目前分類:07 李同榮 (217)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

2017-05-07 01:15:10 聯合報 李同榮(吉家網不動產董事長)

吉家網不動產董事長李同榮
 

美國總統川普在「Make America Great Again」主軸政策下,大幅減少企業稅、鼓勵製造業回流,已經產生磁吸效應,引起全世界各國財經政策的大騷動,逼得全世界都開始提出減稅的措施與擴大內需的政策。

台灣領導人政策方向卻逆勢而為,處處設法加稅,讓企業家感受到身處不友善的環境中,行政院倉促提出八八○○億元的前瞻計畫,除了綠能建設以外,包括軌道建設、數位建設、城鄉建設、水環境建設,所能帶動的民間投資幾乎都不超過百分之廿;尤其軌道建設預計帶動民間投資僅約七七六億元,占比不到百分之十八。

交通是公共建設之母,「軌道建設+」又是促進交通建設與經濟發展的主要命脈。以台灣高鐵為例,十年來高鐵南北貫穿的速度,節省時間高達四億二六○萬小時,相當於節省人力成本達九二六億元(以主計總處資料平均每小時二三○元計算)。然而,高鐵對於高階主管創造的時間效益絕對不只於此,這就是「軌道建設+」在時效上產生的附加價值。

「軌道建設+」重要的效益在於帶動多少民間投資、創造多少附加價值,政府若優先規畫高鐵環島的軌道建設,再把範圍縮小到都會的環狀捷運建設,縣市相連,都會不斷擴大,人口分布的密度自然獲得舒解,例如近年因桃機捷運與三環三線捷運陸續開通,台北人口明顯外移至新北市,新北市更外移至桃園市,桃園近幾年人口明顯成長,長期對都會擁擠與房價的調解具有正面的效益。

我們認同政府應大力投入軌道建設,但如何運用軌道建設有限的預算,專注於串連東西部走廊,並大量吸引民間投資,再結合台灣觀光天然資源優勢,帶動更多的觀光產業投資,大舉提升整體經濟活動效益,創造更多的附加價值,才是「軌道建設+」一舉兩得的前瞻計畫。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5920/2447250

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

李同榮│理財周刊870期│2017-04-27 

二○一四下半年房市由台北市率先反轉向下,緊接著二○一五上半年中南部房價也反轉直下,台灣房市正式結束十二年多頭市場步入空頭。二○一五全年房市交易量急縮,同時下半年台灣經濟面臨八年一魔咒,連續三季經濟成長率由正轉負,加上總統大選未確定因素影響,房市表現一片淒冷,專家們都不敢預測何時有機會回春,因此有所謂十年河西、十年河東之論述,意指一九九○~二○○○年房市景氣十年低迷,二○○三~二○一四年房市景氣炙熱十年,故未來十年房市前景勢必悲觀。

北市二○一七年Q4落底 中南部二○一八年Q2落底

筆者眼見在二○一五年市場量能急凍的悲觀時刻,大膽預測台北房市交易量將率先觸底,雖然二○一六全年交易量仍創新低,但北市真正的交易量底部是落在當年第一季,總交易量三九七八戶是近八季以來最低量。同時,筆者也大膽預測房市從二○一四年第三季轉空後,反轉期不會超過三年半(四十二個月),並預測二○一七年第四季房價將會由台北市率先落底,而中南部會在二○一八年第二季落底,當時市場仍處於極度悲觀氛圍,對於二○一七年第四季落底之說,幾乎沒人相信。

這就如同筆者在二○一一年房市景氣炙熱時撰述「二○一四房市反轉論」,並於二○一二年出書時,直接點破二○一四下半年與二○一五上半年是房市反轉向下關鍵點。當時也沒有任何人相信,包括二○一三年筆者直指房市面臨末升段,苦勸投資客要在下半年盡速獲利了結,並在年代「數字台灣」節目,直接點出房市在二○一四年第三季之前沒有崩盤危機,唯獨桃園航空城土地過度投資,將有泡沫危機。

房市「一年緩跌,盤整兩年」 二○二○年有機會緩升

事實證明,二○一四年航空城土地已開始求售無門,而台北市房價也於當年下半年率先反轉,二○一五上半年中南部也隨即反轉,台灣房市正式落入空頭。

二○一六年第一季房市交易量劇縮,幾乎達到窒息量,市場氛圍更加悲觀,因此有專家提出「房市八年寒冬,四年緩跌」之說,但眼見交易量逐季增溫,建商新成屋讓利幅度擴大、各區預售破盤價盡出,短短一年,「八年寒冬」已沒人再提了,四年緩跌也在短短一年內更改說法為「二年緩跌,四年盤整」。

同樣的狀況,筆者在二○一六年初與一些上市公司建商交換意見,大多數建商都認同八年寒冬之說,但到了當年下半年,大家都異口同聲認為房價底部不遠了,加上今年第一季房市交易量明顯回溫,六都總交易量比去年同期大幅增長四一%,而台北市第一季交易量五一九七戶,比去年同期三九七八戶成長三一%,新北市更因首購剛性需求逐漸進場,第一季交易量一萬一九八一戶,比去年同期七一○九戶大幅成長六九%,針對第一季的量能大幅增長,有些建商與專家們對房價落底時程的看法開始比筆者更樂觀。

筆者針對房市「二年緩跌,四年盤整」的說法,認為「除以二」剛剛好,也就是堅持二○一五年所作的預測不變,今年第四季北市房價率先落底,到二○一八年第二季全省房價落底後,持續盤整兩年到二○二○年下半年應有較明顯的緩升走勢,不過也要觀察當時政經局勢而定。

COPY過去的經驗判斷市場,往往種下預測失靈的主因!

為什麼市場的預測會有很大落差?問題出在專家們容易以過去市場的價量值變化,直接套進對未來價量的發展趨勢,或以當時市場氛圍憑感覺做出判斷,才會有漲時跟著說漲,跌時跟著說跌的保守預測,鮮少會在漲時預測反轉時程,跌時預測落底的關鍵點。

譬如有人會說量要見三十萬戶以上房價才會落底,或四十萬戶以上房價才會回升,這其實是落後指標,等你看到全年四十萬戶交易量,房價早已回升,所以這種說法沒錯,但卻是落後指標,不是預測。

筆者認為未來幾年市場傾向自住的剛性需求,排除短中線投資需求,此波落底交易量可能在二十七~二十八萬戶之間,今年全年應有機會達標,但真正要精算落底量應由領先指標台北市的「季交易量」觀察,從剛性需求量分析,台北市季的需求量應有八千至九千戶,筆者認為,市場已進入殺價取量甚至趕底階段,從第一季開始,交易量將由五一九七戶逐季增溫,第四季北市交易量有可能達八千戶,也就是季的落底量。
最後,筆者仍然強調,房價走勢的預測包含市場基本面、技術循環面、政策消息面三大面向,並非完全以一貫的「價量關係」就能以偏概全。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19608818580&AType=1

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2017-04-26 16:02 經濟日報 李同榮

立法院三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱老屋重建條例),條文內容規定:條例施行3年內申請的重建計畫,可加碼多給予建築基地基準容積10%獎勵;5年內申請者,重建期間免徵地價稅;重建後,地價稅、房屋稅減半徵收2年,但若未轉移所有權,房屋稅可再延長10年,最多只以12年為限。個人認為老屋重建條例通過,政府只做對一半,政府應化被動為主動,針對迫切危屋強制重建,才能達到真正防災都更雙重目的。

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,危屋應優先於老屋重建

「老屋重建條例」其實全文是「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,內政部會另外提出此條例,是因為都市更新條例修法延宕多年毫無進展,為了擺開都市更新條例的束縛,因此單獨列出條例優先啓動民間危舊房舍的重建旅程。條文內特別規定適用對象,分別為不符合「建築法」、「災害防救法」等,需限期或強制拆除者;安全性能評估未達最低等級者;及經結構安全性能評估,建築物耐震能力未達一定標準,經改善不具效益或未設置升降設備者,且屋齡30年以上者,其中條文也特別規定重建計畫須取得「全體土地或建築物所有權人同意」。

