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Topic: 房市人生如爬山

2019-07房市人生如爬山-顏炳立市場觀點

 

2019 六月初一則志玲嫁了的新聞,佔滿了全台媒體版面,志玲與前情人 17 年的纏綿悱惻終於劃下了休止符;時間改變了出嫁的條件,對的時間、對的人,出現了,就是該把握的緣分。人生如此,房地產市場亦然!而被我一直在房地產市場上比喻成豪宅與一般房屋地段與行情的志玲與如花,也是行銷了十幾年,已成為家喻戶曉、人人可以朗朗上口的房地產市場指標!

 

市場時機好時,如花的地段與產品,也有可能賣到志玲的行情,但市況不好時,縱然是一位房地產的專業媒人,也無法把如花嫁給金城武或劉德華!地段與產品不對,時機不佳,想要有志玲的行情,必須要在大家追捧行情時,對的買家出現,不能眷戀、要盡快放掉,不能放著,不能『忘了我是誰』,抬高出售的身價,而錯過賣出的機會,因為一放著,就可能回到原本的起漲點,漲上去的房價,並不是經濟成長帶來的,僅是商品供需炒作的結果!

 

市況不佳時,志玲與如花的行情得要分清楚,是蛋白就不可能賣到蛋黃的價格,那只是

『一場遊戲一場夢』,當夢醒時分時,就會變成心中永遠的痛,人生如此,房地產市場亦然!漂亮有氣質的女人,年齡是她的致命傷,對的時機、對的買家出現,就別再猶豫,果斷放手嫁了!若是地段差、產品不對,那便不是降價就可以賣得掉,不甘願、心中無奈,過了,就得再等下次起風時。房地產市場氣溫千變萬化,該買沒買,該賣沒賣,猶如人與人之間的機會、情緣,不把握就稍縱即逝!

 

六月初酷熱的台北,連假與友人看土地,順便驅車前往合歡山登奇幻的北峯,以台北的氣溫,自然無法想像夏天裡會有冬天的情境,人不能鐵齒,抵達北峯登山口時狂風大作,霧聚霧散,冷風挾雨而來,氣溫驟降,從山下的熱度頓時變成寒冬,從僅穿 T 恤到換穿雪衣,山下 35 度,山上 6 度,令人無法想像,若是裝備不足就登山必掛無疑。台灣房市 2011 年先臨春天,再經過十年長夏,容易讓投資人『忘了我是誰』到『自我感覺良好』。以為夏天過後必有秋天來臨,不必擔心冬天,仍有應變時間與空間,沒料到市場直接跳到冬天,如無備糧,就無法等到下次的風再起,這就是房地產市場的殘酷!

 

2019 上半年土地市場有量、有溫度,但移轉棟數仍處於微溫,並沒有達到追漲時的酷熱,仍然處於緩跌落底的盤,成交量的多寡代表著房市的溫度,不熱的市場,就別期望

『明天會更好』,投資人仍須戒急用忍,練身等風、備糧等風、等雞啼!

 

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價要讓!顏炳立:不熱的市場就別期望明天會更好

好房網News記者羅力元/整理報導
剖析上半年房市,戴德梁行董事總經理顏炳立建議,如花的物件就不用想賣到志玲的價格,買家出現就不要眷戀,買賣移轉棟數微溫,他也直言:「不熱的市場就別期望『明天會更好』」
顏炳立在「顏炳立市場觀點」發布最新專欄文章,他以「房市人生如爬山」為題,再次勸說賣方,想到林志玲與前情人17年的纏綿悱惻終於劃下了休止符,是時間改變了出嫁的條件,對的時間、對的人出現了,就是該把握的緣分。
顏炳立在「顏炳立市場觀點」發布最新專欄文章。(資料照/好房網News記者李彥穎攝影)
戴德梁行董事總經理顏炳立表示,東區不是租不出去,只要租金調到適當價位,商圈榮景就會回來。李彥穎攝
顏炳立指出,市場時機好,如花的地段與產品,也有可能賣到志玲的行情,但市況不好時,地段與產品不對,時機不佳,想要有志玲的行情,必須要在大家追捧行情時,對的買家出現,不能眷戀、要盡快放掉,不能「忘了我是誰」,抬高出售的身價,而錯過賣出的機會。
顏炳立說:「台灣房市2011年先臨春天,再經過十年長夏,容易讓投資人『忘了我是誰』到『自我感覺良好』。以為夏天過後必有秋天來臨,不必擔心冬天,仍有應變時間與空間,沒料到市場直接跳到冬天。」
剖析2019上半年市況,顏炳立指出,土地市場有量、有溫度,但移轉棟數仍處於微溫,仍然處於緩跌落底的盤。「不熱的市場就別期望『明天會更好』,投資人仍須戒急用忍。」
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/195923231795.html?fbclid=IwAR2oTMqUybRvpKGmXKPL0F6XdWZ5Ubpy6omyaLHhcvEY9R59n5ucSlLt_LM

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2019-07-01 10:25:17經濟日報 記者游智文╱即時報導
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  • 戴德梁行總經理顏炳立今(1)日發表市場觀點指出,今年上半年移轉棟數仍處於微溫,仍是緩跌落底的盤,賣方不應眷戀,要像林志玲嫁人,對的時間,對的人出現了,就是該把握的缘分。

顏炳立說,今年6月,林志玲與前情人17年的纏綿悱惻終於劃下了休止符;時間改變了出嫁的條件,對的時間、對的人出現了,就是該把握的緣分。

人生如此,房地產市場亦然。市場時機好時,如花的地段與產品,也有可能賣到志玲的行情,但市況不好,縱然是一位房地產的專業媒人,也無法把如花嫁給金城武或劉德華。

市況不佳時,志玲與如花的行情得要分清楚,是蛋白就不可能賣到蛋黃的價格,那只是一場遊戲一場夢,當夢醒時分時,就會變成心中永遠的痛。對的時機、對的買家出現,就別再猶豫。若是不甘願,過了,就得再等下次起風時。

地段與產品不對,時機不佳,想要有志玲的行情,必須要在大家追捧行情時,對的買家出現,不能眷戀、要盡快放掉,不能放著,不能忘了我是誰,抬高出售的身價,而錯過賣出的機會,因為一放著,就可能回到原本的起漲點,漲上去的房價,並不是經濟成長帶來的,僅是商品供需炒作的結果。

顏炳立說,台灣房市經過十年長夏,容易讓投資人自我感覺良好,以為夏天過後必有秋天來臨,沒料到市場直接跳到冬天,如無備糧,就無法等到下次的風再起,這就是房地產市場的殘酷。

2019上半年土地市場有量、有溫度,但移轉棟數仍處於微溫,並沒有達到追漲時的酷熱,仍然處於緩跌落底的盤,成交量的多寡代表著房市的溫度,不熱的市場,別期望明天會更好,投資人仍須戒急用忍,練身等風、備糧等風、等雞啼。

戴德梁行總經理顏炳立。記者游智文/攝影
戴德梁行總經理顏炳立。記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/5888/3902400

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是蛋白就不可能賣到蛋黃的價格,那只是『一場遊戲一場夢』

2019六月初一則志玲嫁了的新聞,佔滿了全台媒體版面,志玲與前情人17年的纏綿悱惻終於劃下了休止符;時間改變了出嫁的條件,對的時間、對的人,出現了,就是該把握的緣分。人生如此,房地產市場亦然!而被我一直在房地產市場上比喻成豪宅與一般房屋地段與行情的志玲與如花,也是行銷了十幾年,已成為家喻戶曉、人人可以朗朗上口的房地產市場指標!

