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撰文:顏炳立

今年上半年疫情重挫經濟,全球政府印鈔救經濟。結果大量資金卻跑去炒作房、股兩市,反而更拉大貧富差距。有能力的人用錢賺錢,沒能力的人只能存薪水等機會買房,只期待房價別暴漲,不期待獲利!

回顧2020年上半年房市表現,疫情對商用不動產衝擊最大,需求減而空置率增加,前景恐樂觀不起來。再看住宅市場,1~5月全國移轉買賣棟數每月平均2萬3,000棟,雖略有下跌,但預計下半年成交量會回復或增加,全年預估30萬棟的量仍有機會達標。而土地則是逆疫暴夯的產品,今年累計交易金額高達1,600億元,占我年初預測全年交易金額2,500億元的6成以上。其中,商用占50%、住宅用占30%,工業用則只占12%。由於土地市場多為剛性自用需求,故未出現追價搶購的表現。

由於房市在健康盤整中,且低利率仍會持續,此「利息不升,房市不崩」的市況,對在乎買價合不合理的剛性自用族群,是購屋的好時機,建議可多看屋比較。而對投資或賣方而言,產品「地段、環境、可及性」佳,應可逐漸看到買氣。預售市場也是產品對、地段對、價格合理,就會吸引買盤。只是來量會減、成交較慢,投資仍要戒急用忍。

然而,在下半年恐仍見不到春天的產品如飯店、店面、商場,縱然租金降,價格沒降便不易售出。為何有買盤卻還是沒有成交?因為賣方開到市場高價,即使有降卻只降個10%;而買方的開價要打6、7折,兩方完全沒交集。所以商用市場仍以自用為主,少部分投資看穩定的收益,而此收益必須要大於銀行借款利率1.5倍,才會有避險買盤出現。

對於2020年下半年市場的期待,應是持穩健康、溫和有量,不寄望大漲,只寄望想買房的可順利買到。預估房地產的避風港應該在2、3年後才會出現,在股市中大賺的才會轉出到房地產,房地產才有明天。當然,也要看政府的稅制能否改掉限制投資人的制度,「稅制不改,投資不入」,這是不變的法則。下半年市場,希望仍如我年初所預測:春暖花開、春花望露。期待明天會更好!(本文作者香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)

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圖/聯合報系資料照片

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【撰文:顏炳立】

 

淡淡的6月天,在疫情趨緩、全球政府大撒錢下,資金會湧向操作最短、獲利最快的管道,因而股市率先V型反轉復甦;但經濟面受疫情重傷後不易快速回復,房地產仍呈現淺碟型、緩跌結束後的盤整。

 

不過,儘管整體房市的成交量因為反映2~3個月疫情衝擊,萎縮了2成,但看起來政府正鼓勵資金離開銀行定存,投入救經濟的投資市場,股市反彈一陣子之後,就看獲利能否轉入房市。以目前貨幣的購買力一直在下降、疫情對下半年的房市影響有限,房市元氣已經在恢復中,氣氛可望轉趨樂觀。

 

首先是預售市場,房價正重新慢慢爬起來。尤其產品本身的地段、環境、可及性佳,以及符合相對的合理房價等條件者,也不斷在市場上成交。而土地市場則依然熱,帶看的數量不斷在增溫,是個好現象。由於地價追漲的力道與氣勢並沒有想像中強烈,顯然是很健康的成交盤!

 

在政府大撒錢後,股市先熱,之後會輪到房市,預估買房的人會變多。但房價要再往上漲,主要看有能力的中產階級,在擔心資金的定存利息過低下轉入房市,製造假性需求或換屋需求,才有辦法帶動房市在緩跌4年、盤整4年後,進入淬煉的盤整期,以撐住30幾萬棟築底的買盤量。但我要提醒的是,雖利率及持有成本低,但稅制不改,投資恐無法入市!

 

目前市場普遍出現開價合理就會成交,證明了價過高仍會掛在那、找不到買家。各類產品如我在今年2月份所預測的,店面、辦公室,舉凡收益型的不動產,因為租金下跌,所以不容易得到投資人的青睞。只要「價」跟「值」持續不對等,此類的商用不動產就會高掛市場,得不到投資人期待的買盤,仍會無量,掛市!

 

極度寬鬆的貨幣環境,是有利於延續買氣,加上槓桿行情,有可能使得房市在下半年增量。房價持穩情況下,也會讓房市更健康,產業更活絡,期待更樂觀!(本文作者為香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)

https://udn.com/news/story/6854/4718783

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2020-07-17 22:15Smart智富 撰文:顏炳立
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本報系資料庫
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淡淡的6月天,在疫情趨緩、全球政府大撒錢下,資金會湧向操作最短、獲利最快的管道,因而股市率先V型反轉復甦;但經濟面受疫情重傷後不易快速回復,房地產仍呈現淺碟型、緩跌結束後的盤整。

不過,儘管整體房市的成交量因為反映2~3個月疫情衝擊,萎縮了2成,但看起來政府正鼓勵資金離開銀行定存,投入救經濟的投資市場,股市反彈一陣子之後,就看獲利能否轉入房市。以目前貨幣的購買力一直在下降、疫情對下半年的房市影響有限,房市元氣已經在恢復中,氣氛可望轉趨樂觀。

首先是預售市場,房價正重新慢慢爬起來。尤其產品本身的地段、環境、可及性佳,以及符合相對的合理房價等條件者,也不斷在市場上成交。而土地市場則依然熱,帶看的數量不斷在增溫,是個好現象。由於地價追漲的力道與氣勢並沒有想像中強烈,顯然是很健康的成交盤!

在政府大撒錢後,股市先熱,之後會輪到房市,預估買房的人會變多。但房價要再往上漲,主要看有能力的中產階級,在擔心資金的定存利息過低下轉入房市,製造假性需求或換屋需求,才有辦法帶動房市在緩跌4年、盤整4年後,進入淬煉的盤整期,以撐住30幾萬棟築底的買盤量。但我要提醒的是,雖利率及持有成本低,但稅制不改,投資恐無法入市!

