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2020-01-02

2019 年是冰冷、精彩、刺激,量溫和放大的㇐年,豬年結束了,回顧過去㇐年,房市虎威不見,貓風起,志玲嫁了,如花撐場,隋棠勝出,玫瑰花沒行情,玉蘭花有市場,依舊是自用剛性需求主宰了市場。過去㇐年不動產市場仍有不錯的亮點,土地市場放了歷年來的天量,創了近3,000億的交易量,挾持了低利率,資金的活絡,借款容易,銀行提供了資金的活水,政府趁勢供應籌碼,把資金鎖在對未來有希望的不動產上。㇐、二十年來的土地籌碼,開始從政府手中丟給發展商,從小塊的所有權土地賣到大塊的地上權土地,建商、財團、壽險各自營造了未來美麗的發財夢,土地從市中心的地上權沿路賣到各城市蛋白區的所有權土地,甚至連高鐵站偏遠的土地,仍抵不過建商人是英雄、有錢是膽地大量買進土地,期待2020後春暖花開。

分析2019年從價、量、買氣三樣指標來看,土地市場爆了新天量,大部分的買家仍以建築商為主,主要仍以推剛性自用的產品,有進、有出、有去化,膽大、未來就有夢,備糧等風,存好麵粉等風鐵定不會錯。去年媒體熱報台商回流,搶進工業土地,熱度並不像媒體所報導,因為㇐整年下來沒有發現飢渴搶地的台商,倒是有賺到錢的傳產企業有擴充廠房需求,購入基期低的土地。

綜觀台北市近郊的工業土地及廠辦,成交量跟價格並沒有飆漲,量也沒放大,房屋移轉棟數從 2015 年來 29.2 萬棟,至 2016 年縮到 24.5 萬棟,至 2017 年增溫到 26.7 萬棟,至2018年再增溫到27.8萬棟,至 2019年估計有到 29.5萬棟,大部分是剛性自用的買家。從價的指標來看,除了土地市場微幅地價創高外,少數幾筆總價是創了紀錄,但單價並沒有追高,也算是量增價穩的健康現象!

 

建商有感房市回溫,積極買地推案,房價越賣越低,房子越蓋越遠,花招盡出,銷售期更⾧,空置率持續攀升,2019 年仍然有亮點,加上台商回流,商用不動產的成交量,從 6~700 億到號稱千億,主要仍是 2018 年留下的火種。台商過去賣掉辦公大樓,到對岸發展 20~30年賺錢後衣錦還鄉,然而想到在台灣本土沒有自己的辦公大樓,進而想在自己的城市建設㇐個自己的企業總部,對於地點、規模都很講究,都是以㇐流的標準來考量,因此,不論價格高低就買進,在台中、台北陸續看到有成交。租金結構產生變化,反應到價格上,舊的辦公大樓㇐直在寫新高,回報率並無因為不景氣有拉高地現象,與土地市場㇐樣寫下新頁;而豪宅市場仍只是㇐個價格下修,買氣微弱,台商回流撐盤的市場。

發展商在豬年土地爆大量,在2020年看來市場是充滿了期待,將會是春暖花開、期待朝露,2020 年整體對建商來說,房市仍只有加工的利潤,而中古屋市場,過去四年任性不降的買盤,是不會有成交量,而認命願意降價的賣盤會成交,因為買盤不會追價。在蛋黃區的土地,除了地塊少,面積小外,價格不易下降到符合買方需求,故不會有太大的成交量,然而蛋白區的土地需求大過供給情況下將會再熱㇐年,市場呈現大量資金在追逐有限的籌碼,2020年蛋白區的土地交易量不容看淡,商辦市場需求仍大於供給,蛋黃區的預售辦公市場,將熱到中古屋的辦公市場。

整體而言,2020年預售屋市場去化速度仍會變慢、去化時間會變⾧,蛋黃產品有溫度、沒熱度,蛋白產品溫中帶熱,蛋黃房價休息,蛋白價修撐場,豪宅市場,未來的新東區將會在南港,南港改變了台北東區新門戶,房屋的價值也將改變,會出現城市、山林、豪宅,讓有能力買的人來肯定與相信,也讓使用者了解價值、認同價格,南港地區未來幾年將會扮演台北新東區的最佳男主角!

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2020-01-02 12:28經濟日報 記者游智文/ 即時報導
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戴德梁行董事總經理顏炳立。 記者游智文/攝影
戴德梁行董事總經理顏炳立。 記者游智文/攝影
 

 

戴德梁行董事總經理顏炳立今(2)日表示,2020房市虎威不再,貓風起,豪宅依舊冷,蛋白區、剛性需求會再熱一年,今年房市是「春花夢露」,只盼露水,不是雨水。房市雖然春暖花開,但不會怒放,預估移轉量可小升到30.5萬棟。

戴德梁行今日舉辦2020房市展望,顏炳立表示,他日前提出2020房市春暖花開,市場解讀房市風向轉變,但他很擔心消費者過度樂觀,現在小鳥剛生出來,還很脆弱,如果市場衝太快,一下子出來就會捏死。

顏炳立表示,2019房市一如他的預測,貓的市場,不會有老虎的雄風,玉蘭花的行情,不可能賣玫瑰花的價格,房市雖然成交量增加,但沒有追價情況,整體市況呈現量增落底盤整,建商備糧等風再起。

他說,政治影響政策,政策掌握經濟,經濟改變市場、市場決定價格。只要稅制不改,投資客不進來,房市就不會熱。2020房市會脫離冷面帶,買氣會回溫,但玫瑰花沒行情,玉蘭有市場,2019出量的產品,2020將是熱點產品。

