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莊孟翰│理財周刊1012期│2020-01-17 

最近雖然房價依舊高懸,卻仍有不少人唯恐台商回流支撐房價而急於買房,此一情況尤以台中、台南與高雄地區最為明顯,主要原因在於商用不動產帶動住宅市場之價量,不過由於中南部市場房價較低,一般民眾購屋能力相對較高;惟就台北市高不可攀之房價,在高單價與高總價情況下,只好退而求其次選擇小坪數建案。想請教莊教授,選購這類「鳥籠建築」時,應具有哪些基本認知?

根據住展雜誌公布資訊,經彙整統計結果,今年一月台北市刻正銷售中的小坪數建案共計六十五案,占總推案量二六八案之二四.二五%(詳請參閱附表),其中甚至亦有銷售面積小至八坪,扣除公設之後只剩三坪之狹小空間,然在超高單價情況下,銷售依然亮眼,直令社會各界看傻眼。

姑且不論其如何成功銷售,除個案特殊條件之外,在一般購屋者比較傾向偏好好區位的新房子,手頭資金有限情況下,就很容易轉而選購小坪數的「鳥籠建築」。

由於最近有不少讀者詢問選購「鳥籠建築」等相關議題,本文謹再彙整十大潛在缺點,以供參考。

1.基地狹小:僅憑外觀透視圖無法看出全貌,尤其位處靜巷難知真假豪宅,一般民眾更是不易辨識。



2.周圍環境:只能不厭其煩的現場勘查,始能進一步了解生活方便性。

3.鄰棟間距:必須充分了解基地面寬,再核對建蔽率與設計圖說,才能得知完工後之實際屋況。

4.公設比超過四○%:除大廳、電梯、樓梯間、車道之外,究竟超高公設比耗在哪裡?(詳請參閱附表)

5.二次施工:1+1房是否具有實際效益?挑高三米六之空間是否太過狹窄?

6.尺寸標示:平面設計圖必須標示尺寸,才可真正了解家具配置與室內動線。



7.三位一體:客廳與餐廳共用,廚房與餐廳沒隔間,是否合乎居家需求?

8.室內空間:室內空間是否過於狹窄?廁所是否開窗?

9.機械車位:車輛進出不便?是否面臨窄巷或單行道?

10.應注意預售屋、新成屋或中古屋,何者較容易瞭解真實屋況。

案例一 大安富中

基地位置:大安區信義路三段147巷11弄6號

基地面積:約37坪

樓層規劃:地上7層,地下1層

銷售坪數:6~14坪,銷售8坪,扣除公設之後只剩3坪

公設比:45%

售價:175萬元/坪

案例二 大安釀

基地位置:台北市大安區復興南路二段

基地面積:80坪

規劃樓層:地上15層/地下5層



銷售坪數:16-33坪,1~2房

公設比:38%

售價:145~155萬/坪

莊孟翰│理財周刊1012期│2020-01-17 

由於小坪數建案公設比動輒超過四○%,因此,購屋時就應格外留意買賣面積與共有所在位置與公設項目,俾免衍生無謂紛爭。
以下謹就內政部公布之「預售屋買賣契約書範本」(108.5.2修正)之房屋面積與共有部分總面積計算分別節錄如附表,以供參考。

 

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=23324261740&AType=1

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莊孟翰│理財周刊1011期│2020-01-10 

Q:危老重建沒有最小面積限制,條件相較都更寬鬆,也正因此而缺乏整體規劃設計要件,讓不少基地面積狹小的建案拔地而起,成為狹長的屋型。想請教莊教授,危老條例實施之後的確讓不少老舊建物重建速度加快,但卻蓋出許多細長的建築,有些建案因未兼顧市場性,推出銷售超過六年仍難以脫手,最後遭法院拍賣,危老問題逐漸浮現,不限面積的風險未來還會出現哪些問題?

位於台北市麗水街與潮州街交叉路口的精華地段就有一例,明明位處大安區文教區,又屬A+地段,卻因為土地面積僅有三十坪建案,共興建七層樓、總面積一七一.三三坪,如就所查閱地籍資料加以探討,係因隔鄰住戶整合不來(建照號碼:068-0020),如今單獨興建完成的公設高達四○%,最後因受限基地狹小規劃設計不良,遭致法拍,殊為可惜。

按危老條例原公布施行時間僅十年,預計二○二七年五月底屆滿,並且一○%時程獎勵將於今年五月九日到期,因此,內政部刻正積極研擬危老接軌都市更新方案,亦即未來在時程獎勵或條例落日屆期,危老也可改走都更,甚至也可獲得一點五倍容積獎勵上限。

雖然內政部不排除未來危老接軌都更時,可不受都更基地最小面積一千平方公尺、約三○四坪限制;惟據此亦可了解危老重建應只是短期權宜之計,即使調降都更最小面積門檻,可以讓更多小面積老舊建物得以適用各項優惠,也可以提高更新意願,能讓部分整合困難的都更案,可以加速進行推動。



不過,就目前危老重建截至今年一月六日,重建計畫受理件數共五六九件,重建計畫核定共三八六件,雖然受理與核定件數已大幅增加,惟如進一步檢視台北市近年推出的小基地建案早已超過一百件,並且也已出現拍賣案例,如再就目前危老條例時程獎勵即將屆期,而擬再研擬換湯不換藥的新替代方案,一旦適用此一條例的建案超過一千案,對於台北市未來的市容景觀會帶來什麼樣的影響?也許有一天台北市的觀光景點之一就是瘦長形小基地建案林立!

案例分析 基地面積狹小,鳥籠建案層出不窮

─應格外注意同一區位同樣價格的替代性產品


危老條例實施之後出現不少「鳥籠建案」,位於台北市麗水街與潮州街口的「麗水翫」,二○○九年公開銷售,其後因乏人問津而改名「臻橡園」,基地僅三一.七六坪,常被業界戲稱為「鳥籠建案」,惟基地位置優越,一般業者也都樂觀其成,只可惜市場反應欠佳而遭法拍。

按該建案係屬邊間,三面採光,整棟建物面積約一七一.三三坪,規劃地上七層、地下一層華廈,機械車位,一層一戶,每戶坪數約二十六至二十七坪,不過,扣除公設之後,主建物加陽台坪數約僅十一.五坪(詳請參閱附圖),由此可見室內實際使用空間之狹小,雖然採取分售或整層出售,還是無法突破銷售瓶頸。

雖然二○一八年十二月法拍價格一.七九億元,扣除每一車位二八○至三百萬元,平均單價約一百萬元之譜,較附近行情為低,還是很難在一拍順利出脫。



其次,如就一般購屋者角度加以評量,「臻橡園」唯一的缺點就是基地面積太小,導致地段的優越性還是無法扭轉市場劣勢,殊為可惜。茲再綜合彙整分析其優缺點如下,以供參考:

1.比較預售外觀設計圖與完工後周圍環境實景,落差極大,因此,這類建案如不能於預售階段完銷,完工後所有缺點必然一一顯現,就本建案而言,為減輕財務負擔而先行出租,再採取分售或整層出售方式,並且歷時六年,其最大缺點為由預售屋轉為新成屋再淪為中古屋,尤其是一旦出租,中古屋經折舊後原形畢露,價值必然大為減損。

2.屬文教區,附近仍有不少日式建築,金華國小、新生國小近在咫尺,生活機能良好。

3.交通方便,步行約十分鐘可達永康商圈、師大夜市、大安森林公園、捷運古亭站。

4.主要缺點為巷弄狹窄且多單行道,進出稍顯不便,並且周邊老舊公寓林立,景觀落差大(詳請參閱附圖)。

5.邊間產品規劃,三面採光,浴廁分離,建材也相當高級;麻雀雖小,五臟俱全,惟室內空間狹小是其最大缺點。

6.原預售開價雖貼近行情,惟總價超過三千萬元,非首購族所能負擔得起。



地段雖然很好,每坪開價一一六萬元也不算貴,不過每戶含車位價格超過三千萬,並且又是一房格局,不僅首購族難以負擔,即便是退休或頂客族恐亦嫌代價太高,唯一可能性較高的購屋族群可能只剩區域內富爸爸希望子女住在附近而為其置產者。

應引以為鑒的是:

(1)這類建案一旦銷售受挫,由預售屋轉為新成屋再淪為中古屋,尤其是一旦出租,中古屋經折舊後原形畢露,價值必然大為減損,因購屋者會以原外觀設計圖與完工後周圍環境相互對照,其間落差恐非價格得以輕易化解。

(2)只要將平面設計圖與家具配置圖相互對照,室內實際使用空間一覽無遺,其間預售所潛藏缺點一一浮現,終致前功盡棄,殊為可惜!

(3)本案平面設計圖缺點例如玄關與室內之間必須安裝大門,以便區隔室內外,客廳、餐廳與廚房三位一體,浴室狹窄,廁所與陽台相連,幾無儲藏雜物與曬衣空間等,這些攸關日常生活起居各重要事項很難同時獲得購屋者的認同。

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為何買房會成為一輩子的債務?
莊孟翰│理財周刊1012期│2020-01-17 

面臨少子化的台灣,薪資增長速度跟不上房價上漲幅度,高房價讓不少年輕人對買房望之卻步,有的等繼承,有的住家裡。大學畢業後兩萬多元薪水拿來餬口,一個人還算過得去,幾年後屆齡三十,畢業七、八年職位調整,薪水可能超過三字頭,能住家裡的還是住家裡,從外縣市來大城市討生活的,薪水大部分拿去繳房租,一個人也還算過得去,卻不敢想結婚,更不敢想生小孩,或者結了婚只生一個不敢生第二個,只怕養不起。過去父母那一代長輩,多多少少都有置產,但怎麼到了這一代,買房變成天方夜譚?

台灣一直以來都存有高房價魔咒,但在人口減緩趨勢下,政府仍擬大量興建社會住宅,加上都市更新、危老重建,使得空屋、餘屋仍持續增加。另一方面,即使近年政府陸續推出壓抑措施,依舊無法有效降低房價,致令年輕人深陷買不起房也不敢結婚的窘境!

台灣與日本人口結構趨勢都是呈現拋物線型,並且也有不少雷同之處,是否能從日本經驗記取教訓,逐漸解決台灣年輕人的居住困境?

近期不少重劃區都大量推案,最受矚目的新店央北重劃區,有些建案也都賣得不錯,這與地段、規劃設計及房市景氣有絕大的關係。另外,板橋相對新莊好賣,主要緣於新莊在二○一二與二○一三年「秒殺階段」,出現不少短期炒作的投機客,終致推案最多,餘屋也就累積越來越多,另外,淡海新市鎮也同樣存在大量空屋問題。有關此一議題,即使是目測也可輕易看出,如再證諸晚上點燈率,更可輕易得知答案。

如再追蹤近年建造執照、使用執照不斷增加的數量,特別是台中、台南及高雄,另外包含重劃區都大量推案,試問這麼龐大的量體,未來如何去化?是否能有效降低房價?凡此都是相當值得深入檢討的政策議題!



不動產會不會變成「負資產」

─日本經驗的啟示


房市自二○一八年住宅市場略呈回溫跡象,近一年半的時間,隨著美中貿易戰延燒,台商回流腳步加劇,逐漸帶動房市加溫,不過潛在空屋餘屋量仍多,截至2018Q2新建餘屋(待售)住宅高達80,082戶,二○一八年底低度使用住宅亦增加至916,383戶,若加上日後的社會住宅、都市更新、危老重建等,除非需求增加,否則空屋餘屋數量可能還會再增加。

台灣拋物線型人口結構趨勢類似日本,今後將逐漸邁入少子化及高齡化社會,看看日本現況,便可知曉今後台灣可能的發展趨勢。二○二○年日本東京奧運在即,不少投資客看準奧運帶來商機,提前在東京置產,但市場似乎不如預期,多數已提前認賠殺出。

日本多數年輕人不願意繼承父母親的房產,也成另類奇觀,原因為何?深恐繼承二、三十年,折舊後的價值趨近於零,更何況繼承後還要繳付繁重的維修費、稅費等,精華地段還可抱有都更後價值翻倍希望,但在次級城市要想都更機會,少之又少,也就是資產增值不成,反倒成燙手山芋,不動產反成為「負的不動產」。



一九九○年代日本土地神話破滅,二○○八年全球金融海嘯,美國、日本及歐洲國家甚至中國皆推出量化寬鬆政策以挽救經濟,日本首相安倍晉三更提出安倍經濟學,惟日本景氣依舊一蹶不振,終致二十多年來日本經濟與房產一直陷於低迷狀態。

人口結構出現死亡交叉

─年輕人購屋之路愈來愈艱辛


台灣現階段人口雖仍略微增加,惟很快會邁入負成長,根據內政部統計資訊,一九九一年出生人數尚有三二.一九萬人,截至二○一九年,僅剩十七.七七萬人;此外,死亡人數自十.六二萬人,增加至十七.六二萬人,出生與死亡人數已出現死亡交叉。

另外,同期間戶數則自五二二.七一萬戶增加至八八三.二七萬戶,另一方面,戶數增加戶量卻減少,由每戶三.九四人驟減至二.六七人,顯示大部分年輕人沒有和父母住在一起,卻又等著繼承父母房產,這其間所顯示的即是世代的代溝與觀念落差愈來愈大。

與日本年輕人不願意繼承父母房產相反,台灣多數年輕人都在等待繼承,尤其是台北市與新北市經由都更增值,指日可待,例如一戶一千至二千萬元的老舊住宅,更新完成之後增值至一千五百至三千萬元輕而易舉,惟如就中南部地區例如高雄市老舊中古屋每坪房價十萬元以下者比比皆是,就很難具備大幅增值效益,這也正是都更必須因地制宜之主要原因。



另外,根據衛福部推估,國人一生中長照需求時間約七.三年,約需花費四百多萬元,夫妻兩人就得準備八、九百萬元養老,加以年金改革所衍生之諸多後遺症,導致不少長輩沒有餘力再資助子女買房,由此亦不難瞭解未來年輕人購屋之路勢必愈來愈困難。

低薪結構購屋難上加難

─20至24歲族群實質經常性薪資僅一九九九年的91%


根據國發會近期公布的「經濟研究年刊」對於近二十年青年薪資不增反減的研究結果,指出四大原因,包含國內產業升級面臨瓶頸、全球化壓抑薪資成長、同儕效應導致薪資定錨及教育體系未能協助青年接軌勞動市場。值得關注的是,雖然二○一七年名目經常性薪資創歷史新高,但扣掉通膨因素,實質經常性薪資仍不及一九九九年水準,其中,二十至二十四歲族群更僅一九九九年的九一%,而這也正是當前年輕人購屋難上加難的主要原因。

現階段房價仍高懸,惟仍有不少年輕人靜待房價下跌,卻又因近期台商大量回流而導致房價該跌不跌。其實,就一般購屋負擔加以考量,應以不超過家戶收入三○%為上限,惟在實質經常性薪資倒退二十年,一般購屋能力大幅衰退,加以空屋逐漸增加情況下,購屋時除要貨比十家,還應避開大量空屋以及人口大量外流地區,以免陷入日本「負資產」陷阱,成為一輩子的債務而仍不自知!

