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李同榮│理財周刊1021期│2020-03-20 
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往年台灣房市景氣指標都會觀察329檔期的銷售推案成績,即可預期當年上半年的房市表現,甚至全年度的銷售前景。而329也是在每年農曆春節後各種大型建案集全力熱攻的最佳時點,尤其每年度的年初季節,政府都會極力推出有利政策,以期促進經濟發展的目標能如數達成,因此每年329檔期的成績優劣,就會成為當年房市景氣的先行指標。

329檔期房市表現在利空壓抑下 呈現「不好不壞的持平走勢」

今年329檔期正好遇到四年一次總統與立委大選,選前業界就對房市保守觀望,選後業界採取謹慎樂觀態度,相繼摩拳擦掌準備推出大案,但此時不巧碰上新冠肺炎攪局,建商紛紛採取謹慎態度,不少代銷個案獲業主共識,暫緩進行推案,其中,南港的「世界明珠」超過四百億的中高樓層銷售推案也放慢腳步。南港輪胎推出「世界明珠」豪辦及豪宅,總基地面積超過九千坪,預估總銷一千億元,從潛銷至今總銷金額已達一七○億元以上,目前住宅七十九戶、辦公室銷售五成,三月前十樓以下已全數賣完,預估買氣會逐漸加溫,如今遇上疫情擴散,也採取較保守的銷售模式。另外華固板橋「華固月河」也計畫將銷售時程延至520檔期,這些指標個案紛紛延期,也減低了329檔期的強度與推案總額,當然也有些較剛性需求的個案仍如期推案,不過仍有些較保守業者持悲觀態度,並擔心329會不會拉警報,比喻會變成119?筆者認為329檔期的房市表現將在利空壓抑下,呈現不好不壞的持平走勢,整體市場依房價、交易量、區域、產品類別表現各別分析如下:

(一)從交易量增減表現分析:預售市場小幅萎縮,中古屋市場穩中帶堅

預售屋因未確定因素尚未消失,上半年交易量將小幅萎縮。而中古屋交易量因換屋族群觀望,原本增溫的交易量略顯停頓,但一、二月交易量仍有近七%增幅,三、四月是觀察重點,若中古屋交易量上半年持續穩中帶堅,則今年全年交易量就會維持七%以上的成長。

(二)房價漲跌表現分析:預售屋議價空間加大,中古屋價格持平

整體房價在交易量沒有大幅萎縮狀態下,預售市場只會加大議價空間,中古屋市場房價持平,不致下跌,除非疫情嚴重惡化到難以收拾,那就是全球經濟基本面惡化的問題,也是各行各業全面崩潰的問題。



(三)六都區域表現分析:北以桃竹為首,南以台南為優

329預售檔期依疫情輕重程度不同,各縣市推案量也不同,北部因疫情較重推案量下滑,疫情較不嚴重的中南部反而推案量維持增長,桃竹因部分個案延遲推出,推案量暫顯萎縮,但近期中古屋表現仍呈現強勢格局。中南部地區以台南表現最佳,因疫情影響較輕,且房價基期最低,並受惠區域造鎮案加持,整體推案量翻漲兩倍,是今年329檔期六都中表現最強勁的黑馬,其中遠雄建設中西區「遠雄頂美」接近完銷,近期北區推出「遠雄北府苑」,不畏疫情逆勢潛銷創佳績。

(四)依產品分類表現分析:房市三寶(工商用地、商辦、廠辦)先蹲後跳,住宅市場持平、休閒不動產最悲慘

去年包含地上權,全台土地交易一舉衝破三千億,包括台北信義行政中心,新北央北重劃區,台中水湳機場與北屯及台中機廠開發區,台南東區、永康、安南區,高雄楠梓、三民、苓雅區,幾乎都能有八成以上脫標。



土地取得仍以台南表現最為突出,近期江城建設以總價十九.○三億元,取得台南市北區約3805.22坪住四土地,每坪約五十萬元。而由吉家網不動產與瑞普萊坊合作標售Crazy Friday所有歷史博物館對面五千八百坪商業用地,也將不畏疫情於四月一日逆勢推出,標售底價超過每坪五十萬。
至於商辦與廠辦市場,將會先蹲後跳,下半年有機會出乎預料的報復性大反彈。其中以北台灣表現較為強勢,台北新東區南港與新北大汐科更是異軍突起,堪稱商辦、廠辦市場的明日之星。至於住宅市場仍要提醒所有開發商好好控制推案量,讓市場餘屋有緩衝消化的空間,才會讓房市的供需平衡有健康平穩的走勢發展。

值得特別注意的是美國驅動新一波QE,Fed聯準會降息至0%-0.25%區間,帶動全球零利率時代來臨,利率趨降對台灣的超額儲蓄是否產生衝擊,游資氾濫現象會不會對疫情中冷卻的房市產生激勵,後市值得觀察。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23472753980

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2020/3/18 吉家網

吉家網公布2019年房市年報,六都成屋房價「穩中帶堅」,回頭再印證2018年全台房價就已脫離波段循環谷底,2019年房市六都價量全面回溫,成屋市場北溫南熱,量溫價增。

2019房市價量表現  台南市四金一銅 勇奪六都冠軍

吉家網董事長李同榮分析,2019年六都整體房市價量表現,可以「北溫南熱」形容,六都房市的確早已脫離谷底,房價呈現穏中帶堅走勢,六都平均漲幅達8%以上,其中以台南市勇奪四金一銅,表現最優。吉家網企研室處長莊文樹分別從六都房價年線與季線丶六都各行政區房價漲幅排行丶六都房市交易量年線與季線丶六都交易量占比變化丶六都新屋占比變化丶建築融資貸款餘額丶建照核發數開工數使照核發數變化丶等九大面向逐一分析2019年六都房市的整體表現:

(一)從房價年度表現分析:全年漲幅及同期漲幅台南市雙冠摘金,台北市殿後

    2019Q4六都房價比較去年同期漲幅排名依次為台南市12%丶高雄市11.91%丶台中市10.95丶桃竹區7.22%丶新北市6.35%丶台北市4.78%(如圖)。

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比較去年均價全年漲幅也是台南第一,漲幅11.67%,其次為高雄11.51%,台中11.1%,桃竹區8.05%,新北市6.08%,台北市殿後4.49%(如圖)。

 

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南台灣因台南市與高雄市房價基期較低,造就市場反彈空間,北台灣桃竹地區因受惠大台北都會擴大,人口淨流入最多,房價表現為北台灣第一,而新北市與台北市因前波多頭漲幅過高,房價反彈力道稍弱,合情合理。

(二)從成屋房價季線表現分析:2019Q4六都房價與上波高點比較,台南漲幅居冠,仍是台北殿後

    2019Q4台南市均價每坪14.56萬已超越前波高點每坪13.5萬達5.13%,反彈幅度最高,新北市因前波供給量大,餘屋較多,房價每坪29.8萬仍未回復到上波高點每坪32.61萬,尚差(-8.62)%,台北市因房價偏高,人口外流,表現最弱,目前每坪均價58.33萬,與上波高點65.7萬比較尚差(-11.22)%(如圖)

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(三)2019六都各大行政區全年房價表現:「蛋白區」抬頭,漲幅最高都是「非蛋黃區」,十大排行台南囊括六名居冠

    2019各大行政區全年房價表現,六都十大漲幅排行榜,台南市有六大行政區入榜,其中包括永康區丶安平區丶安南區丶安定區丶中西區丶新化區,高雄市有前鎮區丶鹽埕區,新北市有樹林區,及台中市沙鹿區,另外,從2019Q4的季線表現,全台十大漲幅排行同樣有台南市新化區丶新市區丶安定區丶中西區丶南區入榜,台中市大里區與中區丶高雄市前鎮區與岡山區丶台北市萬華區也都擠入季漲幅排行前十名,全年度全台漲幅前十名行政區共同特色就是「非蛋黃區」。

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從2019Q4的季線表現分析,全台十大漲幅排行同樣有台南市新化區丶新市區丶安定區丶中西區丶南區等五區入榜,台中市大里區與中區丶高雄市前鎮區與岡山區丶台北市萬華區也都擠入季漲幅排行前十名,全台季漲幅前十名行政區共同特色也同樣都是「非蛋黃區」(如六都行政區季線均價漲跌排行圖)。

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從六都各自行政區房價漲幅排行分析,六都漲幅排行前三名也幾乎都是蛋白區而非蛋黃區,其主要因素有三:1/蛋黃區房價過高,蛋白區比價效應。2/蛋白區的重劃與造鎮規劃功能獲得購屋者青睞。3/交通環線興建的利多。(如六都各行政區年線均價漲幅排行)

 

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(四)從全年交易量分析:台中交易量增幅第一,高雄第二,台南第三

    2019全台房產成屋交易量破30萬戶,年度交易量300,275戶,比2018年277,967戶增漲8.03%。其中,桃園市交易量增幅16.67%勇奪第一,高雄市排名第二增幅11.95%,台南增幅10.59%名列第三。顯然全台交易量增長幅度比較上,中南部的剛性需求大幅領先北台灣。(如六都建物買賣移轉楝數統計圖)

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(五)從2019年六都交易量比較前波高點交易量分析:由南向北萎縮量大幅增加,台南萎縮最少,台北萎縮最多

    前波多頭房市交易量高峰在2005-2006之間,從此六都交易量開始逐漸走滑,截至2019年的13丶14年間六都房市交易量萎縮量比依次是台北市59.92%、新北市44.54%丶桃園市31.37%丶台中市29.42%丶高雄市20.43%丶台南市13.09%,數據顯示台北市交易量萎縮最多,已經夭折六成,台南市萎縮最小,維持一定交易量,主要因素是中南部開始吹起兩代不同堂風向,雖然整體投資需求大幅減少,但剛性需求不斷增多。

