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2016.09.09.

全球不動產流通協會理事長暨吉家網不動產董事長 李同榮

    主計處在八月將經濟成長率由上季預測的1.06調升至1.22,,去年11月主計處預估今年GDP成長率為2.32,今年二月調降為1.67,五月再降為1.068月又調升1.22, 全球不動產流通協會理事長暨吉家網不動產董事長 李同榮指出,勞資爭議與兩岸關係將會殺光今年台灣的GDP

今年GDP不是「保一」之戰,而是打「保零」球之戰

   李同榮表示,主計處的預測值一向準確度太差,他提醒主計處不要因第二季成長率轉正就依圖說故事調升GDP,他並直接指出兩項重要變數將影響下半年的GDP表現:

第一:勞資爭議將引發各產業骨牌效應

華航勞資爭議與國道收費員事件引起骨牌效應,各工會勞資爭議全面檯面化,鐵路丶公路丶勞工丶等68個團體紛紛要走上街頭捍衞權利,這將嚴重影響政經穩定與企業短期的生產力。

第二:兩岸關係冷卻,陸客來台人數急凍,觀光旅遊陷倒閉危機

過去幾年陸客來台觀光人數急速竄升,蔡英文上任後,不正面回應九二共識,大陸計劃性的縮減了陸客來台人數,近一季以來,陸客人數已由縮減三成擴大到六成,最後甚至可能歸0。旅遊業大受衝擊後,紛紛醞釀走上街頭。

李同榮預測,勞資爭議與兩岸關係的兩大變數,將會把主計處預測的GDP 1.22成長率全數吃光,今年經濟成長率不是「保一」之戰,而是打「保零」球之戰。

新政府正面臨的施政的三大難題

李同榮進一步指出,新政府上任百日,但已面臨施政上三大難題:

  1. 內憂:包括勞資爭議丶年金改革丶清算黨產丶股市房市交易量急凍、內需疲弱丶陸客緊縮丶百業蕭條。
  2. 外患:兩岸關係難解議題丶外交受限丶TPP泛太經合組織與東協RCEP除北韓外台灣受拒門外丶出口競爭力衰退,新南進受阻於大陸一帶一路。
  3. 欲速不達:蔡英文總統步上柯P後麈,想一次解決所有問題,結果所有問題都卡住,民調掉得比柯P快。

蔡英文説百日難評斷政績,請民眾給時間?李同榮質疑,新政府剛上任時,不是信誓旦旦説一切施政都準備好了嗎?如今百日已過,蛋殻一剝就知道蛋能不能吃,新政府已經顯現縱向行政系統的脆弱與橫向部會系統的間隙,問題越解越多,民眾越不會耐煩,更不會給新政府太多內耗時間,因此,英全民調雙雙跌入死亡交叉。

台灣政府施政的瓶頸,外在因素為兩岸關係,內在因素為勞資爭議與內需不振

    李同榮舉菲律賓為例,今年總統杜特蒂,上任才兩個月,杜特蒂誓言掃蕩毒梟,共2000名毒犯被擊斃,20萬名毒蟲自首,他在南部達沃市當市長時,達沃市治安成效卓著,並被選為全世界前十大最具安全的城市。

「木桶定律」告訴我們要補強短木板,木桶才能盛更多的水。「TOC制約法則」告訴我們要強化工作領域的瓶頸,才能有更強的產出。菲律賓近幾年經濟成長率全亞洲第二,人口一億五百萬,正是亞洲之虎丶東協之星,唯被詬病的缺失,是一些小島毒梟猖獗,杜特蒂一上任就延用舊朝財經重臣全力發展經濟,而他專注於治安與掃毒工作,上任才兩個月就讓全世界刮目相看,政績斐然,廣受菲律賓全民擁戴,因為,他在對的時間,選擇做民心最渴盼的~「對」的事情!

想想,台灣政府的瓶頸在那𥚃?李同榮認為外在因素為兩岸關係難解的議題,內在因素為勞資爭議降低了產業生產力與持續不振的經濟內需。

但我們的政府沒抓住核心問題,也就是大破大立的振興經濟,卻優先處理棘手的問題,包括清算黨產丶勞資爭議丶年金改革等問題。

華航罷工事件與國道收費員問題引起年金改革反撲力量聚結,十幾萬人上街頭,68團體等著上凱道。民進黨靠社運起家,執政後立即受困於社運,動彈不得。

陸客不來,政院急了?政治問題怎可能用行銷手段解決

    陸客急縮,觀光旅遊業遍地哀嚎,政委張景森指示交通部速提出拓展陸客來台行銷計劃。

對此,李同榮直批,政治問題卻要用行銷手段解決,提促銷計劃簡直是笑話!兩岸關係影響的政治問題,怎可能用拓展行銷的經濟方案解決?其實,這是兩岸的政治敏感問題,答案是:「林全想經濟領軍,卻敗在蔡英文的政治掛帥!」。

年金改革完全放任由下而上偽民主,註定吵鬧收場

    九三軍公敎聚集十幾萬人上街頭,訴求「反汚名,要尊嚴」,為了年金改革處理不當,搞到世代分化對立,劍拔弩張。

年金改革,政府還要繼續自以為是的不提方案,重視傾聽,標榜「由下而上」的偽民主,結果一定是吵吵鬧鬧收場,而且吵到已經不是在討論如何改革,而是對立的主張要不要改革,演變成「YesorNO」的對峙場面,一點效率都沒有。

其實,政策擬定正確的方法是:由中而下而上,先由主管單位進行民意調查丶產官學公聽會丶分析丶研究丶擬定草案交委員會討論,再呈報上級核定丶送立法院審查通過。

李同榮直批,政府在「不對的時間」雖然「做對的事」,結果還是「錯」!清算黨產丶年金改革丶重大勞資爭議執政黨把最棘手的問題當執政第一要務,李同榮認為大多數人都贊成改革,但政府在不對的時間,急著做對的事,結果還是「錯」。

笨蛋,優先問題在「振興經濟」!

    TOC與木桶定律要補最弱:經濟,經濟好,政府有能力致力公共建設,吸引更多投資機會,企業也會賺錢多繳稅,稅收增加就不會有不合理的稅制包括追溯老屋房屋稅窮稅於民。而企業賺錢合理分配,大家有收入願消費,人民有信心願投資,就不會造成超額儲蓄的通縮現象,只靠年青月光族青貧族消費力有限。

但若經濟不好,政府稅收減少就產生赤字,不但無力公共建設,還要拼命増稅,稅率增加可能稅收反而減少,過去包括證所稅丶奢侈稅丶房地合一稅都課不到稅,但只有一樣少不了,就是全面增加房屋持有稅,但後果是肥鵝被拔毛受不了,資金外逃,再找瘦鵝拔,老屋増稅,瘦鵝痛了,最終還是會上街頭。

建構台灣成為國際觀光旅遊島

    李同榮最後呼籲,唯今之計除了發展經濟,更要發揮台灣的核心優勢:善用天然觀光資源,「建構台灣成為美輪美奐的國際觀光旅遊島」。台灣有最優勢的天然觀光資源,除山水明媚,還有綿延數百公里的海岸缐,政府應善用民間資金,鼓勵投資硬軟體設備,並設立專屬部會「觀光部」,好好發揮台灣優勢,才能擺脫對陸客的依存度,並吸引世界各地的觀光客到台灣旅遊消費,甚至投資,我們期待執政黨正視經濟整體發展的核心,找到台灣永續生存的出口,是盼!

原文網址:http://0918869938.magent.com.tw/Blog/Article/ArticleData.aspx?c=12&ID=3317&s=1

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2016/08/21 13:34:22 聯合報 全球不動產流通協會理事長 李同榮

全球不動產流通協會理事長 李同榮

全球不動產流通協會理事長 李同榮

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台灣三次政黨輪替,小英政府上任後,任命財經背景專長的林全組閣,但想不到執政百日,小英總統聲望直落,民調跌破五成,林全內閣民調落到不滿意度高過滿意度的死亡交叉。

民調直落主因是台灣正面臨經濟成長「保○」的窘境,林全財經內閣卻找不到亮點人物,也端不出振興經濟的牛肉,加之地方政府因財政惡化,近期不斷地調高房地產稅基,並追溯老屋加稅,窮稅於民,引發更大一波的民怨反彈。

小英最重要的住宅三箭,連一箭都未發;財經三部會中,國發會就任以來毫無表現,經濟部對經濟保一苦無對策,財務部與地方政府在最不對的時機忙於房地產增稅,惹來更多自有房屋者的民怨。

日前,前行政院長陳冲發難,直指地方政府老屋稅基調高「違憲」,點醒了全國房屋持有者,大家終於認清地方政府抽完了富人豪宅重稅後,以致豪宅崩盤無量、資金大量外移,政府發現肥鵝跑了束手無策,只好抓瘦鵝來拔毛。

地方政府藉著二○一四年底財政部的「廢除老屋增稅禁令」,由台南市率先點火,追溯民國九十年後老屋增稅,台北市與各縣市將變本加利跟進,並計畫針對自住房屋小老百姓全面增稅,此項增稅風波影響層面不斷擴大,致使富人不滿、窮人反彈、產學界一致撻伐,林全的民調當然雪上加霜。

