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2018-11-07 11:48經濟日報 記者游智文╱即時報導
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縣市長選舉藍綠打得難分難解,勝負難測。吉家網不動產董事長李同榮表示,不管最後藍綠誰贏誰輸,預料房市交易量都會劇增,尢其是大台北地區的交易量至少爆增一到二成以上。

李同榮表示,主要是執政黨這次選得這麼辛苦,最後無論勝敗,一定會記取選民在經濟議題上對政府的期待,綠營如果敗選,為了接下來總統大選,一定會在經濟議題釋出有利多政策,如果勝選,更會全力拚經濟。

另外房市技術面上緩跌已近四年,低總價已跌無可跌,選前本就會積壓剛性觀望買盤,選後不確定因素消失,大台北累積自住與換屋買盤都會在選後大舉進場,再加上傳統旺季,交易量一定會大增,但價格不會有太大波動。

李同榮預料九合一選後,房市將有六大走勢:

一、交易量劇增,大台北地區表現突出:選後一季至農曆年前,全台房市共同現象就是交易量大増,尤其大台北地區的交易量至少爆增一成以上,預期台北市交易量將有二成的成長。

二、價格維持平穩,低總價蛋黃區小漲:台北市低總價地區早於去年第4季止跌回穩,包括大安丶中山區低總價產品都有小幅度的漲幅,新北市板橋丶中永和丶新店等區低總價產品也都相對率先止跌。

三、剛性需求之自住買盤將大擧進場:緩跌四年來累積觀望自住買盤大台北地區超過7萬戶,除今年已逐漸進場外,明年應會湧入更多自住買盤。

四、換屋買盤逐步進場,有助消化餘屋:換屋需求往往在市場確認止跌時,才會正式進場,新屋往往也是換屋需求者的優先選擇,因此只要讓利的餘屋就有換屋者接手。

五、六都交易活絡,全台房市止跌確立:藉由台北丶新北丶台南交易量的大幅提升,餘屋量體頗大的桃園丶台中丶高雄的市場也會被帶動,全台房價將於2018年底前全面止跌。

六、建商趁機大擧推案,拉長房價盤整期:建商一方面拋售餘屋落袋為安,另一方面在不看壞後市的信心推動下,一邊獵地、一邊趁勢大擧推案,對止跌中房市將有不利影響,也因此會拉長房價的盤整時程。

李同榮表示,大選結局執政黨無論勝敗一定會記取選民在經濟議題上對政府的期待,高雄綠營選得那麼辛苦,就是人民表達對振興經濟的渴望態度,選後政府應該對經濟議題上有利多政策,對止跌中房市也具有正面的影響。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3466004

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2018大選後 房地產走勢分析
李同榮│理財周刊949期│2018-11-02 
台灣九合一選舉將於十一月二十四日揭曉,民心思變,期中選舉對執政黨政績表現是最大的考驗,執政黨在獲得政權兩年間執著於轉型正義,卻忽略了人民最迫切的民生與經濟議題,其中包括五缺、空污、社宅推動不力、都會房價跌而租金卻高漲、觀光產業蕭條、一線城市居不易、二三線城市不易居(生活不容易),年輕人大舉北漂到擁擠的大台北都會,居不易行不易生活更不容易,但為的就是就業機會,北漂青年被壓抑的心聲一直沒人重視,才會有今天的韓國瑜旋風,高鐵上列車小姐的礦泉水,上面寫著「加油!讓我回高雄」,深深觸動流離家鄉外漂年輕人鬱卒很久的心聲。

※柯P效應代表民眾厭倦兩黨惡鬥,韓流效應代表民心思變北漂青年的心聲

台北市柯P效應不代表柯P是神,也不代表他的豐功偉業,而是代表台北人厭倦兩黨惡鬥的反抗心理;韓流效應也不代表韓國瑜就是神,而是代表高雄人思親思變的民心。當標榜著轉型正義獲得政權的政府,出現了促進轉型委員會的東廠事件,就知道執政可能就是腐敗的開始。

※選前房價變動不大,房市隱藏三大利因

歷屆大小選舉前對房市而言,房價都不會有太大的起伏,受影響的會是因觀望所產生的交易量降溫現象,此時看跌的人會略增,但不影響既行的技術線型走勢。以選前態勢分析對房市較有利因素有三:

(1)二○一八年土地交易量創新高,市場景氣指標回溫

今年土地交易量節節升高,已超越二○一七年全年交易量,代表建商對後市的信心,以及土地庫存不足的需求現象。北市仁愛路空軍活動中心地上權標售案,元大銀行以八十二億溢價率一二三%取得,具有喚醒市場信心的指標作用。

(2)土融建融餘額續創新高,建商信心提升

中央銀行發布九月全體銀行購置住宅貸款(房貸)餘額達六兆八七○六億元,建築貸款(土建融)餘額也增至一兆八○二○億元,雙雙創歷史新高紀錄。其中,房貸餘額年增率四.七九%,創二十二個月以來新高,連續二十三個月正成長;土建融年增率六.二九%,也創下四十一個月新高。

當房市高檔時,若土融建融餘額持續攀高不見得是好事,但當房市緩跌到一定程度,土融建融持續成長,就代表市場信心恢復,連央行都表示此現象代表房市溫和復甦的態勢不變。

(3)累積觀望的剛性需求多,買盤逐漸進場

四年來房價呈現緩跌,而台北市在二○一七年第四季率先止跌,且近三季交易量大幅反彈近二○%,其主要因素就是大台北地區積壓數年的剛性需求買盤已達七萬戶以上數量,這些買盤今年大舉進場,促使台北市率先全台都會進入打底盤整的格局,而選前一季換屋剛性需求族群會稍有觀望態度,預期選後台北市交易量將會有爆發性的反彈。

※預期選後房市交易量將反彈,價量表現主要觀察的兩大重點:

一、選後政經局勢發展與政府政策的調整

此場選戰預期執政黨敗多勝少,白色力量甚至無色力量崛起,牽動庶民經濟再也不能淪為口號,過度標榜意識型態與轉型正義將被人民唾棄,政府必須要把政治議題治國回歸到經濟議題掛帥,人民在覺醒,政客不能不覺醒,只顧選票忽視民生,將是執政黨政策必須大調整的時候,選後財經內閣大改組是不可擋的趨勢,只要大破大立振興經濟,二○二○年執政黨才有希望,而房市交易量也才會逐步在盤整打底中回溫,同時也維持在價穩量溫的健康格局。

二、中美貿易戰的後續與兩岸關係的發展

中美貿易戰將是一場漫長的對峙局面,美國期中選舉若共和黨獲勝,將助長川普氣勢,中國勢必暫時妥協,而川普也會暫時降低內部壓力,並與中國正式展開談判,相對也避免傷到國內正在成長中的經濟。
此時,執政黨應該致力改善兩岸關係,這是非常嚴肅的議題,兩岸一家親不代表統一,宣示自主主權不代表獨立,二○二○年的總統人選必須要有大格局的智者出線,才能解決兩岸之間僵局,民生經濟第一,政客將亡,人民勢必會覺醒。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=22213707100

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中美商戰升溫 對台灣政經及房市的不利影響
李同榮│理財周刊947期│2018-10-19 
中美商戰持續升溫,全球貿易衝突升高,不但會衝擊全球貿易發展,也逐漸影響各國經濟成長,台灣為高度開放出口導向的經濟體,何況依賴大陸的出口比重高達二八%,只要中美貿易戰持續,難免遭受波及,對台灣的政經局勢與房市發展將產生不利影響。

川普上任以來,除了大幅降稅鼓勵製造業回流,進而掀起中美貿易戰,短期內刺激經濟大幅成長,股匯齊揚。然而,美國聯準會宣布要再度升息,美國十年期債券殖利率不斷上漲,導致市場資金出走,投資人拋售科技股避險,美股三大指數重挫。預期到年底前,全球股匯市將會動盪不安。

※貿易戰引發美中台三角政經局勢劇變,對台灣是福是禍?

近日,美國副總統彭斯對中國強勢喊話火藥味十足,同時不斷提起支持台灣的民主發展,從有利方面著想,台美關係更加緊密,美國著重在對中國的牽制與自身利益,台灣當局著重在聯美反共。

但從不利的因素著想,中美貿易戰若不降溫,從經濟層面來看,台灣的出口勢必大受影響,不但股匯市會動盪不安,更將牽連到正處盤整中的房地產。從政治層面分析,台灣被迫向美更加傾斜,中共會不斷藉機對台灣文攻武嚇,加之台灣選情緊繃,有意置產者將產生觀望態度,因此,第四季對傳統旺季的房市發展也會投下不確定的影響因素。

中國大陸這次因中美貿易戰升溫,可能引爆房市泡沫破滅,甚至引爆金融市場危機。當然,台灣處境將更險峻,不但出口值、股匯市、房地產…,甚至兩岸之間的緊張程度勢必升高。

※如何吸引製造業與資金回流是目前政府最重大政策規劃方向

以目前台灣政經局勢,適逢年底選舉,政府的政策仍處做多,如何吸引台商製造業回流與資金回流是目前最重大的政策規劃方向。製造業要回流,就必須解決用電與用地的問題,然而工業用地的取得,政府更需以大破大立的態度,以最迅速有力的決策掌握這波製造業回流的最佳契機。至於資金回流的管道,立法院已在研擬資金回流租稅大赦提案,藉以引導台商海外資金投入國內策略性核心工業與公共建設工程。

有關工業用地取得,政府的政策方向是針對閒置工業用地將「先罰後賣」,若囤地超過三年未開發、公告兩年未處理者,政府可先罰款,再強制拍賣。這項政策是否會迫使工業用地價格下滑?目前值得觀察,但工業用地被壟斷,政府應有更積極作為!

