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好房網News記者黃靖惠/綜合報導

時序進入12月初,許多人關心明年房市動態,或許從過去、類推未來走向,其中房產教父顏炳立在每月房市觀點專欄內直指,目前仍是自住客撐場,但因賣方期待過高、買方資金有限,雙方形成拉鋸戰,交易量萎縮,只能等政策、稅制改革,急救房市,今年下半年供給量爆三高,房地產不再是最好投資工具,預估最快在最後一季、最慢在明年開春,就會開始一場價格殺戮戰。

房價下修已4年多,下半年市場期待與政策還在拉拔,當時顏總點出現況「台灣房市是中產階級的眼淚」,有能力的人不買,想買的沒有能力,加上市場冷、氣氛不對,賣方期待過高,買方資金有限成了一場拉鋸戰。 3、4年前有錢人任性,沒錢人認命的情況下,因市場熱度佳,有錢人子彈亂用亂買,瘋狂投資,就連山上郊區海邊,俗稱蛋殼地區的蛋殼產品價也飆高,甚至出現蛋殻區開蛋白價格,期望賣到蛋黃行情,也造成今年下半年市場成交量萎縮。

顏炳立。圖/好房資料中心顏炳立 東區門戶計畫 台電。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

他認為,檢視今年,依然是價的先行指標,任何不動產產品在高檔時爆了大量,也即代表該類產品市場結束了,舉例來說,2014~2015 年緊接著豪宅爆了天量,致使豪宅市場跟著結束;2015~2016 年全台工業土地高價爆量,意味這個市場高檔過後緩步下跌,2017~2018 年看到商住土地成交量爆增,即將預告2019 年預售市場價格將再破壞!

台灣房市從2014 年『軟趴趴』,到2015 年『死死昏昏去』,到2017 年『要死要活』,到2018 年『快要停了』,他認為,只能等政策、稅制改革,急救房市,才能再次展現一場生龍活虎的房地產遊戲,今年下半年市場緩跌著地,而緩跌過程中仍得靠讓利才能換到量,而量是市場買氣的支撐。

更有建商推出隨齡付的行銷手法,讓中產階級可以圓購屋夢,但他也提醒3年後,房價沒漲反掉,在薪資未增加,本利攤還情形下,變成一個壓力鍋,壓力一直增加只是何時爆開而已,市場好壞只有唯量是問,量沒出來,任何話術都是假的,越冷的市場,訊息更亂,真假不分。

他也強調,今年最後一季台灣房地產市場供給量爆三高,不只使照高、建照高、餘屋量也創八年新高,最快在最後一季、最慢在明年開春,就會開始一場價格殺戮戰。

他建議,目前看來自用型是主力,只要選對地段、環境、可及性,對價格就不必太堅持,時間讓人不得承認 市場再見了,量縮了 ,追價不再 ,房地產不再是一個資金最好的投資工具,加上台灣市場內需不振,北中南 各夜市店面紛調降租金 , 收租的、搶租的逐漸消失在市場上。

 

原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/208933213728.html?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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2018-12-05 10:47:12經濟日報 記者游智文╱即時報導
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戴德梁行總經理顏炳立近日發表房地產觀點表示,景氣反轉,不少人搶進金店面,以為收租總比定存好,但是目前的市場,店面金雞母,已經下不了金雞蛋,房地產已不再是資金最好的投資工具。

顏炳立舉例,有人三年前買進民權西路捷運站帶租約店面,月租150萬元,投報率可達3%以上,每坪要價500多萬,事後請教他的看法,他覺得買貴了,但是對方認為該店有好租客,收租穩定,且收租比定存好上二至三倍,不以為然。

兩年後他和對方偶遇,對方說他講的是對的。因為租金已經從150多萬降到120萬,投報率從3%掉到約2%,向銀行借款卻要2.6%~2.8%,這樣的收益已經不足以支付銀行利息。最慘的是,過去500多萬的建坪價,殺到現在已經乏人問津了。

顏炳立表示,現在房地產市場不管蛋黃或蛋白區投報率都在3%以下,這樣的收益率對壽險公司來說是可行的,但資金若來自銀行借款,這樣的報酬率,賭的只是房地產會漲,但房市景氣已過,未來房價鐵定是下跌的機會比上漲高,最後只怕淪入一場遊戲一場夢的命運。

顏炳立表示,房地產買對時眉開眼笑,買錯就傾家蕩產。2016年許多台商回流,松江路100萬以下的行情被炒到 130多萬的房子,有人狠殺到107萬元,殺了約二成任性全買,以為撿到便宜。但時間證明趨勢的力量是大的,現在市場明白顯示二年前買的房價現在已賣不掉了,買家還是在等80~90萬,這就是緩慢下跌市場印證的結果。

他表示,過去大部分買家都用只付利息不繳本金的方式來擁有房地產,過了寬限期開始轉貸,只擁有一戶的,本加利可能還負擔得起,若是同時擁有三至五戶就難說了,這波市場看來不可能會在一至兩年內反彈,這就是所謂傷在期待、死在無量。

顏炳立表示,今年第3季的量仍然是縮了,時間讓人不得不承認市場再見了。量縮了,追價不再,房地產不再是資金最好的投資工具,加上台灣市場內需不振,北中南各夜市店面開始紛紛調降租金,收租的、搶租的逐漸在市場上消失,這就是市場。

戴德梁行總經理顏炳立 記者游智文/攝影
戴德梁行總經理顏炳立 記者游智文/攝影

原文網址:https://house.udn.com/house/story/11137/3519045

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顏炳立:店面金雞母,下不了金雞蛋!

