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撰文者:顏炳立 2020.10.12

顏炳立:未來3年房市將呈「個案表現」

台灣房市真的熱了嗎?根據我長期觀察,要投機、投資和自用3種購買力齊聚,反映在全國移轉棟數,至少每年超過45萬棟才是熱。

在2016年之前,全國每年平均移轉棟數約在30萬棟,但2016年跌到了24萬5,000棟。經價格緩跌3年,才在2019年落底回升、成交量再站回30萬棟。2020年仍將持續此市況,第1季雖遇疫情而短暫中斷,但疫情控制後,買盤隨即出籠,恢復健康回溫走勢。

但市場才回溫,就有人幻想要一飛沖天,更「忘了我是誰」,想把玉蘭花的價格賣到玫瑰花的行情,這種任性令人擔憂。原本房市持穩地健康放量,讓想買的可出手,但賣方千萬不要見到一點熱度就亂漲房價而揠苗助長。

正因歷經了3年落底修正,市場已經變得健康聰明,開高價不會成交,若是反映真實的價格就會成交。從實際成交案來看,多集中在蛋白區、小坪數,豪宅市場仍是「帶刺的玫瑰」、「孤芳自賞」,且房價並沒有漲。但要提醒的是,目前小坪數產品雖熱,但隨著年輕族群成家而來的換屋潮,這些小宅恐面臨壓力。

另外,完全未受疫情影響的土地,因1年就自然增值10%~15%,故有大量買家追逐;商用不動產中的辦公市場仍是需求大過供給,但3、4年後,台北市將有數萬坪供給,將影響才調升的租金行情。

自用市場方面,因低利率、政府提供的8成貸款、建商提供更優惠的付款條件等因素,將逼出更多的剛性自用買盤。最後,現在不是投資的買盤市場,因房價過高,這時買,3年內賺不到錢,只有2%的租金收益,若房價跌掉15%,得大約7年才補得回來。

展望未來3、4年,市場都會呈現「個案表現」,價格幅度波動不大,也不可能滾出大量讓買家獲利出場。3、4年前買的預售屋,3年後賣不到當初預售的價格;而當預售屋賣到新成屋價,新成屋就賣不掉,5年前推的案子如今已成中古屋,價格就更撐不住了。所以未來幾年,房市仍將是「上不去、下不來」。市場但求合理健康,投資仍要「戒急用忍」,等價、等量、等風再起!

https://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL006000593

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2020年10月5日 上午10:52

撰文:顏炳立
台灣房市真的熱了嗎?根據我長期觀察,要投機、投資和自用3種購買力齊聚,反映在全國移轉棟數,至少每年超過45萬棟才是熱。在2016年之前,全國每年平均移轉棟數約在30萬棟,但2016年跌到了24萬5,000棟。經價格緩跌3年,才在2019年落底回升、成交量再站回30萬棟。2020年仍將持續此市況,第1季雖遇疫情而短暫中斷,但疫情控制後,買盤隨即出籠,恢復健康回溫走勢。
但市場才回溫,就有人幻想要一飛沖天,更「忘了我是誰」,想把玉蘭花的價格賣到玫瑰花的行情,這種任性令人擔憂。原本房市持穩地健康放量,讓想買的可出手,但賣方千萬不要見到一點熱度就亂漲房價而揠苗助長。
正因歷經了3年落底修正,市場已經變得健康聰明,開高價不會成交,若是反映真實的價格就會成交。從實際成交案來看,多集中在蛋白區、小坪數,豪宅市場仍是「帶刺的玫瑰」、「孤芳自賞」,且房價並沒有漲。但要提醒的是,目前小坪數產品雖熱,但隨著年輕族群成家而來的換屋潮,這些小宅恐面臨壓力。
另外,完全未受疫情影響的土地,因1年就自然增值10%~15%,故有大量買家追逐;商用不動產中的辦公市場仍是需求大過供給,但3、4年後,台北市將有數萬坪供給,將影響才調升的租金行情。自用市場方面,因低利率、政府提供的8成貸款、建商提供更優惠的付款條件等因素,將逼出更多的剛性自用買盤。最後,現在不是投資的買盤市場,因房價過高。這時買,3年內賺不到錢,只有2%的租金收益。若房價跌掉15%,得大約7年才補得回來。

展望未來3、4年,市場都會呈現「個案表現」,價格幅度波動不大,也不可能滾出大量讓買家獲利出場。3、4年前買的預售屋,3年後賣不到當初預售的價格。而當預售屋賣到新成屋價,新成屋就賣不掉。5年前推的案子如今已成中古屋,價格就更撐不住了。所以未來幾年,房市仍將是「上不去、下不來」。市場但求合理健康,投資仍要「戒急用忍」,等價、等量、等風再起!(本文作者為香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)

https://reurl.cc/0OdvR9

 

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2020/09/29 13:18

戴德梁行今舉辦第3季季報,董事總經理顏炳立表示,武漢肺炎(新型冠狀病毒病,COVID-19)疫情加速房市測底,又碰上量化寬鬆大撒幣,坦言房價要再跌很難。(記者徐義平攝)

〔記者徐義平/台北報導〕戴德梁行今舉辦第3季季報,董事總經理顏炳立表示,武漢肺炎(新型冠狀病毒病,COVID-19)疫情加速房市測底,又碰上量化寬鬆大撒幣,坦言房價要再跌很難。

顏炳立解釋,目前土地市場有價有量,整體房市溫漲有買氣,建議可備麵粉(土地)等風,而不是備麵包(房子)等風。

房地產呈現「價格倒掛」 預售、新成、中古都想買同1個價格

因為土地會增值,新成屋要讓價才能賣掉,而且目前整體房市呈現「價格倒掛」現象,同1個區域預售屋、新成屋、中古屋等1坪都要賣50萬元,但所有的促銷優惠都在預售屋市場,用低自備、甚至9成貸款額度就能買房,自然預售屋市場會比較比較熱,反觀新成屋、中古屋若沒有降價很難賣得掉。

他更指出,目前疫情後的房市呈現雞飛狗跳,忘了自己是誰,尤其是3年前買的預售案,到現在沒有漲價,而且目前是自住需求的買盤卻被說成貴婦級的投資買盤,路邊攤怎麼可以說成餐廳生意很好。