政府公布二一四公頃無地上物閒置工業土地,依產創條例修訂後子法,兩年後強制拍賣。此舉是否立竿見影,政府應考量三大層面:(1)閒置土地要防假地上物真閒置。(2)需求越多,價格越漲。(3)需求在先,供給在後,將緩不濟急。

政府處理工業用地問題的作為,如同處理空屋移轉社宅問題,將同時面臨兵來將擋的局面。建議政府,唯有採取更積極作為開發有效新生地,提高供給,長期自然會舒緩地價,消除壟斷。

另外,如何解決國內的超額儲蓄問題?央行總裁楊金龍強調,增加國內投資、擴大內需引擎,可有效降低我國超額儲蓄,減緩資金淨流出。台灣在全球貿易保護主義盛行的同時,勢必要加強公共建設,擴大內需,建構良好國內投資環境,刺激投資意願,否則再多資金回流只會製造更多的超額儲蓄,對經濟成長造成更大負擔。

※巿場若無重大利空,全台房市將進入以盤代跌的格局

近期台灣房地產局勢發展也受到中美貿易戰與選舉等不確定因素影響,第三季交易量成長幅度有限,建商推案量若不節制,將影響台北市以外都會住宅市場止跌時程。時值政府鼓吹製造業與資金回流氛圍,A級商辦市場有明顯買氣出現,傳統商店市場表現不佳,空置率增加,顯現民間消費力在萎縮。至於豪宅市場因四年來跌幅近三成,有止跌回穩跡象,在資金過剩狀態下,跌深的豪宅就成為有錢人資金保值選項。

台灣房市現況,以台北市價穩量增表現較亮眼,台北市以外都會以竹北與台南表現較佳,市場已進入止跌打底中,其他新北市、台中、高雄市量大的行政區尚須在年底前調整,大體上巿場若無重大利空,全台房市將進入以盤代跌的格局。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22175538320&AType=1

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2018-10-12 10:52:18經濟日報 記者游智文╱即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

官方統計顯示,六大都會區,今年台北市房市表現最好,不只交易量回升最多,房價也明顯上揚。吉家網不動產董事長李同榮表示,台北房市在「五最」支撐下,已率先落底止跌。

國內房市在2016年創下24.5萬棟歷史新低後,2017年回升約一成,今年交易量雖持續上升,但整體年增率逐月下降,第一季年增幅逾一成,但5月後一路下滑,今年至9月為止,六都合計交易15.6萬棟,僅較去年同期增加約4%。

六都有三都年增率增加,三個減少,表現最優的就是台北市,今年前三季已成交逾兩萬棟,較去年同期大幅增加約17%,遠優於其他五都。

台北市房價表現也相當不錯,根據台北市地政局統計實價資料,北市今年5月平均住宅單價一坪50.39萬元,不但重回五字頭,也創下2016年11月以來,19個月新高。

吉家網不動產董事長李同榮表示,北市價量表現優於其他五都,主要是台北房市有五最支撐。

首先是根據內政部統計,北市共有89.2萬戶,空屋僅約6萬戶,空屋率6.73%,為六都最低。

第二,北市去年第四季新建案餘屋量5612戶,雖高於台南,但因腹地不大,推案量扣除去化量後,餘屋量為六都最少。

第三,北市每平方公里有9,890人,人口密度六都最高,自住與換屋需求最強勁。

第四,北市投資客早在2013年就逐步出場,套牢者大多是散客,投資客清洗最乾淨。

第五,北市房價近四年緩跌,累積至少三萬戶以上該買不買的自住買盤,累積觀望買盤最多。

李同榮表示,從台北市今年交易量成長明顯優於其他都會區,顯示北市觀望買盤逐漸積極進場,目前新成屋推案讓利空間已縮小,甚至不再讓利,讓中古屋自住買盤獲得強力支撐,預料未來兩年房價將以盤代跌,逐步消化餘屋。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5889/3417548?list=list

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房市將跌跌不休? 別落入「集體情境思維陷阱」
李同榮│理財周刊945期│2018-10-05 
六都第二季平均房價出爐,台南市、台北市、桃竹區小漲,漲幅依次是三.四一%、一.七六%、一.○五%,新北市、台中市、高雄市呈現微幅小跌局面,跌幅分別是○.五四%、○.五%、○.三四%,預期第三季開始,六都房價漲跌幅差距將縮小,全台房市由台北市領軍有逐漸止跌趨向,房價將朝向盤整打底的格局。

※連續三季印證,2017Q4台北市房價已率先止跌

台北市中古屋均價於去年第三季與第四季間已經止跌,房價分別是每坪五二.五萬元及五二.八萬元,並連續三季止跌小漲,今年第一季及第二季每坪均價分別是五三.五萬元及五四.四四萬元,漲幅不大,但季線的技術線型已經明顯走平,數據顯示北市房價有率先六都進入盤整打底的跡象,這也印證筆者在二○一五年初的精準預測。今年第二季台北市以外的台南、新竹也有跟進止跌的趨勢,第三季六都中古屋房價有機會全面止跌。

※台北市房價率先六都止跌的六大理由

(1)餘屋量少:台北市因腹地不大,推案量扣除去化量後,餘屋量乃六都最少。

(2)空屋率最低:六都中北市空屋率僅六.七%,為六都最低,供需並未失衡。

(3)人口密度最高:每平方公里九八九○人的人口密度(新北市每平方公里一九二七人),自住與換屋需求最強勁。

(4)投資客清洗最乾淨:精明投資客早於二○一三年就逐步出場,套牢者大多是散客。

(5)市場敏感度高:累積觀望買盤最多,近四年緩跌,光台北市累積至少三萬戶以上該買不買的自住買盤。

(6)交易量佔比萎縮幅度過大:未來兩年反彈量大,從台北市今年上半年交易量大幅成長二○%,得以證實觀望買盤逐漸積極進場。

※發現房市止跌訊息的兩大重要指標

一、土地標售活絡,是市場信心提升指標

高雄地政局於今年九月十九日標售十三處十六筆土地,脫標率一○○%,溢價率最高達四五%以上。

另外,財政部國產署九月二日標售台北市原空軍活動中心地上權案,底價三十六億七二九三萬元,原先由南山人壽以總價七十五億五九八八萬元得標,溢價率已高達一○六.八三%。沒想到躺在郵局中的元大銀行標單出價更高,達八二.○一億元,溢價更高。每坪單價七二○萬元,更創下地上權「地王」紀錄。

二、開工量大於使照量呈黃金交叉,就是止跌強烈訊號

去年第三季代表建築業信心的建照核發量已大於完工使照核發量,今年第二季代表銷售績效的開工量也大於使照量呈黃金交叉,這是代表產業對市場信心與市場銷售成績衡量的兩大重要指標。

※在市場緩跌氛圍中,大多數人會落入「集體情境的思維陷阱」的四大主因

(一)新餘屋近八萬戶,房價還要再跌?

市場餘屋雖多,但大家都忽略了四年來累積遞延性買盤,光是大台北地區就有近七萬觀望自住買盤開始逐步進場,今年房市的確是一場多空較勁旗鼓相當的一年。

(二)人口老化少子化時代來臨

少子化造成人口負成長對房市長線需求的確有遞延性殺傷力,但真正對短線殺傷力是勞動人口,勞動力影響購屋能力,而台灣勞動力大幅衰退會在六、七年後發生,對房市短線尚不致造成止跌的障礙。

(三)把三十萬戶年成交量當成判斷房價落底的唯一前提

用季交易量判斷止跌時程才會準確,年三十萬戶判斷房市落底,這是落後的統計指標。

(四)預售市場仍往下修,中古屋房價也會跟著下修?