目前市場普遍出現開價合理就會成交,證明了價過高仍會掛在那、找不到買家。各類產品如我在今年2月份所預測的,店面、辦公室,舉凡收益型的不動產,因為租金下跌,所以不容易得到投資人的青睞。只要「價」跟「值」持續不對等,此類的商用不動產就會高掛市場,得不到投資人期待的買盤,仍會無量,掛市!

極度寬鬆的貨幣環境,是有利於延續買氣,加上槓桿行情,有可能使得房市在下半年增量。房價持穩情況下,也會讓房市更健康,產業更活絡,期待更樂觀!(本文作者為香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)

https://money.udn.com/money/story/5621/4710446

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2020-07-07 11:52

▲▼ 房市,疫情,民調 。(圖/記者林裕豐攝)

 

▲下半年房市以自住為主,處於價格盤整的階段。(圖/記者林裕豐攝)

記者董美琪/綜合報導

許多人有購屋需求,總不希望買貴,到底現在房價會漲還是跌?戴德梁行董事總經理顏炳立日前直言,2020年下半年房市「不上不下」,價格要掉要漲都有限,處於剛性自用、價格盤整階段。

根據《中央社》報導,顏炳立6月曾在「北威論壇」,對疫情時期房市(土地市場、辦公市場、飯店市場、店面市場以及住宅市場)做分析。

「貓的市場,不會有老虎的雄風」,顏炳立說,2019年土地市場放量達台幣3000多億元,是台灣過去從來沒有的交易量,雖然今年發生疫情,但土地市場不但沒有受影響,今年成交量更幾乎破1400億元。另外,辦公市場因為有需求,價格不容易跌,飯店、店面則因疫情因素,比較辛苦。

顏炳立表示,台灣過去4年是以自住為主的市場,若想靠房地產投資,3年後還是一樣價格出售,很難從中獲利,此外全球降息後,銀行定存利率已達千分之5或6,使得民眾把錢挪到其他投資市場,如股票,但卻沒有注入房市。

顏炳立指出,房市第2季房市回溫,但預售案子不敢開太高,出現「價格倒掛」的現象,預售屋賣新成屋價,新成屋受到賣壓影響,又以中古屋的行情銷售,使得中古屋卡住賣不動,因此最後成交量比較大的會是「預售案」。

根據《住展雜誌》統計,北台灣今年上半年新案銷售率最高的前10個行政區,依序為內湖、東區(竹市)、壯圍、三峽、北區(竹市)、泰山、竹北、大安、五結、新屋等地。

北市內湖、竹市東區能夠奪下冠、亞軍,與電子科技業受到疫情影響小,就業情況穩健,從業人員購屋需求與信心相對較高,當地房地產市場也就跟著發大財,新案銷售率突破7成。

顏炳立認為,下半年房市「不上不下」,房價漲跌有限,雖然買氣起來,但還是以自住的剛性需求、價格盤整的階段。

https://house.ettoday.net/news/1749716

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顏炳立:利率不漲 房市不崩

顏炳立:利率不漲 房市不崩

戴德梁行董事總經理顏炳立2日表示,上半年土地市場成交量呈紫爆,主要是利率太低,建商積極備料推案,加上壽險游資卡位。可以看到的趨勢是,「只要利率不漲,房市就不崩盤!」土地市場將邁向長多格局。

戴德梁行2日公布第二季商用不動產市場季報,顏炳立表示,總體來說,「疫情可控制,就是房市利多。」不過「唉唉叫的產品」,像是旅館飯店、店面等,下半年依舊還是沒有明天。

顏炳立表示,只要利息不升,房市就不會崩,由於資金泛濫,土地市場正邁向長多,預期2020年發燒的土地市場,全年成交金額將會超越2,500億元。

至於上半年商用不動產反而氣若游絲,成交量呈現窒息量,和土地市場呈現明顯對比,他表示,主要是因為市場上沒什麼「現貨」可以賣,買方即使要買、也只能買預售,所以並非是商用不動產不景氣,而是真的沒貨。

顏炳立預期,只要疫情受控制,未來商用不動產的租金、價格,將會「有報復性的反彈!」至於飯店、一般住宅市場,顏炳立則是保守看待。而在住宅市場部分, 顏炳立直言沒那麼樂觀,總體觀察是「膨風水雞割沒肉!」「蛋白蛋黃,各就各位」。

至於旅館飯店,則是他點名會「唉唉叫」的產品。他表示,目前全台至少20多間大大小小的飯店要賣,不過,儘管現在有疫情影響,但多數賣方對於價格還是相當堅持,頂多只願意打九折,至於有意接手的買方,最多只想用七折價來低接,所以,飯店不是沒有人要買,而是買賣雙方對於價格認知有相當的落差。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20200703000210-260202?chdtv=

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戴德梁行董事總經理顏炳立。(鉅亨網記者張欽發攝) 戴德梁行董事總經理顏炳立。(鉅亨網記者張欽發攝)

上半年受新冠肺炎疫情衝擊,打亂房市原本春暖花開的預期,外資商仲戴德梁行董事總經理顏炳立今 (2) 日指出,台灣房市價格不會強彈,且目前房市還是不適合投資,即便買了放三年,價格還是不會漲且要轉手也不容易,高租金下僅適合購置自住。

 

對於 2020 年全年台灣建物買賣移轉棟數預估數值方面,顏炳立指出,全年可望維持 30 萬棟左右,與去年相差不大,持續盤整。

由於目前全球處於低利率金融環境,且外界對台商資金回流推升豪宅市場的動能也有期盼,顏炳立今天表示,豪宅還是「孤芳自賞」的階段,頂多偶爾會出現零星煙花,整體來說市場買氣還是緩慢。

顏炳立強調,前波肺炎疫情衝擊,只有店面跟飯店確診,導致該兩項產品慘淡,土地買氣則逆著疫情而走,但是買方都很聰明不追價,只想低接,因此整體土地市場還沒有到追高階段。 

https://news.cnyes.com/news/id/4501357?utm_campaign=4501357&utm_medium=android&utm_source=App

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COVID-19(新冠肺炎)疫情肆虐、衝擊經濟,但台灣房地產市場,僅出現小幅波動,未見價量大跌的情況;對此,戴德梁行董事總經理顏炳立22日表示,疫情僅屬短線衝擊,房價沒大跌,未來復甦力道小,也不會大漲。

