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莊孟翰│理財周刊1005期│2019-11-29 
Q自從政府積極推動危老重建以來,雖然台北市已培訓約一萬名「危老重建推動師」,並且重建計畫已受理四五一件,重建計畫核定數亦高達三○六件(詳請參閱附表),惟危老重建(合建)推動過程卻缺乏「合建契約書範本」供為參考。

其實,自一○六年三月一日台北市政府地政局建立預售屋建案契約管理機制以來,就一八五案預售建案「預售屋買賣契約書」之消費爭議,不僅各公司相關條文約定差異極大,並且與內政部所公布之「預售屋買賣契約書範本」以及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」也有不少不符合規定之處,因此,就危老重建這一領域至今也沒有訂出一個危老重建(合建)契約書標準版本。想請問莊教授,危老重建(合建)是否也要有白紙黑字規範,要如何制定?當中又要注意哪些重要細節?


A:台北市政府自一○六年三月一日首創預售屋建案契約管理機制,截至一○八年九月三十日,共計納管全市一八五案預售建案,經統計結果預售建案消費爭議案件占整體消費爭議案件比例,已由一○五年的五三.四二%降低至今年之二三.九○%,顯示管理成效極為顯著。

至於少數建案定型化契約沒有辦理備查或刻意規避檢查的,大都不符合內政部公布的契約應記載及不得記載規定,將依消保法開罰新台幣三至三十萬元,由此顯見預售屋建案契約管理機制對於消費者購屋權益保障之重要性。相對而言,對於這麼複雜的危老重建合建契約書之規定也就應該更加嚴格,俾免推動過程爭議不斷。

危老重建由於立地條件與所有權人對於重建看法不一,幾乎沒有標準模式可以複製,只能說整合過程「眉角」實在很多,代理實施者也只能各顯神通。以下僅就台北市政府對於「危老重建推動師」培訓課程所訂定之「服務契約宜載明內容與注意事項」,先就容積獎勵、小面積基地規劃設計與景氣變動增添估價不確定性等議題,舉例說明其關鍵要點。

一、過去高容積案例,讓後續整合難上加難



原住戶百分百同意本就不易達成,尤其過去郝龍斌市長的「一坪換一坪」不出錢再加一個停車位政策,當初針對四、五層樓的老舊建物還有可能,至於六樓以上就很不容易,老舊大樓就更不用談。

此外,去年台北市政府針對蘭州街斯文里整建住宅更新案,以「權狀坪換室內坪」的案例,以及郝龍斌時代的「台北好好看」,在一定時間內申請就能增加一○%容積獎勵,例如位於忠孝東路四段、基隆路口的《聯合報》舊址,申請「台北好好看」專案,依規定獲得一○%容積獎勵,如就一般預估,原舊有大樓一坪已高達一百五十萬元,更新後可能漲到一百八十萬元,其間額外獲利不僅一般都更戶垂涎不已,更希望政府能夠以提高容積提升都更意願,更令危老重建之路充滿荊棘!

上述案例讓後續參與都更者都想要以此為前例,尤其是這些案例附近的住戶,極易因此而產生過度期待,終而造成整合難上加難。

二、小面積基地規劃設計不出好產品

基地面積過小,一般常見一百多坪甚至只有幾十坪,大安森林公園對面就有四十六坪的基地,「水×之間」規劃四十一至五十四坪的小坪數,公設比約四二%,扣除公設比之後室內空間必定很小,不過因為對面就是大安森林公園,一坪售價依然高達一百五十萬元。

其次,如再由台北市最近銷售中的基地一百坪以下建案超過三十個,由此不難了解縱然是小基地,只要「地段」優越,周邊環境優雅,依然不乏青睞者,而這也正是當前房價高懸,卻有愈來愈多不合都市更新條件的基地爭相推出危老重建建案之主要原因。



三、景氣變動,增添估價不確定性

景氣好壞、房價變動往往也是危老重建整合之關鍵因素,當市場景氣向上什麼都好談,地主也比較不會計較,因為賣掉多餘的面積,就可以分攤造價成本甚至還有賺,仁愛路四段國父紀念館對面「尚華仁愛大廈」都更後每坪售價高達一百五十萬元就是最佳例證,但當景氣下滑,尤其是蛋白區去化不易,房價也不高,例如大同區、萬華區部分房價偏低路段,即使賣掉也可能無法抵償建造成本,導致都更戶擔心重建後卻陷入「負債」窘境,尤其是已退休住戶更是進退失據,這往往也是不少住戶不考慮更新的一大原因。

 

另外「估價」也經常引起爭議,雖然有估價準則為依據,但面臨景氣變動,房價高低起伏,有時也很難有個固定標準。即使是原被當作重要參考指標的「實價登錄」,卻又常因隱藏不實交易價格問題,尤其是在景氣向下過程,建商為去化餘屋的讓利,例如贈送車位、裝潢、家電等。

另外,以三十個門牌區間登記的實價登錄,其間可能就有好幾百戶,每戶成交價格不一,包括前、後棟,高低樓層等差異,都讓估價平添不少不確定性,這也讓想要重建的民眾難以有個取捨標準。

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莊孟翰│理財周刊1006期│2019-12-06 
自從二○一七年五月十日「都市危險及老舊建築物加速重建條例」全文十三條公布施行以來,雖然明文規定「屋齡三十年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準,且改善不具效益或未設置昇降設備者。」即可適用,並且台北市已培訓約一萬名「危老重建推動師」,重建計畫也已受理四五一件,重建計畫核定數亦高達三○六件,從以上之法令條文與重建計畫已受理與核定數量來看,似乎危老重建已發揮彌補都市更新不足的功能。想請問莊教授,危老重建(合建)在缺乏「合建契約書範本」下,整合過程應該要特別注意哪些重要細節?

目前國內屋齡三十年以上,結構安全堪慮並且耐震能力不足的老舊建物高達四百多萬戶,尤其建物越是老舊違建越多,筆者曾應邀參加吳興街一處老舊整建住宅都更公聽會之後實地勘查,就發現有一戶原僅五至六坪的二層樓建物,多年來因不夠居住而增建三樓、四樓,一共居住十一人,試想,這樣的都更案要如何推動?

因此,政府在推動重建過程,除應兼顧容積獎勵、小面積基地規劃設計、估價不確定性、造價、管理費與更新後的稅費等問題,更應儘速研擬一套可資參考運用的「合建契約書範本」,俾免危老重建推動師徒勞卻又平添住戶的怨懟!

以下繼前期再就危老重建整合過程最常見的造價、共負比、自償性、管理費與更新後的稅費等事項分別提出實務面常遭遇問題,以供參考。

一、降低造價,蓋出金玉其外的建案

─都市更新SRC結構耐震能力普獲肯定




緊接著估價問題之後,「造價」又是一大爭議焦點,這牽涉到自主更新或者是建商擔當實施者,兩者顧及層面不同。如就實施者為建商之角度而言,想要賣高價,就得使出渾身解數,並且使用頂級的建材,例如台北市精華地段採用SRC(鋼骨鋼筋混凝土)第三級的標準建造,造價相對高得多,但若是自主更新,則會希望盡量壓低造價而選擇RC(鋼筋混凝土)第一級的標準建造。試想,如附表光是第一到第三級之間兩者的價差高達六二%,就是一個很大的癥結點。

近期報紙登載台北市政府的健康路與興隆路公共住宅品質出問題,例如陽台玻璃碎裂、浴室漏水等,這無疑是「統包」惹的禍,亦即採用最低造價選擇營造廠商,環環相扣終致惡性循環,才會蓋出金玉其外敗絮其內的建築。

其次,當初更沒料到「後續的維護管理」才是主要關鍵點,如果當初由知名的營造廠商負責營建施工,在結構方面起碼會有十五年的保固,並且建材最少也會有一年以上的保固期,危老重建如係自主更新,究竟要如何發包、哪個單位負責監工,建材出問題又該找誰負責?凡此,都是相當棘手的問題。

回頭看看危老重建,撇開小基地面積之潛在缺點不談,表面上似乎政策法令明確、容積獎勵、規劃設計、建築融資、履約保證等機制一應俱全,並且還有一萬名危老重建推動師幫忙整合,惟是否考慮到其間如何簽訂合建契約書(目前市政府並沒有標準範本可供參考),主要原因即在於都市更新或危老重建整合與重建過程實在太複雜。由前期附表危老重建計畫受理與核定數量統計表加以檢視,或許主管機關會沾沾自喜已有四五一件受理與三○六件核定,不過最後階段還有分屋與選配等問題必須通過考驗,其間困難程度一關比一關難!



二、共同負擔比例、自償性與選配權值

─住宅區巷道一樓住戶規劃為多戶小店面出租,最難整合


經由景氣、造價、估價流程,最後影響的必定是「共同負擔比例」,其間包括直接、間接成本,以及風險管理費用、貸款利息、建築設計費用、發包等前置作業成本,當中造價占比高達六、七成甚至更高,而這也是影響建物品質最重要的關鍵因素。

為了降低共同負擔比例,藉以提高分屋比例,如能將共同負擔比例壓低到四○%,就能有六○%的分屋比例,其間住戶對於「造價」與「分屋比」彼此觀念的溝通卻又充滿矛盾。

另外最常討論到的「自償性」問題,台北市東區較不會出現這類問題,但西區就未必,包含環河南路、康定路等地區,有些都更建案即使降價到六、七折還是會有餘屋疑慮,尤其是U型規劃或重要位置畸零地整合不進來,導致「產品定位」與「價格定位」拿捏不準確。例如原本規劃大坪數,其後又想要調整為小坪數,這就會衍生更多的新問題,其中自償性就是最容易出現爭執的議題,除非每一位屋主都自行出資,否則想要將多餘面積出售用以抵償造價,產品的市場定位以及東西區的差異,就會影響到自償的不確定性。如果不幸而造成每一屋主必須共同承擔建築融資的債務,又可能衍生後續選配與找補等相關問題,由此不難了解其間之複雜程度。



另外重建還有「選配」問題,通常一樓分屋會牽涉到價格與權值,此一問題又常因建蔽率縮小而導致分配面積跟著減少,原本四、五樓雙併一樓有四個店面,重建後只剩三個,其中一個沒能分配到店面的住戶是否願意參與抽籤,抑或能提供選配其他樓層之足夠誘因,例如選配權值究竟是一.五倍、二倍或者更多,更何況這些都得仰賴全體住戶對於估價正確性的認同,其中尤以黃金店面最為棘手,明曜百貨、神旺飯店旁邊住宅區巷道一樓住戶規劃為四至五戶小店面出租(請參閱附圖),日後想要整合更新必然難上加難!

三、管理費與稅費

─稅費驟增,常令住戶打退堂鼓


目前台北市公設比平均三四.五%,新北市平均三一.五%,高公設比影響分配到的室內面積普遍縮小,因此,每當屋主問到能分回多少坪時,幾乎沒有一個整合人員回答得出來,這就是推動師必須通過考驗的第一道難題。

此外,重建後大幅提高的管理費,例如原本四、五樓公寓沒有管理員,不需繳交管理費,重建後一般平均一坪七、八十元起跳,如係高級住宅或豪宅,每坪調漲至一百至一百五十元者比比皆是,這些都是造成屋主打退堂鼓最常見的一大癥結。



另外,包括房屋稅、地價稅、契稅,以及日後繼承、贈與、房地合一稅,究竟要繳多少稅等問題都得事先做好功課,尤其更新後「持有稅」必然急遽攀升,例如士林「文林苑」,重建後原本幾千元的持有稅,驟增五至十倍而怨聲連連。

其次,老舊建物為增加室內使用空間,而出現陽台外推、露台、頂樓加蓋、一樓前後院加建,這類違建多出來的使用面積,又直接影響到重建意願。對於這類更新案,實施者如係建商,還有可能截長補短,但如為自主更新,想要讓其他住戶補貼分擔,必然難上加難而可能形成釘子戶,這也是整合人員協調補償卻徒勞無功最常見的主要癥結之一。

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莊孟翰│理財周刊1006期│2019-12-06 
11.空屋、餘屋嚴重影響景氣走勢

─中南部及各鄉鎮地區影響較大


長久以來,有關高空屋率議題始終沒有一個明確答案,尤其每當主管機關公布低度使用住宅資訊時,媒體報導總是將其與空屋畫上等號,久而久之,不論是一般民眾或社會各界,對於景氣變動等市場資訊就比較容易被業者誤導,相對於官方所公布的空閒住宅、低度使用住宅以及新建餘屋(待售)住宅資訊就會比較傾向於僅供參考的角色,其不僅連帶影響整體住宅政策之擬定,對於一般業者之推案與營運風險控管亦相當重要。因此,明年應趁十年一次的人口普查,選擇一空屋餘屋偏高區域徹底做一次空屋調查,俾供日後整體住宅政策擬定之參考。

1.空閒住宅:1,560,355戶(2010年)

2.低度使用住宅:916,383戶(2018年底)

3.新建餘屋(待售)住宅:80,082戶(2018Q2)

12.預售推案量緩增

─銷售率普遍未超過50%




根據住展雜誌公布數據,二○一七年北台灣新成屋、預售屋總推案量八○二五億元,二○一八年攀升至一.一一兆元(見附表一),預估二○一九年將會再成長一成左右,再增加至一.二二兆元,主要原因在於台商回流,再加上最近買氣略有回升以及市場屢傳價格回穩等利多訊息,導致建商推案意願增強,並預期二○一九年推案量將會再進一步放大。

惟如就實務現況加以探討,自從去年台北市蛋黃區推出豪宅,例如「元利信義聯勤」、「冠德信義」、「敦南寓所」等個案,今年就因需求減弱鮮少豪宅大案推出。其次,新北市不僅豪宅推案冷清,大坪數需求與價格依然低迷,導致建商都把主力放在一般住宅與首購市場。另外,二○二○年總統大選在即,也是影響推案意願一大因素。

此外,如就二○一五至二○一七年每年推案量約八千多億,銷售率約二九%至三八%,二○一八年推案量一兆一千餘億元,銷售率亦僅四六%加以解析,當可更清楚了解未來幾年必然會隨著餘屋數量之增加而影響景氣與價格變動趨勢。

二○一二、二○一三年景氣高峰時期,當時北台灣預售屋推案量由二○一○年之九二八八億元一路攀升至二○一三年之一兆三四六七億元,且銷售率幾乎都接近八成,不過,二○一五至二○一七年已向下反轉至約僅八千多億元,二○一八年再回升至一兆一一○二億元,惟銷售率依舊在三成左右。

其次,如再就五年來住展房市風向球分數一直盤旋於二十五至三十七分之間,由此不難了解縱然一般媒體報導房市有回春跡象,惟所指應是台商回流的商用市場產品,截至目前為止,對於住宅市場景氣影響並不顯著,如再就價格回升之訊息,還得等到實價登錄所潛藏讓利之「不實交易價格」回歸正軌之後方較為正確。



此外,就實務面加以觀察,如果推案後三個月銷售率達到五成,並且購屋者均非投資客,就此據以研判景氣走勢當較為客觀,當前除少數區位良好之建案,一般銷售率都在五成以下,因此,未來二、三年整體市場必然還是以去化餘屋為首要之務。

13.建商購地意願增加

─經濟部公布,投資臺灣三大方案已達8,039億元(2019年11月29日)

─建商開始積極購地,惟仍以商辦與廠辦用地為主


依戴德梁行十月二日公布資訊,2019Q3商用不動產市場累計前三季成交金額高達二三一八億元,其中最大金額為「京華城」標售案之三七二億元,如扣除地上權交易,累計前三季交易金額為二三一四億,亦創下歷史新高。值得注意的是,大都集中在商辦與廠辦用地,並且以北部地區為主,此即台商回流最直接的市場反應。

其次,根據經濟部十一月二十九日公布資訊,因應美中貿易摩擦全球經貿環境改變,經濟部推出投資臺灣三大方案,迄今已有二五七家廠商申請,投資金額達八○三九億元,將可增加本國就業機會達六萬四三八八人。由此必然也會經由「產業→就業→所得→住宅需求」而帶來不少住宅需求,最近六都建商爭相搶購住宅用地,即是台商回流效應所引發。
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2020年房地產二十大發展趨勢(下)
莊孟翰│理財周刊1006期│2019-12-06 




