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中美貿易戰帶來台灣房市利多?張欣民:還是保守為宜

好房網News記者李彥穎/台北報導
受到中美貿易戰,台商紛紛從中國大陸回流台灣,蔡英文總統日前宣布,2019年底之前,預估台商回流投資的金額,可望達到5千億元,對於台灣經濟是一大利多。鄉林建設董事長、商總理事長賴正鎰更直接表示,看好中美貿易戰台商回流後,對房地產有正面影響,今年下半年要在台灣大舉獵地。不過天時地利不動產顧問公司總經理張欣民卻認為,以房地產市場來說,現階段還是稍微「保守一點」較好。
張欣民認為,現在在獵地的都是建設公司,並不是真正有使用需求的廠商,這就是一種「預期的心理」,因為大家會想說,這些台商回來的話,會擴大投資,會雇用更多的人員,也因此會帶動相關週邊土地的需求跟住的需求,所以市場上對這個部分當然是會高度地看好,從這個角度來看,對台灣房市是利多。
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為,中美貿易戰對台灣房市的影響,仍應保守觀察。(圖/好房網News資料照片)
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民參加大埔2.0房市專業座談會指出,大埔房價有修正可保值,適合自住,不建議投資。好房網News記者 陳韋帆/攝影
但張欣民表示,若從實務面來看,政府今年預期台商回流投資的5千億,並不是短時間就能夠全面落實,例如找土地需要時間,招募員工也需要時間,若全部的資金要在台灣全面落實,短的話可能兩三年,長的話搞不好要5年10年,因此這樣的利多是屬於中長線,短期應該保守一點。
張欣民還說,若考慮到一些外部的因素,包括中美大戰開戰之後,有些人擔心,會不會從「貿易戰」,發展為「貨幣戰」,就要更小心。因為如果是貨幣戰,會影響到金融市場,這可能就會導致2008年金融海嘯再度重演,那這個就不是利多,而是利空了。
張欣民認為,現在部分建商的做法,有一點「賭得太過了」,包括之前的高鐵車站特定區的標售土地,大家爭搶的狀況,他都覺得「已經有一點賭性太強了」,因為後續還是有一些變數存在,現階段他認為應該「保守一點」比較好。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/259192227810.html

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2019-05-15 13:35  

張欣民

這兩天高雄市長韓國瑜拋出一個議題,若是自己當選明年總統,仍會在高雄上班,雖然他沒有說出「遷都」這兩個字,但是長期南北發展失衡,遷都一直是個討論中的解方。

遷都真的可以翻轉過去重北輕南的國家發展態勢嗎?遷都真的有這麼困難嗎?這些問題若能好好釐清,可能比目前多如牛毛的政治口水更有意義。

 

前一陣子臉書上流行挑戰10年的遊戲,有人進一步延伸到挑戰20、30、40年不同時間點的各式各樣歲月痕跡的變化,包括城市房價的變化與比較。

 

因此諸如這類的挑戰,讓大家感受最深的並不是歲月在臉上留下的皺痕,反而是南北房價的變動,除了讓大家有生不逢時的感嘆之外,就是同樣在一個台灣,台灣頭與台灣尾房價竟然出現了天壤之別。

 

民國60年代初期,高雄市住宅大樓一坪單價約3.3萬元上下,同時期台北大樓每坪也不過3.5~3.8萬元之間,南北房價相差無幾,頂多只有15%的差距。但是經過40年的滄海桑田,現在南北房價竟然拉大到五、六倍之多。

 

重北輕南的結果 房價有天壤之別

 

何以至此,很多人可能會將問題簡化為:政府長期重北輕南。不只是重大建設北部優先,更重要的是中央包括總統府及行政院各部會都是設在台北市,有形及無形的資源都是挹注在台北市,因而形成所謂的天龍國現象。

 

拿台北豪宅跟高雄豪宅來比較更是誇張,實價登錄上台北最貴豪宅每坪299萬元,高雄最頂級豪宅單價則還不到其零頭99萬元,差距真的不可以道里計!

 

當然,在簡化既有問題的前提下,也有人提出簡化版的解方,那就是遷都,事實上,這個議題每隔一段時間就有人提出,2016年小英總統剛當選時也有人提出,但命運都一樣,最後不了了之。

 

目前人氣最高的韓國瑜間接式的拋出遷都議題,真的值得中央政府好好再來思考這個既嚴重又嚴肅的課題。

 

歷史上有很多國家把首都或行政中心從某城市遷到另一個城市,特別是在古代,由於政治環境的不穩定、以及遷都成本遠低於現代,因此遷都比較多見。

 

過去遷都通常是基於戰亂、朝代或政權的更替,或者領土的變更與擴大,原首都的某些機能喪失,或是原首都過於擁擠等等因素,甚至有為了平衡地區發展而遷都。

 

最近的例子是,199年兩德統一後,德國由原西德時的首都波昂遷回柏林,就是基於政權及領土的變更而遷都;更早的是,巴西為了促進內陸地區的發展,於1960年由里約熱內盧遷都到現在的巴西利亞。

 

看來遷都並不是萬萬不可能的事,而且站在現實面來看,我國若是可以遷都,還真的有諸多好處。

 

一、可平衡區域發展

 

這是主張遷都者,或是台灣若真的要遷都最主要的考量,著眼於扭轉過去重北輕南的發展態勢,讓人口不要過度集中在大台北地區,巴西當年之所以遷都,主要也是著眼於這般的考量。

 

二、紓解台北的高房價

 

台北市地狹人稠,加上主要中央部會都設在台北市區內,在就業機會、生活機能與交通等重大建設都匯集在台北的情況下,三千寵愛集於一身,自然形成了一個天龍國效應,房價不斷創新高,而且是居高不下。

 

若能遷都,當然某種程度可將支撐房價的人口因素抽離掉,進而來緩解高房價的壓力,高達16倍左右的房價所得比,自然有機會回落到較合理的水準。

 

三、創造就業機會及創造新商圈

 

藉著大量公務人員的遷移,可帶動周邊相關生活機能的發展,甚至可形成新的商圈,進而創造當地更多的就業機會,這也是很實質也很容易看得到的遷都正面效應。對於近年來人口持續外移的高雄而言,更補足了人口缺口。

 

四、形式上政治解嚴的象徵

 

台灣雖然政治上解嚴很久了,但是在很多意象上都還沒解嚴,最典型的就是總統府,從國民黨時代就一直延用日據時代的總督府,這是很多主張遷都者很在意的地方。一旦遷都,我們就可以有自己設計規劃、在地本土味的總統府,不用被歷史的框架給束縛住,達到真正政治上的解嚴。

 

儘管遷都有這麼多的好處,但為什麼過去一再提議都不了了之呢?最主要還是卡在下面幾個障礙上面。

 

首先,遷都議題很難形成共識。有人主張遷都,就一定有人反對,特別是很多公務員可能就會跳出來反對,如何形成共識很重要,否則光這個議題就有得吵了。明年總統大選,或許就可以同時辦個遷都公投,測試一下民意。

 

再來,若是達成共識決意要遷都,要遷到哪裡?高雄當然會說選我最好,台南也會說選我、選我,台中會禮讓放過嗎?一定又是大家搶破頭,這樣一來也難免的又要吵上一陣子!

 

最後,土地哪裡來?經費哪裡來?畢竟遷都是個艱鉅的工程,這些問題都不是喊一喊就可以有答案的,也不是短時間內就可以解決的,行政院長蘇貞昌所提出的反對理由也是真的。

 

所以說遷都是個好的議題,但是知易行難,若要讓此議題成真,就該先在總統府或中央層級先成立一個遷都規劃小組,從長計議,等個五年,甚至十年後,一切都規劃成熟了,社會也形成一種共識,到時再來遷都也不遲!

https://www.businesstoday.com.tw/article/category/80404/post/201905150045/

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這時如果有人還說要去投資店面,可能都會被視為房市中的怪咖、異類。

近年來在消費習慣改變、電商搶食市場等不利因素下,實體店面市場空置率逐漸提高,過去少見的店面空置現象,令人怵目驚心,於是店面將死,甚至店面已死的說法甚囂塵上,不過檢視近年來六都店面市場的交易概況,店面仍然是很多保守型置產族的摯愛,店面整體交易量呈現相對穩定狀態。

店面產品應該是近兩年來最被唱衰的不動產產品,幾乎沒有人看好這個曾經是三師專業人士與有閒錢散戶的最愛,主要是市場現實面看到的,是很多過去知名商圈都已出現店面租售一條街的情形,包括大家討論最多的北市東區商圈,這時如果有人還說要去投資店面,可能都會被視為房市中的怪咖、異類。

不過,數字會說話,根據內政部實價登錄網,以產品別店面來作搜尋,會發現近三年來在店面最可能存活的六大都會地區,店面交易量還是呈現相對穩定的狀態,市場交易量還不少,並不是大家想像中的是乏人問津。

去(2018)年六都總體店面交易件數達2,723件,與前一年度2017年的2,812件比較,只小幅衰退3.2%,與2016年2,584件比較,則有5.4%的小幅成長。去年台北市與高雄市的店面交易量則是雙雙逆勢成長,新北市與台南市則是微幅衰退,可用持平狀態來解讀,只有桃園市與台中市有較明顯的負成長。

就六都店面交易量來看,近三年來店面交易量最多的是台中市,可說是一個最愛投資店面的都會區,2017年曾經創下年度交易件數高達725件的最高紀錄,去年雖然有所衰減,但全年也還有625件的交易規模,仍然是年度店面交易量六都最高。