顏炳立曾在疫情爆發前預估,2020年的房市為「春花望露」,整體來說「只有露水、沒有雨水」,意指房市仍處於相對平穩的情況。

對於後疫情時代的房市,顏炳立認為,市場仍會延續2016年以來「緩跌四年、盤整四年」格局,「貓的市場不會有老虎的雄風」,市場將維持盤整。

房市未見恐慌性殺盤 維持「價持穩、量縮」格局

顏炳立今日出席北威線上論壇,並以「疫亂情迷下的房地產市場」為題,發表看法;他指出,從2016到2020年,房市皆以自用需求為主,近期台商回流,帶動辦公、工業土地及豪宅市場需求,即為一例。

顏炳立認為,疫情對房市的影響,目前看來不大,市場未見恐慌性殺盤,維持「價持穩、量縮」格局;此外,消費性市場買氣遞延,等到疫情結束,會是剛性購屋的好機會。

顏炳立分析,土地市場「逆疫」而行、辦公市場堅挺「抗疫」、飯店市場確診「搏鬥」、店面市場確診「觀察」,住宅市場則是緊盯「防染」。

蛋黃區物件如「志玲」 還是能順利嫁掉

 

外界原預期,若今年第二季疫情不止,房市會出現恐慌性變現拋貨潮,所幸國內疫情控制得當,加上全球降息讓資金購買力下降,因此具穩定收益的商用不動產將受青睞,只要是地段好、環境佳的物件,個案表現仍有市場。

顏炳立也以林志玲比喻房市現況,他說,雖然志玲年紀較大,還是順利嫁掉了,有如房市蛋黃區,因為地段好,還是能順利嫁掉;但,要是像「如花」,雖然年紀較輕,卻因地處蛋白區,未必能像志玲一樣順利嫁掉。

顏炳立說,今年第一季也有不少土地案標出高價,猶如一場精采演出,像是南山人壽以312億拿下世貿三館地上權;富邦以282.87億標下大南港,顯然壽險公司仍有豐沛資金可投入房地產,也讓大家瘋搶蛋黃區土地,甚至將一路從蛋黃區搶到蛋白區。

文章來源:今周刊

 

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/291226.html

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戴德梁行(台灣)董事總經理顏炳立今(22)日指出,2020年台灣房市如「春花夢露」,而林志玲雖然年紀比較大,但還是嫁掉了,這就像房地產的蛋黃區,如果地段好,就算年紀大還是可以嫁得掉,「如花」雖然比較年輕,但因為地處較差的蛋白地段,未必就能順利嫁掉。

 

顏炳立以「疫亂情迷下的房地產市場」為題指出,新冠疫情屬於短線衝擊,房地產是長久交易,房市在2016~2020年皆是自用需求為主,因為價格沒有大跌,未來復甦力道小,價格也不會大漲,因此等到疫情結束,反彈力道也不強。

 

香港北威國際集團今日舉辦線上論壇,主題為:「解封之後的機會與挑戰」,由香港北威國際集團董事總經理劉憶如主持,主講人包括台北市衛生局疾病管制處處長顏慕庸醫師、台新投顧總經理李鎮宇、劉憶如,與戴德梁行(台灣)董事總經理顏炳立。

 

顏炳立說,「貓的市場,不會有老虎的雄風」,過去買到高檔的東西,買錯了就是要下修,就像是玉蘭花的行情,不可能賣到玫瑰花的價格一樣。

 

針對新冠肺炎下的不動產市場分析,顏炳立表示,土地市場逆「疫」而行、辦公市場堅挺抗「疫」、飯店市場確診搏鬥、店面市場確診觀察、住宅市場緊盯房產。

 

他還說,若Q2疫情不止,房市將會出現恐慌性變現拋貨潮,不過國內疫情目前已經獲得控制。

 

顏炳立指出,2020年第1季,土地市場美麗演出,南山312億拿下世貿三館地上權,以及富邦受標下大南港金額282.87億,顯示壽險公司資金很多、很飢渴。根據統計,2020年土地交易1,431億元,去年3,140億元,但金額減少是因為沒有土地了,蛋黃區一丟出來大家就一直搶、一直搶到蛋白區。

 

顏炳立說,2020年房市春暖花開、春花夢露,房市會含苞待放,但不會怒放。

https://udn.com/news/story/7241/4652472

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2020-06-17 21:09Smart智富 撰文:顏炳立
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圖片來源:pixabay
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新冠肺炎疫情在全球延燒4個多月後,終見趨緩,而各國為救經濟極力地撒錢、降利率,使資金潮再現,台灣也不例外。進入下半年,我觀察房市會有4大發展:

第1個發展是,今年以來,台灣雖然也湧進大把資金,且大部分都是登記為外資法人、實為台商的回流資金,但多流入股市,對房市影響不大,房價仍是不上不下。因而這階段的房地產,長、短期皆不適合投資。但因新台幣升值、台股升溫,將會有通膨的隱憂,而房地產是最能避險的工具,其中收益率在3%以上的商用不動產會是市場亮點。

其次是,近期蛋黃區的中古屋市場,出現只比開價少5%~10%就成交,且7成以上都是用現金購買的買盤,讓人誤以為市場風向在變,其實不然。當預售屋每坪賣210萬元時,附近中古屋的合理價應是預售屋的5~6成,約110萬~120多萬元。只因地段好、經過裝潢每坪就賣到140多萬元,這種任性買盤只是少數。所以,與去年第1季相比,今年第1季中古屋成交量實際上是萎縮的。因此在下半年,除非價格有降,量才會慢慢出來。

第3個發展是,自2019年以來各地方政府不斷在釋放土地,例如重劃區。建商因土地大塊且產權清楚、單一,而不斷買進「備糧」。2020年雖有疫情衝擊,且去年政府釋出蛋白區土地後已所剩無幾,今年可能把「蛋白邊緣」土地拿出來標售,但並不影響建商追逐土地的熱度。因在這些地區推預售或新成屋,是最能吸引剛性需求、真實買盤的市場。

第4個發展是,房市的真實買盤會是來自在蛋白區尋屋的中產階級,他們沒有任性的本錢。所以在疫情發生以來,因資金供給增多、利率再探底,購屋成本降低,原本等待的買盤進場意願提高,使得在蛋白區邊緣推出許多新案的預售市場,雖因疫情衝擊而成交量略減,房價卻也下不來。

