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在等危機入市?房市4大訊號 出現1項就能下手

好房網News記者呂詠柔/綜合報導
新冠肺炎疫情持續延燒,全球各行各業受到嚴重衝擊,這時許多人想起2003年的SARS,當時疫情蔓延讓房價崩盤,讓不少購屋族群想複製相同模式進場;但專家卻對此抱持保留態度,認為現在要「危機入市」,還言之過早。
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示,很多人在這波疫情當中,想比照當年SARS模式進場去撿便宜貨,不過他認為,現階段的房市跟股市差距非常大,股市殺聲震天,房市卻還文風不動,現在要「危機入市」還有點太早。對此他也提供4大訊號作參考,如果有1個出現,就可以考慮逢低進場。
房產專家張欣民認為現在要「危機入市」還言之過早。示意圖/截自photoAC
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為現在要「危機入市」還言之過早。圖/截自photoAC
一、有大型建商開大降價第一槍
張欣民表示,很多建商在過去這一波幾乎賺飽飽,但有一些財務上比較緊的,也不敢開降價第一槍,因為只要一這樣做,就會引起其他同業不滿。但如果有一個指標型的大型建商,像是中國恆大地產,就跳出來說降價25%,要注意可能有「明降暗升」的意味。
何謂「明降暗升」?張欣民解釋,建商可能要賣你一坪20萬,但因為要搞大降價噱頭,就會先把表價拉高到28萬,讓你用75折來買,所以到頭來也不見得有搶到便宜。因此他也提醒大家,要留意建商喊大降價時,究竟是誠心誠意讓利,還是要讓你當「盤子」?
二、業界要求政府紓困或緩繳息
張欣民建議,可多留意是否有大老級的企業出現,拜託政府救救他們,像現在有500億的紓困基金,看是不是能夠來救房地產業者。另外就是一些利息太重的,看能不能要求緩繳,這些都是很重要的訊息跟指標。
三、市場頻見爛尾樓
所謂「爛尾樓」,就是建商在銷售的時候賣不好,或者是財務上出一些狀況,造成工程停擺的建築。張欣民表示,如果市場上出現越來越多爛尾樓,就表示整個市場已經從「量變」開始「質變」,建議大家可以多多留意市場訊息。
四、法拍件數大幅增加
張欣民指出,房地產最落後的一個指標就是「法拍屋」,可以多觀察法拍屋的件數,是否有突然爆量的情況。這部分就是有些屋主或是建商,已經撐不住了,就把房子丟給銀行來法拍。
最後張欣民表示,在這4大訊息,如果有其中1個出現,而手頭上有一些閒置資金的話,就可以考慮依循股神巴菲特所說的「危機入市」,抓準最佳進場時機。
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https://news.housefun.com.tw/news/article/435040248956.html?utm_source=line

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最近有媒體報導,最喜歡購買豪宅的大老闆,卻砸下了1億多元買下台北市長春路的三角窗店面,店面產品近年來可說人人喊打,各個看衰,但是有錢人為什麼還是砸大錢投資這類黃金店面?難道三角窗店面有什麼迷人的魅力嗎?

根據內政部實價登錄最新成交揭露,位於台北市長春路、新生北路交叉口的三角窗店面約86坪,去年12月以總價1.3億元成交,拆算單價每坪151萬元左右,雖然屋齡已高達44年,但一點都沒減損其身價。根據謄本資料則顯示,買方為歐企投資公司,背後的老闆就是大名鼎鼎的前精英電腦董事長蔣東濬。

大老闆搶買豪宅比誰才是最大咖

蔣東濬就是與國巨董事長陳泰銘搶買「文華苑」豪宅,比看看誰才是最大咖,而在國內豪宅市場上聲名大噪,事實上,蔣東濬家族不只喜歡買豪宅,對於可以創造現金流的店面也是情有獨鍾,尤其是三角窗店面,更是喜愛有加。

據了解,2018年7月蔣東濬家族以總價2.81億元、拆算車位單價268萬元,買下大直指標商辦大樓「大直豐匯」一樓的三角窗店面,創下當地店面新高價。去年底再以法人歐企投資公司出手,買下現為全家便利商店租用的三角窗店面,這在近年來各方都看壞店面產品的氛圍之下,顯得格外耐人尋味。

從台北東區到各地商圈走一回,確實很多過去人潮熙熙攘攘的店面,現在不是門可羅雀,就是門前冷落車馬稀,空置的店面也不少,展望未來電商及外送平台等衝擊還持續當中,這時候拿大錢投資店面不是傻便是笨,莫非有錢人想的跟我們不一樣嗎!

有錢人想的跟我們不一樣

真的,有錢人想的真的跟我們不一樣,有錢人花大錢買店面,並不是買一般的店面,而是最具有市場價值的三角窗店面,投資客大咖「3黃1劉」當中的劉媽媽,就以買忠孝東路、復興南路口三角窗店面,為人津津樂道,咸認為是投資客的高段之舉。蔣東濬以法人機構及其家族也陸續買進三角窗店面,可見三角窗店面是有其迷人的魅力。

所謂「三角窗」,這是台語的說法,並不是指三角形的店面,而是泛指位於兩條道路交接處的店面,也就是說它是兩面臨路,很多知名商家像是85°C、星巴克咖啡等,找店面時都優先找三角窗店面,有錢人投資店面當然也是找三角窗店面。就市場的層面來看,三角窗店面擁有三大優勢。

三角窗店面具有稀有性

到任一個商圈中實地觀察,一個完整的街廓中,只要是臨路一樓幾乎都是可以拿來當店面使用,少則10來個店面,大街廓搞不好有好幾10個店面,但是兩面臨路的三角窗店面就只有4個角落,因此在店面市場中,這4個三角窗店面是相對稀有的,若是單位坪數都一樣,有能力還是要買三角窗店面,易租、抗跌是它的最大特性,可以挺住外在的景氣狂風,也能擋住商圈的起落。

三角窗店面廣告效應最強

商家開店做生意,就怕人家不知道,所以必須打廣告廣為招徠,人來了之後,更必須有醒目的招牌讓客人很容易辨識,兩面臨路的三角窗店面,除了在準顧客口中描述店家位置時簡單明瞭外,兩面可掛招牌的雙倍廣告效果,更是其他非三角窗店面所能比擬的。

過去市場上也常聽到有人說,某家業者租下那個超級貴的三角窗店面,其實並不是考量能為業者帶來多少的營業額,最主要是要藉它超強的廣告效果,大打本身的知名度。

三角窗店面擁有人潮聚集的效應

由於三角窗店面有上述清楚地標型的廣告效益,人們相約或是聚集點往往就會選在這個三角窗地點,兩邊逛街而來的人流,或是車流也很自然地在此交會,人們停等紅綠燈也會在店面前多停留,這也無疑幫此三角窗商家創造更多的人潮效應,帶進更多的消費人流。

由於三角窗店面擁有以上三大優勢,若是店面的租金報酬率也能達2%以上,有錢人還是會捧著大把的鈔票來投資的,成為資產配置重要的一部分!

張欣民

◎現職
正聲廣播電台「日光大道」房產節目主持人
天時地利不動產顧問公司總經理
消基會房屋委員會委員
士林社區大學房地產投資課程專任講師
中華民國不動產仲介公會全聯會會務顧問
台北市不動產仲介公會公關主任委員

◎經歷
太平洋資產管理公司總經理
美商ERA易而安不動產行銷顧問
信義房屋企研室協理兼發言人
金融研訓院講師
好房誌編輯總監


延伸閱讀

 

https://ctee.com.tw/house/celetalk/223301.html

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去年房市交易30萬棟 其實並不到30萬棟!

