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2019-04-23 10:14Smart智富月刊
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【撰文:顏炳立】

台商資金正在回流中?在有租稅天堂之稱的英屬維京群島(BVI)、開曼群島及百慕達等地區,因自今年起要求所有境外公司須具實質經濟活動,違者除會遭罰,還可能註銷資格,使得在這些地區獲利達逾3兆元的台灣上市櫃公司,勢必要調整資金運用。而就我所知,有不少資金已轉回台灣的工業土地、辦公室及豪宅市場,似乎為台灣低迷的房市帶來一線曙光。

 

戴德梁行總經理顏炳立。聯合報系資料照/記者游智文攝影
戴德梁行總經理顏炳立。聯合報系資料照/記者游智文攝影
 

 

由於台灣房市的預售屋已在下修,連帶把新成屋、中古屋價格和買氣往下拉,僅存的剛性需求,只撐得住低總價、低貸款和低自備款的物件。

即使是台北市的豪宅也面臨價格挑戰,東區、信義計畫區直接跌破190萬元,讓附近即將完工後的豪宅無以為天,只能夠靠時機來尋找有緣的自用型買家;而大直地區更傳出1年前以每坪160萬元成交的豪宅,近期以不到140萬元殺出,這一方面證明,現階段要肯讓利、降價才賣得掉,也驗證了我年初所說的「2019年是認虧保命年」。

當市場還對投資行為有希望時,其實應認虧殺出。因只要全年交易量沒有衝過30萬戶以上,市場都不會熱,不熱就只在看跌的速度快或慢而已。市場上若釋放的是點狀型利多,即小案成交、小量成交,都是曇花一現無法燎原。

今年看起來有些地區房價會下修。但當蛋白區房價下修到已經符合居住在此區的中產階級可以負擔的能力時,就可以開始看房子了;價格合理到自己舒服的價格,就可以開始買進,畢竟相對3、4年前,價格已降很多時,沒有理由不買。至於,那些任性的賣盤不願意認命,仍然堅持高價,才會不好賣。

當地段好、產品對、價格下修時,台灣的強勁買盤仍然會介入,圓自用購屋的夢,這時市場就會慢慢健康。新的一年多屬點狀型交易,而自用型產品仍然是今年市場成交的主力,也會讓這個緩跌市場帶來一線曙光,儲備了房地產未來再漲的動能!

https://udn.com/news/story/6854/3771419

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圖:本報資料照

Q1市場原本就令人充滿期待,但結果卻是令人失望…

房地產市場有景氣、高峰、衰退、蕭條、落底,每一階段的循環時間都不一定,很難估計,對投資市場而言,當該賣沒有賣,當該買沒有買,就成為投資的最大遺憾,時機過後,房價殘值所剩無幾,豬已不在風口,上不了樹,僅能備糧等風再起!

市場歷經四不一沒有:不甘、不捨、不願、不賣及沒有買氣,最近常碰到朋友及民眾在問其房子是否要賣?及是否可以買房?只是,想賣房的人都已錯失三、四年的時間了,且清一色都是在高檔接到之大坪數高單價產品,亦即蛋白區產品裡的蛋黃價格,大直、內湖、南港、士林、北投,這些外圍區域,每戶幾乎都是上億,現在卻修正了二、三成,想賣都賣不掉,沒有買家青睞,因為市中心七、八千萬也可買到很好的房子。當價格相同時,效用高的優先被選擇,當效用一樣時,價格低的優先被選擇,這是市場的替代與空間的觀念,不斷上演著!

第一季結束了,市場不斷傳出爆量利多,看到報紙新聞表示市場已經觸底反彈、自用投資買家樂觀期待,但市場卻呈現了美麗與哀愁,房市依預測,今年應該是放量的一年,應該讓量出來就好,千萬別高喊要漲價,揠苗助長會把房地產市場玩死!報紙一直談論些似是而非讓人摸不著頭緒的言論,預售屋賣得好,新成屋就要喊漲,殊不知預售屋若是賣新成屋的價格,新成屋就倒了,新成屋回頭賣到中古屋的價格,中古屋就掛了,市場上怎會有中古屋在熱了的傳言?無疑在欺騙消費大眾,但經過了三、四年下來,大家都清醒了很多!

市場上呈現的是個案各自表現精彩,量是代表市場的熱度,價是代表市場價格追價的力道,『看淡出、看好進』互相在拉拔,市場的價格存在著溫和的破壞,與美麗的期待,預售價格破壞,取量、買到沒出變成新成屋傷更重,價不降、量不出、量不出、不見底!Q1市場原本就令人充滿期待,但結果卻是令人失望。

不動產的價格若調整的夠快,就可以存活,因為三年前買到的價格,現在回頭看只會嚇出一身冷汗,即便存著四不一沒有又如何?建商已經可以忍受市場去化慢的事實,因為堅持只為賣到過去價格,即便已經是面臨市場變冷的殘酷事實,然而,蛋白區的房價還在從過去蛋黃區的價格修正中。擔心的是盤整過後,剛性的需求買盤逐漸滿足了,當購買力再向下探底時,是否買氣會再下、房價會再下降,真是令人對未來一年市場擔憂。

不景氣的情況下,過去的量沒有去化完畢,幾千億的量還在到處亂竄,重稅制度已讓投資市場掛了,錢進來,貨沒有出去,如何發大財?趨勢是市場最偉大的力量,所以未來市場應該觀勢、觀量、觀價格,既然無法燎原,不要嚐到一點點量增的甜頭就想把價格喊高,想要『鯽仔魚釣大呆(鮐)』! 市場別自我膨脹,忘了我是誰,自我感覺良好!

