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莊孟翰│理財周刊990期│2019-08-16 
Q今年七月二十四日新北市政府都市更新處以「公共安全刻不容緩,新北市率全國之先發布實施代拆辦法」為標題發布新聞,並以淡水「東來大廈社區」海砂屋為實例,先行斷水斷電,再進行拆除,想請教莊教授,此一作法是否真能一勞永逸的解決都更問題?

A:按新北市政府都市更新處所公布之代拆辦法,主要重點如下:

(1)新北市率先發布實施「新北市都市更新權利變換實施者申請拆除或遷移土地改良物辦法」,未來都更案權利變換計畫核定後,實施者與待拆戶真誠磋商協調不成後,可依程序申請市府代拆,讓都更順利往下走。

(2)本次代拆辦法法律位階以自治法規訂定,強化公權力執行效力,在程序上明定五個階段,過程中也兼顧溝通協調機制的完備,讓市府處理代拆更有正當性及合理性,申請前實施者除要秉持真誠磋商精神極盡與待拆戶溝通協調外,申請後市府也會再進行二次協調,若還無法達成共識,市府就會邀集相關單位訂定期限執行公權力。

 以上之代拆辦法,主要在於法律位階係以自治法規訂定,藉以強化公權力執行效力,至於實際推動過程,仍須從整合到權利變換循序沙盤推演,逐步建構一套完備的SOP作業流程,才有可能加速推動。

 接續前十三期所討論議題,本期再就實務案例最重要的「代拆議題」深入探討,以供參考。

一、推動多元都更 
─權利變換、協議合建、委建兼而有之




 為加速老屋重建,應該可以廣義的角度來正視都更問題,除公辦、民辦、自力更新之外,協議合建也應納入,另外,與長照結合也是另一創新都更模式,尤其是租稅優惠方面,亦應一視同仁,抑或差距不要太大。現階段大多數都更戶都希望以「自力更新」為優先選擇,其因在於大家總認為假手他人成本太高、被賺太多,索性由住戶自行推動,但又該如何進行?主管機關更應深入探討,以期建構一套確實可行的機制並廣為宣導。

二、彰顯公權力
─以司法為後盾


 多年來都更進度遲緩,關鍵在於公權力不彰,因此,如何讓都更戶充分理解容積是公共財,容積獎勵便是運用公共財來成就公共利益,不能再像文林苑、永春案及長安西路都更案,任由不同意戶予取予求,因此,法官在審理爭議時更應站在公共利益角度來裁量。

 都更另一問題是「行政權逾越司法權」議題,這也正是為什麼許多都更處官員態度消極的原因之一,深恐一旦不同意戶訴諸法律,官員就要面臨訴訟風險。按歷次不同意戶所提出的疑義大都是「引用法令錯誤」,因此,如何讓法官也能充分了解法令的複雜性,必然有助於都更之加速推動。

三、實例演練
─從整合到權利變換循序沙盤推演


 歷來都更問題層出不窮,因此,應針對問題逐一拆解,究竟整個流程最容易發生什麼問題?以文林苑為例,原二層舊建物經都更改建為地上十五層、地下三層,不同意戶的分屋算法為【2:(15+3)】=1:9,經權利變換結果,為何都更戶分回比例僅一:三,實施者卻分到一:六?其間主要癥結就在於「容積率」與「建蔽率」的認知差距。

 因此,建議可由過去糾紛案例,例如文林苑、永春都更案等逐一拆解,分別列出一、二十項爭議點,適用哪些法令排解,往後便有實際判例可資遵循,從而亦可讓社會充分了解這是一個合情合理而又可行的法令與機制,也才能讓政府、都更戶與實施者攜手合作共創三贏局面。



四、建構完備的SOP作業流程
─台北市府以「公共利益」為前提拆屋
─新北市府以「公共安全」為前提拆屋


 越多案例樹立越多範例,從去年台北市政府成功推動蘭州街斯文里都更,以及新北市淡水東來大廈海砂屋斷水斷電到拆屋過程,即可為往後都更立下典範,如能再據此訂出SOP處理流程,往後都更再遭遇阻礙即可循例執行。

其次,最近雙北市府便是仿照日本,派遣駐點人員不斷進行溝通,包括里長也不斷參與說明,其後包括搬家服務及協尋租屋等也都一併包辦,在「法」與「理」行得通的前提下,即可逐漸建構更為完備的SOP作業流程。

 而更重要的是,不僅都更戶可清楚了解每一流程的爭議癥結,也能讓執法與司法單位充分了解相關法令依據。

五、建構可行的代拆機制
─以公共利益或公共安全為前提


 從歷次爭議案例,大家對於都更的觀念已逐漸轉變,社會各界也不再像過去一面倒的支持不同意戶,由此可見都更已逐漸從過去的民粹走向理性訴求,在此情勢下,如再有不同意戶妨礙都更,其他住戶必然也會予以「集體制裁」,因此,當少數人因私利影響多數人權益時,政府就應當以公共利益為前提扮演裁判角色,以杜絕釘子戶予取予求。

六、司法與行政相互支援 
─成立不動產專業法庭,鼓勵仲裁補位


 過去都更常遭詬病的最大癥結點在於質疑圖利建商而讓民眾望之卻步,然都更在「觀念」、「法令」、「制度」、「司法」、及「執法」五大方面缺一不可,其中最重要的是,司法與行政應站在同一陣線,公權力才能適時介入,也才不會遭到不同意戶刻意杯葛。因此,如能以上述的爭議案為例,讓社會大眾清楚了解基於公共利益或公共安全,就必須要有遵守多數決的法治概念,都更才能順利推動。 

 此外,如能再成立不動產專業法庭,以司法做後盾,或經由仲裁補位,凡事速審速決,都更才有可能加速推動。



 其次,例如執行過程最艱鉅的拆除抗爭事件能夠速審速決,第一線的執法人員就能放心的依法執行,主管機關也就不會互踢皮球,彼此推諉卸責,而放任不同意戶予取予求。 

 都更始終來自於人性,溝通、溝通再溝通,包括政府機關縱向銜接橫向連結,實施者與都更戶之間,都應溝通、溝通再溝通,以期都更順利推動!

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莊孟翰│理財周刊990期│2019-08-16 
今年八月八日清晨五點二十八分,宜蘭縣發生芮氏規模6.0有感地震,全台各地民眾都在睡夢中被搖醒,根據中央氣象局資料,各地最大震度宜蘭六、花蓮四、北竹桃四、中部四、南投三、苗栗彰化三、雲林三、台南二,最大震度為宜蘭縣武塔六級。

台北市震度四級,雖然僅造成大樓外牆磁磚剝落、圍牆倒塌,瓦斯管線、交通號誌、電線桿或纜線損壞,以及停電等輕微毀損災情,惟地震之後一般民眾普遍關心的是,自家建物是否耐震,未來購屋時應該注意哪些重要事項。

一九九九年九月二十一日南投集集發生芮氏規模7.3大地震,造成二四一五人死亡,二十九人失蹤,一萬一三○五人受傷,五萬一七一一間房屋全倒,五萬三七六八間房屋半倒。

此外,更有許多道路、橋樑、堰壩、堤防等水利設施,以及電力設備、維生管線、工業設施、醫院設施、學校等公共設施遭震毀,更引發大規模的山崩與土壤液化災害,自此之後,一般購屋者大都會以九二一之後興建,耐震係數大幅提高的建物為首選。

其後自二○一六年二月六日凌晨三點五十七分高雄美濃發生芮氏規模6.6級地震,二○一七年二月十一日凌晨一時十二分台南發生芮氏規模5.7地震之後,一般民眾更加重視建物結構安全的重要性。



儘管如此,卻又常囿於高房價與所得有限,在選購中古屋時,往往忽略了三十年以上老舊建物結構安全的重要性,其實,除地震之外,土壤液化、斷層帶等重要因素也都應該一併列入考慮,方能確保居家安全無虞。

(1)品牌信譽與風評業績:購屋時應首重品牌信譽,此可就其歷年作品、業績及客戶風評或得獎項目、次數加以綜合評量,最好是擁有自家營造廠,切忌借牌或一案公司。

此外,還要注意有無購屋糾紛或漏水等前科。有關這些訊息只要平時多留意一些媒體相關報導,即可清楚了解。

(2)基地與土質:儘量避免地形不整,或斷層帶、土壤液化區等,有關這些資訊可查閱經濟部中央地質調查所「土壤液化潛勢區查詢系統」。

此外,購買山坡地住宅時更應切忌依山而蓋卻又忽略順向坡可能導致滑坡風險,二○一○年四月二十五日,國道三號基隆巿七堵區瑪東山區旁發生嚴重走山,超過十萬噸土泥壓斷橋樑,造成交通全面中斷,是高速公路通車四十二年來最嚴重的山崩意外。因此,購屋時切記索取鑽探報告,確認地質是否為「順向坡結構」。

(3)實地勘查建物現況:可先由外觀檢視建物是否有傾斜、磁磚龜裂、掉落等情況(請參閱附圖),至於內部首應嚴格檢查是否漏水等。

而更重要的是,購屋前務必親自從頂樓逐層走樓梯勘查到地下室,檢視樑、柱、牆是否有明顯的四十五度角裂縫,尤其是三、四十年老舊建物地下室通常都只有簡單的油漆粉刷,最容易看出建物結構與管理維護是否良好等情況。

(4)重視施工品質:品牌信譽良好的公司,除施工品質嚴謹之外,結構保固十五年、建材保固三至五年亦是必備要件。此外,施工期間,亦可向建商索取建築執照影本、施工藍圖、鋼筋或鋼骨的出廠檢驗證明文件等,俾便作為交屋之驗證。 

(5)RC、SRC與結構安全:除RC與SRC之外,近年有些建物更以安裝制震、隔震阻尼器為訴求,而更重要的是,一般施工過程除主筋之外,綑綁主筋的箍筋間距、彎鉤角度、彎鉤長度、箍筋粗細等,都是攸關建築物的耐震能力,其次混凝土強度也很重要,這些都有賴信用良好的建商與營造廠,尤其近年更有建商以拍照存證方式備查或告知購屋者。

必須附帶一提的是,只要符合耐震設計規範,無論結構是鋼筋混凝土構造(RC)、鋼骨構造(SC)或鋼骨鋼筋混凝土構造(SRC),都具有同樣的耐震力。

(6)避免U型、T型、L型規劃設計:常見因地形不方正之不規則設計,根據歷次地震經驗,購屋時應避免「大U型」、「大T型」以及「大L型」的住宅社區,其因在於這一類型的建物一旦遭遇地震,很容易產生額外的扭轉與拉扯力道,而加大建物災損,二○一七年二月十一日台南發生芮氏規模5.7地震的慘痛教訓,值得警惕。另外,對於一些柱過於細長、一樓大廳過度挑高或造型複雜不對稱的建築,選購時宜審慎小心。

 





(7)海砂屋與輻射鋼筋:這類建物結構原本較為脆弱,購買中古屋時只要查證是否貼有紅色或黃色標籤,即可清楚辨識。另外,也可要求屋主出具氯離子含量檢測證明,至於預售屋則可要求建商出具無海砂與輻射鋼筋檢測證明,以資保障購屋權益。

(8)一樓剪力牆是否遭拆除:常見住商混合大樓,一樓為增加賣場空間而拆除剪力牆,因此,購屋時不僅要仔細檢查自己想要購買的戶別,對於一樓剪力牆是否遭拆除亦應嚴格檢視,凡此,只要依原設計圖詳加核對樑、柱或剪力牆是否遭破壞或拆除,即可輕易查覺。

一九九九年九月二十一日九二一地震,台北市震災以東星大樓崩塌最受關注,其後經台北市土木技師公會鑑定,主因為混凝土強度不合格、施工不當及設計疏失,導致耐震能力不足;另外,亦有一些專業人士質疑一樓剪力牆是否遭拆除?

(9)避免二次施工或挑高、夾層設計:常見二次施工為增加使用面積而將陽台外推,或頂樓加蓋上下樓層打通,另外,太高的挑高或夾層設計,同樣會減損結構的耐震力,一旦遇到強震,勢必加劇建物的毀損。

(10)建物測量成果圖:購屋前應詳細核對建物測量成果圖與建物現況,俾便了解是否有違章、違規使用。此外,購買預售屋時還應將房屋銷售時的報紙廣告、海報、說明書等宣傳品保留下來,俾便作為交屋驗屋依據。

以上謹就地震之後一般購屋應格外注意的居家安全等重要事項逐一臚列,不過最重要的還是應以品牌信譽卓著的建商為首選。


 

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莊孟翰│理財周刊989期│2019-08-09 
Q根據內政部公布資訊,二○一九年第一季全台屋齡三十年以上老舊住宅共四一○萬戶,此一數據看似相當龐大,惟房價較高較具市場性,也較符合推動都更實務現況之台北市與新北市僅占一三一.二萬戶,約三二%。想請教莊教授,目前政府已就都市更新補位之危老重建提供較小面積危險建物重建的機制,並且各項獎勵與優惠措施也逐漸加碼,為何推動速度還是那麼緩慢?