市場時機好時,如花的地段與產品,也有可能賣到志玲的行情,但市況不好時,縱然是一位房地產的專業媒人,也無法把如花嫁給金城武或劉德華!地段與產品不對,時機不佳,想要有志玲的行情,必須要在大家追捧行情時,對的買家出現,不能眷戀、要盡快放掉,不能放著,不能『忘了我是誰』,抬高出售的身價,而錯過賣出的機會,一放著,就可能回到原本的起漲點,因為漲上去的房價,並不是經濟成長帶來的,僅是商品供需炒作的結果!

市況不佳時,志玲與如花的行情得要分清楚,是蛋白就不可能賣到蛋黃的價格,那只是『一場遊戲一場夢』,當夢醒時分時,就會變成心中永遠的痛,人生如此,房地產市場亦然!漂亮有氣質的女人,年齡是她的致命傷,對的時機、對的買家出現,就別再猶豫,果斷放手嫁了!若是地段差、產品不對,那便不是降價就可以賣得掉,不甘願、心中無奈,過了,就得再等下次起風時。房地產市場氣溫千變萬化,該買沒買,該賣沒賣,人與人之間的機會、情緣如房市,不把握就稍縱即逝!

六月初酷熱的台北,連假與友人看土地,順便驅車前往合歡山登奇幻的北峯,以台北的氣溫,自然無法想像夏天裡會有冬天的情境,人不能鐵齒,抵達北峯登山口時狂風大作,霧聚霧散,冷風挾雨而來,氣溫驟降,從山下的熱度頓時變成寒冬,從僅穿T恤到換穿雪衣,山下35度,山上6度,令人無法想像,若是裝備不足就登山必掛無疑。

台灣房市2011年先臨春天,再經過十年長夏,容易讓投資人『忘了我是誰』到『自我感覺良好』!以為夏天過後必有秋天來臨,不必擔心冬天,仍有應變時間與空間,沒料到市場直接跳到冬天,如無備糧,就無法等到下次的風再起,這就是房地產市場的殘酷!

2019上半年土地市場有量、有溫度,但移轉棟數仍處於微溫,並沒有達到追漲時的酷熱,仍然處於緩跌落底的盤,成交量的多寡代表著房市的溫度,不熱的市場,就別期望『明天會更好』,投資人仍須戒急用忍,練身等風、備糧等風、等雞啼!

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顏炳立

◎現職
戴德梁行台灣董事總經理
台北世界貿易中心聯誼社理事
財團法人台灣金融研訓院講師
農民團體幹部聯合訓練協會估價講師
台北金融研究發展基金會講師
內政部都市更新及爭議處理審議會委員
內政部營建署都市更新及爭議處理審議會委員
高雄市都市更新及爭議處理審議會委員

◎經歷
台北縣地價及標準地價評議委員會委員
台南市政府都市發展局委員
新竹市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新及爭議處理審議會委員
台北市政府市政顧問
高雄市都市更新及爭議處理審議委員會委員

 

https://ctee.com.tw/house/manager/107423.html

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東區店面怎麼救?顏炳立勸「忘掉美麗的過去」

好房網News記者羅力元/綜合報導
近來東區店面倒閉、空租新聞頻傳,戴德梁行董事總經理顏炳立認為,除說明商業模式的變遷,也證明店面投資市場已走到盡頭,沒有永遠上漲的租金及房價,東區商圈的房東、屋主都應忘掉美麗的過去,積極幫商圈找尋轉型的方法,才能解決衰退的困境。
顏炳立在《顏炳立市場觀點》以「店面投資,冷到爆!」為題撰文指出,由於消費習慣改變,實體店面萎縮,印證了店面投資市場繁華已盡,而他也認為東區沒有殞落,只是衰退,忘掉美麗的過去,接受事實、調整自己,才能解決商圈面臨衰退的哀愁!
 
顏炳立認為,東區商圈的房東、屋主都應忘掉美麗的過去。(好房資料中心)
台北市東區人潮變少,原本的黃金店面都空了下來。 楊欽亮攝
顏炳立認為,當全球最強勢的貨幣-美元可以有一年3%~3.5%的定存利率,等於宣告台灣店面投資市場掛了。而店面低投報率卻可能面臨房價下修二到三成的損失,店面擁有者要認知已經度過了精彩的收租歲月,店面處於空置的現況,將使商圈發展的新陳代謝無法進入淘汰再重生的狀態。
顏炳立指出,先知先覺者忍痛殺出,輕鬆享受不被套牢,後知後覺者仍然眷戀著過往美麗的收益與價格增漲,市場緩慢的下跌冷卻。只是租金、房價漲高了,就是最大的利空,店面市場呈現著自然法則,價高了就得下來,沒有永遠上漲的租金及房價,不論地段好或差,市場會變、環境會變、人潮會轉移,「世界上唯一不變的就是『變』!」
顏炳立直言,人潮改變了,消費力下降,店面的營業額及收益少了,店家付不起租金,若房東沒降租就得撤離,一撤離產生骨牌效應,然而屋主仍任性想調高租金,就是為了呼應追高的房價,為投入資金的機會成本交待,然而「市場永遠是對的,錯的只是人。」
顏炳立建議,拯救東區,政府也要出力,只是棒子要少一點,蘿蔔要多一些,搶救人潮的藥方是『店要開、燈要亮、面要理、街要管、人要在』。要辦能夠聚客的活動,團結商家協助管理,找出產業特性,引進新產業,要不斷地創新改變,才能吸引人潮。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/697717229395.html

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2019/06/03 11:59 東森財經新聞
靠金店面收租夢碎?顏炳立揭商圈冷落3原因

近年來房市景氣反轉向下,儘管有些民眾看準店面租金的「穩定收益」,寧願先貸款買房再轉租,不過,戴德梁行總經理顏炳立認為,店面投資市場繁華已盡,店面價格不跌的神話也已破滅,現在若投資店面,會面臨市場的低收益率、租客降租、撤店等3大問題,以及價格大幅下修的風險。

 

▼戴德梁行總經理顏炳立認為,如今店面投資市場繁華已盡,店面價格不跌的神話也已破滅。(圖/鉅亨網)

 

根據《經濟日報》報導,顏炳立發表最新市場觀點表示,當全球最強勢的貨幣—「美金」,給付一年3%至3.5%的定存利率,等於宣告台灣店面投資的市場掛了,因為強勢貨幣不必擔心大幅跌價的風險,而店面低租金的投報率,卻可能面臨房價下修2至3成的損失!因此,顏炳立指出,店面擁有者,活過精彩的收租歲月,然而如今處於空置的現況,面臨進退維谷,商圈發展自然形成新陳代謝的狀態,淘汰再重生。

 

再者,顏炳立也表示,「先知先覺者忍痛殺出,享受不被套牢的樂趣,後知後覺者卻仍眷戀著過往美麗的收益與價格增漲」。而如今租金、房價漲高了,就是最大的利空,店面市場也會循著自然法則,價高了就得下來,沒有永遠上漲的租金及房價,因此,不論地段好或差,市場會變、環境會變、人潮會轉移,世界上唯一不變的就是「變」。

