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2017-03-28 12:04經濟日報 記者游智文╱即時報導

產業創新條例修法未納入強制買回閒置工業用地,引發執政黨立委批評,吉家網不動產董事長李同榮表示,強制買回修法條例被移除,又無取代方案,政府極力呼籲製造業回流台灣就如空砲彈,形同口號。

李同榮說,經濟部原先在產業創新條例修法新增強制買回機制,若持有工業用地3年閒置,再給予二年緩衝,地主最多有五年可開發,否則政府將以實價強制買回,但因具爭議而被移除。

雖然經濟部長李世光宣稱未來新取得的土地將會在合約內寫明二年內使用,否則就能強制買回,但依目前現有的工業用地分佈狀況,沒有解決閒置囤積問題,仍然難以滿足中小企業需求。

李同榮表示,國內過去土地政策將絕大部份土地規畫為農業用地,使得工業用地相對稀少。除價格昂貴外,大型企業根本找不到適當用地,就算找到用地又得經過嚴格的環保評估問題,顯得更難上加難。中小型企業因規模較小,資金籌措能力不足,不但購地困難,昂貴的租金也難以降低生產成本。

由於台灣工業土地使用規劃不夠嚴謹、法規欠缺周延,管理鬆散,造成諸多嚴重違規使用情況,中小企業找不到工業用地就只好找農地,農地也因違法做為工業用地與住宅用地,價格跟著水漲船高。

李同榮表示,政府若不重新針對工業用地取得提出完善規畫,不但無法吸引台商製造業回流,更使得如台塑等大型企業相繼失望出走,台灣將面臨製造業逐漸淘空、競爭力逐漸下滑的窘境。

他建議政府應積極採取以下措施:

1、盤點全台農業用地、工業用地、非都市計劃丁種建築用地,並建立完善資料庫,分層分類嚴格控管。

2、盤點全台閒置工業用地之取得年限與閒置原因,並重提強制買回法案,為避免爭議,可訂定日出條款追溯既往。

3、工業用地取得特別困難地區優先釋出農地,並放寬土地變更限制。

4、客製化開發工業用地,依地區性需求開發吻合當地中小企業需求的工業用地。

原文網址:https://udn.com/news/plus/9737/2369250

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2017-03-18 23:39聯合報 吉家網不動產董事長李同榮

吉家網不動產董事長李同榮認為,房子雖不能用來炒,但卻可用來保值,又可用來變現應急...
吉家網不動產董事長李同榮認為,房子雖不能用來炒,但卻可用來保值,又可用來變現應急。 圖/李同榮提供
 

 

蔡英文總統去年底出席建築師節大會致詞說,房地產不應該是投資和炒作的商品。而在前一天,大陸國家主席習近平在中國中央經濟工作會也說,房子是用來住的、不是用來炒的。兩岸領導人似乎有了共識,然而個人卻有三大不同的思考邏輯。

思考邏輯一:房子不能用來炒的,但能不能用來投資?

的確,房子基本功能是用來住的,但不只是住宅用途,尚有商業與辦公用途,使用者因受景氣影響變動性較大,使用空間隨公司成長有所調整,為降低開辦成本及中長期變動性考量,大部分都採租賃方式,因此衍生出規模頗大的商辦租賃市場。既然有人要租,就有人買來出租,以獲得利益。

另就住宅市場而論,若一時買房不易,就必須先租再買,也就衍生出頗具規模的住宅租賃市場。也因為有著住、商、辦龐大的租賃市場,當然就有對等的投資市場。

思考邏輯二:房子不能炒,但房子能不能漲?

房子該不該漲?漲多少才合理?顯然沒有標準答案。和物價比較,以帶動物價上漲的油價為例,二○○一年到二○○八年七年間,布蘭特原油漲幅超過五倍,這段期間台北中古屋房地產均價由每坪廿三萬漲到卅九萬,漲幅不到一倍,中南部更少。

原油價格預估今年會落在六十至八十美元間,與二○○一年相比漲幅約三倍,目前台北市均價每坪五十五萬,漲幅為二點四倍,十六年來油價仍漲幅高於房價。

這幾年包括運輸票價、民生用品也都漲不少,十六年前十五元的滷肉飯都漲了三倍,十五元的麵包也漲了三倍。萬物齊漲聲中,麵包漲多了,可以少買,咖啡漲多了可以少喝,房子漲多了可以不買,合理的房地產漲幅沒有標準答案,只有市場機制決定。

思考邏輯三:房子不能用來炒的,但能不能用來保值與變現?

通貨不斷膨脹,利率持續低檔,民眾選擇保值工具通常會想到房地產。當經濟景氣敗壞又融資不易,變賣房子,也成為調解資金需求者的一項選擇。所以房子雖不能用來炒的,但卻可用來保值,又可用來變現應急。

追根究柢,到底是誰提供了炒作的環境?眾所皆知,土地應用來做有效的生產,開發出良好的生活與居住空間,但如果土地不用來生產,稅制政策又沒對症下藥,就會淪為財團屯積炒作的天堂。土地才是房地產炒作的元凶。

原文網址:https://udn.com/news/plus/9397/2351009

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李同榮│理財周刊864期│2017-03-16 
台灣房市從二○○一年脫離谷底歷經二○○三年SARS後,房價強勢回升,一直到二○一四下半年才正式結束十一年多頭行情。由於二○一六年適逢大量的交屋潮,新成屋殺價取量越趨明顯,而市場完全籠罩在一片悲觀的氛圍中,至於何時房市會落底眾說紛紜,從十年河東(多頭)預測會有十年河西(空頭),從預測八年寒冬到至少三到五年持續不停的跌勢,大部分專家不敢以樂觀態度看待目前的市場,加上政經局勢表現不佳,很難讓人期待春燕即時來臨。

到底此波房市何時止跌何時落底,謹提出五大檢測房市落底的重要關鍵指標:

一、市場交易量是否已先見底?

從二○一四下半年房市反轉向下後,量能逐漸萎縮,二○一五年交易量縮到二十九萬戶,二○一六年更急凍至二十四萬五千戶,創二十六年來新低,這兩年交易量已經洗清所有中長短線的房地產投資者,交易市場清一色是自住與首購的天下,從正常交易量應有三十萬戶的標準量看來,二十四萬五千戶的交易量應該跌無可跌,也就是說房市交易量已初步見底,見底後量能若逐漸回溫,價格才有機會落底。

二、市場交易量是否連續三季回升?

市場由多頭轉入空頭後,會歷經三階段洗牌才會落底,第一階段價跌量縮見底,第二階段殺價取量,第三階段快速趕底。過去幾大循環中,從高峰到谷底大都是一年半就走完反轉三階段,包括從民國六十三年春到六十四年夏,從民國七十年春到七十一年夏,從民國七十八年夏到七十九年冬,這三大循環的高峰反轉到落底的時間都是一年半,而此波房地產歷經十一年多頭,拉長了主升段時間,也因此反轉後的落底期也勢必會拉長。

我們從季交易量觀察,自二○一四年第三季以來,交易量的底部應該是在二○一六年第一季到第二季之間,也就是量縮見底的第一階段反轉花了一年半的時間,從二○一六年第二季開始,陸續有各地建商預售個案,以破盤價開出第一槍,拉近與新成屋的價差,逼得兩年前高檔買進的預售案,在交屋前斷頭戶暴增,同時下半年新成屋大幅折價拋售結案的現象比比皆是。

也就是說,從二○一六年下半年到二○一七年上半年之間,市場展開反轉的第二階段,多殺多與殺價取量現象非常明顯,而市場交易量也從二○一六年第四季開始逐漸明顯回溫,若交易量持續遞增至今年第二季,等於交易量連續三季回溫,就可預知落底時間不遠了。

三、指標性產品豪宅價格是否止跌?

此波房價高漲時,個人就預測豪宅衝臨每坪三百萬就會是風險的開始,果然,帝寶在二○一三年成交每坪二九八.二萬後,再也沒有任何豪宅跨近三百萬的門檻,如今帝寶拍賣戶即將跌破每坪二百萬,應該是值得觀察的重要指標。

豪宅漲時衝得高,跌時也滑得快,若帝寶跌至二百萬不再破新低,台北房市就能率先止跌。依目前看來,二○一七年房價率先止跌的應該是低總價產品,依次,高總價於下半年開始止跌,豪宅止跌要等到明年春,尤其知名豪宅個案的止跌,將具有指標性帶動的作用。

四、指標性低總價產品是否率先止跌?

低總價產品是首購族最愛,尤其近三年來大台北地區低總價產品一直表現抗跌走勢,而這些該買不買積壓的遞延買盤在大台北約有八萬戶,當政策鬆綁市場氛圍跌幅有限時,稍有政策利多,這些觀望的買盤就會逐漸進場,預估這種現象會發生在今年上半年至下半年,同時,低總價產品也是房市落底前止跌的領頭羊。

五、指標性區域何時止跌?

