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實價登錄修法 何去何從?
李同榮│理財周刊966期│2019-03-01 
內政部推動實價登錄2.0版,有關地政三法的修正草案,內容包括:(1)登錄權責應歸於買賣權利義務人,(2)成屋交易登錄詳細門牌全都露,(3)預售個案簽約三十日內登錄。然而近日內政部考慮各界爭議,準備撤下後兩項議題,包括顧及門牌全都露是否妨害個資,以及預售屋即時登錄在實務推動上的難度。此項撤案措施引起各界正反兩面的爭議,筆者針對現行實價登錄的修法提出三對二錯一爭議的論述,謹供政府修法前深思。

早在政府推動實價登錄時,筆者身為房仲全國聯合會理事長就實務面先後提出三項與政府不同的見解與預期缺失,其中包括:

一、實價登錄之權責應歸責於買賣雙方,否則資訊無法即時與正確。

二、預售屋登錄制,結案後三十天登錄,理論正確但曲高和寡,執行不易,製造亂象,是個不切實際的無效政策。

三、租賃市場屋主自租不必登錄,是縱容屋主逃漏稅與敗壞合法市場的惡法。


如今,六年後的今天,終於證實筆者的疑慮,一一應驗,我們探討問題缺失產生的原因有三:

(一)登錄權責歸地政士的弊端

地政士對屋況、交易過程,並不如買賣雙方清楚,造成諸多登錄上疏失,或聽命於買賣雙方蓄意虛價登錄,一旦被查核,罰款三至十五萬,遠超過代辦費用的付出,引起地政士群體抗議走向街頭。二○一四年內政部舉辦兩場公聽會,產官學一致認為登錄權責應歸買賣權利義務人,但事過五年政府還在談修法?這是採納不諳實務的御用學者與技術官僚意見的嚴重後果。

(二)預售屋即時登錄,理論上正確,實務上有執行不易的難度

過去由於預售屋是代銷業者結案三十天後才要完成實價登錄,因此導致預售屋資料揭露時已經是二、三年前的交易資訊,由於交易登錄僅憑結案後三十天,因此「結案」就可遙遙無期,也失去即時透明的意義,這種政策理想重於實際,只會造成市場亂象。

(三)租賃市場屋主自租不必登錄,縱容非法逃漏稅,打擊合法業者生存,使得租賃市場更加混亂。
※對此次實價登錄修法筆者評論三對二錯一爭議:

實價登錄修法的三項正確方針:

(一)登錄權責歸於買賣雙方,過戶登錄更即時

登錄權責歸於買賣方,買賣雙方可委由地政士或經紀人代為登錄,權責分明,避免訊息不清或虛價登錄。

(二)交易過戶同時登錄,建立即時房產交易履歷資料庫

登錄時點改為交易過戶的同時,讓交易資訊更即時,並建立完整的房屋產權交易履歷訊息。

(三)成屋交易登錄詳細門牌全都露,使交易資訊更透明、更精確

修法個案資訊將由現行三十戶為一單位,改為逐戶登錄,將完整揭露實價登錄成交案件詳細門牌或地號,並隱藏所有權人姓名個資,未來每一個地址的交易實價都會被精準的揭露,如此可以讓買賣雙方對價格的認定更接近,有助於促進交易的速度。

至於實價登錄修法也有兩項錯誤的規劃:

(一)預售個案簽約三十日內登錄,依舊是理想重於實際的無效政策

修法前的預售登錄制度乃依「結案」三十天後登錄,不但錯失時點且訊息混淆不清,根本無參考價值,然而前車之鑑不遠,又要推行簽約三十日內登錄,以現行業者的銷售環境與習性,事實上更容易導致假合約真造假的亂象叢生,政府也無能力稽核,制度立意良善,但執行難度很高。

(二)租賃市場屋主自租仍然不必登錄,縱容非法,透露了兩大缺失:

(1)協助屋主逃漏稅:政府沒有登錄資料,當然稅徵機關難以稽查,形同協助屋主逃漏稅。

(2)租賃逃漏稅:造成政府「空屋移轉租賃」「包租代管」的政策將失靈。

小英政府新社宅政策,八年內要有八萬空屋移轉,但若租賃實價登錄政策缺失不改,政府再多獎勵與減稅的措施,對大部分逃漏稅的屋主而言,根本沒有很大的誘因,政府八萬戶空屋移轉不但每年要花數十億補助經費,恐將因租賃實價登錄缺失而功虧一簣。

最後談到一項爭議性問題,就是「對的政策選擇在錯的時間執行」容易功敗垂成實價登錄當時匆促上陣,以致軟硬體都失靈,造成上線時全面混亂,加上當時去頭去尾的公布,以致均價失真,到現在都很難調整。

實價登錄詳細門牌全都揭露,若在一開始就執行,一定引起民眾恐慌與反彈,如今實施六年,消費者與業者都有感受實價登錄的好處,在此時點推動應該時機恰當,業者應該深思消費者的支持力量,這是時代趨勢很難抵擋,唯政府應透過宣導與溝通才能化解不必要的阻力。

有關預售屋簽約三十日內即時登錄,政府應審慎評估推動時程,建議暫緩,否則現階段實施弊多於利,只要在新屋第一次實價登錄時依簽約日載明交易日期,就不會混淆成交資料庫的資訊。目前,政府最重要的是在任何登錄修法政策推動前的宣導與溝通,才能促進成屋交易資訊的即時化、透明化、精確化。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=22521148780

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台灣東區商圈空置率越來越高,房東揹上罵名,北市府也將慎重考慮徵收「空店稅」。房產專家李同榮直指,東區商圈發展解救方案,不能靠學術,也不能靠醫術,更不能靠稅制!若市府提出不切實際的學術理論一定會誤事,如同在未垂死的病人錯裝葉克膜也會誤人,錯用空店稅制救商圈不但是誤事誤人且加速商圈沒落沈淪。

李同榮說出,若市店府徵收空店稅的結果將有兩種嚴重後果,1.商圈夠強,房東轉嫁,空置率更高;2.商圈太弱,短租特賣會盛行,商圈加速沒落。

李同榮指出,要解救東區商圈不能治果(空置率),要能治因,並提出三大解救東區商圈的良方:

1.商圈要重新創新定位,聚焦主題:西門町已經很明確定義平價的休閒觀光娛樂消費市場,信義計劃區也明確定位以101為主軸的高價百貨購物聚集商場,東區商圈總要在吃喝玩樂與購物型態找出活化元素。

2.配合主題商圈定位,舉辦創新活動,讓人進得來:高雄城市行銷值得借鏡,以愛河為主軸發展愛情產業鏈,不斷的舉辦活動行銷城市特色。台北市府應該在東區選擇適當廣場,或在巷弄間開闢徒步區,配合商圈定位,定期舉辦創新活動,以具有特色的商圈誘因,吸引人潮進來。

3.大巨蛋要活化東區商圈,不要變為東區大毒瘤:大巨蛋問題延宕多時,再不解決就會成為東區大毒瘤,更使得東區商圈的再生產生障礙,商圈不能活化,大巨蛋問題不解決,自然缺乏了點火的主要動能。

李同榮再度強調,東區商圈發展的解救方案,不能靠學術,也不能靠醫術,更不能靠稅制,若市府提出不切實際的學術理論一定會誤事,只有真正找出東區商圈衰退的核心問題,並提出正確有效的解決方案,才是城市治理的最高指導方針。

(時報資訊)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190225001621-260410

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2019-02-25 10:06經濟日報 記者游智文╱即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

 

北市東區商圈空置率不斷攀升,市長柯文哲受訪時表示,高房租比高房價殺傷力更大,市府慎重考慮徵收空店稅。

 

吉家網不動產董事長李同榮表示,東區商圈發展的解救方案,不能靠學術,也不能靠醫術,更不能靠稅制,若市府提出不切實際的學術理論一定會誤事,如同在未垂死的病人錯裝葉克膜也會誤人,錯用空店稅不但是誤事誤人且會加速商圈沒落沉淪。

 

李同榮指出,他沒有投資任何商店,立場中立,且因辦公大樓身處東區忠孝東路四段,非常了解商圈屬性,若市府徵收空店稅將有兩種嚴重後果:

 

一、商圈夠強,房東轉嫁,空置率更高。

 

二、商圈太弱,短租特賣會盛行,商圈加速沒落。

 

李同榮強調,東區商圈因地理位置絕佳,並沒有衰退到完全沒落的地步,綜合歸納其真正衰退的核心因素有三, 包括消費型態M型化的轉變、商圈不斷新増所引發的競爭與轉移態勢、商圈發展缺乏創新定位與活化主題等。在此情況下,要解救東區商圈不能治果(空置率),要能治因。

 

他提出三大解救東區商圈的良方:

 

(一)商圈要重新創新定位,聚焦主題。

西門町已經很明確定義平價的休閒觀光娛樂消費市場,信義計劃區也明確定位以101為主軸的高價百貨購物聚集商場,東區商圈要在吃喝玩樂與購物型態找出活化元素,例如由巷弄發展出網路新零售一條通丶二條通丶三條通丶或活化地下街,這些發想都有待市府用心規劃。

 

(二)配合主題商圈定位,舉辦創新活動,讓人進得來。

人要進得來,商圈才有活力,高雄的城市行銷值得借鏡,以愛河為主軸發展愛情產業鏈,不斷的舉辦活動行銷城市特色。台北市府應該在東區選擇適當廣場,或在巷弄間開闢徒歩區,配合商圈定位,定期舉辦創新活動,以具有特色的商圈誘因,吸引人潮進來,只有人進得來,貨才銷得出去。

 

(三)大巨蛋要活化東區商圈,不要變為東區大毒瘤。

柯P市長既然是急診權威,快刀卻不能斬亂麻,大巨蛋問題延宕多時,再不解決就會成為東區大毒瘤,更使得東區商圈的再生產生障礙,商圈不能活化,大巨蛋問題不解決,自然缺乏了點火的主要動能。

https://money.udn.com/money/story/5621/3663319?utm_source=ednline&utm_medium=line