台灣的房產稅制不論輕重是否適宜,已如一部引擎失控的老車,再加更多輪子,也翻滾不了。

過去的政府老是在不對的時機進行自以為是的稅制改革,卻不知提高稅基稅率絕不等於稅收之增加,奢侈稅、房地合一交易稅都是如此。

反之,稅基稅率降低也絕不等於稅收減少,過去扁政府的增值稅減半、馬政府的遺產稅降低,反而都增加稅收。未來房產持有稅提高,將面臨更多的障礙與民意的考驗。

台灣的房地產稅制唯有「從長計議」、「拆除重建」、「房地持有合一課稅」才能一勞永逸。當務之急,請財政部重新發布禁令「房屋稅基調整不溯及老屋」,藉以停止地方政府無限擴權,窮稅於民,才能保障自住權益,健全房市的正常發展。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/1909127

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2016/08/08 14:22:21 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

圖為出口及外銷訂單示意圖。 中央社

圖為出口及外銷訂單示意圖。 中央社

立法院第一會期剛結束,到底民眾對立法院的表現,感受到什麼樣的成果?據了解大部份民眾只感受到執政黨的黨團標榜重視的轉型正義丶清算黨產與勞資一休一例爭議,再加上地方的房屋稅增稅風波擴大、房市股市交易量持續不振、內需市場萎縮、貿易出口連16黑、兩岸政策不明、對外經合組織受阻、百業蕭條…。

面對這些種種不利的經濟表現狀況,未來的經濟成長率恐怕不是「保一」的問題,2001年政黨輪替,陳水扁剛上任經濟負成長率-1.26,2009年政黨再輪替,馬英久剛上任,經濟負成長率-1.57,(如附圖)現在又是八年政黨輪替,蔡英文總統剛上任,2016年~2017年間,台灣可能脫離不了八年一次經濟負成長的魔咒,正面臨經濟成長恐難「保0」的窘境。在此,我們提出造成經濟成長恐難「保0」困境的六大警訊,僅供執政當局參考。

 

台灣經濟陷「保0」困境的六大警訊:

(一)股市房市無量

(二)內需市場萎縮

(三)外貿出口連16黑

(四)東協RCEP與泛太TPP 經合組織被拒門外

(五)兩岸政策不明,大陸外鎖觀光內鎖台商

(六)兩黨政治惡鬥不休。

股市房市死於無量,進而影響中下游內需,加稅風波助燃資金外移

首先,從股市分析,台灣證券業因證所稅風波,就算指數上升,但交易量能已盡失,80%證券業虧損並大量裁員,失業情況嚴重。再談房市,政府不加緊照顧無殼蝸牛廣建社會住宅,卻只管加稅打房,房仲業兩年來關店超過2000家,表現最好的上市公司信義房屋也進入虧損狀態,95%的店頭虧損,40%的經紀人員失業,政府還確幸房市交易量窒息是打房成果,因此不顧產業會死於無量,與失業率上升的社會問題,選擇在經濟衰退丶內需萎縮丶產業蕭條的不利時機增稅,持續以房屋稅地價稅之重稅打房,從豪宅打到無量崩盤,近幾年已全面影響正常交易量,而地方政府也無視房價下跌交易量急凍,更將土地增值稅調幅越調越高,過幾年土增稅勢必調無可調,稅無可收。

而交易市場房地合一稅今年雖已上路,但確定課不到預定稅收的兩成,中央無力增稅,就放任地方政府調高自住老屋稅基。過去對富人對新屋採果子砍樹幹,現在富人資金大量外移,政府無果子採只好企圖刮樹皮,腦筋動到人民遮風避雨的自住房產稅身上。

綜觀股市房市的交易量不振所產生的嚴重後遺症,股市是經濟櫥窗,房市若硬着陸,交易量急凍就會牽連諸多中下游產業,影響所及民眾寧願超額儲蓄也不投資及消費,內需市場逐漸萎縮,金融市場面對超額儲蓄與大量濫頭寸也苦無對策,只好跟著往外跑。

台灣正面對資金淘空丶市場淘空危機,而林全院長「先拼經濟再談加稅」政策言猶在耳,為何政府在此危機狀態,仍然政策説一套,執行做一套?財經首長除了財務部忙於加稅風波,經濟部疲於應付勞資爭議,雙會束手無策,繼續下去,台灣會搞到中央部會失衡與地方政府失控的地步。

 

勞工團體至勞動部前抗議,要求政府立即廢除勞基法第84條之1,全面回歸每天八小時,...

勞工團體至勞動部前抗議,要求政府立即廢除勞基法第84條之1,全面回歸每天八小時,每七天至少休一天的規定。記者余承翰/攝影

兩岸政策不明,政黨持續惡鬥,台灣的經濟是被政治打垮的!

目前兩岸因九二無共識,小英政府政策不明,連海基會董事長都難產,大陸開始限縮旅遊團並在逐部應用各種國際管道限縮台灣的經濟發展,我們要新南進脫困,但RCEP東協經合組織與TPP經合組織,除了被經濟制裁的北韓以外,就只有台灣被孤立於世界組織門外,到底台灣何罪?

面對政治局勢不明,經濟發展每況愈下,今年5月出口衰減擴大到9.6%,已經是連16黑,民眾卻感受不到林全上任時所說拼經濟的牛肉在那裡?只知道民進黨急於清算國民黨黨產,我們也認同國民黨黨產該清算,但這是一黨獨大時的歷史重大包袱,執政黨應有智慧,不急於立法院第一會期就與主要反對黨劍拔弩張,執政黨一開始就先從困難的法院先提,把經濟民生重要議題擺一邊,與反對黨先搞壞關係,再下去的會期又勢必吵吵鬧鬧,互相報復性的抵制法案將永無休止,個人直言,台灣的經濟是被政治搞壞的!

華航勞資爭議結果,將有骨牌效應,太陽花模式會發生在勞工團體身上重演

立法院第一會期,一休一例的勞資爭議擴大,台灣企業經營將更陷入困境,蔡英文總統推說勞資爭議,部份答案在企業主本身,我們認為全部的問題全部的答案都應在蔡英文總統與林全內閣身上責無旁貸。而華航勞資爭議的結局,勢將引發骨盤效應危機,台灣各型產業勞工團體正磨拳擦掌,新時代新力量,太陽花模式將會在勞工團體複製上演!

執政的民進黨剛上任,但似乎還活於「在野」,它是個感恩的政黨,必須回饋「選票大本營」的勞工階層,這也是各自包袱,而華航勞工爭議的結局,執政黨在背後到底扮演什麼角色?十年內華航四年賺錢六年虧損,總計虧損300億,勞資爭議後,股價創七年新低,當然華航也要相對檢討經營體質,沒有勞工努力就沒有企業發展,但沒有華航的前途,那有華航員工的希望?所以勞資爭議不應該豪無妥協,例如在先進國家,也時常發生政府寧願忍受數天罷工的交通大癱瘓,也不願照單全收的妥協勞資爭議。

大陸共產黨靠馬列思想灌輸基層,激起暴力革命的力量而打敗國民黨,但共產主義的轉均貧社會,卻花了五十年以上時間才轉型到資本市場,成為強盛的國家。中國國民黨在大陸輸掉政權,如今在台灣也失掉政權,主要原因是執政的傲慢與民心的喪失,民進黨有機會執政,不應重蹈覆轍,若不時刻反省執政得失,贏取勞資雙方民心,就會搞到富人失望性的資金外移與窮人不爽的街頭運動,加上政策失當,當然就要面對台灣經濟繼續沈淪與「保0」的負成長危機。

房屋稅將大幅調高,大直明水路部分路段率從130%調升至200%。

房屋稅將大幅調高,大直明水路部分路段率從130%調升至200%。

執政黨再不端出經濟發展牛肉,經濟成長恐難「保0」!

最後語重心長的呼籲政府,沒有先拼經濟,就沒有未來光明的台灣,就只有希臘式的台灣,沒有企業前途就沒有勞工希望,當然沒有勞工努力貢獻也沒有企業發展前途,目前經濟危機所在是,企業界不會只是華航沈淪,一件一件勞資爭議逐漸醞釀上演中,如今,我們的政經環境比不上先進國家,勞資雙方爭議卻越演越烈,毫無妥協。

立法院第一會期只感受到民進黨團標榜重視的轉型正義丶清算黨產與勞資一休一例爭議,卻感受不到林全上任時所說拼經濟的牛肉在那裡?我們個人沒有政治色彩,但希望執政者能穩住經濟發展,不要一上任,優先搞好經濟,卻一切清算優先,一切勞工優先,毫不妥協,也許這一套,比九二共識有效,執政黨真可反攻大陸?請政府迅速清醒吧!好好面對經濟「保0」的危機與八年一次負經濟成長率的魔咒!