顏炳立也強調,全國買賣移轉棟數要超過35萬棟,房市才算是比較熱,這兩年可能會維持在30萬棟出頭,整體房市屬於溫熱,也沒有可以再熱3年的跡象。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3306584

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2020-09-29 12:17經濟日報 記者游智文/即時報導
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戴德梁行董事總經理顏炳立。記者游智文/攝影
戴德梁行董事總經理顏炳立。記者游智文/攝影
 

 

戴德梁行董事總經理顏炳立今(29)日表示,疫後房市到處傳出秒殺、買爆,投資客大掃貨。但現在價格倒掛情況並未改變,投資依舊沒有明天,現在如果買一坪100萬元的預售屋,三年後交屋可能賣不到100萬。

他說,不相信他的話沒關係,買一次就知道了,「我也想知道答案,看看預測準不準」。

戴德梁行發布第三季不動產市場調查 ,顏炳立分析市場指出,現在不斷有媒體報導房市很熱,有人說銷售增加一倍,有人說二倍。事實是,三月疫情嚴重時,房子都賣不出去,三月如果只賣一戶,現在賣10戶,就是十倍,賣50戶就是50倍。

顏炳立說,媒體報導銷售多好幾倍,也許是真實的,但是不是真相。 有媒體說房市熱到不行,拍了一張一長排發財車賣房子的照片,以及建案現場看屋人潮,但仔細一看,原來賣的是龜山A7附近的建案。

他說,A7的案子是剛性需求,並非投資市場,也不代表整個房地產市場。就像路邊攤生意好,不代表大餐廳生意也很好,桔子是桔子,不能當作柑仔;吳郭魚熱銷,別說海產會大漲,虱目魚有人吃,也不代表海產會大漲。

顏炳立表示,疫後房市是「雞飛狗跳,忘了我是誰」、Hang Ten的消費市場與產品,被說成LV買家也搶購,平民的消費,講成貴婦已大買,路邊攤的市場,說成餐廳生意好的不得了。

顏炳立表示,雖然房市並沒有想像那麼熱,不過房價已經緩跌四年,疫情加速落底,房價再跌難。另外預料第四季商用風起雲湧,再加上自用打下基礎,房價緩漲難跌。至於2021年房市盤整有量,樂觀期待,可以趁勝追擊。

延伸閱讀

土地主戰場轉至台中 商仲:漲勢驚人
建商、壽險掃貨 土地交易爆量

https://money.udn.com/money/story/5621/4896957?from=ednappsharing

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趁「房市熱」建案頻挑戰區域天價 顏炳立:亂七八糟

好房網News記者黃暐迪/綜合報導
六都8月買賣移轉棟數合計超過2.1萬棟,較去年同期年增25%。雖然年初房市受到疫情干擾,一度呈現年減的狀態,但後來低利率環境與資金潮影響,讓近期房市逐漸回溫,甚至出現淡季翻轉成旺季的罕見現象。
對此,房產專家顏炳立就在《顏炳立市場觀點》中提到,整個市道看起來是造成資金的混亂,打開報紙就是熱昏了、買爆了,行銷廣告車大排⾧龍,都在等台北市的看屋客,需求的背後,可以看到炒作的意味及跡象,他認為疫情之後經濟都還未復甦,充其量也只是去年的剛性自用需求。
六都8月買賣移轉棟數合計超過2.1萬棟,較去年同期年增25%。圖/好房網News記者唐主桂攝
台北市景。好房網記者唐主桂攝
他提到,中產階級買的單價、總價、量,是有限的,可從全國移轉棟數統計看出,去年是落底的30萬棟,今年目前為止已剛好符合每個月2萬多棟的數字,一年算下來也差不多30萬棟,符合溫和上漲健康的市場。 
對於疫後房市他只有六個字形容「上不去、下不來」、「捏怕死、放怕飛」!他認為,目前這些都是屬於剛性 需求的買氣,是溫和健康的買氣,但並沒有到全部大好的大噴發階段,只是從過去疫情時門可羅雀,到目前疫後大家想去買。
另外,他也點出不少建案頻頻挑戰區域天價,讓他懷疑是在作解套行情嗎?現在房價有點買氣,有點熱,業者就喊漲、開價到「亂七八糟,以為現在還在過年嗎?」更批這些業者根本就是「忘了我是誰」、「喊爽的」!
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/145153269695.html?utm_source=line

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2020/09/01 12:37

戴德梁行總經理顏炳立。(資料照)

[記者錢利忠/台北報導]中信集團過去擁有位於信義計畫區的松壽大樓,2015年間以151億多元賣給碩河開發後,一度被檢調懷疑賤賣;台北地檢署不起訴書揭露,該址存在具有文化資產指標的「新舞台」,2014年被台北市政府文化局評定為文化景觀,受到監管保護而使投資人卻步,戴德梁行總經理顏炳立曾建議中信調降底價以利出售,不能讓該址淪為信義計畫區「毒瘤」,相關建議也被中信銀董事會採納。

北檢的不起訴書揭露中信集團與北市府協商的經過,中信商銀因不服北市文化局將原信義總部大樓1樓的「新舞台」公告登錄為北市文化景觀,曾向北市府提起訴願,2015年5月8日,北市府撤銷原處分,開啟中信商銀與主管機關協商的契機。之後,台北市長柯文哲、副市長林欽榮、中國信託慈善基金會董事長辜仲諒等人共同簽署聲明,中信商銀不向北市府申請獎勵,並承諾於原基地重建與「新舞台」相同規模的展演空間,北市府都市計畫委員會因而決議刪除有關該址A7街廓新舞台等相關規定,不確定因素正式消除,2015年7月29日,中信商銀委託戴德梁行居間處理合建及承買廠商的公開徵選案。

中信商銀總部於2014年間全部搬遷至南港中國信託金融園區後,為因應北市文化局公告「新舞台」為北市文化景觀的議題,曾於同年8月19日召開審計委員會,中信商銀總務處提案建議,公開徵選案重啟招標之底價為165億餘元,不過該底價金額被當時與會的戴德梁行總經理顏炳立反對。