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(六)從六都新成屋占比分析:新成屋交易量占比逐年增加,老屋越來越不值錢

    從2011年到2019年間新屋全台交易量佔比逐年擴增,由2011年占比25.89%到2016年高峰49.84%經過三年降至39.78%,新屋占比在這8年間倍增的主要因素有二:1/兩代不同堂,剛性需求增加,年輕族群喜好新屋。2/建商供給量增加,餘屋讓利促銷爭取客層最具效應(2016最明顯)。

由於市場總需求量增加有限,新屋交易量又增多,而新屋促銷力道強勁,交易量增加,以致排擠老屋市場,因此空屋現象由新屋轉為老屋,老屋若不能都更就會餘留越多,老屋就會越來越不值錢。

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(七)從六都交易量占比増減分析:南部都會占比提升,北部都會占比下降,台南占比增幅第一,台北市下降最多

    從2008年到2019年六都交易量占比發生明顯變化,台南市交易量從6.8%提升到10%,增幅47.1%,全台第一,高雄市由12.4%提升至16.1%,增幅29.8%,而台北市從21%占比降至11.9%,降幅達43.3%之多,顯然台北市與新北市的成交量占比衰退,反而是南部都會占比節節升高,南台灣房市的交易熱度可見一般。

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(八)從建築融資貸款餘額分析:

建商銷售率由谷底翻升

    建融餘額的增減代表建商銷售景氣的興衰,2016年Q1房市交易量見底,建融餘額也同歩落底,從2017年開始建融餘額逐步升高,2019年更履創新高,代表建商銷售率不差,且信心度十足。

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(九)從建照核發量丶開工量丶使照核發量分析:

    建照核發量增加代表建商對房市景氣前景的信心度,開工量增加代表建商的銷售率達到一定的程度,使照核發量的增加代表供給量增加,景氣下滑時也代表餘屋量會增加。當建照核發量增加,季線穿越使照核發量的黃金交叉,就代表景氣逐漸好轉,當開工量增加,季線正式穿越使照核發量的黃金交叉時,就是房市轉空後的正式落底時。2017Q2建照核發量季線穿越使照核發量黃金交叉,景氣呈現好轉趨向,2017年Q4台北市房價率先六都止跌落底,而2018Q1開工量季線穿越使照核發量呈黃金交叉,2018年Q3全台房價正式止跌,並脫離四年的緩跌谷底,2019年建照核發量與開工量遠遠超越使照核發量,證明坊間一些專家認為建商拖延交屋以致使照勢必爆量丶房價勢必下跌的說法的確是「沒有數據基礎的繆論」。

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吉家網董事長李同榮總結指出,綜括上述六都價量分析,2019年六都表現「北溫南熱」,台南市在全年房價與同期房價漲幅雙雙獲得第一,在全台行政區十大漲幅也囊括六大行政區,而在歴年交易量占比成長率也列居第一,全年交易量與同期比桃園第一丶高雄第二,台南第三,六都整體價量表現,台南可謂四金一銅勇奪六都之冠,值得注意的是在六都價量表現上,台北市一反過去多頭時期的強勢,很多數據殿底,顯見台北市房價正面對高原期,需要時間調適,南北房價基期不同,強弱態勢易位分明。

2020 房市三寶異軍突起,住宅市場「價穩量溫」

吉家網董事長李同榮同時對2020房市發展,提出四大關注議題的見解:

(一)疫情肆虐  新EQ零利率 對房市利弊互見~

央行若大幅降息,並逼出高達2兆的超額儲蓄,加上台商資金回流與租稅大赦,游資將致氾濫,並可能使疫情中受壓房價反彈,但房價若快速爆衝,市場就會快速結束。

(二)疫情肆虐後,台商製造業大回流,房市三寶看俏~

建商獵地更積極,房市三寶(工商用地丶商辦丶廠辦)受台商回流激勵,加上基本面需求殷切,前景看俏,這是台灣三十年的一次機會。

(三)疫情發展與中美商戰兩大因素將影響住宅市場短丶中線走勢~

全球疫情若持續惡化將影響全球經濟發展,而中美商戰打打停停,目前因疫情干擾,只在上半場第二節的第一次暫停,往後數年將持績影響股匯市動盪,間接影響房市的基本面,對於台灣住宅市場的走勢將有不利影響。

(四)2020「房價持穩丶量能增溫」就是幸福,就是期待~

2020下半年期待全球財經局勢明朗,房市回歸基本面,剛性需求撐盤,若換屋市場信心恢復,預期全年房市將呈現「量溫價穏」的走勢發展。

 

編按:吉家網季報乃台灣最早發佈成交行情與房市季報與年報單位,早期取樣來自各大仲介業市場成交價,長期製作精準房價季報與年報分析,曾受聯徵中心與各大銀行丶估價師採用,近期結合實價登錄,依市場實務扣除新屋虛價比率與漲跌幅,製作出市場中最精準的六都房價季線與年線,也是目前市場分析中最專業丶最貼近實務的房市季報分析。

https://www.gigahouse.com.tw/News/NewsDetail.aspx?id=300347

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2020-03-16 14:46聯合晚報 記者游智文/台北報導
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報系資料照
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美國聯準會(Fed)今天將聯邦資金利率一口氣調降4碼(1個百分點)至0%-0.25%,近乎零利率,並且啟動高達7000億美元的量化寬鬆(QE)計畫。房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示,美國大幅降息,台灣央行勢必跟進降息,大量資金將流入股市與房市。

他表示,央行若跟進,必須在政策上鼓勵多元的投資管道,慎防資金亂竄,以免讓回穩的房市死灰復燃,出現暴衝。(延伸閱讀:Fed下猛藥 我央行三套劇本19日出招

李同榮表示,國內房市能在多頭市場十多年後軟著陸,主要支撐平穩力量來自於資金充裕與利息偏低,如今疫情肆虐,房市表現暫時受到壓抑,央行若大幅降息因應,情況可能改變。

根據主計總處預估,2020年超額儲蓄率將彈升至13.55%,高於前兩年水準,金額高逾2兆元,顯示國內閒置資金仍高,加上租稅大赦後持續回流的巨額資金,若無適當投資管道,資金將會充斥到氾濫成災。

李同榮說,此波疫情風暴影響可能會在6月前趨緩,但全球QE降息的影響層面可能會持續一到兩年,對台灣房市影響有四:

(一)房市交易量短期內回溫

中古屋交易量因疫情影響使得換屋族群暫時觀望,降息有助市場信心恢復,4月起交易量將持續穩中帶堅,今年全年交易量會維持7%以上的成長。

(二)工丶商用土地價格將會暴衝

近年開發商土地庫存較低,自去年房價開始回溫,建商獵地積極,土地融資屢創新高,在資金充斥、利率偏低狀態下,獵地搶地風潮再起,尤其工丶商用地之價格難防暴衝。

(三)商辦丶廠辦市場先蹲後跳大反彈

去年商辦與廠辦市場發燒,全年租金與房價漲幅近10%,預期降息風波將更激勵市場率先擺脫疫情陰影,領軍房市大幅反彈。

(四)超低利的環境刺激,難防資金流入住宅市場炒作

在超低利的環境刺激下,難防資金流入住宅市場炒作,導致房價不理性暴衝,此種跳脫供需基本面的假性需求,對整體住宅房市長線發展將有不利影響。

李同榮表示,央行若大幅降息,有利銀行體系超額儲蓄降低,刺激民間消費與投資,也有助暴跌的股市反彈,但若充斥的游資沒有多元投資管道紓解,大量資金將流入股市與房市。目前國內疫情控制得宜,央行因應全球利率變動,若能採取較溫和降息態度,對整體經濟應較健康。

延伸閱讀

銀行鬆綁 套房核貸成數創高

https://money.udn.com/money/story/5621/4417709?from=ednappsharing

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李同榮│理財周刊1019期│2020-03-06 
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台灣房市長線發展最大隱憂就是人口少子化、人口老化以及勞動力逐漸衰退的三大問題,根據農委會二○一七年的全國家犬貓數量調查結果統計,台灣本島寵物狗有一七七.七二萬隻,寵物貓則有七三.三二萬隻,合計超過二五○萬隻,若再加上野狗、野貓,將超過台灣十二歲以下的兒童數量二六○萬人,所以說,目前台灣毛孩的確已比小孩多。

若排除國際淨遷徙因素,台灣人口粗出生率與粗死亡率曲線已於二○一九年交叉,人口由自然增加轉為自然減少(如圖),但人口負成長是不是房市長線影響的最不利因素,專家眾說紛紜,而在六、七年後,台灣更面臨勞動力大幅率退的時點,對台灣經濟發展會有如何嚴重的影響,對房市未來會有如何不利發展,台灣的少子化趨勢真的無解嗎?筆者從三大面向解構少子化對房市未來發展的重大影響:

一、從市場供需的角度分析,人口減少會不會是房市長線需求下滑的主要因素?

近年來台灣人口發展趨勢呈現晚婚、不婚、不生、少子現象,二○二一年將正式邁入人口負成長國家,由於出生率下降,相對死亡率增加,推估到二○六五年,台灣人口將從二千六百萬劇降到一千七百萬以下,這種現象若持續未獲改善,往長線十到三十年看,具購屋能力的剛性需求必然逐漸降低,當然就會是房價下滑的主要因素。

但評估房價漲跌因素有二、三十種影響變數,包括基本面的供需因素、土地價格、經濟成長、國民所得、房價所得比、匯率、稅率、利率、貨幣供給年增率、股市、少子化、二代不同堂、租賃市場崛起……,另外有政策面的調控,消息面的中美商戰、新冠病毒,技術面的產業景氣循環……等。上述任何一項變數都有可能影響長中短線的房市發展,但也可能因其他更重要的因素影響(例如游資充斥、利率偏低)而撼動不了整體房市走勢,所以,少子化雖是房市下滑的主要因素,但單一變數是否能影響往後房市全局,仍然須觀察各項時空因素的變化關係。



二、從勞動人口的角度分析,生產力衰退會不會是房市下跌的主要殺手?