Q1商用市場依舊是,大魚不追餌,不咬餌,是餌的問題! 中魚咬餌不追餌,是價格的問題! 小魚不追也不咬餌,是市場與能力的問題!這些大、中、小魚在市場上代表的是剛性需求,自用型、商用的,即使是市場熱絡也很難賣,中間價位的,若價格沒有修正到心坎裡也難賣,剛性需求的案子也許還可用總價掩蓋單價,用總價市場尋求去化。但大面積產品不對,環境不對,地點不對,時機不對,是該自我了斷了!

整個市場剛性買盤及豪宅,分配著市場交易量九一比,今年若能順勢放量就是真落底了,商用市場依舊存在著需求大過供給,看市、看價、看量、看報酬率,找機會,工業土地市場熱度,次級地段熱過主要城市,仍不看淡,而土地市場在蛋黃及蛋白區標風再起,買盤有『補庫存』的心理作用,預計土地市場將再熱銷一年。

希望微溫落底的市場能放量,讓房市明天真的會更好,讓大家的期待成真!

顏炳立

◎現職
戴德梁行台灣董事總經理
台北世界貿易中心聯誼社理事
財團法人台灣金融研訓院講師
農民團體幹部聯合訓練協會估價講師
台北金融研究發展基金會講師
內政部都市更新及爭議處理審議會委員
內政部營建署都市更新及爭議處理審議會委員
高雄市都市更新及爭議處理審議會委員

◎經歷
台北縣地價及標準地價評議委員會委員
台南市政府都市發展局委員
新竹市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新及爭議處理審議會委員
台北市政府市政顧問
高雄市都市更新及爭議處理審議委員會委員

 

https://ctee.com.tw/house/manager/72078.html

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※來源:Smart 智富
(圖:AFP)
(圖:AFP)

撰文:顏炳立

台商資金正在回流中?在有租稅天堂之稱的英屬維京群島(BVI)、開曼群島及百慕達等地區,因自今年起要求所有境外公司須具實質經濟活動,違者除會遭罰,還可能註銷資格,使得在這些地區獲利達逾 3 兆元的台灣上市櫃公司,勢必要調整資金運用。而就我所知,有不少資金已轉回台灣的工業土地、辦公室及豪宅市場,似乎為台灣低迷的房市帶來一線曙光。

由於台灣房市的預售屋已在下修,連帶把新成屋、中古屋價格和買氣往下拉,僅存的剛性需求,只撐得住低總價、低貸款和低自備款的物件。

即使是台北市的豪宅也面臨價格挑戰,東區、信義計畫區直接跌破 190 萬元,讓附近即將完工後的豪宅無以為天,只能夠靠時機來尋找有緣的自用型買家;而大直地區更傳出 1 年前以每坪 160 萬元成交的豪宅,近期以不到 140 萬元殺出,這一方面證明,現階段要肯讓利、降價才賣得掉,也驗證了我年初所說的「2019 年是認虧保命年」。

當市場還對投資行為有希望時,其實應認虧殺出。因只要全年交易量沒有衝過 30 萬戶以上,市場都不會熱,不熱就只在看跌的速度快或慢而已。市場上若釋放的是點狀型利多,即小案成交、小量成交,都是曇花一現無法燎原。

今年看起來有些地區房價會下修。但當蛋白區房價下修到已經符合居住在此區的中產階級可以負擔的能力時,就可以開始看房子了;價格合理到自己舒服的價格,就可以開始買進,畢竟相對 3、4 年前,價格已降很多時,沒有理由不買。至於,那些任性的賣盤不願意認命,仍然堅持高價,才會不好賣。

當地段好、產品對、價格下修時,台灣的強勁買盤仍然會介入,圓自用購屋的夢,這時市場就會慢慢健康。新的一年多屬點狀型交易,而自用型產品仍然是今年市場成交的主力,也會讓這個緩跌市場帶來一線曙光,儲備了房地產未來再漲的動能!

 

來源:《Smart 智富》 248 期

https://news.cnyes.com/news/id/4301250?utm_campaign=4301250&utm_medium=android&utm_source=App

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把消費者當笨蛋?顏炳立這樣看高雄房價…

好房網News林美欣/整理報導

2019年房市呈現北冷南熱,建商往南部衝,買氣也真的不俗。有網友開始擔心高雄房價一去不回頭,2019年就會成為房價的起漲年,不過,房市專家們倒是有不同看法。

戴德梁行2日發布2019年第一季季報,自由時報報導,董事總經理顏炳立對於高雄房價走勢表示,高雄房產市場以內需為主,就算近來韓國瑜市長讓高雄能量滿滿,房價也不會起來,但有量是好事。

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2019年來高雄房市交易量呈現成長趨勢 (好房網林美欣攝影)高雄市左營區 高雄大樓 蛋黃區 (好房網News林美欣攝影)

他也在《顏炳立觀點》撰文指出,2019年開春後,中南部的土地及預售市場呈現大量買進,「不知是看好市場還是看好韓流現象,還是把消費者當成笨蛋」,大量推案大量買進,房價並沒有創新高;口袋深的建商大量搶進高雄的大社、仁武、岡山、楠梓,推出的都是符合剛性需求的產品,等了3、4年消費者進場而造就的一些量而已,「韓流只是煙火不是柴火。」

對於韓流現象能不能讓高雄房市揚起春風,天時地利不動產總經理張欣民也持保守態度,他認為買房信心雖然恢復,但實質的買氣必須靠就業機會與人口支撐,投資客只是一時的曇花一現,買一賣很快又會拋售了。

而高雄房價根據好房網區域實價登錄資料,高雄房價2019年3月的銷售均價19.2萬/坪,較高單價平均22.3萬/坪,比上個月小跌1.3%;成交平均單價則在15.3萬/坪。

好房網高雄實價登錄資料 (翻攝好房網區域實價登錄網頁)好房網實價登錄資料 (翻攝好房網區域實價登錄網頁)