顏炳立當時在會議上主張,考量新舞台不易處理,須降低投標門檻,且當時的市況不如前一年,已在失溫之中,不利標售案,既然中國信託已經搬遷了,原址應該有一個新的建案,不能成為蚊子館或成為信義計畫區的毒瘤,如此會影響形象。另外,顏炳立還提及,所有買家都會考慮「新舞台」的問題,是否能動用該土地,興建展演空間作公益,但不捐給市府,未來朝可營業方向,讓此新的展演空間不再是個負擔,因此該案不算是賤賣,它是有公開的機制,有審查團隊來審核大樓的營造,讓買家有意願投標。

顏炳立的發言被記錄於審計委員會會議紀錄中,檢方因而認為,居間處理合建及承買廠商之公開徵選案的顏炳立,他依其專業、經驗、不動產市況及此件交易案的特性,而提出標售底價應定為156億元的意見,這標案底價並非是中信高層擅自決定。顏炳立接受北檢傳喚到庭作證時也證稱,因本案A7土地公開標售流標過,他會針對大客戶去詢問價格意見,從需求方來看,他才有把握賣出去,本案因限制很多,比如只賣95%所有權、留5%合建,以及新舞台等問題很多,他的專業職責認知,若要處理就要降價,並主張標售底價應定為156億元。

爾後,2015年間,中信商銀另委託宏大事務所、麗業事務所進行不動產估價,鑑估松壽大樓基地持分95%後,分別估值為149億3668萬餘元,以及153億900萬元,2家事務所鑑價平均價格則為151億2200萬元。檢方考量底價經過中信商銀董事會決議,且有不動產估價報告書為憑證,認為全案並無任何賤賣等違法之處,今將主導全案的中信前財務長張明田等6人不起訴。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3277908

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記者陳韋帆/台北報導

近期房市顯現一片熱絡情景,新建案開價連連喊漲。戴德梁行董事總經理顏炳立指出,台北市文山區喊出8字頭、桃園市青埔乏人問津的地方則開價一坪40萬,他問「是在喊爽、做解套行情嗎?」

 
顏炳立指出,房市現況確實有一點熱度,但房價最後還是決定在供需。(圖/記者陳韋帆攝影)

顏炳立表示,目前武漢肺炎疫情雖然已舒緩,但經濟尚未復甦,中產階級買的量、單價、總價是有限的。今年1至6月,全國建物買賣移轉棟數平均每月約2萬3,000多棟,推估全年可逾30萬棟,比起去年的30萬棟,只能算是健康回溫的市場。

房市現況確實有一點買氣和熱度,但仍是在「下不去,上不來;捏怕死,放怕飛」的處境,可是業者卻馬上「忘了我是誰」的喊漲、開出挑戰區域的天價。顏炳立說「我只能給5個字『祝福與祈禱』」。

他分析,目前資金潮首要的去處仍在股市。當股市大漲一波,該獲利的都獲利了,該下車的也都下車了,賺到錢後才會轉往房地產,市場才會看好。而房地產好不好是看「量」,不是看熱錢或外資進入台灣、貨幣升貶等理由。

當然,市場充斥大量資金,加上持續低利率的環境,房地產遲早會成為游資或炒作或避險的重要工具。只是房價最後是決定在供需,台北市蛋黃區尤其明顯,只要控制好總價就賣得快。

顏炳立分析,雖和過去2、3年比,價格並沒有增長,但地段好的蛋黃區,因需求強勁而供給變少,即使基地小,去化仍快。但台北市蛋白區供給量大、需求有限,有錢人不會買這些地區,至少目前未見短期性的投資客。

此外,目前市場還有一說「投資客進場,賭疫情快結束。」他則認為這是無稽之談。進一步解釋,錢太多、利息低是真的,但不足以吸引投資客、投機客拿錢去賭,投資房市仍要「戒急用忍」,剛性自用買盤時機到了,可多看房。

最後他提醒,現階段房市確實有買氣,但也僅限於剛性自用需求,房市還是以個案表現為主,賣不好的打折也賣不掉,主要是單價、總價、產品都不對,「錢太多」的資金行情尚未變成景氣行情!

https://reurl.cc/OqkAR3

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2020年8月11日 下午6:20

記者陳韋帆/台北報導

商仲大老戴德梁行董事總經理顏炳立發布最新一期的房市觀點,他說,台灣2020年經過武漢肺炎摧殘後,政府印鈔救股、撒錢救經濟,房市、股市齊揚,股漲房熱,此波疫情過後,台灣將進入「利息不漲、房市不崩、自用買進」的時代。

 
顏炳立認為,目前大量資金炒作虛幻標的,真實的標的卻呈現紫爆性獵殺游資。(圖/記者陳韋帆攝影)

顏炳立說,印鈔救經濟的結果,貨幣貶值,購買力下降,定存族恐慌,積極尋求下一個投資標的,有錢人煩惱,沒錢的也煩惱,大量資金在炒作虛幻標的,真實標的卻是呈紫爆性獵殺游資。

在這樣的市道下,嚴重地拉開貧富差距,財富重分配,疫情後將更嚴重,有能力的人用錢賺錢,沒能力的人只能存薪水等機會買房,只期待房價別暴漲,不期待獲利。

顏炳立說,預計疫情減緩後,民眾會進場購屋。房價經過4年後的調整,不漲不跌有可能是下半年的反映,房價修正過後下來的空間有限,因為沒有追漲,也沒有太大上漲空間,將陷入盤整。

房市進入健康的盤整,對剛性自用來說是一個好時機,加上利率看起來會長期處於低檔,「利息不升、房市不崩」,未來幾年應該都會如此呈現,提供了剛性自用的購屋好時機。

顏炳立指出,也許有人認為房市會崩跌,但房地產投資屬於長期交易,買屋是中產階級的夢,若只為自住,購入後則無關輸贏,只有買的價格合不合理,因此,仍然鼓勵剛性自用的買家在此時此刻可多看屋,在疫情嚴重時更可多方比較。

期待2020年下半年市場是持穩健康,溫和有量,不寄望大漲,只寄望想買房的可順利買到,想投資的,不想在股市殺進殺出,能有個資金的避風港,預估房地產的避風港應該在2、3年後才會出現。

他認為,在股市中大賺的才會轉出到房地產,房地產才有明天,資金還在尋求最大的獲利;當然,也要看政府的稅制,能夠改掉限制投資人的制度,「稅制不改、投資不入」這是不變的法則,下半年市場希望仍如年初預測的「春暖花開、春花望露!期待明天更好」。