個人認為「老屋重建」條例的重點在於「危屋」應優先於「老屋」重建,但我們初步了解對於危屋與老屋的條例規定是一致的,也就是說危屋沒有比老屋更特別有利的誘因,因此,未來重建成功的標的不於重建的迫切性,而是在民間的整合能力,能順利完成的重建標的物,將會類似銀行或企業且單一所有權的老舊房舍,因為要全數所有權人行使同意權,無論是危屋或老屋,仍然是重建的最大障礙。

政府應化被動的「老屋重建」政策,提出一套主動積極的「危屋重建」政策

目前針對迫切需要立即重建的危險房舍,包括違反建築法丶違反災害防救法丶耐震力不足丶等危險堪慮房舍,政府仍然沒有一套政策,得依公權力全面性主動積極介入重建工程。政府應化被動為主動,積極針對防災任務的危屋重建提出有效政策。

個人提出具體的四大建議方案如下:

(一)政府投入資源與預算,全面清查上述危屋並建立完整資料庫。

(二)危屋依等級分類為最急迫䅁件丶急迫案件與一般案件。

(三)依危害急迫性之等級,給予不同等級的容積獎勵與稅制優惠,讓最迫切等級的危屋具有優先重建的誘因。

(四)只要是最迫切等級危屋,不須住戶全數同意,政府得依公權力強制重建,並依公信力的鑑定報告,不必透過法院即可強制拆除。

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

李同榮│理財周刊868期│2017-04-13

過去一段時間,電子商務瓦解了傳統店頭市場,現在,社群推播與直播市場大幅擴增,並直接威脅到電子商務,未來十年,隨著科技快速發展,有四○%的工作將被人工智能取代,房地產經紀人、證券經紀人、保險經紀人、仲介經銷商、銀行櫃員……等職業,將會被去中間化商業模式取代。

傳統產業在面臨新資訊經濟體制衝擊下,必須能在變動的市場環境中,維持不平衡中的平衡,企業界要不斷在新環境中擺脫傳統,拋棄過去不合時宜的策略,從不變的傳統窠臼擬定轉型策略。尤其是房地產經紀業,面對由窄量的經紀人深耕時代延伸到廣量的網路精耕時代,必須結合虛擬與實體提供精緻效率的個別化服務,才不致遭受去中間化的網路平台市場行銷的威脅。

市場深耕與廣耕一直都是產業競爭難以兼顧的行銷難題,網路平台突破了疆域的限制,使得各產業能藉由網路平台拓展業務版圖及市場的廣度,但也因此在客製化服務上缺乏深度的溝通環境。然而透過科技的不斷發達,網路平台行銷不但提供了精緻的資訊內容,更由市場廣耕透過量身訂製的銷售自動化與個別化深度服務,帶動市場邁向精耕的全方位領域,也因此將造成未具核心優勢的中間經紀商「去中間化」的十足威脅。

十年前所提「虛實共構行銷」趨勢未來,就是十年後今天的「O2O」商業模式

筆者每年都受邀到大陸「中國經紀人學會」全國年會演講,二○○六年筆者在北京人民大會堂年會演講主題:「房地產經紀行業未來十年發展趨勢」,開宗明義第一大趨勢提出「虛實共構行銷時代將來臨」,當時大陸業者大部分不以為然。二○一五年,筆者再度在北京年會,將十年前演講的PPT檔重新複習演講一次,業者們恍然大悟筆者十年前所提出的「虛實共構行銷」,其實就是近年來大陸創投業瘋投的O2O商業模式,業者們同時發現筆者十年前所提出的十大趨勢大都已經在大陸市場實現。

近年大陸的「搜房網」由線上媒體角色迅速介入交易市場,是標準的Online 2 Offline模式,而北京最大的房地產經紀業實體「鏈家地產」也迅速由實體介入線上公共平台成立「鏈家網」,並藉由虛實共構平台力量大幅擴充實體店頭,短短三年間擴充店頭達五千家以上,是典型的Offline 2 Online的商業模式。

另一家異軍突起的線上平台「房多多」藉由「一手代銷去中間化」的商業模式,直接承攬建商個案分銷給房地產二手經紀業,完全跳過一手代理商,並處處完銷建商個案,三年間獲得創投融資高達新台幣一百億以上,是大陸近年來線上平台結合線下房仲實體,將一手代銷去中間化相當成功的代表作。

台灣目前的一手代銷業行銷模式,大都沿襲傳統作法,從企劃、廣告、樣品屋、現場銷控……等等作業流程,各家的作法都大同小異,在景氣好時,銷售模式順勢操作很容易就達標,但近年來景氣反轉向下,媒體廣告失靈,一手代銷業就苦無對策,反而部分建商願意與二手代理房仲業合作,也創造了一二手連動的商機,畢竟口袋顧客名單往往掌握在二手代理的房仲業手上,長期的顧客維護勝過短期的廣告效益。未來藉由平台整合能力,房仲業與建商的直接通路將可創造預售與新成屋無限商機,當然一手代銷業就會面臨去中間化的直接威脅。

O2O商業模式崛起 去中間化直接威脅傳統作業模式

然而O2O商業模式的崛起,在台灣並沒有激起太大的漣漪,主要是在成熟市場對於新的商業模式敏感度還不夠,既有優勢的品牌不願意改變現有優勢地位,新進品牌沒有龐大資源扭轉現有格局,資本市場對台灣市場規模太小也不太有興趣投入新創事業,因此,大部分業者安逸於維持現狀。

但近年房地產景氣反轉,房地產經紀業在景氣極度敗壞的情況下,開始力求突破,極力尋找市場的缺口,尤其在傳統店面坪效逐漸降低的狀況下,「組織行動化」與「銷售自動化」的前瞻商業模式勢必會引起高度重視,所有不必要的商業流程都將被「去中間化」,如何利用組織O2O平台將組織行動化與銷售自動化平台串聯,以經紀人聯合事務所的概念,建構優質經紀人創業平台,面對經紀人自主時代,在無風險的創業平台環境下提供創業服務,將會是未來房地產經紀業嶄新突破的O2O商業模式。

 

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=19571172660&AType=1

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2017-04-13 16:52 經濟日報 李同榮

台北市指標豪宅「帝寶」三拍戶以底價總價2.2億元、單價每坪188.5萬元出脫,創下「帝寶」近年來最低價。個人認為帝寶法拍破每坪200萬有助高總價市場快速趕底,對市場年底落底仍然深具信心。

帝寶法拍價破200萬,影響高價市場殺價取量,並加速Q4前趕底

帝寶已經是11年的屋齡,近年陸續有同等級豪宅出現,包括文華苑丶西華富邦丶皇翔御居丶和平大苑丶仁愛吾疆丶華固天鑄等豪宅,除了基地規模以外,無論是地段或建物品質,帝寶的指標性已慢慢弱化,要以帝寶評估新豪宅價格可能會失真,但帝寶法拍價破一坪200萬,代表高總價仍會有一波比價的推波效應,影響所及,高價市場將會有8%左右的跌幅,但同時也會吸引買盤介入,對市場將有加速趕底的效應,一旦高價殺價取量加速,包括新成屋的斷頭價殺出,成交行情的平均價格就會有較明顯跌幅,從技術循環面分析,台北市中古屋跌幅就會趨近25%左右的滿足點,對市場膠著的買盤會有激勵作用,我們對今年房市Q4前落底有信心。

豪宅市場具領漲領跌的心理影響效應

豪宅雖然與一般市場脫鈎,有一定的價差,但相對有領漲領跌的心理效應,只是漲勢時,漲幅會高於一般產品,跌勢時,跌幅也會高於一般產品。此波豪宅反轉的跌幅滿足點約會在28%~33%之間,一般性產品跌幅滿足點約在25%上下。帝寶法拍價破200萬,以法拍價與市場價的價差在12%~15%推估,帝寶市場交易平均合理價應該在210~220萬之間,每坪200萬仍然是帝寶的支撐價格,因此近年交屋的頂級豪宅,都應該有每坪200萬的支撐力道。