文/張欣民
去年底大家都在猜,2019年全年度房屋交易量有沒有機會站上30萬棟,大多數的人都沒有十足把握,答案日前終於揭曉,正式站穩30萬棟的整數關卡,只是這個數字是實的嗎?還是虛的呢?恐怕還有很大商榷的餘地。
房市景氣好壞,價與量是最重要的兩大參考指標,價量齊揚意味景氣大好,價跌量縮則意味著景氣走空頭。因此,正確的、即時的價量統計數據,對於業界或學界研判房市景氣好壞,就更為重要。
去年房市交易30萬棟 其實並不到30萬棟!(資料照/好房網News記者楊欽亮攝影)
台北市鳥瞰。好房網News記者楊欽亮 / 攝影
價量是房市景氣度重要指標
在價的部份,現在我們有官方的實價登錄成交資訊,也有多種房價指數可供參考,儘管前者的透明度還不夠,有待「升級」;後者則還有指數走勢不穩定的問題,但至少是「沒魚,蝦也好」,不滿意但是還可以接受。
至於量的部份,大家都是以内政部統計的建物買賣移轉棟數為準,以此判讀該年度房屋交易量的多寡、景氣的好壞,近兩年來更有市場人士以此數據過去的走勢,提出移轉棟數「30萬」為台灣房市景氣榮枯數的說法,顯示大家對這統計數據有很深的依賴感,也有很高的信賴度。
去年在大家都還小有疑慮的情況下,全國建物買賣移轉棟數竟然一舉站上30萬的整數關卡,達到300,275棟,創下近5年來的新高紀錄,年增率也達8%,似乎是件可喜可賀的事,也達到市場人士所謂的「30萬」景氣多頭的水位。
「30萬」數字是實?是虛?
只是當大家看到這個數字在高興時,你是否想過這個數字是實是虛呢?市場恐怕很少有人去質疑它,嚴格來說,若要論年度房屋買賣交易量,這個數字是有問題的,其中是參有「雜質」的,我們應該將這些雜質剔除掉,應該要有更清晰透明的交易量數字,來判讀房市景氣。
去年全國建物買賣移轉棟數30萬棟,如果簡單的將之轉化為去年房屋交易量30萬棟,恐怕這30萬棟就不是30萬棟了!這似乎有一點像禪話當中所說的「見山不是山,見水不是水」,不過也沒有那麼深奧啦,簡單的說是道算術題而已!
深入了解就知道,官方的建物買賣移轉棟數統計主要是由兩個成分所組成,說來就是這個非常簡單的算術題:A=B+C
A=建物買賣移轉棟數
B=預售屋完工交屋數
C=成屋買賣成交件數
嚴格來說,B是在2~3年前預售階段簽完約,完成交易,在2~3年後完工交屋,完成產權移轉,併計入當年度的建物買賣移轉棟數統計,實際的交易行為跟統計數據有2~3年的落差,這就是我所說的統計數據的雜質,C的交易數量才能夠較精準的反映當年度的市場交易量,以及當年度的購屋需求。
當然在現行的統計架構之下,較有SENSE的市場人士,想要更清楚看清市場真相的人,就得要去抓一個預售屋完工數占建物買賣移轉棟數的比重,並將之剔除,以求得一個較真實的年度房屋交易量,只是這一個占比該抓多少,是人言言殊,以個人的經驗值來猜的居多,這又失去統計數據該有的精準度了!
根本解決之道是另列項目統計
根本解決之道還是要回歸到源頭,因為地政機關在統計這些數據時都知道,哪些是預售屋完工交屋的移轉數量,哪些是成屋的交易移轉數量,只要分開另列項目統計,簡單就依上述A、B、C三個數字呈現出來就可以,這樣對於市場人士或是研究人員,就可省掉很多摸索或是猜測的功夫了,讓大家對於市場景氣的研判能更準確!
相類似的統計問題還有第一次總登記的數字,目前也是以一籃子的方式統計,若能夠再細分為第一次總登記產權移轉及第一次總登記產權未移轉兩大項,就可以清楚的看到已經完工的建案,還有多少房子未售出,這就是大家都很想知道的市場餘屋數,而不是推估出來的餘屋數。
政府很多機制及工作當然可以因循舊制,不做不錯。然而相關的地政統計數字已經看了數十年,對做初階的研究是很有幫助,但總覺應該還有可更精進的地方,精進兩個字是近年地政機關最喜歡用的字眼,希望在短期內能看到地政機關在統計數字上有更精進的表現。
 

https://news.housefun.com.tw/hsinmin/article/179672247254

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金鼠年宜地毯式賞屋 做這件事恐犯大忌!

好房網News記者呂詠柔/綜合報導
每年農曆新年期間,全台各地都會有許多建案推出各種賞屋活動搶錢。房產專家表示,根據「購屋權益農民曆」指出,「金鼠年賞屋,宜;倉促下訂,忌。」因此建議民眾可利用此時多看、多比較,但切忌絕對不能太過衝動。
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示,從去年329檔期,就能感受到房市春江水暖的訊息,在低利環境、台商回流及股市財富效應之下,全年度市場「量增價穩」的格局確立,很多業者見勢有可為,新案子不斷地釋出,大選結束不確定因素排除後,更是業者衝刺大舉促銷的好時機,任何較長時間的假期,都是業者眼中的銷售好日子,當然包括春節連假。
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民建議民眾,可利用此時多看、多比較,但切忌絕對不能太過衝動。圖/好房網資料照
母親節媽媽帶看照。(好房News記者陳韋帆/攝影)
而面對琳琅滿目、促銷花招百出的房屋建案,張欣民建議一般民眾或是潛在購屋消費者,不妨也趁這時候多看、多比較,平常沒時間好好看屋、賞屋的人,正可以地毯式的將銷售中案場全部檢視一番,看看個別建案的優缺點,比較彼此價格的高低。
張欣民表示,如果真有一本「購屋權益農民曆」,必然也會提醒你「金鼠年賞屋,宜;倉促下訂,忌。」因此他提醒民眾,切記不可太過衝動下手,因為購屋畢竟是人生一大事。另外,張欣民也列出政府針對購屋消費者權益訂出的相關規定:
一、毫無條件的給契約審閱期
預售屋是屬期貨性質,充滿不確定性及風險性,為保障購屋消費者,政府特別規範業者,一定要提供民眾至少5天的契約審閱期,而且是在沒有任何條件之下的契約審閱期。因此若業者要求民眾先下訂金才給契約審閱,或有在條文中約定「放棄審閱期」,遇到這類狀況,可直接跟公平會檢舉。
二、簽約不成,訂金需無息退還
很多民眾會因為在預售屋現場的情境與氛圍,而衝動下訂金,等到與家人討論或是在網路搜尋更多資訊後,便覺得不妥放棄簽約,但又怕所付訂金被沒收,有些急著要業績的銷售人員,也會以此要脅你簽約。
但在俗稱紅單的「房屋訂購單」上,都有類似文字註明:「買方於約定簽約期日前有權拒絕簽約,並以書面通知賣方後,所收訂金無息退還」。另外,正式契約書上的條文也都有「雙方若簽約不成,訂金需無息退還」的規定。
三、不得約定廣告「僅供參考」
到預售案場賞屋後,銷售人員會給一堆建案的書面資料,以前業者會用小小的字體在角落註明「僅供參考」,但是現在這類業者宣稱的「僅供參考」是無效的,廣告宣傳物都屬未來簽約內容的一部分,一旦有交易糾紛,都可當作呈堂證供,所以這些業者主動提供的廣告文宣品,必定要妥善保存。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/503418247196.html?utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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日光大道房產的世界 / 張欣民 2020-01-31 12:11

原該熱熱鬧鬧的農曆年,被武漢肺炎給完全打亂了,原該開紅盤的股市更被武漢肺炎給打趴了,接著大家更擔心的是,房市是否也受衝擊?

以過去SARS的經驗來看,這次武漢肺炎對房市衝擊,完全要看疫情蔓延的時間長短而定,時間越長,對房市越不利。

由於過去台灣有過抗SARS的經驗,而且疫情在短時間內就獲得控制,防疫流程早已建立,心理建設應該也已建立,不會再那麼恐慌,因此筆者認為「影響有限」,想危機入市機會恐不大。

 

一種不尋常的氛圍在持續擴散

 

但是春節期間彰化田中口罩工廠長長排隊的人龍,在網路上廣被流傳著,公車捷運上更是人人矇著臉,開工日老闆員工個個也都是戴口罩燒香祝禱,很多在年前約好的會議或活動,年後紛紛取消或延後,這是過去從沒看過的景象,一種很不尋常的氛圍在周遭持續擴散。

 

加上長假後的股市一開盤就重挫近700點,各類群組當中也越來越多人開始擔心起房市,包括不少的業者在內!

 

也許很多人都看過非洲大草原上弱肉強食的影片,一旦有動物受傷,一群禿鷹馬上聞腥而至,群起而攻之!國內房市自從2003年SARS事件之後,也一直流傳著這種禿鷹理論,事後很多人夸夸而談說,想當年若是把手上的錢都拿去買房子,現在就可「翹腳捻嘴鬚」當個大富翁了。

 

SARS危機入市成為房市大贏家

 

 

當然當年也有少數人真的危機入市,誤打誤撞反而成為房市大贏家。現在網路上都還可以輕易地蒐尋到類似的案例:「 SARS結束,老爸在內湖高中附近買了1間公寓,共花了350萬元,目前(2018年)該棟公寓行情在1600~1800萬元之間。」

 

但畢竟時不我予,市場沒有所謂的早知道,早知道大家都成為富翁了!這次的武漢肺炎看似凶險,但對一些不避諱人性貪婪面的投資客,似乎也正虎視眈眈,在等待危機入市的時刻來臨。

 

這些人有沒有機會呢?那就要看這次武漢肺炎對房地產界的衝擊有多大?而武漢肺炎對房市衝擊有多大?則要看疫情蔓延的時間有多長而定。

 

2003年3月14日台灣爆發第一個SARS病例,6月17日台灣正式從SARS旅遊警示區除名,7月5日世界衛生組織宣布台灣自SARS感染區除名。

 

SARS爆發 房市形同開天窗

 

因此從SARS疫情爆發到結束大約三個月的時間,這段時間人人自危,所有與外界接觸的活動幾乎停擺,房市交易也形同開天窗,預售案場門可羅雀,房仲店頭也都高唱「等無人」,個個苦哈哈,一幅風雨飄搖、朝不保夕的景象,記得當時筆者任職的公司更是宣佈遇缺不補,以因應疫情對房市的衝擊。

 

由於政府抗SARS防疫作戰成功,SARS對房市的衝擊警報很快就解除,2003年下半年在低房價、低利率(低利優惠房貸)及低稅率(土增稅減半)這「三低」環境助力之下,房市價量齊揚,更造就了有史以來最長的景氣復甦期,直到2014年才逐漸轉淡,這段期間,只要勇於投資房市的,幾乎都是賺大錢。

 

很多人都在問,這波的武漢肺炎有沒有可能複製另一波SARS後賺大錢的機會呢?

 

首先,是時空背景不一樣。當年「三低」環境之低利率優勢仍在,甚至比當年還要低,但土增稅減半的低稅環境被房地合一稅給破解掉了,最關鍵的低房價條件更不復見,現在各地房價都還在高點,想要複製另一波SARS後賺大錢的機會,就要看武漢肺炎疫情能將房價打下來多少囉!