從市場的區域性分析,二○一四年因重稅打房,受傷最重的是高總價集中的蛋黃區,率先領跌的行政區是台北市大安區,此區也成為房市落底的觀察重要指標,它代表市場的信心,未來,只要大安區先止跌,大台北房市落底時間就不遠了。另外一個觀察重點是,台北市均價跌至接近每坪五十萬,市場就有支撐與止跌力道,目前北市均價在五四.五萬,相對跌幅還有八~九%的空間。
 
綜觀上述五大指標,將是未來房市何時落底的關鍵所在,最有可能的落底時間預測會是在二○一七年第四季到二○一八年第二季之間,但房市落底後,不會有強勁的回升行情,市場行情會回歸基本面,依經濟成長動向盤整二到三年,一直到二○二○年之後,才會有較明顯的走勢變化。

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2017-03-14 15:07:32 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

北市府將運用住宅基金2000萬元,先行試辦100戶包租代管。 報系資料照
北市府將運用住宅基金2000萬元,先行試辦100戶包租代管。 報系資料照
 

行政院會去年底通過「住宅法」修正案,新增包租代管方案;台北市都發局表示,北市府將運用住宅基金2000萬元,先行試辦100戶包租代管,房客租金上限2萬元。針對包租代管政策,個人認為是「包了糖衣的毒藥」,並針對此政策提出兩大質疑:

(一)2000萬才達成100戶包租業務是否符合經濟效益?

北市府要花2000萬巨資,才完成三年一簽100戶的包租代管業務,換算中央預計八年達成8萬戶空屋包租代管目標,政府必須每三年就要重編160億的經費始能完成該項政策目標。而160億的經費就可以建造1萬6千戶小套房只租不售的社會住宅(排除地租),8年包租的預算就能蓋出約5萬戶的小套房社會住宅,這樣的投資成本完全不符經濟效益。

(二)政府的包租業務無論是自攬或委外是否詳細評估可行性?

依據中央政策說明,未來包租代管業務將委由非營利團體組織經營,北市府是否也是同樣想法?若是,請問全台灣有幾個非營利組織有此能力?恐怕二支手指頭都數不完,過去失敗的租屋平台不是也是同一批人構想,同一批人執行,三年多花了數千萬,只媒合81件,這失敗的原因,到現在有沒有人出來承擔負責?如今卻歸責是代租代管誘因不足,只好以包租加重賞鼓勵房東參與,政府沒抓住核心因素,就必須付出更多代價重蹈覆轍。

若北市政府考慮的是政府自己承擔包租業務,則更不可能達成,因為政府除了人力資源問題還有租賃專業問題,過去租屋平台委外都做不好,何況政府自己承擔,更是力不從心。

總之我們肯定政府照顧弱勢的政策,但2000萬包租100戶只是運用重賞包裝的糖衣,做出示範性的政績搏取市民短暫認同,但往下大量包租的業務推動,除了專業、人才、經費、包租租金認定標準、法務、糾紛排解、管理、等問題,才真正是糖衣下的毒藥,尤其是中央預定以市價8折向房東包租,請問,市價8折對房東有誘因嗎?市價的標準如何認定?糾紛責任誰扛?政府要全面實施前若沒深入評估可行性,就很有可能重蹈過去租屋平台失敗的覆轍

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/2341446

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▲吉家網不動產董事長李同榮。(圖/資料照)

記者葉佳華/台北報導

 

為了解決房屋租賃市場亂象,內政部近日通過「住宅租賃發展條例」草案,將於本會期送立法院審議,並排入優先法案。不過,對此,吉家網不動產董事長李同榮表示,「立法內容若不能對症下藥,不但無法破解市場亂象,反而會製造市場更多亂象!」

內政部近日通過草案主要內容包含,強化房東與房客租賃關係保障、引入非營利團體協助事務處理、加強爭議處理管道、建立政府代包租代管專業服務制度、提供房東租稅優惠措施等。

李同榮表示,「租賃專法」確實有設置的必要性,但從「租賃專法」草案內容看來,理想重於實際,顯然立案成員缺乏實務經驗者參與,例如:要求刊登廣的媒體經營者需負起查證責任,如廣告面積、屋齡、樓層別及法定主要用途等。

李同榮指出,現行法令已針對業者(仲介)刋登不實廣告採取6萬~30萬元重罰,但針對屋主自行刊登廣告卻未明訂罰則,他認為,此漏洞若不修,反而卻要媒體負調查責任,執行上根本不可行



此外,李同榮也痛批,政府對於出租方與承租方所形成租賃市場根本放任且無法可管,過去政府一再嚴格規範合法業者,卻縱容非法業者與自行交易市場不必遵守相關法令,包括不動產說明書丶應記載約定事項丶廣告不實的稽查與處罰丶甚至最嚴重的是「不必實價登錄」,導致成為租賃逃稅的溫床,李同榮直指,這才是租賃市場亂象的最大禍源。

而「租賃專法」內容中,政府將引入非營利團體協助租賃事務處理、加強爭議處理管道,並協助包租代管相關事項,李同榮認為,此項措施形同取代現行不動產公會組織,「政府是否應該告訴民眾,有哪些非營利團體可以勝任此項專業任務?」

李同榮質疑,政府根本沒有包租代管的能力,也針對研擬的包租代管措施提出三大疑問:
1. 內政部擬以市價8折包租並扣除一個月免費房租,是否屬實?若是,會有任何房東願意嗎?何況市價又如何認定?
2. 每月一萬元免稅扣抵可以扺掉租價打8折的損失嗎?
3. 每月2萬元以下租金的房屋,需求大於供給,房東有需要政府包租代勞嗎?

原文網址:http://www.ettoday.net/news/20170301/875691.htm

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▲吉家網不動產董事長李同榮。(圖/資料照)

記者葉佳華/台北報導

針對司法院欲推動「買賣房屋的契約,須先自費找公證人公證」新制一事,吉家網不動產董事長李同榮痛批,目前司法改革只想便宜行事丶濫竽充數,不但與現行經紀人不動產管理條例與地政士法的規範重疊,只會徒增交易成本之外,現行公證人制度流於文書審核形式,根本無法實質減少房地產交易糾紛

在目前買賣契約實務上,經房產經紀業簽章則代表負有業務過失的賠償責任,而地政士負責契約內容的審核與訂定,同時也配合監督價金履約保證的金流作業流程,因此,李同榮指出,目前經紀業與地政士如上述所擔負的相關責任,都不是公證人可取代的任務。

李同榮進一步說明,目前國內公證人制度僅有契約上的審核並不如先進國家,進行不動產交易除了透過具有不動產專業基礎的律師公證外,其責任包括屋況的實際調查審核,並負連帶責任,但「國內公證人真能做到如此嗎?」他認為,恐怕只是流於形式,僅著重於契約文件的審核,因此,根本是疊床架屋、多此一舉的措施。

對此,他建議,不動產交易公證制度應修改為「不動產買賣交易與租賃行為,非經合法經紀業仲介,或交易簽約與相關文件非經國家考試認證的經紀人簽章,其交易契約與登記均須經由公證人公證。」他認為,這樣的法條修正,才能真正減少不動產的交易糾紛,並保障合法業者的權益。



原文網址: 不動產買賣擬全面公證 李同榮批:司改淪於疊床架屋 | ETtoday財經新聞 | ETtoday 新聞雲 http://www.ettoday.net/news/20170220/870457.htm#ixzz4ZGaERPQh 
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原文網址:http://www.ettoday.net/news/20170220/870457.htm

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【時報記者台北報導】

行政院日前宣布內閣改組名單,吉家網不動產董事長暨全球不動產流通協會理事長李同榮對此次內閣局部改組,表示相當令人失望,他指出頻頻犯錯的內閣部會首長該換,但不做不錯的內閣首長更應該更換,英全政府應知道台灣眼前最核心的問題在於「振興經濟」,這樣小局部改組,形式重於實質意義,難以挽回人民信心。

李同榮指出,台灣政府受困於內政各部會政策執行不力的混亂局面,根本無心遠眺國際局勢發展,更別說有任何政策性的宣示。

8個月來,勞資爭議與一例一休重創勞資關係與經濟發展,值此經濟發展困境,李同榮從企業經營的角度,提出四大翻轉經濟頹勢的利基觀點:

1.獎勵創投事業發展,培育新創事業人才菁英:國內資金充裕,超額儲蓄達GDP的15%以上,顯示國人對台灣的投資缺乏信心,採取觀望的策略。若政府為輔導新創事業,應該借重民間創投資金,給予稅制上的優惠與獎勵,一方面將游資與超額儲蓄的資金導入再生產的投資用途,一方面扶植新創企業促進產業創新升級。

2.鼓勵製造業回流,重於新南進:製造業新南進須要整合上中下游產業鏈非常不易,台商在大陸競爭力越來越弱,趁此大陸施展肥咖條款針對台商查稅的不友善時機,以「稅制優惠」,及「土地價格優惠」之雙引擎誘因,吸引更多台商製造業回流,才能留住優質的技術人才,重新建構完整的產業鏈,再次厚植台灣產業流失的根基。

