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房市復甦、中產階級崛起,言之過早!

─紅單轉手炒作時有所聞!

自從2018年台商回流,再加上最近諾貝爾經濟學獎得主克魯曼(Paul Krugman)發表K型復甦的看法:「目前股市跟實體經濟嚴重脫鉤」,並逐漸形成「K型復甦」,導致「富者愈富、貧者愈貧」,其間所顯示資產價值變動的意涵,各家解讀不一;當前雖然高資產階層大都默不作聲,惟私下將資金投入房產者依舊不少,此可由不少建案陸續傳出完銷訊息見其一斑,其間一般較不易察覺者便是少數建案之紅單轉手炒作手法時有所聞。不過,如再就一年來亦有不少投資者賠售數百甚或上千萬加以觀察,例如今年八月住展雜誌所公布雙北市開價降幅前十名建案,最高降幅亦有高達40%者,其間是否潛藏投資風險密碼,仍有待後續追蹤觀察!

上半年房地合一稅43.6億元暗藏玄機

─是否再度重演紅單轉手戲碼?

最近媒體紛紛以回溫甚至復甦描述當前房市交易熱絡景況,導致不少研究機構或政府單位在發表經濟數據,被問到房市是否復甦議題時,都顯得相當謹慎與保守,其因在於今年上半年房地合一稅個人稅收金額高達43.6億元,另一方面則是今年1-8月全國買賣移轉數量已高達200,239棟,估計全年應會超過31萬棟,因此,各界莫不靜觀整體房市之未來走勢,一則關心自身資產之配置,再則擔心年輕人買不起房所衍生之種種社會問題。

這波房市只經過短暫低迷盤整,最近又再度呈現「價量齊揚」之熱絡景況,尤其是在小坪數與低總價訴求,再加上錢多利率低,高資產階層爭相購屋置產,另外,壽險業也不斷加碼投資,尤其是最近媒體出現「房市大爆發,搶工搶料搶土地」之斗大標題,更令各界憂心是否房價將會再度呈現大幅飆漲情事。

根據財政部公布之數據顯示,今年上半年全國房地合一稅的個人稅收為43.6億元,較去年同期22.4億元增幅高達94%(詳請參閱附表),係2016年房地合一稅開徵以來新高紀錄,由此一數據顯示,2016年1月1日以後買進,今年上半年出售獲利短進短出者不在少數,尤其是在媒體不斷報導中南部回溫、補漲與「價量齊揚」情勢下,如就目前之交易資訊顯示,開價的確普遍調漲一、二成,因此,一般咸認背後所隱藏的應該就是投資客與紅單轉手再現的問題。

往昔台灣房市在景氣循環過程大都是「漲多跌少」,近年買賣移轉從2015年景氣轉折之29.26萬棟,2016年下降至24.54萬棟,2017年回升至26.61萬棟,2018年再攀升至27.80萬棟,2019年則是大幅增加至30.03萬棟,因此,在當前錢多利率低之金融環境下,一般所最擔心的莫過於「台灣錢淹腳目」的房市炒作議題,惟目前並未呈現大幅增加趨勢。

現階段各相關機構,例如學術研究、台經院、國發會等,對於長期趨勢都抱持謹慎保守態度,尤其是央行因應對策,既不輕言打房,也不放鬆監督,必要時再祭出選擇性信用管制措施,由此不難理解,縱然不少業者與主管機關對於景氣態度的看法不盡一致,不過就當前預售案量大增,銷售率普遍未超過50%,加以小坪數占比偏高,以及新成屋占比普遍超過三分之一加以深入探討,目前市場上所謂景氣熱絡景象,甚或有不少完銷建案之擴大報導,應只是區位良好、產品力較強的少數預售建案,並非全面性「價量齊揚」,此亦可由預售暢銷、新成屋滯銷之市場現況見其梗概。因此,倘若將最近由資金浪潮所導引買賣移轉數量再度微幅增加之市況,視為景氣復甦,恐亦不切實際!

買賣移轉呈現明顯增加趨勢

 

─今年1-8月買賣移轉數量已高於2015-2019年之五年均線

─今年1-8月買賣移轉數量已接近2010-2019年之十年均線

以下分別再就2010-2020年買賣移轉棟數分別加以探討,以供參考。

這一波房市景氣在2015年開始呈現急遽轉折,其後每年緩和增加,及至2019年方才再度回升至30.03萬棟。由於最近媒體多次報導景氣復甦訊息,因此,如就內政部統計處公布數據加以彙整比較(詳請參閱附表),2020年1-8月買賣移轉略微增加至200,239棟,確實已高於2015-2019年1-8月之五年平均177,533棟。其次,如再就2010-2019年十年平均208,772棟加以比較,今年1-8月200,239棟已相當接近2010-2019年之十年均線。因此,一般咸認今年全年應可超過30萬棟之所謂景氣轉折評估點,從而亦讓各界對於當前房市景氣是否過熱議論紛紛,惟如據此論斷景氣復甦,甚或中產階級崛起,未免言之過早!

(莊孟翰)

文章來源:理財周刊

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2020-10-07

─從實務面探討房價高低所衍生的不確定性問題

─竹北區每坪最高60萬元,最低16.5萬元,差距高達3.64倍!

─新竹市核准平均面積僅263.29平方公尺(79.65坪),後遺症堪慮!

Q根據內政部營建署公布資料,新竹市截至2020年8月31日,辦理都市更新報核中14件,已核定公布實施案件,包括已完成三件、施工中三件、未動工五件,合計25件,總件數相當少。其次,新竹市危老重建受理44件、重建計畫核准35件,新竹縣危老重建受理五件、重建計畫核准二件,其次,新竹市核准平均面積僅263.29平方公尺(79.65坪),如就都更與危老數量加以比較,顯然危老遠超過都更數量,另外,危老核准平均面積僅79.65坪。請教莊教授,此一發展趨勢對於新竹縣市都更或危老政策推動之影響如何?

A根據營建署所公布資訊,截至8月31日止,全國辦理都市更新數量共計1,333件,其中已核定公布實施,包括已完工、施工中與未動工,合計898件。其次,危老重建計畫受理1,462件,其中重建計畫核准數量935件,由此可見未來隨著都更與危老之逐漸增加,整體市場去化之不確定因素必然備受關注。

根據內政部統計處公布資訊,今年一至八月新竹縣買賣移轉7,875棟,新竹市6,822棟,由此顯見交易量確實已明顯增加。其次,根據住展雜誌統計資料,九月新竹縣市推案量高達353案。值得注意的是,新竹市有八個建案基地面積在100坪以下,並且最小基地面積僅32.6坪,其次,新竹縣有十二個建案基地面積在100坪以下,並且最小基地面積僅28坪,其中最值得注意的是,建案的產品定位與價格定位,目前市場上不少建案滯銷根源即在於此。

新竹縣市房價普遍不高,應格外注意市場性

─歷來空屋餘屋數量龐大,小基地建案將面臨更大挑戰

雖然新竹縣市建案基地面積普遍較大,然在353個建案當中,除竹北區之外,大都以透天與四、五樓公寓為主,即使是隸屬於新竹市的東區與北區所占比例也都很高。其次,小面積瘦長型建物如種竹筍般林立,對於都市景觀之影響更是不容忽視。

至於新竹縣市都更或危老更應注意以下四大重要事項:

1.各區房價普遍不高,即使開價較高,議價空間大都超過一成,在實際成交價不如預期情況下,都更或危老建案就得格外注意立地條件與市場性,尤其是巷道內建案,俾免影響銷售與財務規劃。

2.歷年新竹市空屋、餘屋數量龐大,加以近年推案量相當大,除地段良好建案之外,預售銷售率普遍未超過一半,因此,選定都更或危老地點就顯得格外重要。

3.小基地小坪數規劃,應格外注意扣除公設比之後的室內實際使用空間,以免完工交屋橫生枝節。

4.不論都更或危老,大都以舊社區建案為主,尤其是新竹市區小基地建案特別多,更應格外留意近年購屋較傾向預售或新成屋之新趨勢。

現階段台灣房價最高,也較符合都更、危老條件者首推台北市與新北市,目前新竹縣市之都更或危老條件相對較差。以下謹就各行政區之最高與最低房價、基地面積、規劃坪數以及市場性對於財務規劃影響等相關細節,分別逐項深入解析,以供參考。

新竹縣市有些行政區每坪開價最高與最低差距高達3.64倍

─整合之前應格外注意基地的立地條件與房價高低

由附表之統計資料可知,竹北區開價每坪最高60萬元,最低16.5萬元,差距高達3.64倍,由此可見不論是都更或危老,整合之前就得先將該區域的立地條件與房價徹底了解清楚,方不致耗費大量人力物力,最後卻依舊徒勞無功!

以下謹就近年價差較大之東區、北區、竹北區、湖口區與新豐區之相關重要資訊分別加以彙整,以供參考。

1.東區:

30坪以下小坪數占比37%,新成屋占比30%,並且還有2013年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量不低,而導致新建案不得不朝小坪數方向規劃。另外,區域內最高單價58萬元「磐龍-壹號樓(88-107坪)」,坐落於中央路125號(基地857坪),其因在於基地較大與地理位置優勢。其次,最低單價22.5萬元「禾園運動家(24-25坪)」,坐落於公道路五路三段(基地138坪)。值得注意的是,區域內最高與最低房價差距高達2.58倍,並且每坪價差高達35.5萬元,其對日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響至鉅。

2.北區:

30坪以下小坪數占比36%,新成屋占比36%,並且還有2018年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量超過三分之一,導致新建案規劃坪數普遍較小。另外,區域內最高單價42萬元「皇昱根(15坪)」,坐落於經國路二段501巷13弄(基地195坪);其次,最低單價16.5萬元「一品八方(35坪)」,坐落於港北二街(南寮)(基地394坪)。值得注意的是,區域內最高與最低房價差距高達2.55倍,並且每坪價差高達25.5萬元,對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

3.竹北區:

30坪以下小坪數占比25%,新成屋占比48%,並且還有2007年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量將近五成,並且小坪數占比高達四分之一。另外,區域內最高單價60萬元「若合山(97-127坪)」,坐落於嘉豐南路一段38號(基地9,567坪),在規畫設計方面較容易發揮大基地優勢,因此,定價較高。其次,最低單價16.5萬元「日光城心(36-38坪)」,坐落於新寮街286巷口(基地694坪)。惟值得注意的是,小坪數占比與新成屋數量較大,區域內最高與最低房價差距高達3.64倍,並且每坪價差高達43.5萬元,對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

4.湖口區:

30坪以下小坪數占比32%,新成屋占比54%,並且還有2015年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量超過五成,顯見近年本區之銷售不易,惟小坪數占比超過三成,就應密切注意完工交屋之困難性。另外,區域內最高單價28萬元「富來樂(26-37坪)」,坐落於興華街38號(基地498坪)。其次,最低單價13.5萬元「中美城(43坪)」,坐落於中正路三段42號(基地1,592坪)。值得注意的是,區域內最高與最低房價差距高達2.07倍,並且每坪價差高達14.5萬元,對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

5.新豐區:

30坪以下小坪數占比38%,新成屋占比24%,並且還有2016年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量將近四分之一,並且小坪數將近四成。另外,區域內最高單價24.5萬元「昌昕明新首席(30-46坪)」,坐落於明新一街、明新二村(基地915坪)。其次,最低單價14萬元「瑞羿萃豐(29坪)」,坐落於中崙村中崙10鄰(基地318坪)。值得注意的是,區域內最高與最低房價差距高達1.75倍,並且區域內不論最高或最低房價普遍不高,其對日後都更或危老新建案之市場性與財務規劃影響。

現階段新竹縣市預售建案高達449案,有不少建案規畫面積普遍較小,除立地條件較佳之外,未來一旦景氣逆轉,就可能面臨餘屋去化之考。因此,在進行都更與危老過程,就應兼顧市場性與自償性,方不致陷入景氣迷思而白忙一場!

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2020-10-07

─房市復甦、中產階級崛起,言之過早!

─紅單轉手炒作時有所聞!

自從2018年台商回流,再加上最近諾貝爾經濟學獎得主克魯曼(Paul Krugman)發表K型復甦的看法:「目前股市跟實體經濟嚴重脫鉤」,並逐漸形成「K型復甦」,導致「富者愈富、貧者愈貧」,其間所顯示資產價值變動的意涵,各家解讀不一;當前雖然高資產階層大都默不作聲,惟私下將資金投入房產者依舊不少,此可由不少建案陸續傳出完銷訊息見其一斑,其間一般較不易察覺者便是少數建案之紅單轉手炒作手法時有所聞。不過,如再就一年來亦有不少投資者賠售數百甚或上千萬加以觀察,例如今年八月住展雜誌所公布雙北市開價降幅前十名建案,最高降幅亦有高達40%者,其間是否潛藏投資風險密碼,仍有待後續追蹤觀察!

上半年房地合一稅43.6億元暗藏玄機

─是否再度重演紅單轉手戲碼?