高雄房市從2019年以來交易量表現不俗,1~2月合併量比起去年同期有54%的成長,永慶房屋業管部資深經理謝志傑指出,房價相對實惠的鳳山、楠梓、左營買氣爆發,吸引不少首購族購屋,總價以300~700萬為大宗;市中心的三民、鼓山、苓雅區則以400~800萬、1000~2000萬兩個總價最受青睞。

高雄市1-3月房市交易量 

高雄市1-3月房市交易量

 
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https://news.housefun.com.tw/news/article/170094223730.html

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把消費者當笨蛋?顏炳立這樣看高雄房價…

好房網News林美欣/整理報導

2019年房市呈現北冷南熱,建商往南部衝,買氣也真的不俗。有網友開始擔心高雄房價一去不回頭,2019年就會成為房價的起漲年,不過,房市專家們倒是有不同看法。

戴德梁行2日發布2019年第一季季報,自由時報報導,董事總經理顏炳立對於高雄房價走勢表示,高雄房產市場以內需為主,就算近來韓國瑜市長讓高雄能量滿滿,房價也不會起來,但有量是好事。

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2019年來高雄房市交易量呈現成長趨勢 (好房網林美欣攝影)高雄市左營區 高雄大樓 蛋黃區 (好房網News林美欣攝影)

他也在《顏炳立觀點》撰文指出,2019年開春後,中南部的土地及預售市場呈現大量買進,「不知是看好市場還是看好韓流現象,還是把消費者當成笨蛋」,大量推案大量買進,房價並沒有創新高;口袋深的建商大量搶進高雄的大社、仁武、岡山、楠梓,推出的都是符合剛性需求的產品,等了3、4年消費者進場而造就的一些量而已,「韓流只是煙火不是柴火。」

對於韓流現象能不能讓高雄房市揚起春風,天時地利不動產總經理張欣民也持保守態度,他認為買房信心雖然恢復,但實質的買氣必須靠就業機會與人口支撐,投資客只是一時的曇花一現,買一賣很快又會拋售了。

而高雄房價根據好房網區域實價登錄資料,高雄房價2019年3月的銷售均價19.2萬/坪,較高單價平均22.3萬/坪,比上個月小跌1.3%;成交平均單價則在15.3萬/坪。

好房網高雄實價登錄資料 (翻攝好房網區域實價登錄網頁)好房網實價登錄資料 (翻攝好房網區域實價登錄網頁)

高雄房市從2019年以來交易量表現不俗,1~2月合併量比起去年同期有54%的成長,永慶房屋業管部資深經理謝志傑指出,房價相對實惠的鳳山、楠梓、左營買氣爆發,吸引不少首購族購屋,總價以300~700萬為大宗;市中心的三民、鼓山、苓雅區則以400~800萬、1000~2000萬兩個總價最受青睞。

高雄市1-3月房市交易量 

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土地市場再熱一年!顏炳立:郊區「標」風再起

好房網News記者李彥穎/台北報導
戴德梁行2日公布最新統計數據,2019年第1季全台土地交易,飆出613億的所有權交易量,創下史上次高紀錄,也是2011年6月政府啟動打房政策以來的最高量。戴德梁行董事總經理顏炳立分析,今年第一季十大土地交易紀錄當中,住商土地合計金額占七成,工業土地則占三成,顯示住商工競相放量,預估「土地市場將再熱銷一年」。
根據戴德梁行統計,2019年第1季,最大筆的土地交易紀錄,就是茂德機構的和碩開發以總價70.78億元,取得尚志資產土城區員和段6079.96坪的土地,溢價率高達49%,這筆成交的得標單價,高達每坪116.42萬元,也創下土城區大面積住宅土地的新紀綠;興富發則以51.12億,買下台北市中山區長安段商用土地,換算每坪成交價高達1119.81萬。
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戴德梁行董事總經理顏炳立。李彥穎攝
戴德梁行董事總經理顏炳立。李彥穎攝
另外在十大交易中,工業土地占三筆,地點都在雙北市,都是由建設公司取得,顏炳立表示,建商會在雙北市大舉獵地,是因為預測到台北市精華區的現有辦公大樓持續老化,逐步邁向都更階段,但都更後的產品未必仍是辦公大樓。顏炳立預估土地市場「將再熱銷一年」,尤其「郊區標風再起」。
顏炳立分析,目前台商陸續回流,的確會有增加許多土地需求,但這些回來的資金,仍會傾向買彰化、楊梅等地價「比較舒服」的區段,因此工業土地市場熱度,次級地段會熱過主要城市,「不看淡」。
 

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2019-04-03 06:00

戴德梁行估算,台北東區每月每坪租金單價要回到1.2萬元,才有機會吸引店家進駐;另還要再搭配「店要開、燈要亮、面要理(鐵門外觀要整理不要有塗鴉圖案)」,才是拯救東區的藥方。(資料照,記者徐義平攝)

 

每坪1.2萬 才有機會吸引店家進駐

 

〔記者徐義平/台北報導〕鼎盛時期的台北市東區每坪租金單價動輒超過兩萬元,但近年來卻爆發店家出走潮,出租率出現斷崖式滑落,空置率也飆到十二.五%創高;被北市府徵詢如何解決東區空置率問題的戴德梁行董事總經理顏炳立直言,租金怎麼上來、就怎麼下去,由市場機能決定,推估租金單價至少要跌回每坪一.二萬元才有機會;若依目前租金水準來看,等於是要打七到八折。

北市府為解決東區店家出走潮問題,曾找來多位業者與學者討論對策,顏炳立也是其中之一;他認為,「空店稅」不是解決之道,活絡店面出租,租金修正才是關鍵。

 

店開、燈亮、拒塗鴉 是配方

 

根據戴德梁行調查,目前東區平均租金開價修正五到十%,但每月每坪仍堅持在一.五萬至一.七萬元間;「這根本還不到底」,估算每月每坪租金單價要回到一.二萬元,才有機會吸引店家進駐;另還要再搭配「店要開、燈要亮、面要理(鐵門外觀要整理不要有塗鴉圖案)」,才是拯救東區的藥方。

