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李同榮│理財周刊976期│2019-05-10 
根據內政部最新統計顯示,今年首季全台住宅建照核發共約三.三萬戶,不僅年增二○%,更為近二十年來同期新高,尤其台中市首季建照核發近達八八一○戶,年增六四%,為六都最高。

以內政部統計近年建照核發數量觀察,在房市最熱絡的二○一三年全台建照核發量計十三.三萬戶,不過隨著二○一四年房市景氣自高點反轉,建照核發量也逐年快速下滑至二○一六年的七.九萬戶,近四年間在使照核發量逐年降低與餘屋逐漸去化下,二○一八年全年建照核發量又高達十二.二萬戶,為房市反轉向下的四年間最大量。

筆者分析,房市自去年以來,建照核發量與開工量屢創新高的真正因素有三:

一、房產中古屋市場於二○一八年下半年確立止跌落底

從二○一七年下半年開始,累積三年多約七、八萬戶的剛性中古屋買盤逐漸進場,台北市的中古屋自二○一七年第三季平均價每坪五二.五萬元低點,已經五季連續回溫,就可證明二○一七年第三季是台北市房價的止跌點。二○一八年全台房價季線顯示,由新北市往南到高雄,房價也已於第三季呈現全面止跌,這個止跌訊息,令建商的信心大增。



二、上市公司有不得不推案的壓力

上市建商在近年房市交易不佳狀況,仍依靠二、三年前銷售狀況頗佳的個案完工入帳,在整體獲利EPS表現不錯,但若不持續推案勢必影響未來幾年的獲利能力,也因此,在房市止跌後,自住與換屋剛性買盤進場時,必須搶佔先機,大量推案。

三、市場信心逐漸恢復,上半年是推案最佳時點

從去年開始,建商眼見中古屋房市明顯止跌,土地庫存不足的建商購地企圖心相當積極,建商推案信心持續擴增,在利空出盡,且大選前沒有任何利空政策的環境下,加上剛性需求持續進場,建商抱著先推先贏的心態積極搶先推案,以致今年首季建照核發達三.三萬戶,超過房市熱絡的二○○六、二○一四年同期,更創近二十年來同期新高。

然而,建商大量推案對房產後市會產生那些影響?筆者從房市供需基本面、景氣循環面、建商推案策略面三大因素分析:

(一)房市買氣基本面雖回溫,全年推案量過高,將會產生供過於求的傾斜現象



針對六都首季住宅建照核發數量觀察,除台北市、高雄市分別萎縮外,其餘四都都有大幅成長。而從六都買賣移轉棟數統計資料顯示,六都四月的買賣移轉棟數為一.九一萬棟,交易量年增二八%,寫下近五年同期新高,農曆年後房市的確快速回溫,上半年形成購屋需求的旺季,對建商推案有利。

由於目前推案的產品訴求對象都是自住與首購剛性買盤居多,因此,今年的房市全年交易量有機會上看三十萬戶,唯全年推案量的成長幅度若高於一○%至一五%,對市場就將會產生供過於求的傾斜現象。

(二)房市景氣正處於止跌打底,過度推案會延長盤整期

雖然報載國泰房地產指數、住展雜誌、內政部住宅價格指數、台北市住宅價格指數等四大指標,統統都顯示,房價已止跌回彈,甚至有些區域已回漲,接近二○一四至二○一五年初的前波高點,但筆者認為全台房價雖然確實已止跌,但四大房價指標的統計來源與方式隱現出一些盲點,主要是實價登錄價格因有虛價參雜,以致真正漲跌幅度有點失真,雖然房市止跌是事實,但反彈言之過早,不過指數的走勢仍可做為漲跌趨勢參考。目前大部分建商對市場過度樂觀,所以積極推案,另外抱持的心態就是剛性需求仍強,先推先贏。

(三)建商要搶攻剛性市場,預售價需貼近新成屋價,才能激勵買盤

二○一八年下半年雖然全台中古屋確立止跌,低總價產品的房價有些微反彈,但新成屋餘屋仍然處於讓利成全的態勢,預售屋市場則看個案表現,預售平均價仍處於接近止跌階段,建商若採取預售價貼近新成屋價的推案策略,銷售率應該都會有五成以上,但建商不應一窩蜂推出中小坪數,搶攻低總價小坪數,而忽略了全民換屋的剛性需求。



總而言之,建商推案的信心,必須與市場購屋者信心同步,推案量成長幅度若高於交易量成長幅度,市場推動勢必力不從心,而現階段購屋者信心的建立有三大取決因素:

(1)房市波段是否真正止跌?

(2)大選因素會不會影響房地產後市?

(3)少子化、人口老化對房市長線影響力的質疑。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=22699444040

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李同榮│理財周刊974期│2019-04-26 
據統計北市有三.六萬戶一年以上未使用的空屋,台北市政府為解決資源使用浪費,正研議修正《台北市房屋稅自治條例》,將課徵高於三.六%的「空屋稅」,由於涉及中央《房屋稅條例》的法律授權,母法若沒有修改,北市自治條例也無法調整,因此市府預計近月與財政部商討。

到底應不應該加徵「空屋稅」各方見解不一,筆者分別從產、官、學、屋主、一般社會大眾等五種不同角度,解析全民對該不該加徵空屋稅的不同見解:

(一)從北市府官方角度分析:徵空屋稅對市府有四大益處但也有四大迷思

1.加徵空屋重稅可以增加稅收,彌補一戶自住稅率降低的稅收損失。

#問題迷思:空屋定義不清,漏洞百出,市府真的課得到稅嗎?

2.提空屋稅對富人加稅可以降低民怨,選舉將至又可爭取基層選民認同,尤其買不起房的年輕人一定全力支持。

#問題迷思:年輕人除了喊爽之餘,真的牛肉在哪裡,他們會實際受惠嗎?

3.空屋稅可以涵蓋空店稅,解決傳統商店偏高空置率。

#問題迷思:傳統商圈偏高空置率是市場問題?租金問題?還是商圈競爭力問題?抑或只是稅制單純可以解決的問題?

4.提空屋稅可以掩飾社會住宅政策跳票缺失。



市府如意算盤是提空屋稅企圖逼空屋轉入租賃公宅,並可以不再蓋公宅。

#問題迷思:空屋真能轉入當租賃公宅?中央八萬戶空屋移轉社宅政策為何會失敗?就算空屋有效轉入租賃市場,就不必再蓋公宅嗎?對買不起、租不起的年輕人公平嗎?

(二)從學者角度分析:活化閒置資產,避免浪費社會資源

解析學者對於活化空屋的論述,存在最大的盲點是:(1)空置率與市場機制息息相關,(2)空屋無法以稅制控管轉入租賃市場,也難解決弱勢居住問題,更難談到活化閒置資產的發展,否則政府也不會有那麼多閒置蚊子館。

※空置率高低與市場價格起伏息息相關,活化控管角度理論正確,實務困難

學理上分析對的事,實務上往往行不通,有房地產市場就會有空置率,空置率高低與房產價格起伏有關,交易價格漲時,為了保值增值利益,閒置資金就會投入閒置資產,空置率就會增加,反之房價跌時,空置率自然會降低。

而租賃市場上,商圈活絡,競爭力帶動租金上揚,空置率就會降低,反之商圈沒落,競爭力削弱引發租金下跌,空置率就會增加。這一切都會有市場機制自然調節,天母商圈就是實證。

其實以營建署統計台北市約六萬戶空屋(市府自稱三.六萬戶空屋),空屋率約六.七三%(日本、美國空屋率超過一二%),相信在房價穩定時,加上政府投資管道多元化的配合政策,北市空屋率自然會逐步下降,所以問題不在空屋,核心問題在政府的房價穩定政策與多元化投資環境,才能有效降低空置率。

(三)從業者角度分析:空屋稅影響較大的是建商餘屋,空屋稅加囤房稅有重複課稅疑慮

依建商的角度會認為政府已經有緩衝三年課徵三.六%囤房稅,又要加徵三.六%以上空屋稅,是否一隻羊被剝兩層皮?

要嘛就界定有使用即非囤房,取消多屋囤房稅,要嘛就不要加徵空屋稅,否則就是重複課稅,至於緩衝三年一.五%稅率是否合理,這是另外一個議題,不應有稅上加稅之重複課稅的不合理稅制。

(四)從空屋所有權人的角度分析:空屋稅只會逼迫空屋進入交易市場,不會活化租賃市場,更不可能舒緩弱勢租賃需求

空屋持有者目的在於希望保值與期待增值的心理,一旦市場沒有增值與保值的利益,大都就會流入交易市場,鮮少會轉入租賃市場,何況空屋大多是中大坪數,對弱勢所需的社會住宅毫無助益。

若是有多屋擁有者被課囤房稅,再加徵空屋稅,當然一樣有重複課稅之疑慮。

(五)從一般社會大眾的角度分析:民氣可用,稅制打房維護弱勢,容易引起共鳴

大多數空屋算是少數富者擁有,因此社會大多數民眾對多房囤房不具好感,尤其買不起房也租不起房的年輕人更是難以忍受。因此所有稅制打房政策或打著維護居住正義的政策都會讓弱勢者大力支持,政府就有民氣可用,但政策有時也是幌子,往往只談理論不切實際,對症不對藥,既不治標更不治本,社會貧富差距與對立依舊無解。



※解決空屋問題,從交通建設、社宅、都更、投資環境、稅制革新提五大政策建言

綜合產官學、房屋持有人、社會大眾的不同角度剖析,空屋率的解決絕不是加徵空屋稅就能一併解決,核心問題還是市場機制,政府要做的是如何建構良好的市場機制與多元化的投資環境,避免房地產炒作環境,進而能降低空屋率。而稅制只是健全房市其中治標的一環而已,台灣非自用持有稅的確偏低,但需要全面性檢討革新,而不是疊床架屋,稅上加稅。

真正要健全房市的治本政策包括:

(1)加速交通建設,擴大都會範圍。

(2)廣建社會住宅穩定租賃與交易市場房價並降低民怨。

(3)加速都市更新,提升居住品質。

(4)提供多元化投資環境,不要讓房地產成為閒置資金的唯一投資避風港。

(5)全面性房屋持有稅的合理化革新。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22663366700&AType=1

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李同榮│理財周刊972期│2019-04-12 
台灣房市第五次循環自二○○二年春至二○一八年夏,共走了十六年,房地產市場在二○一四下半年開始緩跌三年半後,二○一七年第三季台北市中古屋市場已率先止跌落底,二○一八年第三季,全台房市也由北到南全面落底,台灣房市第五次的景氣技術循環正式宣告結束。

