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2020房市走勢總指南
李同榮│理財周刊1012期│2020-01-17 

主計總處最新統計,二○一九年十一月底消費者貸款餘額升至8.7兆元,年增5.4%。主計總處指出,消費者貸款業務主要以購置住宅貸款為最大宗,規模高達7.4兆元,占比近八成五,顯示房市剛性需求買氣回溫,選前交易量完全不受大選未確定因素影響。

選前交易量劇增 房市走勢預期不受大選結果影響

二○一九年十二月六都房市交易量劇增,與二○一八年同期相比合計增長24.35%,與十一月相比也有13.31%增長。各都十二月交易量與二○一八年十二月同期比較,台北市增加18.33%,新北市25.41%,桃園市49.97%,台中市19.82%,台南市16.79%,高雄市10.57%。六都中桃園表現最強。二○一九年六都全年增長比率由北往南遞增,台北市增加3%,新北市5.93%,桃園市16.67%,台中市8.54%,台南市10.59%,高雄市11.95%,預期二○一九全年交易量將超過三十萬戶,其中桃園市仍是全年交易量增長冠軍,台北市與新北市分別殿後,顯見大台北房市扣除新成屋交易,中古屋幾乎是沒有增長。從另一個角度分析,台北市房價有漲不動的趨勢,而桃園市因人口由大台北淨流入影響,加上高鐵、桃機交通建設,讓很多首購族往桃竹移動。

2020年商辦、廠辦、工業用地 成為房市三寶

美中貿易戰開打一年多,台灣暫時撿到槍,促使不少台商回台投資,政府適時推出回流政策,使台灣得以成為貿易戰贏家之一。

二○一九年全年數據顯示,台北辦公室市場淨去化量表現亮眼,A辦空置率降至5.05%,創十八年新低,且每坪平均租金推升幅度近三千元,年成長約3.5%,交易市場表現更佳,年平均漲幅在5-8%。

二○二○選後商用不動產表現預期仍然延續二○一九年熱度,在集團總部化、台商大幅回流及A辦需求強勁帶動下,近兩年商用不動產租賃及投資市場有了巨幅成長,同時也大量降低商辦空置率,達到歷史低點。由於近年商辦產品供給嚴重短缺,再加上金融機構、壽險業大舉投入資金,更激發建商信心大舉獵地。市場在需求強勁下,大樓空置率持續下降,新建產品來不及填補市場缺口,更帶動租金全面上漲,預期今年A辦尚有5-8%漲幅空間。

二○一九年工業地產成交金額達782.4億元,年增6%。台商回流帶動強勁需求,推升工業用地價格,北北桃三都工業地產漲幅高於全台平均,過去五年平均上漲30%,工業區土地已連續五年上漲,尤其大台北結合內科、南港、汐止的廠辦鐵三角,以及由土城、中和、新店延伸到汐止的產業黃金走廊,吸引了大量製造業入駐,並帶動台商與外資投資熱潮。



不動產市場在台商回流氛圍中間接受益,無形中掀起一股房地產投資風潮,不僅是豪宅產品,商業不動產更是投資重點,台商回台投資意願轉為具體行動,預期二○二○年商辦、廠辦、工業用地成為房市三寶。

住宅市場表現平穩 無法都更的老屋將不值錢

二○一九年台北市公寓價格在房市回溫中居然持續六個月下滑。依據北市府最新一期二○一九年九月住宅價格指數,公寓再下跌0.24%,自二○一九年第二季開始已連續下跌六個月,九月均價每坪42.6萬元,也是創近一年來新低。

近年來買屋市場以自住剛性需求為主,購屋人多會考慮屋齡新舊,北市公寓三、四十年以上屋齡已超半,由於租屋市場需求殷切,會買老屋的人多是買來出租,願意買來自住的人也就愈來愈少。

過去民眾都認為北市房價只漲不跌,大家寧願以同樣預算買蛋黃區且比較舊或較小的房子,現在房市以自住剛求為主,買房的多是年輕人,年輕人寧願買遠一點,小一點,也希望新一點,老公寓因此愈來愈沒有市場。

在老屋愈來愈不值錢情況下,除非房子有明顯的都更機會,否則房子愈來愈老,折舊愈高,就一定愈來愈不值錢。依目前行情分析,北市公寓會繼續緩跌,如果未來因政策影響,銀行針對老舊公寓大幅縮減貸款,或是發生較大地震,都會促使老舊公寓房價加速下跌。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23336287520

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2020-01-13 09:28:15經濟日報 記者游智文/即時報導
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總統及立委大選結束,吉家網董事長李同榮表示,未來房市走向可觀察三大指標。

一、第一季交易量是否增溫?

李同榮指出,2019大選前,12月六都房市交易量,較2018年同期相比增長24%,與11月相比也有13%之增長,顯然大選前的不確定因素並未影響房市的交易熱度,交易量不減反增。

未來房市如何,從第一季的交易量與去年同期相比,若交易量超越去年同期,就代表購屋者的房市發展具有信心,今年交易量就會持續增溫,從選前六都交易量的劇增,已可預測到選後購屋者的信心。

二、商用不動產三寶是否持續加溫?

美中貿易戰開打一年多,台灣暫時撿到槍,促使不少台商回台投資,台灣政府適時推出租稅大赦政策,使得資金大舉投入商用不動產,促使商辦丶廠辦丶工業用地成為2019年房市三寶。

不動產市場在台商回流的氛圍中間接受益,無形中掀起一股房地產投資風潮,不僅是豪宅產品,商業不動產更是投資重點。選後商用不動產三寶─商辦丶廠辦丶工業用地是否持續走強,將是台商投資台灣信心指標,也可看出未來房市走勢。

三、美中貿易戰與兩岸關係是否惡化?

中國大陸對這次選舉結果的評估,以及往後對台灣所採取的對策是否轉變,將影響房市的往後表現,若是維持現狀對房市平穩的走勢不受影響,若美中貿易戰持續加劇,中國在政經壓力下,可能對台灣採取政治上的恐嚇與經濟上的圍剿政策,企圖造成台灣內部恐慌,這是台灣政經上較不確定因素,也會成為房市平穩發展中的絆腳石。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/5886/4284299

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售罄地产大讲堂

李同荣

吉家网股份有限公司  董事长

全球不动产流通协会  理事长

议题分享

 

台湾地产中介在行业集中度越来越高过程中,是如何应变,如何谋生存,求发展?

2019年12月27日,扫房网、中房联、奥锐公司联合主办第六届地产中介高峰论坛,全球不动产流通协会理事长李同荣分享《台湾地产中介发展史对当下市场的借鉴》:市场少不了经纪人,格局变了,现在是服务的时代,品质的时代。

 

地产经纪品牌与平台会并存发展。领导人关键在于把控天时地利人和。是入赘还是迎娶,加盟直营模式就像结婚,关键在于两个人心在一起,得到幸福。

 

作为台湾地产经纪行业的翘楚,李董首先带领大家回顾了宝岛房地产经纪行业走过的几十年道路,告诉我们:台湾走过的路,80%大陆都会出现,50%已经实现,30%最关键的将会实现。

 
 
 
 

针对大陆目前地产经纪行业的现象,李董客观分析了产生的根源和未来的演变趋势。他指出:就像伟人说的,看起来不可一世的巨头,可能也只是纸老虎。

面对来势汹汹的对手,作为中小中介该如何应对呢?

李董给出了答案:

1.找准市场新的商机

2.深耕社区,做精准营销

3.运 营效能的提升

4.建立客户业主和品牌之间相互信任

 
 
 
 

虽然两岸的制度、文化、行业历史有差异,但与会的全国地产领袖们还是感同身受,收获了很多干货,偌大的会场经常爆发出一阵又一阵的掌声和欢笑声。

 

(李董分享现场)

台下的嘉宾们认真做笔记和李董的现场分享,台下掌声如潮掌声四起。

 

 

 
 
 
 

在行业剧变的当下,抓住核心不变的因素,才能带来中小中介的新希望。这个核心就是由信任机制引申出来的四度空间:

高度:指的是经营模式的蜕变

广度:扩充市场版图,及时切换赛道

深度:做好商圈精耕,加深与社区链接

速度:利用各种互联网工具提升作业效率(例如扫房网的ERP、微门店、新房报备系统)

 
 
 
 

 

抓住了信任和文化,这两个不变的核心,并且持续强化,面对任何强敌,你都会从容应对,游刃有余。所以说:小中介,也有大作为,行业的未来已经到来,你能不能把握?

