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2019-10-08 08:46

戴德梁行董事總經理顏炳立(資料照)

〔財經頻道/綜合報導〕一直以來都看空房市,喜歡用悲情台灣歌,像孤戀花,苦憐戀花再會啦!形容台灣房市,被大家視為房地產業空頭總司令的顏炳立,此時突然翻空為多,財信傳媒董事長謝金河在臉書上指出,土地交易量創歷史新高,是顏炳立翻多的1個轉捩點,其次是房屋移轉棟數,謝河金指出,台商回流效應不但影響股市,也影響房市,顏炳立此時華麗轉身,真的值萬金!

戴德梁行第4季行情展望報告中表示,今年土地交易量創下歷史新高紀錄,再加上台商回流獵地效應,建商備好麵粉等待風,他預測明年房市將春暖花開。

看壞房市多年的顔炳立,此時突然翻空為多,立即成為兩大經濟性報紙的頭版頭條新聞,對房市很有影響力的顏總也立刻成為市場關注焦點,很多看壞房市掛出交易的都趕緊抽回,建商議價空間縮小,市場多空也產生催化效果。

房市一直以來都有多空分岐的看法,10年前,張金鶚是大空頭,顏炳立是大多頭。這2年,我的另1個好朋友李同榮率先翻多,顏炳立變成大空頭,其實他們兩個都很在意房屋移轉棟數的變化。2008年全台移轉棟數達37.9萬戶,到2017年剩下26.6萬戶,去年略上升至27.7萬戶,今年能不能越過30萬戶大關?這是1個重要臨界點,看起來達標希望很大。

台商回流效應最早反應在工業區土地交易熱絡上,接著是商用不動產交易量上升。今年前3季商用不動產交易量達1157億元,整體土地交易量達2046億元,土地交易量創歷史新高,這是顏炳立翻多的1個轉捩點,其次是房屋移轉棟數。

台灣的房地產在2015年6月房地合一稅通過後,再加上持有稅的地價稅,房屋稅大幅上揚,又加上8000萬以上豪宅按照路段率加成課稅,房地產交易趨泛淚,尤其是短缐進出的短缐交易完成絕跡。

這次台商回流效應,長虹建設董事長李文造說住宅市場會好2、3年,我的看法是房地產市場回穩,住宅市場會從大坪數豪宅大樓轉化成小坪數,低總價,自住型的為主流,但市場最具潛力的會在商業不動產上。

過去十幾年,台商外移,很多辦公大樓拆除改建豪宅,未來台商回流,單是自建企業總部的需求就很可觀,像聯強國際斥資50.87億元買下南港輪胎的世界明珠大樓,每坪100萬元。在台中一向推頂級豪宅的聯聚建設,今年推出第1個商辦大樓,最高成交價每坪69.8萬元,建案尚未完成,已有九興控股、億豐窗簾、和大、百和等台中市的企業準備進駐。台商回流效應不但影響股市,也影響房市,顏炳立此時華麗轉身,真的值萬金!

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2939782

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戴德梁行董事總經理顏炳立今(2)日表示,上星期「京華城」被中石化旗下鼎越開發公司以372億元得標,上月聯強國際又以每坪100萬元的價格買下南港「世界明珠」辦公大樓。

顯見2019年冷清的市場,戰將已寫下商用不動產新高、台灣土地市場的歷史新紀錄,「一個月改寫兩次歷史!」接下來,戰將是「拔劍四顧目茫茫,應該不會有更大的案子了。

展望明年,只要全台建物買賣移轉棟數超過38萬棟,那麼預期「2020年房市應該會更好!」

 

顏炳立今天在戴德梁行舉辦第四季商用不動產市場展望時表示,京華城標售案,是一場精彩的搶地大戰!展望第四季市場,建商將是「備糧等風」,這個「糧」,當然是指儲備土地,如果標到地了,放個五、六年,依市場供給的土地自然漲幅至少會漲個50趴,所以第三季土地市場上,排名十大交易金額的成交案,七、八成都是建商在買貨。

顏炳立表示,所以最近人家都說「台商回流」帶動房市,我說「碗糕啦!因為根本沒有看到飢渴搶貨的台商在搶。」而是看到市場前景的建商在搶。

顏炳立表示,他短短一個月,連續成交了聯強國際買「世界明珠」辦公大樓、「京華城」標售案,連續改寫了兩次歷史;接下來,大概是空前絕後了,台北市接近5,000坪的單一所有權大面積土地,已經絕版了。所以,建商都在「等風」,如果2020大選後,要再等四年?那麼最壞的狀況,就是這樣而已了。

顏炳立表示,現在市場焦點還是在看「京華城」,試算了出價第二高300億元的大型上市建商興富發建設,用最保守的300億元、加上營建成本、合理管銷費用和利潤,以後一坪至少賣107萬元,這個價格對照忠孝東路30年舊辦公大樓每坪120萬、統一國際大樓158萬、信義路世紀金融118萬、八德路IBM大樓110萬、延吉街忠孝東路120萬、世界明珠100萬,這個107萬?「是cheap!」

顏炳立表示,如果元利建設集團總裁林敏雄拿下的信義計畫區D3土地,以後蓋頂級辦公大樓要租到每坪6,000元,那我以2,500元試算京華城這塊,再以每坪售價110萬估計,那麼租金報酬率就2.7%。以金管會限制金融壽險業買樓最低門檻2.345%來看,2.7%這種貨,找不到了。

顏炳立表示,「所以第二高標的300億元出貨,就是俗嘛!」因為他以為應該沒有競爭者會出來,而且銀行已經喬好,所以才會出這個價錢。

展望2020年房地產市場究竟會怎麼走?顏炳立表示,依照全台建物買賣移轉棟數來觀察,「當初早在2016年,我就預測要再走八年,就是緩跌四年、盤整四年,總共要八年,當時很多人想給我巴落企!不過事到如今,我的看法證明是對的,明年總統選完,第一階段的緩跌修正已經完成。」