從房市價量走勢、建商、金融機構、購屋信心等五大面向分析,證實房市全面落底,由吉家網整理的「2018年房市年報」分析,並從五大面向分析證實二○一八年是台灣房市落底年,也是結束第五次景氣循環的關鍵年:

(一)房市交易量變動分析:

此波反轉後,交易量持續萎縮七季,二○一六年第一季交易量急凍至最低點四三一八二戶,二○一六年交易量見底二十四萬五千戶,在見底量當年若沒恐慌性殺盤,就足以證明市場軟著陸,往後也不可能會出現恐慌性殺盤。(如交易量移轉季線圖)

(二)房價季線走勢分析:

此波循環六都中古屋房價高點分別落在2014Q2-2015Q3,六都房價緩跌後低點分別落在2017Q3-2018Q3。六都房價緩跌幅度以雙北市跌幅較高,中南部除高價新成屋跌幅較高外,低總價物件因均價低,跌幅相對有限。(如:六都第五循環均價高點對照低點跌幅統計表)

(三)建商信心指數分析:

二○一四年第三季全台開工量與使照核發量正式死亡交叉,就已注定多頭市場正式終結。開工量由盛而衰,二○一六年第三季達到最低點,開始隨市場交易量回溫而遞增。二○一八年第一季,開工量由谷底翻身,越過使照核發量,正式呈現黃金交叉,六都房價也陸續於第三季全面止跌落底。(如七年來全台開工量與使照量季線圖)

(四)金融機構融資餘額分析:



中央銀行公布二○一八年十二月全體銀行購置住宅貸款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額,各為六.九八兆元及一.八六兆元,續雙創歷史新高紀錄,且房貸全年增加三二九六億元,年增率四.九六%,創八年來新高。(如六年來建築貸款餘額增減走勢季線圖)

(五)購屋信心指數分析:

自二○一四年第三季房市反轉向下以來,交易量完全是來自剛性需求,投資買盤幾乎完全撤出市場,因此,當市場交易量逐步回溫時,就代表購屋信心增強,從近三年房貸餘額持續遞增觀察,顯現自住買盤支撐整個中古屋市場。
未來二年影響房市的重要利多與利空因素:

利多因素:

(一)利率仍處低檔:有利餘屋消化,並刺激剛性買盤進場。

(二)資金寬鬆:市場止跌交易回溫,超額儲蓄將降低轉入房市,剛性買盤與換屋族同步信心提升,租賃市場活絡,牽引局部資金轉入投資租賃市場,加之租稅大赦通過後,將對房地產商辦市場產生重大影響。

利空因素:

(一)美中貿易戰影響:中美商戰談判結局未定,將影響全球GDP成長。

(二)中國經濟放緩幅度大於預期,將大大影響台灣出口。

(三)國際局勢影響:英國脫歐、北韓重啟核武威脅、印巴衝突等地緣性衝突,將影響全球政治局勢動盪不安。

(四)選舉不確定因素:台灣總統與立委選舉,將對房市產生觀望格局。

(三)二○二五至二○二八年邪惡的結束第六循環:二○二五年開始,少子化因素逐漸發酵,二十五至六十五歲台灣勞動人口開始劇減,加上兩岸關係面臨攤牌時刻,二○二五至二○二八年房市將有暴漲暴跌等極端變數,邪惡的結束第六循環。

總結上述分析,提供購屋者四大良性建議:

(一)自住買盤可積極進場

未來兩年將是高價微降、低價微升的盤整格局,因此,自住買盤可積極進場,風險不大,何況既然自住屬長期擁有,選擇此時進場沒有風險。

(二)換屋族群不疾不徐,可擇時擇優進場

建議換屋族群可針對新餘屋,多花時間精神,不疾不徐,選擇讓利較大建案的全新餘屋,耐心好好議價,必定能取得合理房價,完成換屋心願。

(三)首購族群可擇優介入預售產品

自備款少的首購族群,可選擇付款輕鬆且單價接近新成屋的預售產品。當房價處於高點時,購買預售產品會是最大風險,因為房價不漲反跌,一來一回,就可能斷頭或套牢。但當房價低檔或持平時,預售產品若接近新成屋合理價,三年後交屋的房價應有些微漲幅,此時介入風險相對較低,但重點是房貸支出不宜超過家庭收入的三五%,才不致造成生活的壓力。

(四)投資市場應謹慎,端視投報率而為

房屋市場雖避免不了有投資行為,但在盤整市場中要投資獲利相當困難,因此必須謹慎評估投報率,若產品年投報率(ROI)有三%以上,則風險相對較低,目前投報率低的傳統商店不但增值有限,且風險極高,應是現階段不適合投資的逃命商品。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22626243640&AType=1

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李同榮。圖:本報資料照片

李同榮。圖:本報資料照片

台北市長柯文哲昨日在議會進行施政報告時指出,台灣有超過1年以上、無人居住的空屋高達60萬戶,中央有什麼理由,要蓋20萬戶公宅,這代表政策有問題,因為空屋太多,所以公宅不須再蓋。

對此,吉家網董事長李同榮直批,中央的社宅政策確實有問題,並舉出三大理由說明,公宅蓋越多空屋率就會越降低。

李同榮詳細解釋,為什麼公宅蓋越多空屋率就會越降低的理由有三:

1.租賃公宅越多,房租會下降,以租代買會盛行,進而影響囤房意願:政府若廣建只租不售公宅,就會穩定租賃價格,不但減少包租公的投資炒作,長期會有更多人以租代買,也會間接穩定交易價格,自然降低囤房現象。

2.出售優惠公宅越多,影響房價不暴漲,空屋會自然降低:在出租公宅增加到一定量體後,政府就可推出大量優惠的合宜住宅出售給低收入戶,就會穩定低總價市場,進而穩定整體交易市場,房價較不易暴漲,當然也會降低囤房誘因。

3.供給多,房價穩,囤房誘因低,空屋率自然會降低:一股囤房目的,大都為保值與理財的動機居多,一旦公宅量體增多,長期會因供給量增加而穩定房價,市場就失去了囤房的誘因,空屋就會一部分轉入交易市場,而市場的供給循環一旦遞增,不但房價會趨穩,也會抑制建商過度開發與推案,成就市場的良性循環。

針對柯P所提,未來市府政策方向是會想辦法讓空屋,逼入到租屋市場,李同榮認為北市府的思維就是祭出「空屋稅」,其實,市場上的空屋大多是空間坪數較大的房屋,這些空屋持有者的動機不是理財就是保值,大都不會想出租。

所以,無論政府是用包租代管或稅制控管,結果屋主不是無動於衷,就是流入交易市場出售,也不會轉入租賃市場,更不會是弱勢者所需求的房源,何況屋主也會兵來將擋,技巧性鑽取漏洞,逃避課稅,最後,空屋稅不但課不到稅,對疏解公宅需求毫無建樹。

同榮呼籲,政府不應聽信不接地氣的學者建議,空屋要活化,理論上是對的,實務上是困難的,如同全台有數百間閒置的蚊子館,政府增添很多經費都沒有能力活化,怎有能力活化民間持有的資產?真要課空屋稅,倒不如建議中央先課地方政府的「空館稅」。敬請台北市政府不要再找藉口,三思而行,更不要用更錯誤的政策修正已錯誤的政策。(時報資訊 郭鴻慧)

https://ctee.com.tw/news/real-estate/69934.html

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2019-04-08 09:40:20經濟日報 記者游智文╱即時報導
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國泰房地產指數、住展雜誌、內政部住宅價格指數、台北市住宅價格指數等四大指標顯示,房價已止跌回彈,甚至已接近前波高點。房產趨勢專家李同榮表示,四大指標各有盲點,真正漲跌幅度有點失真,不過指數走勢仍可做為漲跌趨勢參考。

李同榮表示,一切都是虛價登錄惹的禍,由於交易占比達30%的新屋市場,混淆太多偏高的虛價登錄,因此讓四大房價指標數據出現失真。

首先,在國泰房地產指數方面,該指數參考依據是預售屋與新成屋均價,但兩者是不同類市場,新屋價格隱含虛價登錄明顯高估,才會有都會區超越上波高峯的數據出現,只值得參考走勢。

第二,住展房價指數:與國泰指數相同以預售與新屋平均價統計,同様會有上述盲點,另外忽略了建商餘屋偷偷大幅讓利的數據,才會出現高點至目前只有下跌8.39%的數據。目前預售市場因中小坪數居多,數據有反彈現象,新屋中包含中大坪數價格仍在調整,因此預售與新屋市場全面止跌應在今年第2季。

第三,內政部房價指數:內政部統計來源雖然依據實價登錄為基礎統計,但近幾年屋齡兩年內新完工餘屋,夾雜很多偏高的虛價登錄,價格落差約8%至10%,因此中古屋單價統計明顯高估,不過漲跌的趨勢仍可做為參考。

第四,北市房價指數:北市府指數雖然也是依據實價登錄為統計基礎,但可能統計資料去頭去尾,才會出現單價與實價登錄差距達15%以上,與市場實際平均單價比較也相差約10%。北市府中古屋每坪均價約50.17萬,市場實務均價55.67萬,尤其是公寓均價43.5萬與大廈均價56.27萬均與市場價格明顯偏低。

記者游智文/攝影
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https://house.udn.com/house/story/5886/3742732

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2019-04-06 11:47經濟日報 記者游智文╱即時報導
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記者游智文/攝影
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為救東區,台北市政府擬針對房屋、店面空置逾一年,課徵空屋稅,稅率將高於擁多屋的房屋稅率3.6%。吉家網不動產董事長李同榮質疑,北市課空屋稅是不是想掩蓋市府三大失敗政策缺失。

第一個缺失,社會住宅推行不力。柯文哲上任時喊出四年興建兩萬戶,但隨著時間一路下修,現打出課徵空屋稅,空屋可移轉社宅為由,推卻政見失靈責任。

第二,空屋移轉社宅政策失敗。目前的空屋移轉8萬戶政策,中央地方連袂跳票,現在想以空屋稅達空屋移轉社宅的目標。

第三,對傳統商店空置無所對策。雖然北市府已著手研究成立「商圏輔導組織」,但組織未成立,方案也未提出,現在就要用稅制防堵,似乎想便宜行事。

 

記者游智文/攝影
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李同榮表示,台北市政府近日提出「空店稅」被外界一再打臉未對症下藥,近日提出空屋稅,其實是擴大空店稅課徴範圍的2.0版,他認為官員的腦袋似乎只有「重稅」防堵,完全沒有對症下藥。

李同榮指出,北市府提空屋稅的核心觀點是認為房屋的本質並非囤積,希望透過空屋重稅,將空屋轉入有需求的租賃市場或銷售市場,強化社會資源的合理使用,避免囤積房產哄抬租金影響產業發展。

但北市府的核心觀點根本偏離市場機制,只靠稅制防堵既不治標也不治本。市府認為空屋重稅能將空屋移轉至租賃市場,但課空屋稅只會逼空屋流入銷售市場,不可能流入租賃市場,因持有者動機不同丶持有者大多為中大坪數空間也與市主要需求不同,對避免租金上揚無濟於事。

李同榮認為,空屋稅除了效果有限,目前多屋者已有囤房稅伺候,若是空屋再加上空屋稅,是否重複課稅?還是政府項莊舞劍意在沛公,只想行「坐收稅金」之實?