豪宅市場短空長多,具長期投資價值

個人認為豪宅因名人進駐而有群聚效應,但也會因名人爭議事件不斷與法拍個案影響行情,畢竟富人要買的不只是物件本身,而要買的是身份表徴,一旦市場被貼上不利標籤,就會嚴重影響到市場價格。他同時認為,豪宅急殺反而是短空長多的投資標的,有別於一般產品,豪宅具長期投資價值,一定會有投資者會危機入市,因為國際都會的頂級產品市場通常不會太寂寞。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5622/2401401

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2017-04-07 10:12經濟日報 記者游智文╱即時報導

市調顯示,六都房市仍在「殺價取量」階段,但已接近尾聲,業者預料第三季會進入「餘屋去化」新階段,房價跌幅將進一步縮小。

吉家網不動產董事長李同榮表示,餘屋去化要多久時間,得看各地區餘屋及新供給量,大台北地區,估計建商手上餘屋至少三萬戶以上,可能得花二、三年時間才能完全去化。

永慶房產統計內部成交資料今年第一季六都房價,相較上季,六都均下跌,但跌勢明顯趨緩,台南市季跌2.2%最多,其他都在1~2%之間。新北市跌幅不到1%。

和去年同期相比,桃園、台南持平,其他四都跌幅都在2%內,顯示過去一年來,房價修正明顯趨緩,部分地區甚至已開始止跌。

和歷史高點相比,目前雙北市累計跌幅均為14%,並列第一,桃園10%第二;中南部在2~8%之間。

李同榮表示,這波房市反轉先是急速量縮,接著殺價取量,2015年是最慘烈的一年,雙北房價年跌均逾一成,去年情況稍有緩和,但仍持續走跌,今年預料會更進一步趨緩。

他說,目前各地市區低總價產品,因為首購、換屋等剛性需求進場,幾乎已不再下跌,但中高總價、供給量較大的重畫區因餘屋、新案廝殺,房價仍在回檔,因此預料平均房價仍會持續小幅下跌。

永慶房產總經理葉凌棋也認為,第二季多數都會區房價緩跌格局不變,但跌幅將收歛,成熟地區房價跌幅在1%至3%之間,蛋白區、蛋殼區或供給量大的重畫區,新屋讓價效應恐持續,跌幅可能超過5%。

中信房屋認為,房價跌幅已快接近購屋人滿足點,根據中信宅指數調查,買方願意以實價9折出價的,從上季三成多,第一季已回升到47% ,將近5成。有購屋計畫的民眾,有四成是認為房價有增值空間。

李同榮表示,下半年起,房市將進入「餘屋去化」盤整期,這將是漫漫長路,一直到市場價量達到平衡,才會出現明顯變化。盤整期間,房價將在極小的區間波動,部分地區房價可能上揚,但漲幅不會太大。

本報資料照
本報資料照
 
 

延伸閱讀

永慶房屋成家基金 砸6千萬留才
明年11萬交屋潮 房價看跌10%
房市多看跌!賣方多讓5% 成交率大增

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2388535?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2017-04-07 11:01經濟日報 記者游智文╱即時報導

吉家網不動產董事長同榮表示,此波房地產反轉向下以來,指標的台北市房市交易量早已在去年第一季落底,今年第一季的交易量大幅成長,證明房市已走過量縮的低潮期,今年房地產移轉棟數將上看28萬。

六都公布3月建物買賣移轉棟數,總計1萬7541棟,年增30%、月增43%,已連續三個月正成長。

李同榮表示,房市指標領頭羊台北市房屋交易量,2016年2月1062棟,創16年來最低,2016年第一季總交易量3978棟也是近八季最低,但從去年第一季算起,已持續三季沒有再破低量,足以認定2016年第一季為此波房地產交易量的谷底。

李同榮說,房市現況已有紮實買盤進場,從2014年下半年反轉至今,近三年觀望遞延的買盤,累積約7萬戶,這些剛性需求買盤眼看低總價產品跌幅逐漸縮小,開始於去年底逐漸進場積極看屋,因此遞增了市場交易量。

李同榮說,今年房市,預售、高價新屋、豪宅都在爭相讓利,顯然已到市場反轉「殺價取量」的第二階段尾端,加上中古屋低總價剛性需求買盤進場,全年交易量將成長15%,並上看28萬棟移轉數。

他表示,房市會在今年Q4落底,八年寒冬不可能發生。

延伸閱讀

今年Q1六都房市交易量4.5萬戶 年增41%
六都房市回溫 2月交易量年增66%
國內期貨交易量...連三年逾2億口

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2388643?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

李同榮│理財周刊866期│2017-03-30 
今(二○一七)年台灣房市交易量前兩個月顯然開出了紅盤,一月及二月六都房市交易量二萬七九一三戶,與去年同期的一萬八七九二戶相比,年增率高達四八.五四%。
各種跡象顯示,房市有逐漸進入趕底的現象,是否意味房市寒冬過盡,春燕將臨?謹就交易量變動、指標性產品價格變動、政府政策走向、市場需求等因素分析這波房市的止跌訊號:
(一)房市交易量已正式落底
房市從高點反轉後,交易量持續萎縮,從二○一三年反轉前的交易量三十七萬一八九二戶萎縮到二○一六年的二十四萬五三九六戶,四年間萎縮了十二萬六四九六戶,幅度達三四%。
房市關鍵領頭羊的台北市則從二○一三年的三萬九四九六戶萎縮到二○一六年的二萬一千五百戶,萎縮一萬七九九六戶,幅度更高達四五.六%。台北市交易量二○一六年二月一○六二戶,已創下十六年來最低,二○一六年第一季總交易量三九七八戶也是近八季以來最低,因此從去年第一季算起,若持續三季沒有再破低量,就可認定二○一六年第一季為此波房地產交易量的谷底。
然而,從交易數據顯示,去年第二季總交易量五二二○戶,第三季總交易量六六二二戶,第四季總交易量五六八○戶(如圖一、圖二),今年前兩個月交易量也比去年同期大幅增高,足以證明房市量能已逐季脫離谷底,持續回溫,房市將有止跌可能。
(二)房價跌幅逐漸趨近滿足點
台北市房價高點出現在二○一四年第二季,中古屋交易平均房價每坪六五.七萬,目前約五十五萬,跌幅達一六.三%,預期仍有八%~九%跌幅,指標領跌大安區高點每坪九十三萬,目前約七十五萬,跌幅達一九.四%,預期仍有六%~七%跌幅,最近一季因高總價產品交易升溫,大安區跌幅已明顯縮小。另外,領跌指標豪宅產品帝寶高點每坪二九八.二萬,目前合理均價約二二○萬,跌幅達二六.二%,預期每坪二百萬是支撐點。
在預售市場上,新推個案只要土地持有成本較低,建商紛紛讓利,在各行政區以破盤價開出,同時也壓縮新成屋交易價格,尤其近半年交屋潮湧現,高檔買進的斷頭戶不斷出籠,也證明先前我所預測,近半年將是房市進入「殺價取量」、「多殺多」的反轉第二階段,再來就是市場趕底止跌的第三階段。
(三)擴大內需政策利多,對房市將產生止跌效應

川普效應及歐盟危機,反全球化的貿易保護主義抬頭,對以出口導向的台灣相當不利,種種跡象顯示各國正傾盡全力提出擴大內需政策。小英政府在執政九個月後,開始要擺脫一例一休與年金改革爭議,提出八年八千八百億前瞻計畫草案,其中包括五大項目建設:綠能建設二四三.一五億、數位建設四六○.六九億、城鄉建設一三七二億、水環境建設二五○七.七三億、軌道建設四二四一.三三億,合計八八二四.九億元。
眾所矚目的軌道建設與城鄉建設囊括近八成預算經費,顯見政府對加速交通建設與擴大都會一日生活圈的積極態度,此舉也將增加建築相關產業上中下游就業機會並擴大內需。
(四)市場信心逐漸恢復,遞延首購買盤回流
由於低總價市場跌幅不斷縮小,加上市場資金充裕與利率持續低檔,三年來累積的觀望買盤開始積極進場,有助都會低總價市場率先止跌,再加上大陸版肥咖條款逼使台商資金大量回流,並將資金投入豪宅市場,對下半年高總價市場產生激勵效果。同時,整體房價也將於今年第四季產生落底效應,各都會也將於明年第一、二季跟隨台北市進入市場落底階段。
今年Q4落底 盤整至二○二○年
台灣房市自二○一四年第三季反轉向下以來,歷經一年半(二○一四年第三季~二○一六年第一季)量縮見底的第一階段,再經近一年(二○一六年第二季~二○一七年第二季)「殺價取量」的第二階段,今年下半年將逐步進入「止跌趕底」的第三階段。
房市寒冬過盡,春燕將臨,這樣的走勢,完全吻合本人在二○一五年初房市轉入空頭時的果斷預測:房市將於二○一七年第四季落底,並持續從二○一八年盤整到二○二○年,才有較明顯的走勢變化!