 

 

最后,在全场地产领袖们热烈的掌声和欢呼声中,李董结束了精彩的演讲。

https://mp.weixin.qq.com/s/PzrJMlvQpmDRVVH7B1jUqg

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2019-12-06 10:53經濟日報 記者游智文/即時報導
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示意圖。記者游智文/攝影
示意圖。記者游智文/攝影
 
2019年步入尾聲,吉家網董事長李同榮表示,今年房市南勝於北,中南部房價紛紛突破前波高點,預測2020年房市將出現購屋族群年輕化、傳統商店市場進入逃命潮、喜新汰舊,老屋若無法都更將不値錢等趨勢。

李同榮指出,今年第三季六都房市整體表現平穩,全台2019年交易量有望接近或跨越30萬戶。Q3六都房價與去年同期相比,高雄上漲14%最多,其次依序為台南、台中、桃竹、新北、台北市年漲幅3.5%為六都之末。

回顧2019年,全台房市明顯脫離谷底、開發商大舉獵地並積極推案,新屋交易占比持續增加,商辦、廠辦、工業用地與豪宅也有亮眼表現,價量齊揚。購屋市場仍以自住剛性需求為主,中小坪數與低總價為主力商品。

至於2020年,李同榮提出十大趨勢預測:

一、喜新汰舊趨勢,新屋受竉:

購屋行為大轉變,住宅新屋受寵,未來老屋若無法都更,將會不値錢。

二、 兩代不同堂,購屋族群年輕化:

年輕人自立門戶傾向,促使購屋族群年輕化,中南部都會透天轉購高樓傾向明顯,台南為六都中具有較大的換屋空間,其他二線城市購買大樓傾向也逐漸增多,包括基隆、嘉雲、宜花東、屏東等縣市。

三、消費群聚效應轉變影響傳統商店價值:

商場極大極小化趨向,百貨聚集丶大賣場與網購盛行,傳統商店受夾擊,市場進入逃命潮。

四、身份與企業表徴,熱衷豪宅與A辦:

豪宅因跌深而反彈,頂級A辦受青睞,搶租搶購風潮洶湧。

五、企業商辦極大極小M型發展:

總部化商辦與共享辦公室盛行,A級商辦行情谷底翻身。

六、製造業回流,廠辦夯:

工業用地前景看好,帶動廠辦市場蓬勃發展,台灣三十年一次機會。

七、游資多利率低推升房價:

台商資金回流與租稅大赦,建商獵地積極,帶動房價上揚,但房價若爆衝,市場就會快速結束。

八、租賃市場崛起:

房價所得比居高不下,都會以租代買風潮雲氣,租賃市場大掘起,包租代管藏商機,商場丶住宅丶辦公丶商旅丶丶老屋包裝成為包租代管的無限商機。

九。國際政經影響房市:

中美商戰打打停停,目前只在上半場第二節的第一次暫停,往後數年將持績影響股匯市動盪,暫接影響房市的基本面。

十、兩岸政經發展威脅房市劇烈震盪:

兩岸政經發展局勢是中線房市發展最具爆發力的威脅,房市可能因兩岸重大利多或利空引發爆漲爆跌的劇烈震盪。

https://money.udn.com/money/story/5621/4209292

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吉家網董事長、房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮6日發布2020年房市十大趨勢,他指出,豪宅、A辦、廠辦,以及正在興起的租賃市場都是2020年的明星商品,台商資金回流與租稅大赦,建商獵地積極,游資多、利率低持續推升房價,但房價如果爆衝,正脫離市場很快就會結束。

李同榮說,今年房市維持價穩量增格局,市場由剛性需求撐盤,卻能維持約8%交易量的增長,可見自住更積極看待市場。年來房價漲幅由北向南擴增,台北市,新北市漲幅3.6%、4.8%,桃竹約6%,台中、台南、高雄均在一成以上,中南部房價紛紛突破前波高點,整體來說,今年的中南部房市量價表現優於北部。

對於明年房市,李同榮認為購屋型態因為老屋都更、改建速度仍慢,新屋更受市場青睞,而購屋族群年輕化,中南部都會透天轉購高樓傾向明顯,也有更多二線城市更傾向購買大樓。

李同榮預期,包括身份與企業表徵的豪宅、A辦產品仍持續熱絡,搶租搶購風潮洶湧,總部化商辦與共享辦公室盛行,更推升A辦行情,工業地、廠辦受惠台商回流,前景看好。此外,房價所得比居高不下,都會以租代買風潮雲氣,租賃市場興起,包括商場、住宅、辦公、商旅、老屋包裝,都成為成為包租代管的無限商機。

而國際局勢對台灣房市的影響愈來愈大,中美商戰打打停停,目前只在上半場第二節的第一次暫停,往後數年將持績影響股匯市動盪,暫接影響房市的基本面;兩岸關係則是中長期房市發展最大的威脅,房市可能因兩岸重大利多或利空,會有較劇烈的震盪。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/185712.html

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影響房市短中長線因素其中包括中美商戰、總統大選、租稅大赦等短線影響因素,以及兩岸關係、世界貿易保護主義等中線影響因素,人口老化、少子化對台灣房市長線發展的影響,茲分別分析如下:

(一)影響台灣房市短線的三大影響因素:中美商戰、總統大選、租稅大赦

中美商戰自2017年醞釀,2018年三月啟動,五月休兵談判,很多財經專家認為中國會迅速妥協。筆者當時就認為中美貿易戰的背後隱藏很多政治陰謀,並預測這場戰役只打到上半場的第一次暫停,最少會持續三到五年之久,影響所及會帶來全球金融局勢的不穩,尤其是貿易戰所引來的股匯市動盪不安。綜觀中美商戰背後隱藏的因素包括:

(1)中美貿易逆差持續擴大,中國是美國最大的貿易逆差國。
(2)中國持續擴大全球政經影響力,威脅美國世界老大地位。
(3)經濟層面背後的政治陰謀,藉經濟打擊中國一帶一路擴張後的政治影響力。
(4)美國企圖引爆中國貨幣危機與房市泡沫危機甚至金融危機。

未來兩三年全球經濟都會受中美商戰影響,對台灣經濟發展短多長空,短線影響有限,但長線間接也會影響房地產市場發展的基本面。台灣因中美商戰的影響,大陸台商傳統產業大撤退,資金也大量回流,目前看到的對房市影響,受惠的是豪宅市場與商辦市場以及工業用地需求。

而較不利的是台灣在兩強之爭中被逼得要選邊站,美國趁機拉攏台灣執政當局並兜售更多的武器,這是川普商人個性的一貫作風,要求各國包括台灣都要付出更多的保護費,台灣夾在兩強之間,慎防成為兩強貨架上的商品。

總統大選前房市持續盤整打底 大選後房市交易量將明顯回溫

至於總統大選對房市影響,從歷屆大選的觀察,1996年大選李登輝因兩國論引起房市短期動盪,但並未影響長線盤整走勢;2000年大選三足鼎立,房市因在低檔所以跌無可跌,但也因局勢不明,市場處於觀望氛圍;2004年大選,政策作多,房市順勢回溫;2008年大選前房市雖熱,但政府選前不敢打房,房市維持高檔;2012年大選,房市處於高檔,政府奢侈稅打房無效,房市持續發燒;2016年大選,房市已經於2014年反轉,政府採取軟著陸策略,讓房價溫和緩跌。而目前面臨2020大選前,房價處於打底階段,預期政府不會有過多干預政策,因此,總統大選因素對房市的短線走勢影響不大,若總統大選後政局安定,對盤整中房市將會有較正面的影響(如附圖)。

租稅大赦政策啟動 預期2020年台灣資金會持續氾濫

其次,談到租稅大赦的短線影響,回顧2008年因全球發生金融海嘯,剛上任的馬英九政府啟動遺贈稅大幅降低至五分之一的政策,引發一股前所未有的資金回流潮,事過多年,政府遺贈稅收不降反增,可見資金洪流之巨大,再加上當時利率偏低的因素,助長了房地產長達四到五年的末升行情。

如今,國內在資金充沛下,又加上租稅大赦的政策啟動,預期2020年台灣資金將會持續氾濫,若沒將這股資金引導到投資市場,勢必造成超額儲蓄過高,且台灣利率有持續走低趨勢,若市場缺乏多元化投資環境,除了高殖利率的股市受惠外,政府要防範資金洪流將間接導入房地產炒作市場。

 

(二)影響台灣房市中線的兩大影響因素:兩岸關係、世界貿易保護主義

兩岸關係是未來五年影響台灣房市最重要的關鍵因素,雖然兩岸關係急凍對房市短線的影響有限,但中共面臨美國的強壓下,又面對國內政情香港局勢的動盪,依習近平的個性將難以與美國妥協,面對兩強之爭,世界局勢將更混亂,中共為轉移內憂外患局面,恐掀起修昔底德效應,容易引發擦槍走火的災難,台灣與北韓將是最受矚目的引爆目標,這是台灣在中美商戰中所處的尷尬局面,對房地產市場而言,有如遠方迎面而來的一頭灰犀牛。

至於世界貿易保護主義的影響,美國總統川普上任以來,一直高談讓美國再次偉大,其中最重要的政策就是貿易保護主義,陸陸續續與歐洲、加拿大進行關稅談判,並安撫蓄勢興風作浪的北韓金正恩,最後再集中火力瞄準中國大陸,此舉也引起世界各國開始進行大規模的貿易保護,連日本與韓國也因二次大戰【徵用工】訴訟案,引發出口貿易限制的經濟制裁手段,全球貿易保護盛行下,各國也開始積極推動強化內需政策。

對台灣而言,中美貿易的短線影響有利製造業回流,但也因台灣對大陸貿易依存度高達四一%,對中線影響將會導致出口貿易的困境,加上兩岸關係若持續惡化,中共勢必將啟動經濟緊縮封鎖戰,最近中國限制來台自由行只是前菜,更緊縮政策將會對未來台灣經濟造成更大影響,當然政經因素障礙也會影響台灣房市中線的發展。

(三)影響台灣房市長線的最大影響因素:人口老化、少子化、勞動力極速衰退

台灣房市發展最大隱憂就是人口老化、少子化,以及勞動力逐漸衰退的三大問題,若排除國際淨遷徙因素,我國粗出生率與粗死亡率曲線已於二○一九年交叉,人口由自然增加轉為自然減少(如附圖)。但人口負成長雖是房市長線影響最不利因素之一,不過不是絕對因素,對房市最大的影響會在六、七年後,也是台灣勞動力大幅率退的時候,對台灣經濟發展會有很嚴重的影響,對房市發展當然是非常不利,未來有賴政府政策扭轉,也因為這個議題牽涉甚廣,將來再特別針對少子化對房市的影響撰文詳述。

(李同榮│理財周刊994期)

文章來源:理財周刊


延伸閱讀

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https://ctee.com.tw/house/housinginvest/180552.html

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李同榮│理財周刊1004期│2019-11-22 
台灣房市自二○一四年下半年反轉以來,台南市房價表現出抗跌的特色,同時近三年來交易量劇增,中古屋房價也迅速回升至上波高點,房市溫度有如台南氣候一樣溫熱。令在地人納悶的是,新屋供給量劇增,而餘屋量體仍然居多,為何房價不跌反漲,主要原因在於台南房市具有以下七大特色,支撐了目前房價:

(一)房價基期最低,上漲空間較高:

台南房價基期乃六都中最低,單價只有台北四分之一,上波多頭漲幅也是六都之末,在全台房價止跌後,對於基期較低的台南房市,只要一字頭一定熱銷,蛋黃區每坪二十五至三十萬元之間就可買到較高等級的大廈,對首購族而言,七、八百萬元就可買到兩房的高級新廈,都在一般中高收入所得的人可以負擔範圍,尤其科技新秀更是此波剛性需求的主流。

(二)大廈交易量占比最少,成長空間最多:

在六都交易量中大廈成交比例最低,遠比毗鄰的高雄市低非常多,主要是台南人乃六都中最保守的都會,習慣透天產品,然因近年來購屋行為明顯由透天轉向大廈的趨勢,加上兩代不同堂趨勢影響,台南新大廈未來交易量為六都中成長空間最大的都會。

另外,台南市平均屋齡三一.五年緊追台北市三十三年,屋齡老化代表換屋市場的空間增大,全新大廈將成市場主流。

(三)房價抗跌性最強:

由於房價基期低,中古屋平均價格具強力支撐,上波房市反轉向下,六都中台北市跌幅超過二○%,台南市跌幅最小只有一○%,足以顯示台南市房價跌無可跌,抗跌性最強。



(四)房價反彈回升速度最快:

此波房市回穩止跌後,六都中台南市止跌回升的速度最快,台南中古屋房價回到上波高點,預售屋均價也創新高。

(五)近三年交易量成長最大:

自二○一六年交易量低點以來,台南房市近三年交易回升量最大,成長幅度達四○%,比全台平均二三%高出近倍,也突顯台南房市剛性需求的強勁購買力。

(六)交易量六都占比成長幅度最高:

六都交易量佔比,台南由二○○八年的六.八%提升到二○一八年九.九%,十年來提升幅度達四六%,也居六都之冠。

(七)新屋占比最重,購買新廈傾向明顯:

雖然台南市老屋比率偏高,但汰舊換新的剛性需求強烈,以致近年交易中的新屋比率最重,是六都中最高的城市,因此雖然市場中仍有滯銷的中大坪數餘屋,新大廈的供給多,需求也多,房價始能節節攀升。



展望未來台南房市發展潛力,具有以下七大趨勢:

(1)購屋行為由透天轉大廈趨勢明顯。

(2)剛性自住需求將轉為換屋需求。

(3)兩代不同堂趨勢,新屋需求大增。

(4)整體交易量會持續成長。

(5)中古屋預售屋房價會再創新高。

(6)豪宅的價量發展,在六都中成長空間最大。

(7)最具潛能發展為文化觀光的城市,商業機能會持續擴增。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23197206760

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李同榮│理財周刊1002期│2019-11-08 
台灣是世界先進國家中居住痛苦指數最高的國家,年輕人不但平均所得低、失業率高……等,加上買不起房、租不起房,且媒體不斷渲染十五年不吃不喝才買得起房,間接影響年輕人不想儲蓄只想放棄的心態,寧願付出高額租金也不願儲蓄買房。但問題是大台北都會不論房價如何起伏,政府如何打房,房租永遠持續在上漲,究其問題的根源來自六大核心因素:

(一)租賃市場供需失衡現象嚴重:

全台就業機會集中在大台北,早期中南部北漂青年情況嚴重,落腳處大都在新北市,但就業市場都往台北市集中,而台北市近年房市新供給量朝向中大坪數市場,以致小坪數提供租屋需求的市場產生供需嚴重失衡的現象,房租當然就節節高漲,並外溢至新北市的租屋市場。

(二)年輕人以租代買的傾向:

媒體不斷以台北市房價所得比達十五倍之多渲染,告訴年輕人十五年不吃不喝才能買上一間房,年輕人一出社會就發現就業不易、所得偏低、物價上漲……等等問題,造成心中的無奈,除了所得要繳納三分之一以上的租金以外,寧願當月光族也不願儲蓄,所以就算有了更好的收入也要以租代買,不想花掉積蓄又要成為被房貸綁架的屋奴,當然少買多租情況下,造成租金持續上漲。

(三)中小坪數出租市場被包租公壟斷:

因為租賃市場供需失衡,尤其中小坪數因租金報酬率高,有利可圖,因此包租公有增無減,租方市場形成被壟斷局面,中小坪數房價支撐力道強勁,房東就不斷的提高房租,弱勢的承租方根本沒有討價還價的能力。

(四)人口老化與兩代不同堂因素刺激租賃需求:

台灣人口老化嚴重,今年的死亡率與出生率已呈現死亡交叉,預期未來每四人就有一人六十五歲的高齡人口,年輕人孝親能力漸弱,加上年金改革影響,老年人開始守住老屋以房養老。而因為時代變遷兩代不同堂趨勢明顯,年輕人成家自立門戶逐年增加,能力不足買房就只好以租賃為主,租屋市場的需求也因此有增無減。

(五)政府補貼政策偏差,租金上漲束手無策:

內政部表示,依據行政院主計總處所發布的消費者物價居住類房租指數顯示,房租指數漲幅尚低於消費者物價總指數增幅,所以租金尚稱平穩成長,並無大幅波動情形。政府不斷催眠自己,無視租金上漲情況嚴重,無視房東逃漏稅狀況氾濫,過去的租金補貼大部分被房東轉嫁,現在的包租代管補貼政策,租客分享到的優惠僅有三分之一,與過去的租金補貼沒有多大的差異,對市場供需無法紓解,對承租戶來說助益也不大。

(六)廣建社宅政策失靈,租金永遠居高不下:

小英政府的二十萬戶只租不售社宅政策,到目前為止進度緩慢,注定跳票一半。政府的社宅政策可謂立意良善、方向正確,但因規劃偏差,八萬戶空屋移轉政策完全失效,以及用地取得與協調問題重重,十二萬戶興建也難以達標。原指望政府大量供給只租不售社宅,雖說興建中短期尚無法降低租金上漲壓力,但中期一定可以紓解租賃市場,長期就會紓解房價,這與廣建只租不售的社宅政策絕對有息息相關的因果關係。

綜上所述,廣建社宅是勢在必行的趨勢,政府不能再以空屋活化為藉口延遲社宅的推動速度,台灣的社會住宅不到○.一%,台北市不到○.七%,在全世界先進國家都會中敬陪末座,政府對社宅目標的達成應朝四大方向努力:

(一)強化社宅用地的快速取得。

(二)強化社區民眾溝通。

(三)強化公權力介入。

(四)強化社宅興建品質。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23163220860

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李同榮│理財周刊1000期│2019-10-25 
二○一九年台灣房市走到第三季,無論是產、官、學都異口同聲房價確已回溫。自去年下半年起,中央銀行公布的當月全體銀行購置住宅貸款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額,均為新高紀錄,預料十月二十五日公布的九月餘額統計,將再雙創歷史新高,土建融月增也破二百億元以上,預料應是建商提早迎接第四季房市旺季做準備,包括建融或新成屋銷售周轉金,全部大幅增加,預期第四季房市買氣持續增加,全年交易量有望接近三十萬戶。

※房市現況分析:寒冬說法去年已破、春暖判斷年初已來、是否花開待看明年

當然,房價回溫,對有自住需求仍然在等待的購屋者不是好消息,這些觀望的買盤在失望之餘,在市場樂觀的氛圍簇擁下,無論是首購或換屋族,一旦加速其購屋決定與速度,那就是房市正式回春的時候。

自住剛性需求買盤民眾一直在質疑,市場到底是否擺脫八年寒冬陰影,是否真正會春暖花開?其實,早在二○一四年第三期大台北房價率先反轉向下及二○一五年上半年中南部房市跟隨反轉之刻,筆者已經預測台北市房價會緩跌至二○一七年第四季,中南部會緩跌至二○一八年第三季,全台房價於二○一八年第三季全面止跌落底,目前從數據分析確實完全得以驗證預測的精準度幾乎是百分之百。

當二○一七年第三季台北市中古屋(平均屋齡約二十四年)平均房價跌到每坪五二.五萬後,連續三季沒回跌,就已經確認台北市房價率先止跌,但是市場在止跌中一般民眾是無法感受到溫度,一直到今年初,各項數據包括土融建融餘額劇增、貸款餘額劇增、開工率與使照呈黃金交叉多時,大家才明顯感受房市回溫,離房市實際止跌點,為時已晚了一年。對於現況的房市表現,筆者的註解是:八年寒冬之說去年已破、房市春暖年初已現、若要花開待明年東風實現。



※六都新屋占比逐年遞增,主要因素為「喜新汰舊購屋行為」與「兩代不同堂新趨勢」

根據吉家網不動產對近十年來六都交易量分析中發現,二○一四到二○一八年六都新成屋交易與全數交易量占比逐年增加:

2014年:全年交易量320,598棟,新屋115,865,占比36.14%

2015年:全年交易量292,520棟,新屋126,772,占比43.30%

2016年:全年交易量245,396棟,新屋122,307,占比49.84%

2017年:全年交易量266,087楝,新屋110,449,占比41.50%

2018年:全年交易量277,967棟,新屋116,588,占比41.94%

新屋占比趨勢遞增,主要有兩大購屋行為改變所造成:

一、喜新汰舊的購屋行為

購屋行為朝向喜新汰舊,影響所及產生市場三項變化:



(1)新屋受寵,趨之若鶩:

一方面新屋抓住剛性買盤需求,無論總價與空間以及付款的需求,皆朝向低總價、中小坪數、輕鬆付款模式,獲得首購剛性需求的青睞。

(2)身分表徵買豪宅、企業實力展現買A辦:

台商資金回流加上租稅大赦元年啟動,豪宅A級商辦已成為市場新龐,豪宅代表個人身分表徵,將谷底翻身,A辦搶租風潮,代表企業實力展現,近年供給量有限,沉寂多時的商辦市場將由A辦領軍逆轉。

(3)老屋將不值錢,空屋會持續增加:

北市四十年以上屋齡將過半,加上有地震威脅,全省掀起新屋風。如同有錢要買新衣,舊衣堆滿衣櫥,老屋不值錢又捨不得丟,搶購新屋風潮將導致空屋仍會持續增加,只有老屋變得不值錢,部分老屋就會進租賃市場,因老屋價格降低,只有這種市場自由機制下的消費行為改變,長期配合社會住宅廣建就會紓解租金上漲,才會使老屋進入租賃市場,甚至包裝成商務中心,這是包租代管業發展的正確方向。

十年前家庭型態由三代同堂轉為三代不同堂,但近年來,兩代同堂型態更逐漸轉為兩代不同堂,年輕人成家立業就想自立門戶,一旦購屋就傾向新屋。過去年輕人購屋行為傾向蛋黃區寧願忍受舊屋,現在因交通發達因素,購屋行為改為傾向新屋而寧願忍受較遠距離,中南部更有捨舊透天厝轉購新大廈的趨向。



除了全台新成屋平均占比逐年增加外,六都交易量占比也由北向南遞增(如圖),主要有三大因素造成:

(一)中南部房價基期低,套牢風險較低。

(二)舊的透天厝轉購大樓趨勢明顯增加。

(三)交通建設進展,強化中南部購屋吸引力。

綜上所述,由數據分析發現近年來台北市交易量佔比逐年下降,主因就是人口外移。其次,剛性需求中以年輕首購族為主力的市場由北向南遞增,台北市因新屋與餘屋供給量較少,其購屋市場在首購為主的中小坪數供給量也遠小於其他六都,但若換屋市場逐漸恢復信心積極進場,台北市交易量與六都佔比才有望大幅提升。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23126620660

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時報資訊 

 

北市府亮出將加重囤房稅措施,吉家網董事長李同榮說,加重囤房稅議題存在的四大迷失,包括多戶持有不能與囤房劃上等號,加重囤房稅應避免傷及無辜,加重囤房稅治標無法治本、囤房不等於炒房,「持有稅全面簡化合理化」比「加重囤房稅」更能治本、囤房稅不等於打擊高房價,加重囤房稅無法解決高房價問題。

囤房稅議題存在的四大迷失:

一、多戶持有不能與囤房劃上等號,加重囤房稅應避免傷及無辜:據2014年房市高峰時統計,全國有8.4萬人是持有四戶以上的房地產大戶,人數最多的是台北市和新北市,各有2.2萬人和1.3萬人;台北市、新北市和台中市坐擁四房以上者,占有房者比率皆超過一成,在六都中坐擁10戶以上的房地產大亨,則以新北市人數最多,台南市最少為232人;台中市擁房超過10戶的地產大亨則是六都第二,而台北市則排名第三,這可能與建商餘屋有關,所以針對六戶以上大戶加重囤房稅應該首當其衝的是新北市與台中市未消化的建商餘屋,問題是建商擁有多戶餘屋的動機是否蓄意囤房值得商確,所以才有三年緩衝去化不加重囤房稅率的措施。另外,在偏鄉地區乏人問津的老舊房舍也不少,這些持有者可能也會被認定為多房的囤房者。

二、囤房不等於炒房,加重囤房稅治標無法治本:囤房的形成四大主要因素,1.市場游資太多、2.銀行利率太低、3.投資管道太少、4.市場有利可圖(包括租賃市場的包租公),而囤房持有的三大主要目的包括1.希望長期保值與獲利、2.期待增值累積財富、3.財富地位表現。簡單結論,多房不代表囤房,囤房不代表短線炒房,加重囤房稅,只能治標無法治本,對打擊的對象可能也無動於衷,對打擊房價也沒直接效果。

三、持有稅全面簡化合理化」比「加重囤房稅」更能治本:台灣的非自住持有稅偏低是事實,但持有稅的改革是為追求稅制全面健全化,未來稅制的改革只要「減法」不要「加法」;只要朝向治本的「簡化且合理化」不朝向治標的「稅上加稅複雜化」,一旦全面化改革,就要考慮廢除複雜的稅基,把房屋稅與地價稅合併依總價課稅,稅基拉高稅率要合理降低,再依自住非自住課以不同稅率,自住輕稅,持有30~40年即免稅,非自住多戶的持有稅有遞增調整空間,但不能冠予「囤房」之名,對於偏鄉持有多年的老舊房舍應有配套措施,各都會應有因地制宜的彈性政策。

四、囤房稅不等於打擊高房價,加重囤房稅無法解決高房價問題:房市核心問題不在房價,房價問題核心不在囤房。真正的房市核心問題在供需,而供需問題核心在「土地政策」與「房產政策」,政策健全就能因地制宜解決都會供需與房價問題,炒房需要有炒房的環境與時空,健全房產土地政策,使農地不能工用,工業地與商用地不能住宅用,包括土地的持有稅變革,才能使土地價格合理化,進而促使房價平穩,讓交易市場主流導向剛性需求,就沒有短線投機空間,自然沒有炒房行為。

(時報資訊)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20191023002561-260410?chdtv

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李同榮│理財周刊998期│2019-10-11 
國際利率持續走低,國內超額儲蓄氾濫,加上租稅大赦啟動元年,利率猶如乾柴,資金更是烈火,政府若不有效防範,讓氾濫資金找到出口,提油點火的炒房者躍躍欲試,政府就恐怕要當消防隊救火了,然而在低利率與強大資金回流的雙重因素催化下,會不會如二○一九年遺贈稅大幅降低的資金洪流,讓這波已止跌盤整的房市看到春暖花開時刻?筆者認為「春暖」早已發生於今年春,但花開可能要等到二○二○下半年。

※各項數據證明,無論是預售、新成屋、中古屋市場的交易量與價格皆明顯回溫

二○一四年下半年大台北房市率先反轉向下,結束了將近十二年的多頭市場,二○一五年初市場跌勢擴散到中南部,在六都房價緩跌三年半後,二○一七年第四季台北市房價率先止跌,二○一八年第三季全台房價全面止跌回穩,數據印證八年寒冬之說,剛好除以二,也印證筆者近年來對市場止跌點的精準判斷。

而在這近一年中,房地產市場在盤整打底中也略見曙光,各項數據顯示,無論是預售、新成屋、中古屋市場的交易量與均價皆明顯回溫,房貸餘額屢創新高,開工量大增,利率看低,建商對市場的信心有增無減,獵地企圖心也大增,於是,再鐵齒的專家們,終於也跟著說房價止跌回春了。

※以經驗值預測市場落底或回春走勢,往往種下判斷錯誤的主因

對於市場遲來的止跌判斷,似乎也顯示了大多數專家對趨勢判斷的準確度,都建立在看圖說故事的落後指標上,尤其過去一般專家拿年交易量三十萬戶來做為市場落底的標準,以及拿四十萬做為市場回升的判斷模式,不但是落後指標,同時也是過時失真的統計數據。

當然,也有專家認為市場法拍量沒有暴增、市場沒有恐慌性殺盤,房市無法止跌落底,這樣的論述也是根據以往幾次循環的經驗值預測,但筆者認為經驗值預測再加上不憑即時數據參酌分析,往往種下預測失真的主因。

因此,指望過去年交易量四十萬數據來判斷回升行情,以恐慌性殺盤未出現來認定房市尚未落底,都會造成錯誤判斷的結果,也會誤導觀望的剛性買盤持續維持觀望態度。

※房市「春暖」早已來到,「花開」尚待時機

二○二○年總統大選後,無論任何政黨執政,都將會啟動租稅大赦後的建設投資台灣大計畫,房市在政治不確定因素消失下,將會有較積極的剛性買盤介入,到下半年開始會看到小陽春行情並持續二到三年。但民眾也別指望有大行情,在市場未盤穩就炒作大行情,一定會帶來不幸的大悲情,未來住宅市場仍然不是良好的投資市場,更不會是絕佳的投機市場。

依據二○一九年過去九個月六都交易量分析,今年比去年增長七.三四%(如圖一),其中特性是由北往南遞增,預期今年全年交易量有可能逼近三十萬戶,會造成全台交易量由北往南遞增現象,主要有三大因素:

(一)中南部房價基期低,比價效應



全台六都中古屋均價,台北市每坪五七.二七萬、新北市每坪二八.九八萬、桃園市每坪十七.四三萬、台中市每坪十七.八三萬、台南市每坪十三.四萬、高雄市每坪十六.三萬。由於大台北地區房價基期高,在人均所得未顯著提高下,房價再往上推升不易,桃園市鄰近大台北生活圈,加上桃機線捷運開通,三十分鐘路程,而房價卻與台北落差三倍,只與台中接近,因此未來交易量與房價表現會優於大台北。

另外高鐵一日生活圈也逐漸突顯台中、台南、高雄房價的落差過大,這些因素造成交易量由北向南遞增的現象。

(二)中南部二代同堂的轉型,增加新房需求量

除了交通建設因素與房價基期落差因素以外,中南部家庭三代同堂結構的改變,甚至二代同堂結構改變,年輕一代自立門戶趨向明顯,且年輕一代較傾向購買新屋,所以近年中小坪數新屋成交量劇增,新屋佔比也直逼四○%,而年齡老化嚴重,電梯大廈也漸取代透天厝市場,雖人口沒增加,但需求增加,以致交易量也增加,當然市場回溫也是主要推出力量。

(三)縣市合併升格,驅使都市集中化,蛋黃區擴到蛋白區

上述房價與人口結構是影響主因,但縣市合併升格驅使都市集中化、住宅擴散更明顯,亦即偏鄉年輕人口因工作機會、生活機能完備等因素而向都市區移動,此一趨勢使得原都會蛋黃區擴散到蛋白區。例如:台南市東區、中西區,逐漸擴散到安平、安南等區,從其每年交易量可看出其變化。



※台灣房市春已暖尚待花開,二○二○年三大類型產品搶眼

二○二○總統大選後,低利率與資金洪流,有助市場拚經濟,台灣房市發展有幾大重點:

(一)區域發展特性:住宅由北向南展現交易量活絡度,商辦則是台北一枝獨秀。六都以外二線城市在房價基期較低的比價效應下,將有更亮眼成績,包括基隆、新竹、彰化、雲林、屏東與花東。而各都的蛋白區因與蛋黃區價差頗大,蛋白區的表現也會優於蛋黃區。

(二)由產品類別分析:A級商辦、工業用地、豪宅等三大類別產品,將是二○二○年台灣房市發展的主流產品。(詳情分析待續)

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23090543320

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2019-09-12 09:13新新聞
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【文/林哲良】

因擔任公會理事長,讓李同榮常常須為業界發聲。然而,卸下理事長職位後,他仍不改「有話就說」的行事作風,與花敬群、張金鶚等人隔空論戰房地產議題,擦出許多火花。如果不是從事房地產,多才多藝的李同榮或許會在音樂領域闖出一番名堂,也說不定。

多才多藝的李同榮,私底下還是一位音樂達人。攝影/郭晉瑋
多才多藝的李同榮,私底下還是一位音樂達人。攝影/郭晉瑋
 

 

提起吉家網董事長李同榮,多數人的第一印象,就是他常在媒體上與內政部次長花敬群、政大地政系教授張金鶚等人,隔空論戰房地產相關議題,獨到而精闢的見解,常令許多同業拍手叫好。

然而,在為同業發聲之餘,不同於許多同業只在乎房市榮枯、房價漲跌,白手起家的李同榮對於「落實居住正義」也有其堅持。這一點,讓他看起來不像是只在意財富變動的生意人,倒像是一個充滿理想性的學者。

踏入鴻門宴,走上為業界發聲之路

其實若非信義房屋創辦人周俊吉設下「鴻門宴」宴請房仲同業,在李同榮事先不知情的情況下,登高一呼推舉李競選台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長,激發他內心潛藏已久的服務熱忱,促成日後他更上一層樓,拿下中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長寶座,李或許不會走上「為業界發聲」這一條路。

卸下理事長職位後,李同榮成為單純的「生意人」,雖說「以和為貴、和氣生財」,但他仍不改「有話就說」的行事作風,屢屢批評包租代管等住宅政策,就是最明顯的例子。

李同榮批評的初衷是希望政策能做得更好,莫讓老百姓花冤枉錢。倘若執行不了,卻不肯承認錯誤,硬要把政績做出來,最後可能就是讓業者動手腳或放水。要嘛,就是拿已有租約的物件出來充數,並非真正的空屋移轉,抑或是違建也被列入獎勵對象範圍;再者,有可能釋出的都是中大型坪數的物件,不符年輕人的需求,造成想透過包租代管達成八萬戶社會住宅的目標不易達成。

「被房地產耽誤的藝文人士」

李同榮其實滿多才多藝的,若套句最近網路的流行語,他大概是位「被房地產耽誤的藝文人士」。在個人臉書上,他曾大方秀出為老婆親手創作的「個人畫像」,展現多才多藝的一面。鮮為人知的是,李同榮還是一位音樂達人,除拿過許多歌唱比賽名次,私底下還曾創作一、兩百首曲子;去年他做了首歌當做是老婆的生日禮物,而目前台北市不動產仲介經紀商業同業公會的會歌,也是由其「操刀」。

 

八月半國民黨分兩半,郭韓開戰。攝影/新新聞編輯室
八月半國民黨分兩半,郭韓開戰。攝影/新新聞編輯室
 

 

〈完整內容請見新新聞1697期〉

https://udn.com/news/story/6840/4042264

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2019/09/11 18:58

台北市長柯文哲昨日公開說明「居住正義2.0」相關政策。資料照片

台北市長柯文哲昨日公開說明「居住正義2.0」相關政策。資料照片

北市府昨日公開說明「居住正義2.0」相關政策,包括社宅興建、調降自住稅率,及提升租金補貼戶數,對此,吉家網董事長李同榮肯定北市府作法,但也另提出「廣建社宅」與「稅制全面革新」2建言,希望北市府再增加社宅興建數量,與時程說明,同時市府應探討空屋形成的背景原因,而非光藉提高持有稅,想炒短線解決。
 
台北市面臨高房價、高房租問題,北市府昨日召開「居住正義2.0」記者會,公布相關居住政策,包括社會住宅要興建達5萬戶,單一且自住的稅率將調降至0.6%,並建議中央政府應對持有的戶數多寡來調整稅率,租金補貼則從1.4萬戶提升至2萬戶,另外也支持完整的實價登錄,營造公開透明的市場。
 
對於北市府所謂居住正義2.0,吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮提出2建言,他表示,近4年來房價下修,租金卻連漲54個月,對身處台北市的年輕人而言,「買不起」雖忍得住,但「租不起」絕對受不了,5萬戶數量對台北市需求應不大夠,且需多久時間蓋好也應說明,不應只是淪為口號,不廣建社宅,僅指望空屋移轉社宅的政策,炒短線作法註定失敗。
 
另一點,李同榮指出,稅制改革只是健全房市配套之一,但非唯一,光憑提高持有稅就想逼出空屋,且要逼入租賃社宅市場,卻不去探討空屋形成的背景原因,及持有者的持有目的與動機,想靠炒短線解決,政府期望一定會落空。
 
李同榮表示,居住正義不能空談,也不能只是選舉口號,廣建社宅不是只有地方政府的責任,用地的取得也需中央跨部會協調整合,而持有稅的革新,更需中央修法配合,包括房屋稅與地價稅合一課稅及廢除不合時宜的稅基,都是中央責無旁貸的任務。
 
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,社宅除該增加興建數量,一般戶租金也可再「有感」調降,以及減少大坪數房型比例,減輕有居住需求的民眾負擔。而稅賦制度確實值得討論,光提高持有稅,對市場大戶投資客也許根本不在意,像東區店面狀況,另外在持有多間豪宅方面,也可能會藉由人頭戶規避,如此一來,政府如何更嚴格的稽查管制,可再進步思考。(黃政嘉/台北報導)

北市府主張單一且自住的稅率將調降至0.6%,並建議中央對持有的戶數多寡來調整稅率。資料照片
北市府主張單一且自住的稅率將調降至0.6%,並建議中央對持有的戶數多寡來調整稅率。資料照片
李同榮希望北市府再增加社宅興建數量,並探討空屋形成背景原因。資料照片
李同榮希望北市府再增加社宅興建數量,並探討空屋形成背景原因。資料照片

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190911/1631884/

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李同榮│理財周刊994期│2019-09-13 
影響房市短中長線因素其中包括中美商戰、總統大選、租稅大赦等短線影響因素,以及兩岸關係、世界貿易保護主義等中線影響因素,人口老化、少子化對台灣房市長線發展的影響,茲分別分析如下:

(一)影響台灣房市短線的三大影響因素:中美商戰、總統大選、租稅大赦

中美商戰自二○一七年醞釀,二○一八年三月啟動,五月休兵談判,很多財經專家認為中國會迅速妥協。筆者當時就認為中美貿易戰的背後隱藏很多政治陰謀,並預測這場戰役只打到上半場的第一次暫停,最少會持續三到五年之久,影響所及會帶來全球金融局勢的不穩,尤其是貿易戰所引來的股匯市動盪不安。綜觀中美商戰背後隱藏的因素包括:

(1)中美貿易逆差持續擴大,中國是美國最大的貿易逆差國。

(2)中國持續擴大全球政經影響力,威脅美國世界老大地位。

(3)經濟層面背後的政治陰謀,藉經濟打擊中國一帶一路擴張後的政治影響力。

(4)美國企圖引爆中國貨幣危機與房市泡沫危機甚至金融危機。



未來兩三年全球經濟都會受中美商戰影響,對台灣經濟發展短多長空,短線影響有限,但長線間接也會影響房地產市場發展的基本面。台灣因中美商戰的影響,大陸台商傳統產業大撤退,資金也大量回流,目前看到的對房市影響,受惠的是豪宅市場與商辦市場以及工業用地需求。

而較不利的是台灣在兩強之爭中被逼得要選邊站,美國趁機拉攏台灣執政當局並兜售更多的武器,這是川普商人個性的一貫作風,要求各國包括台灣都要付出更多的保護費,台灣夾在兩強之間,慎防成為兩強貨架上的商品。

總統大選前房市持續盤整打底 大選後房市交易量將明顯回溫

至於總統大選對房市影響,從歷屆大選的觀察,一九九六年大選李登輝因兩國論引起房市短期動盪,但並未影響長線盤整走勢;二○○○年大選三足鼎立,房市因在低檔所以跌無可跌,但也因局勢不明,市場處於觀望氛圍;二○○四年大選,政策作多,房市順勢回溫;二○○八年大選前房市雖熱,但政府選前不敢打房,房市維持高檔;二○一二年大選,房市處於高檔,政府奢侈稅打房無效,房市持續發燒;二○一六年大選,房市已經於二○一四年反轉,政府採取軟著陸策略,讓房價溫和緩跌。而目前面臨二○二○大選前,房價處於打底階段,預期政府不會有過多干預政策,因此,總統大選因素對房市的短線走勢影響不大,若總統大選後政局安定,對盤整中房市將會有較正面的影響(如附圖)。

租稅大赦政策啟動 預期2020年台灣資金會持續氾濫

其次,談到租稅大赦的短線影響,回顧二○○八年因全球發生金融海嘯,剛上任的馬英九政府啟動遺贈稅大幅降低至五分之一的政策,引發一股前所未有的資金回流潮,事過多年,政府遺贈稅收不降反增,可見資金洪流之巨大,再加上當時利率偏低的因素,助長了房地產長達四到五年的末升行情。

如今,國內在資金充沛下,又加上租稅大赦的政策啟動,預期二○二○年台灣資金將會持續氾濫,若沒將這股資金引導到投資市場,勢必造成超額儲蓄過高,且台灣利率有持續走低趨勢,若市場缺乏多元化投資環境,除了高殖利率的股市受惠外,政府要防範資金洪流將間接導入房地產炒作市場。