最近媒體紛紛以回溫甚至復甦描述當前房市交易熱絡景況,導致不少研究機構或政府單位在發表經濟數據,被問到房市是否復甦議題時,都顯得相當謹慎與保守,其因在於今年上半年房地合一稅個人稅收金額高達43.6億元,另一方面則是今年1-8月全國買賣移轉數量已高達200,239棟,估計全年應會超過31萬棟,因此,各界莫不靜觀整體房市之未來走勢,一則關心自身資產之配置,再則擔心年輕人買不起房所衍生之種種社會問題。

這波房市只經過短暫低迷盤整,最近又再度呈現「價量齊揚」之熱絡景況,尤其是在小坪數與低總價訴求,再加上錢多利率低,高資產階層爭相購屋置產,另外,壽險業也不斷加碼投資,尤其是最近媒體出現「房市大爆發,搶工搶料搶土地」之斗大標題,更令各界憂心是否房價將會再度呈現大幅飆漲情事。

根據財政部公布之數據顯示,今年上半年全國房地合一稅的個人稅收為43.6億元,較去年同期22.4億元增幅高達94%(詳請參閱附表),係2016年房地合一稅開徵以來新高紀錄,由此一數據顯示,2016年1月1日以後買進,今年上半年出售獲利短進短出者不在少數,尤其是在媒體不斷報導中南部回溫、補漲與「價量齊揚」情勢下,如就目前之交易資訊顯示,開價的確普遍調漲一、二成,因此,一般咸認背後所隱藏的應該就是投資客與紅單轉手再現的問題。

往昔台灣房市在景氣循環過程大都是「漲多跌少」,近年買賣移轉從2015年景氣轉折之29.26萬棟,2016年下降至24.54萬棟,2017年回升至26.61萬棟,2018年再攀升至27.80萬棟,2019年則是大幅增加至30.03萬棟,因此,在當前錢多利率低之金融環境下,一般所最擔心的莫過於「台灣錢淹腳目」的房市炒作議題,惟目前並未呈現大幅增加趨勢。

現階段各相關機構,例如學術研究、台經院、國發會等,對於長期趨勢都抱持謹慎保守態度,尤其是央行因應對策,既不輕言打房,也不放鬆監督,必要時再祭出選擇性信用管制措施,由此不難理解,縱然不少業者與主管機關對於景氣態度的看法不盡一致,不過就當前預售案量大增,銷售率普遍未超過50%,加以小坪數占比偏高,以及新成屋占比普遍超過三分之一加以深入探討,目前市場上所謂景氣熱絡景象,甚或有不少完銷建案之擴大報導,應只是區位良好、產品力較強的少數預售建案,並非全面性「價量齊揚」,此亦可由預售暢銷、新成屋滯銷之市場現況見其梗概。因此,倘若將最近由資金浪潮所導引買賣移轉數量再度微幅增加之市況,視為景氣復甦,恐亦不切實際!

買賣移轉呈現明顯增加趨勢

─今年1-8月買賣移轉數量已高於2015-2019年之五年均線

─今年1-8月買賣移轉數量已接近2010-2019年之十年均線

以下分別再就2010-2020年買賣移轉棟數分別加以探討,以供參考。

這一波房市景氣在2015年開始呈現急遽轉折,其後每年緩和增加,及至2019年方才再度回升至30.03萬棟。由於最近媒體多次報導景氣復甦訊息,因此,如就內政部統計處公布數據加以彙整比較(詳請參閱附表),2020年1-8月買賣移轉略微增加至200,239棟,確實已高於2015-2019年1-8月之五年平均177,533棟。其次,如再就2010-2019年十年平均208,772棟加以比較,今年1-8月200,239棟已相當接近2010-2019年之十年均線。因此,一般咸認今年全年應可超過30萬棟之所謂景氣轉折評估點,從而亦讓各界對於當前房市景氣是否過熱議論紛紛,惟如據此論斷景氣復甦,甚或中產階級崛起,未免言之過早!

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2020-10-02 01:28:24經濟日報 莊孟翰
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內政部拋出《都市更新條例》修法,針對中高樓層危險建築提供更多容積獎勵。此修法方向有兩大優點,首先確實可降低審查過程的複雜度;第二可增加財務誘因。不過實務上仍有不少阻礙,對於低房價地區的危險建築,提高容積獎勵的誘因不足,此外前置成本負擔誰來出也是問題所在,這兩大問題牽涉到實務執行面,難度確實非常高,並非靠單一修法就能解決,內政部應廣泛納入思考。

內政部計畫透過修正都更條例,提供高樓層危險建築更多獎勵誘因,加速重建。據內政部表示,針對實施容積管制前,六層樓以上的高風險建築物,可以原建築容積1.2倍計算容積;若有危害公共安全之虞的建物,則最高可以原容積1.3倍計算,修法過後,中高樓層危險建築可望受惠。同時對於這類建築的不同意戶也將簡化代拆程序。

過去中高樓層由於戶數多、財務誘因低,整合上相當困難,也造成更新牛步,讓這些危險老舊建築遲遲無法邁出都更的腳步。

內政部針對高樓層建築,可依原容積1.2倍、1.3倍計算容積,實務上可讓容積獎勵明確化,審查更趨簡化。現行規定下,要取得都更最高容積獎勵,實施者(建商)可能要考量綠建築、智慧建築等指標,但未來修法通過後,針對符合條件的高樓層危險建築,是直接給予1.3倍容積,一翻兩瞪眼,過程相對容易,確是誘因之一。

此外,提高容積獎勵,也確實可讓這樣的案子在財務操作上更具空間,有助於建商投入、地主加速整合。不過是否如此就能全盤解決問題了呢?沒那麼簡單。

就現實面來看,容積獎勵誘因僅對高房價地區如雙北較具吸引力,實際上中南部危險老舊房屋也不少,但內政部提出的方案,若只從容積獎勵來解決問題,恐怕只能解決部分問題。

換句話說,中南部房價不高的地區,容積獎勵的誘因出不來,多出來的面積賣掉無法抵償造價的時候,都更仍舊難以推動。即使是在台北市內,房價也有不小的落差,高則單坪近300萬元,低則也有一坪40萬元,除了容積獎勵的誘因,能否有其他兩全其美的辦法來鼓勵高樓層危險建築都更,值得思考。

此外,住在中高樓層建築的地主,許多可能已經退休,也許認為房屋沒有立即危機,沒有必要進行都更,法令如何配套強制拆除以符合公共利益?是否可透過斷水斷電方式來強制執行?若真要這麼做法源何在?即便強拆,但後續的拆遷、安置、搬遷等前置成本,要由誰來負擔,政府願不願意出?若要代墊是否有相關辦法?一連串問題牽一髮動全身,但種種疑問也是長久以來推動都更的問題所在。

推動都更並非易事,台灣雖然小,然而區域性問題普遍存在,中央母法要行遍天下,但仍要去思考,台北市可以、六都行得通,但其他縣市是否也能受惠?法令也許難以兩全其美,但有賴中央與地方密切合作,逐步解決問題,才能加速推動都更、推動都市再生。

(本文由中華不動產仲裁協會監事莊孟翰口述,記者翁至威採訪整理)

https://house.udn.com/house/story/5886/4904001

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2020-10-02 01:30經濟日報 莊孟翰
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內政部拋出《都市更新條例》修法,針對中高樓層危險建築提供更多容積獎勵。此修法方向有兩大優點,首先確實可降低審查過程的複雜度;第二可增加財務誘因。不過實務上仍有不少阻礙,對於低房價地區的危險建築,提高容積獎勵的誘因不足,此外前置成本負擔誰來出也是問題所在,這兩大問題牽涉到實務執行面,難度確實非常高,並非靠單一修法就能解決,內政部應廣泛納入思考。

內政部計畫透過修正都更條例,提供高樓層危險建築更多獎勵誘因,加速重建。據內政部表示,針對實施容積管制前,六層樓以上的高風險建築物,可以原建築容積1.2倍計算容積;若有危害公共安全之虞的建物,則最高可以原容積1.3倍計算,修法過後,中高樓層危險建築可望受惠。同時對於這類建築的不同意戶也將簡化代拆程序。

過去中高樓層由於戶數多、財務誘因低,整合上相當困難,也造成更新牛步,讓這些危險老舊建築遲遲無法邁出都更的腳步。

內政部針對高樓層建築,可依原容積1.2倍、1.3倍計算容積,實務上可讓容積獎勵明確化,審查更趨簡化。現行規定下,要取得都更最高容積獎勵,實施者(建商)可能要考量綠建築、智慧建築等指標,但未來修法通過後,針對符合條件的高樓層危險建築,是直接給予1.3倍容積,一翻兩瞪眼,過程相對容易,確是誘因之一。

此外,提高容積獎勵,也確實可讓這樣的案子在財務操作上更具空間,有助於建商投入、地主加速整合。不過是否如此就能全盤解決問題了呢?沒那麼簡單。

就現實面來看,容積獎勵誘因僅對高房價地區如雙北較具吸引力,實際上中南部危險老舊房屋也不少,但內政部提出的方案,若只從容積獎勵來解決問題,恐怕只能解決部分問題。

換句話說,中南部房價不高的地區,容積獎勵的誘因出不來,多出來的面積賣掉無法抵償造價的時候,都更仍舊難以推動。即使是在台北市內,房價也有不小的落差,高則單坪近300萬元,低則也有一坪40萬元,除了容積獎勵的誘因,能否有其他兩全其美的辦法來鼓勵高樓層危險建築都更,值得思考。

此外,住在中高樓層建築的地主,許多可能已經退休,也許認為房屋沒有立即危機,沒有必要進行都更,法令如何配套強制拆除以符合公共利益?是否可透過斷水斷電方式來強制執行?若真要這麼做法源何在?即便強拆,但後續的拆遷、安置、搬遷等前置成本,要由誰來負擔,政府願不願意出?若要代墊是否有相關辦法?一連串問題牽一髮動全身,但種種疑問也是長久以來推動都更的問題所在。

推動都更並非易事,台灣雖然小,然而區域性問題普遍存在,中央母法要行遍天下,但仍要去思考,台北市可以、六都行得通,但其他縣市是否也能受惠?法令也許難以兩全其美,但有賴中央與地方密切合作,逐步解決問題,才能加速推動都更、推動都市再生。(本文由中華不動產仲裁協會監事莊孟翰口述,記者翁至威採訪整理)

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2020-09-29

─從實務面探討房價高低所衍生的不確定性問題

─桃園區每坪最高48萬元,最低24萬元,差距高達2倍

─不同區位價差,分屋比例差異大

Q根據內政部營建署公布資料,桃園市截至2020年8月31日,辦理都市更新報核中五件,已核定公布實施案件,包括已完成二件、施工中一件、未動工五件,合計13件,總件數相當少;其次,危老重建受理63件、重建計畫核准46件,就都更與危老數量加以比較,顯然危老遠超過都更數量。請教莊教授,此一發展趨勢對於桃園市都更或危老政策推動之影響如何?

A有關危老重建超過都市更新數量,主要原因在於危老申辦程序較為簡便,不過值得注意的是,基地面積普遍較小,在規劃設計方面小坪數占比偏高,除市場銷售挑戰性較高之外,更值得注意的重要事項如下。

桃園市房價普遍不高,應格外注意市場性

─歷來空屋餘屋數量龐大,都更與危老挑戰性高

1.桃園市各區房價普遍不高,即使開價較高,議價空間大都超過一成,在實際成交價不如預期情況下,都更或危老建案就得格外注意立地條件與市場性,俾免影響銷售與財務規劃。

2.歷年桃園市空屋、餘屋數量龐大,加以近年推案量相當大,預售銷售率普遍未超過一半,因此,選定都更或危老地點就顯得格外重要。

3.小基地小坪數規劃,應格外注意扣除公設比之後的室內實際使用空間,以免完工交屋橫生枝節。

4.不論都更或危老,大都以舊社區建案為主,因此,應格外留意近年購屋較傾向預售或新成屋之新趨勢。

現階段台灣房價最高,也較符合都更、危老條件者首推台北市與新北市,目前桃園市之都更或危老條件相對較差。以下謹就桃園市各行政區之最高與最低房價、基地面積、規劃坪數以及市場性對於財務規劃影響等相關細節,分別逐項深入解析,以供參考。

桃園市有些行政區每坪開價最高與最低差距高達二倍

─整合之前應先將該區域的立地條件與房價徹底了解清楚

由附表之統計資料可知,桃園區開價每坪最高48萬元,最低24萬元,差距高達二倍,由此可見不論是都更或危老,整合之前就得先將該區域的立地條件與房價徹底了解清楚,方不致耗費大量人力物力,最後卻依舊徒勞無功!