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2017-03-28 17:33 經濟日報 李同榮

產業創新條例修法未納入強制買回閒置工業用地,民進黨立委林岱樺表示,無強制買回機制讓土地被囤積、炒作,導致工業用地一地難求,只好買農地違規使用,農地農用成為空中樓閣。綜觀全台閒置工業區用地面積724公頃遭受閒置囤積,而強制買回修法條例卻被立院移除,又無取代方案,立法院諸公的確怠忽職守。而若工業用地取得困難,政府極力呼籲製造業回流台灣就如空砲彈,形同口號一樣。

政府應制定法規控管閒置土地,讓「地能盡其用」

經濟部原先在產業創新條例修法新增強制買回機制,若持有工業用地3年閒置,再給予2年緩衝,地主最多有5年可開發,否則政府將以實價強制買回,但因具爭議而被移除。雖然經濟部長李世光宣稱未來新取得的土地將會在合約內寫明兩年內使用,否則就能強制買回,但依目前現有的工業用地分佈狀況,沒有解決閒置囤積問題,仍然難以滿足中小企業需求。國內地狹人稠以及過去土地政策將絕大部份土地規劃為農業用地,使得工業用地相對稀少。除價格昂貴外,大型企業根本找不到適當用地,就算找到用地又得經過嚴格的環保評估問題,顯得更難上加難。而中小型企業因規模較小,資金籌措能力不足,不但購地困難,昂貴的租金也難以降低生產成本。

用地取得困難,台灣將面臨製造業淘空丶競爭力下滑的窘境

由於台灣工業土地使用規劃不夠嚴謹、法規欠缺周延,管理鬆散,造成諸多嚴重違規使用情況,中小企業找不到工業用地就只好找農地,而農地也因違法做為工業用地與住宅用地,價格跟著水漲船高。

政府若不重新針對工業用地取得提出完善規劃,不但無法吸引台商製造業回流,更使得如台塑等大型企業相繼失望出走,台灣將面臨製造業逐漸淘空丶競爭力逐漸下滑的窘境。因此,如何有效規劃工業用地的取得,協助製造業與中小企業所需工業用地,是激勵台商製造業回流與防範大企業出走的重大課題。

台灣政府要製造業回流,應積極採取以下措施:

(一)盤點全台農業用地丶工業用地丶非都市計劃丁種建築用地,並建立完善資料庫,分層分類嚴格控管。

(二)盤點全台閒置工業用地之取得年限與閒置原因,並重提強制買回法案,為避免爭議,可訂定日出條款不追溯既往。

(三)工業用地取得特別困難地區優先釋出農地,並放寛土地變更限制。

(四)客製化開發工業用地,依地區性需求開發吻合當地中小企業需求的工業用地。

總之台灣的國土規劃必須重新檢討,尤其針對土地囤積必須要提出一套有效的監督管理政策,針對閒置未開發土地,應配合稅制改革做出有效的抑制措施,才能使得所有土地取得能「地盡其用」。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5622/2370132

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2017-03-28 12:04經濟日報 記者游智文╱即時報導

產業創新條例修法未納入強制買回閒置工業用地,引發執政黨立委批評,吉家網不動產董事長李同榮表示,強制買回修法條例被移除,又無取代方案,政府極力呼籲製造業回流台灣就如空砲彈,形同口號。

李同榮說,經濟部原先在產業創新條例修法新增強制買回機制,若持有工業用地3年閒置,再給予二年緩衝,地主最多有五年可開發,否則政府將以實價強制買回,但因具爭議而被移除。

雖然經濟部長李世光宣稱未來新取得的土地將會在合約內寫明二年內使用,否則就能強制買回,但依目前現有的工業用地分佈狀況,沒有解決閒置囤積問題,仍然難以滿足中小企業需求。

李同榮表示,國內過去土地政策將絕大部份土地規畫為農業用地,使得工業用地相對稀少。除價格昂貴外,大型企業根本找不到適當用地,就算找到用地又得經過嚴格的環保評估問題,顯得更難上加難。中小型企業因規模較小,資金籌措能力不足,不但購地困難,昂貴的租金也難以降低生產成本。

由於台灣工業土地使用規劃不夠嚴謹、法規欠缺周延,管理鬆散,造成諸多嚴重違規使用情況,中小企業找不到工業用地就只好找農地,農地也因違法做為工業用地與住宅用地,價格跟著水漲船高。

李同榮表示,政府若不重新針對工業用地取得提出完善規畫,不但無法吸引台商製造業回流,更使得如台塑等大型企業相繼失望出走,台灣將面臨製造業逐漸淘空、競爭力逐漸下滑的窘境。

他建議政府應積極採取以下措施:

1、盤點全台農業用地、工業用地、非都市計劃丁種建築用地,並建立完善資料庫,分層分類嚴格控管。

2、盤點全台閒置工業用地之取得年限與閒置原因,並重提強制買回法案,為避免爭議,可訂定日出條款追溯既往。

3、工業用地取得特別困難地區優先釋出農地,並放寬土地變更限制。

4、客製化開發工業用地,依地區性需求開發吻合當地中小企業需求的工業用地。

原文網址:https://udn.com/news/plus/9737/2369250

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2017-03-18 23:39聯合報 吉家網不動產董事長李同榮

吉家網不動產董事長李同榮認為,房子雖不能用來炒,但卻可用來保值,又可用來變現應急...
吉家網不動產董事長李同榮認為,房子雖不能用來炒,但卻可用來保值,又可用來變現應急。 圖/李同榮提供
 

 

蔡英文總統去年底出席建築師節大會致詞說,房地產不應該是投資和炒作的商品。而在前一天,大陸國家主席習近平在中國中央經濟工作會也說,房子是用來住的、不是用來炒的。兩岸領導人似乎有了共識,然而個人卻有三大不同的思考邏輯。

思考邏輯一:房子不能用來炒的,但能不能用來投資?

的確,房子基本功能是用來住的,但不只是住宅用途,尚有商業與辦公用途,使用者因受景氣影響變動性較大,使用空間隨公司成長有所調整,為降低開辦成本及中長期變動性考量,大部分都採租賃方式,因此衍生出規模頗大的商辦租賃市場。既然有人要租,就有人買來出租,以獲得利益。

另就住宅市場而論,若一時買房不易,就必須先租再買,也就衍生出頗具規模的住宅租賃市場。也因為有著住、商、辦龐大的租賃市場,當然就有對等的投資市場。

思考邏輯二:房子不能炒,但房子能不能漲?

房子該不該漲?漲多少才合理?顯然沒有標準答案。和物價比較,以帶動物價上漲的油價為例,二○○一年到二○○八年七年間,布蘭特原油漲幅超過五倍,這段期間台北中古屋房地產均價由每坪廿三萬漲到卅九萬,漲幅不到一倍,中南部更少。

原油價格預估今年會落在六十至八十美元間,與二○○一年相比漲幅約三倍,目前台北市均價每坪五十五萬,漲幅為二點四倍,十六年來油價仍漲幅高於房價。

這幾年包括運輸票價、民生用品也都漲不少,十六年前十五元的滷肉飯都漲了三倍,十五元的麵包也漲了三倍。萬物齊漲聲中,麵包漲多了,可以少買,咖啡漲多了可以少喝,房子漲多了可以不買,合理的房地產漲幅沒有標準答案,只有市場機制決定。

思考邏輯三:房子不能用來炒的,但能不能用來保值與變現?