但是2020年房市會不會開始暴量?顏炳立則表示不會,2020年應該是落底的一年,但還不致於暴量。

https://ctee.com.tw/news/real-estate/153314.html

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2019-10-02 11:58經濟日報 記者游智文╱即時報導
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戴德梁行總經理顏炳立。 記者游智文/攝影
戴德梁行總經理顏炳立。 記者游智文/攝影
 

 

戴德梁行總經理顏炳立今(2)日表示,近來雖然市場傳出不少高價成交,但冷的市場裡,創高價的星火無法燎原,不過建商明顯積極準備土地,備麵粉等風,他對2020市場抱持樂觀,房市可望春暖花開,但還不到怒放地步。

戴德梁行公布第3季商用不動產調查,第3季單季土地交易量達881億元,累計前三季達2,318億元, 光是三季就已創下過去全年歷史新高。

顏炳立表示,目前房市仍然偏冷,最近雖有不少創高價的消息傳出,但冷的市場中,一些零星創高價消息,不管是真實的或作價定錨,都無法讓市場瞬間熱起來,多頭的市場是必須要靠不斷的驚嘆號累積上去。

他表示,但從土地交易創歷史高,顯示建商確實在備麵粉等風,好的土地甚至大手筆搶購,賭的是未來幾年會有政策利多,景氣會好,一旦時機成熟,手上立刻有原料可以推案。

顏炳立表示,在土地爆量的市場,只有商場的爭鬥,大家都算得很精,最近京華城土地交易,有人批評是左手換右手,顏炳立表示,沒有左右手的事,別用自己的角度看市場。

顏炳立表示,他在2016年預測房會緩跌四年,今年全年交易量可達28.5萬到29萬棟,雖然還不到30萬棟,但由於地交易爆出歷史量,且緩跌已過了三年。

他對2020年房市抱持樂觀態度,不過由於預售屋、新成屋、中古屋供應量仍大,預測2020市況纏鬥依舊,預售屋、新成屋、中古屋都是拚價殺的市場,量、價及買氣都是觀察指標。

https://money.udn.com/money/story/5621/4080787?from=ednappsharing

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撰文者:顏炳立2019-10-01


南港正在成為台北東區新門戶!20年來,因政府上位計畫的推動發展,南港從黑鄉翻身成為「站區、軟體、會展、文創、生技」5大中心匯聚的黃金城,吸引大量企業進駐。使得辦公市場需求強勁,因而推升租金躍過了A級辦公市場的門檻,房價更在2019年創下了每坪百萬元的新高紀錄。

土地面積夠大的南港,經過20年的發展,建設成熟,尤其三鐵共構的交通便利優勢,的確增加吸引力。但企業主的要求完美,近乎苛求的心態,且主導著房價上揚的基本條件必須「地段、環境、可及性」兼具,因此單單靠三鐵共構的優勢,南港仍難以取代信義計畫區。

房地產市場,當不夠深入、看不到、了解不夠時,就不會了解它的價值存在,當然就無法認同它的價格。在房市的交易裡,賣不動產沒有遠見,但買不動產就需要遠見。Hang Ten與Hermes,雖都是H開頭、都是做服飾產品,但因質感不一樣,價格當然就不一樣。地段可以形塑,環境可以改變,但土地材料必須具備可及性及可塑性才有價值,價格當然也會反映。

買賣成交就像男女婚嫁,要結婚就要經過密集的約會,了解彼此個性條件,互相的需求與誠意,才能圓滿順利。公平、公正、公開的企業交易市場中沒有人會是笨蛋,也不會有傻子,看對眼、雙方有心,有期許很重要,才能成就一樁寫下南港房價歷史的交易,也改寫了南港的辦公市場!「眾裡尋他千百度,驀然回首那人卻在燈火闌珊處。」自己需要的總部,「不是唯一不收藏」!

科技公司與傳統產業,在珍惜與擁有的情況下,量身訂做打造了南港新春天,63億元的總部大樓交易誕生,「聯強來了,南港發了,東區旺了,台北興了!」正在成為東區新門戶的南港,將是台北房市未來的新春天,未來房地產市場的方向。「好的買不到,價格不易降;壞的降價賣不掉。」南港,未來將會是「珍珠」而不是「彈珠」,是「Hinoki」(扁柏)而不是「相思樹」!

 

小檔案_顏炳立

◎學歷:文化大學土地資源系畢
◎經歷:香港商梁振英不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理、台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會委員、台北縣地價及標準地價評議委員會委員、台南市政府都市發展局委員
◎現職:香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理

 

延伸閱讀
顏炳立:全面放量才是真落底
胡偉良觀點:房價這麼高,年輕人如何擁有好房,到底該不該買房?

http://smart.businessweekly.com.tw/Magazine/detail.aspx?id=7000310&s=Books

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2019/09/16 21:53:00

記者蔡佩蓉/台北報導

賭2020選後房市翻轉,從台北市南港推案點火?歷經16個月,順利磋商聯強國際買下南港輪胎「世界明珠」案50.87億元商辦的戴德梁行總經理顏炳立,今(16日)簽約儀式致詞時透露,一直認為南港是每坪80萬元的行情,看到每坪100萬元的價值,他直呼是天意!「聯強來了、南港發了、東區旺了、台北興了」。

戴德梁行總經理顏炳立。(圖/記者蔡佩蓉攝影) ID-1571475

▲締造南港商辦每坪破百萬成交,戴德梁行總經理顏炳立說,很辛苦在寫歷史。(圖/記者蔡佩蓉攝影)

曾被形容為「多頭總司令」的顏炳立,從2015年初看壞房市轉為「空頭總司令」,評斷緩跌4年、盤整4年,2019年則是盤整的第1年,面對聯強與南港輪胎案的交易,他透露磋商得非常辛苦,但認為這是在寫歷史。