A:根據內政部營建署所公布數據顯示,二○一七年全台住宅自有率已高達八四.八三%,其次,二○一九年第一季屋齡超過三十年的老舊住宅高達四一○萬戶,占住宅總量的四七.○九%,此一數據顯示目前每兩戶就有一戶屬於老舊而需要列入都更的住宅,由此不難了解當前都更與危老重建之急迫性。

前幾期已討論一些常見的實際案例議題,本期再針對推動遲緩之「因地制宜」、「景氣變動」與「空屋餘屋」議題提供參考意見如下:

一、因地制宜議題:

─四一○萬戶產值的迷思


截至二○一九年第一季,全國、台北市及新北市稅籍住宅數量分別為八七○.六四萬戶、八九.七九萬戶、一六一.二三萬戶,屋齡三十年以上分別為四一○萬戶、七○.一萬戶、六一.一萬戶,其所占比例為四七.○九%、六八.○五%及四三.四八%,其中又以三十至四十年占比最高,分別為二四.三二%、三四.六八%及二四.一九%。



從以上數據不難瞭解,台灣屋齡已普遍偏高,即便政府不斷宣導整體都更能夠帶動經濟產值相當龐大,不過就實務面加以探討,三十年以上高房價的老舊住宅分布,雙北市僅占三二%,約一三一.二萬戶,雖然《都市更新條例》去年底已再度完成修法,卻依然無法一體適用的套用在占比六八%的中南部地區,主要原因在於中南部人情有獨鍾的透天厝情結與市場性問題(詳請參閱附圖)。

其次,中南部因為房價較低,住宅自有率較高,再加上空屋率偏高、透天厝林立,推動都更若沒有一套「因地制宜」的因應對策,實在很難說服廣布各大小鄉鎮透天厝屋主積極參與都更。而更值得重視的是,在透天厝林立地區,都更後的高樓大廈需求從何而來?更何況即使偶有住宅需求,也大都以購地自建透天厝為主。

另外,究竟是興建大樓、公寓或透天厝才能兼顧價格與銷售,俾免於陷入負債困境,尤其是景氣衰退期間,不論是自主更新或都更實施者,都會不由自主的放緩整合腳步,而這也正是當前都更推動進度遲緩最主要之癥結所在。因此,今後究應如何因地制宜,亦是刻不容緩之一大要務。

二、景氣變動議題:

─景氣衝擊徒增營運風險


其次,另一客觀因素則是景氣變動衝擊,都更戶最擔心的是,一旦房價大幅下跌必然影響共同負擔比例與分屋比例。至於對實施者之影響,除房價之外,所分得房屋如何銷售更是一大問題,此一議題如就雙北市而言,房價較高,都更誘因依舊存在。如就士林「文林苑」都更過程,當初預售時每坪約四十五萬元,及至景氣高峰曾高達一百萬元,及至完工交屋又降至七十至八十萬元,由此不難了解市場景氣起伏變化對於都更推動影響程度。



其次,近年備受矚目的仁愛路四段「尚華仁愛大廈」成功案例,一九九五年開始整合時每坪房價約三十五萬元,及至二○○八年核定事業計畫時已飆漲至六十萬元,二○一三年完工取得使用執照時,每坪房價更高達八十四萬元,其後最高曾飆漲至一百八十餘萬元,在此情況下,不僅銀行不必擔心建築融資無法回收,還樂得再提供都更戶高額房貸,主要原因在於房市景氣復甦,房價一路飆漲,因此,景氣變動在整合過程一向都是最重要影響因素,而當前眾所關切另一關鍵因素則是都更後鉅額的持有稅負擔。

三、空屋餘屋議題:

─嚴重衝擊都更後新屋銷售


長久以來空屋餘屋問題一直困擾著政策之擬定與推動,惟每當景氣屆臨,主管機關不是亟思壓抑房價對策,就是聚焦於稅制之擬定,對於空屋餘屋鮮少關注,及至今日,在少子化高齡化日益嚴重趨勢下,大量空屋餘屋的後遺症已逐漸浮上檯面,忽視不得(詳請參閱附圖)。因此,各地方政府更應趁二○二○年聯合國人口普查時主計處所附帶的空屋調查,徹底清查彙整,以供決策參考。現階段日本因少子化高齡化導致八二○萬戶空屋所衍生之龐大社會成本與治安死角等問題,應引以為鑑。

 

都更整合不論是都更戶或實施者,總離不開「貪婪」的人性,唯一的最佳途徑就是溝通、溝通再溝通,包括政府機關縱向銜接與橫向連結,都應溝通、溝通再溝通,以期都更能夠順利推動! 

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莊孟翰│理財周刊988期│2019-08-02 
Q台灣超過三十年屋齡的危老寙陋建物愈來愈多,尤其每當地震發生,保障居住安全,加速危老重建的議題總會一再提出討論,政府各相關單位也都亟思因應解決對策,惟績效均不夠彰顯。

縱然危老重建條例公布之後,已增加不少申請案件,然就都市更新角度而言,還是有一段相當大的差距,這也正是明年五月九日一○%時程獎勵屆滿之後,不再延長之主要原因。想請教莊教授,危老條例時程獎勵屆滿轉軌都市更新之後,是否有哪些自主更新成功案例可提供參考?


A:二○一八年起台北市政府積極推動「危老推動師」培訓,估計已有近萬名房地產從業人員完成培訓。

其次,最近內政部表示,危老重建條例一○%的時程容積獎勵將於二○二○年五月九日屆滿三年,不再延長,因此,刻正積極整合危老重建的推動師,在明年期程獎勵屆滿之後,就得轉軌銜接回都市更新機制,其因在於容積獎勵與稅制優惠問題。

因此,今後推動師勢必再加強都市更新相關法令規定之充電,方能在期滿之後快速轉軌,俾免前功盡棄。

而更重要的是,主管機關更應加強宣導,以期這麼龐大一批辛苦培訓的推動師能夠進一步發揮當初市府辛苦規劃推動之意旨。



尤其是在已經報核通過的案件中,鮮少是這些推動師獨立完成,因此,今後如何再加強整合組成推動師團隊,亦是當前刻不容緩之一大要務。

本文再就自組更新會快速整合的成功案例「尚華仁愛大廈」,將其經由「協議合建+信託+續建機制」順利完成過程詳細解說,主要擬藉由這一成功案例,提供推動師參考運用。

接續前十一期所討論議題,本期再就實務上「自組更新會快速整合的成功案例─尚華仁愛大廈」深入探討,以供參考。

就本案例而言,在當前實價登錄三十個門牌編號為區間價情況下,只能就「台北市地理資訊e點通」,再點閱「進階查詢」地籍圖、建物套繪圖,或者再增加門牌編號、航照圖、都市計畫圖等相關項目,包括地號、建照號碼與核發日期等都可逐一查閱(請參閱附圖)。

此外,還得就房仲業彙整公開之房價,或自行耐心的搜尋交叉比對,例如地段、屋齡、坪數、單價、總價、車位等,才有可能彙整出一份較為完整的資訊,以便進行後續整合等相關事宜。(相關重要資訊請參閱附表)



二、關鍵成功因素(KPI)

(一)受惠於「九二一震災重建暫行條例」容積獎勵:

因本案係九二一震災重建大樓,得以依「九二一震災重建暫行條例」突破銀行傳統建築融資觀念,由銀行提供一○○%重建資金之貸款,並創下全額貸款之首例。

依九二一震災重建暫行條例第十八條之規定,災區建築物因震災重建而適用都市更新條例第四十四條第一項第二款、第四款或第五款之規定者,得不超過該建築基地原建築容積之零點三倍,予以容積獎勵。

(二)由於原舊有「尚華仁愛大廈」係九二一危樓,住戶係依九二一震災條例自組更新會,獲全體住戶一○○%同意,並取得金融機構一○○%融資,住戶無需負擔重建費用的都更成功案例。

(三)房市景氣復甦,房價一路飆漲:

本案係於一九九五年率先由劉建築師與江姓地政士開始整合,其後則由住戶接手自組更新會,當時台北市每坪房價約三十五萬元,及至二○○八年核定事業計畫時已飆漲至六十萬元,二○一三年完工取得使用執照時,每坪房價更高達八十四萬元,在此情況下,不僅第一銀行不必擔心八.四億元的建築融資無法回收,更樂得再提供都更戶房貸,誠為都更史無前例的成功案例,不僅重建後住戶如期順利搬回,居家環境大幅改善,房價增值更羨煞所有其他整合多年尚未完成的都更案。



(四)協議合建+信託+續建機制:

尚華仁愛大廈係首件經銀行一○○%貸款,再以信託方式與建經公司建立「續建機制」的自主更新案,終於順利克服一般都更案所最擔心資金不足的疑慮,不僅大幅降低了外部風險,亦直接克服了重建資金的問題。

(五)重建完成後住戶唯一的抱怨是原擬增加購買部分面積之房價已水漲船高,形成沒增購者歡喜入住,增購者頻頻抱怨增加太大負擔的另一意想不到的後遺症。

(六)本基地最大優勢為環境優雅,交通便捷。

(1)地段優越,交通便捷:

a.捷運站:由住家步行至國父紀念館站約八至十分鐘。

b.公車:仁愛路四段與光復南路超過十五線公車。



(2)環境景觀,無可取代:

a.仁愛路四段面對國父紀念館永久性空地,形同自家後花園,是運動散步的好去處,更重要的是自家門前的仁愛路四段慢車道旁還有十幾米寬的綠帶。

b.國父紀念館內有大型的國家級表演場地與演講廳,以及國家級的藝廊「中山國家畫廊」。

c.國父紀念館外的中山公園為開放式的庭園,占地逾十一公頃,園內有翠湖,湖內種植睡蓮,湖畔楊柳青青,並有香山橋蜿蜒其中,是欣賞「台北101」的最佳景點之一,此外,北側臨忠孝東路還有健康步道,往東可直達台北市政府市民廣場與信義計畫區精品百貨商圈,誠為居家上選之區位。

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莊孟翰│理財周刊988期│2019-08-02 
根據內政部統計處公布的數據顯示,今年上半年六都買賣移轉棟數與前兩年相較,呈現逐年增加趨勢(詳請參閱附圖一),尤其自從三月十九日中央銀行公布五大銀行前兩個月新增房貸金額年增一○%,再從買賣移轉棟數增加以及實價登錄觀察,房價也已呈微幅上漲,認定房市已擺脫谷底並朝穩定成長方向邁進,其後各相關業者也大都以房市逐漸復甦進行促銷。惟如就住展雜誌所公布數據,今年五二○檔期,北台灣推案量約僅二二一一.八八億元,年減二成,尤其是「台北市百坪豪宅退燒,Q1推案掛蛋」,以及「重劃區房價倒掛」的標題,更令一般民眾看得一頭霧水。

其實此一議題只要翻閱每天的報紙廣告有幾版,或是否有幾張夾報,再檢查一下自家信箱是否有幾張預售建案DM,再就二○一二至二○一四年的電視廣告量加以對照,答案應該很清楚。

另外,根據住展雜誌統計,以今(二○一九)年第一季與二○一八年第四季相較,北台灣各縣市新成屋、預售屋建案成交行情都呈現穩定情況,如再加上交易量略呈增加趨勢,一般也都會據此研判景氣已擺脫谷底,惟如再就今年北台灣新成屋、預售屋推案量約一七八三億元,較去年銳減近六百億元,季減幅約二五%加以探討,必然是因建案去化不如預期所導致,此亦可就兩年來北台灣各縣市餘屋結構加以彙整解析如下︰



(1)小坪數占總案量比例由三九%大幅下降至九%。

(2)新成屋占總案量比例由六四%小幅降至六○%。

由此顯見,兩年來市場去化仍以小坪數為主,並非大、中、小坪數同時去化,而逐漸形成下濾之良性循環,因此,目前房市景氣充其量應只是處於谷底盤整階段而已。

其次,如再由附表2018Q1與2019Q1之推案量加以比較,當可更加清楚了解當前市場餘屋逐年累增對於預售推案之潛在壓力,一般而言,如果新成屋占比未降至三○%以下、議價空間尚未歸零,預售屋銷售必然遲滯不前,此亦可由近年預售建案鮮少百分之百完銷之情況加以印證。



另一方面,如再由內政部營建署最近公布之99Q4-107Q2六都新建餘屋(待售)住宅統計數量呈逐年增加趨勢(詳請參閱附圖二至五),無異又增添了景氣復甦不易的另一變數。

由以上之分析,當可了解縱然今年上半年買賣移轉棟數略呈增加趨勢,惟在小坪數當道以及大坪數去化遲滯情況下,房市景氣是否面臨欲振乏力的新瓶頸,亦是當前眾所矚目之焦點所在,而更值得關切的是,日本失落二十年的經驗能夠帶給我們什麼啟示?

圖一圖二

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莊孟翰│理財周刊987期│2019-07-26 
Q近日媒體報導內政部將針對「危險建築物」放寬都市更新最小劃定面積門檻取消限制,惟營建署出面澄清表示,目前更新單元劃定基準係由地方政府訂定,危老轉軌都更案件,仍應採分級分類方式給予不同的條件規範,並應保有執行彈性空間。

主要用意在於政府政策仍以都更為主軸,營建署目前研擬危老轉接都更措施,係因應危老條例時程獎勵於施行三年(一○九年五月九日)歸零,容積獎勵上限額度將由法定容積四○%降低為三○%,與都更容獎差距擴大,導致危老案可能會考慮轉軌都更方式進行重建。另外,危老條例施行期間為十年,長期而言,未來危老建築也須採都更方式重建。

想請教莊教授,危老條例時程獎勵將於明年屆滿三年,未來在危老轉軌都更過程,是否仍需考慮危老與都更同樣會面臨的不同意戶之杯葛問題,究竟要如何說服,才能達到雙贏互利的政策目的?


A:危老案加碼一○%的時程容積獎勵,將於明年五月九日到期,根據內政部最新統計,截至六月底止,全國危老重建申請累積達三百件,並且已核定一六七件,此一速度遠比以往都更效率高得多,由此可見危老重建政策的確已發揮相當功能,惟就長期而言,危老重建只是短期因應策略之一,並非釜底抽薪之計,這也正是筆者經常提到的「十年回首必後悔」的主要觀點,此一問題亦可由日本東京銀座瘦長型建築林立見其一斑。

最近營建署出面澄清內政部將針對「危險建築物」放寬都市更新最小劃定面積門檻,甚至取消限制之報導,這應是快速而正確的舉措,至於明年五月期滿,危老轉軌都更之後,同樣可以經由市府已完成培訓的八千多位危老重建推動師繼續執行整合任務,相信只要假以時日,都市更新依舊可以逐漸撥雲見日,廣獲各界支持。



只是將來究應如同營建署所言,將研議建立更具體之操作模式、範例,由直轄市先行示範,以提升都更審議效率及鼓勵轉軌,眾所皆知,都更仍將面臨長夜漫漫路迢迢的長期考驗,尤其目前申請案件幾乎都集中在台北市與新北市,對於其他地區的因地制宜政策是否也應有一套可行的策略因應? 

接續前十期所討論議題,本期再就實務上常見「不同意戶整合不易的典型案例」深入探討,以供參考。危老整合過程如能藉此案例一一解說清楚,讓一些不同意戶引以為鑑,至少能夠在自主更新前提下加速凝聚共識,共同為雙北市龐大的寙陋建物更新善盡一份心力。

案例(一):仁愛路四段408巷─二樓透天厝

(1)如圖所示,經由查閱門牌編號、地籍圖與建照等相關資料,再與現場建物相互對照,當可發現一棟二樓閒置已久,坐落於仁愛路四段408巷A+地段的寙陋建物,多年前也曾出租開過「東漾排骨」便當店,口味也相當不錯,惟可惜位於巷內,即使提供外送服務,生意也不見起色,最後只好關門大吉迄今。

(2)當初如能參與隔壁「逸仙時上」之改建,不論出租或出售皆兩相宜,只可惜屋主未能警覺到南側早已興建六層樓,當北側基地想要整合興建八樓建築「逸仙時上」時,卻仍堅持己見不願合作,如今已很難再有改建機會,除非自己出錢重建或整建維護;當初建商整合過程,曾開出買賣、委建或合建等條件,雖然彈性很大,可惜最後仍無法達成共識。

(3)當時建商曾一再告知該基地係坐落於國父紀念館特區,地下室停車獎勵即將截止,惟地主仍半信半疑,最後終因錯過法令期限而將其劃出,其後屋主雖曾回頭想與建商洽談,可惜期限已過,建商表示無法合併開發,主要原因在於一旦合併開發,除容積獎勵減少之外,所有流程必須重新再來,建商深恐錯過銷售時機,不得不放棄,殊為可惜。

(4)值得檢討的是,這麼好的地段,那麼高的房價(詳請參閱附圖),竟然因條件談不攏,不參與重建而淪落至賣不掉也租不出去的地步。



(5)事隔多年,基地斜對面「翠亨」建案整合成功,完工後再向市政府申請變換門牌為仁愛路四段408巷,此一明智之舉,使得該基地一夕之間躍升為燙金地段,每坪房價也隨之增值十萬元以上。如再回頭檢視那一棟日漸寙陋的老舊建物,真不知道該如何從頭說起?