通貨不斷膨脹,利率持續低檔,民眾選擇保值工具通常會想到房地產。當經濟景氣敗壞又融資不易,變賣房子,也成為調解資金需求者的一項選擇。所以房子雖不能用來炒的,但卻可用來保值,又可用來變現應急。

追根究柢,到底是誰提供了炒作的環境?眾所皆知,土地應用來做有效的生產,開發出良好的生活與居住空間,但如果土地不用來生產,稅制政策又沒對症下藥,就會淪為財團屯積炒作的天堂。土地才是房地產炒作的元凶。

原文網址:https://udn.com/news/plus/9397/2351009

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

李同榮│理財周刊864期│2017-03-16 
台灣房市從二○○一年脫離谷底歷經二○○三年SARS後,房價強勢回升,一直到二○一四下半年才正式結束十一年多頭行情。由於二○一六年適逢大量的交屋潮,新成屋殺價取量越趨明顯,而市場完全籠罩在一片悲觀的氛圍中,至於何時房市會落底眾說紛紜,從十年河東(多頭)預測會有十年河西(空頭),從預測八年寒冬到至少三到五年持續不停的跌勢,大部分專家不敢以樂觀態度看待目前的市場,加上政經局勢表現不佳,很難讓人期待春燕即時來臨。

到底此波房市何時止跌何時落底,謹提出五大檢測房市落底的重要關鍵指標:

一、市場交易量是否已先見底?

從二○一四下半年房市反轉向下後,量能逐漸萎縮,二○一五年交易量縮到二十九萬戶,二○一六年更急凍至二十四萬五千戶,創二十六年來新低,這兩年交易量已經洗清所有中長短線的房地產投資者,交易市場清一色是自住與首購的天下,從正常交易量應有三十萬戶的標準量看來,二十四萬五千戶的交易量應該跌無可跌,也就是說房市交易量已初步見底,見底後量能若逐漸回溫,價格才有機會落底。

二、市場交易量是否連續三季回升?

市場由多頭轉入空頭後,會歷經三階段洗牌才會落底,第一階段價跌量縮見底,第二階段殺價取量,第三階段快速趕底。過去幾大循環中,從高峰到谷底大都是一年半就走完反轉三階段,包括從民國六十三年春到六十四年夏,從民國七十年春到七十一年夏,從民國七十八年夏到七十九年冬,這三大循環的高峰反轉到落底的時間都是一年半,而此波房地產歷經十一年多頭,拉長了主升段時間,也因此反轉後的落底期也勢必會拉長。

我們從季交易量觀察,自二○一四年第三季以來,交易量的底部應該是在二○一六年第一季到第二季之間,也就是量縮見底的第一階段反轉花了一年半的時間,從二○一六年第二季開始,陸續有各地建商預售個案,以破盤價開出第一槍,拉近與新成屋的價差,逼得兩年前高檔買進的預售案,在交屋前斷頭戶暴增,同時下半年新成屋大幅折價拋售結案的現象比比皆是。

也就是說,從二○一六年下半年到二○一七年上半年之間,市場展開反轉的第二階段,多殺多與殺價取量現象非常明顯,而市場交易量也從二○一六年第四季開始逐漸明顯回溫,若交易量持續遞增至今年第二季,等於交易量連續三季回溫,就可預知落底時間不遠了。

三、指標性產品豪宅價格是否止跌?

此波房價高漲時,個人就預測豪宅衝臨每坪三百萬就會是風險的開始,果然,帝寶在二○一三年成交每坪二九八.二萬後,再也沒有任何豪宅跨近三百萬的門檻,如今帝寶拍賣戶即將跌破每坪二百萬,應該是值得觀察的重要指標。

豪宅漲時衝得高,跌時也滑得快,若帝寶跌至二百萬不再破新低,台北房市就能率先止跌。依目前看來,二○一七年房價率先止跌的應該是低總價產品,依次,高總價於下半年開始止跌,豪宅止跌要等到明年春,尤其知名豪宅個案的止跌,將具有指標性帶動的作用。

四、指標性低總價產品是否率先止跌?

低總價產品是首購族最愛,尤其近三年來大台北地區低總價產品一直表現抗跌走勢,而這些該買不買積壓的遞延買盤在大台北約有八萬戶,當政策鬆綁市場氛圍跌幅有限時,稍有政策利多,這些觀望的買盤就會逐漸進場,預估這種現象會發生在今年上半年至下半年,同時,低總價產品也是房市落底前止跌的領頭羊。

五、指標性區域何時止跌?

從市場的區域性分析,二○一四年因重稅打房,受傷最重的是高總價集中的蛋黃區,率先領跌的行政區是台北市大安區,此區也成為房市落底的觀察重要指標,它代表市場的信心,未來,只要大安區先止跌,大台北房市落底時間就不遠了。另外一個觀察重點是,台北市均價跌至接近每坪五十萬,市場就有支撐與止跌力道,目前北市均價在五四.五萬,相對跌幅還有八~九%的空間。
 
綜觀上述五大指標,將是未來房市何時落底的關鍵所在,最有可能的落底時間預測會是在二○一七年第四季到二○一八年第二季之間,但房市落底後,不會有強勁的回升行情,市場行情會回歸基本面,依經濟成長動向盤整二到三年,一直到二○二○年之後,才會有較明顯的走勢變化。

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2017-03-14 15:07:32 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

北市府將運用住宅基金2000萬元,先行試辦100戶包租代管。 報系資料照
北市府將運用住宅基金2000萬元,先行試辦100戶包租代管。 報系資料照
 

行政院會去年底通過「住宅法」修正案,新增包租代管方案;台北市都發局表示,北市府將運用住宅基金2000萬元,先行試辦100戶包租代管,房客租金上限2萬元。針對包租代管政策,個人認為是「包了糖衣的毒藥」,並針對此政策提出兩大質疑:

(一)2000萬才達成100戶包租業務是否符合經濟效益?

北市府要花2000萬巨資,才完成三年一簽100戶的包租代管業務,換算中央預計八年達成8萬戶空屋包租代管目標,政府必須每三年就要重編160億的經費始能完成該項政策目標。而160億的經費就可以建造1萬6千戶小套房只租不售的社會住宅(排除地租),8年包租的預算就能蓋出約5萬戶的小套房社會住宅,這樣的投資成本完全不符經濟效益。

(二)政府的包租業務無論是自攬或委外是否詳細評估可行性?

依據中央政策說明,未來包租代管業務將委由非營利團體組織經營,北市府是否也是同樣想法?若是,請問全台灣有幾個非營利組織有此能力?恐怕二支手指頭都數不完,過去失敗的租屋平台不是也是同一批人構想,同一批人執行,三年多花了數千萬,只媒合81件,這失敗的原因,到現在有沒有人出來承擔負責?如今卻歸責是代租代管誘因不足,只好以包租加重賞鼓勵房東參與,政府沒抓住核心因素,就必須付出更多代價重蹈覆轍。

若北市政府考慮的是政府自己承擔包租業務,則更不可能達成,因為政府除了人力資源問題還有租賃專業問題,過去租屋平台委外都做不好,何況政府自己承擔,更是力不從心。

總之我們肯定政府照顧弱勢的政策,但2000萬包租100戶只是運用重賞包裝的糖衣,做出示範性的政績搏取市民短暫認同,但往下大量包租的業務推動,除了專業、人才、經費、包租租金認定標準、法務、糾紛排解、管理、等問題,才真正是糖衣下的毒藥,尤其是中央預定以市價8折向房東包租,請問,市價8折對房東有誘因嗎?市價的標準如何認定?糾紛責任誰扛?政府要全面實施前若沒深入評估可行性,就很有可能重蹈過去租屋平台失敗的覆轍

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/2341446

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()



▲吉家網不動產董事長李同榮。(圖/資料照)

記者葉佳華/台北報導

 

為了解決房屋租賃市場亂象,內政部近日通過「住宅租賃發展條例」草案,將於本會期送立法院審議,並排入優先法案。不過,對此,吉家網不動產董事長李同榮表示,「立法內容若不能對症下藥,不但無法破解市場亂象,反而會製造市場更多亂象!」