3.發展觀光服務業,重於5+2創新產業:政府政策偏重5+2創新產業,卻忽略台灣真正最大的優勢是「島國天然觀光資源」,政府對觀光事業只著墨在於宣傳,卻未好好應用天然海島優勢,擴充財務支出或與民間合作,大力投入資金扶植全台觀光業的軟硬體建設,將台灣建構成為好山好水好景觀的「國際旅遊觀光島」,這不但可擺脫陸客銳減的困境,吸引更多全球觀光業投資台灣的機會。

4.興利重於除弊,政府應提出亮眼的重大公共建設:台灣要因應全球貿易保護主義抬頭,必須強化內需,而強化內需就必須大量投入公共建設,政府要勇於擴張財務支出,並結合民間資金,大舉投入台灣的重大交通建設。還有更多的興利政策等待財經官員提出一套完整的振興經濟白皮書,才能大大的振奮失去的民心。

(時報資訊)

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2017/02/06 15:56
 
  

吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長 李同榮 2016.02.06

  營建署日前表示,為逼出市場上空餘屋並推動社會住宅,規劃由租屋專業服務業者向民間承租住宅,再轉租給弱勢民眾,並提供包租及代租代管,保證房東收租、稅賦減免、修繕及居家安全保險費用補助,並補助業者服務費、服務費免營業稅等誘因,106年初步就六都進行試辦一萬戶。此項計劃實在缺乏市場實務基礎,不引用過去租屋平台失敗的前車之鑑,政策註定失敗,在此,提出三大造成失敗的主要理由:

(一)房東沒有理由要以市價8折的租金提供政府包租

    政府提出房東包租的誘因是保證收租丶稅賦減免丶修繕補助。而包租條件依原先規劃為,政府以市價8折向房東包租三年,再以低於8折租金依負擔能力再打折租給房客,第一個月不支付房租。這樣的包租條件,實在找不出房東願意提供政府包租的理由。擧例,若房東每月出租租金市價為2萬,一年為24萬,8折出租就平白每年損失4.8萬,而政府給予的租稅減免也只有每月一萬元每年12萬扣除額,對房東而言租稅只有減少1.2萬,就算少掉仲介費負擔,等於每年倒虧3萬以上,這類房屋本來出租就不難,除非房東是善心人士,否則根本完全沒誘因,何況市價的8折如何認定,市價標準為何?認定與爭議問題會很多。

(二)每月2萬以下租金的房屋,需求大於供給,房東有需要政府包租代勞嗎?

    在六都都會,尤其是雙北市,工作人口多,房價在跌,租金卻在漲,弱勢需求都是小坪數為主,而小坪數租金在2萬以內的房屋需求卻大於供給,房東出租相當容易,尤其大部份房東不願意報稅,房屋又好租,因此房東實在找不出理由一定要交給政府包租,就算是政府再加碼提供更多誘因,這些原本出租不困難的房屋若願交給政府包租,也不能視為是原有的空屋移轉,真正的空屋仍然還是空屋。

(三)政府根本沒有市場實務能力從事包租丶代租丶代管業務

    依據內政部在去年8月提出的包租代租代管人力組織規劃,將由委託專責機構或政府自辦或業者承攬。若是政府自辦,我們可以肯定無論是在實務面或專業技術面,政府完全沒有能力可以包山包海的完成任務,政府能提供的行銷資源只有過去失敗的租屋平台(現在的蚊子平台),包括過去獎勵房東的錯誤措施,現在如出一轍的在重複運作,成功的機率幾乎是零。而若委託業者或專責機構包租代管,就我們看來,較具實力的業者沒興趣碰,最後,政府也是找過去配合租屋平台的老班底委外,結果,同樣的人做同樣的事,還是重蹈覆轍。過去政府花很多的金錢,媒合很少的物件,幫委外單位養人,幫租屋平台養蚊子,過去代租能力都有問題,還要進階到代管,更負責包租?可預期的,政府要付出的代價很大,成本也會很高,而成功機率卻很小,如此,預知會有錯誤的結果,還要明知故犯嗎?

空屋移轉為社宅,其最大盲點有三:

    小英政府八年20萬戶的政見,我們非常支持這項政策,年青人也都拭目以待,但目前興建12萬戶的進度嚴重落後不說,政府規劃8萬戶由空屋移轉,一開始就是個錯誤的政策,政府不能把政策淪為口號,應徹底評估可行性與預期障礙,對於空屋移轉為社宅,其最大的盲點有三:

(一)現有空屋大多是中大坪數,不符合弱勢需求。逼空屋包租代管?李同榮批:未引前車之鑑,註定失敗!-富聯網

(二)現有空屋的屋主持有目的不在出租,對政策誘因仍然會無動於衷。

(三)政府若企圖用增加持有稅方式逼出空屋,只會讓空屋轉入交易市場,不會轉入租屋市場,更不會包租給政府出租弱勢,所以「逼空屋」這字眼根本是政府一廂情願不務實際的政策迷失。      

8年8萬戶空屋移轉的政策,耗費龐大資源,將得不償失

    從實價登錄上路以來,多次善意提醒政府,「屋主自己出租,不用實價登錄」的法令,就是屋主逃稅的溫床,也是租屋平台失敗的主因,但政府主事者仍然一意孤行,持續五年仍不願修改錯誤決策與法令。現在營建署提出2017年一萬戶的空屋移轉租賃,需求最殷切的雙北市卻各只有1500戶,而且還是試辦階段,可見政府對8萬空屋移轉沒有足夠信心,否則不會在執政前兩年台北市只提1500戶的KPI(數字績效指標)執行目標,我們除了擔心8萬戶空屋移轉達標的能力,更懷疑最後達成的目標並非所謂政府所言的「空屋」移轉,只是花更高的代價把原來既有的民間租屋市場移轉部份提供給弱勢,對空屋釋出根本無效。再以過去租屋平台的績效觀察,政府花幾千萬的平台建置費,租屋媒合物件寥寥無幾,計算起來,每戶租屋媒合的成本幾乎超過二百萬,那倒不如直接投入興建,費用也相差無幾,這樣浪費公帑的錯誤政策,卻未見有人負責或接受懲處,政府更一再由同樣一批人,做同樣的一件事,犯同樣的一件錯誤,我們只能無奈的希望政府要以前車之鑑為借鏡,千萬不要再繼續重蹈覆轍,是幸!

原文網址:http://money-link.com.tw/RealtimeNews/NewsContent.aspx?sn=5806&pu=News_0023

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2017-01-19 14:35:28 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

蔡英文總統在就職演說時強調,在未來經濟議題上,新政府將打造一個以創新、就業、分配為核心價值,追求永續發展的新經濟模式。並積極參與多邊及雙邊經濟合作及自由貿易談判,包括TPP、RCEP等,並且,推動新南向政策,提升對外經濟的格局及多元性,告別以往過於依賴單一市場的現象。

在兩岸關係議題上,期待兩岸之間良性的對話與溝通,並努力維持現有的機制。

民進黨中央黨部昨天舉行2017年尾牙活動,主席蔡英文(中)出席,並在民進黨秘書長...
民進黨中央黨部昨天舉行2017年尾牙活動,主席蔡英文(中)出席,並在民進黨秘書長洪耀福等人陪同下,向現場黨工逐桌敬酒。記者胡經周/攝影
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本人針對八個月來新政府的執政績效感到失望與憂心,老傳統舊思維的【維持現狀】政策,形同將台灣經濟發展帶向【安樂死】的危機中!