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莊孟翰│理財周刊1008期│2019-12-20 

每逢總統大選,無殼蝸牛對於居住正義問題總會遍訪各大參選政黨,除將各政黨回應全面整理公開,並公布各政黨對於青年居住政策的評比,藉以提供主管機關政策擬定之參考,請問四年來政府對於居住正義做了哪些重大調整?為何這次選舉無殼蝸牛還是哀號連連?

今年為無殼蝸牛運動三十週年,十一月二十四日,巢運舉辦了《青年安居政策論壇》,擬定「選前投票停看聽,政黨青年居住政策大PK」議題,邀請民主進步黨、時代力量、親民黨、台灣民眾黨等四個政黨,對於「青年安住三大提問」做回應,並據此闡述各自的青年居住政策。發起團體包括OURs都市改革組織、崔媽媽基金會、台灣勞工陣線、財團法人青平台基金會、房市改革行動聯盟、台灣少年權益與福利促進聯盟、居住正義協會、高教工會青年行動委員會、反教育商品化聯盟、東海人間工作坊、台灣勞動者協會、臺灣北部大專院校學生自治聯合協會、青年勞動九五聯盟、臺灣青年民主協會,聲勢相當浩大,相信這些訴求必然會逐漸獲得回應,惟更重要的是未來政府要如何擬定政策,並且確實執行,俾免每逢選舉政策利多一大堆,選後藉機推諉,卻無法徹底解決高房價與居住正義的歷史沉痾!

由於十幾年來房價不斷飆漲,由附圖顯示,二○○○至二○一八年台北市與新北市房價漲幅分別高達一二○.六三%、一二四.九八%(詳請參閱附圖);此外,更值得關注的是,還同時存在世界罕見的高房價、高自有率、高空屋率、高公設比、高稅負、高房價所得比、高房價租金比(詳請參閱附表)、高房貸負擔率等八高問題。



尤其是在所得未大幅提高,加以少子化與高齡化問題日益嚴重,復又空屋、餘屋有增無減,原本大家預期房價將會大幅下跌,兩年來卻又因大量台商回流,更使得房價走勢顯得撲朔迷離!這也難怪巢運要在選前舉辦《青年安居政策論壇》,藉以檢視四年來的成果眾所皆知,巢運訴求有理!至於今後政府要如何就高房價、實價登錄2.0與社會住宅這三大議題提出因應解決對策,可就要再次考驗執事者的智慧與決心!

其實,多年來巢運的訴求並沒有多大改變,此可由二○一五年與今年總統大選前所提出的訴求重點加以對照,即可知其梗概。

今年十一月二十四日巢運舉辦《青年安居政策論壇》之後,除將各政黨回應全面整理公開,並公布對民進黨、國民黨、時代力量、親民黨、台灣民眾黨的青年居住政策評比,其主要內容如附表,頗值得提供主管機關與社會各界參考省思!

多年來高房價始終高居民怨之首,因此,今後主管機關更應積極就壓抑房價問題研擬解決對策,另外,貫徹實價登錄的問題亦是當前刻不容緩之一大要務。

實價登錄自二○一二年八月一日實施以來效果屢遭質疑,除三十個門牌區間價之外,就登錄時機而言,一般物件為所有權移轉後三十日內,預售屋則是代銷契約終止後三十日內,導致預售屋的登錄時間比實際交易晚約二至三年;內政部修法前推出的「實價登錄2.0」就是希望將其修改為,一般物件須於申請所有權移轉時登錄,預售屋則須在簽訂買賣契約後三十日內登錄。



因此,內政部針對地政三法提出的修法重點為:(1)預售屋買賣契約完成三十日內要實價登錄。(2)門牌直接揭露不再區段化。(3)買賣移轉與實價登錄同步完成辦理。(4)申報權利人由地政士及經紀業回歸到買賣雙方。(5)提高惡意哄抬價格的業者罰鍰。

不過修法過程對於「預售屋即時登錄」及「門牌全都露」這兩項重要指標卻依然沒更動,而遭社會各界評為「實價登錄0.5」。

其實,就購屋權益保障而言,目前實施中的機制主要缺點有五:

一、30個門牌號碼區間價太籠統

現階段實價登錄係以三十個門牌號碼為區間,以忠孝東路四段為例,從復興南路到光復南路之間的門牌編號共計三三○號,若是以三十號為一個區間價,這之間數千戶的房產,都包含在這十一個區間房價當中,顯然不太合理!

二、跨行政區房價差距大

區間化的實價登錄,往往也會因「跨行政區」而無法顯示真實交易價格,例如光復南路西側雙號屬大安區,東側單號為信義區,兩側房價一坪價差達五至十萬元,一般民眾很難就實價登錄分辨對街單雙號之合理價位,因此,如僅提供區間化房價作為參考依據,還是很難保障消費者購屋權益。



三、前後棟價差無法顯現

目前仍可看到不少屋型狹長的建物,為兼顧通風採光,除規劃設計為前後棟之外,常見天井居中而影響住家格局與生活機能,例如仁愛路四段就有兩三棟大樓是這樣的規劃設計。

如就現有實價登錄機制,上述這些小細節都無法如實呈現,除非揭露價格標示12樓與「12樓之1」或「12樓之2」,否則一般購屋者還是無法清楚辨識真實價差。

四、高低樓層價差超過十萬元

通常低樓層房價較便宜,又能與高樓層享有同樣的周邊生活機能,尤其是在高房價情勢下,不少人買房退而求其次選擇低樓層,這也正是現階段預售屋低樓層去化較快之主要原因。

一般而言,高低樓層價差,在房價較低地區每一樓層價差可能只有數千元,至於高房價地區高低樓層從五萬到十萬不等,尤其高級住宅每坪二、三十萬價差更是常見,如以四十坪計算,高低樓層價差高達數百甚至上千萬元,由此顯見實價登錄區間化與實務現況仍存在相當大的差距。

五、NIMBY鄰避設施價差最大



所謂鄰避情結(NIMBY, Not In My Back Yard)主要係對於嫌惡設施,亦即居家周圍大小環境之中有礙觀瞻或影響身體健康的一種「不要建在我家後院」的心理情結或公共政策所導致的一種影響居家環境、生活品質與房價之負面設施,其最常見者例如基地台、變電所、發電廠、加油站、墳墓、垃圾掩埋場、垃圾焚燒廠、污水處理廠、化學工廠、監獄、殯儀館等,過去周杰倫的母親在淡水購屋也曾因墳墓之鄰避效應而不惜興訟。

實價登錄機制旨在提供消費者正確的買房資訊,無論是價格、位置、交通方便性等,都是買賣雙方公平、公正、公開的主要依據,因此,唯有揭露真實的交易價格,才是真正保障購屋權益,促進產業健全發展並與世界接軌的捷徑。

 

 


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莊孟翰│理財周刊1008期│2019-12-20 

二○○○至二○一八年台北市與新北市房價漲幅高達一二○.六三%、一二四.九八%,二○一六年總統大選,民進黨提出興辦二十萬戶社會住宅政策;截至今年十一月底,台灣六十五歲以上老年人口高達三五八.九四萬人,占總人口二三五九.八七萬人之比例達一五.二一%,正式邁入高齡社會,未來在少子化衝擊下,總人口必定隨之減少,加上老年人口逐年增加,依照目前八五.三六%的高住宅自有率,再加上政府刻正積極興建社會住宅,未來是否會進一步出現房市供需失調問題,實在值得深入探討。

依日本總務省統計局公布數據,一九五○至二一一五年人口變化趨勢如附表,最近日本因人口驟降,導致空屋超過八百萬戶,近年台灣人口與日本一樣呈現拋物線型下滑走勢,未來對於社會住宅政策之擬定更應從長計議!

因此,建議政府除應以廣義社會住宅概念推動政策之外,更應將八年興辦二十萬戶社會住宅政策調整為以租金補貼與利息補貼為主,一則兼顧去化餘屋與都市更新之推動,再則輔助年輕人貸款自購,協助成家立業,而不必花費大筆資金,又徒增大量空屋,其中尤以中南部房價便宜最為可行。

其次,如就目前社會住宅推動進度,顯然都集中在雙北市,其中既有6,707戶、興建中15,451戶、新完工8,064戶,三者合計30,222戶(資料日期:2019年11月,請參閱附表),由此可知,除雙北市之外,其他縣市對於社會住宅的實際需求未必如預期殷切,尤其是在當前大量空屋前提下,社會住宅之興建,除要事先做好調查之外,更應視實際需求以緩和漸進方式推動為宜。

以下謹就社會住宅提出十項策略性規劃建議事項:

一、兼顧北中南區域均衡發展與在地老化之實際需求,在人口快速老化過程,應格外重視在地老化(aging in place)之實際需求,除產業發展之外,六都更應儘速完成交通建設,並積極建構獨立自主生活圈,俾免人口過度集中於北部都會區,城鄉差距擴大,衍生更多的住宅與社會問題。



其次,更應兼顧高自有率、高空屋率與都市更新之現實問題,進行綜合評估、規劃,俾免全國各地大興土木,徒增大量空屋。

二、社會住宅之興建應以雙北市為主,其他縣市則側重租金補貼與購屋貸款利息補貼,不必急於大量興建,因桃園以南空屋量大,不僅房價較低,租金也較低。

三、以租稅手段促使大量空屋釋出,俾免大量興建社會住宅,徒增閒置資產,又排擠其他社福資源。

四、捷運共構宅分回部分應全數供作社會住宅或中繼住宅使用。

五、利用老舊市區例如萬華區西門、老松、龍山國小學生人數驟減至數百位情況下,應充分運用開發為兼顧學校、社會住宅、老人住宅、停車場等多功能用途之都市再生規劃構想,日本東京「戶越台老人住宅」多功能開發案可供參考;該案係將學校預定地改建,規劃不同出入口,一至三樓供學校使用,四樓以上供社會住宅與老人住宅使用,並藉此增闢地下停車場,解決部分停車問題。

另外,東京地鐵池袋車站附近之「豊島之森都市再生開發計畫」係將容積提高至八○○%,以因應社會住宅之實際需求。

六、鼓勵地主與建商合作,主動提出興建計畫,當年六萬一坪之勞工住宅模式亦可參考改良,英國經驗亦可供參考,一方面既可兼顧建物與居住品質,另亦可免除日後管理維護所衍生之種種困擾,主要原因在於交屋後結構體可由建商保固十五年,管理維護則交由社區管理委員會自行管理。另外,歐洲亦有不少公用住宅合作社參與社會住宅政策之推動。



在目前房價高懸情況下,經由政府與民間合作的廉價合宜住宅,亦可填補政府社會住宅不足的缺口,台南鐵路東移之「照顧住宅」興建計畫以及台中市政府與民間業者合作興建的「新業誠家」、「新業宜家」等社會住宅開發模式,亦相當值得各地方政府仿效推廣!

七、改良合宜住宅機制,運用農地進行區段徵收之「無中生有」策略,提供廉價住宅。

八、積極推動都市更新容積獎勵或容積移轉回饋機制,藉以加速累積社會住宅公共基金;都市更新案如不願與弱勢族群混居,亦可以代金方式回饋。

九、土地儲備:大台北生活圈之大台北捷運、機場捷運與桃園捷運沿線,尤其是大台北捷運三環三線沿途,可經由都市計畫變更、地目變更或區段徵收等方式,大量儲備土地,台中市與高雄市亦是如此,香港模式可供參考。

十、藉由軌道經濟與都市更新帶動新社會住宅開發模式,依行政院所公布資訊,前瞻基礎建設計畫—軌道建設,將依「高鐵、臺鐵連結成網」、「臺鐵升級及改善東部服務」、「鐵路立體化及通勤提速」、「都市推動捷運」及「中南部觀光鐵路」等五大主軸推動三十八項軌道建設。

近年例如桃園鐵路地下化、台鐵都會區捷運化桃園段地下化、台中鐵路高架化、台南鐵路東移、高雄鐵路地下化、新竹大車站計畫、彰化縣市與嘉義縣市鐵路高架等,不論是中央或地方政府均卯足全力積極評估推動。



在當前少子化、高齡化變遷下,如能藉由鐵道建設的龐大預算,引導周邊土地開發利用,並進一步帶動商業、辦公、旅館、長照、公共住宅之發展,尤其此際適逢台商大量回流,更可藉由產業投資與都市更新,重新開創軌道經濟帶動房產新商機,近年台南科學園區周邊房產漸趨熱絡可供佐證。

另外,台北捷運南環段、北環段以及機場捷運沿線廠房立體化等,也都可進一步開創各類房產新商機。

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莊孟翰│理財周刊1009期│2019-12-27 

Q台北市地狹人稠,近年在一地難求情況下,有些危老重建之小基地建案公設比居然高達四七%,因此,想請教莊教授,小基地建築可能潛藏哪些重大缺點?購屋前應注意哪些重要事項?