14.代銷公司包銷意願依舊不強

─銷售率不高、讓利未歇


過去預售建案大都委託代銷業者,不過自從二○一四年政府陸續推出壓抑措施之後,銷售率即逐漸呈現下降趨勢,連帶新成屋累積越來越多,由於市場景氣逆轉,導致代銷公司轉而採取純企劃接案,影響所及,連房仲業、建商、地主也開始競價求售,尤其一旦投資客也加入競銷行列,價格勢必越賣越低,截至目前為止,議價空間仍普遍高達一○%。

值得關注的是,在銷售率普遍不高情況下,代銷公司依舊不以包銷為主,由此顯見景氣依舊不如預期熱絡。

15.投機客銷聲匿跡

─持有稅、房地合一稅有效壓抑投機炒作


二○○三年這一波房價起漲點之後,有民意代表向主管機關檢舉投機客趁機炒房,經調查結果有對夫婦自一九九三年起至二○一一年利用五十一名人頭戶炒房一九一九戶,交易總額高達二六四億元,共逃漏稅約二十億元,有鑑於此,財政部遂於二○一一年六月一日開徵「特種貨物及勞務稅條例」(奢侈稅)。二○一二、二○一三年更出現預售市場「秒殺」之紅單轉售炒作情事,其後台北市也於二○一四年七月一日開徵「囤房稅」。

二○一六年一月一日財政部再開徵「房地合一稅」,主要係壓抑房地產短期投機炒作,此後雖然炒房歪風已被壓抑下來,惟房價下跌幅度依舊不如預期,導致一九八九年以來無殼蝸牛運動歷經三十年的抗爭,居住正義的訴求還是無法達成,高房價依舊高居民怨之首。二○一八年台商加速回流,是否會因此而再度支撐高房價,必然也是當前刻不容緩之一大要務。

16.品牌價值漸受重視

─知名度較高建商占優勢


二○一五年房市景氣轉折以來,高房價與高銷售率的建商大都依靠長年累積的品牌認知、信譽和忠誠度,例如華固、遠雄、大陸、昇陽、長虹、皇苑建設等公司所推出建案大都能夠順利去化,主要原因除地段區位之外,施工品質、結構安全、建材設備、準時交屋與售後服務都能獲得消費者的肯定,未來品牌效應將會進一步延伸至都市更新、長照、養老等相關領域,並且也會有愈來愈多公司更加重視品牌效益,而逐漸形成良性循環。另一方面,就金融機構建築融資而言,不僅核貸快速,利率必然也較低,凡此,都是未來營建產業營運之重要發展趨勢。



17.都市更新舉步維艱

─雖增加市場供給,短期影響不大


一九九九年九二一地震之後,政府積極推動都市更新,惟截至目前為止,所面臨的問題依舊層出不窮,例如(1)如何強化公權力與公信力,(2)容積獎勵與回饋,(3)建立估價權威性,(4)共同負擔費用疑慮,(5)代拆爭議處理機制,(6)建立代理實施者制度,(7)信託與抵押混淆不清,(8)稅賦議題,(9)負債疑慮議題,(10)如何置入「以房養老」概念等,都有待中央與地方政府共同擬定配套措施。其次,因地制宜更是兼顧北中南不同市場特性刻不容緩之一大要務。

另外,值得重視的是,一旦大量推動,必然又是另一新增加的供給量來源,其市場性如何,亦應事先評估,俾免造成另一龐大的資源浪費(見附表二)。

18.社會住宅政策面臨考驗

─雖增加供給,不會影響市場景氣


台北市長柯文哲於五月二十日赴市議會進行專案報告時,除自認八年五萬戶公宅政策方向不正確之外,也認為中央政府的公宅戰略有誤。依內政部營建署公布數據,截至今年十月,台北市社會住宅既有六○○九戶,規劃中四九七七戶,興建中六三九一戶,新完工二二一一戶,合計一萬九五八八戶(見附表三),顯與當初原計畫八年五萬戶落差甚大。

往昔,國人總會以歐美先進國家五%的公宅比例推算,從而得出台灣需要興建四十萬戶公宅,而此一數據正是二○一六年總統選戰時所研擬的住宅政策,當時筆者曾一再表示在人口快速變遷情勢下,此一數據一定難以兌現,其後遂再修訂為二.五%、二十萬戶,惟當時筆者還提出應以廣義角度衡量,亦即二十萬戶當中應以租金補貼為主,而非全部直接興建,其後遂再調整為十二萬戶直接興建,八萬戶包租代管。

有關社會住宅之推動,只要檢視附表,再對照國發會所公布之人口推計資料,即可充分了解此一政策之推動仍應兼顧因地制宜,此亦可由六都之外,尤其是農業縣普遍興趣缺缺見其端倪。不過在高房價情勢下,就整體住宅政策而言,必然還是會朝此一方向推動,因此,長期而言仍應就廣義角度重新檢討,並以「租金補貼」填補缺口,再端視人口變動與空屋結構逐步調整為宜。

19.軌道經濟帶動房產新商機

─軌道經濟與都市更新相輔相成


依行政院所公布資訊,前瞻基礎建設計畫─軌道建設,將依「高鐵、臺鐵連結成網」、「臺鐵升級及改善東部服務」、「鐵路立體化及通勤提速」、「都市推動捷運」及「中南部觀光鐵路」等五大主軸推動三十八項軌道建設。

近年例如桃園鐵路地下化、台鐵都會區捷運化桃園段地下化、台中鐵路高架化、台南鐵路東移、高雄鐵路地下化、新竹大車站計畫、彰化縣市、嘉義縣市與宜蘭縣鐵路高架等,不論是中央或地方政府均卯足全力積極評估推動。

在當前少子化、高齡化變遷下,如能藉由鐵道建設的龐大預算,引導周邊土地開發利用,並進一步帶動商業、辦公、旅館、長照、公共住宅之發展,尤其此際適逢台商大量回流,更可藉由產業投資與都市更新,重新開創軌道經濟帶動房產新商機,近年台南科學園區周邊房產漸趨熱絡可供佐證。

另外,台北捷運南環段、北環段以及機場捷運沿線廠房立體化等,也都可進一步開創各類房產新商機。

20.大U型走勢愈來愈明顯

─買賣移轉棟數緩慢增加


往昔台灣房市在景氣循環過程大都是「漲多跌少」,近年買賣移轉從二○一五年景氣轉折之二九.二五萬棟,二○一六年下降至二四.五三萬棟,二○一七年回升至二六.六萬棟,二○一八年再攀升至二七.七九萬棟,二○一九年推估約二九.五萬棟,顯見並未呈現大幅增加趨勢,因此,未來走勢應是逐漸邁向大U型谷底盤整,至於會不會趨向L型,還須視下濾作用與人口變動影響而定!

台灣高房價始終高居民怨之首,年輕人所得偏低,未來政府擬定住宅政策時,除壓抑房價與實價登錄之外,更應徹底調查空屋,俾兼顧社會住宅之推動。另外,此際適逢台商大量回流,加以香港人想移民來台意願驟增,未來移民政策之擬定,必然也是另一值得重視之一大課題。

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莊孟翰│理財周刊1004期│2019-11-22 
由於台灣十幾年來房價不斷飆漲,實際上已同時存在世界罕見的高房價、高自有率、高空屋率、高公設比、高稅負、高房價所得比、高房價租金比、高房貸負擔率等八高問題,尤其是在所得未大幅提高,加以少子化與高齡化問題日益嚴重,復又空屋、餘屋有增無減,原本大家預期房價將會大幅下跌,兩年來卻又因大量台商回流,而更使得國內房市走勢顯得撲朔迷離!

二○一七年以來台商陸續回流,商用不動產逐漸呈現熱絡景況,包括商辦、廠辦、辦公大樓租金與土地交易等都呈明顯增加趨勢,最近則因香港「反送中」效應導致不少香港人想要移民台灣,因此,房地產業者大都預期國內房市將會逐漸呈現復甦趨勢。

不過,除商用不動產之外,大部分住宅市場依舊停留在讓利促銷積極去化餘屋階段,因此,很明顯的可以看出今後三至五年之內市場走勢應是商用與住宅市場必然會呈現「春暖花未必全開」之發展趨勢,此可由住宅市場一○~一五%之議價空間與附贈車位、裝潢等讓利促銷之實務現況充分顯現。

以下即針對二○二○年市場發展趨勢分別加以探討:

一、商用與住宅市場不同步

(一)台商回流:商用市場呈現熱絡景況



─2019Q3商辦空置率降至3.19%

─2019年11月15日:台商回台投資累計6,971億元

(二)住宅市場仍未擺脫谷底

近年在中國土地、勞力與租稅成本愈來愈高,再加上高關稅之不確定因素,以及資金管控與賦稅等問題,促使台商加速回台投資,影響所及,一、二年來商用不動產包括商辦、廠辦、辦公大樓與土地交易逐漸轉趨熱絡。

根據經濟部所發布訊息,截至今年十一月十五日,台商回台投資累計六九七一億元,商用不動產已逐漸呈現交易熱絡景況;其次,根據信義全球資料顯示,台北市商辦空置率已自2015Q3的九.六一%,降至2019Q3的三.一九%,創三十年來新低點。另外,辦公室每坪月租金近二千八百元,亦創十八年新高,尤其信義區A辦不僅月租金一坪高達三三四三元,空置率亦僅一.六%,此外,多次流標的京華城也已在九月二十五日以三七二億一萬元標脫。因此,一般咸認二○二○年房市景氣即將好轉,惟其間最大的盲點是沒有將商用與住宅市場予以區隔。

二、台商回流,廠辦與商辦銷售順暢



─七成選擇北部地區,工業用地需求殷切

自從去年美中貿易大戰開始,大量台商逐漸回流,同時也帶動就業與經濟成長,其中五股、新莊地區廠辦與內湖、大直的商辦需求轉趨殷切,連帶租金也跟著提高。

另外,如就產業升級角度加以探討,如能仿照竹科、中科及南科逐年提高產值,按去年三大科學園區產值合計二兆五九六○億元,並且就業人數也高達二七.六萬人,因此,如能充分掌握此次台商回流契機,再配合前瞻計畫建構產業園區,一則帶動就業與所得,再則促進消費與經濟良性循環。

兩年來台商陸續回流,導致商辦、廠辦、辦公大樓與土地交易等逐漸呈現熱絡景況,最近則又因香港「反送中」效應而出現一些香港人來台購屋,因此,不少業者預期房市將會隨之逐漸復甦。不過,就實務現況加以觀察,未來三至五年內市場走勢應是商用與住宅市場未必同步「春暖花未必全開」之發展趨勢。

三、人口快速變遷,影響住宅供需結構



─日本少子化與高齡化問題恐在台灣重演

近年有關人口變遷問題備受矚目,主要聚焦於少子化與高齡化議題,由附表一資料顯示,總人口數按零至十四歲、十五至六十四歲與六十五歲以上三段年齡組區分之人數與比例變化趨勢,可知不論是中央政府所擬定八年二十萬戶或台北市八年五萬戶之公宅政策支票,必定無法兌現無疑。

其次,如再就人口變動因素加以探討,總人口由二○一九年十月之2,359.62萬人急遽下降至二○六五年之1,735.3萬人(中推計),劇減624.32萬人;零至十四歲由二○一九年十月之301.56萬人降至二○六五年之158.8萬人,減少142.76萬人;十五至六十四歲由二○一九年十月之1,701.06萬人降至二○六五年之861.8萬人,劇減839.26萬人;六十五歲以上則由二○一九年十月之356.99萬人遽增至二○六五年之714.7萬人,大幅增加357.71萬人。

由此可知,未來由這三段人口增減變化所衍生之社會問題必然愈來愈嚴峻,尤其二○六五年六十五歲以上人口將會急遽攀升至四一.二%,日本人口變遷所衍生大量空屋之後遺症恐在台灣重演!

四、觀望態度漸趨明顯

─空屋逐年累增,預期下跌心理濃厚

雖然房價下跌已普遍超過二成,惟三年來新成屋讓利促銷廣告有增無減,加以去年以來新建案大都以首購之小坪數為主,以台北市為例,在高房價情勢下,三十坪以下建案占總案量比率高達一九.七%(表二),尤其是在二○○六年全國每戶平均可支配所得九一.三一萬元,及至二○一八年亦僅小幅增加至一○三.六三萬元,在房價該跌未跌至預期心理關卡下,加以空屋數量逐年累增,一般民眾觀望態度濃厚乃勢所必然。



五、量微增,價未必回升

─2019年買賣移轉約29.5萬戶

房市景氣自二○一五年反轉以來,買賣移轉棟數從二○一五年之二九.二五萬棟,二○一六年下降至二四.五三萬棟,二○一七年回升至二六.六萬棟,二○一八年再攀升至二七.七九萬棟,如再根據內政部統計處所公布,今年一至九月二一.八七萬棟加以推估,全年買賣移轉棟數約二九.二萬棟。其次,如再就當前仍處於讓利促銷,並且仍以小坪數為主,銷售率也普遍未超過五成,可以想見的是,未來在新成屋累增情勢下,市場景氣仍將以保守評估為宜,此亦可就當前購屋者普遍採取觀望態度見其端倪。

其次,根據住展雜誌公布資訊,2019Q3預售市場在房價上漲不易,買方又不願追高情勢下,使得北台灣各都會呈現「漲跌互見」,其中新北市表現較佳,台北市、桃園、新竹同步下跌,基隆、宜蘭則持平走勢(表三)。

由以上之分析,當可了解縱然今年前三季買賣移轉棟數略呈增加趨勢,惟在小坪數當道以及大坪數去化遲滯情況下,房市景氣是否如一般報導即將邁向復甦之路,必然是當前眾所矚目之焦點所在。另外,應將商用與住宅市場予以區隔,當較能客觀分析未來這兩個市場的差異與發展趨勢!

六、讓利促銷仍未止歇

─贈送車位、裝潢、家電、退佣、利息補貼持續進行

自從二○一二年與二○一三年預售市場「秒殺」以來,餘屋數量有增無減,各建案莫不以讓利進行促銷,截至目前為止,退佣、利息補貼與贈送車位、裝潢、家電等讓利促銷活動仍未稍歇,由此顯見市場景氣並未如預期的擺脫谷底,此亦可就預售開價與成屋交易價之差距普遍超過一○%至一五%見其一斑。



七、積極去化餘屋

─議價空間歸零,才能回歸市場正軌

根據591新建案統計,六都出現二十個行政區新建案房價比十年內中古屋行情還要低之「房價倒掛」異常現象,尤其最近新成屋廣告更爭相推出「低首付」,例如「0自備款」、「10%自備款」、「0工程付款」等促銷廣告,由此顯見市場景氣並未擺脫谷底。

八、新成屋占比依舊偏高

─新成屋占總案量比例由64%小幅降至60%

根據二○一八年九月與二○一九年五月《住展雜誌》北台灣銷售中建案加以彙整比較,新成屋占總案量僅由六四%小幅降至六○%,由此顯見,一年來市場去化仍以小坪數為主,此亦可由大量新成屋積極促銷見其梗概。值得注意的是,如果新成屋占比未降至三○%以下,預售屋銷售率必然難以回升,短期內市場景氣也就很難出現反轉契機。 九、小坪數占比明顯下降

─小坪數占總案量比例由39%大幅下降至9%

根據二○一八年九月與二○一九年五月《住展雜誌》北台灣銷售中建案加以彙整比較,三十坪以下小坪數占總案量比例已由三九%大幅下降至九%。其次,截至十月二十五日,北台灣累計完銷建案七十一個,較去年全年減少十個,其中三十坪以下建案,北市占比四成,新北市則高達五五%,由此顯見一般民眾購買力逐年衰退之嚴重性。

另外,倘若整體市場無法顯現大、中、小坪數都能同時順利去化,就無法達到以舊換新、以小換大的下濾作用,在此情況下,市場景氣仍須面臨一番考驗。

十、豪宅銷售遲滯

─高房價與高持有稅、高交易稅

─2019Q1台北市百坪豪宅推案掛蛋



根據《住展雜誌》所公布資訊,台北市今年第一季全棟規劃為一百坪以上的新豪宅建案掛零,估計今年純百坪以上的豪宅建案仍將少之又少,主要緣於二○一四年七月一日囤房稅實施,豪宅持有稅偏高,加以房地合一稅邊際稅率高達四五%,導致餘屋存量累增,另近年房價普遍下跌超過二成,在超額供給與預期下跌心理因素下,百坪豪宅推案銷售遲滯乃必然現象。惟此一問題是否會隨著台商回流與香港人士來台購屋而逐漸去化,則仍有待持續觀察。

綜上所述,在當前住宅市場新成屋占比偏高,並且市場去化大都以中小坪數為主之情勢下,雖然商用市場普遍呈現熱絡景況,未來在研判景氣走勢時,最好能將商用與住宅市場予以區隔,以期更為貼近「春暖花未必全開」之發展趨勢!