新政府的執政盲點:【除弊】重於【興利】,把【轉型正義】擺優先,把【振興經濟】擺旁邊。

新政府執政至今,給一般民眾的感受是【除弊】重於【興利】,把【轉型正義】擺優先,把【振興經濟】擺旁邊,以致勞動部、黨產委員會大張旗鼓,一例一休搞到勞資更對立、並重創企業投資信心,大公司依規定就會將成本轉嫁到物價,小公司不依規定,員工一定轉嫁到惡質與對抗的工作態度上,台灣將從1930年代勤奮工作的美徳,轉換成安逸懈怠的惡劣工作環境中,而勞資對立態勢將會有增無減,企業生存條件更困難,實質薪資不增,傷到的還是基層的勞工,一例一休不改還好,改了是不是更糟?最後資方不滿、勞方不爽、物價齊漲以致全民受傷,政府又不敢擔當,簡直淪為四輸局面。

本人感歎,勞動部原意是為勞工爭取權益,卻大大的傷害了勞工的利益,這可謂是勞動部打敗了勞動部。另外,黨產委員會表面上是個合法單位,外界感受如同黑機關,權力無限擴張,反而引起部分人士對執政黨過於粗糙的清算產生反感。年金改革重視溝通卻越難溝通,開了無數次的吵架會議,會議越開反對聲浪越兇,國道收費員抗議事件的處理失當,更令反改革者多一種藉口,此項改革繼一例一休後,又是個可怕的未爆彈。

一例一休上路將滿1個月,1111人力銀行昨天在立法院發布調查,發現餐飲、住宿、飯...
一例一休上路將滿1個月,1111人力銀行昨天在立法院發布調查,發現餐飲、住宿、飯店高達7成3的受訪企業認為因此受到影響,主要影響包括人事成本增加、排班困難及臨時人力調度困難。記者高彬原/攝影 高彬原
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再談兩岸之間,蔡英文一方面希望維持現狀,一方面期待以新經濟外交與新南進政策企圖擺脫中共的圍籬,中共很清楚的定位【沒有九二共識】,就不可能【維持現狀】,換句話說,【維持現狀】變成台灣單方面的口號,同時會讓中共漸漸失去耐性,於是開始展開文攻武嚇的種種威脅動作,兩岸之間若領導人不以智慧化解歧見,就可能會發生不可預測的黑天鵝事件,對台灣的經濟成長更可能蒙上一層陰影。個人認為無論是兩岸關係或是財經政策,新政府若一直停留在【維持現狀】,只會讓台灣經濟處於【安樂死】的危機中。

舊政府財稅政策失當,新政府改革無力且變本加厲

小英政府一直認為改革實踐是王道,但錯誤的改革會變成是霸道!新政府政策急就章下猛藥,制度的錯誤改革,會重創台灣的經濟。在此同時,台灣經濟成長的雙引擎,股市與房市交易量同時因政府的不當稅制打趴,股市因兩年前證所稅改革失當貽禍至今,交易量萎縮到七百億以下,政府損失稅收不計其數。

而房市雖因漲幅過多,政府調控失當,不以治本方法調解,而以不合理重稅打房,包含地價稅房屋稅急漲並傷及自住無辜,成為蔡英文民調中,民眾高達64%以上的不滿意度,更使得交易量萎縮到SARS期間的最低量,而官員卻沾沾自喜,認為打趴交易量是一件德政,問題是無殼蝸牛就此滿意了嗎?最後也是搞到富人不滿窮人不爽的局面,重創人民對政府的信心。

近日,天真的官員還設計出股市當沖降稅一半的新政策,企圖挽救奄奄一息的股市交易量,個人認為,雙向當沖當沖降稅是禍國殃民的毒藥,政府當毒梟,販毒給無知與貪婪的散戶,是鼓勵股民炒短的惡行,也是葉克膜的錯誤急救模式,更是鼓勵民眾炒短線的惡毒政策。

政府鼓勵股民在一天內買空賣空還可減稅炒短的心態,讓我們質疑,那房市交易一年兩年就算炒短?還要課以重稅?房市投資還要本錢,股市當冲簡直買空賣空,政府引鳩止渴變態取量,卻仍不知悔悟,經濟大權操縱在這些糊塗官員手中,台灣怎會有希望?舊政府財稅政策失當,新政府不但改革無力且變本加厲,如今,要挽救股市交易量,不如挽救人民對政府與政務官員的信心!

針對現今政治環境與財經政策以及台灣的未來提出三項觀點:

1.台灣要創新,但不只是5+2產業創新,而是內閣官房的腦袋創新,思維創新與智識創新!

蔡英文內閣最需要改造的是智識創新的內化工程,新政府除了需改組強化財經陣容外,應該聘請具財經背景且經營成功的企業領導人當講師,針對內閣部會首長與重要幹部,編列一系列的創新智識課程,從實務經驗激發閣員創新改造的思維,才能徹底改變台灣的未來!

2.台灣要改變,但不只是轉型正義的改變,更重要的是蔡英文總統的思維改變

台灣的政策還是由蔡英文一手主導,領導人觀念沒變,台灣未來不可能會改變。台灣需要除弊,但更需要興利,否則超額儲蓄呈現的就是人民失去對台灣投資的信心。

3.台灣要未來,但不只是口號式的未來,是要延攬企業界人士組成堅強內閣人士,才能有大破大立的新未來

人對,事就對!下次的政府內閣改組是重要關鍵,小英是否願大破大立敦聘財經見長的企業家擔任閣揆?財經內閣是否延攬兼具財經背景的企業界人士組成?例如:郭台銘等級的閣揆丶嚴長壽等級的經濟部長或敎育部長丶謝金河等級的財政部長或經濟部長丶馬凱與張忠謀等級的國發會主委,詹宏志等級的科技部長…這才是台灣未來的亮點與未來的希望!

回顧馬英久政府因民眾渴望廉能與改變而上台,最後國民黨因經濟每況愈下而垮台。蔡英文政府因民眾渴望轉型正義與改變而上台,但新政府一直在轉行正義打轉纏鬥,一例一休重創勞資關係,也重創台灣經濟,財稅政策更是乏善可陳,政府追求表面的正義,結果任憑經濟發展停滯,財經官員卻無所作為,這勢必是未來小英連任的重要絆腳石。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/2240023

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2016-12-15 14:40:04 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

房屋稅與地價稅雙漲,引發不少小老百姓抱怨連連。 本報系資料庫
房屋稅與地價稅雙漲,引發不少小老百姓抱怨連連。 本報系資料庫
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政大指南政策論壇,上周邀財信傳媒董事長謝金河,政大教授張金鶚座談,雙方你來我往。謝金河事後在臉書寫「建議張金鶚到上海打房」,張金鶚也回應,台灣是我們的家,為何要到上海去?並在臉書上提出反撃說:「改革理想只是口號,能夠實踐才是王道」!

針對張教授的反擊,個人認為,錯誤改革,不是王道,知錯不改,簡直是「霸道」,同時針對張金鶚的臉書發言提出四大質疑:

一、張教授説:長期既得利益者面對改革必然反對

請問:張副市長任內的一刀切稅改,造成那些積蓄一輩子才能買一戶小小新屋的自住者被課重稅,這些小老百姓是既得的利益者,還是既得的被傷害者?難道只要對不當稅改的反對者,都被張教授歸類為既得利益者該受譴責,這才真的是「積非成是、似是而非」的言論。

二、張敎授認為:天下沒有白吃午餐,如何公平分配負擔,才是執政者應考量堅持的目標與作為

請問:若新屋房屋稅的一刀切增稅是健全房市公平分配的改革,為什麼事後台南台北分別提追溯老屋增稅時,您又改口支持,說新屋一刀切不公平,支持追溯老屋15年或30年才公平,請問15年或30年不也是一刀切嗎?讓無辜的新屋購買民眾受傷還不夠,再來針對只有一戶遮風避雨的自住者增稅,這真的是張敎授口中的居住正義與公平分配嗎?

三、張敎授提出:房市本就該下滑,更何況房市現在是否有打趴?一般民眾認為房價跌幅有限

請問:房市有沒被打趴光是看房價嗎?重點是不當的干預根本打不了房價,卻打趴了交易量,傷到交易量就扭曲市場,更傷到產業上中下游的根。為什麼小老百姓感受跌幅有限?回覆張敎授:這是因為都會的低總價需求仍強,他們為了自住沒地方去只得接受,這是全世界都會區的普遍現象,這次房屋稅的一刀切改革,雖然痛到富人,但也傷到小老百姓,讓全民受傷,這麼嚴重的錯誤改革,不但沒有人出來認錯,還沾沾自喜,甚至認為改革力道還不夠?

四、張教授結語說:「改革理想只是口號,能夠實踐才是王道」

請問:小英民調中,房屋稅地價稅雙漲的不滿意度高達64%,高居各項不滿意項目之第二名,這64%不滿房稅改革者都是既得利益者嗎?張教授沾沾自喜臨門一腳踢跨房市就是能夠實踐的王道嗎?既然是王道,為什麼絕大多數民意會有這麼大的反彈力道?既然是王道,為什麼各縣市政府都在調整不當稅改?這個實踐不是「王道」,其實是「霸道」,造成的是全民的「反彈力道」!

台灣房産稅制,在種種疊床架屋的錯誤稅改下,已造成無數無辜受傷的自住民眾一片哀嚎,民意反彈聲浪沸騰,但卻有人在不斷的錯誤稅改中,大舉居住正義大旗,並聲稱反對者就是既得利益者,這些人,有的人已受政府重用,有的人被延攬至各種不同的委員會任職,有的接受政府委外賺足研究費,我們要問:到底誰才是真正的「既得利益者」?

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/2171241

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2016-12-13 11:29經濟日報 記者游智文╱即時報導

營建署日前公布,計劃五年內全國蓋3.15萬戶只租不售的社會住宅,房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮表示,營建署這樣的規畫速度,就算空屋移轉社宅8萬戶如願,12萬戶的興建數量也勢必難以達成,意味小英八年蓋20萬戶的社宅政見承諾將面臨跳票。

李同榮認為營建署社宅規畫有四大問題,一、規畫數量太低。五年所訂的KPI數字3.15萬戶,如何落實八年20萬戶的小英政見?