作者:MyGoNews方暮晨
時間:2018-12-02

 

顏炳立:店面金雞母,下不了金雞蛋!
顏炳立:店面金雞母,下不了金雞蛋!
新聞摘要
  • 顏炳立:店面金雞母,下不了金雞蛋!
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】戴德梁行總經理顏炳立2018年12月1日發表房地產景氣觀點表示,在台灣房地產市場,每個人一生中總會碰到3次房地產景氣,若在有能力的時候碰到那就是大好的賺錢機會,年輕人若想要改變生活,只有兩件事情必須去關注,一個是參與金融商品的投資,一個是了解參與房地產市場,畢竟有太多因房地產致富的例子,到年老時皆可享受到收租或增值的果實。
 
顏炳立指出,買房收租是人人的夢,有能力的做大夢賺大錢,就像壽險公司拿民眾的保費去獲取更高的收益,買土地、買店面,市井小民只能買個小店面或小套房收租圓夢;最近市場翻轉不景氣,讓許多有實力的人在3年前大力搶進靠近民權西路捷運站,帶租約的店面,因為皆不相信市場會馬上下來。2年前只因有好租客及收租穩定,投報率3%以上,就大力搶進,不管每建坪單價是否在高檔,當初曾請教過我,我覺得是買高了,但對方認為收租畢竟比定存好了2~3倍。
 
2年後在一場合偶遇,對方說我講的是對的,租金已經從150多萬降到120萬,投報率從3%掉到2點多%,向銀行借款卻要2.6%~2.8%,但這樣的收益已經不足以支付銀行利息,過去500多萬的建坪價,殺到現在已經乏人問津了。人是英雄、錢是膽,錢夠,人膽子也大了,任性是套牢的最大致命傷,而穩定收益更是美麗的毒藥與誘因。
 
顏炳立表示,由於中美貿易戰爭,全球房地產市場下滑,台幣銀行定存只有1%不到,美金定存3.5%,股市裡信手抓來殖利率都7%~8%,在房地產市場投報率不管蛋黃或蛋白區都在3%以下,這樣的收益率對壽險公司來說是可行的,但這麼低的報酬率對於資金若是來自於貪圖低利息銀行借款,但利息不可能永遠保持低檔,未來只會往上升不會下降。如果去投資報酬率超過銀行借款利息的商品,賭的只是房地產會漲,但房市景氣已過,未來房價鐵定是下跌的機會比上漲高,印證了房地產市場『一場遊戲一場夢』的命運。
 
顏炳立提醒,房地產買對時眉開眼笑,買錯就傾家蕩產,目前由於利息低檔,市場下滑速度沒有想像中快,必須用時間來換取下跌的空間,『傷在期待』這個趨勢是越來越明顯。住宅市場方面,2016年聽聞許多台商回流,松江路100萬以下的行情被炒到130多萬,開價130幾萬已經賣不出去了,買方狠殺到107萬,有錢便任性全買;2016年當時殺了約2成幅度以為撿到便宜,每戶總價都在1億以上,但時間會證明趨勢的力量是大的,現在市場明白顯示2年前買的房價現在已賣不掉了,買家還是在等80~90萬,這就是緩慢下跌市場印證的結果。
 
對自用型買家來說,只要選對地段、環境、可及性,對價格就不必太堅持,過去大部分買家都用只付利息不繳本金的方式來擁有房地產,過了寬限期開始轉貸,只擁有一戶的,本加利可能還負擔得起,若是同時擁有3~5戶就難說了,看來這波市場不可能會在1~2年內反彈,這就所謂『傷在期待、死在無量』。
 
顏炳立總結說道,2018年第三季的量仍然是縮了,擔心2019年是否將展開一波價格殺戮戰,房價的崩跌來自於普遍存在的樂觀氣氛,樂觀氣氛的背後,時間讓人不得不承認市場再見了。量縮了,追價不再,房地產不再是一個資金最好的投資工具了,加上台灣市場內需不振,北中南各夜市店面開始紛紛調降租金,收租的、搶租的逐漸在市場上消失,這就是市場。

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/127286/

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2018-11-21 12:01經濟日報 記者游智文╱即時報導
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德杰FLORA。 記者游智文/攝影
德杰FLORA。 記者游智文/攝影
 

 

台新金董娘彭雪芬投資中山北路豪宅「德杰FLORA」失利,去年底認賠1,700多萬出場後,戴德梁行總經理顏炳立表示,董娘決定是對的,房市還在下跌階段,不賣都是錯。最新實價揭露,德杰FLORA又有屋主認賠殺出,已是第五位屋主認賠。這棟豪宅共有五筆轉手資料,全部都以賠售出場。

 

新成交的是8樓戶,實價資料,屋主2013年以總價6,435萬元買入,今年9月以6,088萬元出售,賠了347萬元。扣除車位,每坪約82.9萬元,比彭雪芬出售價格每坪83.7萬又低了一些,也是近兩年新低。

 

 

資料來源:內政部實價登錄、住商機構企劃研究室整理
資料來源:內政部實價登錄、住商機構企劃研究室整理
 

 

德杰FLORA位於中山北路三段第一排,樓高15層,規畫38戶,2010年預售時,每坪開價92~110萬元。

 

實價資料,彭雪芬在2010年以9,363萬元買下12樓戶,每坪105.4萬元,單價為社區第三高,由於社區去年初起陸續有人認賠出售,彭雪芬也委託房仲售屋,可能因為一直沒賣掉,最後在去年底以7,600萬元賣出,慘賠1,763萬元。

 

大家房屋企研室主任郎美囡表示,實價資料,德杰FLORA目前共有五筆轉手資料,屋主都是賠售出場,最先出脫的7樓,只賠50萬元,後來兩筆都賠了700多萬,台新金董娘因買進單價較高,賠了1,700萬元,最新一戶也賠了340多萬元。