顏炳立預料,2020房市用總價掩蓋單價,用擁有包裝身分和距離,將成主流,房市呈現盤整、個案表現,量繼續放大,但價不會漲,2020不看中的蛋白區土地會成交,地段好,環境佳,價平穩的個案也會有市場,但是蛋黃區不降價仍難成交。

顏炳立表示,很多投資人仍對市場期待,有位手上三、四十億資產的大戶,找他想把高價買到蛋白區,用蛋黃價格賣掉,但他是人不是神,如果任性不認命,誰也沒辦法。

他說,今年房市只有加工利潤,沒有超額利潤,「膨風水雞刣無肉」,想吹噓,明明是貓,卻說成老虎,玉蘭花想賣玫瑰花價格,不會有太大機會。

https://money.udn.com/money/story/5621/4263126?from=ednappsharing

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2019-12-25 10:41經濟日報 記者楊筱筠/即時報導
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戴德梁行董事總經理顏炳立昨(24)日出席「2020全球暨台灣經濟前瞻論壇」指出,2020年房市回溫有買氣,未來十年台北最大亮點在南港。2020年住宅落底、量增盤整、備糧等風,不適合投資,自用撐場;但2020年辦公市場有亮點、再寫新高,B辦隨風起。

根據統計,今年前十個月全國買賣移轉棟數達24.6萬棟,高於去年同期的23萬棟,戴德梁行估計今年全年可達28.5萬棟、超過去年全年的27.7萬棟。

顏炳立指出,2020年房市將回溫有買氣,價穩量續增,蛋黃產品有溫度、沒熱度,蛋白商品溫中帶熱。

個案表現上,顏炳立指出,量續放大、價不漲,屬於剛性自用市場。未來十年台北最大亮點在南港,因為只有南港有大片土地,他說,南港已經是珍珠。

顏炳立昨日指出,許多人說房地產回溫無感、賣不掉,因為有些人住的都是豪宅,假設買在林口100多坪、每坪40幾萬元,此波台商回流也難賣,因台商怎麼可能買在林口,難凸顯身分地位。

也因此,2020年產品如果是地段好、環境佳、價平穩,個案表現會有市場,不過整體來說,2020年房價維持平穩、去化變慢,只有自用買盤。

https://money.udn.com/money/story/5621/4247556

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2019-12-25 00:11經濟日報 記者楊筱筠/台北報導
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戴德梁行總經理顏炳立昨(24)日表示,2020年房市呈現盤整,是剛性的自用市場,辦公市場有機會再創新高,豪宅市場孤芳自賞,蛋黃區土地不降價難成交,蛋白區土地交易成功率將提高,土地將成為追逐亮點。


經濟日報提供
經濟日報提供
 
顏炳立昨(24)日出席「2020全球暨台灣經濟前瞻論壇」時,開宗明義便說「2019年第四季土地交易爆歷史天量、將美麗的結束,2020年房市春暖花開的期待」。顏炳立說,2020年辦公市場會火光四射,但問題是沒有貨可以買。

根據戴德梁行商用不動產調查,今年以來至12月9日為止,土地市場交易量已經達到3,112億元,為2016年以來新高;商用不動產交易量更達917億元、直逼去年全年996億元水準。

顏炳立指出,土地市場交易量超過3,000億元,主因來自銀行資金充裕、子彈多,現在全台灣的重劃區都賣光了、包括高鐵站附近未開發的土地,假設持有成本1.6~1.8%,持有五年成本都不到10%,會賣的人最差放五年再賣可以賺到50%。

顏炳立以近期市場交易不動產案為例,包括京華城以372億元由中石化買回改建商辦,未來將開闢成「頂級商辦園區」,以及南山人壽奪下信義行政中心地上權等,他指出可以看出台灣土地市場的渴望需求。

以南山人壽每坪744萬元買下信義行政中心基地地上權案,因為南山人壽溢價率高達60%,許多人認為南山人壽買貴了。但顏炳立認為,南山人壽並沒有買高,而是有算到其他競爭者,該案地上權使用權50年,信義計畫區地上權的報酬率應該要到4.9~5%,估計南山人壽該案報酬率可以達5.6%。

另外,信義計畫區D3土地案將變身豪宅或商辦,每坪租金如果4000~5000元,房價每坪140萬元,估計報酬率約3.5~4.2%。

顏炳立認為,即便明年總統大選結束,無論是哪一種結果,最壞的情況都已經度過,預期未來四年是剛性需求,對未來房市抱持樂觀態度。

https://money.udn.com/money/story/5621/4247117

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2019/12/05 18:09文/記者張瀞勻

顏炳立指出,南港從「世界明珠」寫下㇐坪100萬元,便重寫了南港辦公室房價的歷史。(記者張瀞勻攝)

戴德梁行董事總經理顏炳立,在最新一期的市場觀點中指出,今年台灣第四季土地交易市場交易總額達到2,800億元,創下歷年來新高紀錄,尤其日前南山人壽砸下190億搶標台北市地上權土地,商辦可望從明年熱到後年,未來若東區10幾萬坪的辦公室能順利租出,那麼台灣未來的5~10年將邁入㇐個商業戰場的新局面,也達到了2020~2024 年商用不動產市場的春暖花開。

顏炳立指出,南港從「世界明珠」寫下㇐坪100萬元,便重寫了南港辦公室房價的歷史,很多不是不動產行業的人,只出㇐張嘴,在媒體上大放厥辭、大肆批評,從看新聞、分析新聞、解釋新聞到變成新聞、不是新聞,意圖想改變真實的市場,刷個人主觀存在感的看法,對市況不清楚、不了解、不深入,就來論斷,只是凸顯名嘴的不專業。