 

▼顏炳立認為,搶救東區商圈人潮的藥方便是「店要開、燈要亮、面要理、街要管,人要在」。(圖/取自Google Map)

 

至於針對政府近期積極推出拯救東區的政策,顏炳立則認為,「政府棒子要少一點,蘿蔔要多一些,搶救人潮的藥方是『店要開、燈要亮、面要理、街要管,人要在』。要辦能夠聚客的活動,團結商家協助管理,找出產業特性,引進新產業,要不斷地創新改變,才能吸引人潮」。最後,顏炳立也指出,東區沒有殞落,只是衰退,忘掉美麗的過去,接受事實、調整自己,才能解決商圈面臨衰退的哀愁。

 

(封面圖/取自Google Map)
 

 

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房東求止血?民生社區店面月租15萬→10萬求租

台北市東區商圈近期沒落,甚至今年二月連「民生社區」也傳出東區化,店家一再出走,事隔三個月,現在雖然還是有不少店面租售,不過資深分析師認為已經有暫時止血,主因是部分房東扛不住空屋壓力,30坪的店面月租從15萬元調降到10萬元,希望能挽救「招租一條街」的景象。

 

▼(圖/東森新聞資料畫面)

 

今年2月起,民生東路的店面在過去都要15萬至20萬元的租金,現在從光復北部到新中街550公尺的距離內,就有12間店面等待租售,甚至有店家掛上布條說「鄰居都走了,我想留下來」。

 

▼(圖/東森新聞資料畫面)

 

分析師陳炳辰指出,有4、5成的房東扛不住空屋壓力,決定將租金調整回原來的低價,把過去15到20萬元的價格調至10到15萬元,至少調降3、4成;另外,有些在地房東持有物件很久,也決定不調整租金,「他們認為他們的物件具備一定的價值在」。

 

由民生社區主要客群圍繞在當地住戶,許多餐飲業也看上租金下降後進駐,但民生社區「住商混合」的本質本就和偏重觀光的東區商圈不同,調降租金後還是看得到需求,不至於和東區一樣慘。

 

(封面圖/東森新聞資料畫面)

 

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松本清搶走人氣? 這間「日藥本舖」10個月就收攤

▲日藥本舖民生店位置。(圖/google map 2017年3月)

 

台北民生社區緊鄰南京東路以及敦化北路辦公商圈,但近來空租狀況大增,然而近日也傳出,全台規模最大的日系藥妝店「日藥本鋪」,也悄悄在門口貼出公告表示,「因租約到期,營業時間到10月12日止」。

 

▲日藥本舖在台灣有多間分店。(圖/google map )

 

日藥本鋪是台灣目前規模最大的日本藥妝店,全台會員數高達85萬人,上個月才慶祝西門町開新店,全台門市將達55家,不過位於民生東路五段127號的民生店,去年12月底風光開幕,沒想到卻傳出歇業,店員貼出公告,表示「因租約到期,營業時間到10月12日晚上8時30分為止」,當晚就停止營業,開幕短短約10個月就歇業。

 

▲日藥本舖民生店在2017年年底開幕。(圖/日藥本舖-非去不可 臉書 )

 

根據《蘋果日報》報導,該店面已在租屋網站刊登出租廣告,強調「民生社區,人潮聚集」,30坪大小店面,月租金開價19萬8千元。不過,僅僅30坪店面,月租開價19萬8000元,換算每坪單價6600元,實在不便宜。隔壁原本是「CoCo都可」連鎖飲料店,目前也歇業,該店面仍在閒置中。

 

 

房仲業者表示,民生社區商圈上班族人潮僅限平日白天,難以支撐高店租,房東如果再堅持高租金,閒置店面釋出後恐拉長空租期。

 

從台中逢甲夜市起家的「赤鬼牛排」,全台4家分店,最賺錢的是在公益路商圈的店面,平均月營業額高達800萬,不過生意興隆反而讓租約從原本的45萬漲到80萬,房東去年間甚至漲到120萬元,讓赤鬼決定搬離10年店面,同時撤出台中餐飲一級戰區!

 

▲台中赤鬼牛排支撐不住公益路高租金,將搬遷至其他地方。(圖/東森新聞畫面)

 

赤鬼轉移陣地發展後,該店面也跟著空租10個月,讓原本想賺更多的房東硬生生少賺了800萬,只好將租金調回原價。根據《蘋果日報》報導,該店面空出後,一度傳出麥當勞有意進駐,但後來並無下文,而附近的其他餐飲業者也因房東漲租紛紛搬離,使得該區從原本的一級戰區變成沒落商圈。

 

▲房東失去赤鬼牛排這隻金雞母後,一度傳出願意降價找回赤鬼,不過赤鬼完全無意再重回公益商圈舊店面。(圖/東森新聞畫面)

 

失去金雞母,一度傳出房東願意降價找回赤鬼,但對方早在新據點經營的有聲有色,還被饕客盛讚環境比之前更好,完全無意再重回公益商圈舊店面。不過據《蘋果日報》報導,最近終於有新房客健身品牌WORLD GYM進駐。WORLD GYM透露,確實承租了該地,月租介於70、80萬元。

 

▲最近終於有新房客健身品牌WORLD GYM進駐。WORLD GYM透露,確實承租了該地,月租介於70、80萬元。(圖/東森新聞畫面)

 

房地產業者表示,「房東基本沒損失,租金差異不大,也符合行情!」房產業者指出,房東光是公益路就有2大角地、正在養地,等待時機出脫獲利,可能是見當前土地價格不漂亮,加上現有土地持有成本不高,不如長期出租。

 

網友則認為,「臺灣經濟就是被不事生產,坐享其成的那群人搞爛的。」、「真正辛苦的是員工和業主,房東看人賺錢就貪心。」、「停車問題搞不定的地方,搬一搬也好,希望政府立新法,平均來客數達一定程度的店家,必須設置足夠的停車空間」、「維持原房租,但新的租客能租多久都還未知數,房東真的太貪心了。」

https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/money/82243

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戴德梁行董事總經理顏炳立22日表示,美中貿易戰激勵台商加速回流台灣房地產,這個話題,很多人在喊燒,但他所看到的實際情況是,工業土地市場最高峰是在2016年,當時大量台商回流購地;今年量還是持續出來,但是價格卻沒有明顯波動,「現在已經沒有看到飢餓的台商!」而是積極、理性、剛性的買盤。

顏炳立表示,顯示工業地產市場並沒有想像中的燒,買家也沒有被沖昏頭,也沒有盲目追價、瘋狂搶購,而是自用擴廠的需求居多。

據戴德梁行統計,這一波工業地的熱潮,最高峰是在2016年,當年全年土地成交金額達833億元,其中工業地就囊括快5成,達358億元,是台商回流、自用擴廠所購置工業地最多的一年;2017年全年土地成交額再度放大,到1,203億元,其中工業地佔204億元、比前一年略減;2018年土地市場再放大到1,562億元,其中工業地則小幅成長至278億元。

至於2019年,戴德梁行統計,截至今年前五月中旬,累計工業地成交額達262億元,整體土地市場成交金額則高達1,200億元。

目前工業地成交金額262億元,已超越2017年全年的204億元。市場預期,如果工業地的潛在需求持續下去,2019年全年成交金額,將有機會追上2018年全年的278億元、以及2016年全年的358億元。

但是在工業區土地的成交價格方面,顏炳立表示,其實工業地價格,在台北都會區並沒有明顯飆漲,只有中南部工業區,由於基期低、造成「補漲」效應。顯示工業地市場並沒有熱到搶購、追價的程度,而是價格合理的買盤。

戴德梁行將在六月接受委託公開標售三筆工業地、商業大樓,包括台北市衡陽路商辦大樓底價24.3億元、13日開標,林口華亞工業區約14.47億元底價,預計18日標售;宜蘭鳥石港商業地底價6.9888億元,28日開標。上述三筆標案,總底價達45億多元,可望吸引自用買家進駐。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/95411.html

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租金、房價漲高了,就是最大的利空…

當市場變了,消費力差了,網購盛行,消費習慣改變,印證了店面投資市場繁華已盡,有人沒潮,反映著店面市場的美麗與哀愁,一則東區店面空店潮的新聞,把店面市場夢幻的高收益、高價格打入凡間,道盡了店面投資市場的一場遊戲一場夢,店面價不跌、不會有空置的神話破滅了!