在各方都看衰的情況下,為什麼台中人還是最愛投資店面呢?這可能跟民風有關,中部5縣市有不少傳統產業,也創造出不少低調的有錢人,這些人當然有能力買豪宅,但豪宅自住一戶就夠,投資出租不易,他們的觀念還是認為店面最為實在,可以穩穩地賺租金,是可傳子傳孫的好標的,台中市又是中部5縣市當中最都會化的地區,自然吸引這些觀念保守有錢族群的青睞。

加上台中市近年來規劃不少新重劃區,即使生活機能還不完備,商圈也還未成型,但是依過去的發展經驗來看,等到新重劃區「長生活機能」時,店面價格都已是翻倍漲了,有錢人寧可在「長房子階段」就提前卡位。更何況台中市綠線捷運就將通車,新的捷運站周邊店面也吸引看好未來人潮錢潮的置產族提早投入。

事實上,看好新興重劃區未來商圈發展前景的也不僅僅台中市而已,桃園市新興重劃區也是不少,在住宅大量推案的同時,也釋出不少數量的一樓店面,同樣也吸引店面置產族在這些新重劃區卡位。

就個別行政區店面交易量來看,近三年六都當中都是由桃園市店面交易件數拔得頭籌,六都當中個別行政區鮮少有單一年度店面交易量超過百件的,桃園市則是連三年店面交易量最大的行政區都超過一百件,也成為當年度店面交易王,前兩年都是由中壢區蟬連,而且交易量都高達150件以上,去年則由桃園區以127件搶下冠軍寶座,桃園區與中壢區店面交易大,有很大的比重都是區內重劃區所貢獻的。

張欣民

◎現職
正聲廣播電台「日光大道」房產節目主持人
天時地利不動產顧問公司總經理
消基會房屋委員會委員
士林社區大學房地產投資課程專任講師
中華民國不動產仲介公會全聯會會務顧問
台北市不動產仲介公會公關主任委員

◎經歷
太平洋資產管理公司總經理
美商ERA易而安不動產行銷顧問
信義房屋企研室協理兼發言人
金融研訓院講師
好房誌編輯總監


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https://ctee.com.tw/house/celetalk/82244.html

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2019年4月27日 星期六

內政部應挺住、堅持實價登錄2.0版

 
 
長期以來我國房地產交易資訊都處於一種黑盒子狀態,買賣屋民眾與業者之間存在著嚴重的資訊不對稱,2012年起雖然已有實價登錄資訊可供民眾查詢,但現行實價登錄是在「先求有再求好」各方妥協之下的1.0版本,還有許多漏洞,應快修法補破網,才能真正落實政府不斷強調的居住正義
 
 
20128月我國正式實施實價登錄,是我國不動產交易資訊透明化所跨出的第一步,現在民眾買賣房子,都會事先上內政部的實價登錄網站先行查閱,累積查閱人次已經超過一億人次,只是實價登錄上路近7年來,還是有諸多美中不足之處,因此學者專家也一再呼籲,應該盡快修法,讓實價登錄的最高目標資訊透明化早日實現。
 
 
去年四月間內政部提出了實價登錄2.0版本,朝向更即時、更透明、更正確的方向來修法,也是對於施行多年來的實價登錄祭出的「補破網」動作,但其中兩項修法卻傳出建築業者反對而卡關,可能胎死腹中,令很多民眾非常失望。
 
 
其一是對於現行成交地址去識別化的作法,改為「全都露」,揭露到府到戶到門牌號碼;其二是對於預售屋揭露時程,改提前到簽訂預售屋買賣契約書後30日內逐案申報,來縮短揭露時間。
 
 
前者業界反對理由是牽涉到個資及隱私權,關於個資,內政部已早說明沒有此一疑慮。至於隱私權,最重視個人隱私權的應屬美國人吧,美國不動產實價登錄資料老早就揭露到門牌號碼,任誰都可很簡單的查詢到,也從沒看過哪個好萊塢大明星或是華府政壇大老跳出來抗議或是反對。
 
 
去識別化根本是掩耳盜鈴、自欺欺人
 
 
更何況現在我國雖沒有揭露門牌號碼,君不見媒體沒隔幾天就報導,大安區啦,信義計畫區啦,又有哪位藝人砸幾億購入豪宅,所以目前去識別化根本只是掩耳盜鈴、自欺欺人之舉而已。
 
 
對於預售屋提前揭露,反對的理由是,易讓不肖業者有哄抬房價炒作空間,不利消費者,加上預售屋退訂問題也會讓業者登錄作業增添困擾。但是這部分作業在香港、在對岸,甚至是英美等國都已是很稀鬆平常的事,我們政府部門很喜歡去國外考察,為什麼就沒有帶回來這些好的制度呢?
 
 
我們已經走過實價登錄「先求有」的階段,現在應該是要「求好」的階段,所以筆者強力主張也強力支持實價登錄2.0資訊揭露到府到戶到門牌號碼,預售屋登錄也應在簽約後30天內登錄,主要還有以下四點理由,請內政部一定要堅持,不要輕易就退縮:
 
 
、不動產交易資訊透明化是國家居住文明的象徵
 
 
我國自稱已開發國家但若是不動產交易資訊透明度還停留在落後的1.0,無法像英美國家看齊,反而向落後國家學習,這恐怕會笑掉人家的大牙。
 
 
實價登錄2.0才能真正落實居住正義
 
 
我中央與地方政府無時無刻不強調居住正義但是對於不動產交易資訊仍不對稱的現況卻能忍受在原地踏步,這不正是對居住正義最無情的踐踏嗎


就如台北市政府副秘書長李得全在他個人臉書所寫下的:「如果選舉到了,連實價登錄門牌資訊都不敢揭露公開,何來資訊透明?如何健全房市,更不必奢談居住正義!」
 
 
、不動產資訊透明度越高越能吸引國際資金進來
 
 
去年外資在國內不動產市場的投資金額創下近年新低,除了有房地合一稅的問題外,我國不動產交易資訊不夠透明,也是在外資圈常聽到的重要原因之一,若資訊不透明的惡名不除,如何讓外資近悅遠來,政府又如何拚經濟呢!
 
 
、不動產交易資訊越透明越能快速促進成交
 
 
不動產業者反對交易資訊透明化實際上這句話是錯的就私底下了解國內有很多不動產相關業者是贊成資訊全都露」,是贊成預售資訊及早揭露的,反對的反而只是少數。
 
 
就英美國家多年實施房價全都露的經驗來看,資訊越透明除了對消費者權益的保障越高之外,對業者也是利多於弊,因為買賣雙方不用在價格上互相猜忌,預售屋成交的速度變得更快,中古屋流通的時間也變短,筆者建議國內少數業者不要自誤誤人了!

 
 
 

 

https://victor-chang.blogspot.com/2019/04/20.html?fbclid=IwAR0xnEwi5eJlMjh1a0VepzRPulcArkUL2N1NtNPrHR9UDLPYYcdV-H7AwAQ

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2019-04-15

張欣民

房地產掃瞄

從台北市東區的沒落,引發了課空店稅之議,最近更有擴大為課空屋稅之說,台北市3萬6千戶空屋恐怕都剉列等,但是這空屋稅真的課得下來嗎?特別是在這大選年前夕,最後恐怕還是雷聲大雨點小吧!

若問我空屋稅該不該課?我會說該課,為什麼?因為我只有自住的房子沒有空屋閒置,這是居於小我、狹隘式的解答。若以大我宏觀角度來看也該課,因為這才符合居住正義,有很多人沒有房子住,但是有錢人卻買下很多房子,卻又不使用,既然錢多,就多課點稅吧!有助於貧富懸殊之拉近

 

根據內政部最新調查報告,全台灣有空屋86萬4,835戶,空屋率達10.12%,也就是說10戶房子當中就有1戶是空屋,這是很高的空屋率,也是龐大的社會資源浪費。問題是,為什麼有那麼多人買房子不是自己住,卻放著養蚊子?

 

台灣10戶房子1戶空置

 

當然內政部的調查數據有空屋定義、實際準確度等問題,也有一般民眾持有房子與建商手上待售房子等問題,都值得進一步釐清,但這裡對於這些都暫且擱下不談,台灣空屋多已是個長期存在不爭的事實,為什麼會這樣呢?

 

主要有兩大原因,其一是預期未來會漲價、賺取價差,其二是持有成本很低,這兩個原因相激相盪,就造就了台灣常以來高空屋率的特殊現象。

 

「一心渴望有鴻鵠將至」這種預期心理,是很多購屋非自住者的最主要心態,這包括你我他,只要有能力有閒錢可能都會有此奢想,加上過去台灣房價漲跌的歷史是漲多跌少、大漲小回,房子握有時間夠久就會有所回報,因此很多人都會「甲好道相報」,很多的建案廣告也用增值獲利等字眼不斷地轟炸,進而逐漸形成一種全民運動。

 

養進口車子比養房子成本還高

 

台灣房屋持有成本低恐怕也是個世界紀錄,有人就曾比較在台灣養一部進口車子比養一戶房子還高,這種不成比例的持有成本,讓很多人買房子囤積居奇,讓很多空屋持有者有恃無恐,即使近兩年來各地房屋稅、地價稅都有顯著調高,但從內政部調查數據來看,大家還是無動於衷。

 

但為何房子買下來不自住又不出租呢?一來是出租瑣事一大堆,二來擔心房子可能被住成凶宅,毀了房子漲價的預期,斷了賺價差的夢想。對於台北市東區店面的房東們,可能還有一擔心,就是萬一便宜租了,還會賠掉了實質的資產價值。

 

所以不論是從學理或是實務上來看,增加房屋持有成本是個解決空屋問題的強效藥,課空屋稅會是個不錯的選項,如果真能成功課稅,對於逼出空屋轉社會住宅、逼出空屋賣到市場、形成市場賣壓降低房價等等效應就會慢慢顯現出來,又可增加政府稅收,可說是個一舉多得的好政策,只是這麼好的政策,一碰到選舉考量,恐怕就凶多吉少了!