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2019-02-22 13:45經濟日報 記者陳美玲╱即時報導
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東區商圈。 記者游智文/攝影
東區商圈。 記者游智文/攝影
 

 

北市東區知名商家因不敵高額租金成本負擔,陸續於租約到期退場,店面空置率攀升,嚴重影響商圈發展;對此,台北市長柯文哲今(22)日接受訪問時鬆口表示,考慮課徵空店稅,希望救回東區商圈。

政大地政系特聘教授張金鶚表示,東區一些商家逐漸關店,連經營40年的老餐廳都無法生存,除反映消費者的經濟能力不足外,也反映零售商家的經營不力,尤其面對高房租的壓力,只能歇業以對。如此商家關店的惡性循環,造成商圈沒落,不但影響國內消費不振,這不只是個別零售產業問題,也會影響總體經濟的衰退。

張金鶚強調,政府振興經濟,顯然應先提振國內消費能力為優先,地方政府更應積極主動協助地方產業,將商圈成立商家委員會組織,聯合商家共同經營行銷,加強輔導其經營能力,形成商圈特色,才可以避免持續衰退。

張金鶚建議,政府應重新檢討房屋稅及地價稅,尤其特別先針對商圈路段優先實施。如果商家的營業坪效越佳,將會繳交更多的營業稅賦,政府可提供其房地減稅優惠;反之營業坪效越低,甚至閒置空屋,則應加重其房地稅賦;政府再進一步透過擁有多戶以上房東累進其囤房稅率,加重其房地持有成本。

由於房東如果不願降低租金而閒置,其加重的房地稅賦將對房東不利;反之,透過商家的有效經營,雖然少收租金,但也可以少繳房地稅賦,反而對房東有利。

張金鶚分析,因為商家不像住家,其低度利用或閒置不用,很容易反映在營業稅賦上,而且商家多在一、二樓,明顯易見,稽徵認定成本低,執行較沒有爭議。

當然訂定適當的優惠及加重稅賦機制應是關鍵,透過如此獎優懲劣的商家營運績效政策,相信可以大幅提升商圈的營業效率,減少關門商家的情況,對房東、商家、消費者和政府都會是有利的四贏。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,政府若開徵空店稅,雖有助於提升房東出租意願,但仍需注意房東是否將稅金轉嫁,或以人頭承租掩蓋空置的事實,甚至若房東隨意租給短期特賣會、娃娃機店等不具特色的店家,對商圈發展也並不有利,建議政府實施前仍應多方評估。

房產專家李同榮則有不同看法,李同榮認為,以空店稅防制東區店面空置率攀升,將是未戰先敗的無效政策,其主要原因有五,第一、商圈沒落是消費行為改變而非商業行為不連續;第二、租金高是房東口袋太深,空店稅制裁不了房東;第三、商圈轉移是市場自然現象,而非市場機制失靈;第四、商圈沒落是總體經濟衰退影響零售產業,而非零售產業不振影響總體經濟;第五、用營業坪效與繳交稅賦評估減稅優惠,等於鼓勵店東抬高房租。

李同榮指出,商圈的形成丶發展與沒落,事出皆必然有因,商圈一旦形成,租金就會波動高漲,商圈一旦沒落,店租調降將是趨勢,只是遲早問題,這就是市場自由機制,政府期望用稅制控管,絕對無法拯救商圈,將導致政策未戰先敗,政府不可不慎。

https://money.udn.com/money/story/5621/3658844

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李同榮│理財周刊964期│2019-02-15 
從數據上顯示,台灣六都中古屋房市在二○一八年由北到南房價已全面止跌,市場在自住剛性需求逐漸回籠的支撐下,低總價產品已全面獲得支撐,由於建商推案量大,預售屋與新成屋仍然處於價格調整的階段,二○一九年中古屋整體房市應該是價穩量溫的盤整格局。

※世界局勢因中美商戰陷入混亂,台灣應謹慎處理兩岸關係

綜觀二○一九年影響房市的幾大變數,其中最具威脅性的不利因素就是「中美貿易戰」,中美商戰表面上是中美貿易逆差,背後隱藏的卻是兩大國的世界霸權之爭,而一旦引信點燃,延燒的不只是中美雙方,還將包括日本、歐美、中東、俄羅斯、北韓、台海兩岸,世界局勢將動盪不安,是否會擦槍走火?台海局勢是否出現危機?項莊舞劍意在沛公,美國總統川普葫蘆裡賣的是什麼膏藥?

對美國而言,中美這場商戰不僅是貿易戰,也是科技戰,更是世界政治霸權之爭,它可能是未來造成世界局勢混亂的不定時炸彈,也是各國財經局勢發展不可忽視的灰犀牛,當中美爭端一旦擴大,台灣不可能置身於外,它影響的層面將包括股市、匯市、房市與整體經濟GDP,甚至引發兩岸更緊張的變局,而這項變數,也將是台灣房市在止跌盤整中最需防範的灰犀牛。

※中美商戰擴大對台灣政治與經濟的不利影響

目前中美商戰談判僅是上半場第一節的第一次暫停,三月一日前,包括「保護知識產權、網絡入侵、網絡盜竊、服務業、農業等等範疇」項目,如果在這九十天中雙方沒有達成協議,一○%的關稅將會被提高到二五%。中共當局目前正是騎虎難下,一方面若讓步有限,勢必面臨關稅大幅調高的後果,另一方面若過度妥協,將破壞中共產業結構的現況發展,2025中國製造計畫也將重挫。而這場中美商戰無論後續結果如何,對台灣最主要影響包括政治與經濟兩大因素:

(一)兩岸政治關係持續惡化

中美關係緊張,跟隨著世界各國政府都非常謹慎的評估如何平衡與兩國間的關係,包括北韓、日本、菲律賓,北韓金正恩藉機對川普與南韓示好,趁勢改善北韓經濟發展,而川普也怕螳螂捕蟬黃雀在後,積極安撫金正恩,避免北韓藉機鬧事。日本首相安倍也於去年十月中美商戰開打如火如荼之間專程訪中會見習進平,菲律賓自杜特蒂總統上任以來更積極與中共打交道,一改過去菲律賓一向親美的作風。

綜觀各國正極力應用自身有利籌碼,爭取與中美雙邊保持最有利的位置,然而台灣卻無顧與大陸貿易依存度的現實問題,而選擇更加傾美的趨向,正是此刻被美國拿來炒作台海局勢的籌碼,台灣因此更加傾向美方,也因此更激怒了中共,習進平對台不但頻頻喊話並宣示不放棄武力犯台,同時表示統一台灣是這一代的責任,不能留給下一代。

而中共這些文攻武嚇的舉動,讓蔡英文在九合一選戰重挫之際,抓住了一根浮木,藉機激發台灣同胞對中共欺壓作為的意識形態反抗,企圖藉政治掩護經濟,鋪成連任之路,也令兩岸政治陷入更大困局。

(二)大陸台商受害嚴重,直接影響台灣經濟發展

台灣與大陸具有非常緊密經貿關係,過去三十年,在大陸工資穩定期間,聚集全球供應鏈,應用在台接單在大陸生產出貨的商業模式,近五萬台商創造了大幅的貿易順差。雖然台灣對美出口僅佔一一%,但對大陸出口達四○%,其中不乏台商生產的零組件需求,所以中美貿易摩擦對台灣出口產生間接不利因素。

大陸近年因工資高漲、環保意識提升,台商成本大幅增加,又逢這場中美貿易戰,一旦美國關稅提高,台商必遭到重大打擊與損失,大部分台商將陸續被迫遷出大陸生產基地,相對也間接影響台灣經濟發展,今年台灣GDP成長保二都有一定困難程度。

※大選年,台灣房市維持價穩量溫盤整格局,中美商戰發展是最大變數

二○一九年正值台灣總統與立委大選之際,執政黨若無法對經濟發展提出大破大立的具體作為,持續操作兩岸政治議題,將會帶來台灣人民的苦難。台灣房地產歷經四年軟著陸,二○一八年六都中古屋明顯止跌,二○一九年房市應是處在價穩量溫的盤整格局,建商若推案過多,就會影響預售與新成屋市場,未來兩年中古屋房價跟隨經濟成長的基本面起伏,若有重大轉折應該與政經與兩岸問題息息相關,當然,最需謹慎的灰犀牛就是中美商戰的後續發展。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22483502860&AType=1

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若能防範炒房 放寬陸資買房政策是否可行?
李同榮│理財周刊961期│2019-01-25 
高雄韓國瑜市長一上任就提出很多創新想法,包括觀光局各項推動觀光的創新政策,諸如愛情產業鏈、每月名人代言、發行高雄幣…等,以及放寬陸資買房政策也都引發各界爭議。但政策尚未具體擬定,就遭到在野黨的反對與質疑,這樣會扼殺很多創意的政策,容易讓政務官回復過去多一事不如少一事的消極作為。

※培養具有創新求變的施政團隊,才能促進城市治理的永續發展

其實,放寬陸資買房政策不是完全不可行,前提是韓政府要聚焦在人才、技術、投資需求上,加上完善配套措施,就能防範假投資真炒房現象發生。

筆者一直認為,施政方針不能因噎廢食,怕熱就不要進廚房,否則就只會扼殺創意,無所作為。任何一項創新政策的構思發想,都具有點火引燃的效應,偉大的建設目標都是來自無數創意匯集、構思、設計、可行性評估、執行、修正…等等政策流程串連而成,我們不能因為創意思維所附帶的禁制因素而放棄集思突破的解決方案,我們更應該鼓勵政府有勇敢創新作為,不宜因為大小困難因素而因噎廢食,放棄美好的遠大願景,只有努力培養具有創新求變的施政團隊,才能促進城市治理的永續發展。

※要解構炒房的主要背景因素並加以防範,而不是針對陸資、外資或台資選擇性對象防堵

開放陸資買房議題,的確容易直接聯想「陸資炒房」,但我們必須探討「炒房」的背景因素是什麼,才能一邊有效防範房市炒作,一邊又能促進人流與金流的有效投入城市建設。

筆者認為構成炒房現象,主要有五大背景因素:

(一)高度經濟成長率所帶動的房價飆漲

從房價上漲因素基本面探討,經濟成長率高的國家,人民生活水平提升,尤其是新興國家,經濟成長率持續在六~七%以上,且國民所得持續上升,房價就具有推升動力。

(二)貨幣強勁貶值與升值所引發的熱錢效應與保值心理

貨幣供給額年增率過高且貨幣持續貶值的國家,游資過多就會激發民眾保值心態,搶進房地產,而匯率勁升熱錢流入,引起資金氾濫也提供房市炒作誘因。

(三)利率偏低所被利用的短線槓桿操作

在低利率環境下,持有成本降低,若再加上資金氾濫,容易操作槓桿效應,也是炒房的最佳環境。例如二○○九至二○一四年台灣遺贈稅降低、二○○八至二○一四年的美國QE量化寬鬆,都是為了解決金融風暴實施資金寬鬆政策,卻造成房價炒作空間。

(四)稅制政策不合理所引發的助漲效應

持有稅制的不合理也是短線投機有暴利可圖的主因,在房價上升趨勢線上,自住稅制加重成本轉嫁,重複多戶買賣稅制未合理加重,同時又是在資訊不透明的環境,就容易讓短線投機者以低成本高槓桿操作方式,短線買進賣出獲取炒作房產的暴利。

(五)房價基期低所吸引的低投資風險操作

房市處於技術循環的低檔,在沒有泡沫危機下,房價基期低,較有推升與炒作空間,但若在房價高檔反轉向下的循環中,一般都是自住的剛性需求環境,房價就較沒有炒作空間。

※人才、資金進不來,三千億債務還不了,高雄如何發大財?

根據財政部公布,截至二○一七年底,高雄市一年以上債務為二四一六.○七億元,未滿一年債務為七一.三八億元,公共債務法規範債務合計二四八七.四五億元,另外自償性債務三○二.九四億元,合計總債務超過三千億元。

高雄市在野黨緊追韓國瑜對九二共識內容及立場和態度,並彙整韓國瑜打造「全台首富」十一個政見,包括太平島挖石油、十年五百萬人口、愛情產業鏈、賽馬場…等,質詢這些政策在四年內如何做得到,尤其認為開放中資買房就是「炒房」。
筆者呼籲,所有創新的政策都需要檢驗可行性並做適度修正,若在具體政策出爐前一味反對,對高雄市政發展一定會有負面影響。高雄市政發展若不創新思維尋找財源,仍然持續不斷增舉新債還舊債,不但永遠還不了債務,人進不來,錢進不來,當然,高雄不可能發大財。

※陸資買房總量調控,有效防範炒房,人才錢財進得來,高雄就會發大財

筆者認為,若能提出有效防範炒房配套政策,開放大陸技術人才與資金進來,並以投資移民方式開闢重劃特區,把大陸最具代表性的區域、景點、文創、商品…等特色移植到特區,帶動特區商圈發展,不但引進人才資金,又可促進兩岸交流及觀光發展,政府何樂不為?當然,重要關鍵在於中央修法的配合與防範炒房的政策擬定,例如放寬543政策、限制購房區域、限制不得購買二手成屋、轉售限制與高稅制、區域總量管制…等等配套措施,炒房的機會就會降低,何況高雄腹地寬廣,房價基期低,只要配套政策跟上,控制炒房的閘門在政府手上,人進得來、錢進得來,高雄才有機會發大財。

總之,炒房主要問題在於環境,海外炒房後果都很容易遭受慘賠下場。其實,房產炒作風潮主要起因不在人為炒作,不是陸資專利,而是在環境與政策,市場一旦提供炒作環境,炒房就不限國界,陸資沒炒,台灣投資客也會炒作。中央政府更積極作為是協助地方政府提供有效多元的投資環境、強化稅制健全、加速交通建設、擴大都會範圍,才是防止炒房最佳政策。同時,青年租房與購房優惠配套措施也須極力重視推行,才能避免人才外流與民怨上升,開放陸資買房的阻力才會降低。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22446379800&AType=1

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李同榮│理財周刊961期│2019-01-25 
高雄韓國瑜市長一上任就提出很多創新想法,包括觀光局各項推動觀光的創新政策,諸如愛情產業鏈、每月名人代言、發行高雄幣…等,以及放寬陸資買房政策也都引發各界爭議。但政策尚未具體擬定,就遭到在野黨的反對與質疑,這樣會扼殺很多創意的政策,容易讓政務官回復過去多一事不如少一事的消極作為。

※培養具有創新求變的施政團隊,才能促進城市治理的永續發展

其實,放寬陸資買房政策不是完全不可行,前提是韓政府要聚焦在人才、技術、投資需求上,加上完善配套措施,就能防範假投資真炒房現象發生。

筆者一直認為,施政方針不能因噎廢食,怕熱就不要進廚房,否則就只會扼殺創意,無所作為。任何一項創新政策的構思發想,都具有點火引燃的效應,偉大的建設目標都是來自無數創意匯集、構思、設計、可行性評估、執行、修正…等等政策流程串連而成,我們不能因為創意思維所附帶的禁制因素而放棄集思突破的解決方案,我們更應該鼓勵政府有勇敢創新作為,不宜因為大小困難因素而因噎廢食,放棄美好的遠大願景,只有努力培養具有創新求變的施政團隊,才能促進城市治理的永續發展。

※要解構炒房的主要背景因素並加以防範,而不是針對陸資、外資或台資選擇性對象防堵

開放陸資買房議題,的確容易直接聯想「陸資炒房」,但我們必須探討「炒房」的背景因素是什麼,才能一邊有效防範房市炒作,一邊又能促進人流與金流的有效投入城市建設。

筆者認為構成炒房現象,主要有五大背景因素:

(一)高度經濟成長率所帶動的房價飆漲

從房價上漲因素基本面探討,經濟成長率高的國家,人民生活水平提升,尤其是新興國家,經濟成長率持續在六~七%以上,且國民所得持續上升,房價就具有推升動力。

(二)貨幣強勁貶值與升值所引發的熱錢效應與保值心理

貨幣供給額年增率過高且貨幣持續貶值的國家,游資過多就會激發民眾保值心態,搶進房地產,而匯率勁升熱錢流入,引起資金氾濫也提供房市炒作誘因。

(三)利率偏低所被利用的短線槓桿操作

在低利率環境下,持有成本降低,若再加上資金氾濫,容易操作槓桿效應,也是炒房的最佳環境。例如二○○九至二○一四年台灣遺贈稅降低、二○○八至二○一四年的美國QE量化寬鬆,都是為了解決金融風暴實施資金寬鬆政策,卻造成房價炒作空間。

(四)稅制政策不合理所引發的助漲效應

持有稅制的不合理也是短線投機有暴利可圖的主因,在房價上升趨勢線上,自住稅制加重成本轉嫁,重複多戶買賣稅制未合理加重,同時又是在資訊不透明的環境,就容易讓短線投機者以低成本高槓桿操作方式,短線買進賣出獲取炒作房產的暴利。

(五)房價基期低所吸引的低投資風險操作

房市處於技術循環的低檔,在沒有泡沫危機下,房價基期低,較有推升與炒作空間,但若在房價高檔反轉向下的循環中,一般都是自住的剛性需求環境,房價就較沒有炒作空間。

※人才、資金進不來,三千億債務還不了,高雄如何發大財?

根據財政部公布,截至二○一七年底,高雄市一年以上債務為二四一六.○七億元,未滿一年債務為七一.三八億元,公共債務法規範債務合計二四八七.四五億元,另外自償性債務三○二.九四億元,合計總債務超過三千億元。

高雄市在野黨緊追韓國瑜對九二共識內容及立場和態度,並彙整韓國瑜打造「全台首富」十一個政見,包括太平島挖石油、十年五百萬人口、愛情產業鏈、賽馬場…等,質詢這些政策在四年內如何做得到,尤其認為開放中資買房就是「炒房」。
筆者呼籲,所有創新的政策都需要檢驗可行性並做適度修正,若在具體政策出爐前一味反對,對高雄市政發展一定會有負面影響。高雄市政發展若不創新思維尋找財源,仍然持續不斷增舉新債還舊債,不但永遠還不了債務,人進不來,錢進不來,當然,高雄不可能發大財。

※陸資買房總量調控,有效防範炒房,人才錢財進得來,高雄就會發大財

筆者認為,若能提出有效防範炒房配套政策,開放大陸技術人才與資金進來,並以投資移民方式開闢重劃特區,把大陸最具代表性的區域、景點、文創、商品…等特色移植到特區,帶動特區商圈發展,不但引進人才資金,又可促進兩岸交流及觀光發展,政府何樂不為?當然,重要關鍵在於中央修法的配合與防範炒房的政策擬定,例如放寬543政策、限制購房區域、限制不得購買二手成屋、轉售限制與高稅制、區域總量管制…等等配套措施,炒房的機會就會降低,何況高雄腹地寬廣,房價基期低,只要配套政策跟上,控制炒房的閘門在政府手上,人進得來、錢進得來,高雄才有機會發大財。

總之,炒房主要問題在於環境,海外炒房後果都很容易遭受慘賠下場。其實,房產炒作風潮主要起因不在人為炒作,不是陸資專利,而是在環境與政策,市場一旦提供炒作環境,炒房就不限國界,陸資沒炒,台灣投資客也會炒作。中央政府更積極作為是協助地方政府提供有效多元的投資環境、強化稅制健全、加速交通建設、擴大都會範圍,才是防止炒房最佳政策。同時,青年租房與購房優惠配套措施也須極力重視推行,才能避免人才外流與民怨上升,開放陸資買房的阻力才會降低。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22446379800&AType=1

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高雄市長韓國瑜主張放寬陸資買房政策,不少人擔心擔心「陸資炒房」引發各界爭議。吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮獨排眾議,認為放寬陸資買房不等於陸資炒房,韓國瑜市長只要聚焦在人才、技術與資金的引進,放寬陸資買房政策並非不可行,政府必須解構炒房的背景因素加以防範,而不是遭受反對聲浪就因噎廢食,以致妨礙城市發展的契機。

