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莊孟翰│理財周刊1017期│2020-02-21 
理財我最大

台灣雖然不是最早邁入高齡化社會的國家,但高齡化速度卻最快,銀髮商機不容小覷,房地產市場嗅到商機,產品也逐漸朝向無障礙空間,讓年長者使用上更為方便的走向規劃設計。本文邀請在打造多項「共生宅」產品,實地參訪日本、德國、丹麥等國共生宅經驗的合勤健康事業董事長李柏憲,與讀者分享開發這類創新性產品的寶貴經驗。相較專為銀髮族設計的住宅,近年在歐洲及日本等地興起共生、共鄰及同鄰不同宅的嶄新居住概念,打破純養老、長照中心的框架,是否能為台灣的住宅市場注入新血,帶動未來世代同堂另一類型的居住模式?

長年關注共生住宅領域,李柏憲明白指出「真正的銀髮住宅未必是開發商的首選,因為不會賺錢」,這就是當前共生住宅最大的問題所在。目前合勤健康事業在台中烏日的共生宅已完工,苗栗建案已開工,桃園及新莊也正進行規劃設計中,未來在金門打造的兩個開發案也已進行規劃設計中,其對「共生宅」一詞尚不熟悉的台灣市場,已率先揭開住宅新型態的發展趨勢。

人口變遷,購屋需求逐漸降低
─住居型態將步日本後塵逐年調整


根據內政部統計數據,二○一八年三月,台灣六十五歲以上老年人口三三一.二萬人,占總人口二三五七.二萬人比例高達一四.○五%,正式邁入高齡社會。另外,根據國發會公布之「中華民國人口推估(二○一八至二○六五年)報告」,二○二一年總人口數達到最高峰二三六一萬人之後進入負成長,二○二六年六十五歲以上老年人口占比將會超過二○%而進入超高齡社會。



根據國發會之推估報告,我國於一九九三年成為高齡化社會,並於二○一八年進入高齡社會,預估六年後(二○二六年),我國老年人口占比將超過二○%,成為超高齡社會的一員,高齡化速度較歐、美、日等國為快。預估二○三○年老年人口將增至五五九萬人(增幅六三.一%),二○六五年再增至七一五萬人(增幅一○八.四%),占總人口比重達四一.二%。

值得關注的是,近年家戶增加數量已超過人口成長速度,且隨著六十五歲以上老年人口的增加,家戶人數已呈逐年下降趨勢,此就一向以三十至四十歲為主要購屋族群的市場結構而言,必然遭受嚴重衝擊,依照台灣目前八四.八三%的高住宅自有率,房市供過於求情況勢將與日加劇。

反觀早已邁入高齡社會的日本,二○一五年六十五歲以上人口已高達二六.七%,及至二○六○年更將高達三八.一三%。另外,現階段空屋數量也已高達八二○萬戶,根據日本國土交通省預估,二○四○年將有約九百個城鎮會面臨更嚴重困境。此外,日本年輕人偏好購置新成屋,以致二手屋銷售率僅約一五%,因此,一般預期未來空屋率也將逐年增加,無效空屋增加將出現更多治安死角,台灣人口變動趨勢與日本極為類似,應及早防範因應為宜。

時代需求,全齡共生宅應運而生
─合勤共生宅,開創世代共居新趨勢


面對人口快速變遷與少子化、高齡化的趨勢,整體市場更會加速朝多角化的方向發展,這也正是近年共生宅催生出來的主要原因。李柏憲董事長從事建築行業二十餘年,對於房地產市場有著敏銳獨到的眼光,當他提及想要投入高齡者為主的共生宅市場時,我當然樂見其成,也認為這是一條正確的道路,特別是台灣過去養老型態還是停留在照養機構的思維。面對上述人口快速老化問題,再加上房產市場需求改變,勢必會如同日本一樣出現一波波震盪。

危機就是轉機,共生宅的理念在於以永續經營與高齡健康為主軸,融入當地區域特色、風土民情、文化習俗等元素,從養老這一領域來擴充房地產的多元性,進一步看,其中這個缺口更是從健康橫跨到失能照護中間不可或缺的一環,台灣在二十多年前就有不少企業想要介入開拓此類產品,但由於專業整合不易,且對於不同領域的跨域合作沒有一套標準的SOP模式可資依循,導致整體構想始終停留在觀望或嘗試階段,因此,共生宅實在不能單純的僅以養老房產之經營管理視之。



至於其中最大差異點就在於,共生宅已跨出一般建設公司純粹以投資興建與房產買賣之窠臼,而延伸到服務端對於以人為主的餐飲照護、才藝學習、健康照護、心理諮詢等服務,讓高齡居住者的日常生活更為充實,以貫徹永續經營與高齡健康這個主軸。

房市「下濾循環」與「8高」現象之紓解
─共生宅開創房產永續經營新里程碑!


一般而言,健康的房產市場會不斷進行「下濾循環」,也就是高所得者為了換新屋,會將舊屋以較低價格轉手給收入較低者,而形成健康循環的中古屋市場。但十多年來房價漲幅超過一倍,所得較高者釋出的房子,收入較低者還是買不起,這時較高所得者就沒有多餘資金去購買新房,導致房市交易遲滯,再加上以下房市「8高」的匯聚,終而出現景氣徘徊現象。

1.高房價:例如台北市一坪八四.八萬。

2.高自有率:二○一七年全台八四.八三%、台北市八三.六九%。

3.高空屋率:根據二○一○年數據,全台一九.三%、台北市一三.四%、新北市二二%。

4.高公設比:例如台北市三四.五%、新北市三一.五%。

5.高稅負:房地合一稅邊際稅率為四五%。

6.高房價所得比:二○一九年第三季的數據顯示全台八.四七倍、台北市十三.七三倍,新北市十一.六六倍,亦即在台北市要將近十四年、新北市也要將近十二年不吃不喝才買得起房。

7.高房價租金比:台北市高達四十九倍(Global Property Guide)。



8.高房貸負擔比:二○一九年第三季的數據顯示全台三四.七三%、台北市五六.二八%、新北市四七.八○%。

由上所述,雖然各界對於台灣房市景氣看法未必一致,最近所呈現商用與住宅市場之差異即是一例,尤其面對人口與社會結構的劇變,共生宅必然會掀起高齡、養生、退休這一族群的嶄新市場需求,也能在傳統建築產業觀望覬覦樂齡族群這塊商機上,具有指標性引導作用,或許早已邁入超高齡社會的日本,正能提供我們更多值得參採之案例。

現階段李柏憲董事長全心投入的共生宅係搭配合作金庫的信託服務、以房養老以及代租代管等方案,除了呼應政府政策外,對於上述所提「下濾循環」與「房市8高」等問題,或許從高齡者需求這一領域加以思考,也能為未來整體房市紓解些許這麼緊繃的壓力。在此,也期許共生宅能為台灣社會帶來房產經營全新的里程碑!

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莊孟翰│理財周刊1018期│2020-02-26 
理財我最大

Q因應人口快速變遷之趨勢,請問台灣共生宅在硬體與軟體方面應朝哪一方向發展?

A:以居住為原點擴展高齡社會的基本需求乃未來房地產發展一大趨勢,亦即透過巧思、智能、創新思維由硬體置入軟體,並在硬體空間提供終生居住的無障礙空間環境。至於如何建構全齡混居住宅,則可就樂齡導遊、規劃階段、生活環境、關懷照護、生活支援、生活自立、多元活動等七方面逐步規劃推動。

一、硬體、軟體、巧思

以居住為原點擴展高齡社會的基本需求乃未來房地產發展一大趨勢,亦即透過巧思、智能、創新思維由硬體置入軟體,並在硬體空間提供終生居住的無障礙空間環境,再將軟體的住宅生活基盤架構好,亦即以軟硬體結合與學習態度為高齡社會創造加值!這就牽涉到居住、社群、關懷、照護與醫療觀念的轉變與調整。

其實,要將軟硬體結合並運用於實務領域,在建築開發商這一方面所必須展現的認知與角色扮演就顯得相當重要,因為要考慮的不再只是傳統首購與換屋,投資與自住,大樓與透天或市區與郊區這樣的產品定位需求設定,而是要將實際需求轉換為人生五階段生命週期在身心能力與全齡化居住關係進行整合,並將後續以營運管理為重的思維導入前期產品設計,再分成硬體與軟體兩階段進行才能產生兼具巧思、智能與創新思維的整體服務與經濟效益!

二、住宅產品類型與本質



一般在住宅產品設定上通常都會配合家庭生命週期的每個階段需求來規劃,亦即從家庭建立到終止的發展過程,一開始就是針對每個家庭從一對夫妻結婚成立新家庭,提供「首購」族群房型產品來滿足居住需求;其後子女陸續出生,家庭組織逐漸擴展,空間需求也隨之提高,市場則提供「換屋」族群所需房型。而後子女分別成家立業再組織新家庭,而又回復到兩人的組合狀態成為空巢期生活型態,這個階段約維持十一年時間,卻沒有適合產品可提供養生保健,其因在於隨著身體健康狀況需求,可能住在自宅請看護工照護或轉安養、照護及醫療機構居住。

三、建構全齡混居住宅

因應空巢期居住需求之產品類型與規劃要點:

1.樂齡導遊

一般常見高齡人口的問題都是出在「健康」議題,如何能維持健康的高齡生活,而不需以失能的長期照顧系統來度過餘生,就得及早做好健康養老的準備。畢竟我們面對老化的感受太少,無法體認每個身體階段需求,透過在高齡住宅生活型態,獲得具有醫療、心理、法律、生態、環保、飲食、財務、體適能等專業領域合作來進行「需求者」的各類模組建構,並經由專業分工推出一系列的高齡者健康活躍講座以及團體活動,來引導居住在高齡住宅的長者面對與準備如何達到成功老化、活躍老化與在地老化等相關問題。



2.規劃階段

六十五歲以上老年人口的需求並非很單一且聚焦,在相當分散不一的情況下,如未經過跨領域整合,必然無法產生有價值的服務與滿足。因此,透過專業聚焦後形成模組化,再逐一依據需求進行各類型態的搭配與整合,才能完整且有系統建構符合市場需求的樂齡住宅體系。

另外,在執行上則可成分兩階段,第一階段為「硬體」,講究的是營造,第二階段為「軟體」,講究的是服務,至於連貫這兩階段的則是「巧實力」,講究的是巧思,所以建置過程是依據跨領域整合進行專業分工型態,再有系統且相互支援下來建立與提升有品質且符合市場需求的樂齡建築。

3.生活環境

樂齡友善生活環境涵蓋居住、交通、社會、文教、醫療與休閒等領域,以全齡混居住宅為核心,建立高齡者身體安全之庇護實體結構,以及從生活鄰里、社會鄰里逐漸向外拓展,活動範圍涵蓋食、衣、住、行、育、樂各層面,再逐漸形成共生互助的生活圈環境。因此全齡混居住宅的環境設計,要從使用者身體無障礙層次提升至心靈無障礙,滿足居住者不同階段的生活能力與居住需求,建構具有永續性機能的住宅模式,讓生活環境包含日常、就醫、照護乃至終老等所需空間,不需要面臨居住環境的變遷或改造,讓居住者不必搬遷而改由環境及服務不斷增加提供服務。

4.關懷照護

當高齡人口增加、壽命延長、少子化現象出現,自然產生慢性疾病風險增加及照護人力不足的問題,關懷照護可以透過全齡混居住宅這個平台,將個人、家庭、社區、科技與居住空間,串連成共生互助關係共生圈。而這些防患未然的關懷照護必須透過全齡混居住宅的硬體、軟體以及服務巧思規劃,才能降低醫療與照護費用的負擔,增加老年生活品質,創造健康的居住環境。



5.生活支援

全齡混居住宅的持續需求與發展還得搭配物業管理或附照顧服務機構諮詢,因為高齡者外出購物不便,卻又需要便利的生活服務及相關資訊,所以必須與異業結盟串連整合資源,提供各專業相關服務,打造便利生活服務資訊平台。全齡混居住宅的功能係結合社區住戶生活機能與心理、身體照顧服務為考量,俾以全方位貼心服務角度思考住戶需求。

6.生活自立

在維繫尊嚴的生活自立方面存在三個層面,分別是生活機能自立、經濟能力自立及社會參與自立,以便在全齡混居住宅內具備無障礙空間與設備,讓長者身體能達到生活機能自立。

此外年老之後最重要的是經濟問題,這就必須透過安養信託、年金保險、理財投資方式來促使資產增加而又有保障,以期提高經濟獨立自主。最後則是猶如居住在自宅一樣的自由且不受約束,而又能營造健康活動的環境,以促進高齡者參與、實現社會活力,並達到社會性自立目的。

7.多元活動

因為退休後是另一波學習動能高峰期,高齡長者更傾向社團形式的聚會學習方式,所以住在全齡混居住宅內就必須安排各項可以提供互動、體驗、遊戲的輕學習,也有可以攜伴或單獨進行的活動,也有培養自娛自樂的能力,讓學習動力源源不絕。此外,透過專業引導及安排多元休閒規劃,以便鼓勵樂齡者將智慧經驗回饋社會、實踐夢想。



另外,設計多元形式的社會參與機制,則可促進高齡者多元參與並提高自我價值做為行動理念,這也正是全齡混居住宅會逐漸匯聚的連結效應。

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洪寶山│理財周刊1019期│2020-03-06 
理財我最大

高齡化社會充滿高齡產業的各種商機,惟在高齡者生命歷程不同、身體健康各異,並且需求未必一致情況下,究應如何透過跨界、探知、拼圖、升級過程,來建構內外共生圈的生態體系?