北市東區已出現關店骨牌效應,又以SOGO忠孝店到大安路路段最明顯,半年來已關了永福樓、葡吉小廚、莎莎與Superdry等多家指標店家。

瑞普萊坊工業暨零售資深總監李誠慶分析,東區等「街邊店」商圈在電商、新零售、體驗經濟等席捲下,已到勢必轉型階段;東區目前大型商業設施只剩五家、總樓地板面積約五.一萬坪,但信義計畫區有十四家百貨、十五.六萬坪,規模差距大,加上活動豐富性、地標建築、頂級商辦、飯店、展覽館及交通轉運站等加持,早磁吸人潮、錢潮移動到信義計畫區。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1278813

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2019-04-02 12:12

▲▼戴德梁行顏炳立。(圖/記者陳韋帆攝)

 

▲戴德梁行顏炳立認為房價尚未落底,「現在的低價,將是明天的高價」。(圖/記者陳韋帆攝)

記者陳韋帆/台北報導

戴德梁行今(2)日發布最新房市預測,戴德梁行董事總經理顏炳立開頭就直指房價尚未落底。顏炳立說,「現在的低價將是明天的高價」、豪宅則是「今年放量、將是真正落底年」。

顏炳立以「魚」、「餌」比喻房屋「買家」與「賣家」,他說「大魚不追餌、不咬餌,是餌的問題」、「中魚咬餌不追餌,是價格的問題」、「小魚不追也不咬餌,是市場與能力的問題」。

目前「蛋白區」房價已被破壞3成,顏炳立說,推案量去化慢的問題,建商已經接受事實,現在堅持房價只是撐著,而央行未升息也只是讓房市喘口氣而已。

顏炳立舉例,過去天母、大直區每坪賣到200多萬元,直逼信義區價格,南港、板橋每坪賣到8、90萬,這樣的價格就是「貓的市場撐起老虎的價格」,但貓絕對不會有老虎的雄風。

對於賣家而言,「3年前價格沒有賣都是惋嘆」、而對買家而言,「有買的都是一身冷汗」。顏炳立說,現在建商獲利空間降低,已經沒有炒作空間,在他「觀市、觀量、觀價」專業下,推估今年房屋移轉量,最多只會從去年的27萬棟增加到28萬棟。

談到韓流、燕子席捲高雄、台中是否能帶動當地房價。顏炳立說,亞洲新灣區曾喊到120萬、台中豪宅也曾喊到6、70萬,這樣的價格即使賣菜郎跟燕子去,房價也不會起來,因為市場是公平。

現在蛋白區房價已經破壞3成了,蛋黃區也破壞2成,自住用的已經可以出來看屋了,但投資心態的,仍要謹記4字「戒急用忍」!他再次提醒,「現在價格看是低價,但過幾天回頭一看就是高價。」

針對房價部分,顏炳立形容是「溫和破壞、美麗期待」。「溫和破壞」他解釋,現在最大的價格破壞者將是「預售屋」,因為預售屋與新成屋同樣價格,大家就會選擇買預售屋;3年後當初的新成屋也會變成中古屋。

中古屋價格是否因此熱起來?顏炳立則認為,價格不會熱起來,因為現在的價格是2年前新屋價,哪來的熱度可言?「美麗期待」指的則是還是有賣家不想賣低價,持續撐著原來的開價。

https://house.ettoday.net/news/1413562

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工商  

戴德梁行董事總經理顏炳立今(2)日在主持2019年商用不動產市場季報時表示,「趨勢是市場最偉大的力量!應該要觀市、觀量、觀價。」,現在的低價,是未來的高價,這個趨勢並沒有改變,不過商用和土地不動產市場是好起來了,只是買家都沒有在追高價,所以「現在房市,錢進來了,貨出去了,但建商要發大財?更不容易了。」

顏炳立表示,上星期公開標售「京華城」購物中心,結果二次流標,但商業不動產和土地市場、住宅市場都好一點了,還是有成交,到底這個市場是有什麼問題?為什麼有的有成交?有的沒成交?

顏炳立表示,依我觀察,現在「大魚不追餌、不咬餌?這是餌的問題。」「至於中魚咬餌、但不吃餌?那是價格的問題。」「小魚不追餌、不咬餌?那就是市場、能力的問題。」

觀察當前的住宅市場,顏炳立表示,目前走勢,大致如他在2016年所率先喊出的「緩跌四年,盤整四年」。他表示,按照時程,今年應該要落底,但還需要觀察;現在比較令人擔心的是,2016年後,投資、投機買盤消失,建商全力搶攻剛性需求,本來最先是鎖定月入12~15萬的族群,但這些客層邦掃完之後,下降到10~12萬元,又掃光之後,再降至6~10萬元。

顏炳立說,月收6~10萬已是最後一批了,建商已無法蓋出更便宜的住宅。如果這一個族群也吸光了,房市仍未復甦,情況就不妙。

顏炳立表示,「趨勢是市場最偉大的力量!應該要觀市、觀量、觀價。」,現在的低價,是未來的高價,這個趨勢並沒有改變。

顏炳立表示,不過,商用和土地不動產市場是好起來了,只是買家都並沒有在追高價,所以「現在房市,錢進來了,貨出去了,但建商要發大財?更不容易了。」因為現在建商獲利率,比以前更少了。

(工商 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190402003430-260410?chdtv