A:有些基地不方正、地形狹長或零碎不整的危老重建案,不僅平面配置不易,也很難兼顧外部與內部空間規劃設計,因此,購屋之前就應先了解附表所彙整銷售中之實務案例十二大潛在缺點,再參考八大建議事項為宜。

有鑑於近年大樓公設比普遍高達三○%至三五%,政府擬逐步推動實坪計價制,並自二○一八年一月一日起雨遮、屋簷不登記不計價,不過小基地建築卻仍有公設比高達四七%者,因此,購屋時就應格外注意以下常見小坪數產品之八大缺點及建議事項。

一、基地狹小影響規劃設計:

常見小坪數住家之缺點為空間分割零碎以及各樓層走道浪費,因此應避免選購死角或狹長屋型,尤應注意的是基地不完整、零碎狹小,甚或L形基地之格局規劃。此外,一旦格局不夠方正,連帶室內走道所占面積也會較大。

二、門廳不夠氣派:

門廳若高度不足或空間不夠,就無法顯現氣派的視覺效果,尤其是一棟大樓的門廳如顯得狹窄侷促,不僅嚴重影響居家品質,亦會降低其價值。

三、公設偏大影響居家品質:



基地狹小除公設比偏高,室內空間尤其各臥房必然隨之縮小,益增家具擺設之困難性,另外,衛浴空間也必然侷促狹小,尤其更難兼顧通風採光,甚至出現暗房而嚴重影響生活品質,購屋前應詳細檢視平面設計圖說。

四、實坪與虛坪:

現階段一般民眾購買預售屋時,大都了解應將大公、小公視為「虛坪」,惟須更進一步確認的是核計室內實際使用面積,並且進一步了解各空間大小,因此,必須索取附加標示尺寸與註明各空間坪數的平面配置圖,俾免完工交屋時發生爭執。

其次,更應注意所謂「使用面積」、「含車位面積」等問題,其實就是將不能登記的空間與停車位面積等合併計算在內所導致。

五、實地丈量家具擺設:

即使面積較小,最低限度臥房也要容納得下五尺×六尺約○.八坪的雙人床,另外也要注意是否擺得下衣櫥、化妝檯等必備家具,才能維持一定的活動空間。

六、使用機能欠佳:

圖一

有些地形狹長之狹小基地,常見最大缺點在於動線不佳與採光不良,無法兼顧格局、採光、通風、隔熱、調溼等相關事項,而導致使用機能不佳。因此,購屋之前首應避免無玄關設計,進門即是餐廳而非客廳,功能相反之不良設計。此外,廚房沒隔間並且與餐廳、客廳「三位一體」共用,更是嚴重影響居家生活。

七、陽台狹窄:

陽台雖只是居家的一小部分,惟卻有助於一些瑣碎雜物之放置,但若太小則無法發揮其應有之功能,例如前陽台不夠寬敞,不能擺置盆栽,而狹窄的後側「工作陽台」如果連放置洗衣機都成問題,就談不上日常家務處理之方便性,因此,不論是前後陽台均應以寬敞好用為原則。

八、換屋轉售不易:

一般而言,小坪數產品大都被視為過渡性產品,尤其對於社會新鮮人及小家庭而言,在家庭成員增加時,就會面臨換屋的抉擇,因此,選購前就要格外注意二手價格及流通性問題。另外,有些銀行對於小坪數產品,尤其是十五坪以下房貸的承辦意願不高,亦應列入參考。

由以上之分析,可知小坪數產品缺點相當多,因此,選購之前就應充分了解室內實際使用面積,俾免徒增日後無謂困擾!

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莊孟翰│理財周刊1010期│2020-01-03 

Q近年政府大力推動危老重建,台北市在一地難求情況下,雖然有些危老重建之小基地建案公設比超過四○%,不過大多數建案銷售情況都還不錯,想請教莊教授,大家都知道小基地建築潛藏缺點不計其數,為何還有立足空間?

A:如附表所彙整之建案資料顯示(詳請參閱附表),自從這一波房價飆漲以來,台北市預售建案數量呈現逐年下降趨勢,尤其在素地一地難求,加以較大面積都市更新整合不易情況下,小基地危老重建遂成為都更的另一選項,雖然小基地建築缺點不少,卻仍有立足空間,主要原因決定於區位條件與周遭環境因素,例如大安區信義路三段「水樹之間」與文山區興隆路三段78號旁的「人之初」建案,因基地面積分別只有47坪、152坪,就很難兼顧外部與內部空間規劃設計,因此,民眾購屋之前就應先了解附表所彙整銷售中實務案例之潛在缺點為宜。

以下分別就「水樹之間」與「人之初」這兩個案例分析其間可能潛藏之缺點,以供購屋參考。

案例一 水樹之間

1.基地位置:台北市大安區信義路三段39號,大安森林公園對面

2.產品定位:辦公



3.行銷訴求重點:強調位於大安區信義路三段,占地26公頃的大安森林公園對面第一排,坐擁近八萬坪樹海,並邀請日本當紅新銳建築師藤本壯介,以其擅長的玻璃建築語彙,打造一座具有瀑布意象的地標建築,每戶總價只有鄰近豪宅的三分之一。

建案基本資料

公開銷售時間:2013年

基地面積:47坪

樓層規劃:地下4樓/地上14樓

建坪:53.81坪

地坪:3.42坪



主建物:20.16坪

陽台:1.24坪

雨遮:2.55坪

公共設施:20.09坪

停車空間(含公設):9.77坪

1.銷售面積=(主建物+陽台+雨遮+公共設施+停車空間(含公設)
=20.16+1.24+2.55+20.09+9.77=53.81

2.室內實際使用面積=主建物/銷售面積=20.16坪/53.81=37.46%

3.加計停車位之公設比=1-(主建物+附屬建物)/銷售面積(含停車位面積) =1-[(20.16+1.24)/53.81]=60.24%

4.不計停車位之公設比=(主建物+附屬建物)/銷售面積(不計停車位)= (20.16+1.24)/44.04=48.59%



(以上計算方式僅供參考,實際買賣與登記面積應依相關法令規定為宜)

案例二 人之初

1.基地位置:台北市文山區興隆路三段78號旁

2.產品定位:住宅

3.行銷訴求重點:坐落於萬芳醫院斜對面,臨捷運萬芳醫院站,吸引不少退休養老購屋族群。

建案基本資料

基地面積152坪



預期完工日期:2020年下半年

每坪開價:72~75萬/坪,高於區域11.8%

總價:1200~1700萬/戶,車位:170萬

樓層規劃:地上7層,地下2層

棟戶規劃:1棟,16戶住家,4戶店面

格局規劃:一房(17坪)、二房(25坪)



車位規劃:平面式1個、機械式20個

公設比:35~36%

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莊孟翰│理財周刊1010期│2020-01-03 

二○一四年七月一日台北市實施囤房稅,二○一五年房價開始下跌,二○一六年一月一日房地合一稅上路,房價呈現明顯降溫走勢,惟截至目前為止,跌幅約兩成左右,五年過去,近期似有觸底跡象。根據內政部營建署公布之住宅價格指數資訊,全國住宅價格指數僅二○一五年微幅下降,隨即呈現緩步回升走勢。其次,除台北市下降幅度較大之外,新北市與桃園市均呈緩跌趨勢,至於台中市、台南市與高雄市則是明顯攀升趨勢,主要原因除台商回流因素之外,實與錢多利率低的背景難脫干係。

根據經濟部公布資訊,截至二○一九年十二月底,台商回台+根留台灣+中小企業三方案審查封關為止,合計台商回台、根留台灣與中小企業投資三大方案已有三○二家廠商,投資金額高達八四二四億元,將會帶來六萬九三七四個就業機會,此外,還有九十家企業待審,因此,二○二○年投資熱度只有增加不會減少。

二○一八年以來,由於台商回流明顯增加,其最直接影響為商用不動產,包括商辦、廠辦與工業用地都呈現加溫走勢,連帶住宅市場亦隨之起舞,其中中南部因基期較低,漲勢較為明顯,此可由住宅價格指數變動趨勢見其端倪;更何況近年新竹房市歷久不衰,也是拜竹科之賜。

另外,隨著中科與南科之崛起,園區附近房地產交易亦隨之逐漸熱絡,由此衍生而來的台商回流效應亦已逐漸擴散至全國各地。惟仍應注意的是,二、三年來銷售較為順暢的大都是中小坪數,並非大中小坪數均勻分布,其間隱憂在於無法形成下濾作用之良性循環。

更何況長久以來房市一直存在超額供給,加以人口紅利不再,全球經濟動盪等因素,長期而言,房價該跌不跌絕對不是好事,尤其是這一波雖然住宅市場尚未出現投機炒作情事,不過投資置產者卻不少,而當前最值得關切的是,工業用地已出現不少投機炒作案例,究應如何遏止因應,必然也是相當值得深入探討之一大課題。



由以上之分析,如再深入探討國內歷次房價漲多跌少之背景因素,當可了解當前房價該跌不跌之主要原因係緣於錢多、利率低,龐大的超額儲蓄沒有出路,此際又逢美中貿易戰所引發台商大量回流,無形中又導致緩慢下跌的房價該跌不跌,此一情勢應是各相關主管機關始料未及。

如上所述,二○一五年至今房價跌幅約僅兩成,顯然不如預期,此亦可由附表101Q4-108Q2住宅價格指數之變動趨勢充分了解(詳請參閱附表),其次,如再由現階段房價議價空間仍普遍存在一○%至一五%加以觀察,此際應該還有不少預售建案餘屋積極進行促銷之中。因此,可以預見的是,未來三至五年之內整體房市仍以好地段的區隔產品為主,至於目前預售個案銷售順暢者,則又與錢多利率低息息相關。

房價為何該跌不跌?

─錢多利率低


圖一

長久以來,國內房價漲多跌少,二十年前巢運即點出此一長期存在的高房價問題,並且高房價所得比,卻同時存在高空屋的矛盾問題。台灣稅制較歐美輕,面對炒房、高房價問題,政府三不五時提及要「以稅制價」對策,亦即加重房屋持有稅與交易稅問題,惟截至目前為止,仍未見進一步的稅制改革。

房價該跌不跌,不少人認為是美中貿易讓「台商回流」拯救了台灣經濟,其實自從二○○八年全球金融海嘯之後,主要國家的QE(量化寬鬆)政策,進一步開啟了全球「錢多利率低」的經濟環境,再加上台灣的超高額儲蓄率,迫使資金轉往股市、房地產流竄。

QE成為全球經濟發展助力,美中貿易再推了台灣經濟一把,搭配台商回流,帶動房市需求,現階段政府如能搭配因應台商回流開闢的產業園區與軌道經濟,制定出一套完整的產業升級策略,便能藉此機會調整產業結構,促進消費並增加就業機會,再帶動住宅實質需求。

金融數據暗藏密碼

─存放款差距大+股價市值驟增


根據中央銀行公布數據,二○○二年至二○一九年十一月,全體貨幣機構存款自二○.五七兆元增至四五.○九兆元;全體金融機構放款自十四.七六兆元增加至三○.三七兆元。另外,股價指數從四六二一點逐年攀升至一一五五九點,股價總市值從九.○九兆元驟增至三四.八○兆元(詳請參閱附圖)。


圖二

十七年來,股票市值漲幅高達二八二%,顯示多年來資金大都流到擁有股票的富人手中,導致貧富懸殊逐漸擴大。另外,過去「一個月期存款牌告利率」為一.四八%,相較當前○.六%的利率,在錢多利率低的時空背景下,依傳統經驗,資金自然會選擇房市駐足,惟未來在持有稅與房地合一稅高稅率把關情況下,無論是購屋或投資置產,事先都應該仔細的盤算一番。

其次,三十一年前,購置住宅貸款金額僅三一三○.五四億元,如今則驟增至七.三○兆元,並且建築貸款亦由四○八.九五億元,一路攀升至二.○三兆元,其間差距甚大,這也正顯示長久以來房價始終難以壓抑之主要原因。

另外,根據五大銀行包含台新、合庫銀、土銀、華銀及一銀的購屋貸款利率,從一九九四年七月的九.一九%一路降至一.六一%(詳請參閱附圖),在「錢不值錢」的情況下,資金自然會往獲利較高的市場流動,導致貧富不均,富人越富、窮人越窮,連帶衍生不敢結婚、不敢生小孩以及晚婚等諸多社會問題。因此,今後政府更應積極探討問題癥結所在,並積極尋求解套良方,否則不僅房價高懸無解,未來在人口逐漸遞減情勢下,勢必又會衍生更多的無解難題!

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莊孟翰│理財周刊1007期│2019-12-12 

Q依內政部營建署公布之統計數據,都市更新推動二十年來,截至今(二○一九)年十月三十一日,全國總計一七五一案,去年核定七十七案,今年也已核定七十六案,年底前將會持續增加。

另外,危老重建計畫自去年積極推動以來,受理與核定數量分別為四九三案、三五五案,因此,內政部樂觀預期全年申請量將會突破四百案,並且核准數量也可望突破三百案,這將是「危老條例」公布實施以來的新高紀錄。

由上述都市更新與危老重建之數據加以比較,現階段主管機關似乎都將重點朝危老重建推動,將來會不會本末倒置,反而危老重建凌駕都市更新?另外,中南部數量最為龐大的透天厝,究竟應該朝都市更新或危老重建推動?


A:十二月七日內政部次長出席「危老都更博覽會」致詞時表示,今年前十一月,都更案件已核定八十七案,較十月底多出十案;危老申請則有三五七案、核准二八三案(註:截至十一月三十日實際數量請參閱附表),分別較十月增加四十二案及四十九案,因此,今年危老申請案預期會突破四百案。另外,截至十一月底,超過一百案的計有台北市、新北市及台中市,分別為一五四、一一八與一○四案,由此可見危老重建的確有逐漸增加趨勢。

其次,對於危老條例時程獎勵期限即將於明年五月九日屆滿,目前依內政部的規劃構想,期限屆滿時擬將原一○%的容積獎勵調降至五%,再逐年遞減一%,直到五年後歸零,不過這還需要立法院新會期審議通過才算定案,至於規模獎勵,將朝向開發規模面積大小評估再做定奪。

其實,這仍只是實施過程催促住戶儘快同意的小插曲,危老重建的重頭戲還在於「觀念溝通」與「整合溝通」這兩項。首先,在觀念溝通方面,包括參與意願、產權彙整、共同負擔比例、權益分配、合建與分屋、履約保證、信託與續建、房貸轉貸、服務費用等;至於整合溝通則包括居家拜訪、醫院探視、長照訪視、稅務諮詢、法律諮詢、贈與繼承、借貸債務等(詳請參閱附圖)


危老重建戶數雖然較少,也不必經過冗長的審議流程,惟先決條件是一○○%同意,因此,一般常見的最難溝通之疑難雜症依舊層出不窮,尤其是分屋比例看法不一,即使多家比較還是相當分歧,其次,除對實施者不信任之外,總認為政府既沒公信力,卻又濫用公權力,近年文林苑、永春都更案抗爭事件層出不窮,更令住戶擔心搬得出去卻搬不回來而猶豫不決。



以下僅就常見之疑難雜症彙整二十大要點,以供參考:

1.人性弱點:總認為既然是自主更新,自己的錢自己賺,為何還要支付高達一二%的風險管理費?

2.三代同堂:希望更新後子女同住一社區,尤其長輩總希望能夠分回原面積與原位置,導致規劃設計與選配倍加困難。

3.一坪換幾坪:始終停留在一坪換一坪,不出錢,再加一個停車位的舊思維。

4.權狀坪換室內坪:總會以台北市政府的蘭州街斯文里整建住宅為例做比較,導致溝通時間拖延。

5.土地持分:從透天厝土地一○○%持有到重建後持分共有,有時很難就「以地易屋」的觀念加以說服。

6.公設比:原老舊透天或四、五樓公寓幾無公共設施,重建後公設比高達三○%,擔心重建後室內面積大幅縮水。

7.雨遮、屋簷:原購買時可登記也有計價,並且每戶雨遮、屋簷面積並不一致,重建後如何獲得補償?