 

郎美囡表示,大坪數住宅近年房價表現不盡理想,主要是過去豪宅榮景時,建商拚命推大坪數,但碰到房市調控瞬間急凍,加上市場主力買盤從投資,轉換為首購及自用,對高總價產品接受度低,不少建案讓價出售,買到高點的投資人也紛紛降價認賠以求脫手,讓價格一路下滑。

 

郎美囡表示,今年市場回溫,豪宅又有一波推案潮,高級住宅、豪宅的新成屋被中古屋及預售屋夾擊,未來的交易價格可能還要面臨挑戰。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/3492971?list=list

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2018/11/06 16:08文/記者馮牧群

戴德梁行董事總經理顏炳立認為,過熱的市場該讓它休息盤整、讓利降價,取得買賣雙方認同才有交易量。(黃柏榮攝影)

房市主流回歸自住需求,對於紛亂成交訊息與房價未來走勢,戴德梁行董事總經理顏炳立於《顏炳立市場觀點》中表示,最快在本季、最慢明年開春,台灣房地產市場會開啟價格殺戮戰,「等待」才是讓自用型買家買到合理價格的方法。

 

顏炳立提到,越冷的市場訊息更亂,真假不分,有人提出天母成交每坪200萬、中山北路成交每坪150~180萬,連民權西路的成屋每坪也賣到130萬,又是台商回台一口氣買下6~10戶,同樣的劇情、同樣的題材、同樣的故事,全都只為高價出貨。業者同聲說台灣房地產整體提升,碰到中美貿易大戰、肥咖條款上路,台商回台購買不動產,使許多豪宅銷售率拉到5成以上,在這麼冷的市場用逆勢操作手法,業界為了求活,連講實話的勇氣都沒有,承受去化的壓力到了盡頭。

 

還有建商推出「隨齡付」讓中產階級可以圓購屋夢,顏炳立提醒,3年後,房價沒漲反掉,在薪資未增加、本利攤還情形下,變成一個壓力鍋,壓力一直增加只看何時爆開,市場好壞唯量是問,量沒出來,任何話術都是假的。代銷業搶案兇,誰能開高價幫業主賣就贏了,當房價拉高30%即便給買方殺20%,賣方還是贏家,買方就準備和房地產常相左右,等待下次風起解套。

 

顏炳立提到,房地產市場供給量爆了3高,最快在本季、最慢明年開春,就會開始一場價格殺戮戰,包括使照核發10年新高、建照核發10年第3高、餘屋量8年新高,全台房市賣壓破表。過熱的市場該讓它休息盤整、讓利降價,取得買賣雙方認同才有交易量,目前看來,任性業主不願讓利,「在天冷的市場裡硬說好熱,那該去看醫生了」;自用型可在此時進入市場,價格應會慢慢落底,「等待」才是讓自用型買家買到合理價格的方法,而個人所得負擔得起就是合理價,價格若還不到位,那就戒急用忍、看看就好。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/6375

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2018-11-05 20:39經濟日報 顏炳立市場觀點
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本報系資料庫
本報系資料庫
 

 

戴德梁行董事總經理顏炳立在《顏炳立市場觀點》指出,越冷的市場,訊息更亂,真假不分,藉用媒體不斷傳說市場的重大變化,但觀念可以破除一些假訊息的迷思,有人提出天母會成交每坪200萬,中山北路會成交每坪 150~180 萬,連民權西路的成屋,一坪也賣到130萬,又是台商回台一口氣買了6~10 戶。

同樣的劇情、同樣的題材、同樣的故事,全只為了高價出貨!

業者同聲台灣房地產整體提升了很多,但碰到中美貿易大戰、肥咖條款上路,許多台商積極回台買不動產,促使許多豪宅銷售率都拉到五成以上,在這麼冷的市場有點逆勢操作的手法,業界為了求活,連講實話的勇氣都沒有,為了求去化,求量,開始搶新的自用型客層的錢,行銷上無所不用其極,真是承受去化的壓力,也到了盡頭!

建商「隨齡付」讓中產階級可以圓購屋的夢,三年後,房價沒漲反掉,在薪資未增加,本利攤還情形下,變成一個壓力鍋,壓力一直增加只是何時爆開而已,市場好壞只有唯量是問,量沒出來,任何話術都是假的。

若東、西區都賣 130 萬,要選擇哪裡?就像怎麼可能把玉蘭花賣到玫瑰的價格?幻想把蛋白區的產品賣到蛋黃區的價格,不能用過去的行情把價拱上來,代銷業搶案兇,誰能開高價幫業主賣,就贏了這一把,搶到案逆勢操作,更拉高超過三、四年前的房價,來測試市場有效需求自用型買方的能力!

當拉高30%給買方殺了20%,賣方還是贏家,買的人就準備和房地產常相左右,等待下次風起解套了。

目前看來自用型是主力,只要選對地段、環境、可及性,對價格就不必太堅持,量沒有放大表示市場仍不夠熱。當鄰近地區面積一樣的新成屋賣到70幾萬時,預售屋只能賣到100萬上下,但買到現貨130萬時,只有五個字:「祝福與祈禱」!

若是自住則無所謂價格高低,看來這個市場除了辦公室、工業廠房及商住土地外,其他的都還是在低迷市場下努力找尋任性的自用型買方。

最後一季台灣房地產市場供給量爆了三高,最快在最後一季、最慢在明年開春,就會開始一場價格殺戮戰,包括使照核發10年新高、建照核發10年第三高、餘屋量八年新高,全台房市賣壓破表。

土地標售也在低迷市場標出火紅成績,有實力的買家仍搶進土地,沒能力的只能望屋興嘆等市場回溫。

使照的核發代表未來二到三年蓋的屋現已完工上市,建照的核發為了供應未來二到三年幾萬戶的量,餘屋量是完工前已存留在市場的,但看到的需求卻一步步下滑,有效的需求被層層剝削後負擔得起的買方是越來越少了,拋出的貨都是三、四年前蓋的,每戶都上億。

真是一場遊戲一場夢,中美貿易,兩岸政治,皆對未來資金投資市場投下了不確定的因素!