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/1880875  

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2016-08-02 10:33 經濟日報 記者游智文╱即時報導

財政部昨日發函各地方政府稅捐稽徵處,要求回報房屋標準價格調整情形,表示自住房屋的房屋稅應以「輕稅」為原則。吉家網不動產董事長李同榮表示,今天房屋稅會鬧得滿城風雨,始作俑者就是財政部,如今事情鬧大了,放火的人卻搖身一變為救火者,完全是看報紙治國。

李同榮表示,今天房屋稅會造成自住者反彈,起因是台南市房屋稅基造價大幅調高,並追溯至90年的老屋,台北市更計劃明年房屋稅基調高追溯30年老屋,各縣市政府都躍躍欲試。

至於地方政府能有恃無恐的追溯自住老屋加稅,則是憑藉財政部在2014年底的一封函:廢止本部99年2月26日台財稅字第09800596590號函。內文是廢除2010年「老屋增稅禁令」,房屋稅稅基「房屋標準價格」調整,不再以新增建房屋為限,權限下放地方,由地方政府自行決定調整評定價格後是否新舊房屋均一體適用。

李同榮表示,早在2014年台北市大幅調高房屋稅基中新屋造價與路段調整率,就發現未來新屋調完了,果子摘完了,想要增稅,最大的稅基就在自住的老屋,但受限於2010年的「老屋增稅禁令」,無法進行。

後來地方政府也發現了,就要求中央廢除該禁令,中央因統籌分配款各都爭議不休,因此想盡辦法要地方政府自行增稅,才會有2014年底的廢止「老屋增稅禁令」函。

李同榮說,讓自住老屋被追溯增稅,根本就是財政部刻意放的火,現在各縣市猛調房屋稅備受批評後,財政部發函各地方政府稅捐稽徵處,要求回報房屋標準價格調整情形,表示是否對自住房屋造成衝擊,並將通盤檢討自住房屋稅負合理性,放火的人現在卻變成救火者。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1867478

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2016-08-02 10:34 經濟日報 記者郭及天╱即時報導

各縣市猛調房屋稅備受批評後,財政部將通盤檢討自住房屋稅負合理性,自住房屋的房屋稅應以「輕稅」為原則。吉家網不動產董事長李同榮表示,今天房屋稅會鬧得滿城風雨,始作俑者就是財政部,他直批財政部早於2014年刻意放火,如今事情鬧大了,放火的人卻搖身一變為救火者,完全是看報紙治國。

李同榮表示,財政部的房屋稅檢討,簡直是自我打臉,財政部這次自我打臉的檢討內容有三點,包括檢討房屋標準價格重行評定的期程、自住房屋稅負是否合理,與內政部共同推動房地稅基查估機制等。

他認為,這些檢討都是消極的作為,房屋稅的評定調幅多寡才是重點,一年或兩年調一次,只是溫水煮青蛙的策略,至於自住房屋稅負是否合理,要地方檢討不如財政部重新頒布「老屋增稅禁令」讓地方政府無法盲目擴權。

至於財政部與內政部建立共同平台,他表示,財稅人員的專業素養比平台系統更重要。

不過他更質疑,內政部次長花敬群所說的科學化的估價方式,如是指類似張金鶚教授在研發的AVM自動化鑑價系統,要大花錢又不一定有效,本身自稱13%的誤差度,實價登錄資料厙要改善的地方很多,更何況財稅人員若對地政與估價欠缺專業素養,再好系統也抵不了不專業判斷的疏失。

李同榮認為,房屋稅基要徹底「拆除重建」,才是稅改「根本解決方案」,官方這些措施都是「症狀解」,也就是頭痛醫頭、腳痛醫腳,建議政府官員應該讀一本書「第五項修練」,才知道什麼是「症狀解」,什麼是「根本解」,唯今之計房屋稅改要徹底的「拆除重建」才是「根本解」,不廢除不合理的稅基,將房地合一課稅,任何估價系統才有用武之地。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1867484

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2016-07-21 10:16 經濟日報 記者游智文╱即時報導

吉家網不動產董事長李同榮今天打臉內政部次長花敬群,表示地方缺錢,會如花次長所說房屋稅只漲個1,000?這恐怕不是中央說了算,也不是花次長說了算。

內政部次長花敬群表示,台灣房屋稅和地價稅長期偏低,在這個稅基之下調整,本質上所增加的房屋稅負擔,可能一年就是幾百元、或一千元錢左右,房屋稅調整對絕大多數人的衝擊,並不是如此的龐大。全世界幾乎所有國家都有課徵,它就是一個正常的稅。

李同榮提出四點理由打臉花敬群,他說,首先房屋稅是地方稅,不是中央說了算。這幾年地方財政短絀,已經不顧一切,想盡辦法增加地方稅收,中央幫不了忙,當然控制不了地方。

他表示,目前地方嚴重缺錢,會如花次長所說房屋稅只漲個1000?光憑這幾年,很多地區調整路段調整率,不管新屋老屋的房屋稅調整都已超過1000,中央怎麼說?

其次,房稅調幅,過去幾年已不只1000,未來絕對不只1000。

李同榮表示,柯P所說房屋稅調高將追溯30年老屋,就以現在稅基中的造價已經平均漲1.6倍,若追溯老屋,依北市府財政局自己坦承,初估會影響40~50萬戶,預期每年增加稅收在40~50億,換句話說,市府預估的漲幅是每戶每年平均一萬,可不是花次長所言,每年只漲個1000。

他說,過去幾年政府偷偷的調漲都不只1000,請問,未來你家怎會只漲個1000?官方說一套做一套,不事先抗議,等到稅單下來,抗爭也沒用,華固松疆就是一個明顯案例,包括自住的住戶聯合行政訴訟,到現在已經一年多,連開個辯論庭都沒有。

他直言,官方的傲慢有如賭場荷官拿到豹子,不管三七二十一就是通吃。何況,北市還有更多買小坪數自己住的新屋也都有數倍的調幅,小老百姓求訴無門,可不是花次長講的只是一些有錢人遭殃而已。

第三,自住房屋稅該不該漲是嚴肅的議題,不是漲幅多少的問題。對房屋稅只有3000元的人漲個1000就是33%漲幅,這衝擊不大?大部分的人都會被1000的比喻,認同衝擊不大,但我們卻忽略房屋稅調整的合法性合理性,更忽略了窮人們1000元可以買一星期的菜錢,我們的政策已經處處造成對富人不友善,對窮人不照顧的氛圍,新政府不可不慎。

第四,房屋稅調整,是該不該漲的問題。不管房屋稅是否違憲,土地法原有精神就是自住的房屋稅根本只能降不能漲,民眾重視的不是漲多少的問題,而是該不該漲的問題。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1842908

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2016-07-20
早在2011年實價登錄未實施前,我就大聲急呼廢除不合理房屋稅與地價稅,合併為「房地稅」,現在財政部才甦醒過來,要朝房地合一持有稅規劃。以下是我2011年公佈的文章,請大家耐心看完,包括主張實價登錄應歸責的買賣當事人,以及廢增值稅丶房屋稅丶地價稅丶丶等一勞永逸的稅制革新,包括持有稅房地合一的「房地稅」主張。

[記者柯安聰台北報導]2011-10-19 / 
『實價課稅』可不可行?業者:政策說不清淪口號

中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮17日表示,課徵奢侈稅對大台北房價雖有抑制作用,但長線仍然無法解決
都會居住正義的問題。而對於房地產資訊透明化與實價課稅的推動,到目前為止,兩黨對於實價登錄與實價課稅的規劃與配套都沒說清楚講明白,讓人不得不懷疑兩
黨的共識是『搶選票』,實價課稅若不說清楚,就只是選前的一個口號而已。

實價課稅到底可不可行?李同榮表示,10幾年前王建煊部長下台,始終成為兩黨執政時所有部長的殷鑑,每位部長都視實價課稅政策為自裁行為,我們不難發現實
價課稅可行與否,決定於政府的有為與無為?而有為的政府就需要有為的官員,有魄力的團隊,針對實價課稅所引發民眾的擔憂與利益團體的抵制,必須跨部會協
調,研擬出一套公平合理的稅制,讓廣大的民眾與房地產業者都能在不增稅的疑慮下,接受全新的稅制改革,創造政府、業者、人民三贏的空間。

李同榮提出幾項建議:
(一)要實價課稅,必須先實價登錄~不動產仲介經紀業絕對全力支持房地產資訊 透明化,因為房地產成交資訊透明可以建立公平公開的房地產交易環境,但政府必須認清實價登錄的真正責任歸屬乃是買賣當事人。

(二)修訂平均地權條例,讓實價登錄歸責於買賣雙方當事人~『修訂平均地權條例』讓買賣房屋當事人主動實價登錄,假設是A;『修訂地政士法』,假設是B;
『修訂不動產經紀業管理條例』要仲介者提供交易價登錄,假設是C,則A>B,而B>C,也就是說修訂平均地權條例,既然買賣雙方都已經按實價登錄,則修訂地政士法只是配合政策,而不動產經紀業管理條例之修訂,應針對其對買賣雙方的成交資訊提供之責任加以規範即可。

只要買賣雙方如實委由地政士依實際成交之合約價格登錄,不動產經紀業的責任就是如實提供買賣雙方顧客最近最新的成交行情,如此就能創造房地產資訊透明的成交環境。

(三)資訊透明化是否識別化(揭露詳細地址門牌)或去識別化,應該分階段實行~在房地產稅制未健全化的同時,政府不宜貿然實施揭露識別化之措施,只要房地
產依資本所得,在實價基礎上課稅(擴大稅基,降低稅率),政府就不必要有登錄與課稅脫勾的謬論,民眾也不會有登錄與課稅聯想的疑慮,各縣市也不會有公告地
價必須大幅調高的困擾。