8.房價與權值:對於「景氣-房價-權值」之相互關係無法判斷認定,總認為自己比較吃虧。

9.造價高低:營造廠商共同推薦,卻不知從何比價,也不知該如何選擇?此外,還擔憂出現政府統包工程品質欠佳問題。

10.共負比、分屋比:一方面希望大幅壓低造價,降低共同負擔比例,以提高分屋比例,卻未兼顧工程品質。

11.結構安全:對於兼顧營建成本與耐震結構所知有限。

12.建材設備:對於智慧建築、高級建材與無障礙空間所知有限。

13.保固期限:對於結構保固十五年,建材保固一年,希望愈長愈好。

14.售後服務:愈來愈重視品牌價值,卻又擔心信用良好的營建廠商造價太高而影響分屋比例。

15.合建、信託:依傳統合建慣例,建商必須支付保證金,自主更新既無保證金又要辦理信託,等同產權抵押而難以釋疑。



16.履約保證:辦理履約保證會提高共同負擔比例,這項費用最好由實施者負擔吸收。

17.完工保證:重點在於如期交屋,深恐工期延宕,年長者搬得出去卻搬不回來。

18.房產稅暴增:重建後稅賦暴增,擔憂負擔不起,尤其是台北市精華地段豪宅房屋稅每坪動輒高達五千至一萬元,常令屋主卻步。

19.管理費驟增:原老舊公寓幾乎都不必繳交管理費,重建後一般每坪都須負擔五十至一百元的管理費,此一問題常令省吃儉用的年長者難以接受。

20.負債疑慮:如何連結「以房養老+以房養房」的概念,以財產增值化解因建築融資可能導致負債的疑慮。

 

 

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莊孟翰│理財周刊1008期│2019-12-20 

每逢總統大選,無殼蝸牛對於居住正義問題總會遍訪各大參選政黨,除將各政黨回應全面整理公開,並公布各政黨對於青年居住政策的評比,藉以提供主管機關政策擬定之參考,請問四年來政府對於居住正義做了哪些重大調整?為何這次選舉無殼蝸牛還是哀號連連?

今年為無殼蝸牛運動三十週年,十一月二十四日,巢運舉辦了《青年安居政策論壇》,擬定「選前投票停看聽,政黨青年居住政策大PK」議題,邀請民主進步黨、時代力量、親民黨、台灣民眾黨等四個政黨,對於「青年安住三大提問」做回應,並據此闡述各自的青年居住政策。發起團體包括OURs都市改革組織、崔媽媽基金會、台灣勞工陣線、財團法人青平台基金會、房市改革行動聯盟、台灣少年權益與福利促進聯盟、居住正義協會、高教工會青年行動委員會、反教育商品化聯盟、東海人間工作坊、台灣勞動者協會、臺灣北部大專院校學生自治聯合協會、青年勞動九五聯盟、臺灣青年民主協會,聲勢相當浩大,相信這些訴求必然會逐漸獲得回應,惟更重要的是未來政府要如何擬定政策,並且確實執行,俾免每逢選舉政策利多一大堆,選後藉機推諉,卻無法徹底解決高房價與居住正義的歷史沉痾!

由於十幾年來房價不斷飆漲,由附圖顯示,二○○○至二○一八年台北市與新北市房價漲幅分別高達一二○.六三%、一二四.九八%(詳請參閱附圖);此外,更值得關注的是,還同時存在世界罕見的高房價、高自有率、高空屋率、高公設比、高稅負、高房價所得比、高房價租金比(詳請參閱附表)、高房貸負擔率等八高問題。



尤其是在所得未大幅提高,加以少子化與高齡化問題日益嚴重,復又空屋、餘屋有增無減,原本大家預期房價將會大幅下跌,兩年來卻又因大量台商回流,更使得房價走勢顯得撲朔迷離!這也難怪巢運要在選前舉辦《青年安居政策論壇》,藉以檢視四年來的成果眾所皆知,巢運訴求有理!至於今後政府要如何就高房價、實價登錄2.0與社會住宅這三大議題提出因應解決對策,可就要再次考驗執事者的智慧與決心!

其實,多年來巢運的訴求並沒有多大改變,此可由二○一五年與今年總統大選前所提出的訴求重點加以對照,即可知其梗概。

今年十一月二十四日巢運舉辦《青年安居政策論壇》之後,除將各政黨回應全面整理公開,並公布對民進黨、國民黨、時代力量、親民黨、台灣民眾黨的青年居住政策評比,其主要內容如附表,頗值得提供主管機關與社會各界參考省思!

多年來高房價始終高居民怨之首,因此,今後主管機關更應積極就壓抑房價問題研擬解決對策,另外,貫徹實價登錄的問題亦是當前刻不容緩之一大要務。

實價登錄自二○一二年八月一日實施以來效果屢遭質疑,除三十個門牌區間價之外,就登錄時機而言,一般物件為所有權移轉後三十日內,預售屋則是代銷契約終止後三十日內,導致預售屋的登錄時間比實際交易晚約二至三年;內政部修法前推出的「實價登錄2.0」就是希望將其修改為,一般物件須於申請所有權移轉時登錄,預售屋則須在簽訂買賣契約後三十日內登錄。



因此,內政部針對地政三法提出的修法重點為:(1)預售屋買賣契約完成三十日內要實價登錄。(2)門牌直接揭露不再區段化。(3)買賣移轉與實價登錄同步完成辦理。(4)申報權利人由地政士及經紀業回歸到買賣雙方。(5)提高惡意哄抬價格的業者罰鍰。

不過修法過程對於「預售屋即時登錄」及「門牌全都露」這兩項重要指標卻依然沒更動,而遭社會各界評為「實價登錄0.5」。

其實,就購屋權益保障而言,目前實施中的機制主要缺點有五:

一、30個門牌號碼區間價太籠統

現階段實價登錄係以三十個門牌號碼為區間,以忠孝東路四段為例,從復興南路到光復南路之間的門牌編號共計三三○號,若是以三十號為一個區間價,這之間數千戶的房產,都包含在這十一個區間房價當中,顯然不太合理!

二、跨行政區房價差距大

區間化的實價登錄,往往也會因「跨行政區」而無法顯示真實交易價格,例如光復南路西側雙號屬大安區,東側單號為信義區,兩側房價一坪價差達五至十萬元,一般民眾很難就實價登錄分辨對街單雙號之合理價位,因此,如僅提供區間化房價作為參考依據,還是很難保障消費者購屋權益。

莊孟翰│理財周刊1008期│2019-12-20 





三、前後棟價差無法顯現

目前仍可看到不少屋型狹長的建物,為兼顧通風採光,除規劃設計為前後棟之外,常見天井居中而影響住家格局與生活機能,例如仁愛路四段就有兩三棟大樓是這樣的規劃設計。

如就現有實價登錄機制,上述這些小細節都無法如實呈現,除非揭露價格標示12樓與「12樓之1」或「12樓之2」,否則一般購屋者還是無法清楚辨識真實價差。

四、高低樓層價差超過十萬元

通常低樓層房價較便宜,又能與高樓層享有同樣的周邊生活機能,尤其是在高房價情勢下,不少人買房退而求其次選擇低樓層,這也正是現階段預售屋低樓層去化較快之主要原因。

一般而言,高低樓層價差,在房價較低地區每一樓層價差可能只有數千元,至於高房價地區高低樓層從五萬到十萬不等,尤其高級住宅每坪二、三十萬價差更是常見,如以四十坪計算,高低樓層價差高達數百甚至上千萬元,由此顯見實價登錄區間化與實務現況仍存在相當大的差距。

五、NIMBY鄰避設施價差最大



所謂鄰避情結(NIMBY, Not In My Back Yard)主要係對於嫌惡設施,亦即居家周圍大小環境之中有礙觀瞻或影響身體健康的一種「不要建在我家後院」的心理情結或公共政策所導致的一種影響居家環境、生活品質與房價之負面設施,其最常見者例如基地台、變電所、發電廠、加油站、墳墓、垃圾掩埋場、垃圾焚燒廠、污水處理廠、化學工廠、監獄、殯儀館等,過去周杰倫的母親在淡水購屋也曾因墳墓之鄰避效應而不惜興訟。

實價登錄機制旨在提供消費者正確的買房資訊,無論是價格、位置、交通方便性等,都是買賣雙方公平、公正、公開的主要依據,因此,唯有揭露真實的交易價格,才是真正保障購屋權益,促進產業健全發展並與世界接軌的捷徑。

 

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莊孟翰│理財周刊1008期│2019-12-20 

二○○○至二○一八年台北市與新北市房價漲幅高達一二○.六三%、一二四.九八%,二○一六年總統大選,民進黨提出興辦二十萬戶社會住宅政策;截至今年十一月底,台灣六十五歲以上老年人口高達三五八.九四萬人,占總人口二三五九.八七萬人之比例達一五.二一%,正式邁入高齡社會,未來在少子化衝擊下,總人口必定隨之減少,加上老年人口逐年增加,依照目前八五.三六%的高住宅自有率,再加上政府刻正積極興建社會住宅,未來是否會進一步出現房市供需失調問題,實在值得深入探討。

依日本總務省統計局公布數據,一九五○至二一一五年人口變化趨勢如附表,最近日本因人口驟降,導致空屋超過八百萬戶,近年台灣人口與日本一樣呈現拋物線型下滑走勢,未來對於社會住宅政策之擬定更應從長計議!

因此,建議政府除應以廣義社會住宅概念推動政策之外,更應將八年興辦二十萬戶社會住宅政策調整為以租金補貼與利息補貼為主,一則兼顧去化餘屋與都市更新之推動,再則輔助年輕人貸款自購,協助成家立業,而不必花費大筆資金,又徒增大量空屋,其中尤以中南部房價便宜最為可行。

其次,如就目前社會住宅推動進度,顯然都集中在雙北市,其中既有6,707戶、興建中15,451戶、新完工8,064戶,三者合計30,222戶(資料日期:2019年11月,請參閱附表),由此可知,除雙北市之外,其他縣市對於社會住宅的實際需求未必如預期殷切,尤其是在當前大量空屋前提下,社會住宅之興建,除要事先做好調查之外,更應視實際需求以緩和漸進方式推動為宜。

以下謹就社會住宅提出十項策略性規劃建議事項:

一、兼顧北中南區域均衡發展與在地老化之實際需求,在人口快速老化過程,應格外重視在地老化(aging in place)之實際需求,除產業發展之外,六都更應儘速完成交通建設,並積極建構獨立自主生活圈,俾免人口過度集中於北部都會區,城鄉差距擴大,衍生更多的住宅與社會問題。



其次,更應兼顧高自有率、高空屋率與都市更新之現實問題,進行綜合評估、規劃,俾免全國各地大興土木,徒增大量空屋。

二、社會住宅之興建應以雙北市為主,其他縣市則側重租金補貼與購屋貸款利息補貼,不必急於大量興建,因桃園以南空屋量大,不僅房價較低,租金也較低。

三、以租稅手段促使大量空屋釋出,俾免大量興建社會住宅,徒增閒置資產,又排擠其他社福資源。

四、捷運共構宅分回部分應全數供作社會住宅或中繼住宅使用。

五、利用老舊市區例如萬華區西門、老松、龍山國小學生人數驟減至數百位情況下,應充分運用開發為兼顧學校、社會住宅、老人住宅、停車場等多功能用途之都市再生規劃構想,日本東京「戶越台老人住宅」多功能開發案可供參考;該案係將學校預定地改建,規劃不同出入口,一至三樓供學校使用,四樓以上供社會住宅與老人住宅使用,並藉此增闢地下停車場,解決部分停車問題。

另外,東京地鐵池袋車站附近之「豊島之森都市再生開發計畫」係將容積提高至八○○%,以因應社會住宅之實際需求。

六、鼓勵地主與建商合作,主動提出興建計畫,當年六萬一坪之勞工住宅模式亦可參考改良,英國經驗亦可供參考,一方面既可兼顧建物與居住品質,另亦可免除日後管理維護所衍生之種種困擾,主要原因在於交屋後結構體可由建商保固十五年,管理維護則交由社區管理委員會自行管理。另外,歐洲亦有不少公用住宅合作社參與社會住宅政策之推動。



在目前房價高懸情況下,經由政府與民間合作的廉價合宜住宅,亦可填補政府社會住宅不足的缺口,台南鐵路東移之「照顧住宅」興建計畫以及台中市政府與民間業者合作興建的「新業誠家」、「新業宜家」等社會住宅開發模式,亦相當值得各地方政府仿效推廣!

七、改良合宜住宅機制,運用農地進行區段徵收之「無中生有」策略,提供廉價住宅。

八、積極推動都市更新容積獎勵或容積移轉回饋機制,藉以加速累積社會住宅公共基金;都市更新案如不願與弱勢族群混居,亦可以代金方式回饋。

九、土地儲備:大台北生活圈之大台北捷運、機場捷運與桃園捷運沿線,尤其是大台北捷運三環三線沿途,可經由都市計畫變更、地目變更或區段徵收等方式,大量儲備土地,台中市與高雄市亦是如此,香港模式可供參考。

十、藉由軌道經濟與都市更新帶動新社會住宅開發模式,依行政院所公布資訊,前瞻基礎建設計畫—軌道建設,將依「高鐵、臺鐵連結成網」、「臺鐵升級及改善東部服務」、「鐵路立體化及通勤提速」、「都市推動捷運」及「中南部觀光鐵路」等五大主軸推動三十八項軌道建設。

近年例如桃園鐵路地下化、台鐵都會區捷運化桃園段地下化、台中鐵路高架化、台南鐵路東移、高雄鐵路地下化、新竹大車站計畫、彰化縣市與嘉義縣市鐵路高架等,不論是中央或地方政府均卯足全力積極評估推動。



在當前少子化、高齡化變遷下,如能藉由鐵道建設的龐大預算,引導周邊土地開發利用,並進一步帶動商業、辦公、旅館、長照、公共住宅之發展,尤其此際適逢台商大量回流,更可藉由產業投資與都市更新,重新開創軌道經濟帶動房產新商機,近年台南科學園區周邊房產漸趨熱絡可供佐證。

另外,台北捷運南環段、北環段以及機場捷運沿線廠房立體化等,也都可進一步開創各類房產新商機。

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莊孟翰│理財周刊1005期│2019-11-29 
Q自從政府積極推動危老重建以來,雖然台北市已培訓約一萬名「危老重建推動師」,並且重建計畫已受理四五一件,重建計畫核定數亦高達三○六件(詳請參閱附表),惟危老重建(合建)推動過程卻缺乏「合建契約書範本」供為參考。

其實,自一○六年三月一日台北市政府地政局建立預售屋建案契約管理機制以來,就一八五案預售建案「預售屋買賣契約書」之消費爭議,不僅各公司相關條文約定差異極大,並且與內政部所公布之「預售屋買賣契約書範本」以及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」也有不少不符合規定之處,因此,就危老重建這一領域至今也沒有訂出一個危老重建(合建)契約書標準版本。想請問莊教授,危老重建(合建)是否也要有白紙黑字規範,要如何制定?當中又要注意哪些重要細節?