 

武漢肺炎對房市衝擊三種可能狀況

 

 

以SARS的經驗值跟現在的市場氛圍,以下再分三個時間點、三種狀況來看:

 

若疫情在一個月內解除警報,恢復正常生活,房市只會有短暫的量縮,房價來不及反應,也不會有明顯的波動,因此可以說無便宜貨可撿。

 

若是疫情像SARS一樣持續三個月,因大家都謹記人多的地方不要去,看屋人依舊稀少,房市交易量持續萎縮,有些屋主、業主開始撐不住了,房價開始鬆動,幅度大約10~20%,這時有便宜貨可以撿,有機會賺到價差,但也只能算是小賺。

 

若是疫情超過三個月,甚至長達半年,或是有社區型群聚感染發生,這時經濟的衝擊會是全面性的,很多人可能會面臨到關廠、歇業、裁員等等問題,市場上買方斷頭、法拍物件,或是建商銷售不佳落跑等等狀況可能也會越來越多,這才是禿鷹集團進場的最佳時間點,餘屋空屋量大的地區此時房價可能出現腰斬慘況!

 

事實上,去年底國內房產界預測今年房市景氣時,沒有一個人考慮到這隻武漢肺炎黑天鵝,在推案計畫上出現高度,甚至是過度樂觀的情形,這時就應該要好好重新檢視一下手上的案子,量、價及產品該調整就趕快調整,否則一旦這隻黑天鵝盤旋不去,很可能就會成為房市的黑死病!

 

當然上述的三種狀況,都只是這次武漢肺炎疫情對房市衝擊的沙盤推演,其間變數還很多,市場不必太過恐慌,但業者一定要嚴陣以待,不可掉以輕心,至於投資客想撿便宜貨,則要靜觀其變,還不宜高興得太早。

 

最後,面對武漢肺炎疫情,還是提醒大家做好自我健康管理的工作,希望最壞的狀況不要發生,希望這隻黑天鵝早早飛走,天佑房市,天佑台灣!

 

作者簡介_張欣民

正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會房屋委員會召集人、政大地政碩士,著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》

https://www.businesstoday.com.tw/article/category/80404/post/202001310008/

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2020/01/28 12:00文/記者葉思含整理

消基會房屋委員會召集人、天時地利不動產顧問公司總經理張欣民。

文/消基會房屋委員會召集人、天時地利不動產顧問公司總經理張欣民

春節假期長,有很多建案案場「春節不打烊」,歡迎民眾前去走春、賞屋,更重要的是買屋,但是根據「購屋權益農民曆」指出:「金鼠年賞屋,宜;倉促下訂,忌。」

過完新曆年迎來農曆年,每屆農曆春節,很多預售案都不放棄搶錢的機會,春節長假期間仍然不打烊,案場大門大開迎貴客,舉凡應景的送紅包、抽福袋、吃吃喝喝等活動都不會少,甚至還有更實惠的限時限量的折扣價、送裝潢、送車位等促銷活動,吸引過年期間「英英美代子」的民眾好好賞屋一番,更重要的是能夠掏出白花花的紅包錢下訂買房子。

從去年329檔期就可感受到房市春江水暖的訊息,在低利環境、台商回流及股市財富效應之下,全年度市場「量增價穩」的格局確立,很多業者見勢有可為,新案子不斷不斷地釋出,大選結束不確定因素排除後,更是業者衝刺大舉促銷的好時機,任何較長時間的假期,都是業者眼中的銷售好日子,當然包括春節連假囉!

面對琳琅滿目、促銷花招百出的房屋建案,建議一般民眾,或是潛在購屋消費者,不妨也趁此一時刻多看、多比較,平常沒時間好好看屋、賞屋的人,正可以地毯式的將銷售中案場全部檢視一番,看看個別建案的優缺點,比較彼此價格的高低。

但是切記,不可太過衝動,購屋畢竟是人生一大事,如果真有一本「購屋權益農民曆」,必然也會提醒你:「金鼠年賞屋,宜;倉促下訂,忌。」

事實上,政府機關對於購屋民眾權益也十分關注,早訂有保護購屋消費者權益的相關規定,這裡特別提出三點提醒民眾,不要受騙上當,更別讓你的權益睡著了喔!

1、毫無條件的給契約審閱期

預售屋是屬期貨性質,充滿不確定性及風險性,為保障購屋消費者,政府特別規範業者一定要提供民眾至少5天的契約審閱期,而且是在沒有任何條件之下的契約審閱期,也就是說業者不能要求民眾先做什麼才給契約審閱期,最常見的是要求民眾先下訂金才給契約審閱,或有業者在條文中約定「放棄審閱期」,如遇到這類狀況,可直接跟公平會檢舉。

2、簽約不成,訂金需無息退還

在預售屋銷售案場,很多民眾會因現場情境及氛圍,而衝動下訂金,等到回到家與家人討論,或是在網路搜尋更多資訊後,便覺得不妥,放棄簽約,但又怕所付訂金被沒收,有些急著要業績的銷售人員,也會以此要脅你簽約。

實務上的規定是,在俗稱紅單的「房屋訂購單」上,都有類似文字註明:「買方於約定簽約期日前有權拒絕簽約,並以書面通知賣方後,所收訂金無息退還」。另外,正式契約書上的條文也都有「雙方若簽約不成,訂金需無息退還」的規定。

3、不得約定廣告僅供參考

到預售案場賞屋後,銷售人員會給一堆建案的書面資料,以前業者會用小小的字體在角落註明「僅供參考」,但是現在這類業者宣稱的「僅供參考」是無效的,廣告宣傳物都屬未來簽約內容的一部分,一旦有交易糾紛,都可當作呈堂證供,所以這些業者主動提供的廣告文宣品,一定都要好好妥善保存喔。

https://estate.ltn.com.tw/article/8978

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近年底房市相關統計數據陸續公布,一一都印證了今年房市的好光景,在諸多房市好光景當中,大家對於市場中紛至沓來的天價成交現象,可能印象特別深刻,在房市景氣剛剛萌新芽之際,建築業者就紛紛高調喊成交,漫天喊價究竟是為了什麼?

2019年房市中這種高調喊成交的案例可能是歷年之最,喊出之高價可能也是歷年最荒謬,這裡也不想一一臚列,反而又幫這些建築業者打廣告。這些漫天喊高價成交的案例,明眼人一看,就知道是左手賣右手,是自家人在「造價」。當然也有看似不懂行情的「大盤子」天價購屋的案例。

房市當中有一句話說:「成交就是行情」,況且我們是一個自由的市場,一個願買一個願賣,成交行情高低,誰也沒有置喙的餘地。只是這些在外人看來不可能的行情,還是引來市場諸多的議論,這裡就依這些市場之言的層次高低,逐一跟大家分析。

業者暗夜吹哨自我壯膽

首先,會不會是業者暗夜吹哨自我壯膽作用,房價要能往上揚,要有相當的市場買氣才能夠往上推升,誠如股市中常說的,量先價而行,今年房市交易量增是無庸置疑,但也只是小幅度的回升,全年總交易量能否突破榮枯數30萬件都還有疑慮,更不要說跟過去動輒40~50萬件的大量交易比較,可以說是還差得遠呢!

沒有過去的交易大量,也沒有外部環境的超大利多,房價卻頻頻喊天價,或是以自家人交易來作價,除了凸顯業者心中的揣揣不安之外,應該也激不起市場上太大的迴響或認同。

欲圖達到房價往上的「定錨」效應

其次,大家很容易想到的,是業者要靠這些動作來達到房價往上的「定錨」效應,房地產市場的特性之一就是房價具有僵固性,不管整體房市或是個別區域市場,自然而然地會形成一個房屋價格區塊,除非有重大建設或是特殊的價格破壞,這個刻板的價格區塊是很難被打破的。

很常看到的案例是,在一個房價天花板40萬的區域,若有人硬要推一坪50萬,民眾很有可能會認為這業者「頭殼壞掉了」,怎麼可能會有如此高的價格,怎麼會有人買這麼高價的房子,因而就會買不下手,特別是區域客更是如此。

在這種情況下,業者還願意「裝傻」做出往天價「定錨」的大膽舉動,並不渴望全面改變區域客已經錨定的刻板印象,而是要做給區域外的潛在買家看的,而且也並不是期望成交價就能夠達標「定錨」價位,所謂求乎其上,得乎其中,業者就足已!

拉抬自家集團的資產價值

當然還有一種可能,幫自家集團的資產價值重新盤點,談到這一種可能性,大家很可能就會想到國泰人壽與已經熄燈的六福皇宮那塊土地,1987年國內房地產景氣持續低迷、混沌不明,但國有財產局標這塊國有土地,沒有第二家出手的情況下,國壽卻以當時天價行情每坪90萬強勢取得土地,就有學者說,這是為了拉抬國壽全台的資產價值。

過去沒有實價登錄,藉著國產局公開標售動作,來「公然創造行情」,似乎是個很合理的聯想,只是今年看到的業者知「造市」或是「造價」,應該是比較侷限於自家建案行情的拉抬罷了!應該沒有國壽當年的大格局思維吧!

股市房市聯手的炒作想像空間

 

最後,業者不管是左手賣右手的「造價」,甚或是不同業者間的大力「捧場」,有人就懷疑其中是具有「故事性」的,這些動作若是跟股市有可連結的話,想像空間就更大了,其操作手法,就很像過去股市常見的公司派與市場派之間的合作模式。

假設有上市建商有大案子要推出,事先相關人等在該公司股價低點時就都先行進場,等到大家都已建好相當部位,再由第三者宣布天價買入該房產標的,這等於間接發布了公司利多,當然這些製造公司利好的消息不會只有一起,可能會是一波接著一波的釋出。

這時股市分析師自然就會配合開始說故事了,說該公司因該建案可創造多麼驚人的營收,EPS貢獻度又是多少元,股價自然是步步高升,事先布局的相關人等,在預期獲利目標達到安全下莊後,剩下的房子有沒有賣掉都不重要了,反正大家都已經口袋滿滿,隔一段時間後,或許還可以故技重施,所有流程重新再跑一趟,又在股市賺一次也說不定。

或許這種房價與股市的連動,已經是箇中最高層次的操作,但也可能只是一種市場上的陰謀論,但真的有沒有這種可能呢?或許也就如人飲水,冷暖自知吧!

