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莊孟翰│理財周刊1035期│2020-06-26 
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Q長久以來台灣高房價始終高居民怨之首,2018年台商逐漸回流,再加上2019年香港「反送中」與「港版國安法」所導致社會亂象層出不窮,其中又以中國直接介入操控政經與人權法治問題,再加上美中貿易戰以及川普總統除譴責中國強推「港版國安法」之外,更表示擬取消對香港的特殊待遇,導致愈來愈多港人想要移民台灣。

請教莊教授,就港人移民議題對於台灣房價之影響有何看法?


A:雖然政府各單位都表示港人移民短期對台灣房價影響不大,不過就長期而言,台灣房價居高不下,台北市房價所得比高達13.94倍(2019Q4),因此,港人來台購屋是否會再度支撐原已高不可攀的房價,必然也是當前政府政策擬定必須面對之一大考驗!

自從台商回流與香港「反送中」議題逐漸發酵,每一個人莫不對台灣房價變動趨勢備極關心。

根據美國房產顧問機構「Demographia」2019年第三季研究報告指出,全球九個國家,包括澳洲、加拿大、中國(香港)、愛爾蘭、日本、紐西蘭、新加坡、英國、美國等292個主要城市當中,香港在2010Q3~2019Q3已經連續十年成為全球購屋負擔最沉重的城市,其房價所得比在2002年僅4.6倍,2015年飆高到15.7倍,其後更持續攀升,2016年18.1倍,2017年19.4倍,2018年更攀升至20.9倍,2019年因受到「反送中」示威影響略微下降至20.8倍,相當於香港居民的家戶所得,要不吃不喝20.8年才能買得起一間安身立命的房子;台北市則是13.73年(2019Q4為13.94倍)。



不過由於香港所得遠高於台灣,縱然台灣房價所得比遠低於香港,一般民眾購屋壓力還是很大,此相較於香港的高房價,只要賣掉一戶房子,先跨過台灣投資移民新台幣六百萬元之低門檻,日後再循序漸進的進行購屋並非難事,也正因此而讓國人深陷現階段該不該購屋之兩難抉擇,尤其是首購族對於香港移民所可能導致房價該跌不跌一事,更企盼政府能夠再加強稅制改革與社會住宅之推動,俾及早因應未來房價變動趨勢!

最近由於移民問題備受國際關注,台灣近在咫尺,當政府伸出援手時,如何讓居高不下的房價不再飆漲,必然也是眾所企盼的一大焦點議題。

2014年起逐漸加重持有稅、交易稅(房地合一稅)以抑制投機
─房價下跌不到10%


台灣房市景氣在2003至2014年這段期間呈現一路長紅走勢,惟自2014年7月1日台北市率先實施囤房稅之後開始趨跌,2015年明顯轉折,2016年1月1日財政部再祭出房地合一稅,其後價量皆呈趨緩走勢,整體房市交易以首購之中小坪數為主,就連豪宅預售推案量也隨之驟降,惟房價下跌仍未超過10%,今年第一季則又呈現微幅上漲趨勢,截至目前為止,高房價依舊高居民怨之首。

2018年台商逐漸回流,截至5月17日,累計三大方案投資金額已超過一兆元,雖然沒有立即造成房價上漲威脅,不過經由廠商購地自建廠房途徑,無形中已帶動工業用地、廠辦、商辦需求,由工業區土地進而連帶影響住宅用地之價量。



2019年則是受到香港「反送中」影響,再度引起香港移民是否又會造成支撐高房價之層層疑慮。

2018年港人來台購屋略增
─受韓國瑜當選高雄市長影響,呈現二個月短暫買氣


其實,有關此一議題,2018年韓國瑜當選高雄市長兩個月之內,港資來台購屋的確有增加趨勢,其中以高雄市較為明顯,主要原因在於房價較便宜。另外,2019年因「反送中」問題,不論是香港或台灣,詢問移民者都明顯增加,並且也確實陸續出現少數購置高級住宅或豪宅之案例,最近雖然豪宅交易略有增加,惟大都是台商購買,然囿於持有稅與交易稅之高稅賦,數量仍然有限。

其實二、三年來,建商與代銷公司早已在香港布局促銷,惟截至目前為止,雖然成效並不顯著,但不論是詢問購屋或移民資訊大量增加則是不爭事實。因此,未來台灣究應如何在支援香港前提下,又能兼顧國內房價問題,必然也是相當值得關切之一大課題。

房價該跌不跌
─首購族等不到低房價


最近已有愈來愈多首購族開始擔心房價居高不下問題,雖然國發會表示,香港政經情勢在美中衝突以及「反送中」抗議下,短期內申請來台人數會增加,港人在台居留勢必購買不動產,不過所占整體市場比重可能不大,因此,國內房地產市場還是以國內需求為主,香港的變動應該不會造成太大衝擊。

另外,對於中國人大通過「港版國安法」問題,雖然美國一再揚言要取消香港獨立關稅地位,香港即將面臨資金、人才出走考驗,不過金管會表示台灣囿於語言、法律體系、稅負及金融消費保護等條件,無法成為替代香港的首選。



因此,港人移民與購屋問題,表面上看來,應該不會對交易量影響太大,不過對於價格支撐問題可就不容小覷!

2020Q1房價再度逼近歷史高點
─雙北市房價呈現微幅上漲趨勢


此可由最近住展雜誌所公布「北台灣房價逼近歷史高點」之數據(詳請參閱附表),印證首購族之隱憂並非空穴來風,尤其是對於該跌不跌之期待再度落空,更是期期不以為然!

由以上之分析,香港在「反送中」與「港版國安法」所導致政經與社會衝擊之際,已有不少港人積極探詢移民之路,台灣近在咫尺,加以政府表明將以實際行動撐香港,並且行政院將成立「人道救援行動專案」。

按去年來台居住港人已超過五千人,未來在陸委會辦公室下設「諮詢服務」、「專案管理」及「行政庶務」三組,以提供港人來台就學、就業、投資創業、移民定居,以及跨國企業、國際法人團體來台等專案諮詢與協處服務情況下,相信香港移民人數將會呈現逐年增加趨勢。



另一方面,在當前香港各類型房價約為台北市2.7~3.2倍情況下,是否會衍生台灣房市「價量齊揚」問題?因此,現階段政府應未雨綢繆,再加強稅制改革與社會住宅之推動,一則避免房價再度向上攀升,再則亦應兼顧港人購屋需求,以及資金、人才對國家社會之貢獻!

另外,值得關注的是,依聯合國公布的全球人口預測數據,香港人口將由現階段的750餘萬人逐漸攀升至2100年的830萬人(詳請參閱附圖),因此,除非「東方明珠」這顆閃閃發亮的燈熄滅,否則從中國遷徙而來的官二代與富商巨賈依舊會撐住香港這個全球頂尖房價的頭銜!

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莊孟翰│理財周刊1034期│2020-06-19 
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1997年7月1日香港回歸,由於受到政經因素衝擊,房價指數由7月之172.9一路下跌至2003年7月58.4之歷史最低點,跌幅高達66.22%,其後政經情勢漸趨穩定,再一路飆漲至2008年6月126.6,漲幅高達116.78%;2008年雖然受到全球金融海嘯影響,房價指數亦由6月126.6反轉下滑至2008年12月104.8,惟僅短暫下跌17.22%,2009年房價漲勢再起,指數扶搖直上至2015年9月306.1,漲幅更高達192.08%,2015年9月之後又開始下跌至2016年3月271.4,然跌幅僅11.34%,2016年4月之後又再上漲至2018年7月之歷史最高點394.8,漲幅45.47%。

2019年3月之後香港不斷出現示威活動,房價開始回跌,又受到2019年6月「反送中」影響,至2020年4月指數回落至376.0,跌幅4.76%。由以上之分析可知,香港在全球人口密集度最高情況下,再加上全球第三大金融中心之加持,復又可供建地有限,每年房屋供給數量相當有限,終致房價長期呈現「大漲小回」趨勢。

香港人口密度全球之冠
─按已發展區域計算,27,209人/平方公里


按維基百科之記載,香港管轄總面積1,106.42平方公里,但實質發展區只有25.74%,如按已發展區域計算,人口密度高達27,209人/平方公里,居全球之冠,惟以總面積計算則只有6,777人/平方公里。按維基百科全球人口密度之排名,第一位澳門21,258人、第二位摩納哥18,960人、第三位新加坡7,796人,香港6,777人排名第四位。

2003年7月至2019年5月,漲幅高達5.8倍!
─房價指數由2003年7月58.4一路飆漲至2019年5月396.9


香港房價居高不下由來已久,再加上示威遊行活動逐漸加劇,中央銀行在去年5月也曾就此議題深入探討歷年房價走勢及其潛在風險,結果令央行最感驚訝的是,房價指數自2003年7月58.4至2019年5月396.9,漲幅居然高達5.8倍!



2019年,香港因修訂《移交逃犯條例》爭議而在3月31日爆發首次示威遊行,其後演變成捍衛香港整體的社會和政治自由,最近則是因為不滿中國全國人大繞過香港立法會,即將通過「港版國安法」,而醞釀再度發起罷工罷課運動;另外,在美中貿易戰持續加溫情況下,川普總統除一再譴責中國強推「港版國安法」之外,更於5月29日表示,擬取消對香港的特殊待遇;凡此,更加深港人對於香港前途的疑慮,並且加速港資逃離的準備。

根據港府統計資料顯示,2018年共有1,530家跨國公司在香港設立地區總部,其中美國公司占290家,惟無論結果如何,此刻香港正面臨著資本長期外流與人才大量流失前所未有的風險,而這兩項都是這顆閃閃發亮的「東方明珠」經濟成功最關鍵的因素,此一發展情勢亦可由最近新加坡金融管理局於6月1日發佈之數據,4月新加坡本國銀行外幣存款金額達到270億新幣(約194.6億美元),不但較去年同期暴增300%,更衝上歷史新高,根據《彭博》之報導,此一情勢應與中國強推「港版國安法」,促使投資人避險,以及香港本地資金大量流出息息相關。

Numbeo網站:香港房價所得比47.46倍,全球排名第三
─全球前十五大最高房價所得比城市,中國包辦七個


值得關注的是,在香港資金外逃過程,台灣未必是首選,惟就歷年香港居留或移民人數逐年增加趨勢加以觀察,其對台灣房地產之影響亦必逐漸加深;因此,未來一旦香港情勢惡化,資金與人才大量流失,短期內房價必然大幅下跌,惟若中國開放大量移民,雖然東方明珠不再那麼閃亮,不過就人口密度以及大量資金外逃跳板角度加以觀察,房價再創新高亦非難事,否則根據Numbeo網站所公布數據,全球前十五大最高房價所得比城市,中國又怎會包辦七個!(詳請參閱附圖)

 

 
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莊孟翰
前淡江大學產業經濟系副教授
德明財經科技大學客座教授
中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長
理財周刊副社長

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在都市更新或危老重建整合過程,一般住戶最關心的焦點議題大都集中在分屋比例,而卻忽略最重要的結構安全與施工品質,及至完工進住之後才發現問題層出不窮。請問莊教授,當住戶面臨造價成本與分屋比例兩難問題時,究應如何兩者兼顧而讓所有住戶都能心平氣和的參與討論並遴選最佳實施者?


有關這類問題,以台北市健康公宅為例,當初市長還以豪宅級自豪,惟新屋入住不到兩年,竟出現浴室天花板嚴重漏水情況(請參閱附圖照片),其後更陸續傳出陽台漏水、浴室排水不佳、插座沒電甚至蟑螂入侵等情事,住戶普遍質疑設計不良與施工品質不佳。


當時北市都發局隨即迅速要求廠商盡快修繕並釐清漏水責任,姑且不論結果如何,追本溯源,應與當初招標採「統包」並採最低價得標機制息息相關。本文討論此一議題,最重要的是提醒都市更新或危老重建住戶,在爭取分屋比例同時,更應不忘兼顧實施者業績、品牌信譽與結構安全、施工品質。


以下再就永春都更案、淡水「東來大廈」、霧峰「太子吉第」等三案例分別探討問題癥結,以及事後處理結果,以供參考!


不論是都市更新或危老重建,即便是所有條件都已談妥,最後總會因分屋比例看法分歧而再度延宕,此一議題不僅普遍存在於實施者與重建戶之間的互信,通常住戶彼此之間看法各異,更是重要關鍵。


尤其是危老重建「自主更新」,幾乎沒有一位住戶有過重建經驗,就以工程發包怎麼遴選良好的營造廠為例,除施工品質之外,最大的歧異便是建築工程RC或SRC構造,以台北市政府所公布之工程造價,SRC三級與RC一級價差就高達六二%,另外,建材設備高級與否也是相當重要的一大癥結點,至於完工之後的保固更是不容忽視!

一、永春都更案
    ─遴選實施者意見分歧,不同意戶杯葛,建案呈「U型」規劃設計


以忠孝東路五段永春都更案為例,據稱當時係因大家深覺工程品質之重要性,一致決議共同推薦遴選實施者,詎料遴選結果,經推薦而未雀屏中選之住戶心生不滿而淪為不同意戶,最後卻導致建案呈U型規劃設計,整個社區建築價值大打折扣,殊為可惜!雖然此一建案一俟興建完成,當初爭執是非對錯即可立見真章,只可惜全體住戶付出的代價未免太大!