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=23183612400&AType=1

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房市「春暖花開」?莊孟翰:議價空間未歸零就不可能

 
好房網News記者李彥穎/台北報導
戴德梁行董事總經理顏炳立在今年10月曾說,2020年房市有機會「春暖花開」,這番話到現在仍然持續引發討論。淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,所謂的「春暖花開」,目前僅適用在「商辦」,因為台商回流,卻帶回大筆資金,挹注於商用市場,但是住宅市場卻「未必」,理由是房地合一稅造成房屋持有成本增加,而且實價登錄仍然有很多隱藏不實交易價格,他認為「如果議價空間沒有歸零,要談復甦,應該不可能」。
莊孟翰表示,台灣的房地產市場,必須分成兩個市場來看,一種是商用的市場,另一個是住宅的市場,而目前所謂的「春暖花開」,僅限於於商辦市場,並不適用於住宅市場。
淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,如果議價空間沒有歸零,房市要談復甦,就應該不可能。好房網News記者李彥穎攝
淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,如果議價空間沒有歸零,房市要談復甦,就應該不可能。好房網News記者李彥穎攝
莊孟翰解釋,目前中美貿易戰導致的台商回流,資金已經超過6千億,因此短期內可以看到商用房地產市場熱度提高,但台商再怎麼回流也有限度,因此包含廠辦、商辦、工業用地等需求,都只會是短時間復甦,不可能是長期熱度,估計5年之內,這樣的需求就會減緩。
至於住宅市場,莊孟翰解釋,由於房地合一稅和遺產贈與稅影響,所以民眾有了第一戶,要買第二戶買第三戶其實是有困難的,也壓低了豪宅交易量,目前交易量都是以中小坪數為主,又因為實價登錄2.0法案推動不順,導致價格不透明,也衝擊住宅市場。
莊孟翰表示,因為實價登錄2.0法案推動不順,導致目前的交易,仍然以「私下議價」為主,常常在抬面下講好一種價,放到實價登錄又是另一種價,估計預售屋目前有一成的講價空間,成屋更是有一成到一成五的議價空間,這就導致有能力進場的買家選擇觀望,成交量就無法衝高。
莊孟翰強調,只要「議價空間未歸零」,房市想要擺脫谷底,就「言之過早」,因此今年全國的移轉棟數,頂多來到29.5萬棟,不太可能衝破30萬棟,唯一能夠徹底解決問題的方法,就是趕緊讓實價登錄2.0法案通過,實現價格透明化。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/970976241897.html

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莊孟翰│理財周刊998期│2019-10-11 
Q請教王理事長地政專業背景出身,何以發想成立不動產仲裁協會?

A:就仲裁之優勢角度而言,不動產發生糾紛時,訴訟雖為解決雙方爭議之熟悉途徑,惟因現行訴訟程序原則上採取三級三審制,動輒提起訴訟,勢須耗費繁冗之心力、時間,方能獲得確定之終局判決,非但曠日費時,且所費不貲。因此,邇來學者、專家莫不倡議宜循訴訟以外之「仲裁」方式,謀求解決複雜、專業、金額龐大之不動產紛爭。

所謂仲裁,係指當事人以書面訂立仲裁協議,約定有關現在或將來依法得和解之民事爭議,可自行選擇一人或單數之數人組成仲裁庭,由仲裁庭做出仲裁判斷,以解決爭議之制度。凡經仲裁庭做成判斷後,當事人必須接受仲裁之結果,亦即仲裁判斷於當事人間,與法院之確定判決具有同一效力,於聲請法院為執行裁定後,得為強制執行。仲裁與訴訟之區別,在於仲裁制度係「一審制」,仲裁一旦做成判斷,效力即告確定。因此,仲裁誠為解決不動產紛爭之良策,早已蔚為世界潮流。

Q請教不動產爭議交付仲裁之特性與優點?

A:有關不動產仲裁之特性與優點可簡述如下:

首先,具有彈性。由於不動產仲裁之進行,可由當事人充分彈性的選擇仲裁之地點、程序以及仲裁人之人選等,且因仲裁重在私權爭議之根本解決,而不太拘泥於形式上或程序上之爭議。因此,其處理之結果,一般而言,亦較能令當事人信服。

其次,就有效性而言:依據仲裁法第三十七條之規定,仲裁之判斷於當事人間,與法院之確定判決有同一效力,當事人並得據以向法院聲請強制執行。

再者,就專家性言:不動產仲裁可藉由專業之地政專家或法律專家擔任仲裁人,以作成專業之判斷。因此,此種爭議處理結果自較易令當事人信服。反之,以訴訟方式解決工程爭議,往往由於法院之法官不諳地政,以致皆需仰賴專業之鑑定機構提供鑑定意見,而送請鑑定之結果,一方面勢必增加訴訟之時間,另一方面,法院對於鑑定意見之採納,時常也無法作專業之判斷,因此,仲裁在這方面,顯然優於訴訟。

接著是迅速性:依據仲裁法第二十一條之規定,仲裁人應於仲裁程序開始後之六個月內作成判斷,必要時得延長三個月。另仲裁之進行,由於係由專業之仲裁人進行詢問,且每次詢問會之時間,亦可由仲裁人視案情之複雜度及需要,彈性決定。期使當事人雙方之爭議能在六個月之法定期限內完成,加以仲裁程度又係一審終結,故較諸訴訟程序之曠日費時,自較易能滿足當事人之要求。

最後就隱密性及經濟性而論:仲裁程序之進行,通常係在不對外公開之情形下為之,因此,當事人彼此間之營業秘密不致因此洩漏,而程序進行之不對外公開,亦使仲裁人在指揮仲裁程序時,得以和諧之方式進行,而不受外界之干擾,是為仲裁之另一優點。仲裁程序之收費,係採階梯累退之計費方式,加以仲裁程序係一審終結,是其費用自然比訴訟程序低廉,而較易為當事人所接受。

Q何類爭議較適合提付仲裁,而非上法院打官司?

A:常見不動產爭議之態樣與種類:

由於不動產交易過程繁複、價金龐大,一般民眾終其一生約僅有一至二次購置不動產的機會。往往因法令常識不足、交易資訊不夠透明或不動產交易服務業者的蓄意欺瞞等因素,而誤購不適合自己的房屋或發生房屋交易糾紛,民眾權益因此而受到嚴重影響。

近年來不動產交易糾紛案件量居高不下,常成為政府部門或民間消保團體受理申訴案件量的首位,關乎此,本協會認列不動產糾紛八大爭議類型諸如:買賣、租賃、不動產建築、開發、不動產估價、政府民間合作開發爭議、營建、裝修工程、不動產他項權利設定契約、共有物分割爭議等。

因此,為推廣國內不動產爭議仲裁,提供社會大眾及業界迅速、專業解決爭議之管道,希望藉由這個機會界定所謂不動產私權爭執,能夠建立起社會大眾之共識,遏止糾紛的發生,俾使健全不動產交易秩序和保障不動產交易安全的理想能夠付諸實現。

理事長胸懷理想卻也腳踏實地,能否以您自身角度敘述成立中華不動產仲裁協會成立以來之心路歷程?尤其以您奉獻地政界將近四十年,必多所感觸。



中華不動產仲裁協會自一○三年十一月二十五日立案至今,在國雄、副理事長陳立夫教授、副理事長王進祥、副理事長張元旭、常務監事楊松齡教授、莊孟翰教授及各理監事、王秘書長年與全體會員齊心戮力下,奠定固基,無論仲裁人人力培訓、涉外仲裁交流、不動產仲裁人相關證照管理及為民服務等,皆已建立完善制度外,更難能可貴的,在全體協會同仁群策群力下,提升工作實績,積極推動各項計畫,殊值肯定與嘉許。

中華不動產仲裁協會秉持為社會服務之精神,專司具有法律效力與便利的「訴訟外紛爭解決機制」(Alternative Dispute Resolution, ADR),交付仲裁有省時(須於六個月內完成仲裁判斷,具有判決確定效力)、節費(比法院之訴訟費用更經濟)、專業(由專業仲裁人判斷)、保密(對外一律保密,可確保當事人隱私)等優點。逾百來位來自全國各地不同領域之律師、會計師、建築師、不動產估價師、技師、教授、不動產經紀人、地政士等不動產專業仲裁人登錄於仲裁人名冊。本會可提供包括所有不動產糾紛案件之服務,所作出之仲裁判斷依法律規定及司法實務在國內具有執行力。

國雄曾藉協會周年慶發行特刊,將成立迄今,從靜態的組織建構、生態的業務成長、動態的團體互動及心態的服務理念等,從無到有、由有到精之構建經營歷程,娓娓道來,點點滴滴在心頭,並印製不動產仲裁小手冊供各界閱覽參鑑,深具意義。

中華不動產仲裁協會身為民間準法庭,工作至為艱鉅,因此不動產之產、官、學界莫不至盼全體協會同仁本於崇高的願景與使命,繼續發揮本職知能,為訴訟外紛爭解決機制再創新頁,使國內的仲裁環境廣被接受。國雄本人藉此亦傳達前瞻性、永續性之不動產紛爭解決機制理念,期盼協會永續經營成長,並對國家社會提供排難解紛之永續服務!

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=23077994680&AType=1

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莊孟翰│理財周刊999期│2019-10-18 
Q經由上期報導,我們已經知道不動產爭議類型有些循仲裁的路徑是勝過打官司(訴訟)來解決,藉此再讓一般民眾深入瞭解仲裁和調解有何不同?

A:按仲裁是由當事人選出的仲裁人審理案件,而訴訟則是在法院進行,由法官審理。另外,當事人對訴訟程序沒有決定權,但對仲裁程序則有自主權。

仲裁與調解都是透過當事人遴選他們所信賴的公正第三人解決紛爭的方法,二者最大的區別是,在仲裁方面,經仲裁人作出之判斷具有實質拘束力,若有一方不遵守,他方可聲請法院強制執行。但在調解方面,調解人所作建議對當事人並沒有拘束力,當事人可以決定是否接受調解人所提解決的建議。

Q現代人講求CP值,從解決不動產糾紛的成本效益來看,仲裁是否比訴訟便宜?仲裁是否比訴訟更快速?

A:法院進行的訴訟係採三級審判,而仲裁則是一次解決,因此仲裁費用比上法院便宜,尤其當標的金額越大時,仲裁就會比訴訟來得經濟划算。再者,依照仲裁法規定,仲裁庭應於六個月內作成判斷書,即使案情複雜,必要延長時,也只能再延長三個月而已,與法院訴訟程序相較,更顯快速得多。

Q當我們清楚了解之後,就要慎選仲裁機構進行仲裁程序,那麼機構仲裁有什麼優點?

A:機構仲裁的優點在於進行仲裁程序時,可適用該仲裁機構所定的仲裁規則進行仲裁,仲裁人並須遵守該仲裁機構的仲裁人倫理規範,且仲裁機構會安排專人管理仲裁案件,提供各種服務,作成完整的開庭紀錄,協助仲裁程序更公正與有效率的進行。現今各國原則上都採這種方式進行仲裁。



至於為什麼要選擇中華不動產仲裁協會仲裁?顧名思義,本協會是唯一一家專門處理不動產糾紛的專業仲裁機構,係結合不動產學者及專家、律師、估價師、建築師、技師等各領域菁英人士,並具有完整的軟、硬體設備,以提升不動產仲裁之品質與公信,藉此打造公正仲裁之新形象。

Q中華不動產仲裁協會在仲裁程序中扮演什麼角色?

A:協會自收受仲裁案件起,即適時且妥當的在仲裁程序進行中扮演服務的角色,如協助安排仲裁庭期、仲裁期間的管控、仲裁文件的送達、開庭紀錄的製作、提供程序順暢進行的相關事項等,都是中華不動產仲裁協會服務的範圍。本會網站www.creaa-wks.org.tw,除了有關協會的基本介紹外,尚有仲裁法令規章等相關資訊暨仲裁人名冊及仲裁協議等豐富的訊息提供下載服務,另也可以電洽本會工作人員索取相關資料。

Q什麼是仲裁協議?是否必須有仲裁協議才能仲裁?

A:有關現在或將來依法可以和解的不動產(民事)爭議,當事人在進行交易時(例如買賣、承攬、租貸、借貸、委任、信託、保證、合夥…等契約),都可在相關契約加上一種條款,約定日後就該交易發生爭議時,以仲裁方式解決,這種條款叫做仲裁條款,也就是法律上的仲裁協議。當然,不在相關交易契約上附帶訂立仲裁條款,而另外專門訂定這種仲裁約定的合約也是仲裁協議,惟當事人間一定要有書面的仲裁協議才能交付仲裁。

Q如果想要仲裁,但是沒有仲裁協議,該怎麼辦?仲裁協議是否一定要書面?口頭約定可以嗎?

A:如果當事人在有關交易的契約(例如買賣、承攬、租賃、借貸、委任、信託、保證、合夥…等契約)中沒有訂立仲裁條款,仍可以在爭議發生後,雙方再簽定仲裁協議,將已發生的爭議提付仲裁。



惟必須注意的是,仲裁協議必須作成書面,不可口頭約定。不過所謂仲裁協議不限於正式的書面合約,凡當事人之間的文章、證券、來往的信函、電傳、電報或其他類似方式的通訊等,如果足以認定雙方有仲裁合意,都可認為已經有書面仲裁協議。

https://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23094726200

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莊孟翰│理財周刊1000期│2019-10-25 
日前報載立法院司法及法制委員會審查司法院二○二○年度預算,在討論最高法院「限量分案」議題時,有委員提到尚有四三一六件沒分案,一年以上沒分案的有一三一九件,由此不難了解目前司法人員工作量之沉重。因此,如能就較為單純的訴訟案件經由仲裁解決,相信一定可以有效紓解司法人員的工作負擔,另一方面,一般民眾也可不必曠日廢時的等待可能橫生枝節的爭議處理。

Q本次再請教王理事長:如果一個不動產糾紛案已尋求仲裁解決,那麼仲裁程序何時正式開始?仲裁有沒有時間限制?

爭議事件的仲裁程序,除當事人另有約定外,自相對人收受提付仲裁的通知開始。除當事人另有約定外,仲裁庭應於組成後六個月內作成仲裁判斷書,必要時可延長三個月。

Q仲裁庭要開幾次庭才會結案?

依各案件的性質、內容、複雜程度不同,仲裁庭開庭次數也有不同,只要仲裁庭認為已達到下判斷程度,就可宣告開庭終結,作出仲裁判斷。

Q什麼是簡易仲裁程序?什麼情況下適用不動產簡易仲裁程序?

這是比較快速簡便的手續,為了使爭議迅速解決,就民事訴訟法所規定應適用簡易程序的事件,經當事人合意向本會聲請仲裁時,由本會直接指定一名仲裁人,並依本會所訂的簡易程序進行仲裁。

依民事訴訟法四二七條規定,下列情況適用簡易仲裁程序:

(1)關於財產權之訴訟,標的之金額或價額在新台幣五十萬元以下者。

(2)因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者。

(3)因請求保護占有涉訟者。



(4)因定不動產之界線或設置界標涉訟者。

(5)本於票據有所請求而涉訟者。

(6)因第二項及第五項所定請求之保證關係而涉訟者。

Q簡易仲裁程序如何進行?


中華不動產仲裁協會的簡易仲裁程序,是由協會收受仲裁聲請書後指定一名仲裁人,以一次開庭終結為原則,並於三個月內作成仲裁判斷書。

Q就仲裁庭組成而言:我們知道仲裁庭相當於法庭,仲裁人相當於民間法官,有關這一點常會引起一般人的好奇,究竟怎樣的人可以擔任仲裁人?其次,向中華不動產仲裁協會提出仲裁聲請,仲裁人是否一定要從協會的仲裁人名錄中選任?

