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莊孟翰│理財周刊977期│2019-05-17 
Q台灣不僅人口邁入高齡化,就連屋齡也越來越高,2018Q4平均屋齡高達二十九年,政府擬以危老重建補強都更而成為市場新寵兒,雖然討論度高,惟執行率卻有待觀察。

不過,想要以逸待勞,只求速成的結果,換來的恐怕就是缺乏大面積的都更整合,對市容景觀改善效益不大。此外,比都市更新還少的容積獎勵與租稅優惠,也是缺少誘因的一大緣由。

另外,越來越多的危老重建案例,也讓不少疑難雜症一一浮現。想請教莊教授,作為都更補位的危老重建,究竟還有哪些複雜難解的習題?


A:危老重建看似簡單,但在都更會出現的問題,同樣也會發生在危老重建上,只不過因為面積較小,整合及審查的速度也較快速,以下接續上期「危老重建大哉問(一)」八點論述,繼續探討危老重建的主要癥結點。

九、權利變換關鍵

─估價基準點決定一切


權利變換估算過程,通常係先交由三家不動產估價公司鑑價,再依權值分屋,重點在於不同時間點估價的前後價差,與市場景氣息息相關,例如當初位於國父紀念館仁愛路四段與光復南路口的「仁愛尚華大廈」自主更新案,都更原因為海砂屋再加上地震,導致建物嚴重損壞、廚房漏水無法居住,推動之初房價一坪約四十五萬元,但當確定執行重建計畫後,隨著景氣好轉一路上漲到六、七十萬元,及至完工階段更上漲到一百五十萬元以上,這當中房市景氣扮演了更新的重要推手。



雖然內政部一再強調法令已相當明確,不存在不確定性因素,但實則不然,光是「市場景氣」就很難預測,更何況容積獎勵總是看得到卻吃不到,因此,就整合過程而言,在充滿不確定因素情況下,「危老重建服務契約宜載明內容與注意事項」又該如何制定與規範,同樣令危老重建推動師備感困惑。

十、為何要辦理信託?與抵押何異?

─信託與抵押不能混為一談


危老重建既屬以地易屋的協議合建,為什麼又要辦理信託?一般民眾很容易將信託與抵押搞混,都更戶總認為過去協議合建不必辦理信託,還要給付保證金,倘若因為某些因素停建,還能沒收保證金,然而,現在不但沒有保證金,卻還要「設定抵押」(其實是辦理信託),心裡感受實在差很大。

其實,應該反過來思考,將房地產權信託給銀行才能多一層保障,辦理信託的重點在於每一都更戶都要同意,銀行才願意承辦建築融資,只要有一戶不同意,整件都更案就無法推動,危老重建推動師形同置於無用武之地。

其實一般民眾擔心的是財產拿去「抵押」之後拿不回來,但卻沒想到信託的好處,只要進入信託程序,代表每個人的房產都不能再進行產權移轉,這才能確保興建過程不受任何外力干擾。

其次,就履約保證角度而言,負責興建的營造廠還具有法定抵押權,也就不會因未支付工程款而衍生無謂糾紛,因此,都更戶更應肯定信託機制,而不能與抵押混為一談,以確保建案順利完成。

十一、稅費、管理費暴增 

─標準單價+路段調整率+稅率,稅負暴增


都更後以新建物的造價計算,房屋稅的增幅讓許多民眾叫苦連天,以「文林苑」為例,原本只要繳幾千元的房屋稅,卻暴增至數萬元。

此外,位於台北市中山區的「華固松疆」案例,在二○一四年七月一日實施囤房稅後,一坪的房屋稅調漲到一萬元,一百坪房屋一年就得負擔一百萬元的房屋稅,這對一般受薪階級而言,勢必造成沉重的壓力。



另外,因藝人周杰倫購置而聲名大噪的「和平大苑」都更案,也面臨房屋稅暴漲的情形,當中有地主分得一百多坪的建物贈與兒子居住,雖然還在減半期限內,但一年也得繳付約七十萬元的房屋稅,此一案例著實讓不少都更戶卻步。

上述案例更讓許多屆齡退休,以及沒有工作收入的民眾,對於都更總是帶著既期待又怕受傷害患得患失的糾結情感;期待的是,若成功完成都更,房屋價值也能跟著水漲船高;但害怕的是,每年稅費負擔暴增,管理費也同樣急遽上升,都更後負擔不起豪宅稅費的民眾,最後只能被迫搬離原本熟悉而生活機能優良的居住環境,上了年紀的退休族勢必不會輕易冒此風險而參與都更。

此外,都更後的豪宅,勢必也會參雜原有住戶與新住戶,而共用同一個地下室及停車場,也因此,明明就是同樣一棟豪宅,卻會有豪華轎車、計程車與摩托車同進出的奇特景象,不同層次的客層,往往也會導致豪宅價值不如預期。

以「華固松疆」為例,大幅提高評定現值的結果,在建築結構SRC與路段調整率,以及房屋稅第一戶稅率一.二%,第二、三戶二.四%,三戶以上三.六%,加以標準單價從一平方公尺七九七○元,調高到一八八五○元,一口氣調高至二.三六五倍,再加上路段調整率(1+300%),房屋稅暴增至二八.三八倍《2.365×(1+300%)×3》(詳請參閱附表),「稅負太重」無形中也讓許多民眾望都更而卻步。

十二、造價、售價與共同負擔比例的關聯

─RC與SRC的等級直接影響分屋比例


目前建案主要有三種構造,分別為「RC、SRC、SC」,以台北市二十一至二十五層的造價為例,建商為塑造高品質的高房價,大都會採取較高品質的鋼骨鋼筋混凝土SRC,當中又分為第一級、第二級與第三級(詳請參閱附表),如為第三級,一坪造價為59,700元/0.3025=197,355元,然而,危老重建多為自主更新,通常都更戶大都因恐負擔太重而考慮較低造價,往往會選擇鋼筋混凝土造,如為第一級,則每坪造價為36,800元/0.3025=121,652元,兩者差距高達75,703元,雖然成本相差六二%,惟興建完成後的質感也大不相同;其因在於一般都更戶普遍認為,選擇較便宜的構造得以大幅降低成本與風險,不過位處地震帶的台灣,已有越來越多建案選擇耐震度較高的SRC。

都更初期必須經過嚴格的「開發成本試算」,這又牽涉到「共同負擔費用」的高低,倘若能夠降低共同負擔費用,就能提高分屋比例,因此,大部分都更戶都較傾向便宜的建造結構。值得慶幸的是,目前施工過程檢測儀器較為精良,並且進料時都會附有無輻射鋼筋與無海砂證明,因此,不致因偷工減料而影響結構安全。

其次,就造價、售價與共同負擔比例分析,假設一坪造價十萬元,早期大都是四︰六分,亦即實施者分得部分《(10萬元/0.4)×1.3=32.5萬元,其中三○%為稅費成本與利潤,如此一來,必須三二.五萬元的售價才具備都更條件(詳請參閱附表),過去常見房價一坪不到三十萬元,也因此都更誘因不高,不過在二○○三至二○一四年這一階段則因景氣逐年攀升而讓實施者大發利市,而這也正是一般都更戶越來越傾向自主更新,自己的錢自己賺的主要緣由。

以台北市中正區博愛路的「揚昇君臨」建案為例,SRC每坪造價高達二十五萬元,因此得以塑造高房價豪宅的形象,這便是造價與售價的因果關係,此一建案如係都更,則又會因共同負擔比例影響分屋比例而爭議不休。
不過,都更、危老重建因有容積獎勵,造價理應可以提高,不過,整合過程的變動因素太多難以預測,尤其是自主更新,實在很難理出一套可資共同遵循的SOP標準流程。

危老重建大多以自主更新為主,即便建立在「自己的錢自己賺」的概念基礎,但問題在於不同區位與不同的居住水準,一百個都更戶往往會有一千個以上的疑難雜症而難以整合,因此,無論是都更或危老,得先找出彼此都能接受的最大公約數。
其次,好地段好區位,銀行也較願意承辦建築融資,惟退休族所面臨的困境是,既擔心建築融資在先,又怕負擔不起都更後的高額稅負,既期待又怕受傷害的心理糾結,實在難以言語形容。

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莊孟翰│理財周刊976期│2019-05-10 
Q每當發生地震,防災型都更、危老重建等相關議題就會一再提出討論,原為解決大面積都更曠日費時問題,並且在達成率低、不同意戶(釘子戶)問題又層出不窮情況下,進而推出較小面積的危老條例,期望能加速都更速度。

不過如今卻又出現中央與地方互槓情事,內政部政務次長一再強調,相關法規早就實施,台北市長卻指出,今年一月十三日「都市更新條例」修法通過之後,施行細則等十三項相關子法還卡在內政部,還要等到六月之後才能完成修法,這期間將近五個月的空窗期,公辦都更因而全數停擺。想請教莊教授,都更原本就推動不易,如今,新推出的危老條例又面臨哪些難解的課題?
 

A:根據內政部資料顯示,若以重建累計核定案件數來看,二○○一年至二○一八年共五六八件,但觀察每年核定案件大約落在二十至七十件之間,與所設想的目標依然相距甚遠。(詳請參閱附圖)

危老重建捷徑還是不好走 ─景氣與人性才是重要關鍵

不僅是都更,即便是較為簡易的危老重建,讓沒有實務經驗的高層官員「外行指導內行」,也難怪中央與地方時生齟齬!危老條例看似都更捷徑,但卻也沒想像中單純,譬如最近台北市政府對於危老重建推動師培訓新增加之課程「危老重建服務契約宜載明內容與注意事項」,當中涵蓋內容為何?若沒有接受服務的都更戶,還會有契約內容的問題嗎?

另外,都更常見的不確定因素除獎勵值之外,「景氣」與「人性」同樣也困擾著危老重建之推動,危老重建重在自主更新,但只憑藉著社區少數人的能力,不太可能自行處理產權整合、規劃設計、估價、拆遷、工程發包、財務規劃、銀行融資、權利變換與選配等極為複雜的程序,也因此危老重建推動師在這當中的定位充其量僅為「代理實施者」,有些則是再結合建築經理公司,共同推動危老重建的艱鉅任務。



危老條例的主要優點在於只要百分之百同意即可逕由行政審查,不必經過都更審議委員會冗長的審議過程,因此能夠快速通關,但容積獎勵卻比都更少。危老條例與都更條例同樣複雜難懂,以下謹針對實務現況,提出當前危老重建的諸多困難癥結點,以供參考。

一、名詞解釋與都更概念 ─危老重建敲門磚,溝通語言

通常有需要都更或危老重建的住戶,大都已居住超過三十年,尤其當初買進時已是中古屋,而有些則是已退休長者,對於相關法令條文,即便是一般年輕人都很難了解,要如何讓他們也能充分理解,可得大費周章,譬如「建蔽率、容積率、容積移轉、使用分區、權利變換」等,想要溝通順暢,談何容易。

此外,有些屋主不親自出席說明會或公聽會,請家人代為出席,再經由一個人的轉述,理解的方式與角度肯定又大有不同,因此,如何將這些一般人較難理解的法條,轉換為大家都聽得懂的語言加以詮釋,亦必是當前推動都更之一大要務。

二、一坪換幾坪? ─視個案而異,無法一次講清楚

台北市大同區斯文里的前例,不少都更戶常據此要求危老重建應該要比照「一坪換一坪」,惟此係台北市政府「台北市公辦都更8+2旗艦計畫」,其中之一的「蘭州-斯文里整宅公辦都市更新計畫」,無法相提並論。

其實,大同區蘭州斯文里整宅公辦都更案,是在北市府將全區容積率從三○○%提高到四五○%之後,才順利讓都更戶得以「權狀坪換室內坪」達成都更目的,不過這應該視為特例,一般都更案不可能比照辦理。



因此,就目前的法令規定,除非是良好地段,每坪房價超過一百萬的更新案,否則很難達到一坪換一坪,亦即換回原面積的訴求。現階段不僅有不少都更戶將該案當作參考範例,有的更獅子大開口,想要一坪換一.二甚或一.三坪,即便耗費唇舌也還是無動於衷,尤其少數早年「插旗」的投資者,總會千方百計的鑽法令漏洞,想以「時間」換取「空間」,這些難解的問題,也讓整合過程備加艱辛。

三、公設比問題 ─實際居住空間反而縮小

公設比問題主要癥結點在於分不回原有面積,惟在現有登記制度與銷售面積相較之下,公設比卻是讓銷售面積增加之後,大幅提高房價之一大誘因,例如增加三成的公設比,再加上一個停車位,房價大幅提高至一.五倍,著實讓一些老舊建築住戶勉強同意之一大誘因。

四、不信任專業估價 ─景氣變化與實價登錄資訊使然

無論怎麼估都覺得偏低,事實上,許多都更戶只以更新後價值評斷現有房價,一般而言,更新後房價一定會增值。至於估價常遭質疑不確實之主要原因在於預售屋與中古屋的落差,以及當前實價登錄常隱含不夠真實交易價格問題,至於要如何消弭彼此間的不信任感,又因估價牽涉到共同負擔比例與分屋比例問題,因此,如何讓都更戶充分理解,仍有待推動師不厭其煩的提供正確的交易資訊。

五、分屋比例與共同負擔比例 ─景氣與房價決定分屋條件



就自主更新而言,一般都是以更新後總價扣除共同負擔費用,計算出共同負擔比例與分屋比例,但要如何拆算?基準點為何?就台北市而言,一般常見的基本模式為都更戶分回六五%,另外三五%經由出售價金抵償共同負擔費用,惟有些較好地段則是七○%、三○%比例分配,亦即蛋黃與蛋白區差別很大,例如位於敦化南路的精華地段,也曾出現八○%與二○%的分屋比例,至於其他地區就不具備這樣的條件。因此,就整體而言,仍應歸結於景氣與房價決定分屋條件所使然,而這也正是景氣變化房價漲跌過程,都更戶常有被騙疑慮的主要緣由。

六、容積獎勵不確定 ─都更條例與危老條例不同

依都更條例容積獎勵上限為基準容積一.五倍,危老條例則是一.三倍,一般常見為何相鄰個案可以拿到一.五倍,我們卻只有一.四倍(危老另加一○%時程獎勵)的疑惑,但實務上即使是一般都更也都只能拿到一.三至一.四倍,鮮少達到一.五倍的最高上限。因此,這些都得在整合過程講清楚,避免誤會,否則日後要簽同意書或合建契約書,可能面臨更大的挑戰。

七、危老能否轉都更? ─經濟規模與時間成本考量

當危老重建百分之百整合不來,尤其最後已整合到九五%,另外五%就是不同意,此時能否轉為都更俾便排除釘子戶,雖然答案是肯定,不過都更審議過程冗長,常見整合五、六年還不見得能夠成功,在經濟規模與時間成本考量下,一般還是會以危老重建為優先考量。

八、財務規畫 ─複合結構之造價認定不易

重建最現實的一個問題便是要花多少錢?能賺到多少?首先造價就會列為優先考量,曾經有某都更案,地上二十五層、地下五層RC與SRC複合結構之集合住宅大廈,這樣的財務成本要如何計算與認定,又由誰來規劃,一般常見交由建築經理公司幫忙建築融資規劃處理。

當前有些好地段都更後,原住戶有可能不用出錢,例如原舊屋一坪售價大約六、七十萬元,更新後一坪可賣到八、九十萬元,這類案件要通過銀行融資並不困難,但若位處蛋白區,同樣造價,若遇景氣下滑,未來銷售不看好,銀行就不見得願意承辦建築融資,而這些都是現階段都更戶必須正視的一大考驗。