房市上升或反轉向下時,預售市場往往是先行指標,房市下跌至落底前,中古屋買盤會先進場,預售仍在反映與新成屋的價差,反而預售市場往往是止跌時的落後指標,此時,中古屋雖止跌,但預售房價仍在下修,以調整與新成屋的差價距離。目前的市場現況就是預售市場繼續下修至合理價,新成屋讓利空間縮小,中古屋自住買盤獲強力支撐,房價在未來兩年以盤代跌,逐步消化餘屋。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22137892400&AType=1

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房價何時止跌? 三大面向會診判斷
李同榮│理財周刊943期│2018-09-21 
房價漲跌的趨勢可以從三大面向分析判斷,包括經濟基本面向、技術循環面向、消息政策面向。

經濟基本面向主導房價短中長線漲跌推動的主力,技術循環面向主導景氣興衰循環長線波動的走勢,消息政策面向主導房價助漲或助跌、反轉或回升的短期走勢。茲就三大面向涵蓋的影響變數分析如下:

(一)經濟基本面向~多空交戰劇烈

經濟基本面包含因素很多,依目前經濟重要層面分析,有以下判斷因素值得參考:

(1)經濟成長率:主計處預估二○一八年經濟成長率為二.六九,表現中等,唯出口貿易若受中美貿易戰影響,可能會導致短期成長的萎縮。

(2)市場供需:近年累積近八萬戶餘屋待消化,但同時也累積近七萬戶自住的觀望買盤逐步進場,一方扮演房價下挫的殺手,一方扮演房價支撐的力量,由於台北市近年推案量與餘屋較少,遞延觀望買盤近四萬戶,只要這些買盤逐步進場,就扮演房價止跌的領頭羊,今年上半年北市交易量比去年同期成長近二○%,可證明台北市累積自住近四萬戶買盤明顯逐漸回籠。至於人口老化少子化問題,影響的是長線走勢。



(3)資金與利率:根據主計總處最新預測,今年超額儲蓄(國民儲蓄毛額減掉國內投資毛額)將達二兆二八一○億元,已經是連續第五年突破二兆新台幣大關,顯示國內閒置資金持續升高,但另一方面也顯示投資意願的降低。

同時,蔡英文政府上任二年多來至今,累計金融帳淨流出已達一二四九.一億美元,約新台幣逾三.八兆元,影響的不只是房地產,還包括其他的產業投資。

至於利率升息與否的疑慮,政府考量的是全面性,包括出口成長、匯率、通貨…等因素,不會只針對房地產調升,依目前局勢觀察,調整幅度不會太大,對房地產影響有限。

(4)公共建設與內需:川普貿易保護政策,對依賴出口國家相當不利,台灣必須強化內需,刺激景氣,吸引製造業與資金回流。因此,加速前瞻建設及強化公共投資是蔡政府努力的方向,從行政院積極解決五缺問題可看出端倪。

(二)技術循環面向~預售成屋兩樣情,中古屋止跌訊息出現

市場的景氣循環一定有漲有跌,技術線型必然從擴張期、高峰期、谷底期之間的景氣興衰,而呈現出技術循環的週期,通常高峰到谷底不會超過三年,但也要看擴張期與高峰期的時程長短而定。

由於這波景氣榮景長達十二年,在反轉下跌時,並非朝硬著陸態勢急跌,而是軟著陸緩跌態勢,因此反轉到落底期間,需比過去循環一年半趕底的時程更長,例如台北市經七季量能萎縮緊跟著七季量能增溫,到二○一七年第四季歷經三年半時間,中古屋平均房價從每坪六五.七萬跌至五二.五萬止跌,跌幅二○%,今年上半年已連續兩季價量俱時回溫,同時扮演章魚哥的大安區,也明顯反映出價量齊揚的態勢(見附圖),台北市房價只要第三季維持連三季不跌的表現,就可回頭證明台北市房價已在二○一七年第四季率先止跌。

至於全台各都會止跌時程會落後台北市兩到三季,也就是今年第三季到年底是全台房價止跌與否的觀察重點,六都房價表現的共通點是預售繼續下調,拉近與新成屋差距,新成屋持續殺價,但讓利空間縮小,中古屋房價獲自住買盤支撐。另外,開工量向上與使照核發量呈黃金交叉,顯示出房市止跌重要訊息。

(三)消息政策面向~國際及兩岸局勢險峻,政策偏多

消息政策面向涵蓋因素包括:國際局勢、兩岸政治關係、政治選舉、政策打壓或作多、天災、人禍等。消息政策面往往是「助漲」與「助跌」的關鍵因素。例如二○○九年因馬政府降低遺贈稅,房市雖在高檔,資金洪流起了助漲效應。二○一五年房地合一稅政策出現在房市開始疲軟時,就又產生助跌效應。

目前影響房地產消息面有(1)選舉因素(2)中美貿易戰(3)兩岸關係。在選舉前,若房市高漲,政策就會做空,若房市下跌,政策就會做多。蔡政府上台第二年政策上並無打房措施,同時也釋放出做多跡象,包括放寬選舉性貸款限制、放寬銀行三○%房產放款上限,前者是對房產風險的樂觀評估,後者是解決社宅、公辦都更等資金需求,間接釋出政府做多訊息。另外立法院計畫提案讓海外資金回流大赦,此條款若通過,將會有非常龐大的資金回流。

至於中美貿易戰短期間接影響台商出口,對房地產尚無直接影響,但兩大強權引發的政經角力,台灣被迫往美靠攏,兩岸關係將持續冷卻,短線對房地產沒有重大利空,但長線會有隱憂。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22100769340&AType=1&pagenum=2

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2018/09/19 16:09文/記者馮牧群

房仲預估,6都房價漲跌差距將縮小,全台房市由北市領軍逐漸止跌。(黃柏榮攝影)

房仲業者發布今年Q2中古屋平均房價漲跌數據及6都行政區漲跌幅排行榜,吉家網不動產董事長李同榮指出,6都平均房價台南市、台北市、桃竹縣市小漲,與上季相比漲幅分別是3.41%、1.76%、1.05%,新北市、台中市、高雄市呈現微跌,跌幅分別是0.54%、0.5%、0.34%,預期Q3開始,6都房價漲跌差距將縮小,全台房市由北市領軍逐漸止跌,房價將朝向盤整打底格局。

 

觀察6都各行政區漲跌排行榜,台南市及台北市表現強勢,台南新化區漲幅9.41%拿下冠軍,台北大安區漲幅6.94%登上亞軍,漲幅前10名台南市就占4區;跌幅前10名高雄市占4區,台中西區下跌4.97%最高,台南新市區下跌4.78%居次。台北市大安區扮演領頭羊,從去年Q3到今年Q2持續價量俱增,全市房價與交易量也連續3季價量俱增,李同榮認為,這些數據證實北市平均房價已在去年Q4落底,率先進入盤整,其餘各都預期會陸續進入止跌盤整階段。

李同榮分析,房市上升或反轉向下時,預售市場往往是先行指標,房市下跌至落底前,中古屋買盤會先進場,預售屋仍在反應與新成屋的價差,反而預售市場往往是止跌時的落後指標,因此房市落底與否,不宜依預售屋市場數據評斷,今年中古屋止跌跡象明顯,但預售市場尚有調整空間,至於預售屋再跌,並不代表會壓縮中古屋房價,應僅止於預售屋與新成屋之間的合理價格空間調整。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/6090

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再談中美商戰 對兩岸房市發展的影響
李同榮│理財周刊941期│2018-09-07 
美國總統川普就任宣布要執行「九大政策」包括:

一、嚴格執行移民政策,防堵邊境的非法移民。

二、擴張基礎建設推動公共工程,強化內需。

三、廢除陶德法案(Dodd-Frank Act),放鬆對金融業的監管力道。

四、大幅降稅措施,釋放出美國「經濟奇蹟」,企業稅由三五%降至二○%。

五、貿易全面性改革,應用關稅制裁,與貿易對手國全力展開貿易保護戰。

六、教育改革,提供學生與勞工能夠同時學習並工作的機會。

七、重建美國的能源政策,同時發展可再生能源與傳統能源。

八、廢除歐巴馬健保法案(Obamacare),提倡民眾自由購買健康保險帳戶。

九、捍衛美國民眾的憲法權利,廢除所有一切不是由國會授權的法案。

※川普引爆中美商戰是「項莊舞劍,意在沛公」

川普九大執行政策,最具爆發性的就是大幅減稅與貿易保護政策,首先川普宣布針對中國分階段採取高達七千項近二千億美元的二五%關稅制裁,影響所及,中共必須面對川普的政策提出反制,雙方較勁意味十足,表面上是一場貿易戰爭,但背後隱藏的卻是美國在意中共累積多年經濟快速成長之資源,正步步擴張全球勢力,包括中共的二○二五中國製造的內需強化與一帶一路對東協對外勢力擴張,都令川普坐立不安。

川普為確保美國在全球政經的老大地位,不得不針對中共採取壓制措施,而貿易的巨額逆差,成為川普出招打擊中共的主要藉口,此時此刻,正是中共經濟成長趨緩、貨幣供給過度超額供給、房市泡沫在即正需調控之際,偏又面對通膨的壓力,房價居高不下,政府對房市到底應採取硬著陸或軟著陸,正處於兩難局面,卻又不得不面對貨幣貶值通膨危機,脆弱的金融體系與飆高的逾期放款。在此情況下,美國認為機不可失,找到了兩國逆差過大的理由,對中國發動大規模的貿易關稅制裁,企圖觸發中國在金融體系的混亂局面與房市泡沫危機的引信。

※川普把一中賣給中共,把精密武器賣給台灣,並把「恐怖平衡」賣給台海兩岸

川普是個典型生意人,個性霸道,常常不按牌理出牌,在商業談判並善於以戰逼和,也因此商場糾紛不斷。二○○八年筆者擔任台北房仲公會理事長之時,舉辦一次全球不動產高峰會,籌備會原計畫找川普來台演講,紐約的朋友說千萬不可,川普是個瘋子,加州的朋友更說萬萬不可,川普是個騙子,也因此就取消原有計畫。而八年後的今天,萬萬沒想到這位美國人心目中的瘋子、騙子,居然成為全世界矚目的美國總統,顯然他也有一套達標的過人之處。