內政部近日通過草案主要內容包含,強化房東與房客租賃關係保障、引入非營利團體協助事務處理、加強爭議處理管道、建立政府代包租代管專業服務制度、提供房東租稅優惠措施等。

李同榮表示,「租賃專法」確實有設置的必要性,但從「租賃專法」草案內容看來,理想重於實際,顯然立案成員缺乏實務經驗者參與,例如:要求刊登廣的媒體經營者需負起查證責任,如廣告面積、屋齡、樓層別及法定主要用途等。

李同榮指出,現行法令已針對業者(仲介)刋登不實廣告採取6萬~30萬元重罰,但針對屋主自行刊登廣告卻未明訂罰則,他認為,此漏洞若不修,反而卻要媒體負調查責任,執行上根本不可行



此外,李同榮也痛批,政府對於出租方與承租方所形成租賃市場根本放任且無法可管,過去政府一再嚴格規範合法業者,卻縱容非法業者與自行交易市場不必遵守相關法令,包括不動產說明書丶應記載約定事項丶廣告不實的稽查與處罰丶甚至最嚴重的是「不必實價登錄」,導致成為租賃逃稅的溫床,李同榮直指,這才是租賃市場亂象的最大禍源。

而「租賃專法」內容中,政府將引入非營利團體協助租賃事務處理、加強爭議處理管道,並協助包租代管相關事項,李同榮認為,此項措施形同取代現行不動產公會組織,「政府是否應該告訴民眾,有哪些非營利團體可以勝任此項專業任務?」

李同榮質疑,政府根本沒有包租代管的能力,也針對研擬的包租代管措施提出三大疑問:
1. 內政部擬以市價8折包租並扣除一個月免費房租,是否屬實?若是,會有任何房東願意嗎?何況市價又如何認定?
2. 每月一萬元免稅扣抵可以扺掉租價打8折的損失嗎?
3. 每月2萬元以下租金的房屋,需求大於供給,房東有需要政府包租代勞嗎?

原文網址:http://www.ettoday.net/news/20170301/875691.htm

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()



▲吉家網不動產董事長李同榮。(圖/資料照)

記者葉佳華/台北報導

針對司法院欲推動「買賣房屋的契約,須先自費找公證人公證」新制一事,吉家網不動產董事長李同榮痛批,目前司法改革只想便宜行事丶濫竽充數,不但與現行經紀人不動產管理條例與地政士法的規範重疊,只會徒增交易成本之外,現行公證人制度流於文書審核形式,根本無法實質減少房地產交易糾紛

在目前買賣契約實務上,經房產經紀業簽章則代表負有業務過失的賠償責任,而地政士負責契約內容的審核與訂定,同時也配合監督價金履約保證的金流作業流程,因此,李同榮指出,目前經紀業與地政士如上述所擔負的相關責任,都不是公證人可取代的任務。

李同榮進一步說明,目前國內公證人制度僅有契約上的審核並不如先進國家,進行不動產交易除了透過具有不動產專業基礎的律師公證外,其責任包括屋況的實際調查審核,並負連帶責任,但「國內公證人真能做到如此嗎?」他認為,恐怕只是流於形式,僅著重於契約文件的審核,因此,根本是疊床架屋、多此一舉的措施。

對此,他建議,不動產交易公證制度應修改為「不動產買賣交易與租賃行為,非經合法經紀業仲介,或交易簽約與相關文件非經國家考試認證的經紀人簽章,其交易契約與登記均須經由公證人公證。」他認為,這樣的法條修正,才能真正減少不動產的交易糾紛,並保障合法業者的權益。



原文網址: 不動產買賣擬全面公證 李同榮批:司改淪於疊床架屋 | ETtoday財經新聞 | ETtoday 新聞雲 http://www.ettoday.net/news/20170220/870457.htm#ixzz4ZGaERPQh 
Follow us: @ETtodaynet on Twitter | ETtoday on Facebook


原文網址:http://www.ettoday.net/news/20170220/870457.htm

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

【時報記者台北報導】

行政院日前宣布內閣改組名單,吉家網不動產董事長暨全球不動產流通協會理事長李同榮對此次內閣局部改組,表示相當令人失望,他指出頻頻犯錯的內閣部會首長該換,但不做不錯的內閣首長更應該更換,英全政府應知道台灣眼前最核心的問題在於「振興經濟」,這樣小局部改組,形式重於實質意義,難以挽回人民信心。

李同榮指出,台灣政府受困於內政各部會政策執行不力的混亂局面,根本無心遠眺國際局勢發展,更別說有任何政策性的宣示。

8個月來,勞資爭議與一例一休重創勞資關係與經濟發展,值此經濟發展困境,李同榮從企業經營的角度,提出四大翻轉經濟頹勢的利基觀點:

1.獎勵創投事業發展,培育新創事業人才菁英:國內資金充裕,超額儲蓄達GDP的15%以上,顯示國人對台灣的投資缺乏信心,採取觀望的策略。若政府為輔導新創事業,應該借重民間創投資金,給予稅制上的優惠與獎勵,一方面將游資與超額儲蓄的資金導入再生產的投資用途,一方面扶植新創企業促進產業創新升級。

2.鼓勵製造業回流,重於新南進:製造業新南進須要整合上中下游產業鏈非常不易,台商在大陸競爭力越來越弱,趁此大陸施展肥咖條款針對台商查稅的不友善時機,以「稅制優惠」,及「土地價格優惠」之雙引擎誘因,吸引更多台商製造業回流,才能留住優質的技術人才,重新建構完整的產業鏈,再次厚植台灣產業流失的根基。

3.發展觀光服務業,重於5+2創新產業:政府政策偏重5+2創新產業,卻忽略台灣真正最大的優勢是「島國天然觀光資源」,政府對觀光事業只著墨在於宣傳,卻未好好應用天然海島優勢,擴充財務支出或與民間合作,大力投入資金扶植全台觀光業的軟硬體建設,將台灣建構成為好山好水好景觀的「國際旅遊觀光島」,這不但可擺脫陸客銳減的困境,吸引更多全球觀光業投資台灣的機會。

4.興利重於除弊,政府應提出亮眼的重大公共建設:台灣要因應全球貿易保護主義抬頭,必須強化內需,而強化內需就必須大量投入公共建設,政府要勇於擴張財務支出,並結合民間資金,大舉投入台灣的重大交通建設。還有更多的興利政策等待財經官員提出一套完整的振興經濟白皮書,才能大大的振奮失去的民心。

(時報資訊)

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2017/02/06 15:56
 
  

吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長 李同榮 2016.02.06

  營建署日前表示,為逼出市場上空餘屋並推動社會住宅,規劃由租屋專業服務業者向民間承租住宅,再轉租給弱勢民眾,並提供包租及代租代管,保證房東收租、稅賦減免、修繕及居家安全保險費用補助,並補助業者服務費、服務費免營業稅等誘因,106年初步就六都進行試辦一萬戶。此項計劃實在缺乏市場實務基礎,不引用過去租屋平台失敗的前車之鑑,政策註定失敗,在此,提出三大造成失敗的主要理由:

(一)房東沒有理由要以市價8折的租金提供政府包租

    政府提出房東包租的誘因是保證收租丶稅賦減免丶修繕補助。而包租條件依原先規劃為,政府以市價8折向房東包租三年,再以低於8折租金依負擔能力再打折租給房客,第一個月不支付房租。這樣的包租條件,實在找不出房東願意提供政府包租的理由。擧例,若房東每月出租租金市價為2萬,一年為24萬,8折出租就平白每年損失4.8萬,而政府給予的租稅減免也只有每月一萬元每年12萬扣除額,對房東而言租稅只有減少1.2萬,就算少掉仲介費負擔,等於每年倒虧3萬以上,這類房屋本來出租就不難,除非房東是善心人士,否則根本完全沒誘因,何況市價的8折如何認定,市價標準為何?認定與爭議問題會很多。

(二)每月2萬以下租金的房屋,需求大於供給,房東有需要政府包租代勞嗎?