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莊孟翰│理財周刊976期│2019-05-10 
去年十二月二十八日立法院院會三讀通過「都市更新條例修正草案」,內政部表示,該次修法係從「健全重要機制」、「解決實務困境」、「強化程序正義」等三大面向,務實提出都更具體可行的解決方案,其修法重點如下︰ 

1.容積獎勵明確化,增加民眾參與都更之信任。

2.各界關注的代拆議題,以弱勢保障為前提,以公權力為後盾。 

3.銜接危老條例,協助危險建築物重建。

4.增強公辦都更量能,強化執行工具。

其中又以「容積獎勵明確化」及「代拆議題」最受關注,依內政部所公布之主要內容如下︰

一、容積獎勵明確化,增加民眾參與都更之信任

為提高一般民眾對都市更新機制的信任,在容積獎勵明確化方面,統一訂定建築容積獎勵項目、額度、計算方式及申請條件,以使實施者與都更戶在進行整合與商議權益分配階段,就能明確知道整個都更案經容積獎勵後的總容積,以去除過去常遭詬病容積獎勵不確定性的疑慮。

其次,在賦稅減免方面,去年通過的危老條例,對於危老重建後的房屋稅優惠期限已延長至最長可達十二年,這次都更條例修法也一併比照。另外,對於百分百同意的協議合建,再增加土地移轉予實施者部分之土地增值稅優惠,藉以兼顧長久以來實施者與都更戶一再建議的實務需求。 

二、代拆議題,以公權力為後盾

政府代拆是這次修法最受矚目的議題,修法後強化不同意戶權益的四道防線處理,包括更新地區劃定及自劃單元劃定基準均應由都市計畫委員會審議、案件如有爭議應一律聽證、嚴謹務實的審議制度及拆除前應落實兩公約有關真誠磋商精神進行協調溝通。 

其次,本次修正案亦授權地方政府訂定自治法規,針對實施者申請代拆之申請條件、協調、評估方式、拆遷作業及其他應遵循事項予以明定,藉以發揮因地制宜應有的實質效益。 

由以上兩點內容,就實務面而言,尤其自士林文林苑與永春都更案爭議迄今,除容積獎勵較為明確、賦稅減免擴大之外,尤其是代拆議題,如僅就所謂四道防線與聽證,恐仍無法卸除一般民眾的疑慮,主要原因在於一般民眾對於公權力還是高度存疑。



及至五月三日,內政部部務會議再通過「都市更新建築容積獎勵辦法」、「都市更新條例施行細則」、「都市更新團體設立管理及解散辦法」修正草案及訂定「各級都市更新及爭議處理審議會設置辦法」等四項子法,並新增加「結構堪慮建築物」、「智慧建築」、「耐震設計」、「無障礙環境設計」及「協議合建」五項;前三項各自最高獎勵額度為一○%,後兩項最高為五%,以上各項獎勵措施,相信對於都更之推動必然會有相當的助益,惟仍非內政部所言二十年來最大一次修法所能帶來的巨大效益,因此,還是應以務實角度面對,別再夸言畫大餅為宜。

至於今後必然還會面臨的主要挑戰,至少還有以下三點︰

(1)如何強化公權力與公信力?─歷史沉痾,理論與實務差距甚大

眾所皆知,現階段都市更新最大阻礙在於公權力與公信力如何發揮?其因在於當前推動都更面臨最大問題在於「法令面見解不一」、「制度面不夠完備」、「實務面不夠務實」與「人性面貪婪杯葛」等四大面向之認知差距而曠日廢時,因此,今後主管機關究應如何「對症下藥」研擬對策,以突破都更瓶頸,實乃當前刻不容緩一大要務。 

(2)如何建構代拆機制?─非協調、調處所能輕易解決

不同意戶糾紛層出不窮,包括文林苑、永春案、正義國宅及汀洲路龍腦案等之主要爭議癥結點,是否真如這次修法就能輕易解決,大有問題。因此,如何建構一套務實可行的待拆機制,必然也是未來必須面對的一大艱鉅任務。

(3)如何因地制宜?─紙上談兵,無法因應社會變遷

長久以來主管機關一直認為目前「都市更新條例」這部法令適用於全台,值得注意的是,當前中南部房價依舊不高,在空屋率偏高、透天厝林立,加以人口變遷因素衝擊下,究應如何因地制宜,務實以對?

其次,就內政部營建署依稅籍資料彙整公布最新資料,2018Q4雙北市屋齡三十年以上住宅合計1,311,891戶,僅占全國4,100,642戶31.99%,單憑這一數據即可了解這次修法依舊無法務實的及於中南部地區之原因。另再就2018Q4全國房屋稅籍一至三層透天厝住宅數量比例46.23%,台北市9.31%、新北市31.67%、桃園市35.18%、台中市43%、台南市60.35%、高雄市43.61%,嘉義縣更高達86.63%,由此一訊息顯示,益加凸顯單憑一部法令行遍天下的困難所在,因此,如何因地制宜,必然也是當前推動都更之一大重要課題。

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莊孟翰│理財周刊975期│2019-05-03 
Q想買房嗎?你可曾懷疑「實價登錄」是否暗藏玄機?這波房價自二○一四年囤房稅實施迄今,各地跌幅普遍超過兩成,並且各建案讓利依舊不小。

不過,一生難得一次的買房計畫,又不能和上市場買菜的模式相提並論,各地房價大相逕庭,購屋時究竟要以什麼價格作為依據?為使房價透明,避免炒作,政府於二○一二年八月一日開始實施「實價登錄」,至今一直都是一般民眾買房的重要參考指標,但想請教莊教授,實價登錄是否能真正反映真實交易價格?另外,實價登錄將再度修法,您的看法又是如何?


A:為使房價更加透明化,杜絕投機炒作,二○一二年八月一日實價登錄上路,不過卻因無法反映真實交易價格而屢遭質疑。

多年來實價登錄效果屢遭質疑,除三十個門牌區間價之外,就登錄時機而言,一般物件為所有權移轉後三十日內,預售屋則是代銷契約終止後三十日內,導致預售屋的登錄時間比實際交易晚約二至三年,因此,內政部推出的「實價登錄2.0」就是希望將其修改為一般物件須於申請所有權移轉時登錄,預售屋則須在簽訂買賣契約後三十日內登錄。

實價登錄2.0修法重點─國際接軌重要指標



因此,地政三法將針對以下五點展開修法︰(1)預售屋買賣契約完成三十日內要實價登錄。(2)門牌直接揭露不再區段化。(3)買賣移轉與實價登錄同步完成辦理。(4)申報權利人由地政士及經紀業回歸到買賣雙方。(5)提高惡意哄抬價格的業者罰鍰。

不過,當中的「預售屋即時登錄」及「門牌全都露」,卻出現業者不小的反彈聲音!在先進國家行之有年的「全都露」登錄方式,在台灣卻窒礙難行,主要原因為國人普遍重視私密性,不希望身家財產曝光。另外,預售屋在沒有產權登記與門牌編號情況下,要如何克服實價登錄的盲點?此外,有些高級住宅係以毛胚房出售,其間價格差距與認定也是尚待克服另一議題。

三十個門牌號碼區間價─實際影響何只數百戶

現階段實價登錄係以三十個門牌號碼為區間,究應如何呈現真實價格?就以忠孝東路四段為例,從復興南路到光復南路之間的門牌編號共計三三○號,若是以三十號為一個區間價,這之間數千戶的房產,都包含在這十一個區間房價當中,顯然不太合理!

光是這三三○號之間,就有從鬧區到較邊緣的地區,另外,還有單、雙號,南、北側的問題。買房不像上市場買菜,有辦法經由多次的經驗積累,找出合理價格。大部分的人都是花上大半輩子的積蓄,也僅能勉強負擔一次的購屋機會,對於缺乏買房經驗的消費者而言,實價登錄理應盡到保護消費者的責任,為免形同虛設,積極修法勢在必行。



美國房產資訊全都露早已行之有年,並且可以直接從網路搜尋物件履歷,坐落位置是基本訊息。此外,房齡、轉手次數、歷次房價與室內情況等細節,都可一覽無遺,且買賣雙方大都透過具有專業執照的經紀人協助,使得買房又多了一層保障。

現階段國內房產交易不合時宜的規範,不僅無法與國際接軌,還衍生不少購屋糾紛,以下僅就實價登錄顯示真實門牌編號之重要性,提出保障購屋權益之十點建議。

一、務必親臨現場勘查屋況─檢視有無土壤液化、斷層帶與屋齡是否超過30年

最近五、六級地震頻繁,位於環太平洋地震帶上的台灣,房屋的「耐震度」備受考驗,若實價登錄能揭露到每個門牌號碼,就能真實掌握想要購買房屋的真實比價基準,更可據此檢視是否位於土壤液化、斷層帶等相關重要問題。其次,屋齡是否超過三十年以及結構安全等問題,也都可清楚套疊比對。



二、公園綠地、永久性空地─視野景觀,衡量房價重要指標

 

實價登錄反映應該不僅是價格,而是房屋的「價值」,孟母三遷箇中道理人人琅琅上口,買房不只建物主體,周邊環境更有加乘作用!「公園綠地」、「永久性空地」便是衡量房價重要指標之一。

譬如大安森林公園周邊的信義路、新生南路、和平東路等;仁愛路、敦化南北路更是林蔭大道整齊羅列;國父紀念館周邊同樣擁有中山公園廣大的綠地與視野景觀,大幅提升生活品質而屢創高房價。

因此,如僅揭露「區間價」,還是很難找到合理的比價基準。

三、交通便捷,房價加持─距捷運站遠近,房價差異大



經常聽到「捷運周邊房價鍍金」,優先選擇捷運站走路約十分鐘就能到家的距離,最好還能有公車站等多元化的交通選項,無論到哪都很便捷。惟仍應注意同樣位處捷運周邊,各站點的「進出人次」與地面或穿越地下運行,房價差距也很大!

例如捷運穿越建物底下行駛,尤其是轉彎處,居住在上方的住家,或多或少都能感受到捷運的振動,就文湖線高架而言,周邊不同樓層住家都得忍受噪音、灰塵與振動的干擾,因此房價差異很大,區段化的實價登錄就無法精確提供各點的實際交易價格。

四、跨行政區房價大不同─單雙號價差五至十萬元

區間化的實價登錄,往往也會因「跨行政區」而無法顯示真實交易價格,例如光復南路西側雙號屬大安區,東側單號為信義區,兩側房價一坪價差達五至十萬元,一般民眾很難就實價登錄分辨對街單雙號之合理價位,因此,如僅提供區間化房價作為參考依據,還是很難保障消費者購屋權益。

五、大門正對別家後門價差大─巷道寬度與環境衛生不容忽視

位處狹窄巷道的住宅,常見「你家進出的大門,竟是人家的後門」!一棟大樓的門面相當重要,出入口在哪?不僅是風水問題,假設你家大門正對別人家的後門,若又遇到經營餐飲,除了每天要忍受廢氣之外,巷道環境衛生例如蟑螂、老鼠等,往往也都是環境髒亂的主要根源。

因此,不能單憑區間價比較房價高低,務必實地了解周遭環境等相關細節,方得充分保障購屋權益。



六、地形狹長,天井居中─前後棟價差大

目前仍可看到不少屋型狹長的建物,為兼顧通風採光,除規劃設計為前後棟之外,常見天井居中而影響住家格局與生活機能,尤其狹長房型前後棟出入憑藉著同個樓梯,一旦發生火災、地震等意外情事,必然嚴重影響逃生動線,例如仁愛路四段就有二、三棟大樓是這樣的規劃設計。

其次,這樣的規劃設計,必然會出現前後四戶共用一個天井而導致前後棟門對門,不僅私密性較差,還會因為煙囪效應,造成樓上住戶垃圾或衣物掉落一樓,以及回音等問題而帶來無謂的紛擾。

上述這些小細節也都無法如實的在實價登錄呈現,除非揭露價格標示12樓與「12樓之1」或「12樓之2」,否則一般購屋者還是無法清楚辨識真實價差。

七、高低樓層價差一、二十萬元─視野景觀影響樓層價差

通常低樓層房價較便宜,又能與高樓層享有同樣的周邊生活機能,尤其是在高價情勢下,不少人買房退而求其次選擇低樓層,這也正是現階段預售屋低樓層去化較快之主要原因。



至於高低樓層價差,在房價較低地區每一樓層價差一萬,至於高房價地區高低樓層從五萬到十萬不等,尤其高級住宅每坪二、三十萬價差更是稀鬆平常,如以四十坪計算,高低樓層價差高達八百至一千二百萬,由此顯見實價登錄區間化與實務現況仍存在相當大的差距。

 

八、風水疑慮嚴重影響房價─路沖影響最大

不想碰到「人在家中坐,禍從天上來」的飛來橫禍,一向都是國人買房的忌諱之一「路沖」,也就是房屋大門正對馬路口,一直以來,位於路沖建物發生車輛撞擊事故的案例時有所聞,也正因此多數人都會迴避路沖建物,其對房價衝擊不言可喻。

另外,圓環附近常見多叉路口,例如台北車站後站南京西路與天水路口,和平東路與羅斯福路交叉口也都出現五叉路口,除巷道動線之外,通常位於交界處的三角地帶室內格局都不夠方正,像這些特殊案例,實價登錄也不會特別記載,購屋之前如果沒有仔細核對建物測量成果圖與室內規劃設計平面圖,就有可能陷入房價便宜的迷思。

九、NIMBY鄰避設施 ─嫌惡設施,避之唯恐不及

有遇過下雨天打雷或地震的時候,巷道住家距離三樓窗戶不到一公尺的電箱爆出火花嗎?電箱大家用,為什麼要放在我家?這類公共使用的設施,為大眾所共享,但風險卻由該戶民眾承受,每個人都不想電箱靠近自家,卻又無可奈何!因此,鄰避效應「NIMBY」(Not In My Back Yard),意指「不要在我家後院」,長久以來一直都是社區居民避之唯恐不及的嫌惡設施。

過去周杰倫的母親葉惠美在淡水購屋也曾因墳墓之鄰避效應而不惜興訟。下訂新北市淡水二十一樓的預售屋,九十六坪含兩車位,要價約二千七百萬,不過,交屋後,原本預期的美景竟成一片墳地,氣得葉惠美提告建商廣告不實。

購屋前的實地勘查不可少,夜晚、白天、晴天、雨天各看一次,看清房屋前後左右的周遭環境與設施,才能避免有所疏漏,引發後續的購屋糾紛。

十、陰、陽面價差大─人潮錢潮,商圈發展之所依據



同樣是一樓店面,即便位處同一個商圈,人潮多寡身價卻不同,以忠孝東路、復興南路口的雄獅旅行社為例,東西南北四個角落當中,目前東南與東北側比西南與西北側好。過去東區商圈也有陰、陽面之分,統領百貨人潮較多時係屬陽面,明曜百貨人潮較少為陰面,其後東區人潮漸增,才逐漸沖淡陰、陽面的區分。

買賣房屋受人潮影響也是必然,人潮聚集的地方,自然房價較高,其中尤以店面最為明顯,惟現有登錄制度卻無法反映真實情況,殊為可惜。

實價登錄制定原旨係提供消費者正確的買房資訊,無論是價格、位置、交通方便性等,都是買賣雙方公平、公正、公開的主要依據,因此,唯有揭露真實的交易價格,才是真正保障消費者權益,打造房地產業健全發展的不二法門。

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僅四成業者支持「包租代管」 原因何在?
莊孟翰│理財周刊974期│2019-04-26 
Q根據內政部去年十二月公布的低度使用(用電)住宅數據,二○一七年全國低度用電戶達八十六萬四八三五宅,占全國房屋稅籍住宅類數量八五四萬一七七一宅數之比例為一○.一二%,在高齡化及少子化影響下,台灣人口預期將如同日本翻版一樣逐漸下滑,未來居住空間勢必出現供過於求趨勢。

想請問莊教授,除興建社會住宅之外,近年政府積極推動的包租代管政策,截至今年三月三十一日,僅媒合完成三八一一戶,與原預期每年一萬戶落差甚大,原因何在?能有何解?


