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2020-06-01 09:02經濟日報 記者游智文/即時報導
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近期囤房稅議題再度浮上檯面,吉家網董事長李同榮表示,房價問題核心不在囤房,而在囤地,土地價格高漲才是房價高漲的元兇。他建議政府應推動土地持有實價課稅,防止養地、囤地,根絕土地炒作亂象。

現行土地持有稅為地價稅,稅基為公告地價。國內地價稅率不算低,但公告地價低於公告現值,更遠低於市場實際價格,一般來說,公告地價只有市價二成左右,由於稅基太低,地價稅也因此偏低。

李同榮表示,土地是麵粉,房屋是麵包,過去政府只打麵包,無視麵粉高漲與炒作現象,還帶頭大量標售公有土地,且不限期開發,不斷炒高地價,房價怎可能下跌?

他表示,台灣房産稅制改革最大的錯誤,就是缺乏全面性的考量與革新。加重囤房稅如同在頻臨淘汰的老車換裝再製的輪胎,再加上承載超重的貨物,結果不是走不動就是爆胎。房產稅制再這樣搞下去,只會曡床架屋,稅上加稅,形成中華民國萬萬稅。

李同榮認為解決高房價問題,必須從房地合一課徵持有稅,以及土地持有實價課稅雙管齊下。

其中土地持有實價課稅部分,具體作法如下:

一、將現行每兩年調整一次的公告地價,改為每年調整,加快接近市價。

二、依實價登錄課徵地價稅,無實價登錄則以接近市價的公告地價課稅,由於稅基提高,稅率應適度調整,以免漲幅過高。

三、土地持有越久,稅率應該逐年加重,以防止養地丶囤地,但法令須訂定持有年限起算的日出條款,既往持有年限不列入追朔逐年加重稅率。

四、政府標售土地應限期開發,否則加重延遲開發稅率。

李同榮表示,台灣的房價問題出在「土地丶土地丶土地」,土地高漲,非全民之福,也非建商之福,因為對建商而言,地價一再上漲,利潤只會越來越低,核心問題若不解決,房價永遠無解,年輕人不但買不起,將更租不起,廣大的民怨永遠無法消除。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://money.udn.com/money/story/5621/4604580

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2020/5/29 房產專家 李同榮

台灣房產稅制複雜度堪稱全球第一,房產持有稅的確面臨全面革新之必要性,房產專家李同榮專文撰述【房產稅制全面性改革之我見】,指出加重囤房稅之四大迷失,並針對全面性房產稅改提出【房地合一持有課稅】與【土地持有實價課稅】兩大解決方案,作為政府房產稅改的參考方案。他指出,房產持有稅之課稅改革原則應為「單一自住房屋持有越久房産稅率遞減」,藉以照顧弱勢族群並維護全民居住的基本權益,而非自住多戶稅率遞增,也可涵蓋抑制囤房的效果;至於土地持有稅之課稅改革原則應為「土地持有越久稅率遞增」,藉以防止不當的土地炒作,進而抑制房價的不合理上漲。

【加重囤房稅】忽略房市核心問題,持有稅改應重視【簡化性、公平性、全面性、一次性】

為健全不動產稅制,台北市政府曾於2019年在行政院會提出建議:【房地合一課徵不動產持有稅】,六都中除了台南市反對,台中市沒有意見外,其他多持贊成或開放態度。財政部賦稅署表示,由於房屋稅屬中央立法、地方執行的政策,需取得各地方政府共識,將盡速發文徵詢,但至今仍無任何下文。

早在2014年7月財政部提出房產交易將採取房地合一課徵資本利得稅,李同榮就大聲疾呼,持有稅應優先改革,同時呼籲政府應就簡化性、公平性、全面性、一次性,四大考量方向做為房産稅改的重要參考,但事隔多年,房產持有稅改革仍然聞風不動,只有一些在野黨與民意代表陸續提出片面性改革建議,包括空屋稅、空店稅、囤房稅,尤其,最近時代力量與民眾黨相繼提出加重課徵囤房稅議題,引起朝野與專家學者很大的爭議。

李同榮認為加重囤房稅議題忽略了房市的真正核心問題,特別提出加重囤房稅議題存在的四大迷失:

(迷失一)空屋率最高在偏遠城鎮,加重囤房稅可能傷及無辜

根據2019年低度使用(用電量)住宅、新建餘屋住宅(空屋數)統計報告2018年全國空屋數為91萬6383宅,占比約10.56%。

至於,六都統計的空屋比,北市空屋數約占7.21%,新北市約8.34%,桃園市約11.14%,台中市約9.81%,台南市約10.53%,高雄市約10.91%。雙北市的空屋率不但低於全國平均值,也維持在8.5%以下,為全國空屋率前兩低的縣市。

空屋率最高的縣市反而在金門縣、約18.36%,其次為宜蘭縣、約17.13%、第三高則是連江縣、約15.27%。

另依內政部統計房屋稅籍資料顯示,全台持1間房子者占總數75.67%,持2戶者占15.65%,持3戶者占4.17%,持4戶以上占4.52%,狀況尚屬均衡,並無明顯分配不均的囤房現象。

    由上述統計得知,房價高漲最嚴重的雙北市反而空屋率最低,二丶三線城市反而空屋持有率較高,尤其在偏鄕地區乏人問津的老舊房舍也不少,這些持有者可能也會被認定為多房的囤房者。所以簡單的結論:「多房不完全等於囤房」,加重囤房稅也有可能傷及無辜者,甚至是被轉嫁的是弱勢的租屋者。

(迷失二)多房不完全等於短線炒房,加重囤房稅治標無法治本

「多房」之標的,往往為富人持有的高價産品,只要加重稅率,不需要針對富有者擁有多房,其對房價影響有限;而「炒房」之標的,往往為剛性需求的中低總價市場,兩者形成因素不同,持有目的也有差異,要抑制多房與炒房現象,必先分別研究多房與炒房的形成因素與目的。

多房的形成四大主要因素:

(1)市場游資太多

(2)銀行利率太低

(3)投資管道太少

(4)市場有利可圖(包括租賃市場的包租公)

因為上述四項強烈需求,激發富人多戶持有的欲望與信心。

至於為什麼要持有多房,探討多房持有的三大主要目的:

(1)希望長期保值與獲利

過去5大房市循環的擴張期皆遠大於衰退期,沒有經歷過房市長期蕭條,長期印證不動產具防範通貨膨脹的保值效應,尢其都會房價雖有修正而租金卻居高不下,對包租公而言,購入總價低,投報收益增加,當然是穩賺不賠。

(2)期待增值累積財富

40年來長缐持有不動產幾乎是財富增值翻倍的掛保證,除了近十年科技新貴成為台灣首富外,台灣前十大富人財富幾乎與不動產投資脫不了關係,因此,依賴房市增值累積財富,成為眾人投資首選標的。

(3)財富地位表徴

擁有名牌包丶名牌跑車丶典藏名畫丶精琢晶鑽,富人房產持有心態崇向比稀丶比貴丶比多,因此,追求稀貴豪宅,成為財富身份地位的主要表徴。

因此,簡單結論:「多房不完全代表囤房,多房不完全代表短線炒房」,加重囤房稅,只能治標無法治本,對打撃的少數對象可能也無動於衷,對打撃房價也沒直接效果。

然而加重囤房稅卻獨厚包租公,只要出租就不徵囤房稅,間接鼓勵多房的包租公更加壟斷小坪數的住宅市場,不但炒高房價且炒高房租,受害的仍是無殼蝸牛與年輕的租屋族群,加重囤房稅的配套完全是反效果。

(迷失三)「持有稅全面簡化合理化」比「加重囤房稅」更能健全稅制與房市

台灣的非自住持有稅偏低是事實,但持有稅的改革是為追求稅制全面健全化,未來稅制的改革只要「減法」不要「加法」;只要朝向治本的「簡化且合理化」不朝向治標的「稅上加稅複雜化」,一旦全面化改革,就要考慮廢除複雜的稅基,把房屋稅與地價稅合併,並依總價課稅,稅基拉高稅率就要合理降低,再依自住非自住課以不同稅率,自住輕稅,持有三丶四十年即免稅,非自住多戶的持有稅有遞增調整空間,但不能冠予「囤房」之名,對於偏鄉持有多年的老舊房舍應有配套措施,各都會應有因地制宜的彈性政策。

因此,簡單的結論是:持有稅改革應全面簡化丶合理化,多房遞增調高持有稅,是多房稅制合理化,不應稱為「囤房稅」。

(迷失四)囤房稅不等於打擊高房價,加重囤房稅無法解決高房價問題

房市核心問題不在房價,房價問題核心不在【囤房】,而在於【囤地】,土地是麵粉,房屋是麵包,只打麵包價格,政府無視麵粉高漲與炒作現象,卻帶頭大量標售公有土地,且不限期開發,不斷炒高地價,房價怎可能下跌,囤房稅或更多名目的稅制等同是在打假球。

真正的房市核心問題在供需,而供需問題核心在「土地政策」與「房產政策」,政策健全就能因地制宜解決都會供需與房價問題,炒房需要有炒房的環境與時空,健全房產土地政策,使農地不能工用,工業地與商用地不能住宅用,包括土地的持有稅全面變革,才能使土地價格合理化,進而促使房價平穩,讓交易市場主流導向剛性需求,就沒有短線投機空間,自然沒有炒房行為。

  李同榮綜合分析,徹底解決房價問題,除了長線的廣建只租不售的社會住宅、加速交通建設擴大都會範圍、強化都更提高供給等政策推動外,建全與簡化的稅制全面改革,勢在必行,而全面性的房產持有稅改革,可從【房地合一持有課稅】與【土地持有實價課稅】作為稅制核心改革的兩大解決方案:

(壹)推動房產【房地合一持有課稅】改革方案,徹底簡化台灣繁複的房屋持有稅制:

台灣房産稅制的繁複程度堪稱世界第一,陳年的房屋持有稅制已經不合時宜,除了交易稅有房地合一稅丶土地增值稅丶定期有土地公告現值丶丶更繁複的是持有稅包括地價稅丶房屋稅丶囤房稅丶豪宅稅丶丶丶稅基中又有單位面積造價丶折舊率丶路段調整率丶房屋評定現值丶公告地價丶丶等,繁複的程度可謂【中華民國萬萬稅】。

首先,就原有房產持有稅的基本課稅定義,分析房屋與土地課稅標準的繁複性:

(一)現有房屋稅課稅標準:

應納稅額=房屋課稅現值× 稅率

房屋課稅現值 = 核定單價 × 面積 ×(1 -折舊率 × 折舊年數)× 街路等級調整率(地段率)

核定單價 = 標準單價 ×(1±各加減項之加減率)± 樓層高度之超高或偏低價

◎如為新建、增建、改建之房屋,則按月比例計算課徵,未滿1個月者不計。

◎住家用房屋最低不得少於其房屋現值1.2%,最高不得超過2%。但自住房屋為其房屋現值1.2%。

◎非住家用房屋,其為營業用者,最低不得少於其房屋現值3%,最高不得超過5%。 其為私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等非營業用者,最低不得少於其房屋現值1.5%,最高不得超過2.5%。