    在六都都會,尤其是雙北市,工作人口多,房價在跌,租金卻在漲,弱勢需求都是小坪數為主,而小坪數租金在2萬以內的房屋需求卻大於供給,房東出租相當容易,尤其大部份房東不願意報稅,房屋又好租,因此房東實在找不出理由一定要交給政府包租,就算是政府再加碼提供更多誘因,這些原本出租不困難的房屋若願交給政府包租,也不能視為是原有的空屋移轉,真正的空屋仍然還是空屋。

(三)政府根本沒有市場實務能力從事包租丶代租丶代管業務

    依據內政部在去年8月提出的包租代租代管人力組織規劃,將由委託專責機構或政府自辦或業者承攬。若是政府自辦,我們可以肯定無論是在實務面或專業技術面,政府完全沒有能力可以包山包海的完成任務,政府能提供的行銷資源只有過去失敗的租屋平台(現在的蚊子平台),包括過去獎勵房東的錯誤措施,現在如出一轍的在重複運作,成功的機率幾乎是零。而若委託業者或專責機構包租代管,就我們看來,較具實力的業者沒興趣碰,最後,政府也是找過去配合租屋平台的老班底委外,結果,同樣的人做同樣的事,還是重蹈覆轍。過去政府花很多的金錢,媒合很少的物件,幫委外單位養人,幫租屋平台養蚊子,過去代租能力都有問題,還要進階到代管,更負責包租?可預期的,政府要付出的代價很大,成本也會很高,而成功機率卻很小,如此,預知會有錯誤的結果,還要明知故犯嗎?

空屋移轉為社宅,其最大盲點有三:

    小英政府八年20萬戶的政見,我們非常支持這項政策,年青人也都拭目以待,但目前興建12萬戶的進度嚴重落後不說,政府規劃8萬戶由空屋移轉,一開始就是個錯誤的政策,政府不能把政策淪為口號,應徹底評估可行性與預期障礙,對於空屋移轉為社宅,其最大的盲點有三:

(一)現有空屋大多是中大坪數,不符合弱勢需求。逼空屋包租代管?李同榮批:未引前車之鑑,註定失敗!-富聯網

(二)現有空屋的屋主持有目的不在出租,對政策誘因仍然會無動於衷。

(三)政府若企圖用增加持有稅方式逼出空屋,只會讓空屋轉入交易市場,不會轉入租屋市場,更不會包租給政府出租弱勢,所以「逼空屋」這字眼根本是政府一廂情願不務實際的政策迷失。      

8年8萬戶空屋移轉的政策,耗費龐大資源,將得不償失

    從實價登錄上路以來,多次善意提醒政府,「屋主自己出租,不用實價登錄」的法令,就是屋主逃稅的溫床,也是租屋平台失敗的主因,但政府主事者仍然一意孤行,持續五年仍不願修改錯誤決策與法令。現在營建署提出2017年一萬戶的空屋移轉租賃,需求最殷切的雙北市卻各只有1500戶,而且還是試辦階段,可見政府對8萬空屋移轉沒有足夠信心,否則不會在執政前兩年台北市只提1500戶的KPI(數字績效指標)執行目標,我們除了擔心8萬戶空屋移轉達標的能力,更懷疑最後達成的目標並非所謂政府所言的「空屋」移轉,只是花更高的代價把原來既有的民間租屋市場移轉部份提供給弱勢,對空屋釋出根本無效。再以過去租屋平台的績效觀察,政府花幾千萬的平台建置費,租屋媒合物件寥寥無幾,計算起來,每戶租屋媒合的成本幾乎超過二百萬,那倒不如直接投入興建,費用也相差無幾,這樣浪費公帑的錯誤政策,卻未見有人負責或接受懲處,政府更一再由同樣一批人,做同樣的一件事,犯同樣的一件錯誤,我們只能無奈的希望政府要以前車之鑑為借鏡,千萬不要再繼續重蹈覆轍,是幸!

原文網址:http://money-link.com.tw/RealtimeNews/NewsContent.aspx?sn=5806&pu=News_0023

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2017-01-19 14:35:28 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

蔡英文總統在就職演說時強調,在未來經濟議題上,新政府將打造一個以創新、就業、分配為核心價值,追求永續發展的新經濟模式。並積極參與多邊及雙邊經濟合作及自由貿易談判,包括TPP、RCEP等,並且,推動新南向政策,提升對外經濟的格局及多元性,告別以往過於依賴單一市場的現象。

在兩岸關係議題上,期待兩岸之間良性的對話與溝通,並努力維持現有的機制。

民進黨中央黨部昨天舉行2017年尾牙活動,主席蔡英文(中)出席,並在民進黨秘書長...
民進黨中央黨部昨天舉行2017年尾牙活動,主席蔡英文(中)出席,並在民進黨秘書長洪耀福等人陪同下,向現場黨工逐桌敬酒。記者胡經周/攝影
分享
 

本人針對八個月來新政府的執政績效感到失望與憂心,老傳統舊思維的【維持現狀】政策,形同將台灣經濟發展帶向【安樂死】的危機中!

新政府的執政盲點:【除弊】重於【興利】,把【轉型正義】擺優先,把【振興經濟】擺旁邊。

新政府執政至今,給一般民眾的感受是【除弊】重於【興利】,把【轉型正義】擺優先,把【振興經濟】擺旁邊,以致勞動部、黨產委員會大張旗鼓,一例一休搞到勞資更對立、並重創企業投資信心,大公司依規定就會將成本轉嫁到物價,小公司不依規定,員工一定轉嫁到惡質與對抗的工作態度上,台灣將從1930年代勤奮工作的美徳,轉換成安逸懈怠的惡劣工作環境中,而勞資對立態勢將會有增無減,企業生存條件更困難,實質薪資不增,傷到的還是基層的勞工,一例一休不改還好,改了是不是更糟?最後資方不滿、勞方不爽、物價齊漲以致全民受傷,政府又不敢擔當,簡直淪為四輸局面。

本人感歎,勞動部原意是為勞工爭取權益,卻大大的傷害了勞工的利益,這可謂是勞動部打敗了勞動部。另外,黨產委員會表面上是個合法單位,外界感受如同黑機關,權力無限擴張,反而引起部分人士對執政黨過於粗糙的清算產生反感。年金改革重視溝通卻越難溝通,開了無數次的吵架會議,會議越開反對聲浪越兇,國道收費員抗議事件的處理失當,更令反改革者多一種藉口,此項改革繼一例一休後,又是個可怕的未爆彈。

一例一休上路將滿1個月,1111人力銀行昨天在立法院發布調查,發現餐飲、住宿、飯...
一例一休上路將滿1個月,1111人力銀行昨天在立法院發布調查,發現餐飲、住宿、飯店高達7成3的受訪企業認為因此受到影響,主要影響包括人事成本增加、排班困難及臨時人力調度困難。記者高彬原/攝影 高彬原
分享
 

再談兩岸之間,蔡英文一方面希望維持現狀,一方面期待以新經濟外交與新南進政策企圖擺脫中共的圍籬,中共很清楚的定位【沒有九二共識】,就不可能【維持現狀】,換句話說,【維持現狀】變成台灣單方面的口號,同時會讓中共漸漸失去耐性,於是開始展開文攻武嚇的種種威脅動作,兩岸之間若領導人不以智慧化解歧見,就可能會發生不可預測的黑天鵝事件,對台灣的經濟成長更可能蒙上一層陰影。個人認為無論是兩岸關係或是財經政策,新政府若一直停留在【維持現狀】,只會讓台灣經濟處於【安樂死】的危機中。

舊政府財稅政策失當,新政府改革無力且變本加厲

小英政府一直認為改革實踐是王道,但錯誤的改革會變成是霸道!新政府政策急就章下猛藥,制度的錯誤改革,會重創台灣的經濟。在此同時,台灣經濟成長的雙引擎,股市與房市交易量同時因政府的不當稅制打趴,股市因兩年前證所稅改革失當貽禍至今,交易量萎縮到七百億以下,政府損失稅收不計其數。

而房市雖因漲幅過多,政府調控失當,不以治本方法調解,而以不合理重稅打房,包含地價稅房屋稅急漲並傷及自住無辜,成為蔡英文民調中,民眾高達64%以上的不滿意度,更使得交易量萎縮到SARS期間的最低量,而官員卻沾沾自喜,認為打趴交易量是一件德政,問題是無殼蝸牛就此滿意了嗎?最後也是搞到富人不滿窮人不爽的局面,重創人民對政府的信心。

近日,天真的官員還設計出股市當沖降稅一半的新政策,企圖挽救奄奄一息的股市交易量,個人認為,雙向當沖當沖降稅是禍國殃民的毒藥,政府當毒梟,販毒給無知與貪婪的散戶,是鼓勵股民炒短的惡行,也是葉克膜的錯誤急救模式,更是鼓勵民眾炒短線的惡毒政策。

政府鼓勵股民在一天內買空賣空還可減稅炒短的心態,讓我們質疑,那房市交易一年兩年就算炒短?還要課以重稅?房市投資還要本錢,股市當冲簡直買空賣空,政府引鳩止渴變態取量,卻仍不知悔悟,經濟大權操縱在這些糊塗官員手中,台灣怎會有希望?舊政府財稅政策失當,新政府不但改革無力且變本加厲,如今,要挽救股市交易量,不如挽救人民對政府與政務官員的信心!