由於跨界的系統整合,必須依據各地實際需求「因地制宜」進行規劃設計,以「融合」、「共生」、「共存」的基本理念,並因應地域特色、風情民俗、種族、文化來融合多樣化的需求,建構高齡居住空間與環境。因此,在硬體、軟體、巧思設計上就必須符合「建築互利共生」、「共生圈系統整合」、「開放性通用設計」、「多元性永續共享」等四大基本原則。

一、跨界、對話、開創

高齡產業發展與安養住宅的型態必須具備多樣化,主要是因為高齡者生命歷程不同、身體健康各異,以致需求未必聚焦且充滿不確定性,所以必須透過跨界、探知、拼圖、升級過程,才能彈性機動架構滿足高齡社會的基本需求。

其次,因為跨界的系統融合,需要透過跨領域整合的工作語言之轉換來達到對話溝通,如此才能不致框限在一個模式而持續數年不變,尤其是每當開創新局過程,就必須考慮到時序演變的動態觀點,俾便於供需平衡,亦即上述原則必須具備以下三個要素:



(1)跨界:系統融合─講究的是合作空間。

(2)對話:語言轉換─講究的是溝通協調。

(3)開創:動態平衡─講究的是與時俱進。

二、共生宅設計原則

目前合勤健康共生宅的經營型態係依據各地區需求因地制宜進行規劃設計,以「融合」、「共生」、「共存」的基本理念,因應地域特色、風情民俗、種族、文化來融合多樣化的需求,建構高齡居住空間與環境。其次,在硬體、軟體、巧思設計上更需符合「建築互利共生」、「共生圈系統整合」、「開放性通用設計」、「多元性永續共享」等四大原則。

1.建築互利共生

─居住/公共空間/城市


構建共生可依據上述三種建築類型基礎建設,透過設計擘劃達到建築與外在環境的良性互動與互利共生。共生宅並非只是單純一棟建築物,共生宅的孕育與發想,往往會受到周遭環境其他建築、地理條件、族群行為影響,導致建築與外部環境不斷的產生交互影響。

2.共生系統整合



─居民/族群/交通/鄰里/時間/聚落/環境/材料


建築構成前受外部環境影響,而建築構成後也同樣的會影響周遭的人事物,因此,透過歸納各項影響建築孕育與發想的過程,即可尋找達成建築與外在環境互利共生的規劃設計特色。

3.開放性的設計

─模矩/元件/組合/擴充/適應/參與


共生宅的開放性不只是空間的公共性及多元使用,更進一步是要與外部環境產生良性互動,亦即透過這些開放的設計規劃,讓建築物顯現出不同面向的共享機能,也讓城市能擁有兼具效率與健康循環的持續發展。

4.多元共享狀態

─多方互動行為/建築循環發展


共生宅並非只是透過設計者與業主溝通,而是藉由滿足使用者需求過程,開創一個城市多元互動的新契機,藉由這樣的互動來分享資訊、文化、資源,達成共生建築的永續經營。

共生宅主要是在創造一個愈住愈健康的共同生活環境,享受人生最自在快樂的時光,讓生命是永續經營的開始,讓身心靈是豐富生命的活水,並且讓智慧也能彼此分享並且貢獻社會。

三、多樣化樂齡需求的產品提供

 

在這樣的信念前提下,合勤健康共生宅開發團隊陸續在台中市烏日區、苗栗縣苗栗市及新北市新莊區三處,規劃以符合在地社區化需求的共生宅產品,因此,在產品共生模式組合上就涵蓋土地產權公有與私有、租賃與合建等範圍。

至於用途則設定為旅館、住宅、機構。在產品規劃方面則為銀髮住宅、商業空間、護理之家,收益獲利則來自於出租、銷售、創投。另外,在經營管理方面主要為內部營運、共同投資與委外合作等共生模式。



以上只是居住生活選項之一,並非固定模式,而是必須以「因地制宜」方式來滿足高齡社會的不同需求。當前由於人口老化與少子化社會出現資源分配失衡情況,因此,如何提高效率與滿足需求,並逐漸形成共生圈生態體系,必然也是未來主要發展趨勢。

四、以持續健康為主軸的共生宅精神

1.自立共生與互助合作


養老服務模式不是只講規模與數量,也不能僅用失能照護及長照觀念來看待,而是要以持續健康為主軸,強調自立共生與互助合作!

2.內部共生與保持彈性

首先必須讓建築物具備美感、舒適、安全、無障礙且合宜的居住環境與空間,以滿足基本有家的需求,並且再輔以對外、對內提供小規模多機能的生活服務單位,以便附近社區居民都能前來參與消費的服務,另一方面,讓居住者也能擔任服務的提供者,期以每個角色扮演都具備彈性且可隨時轉換,而自然形成共生圈的群組關係。

3.外部共生與多樣豐富

有關這部分則可融入社區總體營造,以小區域發展來建構共生圈,並據以做為樂齡住宅經營發展的主要依據。

五、自助互助在地安老體系

透過共生圈的設定,再視各社區條件與需求擬定因地制宜計畫,並分階段逐漸發展到宅服務、社區老人廚房、日間托老、日間照顧、小規模多機能照顧服務等彈性服務模式。由此可知,安老體系不必然只是社福政策的長照服務,其他也可經由以健康促進活動為主軸的商業模式,透過跨領域合作來整合高齡產業各項服務,建立多元促進健康的生活方式、跨世代交流、有意義的人生與不斷學習。

此外,更可集結社區力量,建構自發性的在地安老支援體系,並透過自助互助的方式來打造相互依存的「共生圈」,如此,每個地方若能建置以共生宅為中心的照護模式,就能達到獨立永續經營,而成為長者在地安老的支持力量與庇護所,讓長輩彼此能以共學、共食、共好、共遊、共創的相互依存來建構共生互利的關係。

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莊孟翰│理財周刊1020期│2020-03-13 
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Q經過前面三篇有關闡述共生宅「建築互利共生」、「共生圈系統整合」、「開放性通用設計」、「多元性永續共享」等四大基本原則之後,已讓我們深切了解到台灣未來在人口變遷快速的發展趨勢,是否可以再就貴公司刻正興建中的建案舉例說明。

A:為因應高齡化社會的來臨,合勤健康事業在多次考察引進歐洲及日本等地興起的共生、共鄰及同鄰不同宅的嶄新居住概念之後,率先推出跨界的系統整合,再依據各地實際需求「因地制宜」進行規劃設計,並且「融合」、「共生」、「共存」的基本理念,因應地域特色、風情民俗、種族、文化來融合多樣化的需求,推出建構高齡居住空間與環境的共生宅。

合勤健康事業所規劃興建的第一個共生宅建案,係坐落於台中市南屯區南側、烏日區北側,在行政區域上屬於烏日區,有關基地基本資料如附表:

1.土地地號:台中市烏日區烏日段747、748地號
2.747地號:212.9坪
3.748地號:583.63坪
4.基地面積合計:796.53坪
5.使用分區:第一種住宅區
6.面前道路:黎明路一段32巷
7.建蔽率:60%



一、南來北往交通便捷─「三鐵共站」極具優勢

烏日區是中部地區最重要的交通樞紐,台灣高鐵台中車站就位於此區,亦為台中唯一高鐵、台鐵、捷運「三鐵共站」地區,在交通便捷性方面極具優勢。

烏日共生宅這筆土地係教育部所持有的學產地,透過承租四十年的使用權,再搭配合作金庫銀行以四合一信託機制支援本案開發信用強度,得以讓產品從規劃興建到營運能夠獲得銀行資金的挹注。

其次,因為所處地點距離台中高鐵站僅五分鐘車程,附近又有多條聯外快速道路,對面為南丁格爾護理之家,並且距離中山醫學大學附屬醫院也只有五分鐘車程,在交通、生活便利性以及附近商圈發展漸臻成熟情況下,已逐漸成為南屯及烏日非常適合退休樂齡族群的樂活養生最佳活動去處,因此,建築物係採用旅館用途的模式來建構樂齡學習的複合居住型態。

二、烏日共生宅的規劃與經營理念─旅館規格+無障礙設施+綠建築標章

另外,烏日共生宅係以全齡複合式分棟、分空間,互不干擾卻又相容互利的空間規劃,提供具有健康理念的高齡者完整的康養與生活服務,從建築與硬體、居住與餐飲、照護與康養等三大主題,再逐步導入物聯網的智能系統,以滿足複合居住型態的基本需求。

此外,烏日共生宅整棟建築物是以旅館規格申請建築執照、通用設計UD標章、全部採用高規格無障礙設施、綠建築標章,以落實友善共生環境的規劃與經營理念。



1.樓層規劃:地下一層、地上五層
2.總樓地板面積:2,453.14坪
3.地下室車位:19個平面車位
4.屋頂有太陽能發電板
5.導入物聯網的智能系統

三、烏日共生宅各樓層空間的規劃設計─康茵行旅+長照喘息服務+運動賦能服務

首先,康茵行旅與居家長照喘息服務及運動賦能服務均位於二、三樓,另外第四層樓作為長期住宿之用,總共九十七房,其中康茵行旅二至三樓為短期旅館住宿房,每間大約六坪,即使是六坪的旅館房,康茵行旅也透過隔間門等設計,讓房中空間隨時可做彈性「倍增」調整;至於四樓長住房間則約十至十四坪,配備一房一衛一廳。



另外,整棟共生宅不僅置入飯店自動化入住系統,包括全室無障礙空間、照護系統導入,以及其他進駐的服務廠商,並且兼具芳療、健康有機餐飲,可讓入住者實際體驗在旅館裡「一站購足」的需求,同時若有家人前來探親,也不致發生一般長照機構缺乏親屬住宿空間的問題。

由以上分析可知,萬事起頭難,合勤健康事業雖率先投入開啟共生宅之路,不過未來還是得面臨人口變遷之諸多挑戰,希望能夠藉此拋磚引玉,讓社會各界都能夠在共生、共鄰及同鄰不同宅的嶄新居住概念下,打破純養老、長照中心的框架,帶動未來世代同堂另一類型的居住模式,俾共同分擔老人社會愈來愈沉重的重責大任!

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莊孟翰│理財周刊1021期│2020-03-20 
理財我最大

在當前人口快速變遷,加以建地取得不易,合勤健康事業如何說服地主,以合建方式建構複合式開發經營模式,並將資產型態劃分為各自持有產權,以及部分出售、部分回租、部分保留經營日照中心,再透過物業經營管理來建構同鄰不同居的照護共生連結關係,可否將整個建案選址、規劃設計以及未來經營管理方面分別說明,俾便讀者更加清楚了解同鄰不同居的照護共生之發展趨勢。

首先,建案基地必須具備交通便捷性,並且在產品規劃設計方面,除了服務內部之外,也要兼具服務社區居家照護的外共生關係,才能發揮同鄰不同居的功能,並建構全齡學習住宅環境。

苗栗共生宅實務案例解析:

一、苗栗共生宅地理位置─具有交通便捷性優勢

隨著高鐵、西濱、台鐵山海線大幅提升苗栗交通便捷性,加上竹南綜合運動公園、苗北藝文中心落成,苗栗不再是國人刻板印象中的西部「後山」,因此,有不少退休族反而鍾情於苗栗獨特山水景觀,可以享受田園與現代化並重的悠閒舒適生活。



另外,東西向以三條重要省道沿線分為台1線的海線、台13線的山線、台3線的內山地區;南北向則以三條重要橫向道路沿線分為北橫公路(台1己+縣道124替代道路)的苗北、中橫公路的苗中、南橫公路的苗南,各以頭份市、苗栗市、苑裡鎮為發展核心。

二、同鄰不同宅的共生宅─兼具同鄰又能相互照顧之功能

由大暐建設與合勤建設攜手共同投資興建的「合勤健康共生宅-苗栗建案」,是台灣第二個共生宅開發案,基地位於苗栗交流道往苗栗市區方向,路程約六分鐘,位居國立聯合大學對面,鄰近苗栗市大千綜合醫院,兼具交通便捷與醫療需求。此外,在建築物規劃設計上係依據地形環境來搭配客群定位,分為前後兩棟,並以兩代宅同鄰不同居模式建構全齡學習住宅環境。

本案是由三個合作夥伴共同投資,以大暐建設、合勤建設與地主共同合建方式產生第一個共生點,在此條件下將資產型態劃分為各自持有產權,以及部分出售、部分回租、部分保留經營日照中心的模式,另外,也與大學共同合作,提供莘莘學子以服務換取房租減免,而產生多面向的線型共生關係,最後再透過物業的經營管理來建構家屬與長輩同鄰不同居的照護共生連結關係。