李同榮說,以「開放」與「防範」並行政策,就能化解韓國瑜市長的「兩難政策」成為「兩全政策」。放寬陸資買房不等於陸資炒房,創新求變,才能促進城市治理的永續發展。李同榮指出,放寬陸資買房政策不是完全不可行,只要能在防範陸資炒房的前提下,擬定有效的投資對策,一定對高雄的市政建設推動與人口發展,具有重要的關鍵與意義。要防範陸資炒房,政府要先解構炒房的主要背景因素,而不是針對特定對象選擇性防堵。

李同榮提出開放陸資買房與防範陸資炒房並進的「新543」的政策建言包括:

一、放寬陸資買房5大原則:1.設定總量管制。2.引進特定技術人才。3.吸引資金投入建設。4.創造更多就業機會。5.簡化買房審核流程。

二、防範陸資炒房的4大條件:1.貸款仍維持5成以下。2.選擇城市示範執行。3.限定自住需求。4.具備技術或資金:針對提供技術與資金的對象,得以合理提供配套,滿足購買住房與商辦的自用需求。

三、防範陸資炒房的3大限制:1.不得購買二手成屋。2.轉賣房產課重稅。3.一人一戶限自用。

李同榮指出,人才、資金若進不來,3000億元債務還不了,高雄如何發大財?新543政策建言,不但放寬陸資買房,同時防範陸資炒房,何況高雄腹地寬廣,房價基期低,只要配套政策跟上,控制炒房的閘門在政府手上,人進得來、錢進得來,高雄才會發大財。他說,防範炒房主要問題在於市場環境與政策控管,其實,房產炒作風潮主要起因並不在於人為炒作,炒房並不是陸資的專利,炒房是由市場環境與政策因素所引燃,所以市場一旦提供了炒作環境,加上政策控制失當,炒房就會不限國界,政府需要思考的關鍵是如何擬定防範房市炒作的全面性控管政策。

(時報資訊)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190121001385-260410

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李同榮│理財周刊959期│2019-01-11 
總統蔡英文在今(二○一九年)元旦談話時,對於兩岸關係拋出「四個必須」、「三道防護網」,四個必須包括中國「必須正視中華民國台灣存在的事實」、「必須尊重兩千三百萬人民對自由民主的堅持」、「必須以和平對等方式來處理我們之間的歧異」,也「必須是政府或政府所授權的公權機構坐下來談」;三道防護網則包括:民生安全防護網、資訊安全的防護網及兩岸互動中的民主防護網。

※習進平「一國兩制」論,是否重新定義「九二共識」?為兩岸關係投下不可測的變局

今年是中共全國人大常委會發表「告台灣同胞書」四十週年,中共中央總書記習近平於蔡英文元旦談話的隔日,元月二日對台談話中提出「一國兩制」,並稱「台灣前途在於國家統一」,同時重申堅持「九二共識」、反對台獨立場,並稱「九二共識」是「兩岸雙方在一個中國原則基礎上達成﹃海峽兩岸同屬一個中國,共同努力謀求國家統一』」。

習進平的談話內容包括五大重點:

第一,攜手推動民族復興,實現和平統一目標。

第二,探索「兩制」台灣方案,豐富和平統一實踐。

第三,堅持一個中國原則,維護和平統一前景。

第四,深化兩岸融合發展,夯實和平統一基礎。

第五,實現同胞心靈契合,增進和平統一認同。

※未來四年,兩岸問題面臨攤牌局面,台灣房市發展也投下不可測的變數

習進平談話內容中,特別提到:兩岸長期存在的政治分歧問題總不能一代一代傳下去。筆者認為在習進平的心目中,兩岸的問題總不能一任一任的傳下去,換句話說,在他的任期內應該會想盡辦法解決兩岸問題,尤其在去年中共當局通過黨政軍三位一體領導人無任期限制,可以預見習進平在二○二三年任滿之前,為了續任國家主席與鞏固領導地位,勢必提前對台灣問題的解決方案提出積極的作為,最有可能的做法就是對台灣進行外交封鎖、經濟封鎖、政黨分化、網軍攻擊、軍事威嚇,而且可能以「一國兩制」步步進逼。如此一來,二○一九開始到二○二三年這四年間,台灣的政經局勢應該會處於風聲鶴唳的動盪局勢中,當然對於二○一九年正處於止跌盤整的房地產市場也埋下了難以預測的變數。

蔡英文總統對於習進平談話迅速回應「二個不接受」:不接受九二共識、不接受一國兩制。蔡英文在執政黨敗選的陰霾中找到了一線曙光,激發國人一致對中共「一國兩制」的強烈反彈。但接下來政府應該要有積極作為,不能一味向美國傾斜,成為川普大亨貨架上的商品,政府應該主動以兩岸對談方式取代兩岸對抗模式,不局限於政府對政府的對話,積極鼓勵兩岸城市交流,為兩岸關係找出最大公約數,成為兩岸新共識,否則,政府就要開始準備防衛中共山雨欲來的財經外交封鎖攻勢,執政黨也不能忘了九合一敗選的主要因素在於「經濟」與「民生」。

※2025房市邪惡的第七循環,房市暴漲或暴跌的主因在兩岸關係

筆者曾於二○一八年初提出,在二○一四年下半年全台房市由多頭反轉向下後,房市進入為期十年的第六循環,此一循環的房市不會有太大的表現,二○一四至二○一八年房市由緩跌到止跌,二○一九至二○二○年房市以盤代跌,二○二一至二○二四年房市小陽春,但到了二○二五年,台灣房市極可能邁向邪惡的第七循環,也就是說房價可能會出現暴漲暴跌的現象,最主要的關鍵因素就是「兩岸關係」的變數,這時候,兩岸的領導人是誰,兩岸問題能否解決,應該會有明確答案。

不過元月二日習進平的一國兩制論,已經提早點燃了兩岸分歧問題的引信,接下來兩岸領導人若沒有以智慧與全民利益提出解決方案,台灣在兩岸不可預測的不定時炸彈威脅下,經濟成長必定受到影響,房市邪惡的循環也可能會提早降臨。

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李同榮│理財周刊957期│2018-12-28 
二○一八將畫下年度休止符,全台房市上半年呈緩跌態勢,下半年呈止跌跡象,展望二○一九年房市表現,多空各方針對市場利多利空因素各有解讀,最大共識就是市場不會有明顯的漲幅與跌幅,這種市場氛圍,其實就是房市將進入盤整的跡象,六都各季呈現的漲跌都將非常有限。然而二○一八下半年六都房價的季線幾乎都已呈止跌走勢,二○一九上半年若沒明顯跌勢,就可證明二○一八年全台房價已全面止跌。而止跌後的房市將進入「以盤代跌」的走勢,至於多久能脫離盤整期,端看市場基本面,也就是說房市未來兩年發展趨勢,重新回歸到市場基本面的表現。

影響房地產市場基本面的因素,包括供需問題、經濟成長、房價所得比、利率、匯率、稅率、貨幣供給、投資意願、物價指數、外貿內需表現、國際油價與金融表現……,此外要注意的是國內外重大政經事件發展。茲就各項影響房市的基本面指標分析如下:

(一)房市供需問題:餘屋待消化,剛性換屋需求待刺激

市場自二○一四年下半年反轉向下以來,四年空頭累積待消化餘屋全台高達八萬戶以上,所以在止跌市場中才會發現,中古屋中低總價在小漲,支撐市場止跌,而新成屋仍在殺價讓利,預售屋還在縮小與新成屋的價差,進場購屋者多是累積已久的換屋剛性需求者,未來兩年建商若持續大量推案,新成屋不殺價讓利就會影響餘屋消化,更會影響盤整期。

(二)經濟成長問題:除非政策大放利多,經濟成長仍維持平穩

今年經濟情勢各季表現「每況愈下」,前兩季經濟成長率還有三%,第三季明顯下滑,第四季面臨能否保二,因為全球貿易成長開始逐步下滑,此外,中美貿易大戰不確定因素也是影響全台經濟成長的主因。二○一八年執政黨選舉大敗,若政策能回歸重視經濟發展,大展利多,引進製造業回流,擴大內需,經濟成長率才有好的表現,否則將陷入保二的窘境。

(三)房價所得比問題:核心問題非「房價」,在於「所得」

今年台北市房價所得比仍高居十五倍,房價所得比的定義是「中位數住宅總價」除以「家戶年可支配所得中位數」,代表需花多少年的可支配所得才買到一戶中位數住宅總價,數值越高表示房價負擔能力越低。一般人怪房價高漲卻忽略物價上漲,其實房價所得比問題不在於分子的「房價」,而是在於分母的「所得」,依主計總處發布「實質經常性薪資」僅三八一二二元,歷經十八年來,實質薪資所得還是不及民國九十年的水準,這才是房價所得比偏高的核心因素。

依據台經院研究報告指出,軍公教年改對於全台一年可支配所得至少減少四百億元,不僅影響民間消費,更減少軍公教退休規劃中的投資,也將對房地產首購市場產生不良影響,老年人協助年輕子女購屋力道削弱,年輕人所得未增,當然影響首購的購買力至少達一○%以上。

(四)利率、匯率、稅率問題:利率平穩,匯率動盪,稅制待修

升息問題一直是二○一八年購屋大眾關切的議題,筆者在年初一再強調,近兩年台灣沒有太大的升息條件。事實證明央行召開今年最後一場理監事會議表示,觀察幾項升息指標,包含消費者物價指數(CPI)年增率、金融業隔夜拆款利率等,都未出現明顯走高,顯示目前缺乏升息條件,因此央行決定利率連十凍。

有關匯率問題,筆者預測二○一九年因中美商戰影響,股匯市將會動盪不安,尤其股市表現更會影響資金動能,中美商戰對房市間接不利影響將逐漸顯現。

至於稅率問題,雖然不動產業者一直主張房地合一稅減輕問題,筆者認為房地合一稅是一個非常離譜的稅制,一來並未真正房地合一課稅,二來也無法為政府帶來稅收增加,其實房地合一稅的利空已鈍化,就算廢除,對房市僅有短暫心理因素影響,房市的稅制干擾因素存在於不合理的仇富房屋持有稅制,政府沒有重新檢討,對房市發展永遠有負面影響。