(二)現有地價稅課稅標準:

以直轄市或縣(市)政府規定之公告地價為基礎(原有三年調整一次)。

土地所有權人未於公告地價公告期間申報者,以公告地價的百分之八十為申報地價。土地所有權人可在公告地價百分之八十至百分之一百二十範圍內申報地價,但超過公告地價百分之一百二十時,超過部分不計,仍以公告地價之百分之一百二十為申報地價。但申報價格不足公告地價的百分之八十時,以公告地價的百分之八十為申報地價。

累進起點地價:以各該直轄市或縣(市)土地 7公畝(700平方公尺)之平均地價為準。但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。(各直轄市、縣市累進起點地價均不相同,實際金額請逕洽各直轄市、縣市地方稅稽徵機關查詢)。

  李同榮針對房產持有稅改革的各項迷失,特別提出台灣房產持有稅的全面性改革方案:【房地合一持有稅制】

房價居高不下原因很多,除資金充裕丶利率偏低丶市場缺乏多元化投資以外,持有稅偏低也是因素之一,若把房屋稅與地價稅合一,並適度調高非自住持有稅,才能真正符合房地合一稅改的基本精神。然而,稅改的主要目的是求公平合理,稅制改革是中性的,加稅不一定稅收就會增加,2011年徵收奢侈稅稅收不增反減即為印證 ; 而減稅也不一定稅收會減少,2001年陳水扁政府增值稅減半、2009年馬英九政府遺增稅降低,稅收不減反增,即為印證,因此,政府與民眾都不應將稅制改革視為打房工具,建全的稅制改革可以視為建全房市的基礎設施,因此政府必須重新制定房屋持有稅的課稅標準:

房屋持有稅課稅標準=房地合一總價(實價登錄或核定總價) x稅率(依持有性質與戶數分級)

李同榮特別強調,房屋持有稅制的稅率革新重點有四:

1/ 依實價登錄總價或核定總價乘以不同稅率課稅。

2/ 單一自住稅率降低,持有越久稅率越低。

3/ 非自住持有稅率提高,多戶依戶數累進提高稅率。

4/ 實價稅基的基期較高,稅基調高、稅率應適度調低,才不致一次性漲幅過大。

以上四點應是持有稅革新的正確方向,不但簡單公平,並且已經涵蓋加重囤房稅的多戶加稅設計範疇,如此就能達到持有稅制簡化與公平合理的目標。

另外一個議題就是建商未銷售出去的餘屋是否界定為囤屋並課徵囤房稅?其實,建商只有囤地問題沒有囤房問題,建商為求較高獲利,就會養地囤地,一旦加工出售就希望快速回收,尤其在房價平穩時期,更希望出清所有房屋,所以建商餘屋是【存貨】不是【囤貨】,是【餘屋】不是【囤屋】,因此在課徵囤房稅的同時應給予緩衝時間以及適當的稅率,只要合情合理,稅改不落入反商情結,就會減少在修法時不必要的抗性。

(貳) 推動【土地持有實價課稅】改革方案,防止養地、囤地,根絕土地炒作亂象:

(一) 每年調整公告地價,並以接近市價為原則

過去土地公告地價與市場脫節太遠且無一定標準調整,政府應改為每年調整以符合價格的時程變動性,同時更應逐步調整接近市價,唯因依實價課稅,稅基提高很多,稅率也應適度調整,以免一次性漲幅過高,才能達到公平合理實價課徵土地持有稅之目的。

(二) 依實價登錄或公告地價課徵一定比率的持有地價稅

實價課徴土地持有稅之標準以實價登錄(無實價登錄則以接近市價的公告地價)乘以調整後稅率,土地的持有稅應適度提高,藉提高土地持有成本,以防止養地與囤地亂象。

(三) 土地持有越久,持有地價稅越重

土地持有越久,稅率應該逐年加重,藉以防止養地丶囤地,但法令必須訂定持有年限起算的日出條款,既往持有年限不列入追朔逐年加重稅率。

另外,政府標售的土地使用權,應減低其地價稅率,甚至採用固定式稅率,以便未來向建商購買的使用者作為預期成本的預估參考。

(四) 政府標售土地應限期開發,否則加重延遲開發稅率

過去國產署或地方政府都藉由標售大量土地籌措財源,因此造成土地價格高漲,尤其是都會蛋黃區的土地標售屢創新高,政府帶頭炒高地價的責任脫離不了。未來,政府所有標售土地均應經過中央嚴格審核,並以社會住宅用地為優先,脫標的土地一律限期開發,否則逐年加徵延遲開發稅率。

土地價格高漲才是房價高漲的元兇,房產持有稅制全面改革才是治本解決方案

  綜上所述,台灣房産稅制改革最大的錯誤就是往往只考慮片面稅制,缺乏就交易稅與持有稅制全面性的考量與革新,【加重囤房稅】如同在頻臨淘汰的老車換裝再製的輪胎,再加上承載超重的貨物,結果不是走不動就會是爆胎惹禍,更如同在危老房屋上增蓋違建,房產稅制再這樣搞下去,就是曡床架屋丶稅上加稅、形成【中華民國萬萬歲】,殊不知台灣的房價問題出在「土地丶土地丶土地」,其實,若土地一再高漲,對建商而言,利潤越來越低,只好轉嫁購屋者,而一旦房價漲不上去,購屋者不買單,回過頭是不是希望土地成本越低越好,所以地價高漲,非建商之福,也非全民之福,若核心問題沒有解決,房價永遠無解,年輕人不但買不起,將更租不起,廣大的民怨永遠無法消除。

https://www.gigahouse.com.tw/News/NewsDetail.aspx?id=300828

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李同榮│理財周刊1031期│2020-05-29 
理財我最大

近日主管房市及居住政策的內政部花敬群次長在臉書表明不贊同在當前的環境下「打房」。他說,穩定市場、強化民間與政府專業服務能力,才是現階段最重要的工作。「倡議打房的人,從來都不敢說明打房過後會有怎樣的連帶衝擊,要如何重新安定社會經濟。這是非常不負責任不正義的行徑。」並且在臉書明白表示,有些人視為天大正義的囤房稅,是無效且無理的錯誤建議。他說,證據在以前已經提出很多次,如果還有所謂專業人士繼續倡議,那就是百分百的理盲與無理取鬧。

都是「不打房」惹的禍? 問題出在「態度與價值觀」

花敬群次長這則臉書的確讓筆者嚇了三大跳,第一,很少有政務官敢這麼露骨堅決表明「不打房」的態度,這的確要有相當大的勇氣。第二,他認為倡議打房的人不計後果是「很不負責任且不正義」的行徑,用詞相當尖銳,不怕得罪年輕族群與主張打房的專家學者,其中,包括他的恩師張金鶚教授。第三,他直批提出囤房稅主張是「無效且無理」的錯誤建議,倡議囤房稅的專業人士根本是「百分百的理盲與無理取鬧」,這下直接得罪奮力提案的時代力量立委與一堆專業人士,當然更得罪一向主張政府打房打爽的執政黨鐵票區塊~「年輕族群」,花次長為了自己的主張,竟然與恩師張金鶚的主張對幹,可謂勇氣十足,但在用詞上的尖銳,不畏懼強大民意的反彈,實在令人為他捏一把冷汗。

果不其然,花敬群次長的臉書立即被一千多通留言灌爆,這也凸顯一般基層對高房價的不滿情緒,對於代表官方的花次長「不打房的態度與價值」剛好找到宣洩不滿的出口。其實,筆者一向對政府的住宅政策諸多批判,年輕人買不起房不打緊,都會區更租不起房,政府的住宅政策方向很正確,但規劃卻偏差,以致執行上困難重重。花次長的不打房與反對課徵囤房稅之說,筆者頗能意會與認同,但政務官公開談不打房且用詞尖銳,必然會遭到民意圍剿,這也凸顯政府的住宅政策上「打房」與「不打房」的兩難,筆者針對政策「打房」與「不打房」提出三大觀點就教:



(一)政策應該沒有「打房」與「不打房」問題,只有「調控」問題:

「打房」與「不打房」問題錯在「打房」這個字眼,若把字眼改為「房市調控」,則問題的爭議就會緩和許多。「打房」這字眼,對業者而言,聽起來很刺耳,房價不是用打的就能下來,短時間的狠打,就會造成經濟的衝擊,甚至傷及短期剛性自住的購屋者,若短時期跌幅過深,就會造成金融體系的承擔壓力過大,甚至產生金融危機。

然而「不打房」這字眼,對無殼蝸牛與年輕人而言,高房價買不起以及高租金租不起的痛,可以說是在傷口上撒鹽,如今,在高房價時期,聽到政府官員暢談不打房的態度,就容易引起弱勢族群的大反彈。建議以後政府官員談到房市就避免用「打房」與「不打房」字眼,改用「調控」的中性字眼,以免兩頭不討好,並引起不必要的反彈。

(二)調控政策必須「時點精準」並重視市場機制,以免引發後遺症:

房市調控必須觀察時空背景因素,二○○○年陳水扁政府剛上任,政黨輪替帶來的政經不穩定,台灣首次經濟成長率為負數,且面臨金融體系逾放比過高的崩盤危機,政府不但不打房而且適時推出「增值稅減半」政策,在房市低檔時,救房市其實也是救金融體系,一舉兩得,是經典的「調控政策」,所以當初的不打房是名正言順的政策,同時獲得廣大民意支持。

(三)調控政策必須兼顧「短線有效」與「長線有益」:

調控政策必須兼顧短線與長線效益,最有效的調控政策不在短線干預,因為房價一旦偏離市場正常軌道,短線調控效果就會傷及無辜與長線市場機制,這也應該是花次長要表明的一部分理由,所以長期對於加速交通建設、廣建只租不售社會住宅、房產稅制全面性改革(不是短線的囤房稅片面性改革)、推動都更提高供給……等等政策,都是長線調控房市的最佳策略。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23651572100

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時報資訊 

後蔡英文時代,有關年輕人關注的住宅政策,蔡總統在就職演說上並未多加著墨,這應該可解讀為蔡政府對第二任期的住宅政策將延伸上一任的政策繼續貫徹執行。吉家網董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮針對未來住宅政策方向提出五大建言並呼籲,政府在面對國際局勢動盪、中美商戰之爭、台海局勢的不確定性、總總壓力下,台灣經濟發展面臨全新考驗,而在台商加速回流與政府對五缺的配套設施相應下,住宅政策更須嚴陣以待,致力修正規劃偏頗的政策,並革新房市體制、稅制,並發揮行政效能,才能健全整體住宅市場合理化,讓年輕人雖然一時買不起房,也要能租得起,才是真正的居住正義。

李同榮針對未來住宅政策方向提出建言認為,住宅政策應重新檢測與修正,並凝聚社會共識;住都中心層級應提高至跨部會的專責指揮中心;加速交通建設與健全房產稅制做為舒解房價的雙引擎;實價登錄3.0資訊透明化,門牌房價全都露。