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2020-08-10 11:10經濟日報 記者游智文/即時報導
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戴德梁行董事總經理顏炳立。記者游智文/攝影
戴德梁行董事總經理顏炳立。記者游智文/攝影
 

 

全球撒錢救經濟,資金氾濫,帶動股漲房熱,戴德梁行董事總經理顏炳立發表最新市場觀點表示,如此世道下,有能力的人,用錢賺錢,沒能力的人,只能存薪水等機會買房,只期待房價別暴漲,不期待獲利,疫情後貧富差距將更嚴重。

還好,他說,這波房價修正下來的空間有限,沒有大跌,就不會大漲,下半年可能不漲不跌,陷入盤整。

顏炳立表示,疫情重創經濟,各國印鈔救股,撒錢救經濟,資金流入房股,兩市都好,但貨幣貶值,購買力下降,卻讓定存族恐慌,積極尋求投資標的,大量資金炒作虛幻標的,真實標的更是呈紫爆性獵殺游資。

最明顯就是土地。土地市場在這波疫情中,完全逆疫而行,今年初預測全年交易量2,500億,但僅上半年,就達1,600億元,已超越了六成。

不過,土地市場雖熱,並未出現追價搶購,買方沒有飢渴,也沒餓昏,都屬於剛性自用,偏向理性。市場有人說,土地市場熱到不得了,丟出來就會成交,這完全是以數據看圖說故事。土地市場火熱,主要還是銀行提供子彈金援,使購買意願上升。

今年截至5月,全國移轉買賣棟數約11.5萬棟,每個月維持在2萬3,000棟。從數據看,疫情只影響二成多,預計疫情減緩後,民眾會進場購屋,下半年每個月會增加一成,到年底就可能達到預估的30萬棟上下。

房價方面,目前來看,民眾並沒有追漲意願,不會有太大上漲空間,房市預料會進入健康的盤整,加上利率看起來會⾧期處於低檔,這對剛性自用來說是㇐個好時機,「利息不升、房市不崩」,未來幾年應該都會如此呈現。

https://money.udn.com/money/story/5621/4769456

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2020 年經過了疫情的摧殘,印鈔救股、撒錢救經濟,房、股兩市,股漲房熱,貨幣貶 值,購買力下降,定存族恐慌,積極尋求下㇐個投資標的。

有錢人煩惱,沒錢也煩惱, 大量資金在炒作虛幻的標的,真實的標的卻是呈紫爆性獵殺游資,如此市道下,嚴重地 拉開貧富差距,財富重分配,疫情後更嚴重,有能力的人用錢賺錢,沒能力的人只能存 薪水等機會買房,只期待房價別暴漲,不期待獲利! 2020 年上半年商用不動產受疫情影響,辦公室需求從年初就減緩下來,造成空置率增 加,所有要承租的、擴編的,都因疫情而暫緩停擺,租金也因空置率升高,停滯不前, 房價當然也不樂觀,市況必須視企業的經營及疫情發展。

遠端辦公降低了部分辦公室需求,造成 2020 年上半年商用不動產交易量不到 300 億, 離預計目標 1000 億仍有㇐段距離,此外,市場只有預售的貨,也沒辦法突顯交易量; 再來,土地市場是這㇐波疫情之後爆量、逆疫而行屬於紫爆的產品,大量資金被獵殺, 土地殺出重圍,土地市場的交易量如年初預測的 2500 億,已達成幾乎超越了六成,到 達了 1600 多億,這是疫情之後最夯的產品了。

目前的交易量涵蓋了工業、商用、住宅土地,而以商用占比最高,其次是住宅土地市場, 各占了 5 城及 3 成,工業土地只占了 12%,也沒有像坊間所述,土地市場熱到不得了, ㇐丟出來就會成交,這是不瞭解市場的人,完全是以數據看圖說故事。

土地市場並沒有 造成追價搶購,沒有飢渴,沒有餓昏,且都屬於剛性自用,偏向理性,加上銀行提供子 彈金援,使購買意願上升,這預期與年初的看法吻合。 全國移轉買賣棟數,2020 年 1~5 月份公告的棟數已經 11 萬 5 千棟,以這樣看,每個 月維持在 23,000 棟,顯然疫情只影響到 2 成多,預計疫情減緩後,房屋的成交量會增 加,下半年每個月會增加個 1 成,到年底就可能達到預估的 30 萬棟上下,上半年減少 的 20%,預計疫情減緩後,民眾會進場購屋。房價經過 4 年後的調整,不漲不跌有可 能是下半年的反映,房價修正過後下來的空間有限,因為沒有追漲,也沒有太大上漲空 間,將陷入盤整。 房市進入健康的盤整,對剛性自用來說是㇐個好時機,加上利率看起來會⾧期處於低檔,

『利息不升、房市不崩』,未來幾年應該都會如此呈現,提供了剛性自用的購屋好時機。 也許有人會有不同看法,認為房市會崩跌,房地產投資屬於⾧期交易,買屋是中產階級 的夢,若只為自住,購入後則無關輸贏,只有買的價格合不合理。因此,客觀分析下, 仍然鼓勵剛性自用的買家在此時此刻可多看屋,在疫情嚴重時更可多方比較。

房市因沒有大跌,未來復甦力道小,就不會大漲,房市像橡皮筋,拉的越後面反彈力道 就越大,既沒有拉,就不會大反彈,由此看來,只要把握『地段、環境、可及性』的選 擇原則,應該可以逐漸看到買氣。

由於預售市場,只要產品對、地段對、價格合理,都 是剛性買盤尋找的目標,雖來量減,成交慢,不適合投資,自然銷售率就慢,投資仍要 戒急用忍。 因為 3 年前買的房子,3 年後賣的也是同樣房價,或賣不掉,若是追高,就可能套牢, 目前市況反映的都是在 3 年前的高檔買到的,想要換回現金,就要賠錢出場,這個情況 目前屢見不鮮。目前只限蛋黃區產品有成交溫度,成交量少,速度慢,蛋白區預售剛性 產品有成交量,速度跟以前比不算快,投資人經過疫情的洗禮,已慢慢建立信心。

『不動產市場唉唉叫的產品』,下半年仍然沒有春天,例如飯店、店面、商場,受到疫 情影響,縱然租金降,價格仍然沒辦法反映,便不易賣,除非降價;低階的買盤搶進, 為何還是沒有成交,因為賣的價要開到市場高價,頂多降個 10%,買的要打 6、7 折, 完全沒交集,所以商用市場仍以自用為主,少部分投資看穩定的收益,而此收益必須持 有成本低,要大於銀行借款利率 1.5 倍,才有避險買盤出現。

期待 2020 年下半年市場是持穩健康,溫和有量,不寄望大漲,只寄望想買房的可順利 買到,想投資的,不想在股市殺進殺出,能有個資金的避風港,預估房地產的避風港應 該在 2、3 年後才會出現,在股市中大賺的才會轉出到房地產,房地產才有明天,資金 還在尋求最大的獲利;當然,也要看政府的稅制,能夠改掉限制投資人的制度,『稅制 不改、投資不入』!這是不變的法則!