依仲裁法第六條規定,具備下列資格之一,且無仲裁法第七條規定如貪污、瀆職或其他判處一年以上刑期確定之犯罪等情形的人,可以擔任仲裁人。

(1)曾經實任推事、法官或檢察官者。

(2)曾執行律師、會計師、建築師、技師或其他與商務有關之專門職業業務五年以上者。

(3)曾任國內、外仲裁機構仲裁事件之仲裁人者。



(4)曾任教育部認可之國內、外大專院校助理教授以上職務五年以上者。

(5)具有特殊領域之專門知識或技術,並在該特殊領域服務五年以上者。

具上述資格,但非法律專業背景者,尚須依仲裁法第八條規定取得仲裁人訓練合格證書,始得擔任仲裁人。

凡符合仲裁法第六條至第八條規定之條件者,都可被選任為仲裁人。凡登錄於中華不動產仲裁協會仲裁人名冊之仲裁人都經過本會「仲裁人資格審查暨選定委員會」依仲裁法與本會仲裁人登記審查辦法嚴格審查,提報理事會討論通過後,並經法務部核備,才可登錄。因此,可優先考慮選任本會仲裁人登記名冊中之仲裁人。

Q仲裁庭如何組成?

依仲裁法第九條第一項規定,當事人的仲裁協議內有約定仲裁人及其選定方法時,即依其約定;若無約定,則由雙方當事人各選出一名仲裁人,再由雙方選定的仲裁人共推第三仲裁人為主任仲裁人,由三名仲裁人組成仲裁庭。

Q進入仲裁程序後,仲裁人有什麼義務?

仲裁人應(1)秉公正、客觀、獨立、負責之精神處理仲裁事件,並保守秘密;(2)予當事人充分陳述機會,並就當事人所提主張為必要調查;(3)根據具體情況採用適當的程序進行;(4)於法定期限內作成判斷書,避免拖延仲裁程序等。

Q仲裁詢問會是否一定要聘請律師為代理人?

我國仲裁法並無明文規定代理人必須是律師,所以不具備律師資格的人也可擔任代理人。

Q仲裁詢問會可以旁聽嗎?

除非當事人另有約定,原則上,仲裁程序具有保密性,不對外公開,故不提供旁聽。且依仲裁法第二十三條第二項:「仲裁程序,不公開之」規定,凡參與仲裁程序的所有人均負保密的義務。

Q其次,我們在法律程序上最關注程序正義,另外,再想請教王理事長:民事訴訟關於「證據」之規則是否適用於仲裁程序?仲裁庭能否主動調查事實?仲裁庭可否請證人出席?

仲裁庭與法院訴訟不同,無須嚴格遵守民事訴訟法關於證據之規定。仲裁法第十九條:「當事人就仲裁程序未約定者,適用本法之規定;本法未規定者,仲裁庭得準用民事訴訟法或其認為適當之程序進行。」

依仲裁法第二十三條第一項規定:「仲裁庭應予當事人充分陳述機會,並就當事人所提主張為必要之調查。」與第十九條規定:「當事人就仲裁程序未約定者,適用本法規定;本法未規定者,仲裁庭得準用民事訴訟法或依其認為適當之程序進行。」原則上仲裁庭證據之調查應本於當事人之聲明,但仲裁庭不能僅依當事人聲明之證據而得心證,或因其他情形認為必要時,可依職權調查證據,但應予當事人就是否調查有陳述意見之機會。

依仲裁法第二十六條規定,仲裁庭可通知證人或鑑定人到場應詢。證人無正當理由而不到場者,仲裁庭可聲請法院命其到場。

Q就實質正義而言,仲裁一定要按照法律判斷嗎?什麼是衡平仲裁?在什麼情況下,仲裁人可適用衡平仲裁作出判斷?

當我們充分了解仲裁優勢之後,即可知道仲裁不一定固守僵硬的法條,仲裁人以其專業背景獲當事人同意後,得衡平仲裁。

所謂「衡平仲裁」,是指在雙方當事人明示合意授權下,仲裁人不一定要固守法律,而可適用衡平原則作成仲裁判斷。換句話說,當事人之間的爭議事件雖有法律規則可以適用,但擔心嚴格適用法律規則後,在當事人間會產生不公平結果。簡單地說,衡平仲裁是在經過當事人明白合意授權後,仲裁人就可以跳脫法律規定,改依仲裁庭認為公平合理的基準予以判斷,以追求個案實質公平的裁決。

依仲裁法第三十一條規定,仲裁庭經當事人雙方明示合意時,即可適用衡平原則來下判斷。

Q程序上再請教一個問題:撤回仲裁聲請是否可以退費?

(1)在選定仲裁人前,撤回仲裁聲請者,當事人可以請求退還應交給仲裁人仲裁費的全額。



(2)在選定仲裁人後,但仲裁詢問開始前,聲請撤回仲裁者,當事人可請求退還應交給仲裁人仲裁費的半數。

(3)在仲裁詢問開始後,聲請撤回仲裁者,由聲請人負擔仲裁費用。

另外有關事務費部分,依照實支實付原則,退還剩餘款。

由上所述,簡易仲裁再加上衡平仲裁,必然可以提供一般民眾較為經濟實惠而又能在短期內解決紛爭之捷徑!

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莊孟翰│理財周刊1001期│2019-11-01 
經由前面三期的專訪,相信大家都對仲裁有了進一步的認識與了解,以下想再請理事長就仲裁庭如何作出判斷?如果對仲裁判斷結果不滿,是否可提起撤銷仲裁判斷之訴?台灣的仲裁判斷是否可以在國外執行?是否可以在大陸執行?以及我國是否承認外國仲裁判斷、外國仲裁判斷要如何在台灣聲請承認等相關議題分別幫我們說明清楚,以備不時之需。

仲裁庭開庭終結後,如何作出判斷?

依仲裁法第三十二條及三十三條規定,仲裁庭若認為仲裁已達到可作成判斷的程度時,應宣告開庭終結,並對當事人所聲明的事項進行評議,作成判斷書。合議仲裁庭的判斷,以過半數意見定之。

仲裁人仲裁判斷的評議是否可以公開?

依仲裁法第三十二條規定,仲裁判斷的評議不可公開。因此,仲裁人的評議過程及評議簿內容都不可公開。

仲裁庭是否需要宣判?

仲裁庭與法院不同,不會進行宣判,在仲裁庭完成判斷書後,中華不動產仲裁協會會將判斷書正本送達給雙方當事人及其代理人。

開庭終結後,仲裁庭要多久才作成仲裁判斷?



依仲裁法第三十三條規定,仲裁庭應在開庭(詢問)終結後,於十日內依當事人聲明的事項作成判斷書。但當事人另有約定,則又另當別論。

如果對仲裁判斷結果不滿,怎麼辦?有補救辦法嗎?是否可提起撤銷仲裁判斷之訴?

仲裁判斷是最終的決定,除非有仲裁法第四十條第一項所規定的情形,例如:仲裁協議無效、仲裁庭在開庭終結前沒有給當事人陳述機會、仲裁庭的組成或仲裁程序違反仲裁協議或法律規定、仲裁人違背職務或判斷基礎的證據是偽造,並經宣告有罪的判決已經確定…等外,原則上就定案了,不能提起撤銷仲裁判斷之訴。

若要撤銷仲裁判斷,有時間限制嗎?應該幾天內提出?

依仲裁法第四十一條第二項規定,提起撤銷仲裁判斷之訴,應於判斷書交付或送達之日起,三十天內向管轄法院提出。但如:仲裁人違背仲裁人職務、當事人或代理人關於仲裁犯刑事上之罪,或判斷基礎之證據、通譯內容係偽造、變造等等情形,提起撤銷仲裁判斷之訴,經釋明非因當事人之過失,不能在規定期間內主張撤銷之理由時,則自當事人知悉撤銷之原因起算,三十天內提出。不過自判斷書作成之日起已過五年時,則不論有任何理由,都不能再提出撤銷仲裁判斷之訴。

仲裁判斷下來了,若相對人不履行仲裁判斷所定的義務時怎麼辦?

若相對人不依仲裁判斷履行義務時,依仲裁法第三十七條規定,聲請人在向法院聲請取得執行裁定後,可對他的財產加以強制執行。如果係(1)以給付金錢或其他替代物有價證券之一定數量為標的,或(2)以給付特定動產為標的的情況,經當事人雙方以書面約定仲裁判斷無須經法院裁定,即可為強制執行時,當事人即可聲請法院強制執行。



台灣的仲裁判斷可以在國外執行嗎?台灣的仲裁判斷可以在大陸執行嗎?

我國雖然不是「紐約公約(New York Convention)」的簽署國,但不少國家(例如德國、澳洲、瑞典、西班牙等)在簽署紐約公約時,都沒有聲明「互惠保留」,因此這些國家原則上也可透過紐約公約的相關規定,承認及執行我國仲裁判斷。除此之外,許多國家(地區)的仲裁法也有明文規定如何承認由非紐約公約的簽署國家作成的仲裁判斷(例如:香港、新加坡、韓國、菲律賓等),或透過兩國之間簽署的雙邊協定(例如中華民國-美國友好通商航海協定)尋求對仲裁判斷加以承認與執行。

 

至於有關台灣的仲裁判斷,依大陸最高人民法院於一九九八年五月二十二日公布之「關於人民法院認可台灣地區有關法院民事判決的規定」,當事人可以向大陸人民法院申請認可後強制執行。

隨著國際往來交流頻繁,我國是否承認外國仲裁判斷?外國仲裁判斷要如何在台灣聲請承認?

依仲裁法第四十九條規定,我國原則承認外國仲裁判斷,即除非有下述情形之一,法院應以裁定承認外國仲裁判斷。這例外不承認情形如下:

(1)仲裁判斷的承認執行,有背於中華民國的公共秩序或善良風俗者。

(2)仲裁判斷依中華民國法律,其爭議事項不能以仲裁解決者。



(3)外國仲裁判斷,其判斷地國或判斷所適用的仲裁法規所屬國對於中華民國仲裁判斷不予承認者。

聲請人以外國仲裁判斷聲請承認時,應檢附下列文件向法院提出聲請承認:

(1)仲裁判斷書的正本或經認證的繕本。

(2)仲裁協議的原本或經認證的繕本。

(3)在仲裁判斷是用外國仲裁法規,外國仲裁機構規則或國際組織仲裁規則的情形,這些規章的全文。聲請承認的外國仲裁判斷所檢附的文件,如果是以外文作成時,應提出他們的中文譯本。

由上所述,相信大家對仲裁做成的判斷與仲裁的撤銷,以及台灣的仲裁判斷是否可以在國外或大陸執行等相關問題都已有進一步了解,希望經由本刊的專訪報導,能夠為全國民眾提供另一排難解紛的捷徑!

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莊孟翰│理財周刊1002期│2019-11-08 
經由多次採訪報導,我們已充分瞭解不動產爭議類型有些循仲裁途徑優於訴訟解決,這也正是華固新天地與國產署的爭議、北市府與日勝生美河市的爭議、北捷與法商馬特拉的爭議以及故宮南院BOT案相繼尋求仲裁解決紛爭之主要原因。

以下擬再就哪些不動產糾紛適合交付仲裁?示範仲裁條款、仲裁費、調解費與法院裁判費之比較請教王理事長。

Q哪些不動產糾紛適合交付仲裁?

A:以下各項不動產糾紛都可交付仲裁。

1.營建(裝修)工程爭議:內容包含投標、設計、施工、完工驗收、保固等階段,及災變、工程保險、瑕疵責任、鄰損等糾紛。

2.不動產買賣爭議:內容包含預售屋、成屋買賣、定金返還、瑕疵責任、履約保證、產權、廣告不符等糾紛。

3.不動產開發爭議:內容包含土地開發、合建、自辦都市更新、自辦市地重劃信託等糾紛。

4.不動產經紀業(仲介、代銷)爭議:內容包含斡旋金、服務費等糾紛。

5.不動產租賃爭議:內容包含土地、建物、停車位、停車場建築基地、耕地等糾紛。

6.不動產權利分配爭議:內容包含繼承、分割、占有、時效取得、界址測量與調整等糾紛。



7.不動產他項權利設定爭議:內容包含地上權、不動產役權、抵押權、典權等設定糾紛。

Q請說明中華不動產仲裁協會主要的示範仲裁條款有哪些?

A:中華不動產仲裁協會主要的示範仲裁條款可分為以下兩種:

1.與本國廠商簽約用

任何由本契約所生或與本契約有關之爭議,應提交中華不動產仲裁協會,依中華民國仲裁法及該協會之仲裁規則於台北市以仲裁解決之。

2.兩岸商務仲裁用

(1)任何由本合同所生或與本合同有關之爭議,應提交設於台灣地區之中華不動產仲裁協會(址設:台北市信義區光復南路495號6樓之4),依臺灣仲裁法及中華不動產仲裁協會之仲裁規則以仲裁解決之。

(2)仲裁地為臺灣台北市,但仲裁詢問會得由仲裁庭決定或經當事人雙方合意於 (註:可以為大陸之城市或其他第三地如香港)舉行。

(3)仲裁程序應以中文進行並以中文作成仲裁判斷書。

(4)仲裁判斷為終局的,對雙方當事人均有拘束力。

Q請說明仲裁費、調解費與法院裁判費如何計算?

A:請參閱附件:仲裁費、調解費與法院裁判費比較表。

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莊孟翰│理財周刊1000期│2019-10-25 
兩年來台商資金陸續回流,掀起商用不動產的交易熱潮,包括商辦、廠辦、辦公大樓與土地交易等都呈明顯增加趨勢,再加上香港「反送中」效應所導致愈來愈多的香港人士想要移民台灣,因此,一般預期國內房地產市場將會逐漸呈現復甦趨勢。

其實,就去年商用不動產交易漸趨熱絡以來,大部分住宅市場依舊停留在讓利促銷積極去化餘屋階段,因此,今後市場分析應將商用不動產與住宅市場予以區隔,方能真正掌握正確的市場脈動。

近年台商在中國土地、勞力與租稅成本愈來愈高,再加上高關稅之不確定因素,加以資金管控與賦稅相關問題,促使台商不得不為分散風險轉而積極回台投資設廠,從而亦導致大量資金回流,其最明顯之徵兆為一、二年來商用不動產市場交易轉趨熱絡。

自從二○一八年七月六日美國對來自中國價值三四○億美元的商品加徵二五%關稅,掀開美中貿易戰序幕;最近,雖然兩國再度進行貿易談判,惟在智財保護、網路竊取、強迫技術轉移以及遏阻產業補貼並大幅開放市場准入等議題,雙方歧見甚深,不可能在短期內達成協議。

另外,美國財政部將中國列為匯率操縱國之議題,因涉及美國關稅收支以及中國資本流出的風險問題,因此,短期內也很難獲致圓滿結果。因此,未來台商資金回流勢必有增無減,其對整體房市之影響頗值得密切追蹤觀察。



壹、台商回流:商辦市場呈現熱絡景況

─2019Q3商辦空置率降至3.19%

─2019年10月3日:台商回台投資累計6,152億元


根據信義全球資料顯示,台北市商辦空置率已自二○一五年第三季的九.六一%,降至二○一九年第三季的三.一九%,創下三十年來新低點。另外,辦公室每坪月租金近二千八百元,亦創十八年新高,尤其信義區A辦不僅月租金一坪高達三三四三元,空置率亦僅一.六%;此外,多次流標的京華城也已在九月二十五日,以三七二億一萬元標脫。

另外,根據世邦魏理仕所發布《台灣工業地產市場概況》,今年前三季全台工業地產交易量共四九四.六億元,其中工業土地交易金額年增五八%。此外,今年前三季工業土地交易一七五億元,年增近六成,占整體工業地產總交易量約三五%。

至於工業廠房與廠辦,今年前九月交易金額亦高達三一九.六億元,較過去十年同期平均高出近三○%,主要係電子業擴廠,再加上部分企業購置營運辦公室所致。而更值得關注的是,北北桃交易約占八○%,其中又以北投士林科技園區之熱絡交易備受矚目。

由於商用不動產所帶動的市場交易熱絡訊息,不論是不動產業或一般企業都預期二○二○年的景氣將會愈來愈好,惟其間最大的盲點是沒有將商用與住宅市場予以區隔。

最近在政府積極推動台商資金回台政策下,截至十月三日已有六一五二億元資金回流,全年可能高達八千億元,一般咸認一旦回流資金超過一兆元,將會帶動產業升級。

尤其是在境外資金匯回專法三讀通過後,再加上政府前瞻基礎建設資金也將有一兆元挹注,此一前所未有的資金浪潮,預期可以大幅提振經濟並且創造更多就業機會,惟另一方面主管機關亦擔憂一旦資金管控不當,恐又不知不覺的流入房地產市場,而再度支撐原已逐漸回跌的房價,此一問題可由最近一、二年工業用地持續飆漲見其端倪。



往昔,國內房價大幅飆漲,大都緣於寬鬆的貨幣政策,此際正當大量資金回流,並且台商與港資購屋置產訊息時有所聞,此亦可就媒體報導「建商開始積極購地」以及「2019Q1台北市百坪豪宅推案掛蛋」兩種情況加以觀察商用與住宅市場之走勢與差異。

貳、住宅市場:未必同步,仍有待盤整

─北溫南熱?