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顏炳立看住宅市場 蛋白區房價已破壞3成但還沒落底

好房網News記者李彥穎/台北報導
戴德梁行2日發布2019第1季房地產市場概況,戴德梁行董事總經理顏炳立表示,目前剛性需求占整體買盤的九成,預估今年約28萬棟,價格維持緩跌,只要量沒有衝過30萬戶以上,市場都不會熱;反過來說,「若今年放量就是真落底」。
顏炳立用「魚」和「餌」比喻買家和市場上的待售房屋價格,強調「大魚不追餌,不咬餌,是餌的問題!」「中魚咬餌不追餌,是價格的問題!」「小魚不追也不咬餌,是市場與能力的問題!」其中「小魚」指的就是「剛性需求」,目前約在市場上占九成之多。
戴德梁行董事總經理顏炳立用「魚」和「餌」比喻買家和市場上的待售房屋價格。李彥穎攝
戴德梁行董事總經理顏炳立用「魚」和「餌」比喻買家和市場上的待售房屋價格。李彥穎攝
顏炳立表示,賣方原本想說,放什麼餌(價格),魚(買方)都會去咬餌,而且也期待大魚會來咬,所以把餌加得很大,可是市場存在的魚,嘴巴不大,導致餌的大小超過嘴巴,魚就沒有能力咬,或者根本不想咬,然後賣家又把餌吊到海平面以上,希望最大的魚跳出來咬那個餌,結果大魚很謹慎根本就不中計,不來追餌,這時就是「餌」本身的問題,顏炳立說,在豪宅市場,全台灣都出現一樣的問題。
其次「中魚咬餌不追餌」,顏炳立解釋,中魚就是雖稱不上是大咖,但還算有能力的買家,這樣的人不去「追餌」,表示在市場上有一些買家,並沒有在盲目追價。至於「小魚」不追餌也不咬餌,就是因為市場已經到剛性需求,但是若餌超出小魚的咬餌的能力,小魚還是不會去咬餌,但反過來說,「只要到他剛好的胃口,就會成交了。」
顏炳立表示,現在蛋白區房價已經破壞3成了,蛋黃區也破壞2成,但價格仍未落底,「現在的低價將是明天的高價」,因此若是自住用剛性需求,可以出來看屋了,若是投資心態,仍要「戒急用忍」。
顏炳立形容,房價的降低呈現「溫和破壞,美麗期待」,意思是房價為緩跌格局,但是賣方仍希望有好價錢,其中「價格最大的破壞者」就是「預售屋」,他舉例假設某豪宅案,每坪成交價210萬元,就會使「現貨」的新成屋被迫打七折賣,接著又會連帶影響到中古屋價格,因此若說中古屋「很熱」,他「很懷疑」。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/184471223599.html?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news#news-article

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房市、土地市場都明顯加溫,究竟何時才會見底?戴德梁行董事總經理顏炳立2日表示,今年如果房市放量就會見底;至於買方是不是該進場買房?他表示,「當蛋白區房價已經下修到『自己舒服』的價格,買方就可以開始進場買了。」

顏炳立昨天在公布戴德梁行第1季商用不動產市場季報時表示,現在的豪宅市場已見剛性買盤;至於商用不動產是需求大於供給;工業土地依舊有熱度;至於土地市場是郊區飆風再起,今年將是再熱銷的一年。

對於想買房的人究竟可不可以進場?顏炳立表示,他在房價高點時就曾說,蛋黃區要下修2成、蛋白區要下修3成,才到買方的滿足點,現在果然如此。所以「當蛋白區房價已經下修到『自己舒服』的價格,買方就可以開始進場買了。」畢竟,價格已經降到足以讓你舒坦,沒有理由不買。

顏炳立坦言,他發現很多建商都慢慢接受市場去化變慢的事實,只是對售價如果還一直堅持高價,買方還是不會認同。所以「現在不動產市場儘管買氣好一點了,錢進來、貨出去了,但是建商要發大財更不容易了。」因銷售期拉長、價格無法堅持在高點,獲利空間相對就少很多。

顏炳立表示,目前走勢,大致如他在2016年初所率先喊出的「緩跌四年,盤整四年」檯面,依照當時推估,今年應該要落底;如果今年持續放量,建物買賣移轉棟數突破30萬棟大關,那就是「真見底」。

https://ctee.com.tw/news/real-estate/65552.html

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2019-04-02 12:07:17經濟日報 記者游智文╱即時報導
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戴德梁行今(2)日發布2019第1季房地產市場概況,戴德梁行董事總經理顏炳立表示,目前以店面市場最差,尤其是東區,近日市府找他開會開藥方,他認為東區要救很簡單,就是回歸自然法則,「當初怎麼上去,現在就怎麼下來」。

顏炳立表示,他已提了一個建議給市府,不方便公開說,但原則是「店要開,燈要亮,面要理(店面要整理)」,他不贊成空店稅,東區不是沒人要租,只需透過協調,讓店面租金適當,商圈就會回來。

至於住宅市場,顏炳立認為,關鍵仍在價格,價格合理,天天三二九檔期,價格不合理,沒有三二九。

根據戴德梁行調查,第1季辦公室、土地市場表現亮眼,辦公室租金較上季上漲1.6%,已連續四季上漲,土地市場單季飆出613億天量,創2011年以來新高。

店面市場方面,西門町商圈持續擴張,但東區租金調降速度不及人潮減少,服飾業、鐘表業包括OMEGA、SWATCH、Fossil,都由沿街店面轉至百貨商場經營,主要路段空置待租期平均已高達四季,也就是一年才能租掉。

顏炳立表示,辦公室、土地市場後勢仍看好,辦公室需求仍大,目前買方主要看報酬率,積極找機會,在需求持續加大下,土地市場還會再熱銷一年,郊區土地可望標風再起。

至於住宅市場,走勢大致如他2016年率先喊出的緩跌四年,盤整四年,按照時程,今年應該落底,但還需要觀察,現在比較令人擔心的是,2016年後,投資、投機買盤消失,建商全力搶攻剛性需求,最先是鎖定月入12~15萬的族群,掃完之後,下降到10~12萬元,又掃光之後,再降至6~10萬元。