 

一、事涉中央修法難過關

 

這次空屋稅是由台北市政府所提出,以目前台北市財政局的規劃內容來看似乎是玩真的,但若只是小幅度的調高房屋稅,這部分地方就有權限可調整的,只是這樣恐怕還是難以撼動口袋深的空屋持有人,好像也不是市政府要的。

 

若是要大幅度的調高房屋稅以空屋稅名義來課稅,勢必得修改房屋稅條例,這就事涉中央財政部修法事宜,更要全國22縣市都有共識,中央有必要賣柯P市長這個帳嗎?其他縣市首長有可能都同意嗎?何況媒體上已經看到財政部釋出對於房屋稅條例修法的保留態度。

 

二、空屋的認定需要更有說服力

 

到底是「一年以上沒人使用」,還是「用電未達底度」,來認定空屋呢?會不會誤殺無辜呢?建商手上的空屋又如何來認定處理呢?這種種的問題是在修法通過前,都需要更細緻來解決釐清的。

 

三、選舉年前夕諸事不宜

 

明年1月11日就進行總統與立委選舉了,執政者或是尋求大位者這時討好選民都來不及,釋放政策牛肉是必然的,怎麼可能在這時候提出拔選民鵝毛的法案呢?更何況市場上現正熱傳房地產相關交易稅可能因選舉年要調降的消息,這時不管是叫空屋稅、空房稅或是空店稅你就別鬧了!誰理你啊!

 

https://www.businesstoday.com.tw/article/category/80404/post/201904150010/

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2019-04-03

年度房市推案關鍵時刻329檔期已經堂堂上場,全台各地建商幾乎都有志一同將手上的建案推出,這與外部時節一樣,呈現一幅春暖花開的景象,市況好不熱鬧,不過在熱鬧之餘,卻也看到了有3個市場現象,讓人對於房市後市仍然樂觀不起來!

長期以來,國內房地產市場已經發展出上半年有329檔期,下半年有928檔期的新建案推案模式,今年329檔期已經正式上路了,根據市調統計,今年全國新建案推案金額高達5000億之譜,是近三年來的新高,在這個百花爭奇鬥艷的時節,各地建案銷售動作也是熱鬧非凡,讓人看了眼花撩亂。

 

就目前市場表現來看,329檔期來人及銷售成績都還不差,只是在這熱鬧的市況背後,卻讓人對於整體房市景氣還是樂觀不起來,因為至少就有3個現象是不利於房市後續穩健發展的。

 

案量過大反映業者心中的害怕

 

首先,就是新建案推案量過大。

 

房市從2015年高點反轉向下,雖然說已有4年多的修正,央行也跳出來「認證」:「房市擺脫谷底」,業界大老也以「天亮了」,來形容房市最壞景況已過,但是到現在為止,還是沒有人敢站出來說房市就將復甦,或是房市就將大好。

 

因此329檔期非常怪異的大量推案,其中必然暗藏玄機,究竟是什麼樣的玄機呢?房地產業者人在江湖,理所當然就該推案、蓋房子、賣房子,否則收攤回家吃自己就好了。

 

翻開月曆看看,今年原本應該是個不錯的金豬推案年,可以好好大顯身手,但是明年一月11日總統立委大選日期一定下來,就覺大事不妙,下半年恐怕就要進入選舉的漩渦了,想推的案子就趕快推囉,慢推就要受災殃了,如此大量的推案,正是反映業者心中對選舉的害怕。

 

市場產品同質性太高

 

其次,是產品同質性太高。

 

仔細檢視一下今年新上場的案子,在產品規劃上有非常高的同質性,雖不是說千篇一律都是鎖定首購客源,但也相差不遠,大多數還是以低單價、低總價為訴求,甚至有些還是低自備或是零自備呢!充分顯示業者還是不敢嘗試較大坪數的換屋客源,這種深挖首購客源的產品若是賣得好,也是勝之不武,若是賣得不好,就表示市場真的玩完了。

 

保證收益是景氣低迷的銷售伎倆

 

最後,在今年329檔期當中出現了好幾個訴求包租保證收益的個案,譬如「包租3年投報15%」、「包租5年方案」等等,這在過去是景氣低迷、買氣潰散時,業者才會祭出的殺手鐧,現在這種連自用客源都抓不到,反而要誘之以利,來吸引投資客源的做法,其背後所傳出的,絕對不是房市景氣多頭的訊息。

https://www.businesstoday.com.tw/article/category/80404/post/201904030021/

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張欣民

房地產掃瞄 2019-04-03

年度房市推案關鍵時刻329檔期已經堂堂上場,全台各地建商幾乎都有志一同將手上的建案推出,這與外部時節一樣,呈現一幅春暖花開的景象,市況好不熱鬧,不過在熱鬧之餘,卻也看到了有3個市場現象,讓人對於房市後市仍然樂觀不起來!

長期以來,國內房地產市場已經發展出上半年有329檔期,下半年有928檔期的新建案推案模式,今年329檔期已經正式上路了,根據市調統計,今年全國新建案推案金額高達5000億之譜,是近三年來的新高,在這個百花爭奇鬥艷的時節,各地建案銷售動作也是熱鬧非凡,讓人看了眼花撩亂。

 

就目前市場表現來看,329檔期來人及銷售成績都還不差,只是在這熱鬧的市況背後,卻讓人對於整體房市景氣還是樂觀不起來,因為至少就有3個現象是不利於房市後續穩健發展的。

 

案量過大反映業者心中的害怕

 

首先,就是新建案推案量過大。

 

房市從2015年高點反轉向下,雖然說已有4年多的修正,央行也跳出來「認證」:「房市擺脫谷底」,業界大老也以「天亮了」,來形容房市最壞景況已過,但是到現在為止,還是沒有人敢站出來說房市就將復甦,或是房市就將大好。

 

因此329檔期非常怪異的大量推案,其中必然暗藏玄機,究竟是什麼樣的玄機呢?房地產業者人在江湖,理所當然就該推案、蓋房子、賣房子,否則收攤回家吃自己就好了。

 

翻開月曆看看,今年原本應該是個不錯的金豬推案年,可以好好大顯身手,但是明年一月11日總統立委大選日期一定下來,就覺大事不妙,下半年恐怕就要進入選舉的漩渦了,想推的案子就趕快推囉,慢推就要受災殃了,如此大量的推案,正是反映業者心中對選舉的害怕。

 

市場產品同質性太高

 

其次,是產品同質性太高。

 

仔細檢視一下今年新上場的案子,在產品規劃上有非常高的同質性,雖不是說千篇一律都是鎖定首購客源,但也相差不遠,大多數還是以低單價、低總價為訴求,甚至有些還是低自備或是零自備呢!充分顯示業者還是不敢嘗試較大坪數的換屋客源,這種深挖首購客源的產品若是賣得好,也是勝之不武,若是賣得不好,就表示市場真的玩完了。

 

保證收益是景氣低迷的銷售伎倆

 

最後,在今年329檔期當中出現了好幾個訴求包租保證收益的個案,譬如「包租3年投報15%」、「包租5年方案」等等,這在過去是景氣低迷、買氣潰散時,業者才會祭出的殺手鐧,現在這種連自用客源都抓不到,反而要誘之以利,來吸引投資客源的做法,其背後所傳出的,絕對不是房市景氣多頭的訊息。

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前台北市副市長張金鶚在任期間推出一系列稅制,讓房地產業界戲稱他為「空頭總司令」,日前傳出購入4,000萬元房屋。消基會房屋委員會召集人張欣民表示,買賣屋本是個人自由,毋庸多所批評,購屋者也可藉此經驗,學到寶貴的買房6堂課。一、自住不必等;二、首選環境;三、近公司;四、與雙親居所距離拿捏;五、附近要多點停車位;六、有錢就要買。

張欣民指出,自住購屋不必等到最低點,符合需求最重要。畢竟房價何時落底沒人知道,張金鶚此次購屋也僅是為退休之用。此次張金鶚購屋區位,選擇在政大附近文山區,是他最熟悉的環境,又近上班地點。既不容易踩到嫌惡設施地雷,又省去上班舟車勞頓之苦,對於保值、長久居住都很合適。

張欣民感嘆說,現在許多年輕人因擔心婆媳、子女教養等問題,所以不喜歡與父母居住,但畢竟親情難以切割。但此次張金鶚選擇與父母同社區,生活卻不會互相干擾的地點購屋,相當得宜。

(時報資訊)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190306001753-260410

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空頭總司令之稱的政大教授張金鶚,最近買進一間4000萬的房子,這給人一種落差很大的違和感,也引來市場上諸多譏諷式的批評,但是買賣屋本是個人之自由,毋庸多所批評,只是這次張老師購屋所傳達出來的訊息,顯然的給有意購屋者上了寶貴的6堂課。

▲自住購屋要找符合自身需求的房子才重要。圖片來源:Flickr@nhadatvideo https://reurl.cc/E14Zv

第一堂課自住購屋不必等 符合需求最重要

張老師這次購屋鐵定會讓業者拿來當作賣屋的重大訴求,他們會說,你看空頭總司令都出手購屋了,不是看好未來房市景氣走勢,就是代表景氣可能已落底或是快落底,你還在等什麼?再等房價就漲上去了!