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張欣民

◎現職
正聲廣播電台「日光大道」房產節目主持人
天時地利不動產顧問公司總經理
消基會房屋委員會委員
士林社區大學房地產投資課程專任講師
中華民國不動產仲介公會全聯會會務顧問
台北市不動產仲介公會公關主任委員

◎經歷
太平洋資產管理公司總經理
美商ERA易而安不動產行銷顧問
信義房屋企研室協理兼發言人
金融研訓院講師
好房誌編輯總監


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2019-11-21 18:42經濟日報 張欣民
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又有地上權土地天價標出了,南山人壽以總金額159.8億元,溢價60%,每坪744萬元搶下台北市信義行政中心地上權土地,再創國內地上權土地標售歷史新高紀錄,當然市場是一片譁然,把50年地上權土地當永久權來買,到底這是怎麼一回事啊?莫非業者瘋了!

電子媒體來電詢問的第一個問題是,南山人壽是不是買貴了?會不會帶動房市飆漲?是不是買貴要比較才知道,要比較,大家馬上就想到去年9月同樣是地上權土地標售,起初也是以為南山人壽得標的空軍官兵活動中心土地,最後確認是由元大銀行以82億元得標。

地上權土地拍案驚奇連連

該片土地位在福華大飯店對面,近鄰熱鬧的東區與捷運站,可說是蛋黃中的蛋黃,地段力不輸信義計畫區,70年地上權,得標每坪單價720萬元,當時被媒體封為地上權「地王」,該案溢價率高達223%,與信義行政中心地上權土地溢價60%比較,可說是大巫見小巫,這應該才是讓人拍案驚奇的地方吧!

南山人壽取得信義行政中心地上權土地,只有50年使用年限,得標每坪744萬元,超越空軍官兵活動中心土地,所以有人說南山是買貴了!專業估價師也指出,該案法定容積560%,每建坪的土地成本就要83萬,若是要打造市場上所謂的「豪辦」,估計每坪造價不會少於30萬,加總單坪造價就要113萬,何況還有管銷等等成本,怎麼算都不會有利潤的。

事實上,在地主台北市政府這一方,怕事後被批評賤賣公有土地(還好只是地上權),先前對於該案標售底價之估算已經是找了三家知名估價師事務所算了又算,也適度的再往上調高,但是估價師窮盡三大土地估價方法,還是被南山人壽「有錢就可任性」的估價法給打敗。

「有錢就可任性」估價法打敗三大估價方法

再者,會不會帶動房市飆漲?這應該是要有一點點房地產年資的人才會問的問題吧!話說1987年當時國內房地產景氣持續低迷、混沌不明,但國泰人壽卻以天價行情每坪90萬取得南京東路六福皇宮的土地,並進而帶動國內房市第三波景氣飆漲。

當年國壽出天價標地,就跟現在一樣,怎麼算都不可能有這般的行情,於是市場上就傳出,國壽出天價搶地是另有陰謀,讓其手上握有的龐大資產跟著水漲船高。但也有一說,是國壽市場敏銳度比別人高,早聞出國內房市景氣即將復甦。現在此一說法,好像也可完全套在南山人壽這次的標案上。

市場做多 房市大復活?

最近國內房地產市場有很多不正常現象,大家都看在眼裡,不一一細數,總歸一句就是「做多」的意味很濃,似乎有很多隻看不見的手在操控,共同在演一齣「房市大復活」的戲碼。

原本國內市場資金就很充沛,加上股市「萬一」所創造出的財富,還有政府刻意營造的台商大舉回流資金潮,要說一個未來房市欲小不易的故事,似乎就是現在市場傳給你的訊息,只是當業者瘋了!市場也瘋了的時候,記住:世事多變,人算不如天算,未來如何?讓我們繼續看下去!

https://money.udn.com/money/story/5622/4179572?from=ednappsharing

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近年來外送產業快速崛起,到處可以看到外送員騎著摩托車穿梭大街小巷,除了交通事故頻仍,引來媒體注目之外,勞工主管機關也介入關切,當然在房地產市場上,大家也高度關注這一新興產業,對於逐漸沒落的實體店面,它究竟是救星還是剋星?

今年美食外送產業有多火紅,只要中午時段到台北幾間高中大門口就可見證,網路上已經很多影片持續流傳中,事實上,在都會當中幾乎每一個時段都可看到foodpanda、Uber Eats等外送員穿梭在我們周遭。據了解,今年以來,美食外送平台在台灣是大爆發,foodpanda、Uber Eats業務量都超乎預期達到驚人的3倍成長。

近年來外送產業爆發式成長

這趨勢發展當然不只是在台灣而已,外送產業在全球也都幾乎是呈現爆發式的成長,根據德國統計公司Statista研究預估,全球美食外送產業營收將在2018年至2023年間,從220.73億美元增長到283.98億美元,成長28.7%。去年,瑞銀集團 UBS 更高度樂觀,分析指出在未來10年全球美食品外送市值將增漲至少10倍以上。

這麼蓬勃發展的新興產業,讓很多店家門口常常都可看到熊貓進出,這對於公認將漸漸式微的實體店面,究竟會產生什麼樣的市場作用呢?會是店面的救星呢?亦或是店面的剋星?

持正面看法的人認為,外送平台可讓實體店家的生意更加飽滿,除了正常用餐時段銷售量增加之外,甚至多出不少非用餐時間的點餐數,營業額也就跟著水漲船高,更有能力站穩市場地位,當然也更能夠承受店面租金的壓力,房東也不用擔心店面空置,店面的價值獲得確立,進而營造更繁榮的整體商圈。所以外送平台對店面而言是助力,因此有人說它是實體店面的救星。

外送平台會是實體店面的救星

隨著外送平台的滲透率日高,也間接造就了另一類不需要一線店面的店面需求,這類開在巷弄當中的店家,或許不需要光鮮門面,但至少需要一個能夠商業登記或是能辨識的店招。這就是所謂的「幽靈廚房」或「虛擬餐廳」,某種程度他們也增加了次級店面的需求。

據了解,在美國連知名連鎖速食業者溫蒂漢堡,除現有的實體店面服務之外,在10月中旬也宣布要在今年底之前,開設2個「幽靈廚房」,完全不提供內用跟外帶服務,只接外送訂單。

不過這種以外送平台為主的「幽靈廚房」會不會進而取代一線實體店面及店家,以餐飲業而言,難度還是比較高,畢竟是吃的東西,如果完全看不到「生產者」,消費者還是會怕怕的,像溫蒂漢堡等知名連鎖品牌設置「幽靈廚房」,並且是虛實並存的方式,或許消費者才可接受,所以要取代店面恐怕是過慮了。

外送平台變成店面的剋星

當然,也有市場人士指出,外送平台的發展其實是「養老鼠咬布袋」,外送平台不會是店面救星,反而可能變成店面的剋星。事實上,贊同這種說法的人對於外送能增加既有店家獲利能力,是持懷疑的態度的。或許店家的出餐數量是增加了,營收是成長了,但是實質利潤卻沒增長,因為大部分是被平台業者給分走了,店家業者算一算也只是創造表象的生意熱絡而已!

 

更讓人擔心的是,勞動部初步認定外送平台業者與外送員之間是雇傭關係,這可能會削弱新興外送平台產業的生存動能,如果連新產業本身的生存都未可知,它對於實體店面是正面的或負面的,就更加難測了!

外送平台是近年才急速竄起的新興產業,對於現有的產業生態,對於市場的衝擊或影響,對於相關產業如店面產品是多是空,恐怕都不是短時間能下結論的,還須更多時間觀察。

何況外送產業大量使用塑料盒、免洗餐具或是塑膠袋,製造更多難以處裡的廢棄物,這會不會引來另一波環保團體的反彈,也都是該產業能不能持續發展的重要因素。

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張欣民

◎現職
正聲廣播電台「日光大道」房產節目主持人
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2019年11月02日

【熊培瑄/台北報導】房價漲跌如霧裡看花,讓購屋族舉棋不定,地產專家、消基會房屋委員會召集人張欣民,把買房比喻為買菜,建議先挑菜再比價,並牢記「早市貴、午市便宜,黃昏市場殺到底」口訣,下好離手一點都不難。
對買房新手來說,該怎麼抓住進場時機是一大難題,張欣民提醒,受中美貿易戰影響,全球央行降息降利,甚至打出0利率,反而有利房市,是買房自住、置產合適時機點;現階段國內資金充裕,保守型購屋者出籠,有剛性需求可趁機進場。
有了買房計劃後,下一步就是鎖定目標,做決定必須秉持「三好一公道」秘訣,所謂「三好」為機能好、產品規劃好、建商口碑好,「一公道」則是價格公道,也得評估自己是否負擔得起。
實價登錄會不會誤導?投資客裝潢屋、頂加價格灌水及遇無良房仲等買房眉眉角角,該怎麼做才能用划算價格買好菜?走跳房市20多年的張欣民賣了一個關子,將在11月22日舉辦的蘋果夢幻講座中,傳受10個殺價撇步,發揮「歐巴桑買菜」精神買好房,講座將邀請50名升級壹會員免費參與,欲了解詳情及報名請上《蘋果新聞網》。

 

 

https://home.appledaily.com.tw/article/index/20191102/38485602/news/?fbclid=IwAR1tcYzIfsis1scJ9Zmr1ApiarHqPCZ1vIztCLJzFTfr1hvZFwz7HWK8BWI

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2019-10-22 16:02

話說有一家科技Y公司要籌建企業總部,遍尋多年都找不到合適標的,於是找上人稱房市鐵嘴D君幫忙,適逢在台北市有一個新預售建案要推出,是另一家大型Z公司的大建案,其中有辦公樓及住宅的規劃.....