三、產品規劃設計─分棟同鄰共居,並兼具服務社區居家照護的外共生關係。

本建案分為兩棟,前棟每層樓規畫有十戶一房產品,五個樓層共計五十戶套房,另外,一樓還規劃有便利商店、咖啡廳,地下室則有樂齡學習場域,整棟建築具備附照護服務機能的樂齡住宅,至於二樓及三樓則為小規模多機能機構,並具有日照中心、喘息服務的功能,進駐在此的居護、居服所辦公室,除了服務內部,也兼具服務社區居家照護的外共生關係。



後面一棟規劃為每層樓六戶的三房產品,四個樓層共計二十四戶,分為首購小家庭產品,讓子女可以選擇跟長輩共住,或者也能選擇購置前棟樂齡住宅,藉此達到同社區分棟居住而又能夠相互照顧的內共生關係,以期發揮同鄰不同居的功能。

此外,更以節能環保、永續發展為主軸,在屋頂架設太陽能發電系統,並將發電轉為該棟建築公設用電,也能轉為售出供台電調節運用。

為考量銀髮族的居家安全,在緊急救護系統上,共生安養宅也在房內特別設置AI微電腦緊急救援智能系統、電流過載保護系統,以確保家電或電器的使用安全。

此外,在無障礙環境空間中更重視介面整合,其中尤以不同材質、高程及排水系統最為重要,凡此都在本案開始規劃設計時全盤考量,讓整個居家空間都具有無障礙的舒適環境。

由上所述,透過住宿、餐飲、活動三個元素以及共生宅設計原則,建構出各種不同型態、不同高齡產業發展與安養住宅的多樣化功能,主要是因為高齡者生命歷程不同、身體健康狀況各異,以致需求並不聚焦且充滿不確定性,所以必須透過跨界、探知、拼圖、升級,才能彈性動態建構出能夠滿足高齡社會的實際需求。

解碼房市
   
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人口老化快速 共生宅應運而生(五)
莊孟翰│理財周刊1021期│2020-03-20 



 

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莊孟翰│理財周刊1022期│2020-03-27 
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台灣近年人口變遷快速,如圖所示,一九八九年零至十四歲人口為五五四萬三一九七人,及至二○一九年驟減至三○一萬三五一人,占總人口比率由二七.五○%急遽下降至一二.七五;另外,六十五歲以上人口由一二○萬一三二一人驟增至三六○萬七一二七人,占總人口比率由五.九六%急遽攀升至一五.二八%。由此一數據之增減變化即可明顯觀察到未來老年人口急遽增加所衍生共生宅的龐大需求,請李總再就後續「因地制宜」之規劃案例分別說明其特色。

合勤健康事業共生宅第三個建案坐落於新北市新莊區思源路,其最大特色在於結合署立台北醫院,將長照與醫療資源整合為具有互補功能的共生宅。

一、面對逐年增加的老年人口,目標客群還要再聚焦─應設法克服高成本與低利潤的障礙

不論是稱之為銀髮產業或是熟齡產業,都是在描述老年人口不斷增加的新興產業趨勢,只是這一族群是以年紀與身體健康狀況做界定,一般調查報告也大致是將這種現象與發展趨勢做簡單的闡述,並且大都是以大樣本與抽象概念呈現,其間仍存在很大的變數,除非縮小差異分析,並將範圍更明確的聚焦於單一市場、單一產品、單一族群,否則短期內仍無法有效突破瓶頸,這就是現階段進入這個產業的主要門檻!

但也因為市場單一化,加以台灣目前這一族群進住人數偏低,實在很難有效降低成本與獲取應有的利潤,也就很容易失去競爭力,導致推出產品無法普受青睞,這無疑就是當前進入這個產業的最大挑戰!



二、兼顧長照服務及住宿設施的供需─因應長照與住宿不同需求的規劃設計

台灣長照服務的主要需求是居家服務、日間照護、家庭托顧、老人營養餐飲服務、交通接送服務等;至於住宿型設施則為老人長期照顧機構、安養機構與老人公寓、老人住宅等。

然而目前台灣許多長照需求大都選擇居家照護而鮮少進住長照安養機構,由此亦可了解目前居家長照人力不足之主要緣由,因此許多家庭聘請外傭來擔任居家長照任務。縱然如此,面對未來愈來愈多的龐大老年人口,有限的長照人力還是無法滿足逐年增加的需求。

三、結合外部醫療建構新莊共生宅─整合長照與醫療資源的共生宅特色

這是合勤健康事業共生宅第三個建案,基地坐落於新北市新莊區思源路,旁邊就是署立台北醫院,距離新莊頭前捷運站六百公尺,跨過大漢橋直抵板橋。如再將觸角延伸至台北市,當更能了解區域人口愈多,安養需求愈高,尤其是在整個大台北目前嚴重缺乏長照安養住宿型機構情況下,此一建案位置的交通、生活、醫療機能條件俱佳,進行整合聚焦長照服務及住宿設施的價值性就相對較高。

就整體規劃設計而言,整棟大樓係以護理照護與生活賦能模式建構新型態長照住居環境。另外,本建案係採與地主共生合建方式,資產規劃型態為建方分回部分自有資產與回租地主分回部分,再以部分與長照經營業者合作,部分長期持有使用及出租管理收益為主。

四、護理照護與生活賦能的新型態長照模式─在規劃設計上應兼顧因地制宜



此一建案係以合建方式跟地主合作共同興建,配合地主分回產權後,轉合勤健康共生宅回租,有關規劃設計分述如下:

1.九樓至十樓為共生宅無障礙設備倉儲的營運空間,主要在於滿足輔具設備租用與採購的日常營運之所需。

2.八樓為教育訓練與商務辦公空間,主要係提供內部及外部教育訓練、研習、生活課程及商務辦公空間租用。

3.六樓至七樓為康養旅店,依據樓層區分,部分提供健康樂齡客層住宿,部分提供亞健康需賦能樂齡客層住宿,另外也保持高彈性空間給探望家屬、商務人士、研習需求住宿的客層使用。

4.四樓至五樓規劃設計約六十間套房的護理之家,主要係配合對面署立台北醫院提供屬於失能需要照護客層住宿。

5.三樓為托幼中心,係配合該區嚴重不足的托幼需求,另一方面也能藉此引導老幼共學方案來增加教學特色。

6.二樓為日間照顧的托老中心,係配合鄰近署立台北醫院讓慢性病取藥就診需要的長輩有個緩衝空間,減輕家屬陪同取藥造成耗時負擔。

7.一樓為咖啡廳與餐廳,提供內外需求交誼功能,也能讓樂齡客群參與服務工作,以增加老有所用的附加價值。

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降息是否助漲房價議題之探討
莊孟翰│理財周刊1022期│2020-03-27 
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武漢肺炎疫情逐漸擴散,直接衝擊全球經濟,近日報紙愈來愈聳動的標題,例如「大蕭條來了?美Q2失業率恐達30%」、「Fed祭無限QE沒用,美股開盤照跌」、「Fed再寬鬆,QE無上限」、「我金控海外曝險19.6兆,史上新高」、「亞太衝擊擴大,我難保2、中失守3」等斗大標題,而更重要的是,各國咸認疫情還沒有到達高峰期,其對全球經濟的衝擊恐還會持續擴大。

另外,近日友人傳來「麥肯錫疫情報告」,對於疫情發展的兩種觀點,較樂觀情況為延遲復原,全球復甦可望落在第四季;至於較悲觀情況則是持續緊縮,直到明年前兩季才會復甦。

截至目前為止,雖然台灣防疫績效普獲各國讚許,惟在各國疫情持續擴散情勢下,主要國家股市連連重挫,其中尤以美國道瓊工業指數由二月十二日二九五五一.四二點重挫至三月二十三日的一八五九一.九三點,跌幅高達三七.○九%最受關切。

另外,台灣加權指數由一月十四日最高點之一二一七九.八一點重挫至三月十九日之八六八一.三四點,跌幅亦高達二八.七二%,如再就最高點之整體股票總市值約三六.七八兆元,與三月十九日之二六.四一兆元加以比較,跌價超過十兆元,如再就此一數據與二○一九年GDP十八.八兆元相較,國人手中財富瞬間減幅落差更是難以想像。在此情況下,一般民眾對於經濟前景必然會保持審慎態度,而不會輕易出手投資置產。



如再就往昔國人財產三分法,亦即現金、股票與不動產之資產配置方式,現階段大家最關注的是,產業與就業市場會不會持續萎縮,以及全球股市重挫對於企業之流動性風險,及其對金融業系統性風險之影響為何?因此,縱然不動產業者咸認現階段土地成本與工資、原物料不斷上漲,房價不可能下跌,不過就目前國內外經濟情勢加以觀察,不論是投資者或一般民眾,大都會選擇儘量持有現金,並且採取觀望態度為上策。

自從二○一八年台商回流議題逐漸發酵,引發商辦、廠辦與土地交易熱潮,再加上美國為因應武漢肺炎疫情全球擴散,聯準會(FED)在兩周內緊急降息到接近零利率,中央銀行隨即於三月十九日宣布降息一碼,並推出二千億元的中小企業融通機制。雖然央行總裁楊金龍表示,台灣在量、價都有空間,二千億元中小企業融通機制若不夠,可隨時檢討再加碼。此外,利率也有向下空間,「但不會到零,甚至負利率」,有關這一議題只要從日本二○一六年一月二十九日實施負利率以來,房價是否隨之上漲,即可充分了解影響房價的並非僅只利率單一因素。

惟鑑於二○○八年全球金融海嘯之後各國陸續實施量化寬鬆政策(QE),導致房價又逐漸呈現攀升走勢,從而亦再度引起國人對於房價是否會在疫情過後再漲的聯想,有關這一點如能再就以下重要議題加以綜合評量,應該很容易了解未來整體市場走勢如何。

對於未來房市走勢,一般民眾很容易將二○一九年全台土地交易高達二五三六億元,以及建商購地高達一九九九億元之創新高紀錄,因為其間很難分清商用與住宅市場而混為一談,導致一般民眾總會被「晚買不如早買」的行銷廣告說服!

其實,就近年整體房市供需加以觀察,根據住展雜誌統計數據,二○一八年北台灣推案量高達一一一八三億元,銷售率四五.七七%,二○一九年推案量高達一○九二一億元,銷售率僅四五.八八%,後續餘屋累積數量必然相當龐大,因此,二○二○年的市場走勢應是「量微增、價緩降」趨勢,想要購屋的民眾不妨以靜制動,靜觀這波疫情變化趨勢及其對經濟與產業之影響再做抉擇!

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當前房市景氣走勢之觀察指標
莊孟翰│理財周刊1020期│2020-03-13 
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根據最新公布數據,今年二月六大都會區買賣移轉棟數為一.八萬棟,年增五二%,較一月增加一六%。其次,累計今年一至二月買賣移轉棟數為三.三五萬棟,年增六.二%,其中台北市年增一四.六%、新北市年增四%、桃園市年增二三.八%、台中市年增九.二%,以上四都似乎都還是處於增溫走勢,至於台南市則是年減一.二%、高雄市年減一○.四%,呈現明顯降溫情況,由此顯見南北各地已逐漸顯現市場自然調節趨勢。

不過,如就市場實務現況觀察,大部分交易都集中在中小坪數,並且都還普遍存在一○%以上的議價空間,因此,對於今後市場走勢仍應審慎觀察為宜,尤其是在武漢肺炎疫情逐漸蔓延至全球,不論是觀光、餐飲或零售業都受到前所未有的衝擊,另外,全球經濟及產業供應鏈斷鏈所造成損失更是不容小覷。

雖然商用不動產受惠於台商回流之利多,連帶影響到住宅市場也由原低迷轉呈局部熱絡,不過就二○一八與二○一九年北台灣推案量高達二兆二千億元,並且銷售率都沒超過五○%情況下,未來待售新成屋競價求售勢必無法避免,而這也正是當前為何購屋者普遍保持觀望之主要原因。

現階段雖然大多數不動產業者都以房市將會再度呈現榮景,並且價格也會逐漸攀升當作促銷話術,不過,就整體而言,在當前房價所得比全國八.四七倍、台北市十三.七三倍、新北市十一.六六倍(2019Q3),貸款負擔率全國三四.七三%、台北市五六.二八%、新北市四七.八○%(2019Q3)情況。



另外,根據全球房地產指南(Global Property Guide)之統計數據顯示,長期以來台北市房價租金比一直高懸於四十九倍,全球排名第三,亦即投資四十九年才得以還本,其次,租金收益率二.○六%則係全球倒數第三,至於二○一六年一月一日房地合一稅四五%之邊際稅率,亦是全球最高之一,由此不難了解當前房市在「49X、2.06%、45%」一連串利空因素摜壓下,未來整體房市還是得面對超額供給與購買力不足之雙重壓力。

其實,有關房貸餘額屢創新高是否再度促使房價攀升之觀點,只要再依國際用以衡量房市泡沫之指標,亦即房貸餘額是否超過GDP四○%加以評估,當可充分了解為何長久以來中央銀行一直以這一準則監控房價漲勢。

此外,近年國際大都針對家計部門放款餘額採行LTV(Loan To Value,貸款與價值)上限規定,以維護金融穩定,因此,必要時央行也會再度祭出「選擇性信用管制措施」因應,由此觀之,未來整體房市仍應是「量增價微跌」走勢,並且不易再出現炒作行情!