然而,他認為,「環境形塑價格」,從台商回流,包括美國政府鼓勵500大企業支持台灣,造成除了美商,所有關聯性的產業也跟隨著美商企業大舉進入台灣,尤其首選台北市,未來辦公室的需求將大於供給,租金必將再創新高,房價必將改寫。

從信義區租金翻倍上漲即可印證,顏炳立表示,信義計畫區20年前的租金結構產生變化,從平均㇐坪2,000元調整到平均㇐坪4,000元,所有大企業及高收益的行業,幾乎無不爭先恐後地想要進入信義計畫區,形塑成㇐個真正的曼哈頓金融特區,南山人壽在信義計畫區已是後段班了,仰賴著政府不斷釋出土地,即便是地上權,仍以攻取累積版圖式旗艦店的方式積極搶進土地。

而鄰近信義計畫區的東區京華城,也即將在上個月28日熄燈後,興建成4棟A級辦公大樓,未來亦將跟隨著信義計畫區租金的上揚,改變了市民大道與八德路附近的租金行情,顏炳立認為,「因為布料夠大、產品夠高檔,租金上揚同時也改變了附近的辦公環境,代表著未來的租金不看淡。」

https://estate.ltn.com.tw/article/8701?fbclid=IwAR1SAJZdfhhRvs0yCoBjKLkPxqKA_we4Q8j4YtuVRCNmxGUOck68io6pMoU

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2019-12-05 12:21經濟日報 記者游智文/即時報導
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戴德梁行董事總經理顏炳立。 記者游智文/攝影
戴德梁行董事總經理顏炳立。 記者游智文/攝影
 

 

戴德梁行董事總經理顏炳立發表市場觀點表示,2019年台灣土地交易市場達2,800多億元,已創了歷年來新高,2020~2024年商用不動產市場春暖花開,若未來東區10幾萬坪的辦公室能順利租出,台灣未來五到十年將邁入一個商業戰場新局面。

顏炳立表示,「世界明珠」成交1坪100萬元,改寫了南港辦公室房價的歷史。但很多不是不動產行業的人,只出一張嘴,在媒體上大放厥辭、大肆批評,刷個人存在感,然而,對市況不清楚、不了解、不深入,就來論斷,只是凸顯名嘴的不專業。

顏炳立提到,信義計畫區租金從平均1坪2,000 元到現在1坪4,000 元,所有大企業及高收益的行業,無不爭先恐後地想要進入信義計畫區,南山人壽在信義計畫區已是後段班了,即便是地上權,也得採攻取累積版圖方式積極搶進土地。

不少人認為南山人壽買貴了,但顏炳立認為,未來信義計畫區不會再有大面積的辦公室供給了,除了南山這塊地外,想要進駐信義計畫區恐怕要付出更高的租金代價了。

另外,鄰近信義計畫區的東區京華城,熄燈之後,將興建成四棟A級辦公大樓,布料夠大、產品夠高檔,未來亦將跟隨著信義計畫區租金的上揚,改變了市民大道與八德路附近的租金行情。

https://money.udn.com/money/story/5621/4206999?from=ednappsharing

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台灣邁入新局?顏炳立:東區「這」若出租是關鍵!

好房網News記者黃暐迪/綜合報導

根據好房網快租最新實價登錄資料顯示,全台地標商辦台北101大樓11月初,有租金實價紀錄,位在55樓的340坪辦公物件,以租金153萬元行情成功出租,換算等於是每坪租金價值4500元。相較2013年景氣欠佳時,中高樓層實價租金每坪不到3000元,不僅租金連5年走揚,7年來中低樓層租金漲幅更達5成左右。

對此,戴德梁行董事總經理顏炳立表示,2019年第四季台灣的土地交易市場爆出新量2800多億,創了歷年來新高,尤其在10月20日南山人壽砸下190億搶到了台北市地上權土地,讓辦公市場重新熱到2020~2021年。

台北101中高樓層商辦租金連5年漲,11月最新實價登錄顯示每坪價值4500元。圖/photoAC台北101中高樓層商辦租金連5年漲,11月最新實價登錄顯示每坪價值4500元。圖/photoAC

顏炳立表示,信義計畫區20年前的租金結構產生變化,從平均每坪2000元調整到4000元,所有大企業及高收益的行業,幾乎無不爭先恐後地想要進入信義計畫區,形塑成真正的曼哈頓金融特區!

他認為南山人壽在信義計畫區已是後段班了,仰賴著政府不斷釋出土地,即便是地上權,仍以累積版圖式旗艦店的方式積極搶進土地。

他更點出,未來的信義計畫區不會再有大面積的辦公室供給,除了南山這塊地外,看起來想要進駐信義計畫區恐怕要付出更高的租金代價了;相反地,南港還有很多大面積的地塊,在辦公市場火熱情況下,未來也將形成辦公聚落。

最後顏炳立也直言,如果台灣未來的5~10年要邁入商業戰場的新局面,關鍵就是東區10幾萬坪的辦公室能順利租出,造就2020~2024年商用不動產市場的春暖花開!

實價登錄造假系列報導:【實價登錄造假7】突破造假5步驟 實價登錄與合理行情的距離
 
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2019-10-08 08:46

戴德梁行董事總經理顏炳立(資料照)

〔財經頻道/綜合報導〕一直以來都看空房市,喜歡用悲情台灣歌,像孤戀花,苦憐戀花再會啦!形容台灣房市,被大家視為房地產業空頭總司令的顏炳立,此時突然翻空為多,財信傳媒董事長謝金河在臉書上指出,土地交易量創歷史新高,是顏炳立翻多的1個轉捩點,其次是房屋移轉棟數,謝河金指出,台商回流效應不但影響股市,也影響房市,顏炳立此時華麗轉身,真的值萬金!