A:近年在居住正義前提下,政府積極推動八年二十萬戶社會住宅政策,目前看來,進度已嚴重落後,尤其八萬戶的「包租代管」,截至今年三月三十一日,僅媒合完成三八一一戶(詳請參閱附表一)。

其次,根據最新「住宅動向需求調查」,僅四成房產業者對於下一年度的包租代管計畫表達參與意願,其他六成不是無意願就是觀望,對於這樣的結果,一般解讀為多數業者側重買賣經營,並且擔心政策之延續性以及租屋糾紛難解,而影響公司好不容易建立的品牌信譽。

下情無法上達 政策未接地氣─業者經營側重買賣,包租代管業務繁瑣



眾所皆知,以「興建」為主的社會住宅政策成效不佳,至於「包租代管」三年來依舊乏善可陳,主要原因在於主其事者總是將績效不彰歸咎於地方政府未積極配合,並且總以未來會越來越好搪塞卸責!

其實,包租代管難達成的問題在於未達經濟規模之前的經營成本偏高,此外,系統建置成本不菲也是業者普遍採取觀望態度原因之一,因此,建議政府開發一套可供業者免費使用之軟體系統,逐步引導業者以兼營方式積極參與,或許也可為未來擴展營業版圖添加柴火。

另外,台北市的租屋市場原本就需求大於供給,房屋出租本就不難,因此在這樣的環境之下,要想房東積極參與包租代管,可能性自然大為降低。

因此,縱然有四成業者支持包租代管政策,但真要付諸行動就得精打細算一番,這也正是一般業者只會表示目前尚不具備條件,並非完全沒有意願之主要原因。至於經濟規模一般咸認一千戶,而非零星兼營即可獲利,由以上之分析,即可充分了解當前包租代管之經營環境與實務現況。

三項稅賦優惠 應列為優先宣導─包租代管的公益性應予肯定



由於包租代管具有一定的公益性,因此,政府亦提供三項賦稅優惠(詳請參閱附表二),藉以鼓勵房東積極參與,其實,截至目前為止,有關此一優惠政策一般民眾所知有限,因此,建議各地方政府應將今年三月二十一日營建署所公布「公益出租人出租住宅予租金補貼戶,有三項稅賦優惠」列為優先宣導為宜。

一、房屋稅適用自用住宅稅率一.二%

內政部營建署表示,公益出租人自一○三年起,即享有房屋稅適用自用住宅稅率一.二%之稅賦優惠,惟一○三年至一○五年之公益出租人須透過主動申請核發公益出租人核定函,始得享有該稅賦優惠。

二、綜合所得稅每屋每月租金收入最高一萬元免稅

內政部營建署表示,住宅法一○六年一月十一日修正公布第十五條,對於出租住宅予符合租金補貼資格且接受租金補貼者之公益出租人,可享有每屋每月租金收入最高一萬元之免稅優惠。

一○八年五月申報一○七年度所得稅時,若採網路申報者,於申報時所得種類勾選租賃所得,所得格式勾選為符合住宅法第十五條者,即可享有每屋每月租金收入最高一萬元之免稅優惠。

若採國稅局臨櫃辦理所得稅申報者,則請主動表示符合住宅法第十五條之公益出租人,即可享有每屋每月租金收入最高一萬元之免稅優惠。
三、地價稅得適用自用住宅用地稅率千分之二,已有十六個直轄市、縣(市)公布。(住宅法第十六條)

以「租金補貼」填補「包租代管」之不足─參酌歷年補貼方案,加以改良調整

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莊孟翰│理財周刊974期│2019-04-26 
最近東區商圈沒落議題經由媒體不斷報導,終於引起市府關注而提出四點振興計畫,無獨有偶師大商圈與士林天母商圈沒落問題也再度引發市民關注,過去各大小商圈常因當地住戶抗議噪音與油煙影響居住品質,導致市府不得不祭出罰款,許多店家被迫退場,終致商圈加速沒落。
台北市政府提出東區商圈四點振興計畫︰

一、整合地方意見,協助東區組織商圈協會。

二、加速劃設綠色人行道,引入人流到巷弄。

三、缺乏特色的頂好商圈綠廊,將交由捷運局重新規劃,設計城市舞台,搭配對街活動與二手市集,增高民眾停留意願。

四、將商業處之「老店新生計畫」,加入改造東區特色店家。

就此一議題而言,位於住宅區的商圈或夜市,共同存在的問題就是一樓店家不僅違規使用,並且還將一樓空地占為己用,樓上住戶因噪音與油煙問題不斷陳情抗議,最後在主管機關連續罰款之後,雖然達到喚回較為寧靜的居家環境,不過卻也出現房價下跌的矛盾情結,此可由師大商圈部分住戶抱持欲迎還拒的心態見其端倪。

更何況一旦房價回跌,必然嚴重影響政府刻正大力推動的都市更新,連帶個人資產經由都更增值的機會也會隨之降低,也正因此而出現有些住戶默認繼續存在,而里長則表示相反意見。

根據台北市商業處對於沒落商圈的整頓意見表示,台北市有五十九處商業密集地區,約有三十六個商圈組織,今後將會繼續協助輔導成立商圈協會組織。



最近台北市都市發展局提出有條件放寬方案,針對位於住宅區一樓和地下一樓的餐廳,只要臨接五公尺以上道路,並取得該街廓五○%以上住戶同意,即可申請就地合法。有關此一議題,一般咸認不易達成,此可由多年來都更整合過程所曝露的各種疑難雜症見其端倪。

姑且不論結果如何,最低限度得就以下四大相關重要事項預擬因應對策,俾免頭痛醫頭而又沒有根治,而衍生日後更多無解問題。

一、商圈定位︰

近年除西門商圈復活與信義商圈崛起所造成的商圈轉移效應,而加速東區商圈沒落,其最明顯徵兆為店面空置率高達一二.五%,並且不少名牌店家陸續退出,因此,商圈如何重新定位,必然是市府與店家必須共同面對的一大艱鉅挑戰。

二、建物整建維護

二○一七年一月十八日正式上路的台北市雙層觀光巴士,車上共有五十七個座位,包括上層有三十七個露天座位、十個室內座位,下層則有九個座位、一個殘障座位,並且提供「免費WIFI」、「免費充電」及「中英日韓四國語言導覽」,除了吸引觀光客以外,一般民眾同樣可以搭乘,可以現金、悠遊卡、一卡通或信用卡付款,由此顯見台北市政府用心之處。

不過就觀光角度而言,沿途所見皆是窳陋斑駁的建物外觀與違章建築,因此,如何加速老舊建物整建維護,亦是當前刻不容緩之一大要務。

三、環境衛生整頓︰

除大街小巷環境衛生之外,國外觀光客對於店家廁所之清潔亦相當關注,因此,建議以整體規劃與獎勵方式輔導改進。



四、人行道︰

就市府所提加速劃設綠色人行道,引入人流到巷弄之振興計畫,立意甚佳,惟就筆者所拍攝之忠孝東路四段二一六巷十九弄之現場實況,短短一百多公尺就有約四十個電纜溝蓋、人孔蓋與水溝蓋。另外,隨處可見人行道崎嶇不平,並且遇雨積水之情況。而更值得注意的是,如何改善多孔型水溝蓋之密布孔距,俾免女性高跟鞋誤觸陷阱,而影響旅遊心情。

以下再提供兩個案例供作振興商圈計畫之參考︰

(一)商圈導覽手冊︰

如附圖「東京街道散步圖鑑」一書,希望能夠藉此提供商圈組織協會參採。

(二)網路經濟︰

就網路經濟觀點,提供拍攝「華嫂冰室」之心得,拍攝當時門口排隊人數超過三十位,筆者順便提出問題「請問這一家好在哪裡?」年輕人答以「不知道耶,我是跟他們一起來的!」再以同樣問題詢問他的朋友,對方答以「是網路推薦的!」由此可知網路的魅力如何?答案盡在不言中!

 

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沒落的東區商圈 怎麼起死回生?
莊孟翰│理財周刊973期│2019-04-19 
Q又一家國際品牌宣布撤出東區商圈!歐舒丹咖啡因調整行銷策略,旗下位在捷運國父紀念館站2號出口,台北市大安區光復南路290巷的咖啡廳已於去年底悄悄收攤,該店於二○一二年插旗台北市,為品牌在台灣的首家咖啡餐飲,店面一七九坪,月租含管理費六十三萬元,去年十一月租約到期後不再續租。

事實現況是東區店面的空置率已逐漸攀升至一二.五%,且平均待租期更拉長到一年,連鎖反應正逐漸擴大,歐舒丹並非第一家,在商圈及市政並無積極作為之下,也不會是最後一家收攤的名牌店家。

針對東區商圈問題日益嚴重,台北市長柯文哲提出要課徵「空店稅」,請教莊教授,此一作法是否真能讓東區商圈起死回生?


A:台北市長柯文哲視察東區後提出四點振興計畫︰

第一,東區長年沒有一個完整的商圈組織,會協助組織商圈協會,整合地方意見。

第二,加速劃設綠色人行道,引入人流到巷弄。

第三,缺乏特色的頂好商圈綠廊,將交由捷運局重新規劃,設計城市舞台,搭配對街活動與二手市集,增高民眾停留意願。



第四,商業處「老店新生計畫」,加入改造東區特色店家。

忠孝東路四段從復興南路至光復南路門牌編號共計330號,約一千五百公尺,兩側就算一個門牌區隔為兩個店面,頂多也只有六百多個店面,如真有心了解,只要花個一天時間就能徹底了解大街小巷的各種疑難雜症。柯市長所提四點計畫並沒有什麼新構想,問題根源在於坐而言不如起而行!為何政府機關總是後知後覺?

空店稅實質意義不大 恐成空包彈

─捨輔導而就懲罰太消極,查緝成本是否划得來?




目前台北市政府正研擬修正「台北市房屋稅自治條例」全面課徵「空屋稅」,只要空置達一年的空屋,將課徵高於目前囤房稅最高三.六%的稅率。

不過就實務現況看來,課徵空屋稅的實質意義不大,就房屋稅率而言,自用住宅稅率為一.二%,第二戶二.四%,第三戶以上三.六%,如再加徵空屋稅恐成空包彈。另外,房屋稅係根據「房屋評定現值」計徵,並非如大眾所想像的依照市價一、兩億的金額課稅,能夠增加的稅額肯定不高,相對的「查緝成本」未必划算,效果如何,在於是否能夠促使原本隱匿的屋主誠實報稅。

至於空店查緝會遭遇的則是「認定問題」!目前東區巷道很多小型店面,不僅違規使用,違建更是隨處可見,試想,開徵之前是否要先將周遭環境與凌亂的招牌徹底整頓,而更重要的是,違建該如何拆除?或者就地合法,只管課稅就好?

此外,許多「住宅區」一樓違規當作營業使用,還將空地比占為己用,如再仔細檢視其營業空間,約有三○~四○%係占用空地比,這又該怎麼處理?其實此一問題更嚴重影響都市更新進度,市府如不能就整體市政建設從長計議,最後恐將事倍功半,甚至徒勞無功!

其次,屋主如因空店稅而表明要回歸住家使用,這又該如何認定?另外,「一年」的時間同樣很難界定,如果屋主表示店面已在第十個月出租,並約定二、三個月的裝潢期,因此,尚未滿一年,這又要如何認定?

上有政策 下有對策

─應正面探討衰退原因,對症下藥


二○一四年囤房稅實施前,市府為清查數量有事先通知兩戶以上的屋主自行填寫出租或自用,另外,也可透過水表及電表度數交叉比對認定。就東區商圈而言,也可針對復興南北路、市民大道、光復南路與仁愛路這一區域分別通知,只是巷弄違章建築林立,並且有不少店面一分為多單位,能否一一通知到真正的房東還是一個問題。



其次,若再以現有空屋認定標準,每月用電低於六十度、水費不超過五度就列為空屋,是否客觀也是另一個問題,例如光是冰箱插電不用,一個月耗費約二十度,因此,只要將店面短租給特賣會,或者夾娃娃機業者,就能達到不被查緝的標準,又或者索性讓空置店面不關燈或浪費些水,同樣可以規避空店稅問題,就此而言,很可能落得本末倒置,徒增查緝成本。

 

再說東區許多房東,因為早期購置成本很低,例如四十幾年前敦化南路與忠孝東路口的安樂大廈樓上每坪僅二.八萬元,一樓店面每坪亦僅數萬元,房東根本不痛不癢,唯一影響較大的只有近十年購入,並且有房貸壓力的投資客會想盡快出租而不得不降低租金。

上有政策,下有對策,重稅懲罰只是消極手段,何不正面探討商圈衰退的真正原因,設法對症下藥。

提出振興計畫 重塑良性循環

─成立商圈自治委員會,積極研擬振興計畫


其實東區空店的成因不僅僅是高店租的單一因素,「電商崛起」同樣改變了原本實體店鋪的消費模式,另外,西門商圈復活與信義商圈崛起所造成的商圈轉移效應,更加速分散原本東區商圈的消費族群。



二十多年前西門町也曾因商圈沒落而提出「振興計畫」,近年由於西門徒步區街區發展促進會與市府的積極輔導推動,再加上便宜的消費與一站式的美食購物,並且市府還將燈會移師北門舉辦,利用話題性,除帶動本地年輕人到此消費,同樣也讓一些國外背包客與觀光客慕名而至,西區從此翻轉成繁榮的代名詞。按西門商圈係以西門徒步區為中心,東至中華路、西至康定路、北至漢口街、南至成都路,目前已逐漸呈現起死回生新商機。

更重要的是,商圈如缺乏特色、繁榮不起來,即便再低的租金也無法吸引店家。因此,如僅想以消極的提高稅賦,不如積極主動出擊,譬如信義計畫區因為百貨的群聚效應,包含影城、購物及美食,應有盡有,當然可以有效吸引訪客駐足消費購物。

因勢利導,東區當然也能如法炮製,研擬「振興計畫」,尤其兩年後位於忠孝復興站西側SOGO百貨旁的正義國宅改建完工後,同樣可以擴大聲勢重塑商圈優勢,再創新商機。至於東區商圈,除「增加綠廊」、整治市容景觀之外,更應儘快成立商圈自治委員會,並加強巷道周邊「衛生環境」整治,也才能有效增加新客源。

至於環境衛生例如店家廁所之管理維護,建議以獎勵方式輔導,凡經市政府檢查合格,就在門口張貼標章而逐漸形成良性循環,凡此都是重振商圈的積極作為!