另外,修正「危老重建」政策,推動防災型都更,以防範災難發生,李同榮說,都市更新條例修法從馬政府時代因文林苑事件延宕多年,經蔡政府在任內提立法院三讀通過誠屬不易,此次修法目的朝「健全重要機制」、「解決實務困境」、「強化程序正義」等3大面向,務實提出都更具體可行的解決方案。但都市更新條例雖經修訂,在施行實務上仍然障礙重重,因此蔡政府再提「危老重建」計劃,這項政策對於老屋重建提供較快速與簡易流程,不過可想像的是未來都會將呈現支離破碎的不完整面貌。危老重建是被動式的都更,偏重「老屋」卻可能忽略「危屋」,未來建議政府應主動出擊,將三十年以上建築物實施全面安檢快篩,並將危險堪慮老屋分類分級,嚴重會危及安全的建物一律強迫拆除都更,並給予不低於一坪換一坪的容積獎勵,才能排除抗性,更能真正達到防災都更的目的。

(時報資訊)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200522001919-260410?chdtv

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工商 
郭及天
後蔡英文時代住宅政策 李同榮提五大建言。(本報系資料照)

後蔡英文時代住宅政策 李同榮提五大建言。(本報系資料照)

520蔡英文總統正式開展連任之路,後蔡英文時代有關年青人關注的住宅政策,蔡總統在就職演說上並未多加著墨,這應該可解讀為蔡政府對第二任期的住宅政策將延伸上一任的政策繼續貫徹執行。
吉家網董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮針對未來住宅政策方向提出五大建言,包括社會住宅、都市更新、租賃專法、健全稅制、資訊透明等政策建言。

李同榮指出,住宅政策雖三箭齊發,但卻箭箭未中靶心,尚有不少缺失,對於蔡英文政府第一任期的缺失,李同榮同時提出住宅政策的五大解決方案:

(一) 住宅政策應重新檢測與修正,並凝聚社會共識 :

政府應廣邀產官學與實務專家參與住宅政策修訂會議,重新檢測四年來住宅政策得失,廢除不合時宜與效能低落的政策,共同修訂住宅政策全新綱要,才吻合民主政黨的開放特性。

(二) 住都中心層級應提高至跨部會的專責指揮中心:

住都中心既然已經設立就應拉高層級,成立跨部會指揮中心,才能解決社會住宅用地取得的障礙,加快目標的達成,並朝向至少5%(約四十萬戶)社會住宅的供給目標。

(三)修正「危老重建」政策,推動防災型都更,以防範災難發生 :

蔡政府提出的「危老重建」計劃,對於老屋重建提供較快速與簡易流程,但未來都會將呈現支離破碎的不完整面貌,且偏重「老屋」卻可能忽略「危屋」,未來建議政府應主動出擊,將三十年以上建築物實施全面安檢快篩,並將危險堪慮老屋分類分級,嚴重會危及安全的建物一律強迫拆除都更,並給予不低於一坪換一坪的容積獎勵,才能排除抗性,更能真正達到防災都更的目的。

(四)實價登錄3.0資訊透明化,門牌房價全都露:

實價登錄詳細住址必須識別化,所有交易內容全都露,除了個資外,讓住宅交易履歷完全透明,有助解決過去交易資訊的不對稱,同時也為房屋稅地價稅合併課徵持有稅奠定基礎。

(五)加速交通建設與健全房產稅制做為舒解房價的雙引擎:

蔡政府就任這四年來,前兩年房價依市場機制緩跌兩年,後兩年房價開始止跌回溫,除了北台灣以外,中南部三大都會房價都已高過馬英久時代的高點,然而,世界各地人口稠密的都會,高房價問題幾乎無解,只有加速都會聯外交通建設,將都會擴大,藉以疏散人口密度,就能舒緩房價上升。

在房產稅制上,於繁複不合時宜的稅制應全面性改革,包括房屋稅與地價稅合一課、持有稅、土地廢增值稅依實價利得課稅、自住輕稅、房屋持有越久稅越輕,土地持有越久稅越重,針對土地(原料)價格著手,才能抑制囤積土地的投機亂象,更能影響房價邁向較合理的走勢。

(工商 )

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200521001479-260410?chdtv

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李同榮│理財周刊1029期│2020-05-15 
理財我最大

二○二○年全球經歷新冠疫情的肆虐,各地採取鎖國封城抗疫,數十億人流被限制,影響了全球經濟正常運轉,並改變了人類的生活方式,後疫情時代,全世界將面臨「全球化依存關係」、「企業競合關係」與「商業經營模式」等重大變革,筆者分別從兩大面向就「去全球化」變革、「企業競合商業模式」變革,分析後疫情時代國內外政經變局發展,如何影響人類的生活型態與企業經營的商業模式。

一、有關「全球化依存關係」變革對台灣政經發展的影響

過去二十多年,全球化議題受到極度重視,世界貿易組織(WTO)發揮全球分工合作的互惠效益,大陸受惠成為世界最大製造工廠,中國經濟體也因此逐步強大。川普上任美國總統後,首開反全球化第一槍,以「美國優先」「保護主義」「中美貿易談判」等政策,企圖穩固百年世界霸權,再加上新冠疫情對美國及全世界的衝擊,各國封城政策,無疑是給「世界貿易保護主義」一次無預警的去全球化大演習。

後疫情時代,全球化依存關係面臨嚴重考驗與十大變革,同時也對台灣未來的政經局勢產生一定程度的影響:



1.全球化分工合作的依存模式面臨考驗,並影響區域經濟整合:

未來,區域經濟整合是否能替代全球化重新布局?另外,一對一客製化雙邊合作是否替代區域經濟整合的不足?這有待後疫情時代中美商戰的發展結局,才會確定去全球化的明確趨勢。

目前,典型的區域經濟整合有東協RCEP、G7工業國、歐盟、北美自由貿易協定……等組織,這些多國貿易組織未來發展尚有諸多不確定性因素困擾,因此一對一雙邊貿易合作架構勢必會取代多國區域整合的不足,台灣因被排除於區域整合組織之外,應可致力於尋求客製化一對一雙邊的經貿合作協定模式。

2.「去全球化趨勢」引發國際間區域性的「衝突與對立」:

面對去全球化趨勢,世界貿易保護主義盛行所付出的代價就是「對立與衝突」,WTO與WHO、FTA等國際組織與協定面臨瓦解或被虛擬化的危機,國際間經貿協定將以競爭取代過去的分工合作關係,不確定的衝突與對立隨時可能會產生。

3.美中強權對立態勢升高,小國在衝突夾縫中力求生存:

中美商戰加上疫情肆虐,中美的對峙局面將持續升高,兩強在合縱連橫的策略下,小國必須選邊站,在夾縫中力求生存。

台灣在面對中共政經與軍事方面的強壓下,不得不選擇向美國傾斜,未來的美台關係將考驗台灣的國際生存空間,但台灣政府必須摸清楚川普生意人的善變性格,台灣除了近需防範與狼共舞,更遠需避為虎作倀,以免成為兩強相爭的交換籌碼與貨架上的犧牲品。

4.後疫情時代全球面臨停滯性通貨膨脹的窘境:

世界各國在關稅互增與生產成本劇增的壓力下,全球將共同面對短、中期的經濟衰退,且因世界保護主義帶來生產與營銷成本上升,在「經濟成長衰退」、「消費市場緊縮」及「通貨膨脹」的三重壓力下,恐將面臨停滯性通貨膨漲的窘境。而各國疫情的影響不一,台灣是疫情影響較小的國家,無形中也較具有疫情後的經濟成長動力與競爭力。

5.中美商戰將於疫情結束後重新開打:

中美商戰上半場貿易談判如火如荼方興未艾,目前只打到上半場第二節的暫停,疫情擴散期間雙方無心戀棧,然待疫情舒緩後,第二節及下半場將重新開打,除了貿易戰,更面臨「科技智慧保護戰」與「政治版圖擴張割喉戰」。台灣因過去對大陸的貿易依存度過高,也難逃面臨一場陣痛期。

6.中國將面臨衰敗或崛起的關鍵時刻:

若沒有川普發動中美商戰一事,中國的「2025中國製造」及「一帶一路」兩大經濟政策引擎發動後,美國的世界經濟霸權恐將易位,無論是習近平政權的鞏固或亞太地區經濟與政治的聯盟龍頭地位,都將助長中國在全球的強權聲勢。

而川普觸發中美商戰,再藉疫情擴散因素結合西方聯軍向中國索賠圍剿,企圖一舉殲滅中國氣勢,但若中國能躲過這雙重危機,必能鞏固習近平政權,更能為中國再崛起尋求出路,未來三年是中國經濟面臨急速衰退或再度崛起的關鍵時刻,然中國的衰退或崛起對台灣的政經情勢將有巨大的影響力。

7.疫情煽惑,兩岸關係由冰冷期轉為緊繃對峙的態勢:

二○一六年蔡政府執政以來,兩岸關係朝向冰冷發展狀態,新冠疫情口罩事件,引發兩岸民間口水戰,兩岸間重要的民間橋樑諸如各地台商與各商會等團體也逐漸無法發揮緩衝與溝通的作用,這種局勢發展,將由政府間對峙情勢轉變為民間相互仇視的不利局面,雙邊鷹派勢力高漲,增加了兩岸和平的不確定性。

8.中美對峙增高對台灣處境有利有弊:

中國面對美歐大國政經圍剿的困境,暫時也無力處理兩岸問題,但面對台灣向美傾斜情況也不得不重啟軍事恐嚇手段,未來更可能對台採取更多的經濟封鎖政策,台灣雖然獲得美國更有力的支持,但也將面對中共更強勁的文攻武嚇之威脅。

9.新冠疫情加速大陸台商大撤離:

新興國家在人均所得逼近一萬美元之際,就會面臨工資高漲與工業用地取得困難的窘境,加上環保意識高漲,台商處境越來越艱難,傳統產業若不升級就得撤離。加上兩岸政局的變數以及台灣政府鼓勵製造業回流等等因素,部分台商近兩年已陸續撤離中國大陸,如今加上疫情產生的斷鏈危機,更加速台商大撤離的速度,這是一場對大陸外貿依存度的斷鏈危機,也是台灣重建製造產業鏈的有利轉機。

10.慎防修昔底德效應,引發世界重大戰亂與衝突

修昔底德陷阱是古希臘史學家修昔底德(Thucydides)在闡述公元前五世紀雅典和斯巴達兩國發生的戰爭時提出來的,公元後兩國在長達三十年的戰爭之後,最終雙方都被毀滅。過去幾世紀,每當世界出現強權之爭,最終都落入戰亂的結局,中美兩強相爭,不得不防修昔底德陷阱發生,台灣更須防範成為中美商戰轉移戰場的衝突目標。

二、有關「企業競合關係」與「商業經營模式」在後疫情時代的十大變革,簡要分析如下:

1.「宅經濟」將更盛行:

疫情觸動「宅經濟」大成長,人類生活型態與消費模式大大改變。

2.線上移動物聯網之購物平台興起:

線上購物平台將更創新,消費者購物將更方便、更容易、更快速、更便宜。

3.「移動辦公」商業模式更成熟化:

共享辦公室將盛行,新創企業啟動了商業模式的創新變革與無限商機。

4.購物商場朝向M型化發展商機:

傳統百貨與賣場朝極大化發展趨勢,縮小展示空間、擴大產品單元,並結合線上訂購,藉以一站式滿足購物需求。傳統店面結合Online線上平台,朝向店面極小化趨勢,藉以降低店租成本,提高空間坪效,開創銷售另類通路。

5.「線上替代」改變傳統實體的組織管理:

企業管理朝「線上替代」方案規劃,組織朝扁平化的溝通平台模式發展。

6.垂直與水平整合平台重新啟動: 企業重新啟動垂直整合之上下游平台(C2B)與水平整合之行銷平台(B2B物聯網),讓人流(顧客流)、物流、金流透過平台擴大整合效益。

7.資安管理受重視:

線上無限商機帶動企業軟硬體更新、電子簽核革新與資安設施因應調整。

8.提高生產力填補勞動力不足:

藉線上勞動力擴張(AI機器人)、教育學程縮短、就業年齡提前、延長退休時程等政策,拉長個人工作年限,藉以填補未來少子化與人口老化所導致勞動力衰退的缺口。

9.AI智能產業大進擊:

產業單位生產力藉AI智能大提升,政府主導組織核心產業國家隊,提升國家外貿競爭力。

10.微型創業平台大展鴻圖:

未來工作朝向自由化、彈性化、移動化的時代來臨。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23615494760&pagenum=1

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李同榮│理財周刊1027期│2020-05-01 
理財我最大

COVID-19新冠肺炎發展至今,全球擴散的國家、確診數量、死亡人數都遠超過十七年前SARS的規模,全球股災也同時發生,經濟成長同樣將會大幅下修,唯獨房市表現卻與SARS時期呈現不一樣的走勢,主要因素是兩種疫情發生時間點不同、房價所處技術循環位置不同、恐慌指數不同,房市的表現也不會複製SARS模式,走勢也會不同。

新冠肺炎與SARS疫情對房市有六大不同面向影響的差異性:

(一)時點不同、房價所處位置不同、恐慌指數不同,房市的走勢也會不同:

新冠肺炎疫情與SARS不同的是,當時股市房市處低檔,加上前一年增值稅減半政策做多的激勵,房市在SARS擴散期間因幾十年首次碰到致死率高且爆發群聚感染,人性恐慌急速升高,房市在低檔初升階段面臨急殺現象,短短兩季台北市房價下跌近12%,然因1990~2001年房市盤整達十年之久,房價在低檔回升遇SARS急殺兩季後,下半年房價即展開報復性反彈,並開啟長達十二年的多頭行情。

而此次新冠疫情若發生在2014房市最高檔時,那房價走勢可能也會大幅崩跌,唯目前台灣房市已經過四年緩跌見底盤整,因有十七年前疫情發生的經驗,且因疫情控制得宜,恐怖指數也急升急緩,房價此時不會因疫情發生而產生恐慌急殺現象,第一季房價持穩且交易量不減反增。兩次疫情發生時間點不同、房價所處技術循環不同、恐慌指數不同,房市的表現也不會複製SARS模式。



(二)新冠疫情過後房市依產品類別不同,走勢也會不同,不會如SARS後房市全面大幅反彈

SARS風暴之前,歷經十多年房價盤底,這十多年又逢台灣資訊代工業大幅成長,累積豐碩的經濟能量,房市適時在低檔遇利空徹底洗盤,一旦利空出盡,在低利、低稅、低房價的有利基礎下,房市技術面強勁反彈,拉出一段十多年多頭行情。

新冠疫情處於房市仍在盤底階段,且餘屋尚多,因此,疫情過後不致複製SARS模式,下半年住宅價量雖會回溫,但不會有大幅度反彈,依照土地、住宅(預售、中古屋、老屋、豪宅)、商辦、廠辦、商舖……各類產品的發展技術面向,將會有不同的個別走勢。

(三)從產品類別分析,兩次疫情對房市三寶(工、商用地、廠辦、商辦)的影響不一,走勢也迥然不同

此次疫情過後台商會加速回流台灣,對內需商辦市場有利。2003年SARS過後,台灣資訊產業也因景氣復甦而大舉移軍大陸設廠,人才資金不斷外流,商辦與廠辦市場沉寂多年。2003年後SARS至2014的房市多頭市場,也造成土地濫用,農不農(農舍變別墅)、工不工(工業違規住宅)、商不商(商辦變豪宅),以致廠辦商辦的供給有限。但自從中美商戰開打,大陸傳統產業與資訊業紛紛回流,且大陸在人均所得逼近一萬美元之際,工資大幅增加、環保意識抬頭、設廠與經營成本大增,加上新冠疫情對台商的嚴重傷害,勢必引發更多台商回流風潮,當然對已經夯熱的房市三寶(商辦、廠辦與工業用地)市場產生推波助瀾之力。

(四)新冠疫情人流管制效應,線上替代威脅,加速傳統商店拋售逃命潮

新冠肺炎因擴散快速,全球多國都採取封城限制人流措施,引發未來線上替代商機,傳統商店原本在網購、百貨、大賣場三面夾擊下,加上疫情肆虐,傳統商店紛紛倒閉,尤其傳統商圈越大坪數商店影響最大,嚴重的倒閉潮將會導致大量退租潮,更將加速引發拋售逃命潮。

(五)疫情改變購屋行為,蛋白區新屋翻身走強



而因疫情影響也改變了購屋行為,購屋需求將更注重防疫、防震、防災、養身……等新型態住宅,加上都會蛋黃區房價居高不下,剛性需求的年輕購屋族群傾向往交通便利的蛋白區移動,蛋白區重劃造鎮的新型社區,成為首購族青睞。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23579940280

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工商時報 
遠雄在台南中西區推出「遠雄頂美」,挾強大的產品競爭力與品牌光環,並提出超越業界的「5525保固承諾」,銷售六個月即進入最後個位數倒數席次。圖/業者提供

遠雄在台南中西區推出「遠雄頂美」,挾強大的產品競爭力與品牌光環,並提出超越業界的「5525保固承諾」,銷售六個月即進入最後個位數倒數席次。圖/業者提供

肺炎疫情肆虐全球之際,台灣房市交易量卻出現逆風飛揚狀態,六都3月份共計5.33萬移轉棟數,不僅比2月份多,與去年同期的4.99萬棟,更增加了6.8%;其中台南房市不僅交易量具備優勢,與前波高點相比,房價漲幅更達7.85%,整體房市仍舊熱絡,房仲全聯會榮譽理事長李同榮便針對此狀態做出「四大見解」做出分析。

李同榮指出,首先台灣過去面對金融海嘯股災、SARS都未出現拋售潮,在降息跟低房貸利率的政策下,市場游資有機會進入房市,房市短期可望回歸「價穩量溫」之局勢。其次,美中貿易戰並未因疫情稍歇,甚至已經從貿易戰變成全球生產秩序重整,回台的閒置資金可望推動房市未來走向「價穩量增」。第三點,是台灣目前工商用地、商辦、廠辦等房市三寶,因應台商回流持續看好,在疫情逐漸趨向穩定後,預期此波地產發展將全面看好,並成為台灣房市30年來最關鍵的一次機會點。第四點,要看2020年下半年全球經濟回穩後,剛需撐盤之外換屋市場信心恢復後也會進軍市場,盤整後將呈現「價穩量溫」的信心走勢發展。

李同榮更指出「台南房市七最」,包括「房價基期六都最低」、「新大樓交易量最低」、「抗跌性最強」、「房價回升空間最大」、「交易量回升最大」、「最近十年成交量占比在六都最多」,以及「新屋占比六都最高」等,都顯示出台南房市火燙的程度。他舉台南中西區「遠雄頂美」為例,位處台南市中心,也享有「運河星鑽計劃」、「商20市地重劃」等利多,產品又是區內稀有的37~45坪、三面採光、方正格局,搭配遠雄企業團超越業界的「5525保固承諾」,締造推案迄今僅六個月內即進入最後個位數席次的倒數階段。投資置產族趁防疫時期進場,預期將可獲得意料外的價值。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20200429000279-260204?chdtv=

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李同榮│理財周刊1025期│2020-04-17 
理財我最大

新冠疫情發展有如股市,急升可能急跌,緩升可能緩跌,武漢、韓國甚至歐美都走急升曲線,然歐洲疫情尚在擴散,美國疫情未達高峰,台灣疫情控制得宜,四月初仍在緩升曲線上,而疫情緩升就可能緩跌,若能做好防疫工作,預測四月下旬就有可能進入一段緩跌期,全台防疫仍需上緊發條,嚴防引發社區感染風暴。

疫情恐慌指數飆升 改變人類生活型態 創新產業另類商機

因疫情不斷擴散,VIX恐慌指數在三月下旬不斷攀升,曾收在八二.六九新高,已超越二○○八年十一月二十日創下的歷史紀錄八○.八六,也令各國政府針對各嚴重感染疫情的都會紛紛宣布進入緊急狀態,尤其對人員流動的嚴格管制,封都鎖國政策也造成全球被迫性的消費緊縮。

這一波新冠疫情影響最大的慘業,包括觀光旅遊、餐飲娛樂,甚至因為全球封城鎖國造成的產業斷鏈危機,延遲交貨對全球經濟帶來的傷害,將在第二季完全顯現。當然,此波疫情對全球經濟發展的阻礙將勝過SARS時期,連張忠謀都直言新冠肺炎將會改變人類生活型態,但他話只講一半,如何推論,留待經濟學家各自解讀。

新冠疫情是否真會大幅改變家庭生活型態?筆者持肯定態度,隨便舉例,最近筆者家的馬桶、洗臉盆、浴缸……到處清理得潔白如新,本月家裡開伙次數居然創三十年來新高,影響所及,家庭清潔劑、消毒酒精、保健食品……營收紛紛創新高,口罩更是供不應求,尤其線上網購需求強勁帶動市場另類商機。筆者研判後疫情時代將開啟線上替代O2O(Online 2 Offline)平台的五大商機:

(一)購物行為轉變的另類商機:未來網購平台、宅配通路、實體超商將扮演線上平台與線下實體O2O的關鍵地位,提供更創新更快速的一站式滿足服務(One-stop service)。

(二)傳統店面Online 2 Offline極小化商機:傳統實體商店在高價百貨、平價大賣場及網購平台三路夾攻下,將會逐漸被邊緣化,沒有轉型就沒有生機,只有朝向極小化並結合線上平台朝向O2O的全新商業模式。簡單講,傳統商店將成為線上預購平台的線下服務體驗的實體店面,這是典型的由線上平台發展至線下體驗服務的商業模式。