以下謹就近年價差較大之桃園區、中壢區、蘆竹區、龜山區、平鎮區與大園區之相關重要資訊分別加以彙整,以供參考。

1.桃園區:2020年1-8月買賣移轉數量7,648棟。

30坪以下小坪數占比45%,新成屋占比49%,並且還有2014年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量不低,而導致新建案規劃坪數普遍較小。另外,區域內最高單價48萬元「麗晶花園廣場(56-68坪)」,坐落於同德五街2號(基地1,875坪),在規劃設計方面較容易發揮地理優勢。其次,最低單價24萬元「名軒夢享家(30-38坪)」,坐落於大德三街、大有路722號(基地2,066坪)。值得注意的是,區域內最高與最低房價差距高達二倍,並且每坪價差高達24萬元,其對日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響至鉅。

2.中壢區:2020年1-8月買賣移轉數量6,568棟。

30坪以下小坪數占比38%,新成屋占比56%,並且還有2014年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量將近六成,導致新建案規劃坪數普遍較小。另外,區域內最高單價50萬元「實德璞園的家(28-45坪)」,坐落於領航南路三段、青心路口(基地1,676坪),在規劃設計方面較容易發揮大基地優勢。其次,最低單價21.5萬元「太子松馥(22-39坪)」,坐落於松勇路58號(基地889坪)。值得注意的是,區域內最高與最低房價差距高達2.33倍,對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

3.蘆竹區:2020年1-8月買賣移轉數量1,710棟。

30坪以下小坪數占比80%,新成屋占比60%,並且還有2018年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量高達六成,並且小坪數占比高達八成。另外,區域內最高單價28.8萬元「益展閱美(25-42坪)」,坐落於五福六路40號旁(基地1,314坪),在規劃設計方面較容易發揮大基地優勢,因此,定價較高。其次,最低單價25.5萬元「豐郡大景(29-41坪)」,坐落於大興路271號(基地470.9坪)。惟值得注意的是,小坪數占比與新成屋數量太大,對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

4.龜山區:2020年1-8月買賣移轉數量1,963棟。

30坪以下小坪數占比78%,新成屋占比14%,並且還有2014年完工建案仍持續銷售中,由新成屋占比僅14%,顯見近年本區之銷售較為順暢,惟小坪數占比將近八成,就應密切注意完工交屋之困難性。另外,區域內最高單價40萬元「長庚RICH(40-68坪)」,坐落於文化二路34巷6號(基地231坪)。其次,最低單價22萬元「真幸福(25-42坪)」,坐落於幸福七街26號(基地660坪)。值得注意的是,區域內最高與最低房價差距高達1.82倍,對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

5.平鎮區:2020年1-8月買賣移轉數量1,944棟。

30坪以下小坪數占比42%,新成屋占比53%,並且還有2017年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量超過一半,並且小坪數超過四成。另外,區域內最高單價31萬元「天臻(45坪)」,坐落於文化街90巷(基地585.9坪)。其次,最低單價18萬元「宜誠禾雅(26-40坪)」,坐落於自由街7巷51號(基地357.5坪)。值得注意的是,區域內不論最高或最低房價普遍不高,其對日後都更或危老新建案之市場性與財務規劃影響。

6.大園區:2020年1-8月買賣移轉數量1,115棟。

30坪以下小坪數占比48%,新成屋占比58%,並且還有2013年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量將近六成,尤其新建案規劃小坪數者亦近五成。另外,區域內最高單價39.8萬元「昆旺品藏(22-51坪)」,坐落於致祥一街(基地547.5坪)。其次,最低單價15.5萬元「馥悅(30-59坪)」,坐落於學十一街91號(基地1,708坪)。值得注意的是,區域內最高與最低房價差距高達2.55倍,對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

現階段桃園市預售建案高達449案,然囿於市場購買力,規劃面積普遍較小,尤其是在公設比普遍超過30%情況下,除立地條件較佳建案,未來一旦景氣逆轉,就可能面臨餘屋去化之考驗!

本文所述,係將現階段桃園市各行政區之最高與最低房價以及可能衍生的不確定性問題予以深入解析,期能有助於都更與危老推動過程,能兼顧市場性與自償性,不致陷入景氣迷思而仍不自知!

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「K型復甦」富人更富、窮人更窮的警示!

長久以來台灣龐大的超額儲蓄總是虎視眈眈的瞄準房地產市場,最近台商大量回流導致股、房雙漲,對於「台灣錢淹腳目」這個富人與窮人看法兩極的議題,正是最近諾貝爾經濟學獎得主克魯曼(Paul Krugman)所示警美國經濟呈現「K型復甦」的最佳寫照。

尤其是在當前整體經濟遭受疫情嚴重衝擊,股價卻屢創新高情況,例如今年七月二十八日股價指數衝破歷史高點至13,031點,市值更高達39兆餘元,惟創新高的股價再度堆積頂層階級財富,與底層階級所得每況愈下形成強烈對比。

此一情況就財政部財稅資訊中心公布之2018年度綜所稅申報初步核定資料,若按綜合所得總額高低分成二十等分,最低5%平均所得4.1萬元,最高5%平均432.8萬元,差距高達105.56倍加以對照,更加凸顯長久以來貧富不均惡性循環的老問題;此與克魯曼對美國「K型復甦」富人更富、窮人更窮的評論不謀而合。

房地產行銷術語所潛藏的景氣動向密碼

「資金瘋狗浪」再度掀起交易熱潮     

最近在台商逐漸回流情況下,首當其衝的便是房地產市場,尤其是在回流廠商、建商與一般投資者爭相購置廠辦、商辦與土地情勢下,連五股地區的工業用地都飆漲至一坪一百萬元,儼然再度出現「台灣錢淹腳目」的金錢遊戲,從而亦有不少投資人士形容這波房價再漲實係「資金瘋狗浪」所導致,連帶也有不少潛在購屋者因房價下跌的期待落空而不得不進場購置。

此一情況亦可由預售建案完銷與廣告訴求探尋其間所潛藏的不合理現象,首先,例如最近《住展雜誌》調查公布資料,北台灣今年以來完銷建案數高達69件,其中新竹最多、桃園其次,估計全年完銷建案可能增加至130件,為五年來再度重返百件大關。

惟值得注意的是,八成完銷屬預售建案,其間所顯示應與當前市場流行小宅,並且廣告訴求偏重低單價、低總價息息相關,如再進一步探討為何預售建案銷售較佳,新成屋個案未必完銷之主要原因,背後應是潛藏輕鬆付款的投資或投機誘因。

此亦可由最近有投資者一次購買六戶,雖然未必是投機炒作,不過卻顯示資金沒有出路的另一潛在問題。至於最大後遺症必然是「K型復甦」富者愈富、貧者愈貧的老問題,因此,如何避免陷入惡性循環,實乃當前刻不容緩之一大議題!

房地合一稅再創新高的隱憂           
─是否潛藏濃濃的投機炒作問題?

 

此外,根據財政部統計處公布資訊,今年上半年房地合一稅個人稅收金額達43.6億元,較去年同期22.4億元,年增94%,係開徵以來新高,其間所顯示的重要問題應是2016年1月1日以後買進的房地產在2019年賣出,短期獲利的稅額,由此不難了解這段期間的確有人短進短出趁機炒作。

其次,如再就統計數據,台北市3.6億元、年增幅79%,新北市4.2億元、年增幅63%,桃園市5.5億元、年增幅2.4倍,台中市10.6億元、年增幅1.64倍,台南市4.2億元、年增幅34%,高雄市7.5億元、年增幅77%,其中增幅最大為桃園市,其次分別為台中市、高雄市,至於台北市稅額反而最低,主要原因應是持有稅太高,此亦可由囤房稅實施之後,豪宅推案與交易量均大幅減少見其端倪。另外,不少業者趁台商回流議題大肆宣傳補漲或輪漲論點亦脫離不了干係。

尤其值得注意的是,廣告訴求為何大量出現低單價、低總價,以及「自備10%、0工程款」等術語(詳請參閱附圖),其間是否意味著龐大待售餘屋問題?眾所皆知,最近二、三年台中市場忽然掀起一陣投資熱潮,如就此一角度加以對照探討,就不難了解今年上半年房地合一稅個人稅收金額高達43.6億元之原因所在。

此外,根據日前住展雜誌所公布雙北市開價降幅前十名建案,最高降幅高達40%(詳請參閱附圖),其間是否潛藏投資風險密碼,亦相當值得後續追蹤觀察!

雙北市開價前10名建案

(莊孟翰)

文章來源:理財周刊

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2020-09-24

美中貿易戰始於2018年7月6日,美國對價值340億美元的中國輸美商品徵收25%的額外關稅,自此之後台商即陸續回台投資。

根據經濟部公布資訊,截至2020年7月31日,投資臺灣三大方案總投資金額約1兆679億元,預估創造88,936個本國就業機會,並且後續尚有五十家企業排隊待審。

另外,境外資金匯回專法於8月14日屆滿一年,根據財政部統計,有1022件申請,金額高達新台幣2,166億元,此外,中央銀行認為明年屆滿兩週年時,匯回金額預期可超過四千億元。

按「境外資金匯回管理運用及課稅條例」(海外資金匯回專法)於2019年8月15日實施,為期二年,第一年匯回資金以8%課徵,如用於實質投資,稅率可減半為4%;第二年匯回,稅率將提高2%至10%,如係實質投資則減半為5%。

市場呈現「南熱北溫」

─同時存在降價三、四成之矛盾現象

由以上種種利多資訊,不難了解後續還有不少資金將陸續匯回,而在當前錢多利率低之金融環境下,再加上去年香港國安法所衍生港人移民台灣的購屋需求議題,尤其是在業者藉資金行情推波助瀾情況下,現階段整體市場在濃濃的預期上漲氛圍下,的確出現「南熱北溫」情事,不過就實務現況加以深入探討,當可發現雖然有些預售建案完銷,不過卻也有不少建案降價三、四成之矛盾現象,因此,如僅就部分預售完銷建案,就據以論斷景氣復甦,未免言之過早。

另外,如再就住展雜誌之統計資訊,2020年9月北台灣銷售中建案共計1,750案,並且還有些係2010年完工尚未出清者,由此顯見市場餘屋壓力仍大之另一矛盾現象。

景氣復甦,中產階級崛起?

─密切觀察十大重要指標,俾免陷入短期利多迷思

猶記得去年媒體曾大篇幅報導房地產「春暖花開」訊息,當時筆者即表示「春暖花未必全開」的不同觀點,主要原因在於應將商用不動產與住宅市場予以區隔。惟值得注意的是,當期在台北市建地難求,中部地區受惠外商投資與台商購置大坪數豪宅,南部則是南科與台積電積極建廠投資,房地產業者藉機拉抬而呈現「補漲行情」,不過仍應注意價量成長之極限,不宜過度樂觀。

由以上之分析,如能再冷靜的就空屋餘屋、人口變遷以及現階段政府刻正大力推動之都市更新與危老重建將會再額外增加二、三成的供給量加以衡量,縱然市場短期出現加溫,是否能據此研判所有建案都能順利出清與交屋?此一議題恐還得等到二、三年後才能更清楚的了解整體市場發展趨勢!

雖然目前有不少市場人士認為房市景氣已復甦,並且中產階級也已崛起,不過就整體供需而言,還是不宜過度樂觀,尤其應避免台灣錢淹腳目,金錢遊戲再起,而導致年輕人更加買不起房!

由以上之分析可以清楚了解,縱然目前市場溫度仍高,惟仍應密切觀察附表所列十大重要指標,俾免陷入短期利多之迷思。

以下再就買賣移轉棟數分別加以探討,以供參考。

首先,這一波房市景氣自103年7月1日台北市率先實施囤房稅之後,104年出現明顯轉折,由附表數據與附圖顯示,99-105年(1-7月)買賣移轉棟數係呈逐年下降趨勢,及至107年方才轉趨增加,惟增加數量不大。

其次,如就104-108年五年平均155,483棟加以比較,最近兩年買賣移轉數量約僅增加一萬多棟,如再就99-108年十年平均184,257棟加以比較,並沒有突破平均數量。因此,縱然今年全年可以超越去年30.03萬棟之所謂景氣轉折評估點,仍很難據此論斷景氣復甦與否!

https://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/49205/

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2020-09-24

Q都市更新條例實施二十二年,危老重建條例亦已實施三年半,最近危老重建計畫受理件數已超過都市更新件數,請問莊教授,未來在都市更新推動過程,不論是都更或危老,尤其是在各行政區域房價差距動輒以倍數計情況下,究竟實施者或推動師在整合過程應該注意哪些相關重要事項?

A新北市幅員廣大,房價差距也很大,加以交通與生活方便性差異更大,尤其是各區域龐大之空屋餘屋,更是今後都更與危老最應注意的最大變數。雖然近年主管機關已將都更與危老相關法令逐漸明確化,並且各地方政府也都積極配合推動,惟各區域都更與危老的不確定因素依舊很多,整合之前仍應詳細了解各相關資訊為宜。

現階段台灣房價最高,也較符合都更、危老條件者首推台北市與新北市,以下僅就新北市各行政區之最高與最低房價、基地面積、規劃坪數以及市場性對於財務規劃影響等相關細節,分別逐項深入解析,以供參考。

新北市開價每坪最高100萬元,最低26萬元,差距高達3.85倍

─整合之前應先將該區域的立地條件與房價徹底了解清楚

由附表之統計資料可知,新北市開價每坪最高100萬元,最低26萬元,差距高達3.85倍,由此可見不論是都更或危老,整合之前就得先將該區域的立地條件與房價徹底了解清楚,方不致耗費大量人力物力,最後卻依舊徒勞無功=!