早在二十年前,台灣的出生率就大幅下滑,雖然目前勞動力人口還在高峰期,經過推估,五、六年後,台灣二十五至六十五歲的主要勞動人口將劇幅下滑,這對經濟成長的動力將產生嚴重的影響,因為生產力與購屋能力息息相關,生產勞動力人口衰減,有購屋能力的人口就會衰減,相對房市就失去一部分推升動力,若勞動生產力無法提升,房價下跌的趨勢就會顯現。

三、從人口密度的角度分析,人口密度高的都會,會不會是房價支撐的主要動力?

根據二○二○年官方統計,台灣人口為二三六○萬四二六五人,人口總增加率為千分之一.二二,人口密度每平方公里六五六人,為全世界人口密度前二十名國家,而台北市面積二七一.八平方公里,人口二百七十萬,以每平方公里近一萬人的密度,高居全球前十名。

由此推論,未來台北市人口若不再淨流出,就算少子化因素與勞動力衰退因素影響,對高密度人口及土地稀有的台北都會而言,房價仍可能獲得支撐而居高不下,所以少子化對高密度人口的都會影響較有限。

然而,少子化趨勢真的無解嗎?筆者認為三大政策良方將是少子化最佳解藥:

(一)效法德國,大力推動投資移民政策:

德國自一九八○年代起人口就開始快速萎縮,稀缺的勞動力對德國經濟造成了巨大衝擊,老齡化的趨勢難以逆轉。一九九○年到二○○○年的十年中,德國大開移民政策之門,大量移民潮再次迎來了年輕人口的正增長。二○一五年,德國總理邁克爾正式宣布:「德國是一個移民國家」,二○一六年,德國簽發了一○五萬份永久居留,是全球第二大移民淨流入國,僅次於傳統移民大國美國的一一八萬份,二○一八年德國大聯合政府就新移民法(Einwanderungsgesetz)達成一致,該法案於年底交由聯邦議會審批,並正式於二○一九年一月一日實施。

德國因為大力推動移民政策,解決了人口大幅萎縮的難題,房價反而獲得強力支撐。台灣雖有投資移民辦法,但顯然門戶不夠敞開,大力引進人才、技術、資金,德國移民政策與經驗值得台灣參考。

(二)積極促進產業升級,提升生產力以替代勞動力衰退

中美商戰引發台商回流,若能協助製造業回流,在AI時代促進產業自動化大幅升級,藉提升生產力,就足以降低未來勞動力衰退的影響。

(三)鼓勵生育,推動中低收入家庭十二歲以前國家養育補貼政策

追根究柢,人口負成長不只是房市問題,更是未來勞動力生產力問題,直接影響的是經濟成長力與國力,因此,中低收入的養、育問題,政府必須要制定有效鼓勵與補貼政策,才能有效改善少子化的趨勢。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23438245220

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李同榮│理財周刊1017期│2020-02-21 
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由於中美商戰再加上武漢疫情蔓延,不但會重創中國經濟,也將波及到二○二○年全球經濟成長表現,台灣因地緣因素與台商出口依賴度,在經濟層面難免受到波及,此次疫情過後,台商勢必加速撤離中國大陸,而工商用地、商辦、廠辦三大類產品需求將大幅增加,成為二○二○年房市三寶。

從供給面與需求面分析 房市三寶走揚趨勢

筆者從供給面與需求面兩個角度分析房市三寶,工商業用地、商辦、廠辦市場走揚的背景因素:

房市三寶供給面分析~

多頭住宅市場走揚十多年,這期間,台灣的土地濫用程度嚴重,可謂「農不農、工不工、商不商」,農地違建成工廠,農舍違建成別墅;工業用地違建成工業住宅,真正工業需求地價高漲,更是台灣製造業回流的最大阻礙。同時,商業用地的開發,因為商辦與豪宅市場價差三成以上,建商寧蓋豪宅也不建商辦。過去十多年住宅市場持續榮景,導致土地的濫用與違法開發,也造成商辦廠辦市場供給面相對稀少。

房市三寶需求面分析~

大陸製造業回流與台商資金回流是真正觸發房市三寶走強的兩股主要動力,其需求則集中在工商業用地、商辦、廠辦三大類。而分析房市三寶持續走強的主要原因可分為遠因、近因與引爆點:

(一)房市三寶走揚遠因~大陸製造業回流

大陸人均已跨越九千美元以上關卡,由於工資大幅提高與環保意識抬頭,製造業成本高漲,傳統產業若不轉型,獲利能力將逐漸萎縮,因此勢必轉移到人均三千美元以下人力資源充沛的國家(如越南)。



回顧二十五年前,台灣資訊代工業走強,但也因台灣人均從三千美元大幅提高到一萬美元,因此製造業產業鏈受不了缺工與工資增加的壓力,加諸環保意識抬頭,設廠擴廠不易,因此產業全數外移大陸,事隔二十多年,如此現象同樣在大陸發生,台商傳統製造業若不撤移東南亞,就寧願撤回台灣重啟爐灶,或是功成身退班師回朝,將資金回流台灣,落袋為安。

(二)房市三寶走強的近因:

1.中美商戰方興未艾:

中美商戰開打至今,表面上是有趨緩,但實際上暗潮洶湧,全場賽局將由貿易戰轉科技戰,甚至是一場全球霸權的爭霸戰,而美中貿易關稅大幅提升,對大陸台商產生重大影響,逼得相關產業鏈成本大幅提高,台商製造業不得不加速撤離。

2.全球CRS肥咖條款上路及台灣租稅大赦啟動:

台灣去年啟動租稅大赦,吸引在大陸及全球各地海外資金大挪移回流台灣,這龐大的資金回流是現在進行式,且迫切需要投資的出口,工商土地與A辦及大面積廠辦需求瞬間轉強。

(三)武漢疫情是房市三寶逆勢轉強的引爆點:

台商近年來在大陸的處境內憂外患,內有經營成本增加,外有中美商戰加徵關稅的雙重壓力,此次疫情擴散,封城封市,未來隨著疫情結束,也將造成大陸停滯性的通膨危機,台商也將面臨產業出走與斷鏈危機,情勢所逼,將加速大陸台商大舉撤離的決心。若大陸台商製造業大舉回流,將重啟MIT台灣製造榮景,未來疫情解除後,房市三寶就會有逆轉反彈的機會。

2020住宅市場 北台灣以「桃竹」為首選 南台灣以「台南」為優先

至於房地產住宅市場的表現,北台灣以桃竹為首選,桃竹地區因北台灣交通建設完整,桃機捷運完工後,大台北都會擴大,與大台北產生半日生活圈效應,近年延伸線也將開工。另外,近年台北市人口往新北市移動,新北市人口往桃園移動,桃園成為北台灣唯一人口淨流入的都會,而平均房價只有台北三分之一,房價較具上漲空間,新竹地區因竹北科學園區外溢效應,人均所得與消費能力不斷提升,購屋能力也是北台灣最具實力的區域。

南台灣住宅市場,則以台南表現最優,因其房價基期為六都最低,土地價格持續上揚,較佳地段商用土地價格有上看一坪五十萬潛力,中古屋一字頭房價尚有表現空間,預售屋均價跨入二字頭,高端豪宅進階三字頭,台北豪宅逼近一坪三百萬,台南豪宅只有十分之一價差,後市仍看好,房市進場風險,台南為六都最低。

綜上所述,中國疫情對整體房市影響層面,住宅市場影響較大,第一季交易量將受影響,第二季是否回溫,端看疫情是否迅速有效控制,下半年將維持價穩量溫走勢,至於房市三寶市場,則有大幅成長的表現機會。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23403736460

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新型肺炎疫情在中國大陸持續延燒,吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮針對疫情對未來房產產生的影響,提出七大走勢預測分析。

他表示,房市在上半年將面對恐慌心理與消費緊縮的壓力,呈現一季到兩季「價量萎縮」,下半年將回歸基本面走勢,房市走勢將呈現「價量齊揚」,2020全年住宅市場表現「價穩量溫」的格局,唯獨「商辦廠辦」市場,將會有先蹲後跳的「大逆轉」走勢,若價量出現緊縮,甚至會有「報復性」反彈行情。

李同榮指出,第一、房市「交易價量」的季節表現,2020房市交易價量表現下半年將優於上半年。房市只會短期影響,而不會有恐慌性的拋售現象,除了商辦廠辦市場表現較強勁以外,住宅市場不會有十七年前SARS過後住宅房價大反彈的現象。

第二、從「產品類別」來看,工業及商辦用地優於住宅用地;廠辦商辦市場優於住宅市場。疫情會加速台商回流的決心與速度,工業用地需求將更殷切,政府若有五缺的周全因應對策,工業及商辦的土地交易需求將遠優於住宅用地的交易市場。未來五年商辦廠辦的需求市場也將遠優於住宅市場的表現,並拉出一段長紅,這也是這次疫情危機中,商辦廠辦市場最佳的投資契機。

第三、從全台「區域市場」來看,住宅、土地、商辦廠辦市場依北中南區域有不同的走勢表現:住宅市場「北溫南熱」,工業與商業用地需求「由北轉南」,商辦廠辦市場「北台灣」占優勢。

第四、六都住宅市場各別表現,北台灣住宅市場以「桃園」為首選,大台北都會擴大,桃園與台北產生半日生活圈效應,平均房價只有台北三分之一,房價較具上漲空間。南台灣市場則以「台南」為最優,主要因為台南房價基期為六都最低,近幾年價量表現為六都之冠,土地價格上揚,中古屋1字頭房價尚有表現空間,預售屋均價跨入2字頭,高端豪宅進階3字頭,房市進場風險仍六都最低。

第五、從購屋需求來看,住宅首重剛性需求,商辦廠辦首重投資報酬率,尤其近一年來商辦租金大幅上揚,A辦的租金報酬率高達3%以上的產品就成為投資市場的首選。

第六、依空間需求來看,「住宅土地」投資首重「大面積」重劃地區,「商辦廠辦」市場空間需求會化整為零,朝向集中化的「整層或整楝」的總部空間規劃,面積越大需求反而越強。「住宅市場」因為是剛性需求為主流,首重「中小坪數」的自住空間隔局。第七、中長期來看,土地價格將持續上,住宅市場表現溫和,餘屋量會由新成屋轉為老舊中古屋,「工商業用地、商辦、廠辦」將是未來五年房市投資三寶。


延伸閱讀

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台灣房市回春?房產專家看出未來最大危機!