 

《今周刊》1190期「打假球的居住正義」專題報導以內政部政次花敬群的話為引言,「房市問題,一是貴,一是漲,另外一個是炒。」並指出關鍵問題是「貴」,過去市場上常見的「炒」倒還好……。

 

但是近來房市的炒作動作真的是還好嗎?或許跟2015年之前幾乎全民運動的房市炒作相比,規模上確實是還好;但也或許是他沒看到最近市場上的一些「異常」現象。

 

譬如新竹縣竹北市有預售建案400多人漏夜排隊搶買屋;譬如台中烏日建案3個月賣上千戶房子,又如南部建商讓利買氣大爆發,這些都是最近新聞版面上的大標題,加上央行最新公布9月份全體銀行房貸餘額及建築融資餘額,再度雙創歷史新高,在在顯示房市不僅有過熱的跡象,堂而皇之的炒作行為更在市場上公然上演。

 

但是這些真假難辨的炒作,或可說是宣傳手法,畢竟還是個案式的、散兵游勇式的在各地點火,事實上集團式、有計畫、有組織的公然炒作,也毫不避諱的在市場上演出,其中最近大家談論最多的,當屬「明修棧道、暗渡陳倉」這一超完美的房市炒作案。

 

2016年筆者曾寫過一篇文章,標題為「利用房產五鬼搬運4大手法大公開」,最近將該篇文字重PO在個人社群網頁上,意外的是仍然吸引大量的點閱數,也有很多人接龍「蓋樓」討論,其中包括一個老朋友A君看到更私訊我說:「怎麼不再寫新的五鬼搬運手法呢?」

 

戲法人人會變 運用巧妙各有不同

 

我回說,有嗎?事實上是想探他的話,況且我自己在上述「五鬼搬運4大手法」文章當中,就有點武斷地指出五鬼搬運的手法不外乎4種模式,或是這4種模式的變形,我若承認有的話,不就是自打嘴巴嗎!

 

不過,這位多時未見的A君除了消遣我敏感度變低之外,更用我文章中的字眼回我:「戲法人人會變,只是運用巧妙各有不同,而且手法與時俱進,有越來越進步的趨勢」。

 

看來他是胸有成竹,也想吐露一些東西,我當然也很想一聽究竟,於是立馬約時間地點見面,這個「明修棧道、暗渡陳倉」超完美炒作案,利用房產五鬼搬運的手法,正是我們喝咖啡聊是非時他告訴我的,由於太經典了,筆者決定將之列入第5大手法,在此借花獻佛分享給大家。

 

 

炒房新手法:明修棧道暗渡陳倉

 

話說有一家科技Y公司要籌建企業總部,遍尋多年都找不到合適標的,於是找上人稱房市鐵嘴D君幫忙,適逢在台北市有一個新預售建案要推出,是另一家大型Z公司的大建案,其中有辦公樓及住宅的規劃。

 

房市鐵嘴名不虛傳,使出渾身解數,加上舌粲蓮花之功力,一樁幾十億元的辦公樓交易就搓合成功了,賓主盡歡,鐵嘴更是賺了一筆豐厚的服務費。

 

聽A君講到這裡,真的有點失望,我也差點「變臉」,這故事到此不僅平淡無奇,也看不出哪來的五鬼搬運?A君說,稍安勿躁,這部分只是明修棧道,接下來的暗渡陳倉才精采。

 

原來Z公司多年前就要推案,但因基地大、量體大,產品如何規劃?價格要如何拿捏?一直搖擺不定,一度對外喊出住宅要賣一坪百萬元,無奈當年該區沒有百萬元的建案,強推的話,結果如何已在預料之中。

 

由於曲高和寡,代銷公司也遲遲不敢進場,後來每隔一段時間,就有消息傳出該建案就要推出,結果都像放羊的孩子一樣,最後證實都只是炒作題材的小道消息。

 

2016年房地合一稅上路之後,國內房市持續低迷盤跌,到今年市場買氣歸隊,市況逐漸加溫,景氣多頭才看得到的炒作現象又一一出現,Z公司見機不可失,喊了多年的大建案,千呼萬喚終於有機會公諸於世了。

 

有人買辦公樓 要五毛給一塊

 

無巧不成書,就在該建案猶抱琵琶半遮面之際,D君找來Y公司高調喊買該案辦公樓,一般人買房子都是議價、議價、再議價,針對賣方開價往下殺,而且是韓信點兵多多益善,但Y公司卻是出人意表往上議,典型的要五毛給一塊。

 

另一高調之處是,一般公司買樓對外幾乎都只公布總價數字,但是Y公司與Z公司還特別召開記者會,並畫重點式的指出每坪成交價達百萬元。

 

有媒體就訝異的點出Y公司怎麼「以那麼離譜、遠超過現在行情的價格購買辦公大樓」,官方說法是要打造一棟超級商辦。

 

面對市場質疑,D君趕緊也跳出來補充說明,業主是「經過精算,出價從每坪90幾萬到100萬都用電腦跑過、算過」,最後才以一坪百萬元成交。

 

姑且不論Y公司買樓是否買貴、買得離譜,但Z公司該建案的住宅行情,喊價已從10年前不敢開賣的每坪100萬元,一下子跳漲到130萬元,甚至更誇張的150萬元,憑空就「創造」出上百億元的市場價值!這不就是變魔術般的手法運用!?Z公司的「價值」當然也就順著題材翻好幾番!

 

房價帶動股價的金錢遊戲

 

這一樁超完美的五鬼搬運就僅止於此?當然不是,因為還有更大咖的角色還沒進場,就是銀行,能光明正大的從銀行搬運億來億去的資金者才是狠角色。

 

Z公司有Y公司的「配合」,土地資產及未來房價都跟著大幅「膨脹」,跟銀行要多借些土融與建融也就順理成章,市場人士指出,夠狠的話,Z公司要做「無本生意」也不是不可能。

 

A君的故事原本就只到這邊,但隔了幾天他看到另一條新聞,說新店有個近幾年也是拖拖拉拉的大建案要喊停,他隨即Line我,說這個建案的老闆可能沒找D君,否則以新店的地段及既有生活機能,依樣畫葫蘆,再說個動人故事,何愁資金不足,何憂房子會賣不掉!

 

最後A君特別千叮嚀萬交代,該一超完美五鬼搬運的故事若是化為文字,一定要加這一段:內容純屬虛構,如有雷同,全屬巧合,千萬不要對號入座!

 

作者簡介_張欣民

正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會房屋委員會召集人、政大地政碩士,著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》

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2019-10-02 13:28

日光大道房產的世界 / 張欣民

在國際政經情勢不穩、經濟成長趨緩的情況下,今年來世界各國掀起了一波波的降息風,知名經濟學家陶冬甚至大膽預言,未來10年內全球可能進入零利率或負利率時代。台灣未來利率走勢儘管難料,但以最近房市奇怪氛圍來看,台灣還未走到零利率,房市恐已掀起另一波炒作潮?

 

受到美中貿易戰、英國脫歐不確定因子歹戲拖棚的影響,今年來全球經濟增長呈現疲弱之勢,為了刺激、提振經濟,各國不約而同的都採取貨幣寬鬆的降息動作,包括澳洲、紐西蘭、印度、馬來西亞、菲律賓、印尼、南韓、南非等國。

 

這就是德意志銀行最近一份研究報告中所形容的,全球央行採行「直升機撒錢」的措施。歐洲央行於9月12日宣布降息,創下3年來首度降息,且重新開啟量化寬鬆政策,以支撐受到貿易戰衝擊的歐元區經濟。美國聯準會也在7月及9月兩度降息,只是川普總統還是不滿意,覺得降得還不夠多。

 

根據國際清算銀行(BIS)的資料顯示,世界各國央行今年來已累計降息32次,再根據《彭博》的報導,從利率市場目前的價格來看,市場人士普遍預期,未來一年全球央行還會再降息58次,出現過去少見的各國競相降息的特殊現象。

 

降息是無法擋的世界趨勢

 

知名經濟學家陶冬大膽預測,降息已經是個無法擋的世界趨勢,未來10年全球恐將進入零負利率的時代,實際上,我們看到目前日本與歐洲多個國家都已經是負利率了!

 

或許很多人會說,零利率好啊,等於跟銀行借錢沒有成本,但是資金零成本是把雙面刃,對於借錢者有利,對存錢的人就慘了,錢放銀行不僅「無利可圖」,還會被通膨給偷偷啃蝕掉,正是大家熟悉「錢變薄」的概念。於是擁有實質資產,又有較高租金報酬率的房產會成為寬鬆資金追逐的標的,這也是陶冬最為擔心的地方,在華人世界這種保值的觀念更強。

 

回顧2008年全球金融海嘯,各國都紛紛採取寬鬆貨幣政策,降準、降息救經濟,結果是全球各地都出現資金氾濫的情形,太多資金追逐有限的資產,造就了各地房產一波波的炒作行情,甚至瀕臨泡沫化危機,2015年之前台灣也經歷過這麼一段。

 

好不容易,在各國政府出手干預的情況下,投機炒房行為才漸漸趨於沉寂。但是今年來新一波寬鬆貨幣措施又起,零負利率時代可能隨時降臨,會不會造就另一波房市炒作呢?特別是大家最關注的台灣房市,2015年反轉下來才4年多,房價修正也不多,房價所得比仍高,若是真的有更低,或是零利率出現,民眾到底該怎麼辦呢?

 

 

低利環境發揮房市續命功效

 

首先,讓我們檢視一下,央行採行的低利率是否助長房市?