經過這次新冠肺炎疫情後,大家在食衣住行育樂各方面的消費將更大膽、更積極。當生命誠可貴,美好生活價更高,買個讓自己餘生開心的房子,是疫情後重生的感受。(本文作者為香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)

延伸閱讀:

顏炳立:房屋市場持有者 重新洗牌

▶ 顏炳立:土地、商辦將是房市的抗疫英雄

 

 

https://money.udn.com/money/story/5621/4642462?from=ednappsharing

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2020-06-15 18:45

▲戴德梁行董事總經理顏炳立:「假設有人講說,這個房地產要開始大好的話,我是覺得聽聽就好。」
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缺少追漲動能的房市,其實從另一個角度看,也是自住進場的好時機喔。盈盈來看厝、帶你看好厝,我是陳盈卉,我們下次見。●今天的看厝帶你解析房市,也別忘了要訂閱我們的Youtube頻道,還要到我們的FB按讚、留言和分享囉,我們隨時隨地、網路見。
不過買氣信心回溫,到房價要向上攀升,要觀察的就是成交量的變化了。但現在、在各國採取寬鬆的貨幣政策下,其實熱錢並沒有停泊在房市,反而是流進的股市。而現在的房市,依據商仲教父顏炳立的看法,是<沒有>追漲的動能,維持在盤整的局面。

 

戴德梁行董事總經理顏炳立:「假設有人講說,這個房地產要開始大好的話,我是覺得聽聽就好。」
鐵口直斷房市沒有大漲的可能,向來對趨勢洞見觀瞻的商仲教父顏炳立,在疫情緩和後,各行各業樂觀期待、百業待興之下,竟成了烏鴉。
戴德梁行董事總經理顏炳立:「全世界在印貨幣的時候,這個資金行情是在最快速的方式,去尋得它的投資獲利點,但是房地產目前來講,看起來是還沒有達到,這個錢可以轉出來的時機點,殖利率下降的時候,他(投資人)就回頭過來,去買一些可以規避風險的房地產,那個時候房地產才有比較有可以投資的機會。」
顏炳立認為,在全球在零利率、還有量化寬鬆,以及台股殖利率維持4%左右,熱錢寧可轉進股市,而非房市的投資心態。
戴德梁行董事總經理顏炳立:「做投資我不建議,也許現在你看到是落底,量出來大概是見底,見底還要盤整。房地產就是一句話,不漲就是跌,長期性的投資買盤進來,這個量、價量買去看出來,這樣的東西才是適合投資。」
顏炳立還進一步解釋,房市沒有成長的動能,除了資金流向股市之外,靠內需拼經濟的型態,復甦的動能其實很有限。
戴德梁行董事總經理顏炳立:「國門沒有開、飛機沒有進來,國外的東西就少了,他就會留在台灣,
只要我能控制疫情的話,飯店裡面、包括台灣的離島,他都會很好。所以我想店面,也許是在它的租金便宜,實體店開始有人消費之後,可能有賺錢才能夠支撐租金,房價才有支撐。」
甚至顏炳立還直言,在疫情的影響之下,也宣告大陸的房市多頭,已然結束。
戴德梁行董事總經理顏炳立:「中國大陸30年的榮景,光景應該是結束了,現在應該是高峰走往下坡。台商也目前來講,不是撤回台灣、就是撤回東南亞。(東南亞)成本上來管制多了,所以在發展空間是相對有限,反而台灣是這一波裡面,有可能在台灣會走一個,二三十年的榮景,台灣靠本土的力量,也許靠美國的力量、軟硬體的重鎮,這可能是一個指標。」

而購屋人最注意的住宅市場,顏炳立也提出看法,認為在住宅政策的支持下,開高的房價是有行無市。

戴德梁行董事總經理顏炳立:「政府在推的是社會住宅,也會使得這些剛性需求上面,它可能這些人,不以房地產置產為目標的話、或者不以買下來為目標的話,他去租的話,也可能會使得,這部分的(住宅)市場會會脫離一段,他只租他不買,所以他也不想做屋奴,所以這個情況下,這個市場就在盤而已。目前來講很奇怪的東西,預售屋在反應一個東西是很簡單,譬如說他開一個價格是120萬的預售價,這個假設是20年的房子,就應該是55萬或52萬,頂多是這樣而已,結果那個20年的房子,他可以開到七、八十萬,那七、八十萬、二十幾年,然後新房子給你開120萬,那預售再開120萬,你當然是買預售屋嘛,因為最起碼付的錢很少,所以這樣的一個市場的價格倒掛,仍然會不斷的在市場上不斷出現,其實民眾要怎麼看?就不要理他就好。」

在低利率的支撐下,建商仍追逐土地,就是顏炳立曾說過的備糧等風,並不具備房價上漲的動能,也就是說整體的房市走勢,仍未脫打底盤整的格局。

戴德梁行董事總經理顏炳立:「我覺得市場在這樣的混亂的時候,還好整個市場的經濟上面,看起來是這一波裡面的是萃煉、淬煉市場而已。它下修夠了就是夠了,所以你要其他重挫沒有,所以我想有的市場看得比較悲觀,就是認為說它應該要下挫,市場不是你說了算。」(記者 陳盈卉 奚詩超/台北報導)

https://www.ustv.com.tw/UstvMedia/news/112/20200615A067

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2020/06/06 11:49:00

記者陳韋帆/台北報導

商仲大老、戴德梁行董事總經理顏炳立發布最新一期市場觀點「台灣疫情下的房市發展」,他說,武漢肺炎(COVID-19、新冠肺炎)蔓延世界各國,經過3個月淬鍊後,似乎已經控制,但經過台灣房市經疫情折磨後的結果,房價已呈現漲不了也下不來的狀況,也出現不少任性的買盤讓人「目瞪口呆」。

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▲顏炳立發布最新一季市場觀點,指出疫情對房市的影響。(圖/記者陳韋帆攝影)

顏炳立表示,台灣如同世界各國,撒錢救經濟,資金帶進股市後,台幣升值了,但通貨膨脹似乎已是「山雨欲來風滿樓」,抗通膨中,最有避險功能的就是房地產。因此預售屋開始猛推案,甚至蛋白區邊緣雖然成交量下滑,但買盤依舊積極。

疫情刺激後,央行降息、房貸利率跌破1.5%,加上政府的紓困方案,成為房市支撐力道,潛在買盤的民眾有了籌碼,購買意願上升,銀行不斷提供資金,房價漲不動也下不來。

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▲顏炳立指出,蛋黃區近日出現不少任性的買盤,價格高2~3成依樣買進。(圖/記者陳韋帆攝影)

顏炳立指出,近日還出現一個有趣現象,蛋黃區的預售屋、中古屋市場,有一些任性自用買盤伺機而動,約有7、8成都是用現金、喜歡就買,房價是否合理則列於其次考量,幾乎是開價少個 5%~10%就成交了,與附近的房子合理價比起來,只有4個字來形容「目瞪口呆」!