二,規畫速度太慢。依官方調查,全國社宅需求量約32萬戶,大部份集中在北部,但台北五年只規劃9112戶,要蓋多久才能滿足首都的實際需求?

第三,規畫用地太分散,社宅規畫用地全省分散88處之多,平均一處土地蓋360戶,政府只挑現成零散用地,20萬戶不就要找600處以上?

第四,預期效能太低。一個台北空軍總部舊址就能蓋出1萬戶社宅,或是吳興街軍備局閒置土地都可規劃大量社宅,但政府捨不得釋出大片土地,更捨不得精華區的商業利益,社宅若不集中興建,反而弱化營建品質與管理效能。

李同榮說,興建社宅是解決居住正義與民怨的最佳良方。若政府不蓋社宅,不但民怨高漲,逼得政府要打房,結果弱勢仍然買不起租不起,政府的不當干預反而使市場交易量不正常萎縮,傷害的還是產業。

若政府能廣建社宅,就會產生良性的循環,讓弱勢租得起房,民怨自然會降低,租賃市場會因而紓解,並可抑制投資客過度的投資,政府不需太多干預,市場反而能維持活絡的交易量,是民眾之福,也是產業之福。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2165788

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2016-12-09 11:17經濟日報 記者游智文╱即時報導

106年全台公告土地現值將出爐,應持續調漲或調降引發爭議,吉家網不動產董事長李同榮表示,在房市下跌、民眾對房產稅改極度不滿聲浪中,聰明的地方政府縱使不調降,也應該暫時凍漲為宜。

李同榮表示,有人認為土地公告現值應貼近市價,因此應繼續調漲。但是台灣房產稅制設計原點就不是以市價為基礎,土增稅、房屋稅、地價稅都是如此,房地合一稅也只改革一半,留下要扣抵土增稅的闌尾。

他表示,房產稅稅基要調升貼近市價,必須整體考慮稅基與稅率的合理與平衡性、每年漲跌幅度標準,才不會因地方政府評議委員個別見解而變動,這不是專不專業,而是依市場機制標準化的實務權衡措施。

有人提出憲法明訂土地漲價歸公,全民共享。李同榮說,憲法漲價歸公概念隨國民大會廢除已年久失修。憲法規定「土地價值非因施以勞力資本而增加者,應由國家徵收土地增值稅,歸人民共享之」,但勞力資本增加及徵收多少土增稅難以數據化,加上土增稅基最初設計盲點,更模糊了土增稅合理的漲幅。

有人認為房地合一稅啟動後,若土地公告現值調降,就會把地方減少的稅收拱手讓給中央,李同榮認為這種見解有兩個盲點,一、假設房價是上漲的。二、假設每筆房地交易扣除土增稅後仍有獲利。

但當房價在下跌時,民眾有可能因財務急需情況賣掉的房地產是虧損的狀況,土增稅調降減少的稅收不可能跑入中央口袋,而是受惠於虧錢賣屋的老百姓,尤其目前平均房價已跌回2012年初時價,近五年購屋者在明年出售房屋幾乎是全都虧損,所以依據市場機制,在房市下跌時,土地公告現值調降是施惠民眾,而凍漲則是兼顧地方稅收與民眾感受的權衡措施。

李同榮表示,房產稅調整應考慮市場現況、調整機制與幅度以及民眾感受,不是只談稅基偏低。在不洽當時機做不當的調整,將會形成更大的民怨,明年公告現值應以「凍漲」為上策。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2158203

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2016-12-07 16:35:42 經濟日報 李同榮

小英總統日前在「經濟學人」發文,宣言要讓台灣重返亞洲四小龍,而美國川普總統一上任就發表百日大計,包括貿易保護丶能源開展丶政策規範丶國家安全丶移民管制丶政治改革丶等六大新政,令人耳目一新,美國人民正憧憬在Make America Great Again的夢想大道上,而小英政府已執政半年,卻看不出有振奮人心非常亮點的財經政策,面對國際貿易保護主義再起,各國正磨拳擦掌採取擴大內需等因應政策,小英總統如何讓台灣再次偉大?個人謹提出六大觀點:

(一)製造業的前景

不只是新南進,而是要提供更優惠條件吸引台商回流台灣,創造更多就業機會。

從台商海霸王在大陸陷入的困境,以及美國對付中國的保護主義,台灣製造業及服務業轉移陣地勢在必行,但新南進也會面臨中國在東協勢力擴張與打壓,最佳的選擇,就是提供優惠條件,鼓勵台商回流。

(二)創新產業的重心

產業創新不只是「5+2」,而是要更強化「服務業創新」,政府要會利用天然絶對優勢,建構台灣成為國際觀光旅遊勝地,成為國際美食旅遊島。

小英政府雖然要扶持5+2創新產業,包括亞洲矽谷、生技醫療、綠能科技、智慧機械及國防航太等五大創新產業,再加上新農業、循環經濟。但這些產業台灣並没有絕對優勢,且一年一百億的扶植計劃也會排擠其他產業的發展,包括傳統半導體大老張忠謀率先反彈。因此,把台灣振興經濟重心放在觀光資產的絕對優勢上,勝算必然提高,因為台灣具有天然的觀光資源硬體,未來再強化軟體建設,必能吸引更多投資及增加更多外匯收入,同時也會刺激更多的內需。

(三)財稅改革的方向

不是對富人課重稅丶對庶民加稅,而是要順應國際財稅寬鬆與減稅措施潮流,刺激資金回流投入再生產,創造GDP,提高薪資所得,讓窮人日子好過。

台灣的財經首長太多皮凱蒂的信徒,以為從富人加稅就能縮短貧富差距,但事實證明,目前的財稅政策,做到了劫富,卻濟不了貧。

(四)擴大內需的作為

不是讓政府過度採取擴張政策,而是要多運用民間過剩資金,大量投入公共建設丶加速公共工程進度丶都市再生丶推動都更丶廣建社會住宅丶丶等,政府再應用稅制優惠,鼓勵民間更多投資,進而刺激消費市場。

(五)內閣人事的佈局

不是老藍新緑的隔局,而是要選擇敢拼敢衝的企業實力派人士出任財經閣員,提出振興經濟丶大破大立丶「讓台灣再次偉大」的財經重大建設。

(六)「除弊」與「興利」的並進

政府不只是除弊,更重要的是興利。台灣一直在窮喊的公平正義背後隱含太多政治權謀,轉型正義丶世代正義丶居住正義丶租稅公平等等,結果,惹來更多政黨惡鬥與社會爭議,新政府每天談公平正義,每天都有處理不完的爭議,英全民調死亡交叉主因與罩門就是:「把爭議事件擺優先,把振興經濟與民生議題擺旁邊」,造成除弊力不從心,興利乏善可陳的窘境,新政府必須跳脫「除弊與興利」的賽局上困境,盡速提出振興經濟的亮點政策,才能重拾人民信心,才能「讓台灣再次偉大」,讓我們全民期待「Make Taiwan Great Again」!

原文網址:http://money.udn.com/money/story/5622/2154339

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2016-11-24 14:59:12 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

地價稅大漲,引發民怨。記者陳秋雲/攝影
地價稅大漲,引發民怨。記者陳秋雲/攝影
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蔡英文施政半年,民調邁入死亡交叉,是歷屆新上任總統民調滑落最快的一位,吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮提出英全體制民調直落的三大主要造成因素:

1.執政黨妄求正義,卻忽略振興經濟

蔡英文與馬英久的共同特性是同様具有法律人特有潔癖,堅持己見不易妥協,政策對就好,錯就可能錯到底。他們都喜歡用數字當口號,一個633,一個5+2,李同榮認為沒有量化的績效指標KPI做為進度稽核,最後就會變成543,全數落空,不但扶植不了創新產業,也消抵排擠了傳統產業的效能。

2.除弊力不從心,興利乏善可陳

小英上台半年的表現很像柯P第一年,什麼事都想做,什麼事都卡住,柯P雖然政策獨具「快思」的創意思維,卻缺乏「慢想」的邏輯評估,可惜常常有好的創意,但缺乏幕僚做邏輯的推升與修正,以致無法成為更完美的政策。

蔡英文政府敗在政策未聚焦,一上台就先與反對黨交惡,高唱「轉型正義「清算國民黨黨產;接著「勞資爭議」,更受到華航罷工事件「要五毛給一塊」影響造成錯誤示範與勞資對立後遺症;「司法改革正義」也遇到兆豐案就顯然破空;而年金改革高談世代正義,卻也因國道收費員事件引發更多爭議;「兩岸關係」因九二無共識進入了冰冷期,陸客驟減,旅遊業遍地哀豪,「新南向政策」預期抵檔不了中國一帶一路的巨大影響力;近期,「地價稅房屋稅急漲」更傷及幾百萬戶自住權益,前朝始作俑者,後朝放任地方政府引鳩止渴強稅於民,造成民怨沸騰,加之日本「核災食品解禁」也引起人民對民生食安的憂心。