目前的成交金額台北市能接受的是總價2,000至3,000萬,新北市能接受的是1,000至2,000多萬一個單位,較好去化,過熱的市場是應該讓它休息盤整,讓利降價,取得買賣雙方認同才有交易量。

市場上魚多時,把魚餌放在水面上,魚餓昏了自然就有魚上鉤,事實上目前市場有能力咬餌的買方不多,應該要把魚餌降到水面下,讓更大隻的魚來咬,這才是建築業者去化房屋該有的觀念。

代銷業者撒大網求市占率,也許有機會抓到台商回流大魚,但這些量還是有限,想不透當東、西區都賣 100 多萬時,當然選擇環境地段好的東區,現今不是沒買氣,而是所對應的價格有一定落差,若還要賣到比旁邊地區兩倍的價,這叫「緣木求魚」,不是抓魚。

目前看來,任性的業主不願讓利,在天冷的市場裡硬說好熱,那該去看醫生了,自用型可以在此時介入市場,價格應該要慢慢落底了,三、四年前蓋的房子如說賣得很好,真是聽聽就好,目前「等待」才是讓自用型買家可以買到合理價格的方法,而個人所得負擔得起的就是合理價,價格若還不到位,那就「戒急用忍」看看就好。

市場永遠是對的,只有人會錯,觀念清楚就不會買錯,想要有賺頭,等待的時間就必須比別人長!

(本文取自戴德梁行《顏炳立市場觀點》冷市靜待房價落底一文)

台商房地產房價預售屋房市

顏炳立市場觀點

戴德梁行是台灣最大的外商估價機構,也是大中華地區目前最大的估價公司之一。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5930/3462710

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2018-10-11 00:21:45經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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據各地政局公布資料統計,六都前三季買賣移轉棟數達15.67萬棟,相較去年同期略增4%,雖然時序邁入傳統旺季第四季,戴德梁行董事總經理顏炳立預估,全年約在27萬棟,較去年微幅成長。

2017年全年買賣轉棟數落在26.8萬棟,顏炳立表示,今年上半年延續去年回溫走勢,外界認為房市已開始復甦,但不要因為一個煙火,就認為市場是回溫的,買氣就差不多這樣。

顏炳立認為,第4季雖是旺季,但別忘了還有九合一大選增添變數,一般民眾購屋也會比較謹慎。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5887/3415037

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2018-10-04 11:51經濟日報 劉立諭
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戴德梁行10/3日舉行「第三季房產新聞發佈會」,總經理顏炳立表示,最近市場傳出不少房市成交的樂觀消息,然而這只是冬天裡偶見的陽光,不要以為夏天到了。他預計2018年移轉棟數大約26萬棟,距離「復甦門檻30萬棟」仍有一段差距。

顏炳立指出,截至今年8月移轉棟數約18.4萬棟,較去年同期約增加5%,但是最後一季面臨選舉變數,民眾購屋相對謹慎,頂多今年大約是26萬多棟,和去年相當,市場交易並沒有想像那麼熱絡。

戴德梁行總經理顏炳立於記者會上說明第三季房產發展情形 毛洪霖/攝影
戴德梁行總經理顏炳立於記者會上說明第三季房產發展情形 毛洪霖/攝影
 

 

而在土地交易方面,根據戴德梁行統計,2018年第三季土地交易表現亮眼,交易量為新台幣460億元,累計前三季土地交易量1,382億元,已超越2017全年土地交易量,即將突破1,197億元之十年均線,預估10月份即能輕易越過1,244億元之五年均線,2018年目標將挑戰2,000億元之歷史新高,第四季即將登場之京華城土地標售將是關鍵。

顏炳立說:「他聽到,目前業者將台北市西區價格拉抬到跟東區一樣,賣方這樣逆勢操作的方式,只會讓成交量腰斬;而位於大安區的超級豪宅實價登錄,有出現幾戶高價成交案,還傳出高達290萬的高單價,如果傳言是真的,那他就只能給五個字「祝福與祈禱。」

顏炳立說,「身為業者沒有悲觀的權利」,但房市已到最後一季,目前房市走空的狀態,並不會因為這一季稍有回升而有所改變。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5638/3402859

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2018-10-03 20:17:25

【新唐人亞太台 2018 年 10 月 03 日訊】不動產市場消息來看到,戴德梁行總經理顏炳立,今天出席記者會表示,近期有不動產物件開出高價格,他認為,市場依舊是緩跌態勢,認為市況並不樂觀。

不動產業者戴德梁行,舉行2018第三季市場概況記者會,2018年1到8月,房屋買賣移轉棟數總計18萬3928棟,預估全年不到27萬,換言之,房市依舊相當低迷。

戴德梁行董事總經理 顏炳立:「我們預計今年大概,頂多是在26(萬棟),我看27(萬棟)碰一下,機會不太大。大概26萬上下。大概感覺說,這個市場不是很熱,因為這個量是滿重要的一個判斷指標。」

近期有不動產代銷業者,逆勢操作開出高價,讓?炳立頻頻搖頭,直說價格回到三年前的高檔,怎麼可能?就怕投資客「一買就套牢」!2018年商工投資市場買氣冷淡,9月之前交易量513.4億。尤其市場更出現法拍屋拋售情況。