其中,部分新成屋賣每坪210萬,而應該只有約5成、也就是一坪110萬的30多年中古屋,經裝潢後,一坪也賣到140萬元,多了2~3成價位,買家喜歡就買,這樣的任性來自於「口袋有錢」,相較之下,中產階級則只有認命的期待。

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▲疫情對於台灣股市較有影響,房市則依舊不上不下,不適合長、短期投資。(示意圖/翻攝自Pixabay)

推測2020年下半年走勢,顏炳立分析,Q1公告中,不少外資買盤進入台灣,但多屬於「台商登記的外商企業」,並以法人名義購買,並不是真正的外商公司,可得知台灣房市並未吸引外資進入,僅止於股票,所以疫情影響股市較大,房市則依舊是不上不下,不適合長、短期投資。

顏炳立說,房價有降,量才會慢慢出來,但不少賣家持有成本低,有的是本錢堅持,造成買賣雙方僵持不下,除非有真正的需求,剛性買盤才會慢慢出現,然而, 還是有很多任性的買盤,仍在享受過去買到的甜美成果。

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▲顏炳立認為,買個讓自己餘生開心的房子,或許就是疫情後重生的感受。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

最後,為此次疫情對房市影響下了一個結論,他認為「經過這個冠狀病毒疫情後,大家會在食衣住行育樂方面消費將更大膽、更積極。當生命誠可貴,美好生活價更高,買個讓自己餘生開心的房子,是疫情後重生的感受!」

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=756954

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2020-06-04 10:04經濟日報 記者游智文/即時報導
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戴德梁行總經理顏炳立。 記者游智文/攝影
戴德梁行總經理顏炳立。 記者游智文/攝影
 

 

戴德梁行總經理顏炳立發布最新市場觀點表示,各國撒錢救經濟,資金泛濫下,買盤趨向積極。其中蛋黃區中古屋市場,有一些任性的買盤,不只用現金買,而且幾乎是開價少個5%~10%就成交,與附近的房子合理價比起來,只能用「目瞪口呆」形容。

顏炳立表示,經過了三個月的淬鍊,疫情似乎有控制下來,在各國極力撒錢救經濟後,最先反應的是股市,台灣也大把資金帶進股市,台幣升值,剎那間感覺到通貨膨脹似乎是「山雨欲來風滿樓」,而通膨中最具避險的工具就是房地產。

所以,預售市場猛推案,成交量跟過去比雖然減少,但銀行不斷提供資金,民眾有了籌碼,也使購買意願增加,買盤趨向積極。

蛋黃區中古屋市場,買盤也伺機而動,一個普遍的現象是,幾乎七、八成以上的買盤都是用現金購買,而且喜歡就買,房價是否合理,則列為其次考量,幾乎是開價少個5%~10%就成交了,與附近合理價相比,只有四個字來形容:「目瞪口呆」!

顏炳立說,這是買盤任性的結果。地段好的地方,當新成屋賣210萬,中古屋本應為新屋的一半價,落在110萬左右,但30幾年的中古屋,只因為地段好,經過裝潢就可以賣到140幾萬,多了2~3成價,只能說口袋有錢,可以這樣任性。

只是這屬於特例,任性的買盤來自於錢多的支撐,真實的買盤來自於蛋白區內的中產階級,沒有任性的本錢,只有認命的期待。

顏炳立表示,目前房市是上不去、也下不來。持有成本低,使得任性賣盤更有本錢堅持,也讓買盤更趨於觀望。展望下半年,價格若是有降,量會慢慢出來了,若是不降就沒有量。

他說,雖然第一季公告中,有些外資買盤進入台灣,但大部分屬於台商回台來買,雖算是外資回流,只不過都是台灣公司,登記的是外商企業,用法人的方式來買。台灣還沒有到可以吸引真正的外資投入這個市場,房價不上不下,仍不適合長、短期投資。

https://money.udn.com/money/story/5621/4612016?from=ednappsharing

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Smart智富月刊262期

 

顏炳立:房市下半年的4大發展

撰文者:顏炳立2020-06-01
新冠肺炎疫情在全球延燒4個多月後,終見趨緩,而各國為救經濟極力地撒錢、降利率,使資金潮再現,台灣也不例外。進入下半年,我觀察房市會有4大發展:
第1個發展是,今年以來,台灣雖然也湧進大把資金,且大部分都是登記為外資法人、實為台商的回流資金,但多流入股市,對房市影響不大,房價仍是不上不下。因而這階段的房地產,長、短期皆不適合投資。但因新台幣升值、台股升溫,將會有通膨的隱憂,而房地產是最能避險的工具,其中收益率在3%以上的商用不動產會是市場亮點。

其次是,近期蛋黃區的中古屋市場,出現只比開價少5%~10%就成交,且7成以上都是用現金購買的買盤,讓人誤以為市場風向在變,其實不然。當預售屋每坪賣210萬元時,附近中古屋的合理價應是預售屋的5~6成,約110萬~120多萬元。只因地段好、經過裝潢每坪就賣到140多萬元,這種任性買盤只是少數。所以,與去年第1季相比,今年第1季中古屋成交量實際上是萎縮的。因此在下半年,除非價格有降,量才會慢慢出來。