下半年市場希望仍如年初預測的: 春暖花開、春花望露!期待明天更好!

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撰文:顏炳立

今年上半年疫情重挫經濟,全球政府印鈔救經濟。結果大量資金卻跑去炒作房、股兩市,反而更拉大貧富差距。有能力的人用錢賺錢,沒能力的人只能存薪水等機會買房,只期待房價別暴漲,不期待獲利!

回顧2020年上半年房市表現,疫情對商用不動產衝擊最大,需求減而空置率增加,前景恐樂觀不起來。再看住宅市場,1~5月全國移轉買賣棟數每月平均2萬3,000棟,雖略有下跌,但預計下半年成交量會回復或增加,全年預估30萬棟的量仍有機會達標。而土地則是逆疫暴夯的產品,今年累計交易金額高達1,600億元,占我年初預測全年交易金額2,500億元的6成以上。其中,商用占50%、住宅用占30%,工業用則只占12%。由於土地市場多為剛性自用需求,故未出現追價搶購的表現。

由於房市在健康盤整中,且低利率仍會持續,此「利息不升,房市不崩」的市況,對在乎買價合不合理的剛性自用族群,是購屋的好時機,建議可多看屋比較。而對投資或賣方而言,產品「地段、環境、可及性」佳,應可逐漸看到買氣。預售市場也是產品對、地段對、價格合理,就會吸引買盤。只是來量會減、成交較慢,投資仍要戒急用忍。

然而,在下半年恐仍見不到春天的產品如飯店、店面、商場,縱然租金降,價格沒降便不易售出。為何有買盤卻還是沒有成交?因為賣方開到市場高價,即使有降卻只降個10%;而買方的開價要打6、7折,兩方完全沒交集。所以商用市場仍以自用為主,少部分投資看穩定的收益,而此收益必須要大於銀行借款利率1.5倍,才會有避險買盤出現。

對於2020年下半年市場的期待,應是持穩健康、溫和有量,不寄望大漲,只寄望想買房的可順利買到。預估房地產的避風港應該在2、3年後才會出現,在股市中大賺的才會轉出到房地產,房地產才有明天。當然,也要看政府的稅制能否改掉限制投資人的制度,「稅制不改,投資不入」,這是不變的法則。下半年市場,希望仍如我年初所預測:春暖花開、春花望露。期待明天會更好!(本文作者香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)

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圖/聯合報系資料照片

圖/聯合報系資料照片

【撰文:顏炳立】

 

淡淡的6月天,在疫情趨緩、全球政府大撒錢下,資金會湧向操作最短、獲利最快的管道,因而股市率先V型反轉復甦;但經濟面受疫情重傷後不易快速回復,房地產仍呈現淺碟型、緩跌結束後的盤整。

 

不過,儘管整體房市的成交量因為反映2~3個月疫情衝擊,萎縮了2成,但看起來政府正鼓勵資金離開銀行定存,投入救經濟的投資市場,股市反彈一陣子之後,就看獲利能否轉入房市。以目前貨幣的購買力一直在下降、疫情對下半年的房市影響有限,房市元氣已經在恢復中,氣氛可望轉趨樂觀。

 

首先是預售市場,房價正重新慢慢爬起來。尤其產品本身的地段、環境、可及性佳,以及符合相對的合理房價等條件者,也不斷在市場上成交。而土地市場則依然熱,帶看的數量不斷在增溫,是個好現象。由於地價追漲的力道與氣勢並沒有想像中強烈,顯然是很健康的成交盤!

 

在政府大撒錢後,股市先熱,之後會輪到房市,預估買房的人會變多。但房價要再往上漲,主要看有能力的中產階級,在擔心資金的定存利息過低下轉入房市,製造假性需求或換屋需求,才有辦法帶動房市在緩跌4年、盤整4年後,進入淬煉的盤整期,以撐住30幾萬棟築底的買盤量。但我要提醒的是,雖利率及持有成本低,但稅制不改,投資恐無法入市!

 

目前市場普遍出現開價合理就會成交,證明了價過高仍會掛在那、找不到買家。各類產品如我在今年2月份所預測的,店面、辦公室,舉凡收益型的不動產,因為租金下跌,所以不容易得到投資人的青睞。只要「價」跟「值」持續不對等,此類的商用不動產就會高掛市場,得不到投資人期待的買盤,仍會無量,掛市!

 

極度寬鬆的貨幣環境,是有利於延續買氣,加上槓桿行情,有可能使得房市在下半年增量。房價持穩情況下,也會讓房市更健康,產業更活絡,期待更樂觀!(本文作者為香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)

https://udn.com/news/story/6854/4718783

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2020-07-17 22:15Smart智富 撰文:顏炳立
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本報系資料庫
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淡淡的6月天,在疫情趨緩、全球政府大撒錢下,資金會湧向操作最短、獲利最快的管道,因而股市率先V型反轉復甦;但經濟面受疫情重傷後不易快速回復,房地產仍呈現淺碟型、緩跌結束後的盤整。

不過,儘管整體房市的成交量因為反映2~3個月疫情衝擊,萎縮了2成,但看起來政府正鼓勵資金離開銀行定存,投入救經濟的投資市場,股市反彈一陣子之後,就看獲利能否轉入房市。以目前貨幣的購買力一直在下降、疫情對下半年的房市影響有限,房市元氣已經在恢復中,氣氛可望轉趨樂觀。

首先是預售市場,房價正重新慢慢爬起來。尤其產品本身的地段、環境、可及性佳,以及符合相對的合理房價等條件者,也不斷在市場上成交。而土地市場則依然熱,帶看的數量不斷在增溫,是個好現象。由於地價追漲的力道與氣勢並沒有想像中強烈,顯然是很健康的成交盤!