至於主要行政區域高低房價,舉例檢討如下:

1.板橋區:

30坪以下小坪數占比73%,新成屋占比41%,並且還有2014年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量不低,而導致新建案規劃坪數普遍較小。

區域內最高單價78萬元「江之翠(40~80坪)」,坐落於文化路二段417巷8號,基地面積455坪,在規劃設計方面較容易發揮地理優勢。其次,最低單價35.5萬元「SUPER讚(22~39坪)」,坐落於新崑路88號旁,基地面積2,071坪。值得注意的是,區域內最高與最低房價差距高達2.2倍,對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

2.新店區:

30坪以下小坪數占比55%,新成屋占比48%,並且還有2013年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量將近一半,導致新建案規劃坪數普遍較小。

區域內最高單價100萬元「藏峰再現(90坪)」,坐落於秀岡三街,基地面積1,200坪,在規劃設計方面較容易發揮大基地優勢。其次,最低單價26萬元「新店富寓(35~56坪)」,坐落於櫻花街151號,基地面積1,057坪。值得注意的是,區域內最高與最低房價差距高達3.85倍,對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

3.永和區:

30坪以下小坪數占比54%,新成屋占比77%,並且還有2014年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量將近八成,導致新建案規劃坪數普遍較小。

區域內最高單價80萬元「三輝雙子星(48~95坪)」,坐落於仁愛路248號,基地面積1,143坪,在規劃設計方面較容易發揮地理優勢,因此,定價較高。其次,最低單價59萬元「仁愛麗晶(46~60坪)」,坐落於仁愛路306巷52-58號,基地面積505坪。值得注意的是,區域內最高與最低房價差距高達1.36倍,對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

4.中和區:

30坪以下小坪數占比78%,新成屋占比47%,並且還有2015年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量將近一半,尤其新建案規劃小坪數者更高達八成。

區域內最高單價98.5萬元「綠iNN(15~31坪)」,坐落於中安街88號,基地面積251坪並不大。其次,最低單價40萬元「達永.沐夏(18~39坪)」,坐落於工專路,基地面積1,425坪。值得注意的是,區域內最高與最低房價差距高達2.46倍,對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

5.三重區:

30坪以下小坪數占比74%,新成屋占比47%,並且還有2015年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量將近一半,尤其新建案規劃小坪數者更超過七成。

區域內最高單價72萬元「峰景敦仁(72~88坪)」,坐落於新北大道一段6號,基地716坪。其次,最低單價41萬元「群光之星(61.45坪)」,坐落於神農街363號,基地1,367坪。值得注意的是,區域內最高與最低房價差距高達1.76倍,對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

6.新莊區:

30坪以下小坪數占比63%,新成屋占比63%,並且還有2014年完工建案仍持續銷售中,由此顯見餘屋數量高達三分之二,尤其新建案規劃小坪數者亦超過六成。

區域內最高單價98萬元「遠雄九五(126~198坪)」,坐落於新北大道三段163號,基地2,236坪。其次,最低單價35萬元「SUPER1-曼哈頓區(35~38坪)」,坐落於新樹路,基地面積2,847坪。值得注意的是,區域內最高與最低房價差距高達2.8倍,對於日後都更或危老新建案之銷售與財務規劃影響。

現階段新北市預售建案高達511案,然囿於市場購買力,規劃面積普遍較小,尤其是在公設比普遍超過30%情況下,除立地條件較佳建案,未來一旦景氣逆轉,就可能面臨餘屋去化之考驗!

本文所述,係將現階段新北市各行政區之最高與最低房價以及可能衍生的不確定性問題予以深入解析,期能有助於都更與危老推動過程,能兼顧市場性與自償性。以下再將小坪數格局或2+1房常見的缺點加以彙整,以供參考(見附文)。

在此必須附帶一提的是,地點較差又位處巷內之小基地只能規劃小坪數,扣除三分之一公設之後,室內實際使用空間侷促狹小,市場性必然不足。

小坪數格局或2+1房常見的缺點

1.大門入口處沒有玄關,開門見山,隱密性不足。

2.客廳、餐廳與廚房三位一體,空間侷促。

3.廚房沒隔間,室內裝潢易受油汙影響。

4.主臥室空間狹小,沒有單獨衛浴,冬天無法泡澡。

5.次臥室空間偏小,寢具擺設不易。

6.2+1房占用客廳與餐廳空間,且無隔間,實用性不大。

7.浴室沒開窗,衛浴設備只有半套,無浴缸配備。

8.後側工作陽台空間不足,放置洗衣機、安裝熱水器、晾曬衣物不敷使用。

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2020-08-06

1.景氣變動vs.房價認知
2.市場性vs.負債疑慮
3.評估自償性
4.信託vs.續建權
5.一坪換一坪的迷思    
6.權狀坪換室內坪的迷思    
7.按樓層分屋的迷思    
8.按戶數分屋的迷思
9.以房養老+以房養房的效應
10.品牌信譽vs.建物價值    

由台北市長柯文哲親自出席動土典禮,北市府發包的重大工程─「萬華青年社會住宅二期工程」,總計預算十八.九五億元,設計規劃興建五一八戶,原預計今年一月完工,但得標統包商「豪X營造」驚傳跳票;此外,同樣標下北投士林科技園區區段徵收公共工程、捷運局機捷工程檢查缺失改善標及北市議會舊址地上權招標案的「互X機電」也出現財務危機,致使工程延宕,更牽連下游包商請領不到工程款。


請問莊教授,就連在官府眼下的標案,都難逃承包商倒閉、請領不到工程款而影響到市民權益,近年,因時程獎勵令不少民眾對危老重建充滿期待,參與重建民眾該如何了解自身權益,除適當爭取並與實施者保有良好互動,讓雙方都能互惠互利,達到完成老屋重建的美好願景?


就連政府發包的建案,都有可能出現工程延宕,甚至統包商付不出工程款的問題,更不用說都市更新及危老重建有那麼多的疑難雜症待解,以下僅列舉二十個常見問題,分為上、下期呈現都更及危老最真實的現況,提供屋主確保自身權益,並藉此導正長期以來對都更及危老的諸多迷思。


1.景氣變動vs.房價認知 
    ─房價變動影響分屋比例
當景氣變動,房價起伏就很容易引起爭議,此時最重要的參考指標「實價登錄」就顯得格外重要,惟實價登錄又常因隱藏不實交易價格問題,尤其是在景氣變動過程,建商為去化餘屋的讓利,例如贈送車位、裝潢、家電等;另外十個門牌的區間價差距也很大,因此,實價登錄務必再積極修法至門牌編號全都露,才會有助於估價權威性之建立與都更之推動。


一般而言,權利變換過程,都會先交由三家不動產估價公司鑑價,再依權值分屋,其間最重要的關鍵問題除前後價差之外,更與銀行融資貸款息息相關,例如位於國父紀念館仁愛路四段與光復南路口的「仁愛尚華大廈」自主更新案,整合之初房價一坪約四十五萬元,其後隨著景氣好轉一路上漲到六、七十萬元,及至完工階段更飆漲到一百五十萬元以上,這當中房市景氣與房價正是扮演更新最重要的推手。

2.市場性vs.負債疑慮
    ─餘屋去化影響負債與否
整合推動過程首應正確掌握地區性空屋餘屋之數據,俾利更新後多餘房屋去化之市場性,以免後續衍生負債疑慮問題,其中尤以自主更新最受關注。一般而言,更新戶大都希望不必出錢,倘若地段良好,例如更新前為透天厝,原舊屋一坪售價大約六、七十萬元,改建大樓後一坪可賣到八、九十萬元,這類建案在銀行願意承辦建築融資情況下,想要達到不必出錢的機會就很高,也就不會有負債疑慮。惟若位處蛋白區,房價不高,未來餘屋銷售不易,負債疑慮勢所難免,不過就整體而言,只要增值大於負債,都更依舊相當值得。


3.評估自償性
    ─房價與自償性息息相關
自償性一向都沒有明確答案,其因在於景氣影響房價、估價、共同負擔比例與分屋比例,如再加上市場性問題,可能就會出現負債難題,例如台北市東區與西區就有很明顯的差別。因此,自主更新整合過程,務必事先做好自償性評估分析,以防興建完工之後還得辦理抵押貸款償還建築融資。


4.信託vs.續建權
    ─信託與抵押不能混為一談
常見一般民眾對於信託與抵押混淆不清,尤其總認為過去協議合建不必辦理信託,還要給付保證金,倘若違約,還能沒收保證金,然而,現在不但沒有保證金,卻還要「設定抵押」(其實是辦理信託),心裡感受差異很大。


其實,實施者應加強說明清楚的是,將房地產權信託給銀行才能多一層保障,除建築融資之外,一旦實施者面臨財務問題無法如期完工,銀行就可啟動續建機制,順利達成履約保證的目的。

5.一坪換一坪的迷思
    ─一坪換一坪,不出錢+停車位?
台北市政府曾在郝龍斌第二任市長期間推出一坪換一坪,不必出錢,又可再加一個停車位的利多措施,雖只有少數條件特殊建案得以援用,惟其後都更戶總會以此為案例,尤其是四、五層樓公寓,一開口就是一坪換幾坪,其實,就當前之法令制度與容積獎勵而言,除非重建後每坪房價超過百萬,否則不出錢再加車位的想法必然不切實際。


6.權狀坪換室內坪的迷思
─專案計畫,無法相提並論  
台北市大同區斯文里都更案「權狀坪換室內坪」的前例,不少都更戶常據此要求比照辦理,其實,當時該案係台北市政府「台北市公辦都更8+2旗艦計畫」其中之一的「蘭州-斯文里整宅公辦都市更新計畫」,情況較為特殊,無法相提並論。


7.按樓層分屋的迷思
    ─依面積分屋才是正確答案
按士林文林苑都更案,不同意戶與實施者之差距主要係緣於不同意戶原係兩層樓建物,都更重建規劃為地上十五層、地下三層,共十八層建築,依不同意戶的算法為2:(15+3)=2:18=1:9,也就是應該依都更前後「樓層」一比九比例分屋,實施者卻以「面積」計算分屋,因此,誤認為分配比例為原屋主分得比例三,實施者分得比例六,竟然比屋主多分一倍,據此而誤認為實施者騙人,由此不難理解其主要癥結在於都更宣導之不足。

8.按戶數分屋的迷思
    ─依面積分屋才是正確答案
例如早在二○一二年曾有台北市位於南港路一段、興東街交叉口西南側,佔地二千八百坪,所謂首宗一坪換一坪的都更案,當時,都更戶係以「戶數」,亦即一二七戶作為計算基準,再按都更完成後四三○戶計算,亦即以一二七戶除以四三○戶,都更戶分回比例僅為29.54%。其與實施者以「面積」比例計算,亦即實施者依分得八一二○坪,除以全案樓地板總面積二○三○○坪計算,分得比例僅為40%,亦即全案都更戶與實施者之分屋比例應是「六比四」而非「三比七」,由此不難理解又是導因於宣導之不足。


9.以房養老+以房養房
─年輕時您養它,年老時它養您
─都更增值,加倍回饋養您
亦即以逆向抵押貸款方式支援都更,當前都更一大阻力係來自於沒有安裝電梯的老舊公寓,有很多退休沒有收入又年邁的長者居住在裡面,對於這些「窮得只剩一間房的人」,政府除應大力推行以房養老之外,亦同樣可進一步以逆向抵押貸款「以房養房」方式協助推動都更,亦即都更需要出錢部分交由金融機構代墊,俟都更完成再將增值後的新房整合為「以房養老」+「以房養房」,如此,既可不出錢又可坐享增值利益,更可藉此大力推動都更,惟其間最重要的是政府應積極宣導「以房養老」+「以房養房」概念。


10.品牌信譽vs.建物價值
    ─品牌信譽可以發揮加值效益    
近年國人對於品牌價值的觀念愈來愈重視,尤其是一棟建物使用期限超過五十年,其中保固期限與售後服務備受關注,最近主管機關已亟思如何擬定評選優良建商、營造廠與建經公司機制,以供都更、危老重建屋主自行選擇,這應該是一個良性互動的開始。
截至2020年第一季,台灣三十年以上屋齡之住宅高達4,230,126戶,占房屋稅籍住宅類8,791,357戶之48.12%,都市更新迫在眉睫,因此,當前首要之務應是積極導正觀念,讓全民同心協力,共同為都更奉獻一己之力!

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2020-09-17

─從實務面探討房價高低所衍生的不確定性問題

─台北市每坪最高290萬元,最低43萬元,差距高達6.74倍

Q.最近危老重建計畫受理件數已超過都市更新件數,請問莊教授,未來在都市更新推動過程,不論是都更或危老,尤其是在各行政區域房價差距動輒以倍數計情況下,究竟實施者或推動師在整合過程應該注意哪些相關重要事項?