當全球最強勢的貨幣:美金,給付一年3%~3.5%的定存利率,等於宣告台灣店面投資市場掛了,因為強勢貨幣不必擔心大幅跌價的風險,而店面低租金投報率,卻可能面臨房價下修二~三成的損失!店面擁有者,活過精彩的收租歲月,然而處於空置的現況,面臨進退維谷,商圈發展自然形成新陳代謝的狀態,淘汰再重生!

新台幣的一年定存才1.04%,逼使大部份的資金逃離不漲的房市,搶買強勢貨幣美金,轉去定存;三年前當美金兌換台幣維持在29~29.5元,已經看出資金挪移的端倪,也等於預告店面投資市場結束了,因為店面的投報率還強勢維持在1.9%~2.3%,但市場已經冷卻降溫兵臨城下,現在若投資店面,則會面臨市場的低收益率,租客降租、撤店,及價格大幅下修的風險。

先知先覺者忍痛殺出,享受不被套牢的樂趣,後知後覺者仍然眷戀著過往美麗的收益與價格增漲,市場緩慢的下跌冷卻,讓許多擁有者忘了我是誰!租金、房價漲高了,就是最大的利空,店面市場呈現著自然法則,高了就得下來,沒有永遠上漲的租金及房價,不管地段好壞,市場會變、環境會變、人潮會轉移,世界上唯一不變的就是『變』!

人潮改變了,消費力下降,營業額少了,收益少了,付不起租金,若沒降租就得撤離,一撤離產生骨牌效應,然而屋主仍任性的想調高租金,為了呼應追高的房價,為投入資金的機會成本交待,因為若是租金降了,價格就肯定被影響,這是投資的『價與值』觀念。

商圈的發展,從點、線、面、到立體,單點無法成市,無法形成聚落,更無法吸引人潮,自然會遭到淘汰。『市場永遠是對的,錯的只是人』!政府拯救東區,棒子要少一點,蘿蔔要多一些,搶救人潮的藥方是『店要開、燈要亮、面要理、街要管,人要在』!要辦能夠聚客的活動,團結商家協助管理,找出產業特性,引進新產業,要不斷地創新改變,才能吸引人潮。東區沒有殞落,只是衰退,忘掉美麗的過去,接受事實、調整自己,才能解決商圈面臨衰退的哀愁!

顏炳立

◎現職
戴德梁行台灣董事總經理
台北世界貿易中心聯誼社理事
財團法人台灣金融研訓院講師
農民團體幹部聯合訓練協會估價講師
台北金融研究發展基金會講師
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高雄市都市更新及爭議處理審議會委員

◎經歷
台北縣地價及標準地價評議委員會委員
台南市政府都市發展局委員
新竹市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新審議委員會委員
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台北市政府市政顧問
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2019 放量吧,房市! 房地產市場有景氣、高峰、衰退、蕭條、落底,每一階段的循環時間都不一定,很難估 計,對投資市場而言,當該賣沒有賣,當該買沒有買,就成為投資的最大遺憾,時機過 後,房價殘值所剩無幾,豬已不在風口,上不了樹,僅能備糧等風再起!

市場歷經四不一沒有:『不甘、不願、不捨、不賣,及沒有買氣』,最近常碰到朋友及民 眾問其房子是否要賣?及是否可以買房?只是,想賣房的人都已錯失三、四年的時間了, 且清一色都是在高檔接到之大坪數、高單價產品,亦即蛋白區產品的蛋黃價格;

大直、 內湖、南港、士林、北投這些外圍區域,每戶幾乎都是上億,現在卻修正了二、三成, 想賣都賣不掉,沒有買家青睞,因為市中心七、八千萬也可買到很好的房子。

『當價格 相同時,效用高的優先被選擇,當效用一樣時,價格低的優先被選擇』,這是市場的替 代與空間的觀念,不斷上演著!

第一季結束了,市場不斷傳出爆量利多,報紙新聞表示市場已經觸底反彈、自用投資買 家樂觀期待,但市場卻呈現了美麗與哀愁,房市依預測,今年應該是放量的一年,應該 讓量出來就好,千萬別高喊要漲價,揠苗助長會把房地產市場玩死!報紙一直談論些似 是而非讓人摸不著頭緒的言論,

預售屋賣得好,新成屋就要喊漲,殊不知預售屋若是賣 新成屋的價格,新成屋就倒了,新成屋回頭賣到中古屋的價格,中古屋就掛了,市場上 怎會有中古屋在熱了的傳言?無疑在欺騙消費大眾,但經過了三、四年下來,大家都清 醒了很多! 市場上呈現的是個案各自表現精彩,量是代表市場的熱度,價是代表市場價格追價的力 道,『看淡出、看好進』互相在拉拔,市場的價格存在著溫和的破壞,與美麗的期待,

預售價格破壞,取量、買到沒出變成新成屋傷更重,『價不降、量不出、量不出、不見 底』!

Q1 市場原本就令人充滿期待,但結果卻是令人失望。 不動產的價格若調整的夠快,就可以存活,因為三年前買到的價格,現在回頭看只會嚇 出一身冷汗,即便存著四不一沒有又如何?建商已經可以忍受市場去化慢的事實,因為 堅持只為賣到過去價格,即便已經是面臨市場變冷的殘酷事實;

然而,蛋白區的房價還 在從過去蛋黃區的價格修正中,擔心的是盤整過後,剛性的需求買盤逐漸滿足了,當購 買力再向下探底時,是否買氣會再下、房價會再下降,真是令人對未來一年市場擔憂。 不景氣的情況下,過去的量沒有去化完畢,幾千億的量還在到處亂竄,重稅制度已讓投 資市場掛了,錢進來,貨沒有出去,如何發大財?

『趨勢』是市場最偉大的力量,所以 未來市場應該觀勢、觀量、觀價格,既然無法燎原,不要嚐到一點點量增的甜頭就想把 價格喊高,想要『鯽仔魚釣大呆(鮐)』!