第3個發展是,自2019年以來各地方政府不斷在釋放土地,例如重劃區。建商因土地大塊且產權清楚、單一,而不斷買進「備糧」。2020年雖有疫情衝擊,且去年政府釋出蛋白區土地後已所剩無幾,今年可能把「蛋白邊緣」土地拿出來標售,但並不影響建商追逐土地的熱度。因在這些地區推預售或新成屋,是最能吸引剛性需求、真實買盤的市場。

第4個發展是,房市的真實買盤會是來自在蛋白區尋屋的中產階級,他們沒有任性的本錢。所以在疫情發生以來,因資金供給增多、利率再探底,購屋成本降低,原本等待的買盤進場意願提高,使得在蛋白區邊緣推出許多新案的預售市場,雖因疫情衝擊而成交量略減,房價卻也下不來。

經過這次新冠肺炎疫情後,大家在食衣住行育樂各方面的消費將更大膽、更積極。當生命誠可貴,美好生活價更高,買個讓自己餘生開心的房子,是疫情後重生的感受。

 

小檔案_顏炳立

◎學歷:文化大學土地資源系畢
◎經歷:香港商梁振英不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理、台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會委員、台北縣地價及標準地價評議委員會委員、台南市政府都市發展局委員
◎現職:香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理

 

延伸閱讀
顏炳立:房屋市場持有者 重新洗牌
 顏炳立:土地、商辦將是房市的抗疫英雄

http://smart.businessweekly.com.tw/Magazine/detail.aspx?id=7001728&s=Books

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2020-05-18 17:37Smart智富 文/顏炳立
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房市,示意圖。 報系資料照
房市,示意圖。 報系資料照
 

 

疫情蔓延,衝擊全球股市、債市、油價,使投資人短期失去信心,後續是否會衝擊房市與人們的購屋意願,值得再觀察。

近5年來,房市主要是自用的剛性需求撐場;如今因疫情衝擊,使一般商家生意蕭條,原有儲糧也將用盡而出現恐慌心態。業者希望屋主能調降租金,若能「共體時艱」或可求存,否則一旦倒了,就難以回天。牛市太久,讓大家忘了熊市的殘忍,對於劇變的外在因素,投資人的判斷力及價格決策變得很重要。有人先知先覺,果斷賣掉手中的貨;有人則還在觀望,給的空間、讓的利還不夠,難以成交。

會談這個問題是因為在飯店、店面等市場,仍見有賣方掛出高價。但在景氣不佳、前景不樂觀下,即使有資金的投資人,也只想要低接,買賣雙方對接不上。如果疫情的衝擊持續,下一波是中產階級的金流會有問題,企業也將因存糧不足,被迫要拋貨換現金求生存。而一旦一直撐市的剛性自用買盤也不見了,那時候就是房地產的災難了。

事實上,在社交距離、集會人數限制下,已影響剛性自用買盤的看屋意願,沒看屋就不可能成交。而我們看到預售及中古屋市場,來客數一個月不如一個月。大家對於疫情發展、影響所及的社會問題、投資市場,可能比自己是否要去買房還更關心,這可能會奪取住宅市場仍有的一些溫度。

土地市場方面,對於有能力的人,因有資金取得的管道,對未來疫情發展也較樂觀期待,就會為春暖花開後消費性的反彈預備糧食;有能力的建築商,也仍在大力搶進台灣每一塊土地。期待土地市場「逆疫而行」的溫度,也能帶給辦公市場「堅挺抗疫」的力道。

經過這次的疫情影響後,我們將會看出財富的重新分配,以及房屋市場持有者的重新洗牌,讓有能力的繼續持有市場上的房地產,進而讓房市能活絡蓬勃,帶來產業的信心。依我所見,新冠肺炎病毒狂歡期間有限,利空時買進,是自用者入市唯一的良機!(本文作者香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)

延伸閱讀

新手買房懶人包》想買房!到底每月要付多少錢?

央行降息,銀行跟進調降房貸利率!房貸降1碼,究竟能省多少利息費用?

https://money.udn.com/money/story/5621/4572713?from=ednappsharing

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疫情狂歡期有限!顏炳立:自用者入市唯一良機

好房網News記者羅力元/綜合報導
2020年新冠肺炎疫情大爆發,造成市場恐慌,也打亂了房地產市場原本的面貌!專家認為,雖然市場因過度觀望出現了恐慌,也凸顯價格決策的重要,建議有能力的人,當趁利空時買進,才是自用者入市唯一良機。
戴德梁行董事總經理顏炳立在專欄《顏炳立市場觀點》撰文分析,這次疫情除衝擊全球金融市場、能源市場,也對民眾短期信心產生影響,原本2020年是剛性支撐的市場,可是因為疫情演變,讓觀望等待的,在經過這2、3個月後也開始出現恐慌心態。
戴德梁行董事總經理顏炳立分析房市現況「疫情短暫狂歡 自用買盤入市」。(示意圖/好房網News資料照)
戴德梁行董事總經理顏炳立。好房網News記者李彥穎攝
顏炳立直言,「牛市太久,讓大家忘了熊市的面貌與殘忍」。有人先知先覺加上果斷讓利,賣掉手中的貨;有人則在觀望,讓的利還不夠,此時價格決策就變得很重要。 
顏炳立擔心,如果剛性自用的買盤終結,就成為房地產的災難。若人跑去集會會危及生命,就可能會斷送基本剛性買盤去看房的意願,沒有看就不可能有成交。近來預售市場及中古屋市場,來客數一個月不如一個月,這有可能會奪取住宅市場仍有的一些溫度。 
顏炳立分析,有能力的建築商大力地搶進台灣每一塊土地,土地市場仍然是「逆疫而行」,期待這樣的溫度也讓辦公市場可以「堅挺抗疫」。
顏炳立指出,經過了這次疫情的大變化,可以看到財富的重新分配與房屋市場持有者的全新洗牌,讓有能力的人可以繼續持有市場上的房地產,而繼續讓房地產市場能夠活絡蓬勃,然而要注意「疫情狂歡期間有限,利空時買進,是自用者入市唯一的良機!」
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https://news.housefun.com.tw/news/article/163481253875.html