A.雖然近年主管機關已將都更與危老相關法令逐漸明確化,並且各地方政府也都積極配合推動,惟根據營建署所公布資訊,截至八月三十一日,辦理都市更新數量共計1,333件,其中 已核定公布實施,包括已完工444件、施工中190件與未動工264件,合計898件;其次,危老重建計畫受理1,462件,其中重建計畫核准數量935件,由此可見目前已逐漸呈現危老凌駕都更之發展趨勢。

危老重建核准平均面積僅205.64坪

─是否符合都更條例「再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境與景觀」之意旨?

另外,如再由危老重建核准平均面積僅205.64坪,尤其有些縣市例如宜蘭縣、桃園市、新竹市、雲林縣、台南市、屏東縣與金門縣等,基地面積都在100坪以下(詳請參閱附表),由此不難了解這些危老重建規劃設計之建物,必然無法符合原都更條例制定之意旨與市場潮流。

其次,如再由「都市危險及老舊建築物加速重建條例第一條」之規定,係為因應潛在災害風險,加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建,改善居住環境,提升建築安全與國民生活品質,除為因應潛在災害風險,加速危險及老舊瀕危建築物重建之外,對於「都市更新條例第一條」再開發利用與改善居住環境與景觀之立法意旨,是否能發揮相輔相成作用,實在值得檢討。

尤其未來一棟棟「平地起高樓」,如種竹筍般的瘦長型建築林立,是否符合都市更新條例為促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境與景觀,增進公共利益之立法意旨,仍有待未來各界共同驗證。

現階段台灣房價最高,也較符合都更、危老條件者首推台北市與新北市,此亦可由營建署所公布,截至八月三十一日,辦理都市更新數量台北市771件,新北市272件見其梗概;以下僅就台北市各行政區之最高與最低房價、基地面積、規劃坪數以及市場性、財務規劃等相關細節,分別就都更、危老逐項深入解析,以供參考。

台北市開價每坪最高290萬元,最低43萬元,差距高達6.74倍

─整合之前就得先將該區域的立地條件與房價徹底了解清楚

由附表之統計資料可知,台北市開價每坪最高290萬元,最低43萬元,差距高達6.74倍,由此可見不論是都更或危老,整合之前就得先將該區域的立地條件與房價徹底了解清楚,方不致耗費大量人力物力,最後卻依舊徒勞無功!

至於不同行政區域高低房價舉例檢討如下:

(1)中正區:

30坪以下小坪數占比56%,新成屋占比60%,並且還有2016年完工建案仍在銷售中;區域內最高單價150萬元「冠德羅斯福」,坐落於羅斯福路三段128巷旁,基地面積733坪,在規劃設計方面較容易發揮地理優勢。其次,最低單價76萬元「元聚同安小品」,坐落於同安街80巷18號,值得注意的是,本案除地理位置較差之外,基地面積只有42坪,不僅規劃設計不易,未來產品去化亦是一大問題,尤其要注意的是,恐將影響整體營運財務規劃。

此外,小基地建案最值得借鏡的案例如潮州街與麗水街口,基地面積只有30坪的「臻橡園」建案,最後淪為法拍,其因即在於基地面積太小,各樓層規劃設計不符市場需求,尤其室內實際使用空間侷促狹小,終致淪為法拍,殊為可惜!

「冠德羅斯福」高價原因主要為地段優越,基地面積733坪,規劃為大坪數88坪,較容易受到高資產族青睞。

至於「元聚同安小品」低價之主要原因則為地點較差又位處巷內,基地面積僅42坪,只能規劃小坪數27-38坪,扣除三分之一公設後,室內實際使用空間侷促狹小,市場性不足。

(2)大安區:

30坪以下小坪數占比52%,新成屋占比42%,並且還有2012年完工建案仍在銷售中,主要原因為地段優越之豪宅惜售。區域內最高單價250萬元「敦南御所」,坐落於敦化南路一段138號,基地面積653坪,在規劃設計方面很容易發揮地段優勢。其次,區域內最低單價107萬元「敦南好好」,坐落於樂業街72號,基地面積152.4坪,雖然基地面積較小,惟挾大安區之區域優勢,只是開價與議價空間問題,銷售上不會有太大阻礙。

(3)信義區:

30坪以下小坪數占比50%,新成屋占比39%,並且還有2014年完工建案仍在銷售中。區域內最高單價290萬元「冠德信義」,坐落於松德路200巷55號,基地面積1,607坪,在規劃設計方面較容易發揮地理優勢,因此,定價居台北市之冠。其次,區域內最低單價75萬元「東騰信義」,坐落於吳興街600巷76弄1號,雖然基地面積高達473坪,惟地理位置較差,價差較大,不過吳興街在銷售上仍佔有相當優勢。

(4)大同區:

30坪以下小坪數占比85%,新成屋占比55%,並且還有2014年完工建案仍在銷售中。區域內最高單價113萬元「興洋興天地」,坐落於南京西路288號,基地面積788坪,雖然位處老舊市區,惟只要產品定位與價格定位符合區域需求,最後只是去化速度快慢而已。其次,區域內最低單價61.5萬元「御品華廈」,坐落於重慶北路三段236巷5弄2號,其最大缺點為基地面積只有49坪,規劃為19-20坪,在地理位置較差情況下,價格定位就顯得格外重要。

(5)萬華區:

30坪以下小坪數占比73%,新成屋占比100%,並且還有2017年完工建案仍在銷售中。區域內最高單價75萬元「玖原王冠」,坐落於內江街57號,基地面積173坪,由於位處老舊市區,去化較慢乃意料中事。其次,區域內最低單價57萬元「仁暉雅筑」,坐落於寶興街68巷29號,基地面積95坪,產品規劃18-28坪,囿於立地條件因素,通常在銷售上都較為遲緩。

本文所述,係將現階段台北市各行政區之最高與最低房價可能衍生的不確定性問題予以深入解析,期能有助於都更與危老之加速推動!

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2020-09-10

對於都更與危老,不少公部門一再表示,像是建蔽率、容積率、同意比例、容積獎勵、基地退縮、耐震設計、智慧建築標章、無障礙設計以及其他配套措施及相關獎勵等,無論是在制度面、法令面或條件規範方面都很明確,並且最近申請核定的案件也已逐漸增加。

想請問莊教授,回歸到「實務面」上來看,這些看似「明確」的規範,是否真能符合快速推動都更與危老的期望?


都更產值被形容為台灣下一個「兆元產業」,但卻因面積較大整合困難,以至於曠日費時,使得小面積又整合快速的危老重建冒出頭來。雖危老重建整合確實加快速度,但卻造成小面積建案林立,像是種竹筍般對市容景觀毫無助益,「十年回首必後悔」!


都更及危老重建的疑難雜症總是說也說不完,以下僅就實務上首先遇到的景氣與房價問題加以說明,俾便都更與危老之順利推動。


都市更新推動程序繁雜
    ─整合過程動輒七、八年乃稀鬆平常之事

就當前政府都市更新推動程序,可分為更新地區劃定、都市更新計畫訂定、事業概要、都市更新事業計畫、實施計畫、計畫執行等六個階段,而權利變換計畫則視實際實施方式是否採權利變換方式而定。


因此,一般都更整合過程係依規定經一定比例所有權人同意之後,舉辦公聽會、擬具事業概要,申請主管機關送各級都市更新及爭議處理審議會審議通過後,由主管機關核准。另外,有關都市更新事業計畫應舉辦公聽會、公開展覽及聽證等相關程序,都相當繁雜費時,尤其是權利變換過程總是爭議不斷,如再加上不同意戶之蓄意干擾,例如士林文林苑、永春都更案等,從整合到完工交屋,動輒七、八年乃稀鬆平常之事,因此,都更成敗除整合過程之繁雜瑣事,更重要的應是景氣變動對房價與分屋比例之影響。


房市景氣影響分屋比例
─房價高低影響金融機構融資貸款

二○○三年以來,都更拜房市景氣復甦,房價一路飆漲之賜,雖然整合速度依舊不快,不過大都能順利完工交屋,以一九九五年開始整合的台北市仁愛路四段「仁愛尚華大樓」為例,當初台北市每坪房價約35萬元,仁愛路四段約50萬元,及至二○○八年核定事業計畫時已飆漲至60餘萬元,二○一三年完工取得使用執照時,每坪房價更高達84萬元,在此情況下,不僅銀行可以放心的全額貸予8.4億元的建築融資,更樂得再提供都更戶完成後的高額房貸,而更值得注意的是,完工迄今房價一直維持在150萬元以上。因此,此一案例一直被譽為最佳都更成功案例,其實本案之所以能夠順利推動,仍應歸功於房市景氣長紅所賜!(詳請參閱附圖)(註:仁愛尚華大廈坐落於仁愛路四段,大安區與信義區交界處,又面對國父紀念館,因此,一般都會以大安區房價相互比較。)

♦2004-2020年台北市大安區最低與最高房價變動對照圖

其實,一般都更戶最擔心的是,一旦房價大幅下跌必然嚴重影響分屋比例,其次,對實施者之影響更大,除售屋收入大幅縮水影響利潤之外,所分得房屋如何銷售更是一大問題。
另外,如再就自主更新角度加以思考,例如士林「文林苑」都更過程,當初預售時每坪約45萬元,及至景氣高峰曾高達100萬元,惟完工交屋時又降至70~80萬元(詳請參閱附圖),由此不難了解市場景氣起伏變化對於都更推動之影響程度。

♦2004-2020年台北市士林區最低與最高房價變動對照圖

 

景氣衝擊徒增營運風險
─信託與履約保證至關重要
都更整合長達七至八年,其間房價變動備受關注,然長久以來房價總是呈現「大漲小跌」趨勢,導致一般民眾總以為都更及危老對實施者而言係「一本萬利」,而疏於房價起伏風險的防範。
房價隨景氣變動至關重要,關鍵點在於實施者與都更戶必須根據房價訂出「分屋比例」,現階段實施者與住戶分屋比例約為三五比六五,好地段亦有三比七,但實施過程各個階段,皆會因為房價、公聽會、聽證會、送審、核定容積獎勵以及不同意戶之干擾等不確定因素,以至於分屋比例也會跟著調整。尤其中間過程還可能遭遇實施者財務問題而一再延誤耽擱,例如實施者或營造廠商因其他建案而出現財務危機,導致搬遷、租金與其他補貼無法依約履行,嚴重者更容易導致金融機構不願核貸建築融資,因此,信託與履約保證也就顯得格外重要。
以上所述,僅就景氣變動所可能增添的不確定因素之影響加以分析,期盼未來推動過程能夠將其列入風險控管,俾便順利達成重塑都市景觀之重責大任!

 

 

 

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Model.PhotoNote

2020-09-10

雙北市房價自二○○三至二○二○年之間漲幅高達一.二倍,房價居高不下,迫使首購族不得不退而求其次從蛋黃區逐漸轉往蛋白區遷移,最明顯者可由近年台北市人口逐年減少,新北市與桃園市漸呈增加趨勢見其一斑。此一發展趨勢如再就最近房價變動情況加以對照,當可更加了解為何會有越來越多人往外遷移。


以最近推案量驟增的海山站附近「金」字頭建案為例,每坪開價五十萬元(住展雜誌登載行情價四十四萬元),廣告訴求重點例如步行至捷運海山站僅五分鐘,總價八八○萬元起買二到三房,等於月付二萬元起,小資族直接用房租就能繳房貨等。其次,再以六千坪大基地規劃二十四層地標建築,每戶十九至四十坪,並規劃有社區花園、游泳池、健身房、飛輪教室、瑜伽教室、廚藝教室、閱覽室等多項公共設施。由以上所述可知,此一建案係以雙北市之客源為主,雖然在交通動線上佔有相當優勢,惟最後銷售仍會面臨價格之挑戰,其因在於新北市同質性建案之新成屋存量太大。


逐捷運而居乃未來購屋主要趨勢

─車站周邊10分鐘路程,房價選擇性高
就購屋角度而言,一般人的通勤時間概念通常會以台北車站為中心點推算,海山站到台北車站共八站,行車時間約二十五分鐘,如再換乘其他路線,大都可在一小時之內抵達。


其次,如從台北車站再轉乘到台北市東區以及信義計畫區的商圈與生活圈,也都可在十分鐘之內抵達,交通甚為便捷。


另外,如再就上下班最繁忙的板南線進出人次加以探討,一般人為何經常會以一橋之隔的新北市為購屋選擇?除台北市房價太貴,不得不往外遷移之外,隨著「台北車站─西門─龍山寺─江子翠─新埔─板橋─府中─亞東醫院─海山─土城─永寧─頂埔」沿線海山房價相對較便宜,另外,如再由各車站周邊將會隨著居住人口的增加而逐漸形成獨立自主的生活圈,購屋時還是會儘量以接近車站為首選。


捷運站每天進出人次就是最佳參考指標
─可就鄰近各站房價相互比較
其次,如再由二○二○年七月板南線由台北車站到頂埔站之間各站每天的進站與出站人次加以比較(詳請參閱附表),當可了解如能儘早在車站附近佔有一席之地,即可立於不敗之地,此亦可由板南線沿線居住人口逐年增加趨勢見其一斑。至於所經各行政區之房價如附表,雖然最低價差不大,不過最高價之差距可就很大,其間所顯示的問題不外車站周邊良好區位先佔先贏,後來者想要進駐,在房價逐漸高漲情況下,就只得再往外圍移動,而這也正是大台北捷運自通車以來沿線房價幾乎只漲不跌之主要原因。


惟應特別注意的是,購屋之前仍應就鄰近二、三站周邊房價做好市場調查,再查閱實價登錄資訊之後再進行議價,尤其除預售建案之外,新成屋也是很好的另一選項。


至於選購之前必須格外注意的重要事項如下:
(1)詳細考察附近建案空屋、餘屋,並注意開價與實際成交價之差距。
(2)廣告術語「月付0萬元起」,仍應以總價與自備款為主。
(3)距車站距離應自行步行測試。
(4)接待會館所展示的規劃藍圖係3D示意圖。
(5)樣品屋各空間之家具擺設僅供參考,室內實際使用空間仍應以標示尺寸之平面圖為準。
(6)注意公設比是否偏高,避免花大錢卻買到超高公設比而又鮮少使用這類公設的產品。

 

2020年8月板南線附近新北市行政區預售最低與最高房價比較表

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2020-09-03

─大量資金插隊攪亂房市

─實價登錄未必真實反映交易價格下的購屋迷思

這波房市只經過三、四年的低迷盤整,最近又逐漸呈現交易量微增,價格再度攀升走勢,導致年輕人更加買不起房子,建商為因應薪資增幅遠低於房價漲幅的市場,爭相規劃設計小坪數建案。現階段在市場依舊存在供過於求情況下,房價又再度被炒高,尤其台商回流搶地導致地價飆漲,而呈現「南熱北溫」現象。

想請問莊教授,當前房市真實情況為何?未來是否會在台商回流、香港移民日增,再加上錢多利率低等因素交互影響下,再現二○○三至二○一四年的投資炒房熱潮?