─小坪數當道,仍未回歸市場正軌


香港自從六月「反送中」遊行以來,移民詢問率暴增,根據香港中文大學調查,高達三四%的香港人想移民,其中台灣更是他們移民亞洲的首選,根據過往經驗,香港人移民前兩名為加拿大與歐洲,第三名才是語言文化相近的台灣。

另再就房仲業者之買賣資訊,近期港人來台購屋大都以新北市的淡水、林口以及台中市為首選熱區,不過根據實價登錄,也有一些多產階層購置都會區豪宅產品。由此不難了解未來勢必有越來越多的香港人士移民台灣,至於是否會因此而導致房價該跌不跌,就得端視移民政策如何拿捏控管。

其次,自從今年三月十九日中央銀行公布五大銀行前兩個月新增房貸金額年增一○%,再從買賣移轉棟數增加以及實價登錄觀察,房價也已呈微幅上漲,認定房市已擺脫谷底並朝穩定成長方向邁進,其後各相關業者也大都以房市逐漸復甦積極促銷。

惟如就住展雜誌所發布訊息,「台北市百坪豪宅退燒,Q1推案掛蛋」,以及「重劃區房價倒掛」的聳動標題,顯然未來二、三年住宅市場仍將處於買方市場,並且仍要進行一段相當長的讓利促銷期,至於是否會因香港移民問題而促使房價再創高峰,則應嚴肅以待。最近巢運團體憂心忡忡的提出質疑,實乃事出有因!

由以上之分析,未來市場發展趨勢,應可從以下四個面向觀察。

一、從市場結構變化觀察:

(1)預售銷售率未超過50%

(2)小坪數占總案量比例由39%大幅下降至9%

(3)新成屋占總案量比例由64%小幅降至60%


根據二○一八年九月與二○一九年五月《住展雜誌》北台灣銷售中之建案加以彙整比較,目前三十坪以下小坪數占總案量比例已由三九%大幅下降至九%,另一方面,新成屋占總案量僅由六四%小幅降至六○%,由此顯見,一、二年來市場去化仍以小坪數為主。

此外,亦可由二○一五至二○一七年每年推案量約八千多億,銷售率約二九%至三八%,二○一八年推案量一兆一千餘億元,銷售率亦僅四六%加以推估,未來幾年必然會隨著餘屋數量之增加而影響景氣與價格變動趨勢。

此外,亦可就附圖北台灣新成屋與預售屋推案量之增減,檢視未來市場餘屋變化趨勢。(詳請參閱附圖)

其實,就實務面而言,如果新成屋占比未降至三○%以下,預售屋銷售率必然難以突破五成,另外,目前議價空間也尚未歸零,凡此都是當前大量資金回流,市場景氣卻依舊遲滯之一大緣由。



另外,就兩年來市場去化仍以小坪數為主,並非大、中、小坪數同時去化,而逐漸形成下濾之良性循環,因此,目前住宅市場景氣充其量應只是逐漸邁向谷底盤整,還談不上步入復甦坦途!

當前最值得關注的應是港人來台購屋與台商回流對於各區域以及各類型產品,尤其是大坪數、高總價區隔產品,連帶對於整體房市之深遠影響!

二、從讓利促銷角度觀察:

─退佣、贈品與利息補貼結束?


自從二○一二年與二○一三年預售市場「秒殺」以來,餘屋數量有增無減,各建案不得不以讓利進行促銷,截至目前為止,退佣、利息補貼與贈送車位、裝潢、家電等讓利促銷活動仍未稍歇,由此顯見市場景氣並未如預期的擺脫谷底。

至於買賣移轉數量略有增加,實亦與建商積極出清存貨息息相關,此亦可就預售開價與成屋成交價間之差距普遍超過一○%見其一斑,尤其最近一、二年各建案投資客或地主戶爭相釋出,競價求售之趨勢依舊相當明顯。

三、從推案量與銷售率觀察:

─檢視北中南預售市況與新成屋占比


二○一二、二○一三年景氣高峰時期,當時北台灣預售屋推案量由二○一○年之九二八八億元一路攀升至二○一三年之一兆三四六七億元,且銷售率幾乎都接近八成,不過,二○一五至二○一七年已向下反轉至約僅八千多億元,二○一八年再回升至一兆一一二○億元,惟銷售率依舊在三成左右,過去景氣好時價量齊揚,最近一、二年則是價量都僅微幅變動,其次,如再就五年來住展房市風向球分數一直盤旋於二十五至三十五分之間,亦可了解當前市場景氣並未如預期好轉,至於一般常見報導價格已回升訊息,應與實價登錄潛藏讓利與贈品之「不實交易價格」有關。

其實,就實務面加以觀察,通常建案推出後一個月內,如銷售率可達三○%,且購屋者均非投資客,並且推案後三個月銷售率達到五成,再據以論斷個案成敗與景氣走勢,當較為客觀,惟當前除少數區位良好之建案,一般銷售率都在五成以下,因此,未來二、三年整體市場必然還是以去化餘屋為首要之務。

四、從買賣移轉數量觀察:

─2019年買賣移轉將微增至29.5萬棟
台灣房市自二○一五年景氣反轉以來,買賣移轉棟數從二○一五年之二九.二五萬棟,二○一六年下降至二四.五三萬棟,二○一七年回升至二六.六萬棟,二○一八年再攀升至二七.七九萬棟,如再根據內政部統計處所公布,今年一至八月十九.五三棟加以推估,全年買賣移轉棟數約二九.五萬棟。

其次,如再就當前仍處於讓利促銷,並且仍以小坪數為主,銷售率也普遍未超過五成,可以想見的是,未來在新成屋累增情勢下,市場景氣仍將以保守評估為宜,此亦可就當前購屋者普遍採取觀望態度見其端倪。

由以上之分析,當可了解縱然今年前三季買賣移轉棟數略呈增加趨勢,惟在小坪數當道以及大坪數去化遲滯情況下,房市景氣是否如一般報導即將邁向復甦之路,必然是當前眾所矚目之焦點所在。

另外,應將商用與住宅市場予以區隔,當較能客觀分析未來這兩個市場的差異與發展趨勢!

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莊孟翰│理財周刊1002期│2019-11-08 
日前公共電視在「有話好說」節目中以「狗比人多?草比人高?空屋率攀升!房價漲到天!」的醒目標題,探討高房價與高空屋率的原因,以及打房靠囤房稅是否有效等議題,確實一針見血的點出當前政府住宅政策所面臨的問題與困境。

其實,台灣房地產市場長期存在的不僅是這二高,而是八高,另六高分別為高自有率、高公設比、高房價所得比、高房價租金比、高房貸負擔比與高稅負等,如再深入加以檢視,並且再將人口因素列入考慮,連帶整體住宅政策都有不少值得重新檢討之處!

首先,就空屋率這一議題,其與空閒住宅、低度使用住宅以及新建餘屋(待售)住宅之定義,就一般民眾而言,實在很難分辨清楚,更何況現階段實價登錄又隱含著不實交易價格等因素,再加上資訊落差半年甚或一年,如僅將這些資訊運用於長期趨勢參考無可厚非,若欲與近期市場實務現況相互對照運用,其實用性就有不少值得斟酌之處。

尤其每當主管機關公布低度使用住宅資訊時,媒體報導總是將其與空屋畫上等號,久而久之,不論是一般民眾或社會各界,對於景氣變動等市場資訊就比較容易被業者蒙蔽或誤導,相對於官方所公布的空閒住宅、低度使用住宅以及新建餘屋(待售)住宅資訊就會比較傾向於僅供參考的角色。

有關此一議題,根據內政部營建署與行政院主計處所公布之資訊定義,分別彙整如下:

一、低度使用住宅=空屋?

所謂低度使用住宅係內政部營建署利用房屋稅籍資料與台電用電資料,將每年十一、十二月平均用電度數低於六十度的住宅,界定為低度使用(用電)住宅。



其次,就二○一八年第二季低度使用(用電)住宅數量而言,新北市相對較多的行政區有淡水區、板橋區與新莊區;台北市則為中山區、北投區與萬華區;桃園市為中壢區、桃園區與八德區。

至於各地區低度使用(用電)住宅比例偏高的原因,例如大多數鄉鎮地區因就業或人口外移、房屋老舊、不堪居住、近期大量推案但銷售欠佳、大量投資客等待轉售獲利、持有多屋屋主寧願閒置不願出租等情形,而出現低度使用(用電)住宅比例較高之狀況。影響所及,低度使用住宅的統計數據很容易與空屋畫上等號。

二、空閒住宅=空屋?

聯合國每十年進行一次全球人口普查,行政院主計總處過去執行人口及住宅普查時,有一「空閒住宅」項目,並將空閒住宅定義為:「係指無人居住且未供其他用途之住宅,包括建商未售出之成屋(新建餘屋(待售)住宅)與擁有第二棟以上未經常居住之住宅。」因此,長久以來空閒住宅的統計數據在一般民眾心目中一直與空屋畫上等號。

按行政院主計總處歷次人口及住宅普查資訊如附表。

其次,行政院主計處普查之空閒住宅定義係包含無人居住住宅,也包含無人經常居住住宅,亦即有人居住的空閒住宅,因第二屋、外出工作等原因而非經常居住。而低度使用(用電)住宅中除主要無人居住外,同時也包含部分用電極少卻有人居住之住宅。從定義比較,普查之空閒住宅與低度使用(用電)住宅多數為無人居住空屋,但顯然均仍有部分住宅並非無人居住之空屋。此一問題只要對照前述空閒住宅:一五六萬三五五戶(二○一○年),低度使用住宅:八十六萬四八三五戶(2018Q2)幾近相差一倍之數據,即可清楚了解。

三、新建餘屋(待售)住宅=空屋?



依營建署所發布之新建餘屋(待售)住宅統計資訊,新建餘屋係由「當季新建餘屋(待售)住宅新增數量」、「前季累計未售出之新建餘屋(待售)住宅存量」兩部分所組成。

其次,新建餘屋(待售)住宅具有「存貨」概念,這類產品在定位或定價上可能都失去了「市場性」,若再與其他新增的新建待售住宅並論,以長期來說,不具有政策意義。另外,在屋齡方面,經邀集專家學者討論,考量住宅市場性、景氣及政策參考等多項因素後,以屋齡五年內之新成屋視為在實務面具市場性住宅,據此作為新建餘屋(待售)住宅之篩選統計基礎。

由以上之分析,顯然空閒住宅、低度使用住宅、新建餘屋(待售)住宅都不能與空屋直接畫上等號,因此,如果想要直接從高空屋率與高房價來為住宅政策尋求解藥,必然找不到適當的答案。

其實,自一九六○年代以來就有很多空屋來自於地主土地合建而來,其次,早期在缺乏退休保障情況下,更有不少公務人員省吃儉用的將儲蓄用以購屋,以備安養之用,近年在錢多利率低,又缺乏適當投資標的,例如竹科人所得高,卻沒時間投資理財,索性將儲蓄投資房地產而累積不少財富,其動機並非投機,因此,如僅就多少百分比的人擁有多少戶房產而歸罪於投機炒作,答案未必完全正確。

由以上之分析,既然空閒住宅、低度使用住宅與新建餘屋(待售)住宅都不能與空屋直接畫上等號,想要深入了解空屋真相難度實在很高。二○二○年即將再次辦理住宅普查,屆時就「空閒住宅」這一項數據,建議後續再辦理追蹤調查,務必將長久以來眾所質疑的龐大「空屋」數量查個水落石出,如此,對於抑制房價與整體住宅政策的擬定才會有實質的幫助!

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莊孟翰│理財周刊1000期│2019-10-25 
兩年來台商資金陸續回流,掀起商用不動產的交易熱潮,包括商辦、廠辦、辦公大樓與土地交易等都呈明顯增加趨勢,再加上香港「反送中」效應所導致愈來愈多的香港人士想要移民台灣,因此,一般預期國內房地產市場將會逐漸呈現復甦趨勢。

其實,就去年商用不動產交易漸趨熱絡以來,大部分住宅市場依舊停留在讓利促銷積極去化餘屋階段,因此,今後市場分析應將商用不動產與住宅市場予以區隔,方能真正掌握正確的市場脈動。

近年台商在中國土地、勞力與租稅成本愈來愈高,再加上高關稅之不確定因素,加以資金管控與賦稅相關問題,促使台商不得不為分散風險轉而積極回台投資設廠,從而亦導致大量資金回流,其最明顯之徵兆為一、二年來商用不動產市場交易轉趨熱絡。

自從二○一八年七月六日美國對來自中國價值三四○億美元的商品加徵二五%關稅,掀開美中貿易戰序幕;最近,雖然兩國再度進行貿易談判,惟在智財保護、網路竊取、強迫技術轉移以及遏阻產業補貼並大幅開放市場准入等議題,雙方歧見甚深,不可能在短期內達成協議。

另外,美國財政部將中國列為匯率操縱國之議題,因涉及美國關稅收支以及中國資本流出的風險問題,因此,短期內也很難獲致圓滿結果。因此,未來台商資金回流勢必有增無減,其對整體房市之影響頗值得密切追蹤觀察。



壹、台商回流:商辦市場呈現熱絡景況

─2019Q3商辦空置率降至3.19%

─2019年10月3日:台商回台投資累計6,152億元


根據信義全球資料顯示,台北市商辦空置率已自二○一五年第三季的九.六一%,降至二○一九年第三季的三.一九%,創下三十年來新低點。另外,辦公室每坪月租金近二千八百元,亦創十八年新高,尤其信義區A辦不僅月租金一坪高達三三四三元,空置率亦僅一.六%;此外,多次流標的京華城也已在九月二十五日,以三七二億一萬元標脫。

另外,根據世邦魏理仕所發布《台灣工業地產市場概況》,今年前三季全台工業地產交易量共四九四.六億元,其中工業土地交易金額年增五八%。此外,今年前三季工業土地交易一七五億元,年增近六成,占整體工業地產總交易量約三五%。

至於工業廠房與廠辦,今年前九月交易金額亦高達三一九.六億元,較過去十年同期平均高出近三○%,主要係電子業擴廠,再加上部分企業購置營運辦公室所致。而更值得關注的是,北北桃交易約占八○%,其中又以北投士林科技園區之熱絡交易備受矚目。

由於商用不動產所帶動的市場交易熱絡訊息,不論是不動產業或一般企業都預期二○二○年的景氣將會愈來愈好,惟其間最大的盲點是沒有將商用與住宅市場予以區隔。

最近在政府積極推動台商資金回台政策下,截至十月三日已有六一五二億元資金回流,全年可能高達八千億元,一般咸認一旦回流資金超過一兆元,將會帶動產業升級。

尤其是在境外資金匯回專法三讀通過後,再加上政府前瞻基礎建設資金也將有一兆元挹注,此一前所未有的資金浪潮,預期可以大幅提振經濟並且創造更多就業機會,惟另一方面主管機關亦擔憂一旦資金管控不當,恐又不知不覺的流入房地產市場,而再度支撐原已逐漸回跌的房價,此一問題可由最近一、二年工業用地持續飆漲見其端倪。



往昔,國內房價大幅飆漲,大都緣於寬鬆的貨幣政策,此際正當大量資金回流,並且台商與港資購屋置產訊息時有所聞,此亦可就媒體報導「建商開始積極購地」以及「2019Q1台北市百坪豪宅推案掛蛋」兩種情況加以觀察商用與住宅市場之走勢與差異。

貳、住宅市場:未必同步,仍有待盤整

─北溫南熱?