李同榮表示,北市府提出空店稅已經備受外界質疑打臉,市府擴大空店稅範圍擬課徴空屋稅,簡直是空店稅2.0版,既然1.0版行不通,再進階2.0版也是徒勞無益,從市場實務機制觀點,既不治標更無法治本,北市府應三思而行。

記者游智文/攝影
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https://money.udn.com/money/story/5621/3740085

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李同榮│理財周刊970期│2019-03-29 
台灣房市從二○一四年第三季台北市中古屋市場率先反轉向下後,緩跌四年,終於在二○一七年第四季由台北市率先止跌,二○一八年第三季六都房價全面止跌,本文將從五十年前至今台灣房地產市場由谷底擴張到衰退,共歷經五大景氣循環分析如下:

第一次循環:1968年春~1975年夏(合計七年)

一九六八年開始,台灣由農業社會轉型為工業社會,國民所得逐年增加,三代同堂的生活型態起了劇變,北部就業人口增加,南部人口北漂,年輕人紛紛自立門戶,購買新屋的市場需求相當強烈。

一九七三年中東戰爭爆發,因石油禁運而引起油價上揚,後續加上通貨膨脹,更順勢引發了房價飆漲到難以控制的局面。

一九七三年底政府第一次打房:蔣中正總統下令四樓以上建築全面禁建並緊縮融資,頓時澆熄房地產市場熱度。一九七五年四月蔣中正去世,房地產同時進入反轉階段的最谷底。

第二次循環:1975年秋~1982年夏(合計七年)

一九七五年蔣經國(時任行政院長)開始啟動全台十大建設,並放寬建築融資。此時台灣正式邁向開發中國家之林,經濟成長迅速,房地產又開始啟動一波攻勢,一九八○年再度爆發中東戰爭,油價也因禁運而再次高漲,通貨俱漲的情況下房價當然順勢噴出,搶購房市幾乎達到人人瘋狂的地步。



一九八○年底政府第二次打房:追查資金來源與空地限期興建,同時兩戶以上房屋持有者必須追查其資金來源,房價也因而在一九八一年春天反轉直下,到了一九八二年夏天跌落谷底。

第三次循環:1982年秋~1990年冬(合計八年半)

一九八二年秋季,政府開始放寬建築融資,激勵房市買盤進場。這個時期,台灣出口經濟開始繁榮茂盛,每人每年平均所得跨越三千美元,加上產業與就業人口集中,都會的房屋交易市場呈現供不應求現象。儘管政府不斷提升放款基準利率,仍然無法吸收過剩游資,貨幣供給額年增率飆到三五%以上,銀行房屋貸款利率高達一三%。

到一九八八年人均突破八千美元,台灣房價飆漲四.五倍,是台灣房市史上長線發展的主升段。一九八九年政府第三次打房:政府大力整頓地下金融、全力緊縮銀根,房市股市雙雙反轉向下,股價也於次年二月攀上一二六八二歷史高點後正式崩盤。

第四次循環:1991年春~2001年冬(市場震盪盤整十年)

由於上一波房價漲幅過多,讓後續的十年時間,房價皆處於微幅震盪上下盤整的階段。本來一九九五年開始有回春跡象,但一九九六年李登輝總統的「兩國論」引發中國對台發射飛彈事件,不管當時的飛彈是否如李總統所說的空砲彈,但已經造成民心恐慌,愈高總價的物件愈乏人問津。

緊接著又爆發亞太金融風暴,雖然台灣政府成功地化解亞太金融風暴,但銀行的逾放比率持續增加,也留下市場一顆未爆彈的隱憂,一九九七到二○○一年近五年間,房市有較明顯的跌幅,很多知名建商在這波反轉重挫倒閉。不過這一循環期因為經濟成長率仍維持每年六%至七%的成長,民間購屋換屋能力仍強,因此在房價平穩下,居然創造年交易量四十五至五十萬戶的活絡現象。



第五次循環:2002年春~2018年夏(共十六年)

這一循環房市多頭走了十二年,加上緩跌四年,一共走了十六年之久。二○○○年開始,台灣第一次政黨輪替,民進黨陳水扁總統執政,房地產面臨消息面重大利空,房價持續盤整量縮,但因時值技術面處於低檔,為了穩定民心與解決銀行逾放比率持續增加的危機,新政府決定以積極的政策刺激房市,避免因銀行倒閉所引起的連鎖效應。

政府持續數年提供數千億的首購優惠貸款的低利率補貼政策,並採取「增值稅減半」的激勵措施。這些政策果然奏效,房地產自二○○二年春開始景氣反彈回升,在增值稅減半的政策激勵下,稅收不減反增,不但拯救房地產,同時也解決逾放比過高的金融危機。

二○○三年夏天,全球面臨SARS風暴,房價在初升段中受到影響,連續兩季台灣經濟蕭條房市冷淡,但在此危機中,房市卻只有反應短短半年,從此就一路走揚,並邁向長達五年的主升段行情。一直到二○○八年次級房貸引發全球金融風暴,市場預期應是本次景氣循環的終結者。
但筆者在此時獨排眾議,在台灣不動產交易中心二○○八年第四季季報中發表專文表示,二○○九年第一季開始,至少會有兩到三年時間,大台北地區的房價將呈鋸齒狀微笑線型上升,同時預言台北市中古屋均價將漲過每坪五十萬警戒線,這項預測,果然在二○○九年與二○一一年的房地產走勢中完全應驗,豪宅價格也不斷地衝破新高,商辦市場更是蓬勃發展。

2011年政府第四次打房:課徵奢侈稅與豪宅稅

2014-2015年政府第五次打房:推出囤房稅與房地合一稅

政府在二○一一年三月宣布課徵房地產奢侈稅,企圖出手打房,但房價在一年內卻上漲九.五%,所以奢侈稅打房如筆者預言並未真正命中要害。因此,政府再次於二○一四年推出囤房稅,二○一五年研擬房地合一稅於二○一六年正式執行,房價也順勢於二○一四下半年由北往南反轉向下,緩跌至二○一八年上半年,中古屋房價由台北市於二○一七年第四季率先止跌,二○一八年第三季六都房價全面止跌,二○一九年開始啟動台灣房市第六循環,為什麼筆者認定台灣房市已於二○一八年第三季全面止跌,並正式結束第五循環?(下期待續)

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22590689160&AType=1

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李同榮│理財周刊970期│2019-03-29 
台灣房市從二○一四年第三季台北市中古屋市場率先反轉向下後,緩跌四年,終於在二○一七年第四季由台北市率先止跌,二○一八年第三季六都房價全面止跌,本文將從五十年前至今台灣房地產市場由谷底擴張到衰退,共歷經五大景氣循環分析如下:

第一次循環:1968年春~1975年夏(合計七年)

一九六八年開始,台灣由農業社會轉型為工業社會,國民所得逐年增加,三代同堂的生活型態起了劇變,北部就業人口增加,南部人口北漂,年輕人紛紛自立門戶,購買新屋的市場需求相當強烈。

一九七三年中東戰爭爆發,因石油禁運而引起油價上揚,後續加上通貨膨脹,更順勢引發了房價飆漲到難以控制的局面。

一九七三年底政府第一次打房:蔣中正總統下令四樓以上建築全面禁建並緊縮融資,頓時澆熄房地產市場熱度。一九七五年四月蔣中正去世,房地產同時進入反轉階段的最谷底。

第二次循環:1975年秋~1982年夏(合計七年)

一九七五年蔣經國(時任行政院長)開始啟動全台十大建設,並放寬建築融資。此時台灣正式邁向開發中國家之林,經濟成長迅速,房地產又開始啟動一波攻勢,一九八○年再度爆發中東戰爭,油價也因禁運而再次高漲,通貨俱漲的情況下房價當然順勢噴出,搶購房市幾乎達到人人瘋狂的地步。



一九八○年底政府第二次打房:追查資金來源與空地限期興建,同時兩戶以上房屋持有者必須追查其資金來源,房價也因而在一九八一年春天反轉直下,到了一九八二年夏天跌落谷底。

第三次循環:1982年秋~1990年冬(合計八年半)

一九八二年秋季,政府開始放寬建築融資,激勵房市買盤進場。這個時期,台灣出口經濟開始繁榮茂盛,每人每年平均所得跨越三千美元,加上產業與就業人口集中,都會的房屋交易市場呈現供不應求現象。儘管政府不斷提升放款基準利率,仍然無法吸收過剩游資,貨幣供給額年增率飆到三五%以上,銀行房屋貸款利率高達一三%。

到一九八八年人均突破八千美元,台灣房價飆漲四.五倍,是台灣房市史上長線發展的主升段。一九八九年政府第三次打房:政府大力整頓地下金融、全力緊縮銀根,房市股市雙雙反轉向下,股價也於次年二月攀上一二六八二歷史高點後正式崩盤。

第四次循環:1991年春~2001年冬(市場震盪盤整十年)

由於上一波房價漲幅過多,讓後續的十年時間,房價皆處於微幅震盪上下盤整的階段。本來一九九五年開始有回春跡象,但一九九六年李登輝總統的「兩國論」引發中國對台發射飛彈事件,不管當時的飛彈是否如李總統所說的空砲彈,但已經造成民心恐慌,愈高總價的物件愈乏人問津。

緊接著又爆發亞太金融風暴,雖然台灣政府成功地化解亞太金融風暴,但銀行的逾放比率持續增加,也留下市場一顆未爆彈的隱憂,一九九七到二○○一年近五年間,房市有較明顯的跌幅,很多知名建商在這波反轉重挫倒閉。不過這一循環期因為經濟成長率仍維持每年六%至七%的成長,民間購屋換屋能力仍強,因此在房價平穩下,居然創造年交易量四十五至五十萬戶的活絡現象。



第五次循環:2002年春~2018年夏(共十六年)