他分析,20年前內湖因內科改變,但現在衍伸出交通問題,內湖已經站上每坪100萬元,但南港8年前沒有挑戰成功,反向來看,南港有三鐵、內湖只有一鐵,對南港的評價從每坪70至80萬元觀點,看到有人有眼光出手每坪100萬元,認為這是有決心。

面對聯強、南港輪胎成功交易,顏炳立說,「很辛苦在寫紀錄,台北高房價記錄是我寫的,現在南港帶入了新高度。」他也喊,「聯強來了、南港發了、東區旺了、台北興了」。南港「世界明珠」案,為近年罕見台北市大型建案,現在住宅部分也順水推舟喊價每坪150萬元,似乎頗有點火衝破空頭市場的態勢。

顏炳立。(圖/記者蔡佩蓉攝影) ID-2133133

▲顏炳立致詞時說,台北高房價記錄是我寫的,現在南港帶入了新高度。(圖/記者蔡佩蓉攝影)

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=603478

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https://ctee.com.tw/news/real-estate/140727.html

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2019-09-03 10:38:25經濟日報 記者游智文╱即時報導
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戴德梁行總經理顏炳立發表最新市場觀點表示,目前房市仍處於低利率下的不景氣,今年要放量才是真落底,最近的土地交易熱潮,是建商對政治及房市未來在下賭注與卡位,投資人仍須戒急用忍。

顏炳立表示,他看房市是從價、量、買氣來看溫度,再從土地市場、商用不動產市場、移轉棟數來剖析市場。雖然目前市場多空訊息紛亂,央行理事也認為房市已經回溫,但以量來看,除了土地放量以外,其他都只是微溫而已,並非是落底量。

土地市場雖放量,但也未出現追價。主要也是因為政府提供重劃區平價土地,洗出市場上建商過多浮濫的資金,是浮濫的資金提供了建築商的膽量,而非市場買氣大好。

顏炳立說,現在市場還是如他年初預測一樣,目前的移轉棟數約16萬棟,估計到年底也差不多只在28萬棟左右,不熱沒量的房市,無法說房市的春天來了,只是觸底後的緩慢回溫。

他表示,價修有量、任性無量,量不出、不見底,今年放量才是真落底。建商現正對政治及房市未來進行賭注與卡位,他們以小搏大賭四年,只要漲10%就贏了,這種機率的研判,正是目前台灣土地市場放量的結果。

報系資料照
報系資料照

 

https://house.udn.com/house/story/5888/4025511

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房市不熱沒量 顏炳立:無法說春天來了

好房網News記者羅力元/綜合報導
2019年已快進入第4季,房市消息有多有空,戴德梁行董事總經理顏炳立撰文指出,雖然連央行理事都認為房市已經回溫,不熱沒量的房市,無法說房市的春天來了!他估計到今年一整年買賣移轉棟數只有28萬棟。
顏炳立在《顏炳立市場觀點》撰文指出,雖然媒體報導市場多空訊息紛亂,連央行理事都認為房市已經回溫了,然而房市是從價、量、買氣來看溫度,再從土地市場、商用不動產市場、全國移轉棟數來剖析市場的現況與未來。以量來看,除了土地放量以外,其他兩者也只是微溫而已,並非是落底量。

顏炳立強調,房市仍處於低利率下的不景氣,投資人仍須戒急用忍,別『傷在期待、死在無量』,今年放量才是真落底,而土地市場放量是建商對政治及房市未來的賭注與卡位,以小搏大再賭4年,只要漲10%就贏了,而這種機率的研判,正是目前台灣土地市場放量的結果!戴德梁行董事總經理顏炳立撰文指出,不熱沒量的房市,無法說房市的春天來了!(好房資料中心)
顏炳立 東區門戶計畫 台電。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
顏炳立指出,土地市場爆量但未追價,是因為政府提供重劃區的平價土地,洗出市場上建商過多浮濫的資金,是浮濫的資金提供了建築商的膽量。
顏炳立主張,「價不降、量不出、量不出、不見底」,而目前的移轉棟數約16萬棟,估計到年底約28萬棟,「不熱沒量的房市,無法說房市的春天來了!」
顏炳立判斷,這只是觸底後的緩慢回溫,價修有量、任性無量。他認為,就跟利奇馬的颱風假一樣,即便有了數據與科技分析,「決策定了,事實存在沒有對錯,只有輸贏,及利與不利,颱風與房地產市場皆是如此。」
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/247668236431.html

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※來源:Smart 智富

顏炳立:台灣房市已放量升溫?(圖:AFP) 顏炳立:台灣房市已放量升溫?(圖:AFP)

撰文:顏炳立

 

近日報紙報導房市見底轉放量升溫,但成交放量的只在南部,且集中台南的土地,與官方大塊土地的趁熱先拋,凸顯的只是低利率之下建商購地的任性。房市是否轉變,真正要看的是,住宅市場有大量去化嗎?有限的去化如何能支撐購入大面積、大金額的土地市場?

以我的觀察,目前土地有量,房市無量,房價倒掛情況仍嚴重,現有仍以剛性、不追價買盤為主,建商有實力者為卡位而追土地、補庫存,再加工搶自用型買盤,等待政策利多,持有土地以抗通膨,賺加工利潤勝過資產定存的低利率,享受土地增值效率大於資金的閒置,這才是上半年土地市場爆量的原因。

最近去了一趟美國紐約市,這個有便捷地鐵的大都會,充滿人潮與商機,在名牌服飾匯集的華盛頓廣場 Soho 區,店面月租 1 坪相當於新台幣 3 萬 2,000 元。但人潮造成環境紊亂,高房價、高消費的街區處處可見行乞的人,即使是中產階級恐怕也是生活不易。

在紐約市蛋黃區的中古屋,三房一廳一衛要價 220 萬美元,約合新台幣 6,700 多萬元,每坪高達 250 萬元,實已非紐約中產階級能負擔。據了解,在 2015 年之前房地產租金收益還有 4% 之多,近 3 年來已跌到所剩無幾。然而,更嚴重的是,因環境髒亂使住宅價格難以上漲,也讓店租收益、店面質感大打折,這就是紐約市的房價滿足點到了。