這正是張老師最怕看到在市場上起的負面示範效應,所以急著在自己臉書上澄清,請大家不要錯誤解讀,更不要劃錯重點。

然而,張老師這次購屋的正確重點應該是劃在哪裡呢?應該是:「自住購屋不必等到最低點,符合需求最重要」。畢竟何時是最低點沒有人猜得準,大部分的人都只能做事後諸葛,相信張老師也沒有任何神通可精確預知房市低點。因此他才會一再強調是該房子社區規劃符合退休養老之需求,夫妻倆才決定買的。

第二堂課購屋選熟悉、機能完善的環境

從張老師過去購屋的經驗看,他買房子都是選擇自己熟悉的環境入手,都是選在政大附近的文山區,儘管文山區房價漲幅溫吞,但因為熟悉環境,所以不會誤蹈嫌惡設施地雷,加上有基本生活機能支撐,不用擔心類似新興開發區機能不足的不方便性,更不會有推案爆量、點燈率低的諸多缺點,至少房價是保值的。 

第三堂課購屋地點很重要 鄰近公司才方便

因為張老師本身長期任教於政大,這可能也是他選擇在政大生活圈購屋的原因。實際上,離工作地點不要太遠,應該也是很多人購屋時考量的重點之一,因為若通勤時間太長,某種程度也是另一種的購屋成本,很多年輕人首次購屋都是以時間換取空間,每天來回通勤上班的時間超過兩個小時,最後還是被迫賣屋換回市區小房子或是老房子,以縮短上班的時程。 

第四堂課:住家雙親居所要有點黏但不要太黏

現在很多年輕人都不喜歡跟上一輩父母親住在一起,主要是怕子女教養觀念不一樣、婆媳問題等,但是親情間的臍帶又是很難完全切割,所以越來越多為人子女在成家之後,都會選擇另行置產,但在挑房選屋時,又都選擇近距離可互相照顧的房子,最理想是同社區不同棟別,彼此可就近互相照應,又不互相干擾。顯然的張老師年紀雖已將屆退休,但觀念上倒是不輸現在年輕人。 

第五堂課:住家附近多停車位 生活交際才方便

在都會區停車很困難,但停車位又不便宜,因此即使有能力買屋,大多也只買個停車位,只是這樣的居住條件,擺明了就是不歡迎親戚朋友到訪,除非建商有良心多闢幾個客用公共停車位,否則有朋來訪,常常會在社區周遭「繞樹三匝無枝可依」,最後落得敗興而歸。張老師應該也看到了現代居家這樣的小細節,所以換新房子才會想要有兩個停車位的想法。 

第六堂課有錢就要買房 保值理財才安心

從過去前三屋的購屋歷史來看,不必太精準估價,就能得知張老師要以舊三屋換4000萬新屋,絕對是綽綽有餘,這似乎也印證了,他有錢就買屋,不隨便賣,這一偏保守的理財行為是正確的,只是他的第四屋是不是也能夠享有像過去一樣的增值價差,還有待時間驗證呢!

https://reurl.cc/o5vNl

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今年預售市場上預估還有超過兆元的案量將推出,舊建案餘屋已經賣不完,新建案又步步進逼搶客源,這種多殺多的市況確實令人擔憂!

根據市調統計資料顯示,去年北台灣預售市場整體銷售率回升,賣出去了更多的房子,但同時也發現,剩下來沒賣出去的房子卻也比過去多,這種「賣越多剩越多」的怪異現象,預估接下來今年將有更多建案釋出情況下,市場賣壓隱憂值得關注。

市調機構住展雜誌最近發布統計,去年北台灣預售市場推案可售戶數為6萬3,845戶,呈現激增的情形,在整體房市持續低檔盤整情況下,「年度業績」計算,總計賣出去了2萬9,224戶房子,銷售率約45.77%,雖然沒有過半,但若與2017年的38%比較,已經高出了將近8個百分點,年度完銷的建案也比過去多,因此建商招待代銷人員出國旅遊的案例也增多了!

房子賣得好,房子賣得更多,當然是好事,買房子的民眾開心,賣房子的建商與代銷更開心,只是回頭看看這些統計數字,業者也不能高興得太早,更不能高興過頭,因為總體推案可售戶數扣掉售出戶數,還剩下3萬4621戶沒有賣出,比2017年還多,於是形成了一個「賣越多剩越多」的特殊現象。

北台灣各縣市當中,雙北市與大新竹地區銷售率都在平均值之上,尤以新竹市接近六成最為亮眼,但是桃園、基隆與宜蘭都低於平均值,表現較為遜色,特別是基隆以33.4%的低銷售率敬陪末座。

當然市場上沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格,只要假以時日,配合適度的價格調整,這些餘屋還是有機會找到有緣人,慢慢消化掉的,不至於成為尾大不掉的市場賣壓隱憂。

但關鍵問題是,今年預售市場上預估還有超過兆元的案量將推出,包括市場傳聞多年的南港輪胎開發案「世界明珠」,單一案量可能就高達800億元,舊建案餘屋已經賣不完,新建案又步步進逼搶客源,這種多殺多的市況確實令人擔憂!

根據住展雜誌的明查暗訪,今年北台灣預估將有高達1.22兆元的新案量釋出,比2018年還要多出一成的案量規模,各地都有像「世界明珠」一樣的超級大案在醞釀,快的話在「329檔期」恐怕就會出現百花齊放的情形。

由於下半年已漸漸進入總統大選前哨戰暴風圈,預計原本「928檔期」要推的新案子也會往前挪,可銷售時間被大大壓縮,市場建案競爭恐也會提早進入肉搏戰,推案業者可要做好心理準備。

張欣民

◎現職
正聲廣播電台「日光大道」房產節目主持人
天時地利不動產顧問公司總經理
消基會房屋委員會委員
士林社區大學房地產投資課程專任講師
中華民國不動產仲介公會全聯會會務顧問
台北市不動產仲介公會公關主任委員

◎經歷
太平洋資產管理公司總經理
美商ERA易而安不動產行銷顧問
信義房屋企研室協理兼發言人
金融研訓院講師
好房誌編輯總監


延伸閱讀

豬年房市 豪宅有望突破彭淮南防線

房市928檔期充滿了期待 卻又怕受傷害

凶宅連環爆的啟示

https://ctee.com.tw/house/celetalk/45484.html

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張欣民

房地產掃瞄

達志 2019-02-13

 

打出零元購屋、購屋不用自備款的訴求,對於苦於高房價、不敢奢想購屋的年輕人來說,確實有很大的吸引力,實務上零元購屋並不是不可行,只是心動的年輕人必須清楚,天下沒有白吃的午餐,凡事都該量力而為,更重要的是零元購屋潛藏了3大風險,不可不慎啊!

零元購屋、購屋不用自備款的炒房模式在房市已存在多年,在網路上也常常看得到類似訴求的課程或是說明會,其操作模式不外乎招募有意購屋者,找尋低總價物件,以全額貸款或是「房貸+信貸」方式購屋,出租房子以租金養房子,等物件增值賣出賺價差。

 

這是最近這一波房市投機炒作盛行時,很多投資客的「成功模式」,甚至在景氣熱頭上,很多投資客更都省掉其中出租的等待期,直接轉賣掉就有不少價差可賺,如此不斷快速複製上述「成功模式」,真的有人如其著作所宣稱的「在房市賺一億」,甚至在房市賺更多億的也大有人在。

 

只是隨著政府祭出奢侈稅,以及實施房地合一稅之後,讓房市投資短線炒作的獲利空間大大受到擠壓,加上2015年整體房市景氣反轉,想要快速複製過去的「成功模式」已經是難上加難!

 

投資客華麗轉身當起「房市老師」

 

於是有不少投資客轉身變成房市專家,以「老師」的姿態在網路上大撒廣告,於北中南到處開課,將上述的「成功模式」包裝後,轉變成房市投資秘笈,教人如何在房市不用本錢就可賺大錢,再結合直銷說明會的模式廣為招徠,成功吸引諸多想要靠房地產快速致富的年輕人。

 

關鍵是零元購屋這樣的操作模式真的行得通嗎?如果真的這麼好康,這些「老師」們為什麼不自己默默賺就好,卻是「佛心來著」將秘笈公諸於世,其中主要有3個「痛點」,其一是會涉及人頭炒房,已有人因而鋃鐺入獄;再者,可能涉及超貸問題,也可能有牢獄之災;最後是獲利大不如前,以當前房市獲利與風險程度來看是大大不成比例。

 

因為有這3個「痛點」,所以投資客就來個華麗轉身當起「房市老師」,一來可收取高額會員費,一個人3~6萬不等,二來是將風險全部轉嫁出去,自己可以「不染人間半點塵」,只是乖乖交了高額束脩的徒子徒孫們,可得要注意其中風險囉!到底有哪些風險呢?主要有以下3項:

 

一、利率漲升的風險

 

目前零元購屋之所以還能夠行得通,沒爆發太多投資糾紛,主要就是房貸利率持續維持在低檔,若是所購買房屋總價不高,透過「老師」所教撇步,不用拿出自備款,來個全額貸款,一般上班族都還承擔得起。但就如前央行總裁彭淮南曾提出的警告:「利率不可能永遠在低檔」,一旦房貸利率走升,在高槓桿效應下,很容易就陷入捉襟見肘的窘境。

 

二、房子空置、租不出去的風險

 

零元購屋的重要支撐點是靠租金養房子,也就是用租金抵每月房貸,但前提必須是房子能夠租得掉,而且租金要足夠支應大部分或是全部的房貸,只要出現下列任何一種狀況:房子完全租不出去、房子有空置期、租金太低等,零元購屋很快就會破功,沒本錢想賺錢的美夢也就碎了。

 

三、房價不漲,無法下車的風險

 

事實上,大家都很清楚,零元購屋尋求的不是將本求利,說穿了是想靠「無本求利」,是一種典型的投機行為。假設幸運的上述兩種風險都沒有出現,最後零元購屋要能有獲利,還是得等房價上漲,才可能賺到想要的價差,但房價要上漲不是自己能掌控的,反倒有可能在等待期中,房價反而走跌,若是無法順利「下車」,等同變相被套牢。

 

即使房價上漲,也要有一定的漲幅,才能夠完全COVER(抵銷)掉房地合一稅、持有稅、仲介費等相關成本,否則最後可能還是白忙一場,購屋買房的你仍然不會是房市贏家,真正贏家是教你撇步的「房市老師」,大夥交給「老師」的學費,現在可能正「供養」他無憂無慮雲遊四海呢!