二、淡水「東來大廈」
    ─海砂屋一樓店家裝修,貨車載運過重,導致騎樓塌陷


另外,淡水捷運站正對面的「東來大廈」,在二○一二年即被鑑定為高氯離子含量的海砂屋,尤其地下室天花板也早已出現鋼筋鏽蝕混凝土剝落情形,其後雖然大多數住戶都同意改建,惟並非每一住戶都同時出現海砂屋症狀,而一再延宕。二○一七年十一月因一樓店家裝修,貨車載運砂石磚塊過重,導致騎樓塌陷,新北市政府遂積極介入協調整合,最後終於達成重建共識。


在此必須正視的問題是為何會出現這麼嚴重的工程瑕疵,雖然一般大都會歸責於早期法令規範不夠嚴謹,惟又為何這些問題大都發生在一些名不見經傳的小建商或營造廠,當然這也不代表大建商不會發生類似問題。


本案最值得檢討之處在於原預售建商施工品質低劣,而這也正是當前所有新建案都格外重視實施者之業績,以及品牌信譽之主要原因,尤其是施工過程一定會要求附「鋼筋無輻射證明」及「混凝土氯離子含量檢測證明」等文件。

三、霧峰「太子吉第」
    ─921地震倒塌,上市建商負起重建責任


例如一九九九年九二一地震,霧峰「太子吉第」建築物結構嚴重受損,經霧峰鄉公所判定為全倒,其後原投資興建之太子建設與社區一九○住戶達成協議,由太子建設以優惠價格承攬營建,重新為住戶打造一個兼顧結構安全的新家,最後終於二○○四年四月十七日重建完成,並且有些地震後已經在外購屋而沒有參與重建的住戶,也陸續回頭購買社區餘屋。


此一議題所顯示的重點在於,如果當初是小建商又負不起重建責任,住戶很可能落得血本無歸。同樣的,如果都市更新或危老重建所託非人,難保不會出現類似問題,更何況負責任的建商除保固責任十五年之外,也有將建材設備保固延長至三年者。


近年遠雄建設售屋時還額外再增加一份保固書,將結構體保固延長至二十五年,並且防水與地磚、壁磚保固也都延長至五年,由此不難了解工程品質與建商品牌信譽的重要性。


以上所述,不論是都市更新或危老重建,尤其是危老重建「自主更新」,在爭取分屋比例同時,更應不忘兼顧實施者業績、品牌信譽與結構安全、施工品質,俾真正確保自身財產權益!

http://www.moneyweekly.com.tw/MagaziveData/Info/%E7%90%86%E8%B2%A1%E5%91%A8%E5%88%8A/43909/

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莊孟翰│理財周刊1032期│2020-06-05 
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Q新北市政府率先於二○一九年七月訂定「新北市都市更新權利變換實施者申請拆除或遷移土地改良物辦法」草案,並且以公共安全為前提,順利完成淡水區「東來大廈社區」都更案不同意戶之拆除,想請教莊教授,其順利推動之主要原因何在?

A:在都市更新條例修法之後,新北市政府除依「3加1」機制協調處理,再以條例第57條「自治法規,由直轄市、縣(市)主管機關定之」所制定之「新北市都市更新權利變換實施者申請拆除或遷移土地改良物辦法」,並以「公共安全」為前提,順利完成淡水區「東來大廈社區」都更案不同意戶之拆除,亦即在兼顧情理法情況下,先制定完善的協調機制與代拆程序,並強化市府執法的正當性與合理性之後,終於順利達成都更拆除指標案例。

二○一二年三月二十八日台北市政府依法執行法院判決,拆除士林「文林苑」王家住宅,引發社會各界撻伐以及王家提告十起訟案,導致全台都更停擺延宕多時;其後更引發都市更新條例的違憲爭議,而在王家與其他不同意戶共同聲請釋憲後,司法院終於作成大法官釋字709號解釋;二○一四年三月十四日,不同意戶與實施者達成和解,文林苑終於在二○一六年九月完工交屋。

按二○一三年大法官釋字第709號解釋,內容主要為都更條例部分條文有違憲法要求的正當行政程序,因此,也讓主管機關積極啟動修法工作,按二○一八年十二月二十八日這次修法是一九九八年立法以來的第九次修正,也是二十年來首次全文修正。

內政部表示,該次修法係從「健全重要機制」、「解決實務困境」、「強化程序正義」等三大面向,務實提出都更具體可行的解決方案,其修法重點包括容積獎勵明確化、增加民眾參與都更之信任;各界關注的代拆議題,以弱勢保障為前提,以公權力為後盾;銜接危老條例,協助危險建築物重建;增強公辦都更量能,強化執行工具;其中又以「容積獎勵明確化」及「代拆議題」最受關注。



尤其是備受矚目的所謂「文林苑條款」,亦即未來針對俗稱「釘子戶」的不同意戶,將可透過「3加1」程序來協調處理:

1.將都市更新與都市計畫連結,亦即都市更新計畫須送地方政府「都市計畫委員會」審議,避免惡意圈地。

2.都更計畫經都委會通過後,必須再送地方政府「都市更新審議會」,由專業委員以合議制、公開審議方式,判定都更範圍是否合理。



3.都市更新審議會審理過程,若有爭議,只要有一人反對,就應舉辦聽證。

如再無法解決,地方政府應透過協商平台在六十天內解決拆除期日與方式,不同意戶也可尋求行政救濟。

淡水東來大廈:以「公共安全」為前提進行拆除之指標案例
─海砂屋+容積獎勵+「3加1」機制協調處理


淡水東來大廈係在一○一年經鑑定為海砂屋,其後屢屢發生鋼筋裸露、外牆剝落事故,甚至還發生一樓進行室內裝修時,貨車載運砂石、磚塊進場,造成騎樓坍塌、地下室頂板鋼筋裸露等嚴重危害公共安全事件。

其實,該社區早經耐震評鑑,面對五級地震時,建築物有立即性危險;新北市工務局遂於三月發出公文,給予住戶九十天搬遷時間,並於七月八日斷水斷電並封閉騎樓。而在執行過程,新北市政府都更推動辦公室也派員逐戶拜訪,並在淡水幸福里設置前進工作站,最後終於達成共識,並且順利完成拆除。



歸納此一順利推動之都更指標案例成功之主要因素,除新北市府以公共安全為大前提,再加上海砂屋之容積獎勵,以及都市更新條例修法之後「3加1」機制發揮協調處理功能,終得順利達成都更預期效益,因此,本案例應可作為都更推動之重要指標,尤其是當前雙北市均已培訓上萬名危老重建推動師情況下,必可加速整體都更之推動!

 

 
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莊孟翰
前淡江大學產業經濟系副教授
德明財經科技大學客座教授
中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長
理財周刊副社長

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莊孟翰│理財周刊1031期│2020-05-29 
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Q無論是都市更新還是危老重建,即便獎勵範圍、條件及程序都白紙黑字說明清楚,但推動過程總是充滿荊棘爭議不斷,想請問莊教授,自從政府積極推動都市更新與危老重建以來,有哪些問題最讓一般民眾難以理解,即便認真解讀法令條文,仍無法在短期內與實務現況相互連結?

A:都更、危老推動過程,房地權值勢必經過估價這一最關鍵的流程,當中大家最在意的便是分屋比例,由於事涉更新前後財產價值,自然引發不少爭議。

舉例而言,如果整合的基地位於台北市植物園旁,曾被譽為「全球五大豪宅」的「松濤苑」,潤泰集團總裁尹衍樑也是住戶之一,依照實價登錄資料一坪約兩百五十至兩百七十萬元,倘若附近基地地主提出「八○:二○分屋比例」,實施者有沒有可能接受?乍聽之下,大多數人都會覺得離譜,可是實務上就是有少數實施者會接受,其因在於地段與實施者(建商)長年累積的信譽優勢。其次,如再據此就造價與房價逐步加以解析,就不難了解其中緣由。

同樣的,敦化南北路、仁愛路等精華地段,「八○:二○」的分屋比例,實施者意願如何?試就每坪SRC(鋼骨鋼筋混凝土)造價二十萬元加以評估,當然更高檔的造價可能高達二十五萬元,例如楊昇建設位於博愛路七十七號「揚昇君臨」SRC結構一坪造價就高達二四.八萬元,無論是施工品質或建材設備都屬上乘。另位於忠孝東路三段正義國宅改建的「Diamond Tower」,經過二十五年漫長的整合,終於大功告成,由於地段優越,再加上結構工程壯觀,根據該公司發布訊息,每坪開價將高達二百五十萬元。



其實單就好地段的都更案,光是一項「分屋比例」,究竟是「八○:二○」、「七○:三○」或是「六五:三五」?就足以讓都更戶搞得霧煞煞,更甭談什麼是合理的分屋條件,到頭來就是屋主最大,否則為何「Diamond Tower」整合過程會鬧出人命事故,尤其當中還暗藏許多複雜難解的暗盤交易問題,更非局外人所可輕易了解!

造價與售價的微妙關聯
─(20萬元/20%)×(1+30%) =130萬元


例如(20萬元/20%)×(1+30%) =130萬元(成本價),其中二十萬元為造價,二○%為實施者分回比例,三○%為間接成本,包括管銷、利息、利潤等,倘若整合基地位居精華地段,房價高達一五○萬元,如係知名建商可能更高,在此情況下,房價與信譽自然而然的成為都更戶的首選,關鍵問題在於更新後所創造的價值有多大!

不過,如再由都更戶角度加以分析,縱然分屋比例稍有減少,一般還是會以信譽卓著以及業績亮眼者為首選,其因在於現代建築已愈來愈重視結構安全與售後服務,尤其是SRC、制震與無障礙空間等,而最重要的還是在於價值與資產之增值考量,有關這些問題只要多參觀比較一下該公司歷年業績及其交屋後中古房價,即可立見分明。

以下再就實務案例相關議題,提供參考資訊。

案例分析 Diamond Tower都更案

三圓建設耗時二十五年始整合完成位於台北市忠孝東路三段的正義國宅都更案「Diamond Tower」,該公司在今年一月十六日建案上梁時表示,未來銷售開價將參考信義計畫區「每坪200~280萬元」的行情,主要原因在於緊鄰SOGO「雙百貨」,並擁有板南線、文湖線「雙捷運」交會優勢,另還可以經由建國高架道路直上國道高速公路;此外,忠孝東路三段在交通、生活、居住等生活機能也都相當完備,此亦可由忠孝復興站每天進出人次評量其交通位置之優越性,以今年一月之統計數據為例,平均進站44,990人次,出站45,188人次。



另外還有一件曾經轟動一時的創新高價租金店面,亦即位於忠孝東路四段與復興南路東南側的三角窗店面(詳請參閱照片),雄獅旅行社曾自二○○七年起以每月一百萬元租金承租,因此,一般咸認忠孝東路三、四段的生活圈或商圈都極具競爭優勢,房價屢創新高亦是理所當然!

至於歷經一波三折最後終於整合成功,關鍵因素仍在於整合過程,實施者願意出高價陸續買下部分不同意戶產權,逐步縮減原都更戶權值比例,最終才得以順利整合成功。

以上分析,係就表面看似簡單,實際卻是錯綜複雜的分屋比例當中,一般民眾最擔心吃虧上當部分逐一加以解析,以供參考。

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莊孟翰│理財周刊1030期│2020-05-22 
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Q歷年都市更新核定每年平均約40案,2017~2019年則分別增加為77案、77案與102案;危老條例自2017/05/10公布施行以來,2018年申請136案,2019年433案,顯然危老重建案量要比都更來得多,尤其近來主管機關一再發布2018年與2019年這兩年都更核定與危老重建之合計數分別為433案與535案訊息。請問莊教授,未來主管機關是否會據此「績效」而只著重加速推動危老重建?

A:4月17日立法院三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修正草案,將原本今年5月9日到期的10%時程獎勵延長五年並逐年遞減,期望民眾能因此及早申請重建。時程獎勵的「86421」條件相當複雜,再加上退縮、耐震、智慧建築、綠建築、無障礙等獎勵值(詳請參閱附表),或許建商、建築師在規畫設計時都還因為不同基地條件案例傷透腦筋,對一般民眾而言,是否真能了解當中盤根錯節的諸多關鍵問題,而加速重建速度?

擇優議題大惑不解
─「86421」會不會是個障眼法?


為什麼「擇優」這一選項會有那麼多重建戶百思不解,雖然擇優原意主動權在重建戶,亦即全案整合完成能夠爭取到多少容積獎勵,所有重建戶都能雨露均霑,既然如此,為何還會有擇優問題?主要原因在於整合期間合建協議書係按個別條件逐戶簽定,根據簽署的時間差異,若是兩三年才整合完成,可能一開始是以六比四的比例分配為基準,但未來市府核准的獎勵較多,抑或房價攀升,就有機會提高分屋比例,而得以選擇較好的條件,例如六二比三八或七比三的比例。雖然大家都知道法令制度設計愈明確、遊戲規則愈簡單愈好,最好是一般民眾一聽就能懂,惟就事實現況而言,顯然無法這麼簡化的一語帶過!

因此,既然危老重建係屬合建,一般民眾最直接的反應就會回到「一坪換幾坪?」的老問題;危老重建推動師該如何回應?誰敢保證「86421」不會被重建戶視為分屋條件差異的障眼法?