房仲業主張資訊透明識別化工程,必須等實價課稅(擴大稅基,降低稅率)的稅制健全化後才宜實施,現階段宜階段性先採去識別化的揭露方式。

(四)實價課稅應採資本利得課稅~要建立一勞永逸的根本解決方案,就必須把實價登錄的效能建立在資本利得實價課稅的基礎上,讓非自用住宅的不動產投資賺錢的人,不分貧富都必須繳稅,買賣當事人在平均地權條例修訂下就會相互監督,如實申報交易價格。

(五)擴大稅基降低稅率讓民眾與業者消除增稅疑慮~政府在稅制規劃方面必須顧及民眾有增稅的疑慮,例如擴大稅基下降低稅率,所有課稅新制應比照舊制規劃出對等的稅收,交易課稅須區分出自用與非自用,並區分持有年限以防炒作。

(六) 實價課稅具體的實施配套措施~
一、消除民眾與業者增稅疑慮:稅制改革後,擴大稅基就必須降低稅率。
二、採用資本利得為實價課稅的基準原則:交易實價課稅必須建立在資本利得的基礎下,讓賺錢的人合法繳稅。
三、區分出自用與非自用不同的課稅方式:非自用稅率較高,自用稅率較低。
四、區分持有年限長短:成屋持有年限較長者稅率應較低,反之,持有年限較短者稅率越高,取代現有的奢侈稅(持有1年出售課增總價15%稅率,持有2年課徵10%稅率)。
五、廢止增值稅,以土地交易稅取代:精華地區土地為防止土地囤積,持有年限較長者稅率反而應該較高,取代原有徵收的空地稅,同時現行土地增值稅制也可一併廢除,以後就沒有不合時宜的公告現值,地主也沒被重複課稅的疑慮。
六、廢除地價稅與房屋稅,以房地稅取代:每年一般住戶所有權人需繳持有的房屋稅與地價稅,則統一歸納為房地稅,依實價登錄的總價核定合理對等的稅率,以後就沒有不合時宜的公告地價、房屋評定現值。

綜上所述,只要一整套革新稅制,就能取代以往繁複的土地公告地價、公告現值、房地評定現值與公告現值,以及多重的稅制困擾,讓健全的稅制革新帶動實價登錄,並啟動資訊透明化的良好交易環境。

(七)實施實價課稅必須訂定日出條款,增值稅、奢侈稅、空地稅需訂定落日條款~實價登錄達3年以後才能較完整的資料庫,因此實價課稅必須訂定日出條款,讓
所有房地產交易者有緩衝期,同時對於賠錢的自用住戶如何訂定課稅扣除條款?沒交易過的物件如何計算實價基礎與所得?奢侈稅、空地稅、增值稅如何訂定日落條款?…等配套措施,都是在實施實價課稅前需考慮的客觀條件。

(八)創造政府、消費者、業者三蠃空間~可預見的未來,政府若能針對實價課稅制度,採取全面性的稅制革新,依資本利得課稅並在民眾沒有增稅的疑慮下,擴大
稅基降低稅率,政府反而會因合法繳稅件數與額度的增加,稅收也同時遽增,民眾因資本利得課稅,買賣雙方相互監督,實價登錄就不會因過去真假合同的混淆資訊
而失真,房地產經紀行業在資訊透明化的交易環境下,也較能獲取買賣雙方顧客的信賴,這樣的房地產交易制度就能朝向公平公正公開的大道前進,創造政府、消費
者、業者三蠃的空間。

李同榮指出,當實價登錄與實價課稅完全上軌道後,房地產的交易環境就能達到透明化公平化,但政府必須要認清資訊透明化與實價課稅,不是解決高房價的萬靈
丹,實價課稅也不等於房價合理化,資訊透明化是建立一個公平公正公開的買賣交易良好環境基礎,它的功能無法完全防止炒作,解決房價炒作的根本方案在於健全
住宅政策與稅制才能解決市場供需問題。(自立電子報2011/10/17)

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2016-07-18 21:09 中央社 台北18日電

前行政院長陳沖提出房屋稅「應廢不應增」,尤其自住的房屋稅是「違法違憲」的稅目。房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示,房屋稅基存在不合時宜的公式設計,其中路段率重複課稅。

陳沖認為「房屋稅宜廢不宜增」,放任稅基稅率「不謙卑」下去,將侵蝕人民財產本體至鉅。因為以往做為稅基的房屋評定現值偏低、稅率不高,為顧全地方財政,學者及國人都容忍這個稅目的存在。

陳沖指一些無知政客,挾打房民粹話題,不但推動2014年房屋稅條例修法,台北市又率先提高標準價格的評定方法,導致去年起財政收入大增,引發各地政治人物心嚮往之。

李同榮表示,課徵房屋稅是否違憲是嚴肅的法律問題有待釐清,但房屋稅基存在不合時宜的公式設計的確是事實,陳沖指出的不合理房屋稅制言之有理,但就算主張廢除房屋稅,其實也應有完整取代的配套措施。

李同榮支持陳沖所提,房屋稅基中路段率確有在地價稅中重複課徵的不合理,但地方政府明知路段率不合理,卻仍然藉法令的周全而大幅調高稅基,這是搶錢與貪瀆行為,財政部不能藉法呼攏民眾,混淆視聽。

他認為,錯誤的稅基如再加上過高的稅率,有侵蝕財產本體之虞,是一個侵害基本人權的議題。因為稅基提高就要考慮稅率降低,不能完全比照國民所得比台灣高兩倍,公共建設與社會福利比台灣健全的先進國家。

李同榮說,為求一勞永逸的稅制革新,他支持應廢除房屋稅與地價稅並合併為「房地稅」,並依房地市值總價,實價課徵合理稅率(因稅基總價提高,稅率應全面降低);同時依屋齡折舊年限,訂定遞減稅率。

此外還要依持有年限長短,以及非自用及持有戶數,分別課徵合適稅率;而未來「房地稅」計算應為房地總市價 X 適用稅率 X 屋齡折舊率(1-折舊率 X折舊年數) X 持有期優惠率(1-優惠稅率X持有年數)。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1837013

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2016-07-18 10:28 經濟日報 記者游智文╱即時報導

行政院前院長陳冲撰文驚爆房屋稅制「應廢不應增」,尤其自住房屋的房屋稅,是「違法違憲」的稅目。財政部馬上發新聞稿反擊,聲明房屋稅課徵,未與憲法牴觸、依法有據。

吉家網不動產董事長李同榮指出,房屋稅課徵是否違憲尚待釐清,但房屋稅的稅基疊床架屋的不合理設計是事實,財政部的澄清與反擊是混淆視聽,並模糊了現行稅制不合理的焦點,新聞稿聲明避重就輕,過於粗糙。

李同榮指出,陳冲畢業於台大法律系研究所,歷任行政院長並曾任金管會主委與財政部次長,擁有深厚法學素養與財經背景,他的論述中明確指出稅基不合理的所在,而財政部卻避重就輕隻字未提,且全盤否定。

陳冲認為以往因為做為稅基的房屋評定現值偏低、稅率不高,為顧全地方財政,學者及國人都容忍該稅目的存在,但一些無知政客,挾打房民粹話題,不但推動2014年房屋稅條例修法,台北市又率先提高標準價格的評定方法,導致去年起台北市房屋稅普遍提高,財政收入大增,明年又將追溯30年老屋,年財政稅收可增加約50億之鉅,龐大的財源收入也引發各地方政府相繼跟進搶食稅收大餅,地方搶錢之凶,實在已令全民嘆為觀止,而中央不可坐視不顧。

財政部針對陳冲論述在第一時間發出新聞稿嚴正澄清,房屋稅課徵,未與憲法牴觸、依法有據。財政次長蘇建榮也強調,對持有房屋課稅,是基於受益原則,以回饋地方政府提供的公共建設、服務,和須仰賴住宅政策解決的基本居住權,不能混為一談。

李同榮表示,課徵房屋稅是否違憲,這是嚴肅的法令問題有待釐清,但房屋稅基存在不適時宜的公式設計的確是事實,陳冲指出的不合理房屋稅制言之有理,但就算主張廢除房屋稅,其實也應有完整取代的配套措施。

李同榮支持陳前院長所提,房屋稅基中路段率確有重複課徵地價稅之不合理處,地方政府明知路段率不合理,卻仍然藉法令之周全而大幅調高稅基,是搶錢與貪瀆行為。李同榮表示,為求一勞永逸的稅制革新,他支持應廢除房屋稅與地價稅並合併為「房地稅」。

至於「房地產」要點如下:1. 同時廢除房屋稅與地價稅,並合併房屋稅與地價稅為「房地稅」。2. 依房地市值總價,實價課徵合理稅率(因稅基總價提高,稅率應全面降低)。

3. 依屋齡折舊年限,訂遞減稅率;依持有年限長短,訂優惠稅率。4. 依自用、非自用及持有戶數,分別課徵合適稅率。5. 未來「房地稅」計算=房地總市價 x適用稅率x 屋齡折舊率(1-折舊率 × 折舊年數) x持有期優惠率(1-優惠稅率x持有年數)。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1835676