(三)百貨商場Offline 2 Online的極大化商機:我們經常看到精華地段百貨商場櫃姐比客人多,在寸土寸金的空間,珍貴的坪效完全沒發揮,所以百貨商場的經營更可能改頭換面,朝向品牌極大化經營,強化在食衣住行娛樂優勢品牌的群聚效應,知名餐飲業、名品服飾、名車聯展、豪宅聯賣、旅遊娛樂……多元化結合科技平台容納更廣更多元的線上展示平台,創造O2O新創的商機,精華地段的百貨商場創造更高坪效的營收,把實體展示結合到線上平台,創造衍生的線上消費服務,這也是典型的由線下延伸線上的O2O商業模式。

(四)企業組織O2O極大化商機:為了防範新冠疫情擴散,各大機構紛紛採取分部門分流易地辦公措施,移動化辦公成為企業組織非常時期的應變措施,也產生了未來常態性的組織運作模式,這就是企業組織線上運作平台(Online)連結從業人員線下實體易地或在家辦公(Offline)的組織O2O商業模式,組織人力資源可以極大化、作業空間極小化、銷售控管自動化、顧客服務即時化、營運效能極大化。



(五)因移動互聯帶動的另類商機:

未來移動辦公將會日益普及化,但也衍生出相關的七大問題:

1.電腦資訊硬軟體設備之建置(核心建置與委外機制)。

2.資安系統建置(安全保障因應機制建立)。

3.線上垂直管理與水平溝通的平台(線上指揮中心與內外部溝通管道及視訊會議的舉行)。

4.書面簽核作業之執行(文件交遞作業改善、電子化簽報)。

5.各項財政作業之執行(單據呈送、請款、付款流程改變)。

6.用印流程(文件交遞作業改善)。

7.重要文件保存(資料歸檔流程調整)。

綜上所述七項問題的解決方案,就可帶動相關硬軟體與資安技術產業的新創商機。

筆者以不動產經紀業為例,未來實體傳統店面將極小化,然而透過組織O2O商業模式,將組織作業行動化、人力資源極大化、實體營運空間極小化、銷售控管自動化、顧客服務即時化、營運效能極大化,整體產業朝向「輕資產、微仲介」的創新商業模式,也是後疫情時代顛覆傳統創新組織型態的另類商機。

 

 

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23543862940

 

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首季六都移轉棟數逆增近7%。(圖/彥星提供) 首季六都移轉棟數逆增近7%。(圖/彥星提供)

全台六都公布 2020 年第一季建物移轉棟數合計 53364 棟,不畏疫情逆勢上揚,比去年同期增長了 6.87%。吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮分析有五大主因,包括台灣疫情控制得當、剛性需求持續加溫、資金大舉回流,游資充斥、低利率加持購屋信心、降息影響各大銀行衝刺房貸業績等。

 

 

李同榮進一步分析,在全球疫情肆虐下,台灣房市交易量仍然不畏疫情威脅,表現穏健成長態勢,主要有五大因素支撐:

1、台灣疫情控制得當。觀察肺炎全球發展局勢,有急增急跌及緩增緩跌的兩極現象,中國疫情於 3 月份越過高峰下半月開始急速趨緩,歐美確診數正急速飆升中,而台灣第一波防疫控制得宜,抵擋住來自中國與台商的感染,也降低了民眾的恐慌指數,因此內需的房市交易暫時沒有受到外來的疫情干擾。

2、剛性購屋需求持續加溫。2014Q3-2018Q2 房市緩跌中的累積剛性買盤近 8-10 萬戶,近一年半以來因確認房價止跌,且建商餘屋讓利促銷,自住買盤逐漸大量進場,至今仍然持續加溫。

3、資金大舉回流,造成游資充斥。因中美商戰影響,加上租稅大赦啓動,台商資金大舉回流,游資增多,在缺乏多元化投資管道下,台灣超額儲蓄達 GDP 之 13% 以上,閒置資金投資置產或為兩代不同堂置產,成為游資停泊的間接出口。

4、低利率加持了購屋者信心。為抵抗疫情,美國啟動量化寬鬆,同時帶動了全球利率走低趨勢,台灣央行雖溫和降息,但央行總裁也坦言仍有調降空間,這種跡象顯示零利率時代越來越近,購屋剛性買盤不畏疫情反而對通膨産生恐懼,加速購買決心。1、2 月交易量是在沒有疫情太大影響狀況下,依市場機制的活絡度自然增長,3 月份是在疫情控制得宜及游資多、預期利率走低的影響下,交易量逆勢走揚,當然這些因素的敏感度,北部勝於南部,也是第一季市場北熱南冷的重要影響因素之一。

5、降息影響各大銀行衝刺房貸業績。各大銀行在利率持續看低、股債陷入熊市的狀況下,今年獲利力必然會降低,高額的儲蓄與浮濫資金必須尋找去化通路,因此各大銀行把目標瞄準台商的融資設廠與房貸放款兩大業務,也因為擴產需求而衍生廠辦、商辦及購屋置產的大量需求,銀行界大推房貸優惠融資,對首購族的信心當然產生一定的激勵效果。

https://news.cnyes.com/news/id/4460983

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2020-04-06 09:53:11經濟日報 記者游智文/即時報導
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六都上周公布3月建物移轉棟數,結果令不少人意外,3月交易量不只比2月多,也比去年同期多,合計今年第一季六都交易量5.33萬棟,也比去年同期的4.99萬棟,增加了6.8%。

房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示,全球疫情肆虐超乎預期,台灣房市交易量卻仍然成長,主要有五大因素。他斷言,賣房救股與房市拋售潮這兩種危機都不會出現,房市只會因疫情擴散而降些溫度,今年下半年房市仍會回歸價穩量溫的基本面。

五大因素是:

(一)台灣疫情控制得當:

觀察新冠肺炎全球發展局勢,有急增急跌及緩增緩跌的兩極現象,中國疫情於三月下半月開始急速趨緩,歐美確診數則急速飆升中,台灣第一波防疫控制得宜,也降低了民眾的恐慌指數,因此內需的房市交易暫時沒有受到外來的疫情干擾。

(二)剛性購屋需求持續加溫:

2014第三季到2018第二季,房市緩跌中的累積剛性買盤近8至10萬戶,近一年半以來因確認房價止跌,且建商餘屋讓利促銷,自住買盤逐漸大量進場,至今仍然持續加溫。

(三)資金大舉回流,造成游資充斥:

中美商戰影響,加上租稅大赦啓動,台商資金大舉回流,游資增多,在缺乏多元化投資管道下,台灣超額儲蓄達GDP之13%以上,閒置資金投資置產或為兩代不同堂置產,成為游資停泊的間接出口。

(四)低利率加持了購屋者信心:

為抵抗疫情,美國啟動量化寬鬆,同時帶動了全球利率走低趨勢,台灣央行雖溫和降息,但央行總裁也坦言仍有調降空間,跡象顯示零利率時代越來越近,購屋剛性買盤不畏疫情反而對通膨産生恐懼,加速購買決心。

(五)降息影響各大銀行衝刺房貸業績:

各大銀行在利率持續看低、股債陷入熊市狀況下,今年獲利力必然會降低,高額的儲蓄與浮濫資金必須尋找去化通路,因此各大銀行把目標瞄準台商的融資設廠與房貸放款兩大業務,銀行界大推房貸優惠融資,對首購族的信心當然產生一定的激勵效果。

李同榮表示,全球疫情蔓延超乎原來預期,現在是市場最悲觀的時候。有些學者以傳統觀念預測股災就會造成房災,就會有賣房救股的房市泡沫危機;也有些專家認為疫情持續擴散會出現房市拋售潮的危機。

但他大膽斷言,這兩種危機都不可能出現。因為股市房市連動關係沒有三十年前上升趨勢那麼直接,何況是突發性危機所造成的股災,單一突發因素,除非發生在房價最高檔時,如2014年,否則不大會引起房市崩盤。

他說,2008金融海嘯雖引發股災也沒到賣房救股的程度,反而在QE化解危機後,因游資充斥與利率偏低促成另一波房價漲幅。

李同榮表示,目前影響全球經濟最大的,一是因相繼鎖國產生的產業斷鏈危機,二是因限制人員流動所產生的被迫性消費緊縮。

前者會造成今年全球GDP成長不如預期,後者會造成相關消費性產業的嚴重傷害,但這兩項因素都會因疫情趨緩後逐漸恢復。

在資金充裕利率持續降低的大環境下,房市只會因疫情擴散而降些溫度,暫時影響到預售市場的觀望或第二季成屋的交易量,到今年下半年房市仍會回歸「價穩量溫」的基本面。

圖/業者提供
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2020-03-26 11:49:15經濟日報 記者游智文/即時報導
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全球新冠肺炎疫情持續擴大,恐慌指數不斷飆升,房產業者忑忐不安,唯恐疫情波及房市,更恐房市出現拋售潮。吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示,四大情況下 ,房市才會有拋售潮。

首先是房市技術循環處於上升趨勢最高檔區位;第二、中古屋交易量短期劇減三成以上;第三、房價恐慌性快速崩跌;第四、疫情擴散至第三季仍難以收拾。

李同榮表示,目前來看,中古屋交易量短期劇減三成以上機率不大。第1季中古屋買賣交易量1丶2月未受影響不減反增,雖然目前疫情有擴大趨勢,但預期未來兩個月交易量可能減少約二成。

房價恐慌性快速崩跌機率也不高,主要是台灣房市從2014緩跌四年,房價已適度修正,並在軟著陸當中逐漸消化餘屋,就算疫情持續擴散到5丶6月,房價也只會降溫,房價沒崩,就不可能有拋售潮會出現,唯一有拋售機會的產品是餐旅業。

至於疫情擴散至第3季仍難以收拾,目前新冠肺炎疫情風暴持續燃燒,5月前降溫機率頗大,若疫情仍超乎想像持續燃燒至第3季仍未降溫,影響層面已危害到全球經濟,百業勢必全面蕭條,無一倖免,房市當然難以避免。

李同榮表示,目前房市在持穩回溫的趨勢中,雖受疫情影響,但預期房價會由溫轉為持平,住宅市場只會觀望,不會有拋售出現,下半年房市會回歸基本面,不用過度恐慌。

記者游智文/攝影
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https://house.udn.com/house/story/5887/4444761

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李同榮│理財周刊1021期│2020-03-20 
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往年台灣房市景氣指標都會觀察329檔期的銷售推案成績,即可預期當年上半年的房市表現,甚至全年度的銷售前景。而329也是在每年農曆春節後各種大型建案集全力熱攻的最佳時點,尤其每年度的年初季節,政府都會極力推出有利政策,以期促進經濟發展的目標能如數達成,因此每年329檔期的成績優劣,就會成為當年房市景氣的先行指標。