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網路地產王 (2019-04-15 09:57)

文‧莊孟翰 Q :「高齡化、人口外流、少子化」,這些字句近年來不斷攻佔新聞版面,也正是台灣社會當前所面臨的一大嚴峻考驗,除非未來大量引進外來移民,否則很難抵擋人口負成長所帶來的連鎖效應,除廣設的大學如今已經面臨嚴重衝擊,各大小企業及房市也都難逃人口結構變遷的驟變。

因此,想請教莊教授,二○一五年以來房價跌跌不休,最近央行釋出房市已脫離谷底訊息,再加上高雄業者呼應韓流「賣到沒貨可賣」的說法,究竟景氣是否回升?買房時機是否已到臨? A:日前參與由ETtoday新聞雲舉辦「2019台灣房市論壇」,邀請官學產共同參與,並分別對當前房市景氣趨勢發表不同看法(詳請參閱附表一)。

然衡諸當前市場實務現況,仍有不少值得深入探討之處,為讓急於購屋之民眾進一步了解未來發展趨勢,擬再就相關指標與數據提供個人淺見,以供參考。 調查報告稍嫌樂觀應再參酌實務現況 首先,就目前是否為「買」房時機,總計五八.四%受訪者表示否定,雖然日前中央銀行根據實價登錄、買賣移轉數量與房貸餘額,據以釋出房市景氣已擺脫谷底訊息,惟就實務現況加以觀察,全台各地空屋、餘屋數量龐大不爭事實,尤其重劃區夜間點燈率不高,更是媒體報導焦點,導致二、三年來業者一再發布觸底或盤整訊息,卻總是被讓利、一○%自備款、零自備款甚至降價一○%等廣告所否定。

次,若是從實價登錄資訊研判房市景氣,看似有回溫跡象,惟其中卻隱含不實交易價格之異常問題,因此,現階段此一數據應是僅供「長期」趨勢觀察,如據以做為「短期」指標,就交叉分析數據而言,則顯有欠缺周延之缺失,因此,一般民眾還是普遍質疑真實性。

對於目前是否為買房時機四大議題之補充意見,分述如下。

(1)居住地區議題: 北中南各地認為目前不是買房時機之比率高達五○~六五%,主要原因在於各地建案銷售期拉長,其次,根據《住展雜誌》所公布資訊,去年北台灣推出新建案九.二萬餘戶,扣除地主、建商保留戶與股東分戶後,全年可銷售戶數近六.四萬戶,惟銷售約三萬戶,整體銷售率約四六%,一般咸認餘屋累積存量還會持續增加,而這也正是一般民眾普遍認為目前不是買房時機之主要原因。 至於中南部地區,主要應與住宅自有率高達八五~九○%息息相關。

(2)個人年收入議題: 依內政部營建署所公布2018Q2之房價所得比與房貸負擔率,全國房價所得比高達九倍,台北市十五倍,新北市亦高達十二.二七倍,其餘介於七至九倍之間,遠超過國際三至五倍之標準。至於房貸負擔率,全國高達三六.九%,台北市六一.五六%,其他除台南市之外,都介於三至五成之間,約占家戶年收入三至六成,尤其是在目前房價仍居高不下情勢下,不論個人年收入多高,普遍認為目前不是買房時機者高達五○~六五%之主要原因。

(3)預期未來半年住宅房價表現議題︰ 預期未來不會上漲與持平不變之比率皆高達五八%,主要應與平均每戶可支配所得不高,以及高住宅自有率與高空屋、餘屋息息相關。

(4)未來半年內購屋計畫議題︰ 未來半年內有購屋計畫者高達五三.六%,除擔心房價再度攀升之外,在國內缺乏社會住宅情況下,一般總認為長期租屋,最後資產還是歸零,勉強購屋總還能夠擁有一戶安身立命的棲身之所,此外,不論是夫妻上班或子女上學,才不致因租屋而居無定所。

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◎房市觀察>社會住宅政策沒接地氣 ─中南部應以租金與購屋貸款利息補貼為主

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https://news.sina.com.tw/article/20190415/30931792.html

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莊孟翰│理財周刊972期│2019-04-12 
三月二十九日由ETtoday新聞雲所舉辦「2019台灣房市論壇」,其中有關社會住宅與包租代管兩大議題,雖然內政部一再強調未來推動速度會越來越快,惟就實務現況觀察,執行進度嚴重落後,顯與政策沒接地氣,理想與現實脫節所致!

針對包租代管與社會住宅議題,如就實務面檢視成效,現實與理想之間顯示落差極大,不僅包租代管第一年預定一萬戶,實際僅達成三四六三戶,此外,中南部房價普遍較低,並且住宅自有率偏高,因此,應該以租金補貼與購屋貸款利息補貼雙向並進來「接地氣」,才能達成最有效益的政策執行。

其次,如再由近年人口變遷角度加以探討,不僅人口增加緩慢,三年後更可能出現負成長,此可由二○○○年二二二七萬人,及至二○一八年僅增加至二三五八萬人,人口增加率由千分之八.三四驟降至千分之○.七五,但戶數卻由二○○○年六六八萬戶增加至二○一八年的八七三萬戶,另外,戶量降低速度也很快,由二○○○年的三.三人快速降至二○一八年的二.七人(詳請參閱附表一),由此顯示子女成家之後大都不再跟父母同住,這也正是當前市場小坪數當道之主要原因,另一方面則是社會住宅供不應求。

此外,如再檢視四年來社會住宅的實施進度,如附表資料四八八三八戶當中,扣除既有六七二五戶以及規劃中的二一七八三戶,真正施工中再加上完工的只有二○三三○戶(詳請參閱附表二),不僅數量很少,且大都集中在台北市、新北市與桃園市,市場當然供不應求。

附表顯示,雙北之外,中南部的社會住宅比例非常低,其因在於房價基期較低,因此,調查結果五百至一千萬元的住宅需求都集中在中南部,再加上這些地區住宅自有率都很高,因此,不應該一體適用現行包租代管與社會住宅政策,尤其社會住宅更要從更廣義的角度來擬定政策,才能真正符合事實現況。



至於當前社會住宅策略性規畫最重要之四大建議事項,分述如下︰

一、兼顧北中南區域均衡發展與在地老化之實際需求

在人口快速老化過程,應格外重視在地老化之實際需求,除產業發展之外,六都更應儘速完成交通建設,並積極建構獨立自主生活圈,俾免人口過度集中於北部都會區,城鄉差距擴大,衍生更多住宅與社會問題。

二、整體住宅政策應兼顧高自有率、高空屋率與都市更新之實際問題,進行綜合評估、規畫,俾免全國各地大興土木,徒增大量空屋。

三、社會住宅之興建應以雙北市為主,其他縣市則應側重租金補貼與購屋貸款利息補貼,不必急於大量興建,因桃園以南空屋量大,不僅房價較低,租金也較低。

四、最近針對產業界多年來不斷提出的「五缺」,亦即缺電、缺水、缺地、缺人與缺工等五大問題,雖然政府承諾將設法儘速解決,惟如進一步檢討工業用地短缺問題,台北市與新北市之需求亦極為殷切。如再檢視機場捷運沿線各站地形地貌,亦可發現鐵皮屋之工業廠房林立,因此,如能就此將其立體化,既可有效利用土地,亦可兼顧結構安全,更可藉此騰出社會住宅用地,可謂一舉數得。

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莊孟翰│理財周刊972期│2019-04-12 
Q「高齡化、人口外流、少子化」,這些字句近年來不斷攻佔新聞版面,也正是台灣社會當前所面臨的一大嚴峻考驗,除非未來大量引進外來移民,否則很難抵擋人口負成長所帶來的連鎖效應,除廣設的大學如今已經面臨嚴重衝擊,各大小企業及房市也都難逃人口結構變遷的驟變。因此,想請教莊教授,二○一五年以來房價跌跌不休,最近央行釋出房市已脫離谷底訊息,再加上高雄業者呼應韓流「賣到沒貨可賣」的說法,究竟景氣是否回升?買房時機是否已到臨?

A:日前參與由ETtoday新聞雲舉辦「2019台灣房市論壇」,邀請官學產共同參與,並分別對當前房市景氣趨勢發表不同看法(詳請參閱附表一)。然衡諸當前市場實務現況,仍有不少值得深入探討之處,為讓急於購屋之民眾進一步了解未來發展趨勢,擬再就相關指標與數據提供個人淺見,以供參考。

調查報告稍嫌樂觀 應再參酌實務現況

首先,就目前是否為「買」房時機,總計五八.四%受訪者表示否定,雖然日前中央銀行根據實價登錄、買賣移轉數量與房貸餘額,據以釋出房市景氣已擺脫谷底訊息,惟就實務現況加以觀察,全台各地空屋、餘屋數量龐大不爭事實,尤其重劃區夜間點燈率不高,更是媒體報導焦點,導致二、三年來業者一再發布觸底或盤整訊息,卻總是被讓利、一○%自備款、零自備款甚至降價一○%等廣告所否定。



其次,若是從實價登錄資訊研判房市景氣,看似有回溫跡象,惟其中卻隱含不實交易價格之異常問題,因此,現階段此一數據應是僅供「長期」趨勢觀察,如據以做為「短期」指標,就交叉分析數據而言,則顯有欠缺周延之缺失,因此,一般民眾還是普遍質疑真實性。
對於目前是否為買房時機四大議題之補充意見,分述如下。

(1)居住地區議題:

北中南各地認為目前不是買房時機之比率高達五○~六五%,主要原因在於各地建案銷售期拉長,其次,根據《住展雜誌》所公布資訊,去年北台灣推出新建案九.二萬餘戶,扣除地主、建商保留戶與股東分戶後,全年可銷售戶數近六.四萬戶,惟銷售約三萬戶,整體銷售率約四六%,一般咸認餘屋累積存量還會持續增加,而這也正是一般民眾普遍認為目前不是買房時機之主要原因。

至於中南部地區,主要應與住宅自有率高達八五~九○%息息相關。 

(2)個人年收入議題:

依內政部營建署所公布2018Q2之房價所得比與房貸負擔率,全國房價所得比高達九倍,台北市十五倍,新北市亦高達十二.二七倍,其餘介於七至九倍之間,遠超過國際三至五倍之標準。至於房貸負擔率,全國高達三六.九%,台北市六一.五六%,其他除台南市之外,都介於三至五成之間,約占家戶年收入三至六成(詳請參閱附表二),尤其是在目前房價仍居高不下情勢下,不論個人年收入多高,普遍認為目前不是買房時機者高達五○~六五%之主要原因。



(3)預期未來半年住宅房價表現議題︰

預期未來不會上漲與持平不變之比率皆高達五八%,主要應與平均每戶可支配所得不高,以及高住宅自有率與高空屋、餘屋息息相關。(詳請參閱附表三)

(4)未來半年內購屋計畫議題︰

未來半年內有購屋計畫者高達五三.六%,除擔心房價再度攀升之外,在國內缺乏社會住宅情況下,一般總認為長期租屋,最後資產還是歸零,勉強購屋總還能夠擁有一戶安身立命的棲身之所,此外,不論是夫妻上班或子女上學,才不致因租屋而居無定所。 

 

 

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房市景氣擺脫谷底,言之過早!
莊孟翰│理財周刊970期│2019-03-29 
當前景氣復甦八大檢視指標︰
1.購屋貸款餘額增加是否因房價飆漲所致?
2.買賣移轉棟數增加是否與建商積極出清存貨有關?
3.實價登錄是否為實際交易價格?
4.議價空間是否歸零?(同時指標)
5.「○自備款」是否暗藏玄機?(同時指標)
6.讓利促銷是否結束?(同時指標)
7.新成屋占比是否降至30%以下?(同時指標)
8.經紀營業員數量是否大幅增加?(領先指標)

領先指標、同時指標落後指標均應詳細查證
對於當前房市景氣之動向,除長期趨勢必須兼顧超額供給與人口老化等問題之外,日前央行僅就購屋貸款餘額、買賣移轉棟數以及實價登錄,據以釋出成交量已擺脫谷底、房價也呈微幅上漲之訊息,恐還須再就數據內容深入探討,此外,亦應再就領先指標、同時指標與落後指標詳細查證,當較能符合實務現況,例如︰
(1)購屋貸款餘額增加與房價大幅飆漲息息相關。

(2)買賣移轉棟數增加,除基期低之外,近年建商積極讓利促銷餘屋才是主因。
(3)新成屋實價登錄仍普遍隱藏不實交易價格。 

其次,如再由買賣移轉棟數增加,據以向上追溯至建造執照與使用執照數量同步增加情況,就很容易陷入景氣復甦之迷思。(詳請參閱附圖)

另外,就賣方角度而言,有了央行的利多背書,即可名正言順的告知消費者房價即將調漲,惟值得探究的是,為何建商仍普遍質疑景氣動向?其因在於餘屋促銷不易,至於消費者則是為何讓利空間還那麼大?

依中央銀行於三月十九日公布之訊息,五大銀行今年前兩月新增房貸金額為八四○.四八億元,年增一○%。其次,如再由買賣移轉棟數增加,以及房價微幅上漲趨勢觀察,房市已擺脫谷底,房價也呈微幅上漲,其中又以高雄表現最好,此一訊息直讓消費者既充滿期待又怕受傷害!

以下僅就實價登錄、議價空間、自備款、讓利、新成屋、小坪數占比與經紀營業員數量變化提供實務現況訊息,以供參考。

一、實價登錄仍潛藏不實交易價格
預售建案為免新成屋售價愈賣愈低而影響後續促銷,因此,普遍以贈送車位、裝潢、家電掩飾降價促銷情事,主要用意在於維持實價登錄所顯示之較高交易價格,因此,如僅就實價登錄價格作為研判依據,就很容易陷入景氣已擺脫谷底之迷思。

二、議價空間尚未歸零
二○一五年景氣轉折至今,雖然房價大都下跌超過二成,惟截至目前為止,仍普遍存在一○%議價空間,其因在於龐大餘屋尚待去化。

三、「○自備款」廣告暗藏玄機
景氣低迷,各建案爭相推出「低首付」、「零自備款」等促銷方案,一般最直接的解讀便是景氣尚未脫離谷底。

四、讓利促銷並未稍減 
當前各建案刻正積極促銷餘屋,因此,不只讓利、退佣等情事時有所聞,開價與成交價之間亦普遍存在一○%甚或更大空間,其間所顯示即是景氣尚未擺脫谷底。
五、新成屋占比高達三分之二
根據二○一八年十二月《住展雜誌》一七四一個建案加以彙整,新成屋占三分之二,預售屋占三分之一,由此一數據即顯示未來必然會隨著餘屋數量之增減,影響景氣與價格變動趨勢。
其次,就實務面而言,如果新成屋占比未降至三○%以下,預售屋銷售率必然難以回升,因此,就此研判景氣是否擺脫谷底,就有相當值得斟酌的空間。

六、小坪數占比高達三分之一
一般而言,每當景氣衰退,為迎合低總價訴求,產品規劃就會逐漸出現小坪數占比偏高趨勢,依《住展雜誌》資訊顯示,目前北台灣三十坪以下小坪數占比仍高達三五%,因此,市場景氣明顯未擺脫谷底。

七、經紀營業員數量未大幅增加
由附表資訊,市場景氣最敏感的第一線經紀營業員數量並未大幅增加,即可充分顯示景氣尚未擺脫谷底。

由以上之分析,所得結論應是景氣擺脫谷底,言之過早!

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莊孟翰│理財周刊968期│2019-03-15 
國內房市自二○一五年景氣轉折迄今,根據主管機關公布之數據,南北各地房價似乎已逐漸呈現回溫跡象,此外,大多數業者也都以買賣移轉數量為重點據以推估未來市場走勢或交易數量。想請教莊教授,目前市場景況是否真已呈現回溫走勢?