A:台北市政府自一○六年三月一日首創預售屋建案契約管理機制,截至一○八年九月三十日,共計納管全市一八五案預售建案,經統計結果預售建案消費爭議案件占整體消費爭議案件比例,已由一○五年的五三.四二%降低至今年之二三.九○%,顯示管理成效極為顯著。

至於少數建案定型化契約沒有辦理備查或刻意規避檢查的,大都不符合內政部公布的契約應記載及不得記載規定,將依消保法開罰新台幣三至三十萬元,由此顯見預售屋建案契約管理機制對於消費者購屋權益保障之重要性。相對而言,對於這麼複雜的危老重建合建契約書之規定也就應該更加嚴格,俾免推動過程爭議不斷。

危老重建由於立地條件與所有權人對於重建看法不一,幾乎沒有標準模式可以複製,只能說整合過程「眉角」實在很多,代理實施者也只能各顯神通。以下僅就台北市政府對於「危老重建推動師」培訓課程所訂定之「服務契約宜載明內容與注意事項」,先就容積獎勵、小面積基地規劃設計與景氣變動增添估價不確定性等議題,舉例說明其關鍵要點。

一、過去高容積案例,讓後續整合難上加難



原住戶百分百同意本就不易達成,尤其過去郝龍斌市長的「一坪換一坪」不出錢再加一個停車位政策,當初針對四、五層樓的老舊建物還有可能,至於六樓以上就很不容易,老舊大樓就更不用談。

此外,去年台北市政府針對蘭州街斯文里整建住宅更新案,以「權狀坪換室內坪」的案例,以及郝龍斌時代的「台北好好看」,在一定時間內申請就能增加一○%容積獎勵,例如位於忠孝東路四段、基隆路口的《聯合報》舊址,申請「台北好好看」專案,依規定獲得一○%容積獎勵,如就一般預估,原舊有大樓一坪已高達一百五十萬元,更新後可能漲到一百八十萬元,其間額外獲利不僅一般都更戶垂涎不已,更希望政府能夠以提高容積提升都更意願,更令危老重建之路充滿荊棘!

上述案例讓後續參與都更者都想要以此為前例,尤其是這些案例附近的住戶,極易因此而產生過度期待,終而造成整合難上加難。

二、小面積基地規劃設計不出好產品

基地面積過小,一般常見一百多坪甚至只有幾十坪,大安森林公園對面就有四十六坪的基地,「水×之間」規劃四十一至五十四坪的小坪數,公設比約四二%,扣除公設比之後室內空間必定很小,不過因為對面就是大安森林公園,一坪售價依然高達一百五十萬元。

其次,如再由台北市最近銷售中的基地一百坪以下建案超過三十個,由此不難了解縱然是小基地,只要「地段」優越,周邊環境優雅,依然不乏青睞者,而這也正是當前房價高懸,卻有愈來愈多不合都市更新條件的基地爭相推出危老重建建案之主要原因。



三、景氣變動,增添估價不確定性

景氣好壞、房價變動往往也是危老重建整合之關鍵因素,當市場景氣向上什麼都好談,地主也比較不會計較,因為賣掉多餘的面積,就可以分攤造價成本甚至還有賺,仁愛路四段國父紀念館對面「尚華仁愛大廈」都更後每坪售價高達一百五十萬元就是最佳例證,但當景氣下滑,尤其是蛋白區去化不易,房價也不高,例如大同區、萬華區部分房價偏低路段,即使賣掉也可能無法抵償建造成本,導致都更戶擔心重建後卻陷入「負債」窘境,尤其是已退休住戶更是進退失據,這往往也是不少住戶不考慮更新的一大原因。

 

另外「估價」也經常引起爭議,雖然有估價準則為依據,但面臨景氣變動,房價高低起伏,有時也很難有個固定標準。即使是原被當作重要參考指標的「實價登錄」,卻又常因隱藏不實交易價格問題,尤其是在景氣向下過程,建商為去化餘屋的讓利,例如贈送車位、裝潢、家電等。

另外,以三十個門牌區間登記的實價登錄,其間可能就有好幾百戶,每戶成交價格不一,包括前、後棟,高低樓層等差異,都讓估價平添不少不確定性,這也讓想要重建的民眾難以有個取捨標準。

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莊孟翰│理財周刊1006期│2019-12-06 
自從二○一七年五月十日「都市危險及老舊建築物加速重建條例」全文十三條公布施行以來,雖然明文規定「屋齡三十年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準,且改善不具效益或未設置昇降設備者。」即可適用,並且台北市已培訓約一萬名「危老重建推動師」,重建計畫也已受理四五一件,重建計畫核定數亦高達三○六件,從以上之法令條文與重建計畫已受理與核定數量來看,似乎危老重建已發揮彌補都市更新不足的功能。想請問莊教授,危老重建(合建)在缺乏「合建契約書範本」下,整合過程應該要特別注意哪些重要細節?

目前國內屋齡三十年以上,結構安全堪慮並且耐震能力不足的老舊建物高達四百多萬戶,尤其建物越是老舊違建越多,筆者曾應邀參加吳興街一處老舊整建住宅都更公聽會之後實地勘查,就發現有一戶原僅五至六坪的二層樓建物,多年來因不夠居住而增建三樓、四樓,一共居住十一人,試想,這樣的都更案要如何推動?

因此,政府在推動重建過程,除應兼顧容積獎勵、小面積基地規劃設計、估價不確定性、造價、管理費與更新後的稅費等問題,更應儘速研擬一套可資參考運用的「合建契約書範本」,俾免危老重建推動師徒勞卻又平添住戶的怨懟!

以下繼前期再就危老重建整合過程最常見的造價、共負比、自償性、管理費與更新後的稅費等事項分別提出實務面常遭遇問題,以供參考。

一、降低造價,蓋出金玉其外的建案

─都市更新SRC結構耐震能力普獲肯定




緊接著估價問題之後,「造價」又是一大爭議焦點,這牽涉到自主更新或者是建商擔當實施者,兩者顧及層面不同。如就實施者為建商之角度而言,想要賣高價,就得使出渾身解數,並且使用頂級的建材,例如台北市精華地段採用SRC(鋼骨鋼筋混凝土)第三級的標準建造,造價相對高得多,但若是自主更新,則會希望盡量壓低造價而選擇RC(鋼筋混凝土)第一級的標準建造。試想,如附表光是第一到第三級之間兩者的價差高達六二%,就是一個很大的癥結點。

近期報紙登載台北市政府的健康路與興隆路公共住宅品質出問題,例如陽台玻璃碎裂、浴室漏水等,這無疑是「統包」惹的禍,亦即採用最低造價選擇營造廠商,環環相扣終致惡性循環,才會蓋出金玉其外敗絮其內的建築。

其次,當初更沒料到「後續的維護管理」才是主要關鍵點,如果當初由知名的營造廠商負責營建施工,在結構方面起碼會有十五年的保固,並且建材最少也會有一年以上的保固期,危老重建如係自主更新,究竟要如何發包、哪個單位負責監工,建材出問題又該找誰負責?凡此,都是相當棘手的問題。

回頭看看危老重建,撇開小基地面積之潛在缺點不談,表面上似乎政策法令明確、容積獎勵、規劃設計、建築融資、履約保證等機制一應俱全,並且還有一萬名危老重建推動師幫忙整合,惟是否考慮到其間如何簽訂合建契約書(目前市政府並沒有標準範本可供參考),主要原因即在於都市更新或危老重建整合與重建過程實在太複雜。由前期附表危老重建計畫受理與核定數量統計表加以檢視,或許主管機關會沾沾自喜已有四五一件受理與三○六件核定,不過最後階段還有分屋與選配等問題必須通過考驗,其間困難程度一關比一關難!



二、共同負擔比例、自償性與選配權值

─住宅區巷道一樓住戶規劃為多戶小店面出租,最難整合


經由景氣、造價、估價流程,最後影響的必定是「共同負擔比例」,其間包括直接、間接成本,以及風險管理費用、貸款利息、建築設計費用、發包等前置作業成本,當中造價占比高達六、七成甚至更高,而這也是影響建物品質最重要的關鍵因素。

為了降低共同負擔比例,藉以提高分屋比例,如能將共同負擔比例壓低到四○%,就能有六○%的分屋比例,其間住戶對於「造價」與「分屋比」彼此觀念的溝通卻又充滿矛盾。

另外最常討論到的「自償性」問題,台北市東區較不會出現這類問題,但西區就未必,包含環河南路、康定路等地區,有些都更建案即使降價到六、七折還是會有餘屋疑慮,尤其是U型規劃或重要位置畸零地整合不進來,導致「產品定位」與「價格定位」拿捏不準確。例如原本規劃大坪數,其後又想要調整為小坪數,這就會衍生更多的新問題,其中自償性就是最容易出現爭執的議題,除非每一位屋主都自行出資,否則想要將多餘面積出售用以抵償造價,產品的市場定位以及東西區的差異,就會影響到自償的不確定性。如果不幸而造成每一屋主必須共同承擔建築融資的債務,又可能衍生後續選配與找補等相關問題,由此不難了解其間之複雜程度。



另外重建還有「選配」問題,通常一樓分屋會牽涉到價格與權值,此一問題又常因建蔽率縮小而導致分配面積跟著減少,原本四、五樓雙併一樓有四個店面,重建後只剩三個,其中一個沒能分配到店面的住戶是否願意參與抽籤,抑或能提供選配其他樓層之足夠誘因,例如選配權值究竟是一.五倍、二倍或者更多,更何況這些都得仰賴全體住戶對於估價正確性的認同,其中尤以黃金店面最為棘手,明曜百貨、神旺飯店旁邊住宅區巷道一樓住戶規劃為四至五戶小店面出租(請參閱附圖),日後想要整合更新必然難上加難!

三、管理費與稅費

─稅費驟增,常令住戶打退堂鼓


目前台北市公設比平均三四.五%,新北市平均三一.五%,高公設比影響分配到的室內面積普遍縮小,因此,每當屋主問到能分回多少坪時,幾乎沒有一個整合人員回答得出來,這就是推動師必須通過考驗的第一道難題。

此外,重建後大幅提高的管理費,例如原本四、五樓公寓沒有管理員,不需繳交管理費,重建後一般平均一坪七、八十元起跳,如係高級住宅或豪宅,每坪調漲至一百至一百五十元者比比皆是,這些都是造成屋主打退堂鼓最常見的一大癥結。



另外,包括房屋稅、地價稅、契稅,以及日後繼承、贈與、房地合一稅,究竟要繳多少稅等問題都得事先做好功課,尤其更新後「持有稅」必然急遽攀升,例如士林「文林苑」,重建後原本幾千元的持有稅,驟增五至十倍而怨聲連連。

其次,老舊建物為增加室內使用空間,而出現陽台外推、露台、頂樓加蓋、一樓前後院加建,這類違建多出來的使用面積,又直接影響到重建意願。對於這類更新案,實施者如係建商,還有可能截長補短,但如為自主更新,想要讓其他住戶補貼分擔,必然難上加難而可能形成釘子戶,這也是整合人員協調補償卻徒勞無功最常見的主要癥結之一。

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莊孟翰│理財周刊1006期│2019-12-06 
11.空屋、餘屋嚴重影響景氣走勢

─中南部及各鄉鎮地區影響較大


長久以來,有關高空屋率議題始終沒有一個明確答案,尤其每當主管機關公布低度使用住宅資訊時,媒體報導總是將其與空屋畫上等號,久而久之,不論是一般民眾或社會各界,對於景氣變動等市場資訊就比較容易被業者誤導,相對於官方所公布的空閒住宅、低度使用住宅以及新建餘屋(待售)住宅資訊就會比較傾向於僅供參考的角色,其不僅連帶影響整體住宅政策之擬定,對於一般業者之推案與營運風險控管亦相當重要。因此,明年應趁十年一次的人口普查,選擇一空屋餘屋偏高區域徹底做一次空屋調查,俾供日後整體住宅政策擬定之參考。

1.空閒住宅:1,560,355戶(2010年)

2.低度使用住宅:916,383戶(2018年底)

3.新建餘屋(待售)住宅:80,082戶(2018Q2)

12.預售推案量緩增

─銷售率普遍未超過50%




根據住展雜誌公布數據,二○一七年北台灣新成屋、預售屋總推案量八○二五億元,二○一八年攀升至一.一一兆元(見附表一),預估二○一九年將會再成長一成左右,再增加至一.二二兆元,主要原因在於台商回流,再加上最近買氣略有回升以及市場屢傳價格回穩等利多訊息,導致建商推案意願增強,並預期二○一九年推案量將會再進一步放大。

惟如就實務現況加以探討,自從去年台北市蛋黃區推出豪宅,例如「元利信義聯勤」、「冠德信義」、「敦南寓所」等個案,今年就因需求減弱鮮少豪宅大案推出。其次,新北市不僅豪宅推案冷清,大坪數需求與價格依然低迷,導致建商都把主力放在一般住宅與首購市場。另外,二○二○年總統大選在即,也是影響推案意願一大因素。

此外,如就二○一五至二○一七年每年推案量約八千多億,銷售率約二九%至三八%,二○一八年推案量一兆一千餘億元,銷售率亦僅四六%加以解析,當可更清楚了解未來幾年必然會隨著餘屋數量之增加而影響景氣與價格變動趨勢。

二○一二、二○一三年景氣高峰時期,當時北台灣預售屋推案量由二○一○年之九二八八億元一路攀升至二○一三年之一兆三四六七億元,且銷售率幾乎都接近八成,不過,二○一五至二○一七年已向下反轉至約僅八千多億元,二○一八年再回升至一兆一一○二億元,惟銷售率依舊在三成左右。

其次,如再就五年來住展房市風向球分數一直盤旋於二十五至三十七分之間,由此不難了解縱然一般媒體報導房市有回春跡象,惟所指應是台商回流的商用市場產品,截至目前為止,對於住宅市場景氣影響並不顯著,如再就價格回升之訊息,還得等到實價登錄所潛藏讓利之「不實交易價格」回歸正軌之後方較為正確。



此外,就實務面加以觀察,如果推案後三個月銷售率達到五成,並且購屋者均非投資客,就此據以研判景氣走勢當較為客觀,當前除少數區位良好之建案,一般銷售率都在五成以下,因此,未來二、三年整體市場必然還是以去化餘屋為首要之務。

13.建商購地意願增加

─經濟部公布,投資臺灣三大方案已達8,039億元(2019年11月29日)