案例(二):延吉街233巷─四樓公寓

(1)如圖所示,經由查閱門牌編號、地籍圖與建照等相關資料,再與現場建物相互對照,當可發現這一棟基地狹長老舊的四層樓建物,與案例(一)坐落位置相差僅數十公尺,同樣是鄰近國父紀念館的A+地段。此外,該地段生活機能完備,超市與國泰醫院近在咫尺,又緊鄰國父紀念館,再加上仁愛路林蔭大道加持,房價始終居高不下(詳請參閱附圖)。



(2)倘若當時能與前棟「三普仁愛大廈」合併開發,每坪房價必然會因門牌為仁愛路四段而隨之增值十萬元以上,按現階段為仁愛路四段每坪房價一百萬元以上比比皆是。

(3)按「三普仁愛大廈」係緊臨仁愛路興建,空地比留在後側當停車場使用,倘若當初能夠整合為大面積基地,整體規劃設計與周遭環境必然大為改觀,如今如僅就這一棟獨棟狹長而又沒有電梯的老舊建物加以評估,不僅房價遠不如「三普仁愛大廈」,可能也無人問津,除非能夠與西側七層樓共同辦理更新,否則雖處A+地段,房價依然無法大幅提升,殊為可惜!

本文之所以提出這兩個案例,主要是希望所有的危老重建推動師在整合過程,能夠先行了解每一基地老舊建物參差不齊的前因後果,一則據以說服屋主參與更新,再則能夠縮短時程,俾免浪費時間,徒勞無功!

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莊孟翰│理財周刊986期│2019-07-19 
Q台北市位於長安東路一段40號屋齡四十七年的二層樓老舊公寓的首宗危老重建案已於六月動工興建,該案係於去年三月完成耐震能力評估,同年九月核定,今年一月領得建照,短短十個月期間就跑完流程,可謂極為快速。另外,由於該建案重建後建築物四周退縮符合規定而取得八%容積獎勵,再加上時程獎勵一○%,整體容積獎勵值合計達最高上限四○%。由此可見,只要依規定循序漸進的逐一整合,危老重建之路應是一條捷徑,不過就整體而言,顯然速度還是很慢,想請教莊教授,究竟其背後原因為何?

A:自從二○一七年八月一日公布「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」之後,台北市已陸續培訓八千多位危老重建推動師,截至二○一九年第一季,台北市三十年以上老舊住宅高達六十一萬一○三二戶,新北市更高達七十萬一○三一戶,兩者合計一三一.二萬戶,由此顯見危老重建之急迫性。

儘管如此,推動速度太慢大都與一樓違建或違規使用息息相關,另外,鄰居不和睦也是常見之事,尤其兩者兼具更是比比皆是,此就危老重建推動師而言,無疑就是最大的挑戰。因此,如何突破鄰居不和睦問題,加速整合共創多贏之經濟效益,必然也是當前刻不容緩之一大要務!

接續前九期所討論議題,本期再就實務上常見「一樓鄰居不和睦的典型案例」深入探討,以供參考。

二十五、A+危老重建整合案例分析

─鄰居不和睦,危老重建推動師任重道遠


近年雖然政府積極推動危老重建以補都市更新之不足,惟就地段優越之老舊建物而言,尤其是四、五層公寓,更是一般實施者心目中之首選,以捷運國父紀念館站2號出口附近超過四十年的四、五層公寓,必然也是兵家必爭之地,就以捷運站出口三百多公尺,如圖所示之基地為例,當初實施者也是看好這一區位之優越環境而不辭辛勞的挨家挨戶拜訪解說,最後卻功敗垂成,主要原因即是基地前排面臨綠帶地主,同時也是實施者,當初總認為以前排區位優勢來整併後側四樓公寓,基地面積擴大之後,不但縱深足夠,也較能規畫設計出好作品,不僅施工成本比較符合經濟效益,銷售價格也能跟著提高。按緊臨基地五十公尺之都更建案前排定價曾高達一五○萬元,或許這也正是左鄰右舍彼此對於分屋比例意見分歧之癥結所在。



無庸置疑,乍看之下這絕對是一個人人都想積極開發的A+危老重建基地,惟如進一步深入了解,當可發現其間卻潛藏不少鮮為外人知悉,看似微不足道,卻是每個基地整合必然會碰到的關鍵性疑難雜症。茲再將其分別彙整如下,以供參考:

(1)前後基地整併,各有盤算:

原一樓空地所有權人以為占有地利優勢,可以前棟帶動後棟價值,再加上都更、合建、委建等條件都可商量,甚至也曾開高價擬收購一樓店面,彈性很大,成功機率很高,殊不知一樓條件始終談不攏,再加上鄰居不和睦等問題,最後索性以鋼構,類似搭建臨時性建物出租(詳請參閱照片),擬以以戰逼和策略攤牌,豈知越鬧越僵,終致一事無成,殊為可惜。值得一提的是,意氣用事興建的三樓建物,土地款再加上建造費用,所費不貲,如果沒有十足把握,還是事前小心謹慎評估為妙。

(2)屋齡50年以上四樓公寓整合不易,以戰逼和?



由附圖顯示,基地後側四樓公寓係民國五十五年之建照,屋齡應已超過五十年,前棟三樓淺綠色建物係九十九年之建照,如能整合成功,必然是合則兩利,相信未來隨著建物逐漸老舊,抑或地震等不可預測的天然災害發生,總會有再度整合之合作空間,就看誰能把握機會突破僵局。

(3)一樓違規使用乃罪魁禍首

其實,原一樓違規開餐廳,噪音、油煙等問題早已是鄰居不和睦的導火線,十多年前也曾發生槍擊事件,左鄰右舍更是無法諒解。此一問題可由前棟建物刻意阻擋後棟老舊建物大門出入口,只留一狹窄通道,無法再營業之情況見其梗概(詳請參閱照片)。

 

(4)基地規模大小,決定規劃設計與售價

整合過程,除後棟住戶深知基地規模與建物規劃設計、銷售價格之關聯性,對於興建成本也瞭如指掌,導致依照估價換算之「權值」始終無法達成共識,關鍵問題在於前後基地合併所創造出來的價值如何分享?



(5)有朝一日長者想將財產分給子女,就會出現新契機

依目前情況,後側超過五十年的四樓老舊建物沒有電梯,價位不高又缺乏市場性,相信不多久一定會有住戶想要重建更新,尤其有些長者想要將財產分給子女,或許就是逐漸露出整合曙光的新契機!

總之,隨著建物之逐漸老舊,危老重建雖處處潛藏危機,卻也處處充滿商機,就如同馬拉松賽跑,比體力還要比耐力,就看誰有能力率先整合成功拔得頭籌!

 

 

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莊孟翰│理財周刊986期│2019-07-19 
自從二○一八年七月六日美國對來自中國價值三四○億美元的商品加徵二五%關稅,掀開美中貿易戰序幕,截至目前為止,美中貿易戰何時休兵仍是未知數,惟無論如何,在中國土地、勞力與租稅成本愈來愈高,再加上高關稅之不確定因素,促使台商不得不積極回台尋求投資設廠機會。

行政院政務委員龔明鑫表示,在政府積極推動台商資金回台政策下,目前已有超過四千三百億元資金回流,預估年底將會達到最高峰,並且有望超過七千億元,未來二到三年應會突破一兆元。此外,更預估境外資金匯回專法三讀通過後,加上政府前瞻基礎建設資金挹注,也將有一兆元投資。

此一前所未有的資金回流浪潮,政府可真是一則以喜一則以憂,喜的是能夠提振經濟並且創造更多就業機會,憂的是一旦管控不當,恐又不知不覺的流入房地產市場,而再度支撐原已逐漸回跌的房價,此一問題可由最近一、二年工業用地持續飆漲見其一斑。

往昔國內房價大幅飆漲,大都緣於寬鬆的貨幣政策,此際正當大量資金回流,並且台商與港資購屋置產訊息時有所聞,此亦可就以下「建商開始積極購地」以及「2019Q1台北市百坪豪宅推案掛蛋」兩種情況加以觀察未來市場走勢。



一、建商開始積極購地:

─以商辦與廠辦用地為主


根據戴德梁行所公布資訊,截至二○一九年第二季,土地交易量突破十年均線,全年可望挑戰二千億元大關,雖然其間仍不乏住宅用地,惟大都集中在商辦與廠辦用地,並且以北部地區為主,此即台商回流最直接的市場反應。

二、2019Q1臺北市百坪豪宅推案掛蛋:

─持有稅偏高,豪宅滯銷


根據住展雜誌所公布資訊,台北市今年第一季全棟規劃為一百坪以上的新豪宅建案掛零,預估第二季也沒有純百坪以上豪宅案開賣,主要緣於二○一四年七月一日囤房稅實施,豪宅持有稅偏高,導致餘屋存量累增,加以近年房價普遍下跌超過二成,在超額供給與預期下跌心理因素下,終致百坪豪宅推案掛蛋;惟此一問題仍將會隨著台商回流與香港人士來台購屋而逐漸去化。

至於下半年房市景氣趨勢,可就以下三個面向加以探討:

一、四萬戶餘屋的潛在賣壓:

─重劃區出現「房價倒掛」之異常現象


根據住展雜誌統計,北台灣近三年預售建案可售戶數超過十萬戶,未售出的剩餘戶數仍有四二七○二戶(詳請參閱附表),較二○一八年同期又增加約二八二一戶,由此所衍生之市場賣壓,必然直接衝擊售價,而這也正是目前一些重劃區出現「房價倒掛」的主要原因,例如新北市板橋江翠北側重劃區新建案就出現4字頭,汐止新台五路、新興路3字頭,淡海新市鎮沙崙路、新市五路一帶,甚至出現1字頭等異常現象,這些都是長期市場餘屋大量累積之賣壓所導致。



二、買賣移轉數量微增:

─建商讓利,出清存貨


自從二○一二年與二○一三年預售市場「秒殺」以來,餘屋數量有增無減,各建案不得不以讓利進行促銷,截至目前為止,讓利、退佣等促銷活動仍未稍歇,由此顯見市場景氣並未如預期的擺脫谷底。至於買賣移轉數量略有增加,實亦與建商積極出清存貨息息相關,此亦可就預售開價與成屋成交價間之差距普遍超過二成見其一斑,尤其最近一、二年各建案投資客或地主戶爭相釋出,競價求售之趨勢依舊相當明顯。

三、餘屋結構:

(1)小坪數占總案量比例由39%大幅下降至9%

(2)新成屋占總案量比例由64%小幅降至60%

根據二○一八年九月與二○一九年五月《住展雜誌》北台灣銷售中之建案加以彙整比較,目前三十坪以下小坪數占總案量比例已由三九%大幅下降至九%,另一方面,新成屋占總案量僅由六四%小幅降至六○%(詳請參閱附圖),由此顯見,一年來市場去化仍以小坪數為主。此外,亦可由二○一五至二○一七年每年推案量約八千多億,銷售率約二九~三八%,二○一八年推案量一兆一千餘億元,銷售率亦僅四六%加以解析,當可更清楚了解未來幾年必然會隨著餘屋數量之增加而影響景氣與價格變動趨勢。

其實,就實務面而言,如果新成屋占比未降至三○%以下,預售屋銷售率必然難以回升,另外,議價空間尚未歸零等因素,都是當前大量資金回流,市場景氣卻依舊遲滯之一大緣由,因此,這一波景氣走勢應是朝「大U型」方向無疑!

當前最值得關注的應是台商回流對於各區域以及各類型產品,尤其是大坪數、高總價區隔產品之影響!