戴德梁行董事總經理 顏炳立:「量是溫度嘛,量沒有出來,因為你看那個是走跌市場,溫度都是一直在降,它是緩跌,我是不是開始講說這是一個緩跌市場,最怕的緩跌市場就是,現在很多人問我可不可以投資,我說,一買就套、再買再套。」

今年前三季土地交易熱絡超過1,300億元,不過買盤仍以建商為主。顏炳立預估2019年,如果市場出現重大利空,整體市況,才會接近谷底。

戴德梁行董事總經理 顏炳立:「所以這個市況,我們是這樣判斷說,其實市況並沒有想像中好,壓力就是,像現在只是薪火而已,它可能會燎原,到底有多少?最起碼你從金融機構的董事長、總經理他們都講說,喔,可能有一些,2019年會有一些情況嘛。」

不過近期美中貿易戰,台商頻傳回流消息,工業土地,需求量大幅增加,此外年底台北市指標土地進行標售,或將為市場帶來些許好消息。

新唐人亞太電視 胡宗翰 沈唯同 台灣台北報導

原文網址:http://www.ntdtv.com.tw/b5/20181003/video/231158.html

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2018-10-03 14:40

面對房市買氣逐步回溫,戴德梁行董事總經理顏炳立則認為,「走空的市場,不會因為一季買氣增長而有所改變」,而且他表示自己曾與多位財經專家交換意見,竟沒有一個看好,甚至點出房市壞帳的壓力鍋仍持續加壓,明年恐有部分壞帳撐不住而流入法拍市場。(記者徐義平攝)

〔記者徐義平/台北報導〕面對房市買氣逐步回溫,戴德梁行董事總經理顏炳立則認為,「走空的市場,不會因為1季買氣增長而有所改變」,而且他表示自己曾與多位財經專家交換意見,竟沒有1個看好,甚至點出房市壞帳的壓力鍋仍持續加壓,明年恐有部分壞帳撐不住,而流入法拍市場。

至於,對於前8月買賣移轉棟數累積近18.4萬棟,相較去年同期成長約5.27%,房市是否已經步入復甦格局,對此,顏炳立則以「不要因為一個煙火,就認為市場回溫」,畢竟煙火是短暫。

對於前一波房市下跌時,有大戶1次以低於預售價格掃進7戶,甚至近期西區傳出有大戶1次掃6戶,顏炳立認為,近期的消息有些可能是照劇本演出,甚至點出即便當初有大戶1次掃進松江路7戶高價住宅,與現在周邊的行情,目前回頭來看懷疑當初真的是買得便宜、還是「一場遊戲、一場夢」。

大戶掃樓有些是照劇本走 有些回頭來看並沒有買到便宜

至於,第3季商用不動產市場,本季成交總額僅約96.1億元,不到百億元,前3季累積約513.4億元,距離去年全年711億元仍有一大段距離。

相較商用不動產市場交易冷清,土地交易反而是相對熱絡,第3季土地交易金額約460億元,前3季地上權與所有權土地交易總額累積約1382億元,倘若扣除地上權金額,前3季所有權土地累積成交總額約1174億元,貼近近10年土地交易均線1197億元,倘若第4季京華城標售案能夠順利標脫,推估今年土地交易總額有機會挑戰2千億元的歷史新高紀錄。

原文網址:http://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2569522 

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▲▼戴德梁行顏炳立。(圖/記者陳韋帆攝)

 

 

▲顏炳立不改辛辣作風,開頭直批房市距離「復甦門檻」仍有一段差距。(圖/記者陳韋帆攝)

記者陳韋帆/台北報導

戴德梁行今天(3日)舉辦第3季新聞發佈會,總經理顏炳立一開始就直批房市成交的消息過於樂觀。他說,台北市大安區旁成交價每坪290萬元,而在北市西區房屋賣到130萬根本是當東區在賣,他預計,2018年移轉棟數大約26萬棟,距離「復甦門檻30萬棟」仍有一段差距。

顏炳立指出,他聽到,目前業者將台北市西區價格拉抬到跟東區一樣,那不就表示「東區要賣更高?」他認為,賣方這樣逆勢操作的方式,只會讓成交量腰斬;另外,位於大安區的超級豪宅實價登錄,有出現幾戶高價成交案,還傳出高達290萬的高單價,如果傳言是真的,那他就只能給五個字「祝福與祈禱。」

顏炳立表示,現在台灣的房市若有成交量出現,那是「冬天裡面偶見的陽光,不要以為夏天到了!」他認為,代銷為了搶案子,現在甚麼價格都接,導致出現賣家不認輸的賣盤,但房屋買賣,只要買賣雙方有一方不認同,交易就不會成交。

顏炳立預測,今年的移轉棟數大約26萬棟,距離「復甦門檻30萬棟」仍有一段差距;顏炳立說,「身為業者沒有悲觀的權利!」但房市已到最後一季,目前房市走空的狀態,並不會因為這一季稍有回升而有所改變。



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現在的房市可以投資嗎?對此戴德梁行董事總經理顏炳立妙答:「一買就套,再買再套!」今年第四季房市「就這樣了,沒什麼好講的」,至於明年應會比今年量縮。

顏炳立昨(3)日在主持戴德梁行第3季商用不動產市場季報時表示,最近有公司表示房價已回到三年前價格?我認為「那就要去看眼科和腦科!」畢竟我最近接觸很多地產界老闆,他們「沒有一個是看好的」。