靠外來的需求與資金,真能改變紐約房市嗎?我認為,持穩盤整、等待時間洗禮與資金的再投入,才能持續撐住紐約市高聳的房價。不過,人潮與便捷的交通雖是紐約市高檔房價利基,但抑制房價再上漲的環境髒亂問題,恐怕必須先行改善。

國家必須強大,不動產才有機會,當變成強國,擁有國際知名度,房地產市場也才能國際化,有能見度,才能吸引外來的投資者,不動產才會有上漲的機會,而台灣房市正處在此種弱勢中,未來房價的支撐也會很辛苦!(本文作者為香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)

 

來源:《Smart 智富》 252 期

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https://news.cnyes.com/news/id/4366354?utm_campaign=4366354&utm_medium=android&utm_source=App

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好房網House Fun 2019/08/13 16:36
【綜合報導/好房網News編輯黃暐迪;圖片/好房網News資料庫】 
 
市場房市見底,加溫放量消息不斷傳出,大家都在等待房市春天到來,然而春天真的來了嗎?戴德梁行總經理顏炳立在《顏炳立市場觀點》中分析,土地有量,房市無量,房價倒掛情況仍嚴重,顯現出買盤剛性不追價,建商展現實力追土地,補庫存及卡位心態,加工搶自用買盤客層,等待政策利多,持有土地以抗通膨,賺加工利潤勝過資產定存的低利率,享受土地增值效率大於資金的閒置,這就說明了上半年「土地市場」爆量的原因! 
顏炳立認為,從南部的房市與土地成交放量開始,北部仍無感,南部則有限的有感;台南土地熱標,官方大塊土地趁熱先拋,凸顯低利率市場下建商購地的任性,問題是住宅市場真的有大量去化嗎?有限的去化率又如何支撐購入的大面積、大金額的土地市場呢? 
顏炳立也分享近期去美國看到的現象,他說現在的紐約房市像「穿著褪色衣服的貴婦」,舉例位在紐約華盛頓公園SOHO區,是名牌服飾的集中地,處在髒亂的黃金地段,店面租金一坪3.2萬元,公園旁的住宅大樓林立,而中央公園是紐約人的幸福,便捷的地鐵交通網是紐約商業價值的根基,便捷但髒亂的地鐵帶來了人潮,也帶來商機。 
房價高檔、環境紊亂也帶來了高消費人群與租金,美國製造的乞丐,不論在時代廣場附近,或是地鐵上,拿著寶特瓶,沿著車廂,哼唱聽不懂的歌行乞,凸顯著紐約社會貧富差距落差甚大,生活用品及食衣住行育樂的高消費,更是彰顯著中產階級在紐約的生活大不易,高檔的民生費用,讓中產階級只能把生活變得更簡單,學習著在紐約無奈的生活。 
他觀察發現紐約蛋黃區中古屋房價,三房一廳一衛要價美金220萬元(台幣6,800多萬元),每坪約230~250萬元,已經不是紐約中產階級人士可以輕易負擔的價格,加上紐約屬於大都會的商業中心,外來觀光、做生意拚搏的商人陸續投入投資及租賃市場,外來求學、就業、作生意,決定了需求及租金收益,4~5%扣一扣,收益已經所剩無幾,3年前追逐的價格,房價及收益已不如往昔,沒放掉就須承受賣不掉的跌價損失,這是紐約的房市,從2015 高檔後走跌至2019 的現況。 

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https://times.hinet.net/magazine/cp109/22506895

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2019-08-05 18:50

▲▼戴德梁行顏炳立。(圖/記者陳韋帆攝)

 

▲戴德梁行顏炳立。(圖/ETtoday新聞雲資料照)

記者黃靖惠/綜合報導

大家都在等房市見底,交易放量、期待房市春天回來,不過戴德梁行台灣董事總經理顏炳立日前在《顏炳立房市觀點》專欄表示,目前交易市場呈現「土地有量,房市無量」,房價倒掛情況仍嚴重,顯現出買盤剛性,不追價。

他指出,南部房市與土地成交放量開始,但北部仍無感;而以台南土地熱標,官方大塊土地趁熱先拋,凸顯低利率市場下建商購地的任性。

顏炳立表示,大家都在等房市春天來臨,但土地有量,房市無量,房價倒掛情況仍嚴重,顯現出買盤剛性,不追價。

他指出,今年上半年土地市場爆量的原因,是建商展現實力追土地,補庫存及卡位心態,搶攻自用買盤客層,等待政策利多,持有土地以抗通膨,賺加工利潤勝過資產定存的低利率,享受土地增值效率大於資金的閒置。

購屋族不追價,但建商卻拚了命囤土地,對此天時地利不動產總經理張欣民說明,建商掌握市場最新動態,從大舉購地的行為得知,目前剛性需求的買盤仍在,推測可能手頭餘屋去化速度不錯,才會大舉購地庫存「囤子彈」,看好後市發展再大舉推案。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,前幾年房市不佳,購屋族觀望,去年底陸續出籠看房,只要地段、總價、產品定位符合主流市場,多數剛釋出就銷售一空,至於房價部分,今年呈現些微反彈,而議價空間較往年減少。

https://house.ettoday.net/news/1506271

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房市春天來了?顏炳立:北部其實無感

好房網News編輯黃暐迪/綜合報導

市場房市見底,加溫放量消息不斷傳出,大家都在等待房市春天到來,然而春天真的來了嗎?戴德梁行總經理顏炳立,在《顏炳立市場觀點》中分析,土地有量,房市無量,房價倒掛情況仍嚴重,顯現出買盤剛性,不追價,建商展現實力追土地,補庫存及卡位心態,加工搶自用買盤客層,等待政策利多,持有土地以抗通膨,賺加工利潤勝過資產定存的低利率,享受土地增值效率大於資金的閒置,這就說明了上半年「土地市場」爆量的原因!