至於國際用以衡量房價泡沫警戒線之指標,分別就當前國內之房貸餘額、房屋修繕貸款與建築貸款占GDP比重計算如下,以供參考。

一、房貸餘額、房屋修繕貸款與建築貸款占GDP比重

1.購置住宅貸款餘額占GDP比重
購置住宅貸款餘額7兆4,125.48億元,2019年GDP估計18兆8,986億元
房貸餘額7兆4,125.48億元/GDP 18兆8,986億元=39.22%

2.(購置住宅貸款餘額+房屋修繕貸款)占GDP比重
(房貸餘額7兆4,125.48億元+房屋修繕貸款741.19億元)/GDP 18兆8,986億元=39.62%

3.(購置住宅貸款餘額+房屋修繕貸款+建築貸款)占GDP比重
(房貸餘額7兆4,125.48億元+房屋修繕貸款741.19億元+建築貸款20,943.70億元)/GDP 18兆8,986億元=50.70%



二、房地產業貸款占存、放款比重

1.房地產業貸款占存款比重
=9兆5,810.37億元/45兆0,861億元
=21.25%

2.房地產業貸款占放款比重
=9兆5,810.37億元/29兆0,110億元
=33.03%

附註:

1.歷年央行亦曾就房貸餘額與建築貸款占GDP比重,評估房市是否有泡沫之疑慮。

2.2019年第四季中央銀行理監事會議針對房市風險示警時,就有部分理事認為高價住宅漲幅已現,央行應密切關注後續發展,必要時應重啟選擇性信用管制之建議。

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莊孟翰│理財周刊1018期│2020-02-26 
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三二九檔期一向都被各界視為房市景氣觀察的重要指標,惟在武漢肺炎仍未歇止情勢下,不只三二九檔期泡湯,五二○檔期也不容樂觀,主要原因除原預測二.七二%的經濟成長率也因產業鏈、觀光旅遊與消費影響而下修至二.三七%。

329與520檔期不容樂觀
─「遞延性買盤」未必如預期


如回頭再檢視三年來的市場近況,大家之所以樂觀預期,主要原因在於二○一八年台商逐漸回流,導致商用不動產交易量逐年攀升,此可由產業界與建商積極購地,連帶住宅市場亦呈現局部交易熱絡見其端倪。

2019年全台土地交易2,536億元
─建商購地高達1,999億元


根據第一太平戴維斯所發布資訊,自從台商回流迄今,國內土地交易(包括地上權)呈現逐年攀升趨勢,其中二○一六年交易量九七三億元,二○一七年一一八八億元,二○一八年一五六二億元,二○一九年更高達二五三六億元。其次,建商也爭相購買土地,二○一六年購地三六五億元,二○一七年六二四億元,二○一八年九六七億元,二○一九年更高達一九九九億元(詳請參閱附圖),由此可見土地市場交易之熱絡景況。



2019年北台灣推案量10,921億元
─銷售率僅45.88%,後續餘屋累積數量龐大


由以上之數據加以觀察,再加上經濟部所發布台商回台、根留台灣與中小企業等三大方案,已有三○二家廠商參與投資,金額高達八四二四億元,將創造六萬九三七四個就業機會,因此,一般咸認三年內商用不動產市場依舊相當看好。

另外,如再就近年北台灣住宅市場之推案量與銷售率加以觀察,二○一六年推案量八一三二億元、銷售率二八.八%,二○一七年八三一五億元、銷售率三七.八八%,二○一八年一一一八二億元、銷售率四五.七七%,二○一九年一○九二一億元、銷售率四五.八八%,雖然二○一八與二○一九年推案量皆超過一兆元,惟銷售率僅介於三至五成之間(詳請參閱附圖),由此不難了解未來預售市場超過一兆元待售的產品去化勢必還得面臨嚴苛的考驗,尤其是在新成屋累積愈來愈多情況下,預售屋必然也會因資金壓力而降價求售,而這也正是當前雖然商用市場交易熱絡,一般消費者對於住宅產品依舊採取觀望態度之主要原因。



其實,有關這一發展趨勢也可由最近媒體陸續出現「10%自備款」與「工程○付款」之廣告訴求予以印證得知,而這也正是去年十二月爆發武漢肺炎以來,幾乎所有預售建案幾近停擺之主要原因。

另外,如再就全球已超過三十個國家感染病毒而嚴重影響經濟成長與就業機會加以思考,一般購屋者必然也不會將購屋列為當前首要之務,更何況一般民眾在政府不斷宣導疫情,加以口罩購買不易情況下,連餐廳、超市等日常活動人多的密閉空間都儘量少去,而預售建案樣品屋、接待會館或實品屋也都是在密閉空間進行促銷。

尤其是在當前大家都在觀察三二九與五二○檔期價量若干動向下,再加上原本市場上大量餘屋以及新成屋之競銷,雖然去年買賣移轉數量略增至三十萬棟,並且中南部市場也陸續出現補漲行情,不少業者更樂觀期待疫情過後之遞延性買盤,不過就整體市場而言,不只三二九與五二○檔期不容樂觀,下半年的市場走勢必然也是充滿荊棘,而這也正是為何截至目前為止議價空間依舊高達一○%至一五%之主要原因。



疫情延燒是否超過半年?
─不動產開發業應慎防「流動性風險」


由以上之分析,如再加上四、五年前完工仍在進行促銷的大量新成屋,加以疫情不知何時結束,一旦延燒超過半年,除體質良好的建商資金充沛,以及地段優越之產品去化無虞之外,可能就得認真思考是否有財務上「流動性風險」等相關問題!

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莊孟翰│理財周刊1016期│2020-02-14 
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雖然每年329檔期都被房地產業視為景氣觀察指標的重頭戲,不過在武漢肺炎衝擊下,今年卻不容樂觀看待!主要原因在於今年原預測二.七二%的經濟成長率恐將會因產業鏈、觀光旅遊與消費影響而下修所致。

以下分別就經濟面、政策面與市場實務面加以分析,以供業界與購屋者參考。

一、經濟面

─全球經濟成長可能下修至二.五%


行政院主計總處在去年十一月二十九日發布經濟預測時,仍看好台商回流之投資效應而上修二○二○年經濟成長率預測至二.七二%,惟隨著武漢肺炎疫情持續延燒,一般預期今年經濟成長將會隨之下修。其次,近日IMF(國際貨幣基金)也發布訊息,預測今年全球經濟成長可能由去年的三%下修至IMF視為衰退標準的二.五%,由此不難了解,倘若疫情持續延燒超過半年,其對台灣整體經濟之嚴重衝擊。

現階段對中國影響最大的莫過於電子業、觀光業及房地產業,台灣當然也無法倖免,首先,是電子業的供應鏈問題,中間產品畢竟要到大廠組裝,並且終端產品的銷售也都控制在大品牌手裡,尤其是其間利潤,代工頂多賺個五%,就蘋果品牌而言,利潤可能高到五○%,如今供應鏈斷鏈,不僅行銷秩序大亂,全球經濟必然大受影響。



其次,以觀光飯店為例,因具有季節性與時間性,錯過這段時間再也喚不回,除陸客之外,一般農曆年後的春酒宴席取消大半,大家總覺得沒有必要就不要到人多的場合交際應酬。至於一般消費雖不能減少,不過有一部分被外送平台取代,導致大多數餐廳陷入慘澹經營狀態。

另外,要去超市之前,大都會事先想好要買什麼,儘量不在密閉空間多逗留,從而亦降低不少業績,對整體經濟影響不言可喻。

二、政策面

─央行備有「選擇性信用管制」措施因應


現階段房地產業普遍擔心武漢肺炎對市場之衝擊,在此之前,由於二○一八年之後台商陸續回流,逐漸帶動商辦、廠辦及工業用地漲勢,因此,中央銀行在去年十二月十九日理監事會時就已經注意到整體房價變動趨勢問題,其中尤以買賣移轉數量微增與購屋貸款、建築貸款持續成長備受關注,並且咸認必要時應採取選擇性信用管制等總體審慎政策工具因應,因此,就政策面加以觀察,住宅市場再度呈現價量大幅攀升的機率並不高。

三、市場面

─329檔期一向都是最佳觀察指標


武漢肺炎導致日常經濟活動大受影響,就房地產市場而言,雖然建商普遍認為疫情過後會有遞延效應,不過就市場現況加以觀察,二○一九年北台灣推案量一○九二一億元,銷售率僅四五.八八%,今年第一季幾乎沒有預售建案大打廣告,充其量只有新成屋零星的「10%自備款」等促銷廣告(詳請參閱附圖)。



此外,由於一般民眾很難買到口罩,連餐廳、超市等日常活動人多的密閉空間都儘量少去,更何況預售建案樣品屋、接待會館或實品屋也都是密閉空間,尤其是在大家都不急於看屋情況下,再加上原本餘屋數量很大之潛在認知,雖然去年買賣移轉數量略增至三十萬棟,一般民眾還是採取觀望態度而不急於看屋,反倒是建商囿於餘屋存量而不得不亟思促銷對策,而這也正是當前議價空間普遍超過一○%之主要原因。

另外,此際不論是建商或一般購屋者都相當重視「329檔期」的觀察指標,就目前產業界普遍的說詞大都是二○○三年SARS後房價隨即大幅反彈,因此,只要這波武漢肺炎能夠在短期內獲得有效控制,329檔期仍舊值得期待,不過就整體市場之觀察指標而言,還是很難找到樂觀的觀點。

以上綜合經濟面、政策面與市場實務面之分析,如再就目前房地產「10%自備款」、「月付1.2萬元」、「送裝潢&家電」之促銷廣告,以及近日股價變動之震盪走勢圖(詳請參閱附圖),當可充分了解,在武漢肺炎不可能在短期內有效控制,導致全球經濟成長率可能下修至二.五%情況下,台灣雖然有台商回流之利多加持,惟若武漢肺炎持續延燒,今年329檔期應該還是等不到樂觀的預期!

 

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莊孟翰│理財周刊1017期│2020-02-21 
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台灣雖然不是最早邁入高齡化社會的國家,但高齡化速度卻最快,銀髮商機不容小覷,房地產市場嗅到商機,產品也逐漸朝向無障礙空間,讓年長者使用上更為方便的走向規劃設計。本文邀請在打造多項「共生宅」產品,實地參訪日本、德國、丹麥等國共生宅經驗的合勤健康事業董事長李柏憲,與讀者分享開發這類創新性產品的寶貴經驗。相較專為銀髮族設計的住宅,近年在歐洲及日本等地興起共生、共鄰及同鄰不同宅的嶄新居住概念,打破純養老、長照中心的框架,是否能為台灣的住宅市場注入新血,帶動未來世代同堂另一類型的居住模式?

長年關注共生住宅領域,李柏憲明白指出「真正的銀髮住宅未必是開發商的首選,因為不會賺錢」,這就是當前共生住宅最大的問題所在。目前合勤健康事業在台中烏日的共生宅已完工,苗栗建案已開工,桃園及新莊也正進行規劃設計中,未來在金門打造的兩個開發案也已進行規劃設計中,其對「共生宅」一詞尚不熟悉的台灣市場,已率先揭開住宅新型態的發展趨勢。

人口變遷,購屋需求逐漸降低
─住居型態將步日本後塵逐年調整


根據內政部統計數據,二○一八年三月,台灣六十五歲以上老年人口三三一.二萬人,占總人口二三五七.二萬人比例高達一四.○五%,正式邁入高齡社會。另外,根據國發會公布之「中華民國人口推估(二○一八至二○六五年)報告」,二○二一年總人口數達到最高峰二三六一萬人之後進入負成長,二○二六年六十五歲以上老年人口占比將會超過二○%而進入超高齡社會。



根據國發會之推估報告,我國於一九九三年成為高齡化社會,並於二○一八年進入高齡社會,預估六年後(二○二六年),我國老年人口占比將超過二○%,成為超高齡社會的一員,高齡化速度較歐、美、日等國為快。預估二○三○年老年人口將增至五五九萬人(增幅六三.一%),二○六五年再增至七一五萬人(增幅一○八.四%),占總人口比重達四一.二%。

值得關注的是,近年家戶增加數量已超過人口成長速度,且隨著六十五歲以上老年人口的增加,家戶人數已呈逐年下降趨勢,此就一向以三十至四十歲為主要購屋族群的市場結構而言,必然遭受嚴重衝擊,依照台灣目前八四.八三%的高住宅自有率,房市供過於求情況勢將與日加劇。

反觀早已邁入高齡社會的日本,二○一五年六十五歲以上人口已高達二六.七%,及至二○六○年更將高達三八.一三%。另外,現階段空屋數量也已高達八二○萬戶,根據日本國土交通省預估,二○四○年將有約九百個城鎮會面臨更嚴重困境。此外,日本年輕人偏好購置新成屋,以致二手屋銷售率僅約一五%,因此,一般預期未來空屋率也將逐年增加,無效空屋增加將出現更多治安死角,台灣人口變動趨勢與日本極為類似,應及早防範因應為宜。

時代需求,全齡共生宅應運而生
─合勤共生宅,開創世代共居新趨勢


面對人口快速變遷與少子化、高齡化的趨勢,整體市場更會加速朝多角化的方向發展,這也正是近年共生宅催生出來的主要原因。李柏憲董事長從事建築行業二十餘年,對於房地產市場有著敏銳獨到的眼光,當他提及想要投入高齡者為主的共生宅市場時,我當然樂見其成,也認為這是一條正確的道路,特別是台灣過去養老型態還是停留在照養機構的思維。面對上述人口快速老化問題,再加上房產市場需求改變,勢必會如同日本一樣出現一波波震盪。

危機就是轉機,共生宅的理念在於以永續經營與高齡健康為主軸,融入當地區域特色、風土民情、文化習俗等元素,從養老這一領域來擴充房地產的多元性,進一步看,其中這個缺口更是從健康橫跨到失能照護中間不可或缺的一環,台灣在二十多年前就有不少企業想要介入開拓此類產品,但由於專業整合不易,且對於不同領域的跨域合作沒有一套標準的SOP模式可資依循,導致整體構想始終停留在觀望或嘗試階段,因此,共生宅實在不能單純的僅以養老房產之經營管理視之。



至於其中最大差異點就在於,共生宅已跨出一般建設公司純粹以投資興建與房產買賣之窠臼,而延伸到服務端對於以人為主的餐飲照護、才藝學習、健康照護、心理諮詢等服務,讓高齡居住者的日常生活更為充實,以貫徹永續經營與高齡健康這個主軸。

 

房市「下濾循環」與「8高」現象之紓解
─共生宅開創房產永續經營新里程碑!