─小坪數當道,仍未回歸市場正軌


香港自從六月「反送中」遊行以來,移民詢問率暴增,根據香港中文大學調查,高達三四%的香港人想移民,其中台灣更是他們移民亞洲的首選,根據過往經驗,香港人移民前兩名為加拿大與歐洲,第三名才是語言文化相近的台灣。

另再就房仲業者之買賣資訊,近期港人來台購屋大都以新北市的淡水、林口以及台中市為首選熱區,不過根據實價登錄,也有一些多產階層購置都會區豪宅產品。由此不難了解未來勢必有越來越多的香港人士移民台灣,至於是否會因此而導致房價該跌不跌,就得端視移民政策如何拿捏控管。

其次,自從今年三月十九日中央銀行公布五大銀行前兩個月新增房貸金額年增一○%,再從買賣移轉棟數增加以及實價登錄觀察,房價也已呈微幅上漲,認定房市已擺脫谷底並朝穩定成長方向邁進,其後各相關業者也大都以房市逐漸復甦積極促銷。

惟如就住展雜誌所發布訊息,「台北市百坪豪宅退燒,Q1推案掛蛋」,以及「重劃區房價倒掛」的聳動標題,顯然未來二、三年住宅市場仍將處於買方市場,並且仍要進行一段相當長的讓利促銷期,至於是否會因香港移民問題而促使房價再創高峰,則應嚴肅以待。最近巢運團體憂心忡忡的提出質疑,實乃事出有因!

由以上之分析,未來市場發展趨勢,應可從以下四個面向觀察。

一、從市場結構變化觀察:

(1)預售銷售率未超過50%

(2)小坪數占總案量比例由39%大幅下降至9%

(3)新成屋占總案量比例由64%小幅降至60%


根據二○一八年九月與二○一九年五月《住展雜誌》北台灣銷售中之建案加以彙整比較,目前三十坪以下小坪數占總案量比例已由三九%大幅下降至九%,另一方面,新成屋占總案量僅由六四%小幅降至六○%,由此顯見,一、二年來市場去化仍以小坪數為主。

此外,亦可由二○一五至二○一七年每年推案量約八千多億,銷售率約二九%至三八%,二○一八年推案量一兆一千餘億元,銷售率亦僅四六%加以推估,未來幾年必然會隨著餘屋數量之增加而影響景氣與價格變動趨勢。

此外,亦可就附圖北台灣新成屋與預售屋推案量之增減,檢視未來市場餘屋變化趨勢。(詳請參閱附圖)

其實,就實務面而言,如果新成屋占比未降至三○%以下,預售屋銷售率必然難以突破五成,另外,目前議價空間也尚未歸零,凡此都是當前大量資金回流,市場景氣卻依舊遲滯之一大緣由。



另外,就兩年來市場去化仍以小坪數為主,並非大、中、小坪數同時去化,而逐漸形成下濾之良性循環,因此,目前住宅市場景氣充其量應只是逐漸邁向谷底盤整,還談不上步入復甦坦途!

當前最值得關注的應是港人來台購屋與台商回流對於各區域以及各類型產品,尤其是大坪數、高總價區隔產品,連帶對於整體房市之深遠影響!

二、從讓利促銷角度觀察:

─退佣、贈品與利息補貼結束?


自從二○一二年與二○一三年預售市場「秒殺」以來,餘屋數量有增無減,各建案不得不以讓利進行促銷,截至目前為止,退佣、利息補貼與贈送車位、裝潢、家電等讓利促銷活動仍未稍歇,由此顯見市場景氣並未如預期的擺脫谷底。

至於買賣移轉數量略有增加,實亦與建商積極出清存貨息息相關,此亦可就預售開價與成屋成交價間之差距普遍超過一○%見其一斑,尤其最近一、二年各建案投資客或地主戶爭相釋出,競價求售之趨勢依舊相當明顯。

三、從推案量與銷售率觀察:

─檢視北中南預售市況與新成屋占比


二○一二、二○一三年景氣高峰時期,當時北台灣預售屋推案量由二○一○年之九二八八億元一路攀升至二○一三年之一兆三四六七億元,且銷售率幾乎都接近八成,不過,二○一五至二○一七年已向下反轉至約僅八千多億元,二○一八年再回升至一兆一一二○億元,惟銷售率依舊在三成左右,過去景氣好時價量齊揚,最近一、二年則是價量都僅微幅變動,其次,如再就五年來住展房市風向球分數一直盤旋於二十五至三十五分之間,亦可了解當前市場景氣並未如預期好轉,至於一般常見報導價格已回升訊息,應與實價登錄潛藏讓利與贈品之「不實交易價格」有關。

其實,就實務面加以觀察,通常建案推出後一個月內,如銷售率可達三○%,且購屋者均非投資客,並且推案後三個月銷售率達到五成,再據以論斷個案成敗與景氣走勢,當較為客觀,惟當前除少數區位良好之建案,一般銷售率都在五成以下,因此,未來二、三年整體市場必然還是以去化餘屋為首要之務。

四、從買賣移轉數量觀察:

─2019年買賣移轉將微增至29.5萬棟
台灣房市自二○一五年景氣反轉以來,買賣移轉棟數從二○一五年之二九.二五萬棟,二○一六年下降至二四.五三萬棟,二○一七年回升至二六.六萬棟,二○一八年再攀升至二七.七九萬棟,如再根據內政部統計處所公布,今年一至八月十九.五三棟加以推估,全年買賣移轉棟數約二九.五萬棟。

其次,如再就當前仍處於讓利促銷,並且仍以小坪數為主,銷售率也普遍未超過五成,可以想見的是,未來在新成屋累增情勢下,市場景氣仍將以保守評估為宜,此亦可就當前購屋者普遍採取觀望態度見其端倪。

由以上之分析,當可了解縱然今年前三季買賣移轉棟數略呈增加趨勢,惟在小坪數當道以及大坪數去化遲滯情況下,房市景氣是否如一般報導即將邁向復甦之路,必然是當前眾所矚目之焦點所在。

另外,應將商用與住宅市場予以區隔,當較能客觀分析未來這兩個市場的差異與發展趨勢!

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莊孟翰│理財周刊976期│2019-05-10 
Q每當發生地震,防災型都更、危老重建等相關議題就會一再提出討論,原為解決大面積都更曠日費時問題,並且在達成率低、不同意戶(釘子戶)問題又層出不窮情況下,進而推出較小面積的危老條例,期望能加速都更速度。

不過如今卻又出現中央與地方互槓情事,內政部政務次長一再強調,相關法規早就實施,台北市長卻指出,今年一月十三日「都市更新條例」修法通過之後,施行細則等十三項相關子法還卡在內政部,還要等到六月之後才能完成修法,這期間將近五個月的空窗期,公辦都更因而全數停擺。想請教莊教授,都更原本就推動不易,如今,新推出的危老條例又面臨哪些難解的課題?
 

A:根據內政部資料顯示,若以重建累計核定案件數來看,二○○一年至二○一八年共五六八件,但觀察每年核定案件大約落在二十至七十件之間,與所設想的目標依然相距甚遠。(詳請參閱附圖)

危老重建捷徑還是不好走 ─景氣與人性才是重要關鍵

不僅是都更,即便是較為簡易的危老重建,讓沒有實務經驗的高層官員「外行指導內行」,也難怪中央與地方時生齟齬!危老條例看似都更捷徑,但卻也沒想像中單純,譬如最近台北市政府對於危老重建推動師培訓新增加之課程「危老重建服務契約宜載明內容與注意事項」,當中涵蓋內容為何?若沒有接受服務的都更戶,還會有契約內容的問題嗎?

另外,都更常見的不確定因素除獎勵值之外,「景氣」與「人性」同樣也困擾著危老重建之推動,危老重建重在自主更新,但只憑藉著社區少數人的能力,不太可能自行處理產權整合、規劃設計、估價、拆遷、工程發包、財務規劃、銀行融資、權利變換與選配等極為複雜的程序,也因此危老重建推動師在這當中的定位充其量僅為「代理實施者」,有些則是再結合建築經理公司,共同推動危老重建的艱鉅任務。



危老條例的主要優點在於只要百分之百同意即可逕由行政審查,不必經過都更審議委員會冗長的審議過程,因此能夠快速通關,但容積獎勵卻比都更少。危老條例與都更條例同樣複雜難懂,以下謹針對實務現況,提出當前危老重建的諸多困難癥結點,以供參考。

一、名詞解釋與都更概念 ─危老重建敲門磚,溝通語言

通常有需要都更或危老重建的住戶,大都已居住超過三十年,尤其當初買進時已是中古屋,而有些則是已退休長者,對於相關法令條文,即便是一般年輕人都很難了解,要如何讓他們也能充分理解,可得大費周章,譬如「建蔽率、容積率、容積移轉、使用分區、權利變換」等,想要溝通順暢,談何容易。

此外,有些屋主不親自出席說明會或公聽會,請家人代為出席,再經由一個人的轉述,理解的方式與角度肯定又大有不同,因此,如何將這些一般人較難理解的法條,轉換為大家都聽得懂的語言加以詮釋,亦必是當前推動都更之一大要務。

二、一坪換幾坪? ─視個案而異,無法一次講清楚

台北市大同區斯文里的前例,不少都更戶常據此要求危老重建應該要比照「一坪換一坪」,惟此係台北市政府「台北市公辦都更8+2旗艦計畫」,其中之一的「蘭州-斯文里整宅公辦都市更新計畫」,無法相提並論。

其實,大同區蘭州斯文里整宅公辦都更案,是在北市府將全區容積率從三○○%提高到四五○%之後,才順利讓都更戶得以「權狀坪換室內坪」達成都更目的,不過這應該視為特例,一般都更案不可能比照辦理。



因此,就目前的法令規定,除非是良好地段,每坪房價超過一百萬的更新案,否則很難達到一坪換一坪,亦即換回原面積的訴求。現階段不僅有不少都更戶將該案當作參考範例,有的更獅子大開口,想要一坪換一.二甚或一.三坪,即便耗費唇舌也還是無動於衷,尤其少數早年「插旗」的投資者,總會千方百計的鑽法令漏洞,想以「時間」換取「空間」,這些難解的問題,也讓整合過程備加艱辛。

三、公設比問題 ─實際居住空間反而縮小

公設比問題主要癥結點在於分不回原有面積,惟在現有登記制度與銷售面積相較之下,公設比卻是讓銷售面積增加之後,大幅提高房價之一大誘因,例如增加三成的公設比,再加上一個停車位,房價大幅提高至一.五倍,著實讓一些老舊建築住戶勉強同意之一大誘因。

四、不信任專業估價 ─景氣變化與實價登錄資訊使然

無論怎麼估都覺得偏低,事實上,許多都更戶只以更新後價值評斷現有房價,一般而言,更新後房價一定會增值。至於估價常遭質疑不確實之主要原因在於預售屋與中古屋的落差,以及當前實價登錄常隱含不夠真實交易價格問題,至於要如何消弭彼此間的不信任感,又因估價牽涉到共同負擔比例與分屋比例問題,因此,如何讓都更戶充分理解,仍有待推動師不厭其煩的提供正確的交易資訊。

五、分屋比例與共同負擔比例 ─景氣與房價決定分屋條件



就自主更新而言,一般都是以更新後總價扣除共同負擔費用,計算出共同負擔比例與分屋比例,但要如何拆算?基準點為何?就台北市而言,一般常見的基本模式為都更戶分回六五%,另外三五%經由出售價金抵償共同負擔費用,惟有些較好地段則是七○%、三○%比例分配,亦即蛋黃與蛋白區差別很大,例如位於敦化南路的精華地段,也曾出現八○%與二○%的分屋比例,至於其他地區就不具備這樣的條件。因此,就整體而言,仍應歸結於景氣與房價決定分屋條件所使然,而這也正是景氣變化房價漲跌過程,都更戶常有被騙疑慮的主要緣由。

六、容積獎勵不確定 ─都更條例與危老條例不同

依都更條例容積獎勵上限為基準容積一.五倍,危老條例則是一.三倍,一般常見為何相鄰個案可以拿到一.五倍,我們卻只有一.四倍(危老另加一○%時程獎勵)的疑惑,但實務上即使是一般都更也都只能拿到一.三至一.四倍,鮮少達到一.五倍的最高上限。因此,這些都得在整合過程講清楚,避免誤會,否則日後要簽同意書或合建契約書,可能面臨更大的挑戰。

七、危老能否轉都更? ─經濟規模與時間成本考量

當危老重建百分之百整合不來,尤其最後已整合到九五%,另外五%就是不同意,此時能否轉為都更俾便排除釘子戶,雖然答案是肯定,不過都更審議過程冗長,常見整合五、六年還不見得能夠成功,在經濟規模與時間成本考量下,一般還是會以危老重建為優先考量。

八、財務規畫 ─複合結構之造價認定不易

重建最現實的一個問題便是要花多少錢?能賺到多少?首先造價就會列為優先考量,曾經有某都更案,地上二十五層、地下五層RC與SRC複合結構之集合住宅大廈,這樣的財務成本要如何計算與認定,又由誰來規劃,一般常見交由建築經理公司幫忙建築融資規劃處理。

當前有些好地段都更後,原住戶有可能不用出錢,例如原舊屋一坪售價大約六、七十萬元,更新後一坪可賣到八、九十萬元,這類案件要通過銀行融資並不困難,但若位處蛋白區,同樣造價,若遇景氣下滑,未來銷售不看好,銀行就不見得願意承辦建築融資,而這些都是現階段都更戶必須正視的一大考驗。

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莊孟翰│理財周刊977期│2019-05-17 
Q台灣不僅人口邁入高齡化,就連屋齡也越來越高,2018Q4平均屋齡高達二十九年,政府擬以危老重建補強都更而成為市場新寵兒,雖然討論度高,惟執行率卻有待觀察。

不過,想要以逸待勞,只求速成的結果,換來的恐怕就是缺乏大面積的都更整合,對市容景觀改善效益不大。此外,比都市更新還少的容積獎勵與租稅優惠,也是缺少誘因的一大緣由。

另外,越來越多的危老重建案例,也讓不少疑難雜症一一浮現。想請教莊教授,作為都更補位的危老重建,究竟還有哪些複雜難解的習題?


A:危老重建看似簡單,但在都更會出現的問題,同樣也會發生在危老重建上,只不過因為面積較小,整合及審查的速度也較快速,以下接續上期「危老重建大哉問(一)」八點論述,繼續探討危老重建的主要癥結點。

九、權利變換關鍵

─估價基準點決定一切


權利變換估算過程,通常係先交由三家不動產估價公司鑑價,再依權值分屋,重點在於不同時間點估價的前後價差,與市場景氣息息相關,例如當初位於國父紀念館仁愛路四段與光復南路口的「仁愛尚華大廈」自主更新案,都更原因為海砂屋再加上地震,導致建物嚴重損壞、廚房漏水無法居住,推動之初房價一坪約四十五萬元,但當確定執行重建計畫後,隨著景氣好轉一路上漲到六、七十萬元,及至完工階段更上漲到一百五十萬元以上,這當中房市景氣扮演了更新的重要推手。



雖然內政部一再強調法令已相當明確,不存在不確定性因素,但實則不然,光是「市場景氣」就很難預測,更何況容積獎勵總是看得到卻吃不到,因此,就整合過程而言,在充滿不確定因素情況下,「危老重建服務契約宜載明內容與注意事項」又該如何制定與規範,同樣令危老重建推動師備感困惑。

十、為何要辦理信託?與抵押何異?