 

https://www.businesstoday.com.tw/article/category/80404/post/201902130045/

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隨著房價緩跌、信心回復以及資金匯集,在整體低迷氛圍當中,2018年房市仍然奮力表現,交易量持續創近年新高。展望2019年豬年房市,豪宅有機會突破300萬一坪的彭淮南防線,不過下半年總統大選前哨站對房市干擾,仍不容小覷。
 
根據內政部統計處前10個月建物買賣移轉件數推估,2018全年全國建物買賣移轉件數約落在27.6~28萬件之間,與2017年全年比較,年增率約3.8~5.3%持續呈現溫和成長的態勢。
 
2017年全國房屋交易量逆勢反彈,2018年在房價持續修正,市場信心逐漸恢復,加上台商與肥咖條款促成資金回流等因素,交易量更上一層樓,是近三年來的高點,但是與過去歷史交易量比較,還是屬於低量水準,離30萬件大關還有一段距離。
 
展望2019年房市景氣,應該可以從以下四大面向來看豬年房市:
 
豪宅有機會突破彭總裁300萬防線
 
事實上,2018年豪宅價格只欠臨門一腳,就可站上一坪300萬元大關,大安森林公園旁新豪宅已寫下實價登錄每坪299萬的新高紀錄,今年很有機會突破彭總裁300萬防線,超越彭總裁防線應該只是時間早晚的問題。
 
一般住宅市場延續「量溫價軟」格局
 
一般住宅市場,還是會延續「量溫價軟」的格局,市場有降價才會有量,不宜太過樂觀,九合一選舉後,有些建商及屋主姿態都變高,反而因為價格太硬,嚇跑了資金有限的剛性需求。明顯的,一般住宅市場與豪宅市場是脫鉤的,兩者不可等量齊觀。
 
危老重建將會遍地開花
 
由於危老都更訂有時程容積獎勵,最後期限是202059日,在此時間壓力之下,可預期的今年危老都更一定會爆大量,內政部當初擬定的一年500件的目標應該就可能達成,而大台北地區擁有較高房價優勢,此一誘因更強過其他縣市,豬年更會是危老都更遍地開花的一年。
 
豬年房市仍要注意三隻黑天鵝

2019年房市還要注意三隻黑天鵝儘管九合一選舉縣市長幾乎都打出經濟牌,但拚經濟並不是一蹴可幾,因此不宜過度樂觀,建商及屋主姿態都不該太高,何況豬年房市還有三隻黑天鵝,第一隻黑天鵝:是全球經濟成長趨緩,第二隻是中美貿易戰火可能再起,第三隻黑天鵝是下半年進入總統大選前哨戰干擾期,樂觀的人認為,選舉年政府會祭出一些政策利多,反而有利於房市。但選舉紛擾及媒體版面的排擠效應,多少會影響民眾購屋信心,仍然不容小覷。

http://victor-chang.blogspot.com/2019/01/3.html

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▲▼台北市不動產仲介經紀業公會公關主委張欣民。(圖/記者陳佩儀攝)

 

▲張欣民認為「預售屋」制度攸關消費者消費正義。(圖/記者陳佩儀攝)

記者陳韋帆/台北報導

預售屋制度在台灣房市盛行近50年歷史,不論是「未建先售」或「邊建邊售」的建案,在台灣都屬於習以為常,反觀對岸僅20年預售屋歷史,就傳出官方擬取消該制度,用以抑制房價手段。房市專家張欣民認為,預售屋制度屬於兩面刃,雖然可以讓「有規劃能力」的年輕人,計畫性成功購屋,但也有許多人錯估負擔能力,導致房屋遭到法拍,呼籲政府不應漠視,必須反思檢討。

張欣民指出,近年來,中國大陸各房價不斷飆漲,中央與地方為了抑制房價,陸續祭出打房措施,卻也只是越打越高,導致房市泡沫化跡象越發顯著,甚至有專家預測將引發世界性的金融危機。

近日對岸「住建部」(相當於台灣營建署)要求「廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省分」,必須對「預售制度進行研究論證」,張欣民認為,這代表中國大陸新一輪的打房動作,可能就是要取消預售屋制度。

追根溯源中國大陸的預售屋20年歷史,應是台灣代銷業所帶過去。張欣民認為,預售制度的「槓桿作用」,帶起了炒作空間,特別在市場供不應求時,更容易助燃投機炒作歪風,如今中國大陸官方也看出微妙之處,開始檢討之外,甚至將取消該制度。

張欣民說,反觀台灣,早在1969年華美建設張克東首創預付訂金購屋的預售制度,至今已將近半個世紀,就事論事,預售制度有利也有弊,有功也有過,近50年來台灣房市在預售制度主導下,創造過幾波房市榮景,也造就過幾度的房市泡沫,但不管怎樣,迄今政府沒有像中國大陸一樣,敢去認真檢討預售制度,更別說動腦筋想去規範、制定相關遊戲規則,取消預售制度更似痴人說夢一般!


從2003到2015年,台灣經歷過了一波超長房市大多頭,其中預售屋的「貢獻度」絕對超過一大半,即使其後房市盛極而衰,但是近3年下來民眾購屋力沒有提升,房價下修也十分有限,但是「928檔期」推案量卻仍然爆量,而且也傳出有不少案子都賣得不錯,這不是很奇怪嗎?其實也沒有什麼好奇怪的,關鍵就在於業者手上握有預售制度這一超級法寶,說穿了預售制度太好用!

事實上,這也意味著預售制度存在著「一些」問題,不是沒有政府官員想「碰」,只是輕者碰得一鼻子灰,重者就怕會碰得鼻青眼腫,業界的反彈力量非常大,眼下剛好看到對岸對預售制度提出檢討,我們是不是也不該再漠視此一攸關購屋消費者權益的議題呢?



原文網址: 50年「預售屋」制度傷權益 張欣民籲政府要檢討 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1343242#ixzz5bUVNazl8 
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2018年12月26日 星期三

 
火車火車 行對佗位去 爬去山頂拖甲在喘氣
火車火車 行對佗位去 攢落土腳恬恬假細膩
 
這是羅大佑一首大家不是很熟但又不陌生的創作歌曲「火車」,剛好最近跟火車有關的新聞很多,這裡也來湊熱鬧談談火車的議題吧!悲傷的火車就不談了,來談開心點的高雄鐵路地下化(攢落土腳),穿越高雄市區超過百年的平面鐵路正式走入歷史,這對高雄房市的意義是什麼呢?
 
 
高雄鐵路地下化是繼台北鐵路地下化之後的另一個實例,所以在台灣鐵路地下化的經驗並不多,但明顯的大家都看到,過去被鐵道切割成兩半的都會區,藉著鐵路地下化將之再度縫合在一起,過去前站、後站之分野也不見了,加上增設新車站以及捷運化,讓很多人都期待鐵路地下化之交通利多效應在房市上發酵。
 
 
1014日凌晨是個歷史性的時刻
 
 
1014日凌晨高雄鐵路切換軌道轉入地下行駛,這是一個歷史性的時刻,以後馬路上再也看不到火車疾駛經過的畫面,市區6處平交道也隨之消失。在鳳山至新左營間也新增內惟站、美術館站、鼓山站、三塊厝站、民族站、科工館站、正義站等7個新車站,並且增開區間車全面捷運化。
 
 
就新設車站及台鐵捷運化來看,這對當地房市當然是屬利多,但能否帶動區域房市,還要看各區域的造化,周遭生活機能、搭乘人潮、商業活動等都是觀察重點,所以7個新站區要上演7UP的慶祝行情機率應該不高,看看過去這些年來高雄捷運所創造出來的那麼多新捷運站就可知道。
 
 
所以說,高雄鐵路地下化對高雄房市而言,最大的意義反而不是交通效應,而是在「去嫌惡設施」,過去鐵路經過之處往往是屬相對落後、髒亂、吵雜,甚至是窳陋的地方,即使是現在很多縣市的鐵路兩旁也還是如此,都是很多人很不願意選擇的一種居住環境,鐵路某種程度也因而被視為是房市的一種嫌惡設施,對房價而言是負面的!
 
 
因此,鐵路地下化自然地就產生「去嫌惡設施」的效應,更進而產生一種豬羊變色的效果,最明顯的是在房市上會出現以下三大效應。
 
 
其一、產生綠化、景觀效應
 
 
過去吵雜、髒亂的鐵道兩旁,一變成為寬廣的綠帶,甚至是成為景觀大道的第一排,房價即使沒有大漲,在整個居住品質以及對外賣相上,都是大大提升的。據了解,高雄鐵路地下化騰空後的上方土地大約有71.3公頃,市政府預計投入42億元,將之改造成為長15公里的景觀綠化廊道,無疑就是一條經過市區的景觀林蔭大道,這就讓人會有一種醜小鴨變天鵝的感覺!
 
 
其二、產生後街變前店的店面價值效應
 
 
過去除非是位於火車站前站附近,否則位於鐵道兩旁一樓建築物都只是低度利用的一般住宅產品,過的是一種交通動線不佳「後街人生」的生活。

 
但是鐵路地下化之後,交通任督二脈打通,若是附近又有一些商業氣息,住家很容易搖身一變成為黃金店面也說不一定,特別是位於三角窗位置的這類住家,現在行情恐怕不只是三級跳,甚至可能還是諸多連鎖商店搶著進駐的搶手貨呢!
 