(五)貨幣供給額與投資意願問題:台灣不缺資金,缺乏的是良好投資環境與對政府的信心

台灣貨幣供給額近年維持平均年增率約五.四%,近年來在金融自由化與國際化的趨勢下,資金移轉迅速,定期性存款與活期性存款間之移轉趨於頻繁,造成M1B年增率變動幅度擴大,呈現不穩定現象,亦使其作為貨幣政策之指標性受到明顯影響。但從台灣超額儲蓄率平均約二.五兆元,平均約達GDP的一四%,顯示台灣並不缺乏資金,缺乏的是良好的投資環境與對政府的信心,未來租稅大赦若能啟動,引導更多資金回台投資,對台灣經濟發展會有相當巨大的影響。因此,二○一九年政府的經濟政策將決定國人對台灣的投資意願與信心。

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韓流效應 對高雄城市與房市發展的影響
李同榮│理財周刊955期│2018-12-14 
九合一選舉雖已落幕,但韓流效應餘波蕩漾,大到海內外企業紛紛表態願意投資高雄,小到夜市攤販也都摩拳擦掌,準備迎接高雄全新的投資發展風貌。

韓流效應凸顯了兩個重要現象:

(一)一個人可以救全黨也可以敗全黨


韓國瑜的崛起,喚醒人民的真正需要,也拯救了已奄奄一息的國民黨,蔡英文的轉型正義毀在黨促會東廠事件,讓正義改革淪入清算鬥爭的泥淖,忽略了人民真正的需要「經濟與民生」,以致兵敗如山倒。

(二)領導人與政策決定城市發展的未來

當一位領導人能深入了解民情,並制定良好的經濟發展政策,就能激勵人心,給人民希望,給企業經營者產生期待,就能吸引更多投資機會,整合投資資源投入城市軟硬體建設,促進城市快速發展。

韓流席捲全台,在城市行銷上給我們帶來莫大的啟示:

(一)市場定位:韓國瑜自我定位是「菜販、禿子」,菜販與平民共創商機,禿子勇往直前,大家願意跟著走。

(二)市場區隔:抓住討厭民進黨族群、掌握民心思變選情、喚起北漂青年與老家父母共鳴。

(三)市場行銷步驟:

1.激發痛點Slogan:又老又窮。

2.改變力量:執政二十年要改變了。

3.改變Slogan:貨賣得出去,人進得來,高雄發大財。

4.行銷Slogan:禿子跟著月亮走,大家跟著禿子走。

(四)市場通路:O2O(Online 2 Offline),Online空軍:網軍。Offline陸軍:得三山得天下,成功的將O2O空軍陸軍整合,化為實質的投票行為與選票力量。

(五)整合通路:禿子、漢子、燕子,連結北中南造勢,達到通路外溢效應。

※韓流效應對高雄城市發展的具體影響

(一)貨賣得出去,人進得來,創造城市發展無限想像空間

韓國瑜當選高雄市長,給高雄市民帶來無限期待,對於高雄目前低迷的房地產,以及城市發展與整體經濟,都帶來轉機的希望,如果韓國瑜真能夠兌現選前承諾,全面拚經濟,把貨賣出去,把人帶進來,那麼農產品真的能熱銷海內外,大幅改善農民生活,同時包括愛河的愛情產業鏈、旗津觀光特區、新崛江與六合夜市,都將成為未來高雄市的觀光與經濟發展亮點。也因為人進來,促進觀光經濟發展,包括投資移民政策的配套政策,更會吸引外來投資,對於高雄市房地產就會產生正面的影響。

(二)對的人與對的政策,吸引更多投資機會,促進城市向上發展

新人新政引發很多新的投資需求,在企業家參與部分,包括原本在陸、台輪流舉辦的兩岸企業家峰會,近來只在大陸舉辦,鴻海董事長郭台銘希望爭取兩年後的會議來高雄舉辦。



全國商總理事長賴正鎰參加「2018台港經貿論壇」受訪時指出,選後約二百家企業都有意願到高雄投資,包括餐飲業、家具業、零售業等。

在觀光事業領域,包括劍湖山最大股東─耐斯集團,看好高雄觀光產業,有意搶搭「韓流」風潮,前進高雄投資。另外,義聯集團提出三三四億元投資計畫,包括義大世界水樂園二一○億元、湖內科技城一一○億元,涵蓋觀光休閒服務及科技製造業領域,期盼可成為高雄觀光發展一股新的投資動力。

在食品業,位於新北市五股的維格餅家鳳梨酥夢工場,是國內鳳梨酥大廠,董事長孫國華表示要將總部搬到高雄。

在航空業,俄羅斯皇家航空(Royal Flight)已表達直飛高雄意願,顯示各行各業對高雄觀光事業發展的莫大期待。

※高雄房市將脫離緩跌陰霾,邁向盤穩格局

高雄市中古屋市場從二○一五年第三季高檔均價一坪十六.二○萬,跌到二○一八年第三季的十四.四八萬,跌幅約一○.六%,是六都跌幅最小的城市,跌幅較小主要因素是高雄市是六都房價最晚反轉向下的都會,高點反轉延遲兩季,全台各大都會在台北市於去年率先止跌氣氛帶動下,幾乎都於今年第三季前止跌,但高雄原先預期仍會有補跌行情,由於選舉變天,大勢翻轉,預期心理可能會讓高雄房價在二○一八年第四季趨向止跌,未來觀察三季,若房價變化不大,就能確立高雄房市於今年底確立脫離緩跌陰霾,邁向量溫價穩的盤整格局。
 
 

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藍綠變天後 台灣房市變局為何?
李同榮│理財周刊953期│2018-11-30 
九合一選舉已經落幕,藍綠變天,政治版圖重整,韓流席捲全台的效應背後,告訴執政黨人民重視經濟議題的心聲,這個選舉結果,對正在止跌的房市具正面的影響力量,預期選後房市交易會爆量。

※執政黨應深思民眾對振興經濟的迫切期待

韓國瑜不是神,勝選也非奇蹟,而是「民心思變」!韓國瑜抓住民心向背:經濟表現不佳,民心將思變,這是人民發出怒吼的力量。

民進黨執政高雄二十年,始料未及敗在「貨賣得出去,人進得來,高雄發大財」的經濟議題上。接下來,執政黨應深思民眾對振興經濟的迫切期待,若還是將敗選歸咎於改革的陣痛,或紅色力量介入,或人民給我們更高的檢驗標準,那就是一個不知反省的政黨,二○二○年政黨再次輪替也就不遠了!

※2018年第三季六都房價統計出爐,台灣房市正式全面止跌

台北市中古屋市場從二○一四年高檔均價一坪六五.七萬(平均屋齡二十二年)跌到二○一七年第三季的五二.五萬,跌幅二○%,豪宅跌勢較深,跌幅近三○%,低總價較抗跌,跌幅僅一五%,預售市場跌幅高達三○%以上,二○一七年第三季台北市中古屋開始率先止跌,至二○一八年第三季已連續四季沒有新的低點,因此確立台北市房價已於二○一七年第三季止跌落底,二○一八年北市房市交易量已劇增一七%,房價微幅小漲,可謂價穩量增的局面。

新北市中古屋市場從二○一四年高檔均價三二.六四萬(平均屋齡十七年)跌到二○一七年第四季的二七.二萬,跌幅一六.七%,新成屋因量大而跌勢較深,跌幅近二○%,低總價較抗跌,跌幅僅一二%,預售市場跌幅高達二五%以上,新北市二○一八年第一季到第三季連續三季止跌微揚,確立新北市隨台北市之後於二○一七年第四季房價止跌落底,唯預售屋仍處於下修階段,必須與新成屋價格差距縮小才能止跌。

桃竹地區中古屋從二○一五年高檔均價十八.二萬,跌到二○一八年第一季的十六.二六萬,跌幅一○.六六%,新成屋跌幅近一五%,低總價較抗跌,跌幅僅八%,預售市場跌幅高達二○%以上,
桃竹地區房價此波反轉跌幅不大,主要是桃園受惠桃機通車,且近年大台北人口外移,需求擴大,另外竹科市場需求穩定。未來兩季需觀察房價若無跌破十六萬低點,就可回頭確立二○一八年第一季為此波段桃竹地區房市房價止跌點。

台中市中古屋市場從二○一四年第三季高檔均價十七.七六萬(平均屋齡十六年)跌到二○一八年第二季的十五.八七萬元,跌幅一○.六四%,新成屋跌幅近一五%,低總價較抗跌,跌幅僅八%,預售市場跌幅高達二○%以上,台中市房價需觀察未來兩季若無跌破十五.八七萬元低點,就可回頭確立二○一八年第二季為此波段台中房市房價止跌點。

台南市中古屋市場從二○一五年高檔均價一坪十三.五萬元,跌到二○一八年第一季的十二.○一萬元,跌幅僅一一%,主要抗跌因素是整體房價偏低而營建成本遽增,房價跌無可跌,截至目前交易量表現亮眼,預期若第四季沒有跌破十二萬元,就可確立台南市房價已於二○一八年第一季止跌。

高雄市中古屋市場從二○一五年高檔均價十六.二萬,跌到二○一八年第三季的十四.四八萬,跌幅一○.六一%,是六都中跌幅最小的城市,跌幅較小主要因素為高雄市是六都房價最晚反轉向下的都會,高點反轉延遲兩季,預期止跌時程也會較落後,但因高雄巿選舉變天,預期心理可能會讓高雄市房價在二○一八年第四季趨向止跌,未來需要觀察三季房價變化才能確立高雄市落底時程。

綜觀六都中古屋近年房價表現,自二○一四年市場由台北市率先反轉以來,二○一七年第三季台北市中古屋房價率先止跌,隨之新北市房價於二○一七年第四季止跌,桃竹地區房價於二○一八年第一季止跌,台中市房價於二○一八年第二季止跌,台南市房價於二○一八年第一季止跌,高雄市房價預期於第三季止跌。這項結果,完全與筆者在二○一五年初的預測:台灣房市將於二○一七年第四季由台北市率先止跌,二○一八年由北而南將於第三季前全面止跌,不謀而合。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=22295796120

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2018-11-28 09:48經濟日報 李同榮
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九合一選舉藍綠變天,政治版圖大轉移,到底對房地產後市產生何種影響?全球不動產流通協會理事長李同榮分析,大選後政經局勢將有三大面向影響房地產走勢:(一)選舉不確定因素消失,房市交易量將爆增。(二)選前經濟議題受重視,財經內閣將大改組,心理因素促成觀望買盤進場。(三)2018六都房價確立止跌落底,2019年房市將進入價穏量溫的盤整隔局,房價不會有大幅度反彈。

民心思變,振興經濟是全民所盼,也是執政黨最迫切的改革議題

李同榮指出,選舉已經落幕,這次選舉中發現民心向背在於經濟表現,民進黨執政高雄二十年,始料未及敗在「貨賣得出去,人進得來,高雄發大財」的經濟議題上。接下來,執政黨應深思民眾對振興經濟的迫切期待,若還是將敗選歸咎於改革的陣痛丶或紅色力量介入丶或人民給我們更高的檢驗標準,那就是一個不知反省的政黨,2020政黨再次輪替也就不遠了!