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2019-07-18 17:22理財周刊 文.莊孟翰
 

2019下半年房市景氣趨勢:

重劃區出現「房價倒掛」之異常現象

小坪數占總案量比例由39%大幅下降至9%

自從二○一八年七月六日美國對來自中國價值三四○億美元的商品加徵二五%關稅,掀開美中貿易戰序幕,截至目前為止,美中貿易戰何時休兵仍是未知數,惟無論如何,在中國土地、勞力與租稅成本愈來愈高,再加上高關稅之不確定因素,促使台商不得不積極回台尋求投資設廠機會。

行政院政務委員龔明鑫表示,在政府積極推動台商資金回台政策下,目前已有超過四千三百億元資金回流,預估年底將會達到最高峰,並且有望超過七千億元,未來二到三年應會突破一兆元。此外,更預估境外資金匯回專法三讀通過後,加上政府前瞻基礎建設資金挹注,也將有一兆元投資。

此一前所未有的資金回流浪潮,政府可真是一則以喜一則以憂,喜的是能夠提振經濟並且創造更多就業機會,憂的是一旦管控不當,恐又不知不覺的流入房地產市場,而再度支撐原已逐漸回跌的房價,此一問題可由最近一、二年工業用地持續飆漲見其一斑。

往昔國內房價大幅飆漲,大都緣於寬鬆的貨幣政策,此際正當大量資金回流,並且台商與港資購屋置產訊息時有所聞,此亦可就以下「建商開始積極購地」以及「2019Q1台北市百坪豪宅推案掛蛋」兩種情況加以觀察未來市場走勢。

一、建商開始積極購地:

─以商辦與廠辦用地為主

根據戴德梁行所公布資訊,截至二○一九年第二季,土地交易量突破十年均線,全年可望挑戰二千億元大關,雖然其間仍不乏住宅用地,惟大都集中在商辦與廠辦用地,並且以北部地區為主,此即台商回流最直接的市場反應。

二、2019Q1臺北市百坪豪宅推案掛蛋:

─持有稅偏高,豪宅滯銷

根據住展雜誌所公布資訊,台北市今年第一季全棟規劃為一百坪以上的新豪宅建案掛零,預估第二季也沒有純百坪以上豪宅案開賣,主要緣於二○一四年七月一日囤房稅實施,豪宅持有稅偏高,導致餘屋存量累增,加以近年房價普遍下跌超過二成,在超額供給與預期下跌心理因素下,終致百坪豪宅推案掛蛋;惟此一問題仍將會隨著台商回流與香港人士來台購屋而逐漸去化。

至於下半年房市景氣趨勢,可就以下三個面向加以探討:

一、四萬戶餘屋的潛在賣壓:

─重劃區出現「房價倒掛」之異常現象

根據住展雜誌統計,北台灣近三年預售建案可售戶數超過十萬戶,未售出的剩餘戶數仍有四二七○二戶,較二○一八年同期又增加約二八二一戶,由此所衍生之市場賣壓,必然直接衝擊售價,而這也正是目前一些重劃區出現「房價倒掛」的主要原因,例如新北市板橋江翠北側重劃區新建案就出現4字頭,汐止新台五路、新興路3字頭,淡海新市鎮沙崙路、新市五路一帶,甚至出現1字頭等異常現象,這些都是長期市場餘屋大量累積之賣壓所導致。

二、買賣移轉數量微增:

─建商讓利,出清存貨

自從二○一二年與二○一三年預售市場「秒殺」以來,餘屋數量有增無減,各建案不得不以讓利進行促銷,截至目前為止,讓利、退佣等促銷活動仍未稍歇,由此顯見市場景氣並未如預期的擺脫谷底。至於買賣移轉數量略有增加,實亦與建商積極出清存貨息息相關,此亦可就預售開價與成屋成交價間之差距普遍超過二成見其一斑,尤其最近一、二年各建案投資客或地主戶爭相釋出,競價求售之趨勢依舊相當明顯。

三、餘屋結構:

(1)小坪數占總案量比例由39%大幅下降至9%

(2)新成屋占總案量比例由64%小幅降至60%

根據二○一八年九月與二○一九年五月《住展雜誌》北台灣銷售中之建案加以彙整比較,目前三十坪以下小坪數占總案量比例已由三九%大幅下降至九%,另一方面,新成屋占總案量僅由六四%小幅降至六○%(詳請參閱附圖),由此顯見,一年來市場去化仍以小坪數為主。此外,亦可由二○一五至二○一七年每年推案量約八千多億,銷售率約二九~三八%,二○一八年推案量一兆一千餘億元,銷售率亦僅四六%加以解析,當可更清楚了解未來幾年必然會隨著餘屋數量之增加而影響景氣與價格變動趨勢。

其實,就實務面而言,如果新成屋占比未降至三○%以下,預售屋銷售率必然難以回升,另外,議價空間尚未歸零等因素,都是當前大量資金回流,市場景氣卻依舊遲滯之一大緣由,因此,這一波景氣走勢應是朝「大U型」方向無疑!

當前最值得關注的應是台商回流對於各區域以及各類型產品,尤其是大坪數、高總價區隔產品之影響!

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https://money.udn.com/money/story/5621/3936599

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莊孟翰│理財周刊984期│2019-07-05 
Q最近師大商圈沒落問題備受關注,附近居民與商家呈現兩極化看法,台北市政府都發局遂舉辦「師大商圈都計變更公聽會」,擬將第三種住宅區變更為住三(特),以期為長久以來無法解決的爭議尋求解套,惟卻招致不少居民嚴辭抗議,並嚴厲批評市府「鴨霸」。想請教莊教授,此一作法是否真能一勞永逸的解決問題?

A:台北市三十幾個商圈都面臨同樣問題,尤其變更土地使用分區,事涉未來都更權益至鉅,這也正是商圈居民贊成與反對聲浪不相上下之主要原因,惟如就都更角度加以探討,一樓店面價值愈高,除違建層出不窮之外,對於目前政府刻正大力推動的都更,必然又會衍生另一不可預測的諸多阻礙。

接續前八期所討論議題,本期再就實務案例之「一樓違規使用,嚴重妨礙都更」問題深入探討,以供參考。

二十四、一樓卡關嚴重,最難整合

(1)建蔽率與面寬縮減



不論是都市更新或危老重建最難整合的就是一樓,雖然是住家,表面看來似乎單純,惟如基地不夠大,加以建蔽率縮減,還得設置汽車升降機設備,其次,規畫設計時常會以臨路退縮換取容積獎勵,不僅都更後較原面積縮水,正面寬度同樣也會縮減,而令一樓住戶舉棋不定。

(2)一樓占用前院、後院、防火巷

早期房屋預售買賣契約總是將一樓空地約定歸一樓住戶管理使用,導致各住戶總是有樣學樣的將前院砌築圍牆,大者當停車使用,小者栽植花木當自家庭園,後院則外移再加上占用一半防火巷道,以便實際使用空間增加二○~三○%。此一情況只要從「台北市地理資訊e點通」查詢,再點閱「進階查詢」地籍圖、建物套繪圖,或者再增加門牌編號、航照圖、都市計畫圖等相關項目,包括地號、公告土地現值、建照號碼與核發日期等都可一目了然,由此亦可了解老舊建物占用空地之實際現況,再據以評估權值並進行都更整合。

(3)一樓違規當店面使用

住宅區一樓違規當店面使用司空見慣,尤以商圈店面違規情況最為嚴重,例如最近備受關注的東區、永康或師大商圈等,雖然樓上住家一再抗議,惟一樓店面卻仍有增無減,主要原因在於主管機關總是「視而不見」,鮮少取締,尤其不少樓上住戶認為一樓店面價值提高,樓上房價也會跟著水漲船高,萬一居住環境真的惡化,只要變賣價格高還是划得來。此一情況可由最近北市都發局舉辦「師大商圈都計變更公聽會」,不少居民高舉「撤回」標語,並嚴厲批評市府「鴨霸」情況見其一斑,究竟師大商圈都計變更如何兼顧住商共榮,必然也是當前市府大力推動都更必須正視之一大課題。



(4)住商共榮問題

有關師大商圈爭議問題,八年前當地居民即不斷提出捍衛住宅區寧靜居住環境的訴求,一再要求油煙、噪音、路霸退出住宅區。惟都發局在接受師大社區文商協會陳情之後,卻擬將師大商圈從第三種住宅區變更為「住三(特)」,當地居民最擔心的是,一旦變更案通過,只要經北市都審會大會通過,取得街廓內五○%住戶同意書,一樓店面即可就地合法,此就樓上住戶而言,無異構成永久性傷害,其中又以一樓之都更權值最受關注。

(5)估價與權值問題

常見一樓原是住宅,但當作營業店面使用,住戶即會根據租金換算,自我認定店面價值,其實三、四十年前的住宅價格,一樓與樓上差距頂多三、四成,一旦當店面使用,價差至少一倍以上,此就都更整合而言,難度勢必隨著租金調漲而愈來愈高。

其次,究竟「估價」與「權值」如何取得平衡也是一大挑戰,例如一棟十二層大樓,通常都會以中間樓層當作基準,一樓權值至少會比樓上高出○.五倍,如係店面,則視立地條件而異,惟其間最重要的便是估價師的鑑價是否具有權威性而又能獲得都更戶的認同。



(6)「使用面積」要求轉換為「權狀面積」

過去一樓前院可以停車,後院又有增建,當初購買時也是以增建後「現狀交屋」方式購買,問題就出在違建後使用面積較大,也沒人檢舉,長久以來形同就地合法,如今面臨都更或者危老重建,原住戶總會以「使用面積」要求轉換為「權狀面積」,此一問題如就新設計圖與原建物套繪圖兩相對照,即可看出面積明顯縮小,導致一樓住戶經常會因為「喬不攏」而不願參與重建。

(7)租金與房價相互拉抬

假設一樓原本當作店面出租使用,一個月租金十萬元,一年租金高達一二○萬元,那麼更新這段長達四、五年期間的租金損失,又要跟誰索取?尤其自主更新更是難上加難,而這也經常成為一樓店面不輕易同意重建的一大藉口。

(8)退縮面積找誰討?

根據危老重建容積獎勵規定,只要基地與巷道退縮淨寬二或四公尺,並與鄰地境界線距離不小於二公尺,就能享八~一○%的容積獎勵(詳請參閱附表),因此,只要合乎規定,就能增加樓地板面積,也就能將多出的面積出售,用以抵償建造費用,降低共同負擔比例,此就樓上住戶而言當然不會有任何異議,但對原先一樓店面的住戶來說,店面縮小代表營業面積縮減,這個損失又要如何得到合理的補償?

(9)店面數量減少,不夠分配

常見原本數家店面,重建後減少一、二家,因不夠分配而採取抽籤方式解決,但抽不到者總覺得有失公平而態度轉趨消極甚至淪為釘子戶,甚或處處杯葛,導致都更過程橫生枝節。

(10)權值與分屋,向上向下延伸

常見縮減後的一樓店面不夠分配,彼此都不願讓步,而實施者總認為只要總分回面積足夠,即可解決問題,亦即常見提出「一樓+地下室」或「一樓+二樓」原面積不變之分配方式,不過,最後如果還是無法協調出一、二戶退場機制,或者採取買斷方式,幾可斷定無法順利進行。
(11)路沖風水問題最難解

常見基地面積狹小又位處路沖、巷沖,其最大問題在於房價偏低又缺乏市場性,此外,如遇一樓店面正對前方大樓車道出入口,抑或店面因下方規畫為車道出入口懸空而毫無參與意願。

(12)高齡長者居住

常見一樓高齡長者獨居,日常生活鮮少與鄰居互動,即使子女表示願意參與,有時還得考慮搬遷與就醫等相關問題,至於長者最擔心的還是搬得出去是否能夠等得到搬回來的一天。

(13)商圈移轉隱憂

都更之後雖然房價大幅提升,然亦常見商圈轉移,而出現曲高和寡情事,由所附照片經臨巷退縮復又面寬縮減之後,生意清淡甚至大門深鎖情況,即可充分了解為何一樓住戶寧可維持老舊違建店面,而不願積極參與之主要原因。

(14)商場都更,難上加難

一般常見商場公設比高達七○%,除非地段良好,否則大都很難推得動都更,最近台北市政府推動老舊市場改建所衍生之諸多問題,即是最佳例證。

(15)邊間兩側騎樓,實際營業面積很小

常見兩側臨路的商業區店面,雖然權狀面積不小,惟卻因供公共通行的騎樓占比甚高,尤其是商業區精華地段,例如西門捷運站出口連一樓柱子都可收取二、三萬元租金情況下,要想推動都更,勢必難上加難! 

總之,老舊建物都更需求愈來愈殷切,表面看來似乎機會很大,惟應事先做好功課,並確定一樓住戶的意願與配合度,俾免徒勞無功白忙一場!

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莊孟翰│理財周刊984期│2019-07-05 
平均地權條例修正草案於七月一日經立法院三讀通過,惟與原預期所謂「實價登錄2.0」落差極大,按原擬修法之五大重點為:(1)預售屋買賣契約完成三十日內要實價登錄;(2)門牌直接揭露不再區段化;(3)買賣移轉與實價登錄同步完成辦理;(4)申報權利人由地政士及經紀業回歸到買賣雙方;(5)提高惡意哄抬價格的業者罰鍰。

這次修法對於眾所企盼的第(1)與第(2)點並未列入討論,內政部僅表示將繼續與各界溝通、凝聚共識。長久以來大家最關心的實價登錄議題,除一般人所擔心的大都聚焦於不動產交易金額較高,一旦門牌直接揭露不再區段化,可能導致個資外洩而引發安全考量;惟另一重大議題則是對於都市更新的長遠影響。

一、不實交易價格對於都更之嚴重影響

─都更戶不信任估價,直接影響共同負擔比例與分屋比例


對於第(2)項門牌直接揭露不再區段化未修正,雖然內政部表示將繼續與各界溝通、凝聚共識,惟卻忽略其間最重要的隱藏不實交易價格問題,尤其是在景氣長期低迷,建案去化速度緩慢情況下,新成屋交易所潛藏贈送停車位、裝潢、家電甚至退佣等隱藏性變相降價問題依舊沒有消除,其間所衍生之最大後遺症,除政府機關無法正確掌握房價資訊,據以研判景氣趨勢之外,對於當前刻正加速推動之都市更新或危老重建,更面臨另一價格不確定性,導致都更戶不信任估價,更直接影響權利變換最重要的共同負擔比例與分屋比例之嚴苛考驗。

舉例而言,現階段實價登錄係以三十個門牌號碼為區間,如就忠孝東路四段,從復興南路到光復南路之間共三三○號的門牌編號,若是以三十號為一個區間價,這之間數千戶的房產,都包含在這十一個區間價當中,究竟要從何了解其間單一物件的真實交易價格?

其次,對於跨行政區的房價,例如光復南路西側雙號屬大安區,東側單號為信義區,兩側房價一坪價差達五至十萬元。另外,基地狹長前後棟價差,甚或不同樓層乃至本號與之一、之二的價差等,至於高低樓層價差動輒高達一、二十萬元,在沒有揭露門牌情況下,實在很難清楚辨識真實交易價格。此外,有些高級住宅係以毛胚房出售,其間價格差距與認定也是另一值得探討的議題。

二、都市更新實務案例

─仁愛路四段「尚華仁愛大廈」


眾所皆知,不論是都市更新或危老重建,最難整合的就是一樓,因此,實施者或危老重建推動師首要之務就是要將老舊建物基地產權等相關資料查得一清二楚,而其中最常見的就是一樓占用前院、後院、防火巷,其中又以一樓違規當店面使用最為難纏,例如最近備受關注的東區、永康或師大商圈等,樓上住家與一樓店家之所以爭議不斷,大都與此息息相關,一樓屋主不是不願參與就是漫天要價,尤其都更鑑價,一樓屋主總認為房價或權值都要比樓上高出數倍而遲遲無法整合。



以仁愛路四段「尚華仁愛大廈」為例,在當前實價登錄三十個門牌編號為區間價情況下,只好從「台北市地理資訊e點通」著手,再點閱「進階查詢」地籍圖、建物套繪圖,或者再增加門牌編號、航照圖、都市計畫圖等相關項目,包括地號、公告土地現值、建照號碼與核發日期等都可逐一查閱、顯現(詳請參閱附圖),然後再據此進一步查詢相關資訊。

此外,還得請房仲公司提供歷年房價,或自行耐心的搜尋交叉比對,例如地段、屋齡、坪數、單價、總價、車位等,才有可能彙整出一份較為完整的資訊,以便進行後續估價、權變與分屋等相關事宜,由此即可了解在當前實價登錄沒有揭露門牌情況下,都更之路有多難走!