400㎡以下基地,約佔51.83%
─即使五臟俱全,使用機能未必完備




危老重建雖然申請案件數量快速增加,主管機關為求「績效」卻未警覺眼前所面臨最大的問題─「基地面積」過小。根據內政部統計資料,申請危老重建的基地面積,四百平方公尺(121坪)以下,約有51.83%。眾所皆知,太小的基地面積,絕對蓋不出像樣的建築,雖說台北市精華區域的蛋黃地帶,再小的建案總還是有人願意買單,不過,再怎麼規劃設計,使用機能還是不會變好,更甭談「麻雀雖小,五臟俱全」。當前主管機關輕忽「危老小面積建案」的缺失,未來狹長或奇形怪狀的小宅到處林立,市容景觀必然面臨嚴峻考驗。

即使這次「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修法刪除合併鄰地面積,釋出獎勵以擴大規模,雖然預期會有一定的效應,惟歸根究柢,最關鍵的問題還是卡在「整合不易」。過去筆者曾多次應邀出席立法院都市更新公聽會,也曾多次提出建言,並且一再強調整合不易的關鍵癥結,但政府官員大都不太重視這類小問題,也鮮少主動檢討其間細節,只注重都更、危老申請獲核定案量多寡,這就是當前整體都市更新政策為何總是跟不上設定目標背後的真正原因。

無論是都更、危老,甚至社會住宅、包租代管,筆者再三強調要從「小細節」中找出大問題。2016年,為實現居住正義,主管機關提出八年二十萬戶的社會住宅政策,其中十二萬戶直接興建、八萬戶包租代管,如今四年過去,直接興建包括既有、新完工、興建中及待開工合計38,125戶(截至2019年4月),包租代管僅完成7,453戶(截至2019/04/30),當初主管機關美其名為挹注四千億元,其實只是協調融資貸款而已,當前各地方政府莫不負債累累,哪還有餘力舉債大興土木。

同樣的問題不斷重複上演,當今都市更新績效不彰,擬以危老重建補位,表面上申請案量急遽增加,惟就市容景觀而言,卻是一大敗筆,未來究應如何重新回到都市更新正軌,勢必還有一段很長的路要走!

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莊孟翰│理財周刊1030期│2020-05-22 
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二○一九年,寶佳機構推案量一二三五.六億元蟬聯冠軍,相較於第二名興富發建設六八九億元,第三名冠德建設三百六十億元(詳請參閱附圖),差距很大。

這一驚人數據透露什麼玄機?可分為兩部分來探討,首先,究竟有沒有炒作嫌疑?其實,任何一次房價上漲,難免都會有炒作話題,雖然二○一五年之後房市即逐漸呈現跌價趨勢,惟自二○一八年美中貿易戰以及台商回流之後,還真出現了不少利多話題。

首先,台北市可供建築用地很有限,尤其精華地段建地愈來愈少,房價下跌不易尚可理解,至於其他縣市愈來愈多的推案量,難道建商都那麼樂觀自信?

二○一九年首見建商推案量超過一千億元,該機構二○一八年銷售約八、九千戶,二○一九年銷售超過一萬戶,主要原因在於旗下數十家公司遍佈全台,並且大都是毛胚交屋,房價便宜策略成功。

至於有些上市櫃公司挾著長期建立的品牌信譽,售價雖高,仍有固定客群,主要原因在於區隔產品定位策略成功。



全球經濟普遍衰退隱憂逐漸浮現
─V型、U型或L型走勢的隱憂


目前全球經濟普遍衰退,甚至有經濟學家直言,美國三十年經濟卻被六十天疫情擊垮,台灣因美中貿易戰再加上轉單效應,雖然目前看來還好,惟無薪假也已超過二萬一千人,因此,今年下半年與明、後年可就不容掉以輕心!

尤其最近國際報導,總認為這次疫情對於經濟的傷害遠比大蕭條與九一一還要來得嚴峻,此外,更有不少經濟學家在探討未來幾年全球經濟走勢究竟是V型、U型或L型,尤其是在歐洲疫情還沒結束情況下,一般咸認U型可能性最大,惟無論是大U或小U,其對全球或外銷導向的台灣影響必然極為深遠。

另外,根據經濟部發布資訊,台商持續回台投資,三大方案累計超過新台幣一兆元,由此所衍生的商辦、廠辦價格漲勢,連帶住宅市場也出現不少炒作行情,而這也正是當前不少重劃區與交通建設題材頻頻出現炒作話題之主要原因。

高股息與低利率的後遺症逐漸浮現
─超低利率對房價隱憂備受關注


長久以來,台灣一直存在高股息、低利率,尤其連續十年股利都很高,二○一八年與二○一九年都高達一兆四千億元,十年加總約十兆元,有些公司盈餘暫存海外,例如開曼、維京群島,日後再伺機匯回,此一情勢對於房價潛在壓力的確很大,所幸有房產稅把關,否則真不知房價又會怎麼飆漲!

資金行情帶動房價
─量微增價緩漲


二○二○年三月,五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)購屋貸款利率更降至1.593%新低點,並且一年期存款牌告利率僅0.77%,一個月期存款牌告利率更低至0.35%,十年期中央政府公債次級市場利率也僅0.53%,在此情況下,充分顯示市場資金出路的另一難題,恰巧此刻又逢台商回流可供炒作之房地產購置與投資議題,終致房市再度出現「量微增價緩漲」情況。

最近竹科、南科周邊房地產都賣得不錯,尤其是好地段建案,只要比照竹科模式,都很容易完銷,只是目前已經衝過頭的供給量,將來又該何去何從?更何況最近竹科也已出現銷售遲滯情況!



其次,貧富懸殊越來越嚴重,尤其越是往AI、IoT產業方向發展,中產階級還好,下階層的薪資所得就很難大幅提升,影響所及,首購坪數也越來越小,室內實際使用空間局促不堪,更甭論生活品質。在此情況下,豈容投機炒作再度帶動房價?

至於當前市場存量那麼大,推案量又那麼多,為什麼各地都還繼續大量推案,今年三二九檔期因疫情延燒普遍不被看好,惟其後疫情逐漸獲得控制,五二○之後則又大張旗鼓大肆推案,因此,一般預期即使未來疫情長期控制,房市景氣研判仍應審慎為宜,此一議題之所以備受關注,亦可由疫情延燒期間各地建商陳情希望建照延長兩年見其梗概。因此,今後整體房市最大問題仍在於如何去化大量餘屋!

此外,另一值得關注的議題,便是近年餘屋大量增加的區域,例如一些重劃區,多年來一直被點名的新莊、淡海、林口、鶯歌等地,以及最近新北市的央北重劃區之價量,必然備受考驗!

 

有關最近景氣走勢的資訊,建議除住展雜誌定期刊載的推案量,例如二○一八年與二○一九年北台灣推案量都超過一兆元,惟銷售率約僅46%;另外,一般較少提到的國泰房價指數,2018Q1~2020Q1之議價率介於13%至16%之間,並且三十天銷售率亦僅10%到14%,由此不難了解未來市場走勢依舊有一段艱辛的路要走!

至於另一最敏感的景氣觀察重點,除小坪數占比太高之外,銷售率是否超過50%以及議價空間有沒有歸零等,都是不容忽視的重要指標!

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莊孟翰│理財周刊1029期│2020-05-15 
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Q為加速老舊房屋重建,立法院於四月十七日三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修正草案。請問莊教授,修正之後是否會加速重建意願?讓台灣大街小巷老舊的市容景觀從此煥然一新?並讓民眾的生命財產獲得更好的保障?

A:二○一七年五月十日危老條例公布實施,根據第六條規定,施行後三年內申請的重建計工,得再給予各該建築基地基準容積一○%獎勵規定,依條例規定今年五月九日到期截止。

為降低三年時程獎勵到期衝擊,立法院四月十七日三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修正草案,將延長五年的獎勵時間,不過,容積獎勵將自第四年起逐年遞減,分別為第四年八%、第五年六%、第六年四%、第七年二%,第八年則調整為一%。

「86421」如何解析?
─獎勵時程遞減至第九年歸零


根據內政部統計資料,目前已核准的危老重建案,約有三九.四五%僅申請時程獎勵及危老容積獎勵;若一次性取消時程獎勵,恐大幅影響整合中重建戶的權益與申請意願。因此,這次修正案調整為施行後第四年起,給予基準容積五%的獎勵,並逐年減少到第九年始歸零,以鼓勵整合中重建戶繼續申請重建。

除延長日期外,修訂條文更新增「規模獎勵」,並「取消合併重建面積限制」,以鼓勵擴大危老重建規模。



刪除合併鄰地面積 釋出獎勵擴大整合
─基地面積400㎡以下占51.83%


依現行規定,鄰地超過危老建築物基地面積部分不得合併重建,將使得重建效益受限,或間接造成畸零地或地籍零碎,根據內政部統計,目前申請危老重建案的基地面積,約有五一.八三%在四百平方公尺(約一二一坪)以下,已超過半數,並且小面積建築基地案件數量有愈來愈多的情形。

另外,為利都市土地整體規劃利用,引導擴大面積規模,這次也檢討刪除合併鄰地面積的限制,增訂危老建築物基地加計合併鄰地面積(加計之鄰地面積,不得超過危老建築物基地面積或一千平方公尺)達四百平方公尺者,給予基準容積二%的獎勵,每增加一百平方公尺,另給予基準容積○.五%的獎勵。

其次,基於公平性考量,新增規定合併鄰地超過一定面積範圍的部分,將不適用容積獎勵及稅捐減免的規定,並明定時程獎勵與規模獎勵,兩者合計不得超過基準容積一○%,與現行時程獎勵的額度上限相同。

枝微末節不解 巨輪難以轉動
─芝麻小事,卻是最大障礙


事實上,筆者對延長時程獎勵並不意外,主要原因在於「100%同意」如同都更整合般曠日廢時,目前單是台北市就已培訓超過一萬位危老重建推動師,並且有很多推動師刻正積極整合重建戶,因此,未來案件數量必然會逐漸增加。不過無論是都更抑或是危老,制定再多的規範,效果依然有限,主要癥結在於推動過程,經常遇到的「枝微末節」障礙多如牛毛,成為巨輪難以轉動的最大阻力。

按台灣都市更新推動之初,擬仿照日本的都市再生計畫,重整台灣老舊建築風貌,惟推動效果不彰,退而求其次轉向危老重建,不過截至目前為止,最大的障礙依舊是整合不易。

「住宅政策」一直是蔡英文總統施政相當重視的一環,二○一七年危老條例通過,為老舊建物重建露出一絲曙光,根據內政部統計數據,截至二○一九年四月三十日,重建計畫受理一○一九件,重建計畫核定五六二件,表面上看來,似乎為都更注入一劑強心針,惟只要仔細檢視一下小基地占比,還是會徒留「十年回首必後悔」的遺憾!



然而,在整合困難情況下,延長時程獎勵真能達到預期效果?恐怕得先解決以下重要關鍵問題,才有可能搬開一些石頭,加速危老重建及都更的可能性。

一、「百分百同意」門檻高,房地價值怎認定?
─店面與住宅權值怎換算?

危老重建首先會遇到的問題就是「整合不易」,依法令規定須「百分百同意」,雖危老重建的面積較都更小,但若以兩棟A、B戶,五層樓公寓的整合規模來看,必須獲得重建同意的住戶多達二十戶,每一戶的條件都不一樣,如為一樓店面具營業價值,其與樓上的權值怎麼認定?

此外,實際推動過程,也有不少七、八十歲的長輩表示,「重建的時間冗長,搬出去不一定能搬得回來」、「對老房子具有特殊情感的因素」,例如起家厝或老夫妻祖產懷舊的特殊原因,讓重建之路在於情於法於理上,都難以勸說解套。文林苑、永春案與五分埔都更案,整合過程抗爭不斷,一拖再拖超過十年,就是最佳例證。

二、缺「合建定型化契約範本」依據
─重建權益怎保障?


不像預售屋買賣具有內政部制訂的「預售屋買賣契約書範本」以及「應記載與不得記載事項」供買賣雙方參考,台北市還不定期抽檢,未來若有爭議尋求訴訟解決,就有依據可資依循。危老重建形同與建商「合建」,等於雙方契約內容自由約定,沒有標準範本參考,並且每一本契約書內容規定都不盡一致,將來一旦出現紛爭,很難直接判定誰是誰非,容易演變成羅生門。

國父紀念館對面「台北麗景」自主都更案完工後還纏訟多年,足為借鏡!

三、一坪換幾坪?數字怎麼算?
─「權狀面積換室內面積」的算法從何而來?




當前想要參與危老重建者,最想知道的就是自「家」價值,一坪能換幾坪?前任台北市長郝龍斌曾提出一坪換一坪,外加停車位又不必出錢方案;現任台北市長柯文哲以公共利益為前提,針對蘭州街斯文里的整建住宅,以「權狀坪換室內坪」首開先例,讓後面跟進重建者都想以此為例,皆期望能依此辦理,而讓危老重建推動師整合之路變得更加窒礙難行。

四、景氣與房價,權值怎麼算?
─整合期間房價變化怎預估?


台灣房市景氣高低起伏,都更整合動輒七、八年,危老重建至少也得三、四年,同樣曠日費時,期間市場景氣變化莫測,很難預估完工後的房價,以作為找補或多餘面積出售抵償工程款之依據。另外,房價又牽涉造價,進而影響到共同負擔比例與分屋比例,環環相扣,重建期間與市場景氣,無形中又增加了都更、危老的不確定性,讓執行過程難度倍增。

五、重建變負債?
─自償性難題怎麼解?