北台灣房市連3年走揚 這縣市銷售率破6成

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/218351.html

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武漢肺炎是否造成房市干擾,仍須持續觀察。(圖/吉家網) 武漢肺炎是否造成房市干擾,仍須持續觀察。(圖/吉家網)

大陸房地産銷售受到疫情影響陷入停滯,台灣房市是否也會出現同樣情況?吉家網董事長李同榮表示,武漢疫情對房市影響,關鍵在人性恐慌程度。疫情若速控制,影響房市有限,若疫情擴大、持續時間長達 2 個月以上,將衝擊台灣產業與房市。

 

 

李同榮表示,武漢肺炎自去年底爆發以來,已經擴散至全球衝擊,原本預估台灣對大陸出口以及台商在大陸產業供應鏈生產,將受到衝擊,晚近加上大陸的封城措施,與各國管制人員的移動,整體經濟動能趨弱,勢必衝擊台灣今年第一季的出口,影響程度不容輕忽。

李同榮指出,武漢肺炎疫情對台灣房市影響程度,可用兩種狀態來看。最佳狀態,若疫情在一個月內控制,房市影響層面只會因觀望心態所產生的交易量萎縮,不至於影響到房價直接下挫,影響交易量層面不會超過一季。
他說,最差狀態,若疫情延至兩個月以上控制,恐慌指數勢必遽升,經濟衝擊層面擴大,勢必影響第一季房市交易量,同時房價也會短期由漲趨跌,影響層面將持續一到兩季。

至於疫情控制後,會不會如 SARS 過後的房價反彈。李同榮表示,答案當然是否定的。SARS 發生時,股市房市處低檔,加上前一年增值稅減半政策做多的激勵,房市在 SARS 利空出盡後,大幅反彈,目前台灣房市雖然已經過四年緩跌見底盤整,房價仍處高檔,餘屋仍待消化,兩者發展情況不同

https://news.cnyes.com/news/id/4438159

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武漢疫情擴大,大陸房地產銷售陷入停滯,疫情若持續擴大,甚至蔓延台灣,台灣房市是否也會連帶影響?吉家網不動產暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出,武漢疫情對房市影響只會是短期,「人性恐慌」才是對市場具有關鍵的殺傷力。

李同榮表示,武漢疫情是否影響台灣房市要從三個面向分析,若疫情在一個月內控制,房市影響的層面只會因觀望心態所產生的交易量萎縮,但不至於影響到房價直接下挫,影響交易量層面不會超過一季。

若疫情延至兩個月以上控制,恐慌指數勢必遽升,經濟衝擊層面擴大,勢必影響第一季房市交易量,同時房價也會短期由漲趨跌,影響層面將持續一到兩季。

至於疫情控制後,會不會如SARS過後的房價大幅反彈?李同榮指出,「不會」,武漢疫情與SARS不同的是,當時股市房市處低檔,加上前一年增值稅減半政策做多的激勵,房市在SARS利空出盡後大幅反彈,而目前台灣房市雖已經過四年緩跌見底盤整,但房價仍處高檔,餘屋仍待消化,兩者發展情況略有不同,唯一相同的是此次武漢疫情控制後,勢必回歸基本面,房價朝向盤底回溫的走勢不變。

李同榮表示,武漢疫情終會被控制,但值得注意的是疫情擴散之際所產生的「人性恐慌」,因為「人性恐慌」導致經濟活動更加停滯,百業更加蕭條,房市交易也不例外,十七年前SARS疫情爆發到結束大約三個月的時間人人自危,所有與外界接觸的活動幾乎停擺,經濟受SARS疫情嚴重影響,2003Q2的GDP短暫進入負成長-0.7%,同時,房市交易也陷入停頓,預售案場也價跌量縮,整體房價持續下跌兩季,短短兩季下挫幅度達12%之多,但2003下半年市場即恢復到上升趨勢的基本面。

從SARS的歷史經驗可以發現,疫情的爆發對於整體行情的影響較為短期,且隨著疫情受到控制,只要「人性恐慌」因素降低,當利空出盡後,市場仍將回歸到基本面的發展趨勢軌道。李同榮認為突發利空因素不會影響長線趨勢,2020房市排除武漢疫情因素,下半年應回歸基本面,房價大漲機率不大,房市仍將呈現「價溫量增」的小陽春隔局。


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賴正鎰:疫情短期可控制 不影響經濟、房市

https://ctee.com.tw/news/real-estate/214325.html

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2020房市走勢總指南
李同榮│理財周刊1012期│2020-01-17 

主計總處最新統計,二○一九年十一月底消費者貸款餘額升至8.7兆元,年增5.4%。主計總處指出,消費者貸款業務主要以購置住宅貸款為最大宗,規模高達7.4兆元,占比近八成五,顯示房市剛性需求買氣回溫,選前交易量完全不受大選未確定因素影響。

選前交易量劇增 房市走勢預期不受大選結果影響

二○一九年十二月六都房市交易量劇增,與二○一八年同期相比合計增長24.35%,與十一月相比也有13.31%增長。各都十二月交易量與二○一八年十二月同期比較,台北市增加18.33%,新北市25.41%,桃園市49.97%,台中市19.82%,台南市16.79%,高雄市10.57%。六都中桃園表現最強。二○一九年六都全年增長比率由北往南遞增,台北市增加3%,新北市5.93%,桃園市16.67%,台中市8.54%,台南市10.59%,高雄市11.95%,預期二○一九全年交易量將超過三十萬戶,其中桃園市仍是全年交易量增長冠軍,台北市與新北市分別殿後,顯見大台北房市扣除新成屋交易,中古屋幾乎是沒有增長。從另一個角度分析,台北市房價有漲不動的趨勢,而桃園市因人口由大台北淨流入影響,加上高鐵、桃機交通建設,讓很多首購族往桃竹移動。

2020年商辦、廠辦、工業用地 成為房市三寶

美中貿易戰開打一年多,台灣暫時撿到槍,促使不少台商回台投資,政府適時推出回流政策,使台灣得以成為貿易戰贏家之一。

二○一九年全年數據顯示,台北辦公室市場淨去化量表現亮眼,A辦空置率降至5.05%,創十八年新低,且每坪平均租金推升幅度近三千元,年成長約3.5%,交易市場表現更佳,年平均漲幅在5-8%。

二○二○選後商用不動產表現預期仍然延續二○一九年熱度,在集團總部化、台商大幅回流及A辦需求強勁帶動下,近兩年商用不動產租賃及投資市場有了巨幅成長,同時也大量降低商辦空置率,達到歷史低點。由於近年商辦產品供給嚴重短缺,再加上金融機構、壽險業大舉投入資金,更激發建商信心大舉獵地。市場在需求強勁下,大樓空置率持續下降,新建產品來不及填補市場缺口,更帶動租金全面上漲,預期今年A辦尚有5-8%漲幅空間。

二○一九年工業地產成交金額達782.4億元,年增6%。台商回流帶動強勁需求,推升工業用地價格,北北桃三都工業地產漲幅高於全台平均,過去五年平均上漲30%,工業區土地已連續五年上漲,尤其大台北結合內科、南港、汐止的廠辦鐵三角,以及由土城、中和、新店延伸到汐止的產業黃金走廊,吸引了大量製造業入駐,並帶動台商與外資投資熱潮。



不動產市場在台商回流氛圍中間接受益,無形中掀起一股房地產投資風潮,不僅是豪宅產品,商業不動產更是投資重點,台商回台投資意願轉為具體行動,預期二○二○年商辦、廠辦、工業用地成為房市三寶。

住宅市場表現平穩 無法都更的老屋將不值錢

二○一九年台北市公寓價格在房市回溫中居然持續六個月下滑。依據北市府最新一期二○一九年九月住宅價格指數,公寓再下跌0.24%,自二○一九年第二季開始已連續下跌六個月,九月均價每坪42.6萬元,也是創近一年來新低。

近年來買屋市場以自住剛性需求為主,購屋人多會考慮屋齡新舊,北市公寓三、四十年以上屋齡已超半,由於租屋市場需求殷切,會買老屋的人多是買來出租,願意買來自住的人也就愈來愈少。

過去民眾都認為北市房價只漲不跌,大家寧願以同樣預算買蛋黃區且比較舊或較小的房子,現在房市以自住剛求為主,買房的多是年輕人,年輕人寧願買遠一點,小一點,也希望新一點,老公寓因此愈來愈沒有市場。

在老屋愈來愈不值錢情況下,除非房子有明顯的都更機會,否則房子愈來愈老,折舊愈高,就一定愈來愈不值錢。依目前行情分析,北市公寓會繼續緩跌,如果未來因政策影響,銀行針對老舊公寓大幅縮減貸款,或是發生較大地震,都會促使老舊公寓房價加速下跌。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23336287520

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2020-01-13 09:28:15經濟日報 記者游智文/即時報導
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總統及立委大選結束,吉家網董事長李同榮表示,未來房市走向可觀察三大指標。

一、第一季交易量是否增溫?