戴德梁行第4季行情展望報告中表示,今年土地交易量創下歷史新高紀錄,再加上台商回流獵地效應,建商備好麵粉等待風,他預測明年房市將春暖花開。

看壞房市多年的顔炳立,此時突然翻空為多,立即成為兩大經濟性報紙的頭版頭條新聞,對房市很有影響力的顏總也立刻成為市場關注焦點,很多看壞房市掛出交易的都趕緊抽回,建商議價空間縮小,市場多空也產生催化效果。

房市一直以來都有多空分岐的看法,10年前,張金鶚是大空頭,顏炳立是大多頭。這2年,我的另1個好朋友李同榮率先翻多,顏炳立變成大空頭,其實他們兩個都很在意房屋移轉棟數的變化。2008年全台移轉棟數達37.9萬戶,到2017年剩下26.6萬戶,去年略上升至27.7萬戶,今年能不能越過30萬戶大關?這是1個重要臨界點,看起來達標希望很大。

台商回流效應最早反應在工業區土地交易熱絡上,接著是商用不動產交易量上升。今年前3季商用不動產交易量達1157億元,整體土地交易量達2046億元,土地交易量創歷史新高,這是顏炳立翻多的1個轉捩點,其次是房屋移轉棟數。

台灣的房地產在2015年6月房地合一稅通過後,再加上持有稅的地價稅,房屋稅大幅上揚,又加上8000萬以上豪宅按照路段率加成課稅,房地產交易趨泛淚,尤其是短缐進出的短缐交易完成絕跡。

這次台商回流效應,長虹建設董事長李文造說住宅市場會好2、3年,我的看法是房地產市場回穩,住宅市場會從大坪數豪宅大樓轉化成小坪數,低總價,自住型的為主流,但市場最具潛力的會在商業不動產上。

過去十幾年,台商外移,很多辦公大樓拆除改建豪宅,未來台商回流,單是自建企業總部的需求就很可觀,像聯強國際斥資50.87億元買下南港輪胎的世界明珠大樓,每坪100萬元。在台中一向推頂級豪宅的聯聚建設,今年推出第1個商辦大樓,最高成交價每坪69.8萬元,建案尚未完成,已有九興控股、億豐窗簾、和大、百和等台中市的企業準備進駐。台商回流效應不但影響股市,也影響房市,顏炳立此時華麗轉身,真的值萬金!

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2939782

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戴德梁行董事總經理顏炳立今(2)日表示,上星期「京華城」被中石化旗下鼎越開發公司以372億元得標,上月聯強國際又以每坪100萬元的價格買下南港「世界明珠」辦公大樓。

顯見2019年冷清的市場,戰將已寫下商用不動產新高、台灣土地市場的歷史新紀錄,「一個月改寫兩次歷史!」接下來,戰將是「拔劍四顧目茫茫,應該不會有更大的案子了。

展望明年,只要全台建物買賣移轉棟數超過38萬棟,那麼預期「2020年房市應該會更好!」

 

顏炳立今天在戴德梁行舉辦第四季商用不動產市場展望時表示,京華城標售案,是一場精彩的搶地大戰!展望第四季市場,建商將是「備糧等風」,這個「糧」,當然是指儲備土地,如果標到地了,放個五、六年,依市場供給的土地自然漲幅至少會漲個50趴,所以第三季土地市場上,排名十大交易金額的成交案,七、八成都是建商在買貨。

顏炳立表示,所以最近人家都說「台商回流」帶動房市,我說「碗糕啦!因為根本沒有看到飢渴搶貨的台商在搶。」而是看到市場前景的建商在搶。

顏炳立表示,他短短一個月,連續成交了聯強國際買「世界明珠」辦公大樓、「京華城」標售案,連續改寫了兩次歷史;接下來,大概是空前絕後了,台北市接近5,000坪的單一所有權大面積土地,已經絕版了。所以,建商都在「等風」,如果2020大選後,要再等四年?那麼最壞的狀況,就是這樣而已了。

顏炳立表示,現在市場焦點還是在看「京華城」,試算了出價第二高300億元的大型上市建商興富發建設,用最保守的300億元、加上營建成本、合理管銷費用和利潤,以後一坪至少賣107萬元,這個價格對照忠孝東路30年舊辦公大樓每坪120萬、統一國際大樓158萬、信義路世紀金融118萬、八德路IBM大樓110萬、延吉街忠孝東路120萬、世界明珠100萬,這個107萬?「是cheap!」

顏炳立表示,如果元利建設集團總裁林敏雄拿下的信義計畫區D3土地,以後蓋頂級辦公大樓要租到每坪6,000元,那我以2,500元試算京華城這塊,再以每坪售價110萬估計,那麼租金報酬率就2.7%。以金管會限制金融壽險業買樓最低門檻2.345%來看,2.7%這種貨,找不到了。

顏炳立表示,「所以第二高標的300億元出貨,就是俗嘛!」因為他以為應該沒有競爭者會出來,而且銀行已經喬好,所以才會出這個價錢。

展望2020年房地產市場究竟會怎麼走?顏炳立表示,依照全台建物買賣移轉棟數來觀察,「當初早在2016年,我就預測要再走八年,就是緩跌四年、盤整四年,總共要八年,當時很多人想給我巴落企!不過事到如今,我的看法證明是對的,明年總統選完,第一階段的緩跌修正已經完成。」