從房價、造價、共同負擔比到分屋比例,最後又影響到「自償性」與完工結案問題;倘若產品定位無法正確預估市場趨勢賣不掉,甚或如同台北市東、西區房價差距,一旦賣不到好價格,餘屋滯銷,無法補足成本,屆時重建後反可能攬上兩、三百萬負債,這些都是當前危老重建戶考慮再三的焦點所在,也是法令制度最難兼顧的死角!

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莊孟翰│理財周刊1028期│2020-05-08 
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Q危老條例於四月十七日經立法院三讀通過時程獎勵再延五年,請問莊教授,危老條例自二○一七年五月十日公布實施以來績效如何?修法之後再延續時程獎勵五年,勢必會出現愈來愈多的小基地建築,對於都市景觀之影響為何?

A:「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例)制定之主要目的在於因應潛在災害風險,加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建,改善居住環境,提升建築安全與國民生活品質。危老條例自二○一七年五月十日公布實施之後,由施行期限至一一六年五月三十一日止之規定,即可了解這一條例十年期限之規定主要在於填補都市更新推動緩慢之補位作用。

其次,有鑑於二十二年來都市更新推動速度遠不如預期,並且2019Q4國內三十年以上屋齡高達423萬戶,占全國房屋稅籍總數量476.89萬戶之48.25%,因此,為積極鼓勵危老重建,條例規定施行後三年內申請之重建計畫,得再給予各該建築基地基準容積10%之獎勵,如今三年期限截止日為一○九年五月九日,惟截至今年三月三十一日,危老重建計畫受理743件,核定只有487件(詳請參閱附表),顯然績效並不彰顯,因此,才趕在期限截止前修法延長時程獎勵。

內政部修危老條例,延長時程獎勵並新增規模獎勵
─小坪數「鳥籠建築」對於都市景觀有何貢獻?




立法院遂於四月十七日三讀通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》修正草案,將原定於今年五月九日到期的時程容積獎勵措施延長五年,並以8%、6%、4%、2%、1%的方式逐年遞減,亦即從今年五月條例施行屆滿三年起,以第四年8%、第五年6%、第六年4%、第七年2%、第八年1%的方式遞減,至二○二五年五月落日。

至於鄰地合併面積鬆綁,鼓勵擴大重建之規定,依營建署公布之內容,主要有以下兩點:

1.根據內政部統計,目前申請危老重建案的面積,約有51.83%都是在四百平方公尺以下,已超過半數,且小面積建築基地的案件數,有愈來愈多的情形。

2.為引導擴大面積規模,這次修正草案也新增規模的獎勵,增訂危老建築物基地加計合併鄰地面積(加計之鄰地面積,不得超過危老建築物基地面積或一千公尺),達四百平方公尺者,給予基準容積2%的獎勵,每增加一百平方公尺,另給予基準容積0.5%的獎勵。並明定時程獎勵與規模獎勵,二者合計不得超過基準容積10%,與現行時程獎勵的額度上限相同。

由以上之數據與分析內容,不難瞭解當前不論是都市更新或危老重建,都面臨相當大的挑戰,甚至可說是舉步維艱,主要原因在於近年雖然政府積極推動都市更新,惟截至目前為止,所面臨的問題依舊層出不窮,例如:

(1)如何強化公權力與公信力。

(2)容積獎勵與回饋。

(3)建立估價權威性。

(4)共同負擔費用疑慮。

(5)代拆爭議處理機制。

(6)建立代理實施者制度。



(7)信託與抵押混淆不清。

(8)稅賦議題。

(9)負債疑慮議題。

(10)如何置入「以房養老」概念等,都還有待中央與地方政府共同研擬有效的配套措施。

其次,如再由附表全國危老重建計畫受理數及核定案件數之統計資料,六都重建計畫核定數合計447件,占總核定數487件之92%,由此可知因地制宜,兼顧北中南不同市場特性之整體都更政策擬定之重要性。

此外,如再由危老重建偏多之小坪數產品規劃的諸多潛在缺點加以檢視,例如單價偏高、公設比偏大、2+1房、夾層、換屋轉售不易等因素,抑或就室內實際使用空間逐一檢討,當可發現不少近年推出的小坪數「鳥籠建築」,一般購屋者常因預售而無法辨識其間之潛在缺點,直到交屋時才恍然大悟,甚至不惜興訟,殊為不值,以下再將其缺點分別列述,以供參考。

1.基地狹小,以外接待方式售屋,購屋者不了解周圍環境實際狀況。

2.無法真正了解鄰棟間距。

3.單面採光,通風不良。

4.公設比往往超過40%。

5.二次施工,1+1房不具實際居住效益。

6.無尺寸標示,無法真正了解家具配置與室內動線。

7.三位一體,客廳與餐廳共用,廚房與餐廳沒隔間,不合乎居家實際需求。

8.工作陽台狹小,無法兼顧空調設備、洗衣機、熱水器之擺置與晾曬衣物需求。

9.廁所沒開窗。

10.機械車位,車輛進出不便。

由以上之分析,當可充分了解危老條例修法,延長時程獎勵並新增規模獎勵,對於居家舒適性與都市景觀之貢獻為何。

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莊孟翰│理財周刊1028期│2020-05-08 
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都市更新條例」自一九九八年十一月十一日公布實施,「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例),自二○一七年五月十日公布實施,前後差距十九年。台灣都市更新條例研擬過程有不少係參考日本相關法令制度而來,惟都市更新推動相當緩慢,截至今年三月三十一日,雖然總數量累計一七六三件,不過有四八七件仍在整合中(詳請參閱附表),更何況其中尚有不少係一九九九年九二一地震災區之都更建案,尤其原中興國宅震災更新案至今仍在施工中,由此可見都市更新推動之困難程度。

其次,如再由二○一九第四季三十年以上屋齡合計四二三萬戶,占全國房屋稅籍總數量476.89萬戶之48.25%,再與全國住宅平均屋齡高達三十年加以對照,當前都市更新的推動迫在眉睫。

有鑑於此,內政部遂積極研擬「都市危險及老舊建築物加速重建條例」補位,並自二○一七年五月十日公布實施,惟三年來績效依舊不夠顯著,此亦可由截至今年三月三十一日,危老重建計畫受理七四三件,核定只有四八七件見其端倪。

其實,就危老條例推動過程所面臨住戶因從未有過都更或重建經驗深怕受騙而一再延宕時日者比比皆是,以下僅就危老重建常見的錯誤認知,例如「一坪換一坪」或依「戶數」或「樓層數」計算分屋比例的錯誤認知,就足以讓整合機構或危老重建推動師忙得暈頭轉向。

「一坪換一坪加一個停車位,不必出錢」的錯誤認知
─依「戶數」計算分屋比例的錯誤認知




例如早在二○一二年媒體即報導過台北市位於南港路一段、興東街交叉口西南側,佔地二八○○坪,所謂首宗一坪換一坪的都更案,並且整合建商還信誓旦旦的宣稱預計二○一五年動工,二○一八年完工,當時郝龍斌市長也很希望能夠藉此成為台北市推動「一坪換一坪」都更的第一個示範案例,惟最後卻無疾而終,姑且不論其適法性為何,即使已整合90%甚至95%,只要最後一哩路沒完成,就可能前功盡棄。

其實,有關這一案例備受矚目之主要原因,在於選前郝市府擬以專案方式將原來一.五倍的容積獎勵放寬到兩倍,俾便四、五層樓公寓能以一坪換一坪的方式進行都更,尤其如能按此專案推動,再加上一些小坪數規劃,都更後的戶數就可從原來的一二七戶增加至四三○戶,惟卻因此而衍生分屋比例的另一無謂紛爭。

首先,就分屋比例方面,都更戶係以「戶數」,亦即一二七戶作為計算基準,再按都更完成後四三○戶計算,亦即以一二七戶除以四三○戶,都更戶分回比例僅為二九.五四%。

惟就實施者角度,理當以「面積」比例計算,亦即實施者依分得八一二○坪,除以全案樓地板總面積二○三○○坪計算,分得比例僅為四○%,亦即全案都更戶與實施者之分屋比例應是「六比四」而非「三比七」。

依「樓層數」計算分屋比例的錯誤認知
─依「面積」計算分屋才是正確答案


其實,有關此一議題在士林「文林苑」都更案也發生過,該案位於台北市士林區文林路556號,基地面積581坪,規劃為43~59坪九十戶住家,六戶店面,九十八年取得建造執照,卻因不同意戶因素而延宕至一○五年才取得使用執照,目前每坪售價約80~90萬元。



按文林苑都更案正鬧得滿城風雲時,有一次不同意戶在電視直播節目call out現場不斷指責建商騙人,其因在於不同意戶原係兩層樓建物,經建商規劃為地上十五層,地下三層,共十八層建築,依不同意戶的算法為2:(15+3)=2:18=1:9,也就是應該依都更前後「樓層」一比九比例分屋,建商卻以「面積」計算分屋,因此,誤認為分配比例為原屋主分得比例三,建商分得比例六,建商竟然比屋主多分一倍,據此而認為建商騙人。

由於此一紛爭發生當時台北市還沒有培訓「危老推動師」,因此,儘管有不少專家學者站在理性角度提出說明,一時之間不同意戶還是反應不過來,導致整個都更進度一再延宕至一○五年才取得使用執照,殊為可惜。

由於當時曾有律師提出違憲疑義幫屋主打官司,導致沒有主管機關相關人員勇於出面釐清,終致此一由都更衍生而來的錯誤認知一直被沿用到危老重建,所幸兩年來台北市已培訓一萬多位危老重建推動師,相信在最近這一次四月十七日危老條例修法,有條件放寬時程獎勵之後,受理與核定件數一定可以大幅增加。

 



不過在此還是要再度提醒,畢竟危老重建只能發揮都市更新的補位作用,無法取代都市更新地位,因此,就危老重建此一議題而言,將來必然會出現愈來愈多不合都更要件的小基地建案。

想像一下未來台北市到處林立的瘦長型建物,真希望「十年回首必後悔」的警示不會影響到台北市的市容景觀!

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莊孟翰│理財周刊1027期│2020-05-01 
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新竹二十年來房價節節高漲,可否幫我們進一步分析竹科與高鐵對於新竹房地產市場之發展與影響情況。

除新竹科學園區帶來大量就業機會,人口迅速增加之外,高鐵通車建構南北一日生活圈,更是促進台灣經濟成長與帶動新竹房價節節高漲之主要動力。

新竹科學園區重鎮
─「台灣矽谷」美譽,加持新竹房價


新竹科學園區是台灣第一座科學園區,橫跨新竹市東區與新竹縣寶山鄉,園區內廠商以經營電子代工服務為主,為全球高科技代工產業的主要重鎮之一,素有「台灣矽谷」美譽。園區主要產業包括有半導體業、電腦業、通訊業、光電業、精密機械業與生物科技業,是全球半導體製造業最密集的園區之一,近年並按國家發展計畫擴大基地,逐漸擴充至桃園龍潭園區、苗栗銅鑼園區、新竹生物醫學園區以及宜蘭園區,其對台灣經濟及就業機會之貢獻不言可喻,尤其台積電等知名科技大廠更是大大提升台灣在國際的知名度。

新竹科學園區距離新竹市區車程約5分鐘,公路交通以中山高速公路為主,距台北市70公里,到桃園國際機場車程約65分鐘,鄰近台鐵新莊車站,可搭乘區間車至高鐵新竹站,交通尚稱便捷。



早期日本經濟快速發展,其後生產條件改變,許多廠商轉移陣地來台投資設廠,使得台灣得以在1966至1996年期間締造經濟榮景,躋身亞洲四小龍,惟1991年之後又因中國大陸的磁吸效應,大量產業外移導致經濟發展遲滯,所幸台灣在1979年制定「十年經濟建設計畫」之後,1980年更積極擘劃設立新竹科學園區,使得產業發展得以快速轉進,逐漸邁向科技大國行列。

高鐵建構一日生活圈
─車站周邊房市交易熱絡


台灣高鐵於2007年1月5日通車後,已逐漸成為台灣西部重要的長途快速運輸工具,亦為軌道經濟重要指標,現階段這個號稱全球最大的BOT案,更在交通與商業活動上扮演重要角色,而成功打造北高一日生活圈。就經濟角度而言,軌道建設除帶動人流、金流及物流,更能創造就業與龐大商機,同時也能夠大幅提高國際城市競爭力,可謂一舉數得。

近年由於大量台商回流,除帶動台北市與新北市的商辦、廠辦與工業用地需求,連帶租金也跟著提高而帶動投資性需求;值此產業升級之關鍵時刻,如能仿照竹科、中科及南科逐年提高產值,按2019年三大科學園區產值合計2兆6,321億元,並且就業人數也高達28.29萬人(詳請參閱附表),因此,如能充分掌握此次台商回流契機,再加上前瞻計畫,加速建構產業園區,一則帶動就業機會與提高所得,再則促進消費與經濟良性循環,多年來竹科、中科、南科對於經濟與就業的貢獻有目共睹。



其次,就另一角度加以觀察,竹科與高鐵不僅帶動新竹地區的發展,更促使房價節節攀升,值得注意的是,竹科員工薪資所得普遍較高,多年來雖然房價漲幅偏高,惟房價所得比以及房貸負擔率與其他六都相較(詳請參閱附表),相對而言都還可以輕鬆負擔得起,而這也正是近年推案大量增加,也有不少建案完銷之主要原因;惟在新成屋逐漸累增,導致空屋餘屋充斥情況下,讓利促銷更是隨處可見,此亦可由媒體或網路促銷廣告見其一斑。