一般而言,健康的房產市場會不斷進行「下濾循環」,也就是高所得者為了換新屋,會將舊屋以較低價格轉手給收入較低者,而形成健康循環的中古屋市場。但十多年來房價漲幅超過一倍,所得較高者釋出的房子,收入較低者還是買不起,這時較高所得者就沒有多餘資金去購買新房,導致房市交易遲滯,再加上以下房市「8高」的匯聚,終而出現景氣徘徊現象。

1.高房價:例如台北市一坪八四.八萬。

2.高自有率:二○一七年全台八四.八三%、台北市八三.六九%。

3.高空屋率:根據二○一○年數據,全台一九.三%、台北市一三.四%、新北市二二%。

4.高公設比:例如台北市三四.五%、新北市三一.五%。

5.高稅負:房地合一稅邊際稅率為四五%。

6.高房價所得比:二○一九年第三季的數據顯示全台八.四七倍、台北市十三.七三倍,新北市十一.六六倍,亦即在台北市要將近十四年、新北市也要將近十二年不吃不喝才買得起房。

7.高房價租金比:台北市高達四十九倍(Global Property Guide)。



8.高房貸負擔比:二○一九年第三季的數據顯示全台三四.七三%、台北市五六.二八%、新北市四七.八○%。

由上所述,雖然各界對於台灣房市景氣看法未必一致,最近所呈現商用與住宅市場之差異即是一例,尤其面對人口與社會結構的劇變,共生宅必然會掀起高齡、養生、退休這一族群的嶄新市場需求,也能在傳統建築產業觀望覬覦樂齡族群這塊商機上,具有指標性引導作用,或許早已邁入超高齡社會的日本,正能提供我們更多值得參採之案例。

現階段李柏憲董事長全心投入的共生宅係搭配合作金庫的信託服務、以房養老以及代租代管等方案,除了呼應政府政策外,對於上述所提「下濾循環」與「房市8高」等問題,或許從高齡者需求這一領域加以思考,也能為未來整體房市紓解些許這麼緊繃的壓力。在此,也期許共生宅能為台灣社會帶來房產經營全新的里程碑!

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莊孟翰│理財周刊1013期│2020-01-24 

美中貿易戰促使台商大量回流,反送中讓香港人想移民台灣,頓時房地產又成為市井小民茶餘飯後的熱門話題,尤其是在錢多利率低情況下,房市再度呈現該跌不跌,甚至部分地區出現止跌回升現象。想請教莊教授,台灣房市在各項因素交互推波助瀾下,是否真已見到回溫跡象?

一般預測市場景氣大都會從預售推案銷售率與建造執照、使用執造以及買賣移轉棟數量進行交叉分析,不過就目前市場龐大空屋結構加以探討,未來無效空屋較多地區,滯銷情況勢必愈來愈嚴重。

日本有負資產的問題,台灣北中南各地差異大,台北市、新北市空屋較少,台中、台南及高雄則較多,只是部分訊息被部分預售完銷掩蓋而無法顯現真實市場情況,因此,購屋之前就應充分掌握以下三項重要指標。

一、預售推案量與銷售情況

─據此直接研判餘屋與未來市場走勢


根據住展雜誌統計,北台灣二○一九年一至十一月新成屋、預售屋推案量雖創一○○七一.七億元之歷史第四大量紀錄,惟仍較二○一八年同期減少約二三○億元,年減幅約二.二%(見附表)。

此外,住展雜誌預估二○一九年全年推案量應介於一.○五兆至一.一兆元之間,由以上數據可知,雖然推案量已略有增加,但建商對於未來市場走勢與推案仍步步為營,不敢貿然躁進,主要原因在於超過一兆元的推案量平均銷售率並未超過五○%。

以下再就北台灣四大新建案推案地區分別彙整,以供參考。



1.第一名:新北市,累積逾四千億元,較二○一八年增加約四百億元,年增幅約一成;其中又以板橋、新莊與三重這三個行政區推案量最大。

2.第二名:桃園市,累積案量約二千四百億元,較二○一八年同期增約二一○億元,年增幅近一成;其中又以龜山、中壢、八德等行政區案量較大。

3.第三名:台北市,推案量約二千一百億元,較二○一八年同期大減八百多億元,年減幅約二成八。

4.第四名:新竹地區,約一○八六.八億元,較二○一八年減少一百多億,年減幅約一成。

其次,由於預售建案未必全部完銷,此可就今年一月住展雜誌公布資訊,台北市銷售中新成屋仍有少數係二○一二年完工,新北市仍有二○○八年完工,桃園市五年內完工者比比皆是,因此,選購新成屋之前就應先索閱使用執照,以確定完工日期,以免待售餘屋超過五年,形同中古屋,卻仍以新成屋價格進行議價。

二、購屋前應先索閱使用執照

─五年內新成屋也是一個很好的選項




兩年來雖然預售屋推案大量增加,並且各地陸續完銷個案頻傳,不過有些地區新成屋去化仍不如預期,其中尤以板橋、新莊、淡水等重劃區,更累積為數可觀的新成屋,連帶中古屋也削價競銷,顯見市場景氣不如預期。

由於預售未必完銷,新成屋逐漸累增,因此,購屋之前就應先了解各區域待售新成屋數量與完工日期,最直接的方法便是索閱使用執照,從核發日期直接研判是否為五年內新成屋,俾據以作為議價多寡之基準。

此外,更值得追蹤觀察的是,新北市去年推案量高達二萬八千餘戶,其中,板橋、新莊、淡水等區域,都有逾三千戶的供給數量,而導致房價節節下修至每坪四十萬元以下。

三、投資客是否捲土重來?

─投資+投機一向都是房價炒作元兇


通常預測房市景氣是否回溫的主要指標,大都會先從預售推案量與銷售率著手,尤其是投機客是否捲土重來就是一個相當重要的關鍵指標,二○一二與二○一三年出現紅單轉手之「秒殺」情況就是最佳例證。二○一五年景氣轉折以來,雖然大家都預期房價會下跌,不過並不知道谷底在哪,近期則是在錢多利率低情況下,再度出現購屋保值與為子女置產情事,此一趨勢除往昔房市漲多跌少之歷史經驗,也可以從中央銀行公布之一年期定期存款牌告利率只有一.○四%,並且十年期公債殖利率僅二.○四%,此外,美國十年期公債利率一.八○%,三十年期公債利率也僅二.二六%。很明顯的未來在低利率環境下,房價大跌的機率並不高,因此,政府壓抑房價的唯一工具可能只剩下稅率這一帖藥方,另一自然調節的因素則是人口變動趨勢。

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莊孟翰│理財周刊1016期│2020-02-14 

美中貿易戰、武漢肺炎衝擊,全球經濟遭逢重大考驗!二○一八年以來台灣受惠美中貿易戰台商回流,房市交易量略呈增加趨勢。即便最近有房仲業者發布今年一月交易量因受到春節假期影響而呈現衰退,不過根據內政部統計處公布資訊,二○一九年買賣移轉棟數達三○.○三萬棟,相較二○一八年的二七.八萬棟,年增八%,創下近五年新高。想請問莊教授,交易量增加是否代表房市將邁向復甦,房價也會跟著水漲船高?

美中貿易戰、武漢肺炎等重大動盪因素,全球經濟前景堪慮,但有過SARS經驗,加上台灣受惠貿易戰,台商回台之外,也將產業陸續轉往美國、東南亞等地,分散過去產業過度集中大陸風險。

另外,近年與美國逐漸提升關係,美國官方積極鼓勵五百大企業投資台灣,從而亦將增加台灣的商用不動產與廠辦需求,台積電、聯發科本就以台灣作為主要基地,對未來5G、AI等高科技發展也會進一步帶來正面影響,並且擴增群聚效應。

落實居住正義 照顧中產階級

─央行備有「選擇性信用管制」措施因應


現階段房地產業者擔心武漢肺炎是否嚴重影響房市?如回歸基本面探討,二○一八年之後隨著台商逐漸回流,對商辦、廠辦及工業用地已出現明顯漲勢,多數台商原本在台就有置產,除非是提升居住品質增購豪宅,否則自用住宅需求不太可能跟著大幅增加。

有關此一議題,中央銀行在去年十二月十九日理監事會時已經注意到「房價該跌不跌」的問題,尤其是二○一五年房價轉折以來跌幅約僅兩成,如再放任止跌回升,又該如何言及照顧年輕族群?因此,央行也備有「選擇性信用管制」措施因應。



一月十一日總統大選結果,從選票當中可以很清楚看見台灣年輕人的力量,過去制定持有稅、房地合一稅,成功抑制房價,有錢人無法再像過去用極低的自備款囤房、炒房,然而,接下來如何落實居住正義,照顧中產階級,才是政府最該關注的一大議題。

餘屋增加 房市復甦言之過早

─僅以30萬棟低標研判復甦,未必客觀


撇開短期風險,回歸基本面,台灣仍面臨高自有率,並且空屋、餘屋數量很大的壓力,如只因買賣移轉數量微幅增加,必然無法據以斷定復甦走勢。根據歷年台北市房價資訊,一九九一年房價每坪三○.一四萬元,二○一四年漲至九二.四萬元最高,二○一九年回跌至八四.八萬元,跌幅相當有限。

其次,如圖所示,歷年買賣移轉棟數的高峰落在一九九六年的五○.八萬棟,二○一二、二○一三年秒殺階段呈現微幅衰退,二○一四年囤房稅實施,二○一六年再祭出房地合一稅,買賣移轉棟數明顯下滑,二○一六年出現二四.五萬棟的最低量。

其次,如就二○○三至二○一四年十二年間平均移轉棟數三八.五四萬棟,與二○○三至二○一九年,十七年平均移轉棟數三五.三四萬棟加以觀察,不論是二○○三至二○一四年十二年間,或二○○三至二○一九年十七年間的平均買賣移轉棟數都超過三十五萬棟,因此,若僅以三十萬棟的低標據以研判復甦趨勢,恐亦言之過早!

10~15%的議價空間依舊在

─議價、贈送車位、裝潢、家電等讓利促銷未歇


雖然二○一二、二○一三年交易量驟增,惟受到二○一四年囤房稅與二○一六年房地合一稅之影響,買賣移轉數量隨即驟降,因此,政府政策必然也是主導房市走勢之一大利器。

二○一五年以來連一些大型建案也很少在報章雜誌大打廣告,近期則出現運用文字敘述之置入性行銷方式,惟仍不脫讓利去化餘屋訴求,由此不難了解整體市場依然存在一○%以上的議價空間,若再加上贈送車位、裝潢、家電等讓利促銷部分,還是普遍存在一○%至一五%的下探幅度。



近年由於餘屋數量累增,再加上大量新成屋賣壓,建商不得不以讓利方式去化餘屋,就新莊、板橋而言,每坪價差十至十五萬元者比比皆是。

如再從六都的低度使用、待售餘屋等數量觀察,供過於求的市場,再加上長久以來的高自有率,預售與新成屋也不得不降價,藉「以價換量」去化餘屋。因此,接近市區、交通便捷的地方,或許「以價換量」可以奏效,但較偏遠的地方效果就遠不如預期,此亦可由完工五、六年仍未售罄建案比比皆是見其一斑。

建照、使照量大 賣壓逐漸浮現

─預售屋+新成屋,都是龐大的潛在賣壓


由附表資料顯示,二○○三年至二○一四年使用執照約一○五萬棟,若以平均銷售八成,剩餘兩成推估,尚有二十萬棟餘屋,若以平均銷售九成,剩餘一成推估,尚有十.五萬棟餘屋。

其次,如再從二○一五年加總至二○一九年,五年的使用執照數量約四七.六九萬棟,此一期間假設平均銷售六成,剩餘四成尚未售出,餘屋量約十九萬棟,由以上之推估,自二○○三年至二○一九年,應該還有二九.五至三十九萬棟的餘屋量。

另外,如再就二○一五年至二○一九年建造執照五四.八五萬棟、使用執照四七.六九萬棟加以比較,其間差距七.一六萬棟,由此不難了解未來餘屋數量勢必有增無減,而這也正是近年板橋、新莊、淡水、桃園及新竹等地房價每況愈下之主要原因。

因此,即便二○一八年迄今台商逐漸回流,對商辦、廠辦、工業土地產生助漲效應,但對住宅價格的影響應該沒有想像中那麼嚴重。

另外,今後就住宅市場而言,將會呈現兩極化趨勢,其因在於持有稅大幅提高,縱然有錢人想購買百坪以上的房產為子女置產,除非子女負擔得起每年沉重的持有稅,否則還是會以投資股票或持有現金為優先考量。因此,現階段若僅從買賣移轉單一指標據以研判未來市場復甦走勢,恐亦言之過早!