至於房市可以投資了嗎?顏炳立直率妙答:「一買就套,再買再套!」因為現在很多賣方是降價也沒人買,如果升息就會像壓力鍋一樣,可能會爆掉。

對於「台北雙子星」案順利吸引2組團隊投標,顏炳立表示「只要有人投進來就是好事,那麼屬於土地所有權又單一產權的台北京華城,就沒有理由孤單了嘛!」

戴德梁行統計Q3土地交易市場,單季成交量達460億元,累計前3季達1,382億元,已超越 2017全年土地交易量。不過顏炳立認為,「走空的市場不會因為1季買氣增長而有所改變」。甚至房市壞帳的壓力鍋仍持續加壓,明年恐有部分壞帳撐不住而流入法拍市場。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181004000361-260204

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2018-10-03 12:39經濟日報 記者游智文╱即時報導
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戴德梁行總經理顏炳立今(3)日表示,走空的市場不會一季就有任何改變,近來有人說房價已回到三年前高檔價格,如果真是這樣,大家應該去看眼科和腦科,「這個市場怎麼可能創造當初那個價格?」

戴德梁行今天發布第三季不動產調查,土地交易熱絡,今年前三季已逾1,300億元,已高出去年全年的1,238億元,第三季土地買方仍以建商為主,不過成交行情仍以市場行情為主,並未出現積極追價情況。

顏炳立表示,最近市場傳出不少房市熱絡消息,但這只是冬天裡偶見的陽光,並非夏天來了。很多人看到黑夜裡偶爾的一束煙火,就以為國慶日到了,其實燦爛一下就沒有了。

他說,截至今年八月移轉棟數約18.4萬棟,較去年同期約增加5%,但是最後一季有選舉變數,民眾購屋會比較謹慎,以一個月2萬棟來算,四個月8萬棟,今年大約是26萬多棟,和去年相當,市場交易並沒有想像那麼活絡。

顏炳立表示,最近市場有很多消息,有豪宅傳出一坪成交290多萬元,如果是真的,他只有五個字,「祝福和祈禱」。近來有建案說,有台商返台,因家族需求一口氣買了六戶,但回顧以往,「劇情都是這樣演的」。

比如前幾年松江路一棟豪宅大降價,也傳出一位台商認為價格實在便宜,一口氣買了七戶,現在回頭來看,那個價錢還算便宜嗎?只能用「一場遊戲一場夢」來形容,一旦買到,就是夢醒時分。

顏炳立 記者游智文/攝影
顏炳立 記者游智文/攝影

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3400862

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好房網News記者黃靖惠/綜合報導

繼戴德梁行董事總經理顏炳立指出,近兩年商用不動產交易升溫、帶動租金上揚,為台灣房市留了一顆火種,將房市聚焦於商用不動產類型產品,今天他又於《顏炳立市場觀點》點出,過去規劃太高估了商業購買力,造成商場經營日漸走下坡的,若想改變為一途徑是改變用途、修正租金,將商場變成需求強烈的辦公室,並認為京華城標案具有潛力,將會帶台灣A辦走出國際市場改寫歷史。

戴德梁行今年第二季研究報告顯示,北市各區A級辦公大樓租金表現持穩,其中最精華的信義區A級辦公大樓租金持續上揚,平均每月每坪租金月2500元,較上季成長1.2%,加上南山廣場進入市場後,新大樓相對租金較高,其他大樓陸續調升,帶動信義區租金成長。顯示台灣商用不動產交易升溫。

位於台北市東區的京華城商場。圖/好房資料中心京華城。(好房News記者 陳韋帆/攝影)

顏炳立點出,目前北市最精華的區域莫過於信義計畫區,區內幾萬坪辦公室在建築完工前幾近滿租,更創造了每坪3700元的租金水平,令人刮目相看,足以見得台灣商辦活動力強勁,此外過去產品規劃太高估了商業購買力,造成商場經營日漸走下坡的,若想改變趨勢,改變用途是唯一的途徑,把過去經營不善的商場變更為需求強烈的辦公室,以鄰近信義計畫區只有幾十公尺的範圍內,租金從3700元修正到2800-3000 元必定可以達到滿租的條件,並認為台北東區京華城若改變必將成為最耀眼的明珠。

他認為,以目前的情況,辦公市場將具上升的潛力,不論租金房價,都處於谷底,京華城擁有完整街廓5000坪,能夠塑造出地標性獨立的辦公園區,並接近松菸、信義計畫區、近台鐵永久性的資產園區,它的誕生將改寫台北市反攻區域的歷史,並預測未來十年市場,它的租金房價勢必直逼信義計畫區。

他更認為,京華城成功順利標售之後,改寫台灣A 辦的辦公環境的投資機會,也證明台灣的商用房地產市場2018年將因這個案子引爆翻騰,只有最差時刻才能看到未來的投資潛力,把不可能變為可能,讓台灣走出去,讓外資進來,台灣台北最好的環境將在出售之後就不會再有了,改寫歷史時刻即將到來,重要關鍵拭目以待!

原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/596805205827.html?utm_source=line

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2018/08/21 15:24文/記者馮牧群

戴德梁行董事總經理顏炳立認為,房市仍處於低利率之下的不景氣,利息延緩調升就延緩下跌速度。(黃柏榮攝影)

針對下半年房市,戴德梁行董事總經理顏炳立於《顏炳立市場觀點》中預測,預售市場量會再縮、價會再破,預售屋價格賣過新成屋,新成屋價格就會直接打到中古屋,價格再修10%才會見到積極買盤。

 

《顏炳立市場觀點》提到,量仍是價的先行指標,2018年截至7月初,商用不動產交易量為409億,相較於2017全年711億已超過一半,但當中包括台塑買下內湖大樓187億,拿掉這筆的話其實沒有太大成長;土地市場截至7月初交易量為906億,相較於2017整年1242億,大概達到7成多,顯然土地市場比較熱絡。

 