這一循環房市多頭走了十二年,加上緩跌四年,一共走了十六年之久。二○○○年開始,台灣第一次政黨輪替,民進黨陳水扁總統執政,房地產面臨消息面重大利空,房價持續盤整量縮,但因時值技術面處於低檔,為了穩定民心與解決銀行逾放比率持續增加的危機,新政府決定以積極的政策刺激房市,避免因銀行倒閉所引起的連鎖效應。

政府持續數年提供數千億的首購優惠貸款的低利率補貼政策,並採取「增值稅減半」的激勵措施。這些政策果然奏效,房地產自二○○二年春開始景氣反彈回升,在增值稅減半的政策激勵下,稅收不減反增,不但拯救房地產,同時也解決逾放比過高的金融危機。

二○○三年夏天,全球面臨SARS風暴,房價在初升段中受到影響,連續兩季台灣經濟蕭條房市冷淡,但在此危機中,房市卻只有反應短短半年,從此就一路走揚,並邁向長達五年的主升段行情。一直到二○○八年次級房貸引發全球金融風暴,市場預期應是本次景氣循環的終結者。
但筆者在此時獨排眾議,在台灣不動產交易中心二○○八年第四季季報中發表專文表示,二○○九年第一季開始,至少會有兩到三年時間,大台北地區的房價將呈鋸齒狀微笑線型上升,同時預言台北市中古屋均價將漲過每坪五十萬警戒線,這項預測,果然在二○○九年與二○一一年的房地產走勢中完全應驗,豪宅價格也不斷地衝破新高,商辦市場更是蓬勃發展。

2011年政府第四次打房:課徵奢侈稅與豪宅稅

2014-2015年政府第五次打房:推出囤房稅與房地合一稅

政府在二○一一年三月宣布課徵房地產奢侈稅,企圖出手打房,但房價在一年內卻上漲九.五%,所以奢侈稅打房如筆者預言並未真正命中要害。因此,政府再次於二○一四年推出囤房稅,二○一五年研擬房地合一稅於二○一六年正式執行,房價也順勢於二○一四下半年由北往南反轉向下,緩跌至二○一八年上半年,中古屋房價由台北市於二○一七年第四季率先止跌,二○一八年第三季六都房價全面止跌,二○一九年開始啟動台灣房市第六循環,為什麼筆者認定台灣房市已於二○一八年第三季全面止跌,並正式結束第五循環?(下期待續)

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2019/03/27 15:02

李同榮分析,2018年是台灣房市落底年。資料照片

李同榮分析,2018年是台灣房市落底年。資料照片

吉家網發布2018房市年報,該公司董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮指出,從房市價量走勢、建商信心、金融機構評論、購屋信心等五大面向分析,2018年是台灣房市落底年,也是第五次景氣循環已結束的關鍵年,由於房市未來兩年呈高價微降丶低價微升的盤整格局,「建議自住族群可積極進場。」
 
對於自備款較少的首購族群,李同榮建議考慮預售產品,因房價處低檔或持平時,預售產品接近新成屋合理價,付款相較輕鬆,而三年後交屋的房價應有些漲幅,此時介入風險相對變低,不過房貸支出建議不宜超過家庭收入的35%,造成生活壓力。至於換屋族群,李同榮說可多花時間耐心議價,選擇讓利較大建案的全新餘屋。
 
李同榮指出,2016年房市交易量24.5萬戶,市場軟著陸,隔年交易量升至26.6萬戶,2018年交易量27.8萬戶,量能逐年增加,且近四年已把投資客全數清出,而累積四年自住買盤於2018年開始積極進場。
 
在房價季線走勢上,六都中古屋房價高點分別落在2014年第2季~2015年第3季,房價緩跌後低點落在2017年第3季~2018年第3季。從六都房價季線圖分析,證明全台房市已於2018年第3季全面止跌落底。

2014年第三季全台開工量與使照核發量正式死亡交叉,註定多頭市場正式終結,開工量由盛而衰,2016年第三季達到最低點,開始隨市場交易量回溫而遞增。2018年首季開工量由谷底翻身,越過使照核發量,正式呈現黃金交叉,顯見建商信心回升。

金融機構融資餘額方面,央行公布去年底全體銀行購置住宅款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額,各為6.98兆元及1.86兆元,續雙創歷史新高紀錄,顯示房市延續溫和復甦步調不變。
 
在購屋信心指數上,從近三年房貸餘額持續遞增觀察,顯現自住買盤支撐整個中古屋市場。另外,從第一次登記的新屋量體觀察,近年新屋佔比高達30%~35%以上,也證明建商餘屋在讓利求售下獲得明顯的消化,房市在2018年呈現高價新屋調整與低價中古屋積極進場下,房價獲得支撐止跌。雖然,市場仍有七到八萬中大坪數餘屋,待換屋族群進場消化,但近四年也累積近八萬戶的觀望性買盤仍待進場,因此,房價會進入以盤代跌的局面。
 
由於要在房市投資獲利困難,李同榮提醒,若產品年投報率有3%以上,則風險相對較低,目前投報率低的傳統商店不但増值有限,且風險極高,應是現階段不適合投資的逃命商品。(黃政嘉/台北報導)

由於房市未來兩年呈盤整格局,李同榮建議自住族可積極進場。資料照片
由於房市未來兩年呈盤整格局,李同榮建議自住族可積極進場。資料照片
對於自備款較少的首購族群,李同榮建議考慮預售產品。資料照片
對於自備款較少的首購族群,李同榮建議考慮預售產品。資料照片
北市房市單價季線圖。吉家網提供
北市房市單價季線圖。吉家網提供
台中市房市單價季線圖。吉家網提供
台中市房市單價季線圖。吉家網提供
高雄市房市單價季線圖。吉家網提供
高雄市房市單價季線圖。吉家網提供
六都房價緩跌幅度以雙北市跌幅較高。吉家網提供
六都房價緩跌幅度以雙北市跌幅較高。吉家網提供
六都平均單價年線圖。吉家網提供
六都平均單價年線圖。吉家網提供

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190327/1540696/

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李同榮│理財周刊968期│2019-03-15 
買房是庶民的權利,只要荷包有錢,人人都有購屋選擇權,但一向標榜居住正義反對囤房的張金鶚,近日卻花重資四千萬買進人生第四間房,消息經曝光後,瞬間成為今年房市最受矚目與議論的焦點。房地產業界立即解讀空頭總司令看好後市反空為多,外界很好奇,張教授帶頭買進第四間房,到底是換房?抑或是囤房?背後代表的意義是否為房市回溫?

立委林德福在質詢央行總裁林金龍時表示,房市「空頭總司令」張金鶚教授近期花四千萬元添購新屋,網友認為張金鶚「打房又買房」,打房教授都買豪宅了,是否代表房市回溫?楊金龍表示,央行密切注意房市發展,目前房市穩定盤整。

張金鶚教授對自己甘冒被課囤房稅而購入第四間房,提出了他個人的六大辯護理由,筆者也分別搜集外界對張教授購房動機所提出的疑慮與解讀如下:

(一)換屋為了改善居住品質

張教授首先解釋對個人因住了二十五年的舊屋,退休後為要改善生活品質而換屋,換屋無關房市景氣以及進場購屋時機,因為換屋是「有買、有賣」,不論景氣是好或壞都能彼此相互抵消。

外界疑慮:

看空市場者,要換屋理應「先賣後買」,張教授為何「先買後賣」?

姑且相信張教授是為換房,張教授一向看空市場眾所皆知,對換屋者來說,從專業角度分析,照理說會先賣後買,但張教授卻先買新屋再想賣舊屋,這只能解讀為:(1)口袋夠深,(2)看好後市。否則,既然看壞後市,又何必去貸款舊屋支付利息,以後再賣舊屋反而會因房價下跌而折損,豈不是非常不專業不理性的行為?



(二)因為換屋才感受「貧富差距擴大」與「世代居住的不正義」

張教授說因買房才感受社會貧富差距擴大,年輕人努力一輩子,以目前的房價和所得,很難買得起房子,更別提等年紀大了,要換屋改善生活品質將更難了。

外界質疑:

不只社會貧富差距擴大,學界是否也是貧富懸殊?

同樣是學界,一樣貧富差距懸殊,有人窮極一生專注學術研究工作,仍然買不起一間房,張教授卻同時擁有四間房,成為學界中的富豪,不得不敬佩張教授理財有方,有人就質疑,這難道就是學界中世代居住的不正義?

(三)買三戶都為自用,買四戶是為退休換屋

張教授解釋以前買三戶房屋均為居住使用,而且因為沒有小孩,同時為要照顧年邁的父母,所以可以多買一戶以為未來生活所需,其中一戶當愛心房東出租。



外界質疑:

只有四個人口,真需要長期持有三戶,再添一戶?

三十年前張金鶚便以二百萬購入人生的第一間房,地點在文山區,坪數約三十五坪,父母搬來同住,二十三年前買下文山區河堤旁總價約一千萬元的第二間房。二十年前再花千萬買進人生第三間房,今年則砸四千萬買進人生第四間房。核算其前面三間舊房總市值已超過四千萬,只有四個人口,長期持有三房,第三房當愛心房東(其實愛心房東說穿了還是投資收房租,又可減稅)……,有能力買到四房,雖說不至於炒房,但難怪會被質疑是不是為了囤房?

(四)買第四戶更感受到房價高得不合理

張教授表示,退休必須賣掉二戶舊屋並以第三戶向銀行貸款付頭期自備款才能換新屋,更感受到目前的不合理高房價。

外界質疑:

一面主張課徵囤房稅,一面買房買到要被課囤房稅?

大家記憶猶新,二○一四年張教授擔任台北市副市長,與財政部長張盛和聯手主張課徵囤房稅,定義超過三房就是囤房炒房必須加倍課徵囤房稅,張教授購進第四間房,馬上超越囤房稅圍籬,身為居住正義化身,一面批評房價過高,一面購入第四間房,不顧民眾觀感不佳,難怪會被外界質疑言行不一。

(五)請社會多關心世代居住不正義造成貧富差距,不必太關心個人購屋隱私權利

張金鶚希望政府、立委民代、社會大眾多關心當前社會居住問題的嚴重,以及世代居住不正義所造成的貧富差距,不應關注個人購屋的行為,未尊重個人隱私權利。

外界質疑:

指標人物購入第四間房,社會關心的不是隱私問題,而是房市的指標問題

在台北市一般人能長期持有三房非富即貴,何況在學界更可謂是佼佼者,在新北市以外四千萬就稱為豪宅,社會關心的不是張教授的隱私或錢怎麼賺來,社會關心的是高喊居住正義的指標人物買進第四間房的背後所代表的意義,包括是否房市回春?還是另類難以理解的居住正義?