329檔期房市表現在利空壓抑下 呈現「不好不壞的持平走勢」

今年329檔期正好遇到四年一次總統與立委大選,選前業界就對房市保守觀望,選後業界採取謹慎樂觀態度,相繼摩拳擦掌準備推出大案,但此時不巧碰上新冠肺炎攪局,建商紛紛採取謹慎態度,不少代銷個案獲業主共識,暫緩進行推案,其中,南港的「世界明珠」超過四百億的中高樓層銷售推案也放慢腳步。南港輪胎推出「世界明珠」豪辦及豪宅,總基地面積超過九千坪,預估總銷一千億元,從潛銷至今總銷金額已達一七○億元以上,目前住宅七十九戶、辦公室銷售五成,三月前十樓以下已全數賣完,預估買氣會逐漸加溫,如今遇上疫情擴散,也採取較保守的銷售模式。另外華固板橋「華固月河」也計畫將銷售時程延至520檔期,這些指標個案紛紛延期,也減低了329檔期的強度與推案總額,當然也有些較剛性需求的個案仍如期推案,不過仍有些較保守業者持悲觀態度,並擔心329會不會拉警報,比喻會變成119?筆者認為329檔期的房市表現將在利空壓抑下,呈現不好不壞的持平走勢,整體市場依房價、交易量、區域、產品類別表現各別分析如下:

(一)從交易量增減表現分析:預售市場小幅萎縮,中古屋市場穩中帶堅

預售屋因未確定因素尚未消失,上半年交易量將小幅萎縮。而中古屋交易量因換屋族群觀望,原本增溫的交易量略顯停頓,但一、二月交易量仍有近七%增幅,三、四月是觀察重點,若中古屋交易量上半年持續穩中帶堅,則今年全年交易量就會維持七%以上的成長。

(二)房價漲跌表現分析:預售屋議價空間加大,中古屋價格持平

整體房價在交易量沒有大幅萎縮狀態下,預售市場只會加大議價空間,中古屋市場房價持平,不致下跌,除非疫情嚴重惡化到難以收拾,那就是全球經濟基本面惡化的問題,也是各行各業全面崩潰的問題。



(三)六都區域表現分析:北以桃竹為首,南以台南為優

329預售檔期依疫情輕重程度不同,各縣市推案量也不同,北部因疫情較重推案量下滑,疫情較不嚴重的中南部反而推案量維持增長,桃竹因部分個案延遲推出,推案量暫顯萎縮,但近期中古屋表現仍呈現強勢格局。中南部地區以台南表現最佳,因疫情影響較輕,且房價基期最低,並受惠區域造鎮案加持,整體推案量翻漲兩倍,是今年329檔期六都中表現最強勁的黑馬,其中遠雄建設中西區「遠雄頂美」接近完銷,近期北區推出「遠雄北府苑」,不畏疫情逆勢潛銷創佳績。

(四)依產品分類表現分析:房市三寶(工商用地、商辦、廠辦)先蹲後跳,住宅市場持平、休閒不動產最悲慘

去年包含地上權,全台土地交易一舉衝破三千億,包括台北信義行政中心,新北央北重劃區,台中水湳機場與北屯及台中機廠開發區,台南東區、永康、安南區,高雄楠梓、三民、苓雅區,幾乎都能有八成以上脫標。



土地取得仍以台南表現最為突出,近期江城建設以總價十九.○三億元,取得台南市北區約3805.22坪住四土地,每坪約五十萬元。而由吉家網不動產與瑞普萊坊合作標售Crazy Friday所有歷史博物館對面五千八百坪商業用地,也將不畏疫情於四月一日逆勢推出,標售底價超過每坪五十萬。
至於商辦與廠辦市場,將會先蹲後跳,下半年有機會出乎預料的報復性大反彈。其中以北台灣表現較為強勢,台北新東區南港與新北大汐科更是異軍突起,堪稱商辦、廠辦市場的明日之星。至於住宅市場仍要提醒所有開發商好好控制推案量,讓市場餘屋有緩衝消化的空間,才會讓房市的供需平衡有健康平穩的走勢發展。

值得特別注意的是美國驅動新一波QE,Fed聯準會降息至0%-0.25%區間,帶動全球零利率時代來臨,利率趨降對台灣的超額儲蓄是否產生衝擊,游資氾濫現象會不會對疫情中冷卻的房市產生激勵,後市值得觀察。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23472753980

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2020/3/18 吉家網

吉家網公布2019年房市年報,六都成屋房價「穩中帶堅」,回頭再印證2018年全台房價就已脫離波段循環谷底,2019年房市六都價量全面回溫,成屋市場北溫南熱,量溫價增。

2019房市價量表現  台南市四金一銅 勇奪六都冠軍

吉家網董事長李同榮分析,2019年六都整體房市價量表現,可以「北溫南熱」形容,六都房市的確早已脫離谷底,房價呈現穏中帶堅走勢,六都平均漲幅達8%以上,其中以台南市勇奪四金一銅,表現最優。吉家網企研室處長莊文樹分別從六都房價年線與季線丶六都各行政區房價漲幅排行丶六都房市交易量年線與季線丶六都交易量占比變化丶六都新屋占比變化丶建築融資貸款餘額丶建照核發數開工數使照核發數變化丶等九大面向逐一分析2019年六都房市的整體表現:

(一)從房價年度表現分析:全年漲幅及同期漲幅台南市雙冠摘金,台北市殿後

    2019Q4六都房價比較去年同期漲幅排名依次為台南市12%丶高雄市11.91%丶台中市10.95丶桃竹區7.22%丶新北市6.35%丶台北市4.78%(如圖)。

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比較去年均價全年漲幅也是台南第一,漲幅11.67%,其次為高雄11.51%,台中11.1%,桃竹區8.05%,新北市6.08%,台北市殿後4.49%(如圖)。

 

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南台灣因台南市與高雄市房價基期較低,造就市場反彈空間,北台灣桃竹地區因受惠大台北都會擴大,人口淨流入最多,房價表現為北台灣第一,而新北市與台北市因前波多頭漲幅過高,房價反彈力道稍弱,合情合理。

(二)從成屋房價季線表現分析:2019Q4六都房價與上波高點比較,台南漲幅居冠,仍是台北殿後

    2019Q4台南市均價每坪14.56萬已超越前波高點每坪13.5萬達5.13%,反彈幅度最高,新北市因前波供給量大,餘屋較多,房價每坪29.8萬仍未回復到上波高點每坪32.61萬,尚差(-8.62)%,台北市因房價偏高,人口外流,表現最弱,目前每坪均價58.33萬,與上波高點65.7萬比較尚差(-11.22)%(如圖)

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(三)2019六都各大行政區全年房價表現:「蛋白區」抬頭,漲幅最高都是「非蛋黃區」,十大排行台南囊括六名居冠

    2019各大行政區全年房價表現,六都十大漲幅排行榜,台南市有六大行政區入榜,其中包括永康區丶安平區丶安南區丶安定區丶中西區丶新化區,高雄市有前鎮區丶鹽埕區,新北市有樹林區,及台中市沙鹿區,另外,從2019Q4的季線表現,全台十大漲幅排行同樣有台南市新化區丶新市區丶安定區丶中西區丶南區入榜,台中市大里區與中區丶高雄市前鎮區與岡山區丶台北市萬華區也都擠入季漲幅排行前十名,全年度全台漲幅前十名行政區共同特色就是「非蛋黃區」。

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從2019Q4的季線表現分析,全台十大漲幅排行同樣有台南市新化區丶新市區丶安定區丶中西區丶南區等五區入榜,台中市大里區與中區丶高雄市前鎮區與岡山區丶台北市萬華區也都擠入季漲幅排行前十名,全台季漲幅前十名行政區共同特色也同樣都是「非蛋黃區」(如六都行政區季線均價漲跌排行圖)。

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從六都各自行政區房價漲幅排行分析,六都漲幅排行前三名也幾乎都是蛋白區而非蛋黃區,其主要因素有三:1/蛋黃區房價過高,蛋白區比價效應。2/蛋白區的重劃與造鎮規劃功能獲得購屋者青睞。3/交通環線興建的利多。(如六都各行政區年線均價漲幅排行)

 

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(四)從全年交易量分析:台中交易量增幅第一,高雄第二,台南第三

    2019全台房產成屋交易量破30萬戶,年度交易量300,275戶,比2018年277,967戶增漲8.03%。其中,桃園市交易量增幅16.67%勇奪第一,高雄市排名第二增幅11.95%,台南增幅10.59%名列第三。顯然全台交易量增長幅度比較上,中南部的剛性需求大幅領先北台灣。(如六都建物買賣移轉楝數統計圖)

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(五)從2019年六都交易量比較前波高點交易量分析:由南向北萎縮量大幅增加,台南萎縮最少,台北萎縮最多

    前波多頭房市交易量高峰在2005-2006之間,從此六都交易量開始逐漸走滑,截至2019年的13丶14年間六都房市交易量萎縮量比依次是台北市59.92%、新北市44.54%丶桃園市31.37%丶台中市29.42%丶高雄市20.43%丶台南市13.09%,數據顯示台北市交易量萎縮最多,已經夭折六成,台南市萎縮最小,維持一定交易量,主要因素是中南部開始吹起兩代不同堂風向,雖然整體投資需求大幅減少,但剛性需求不斷增多。

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(六)從六都新成屋占比分析:新成屋交易量占比逐年增加,老屋越來越不值錢

    從2011年到2019年間新屋全台交易量佔比逐年擴增,由2011年占比25.89%到2016年高峰49.84%經過三年降至39.78%,新屋占比在這8年間倍增的主要因素有二:1/兩代不同堂,剛性需求增加,年輕族群喜好新屋。2/建商供給量增加,餘屋讓利促銷爭取客層最具效應(2016最明顯)。

由於市場總需求量增加有限,新屋交易量又增多,而新屋促銷力道強勁,交易量增加,以致排擠老屋市場,因此空屋現象由新屋轉為老屋,老屋若不能都更就會餘留越多,老屋就會越來越不值錢。

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(七)從六都交易量占比増減分析:南部都會占比提升,北部都會占比下降,台南占比增幅第一,台北市下降最多

    從2008年到2019年六都交易量占比發生明顯變化,台南市交易量從6.8%提升到10%,增幅47.1%,全台第一,高雄市由12.4%提升至16.1%,增幅29.8%,而台北市從21%占比降至11.9%,降幅達43.3%之多,顯然台北市與新北市的成交量占比衰退,反而是南部都會占比節節升高,南台灣房市的交易熱度可見一般。

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(八)從建築融資貸款餘額分析:

建商銷售率由谷底翻升

    建融餘額的增減代表建商銷售景氣的興衰,2016年Q1房市交易量見底,建融餘額也同歩落底,從2017年開始建融餘額逐步升高,2019年更履創新高,代表建商銷售率不差,且信心度十足。

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(九)從建照核發量丶開工量丶使照核發量分析:

    建照核發量增加代表建商對房市景氣前景的信心度,開工量增加代表建商的銷售率達到一定的程度,使照核發量的增加代表供給量增加,景氣下滑時也代表餘屋量會增加。當建照核發量增加,季線穿越使照核發量的黃金交叉,就代表景氣逐漸好轉,當開工量增加,季線正式穿越使照核發量的黃金交叉時,就是房市轉空後的正式落底時。2017Q2建照核發量季線穿越使照核發量黃金交叉,景氣呈現好轉趨向,2017年Q4台北市房價率先六都止跌落底,而2018Q1開工量季線穿越使照核發量呈黃金交叉,2018年Q3全台房價正式止跌,並脫離四年的緩跌谷底,2019年建照核發量與開工量遠遠超越使照核發量,證明坊間一些專家認為建商拖延交屋以致使照勢必爆量丶房價勢必下跌的說法的確是「沒有數據基礎的繆論」。