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危老重建整合大哉問(八)
莊孟翰│理財周刊983期│2019-06-28 
Q根據內政部營建署之統計數據,二○一九年第一季台北市房屋稅籍住宅共計八十九萬七九二七戶,三十年以上六十一萬一○三二戶,占六八.○五%,由此可見都市更新或危老重建實已臻刻不容緩!

其次,最近政府為加速推動都更,陸續推出利多政策,包括未來四年將籌編約八十億元預算,投入都市更新業務,政府除主動針對民國八十八年底前興建完成之六樓以上建物辦理快篩及結構安全評估,一般民眾也可申請耐震評估補助,初評每件六千元至八千元,詳評每件最高六十萬元,以進一步確認結構是否安全,由此顯見政府對於當前都市更新問題之重視程度。

想請教莊教授,都更利多不斷,為何進度還是那麼緩慢?


A:其實政府對於經快篩及結構安全評估後有拆除重建需要者,除提供選擇依危老條例或都市更新條例辦理重建等多元管道之外,還提供財務與金融協助,預定於一○八至一一一年投入十七.九億元,協助公辦及自主更新案所需調查、規劃設計及關連性工程費用,民眾申請自主更新之都市更新事業計畫及權利變換計畫補助費用最高可達八百萬元。此外,也積極輔導各地方政府陸續成立危老重建及都市更新輔導團,引導民眾積極辦理都更。

接續前七期所討論議題,本期再就實際案例之「分屋比例與找補價格」問題深入探討,以供參考。

二十三、分屋比例與找補價格 

─期程冗長變數多

─買與賣之間的矛盾情結,自主更新,自己人還賺自己人的錢?


危老建物好不容易整合完成,也順利經過選配流程,惟其間大家都很在意權狀登記或銷售面積,尤其是如何降低共同負擔費用,藉以提高分屋比例,然其間又牽涉到共同負擔費用最大比例的造價問題,而此一問題又與建築結構究為SRC或RC息息相關,都更戶最直接的想法為降低造價、提高售價,惟其間又牽涉到物價與景氣等不可預測之問題。



以下即針對其間常見之爭議問題分別彙整,俾便整合過程能夠充分掌握各相關環節可能出現的觀點差異。

(1)權狀登記面積︰雨遮、屋簷自二○一八年一月一日起新核發的建造執照不登記、不計價,如按以往預售屋之規劃設計,雨遮、屋簷約占建物面積五%以內,新制上路後,一般都更戶都很關切權狀登記面積縮水對都更權益的影響。

(2)銷售面積︰一般對於銷售面積大都聚焦於主建物,亦即室內實際使用面積,尤其老舊建物常見陽台、露台外移情事,都更後虛增部分不復存在,其因在於新建物嚴禁違章建築,導致實際室內使用空間明顯縮水,如再扣除三○%公設比,實際使用面積必然大幅縮減,此一情況只要實地參觀銷售中的新成屋,例如「26坪2+1房」之客廳、餐廳、臥室與廚廁之配置情況,即可一目了然(詳請參閱附圖)。

(3)決定多買或少買的時間點︰就實務角度而言,應該在選配完成時就同時決定多買或少買,才能確實掌握所有都更戶選配完畢後剩餘可對外銷售的面積,以便進行下一步的財務規劃,惟此一問題又常會因景氣變動、房價漲跌與自身支付能力等因素而猶豫不決。

(4)物價問題︰依行政院主計總處所公布資訊,一○八年二月營造工程物價指數較上年同月漲三.四四%,如從整合完成至興建完工動輒三、四年,一旦遭逢營造工程物價變動,勢必會影響到共同負擔費用與分屋比例。

(5)景氣變動︰此一問題直接牽涉到房價漲跌與原計畫對外銷售以抵償造價等問題,攸關整個都更案是否能夠順利推動,大家最擔心的問題在於一旦銷售不如預期,是否會導致全體都更戶都得在興建完工之後辦理抵押貸款償還建築融資;此一情況尤以房價不高又缺乏市場性之區域備受關注。

(6)估價問題︰有關多買與少買問題大都與都更完成時的房價預測息息相關,其實在整合完成至完工動輒三、四年期間,縱然在選配前已經三家鑑價公司鑑價,惟一般鑑價結果差距都不大,主要原因在於幾乎所有的鑑價公司都是以實價登錄所揭露之價格為主要依據,至於景氣變化則更難以預測。



士林「文林苑」都更案整合之初每坪房價四、五十萬元,及至興建完工已高漲至八、九十萬元,此一情況非實施者或任一都更戶所得預見,否則每一都更戶一定會在選配時就搶先多買。

(7)折扣問題︰自主都更常會陷入買與賣之間的矛盾情結,多買者總覺得既是自主更新,就應該以成本價找補,為何自己人還賺自己人的錢?此外,何時付款往往也是一大考量因素,就整體而言,既然享有折扣,如能比照預售方式依工程進度付款,必然有助於貸款融資財務規劃,惟此一問題又與折扣大小息息相關。

總之,不論是都市更新或危老重建,即便大原則已敲定,其間細項問題仍舊層出不窮,而這也正是政府一再釋出利多,推動進度依舊相當緩慢之主要緣由!

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軌道經濟與舊市區更新
莊孟翰│理財周刊982期│2019-06-21 
大眾運輸導向(TOD)一向都是全球各大都會區發展的主軸,主要係以大眾運輸樞紐和車站為核心,再加上高效率的土地開發利用,經由商業、辦公、旅館、長照、公共住宅等及其所衍生之觀光旅遊與因應高齡化社會需求,並進一步帶動經濟成長;東京TOD發展模式也經常成為國人參訪的成功典型案例。

台灣高鐵於二○○七年一月五日通車後,已逐漸成為台灣西部重要的長途快速運輸工具,亦為台灣軌道工業重要指標,不僅股價在六月十日創下四六.九五元歷史新高,今年每股將配息現金股利一.一二元,亦創下上市以來新高。這個號稱全球最大的BOT案,歷經兩次政黨輪替、三位總統,興建過程歷盡波折,不過時至今日,高鐵已在南北交通、商業活動上扮演相當重要的角色,打造北高一日生活圈也已美夢成真。

就經濟學角度,軌道建設能帶動人流、金流及物流的轉變,除創造就業與龐大商業利益之外,同樣能夠提高國際城市的競爭力,但開發費用龐大,造成中央與地方政府相當大的財政壓力。

其次,依行政院所公布資訊,前瞻基礎建設計畫─軌道建設,將於四年(一○六至一一○年)內分三期,其中第一期(一○六年九月至一○七年十二月)及第二期(一○八至一○九年)已分別編列一六六億元、四一六億元,並依「高鐵、臺鐵連結成網」、「臺鐵升級及改善東部服務」、「鐵路立體化及通勤提速」、「都市推動捷運」及「中南部觀光鐵路」等五大主軸推動三十八項軌道建設(詳請參閱附表)。

台灣鐵路局於六月三日舉辦一場「軌道經濟與城市發展論壇」,主要在於汲取日本軌道經濟經驗,匯聚龐大人流及商流,發揮互惠複合功能;與會產官學各界莫不為這家一百多年歷史,擁有二三一個大小車站,總路線長達一千一百公里以上的公司,卻年年虧損而抱屈。台鐵局長張政源則表示,軌道經濟如同把車站當珍珠,把環島鐵路當項鍊,逐漸串成珍珠項鍊,再共同推動軌道經濟,其實這句話已道盡大家對台鐵長久以來的殷殷期盼!



其次,根據最近台鐵公布資訊,台鐵便當在去年創下七億四八七四萬一八一七元營收,共賣出一○五三萬五六七二個便當,營收甚至比本業還要好,由此可見,在當前高鐵一日生活圈快速發展情勢下,今後台鐵要想進一步發展,勢必要加強營業外收入,才得以轉虧為盈,並進而提升整體服務品質。

往昔,房市一直都是隨著台鐵沿線發展,惟根據國發會之人口推計,三年後台灣人口將進入負成長,在少子化、高齡化變遷下,如果能藉由鐵道建設的龐大預算,引導周邊土地開發利用,並進一步帶動商業、辦公、旅館、長照、公共住宅之發展,尤其更需要以宏觀角度,再加上創意性規劃,經由大規模的都市計畫調整,再加上容積獎勵的有效運用,並強化公共利益,達到整體開發目的,才能有效帶動沿線城鄉發展,尤其如何積極建構六都獨立自主生活圈,更是當前刻不容緩之一大要務。

以下謹針對軌道經濟等相關議題提出十點建議,以供參考:

一、台鐵虧損彌補方式

─資產活化,提高營業外收入




台鐵目前共有二三一個大小車站,龐大的鐵道建設除中央補助外,更要有「地方自償性」的配合計畫,否則依目前情況,地方政府長期負債比率都很高,很難再有餘力支援鐵路建設資金,對於六都而言或許還可支應得來,但其他縣市則可能性普遍不高。

即使是以公共利益的角度來看,地方政府對於「補償台鐵」的意願還是不高,因此如何藉由提高容積獎勵回饋地方政府,一方面讓台鐵也能經由較大面積的開發計畫,藉以活化資產並提升招商誘因,如此才會具有三贏的經濟效益。

二、都更條例修法

─保留地方政府20%權限,因地制宜


二○一八年十二月二十八日都市更新條例修法,除規定容積獎勵由中央統一訂定原則及項目之外,更保留二○%因地制宜,由地方政府彈性處理,因此,就台鐵車站周邊之整體開發,即可就公共利益目的,向地方政府爭取更多的容積獎勵,創造雙贏互利的軌道經濟效益。

三、中央與地方政府合作

─發揮1+1>2的乘數效應




地方政府為求政績表現,通常都會以公共利益為前提,就軌道經濟提出交通建設計畫,例如桃園鐵路地下化、台中鐵路高架化、台南鐵路東移與高雄鐵路地下化等,地方為爭取最大的公共利益,就應與中央攜手合作,例如由中央主導推動前瞻基礎建設,各地方政府再提出符合地方需求的建設計畫,並針對城鄉發展,改善生活環境。然其中最重要的問題應是經費分攤,而台鐵在深恐營運虧損之外,究應如何藉此提高資產活化效益,彼此互惠互利,亦是相當值得深思之一大課題。

四、都市計畫+都市更新+危老重建

─多管齊下,相輔相成


就歷次交通部所召開各地方政府之軌道建設計畫會議,主軸皆強調都市縫合之經濟效益,亦即台鐵所到之處常會因平交道而影響區域發展,無論是鐵路地下或高架,兩側縫合之後,即可經由區段徵收或都市更新,除可改變都市發展軸線,增加住宅區或商業區,亦可藉此增加工業用地,因應台商回流之所需。

不過中南部房價普遍較低(詳請參閱附表),也較缺乏市場性,都市更新推動不易,因此縫合之後,想透過房市交易,增加地價稅或土地增值稅收,以挹注交通建設的可能性不大。其次,交通建設龐大的投資,台鐵僅憑票箱收入想要獲利,難上加難,惟如能從場站開發著手,經由「都市計畫+都市更新+危老重建」,便有機會轉虧為盈。

五、容積獎勵回饋

─建物或現金皆可


就車站周邊整體開發而言,如果地方政府一無所獲,相信協助的程度有限,也很難應付議會質詢,因此,如何促成彼此合作,帶動地方繁榮、改善生活環境,達到雙贏互利目的,例如以公共利益為前提,提高容積獎勵,再回饋建物、停車場、圖書館、社區活動中心,甚至托育中心或現金回饋等,一方面也能彰顯地方政府政績,日本東京池袋地鐵站附近「豊島之森」開發計畫足供參考(請參閱附圖)。



六、觀念調整

─以持分觀念整合開發


過去都更概念,除舊屋改建後管理費提高之外,一般民眾總是捨不得將土地分割出去,但卻沒想到效用與價值大幅提高,整體資產相對大幅增加,其間最重要的問題在於持分共有的觀念難以突破。

東京有不少車站以公共住宅與車站共構持分共有方式進行開發,車站樓上動輒幾百戶的公共住宅,甚至也能考慮REITs經營方式,以突破傳統開發瓶頸。

至於台北市興建中的正義國宅都更案,一到四樓便是以持分共有方式合作興建(詳請參閱附圖),藉以與東側太平洋SOGO百貨商圈連成一氣,就是一個很好的突破傳統的合作模式。

七、複合式開發

─商辦、商場、影城、長照、公共住宅兼而有之


目前台灣較缺乏大面積的都市再生開發案,因此,如能整合周邊公有與民間私有土地,再進行複合式開發,除可滿足一般民眾舊屋「一坪換一坪」之外,包含地下停車、商場、影城、商辦、長照、公共住宅、社區建設等皆可一應俱全。另外,各鄉鎮地區也都會有高齡化問題,因此,如何因應在地老化需求,亦是複合式開發得以進一步發揮之一大功能。

八、因應台商回流需求

─五千億元︰產業→就業→所得→消費→經濟


美中貿易大戰,促使大量台商回流,同時也帶動就業與經濟成長,經濟部表示,今年至少會有新台幣一千億元到位,五千億元應該在三年內到位。

由於大量台商與資金回流,帶動五股、新莊地區廠辦與內湖、大直的商辦需求,連帶租金也跟著提高。另外,如就產業升級角度加以探討,如能仿照竹科、中科及南科逐年提高產值,按去年三大科學園區產值合計二兆五九六○億元,並且就業人數也高達二七.六萬人(詳請參閱附圖),因此,如能充分掌握此次台商回流契機,利用前瞻計畫建構產業園區,一則帶動就業與所得,再則促進消費與經濟良性循環。

九、機場捷運、廠房立體化

─因應台商回流需求+儲備社會住宅用地


機場捷運沿線工廠林立,惟大部分都是鐵皮屋,甚至暗藏違章,若能將工業廠房立體化,將可為台商回流提供更多的廠辦,此外,也能儲備更多的社會住宅用地。

十、捷運南環段、北環段

─儲備土地,興建社會住宅


大台北捷運環狀線北環段及南環段綜合規劃報告,已於四月十七日經國家發展委員會審議通過,將函報行政院核定,台北市捷運局表示,全線預計於核定後九年半完工。因此,如能在規劃設計過程就開始預先儲備土地,未來除可供作社會住宅用地,也可藉此疏散大台北過分密集的人口。

 

 
     
 
 
莊孟翰
前淡江大學產業經濟系副教授
德明財經科技大學客座教授
中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長
理財周刊副社長

 

 

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危老重建整合大哉問(七) ─五分埔都市更新權變與選配原則之探討
莊孟翰│理財周刊982期│2019-06-21 
Q本案事業計畫係經臺北市政府於一○八年五月二十八日核定實施,依都市更新條例第八十六條規定,本案得適用一○八年一月三十日修正公布前之規定,依據都市更新條例第十九條及第二十九條規定辦理。實施者隨即依規定程序於六月十四日辦理權利變換與選配公聽會。想請教莊教授,經由這些繁複程序之後,是否表示此一都更案即將完成整合,並進一步著手開工等相關事宜?