(六)業界與有心人勿蓄意炒作誤導市場

張教授堅持推動居住正義志業,也擔心業者以此作為房市進場購屋的廣告宣傳與投資炒作,不過他認為這一切「問心無愧,心安理得」。

外界質疑:

一面看空房市,呼籲不要看房不要買房,一面自己卻急於買房

張教授前三年才大聲疾呼不要買房,房價會跌七年,每年跌五%至一○%,最高可能跌七成,今年初還高聲疾呼房價仍高得不合理,怎麼七年沒到,自己就急著下手?還要怪罪業者拿來炒作?外界質疑,難道要業者把張教授進場買房一事解讀為看空房市?

※房市將維持量溫價穩的盤整格局,投資不宜,然自住進場沒太多風險

綜合判斷,空頭總司令張金鶚為何進場?社會大眾不必太多猜測,業者也不必刻意炒作,因為數字會說話,二○一八年六都中古屋房價已全面止跌,印證筆者在二○一五年初的預測:「二○一七年第四季台北市中古屋市場率先止跌,二○一八下半年全台中古屋全面止跌」。

房地產市場到底是否回春,購屋者倒不必因張教授購入第四間房而聞雞起舞,目前房市雖剛性自住換屋需求已持續進場,市場量能回溫,但大量餘屋仍待消化,房市近兩年會維持量溫價穩的盤整格局,投資仍不宜,然自住進場沒太多風險。

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實價登錄修法 何去何從?
李同榮│理財周刊966期│2019-03-01 
內政部推動實價登錄2.0版,有關地政三法的修正草案,內容包括:(1)登錄權責應歸於買賣權利義務人,(2)成屋交易登錄詳細門牌全都露,(3)預售個案簽約三十日內登錄。然而近日內政部考慮各界爭議,準備撤下後兩項議題,包括顧及門牌全都露是否妨害個資,以及預售屋即時登錄在實務推動上的難度。此項撤案措施引起各界正反兩面的爭議,筆者針對現行實價登錄的修法提出三對二錯一爭議的論述,謹供政府修法前深思。

早在政府推動實價登錄時,筆者身為房仲全國聯合會理事長就實務面先後提出三項與政府不同的見解與預期缺失,其中包括:

一、實價登錄之權責應歸責於買賣雙方,否則資訊無法即時與正確。

二、預售屋登錄制,結案後三十天登錄,理論正確但曲高和寡,執行不易,製造亂象,是個不切實際的無效政策。

三、租賃市場屋主自租不必登錄,是縱容屋主逃漏稅與敗壞合法市場的惡法。


如今,六年後的今天,終於證實筆者的疑慮,一一應驗,我們探討問題缺失產生的原因有三:

(一)登錄權責歸地政士的弊端

地政士對屋況、交易過程,並不如買賣雙方清楚,造成諸多登錄上疏失,或聽命於買賣雙方蓄意虛價登錄,一旦被查核,罰款三至十五萬,遠超過代辦費用的付出,引起地政士群體抗議走向街頭。二○一四年內政部舉辦兩場公聽會,產官學一致認為登錄權責應歸買賣權利義務人,但事過五年政府還在談修法?這是採納不諳實務的御用學者與技術官僚意見的嚴重後果。

(二)預售屋即時登錄,理論上正確,實務上有執行不易的難度

過去由於預售屋是代銷業者結案三十天後才要完成實價登錄,因此導致預售屋資料揭露時已經是二、三年前的交易資訊,由於交易登錄僅憑結案後三十天,因此「結案」就可遙遙無期,也失去即時透明的意義,這種政策理想重於實際,只會造成市場亂象。

(三)租賃市場屋主自租不必登錄,縱容非法逃漏稅,打擊合法業者生存,使得租賃市場更加混亂。
※對此次實價登錄修法筆者評論三對二錯一爭議:

實價登錄修法的三項正確方針:

(一)登錄權責歸於買賣雙方,過戶登錄更即時

登錄權責歸於買賣方,買賣雙方可委由地政士或經紀人代為登錄,權責分明,避免訊息不清或虛價登錄。

(二)交易過戶同時登錄,建立即時房產交易履歷資料庫

登錄時點改為交易過戶的同時,讓交易資訊更即時,並建立完整的房屋產權交易履歷訊息。

(三)成屋交易登錄詳細門牌全都露,使交易資訊更透明、更精確

修法個案資訊將由現行三十戶為一單位,改為逐戶登錄,將完整揭露實價登錄成交案件詳細門牌或地號,並隱藏所有權人姓名個資,未來每一個地址的交易實價都會被精準的揭露,如此可以讓買賣雙方對價格的認定更接近,有助於促進交易的速度。

至於實價登錄修法也有兩項錯誤的規劃:

(一)預售個案簽約三十日內登錄,依舊是理想重於實際的無效政策

修法前的預售登錄制度乃依「結案」三十天後登錄,不但錯失時點且訊息混淆不清,根本無參考價值,然而前車之鑑不遠,又要推行簽約三十日內登錄,以現行業者的銷售環境與習性,事實上更容易導致假合約真造假的亂象叢生,政府也無能力稽核,制度立意良善,但執行難度很高。

(二)租賃市場屋主自租仍然不必登錄,縱容非法,透露了兩大缺失:

(1)協助屋主逃漏稅:政府沒有登錄資料,當然稅徵機關難以稽查,形同協助屋主逃漏稅。

(2)租賃逃漏稅:造成政府「空屋移轉租賃」「包租代管」的政策將失靈。

小英政府新社宅政策,八年內要有八萬空屋移轉,但若租賃實價登錄政策缺失不改,政府再多獎勵與減稅的措施,對大部分逃漏稅的屋主而言,根本沒有很大的誘因,政府八萬戶空屋移轉不但每年要花數十億補助經費,恐將因租賃實價登錄缺失而功虧一簣。

最後談到一項爭議性問題,就是「對的政策選擇在錯的時間執行」容易功敗垂成實價登錄當時匆促上陣,以致軟硬體都失靈,造成上線時全面混亂,加上當時去頭去尾的公布,以致均價失真,到現在都很難調整。

實價登錄詳細門牌全都揭露,若在一開始就執行,一定引起民眾恐慌與反彈,如今實施六年,消費者與業者都有感受實價登錄的好處,在此時點推動應該時機恰當,業者應該深思消費者的支持力量,這是時代趨勢很難抵擋,唯政府應透過宣導與溝通才能化解不必要的阻力。

有關預售屋簽約三十日內即時登錄,政府應審慎評估推動時程,建議暫緩,否則現階段實施弊多於利,只要在新屋第一次實價登錄時依簽約日載明交易日期,就不會混淆成交資料庫的資訊。目前,政府最重要的是在任何登錄修法政策推動前的宣導與溝通,才能促進成屋交易資訊的即時化、透明化、精確化。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=22521148780

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台灣東區商圈空置率越來越高,房東揹上罵名,北市府也將慎重考慮徵收「空店稅」。房產專家李同榮直指,東區商圈發展解救方案,不能靠學術,也不能靠醫術,更不能靠稅制!若市府提出不切實際的學術理論一定會誤事,如同在未垂死的病人錯裝葉克膜也會誤人,錯用空店稅制救商圈不但是誤事誤人且加速商圈沒落沈淪。

李同榮說出,若市店府徵收空店稅的結果將有兩種嚴重後果,1.商圈夠強,房東轉嫁,空置率更高;2.商圈太弱,短租特賣會盛行,商圈加速沒落。

李同榮指出,要解救東區商圈不能治果(空置率),要能治因,並提出三大解救東區商圈的良方:

1.商圈要重新創新定位,聚焦主題:西門町已經很明確定義平價的休閒觀光娛樂消費市場,信義計劃區也明確定位以101為主軸的高價百貨購物聚集商場,東區商圈總要在吃喝玩樂與購物型態找出活化元素。

2.配合主題商圈定位,舉辦創新活動,讓人進得來:高雄城市行銷值得借鏡,以愛河為主軸發展愛情產業鏈,不斷的舉辦活動行銷城市特色。台北市府應該在東區選擇適當廣場,或在巷弄間開闢徒步區,配合商圈定位,定期舉辦創新活動,以具有特色的商圈誘因,吸引人潮進來。

3.大巨蛋要活化東區商圈,不要變為東區大毒瘤:大巨蛋問題延宕多時,再不解決就會成為東區大毒瘤,更使得東區商圈的再生產生障礙,商圈不能活化,大巨蛋問題不解決,自然缺乏了點火的主要動能。

李同榮再度強調,東區商圈發展的解救方案,不能靠學術,也不能靠醫術,更不能靠稅制,若市府提出不切實際的學術理論一定會誤事,只有真正找出東區商圈衰退的核心問題,並提出正確有效的解決方案,才是城市治理的最高指導方針。

(時報資訊)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190225001621-260410

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2019-02-25 10:06經濟日報 記者游智文╱即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

 

北市東區商圈空置率不斷攀升,市長柯文哲受訪時表示,高房租比高房價殺傷力更大,市府慎重考慮徵收空店稅。

 

吉家網不動產董事長李同榮表示,東區商圈發展的解救方案,不能靠學術,也不能靠醫術,更不能靠稅制,若市府提出不切實際的學術理論一定會誤事,如同在未垂死的病人錯裝葉克膜也會誤人,錯用空店稅不但是誤事誤人且會加速商圈沒落沉淪。

 

李同榮指出,他沒有投資任何商店,立場中立,且因辦公大樓身處東區忠孝東路四段,非常了解商圈屬性,若市府徵收空店稅將有兩種嚴重後果:

 

一、商圈夠強,房東轉嫁,空置率更高。

 

二、商圈太弱,短租特賣會盛行,商圈加速沒落。

 

李同榮強調,東區商圈因地理位置絕佳,並沒有衰退到完全沒落的地步,綜合歸納其真正衰退的核心因素有三, 包括消費型態M型化的轉變、商圈不斷新増所引發的競爭與轉移態勢、商圈發展缺乏創新定位與活化主題等。在此情況下,要解救東區商圈不能治果(空置率),要能治因。

 

他提出三大解救東區商圈的良方:

 

(一)商圈要重新創新定位,聚焦主題。

西門町已經很明確定義平價的休閒觀光娛樂消費市場,信義計劃區也明確定位以101為主軸的高價百貨購物聚集商場,東區商圈要在吃喝玩樂與購物型態找出活化元素,例如由巷弄發展出網路新零售一條通丶二條通丶三條通丶或活化地下街,這些發想都有待市府用心規劃。

 