李同榮指出,2019大選前,12月六都房市交易量,較2018年同期相比增長24%,與11月相比也有13%之增長,顯然大選前的不確定因素並未影響房市的交易熱度,交易量不減反增。

未來房市如何,從第一季的交易量與去年同期相比,若交易量超越去年同期,就代表購屋者的房市發展具有信心,今年交易量就會持續增溫,從選前六都交易量的劇增,已可預測到選後購屋者的信心。

二、商用不動產三寶是否持續加溫?

美中貿易戰開打一年多,台灣暫時撿到槍,促使不少台商回台投資,台灣政府適時推出租稅大赦政策,使得資金大舉投入商用不動產,促使商辦丶廠辦丶工業用地成為2019年房市三寶。

不動產市場在台商回流的氛圍中間接受益,無形中掀起一股房地產投資風潮,不僅是豪宅產品,商業不動產更是投資重點。選後商用不動產三寶─商辦丶廠辦丶工業用地是否持續走強,將是台商投資台灣信心指標,也可看出未來房市走勢。

三、美中貿易戰與兩岸關係是否惡化?

中國大陸對這次選舉結果的評估,以及往後對台灣所採取的對策是否轉變,將影響房市的往後表現,若是維持現狀對房市平穩的走勢不受影響,若美中貿易戰持續加劇,中國在政經壓力下,可能對台灣採取政治上的恐嚇與經濟上的圍剿政策,企圖造成台灣內部恐慌,這是台灣政經上較不確定因素,也會成為房市平穩發展中的絆腳石。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/5886/4284299

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售罄地产大讲堂

李同荣

吉家网股份有限公司  董事长

全球不动产流通协会  理事长

议题分享

 

台湾地产中介在行业集中度越来越高过程中,是如何应变,如何谋生存,求发展?

2019年12月27日,扫房网、中房联、奥锐公司联合主办第六届地产中介高峰论坛,全球不动产流通协会理事长李同荣分享《台湾地产中介发展史对当下市场的借鉴》:市场少不了经纪人,格局变了,现在是服务的时代,品质的时代。

 

地产经纪品牌与平台会并存发展。领导人关键在于把控天时地利人和。是入赘还是迎娶,加盟直营模式就像结婚,关键在于两个人心在一起,得到幸福。

 

作为台湾地产经纪行业的翘楚,李董首先带领大家回顾了宝岛房地产经纪行业走过的几十年道路,告诉我们:台湾走过的路,80%大陆都会出现,50%已经实现,30%最关键的将会实现。

 
 
 
 

针对大陆目前地产经纪行业的现象,李董客观分析了产生的根源和未来的演变趋势。他指出:就像伟人说的,看起来不可一世的巨头,可能也只是纸老虎。

面对来势汹汹的对手,作为中小中介该如何应对呢?

李董给出了答案:

1.找准市场新的商机

2.深耕社区,做精准营销

3.运 营效能的提升

4.建立客户业主和品牌之间相互信任

 
 
 
 

虽然两岸的制度、文化、行业历史有差异,但与会的全国地产领袖们还是感同身受,收获了很多干货,偌大的会场经常爆发出一阵又一阵的掌声和欢笑声。

 

(李董分享现场)

台下的嘉宾们认真做笔记和李董的现场分享,台下掌声如潮掌声四起。

 

 

 
 
 
 

在行业剧变的当下,抓住核心不变的因素,才能带来中小中介的新希望。这个核心就是由信任机制引申出来的四度空间:

高度:指的是经营模式的蜕变

广度:扩充市场版图,及时切换赛道

深度:做好商圈精耕,加深与社区链接

速度:利用各种互联网工具提升作业效率(例如扫房网的ERP、微门店、新房报备系统)

 
 
 
 

 

抓住了信任和文化,这两个不变的核心,并且持续强化,面对任何强敌,你都会从容应对,游刃有余。所以说:小中介,也有大作为,行业的未来已经到来,你能不能把握?

 

 

最后,在全场地产领袖们热烈的掌声和欢呼声中,李董结束了精彩的演讲。

https://mp.weixin.qq.com/s/PzrJMlvQpmDRVVH7B1jUqg

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2019-12-06 10:53經濟日報 記者游智文/即時報導
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示意圖。記者游智文/攝影
示意圖。記者游智文/攝影
 
2019年步入尾聲,吉家網董事長李同榮表示,今年房市南勝於北,中南部房價紛紛突破前波高點,預測2020年房市將出現購屋族群年輕化、傳統商店市場進入逃命潮、喜新汰舊,老屋若無法都更將不値錢等趨勢。

李同榮指出,今年第三季六都房市整體表現平穩,全台2019年交易量有望接近或跨越30萬戶。Q3六都房價與去年同期相比,高雄上漲14%最多,其次依序為台南、台中、桃竹、新北、台北市年漲幅3.5%為六都之末。

回顧2019年,全台房市明顯脫離谷底、開發商大舉獵地並積極推案,新屋交易占比持續增加,商辦、廠辦、工業用地與豪宅也有亮眼表現,價量齊揚。購屋市場仍以自住剛性需求為主,中小坪數與低總價為主力商品。

至於2020年,李同榮提出十大趨勢預測:

一、喜新汰舊趨勢,新屋受竉:

購屋行為大轉變,住宅新屋受寵,未來老屋若無法都更,將會不値錢。

二、 兩代不同堂,購屋族群年輕化:

年輕人自立門戶傾向,促使購屋族群年輕化,中南部都會透天轉購高樓傾向明顯,台南為六都中具有較大的換屋空間,其他二線城市購買大樓傾向也逐漸增多,包括基隆、嘉雲、宜花東、屏東等縣市。

三、消費群聚效應轉變影響傳統商店價值:

商場極大極小化趨向,百貨聚集丶大賣場與網購盛行,傳統商店受夾擊,市場進入逃命潮。

四、身份與企業表徴,熱衷豪宅與A辦:

豪宅因跌深而反彈,頂級A辦受青睞,搶租搶購風潮洶湧。

五、企業商辦極大極小M型發展:

總部化商辦與共享辦公室盛行,A級商辦行情谷底翻身。

六、製造業回流,廠辦夯:

工業用地前景看好,帶動廠辦市場蓬勃發展,台灣三十年一次機會。

七、游資多利率低推升房價:

台商資金回流與租稅大赦,建商獵地積極,帶動房價上揚,但房價若爆衝,市場就會快速結束。

八、租賃市場崛起:

房價所得比居高不下,都會以租代買風潮雲氣,租賃市場大掘起,包租代管藏商機,商場丶住宅丶辦公丶商旅丶丶老屋包裝成為包租代管的無限商機。

九。國際政經影響房市:

中美商戰打打停停,目前只在上半場第二節的第一次暫停,往後數年將持績影響股匯市動盪,暫接影響房市的基本面。

十、兩岸政經發展威脅房市劇烈震盪:

兩岸政經發展局勢是中線房市發展最具爆發力的威脅,房市可能因兩岸重大利多或利空引發爆漲爆跌的劇烈震盪。

https://money.udn.com/money/story/5621/4209292

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吉家網董事長、房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮6日發布2020年房市十大趨勢,他指出,豪宅、A辦、廠辦,以及正在興起的租賃市場都是2020年的明星商品,台商資金回流與租稅大赦,建商獵地積極,游資多、利率低持續推升房價,但房價如果爆衝,正脫離市場很快就會結束。

李同榮說,今年房市維持價穩量增格局,市場由剛性需求撐盤,卻能維持約8%交易量的增長,可見自住更積極看待市場。年來房價漲幅由北向南擴增,台北市,新北市漲幅3.6%、4.8%,桃竹約6%,台中、台南、高雄均在一成以上,中南部房價紛紛突破前波高點,整體來說,今年的中南部房市量價表現優於北部。

對於明年房市,李同榮認為購屋型態因為老屋都更、改建速度仍慢,新屋更受市場青睞,而購屋族群年輕化,中南部都會透天轉購高樓傾向明顯,也有更多二線城市更傾向購買大樓。

李同榮預期,包括身份與企業表徵的豪宅、A辦產品仍持續熱絡,搶租搶購風潮洶湧,總部化商辦與共享辦公室盛行,更推升A辦行情,工業地、廠辦受惠台商回流,前景看好。此外,房價所得比居高不下,都會以租代買風潮雲氣,租賃市場興起,包括商場、住宅、辦公、商旅、老屋包裝,都成為成為包租代管的無限商機。

而國際局勢對台灣房市的影響愈來愈大,中美商戰打打停停,目前只在上半場第二節的第一次暫停,往後數年將持績影響股匯市動盪,暫接影響房市的基本面;兩岸關係則是中長期房市發展最大的威脅,房市可能因兩岸重大利多或利空,會有較劇烈的震盪。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/185712.html

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影響房市短中長線因素其中包括中美商戰、總統大選、租稅大赦等短線影響因素,以及兩岸關係、世界貿易保護主義等中線影響因素,人口老化、少子化對台灣房市長線發展的影響,茲分別分析如下:

(一)影響台灣房市短線的三大影響因素:中美商戰、總統大選、租稅大赦

中美商戰自2017年醞釀,2018年三月啟動,五月休兵談判,很多財經專家認為中國會迅速妥協。筆者當時就認為中美貿易戰的背後隱藏很多政治陰謀,並預測這場戰役只打到上半場的第一次暫停,最少會持續三到五年之久,影響所及會帶來全球金融局勢的不穩,尤其是貿易戰所引來的股匯市動盪不安。綜觀中美商戰背後隱藏的因素包括:

(1)中美貿易逆差持續擴大,中國是美國最大的貿易逆差國。
(2)中國持續擴大全球政經影響力,威脅美國世界老大地位。
(3)經濟層面背後的政治陰謀,藉經濟打擊中國一帶一路擴張後的政治影響力。
(4)美國企圖引爆中國貨幣危機與房市泡沫危機甚至金融危機。

未來兩三年全球經濟都會受中美商戰影響,對台灣經濟發展短多長空,短線影響有限,但長線間接也會影響房地產市場發展的基本面。台灣因中美商戰的影響,大陸台商傳統產業大撤退,資金也大量回流,目前看到的對房市影響,受惠的是豪宅市場與商辦市場以及工業用地需求。

而較不利的是台灣在兩強之爭中被逼得要選邊站,美國趁機拉攏台灣執政當局並兜售更多的武器,這是川普商人個性的一貫作風,要求各國包括台灣都要付出更多的保護費,台灣夾在兩強之間,慎防成為兩強貨架上的商品。

總統大選前房市持續盤整打底 大選後房市交易量將明顯回溫

至於總統大選對房市影響,從歷屆大選的觀察,1996年大選李登輝因兩國論引起房市短期動盪,但並未影響長線盤整走勢;2000年大選三足鼎立,房市因在低檔所以跌無可跌,但也因局勢不明,市場處於觀望氛圍;2004年大選,政策作多,房市順勢回溫;2008年大選前房市雖熱,但政府選前不敢打房,房市維持高檔;2012年大選,房市處於高檔,政府奢侈稅打房無效,房市持續發燒;2016年大選,房市已經於2014年反轉,政府採取軟著陸策略,讓房價溫和緩跌。而目前面臨2020大選前,房價處於打底階段,預期政府不會有過多干預政策,因此,總統大選因素對房市的短線走勢影響不大,若總統大選後政局安定,對盤整中房市將會有較正面的影響(如附圖)。

租稅大赦政策啟動 預期2020年台灣資金會持續氾濫

其次,談到租稅大赦的短線影響,回顧2008年因全球發生金融海嘯,剛上任的馬英九政府啟動遺贈稅大幅降低至五分之一的政策,引發一股前所未有的資金回流潮,事過多年,政府遺贈稅收不降反增,可見資金洪流之巨大,再加上當時利率偏低的因素,助長了房地產長達四到五年的末升行情。

如今,國內在資金充沛下,又加上租稅大赦的政策啟動,預期2020年台灣資金將會持續氾濫,若沒將這股資金引導到投資市場,勢必造成超額儲蓄過高,且台灣利率有持續走低趨勢,若市場缺乏多元化投資環境,除了高殖利率的股市受惠外,政府要防範資金洪流將間接導入房地產炒作市場。

 

(二)影響台灣房市中線的兩大影響因素:兩岸關係、世界貿易保護主義

兩岸關係是未來五年影響台灣房市最重要的關鍵因素,雖然兩岸關係急凍對房市短線的影響有限,但中共面臨美國的強壓下,又面對國內政情香港局勢的動盪,依習近平的個性將難以與美國妥協,面對兩強之爭,世界局勢將更混亂,中共為轉移內憂外患局面,恐掀起修昔底德效應,容易引發擦槍走火的災難,台灣與北韓將是最受矚目的引爆目標,這是台灣在中美商戰中所處的尷尬局面,對房地產市場而言,有如遠方迎面而來的一頭灰犀牛。

至於世界貿易保護主義的影響,美國總統川普上任以來,一直高談讓美國再次偉大,其中最重要的政策就是貿易保護主義,陸陸續續與歐洲、加拿大進行關稅談判,並安撫蓄勢興風作浪的北韓金正恩,最後再集中火力瞄準中國大陸,此舉也引起世界各國開始進行大規模的貿易保護,連日本與韓國也因二次大戰【徵用工】訴訟案,引發出口貿易限制的經濟制裁手段,全球貿易保護盛行下,各國也開始積極推動強化內需政策。

對台灣而言,中美貿易的短線影響有利製造業回流,但也因台灣對大陸貿易依存度高達四一%,對中線影響將會導致出口貿易的困境,加上兩岸關係若持續惡化,中共勢必將啟動經濟緊縮封鎖戰,最近中國限制來台自由行只是前菜,更緊縮政策將會對未來台灣經濟造成更大影響,當然政經因素障礙也會影響台灣房市中線的發展。

(三)影響台灣房市長線的最大影響因素:人口老化、少子化、勞動力極速衰退

台灣房市發展最大隱憂就是人口老化、少子化,以及勞動力逐漸衰退的三大問題,若排除國際淨遷徙因素,我國粗出生率與粗死亡率曲線已於二○一九年交叉,人口由自然增加轉為自然減少(如附圖)。但人口負成長雖是房市長線影響最不利因素之一,不過不是絕對因素,對房市最大的影響會在六、七年後,也是台灣勞動力大幅率退的時候,對台灣經濟發展會有很嚴重的影響,對房市發展當然是非常不利,未來有賴政府政策扭轉,也因為這個議題牽涉甚廣,將來再特別針對少子化對房市的影響撰文詳述。

(李同榮│理財周刊994期)

文章來源:理財周刊


延伸閱讀

2020年房地產 十大發展趨勢

看好選後房市 公股行庫衝房貸

房市回升帶動營建行情 指標看這兩檔

 

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/180552.html

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李同榮│理財周刊1004期│2019-11-22 
台灣房市自二○一四年下半年反轉以來,台南市房價表現出抗跌的特色,同時近三年來交易量劇增,中古屋房價也迅速回升至上波高點,房市溫度有如台南氣候一樣溫熱。令在地人納悶的是,新屋供給量劇增,而餘屋量體仍然居多,為何房價不跌反漲,主要原因在於台南房市具有以下七大特色,支撐了目前房價:

(一)房價基期最低,上漲空間較高:

台南房價基期乃六都中最低,單價只有台北四分之一,上波多頭漲幅也是六都之末,在全台房價止跌後,對於基期較低的台南房市,只要一字頭一定熱銷,蛋黃區每坪二十五至三十萬元之間就可買到較高等級的大廈,對首購族而言,七、八百萬元就可買到兩房的高級新廈,都在一般中高收入所得的人可以負擔範圍,尤其科技新秀更是此波剛性需求的主流。

(二)大廈交易量占比最少,成長空間最多:

在六都交易量中大廈成交比例最低,遠比毗鄰的高雄市低非常多,主要是台南人乃六都中最保守的都會,習慣透天產品,然因近年來購屋行為明顯由透天轉向大廈的趨勢,加上兩代不同堂趨勢影響,台南新大廈未來交易量為六都中成長空間最大的都會。

另外,台南市平均屋齡三一.五年緊追台北市三十三年,屋齡老化代表換屋市場的空間增大,全新大廈將成市場主流。

(三)房價抗跌性最強:

由於房價基期低,中古屋平均價格具強力支撐,上波房市反轉向下,六都中台北市跌幅超過二○%,台南市跌幅最小只有一○%,足以顯示台南市房價跌無可跌,抗跌性最強。



(四)房價反彈回升速度最快:

此波房市回穩止跌後,六都中台南市止跌回升的速度最快,台南中古屋房價回到上波高點,預售屋均價也創新高。

(五)近三年交易量成長最大:

自二○一六年交易量低點以來,台南房市近三年交易回升量最大,成長幅度達四○%,比全台平均二三%高出近倍,也突顯台南房市剛性需求的強勁購買力。

(六)交易量六都占比成長幅度最高:

六都交易量佔比,台南由二○○八年的六.八%提升到二○一八年九.九%,十年來提升幅度達四六%,也居六都之冠。

(七)新屋占比最重,購買新廈傾向明顯:

雖然台南市老屋比率偏高,但汰舊換新的剛性需求強烈,以致近年交易中的新屋比率最重,是六都中最高的城市,因此雖然市場中仍有滯銷的中大坪數餘屋,新大廈的供給多,需求也多,房價始能節節攀升。



展望未來台南房市發展潛力,具有以下七大趨勢:

(1)購屋行為由透天轉大廈趨勢明顯。

(2)剛性自住需求將轉為換屋需求。

(3)兩代不同堂趨勢,新屋需求大增。

(4)整體交易量會持續成長。

(5)中古屋預售屋房價會再創新高。

(6)豪宅的價量發展,在六都中成長空間最大。

(7)最具潛能發展為文化觀光的城市,商業機能會持續擴增。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23197206760

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李同榮│理財周刊1002期│2019-11-08 
台灣是世界先進國家中居住痛苦指數最高的國家,年輕人不但平均所得低、失業率高……等,加上買不起房、租不起房,且媒體不斷渲染十五年不吃不喝才買得起房,間接影響年輕人不想儲蓄只想放棄的心態,寧願付出高額租金也不願儲蓄買房。但問題是大台北都會不論房價如何起伏,政府如何打房,房租永遠持續在上漲,究其問題的根源來自六大核心因素:

(一)租賃市場供需失衡現象嚴重:

全台就業機會集中在大台北,早期中南部北漂青年情況嚴重,落腳處大都在新北市,但就業市場都往台北市集中,而台北市近年房市新供給量朝向中大坪數市場,以致小坪數提供租屋需求的市場產生供需嚴重失衡的現象,房租當然就節節高漲,並外溢至新北市的租屋市場。

(二)年輕人以租代買的傾向:

媒體不斷以台北市房價所得比達十五倍之多渲染,告訴年輕人十五年不吃不喝才能買上一間房,年輕人一出社會就發現就業不易、所得偏低、物價上漲……等等問題,造成心中的無奈,除了所得要繳納三分之一以上的租金以外,寧願當月光族也不願儲蓄,所以就算有了更好的收入也要以租代買,不想花掉積蓄又要成為被房貸綁架的屋奴,當然少買多租情況下,造成租金持續上漲。