由以上之分析,對於目前想要購屋的消費者而言,不必因台商回流因素而擔心房價再度飆漲,因此,只要多看多比較,並且勤於查詢實價登錄資料,就不會因急於購屋而多付一筆辛苦累積的儲蓄。

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莊孟翰│理財周刊1016期│2020-02-14 

雖然每年329檔期都被房地產業視為景氣觀察指標的重頭戲,不過在武漢肺炎衝擊下,今年卻不容樂觀看待!主要原因在於今年原預測二.七二%的經濟成長率恐將會因產業鏈、觀光旅遊與消費影響而下修所致。

以下分別就經濟面、政策面與市場實務面加以分析,以供業界與購屋者參考。

一、經濟面

─全球經濟成長可能下修至二.五%


行政院主計總處在去年十一月二十九日發布經濟預測時,仍看好台商回流之投資效應而上修二○二○年經濟成長率預測至二.七二%,惟隨著武漢肺炎疫情持續延燒,一般預期今年經濟成長將會隨之下修。其次,近日IMF(國際貨幣基金)也發布訊息,預測今年全球經濟成長可能由去年的三%下修至IMF視為衰退標準的二.五%,由此不難了解,倘若疫情持續延燒超過半年,其對台灣整體經濟之嚴重衝擊。

現階段對中國影響最大的莫過於電子業、觀光業及房地產業,台灣當然也無法倖免,首先,是電子業的供應鏈問題,中間產品畢竟要到大廠組裝,並且終端產品的銷售也都控制在大品牌手裡,尤其是其間利潤,代工頂多賺個五%,就蘋果品牌而言,利潤可能高到五○%,如今供應鏈斷鏈,不僅行銷秩序大亂,全球經濟必然大受影響。



其次,以觀光飯店為例,因具有季節性與時間性,錯過這段時間再也喚不回,除陸客之外,一般農曆年後的春酒宴席取消大半,大家總覺得沒有必要就不要到人多的場合交際應酬。至於一般消費雖不能減少,不過有一部分被外送平台取代,導致大多數餐廳陷入慘澹經營狀態。

另外,要去超市之前,大都會事先想好要買什麼,儘量不在密閉空間多逗留,從而亦降低不少業績,對整體經濟影響不言可喻。

二、政策面

─央行備有「選擇性信用管制」措施因應


現階段房地產業普遍擔心武漢肺炎對市場之衝擊,在此之前,由於二○一八年之後台商陸續回流,逐漸帶動商辦、廠辦及工業用地漲勢,因此,中央銀行在去年十二月十九日理監事會時就已經注意到整體房價變動趨勢問題,其中尤以買賣移轉數量微增與購屋貸款、建築貸款持續成長備受關注,並且咸認必要時應採取選擇性信用管制等總體審慎政策工具因應,因此,就政策面加以觀察,住宅市場再度呈現價量大幅攀升的機率並不高。

三、市場面

─329檔期一向都是最佳觀察指標


武漢肺炎導致日常經濟活動大受影響,就房地產市場而言,雖然建商普遍認為疫情過後會有遞延效應,不過就市場現況加以觀察,二○一九年北台灣推案量一○九二一億元,銷售率僅四五.八八%,今年第一季幾乎沒有預售建案大打廣告,充其量只有新成屋零星的「10%自備款」等促銷廣告(詳請參閱附圖)。



此外,由於一般民眾很難買到口罩,連餐廳、超市等日常活動人多的密閉空間都儘量少去,更何況預售建案樣品屋、接待會館或實品屋也都是密閉空間,尤其是在大家都不急於看屋情況下,再加上原本餘屋數量很大之潛在認知,雖然去年買賣移轉數量略增至三十萬棟,一般民眾還是採取觀望態度而不急於看屋,反倒是建商囿於餘屋存量而不得不亟思促銷對策,而這也正是當前議價空間普遍超過一○%之主要原因。

另外,此際不論是建商或一般購屋者都相當重視「329檔期」的觀察指標,就目前產業界普遍的說詞大都是二○○三年SARS後房價隨即大幅反彈,因此,只要這波武漢肺炎能夠在短期內獲得有效控制,329檔期仍舊值得期待,不過就整體市場之觀察指標而言,還是很難找到樂觀的觀點。

以上綜合經濟面、政策面與市場實務面之分析,如再就目前房地產「10%自備款」、「月付1.2萬元」、「送裝潢&家電」之促銷廣告,以及近日股價變動之震盪走勢圖(詳請參閱附圖),當可充分了解,在武漢肺炎不可能在短期內有效控制,導致全球經濟成長率可能下修至二.五%情況下,台灣雖然有台商回流之利多加持,惟若武漢肺炎持續延燒,今年329檔期應該還是等不到樂觀的預期!

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【文.莊孟翰】

雖然每年329檔期都被房地產業視為景氣觀察指標的重頭戲,不過在武漢肺炎衝擊下,今年卻不容樂觀看待!主要原因在於今年原預測二.七二%的經濟成長率恐將會因產業鏈、觀光旅遊與消費影響而下修所致。

 

一、經濟面

─全球經濟成長可能下修至二.五%

 

行政院主計總處在去年十一月二十九日發布經濟預測時,仍看好台商回流之投資效應而上修二○二○年經濟成長率預測至二.七二%,惟隨著武漢肺炎疫情持續延燒,一般預期今年經濟成長將會隨之下修。其次,近日IMF(國際貨幣基金)也發布訊息,預測今年全球經濟成長可能由去年的三%下修至IMF視為衰退標準的二.五%,由此不難了解,倘若疫情持續延燒超過半年,其對台灣整體經濟之嚴重衝擊。

 

現階段對中國影響最大的莫過於電子業、觀光業及房地產業,台灣當然也無法倖免,首先,是電子業的供應鏈問題,中間產品畢竟要到大廠組裝,並且終端產品的銷售也都控制在大品牌手裡,尤其是其間利潤,代工頂多賺個五%,就蘋果品牌而言,利潤可能高到五○%,如今供應鏈斷鏈,不僅行銷秩序大亂,全球經濟必然大受影響。

 

其次,以觀光飯店為例,因具有季節性與時間性,錯過這段時間再也喚不回,除陸客之外,一般農曆年後的春酒宴席取消大半,大家總覺得沒有必要就不要到人多的場合交際應酬。至於一般消費雖不能減少,不過有一部分被外送平台取代,導致大多數餐廳陷入慘澹經營狀態。

 

另外,要去超市之前,大都會事先想好要買什麼,儘量不在密閉空間多逗留,從而亦降低不少業績,對整體經濟影響不言可喻。

 

二、政策面

─央行備有「選擇性信用管制」措施因應

 

現階段房地產業普遍擔心武漢肺炎對市場之衝擊,在此之前,由於二○一八年之後台商陸續回流,逐漸帶動商辦、廠辦及工業用地漲勢,因此,中央銀行在去年十二月十九日理監事會時就已經注意到整體房價變動趨勢問題,其中尤以買賣移轉數量微增與購屋貸款、建築貸款持續成長備受關注,並且咸認必要時應採取選擇性信用管制等總體審慎政策工具因應,因此,就政策面加以觀察,住宅市場再度呈現價量大幅攀升的機率並不高。

 

三、市場面

─329檔期一向都是最佳觀察指標

 

武漢肺炎導致日常經濟活動大受影響,就房地產市場而言,雖然建商普遍認為疫情過後會有遞延效應,不過就市場現況加以觀察,二○一九年北台灣推案量一○九二一億元,銷售率僅四五.八八%,今年第一季幾乎沒有預售建案大打廣告,充其量只有新成屋零星的「10%自備款」等促銷廣告。

 

此外,由於一般民眾很難買到口罩,連餐廳、超市等日常活動人多的密閉空間都儘量少去,更何況預售建案樣品屋、接待會館或實品屋也都是密閉空間,尤其是在大家都不急於看屋情況下,再加上原本餘屋數量很大之潛在認知,雖然去年買賣移轉數量略增至三十萬棟,一般民眾還是採取觀望態度而不急於看屋,反倒是建商囿於餘屋存量而不得不亟思促銷對策,而這也正是當前議價空間普遍超過一○%之主要原因。

 

另外,此際不論是建商或一般購屋者都相當重視「329檔期」的觀察指標,就目前產業界普遍的說詞大都是二○○三年SARS後房價隨即大幅反彈,因此,只要這波武漢肺炎能夠在短期內獲得有效控制,329檔期仍舊值得期待,不過就整體市場之觀察指標而言,還是很難找到樂觀的觀點。

 

以上綜合經濟面、政策面與市場實務面之分析,如再就目前房地產「10%自備款」、「月付1.2萬元」、「送裝潢&家電」之促銷廣告,以及近日股價變動之震盪走勢,當可充分了解,在武漢肺炎不可能在短期內有效控制,導致全球經濟成長率可能下修至二.五%情況下,台灣雖然有台商回流之利多加持,惟若武漢肺炎持續延燒,今年329檔期應該還是等不到樂觀的預期!

 

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【理財周刊第1016期】

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為何買房會成為一輩子的債務?
莊孟翰│理財周刊1012期│2020-01-17 

面臨少子化的台灣,薪資增長速度跟不上房價上漲幅度,高房價讓不少年輕人對買房望之卻步,有的等繼承,有的住家裡。大學畢業後兩萬多元薪水拿來餬口,一個人還算過得去,幾年後屆齡三十,畢業七、八年職位調整,薪水可能超過三字頭,能住家裡的還是住家裡,從外縣市來大城市討生活的,薪水大部分拿去繳房租,一個人也還算過得去,卻不敢想結婚,更不敢想生小孩,或者結了婚只生一個不敢生第二個,只怕養不起。過去父母那一代長輩,多多少少都有置產,但怎麼到了這一代,買房變成天方夜譚?

台灣一直以來都存有高房價魔咒,但在人口減緩趨勢下,政府仍擬大量興建社會住宅,加上都市更新、危老重建,使得空屋、餘屋仍持續增加。另一方面,即使近年政府陸續推出壓抑措施,依舊無法有效降低房價,致令年輕人深陷買不起房也不敢結婚的窘境!

台灣與日本人口結構趨勢都是呈現拋物線型,並且也有不少雷同之處,是否能從日本經驗記取教訓,逐漸解決台灣年輕人的居住困境?

近期不少重劃區都大量推案,最受矚目的新店央北重劃區,有些建案也都賣得不錯,這與地段、規劃設計及房市景氣有絕大的關係。另外,板橋相對新莊好賣,主要緣於新莊在二○一二與二○一三年「秒殺階段」,出現不少短期炒作的投機客,終致推案最多,餘屋也就累積越來越多,另外,淡海新市鎮也同樣存在大量空屋問題。有關此一議題,即使是目測也可輕易看出,如再證諸晚上點燈率,更可輕易得知答案。

如再追蹤近年建造執照、使用執照不斷增加的數量,特別是台中、台南及高雄,另外包含重劃區都大量推案,試問這麼龐大的量體,未來如何去化?是否能有效降低房價?凡此都是相當值得深入檢討的政策議題!