顏炳立認為,從南部的房市與土地成交放量開始,北部仍無感,南部則有限的有感;台南土地熱標,官方大塊土地趁熱先拋,凸顯低利率市場下建商購地的任性,問題是住宅市場真的有大量去化嗎?有限的去化率又如何支撐購入的大面積、大金額的土地市場呢?

顏炳立觀察建商享受土地增值效率大於資金的閒置,是造就了上半年土地市場爆量的原因。圖/好房網新聞中心

房市情境圖(大刊頭)

顏炳立也分享近期去美國看到的現象,他說現在的紐約房市像「穿著褪色衣服的貴婦」,舉例位在紐約華盛頓公園SOHO區,是名牌服飾的集中地,處在髒亂的黃金地段,店面租金一坪3.2萬,公園旁的住宅大樓林立,而中央公園是紐約人的幸福,便捷的地鐵交通網是紐約商業價值的根基,便捷但髒亂的地鐵方便帶來了人潮,也帶來商機。

房價高檔、環境紊亂也帶來了高消費人群與租金,美國製造的乞丐,不論在時代廣場附近,或是地鐵上,拿著寶特瓶,沿著車廂,哼聽不懂的歌行乞,凸顯著紐約社會貧富差距落差甚大,生活用品及食衣住行育樂的高消費,更是彰顯著中產階級在紐約的生活大不易,高檔的民生費用,讓中產階級只能把生活變得更簡單,學習著在紐約無奈的生活。

他觀察發現紐約蛋黃區中古屋房價,三房一廳一衛要價美金220萬(台幣6800多萬),每坪約230~250萬,已經不是紐約中產階級人士可以輕易負擔的價格,加上紐約屬於大都會的商業中心,外來觀光、作生意拚搏的商人陸續投入投資及租賃市場,外來求學、就業、作生意,決定了需求及租金收益,4~5%扣一扣,收益已經所剩無幾,三年前追逐的價格,房價及收益已不如往昔,沒放掉就須承受賣不掉的跌價損失,這是紐約的房市,從2015 高檔後走跌至2019 的現況。

 

 

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Smart智富月刊

 2019年8月1日 下午6:4

撰文:顏炳立

近日報紙報導房市見底轉放量升溫,但成交放量的只在南部,且集中台南的土地,與官方大塊土地的趁熱先拋,凸顯的只是低利率之下建商購地的任性。房市是否轉變,真正要看的是,住宅市場有大量去化嗎?有限的去化如何能支撐購入大面積、大金額的土地市場?

以我的觀察,目前土地有量,房市無量,房價倒掛情況仍嚴重,現有仍以剛性、不追價買盤為主,建商有實力者為卡位而追土地、補庫存,再加工搶自用型買盤,等待政策利多,持有土地以抗通膨,賺加工利潤勝過資產定存的低利率,享受土地增值效率大於資金的閒置,這才是上半年土地市場爆量的原因。

最近去了一趟美國紐約市,這個有便捷地鐵的大都會,充滿人潮與商機,在名牌服飾匯集的華盛頓廣場Soho區,店面月租1坪相當於新台幣3萬2,000元。但人潮造成環境紊亂,高房價、高消費的街區處處可見行乞的人,即使是中產階級恐怕也是生活不易。

在紐約市蛋黃區的中古屋,三房一廳一衛要價220萬美元,約合新台幣6,700多萬元,每坪高達250萬元,實已非紐約中產階級能負擔。據了解,在2015年之前房地產租金收益還有4%之多,近3年來已跌到所剩無幾。然而,更嚴重的是,因環境髒亂使住宅價格難以上漲,也讓店租收益、店面質感大打折,這就是紐約市的房價滿足點到了。

靠外來的需求與資金,真能改變紐約房市嗎?我認為,持穩盤整、等待時間洗禮與資金的再投入,才能持續撐住紐約市高聳的房價。不過,人潮與便捷的交通雖是紐約市高檔房價利基,但抑制房價再上漲的環境髒亂問題,恐怕必須先行改善。

國家必須強大,不動產才有機會,當變成強國,擁有國際知名度,房地產市場也才能國際化,有能見度,才能吸引外來的投資者,不動產才會有上漲的機會,而台灣房市正處在此種弱勢中,未來房價的支撐也會很辛苦!(本文作者為香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)

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大都會燦爛的日子,皆已反應過度上漲的房價及租金

近日報紙報導市場房市見底,加溫放量,從南部的房市與土地成交放量開始,但北部仍無感,南部則有限的有感;台南土地熱標,官方大塊土地趁熱先拋,凸顯低利率市場下建商購地的任性,問題是住宅市場真的有大量去化嗎?有限的去化率又如何支撐購入的大面積、大金額的土地市場呢?

大家皆在等待著房市春天,幻想著春天來臨,然而春天真的來了嗎?碧雲濃秋夢,花落竟春痕,土地有量,房市無量,房價倒掛情況仍嚴重,顯現出買盤剛性,不追價,建商展現實力追土地,補庫存及卡位心態,加工搶自用買盤客層,等待政策利多,持有土地以抗通膨,賺加工利潤勝過資產定存的低利率,享受土地增值效率大於資金的閒置,這就說明了上半年土地市場爆量的原因!

最近去一躺美國,紐約華盛頓公園Soho區,名牌服飾集中地,處在髒亂的黃金地段,店面租金一坪3.2萬,公園旁住宅大樓林立,偌大的中央公園是紐約人的幸福,便捷的地鐵交通網是紐約商業價值的根基,便捷但髒亂的地鐵方便帶來了人潮,也帶來商機,房價高檔、環境紊亂也帶來了高消費人群與租金,美國製造的乞丐,不論在時代廣場附近,或是地鐵上,拿著寶特瓶,沿著車廂,哼聽不懂的歌行乞,凸顯著紐約社會貧富差距落差甚大,生活用品及食衣住行育樂的高消費,更是彰顯著中產階級在紐約的生活大不易,高檔的民生費用,讓中產階級只能把生活變得更簡單,學習著在紐約無奈的生活!