去年九合一大選後,雖然不少媒體陸續報導高雄房市利多訊息,尤其是從夜市觀光人潮所帶動的消費氛圍,再加上部分建案確實出現來自北部與香港購屋者,這些訊息必然會引起市場加速回溫之預期,惟如再就最近一些知名品牌店家也如同台北東區一樣出現關店潮等問題,對於景氣是否能夠繼續延伸下去,相信還有不少值得斟酌之處。

北台灣小坪數、新成屋占比偏高─短期市場景氣復甦不易

房市交易是否真的熱絡?現階段而言,雖然小坪數銷售較順暢,惟並未大幅提升中南部地區的銷售率,倘若市場景氣真的火熱,應當是大中小坪數建案或北中南地區的銷售率都同步提升才對。

不過從二○一八年北台灣(台北市、新北市、宜蘭縣、基隆市、桃園市及新竹地區)三十坪以下小坪數、預售屋及新成屋建案一七四一件之占比加以解讀,當中小坪數建案六九八案,占比為三五%,新成屋一一○二案,占比六四%,另外,預售屋建案六四○件,更只有新成屋建案的五八%。當中還有不少待售餘屋持續促銷三、四年,其中不乏郊區且坪數較大的餘屋,值得注意的是還有少數建案淪為法拍,上述數據顯與房市景氣熱絡時期存在明顯落差,此即表示當前市場依舊是以「去化餘屋」為主軸。



議價空間依舊不小,建商未大舉獵地─議價空間是否歸零,才是景氣轉折的關鍵點

另外,此次實價登錄修法已將原擬部分重要條文剔除,例如現制以三十個門牌號碼為區間,卻因房價差異太大而失真,未能以明確的門牌號碼做登錄,而無法讓交易資訊進一步透明化,殊為可惜。

因此,現階段如僅以實價登錄價格作為觀察指標,尤其連帶影響政府機構所公布的房價指數等據以研判景氣趨勢的資訊準確性也有待商榷,目前有些交易案例實價登錄與實際成交價仍有相當差距,因此,在「議價空間」尚未歸零,也未見建商積極獵地等動作,在在顯示房市寒氣並未完全消除,市場走勢仍有待未來逐步驗證!

如再從買賣移轉棟數往上追溯到建照、使照,即便有微幅增量,但依往昔經驗,應是建商在銀行利息壓力與未來景氣不如預期情勢下,「被迫」推案的占比不小所致。其次,如再就法拍市場近年呈現增加趨勢加以觀察,要說景氣已經好轉,可能言之過早。

由台北市、新北市建案占比觀察─小坪數與新成屋占比偏高

按去年一整年北台灣的小坪數、預售屋與新成屋占比,台北市三十坪以下小坪數占比約四七%,新成屋六六%,預售屋建案八十八件,約為新成屋一九二件的四六%。當中,大同區與松山區的小坪數占比超過六成,另外,除大同區、萬華區外,其他區域新成屋約占五至八成,顯示台北市仍是以去化餘屋為主的市場。



至於新北市五三七個建案當中,小坪數二八三案,占比五二%,新成屋三四二件,占比六四%,預售案一九六件,約占新成屋五七%。由以上數據觀察,小坪數建案超過一半,顯示中大坪數在當前低迷景氣中仍屈居劣勢。

如再就過去推案量較大的新北市,淡水區以六十四個建案居冠,不過新成屋占比高達七五%,並且超過五成為小坪數建案;板橋新成屋占比也有四二%,小坪數建案則高達六六%;林口每坪房價相對較低,因此,小坪數建案僅占三四%,不過新成屋占比高達六九%;過去主打副都心的新莊,小坪數建案四一%,新成屋占比竟高達八成,顯示未來賣壓依舊很嚴重。另外新店區、三重區的新成屋占比也都超過六成,因此,短期內市場景氣必然不如預期。(詳請參閱附圖)

由以上分析可知,新北市同樣是小坪數當道,並且新成屋占比也都相當高,就房市景氣觀察指標而言,這些都不該是交易熱絡時期會出現的現象。

由桃園、新竹及宜蘭建案占比觀察─小坪數與新成屋占比偏高

桃園市以四五五案的推案量位居六都第二,桃園區無意外的以七十八個建案居首,小坪數占比四四%,新成屋占比七四%;中壢區小坪數占比三六%,新成屋六三%,同樣超過五成;八德區小坪數占比三七%,新成屋占比高達八一%,而楊梅區、龍潭區小坪數占比約兩成,不過新成屋占比也都高達七成,其因在於桃園市因每坪單價原就不高,也因此小坪數占比不大,但建案占比同樣以新成屋居多。



其次,新竹共三二八個建案,小坪數占比不高,約為三成,當中建案量最大的地區,就屬竹科所在地的竹北地區,以九十六個建案居冠,新成屋占比七四%。湖口、北區及東區的新成屋也都占了四成以上,即便該區小坪數占比不高,惟就市況觀察,竹北的銷售量普遍不錯,但新成屋占比偏高,這也正顯示當前到處都是空屋,點燈率不高之市場現況,而這也正是一般所關切未來市況恐不如預期之主要原因。

至於位處東台灣的宜蘭,自雪隧通車後就出現一波波的炒房熱潮,不過近年則是互有消長,這或許與退休族群增加有關。不過就整體而言,宜蘭縣去年總建案一一六件,比起過往超出甚多,甚至出現每坪開價四、五十萬元的建案,真是匪夷所思。

不過因宜蘭縣平均每坪房價大都在二十萬元之譜,因此小坪數占比不高,僅一八%,但總計新成屋占比卻高達六○%,未來勢必與其他地區同樣面臨超額供給的難題。

小坪數及新成屋占比依舊偏高─新成屋占比30%以下,才有機會出現反轉契機

綜觀上述現況,當新成屋充斥市場,顯示市場供過於求,在買方意願不高情況下,房價應當還會有相當幅度的下修空間,但從目前市況來看,卻都只有小跌,有些地區甚至還小漲,歸咎原因應是出在實價登錄,有些個案甚至比實際交易價還高,這樣無法真實反映市場景氣的價格,也引發不少爭議。

由上述數據解讀市場景氣,整體而言,在房屋總價不高的地區,即便小坪數占比不高,但新成屋占比卻超過六成,而台北市、新北市的小坪數及新成屋占比也都普遍偏高。

就以上之分析,如以過去「秒殺」階段榮景觀察,預售屋的占比得要超過新成屋,而不是現階段預售屋建案占比大都不及新成屋的一半,另外,新成屋在總建案的占比至少要降到三○%以下,才有機會出現房市反轉向上的契機。

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莊孟翰│理財周刊968期│2019-03-15 
過完農曆年,各界大都聚焦於景氣復甦與否的議題,大多數業者也都以買賣移轉數量為重點據以研判未來市場走勢,其實,如能再將房市風向球之綜合分數與廣告刊登批數之起伏變化列入觀察指標,或許更能精準的掌握市場脈動。

國內房市自二○一四年七月一日囤房稅與二○一六年一月一日房地合一稅實施之後,二○一五年景氣開始轉折迄今,各地房價跌幅大都超過兩成,在此期間,房仲業倒閉,建案遭拍賣等情事時有所聞,尤其豪宅認賠殺出的案例更是層出不窮,在在顯示,現階段依舊是買方市場較占優勢。
不少人好奇,新的一年,房市景氣循環是否已出現回溫跡象?其實,觀察景氣變動趨勢不能單就「買賣移轉棟數」及「實價登錄」數據,即據以研判市場冷暖。如再往前追溯,將房市風向球與廣告批數列入參考,必能更為精準的掌握市場脈動。

低基期回溫的假象─短期買賣移轉數量變化大

去年九合一大選過後,由於新任高雄市長韓國瑜多次發表親中及開放陸資來台買房等言論,讓許多人認為高雄房地產已露出一線曙光,不過真實情況是否真如預期?其實,回歸現實,還是應將超額供給與人口老化等問題列入考慮,較能符合實務現況。

以高雄市為例,根據高雄市政府地政局公布數據,今年一月買賣移轉數量三五一九戶,與去年十二月二七六二戶相較,月增二七.四一%,若與去年一月三一○七戶相較,年增一三.二六%,因此有業者據此推估上半年推案量可達八千戶,爆近十年的最大量,表面上看似回溫跡象,不過卻忽略了這些年來「低基期」因素所導致回溫的假象。

其次,如再就今年二月買賣移轉數量一九七七戶與去年二月一八八九戶加以比較,則是年增四.六六%,若再與今年一月三五一九戶相較,則是月減四三.八二%,因此,很難就短期增減估計全年買賣移轉數量。

由以上之分析不難發現,目前對於房市景氣的研判,市場大多著眼於買賣移轉數量,再加上中央銀行於年初公布,二○一八年五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承作的房貸金額四九四一.三六億元,與二○一七年四六一四億元相較,增加三二七億元,年增率七.一%,創近九年最大增幅,種種跡象都讓人有房市回溫的錯覺。

從房市風向球與廣告批數觀察景氣趨勢─經由分數增減即可準確掌握市場脈動

其次,從附圖房市風向球之綜合分數加以觀察,民國一○二年四月高達四十八分,其後隨著一○三年七月一日囤房稅以及一○五年一月一日房地合一稅之陸續實施,一○五年一月綜合分數下降至二五.四分,係有史以來最低水準,其後雖略有提高,惟一○八年二月再降至二六.九分,由此不難了解景氣依舊膠著之市場現況。

另外,如再就占房地產銷售極大比例之廣告費用加以觀察,依《住展雜誌》所彙整之廣告批數,從九十八年十一月之十分下降至一○四年四月之五.三八分,再降至一○八年二月之三.二八分,另外也可由每天見報之廣告數量計算得知,當然也有一部分廣告轉登載於網路,惟就此仍可與房市風向球之綜合分數據以觀察市場實務現況。

至於景氣是否復甦,市場上游應當最有感,如以過去「秒殺」階段的市場反應,建商應當在此時大量購地,不過,就二○一八年前十名建商獵地僅四○二.六億元,並且全年建商購地約僅一八二二億元,相較過去的數據,雖可謂差強人意,惟只是單憑「感覺」很容易陷入迷思。

其實,要能真正看清目前房市實務現況,如能再將房市風向球與廣告批數之變動趨勢列入解讀參數,當可更加準確的掌握市場脈動。

 

 
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莊孟翰
前淡江大學產業經濟系副教授
德明財經科技大學客座教授
中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長
理財周刊總編輯

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莊孟翰│理財周刊967期│2019-03-08 
中美貿易戰雖暫時休兵,不過在此期間,不少廠商早已成為這場戰役的犧牲者,過去因中國大陸釋出優惠條件而飄洋過海的台商,如今在美國針對中國多項出口產品調高關稅稅率,加以生產成本也已提高,已中槍的廠商急忙尋找能夠遷移的場址,對於還沒列入課徵項目的廠商,也都嚴陣以待,此時,對於急著尋找避風港的廠商,台灣張開雙臂,忙著想迎接這波台商撤退潮。

想請教莊教授,相較東南亞便宜的勞力、土地成本與稅率,以台灣現今的條件,是否真的能吸引台商回流,政府又該在哪些項目上下功夫,才能成為不僅僅是台商,而是連外資都想搶進投資的國家?
台灣要如何吸引台商與外資?首先要能將廠商的聲音,跳過中間的層層轉呈體制,直接傳達上位者的耳裡,如此一來,所有問題才有機會真實的傳達,上位者也才能夠做出最快速、最適當的策略性規畫。

土地來源也可「無中生有」

要吸引台商回流,並非單靠畫大餅就能達成,就如同「都更2.0」的議題議論那麼久,內政部去年曾誇下海口要達到八百案、一萬戶的目標,一年過去卻也看不到什麼實際績效。因此,要吸引台商回流,首先,議論已久的「五缺」問題,包含缺水、缺電、缺地、缺工、缺人才問題是否解套?否則還是很難吸引台商及外資。至於最重要的土地問題事實上並不如想像難解,而是要如何擬訂正確的規畫策略。



土地上哪找?舉例而言,在搭乘桃園機場捷運沿線經過A2三重站、A3新莊產業園區站、A4新莊副都心站、A5泰山站、A6泰山貴和站,從三重到泰山貴和站途中不難發現,許多違章工廠群聚的鐵皮屋,佔地面積不小,且都是低樓層違建,如果能將這些鐵皮屋的土地加以整合,例如模仿日本社會住宅及都市更新開發作法,經變更地目提高容積後再將廠辦立體化,必然可釋出不少可供興建廠辦或社會住宅之建地,一舉兩得(詳請參閱附圖)。

其次,包括大台北捷運三環三線沿線也有許多交通方便又能夠做為工業用地的建地,就應當在規畫興建之前先做好土地儲備,以備不時之需。

過去「A7合宜住宅」經由區段徵收,從農地變更為住宅用地,原地主分回四○%,剩下六○%興建合宜住宅,並對外招商,最後共興建四千多戶的合宜住宅,並以一坪十四.五萬元的低價出售給中低收入階層,這種「無中生有」的策略性規畫,如能再加以改良,應可納入實現居住正義土地開發策略的一環。

雖然台灣土地面積不大,但還不至於像香港、新加坡需要靠填海造陸,只要主管機關願意多動點腦筋,經由區段徵收與變更地目,不僅僅是北部,中南部應當也可以透過政策輔導、媒合,規畫「無中生有」的開發策略,創造更大的經濟效益。



三十年頂峰論 風水輪流轉

中美貿易戰一路打下來,改變了許多產業生態,過去台商看中大陸生產成本低廉,並有優惠的租稅減免,紛紛前往投資設廠。當然中國也開出相同的優惠條件,磁吸各國人才、技術及資金。不過,中美貿易戰交手之後,因為美國針對部分產品課徵高額關稅,也讓過去台商看中低廉成本的競爭優勢盡失,如今則急著想回台找個避風港,然而,台灣準備好了嗎?