(二)配合主題商圈定位,舉辦創新活動,讓人進得來。

人要進得來,商圈才有活力,高雄的城市行銷值得借鏡,以愛河為主軸發展愛情產業鏈,不斷的舉辦活動行銷城市特色。台北市府應該在東區選擇適當廣場,或在巷弄間開闢徒歩區,配合商圈定位,定期舉辦創新活動,以具有特色的商圈誘因,吸引人潮進來,只有人進得來,貨才銷得出去。

 

(三)大巨蛋要活化東區商圈,不要變為東區大毒瘤。

柯P市長既然是急診權威,快刀卻不能斬亂麻,大巨蛋問題延宕多時,再不解決就會成為東區大毒瘤,更使得東區商圈的再生產生障礙,商圈不能活化,大巨蛋問題不解決,自然缺乏了點火的主要動能。

https://money.udn.com/money/story/5621/3663319?utm_source=ednline&utm_medium=line

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2019-02-22 13:45經濟日報 記者陳美玲╱即時報導
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東區商圈。 記者游智文/攝影
東區商圈。 記者游智文/攝影
 

 

北市東區知名商家因不敵高額租金成本負擔,陸續於租約到期退場,店面空置率攀升,嚴重影響商圈發展;對此,台北市長柯文哲今(22)日接受訪問時鬆口表示,考慮課徵空店稅,希望救回東區商圈。

政大地政系特聘教授張金鶚表示,東區一些商家逐漸關店,連經營40年的老餐廳都無法生存,除反映消費者的經濟能力不足外,也反映零售商家的經營不力,尤其面對高房租的壓力,只能歇業以對。如此商家關店的惡性循環,造成商圈沒落,不但影響國內消費不振,這不只是個別零售產業問題,也會影響總體經濟的衰退。

張金鶚強調,政府振興經濟,顯然應先提振國內消費能力為優先,地方政府更應積極主動協助地方產業,將商圈成立商家委員會組織,聯合商家共同經營行銷,加強輔導其經營能力,形成商圈特色,才可以避免持續衰退。

張金鶚建議,政府應重新檢討房屋稅及地價稅,尤其特別先針對商圈路段優先實施。如果商家的營業坪效越佳,將會繳交更多的營業稅賦,政府可提供其房地減稅優惠;反之營業坪效越低,甚至閒置空屋,則應加重其房地稅賦;政府再進一步透過擁有多戶以上房東累進其囤房稅率,加重其房地持有成本。

由於房東如果不願降低租金而閒置,其加重的房地稅賦將對房東不利;反之,透過商家的有效經營,雖然少收租金,但也可以少繳房地稅賦,反而對房東有利。

張金鶚分析,因為商家不像住家,其低度利用或閒置不用,很容易反映在營業稅賦上,而且商家多在一、二樓,明顯易見,稽徵認定成本低,執行較沒有爭議。

當然訂定適當的優惠及加重稅賦機制應是關鍵,透過如此獎優懲劣的商家營運績效政策,相信可以大幅提升商圈的營業效率,減少關門商家的情況,對房東、商家、消費者和政府都會是有利的四贏。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,政府若開徵空店稅,雖有助於提升房東出租意願,但仍需注意房東是否將稅金轉嫁,或以人頭承租掩蓋空置的事實,甚至若房東隨意租給短期特賣會、娃娃機店等不具特色的店家,對商圈發展也並不有利,建議政府實施前仍應多方評估。

房產專家李同榮則有不同看法,李同榮認為,以空店稅防制東區店面空置率攀升,將是未戰先敗的無效政策,其主要原因有五,第一、商圈沒落是消費行為改變而非商業行為不連續;第二、租金高是房東口袋太深,空店稅制裁不了房東;第三、商圈轉移是市場自然現象,而非市場機制失靈;第四、商圈沒落是總體經濟衰退影響零售產業,而非零售產業不振影響總體經濟;第五、用營業坪效與繳交稅賦評估減稅優惠,等於鼓勵店東抬高房租。

李同榮指出,商圈的形成丶發展與沒落,事出皆必然有因,商圈一旦形成,租金就會波動高漲,商圈一旦沒落,店租調降將是趨勢,只是遲早問題,這就是市場自由機制,政府期望用稅制控管,絕對無法拯救商圈,將導致政策未戰先敗,政府不可不慎。

https://money.udn.com/money/story/5621/3658844

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李同榮│理財周刊964期│2019-02-15 
從數據上顯示,台灣六都中古屋房市在二○一八年由北到南房價已全面止跌,市場在自住剛性需求逐漸回籠的支撐下,低總價產品已全面獲得支撐,由於建商推案量大,預售屋與新成屋仍然處於價格調整的階段,二○一九年中古屋整體房市應該是價穩量溫的盤整格局。

※世界局勢因中美商戰陷入混亂,台灣應謹慎處理兩岸關係

綜觀二○一九年影響房市的幾大變數,其中最具威脅性的不利因素就是「中美貿易戰」,中美商戰表面上是中美貿易逆差,背後隱藏的卻是兩大國的世界霸權之爭,而一旦引信點燃,延燒的不只是中美雙方,還將包括日本、歐美、中東、俄羅斯、北韓、台海兩岸,世界局勢將動盪不安,是否會擦槍走火?台海局勢是否出現危機?項莊舞劍意在沛公,美國總統川普葫蘆裡賣的是什麼膏藥?

對美國而言,中美這場商戰不僅是貿易戰,也是科技戰,更是世界政治霸權之爭,它可能是未來造成世界局勢混亂的不定時炸彈,也是各國財經局勢發展不可忽視的灰犀牛,當中美爭端一旦擴大,台灣不可能置身於外,它影響的層面將包括股市、匯市、房市與整體經濟GDP,甚至引發兩岸更緊張的變局,而這項變數,也將是台灣房市在止跌盤整中最需防範的灰犀牛。

※中美商戰擴大對台灣政治與經濟的不利影響

目前中美商戰談判僅是上半場第一節的第一次暫停,三月一日前,包括「保護知識產權、網絡入侵、網絡盜竊、服務業、農業等等範疇」項目,如果在這九十天中雙方沒有達成協議,一○%的關稅將會被提高到二五%。中共當局目前正是騎虎難下,一方面若讓步有限,勢必面臨關稅大幅調高的後果,另一方面若過度妥協,將破壞中共產業結構的現況發展,2025中國製造計畫也將重挫。而這場中美商戰無論後續結果如何,對台灣最主要影響包括政治與經濟兩大因素:

(一)兩岸政治關係持續惡化

中美關係緊張,跟隨著世界各國政府都非常謹慎的評估如何平衡與兩國間的關係,包括北韓、日本、菲律賓,北韓金正恩藉機對川普與南韓示好,趁勢改善北韓經濟發展,而川普也怕螳螂捕蟬黃雀在後,積極安撫金正恩,避免北韓藉機鬧事。日本首相安倍也於去年十月中美商戰開打如火如荼之間專程訪中會見習進平,菲律賓自杜特蒂總統上任以來更積極與中共打交道,一改過去菲律賓一向親美的作風。

綜觀各國正極力應用自身有利籌碼,爭取與中美雙邊保持最有利的位置,然而台灣卻無顧與大陸貿易依存度的現實問題,而選擇更加傾美的趨向,正是此刻被美國拿來炒作台海局勢的籌碼,台灣因此更加傾向美方,也因此更激怒了中共,習進平對台不但頻頻喊話並宣示不放棄武力犯台,同時表示統一台灣是這一代的責任,不能留給下一代。

而中共這些文攻武嚇的舉動,讓蔡英文在九合一選戰重挫之際,抓住了一根浮木,藉機激發台灣同胞對中共欺壓作為的意識形態反抗,企圖藉政治掩護經濟,鋪成連任之路,也令兩岸政治陷入更大困局。

(二)大陸台商受害嚴重,直接影響台灣經濟發展

台灣與大陸具有非常緊密經貿關係,過去三十年,在大陸工資穩定期間,聚集全球供應鏈,應用在台接單在大陸生產出貨的商業模式,近五萬台商創造了大幅的貿易順差。雖然台灣對美出口僅佔一一%,但對大陸出口達四○%,其中不乏台商生產的零組件需求,所以中美貿易摩擦對台灣出口產生間接不利因素。

大陸近年因工資高漲、環保意識提升,台商成本大幅增加,又逢這場中美貿易戰,一旦美國關稅提高,台商必遭到重大打擊與損失,大部分台商將陸續被迫遷出大陸生產基地,相對也間接影響台灣經濟發展,今年台灣GDP成長保二都有一定困難程度。

※大選年,台灣房市維持價穩量溫盤整格局,中美商戰發展是最大變數

二○一九年正值台灣總統與立委大選之際,執政黨若無法對經濟發展提出大破大立的具體作為,持續操作兩岸政治議題,將會帶來台灣人民的苦難。台灣房地產歷經四年軟著陸,二○一八年六都中古屋明顯止跌,二○一九年房市應是處在價穩量溫的盤整格局,建商若推案過多,就會影響預售與新成屋市場,未來兩年中古屋房價跟隨經濟成長的基本面起伏,若有重大轉折應該與政經與兩岸問題息息相關,當然,最需謹慎的灰犀牛就是中美商戰的後續發展。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22483502860&AType=1

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若能防範炒房 放寬陸資買房政策是否可行?
李同榮│理財周刊961期│2019-01-25 
高雄韓國瑜市長一上任就提出很多創新想法,包括觀光局各項推動觀光的創新政策,諸如愛情產業鏈、每月名人代言、發行高雄幣…等,以及放寬陸資買房政策也都引發各界爭議。但政策尚未具體擬定,就遭到在野黨的反對與質疑,這樣會扼殺很多創意的政策,容易讓政務官回復過去多一事不如少一事的消極作為。

※培養具有創新求變的施政團隊,才能促進城市治理的永續發展

其實,放寬陸資買房政策不是完全不可行,前提是韓政府要聚焦在人才、技術、投資需求上,加上完善配套措施,就能防範假投資真炒房現象發生。

筆者一直認為,施政方針不能因噎廢食,怕熱就不要進廚房,否則就只會扼殺創意,無所作為。任何一項創新政策的構思發想,都具有點火引燃的效應,偉大的建設目標都是來自無數創意匯集、構思、設計、可行性評估、執行、修正…等等政策流程串連而成,我們不能因為創意思維所附帶的禁制因素而放棄集思突破的解決方案,我們更應該鼓勵政府有勇敢創新作為,不宜因為大小困難因素而因噎廢食,放棄美好的遠大願景,只有努力培養具有創新求變的施政團隊,才能促進城市治理的永續發展。

※要解構炒房的主要背景因素並加以防範,而不是針對陸資、外資或台資選擇性對象防堵

開放陸資買房議題,的確容易直接聯想「陸資炒房」,但我們必須探討「炒房」的背景因素是什麼,才能一邊有效防範房市炒作,一邊又能促進人流與金流的有效投入城市建設。

筆者認為構成炒房現象,主要有五大背景因素:

(一)高度經濟成長率所帶動的房價飆漲

從房價上漲因素基本面探討,經濟成長率高的國家,人民生活水平提升,尤其是新興國家,經濟成長率持續在六~七%以上,且國民所得持續上升,房價就具有推升動力。

(二)貨幣強勁貶值與升值所引發的熱錢效應與保值心理

貨幣供給額年增率過高且貨幣持續貶值的國家,游資過多就會激發民眾保值心態,搶進房地產,而匯率勁升熱錢流入,引起資金氾濫也提供房市炒作誘因。

(三)利率偏低所被利用的短線槓桿操作

在低利率環境下,持有成本降低,若再加上資金氾濫,容易操作槓桿效應,也是炒房的最佳環境。例如二○○九至二○一四年台灣遺贈稅降低、二○○八至二○一四年的美國QE量化寬鬆,都是為了解決金融風暴實施資金寬鬆政策,卻造成房價炒作空間。

(四)稅制政策不合理所引發的助漲效應

持有稅制的不合理也是短線投機有暴利可圖的主因,在房價上升趨勢線上,自住稅制加重成本轉嫁,重複多戶買賣稅制未合理加重,同時又是在資訊不透明的環境,就容易讓短線投機者以低成本高槓桿操作方式,短線買進賣出獲取炒作房產的暴利。

(五)房價基期低所吸引的低投資風險操作

房市處於技術循環的低檔,在沒有泡沫危機下,房價基期低,較有推升與炒作空間,但若在房價高檔反轉向下的循環中,一般都是自住的剛性需求環境,房價就較沒有炒作空間。

※人才、資金進不來,三千億債務還不了,高雄如何發大財?

根據財政部公布,截至二○一七年底,高雄市一年以上債務為二四一六.○七億元,未滿一年債務為七一.三八億元,公共債務法規範債務合計二四八七.四五億元,另外自償性債務三○二.九四億元,合計總債務超過三千億元。

高雄市在野黨緊追韓國瑜對九二共識內容及立場和態度,並彙整韓國瑜打造「全台首富」十一個政見,包括太平島挖石油、十年五百萬人口、愛情產業鏈、賽馬場…等,質詢這些政策在四年內如何做得到,尤其認為開放中資買房就是「炒房」。
筆者呼籲,所有創新的政策都需要檢驗可行性並做適度修正,若在具體政策出爐前一味反對,對高雄市政發展一定會有負面影響。高雄市政發展若不創新思維尋找財源,仍然持續不斷增舉新債還舊債,不但永遠還不了債務,人進不來,錢進不來,當然,高雄不可能發大財。

※陸資買房總量調控,有效防範炒房,人才錢財進得來,高雄就會發大財

筆者認為,若能提出有效防範炒房配套政策,開放大陸技術人才與資金進來,並以投資移民方式開闢重劃特區,把大陸最具代表性的區域、景點、文創、商品…等特色移植到特區,帶動特區商圈發展,不但引進人才資金,又可促進兩岸交流及觀光發展,政府何樂不為?當然,重要關鍵在於中央修法的配合與防範炒房的政策擬定,例如放寬543政策、限制購房區域、限制不得購買二手成屋、轉售限制與高稅制、區域總量管制…等等配套措施,炒房的機會就會降低,何況高雄腹地寬廣,房價基期低,只要配套政策跟上,控制炒房的閘門在政府手上,人進得來、錢進得來,高雄才有機會發大財。

總之,炒房主要問題在於環境,海外炒房後果都很容易遭受慘賠下場。其實,房產炒作風潮主要起因不在人為炒作,不是陸資專利,而是在環境與政策,市場一旦提供炒作環境,炒房就不限國界,陸資沒炒,台灣投資客也會炒作。中央政府更積極作為是協助地方政府提供有效多元的投資環境、強化稅制健全、加速交通建設、擴大都會範圍,才是防止炒房最佳政策。同時,青年租房與購房優惠配套措施也須極力重視推行,才能避免人才外流與民怨上升,開放陸資買房的阻力才會降低。

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李同榮│理財周刊961期│2019-01-25 
高雄韓國瑜市長一上任就提出很多創新想法,包括觀光局各項推動觀光的創新政策,諸如愛情產業鏈、每月名人代言、發行高雄幣…等,以及放寬陸資買房政策也都引發各界爭議。但政策尚未具體擬定,就遭到在野黨的反對與質疑,這樣會扼殺很多創意的政策,容易讓政務官回復過去多一事不如少一事的消極作為。

※培養具有創新求變的施政團隊,才能促進城市治理的永續發展

其實,放寬陸資買房政策不是完全不可行,前提是韓政府要聚焦在人才、技術、投資需求上,加上完善配套措施,就能防範假投資真炒房現象發生。

筆者一直認為,施政方針不能因噎廢食,怕熱就不要進廚房,否則就只會扼殺創意,無所作為。任何一項創新政策的構思發想,都具有點火引燃的效應,偉大的建設目標都是來自無數創意匯集、構思、設計、可行性評估、執行、修正…等等政策流程串連而成,我們不能因為創意思維所附帶的禁制因素而放棄集思突破的解決方案,我們更應該鼓勵政府有勇敢創新作為,不宜因為大小困難因素而因噎廢食,放棄美好的遠大願景,只有努力培養具有創新求變的施政團隊,才能促進城市治理的永續發展。

※要解構炒房的主要背景因素並加以防範,而不是針對陸資、外資或台資選擇性對象防堵

開放陸資買房議題,的確容易直接聯想「陸資炒房」,但我們必須探討「炒房」的背景因素是什麼,才能一邊有效防範房市炒作,一邊又能促進人流與金流的有效投入城市建設。

筆者認為構成炒房現象,主要有五大背景因素:

(一)高度經濟成長率所帶動的房價飆漲

從房價上漲因素基本面探討,經濟成長率高的國家,人民生活水平提升,尤其是新興國家,經濟成長率持續在六~七%以上,且國民所得持續上升,房價就具有推升動力。

(二)貨幣強勁貶值與升值所引發的熱錢效應與保值心理

貨幣供給額年增率過高且貨幣持續貶值的國家,游資過多就會激發民眾保值心態,搶進房地產,而匯率勁升熱錢流入,引起資金氾濫也提供房市炒作誘因。

(三)利率偏低所被利用的短線槓桿操作

在低利率環境下,持有成本降低,若再加上資金氾濫,容易操作槓桿效應,也是炒房的最佳環境。例如二○○九至二○一四年台灣遺贈稅降低、二○○八至二○一四年的美國QE量化寬鬆,都是為了解決金融風暴實施資金寬鬆政策,卻造成房價炒作空間。

(四)稅制政策不合理所引發的助漲效應

持有稅制的不合理也是短線投機有暴利可圖的主因,在房價上升趨勢線上,自住稅制加重成本轉嫁,重複多戶買賣稅制未合理加重,同時又是在資訊不透明的環境,就容易讓短線投機者以低成本高槓桿操作方式,短線買進賣出獲取炒作房產的暴利。

(五)房價基期低所吸引的低投資風險操作

房市處於技術循環的低檔,在沒有泡沫危機下,房價基期低,較有推升與炒作空間,但若在房價高檔反轉向下的循環中,一般都是自住的剛性需求環境,房價就較沒有炒作空間。

※人才、資金進不來,三千億債務還不了,高雄如何發大財?

根據財政部公布,截至二○一七年底,高雄市一年以上債務為二四一六.○七億元,未滿一年債務為七一.三八億元,公共債務法規範債務合計二四八七.四五億元,另外自償性債務三○二.九四億元,合計總債務超過三千億元。

高雄市在野黨緊追韓國瑜對九二共識內容及立場和態度,並彙整韓國瑜打造「全台首富」十一個政見,包括太平島挖石油、十年五百萬人口、愛情產業鏈、賽馬場…等,質詢這些政策在四年內如何做得到,尤其認為開放中資買房就是「炒房」。
筆者呼籲,所有創新的政策都需要檢驗可行性並做適度修正,若在具體政策出爐前一味反對,對高雄市政發展一定會有負面影響。高雄市政發展若不創新思維尋找財源,仍然持續不斷增舉新債還舊債,不但永遠還不了債務,人進不來,錢進不來,當然,高雄不可能發大財。

※陸資買房總量調控,有效防範炒房,人才錢財進得來,高雄就會發大財

筆者認為,若能提出有效防範炒房配套政策,開放大陸技術人才與資金進來,並以投資移民方式開闢重劃特區,把大陸最具代表性的區域、景點、文創、商品…等特色移植到特區,帶動特區商圈發展,不但引進人才資金,又可促進兩岸交流及觀光發展,政府何樂不為?當然,重要關鍵在於中央修法的配合與防範炒房的政策擬定,例如放寬543政策、限制購房區域、限制不得購買二手成屋、轉售限制與高稅制、區域總量管制…等等配套措施,炒房的機會就會降低,何況高雄腹地寬廣,房價基期低,只要配套政策跟上,控制炒房的閘門在政府手上,人進得來、錢進得來,高雄才有機會發大財。

總之,炒房主要問題在於環境,海外炒房後果都很容易遭受慘賠下場。其實,房產炒作風潮主要起因不在人為炒作,不是陸資專利,而是在環境與政策,市場一旦提供炒作環境,炒房就不限國界,陸資沒炒,台灣投資客也會炒作。中央政府更積極作為是協助地方政府提供有效多元的投資環境、強化稅制健全、加速交通建設、擴大都會範圍,才是防止炒房最佳政策。同時,青年租房與購房優惠配套措施也須極力重視推行,才能避免人才外流與民怨上升,開放陸資買房的阻力才會降低。

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高雄市長韓國瑜主張放寬陸資買房政策,不少人擔心擔心「陸資炒房」引發各界爭議。吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮獨排眾議,認為放寬陸資買房不等於陸資炒房,韓國瑜市長只要聚焦在人才、技術與資金的引進,放寬陸資買房政策並非不可行,政府必須解構炒房的背景因素加以防範,而不是遭受反對聲浪就因噎廢食,以致妨礙城市發展的契機。

李同榮說,以「開放」與「防範」並行政策,就能化解韓國瑜市長的「兩難政策」成為「兩全政策」。放寬陸資買房不等於陸資炒房,創新求變,才能促進城市治理的永續發展。李同榮指出,放寬陸資買房政策不是完全不可行,只要能在防範陸資炒房的前提下,擬定有效的投資對策,一定對高雄的市政建設推動與人口發展,具有重要的關鍵與意義。要防範陸資炒房,政府要先解構炒房的主要背景因素,而不是針對特定對象選擇性防堵。