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吉家網不動產董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮今日直批台灣房地產持有稅制過於繁複,主張廢除現有不合理的房屋稅與地價稅。

2016/07/11 14:28 文/記者葉思含

台北市政府明年房屋稅調整預計一併調高中古屋的房屋標準單價,且回溯至30年的老屋,估計將衝擊40~50萬戶的舊屋持有者,市府粗估每年房屋稅收可增加4、50億元,台北市全民加稅時代即將來臨,吉家網不動產董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮今日直批台灣房地產持有稅制過於繁複,主張廢除現有不合理的房屋稅與地價稅,並提出最簡易明瞭的「房地合一持有稅」革新版。

李同榮認為,現行房屋稅:應納稅額=房屋核定單價 × 面積 × (1-折舊率 × 折舊年數) × 街路等級調整率(地段率)× 適用稅率。而這其中夾帶著屬於地價稅範疇的「路段調整率」,不但與地價稅重複課稅,並且不論大小新舊,不論鵝毛鷄毛,政府通通都拔,簡直是一屋雙稅、且一稅雙收,因此要調整偏低的核定造價,應先廢除「路段調整率」,而釜底抽薪之計,就是將房屋稅與地價稅合併為「房地稅」,不須要那麼複雜的計算公式,更可避免疊床架屋與重複課稅。


為求一勞永逸的稅制革新,李同榮提出「房地合一持有稅」最新版本(簡稱房地稅),其規劃要點如下:
1、同時廢除房屋稅與地價稅,並合併房屋稅與地價稅為「房地稅」。
2、依房地市值總價,實價課徵合理稅率(因稅基總價提高,稅率應全面降低)。
3、依屋齡折舊年限,訂遞減稅率;依持有年限長短,訂優惠稅率。
4、依自用丶非自用及持有戶數,分別課徴合適稅率。
5、未來「房地稅」計算=房地總市價x適用稅率x 屋齡折舊率(1-折舊率 × 折舊年數) x持有期優惠率(1-優惠稅率x持有年數)


李同榮表示,房地合一持有稅(房地稅)簡單丶明瞭丶民眾易懂,以房地總價為課稅基礎,而總價的認定依實價登錄為基礎推估並可每年調整。避免不客觀的認定標準之外,鼓勵民眾長期持有,間接避免房市炒短。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/1187

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2016-07-11 09:47 經濟日報 記者游智文╱即時報導

台北市政府傳出準備在明年房屋稅調整時,一併調高中古屋的房屋標準單價,且回溯至30年的老屋,估計將衝擊40~50萬戶的舊屋持有者。對此,吉家網不動產董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮批評,中央政府「拚經濟」說一套,地方政府「猛加稅」做一套,地方拚命加稅搶錢,把人民血汗錢當提款機。

他表示,中央政府的住宅政策「三箭未發」,地方政府已率先「三稅齊發」,將掏空了人民對政府的信心,一旦人民對政府信心破滅,政府就必定會信用破產。

台北市政府傳出準備在明年房屋稅調整時,一併調高中古屋的房屋標準單價,且回溯至30年的老屋。 圖/報系資料照

 

李同榮表示,台北市政府粗估上述調整,每年房屋稅收可增加4、50億元,但相對地也就是民眾荷包將縮水4、50億,台北市全民加稅時代即將來臨,台灣各縣市全民也難逃被不斷加稅的命運。

他認為台灣的房地產持有稅制過於繁複,不應再疊床架屋,因此主張廢除現有不合理的房屋稅與地價稅,並提出最簡易明瞭的「房地合一持有稅」革新版,簡稱「房地稅」。

李同榮說,前台北副市長張金鶚在卸任前調高新屋之房屋稅基,包括「房屋造價」與不合時宜的「路段調整率」均大幅調高,造成無論面積大小之新屋全數遭殃,且民眾投訴無門。現在,房屋稅調整三年一期將屆,柯文哲市長不但不將不合理的稅基調降,反而變本加厲,認為房屋稅採新標準單價課徵,以103年7月一刀切的做法並不公平,將大幅回溯至30年舊有房屋也適用新標準單價,做為政策規劃方向。

台北市政府房屋稅調整由濫殺無辜到通殺政策,不論新舊房屋將全數增稅,柯P藉消除前朝不公平稅改為由,企圖更變本加厲的行全民增稅之實,實際上就是為了每年增加幾十億可觀的稅收,而政府稅收利益當前,卻忘了可憐庶民的荷包不斷縮水,完全擺出一副「柯」政猛於虎的酷吏臉色。

李同榮認為,台灣的住宅稅制太過複雜與混亂,缺乏通盤檢討修訂,在全面改革持有稅制之前,地方政府不應任意加稅,並應先將房屋稅中不合理的「路段調整率」廢除歸零。

由於房屋稅、地價稅、土地增值稅都是地方政府稅收來源,不必經中央修法,地方政府在市議會缺乏專業人士監督的情況下,濫用公權力大幅調高房地產的三項稅基,藉以彌補縣市政府的財務缺口,現在民眾忽然覺醒,蔡英文的住宅政策「三箭未發」,地方政府卻是飲鳩止渴,率先「三稅齊發」。

李同榮提出「房地合一持有稅」,建議同時廢除房屋稅與地價稅,並合併房屋稅與地價稅為「房地稅」,並依房地市值總價,實價課徵合理稅率、依屋齡折舊年限,訂遞減稅率;依持有年限長短,訂優惠稅率依自用、非自用及持有戶數,分別課徵合適稅率等。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1820272

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文.洪寶山

蔡英文總統已於520宣誓就職,對於新政府將推出的各項政策,全民都睜大眼睛在看,尤其與大家切身相關的居住問題,更是受到關注的焦點。究竟新政府上臺後,會提出什麼樣的住宅政策,對房市又會有什麼樣的影響?具有四十年以上房地產經驗的李同榮分享他的看法,同時對新政府提出建言。

經濟衰退 拖累房價下跌

台灣的房價從2003~2014的十一年間上漲了2.6倍,接著如李同榮所預期,自2014年底開始走跌,至今還未見反轉徵兆。雖然房價的下跌是受到政府政策性打房的影響,但李同榮表示,房價跟股價一樣會經歷一個技術循環的過程,不可能一直都處於漲勢,只不過在較為成熟的經濟體,房價波動的幅度相對較小,而新興國家的房價波動幅度就會比較大。

除了政府政策之外,李同榮習慣以經濟成長的角度來看房價漲跌,他認為此波房價下跌,與經濟衰退脫不了關係。李同榮進一步分析指出,民國七十年代,台灣平均所得從2780美元,增加到民國七十九年的8300多美元,漲幅達3倍之多,且十年間的經濟成長率平均約在8%,那段時期,國內房價上漲達4~5倍。從SARS以來這波房市多頭北市房價上漲了2.6倍,李同榮認為這很明顯是超漲,所以必須要花幾年時間來消化超漲的房價。

2015年,國內房屋移轉棟數跌破三十萬戶,創下歷年來新低,低迷的房市讓許多房仲業者都撐不下去,有人認為這是由於在房市熱絡時房仲一窩蜂展店,使得台灣房仲業密度過高所造成。但李同榮有不同的看法,他認為許多先進國家房仲業的開店密度都比台灣要來得高,台灣所面臨的主要問題還是整體經濟狀況不佳。

李同榮以民國八十年代的情況為例,當時房地產不景氣,許多建商倒閉,但資訊代工卻發展得很好,並且經濟成長率都有六%左右,百姓賺到錢後換屋、買屋的人跟著增多,因此,民國八十五年左右,在房價平穩但交易量不減的情況下,房屋交易量達到四十五~五十萬戶。反觀現在,雖然房價的下跌可以視為一個正常的循環或調整,但交易量的萎縮卻是一個嚴重的問題。

拿出公權力 有疑慮老屋強制都更

對於新政府的住宅政策,李同榮認為最重要的是「社會住宅」及「都市更新」,這也是蔡總統說過上任後會優先處理的專案。首先是「都市更新」的執行,自台南地震造成大樓倒塌後,房屋老舊、偷工減料及土釀液化等問題受到全民的重視,大家紛紛針對各項問題進行討論,尤其是五年後,台北市將會有一半以上的房屋屬於超過三十五年的老舊建築,都市更新勢必要進行。

行政院長林全說過,都市更新要照顧到人民的財產安全,李同榮則認為,為了保障人民的生命財產安全,政府應該要拿出公權力,對於老屋健檢後發現有安全疑慮的房屋,都要在提供完善配套措施的情況下強制都更,這樣才能保障人民的安全。

除了都更之外,只租不售的社會住宅是李同榮認為新政府必須要儘快落實的重要政策。現在他比較擔心的是政府只興建一部分社會住宅,其餘不足的部分打算用空屋移轉的方式來解決。

空屋移轉執行不易 課持有稅三思

他認為,空屋移轉在學理上說得通,但執行上很困難,首先,並不是所有的屋主都願意將空屋出租;其次,房東為了避免租金收入被課稅,寧可自己出租,也不願意被納入官方系統。這些背後的原因使得政府花了好幾千萬建置的租屋平臺,第一年只有14戶的租賃紀錄。再加上有人提出要訂定租賃專法,所提出的內容竭力保障租客的權益,卻明顯忽視房東的權益,例如,房東沒有正當理由不得拒絕續約、不能隨便漲價,房客有合理理由欠繳房租時,房東不能解約等等。

提出這樣的租賃條件後,還想把空屋引導到租屋市場,李同榮認為根本就是天方夜譚。他認為要讓空屋順利移轉的唯一辦法是加課持有稅,但此藥一下,勢必引起很大的反效果,李同榮提醒新政府,真的不可不慎!