由於二十年來新竹房價之節節高漲,此亦可由附圖信義房價指數由2001Q1的100一路飆漲至2019Q3的235.78,漲幅高達1.35倍見其一斑(詳請參閱附圖)。

其次,由附表2005年5月至2020年4月住展雜誌之房價統計資料,新竹市最高預售房價開價由2005年5月每坪17萬元飆漲到2020年4月58萬元,同一時期竹北由19萬元快速飆到60萬元,竹東由16.5萬元攀升至28.5萬元,湖口由9萬元漲到20萬元,新豐由10.5萬元漲到28萬元,漲幅普遍高達一至三倍,由此不難了解歷年房價快速高漲之實際情況,以及竹科人為何急於買房之主要原因。


 

 

 

不過就另一角度加以探討,房價高漲的後遺症亦將逐漸顯現,其最顯著為超額供給與新成屋勢必促使房價下跌,首當其衝者必定是近年投資客大量搶進地區,尤其是2012及2013年紅單秒殺投資客,如未能適時釋出,縱然當時低價購入,除非租金收益較高,否則不見得佔到多大便宜。至於區位良好與區隔產品仍舊會有高所得階層支撐房價,這也正是長久以來新竹房市有別於其他縣市極為特殊的另類發展趨勢。

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莊孟翰│理財周刊1026期│2020-04-24 
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Q長久以來香港房價負擔能力始終高居全球首位,根據美國房產顧問機構「Demographia」以中位數房價除以中位數家戶年收入的倍數,作為房價負擔能力指標,根據二○一九年第三季研究報告資料顯示,香港房價負擔能力20.8倍,亦即平均要不吃不喝20.8年才能買得起房,台北市則是13.73年緊追在後(本資料係作者自行加入比較),高房價已經成為全民之苦,多年來香港房價漲幅超乎想像,導致超過十萬人蝸居於籠屋或劏房,亦即不到十坪房間擠滿五、六人,吃喝拉撒都在同一空間。此外,根據Numbeo網站資料顯示,全球前十大房價負擔最沈重的城市有五個在中國,顯示香港與中國面臨同樣的泡沫危機。想請教莊教授,台北房價是否會像香港與中國的深圳、北京、上海、廣州一樣一再向上攀升?

A:根據美國房產顧問機構「Demographia」二○一九年第三季研究報告指出,全球八個國家,包括美國、英國、加拿大、澳洲、紐西蘭、愛爾蘭、新加坡、中國(香港)等二九二個主要城市當中,香港已經連續九年成為全球買房負擔最沉重的城市,其房價所得比在二○○二年僅4.6倍,二○一五年飆漲到15.7倍,其後更持續攀升,二○一六年18.1倍、二○一七年19.4倍,二○一八年更攀升至20.9倍,二○一九年因受到反送中示威影響略微下降至20.8倍,相當於香港居民的家戶所得,要不吃不喝20.8年才能買得起一間安身立命的房子。

當前香港不僅房價高得驚人,最令人震驚的就是超過十萬人蝸居於籠屋或劏房,亦即不到十坪房間擠滿五、六人,吃喝拉撒都在同一空間。按所謂籠屋或劏房係將一戶房子分隔成數個三至五坪的狹小空間,甚至僅一個浴室大的空間也有人居住,麻雀雖小五臟俱全,廚房、浴室、客廳、房間全都擠在一起,例如馬桶上面是冰箱,旁邊就是廚房,床鋪更是小到不能再小。



(註:閱讀時應注意Demographia與Numbeo不同的比較分析基準)

一、香港房價所得比全球居冠(Demographia資料)
─香港20.8倍,被評為「極度負擔不起」城市


根據Demographia研究機構的定義,以中位數房價除以中位數家戶年收入的倍數,作為房價負擔能力指標,當房價所得比小於三倍屬於「可負擔」範圍,3.1~4倍為「略超過負擔」,4.1~5倍為「嚴重負擔不起」,五倍以上則是「極度負擔不起」。香港被評為「極度負擔不起」,其餘同樣被列為極度無法負擔的城市,前五名包含有加拿大溫哥華11.9倍、澳洲雪梨11倍、澳洲墨爾本9.5倍與美國洛杉磯九倍,接續為加拿大多倫多、紐西蘭奧克蘭、美國聖荷西與舊金山等。

其次,如依Numbeo網站《Property Prices Index 2020》四四一個主要高房價城市之數據,東京排名第八十四位,房價所得比13.97倍,台北市第十一位33.10倍,東京房價所得比較台北市為低。

另外,如就亞洲國家較熟悉城市之名次加以比較,香港第三位47.46倍、印度孟買第六位43.08倍、曼谷第十六位27.23倍、首爾第二十三位24.01倍、新加坡第二十四位22.31倍、雅加達第三十二位19.93倍、越南河內第三十五位19.24倍,這些城市的房價所得比顯然都高得令一般民眾難以負擔。

二、雙北高房價所得比緊跟在香港之後(以Demographia資料做比較)
─台北市2015年第一季曾高達16.16倍


台北市二○一五年第一季房價所得比曾高達16.16倍,導致購屋者超過60%的收入用於繳交房貸,根據內政部數據顯示,台灣的房價所得比於二○一九年第三季為8.47倍,台北市為13.73倍,新北市也高達11.66倍,與香港的20.8倍仍有相當差距,值得關注的是,如果未來台灣的所得收入無法有效提升,房價所得比將會繼續攀升。

由於一般民眾普遍對於高房價極度不滿,台北市率先於二○一四年七月一日實施囤房稅,二○一五年房市急轉直下,二○一六年一月一日財政部再開徵「房地合一稅」,主要係壓抑房價短期投機炒作,惟房價迄今下跌幅度約僅10%,顯然不如預期,終再引發無住屋組織強烈不滿。

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莊孟翰│理財周刊1026期│2020-04-24 
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自從二○一八年台商回流掀起房價「春暖花開」議題之後,由於商用不動產價量明顯轉趨熱絡,連帶住宅市場也逐漸升溫,至於二○一八年以來商用不動產屢創新高的交易紀錄,還真令人難以置信。

其實,二○一九年最讓大家看不懂的是,基地面積4,986坪,坐落於八德路四段的京華城(Living Mall),在九月二十五日第四次標售時,由同一集團中石化子公司鼎越開發以新台幣三七二億一萬元得標,係有史以來最高金額的單一商用不動產交易紀錄。

其次,二○一九年七月,同屬威京集團坐落於信義計畫區,由「亞太萬仕會館」改建的「陶朱隱園」出現首戶號稱每坪超過600萬元的交易紀錄。如果這些數據都是真實的交易紀錄,那是否表示台灣未來的房價會比東京、香港還高,甚至凌駕全球各大都會區?

根據經濟部公布數據,截至二○一九年十二月二十三日,台商回流等投資台灣三方案累計金額高達8,392億元,預估三年內三大投資台灣方案總投資額將達新台幣1.2兆元。

由於台商回流效應逐漸發酵,二○一八年以來商用不動產與土地交易價量俱增,並創二○○七年以來的交易新高紀錄。根據第一太平戴維斯統計,截至二○一九年十二月十日,大型商用不動產交易總額達到1,428億元,年增率高達35%,並且全年大型土地及地上權交易金額累計達2,536億元,年增率益高達62%(詳請參閱附圖)。值得注意的是,竟連地上權標案也創下每坪744萬元的超高價紀錄,那是否表示未來精華地段商業區土地每坪即將超過一千萬元?

由以上之分析,再回頭檢視最近兩年來台北市與台中市屢創高價的土地交易案,真不知未來各大都會區商用與住宅房價走勢如何?而更嚴重的是,其對未來整體經濟之影響如何?

一、台北市

1.二○一八年九月三日:空軍官兵活動中心設定地上權案,元大銀行以82.01億元、溢價率223%得標,創下每坪720萬元的地上權超高價紀錄。



2.二○一九年上半年國票金控與其子公司國票證券與國票創投合計56.7億元購買華固建設位於大直的「亞太置地」預售辦公大樓共計九個樓層、近六千坪。

3.二○一九年九月十六日:聯強聯手華邦電子、美安文教基金會及育秀教育基金會,斥資63.58億元購買南港「世界明珠」六千多坪共十五個樓層辦公大樓,每坪單價高達一百萬元之創新價位。

4.二○一九年十一月二十日:南山人壽以159.81億元標購「信義行政中心」地上權案,超出底價近六十億元,溢價率六成,換算每坪單價高達744.19萬元,再創地上權最高單價紀錄。

二、台中市

1.二○二○年二月十九日:興富發建設以總價83.7589億元標購達新工業位於台中七期2,593坪精華商用土地,換算每坪約323萬元,溢價率15.76%。

2.二○二○年三月三日:興富發建設再斥資43.56億元購置台中七期1,852.93坪土地,每坪單價235.1萬元。

由以上交易資訊之揭露,台灣似乎即將邁向另一不可預知的房價高峰,惟真相如何,仍有待時間證明一切!

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莊孟翰│理財周刊1025期│2020-04-17 
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新冠肺炎疫情似有變本加厲趨勢,當前大家最關心者除失業潮之外,對於二○二○年房地產發展趨勢,以及是否為危機入市好機會也都相當關注,請問莊教授有何看法?

最近國際貨幣基金(IMF)總裁喬治艾娃(Kristalina Georgieva)表示,新冠肺炎疫情變本加厲,將使今年全球經濟蒙上「深度負成長」陰影,可能創一九三○年代大蕭條以來最嚴重衰退,其中尤以新興市場國家衝擊最大。如再將三個月前,IMF預測今年將會有逾一百六十個成員國人均所得呈現正成長,如今卻是逾一百七十國恐陷負成長的困境,另外,彭博社還預測美國第二季GDP可能重挫25%,失業率恐達12.6%。荷蘭國際集團(ING)金融市場首席經濟學家奈特利(James Knightley)則認為,即使美國五月中可以重啟經濟活動,GDP可能萎縮13%,恐造成二千多萬人失業,此一說法雖嫌誇張,不過眼看著美國疫情仍在繼續延燒,各國莫不充滿戒心!

姑且不論其未來發展趨勢為何,截至目前為止,疫情仍未跨過頂峰,縱然各國已陸續推出逾八兆美元的經濟刺激措施,惟大都是獨善其身,鮮少兼善天下。此外,就目前全球確診直逼二百萬人,死亡人數超過十二萬人觀之,相信在全球幾近停擺的經濟活動前提下,緊接著大失業潮的後遺症即將隨之而來,此一警示不禁讓人冷汗直流,更不得不提早預作經濟衰退的最壞打算。

台灣經濟成長高度仰賴進出口貿易,此次疫情對整體經濟的影響更是不容小覷,尤其首當其衝者必然是占GDP六成的服務業。

其實,有關此一議題自今年一月總統大選結束後,中國就已大幅縮減陸客來台觀光,導致觀光旅遊業績大幅衰退;及至新冠肺炎逐漸蔓延,則是台灣鑑於二○○三年SARS之慘痛經驗而迅速採取嚴格把關對策,以免進一步波及服務業。不過就當前衝擊最嚴重者,例如觀光旅遊、飯店、餐飲、零售等各行業業績均大幅衰退,並進一步衍生商圈店面降租超過兩成而仍舊大量空置情事,最近最受關注的莫過於兄弟飯店關係企業坐落於忠孝東路四段與敦化南路口(敦化南路一段200號),營業面積402坪的「朝桂餐廳」委託房仲業銷售之訊息,另外,忠孝東路四段店面淪為快閃賣場亦有增加趨勢,並且巷道內降租兩成,空置率依舊很高者比比皆是(詳請參閱照片),由此不難想像服務業所遭遇有史以來最嚴重衝擊之慘況。



電商崛起 店面高投報率不再
─新冠肺炎疫情延燒,加劇實體店面經營困境


大台北捷運陸續完工通車之後,捷運帶來人潮迎來商機,東區商圈、師大商圈、永康街商圈、西門商圈及士林商圈等,造就不少黃金、鑽石等級的店面;不過最近遭受新冠肺炎嚴重衝擊,電商、外送平台崛起,宅經濟懶人商機當道,導致商圈業績節節衰退,結束營業者逐漸增加,沿街降價招租店面也越來越多。

實體店面重新洗牌,投資報酬率不同於以往,東區房東原本拒不降租,但在大環境已然變遷之下,房租降幅超過兩成,電商、網購已造成實體店面的嚴重衝擊,新冠肺炎已讓商圈店面再次重新洗牌。

農業、工業與服務業部門互有消長
─新冠肺炎疫情加劇,服務業衝擊最大


就二○二○年二月台灣整體經濟加以觀察,服務業部門占59.75%、工業部門占35.47%,兩者合計95.22%,至於農、林、漁、牧部門則僅占4.78%(詳請參閱附圖)。如上所述,這次疫情以服務業衝擊最大,其次,另一受創極深占GDP 35.47%的工業,雖然兩年來已有不少台商陸續回台,不過即使是大陸工廠在疫情尚未歇止而仍勉強局部復工,不只生產環節斷鏈,產銷之間也很難在疫情結束後迅速恢復往日舊觀,尤其是在失業潮衝擊下,沒有收入而大幅降低的購買力,必然嚴重波及各行各業。

至於67-109年這段期間農業、工業、服務業就業人數與占比之消長,則請參閱附表。



生產斷鏈與消費萎縮衝擊最大
─失業潮直接削弱購屋意願


至於當前大家最關心的疫情衍生的失業潮問題,無疑的當全球經濟都籠罩在疫情恐慌下,台灣自無法置身事外,影響所及,失業人數必然隨之劇增,此一議題如再就歷年失業率超過5%者加以檢視,僅二○○二年5.17%、失業51.5萬人,二○○九年5.85%、失業63.9萬人,二○一○年5.21%、失業57.7萬人,及至二○一九年則已降低至3.73%、失業44.6萬人,惟今明兩年這兩項指標再度大幅攀升勢所難免,其對整體消費之衝擊勢必愈來愈明顯。

值此全球經濟衰退情勢下,四月十五日,國際貨幣基金(IMF)公布下修今年全球經濟預測值至-3%,其中,台灣下修至-4%、美國-5.9%、日本-5.2%、歐元區-7.5%、英國-6.5%,只有中國1.2%,由此不難了解未來國際經濟情勢大幅衰退之後遺症會有多大!