市場別自我膨脹,忘了我是誰,自我感覺良好! Q1 商用市場依舊是:大魚不追餌,不咬餌,是餌的問題!中魚咬餌不追餌,是價格的問題! 小魚不追也不咬餌,是市場與能力的問題!這些大、中、小魚在市場上代表的是剛性需 求,自用型、商用的,即使是市場熱絡也很難賣,中間價位的,若價格沒有修正到心坎 裡也難賣,剛性需求的案子也許還可用總價掩蓋單價,用總價市場尋求去化,但大面積 產品不對,環境不對,地點不對,時機不對,是該自我了斷了! 整個市場剛性買盤及豪宅,分配著市場交易量九一比,今年若能順勢放量就是真落底了,

商用市場依舊存在著需求大過供給,看市、看價、看量、看報酬率,找機會,工業土地 市場的熱度,次級地段熱過主要城市,仍不看淡,而土地市場在蛋黃及蛋白區標風再起, 買盤有『補庫存』的心理作用,預計土地市場將再熱銷一年。

希望微溫落底的市場能放量,讓房市明天真的會更好,讓大家的期待成真!

file:///C:/Users/JACKYAN/Desktop/2019.04%20(1).pdf

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2019-05-01 09:26:22經濟日報 記者游智文╱即時報導
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戴德梁行總經理顏炳立今(1)日發表市場觀點表示,Q1 市場原本令人充滿期待,結果卻是令人失望。最近常碰到朋友詢問房子是否要賣?但想賣房的人都已錯失三、四年的時間,而且當初接手的都是蛋白區產品的蛋黃價格,想賣都賣不掉。

顏炳立表示,房地產市場景氣有高峰、衰退、蕭條、落底,每一階段循環時間不一定,對投資市場而言,當該賣沒有賣,該買沒有買,就成為投資的最大遺憾,時機過後,房價殘值所剩無幾,豬已不在風口,上不了樹,僅能備糧等風再起。

他說,最近常碰到朋友及民眾詢問房子是否要賣、以及是否可以買房,但市場歷經四不一沒有:「不甘、不願、不捨、不賣,及沒有買氣」,想賣房的人都已錯失三、四年的時間了。

更大的問題是,想賣房的人幾乎清一色都是在高檔接手大坪數、高單價產品,亦即蛋白區產品的蛋黃價格。包括大直、內湖、南港、士林、北投等,當初每戶幾乎都是上億,現在修正二、三成,想賣都賣不掉,沒有買家青睞,因為市中心七、八千萬也可以買到很好的房子。

顏炳立說,第一季市場不斷傳出爆量利多,新聞表示已經觸底反彈、自用投資買家樂觀期待,但市場卻呈現了美麗與哀愁。「看淡出、看好進」互相在拉拔,市場對價格存在美麗的期待,然而價不降、量不出、量不出、不見底。Q1市場原本令人充滿期待,結果卻是令人失望。

他表示,依預測,今年房市是放量的一年,應該讓量出來就好,千萬別高喊要漲價,揠苗助長會把房地產市場玩死。一直談論著預售屋賣得好,新成屋就要喊漲,殊不知預售屋若是賣新成屋的價格,新成屋就倒了,新成屋賣到中古屋的價格,中古屋就掛了,市場上怎會有中古屋在熱了的傳言?無疑在欺騙消費大眾。還好經過三、四年,大家都清醒了很多。

顏炳立表示,不動產的價格若調整的夠快,就可以存活,因為三年前買到的價格,現在回頭看只會嚇出一身冷汗。建商已經可以忍受市場去化慢的事實,但蛋白區的房價還在從過去蛋黃區的價格修正之中,當剛性的需求買盤逐漸滿足了,購買力再向下探底時,是否買氣會再下、房價會再下降,令人擔憂。

重稅制度已讓投資市場掛了,錢進來,貨沒有出去,如何發大財?未來市場應該觀勢、觀量、觀價格,既然無法燎原,不要嚐到一點點量增的甜頭就想把價格喊高,忘了我是誰,自我感覺良好,想要「鯽仔魚釣大呆(鮐)」。

戴德梁行總經理顏炳立 記者游智文/攝影
戴德梁行總經理顏炳立 記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/11137/3786809

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2019年4月30日 下午4:56

撰文:顏炳立

房地產市場是有循環,但循環到榮枯等各階段的時間不一定,因而當投資的物件該賣未賣、當買沒買,時機一過,房價殘值所剩無幾,豬已不在風口,上不了樹,僅能備糧等風再起。

房市的氣氛會歷經「四不一沒有」的變化,即從不甘、不捨、不願、不賣,到沒有買氣。雖然,第1季出現爆量利多,激起投資買家的樂觀期待。但因過去留下數千億元的量未去化完,所以我要提醒,今年是放量的一年,應該讓量出來就好,千萬別高喊要漲價而把房市玩死。量只代表市場的熱度,追價的力道仍在「看淡出、看好進」中拔河。若此時因預售屋調價而沒出量,馬上使新成屋傷更重,價不降、量不出,量不出、不見底。

不動產價格若調整夠快,就可以存活,建商已能忍受市場去化慢的事實。但蛋白區房價修正太慢,在剛性需求的買盤一滿足完,後續購買力會再降,蛋白區買氣和房價會更冷。趨勢是市場最偉大的力量,所以未來市場應該觀勢、觀量、觀價格,既然無法燎原,不要嘗到一點點量增的甜頭就想把價格喊高。第1季雖在商用、自用市場都有剛性需求,但若價格沒修正到買方心坎裡,尤其大面積產品不對,環境不對,地點不對,時機不對,就該自我了斷了。

目前的房市交易量,自用的剛性買盤及豪宅買盤比例約為9:1,今年若能順勢放量就是真落底了。而商用市場依舊是需求大過供給,看市、看價、看量、看報酬率,找機會;工業土地市場熱度,次級地段熱過主要城市,仍不看淡;土地市場在蛋黃及蛋白區標風再起,買盤有「補庫存」的心理作用,預計可再熱銷1年。總體而言,希望微溫落底的市場能放量,讓房市明天真的會更好!(本文作者為《Smart智富》月刊專欄作家、香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)

延伸閱讀

房產達人胡偉良:未來這3種房子將愈來愈不值錢!

https://reurl.cc/EYmxa

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2019-04-23 10:14Smart智富月刊
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【撰文:顏炳立】

台商資金正在回流中?在有租稅天堂之稱的英屬維京群島(BVI)、開曼群島及百慕達等地區,因自今年起要求所有境外公司須具實質經濟活動,違者除會遭罰,還可能註銷資格,使得在這些地區獲利達逾3兆元的台灣上市櫃公司,勢必要調整資金運用。而就我所知,有不少資金已轉回台灣的工業土地、辦公室及豪宅市場,似乎為台灣低迷的房市帶來一線曙光。

 

戴德梁行總經理顏炳立。聯合報系資料照/記者游智文攝影
戴德梁行總經理顏炳立。聯合報系資料照/記者游智文攝影
 

 

由於台灣房市的預售屋已在下修,連帶把新成屋、中古屋價格和買氣往下拉,僅存的剛性需求,只撐得住低總價、低貸款和低自備款的物件。

即使是台北市的豪宅也面臨價格挑戰,東區、信義計畫區直接跌破190萬元,讓附近即將完工後的豪宅無以為天,只能夠靠時機來尋找有緣的自用型買家;而大直地區更傳出1年前以每坪160萬元成交的豪宅,近期以不到140萬元殺出,這一方面證明,現階段要肯讓利、降價才賣得掉,也驗證了我年初所說的「2019年是認虧保命年」。