顏炳立說,月收6~10萬已是最後一批了,建商已無法蓋出更便宜的住宅,如果這一族群也吸光了,房市仍未復甦,情況就不妙。

戴德梁行董事總經理顏炳立 記者游智文/攝影
戴德梁行董事總經理顏炳立 記者游智文/攝影
 

 

 

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2019-04-01 09:35經濟日報 記者游智文╱即時報導
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戴德梁行總經理顏炳立。 記者游智文/攝影
戴德梁行總經理顏炳立。 記者游智文/攝影
 

 

戴德梁行總經理顏炳立今天以「台商資金回流,引爆房市復甦? 」為題發表市場觀點指出,各地政府肥咖條款查稅,租稅天堂不再,促使台商資金回流,近來豪宅市場陸續傳出成交,建商高價搶買都會區土地,讓人體會到了「有錢任性、沒錢認命」的市況。

 

不過,他認為,目前仍然不是賣方的市場,對賣方來說,當市場還對投資行為有希望時,其實應認虧殺出。

 

顏炳立指出,開曼及英屬維京群島(BVI)今年起啟動新制不再歡迎紙上公司,預計澤西及百慕達等也會跟進,這些租稅天堂國家要求所有當地註冊的企業必須設置營業據點,聘雇員工須進行營業活動等經濟實質,否則將撤銷登記。

 

他表示,早在前兩、三年台商資金已經陸續回到台灣, 點燃不動產市場。比較大宗的是工業土地,小部分是辦公室及豪宅。

 

隨租稅天堂不再有,台商資金回流壓力加重,有的南進、有的撤回台灣、有的轉進不動產,更讓低迷房市露出曙光。

 

但目前仍然不是賣方的市場。縱然是地段好的產品,只要價格高,仍然無法獲得買方青睞。建商完工交屋,買到價高的開始在拖延交屋,製造不願意交屋的理由,提出一些訴訟跟糾紛以求返還資金得到補償。

 

顏炳立說,這就像一場賭博,景氣好的時候賭贏很開心,什麼瑕疵都不是交屋的問題,賭輸了即便一個小瑕疵,仍然可以演變對簿公堂的情勢,這樣的劇情在房價緩跌的市場相繼上演,只是多與少的問題。

 

顏炳立仍建議賣方應認虧殺出,他說,過去持有大量房地產的人大都期待市場一、兩年後馬上回升,在三、四年前只願意降價5%,但到現在,經過三、四年的盤整,得要降價20%才有協談空間。

 

很多房子已經賣不到當初買的價格,但賣方不願意忍痛殺出,不願意跌價賣出,仍然撐在那邊在等待有緣人,可是這個市場沒有強勁買氣,交易沒有爆大量,意味著買賣雙方對價格仍然沒有認同,大部分成交,仍是讓利,降價求售。

 

顏炳立說,只要交易量沒有衝過30萬戶以上,市場都不會熱,不熱的市場,差別只在下跌速度的快跟慢而已,任何市面上點放性的利多,都只是曇花一現,無法燎原。

 

他說,當蛋白區房價下修到自己舒服的價格就可以開始買進了,畢竟已降到足以讓你舒坦,沒有理由不買,而那些任性的賣盤不願意認命,仍然堅持高價,還是不好賣,但地段好、產品對、價格下修,台灣的強勁買盤仍會介入,市場會慢慢健康。

https://money.udn.com/money/story/5621/3730355

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2019-04-01 09:35:28經濟日報 記者游智文╱即時報導
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戴德梁行總經理顏炳立今天以「台商資金回流,引爆房市復甦?」為題發表市場觀點指出,各地政府肥咖條款查稅,租稅天堂不再,促使台商資金回流,近來豪宅市場陸續傳出成交,建商高價搶買都會區土地,讓人體會到了「有錢任性、沒錢認命」的市況。

不過,他認為,目前仍然不是賣方的市場,對賣方來說,當市場還對投資行為有希望時,其實應認虧殺出。

顏炳立指出,開曼及英屬維京群島(BVI)今年起啟動新制不再歡迎紙上公司,預計澤西及百慕達等也會跟進,這些租稅天堂國家要求所有當地註冊的企業必須設置營業據點,聘雇員工須進行營業活動等經濟實質,否則將撤銷登記。

他表示,早在前兩、三年台商資金已經陸續回到台灣, 點燃不動產市場。比較大宗的是工業土地,小部分是辦公室及豪宅。

隨租稅天堂不再有,台商資金回流壓力加重,有的南進、有的撤回台灣、有的轉進不動產,更讓低迷房市露出曙光。

但目前仍然不是賣方的市場。縱然是地段好的產品,只要價格高,仍然無法獲得買方青睞。建商完工交屋,買到價高的開始在拖延交屋,製造不願意交屋的理由,提出一些訴訟跟糾紛以求返還資金得到補償。

顏炳立說,這就像一場賭博,景氣好的時候賭贏很開心,什麼瑕疵都不是交屋的問題,賭輸了即便一個小瑕疵,仍然可以演變對簿公堂的情勢,這樣的劇情在房價緩跌的市場相繼上演,只是多與少的問題。

顏炳立仍建議賣方應認虧殺出,他說,過去持有大量房地產的人大都期待市場一、兩年後馬上回升,在三、四年前只願意降價5%,但到現在,經過三、四年的盤整,得要降價20%才有協談空間。

很多房子已經賣不到當初買的價格,但賣方不願意忍痛殺出,不願意跌價賣出,仍然撐在那邊在等待有緣人,可是這個市場沒有強勁買氣,交易沒有爆大量,意味著買賣雙方對價格仍然沒有認同,大部分成交,仍是讓利,降價求售。

顏炳立說,只要交易量沒有衝過30萬戶以上,市場都不會熱,不熱的市場,差別只在下跌速度的快跟慢而已,任何市面上點放性的利多,都只是曇花一現,無法燎原。

他說,當蛋白區房價下修到自己舒服的價格就可以開始買進了,畢竟已降到足以讓你舒坦,沒有理由不買,而那些任性的賣盤不願意認命,仍然堅持高價,還是不好賣,但地段好、產品對、價格下修,台灣的強勁買盤仍會介入,市場會慢慢健康。