中美貿易戰與疫情導致世界經濟情勢丕變,各國擔憂新冠肺炎造成經濟大幅衰退,相繼降息還大量印鈔,使得二○○八年資金派對再起,諾貝爾經濟學獎得主克魯曼(Paul Krugman)指出:「目前股市跟實體經濟嚴重脫鉤」,並逐漸形成「K型復甦」,導致「富者愈富、貧者愈貧」。

長久以來,台灣的地下經濟一直伴隨著「台灣錢淹腳目」伺機介入炒作,這次疫情控制得宜,似乎對經濟沒構成威脅。然而在「資金浪潮」、「低利率」與「台商回流」加乘催化下,不少業者表示,已有愈來愈多年輕人開始買房,而認為台灣的中產階級已再度崛起。

然而,當前房市真有那麼熱嗎?中產階級也已再度崛起?以下針對當前房市之諸多迷思,探討真實情況。

一、議價率多少的迷思 ─實價登錄未必真實反映交易價格的議價意義?

根據住展雜誌公布資訊,最近雙北市已出現降價三、四成建案,其因不外開價過高或產品定位錯誤所致,尤其網路更出現低於附近行情四至五成案例,其間虛實雖有待查證,惟如與「國泰房地產指數」季報議價率超過10%相互對照,購屋之前應該如何查證實價登錄,俾免陷入不知如何議價之迷思,就顯得相當重要。

二、財產三分法的迷思  ─無形中將房地產變成另一種投資選項

華人社會一直以來習慣將資產分為現金、股票及房地產,藉以分散風險,現階段在低利環境下,資金再度轉往房地產,尤其面對台商回流搶購土地(詳請參閱附圖),加以台北市素地有限,再加上沒有重劃區土地可售,尤其在都更及危老重建整合不易情況下,房地產無形中就變成另一種投資選項。

2010-2020年上半年全國土地交易金額統計

三、豪宅與小宅的迷思─小宅應格外注意室內實際使用空間

當前台北市豪宅一坪動輒一百多萬,甚至兩百多萬所在多有(詳請參閱附圖),新北市豪宅價位雖不高,卻以小宅低總價降低門檻吸引首購,卻又存在不少缺點,以小家庭來說,當子女長大後,又將面臨換屋。小宅短期或許可滿足先求有再求好,卻沒有根本解決問題,因此,對於二房或1+1房之小宅,應格外注意室內實際使用空間問題。

台北市總平均單價前十名社區

四、高房價與低自備款的迷思 ─應考量日後貸款或換屋轉手問題

在總價不變前提下,不少售屋廣告雖打著10%低自備款,卻無法掩飾高單價的問題,而徒增日後貸款或換屋轉手之諸多困擾。

五、從「南溫北冷」到「南熱北溫」─大量資金插隊攪亂房市

自從政府推出投資台灣三大方案之後,預期效益為投資金額一兆三千五百億元,三年產值三兆二千一百億元,並且創造十一.八萬個本勞就業機會。由於台商回流有六、七成選擇在北部地區投資設廠,導致工業用地價格節節上漲,其中尤以五股地區工業用地一坪超過一百萬元最受矚目,影響所及,從新北一路漲到桃園、台中、台南、高雄,甚至雲林也因Google等國際企業前來投資而導致地價暴漲。同樣的,台南與高雄也因高級精密科學園區的開發,周邊房價連帶被拉高,惟究竟是持續上漲抑或終將回歸供需,仍有待後續追蹤觀察。

六、成本反映房價的迷思 ─資金拉抬效應,藉機加倍轉嫁   

台商回流搶地建廠,建商購地成本隨之提高,此外,由於台商加速回流,不少鋼筋或模板人力被抽調至廠房興建,無形中大幅拉高營建成本,從而亦讓賣方有了轉嫁成本的藉口,尤其是在專業代銷公司積極促銷,又缺乏實價登錄佐證情況下,購屋者往往處於弱勢的一方。

七、供給大於需求的迷思 ─房價與供需脫節?

眾所皆知,現階段餘屋數量依舊相當龐大,但為何價格還在上漲?實務現況是真正有需求的不一定買得起,另一方面,買得起的不一定有這樣的需求,背後必然存在投資者推波助瀾問題,此亦可由今年上半年房地合一稅高達四三.六億元見其端倪,房價與供需脫節的結果,年輕人怎麼買得起房?

八、蛋黃區與蛋白區的抉擇迷思 ─捷運車站將逐漸形成獨立自主的生活圈

往昔,一般所謂蛋白區係指交通不甚便捷與生活機能不夠完備的郊區,惟在大台北交通系統逐漸建構完成之後,像是林口、淡水等地就會隨著交通便捷性而逐漸形成日益完備的生活圈。因此,今後對於蛋黃區的定義不應再侷限於市中心或西門町、東區,而應重新界定為捷運車站十分鐘路程之內生活機能較佳的生活圈。

九、投資與投機的迷思 ─藉投資之名掩護投機之實?

今年上半年房地合一稅高達四三.六億元,創房地合一稅實施以來新高,較去年同期大增94%,由此可知,二○一六年一月一日迄二○一九年底這段期間必然有投機者短進短出,此一情況相較於運用多餘資金提早為子女購屋置產之動機,不能相提並論。此外,亦有高資產階層先行購置,日後再贈與子女情事。因此,購屋之前應先分辨是否有藉投資之名掩護投機之實,俾免高價購屋而仍不自知。

十、輪漲與補漲的迷思─慎防過高房價大幅回跌

隨著雙北房價飆漲,台中豪宅高漲至一坪九十二萬元,高雄每坪也隨之漲至五十九萬元,其所以致此,主要緣於「輪漲與補漲」理論之行銷話術,惟若人口、所得與需求沒有跟進,未來高房價地區的跌幅是否較大,就相當值得深思。

十一、開價與成交價的迷思   ─實價登錄是否真正反映實際交易價格?

目前房市常見開價與成交價10~15%的落差,根據住展雜誌之調查資料,今年八月北台灣推案量高達1,778個建案,其中只有極少數建案完銷,此外,亦有少數建案降價超過三成,由於實價登錄不夠真實,導致購屋者無法正確掌握真實交易價格,而產生開價與成交價間的混亂迷思。

 

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2020-08-13

趨勢趕不上浪潮,更擋不住龐大資金大舉投入房地產,台灣現階段的房價正是投資帶有濃濃投機的炒作結果!


最近南港某建案開價一坪150萬元,大家都在質疑超高房價的真實性,尤其是在缺乏實價登錄遵循情況下,怎能用現在的「行情」來促銷未來十年後的價格,雖然現在房價沒那麼高,但眼看著台商超過一兆元的資金回流,只要是主觀認定好地段好品質的房產,就有可能被塑造為投資增值標的。 


錢太多資金沒有出路,最容易被引導進入房產投資,往昔,國人一向根深柢固的觀念除「有土斯有財」之外,「財產三分法」(現金、股票、房地產)總是被奉為投資理財圭臬,尤其根據以往經驗,房地產的大趨勢總是漲多跌少(詳請參閱附圖),因此,雖然有不少人一再重複提醒風險意識,但就荷包滿滿的投資者而言,未必領情。

1966-2019年台北市預售房價變動趨勢圖


自1960年代以來,買房幾乎都是穩賺不賠的高獲利投資,尤其是在「收益+增值」情況下,即使不做任何分析,也不必關心起漲點或轉折點,雖然一般投資分析都會講到這些關鍵點,儘管事後驗證也是如此,不過想要準確預測長期時間點,實在是難上加難。就以最近景氣轉折而言,在2015年房價漸趨下跌過程,卻忽然出現2018年台商回流以及2019年港人來台購屋插隊攪局,導致房價再次反轉向上,雖然大家都知道超額供給的市場結構,不過眼看著代銷與房仲業者不斷釋放價量齊揚訊息,並且媒體也跟著不斷報導利多資訊,究竟未來房市是否持續呈現價量俱增趨勢,仍有待後續繼續追蹤觀察!


雖然房價短期漲跌很難掌握,不過就長期趨勢加以觀察,卻總是呈現漲多跌少趨勢,因此,只要是資金沒有問題,不論是置產或投資,幾乎都是穩賺不賠。


就最近這一波房價走勢而言,2003年台北市預售房價每坪39.1萬元,及至2014年最高點每坪92.4萬元,2019年下跌至84.4萬元,今年第二季則又再度攀升至87萬元,此一發展趨勢雖是始料未及,不過如就歷年大漲小回過程,將歷次最高點加以連結,很明顯的大趨勢就是呈現錢多贏家的投資或投機格局。


因此,很多人認為投資股票可能從一萬二千多點慘跌到兩千多點而傾家蕩產,不過如能秉持股市賺的錢部分轉購房地產,長期而言還是最穩當的不二投資法則,因此,長期以來深植人心的觀念就是有多餘的錢就購買房地產。

以下僅就當前房地產十大利多分別彙整相關數據如附表,以供參考。 

一、錢多:
長久以來一直存在資金沒出路問題,儼然又回到台灣錢淹腳目的年代,如附表彙整自央行之數據,今年六月底全體貨幣機構存款合計46.50兆元,全體貨幣機構放款與投資合計36.86兆元,其間差距高達8.64兆元,其次,2019年的超額儲蓄亦高達2.24兆元,如再加上台商回流投資台灣的資金超過一兆元,並且預期還有為數不少的香港人會陸續來台購屋,由此所引伸的房地產需求,想像空間實在不小。


二、利率低:
在當前一個月期存款牌告利率0.35%,一年期存款牌告利率0.77%,十年期中央政府公債次級市場利率0.46%情勢下,一般咸認房地收益必然大於利息負擔而加碼購置。


三、股市再創新高峰:
除股價指數再創新高之外,7月28日更創下13,031點之歷史新高,並且截至8月10日股價市值更高達39兆2057億元,此一數據相當於2019年GDP 18.88兆元之2.07倍,另外,2014-2019年連續六年上市櫃公司發放股利都超過一兆元,由此不難了解其對推升房價之影響力道。

四、存款、放款同步增加:
截至2019年底,全體貨幣機構存款合計46.50兆元,全體貨幣機構放款與投資合計36.86兆元,超額儲蓄2.24兆元,由此不難了解為何會有源源不絕的資金爭相挹注於房地產。


五、超額儲蓄連續六年超過2兆: 
根據央行公布數據,截至2019年底,超額儲蓄高達2.24兆元,超額儲蓄率亦高達11.59%,影響所及,「以錢養房」的概念也逐漸構成房價壓力。


六、房貸金額驟增: 
截至2020年6月,購置住宅貸款金額高達7.61兆元,再創歷史新高,其間所顯現乃資金寬鬆所導致。


七、建築貸款驟增:
建築貸款由2018年12月的1.86兆元逐漸攀升至2020年6月的2.24兆元,增幅高達20%,而更重要的是,五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承作放款利率更低至1.359%,其對房價影響如何,不言可喻。


八、台商回流: 
根據經濟部公布資訊,截至2020年7月31日,總計投資臺灣三大方案已帶動投資約1兆679億元,此一龐大資金必然是房地產添加柴火的最佳炒作題材。


九、建商搶購土地: 
2018年以來,建商一再加碼買進之外,一般企業與投資人士也爭相加入競爭行列,尤其是連壽險業與金控公司都大舉購置商用不動產,而導致好地段的土地頓時呈現缺貨窘境。


十、地上權標案屢創高價:
最近台北市一地難求,導致地上權標案也都高價搶進,其中最受矚目者例如:
(1)2018年9月4日,元大銀行以82.01億元、溢價率223,每坪單價720萬元,標得台北市仁愛路三段空軍官兵活動中心地上權標案,創下地上權「地王」紀錄。
(2)2019年11月20日,南山人壽以159.81億元,超出底價近60億元,溢價率六成,標得「信義行政中心」五十年期地上權標案。
(3)2020年3月30日,南山人壽再以312.76億元,高價標得世貿三館七十年地上權案,溢價率17.4%,拆算每坪標脫單價約644萬元。
由於地上權標案屢創新高,其最大副作用便是一再推升原已高不可攀的房價。
由以上之分析可知,就長期趨勢而言,當前整體房市係呈錢多贏家的投資與投機格局,因此,政府當務之急應是謹防金錢遊戲再現!