當市場還對投資行為有希望時,其實應認虧殺出。因只要全年交易量沒有衝過30萬戶以上,市場都不會熱,不熱就只在看跌的速度快或慢而已。市場上若釋放的是點狀型利多,即小案成交、小量成交,都是曇花一現無法燎原。

今年看起來有些地區房價會下修。但當蛋白區房價下修到已經符合居住在此區的中產階級可以負擔的能力時,就可以開始看房子了;價格合理到自己舒服的價格,就可以開始買進,畢竟相對3、4年前,價格已降很多時,沒有理由不買。至於,那些任性的賣盤不願意認命,仍然堅持高價,才會不好賣。

當地段好、產品對、價格下修時,台灣的強勁買盤仍然會介入,圓自用購屋的夢,這時市場就會慢慢健康。新的一年多屬點狀型交易,而自用型產品仍然是今年市場成交的主力,也會讓這個緩跌市場帶來一線曙光,儲備了房地產未來再漲的動能!

https://udn.com/news/story/6854/3771419

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圖:本報資料照

Q1市場原本就令人充滿期待,但結果卻是令人失望…

房地產市場有景氣、高峰、衰退、蕭條、落底,每一階段的循環時間都不一定,很難估計,對投資市場而言,當該賣沒有賣,當該買沒有買,就成為投資的最大遺憾,時機過後,房價殘值所剩無幾,豬已不在風口,上不了樹,僅能備糧等風再起!

市場歷經四不一沒有:不甘、不捨、不願、不賣及沒有買氣,最近常碰到朋友及民眾在問其房子是否要賣?及是否可以買房?只是,想賣房的人都已錯失三、四年的時間了,且清一色都是在高檔接到之大坪數高單價產品,亦即蛋白區產品裡的蛋黃價格,大直、內湖、南港、士林、北投,這些外圍區域,每戶幾乎都是上億,現在卻修正了二、三成,想賣都賣不掉,沒有買家青睞,因為市中心七、八千萬也可買到很好的房子。當價格相同時,效用高的優先被選擇,當效用一樣時,價格低的優先被選擇,這是市場的替代與空間的觀念,不斷上演著!

第一季結束了,市場不斷傳出爆量利多,看到報紙新聞表示市場已經觸底反彈、自用投資買家樂觀期待,但市場卻呈現了美麗與哀愁,房市依預測,今年應該是放量的一年,應該讓量出來就好,千萬別高喊要漲價,揠苗助長會把房地產市場玩死!報紙一直談論些似是而非讓人摸不著頭緒的言論,預售屋賣得好,新成屋就要喊漲,殊不知預售屋若是賣新成屋的價格,新成屋就倒了,新成屋回頭賣到中古屋的價格,中古屋就掛了,市場上怎會有中古屋在熱了的傳言?無疑在欺騙消費大眾,但經過了三、四年下來,大家都清醒了很多!

市場上呈現的是個案各自表現精彩,量是代表市場的熱度,價是代表市場價格追價的力道,『看淡出、看好進』互相在拉拔,市場的價格存在著溫和的破壞,與美麗的期待,預售價格破壞,取量、買到沒出變成新成屋傷更重,價不降、量不出、量不出、不見底!Q1市場原本就令人充滿期待,但結果卻是令人失望。

不動產的價格若調整的夠快,就可以存活,因為三年前買到的價格,現在回頭看只會嚇出一身冷汗,即便存著四不一沒有又如何?建商已經可以忍受市場去化慢的事實,因為堅持只為賣到過去價格,即便已經是面臨市場變冷的殘酷事實,然而,蛋白區的房價還在從過去蛋黃區的價格修正中。擔心的是盤整過後,剛性的需求買盤逐漸滿足了,當購買力再向下探底時,是否買氣會再下、房價會再下降,真是令人對未來一年市場擔憂。

不景氣的情況下,過去的量沒有去化完畢,幾千億的量還在到處亂竄,重稅制度已讓投資市場掛了,錢進來,貨沒有出去,如何發大財?趨勢是市場最偉大的力量,所以未來市場應該觀勢、觀量、觀價格,既然無法燎原,不要嚐到一點點量增的甜頭就想把價格喊高,想要『鯽仔魚釣大呆(鮐)』! 市場別自我膨脹,忘了我是誰,自我感覺良好!

Q1商用市場依舊是,大魚不追餌,不咬餌,是餌的問題! 中魚咬餌不追餌,是價格的問題! 小魚不追也不咬餌,是市場與能力的問題!這些大、中、小魚在市場上代表的是剛性需求,自用型、商用的,即使是市場熱絡也很難賣,中間價位的,若價格沒有修正到心坎裡也難賣,剛性需求的案子也許還可用總價掩蓋單價,用總價市場尋求去化。但大面積產品不對,環境不對,地點不對,時機不對,是該自我了斷了!

整個市場剛性買盤及豪宅,分配著市場交易量九一比,今年若能順勢放量就是真落底了,商用市場依舊存在著需求大過供給,看市、看價、看量、看報酬率,找機會,工業土地市場熱度,次級地段熱過主要城市,仍不看淡,而土地市場在蛋黃及蛋白區標風再起,買盤有『補庫存』的心理作用,預計土地市場將再熱銷一年。

希望微溫落底的市場能放量,讓房市明天真的會更好,讓大家的期待成真!

顏炳立

◎現職
戴德梁行台灣董事總經理
台北世界貿易中心聯誼社理事
財團法人台灣金融研訓院講師
農民團體幹部聯合訓練協會估價講師
台北金融研究發展基金會講師
內政部都市更新及爭議處理審議會委員
內政部營建署都市更新及爭議處理審議會委員
高雄市都市更新及爭議處理審議會委員

◎經歷
台北縣地價及標準地價評議委員會委員
台南市政府都市發展局委員
新竹市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新及爭議處理審議會委員
台北市政府市政顧問
高雄市都市更新及爭議處理審議委員會委員

 

https://ctee.com.tw/house/manager/72078.html

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※來源:Smart 智富
(圖:AFP)
(圖:AFP)

撰文:顏炳立

台商資金正在回流中?在有租稅天堂之稱的英屬維京群島(BVI)、開曼群島及百慕達等地區,因自今年起要求所有境外公司須具實質經濟活動,違者除會遭罰,還可能註銷資格,使得在這些地區獲利達逾 3 兆元的台灣上市櫃公司,勢必要調整資金運用。而就我所知,有不少資金已轉回台灣的工業土地、辦公室及豪宅市場,似乎為台灣低迷的房市帶來一線曙光。

由於台灣房市的預售屋已在下修,連帶把新成屋、中古屋價格和買氣往下拉,僅存的剛性需求,只撐得住低總價、低貸款和低自備款的物件。

即使是台北市的豪宅也面臨價格挑戰,東區、信義計畫區直接跌破 190 萬元,讓附近即將完工後的豪宅無以為天,只能夠靠時機來尋找有緣的自用型買家;而大直地區更傳出 1 年前以每坪 160 萬元成交的豪宅,近期以不到 140 萬元殺出,這一方面證明,現階段要肯讓利、降價才賣得掉,也驗證了我年初所說的「2019 年是認虧保命年」。

當市場還對投資行為有希望時,其實應認虧殺出。因只要全年交易量沒有衝過 30 萬戶以上,市場都不會熱,不熱就只在看跌的速度快或慢而已。市場上若釋放的是點狀型利多,即小案成交、小量成交,都是曇花一現無法燎原。

今年看起來有些地區房價會下修。但當蛋白區房價下修到已經符合居住在此區的中產階級可以負擔的能力時,就可以開始看房子了;價格合理到自己舒服的價格,就可以開始買進,畢竟相對 3、4 年前,價格已降很多時,沒有理由不買。至於,那些任性的賣盤不願意認命,仍然堅持高價,才會不好賣。

當地段好、產品對、價格下修時,台灣的強勁買盤仍然會介入,圓自用購屋的夢,這時市場就會慢慢健康。新的一年多屬點狀型交易,而自用型產品仍然是今年市場成交的主力,也會讓這個緩跌市場帶來一線曙光,儲備了房地產未來再漲的動能!