(三)中小坪數出租市場被包租公壟斷:

因為租賃市場供需失衡,尤其中小坪數因租金報酬率高,有利可圖,因此包租公有增無減,租方市場形成被壟斷局面,中小坪數房價支撐力道強勁,房東就不斷的提高房租,弱勢的承租方根本沒有討價還價的能力。

(四)人口老化與兩代不同堂因素刺激租賃需求:

台灣人口老化嚴重,今年的死亡率與出生率已呈現死亡交叉,預期未來每四人就有一人六十五歲的高齡人口,年輕人孝親能力漸弱,加上年金改革影響,老年人開始守住老屋以房養老。而因為時代變遷兩代不同堂趨勢明顯,年輕人成家自立門戶逐年增加,能力不足買房就只好以租賃為主,租屋市場的需求也因此有增無減。

(五)政府補貼政策偏差,租金上漲束手無策:

內政部表示,依據行政院主計總處所發布的消費者物價居住類房租指數顯示,房租指數漲幅尚低於消費者物價總指數增幅,所以租金尚稱平穩成長,並無大幅波動情形。政府不斷催眠自己,無視租金上漲情況嚴重,無視房東逃漏稅狀況氾濫,過去的租金補貼大部分被房東轉嫁,現在的包租代管補貼政策,租客分享到的優惠僅有三分之一,與過去的租金補貼沒有多大的差異,對市場供需無法紓解,對承租戶來說助益也不大。

(六)廣建社宅政策失靈,租金永遠居高不下:

小英政府的二十萬戶只租不售社宅政策,到目前為止進度緩慢,注定跳票一半。政府的社宅政策可謂立意良善、方向正確,但因規劃偏差,八萬戶空屋移轉政策完全失效,以及用地取得與協調問題重重,十二萬戶興建也難以達標。原指望政府大量供給只租不售社宅,雖說興建中短期尚無法降低租金上漲壓力,但中期一定可以紓解租賃市場,長期就會紓解房價,這與廣建只租不售的社宅政策絕對有息息相關的因果關係。

綜上所述,廣建社宅是勢在必行的趨勢,政府不能再以空屋活化為藉口延遲社宅的推動速度,台灣的社會住宅不到○.一%,台北市不到○.七%,在全世界先進國家都會中敬陪末座,政府對社宅目標的達成應朝四大方向努力:

(一)強化社宅用地的快速取得。

(二)強化社區民眾溝通。

(三)強化公權力介入。

(四)強化社宅興建品質。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23163220860

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李同榮│理財周刊1000期│2019-10-25 
二○一九年台灣房市走到第三季,無論是產、官、學都異口同聲房價確已回溫。自去年下半年起,中央銀行公布的當月全體銀行購置住宅貸款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額,均為新高紀錄,預料十月二十五日公布的九月餘額統計,將再雙創歷史新高,土建融月增也破二百億元以上,預料應是建商提早迎接第四季房市旺季做準備,包括建融或新成屋銷售周轉金,全部大幅增加,預期第四季房市買氣持續增加,全年交易量有望接近三十萬戶。

※房市現況分析:寒冬說法去年已破、春暖判斷年初已來、是否花開待看明年

當然,房價回溫,對有自住需求仍然在等待的購屋者不是好消息,這些觀望的買盤在失望之餘,在市場樂觀的氛圍簇擁下,無論是首購或換屋族,一旦加速其購屋決定與速度,那就是房市正式回春的時候。

自住剛性需求買盤民眾一直在質疑,市場到底是否擺脫八年寒冬陰影,是否真正會春暖花開?其實,早在二○一四年第三期大台北房價率先反轉向下及二○一五年上半年中南部房市跟隨反轉之刻,筆者已經預測台北市房價會緩跌至二○一七年第四季,中南部會緩跌至二○一八年第三季,全台房價於二○一八年第三季全面止跌落底,目前從數據分析確實完全得以驗證預測的精準度幾乎是百分之百。

當二○一七年第三季台北市中古屋(平均屋齡約二十四年)平均房價跌到每坪五二.五萬後,連續三季沒回跌,就已經確認台北市房價率先止跌,但是市場在止跌中一般民眾是無法感受到溫度,一直到今年初,各項數據包括土融建融餘額劇增、貸款餘額劇增、開工率與使照呈黃金交叉多時,大家才明顯感受房市回溫,離房市實際止跌點,為時已晚了一年。對於現況的房市表現,筆者的註解是:八年寒冬之說去年已破、房市春暖年初已現、若要花開待明年東風實現。



※六都新屋占比逐年遞增,主要因素為「喜新汰舊購屋行為」與「兩代不同堂新趨勢」

根據吉家網不動產對近十年來六都交易量分析中發現,二○一四到二○一八年六都新成屋交易與全數交易量占比逐年增加:

2014年:全年交易量320,598棟,新屋115,865,占比36.14%

2015年:全年交易量292,520棟,新屋126,772,占比43.30%

2016年:全年交易量245,396棟,新屋122,307,占比49.84%

2017年:全年交易量266,087楝,新屋110,449,占比41.50%

2018年:全年交易量277,967棟,新屋116,588,占比41.94%

新屋占比趨勢遞增,主要有兩大購屋行為改變所造成:

一、喜新汰舊的購屋行為

購屋行為朝向喜新汰舊,影響所及產生市場三項變化:



(1)新屋受寵,趨之若鶩:

一方面新屋抓住剛性買盤需求,無論總價與空間以及付款的需求,皆朝向低總價、中小坪數、輕鬆付款模式,獲得首購剛性需求的青睞。

(2)身分表徵買豪宅、企業實力展現買A辦:

台商資金回流加上租稅大赦元年啟動,豪宅A級商辦已成為市場新龐,豪宅代表個人身分表徵,將谷底翻身,A辦搶租風潮,代表企業實力展現,近年供給量有限,沉寂多時的商辦市場將由A辦領軍逆轉。

(3)老屋將不值錢,空屋會持續增加:

北市四十年以上屋齡將過半,加上有地震威脅,全省掀起新屋風。如同有錢要買新衣,舊衣堆滿衣櫥,老屋不值錢又捨不得丟,搶購新屋風潮將導致空屋仍會持續增加,只有老屋變得不值錢,部分老屋就會進租賃市場,因老屋價格降低,只有這種市場自由機制下的消費行為改變,長期配合社會住宅廣建就會紓解租金上漲,才會使老屋進入租賃市場,甚至包裝成商務中心,這是包租代管業發展的正確方向。

十年前家庭型態由三代同堂轉為三代不同堂,但近年來,兩代同堂型態更逐漸轉為兩代不同堂,年輕人成家立業就想自立門戶,一旦購屋就傾向新屋。過去年輕人購屋行為傾向蛋黃區寧願忍受舊屋,現在因交通發達因素,購屋行為改為傾向新屋而寧願忍受較遠距離,中南部更有捨舊透天厝轉購新大廈的趨向。



除了全台新成屋平均占比逐年增加外,六都交易量占比也由北向南遞增(如圖),主要有三大因素造成:

(一)中南部房價基期低,套牢風險較低。

(二)舊的透天厝轉購大樓趨勢明顯增加。

(三)交通建設進展,強化中南部購屋吸引力。

綜上所述,由數據分析發現近年來台北市交易量佔比逐年下降,主因就是人口外移。其次,剛性需求中以年輕首購族為主力的市場由北向南遞增,台北市因新屋與餘屋供給量較少,其購屋市場在首購為主的中小坪數供給量也遠小於其他六都,但若換屋市場逐漸恢復信心積極進場,台北市交易量與六都佔比才有望大幅提升。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23126620660

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時報資訊 

 

北市府亮出將加重囤房稅措施,吉家網董事長李同榮說,加重囤房稅議題存在的四大迷失,包括多戶持有不能與囤房劃上等號,加重囤房稅應避免傷及無辜,加重囤房稅治標無法治本、囤房不等於炒房,「持有稅全面簡化合理化」比「加重囤房稅」更能治本、囤房稅不等於打擊高房價,加重囤房稅無法解決高房價問題。

囤房稅議題存在的四大迷失:

一、多戶持有不能與囤房劃上等號,加重囤房稅應避免傷及無辜:據2014年房市高峰時統計,全國有8.4萬人是持有四戶以上的房地產大戶,人數最多的是台北市和新北市,各有2.2萬人和1.3萬人;台北市、新北市和台中市坐擁四房以上者,占有房者比率皆超過一成,在六都中坐擁10戶以上的房地產大亨,則以新北市人數最多,台南市最少為232人;台中市擁房超過10戶的地產大亨則是六都第二,而台北市則排名第三,這可能與建商餘屋有關,所以針對六戶以上大戶加重囤房稅應該首當其衝的是新北市與台中市未消化的建商餘屋,問題是建商擁有多戶餘屋的動機是否蓄意囤房值得商確,所以才有三年緩衝去化不加重囤房稅率的措施。另外,在偏鄉地區乏人問津的老舊房舍也不少,這些持有者可能也會被認定為多房的囤房者。

二、囤房不等於炒房,加重囤房稅治標無法治本:囤房的形成四大主要因素,1.市場游資太多、2.銀行利率太低、3.投資管道太少、4.市場有利可圖(包括租賃市場的包租公),而囤房持有的三大主要目的包括1.希望長期保值與獲利、2.期待增值累積財富、3.財富地位表現。簡單結論,多房不代表囤房,囤房不代表短線炒房,加重囤房稅,只能治標無法治本,對打擊的對象可能也無動於衷,對打擊房價也沒直接效果。