但是2020年房市會不會開始暴量?顏炳立則表示不會,2020年應該是落底的一年,但還不致於暴量。

https://ctee.com.tw/news/real-estate/153314.html

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2019-10-02 11:58經濟日報 記者游智文╱即時報導
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戴德梁行總經理顏炳立。 記者游智文/攝影
戴德梁行總經理顏炳立。 記者游智文/攝影
 

 

戴德梁行總經理顏炳立今(2)日表示,近來雖然市場傳出不少高價成交,但冷的市場裡,創高價的星火無法燎原,不過建商明顯積極準備土地,備麵粉等風,他對2020市場抱持樂觀,房市可望春暖花開,但還不到怒放地步。

戴德梁行公布第3季商用不動產調查,第3季單季土地交易量達881億元,累計前三季達2,318億元, 光是三季就已創下過去全年歷史新高。

顏炳立表示,目前房市仍然偏冷,最近雖有不少創高價的消息傳出,但冷的市場中,一些零星創高價消息,不管是真實的或作價定錨,都無法讓市場瞬間熱起來,多頭的市場是必須要靠不斷的驚嘆號累積上去。

他表示,但從土地交易創歷史高,顯示建商確實在備麵粉等風,好的土地甚至大手筆搶購,賭的是未來幾年會有政策利多,景氣會好,一旦時機成熟,手上立刻有原料可以推案。

顏炳立表示,在土地爆量的市場,只有商場的爭鬥,大家都算得很精,最近京華城土地交易,有人批評是左手換右手,顏炳立表示,沒有左右手的事,別用自己的角度看市場。

顏炳立表示,他在2016年預測房會緩跌四年,今年全年交易量可達28.5萬到29萬棟,雖然還不到30萬棟,但由於地交易爆出歷史量,且緩跌已過了三年。

他對2020年房市抱持樂觀態度,不過由於預售屋、新成屋、中古屋供應量仍大,預測2020市況纏鬥依舊,預售屋、新成屋、中古屋都是拚價殺的市場,量、價及買氣都是觀察指標。

https://money.udn.com/money/story/5621/4080787?from=ednappsharing

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撰文者:顏炳立2019-10-01


南港正在成為台北東區新門戶!20年來,因政府上位計畫的推動發展,南港從黑鄉翻身成為「站區、軟體、會展、文創、生技」5大中心匯聚的黃金城,吸引大量企業進駐。使得辦公市場需求強勁,因而推升租金躍過了A級辦公市場的門檻,房價更在2019年創下了每坪百萬元的新高紀錄。

土地面積夠大的南港,經過20年的發展,建設成熟,尤其三鐵共構的交通便利優勢,的確增加吸引力。但企業主的要求完美,近乎苛求的心態,且主導著房價上揚的基本條件必須「地段、環境、可及性」兼具,因此單單靠三鐵共構的優勢,南港仍難以取代信義計畫區。

房地產市場,當不夠深入、看不到、了解不夠時,就不會了解它的價值存在,當然就無法認同它的價格。在房市的交易裡,賣不動產沒有遠見,但買不動產就需要遠見。Hang Ten與Hermes,雖都是H開頭、都是做服飾產品,但因質感不一樣,價格當然就不一樣。地段可以形塑,環境可以改變,但土地材料必須具備可及性及可塑性才有價值,價格當然也會反映。

買賣成交就像男女婚嫁,要結婚就要經過密集的約會,了解彼此個性條件,互相的需求與誠意,才能圓滿順利。公平、公正、公開的企業交易市場中沒有人會是笨蛋,也不會有傻子,看對眼、雙方有心,有期許很重要,才能成就一樁寫下南港房價歷史的交易,也改寫了南港的辦公市場!「眾裡尋他千百度,驀然回首那人卻在燈火闌珊處。」自己需要的總部,「不是唯一不收藏」!

科技公司與傳統產業,在珍惜與擁有的情況下,量身訂做打造了南港新春天,63億元的總部大樓交易誕生,「聯強來了,南港發了,東區旺了,台北興了!」正在成為東區新門戶的南港,將是台北房市未來的新春天,未來房地產市場的方向。「好的買不到,價格不易降;壞的降價賣不掉。」南港,未來將會是「珍珠」而不是「彈珠」,是「Hinoki」(扁柏)而不是「相思樹」!

 

小檔案_顏炳立

◎學歷:文化大學土地資源系畢
◎經歷:香港商梁振英不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理、台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會委員、台北縣地價及標準地價評議委員會委員、台南市政府都市發展局委員
◎現職:香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理

 

延伸閱讀
顏炳立:全面放量才是真落底
胡偉良觀點:房價這麼高,年輕人如何擁有好房,到底該不該買房?

http://smart.businessweekly.com.tw/Magazine/detail.aspx?id=7000310&s=Books

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2019/09/16 21:53:00

記者蔡佩蓉/台北報導

賭2020選後房市翻轉,從台北市南港推案點火?歷經16個月,順利磋商聯強國際買下南港輪胎「世界明珠」案50.87億元商辦的戴德梁行總經理顏炳立,今(16日)簽約儀式致詞時透露,一直認為南港是每坪80萬元的行情,看到每坪100萬元的價值,他直呼是天意!「聯強來了、南港發了、東區旺了、台北興了」。

戴德梁行總經理顏炳立。(圖/記者蔡佩蓉攝影) ID-1571475

▲締造南港商辦每坪破百萬成交,戴德梁行總經理顏炳立說,很辛苦在寫歷史。(圖/記者蔡佩蓉攝影)