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吉家網董事長李同榮總結指出,綜括上述六都價量分析,2019年六都表現「北溫南熱」,台南市在全年房價與同期房價漲幅雙雙獲得第一,在全台行政區十大漲幅也囊括六大行政區,而在歴年交易量占比成長率也列居第一,全年交易量與同期比桃園第一丶高雄第二,台南第三,六都整體價量表現,台南可謂四金一銅勇奪六都之冠,值得注意的是在六都價量表現上,台北市一反過去多頭時期的強勢,很多數據殿底,顯見台北市房價正面對高原期,需要時間調適,南北房價基期不同,強弱態勢易位分明。

2020 房市三寶異軍突起,住宅市場「價穩量溫」

吉家網董事長李同榮同時對2020房市發展,提出四大關注議題的見解:

(一)疫情肆虐  新EQ零利率 對房市利弊互見~

央行若大幅降息,並逼出高達2兆的超額儲蓄,加上台商資金回流與租稅大赦,游資將致氾濫,並可能使疫情中受壓房價反彈,但房價若快速爆衝,市場就會快速結束。

(二)疫情肆虐後,台商製造業大回流,房市三寶看俏~

建商獵地更積極,房市三寶(工商用地丶商辦丶廠辦)受台商回流激勵,加上基本面需求殷切,前景看俏,這是台灣三十年的一次機會。

(三)疫情發展與中美商戰兩大因素將影響住宅市場短丶中線走勢~

全球疫情若持續惡化將影響全球經濟發展,而中美商戰打打停停,目前因疫情干擾,只在上半場第二節的第一次暫停,往後數年將持績影響股匯市動盪,間接影響房市的基本面,對於台灣住宅市場的走勢將有不利影響。

(四)2020「房價持穩丶量能增溫」就是幸福,就是期待~

2020下半年期待全球財經局勢明朗,房市回歸基本面,剛性需求撐盤,若換屋市場信心恢復,預期全年房市將呈現「量溫價穏」的走勢發展。

 

編按:吉家網季報乃台灣最早發佈成交行情與房市季報與年報單位,早期取樣來自各大仲介業市場成交價,長期製作精準房價季報與年報分析,曾受聯徵中心與各大銀行丶估價師採用,近期結合實價登錄,依市場實務扣除新屋虛價比率與漲跌幅,製作出市場中最精準的六都房價季線與年線,也是目前市場分析中最專業丶最貼近實務的房市季報分析。

https://www.gigahouse.com.tw/News/NewsDetail.aspx?id=300347

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2020-03-16 14:46聯合晚報 記者游智文/台北報導
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報系資料照
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美國聯準會(Fed)今天將聯邦資金利率一口氣調降4碼(1個百分點)至0%-0.25%,近乎零利率,並且啟動高達7000億美元的量化寬鬆(QE)計畫。房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示,美國大幅降息,台灣央行勢必跟進降息,大量資金將流入股市與房市。

他表示,央行若跟進,必須在政策上鼓勵多元的投資管道,慎防資金亂竄,以免讓回穩的房市死灰復燃,出現暴衝。(延伸閱讀:Fed下猛藥 我央行三套劇本19日出招

李同榮表示,國內房市能在多頭市場十多年後軟著陸,主要支撐平穩力量來自於資金充裕與利息偏低,如今疫情肆虐,房市表現暫時受到壓抑,央行若大幅降息因應,情況可能改變。

根據主計總處預估,2020年超額儲蓄率將彈升至13.55%,高於前兩年水準,金額高逾2兆元,顯示國內閒置資金仍高,加上租稅大赦後持續回流的巨額資金,若無適當投資管道,資金將會充斥到氾濫成災。

李同榮說,此波疫情風暴影響可能會在6月前趨緩,但全球QE降息的影響層面可能會持續一到兩年,對台灣房市影響有四:

(一)房市交易量短期內回溫

中古屋交易量因疫情影響使得換屋族群暫時觀望,降息有助市場信心恢復,4月起交易量將持續穩中帶堅,今年全年交易量會維持7%以上的成長。

(二)工丶商用土地價格將會暴衝

近年開發商土地庫存較低,自去年房價開始回溫,建商獵地積極,土地融資屢創新高,在資金充斥、利率偏低狀態下,獵地搶地風潮再起,尤其工丶商用地之價格難防暴衝。

(三)商辦丶廠辦市場先蹲後跳大反彈

去年商辦與廠辦市場發燒,全年租金與房價漲幅近10%,預期降息風波將更激勵市場率先擺脫疫情陰影,領軍房市大幅反彈。

(四)超低利的環境刺激,難防資金流入住宅市場炒作

在超低利的環境刺激下,難防資金流入住宅市場炒作,導致房價不理性暴衝,此種跳脫供需基本面的假性需求,對整體住宅房市長線發展將有不利影響。

李同榮表示,央行若大幅降息,有利銀行體系超額儲蓄降低,刺激民間消費與投資,也有助暴跌的股市反彈,但若充斥的游資沒有多元投資管道紓解,大量資金將流入股市與房市。目前國內疫情控制得宜,央行因應全球利率變動,若能採取較溫和降息態度,對整體經濟應較健康。

延伸閱讀

銀行鬆綁 套房核貸成數創高

https://money.udn.com/money/story/5621/4417709?from=ednappsharing

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李同榮│理財周刊1019期│2020-03-06 
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台灣房市長線發展最大隱憂就是人口少子化、人口老化以及勞動力逐漸衰退的三大問題,根據農委會二○一七年的全國家犬貓數量調查結果統計,台灣本島寵物狗有一七七.七二萬隻,寵物貓則有七三.三二萬隻,合計超過二五○萬隻,若再加上野狗、野貓,將超過台灣十二歲以下的兒童數量二六○萬人,所以說,目前台灣毛孩的確已比小孩多。

若排除國際淨遷徙因素,台灣人口粗出生率與粗死亡率曲線已於二○一九年交叉,人口由自然增加轉為自然減少(如圖),但人口負成長是不是房市長線影響的最不利因素,專家眾說紛紜,而在六、七年後,台灣更面臨勞動力大幅率退的時點,對台灣經濟發展會有如何嚴重的影響,對房市未來會有如何不利發展,台灣的少子化趨勢真的無解嗎?筆者從三大面向解構少子化對房市未來發展的重大影響:

一、從市場供需的角度分析,人口減少會不會是房市長線需求下滑的主要因素?

近年來台灣人口發展趨勢呈現晚婚、不婚、不生、少子現象,二○二一年將正式邁入人口負成長國家,由於出生率下降,相對死亡率增加,推估到二○六五年,台灣人口將從二千六百萬劇降到一千七百萬以下,這種現象若持續未獲改善,往長線十到三十年看,具購屋能力的剛性需求必然逐漸降低,當然就會是房價下滑的主要因素。

但評估房價漲跌因素有二、三十種影響變數,包括基本面的供需因素、土地價格、經濟成長、國民所得、房價所得比、匯率、稅率、利率、貨幣供給年增率、股市、少子化、二代不同堂、租賃市場崛起……,另外有政策面的調控,消息面的中美商戰、新冠病毒,技術面的產業景氣循環……等。上述任何一項變數都有可能影響長中短線的房市發展,但也可能因其他更重要的因素影響(例如游資充斥、利率偏低)而撼動不了整體房市走勢,所以,少子化雖是房市下滑的主要因素,但單一變數是否能影響往後房市全局,仍然須觀察各項時空因素的變化關係。



二、從勞動人口的角度分析,生產力衰退會不會是房市下跌的主要殺手?

早在二十年前,台灣的出生率就大幅下滑,雖然目前勞動力人口還在高峰期,經過推估,五、六年後,台灣二十五至六十五歲的主要勞動人口將劇幅下滑,這對經濟成長的動力將產生嚴重的影響,因為生產力與購屋能力息息相關,生產勞動力人口衰減,有購屋能力的人口就會衰減,相對房市就失去一部分推升動力,若勞動生產力無法提升,房價下跌的趨勢就會顯現。

三、從人口密度的角度分析,人口密度高的都會,會不會是房價支撐的主要動力?

根據二○二○年官方統計,台灣人口為二三六○萬四二六五人,人口總增加率為千分之一.二二,人口密度每平方公里六五六人,為全世界人口密度前二十名國家,而台北市面積二七一.八平方公里,人口二百七十萬,以每平方公里近一萬人的密度,高居全球前十名。

由此推論,未來台北市人口若不再淨流出,就算少子化因素與勞動力衰退因素影響,對高密度人口及土地稀有的台北都會而言,房價仍可能獲得支撐而居高不下,所以少子化對高密度人口的都會影響較有限。

然而,少子化趨勢真的無解嗎?筆者認為三大政策良方將是少子化最佳解藥:

(一)效法德國,大力推動投資移民政策:

德國自一九八○年代起人口就開始快速萎縮,稀缺的勞動力對德國經濟造成了巨大衝擊,老齡化的趨勢難以逆轉。一九九○年到二○○○年的十年中,德國大開移民政策之門,大量移民潮再次迎來了年輕人口的正增長。二○一五年,德國總理邁克爾正式宣布:「德國是一個移民國家」,二○一六年,德國簽發了一○五萬份永久居留,是全球第二大移民淨流入國,僅次於傳統移民大國美國的一一八萬份,二○一八年德國大聯合政府就新移民法(Einwanderungsgesetz)達成一致,該法案於年底交由聯邦議會審批,並正式於二○一九年一月一日實施。

德國因為大力推動移民政策,解決了人口大幅萎縮的難題,房價反而獲得強力支撐。台灣雖有投資移民辦法,但顯然門戶不夠敞開,大力引進人才、技術、資金,德國移民政策與經驗值得台灣參考。

(二)積極促進產業升級,提升生產力以替代勞動力衰退

中美商戰引發台商回流,若能協助製造業回流,在AI時代促進產業自動化大幅升級,藉提升生產力,就足以降低未來勞動力衰退的影響。

(三)鼓勵生育,推動中低收入家庭十二歲以前國家養育補貼政策

追根究柢,人口負成長不只是房市問題,更是未來勞動力生產力問題,直接影響的是經濟成長力與國力,因此,中低收入的養、育問題,政府必須要制定有效鼓勵與補貼政策,才能有效改善少子化的趨勢。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23438245220

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李同榮│理財周刊1017期│2020-02-21 
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由於中美商戰再加上武漢疫情蔓延,不但會重創中國經濟,也將波及到二○二○年全球經濟成長表現,台灣因地緣因素與台商出口依賴度,在經濟層面難免受到波及,此次疫情過後,台商勢必加速撤離中國大陸,而工商用地、商辦、廠辦三大類產品需求將大幅增加,成為二○二○年房市三寶。

從供給面與需求面分析 房市三寶走揚趨勢

筆者從供給面與需求面兩個角度分析房市三寶,工商業用地、商辦、廠辦市場走揚的背景因素:

房市三寶供給面分析~

多頭住宅市場走揚十多年,這期間,台灣的土地濫用程度嚴重,可謂「農不農、工不工、商不商」,農地違建成工廠,農舍違建成別墅;工業用地違建成工業住宅,真正工業需求地價高漲,更是台灣製造業回流的最大阻礙。同時,商業用地的開發,因為商辦與豪宅市場價差三成以上,建商寧蓋豪宅也不建商辦。過去十多年住宅市場持續榮景,導致土地的濫用與違法開發,也造成商辦廠辦市場供給面相對稀少。

房市三寶需求面分析~

大陸製造業回流與台商資金回流是真正觸發房市三寶走強的兩股主要動力,其需求則集中在工商業用地、商辦、廠辦三大類。而分析房市三寶持續走強的主要原因可分為遠因、近因與引爆點:

(一)房市三寶走揚遠因~大陸製造業回流

大陸人均已跨越九千美元以上關卡,由於工資大幅提高與環保意識抬頭,製造業成本高漲,傳統產業若不轉型,獲利能力將逐漸萎縮,因此勢必轉移到人均三千美元以下人力資源充沛的國家(如越南)。



回顧二十五年前,台灣資訊代工業走強,但也因台灣人均從三千美元大幅提高到一萬美元,因此製造業產業鏈受不了缺工與工資增加的壓力,加諸環保意識抬頭,設廠擴廠不易,因此產業全數外移大陸,事隔二十多年,如此現象同樣在大陸發生,台商傳統製造業若不撤移東南亞,就寧願撤回台灣重啟爐灶,或是功成身退班師回朝,將資金回流台灣,落袋為安。

(二)房市三寶走強的近因:

1.中美商戰方興未艾:

中美商戰開打至今,表面上是有趨緩,但實際上暗潮洶湧,全場賽局將由貿易戰轉科技戰,甚至是一場全球霸權的爭霸戰,而美中貿易關稅大幅提升,對大陸台商產生重大影響,逼得相關產業鏈成本大幅提高,台商製造業不得不加速撤離。

2.全球CRS肥咖條款上路及台灣租稅大赦啟動:

台灣去年啟動租稅大赦,吸引在大陸及全球各地海外資金大挪移回流台灣,這龐大的資金回流是現在進行式,且迫切需要投資的出口,工商土地與A辦及大面積廠辦需求瞬間轉強。

(三)武漢疫情是房市三寶逆勢轉強的引爆點:

台商近年來在大陸的處境內憂外患,內有經營成本增加,外有中美商戰加徵關稅的雙重壓力,此次疫情擴散,封城封市,未來隨著疫情結束,也將造成大陸停滯性的通膨危機,台商也將面臨產業出走與斷鏈危機,情勢所逼,將加速大陸台商大舉撤離的決心。若大陸台商製造業大舉回流,將重啟MIT台灣製造榮景,未來疫情解除後,房市三寶就會有逆轉反彈的機會。

2020住宅市場 北台灣以「桃竹」為首選 南台灣以「台南」為優先

至於房地產住宅市場的表現,北台灣以桃竹為首選,桃竹地區因北台灣交通建設完整,桃機捷運完工後,大台北都會擴大,與大台北產生半日生活圈效應,近年延伸線也將開工。另外,近年台北市人口往新北市移動,新北市人口往桃園移動,桃園成為北台灣唯一人口淨流入的都會,而平均房價只有台北三分之一,房價較具上漲空間,新竹地區因竹北科學園區外溢效應,人均所得與消費能力不斷提升,購屋能力也是北台灣最具實力的區域。

南台灣住宅市場,則以台南表現最優,因其房價基期為六都最低,土地價格持續上揚,較佳地段商用土地價格有上看一坪五十萬潛力,中古屋一字頭房價尚有表現空間,預售屋均價跨入二字頭,高端豪宅進階三字頭,台北豪宅逼近一坪三百萬,台南豪宅只有十分之一價差,後市仍看好,房市進場風險,台南為六都最低。

綜上所述,中國疫情對整體房市影響層面,住宅市場影響較大,第一季交易量將受影響,第二季是否回溫,端看疫情是否迅速有效控制,下半年將維持價穩量溫走勢,至於房市三寶市場,則有大幅成長的表現機會。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23403736460

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新型肺炎疫情在中國大陸持續延燒,吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮針對疫情對未來房產產生的影響,提出七大走勢預測分析。

他表示,房市在上半年將面對恐慌心理與消費緊縮的壓力,呈現一季到兩季「價量萎縮」,下半年將回歸基本面走勢,房市走勢將呈現「價量齊揚」,2020全年住宅市場表現「價穩量溫」的格局,唯獨「商辦廠辦」市場,將會有先蹲後跳的「大逆轉」走勢,若價量出現緊縮,甚至會有「報復性」反彈行情。

李同榮指出,第一、房市「交易價量」的季節表現,2020房市交易價量表現下半年將優於上半年。房市只會短期影響,而不會有恐慌性的拋售現象,除了商辦廠辦市場表現較強勁以外,住宅市場不會有十七年前SARS過後住宅房價大反彈的現象。

第二、從「產品類別」來看,工業及商辦用地優於住宅用地;廠辦商辦市場優於住宅市場。疫情會加速台商回流的決心與速度,工業用地需求將更殷切,政府若有五缺的周全因應對策,工業及商辦的土地交易需求將遠優於住宅用地的交易市場。未來五年商辦廠辦的需求市場也將遠優於住宅市場的表現,並拉出一段長紅,這也是這次疫情危機中,商辦廠辦市場最佳的投資契機。

第三、從全台「區域市場」來看,住宅、土地、商辦廠辦市場依北中南區域有不同的走勢表現:住宅市場「北溫南熱」,工業與商業用地需求「由北轉南」,商辦廠辦市場「北台灣」占優勢。

第四、六都住宅市場各別表現,北台灣住宅市場以「桃園」為首選,大台北都會擴大,桃園與台北產生半日生活圈效應,平均房價只有台北三分之一,房價較具上漲空間。南台灣市場則以「台南」為最優,主要因為台南房價基期為六都最低,近幾年價量表現為六都之冠,土地價格上揚,中古屋1字頭房價尚有表現空間,預售屋均價跨入2字頭,高端豪宅進階3字頭,房市進場風險仍六都最低。

第五、從購屋需求來看,住宅首重剛性需求,商辦廠辦首重投資報酬率,尤其近一年來商辦租金大幅上揚,A辦的租金報酬率高達3%以上的產品就成為投資市場的首選。

第六、依空間需求來看,「住宅土地」投資首重「大面積」重劃地區,「商辦廠辦」市場空間需求會化整為零,朝向集中化的「整層或整楝」的總部空間規劃,面積越大需求反而越強。「住宅市場」因為是剛性需求為主流,首重「中小坪數」的自住空間隔局。第七、中長期來看,土地價格將持續上,住宅市場表現溫和,餘屋量會由新成屋轉為老舊中古屋,「工商業用地、商辦、廠辦」將是未來五年房市投資三寶。


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武漢肺炎是否造成房市干擾,仍須持續觀察。(圖/吉家網) 武漢肺炎是否造成房市干擾,仍須持續觀察。(圖/吉家網)

大陸房地産銷售受到疫情影響陷入停滯,台灣房市是否也會出現同樣情況?吉家網董事長李同榮表示,武漢疫情對房市影響,關鍵在人性恐慌程度。疫情若速控制,影響房市有限,若疫情擴大、持續時間長達 2 個月以上,將衝擊台灣產業與房市。

 

 

李同榮表示,武漢肺炎自去年底爆發以來,已經擴散至全球衝擊,原本預估台灣對大陸出口以及台商在大陸產業供應鏈生產,將受到衝擊,晚近加上大陸的封城措施,與各國管制人員的移動,整體經濟動能趨弱,勢必衝擊台灣今年第一季的出口,影響程度不容輕忽。

李同榮指出,武漢肺炎疫情對台灣房市影響程度,可用兩種狀態來看。最佳狀態,若疫情在一個月內控制,房市影響層面只會因觀望心態所產生的交易量萎縮,不至於影響到房價直接下挫,影響交易量層面不會超過一季。
他說,最差狀態,若疫情延至兩個月以上控制,恐慌指數勢必遽升,經濟衝擊層面擴大,勢必影響第一季房市交易量,同時房價也會短期由漲趨跌,影響層面將持續一到兩季。

至於疫情控制後,會不會如 SARS 過後的房價反彈。李同榮表示,答案當然是否定的。SARS 發生時,股市房市處低檔,加上前一年增值稅減半政策做多的激勵,房市在 SARS 利空出盡後,大幅反彈,目前台灣房市雖然已經過四年緩跌見底盤整,房價仍處高檔,餘屋仍待消化,兩者發展情況不同

https://news.cnyes.com/news/id/4438159

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武漢疫情擴大,大陸房地產銷售陷入停滯,疫情若持續擴大,甚至蔓延台灣,台灣房市是否也會連帶影響?吉家網不動產暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出,武漢疫情對房市影響只會是短期,「人性恐慌」才是對市場具有關鍵的殺傷力。

李同榮表示,武漢疫情是否影響台灣房市要從三個面向分析,若疫情在一個月內控制,房市影響的層面只會因觀望心態所產生的交易量萎縮,但不至於影響到房價直接下挫,影響交易量層面不會超過一季。

若疫情延至兩個月以上控制,恐慌指數勢必遽升,經濟衝擊層面擴大,勢必影響第一季房市交易量,同時房價也會短期由漲趨跌,影響層面將持續一到兩季。

至於疫情控制後,會不會如SARS過後的房價大幅反彈?李同榮指出,「不會」,武漢疫情與SARS不同的是,當時股市房市處低檔,加上前一年增值稅減半政策做多的激勵,房市在SARS利空出盡後大幅反彈,而目前台灣房市雖已經過四年緩跌見底盤整,但房價仍處高檔,餘屋仍待消化,兩者發展情況略有不同,唯一相同的是此次武漢疫情控制後,勢必回歸基本面,房價朝向盤底回溫的走勢不變。

李同榮表示,武漢疫情終會被控制,但值得注意的是疫情擴散之際所產生的「人性恐慌」,因為「人性恐慌」導致經濟活動更加停滯,百業更加蕭條,房市交易也不例外,十七年前SARS疫情爆發到結束大約三個月的時間人人自危,所有與外界接觸的活動幾乎停擺,經濟受SARS疫情嚴重影響,2003Q2的GDP短暫進入負成長-0.7%,同時,房市交易也陷入停頓,預售案場也價跌量縮,整體房價持續下跌兩季,短短兩季下挫幅度達12%之多,但2003下半年市場即恢復到上升趨勢的基本面。

從SARS的歷史經驗可以發現,疫情的爆發對於整體行情的影響較為短期,且隨著疫情受到控制,只要「人性恐慌」因素降低,當利空出盡後,市場仍將回歸到基本面的發展趨勢軌道。李同榮認為突發利空因素不會影響長線趨勢,2020房市排除武漢疫情因素,下半年應回歸基本面,房價大漲機率不大,房市仍將呈現「價溫量增」的小陽春隔局。


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