─建商開始積極購地,惟仍以商辦與廠辦用地為主


依戴德梁行十月二日公布資訊,2019Q3商用不動產市場累計前三季成交金額高達二三一八億元,其中最大金額為「京華城」標售案之三七二億元,如扣除地上權交易,累計前三季交易金額為二三一四億,亦創下歷史新高。值得注意的是,大都集中在商辦與廠辦用地,並且以北部地區為主,此即台商回流最直接的市場反應。

其次,根據經濟部十一月二十九日公布資訊,因應美中貿易摩擦全球經貿環境改變,經濟部推出投資臺灣三大方案,迄今已有二五七家廠商申請,投資金額達八○三九億元,將可增加本國就業機會達六萬四三八八人。由此必然也會經由「產業→就業→所得→住宅需求」而帶來不少住宅需求,最近六都建商爭相搶購住宅用地,即是台商回流效應所引發。
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2020年房地產二十大發展趨勢(下)
莊孟翰│理財周刊1006期│2019-12-06 




14.代銷公司包銷意願依舊不強

─銷售率不高、讓利未歇


過去預售建案大都委託代銷業者,不過自從二○一四年政府陸續推出壓抑措施之後,銷售率即逐漸呈現下降趨勢,連帶新成屋累積越來越多,由於市場景氣逆轉,導致代銷公司轉而採取純企劃接案,影響所及,連房仲業、建商、地主也開始競價求售,尤其一旦投資客也加入競銷行列,價格勢必越賣越低,截至目前為止,議價空間仍普遍高達一○%。

值得關注的是,在銷售率普遍不高情況下,代銷公司依舊不以包銷為主,由此顯見景氣依舊不如預期熱絡。

15.投機客銷聲匿跡

─持有稅、房地合一稅有效壓抑投機炒作


二○○三年這一波房價起漲點之後,有民意代表向主管機關檢舉投機客趁機炒房,經調查結果有對夫婦自一九九三年起至二○一一年利用五十一名人頭戶炒房一九一九戶,交易總額高達二六四億元,共逃漏稅約二十億元,有鑑於此,財政部遂於二○一一年六月一日開徵「特種貨物及勞務稅條例」(奢侈稅)。二○一二、二○一三年更出現預售市場「秒殺」之紅單轉售炒作情事,其後台北市也於二○一四年七月一日開徵「囤房稅」。

二○一六年一月一日財政部再開徵「房地合一稅」,主要係壓抑房地產短期投機炒作,此後雖然炒房歪風已被壓抑下來,惟房價下跌幅度依舊不如預期,導致一九八九年以來無殼蝸牛運動歷經三十年的抗爭,居住正義的訴求還是無法達成,高房價依舊高居民怨之首。二○一八年台商加速回流,是否會因此而再度支撐高房價,必然也是當前刻不容緩之一大要務。

16.品牌價值漸受重視

─知名度較高建商占優勢


二○一五年房市景氣轉折以來,高房價與高銷售率的建商大都依靠長年累積的品牌認知、信譽和忠誠度,例如華固、遠雄、大陸、昇陽、長虹、皇苑建設等公司所推出建案大都能夠順利去化,主要原因除地段區位之外,施工品質、結構安全、建材設備、準時交屋與售後服務都能獲得消費者的肯定,未來品牌效應將會進一步延伸至都市更新、長照、養老等相關領域,並且也會有愈來愈多公司更加重視品牌效益,而逐漸形成良性循環。另一方面,就金融機構建築融資而言,不僅核貸快速,利率必然也較低,凡此,都是未來營建產業營運之重要發展趨勢。



17.都市更新舉步維艱

─雖增加市場供給,短期影響不大


一九九九年九二一地震之後,政府積極推動都市更新,惟截至目前為止,所面臨的問題依舊層出不窮,例如(1)如何強化公權力與公信力,(2)容積獎勵與回饋,(3)建立估價權威性,(4)共同負擔費用疑慮,(5)代拆爭議處理機制,(6)建立代理實施者制度,(7)信託與抵押混淆不清,(8)稅賦議題,(9)負債疑慮議題,(10)如何置入「以房養老」概念等,都有待中央與地方政府共同擬定配套措施。其次,因地制宜更是兼顧北中南不同市場特性刻不容緩之一大要務。

另外,值得重視的是,一旦大量推動,必然又是另一新增加的供給量來源,其市場性如何,亦應事先評估,俾免造成另一龐大的資源浪費(見附表二)。

18.社會住宅政策面臨考驗

─雖增加供給,不會影響市場景氣


台北市長柯文哲於五月二十日赴市議會進行專案報告時,除自認八年五萬戶公宅政策方向不正確之外,也認為中央政府的公宅戰略有誤。依內政部營建署公布數據,截至今年十月,台北市社會住宅既有六○○九戶,規劃中四九七七戶,興建中六三九一戶,新完工二二一一戶,合計一萬九五八八戶(見附表三),顯與當初原計畫八年五萬戶落差甚大。

往昔,國人總會以歐美先進國家五%的公宅比例推算,從而得出台灣需要興建四十萬戶公宅,而此一數據正是二○一六年總統選戰時所研擬的住宅政策,當時筆者曾一再表示在人口快速變遷情勢下,此一數據一定難以兌現,其後遂再修訂為二.五%、二十萬戶,惟當時筆者還提出應以廣義角度衡量,亦即二十萬戶當中應以租金補貼為主,而非全部直接興建,其後遂再調整為十二萬戶直接興建,八萬戶包租代管。

有關社會住宅之推動,只要檢視附表,再對照國發會所公布之人口推計資料,即可充分了解此一政策之推動仍應兼顧因地制宜,此亦可由六都之外,尤其是農業縣普遍興趣缺缺見其端倪。不過在高房價情勢下,就整體住宅政策而言,必然還是會朝此一方向推動,因此,長期而言仍應就廣義角度重新檢討,並以「租金補貼」填補缺口,再端視人口變動與空屋結構逐步調整為宜。

19.軌道經濟帶動房產新商機

─軌道經濟與都市更新相輔相成


依行政院所公布資訊,前瞻基礎建設計畫─軌道建設,將依「高鐵、臺鐵連結成網」、「臺鐵升級及改善東部服務」、「鐵路立體化及通勤提速」、「都市推動捷運」及「中南部觀光鐵路」等五大主軸推動三十八項軌道建設。

近年例如桃園鐵路地下化、台鐵都會區捷運化桃園段地下化、台中鐵路高架化、台南鐵路東移、高雄鐵路地下化、新竹大車站計畫、彰化縣市、嘉義縣市與宜蘭縣鐵路高架等,不論是中央或地方政府均卯足全力積極評估推動。

在當前少子化、高齡化變遷下,如能藉由鐵道建設的龐大預算,引導周邊土地開發利用,並進一步帶動商業、辦公、旅館、長照、公共住宅之發展,尤其此際適逢台商大量回流,更可藉由產業投資與都市更新,重新開創軌道經濟帶動房產新商機,近年台南科學園區周邊房產漸趨熱絡可供佐證。

另外,台北捷運南環段、北環段以及機場捷運沿線廠房立體化等,也都可進一步開創各類房產新商機。

20.大U型走勢愈來愈明顯

─買賣移轉棟數緩慢增加


往昔台灣房市在景氣循環過程大都是「漲多跌少」,近年買賣移轉從二○一五年景氣轉折之二九.二五萬棟,二○一六年下降至二四.五三萬棟,二○一七年回升至二六.六萬棟,二○一八年再攀升至二七.七九萬棟,二○一九年推估約二九.五萬棟,顯見並未呈現大幅增加趨勢,因此,未來走勢應是逐漸邁向大U型谷底盤整,至於會不會趨向L型,還須視下濾作用與人口變動影響而定!

台灣高房價始終高居民怨之首,年輕人所得偏低,未來政府擬定住宅政策時,除壓抑房價與實價登錄之外,更應徹底調查空屋,俾兼顧社會住宅之推動。另外,此際適逢台商大量回流,加以香港人想移民來台意願驟增,未來移民政策之擬定,必然也是另一值得重視之一大課題。

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莊孟翰│理財周刊1004期│2019-11-22 
由於台灣十幾年來房價不斷飆漲,實際上已同時存在世界罕見的高房價、高自有率、高空屋率、高公設比、高稅負、高房價所得比、高房價租金比、高房貸負擔率等八高問題,尤其是在所得未大幅提高,加以少子化與高齡化問題日益嚴重,復又空屋、餘屋有增無減,原本大家預期房價將會大幅下跌,兩年來卻又因大量台商回流,而更使得國內房市走勢顯得撲朔迷離!

二○一七年以來台商陸續回流,商用不動產逐漸呈現熱絡景況,包括商辦、廠辦、辦公大樓租金與土地交易等都呈明顯增加趨勢,最近則因香港「反送中」效應導致不少香港人想要移民台灣,因此,房地產業者大都預期國內房市將會逐漸呈現復甦趨勢。

不過,除商用不動產之外,大部分住宅市場依舊停留在讓利促銷積極去化餘屋階段,因此,很明顯的可以看出今後三至五年之內市場走勢應是商用與住宅市場必然會呈現「春暖花未必全開」之發展趨勢,此可由住宅市場一○~一五%之議價空間與附贈車位、裝潢等讓利促銷之實務現況充分顯現。

以下即針對二○二○年市場發展趨勢分別加以探討:

一、商用與住宅市場不同步

(一)台商回流:商用市場呈現熱絡景況



─2019Q3商辦空置率降至3.19%

─2019年11月15日:台商回台投資累計6,971億元

(二)住宅市場仍未擺脫谷底

近年在中國土地、勞力與租稅成本愈來愈高,再加上高關稅之不確定因素,以及資金管控與賦稅等問題,促使台商加速回台投資,影響所及,一、二年來商用不動產包括商辦、廠辦、辦公大樓與土地交易逐漸轉趨熱絡。

根據經濟部所發布訊息,截至今年十一月十五日,台商回台投資累計六九七一億元,商用不動產已逐漸呈現交易熱絡景況;其次,根據信義全球資料顯示,台北市商辦空置率已自2015Q3的九.六一%,降至2019Q3的三.一九%,創三十年來新低點。另外,辦公室每坪月租金近二千八百元,亦創十八年新高,尤其信義區A辦不僅月租金一坪高達三三四三元,空置率亦僅一.六%,此外,多次流標的京華城也已在九月二十五日以三七二億一萬元標脫。因此,一般咸認二○二○年房市景氣即將好轉,惟其間最大的盲點是沒有將商用與住宅市場予以區隔。

二、台商回流,廠辦與商辦銷售順暢



─七成選擇北部地區,工業用地需求殷切

自從去年美中貿易大戰開始,大量台商逐漸回流,同時也帶動就業與經濟成長,其中五股、新莊地區廠辦與內湖、大直的商辦需求轉趨殷切,連帶租金也跟著提高。

另外,如就產業升級角度加以探討,如能仿照竹科、中科及南科逐年提高產值,按去年三大科學園區產值合計二兆五九六○億元,並且就業人數也高達二七.六萬人,因此,如能充分掌握此次台商回流契機,再配合前瞻計畫建構產業園區,一則帶動就業與所得,再則促進消費與經濟良性循環。

兩年來台商陸續回流,導致商辦、廠辦、辦公大樓與土地交易等逐漸呈現熱絡景況,最近則又因香港「反送中」效應而出現一些香港人來台購屋,因此,不少業者預期房市將會隨之逐漸復甦。不過,就實務現況加以觀察,未來三至五年內市場走勢應是商用與住宅市場未必同步「春暖花未必全開」之發展趨勢。

三、人口快速變遷,影響住宅供需結構



─日本少子化與高齡化問題恐在台灣重演

近年有關人口變遷問題備受矚目,主要聚焦於少子化與高齡化議題,由附表一資料顯示,總人口數按零至十四歲、十五至六十四歲與六十五歲以上三段年齡組區分之人數與比例變化趨勢,可知不論是中央政府所擬定八年二十萬戶或台北市八年五萬戶之公宅政策支票,必定無法兌現無疑。

其次,如再就人口變動因素加以探討,總人口由二○一九年十月之2,359.62萬人急遽下降至二○六五年之1,735.3萬人(中推計),劇減624.32萬人;零至十四歲由二○一九年十月之301.56萬人降至二○六五年之158.8萬人,減少142.76萬人;十五至六十四歲由二○一九年十月之1,701.06萬人降至二○六五年之861.8萬人,劇減839.26萬人;六十五歲以上則由二○一九年十月之356.99萬人遽增至二○六五年之714.7萬人,大幅增加357.71萬人。

由此可知,未來由這三段人口增減變化所衍生之社會問題必然愈來愈嚴峻,尤其二○六五年六十五歲以上人口將會急遽攀升至四一.二%,日本人口變遷所衍生大量空屋之後遺症恐在台灣重演!

四、觀望態度漸趨明顯

─空屋逐年累增,預期下跌心理濃厚

雖然房價下跌已普遍超過二成,惟三年來新成屋讓利促銷廣告有增無減,加以去年以來新建案大都以首購之小坪數為主,以台北市為例,在高房價情勢下,三十坪以下建案占總案量比率高達一九.七%(表二),尤其是在二○○六年全國每戶平均可支配所得九一.三一萬元,及至二○一八年亦僅小幅增加至一○三.六三萬元,在房價該跌未跌至預期心理關卡下,加以空屋數量逐年累增,一般民眾觀望態度濃厚乃勢所必然。



五、量微增,價未必回升

─2019年買賣移轉約29.5萬戶

房市景氣自二○一五年反轉以來,買賣移轉棟數從二○一五年之二九.二五萬棟,二○一六年下降至二四.五三萬棟,二○一七年回升至二六.六萬棟,二○一八年再攀升至二七.七九萬棟,如再根據內政部統計處所公布,今年一至九月二一.八七萬棟加以推估,全年買賣移轉棟數約二九.二萬棟。其次,如再就當前仍處於讓利促銷,並且仍以小坪數為主,銷售率也普遍未超過五成,可以想見的是,未來在新成屋累增情勢下,市場景氣仍將以保守評估為宜,此亦可就當前購屋者普遍採取觀望態度見其端倪。

其次,根據住展雜誌公布資訊,2019Q3預售市場在房價上漲不易,買方又不願追高情勢下,使得北台灣各都會呈現「漲跌互見」,其中新北市表現較佳,台北市、桃園、新竹同步下跌,基隆、宜蘭則持平走勢(表三)。

由以上之分析,當可了解縱然今年前三季買賣移轉棟數略呈增加趨勢,惟在小坪數當道以及大坪數去化遲滯情況下,房市景氣是否如一般報導即將邁向復甦之路,必然是當前眾所矚目之焦點所在。另外,應將商用與住宅市場予以區隔,當較能客觀分析未來這兩個市場的差異與發展趨勢!