曾被形容為「多頭總司令」的顏炳立,從2015年初看壞房市轉為「空頭總司令」,評斷緩跌4年、盤整4年,2019年則是盤整的第1年,面對聯強與南港輪胎案的交易,他透露磋商得非常辛苦,但認為這是在寫歷史。

他分析,20年前內湖因內科改變,但現在衍伸出交通問題,內湖已經站上每坪100萬元,但南港8年前沒有挑戰成功,反向來看,南港有三鐵、內湖只有一鐵,對南港的評價從每坪70至80萬元觀點,看到有人有眼光出手每坪100萬元,認為這是有決心。

面對聯強、南港輪胎成功交易,顏炳立說,「很辛苦在寫紀錄,台北高房價記錄是我寫的,現在南港帶入了新高度。」他也喊,「聯強來了、南港發了、東區旺了、台北興了」。南港「世界明珠」案,為近年罕見台北市大型建案,現在住宅部分也順水推舟喊價每坪150萬元,似乎頗有點火衝破空頭市場的態勢。

顏炳立。(圖/記者蔡佩蓉攝影) ID-2133133

▲顏炳立致詞時說,台北高房價記錄是我寫的,現在南港帶入了新高度。(圖/記者蔡佩蓉攝影)

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=603478

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https://ctee.com.tw/news/real-estate/140727.html

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2019-09-03 10:38:25經濟日報 記者游智文╱即時報導
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戴德梁行總經理顏炳立發表最新市場觀點表示,目前房市仍處於低利率下的不景氣,今年要放量才是真落底,最近的土地交易熱潮,是建商對政治及房市未來在下賭注與卡位,投資人仍須戒急用忍。

顏炳立表示,他看房市是從價、量、買氣來看溫度,再從土地市場、商用不動產市場、移轉棟數來剖析市場。雖然目前市場多空訊息紛亂,央行理事也認為房市已經回溫,但以量來看,除了土地放量以外,其他都只是微溫而已,並非是落底量。

土地市場雖放量,但也未出現追價。主要也是因為政府提供重劃區平價土地,洗出市場上建商過多浮濫的資金,是浮濫的資金提供了建築商的膽量,而非市場買氣大好。

顏炳立說,現在市場還是如他年初預測一樣,目前的移轉棟數約16萬棟,估計到年底也差不多只在28萬棟左右,不熱沒量的房市,無法說房市的春天來了,只是觸底後的緩慢回溫。

他表示,價修有量、任性無量,量不出、不見底,今年放量才是真落底。建商現正對政治及房市未來進行賭注與卡位,他們以小搏大賭四年,只要漲10%就贏了,這種機率的研判,正是目前台灣土地市場放量的結果。

報系資料照
報系資料照

 

https://house.udn.com/house/story/5888/4025511

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房市不熱沒量 顏炳立:無法說春天來了

好房網News記者羅力元/綜合報導
2019年已快進入第4季,房市消息有多有空,戴德梁行董事總經理顏炳立撰文指出,雖然連央行理事都認為房市已經回溫,不熱沒量的房市,無法說房市的春天來了!他估計到今年一整年買賣移轉棟數只有28萬棟。
顏炳立在《顏炳立市場觀點》撰文指出,雖然媒體報導市場多空訊息紛亂,連央行理事都認為房市已經回溫了,然而房市是從價、量、買氣來看溫度,再從土地市場、商用不動產市場、全國移轉棟數來剖析市場的現況與未來。以量來看,除了土地放量以外,其他兩者也只是微溫而已,並非是落底量。

顏炳立強調,房市仍處於低利率下的不景氣,投資人仍須戒急用忍,別『傷在期待、死在無量』,今年放量才是真落底,而土地市場放量是建商對政治及房市未來的賭注與卡位,以小搏大再賭4年,只要漲10%就贏了,而這種機率的研判,正是目前台灣土地市場放量的結果!戴德梁行董事總經理顏炳立撰文指出,不熱沒量的房市,無法說房市的春天來了!(好房資料中心)
顏炳立 東區門戶計畫 台電。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
顏炳立指出,土地市場爆量但未追價,是因為政府提供重劃區的平價土地,洗出市場上建商過多浮濫的資金,是浮濫的資金提供了建築商的膽量。
顏炳立主張,「價不降、量不出、量不出、不見底」,而目前的移轉棟數約16萬棟,估計到年底約28萬棟,「不熱沒量的房市,無法說房市的春天來了!」
顏炳立判斷,這只是觸底後的緩慢回溫,價修有量、任性無量。他認為,就跟利奇馬的颱風假一樣,即便有了數據與科技分析,「決策定了,事實存在沒有對錯,只有輸贏,及利與不利,颱風與房地產市場皆是如此。」
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/247668236431.html

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※來源:Smart 智富

顏炳立:台灣房市已放量升溫?(圖:AFP) 顏炳立:台灣房市已放量升溫?(圖:AFP)

撰文:顏炳立

 

近日報紙報導房市見底轉放量升溫,但成交放量的只在南部,且集中台南的土地,與官方大塊土地的趁熱先拋,凸顯的只是低利率之下建商購地的任性。房市是否轉變,真正要看的是,住宅市場有大量去化嗎?有限的去化如何能支撐購入大面積、大金額的土地市場?