在政府大撒錢後,股市先熱,之後會輪到房市,預估買房的人會變多。但房價要再往上漲,主要看有能力的中產階級,在擔心資金的定存利息過低下轉入房市,製造假性需求或換屋需求,才有辦法帶動房市在緩跌4年、盤整4年後,進入淬煉的盤整期,以撐住30幾萬棟築底的買盤量。但我要提醒的是,雖利率及持有成本低,但稅制不改,投資恐無法入市!

目前市場普遍出現開價合理就會成交,證明了價過高仍會掛在那、找不到買家。各類產品如我在今年2月份所預測的,店面、辦公室,舉凡收益型的不動產,因為租金下跌,所以不容易得到投資人的青睞。只要「價」跟「值」持續不對等,此類的商用不動產就會高掛市場,得不到投資人期待的買盤,仍會無量,掛市!

極度寬鬆的貨幣環境,是有利於延續買氣,加上槓桿行情,有可能使得房市在下半年增量。房價持穩情況下,也會讓房市更健康,產業更活絡,期待更樂觀!(本文作者為香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)

https://money.udn.com/money/story/5621/4710446

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2020-07-07 11:52

▲▼ 房市,疫情,民調 。(圖/記者林裕豐攝)

 

▲下半年房市以自住為主,處於價格盤整的階段。(圖/記者林裕豐攝)

記者董美琪/綜合報導

許多人有購屋需求,總不希望買貴,到底現在房價會漲還是跌?戴德梁行董事總經理顏炳立日前直言,2020年下半年房市「不上不下」,價格要掉要漲都有限,處於剛性自用、價格盤整階段。

根據《中央社》報導,顏炳立6月曾在「北威論壇」,對疫情時期房市(土地市場、辦公市場、飯店市場、店面市場以及住宅市場)做分析。

「貓的市場,不會有老虎的雄風」,顏炳立說,2019年土地市場放量達台幣3000多億元,是台灣過去從來沒有的交易量,雖然今年發生疫情,但土地市場不但沒有受影響,今年成交量更幾乎破1400億元。另外,辦公市場因為有需求,價格不容易跌,飯店、店面則因疫情因素,比較辛苦。

顏炳立表示,台灣過去4年是以自住為主的市場,若想靠房地產投資,3年後還是一樣價格出售,很難從中獲利,此外全球降息後,銀行定存利率已達千分之5或6,使得民眾把錢挪到其他投資市場,如股票,但卻沒有注入房市。

顏炳立指出,房市第2季房市回溫,但預售案子不敢開太高,出現「價格倒掛」的現象,預售屋賣新成屋價,新成屋受到賣壓影響,又以中古屋的行情銷售,使得中古屋卡住賣不動,因此最後成交量比較大的會是「預售案」。

根據《住展雜誌》統計,北台灣今年上半年新案銷售率最高的前10個行政區,依序為內湖、東區(竹市)、壯圍、三峽、北區(竹市)、泰山、竹北、大安、五結、新屋等地。

北市內湖、竹市東區能夠奪下冠、亞軍,與電子科技業受到疫情影響小,就業情況穩健,從業人員購屋需求與信心相對較高,當地房地產市場也就跟著發大財,新案銷售率突破7成。

顏炳立認為,下半年房市「不上不下」,房價漲跌有限,雖然買氣起來,但還是以自住的剛性需求、價格盤整的階段。

https://house.ettoday.net/news/1749716

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顏炳立:利率不漲 房市不崩

顏炳立:利率不漲 房市不崩

戴德梁行董事總經理顏炳立2日表示,上半年土地市場成交量呈紫爆,主要是利率太低,建商積極備料推案,加上壽險游資卡位。可以看到的趨勢是,「只要利率不漲,房市就不崩盤!」土地市場將邁向長多格局。

戴德梁行2日公布第二季商用不動產市場季報,顏炳立表示,總體來說,「疫情可控制,就是房市利多。」不過「唉唉叫的產品」,像是旅館飯店、店面等,下半年依舊還是沒有明天。

顏炳立表示,只要利息不升,房市就不會崩,由於資金泛濫,土地市場正邁向長多,預期2020年發燒的土地市場,全年成交金額將會超越2,500億元。

至於上半年商用不動產反而氣若游絲,成交量呈現窒息量,和土地市場呈現明顯對比,他表示,主要是因為市場上沒什麼「現貨」可以賣,買方即使要買、也只能買預售,所以並非是商用不動產不景氣,而是真的沒貨。

顏炳立預期,只要疫情受控制,未來商用不動產的租金、價格,將會「有報復性的反彈!」至於飯店、一般住宅市場,顏炳立則是保守看待。而在住宅市場部分, 顏炳立直言沒那麼樂觀,總體觀察是「膨風水雞割沒肉!」「蛋白蛋黃,各就各位」。

至於旅館飯店,則是他點名會「唉唉叫」的產品。他表示,目前全台至少20多間大大小小的飯店要賣,不過,儘管現在有疫情影響,但多數賣方對於價格還是相當堅持,頂多只願意打九折,至於有意接手的買方,最多只想用七折價來低接,所以,飯店不是沒有人要買,而是買賣雙方對於價格認知有相當的落差。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20200703000210-260202?chdtv=

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戴德梁行董事總經理顏炳立。(鉅亨網記者張欽發攝) 戴德梁行董事總經理顏炳立。(鉅亨網記者張欽發攝)

上半年受新冠肺炎疫情衝擊,打亂房市原本春暖花開的預期,外資商仲戴德梁行董事總經理顏炳立今 (2) 日指出,台灣房市價格不會強彈,且目前房市還是不適合投資,即便買了放三年,價格還是不會漲且要轉手也不容易,高租金下僅適合購置自住。

 