其次,從另一角度加以探討,現階段仍有不少人還得按月繳交學貸、車貸、房貸,倘若連就業機會都無法迅速回升,購買力從何而來?更何況動輒千萬元以上的購屋資金財源,而這也正是當前各建案普遍銷售遲滯之主要原因。

現階段雖然各建案廣告訴求大都強調降息、讓利、租不如買、10%自備款、工程零付款等利多行銷訴求,並且也確實有不少產品力較強預售建案完銷,不過整體而言,還是以小坪數占比較高,加以目前銷售中建案銷售率普遍未超過50%,議價空間也尚未歸零,導致一般民眾購屋意願愈顯消極,主要原因除預期房價下跌因素之外,新冠肺炎疫情何時了,以及全球生產與消費何時恢復舊觀,才是二○二○年房市景氣最重要的影響因素!

四月十五日,國際貨幣基金(IMF)公布下修今年全球經濟預測值至-3%,台灣下修至-4%,而更值得關注的是,美國-5.9%的預測值對於台灣整體經濟之衝擊為何?因此,未來失業潮所衍生購屋需求之遲滯更是不容小覷!

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莊孟翰│理財周刊1022期│2020-03-27 
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武漢肺炎疫情逐漸擴散,直接衝擊全球經濟,近日報紙愈來愈聳動的標題,例如「大蕭條來了?美Q2失業率恐達30%」、「Fed祭無限QE沒用,美股開盤照跌」、「Fed再寬鬆,QE無上限」、「我金控海外曝險19.6兆,史上新高」、「亞太衝擊擴大,我難保2、中失守3」等斗大標題,而更重要的是,各國咸認疫情還沒有到達高峰期,其對全球經濟的衝擊恐還會持續擴大。

另外,近日友人傳來「麥肯錫疫情報告」,對於疫情發展的兩種觀點,較樂觀情況為延遲復原,全球復甦可望落在第四季;至於較悲觀情況則是持續緊縮,直到明年前兩季才會復甦。

截至目前為止,雖然台灣防疫績效普獲各國讚許,惟在各國疫情持續擴散情勢下,主要國家股市連連重挫,其中尤以美國道瓊工業指數由二月十二日二九五五一.四二點重挫至三月二十三日的一八五九一.九三點,跌幅高達三七.○九%最受關切。

另外,台灣加權指數由一月十四日最高點之一二一七九.八一點重挫至三月十九日之八六八一.三四點,跌幅亦高達二八.七二%,如再就最高點之整體股票總市值約三六.七八兆元,與三月十九日之二六.四一兆元加以比較,跌價超過十兆元,如再就此一數據與二○一九年GDP十八.八兆元相較,國人手中財富瞬間減幅落差更是難以想像。在此情況下,一般民眾對於經濟前景必然會保持審慎態度,而不會輕易出手投資置產。



如再就往昔國人財產三分法,亦即現金、股票與不動產之資產配置方式,現階段大家最關注的是,產業與就業市場會不會持續萎縮,以及全球股市重挫對於企業之流動性風險,及其對金融業系統性風險之影響為何?因此,縱然不動產業者咸認現階段土地成本與工資、原物料不斷上漲,房價不可能下跌,不過就目前國內外經濟情勢加以觀察,不論是投資者或一般民眾,大都會選擇儘量持有現金,並且採取觀望態度為上策。

自從二○一八年台商回流議題逐漸發酵,引發商辦、廠辦與土地交易熱潮,再加上美國為因應武漢肺炎疫情全球擴散,聯準會(FED)在兩周內緊急降息到接近零利率,中央銀行隨即於三月十九日宣布降息一碼,並推出二千億元的中小企業融通機制。雖然央行總裁楊金龍表示,台灣在量、價都有空間,二千億元中小企業融通機制若不夠,可隨時檢討再加碼。此外,利率也有向下空間,「但不會到零,甚至負利率」,有關這一議題只要從日本二○一六年一月二十九日實施負利率以來,房價是否隨之上漲,即可充分了解影響房價的並非僅只利率單一因素。

惟鑑於二○○八年全球金融海嘯之後各國陸續實施量化寬鬆政策(QE),導致房價又逐漸呈現攀升走勢,從而亦再度引起國人對於房價是否會在疫情過後再漲的聯想,有關這一點如能再就以下重要議題加以綜合評量,應該很容易了解未來整體市場走勢如何。

對於未來房市走勢,一般民眾很容易將二○一九年全台土地交易高達二五三六億元,以及建商購地高達一九九九億元之創新高紀錄,因為其間很難分清商用與住宅市場而混為一談,導致一般民眾總會被「晚買不如早買」的行銷廣告說服!

其實,就近年整體房市供需加以觀察,根據住展雜誌統計數據,二○一八年北台灣推案量高達一一一八三億元,銷售率四五.七七%,二○一九年推案量高達一○九二一億元,銷售率僅四五.八八%,後續餘屋累積數量必然相當龐大,因此,二○二○年的市場走勢應是「量微增、價緩降」趨勢,想要購屋的民眾不妨以靜制動,靜觀這波疫情變化趨勢及其對經濟與產業之影響再做抉擇!

 

 

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莊孟翰│理財周刊1024期│2020-04-10 
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2003年台灣經濟遭逢SARS嚴重衝擊,2019年新冠肺炎來襲,所幸政府因應得宜,得以避免再度陷入經濟危機。不過在全球經濟普遍陷入衰退情況下,房市景氣是否真會如業者預期,會在疫情過後出現「遞延性需求」買盤而再度帶動景氣復甦?

有關此一議題,除經濟因素之外,我們可以從2003年台北市每坪房價39.1萬元一路飆漲至2010年70.5萬元,其後央行祭出「選擇性信用管制」措施,再到2014~2016年一連串的「稅制改革,五箭齊發」壓抑政策,就可充分體認SARS與新冠肺炎期間房價起伏影響因素之差異,以及今後市場之發展趨勢。

2003年台灣經濟成長率3.24%,2019年2.64%,行政院主計總處原預估今年2.37%,惟在新冠肺炎延燒全球情況下,惠譽信評已再度下修全球經濟成長率預測,自1.6%大幅下修為負1.9%,並預測全球經濟將陷入衰退。此外,穆迪信評也預估今年台灣實質GDP將大幅放緩至0.2%,接近零成長,由此不難了解今明兩年台灣的失業情況會有多嚴重,其對房地產市場的影響更是不言可喻。

其次,如再將2003年台北市房價每坪39.1萬元與2019年84.8萬元加以比較,另外,再將2003年台北市的房價所得比6.4倍與2019Q3的13.73倍,以及2003年台北市的房貸負擔率29.73%與2019Q3的56.28%相互對照,當可發現這兩段期間的經濟與房市背景差異極大,其所以致此,主要係2010年台北市房價一路飆漲至每坪70.5萬元,紅色警戒乍現,央行祭出「選擇性信用管制」措施,其後台北市在2014年7月1日實施囤房稅,2016年1月1日財政部再祭出房地合一稅,並且公告現值與公告地價也大幅調高,終致房市景氣急遽轉折。



以下再將這一大幅加稅以壓抑房價之政策,分別列述如下,俾便與2003年SARS之後的房市背景相互對照。

一、2005~2010年大幅調降稅率
─大幅調降土地增值稅、遺產及贈與稅、營利事業所得稅稅率


2003年SARS過後,經濟遭受嚴重衝擊,政府大幅調降各項稅率藉以提振景氣;2005年土地增值稅大幅調降,累進稅率從40%、50%、60%,調降至20%、30%、40%;此外,在2008年全球金融海嘯之後,政府於2009年將遺產及贈與稅由原邊際稅率50%大幅降低至10%單一稅率;2010年再將營利事業所得稅由25%調降至17%(詳請參閱附表),藉此提振整體經濟,房地產則隨之漲勢再起。

二、2010年紅色警戒乍現,央行祭出選擇性信用管制措施
─加重豪宅稅,並將豪宅客戶列為查稅名單


在一連串稅率調降之下,2010年起房市節節升溫,不過,這股房產熱浪隨即引起央行的高度關注,深恐景氣過熱、貸款比例過高,尤其是投資客過度操作槓桿可能帶來高風險的泡沫危機。

2010年6月24日央行宣布,對購屋貸款實施針對選擇性信用管制,公布「中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定」,自6月25日起實施,適用地區包括台北市及新北市的十個區域:板橋、三重、中和、永和、新莊、土城、蘆洲、樹林及汐止等,上述地區房貸不得超過總價的七成。惟效果並不顯著,因此,財政部又將豪宅、預售屋以及頻繁買賣自用住宅等三大類型交易,列為查稅重點,其中又以豪宅為首要目標。



至於台北市對豪宅的認定標準有三項,第一是每戶總價八千萬元以上,其次是每坪一百萬元以上或每戶八十坪以上,第三則是符合前兩項要件的戶數達七成以上者,整棟都列入豪宅加重課稅。根據這一標準,當時例如帝寶、信義富邦、皇翔F4、元大一品苑、勤美璞真等豪宅全都被列為查稅名單。

此外,2011年6月1日奢侈稅上路,惟2012至2013年預售市場更變本加厲的出現「秒殺」之熱絡景況,其中尤以桃園及新莊地區最為猖狂,而在房價高漲,交易資訊不透明情況下,終於催生了2012年8月1日開始實施的「實價登錄」制度。

三、2014~2017年大幅調高稅率,五箭齊發壓抑房價
─大幅調高持有稅,並且實施房地合一稅

2014年6月4日,囤房稅的前哨站,「房屋稅條例第五條修正條例」完成修法,增訂住家用房屋屬供公益出租人出租使用之稅率為1.2%(同自住房屋);非自住之住家用稅率由現行1.2~2%修正提高為1.5~3.6%,地方政府並得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。

為遏抑低利、低自備款情勢下投資客趁機大量囤房歪風,2014年7月1日「囤房稅」登場,成為房市轉折的第一支利箭,2015年,房市景氣急轉直下,隔年,2016年1月1日多箭齊發,稅率大幅調整的包括「公告地價」,全國調漲30.54%、台北市30.38%、宜蘭縣118%(最高);「公告土地現值」,全國調漲6.7%、台北市6.23%。

此外,同樣是1月1日實施的「房地合一稅」,邊際稅率更高達45%(詳請參閱附圖);2017年「遺產贈與稅」再堵住最後一個「節稅空間」的漏洞,再將原遺產及贈與稅率由單一稅率10%,調整為三級累進稅率10%、15%及20%(詳請參閱附表)。



上述自2014年囤房稅實施之後,表面上似乎只是將過去的漏洞補破網,不過如再將其後台北市精華地段豪宅的房屋稅一舉調高至每坪一萬元之角度加以觀察,這無疑正是其後豪宅交易遲滯之一大「殺手」。

至於豪宅房屋稅大幅提高,主要在於大幅調高評定現值與路段調整率所致,例如SRC豪宅建築的囤房稅,如為自住稅率為1.4%、非自住兩戶以下稅率2.4%、非自住三戶以上稅率為3.6%,另外,評定現值的標準單價從一平方公尺7970元,提高到18850元,調幅高達2.365倍,再乘以(1+300%)的路段調整率,如係持有三戶以上,則從原一戶自用住宅的1.2%稅率調整為3.6%,亦即房屋稅調整幅度=2.365x(1+300%)x3=28.38倍,此一數據與過去稅額相比,相差27倍(詳請參閱附表),「稅費太貴」終使得豪宅市場交易陷入遲滯狀態。

由以上之分析,即可充分了解SARS與新冠肺炎這兩段期間房地產市場稅制之差異所在,因此,即便是最近央行宣布降息,房地產業者一致期待疫情過後「遞延性需求」買盤將會再度帶動市場景氣,惟在2014年之後政府連續祭出重稅,市場區隔已愈來愈明顯,因此,今後房地產開發業者最佳之經營策略應是順應市場導向,重新定位產品與價格!

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莊孟翰│理財周刊1023期│2020-04-03 
理財我最大

Q二○○三年台灣經歷過SARS的慘痛經驗,二○一九年武漢肺炎來襲,在政府積極超前部署情況下,防疫效果逐漸獲得國際肯定。另一方面,對於國人特別關注的房價議題,一般最擔心的就是已經高漲的房價,在當前錢多利率低情勢下,是否會如同二○○三年SARS過後再度呈現飆漲走勢?