A:五分埔都市更新案係歷經二十多年漫長的整合過程,時至今日,好不容易才進行至選配階段,截至目前為止,雖然還是有極少數未簽署同意書,不過現場經過實施者詳細解說溝通之後,大都能夠理解釋懷,這應該就是邁向下一個開工階段里程碑的好預兆,尤其是在各戶權值已全都露並且都大幅增值情勢下,其實每人心中都暗自喜迎全新住家的來臨,相信這一都更案臺北市政府很快就會有好消息宣布。

接續前六期所討論議題,本期再就實際案例之選配原則深入探討,逐一解說。

二十二、五分埔都市更新案選配原則

以下係五分埔都市更新案權利變換之選配原則,雖未必盡善盡美,卻足供整合中都更案之參考。

(1)每選配一個分配單元,以選配一個車位為限。

(2)為保障小權值之地主,小權值之地主可優先選配最小分配單元。

(3)如應分配權利價值扣除已選配一個分配單元及車位之實際分配價值後,仍有餘額得分配第二個分配單元或車位時,得再選配第二個分配單元或車位,依此類推。



(4)更新後一樓店舖由更新前原一樓住戶按原臨路之位置順序依次分配,更新前不臨松山路、永吉路、虎林街及虎林街59巷之一樓住戶及其餘所有權人得就二樓以上之分配單元申請選配。

(5)地下一層編號509號至540號及地下二層車位編號508號至488號共五十三個車位,以供一樓之選配人選配為原則。

(6)地下二至五層車位編號1號至487號共四八七個車位,則供二樓以上選配人選配。

(7)為避免所有權人之間因超額選配(實際分配權利價值超過應分配權利價值)而損及其他所有權人選配權益,應繳納及領取之差額價金,以不超過更新後應分配權利價值五%為原則,超過部份須與實施者合意為之。(註:不是不可以超過上下限五%,而是超過的部分其價格須與實施者合意)

(8)為保障全體權利人之權益,避免排擠他人的選配機會,請所有權人盡量選擇與自己權值相當的分配單元及車位,小面積及低總價之分配單元以供更新後應分配權利價值較低者選配為原則,請依據更新後應分配價值以及自身能力,在實際分配價值與應分配價值差額最小的情況下進行選配。

(9)實際分配權利價值多於應分配權利價值者,應繳納差額價金予實施者;實際分配權利價值少於應分配權利價值者,實施者應發給差額價金。

(10)前述應發給之差額價金,由實施者通知所有權人應於接管之日起三十日內繳納或領取,逾期不領取者,依法提存之。

(11)若應分配權利價值不足以選配一個分配單元時,得與其他所有權人合併申請分配。

(12)單獨選配者,請填具更新後分配位置申請書;若欲與其他所有權人合併申請分配者,請填具更新後分配位置申請書及更新後合併分配協議書,並載明個別之權利範圍。然都市更新權利變換實施辦法第十二條規定,更新前原土地或建築物如經法院查封、假扣押、假處分或破產登記者,不得合併分配(見附表)。



(13)至選配截止日,如一分配單位或車位僅有一人選配時,則該分配單位及車位即由該申請人獲配,若有二人(含)以上同時申請一分配單位或車位時,由實施者協助協調重新選配,協調不成時,則以公開抽籤決定,未抽到分配單位或車位之所有權人,應依抽籤順序選擇剩餘未被選配之分配單位或車位;惟若再有二人(含)以上選擇相同單元時仍優先協調,協調不成,再以公開抽籤決定,依此類推。

(14)未於規定期限內提出「權利變換意見調查表以及申請分配表」者,由實施者於前項抽籤及選配完畢後,依其應分配權利價值範圍內,就未選配之單元、車位代為抽籤選配。
(15)公開抽籤日(即選配會)被通知人未親自出席者,由實施者(或律師)代為抽籤。

(16)依內政部一百年十二月七日台內營字第1000810535號解釋函規定,土地所有權人及權利變換關係人於選配一分配單元及一車位後,已選配之權利價值已大於應分配權利價值者,若與實施者合意另為選配部分,非屬權利變換實施辦法第十一條但書應公開抽籤之適用範圍。即為保障其他土地所有權人及權利變換關係人,其超額選配之分配單元縱與他人重複選配,亦不得參與抽籤。

(17)本案所載之金額、分配單元及停車位之規劃設計、面積及位置,以臺北市政府核定書圖所載結果為準。

由以上五分埔都市更新案選配原則以及現場都更戶所提出之相關問題加以彙整分析,當可了解本案雖延宕二十多年,並且舉辦公聽會二十次以上,惟截至目前為止,應已接近尾聲,這應該就是市政府與全體都更戶共同努力的成果,頗值得其他進行中之個案參採。

以下再就選配原則提供參考意見,以供參考。

一、選配原則規定,更新前原土地或建築物如經法院查封、假扣押、假處分或破產登記者,不得合併分配;此一規定係依都市更新權利變換實施辦法第十二條規定,並無違誤。



二、越接近整合完成,會有越多住戶簽署同意書,主要原因在於所有權值皆已確定。

本次公聽會雖仍有少數都更戶未出席,不過有委託律師撰寫陳述意見,表達正面看法,此與歷次抗議情況相較,實已再進一步朝整合方向邁進。

三、原不同意戶也陸續出席權利變換選配公聽會場,即表示即使原來不同意,但在大多數都表示同意情況下,也只好半推半就的表示同意。

四、本建案採取SRC結構,並委由大陸工程興建,造價較高,雖然有極少數人提出質疑,其因在於共同負擔費用提高會影響分屋比例,不過經由理性溝通討論,再經由實施者邀請參觀施工中建案,尤其大陸工程在忠孝東路四段屋齡超過四十年之「大陸大樓」,以及信義計畫區每坪售價超過兩百萬元的豪宅建案「琢白」,最後還是獲得全體都更戶一致同意。

五、大基地開發,較能符合一戶一車位的實際需求。

六、小權值應優先選配最小分配單元,以保障較小面積都更戶權益。

七、如有應分配權利價值不足以選配一個分配單元時,得與其他所有權人合併申請分配,合乎一般常理。

八、原大馬路旁店面可選擇都更後大馬路旁店面,原住社區裡面一樓不得要求選配大馬路旁店面。

九、在第一輪選配時出現二至三成重複情況應屬正常。

十、一般都更戶幾乎都只著重更新後的價值,而鮮少關心土地持分與房屋面積、公設比等,有關此一議題今後實施者還是應該再加強解說清楚,俾免將來完工交屋時橫生枝節。



十一、超額選配上下限只有五%,幾乎所有都更戶都認為過於嚴格。

十二、就多選與少選價金找補角度加以檢討,多選時係依公開銷售底價,經扣除銷售費用後之差價補足,少選時則依公開銷售底價,經扣除風險管理費與利潤後領回差價。惟其間最應密切注意的是,景氣變動與房價起伏所衍生之相關問題。

十三、有都更戶提出信託與抵押的質疑,現場經銀行經理詳細解說化解疑慮,不過由此亦顯見一般民眾對於信託與抵押認知之不足。

十四、有都更戶對通知第二輪選配時,沒有公布已選配完成者之真實姓名提出異議,其因在於唯恐其間隱瞞作假,惟實施者表示係因牽涉個資問題,此一問題仍有待進一步溝通釐清。

十五、選配原則後面附加「本案所載之金額、分配單元及停車位之規劃設計、面積及位置,以臺北市政府核定書圖所載結果為準。」旨在加強都更戶對本案的信任度。

 

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莊孟翰│理財周刊976期│2019-05-10 
Q每當發生地震,防災型都更、危老重建等相關議題就會一再提出討論,原為解決大面積都更曠日費時問題,並且在達成率低、不同意戶(釘子戶)問題又層出不窮情況下,進而推出較小面積的危老條例,期望能加速都更速度。

不過如今卻又出現中央與地方互槓情事,內政部政務次長一再強調,相關法規早就實施,台北市長卻指出,今年一月十三日「都市更新條例」修法通過之後,施行細則等十三項相關子法還卡在內政部,還要等到六月之後才能完成修法,這期間將近五個月的空窗期,公辦都更因而全數停擺。想請教莊教授,都更原本就推動不易,如今,新推出的危老條例又面臨哪些難解的課題?
 

A:根據內政部資料顯示,若以重建累計核定案件數來看,二○○一年至二○一八年共五六八件,但觀察每年核定案件大約落在二十至七十件之間,與所設想的目標依然相距甚遠。(詳請參閱附圖)

危老重建捷徑還是不好走 ─景氣與人性才是重要關鍵

不僅是都更,即便是較為簡易的危老重建,讓沒有實務經驗的高層官員「外行指導內行」,也難怪中央與地方時生齟齬!危老條例看似都更捷徑,但卻也沒想像中單純,譬如最近台北市政府對於危老重建推動師培訓新增加之課程「危老重建服務契約宜載明內容與注意事項」,當中涵蓋內容為何?若沒有接受服務的都更戶,還會有契約內容的問題嗎?

另外,都更常見的不確定因素除獎勵值之外,「景氣」與「人性」同樣也困擾著危老重建之推動,危老重建重在自主更新,但只憑藉著社區少數人的能力,不太可能自行處理產權整合、規劃設計、估價、拆遷、工程發包、財務規劃、銀行融資、權利變換與選配等極為複雜的程序,也因此危老重建推動師在這當中的定位充其量僅為「代理實施者」,有些則是再結合建築經理公司,共同推動危老重建的艱鉅任務。



危老條例的主要優點在於只要百分之百同意即可逕由行政審查,不必經過都更審議委員會冗長的審議過程,因此能夠快速通關,但容積獎勵卻比都更少。危老條例與都更條例同樣複雜難懂,以下謹針對實務現況,提出當前危老重建的諸多困難癥結點,以供參考。

一、名詞解釋與都更概念 ─危老重建敲門磚,溝通語言

通常有需要都更或危老重建的住戶,大都已居住超過三十年,尤其當初買進時已是中古屋,而有些則是已退休長者,對於相關法令條文,即便是一般年輕人都很難了解,要如何讓他們也能充分理解,可得大費周章,譬如「建蔽率、容積率、容積移轉、使用分區、權利變換」等,想要溝通順暢,談何容易。

此外,有些屋主不親自出席說明會或公聽會,請家人代為出席,再經由一個人的轉述,理解的方式與角度肯定又大有不同,因此,如何將這些一般人較難理解的法條,轉換為大家都聽得懂的語言加以詮釋,亦必是當前推動都更之一大要務。

二、一坪換幾坪? ─視個案而異,無法一次講清楚

台北市大同區斯文里的前例,不少都更戶常據此要求危老重建應該要比照「一坪換一坪」,惟此係台北市政府「台北市公辦都更8+2旗艦計畫」,其中之一的「蘭州-斯文里整宅公辦都市更新計畫」,無法相提並論。

其實,大同區蘭州斯文里整宅公辦都更案,是在北市府將全區容積率從三○○%提高到四五○%之後,才順利讓都更戶得以「權狀坪換室內坪」達成都更目的,不過這應該視為特例,一般都更案不可能比照辦理。



因此,就目前的法令規定,除非是良好地段,每坪房價超過一百萬的更新案,否則很難達到一坪換一坪,亦即換回原面積的訴求。現階段不僅有不少都更戶將該案當作參考範例,有的更獅子大開口,想要一坪換一.二甚或一.三坪,即便耗費唇舌也還是無動於衷,尤其少數早年「插旗」的投資者,總會千方百計的鑽法令漏洞,想以「時間」換取「空間」,這些難解的問題,也讓整合過程備加艱辛。

三、公設比問題 ─實際居住空間反而縮小

公設比問題主要癥結點在於分不回原有面積,惟在現有登記制度與銷售面積相較之下,公設比卻是讓銷售面積增加之後,大幅提高房價之一大誘因,例如增加三成的公設比,再加上一個停車位,房價大幅提高至一.五倍,著實讓一些老舊建築住戶勉強同意之一大誘因。

四、不信任專業估價 ─景氣變化與實價登錄資訊使然

無論怎麼估都覺得偏低,事實上,許多都更戶只以更新後價值評斷現有房價,一般而言,更新後房價一定會增值。至於估價常遭質疑不確實之主要原因在於預售屋與中古屋的落差,以及當前實價登錄常隱含不夠真實交易價格問題,至於要如何消弭彼此間的不信任感,又因估價牽涉到共同負擔比例與分屋比例問題,因此,如何讓都更戶充分理解,仍有待推動師不厭其煩的提供正確的交易資訊。

五、分屋比例與共同負擔比例 ─景氣與房價決定分屋條件



就自主更新而言,一般都是以更新後總價扣除共同負擔費用,計算出共同負擔比例與分屋比例,但要如何拆算?基準點為何?就台北市而言,一般常見的基本模式為都更戶分回六五%,另外三五%經由出售價金抵償共同負擔費用,惟有些較好地段則是七○%、三○%比例分配,亦即蛋黃與蛋白區差別很大,例如位於敦化南路的精華地段,也曾出現八○%與二○%的分屋比例,至於其他地區就不具備這樣的條件。因此,就整體而言,仍應歸結於景氣與房價決定分屋條件所使然,而這也正是景氣變化房價漲跌過程,都更戶常有被騙疑慮的主要緣由。

六、容積獎勵不確定 ─都更條例與危老條例不同

依都更條例容積獎勵上限為基準容積一.五倍,危老條例則是一.三倍,一般常見為何相鄰個案可以拿到一.五倍,我們卻只有一.四倍(危老另加一○%時程獎勵)的疑惑,但實務上即使是一般都更也都只能拿到一.三至一.四倍,鮮少達到一.五倍的最高上限。因此,這些都得在整合過程講清楚,避免誤會,否則日後要簽同意書或合建契約書,可能面臨更大的挑戰。

七、危老能否轉都更? ─經濟規模與時間成本考量

當危老重建百分之百整合不來,尤其最後已整合到九五%,另外五%就是不同意,此時能否轉為都更俾便排除釘子戶,雖然答案是肯定,不過都更審議過程冗長,常見整合五、六年還不見得能夠成功,在經濟規模與時間成本考量下,一般還是會以危老重建為優先考量。

八、財務規畫 ─複合結構之造價認定不易

重建最現實的一個問題便是要花多少錢?能賺到多少?首先造價就會列為優先考量,曾經有某都更案,地上二十五層、地下五層RC與SRC複合結構之集合住宅大廈,這樣的財務成本要如何計算與認定,又由誰來規劃,一般常見交由建築經理公司幫忙建築融資規劃處理。

當前有些好地段都更後,原住戶有可能不用出錢,例如原舊屋一坪售價大約六、七十萬元,更新後一坪可賣到八、九十萬元,這類案件要通過銀行融資並不困難,但若位處蛋白區,同樣造價,若遇景氣下滑,未來銷售不看好,銀行就不見得願意承辦建築融資,而這些都是現階段都更戶必須正視的一大考驗。

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莊孟翰│理財周刊977期│2019-05-17 
Q台灣不僅人口邁入高齡化,就連屋齡也越來越高,2018Q4平均屋齡高達二十九年,政府擬以危老重建補強都更而成為市場新寵兒,雖然討論度高,惟執行率卻有待觀察。

不過,想要以逸待勞,只求速成的結果,換來的恐怕就是缺乏大面積的都更整合,對市容景觀改善效益不大。此外,比都市更新還少的容積獎勵與租稅優惠,也是缺少誘因的一大緣由。

另外,越來越多的危老重建案例,也讓不少疑難雜症一一浮現。想請教莊教授,作為都更補位的危老重建,究竟還有哪些複雜難解的習題?