六、讓利促銷仍未止歇

─贈送車位、裝潢、家電、退佣、利息補貼持續進行

自從二○一二年與二○一三年預售市場「秒殺」以來,餘屋數量有增無減,各建案莫不以讓利進行促銷,截至目前為止,退佣、利息補貼與贈送車位、裝潢、家電等讓利促銷活動仍未稍歇,由此顯見市場景氣並未如預期的擺脫谷底,此亦可就預售開價與成屋交易價之差距普遍超過一○%至一五%見其一斑。



七、積極去化餘屋

─議價空間歸零,才能回歸市場正軌

根據591新建案統計,六都出現二十個行政區新建案房價比十年內中古屋行情還要低之「房價倒掛」異常現象,尤其最近新成屋廣告更爭相推出「低首付」,例如「0自備款」、「10%自備款」、「0工程付款」等促銷廣告,由此顯見市場景氣並未擺脫谷底。

八、新成屋占比依舊偏高

─新成屋占總案量比例由64%小幅降至60%

根據二○一八年九月與二○一九年五月《住展雜誌》北台灣銷售中建案加以彙整比較,新成屋占總案量僅由六四%小幅降至六○%,由此顯見,一年來市場去化仍以小坪數為主,此亦可由大量新成屋積極促銷見其梗概。值得注意的是,如果新成屋占比未降至三○%以下,預售屋銷售率必然難以回升,短期內市場景氣也就很難出現反轉契機。 九、小坪數占比明顯下降

─小坪數占總案量比例由39%大幅下降至9%

根據二○一八年九月與二○一九年五月《住展雜誌》北台灣銷售中建案加以彙整比較,三十坪以下小坪數占總案量比例已由三九%大幅下降至九%。其次,截至十月二十五日,北台灣累計完銷建案七十一個,較去年全年減少十個,其中三十坪以下建案,北市占比四成,新北市則高達五五%,由此顯見一般民眾購買力逐年衰退之嚴重性。

另外,倘若整體市場無法顯現大、中、小坪數都能同時順利去化,就無法達到以舊換新、以小換大的下濾作用,在此情況下,市場景氣仍須面臨一番考驗。

十、豪宅銷售遲滯

─高房價與高持有稅、高交易稅

─2019Q1台北市百坪豪宅推案掛蛋



根據《住展雜誌》所公布資訊,台北市今年第一季全棟規劃為一百坪以上的新豪宅建案掛零,估計今年純百坪以上的豪宅建案仍將少之又少,主要緣於二○一四年七月一日囤房稅實施,豪宅持有稅偏高,加以房地合一稅邊際稅率高達四五%,導致餘屋存量累增,另近年房價普遍下跌超過二成,在超額供給與預期下跌心理因素下,百坪豪宅推案銷售遲滯乃必然現象。惟此一問題是否會隨著台商回流與香港人士來台購屋而逐漸去化,則仍有待持續觀察。

綜上所述,在當前住宅市場新成屋占比偏高,並且市場去化大都以中小坪數為主之情勢下,雖然商用市場普遍呈現熱絡景況,未來在研判景氣走勢時,最好能將商用與住宅市場予以區隔,以期更為貼近「春暖花未必全開」之發展趨勢!

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房市「春暖花開」?莊孟翰:議價空間未歸零就不可能

 
好房網News記者李彥穎/台北報導
戴德梁行董事總經理顏炳立在今年10月曾說,2020年房市有機會「春暖花開」,這番話到現在仍然持續引發討論。淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,所謂的「春暖花開」,目前僅適用在「商辦」,因為台商回流,卻帶回大筆資金,挹注於商用市場,但是住宅市場卻「未必」,理由是房地合一稅造成房屋持有成本增加,而且實價登錄仍然有很多隱藏不實交易價格,他認為「如果議價空間沒有歸零,要談復甦,應該不可能」。
莊孟翰表示,台灣的房地產市場,必須分成兩個市場來看,一種是商用的市場,另一個是住宅的市場,而目前所謂的「春暖花開」,僅限於於商辦市場,並不適用於住宅市場。
淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,如果議價空間沒有歸零,房市要談復甦,就應該不可能。好房網News記者李彥穎攝
淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,如果議價空間沒有歸零,房市要談復甦,就應該不可能。好房網News記者李彥穎攝
莊孟翰解釋,目前中美貿易戰導致的台商回流,資金已經超過6千億,因此短期內可以看到商用房地產市場熱度提高,但台商再怎麼回流也有限度,因此包含廠辦、商辦、工業用地等需求,都只會是短時間復甦,不可能是長期熱度,估計5年之內,這樣的需求就會減緩。
至於住宅市場,莊孟翰解釋,由於房地合一稅和遺產贈與稅影響,所以民眾有了第一戶,要買第二戶買第三戶其實是有困難的,也壓低了豪宅交易量,目前交易量都是以中小坪數為主,又因為實價登錄2.0法案推動不順,導致價格不透明,也衝擊住宅市場。
莊孟翰表示,因為實價登錄2.0法案推動不順,導致目前的交易,仍然以「私下議價」為主,常常在抬面下講好一種價,放到實價登錄又是另一種價,估計預售屋目前有一成的講價空間,成屋更是有一成到一成五的議價空間,這就導致有能力進場的買家選擇觀望,成交量就無法衝高。
莊孟翰強調,只要「議價空間未歸零」,房市想要擺脫谷底,就「言之過早」,因此今年全國的移轉棟數,頂多來到29.5萬棟,不太可能衝破30萬棟,唯一能夠徹底解決問題的方法,就是趕緊讓實價登錄2.0法案通過,實現價格透明化。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/970976241897.html

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莊孟翰│理財周刊998期│2019-10-11 
Q請教王理事長地政專業背景出身,何以發想成立不動產仲裁協會?

A:就仲裁之優勢角度而言,不動產發生糾紛時,訴訟雖為解決雙方爭議之熟悉途徑,惟因現行訴訟程序原則上採取三級三審制,動輒提起訴訟,勢須耗費繁冗之心力、時間,方能獲得確定之終局判決,非但曠日費時,且所費不貲。因此,邇來學者、專家莫不倡議宜循訴訟以外之「仲裁」方式,謀求解決複雜、專業、金額龐大之不動產紛爭。

所謂仲裁,係指當事人以書面訂立仲裁協議,約定有關現在或將來依法得和解之民事爭議,可自行選擇一人或單數之數人組成仲裁庭,由仲裁庭做出仲裁判斷,以解決爭議之制度。凡經仲裁庭做成判斷後,當事人必須接受仲裁之結果,亦即仲裁判斷於當事人間,與法院之確定判決具有同一效力,於聲請法院為執行裁定後,得為強制執行。仲裁與訴訟之區別,在於仲裁制度係「一審制」,仲裁一旦做成判斷,效力即告確定。因此,仲裁誠為解決不動產紛爭之良策,早已蔚為世界潮流。

Q請教不動產爭議交付仲裁之特性與優點?

A:有關不動產仲裁之特性與優點可簡述如下:

首先,具有彈性。由於不動產仲裁之進行,可由當事人充分彈性的選擇仲裁之地點、程序以及仲裁人之人選等,且因仲裁重在私權爭議之根本解決,而不太拘泥於形式上或程序上之爭議。因此,其處理之結果,一般而言,亦較能令當事人信服。

其次,就有效性而言:依據仲裁法第三十七條之規定,仲裁之判斷於當事人間,與法院之確定判決有同一效力,當事人並得據以向法院聲請強制執行。

再者,就專家性言:不動產仲裁可藉由專業之地政專家或法律專家擔任仲裁人,以作成專業之判斷。因此,此種爭議處理結果自較易令當事人信服。反之,以訴訟方式解決工程爭議,往往由於法院之法官不諳地政,以致皆需仰賴專業之鑑定機構提供鑑定意見,而送請鑑定之結果,一方面勢必增加訴訟之時間,另一方面,法院對於鑑定意見之採納,時常也無法作專業之判斷,因此,仲裁在這方面,顯然優於訴訟。

接著是迅速性:依據仲裁法第二十一條之規定,仲裁人應於仲裁程序開始後之六個月內作成判斷,必要時得延長三個月。另仲裁之進行,由於係由專業之仲裁人進行詢問,且每次詢問會之時間,亦可由仲裁人視案情之複雜度及需要,彈性決定。期使當事人雙方之爭議能在六個月之法定期限內完成,加以仲裁程度又係一審終結,故較諸訴訟程序之曠日費時,自較易能滿足當事人之要求。

最後就隱密性及經濟性而論:仲裁程序之進行,通常係在不對外公開之情形下為之,因此,當事人彼此間之營業秘密不致因此洩漏,而程序進行之不對外公開,亦使仲裁人在指揮仲裁程序時,得以和諧之方式進行,而不受外界之干擾,是為仲裁之另一優點。仲裁程序之收費,係採階梯累退之計費方式,加以仲裁程序係一審終結,是其費用自然比訴訟程序低廉,而較易為當事人所接受。

Q何類爭議較適合提付仲裁,而非上法院打官司?

A:常見不動產爭議之態樣與種類:

由於不動產交易過程繁複、價金龐大,一般民眾終其一生約僅有一至二次購置不動產的機會。往往因法令常識不足、交易資訊不夠透明或不動產交易服務業者的蓄意欺瞞等因素,而誤購不適合自己的房屋或發生房屋交易糾紛,民眾權益因此而受到嚴重影響。

近年來不動產交易糾紛案件量居高不下,常成為政府部門或民間消保團體受理申訴案件量的首位,關乎此,本協會認列不動產糾紛八大爭議類型諸如:買賣、租賃、不動產建築、開發、不動產估價、政府民間合作開發爭議、營建、裝修工程、不動產他項權利設定契約、共有物分割爭議等。

因此,為推廣國內不動產爭議仲裁,提供社會大眾及業界迅速、專業解決爭議之管道,希望藉由這個機會界定所謂不動產私權爭執,能夠建立起社會大眾之共識,遏止糾紛的發生,俾使健全不動產交易秩序和保障不動產交易安全的理想能夠付諸實現。

理事長胸懷理想卻也腳踏實地,能否以您自身角度敘述成立中華不動產仲裁協會成立以來之心路歷程?尤其以您奉獻地政界將近四十年,必多所感觸。



中華不動產仲裁協會自一○三年十一月二十五日立案至今,在國雄、副理事長陳立夫教授、副理事長王進祥、副理事長張元旭、常務監事楊松齡教授、莊孟翰教授及各理監事、王秘書長年與全體會員齊心戮力下,奠定固基,無論仲裁人人力培訓、涉外仲裁交流、不動產仲裁人相關證照管理及為民服務等,皆已建立完善制度外,更難能可貴的,在全體協會同仁群策群力下,提升工作實績,積極推動各項計畫,殊值肯定與嘉許。

中華不動產仲裁協會秉持為社會服務之精神,專司具有法律效力與便利的「訴訟外紛爭解決機制」(Alternative Dispute Resolution, ADR),交付仲裁有省時(須於六個月內完成仲裁判斷,具有判決確定效力)、節費(比法院之訴訟費用更經濟)、專業(由專業仲裁人判斷)、保密(對外一律保密,可確保當事人隱私)等優點。逾百來位來自全國各地不同領域之律師、會計師、建築師、不動產估價師、技師、教授、不動產經紀人、地政士等不動產專業仲裁人登錄於仲裁人名冊。本會可提供包括所有不動產糾紛案件之服務,所作出之仲裁判斷依法律規定及司法實務在國內具有執行力。

國雄曾藉協會周年慶發行特刊,將成立迄今,從靜態的組織建構、生態的業務成長、動態的團體互動及心態的服務理念等,從無到有、由有到精之構建經營歷程,娓娓道來,點點滴滴在心頭,並印製不動產仲裁小手冊供各界閱覽參鑑,深具意義。

中華不動產仲裁協會身為民間準法庭,工作至為艱鉅,因此不動產之產、官、學界莫不至盼全體協會同仁本於崇高的願景與使命,繼續發揮本職知能,為訴訟外紛爭解決機制再創新頁,使國內的仲裁環境廣被接受。國雄本人藉此亦傳達前瞻性、永續性之不動產紛爭解決機制理念,期盼協會永續經營成長,並對國家社會提供排難解紛之永續服務!

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莊孟翰│理財周刊999期│2019-10-18 
Q經由上期報導,我們已經知道不動產爭議類型有些循仲裁的路徑是勝過打官司(訴訟)來解決,藉此再讓一般民眾深入瞭解仲裁和調解有何不同?

A:按仲裁是由當事人選出的仲裁人審理案件,而訴訟則是在法院進行,由法官審理。另外,當事人對訴訟程序沒有決定權,但對仲裁程序則有自主權。

仲裁與調解都是透過當事人遴選他們所信賴的公正第三人解決紛爭的方法,二者最大的區別是,在仲裁方面,經仲裁人作出之判斷具有實質拘束力,若有一方不遵守,他方可聲請法院強制執行。但在調解方面,調解人所作建議對當事人並沒有拘束力,當事人可以決定是否接受調解人所提解決的建議。

Q現代人講求CP值,從解決不動產糾紛的成本效益來看,仲裁是否比訴訟便宜?仲裁是否比訴訟更快速?

A:法院進行的訴訟係採三級審判,而仲裁則是一次解決,因此仲裁費用比上法院便宜,尤其當標的金額越大時,仲裁就會比訴訟來得經濟划算。再者,依照仲裁法規定,仲裁庭應於六個月內作成判斷書,即使案情複雜,必要延長時,也只能再延長三個月而已,與法院訴訟程序相較,更顯快速得多。

Q當我們清楚了解之後,就要慎選仲裁機構進行仲裁程序,那麼機構仲裁有什麼優點?

A:機構仲裁的優點在於進行仲裁程序時,可適用該仲裁機構所定的仲裁規則進行仲裁,仲裁人並須遵守該仲裁機構的仲裁人倫理規範,且仲裁機構會安排專人管理仲裁案件,提供各種服務,作成完整的開庭紀錄,協助仲裁程序更公正與有效率的進行。現今各國原則上都採這種方式進行仲裁。



至於為什麼要選擇中華不動產仲裁協會仲裁?顧名思義,本協會是唯一一家專門處理不動產糾紛的專業仲裁機構,係結合不動產學者及專家、律師、估價師、建築師、技師等各領域菁英人士,並具有完整的軟、硬體設備,以提升不動產仲裁之品質與公信,藉此打造公正仲裁之新形象。

Q中華不動產仲裁協會在仲裁程序中扮演什麼角色?

A:協會自收受仲裁案件起,即適時且妥當的在仲裁程序進行中扮演服務的角色,如協助安排仲裁庭期、仲裁期間的管控、仲裁文件的送達、開庭紀錄的製作、提供程序順暢進行的相關事項等,都是中華不動產仲裁協會服務的範圍。本會網站www.creaa-wks.org.tw,除了有關協會的基本介紹外,尚有仲裁法令規章等相關資訊暨仲裁人名冊及仲裁協議等豐富的訊息提供下載服務,另也可以電洽本會工作人員索取相關資料。

Q什麼是仲裁協議?是否必須有仲裁協議才能仲裁?