蛋黃區中古屋的房價,三房一廳一衛要價美金220萬,折合台幣約6,800多萬,每坪約230~250萬,已非紐約中產階級可以輕易負擔的,加上紐約屬於大都會的商業中心,外來觀光、作生意拚搏的商人陸續投入投資及租賃市場,外來求學、就業、作生意,決定了需求及租金收益,4~5%扣一扣,收益已經所剩無幾,三年前追逐的價格,房價及收益已不如往昔,沒放掉就須承受賣不掉的跌價損失,這是紐約的房市,從2015高檔後走跌至2019的現況!

大都會燦爛的日子,皆已反應過度上漲的房價及租金,然而,更嚴重的事是,環境形塑價格,髒亂的環境抑制著住宅價格的上漲,卻也讓店面商業的收益與質感無法再提升了,這就是紐約市的房價滿足點到了!畢竟外來的人口,撐住的只是短暫的房市,在地的紐約人,才是挺住合理房價的支柱!

外來的需求與資金,真有能力改變紐約嗎?持穩盤整等待時間的洗禮與資金的再投入,才能持續撐住紐約高聳的房價,人潮與便捷的交通是紐約高檔房價的支撐,而髒亂因素才是抑制房價再往上漲的殺手!

國家必須強大,不動產才有機會,當變成強國,擁有國際知名度,房地產市場也才能國際化,有能見度,才能吸引外來的投資者,不動產才會有上漲的機會,而台灣房市正處在此種弱勢中,未來房價的支撐也會很辛苦!

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顏炳立

◎現職
戴德梁行台灣董事總經理
台北世界貿易中心聯誼社理事
財團法人台灣金融研訓院講師
農民團體幹部聯合訓練協會估價講師
台北金融研究發展基金會講師
內政部都市更新及爭議處理審議會委員
內政部營建署都市更新及爭議處理審議會委員
高雄市都市更新及爭議處理審議會委員

◎經歷
台北縣地價及標準地價評議委員會委員
台南市政府都市發展局委員
新竹市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新及爭議處理審議會委員
台北市政府市政顧問
高雄市都市更新及爭議處理審議委員會委員


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2019-07-16 08:37好房網House Fun
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【撰文、攝影/好房網News記者李彥穎】

戴德梁行董事總經理顏炳立,3日針對2019年上半年房地產進行分析,他認為目前房市還不是真正的「熱」,只是「信心逐漸恢復」,預估全年移轉棟數落在28.5萬棟,但目前房價跌勢有放緩,「這是個好現象」。

顏炳立表示,2019年就是「有能力和有錢的,展現任性與耐力」,意思是說,雖然每個人面對買方殺價,都想要堅持住價格,所以量一直出不來,但其實只有有錢的人面對買方殺價時,才有耐力等待,這樣就會導致2019年的房子沒有人追,因為「還沒有熱到要去追。」

 
 

顏炳立表示,今年1到5月移轉棟數增加到11.7萬棟,預估今年全年約28.5萬棟,雖然逐步增加,但其實都還是低於30萬棟,距離離房市最熱的時期,一年移轉約50多萬棟,還是有一大段距離。

顏炳立強調,只要市場還沒有達到30萬棟,就代表房市仍稱不上是「熱」,只不過是一年比一年好,信心逐漸恢復而已,還不到可以追價的地步。

顏炳立表示,他自己也希望房市放量,但假如放的速度不夠大,只是「微熱」而已,「就不要講說它好像熱得不得了」。

但顏炳立也說,目前觀察2019年上半年的房價跌勢有放緩,「這是個好現象」,但是不是「落底了」就要看量有沒有出來,假如今年放量,就是真的落底。而從目前看來,2019年上半年房價跌勢呈現放緩,首波房價修正滿足點到,剛性市場在撐盤,只要回到剛性需求撐盤,房價就不會漲。

土地方面,顏炳立表示,2019年土地原料有人買,但是現在所有的買盤,幾乎沒有投資型買家,都是買來自己用,例如做工廠、蓋房子、加工賣。而且若仔細觀察,今年上半年,有很多土地交易,多是政府釋出重劃區等相對便宜的土地,吸引口袋錢比較多的大建商買起來「補庫存」,中小型建商參與度還是不高。因此整體來說,2019年房地產市場,「讓利換量」才是王道。

 
 

 

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價要讓!顏炳立:不熱的市場就別期望明天會更好

好房網News記者羅力元/整理報導
剖析上半年房市,戴德梁行董事總經理顏炳立建議,如花的物件就不用想賣到志玲的價格,買家出現就不要眷戀,買賣移轉棟數微溫,他也直言:「不熱的市場就別期望『明天會更好』」
顏炳立在「顏炳立市場觀點」發布最新專欄文章,他以「房市人生如爬山」為題,再次勸說賣方,想到林志玲與前情人17年的纏綿悱惻終於劃下了休止符,是時間改變了出嫁的條件,對的時間、對的人出現了,就是該把握的緣分。
顏炳立在「顏炳立市場觀點」發布最新專欄文章。(資料照/好房網News記者李彥穎攝影)
戴德梁行董事總經理顏炳立表示,東區不是租不出去,只要租金調到適當價位,商圈榮景就會回來。李彥穎攝
顏炳立指出,市場時機好,如花的地段與產品,也有可能賣到志玲的行情,但市況不好時,地段與產品不對,時機不佳,想要有志玲的行情,必須要在大家追捧行情時,對的買家出現,不能眷戀、要盡快放掉,不能「忘了我是誰」,抬高出售的身價,而錯過賣出的機會。
顏炳立說:「台灣房市2011年先臨春天,再經過十年長夏,容易讓投資人『忘了我是誰』到『自我感覺良好』。以為夏天過後必有秋天來臨,不必擔心冬天,仍有應變時間與空間,沒料到市場直接跳到冬天。」
剖析2019上半年市況,顏炳立指出,土地市場有量、有溫度,但移轉棟數仍處於微溫,仍然處於緩跌落底的盤。「不熱的市場就別期望『明天會更好』,投資人仍須戒急用忍。」
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/195923231795.html