過去中國大陸在經濟低度開發階段,經過三十年的發展,已轉變為開發中國家,如同過去日本及台灣都有過「三十年頂峰論」的風光歲月,惟如同每項商品都有生命週期一樣,從開發、引進、成長、成熟到衰退階段都將一一浮現,如今中國面臨高關稅的嚴苛考驗,當然也是必經過程。

早期日本生產條件改變,也使得許多廠商轉移陣地,來到工資低廉的台灣,台灣從一九六六至一九九六年也歷經了三十年的榮景,每年經濟成長率都超過九%,成為亞洲四小龍,之後又因為中國大陸的磁吸效應,產業外移,讓中國也走了三十年的多頭。

所幸台灣在一九七九年制定「十年經濟建設計畫」之後,又積極發展科技產業,一九八○年更設立新竹科學園區,使得產業發展得以積極轉型,彌補傳統產業大量出走的缺口,由此可見整體策略規畫之重要性。

如今風水輪流轉,台灣是否能再次成為下一個三十年頂峰論的國家,相信只要落實策略規畫,以過去的高科技產業園區經驗,如能再將土地資源好好的規畫運用,再搭配適當租稅優惠條件,相信台灣還是能再度成為國際投資的重鎮!
主管機關眼光要精準長遠



要能扎根台灣,上位者必然要有高瞻遠矚的視野,猶記得一九五○年代台灣仍以傳統及勞力密集產業為主,當時台中及高雄加工出口區下班時間壯觀的機車潮,也常佔據不少國際媒體版面。
其間總統府資政李國鼎、孫運璿與趙耀東等人無私的奉獻,終使得台灣晉升為亞洲四小龍,創下舉世稱羨的「台灣奇蹟」,尤其李國鼎與孫運璿積極推動新竹科學工業園區,與科技政策的規畫,更是功不可沒。因此,高居全球第十九大經濟體的台灣,更應積極掌握台商回流契機,再創另一產業升級發展的高峰。
三策略因應 拿回主導權
中國經濟快速崛起之後,卻像甜蜜的陷阱般,除磁吸資金、人才與技術之外,更大量竊取各國的智慧財產與技術,終致引發中美貿易戰,台灣則應趁此良機積極擬定策略,再度拿回經濟主導權。

第一,土地來源也可「無中生有」

台灣過去重北輕南,人口不斷往都市集中,即便科學園區規畫包含竹科、中科及南科,原本預期中科產值會高過南科,不過根據科技部發布的二○一八年一至十一月科學園區營業額,竹科以九八○六億元居冠,南科則是以七二五五億元超越中科的六四七五億元。雖與原本預期不盡一致,此時則可趁廠商回流之際,再次調整策略,讓北中南得以均衡發展,包含桃園航空城等交通便捷之處更是不容忽視。

第二,應重視研發中心

無論當初產業是否因低廉的成本外移,政府至少要能做到將研發中心根留台灣,筆者過去曾有機會參與外貿協會考察部分坐落於新竹的研發中心,當時因為大部分台商轉往大陸投資,導致不少研發中心的廠辦大樓閒置,如今時移勢轉,是否能夠在北中南各地規畫更多的研發中心,亦是當前刻不容緩的一大課題。

第三,重新檢視前瞻計畫

趁台商回流之際,政府應重新思考完備的策略性規畫,包含過去備受批評的前瞻計畫,也應趁此機會重新檢討調整,畢竟百年大計的交通建設,如能規畫得當,產業發展就可以加速推動。



借力使力 避免土地投機炒作 

台商回流議題人未到聲先到,現階段已有不少投機客開始哄抬工業用地與農地價格,主管機關應格外注意的是如何抑制投機炒作歪風,俾免白忙一場,最後利益卻落入投機者的口袋。

創造就業機會 兼顧在地老化

要想吸引台商回流,首要之務在於先行改善投資環境,尤其未來台灣少子化與高齡化問題愈來愈嚴重,因此,除產業均衡發展之外,更應考慮在鄉鎮地區輔導媒合增加廠商投資願意,創造就業機會,避免人口持續外流,並兼顧在地老化問題。因此,現階段除應積極導引台商回流,更應結合原有優勢,讓科學園區遍布,並進一步創造優質的投資環境,讓全球廠商都能匯聚投資台灣,亦是當前刻不容緩之一大要務。

 

 

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莊孟翰│理財周刊966期│2019-03-01 
Q台北東區店面空屋越來越多,課徵「空置房屋稅」真有辦法拯救商圈?

根據戴德梁行統計,忠孝商圈去年第二季空屋率為四%,到第四季上升到九.一%,顯示該區商圈空屋迅速增加中,過多的空置店面,澆熄了民眾前來消費的意願,進而影響商圈健全發展。因而台北市政府擬開徵「空置房屋稅」,期望能迫使房東調降租金,降低店面空置的時間。

對此,想請教莊教授,東區商圈沒落的原因為何?單憑課徵空屋稅真有辦法喚回往昔榮景?政府與商圈是否能有更積極的作為?


A:東區商圈繁華落盡,歸咎於政府及房東雙方敏感度都不夠,如今回想起來,東區商圈的殞落早已有跡可循,追溯二○一三年,當時,「頂呱呱炸雞店」因不堪租金自八十萬元調高至一百八十萬元而撤離東區黃金店面,之後由國際知名瑞士名錶Swatch取而代之。

商家與政府警覺性太低

─為何知名品牌相繼撤離?


二○一八年Swatch撤出該店面,此時,即便房東有意調降租金,Swatch仍執意撤租,由此顯見東區的人潮已不足以支撐如此高額的租金成本,事實上這就是一個警訊!不過市府及商圈並未適時提出積極的因應對策,竟然任其繼續蔓延下去! 

二○一○年之後,東區房價逐漸高漲,進而炒高租金,當原本八十萬元出租的地段,一路炒到一百八十萬元,房東食髓知味貪得無厭,當然無法感受到景氣寒冬將至,依舊高懸不墜的租金,最後必然也是曲高和寡,沒有特色商家願意進駐,也無法吸引人潮,昔日東區的黃金店面就像骨牌效應一樣,一家接著一家越關越多。



店家拆除了原本的騎樓裝潢與燈光設備,空屋率越高,街道夜間就顯得越加冷清,更進一步影響整體市容觀瞻。相較過去北市府拆除忠孝橋說到做到的積極作為,這次僅提出擬課徵空屋稅構想,未免太過消極。

市容與商圈改變不大 回訪率偏低

─應加強整頓違建,並匯聚高知名度品牌


談到台北市的市容景觀,即便有改變,速度也太慢,改變的是過去忠孝東路及南京東路的騎樓經常停滿機車,但為提供行人舒適的徒步環境,市府實施「機車退出騎樓與人行道」措施,並加強取締,此外,過去店家怕店門口被停滿的機車阻擋,放置盆栽的亂象也一併加以摒除,包含柯文哲擔任市長時,也花費了不少預算開闢自行車道及公車停靠區,後來則針對招牌再進行市容改善,但這樣的改變還是稍嫌太少太慢。

除上所述,整體市容景觀並未見多大的轉變,使得老舊商圈顯得更加窳陋,年久失修的大樓外觀,不斷脫落的牆面磁磚,除砸到車子之外,更有可能傷及路人,此一議題每當地震後就會被提出討論,但總是三分鐘熱度。

東區商圈到底還有什麼特色能夠吸引人潮?幾年來在大陸經濟崛起初期,有陸客撐場,不過隨著陸客到世界各地的頻率越來越高,眼界也變得更加廣闊,未必會一再來台旅遊,因此,如何創造觀光客回訪率的商機,必然也是當前每個商圈都該汲汲營營的首要之務。



事實上,不同的旅客對於旅遊的目的都不盡相同,有些人為品嘗美食,有些人為購物休閒,也有人獨鍾於當地的藝文風情,或者是獨特的建築風格;例如東京銀座一直以來都是坐擁獨特的日本飲食文化、高級餐館等優勢,這些都是吸引遊客一訪再訪的主要原因。

然而,台灣商圈除普遍缺乏特色外,住商不分的問題更是由來已久,譬如師大商圈、東區商圈等都有相同的問題,住宅區一樓商店,樓上住家,使得店家與附近居民時起衝突,例如一樓餐飲業最為人詬病的是吵雜聲音、油煙、垃圾、蟑螂老鼠與周遭環境衛生等問題,往往使得衝突越演越烈而嚴重影響形象。

忠孝商圈的高店租,店面數量有限,不如輔導部分店家疏散往上發展,東京銀座商業區除一樓之外,中間樓層也有不少餐飲、書店等,正可提供商圈發展另一新思維。事實上,當租金高漲到逼走店家,又沒有高知名度品牌新商家進駐,只要出現一家黃金店面淪為特賣會場地,房東就應有商圈衰退的敏感嗅覺,適時調降租金,否則最後將拖垮整個商圈發展,得不償失。此一問題只要仔細觀察忠孝東路四段216巷商圈白天夜間落差,即可一目了然。

怎樣才能真正釜底抽薪?

─回歸都市計畫主軸,重新整頓再出發


當忠孝商圈的空屋率攀升至九.一%,市府就應該有所覺察,不應沿襲往昔只管發建照、使照,沒有注重後續管理,如今問題逐一浮上檯面,更該提出具體積極作法,不該讓原本燈火通明的商圈,變得死氣沉沉,最後可能淪為治安死角。

因此,建議應先從環境衛生著手,東區多數餐廳表面光鮮亮麗,不過後側防火巷道通常都擺滿廚餘,造成鼠輩、蟑螂橫行,整治重點不外乎下水道、排油煙設備、電線電纜、瓦斯桶等問題,不僅是環境衛生,更包含了公共安全,萬一出現意外狀況,消防車也才能即時救援。

惟摒除上述問題,仍存在著一個最大的隱憂,商圈各角落一直以來都存在「違章、違規」使用,騎樓攤販與一樓店家又共生共存,這些問題該當何解?西門町起死回生之後光是一根柱子月租金竟然可以超過五萬元,真是匪夷所思。



要能真正釜底抽薪最單純的作法,建議回歸「都市計畫」主軸,當初怎麼規畫就讓一切回到最初的模樣,將爭議降到最低,也才有機會達到真正的公平合理,謹記過去地震發生的風險,東星大樓就是因為拆掉最初結構設計的剪力牆,使得整棟大樓變成軟腳蝦,造成地震發生當下整棟大樓崩塌,無數寶貴生命就此天人永隔,因此,只有讓商圈建物回歸原貌,杜絕違建,才有可能重新整頓再出發。

空屋稅並非根本之道

─課稅範圍與等級界定不易


另外,市府提出開徵空屋稅並非上策,上有政策下有對策,這正是國人最大的通病,例如空置的期間制定三個月,那只要拉長裝潢期至四個月,再簽五年合約,這豈不輕而易舉的破解空屋稅「規定期間」的盲點,屆時不光是查核成本增加,如果東區商圈實施了,那其他商圈是否也要一視同仁?

其次,課稅的範圍與等級又要如何區分,東區商圈不同於永康商圈,街道與巷道分明,店面價值幾乎差距不大,分級課稅不易,貿然實施可能還會衍生更多意想不到的問題。因此,如真要朝增加稅負方向規劃,建議不如直接調升房屋稅率,不必另立稅目而招致民怨。

不能再以不變應萬變

─主動出擊,共創政府、業者與消費者三贏




回顧早期東區的崛起,除達官貴人雲集,也因此貴族醫院特別多,建設也較快速,仁愛路四段人文薈萃地段也因此有名人巷的美譽,高所得的人口較多,相對撐得起較高的消費,不過相較信義商圈的崛起,加以近年東區因為高額的租金嚇跑店家,自然而然導致商圈的沒落。

事實上,商圈就如同一般商品一樣會有一定的生命週期,永福樓就是一個消費斷層的代表,年輕人喜歡嚐鮮,在這個求新求變的時代,如再以不變應萬變,僅以增稅當作唯一解決之道,僅能解燃眉之急。以萬豪酒店為例,當初市府對於有游泳池、電扶梯的酒店增加課稅,嚴重影響企業經營,也同時枉顧消費者權益。

因此,如何相輔相成,共創政府、業者與消費者三贏,才是當前市府面臨的最大挑戰。

東區商圈該如何止血 並促其復活

─市府積極輔導籌組「商圈自治委員會」,並編印「導覽手冊」


再從積極面思考,東區商圈蕭條至今起碼要就此止血,不能再任其衰退下去,市府更應協助輔導籌組「商圈自治委員會」,以提高觀光、就業及稅收,也可參考各國例如日本、香港等主要商圈編印「導覽手冊」,內容不外乎當地旅遊景點、特色店家、美食聚落等簡介,搭配商圈活動,部落客、網紅等推薦,結合台灣的飲食文化特色,以多樣化的選擇做出差異化行銷,並以「一次購足」達到群聚效應的目的,東區商圈原來也有導覽手冊,最近幾年卻不復見,真不知為何要自廢武功?

筆者曾目睹日本觀光客手持宣傳海報沿街搜尋永康街15號「芒果冰館」,豈知店家卻因家庭糾紛而暫停營業,眼見那些慕名遠道而來的落寞觀光客僅止於拍照打卡,真是讓人失望至極!因此,如何將知名度高到連外國人都指定要去消費的品牌店家匯聚在一起,必然也是提振觀光人潮刻不容緩之一大課題。 東區商圈要能復活,首先要劃定範圍,西起復興南路、東至光復南路、南起仁愛路、北至市民大道,其中忠孝東路四段216巷必然就是核心主軸,由於忠孝東路又有捷運忠孝復興站、忠孝敦化站與國父紀念館站串連,只要有心整頓,應該是輕而易舉。

另外,也要找出能夠代表商圈的特色店家,譬如過去國人琅琅上口的特色餐飲,包含鼎泰豐、老張牛肉麵、京兆尹、陶然亭、敘香園、上海鄉村餐廳等,要如何結合商圈行銷重新包裝,後續再加強管理,要讓商圈重新復活,相信絕非難事!

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都市更新條例修法之實質功能有待檢驗
莊孟翰│理財周刊966期│2019-03-01 
都市更新條例自一九九八年十一月十一日公布以來,歷經二十個年頭,真正完成案例少之又少,主要原因在於法令複雜難懂,當中都更戶問題更是多如牛毛,很難單憑一部法令解決,再加上高層官員不接地氣,普遍不了解實務現況,又無法採納建言,終致多年來浪費時間金錢,績效依舊乏善可陳。

去年十二月二十八日立法院終於通過都市更新條例第九次修法,日前蔡英文總統也再次重申新版「都市更新條例」容積獎勵額度與獎勵明確化的方案出爐,內政部接下來會進行法規預告,二○一九年就是「都更2.0元年」,希望都更案能達到百件。其實有關這一類的宣示,內政部不知說過多少次,最後結論總是「槓龜」,姑且不論原因為何,單就法制面半年內要完成十二項子法及三項作業手冊,恐就有相當困難性。因此,以下僅就「法制面」、「因地制宜」與「代拆」三大議題提出建議,以供參考︰

一、法制面議題:

─半年內完成12項子法及三項作業手冊,任務艱鉅


內政部表示,這次都更條例為全面性之修法,修正後由現行條文共八章六十七條修正為九章八十六條,修正幅度之大前所未有;都更條例完成修正後,涉關內政部主管部分計有六項子法需配合檢討修正或廢止以及六項子法需配合增訂(請參閱附表),是相當大的工程,內政部已責成營建署加速研議。

其實有關此一議題應該考慮北中南不同的建物屬性與市場性,並非高層主觀認定即可順利推動,正如同三年來內政部高階主管因各地方政府績效不彰而屢屢以「怠惰」字眼苛責,惟最後結論還是原地踏步,原因何在?主要還是景氣衰退與房價偏低所致,倘若主管機關無此認知,俟年底再行檢驗,答案即可揭曉。其次,如再由去年中央政府誇下海口,表示都更要通過八百案、一萬戶,如今達成幾案幾戶,即可預告今年績效如何。

二、因地制宜議題︰

─中南部兼顧整建維護才是治本之道


就107Q3統計數據加以分析,全台410.14萬戶三十年以上的老舊建築約占總戶數八六三萬戶的四七.五二%;此外,一至三樓透天厝400.46萬戶,占四六.四○%,四至五樓192.28萬戶,占二二.二八%,表面看來,的確是全台老舊建物都更迫在眉睫。

惟如再以彰化縣為例,透天厝占比高達七六.八七%,四至五樓亦高達一七.一六%,就都更實務面加以探討,對於透天厝以及四至五樓建物究應如何因地制宜制定一套可行的因應對策,亦是當前刻不容緩一大要務。倘若無法通盤深入了解,都更之路將會更加崎嶇,尤其地方政府制定自治條例時如何兼顧因地制宜問題,更是值得深入檢討。

三、代拆議題︰

─四道防線功能何在,有待驗證


至於各界關切的代拆議題,本次修正案雖授權地方政府訂定自治法規,針對實施者申請代拆之申請條件、協調、評估方式、拆遷作業及其他應遵循事項予以明定,以因地制宜,並使代拆在程序面及執行面更為完備。

其次,主管機關一再強調以弱勢保障為前提,以公權力為後盾,修法後強化不同意戶權益的四道防線處理(詳請參閱附圖),包括更新地區劃定及自劃單元劃定基準均應由都市計畫委員會審議、案件如有爭議應一律辦理聽證、嚴謹務實的審議制度及拆除前應落實兩公約有關真誠磋商精神進行協調溝通後,始得為之,有助於減少執行爭議。雖然立意良善,惟就士林文林苑與永春都更案加以探討,有哪一件不是一再溝通協調卻依舊無法達成共識,筆者歷年出席公聽會時也曾力勸不同意戶多多溝通協調,大都徒勞無功,因此,對於所謂四道防線,究會如何發揮預期功能,大家不妨拭目以待。 

其實,當前都更所面臨最大挑戰在於整個流程必須面對「景氣→房價→估價→共同負擔比例→分屋比例」這五大變數,當中景氣影響房價,其後再影響到共同負擔比例及分屋比例,景氣上行階段這類問題較容易被高漲的房價掩蓋,惟當景氣下滑,共同負擔比例增加,分屋比例隨之降低,當都更權益縮水,都更戶與實施者之間分配問題也就一一浮現,因此,要想順利進行都更,應當要在初期就充分溝通討論,才不致中途橫生枝節,切記,七、八年期間房價變動會有多大?其次,即使是自主更新,還是得面臨同樣棘手問題的考驗!