A:首先,我們可以從一篇相當值得閱讀的「三十年頂峰論」文章論述,來檢視日本、台灣與中國在一九六○年之後經濟發展與房地產的互動關聯,茲再將其歸納分述如下:

1.日本:一九六○到一九九○年代,三十年間每年經濟成長率約一○%,贏得「日本戰後經濟奇蹟」與「日本第一」的稱譽,其後股市、房市大漲,金錢遊戲結果,終致陷入失落的二十年。

2.台灣:由於日本生產要素價格節節高漲,傳統產業紛紛外移,一九六六年高雄成立加工出口區而使台灣躋身出口大國,一九六六至一九九六年三十年間,平均經濟成長率超過施%,其後股市、房市大漲,金錢遊戲結果,再加上大量產業西進,終致經濟成長幾近停滯。

所幸台灣在一九七九年制定「十年經濟建設計畫」,並且大力發展科技業,尤其一九八○年設立新竹科學園區,使得台灣近年能夠躋身科技與資通訊大國,最近兩年則是大量台商回流而再度引發房價上漲之疑慮。

3.中國:一九七八年鄧小平推動改革開放,創立經濟特區,大量吸納台灣釋出的傳產製造業資金、人才與技術,進而促使外資大量湧進搖身一變而為世界工廠,三十年間,每年約一○%的經濟成長率,成就了世界第二大經濟體,惟其最大後遺症同樣是房價大幅飆漲。



由以上之分析,當可充分了解日本、台灣與中國經濟發展所延伸之「產業→就業→所得→消費→購屋需求」互動關係。其次,如再就SARS與新冠肺炎期間影響房地產重要指標之差異加以比較(如附表資料),當可了解二○○三年與二○一九年這段期間經濟數據大幅變動對房價的不同影響程度。

一、SARS與新冠肺炎之後房地產市場影響因素之差異分析

1.經濟成長與貧富懸殊導致房價愈漲愈高:
─經濟發展成果,財富大都落入富人口袋


由附表資料顯示,二○○三至二○○七年以及二○一○、二○一一年經濟成長表現較佳,二○一二年之後則是乏善可陳,尤其自二○○九年迄今,經濟發展成果,每年高達1.2兆至2.8兆元之超額儲蓄(詳請參閱附表),都是落在富人口袋,終致房價愈漲愈高,並且越來越多人買不起一戶一千萬元的棲身之所,這正是當前政府政策備受詬病之主要緣由。

2.每人GDP與平均每戶可支配所得:
─最高與最低5%家庭平均年所得差距高達113倍


每人GDP雖由二○○三年之14,197美元增加至2019年之25,932美元,增幅82.66%,惟平均每戶可支配所得僅由新台幣881,662元增加至1,036,304元(2018年),十五年間平均每年僅增加10,309元。

更值得關注的是,一九九八至二○一七年所得最低5%家庭平均年所得只有4.2萬元,最高5%家庭平均年所得476.3萬元,最高5%與最低5%所得倍數居然高達一一三倍,貧富懸殊差距反映在購屋置產方面,由附表房仲業所彙整近兩年台北市十大豪宅交易總價,即可充分了解在十幾年來超額儲蓄與超額儲蓄率屢創新高情勢下,購買三億元以上甚至高達九億元豪宅者大有人在之主要緣由。

3.台北市與新北市房價漲多跌少之主要緣由:
─超額儲蓄與錢多利率低作祟


二○○三至二○一九年間,台北市與新北市房價分別上漲116.88%、127.77%,而這也正是台北市房價所得比高達13.73倍,房貸負擔率亦高達56.28%,一般中產階層望屋興嘆之主要原因。另外,二○一四年之後每年超額儲蓄皆超過二兆元,並且超額儲蓄率自二○一三年即超過10%迄今,在錢多利率低率情勢下,雖然二○一五年房市景氣反轉,並且二○一六年買賣移轉數量也急遽下降至二四.五四萬棟,惟台北市與新北市房價跌幅都未超過10%。而更值得關注的是,受到台商回流影響,最近二、三年台中市與高雄市房價已再度呈現逐年上漲趨勢。



C

二、新冠肺炎之後房價是否會呈現如同SARS後之走勢
─2010年是房地產市場最重要的分水嶺


至於另外一個國人特別關注的房價議題,一般最擔心的就是已經高漲的房價,在當前錢多利率低情勢下,是否會如同二○○三年SARS過後再度呈現飆漲走勢?

由附表資料顯示,台北市房價自二○○三年每坪39.1萬元一路飆漲至二○一四年的92.4萬元,漲幅高達136%,其間雖然中央銀行於二○一○年六月二十五日實施「選擇性信用管制」措施,惟在錢多利率低情勢下,房價漲勢仍未歇止;二○一一年台北市再針對高級住宅加重課徵房屋稅,及至二○一四年七月一日台北市率先實施囤房稅,二○一五年景氣開始轉折,二○一六年一月一日政府再祭出房地合一稅,方才逐漸發揮壓抑房價效果,惟截至二○一九年台北市房價才僅回跌至每坪84.8萬元,跌幅尚不及10%。

如再深入探討其原因,如附表所示,二○○三年五大銀行不僅購屋貸款金額大幅攀升,並且貸款利率已下降至2.490%,二○一九年更降低至1.608%,由此即可充分了解房價該跌不跌之主要原因。

就整體而言,如再將政府政策逐一加以彙整(詳請參閱附表),當可發現二○一○年就是國內房地產最重要的分水嶺,茲再分述如下。

一、2003-2010年SARS後為提振景氣三次調降稅率

(1)2005年:土地增值稅大幅調降至20%、30%、40%。
(2)2009年:遺產及贈與稅大幅調降至10%單一稅率。
(3)2010年:營利事業所得稅率由25%大幅調降至17%。


二、2010年:央行祭出實施「選擇性信用管制」措施。

三、2011-2017年逐漸調高稅制

(1)2011年台北市針對高級住宅加重課徵房屋稅。
(2)2011年6月1日:實施奢侈稅。
(3)2011年7月1日:台北市針對豪宅大幅調高房屋標準單價與路段率。
(4)2014年6月4日:台北市修正房屋稅條例第5條,依持有戶數分別課以1.2%、2.4%、3.6%之稅率。


四、2014-2017年:稅制改革,五箭齊發

(1)2014年7月1日:第一箭:房屋稅稅基與稅率大幅調整,台北市率先實施囤房稅。
(2)2016年1月1日:第二箭:公告地價大幅調整:全國30.54%、台北市30.38%、宜蘭縣118%。
(3)2016年1月1日:第三箭:公告土地現值調整:全國6.7%、台北市6.23%。
(4)2016年1月1日:第四箭:房地合一稅邊際稅率45%。
(5)2017年5月12日:第五箭:遺產及贈與稅:由10%單一稅率調整為10%、15%、20%三級距。


由以上之分析,在當前各國大舉撒錢救經濟,並且大幅降息情勢下,如同QE1(2008/11/25~2010/3/31)、QE2(2010/11/3~2011/6/30)、QE3(2012/9/13~2014/10/31)三波大動作的釋出貨幣拯救全球經濟,一般民眾最直接的聯想便是錢多利率低是否會再度引發房價上漲之疑慮,只要詳細比較SARS與新冠肺炎期間經濟背景之後,就會牢牢記得「2010年是房地產市場最重要的分水嶺」這句話!

其次,如再就今年329與520檔期各大建商都已大幅縮減推案量,亦可充分了解當前最佳購屋策略應是採取觀望守勢!

 

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莊孟翰│理財周刊1024期│2020-04-10 
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何時能見到隧道盡頭的一線曙光?近日中國公衛專家表示,全球疫情今年內很難結束,秋冬可能加劇。相信就目前全球尚未到達疫情高峰而言,今年要恢復正常生活應該是難上加難,更何況全球幾近停擺的經濟,尤其是就業與消費,必然很難在疫情結束後迅速回復往日光景。

其次,就台灣的經濟結構而言,農業部門人口占4.78%、工業部門占35.47%、服務業就業人口占比高達59.75%(詳請參閱附圖),在此情況下,即使半年或一年後各行各業陸續恢復到正常軌道,有誰還敢預測在日前央行宣布降息情況下,房地產就會隨之出現所謂的「遞延性需求」買盤。

另外,從另一角度加以觀察,在整體市場供需失衡,加以新成屋累積數量愈來愈多情況下(詳請參閱附表),競價求售勢所難免,而這也正是當前央行降息,業者仍舊不敢大量推案,一般購屋者也普遍採取觀望態度之主要原因。

按新北市政府日前也已順應業者要求核准公布「有關自105年6月1日起至109年4月15日止領得本市建造執照或雜項執照之建築案,且至109年4月15日止仍為有效者,准其自動增加建築期限2年,無須另行申請;經增加後之建築期限仍受新北市建築管理規則最長10年之限制」之公文,由此可知這次疫情衝擊之嚴重程度。至於由此延伸之另一議題則是房市「三好一公道」時代之來臨!



近年在高房價情勢下,為迎合資金不足的首購需求,不斷將居住空間縮小而導致小坪數產品當道,其最明顯者為「二十坪二房」、「三十坪小三房」,或者是「1+1房」、「2+1房」、套房、夾層屋等產品,眾所皆知,這類產品的缺點滿多的,但因尚在預售階段,一般首購族群常會在沒有購屋經驗下貿然購置,及至交屋才恍然大悟而怨聲連連。

其實,本人不只一次提到小坪數的主要缺點,包括高公設比與空間狹小等問題,尤其是二十坪以下,扣除三分之一公設之後,約僅剩十三坪,其最顯著缺點至少有四點,例如單面採光、三位一體(客廳、餐廳與廚房合而為一,共用一個狹小空間,並且廚房沒隔間)、廁所沒開窗並且衛生設備只有半套、工作陽台侷促不堪,不僅容納不下空調設備、洗衣機、熱水器,更無法滿足晾曬衣物與垃圾、廚餘放置需求,此一問題在房價上漲階段,一般購屋者大都會隱忍不滿而勉強交屋,惟在景氣下行階段,則是糾紛不斷甚至不惜興訟,而這也正是最近一、二年房價小幅下跌銷售遲滯過程,小坪數產品回頭修正產品定位,再次以三十至四十坪,三房或小三房為主力產品之主要緣由;此一情況可由最近台中市金融業對於二十五坪以下之小坪數產品貸款興趣缺缺見其梗概。

其次,就實務現況而言,二○一一至二○一二年銀行普遍對於套房或小坪數產品之核貸成數大都在七成以下,亦即購屋者自備款至少三成,如係蛋白區,有些必須送總行審核或索性不辦理貸款,主要原因在於當時「秒殺」投資客太多,銀行擔心脫手不易債權不保,而這也正是現階段市場景氣遲緩促使產品重新定位之主要緣由。影響所及,房地產業者必然也會迎合「三好一公道」的市場導向而重新定位產品與價格!

因此,如何挑選經濟實惠,CP值較高的房子,必然也是有能力負擔房貸後的另一個重要思維。按所謂CP值,一般係指成本效益比(cost–performance ratio),亦即產品性能和價格的比值,現階段房市景氣遲緩,「三好一公道」無異就是衡量CP值高低的最佳時機。

當前理性購屋者選購之前,大都已具備以下三大基本觀念:第一、CP值要高,第二、購屋時機要對,第三、地點要良好。此外,更會謹守好產品、好地段、好品牌,以及合理公設比的產品,亦即依循著「三好一公道」的購屋置產準則。



其次,就所謂「一公道」而言,首重合理的公設比,二○一七年一月一日起雨遮及屋簷既不登記也不計價,相對而言,合理的公設比已稍有調整,至於二○一七年一月一日以前申請建照的新成屋,則可據此與賣方討價還價,以期購買到兼具合理公設比而又價廉的產品。

現階段房地產常見「28%超低公設比」之行銷廣告,相對而言,亦可從「室內面積+陽台」是否等於72%,加以檢視室內實際使用空間之大小。

另外,三好當中「好地段」尤其重要,因此,購屋之前就得仔細觀察附近市場、公園、學校以及交通方便性等問題。至於「好產品」,首應檢視「格局問題」,包含高度、採光及室內走道不要太大等相關細節。最後則是選擇「好品牌」,這無異買下安全舒適而又良好的售後服務,在這波景氣遲緩過程,好品牌建案能夠脫穎而出,就是最佳印證。

一般而言,好品牌售後服務比較好,CP值也比較高,惟其造價較高房價也較高,至於購屋者寧願花較多錢購買的主要理由,大都著眼於結構安全與避免日後漏水維修之煩擾,因此,口碑好自然也就成為最佳的行銷利器!



至於好品牌最簡單的分辨也可以上市櫃公司作為研判依據,譬如一九七○年代三大老品牌的國泰、太平洋建設及大陸工程鼎足而立,後起之秀如遠雄、華固、昇陽、太子、冠德、長虹建設等也不遑多讓,其他當然也有未上市的建設公司,例如台中龍寶、惠宇建設、台南富立建設、高雄皇苑建設、鼎宇建設等,憑藉著長年累積下來的好口碑及售後服務,即便不大打廣告,建案也都能順利銷售。

總之,購屋之前除「三好一公道」之外,更應牢記「貨比十家」不二法則,俾購買到真正貨真價實的好產品!