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2019-07-03 12:30:25經濟日報 記者游智文╱即時報導
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戴德梁行董事總經理顏炳立今(3)日表示,今年上半年房價跌勢放緩,首波房價修正滿足點已到,不過土地市場並未追價,房價倒掛依舊,預料下半年房市交易量會微熱,全年可達28.5萬棟,但成交的房價仍呈緩跌。

戴德梁行今日發布2019第2季房地產市場概況報告,顏炳立表示,最近有不少業者表示房市轉熱,也有房價指數表示中南部房價已回到三、四年前高點,但他身在市場,完全感受不到,他打電話去高雄,被套住的投資人如果沒有降價仍然賣不掉。

他也問建商,建商透露現在確實有在動,但一周只賣掉一戶400、500萬的房子,和過去隨便賣一戶豪宅就是上億元相比,依照現在速度,要賣多久才能賣到一億?

顏炳立說,現在是貓的市場,不會有老虎的雄風,房市交易量這幾年確有回溫,但增加的相當有限,「只增加幾千戶,就說房市轉熱,不知道是在爽什麼」。

顏炳立表示,現在的市場是政策小利多,包裝成市場趨熱的謊言,實際上上半年房市量只有微微增溫,買氣仍無感,市場只靠自住買盤,投資市場根本不熱。有人說春燕來了,其實是蝴蝶,但「一群蝴蝶搓搓A,也沒有一隻春燕的重」。

顏炳立表示,房地產市場現在是土地有人買、房價沒人追,市場由剛性需求撐盤,雖然有價,但不會饑渴到追價,讓利換量仍是王道。

戴德梁行董事總經理顏炳立 記者游智文/攝影
戴德梁行董事總經理顏炳立 記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/5888/3906960

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報導:MyGoNews蕭又安
時間:2019-07-03

顏炳立:今年房市「貓市場」,不會有「老虎雄風」
顏炳立:今年房市「貓市場」,不會有「老虎雄風」
新聞摘要
  • 顏炳立:今年房市「貓市場」,不會有「老虎雄風」
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】戴德梁行2019年7月3日發布2019第2季房地產市場概況報告,董事總經理顏炳立表示,上半年房價跌勢放緩,首波房價修正滿足點已到,有業者表示房市轉熱,也有房價指數表示中南部房價已回到3、4年前高點,但他「完全感受不到」,顏炳立說,現在房市充其量是「貓市場」,不會有「老虎雄風」,房市交易量這幾年確有回溫,但增加的相當有限,「只增加幾千戶,就說房市轉熱,不知道是在爽什麼!」。他說,現在是「土地有人買、房價沒人追」,讓利換量仍是王道。預料下半年房市交易量會微熱,全年可達28.5萬棟,但成交的房價仍呈緩跌。
 
顏炳立表示,現在的市場是政策小利多,包裝成市場趨熱的謊言,實際上上半年房市量只有微微增溫,買氣仍無感,市場只靠自住買盤,投資市場根本不熱。有人說春燕來了,其實是蝴蝶,「重量、份量」差很多。他以數據說明,上半年土地交易的1431億元中,工業地交易約286億元,占20%;商業地531億元,占37%;住宅地603億元,占42%。顯然商業和住宅地占了絕大部分,但業界嚷著台商回流搶買工業地,最後卻只占20%,似乎沒有想像中熱絡。顏炳立觀察市場變化,台商回流買地並未像市場中部分業者所稱超級熱絡,工業地沒有搶食的情形,部分購進工業地的業者大都是本地的台商賺錢後擴廠,至今未明顯見到海外回流的台商馬上投資買地。
 
對於整體住宅市場,顏炳立認為,上半年房市量微增溫,2019年前5月全國移轉棟數僅11萬7464棟,推估全年約28萬5000棟,比2018年全年的27萬7967棟略多一些,但移轉量不到30萬棟不代表房市回溫,畢竟量先價行,量增才能推動後續的價漲,目前觀察2019年上半年的房價跌勢有放緩,「這是個好現象」,但是不是「落底了」就要看量有沒有出來,假如今年放量,就是真的落底。
 
但目前看來下半年住宅市場量微熱,成交的房價會緩跌,剛性需求下,不容易上漲,且選舉因素仍左右房市觀望。,他建議「2019年落底盤整,備糧等風!」整體房市只是「微溫」,還不是真正的「熱」,只是「信心逐漸恢復」,2019年就是有能力、有錢的展現任性與耐力。

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/129437/

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2019-07-03 16:54經濟日報 劉立諭
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戴德梁行今(3)日舉行「2019第二季房地產市場概況發佈會」,2019年上半年全國買賣移轉棟數11.74萬棟,相較去年同期成長了4.75%,除台北市微幅下跌外,其餘五都買賣移轉棟數皆逐步回溫。戴德梁行總經理顏炳立表示,今年上半年房價跌勢放緩,首波房價修正滿足點已到,他預估下半年房市交易量會微熱,全年可達28.5萬棟,但成交的房價仍呈緩跌。如果全年買賣移轉棟數沒有到30萬棟,整體房市都只是「微溫」而已不代表市場有放量出來,他強調,市場由剛性需求撐盤,雖然有價,但不會饑渴到追價,讓利換量仍是王道。

顏炳立認為,今年就是有能力、有錢的展現任性與耐力,整體房市去化不快,交易量沒有放出來,因此回顧今年上半年的交易狀況,從房價未創新高、土地市場未追價,可見房價倒掛依舊。顏炳立指出,房市是否落底,不是看房價而是看交易量,而這幾年都在30萬棟以下做盤整,不是買氣有多熱烈,而是剛性買盤陸續進場。展望下半年,顏炳立預估,今年下半年房市交易量依舊微熱,成交的房價呈緩跌、不容易上漲,加上2020年總統大選因素,整體呈現觀望等風,讓利換量才是王道。