─信託與抵押不能混為一談


危老重建既屬以地易屋的協議合建,為什麼又要辦理信託?一般民眾很容易將信託與抵押搞混,都更戶總認為過去協議合建不必辦理信託,還要給付保證金,倘若因為某些因素停建,還能沒收保證金,然而,現在不但沒有保證金,卻還要「設定抵押」(其實是辦理信託),心裡感受實在差很大。

其實,應該反過來思考,將房地產權信託給銀行才能多一層保障,辦理信託的重點在於每一都更戶都要同意,銀行才願意承辦建築融資,只要有一戶不同意,整件都更案就無法推動,危老重建推動師形同置於無用武之地。

其實一般民眾擔心的是財產拿去「抵押」之後拿不回來,但卻沒想到信託的好處,只要進入信託程序,代表每個人的房產都不能再進行產權移轉,這才能確保興建過程不受任何外力干擾。

其次,就履約保證角度而言,負責興建的營造廠還具有法定抵押權,也就不會因未支付工程款而衍生無謂糾紛,因此,都更戶更應肯定信託機制,而不能與抵押混為一談,以確保建案順利完成。

十一、稅費、管理費暴增 

─標準單價+路段調整率+稅率,稅負暴增


都更後以新建物的造價計算,房屋稅的增幅讓許多民眾叫苦連天,以「文林苑」為例,原本只要繳幾千元的房屋稅,卻暴增至數萬元。

此外,位於台北市中山區的「華固松疆」案例,在二○一四年七月一日實施囤房稅後,一坪的房屋稅調漲到一萬元,一百坪房屋一年就得負擔一百萬元的房屋稅,這對一般受薪階級而言,勢必造成沉重的壓力。



另外,因藝人周杰倫購置而聲名大噪的「和平大苑」都更案,也面臨房屋稅暴漲的情形,當中有地主分得一百多坪的建物贈與兒子居住,雖然還在減半期限內,但一年也得繳付約七十萬元的房屋稅,此一案例著實讓不少都更戶卻步。

上述案例更讓許多屆齡退休,以及沒有工作收入的民眾,對於都更總是帶著既期待又怕受傷害患得患失的糾結情感;期待的是,若成功完成都更,房屋價值也能跟著水漲船高;但害怕的是,每年稅費負擔暴增,管理費也同樣急遽上升,都更後負擔不起豪宅稅費的民眾,最後只能被迫搬離原本熟悉而生活機能優良的居住環境,上了年紀的退休族勢必不會輕易冒此風險而參與都更。

此外,都更後的豪宅,勢必也會參雜原有住戶與新住戶,而共用同一個地下室及停車場,也因此,明明就是同樣一棟豪宅,卻會有豪華轎車、計程車與摩托車同進出的奇特景象,不同層次的客層,往往也會導致豪宅價值不如預期。

以「華固松疆」為例,大幅提高評定現值的結果,在建築結構SRC與路段調整率,以及房屋稅第一戶稅率一.二%,第二、三戶二.四%,三戶以上三.六%,加以標準單價從一平方公尺七九七○元,調高到一八八五○元,一口氣調高至二.三六五倍,再加上路段調整率(1+300%),房屋稅暴增至二八.三八倍《2.365×(1+300%)×3》(詳請參閱附表),「稅負太重」無形中也讓許多民眾望都更而卻步。

十二、造價、售價與共同負擔比例的關聯

─RC與SRC的等級直接影響分屋比例


目前建案主要有三種構造,分別為「RC、SRC、SC」,以台北市二十一至二十五層的造價為例,建商為塑造高品質的高房價,大都會採取較高品質的鋼骨鋼筋混凝土SRC,當中又分為第一級、第二級與第三級(詳請參閱附表),如為第三級,一坪造價為59,700元/0.3025=197,355元,然而,危老重建多為自主更新,通常都更戶大都因恐負擔太重而考慮較低造價,往往會選擇鋼筋混凝土造,如為第一級,則每坪造價為36,800元/0.3025=121,652元,兩者差距高達75,703元,雖然成本相差六二%,惟興建完成後的質感也大不相同;其因在於一般都更戶普遍認為,選擇較便宜的構造得以大幅降低成本與風險,不過位處地震帶的台灣,已有越來越多建案選擇耐震度較高的SRC。

都更初期必須經過嚴格的「開發成本試算」,這又牽涉到「共同負擔費用」的高低,倘若能夠降低共同負擔費用,就能提高分屋比例,因此,大部分都更戶都較傾向便宜的建造結構。值得慶幸的是,目前施工過程檢測儀器較為精良,並且進料時都會附有無輻射鋼筋與無海砂證明,因此,不致因偷工減料而影響結構安全。

其次,就造價、售價與共同負擔比例分析,假設一坪造價十萬元,早期大都是四︰六分,亦即實施者分得部分《(10萬元/0.4)×1.3=32.5萬元,其中三○%為稅費成本與利潤,如此一來,必須三二.五萬元的售價才具備都更條件(詳請參閱附表),過去常見房價一坪不到三十萬元,也因此都更誘因不高,不過在二○○三至二○一四年這一階段則因景氣逐年攀升而讓實施者大發利市,而這也正是一般都更戶越來越傾向自主更新,自己的錢自己賺的主要緣由。

以台北市中正區博愛路的「揚昇君臨」建案為例,SRC每坪造價高達二十五萬元,因此得以塑造高房價豪宅的形象,這便是造價與售價的因果關係,此一建案如係都更,則又會因共同負擔比例影響分屋比例而爭議不休。
不過,都更、危老重建因有容積獎勵,造價理應可以提高,不過,整合過程的變動因素太多難以預測,尤其是自主更新,實在很難理出一套可資共同遵循的SOP標準流程。

危老重建大多以自主更新為主,即便建立在「自己的錢自己賺」的概念基礎,但問題在於不同區位與不同的居住水準,一百個都更戶往往會有一千個以上的疑難雜症而難以整合,因此,無論是都更或危老,得先找出彼此都能接受的最大公約數。
其次,好地段好區位,銀行也較願意承辦建築融資,惟退休族所面臨的困境是,既擔心建築融資在先,又怕負擔不起都更後的高額稅負,既期待又怕受傷害的心理糾結,實在難以言語形容。

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莊孟翰│理財周刊978期│2019-05-24 
Q根據內政部資料,2018Q4全台三十年以上老舊住宅共四一○萬戶,當中有四○%進行耐震評估,確認需要補強或者拆除重建。

不過,想請問莊教授,危老條例提供較小面積危險建物重建的管道,在各項獎勵與優惠措施逐漸加碼,再加上審查快速的條件之下,為何還是困難重重?


A:前兩期的房地產會客室,共提及十二點危老重建的主要難題,接續往下探討在「規劃設計」、「價值、權值」以及基地夾雜透天厝,面對各種不同的情境之下,危老重建的盲點何在?

十三、U型規劃設計,價值盡失

─U型設計「缺陷美」?房價損失難估計
 

(1)一旦都更、危老出現不同意戶,整體設計規劃將大受影響,以位於台北市萬華區環河南路的「全坤雲峰」都更案為例,當初就是因為釘子戶的緣故,有四戶沒有整合成功,最後完工的建物成為形狀怪異的「U」字型,終致房價與當初最高定價降幅高達四○~五○%,最後還是未能在預定期限內結案。

(2)就事論事,這個都更案非常可惜,若能完全整合,所有建物無論是出售或者出租,都會比現在還高很多。相對而言,不同意戶也該思考,即使剩下四戶能夠自行整合完成,被全新的U型大樓包圍,未來房價勢必也不會太高,其因在於基地面積不大,不論怎麼設計,都不可能蓋出好作品,當初如能心平氣和的衡量利弊得失,就不會逞一時之快杯葛而後悔莫及。

(3)其次,刻正施工中的永春都更案,同樣也是因為不同意戶的杯葛,而導致整體規畫設計呈現U字造型,影響多大?等建物完工啟用之後,答案即可揭曉。

十四、權值該怎麼算才公平合理?



─房價愈高,愈難取得共識


(1)集合住宅都更或危老重建,最常出現問題的無非是「一樓」、「地下室」及「頂樓」。常見一樓前後空地都有違建,地下室也有作為餐廳等違規使用的例子,頂樓違規加蓋更是司空見慣,如此一來,若要都更,權值要如何計算,以舊房估價,按照完工後的總價值該如何分配?

(2)通常都更需經三家估價公司鑑價,儘管過程公平、公正、公開,但還是無法說服多數都更戶心中自我認定的價值。譬如位於東區忠孝東路與復興南路口的一樓雄獅旅行社店面,一個月租金高達一百萬元,房東當然也會趁機拉抬房價,以投報率回推房價,開出好幾億元的價格,試問都更後縮水的店面權值該怎麼算?

(3)其次,以東區巷道店面為例,一樓店面占用前院空地部分占三分之一,屋主卻認為一樓營業面積遠比權狀面積大得多,都更期間自己主觀認定的「租金損失」,要找誰討?但事實上,這些一樓屋主將前院空地據為己用又充當營業面積違規在先,又該如何主張正當權益?

(4)另外,頂樓加蓋也面臨同樣難題,屋主總認為當初購買「頂加」,房價包含頂加部分買價較高,都更時也會主張權值要高一點,否則也要多列一點補償費用,這其間又要如何取得共識?畢竟自主更新羊毛出在羊身上,各所有權人任誰都不想權益受損!

(5)此外,早期地下室違規作為餐廳營業使用,但更新後依規定只能當防空避難室兼停車空間,價值勢必大幅降低。台北市仁愛路四段國父紀念館正對面之台北麗景大廈(原名晶宮大廈),即是因此原因而纏訟多年。

(6)更值得探討的是,早期地下室除可申請編列門牌之外,還有單獨出入口,常見都更戶開出的條件是,地下室面積換取樓上同樣面積的住宅空間,試想,這樣的分屋條件又該如何取得共識?

一般而言,都更整合過程,無論是一樓、頂樓或地下室,都得回歸「公寓大廈管理條例」之使用管理與維護,因此,過去沒有正視的問題,在此都會一一浮現,而這也正是筆者經常提到一百個都更戶會有一千個疑難雜症之主要緣由。

十五、透天厝與分屋糾葛

─傳統觀念,整合不易


(1)更新後的面積按比例分配,公平合理,理論上簡單,實務未必如此。萬華區就曾有一家三代同堂的三層樓都更案例,父母住在一樓,二、三樓分別為兩個兒子居住,更新整合過程要求分回同樣位置以及一、二、三樓同樣面積,不過辦理更新因容積獎勵,樓層是增加了,但因為建蔽率與縮減後各樓層面積變小,這要如何再就同樣位置,於選配時給予相同面積?
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危老重建整合大哉問(三) ─都更先發失利,危老救援建功?
莊孟翰│理財周刊978期│2019-05-24 


(2)另外,一樓的面積縮減後,原本十戶一樓住家,現在可能必須各縮小二○%,或者有一至二戶一樓住戶願意退出,改選樓上住家,否則想要按照原位置與原樓層面積分回,可能性微乎其微。

(3)由於不可能分回原面積之緣故,就會牽涉到「找補」問題,惟其間權值計算又是另一難解議題,設若將其畫出,首先面臨的是都更審議委員會一定會要求再加強溝通整合,俾便完整基地之規劃設計,除時間延宕之外,最大困難點可能又是徒勞無功,環河南路「全坤雲峰」都更案因中間四戶沒整合進來而呈U型設計,終致銷售價格與銷售率落差太大鎩羽而歸,而這也正是其後該公司不惜終止西區整合不易個案之主要原因。

由這類案例所衍生之整合負面問題,尤其是西區房價原就偏低,並且較缺乏市場性,再加上諸多疑難雜症卡關,也難怪不少整合機構大嘆「都更整合大不易」!

 

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莊孟翰│理財周刊979期│2019-05-31 
Q台北市真是個既新也舊的城市!走在巷弄間,一邊豪宅、一邊老舊建築的現代與窳陋景象,隨處可見,這正反映了都市更新及危老重建窒礙難行的現實問題。然而,針對都更這個大議題,在當前景氣市況不佳,建商又不願積極介入情況下,似乎與一般民眾的關聯性不大,倒是較小面積就能自主更新的危老重建,近期已逐漸成為民眾茶餘飯後熱議的話題。

想請教莊教授,不少民眾或許對都市更新不抱期待,但對危老重建則又高度關注,危老重建表面看似簡單,卻依舊推動不易,當中還有哪些不容忽略的「眉角」?


A:根據內政部公布數據,全台住宅自有率高達八四.八三%,光是屋齡超過三十年的老舊住宅就有四一○萬戶,佔住宅總量的四七.二五%,也就表示目前每兩戶就有一戶被列為老舊且須納入更新評估的住宅,這也正顯示都更與危老重建迫在眉睫。

前幾期已討論一些常見的實際案例議題,本期再針對「選配」與「停車位」問題提供參考意見如下:

十六、選配問題

─以原建物位置+垂直集中為原則


(1)依都市更新權利變換實施辦法之規定,所有權人依估算之權利價值分配更新後之房地,一般都是以原位置垂直集中分配為原則,當同一戶有多人選擇時,再以抽籤決定,惟抽不到理想位置時,也常會出現一些怨言甚或杯葛舉動。



(2)如不願參與分配,可依都更條例第31條規定以現金補償。

(3)如因更新後分配價值未達最小分配面積單元,除可以現金補償之外,亦可與其他都更戶合併分配,另外,亦可徵得全體都更戶同意參與選配,差價再以現金補足。

(4)至於實際選配後之找補,一般大都以不超過應分配價值的五~一○%為原則,以免差價太大不利後續找補處理。

(5)找補價格認定常受景氣變化影響,尤其景氣向上階段,多數人都想增加購買面積,而衍生價格優惠幅度與剩餘部分出售,是否足以抵償共同負擔費用之爭議。

(6)實際分配價值為房地價值+車位價值。

(7)選配原則:原建物位置+垂直集中,一般選配大都依原建物位置經更新後之建物與車位,並以垂直集中為原則。

(8)高樓層與低樓層:一般大都採取都更戶依原居住樓層選配都更後較低樓層,較高樓層價格較高則歸實施者所有,自主都更則用以出售抵償共同負擔費用。



(9)分配單元以一戶搭配一車位為原則。

(10)所有權人同時發生申請同一戶時,則以公開抽籤方式決定。(請參閱都市更新權利變換實施辦法第11條、第12條與第26條)

十七、停車位問題

─坡道式與機械升降差異大


(1)隨著都市車輛逐漸增加,停車空間嚴重不足,都更戶愈來愈重視停車位的數量、位置、長度與寬度。往昔常見縮水版停車位,導致消費爭議不斷。

(2)修法之前最常見的兩種尺寸為「二.二五公尺乘五.七五公尺」與「二.五公尺乘六公尺」。

(3)機械停車位為寬二.五公尺,長五.五公尺。

(4)若是靠著樑柱、牆壁的車位,迴轉半徑超過六十度,車道也必須有五.五公尺寬,才不會發生停車不便問題。

(5)危老重建基地較小,規劃設計大都非坡道式,而是汽車升降機,又如位處角落,迴轉角度不夠,必須倒車入庫,或車道太窄、車位太小,旁邊又有柱子等問題,另外,最受訾議者就是機械式停車位。

 

 
(6)子母車位:雖可停放兩部車子,但車位面積比兩個標準車位小,通常是一部停裡面一部停外面,後側車子進出,必須先移開外面車子,進出極為不便。

(7)民國一○七年三月二十七日建築技術規則建築設計施工編修正前,標準停車格規格為寬二.五公尺、長六公尺,修正後為寬二.五公尺、長五.五公尺。



 

 

 
 
莊孟翰
前淡江大學產業經濟系副教授
德明財經科技大學客座教授
中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長
理財周刊副社長

 

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危老重建整合大哉問(五) ─都更先發失利,危老救援建功?
莊孟翰│理財周刊980期│2019-06-07 
Q都市更新條例,第九次修法於二○一八年十二月二十八日經立法院三讀通過,並於今年一月三十日公布,此外,配合都更條例修訂之十二項相關子法中,五項政府主導都市更新相關子法,除五月三十日通過的三項,其餘二項刻正加速處理中,相信對於都市更新的推動一定很有幫助。想請教莊教授的是,為何都市更新速度還是無法有效提升?

A:有關最近這次修法計有八大重點,列表如下︰

1.增強都更信任 2.連結都市計畫

3.精進爭議處理 4.簡明都更程序

5.強化政府主導 6.協助更新整合

7.擴大金融參與 8.保障民眾權益

以上各項,包括容積獎勵標準明確化,擴大賦稅減免範圍,如房屋稅延長減半期間最長十二年,以及創設協議合建可以租稅減免,精進代為拆遷機制,協助危老建物更新這幾項的確有很大幫助,惟都更問題千頭萬緒,尤其事涉私人權益問題,更非一紙法令即可輕易推動。

其次,最近大家最關心者就是即將於民國一○九年五月九日到期的危老重建一○%時程獎勵,營建署表示,依「都市危險及老舊建築物加速重建條例」施行後三年內申請之重建計畫,所給予基準容積一○%之獎勵,到期後不再延長,屆時將只剩基準容積三○%之獎勵。

雖然大家都知道只剩十一個月的時程獎勵,時間相當緊迫,不過,最近內政部又在不動產實價交易網推出新版試算機制,其中「主建物單價試算」係扣除公設、附屬建物等坪數,只以總價除以主建物坪數,亦即所謂淨坪價,相較目前實價揭露之房價高出許多,雖然立意良好,卻讓一般民眾看得一頭霧水﹗

前四期累計討論十七點危老議題,本文再接續探討「淨坪價」對都更之影響。



十八、六種不同計價方式,價格認知錯亂

─主建物、附屬建物與共同使用部分,平添變數


目前一般購屋者對房價計算認知的主要癥結點大都聚焦於公設比太高,亦即共同使用部分分攤的面積太大,這一部分包括不具獨立權狀之停車空間、門廳、走道、樓梯間、電梯間、電梯機房、電氣室、機械室、管理室、受電室、幫浦室、配電室、水箱、蓄水池、儲藏室、防空避難室(未兼作停車使用)、屋頂突出物、健身房、交誼室管理維護使用空間等,可謂琳琅滿目。

二○一八年一月一日起雨遮、屋簷不登記不計價,惟在此之前,尚有可登記、可計價與可登記、不計價兩種方式,如今再加上只計算主建物之淨坪計價,亦即再加入實坪與虛坪之變數,無形中就產生排列組合六種不同的計價方式(詳請參閱附表),真不知一般民眾購屋時如何做房價比較。

有關價格認知問題,即便有政府官員表示,這種計價方式的「總價不變」,惟此一說法太過輕率,因不同的標示價格,一定會影響市價衡量基準,尤其是估價師鑑價的比準價格,否則按照傳統計價方式還不是行之有年。

過去就有建案打著八五折優待價,但事實上大都是先調高定價再進行打折,不一定真實享有一五%的優惠,這往往又是讓購屋者產生價格錯亂的另一盲點。

其實,現階段當務之急主要有二︰

(1)實價登錄隱含不實交易價格問題,其中潛藏贈送車位、裝潢、家電、退佣金等,其間價格至少相差一○%以上。

(2)三十個門牌號碼一個區間價格,無法反映每個樓層、前後棟、高低樓層差價問題,實應仿效美國門牌全都露的透明價格揭露機制,才能真正保障購屋權益。



十九、零公設,都更還有哪些誘因?