顏炳立表示,任何不動產產品在高檔時爆大量,即代表該類市場結束了,2013~2014年農地爆量,是第一個提早結束的產品,2014~2015年緊接著豪宅爆出天量,致使市場跟著結束,2015~2016年全台工業土地高價爆量,意味市場在高檔過後緩步下跌,2017~2018年看到商住土地成交量爆增,預告2019年預售市場價格即將再破壞。

要賣要趁早 讓利才能換錢

文中提到,觀察全國買賣移轉棟數,統計至2018年7月約為13萬多棟,推估至年底約25~26萬棟,與去年比是縮減,與前年比是增溫,增溫並不代表泡沫不會來臨,房市仍處於低利率之下的不景氣,利息延緩調升就延緩下跌速度,但房市要全面崩跌不容易,所以持有者要賣要趁早,讓利才有機會換錢。

 

「即便是銷售專家仍無法將玉蘭花的行情賣到玫瑰的價格」顏炳立指出,市場是任性的賣方與不認命的買方在拉距,市場無量,價格要漲,不會有明天。2018下半年各類產品仍在尋求可突破的空間,稅制環境仍不吸引外資,應讓市場緩跌著地,以免傷及金融,緩跌過程中得靠讓利才能換量,量是市場買氣的支撐,價格才是最後的投資思維。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/5934

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2018-08-16 12:39中央社 台北16日電
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台北市京華城購物中心今天舉行招標說明,戴德梁行董事總理顏炳立表示,台灣商辦價格偏低,因此應引進外資讓商辦照亮台灣。

京華城國際招標說明會今天登場,負責全案銷售的顏炳立表示,這塊地是近東區信義計畫區唯一一塊5000坪的土地,除此之外再也找不到有如此大面積的土地供使用,企業集團或法人買下這塊地,不但可以以彰顯企業的實力,更可留給子孫。

顏炳立指出,京華城這塊土地的標售底價,以每坪新台幣762.2萬元計算,總價值達380億元;但放眼亞洲各鄰國或區域,上海或北京一棟A辦樓出售,價格輕易就超過人民幣75億元(新台幣300餘億元),台灣商辦土地價格實在偏低。

顏炳立說,外資或法人財團在國外買樓價格動輒數十億、百億美元,京華城以底價來算才380億元,外資來看根本是太便宜,外資或法人財團不是沒有資金,而是怕沒有好貨端出來。

他分析,台灣的商辦市場非常蓬勃,A辦市場需求大於供給,以香港中環和新加坡A辦大樓一坪租金已高達新台幣1萬多元,上海也有7000到8000元,台北信義計畫區均價3500元,最貴5000元,台灣的經濟情況明明還不錯,不該如此。

他強調,台灣房市是氣氛的問題,因為籌碼、價格和需求都是存在的,但因價格偏低,希望從京華城銷售開始讓台灣商辦市場風起雲湧,台灣未來的投資機會就在商用,2018年商辦市場將引爆翻轉。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3312427?from=udn-referralnews_ch1009artbottom

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顏炳立:讓利才能換到成交量

撰文者:顏炳立 更新時間:2018-08-01

年初就預告,今年預售市場「量會再縮,價會再破,蛋黃不黃,蛋白變黑」!預售屋價會賣破新成屋價,新成屋價會打到中古屋價,價再修10%才會見到積極買盤!

截至7月初為止,真正明顯成長的是,土地市場的交易量,估算為906億元,達到去年全年1,242億元的7成多。但進一步檢視土地市場的成交量,超過6成是各地政府重劃區的土地標案,在土地價格相對便宜情況下卻沒有完全脫標,市場僅存的自用型買氣,快被不肯讓利的持有者玩垮,市場要復甦仍得等上幾年!

再看今年上半年的全國買賣移轉棟數,大約是13萬多棟,符合今年全年25萬~26萬棟的預估範圍,市況仍不景氣。儘管低利率時代房市要全面崩跌不容易,但我還是建議,持有者要賣應趁早讓利,對剛性自用者來說,2019年房市有可能落底,但要看成交量是否符合爆量的條件。

當買賣雙方對價格認同就有量,自用者只要買價合理就可進場。但若好產品降價仍吸引不了買盤,就意味著緩跌市場來臨,悲觀的市場裡不會存在樂觀的氣氛,就算是銷售專家,也無法把玉蘭花的行情賣到玫瑰花的價格。現在仍是任性的賣方與不認命的買方在拉鋸,造成市場無量。如果你還在期待價格回春上漲,我只能說這個期待根本沒有明天!

房市從2014年「軟趴趴」、2015年和2016年「死死昏昏去」、2017年變成「要死要活」,到2018年是「快要停了」。現在只能等政策,看新任財政部長能否推動稅制改革急救房市,我認為這是重現生龍活虎的房地產遊戲最好的方法。

2018下半年房市各類產品仍在尋求可突破的空間,其中,稅制環境是最重要的變數,目前稅制不具吸引外來資金的誘因,使得市場只能慢慢緩跌尋求落底的機會,以免傷及抱了滿手房貸的金融體系。在這個緩跌過程中得靠讓利才能換到成交量。我必須再次提醒:「量」是市場買氣的支撐,價格才是最後的投資思維!