戴德梁行總經理顏炳立於記者會上仔細說明2019第二季房地產市場發展 毛洪霖/攝...
戴德梁行總經理顏炳立於記者會上仔細說明2019第二季房地產市場發展 毛洪霖/攝影
 

 

土地方面,根據戴德梁行統計,2019年第二季土地交易量為808億元,其中,公有地標售達437億元,對比2018年同季成長逾七成,累計前兩季土地交易量達1,431億元,已逾2018年前三季之土地交易量,並突破1,287億元之十年均線;2019年土地交易量可望輕易越過2,000億元,創歷史新高。戴德梁行分析,今年第2季前十大土地所有權交易,買方清一色為建商,且不乏溢價購地,顯示部分開發商希望藉由新推案創價來帶動現有餘屋價格。

會中同時亦發佈第二季商用不動產調查,截至2019年第二季,台北市A級辦公大樓空置率為6.0%,較上季下降1.9個百分點,全季胃納量約14,250坪。各區相較於上一季空置率,以敦北民生區下降2.7個百分點最多,信義區下降2.6個百分點次之。本季租賃活動係以大面積租戶進駐近期完工之辦公大樓為主,包含民生建國大樓及聯合報忠孝大樓等。其中聯合報忠孝大樓已全數去化,反映信義區辦公大樓之熱度。

台北市各區A級辦公大樓租金持續上揚,全市平均租金每月每坪2,580元,較上季成長約0.4%,以信義區成長約1.0%為首。信義區租金已連續上漲7季,部分高層大樓租金更高達每月每坪新台幣4,000元。因應辦公供給短缺,國際貿易大樓之世貿聯誼社計畫將原750坪之「世貿33 」婚宴場地改為辦公空間,即是看上辦公室之出租效益。自2018年以來,台北市A級辦公大樓幾乎每季都有10,000坪以上的去化面積,且空置率皆持續下降到達十年低點。短期內因新供給無法快速供應,以房東主導的租賃市場,預期租金仍持續看好。

戴德梁行表示,本季續航2018年大型企業總部的強勁需求,並受惠於製造業轉單及擴產效益,今年第二季投資市場由辦公及工業廠房領軍,單季交易額達276.9億元,較上季大幅成長68%,其中以辦公及工業廠房交易為首。大額交易以台北市精華區辦公大樓為主,買家以金融產險業作為企業總部之用。此類大額交易包括國票金控以51.3億元購入華固亞太置地商辦大樓面積約5,900坪、泰安產物保險以37.7億元取得長春金融大樓,及萬海航運以14.2億元購置太平洋商業大樓作為總部,面積約1,700坪。觀察近期企業購置辦公大樓自用頻仍,市場可售物業稀缺之下,預期未來辦公市場交易將繼續升溫。

工業廠房交易集中於北台灣之工業重鎮,以新北市及桃園市為主。隨電子業產能擴張及研發團隊擴展,指標大廠如台達電子及華碩分別於本季以25.7億元及14.2億元,購置中壢工業區廠房及淡水廠房。截至上半年,工業廠房及廠辦交易量約207億元,但遠遠不及2018年同期378億元的交易量。究其原因為製造業大廠直接尋求政府協助找地,然中小型廠商有其購置預算考量,關鍵在於區位及地價。北台灣工業地產價格對以製造為導向的廠商倍感壓力,雖有擴廠需求,但價格超過預算,致交易量趨緩。

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戴德梁行董事總經理顏炳立3日表示,今年上半年土地交易成交金額爆量達1,431億元,突破10年均線,全年可望挑戰2,000億元大關;土地交易爆量其實是建商任性買盤的卡位與賭注,主要是卡明年、賭明年,且工業地並沒有爆熱到買方追價的程度,也沒有飢渴到要搶市的地步。

顏炳立3日主持第二季商用不動產市場季報時表示,今年上半年房價跌勢放緩,目前房價下修已到滿足點,不過房價倒掛依舊,預料下半年房市交易量會微熱,全年可達28.5萬棟,成交價格還是呈緩跌。

顏炳立表示,房市交易量這幾年確有回溫,但有業者卻喊熱,其實成交量增加很有限,「只增加幾千戶,就說房市轉熱,不知道是在爽什麼!」總體看來,上半年房市成交量有微增溫,但靠的是自住買盤,至於投資市場根本沒熱到讓人去追價;所以,有人說春燕來了,其實只是蝴蝶來了。

土地市場方面,戴德梁行統計,2019年第二季土地交易金額達808億元,其中,公有地標售土地的成交金額就達437億元,比去年同期成長逾七成。

上半年土地市場最大成交手筆,是全台「最貴停車場」信義計畫區D3土地,由元利建設集團總裁林敏雄以112.6億元價格得標;第二季前十大交易,有四宗集中在台南的高鐵台南站區、台南平實、永康等重劃區內,交易金額合計囊括前十大交易價格三成,高達107億元。

累計上半年土地交易市場,成交金額爆量達1,431億元,超過2018年前三季的土地交易量,甚至突破10年均線的1,287億元;預期2019年全年土地交易總額可望突破2,000億元關卡。

對此,顏炳立分析,上半年土地交易以住宅區土地最熱,占比超過四成,反觀工業地只有二成,排名第三高,工業地市場並沒有很熱。

顏炳立指出,上半年土地交易爆出大量,「其實是市場任性買盤的卡位與賭注,主要是卡明年、賭明年!」但平實來說,買家並不會飢渴到要追價的程度,所以台商回流的買家並沒有大膽到要搶市。

至於,展望下半年房市,顏炳立認為量微熱,成交價則微跌、不易反漲,甚至因為總統大選因素,可能會有買家轉向觀望,等風再起。

至於房價是否落底?顏炳立表示,那要看量,如果全年建物買賣移轉棟數沒到30萬棟,那麼市場都只是微溫;如果真的爆量到30萬棟,那麼房市才叫作「真落底」。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/113433.html

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