A:危老重建看似簡單,但在都更會出現的問題,同樣也會發生在危老重建上,只不過因為面積較小,整合及審查的速度也較快速,以下接續上期「危老重建大哉問(一)」八點論述,繼續探討危老重建的主要癥結點。

九、權利變換關鍵

─估價基準點決定一切


權利變換估算過程,通常係先交由三家不動產估價公司鑑價,再依權值分屋,重點在於不同時間點估價的前後價差,與市場景氣息息相關,例如當初位於國父紀念館仁愛路四段與光復南路口的「仁愛尚華大廈」自主更新案,都更原因為海砂屋再加上地震,導致建物嚴重損壞、廚房漏水無法居住,推動之初房價一坪約四十五萬元,但當確定執行重建計畫後,隨著景氣好轉一路上漲到六、七十萬元,及至完工階段更上漲到一百五十萬元以上,這當中房市景氣扮演了更新的重要推手。



雖然內政部一再強調法令已相當明確,不存在不確定性因素,但實則不然,光是「市場景氣」就很難預測,更何況容積獎勵總是看得到卻吃不到,因此,就整合過程而言,在充滿不確定因素情況下,「危老重建服務契約宜載明內容與注意事項」又該如何制定與規範,同樣令危老重建推動師備感困惑。

十、為何要辦理信託?與抵押何異?

─信託與抵押不能混為一談


危老重建既屬以地易屋的協議合建,為什麼又要辦理信託?一般民眾很容易將信託與抵押搞混,都更戶總認為過去協議合建不必辦理信託,還要給付保證金,倘若因為某些因素停建,還能沒收保證金,然而,現在不但沒有保證金,卻還要「設定抵押」(其實是辦理信託),心裡感受實在差很大。

其實,應該反過來思考,將房地產權信託給銀行才能多一層保障,辦理信託的重點在於每一都更戶都要同意,銀行才願意承辦建築融資,只要有一戶不同意,整件都更案就無法推動,危老重建推動師形同置於無用武之地。

其實一般民眾擔心的是財產拿去「抵押」之後拿不回來,但卻沒想到信託的好處,只要進入信託程序,代表每個人的房產都不能再進行產權移轉,這才能確保興建過程不受任何外力干擾。

其次,就履約保證角度而言,負責興建的營造廠還具有法定抵押權,也就不會因未支付工程款而衍生無謂糾紛,因此,都更戶更應肯定信託機制,而不能與抵押混為一談,以確保建案順利完成。

十一、稅費、管理費暴增 

─標準單價+路段調整率+稅率,稅負暴增


都更後以新建物的造價計算,房屋稅的增幅讓許多民眾叫苦連天,以「文林苑」為例,原本只要繳幾千元的房屋稅,卻暴增至數萬元。

此外,位於台北市中山區的「華固松疆」案例,在二○一四年七月一日實施囤房稅後,一坪的房屋稅調漲到一萬元,一百坪房屋一年就得負擔一百萬元的房屋稅,這對一般受薪階級而言,勢必造成沉重的壓力。



另外,因藝人周杰倫購置而聲名大噪的「和平大苑」都更案,也面臨房屋稅暴漲的情形,當中有地主分得一百多坪的建物贈與兒子居住,雖然還在減半期限內,但一年也得繳付約七十萬元的房屋稅,此一案例著實讓不少都更戶卻步。

上述案例更讓許多屆齡退休,以及沒有工作收入的民眾,對於都更總是帶著既期待又怕受傷害患得患失的糾結情感;期待的是,若成功完成都更,房屋價值也能跟著水漲船高;但害怕的是,每年稅費負擔暴增,管理費也同樣急遽上升,都更後負擔不起豪宅稅費的民眾,最後只能被迫搬離原本熟悉而生活機能優良的居住環境,上了年紀的退休族勢必不會輕易冒此風險而參與都更。

此外,都更後的豪宅,勢必也會參雜原有住戶與新住戶,而共用同一個地下室及停車場,也因此,明明就是同樣一棟豪宅,卻會有豪華轎車、計程車與摩托車同進出的奇特景象,不同層次的客層,往往也會導致豪宅價值不如預期。

以「華固松疆」為例,大幅提高評定現值的結果,在建築結構SRC與路段調整率,以及房屋稅第一戶稅率一.二%,第二、三戶二.四%,三戶以上三.六%,加以標準單價從一平方公尺七九七○元,調高到一八八五○元,一口氣調高至二.三六五倍,再加上路段調整率(1+300%),房屋稅暴增至二八.三八倍《2.365×(1+300%)×3》(詳請參閱附表),「稅負太重」無形中也讓許多民眾望都更而卻步。

十二、造價、售價與共同負擔比例的關聯

─RC與SRC的等級直接影響分屋比例


目前建案主要有三種構造,分別為「RC、SRC、SC」,以台北市二十一至二十五層的造價為例,建商為塑造高品質的高房價,大都會採取較高品質的鋼骨鋼筋混凝土SRC,當中又分為第一級、第二級與第三級(詳請參閱附表),如為第三級,一坪造價為59,700元/0.3025=197,355元,然而,危老重建多為自主更新,通常都更戶大都因恐負擔太重而考慮較低造價,往往會選擇鋼筋混凝土造,如為第一級,則每坪造價為36,800元/0.3025=121,652元,兩者差距高達75,703元,雖然成本相差六二%,惟興建完成後的質感也大不相同;其因在於一般都更戶普遍認為,選擇較便宜的構造得以大幅降低成本與風險,不過位處地震帶的台灣,已有越來越多建案選擇耐震度較高的SRC。

都更初期必須經過嚴格的「開發成本試算」,這又牽涉到「共同負擔費用」的高低,倘若能夠降低共同負擔費用,就能提高分屋比例,因此,大部分都更戶都較傾向便宜的建造結構。值得慶幸的是,目前施工過程檢測儀器較為精良,並且進料時都會附有無輻射鋼筋與無海砂證明,因此,不致因偷工減料而影響結構安全。

其次,就造價、售價與共同負擔比例分析,假設一坪造價十萬元,早期大都是四︰六分,亦即實施者分得部分《(10萬元/0.4)×1.3=32.5萬元,其中三○%為稅費成本與利潤,如此一來,必須三二.五萬元的售價才具備都更條件(詳請參閱附表),過去常見房價一坪不到三十萬元,也因此都更誘因不高,不過在二○○三至二○一四年這一階段則因景氣逐年攀升而讓實施者大發利市,而這也正是一般都更戶越來越傾向自主更新,自己的錢自己賺的主要緣由。

以台北市中正區博愛路的「揚昇君臨」建案為例,SRC每坪造價高達二十五萬元,因此得以塑造高房價豪宅的形象,這便是造價與售價的因果關係,此一建案如係都更,則又會因共同負擔比例影響分屋比例而爭議不休。
不過,都更、危老重建因有容積獎勵,造價理應可以提高,不過,整合過程的變動因素太多難以預測,尤其是自主更新,實在很難理出一套可資共同遵循的SOP標準流程。

危老重建大多以自主更新為主,即便建立在「自己的錢自己賺」的概念基礎,但問題在於不同區位與不同的居住水準,一百個都更戶往往會有一千個以上的疑難雜症而難以整合,因此,無論是都更或危老,得先找出彼此都能接受的最大公約數。
其次,好地段好區位,銀行也較願意承辦建築融資,惟退休族所面臨的困境是,既擔心建築融資在先,又怕負擔不起都更後的高額稅負,既期待又怕受傷害的心理糾結,實在難以言語形容。

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莊孟翰│理財周刊978期│2019-05-24 
Q根據內政部資料,2018Q4全台三十年以上老舊住宅共四一○萬戶,當中有四○%進行耐震評估,確認需要補強或者拆除重建。

不過,想請問莊教授,危老條例提供較小面積危險建物重建的管道,在各項獎勵與優惠措施逐漸加碼,再加上審查快速的條件之下,為何還是困難重重?


A:前兩期的房地產會客室,共提及十二點危老重建的主要難題,接續往下探討在「規劃設計」、「價值、權值」以及基地夾雜透天厝,面對各種不同的情境之下,危老重建的盲點何在?

十三、U型規劃設計,價值盡失

─U型設計「缺陷美」?房價損失難估計
 

(1)一旦都更、危老出現不同意戶,整體設計規劃將大受影響,以位於台北市萬華區環河南路的「全坤雲峰」都更案為例,當初就是因為釘子戶的緣故,有四戶沒有整合成功,最後完工的建物成為形狀怪異的「U」字型,終致房價與當初最高定價降幅高達四○~五○%,最後還是未能在預定期限內結案。

(2)就事論事,這個都更案非常可惜,若能完全整合,所有建物無論是出售或者出租,都會比現在還高很多。相對而言,不同意戶也該思考,即使剩下四戶能夠自行整合完成,被全新的U型大樓包圍,未來房價勢必也不會太高,其因在於基地面積不大,不論怎麼設計,都不可能蓋出好作品,當初如能心平氣和的衡量利弊得失,就不會逞一時之快杯葛而後悔莫及。

(3)其次,刻正施工中的永春都更案,同樣也是因為不同意戶的杯葛,而導致整體規畫設計呈現U字造型,影響多大?等建物完工啟用之後,答案即可揭曉。

十四、權值該怎麼算才公平合理?



─房價愈高,愈難取得共識


(1)集合住宅都更或危老重建,最常出現問題的無非是「一樓」、「地下室」及「頂樓」。常見一樓前後空地都有違建,地下室也有作為餐廳等違規使用的例子,頂樓違規加蓋更是司空見慣,如此一來,若要都更,權值要如何計算,以舊房估價,按照完工後的總價值該如何分配?

(2)通常都更需經三家估價公司鑑價,儘管過程公平、公正、公開,但還是無法說服多數都更戶心中自我認定的價值。譬如位於東區忠孝東路與復興南路口的一樓雄獅旅行社店面,一個月租金高達一百萬元,房東當然也會趁機拉抬房價,以投報率回推房價,開出好幾億元的價格,試問都更後縮水的店面權值該怎麼算?

(3)其次,以東區巷道店面為例,一樓店面占用前院空地部分占三分之一,屋主卻認為一樓營業面積遠比權狀面積大得多,都更期間自己主觀認定的「租金損失」,要找誰討?但事實上,這些一樓屋主將前院空地據為己用又充當營業面積違規在先,又該如何主張正當權益?

(4)另外,頂樓加蓋也面臨同樣難題,屋主總認為當初購買「頂加」,房價包含頂加部分買價較高,都更時也會主張權值要高一點,否則也要多列一點補償費用,這其間又要如何取得共識?畢竟自主更新羊毛出在羊身上,各所有權人任誰都不想權益受損!

(5)此外,早期地下室違規作為餐廳營業使用,但更新後依規定只能當防空避難室兼停車空間,價值勢必大幅降低。台北市仁愛路四段國父紀念館正對面之台北麗景大廈(原名晶宮大廈),即是因此原因而纏訟多年。

(6)更值得探討的是,早期地下室除可申請編列門牌之外,還有單獨出入口,常見都更戶開出的條件是,地下室面積換取樓上同樣面積的住宅空間,試想,這樣的分屋條件又該如何取得共識?

一般而言,都更整合過程,無論是一樓、頂樓或地下室,都得回歸「公寓大廈管理條例」之使用管理與維護,因此,過去沒有正視的問題,在此都會一一浮現,而這也正是筆者經常提到一百個都更戶會有一千個疑難雜症之主要緣由。

十五、透天厝與分屋糾葛

─傳統觀念,整合不易


(1)更新後的面積按比例分配,公平合理,理論上簡單,實務未必如此。萬華區就曾有一家三代同堂的三層樓都更案例,父母住在一樓,二、三樓分別為兩個兒子居住,更新整合過程要求分回同樣位置以及一、二、三樓同樣面積,不過辦理更新因容積獎勵,樓層是增加了,但因為建蔽率與縮減後各樓層面積變小,這要如何再就同樣位置,於選配時給予相同面積?
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危老重建整合大哉問(三) ─都更先發失利,危老救援建功?
莊孟翰│理財周刊978期│2019-05-24 


(2)另外,一樓的面積縮減後,原本十戶一樓住家,現在可能必須各縮小二○%,或者有一至二戶一樓住戶願意退出,改選樓上住家,否則想要按照原位置與原樓層面積分回,可能性微乎其微。

(3)由於不可能分回原面積之緣故,就會牽涉到「找補」問題,惟其間權值計算又是另一難解議題,設若將其畫出,首先面臨的是都更審議委員會一定會要求再加強溝通整合,俾便完整基地之規劃設計,除時間延宕之外,最大困難點可能又是徒勞無功,環河南路「全坤雲峰」都更案因中間四戶沒整合進來而呈U型設計,終致銷售價格與銷售率落差太大鎩羽而歸,而這也正是其後該公司不惜終止西區整合不易個案之主要原因。

由這類案例所衍生之整合負面問題,尤其是西區房價原就偏低,並且較缺乏市場性,再加上諸多疑難雜症卡關,也難怪不少整合機構大嘆「都更整合大不易」!