減輕負擔 社會住宅宜蓋在都會區

李同榮經營房地產業超過四十年,在他眼裡政府很多政策是有偏差的,比方說,在還沒推動只租不售的社會住宅之前,就先推動合宜住宅。合宜住宅是國宅的翻版,抽到的人不是想要出租,就是想要放著增值,而且合宜住宅根本不算合宜,很多人抽到了也買不起。李同榮認為,政府應該要先讓人民租得起房子,照顧好絕大多數買不起房子的人,因此,在還沒有能夠提供足夠的社會住宅之前,不應該推合宜住宅。

此外,李同榮還要提醒政府,社會住宅不應該蓋在偏遠的地區,而是應該蓋在都會區、行政區,以減少住戶通勤的時間與費用,減輕他們的負擔。

政府並不是沒有土地興建社會住宅,只不過缺少跨部門溝通協調的機制,各單位一向各自為政,不懂得進行有效的資源整合。李同榮認為,國有財產署有很多標售的土地,都可以考慮用來興建社會住宅,他建議將來國發會應該要負起跨部會溝通協調的責任,讓政策能夠順利執行。

無殼鍋牛租得起房 減少假性需求

只要有足夠的社會住宅,讓無殼蝸牛都租得起房子,租屋市場自然就會舒緩,只要租金不一直上漲,大家就不會一窩蜂買房當包租公。假性需求減少後,中期可以紓解租賃市場,長期可以緩和房價飆升趨於平穩。所以有些人說,社會住宅的供應會對房市造成不利的影響,李同榮認為其實不然,新加坡的社會住宅政策就做得非常好,符合條件的年輕人都能買政府公宅,房地產的投資也不受影響。

由於台灣房價下跌,很多人轉而投資海外房地產,李同榮提醒投資人,投資海外房地產一定要瞭解該國的政經局勢,包括選舉前後的政治變遷、動盪,都有可能為投資帶來風險。

投資海外房地產 先掌握政經局勢

此外,投資海外房地產還要看投資人的個性及屬性,例如年紀較長或個性保守的投資人,可以選擇投資日本房地產,雖然日本房地產可能跌價,但因為老屋價格便宜,租金卻跟新屋差不了多少,租金報酬率相對較高,只要房子不轉賣就不會受到房價下跌的影響,還可穩定收取租金收益。

但年紀輕或喜好追求風險的投資人,恐怕不會滿足於如同日本房地產一樣的投資收益,這類投資人可以選擇投資新興國家,追求房價的倍數成長,不過也要有承受風險的心理準備。如果投資人無法掌握海外房地產市場的各項資訊,又找不到值得信任的房屋經紀人,李同榮建議,還是應該以投資國內房地產為主。

最後,李同榮還是要呼籲新政府對房市一定要做出良好的規劃,並推出健全的政策,讓年輕人買得起房子,例如放寬首購貸款年限,減輕每個月的貸款壓力,讓年輕人有餘力存一些錢,以備不時之需。一旦老百姓的基本需求得到照顧,大家安居樂業,自然就不會有仇富的情形發生了。

讓人民安居樂業 李同榮籲政府妥善規劃住宅政策
 

李同榮

現職:吉家網不動產董事長、全球不動產流通協會理事長

學歷:國立政治大學電子化顧問師碩士學程

經歷:中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長

台北市不動產仲介經紀商業同業公會榮譽理事長

樂屋國際資訊(股)公司(樂屋網)董事

駿達房屋股份有限公司創辦人

原文網址http://mag.cnyes.com/Content/20160602/c275a252c39c4a66bada79c8a32963b2.shtml

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2016/06/12 08:00文/記者葉思含整理

 

文/吉家網不動產董事長暨全球不動產流通協會理事長李同榮

一直以來,房市與股市的漲跌趨勢都脫離不了價量關係的相互影響,所以有所謂「價漲量就增」丶「量縮價就跌」的技術理論分析,但也有「價漲量縮」與「價跌量增」的反市場現象,以下為自由時報《地產天下》讀者分析。

現象1:價漲量增

房地產價格漲跌取決於市場供需,而需求面又分為實質需求與假性需求(短丶中丶長缐投資),當資金氾濫丶利率偏低時,資金不是流往股市就是往房市投資,房地產價格就會被一波又一波的接手者推高,短期獲利者越多,投資信心越足,交易量就水漲船高,例如1982~1989年房市狂飆數倍,2003年~2008年的主升波段的房價倍増,可以說是「價漲量就增」的實證。

現象2:量縮價跌

從另外一個角度觀察,當市場價格漲幅過高,風險加大,投資信心逐漸縮減,市場觀望氣氛濃厚,以致交易量萎縮甚至急凍,技術循環面臨轉折,若持續量縮3季,價格就很容易反轉直下,例如2014年Q3到2015年Q1,量急縮3季,價隨之反轉,可以説是「量縮價就跌」的明證。

現象3:價漲量縮

但市場也有「價量背離」的反現象,例如2011年實施奢侈稅,使得短線投資者2年內凍結存貨交易,市場交易量急縮,但因遺產稅降低造成海外資金大量回流,並不畏奢侈稅干預,大擧投入房市做中期投資,推升豪宅價格飆漲,也因為奢侈稅2年內重稅產生市場閉鎖效應,抑制了市場交易量卻無法壓制市場信心與價格,所以產生價漲量縮的反技術曲線,這就是因外力而造成的市場「價量背離」現象。

現象4:價跌量增

另外,市場也有「價跌量增」的反現象,當市場處在反轉向下的趨勢線上,若價格跌幅沒有達到一定的滿足點,市場交易量就持續萎縮(例如2015Q1~2016Q2),此時,若市場出現較大鬆動,交易量就有機會回升(預測在2016下半年會出現),這就是緩跌趨勢中「殺價才能取量」「價跌量增」的道理,市場才有機會加速趕底。

 

李同榮小檔案
★現職:吉家網不動產股份有限公司董事長、中華民國不動產仲介經紀商業公會全聯會榮譽理事長、台北市不動產仲介經紀商業公會榮譽理事長

★經歷:德霖技術學院兼任副教授、2006年台灣資訊月選拔十大傑出資訊人才獎當選人

★出版書籍:良心房仲的告白:李同榮的房產趨勢關鍵報告

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/976

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2016-06-08 11:16 經濟日報 記者游智文╱即時報導

日前台北市議員質詢市府將市有地租金調漲40%,根本是搶錢,市長柯文哲則指出這是前朝副市長訂的漲價政策,「用膝蓋想也知道會造成衝擊」,引來張金鶚撰文抨擊地價大漲根本是柯P核定的,並痛批柯市長的「膝蓋想」直覺反射欠缺施政理念,也未能全盤掌握政策。

台北市長柯文哲。記者楊萬雲/攝影

吉家網不動產董事長暨全球不動產流通協會理事長李同榮表示,張金鶚根本是「五十笑百」,甚至是「百步笑五十」。

李同榮指出,柯P的「膝蓋想」錯了,突顯兩件事:第一、柯P對張前副市長大幅調高房屋稅造成的衝擊印象太深。第二、柯P對房屋稅與地價稅的調升時點弄不清,房屋稅大幅調高是在張副市長任內,地價稅大幅調高是在柯P市長任內。

房屋稅的大幅調高影響到眾多購買新屋的小百姓也影響到無辜的都更住戶。而地價稅的大幅調高,影響到地上權住戶每年的地租,包括過去承接BOT工程的廠商營運的成本。無論是房屋稅的調高或地價稅的調高都是地方政府權責,增加的也是地方稅收,因此,各地方政府在財政短絀的情況下,就會假居住正義之名而行增稅之實,包括土地增值稅大幅調高接近市價也是如出一徹。

李同榮表示,張金鶚不但在副市長任內大幅調高房屋稅以外,並曾在總統大選前以「公告地價怎調? 候選人住房政見試金石」為題,撰文要求總統候選人必須重視並督促地方政府大幅調高公告地價,他在文章結尾強調:人民的眼睛雪亮,不同候選人的態度與作為影響公告地價的調整結果,將使人民對候選人未來是否會堅持實踐居住正義有不同的期待。

同時他也結合巢運等團體不斷的給柯P市府壓力,雖然地價調高不在他任內,但也突顯他們的政策思維與作為都只求目的不論得失,並缺乏配套,所造成的後遺症都難以彌補。

尤其是房屋稅評定現值稅基上亂動手腳,與奢侈稅一樣採化療式通殺政策,比較起地價稅大幅調高的後遺症,是有過之而無不及,所以說,柯P雖有膝蓋想之錯,張金鶚前副市長卻是以「五十笑百」,甚至是「百笑五十」!