選後不確定因素消失,六都房價正式全面止跌

2018第三季六都房價統計出爐,房市表現持平,由北到南房價已確立止跌,六都房市走勢分析如下:

台北市:連四季小漲,已率先止跌落底。

中古屋市場從2014高檔均價65.7萬/坪(平均屋齡22年)跌到2017Q3的52.5萬/坪,跌幅20%,豪宅跌勢較深,跌幅近30%,低總價較抗跌,跌幅僅15%,預售市場跌幅高達30%以上,2017年第三季台北市中古屋開始率先止跌,至2018第三季已連續四季沒有新的低點,因此確立台北市房價已於2017年第三季止跌落底,今年北市房市交易量已劇增17%,房價微幅小漲,可謂價穏量增的局面。

新北市:今年第一季起價量回溫

中古屋市場從2014高檔的均價32.64萬/坪(平均屋齡17年)跌到2017Q4的27.2萬/坪,跌幅16.7%,新成屋因量大而跌勢較深,跌幅近20%,低總價較抗跌,跌幅僅12%,預售市場跌幅高達25%以上,新北市2018Q1到Q3連續三季止跌微揚,確立新北市隨台北市之後於今年第一季房價止跌落底,唯預售屋仍處於下修階段,必須與新成屋價格差距縮小才能止跌。

桃竹地區:受惠都會擴大與人口增加,房市穏定回溫

中古屋從2015高檔的均價18.2萬/坪,跌到2018Q2的16.26萬/坪,跌幅10.67%,新成屋跌幅近15%,低總價較抗跌,跌幅僅8%,預售市場跌幅高達20%以上,桃竹地區房價此波反轉跌幅不大,主要是桃園受惠桃機通車,且近年大台北人口外移,需求擴大,另外竹科市場需求穩定。未來兩季需觀察房價若無跌破16萬/坪低點,就可回頭確立2018Q2為此波桃竹地區房價止跌點。

台中市:上半年緩跌,第三季止跌回溫

中古屋市場從2014Q3高檔的均價17.76萬/坪(平均屋齡16年)跌到2017Q3的15.80萬/坪,跌幅11.03%,新成屋跌勢跌幅近15%,低總價較抗跌,跌幅僅8%,預售市場跌幅高達20%以上,台中市低點雖然有在2017Q3的15.8萬/坪,但至2018Q2仍有小幅起伏,因此台中的止跌點觀察仍然應以2018Q2為準。

台南市:房價跌無可跌,表現價穏量增

中古屋市場從2015高檔的均價13.5萬/坪,跌到2017Q1的12.01萬/坪,跌幅僅11%,主要抗跌因素是整體房價偏低而營建成本遽增,房價跌無可跌,今年交易量表現亮眼,預期若第四季沒有跌破12萬/坪,就可確立台南市房價已於第二季止跌。

高雄市:藍綠變天,房價將提前止跌

中古屋市場從2015高檔的均價16.2萬/坪,跌到2018Q3的14.48萬/坪,跌幅9.5%是六都跌幅最小的城市,主要跌幅較小因素是高雄市是六都房價最晚反轉向下的都會,高點反轉延遲兩季,預期止跌時程也會較落後,但因高雄巿選舉變天,預期心理可能會讓高雄房價在2018第四季趨向止跌,未來需要再觀察兩季的房價變化,才能確立高雄落底時程。

2019六都房市進入價穩量溫的盤整格局,房價不會有大幅反彈

李同榮進一步總結,綜觀六都中古屋近年房價表現,自2014年市場由台北市率先反轉以來,2017Q3台北市中古屋房價率先止跌,隨之新北市房價於2017Q4止跌,桃竹地區房價於2018Q2止跌,台中市房價於2018Q2止跌,台南市房價於2018Q2止跌,高雄市房價預期於2018Q3止跌。這項結果,完全與筆者在2015年初的預測:台灣房市將於2017年第四季由台北市率先止跌,2018年由北而南將於第三季前全面止跌,唯止跌後,未來兩年房價不會有大幅反彈,房市進入價穩量溫的盤整格局。

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

房價房市高雄台北市政黨

李同榮

現任: 吉家網不動產股份有限公司 董事長 委買房屋網 執行長 中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會 榮譽理事長 經歷: 德霖技術學院 兼任副教授 中華民國網路消費協會 理事長 台灣不動產交易中心 總經理

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5622/3505979

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2018-11-26 10:33經濟日報 記者游智文╱即時報導
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高雄 記者游智文/攝影
高雄 記者游智文/攝影
 

九合一選舉結束,全球不動產流通協會理事長李同榮表示,高雄市是六都房價最晚反轉向下的都會,原本預期止跌時程也會較落後,但因高雄巿選舉藍綠變天,預期心理下,房價將提前止跌。

 

李同榮表示,統計實價資料,台北市中古屋至2018第三季已連續四季沒有新的低點,確立台北市房價已於2017年第三季止跌落底,今年北市房市交易量已增加17%,房價微幅小漲,為價穏量增的局面。

新北市中古屋市場從2014高檔的均價32.64萬/坪,跌到2017Q4的27.2萬/坪,跌幅16.7%,從2018Q1到Q3連續三季止跌微揚,確立新北市中古屋於今年第一季房價止跌落底,但預售屋仍處於下修階段,必須與新成屋價格差距縮小才能止跌。

桃竹地區房價此波反轉跌幅不大,主要是桃園受惠桃機通車,且近年大台北人口外移,需求擴大,另外竹科市場需求穩定。未來兩季需觀察房價若無跌破16萬/坪低點,就可回頭確立2018Q2為此波桃竹地區房價止跌點。

台中市新成屋跌勢跌幅近15%,低總價較抗跌,跌幅僅8%,預售市場跌幅高達20%以上,台中市房價需觀察未來兩季若無跌破15.87萬/坪低點,就可回頭確立2018Q2為此波台中房市止跌點。

台南市中古屋今年交易量表現亮眼,若第四季沒有跌破12萬/坪,就可確立台南市房價已於第二季止跌。

高雄市中古屋市場這波房價下跌9.5%,是六都跌幅最小的城市,主要是高雄市是六都房價最晚反轉向下的都會,高點反轉延遲兩季,預期止跌時程也會較落後。但因高雄巿選舉變天,預期心理可能會讓高雄房價在2018第四季趨向止跌,未來需要再觀察兩季的房價變化,才能確立高雄落底時程。

李同榮表示,整體來看,大選之後,隨選舉不確定因素消失,選前經濟議題受重視,財經內閣將大改組,心理因素促成觀望買盤進場,2018六都房價確立止跌落底,2019年房市將進入價穏量溫的盤整隔局,房價不會有大幅度反彈。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3502239

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六都交易將爆量 九合一選後房產走勢大預測
李同榮│理財周刊951期│2018-11-16 
經過半年來的選舉熱潮,將在十一月二十四日投票後畫下休止符,台灣的政經局勢將會有大幅度的變革,執政黨無論勝敗都會記取選民對期中選舉的嚴峻考驗,尤其老百姓被喚醒的經濟議題,更會受到執政黨的重視,財經內閣改組的迫切需要與振興經濟的殷切期盼,也是台灣二千三百萬人民的共同心聲。

※大選後不確定因素消失,六都房市交易爆量

美國期中選舉雖然共和黨失去多數優勢,美國道瓊指數卻在隔日大漲近五百點,主因是選舉的不確定因素消失,接下來十一月底G20峰會上川普與習近平的會談,將是市場關切的重點。美國民主黨取得國會多數,造成川普政府的國會僵局,「川習會」有可能使貿易戰獲得緩解,否則全球市場今年底及明年的市場展望仍將充滿不確定性。

台灣九合一大選後,當選舉的未確定因素消失後,觀望剛性買盤將會盡出,六都房市交易量將大幅反彈,尤其大台北的交易量至年底將會成長一到兩成之間,而二○一八年全台房市止跌情況也會確立,二○一九年全台房市將進入小跌小漲的盤整期,茲分就選後房市價量變化現象分析如下:

(一)選後不確定因素消失,六都爆量,雙北表現突出

選後一季至農曆年前,全台房市共同現象就是交易量大增,預期大台北交易爆量,台北市交易量將有二成的成長。

(二)房價維持平穩,不至於大幅反彈,低總價蛋黃區呈現小漲局面

台北市低總價地區早於去年第四季止跌回穩,包括大安、中山區低總價產品都有小幅度的漲幅,新北市板橋、中永和、新店等區低總價產品也都相對率先止跌。

(三)觀望的剛性需求自住買盤將大舉進場

緩跌四年來累積觀望自住買盤大台北地區超過七萬戶,除今年已逐漸進場外,明年應會湧入更多自住買盤。

(四)換屋買盤逐步進場,相對有助消化餘屋

換屋需求往往在市場確認止跌時,才會正式進場,新屋往往也是換屋需求者的優先選擇,因此餘屋供給雖多,只要讓利就有換屋者接手。

(五)六都交易活絡,年底前全台房市止跌確立

藉由台北、新北、台南交易量的大幅提升,餘屋量體頗大的桃園、台中、高雄也會被帶動,全台房價將於二○一八年底前全面止跌。

(六)建商趁機大舉推案,供給提高,勢必拉長房價盤整期

建商一方面拋售餘屋落袋為安,另一方面在不看壞後市的信心推動下,一邊獵地、一邊趁勢大舉推案,對止跌中房市將有不利影響,也會拉長房價的盤整時程。

綜上所述,大選結局執政黨無論勝敗一定會記取選民在經濟議題上對政府的期待,高雄綠營選得那麼辛苦,就是人民表達對振興經濟的渴望態度,選後政府應該對經濟議題上有利多政策,對止跌中房市也具有正面的影響。

※經濟議題受重視,執政黨無論勝敗,一定記取教訓,提出有利的振興經濟方案

選舉只是其中因素之一,重點在選前本就會積壓剛性觀望買盤,在消息面向,選後不確定因素消失,有助買盤介入。在技術面上緩跌已近四年,低總價跌無可跌,大台北累積自住與換屋買盤都會在選後大舉進場,再加上傳統旺季,所以交易量會大增,但價格不會有太大波動。

總之,二○一八全年房市交易量可望成長七.五%,接近二十九萬戶,從六都數據顯示,去年底台北市率先止跌,今年交易量大幅反彈近兩成,年中新北、竹北、台南表現量增價穩局面,年底前桃園、台中、高雄房價也逐漸持平。

整體而言,二○一八年量會再縮的錯誤訊息不攻自破,筆者不認為今年要含淚出場,因為精明的投資客早於二○一三、二○一四上半年含笑出場,二○一八年相隔四年才出場為時已晚。同時,筆者也不認為二○一八年該含笑進場,因為在止跌打底的市場中,只有剛性自住與換屋需求,沒有太多投資獲利機會。所以在都會區自住該買的可以買,因為等也便宜不了多少,但不當的投資就要謹慎,因為短期要獲利機會有限。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=22256581620

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2018-11-07 11:48經濟日報 記者游智文╱即時報導
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縣市長選舉藍綠打得難分難解,勝負難測。吉家網不動產董事長李同榮表示,不管最後藍綠誰贏誰輸,預料房市交易量都會劇增,尢其是大台北地區的交易量至少爆增一到二成以上。

李同榮表示,主要是執政黨這次選得這麼辛苦,最後無論勝敗,一定會記取選民在經濟議題上對政府的期待,綠營如果敗選,為了接下來總統大選,一定會在經濟議題釋出有利多政策,如果勝選,更會全力拚經濟。

另外房市技術面上緩跌已近四年,低總價已跌無可跌,選前本就會積壓剛性觀望買盤,選後不確定因素消失,大台北累積自住與換屋買盤都會在選後大舉進場,再加上傳統旺季,交易量一定會大增,但價格不會有太大波動。

李同榮預料九合一選後,房市將有六大走勢:

一、交易量劇增,大台北地區表現突出:選後一季至農曆年前,全台房市共同現象就是交易量大増,尤其大台北地區的交易量至少爆增一成以上,預期台北市交易量將有二成的成長。

二、價格維持平穩,低總價蛋黃區小漲:台北市低總價地區早於去年第4季止跌回穩,包括大安丶中山區低總價產品都有小幅度的漲幅,新北市板橋丶中永和丶新店等區低總價產品也都相對率先止跌。

三、剛性需求之自住買盤將大擧進場:緩跌四年來累積觀望自住買盤大台北地區超過7萬戶,除今年已逐漸進場外,明年應會湧入更多自住買盤。

四、換屋買盤逐步進場,有助消化餘屋:換屋需求往往在市場確認止跌時,才會正式進場,新屋往往也是換屋需求者的優先選擇,因此只要讓利的餘屋就有換屋者接手。

五、六都交易活絡,全台房市止跌確立:藉由台北丶新北丶台南交易量的大幅提升,餘屋量體頗大的桃園丶台中丶高雄的市場也會被帶動,全台房價將於2018年底前全面止跌。

六、建商趁機大擧推案,拉長房價盤整期:建商一方面拋售餘屋落袋為安,另一方面在不看壞後市的信心推動下,一邊獵地、一邊趁勢大擧推案,對止跌中房市將有不利影響,也因此會拉長房價的盤整時程。

李同榮表示,大選結局執政黨無論勝敗一定會記取選民在經濟議題上對政府的期待,高雄綠營選得那麼辛苦,就是人民表達對振興經濟的渴望態度,選後政府應該對經濟議題上有利多政策,對止跌中房市也具有正面的影響。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3466004

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2018大選後 房地產走勢分析
李同榮│理財周刊949期│2018-11-02 
台灣九合一選舉將於十一月二十四日揭曉,民心思變,期中選舉對執政黨政績表現是最大的考驗,執政黨在獲得政權兩年間執著於轉型正義,卻忽略了人民最迫切的民生與經濟議題,其中包括五缺、空污、社宅推動不力、都會房價跌而租金卻高漲、觀光產業蕭條、一線城市居不易、二三線城市不易居(生活不容易),年輕人大舉北漂到擁擠的大台北都會,居不易行不易生活更不容易,但為的就是就業機會,北漂青年被壓抑的心聲一直沒人重視,才會有今天的韓國瑜旋風,高鐵上列車小姐的礦泉水,上面寫著「加油!讓我回高雄」,深深觸動流離家鄉外漂年輕人鬱卒很久的心聲。

※柯P效應代表民眾厭倦兩黨惡鬥,韓流效應代表民心思變北漂青年的心聲

台北市柯P效應不代表柯P是神,也不代表他的豐功偉業,而是代表台北人厭倦兩黨惡鬥的反抗心理;韓流效應也不代表韓國瑜就是神,而是代表高雄人思親思變的民心。當標榜著轉型正義獲得政權的政府,出現了促進轉型委員會的東廠事件,就知道執政可能就是腐敗的開始。

※選前房價變動不大,房市隱藏三大利因

歷屆大小選舉前對房市而言,房價都不會有太大的起伏,受影響的會是因觀望所產生的交易量降溫現象,此時看跌的人會略增,但不影響既行的技術線型走勢。以選前態勢分析對房市較有利因素有三:

(1)二○一八年土地交易量創新高,市場景氣指標回溫

今年土地交易量節節升高,已超越二○一七年全年交易量,代表建商對後市的信心,以及土地庫存不足的需求現象。北市仁愛路空軍活動中心地上權標售案,元大銀行以八十二億溢價率一二三%取得,具有喚醒市場信心的指標作用。

(2)土融建融餘額續創新高,建商信心提升

中央銀行發布九月全體銀行購置住宅貸款(房貸)餘額達六兆八七○六億元,建築貸款(土建融)餘額也增至一兆八○二○億元,雙雙創歷史新高紀錄。其中,房貸餘額年增率四.七九%,創二十二個月以來新高,連續二十三個月正成長;土建融年增率六.二九%,也創下四十一個月新高。

當房市高檔時,若土融建融餘額持續攀高不見得是好事,但當房市緩跌到一定程度,土融建融持續成長,就代表市場信心恢復,連央行都表示此現象代表房市溫和復甦的態勢不變。

(3)累積觀望的剛性需求多,買盤逐漸進場

四年來房價呈現緩跌,而台北市在二○一七年第四季率先止跌,且近三季交易量大幅反彈近二○%,其主要因素就是大台北地區積壓數年的剛性需求買盤已達七萬戶以上數量,這些買盤今年大舉進場,促使台北市率先全台都會進入打底盤整的格局,而選前一季換屋剛性需求族群會稍有觀望態度,預期選後台北市交易量將會有爆發性的反彈。

※預期選後房市交易量將反彈,價量表現主要觀察的兩大重點:

一、選後政經局勢發展與政府政策的調整

此場選戰預期執政黨敗多勝少,白色力量甚至無色力量崛起,牽動庶民經濟再也不能淪為口號,過度標榜意識型態與轉型正義將被人民唾棄,政府必須要把政治議題治國回歸到經濟議題掛帥,人民在覺醒,政客不能不覺醒,只顧選票忽視民生,將是執政黨政策必須大調整的時候,選後財經內閣大改組是不可擋的趨勢,只要大破大立振興經濟,二○二○年執政黨才有希望,而房市交易量也才會逐步在盤整打底中回溫,同時也維持在價穩量溫的健康格局。

二、中美貿易戰的後續與兩岸關係的發展

中美貿易戰將是一場漫長的對峙局面,美國期中選舉若共和黨獲勝,將助長川普氣勢,中國勢必暫時妥協,而川普也會暫時降低內部壓力,並與中國正式展開談判,相對也避免傷到國內正在成長中的經濟。
此時,執政黨應該致力改善兩岸關係,這是非常嚴肅的議題,兩岸一家親不代表統一,宣示自主主權不代表獨立,二○二○年的總統人選必須要有大格局的智者出線,才能解決兩岸之間僵局,民生經濟第一,政客將亡,人民勢必會覺醒。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=22213707100

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中美商戰升溫 對台灣政經及房市的不利影響
李同榮│理財周刊947期│2018-10-19 
中美商戰持續升溫,全球貿易衝突升高,不但會衝擊全球貿易發展,也逐漸影響各國經濟成長,台灣為高度開放出口導向的經濟體,何況依賴大陸的出口比重高達二八%,只要中美貿易戰持續,難免遭受波及,對台灣的政經局勢與房市發展將產生不利影響。

川普上任以來,除了大幅降稅鼓勵製造業回流,進而掀起中美貿易戰,短期內刺激經濟大幅成長,股匯齊揚。然而,美國聯準會宣布要再度升息,美國十年期債券殖利率不斷上漲,導致市場資金出走,投資人拋售科技股避險,美股三大指數重挫。預期到年底前,全球股匯市將會動盪不安。

※貿易戰引發美中台三角政經局勢劇變,對台灣是福是禍?