 

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莊孟翰│理財周刊979期│2019-05-31 
Q台北市真是個既新也舊的城市!走在巷弄間,一邊豪宅、一邊老舊建築的現代與窳陋景象,隨處可見,這正反映了都市更新及危老重建窒礙難行的現實問題。然而,針對都更這個大議題,在當前景氣市況不佳,建商又不願積極介入情況下,似乎與一般民眾的關聯性不大,倒是較小面積就能自主更新的危老重建,近期已逐漸成為民眾茶餘飯後熱議的話題。

想請教莊教授,不少民眾或許對都市更新不抱期待,但對危老重建則又高度關注,危老重建表面看似簡單,卻依舊推動不易,當中還有哪些不容忽略的「眉角」?


A:根據內政部公布數據,全台住宅自有率高達八四.八三%,光是屋齡超過三十年的老舊住宅就有四一○萬戶,佔住宅總量的四七.二五%,也就表示目前每兩戶就有一戶被列為老舊且須納入更新評估的住宅,這也正顯示都更與危老重建迫在眉睫。

前幾期已討論一些常見的實際案例議題,本期再針對「選配」與「停車位」問題提供參考意見如下:

十六、選配問題

─以原建物位置+垂直集中為原則


(1)依都市更新權利變換實施辦法之規定,所有權人依估算之權利價值分配更新後之房地,一般都是以原位置垂直集中分配為原則,當同一戶有多人選擇時,再以抽籤決定,惟抽不到理想位置時,也常會出現一些怨言甚或杯葛舉動。



(2)如不願參與分配,可依都更條例第31條規定以現金補償。

(3)如因更新後分配價值未達最小分配面積單元,除可以現金補償之外,亦可與其他都更戶合併分配,另外,亦可徵得全體都更戶同意參與選配,差價再以現金補足。

(4)至於實際選配後之找補,一般大都以不超過應分配價值的五~一○%為原則,以免差價太大不利後續找補處理。

(5)找補價格認定常受景氣變化影響,尤其景氣向上階段,多數人都想增加購買面積,而衍生價格優惠幅度與剩餘部分出售,是否足以抵償共同負擔費用之爭議。

(6)實際分配價值為房地價值+車位價值。

(7)選配原則:原建物位置+垂直集中,一般選配大都依原建物位置經更新後之建物與車位,並以垂直集中為原則。

(8)高樓層與低樓層:一般大都採取都更戶依原居住樓層選配都更後較低樓層,較高樓層價格較高則歸實施者所有,自主都更則用以出售抵償共同負擔費用。



(9)分配單元以一戶搭配一車位為原則。

(10)所有權人同時發生申請同一戶時,則以公開抽籤方式決定。(請參閱都市更新權利變換實施辦法第11條、第12條與第26條)

十七、停車位問題

─坡道式與機械升降差異大


(1)隨著都市車輛逐漸增加,停車空間嚴重不足,都更戶愈來愈重視停車位的數量、位置、長度與寬度。往昔常見縮水版停車位,導致消費爭議不斷。

(2)修法之前最常見的兩種尺寸為「二.二五公尺乘五.七五公尺」與「二.五公尺乘六公尺」。

(3)機械停車位為寬二.五公尺,長五.五公尺。

(4)若是靠著樑柱、牆壁的車位,迴轉半徑超過六十度,車道也必須有五.五公尺寬,才不會發生停車不便問題。

(5)危老重建基地較小,規劃設計大都非坡道式,而是汽車升降機,又如位處角落,迴轉角度不夠,必須倒車入庫,或車道太窄、車位太小,旁邊又有柱子等問題,另外,最受訾議者就是機械式停車位。

 

 
(6)子母車位:雖可停放兩部車子,但車位面積比兩個標準車位小,通常是一部停裡面一部停外面,後側車子進出,必須先移開外面車子,進出極為不便。

(7)民國一○七年三月二十七日建築技術規則建築設計施工編修正前,標準停車格規格為寬二.五公尺、長六公尺,修正後為寬二.五公尺、長五.五公尺。



 

 

 
 
莊孟翰
前淡江大學產業經濟系副教授
德明財經科技大學客座教授
中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長
理財周刊副社長

 

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危老重建整合大哉問(五) ─都更先發失利,危老救援建功?
莊孟翰│理財周刊980期│2019-06-07 
Q都市更新條例,第九次修法於二○一八年十二月二十八日經立法院三讀通過,並於今年一月三十日公布,此外,配合都更條例修訂之十二項相關子法中,五項政府主導都市更新相關子法,除五月三十日通過的三項,其餘二項刻正加速處理中,相信對於都市更新的推動一定很有幫助。想請教莊教授的是,為何都市更新速度還是無法有效提升?

A:有關最近這次修法計有八大重點,列表如下︰

1.增強都更信任 2.連結都市計畫

3.精進爭議處理 4.簡明都更程序

5.強化政府主導 6.協助更新整合

7.擴大金融參與 8.保障民眾權益

以上各項,包括容積獎勵標準明確化,擴大賦稅減免範圍,如房屋稅延長減半期間最長十二年,以及創設協議合建可以租稅減免,精進代為拆遷機制,協助危老建物更新這幾項的確有很大幫助,惟都更問題千頭萬緒,尤其事涉私人權益問題,更非一紙法令即可輕易推動。

其次,最近大家最關心者就是即將於民國一○九年五月九日到期的危老重建一○%時程獎勵,營建署表示,依「都市危險及老舊建築物加速重建條例」施行後三年內申請之重建計畫,所給予基準容積一○%之獎勵,到期後不再延長,屆時將只剩基準容積三○%之獎勵。

雖然大家都知道只剩十一個月的時程獎勵,時間相當緊迫,不過,最近內政部又在不動產實價交易網推出新版試算機制,其中「主建物單價試算」係扣除公設、附屬建物等坪數,只以總價除以主建物坪數,亦即所謂淨坪價,相較目前實價揭露之房價高出許多,雖然立意良好,卻讓一般民眾看得一頭霧水﹗

前四期累計討論十七點危老議題,本文再接續探討「淨坪價」對都更之影響。



十八、六種不同計價方式,價格認知錯亂

─主建物、附屬建物與共同使用部分,平添變數


目前一般購屋者對房價計算認知的主要癥結點大都聚焦於公設比太高,亦即共同使用部分分攤的面積太大,這一部分包括不具獨立權狀之停車空間、門廳、走道、樓梯間、電梯間、電梯機房、電氣室、機械室、管理室、受電室、幫浦室、配電室、水箱、蓄水池、儲藏室、防空避難室(未兼作停車使用)、屋頂突出物、健身房、交誼室管理維護使用空間等,可謂琳琅滿目。

二○一八年一月一日起雨遮、屋簷不登記不計價,惟在此之前,尚有可登記、可計價與可登記、不計價兩種方式,如今再加上只計算主建物之淨坪計價,亦即再加入實坪與虛坪之變數,無形中就產生排列組合六種不同的計價方式(詳請參閱附表),真不知一般民眾購屋時如何做房價比較。

有關價格認知問題,即便有政府官員表示,這種計價方式的「總價不變」,惟此一說法太過輕率,因不同的標示價格,一定會影響市價衡量基準,尤其是估價師鑑價的比準價格,否則按照傳統計價方式還不是行之有年。

過去就有建案打著八五折優待價,但事實上大都是先調高定價再進行打折,不一定真實享有一五%的優惠,這往往又是讓購屋者產生價格錯亂的另一盲點。

其實,現階段當務之急主要有二︰

(1)實價登錄隱含不實交易價格問題,其中潛藏贈送車位、裝潢、家電、退佣金等,其間價格至少相差一○%以上。

(2)三十個門牌號碼一個區間價格,無法反映每個樓層、前後棟、高低樓層差價問題,實應仿效美國門牌全都露的透明價格揭露機制,才能真正保障購屋權益。



十九、零公設,都更還有哪些誘因?

─容積獎勵+零公設→都更如何推動?


所謂淨坪價,便是將公設部分去除的計價方式,回頭看看去年台北市蘭州街斯文里的整建住宅更新案,因應市議員要求,連續辦理兩次聽證會,即便仍有不同意戶抗爭,但二○一八年五月十八日仍然順利開工,原因在於,此案最後以「權狀坪換室內坪」的方式,等於原住戶能增加三成的公設比價值,都更終於解套。

 

一般而言,四、五層樓公寓公設比約一○%、華廈一五~二○%、大樓二○~二五%之間,然而,在新的計價制度下公設比歸零,這表示往後都更在缺少提升房價誘因下,再加上共同負擔費用的心理障礙,想要順利推動都更勢必更加困難。

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莊孟翰│理財周刊981期│2019-06-13 
Q台北市長柯文哲經常會因都更推動不易而時有怨言,尤其是在房價高、購屋需求殷切前提下,都更為何還是這麼緩慢?想請教莊教授,既然台北市老舊建物那麼多,一般民眾也很期待都更,為何截至目前為止,不論是都市更新或危老重建仍舊寥寥無幾?

A:柯市長一談到都更,常以過去「一坪換一坪」的政策反覆思考,總認為這正是令一般民眾不切實際期待的根源,真是一語道破當前都更推動困難的主要癥結點。

此一問題亦可由附表內政部營建署所公布歷年核定都市更新事業計畫(案)之件數見其一斑(詳請參閱附表),尤其除台北市與新北市之外,其他縣市幾乎少之又少,至於台中市與南投縣案件較多,則大都是一九九九年九月二十一日大地震後之重建個案。

前五期累計討論十九點危老議題,本文再接續探討產權與選配抽籤等相關問題。

二十、產權分配與移轉問題

(一)持分觀念、成本認定、同意書簽署


現階段都更經常遇到,二、三樓透天厝甚至四、五樓公寓,期望能分回原位置及原面積,但不論是都市更新或危老重建,都更立體化之後,實際上很難保有原面積與原位置的分配要求,但原住戶的觀念有時很難轉變過來,始終停留在認定自有產權百分百,無法接受「持分」的現實。

至於增加「公設規劃」部分,不僅很難講清楚,也常會因為公設比太高而無法接受,尤其基地面積不大,必須與新住戶共同使用電梯與分享公共設施時,年長者常有「水準不一,矮人一截」的心理障礙。

事實上,就立地條件而言,都更後雖然房屋價值增加,但總面積卻縮水,都更戶總認為自己吃虧,此外,也常會因此而對實施者產生懷疑,這也正是導致後期只剩個位數,整合卻越來越難執行的因素之一。



往昔,一般購屋都只著重建物面積,而鮮少注意土地持分面積,也因此無論是二、三層樓的透天厝或四、五層樓的公寓,屋主都有相同的疑慮,當中,多數認為重建後土地與建物面積都縮水,尤其土地係以「持分」登記。

但就實施者而言,主要係因部分出售抵償工程款、稅費與管銷成本所導致。惟都更戶卻又往往忽略這些「成本」因素,其中尤以造價與管理費認知差距最大,導致簽署同意書的時間越拖越長。 

(二)產權何時移轉?子女觀點不盡一致

另一重建常遭遇到問題是「產權何時移轉?」雖然台灣擁有八四%的住宅自有率,但所得增長卻追不上房價上漲的速度,也因此一些年輕人在缺乏購屋能力下,轉而等待繼承,影響所及,出席都更公聽會的,多數不是長者而是子女,此時,對於父母是否要趁都更提早辦理產權移轉等問題,子女意見就不盡一致,其因在於生前通常都是由父母主觀支配,死後依民法規定則是均分。

其次,根據衛福部所公布數據,一個年長者進入長照的時間約七.三年,所需花費約四百萬元,夫妻兩人需八百萬元,因此,要不要辦理以房養老或提早辦理產權移轉,也是令長者舉棋不定的一大難題。 

二十一、抽籤細項透明化

(一)公平、公正、公開


抽籤決定選配,一般都是在法定期限內,以「雙掛號」聯繫土地與合法建物所有權人參與權利變換,並以公平、公正、公開方式舉辦抽籤,一般程序都是先抽房屋再抽車位,並且整個過程都有錄影存證,俾減少日後無謂紛爭。

通常只要同意書達九五%,實施者便會開始進行下一流程,俾免時間拖得太長,至於未簽同意書的五%,則再另外想辦法整合。不過那關鍵的五%卻經常會以不受尊重為由而淪為「釘子戶」,其實這類釘子戶的想法總是認為九五%整合成功,一則實施者不會輕易放棄,再則整個都更案越接近成功,通常要到好處的機會也就越大,惟值得注意的是自主更新就未必如此。

主動參與抽籤選配的好處在於,能夠順便了解住戶的相互關係,以及左鄰右舍登記選配的相關位置,此外,也能藉此機會再一次將建案的整體規劃設計、財務計畫、估價及權利變換等相關重要事項了解清楚,並且也可順便了解那五%不同意戶的想法,並找機會溝通儘早促成全案整合。

 



(二)無法出席,由律師(見證人)代抽

倘若無法親自出席抽籤,也可指定代理人或者由見證人(律師)代為抽籤,這也是為什麼從公聽會開始,都會邀請律師在場見證的主要原因。

過去曾有公家單位認為自身的分配權值不高,因此沒派代表出席參與抽籤,最後竟然抽到不理想位置而自責不已,惟整個過程符合法律程序,當然也難以改變結果,因而建議抽籤時最好能夠親自到場,避免抽到不符合理想位置而徒生怨言,甚至質疑抽籤過程公正性等問題。

(三)選配價值應超過最小分配單元

一般都是實際可選配的價值應該超過最小分配價值,亦即假設每一戶的分配單元都低於最小分配單元,每戶都少選三坪,全體都更戶都想要領錢,錢從哪裡來?這也正是為什麼選配要超過「最小分配單元」的主要原因。

其次,若以三十至三十五坪為例,選配到三十五坪,最小分配面積三十坪,多五坪的部分就要出錢補價差,不過每一都更戶的情況不一,如以地段良好的豪宅定價來看,一坪一百萬元的房價,多五坪就得多支付五百萬元,這也常會令一些都更戶感覺負擔太重。

(四)避免爭議,亮票、唱票不可少

為免遭質疑舞弊,抽籤過程都會先將各戶籤號攤開擺在桌上,避免被懷疑有作弊等不當行為,抽籤後還要有亮票程序,並由第三方的律師見證,這種不厭其煩的作法,主要在於減少日後無謂紛擾。

(五)停車位抽籤與搭配

一般都是抽完房屋單元後再抽停車位,都會區停車不易,現在幾乎家家都備有一輛自用轎車,也因此都更戶都會搭配一車位的組合。至於停車位抽籤,需格外注意的是,若是未親自出席,交由他人代抽,卻抽到最角落進出不便,或緊鄰柱子等難停的位置,是否會心生不平?另外,如係機械停車位,則應事先說明清楚,俾免平添日後交屋之困難性。

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