─容積獎勵+零公設→都更如何推動?


所謂淨坪價,便是將公設部分去除的計價方式,回頭看看去年台北市蘭州街斯文里的整建住宅更新案,因應市議員要求,連續辦理兩次聽證會,即便仍有不同意戶抗爭,但二○一八年五月十八日仍然順利開工,原因在於,此案最後以「權狀坪換室內坪」的方式,等於原住戶能增加三成的公設比價值,都更終於解套。

 

一般而言,四、五層樓公寓公設比約一○%、華廈一五~二○%、大樓二○~二五%之間,然而,在新的計價制度下公設比歸零,這表示往後都更在缺少提升房價誘因下,再加上共同負擔費用的心理障礙,想要順利推動都更勢必更加困難。

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莊孟翰│理財周刊981期│2019-06-13 
Q台北市長柯文哲經常會因都更推動不易而時有怨言,尤其是在房價高、購屋需求殷切前提下,都更為何還是這麼緩慢?想請教莊教授,既然台北市老舊建物那麼多,一般民眾也很期待都更,為何截至目前為止,不論是都市更新或危老重建仍舊寥寥無幾?

A:柯市長一談到都更,常以過去「一坪換一坪」的政策反覆思考,總認為這正是令一般民眾不切實際期待的根源,真是一語道破當前都更推動困難的主要癥結點。

此一問題亦可由附表內政部營建署所公布歷年核定都市更新事業計畫(案)之件數見其一斑(詳請參閱附表),尤其除台北市與新北市之外,其他縣市幾乎少之又少,至於台中市與南投縣案件較多,則大都是一九九九年九月二十一日大地震後之重建個案。

前五期累計討論十九點危老議題,本文再接續探討產權與選配抽籤等相關問題。

二十、產權分配與移轉問題

(一)持分觀念、成本認定、同意書簽署


現階段都更經常遇到,二、三樓透天厝甚至四、五樓公寓,期望能分回原位置及原面積,但不論是都市更新或危老重建,都更立體化之後,實際上很難保有原面積與原位置的分配要求,但原住戶的觀念有時很難轉變過來,始終停留在認定自有產權百分百,無法接受「持分」的現實。

至於增加「公設規劃」部分,不僅很難講清楚,也常會因為公設比太高而無法接受,尤其基地面積不大,必須與新住戶共同使用電梯與分享公共設施時,年長者常有「水準不一,矮人一截」的心理障礙。

事實上,就立地條件而言,都更後雖然房屋價值增加,但總面積卻縮水,都更戶總認為自己吃虧,此外,也常會因此而對實施者產生懷疑,這也正是導致後期只剩個位數,整合卻越來越難執行的因素之一。



往昔,一般購屋都只著重建物面積,而鮮少注意土地持分面積,也因此無論是二、三層樓的透天厝或四、五層樓的公寓,屋主都有相同的疑慮,當中,多數認為重建後土地與建物面積都縮水,尤其土地係以「持分」登記。

但就實施者而言,主要係因部分出售抵償工程款、稅費與管銷成本所導致。惟都更戶卻又往往忽略這些「成本」因素,其中尤以造價與管理費認知差距最大,導致簽署同意書的時間越拖越長。 

(二)產權何時移轉?子女觀點不盡一致

另一重建常遭遇到問題是「產權何時移轉?」雖然台灣擁有八四%的住宅自有率,但所得增長卻追不上房價上漲的速度,也因此一些年輕人在缺乏購屋能力下,轉而等待繼承,影響所及,出席都更公聽會的,多數不是長者而是子女,此時,對於父母是否要趁都更提早辦理產權移轉等問題,子女意見就不盡一致,其因在於生前通常都是由父母主觀支配,死後依民法規定則是均分。

其次,根據衛福部所公布數據,一個年長者進入長照的時間約七.三年,所需花費約四百萬元,夫妻兩人需八百萬元,因此,要不要辦理以房養老或提早辦理產權移轉,也是令長者舉棋不定的一大難題。 

二十一、抽籤細項透明化

(一)公平、公正、公開


抽籤決定選配,一般都是在法定期限內,以「雙掛號」聯繫土地與合法建物所有權人參與權利變換,並以公平、公正、公開方式舉辦抽籤,一般程序都是先抽房屋再抽車位,並且整個過程都有錄影存證,俾減少日後無謂紛爭。

通常只要同意書達九五%,實施者便會開始進行下一流程,俾免時間拖得太長,至於未簽同意書的五%,則再另外想辦法整合。不過那關鍵的五%卻經常會以不受尊重為由而淪為「釘子戶」,其實這類釘子戶的想法總是認為九五%整合成功,一則實施者不會輕易放棄,再則整個都更案越接近成功,通常要到好處的機會也就越大,惟值得注意的是自主更新就未必如此。

主動參與抽籤選配的好處在於,能夠順便了解住戶的相互關係,以及左鄰右舍登記選配的相關位置,此外,也能藉此機會再一次將建案的整體規劃設計、財務計畫、估價及權利變換等相關重要事項了解清楚,並且也可順便了解那五%不同意戶的想法,並找機會溝通儘早促成全案整合。

 



(二)無法出席,由律師(見證人)代抽

倘若無法親自出席抽籤,也可指定代理人或者由見證人(律師)代為抽籤,這也是為什麼從公聽會開始,都會邀請律師在場見證的主要原因。

過去曾有公家單位認為自身的分配權值不高,因此沒派代表出席參與抽籤,最後竟然抽到不理想位置而自責不已,惟整個過程符合法律程序,當然也難以改變結果,因而建議抽籤時最好能夠親自到場,避免抽到不符合理想位置而徒生怨言,甚至質疑抽籤過程公正性等問題。

(三)選配價值應超過最小分配單元

一般都是實際可選配的價值應該超過最小分配價值,亦即假設每一戶的分配單元都低於最小分配單元,每戶都少選三坪,全體都更戶都想要領錢,錢從哪裡來?這也正是為什麼選配要超過「最小分配單元」的主要原因。

其次,若以三十至三十五坪為例,選配到三十五坪,最小分配面積三十坪,多五坪的部分就要出錢補價差,不過每一都更戶的情況不一,如以地段良好的豪宅定價來看,一坪一百萬元的房價,多五坪就得多支付五百萬元,這也常會令一些都更戶感覺負擔太重。

(四)避免爭議,亮票、唱票不可少

為免遭質疑舞弊,抽籤過程都會先將各戶籤號攤開擺在桌上,避免被懷疑有作弊等不當行為,抽籤後還要有亮票程序,並由第三方的律師見證,這種不厭其煩的作法,主要在於減少日後無謂紛擾。

(五)停車位抽籤與搭配

一般都是抽完房屋單元後再抽停車位,都會區停車不易,現在幾乎家家都備有一輛自用轎車,也因此都更戶都會搭配一車位的組合。至於停車位抽籤,需格外注意的是,若是未親自出席,交由他人代抽,卻抽到最角落進出不便,或緊鄰柱子等難停的位置,是否會心生不平?另外,如係機械停車位,則應事先說明清楚,俾免平添日後交屋之困難性。

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危老重建整合大哉問(七) ─五分埔都市更新權變與選配原則之探討
莊孟翰│理財周刊982期│2019-06-21 
Q本案事業計畫係經臺北市政府於一○八年五月二十八日核定實施,依都市更新條例第八十六條規定,本案得適用一○八年一月三十日修正公布前之規定,依據都市更新條例第十九條及第二十九條規定辦理。實施者隨即依規定程序於六月十四日辦理權利變換與選配公聽會。想請教莊教授,經由這些繁複程序之後,是否表示此一都更案即將完成整合,並進一步著手開工等相關事宜?

A:五分埔都市更新案係歷經二十多年漫長的整合過程,時至今日,好不容易才進行至選配階段,截至目前為止,雖然還是有極少數未簽署同意書,不過現場經過實施者詳細解說溝通之後,大都能夠理解釋懷,這應該就是邁向下一個開工階段里程碑的好預兆,尤其是在各戶權值已全都露並且都大幅增值情勢下,其實每人心中都暗自喜迎全新住家的來臨,相信這一都更案臺北市政府很快就會有好消息宣布。

接續前六期所討論議題,本期再就實際案例之選配原則深入探討,逐一解說。

二十二、五分埔都市更新案選配原則

以下係五分埔都市更新案權利變換之選配原則,雖未必盡善盡美,卻足供整合中都更案之參考。

(1)每選配一個分配單元,以選配一個車位為限。

(2)為保障小權值之地主,小權值之地主可優先選配最小分配單元。

(3)如應分配權利價值扣除已選配一個分配單元及車位之實際分配價值後,仍有餘額得分配第二個分配單元或車位時,得再選配第二個分配單元或車位,依此類推。



(4)更新後一樓店舖由更新前原一樓住戶按原臨路之位置順序依次分配,更新前不臨松山路、永吉路、虎林街及虎林街59巷之一樓住戶及其餘所有權人得就二樓以上之分配單元申請選配。

(5)地下一層編號509號至540號及地下二層車位編號508號至488號共五十三個車位,以供一樓之選配人選配為原則。

(6)地下二至五層車位編號1號至487號共四八七個車位,則供二樓以上選配人選配。

(7)為避免所有權人之間因超額選配(實際分配權利價值超過應分配權利價值)而損及其他所有權人選配權益,應繳納及領取之差額價金,以不超過更新後應分配權利價值五%為原則,超過部份須與實施者合意為之。(註:不是不可以超過上下限五%,而是超過的部分其價格須與實施者合意)

(8)為保障全體權利人之權益,避免排擠他人的選配機會,請所有權人盡量選擇與自己權值相當的分配單元及車位,小面積及低總價之分配單元以供更新後應分配權利價值較低者選配為原則,請依據更新後應分配價值以及自身能力,在實際分配價值與應分配價值差額最小的情況下進行選配。

(9)實際分配權利價值多於應分配權利價值者,應繳納差額價金予實施者;實際分配權利價值少於應分配權利價值者,實施者應發給差額價金。

(10)前述應發給之差額價金,由實施者通知所有權人應於接管之日起三十日內繳納或領取,逾期不領取者,依法提存之。

(11)若應分配權利價值不足以選配一個分配單元時,得與其他所有權人合併申請分配。

(12)單獨選配者,請填具更新後分配位置申請書;若欲與其他所有權人合併申請分配者,請填具更新後分配位置申請書及更新後合併分配協議書,並載明個別之權利範圍。然都市更新權利變換實施辦法第十二條規定,更新前原土地或建築物如經法院查封、假扣押、假處分或破產登記者,不得合併分配(見附表)。



(13)至選配截止日,如一分配單位或車位僅有一人選配時,則該分配單位及車位即由該申請人獲配,若有二人(含)以上同時申請一分配單位或車位時,由實施者協助協調重新選配,協調不成時,則以公開抽籤決定,未抽到分配單位或車位之所有權人,應依抽籤順序選擇剩餘未被選配之分配單位或車位;惟若再有二人(含)以上選擇相同單元時仍優先協調,協調不成,再以公開抽籤決定,依此類推。

(14)未於規定期限內提出「權利變換意見調查表以及申請分配表」者,由實施者於前項抽籤及選配完畢後,依其應分配權利價值範圍內,就未選配之單元、車位代為抽籤選配。
(15)公開抽籤日(即選配會)被通知人未親自出席者,由實施者(或律師)代為抽籤。

(16)依內政部一百年十二月七日台內營字第1000810535號解釋函規定,土地所有權人及權利變換關係人於選配一分配單元及一車位後,已選配之權利價值已大於應分配權利價值者,若與實施者合意另為選配部分,非屬權利變換實施辦法第十一條但書應公開抽籤之適用範圍。即為保障其他土地所有權人及權利變換關係人,其超額選配之分配單元縱與他人重複選配,亦不得參與抽籤。

(17)本案所載之金額、分配單元及停車位之規劃設計、面積及位置,以臺北市政府核定書圖所載結果為準。

由以上五分埔都市更新案選配原則以及現場都更戶所提出之相關問題加以彙整分析,當可了解本案雖延宕二十多年,並且舉辦公聽會二十次以上,惟截至目前為止,應已接近尾聲,這應該就是市政府與全體都更戶共同努力的成果,頗值得其他進行中之個案參採。

以下再就選配原則提供參考意見,以供參考。

一、選配原則規定,更新前原土地或建築物如經法院查封、假扣押、假處分或破產登記者,不得合併分配;此一規定係依都市更新權利變換實施辦法第十二條規定,並無違誤。



二、越接近整合完成,會有越多住戶簽署同意書,主要原因在於所有權值皆已確定。

本次公聽會雖仍有少數都更戶未出席,不過有委託律師撰寫陳述意見,表達正面看法,此與歷次抗議情況相較,實已再進一步朝整合方向邁進。

三、原不同意戶也陸續出席權利變換選配公聽會場,即表示即使原來不同意,但在大多數都表示同意情況下,也只好半推半就的表示同意。

四、本建案採取SRC結構,並委由大陸工程興建,造價較高,雖然有極少數人提出質疑,其因在於共同負擔費用提高會影響分屋比例,不過經由理性溝通討論,再經由實施者邀請參觀施工中建案,尤其大陸工程在忠孝東路四段屋齡超過四十年之「大陸大樓」,以及信義計畫區每坪售價超過兩百萬元的豪宅建案「琢白」,最後還是獲得全體都更戶一致同意。

五、大基地開發,較能符合一戶一車位的實際需求。

六、小權值應優先選配最小分配單元,以保障較小面積都更戶權益。

七、如有應分配權利價值不足以選配一個分配單元時,得與其他所有權人合併申請分配,合乎一般常理。

八、原大馬路旁店面可選擇都更後大馬路旁店面,原住社區裡面一樓不得要求選配大馬路旁店面。

九、在第一輪選配時出現二至三成重複情況應屬正常。

十、一般都更戶幾乎都只著重更新後的價值,而鮮少關心土地持分與房屋面積、公設比等,有關此一議題今後實施者還是應該再加強解說清楚,俾免將來完工交屋時橫生枝節。



十一、超額選配上下限只有五%,幾乎所有都更戶都認為過於嚴格。

十二、就多選與少選價金找補角度加以檢討,多選時係依公開銷售底價,經扣除銷售費用後之差價補足,少選時則依公開銷售底價,經扣除風險管理費與利潤後領回差價。惟其間最應密切注意的是,景氣變動與房價起伏所衍生之相關問題。

十三、有都更戶提出信託與抵押的質疑,現場經銀行經理詳細解說化解疑慮,不過由此亦顯見一般民眾對於信託與抵押認知之不足。

十四、有都更戶對通知第二輪選配時,沒有公布已選配完成者之真實姓名提出異議,其因在於唯恐其間隱瞞作假,惟實施者表示係因牽涉個資問題,此一問題仍有待進一步溝通釐清。

十五、選配原則後面附加「本案所載之金額、分配單元及停車位之規劃設計、面積及位置,以臺北市政府核定書圖所載結果為準。」旨在加強都更戶對本案的信任度。

 

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22792513120&AType=1

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