因為川普是個生意人,在他腦中沒有什麼東西不能賣,所以在他就任之初就刻意與台灣總統蔡英文直接通話,此舉必然激怒中共也是川普預料之中,最後他把一中賣給中共,同時獲得中共默許,把精進武器賣給台灣,最後再賣給台海兩岸一個大禮:恐怖平衡,維持台海對峙卻不要出事,就是老美的如意算盤。

尤其中共在南海勢力擴張,並對台灣外交採封鎖孤立政策之際,蔡政府的對美傾斜,正是川普把台灣當籌碼適度的制衡中共,這也可能更激怒中共,對兩岸破冰更加一層障礙,台灣政府不得不在局勢脅迫中更加依賴美國的保護。



※中美強權爭霸,中共逼台,台灣被迫向美靠攏,兩岸難以破冰,對房市產生長期不利影響

綜觀中美商戰所引發的問題,不只是貿易保護戰,背後更是世界霸權的爭奪戰,美國藉擴大公共建設、大幅降稅、強化內需製造業,不但讓美國股匯齊揚,經濟強勁復甦,同時也藉貿易保護打擊中共經濟發展。中共的房市原已在去年調控中獲得冷卻,但為應付美國的關稅制裁,必須努力維持經濟成長不衰,才能消化高額的貨幣供給,而游資氾濫與通貨膨脹,又讓稍微舒緩的房價蠢蠢欲動,房市泡沫引信隨時一觸即發。

台灣出口對大陸的依賴度佔幅頗高,中美貿易戰對台灣房市短期雖無直接傷害,但貿易戰的背後,兩大強權爭霸所引發的政經較勁,會讓台灣過度傾斜美國,更讓兩岸關係難以破冰,一旦台海情勢緊張,對所有產業都會產生影響,當然包括房地產市場更是首當其衝。近年來資金外流劇增情況將更嚴重,不但資金外流,人才跟著出走,台灣將要防範大批移民潮重現,政府不可不慎。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22058417680&AType=1 

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2018-09-04 17:51經濟日報 李同榮
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房市自2014年下半年反轉向下,已歷經四年空頭的市場,市場積壓自住與換屋買盤逐漸出籠,建商信心逐漸回升,自2017年起,反應供給量指標的「建築執照量」就逐漸起死回生,並於去年第三季正式與使照核發量呈黃金交叉向上趨勢。依據內政部最新統計,全台上半年數量建照核發量達58,825戶,創下自2015年以來的同期新高,相較去年同期增加約54%,甚至比近5年的最低點2016年暴增6成。同時反映建商推案信心的開工量也於今年上半年與使照核發量呈黃金交叉,這是市場明顯的止跌跡象。

我在去年第三季就預測:「開工量與使照量黃金交叉日,房市正式止跌落底時」,根據最新官方數據,今年上半年住宅開工數量達4.67萬戶,為四年來最高,較去年同期大幅增長40%,同時開工量於今年上半年正式與完工使照核發量呈現黃金交叉向上趨勢,這顯示建商認為房市最壞的狀況已過,陸續清理手上餘屋後,開始買地推案,並積極於推案後陸續開工。另外,使用執照核發量,今年上半年也直逼4.6萬棟,相較去年成長19.7%,並寫下10年來新高。市場人士擔心使照核發爆量,房價可能會持續探底?使照核發爆量現象應該止於今年是最後一波,但建照量與開工量持續大增,並與使照核發量呈黃金交叉,這不是上跌訊號,那什麼才是止跌訊號?

上半年開工量大增並與使照核發量呈黃金交叉,市場出現止跌訊號。
上半年開工量大增並與使照核發量呈黃金交叉,市場出現止跌訊號。
 

「餘屋去化率」是房市打底的重要關鍵

八月份因受農曆七月影響,全台交易量統計較7月萎縮15.4%,這是季節性的變動,對房市影響不大,這波房市在打底過程中,觀察餘屋去化率非常重要。從2015年至今使照核發高峰量達33.7萬戶,累積數年的餘屋量也超過十萬戶以上,雖然市場購屋信心指數上升,全台數年來遞延性買盤積壓近十萬戶逐漸出籠,但餘屋若去化率不佳,建商又持續大量推案,未來二年若無重大利多,市場會陷入小漲小跌的盤整格局。根據全台六都不動產公會統計,今年上半年六都預售推案約5,200多億元,已達去年整年7,455億的7成,全年有機會上看兆元,如此大規模推案將是市場發展的重要隱憂。

https://money.udn.com/money/story/5622/3348334

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中美貿易戰 對台灣房市的影響
李同榮│理財周刊939期│2018-08-24 
美國總統川普上任後宣佈的九大政策中,其中最顯目的就是貿易政策的保護主義改革與大幅減稅措施,首先川普多次表示要退出全球貿易組織WTO,並宣示讓美國再次偉大,大幅降低企業稅,同時針對過去數十年在海外生產的製造商提出軟硬兼施的召喚,過去美國企業滯留海外的利潤,企業不論是否匯回,都必須要一次性繳交八~一五.五%的稅率,之後,就能自由把囤積海外的大量現金匯回美國。

此舉不但讓大幅資金回流與稅收增加,且企圖讓製造業真正能回流,川普藉著保護主義與優惠政策企圖提升美國競爭力,接著更吸引海外企業紛紛朝聖美國的風潮不斷,包括日本軟銀、中國阿里巴巴、台灣鴻海……等企業,紛紛宣示大舉投資美國的市場。

※擒龍先擒首,川普選定中國開打中美貿易戰

美國因長期對中貿易逆差擴大,且中國盜版行為猖獗,二○一八年七月,川普政府正式對來自中國內地價值三四○億美元的商品加徵二五%關稅,標誌著川普對華關稅政策的正式落地。中國商務部其後在聲明中指出,「美國違反世貿規則,發動了迄今為止經濟史上規模最大的貿易戰」,中國海關總署指出,中方的報復措施將在美方加徵關稅措施生效後即行實施。

美國更分三階段針對中國再提出二一六○億美元商品的新關稅清單,意圖打擊「中國製造二○二五」有關產品。

中方開始操控人民幣貶值,使得人民幣兌美元匯率持續貶值八周,貶值幅度高達六.七%。八月十六日,中美貿易衝突傳出新進展,中方代表團宣佈將於八月下旬赴美,與美方恢復貿易談判。顯然,第一回合川普以超級商人姿態以戰逼和策略生效。

※中美貿易戰對台灣房市直接不利影響在心理層面

中美貿易戰開打,對中國房市影響遠大於台灣房市影響,中國房市處在高檔懸崖,中國政府應用調控避免房市泡沫,在房市受到壓制暫時冷卻的同時,美國促發貿易戰,逼得中國不得不用大幅貨幣貶值的策略對應,也因此促成大陸正冷卻的房市,又潛伏著一股不正常的推升動力,也更增加中國房市泡沫的危機,中國政府對房市調控政策正處於兩難窘境,這也可謂是川普啟動貿易戰中的精密盤算與潛在陰謀。

所以中美貿易戰對中國房市具有直接一針戳破的摧滅威脅,但目前對台灣房市並未產生立即性影響,只有心理層面主觀認定會有不利影響,市場觀望氣氛就會持續。



※中美貿易戰對台灣房市的間接不利影響有三:

(一)在大陸台商直接受害嚴重,間接影響在台置產意願

台灣與大陸有非常緊密經貿關係,並具有全球供應鏈相互關連的作用,近五萬台商難免在這場貿易戰中遭到重大打擊與損失,部分台商將陸續被迫遷出大陸生產基地,相對的也間接影響台商在台的置產意願。

(二)削弱台灣出口競爭力,間接影響經濟成長與房市動能

雖然台灣對美出口僅佔一一%,但對大陸出口達四○%,其中不乏台商生產的零組件需求,所以中美貿易摩擦對台灣出口產生間接不利因素,中期也會間接影響到GDP的表現,對台灣正打底的房市,增加了不健康因素,尤其是商辦市場,不過,因房市已軟著陸,貿易戰也許會影響些微交易量,但對整體房價影響層面不大。

(三)股匯市波動間接影響房市的盤整時程

近月來可明顯感受到全球股匯市受中美貿易戰影響,出現較大幅度的波動,台股也避免不了上下震盪,間接也會影響閉鎖一些資金投入房市,不過,對美國而言,可能會因避免股市的波動而採取緩和措施,在這段未確定因素未消除之前,台灣房市會持續盤整的時程。

※全球保護主義盛行,擴大內需與公共建設成為經濟發展的兩大引擎

綜觀上述中美貿易戰所引發影響台灣房市的直接與間接因素其實相當有限,以川普的個性分析,可以明確判斷他用的戰略是以戰逼和,這在兵法上以「上戰伐謀,次戰伐交,下策出兵,下下策攻城」的邏輯,川普是倒過來,先出兵再談判,具有相當程度的風險,但最後應該是談判和解收場。