針對現今政治環境與財經政策以及台灣的未來提出三項觀點:

1.台灣要創新,但不只是5+2產業創新,而是內閣官房的腦袋創新,思維創新與智識創新!

蔡英文內閣最需要改造的是智識創新的內化工程,新政府除了需改組強化財經陣容外,應該聘請具財經背景且經營成功的企業領導人當講師,針對內閣部會首長與重要幹部,編列一系列的創新智識課程,從實務經驗激發閣員創新改造的思維,才能徹底改變台灣的未來!

2.台灣要改變,但不只是轉型正義的改變,更重要的是蔡英文總統的思維改變

台灣的政策還是由蔡英文一手主導,領導人觀念沒變,台灣未來不可能會改變。台灣需要除弊,但更需要興利,否則超額儲蓄呈現的就是人民失去對台灣投資的信心。

3.台灣要未來,但不只是口號式的未來,是要延攬企業界人士組成堅強內閣人士,才能有大破大立的新未來

人對,事就對!下次的政府內閣改組是重要關鍵,小英是否願大破大立敦聘財經見長的企業家擔任閣揆?財經內閣是否延攬兼具財經背景的企業界人士組成?例如:郭台銘等級的閣揆丶嚴長壽等級的經濟部長或敎育部長丶謝金河等級的財政部長或經濟部長丶馬凱與張忠謀等級的國發會主委,詹宏志等級的科技部長…這才是台灣未來的亮點與未來的希望!

回顧馬英久政府因民眾渴望廉能與改變而上台,最後國民黨因經濟每況愈下而垮台。蔡英文政府因民眾渴望轉型正義與改變而上台,但新政府一直在轉行正義打轉纏鬥,一例一休重創勞資關係,也重創台灣經濟,財稅政策更是乏善可陳,政府追求表面的正義,結果任憑經濟發展停滯,財經官員卻無所作為,這勢必是未來小英連任的重要絆腳石。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/2240023

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2016-12-15 14:40:04 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

房屋稅與地價稅雙漲,引發不少小老百姓抱怨連連。 本報系資料庫
房屋稅與地價稅雙漲,引發不少小老百姓抱怨連連。 本報系資料庫
分享
 

政大指南政策論壇,上周邀財信傳媒董事長謝金河,政大教授張金鶚座談,雙方你來我往。謝金河事後在臉書寫「建議張金鶚到上海打房」,張金鶚也回應,台灣是我們的家,為何要到上海去?並在臉書上提出反撃說:「改革理想只是口號,能夠實踐才是王道」!

針對張教授的反擊,個人認為,錯誤改革,不是王道,知錯不改,簡直是「霸道」,同時針對張金鶚的臉書發言提出四大質疑:

一、張教授説:長期既得利益者面對改革必然反對

請問:張副市長任內的一刀切稅改,造成那些積蓄一輩子才能買一戶小小新屋的自住者被課重稅,這些小老百姓是既得的利益者,還是既得的被傷害者?難道只要對不當稅改的反對者,都被張教授歸類為既得利益者該受譴責,這才真的是「積非成是、似是而非」的言論。

二、張敎授認為:天下沒有白吃午餐,如何公平分配負擔,才是執政者應考量堅持的目標與作為

請問:若新屋房屋稅的一刀切增稅是健全房市公平分配的改革,為什麼事後台南台北分別提追溯老屋增稅時,您又改口支持,說新屋一刀切不公平,支持追溯老屋15年或30年才公平,請問15年或30年不也是一刀切嗎?讓無辜的新屋購買民眾受傷還不夠,再來針對只有一戶遮風避雨的自住者增稅,這真的是張敎授口中的居住正義與公平分配嗎?

三、張敎授提出:房市本就該下滑,更何況房市現在是否有打趴?一般民眾認為房價跌幅有限

請問:房市有沒被打趴光是看房價嗎?重點是不當的干預根本打不了房價,卻打趴了交易量,傷到交易量就扭曲市場,更傷到產業上中下游的根。為什麼小老百姓感受跌幅有限?回覆張敎授:這是因為都會的低總價需求仍強,他們為了自住沒地方去只得接受,這是全世界都會區的普遍現象,這次房屋稅的一刀切改革,雖然痛到富人,但也傷到小老百姓,讓全民受傷,這麼嚴重的錯誤改革,不但沒有人出來認錯,還沾沾自喜,甚至認為改革力道還不夠?

四、張教授結語說:「改革理想只是口號,能夠實踐才是王道」

請問:小英民調中,房屋稅地價稅雙漲的不滿意度高達64%,高居各項不滿意項目之第二名,這64%不滿房稅改革者都是既得利益者嗎?張教授沾沾自喜臨門一腳踢跨房市就是能夠實踐的王道嗎?既然是王道,為什麼絕大多數民意會有這麼大的反彈力道?既然是王道,為什麼各縣市政府都在調整不當稅改?這個實踐不是「王道」,其實是「霸道」,造成的是全民的「反彈力道」!

台灣房産稅制,在種種疊床架屋的錯誤稅改下,已造成無數無辜受傷的自住民眾一片哀嚎,民意反彈聲浪沸騰,但卻有人在不斷的錯誤稅改中,大舉居住正義大旗,並聲稱反對者就是既得利益者,這些人,有的人已受政府重用,有的人被延攬至各種不同的委員會任職,有的接受政府委外賺足研究費,我們要問:到底誰才是真正的「既得利益者」?

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/2171241

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2016-12-13 11:29經濟日報 記者游智文╱即時報導

營建署日前公布,計劃五年內全國蓋3.15萬戶只租不售的社會住宅,房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示,營建署這樣的規畫速度,就算空屋移轉社宅8萬戶如願,12萬戶的興建數量也勢必難以達成,意味小英八年蓋20萬戶的社宅政見承諾將面臨跳票。

李同榮認為營建署社宅規畫有四大問題,一、規畫數量太低。五年所訂的KPI數字3.15萬戶,如何落實八年20萬戶的小英政見?

二,規畫速度太慢。依官方調查,全國社宅需求量約32萬戶,大部份集中在北部,但台北五年只規劃9112戶,要蓋多久才能滿足首都的實際需求?

第三,規畫用地太分散,社宅規畫用地全省分散88處之多,平均一處土地蓋360戶,政府只挑現成零散用地,20萬戶不就要找600處以上?

第四,預期效能太低。一個台北空軍總部舊址就能蓋出1萬戶社宅,或是吳興街軍備局閒置土地都可規劃大量社宅,但政府捨不得釋出大片土地,更捨不得精華區的商業利益,社宅若不集中興建,反而弱化營建品質與管理效能。

李同榮說,興建社宅是解決居住正義與民怨的最佳良方。若政府不蓋社宅,不但民怨高漲,逼得政府要打房,結果弱勢仍然買不起租不起,政府的不當干預反而使市場交易量不正常萎縮,傷害的還是產業。

若政府能廣建社宅,就會產生良性的循環,讓弱勢租得起房,民怨自然會降低,租賃市場會因而紓解,並可抑制投資客過度的投資,政府不需太多干預,市場反而能維持活絡的交易量,是民眾之福,也是產業之福。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2165788

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