三、持有稅全面簡化合理化」比「加重囤房稅」更能治本:台灣的非自住持有稅偏低是事實,但持有稅的改革是為追求稅制全面健全化,未來稅制的改革只要「減法」不要「加法」;只要朝向治本的「簡化且合理化」不朝向治標的「稅上加稅複雜化」,一旦全面化改革,就要考慮廢除複雜的稅基,把房屋稅與地價稅合併依總價課稅,稅基拉高稅率要合理降低,再依自住非自住課以不同稅率,自住輕稅,持有30~40年即免稅,非自住多戶的持有稅有遞增調整空間,但不能冠予「囤房」之名,對於偏鄉持有多年的老舊房舍應有配套措施,各都會應有因地制宜的彈性政策。

四、囤房稅不等於打擊高房價,加重囤房稅無法解決高房價問題:房市核心問題不在房價,房價問題核心不在囤房。真正的房市核心問題在供需,而供需問題核心在「土地政策」與「房產政策」,政策健全就能因地制宜解決都會供需與房價問題,炒房需要有炒房的環境與時空,健全房產土地政策,使農地不能工用,工業地與商用地不能住宅用,包括土地的持有稅變革,才能使土地價格合理化,進而促使房價平穩,讓交易市場主流導向剛性需求,就沒有短線投機空間,自然沒有炒房行為。

(時報資訊)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20191023002561-260410?chdtv

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李同榮│理財周刊998期│2019-10-11 
國際利率持續走低,國內超額儲蓄氾濫,加上租稅大赦啟動元年,利率猶如乾柴,資金更是烈火,政府若不有效防範,讓氾濫資金找到出口,提油點火的炒房者躍躍欲試,政府就恐怕要當消防隊救火了,然而在低利率與強大資金回流的雙重因素催化下,會不會如二○一九年遺贈稅大幅降低的資金洪流,讓這波已止跌盤整的房市看到春暖花開時刻?筆者認為「春暖」早已發生於今年春,但花開可能要等到二○二○下半年。

※各項數據證明,無論是預售、新成屋、中古屋市場的交易量與價格皆明顯回溫

二○一四年下半年大台北房市率先反轉向下,結束了將近十二年的多頭市場,二○一五年初市場跌勢擴散到中南部,在六都房價緩跌三年半後,二○一七年第四季台北市房價率先止跌,二○一八年第三季全台房價全面止跌回穩,數據印證八年寒冬之說,剛好除以二,也印證筆者近年來對市場止跌點的精準判斷。

而在這近一年中,房地產市場在盤整打底中也略見曙光,各項數據顯示,無論是預售、新成屋、中古屋市場的交易量與均價皆明顯回溫,房貸餘額屢創新高,開工量大增,利率看低,建商對市場的信心有增無減,獵地企圖心也大增,於是,再鐵齒的專家們,終於也跟著說房價止跌回春了。

※以經驗值預測市場落底或回春走勢,往往種下判斷錯誤的主因

對於市場遲來的止跌判斷,似乎也顯示了大多數專家對趨勢判斷的準確度,都建立在看圖說故事的落後指標上,尤其過去一般專家拿年交易量三十萬戶來做為市場落底的標準,以及拿四十萬做為市場回升的判斷模式,不但是落後指標,同時也是過時失真的統計數據。

當然,也有專家認為市場法拍量沒有暴增、市場沒有恐慌性殺盤,房市無法止跌落底,這樣的論述也是根據以往幾次循環的經驗值預測,但筆者認為經驗值預測再加上不憑即時數據參酌分析,往往種下預測失真的主因。

因此,指望過去年交易量四十萬數據來判斷回升行情,以恐慌性殺盤未出現來認定房市尚未落底,都會造成錯誤判斷的結果,也會誤導觀望的剛性買盤持續維持觀望態度。

※房市「春暖」早已來到,「花開」尚待時機

二○二○年總統大選後,無論任何政黨執政,都將會啟動租稅大赦後的建設投資台灣大計畫,房市在政治不確定因素消失下,將會有較積極的剛性買盤介入,到下半年開始會看到小陽春行情並持續二到三年。但民眾也別指望有大行情,在市場未盤穩就炒作大行情,一定會帶來不幸的大悲情,未來住宅市場仍然不是良好的投資市場,更不會是絕佳的投機市場。

依據二○一九年過去九個月六都交易量分析,今年比去年增長七.三四%(如圖一),其中特性是由北往南遞增,預期今年全年交易量有可能逼近三十萬戶,會造成全台交易量由北往南遞增現象,主要有三大因素:

(一)中南部房價基期低,比價效應



全台六都中古屋均價,台北市每坪五七.二七萬、新北市每坪二八.九八萬、桃園市每坪十七.四三萬、台中市每坪十七.八三萬、台南市每坪十三.四萬、高雄市每坪十六.三萬。由於大台北地區房價基期高,在人均所得未顯著提高下,房價再往上推升不易,桃園市鄰近大台北生活圈,加上桃機線捷運開通,三十分鐘路程,而房價卻與台北落差三倍,只與台中接近,因此未來交易量與房價表現會優於大台北。

另外高鐵一日生活圈也逐漸突顯台中、台南、高雄房價的落差過大,這些因素造成交易量由北向南遞增的現象。

(二)中南部二代同堂的轉型,增加新房需求量

除了交通建設因素與房價基期落差因素以外,中南部家庭三代同堂結構的改變,甚至二代同堂結構改變,年輕一代自立門戶趨向明顯,且年輕一代較傾向購買新屋,所以近年中小坪數新屋成交量劇增,新屋佔比也直逼四○%,而年齡老化嚴重,電梯大廈也漸取代透天厝市場,雖人口沒增加,但需求增加,以致交易量也增加,當然市場回溫也是主要推出力量。

(三)縣市合併升格,驅使都市集中化,蛋黃區擴到蛋白區

上述房價與人口結構是影響主因,但縣市合併升格驅使都市集中化、住宅擴散更明顯,亦即偏鄉年輕人口因工作機會、生活機能完備等因素而向都市區移動,此一趨勢使得原都會蛋黃區擴散到蛋白區。例如:台南市東區、中西區,逐漸擴散到安平、安南等區,從其每年交易量可看出其變化。



※台灣房市春已暖尚待花開,二○二○年三大類型產品搶眼

二○二○總統大選後,低利率與資金洪流,有助市場拚經濟,台灣房市發展有幾大重點:

(一)區域發展特性:住宅由北向南展現交易量活絡度,商辦則是台北一枝獨秀。六都以外二線城市在房價基期較低的比價效應下,將有更亮眼成績,包括基隆、新竹、彰化、雲林、屏東與花東。而各都的蛋白區因與蛋黃區價差頗大,蛋白區的表現也會優於蛋黃區。

(二)由產品類別分析:A級商辦、工業用地、豪宅等三大類別產品,將是二○二○年台灣房市發展的主流產品。(詳情分析待續)

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23090543320

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2019-09-12 09:13新新聞
  •  

【文/林哲良】

因擔任公會理事長,讓李同榮常常須為業界發聲。然而,卸下理事長職位後,他仍不改「有話就說」的行事作風,與花敬群、張金鶚等人隔空論戰房地產議題,擦出許多火花。如果不是從事房地產,多才多藝的李同榮或許會在音樂領域闖出一番名堂,也說不定。

多才多藝的李同榮,私底下還是一位音樂達人。攝影/郭晉瑋
多才多藝的李同榮,私底下還是一位音樂達人。攝影/郭晉瑋
 

 

提起吉家網董事長李同榮,多數人的第一印象,就是他常在媒體上與內政部次長花敬群、政大地政系教授張金鶚等人,隔空論戰房地產相關議題,獨到而精闢的見解,常令許多同業拍手叫好。

然而,在為同業發聲之餘,不同於許多同業只在乎房市榮枯、房價漲跌,白手起家的李同榮對於「落實居住正義」也有其堅持。這一點,讓他看起來不像是只在意財富變動的生意人,倒像是一個充滿理想性的學者。

踏入鴻門宴,走上為業界發聲之路

其實若非信義房屋創辦人周俊吉設下「鴻門宴」宴請房仲同業,在李同榮事先不知情的情況下,登高一呼推舉李競選台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長,激發他內心潛藏已久的服務熱忱,促成日後他更上一層樓,拿下中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長寶座,李或許不會走上「為業界發聲」這一條路。

卸下理事長職位後,李同榮成為單純的「生意人」,雖說「以和為貴、和氣生財」,但他仍不改「有話就說」的行事作風,屢屢批評包租代管等住宅政策,就是最明顯的例子。

李同榮批評的初衷是希望政策能做得更好,莫讓老百姓花冤枉錢。倘若執行不了,卻不肯承認錯誤,硬要把政績做出來,最後可能就是讓業者動手腳或放水。要嘛,就是拿已有租約的物件出來充數,並非真正的空屋移轉,抑或是違建也被列入獎勵對象範圍;再者,有可能釋出的都是中大型坪數的物件,不符年輕人的需求,造成想透過包租代管達成八萬戶社會住宅的目標不易達成。

「被房地產耽誤的藝文人士」

李同榮其實滿多才多藝的,若套句最近網路的流行語,他大概是位「被房地產耽誤的藝文人士」。在個人臉書上,他曾大方秀出為老婆親手創作的「個人畫像」,展現多才多藝的一面。鮮為人知的是,李同榮還是一位音樂達人,除拿過許多歌唱比賽名次,私底下還曾創作一、兩百首曲子;去年他做了首歌當做是老婆的生日禮物,而目前台北市不動產仲介經紀商業同業公會的會歌,也是由其「操刀」。

 

八月半國民黨分兩半,郭韓開戰。攝影/新新聞編輯室
八月半國民黨分兩半,郭韓開戰。攝影/新新聞編輯室
 

 

〈完整內容請見新新聞1697期〉

https://udn.com/news/story/6840/4042264

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