李同榮指出,房屋稅與地價稅的稅改缺失,都是為政者制定稅改政策時,缺乏全面性考量,例如房屋稅新屋大幅調高,卻沒考量購買中小坪數新屋之小老百姓的無辜,而2014年7月1日與6月30日領照的房屋,只差一日,稅金就有天壤之別,其針對新屋的房屋稅大幅調高,就如柯P所言,簡直是都更殺手。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1749352

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2016-05-25 11:10 經濟日報 記者游智文╱即時報導

北市議會日前公布連署,若市府要興建公宅,須得到基地為中心,周邊直徑一公里內過半居民i-Voting同意,否則不得推動,此舉引發社福團體不滿,質疑根本是激化民眾對立、污名化公宅。吉家網不動產董事長暨全球不動產流通協會理事長李同榮直批:這些台北人,不只自私自利,且自以為高貴!

李同榮表示,台北市長柯文哲,上任就標榜「開放政府」,首創「市民i-Voting」,立意讓市民直接參與市政。但上任以後的10幾個i-voting案,投票結果,也都只是參考,被外界質疑根本就是「玩假的」。


數個社福團體組成社會住宅推動聯盟,24日上午於北市議會門口招開記者會,譴責公宅要i-Voting。記者張世杰/攝影

​​​​​​​李同榮指出,從公館徒步區、社子島案到遠雄大巨蛋案,事事都要i-Voting,台北市長柯文哲企圖將燙手山芋御責於市民,現在要大力推動的社會住宅,反而要被社區i-Voting綁架,可謂自作自受。

李同榮表示,廣辦只租不售的社會住宅是蔡英文總統既定的重要住宅政策,也是柯文哲市長的重要政見,社宅興辦成功與否直接影響到政府誠信與兩位首長下一屆的連任之路,這麼重大的議題,卻濫用民意要在市議會連署通過以i-Voing社區自決,可預見結果,社會住宅喪鐘將響,此事激發的社會貧富對立,台北市政府與議會應該負起最大責任。

他表示,台北市民被問起廣辦只租不售社會住宅大都表示讚同,但被問起在你家附近蓋社會住宅,大都表示不同意,這就是台北人的自私與自以為高貴的心理,也是過去荒腔走調的國宅給人留下不好印象的後遺症。

新政府規劃中的社宅營建成本預算每坪可能規劃在10萬元以下,這不禁讓人質疑未來社會住宅的營建品質。李同榮表示,社會住宅規劃應重視戶數規模,以利物業建立完善的統一管理。社會住宅應打破刻版印象,結合民間資源,提高營建成本造價與品質,如此即不用擔心影響附近房價。另外應事先制定一套物業管理標準,對人、對物、對事採取嚴格的標準管控,藉以維護社區住戶的安寧與和諧,並充分將完整規劃與社區居民溝通,促進彼此諒解與合作。

李同榮呼籲,這社會「仇富」與「笑貧」心態都不應該存在,只有相互尊重、體諒、溝通,才會化解立場矛盾與對立,建立一個安居樂業與和諧的社會。

http://udn.com/news/story/6/1717912  原文網址

 

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2016-05-23 10:30 經濟日報 記者游智文╱即時報導

吉家網不動產董事長李同榮表示, 520蔡英文總統的就職演說可嗅聞到新政府房市政策四大改變,他對未來房市走勢直言判斷:春燕雖尚早,烏鴉漸遠離。

他表示,2000年第一次政黨輪替,正值房地產谷底期,陳水扁推出增值稅減半及首購低利優惠房貸,當年房價由谷底翻身,小漲5%,從此7年內,除了SARS時小跌兩季以外,房地產漲幅高達85%,這八年國民平均所得成長21.35%,平均薪資卻停滯不前。

2008年第二次政黨輪替,馬英九面對全球金融海嘯危機,房地產由高檔連續兩季下挫,馬英九推出遺產稅降低到10%,當年房地產又小漲5%,並拉升一波長達5年的漲勢,漲幅也約達85%,這八年國民平均所得也成長21.5%,平均薪資仍然停滯,突顯台灣社會財富分配不均的嚴重現象。

今年第三次政黨輪替,蔡英文面對台灣出口嚴重衰退、股市房市交易量緊縮、國內外投資遽減的經濟困境,房地產由前年高檔反轉至今,今年的經濟成長率保一都有困難。

李同榮表示,從蔡英文總統的就職演說與就職前草擬的主要住宅政策相呼應,可預測出未來新政府的整體財經政策走向,以及對房市將產生的四大重要影響:

(一)廣辦社會住宅,解決年青人租不起房困境,此一政策,房市短期不受影響,但中期紓解租賃市場,長期穩定交易市場。

(二)推出協助年輕人首購政策,解決年輕人買不起房的處境,預料低價市場明年將率先止跌。

(三)加速推動都市更新,優先推動老屋健檢、防災都更,建構社會防災安全網,具活化都會房市,創造周邊產值等房市中長期效應。

(四)發展海洋經濟優勢、建構國際觀光旅遊島,對房市中長期有利休閒商用不動產發展;「新南進政策」,預料短期推波東南亞海外房地產投資熱潮。「健全長照體系」政策,預料可加快養老村的概念形成,針對高齡化生活需求的產品受青睞。「重視環境污染問題」,可讓綠能、節能、智能性住宅商品如雨後春筍般出籠。

李同榮表示,520過後,新政府將全力振興經濟,房市沒有重大利空,烏鴉雖逐漸遠離,但在經濟基本面欠佳與技術循環面跌幅未達滿足點以及政策消息面沒有特殊利多激勵下,房市盼著春燕來臨,尚言之過早,唯市場可望在緩跌中,於2017年Q4逐步落底。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1712990

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2016-05-16 10:54 經濟日報 記者游智文╱即時報導

蔡英文政府將上任,學界不少人建議以租稅手段逼空屋釋出,新政府也似乎有意採取「空屋移轉社會住宅」政策。吉家網不動產董事長李同榮說,空屋移轉社會住宅政策若失當,可能引發房價崩盤。

李同榮表示,對提供社會住宅解決弱勢居住問題,各界有共識,但如何提供,產官學有不同意見,很多建商擔心增加房市供給會對房市雪上加霜,因此有業者建議以蚊子館改建社會住宅。

有不少學者認為應以租稅手段逼空屋釋出,藉以移轉填補弱勢的租屋需求量,或利用租稅補貼政策,才不會浪費資源並排擠其他社會福利。

準內政部次長花敬群則表示對20萬戶社會住宅,政府只會興辦12萬~14萬戶社會住宅,不足部份再由空屋移轉6~8萬戶,認為台灣的空屋只要一成的數量移轉,就能達成目標。

李同榮認為,建商擔心廣建社會住宅,就會因供給過剩而衝擊房市的問題,根本不會存在,因為社會住宅只租不售,對租賃市場有益,對交易市場無害,社會住宅興建分八年逐步完成,對交易市場更不會產生短、中期的衝擊,社會住宅中期紓解租賃市場,反而會穩定房市。

但若採取租稅手段引導空屋釋出,政策如果失當,反而會對房市產生衝擊,主要是政府一旦大幅增加持有稅,空屋將流竄,空屋若大量流至交易市場,房價必崩盤。

李同榮表示,政府的空屋移轉政策如果是以大幅提高持有稅為核心手段,以目前政經情勢險峻,一旦加稅時機不當,恐引發更多後遺症,不但空屋移轉失敗,且房價容易崩盤,交易量被打趴,稅收也遽減,成為三輸局面,屆時再回頭救市,為時已晚。

李同榮提醒新政府,空屋移轉社會住宅政策,理論可行但執行難度高,政府要記取過去租屋平台失敗的教訓,若沒有詳盡細膩的執行綱領,就是在紙上大談兵法,在鋼索上學術論政。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1697643  

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2016-04-14 10:49 經濟日報 記者郭及天╱即時報導

蔡英文政府團隊即將上任,投入4000億廣建二十萬戶的社會住宅政策能否兌現,吉家網不動產董事長李同榮表示,廣建社會住宅,才是解決都會居住問題與民怨高漲的有效良方,也是平穩房價及抑制過度投資的基礎措施,此外,要結合民間力量,才是創造經濟效能的最佳住宅政策。

新政府八年內要花費四千億籌建二十萬戶社會住宅,李同榮建議,政府根本不須花半毛錢就能完全20萬戶的社會住宅,政府只要提供土地,地上權以BOT方式導入民間資金(如人壽保險業),勢必就能減輕政府的人力財力負擔,同時政府站在監督的角色,效率上也更能掌握營建的時程與效能。

李同榮表示,政府應結合民間力量,運用民間資金,由民間出資、政府訂定低廉租金標準、委外物業管理,租金收入保障出資者一定的投資報酬率,政府根本不用花半毛錢,就能創造經濟效能,確實完成二十萬戶社會住宅的重要政策。

新政府對廣建20萬戶社會住宅量體的解釋是其中有6~8萬戶由民間空屋引導移轉,其餘興建經費向銀行融資4千億可由租金收益自償。李同榮認為,「空屋引導」政策理論可行,但實務不通,若政府運用持有稅大增或租賃抵稅引導空屋移轉,一般空屋的面積均屬中大型面積居多、而地段分散,實在都難以符合市場弱勢者的真正需求,何況持有者的動機不在於出租,反而會逼使空屋倒貨到轉空的房地產交易市場,不但政策會失敗,且將再次打趴房市。