原文網址:http://smart.businessweekly.com.tw/Reading/WebArticle.aspx?ID=67581

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▲▼戴德梁行董事總經理顏炳立。(圖/記者葉佳華攝)

▲戴德梁行董事總經理顏炳立。(圖/記者葉佳華攝)

記者葉佳華/台北報導

 

近期政府土地標售夯,各地出現建商搶標土地的現象,儘管如此,戴德梁行董事總經理顏炳立則認為,中南部住宅市場雖符合夏天熱浪般的熱情,但北部卻是晴時多雲偶陣雨;就投資市場來說,酷熱的夏天仍然激不起房市熱情,商用不動產敬陪末座,感受不到成交量,仍處於冬天。

顏炳立近期在自家官網「顏炳立市場觀點」撰文表示,中南部因為土地相對便宜,建商首購市場去化順利,加上銀行借貸方便、利息低,開始買進相對便宜的土地,幾乎80%~90%土地皆屬於政府部門標售。

顏炳立指出,政府部門的土地標售價格相對便宜,且公開透明,加上建商滿手銀子,買進也是可預期的,雖然追價意願明顯沒有2、3年前熱絡,但也代表市場仍在緩步試溫,「現在的房市只有賣多久,沒有賣不掉的問題。」

他指出,目前市場去化速度逐漸放緩,「以前一週可去化20~30 戶,現在一週只能去化1戶,若建商推案量多達幾百戶,可能要到開工10%,施工30%,完工之後還要賣個2、3年才能完銷。」

就投資市場來說,商用不動產仍處於冬天,感受不到成交量,顏炳立分析原因,主要是目前市場利率低、持有者惜售,買賣雙方議價空間拉大,形成不易成交的窘境,「即便是酷熱的夏天仍然激不起房市的熱情」

顏炳立指出,目前許多飯店產品求售,但報酬率仍低,不搶手也令法人唾棄;店面市場則因內需不振、消費力低,使租金下跌,但價格並沒有跟著跌,因此逐漸空置。他認為,小確幸若要變大幸福,買賣雙方對價格認知仍得拉進,升息腳步若近,市場趨勢不變,該改變的是賣方心態。

▼房市。(圖/記者葉佳華攝) 

▲▼房市,房價,不動產,房地產。(圖/記者葉佳華攝)

 



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2018/07/12 16:28文/記者馮牧群整理

近期政府部門的土地標售大過民間買賣成交,業者估計比重約占8~9成。(黃柏榮攝影)

戴德梁行董事總經理顏炳立於《顏炳立市場觀點》中提到,整個房市好比全台氣候,中南部太陽大,北部多雲到晴,北部只有零星土地陸續成交,中南部因土地相對便宜,首購市場去化順利,銀行借貸方便、利息低,建商開始買進相對便宜的土地。整體住宅市場仍呈現觀望,去化速度減緩。

 

近期公部門土地標售大過民間成交,文中指出,顯然是政府土地乾淨清楚,價格相對便宜、公開透明,滿手銀子的建商買進可以預期,追價意願雖沒有2、3年前熱絡,仍代表市場在緩步試溫,現在房市去化速度減緩為2~3年,以前1周可去化20至30戶,現在1周只能去化1戶,若建商推案量多達幾百戶,可能要到開工才賣掉10%、施工30%,完工後再賣2、3年才能完銷,這就是觀望市場的特性。

 

飯店報酬率低 店面空置率增

《顏炳立市場觀點》提到,政府營造一個低利率,緩步下跌的市場,但就投資市場而言,即便是酷熱的夏天仍激不起房市的熱情,商用不動產更感受不到成交量,處於冬天。利率低、持有者惜售,讓買賣雙方議價空間拉大、不易成交,北部的商用不動產較有市場,目前仍是自用型在撐盤,這樣的狀況還會持續幾年。

 

文中指出,過多的資金仍在尋求商用不動產的相對投報率,許多飯店求售,報酬率仍低,不搶手且令法人唾棄,店面市場因內需不振、消費力低,使租金下跌,但價格並沒有跟著跌,逐漸空置,報酬率沒有3%以上無法吸引投資人,買賣雙方對價格認知有待拉進,升息腳步若近,市場趨勢不變,該變的是賣方心態。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/5668

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2018-07-04 13:17

〔記者徐義平/台北報導〕面對陸續傳出的房市好消息,尤其是近期住宅與商業土地爆量成交,多數業者都認為房市已經落底,不過,戴德梁行董事總經理顏炳立卻不認同,他認為住商土地爆量是下一波2019年預售市場價格破壞的開端,更直言,今年全年買賣移轉棟數頂多維持去年26~27萬棟,仍屬於沒量的緩跌格局。

戴德梁行董事總經理顏炳立卻認為,住商土地爆量是下一波2019年預售市場價格破壞的開端,更直言,今年全年買賣移轉棟數頂多維持去年26~27萬棟,仍屬於沒量的緩跌格局。(記者徐義平攝)

戴德梁行今發布第2季商用不動產季報,其中土地單季交易總額連續3季突破400億元門檻,預期全年土地交易總額可望輕易跨過1244億元的5年均線。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示,本紀前10大土地交易案件均是由建商買進,均為住宅與商業用地,此舉顯示建商願意砸下更多的資金儲備未來5年的土地,不過,若進一步分析土地成交價格,則處於緩跌現象,因此,推測未來房價仍有降價空間。

 

顏炳立分析,此波住商土地爆量主因是建商口袋有錢任性,整體市場仍處於任性,也就是業者仍冀望能夠賣在過往的高價,不過,現階段只有自用型的買氣,無法將玉蘭花的價格賣到玫瑰花的行情,而且目前市場僅存的自用型買氣,很可能會被不讓利的持有者玩死,因此,整體房市仍處於任性的賣方、不認命的買方互相拉鋸,導致始終處於無量的狀態。

 

他更舉例,現在回頭看2016年年底有大戶1口氣砸下13億元買進「松江一號院」7戶,當時覺得是買到便宜,但實際上房價仍持續緩跌,即便現在要出脫也賣不回2016年年底當時認為低階時的百萬單價,因此,顏炳立認為,那只是當初有錢人任性的結果。

原文網址: http://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2477756

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