顏炳立 記者游智文/攝影
顏炳立 記者游智文/攝影
 

 

 

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台商回流需求大 顏炳立:信義區A辦租金欲跌不易

好房網News記者李彥穎/台北報導
位於台北市信義區的台北世貿中心國貿大樓宣布,從3月1日起,為了反映市場行情,調漲商辦租金,每坪上看3300元。戴德梁行董事總經理顏炳立表示,這顯示目前信義計畫區,在商辦競爭的優勢仍然很大,才足以支撐每坪3千元以上的租金行情。
顏炳立表示,2019年台商回流,尤其看好工業用地及商辦市場,導致商用不動產市場將持續熱絡,連帶推高租賃價格,這也造成A級商辦信義計畫區的租金行情,持續居高不下。
顏炳立表示,目前A級商辦需求大,信義區商辦租金預期將居高不下。好房網News資料照片
信義區 台北市 101 市政府(大刊頭)
國貿大樓執行副總張所鵬表示,信義計畫區產生的商業群聚效應,已經非常明顯,知名企業往往為了提高「企業價值」,搶進信義區的A辦,以國貿大樓來說,目前有22家住台代表處進駐,另外也包括外貿協會和兩個知名會計師事務所進駐。
依照戴德梁行統計數據,目前信義計畫區的商辦租金行情,最高是南山廣場,每坪月租金為3800元至4600元;其次是國泰置地廣場,每坪月租在3600元至4200元,第三名為台北101大樓,每坪租金行情在3600元至4000元。顏炳立強調,這顯示目前信義區的商辦行情,開在每坪3千元左右,只屬於「合理價格」,預期信義計畫區的商辦行情,未來想要往下調降,非常不容易。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/794785222592.html?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news#news-article

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2019/03/20 18:56 守萱 連詩修

中央銀行日前公布,五大銀行今年前兩月,新增房貸金額,年增10%。且觀察買賣轉移棟數,央行官員分析,房市成交量,已擺脫谷底、穩定成長,業界普遍也認為房市逐漸回溫。然而戴德梁行董事總經理,顏炳立,卻持不同看法,認為整體房市並不樂觀。

https://www.ustv.com.tw/UstvMedia/news/112/20190320A145

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2019/02/27 18:03文/記者張瀞勻

戴德梁行董事總經理顏炳立指出,韓流只是曇花一現,中南部市場熱絡是遞延買盤促成。(資料照)

戴德梁行總經理顏炳立今日發表3月市場看法,認為目前市場上僅靠假議題撐場,實際上價、量仍在緩步下跌,想要進場投資的仍要戒急用忍。此外,韓國瑜旋風襲捲全台,顏炳立認為,韓流只是煙火,不是柴火,現在房市熱絡的景象,只不過是遞延買盤購屋熱潮。

顏炳立回顧2018年整體交易量,整體不到28萬棟,他認為,今年市場仍是緩跌狀態,更令人擔心的是若扣除5~6萬戶繼承移轉棟數,真正的交易量只剩20多萬戶,其中絕多數是剛性買盤。除此之外,今年商用不動產包含:飯店、店面、小套房買氣仍然低落,更遑論工業土地、辦公室,價量不足以撐起市場。

至於,今年開春後,中南部的土地及預售市場交投熱絡,但實際上房價並沒有創新高,觀察近期建商推案和消費者組成就可以得知,建商在台中市、高雄市蛋白區大舉推出低總價產品,看似交易熱絡,其實只是遞延性買盤進場造成的假象。。

此外,豪宅市場在台商回流話題下,交易量放大,他直言,豪宅市場只能看到零零落落的成交,沒有追價的動作,代表未來4年房市還是維持在盤整階段。

https://news.housefun.com.tw/news/article/138994220910.html?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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戴德梁行董事總經理顏炳立說:豬年自住客可以開始看屋了。(資料照,記者徐義平攝)
 

自由時報文/記者張瀞勻/2019.2.1
 

戴德梁行總經理顏炳立1日發表不動產市場觀點,他提到,今年面臨美國、中國經濟上的衰退,影響到全球房市投資,造就了房市的殺戮市場,「今年利再讓、價再降,量溫和的放大,因為豬年要落底了,剛性自用的可以出來看房子了 。」
 

顏炳立在3年前曾指出,房價落底要盤整四年、緩跌四年,依照預測現在看起來是邁入了落底年,但這個落底年仍然存在著最大的問題是賣方太任性了,過慣了獲利輕鬆的好日子,現在市況變了,要虧錢賣房是心不甘情不願,㇐直在掙扎當中。
 

他透露,房市存在的就是㇐個價格問題,而今年將是落底盤整、備糧等風。整個市場是大魚不咬,小魚成就不了豐收,「結果在心裡,市場在手裡,決定在買方」,台灣的房市已經不再適合投資了,對於仍擁有投資性標地的要認命拋出,別任性持有,預期在今年房市殺戮戰後,未來四年經過盤整,就能夠去化大量的預售跟中古的量。
 

顏炳立建議賣方,要等待不如讓利換錢出場;至於買方,他則表示,今年利再讓、價再降,量溫和的放大,因為豬年要落底了,剛性自用的可以出來看房子了。

http://www.52sh.com.tw/index.php/estate/estate_news_detail/2057

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2019-02-01 18:49

▲▼戴德梁行顏炳立。(圖/記者陳韋帆攝)

 

記者陳韋帆/台北報導

戴德梁行總經理顏炳立發布最新一季房地產觀點,內容指出房市盤整期今年就是落底年,房市殺戮市場已經開始,今年就是新舊屋相互廝殺的一年,想要購屋自住的人,「可以出來看房子了」!