執政黨半年來,各部會輪流放火,中央處處都在處理急迫的事,反而忽略了重要的財經振興方案,除了5+2與新南進政策與口號以外,忽略了提振經濟與照顧民生的重要議題,人民要的是每天的飯豌,雖然除弊重要,但興利更重要,只有振興經濟措施才能振奮人民信心,只有照顧民生才能讓人民安居樂業。

3.政策友善,企業經營只有失落感,人民生活只有刺痛感

新政府喊出5+2扶植創新產業口號,政策未上路就引來傳統半導體之父張忠謀質疑;六輕空氣污染事件,地方政府一手要環保卻一手要錢,引來王文淵誓言出走,擁抱美國頁岩油商機,宣布台塑集團將砸150億美元在美擴產。

李同榮進一步指出,證所稅的弊病未除,加上房產稅的不當加稅,不但得罪富人,也傷害了窮人。最讓人民有痛感的是2016年1-9月實質薪資為37390元,比2000年的37860元倒退16年,但物價持續上漲,地價稅丶房屋稅大漲,讓民怨加速沸騰,因此民調很快的邁入死亡交叉。

李同榮同時指出,小英政府民調中最令民眾不滿列居前矛高逹62%不滿意度的項目,居然是「地價稅高漲」,房地產稅改的困境,更讓執政黨束手無策。

房價居高不下,社宅遙遙無期,年輕人失望了,因為買不起房,租不起房。而地方政府接手把地價稅房屋稅大幅急漲,自住小百姓痛苦了,因為養不起房。富人們資金跑了,因為稅太重了,投資環境不佳。囤地的建商,房不蓋,但地照買,因囤地最省本最暴利,但政府所有稅改對囤地卻豪無對策,只會找苦守台灣安居立命的小百姓開鍘,但也始未料到官員們口中五百丶一千影響有限,卻引起這樣大的民怨沸騰。

民眾在台中市政府前抗議地價稅狂漲,痛批政府「加稅一條龍」。記者黃仲裕/攝影
民眾在台中市政府前抗議地價稅狂漲,痛批政府「加稅一條龍」。記者黃仲裕/攝影
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政策應評估禁制因素,並建立KPI量化績效的稽核制度

最後,李同榮語重心長的呼籲政府,未來在政策的擬定與執行效能上應考慮兩大重點:

(一)政策擬定前應先評估「禁制因素」,並提出完整配套

沒有可行性與禁制因素(可能遇到的障礙)評估,就會缺乏完整配套措施,以致漏洞百出,過去的證所稅、奢侈稅、房地合一稅、遺贈稅、現在的房屋税、地價稅,只要是稅改,幾乎通通失敗,因為出發點就錯了,基礎的稅基錯了,曡床架屋的稅改只有錯上加錯,這就是因為官員們缺乏實務評估可行性,閉門造車的結果。

(二)政策擬定後,應建立「量化的績效指標KPI」稽核制度

政策執行,若沒有可量化的關鍵指標評量各部會的績效,就會產生效能不彰的冗員,這些冗員不會被主動撤換,都是犯錯到不行才被逼下台,內閣閣員也都是經了起輿論批判才被迫改組,這都是因為每項政策考核沒有具體量化的數據評量標準。例如社會住宅政策計劃八年20萬戶,興蓋12萬戶與8萬戶空屋移轉,那總統第一任四年內應蓋6萬戶及4萬戶空屋移轉,KPI就要訂出數據管理,第一年土地需全數找到並完成修法與興建規劃,第二年開始,每一年都要有3萬戶動工,1.3萬戶以上空屋移轉。這樣的數據評量,年度不達到績效指標的負責部會首長就走人,這樣,才能建立真正有效能的英明政府。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/2126982

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2016-11-21 16:11:49 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

地價稅議題炒得沸沸揚揚,台北市長柯文哲受訪時表示,一下子漲這麼多,人民一定會跳起來,他引述,這次的房屋稅、地價稅雙漲,比油電雙漲造成更大的民怨。針對地價稅房屋稅所引起的這麼重大的民怨,追根究底,核心的問題在:「急漲」+「自住增稅」+「時機不對」!

地價稅在全台各縣市引起不少爭議。記者王騰毅/攝影

地價稅在全台各縣市引起不少爭議。記者王騰毅/攝影分享

 

忽視自住人民感受,「急漲」是房屋稅爭議與民怨沸騰的導火缐!

地方政府搞不清楚民怨為何如此沸騰,連打著居住正義大旗的某些公民團體也說五百、一千對自住無傷,某些御用學者還說過去三十年稅基太低,漲30%算溫和,言下之意,稅基與市價有很大差距,房屋稅還有調漲空間?一旦政策悖離基礎民意,政府不能體恤只有一戶遮風避雨自住者對五百丶一千增稅的感受,民怨沸騰自然是難以短時間消彌,何況各縣市還有緊接而來的房屋稅調升問題,一連串對自住者的增稅措施,將造成更廣更多的民怨,這股民怨洪流,可不容許一些公民團體與御用學者施壓政府,或替政府背書就能輕易解決。

當這些團體打著「居住正義」招牌卻傷到「自住權益」的同時,才發現這股反彈力道是幾百萬戶自住者的心聲,再抹黒業者與媒體鋪天蓋地的操作民怨,就太低估自住小老百姓的內心感受與反彈力道,真正的民意絕不是少數悖離民意的公民團體所能掌握,更何況業者怎可能介入操作,若不是一股強勁反彈的民怨無限上升,各都會縣市長也不會再度髮夾彎,採取緊急措施,緩繳、分期、打折、重審…紛紛想提出補救措施,這才顯現出「急漲」所造成的民怨如此沸騰,真正自住者民怨的確帶給地方政府重大的壓力。

「自住增稅」與「時機不對」,是加深民怨沸騰主因!

如同柯P所言,無論房産稅基是否偏低,也不應該一年的漲幅調整過高。台北市房屋稅調高數倍是前朝所為,但地價稅調高卻是柯P任內所為,世界上沒有一個國家房產稅一年可以急漲30%,甚至數倍以上,國外很多國家都明定每年房產稅調高上限。

何況,台灣在經濟表現不佳、薪資倒退17年、房市正走下波的種種不利因素下,人民對房產增稅特別有感,民眾質疑的是,地價房價都是政府帶頭土地重劃、國產署高價標售國有土地與財團建商囤地所造成,卻要無辜的自住民眾埋單,這情何以堪?民衆最期待的是新政府盡速提出振興經濟與強化內需造福人群的政策,但得到的卻是不斷增稅的痛苦感受,然而,政府卻是毫無警覺,更讓財政部與地方政府聯手做出大幅增稅的不當政策,也就是說,政府在不對的時機做出對人民不當的稅制改革,簡單講就是「增稅時機不對」。

錯誤增稅政策,是民怨反彈的根源,財務官員與御用學者惹的禍!

自住是否應該增稅,一向爭議很大,這次稅改若自住一戶不增稅,影響政府増加的稅收不到一成,政府與御用學者卻老是以稅基偏低為由,連自住也不放過巨幅增稅。如今,稅基巨幅調高而老屋折舊率與稅率不考慮同時調整,就是不當稅改的問題所在。而政府在本來就不合理稅基的基礎上疊床架屋,更是讓房產稅制越改越複雜混亂,這些政策都是不夠專業的官員與御用學者以及委外研究單位所提出。

建請林全政府特別清查過去財政部與內政部經常委外的研究案,那些是否所託非人,不斷浪費國家資源。過去諸多不專業、不實務、不成熟、且配套不足的政策,到底是那些官員配合委外御用學者在擬定?是那些委外單位與學者經常承包政府政策的委外研究?委外單位與御用學者們賺足研究與委外經費,卻處處提出不成熟的治標政策,疊床架屋的危害健全稅制發展,包括財政部的奢侈稅(課不到稅)、房地合一稅(課不到稅)、房屋稅(新屋調高數倍)、地價稅(一次調高30%)、內政部營建署不動產資訊季報、及浪費幾千萬的蚊子租屋平台、還有再來要花三億建置「基準地價」平台…都是政府冗員一錯再錯地在浪費巨額國家資源,並做出錯誤的決策,行政院應該一律嚴格稽查,以免錯誤政策不斷重複發生。

感嘆不當政策屢屢在不食人間煙火的官員與御用學者們的手中擬定,而今,不當增稅已經悖離民意太遠,政府仍然抓不住核心問題,其實,房產稅引起爭議最大的核心問題在三大因素:「急漲」+「自住增稅」+「時機不對」!