不動產會不會變成「負資產」

─日本經驗的啟示


房市自二○一八年住宅市場略呈回溫跡象,近一年半的時間,隨著美中貿易戰延燒,台商回流腳步加劇,逐漸帶動房市加溫,不過潛在空屋餘屋量仍多,截至2018Q2新建餘屋(待售)住宅高達80,082戶,二○一八年底低度使用住宅亦增加至916,383戶,若加上日後的社會住宅、都市更新、危老重建等,除非需求增加,否則空屋餘屋數量可能還會再增加。

台灣拋物線型人口結構趨勢類似日本,今後將逐漸邁入少子化及高齡化社會,看看日本現況,便可知曉今後台灣可能的發展趨勢。二○二○年日本東京奧運在即,不少投資客看準奧運帶來商機,提前在東京置產,但市場似乎不如預期,多數已提前認賠殺出。

日本多數年輕人不願意繼承父母親的房產,也成另類奇觀,原因為何?深恐繼承二、三十年,折舊後的價值趨近於零,更何況繼承後還要繳付繁重的維修費、稅費等,精華地段還可抱有都更後價值翻倍希望,但在次級城市要想都更機會,少之又少,也就是資產增值不成,反倒成燙手山芋,不動產反成為「負的不動產」。



一九九○年代日本土地神話破滅,二○○八年全球金融海嘯,美國、日本及歐洲國家甚至中國皆推出量化寬鬆政策以挽救經濟,日本首相安倍晉三更提出安倍經濟學,惟日本景氣依舊一蹶不振,終致二十多年來日本經濟與房產一直陷於低迷狀態。

人口結構出現死亡交叉

─年輕人購屋之路愈來愈艱辛


台灣現階段人口雖仍略微增加,惟很快會邁入負成長,根據內政部統計資訊,一九九一年出生人數尚有三二.一九萬人,截至二○一九年,僅剩十七.七七萬人;此外,死亡人數自十.六二萬人,增加至十七.六二萬人,出生與死亡人數已出現死亡交叉。

另外,同期間戶數則自五二二.七一萬戶增加至八八三.二七萬戶,另一方面,戶數增加戶量卻減少,由每戶三.九四人驟減至二.六七人,顯示大部分年輕人沒有和父母住在一起,卻又等著繼承父母房產,這其間所顯示的即是世代的代溝與觀念落差愈來愈大。

與日本年輕人不願意繼承父母房產相反,台灣多數年輕人都在等待繼承,尤其是台北市與新北市經由都更增值,指日可待,例如一戶一千至二千萬元的老舊住宅,更新完成之後增值至一千五百至三千萬元輕而易舉,惟如就中南部地區例如高雄市老舊中古屋每坪房價十萬元以下者比比皆是,就很難具備大幅增值效益,這也正是都更必須因地制宜之主要原因。

 



另外,根據衛福部推估,國人一生中長照需求時間約七.三年,約需花費四百多萬元,夫妻兩人就得準備八、九百萬元養老,加以年金改革所衍生之諸多後遺症,導致不少長輩沒有餘力再資助子女買房,由此亦不難瞭解未來年輕人購屋之路勢必愈來愈困難。

低薪結構購屋難上加難

─20至24歲族群實質經常性薪資僅一九九九年的91%


根據國發會近期公布的「經濟研究年刊」對於近二十年青年薪資不增反減的研究結果,指出四大原因,包含國內產業升級面臨瓶頸、全球化壓抑薪資成長、同儕效應導致薪資定錨及教育體系未能協助青年接軌勞動市場。值得關注的是,雖然二○一七年名目經常性薪資創歷史新高,但扣掉通膨因素,實質經常性薪資仍不及一九九九年水準,其中,二十至二十四歲族群更僅一九九九年的九一%,而這也正是當前年輕人購屋難上加難的主要原因。

現階段房價仍高懸,惟仍有不少年輕人靜待房價下跌,卻又因近期台商大量回流而導致房價該跌不跌。其實,就一般購屋負擔加以考量,應以不超過家戶收入三○%為上限,惟在實質經常性薪資倒退二十年,一般購屋能力大幅衰退,加以空屋逐漸增加情況下,購屋時除要貨比十家,還應避開大量空屋以及人口大量外流地區,以免陷入日本「負資產」陷阱,成為一輩子的債務而仍不自知!

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莊孟翰│理財周刊1013期│2020-01-24 

美中貿易戰促使台商大量回流,反送中讓香港人想移民台灣,頓時房地產又成為市井小民茶餘飯後的熱門話題,尤其是在錢多利率低情況下,房市再度呈現該跌不跌,甚至部分地區出現止跌回升現象。想請教莊教授,台灣房市在各項因素交互推波助瀾下,是否真已見到回溫跡象?

一般預測市場景氣大都會從預售推案銷售率與建造執照、使用執造以及買賣移轉棟數量進行交叉分析,不過就目前市場龐大空屋結構加以探討,未來無效空屋較多地區,滯銷情況勢必愈來愈嚴重。

日本有負資產的問題,台灣北中南各地差異大,台北市、新北市空屋較少,台中、台南及高雄則較多,只是部分訊息被部分預售完銷掩蓋而無法顯現真實市場情況,因此,購屋之前就應充分掌握以下三項重要指標。

一、預售推案量與銷售情況

─據此直接研判餘屋與未來市場走勢


根據住展雜誌統計,北台灣二○一九年一至十一月新成屋、預售屋推案量雖創一○○七一.七億元之歷史第四大量紀錄,惟仍較二○一八年同期減少約二三○億元,年減幅約二.二%(見附表)。

此外,住展雜誌預估二○一九年全年推案量應介於一.○五兆至一.一兆元之間,由以上數據可知,雖然推案量已略有增加,但建商對於未來市場走勢與推案仍步步為營,不敢貿然躁進,主要原因在於超過一兆元的推案量平均銷售率並未超過五○%。

以下再就北台灣四大新建案推案地區分別彙整,以供參考。



1.第一名:新北市,累積逾四千億元,較二○一八年增加約四百億元,年增幅約一成;其中又以板橋、新莊與三重這三個行政區推案量最大。

2.第二名:桃園市,累積案量約二千四百億元,較二○一八年同期增約二一○億元,年增幅近一成;其中又以龜山、中壢、八德等行政區案量較大。

3.第三名:台北市,推案量約二千一百億元,較二○一八年同期大減八百多億元,年減幅約二成八。

4.第四名:新竹地區,約一○八六.八億元,較二○一八年減少一百多億,年減幅約一成。

其次,由於預售建案未必全部完銷,此可就今年一月住展雜誌公布資訊,台北市銷售中新成屋仍有少數係二○一二年完工,新北市仍有二○○八年完工,桃園市五年內完工者比比皆是,因此,選購新成屋之前就應先索閱使用執照,以確定完工日期,以免待售餘屋超過五年,形同中古屋,卻仍以新成屋價格進行議價。

二、購屋前應先索閱使用執照

─五年內新成屋也是一個很好的選項




兩年來雖然預售屋推案大量增加,並且各地陸續完銷個案頻傳,不過有些地區新成屋去化仍不如預期,其中尤以板橋、新莊、淡水等重劃區,更累積為數可觀的新成屋,連帶中古屋也削價競銷,顯見市場景氣不如預期。

由於預售未必完銷,新成屋逐漸累增,因此,購屋之前就應先了解各區域待售新成屋數量與完工日期,最直接的方法便是索閱使用執照,從核發日期直接研判是否為五年內新成屋,俾據以作為議價多寡之基準。

此外,更值得追蹤觀察的是,新北市去年推案量高達二萬八千餘戶,其中,板橋、新莊、淡水等區域,都有逾三千戶的供給數量,而導致房價節節下修至每坪四十萬元以下。

三、投資客是否捲土重來?

─投資+投機一向都是房價炒作元兇


通常預測房市景氣是否回溫的主要指標,大都會先從預售推案量與銷售率著手,尤其是投機客是否捲土重來就是一個相當重要的關鍵指標,二○一二與二○一三年出現紅單轉手之「秒殺」情況就是最佳例證。二○一五年景氣轉折以來,雖然大家都預期房價會下跌,不過並不知道谷底在哪,近期則是在錢多利率低情況下,再度出現購屋保值與為子女置產情事,此一趨勢除往昔房市漲多跌少之歷史經驗,也可以從中央銀行公布之一年期定期存款牌告利率只有一.○四%,並且十年期公債殖利率僅二.○四%,此外,美國十年期公債利率一.八○%,三十年期公債利率也僅二.二六%。很明顯的未來在低利率環境下,房價大跌的機率並不高,因此,政府壓抑房價的唯一工具可能只剩下稅率這一帖藥方,另一自然調節的因素則是人口變動趨勢。

 

深入了解實價登錄的真實內容

─究竟隱藏哪些不實交易價格?


實價登錄不透明,買方始終無法得知真實的交易價格,有關這一點,只要參觀過預售建案接待中心者必然心得滿滿。首先,除非你真的選定某一戶,否則銷售人員不會告訴你真實價格,其因在於各戶位置與樓層價差很大,此外,又只會針對你所選定的那一戶列印價格與付款方式。

另外,除非你看過很多預售建案,真的夠內行,能夠一邊議價一邊談附加贈品,例如贈送車位、裝潢、家電等。其實,一般首購民眾都是在只知其一不知其二情況下下訂,而無法得知高房價當中所隱藏高級建材等應有的附加價值與議價訣竅,殊欠公允!

因此,今後政府更應積極推動「實價登錄2.0」之既定政策,俾免一般民眾在資訊落差下,仍將目前主管機關公布的「實價登錄」當作實際交易價格,而讓買方在不知不覺之中成了冤大頭。

 

 
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莊孟翰
前淡江大學產業經濟系副教授
德明財經科技大學客座教授
中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長
理財周刊副社長

 

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莊孟翰│理財周刊1015期│2020-02-07 

最近內政部公布二○一九年買賣移轉數量三○.○三萬棟,不少房地產業者認為房市將會再現復甦榮景,導致潛在購屋者深恐房價再度攀升而急於看屋,想請莊教授提供一些購屋應有的基本認識,俾供購屋者參考。

雖然去年買賣移轉數量已突破三十萬棟,不過整體市場餘屋數量依舊相當龐大,因此,購屋之前還是以多看多比較為上策。以下僅提供當前購屋應有的十二點建議,以供參考:

1.預售屋、新成屋與中古屋的抉擇:
─預售屋可邊蓋邊付款
─中古屋預期都更效益


雖然預售屋尚未興建,看不見也摸不到,但是一般人還是會以預售屋為優先考量,主要原因除比較偏好新屋之外,三年興建期間自備款邊蓋邊付款,可以比較輕鬆的方式支付期款。

另一常見的情況是,有些年輕人預定兩三年後結婚,家長也常會幫他們籌措自備款,尤其是預定兩三年後結婚,目前資金不夠,也可藉此增加一些儲蓄,這也正是一般人較容易接受預售屋的主要原因,目前有些建案提供一○%或零自備款付款方式,年輕人就很容易達成購屋的願望,尤其三年後交屋再結婚,藉此即可達到雙喜臨門的預期規劃。



至於新成屋或中古屋,雖然是看得見、摸得著,不過在短期內就必須支付三成自備款,並且緊接著又要負擔七成的房貸本息,一般人會覺得負擔不輕,不過最大好處是有些中古屋公設比較低,室內使用空間較大,另外也有不少人退而求其次選購中古屋,主要係著眼於都更之預期效益。

2.應先查閱「實價登錄」資訊:
─最佳議價基礎就是經過半年以上的實價登錄價格比較


雖然實價登錄已實施七年,並且揭露的門牌編號也已由五十個門牌逐漸降低到三十個,台北市更降低到十個門牌編號,不過對於一般購屋者來說,還是無法直接了解實際交易價格,其因在於十個門牌編號又有單號、雙號之別,並且各有好幾百戶,另外還有前後棟、高低樓層的價差,因此一般人很不容易經由實價登錄了解想購買標的合理價格。

因此,購屋之前,就應多花點時間蒐集資訊,並且還要實地勘查。目前各大房仲業者都已提供網路資料查詢,購屋前只要多看多比較,就不會因急於購屋而多付一筆冤枉錢,其最實際的議價基礎就是蒐集半年以上的實價登錄價格加以比較,就不會陷入價格迷思。

3.了解公設比偏高原因:
─應避免「虛坪」虛增公設比


目前銷售中的建案公設比普遍超過三成,值得關注的是,近年台北市有些小基地建案公設比居然高達四七%,因此,購屋時就要特別注意,除室內實際使用面積之外,還要了解公共設施的項目,以免購買到超高公設比的建案。



以往常見超高公設比建案將圖書室、乒乓球室、撞球室、健身房等規劃在同一空間,亦即雖規劃有多項公共設施,卻都擠在同一個空間,不僅不具實用性,也很容易衍生無謂糾紛。

一般而言,公設比偏高,室內空間尤其各臥房必然隨之縮小,益增家具擺設之困難性,另外,衛浴空間也必然侷促狹小,尤其更難兼顧通風採光,甚至出現暗房而嚴重影響生活品質,因此,購屋前應詳細檢視平面設計圖說,並且務必索取附加標示尺寸與註明各空間坪數的平面配置圖,俾免完工交屋時發生爭執。

4.逐項檢視主建物、附屬建物與共同使用部分面積:
─附屬建物僅陽台可以登記
─共同使用部分應避免計入車位面積


就預售屋買賣契約書範本之規定,買賣總面積包括主建物+附屬建物(陽台)+共同使用部分(詳請參閱附表),值得注意的是,自二○一七年一月一日開始雨遮與屋簷都不能登記;另外停車位應該要單獨計價,並且停車位面積不能計入總銷售面積,以免被「含車位價」稀釋單價而仍不自知。

5.是否為「含車位價」:
─應避免「含車位面積」稀釋單價

以往常見大坪數物件包含停車位面積,並且在單價稀釋之後,再以偏低單價作為廣告訴求;其實此一議題大都緣於含車位面積,近年台北市出現基地面積僅四十多坪,銷售面積卻高達五十幾坪,其中緣由即在於將車位面積灌進銷售面積所導致。因此,購屋時切記問清楚是否為「使用面積」或「含車位面積」等重要事項。

6.是否為二次施工:
─最大缺點為居住空間極為狹窄


一般常見之二次施工係緣於挑高三米六,主要係買賣面積較小,藉由中間夾層區隔為上下兩層以增加使用空間,常見上層當睡眠空間,下層當起居空間。一般二次施工都是在交屋後再進行施工,這類產品最大缺點就是居住空間極為狹窄,將來想要換屋出售不易,購屋之前就應該要有此認知。

另外小坪數建案常見「1+1房」之規劃設計,其實際效益為何,購屋之前務必三思!