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莊孟翰│理財周刊1017期│2020-02-21 
理財我最大

台灣雖然不是最早邁入高齡化社會的國家,但高齡化速度卻最快,銀髮商機不容小覷,房地產市場嗅到商機,產品也逐漸朝向無障礙空間,讓年長者使用上更為方便的走向規劃設計。本文邀請在打造多項「共生宅」產品,實地參訪日本、德國、丹麥等國共生宅經驗的合勤健康事業董事長李柏憲,與讀者分享開發這類創新性產品的寶貴經驗。相較專為銀髮族設計的住宅,近年在歐洲及日本等地興起共生、共鄰及同鄰不同宅的嶄新居住概念,打破純養老、長照中心的框架,是否能為台灣的住宅市場注入新血,帶動未來世代同堂另一類型的居住模式?

長年關注共生住宅領域,李柏憲明白指出「真正的銀髮住宅未必是開發商的首選,因為不會賺錢」,這就是當前共生住宅最大的問題所在。目前合勤健康事業在台中烏日的共生宅已完工,苗栗建案已開工,桃園及新莊也正進行規劃設計中,未來在金門打造的兩個開發案也已進行規劃設計中,其對「共生宅」一詞尚不熟悉的台灣市場,已率先揭開住宅新型態的發展趨勢。

人口變遷,購屋需求逐漸降低
─住居型態將步日本後塵逐年調整


根據內政部統計數據,二○一八年三月,台灣六十五歲以上老年人口三三一.二萬人,占總人口二三五七.二萬人比例高達一四.○五%,正式邁入高齡社會。另外,根據國發會公布之「中華民國人口推估(二○一八至二○六五年)報告」,二○二一年總人口數達到最高峰二三六一萬人之後進入負成長,二○二六年六十五歲以上老年人口占比將會超過二○%而進入超高齡社會。



根據國發會之推估報告,我國於一九九三年成為高齡化社會,並於二○一八年進入高齡社會,預估六年後(二○二六年),我國老年人口占比將超過二○%,成為超高齡社會的一員,高齡化速度較歐、美、日等國為快。預估二○三○年老年人口將增至五五九萬人(增幅六三.一%),二○六五年再增至七一五萬人(增幅一○八.四%),占總人口比重達四一.二%。

值得關注的是,近年家戶增加數量已超過人口成長速度,且隨著六十五歲以上老年人口的增加,家戶人數已呈逐年下降趨勢,此就一向以三十至四十歲為主要購屋族群的市場結構而言,必然遭受嚴重衝擊,依照台灣目前八四.八三%的高住宅自有率,房市供過於求情況勢將與日加劇。

反觀早已邁入高齡社會的日本,二○一五年六十五歲以上人口已高達二六.七%,及至二○六○年更將高達三八.一三%。另外,現階段空屋數量也已高達八二○萬戶,根據日本國土交通省預估,二○四○年將有約九百個城鎮會面臨更嚴重困境。此外,日本年輕人偏好購置新成屋,以致二手屋銷售率僅約一五%,因此,一般預期未來空屋率也將逐年增加,無效空屋增加將出現更多治安死角,台灣人口變動趨勢與日本極為類似,應及早防範因應為宜。

時代需求,全齡共生宅應運而生
─合勤共生宅,開創世代共居新趨勢


面對人口快速變遷與少子化、高齡化的趨勢,整體市場更會加速朝多角化的方向發展,這也正是近年共生宅催生出來的主要原因。李柏憲董事長從事建築行業二十餘年,對於房地產市場有著敏銳獨到的眼光,當他提及想要投入高齡者為主的共生宅市場時,我當然樂見其成,也認為這是一條正確的道路,特別是台灣過去養老型態還是停留在照養機構的思維。面對上述人口快速老化問題,再加上房產市場需求改變,勢必會如同日本一樣出現一波波震盪。

危機就是轉機,共生宅的理念在於以永續經營與高齡健康為主軸,融入當地區域特色、風土民情、文化習俗等元素,從養老這一領域來擴充房地產的多元性,進一步看,其中這個缺口更是從健康橫跨到失能照護中間不可或缺的一環,台灣在二十多年前就有不少企業想要介入開拓此類產品,但由於專業整合不易,且對於不同領域的跨域合作沒有一套標準的SOP模式可資依循,導致整體構想始終停留在觀望或嘗試階段,因此,共生宅實在不能單純的僅以養老房產之經營管理視之。



至於其中最大差異點就在於,共生宅已跨出一般建設公司純粹以投資興建與房產買賣之窠臼,而延伸到服務端對於以人為主的餐飲照護、才藝學習、健康照護、心理諮詢等服務,讓高齡居住者的日常生活更為充實,以貫徹永續經營與高齡健康這個主軸。

房市「下濾循環」與「8高」現象之紓解
─共生宅開創房產永續經營新里程碑!


一般而言,健康的房產市場會不斷進行「下濾循環」,也就是高所得者為了換新屋,會將舊屋以較低價格轉手給收入較低者,而形成健康循環的中古屋市場。但十多年來房價漲幅超過一倍,所得較高者釋出的房子,收入較低者還是買不起,這時較高所得者就沒有多餘資金去購買新房,導致房市交易遲滯,再加上以下房市「8高」的匯聚,終而出現景氣徘徊現象。

1.高房價:例如台北市一坪八四.八萬。

2.高自有率:二○一七年全台八四.八三%、台北市八三.六九%。

3.高空屋率:根據二○一○年數據,全台一九.三%、台北市一三.四%、新北市二二%。

4.高公設比:例如台北市三四.五%、新北市三一.五%。

5.高稅負:房地合一稅邊際稅率為四五%。

6.高房價所得比:二○一九年第三季的數據顯示全台八.四七倍、台北市十三.七三倍,新北市十一.六六倍,亦即在台北市要將近十四年、新北市也要將近十二年不吃不喝才買得起房。

7.高房價租金比:台北市高達四十九倍(Global Property Guide)。



8.高房貸負擔比:二○一九年第三季的數據顯示全台三四.七三%、台北市五六.二八%、新北市四七.八○%。

由上所述,雖然各界對於台灣房市景氣看法未必一致,最近所呈現商用與住宅市場之差異即是一例,尤其面對人口與社會結構的劇變,共生宅必然會掀起高齡、養生、退休這一族群的嶄新市場需求,也能在傳統建築產業觀望覬覦樂齡族群這塊商機上,具有指標性引導作用,或許早已邁入超高齡社會的日本,正能提供我們更多值得參採之案例。

現階段李柏憲董事長全心投入的共生宅係搭配合作金庫的信託服務、以房養老以及代租代管等方案,除了呼應政府政策外,對於上述所提「下濾循環」與「房市8高」等問題,或許從高齡者需求這一領域加以思考,也能為未來整體房市紓解些許這麼緊繃的壓力。在此,也期許共生宅能為台灣社會帶來房產經營全新的里程碑!

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莊孟翰│理財周刊1018期│2020-02-26 
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Q因應人口快速變遷之趨勢,請問台灣共生宅在硬體與軟體方面應朝哪一方向發展?

A:以居住為原點擴展高齡社會的基本需求乃未來房地產發展一大趨勢,亦即透過巧思、智能、創新思維由硬體置入軟體,並在硬體空間提供終生居住的無障礙空間環境。至於如何建構全齡混居住宅,則可就樂齡導遊、規劃階段、生活環境、關懷照護、生活支援、生活自立、多元活動等七方面逐步規劃推動。

一、硬體、軟體、巧思

以居住為原點擴展高齡社會的基本需求乃未來房地產發展一大趨勢,亦即透過巧思、智能、創新思維由硬體置入軟體,並在硬體空間提供終生居住的無障礙空間環境,再將軟體的住宅生活基盤架構好,亦即以軟硬體結合與學習態度為高齡社會創造加值!這就牽涉到居住、社群、關懷、照護與醫療觀念的轉變與調整。

其實,要將軟硬體結合並運用於實務領域,在建築開發商這一方面所必須展現的認知與角色扮演就顯得相當重要,因為要考慮的不再只是傳統首購與換屋,投資與自住,大樓與透天或市區與郊區這樣的產品定位需求設定,而是要將實際需求轉換為人生五階段生命週期在身心能力與全齡化居住關係進行整合,並將後續以營運管理為重的思維導入前期產品設計,再分成硬體與軟體兩階段進行才能產生兼具巧思、智能與創新思維的整體服務與經濟效益!

二、住宅產品類型與本質



一般在住宅產品設定上通常都會配合家庭生命週期的每個階段需求來規劃,亦即從家庭建立到終止的發展過程,一開始就是針對每個家庭從一對夫妻結婚成立新家庭,提供「首購」族群房型產品來滿足居住需求;其後子女陸續出生,家庭組織逐漸擴展,空間需求也隨之提高,市場則提供「換屋」族群所需房型。而後子女分別成家立業再組織新家庭,而又回復到兩人的組合狀態成為空巢期生活型態,這個階段約維持十一年時間,卻沒有適合產品可提供養生保健,其因在於隨著身體健康狀況需求,可能住在自宅請看護工照護或轉安養、照護及醫療機構居住。

三、建構全齡混居住宅

因應空巢期居住需求之產品類型與規劃要點:

1.樂齡導遊

一般常見高齡人口的問題都是出在「健康」議題,如何能維持健康的高齡生活,而不需以失能的長期照顧系統來度過餘生,就得及早做好健康養老的準備。畢竟我們面對老化的感受太少,無法體認每個身體階段需求,透過在高齡住宅生活型態,獲得具有醫療、心理、法律、生態、環保、飲食、財務、體適能等專業領域合作來進行「需求者」的各類模組建構,並經由專業分工推出一系列的高齡者健康活躍講座以及團體活動,來引導居住在高齡住宅的長者面對與準備如何達到成功老化、活躍老化與在地老化等相關問題。



2.規劃階段

六十五歲以上老年人口的需求並非很單一且聚焦,在相當分散不一的情況下,如未經過跨領域整合,必然無法產生有價值的服務與滿足。因此,透過專業聚焦後形成模組化,再逐一依據需求進行各類型態的搭配與整合,才能完整且有系統建構符合市場需求的樂齡住宅體系。

另外,在執行上則可成分兩階段,第一階段為「硬體」,講究的是營造,第二階段為「軟體」,講究的是服務,至於連貫這兩階段的則是「巧實力」,講究的是巧思,所以建置過程是依據跨領域整合進行專業分工型態,再有系統且相互支援下來建立與提升有品質且符合市場需求的樂齡建築。

3.生活環境

樂齡友善生活環境涵蓋居住、交通、社會、文教、醫療與休閒等領域,以全齡混居住宅為核心,建立高齡者身體安全之庇護實體結構,以及從生活鄰里、社會鄰里逐漸向外拓展,活動範圍涵蓋食、衣、住、行、育、樂各層面,再逐漸形成共生互助的生活圈環境。因此全齡混居住宅的環境設計,要從使用者身體無障礙層次提升至心靈無障礙,滿足居住者不同階段的生活能力與居住需求,建構具有永續性機能的住宅模式,讓生活環境包含日常、就醫、照護乃至終老等所需空間,不需要面臨居住環境的變遷或改造,讓居住者不必搬遷而改由環境及服務不斷增加提供服務。

4.關懷照護

當高齡人口增加、壽命延長、少子化現象出現,自然產生慢性疾病風險增加及照護人力不足的問題,關懷照護可以透過全齡混居住宅這個平台,將個人、家庭、社區、科技與居住空間,串連成共生互助關係共生圈。而這些防患未然的關懷照護必須透過全齡混居住宅的硬體、軟體以及服務巧思規劃,才能降低醫療與照護費用的負擔,增加老年生活品質,創造健康的居住環境。



5.生活支援

全齡混居住宅的持續需求與發展還得搭配物業管理或附照顧服務機構諮詢,因為高齡者外出購物不便,卻又需要便利的生活服務及相關資訊,所以必須與異業結盟串連整合資源,提供各專業相關服務,打造便利生活服務資訊平台。全齡混居住宅的功能係結合社區住戶生活機能與心理、身體照顧服務為考量,俾以全方位貼心服務角度思考住戶需求。

6.生活自立

在維繫尊嚴的生活自立方面存在三個層面,分別是生活機能自立、經濟能力自立及社會參與自立,以便在全齡混居住宅內具備無障礙空間與設備,讓長者身體能達到生活機能自立。

此外年老之後最重要的是經濟問題,這就必須透過安養信託、年金保險、理財投資方式來促使資產增加而又有保障,以期提高經濟獨立自主。最後則是猶如居住在自宅一樣的自由且不受約束,而又能營造健康活動的環境,以促進高齡者參與、實現社會活力,並達到社會性自立目的。

7.多元活動

因為退休後是另一波學習動能高峰期,高齡長者更傾向社團形式的聚會學習方式,所以住在全齡混居住宅內就必須安排各項可以提供互動、體驗、遊戲的輕學習,也有可以攜伴或單獨進行的活動,也有培養自娛自樂的能力,讓學習動力源源不絕。此外,透過專業引導及安排多元休閒規劃,以便鼓勵樂齡者將智慧經驗回饋社會、實踐夢想。



另外,設計多元形式的社會參與機制,則可促進高齡者多元參與並提高自我價值做為行動理念,這也正是全齡混居住宅會逐漸匯聚的連結效應。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=23408442200&AType=1

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