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/2119730

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吉家網不動產董事長暨全球不動產流通協會理事長 李同榮 2016.11.17

  巢運昨天發文回批李同榮顛倒黑白、扭曲事實,用「傷害自住」抹黑巢運,以掩蓋幫持有多筆、非自住、高價值房地持有者講話的事實。

吉家網不動產董事長暨全球不動產流通協會理事長 李同榮回應,巢運已「脫離民意」,並發表三項嚴正聲明。

  李同榮針對前日他所撰文指出「巢運角色錯亂」傷「自住權益」以及昨日巢運回批「顛倒黑白」「扭曲事實」提出以下三點嚴正聲明:

(一)一兼五顧,樣樣皆管,巢運角色是否錯亂?

  巢運創始起源是社會無殼蝸牛的代表,我一向非常支持該「無殼蝸牛」團體,該團體對是無殼權益的爭取已非常辛苦力不從心,現在卻擴大涵蓋房市改革行動聯盟、政大地政系教授張金鶚、台灣土地社會聯盟丶台灣居住正義聯盟與崔媽媽基金會等團體,訴求包括土地正義丶社會正義丶居住正義丶稅制改革丶社會住宅丶房市改革丶租賃平台服務...等,儼然一副地政影子內閣態勢,完全沒聚焦在無殼蝸牛與只有一戶遮風蔽雨的自住百姓的權益方向,難道巢運現在角色不夠錯亂?

(二)李同榮批張金鶚教授「假居住正義」傷「自住權益」的三大理由:

(1)張教授非富人,所以他常提錯殺無辜的仇富政策

  張教授在副市長任內利用公權力「一刀切」加重新屋的房屋稅數倍,卻也傷了一身積蓄買一戶小小新屋自住的小老百姓,這是事實,不是捏造!

(2)張教授非窮人,他有三戶房屋,無法與只有一戶自住者感同身受

  張敎授事後發現「一刀切」房屋重稅遺禍後朝,但仍死不認錯,自我打臉説「一刀切」房屋稅不公平不正義,應該對15年內甚至30年內自住老屋擴大增稅,並贊成對自住者開鍘,大幅調高自住老屋房屋稅與地價稅。

張教授聲明地價稅調升30%,這五百丶一千對自住者影響有限?因為他有三戶房屋,他非窮人,他無法與只有自住小老百姓的人感同身受,若是自住無感?若是傷害不大,為什麼會有這麼多民意反彈,這樣多縣市都會首長轉向?只有台南市不能連任的賴市長堅持調漲房屋稅高達80%以上,難怪他在當地民調掉得最多。

(3)為仇富而傷自住,殺一千不放一

  無論是房屋稅丶地價稅,張金鶚教授的主張都是寧錯殺一千不放一個,與張盛和部長的化療式奢侈稅同樣,雙張都是酷吏行徑,多少自住者在「一刀切」的增稅酷政下受傷,絕對不是個案,地方政府濫墾重劃帶頭炒高地價,房價跟著水漲船高,地價稅房屋稅高漲卻要自住者沒享受就先埋單,這不叫「傷自住權益」,什麼才叫「傷自住權益」?

(三)業者沒有原罪,李同榮代表只有一戶自住,並不代表任何業者

  巢運污指李同榮掩蓋並幫持有多筆、非自住、高價值房地持有者講話。李同榮慎重表示,他只有一戶不到三十五坪老屋自住,從不炒房,從不囤房丶囤地,社會可以公評,李同榮指出,在經營房仲時期若發現有短線投資的經紀人一律開除。巢運把李同榮冠上業者身分,似乎把每個業者都當成罪犯,這是誰在扭曲事實?

  最後,李同榮表示,他過去數年來他一向最支持無殼蝸牛團體,多次提出與業者不同主張,包括空總舊址放棄商業利益,籌建世界一流的只租不售社會住宅,及不顧業者反對,贊成新政府廣建社宅。他呼籲無殼蝸牛團體,儘快恢復「巢運」原貌,不要與假居住正義的富教授們為伍,專注在為無殼蝸牛與自住小百姓爭取權益,才不會脫離民意。他並且願意擔任義工為無殼蝸牛與自住者發聲,共同為只租不售的社會住宅催生。
                                 新聞聯絡人:康湘梅0903953636

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2016-11-15 16:20:14 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

蔡英文總統昨(14)日拍板,透過老舊住宅更新來帶動國內內需市場,要求行政部門月底前提出規畫方案,對於安全堪慮的老舊住宅,給予足夠的容積誘因,鼓勵公股行庫和金融機構積極參與。

針對小英政府拍板的獎勵老屋都更政策,個人認為,小英政府的三大重點提示存在與市場實務極大的落差與盲點。

國內老舊住宅比例高達四成五,部分還有結構案權疑慮。總統府執政決策協調會議昨就如何...

國內老舊住宅比例高達四成五,部分還有結構案權疑慮。總統府執政決策協調會議昨就如何推動老舊住宅更新協調決策。政府估計,老宅都更可創造龐大的營建產值,再加上關聯經濟活動,是非常重要的內需動能。記者胡經周/攝影

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新政府面對都更爭議,缺乏市場實務深入探討

2012年正當「文林苑都更」爭議事件鬧得滿城風雨,在當年撰書「李同榮房產關鍵報告」裡,大膽預測台灣房市將於2014年底反轉向下,並提出在此一景氣循環結束後,下一個循環的機會點,是「都更翻轉」的年代。很多人不解,本人篤定的回答:只要有天災地變,政府才會覺醒。

果然,房市在一片樂觀聲中,於2014年Q4正式反轉向下,而今年2月6日的台南大地震,更喚醒了沈睡的政府,開始公佈全省土壤液化潛勢區開始大談防災都更,為了配合防災都更,才會有老屋交易要提健檢證明的烏龍政策,顯然,新政府面對都更政策的爭議與推動障礙,缺乏深入市場實務面的研究與探討。

小英政府針對老屋都更獎勵的裁示有三大重點:

(1)對老屋都更提出獎勵

(2)銀行支援投入配合,提升都更財務能量

(3)強化跨部會協調,設置專責機構,全力配合地方政府推動都更

我們認為小英的三項裁示是推動綱領,這三大綱領,過去都有在做,只是強化執行力而己,缺乏創新以及突破現況障礙的政策,在市場實務面遭遇的盲點,仍然難以突破。

 

現行都更的障礙與盲點有三:

(1)少數可綁架多數

執政黨一向標榜的保障人民財產權,同時也造成釘子戶問題難解,現行的行政院版都更條例修正,只有越綁越嚴,多數必需服從少數,因為要保障人民財產權,問題無解。

(2)獎勵越多,問題越多

都更的獎勵,地方政府在法令允許下陸續放寬,包括新北的簡易都更方案,但執行結果也都不如預期,事實證明,都更的問題不在獎勵,而關鍵問題在於「權益分配」,估值與分配缺乏公信力,衍生都更的種種障礙

(3)都更程序繁複,費時耗力

在都更送審案件為數不多的情況下,送審程序往往超過八個月以上,景氣好進行都更整合,到送審、申請建照,銷售時景氣可能反轉,建商風險加大,沒有十足把握,都會的誘因每況愈下。

 

最後建議,唯今之計,都更的前途取決四大解決方案:

(一)政府編列預算,針對四十年以上老屋,啓動選擇性老屋健檢。

(二)針對危險堪慮的老屋,啓動防災型強迫都更

(三)針對防災都更,啓動獎勵、安置、等優惠配套措施

(四)針對防災老屋重建,啓動民間資金投入丶金融機構支援丶跨部會行政與法令修訂支援。

最後,再次強調,只有政府率先啓動防災型都更,自然帶動民間積極跟進,都會市容丶景觀丶建物安全丶都更推動才有美好的未來!

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/2107682

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2016-11-15 10:09經濟日報 記者郭及天╱即時報導 總統府昨天執政決策協調會議,就如何經由老舊住宅的更新,帶動國內內需市場,完成決策... 總統府昨天執政決策協調會議,就如何經由老舊住宅的更新,帶動國內內需市場,完成決策拍板。政府估計,這項工作可直接創造龐大的營建產值,再加上關聯經濟活動,是非常可觀的經濟產值,將是國內非常重要的內需動能。記者胡經周/攝影

蔡英文總統昨日拍板,透過老舊住宅更新來帶動國內內需市場,要求行政部門月底前提出規畫方案,對於安全堪慮的老舊住宅,給予足夠的容積誘因,鼓勵公股行庫和金融機構積極參與。針對小英政府拍板的獎勵老屋都更政策,吉家網不動產董事長李同榮認為,小英政府的三大重點提示存在與市場實務極大的落差與盲點。

李同榮指出,現行都更的障礙與盲點有三。第一,少數可綁架多數。執政黨一向標榜的保障人民財產權,同時也造成釘子戶問題難解,現行的行政院版都更條例修正,只有越綁越嚴,多數必需服從少數,因為要保障人民財產權,問題無解。

第二,獎勵越多,問題越多。都更的獎勵,地方政府在法令允許下陸續放寬,包括新北的簡易都更方案,但執行結果也都不如預期,事實證明,都更的問題不在獎勵,而關鍵問題在於「權益分配」,估值與分配缺乏公信力,衍生都更的種種障礙。

第三,都更程序繁複,費時耗力。在都更送審案件為數不多的情況下,送審程序往往超過八個月以上,景氣好進行都更整合,到送審、申請建照,銷售時景氣可能反轉,建商風險加大,沒有十足把握,都更的誘因每況愈下。

李同榮提出四大解決方案。第一,政府編列預算,針對四十年以上老屋,啟動選擇性老屋健檢。第二,針對危險堪慮的老屋,啟動防災型強迫都案。第三,針對防災都更,啟動獎勵、安置等優惠配套措施。第四,針對防災老屋重建,啟動民間資金投入、金融機構支援、跨部會行政與法令修訂支援。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2106736  

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2016-11-14 14:06:51 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

巢運於13日舉行記者會,張金鶚教授表示,在建商財團的惡意操弄下,地價稅、房屋稅改革正遭逢鋪天蓋地的攻訐。巢運表示,地價稅妥協就是居住正義跳票,中央、地方政府應堅持改革。

巢運與張金鶚的論調,顯然包裝著「居住正義」,已成政府錯亂增稅政策的政治打手,與民意大大脫節,這種假的「居住正義」,卻傷了「自住權益」。

巢運發言人彭揚凱(左起)、房市改革行動聯盟發言人江穎慧、政大地政系教授張金鶚、台...