 
其三、產生空氣品質淨化效應
 
 
過去因為有鐵路平交道,造成其附近道路交通較易壅塞,車輛停等火車又容易排出大量廢氣,車輛排出廢氣產生PM2.5,早已成為都會區市民的苦,更是大大影響居住品質。
 
 
但是根據高雄市政府環保局最新的比較研究,對比1014日開始鐵路地下化前後數據,顯示平交道附近的空氣品質變好,一氧化碳也減量了。這一居住品質指標的改善,可能是在鐵路地下化之前大家比較沒預期到的。
 
 
由以上鐵路地下化的優點看來,就可知道現任桃園市長鄭文燦為什麼面對整體工程延宕,也要極力爭取桃園鐵路由高架化改為地下化了,因為上述的這三大效應,剛好是最近完成鐵路高架化的台中市民所感受不到的!
 
 
 

 

http://victor-chang.blogspot.com/2018/12/3.html?m=1

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鐵路地下化 對房市影響是「去嫌惡設施」3大效應

張欣民
2018-10-30
房地產掃瞄
達志

高雄鐵路地下化對高雄房市而言,最大的意義反而不是交通效應,而是在「去嫌惡設施」,過去鐵路經過之處往往是屬相對落後、髒亂、吵雜,都是很多人很不願意選擇的一種居住環境,鐵路某種程度也因而被視為是房市的一種嫌惡設施,對房價而言是負面的!

「火車火車 行對佗位去 爬去山頂拖甲在喘氣  火車火車 行對佗位去 攢落土腳恬恬假細膩」

這是羅大佑一首大家不是很熟但又不陌生的創作歌曲「火車」,剛好最近跟火車有關的新聞很多,這裡也來湊熱鬧談談火車議題吧!悲傷的火車就不談了,來談開心點的高雄鐵路地下化(攢落土腳),穿越高雄市區超過百年的平面鐵路正式走入歷史,這對高雄房市的意義是什麼呢?

高雄鐵路地下化是繼台北鐵路地下化之後的另一個實例,所以在台灣鐵路地下化的經驗並不多,但明顯的大家都看到,過去被鐵道切割成兩半的都會區,藉著鐵路地下化將之再度縫合在一起,過去前站、後站之分野也不見了,加上增設新車站以及捷運化,讓很多人都期待鐵路地下化的交通利多效應在房市上發酵。

10月14日凌晨是個歷史性的時刻

10月14日凌晨高雄鐵路切換軌道轉入地下行駛,這是一個歷史性的時刻,以後馬路上再也看不到火車疾駛經過的畫面,市區6處平交道也隨之消失。在鳳山至新左營間也新增內惟站、美術館站、鼓山站、三塊厝站、民族站、科工館站、正義站等7個新車站,並且增開區間車全面捷運化。

就新設車站及台鐵捷運化來看,這對當地房市當然是屬利多,但能否帶動區域房市,還要看各區域的造化,周遭生活機能、搭乘人潮、商業活動等都是觀察重點,所以7個新站區要上演7UP的慶祝行情機率應該不高,看看過去這些年來高雄捷運所創造出來的那麼多新捷運站就可知道。

所以說,高雄鐵路地下化對高雄房市而言,最大的意義反而不是交通效應,而是在「去嫌惡設施」,過去鐵路經過之處往往是屬相對落後、髒亂、吵雜,甚至是窳陋的地方,即使是現在很多縣市的鐵路兩旁也還是如此,都是很多人很不願意選擇的一種居住環境,鐵路某種程度也因而被視為是房市的一種嫌惡設施,對房價而言是負面的!

因此,鐵路地下化自然地就產生「去嫌惡設施」的效應,更進而產生一種豬羊變色的效果,最明顯的是在房市上會出現三大效應。

其一、產生綠化、景觀效應

過去吵雜、髒亂的鐵道兩旁,一變成為寬廣的綠帶,甚至是成為景觀大道的第一排,房價即使沒有大漲,在整個居住品質以及對外賣相上,都是大大的提升。據了解,高雄鐵路地下化騰空後的上方土地大約有71.3公頃,市政府預計投入42億元,將之改造成為長15公里的景觀綠水廊道,無疑就是一條經過市區的景觀林蔭大道,這讓人會有一種醜小鴨變天鵝的感覺!

其二、產生後街變前店的店面價值效應

過去除非是位於火車站前站附近,否則位於鐵道兩旁一樓建築物都只是低度利用的一般住宅產品,過的是一種交通動線不佳「後街人生」的生活。但是鐵路地下化之後,交通任督二脈打通,若是附近又有一些商業氣息,住家很容易搖身一變成為黃金店面也說不一定,特別是位於三角窗位置的這類住家,現在行情恐怕不只是三級跳,甚至可能還是諸多連鎖商店搶著進駐的搶手貨呢!

其三、產生空氣品質淨化效應

過去因為有鐵路平交道,造成其附近道路交通較易壅塞,車輛停等火車又容易排出大量廢氣,車輛排出廢氣產生PM2.5,早已成為都會區市民的苦,更是大大影響居住品質。

但是根據高雄市政府環保局最新的比較研究,對比10月14日開始鐵路地下化前後數據,顯示交流道附近的空氣品質變好,一氧化碳也減量了。這一居住品質指標的改善,可能是在鐵路地下化之前大家比較沒有預期到。

由以上鐵路地下化的優點看來,就可知道現任桃園市長鄭文燦為什麼面對整體工程延宕,也要極力爭取桃園鐵路由高架化改為地下化了,因為上述的這三大效應,剛好是最近完成鐵路高架化的台中市民所感受不到的!

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2018年10月27日 星期六

 




九三軍人節當天國產署標售原空軍活動中心地上權土地,非常戲劇性的被元大銀行攔胡高價搶標拿走了,留下一度得標的南山人壽一臉錯愕,高出底價1.23倍得標更是引起市場一片譁然,到底這是大財團明目張膽的土地炒作?還是又一樁估價錯誤的烏龍土地標案?市場是議論紛紛。
 
 
九三軍人節當天政府沒有大肆慶祝,倒是國內金融財團拿著白花花的銀子搶標仁愛路空軍活動中心土地來慶祝,各個都出高過底價36.7億許多,原先以為只有四家壽險公司投標單,南山人壽以75.6億出價眼看就要奪標,卻半路殺出個元大銀行,主張有投標但是卻沒出現開標會場,讓開標作業一度中斷,待取得元大投標標單後,現場又是一片譁然,元大以82億元天價氣走南山人壽。
 
 
這次的土地標案結果真的是充滿戲劇張力充滿驚奇,現場南山人壽人員已提出不平之鳴,開標結果後續會不會出現任何變化?市場人士正準備著要看好戲呢!
 
只是在房市景氣仍然低迷房價仍然高不可攀的此際財團們有志一同出高價搶土地,這不是形同公然的土地炒作,而且是由政府認證的炒作,過去多次的土地標售已經引來許多的批評,特別是這次高出底價一倍之多,要不是國產署算錯賤售國有土地,就是業者內部有人算錯?
 
姑且不論這次的真相如何回顧過去國內國有或公有土地的標售,倒是有蠻多有趣的故事,有烏龍標案也有像這次一樣戲劇性十足的搶標案
 
國壽當年天價取得華航旁土地
 
其中讓人印象最深刻的當然就屬當年華航旁的那一塊土地,也就是現在六福皇宮的這一役了,民國76年當時國內房地產景氣持續低迷、混沌不明,但國有財產局(國有財產署前身)公開標售國有土地,國泰人壽以當時天價行情每坪90萬強勢取得這塊土地,並進而帶動國內房市第三波景氣高峰。
 
 
當年國壽出天價標地,從市場行情估算,都不可能有這般的行情,於是市場上就傳出,國壽出天價搶地是另有目的,讓其手上的資產跟著水漲船高。但也有一說,是國壽市場敏銳度比別人高,早聞出國內房市景氣即將復甦,因此,從此以後只要國內有土地公開標售,又有指標性的業者高價搶標,都讓人不得不聯想到這一段往事,並進一步解讀是否房市景氣就要翻轉了!
 
信義聯勤俱樂部土地變身超豪宅
 
另一樁戲劇張力十足的搶標土地案就屬現在矗立在大安森林公園旁「元利One Park Taipei」這個超豪宅建案的土地了,該地原是信義聯勤俱樂部的土地,由於地塊完整面積又大,95年標售訊息一出萬眾矚目,各方勢在必得,於是演出了一齣建商勾結郵差偷看標單、竄改標單事件,標案因而被迫取消。
 
當年三月國產局再次對外標售,由新光人壽以總價63.8億元得標,比底價高出30億元,其中一筆土地每坪決標價高達285萬元,創下有史以來住宅區國有地最高標售紀錄,當時新壽對外表示將來要規劃豪宅產品。
 
實際上新壽沒有動手興建豪宅土地持有兩年多就以總價101.4億轉售給元利集團董事長林敏雄及國泰金控名譽副董事長蔡鎮宇進帳近38億元,擺明了就是土地炒作。倒是元利建設後來真的蓋出了兩棟超豪宅,現在正待價而沽,市場喊出單坪上看300萬元,直接挑戰彭淮南房價防線,也將是國內有史以來總銷金額最高的單一建案。
 
 
經過這次信義聯勤俱樂部土地標售事件,先有偷窺標單改標單,後有新壽的「不勞而獲」,引來社會上輿論及學者一片韃伐,咸認為這是賤賣國土、助長土地炒作歪風,99年行政院緊急對500坪以上國有地標售案喊卡,1011月更修正國有財產法,明定非公用財產類之空屋、空地,面積在l,650平方公尺以上者,不得標售。這也就是後來500坪以上國有地都採設定地上權對外標售的歷史背景,包括這次空軍活動中心的標案。
 
勤美璞真-信義房屋無緣的愛人
 
同樣是位在大安森林公園旁邊,捷運大安森林公園站的共構豪宅「勤美璞真」,大家對該豪宅最熟悉的故事是,101年該建案甫完工,市場就傳出頂樓有每坪300萬的成交價格,驚動當時央行總裁彭淮南,因是國內住宅首案公然挑戰彭總裁300萬房價防線,於是邀集了公營行庫老董喝咖啡,直接詢問是否有承作類似豪宅每坪高達300萬的房貸案,所幸答案都是沒有,讓彭總裁放下了120顆心。

可是旋不久在座有某公營銀行老董說了一番話,讓彭總裁差點沒昏倒。他說他們家銀行有承作豪宅貸款,部分貸款成數甚至高達九成,總裁一怒就祭出了豪宅「限貸令」,至今都還是豪宅市場的最大緊箍咒,文王一怒安天下,總裁一怒豪宅慘啊!
 