 

來源:《Smart 智富》 248 期

https://news.cnyes.com/news/id/4301250?utm_campaign=4301250&utm_medium=android&utm_source=App

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把消費者當笨蛋?顏炳立這樣看高雄房價…

好房網News林美欣/整理報導

2019年房市呈現北冷南熱,建商往南部衝,買氣也真的不俗。有網友開始擔心高雄房價一去不回頭,2019年就會成為房價的起漲年,不過,房市專家們倒是有不同看法。

戴德梁行2日發布2019年第一季季報,自由時報報導,董事總經理顏炳立對於高雄房價走勢表示,高雄房產市場以內需為主,就算近來韓國瑜市長讓高雄能量滿滿,房價也不會起來,但有量是好事。

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2019年來高雄房市交易量呈現成長趨勢 (好房網林美欣攝影)高雄市左營區 高雄大樓 蛋黃區 (好房網News林美欣攝影)

他也在《顏炳立觀點》撰文指出,2019年開春後,中南部的土地及預售市場呈現大量買進,「不知是看好市場還是看好韓流現象,還是把消費者當成笨蛋」,大量推案大量買進,房價並沒有創新高;口袋深的建商大量搶進高雄的大社、仁武、岡山、楠梓,推出的都是符合剛性需求的產品,等了3、4年消費者進場而造就的一些量而已,「韓流只是煙火不是柴火。」

對於韓流現象能不能讓高雄房市揚起春風,天時地利不動產總經理張欣民也持保守態度,他認為買房信心雖然恢復,但實質的買氣必須靠就業機會與人口支撐,投資客只是一時的曇花一現,買一賣很快又會拋售了。

而高雄房價根據好房網區域實價登錄資料,高雄房價2019年3月的銷售均價19.2萬/坪,較高單價平均22.3萬/坪,比上個月小跌1.3%;成交平均單價則在15.3萬/坪。

好房網高雄實價登錄資料 (翻攝好房網區域實價登錄網頁)好房網實價登錄資料 (翻攝好房網區域實價登錄網頁)

高雄房市從2019年以來交易量表現不俗,1~2月合併量比起去年同期有54%的成長,永慶房屋業管部資深經理謝志傑指出,房價相對實惠的鳳山、楠梓、左營買氣爆發,吸引不少首購族購屋,總價以300~700萬為大宗;市中心的三民、鼓山、苓雅區則以400~800萬、1000~2000萬兩個總價最受青睞。

高雄市1-3月房市交易量 

高雄市1-3月房市交易量

 
全揭露!全台首創『低於實價登錄行情』的降價地圖大公開!快搜 >> 

https://news.housefun.com.tw/news/article/170094223730.html

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土地市場再熱一年!顏炳立:郊區「標」風再起

好房網News記者李彥穎/台北報導
戴德梁行2日公布最新統計數據,2019年第1季全台土地交易,飆出613億的所有權交易量,創下史上次高紀錄,也是2011年6月政府啟動打房政策以來的最高量。戴德梁行董事總經理顏炳立分析,今年第一季十大土地交易紀錄當中,住商土地合計金額占七成,工業土地則占三成,顯示住商工競相放量,預估「土地市場將再熱銷一年」。
根據戴德梁行統計,2019年第1季,最大筆的土地交易紀錄,就是茂德機構的和碩開發以總價70.78億元,取得尚志資產土城區員和段6079.96坪的土地,溢價率高達49%,這筆成交的得標單價,高達每坪116.42萬元,也創下土城區大面積住宅土地的新紀綠;興富發則以51.12億,買下台北市中山區長安段商用土地,換算每坪成交價高達1119.81萬。
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戴德梁行董事總經理顏炳立。李彥穎攝
戴德梁行董事總經理顏炳立。李彥穎攝
另外在十大交易中,工業土地占三筆,地點都在雙北市,都是由建設公司取得,顏炳立表示,建商會在雙北市大舉獵地,是因為預測到台北市精華區的現有辦公大樓持續老化,逐步邁向都更階段,但都更後的產品未必仍是辦公大樓。顏炳立預估土地市場「將再熱銷一年」,尤其「郊區標風再起」。
顏炳立分析,目前台商陸續回流,的確會有增加許多土地需求,但這些回來的資金,仍會傾向買彰化、楊梅等地價「比較舒服」的區段,因此工業土地市場熱度,次級地段會熱過主要城市,「不看淡」。
 

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2019-04-03 06:00

戴德梁行估算,台北東區每月每坪租金單價要回到1.2萬元,才有機會吸引店家進駐;另還要再搭配「店要開、燈要亮、面要理(鐵門外觀要整理不要有塗鴉圖案)」,才是拯救東區的藥方。(資料照,記者徐義平攝)

 

每坪1.2萬 才有機會吸引店家進駐

 

〔記者徐義平/台北報導〕鼎盛時期的台北市東區每坪租金單價動輒超過兩萬元,但近年來卻爆發店家出走潮,出租率出現斷崖式滑落,空置率也飆到十二.五%創高;被北市府徵詢如何解決東區空置率問題的戴德梁行董事總經理顏炳立直言,租金怎麼上來、就怎麼下去,由市場機能決定,推估租金單價至少要跌回每坪一.二萬元才有機會;若依目前租金水準來看,等於是要打七到八折。

北市府為解決東區店家出走潮問題,曾找來多位業者與學者討論對策,顏炳立也是其中之一;他認為,「空店稅」不是解決之道,活絡店面出租,租金修正才是關鍵。

 

店開、燈亮、拒塗鴉 是配方

 

根據戴德梁行調查,目前東區平均租金開價修正五到十%,但每月每坪仍堅持在一.五萬至一.七萬元間;「這根本還不到底」,估算每月每坪租金單價要回到一.二萬元,才有機會吸引店家進駐;另還要再搭配「店要開、燈要亮、面要理(鐵門外觀要整理不要有塗鴉圖案)」,才是拯救東區的藥方。

北市東區已出現關店骨牌效應,又以SOGO忠孝店到大安路路段最明顯,半年來已關了永福樓、葡吉小廚、莎莎與Superdry等多家指標店家。

瑞普萊坊工業暨零售資深總監李誠慶分析,東區等「街邊店」商圈在電商、新零售、體驗經濟等席捲下,已到勢必轉型階段;東區目前大型商業設施只剩五家、總樓地板面積約五.一萬坪,但信義計畫區有十四家百貨、十五.六萬坪,規模差距大,加上活動豐富性、地標建築、頂級商辦、飯店、展覽館及交通轉運站等加持,早磁吸人潮、錢潮移動到信義計畫區。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1278813