以我的觀察,目前土地有量,房市無量,房價倒掛情況仍嚴重,現有仍以剛性、不追價買盤為主,建商有實力者為卡位而追土地、補庫存,再加工搶自用型買盤,等待政策利多,持有土地以抗通膨,賺加工利潤勝過資產定存的低利率,享受土地增值效率大於資金的閒置,這才是上半年土地市場爆量的原因。

最近去了一趟美國紐約市,這個有便捷地鐵的大都會,充滿人潮與商機,在名牌服飾匯集的華盛頓廣場 Soho 區,店面月租 1 坪相當於新台幣 3 萬 2,000 元。但人潮造成環境紊亂,高房價、高消費的街區處處可見行乞的人,即使是中產階級恐怕也是生活不易。

在紐約市蛋黃區的中古屋,三房一廳一衛要價 220 萬美元,約合新台幣 6,700 多萬元,每坪高達 250 萬元,實已非紐約中產階級能負擔。據了解,在 2015 年之前房地產租金收益還有 4% 之多,近 3 年來已跌到所剩無幾。然而,更嚴重的是,因環境髒亂使住宅價格難以上漲,也讓店租收益、店面質感大打折,這就是紐約市的房價滿足點到了。

靠外來的需求與資金,真能改變紐約房市嗎?我認為,持穩盤整、等待時間洗禮與資金的再投入,才能持續撐住紐約市高聳的房價。不過,人潮與便捷的交通雖是紐約市高檔房價利基,但抑制房價再上漲的環境髒亂問題,恐怕必須先行改善。

國家必須強大,不動產才有機會,當變成強國,擁有國際知名度,房地產市場也才能國際化,有能見度,才能吸引外來的投資者,不動產才會有上漲的機會,而台灣房市正處在此種弱勢中,未來房價的支撐也會很辛苦!(本文作者為香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)

 

來源:《Smart 智富》 252 期

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https://news.cnyes.com/news/id/4366354?utm_campaign=4366354&utm_medium=android&utm_source=App

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好房網House Fun 2019/08/13 16:36
【綜合報導/好房網News編輯黃暐迪;圖片/好房網News資料庫】 
 
市場房市見底,加溫放量消息不斷傳出,大家都在等待房市春天到來,然而春天真的來了嗎?戴德梁行總經理顏炳立在《顏炳立市場觀點》中分析,土地有量,房市無量,房價倒掛情況仍嚴重,顯現出買盤剛性不追價,建商展現實力追土地,補庫存及卡位心態,加工搶自用買盤客層,等待政策利多,持有土地以抗通膨,賺加工利潤勝過資產定存的低利率,享受土地增值效率大於資金的閒置,這就說明了上半年「土地市場」爆量的原因! 
顏炳立認為,從南部的房市與土地成交放量開始,北部仍無感,南部則有限的有感;台南土地熱標,官方大塊土地趁熱先拋,凸顯低利率市場下建商購地的任性,問題是住宅市場真的有大量去化嗎?有限的去化率又如何支撐購入的大面積、大金額的土地市場呢? 
顏炳立也分享近期去美國看到的現象,他說現在的紐約房市像「穿著褪色衣服的貴婦」,舉例位在紐約華盛頓公園SOHO區,是名牌服飾的集中地,處在髒亂的黃金地段,店面租金一坪3.2萬元,公園旁的住宅大樓林立,而中央公園是紐約人的幸福,便捷的地鐵交通網是紐約商業價值的根基,便捷但髒亂的地鐵帶來了人潮,也帶來商機。 
房價高檔、環境紊亂也帶來了高消費人群與租金,美國製造的乞丐,不論在時代廣場附近,或是地鐵上,拿著寶特瓶,沿著車廂,哼唱聽不懂的歌行乞,凸顯著紐約社會貧富差距落差甚大,生活用品及食衣住行育樂的高消費,更是彰顯著中產階級在紐約的生活大不易,高檔的民生費用,讓中產階級只能把生活變得更簡單,學習著在紐約無奈的生活。 
他觀察發現紐約蛋黃區中古屋房價,三房一廳一衛要價美金220萬元(台幣6,800多萬元),每坪約230~250萬元,已經不是紐約中產階級人士可以輕易負擔的價格,加上紐約屬於大都會的商業中心,外來觀光、做生意拚搏的商人陸續投入投資及租賃市場,外來求學、就業、作生意,決定了需求及租金收益,4~5%扣一扣,收益已經所剩無幾,3年前追逐的價格,房價及收益已不如往昔,沒放掉就須承受賣不掉的跌價損失,這是紐約的房市,從2015 高檔後走跌至2019 的現況。 

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https://times.hinet.net/magazine/cp109/22506895

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2019-08-05 18:50

▲▼戴德梁行顏炳立。(圖/記者陳韋帆攝)

 

▲戴德梁行顏炳立。(圖/ETtoday新聞雲資料照)

記者黃靖惠/綜合報導

大家都在等房市見底,交易放量、期待房市春天回來,不過戴德梁行台灣董事總經理顏炳立日前在《顏炳立房市觀點》專欄表示,目前交易市場呈現「土地有量,房市無量」,房價倒掛情況仍嚴重,顯現出買盤剛性,不追價。

他指出,南部房市與土地成交放量開始,但北部仍無感;而以台南土地熱標,官方大塊土地趁熱先拋,凸顯低利率市場下建商購地的任性。

顏炳立表示,大家都在等房市春天來臨,但土地有量,房市無量,房價倒掛情況仍嚴重,顯現出買盤剛性,不追價。

他指出,今年上半年土地市場爆量的原因,是建商展現實力追土地,補庫存及卡位心態,搶攻自用買盤客層,等待政策利多,持有土地以抗通膨,賺加工利潤勝過資產定存的低利率,享受土地增值效率大於資金的閒置。