(二)影響台灣房市中線的兩大影響因素:兩岸關係、世界貿易保護主義



兩岸關係是未來五年影響台灣房市最重要的關鍵因素,雖然兩岸關係急凍對房市短線的影響有限,但中共面臨美國的強壓下,又面對國內政情香港局勢的動盪,依習近平的個性將難以與美國妥協,面對兩強之爭,世界局勢將更混亂,中共為轉移內憂外患局面,恐掀起修昔底德效應,容易引發擦槍走火的災難,台灣與北韓將是最受矚目的引爆目標,這是台灣在中美商戰中所處的尷尬局面,對房地產市場而言,有如遠方迎面而來的一頭灰犀牛。

至於世界貿易保護主義的影響,美國總統川普上任以來,一直高談讓美國再次偉大,其中最重要的政策就是貿易保護主義,陸陸續續與歐洲、加拿大進行關稅談判,並安撫蓄勢興風作浪的北韓金正恩,最後再集中火力瞄準中國大陸,此舉也引起世界各國開始進行大規模的貿易保護,連日本與韓國也因二次大戰【徵用工】訴訟案,引發出口貿易限制的經濟制裁手段,全球貿易保護盛行下,各國也開始積極推動強化內需政策。

對台灣而言,中美貿易的短線影響有利製造業回流,但也因台灣對大陸貿易依存度高達四一%,對中線影響將會導致出口貿易的困境,加上兩岸關係若持續惡化,中共勢必將啟動經濟緊縮封鎖戰,最近中國限制來台自由行只是前菜,更緊縮政策將會對未來台灣經濟造成更大影響,當然政經因素障礙也會影響台灣房市中線的發展。

(三)影響台灣房市長線的最大影響因素:人口老化、少子化、勞動力極速衰退

台灣房市發展最大隱憂就是人口老化、少子化,以及勞動力逐漸衰退的三大問題,若排除國際淨遷徙因素,我國粗出生率與粗死亡率曲線已於二○一九年交叉,人口由自然增加轉為自然減少(如附圖)。但人口負成長雖是房市長線影響最不利因素之一,不過不是絕對因素,對房市最大的影響會在六、七年後,也是台灣勞動力大幅率退的時候,對台灣經濟發展會有很嚴重的影響,對房市發展當然是非常不利,未來有賴政府政策扭轉,也因為這個議題牽涉甚廣,將來再特別針對少子化對房市的影響撰文詳述。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23019434360

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李同榮│理財周刊992期│2019-08-30 
為健全不動產稅制,台北市政府副市長鄧家基日前在行政院會建議,房地合一課徵不動產持有稅,並修正房屋標準價格重行評定期程為每二年一次,對此,行政院長蘇貞昌指示,財政部洽妥各地方政府意見,尋求共識,審慎研議。

針對台北市府提議將房屋稅、地價稅合併課徵不動產持有稅,六都中除了台南市反對,台中市沒有意見外,其他多持贊成或開放態度。財政部賦稅署表示,由於房屋稅屬中央立法、地方執行的政策,需取得各地方政府共識,將於近期盡速發文徵詢。

早在二○一四年七月財政部提出房產交易將採取房地合一課徵資本利得稅,筆者就大聲疾呼,持有稅應優先房地合一課稅,未來,政府應就四大考量方向做為房產稅改的重要參考。

(一)徹底「簡化」台灣繁複的房產稅制:

台灣房產稅制的繁複程序堪稱世界第一,除了交易稅有房地合一稅、土地增值稅、定期有土地公告現值,更繁複的是持有稅包括地價稅、房屋稅、囤房稅、豪宅稅……稅基中又有單位面積造價、折舊率、路段調整率、房屋評定現值,還有公告地價……等,將來房產無論交易稅或持有稅都應採「實價登錄總價乘以應課稅率」,就能把繁複稅制一次性的革新簡化。

(二)房產稅制革新邁向全面公平性:

現行房地合一交易稅須除役,房產交易包含交易稅(不論賺賠)及資本利得課稅。而交易稅採單一稅率,資本利得課稅的稅率訂定方針,原則為「房屋交易中持有越久,房產交易稅應該遞減」,「土地交易中持有越長,房產交易稅應該遞增」,正確的持有稅制與交易稅制是「自住房屋持有越久稅賦遞減;土地持有越久稅賦遞增」,「房產交易只要賺錢就應實價課稅」「賺多的人多付稅,虧錢的人可抵稅」,最重要的是避免像二○一四年台北市政府針對新屋持有稅一刀切的後遺症,慎重考慮日出條款,以及過去土地所有權人持有期過長,如何提出配套寬限或歸零的措施,政策修訂才能減輕抗力。

(三)持有稅合併房屋稅與地價稅合併為單一稅制:

房價居高不下原因很多,除資金充裕、利率偏低、市場缺乏多元化投資以外,持有稅偏低也是因素之一,若把房屋稅與地價稅合一,並去除公告現值、公告地價、土地增值稅等繁複性稅制,才能真正符合房地合一稅改的基本精神。

持有稅制革新重點有五:

(1)依實價登錄總價乘以不同稅率課稅。

(2)自住持有越久稅率越低。

(3)非自住持有稅率提高。

(4)多戶非自住持有稅逐戶提高稅率。

(5)實價稅基調高,稅率應適度調低,才不致一次性漲幅過大。

以上五點是持有稅革新的正確方向,如此就能達到稅制簡化與公平的目標。

(四)土地交易改為實價課稅,並一併廢除增值稅:

土地是房價高漲因素的元凶,土地資本利得稅改革必須大刀闊斧,廢增值稅改採實價課稅,為防土地價格下滑政府課不到稅,適度配套加增交易稅(類似證券交易手續費)。

土地持有稅課徵仍須依持有年限越長,稅率也應遞增,當然,針對持有越久的土地,交易稅率也會遞增,取代過去延宕的空地稅,以防不當的囤地炒作。而修法時並同時訂定日出條款,避免因新制追溯持有期而引起建商財團與舊地主的大幅反彈。



至於中央與地方稅收的歸屬權,也可考慮修改中央財劃法,按地方與中央的合理稅收比例加以分配,有助避免因增值稅廢除,引起地方主要稅收大幅減少的反彈。

※政府為何一直規避持有稅的優先改革?

房地合一交易所得稅在二○一六年選前送立法院三讀通過,為的就是對選民與民怨作交代。照理說,稅改理應從簡,並應針對房價炒作根源著手,就是合理調高持有稅與土地實價課稅。但過去財政部表面上不調稅率卻猛調高路段調整價與造價之稅基,雖明不修棧道卻仍是暗渡陳倉。

 

 

我們要自問,房地合一稅改,除為了稅率稅基調整以外,最重要的任務是房地合一稅制的簡化,但反觀政府稅改,卻不談相關土地公告地價、公告現值及房屋評定現值等等繁複體制的簡化必要性,最重要的持有稅不改,卻只是針對房產交易稅制片段的分隔舊制與新制,號稱房地合一稅,其實還有一段闌尾「土地增值稅」未除,徒增稅制的複雜性。

而房產交易實施房地合一稅,在房價下行的市場中,政府的稅收會逐年減少,因為沒賺錢所以不用繳資本利得稅,況且因為地方政府近年不斷調高土地公告現值接近市價,土地增值稅也會逐年遞減,若不廢增值稅改為房產交易稅,稅制不但繁複不清,在房價平穩的狀態下,政府的土地交易稅收也會遞減。



※「房屋持有越久房產稅率遞減」;「土地持有越久稅率遞增」

總而言之,房產交易稅的革新必須是交易稅與持有稅雙向並行,「房屋持有越久房產稅率應該遞減」,「土地持有越久稅率應該遞增」,而土地交易必將邁向實價課稅與溫和的配套改革,讓房產稅制簡化並健全,自用小老百姓降低稅賦負擔,多戶提高稅賦負擔。

另外,若怕房地合一持有稅變為一次繳納,也可採五月與十一月半年繳納方式減輕低收入戶負擔。

如此的稅制改革除了能少掉炒房的部分誘因,也可逐漸降低空屋率,衷心期盼,台灣房產稅制邁向全面性簡化與健全化的里程碑!

https://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=22984402740

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最新更新:2019/08/27 12:14

(中央社記者韋樞台北27日電)無殼蝸牛運動滿30年,不少年輕人連租屋都是難題,市場卻有很多空屋未釋出;有地方政府建議將房屋稅、地價稅合併課徵「不動產持有稅」逼空屋入市。吉家網董事長李同榮建議,宜從交通、社宅、理財、平穩房價、防範炒作等面向著手。

無殼蝸牛運動30年過去,但房價更貴,年輕人所得低,連租屋都成了大難題。身兼房仲公會全國聯合會榮譽理事長的李同榮認為,稅制改革是很大的課題,若只是利用增稅來逼出空屋進入租賃市場,可能無法對症下藥。

李同榮發布新聞稿指出,各界均認為房市資訊透明化十分重要,也認同繁複的持有稅稅制確實有必要改革,但稅制必須是全面性的簡化與改革,而不是只為逼出空屋而改革,政府宜先研究空屋的形成背景才能對症下藥。

為防止空屋氾濫,李同榮提出5項政策建議,包括「健全房市平穩房價的治本方針」、「加速交通建設擴大都會生活圈」、「土地炒作的防範措施」、「廣建只租不售社會住宅」、「多元化理財投資管道」等。

他質疑,稅制改革是健全房市配套之一,但不是唯一,因為若從增加持有稅逼出空屋到市場的想法來看,被逼出來的空屋未必會進入「租賃市場」,逼入租賃市場也未必可以達成空屋移轉社會住宅的目標。

他表示,政府宜先認清空屋持有者的目的,才能對症下藥,提高持有稅只會迫使大多為中大坪數的空屋進入「交易市場」而非「租賃市場」,就算政府再鼓勵空屋出租不課囤房稅,出租的標的與面積也非弱勢族群所需,市場反而被刻意控制而扭曲。