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2019-04-02 12:12

▲▼戴德梁行顏炳立。(圖/記者陳韋帆攝)

 

▲戴德梁行顏炳立認為房價尚未落底,「現在的低價,將是明天的高價」。(圖/記者陳韋帆攝)

記者陳韋帆/台北報導

戴德梁行今(2)日發布最新房市預測,戴德梁行董事總經理顏炳立開頭就直指房價尚未落底。顏炳立說,「現在的低價將是明天的高價」、豪宅則是「今年放量、將是真正落底年」。

顏炳立以「魚」、「餌」比喻房屋「買家」與「賣家」,他說「大魚不追餌、不咬餌,是餌的問題」、「中魚咬餌不追餌,是價格的問題」、「小魚不追也不咬餌,是市場與能力的問題」。

目前「蛋白區」房價已被破壞3成,顏炳立說,推案量去化慢的問題,建商已經接受事實,現在堅持房價只是撐著,而央行未升息也只是讓房市喘口氣而已。

顏炳立舉例,過去天母、大直區每坪賣到200多萬元,直逼信義區價格,南港、板橋每坪賣到8、90萬,這樣的價格就是「貓的市場撐起老虎的價格」,但貓絕對不會有老虎的雄風。

對於賣家而言,「3年前價格沒有賣都是惋嘆」、而對買家而言,「有買的都是一身冷汗」。顏炳立說,現在建商獲利空間降低,已經沒有炒作空間,在他「觀市、觀量、觀價」專業下,推估今年房屋移轉量,最多只會從去年的27萬棟增加到28萬棟。

談到韓流、燕子席捲高雄、台中是否能帶動當地房價。顏炳立說,亞洲新灣區曾喊到120萬、台中豪宅也曾喊到6、70萬,這樣的價格即使賣菜郎跟燕子去,房價也不會起來,因為市場是公平。

現在蛋白區房價已經破壞3成了,蛋黃區也破壞2成,自住用的已經可以出來看屋了,但投資心態的,仍要謹記4字「戒急用忍」!他再次提醒,「現在價格看是低價,但過幾天回頭一看就是高價。」

針對房價部分,顏炳立形容是「溫和破壞、美麗期待」。「溫和破壞」他解釋,現在最大的價格破壞者將是「預售屋」,因為預售屋與新成屋同樣價格,大家就會選擇買預售屋;3年後當初的新成屋也會變成中古屋。

中古屋價格是否因此熱起來?顏炳立則認為,價格不會熱起來,因為現在的價格是2年前新屋價,哪來的熱度可言?「美麗期待」指的則是還是有賣家不想賣低價,持續撐著原來的開價。

https://house.ettoday.net/news/1413562

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工商  

戴德梁行董事總經理顏炳立今(2)日在主持2019年商用不動產市場季報時表示,「趨勢是市場最偉大的力量!應該要觀市、觀量、觀價。」,現在的低價,是未來的高價,這個趨勢並沒有改變,不過商用和土地不動產市場是好起來了,只是買家都沒有在追高價,所以「現在房市,錢進來了,貨出去了,但建商要發大財?更不容易了。」

顏炳立表示,上星期公開標售「京華城」購物中心,結果二次流標,但商業不動產和土地市場、住宅市場都好一點了,還是有成交,到底這個市場是有什麼問題?為什麼有的有成交?有的沒成交?

顏炳立表示,依我觀察,現在「大魚不追餌、不咬餌?這是餌的問題。」「至於中魚咬餌、但不吃餌?那是價格的問題。」「小魚不追餌、不咬餌?那就是市場、能力的問題。」

觀察當前的住宅市場,顏炳立表示,目前走勢,大致如他在2016年所率先喊出的「緩跌四年,盤整四年」。他表示,按照時程,今年應該要落底,但還需要觀察;現在比較令人擔心的是,2016年後,投資、投機買盤消失,建商全力搶攻剛性需求,本來最先是鎖定月入12~15萬的族群,但這些客層邦掃完之後,下降到10~12萬元,又掃光之後,再降至6~10萬元。

顏炳立說,月收6~10萬已是最後一批了,建商已無法蓋出更便宜的住宅。如果這一個族群也吸光了,房市仍未復甦,情況就不妙。

顏炳立表示,「趨勢是市場最偉大的力量!應該要觀市、觀量、觀價。」,現在的低價,是未來的高價,這個趨勢並沒有改變。

顏炳立表示,不過,商用和土地不動產市場是好起來了,只是買家都並沒有在追高價,所以「現在房市,錢進來了,貨出去了,但建商要發大財?更不容易了。」因為現在建商獲利率,比以前更少了。

(工商 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190402003430-260410?chdtv

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顏炳立看住宅市場 蛋白區房價已破壞3成但還沒落底

好房網News記者李彥穎/台北報導
戴德梁行2日發布2019第1季房地產市場概況,戴德梁行董事總經理顏炳立表示,目前剛性需求占整體買盤的九成,預估今年約28萬棟,價格維持緩跌,只要量沒有衝過30萬戶以上,市場都不會熱;反過來說,「若今年放量就是真落底」。
顏炳立用「魚」和「餌」比喻買家和市場上的待售房屋價格,強調「大魚不追餌,不咬餌,是餌的問題!」「中魚咬餌不追餌,是價格的問題!」「小魚不追也不咬餌,是市場與能力的問題!」其中「小魚」指的就是「剛性需求」,目前約在市場上占九成之多。
戴德梁行董事總經理顏炳立用「魚」和「餌」比喻買家和市場上的待售房屋價格。李彥穎攝
戴德梁行董事總經理顏炳立用「魚」和「餌」比喻買家和市場上的待售房屋價格。李彥穎攝
顏炳立表示,賣方原本想說,放什麼餌(價格),魚(買方)都會去咬餌,而且也期待大魚會來咬,所以把餌加得很大,可是市場存在的魚,嘴巴不大,導致餌的大小超過嘴巴,魚就沒有能力咬,或者根本不想咬,然後賣家又把餌吊到海平面以上,希望最大的魚跳出來咬那個餌,結果大魚很謹慎根本就不中計,不來追餌,這時就是「餌」本身的問題,顏炳立說,在豪宅市場,全台灣都出現一樣的問題。
其次「中魚咬餌不追餌」,顏炳立解釋,中魚就是雖稱不上是大咖,但還算有能力的買家,這樣的人不去「追餌」,表示在市場上有一些買家,並沒有在盲目追價。至於「小魚」不追餌也不咬餌,就是因為市場已經到剛性需求,但是若餌超出小魚的咬餌的能力,小魚還是不會去咬餌,但反過來說,「只要到他剛好的胃口,就會成交了。」
顏炳立表示,現在蛋白區房價已經破壞3成了,蛋黃區也破壞2成,但價格仍未落底,「現在的低價將是明天的高價」,因此若是自住用剛性需求,可以出來看屋了,若是投資心態,仍要「戒急用忍」。
顏炳立形容,房價的降低呈現「溫和破壞,美麗期待」,意思是房價為緩跌格局,但是賣方仍希望有好價錢,其中「價格最大的破壞者」就是「預售屋」,他舉例假設某豪宅案,每坪成交價210萬元,就會使「現貨」的新成屋被迫打七折賣,接著又會連帶影響到中古屋價格,因此若說中古屋「很熱」,他「很懷疑」。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/184471223599.html?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news#news-article

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