對於 2020 年全年台灣建物買賣移轉棟數預估數值方面,顏炳立指出,全年可望維持 30 萬棟左右,與去年相差不大,持續盤整。

由於目前全球處於低利率金融環境,且外界對台商資金回流推升豪宅市場的動能也有期盼,顏炳立今天表示,豪宅還是「孤芳自賞」的階段,頂多偶爾會出現零星煙花,整體來說市場買氣還是緩慢。

顏炳立強調,前波肺炎疫情衝擊,只有店面跟飯店確診,導致該兩項產品慘淡,土地買氣則逆著疫情而走,但是買方都很聰明不追價,只想低接,因此整體土地市場還沒有到追高階段。 

https://news.cnyes.com/news/id/4501357?utm_campaign=4501357&utm_medium=android&utm_source=App

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COVID-19(新冠肺炎)疫情肆虐、衝擊經濟,但台灣房地產市場,僅出現小幅波動,未見價量大跌的情況;對此,戴德梁行董事總經理顏炳立22日表示,疫情僅屬短線衝擊,房價沒大跌,未來復甦力道小,也不會大漲。

顏炳立曾在疫情爆發前預估,2020年的房市為「春花望露」,整體來說「只有露水、沒有雨水」,意指房市仍處於相對平穩的情況。

對於後疫情時代的房市,顏炳立認為,市場仍會延續2016年以來「緩跌四年、盤整四年」格局,「貓的市場不會有老虎的雄風」,市場將維持盤整。

房市未見恐慌性殺盤 維持「價持穩、量縮」格局

顏炳立今日出席北威線上論壇,並以「疫亂情迷下的房地產市場」為題,發表看法;他指出,從2016到2020年,房市皆以自用需求為主,近期台商回流,帶動辦公、工業土地及豪宅市場需求,即為一例。

顏炳立認為,疫情對房市的影響,目前看來不大,市場未見恐慌性殺盤,維持「價持穩、量縮」格局;此外,消費性市場買氣遞延,等到疫情結束,會是剛性購屋的好機會。

顏炳立分析,土地市場「逆疫」而行、辦公市場堅挺「抗疫」、飯店市場確診「搏鬥」、店面市場確診「觀察」,住宅市場則是緊盯「防染」。

蛋黃區物件如「志玲」 還是能順利嫁掉

 

外界原預期,若今年第二季疫情不止,房市會出現恐慌性變現拋貨潮,所幸國內疫情控制得當,加上全球降息讓資金購買力下降,因此具穩定收益的商用不動產將受青睞,只要是地段好、環境佳的物件,個案表現仍有市場。

顏炳立也以林志玲比喻房市現況,他說,雖然志玲年紀較大,還是順利嫁掉了,有如房市蛋黃區,因為地段好,還是能順利嫁掉;但,要是像「如花」,雖然年紀較輕,卻因地處蛋白區,未必能像志玲一樣順利嫁掉。

顏炳立說,今年第一季也有不少土地案標出高價,猶如一場精采演出,像是南山人壽以312億拿下世貿三館地上權;富邦以282.87億標下大南港,顯然壽險公司仍有豐沛資金可投入房地產,也讓大家瘋搶蛋黃區土地,甚至將一路從蛋黃區搶到蛋白區。

文章來源:今周刊

 

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/291226.html

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戴德梁行(台灣)董事總經理顏炳立今(22)日指出,2020年台灣房市如「春花夢露」,而林志玲雖然年紀比較大,但還是嫁掉了,這就像房地產的蛋黃區,如果地段好,就算年紀大還是可以嫁得掉,「如花」雖然比較年輕,但因為地處較差的蛋白地段,未必就能順利嫁掉。

 

顏炳立以「疫亂情迷下的房地產市場」為題指出,新冠疫情屬於短線衝擊,房地產是長久交易,房市在2016~2020年皆是自用需求為主,因為價格沒有大跌,未來復甦力道小,價格也不會大漲,因此等到疫情結束,反彈力道也不強。

 

香港北威國際集團今日舉辦線上論壇,主題為:「解封之後的機會與挑戰」,由香港北威國際集團董事總經理劉憶如主持,主講人包括台北市衛生局疾病管制處處長顏慕庸醫師、台新投顧總經理李鎮宇、劉憶如,與戴德梁行(台灣)董事總經理顏炳立。

 

顏炳立說,「貓的市場,不會有老虎的雄風」,過去買到高檔的東西,買錯了就是要下修,就像是玉蘭花的行情,不可能賣到玫瑰花的價格一樣。

 

針對新冠肺炎下的不動產市場分析,顏炳立表示,土地市場逆「疫」而行、辦公市場堅挺抗「疫」、飯店市場確診搏鬥、店面市場確診觀察、住宅市場緊盯房產。

 

他還說,若Q2疫情不止,房市將會出現恐慌性變現拋貨潮,不過國內疫情目前已經獲得控制。

 

顏炳立指出,2020年第1季,土地市場美麗演出,南山312億拿下世貿三館地上權,以及富邦受標下大南港金額282.87億,顯示壽險公司資金很多、很飢渴。根據統計,2020年土地交易1,431億元,去年3,140億元,但金額減少是因為沒有土地了,蛋黃區一丟出來大家就一直搶、一直搶到蛋白區。

 

顏炳立說,2020年房市春暖花開、春花夢露,房市會含苞待放,但不會怒放。

https://udn.com/news/story/7241/4652472

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2020-06-17 21:09Smart智富 撰文:顏炳立
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圖片來源:pixabay
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新冠肺炎疫情在全球延燒4個多月後,終見趨緩,而各國為救經濟極力地撒錢、降利率,使資金潮再現,台灣也不例外。進入下半年,我觀察房市會有4大發展:

第1個發展是,今年以來,台灣雖然也湧進大把資金,且大部分都是登記為外資法人、實為台商的回流資金,但多流入股市,對房市影響不大,房價仍是不上不下。因而這階段的房地產,長、短期皆不適合投資。但因新台幣升值、台股升溫,將會有通膨的隱憂,而房地產是最能避險的工具,其中收益率在3%以上的商用不動產會是市場亮點。

其次是,近期蛋黃區的中古屋市場,出現只比開價少5%~10%就成交,且7成以上都是用現金購買的買盤,讓人誤以為市場風向在變,其實不然。當預售屋每坪賣210萬元時,附近中古屋的合理價應是預售屋的5~6成,約110萬~120多萬元。只因地段好、經過裝潢每坪就賣到140多萬元,這種任性買盤只是少數。所以,與去年第1季相比,今年第1季中古屋成交量實際上是萎縮的。因此在下半年,除非價格有降,量才會慢慢出來。