但若是說章回小說,上述彭總裁這段已經算是後話了,當年(93年)「勤美璞真」這塊土地標售還有一段烏龍小故事。
 
 
話說信義房屋在國內房仲市場站穩腳步之後老闆很想擺脫總公司寄人籬下的日子更希望有一棟有公司冠名的企業總部大樓更重要的是要位在信義路上剛好土地銀行要標售上述「勤美璞真」的這塊地,地段條件符合,又是未來的捷運站,於是投標希望未來可興建自己的總部大樓。
 
當時包括信義房屋只有3家公司投標,開標結果信義房屋以最高價22億元開出,但卻沒得標,由璞真建設以第二高價20.19億得標為什麼會這樣呢根據土銀對外的說法是資格審查時發現信義房屋的標單文件不齊全,拱手把這塊肥肉讓給璞真建設了,土銀也平白少掉1億多標金的進帳算是一場土地烏龍標案,「勤美璞真」也可說是信義房屋無緣的愛人
 
璞真建設集團十分感恩這份「天上掉下來的禮物」,篤信佛教的董事長何明憲特別將「勤美璞真」二樓空間撥出一半,約100多坪,給慈濟作為「靜心書軒」之用。
 
後來信義房屋仍持續在信義路找尋適合的標的,96年從國巨陳泰銘手上以49.95億元買下「國巨信義大樓」,成功打造成該集團的企業總部,10多年來該資產增值十分可觀,而且又位處台北101大樓斜對面,對品牌的能見度與信賴度都有加分作用,「勤美璞真」土地標案這一個小插曲,對信義房屋而言,或許可以說是「失之東隅,收之桑榆。」
 
 
統一國際大樓土地獨家搶標外傳算錯了
 
提到土地烏龍標案一定不能漏失掉信義計畫區內的統一國際大樓」,這一棟誠品旗艦店所在的大樓大家應該不陌生,該大樓土地是877月國有土地公開標售取得,可說是當年房地產市場上驚奇連連的風雲標案。
 
早先統一集團總部辦公室就在基隆路的三連大樓裡,居高臨下老闆越看這一塊土地越有趣,於是就投單去搶,當時國產局40多封標單被索一空,事前以為將會是競爭非常激烈的搶標,孰知最後就只有統一集團獨家投標,以總價120.66億,單價每坪413.6萬得標,超出底價33.8億元,創下有標售以來的單價、總價最高紀錄,單價紀錄在10年後才被國泰建設給打破,當時國建以總價11億元、每坪444.6萬元,標下台北杭州北路、捷運善導寺站附近第三種商業區土地。
 
 
看到這個結果統一內部是一則以喜一則以憂喜的是如願以償,取得心儀的土地,就如當時集團總裁高清愿對外說的就像「女孩子追到手了」。憂的是戰情及金額都估算錯誤,內部也都承認「買得太貴了」,但外界的傳言倒是直指內部作業有人算錯了,是一個大烏龍標案。
 
 
不過,因這個烏龍標案的苦主是統一集團,即使真如外界傳言是算錯了,高估了行情,但因為該地段太優越、太稀有了,集團口袋也夠深,撐過低迷谷底,現在該大樓的資產價值早就超越當時所投入的成本了,地段力最後還是還給統一集團一個公道,也證明優質地段的房地產是不會寂寞的,這可能也是元大銀行這次出手沒說出口的考量因素吧!
 
 

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2018年10月22日 星期一

 

 
一年一度的房市928檔期」堂堂上場了,今年業者在推案上有哪些特殊之處呢?加上今年「928檔期」剛好碰上91選舉,銷售表現會不會受到干擾呢?相信不只媒體關注,很多民眾也是急著想要一探究竟呢!

 

 
長久以來,國內預售屋市場發展出兩大推案檔期,上半年有「329檔期」,下半年就是「928檔期」,都是業者房屋銷售的關鍵時刻。雖然整體房市景氣仍然低檔盤整,但是今年「928檔期」的推案量卻是逆勢增長,根據住展雜誌的調查統計,北台灣「928檔期」推案量達1440.2億元,較去年同期成長153.2億元,年增率11.9%,創下近5年來新高水位。
 
總體來看,今年房市「928檔期」推案呈現百花齊放的情形,為了吸引購屋人的目光,廣告促銷等花招也是熱鬧非凡,但是所謂的外行看熱鬧,內行看門道,今年「928檔期」推案有何特殊的門道可看呢?大致上可歸納出來四大特殊現象。
 
第一、小坪低總是業者推案主軸
 
由於民眾所得原地踏步,房價下修有限,因此這波「928檔期」建案幾乎都是走小坪數、低總價的產品路線,主要購屋主力也是屬七年級生的剛性需求,業者只能以此類低門檻產品來迎合市場需求,避免掉入乏人問津的窘境。
 
第二、購屋門檻續往下調

在市場上幾乎都是小坪低總的產品情況之下,各個建案也幾乎都是在搶有限的首購剛性客源,於是如何挖出更多首購客源,就成了建案是否能夠捷足先登的法寶,其中降低購屋門檻是業者仍然普遍採用的做法,低首付之外,現在看到最偏鋒的是「隨齡付」的噱頭都出來了,25歲自備款25萬,23歲自備款23萬,這形同挖金字塔地下室客源的極端做法都使出來了!也可想見業者之間競爭的壓力有多大。

第三、讓利不再是主訴求
 
2016~2017年期間房市景氣跌落谷底,勇於推案的業者被迫以破盤讓利的方式來突破市場陰霾,進而獲得一個喘息的機會。然而,隨著市場信心的逐漸回復,上半年「329檔期」讓利的建案就變少了,「928檔期」似乎已很難再見到真正讓利的個案,有的只是舊建照建案打出雨遮讓利的訴求,這對購屋民眾的誘因似乎也相形減弱了!
第四、豪宅建案偷偷搶錢
 
在「928檔期」除了首購的產品之外,較特別的是幾個超豪宅個案也一一擺脫之前神秘面紗開賣,盡管猶抱琵琶半遮面,但在市場持續傳出台商資金轉進國內房市的同時,豪宅建案似乎也都想要來分一杯羹,只是剛結束的央行第三季理監事會議,還是未鬆綁豪宅的限貸令,這些豪宅建案也只好低調的、偷偷的來搶大咖台商的錢囉!

原文網址:http://victor-chang.blogspot.com/2018/10/928.html

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2018年10月15日 星期一

 

有錢就是任性、有錢人94狂、有錢人的想法和你不一樣……
 
 
有錢人擁有高度財富自由在很多觀念想法上跟一般人確實是不一樣,因此也衍生出來一些奇奇怪怪的作法,更讓人高度好奇為什麼有錢人會這麼想會這麼做?特別是近半年來在台北豪宅市場,有錢人買得起億來億去的豪宅無庸置疑,但為什麼情有獨鍾一路買一直買同一棟社區豪宅?就讓人猜不透想不懂。
 
 
根據媒體報導,有錢人針對同棟豪宅一買再買的案例不少例如之前股票飆漲的國巨董事長陳泰銘這一兩年來就一路加碼購入「文華苑」,現在手上至少已經擁有七戶,砸下資金近37億元,算是手筆最大的
 
 

另外據傳以公司法人名義持有「文華苑」五戶的有睿信投資公司,擁有四戶的有歐企投資公司據了解,這兩家公司背後大股東都是前精英董座蔣東濬
 
 
有錢人買豪宅為何單戀一枝花?
 
此外,創建集團束姓家族陸續購入「昇陽國寶」六戶鴻海集團總裁郭台銘也是一再購買「信義富邦」,手上也有五戶之多新航空公司也準備起飛的長榮航空前董事長張國煒買了「敦南樞苑」三戶和碩董事長童子賢則是陸續買了六戶「天母富邦」;王文洋也買下多戶信義區豪宅「御之苑」。
 
 
看到市場上此一特殊現象,這麼多有錢人在豪宅市場上單戀一枝花的情形,媒體記者也是有高度的興趣,於是就跑來問問我的看法,個人認為最根本的原因就是有錢人真的錢太多了,在沒有更佳投資管道選擇之下,他們寧願選擇將資金放在豪宅上,但為什麼一定要持續買單一豪宅社區呢?這應該從五個面向、角度來分析,這也是真正「豪野人」跟一般人想法之所以不一樣的地方。
 
 
一般人講求分散風險vs.有錢人買房押寶強勢股(好地段好房子一直買)
 
 
大家都知道投資應該要分散風險,雞蛋不要放在同一個籃子裡,但這是一般人的正常思維有錢人買房房子就像買股票,強押強勢股看好就持續加碼好地段的好房子更是一路買一直買
 
 
別人是下好離手,有錢人是下好不離手,既是好標的就持續買進,「豪野人」針對同棟豪宅一買再買頻頻出手也就不足為奇了
 
 
一般人是市場的一個籌碼 vs.有錢人買房強力鎖籌碼(成房價決定者)
 