不過,不可忽視的,全球將掀起保護貿易主義,各國將加強擴大內需與公共建設支出,台灣要維持競爭力,擴大內需、加強公共建設是台灣經濟成長的兩大引擎。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=21981034400

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預測成真 北市房產交易量大爆發!
李同榮│理財周刊937期│2018-08-10 
去年中與今年初,我兩度在年代「數字台灣」節目與各大媒體發文預測今年台北市交易量將大幅反彈,如今一一驗證,累積四年自住觀望買盤見止跌訊號,率先大舉進場。

※北市房產交易量七月成長23.1%,年成長37.3%,交易活絡度居全台之冠

從各地政局八月一日公布七月買賣移轉棟數,六都合計達一.九七萬棟,分別月增五%、年增一五%,其中台北市月增二三%、年增三七%最為顯著,台北市由於六月單月買賣移轉棟數表現不理想,市場原先對七月表現並不樂觀,但七月公布六都買賣移轉達一.九七萬棟,除了有中古屋交易量,還有新成屋交屋潮。七月移轉棟數的增加,可反映上半年房市維持一定熱度。當然各地也還有零星交屋潮,推升全台買賣移轉量,尤其台北市首度買賣移轉棟數連續三個月站上二千棟以上的交易水準(如圖一、圖二)。

※北市交易量大爆發,印證筆者去年十二月與今年初的大膽預測

回顧二○一七年全台房市交易量二六.六萬戶,二○一六年二四.五萬戶,回溫八.六%,台北市交易量由二○一六年二一五○○戶提升至二○一七年的二三五○○戶,回溫約九.三%。表面上看來台北市量能回溫與全台交易量同步,從市場現況分析,在台北市房價率先於去年第四季落底後,今年台北市房市交易量已在醞釀將有大幅度反彈機會。其主要理由有三:

理由一:北市交易量偏離剛性需求與換屋需求量甚多

過去房市多頭時,台北市一年交易量最高幾乎達到近七萬戶,這些交易量含有短線投資的假性需求量,若台北市排除短線投資需求,光首購與換屋剛性需求的正常交易量,每年就有三萬五千戶至四萬戶,但近四年來交易量卻縮到只有二萬多戶,顯然壓抑觀望的遞延性買盤已超過五萬戶,一旦房市止跌,購屋信心指數就大幅回升,剛性需求就會帶動交易量大幅反彈。

理由二:北市交易量與全台佔有率,偏離房市反轉前十年平均值甚多

其實,要判斷全台房市景氣,數據分析非常重要,筆者從台北市與全台交易量佔比精細的分析比對,才敢大膽判斷,台北市交易量過度萎縮,偏離正常剛性需求量太多,一旦市場止跌平穩,交易量勢必大反彈。從數據觀察分析,二○一四年之前過去十多年台北市與全台房市交易量佔比平均約在一五%,而房市反轉以來,北市近四年交易量與全台相比縮到一○%以下,因此,北市房價在去年底止跌至今年中,交易量就如預期中呈現大爆發的現象(如圖三)。

理由三:北市觀望買盤甚多,當房市率先落底,積壓買盤就大舉進場

都會購屋者對房市漲跌敏感度較強,因此,在房市反轉向下時,自住首購理性觀望態度較強,未見底部不願出手,以致成交量壓低於正常剛性需求量的二分之一,二○一七年北市交易量佔全台交易八.八%,而北市中古屋平均價於二○一七年第四季已有止跌跡象,落底態勢越來越明顯,因此,敏感性較強的買盤率先進場,帶動剛性需求進場的信心。

※全台交易量全年預估成長7~9%,房市價穩量溫,進入盤整期

今年一至七月台北市房市交易量一五九一三戶,較去年同期一三一三八戶大幅成長二一.一%,高於全台平均成長六.五%有三倍以上之多,預估今年全台交易量在二十八萬五千戶上下,成長幅度約在七~九%,台北市較保守估計應有二○~二五%的驚人爆發量,做為全台房產交易市場的章魚哥,顯然有機會帶動全台交易量在二○一九年突破三十萬戶。除了台北市交易量將有機會大幅反彈外,房價也將進入打底階段,並將帶動新北市以南逐漸趕底,第三季全台房市將有機會全面止跌,進入價穩量溫的盤整格局,坊間「2018量再縮」「恐慌性殺盤房價才會止跌」之說,將不攻自破。

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2018-08-02 12:32經濟日報 記者游智文╱即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

 

內政部長徐國勇提出「青年一成自備款購屋」引發各界討論,房產專家李同榮表示,明眼人都知道這是在政策買票,企圖討好年輕人,沒想到訊息一出卻引發各界一片撻伐聲浪,政策不得不喊卡。

李同榮表示,政府企圖在選前提出討好年輕人選票的購屋政策,但政府官員思維離民意太遠,未深入了解年輕人處境與生活負擔,政策雖立意良善,但卻適得其反,因此引發各界強烈譴責。

李同榮認為,由此事件暴露為政者三大缺失,一、政務官的領導智商令人擔憂;二、政策擬定草率,缺乏深思熟慮;三、政策規劃缺乏配套措施。

李同榮建議政府,要幫助年輕人購屋,政策上應從三個出發點著想:

一、協助買不起的人,讓他們租得起。只租不售的社會住宅應優先且加倍的大力推動,政府要優先重視的是只租不售的社會住宅推動的政策規劃有沒有偏差,執行進度是否過度緩慢?

二、協助有能力繳息的年輕族群購屋。自備款不足,雖暫時買不起,但繳得出貸款本息能力的人,政府才給予政策上的協助,政策擬定必須有配套限制,如何設立進入門檻,並預防投機客借人頭趁勢介入炒作。

三、大力推動利息補貼政策。政府若大幅增加首購房貸優惠政策,一方面協助青年首購,一方面政府實質補貼利息,這樣效果遠勝於貸款成數的增加,同時,年輕人進入職場五年丶十年後,還款能力增加,就不會成為屋奴。

李同榮表示,都會貧富差距不斷擴大,如何穩定房價,不是打房政策問題,也不是稅制改革問題,而是都會市場供需問題,強化交通建設丶不斷擴大都會範圍丶廣建社會住宅丶大力推動都市更新等,都是有效穩定房價的中長期政策,再加上經濟成長的動力推升薪資所得,才是當前最重要的住宅政策。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3286282?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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原文網址:https://house.ettoday.net/news/1221897

2018-07-27 11:31

記者葉佳華/台北報導

 

 

為落實居住正義,總統蔡英文推動社會住宅政策,喊出8年要完成20萬戶的目標,其中12萬戶為政府直接興建、包租代管8萬戶。但吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮從需求面分析社會住宅政策的3大盲點,認為該政策規劃錯誤,直言8年20萬戶政見肯定跳票!

李同榮表示,小英總統任期已過半,住宅政策三箭中最重要的社會住宅政策推動速度障礙重重,從政策面分析,廣建社宅方向是對的,但整體政策規劃錯誤,也影響執行速度。

李同榮從社會需求面向分析社會住宅政策的3大盲點,其中第一點在「社會輿論盲點」部分,廣建社宅民眾幾乎百分之百讃同,「但蓋在你家附近?就會百分之百不讚同,這與營建品質問題有關,因此政府在營建品質規劃上,一定馬虎不得。」

第二點「業者態度盲點」方面,李同榮指出,有些業者非常反對廣建社宅,認為會對不景氣的房地產市場雪上加霜,但他認為,此論述是自踩陣腳,試想,在買不起又租不起的民怨高漲氛圍下,政府對房産政策一定不會太友善,當政府受迫於民怨與選舉因素的壓力,就會有過度扭曲市場的政策干預,因此,業者反對廣建社宅,其實是得不償失。

第三點「學者論述盲點」,部分學者主張不要增建社宅,應活化閒置在全台80萬戶的空屋,不過李同榮指出,理論上似乎正確,但其實是最不切實際的華麗論文,「在社宅政策中擬定4成數量8萬戶的比率要逼出民間空屋,移轉活化為弱勢使用的租賃社宅,實際上,執行快一年的空屋移轉政策達成率不到12%。」

8年20萬戶政見12萬戶為政府直接興建、包租代管為8萬戶。但李同榮質疑,8萬戶空屋移轉政策犯了3大錯誤,包括錯估空屋屋主心態且空屋大多為中大坪數,不是社宅的主要需求;補貼獎勵對象並非空屋;每年8萬戶補貼,預算近百億不符合經濟效益。

李同榮指出,4年4萬興建戶與4萬空屋移轉,KPI過於寬鬆,何況其中有一萬多戶是前朝規劃的目標,8年12萬戶興建依此KPI進行,政見肯定跳票。

另外,他認為,國産署近年拼命標售大面積國有土地使用權,但二年多來僅協助地方政府規劃19.8公頃,尚待規劃仍有73處27.7公頃,而在27.7公頃中北市最迫切需要卻只分配不到11%,只有2.98公頃,反觀基隆市竟有9.23公頃,占33%,「這種規劃只重數字政績,不重區域真正需求,主事者應該負起責任。」

▼吉家網不動產董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮。(圖/資料照)

▲▼吉家網不動產董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮。(圖/記者陳佩儀攝)