第3個發展是,自2019年以來各地方政府不斷在釋放土地,例如重劃區。建商因土地大塊且產權清楚、單一,而不斷買進「備糧」。2020年雖有疫情衝擊,且去年政府釋出蛋白區土地後已所剩無幾,今年可能把「蛋白邊緣」土地拿出來標售,但並不影響建商追逐土地的熱度。因在這些地區推預售或新成屋,是最能吸引剛性需求、真實買盤的市場。

第4個發展是,房市的真實買盤會是來自在蛋白區尋屋的中產階級,他們沒有任性的本錢。所以在疫情發生以來,因資金供給增多、利率再探底,購屋成本降低,原本等待的買盤進場意願提高,使得在蛋白區邊緣推出許多新案的預售市場,雖因疫情衝擊而成交量略減,房價卻也下不來。

經過這次新冠肺炎疫情後,大家在食衣住行育樂各方面的消費將更大膽、更積極。當生命誠可貴,美好生活價更高,買個讓自己餘生開心的房子,是疫情後重生的感受。(本文作者為香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)

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顏炳立:房屋市場持有者 重新洗牌

▶ 顏炳立:土地、商辦將是房市的抗疫英雄

 

 

https://money.udn.com/money/story/5621/4642462?from=ednappsharing

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2020-06-15 18:45

▲戴德梁行董事總經理顏炳立:「假設有人講說,這個房地產要開始大好的話,我是覺得聽聽就好。」
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缺少追漲動能的房市,其實從另一個角度看,也是自住進場的好時機喔。盈盈來看厝、帶你看好厝,我是陳盈卉,我們下次見。●今天的看厝帶你解析房市,也別忘了要訂閱我們的Youtube頻道,還要到我們的FB按讚、留言和分享囉,我們隨時隨地、網路見。
不過買氣信心回溫,到房價要向上攀升,要觀察的就是成交量的變化了。但現在、在各國採取寬鬆的貨幣政策下,其實熱錢並沒有停泊在房市,反而是流進的股市。而現在的房市,依據商仲教父顏炳立的看法,是<沒有>追漲的動能,維持在盤整的局面。

 

戴德梁行董事總經理顏炳立:「假設有人講說,這個房地產要開始大好的話,我是覺得聽聽就好。」
鐵口直斷房市沒有大漲的可能,向來對趨勢洞見觀瞻的商仲教父顏炳立,在疫情緩和後,各行各業樂觀期待、百業待興之下,竟成了烏鴉。
戴德梁行董事總經理顏炳立:「全世界在印貨幣的時候,這個資金行情是在最快速的方式,去尋得它的投資獲利點,但是房地產目前來講,看起來是還沒有達到,這個錢可以轉出來的時機點,殖利率下降的時候,他(投資人)就回頭過來,去買一些可以規避風險的房地產,那個時候房地產才有比較有可以投資的機會。」
顏炳立認為,在全球在零利率、還有量化寬鬆,以及台股殖利率維持4%左右,熱錢寧可轉進股市,而非房市的投資心態。
戴德梁行董事總經理顏炳立:「做投資我不建議,也許現在你看到是落底,量出來大概是見底,見底還要盤整。房地產就是一句話,不漲就是跌,長期性的投資買盤進來,這個量、價量買去看出來,這樣的東西才是適合投資。」
顏炳立還進一步解釋,房市沒有成長的動能,除了資金流向股市之外,靠內需拼經濟的型態,復甦的動能其實很有限。
戴德梁行董事總經理顏炳立:「國門沒有開、飛機沒有進來,國外的東西就少了,他就會留在台灣,
只要我能控制疫情的話,飯店裡面、包括台灣的離島,他都會很好。所以我想店面,也許是在它的租金便宜,實體店開始有人消費之後,可能有賺錢才能夠支撐租金,房價才有支撐。」
甚至顏炳立還直言,在疫情的影響之下,也宣告大陸的房市多頭,已然結束。
戴德梁行董事總經理顏炳立:「中國大陸30年的榮景,光景應該是結束了,現在應該是高峰走往下坡。台商也目前來講,不是撤回台灣、就是撤回東南亞。(東南亞)成本上來管制多了,所以在發展空間是相對有限,反而台灣是這一波裡面,有可能在台灣會走一個,二三十年的榮景,台灣靠本土的力量,也許靠美國的力量、軟硬體的重鎮,這可能是一個指標。」

而購屋人最注意的住宅市場,顏炳立也提出看法,認為在住宅政策的支持下,開高的房價是有行無市。

戴德梁行董事總經理顏炳立:「政府在推的是社會住宅,也會使得這些剛性需求上面,它可能這些人,不以房地產置產為目標的話、或者不以買下來為目標的話,他去租的話,也可能會使得,這部分的(住宅)市場會會脫離一段,他只租他不買,所以他也不想做屋奴,所以這個情況下,這個市場就在盤而已。目前來講很奇怪的東西,預售屋在反應一個東西是很簡單,譬如說他開一個價格是120萬的預售價,這個假設是20年的房子,就應該是55萬或52萬,頂多是這樣而已,結果那個20年的房子,他可以開到七、八十萬,那七、八十萬、二十幾年,然後新房子給你開120萬,那預售再開120萬,你當然是買預售屋嘛,因為最起碼付的錢很少,所以這樣的一個市場的價格倒掛,仍然會不斷的在市場上不斷出現,其實民眾要怎麼看?就不要理他就好。」

在低利率的支撐下,建商仍追逐土地,就是顏炳立曾說過的備糧等風,並不具備房價上漲的動能,也就是說整體的房市走勢,仍未脫打底盤整的格局。

戴德梁行董事總經理顏炳立:「我覺得市場在這樣的混亂的時候,還好整個市場的經濟上面,看起來是這一波裡面的是萃煉、淬煉市場而已。它下修夠了就是夠了,所以你要其他重挫沒有,所以我想有的市場看得比較悲觀,就是認為說它應該要下挫,市場不是你說了算。」(記者 陳盈卉 奚詩超/台北報導)

https://www.ustv.com.tw/UstvMedia/news/112/20200615A067

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