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顏炳立2020-05-01


疫情蔓延,衝擊全球股市、債市、油價,使投資人短期失去信心,後續是否會衝擊房市與人們的購屋意願,值得再觀察。

近5年來,房市主要是自用的剛性需求撐場;如今因疫情衝擊,使一般商家生意蕭條,原有儲糧也將用盡而出現恐慌心態。業者希望屋主能調降租金,若能「共體時艱」或可求存,否則一旦倒了,就難以回天。牛市太久,讓大家忘了熊市的殘忍,對於劇變的外在因素,投資人的判斷力及價格決策變得很重要。有人先知先覺,果斷賣掉手中的貨;有人則還在觀望,給的空間、讓的利還不夠,難以成交。

會談這個問題是因為在飯店、店面等市場,仍見有賣方掛出高價。但在景氣不佳、前景不樂觀下,即使有資金的投資人,也只想要低接,買賣雙方對接不上。如果疫情的衝擊持續,下一波是中產階級的金流會有問題,企業也將因存糧不足,被迫要拋貨換現金求生存。而一旦一直撐市的剛性自用買盤也不見了,那時候就是房地產的災難了。

事實上,在社交距離、集會人數限制下,已影響剛性自用買盤的看屋意願,沒看屋就不可能成交。而我們看到預售及中古屋市場,來客數一個月不如一個月。大家對於疫情發展、影響所及的社會問題、投資市場,可能比自己是否要去買房還更關心,這可能會奪取住宅市場仍有的一些溫度。

土地市場方面,對於有能力的人,因有資金取得的管道,對未來疫情發展也較樂觀期待,就會為春暖花開後消費性的反彈預備糧食;有能力的建築商,也仍在大力搶進台灣每一塊土地。期待土地市場「逆疫而行」的溫度,也能帶給辦公市場「堅挺抗疫」的力道。

經過這次的疫情影響後,我們將會看出財富的重新分配,以及房屋市場持有者的重新洗牌,讓有能力的繼續持有市場上的房地產,進而讓房市能活絡蓬勃,帶來產業的信心。依我所見,新冠肺炎病毒狂歡期間有限,利空時買進,是自用者入市唯一的良機!

 

小檔案_顏炳立

◎學歷:文化大學土地資源系畢
◎經歷:香港商梁振英不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理、台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會委員、台北縣地價及標準地價評議委員會委員、台南市政府都市發展局委員
◎現職:香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理

http://smart.businessweekly.com.tw/Magazine/detail.aspx?id=7001579&s=Books

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2020-04-17 06:26Smart智富 撰文:顏炳立
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新型冠狀病毒肺炎成為房市的照妖鏡,有利於價格及量的盤整,各行各業逐漸出現關門倒閉的情形,當眾人尋找可抗疫的行業時,地產業會是其中之一嗎?此時可以買房嗎?我預估,土地、辦公室將是台灣房市的抗疫英雄!至於其他產品,套用疫情用語來形容,飯店市場確診「搏鬥」、店面市場確診「觀察」、住宅市場緊盯「防染」。

土地產品,不管商用、住宅、工業用地,在疫情之下仍持續成交,溫度雖不到熱,但卻是溫暖有量。辦公室產品,因為台商的回流加上過去供給少,地段好、品質好的產品,有實力的台商企業仍會積極買進。

由於疫情衝擊,航空旅遊業都掛了,使得飯店業在搏鬥中。接下來,飯店業若無法找到吸引住客的策略,入不敷出,關門倒閉也在預期中。店面則因人們不敢外出消費、用餐,從餐廳、購物中心到商店街等等,都已在苦撐中。這樣的日子若持續半年,造成的影響實令人不敢想像。

住宅部分,由於過去4年有剛性需求支撐,未來4年也同樣靠剛性需求撐場。疫情是否會影響已慢慢成型的自用買氣?只要在半年內疫情能得到控制,我認為確診觀察、搏鬥、防染等產品將會有報復性出量,但價格恐怕無法樂觀。

況且,美國聯準會(Fed)接連降息,全球央行也在撒錢救市,令人擔心全球將邁向日本長空20幾年的零利率,未來恐將長期處於通貨膨脹的態勢,使資金將積極尋找能保值的資產。不動產看來會成為一個能提供收益的資產,但會不會因此觸動未來台灣的商用不動產落底後翻升,成為資金分散風險的有利資產,在下半年才會較為明朗。

目前看來,賣方市場仍然任性堅持高價,而不願降價求售,顯然還是對疫情的變化樂觀;在疫情延燒下,也許會讓買進賣出的價格決定加快,自用買方可在等待或嘗試去尋求一個對自己有利的價格,讓雙方能夠成交,這也是疫情對房市帶來的一個好結果,悶的日子鼓勵多看屋,靜待疫情能盡快過去,為自己尋找房市的春天!(本專欄作者為香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)

延伸閱讀

▶ 疫情如果繼續拖下去...房地產專家:4因素將拖垮台灣房市!

▶ 房市將「急凍」?台經院:房市有3大支柱,抗壓能力優於SARS時期!

https://money.udn.com/money/story/5621/4498305

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2020/03/25 13:43:00

記者陳韋帆/台北報導

戴德梁行今(25)日舉辦2020年Q2記者會,戴德梁行董事總經理顏炳立表示,原本預測今年房市是「春花望露」,也就是春暖花開之時,結果卻遇到武漢肺炎(COVID-19、新冠肺炎)衝擊,打亂整個房市。

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▲顏炳立認為,倘若疫情拖到第三季,自住買氣就會緊縮。(圖/記者陳韋帆攝影)

顏炳立指出,目前土地市場相當熱絡,整體「逆疫而行」;辦公市場則因空置率本就相當低,也相當堅挺抗疫;不過,飯店市場、店面市場就已經「確診」,有的已經很慘,有的與疫情搏鬥當中。

對於大家最關心的住宅市場,目前正在「防染疫」當中,他解釋,目前仍未有明顯影響,但如果疫情在Q2未控制,持續到Q3,加上目前房價尚未落底因素,剛性買盤就會縮手。

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▲顏炳立認為,代銷應帶頭讓利,讓買氣不要斷。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

除非買家本來就存有一筆錢,就是要買房子,不然疫情持續延燒,有可能連工作都沒有了,民眾連飯都沒得吃,有生命危險情況下,又怎麼買房子?所以買氣就會往後遞延。

不過目前還沒走到這個地步,會不會影響到這樣仍在觀察中,倘若真的這樣,等疫情停止,房價勢必也走到一個低點,剛性購屋的好時機就來了;至於房價降多少是低點?顏炳立解釋,房地產就如同百貨公司促銷,只要能跌5~10%,買氣就會進來,代銷也應該這麼做,讓買氣不要斷。