近日,美國副總統彭斯對中國強勢喊話火藥味十足,同時不斷提起支持台灣的民主發展,從有利方面著想,台美關係更加緊密,美國著重在對中國的牽制與自身利益,台灣當局著重在聯美反共。

但從不利的因素著想,中美貿易戰若不降溫,從經濟層面來看,台灣的出口勢必大受影響,不但股匯市會動盪不安,更將牽連到正處盤整中的房地產。從政治層面分析,台灣被迫向美更加傾斜,中共會不斷藉機對台灣文攻武嚇,加之台灣選情緊繃,有意置產者將產生觀望態度,因此,第四季對傳統旺季的房市發展也會投下不確定的影響因素。

中國大陸這次因中美貿易戰升溫,可能引爆房市泡沫破滅,甚至引爆金融市場危機。當然,台灣處境將更險峻,不但出口值、股匯市、房地產…,甚至兩岸之間的緊張程度勢必升高。

※如何吸引製造業與資金回流是目前政府最重大政策規劃方向

以目前台灣政經局勢,適逢年底選舉,政府的政策仍處做多,如何吸引台商製造業回流與資金回流是目前最重大的政策規劃方向。製造業要回流,就必須解決用電與用地的問題,然而工業用地的取得,政府更需以大破大立的態度,以最迅速有力的決策掌握這波製造業回流的最佳契機。至於資金回流的管道,立法院已在研擬資金回流租稅大赦提案,藉以引導台商海外資金投入國內策略性核心工業與公共建設工程。

有關工業用地取得,政府的政策方向是針對閒置工業用地將「先罰後賣」,若囤地超過三年未開發、公告兩年未處理者,政府可先罰款,再強制拍賣。這項政策是否會迫使工業用地價格下滑?目前值得觀察,但工業用地被壟斷,政府應有更積極作為!

政府公布二一四公頃無地上物閒置工業土地,依產創條例修訂後子法,兩年後強制拍賣。此舉是否立竿見影,政府應考量三大層面:(1)閒置土地要防假地上物真閒置。(2)需求越多,價格越漲。(3)需求在先,供給在後,將緩不濟急。

政府處理工業用地問題的作為,如同處理空屋移轉社宅問題,將同時面臨兵來將擋的局面。建議政府,唯有採取更積極作為開發有效新生地,提高供給,長期自然會舒緩地價,消除壟斷。

另外,如何解決國內的超額儲蓄問題?央行總裁楊金龍強調,增加國內投資、擴大內需引擎,可有效降低我國超額儲蓄,減緩資金淨流出。台灣在全球貿易保護主義盛行的同時,勢必要加強公共建設,擴大內需,建構良好國內投資環境,刺激投資意願,否則再多資金回流只會製造更多的超額儲蓄,對經濟成長造成更大負擔。

※巿場若無重大利空,全台房市將進入以盤代跌的格局

近期台灣房地產局勢發展也受到中美貿易戰與選舉等不確定因素影響,第三季交易量成長幅度有限,建商推案量若不節制,將影響台北市以外都會住宅市場止跌時程。時值政府鼓吹製造業與資金回流氛圍,A級商辦市場有明顯買氣出現,傳統商店市場表現不佳,空置率增加,顯現民間消費力在萎縮。至於豪宅市場因四年來跌幅近三成,有止跌回穩跡象,在資金過剩狀態下,跌深的豪宅就成為有錢人資金保值選項。

台灣房市現況,以台北市價穩量增表現較亮眼,台北市以外都會以竹北與台南表現較佳,市場已進入止跌打底中,其他新北市、台中、高雄市量大的行政區尚須在年底前調整,大體上巿場若無重大利空,全台房市將進入以盤代跌的格局。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22175538320&AType=1

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2018-10-12 10:52:18經濟日報 記者游智文╱即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

官方統計顯示,六大都會區,今年台北市房市表現最好,不只交易量回升最多,房價也明顯上揚。吉家網不動產董事長李同榮表示,台北房市在「五最」支撐下,已率先落底止跌。

國內房市在2016年創下24.5萬棟歷史新低後,2017年回升約一成,今年交易量雖持續上升,但整體年增率逐月下降,第一季年增幅逾一成,但5月後一路下滑,今年至9月為止,六都合計交易15.6萬棟,僅較去年同期增加約4%。

六都有三都年增率增加,三個減少,表現最優的就是台北市,今年前三季已成交逾兩萬棟,較去年同期大幅增加約17%,遠優於其他五都。

台北市房價表現也相當不錯,根據台北市地政局統計實價資料,北市今年5月平均住宅單價一坪50.39萬元,不但重回五字頭,也創下2016年11月以來,19個月新高。

吉家網不動產董事長李同榮表示,北市價量表現優於其他五都,主要是台北房市有五最支撐。

首先是根據內政部統計,北市共有89.2萬戶,空屋僅約6萬戶,空屋率6.73%,為六都最低。

第二,北市去年第四季新建案餘屋量5612戶,雖高於台南,但因腹地不大,推案量扣除去化量後,餘屋量為六都最少。

第三,北市每平方公里有9,890人,人口密度六都最高,自住與換屋需求最強勁。

第四,北市投資客早在2013年就逐步出場,套牢者大多是散客,投資客清洗最乾淨。

第五,北市房價近四年緩跌,累積至少三萬戶以上該買不買的自住買盤,累積觀望買盤最多。

李同榮表示,從台北市今年交易量成長明顯優於其他都會區,顯示北市觀望買盤逐漸積極進場,目前新成屋推案讓利空間已縮小,甚至不再讓利,讓中古屋自住買盤獲得強力支撐,預料未來兩年房價將以盤代跌,逐步消化餘屋。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5889/3417548?list=list

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房市將跌跌不休? 別落入「集體情境思維陷阱」
李同榮│理財周刊945期│2018-10-05 
六都第二季平均房價出爐,台南市、台北市、桃竹區小漲,漲幅依次是三.四一%、一.七六%、一.○五%,新北市、台中市、高雄市呈現微幅小跌局面,跌幅分別是○.五四%、○.五%、○.三四%,預期第三季開始,六都房價漲跌幅差距將縮小,全台房市由台北市領軍有逐漸止跌趨向,房價將朝向盤整打底的格局。

※連續三季印證,2017Q4台北市房價已率先止跌

台北市中古屋均價於去年第三季與第四季間已經止跌,房價分別是每坪五二.五萬元及五二.八萬元,並連續三季止跌小漲,今年第一季及第二季每坪均價分別是五三.五萬元及五四.四四萬元,漲幅不大,但季線的技術線型已經明顯走平,數據顯示北市房價有率先六都進入盤整打底的跡象,這也印證筆者在二○一五年初的精準預測。今年第二季台北市以外的台南、新竹也有跟進止跌的趨勢,第三季六都中古屋房價有機會全面止跌。

※台北市房價率先六都止跌的六大理由

(1)餘屋量少:台北市因腹地不大,推案量扣除去化量後,餘屋量乃六都最少。

(2)空屋率最低:六都中北市空屋率僅六.七%,為六都最低,供需並未失衡。

(3)人口密度最高:每平方公里九八九○人的人口密度(新北市每平方公里一九二七人),自住與換屋需求最強勁。

(4)投資客清洗最乾淨:精明投資客早於二○一三年就逐步出場,套牢者大多是散客。

(5)市場敏感度高:累積觀望買盤最多,近四年緩跌,光台北市累積至少三萬戶以上該買不買的自住買盤。

(6)交易量佔比萎縮幅度過大:未來兩年反彈量大,從台北市今年上半年交易量大幅成長二○%,得以證實觀望買盤逐漸積極進場。

※發現房市止跌訊息的兩大重要指標

一、土地標售活絡,是市場信心提升指標

高雄地政局於今年九月十九日標售十三處十六筆土地,脫標率一○○%,溢價率最高達四五%以上。

另外,財政部國產署九月二日標售台北市原空軍活動中心地上權案,底價三十六億七二九三萬元,原先由南山人壽以總價七十五億五九八八萬元得標,溢價率已高達一○六.八三%。沒想到躺在郵局中的元大銀行標單出價更高,達八二.○一億元,溢價更高。每坪單價七二○萬元,更創下地上權「地王」紀錄。

二、開工量大於使照量呈黃金交叉,就是止跌強烈訊號

去年第三季代表建築業信心的建照核發量已大於完工使照核發量,今年第二季代表銷售績效的開工量也大於使照量呈黃金交叉,這是代表產業對市場信心與市場銷售成績衡量的兩大重要指標。

※在市場緩跌氛圍中,大多數人會落入「集體情境的思維陷阱」的四大主因

(一)新餘屋近八萬戶,房價還要再跌?

市場餘屋雖多,但大家都忽略了四年來累積遞延性買盤,光是大台北地區就有近七萬觀望自住買盤開始逐步進場,今年房市的確是一場多空較勁旗鼓相當的一年。

(二)人口老化少子化時代來臨

少子化造成人口負成長對房市長線需求的確有遞延性殺傷力,但真正對短線殺傷力是勞動人口,勞動力影響購屋能力,而台灣勞動力大幅衰退會在六、七年後發生,對房市短線尚不致造成止跌的障礙。

(三)把三十萬戶年成交量當成判斷房價落底的唯一前提

用季交易量判斷止跌時程才會準確,年三十萬戶判斷房市落底,這是落後的統計指標。

(四)預售市場仍往下修,中古屋房價也會跟著下修?

房市上升或反轉向下時,預售市場往往是先行指標,房市下跌至落底前,中古屋買盤會先進場,預售仍在反映與新成屋的價差,反而預售市場往往是止跌時的落後指標,此時,中古屋雖止跌,但預售房價仍在下修,以調整與新成屋的差價距離。目前的市場現況就是預售市場繼續下修至合理價,新成屋讓利空間縮小,中古屋自住買盤獲強力支撐,房價在未來兩年以盤代跌,逐步消化餘屋。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22137892400&AType=1

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