購屋族不追價,但建商卻拚了命囤土地,對此天時地利不動產總經理張欣民說明,建商掌握市場最新動態,從大舉購地的行為得知,目前剛性需求的買盤仍在,推測可能手頭餘屋去化速度不錯,才會大舉購地庫存「囤子彈」,看好後市發展再大舉推案。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,前幾年房市不佳,購屋族觀望,去年底陸續出籠看房,只要地段、總價、產品定位符合主流市場,多數剛釋出就銷售一空,至於房價部分,今年呈現些微反彈,而議價空間較往年減少。

https://house.ettoday.net/news/1506271

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房市春天來了?顏炳立:北部其實無感

好房網News編輯黃暐迪/綜合報導

市場房市見底,加溫放量消息不斷傳出,大家都在等待房市春天到來,然而春天真的來了嗎?戴德梁行總經理顏炳立,在《顏炳立市場觀點》中分析,土地有量,房市無量,房價倒掛情況仍嚴重,顯現出買盤剛性,不追價,建商展現實力追土地,補庫存及卡位心態,加工搶自用買盤客層,等待政策利多,持有土地以抗通膨,賺加工利潤勝過資產定存的低利率,享受土地增值效率大於資金的閒置,這就說明了上半年「土地市場」爆量的原因!

顏炳立認為,從南部的房市與土地成交放量開始,北部仍無感,南部則有限的有感;台南土地熱標,官方大塊土地趁熱先拋,凸顯低利率市場下建商購地的任性,問題是住宅市場真的有大量去化嗎?有限的去化率又如何支撐購入的大面積、大金額的土地市場呢?

顏炳立觀察建商享受土地增值效率大於資金的閒置,是造就了上半年土地市場爆量的原因。圖/好房網新聞中心

房市情境圖(大刊頭)

顏炳立也分享近期去美國看到的現象,他說現在的紐約房市像「穿著褪色衣服的貴婦」,舉例位在紐約華盛頓公園SOHO區,是名牌服飾的集中地,處在髒亂的黃金地段,店面租金一坪3.2萬,公園旁的住宅大樓林立,而中央公園是紐約人的幸福,便捷的地鐵交通網是紐約商業價值的根基,便捷但髒亂的地鐵方便帶來了人潮,也帶來商機。

房價高檔、環境紊亂也帶來了高消費人群與租金,美國製造的乞丐,不論在時代廣場附近,或是地鐵上,拿著寶特瓶,沿著車廂,哼聽不懂的歌行乞,凸顯著紐約社會貧富差距落差甚大,生活用品及食衣住行育樂的高消費,更是彰顯著中產階級在紐約的生活大不易,高檔的民生費用,讓中產階級只能把生活變得更簡單,學習著在紐約無奈的生活。

他觀察發現紐約蛋黃區中古屋房價,三房一廳一衛要價美金220萬(台幣6800多萬),每坪約230~250萬,已經不是紐約中產階級人士可以輕易負擔的價格,加上紐約屬於大都會的商業中心,外來觀光、作生意拚搏的商人陸續投入投資及租賃市場,外來求學、就業、作生意,決定了需求及租金收益,4~5%扣一扣,收益已經所剩無幾,三年前追逐的價格,房價及收益已不如往昔,沒放掉就須承受賣不掉的跌價損失,這是紐約的房市,從2015 高檔後走跌至2019 的現況。

 

 

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Smart智富月刊

 2019年8月1日 下午6:4

撰文:顏炳立

近日報紙報導房市見底轉放量升溫,但成交放量的只在南部,且集中台南的土地,與官方大塊土地的趁熱先拋,凸顯的只是低利率之下建商購地的任性。房市是否轉變,真正要看的是,住宅市場有大量去化嗎?有限的去化如何能支撐購入大面積、大金額的土地市場?

以我的觀察,目前土地有量,房市無量,房價倒掛情況仍嚴重,現有仍以剛性、不追價買盤為主,建商有實力者為卡位而追土地、補庫存,再加工搶自用型買盤,等待政策利多,持有土地以抗通膨,賺加工利潤勝過資產定存的低利率,享受土地增值效率大於資金的閒置,這才是上半年土地市場爆量的原因。

最近去了一趟美國紐約市,這個有便捷地鐵的大都會,充滿人潮與商機,在名牌服飾匯集的華盛頓廣場Soho區,店面月租1坪相當於新台幣3萬2,000元。但人潮造成環境紊亂,高房價、高消費的街區處處可見行乞的人,即使是中產階級恐怕也是生活不易。

在紐約市蛋黃區的中古屋,三房一廳一衛要價220萬美元,約合新台幣6,700多萬元,每坪高達250萬元,實已非紐約中產階級能負擔。據了解,在2015年之前房地產租金收益還有4%之多,近3年來已跌到所剩無幾。然而,更嚴重的是,因環境髒亂使住宅價格難以上漲,也讓店租收益、店面質感大打折,這就是紐約市的房價滿足點到了。

靠外來的需求與資金,真能改變紐約房市嗎?我認為,持穩盤整、等待時間洗禮與資金的再投入,才能持續撐住紐約市高聳的房價。不過,人潮與便捷的交通雖是紐約市高檔房價利基,但抑制房價再上漲的環境髒亂問題,恐怕必須先行改善。

國家必須強大,不動產才有機會,當變成強國,擁有國際知名度,房地產市場也才能國際化,有能見度,才能吸引外來的投資者,不動產才會有上漲的機會,而台灣房市正處在此種弱勢中,未來房價的支撐也會很辛苦!(本文作者為香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)

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