 

就實務面來看,低利率對建築業者、對投資客、對購屋者等都有低成本的高槓桿效應,自然是有助長房市的效果,反之則不利於房市。盡管彭淮南總裁時代央行就不斷辯駁,說低利率不是房市飆漲的主要原因,但無可否認的,它絕對是過去這一波房市投機炒作的原因之一。

 

因此,即使房市景氣反轉向下後,但每年至少仍然有24萬件的房屋交易量,價格也只是緩跌,就是因為低利率的環境仍在,它仍然發揮九轉續命丹的神奇功效。市場的共識是,利率若有感上揚,房價才有機會回到合理價位,年輕人才有可能輕鬆購屋。

 

我央行有沒有降息的空間與可能?

 

但現在看這個希望是要落空了,利率不漲反跌,零利率將是陶冬所謂的全球大趨勢,所以接著來的關鍵是,看看我央行有沒有降息的空間與可能?

 

雖然說我央行的利率政策有其自主性,但外界都知道某種程度是以美國聯準會利率走勢馬首是瞻,今年上半年之前市場普遍認為美國可能會啟動下一輪升息循環,台灣在年底前也可能跟進,終止3年多的利率凍漲,豈料一場無終無止的美中貿易大戰,意外讓美國聯準會不但不升息,反而是啟動連番的降息動作,我央行是跟還是不跟呢?

 

先前央行總裁楊金龍多次提及台灣利率已經很低,再調降對激勵經濟的效果也有限。加上外媒《彭博》也指出台灣經濟前景尚屬穩定,在美中貿易戰當中,更意外漁翁得利,成為亞洲四小龍之首,短期內台灣還不需要跟進亞洲競爭國展開降息競賽。

 

荷蘭ING集團大中華區經濟學家彭藹嬈更指出:「如果我是台灣央行,我不會輕易降息。目前的利率已經很低了,很快就碰到零的底線,降息必須要留到台灣經濟衰退才會用。」

 

看來利率已低的台灣,一年半載內更不會進一步走低,但長期看仍不排除零利率的可能性。

 

台商及資金大舉回流幫房市添材火?

 

 

儘管如此,幾乎同時間因美中商戰引發的台商回流潮,經濟部9月底最新統計顯示,台商準備回台投資已有142家,投資金額更高達6,111億元,加上立專法鼓勵境外資金回流,都無異不斷的在幫房市添材火,讓業者有更多房屋促銷宣傳的訴求,在房市當中已發揮資金「助燃」的意外效果,沉寂多時的市場已出現一起又一起的炒作閃燃現象。

 

大家印象最深刻的當然是陶朱隱園的600萬「作價」,同集團的京華城左手賣右手之舉,南港商辦100萬行情宣告,台中豪宅每坪站上94萬元……大家看了覺得不可思議的行情,一而再,再而三地出現在媒體上,若說這不是炒作?什麼才叫炒作呢?更甚者,若是相關主關機關視若無睹,原本只是房市炒作閃燃的現象,恐怕會很快就成燎原之勢。

 

最新的兩份調查也呼應了市場「炒味」濃厚的這種氛圍,中央大學台經中心定期發布的消費者信心(CCI)調查顯示,9月份6項分項指標中,對購買耐久財(房產)時機的信心「竟回神」創下近4年來新高。

 

永慶房屋公布2019第四季購屋需求調查,房地產再度打敗黃金、定存,成為消費者資金避險的首選,占比為35%,創下近五季來新高。這些都意味著民眾購屋意願與信心是大幅回升的,一股集體推升房市的力量也隱然成形。

 

話說回來,台灣人原本對房產就情有獨鍾,只要市場上有適合滋長的溫床,像是低利率或是資金氾濫,而政府機關又漠視不管,真的很容易就掀起下一波的炒房運動,或許不用等到台灣零利率時代的來臨!

 

作者簡介_張欣民
正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會房屋委員會召集人、政大地政碩士,著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》

 
 

http://businesstoday.com.tw/article/category/80404/post/201910020025/

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2019-09-27 13:52經濟日報 張欣民
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日前信義計畫區傳出有超豪宅成交,總價超過18億元,市場推估每坪成交價至少600萬元,一舉飛越所謂的彭淮南防線300萬一坪,但是市場反應卻非常冷淡,因為大家都不相信這是真的,央行總裁楊金龍也說:怎麼可能,但是楊總裁不能只出一張嘴,應該像彭總裁一樣採取行動,否則媒體上恐怕很快會出現:「600萬楊金龍防線」。

台灣房價高漲在馬英九總統任內成為民怨之首,但是即使政黨輪替三年多,房價也未見有感下跌,年輕人還是一樣只能望屋興嘆。當然,這當中政府還是有出手干預,否則現在房價可能還會更高,包括奢侈稅、房地合一稅等等打房稅制,更有一個14A總裁彭淮南勇敢出面打擊炒房者。

彭總裁打擊房市投機炒作,讓大家印象最深刻的,不是選擇性信用管制,不是豪宅限貸令,而是300萬的彭淮南防線。事實上,彭淮南防線並不是彭總裁自己訂的,是市場中、媒體上自動送上來的房價管制線。

鄉林建設挑戰300萬房價

話說2009年上市公司鄉林建設在台北知名的士林官邸旁推了一個新建案,就叫「鄉林士林官邸」,並以「萬中選一的風水寶地」為賣點訴求,不僅召開記者會盛大公開,並宣稱房價每坪高達300萬元,當時不要說蛋白區的士林房價要站上100萬元很困難,即使是真正蛋黃區豪宅價格也從沒出現過一坪300萬的價位,因而引發市場一片譁然,很多市場人士都抱著懷疑的態度,當然也驚動了一位對房價高度敏感的金融高層,那就是當時的央行總裁彭淮南。

彭總裁除了請同仁去了解狀況之外,據媒體報導,他更利用假日「微服」去案場探個虛實。事後彭總裁跟立委們報告指出:「實際成交根本沒有這種行情,有炒作之嫌。」這是第一次彭總裁的300萬房價保衛戰,也狠狠的戳破業者炒作房價的手法與伎倆。

從此之後,即使市場上有新舊豪宅成交,不管總價多高,大家都非常「尊重」彭總裁,不敢越雷池一步,成交單價都乖乖地在300萬元之前止步,姑且不論這些成交價格是如何「操作」的?房市當中已經隱然有一個房價天花板價出來,也就是現在大家都知道的彭淮南防線。

「勤美璞真」再度踩總裁紅線

2012年,大安森林公園捷運站豪宅建案「勤美璞真」落成完工,房仲間旋即傳出該案頂樓戶以每坪304萬元成交,不僅再度觸動了300萬的警鈴,媒體更報導此舉「引發彭淮南震怒」,於是邀請公營行庫老董紛紛到央行「喝咖啡」,旁敲側擊打探是否真有貸放如此這般的房貸物件?

所幸這些老董都告訴彭總裁,最近市場上並沒有這樣的成交物件,該市場訊息顯然是有心業者刻意放出,炒作意味濃厚,但終也解除了另一次每坪300萬元的警報。

只是在這次喝咖啡、聊是非的場合當中,某一行庫老董自我爆料,說有某銀行貸放仁愛路帝寶豪宅額度高達九成,總裁一聽,非同小可,顯然的銀行業者面對炒作氛圍越來越濃的房市,對於高總價豪宅貸款沒有風險意識,也沒有風控機制,於是祭出了前所未有的豪宅限貸令,也就是豪宅貸款最高額度不能超過六成,到現在都未解除呢。

至此,國內房價每坪300萬似乎已是個不容挑戰的紅線,上述彭淮南防線的故事,也還在房市當中讓人津津樂道。只是彭總裁卸任才一年多,市場上便傳出有超豪宅建案刻意「作價」,不僅一舉突破彭淮南防線,而且是300萬的「加倍奉還」!

「作價」抑或是「作假」 挑戰新總裁

市場上大家都高度質疑,媒體也只能小心翼翼的以「造市」或「作價」來報導,沒有人敢說「作假」這兩個字,免得被告。當然還是有好事的媒體記者問央行楊金龍總裁這檔子事,楊總裁的反應是:怎麼可能!

大家不妨想像一下,假如彭總裁現在還在任他會是什麼反應?應該是「震怒」吧!應該是找該房貸銀行老董到央行喝咖啡吧!應該會毫無游移地跳出來戳破業者的「假面」吧!