李同榮提出開放陸資買房與防範陸資炒房並進的「新543」的政策建言包括:

一、放寬陸資買房5大原則:1.設定總量管制。2.引進特定技術人才。3.吸引資金投入建設。4.創造更多就業機會。5.簡化買房審核流程。

二、防範陸資炒房的4大條件:1.貸款仍維持5成以下。2.選擇城市示範執行。3.限定自住需求。4.具備技術或資金:針對提供技術與資金的對象,得以合理提供配套,滿足購買住房與商辦的自用需求。

三、防範陸資炒房的3大限制:1.不得購買二手成屋。2.轉賣房產課重稅。3.一人一戶限自用。

李同榮指出,人才、資金若進不來,3000億元債務還不了,高雄如何發大財?新543政策建言,不但放寬陸資買房,同時防範陸資炒房,何況高雄腹地寬廣,房價基期低,只要配套政策跟上,控制炒房的閘門在政府手上,人進得來、錢進得來,高雄才會發大財。他說,防範炒房主要問題在於市場環境與政策控管,其實,房產炒作風潮主要起因並不在於人為炒作,炒房並不是陸資的專利,炒房是由市場環境與政策因素所引燃,所以市場一旦提供了炒作環境,加上政策控制失當,炒房就會不限國界,政府需要思考的關鍵是如何擬定防範房市炒作的全面性控管政策。

(時報資訊)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190121001385-260410

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李同榮│理財周刊959期│2019-01-11 
總統蔡英文在今(二○一九年)元旦談話時,對於兩岸關係拋出「四個必須」、「三道防護網」,四個必須包括中國「必須正視中華民國台灣存在的事實」、「必須尊重兩千三百萬人民對自由民主的堅持」、「必須以和平對等方式來處理我們之間的歧異」,也「必須是政府或政府所授權的公權機構坐下來談」;三道防護網則包括:民生安全防護網、資訊安全的防護網及兩岸互動中的民主防護網。

※習進平「一國兩制」論,是否重新定義「九二共識」?為兩岸關係投下不可測的變局

今年是中共全國人大常委會發表「告台灣同胞書」四十週年,中共中央總書記習近平於蔡英文元旦談話的隔日,元月二日對台談話中提出「一國兩制」,並稱「台灣前途在於國家統一」,同時重申堅持「九二共識」、反對台獨立場,並稱「九二共識」是「兩岸雙方在一個中國原則基礎上達成﹃海峽兩岸同屬一個中國,共同努力謀求國家統一』」。

習進平的談話內容包括五大重點:

第一,攜手推動民族復興,實現和平統一目標。

第二,探索「兩制」台灣方案,豐富和平統一實踐。

第三,堅持一個中國原則,維護和平統一前景。

第四,深化兩岸融合發展,夯實和平統一基礎。

第五,實現同胞心靈契合,增進和平統一認同。

※未來四年,兩岸問題面臨攤牌局面,台灣房市發展也投下不可測的變數

習進平談話內容中,特別提到:兩岸長期存在的政治分歧問題總不能一代一代傳下去。筆者認為在習進平的心目中,兩岸的問題總不能一任一任的傳下去,換句話說,在他的任期內應該會想盡辦法解決兩岸問題,尤其在去年中共當局通過黨政軍三位一體領導人無任期限制,可以預見習進平在二○二三年任滿之前,為了續任國家主席與鞏固領導地位,勢必提前對台灣問題的解決方案提出積極的作為,最有可能的做法就是對台灣進行外交封鎖、經濟封鎖、政黨分化、網軍攻擊、軍事威嚇,而且可能以「一國兩制」步步進逼。如此一來,二○一九開始到二○二三年這四年間,台灣的政經局勢應該會處於風聲鶴唳的動盪局勢中,當然對於二○一九年正處於止跌盤整的房地產市場也埋下了難以預測的變數。

蔡英文總統對於習進平談話迅速回應「二個不接受」:不接受九二共識、不接受一國兩制。蔡英文在執政黨敗選的陰霾中找到了一線曙光,激發國人一致對中共「一國兩制」的強烈反彈。但接下來政府應該要有積極作為,不能一味向美國傾斜,成為川普大亨貨架上的商品,政府應該主動以兩岸對談方式取代兩岸對抗模式,不局限於政府對政府的對話,積極鼓勵兩岸城市交流,為兩岸關係找出最大公約數,成為兩岸新共識,否則,政府就要開始準備防衛中共山雨欲來的財經外交封鎖攻勢,執政黨也不能忘了九合一敗選的主要因素在於「經濟」與「民生」。

※2025房市邪惡的第七循環,房市暴漲或暴跌的主因在兩岸關係

筆者曾於二○一八年初提出,在二○一四年下半年全台房市由多頭反轉向下後,房市進入為期十年的第六循環,此一循環的房市不會有太大的表現,二○一四至二○一八年房市由緩跌到止跌,二○一九至二○二○年房市以盤代跌,二○二一至二○二四年房市小陽春,但到了二○二五年,台灣房市極可能邁向邪惡的第七循環,也就是說房價可能會出現暴漲暴跌的現象,最主要的關鍵因素就是「兩岸關係」的變數,這時候,兩岸的領導人是誰,兩岸問題能否解決,應該會有明確答案。

不過元月二日習進平的一國兩制論,已經提早點燃了兩岸分歧問題的引信,接下來兩岸領導人若沒有以智慧與全民利益提出解決方案,台灣在兩岸不可預測的不定時炸彈威脅下,經濟成長必定受到影響,房市邪惡的循環也可能會提早降臨。

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李同榮│理財周刊957期│2018-12-28 
二○一八將畫下年度休止符,全台房市上半年呈緩跌態勢,下半年呈止跌跡象,展望二○一九年房市表現,多空各方針對市場利多利空因素各有解讀,最大共識就是市場不會有明顯的漲幅與跌幅,這種市場氛圍,其實就是房市將進入盤整的跡象,六都各季呈現的漲跌都將非常有限。然而二○一八下半年六都房價的季線幾乎都已呈止跌走勢,二○一九上半年若沒明顯跌勢,就可證明二○一八年全台房價已全面止跌。而止跌後的房市將進入「以盤代跌」的走勢,至於多久能脫離盤整期,端看市場基本面,也就是說房市未來兩年發展趨勢,重新回歸到市場基本面的表現。

影響房地產市場基本面的因素,包括供需問題、經濟成長、房價所得比、利率、匯率、稅率、貨幣供給、投資意願、物價指數、外貿內需表現、國際油價與金融表現……,此外要注意的是國內外重大政經事件發展。茲就各項影響房市的基本面指標分析如下:

(一)房市供需問題:餘屋待消化,剛性換屋需求待刺激

市場自二○一四年下半年反轉向下以來,四年空頭累積待消化餘屋全台高達八萬戶以上,所以在止跌市場中才會發現,中古屋中低總價在小漲,支撐市場止跌,而新成屋仍在殺價讓利,預售屋還在縮小與新成屋的價差,進場購屋者多是累積已久的換屋剛性需求者,未來兩年建商若持續大量推案,新成屋不殺價讓利就會影響餘屋消化,更會影響盤整期。

(二)經濟成長問題:除非政策大放利多,經濟成長仍維持平穩

今年經濟情勢各季表現「每況愈下」,前兩季經濟成長率還有三%,第三季明顯下滑,第四季面臨能否保二,因為全球貿易成長開始逐步下滑,此外,中美貿易大戰不確定因素也是影響全台經濟成長的主因。二○一八年執政黨選舉大敗,若政策能回歸重視經濟發展,大展利多,引進製造業回流,擴大內需,經濟成長率才有好的表現,否則將陷入保二的窘境。

(三)房價所得比問題:核心問題非「房價」,在於「所得」

今年台北市房價所得比仍高居十五倍,房價所得比的定義是「中位數住宅總價」除以「家戶年可支配所得中位數」,代表需花多少年的可支配所得才買到一戶中位數住宅總價,數值越高表示房價負擔能力越低。一般人怪房價高漲卻忽略物價上漲,其實房價所得比問題不在於分子的「房價」,而是在於分母的「所得」,依主計總處發布「實質經常性薪資」僅三八一二二元,歷經十八年來,實質薪資所得還是不及民國九十年的水準,這才是房價所得比偏高的核心因素。

依據台經院研究報告指出,軍公教年改對於全台一年可支配所得至少減少四百億元,不僅影響民間消費,更減少軍公教退休規劃中的投資,也將對房地產首購市場產生不良影響,老年人協助年輕子女購屋力道削弱,年輕人所得未增,當然影響首購的購買力至少達一○%以上。

(四)利率、匯率、稅率問題:利率平穩,匯率動盪,稅制待修

升息問題一直是二○一八年購屋大眾關切的議題,筆者在年初一再強調,近兩年台灣沒有太大的升息條件。事實證明央行召開今年最後一場理監事會議表示,觀察幾項升息指標,包含消費者物價指數(CPI)年增率、金融業隔夜拆款利率等,都未出現明顯走高,顯示目前缺乏升息條件,因此央行決定利率連十凍。

有關匯率問題,筆者預測二○一九年因中美商戰影響,股匯市將會動盪不安,尤其股市表現更會影響資金動能,中美商戰對房市間接不利影響將逐漸顯現。

至於稅率問題,雖然不動產業者一直主張房地合一稅減輕問題,筆者認為房地合一稅是一個非常離譜的稅制,一來並未真正房地合一課稅,二來也無法為政府帶來稅收增加,其實房地合一稅的利空已鈍化,就算廢除,對房市僅有短暫心理因素影響,房市的稅制干擾因素存在於不合理的仇富房屋持有稅制,政府沒有重新檢討,對房市發展永遠有負面影響。

(五)貨幣供給額與投資意願問題:台灣不缺資金,缺乏的是良好投資環境與對政府的信心

台灣貨幣供給額近年維持平均年增率約五.四%,近年來在金融自由化與國際化的趨勢下,資金移轉迅速,定期性存款與活期性存款間之移轉趨於頻繁,造成M1B年增率變動幅度擴大,呈現不穩定現象,亦使其作為貨幣政策之指標性受到明顯影響。但從台灣超額儲蓄率平均約二.五兆元,平均約達GDP的一四%,顯示台灣並不缺乏資金,缺乏的是良好的投資環境與對政府的信心,未來租稅大赦若能啟動,引導更多資金回台投資,對台灣經濟發展會有相當巨大的影響。因此,二○一九年政府的經濟政策將決定國人對台灣的投資意願與信心。

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