7.是否為夾層設計:
─應避免「1F+B1F」或「1F+2F」之規劃設計


常見都市更新建案由於建蔽率縮小,一樓面積跟著減少,導致規劃設計時常將一樓不夠的部分以地下室或是二樓的面積補足,例如1F+B1F或1F+2F方式做為補償。此一問題表面看來面積不變,但等到交屋之後,就會知道跟原來的想像大相逕庭,並且利用價值差別也很大。

8.各空間應標示尺寸:
─應充分了解家具配置與室內空間之大小


對於小面積建案最直接的看法就是單價較貴,其實這類建案最大的缺點就是一般購屋者無法了解其間所潛藏的問題。例如有一友人問我,他們家最近買了二十二坪的預售屋,扣除三分之一的公設,所剩可能只有十五坪,想徵求我的看法,當時我的回答是回去先把設計圖攤開來看,然後再提出四點應注意事項。

(1)第一個問題就是購買標的很可能是中間戶,那應該就是單面採光。

(2)第二個問題是「三位一體」,亦即客廳、餐廳、廚房共用一個空間,並且廚房與餐廳之間沒有隔間。

(3)第三個問題是廁所沒開窗,通風採光欠佳。

(4)第四個問題是陽台極為狹小,無法兼顧空調設備、洗衣機、熱水器之放置,另外還有曬衣與雜物儲藏的空間又該如何處理。

後來他告訴我所提出的四個問題都正確無誤,因此,購屋時除公設比之外,平面設計圖還得清楚標示尺寸,這樣才可真正了解家具配置與室內活動空間之大小。

舉例而言,臥室最低限度也要容納得下五尺×六尺約○.八坪的雙人床,另外也要兼顧是否擺得下衣櫥、化妝檯等必備家具,這樣才能維持一定的活動空間與居家品質。

9.審閱期五天以上:
─應充分了解預售屋買賣契約書範本的條文內容


根據內政部所公布預售屋買賣契約書範本的規定,必須讓購屋者攜回審閱五天以上(詳請參閱附表),有關這一點,有些購屋者因為比較忙,也沒有注意主管機關的相關規定,常會被現場銷售人員說服,直接繳交訂金甚至簽約,殊欠公允,因此,購屋之前就應該要有此認知,才不致吃虧上當。

10.平面車位或機械車位
─應注意是否為雙向平面車道


目前一般建案大多規劃有一戶一車位,應格外注意的是,除是否為平面車位之外,在選擇停車位時還要注意地下第幾層以及停車位置與大小,尤應避免選購到死角或者是小車位,以確保停車方便性。另一值得注意的是,是否為雙向平面車道,是否面臨窄巷或單行道等問題。

11.生活機能與居家品質:
─務必實地勘查並檢視平面設計圖


生活機能主要著重於周遭環境,例如是否鄰近市場、公園、學校,並且距離捷運或公車站多遠,尤其應注意距離上班地點多遠等。其次,有些小坪數住家,麻雀雖小五臟俱全,但扣除三○%以上的公設比之後,實際使用空間極為狹窄,尤其是客廳、餐廳、廚房的合理配置,因此購屋之前還是要多看多比較為上策。

12.房貸比例
─小坪數住家應先了解銀行承作貸款意願
由於近年小坪數規劃大行其道,銀行對於這類產品之房貸相對保守,因此,購屋之前除應掂掂自己的荷包之外,更應注意建商所承諾的房貸比例在交屋時是否會打折扣。

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莊孟翰│理財周刊1012期│2020-01-17 

最近雖然房價依舊高懸,卻仍有不少人唯恐台商回流支撐房價而急於買房,此一情況尤以台中、台南與高雄地區最為明顯,主要原因在於商用不動產帶動住宅市場之價量,不過由於中南部市場房價較低,一般民眾購屋能力相對較高;惟就台北市高不可攀之房價,在高單價與高總價情況下,只好退而求其次選擇小坪數建案。想請教莊教授,選購這類「鳥籠建築」時,應具有哪些基本認知?

根據住展雜誌公布資訊,經彙整統計結果,今年一月台北市刻正銷售中的小坪數建案共計六十五案,占總推案量二六八案之二四.二五%(詳請參閱附表),其中甚至亦有銷售面積小至八坪,扣除公設之後只剩三坪之狹小空間,然在超高單價情況下,銷售依然亮眼,直令社會各界看傻眼。

姑且不論其如何成功銷售,除個案特殊條件之外,在一般購屋者比較傾向偏好好區位的新房子,手頭資金有限情況下,就很容易轉而選購小坪數的「鳥籠建築」。

由於最近有不少讀者詢問選購「鳥籠建築」等相關議題,本文謹再彙整十大潛在缺點,以供參考。

1.基地狹小:僅憑外觀透視圖無法看出全貌,尤其位處靜巷難知真假豪宅,一般民眾更是不易辨識。



2.周圍環境:只能不厭其煩的現場勘查,始能進一步了解生活方便性。

3.鄰棟間距:必須充分了解基地面寬,再核對建蔽率與設計圖說,才能得知完工後之實際屋況。

4.公設比超過四○%:除大廳、電梯、樓梯間、車道之外,究竟超高公設比耗在哪裡?(詳請參閱附表)

5.二次施工:1+1房是否具有實際效益?挑高三米六之空間是否太過狹窄?

6.尺寸標示:平面設計圖必須標示尺寸,才可真正了解家具配置與室內動線。



7.三位一體:客廳與餐廳共用,廚房與餐廳沒隔間,是否合乎居家需求?

8.室內空間:室內空間是否過於狹窄?廁所是否開窗?

9.機械車位:車輛進出不便?是否面臨窄巷或單行道?

10.應注意預售屋、新成屋或中古屋,何者較容易瞭解真實屋況。

案例一 大安富中

基地位置:大安區信義路三段147巷11弄6號

基地面積:約37坪

樓層規劃:地上7層,地下1層

銷售坪數:6~14坪,銷售8坪,扣除公設之後只剩3坪

公設比:45%

售價:175萬元/坪

案例二 大安釀

基地位置:台北市大安區復興南路二段

基地面積:80坪

規劃樓層:地上15層/地下5層



銷售坪數:16-33坪,1~2房

公設比:38%

售價:145~155萬/坪

莊孟翰│理財周刊1012期│2020-01-17 

由於小坪數建案公設比動輒超過四○%,因此,購屋時就應格外留意買賣面積與共有所在位置與公設項目,俾免衍生無謂紛爭。
以下謹就內政部公布之「預售屋買賣契約書範本」(108.5.2修正)之房屋面積與共有部分總面積計算分別節錄如附表,以供參考。

 

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莊孟翰│理財周刊1011期│2020-01-10 

Q:危老重建沒有最小面積限制,條件相較都更寬鬆,也正因此而缺乏整體規劃設計要件,讓不少基地面積狹小的建案拔地而起,成為狹長的屋型。想請教莊教授,危老條例實施之後的確讓不少老舊建物重建速度加快,但卻蓋出許多細長的建築,有些建案因未兼顧市場性,推出銷售超過六年仍難以脫手,最後遭法院拍賣,危老問題逐漸浮現,不限面積的風險未來還會出現哪些問題?

位於台北市麗水街與潮州街交叉路口的精華地段就有一例,明明位處大安區文教區,又屬A+地段,卻因為土地面積僅有三十坪建案,共興建七層樓、總面積一七一.三三坪,如就所查閱地籍資料加以探討,係因隔鄰住戶整合不來(建照號碼:068-0020),如今單獨興建完成的公設高達四○%,最後因受限基地狹小規劃設計不良,遭致法拍,殊為可惜。

按危老條例原公布施行時間僅十年,預計二○二七年五月底屆滿,並且一○%時程獎勵將於今年五月九日到期,因此,內政部刻正積極研擬危老接軌都市更新方案,亦即未來在時程獎勵或條例落日屆期,危老也可改走都更,甚至也可獲得一點五倍容積獎勵上限。

雖然內政部不排除未來危老接軌都更時,可不受都更基地最小面積一千平方公尺、約三○四坪限制;惟據此亦可了解危老重建應只是短期權宜之計,即使調降都更最小面積門檻,可以讓更多小面積老舊建物得以適用各項優惠,也可以提高更新意願,能讓部分整合困難的都更案,可以加速進行推動。



不過,就目前危老重建截至今年一月六日,重建計畫受理件數共五六九件,重建計畫核定共三八六件,雖然受理與核定件數已大幅增加,惟如進一步檢視台北市近年推出的小基地建案早已超過一百件,並且也已出現拍賣案例,如再就目前危老條例時程獎勵即將屆期,而擬再研擬換湯不換藥的新替代方案,一旦適用此一條例的建案超過一千案,對於台北市未來的市容景觀會帶來什麼樣的影響?也許有一天台北市的觀光景點之一就是瘦長形小基地建案林立!

案例分析 基地面積狹小,鳥籠建案層出不窮

─應格外注意同一區位同樣價格的替代性產品


危老條例實施之後出現不少「鳥籠建案」,位於台北市麗水街與潮州街口的「麗水翫」,二○○九年公開銷售,其後因乏人問津而改名「臻橡園」,基地僅三一.七六坪,常被業界戲稱為「鳥籠建案」,惟基地位置優越,一般業者也都樂觀其成,只可惜市場反應欠佳而遭法拍。

按該建案係屬邊間,三面採光,整棟建物面積約一七一.三三坪,規劃地上七層、地下一層華廈,機械車位,一層一戶,每戶坪數約二十六至二十七坪,不過,扣除公設之後,主建物加陽台坪數約僅十一.五坪(詳請參閱附圖),由此可見室內實際使用空間之狹小,雖然採取分售或整層出售,還是無法突破銷售瓶頸。

雖然二○一八年十二月法拍價格一.七九億元,扣除每一車位二八○至三百萬元,平均單價約一百萬元之譜,較附近行情為低,還是很難在一拍順利出脫。



其次,如就一般購屋者角度加以評量,「臻橡園」唯一的缺點就是基地面積太小,導致地段的優越性還是無法扭轉市場劣勢,殊為可惜。茲再綜合彙整分析其優缺點如下,以供參考:

1.比較預售外觀設計圖與完工後周圍環境實景,落差極大,因此,這類建案如不能於預售階段完銷,完工後所有缺點必然一一顯現,就本建案而言,為減輕財務負擔而先行出租,再採取分售或整層出售方式,並且歷時六年,其最大缺點為由預售屋轉為新成屋再淪為中古屋,尤其是一旦出租,中古屋經折舊後原形畢露,價值必然大為減損。

2.屬文教區,附近仍有不少日式建築,金華國小、新生國小近在咫尺,生活機能良好。

3.交通方便,步行約十分鐘可達永康商圈、師大夜市、大安森林公園、捷運古亭站。

4.主要缺點為巷弄狹窄且多單行道,進出稍顯不便,並且周邊老舊公寓林立,景觀落差大(詳請參閱附圖)。

5.邊間產品規劃,三面採光,浴廁分離,建材也相當高級;麻雀雖小,五臟俱全,惟室內空間狹小是其最大缺點。

6.原預售開價雖貼近行情,惟總價超過三千萬元,非首購族所能負擔得起。



地段雖然很好,每坪開價一一六萬元也不算貴,不過每戶含車位價格超過三千萬,並且又是一房格局,不僅首購族難以負擔,即便是退休或頂客族恐亦嫌代價太高,唯一可能性較高的購屋族群可能只剩區域內富爸爸希望子女住在附近而為其置產者。

應引以為鑒的是:

(1)這類建案一旦銷售受挫,由預售屋轉為新成屋再淪為中古屋,尤其是一旦出租,中古屋經折舊後原形畢露,價值必然大為減損,因購屋者會以原外觀設計圖與完工後周圍環境相互對照,其間落差恐非價格得以輕易化解。

(2)只要將平面設計圖與家具配置圖相互對照,室內實際使用空間一覽無遺,其間預售所潛藏缺點一一浮現,終致前功盡棄,殊為可惜!

(3)本案平面設計圖缺點例如玄關與室內之間必須安裝大門,以便區隔室內外,客廳、餐廳與廚房三位一體,浴室狹窄,廁所與陽台相連,幾無儲藏雜物與曬衣空間等,這些攸關日常生活起居各重要事項很難同時獲得購屋者的認同。

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