 
一般人投資買房,由於受限於資金,只能買一戶兩戶,房價未來如何,端看總體景氣變化,這些人都只是市場上的籌碼之一隨著景氣好壞浮沉
 
 
有錢人的想法就不同,他們購屋買房是希望可以成為房價的決定者,同一社區愈買愈多,鎖住籌碼,成為該豪宅社區房價的決定者。這種手法在實價登錄上路後更是時有所聞。
 
 
一般人自住兼投資 vs.有錢人投資兼收藏(也藏放藝術珍藏品)
 
 
一般人買房多數是自住或是自住兼投資,有錢人除了自住、投資外,對於稀有性的豪宅產品更是有當收藏品的想法,對於自身已認定的收藏等級豪宅,當然是有機會就收入自家門下。市場上更有不少富豪買豪宅不是自家人自己住他們買豪宅是用來藏放自己喜愛的藝術珍藏品讓豪宅與藝術品相得益彰。
 
 
有錢人買豪宅當收藏品早就不稀奇,但是最讓人受不了的是,有錢人買了多戶豪宅後,常常聽到他們很豪氣地說,「我們買房子並不是要賣的,我的房子從來都沒賣過」。
 
一般人斤斤計較房價漲跌幅 vs.有錢人買房是要買到最重要(不計較價格)
 
 
一般人買房,想的是保值增值獲利,因此斤斤計較短線房價漲跌幅,但有錢人的想法,買房是以「能買到」最重要,不計較價格特別是被他們鎖定的豪宅社區反正就如電玩廣告上講的「老子有錢」,配合上述鎖籌碼的作法,是不怕被高檔套牢的
 
 
一般人萬金買鄰vs.有錢人買房億萬金不讓非我族類進住(塑造居住品味)
 
 
千金買屋,萬金買鄰,一般人買房前也都懂得要先挑鄰居,免得影響房價及居住品質但有錢人除了挑鄰居之外,有機會更希望是該社區住戶的把關者,並不是有錢有勢者就可住進「我的」社區,一般閒雜人等還是無法越雷池一步,因此只要有社區鄰居要出售房子,他就一直買一路買有心有力去形塑該社區的品質與品味。 
 
 
 

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「逾七成五捷運站領跌」 會不會是假新聞?

張欣民
2018-10-12
房地產掃瞄
達志

 

最近有房價研究機構發布新聞訊息,指出大台北地區:「軌道題材式微?逾七成五捷運站領跌!」很多媒體也都如實引用,讓過去房市中不敗的捷運宅頓時豬羊變色,直接打臉建築業者最愛的房屋賣點訴求,但這樣的房價研究結果是有所本嗎?是真實的房市市況嗎?

記得幾年前台北市有位副市長,有鑑於當時市場中有不少業者常發布新聞稿,臧否市場表現、探討房價漲跌,其中資訊與數據虛實、真假,因此史無前例地要求業者,若要公開對房市有所評點必須是「有所本」,否則就會引來主管機關的關切,可說是現在政府一再宣示要抓假新聞的先驅者。

 

假新聞自古就有 房市也難免

 

顯然的假新聞並不是現在才有,可說自古皆然,不只是在政治場域,房市當中自然也是充斥著假新聞,房市中的假新聞,有些是刻意放空氣要營造某一種市場氛圍,有利於房市的交易,有些則純粹是要製造曝光率,相對而言較無傷大雅。

 

就以這一房價研究機構所發布的新聞來看,因為有諸多的媒體都引用,一般民眾可能會不假思索地的就信以為真,甚或引起不必要的恐慌,做出錯誤的決策。但因個人長期研究、觀察房市,就會有跟一般人不一樣的思考面向,在看這則新聞訊息時也有更多的質疑及另類解讀。

 

首先,針對最關鍵的房價,各媒體標題幾乎都有頗為聳動的這一段:「逾七成五捷運站領跌!」但卻沒有交代,也沒有告訴我們,其所謂房價的來源,明顯就是無所本,進一步來看,這房價是平均數呢?還是房價指數?或是其他?也沒有講清楚說明白。

 

平均數還是房價指數呢?

 

其次,該房價若指的是平均數,就會掉入到平均數的迷失當中,像是樣本數不足、屋齡高低、屋況好壞等問題,與捷運站之距離,即使這點定義很清楚是半徑500公尺,但是捷運共構宅與離捷運站400~500公尺的住宅房價落差還是頗大,一經平均之後的房價就會出現驚人的結果。

 

例如2014年某捷運站成交的實際案例主要是該站共構宅新交屋之房子,平均房價相對高,2018年上半年已沒有共構宅交屋潮,而且只有一些較外圍的成交案例,這時該捷運站的平均房價自然是偏低的,但這要將之解讀為房價下跌嗎?恐怕還是很牽強的。

 

其三,該研究說有超過七成五捷運站房價領跌,這部分有特別說明是指兩個時間點「同時有交易案例的捷運站」,也就是說這就是計算之分母,有下跌的捷運站為分子。這邊的破綻是「同時有交易案例的捷運站」總數等於全部捷運站總數嗎?因為這樣算出來的比例是有差距的。

 

分母不同結果也不一樣

 

目前台北市政府官方資料大台北捷運路網總共有捷運站109站,扣掉轉乘站重疊部分實際上是103個站,也就是說該研究單位所稱的「同時有交易案例的捷運站」,應該是少於103站,以這樣得出的下跌比例是七成五,但若是以103為分母,分子不變的情況下,該比例必然會小於七成五。

 

最後,該研究以個別捷運站房價跌幅,再分大樓、公寓、套房產品別做排名,跌幅最大前三名在近四年來都超過兩成,跌幅第一名的更都達三成五上下,確實是讓人怵目驚心!

 

這真的是市場真實狀況嗎?因為這時就聽到有另一種聲音說,若真的是捷運宅,又是蛋黃區的捷運宅房價跌幅達三成五,還猶豫什麼呢?這時不進場去買還等何時!事實上,這正是一種所謂價值型投資的概念,在房市當中,大台北捷運宅還是相對抗跌、相對保值的產品。

 

不是吹毛求疵 是求好心切

 

或許有人會說這樣的評論未免太過於吹毛求疵了,很多所謂的「不動產研究機構」不也都是如此、這般研究、發新聞稿,是的,確實如此。但是如果大家要向下比較,不向上提升,大家只是做作文比賽,不管內容是否真有所本,不管其實質影響,當年的副市長可能也會看不下去呢!

 

提到實質影響面,說真的,面對該房價研究單位這樣的研究結果,該擔心應該不是筆者個人,最該擔心的是承做房貸的銀行業者,假如捷運宅房價跌幅都超過三成,那麼非捷運宅不是跌得更慘嗎?銀行業者不只要趕緊展開資產保衛戰,金管會也該很緊張了吧?

原文網址:https://www.businesstoday.com.tw/article/category/80404/post/201810120004/

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房市928檔期來臨!細數今年四大異象

張欣民
2018-09-28
房地產掃瞄

 

一年一度的房市「928檔期」堂堂上場了,今年業者在推案上有哪些特殊之處呢?加上今年「928檔期」剛好碰上9合1選舉,銷售表現會不會受到干擾呢?相信不只媒體關注,很多民眾也是急著想要一探究竟!

長久以來,國內預售屋市場發展出兩大推案檔期,上半年有「329檔期」,下半年就是「928檔期」,都是業者房屋銷售的關鍵時刻。雖然整體房市景氣仍然低檔盤整,但是今年「928檔期」的推案量卻是逆勢增長,根據住展雜誌調查統計,北台灣「928檔期」推案量達1440.2億元,較去年同期成長153.2億元,年增率11.9%,創下近5年來新高水位。

總體來看,今年房市「928檔期」推案呈現百花齊放的情形,為了吸引購屋人的目光,廣告促銷等花招也是熱鬧非凡,但是所謂的外行看熱鬧,內行看門道,今年「928檔期」推案有何特殊的門道可看呢?大致上可歸納出來四大特殊現象。

第一、小坪低總是業者推案主軸

由於民眾所得原地踏步,房價下修有限,因此這波「928檔期」建案幾乎都是走小坪數、低總價的產品路線,主要購屋主力也是屬七年級生的剛性需求,業者只能以此類低門檻產品來迎合市場需求,避免掉入乏人問津的窘境。

第二、購屋門檻續往下調

在市場上幾乎都是小坪低總的產品情況之下,各個建案也幾乎都是在搶有限的首購剛性客源,於是如何挖出更多首購客源,就成了建案是否能夠捷足先登的法寶,其中降低購屋門檻是業者仍然普遍採用的做法,低首付之外,現在看到最偏鋒的是「隨齡付」的噱頭都出來了,25歲自備款25萬,23歲自備款23萬,這形同挖金字塔地下室客源的極端做法都使出來了!可想見業者之間競爭壓力有多大。

第三、讓利不再是主訴求

2016~2017年期間房市景氣跌落谷底,勇於推案的業者被迫以破盤讓利的方式來突破市場陰霾,進而獲得一個喘息的機會。然而,隨著市場信心的逐漸回復,上半年「329檔期」讓利的建案就變少了,「928檔期」似乎已很難再見到真正讓利的個案,有的只是舊建照建案打出雨遮讓利的訴求,這對購屋民眾的誘因似乎也相形減弱了!

第四、豪宅建案偷偷搶錢

在「928檔期」除了首購的產品之外,較特別的是幾個超豪宅個案也一一擺脫之前神秘面紗開賣,儘管猶抱琵琶半遮面,但在市場持續傳出台商資金轉進國內房市的同時,豪宅建案似乎也都想要來分一杯羹,只是剛結束的央行第三季理監事會議,還是未鬆綁豪宅的限貸令,這些豪宅建案也只好低調的、偷偷的來搶大咖台商的錢囉!

原文網址:https://www.businesstoday.com.tw/article/category/80404/post/201809280020/

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