2002-2020年6月存款與公債利率變動趨勢圖

2002-2020年8月10日股價指數與總市值變動趨勢圖

http://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/48380/

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2020-08-13

─都更先發失利,危老救援建功?
─當前都更、危老應有的20大觀念(下)


11.1+1>2合則兩利
12.分屋比按市價,找補按造價的迷思
13.最有利標統包的潛在缺點
14.容積移轉
15.共同負擔成本知多少?
16.按面積分屋
17.按權值分屋
18.價格與價值
19.風險管理費知多少?
20.使用者付費─越低越好
  
都更推動進入第二十二年、危老重建邁入第三年,許多相同的問題多年來仍舊一再重複出現,依然是造成都更難以推動的主因,像是華人社會特有的「起家厝」迷思,企業「發跡地」等,具有庇蔭後代子孫說法,不輕易去更動原址。此外,像是「透天厝」更新後土地持分剩多少、三代同堂兄弟間分屋的意見不合等,同樣也是令人頭痛的問題!


隨著國人越來越長壽,愈來愈多的老舊社區問題也隨之盤根錯節,愈加複雜。想請問莊教授,除上述問題,都更及危老重建還有哪些應該積極宣導的觀念,值得對讀者一一詳加解析?

都更、危老不是數學公式,當中包括人性的弱點與貪婪,很多都更戶不願意第一個簽約,咸認為最後一個簽比較有利,總認為了解每個人的分屋比例,參考他人的條件後,進而選擇對自己最有利的條件,以至於時間一拖再延,無論是起家厝、按原位置、樓層分回、兄弟意見分歧或者長輩居住等,更多更複雜的問題,以及都更戶需要教育導正的觀念,接續上期一至十點之後再列出十點,以供參考。

十一、1+1>2合則兩利─勿陷入U型規劃,以私害公的迷思
當前都更整合最擔心的是主管機關推出危老重建之後,小基地建案如雨後春筍般林立,其對市容景觀毫無貢獻。此外,都更整合不易,例如永春都更案的「U型」規畫,係緣於都更戶無法凝聚共識,同樣讓都更價值全失,因此,想要擘畫都更百年建築大計,首先就要先溝通好合則兩利的概念,才能發揮1+1>2的預期效益。


十二、分屋比按市價,找補按造價的迷思    ─景氣與房價變動才是真正關鍵所在
一般而言,分屋比都是按照市價計算,然二○一四年「囤房稅」實施之後,房價開始向下滑落,二○一六年一月一日「房地合一稅」實施,房價急轉直下,二○一八年則又逐漸呈現攀升趨勢,導致都更戶對於房價認知無所適從。


回顧最近這一波房價變動,二○一四年達到最高峰,台北市每坪平均92.4萬元,去年第四季跌至84.4萬元,原本市場預期房市將會持續低迷一段時間,但二○一八年台商回流,再加上香港國安法實施,預期香港民眾將會陸續來台購屋,而撐住原本持續向下的房價,今年第一季攀升至85.1萬元,第二季再漲至87萬元,導致都更戶意見分歧。

長久以來,由於一般民眾對房價一直存在只漲不跌的錯誤觀念,總以為DM廣告上的房價就是真實交易價格,只是開價與最後真正的成交價往往差價很大。

此外,原本都更戶之間就存在互不信任問題,導致分屋比例都贊成按照市價,但反過頭來,在選配、找補時,卻又會認為找補部分為什麼不能按照造價,尤其是自力更新的都更戶總認為,為什麼自己人要賺自己人的錢?有關此一議題最好能在整合之前就先溝通好,俾免橫生枝節。

十三、最有利標統包的潛在缺點  ─工程品質備受考驗
最近台北市政府的統包案,頻頻發生營造廠倒閉而延誤工期,其實統包最大問題在於「最低價」得標後的「層層轉包」,正所謂羊毛出在羊身上,利潤空間壓縮後全都反映在工程品質上,例如健康公宅、興隆公宅相繼出現漏水、陽台玻璃窗戶破裂等問題,除統包廠商品牌信用大打折扣之外,對建物結構安全更是一大威脅。因此,都更過程對於為節省建造成本的「最低價」統包方式,應該認真思考如何兼顧結構安全,才是根本之計! 

十四、容積移轉 ─共蒙其利
一般在整合過程都會將容積移轉的效益併計,惟其癥結在於都更戶總認為實施者賺太多,因此,常見都更戶以「喊價式」爭取更多的分屋比例,其實,目前市場行情大都在10%上下,當中最重要的是實施者出錢、都更戶出地,只要彼此秉持「合則兩利」的觀念,就可圓滿達成都更美夢。

十五、共同負擔成本知多少? ─住戶與實施者不同調
依都市更新事業計畫書之內容規定,共同負擔費用包括: 


1.工程費用:包括拆除工程、營建費用、土地及建築規劃設計費、其他必要費用─鑽探費用、土地複丈費、建照執照相關規費、公寓大廈管理基金、外接水電、瓦斯管線等工程費、鄰房鑑定費、防火避難審查費等。

2.公共設施費用:
(1)公共設施用地捐贈之土地成本
(2)公共設施用地地上物拆遷補償費
(3)公共設施工程開闢費用

3.權利變換費用:
(1)都市更新規劃費
(2)動產估價費(含技師簽證費)
(3)更新前測量費(含技師簽證費)
(4)土地改良物拆遷補償及安置費-含合法建築物拆遷補償及安置費、舊有違章建築物拆遷補償費
(5)地籍整理費
(6)防火避難綜合檢討費

4.貸款利息

5.稅捐:
(1)印花稅:承攬契據、受讓不動產契據
(2)土地所有權人分回房屋之營業稅

6.管理費用:
(1)人事管理費
(2)銷售管理費
(3)信託管理費
(4)風險管理費

7.其他回饋金
以上所述共同負擔費用包羅萬象,整合過程應事先做好溝通工作,俾免徒增無謂紛擾。

十六、按面積分屋 ─公平合理
一般公認最公平的方式是依總面積比例分屋,並且是依選屋當時市價計算,俾免三、四年後完工交屋時再起爭執。

十七、按權值分屋 ─自組更新會最為可行
依日本經驗,按照權值分屋爭議性最小,但前提是事先要協調好各樓層之權值,例如以三、四層樓作為基準點,一樓具商業價值,權值可能是基準點的一.五至兩倍,甚或更高,二樓約為一.二倍等,凡此,全體都更戶都應事先達成共識,此一模式以自組更新會之社區最為可行。

十八、價格與價值─RC與SRC影響結構與品質
都更後的價格及價值如何?以台北市精華地段仁愛路四段為例,不僅「林蔭大道」難以取代,再加上國父紀念館的永久性空地,使得沿線都更後房價總是居高不下,也就因此而兼具結構與品質的優越條件。
另外,台北市的造價依RC與SRC各分三級,其間最大的差別在於知名品牌建商多採用SRC三級建造,惟若係自主更新,可能採用RC一級建造,也正因此而有價格與價值之巨大價差。

十九、風險管理費知多少?─整合成本亦應列入成本計算
所謂風險管理費係指實施者投入資金之後,必須承擔市場及成本變動可能引發之開發風險所對應之價值總額,一般常見之風險管理費為12%,惟仍須視個案而定,其間仍有相當之議價空間。
至於風險管理費之計算方式為(重建費用+公共設施費用+權利變換費用+貸款利息+稅捐+人事行政管理費)×風險管理費率。

二十、使用者付費,越低越好 ─觀念有待提升
不論是都更或危老,大都缺乏使用者付費的概念,導致重建時程一再延誤,尤其常見代理實施者提出整合服務費用5%,但不少都更戶總認為服務費越低越好。另外,究竟服務範圍是否包括營建管理或全程服務到交屋為止等,都應事先溝通清楚。而更重要的是收費標準究竟是依據房價或造價,其間差距甚大。值得注意的是,亦有不少小建案收費僅四、五十萬元,其間服務品質必然良莠不齊。

https://www.moneyweekly.com.tw/ArticleData/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/48381/

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2020-07-30

長久以來,全國各地空屋餘屋數量相當龐大,惟在房價幾乎每隔一段時間都會呈現向上攀升趨勢,加以國人「有土斯有財」的觀念根深柢固,終致房價長期呈現漲多跌少趨勢,而導致雖然整體房市一直存在供過於求狀態,卻不見房價大幅下跌,尤其最近這一波自二○○三年一路飆漲至二○一四年台北市率先實施囤房稅之後才出現小幅回跌,及至二○一六年財政部再祭出房地合一稅,跌勢方較明顯,然自二○一八年台商逐漸回流迄今,房市又再度呈現緩漲情事,此可由建商與一般企業,甚至投資客亦現身爭相購地見其端倪。


眾所皆知,當前整體市場供過於求,加以截至2020Q1,全國房屋稅籍住宅類數量,屋齡超過三十年之老舊住宅已高達4,230,126戶,占全國8,791,357戶之48.12%;推動都市更新迫在眉睫,復又人口老化趨勢愈來愈明顯,可以想見的是,未來在預售屋、新成屋與中古屋充斥情況下,大量餘屋勢所難免。另外,中南部透天厝、公寓數量相當龐大,因此,就都更推動而言,就應格外重視「因地制宜」政策之制定。


有關此一議題如能再就內政部營建署最近所公布之「108年第一季、第二季新建餘屋(待售)住宅」數據相互對照,當可清楚了解因地制宜之重要性,否則如果依舊按照目前情況再繼續大量推案,未來整體市場勢必面臨價量之嚴苛考驗!


以下謹節錄內政部營建署109年六月公布之「108年第一季、第二季新建餘屋(待售)住宅」相關資料,以供參考:


1.歷年新建餘屋(待售)住宅計算結果:


營建署自99年第二季至102年第四季間多維持在2.1萬宅至2.8萬宅間波動,自103年第一季起宅數開始增加,由102年第四季的27,838宅上升至103年度第一季的34,223宅,爾後每年約以一萬宅的幅度增加,107年度第二季為80,082宅,自107年度第三季開始微幅下降,107年度第三季與107年度第四季分別為78,347宅與75,227宅,108年度第一季小幅度上升至78,687宅,第二季再度小幅降至78,063宅。


2.六都歷年新建餘屋(待售)住宅變化趨勢:


以六都新建餘屋(待售)住宅變化趨勢觀察,新北市自107年第一季起宅數大幅度增加,第三、四季數量下降,108年第一季再度緩升,第二季小幅度下降,桃園市、高雄市皆呈現107年度第三、四季宅數減少,108年度第一季宅數增加,第二季小幅減少之趨勢,台中市自108年第一季起小幅度上升,台南市自108年第一季起小幅度上升,目前略高於台北市水準,台北市自108年起多維持在5,200宅水準。


其次,如再就附表102Q1與108Q2六都新建餘屋(待售)住宅數量加以比較,並就歷年各縣市平均買賣移轉數量相互對照,再參考86Q1-108Q4六都之預售房價變化趨勢圖(請參閱附圖),當可更加清楚了解都市更新因地制宜之重要性何在!


都市更新政策推動二十二年來,不僅效果不夠彰顯,並且更新數量大都集中在台北市與新北市,主要原因即在於雙北市房價較高,尤其是台北市與台中市、台南市及高雄市相較,差距超過三倍,新北市則超過一.五倍,由此當可更加了解都更之法令政策必須與時俱進彈性調整之必要性!

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2020-07-30

政府積極推動都更二十二年,惟效果並未如預期彰顯,請問莊教授,在當前房價愈來愈高情況下,對於都更之推動有何寶貴的建議事項?


眾所皆知,現階段都市更新最大阻礙在於公權力不彰與公信力不足,尤其當前都更所面臨最大問題在於「法令面見解不一」、「制度面不夠完備」、「實務面不夠務實」與「人性面貪婪杯葛」等四大面向之認知差距而曠日廢時;其次,在當前台灣房價愈來愈高情況下,是否應該積極研擬一套可行的百年建築大計,更是當前必須認真思考之一大要務!