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▲顏炳立說,除非房地產能夠防疫,否則民眾只會搶衛生紙。(圖/記者陳韋帆攝影)

單看目前民眾消費習慣,除了搶衛生紙外,沒看到搶房地產的,除非房地產能夠防疫,才有可能搶貨。

倘若第二季疫情過後,若還無法控制,房市將會出現「恐慌性的拋貨潮」,所有投資產品全部變現,為了顧命,大家只想搶民生物資,資金無法回到投資市場,就會影響到整體經濟狀況。

不過樂觀看待,政府倘若持續不斷降息,相對股票、現金,房地產反而相當保值。

最後顏炳立指出,投資客眼前就是要活著,自用型就是要低價買到,這樣的目標不會變,所以要在疫情過後,房市出現如同一般消費的「報復性買盤」機率不大,估計疫情過後房價也不會走揚。

看更多 武漢肺炎(COVID-19、新冠肺炎)疫情 最新報導: https://bit.ly/37gsay1

★ 三立新聞網提醒您:

防範武漢肺炎,肥皂勤洗手、必要時戴口罩、避免食用生肉及生蛋、少去人多的場所、避免接觸禽畜類動物!

回國若身體不適請主動通報,14天內出現疑似症狀請先撥打防疫專線,並戴上口罩儘速就醫,務必告知醫師旅遊史。

※ 免付費防疫專線:1922、0800-001922

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=714016

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2020-03-25 11:39經濟日報 記者游智文/即時報導
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戴德梁行董事總經理顏炳立。 記者游智文/攝影
戴德梁行董事總經理顏炳立。 記者游智文/攝影
 

 

戴德梁行董事總經理顏炳立今(25)日表示,房市去年第4季春暖花開,本來預測今年春花夢露,持續增溫,未料碰到疫情,讓人慨嘆「春天哪會這呢寒」。他表示,如果Q2疫情仍未歇止,房市將出現恐慌性變現拋貨潮。

戴德梁行今日舉行今年第1季商用不動產發布會,受疫情影響,商用投資市場首季僅成交95億元,較上季大減61%,較去年同期也減少44%。站前商圈、東區商圈店面空置率均上升超過3個百分點,土地交易仍熱,今年第1季上看700億元。

顏炳立表示,房市去年好轉,感覺起來就像牛站起來了,沒想到殺出一隻黑天鵝來亂,旁邊還有一隻大熊在吼,結果牛沒變大隻,反而戴上口罩躺平。

顏炳立表示,今年房市進入量增價溫,落底盤整格局,碰到新冠肺炎,目前來看,土地市場受影響不大,逆「疫」而行,建商仍然繼續準備麵粉,等風再起。辦公市場表現也不錯,飯店市場則已經確診在搏鬥中,店面市場也已確診觀察中。

住宅市場方面,顏炳立表示,疫情風暴未見恐慌殺盤,目前價格仍持穩,但交易量縮。

顏炳立表示,過去四年房市以剛性自用為主,未來四年也是剛性自用撐盤,如果疫情短期能夠獲得控制,會有遞延性買盤,疫情停止, 是購屋好時機, 但若Q2疫情不止,房市將出現恐慌性變現拋貨潮,

顏炳立表示,原本已經落底的房市,由於大規模QE,讓房市落底再生變數,現在投資客的目標就是活著、撐住,自用型買方目標則是要低價買到。全球降息下,資金購買力下降,穩定收益商用不動產將受青睞。

https://money.udn.com/money/story/5621/4441890?from=ednappsharing

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2020-03-09 23:45經濟日報 Smart智富 撰文:顏炳立
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圖片來源:pixabay
圖片來源:pixabay
 

金鼠年才一開始,全球就遇到新型冠狀病毒的疫情衝擊,包括房市都相當擔心焦慮。不過,因2019年最新的買賣移轉棟數為30萬275棟,代表房市已落底,亦即我在2016年所預估「緩跌4年,盤整4年」的緩跌4年結束,2020年開始將進入盤整階段。

在盤整階段,因為市場仍處於剛性自用及換屋的需求,無法吸引投資,更沒辦法熱到讓投機客買盤介入,所以未來的4年也不可能看到房價有大幅的攀升,也不至於爆大量。

若有人期待第1季房市能爆量,那得仿傚百貨公司的「福袋策略」,業主方只要願意降一點價,以鼓勵自用型買盤進入,可望使交易量放大。但若有人冀望房價會因疫情而重挫二、三成,這種如同股市中的投機心態,易錯估房市走勢。

我認為,即使疫情擴大,至多讓自用型買盤遞延到第2季,因為自住買房的需求不太會在乎黑天鵝是大或小隻;若疫情能在第1季控制住,就仍將是剛性需求撐市,也就是要看個案表現,以及從價格、交易量到買氣都是盤整的局面。

由於在自用型剛性需求中,也包括了回流的台商,設廠所需的工業土地、自用的辦公室及住家,對買盤跟買氣都有一定支持度,是我今年看好的產品。只是,目前中南部房價反映的是土地成本跟營造成本,缺工使得工資、土地和建材等成本微幅上漲,繼而帶動新建案房價調升10%,但剛性自用的買盤又無法接受,使得銷售期拉長。

至於其他預售市場的房子,若賣到接近新成屋的價格,就會使得新成屋房價要下降至接近中古屋的房價,那麼中古屋就很難再堅持要賣和新成屋一樣的價錢,除非地段、產品非常好,否則無法獲得自用型剛性買盤的青睞。若賣方保持任性,將望屋興嘆,沒有辦法把錢落袋為安。

對於自用型剛性需求的買家,現階段較易在屬意的地段找到房子,若見價格合理就應該進場。想找到房市的相對低檔進場,我認為目前正是一個時機,祝大家發財!

延伸閱讀:

▶ 台灣房價將何去何從?建商:最有可能跌回2010年!

 

▶ 房市焦點》台北市移入熱點,內湖區新增851戶奪冠!

https://money.udn.com/money/story/5621/4402040

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