A:有關現在或將來依法可以和解的不動產(民事)爭議,當事人在進行交易時(例如買賣、承攬、租貸、借貸、委任、信託、保證、合夥…等契約),都可在相關契約加上一種條款,約定日後就該交易發生爭議時,以仲裁方式解決,這種條款叫做仲裁條款,也就是法律上的仲裁協議。當然,不在相關交易契約上附帶訂立仲裁條款,而另外專門訂定這種仲裁約定的合約也是仲裁協議,惟當事人間一定要有書面的仲裁協議才能交付仲裁。

Q如果想要仲裁,但是沒有仲裁協議,該怎麼辦?仲裁協議是否一定要書面?口頭約定可以嗎?

A:如果當事人在有關交易的契約(例如買賣、承攬、租賃、借貸、委任、信託、保證、合夥…等契約)中沒有訂立仲裁條款,仍可以在爭議發生後,雙方再簽定仲裁協議,將已發生的爭議提付仲裁。



惟必須注意的是,仲裁協議必須作成書面,不可口頭約定。不過所謂仲裁協議不限於正式的書面合約,凡當事人之間的文章、證券、來往的信函、電傳、電報或其他類似方式的通訊等,如果足以認定雙方有仲裁合意,都可認為已經有書面仲裁協議。

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莊孟翰│理財周刊1000期│2019-10-25 
日前報載立法院司法及法制委員會審查司法院二○二○年度預算,在討論最高法院「限量分案」議題時,有委員提到尚有四三一六件沒分案,一年以上沒分案的有一三一九件,由此不難了解目前司法人員工作量之沉重。因此,如能就較為單純的訴訟案件經由仲裁解決,相信一定可以有效紓解司法人員的工作負擔,另一方面,一般民眾也可不必曠日廢時的等待可能橫生枝節的爭議處理。

Q本次再請教王理事長:如果一個不動產糾紛案已尋求仲裁解決,那麼仲裁程序何時正式開始?仲裁有沒有時間限制?

爭議事件的仲裁程序,除當事人另有約定外,自相對人收受提付仲裁的通知開始。除當事人另有約定外,仲裁庭應於組成後六個月內作成仲裁判斷書,必要時可延長三個月。

Q仲裁庭要開幾次庭才會結案?

依各案件的性質、內容、複雜程度不同,仲裁庭開庭次數也有不同,只要仲裁庭認為已達到下判斷程度,就可宣告開庭終結,作出仲裁判斷。

Q什麼是簡易仲裁程序?什麼情況下適用不動產簡易仲裁程序?

這是比較快速簡便的手續,為了使爭議迅速解決,就民事訴訟法所規定應適用簡易程序的事件,經當事人合意向本會聲請仲裁時,由本會直接指定一名仲裁人,並依本會所訂的簡易程序進行仲裁。

依民事訴訟法四二七條規定,下列情況適用簡易仲裁程序:

(1)關於財產權之訴訟,標的之金額或價額在新台幣五十萬元以下者。

(2)因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者。

(3)因請求保護占有涉訟者。



(4)因定不動產之界線或設置界標涉訟者。

(5)本於票據有所請求而涉訟者。

(6)因第二項及第五項所定請求之保證關係而涉訟者。

Q簡易仲裁程序如何進行?


中華不動產仲裁協會的簡易仲裁程序,是由協會收受仲裁聲請書後指定一名仲裁人,以一次開庭終結為原則,並於三個月內作成仲裁判斷書。

Q就仲裁庭組成而言:我們知道仲裁庭相當於法庭,仲裁人相當於民間法官,有關這一點常會引起一般人的好奇,究竟怎樣的人可以擔任仲裁人?其次,向中華不動產仲裁協會提出仲裁聲請,仲裁人是否一定要從協會的仲裁人名錄中選任?

依仲裁法第六條規定,具備下列資格之一,且無仲裁法第七條規定如貪污、瀆職或其他判處一年以上刑期確定之犯罪等情形的人,可以擔任仲裁人。

(1)曾經實任推事、法官或檢察官者。

(2)曾執行律師、會計師、建築師、技師或其他與商務有關之專門職業業務五年以上者。

(3)曾任國內、外仲裁機構仲裁事件之仲裁人者。



(4)曾任教育部認可之國內、外大專院校助理教授以上職務五年以上者。

(5)具有特殊領域之專門知識或技術,並在該特殊領域服務五年以上者。

具上述資格,但非法律專業背景者,尚須依仲裁法第八條規定取得仲裁人訓練合格證書,始得擔任仲裁人。

凡符合仲裁法第六條至第八條規定之條件者,都可被選任為仲裁人。凡登錄於中華不動產仲裁協會仲裁人名冊之仲裁人都經過本會「仲裁人資格審查暨選定委員會」依仲裁法與本會仲裁人登記審查辦法嚴格審查,提報理事會討論通過後,並經法務部核備,才可登錄。因此,可優先考慮選任本會仲裁人登記名冊中之仲裁人。

Q仲裁庭如何組成?

依仲裁法第九條第一項規定,當事人的仲裁協議內有約定仲裁人及其選定方法時,即依其約定;若無約定,則由雙方當事人各選出一名仲裁人,再由雙方選定的仲裁人共推第三仲裁人為主任仲裁人,由三名仲裁人組成仲裁庭。

Q進入仲裁程序後,仲裁人有什麼義務?

仲裁人應(1)秉公正、客觀、獨立、負責之精神處理仲裁事件,並保守秘密;(2)予當事人充分陳述機會,並就當事人所提主張為必要調查;(3)根據具體情況採用適當的程序進行;(4)於法定期限內作成判斷書,避免拖延仲裁程序等。

Q仲裁詢問會是否一定要聘請律師為代理人?

我國仲裁法並無明文規定代理人必須是律師,所以不具備律師資格的人也可擔任代理人。

Q仲裁詢問會可以旁聽嗎?

除非當事人另有約定,原則上,仲裁程序具有保密性,不對外公開,故不提供旁聽。且依仲裁法第二十三條第二項:「仲裁程序,不公開之」規定,凡參與仲裁程序的所有人均負保密的義務。

Q其次,我們在法律程序上最關注程序正義,另外,再想請教王理事長:民事訴訟關於「證據」之規則是否適用於仲裁程序?仲裁庭能否主動調查事實?仲裁庭可否請證人出席?

仲裁庭與法院訴訟不同,無須嚴格遵守民事訴訟法關於證據之規定。仲裁法第十九條:「當事人就仲裁程序未約定者,適用本法之規定;本法未規定者,仲裁庭得準用民事訴訟法或其認為適當之程序進行。」

依仲裁法第二十三條第一項規定:「仲裁庭應予當事人充分陳述機會,並就當事人所提主張為必要之調查。」與第十九條規定:「當事人就仲裁程序未約定者,適用本法規定;本法未規定者,仲裁庭得準用民事訴訟法或依其認為適當之程序進行。」原則上仲裁庭證據之調查應本於當事人之聲明,但仲裁庭不能僅依當事人聲明之證據而得心證,或因其他情形認為必要時,可依職權調查證據,但應予當事人就是否調查有陳述意見之機會。

依仲裁法第二十六條規定,仲裁庭可通知證人或鑑定人到場應詢。證人無正當理由而不到場者,仲裁庭可聲請法院命其到場。

Q就實質正義而言,仲裁一定要按照法律判斷嗎?什麼是衡平仲裁?在什麼情況下,仲裁人可適用衡平仲裁作出判斷?

當我們充分了解仲裁優勢之後,即可知道仲裁不一定固守僵硬的法條,仲裁人以其專業背景獲當事人同意後,得衡平仲裁。

所謂「衡平仲裁」,是指在雙方當事人明示合意授權下,仲裁人不一定要固守法律,而可適用衡平原則作成仲裁判斷。換句話說,當事人之間的爭議事件雖有法律規則可以適用,但擔心嚴格適用法律規則後,在當事人間會產生不公平結果。簡單地說,衡平仲裁是在經過當事人明白合意授權後,仲裁人就可以跳脫法律規定,改依仲裁庭認為公平合理的基準予以判斷,以追求個案實質公平的裁決。

依仲裁法第三十一條規定,仲裁庭經當事人雙方明示合意時,即可適用衡平原則來下判斷。

Q程序上再請教一個問題:撤回仲裁聲請是否可以退費?

(1)在選定仲裁人前,撤回仲裁聲請者,當事人可以請求退還應交給仲裁人仲裁費的全額。



(2)在選定仲裁人後,但仲裁詢問開始前,聲請撤回仲裁者,當事人可請求退還應交給仲裁人仲裁費的半數。

(3)在仲裁詢問開始後,聲請撤回仲裁者,由聲請人負擔仲裁費用。

另外有關事務費部分,依照實支實付原則,退還剩餘款。

由上所述,簡易仲裁再加上衡平仲裁,必然可以提供一般民眾較為經濟實惠而又能在短期內解決紛爭之捷徑!

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=23112503440&AType=1

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莊孟翰│理財周刊1001期│2019-11-01 
經由前面三期的專訪,相信大家都對仲裁有了進一步的認識與了解,以下想再請理事長就仲裁庭如何作出判斷?如果對仲裁判斷結果不滿,是否可提起撤銷仲裁判斷之訴?台灣的仲裁判斷是否可以在國外執行?是否可以在大陸執行?以及我國是否承認外國仲裁判斷、外國仲裁判斷要如何在台灣聲請承認等相關議題分別幫我們說明清楚,以備不時之需。

仲裁庭開庭終結後,如何作出判斷?

依仲裁法第三十二條及三十三條規定,仲裁庭若認為仲裁已達到可作成判斷的程度時,應宣告開庭終結,並對當事人所聲明的事項進行評議,作成判斷書。合議仲裁庭的判斷,以過半數意見定之。

仲裁人仲裁判斷的評議是否可以公開?

依仲裁法第三十二條規定,仲裁判斷的評議不可公開。因此,仲裁人的評議過程及評議簿內容都不可公開。

仲裁庭是否需要宣判?

仲裁庭與法院不同,不會進行宣判,在仲裁庭完成判斷書後,中華不動產仲裁協會會將判斷書正本送達給雙方當事人及其代理人。

開庭終結後,仲裁庭要多久才作成仲裁判斷?



依仲裁法第三十三條規定,仲裁庭應在開庭(詢問)終結後,於十日內依當事人聲明的事項作成判斷書。但當事人另有約定,則又另當別論。

如果對仲裁判斷結果不滿,怎麼辦?有補救辦法嗎?是否可提起撤銷仲裁判斷之訴?

仲裁判斷是最終的決定,除非有仲裁法第四十條第一項所規定的情形,例如:仲裁協議無效、仲裁庭在開庭終結前沒有給當事人陳述機會、仲裁庭的組成或仲裁程序違反仲裁協議或法律規定、仲裁人違背職務或判斷基礎的證據是偽造,並經宣告有罪的判決已經確定…等外,原則上就定案了,不能提起撤銷仲裁判斷之訴。

若要撤銷仲裁判斷,有時間限制嗎?應該幾天內提出?

依仲裁法第四十一條第二項規定,提起撤銷仲裁判斷之訴,應於判斷書交付或送達之日起,三十天內向管轄法院提出。但如:仲裁人違背仲裁人職務、當事人或代理人關於仲裁犯刑事上之罪,或判斷基礎之證據、通譯內容係偽造、變造等等情形,提起撤銷仲裁判斷之訴,經釋明非因當事人之過失,不能在規定期間內主張撤銷之理由時,則自當事人知悉撤銷之原因起算,三十天內提出。不過自判斷書作成之日起已過五年時,則不論有任何理由,都不能再提出撤銷仲裁判斷之訴。

仲裁判斷下來了,若相對人不履行仲裁判斷所定的義務時怎麼辦?

若相對人不依仲裁判斷履行義務時,依仲裁法第三十七條規定,聲請人在向法院聲請取得執行裁定後,可對他的財產加以強制執行。如果係(1)以給付金錢或其他替代物有價證券之一定數量為標的,或(2)以給付特定動產為標的的情況,經當事人雙方以書面約定仲裁判斷無須經法院裁定,即可為強制執行時,當事人即可聲請法院強制執行。



台灣的仲裁判斷可以在國外執行嗎?台灣的仲裁判斷可以在大陸執行嗎?

我國雖然不是「紐約公約(New York Convention)」的簽署國,但不少國家(例如德國、澳洲、瑞典、西班牙等)在簽署紐約公約時,都沒有聲明「互惠保留」,因此這些國家原則上也可透過紐約公約的相關規定,承認及執行我國仲裁判斷。除此之外,許多國家(地區)的仲裁法也有明文規定如何承認由非紐約公約的簽署國家作成的仲裁判斷(例如:香港、新加坡、韓國、菲律賓等),或透過兩國之間簽署的雙邊協定(例如中華民國-美國友好通商航海協定)尋求對仲裁判斷加以承認與執行。

 

至於有關台灣的仲裁判斷,依大陸最高人民法院於一九九八年五月二十二日公布之「關於人民法院認可台灣地區有關法院民事判決的規定」,當事人可以向大陸人民法院申請認可後強制執行。

隨著國際往來交流頻繁,我國是否承認外國仲裁判斷?外國仲裁判斷要如何在台灣聲請承認?

依仲裁法第四十九條規定,我國原則承認外國仲裁判斷,即除非有下述情形之一,法院應以裁定承認外國仲裁判斷。這例外不承認情形如下:

(1)仲裁判斷的承認執行,有背於中華民國的公共秩序或善良風俗者。

(2)仲裁判斷依中華民國法律,其爭議事項不能以仲裁解決者。



(3)外國仲裁判斷,其判斷地國或判斷所適用的仲裁法規所屬國對於中華民國仲裁判斷不予承認者。

聲請人以外國仲裁判斷聲請承認時,應檢附下列文件向法院提出聲請承認:

(1)仲裁判斷書的正本或經認證的繕本。

(2)仲裁協議的原本或經認證的繕本。

(3)在仲裁判斷是用外國仲裁法規,外國仲裁機構規則或國際組織仲裁規則的情形,這些規章的全文。聲請承認的外國仲裁判斷所檢附的文件,如果是以外文作成時,應提出他們的中文譯本。

由上所述,相信大家對仲裁做成的判斷與仲裁的撤銷,以及台灣的仲裁判斷是否可以在國外或大陸執行等相關問題都已有進一步了解,希望經由本刊的專訪報導,能夠為全國民眾提供另一排難解紛的捷徑!

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=23131326400&AType=1

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