李同榮指出,長期應該由社會住宅的高供給量,有助於房價的平穩與抑制過度投資。若「空屋移轉社會住宅租賃政策」一但失靈,蔡英文政府的二十萬戶社會住宅政策就會跳票將近一半。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/1628483

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吉家網不動產董事長暨全球不動產流通協會理事長李同榮 2016.04.12

    經濟日報411日社論報導主題:「房市走空,還須廣建社會住宅嗎?」,該報導雖然是善意提醒政府,但諸多論述欠缺對市場實務的了解,認為房價已跌就不需太多只租不售社會住宅,這種論述與市場實務脫節,也偏離社會住宅功能與需求的主軸。其實房價跌歸跌,但買不起租不起弱勢族群問題若沒解決,民怨永遠上升,社會貧富愈行對立,所以廣建社會住宅當然是新政府刻不容緩的首要兌現政見與任務。

    就該社論內容可分為三大論述主軸:

(一)房市已走空,大規模興建社會住宅,對國內房市及房價也必然產生連動影響。

(二)馬政府一連串打房政策已產生效果,2015房價下跌且量縮至歷年新低29萬戶就是明證。

(三)在可能進入長期空頭的房市,推出近20萬戶社會住宅,對房市供過於求會否雪上加霜?對房市景氣和房價會有多大衝擊?是否符合經濟效益及社會現實?

該社論的三大主張忽略社會住宅的功能與需求,在此分別提出三大理由駁斥:

(一)廣建社會住宅可長線穏定房市並舒緩房價漲跌

大量興建社會住宅可舒解都會租賃市場需求,間接平抑中小坪數租金價格,不但達照顧弱勢居住需求,長期若租金緩漲或下跌,就可平抑過度投資的市場假性需求,更不會造成空屋量體的持續增加。

(二)房市走空是景氣技術循環面到頂與馬政府打房政策無直接關聯

房價技術循環未走完末生段時,什麼政策都無法產生打房效果,奢侈稅丶央行選擇區域限貸丶丶等打房政策其實都產生交易閉鎖與區域資金轉移的反效果,央行現在的鬆綁只是調整無效政策,無所謂救市。2014年已是房市技術循環末生行情,就算政府都沒政策,房市也必然走空,房地合一稅制只是壓垮房市的最後一根稻草而已,反而它的稅改曡床架屋,更會引發一些後遺症。至於房市交易量2014萎縮至14年來新低量29萬戶,政府拿來當政績真是荒腔走調,英明的政府是要創造一個價穏量活絡的房市環境,19902000年間經濟成長表現佳,但房市盤整近十年價格穏定中交易量卻屢創新高,最高逼近50萬戶交易量,顯見活絡交易量與經濟成長表現息息相關,因此,房市交易量過度打趴,會造成人民信心問題與經濟問題。

(三)廣建社會住宅不會對房市落井下石,現在反而正是時候

經濟日報社論中擔心廣建社會住宅會對當前已走空房市產生更大衝擊,並認為時機不對,社會住宅是只租不售,對交易市場的影響是長期的穩定的,何況全面性完成也須58年,對房市走空現況不致產生影響,反而現在才是最好的時機,不但符合社會需求與弱勢期待,也能創造一定經濟效益。

新政府主張的68萬戶空屋移轉社會住宅,理論重於實務,政見可能跳票

    最後也對新政府的社會住宅政策提出呼籲,新政府主張的68萬空屋引導社會住宅,會是一廂情願的政策,理論與理想重於實際,空屋引導入弱勢需求的租賃市場的實務操作難度很高,若用持有稅增加或房東減稅策略,只會提高售屋市場供給量,很難引導進入租賃市場,何況這些空屋的地段丶面積丶持有動機,都不是用「空屋引導」四個字就輕易可為。若空屋引導政策失靈,蔡英文的社會住宅推動政策就要打六折了,現今住宅政策最重要的還是廣建二十萬戶社會住宅照顧弱勢消除年輕人痛點,始為上策,新政府也不能因BOT的弊端,而採取高估行政效率,預計八年內投入4,000億元,自籌興建12萬戶社會住宅,並擬成立自償性基金,透過向國內銀行專案融資等方式籌措興建財源。不要忘了,BOT的弊端,60%以上的責任是政府官員的貪腐與行政疏忽以及專業不足所造成,難道不採BOT,政府的廉潔度就會較高?效能就會更好?請新政府一定要三思而後行!

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2016-03-08 16:31:26 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

今年房屋稅單將在近期發出,北市房屋稅在前張金鶚副市長標榜的「居住正義」看板下,猛調房屋公告現值中的路段調整率、新屋每平方米造價,2014年7月1日後取得「使用執照」的新屋,因【構造標準單價】提高以及【路段調整率】提高,平均增加2.6倍以上,而對於以「使用執照」取得日做為稅收的日出條款,無辜民眾在購買新屋同時,根本無法料到兩三年後交屋時,會因新增的法令而遭魚池之殃,多繳了數倍的房屋稅。

我認為台北市政府不合理的房屋稅改,有如前朝執事官員打個噴嚏,後朝政府任憑流感蔓延而不積極治療,其所借的理由是:【依法行事】,等明年屆滿三年再評估稅收的合理性。

針對台北市政府藉【依法行事】任憑不合理法令延宕三年,政府官員不諱言,擔憂修正不合理的法令後,每年稅收減少13億,到底我們政府是在行【居住正義】,還是只為【稅收增益】?

今年房屋稅單將在近期發出。 圖/報系資料照

北市府不合理的房屋稅收本人提出三大質疑:

(1) 買新屋抽重稅,等於政府不鼓勵民眾買新屋,那何必再談【防災都更】?

北市府在前年將房屋評定現值中的造價與路段調整率平均大幅調高至2.6倍以上,表面上對富人增稅,事實上連小康家庭買面積不大的新屋,都遭受魚池之殃。這樣的法令修訂,無疑是警惕大家在台北市不要再買任何新屋?到底新屋何罪?政府應該說清楚講明白,更何況台北市政府以新屋使用執照發照日作為房屋稅改起迄日,顯然非常不合理。將來,台北市三十五年以上老舊房屋逼近半數,台南地震災害後,台北市各方重視的都市更新,若無完整配套,將會更窒礙難行。

(2) 前朝施政瑕疵,後朝稱【依法行事】,無辜民眾也可依法提行政訴訟,要回不合理稅收

張金鶚前副市長在卸任前,不顧各方反對與陳情,也不顧購屋型態與面積大小,將購買新屋民眾視為房價炒作元凶,引起非豪宅的購屋民眾通通遭殃,前朝政府打個大噴嚏,引發後朝政府大流感,但後朝政府居然任憑流感盛行而不積極治療,反而說是【依法行事】,要等到明年屆滿三年再檢討。

台北市財政局長蘇建榮說,若明年檢討,要按照核發建照時間為評定標準,預估有1萬1千戶受到影響,等於北市府每年短收房屋稅約13億元,粗估一間房子使用約50年,恐將少收650億元。政府不當的稅收修正,卻解釋為稅收將大幅縮水,可見政府關心的是稅收,居住是否正義,而是稅收會不會大幅減少。我們呼籲,若有因購買新屋而遭受無妄之災的民眾,除了應爭取稅法的修正以外,並得提出對台北市政府的行政訴訟,將政府超收的稅收歸還於民。

(3) 請政府解釋,房屋稅調整的路段調整率,是否與地價增值有關?是否重覆增稅?

我們的房屋稅基課稅現值=核定造價單價 ×(1-折舊率 × 經歷年數) × 地段調整率 × 面積。既然地價稅明訂有因地段增值,得調整每年的地價持有稅,那為何房屋稅的評定現值,還要有因路段增值的【地段調整率】?顯然是一頭羊剝了兩層皮,重覆增稅極為明顯,而過去核定的造價偏低固然屬實,若要調整也是要全盤考慮,而不是只針對新屋大幅調整,其他一年到五年屋齡的房屋稅與新屋的房屋稅就會差距好幾倍,不但未盡公平,也不符合比例原則。

北市財政局長蘇建榮說,「房屋構造標準單價」是指房屋造價成本,房屋稅條例規定,取得使用執照才開始課稅;建商拿到建照時因房屋還沒蓋好,無法得知其價值,若依此為標準,恐怕還有可討論之處。我質疑,政府真能在每棟房屋建造完成後,個別評估造價成本再去分訂出造價單價標準?這顯然是台北市政府守著既得稅收不放的推托之詞。

台灣的房屋持有稅偏低是事實,但稅改的目的要公平,追根究底,台灣的房屋持有稅要重新全面檢討,最終一定要房地合一課稅,只有一套【房地稅】,再依據自住非自住對象、建造屋齡新舊與持有年限長短比例,訂定課稅標準,才能一勞永逸,至於已經訂定的不合理標準,台北市政府應儘速及時修正,不要假藉【居住的正義】,其實,只是為了【稅收的增益】,否則,若各縣市如法炮製,惡性的變項增稅,影響後果將會不勘設想。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/1549387

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