以下再接續上期,就當前都更與危老推動政策,提出建議事項,以供參考。


11.積極研擬合建契約書範本及應記載與不得記載事項:


俾利都更戶與實施者共資遵守,否則每一本合建契約書內容不盡一致,將來一旦出現紛爭,恐導致完工無期,國父紀念館對面「台北麗景」自主更新案完工後還纏訟多年,足為借鏡!


12.建立估價權威性與實價登錄正確性:


估價之正確性為分屋權值之所賴,其間關鍵問題在於實價登錄資訊之時間性與正確性,現階段實價登錄常隱含不實交易價格,例如退佣、贈送車位、裝潢、家電、利息補貼等,應儘速研擬改進之道。


13.積極宣導仲裁補位機制: 


由於都更流程冗長,動輒七、八年,加以相關法令極為繁複,一旦發生糾紛興訟,不僅曠日廢時,所費不貲,因此,應積極宣導仲裁機制,以期速戰速決,加速推動都更。


至於仲裁的優點,主要有三:


(1)有效性:與法院確定判決,具有同一效力,可以強制執行。


(2)快速、經濟:仲裁費比訴訟費低廉,並且可以迅速結案。


(3)專家判斷:仲裁人均係各行業專門知識或經驗的專家,熟悉相關行業實務與習慣,可以彌補法院對於不動產專業之不足。


14.建構可行的代拆機制:


台北市政府以「公共利益」為前提,新北市政府以「公共安全」為前提執行拆屋,其作業流程相當值得列為處理不同意戶之執行標竿。


15.重視都更餘屋市場性:


首應掌握正確空屋餘屋之正確數據,俾利更新後多餘房屋之去化,以免後續都更躊躇不前。


16.評估自償性:


自償性一向都沒有明確答案,其因在於景氣影響房價、估價、共同負擔比例與分屋比,如再加上市場性問題,可能就會出現負債難題,而讓都更戶猶豫再三。因此,自主更新整合過程,務必事先做好景氣與造價評估分析,俾免自償性有誤而導致工程延宕,或不幸反淪為負債。


17.積極宣導「以房養老」+「以房養房」概念:


積極宣導逆向抵押貸款概念,並且以「以房養老」為前導,再輔以「以房養房」機制,亦即以「以房養老」+「以房養房」方式,加速推動都更。


18.評選優良建商、營造廠與建經公司:


好讓一般都更戶得以放心交由專業公司幫忙推動執行。


19.加強拆除違建:


尤其是一樓與頂樓違建,當前房仲常以「頂加」促銷,即可了解違建對於都更影響之嚴重性。


20.研擬百年建築大計:


台灣位處環太平洋地震帶上,有些地區還潛藏土壤液化與斷層等風險,因此,購屋者已愈來愈重視結構安全,日本近年漸朝百年建築與可供三代居住使用的結構設計,台灣面對越來越高的房價,政府推動都更過程,更應將容積獎勵運用於百年建築之規劃設計,以迎合新世代建築的時代潮流!


例如坐落於台北市長安東路與天津街口的「晶華MORI」建案,就一再強調耐震與無障礙空間設計之特色︰


1.結構採用SC鋼骨+美國航太制震,並且在建築規劃上取得「銀級綠建築」、「智慧建築」與「A級通用設計」三大標章認證。


2.使用Taylor Devices制震阻尼器,係數提升至0.264g,可抵抗六級烈震。


3.採用UD通用設計,例如社區無障礙空間、玄關門檻降低並採大斜角設計、浴廁、廚房、陽台做到零門檻、室內門寬度足容輪椅進出等,以因應高齡化社會年長者之實際需要。


台灣房價高不可攀,年輕人購屋除非有長輩資助自備款,或將原已擁有繼承而來的房子進行換屋,否則很難自力購買一戶都會區的房產,因此,如何趁推動都更過程,積極研擬一套可行的百年建築大計,更是當前必須認真思考之一大要務!

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危老重建整合大哉問(25)

 

2020-07-23

政府自一九九八年公布都市更新條例並開始積極推動,惟效果始終未見彰顯,請問莊教授,為什麼推動都更會這麼困難?


就實務面而言,一百個都更戶,至少會有一千個以上的疑難雜症,更何況都市更新的條件是變、變、變,而非一成不變,其中最大變數就在於景氣變動與房價、造價、估價、共同負擔比例與分屋比例之連動關係,而這也正是整個流程平均長達七、八年之主要原因。


其次,現階段危老重建核定案量已超過都市更新案量,尤其小基地建案如同種竹筍般林立,其對整體都市景觀有何貢獻?如就當前之危老重建政策加以檢視,十年回首必後悔!


以下再就當前都更與危老推動政策,提出二十大建議事項,以供參考。


一、觀念宣導與溝通:


除溝通語言障礙,例如建蔽率之定義與台語發音,至於建蔽率、容積率、容積獎勵、容積移轉等專有名詞,愈是老舊社區愈難溝通,尤其ΔF1-ΔF6容積獎勵額度名詞太專業,一般民眾聽不懂,更何況最後實際建築面積還得經過都更審議委員會審議才能定案,因此,推動過程應設法突破這些溝通障礙。


二、積極研擬因地制宜策略:


其中尤以中南部透天厝最受矚目,按2020Q1雙北市屋齡三十年以上住宅合計1,350,859戶,僅占全國4,230,126戶之31.93%;其次,2020Q1全國房屋稅籍一至三層透天厝住宅數量比例45.78%,台北市9.19%、新北市31.24%、桃園市34.53%、台中市42.38%、台南市59.84%、高雄市43.25%(請參閱附表)。據此即可了解如果法令不能務實的及於中南部地區,不論是都更或危老,執行效果必然大打折扣;因此,未來政策推動如何因地制宜就顯得格外重要。


現階段所擬訂的法令大都僅適用於台北市和新北市,其他縣市未必全然適用,其因在於中南部房價偏低,加以老舊社區市場性問題,尤其高雄市亦有不少老舊大樓每坪房價低於十萬元,因此,對於中南部透天厝林立老舊社區之都更或危老推動,應再研擬一套可行之因應對策,方不致看似龐大市場,卻又事倍功半!


三、中央與地方應密切合作:


除中央與地方法令之外,台北市與新北市也有不少差異,導致一般民眾無所適從,例如中央除都更條例之外,另有危老條例,台北市與新北市除自治條例之外,還另訂建築容積獎勵、容積移轉辦法,此外,新北市還有簡易都更與推動都市計畫內防災建築再生自治條例,究應如何整合釋疑,仍有待中央與地方密切合作。


四、行政與司法互補:


由於都更與危老法令太複雜,有時法院審理也出現盲點,導致住戶動輒興訟,政府官員常為此疲於奔命。永春都更案原預定三年內完工,卻因不同意戶提出「選配」不公等問題,認為自己權益受損進而提起訴訟,導致台北市政府敗訴而不得不勒令停工。其間所顯示最重要問題除司法與行政應相互支援之外,如能再成立「不動產專業法庭」,並且建構仲裁補位機制,必有助於都更之加速推動。


五、積極展現公權力、公信力與執行力:


新北市政府運用公權力,以「公共安全」為前提進行淡水東來大廈海砂社區拆除,即是展現公權力之成功案例。


六、小基地重建應適可而止:


根據內政部統計,目前申請危老重建案的基地面積,約有51.83%在四百平方公尺(約一二一坪)以下,已超過半數,並且小面積建築基地案件數量有愈來愈多的趨勢,因此,就整體都市更新政策而言,實係本末倒置,尤其二十公尺以上道路小基地建案是否應該有所節制,實在值得深思。


七、研擬降低公設比對策:


雖然多年來政府已逐漸消除露臺、雨遮、屋簷之登記與計價,惟現階段新建物公設比台北市仍普遍高達34.5%,新北市亦高達31.5%,未來仍應再積極檢討縮減公設比例,俾免阻礙都更之推動。


八、推動多元都更: 


從廣義角度著眼,多元都更包括權利變換、協議合建、委建,甚至權利人出售部分持分等各種方式,都可分別整合,以提高參與意願。


九、建構完備的代理實施者制度:


整合過程尤以房價、造價、風險管理費、共同負擔比例、分屋比例,各家說法不一最受訾議,建議積極建構完備的代理實施者制度。


十、加強社區總體營造,並鼓勵自組更新會:


日本經驗值得參考,台北市水源路整建住宅即是成功案例,按水源路四、五期整宅位於台北市中正區,興建於一九六九年,每戶只有八到十坪,該社區在2006年自行組成都市更新會,經長期整合溝通後,一七八戶全數同意都市更新,其間包括銀行貸款、住戶溝通協調,到簽署同意書,聘僱技師、律師及會計師等都自行處理。該社區在二○一七年六月上樑,共興建十三樓一七五戶,每戶室內坪數二十至三十坪,更新後回住率接近100%。由於自力更新實施者為都更戶自己,較不會發生互不信任問題,另一方面也可消弭釘子戶的疑慮,因此,只要政府提供相關資訊,適度給予前期整合經費補助,並協助舉辦說明會、公聽會等,即可逐步順利推動。

https://www.moneyweekly.com.tw/Magazine/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/48012/

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2020-07-09

Q 危老重建沒有最小面積限制,導致迷你建案快速增加,尤其是在缺乏整體規劃設計情況下,不少基地面積狹小的狹長屋型建案隨處可見。想請教莊教授,最近危老重建計畫受理與核定數量均呈快速增加趨勢,但卻蓋出許多如同種竹筍般的瘦長型建築,有些建案更因未兼顧市場性,完工超過三、四年竟然無法脫手,甚至還有遭法院拍賣,危老重建後遺症逐漸浮現,不限最小基地面積的風險未來還會出現哪些問題?

A 由附表資料顯示,就今年六月三十日台北市政府建築管理工程處所公布危老核准重建計畫二二五案當中,經彙整200㎡以下(請參閱附表)共計十八案,其中最小基地面積88㎡(26.4坪);其次,就容積獎勵項目及額度加以對照分析,取得「原容大於法容」10%獎勵者只有兩案,「結構評估」十七案,約6%〜8%,「時程」獎勵則是二二五案都取得10%上限,至於「耐震設計」、「綠建築」與「智慧建築」取得獎勵相對較少,「無障礙設計」更少,另「基地退縮」與「捐贈公設地」則是全數掛零,至於「總獎勵額度」則大都介於18%〜32%之間,由此可知,最近快速增加之案量幾乎都是以時程獎勵為主,並非危老條例第一條所揭櫫「改善居住環境」與「國民生活品質」之原立法意旨,因此,今後對於危老重建是否還有必要大力推動,實有進一步深入檢討之必要!

《危老條例》實施後,從普遍不看好變成全民運動?

─應檢視是否符合「改善居住環境」與「國民生活品質」之原立法意旨

《危老條例》自2017年五月十日公布後,初期績效並不顯著,其後隨著政府不斷加強宣導,加以台北市與新北市都加快腳步培訓危老重建推動師,在各路人馬共同努力之下,截至今年五月三十一日,全國危老重建計畫受理數共計1370案,並且核定數亦高達六三二案,主管機關對此一數據似乎相當滿意,而流露出《危老條例》實施後,從普遍不看好變成全民運動的樂觀評價。因此,追本溯源,我們似乎應該回頭去了解一下台灣師法日本從都市再生到都市更新與危老重建的來龍去脈。

眾所皆知,台灣推動都市更新之初,亟思模仿日本的都市再生政策,其後有鑑於推動不易轉而以都市更新為主軸,惟在績效不彰情況下再轉而朝「危老重建」方向研擬對策,截至目前為止,雖然受理與核定案量已呈現快速增加趨勢,不過,值得關注的是,危老重建是不是我們所要的都市更新?危老重建可不可以與都市更新畫上等號?

其次,如依「都市危險及老舊建築物加速重建條例」第一條:「為因應潛在災害風險,加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建,改善居住環境,提升建築安全與國民生活品質,特制定本條例」,現階段所推動政策較符合立法意旨的「提升建築安全」者當屬第三條第三項「屋齡三十年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準,且改善不具效益或未設置昇降設備者。」,至於「改善居住環境」與「國民生活品質」方面,可就大有斟酌餘地。

小基地建案,缺點一籮筐

─除非自住,否則可能得不償失

就以今年六月三十日台北市所公布之二二五個危老核准重建計畫案例加以分析,其中基地面積400㎡(121坪)以下五十個,200㎡(60.5坪)以下十八個(詳請參閱附表),並且最小基地面積只有88㎡(26.4坪),試問,這就是我們所要的都市更新嗎?

眾所皆知,基地狹小即使再高明的建築師也規畫不出好作品,除非是自地自建或房價較低的中南部地區透天厝,否則在都會區瘦長型猶如種竹筍般的建物林立情況下,又何來都市景觀之貢獻,充其量不過是解決部分老舊建物「耐震能力」未達一定標準,或未設置「昇降設備」之需求而已。因此,有關危老重建之推動應適可而止,最終還是要儘早回歸都市更新正途!

https://www.moneyweekly.com.tw/ArticleData/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/47839/

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