 

 
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莊孟翰
前淡江大學產業經濟系副教授
德明財經科技大學客座教授
中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長
理財周刊總編輯

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北北桃高房市慘 莊孟翰:三年內恐無法改變

好房網News記者李彥穎/台北報導
六都各地政局,分別公布去年12月買賣移轉棟數,其中新北市交易4588棟,為六都最多,但比去年11月少了376棟,跌幅7.6%也是六都最大,另外高雄市交易2762棟,比去年11月少4.1%,則是六都中第二大跌幅。六都當中,除了台南市較上一月有成長,其他五都都是下滑的情況。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰分析,目前全台房市餘屋過多,造成買家持續觀望,恐怕三年之內難以解決,高雄市選後「發大財」口號,恐怕只是韓國瑜市長「喊爽的」。
根據六都各地政局公布最新數據,新北市去年12月交易4588棟,比去年11月少376棟,比前年同期則是少了144棟;高雄市去年12月交易2762棟,比去年11月減少4.1%,比前年同期則減少3%,從去年10月到12月,都是呈現下滑情況。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為,房市停滯不前的情況,還會持續兩三年。好房網News資料照
內湖區金湖路與星雲街房市情境。(好房網News記者張聖奕/攝影)
桃園也很慘,去年12月交易2978棟,比去年11月減少2.2%,比前年同期減少5.2%。台北市去年12月則是交易2138棟,比去年11月小跌1.2%,但比去年同期,跌幅更是高達16%。六都之中,只有台南市交易棟數有增加,去年12月交易1787棟,比去年11月增加4%,但和前年相比,還是少了12%。
莊孟翰表示,正常的房市,會不斷進行「下濾作用」,也就是高所得者為了換新屋,會將舊屋用較低價位轉手給收入較低者,形成中古屋市場。但十年來房價漲了一倍,所得較高者釋出的房子,收入較低者還是買不起,這時較高所得者就沒有資金去買新房,形成房市停滯不前的情況。
加上今年又有大量新建餘屋量待售。永慶房產集團業務總經理葉凌棋就曾估計,今年將有11.4萬戶新增供給量,待售總金額高達1.4兆,全台賣壓恐湧現。莊孟翰強調,賣壓越高,表示買方越會觀望,房市就越停滯不前,這樣的情況,兩三年之內,恐怕難以改變,就算新任高雄市長韓國瑜,不斷喊話要拉抬房市買氣,恐怕只是「喊爽的」。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/556586216237.html?utm_source=line

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莊孟翰│理財周刊964期│2019-02-15 
房市低迷,建商除打出贈送車位、裝潢外,再推出「低首付款」、「零自備款」等優惠方案,希望能夠吸引首購族的目光。此外,內政部長徐國勇也曾提出為減輕年輕人壓力,希望能比照危老重建專案,由信保基金提供融資保證,以一般銀行能貸七、八成的貸款,加上一成的信保融資,也就是民眾只需負擔一成的自備款即可一圓購屋夢。對於這種零自備款、低自備款方案,看似能輕鬆晉升為有殼一族,但一般購屋者則質疑是否潛藏著不易察覺的風險與危機?

房市交易量持續走低,不少建商餘屋存量遽增,全台爛頭寸創下新高,但銀行的購屋貸款、建築貸款竟還能紛紛創下新高!面對經濟趨緩與中美貿易戰影響,如何能將資金自銀行端引入房地產業?推出零自備款真有機會吸引原本猶豫不決的年輕人進場?以下分別從十大議題剖析零自備款的優劣,以供參考。

一、景氣下行是否屆臨谷底 ─買賣移轉棟數會說話

二○一八年買賣移轉棟數二七.七八萬戶,低於原先市場預期的二十八至三十萬戶,相較二○一七年也沒有大幅增加;房市持續低迷,二○一八年底的待售餘屋推估亦超過十萬戶,也創下新高。另外,根據金管會統計,全台銀行的累計存放款差額,在去年八月創下十兆五千億元的歷史新高,經濟疲弱,放款難以突破,也讓民營的永豐及渣打銀行調降房貸利率至一.五八%,創下史上最低水位。

根據住展雜誌所公布資訊,去年九月北台灣共一五五七個建案當中,新成屋占六四%,表示建商新成屋數量還很龐大,目前都還是以出清存貨為主。此外,三十坪以下的小坪數占四○%,如果市場景氣好轉,大、中、小坪數都應當同步增加,近年依舊小坪數當道,顯示景氣尚未回溫。

二、法拍市場的解讀密碼 ─二拍、三拍是否拍定?

當市面上充斥著低自備款建案時,代表景氣已不如預期,除可從買賣移轉棟數、建照、開工及使用執照的申請數量觀察外,最能直接判讀景氣是否觸底,還可以從法拍數量觀察,更能直接透視市場的實際面,法拍數量自從這一波房價起漲之二○○三年五七八九九棟逐年下降至二○一○年的二二一七八棟,二○一二及二○一三年預售市場「秒殺」階段更急遽降至八○九三棟,二○一六年最低四六三○棟,二○一七年四八九九棟,二○一八年再緩增至五二三四棟,由近年新成屋數量驟增與法拍數量緩增情況,即可檢視市場景況未如預期反轉(請參閱附圖),一般而言,景氣好時法拍數量應當下降,但根據數據顯示,法拍數量不減反增。此外,法拍從過往的一拍即可拍定,到目前有不少案件三拍都還未拍定,可以判定市場上應當有不少建商陷入財務困境,且在市場景氣尚未觸底下,大多數人也不願輕易介入標購。

目前包含預售屋、新成屋、中古屋、建商及地主「競價求售」之外,最近建商讓利促銷還增加「退佣」新選項,至於贈送車位、裝潢、家電等仍未見停歇,顯示議價空間尚未歸零,以上種種跡象都可以清楚佐證市場尚未觸底。

三、是否為谷底最低價? ─景氣是否觸底最為關鍵

雖然建商提出零自備款的優惠方案,惟有些建案往往會先提高總價,再引導買方大幅殺價,讓購屋者有撿到便宜的錯覺。但羊毛出在羊身上,因為建商得自行吸收低自備款售屋的利息,因此這些增加的成本,便會間接的反映在售價上。



零自備款雖然讓購屋變得容易,但無形中也很容易陷入另一迷思,即便是低自備款或是零自備款,消費者都還是會將「景氣面」列入考量,以免當預售屋完工後,市值卻低於房貸金額,屆時可能會面臨即使把房子賣掉也無法清償貸款的窘況。另外某些打著低自備,但卻為了向銀行申請到高額的貸款成數,在買賣契約上動手腳,刻意將成交價拉高,惟一旦銀行發現異常,通常會因追回溢貸部分而衍生糾紛,因此,還是要依正常情況辦理房貸較為妥適。

四、室內實際使用空間 ─除公設比外,還應兼顧位置、格局、通風、採光、動線

有些建案主打十萬元交屋、零工程款、零自備款,表面上看似撿到便宜,然還是得注意檢視公設合不合理以及各空間大小等問題。此外,也要留意廣告戶或最後一兩戶的潛在缺點,包含位置、格局、採光、通風及動線等,譬如有些套房夾在中間,通風、採光及動線都很差,甚至也有位在轉角處,沒有開窗整天暗無天日,因此,對於這類便宜貨就應格外注意室內實際使用空間配置的合理性。

五、寬限期結束後的負擔能力 ─勿超過家戶收入三分之一



一般正常貸款成數約七○%,另外增貸部分則會根據個人的信用狀況評估。此外,購屋時也得考慮到寬限期、公司分期付款等,譬如每期多久?是否無息?有些銀行在景氣不好時會給予寬限期,但仍得仔細盤算二、三十年期間,如果房價未如預期上漲,最後總結買房成本是否划得來?

因此,對於這種「先甘後苦」,「前低後高」的貸款方式,尤其是交屋後還得支付分期付款與銀行房貸本息的雙重壓力,一旦央行升息,消費者更可能因負擔不起而面臨法拍風險。

六、相關稅費 ─契稅及代書費等

低自備款或零自備款購屋,除應盤算每月必須支付的分期付款與房貸的雙重壓力之外,更應將裝潢、購買家具、契稅及代書費等費用計算在內。此外,還要避免每月房貸負擔超過家庭收入的三分之一,也應防工作收入不如預期穩定時,可能影響到子女教育與生活品質,尤應格外注意的是應避免勉強購屋而陷入屋奴的窘境。

七、貨比十家不吃虧 ─應將公司無息貸款建案列為首選

同樣打出零自備款或低自備款,但各建案也都有不同的方案,譬如原本預售屋的自備款包含訂金、簽約金、開工款、工程期款及交屋款等,但有些主打「低首付」的建案,則只需繳訂金及簽約金,桃園就有不少建案打出低自備款、無息借款、分期還款方案。另外,淡海新市鎮、縣治三期等重劃區也有不少新建案,主打低自備款、低首付的輕鬆付款方案。更有免錢交屋,自備款自零至九十九萬元等優惠方案,琳琅滿目,令人看得眼花撩亂。

為刺激銷售業績,各建案無不使出渾身解數而引爆銷售戰,但魔鬼藏在細節裡,購買前應多比較,低自備款僅是降低初期的壓力,因此,首應選擇公司無息貸款建案比較划算。此外,假設銀行提高貸款成數,通常會包含利率較高的信貸,同樣也會加重負擔。因此,切勿陷入低自備款或零自備款等於低總價的迷思,選購之前還是謹守「貨比十家」的基本原則較為妥適。

八、月付是否與房租相當 ─除銀行與公司貸款外,更應評估寬限期屆滿後每月負擔

除了上述的低自備款、零自備款,有些建案甚至以「租不如買」的口號進行促銷,例如寬限三至五年的無息貸款,並且還贈送裝潢,租屋族可以將租金省下來,給付房貸都比付給房東還要划算。

事實如何?關鍵在於「寬限期」,例如以總價一千萬元的房子計算,自備款一百萬元,向銀行辦理二十年期貸款八成,寬限期三年,另一成共分六十期繳款,每月繳交一.六七萬元,如以貸款利率一.七%計算,每月利息一.一三萬元,前三年寬限期僅需繳交利息與建商分期付款,月付約二.八萬元,第四年起就得開始攤還銀行貸款本金,每月繳款約四.五萬元,負擔壓力變大(請參閱附圖)。

低自備款讓購屋入手容易,不過低自備款代表著高成數貸款,除應仔細評估交屋後得同時支付銀行與公司貸款之外,同樣,在寬限期屆滿之後,隨即要面對暴增的月繳房貸,這也是低自備款應詳加評估的因素之一。

根據營建署公布的「全國貸款負擔率」顯示,大部分購屋民眾每月需將薪水的五至六成拿去給付房貸,尤其是雙北地區,這樣的負擔能力明顯偏低,因此,還是要仔細評估後續還款能力,避免房市走弱而發生賠售的窘況。

九、另一種議價方式:買清交易 ─景氣低迷,買方議價能力提高

一般而言,買方在購屋過程,需負擔契稅、代書等相關稅費,惟每當房市低迷,各建商爭相推出讓利方案氛圍之下,缺乏議價能力的賣方,有可能願意負擔部分稅費,此時買方即可向賣方提出「買清」交易方式,亦即買方只負擔房屋總價,其餘費用皆由賣方負責。

十、附加「排他條款」,保障自身權益 ─應載明無法貸到約定成數時的解約條款 低自備款的方案讓不少想買房的民眾躍躍欲試,惟亦應不忘在契約中加註「排他條款」,載明無法貸到約定成數時自動解約,以資保障自身權益。

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莊孟翰│理財周刊962963期│2019-02-01 
Q針對高雄市長韓國瑜所提開放陸資來台購屋議題,內政部於二○一八年十二月底回應表示,陸委會原本就有開放相關條例,但有一定的限制規範,此外,更強調開放陸資應當是在順應全球化潮流下,有效利用資金提升整體的土地資源開發利用,並不希望陸資來台炒作房價、影響社會安定致生國安上的疑慮。

想請教莊教授,當中國面臨中美貿易戰及經濟成長趨緩之際,台灣有些地方首長卻將中國當作拯救地方經濟的萬靈丹,然而,端看世界各國陸資湧進置產的地區,房價皆被炒高到當地人都負擔不起的程度,甚至還得祭出相關法令加以抵制,而曾遭中國放話不排除要以武力統一,與其他各國處境迥異的台灣,真有開放陸資購屋的條件嗎?


A:首先,針對內政部提出的三大問題之一,「炒作」這都還是次要問題,只對了一半,台灣開放陸資首先會牽涉到的必然是「國安」問題,其次是社會問題,台灣只能有條件的開放,更不可能敞開大門。

今日的香港 明日的台灣?─「五四三條款」有何約束力?

雖說有國安上的疑慮,但也並非完全不開放,而是針對中國民眾來台買房加以管控,針對大陸地區人民來台取得自用住宅的條件規定為「每人僅能購買一戶,貸款成數不得超過五成,每年在台停留期間不得超過四個月,取得不動產登記後三年內不得移轉」,這也就是俗稱的「五四三條款」。

另外針對陸資來台合作開發個案,政府同樣也曾祭出「萬通條款」,針對總量管制,陸資來台取得同棟或同社區的建物,以總戶數一○%為限。

根據內政部最新統計資料,二○○二至二○一八年間,陸資來台取得不動產共五一○件,總價值約九二.五八億元(詳請參閱附表)。



上述即是在有條件限制下適度開放之數據,如就台灣目前二三五八.八九萬人口而言,人口密度六五一人世界排名第十位,台北市為九八一八人(新加坡七七九六第二位,香港六六九七人第三位),即便三年後人口即將面臨負成長,然而,面對中國十四億人口,開放後除容納不了快速增加的人口外,生活品質亦必大打折扣,當然也會剝奪工作機會。

一九九七年回歸中國的香港,每日開放一五○位中國人到港,根據估計,二十年來已經有一百萬個中國人移居香港,除炒高當地房價,也壓縮到原本香港人的生活及就業機會。

至於房價炒作,當全球市場以世界作為舞台所開展的各項經濟活動,難免都有炒作問題,畢竟所有的商業活動本就是以營利為目的,台灣對外開放,但面對中國的意圖,我們就得更深一層去思考其久遠的影響,畢竟中國對台灣並非全然善意。

當地方首長表示,只談經濟不談政治,事實上這就是一個假議題,政、經原本就密不可分,否則中美貿易戰又是從何而來?尤其當其競選時所提出的十二項建設,最後只能勉強達標一項時,又該如何審視未來政策動向?

居住正義失守─禍延子孫?