巢運發言人彭揚凱(左起)、房市改革行動聯盟發言人江穎慧、政大地政系教授張金鶚、台灣土地社會聯盟發起人林旺根、台灣居住正義協會理事長黃益中與崔媽媽基金會執行長呂秉怡等人上午共同召開記者會,呼籲中央與地方應繼續堅持地價稅的改革,毋須理會市場謠傳漲幅過當的「荒唐謬論」。記者程宜華/攝影

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巢運角色錯亂,扮演政府錯誤增稅政策的打手

巢運本身的角色錯亂,它已變調成稅改團體,無殼蝸牛似乎忘了自己在爭取的權益是什麼?自住一戶根本不應加稅,卻被御用學者一再誤導,巢運的領頭羊自己是擁有三戶房屋的張敎授,當然在富敎授眼中認為五百或一千是小錢,殊不知增稅問題不在錢多錢少,而是到底應不應該對自住增稅?到底政府了不了解小老百姓的感受?

無殼蝸牛自我打臉,跟著利益教授及飽食政府研究費與車馬費的學者們窮喊「居住正義」,這些學者藉著炒作政策議題,賺飽了政府的研究費,當然替政府的不當增稅背書,他們老是包裝「居住正義」大喊增稅有理,尤其張金鶚前副市長,任內濫用公權力,房屋稅改「一刀」亂切,搞亂了台灣的稅制,殘害無數無辜自住百姓,還硬拗只是少數個案,這些不知悔改的御用學者,不但不夠專業且與市場脫節,他們不斷的「積是成非」,卻反控別人「積非成是」?

巢運濫用民粹,窮喊「居住正義」,受傷的是「自住權益」

感嘆巢運中的無殼蝸牛,似乎忘了聚焦在爭取政府廣建社會住宅的重責大任,卻跟著稅改團體與巢運,為政府錯誤增稅政策背書,已成為少數富敎授們「假居住正義」利用的政治打手,這些經常拿政府研究費與車馬費的學者,老是披著國王的新衣,不斷炒作民粹從中得利,與炒地財團的行徑沒有兩樣,且披著羊毛偽裝成「居住正義」的化身,玩弄小老百姓,簡直得了便宜還賣乖!

台灣房地產的持有稅與交易稅已經是全世界最複雜的稅制,政府不思整體性的規劃改革,只圖便宜行事,並對只有一戶的自住者增稅,致使基層民怨不斷升高,仍然無動於衷。如今巢運濫用民粹,屢屢在選前高舉「居住正義」大旗,綁架政府政策,反而逼使政府在匆促中擬訂出錯亂的增稅政策,令台灣的房地產税制更是疊床架屋,陷入難以修正的泥沼。

地方政府濫用公權力,始於北市「一刀切」錯誤房屋稅改

台北市前副市長張金鶚濫用公權力,針對新屋「一刀切」大幅調高稅基2.6倍,2014年7月1日與6月30日的新屋房屋稅相差數倍,民眾購買新屋,無論大小坪數及是否自住都要遭殃,買個30坪的自住新屋,房屋稅增加數倍,自住民眾怎受得了?連無辜的都更者都受害,張金鶚前副市長還死不認錯,這才是真正跳票的「居住正義」。

如今,張教授自我打臉説房屋稅「一刀切」不公平不正義,應該對15年內甚至30年內自住老屋擴大增稅,並讚成對自住者開鍘,大幅調高自住老屋房屋稅與地價稅,六都平均調幅已超過30%,還嫌不夠多?這難道也是自稱弱勢巢運團體口中的「居住正義」?15年丶30年不也是一刀切嗎?「一刀切」的錯誤稅改,絕不是少數個案,傷害多少無辜自住百姓,難道闖的禍還不夠多嗎?

呼籲無殼蝸牛團體,勿忘初衷,聚焦推動社宅為己任

我們一向是支持無殼蝸牛團體應該善為無殼弱勢們向政府發聲,而不應只附和「利益教授」們的錯誤主張,成為政府錯誤稅改政策的打手。無殼蝸牛團體,以前是當家有自己主見,現在變成處處附和的跟班,毫無自己核心主張,簡直是變了調。呼籲無殼蝸牛團體應勿忘初衷,再睡忠孝東路或帝寶,也難以圓滿年青人遮風蔽雨的夢想,增稅箭頭不應傷害本是同根的自住弱勢。當務之急,應該好好監督小英政府對廣建只租不售社會住宅的具體政策與執行力,全力聚焦推動只租不售的社會住宅,才不致辜負眾多弱勢者對「無殼蝸牛團體」的期待。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5920/2105060

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2016-11-14 10:40經濟日報 記者郭及天╱即時報導

台灣土地社會聯盟發起人林旺根(右二)與巢運等團體共同召開記者會,呼籲中央與地方應...
台灣土地社會聯盟發起人林旺根(右二)與巢運等團體共同召開記者會,呼籲中央與地方應繼續堅持地價稅的改革,毋須理會市場謠傳漲幅過當的「荒唐謬論」。記者程宜華/攝影
 

 

昨日巢運及台北市前副市長張金鶚表示,在建商財團的惡意操弄下,地價稅、房屋稅改革正遭逢鋪天蓋地的攻訐,地價稅妥協就是居住正義跳票,中央、地方政府應堅持改革。

針對巢運與張金鶚的論調,吉家網不動產董事李同榮今日直批,變調的巢運,濫用民粹,包裝著「居住正義」,已成政府錯亂增稅政策的政治打手,與民意大大脫節,他直批張金鶚,假「居住正義」,傷「自住權益」。

李同榮指出,巢運本身的角色錯亂,它已變調成稅改團體,無殼蝸牛似乎忘了自己在爭取的權益是什麼?自住一戶根本不應加稅,卻被御用學者一再誤導,巢運的領頭羊自己是擁有三戶房屋的張教授,當然在富教授眼中認為500元或1000元是小錢,殊不知增稅問題不在錢多錢少,而是到底應不應該對自住增稅?到底政府了不了解小老百姓的感受?

李同榮表示,台灣房地產的持有稅與交易稅已經是全世界最複雜的稅制,政府不思整體性的規劃改革,只圖便宜行事,並對只有一戶的自住者增稅,致使基層民怨不斷升高,仍然無動於衷。如今巢運濫用民粹,屢屢在選前高舉「居住正義」大旗,綁架政府政策,反而逼使政府在匆促中擬訂出錯亂的增稅政策,令台灣的房地產稅制更是疊床架屋,陷入難以修正的泥沼。

李同榮表示,張金鶚前副市長還死不認錯,這才是真正跳票的「居住正義」。如今,張教授自我打臉說房屋稅「一刀切」不公平不正義,應該對15年內甚至30年內自住老屋擴大增稅,並讚成對自住者開鍘,大幅調高自住老屋房屋稅與地價稅,六都平均調幅已超過30%,還嫌不夠多?

這難道也是自稱弱勢巢運團體口中的「居住正義」?15年不也是一刀切嗎?「一刀切」的錯誤稅改,絕不是少數個案,傷害多少無辜自住百姓,難道闖的禍還不夠多嗎?

李同榮最後表示,他一向是支持無殼蝸牛團體應該善為無殼弱勢們向政府發聲,而不應只附和「利益教授」們的錯誤主張,成為政府錯誤稅改政策的打手。李同榮直指無殼蝸牛團體,以前是當家有自己主見,現在變成處處附和的跟班,毫無自己核心主張,簡直是變了調。

他呼籲無殼蝸牛團體應勿忘初衷,再睡忠孝東路或帝寶,也難以圓滿年青人遮風蔽雨的夢想,增稅箭頭不應傷害本是同根的自住弱勢。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2104563

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