顏炳立表示,2016年他曾公開發表房市將盤整四年、緩跌四年的看法,而今年將邁入落底年,進入盤整期第四年,仍存在著一大問題。他說,賣方仍然任性,習慣了輕鬆獲利的日子,但市況已經改變,因為要虧錢賣房,所以心不甘情不願的一直掙扎。

去年全國移轉棟數達到27萬多棟,比2017年增長5%左右,沒有過30萬戶,就仍然延續緩跌趨勢。顏炳立指出,房地產市場呈現的是空頭共識,各種曖昧模糊的市場行情訊息,經不起時間跟成交的考驗,時間證明市場真實變化,不必虛構任何的情節。

去年市場亮點是「台商回流」、「肥咖條款」,「美中貿易戰」使得中國大陸的台商資金撤回來台灣,造就土地衝量熱潮;但是主要幾個大城市價格和量皆沒有大增,反倒次級地區工業土地補漲了,相對漲幅高達一、兩倍,對市場而言有點炒作的意味。

豪宅市場也因為台商的回流,開始有自用的、家族用的及投資公司獲利的資金規劃,新購入的一些指標性豪宅;但由於預售房屋的價格破壞,直接傷到了新成屋,導致新成屋的價格調降,最後直接打到了中古屋。

2019年面臨美國、中國經濟上的衰退,影響到全球房市投資,造就了房市的殺戮市場。顏炳立指出這樣的結果,到底是「豬年豬會有豬瘟,還是豬會上吊?」無論如何,這些不利因素,將加速過去任性的賣方變成認命的賣方。

他表示,2019年是中古屋市場跟新成屋市場與預售屋市場相互廝殺的一年,仍然要走讓利、讓價、增量的格局。

2019年台灣的房市,「貓的市場不會有老虎的雄風」、「冷的市場不會有熱的產品」、「玉蘭花的行情不可能賣到玫瑰花的價格」。他認為現在就是買方市場,房市就是存在「價格」的問題,「結果在心裡、市場在手裡、決定在買方!」

房地產市場仍然呈現溫水煮青蛙,有的跳有的已經不跳了,台灣的房市已經不再適合投資了,對於仍擁有投資性標地的要認命拋出,他建議「別任性持有」。

顏炳立預測今年市場,「不會是一個亮的盤,而是一個撐」,要撐還是要殺的盤,過去獲利的日子應該及時看破,賣方要等待不如讓利換錢出場,今年利再讓、價再降,量溫和的放大,因為豬年要落底了,剛性自用的可以出來看房子了。

「2019年認虧的出場,自用的可以開心進場」,他提醒,對於還沒有反應落底的房價,仍然要不斷等待,存好錢等待;最後他期許,房地產有剛性自用最後需求,撐起一片市場榮景,並在即將到來的「金豬年」,預祝大家新年快樂、買房成功、發大財!



原文網址: 新舊屋殺戮戰開始 顏炳立:自住客可以看房了! | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1371898#ixzz5eLyUQfLV 
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好房網News記者黃靖惠/綜合報導

農曆春節將至,金豬年房市走向如何?戴德梁行總經理顏炳立今天在《顏炳立市場觀點》預測,今年房產市場預計落底,仍延續緩跌趨勢,今年是中古屋、新成屋與預售屋相互斯殺的一年,因此預計2019年仍然要走讓利、讓價、增量的格局,今年利再讓、價再降,量溫和的放大,因為豬年要落底了,剛性自用的可以出來看房子了。

他表示,迎接2019年各方預言,因隱藏世界經濟不利因素,今年房產市場預計會落底,仍存在最大問題是賣方太任性了,過慣獲利輕鬆好日子,現在市況變了,要虧錢賣房是心不甘情不願,一直在掙扎當中。

農曆春節將至,金豬年房市走向如何?戴德梁行總經理顏炳立今天在《顏炳立市場觀點》預測,今年房產市場預計落底(圖/擷取自pixabay)台北 房市 101 情境圖 (圖/擷取自pixabay)

他指出,去年沒有超過三十萬戶交易量,顯示房市處低迷、不景氣,仍延續緩跌趨勢,呈現是空頭共識,各種曖昧模糊市場行情訊息,雖然去年台商回流、肥咖條款、中美貿易戰爭,使得中國大陸台商資金撤回台灣,重新另起爐灶,造就全台灣土地衝量熱潮,也讓豪宅在緩慢下跌中有些成交量。

不過由於預售房屋價格破壞,直接傷到了新成屋,新成屋的價格調降直接打到了中古屋,他推估,今年是中古屋市場跟新成屋市場與預售屋市場相互斯殺的一年,因此預計2019年仍然要走讓利、讓價、增量的格局。

他強調,今年面臨美國、中國經濟上的衰退,影響到全球房市投資,造就殺戮市場,到底是「豬年豬會有豬瘟,還是豬會上吊」?無論如何這些不利因素能夠加速過去任性的賣方變成認命的賣方,而認命、剛性自用的買方能夠進到市場,讓量能夠增加。

他直言,「貓的市場不會有老虎的雄風」,沒有作帳行情,只有勇敢務實面對,市場仍然呈現溫水煮青蛙,有的跳有的已經不跳了,台灣的房市已經不再適合投資了,對於仍擁有投資性標地的要認命拋出,別任性有,今年市場不會是一個亮的盤,而是一個撐的盤。

要撐還是要殺的盤?他直言,今年利再讓、價再降,量溫和的放大,因為豬年要落底了,剛性自用的可以出來看房子了。

2019 年認虧的出場,自用的開心進場,未來四年經過盤整能夠去化大量的預售跟中古的量,讓新的年度能夠撐住台灣已經四年後落底的房價,對於還沒有反應落底的房價,仍然要不斷等待,存好錢等待。

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/193210218984.html?utm_source=line

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