回到現實世界,想要社會安定,國人的居住正義豈容忽略,根據財政部公布綜合所得稅資料顯示,目前台灣貧富差距越來越大,所得最高五%平均年收入約四六九萬元,但最低五%卻只有四.四萬元,差距高達一○六倍,我們還有什麼條件輕言開放?



二○○三年以來房價一再飆升,但薪資卻凍漲十七年,年輕人已經大嘆買不起房,目前台北市房價所得比在全球名列前茅,根據內政部營建署公布數據,台北市房價所得比為十五倍,新北市十二.五倍,與排名第一的香港二○.五倍差距不遠,且貸款負擔率也超過家戶收入六○%,此時如再開放中國人炒高房價,或許對原來就擁有資產的民眾是個利多,但卻會使得大多數民眾深受其害。

此外,台灣房產係所有權制,與中國使用權迥異,因此,一旦門戶洞開,勢必禍延子孫,豈可不慎,十幾年來中國房價一再飆漲結果,一線城市房價所得比已高達二十至三十倍,「今日中國北上廣深,明日台灣六都」,屆時我們還有什麼迴避空間?

高房價的社會問題─更加無解

在思考要不要開放陸資前,台灣人民更應該慎重思考的是炒高房價的後果,一九八九年八月二十六日,由李幸長所發起之「無住屋者團結組織」,號召萬人夜宿當時地價最貴的忠孝東路四段商圈,提出「住者有其屋」的訴求。

惟事件過後迄今二十五年,高房價的問題依舊沒有得到解決,無殼蝸牛運動再演進為「巢運」,並進而於二○一四年十月四日夜宿象徵最高房價的豪宅「帝寶」前,同樣是針對高房價表達不滿而爭取居住正義。

二十多年來,面對高漲的房價,一般民眾大多只能望屋興嘆,為解決居住問題,政府在選舉時提出興辦二十萬戶社會住宅,除增加供給,並重新定義居住正義,由原本的「住者有其屋」轉而為「住者適其屋」,興辦社會住宅的主要目的,強調並非長期居住,而是希望能夠當作年輕人的中繼站,讓底層民眾能夠在負擔較小情況下,循序漸進地擁有自己的住所,以打造安定的社會環境。

因此,此際如開放陸資,難保再度帶動房價上漲,這顯與當初興辦社會住宅、抑制房價的初衷背道而馳,倘若地方與中央的政策背離,與本意互相矛盾,並非完備的住宅政策。

另外,與台灣人民族性不同,中國有錢人總愛炫富,這無異對已經買不起房子的中下階層充滿挑釁意味,而這也正是歷次社會運動總是會因為貧富差距而重複上演!



醫療保健也是問題─加速破產危機

開放陸資除擔心炒高房價外,醫療保健也是另一重大議題,目前就有不少過去長年旅居海外的國人,退休後回國成為海歸派,事實上背後原因便是台灣完善而又便宜的醫療健保照護體系。

尤其是依現行健保、勞保計算,現階段國人壽命逐漸延長,未來健保、勞保必定面臨破產風險,如以衛福部公布數據,老年人進入長照的時間約七.三年,花費所需約四、五百萬元,由此不難了解後續醫療保健負擔的嚴重性。

台灣即將步日本後塵,隨著人口逐漸老化,真正的台灣人民越來越少,倘若大量開放中國人蜂擁而至,以香港經驗觀察,二十年後,中國人口在台灣的占比將越來越高,最後勢必剝奪台灣人的醫療權益,回想過去中國人在香港、澳洲搶購奶粉的情境,能不令人戒慎恐懼!

真假陸資炒作房產─賺錢為先,房價干他何事?

雖有部分人士主張,要活絡台灣房市,應當針對現行的「五四三條款」,放寬為「六八二條款」?對此看法可行性極低,端看過去「陸資」的炒作行為,包含以「僑外資」名義來台,中國最大的鐘錶零售集團亨得利集團,當初大手筆砸下九億元,以每坪五五六.六六萬元,買下台北市忠孝東路四段安泰銀行忠孝分行店面,原本規劃要當作旗艦店使用,不過,除一年半由安泰銀行回租外,另外三年多淪為短租的特賣場地,明顯意圖是在「養店」,五年後該店面便以十一、二億元脫手,亨得利鐘錶從中獲利高達三億元,有沒有炒房?明眼人都看得懂。

事實上,陸資來台早已防不勝防,二○一一年中國前國家副主席曾慶紅姪女曾寶寶,為掌握陸客來台先機,在台北成立「台灣花樣年開發公司」,租下國泰集團位於台北市南京東路三段原合成大樓,開設「台北有園飯店」,成為首家純中資飯店,並投資台灣上市公司,擬開發當初金門附設賭場的度假村,雖然後來告吹,惟就此不難發現,陸資早已透過各種方式輾轉來台。

中國富豪資金外逃─台灣淪為資金避風港?

兩岸關係原本就相當複雜,縱然一般老百姓看不懂,主事者也不能睜一隻眼閉一隻眼。中美貿易戰開打,即便美國總統川普日前宣布暫時休兵,但全球經濟早已籠罩在衰退陰影,各國莫不積極尋求突破,鄰近的日本選擇與歐盟簽訂貿易協定,其所涵蓋的經濟總產值達全球國內生產毛額的三分之一。

各方角力,各國無不選擇對自己有利並友善的一方結盟,然而此時一些台灣地方首長卻選擇經濟成長已面臨衰退,連自己國內資金都亟欲外逃,又宣稱不排除以武力統一台灣的中國當作合作夥伴,後遺症如何,頗值得深入探討。

最近幾年,因為中國的外匯管制及樓市限購,許多中國富豪紛紛將資產移往國外,包含香港首富李嘉誠,早於二○一三年起就陸續出脫中國及香港房產,價值高達三千六百億台幣。 另外,以房地產起家的中國首富,萬達集團董事長王健林,也進行大規模的脫產,估計大約拋售萬達約八成的中國資產。

另外,全球排名第十九富豪,阿里巴巴創辦人馬雲,也因政治因素被迫退休,估計約一.二兆身價的資產,可能早已將部分資金移轉到海外。

除資金外逃之外,又因為中國啟動了CRS(共同申報標準)全球徵稅計畫,進一步刺激中國人選擇持有海外護照。

根據調查資料顯示,有八成考慮移民的高淨值富人,選擇美國作為移民首選,其次才是英國,以及低企業稅率的愛爾蘭。

中國只能是其一 不能是唯一 ─還要再將雞蛋放在同一個籃子裡?

台灣是海島型國家,要能活絡經濟絕對不是依靠房地產,而是要著重對外貿易,開放陸資來台,無形中可能掉入另一陷阱,過去馬英九總統執政期間,對中國門戶洞開,大量陸客來台觀光,如同蝗蟲過境,台灣的觀光業者嚐到甜頭,為因應陸客,大舉興建觀光飯店,並擴張遊覽車數量(詳請參閱照片),然而,熱潮退卻,當初擴大投資的業者嚐盡苦頭,憤而將怒氣轉向政府,卻未思考當初是否思慮欠周,如今卻又急欲將雞蛋放在同一個籃子裡?

中國怎麼讓你富起來,也能夠怎麼讓你崩解下來,這樣的手法屢試不爽,難道還要再來一次,我們是否也該冷靜的想一想?

台灣以世界為開展舞台,中國當然也是其中之一,但絕對不是唯一,針對全球貿易,與其只想著陸資來台,倒不如思考如何以優惠的稅制條件,吸引優秀的人才,讓全球資金投資台灣,這才是真正活絡台灣經濟一勞永逸之計。

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莊孟翰│理財周刊961期│2019-01-25 
中美貿易戰開打,美國針對中國多項進口產品課徵高額關稅,直接衝擊中國經濟,根據中國公布最新數據,二○一八年十二月出口年減四.四%,創下近兩年來最大跌幅,同月份進口年減七.六%,同樣創下二○一六年七月衰退一二.六%以來最大跌幅。進出口同步萎縮,顯示中國經濟正面臨衰退危機,一直以來被視為經濟火車頭的房地產開發業恐率先發難,去年中國號稱房市銷售旺季的「金九銀十」,首度顯露疲態。

想請教莊教授,過去多次引發全球的金融危機,幾乎都是從房地產泡沫開始,因此,對於已持續二十年牛市的中國房市,也已形成巨大的泡沫,目前是否已步步走向引爆邊緣?過去是否有哪些相關案例可供參考,如何避免全球系統性的金融危機再度發生?

泡沫越吹越大,往往一發不可收拾!面對中美貿易戰,對於正處經濟下行階段的中國,內外憂患夾擊,本就勝算不大,加以經濟數據屢遭質疑灌水,美化帳面數字更是時有所聞。然而,根據數據顯示,中國二○一八年的經濟成長率下降至六.六%,已創下二十八年來最低點,二○一九年更可能再下降至六.一%,數據不再亮麗,這也正顯示中國經濟早已暴露在極高的風險之中。

中國房市是否面臨泡沫化危機?─房價總市值四三○兆人民幣,GDP五倍的警示?

房市泡沫並非一朝一夕形成,傳統上「有土斯有財」的觀念原本就在華人社會根深蒂固,另外,過去二十年來中國人投資房產的觀念就是只漲不跌,二○○八年全球金融海嘯,各國施行QE(量化寬鬆)政策後,龐大的資金在全球到處亂竄,不僅是中國,在錢多利率低的經濟環境下,全球都籠罩在經濟復甦的氛圍,房地產遂成為頭號投資標的,房價越炒越高,中國有愈來愈多的人除自住外,更買下第二、三房作為投資。



即便中國政府自二○○九至二○一七年期間,進行多次的調控政策,惟房價不但沒有下跌,還越漲越高,二○一八年中國房價的總市值突破四三○兆人民幣,約為GDP的五倍(全球平均約二.六倍),「北上廣深」的房價更在十六年內,上漲了二十倍,因此出現「北上廣深能抵上一個美國」的說法,而這似乎和過去日本土地神話期間「賣掉東京土地就能買下一整個美國」的比喻有異曲同工之妙。

中國房市轉折 謹防泡沫破裂─信不信由你,上漲多高,反作用力道就會有多強

今年以來中國房市已開始出現轉折,根據Global Property Guide所公布的中國上海房價指數(二手房),以二○○三年的1000為基期,至二○○八年,已攀升到2396,之後指數越漲越高,及至去年微幅下滑至3975(詳請參閱附圖),指數的下跌,顯示房市已逐漸顯露疲態,香港首富李嘉誠更早於三、四年前便開始出脫手中房產。另外,中國的一、二、三線城市房價至今已普遍下跌二、三成,十大鬼城議題更令房市崩盤風險頻傳。

泡沫化危機步步逼近,不過至今仍舊未看出中國政府的應對之道,事實上,造成泡沫化的問題之一,在於房價到達高檔時並未推出壓抑措施促其向下修正,原本單一的內需問題,此時又殺出中美貿易的程咬金,遭受內外夾擊的經濟必然大傷元氣。

上漲多高反作用力道就會有多強,預期中國經濟未來跌幅還會更大,尤其是在下行階段還想繼續砸錢救市,一旦泡沫越吹越大,貧富懸殊必將日益嚴重,所衍生的社會問題必然層出不窮。

其實,泡沫在形成之初就應當適時戳破,傷害才不至於擴大,亦即應適時的控制土融、建融,不過,中國長久以來存在的貪官污吏問題始終無解,地方官員總會利用基礎建設、交通建設、開發工業區或興建公共住宅,廣徵土地,伺機牟利,除房價越飆越高,貧富差距越來越大之外,連帶金融業也同時陷入前所未有的危機。有鑒於日本、美國當年的慘痛經驗,當前中國想控管卻又不敢放手去做的矛盾思維,泡沫一旦破裂,恐步日本後塵陷入失落的十年。



日本失落十年的慘痛教訓─房價暴跌,衝擊經濟

如以日本過去的慘痛教訓加以驗證,土地神話始於一九八五年的廣場協定,其後日幣大幅升值,帶動房市急劇升溫,日本六大城市包含有東京、大阪、名古屋、京都、神戶及福岡的商業用地,幾乎飆漲了三倍之多。一九八九年,當時住宅用地最高價出現在東京的千代田區,一坪創下新台幣九八一.八萬的天價,另外商業用地的高價,則同樣位於東京的銀座,創下每坪台幣四五八二萬的歷史高價。此一問題與二○一○年具陸資色彩的名錶商亨得利集團以每坪五五六.七萬元標購忠孝東路四段店面,其後二○一一年十二月皮爾卡登(Pierre Cardin)再以每坪一○五七萬元購買忠孝東路四段店面,屢創新高之情況如出一轍。

日本房市自一九九一年崩盤,至二○○五年為止,六大城市的住宅用地價格平均下跌六五%,商業區土地更是暴跌八七%,終致整體經濟陷入失落的十年(lost decade)。

美國次貸危機(Subprime Mortgage Crisis)─禍延銀行、股市、保險業

最近一次由房地產市場引發的金融風暴,便是二○○八年美國雷曼兄弟所引爆的次貸風暴,其後蔓延至銀行、股市、保險等金融體系,最後引發全球的系統性風險。

泡沫破滅之後的美國房市自二○○七年下滑至二○一二年谷底反彈,根據Case-Shiller Home Price Indices(席勒房價指數)於二○一八年十二月二十六日所公布的美國全國、十大城市與二十大城市的房價指數變動趨勢圖,自高點二二六.二九下跌至一四六.四五低點,跌幅約三五.三%,之後觸底反彈至二二七.六五,回升了五五.四%(詳請參閱附圖)。從指數巨幅震盪起伏加以觀察,在這波下跌過程,必然會有不少人傾家蕩產,在財富重分配過程,也使得整個國家社會付出慘重的代價。

新加坡打房經驗值得參採─附加買方印花稅功不可沒

暴漲或暴跌的市場既缺乏穩定性,更會拖累整體經濟,如今一再飆漲的中國房市,如再任令其衝撞至懸崖邊緣,難保不會遭遇如同過去日本與美國的窘境,其次,如再就新加坡在房價蠢蠢欲動之初就對於銀行借貸嚴加規範,一旦出現景氣過熱,除藉由利率調整,祭出稅率壓抑更是不手軟。

例如新加坡自二○○九年九月迄二○一三年連續推出七次房地產降溫政策,其中尤以附加買方印花稅(Additional Buyer’s Stamp Duty, ABSD)備受矚目,此外,二○一一年十二月八日再針對外國人及非個人(公司)購買住宅開徵一○%的附加買方印花稅,二○一三年一月十二日再提高五個百分點至一五%,以遏抑來自國外的投資性需求。



此外,新加坡房價自全球金融海嘯之後,二○○九年開始觸底反彈,因此,二○一○年起再祭出打房政策,其作法是將原房貸成數從九成調降至八成,並開始限制第二房的貸款成數至七成,逐年逐房遞減貸款成數,至二○一三年第二房的貸款成數降至三至五成,第三房則是二至四成(詳請參閱附圖),透過這樣的方式阻絕投機炒作,並有效抑制房價從二○一三年到達頂峰後回檔修正,遠離泡沫化的風險。 

無法避免的泡沫危機─儘早研擬因應措施為上策

由上述種種的前車之鑑與防範措施,讓人好奇的是中國對於不斷飆高的房價,為何遲遲不踩煞車?如今是否已經錯過最佳時機點?雖然政府同樣希望房市能夠以軟著陸降低經濟衝擊,尤其是在中美貿易戰的夾擊下,如再不儘早研擬因應措施,一旦房市泡沫開始出現裂痕,後果勢必更加難以收拾!

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