當然,在一個自由的市場當中,不該有太多的人為干預,或是政策的干擾,也不該有價格的「某某某防線」之說,更不要有「文王一怒而安天下」的期待。但房地產市場不是一般商品市場,若握有政策工具的官員對於市場的挑戰只是輕描淡寫的帶過,很快的我們可能就會在媒體上看到「600萬楊金龍防線」,甚或是業者最想要看到的「800萬楊金龍防線」!

https://money.udn.com/money/story/5622/4071963

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2019-09-27 13:52經濟日報 張欣民
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日前信義計畫區傳出有超豪宅成交,總價超過18億元,市場推估每坪成交價至少600萬元,一舉飛越所謂的彭淮南防線300萬一坪,但是市場反應卻非常冷淡,因為大家都不相信這是真的,央行總裁楊金龍也說:怎麼可能,但是楊總裁不能只出一張嘴,應該像彭總裁一樣採取行動,否則媒體上恐怕很快會出現:「600萬楊金龍防線」。

台灣房價高漲在馬英九總統任內成為民怨之首,但是即使政黨輪替三年多,房價也未見有感下跌,年輕人還是一樣只能望屋興嘆。當然,這當中政府還是有出手干預,否則現在房價可能還會更高,包括奢侈稅、房地合一稅等等打房稅制,更有一個14A總裁彭淮南勇敢出面打擊炒房者。

彭總裁打擊房市投機炒作,讓大家印象最深刻的,不是選擇性信用管制,不是豪宅限貸令,而是300萬的彭淮南防線。事實上,彭淮南防線並不是彭總裁自己訂的,是市場中、媒體上自動送上來的房價管制線。

鄉林建設挑戰300萬房價

話說2009年上市公司鄉林建設在台北知名的士林官邸旁推了一個新建案,就叫「鄉林士林官邸」,並以「萬中選一的風水寶地」為賣點訴求,不僅召開記者會盛大公開,並宣稱房價每坪高達300萬元,當時不要說蛋白區的士林房價要站上100萬元很困難,即使是真正蛋黃區豪宅價格也從沒出現過一坪300萬的價位,因而引發市場一片譁然,很多市場人士都抱著懷疑的態度,當然也驚動了一位對房價高度敏感的金融高層,那就是當時的央行總裁彭淮南。

彭總裁除了請同仁去了解狀況之外,據媒體報導,他更利用假日「微服」去案場探個虛實。事後彭總裁跟立委們報告指出:「實際成交根本沒有這種行情,有炒作之嫌。」這是第一次彭總裁的300萬房價保衛戰,也狠狠的戳破業者炒作房價的手法與伎倆。

從此之後,即使市場上有新舊豪宅成交,不管總價多高,大家都非常「尊重」彭總裁,不敢越雷池一步,成交單價都乖乖地在300萬元之前止步,姑且不論這些成交價格是如何「操作」的?房市當中已經隱然有一個房價天花板價出來,也就是現在大家都知道的彭淮南防線。

「勤美璞真」再度踩總裁紅線

2012年,大安森林公園捷運站豪宅建案「勤美璞真」落成完工,房仲間旋即傳出該案頂樓戶以每坪304萬元成交,不僅再度觸動了300萬的警鈴,媒體更報導此舉「引發彭淮南震怒」,於是邀請公營行庫老董紛紛到央行「喝咖啡」,旁敲側擊打探是否真有貸放如此這般的房貸物件?

所幸這些老董都告訴彭總裁,最近市場上並沒有這樣的成交物件,該市場訊息顯然是有心業者刻意放出,炒作意味濃厚,但終也解除了另一次每坪300萬元的警報。

只是在這次喝咖啡、聊是非的場合當中,某一行庫老董自我爆料,說有某銀行貸放仁愛路帝寶豪宅額度高達九成,總裁一聽,非同小可,顯然的銀行業者面對炒作氛圍越來越濃的房市,對於高總價豪宅貸款沒有風險意識,也沒有風控機制,於是祭出了前所未有的豪宅限貸令,也就是豪宅貸款最高額度不能超過六成,到現在都未解除呢。

至此,國內房價每坪300萬似乎已是個不容挑戰的紅線,上述彭淮南防線的故事,也還在房市當中讓人津津樂道。只是彭總裁卸任才一年多,市場上便傳出有超豪宅建案刻意「作價」,不僅一舉突破彭淮南防線,而且是300萬的「加倍奉還」!

「作價」抑或是「作假」 挑戰新總裁

市場上大家都高度質疑,媒體也只能小心翼翼的以「造市」或「作價」來報導,沒有人敢說「作假」這兩個字,免得被告。當然還是有好事的媒體記者問央行楊金龍總裁這檔子事,楊總裁的反應是:怎麼可能!

大家不妨想像一下,假如彭總裁現在還在任他會是什麼反應?應該是「震怒」吧!應該是找該房貸銀行老董到央行喝咖啡吧!應該會毫無游移地跳出來戳破業者的「假面」吧!

當然,在一個自由的市場當中,不該有太多的人為干預,或是政策的干擾,也不該有價格的「某某某防線」之說,更不要有「文王一怒而安天下」的期待。但房地產市場不是一般商品市場,若握有政策工具的官員對於市場的挑戰只是輕描淡寫的帶過,很快的我們可能就會在媒體上看到「600萬楊金龍防線」,甚或是業者最想要看到的「800萬楊金龍防線」!

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司馬中原說:「中國人怕鬼、西洋人也怕鬼」,凡是人都怕鬼,那房市也怕鬼嗎?只要從事房屋買賣的人,一定都會告訴你,房市也怕鬼,但要如何證明呢?今年國曆八月份的房屋買賣移轉件數,剛好可拿來證明這一個大家多年的疑惑。

傳統民俗月即俗稱的鬼月,農民曆上註明是「諸事不宜」,包括婚喪喜慶等等活動都能避則避,能閃則閃,寧可信其有不可信其無,因此即使已經進入所謂的千禧世代,很多類似的禁忌還是一直存在,縱使不是牢不可破,但對於民眾的諸多消費行為還是產生某種程度的影響,特別是高單價的房市與車市。

鬼月諸事不宜 影響市場消費行為

但是鬼月是以農曆來計算,與國曆是不相一致的,通常鬼月會橫跨兩個國曆月份,但是市場上的相關統計卻都是以國曆月份為區隔計算,因此很難有完整統計數據來比較鬼月與非鬼月的市場表現,除非是費工的以日銷售數量或金額來加總比較,否則只能用推估方式來比較,相對是比較不精準的。

今年很特別,農曆七月一日(鬼門開)剛好是國曆八月一日,其間只差最後的國曆八月三十一日一天,所以拿八月份的市場統計數據,來看鬼月與非鬼月的銷售表現,是再好不過了,也是最為可靠的數字。

車市「度小月」 銷售率腰斬

在車市方面,全台八月份新車銷售與七月份比較,呈現了「腰斬」的大幅衰退之勢,新車掛牌數只有23,964台,與上一個月份比較呈現 50.5%的負成長,也較去年同期衰退 8%。由此可見,傳統鬼月禁忌對車市的衝擊是非常的大,很多車商在過去一個月真的就是以「度小月」心態度過。

房市的銷售統計不像車市這般迅速,一般是以官方發布的建物買賣移轉件數為準,這幾年來紛紛升格的六都,在相關行政效率上也有明顯的提升,往往在每個月初一或初二就能看到上一個月份的建物買賣移轉件數,六個直轄市占全國交易件數又高達七成以上,因此以六都所發布的八月份建物買賣移轉件數,來看看鬼月與非鬼月的房市表現差異,仍有很高的代表價值。

根據六都最新發布的八月份建物買賣移轉件數來看,與七月份(非鬼月)比較,全部呈現大幅衰退的景象,幾乎都有兩成以上的負成長,而以台南市28.6%的衰退幅度最大,加總六都八月份的建物買賣移轉件數為17,402件,與七月份22,949比較,衰退幅度也達-24.2%。

鬼月房市衰退達兩成以上

顯然的,大家認知當中鬼月對房市的影響確實存在,不過與車市比較起來,影響力道算是較輕微的,鬼月大概是打掉房市四分之一的交易量。

若拿今年八月份建物買賣移轉件數與去年同期來比較,去年八月十一日正式進入鬼月,也就是說有10天是非鬼月期間,有趣的發現是,除了高雄之外,都是呈現正成長,這某種程度又自我否定了上述鬼月對於房市衝擊的理論,依循該理論來看,今年八月的建物買賣移轉件數應該要少於去年八月才對,因為鬼月天數30天比鬼月天數21天。

這當中是不是有什麼貓膩呢?好事者或是自認為專家者可能會直指關鍵差異,主要在於交易流程之長短,在車市買車到掛牌大約一星期內完成,在房市從簽約到過戶完成至少要一個月。

以這個角度來看,在房市當中,即使現在你看到了一份完整鬼月的建物買賣移轉件數統計,也不要太當真,它們並不全是在鬼月成交的數據,參考參考就好。人生何嘗不是如此呢!你所看到的一切,也不一定是真的!

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張欣民

◎現職
正聲廣播電台「日光大道」房產節目主持人
天時地利不動產顧問公司總經理
消基會房屋委員會委員
士林社區大學房地產投資課程專任講師
中華民國不動產仲介公會全聯會會務顧問
台北市不動產仲介公會公關主任委員

◎經歷
太平洋資產管理公司總經理
美商ERA易而安不動產行銷顧問
信義房屋企研室協理兼發言人
金融研訓院講師
好房誌編輯總監

 

https://ctee.com.tw/house/celetalk/143757.html

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2019年8月6日 星期二

傑克!金管會讓房屋銷售資訊變透明了 內政部在哪裡呢?

 
 
 
「最後精華保留戶,錯過就沒了」,若你看過該建案也很想買,這時會不會有股衝動趕快跑去買呢?或許會。但是真的是最後一戶了嗎?天知道?不過國內房市中這種銷售資訊不對稱的困境,很諷刺的竟然被金管會給戳破了,而不是主管機關內政部,你說奇怪不奇怪!
 
 
最近金管會開罰遠雄人壽100萬元,不是該公司保單銷售有問題,而是它在新北市新莊副都心投資的建案「遠雄國匯」銷售遲遲沒有進展,「違反保險法不動產投資應即時利用與有收益規定,要求一年內限期處分170餘戶或出租,若再達不到,未來開罰不只百萬元。」
 
 
這則新聞訊息或許只會被當成金管會監理金融市場的一小步,實際上也只開罰少少的百萬元,但在房地產市場上卻可能是開啟交易資訊更透明的一大步?
 
 
金管會開罰 建案銷售率曝光
 
根據金管會的資料,「遠雄國匯」總共200戶,2017年就已經完工,顯而易見的該案從預售到日前被開罰,只賣出去30戶左右,銷售率大概只有一成五。這可是國內房屋市場上第一次有公部門公開一個建案的銷售率,也是第一次有銷售中的建案,銷售戶數赤裸裸的被攤在陽光下。
 
 
在國內房屋市場,價量是兩個最敏感的課題,是屬於建築業界的禁臠、最高機密,外人別想去碰觸,因為這可讓業者在房屋銷售上保有資訊不對稱的優勢,有比較大的空間讓一些銷售伎倆或廣告話術可以順利操作,因此即使是進入到實價登錄的時代,對於預售屋價格,業者至今仍然是極力的延遲登錄的時間點,更別提預售建案的銷售數量了!
 