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原文網址:https://money.udn.com/money/story/5622/3276126

2018-07-27 16:13經濟日報 李同榮
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小英總統任期已過半,住宅政策三箭中最重要的社會住宅政策推動速度障礙重重,從政策面分析,廣建社宅方向是對的,但政策規劃是錯的,影響所及,執行速度就是慢的。

從社會需求面向分析社會住宅政策的三大盲點:

(一)社會輿論的盲點:

廣建社宅對所有民眾而言百分之百讃同,但蓋在你家附近?就會百分之百不讚同,這與營建品質問題有關,假如像荷蘭丶新加坡的公營住宅品質,民眾就不會有擔心房價下跌的疑慮,混居的概念也可解決社會仇富笑貧的心態,況且沒錢的年輕人知識水平也不會比有錢人低,政府在營建品質規劃上,一定馬虎不得。

(二)業者態度的盲點:有些業者非常反對廣建社宅,認為會對不景氣的房地產市場雪上加霜,其實這論述是自踩陣腳,試想,在買不起又租不起的民怨高漲氛圍下,政府對房産政策一定不會太友善,當政府受迫於民怨與選舉因素的壓力,就會有過度扭曲市場的政策干預,業者對廣建社宅的反對,其實是得不償失,業者應該支持政府舒解民怨的社宅政策,創造政府友善的政策環境。

(三)學者論述的盲點:有些學者主張不要增建社宅,要活化閒置在全台80萬戶的空屋,理論上似乎正確,但這其實是最不切實際的華麗論文。而現在高位的事務官大都是上行下效的技術官僚,諸多政務官又偏多由學界出身,寧願採信學者論述,在社宅政策中擬定四成數量8萬戶的比率要逼出民間空屋,移轉活化為弱勢使用的租賃社宅,實際上,執行快一年的空屋移轉政策達成率不到12%。

我們進一步剖析8年20萬戶政見無法兌現的因素:

(一)8萬戶空屋移轉政策三大錯誤:

1、錯估空屋屋主心態:供需不對盤,空屋大多中大坪數,不是社宅主要需求。

2、補貼獎勵對象並非空屋:閒置空屋移轉活化政策依靠包租代管補助政策推動失敗,實在是浪費公帑。

3、8萬戶補貼,每年預算近百億不符經濟效益:8萬戶若全數到位,依政府補貼預算每年需近百億,此预算15年內就能蓋好8萬社宅,永久使用,政府的規劃完全不符經濟效益。

(二)興建12萬戶政策的五大錯誤:

1、KPI(關鍵績效指標)制定錯誤:4年4萬興建戶與4萬空屋移轉,KPI過於寬鬆,何況其中有1萬多戶是前朝規劃的目標,8年12萬戶興建依此KPI進行,政見肯定跳票。

2、土地取得困難:國産署近年拼命標售大面積國有土地使用權,但二年多來謹協助地方政府規劃19.8公頃,尚待規劃的有73處27.7公頃,27.7公頃中,北市最迫切需要卻只分配不到11%,只有2.98公頃,基隆市竟然有9.23公頃,占33%,這種規劃只重數字政績,不重區域真正需求,主事者應該負起責任。

3、執行進度緩慢:就算國產署規劃的近50公頃土地全部在小英八年任期內開工,最多也只能蓋2.5萬戶社宅,8年12萬戶興建與8萬空屋移轉肯定會跳票。但執政黨卻死不認錯,硬幹到底,包租代管拼命加碼,要花大錢以假數字來充當政績,小英政府的錯誤政策應回頭是岸。

4、組織疊床架屋:內政部增設住都中心行政法人有權無責,主管機關只訂目標,有責無權,行政法人變成怪獸,但又難以橫向跨部會整合土地取得問題,推動速度一定緩慢,將來必造成權責難分的窘境。

5、不善用民間資源:人壽保險資金氾濫,政府卻不加善用,反而自建融資平台,包山包海,未來的興建品質沒人監督,每坪10萬的營建成本,若行政與監督效率不佳,恐又重蹈過去國宅低劣品質的覆轍。

 

總而言之,社會上年青弱勢族群,在都會房價居高不下的環境下,買不起總要租得起,政府要解決居住正義與購屋痛苦指數的前提,廣建只租不售的社會住宅政策是一定要全力推動達成的目標,4年4萬戶與8年12萬戶的目標相差甚遠,政府有必要深入了解政策規劃上的錯誤與盲點為要。

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台灣房地產市場 榮景不再?
李同榮│理財周刊935期│2018-07-27 
今年以來,房地產市場受惠買氣回溫,銷售中成屋案數量逐漸減少,建商的庫存壓力減輕許多,但隨著建商讓利意願降低、新釋出建案賣價偏高,買方逐漸縮手,加上新釋出成屋案不少,待售中的成屋建案數又慢慢在增加中。看來讓利、打底、盤整三個階段將會落入循環,而且至少會再持續二至三年。

※儘管部分媒體看空,央行對目前房市的風險控管相當有把握

最近多家報章雜誌報導,銀行整體逾放比達○.二六%,有增高趨勢,憂心台灣房市將有斷頭潮。央行林宗耀處長表示,相關的數據看起來不是很明顯,不須過度憂慮。軍公教年改上路,外界認為因所得減少,加上中央銀行未來可能升息,將削弱民眾還款能力,甚至衝擊房市。

央行說,自住客是房市的穩定力量,因此不至於產生連鎖反應,感覺央行對目前房市的風險控管相當有把握。儘管房市看似已經軟著陸,但仍有專家持續非常看壞未來市場,甚至提出ㄣ型趨勢說、恐慌性殺盤說,筆者特此提出幾項市場預測的不同觀點:

※房地產市場預測常犯的幾項錯誤迷思

(1)年交易量三十萬戶房市才會止跌回春?

其實,三十萬戶是止跌訊號的落後指標。

(2)上半年交易量×2,等於全年交易量?

其實,過去連續三年市場的下半年交易量都優於上半年許多,每季變化不同。

(3)恐慌性賣壓,房價才有機會止跌?

其實,這波房價明顯軟著陸,除非戰亂或金融海嘯,否則不可能出現恐慌性賣壓。

(4)二○一八量會再縮?

其實這是毫無數據觀念的市場預測。

※民間資金氾濫,企業投資意願降低,雙雙影響經濟表現,也間接影響房地產未來商機

雖然房市沒那麼悲觀,但也沒有太樂觀的理由,從市場資金面分析,各銀行房貸利率殺價競爭,創歷史新低,此現象可謂憂喜參半下,喜的是國內游資充裕,資金不虞匱乏,憂的是經濟動能疲弱,資金過剩、無處去化,民眾對消費或投資都不敢輕舉妄動,這樣會導致惡性循環,尤其今年各上市公司發放股利方式,普遍都寧願發放現金股利也不願將盈餘轉增資,這代表企業投資意願降低,以及對未來投資獲利的信心相對脆弱。



此時,政府應積極擬定活化經濟策略,刺激投資意願,提振企業投資信心,否則,在世界保護主義盛行年代,加上中美貿易摩擦與兩岸不穩定的局勢,對台灣未來的經濟發展會產生相當不利的影響,當然,房地產相關內需產業就首當其衝。

※受制於選舉因素,政府對房市長線發展的政策不大友善

最近,北市府針對建商餘屋給予緩衝三年不課囤房稅,擬定縮短時程至一年,北市府稅捐稽徵處從施行自治條例後,就開始列管建商銷售房屋情形,列管建案計二八五處,共四五七七戶,經一年觀察期後,建商銷售一五七六戶,對此一年銷售三成的情況,北市府解讀為效果不佳。

其實,一年銷售三成餘屋,分三年逐年消化,對市場軟著陸是有絕對幫助,更何況目前房價並無炒作空間,對於先建後售的殷實建商才不致造成短期銷售的壓力。政府若企圖以稅制調控房市,其實是最愚蠢的政策,對市場也將造成扭曲效應,不合理的稅制企圖扭轉不健全的房市,結果往往適得其反,但這也反映政策的不友善,對房地產的長線發展自會蒙上一層陰影。

※下半年影響房市的幾大不利變數:逾放比遞增、升息疑慮、選舉因素

今年上半年房市交易量微增,市場信心增溫的結果,同時也使得建商對市場過度樂觀,讓利空間縮小,以致交易又陷入膠著狀態,下半年影響台灣房市的變數,包括房貸逾放比上升、升息疑慮、中美貿易戰、股市表現、選舉因素……等,雖然利空因素不足以影響房市再度重挫,但對購屋信心會產生短期觀望態度,市場盤整打底的局勢將維持不變。

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2018-07-13 14:39經濟日報 李同榮
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北市針對建商餘屋給予3年緩衝不課囤房稅,而列管餘屋4500戶,一年出售3成,被財政局解讀效果不佳,計劃縮短為一年。這種以稅制調控房市,其實是最愚蠢政策。這對先建後售的建商簡直是殘害,對市場也將造成扭曲。

台北市議會於2017年7月三讀通過「房屋稅徵收自治條例」修正案,自7月5日起取得使用執照的銷售中新屋,3年內都可享1.5%房屋稅;2014年至2017年7月1日未售出的餘屋,建商可再獲2年1.5%稅率的寬限期。