台北市政府8月22日在行政院會的臨時動議上重提將房屋稅、地價稅合併課徵「不動產持有稅」,行政院長蘇貞昌裁示,請財政部洽妥各地方政府意見,尋求共識,審慎研議。

台北市政府曾向行政院提議,短期先修正房屋稅條例,將房屋標準價格修正為每兩年重行評定一次;長期目標是將房屋稅、地價稅合併課徵「不動產持有稅」。因財政部於2017年4月徵詢各縣市政府意見,多數地方政府不贊成,所以未修正。(編輯:李信寬)1080827

https://www.cna.com.tw/news/afe/201908270084.aspx

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時報資訊  

台灣房產持有稅制複雜度堪稱全球第一,房產持有稅面臨革新的必要性越來越迫切,吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長 李同榮提出房產持有稅之課稅改革方向應朝向「房地合一」並廢除現有房屋評定現值稅基模式,改採實價為稅基課稅,自住房屋持有越久,房屋稅率越低,藉以照顧弱勢族群,同時他也提出持有稅房地合一革新的二大原則與五大具體措施。
為健全不動產稅制,台北市政府副市長鄧家基日前在行政院會建議,房地合一課徵不動產持有稅,並修正房屋標準價格重行評定期程為每二年一次,對此,行政院長蘇貞昌指示,財政部洽妥各地方政府意見,尋求共識,審慎研議。

李同榮說,早在2014年七月財政部提出房產交易將研擬採取房地合一課徵資本利得稅,自已就大聲疾呼,持有稅應優先交易稅採取房地合一課稅,如今,台北市政府發現問題率先建議持有稅採房地合一,產官學應該樂觀其成。

李同榮進一步指出,持有稅革新應該不只是單純的房地合一概念,建議政府應廢除原來房屋評定現值課稅模式,考量簡化與公平的兩大原則,包括1.徹底「簡化」繁複的房產持有稅制,2.房產持有稅制革新邁向全面公平性。他並提出,持有稅房地合一政策執行的五大具體措施, 房價居高不下原因很多,除資金充裕、利率偏低、市場缺乏多元化投資環境以外,持有稅偏低也是因素之一,若把房屋稅與地價稅合一,廢除原來繁複的房屋評定現值,稅基全面簡化與改革,才能真正符合房地合一稅改的基本精神。

李同榮同時提出持有稅制革新的五大具體重點措施,1.簡化稅基:依實價登錄總價乘以不同稅率課稅;2.自住輕稅:自住持有越久稅率越低,甚至超過一定年限後免稅;3.非自住稅賦負擔提高:非自住持有稅應分階段溫和提高;4.多戶加稅:多戶非自住持有稅逐戶遞增,藉以防止囤房,抑制空屋率上升;5.稅基大幅調高稅率應相對降低:因實價稅基比過去房屋評定現值之價格落差很大,一旦以實價課徵,稅率應適度調低,才不會導致一次性的漲幅過高,民眾反彈過大,政策推動就會受阻。

(時報資訊)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190827001886-260410?chdtv

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正反論述~ 到底該不該課空屋稅?
李同榮│理財周刊990期│2019-08-16 
今年五月份網友在公共政策網路參與平台發起「應課徵空屋稅」的提案,內政部與財政部於七月底以「空屋不易認定」及現行已加徵囤房稅為由,回應暫不考慮實施課徵空屋稅。房產專家張欣民也舉證加拿大、日本為例,證實空屋認定並不困難。社宅推動聯盟研究員廖庭輝撰文認為權責機關用技術反對原則,顯然完全搞錯重點。

財政部針對民眾反映正式發文解釋,主要內容如下:

空屋認定困難並非指技術上的困難,自住房屋以實際居住使用為要件,為維護租稅公平,地方稅稽徵機關採用水、用電度數清查自住房屋,改按非自住住家用稅率課徵房屋稅,並無技術上之困難,目前臺北市採取該種清查方式。至於非自住住家用房屋空置課徵空屋稅,必須釐清空置之原因,才是關鍵問題,例如:因就學、就業、就醫、依親、出國等原因而無人居住之房屋,偏鄉生活機能差、老舊不堪使用之房屋,其出售及出租均缺乏市場需求,倘對其加重課徵空屋稅,尚非公允,恐殃及無辜,爰全面課徵空屋稅,尚不宜採行。空置房屋是否加重課稅,宜由地方政府因地制宜審慎評估。

筆者針對產官學對該不該課徵空屋稅的論述,提出四點認同與四點不認同,最後提出解決空屋之治本之道。

一、認同政府不能以空屋認定困難做為不課空屋稅的唯一理由,但不認同課徵空屋稅就能解決空屋問題

政府認為空屋認定困難,這是事實,但若有必要,技術性應不成問題,只是空屋定義要很精準,更重要的是若以水電使用情況認定,恐怕道高一尺魔高一丈,徒增技術上的困擾。空屋形成的因素很多,不是只有持有稅偏低的單一因素所造成,解決方案應多管齊下才能宏收效益。若政府只想從課徵空屋稅就能消除空屋現象,只能治標卻難以治本。

二、認同台灣房產持有稅偏低,但不認同課空屋稅是最好的解決方案

台灣持有稅確實偏低,有需要以全新思維謹慎規劃完成全面性的稅制革新,但不是片面修正,想到那課稅到那,不但有囤房稅又有豪宅稅再加空屋稅甚至空店稅……這只會令稅制更加繁複,且有稅上加稅的問題,所以空屋的問題要從持有稅全面革新的源頭尋求最佳解決方案。



三、認同包租代管執行實況不佳且大都非空屋移轉,但不認同課空屋稅以後就能把現有空屋逼入租賃市場

空屋因持有者的持有目的不同,因過去房市漲多跌少,在利率偏低、持有稅偏低、游資充斥以及缺乏其他投資管道的市場環境下,就造成儲屋與囤屋現象,這些屋主只要面臨市場向下,就會慢慢求售轉換投資跑道。若政府以空屋稅打壓,大多數只會加速流入交易市場,且空屋大多為中大坪數,並不符弱勢社宅所需,對政府空屋移轉社宅的效益有限。

四、認同空屋現象不符居住正義,租稅與房價確有關聯,但不認同以租稅改革就是唯一解決空屋的政策

上述空屋的形成因素除了稅率,還有利率偏低、游資充斥、政策偏頗、缺乏多元投資管道……等等,一旦假性需求增加過多,空屋必然形成,弱者一屋難求,富者多屋閒置,居住正義蕩然無存。此時應用租稅手段當然可打擊房價,但政策干預結果也自有其扭曲市場的後遺症,畢竟房價漲跌不完全能以稅制操控,空屋絕對不是只因稅制偏低單一因素形成,所以租稅改革措施雖然可以影響房價,但絕不是解決空屋的唯一政策。

總之,台灣持有稅偏低是事實,但持有稅不合理地方很多,必須全新思維謹慎規劃,具體建議房產稅制革新方向有三:

(一)房屋稅與地價稅應合而為一:

將原有房屋稅與地價稅合併課稅,廢除房屋稅的路段調整率與造價基準等不合理稅基,以實價登錄總價取代現行房屋稅與地價稅基,藉以簡化現行包括公告現值等複雜的稅制。

(二)自住輕稅,多戶逐戶增稅:

自住持有者視持有年限應逐年降低持有稅,解決現行折舊率偏低問題,達一定年限者(約五十年)免稅。非自住持有者應逐戶遞增持有稅,並將現行持有基本稅率調高,提高多戶之持有成本。

 

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=22948325400

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李同榮│理財周刊988期│2019-08-02 
從數據顯示,雙北市房價從二○一七年第四季以來持續回溫,連續八季已見不到二○一七年第四季低點,而桃竹以南房價也陸續於二○一八年下半年逐步落底,全台房市在二○一九上半年表現穩健,價量持續回溫,因此可以確立此波房市落底時程為二○一八年第三季。

※2019上半年房市走勢總體檢

(一)從市場交易量分析:由北向南交易量遞增


六都一至六月交易量與去年同期比較,呈現溫和成長六.三八%,分別是台北市減少○.○九%,新北市成長二.一八%、桃竹縣市成長六.八九%、台中市成長四.二九%、台南市成長七.一二%、高雄市成長二○.○六%。

由數據顯示,由北到南交易量成長遞增,主因有三:

(1)六大都會人口移動變化因素:

根據統計,六都近六年人口淨遷入與遷出程度,台北市連四年人口淨遷出,累計達六.八萬人,二○一八年底人口數約二六六.八萬人。新北市從二○一四年連續淨遷出到二○一七年,累計達一.八二萬人,二○一八年淨遷入四○三○人,目前人口三九九.五萬人。桃園市連六年淨遷入人口累計達十三.七萬人,居六都之冠,目前人口二二二.一萬人。

台中市人口也是連六年淨遷入,累計達六.七三萬人,目前人口二八○.三萬人。台南市過去六年僅二○一五年淨遷出百餘人,其餘五年均小幅淨遷入,目前人口一八八.三萬人。高雄市僅二○一六年淨遷入六十一人,其餘五年均淨遷出,累計達九六三○人,目前人口二七七.三萬人。

從六都近五年淨遷入遷出現象發現,桃園已成為北漂青年購屋落籍首選,而中南部成為退休族移居的首選,雖然高雄歷年均呈現淨遷出現象,但韓流效應的確成為特定人士移居的首選,也因為中南部房價基期較低,吸引不少退休族群的青睞,因此高雄今年的交易量大幅成長二○.○六%,成長幅度相當驚人。

(2)新屋交屋潮由北至南遞增:

全台近八年來新屋推案激增,新成屋的交屋潮至二○一五年第四季達近八年來交屋潮最高峰,二○一六年至今稍有下降趨勢。二○一一年全台新屋占比二五.八九%,到二○一五年攀升至四三.三四%,二○一八年仍高居四一.九四%,其中台北市新屋占比二九.二%,為六都最低。