北市府稅捐稽徵處從施行自治條例後,就開始列管建商銷售房屋情形,列管建案計285處,共4,577戶,經一年觀察期後,建商銷售1,576戶,對此一年銷售三成的情況,北市府解讀為效果不佳。

台灣的房地産稅制是全世界最複雜的稅制,地價稅與房屋稅糾纏不清,持有稅也未完成房屋稅與地價稅的合一課稅整合,過去政府經常以稅制政策做為打房或救房工具,尤其是推行奢侈稅丶房地合一稅丶囤房稅,都造成稅制更趨繁複,稅收也不如預期的窘境。而2014年一刀切的新屋持有稅大幅調整政策,更是造成無辜受害的購屋者申訴無門,間接對購買新屋者產生不公平的稅制懲罰。如今,對建商餘屋課徴囤房稅的合理緩衝期更是舉棋不定,才施行一年的「房屋稅徵收自治條例」修正案,又要打掉從來,只會徒增市場的不確定性,對市場會造成不利影響,同時也扭曲了正在軟著陸的市場機制。

其實,一年出清三成餘屋也沒什麼不好,3年內出清餘屋的軟著陸政策才是上策,沒有建商不想把餘屋出清,關鍵在於讓利價格,有了合理的緩衝期限,對先建後售建商也較公平,至於緩衝期過短過長都不是上策,政府應三思而後行。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5622/3250887

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六月全台房產交易量劇減帶來的房市警訊
李同榮│理財周刊933期│2018-07-13 
六都公布上半年買賣移轉棟數,累計達一○.三三萬棟,年增五%,其中台北市回溫最明顯,年增一九%,上半年自用型買盤起伏不定,價格硬買盤縮,買賣雙方仍在拉鋸。

六都同時公布六月買賣移轉棟數,與五月相比買氣下滑很多,與去年同期相比跌多漲少。其中台北市二二○四棟,月減一六.二%,年增○.七%;新北市五六二九棟,月增三.九%,年增○.三%;桃園市三一一二棟,月減七.七%,年減一○.七%;台中市三二九○棟,月減一○.二%,年減一五.五%;台南市一七八九棟,月減一八.三%,年減一.九%;高雄市二七二○棟,月減一三.二%,年減一八.八%。這些數據顯示六月份交易量有明顯的縮減,其中最主要原因就是建商推案量過多,與讓利空間大幅縮小。

※住宅市場因建商推案量大,餘屋讓利空間縮小,將拉長打底時間

六月份賣方因市場小回溫而價格趨硬,買方猶豫期就會拉長,建商心態過於樂觀,不但推案量增,餘屋讓利情況趨緩,二○一八年一到五月,北台灣新成屋、預售屋建案可售戶數累積至二萬五一一六戶,較二○一七年同期大增八八二四戶,年增約五四.二%,供給量已超越二○一五年同期水位,創四年來新高。下半年開始,賣方心態若不調整,市場不可避免會陷入較長的盤整期。

值得一提的是台北市上半年交易量強勢回溫,較去年同期成長一九%,今年北市交易量如筆者所預測,將有二成以上成長空間,這也意謂都會消費者敏感度較高,積壓三年的觀望買盤在今年有明顯回籠跡象,也使得低總價市場呈現止跌打底現象,有利帶動其他都會房市漸漸回穩。

而近年新屋占交易比重增加,更突顯未來換屋者的購屋傾向,未來老屋只會愈來愈不值錢,五到十年後,四十年老屋若仍無都更機會,隨屋齡更老,銀行貸款縮減,陳舊老屋貶值會更明顯,建議想換屋的老屋屋主應儘早出售,老公寓均價凌駕華廈的時代將成過去。

※商場租金過高,今年商家撤店聲浪四起,未來投報率降低,將引發一波拋售潮

六月一連串宣布停業的店家,包括松仁路上的BROWN SUGAR、忠孝東路四段韓系服飾店MIXXO與SPAO、建國北路的新都里瀧四店、南京東路二段的詹記麻辣火鍋。

精華地段商店租金已經高到難以讓商家獲利的臨界點,名牌店家都難以支撐,顯示商店租金過高跡象,在租金高而投報率低的情況下,短期內資產又沒有增值的期待,商店拋售潮正暗潮洶湧。

※商辦市場下半年預期好轉,唯老舊B辦投報率偏低將是市場毒藥

今年上半年不僅住宅市場回溫盤整,商辦租賃市場整體空置率為一○.三%,較上季上升三個百分點表現差強人意,不過在新創產業浪潮下,台灣本土新創公司先後搶進精華區商辦大樓,成為新興需求主力,未來對於商辦租金與空置率貢獻度,這批市場新生力軍營運的穩定性,有待觀察。由於A辦獲得優質企業青睞,相對也排擠到老舊B辦市場,因為整體上市公司今年大都不朝盈餘轉增資方向,只朝發放現金股利,某些大廠並且大量裁員,就知道市場投資意願降低,當然對商辦市場會產生不利影響。

※逾放比上升與升息問題會不會影響下半年房價下跌?

目前銀行房市逾放比為○.二六,雖有上升趨勢,但比全體逾放比平均○.二八低,這是在央行可控制風險的範圍,也是房市愈接近底部時必經的現象,不過一般投資客期待有暴增的不良資產,在軟著陸的市場較不容易出現,所以有些專家預測有恐慌性殺盤房市才會落底,這種依舊經驗舊思維來評估軟著陸市場,是不切實際的判斷。

至於升息會不會影響房價下跌?筆者認為升息空間不大,幅度也不會太高,影響的是短期心理因素。

※下半年房市需要建商讓利推案,建立購屋者信心

雖然自住剛性需求陸續進場,對市場止跌產生正面效果,目前市場上最活絡的就是低總價的產品,換屋族群雖然躍躍欲試,但針對價位仍然保持觀望態度,尤其新成屋部分,仍然處於殺價比價階段,數據顯示近年新成屋銷售比例逐年增加,就是反映換屋族愈來愈喜歡全新產品,尤其是建商大幅讓利的產品,就會有換屋族撿便宜接手。預測房地產下半年走勢,有賴建商持續讓利推案,房市預期盤中帶穩,房價進入兩到三年盤整期。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21864959480&AType=1

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從價量分析 預測下半年房地產走勢
李同榮│理財周刊931期│2018-06-29 
從今年一月到五月六都房市交易量分析顯示,平均房市交易量成長八.四%,而最受矚目的是台北市房市交易量領先六都,成長幅度達二三.四%,其次為台南市成長二一.九%,新北市也較去年同期成長九.七%。

從交易內容分析,台北市高總價市場交易活絡跡象相當明顯,自住剛性需求也陸續進場,對市場止跌產生正面效果,目前市場上最活絡的就是低總價的產品,換屋族群雖然躍躍欲試,但針對價位仍然保持觀望態度,尤其新成屋部分,仍然處於殺價階段,數據顯示近年新成屋銷售比例逐年增加,就是反映換屋族越來越喜歡全新產品,尤其是建商大幅讓利的產品,就會有換屋族撿便宜接手。

去年底筆者曾預測今年台北市交易量將大幅反彈,從台北市前五個月的交易量成長二三.四%,獲得事實印證,主要是台北市消費者對市場敏感度較高,當市場處於下跌趨勢時,觀望態度就特別濃厚,因此四年來台北市交易量全台占比從一五%降到八.八%,累積的交易量最少有三萬戶之多,一旦市場有止跌跡象,這些剛性需求買盤就會率先進場。台北市中古屋平均房價由高點一坪六五.七萬元,到去年第三季低點五二.五萬元,已經回復到二○一一年的房價水平,看來目前已經有明顯止跌跡象,台北市房價也是全台房市止跌與否的先行指標。綜觀目前對房市較有利因素如下:

一、國際反全球化經濟情勢,政府被迫強化內需。

二、台灣經濟成長不樂觀,政府打房政策鬆綁。

三、「利率」持續低檔,有利房價支撐,雖有小幅升息疑慮,但影響不大。

四、「稅制」不確定因素消失,有助購屋信心。

五、「股市」站上萬點,加強國內房產投資信心。

六、「資金面」充沛,長期仍然有利房市。

七、前瞻建設計畫,強化公共建設,有利房市正向發展。

八、從需求面分析,遞延性需求買盤逐漸回流。

九、從技術面分析,七季量縮見底,七季量能回溫,房價逐漸獲支撐。

十、從「政策面」分析,政府內外交迫,逼迫政策朝穩定正向發展。



※預測房地產下半年走勢:盤中帶穩,全面止跌,房價進入盤整期
(一)從區域別分析:由北到南逐步止跌,全台第三季有機會脫離谷底。

(二)從房價變動因素分析:落底三部曲「止跌、落底、盤整」,盤整期約兩年。

(三)從產品差異性分析:高價仍然殺價取量,低價盤中帶堅支撐全局。

(四)從消費信心分析:建商建照與開工量遞增,與使照量呈黃金交叉。

(五)從交易量分析:連續八季交易量遞增,全年交易量上看三十萬戶。

各縣市平均單價季線圖

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21828882140&AType=1

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報告蘇縣長: 實施空屋稅,真能救台灣嗎?
李同榮│理財周刊929期│2018-06-15 
有意參選台北市長的蘇煥智前縣長提出「開徵空屋稅,才能救台灣」之住宅政策,筆者針對蘇前縣長所提十大論述提出不同淺見:

一、居住人權及搶救少子化

同意蘇縣長關心年輕人居住權益,但年輕人居住權益與搶救少子化議題不應相提並論,因為少子化牽涉議題很廣,其中薪資停滯十六年、年輕人傳宗接代思想改變、撫育問題、單身不婚……等等問題,更是少子化的主要殺手,所以,維護居住人權並不等於搶救少子化。

二、柯P的社會住宅跳票

柯P的社會住宅政見的確跳票,主要的問題,在於土地的取得以及居民們揮不掉過去國宅品質粗陋的陰影,產生對社宅的排斥觀念。社宅土地問題沒有中央跨部會整合與公權力伸張,誰當市長,都難以達成廣建社宅目標。

三、姚文智濫開支票

的確,租金補貼是社宅供應不足的狀況下另一種協助年輕人租屋的政策,假如沒有解決社會住宅供應問題,租金補貼與包租代管獎勵,都無法解決租金不斷上漲的問題。

四、課徵空屋稅,屋盡其用

蘇縣長主張課徵空屋稅才能屋盡其用,問題是,徵空屋稅就會逼房東轉社宅嗎?理論上是活化閒置空屋,問題是空屋持有者的持有動機不在出租,不是空屋稅的棍子就能趕出空屋,否則囤房稅早就逼出空屋,徵空屋稅只會將空屋逼入交易市場,對租賃市場並無助益,最後,政府得到的就是增稅收益加上民怨四起,仍然無法解決空屋問題。顯然,針對屋盡其用,其實,只是美麗的口號。

五、鼓勵民間空屋參與社會住宅政策

小英政府的空屋移轉社宅政策,目前幾乎是空轉,包租代管獎勵政策不斷加碼仍然無濟於事,這是市場機制問題,不是政策干預所能扭轉,事實已證明獎勵空屋移轉社宅政策失敗。



六、制定「社會住宅合理面積及租金收費標準」

蘇縣長提出「社會住宅的收費標準,不宜超過月薪的三○%」,問題是合理的月薪是多少,目前年輕人平均月薪多少?社宅租金與一般租金的差異多少才具合理性與吸引力?這些問題都牽涉到市場機制,難以用標準化的作業處理。

七、制定「租金管制」政策

用租金上限與漲幅上限標準,其實只是調控政策,對市場產生的都是治標不治本效應,對供需完全無濟於事,這也可能是最無效的政策。

八、分稅制,地方政府才會追稅?

若因為能增加地方政府稅收才會追稅,那是不是也要增加稅務稽查人員獎金,他們更會去追稅?這樣的邏輯顯然不通,官員有了這樣的觀念,難怪就會猛加持有稅,包括一戶自住者都受害,同時,地方政府也猛調升土地公告現值,因為這些都是地方稅。所以我們認為追稅不應分地方稅或中央稅,是稅務人員基本的職責才對。

九、國防部眷改及非公用土地應提供作社會住宅

認同國防部眷改及軍備閒置土地應由國發會整合跨部會協調社宅用地,但現況是內政部另立住都中心主導社宅推動,其位階在內政部之下,要協調社宅用地取得,簡直緣木求魚,內政部都搞不定的問題,下屬單位怎麼可能達成,這是政府疊床架屋的錯誤作法。

十、善用都更增加的容積,來作社會住宅

筆者認同都更獎勵容積作為社會住宅,問題是現行獎勵,實施者與住戶的分配問題都很難擺平,那有多餘空間提供作為社宅用途,加上原住戶反對就會難上加難,除非政府訂定額外容獎,給願意配合提供社會住宅用途的都更住戶一坪換一坪的獎勵配合,這有賴都更條例修法時,提出更具完整配套的方案。

用稅制解決房市 難以伸張居住正義

最後,筆者建議政府,開徵空屋稅與居住正義無法劃上完全等號,也無法舒緩租賃市場的供需,增空屋稅是一支斷棍,不但打不到要害,也救不了台灣。

世界第一繁複的持有稅,需要全面性檢討,不是選舉到了就片面出招,這樣不會救台灣,反而會害了台灣!

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21790190500&AType=1

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「危老重建」是「都更」解藥 還是毒藥?
李同榮│理財周刊927期│2018-06-01 
二○一七年五月總統府頒佈「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,其主要立法目的在於因應都市潛在災害風險,加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建,改善居住環境品質。但更重要的是因為「都市更新條例」修法延宕多年,危老重建成為暫時取代都更障礙的簡便解決方案,然而,「危老重建」到底是「都更」解藥或是毒藥?究其內容差異,可以說是政府對都更提出的一個抄捷徑的治標簡易的重建都更方案,為的是排除都更修法的不確定性與爭議性,爭取時間的推進與放寬空間容積獎勵的彈性,才不至於小英自己提出住宅三箭之一的「都市更新」政見,在四年任期內繳出白卷一事無成。

然而綜觀「都市危險及老舊建築物加速重建條例」內容,與都更最大差異在於危老重建條例具有五大獎勵誘因,包括時間推動速度、空間容積獎勵、稅賦優惠、金融貸款協助、適用範圍放寬等:

一、在時間推動上,各縣市政府應簡化程序,並於三十天內完成對申報案件的審核,達到快速通關的時效。

二、在空間規範上,對於三年內提出申請重建者,給予最高一.四倍基準容積獎勵。

三、在稅賦優惠上,減輕民眾重建後的稅賦負擔,重建期間地價稅及房屋稅免徵,重建後二年地價稅及最長十二年房屋稅減半徵收。

四、在金融貸款協助上,中央支持配合公股行庫成立的「台灣金融聯合都更服務公司」,放寬銀行法對不動產放款比率限制,提供重建機構工程貸款信用保證與住戶提出的貸款需求。

五、在適用範圍放寬條件上,危老重建條例大幅放寬適用範圍,在都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值,且符合下列各款之一之合法建築物均可立案申請通過:

(一)經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。

(二)經結構安全性能評估結果未達最低等級者。

(三)屋齡三十年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準,且改善不具效益或未設置昇降設備者。

前項合法建築物重建時,得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。但鄰接之建築物基地或土地之面積,不得超過該建築物基地面積。

※危老重建市場雖大,但對都市計畫與城市景觀將會造成不良的後遺症

可預見的未來,危老重建將為都更市場帶來龐大商機,尤其公營事業機構老舊房舍都屬單一所有權,政府必會加速公營事業機構的重建工程,但在民間都更上,都更的整合方向,就會分割掉不易整合的部分,重建區塊範圍變小,對都市計畫與景觀將會造成不良的後遺症,而危老重建的重心也會擺在老屋重建,明顯會忽略危屋重建的重要性。

「都市更新」條例草案雖然即將修法通過,但都市更新推動的諸多問題仍然難解,而追根究底都更的首要目的是防災,全台六都之中,最需要都市更新的都會是雙北市,尤其台北市屋齡三十年以上老屋戶數超過六十萬戶以上,在九二一地震之前的建築物耐震力不足,只要是強震襲擊北台灣,雙北倒塌建物將無數。筆者必須明確點出要害,防災都更要推動,釜底抽薪的作法就是針對三十年以上老屋全面健檢,並針對危害等級嚴重的建築實施強制拆除與都更。

※危老重建應從「老屋全面健檢」與「危屋強制拆除都更」雙管齊下

台北市府為促使危險老舊建築加速重建,將推出三大獎勵和四大配套,會同民間專業團體和人員成立「危老重建輔導團」與「危老重建推動師」,提供民眾宣導、諮詢、輔導、整合等事宜。

然而政府目前對三十年以上建築物的健檢工作束手無策,所採取配套只是被動式的補助措施,根本發揮不了作用。而政府將規劃的危老重建獎勵配套,不但花費人力物力資源,其直接效果非常有限。

台北市已完成健檢的僅有四萬六八九二戶,依此緩慢進度,全市三十年以上老屋需六十年以上才能完成健檢,也因為被動式的健檢補助吸引不了民眾興趣,預算執行率偏低,北市府每年編列的健檢預算也就逐年降低,甚至不到一百萬,令人擔心台北市如何承受強烈地震的來襲。

一般建築物採取快篩檢測的費用約每戶六千元,就算台北市三十年以上建物六十萬戶全部快篩,總預算約三十六億,這種攸關人命的預算,政府應優先編列,再依建物危害程度分級分類給予輔導補助與改善,而危害嚴重等級的建物,政府就必須給予特別容積獎勵,提出一坪換足一坪的誘因,達到最嚴重等級的建物,就必須拿出公權力,強制拆除並強制都更。

筆者多次建議政府,都市更新推動,應首重防災型都更,而防災都更要徹底執行,政府不能只做半套,既然被動式補助健檢執行不力,政府要下決心做好防災都更只有兩招:(一)老屋全面強制健檢,(二)危屋強制拆除都更。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21748884560&AType=1

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