(3)建商讓利潮由北向南擴增:

二○一六年為全台新屋交屋潮高峰,雙北建商餘屋率先殺價取量,近兩年台北市餘屋量遞減,而讓利風潮也逐漸由北向南擴散。

(二)從房價漲跌因素分析:2019上半年全台均價明顯回溫

二○一九年第一季房市均價與高峰期相比,台北市跌幅一五%、新北跌幅一二%、桃竹跌幅七%、台南跌幅七.五%、台中小跌四%、高雄小跌四%,近一年來全台房價平均回溫五%,新屋占比提高,同時也拉高了平均單價。

二○一九上半年房市價量微增,全年交易量有望逼近三十萬戶,從價格分析,全台房價確已經於二○一八下半年正式脫離谷底,房價在小漲小跌中盤整打底,呈現價穩量溫格局。

(三)從房市融資分析:2019年房貸餘額新高,剛性需求信心持續增強

根據中央銀行公布六月全體銀行購置住宅貸款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額,各為七.一四三兆及一.九五三兆元,雙創新高,普遍認為房市轉熱與台商回流的預期心理有關,房市在剛性需求增強下,買氣上半年逐月增溫,尤其年增率各為五.二九%、一○.一六%,分別是九十七、八十二個月新高,反映房市在落底後持續盤整回溫。

另外,五大銀行上半年新增房貸二七八九.二八一億元,年增一五%,創七年來新高,不過,六月房貸利率一.六二一%,為今年以來新低。同期間六都買賣移轉棟數年增六.六%,上半年受中美貿易戰和國際肥咖條款的影響,兩岸三地的資金在尋求新的規劃安排,不僅土地廠房需求熱絡,高總價豪宅帶看增溫,嗅出房市築底回溫的跡象。

根據金管會最新統計,截至今年五月底,本國銀行(國銀)放款餘額為二十九兆一九七五億元,需求動能持續擴大創史上最高紀錄,代表國內經濟成長穩定,企業客戶有一定的資金需求,進而使得國銀放款餘額逐步增加,尤其「台商回台投資」之效應逐漸浮現,也有助於不動產商用市場的發展。

(四)從中美商戰影響力分析:經濟成長若趨緩會間接影響房市

中美商戰只打到上半場第一節第二次暫停,台灣雖局部有轉單效應及受惠於台商回流,但台灣上半年對中國、歐盟、東協出口都呈現衰退,且外銷訂單也已經連續八個月縮減,對二○一九及二○二○年經濟成長率直接產生影響,也間接會影響房市表現。但因短期內有台商資金回流與租稅大赦利多因素,市場會沖淡中美商戰的陰影。

※未來市場主流走向:(1)商辦與工業用地增溫,(2)豪宅起死回生,(3)低總價支撐市場成為主流

綜觀二○一九年上半年房市表現穩健,下半年市場焦點會在中美商戰與總統大選,由於台商資金回流,加上租稅大赦啟動在即,目前商辦租賃市場明顯供不應求,租金、售價同步看漲,掀起新一波法人投資風潮,今年第二季大型商業不動產交易金額二九○億元,明顯高於過去十年第二季平均值二三○億元,上半年投資額合計四三八億元,也創九年來新高,預期下半年及未來幾年商辦市場價量將持續攀高,住宅市場將呈兩極化,豪宅有機會起死回升,而剛性需求低總價產品支撐市場,仍為住宅市場之主流。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=22912770920

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李同榮│理財周刊986期│2019-07-19 
蔡英文政府社會住宅政策推動障礙重重,八年二十萬戶政見頻受各界質疑,尤其是八萬空屋移轉社宅政策,企圖以包租代管獎勵達標更是荒謬政策。吉家網董事長李同榮於月前提出包租代管政策的四大敗筆與五大建言,想不到營建署居然立即以似是而非的聲明,批評李同榮言論不實,混淆視聽。李同榮直接槓上營建署,一一揭露事實真相,並嚴正提出四問營建署,到底誰在混淆視聽!

根據李同榮所提【包租代管政策】的四大敗筆與營建署的聲明對照如下,李同榮並同時就事實真相四問營建署:

(一)包租代管獎勵的建築物適用範圍是否包括違建?

李同榮原述:

違建戶列入獎勵對象範圍,政府帶頭違紀亂象,修法主事者難咎其責。

加蓋的違建不是政府要拆除嗎?怎麼還列入包租代管獎勵範圍?

營建署聲明:

目前推動社會住宅包租代管,明確規定必須是合法房屋,對於吉家網董事長李同榮指違建戶也能加入包租代管說法,易造成誤解,混淆視聽。

李同榮一問營建署:



事實真相:內政部在包租代管政策辦法及對外簡報明確載明「獎勵建築物適用範圍:包含頂樓加蓋、違建部分及未符合土地使用管制」(內政部宣導簡報,如圖一、圖二),地政司王司長曾在公會論壇中親口答覆李同榮,是因為立委的壓力所以才納入違建為獎勵適用建物,所以不管執行單位是否排除違建,營建署刻意迴避法令有納入違建之真相,等於問A答B。

請問營建署:違建納入獎勵建物,是內政部規範錯誤?或是政府簡報誤解?還是營建署刻意誣衊事實,混淆視聽?

(二)租賃專法中包租代管獎勵辦法是否有違【空屋移轉】之宗旨?

李同榮原述:包租代管未明定獎勵對象應為空屋,失去立法原旨(如圖三:租賃專法草案說明),明顯與八萬戶空屋移轉政策相違。

營建署聲明:已協助四千餘戶包租代管家庭中,有六成為弱勢家庭。

李同榮二問營建署: 

事實真相:需要租屋者本來六○%以上就是弱勢家庭,我們需要的答案是這些出租領獎勵的房東有多少是屬於空屋移轉?是否吻合活化空屋閒置的移轉政策?營建署是否問A答B?

請問營建署:各地方政府發包【包租代管】獎勵時,有沒有規定獎勵對象是空屋?現有四千多戶獎勵有多少是空屋?若大多不是空屋,是否違背活化閒置空屋之立法宗旨?到底誰在以協助弱勢為由,企圖混淆視聽?

(三)空屋移轉政策失靈,政府是否企圖以包租代管數字製造假政績?是否浪費公帑?



李同榮原述:租賃專法是為達成【空屋移轉】政策才為包租代管客製修法,但最後包租代管卻為「空屋移轉社宅」掩飾政績。包租代管二○一八年正式立法後,編列近三百億預算執行政策,但因空屋的屋主持有目的不同、空間坪數較大,政府才發現最大的問題是根本很難找到空屋願意移轉為社宅出租,因此政府解除空屋的限制,且不斷的加碼獎勵與放寬稽核制度,才會導致弊端叢生。

營建署聲明:針對李同榮指稱補貼預算高達三百億元,營建署表示,包租代管是論件計酬,媒合一戶才補貼一戶,目前核銷金額總計二.四億元,已協助四千餘戶家庭,其中又有六成為弱勢家庭,不應被斷章取義為花大錢買政績。

李同榮三問營建署: 

事實真相:行政院第3605次會議一○七年六月二十一日簡報中第七頁政府計畫八萬戶空屋移轉政策需要二九一億,還不包括達標後每年仍要支付近八十億獎勵費用,以及各縣市每年優惠房東的減稅支出(如圖四:內政部報備行政院預算表),因目前進度緩慢才會只核發二.四億元,營建署還是避重就輕,問A為何還是答B?

請問營建署:若包租代管達成八萬戶目標要花近三百億預算,且絕大多數非空屋移轉,請問是否浪費公帑?若獎勵非空屋,那比租屋補貼政策績效更差,且把非空屋列為政府空屋移轉政績,那政府是否在花大錢買假政績?營建署拿執行不力未達標的數字,推說現在只核發二.四億,因為沒執行,所以可以說並沒浪費公帑?這種說法,到底是誰在斷章取義,誰在混淆視聽?
(四)八萬空屋移轉政策到底是不是失敗政策?

李同榮原述:空屋移轉社宅政策,理論重於實務,注定未行先敗。空屋移轉活化閒置資產理論上正確,但未考量實務推動的障礙,第一,這些空屋所有者的持有動機在保值,不易以獎勵誘因移轉為社宅租賃;第二,這些空屋絕大多數較偏中大坪數,對弱勢的租屋者根本不符合其需求。

營建署聲明:社會住宅包租代管為新興計畫,政府與民間多處於學習及磨合階段,政府願意虛心接受各界建議及批評,但對於報導採用少數人士的片面說詞,抹煞政府照顧青年及弱勢安居的決心,營建署深表遺憾。

李同榮四問營建署:

事實真相: 

二○一七年就開跑的包租代管已經確認失敗的兩大理由:

(1)執行兩年全台只有四二二三戶,八年八萬戶政見肯定跳票。



(2)依現行執行障礙觀察,對空屋移轉活化民間閒置資產的策略,完全行不通,既然獎勵的大多是非空屋,就明顯有違政策擬定初衷。

請問營建署:政府擬訂計畫已經發現明顯錯誤與障礙,為何硬要堅持錯誤到底?納稅人的錢豈容政府拿來學習與磨合而知錯不改?是我們抹煞政府照顧弱勢決心,還是政府政策失靈抹煞納稅人心血,卻一再掩飾錯誤,一再混淆視聽?

最後,李同榮重述月前向政府提出的五大建言:

(一)朝令錯誤,夕改何妨,政府應放棄空屋移轉社宅政策,全力廣建只租不售社會住宅。

(二)全力稽核並實地清查獎勵標的,打擊違法亂紀行為。

(三)社會住宅的推動,政府需要專責單位負責跨部會協調事宜,住都中心應全力協助地方,加速社宅用地取得。

(四)結合民間資源廣建社會住宅,不但速度與績效都會勝過政府。

(五)聘用具備實務經驗豐富的專業政務官,避免學術治國,導致錯誤的政策規劃。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=22877739300

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

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