 
銷售資訊不透明 結果是房屋買貴、買錯
 
 
對於房屋的銷售量或是銷售率,除非是內部核心人士,外人都只能旁敲側擊,或只能用猜的,甚至是最熟悉市場的市調人員也是如此,只是他們猜的稍稍準確一些罷了!所以像是上述「最後精華保留戶」,或是「銷售率突破八成」等廣宣用語,對於準購屋民眾而言,會有一種可能「買不到」的錯覺與焦慮感,很可能就在此不明不白情況下,倉促的買下一戶房子,有可能買貴了!更有可能買錯了!
 
 
即使很多民眾可能不會真正在乎一個建案的銷售率高低,但若是被錯誤的資訊給誤導,或是因而做出錯誤的購屋決策,應該還是會覺得很嘔吧!會很希望有主管機關跳出來給個正確、透明的交易環境吧!
 
 
記得一代宗師葉問的電影當中有一段他與地方惡勢力的對話,「這裡不歸你管」,葉問面對這麼衝的嗆聲馬上回嗆:「我不是來管這裡,是來管你」。
 
 
面對國內房市資訊的不透明,面對購屋消費者的經常性受騙上當,卻半路「殺出個程咬金」金管會,來幫民眾揭開房市的神秘面紗,房市主管機關內政部是不是也該跳出來說:「這裡不歸你管」。
 
 
實價登錄2.0版果然被修成0.5
 
 
有,內政部確實是想來好好管管房市交易資訊,去年五月就提出實價登錄2.0版,只是市場上的焦點都放在成交門牌號碼全都露與預售屋即時登錄這兩項。事實上,內政部實價登錄2.0版還有個配套,就是「預售屋銷售前應將銷售相關資訊報請主管機關備查,以利主管機關查核」,有了可銷售數量,再配合預售屋成交即時登錄,一個建案銷售率多少就一目了然,民眾也就不會再受騙上當。
 
 
只是實價登錄2.0版在立法院躺了一年多,最後在政黨操弄與業者多方阻撓之下,被媒體形容成「實價登錄0.5」版本,消費者期待的實價登錄資訊透明版本,恐怕短期內還是不會見天日,金管會「越界」讓單一建案銷售資訊透明的一樁好事,很可能也只是曇花一現,內政部與執政黨對於攸關人民權益的法案如果是抱持這種態度,消費者可能就會以選票發出聲音說:「我不是來管這裡,是來管你」!
 
 
 
 
 

http://victor-chang.blogspot.com/2019/08/blog-post.html

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2019-07-01 17:47

國內房市才回檔3~4年,內政部製作的房價指數就告訴你房價已回到歷史高點,這無異就是官方授予房地產業者一項難得的售屋至寶,讓觀望不買、在等房價跌至谷底的民眾,全面失望,因為過去不買全都錯....

原本告訴自己,不要再寫房價指數或是住宅價格指數的議題,因為扮烏鴉,人人都討厭,最後結果又是狗吠火車。但是上星期看到內政部發布最新住宅價格指數,卻忍不住還是想叫一叫,因為該指數說全國住宅價格指數已經突破歷史高點,這不是幫業者賣房子提供了最佳的促銷工具,無異在說:看吧!等房子跌價不買的結果,就是房價一直漲給你看!

 

房價上漲但房價所得比卻下滑?住宅價格指數背後的3個疑點

 

記得2015年這波房市高峰反轉向下,隔年很多預言都出現,很多檯面上的人士都在比賽看反轉向下的房價會走跌幾年,有人說至少4年,有人押要8年,才可能回穩,更有人說這波多頭前後12年之久,照理推回跌至少也要12年。其中最悲觀的就屬一個部落客在商周財富網專欄中所寫下的預測:「台灣房地產勢必走跌20年!」吸引了將近72萬人次的瀏覽數,因為內容言之有物,應該有蠻多人相信其說法:別再妄想靠買房發財了!

 

有預言:「台灣房地產勢必走跌20年」

 

這幾年來,確實民眾也感覺到,高漲的房價正在逐步的下修,於是有專家教人等到房價跌幾成之後再進場,更有名嘴呼籲賣方:「不賣都錯」,因為現在不賣,越晚賣會賠越多,賠更慘。可以說沒有一個人看好房價,不認為房價還會回到過去的榮景!

 

但是就在這種悲觀的氛圍當中,去年第四季市場就傳出房價已回到3年前高檔價格,引來市場名嘴吐槽說:如果真是這樣,大家應該去看眼科和腦科,「這個市場怎麼可能創造當初那個價格?」隨後筆者也在此專欄為文,分析了市場直指的官方房價指數一些問題點。

 

官方證實房價來到歷史高點

 

只是去年的市場傳聞,竟然在內政部上星期發布的最新住宅價格指數獲得了證實,去年第四季全國住宅價格指數來到100.8點,跟前一季度比較,小幅成長0.17%,正式突破2015年第一季所寫下的歷史高點100.77點,六都當中台南市住宅指數在去年第三季就已創下歷史最高點,其他五都房價指數與歷史高點則都還有一小段距離。

 

事實上房價指數是非常學術性、非常複雜的,在國內真正懂房價指數的概估不會超過50個人,實際參與製作房價指數的更不會超過20個人。不過,在筆者個人部落格當中有一篇文章『你知道「房價指數」是什麼嗎?』是早在2013年就撰寫發表的,直到現在都一直高掛個人部落格點閱率的前3名,顯示一般民眾對房價指數是有興趣或是想要了解的,主要在於房價指數可以簡單的數字傳達房價高低起伏,但關鍵若是該房價指數無法真實反映市場現況,問題可就大條了!

 

房市與股市有個地方相類似,那就是「追漲不追跌」,當市場一片看好,房價或股價漲越多,民眾越是捧著白花花的錢去追漲。國內房市才回檔3~4年,內政部製作的房價指數就告訴你房價已回到歷史高點,這無異就是官方授予房地產業者一項難得的售屋至寶,讓觀望不買、在等房價跌至谷底的民眾,全面失望,因為過去不買全都錯!所以最近市場有一個新說法叫做「失望性買盤認輸進場」,這是官方房價指數製作、發布的目的嗎?

 

這次內政部住宅價格指數的公布時間再次嚴重的delay,都已是第二季末,才發布去年第四季指數,所以在官方文件上花了很大篇幅說明為何會delay,理由主要是更改指數製作方法,由之前的特徵價格法,改為這次「類重複交易法」,上一次發布時間delay,理由說是更改計算基期。但這些都是學術上的話語,是說給同溫層的人士聽的,一般市井小民是不會懂的,也不在乎,只是看到這樣的房價指數結果,一般民眾的想法很簡單,只想提出以下三個小小的疑問:

 

一、為何多數地方房價指數沒創新高?但全國指數卻創歷史新高?

 

就內政部發布的去年第四季住宅價格指數來看,六都當中台中市、台南市與高雄市住宅價格指數上漲,但北台灣的雙北市與桃園市指數都是下跌,結果全國指數不只上漲還創下歷史新高,這可能會讓人很納悶?莫非南三都的成交比重大幅成長,或是受到非六都地區房價明顯上漲的拉抬,但實際狀況顯然不是如此!

 

二、為何房價上漲,房價所得比卻下滑?

 

上星期內政部同步公布了另一項房市重要指標「房價所得比」,去年第四季全國房價所得比為8.57倍,與前一季度8.82倍比較,房價所得比也就是購屋痛苦指數略為減輕。只是房價所得比分母為可支配所得,分子是房價,在分母民眾所得原地踏步的情況下,房價又是逆勢上漲(有上述內政部住宅價格指數背書),房價所得比怎麼算都不可能下滑啊?這不是很自相矛盾的現象嗎?

 

三、該「定期」發布的住宅價格指數很困難嗎?

 

筆者早在1998年就參與國內第一個房價指數的製作,過程中也出現過很多瑕疵、錯誤,也引來許多批評指教,但畢竟那是民間公司,無可厚非。但是拿人民納稅錢去製作的住宅價格指數,不僅無法準時「定期」對外發布,製作出來的指數不準,還可以一改再改,就像是花大錢找實習生一樣,更糟糕的是,這些錯誤的指數還可能誤導民眾的購屋決策,如果是這樣,廣大的納稅義務人你還願意花這筆錢嗎?

https://reurl.cc/jEbpL

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中美貿易戰帶來台灣房市利多?張欣民:還是保守為宜

好房網News記者李彥穎/台北報導
受到中美貿易戰,台商紛紛從中國大陸回流台灣,蔡英文總統日前宣布,2019年底之前,預估台商回流投資的金額,可望達到5千億元,對於台灣經濟是一大利多。鄉林建設董事長、商總理事長賴正鎰更直接表示,看好中美貿易戰台商回流後,對房地產有正面影響,今年下半年要在台灣大舉獵地。不過天時地利不動產顧問公司總經理張欣民卻認為,以房地產市場來說,現階段還是稍微「保守一點」較好。
張欣民認為,現在在獵地的都是建設公司,並不是真正有使用需求的廠商,這就是一種「預期的心理」,因為大家會想說,這些台商回來的話,會擴大投資,會雇用更多的人員,也因此會帶動相關週邊土地的需求跟住的需求,所以市場上對這個部分當然是會高度地看好,從這個角度來看,對台灣房市是利多。
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為,中美貿易戰對台灣房市的影響,仍應保守觀察。(圖/好房網News資料照片)
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民參加大埔2.0房市專業座談會指出,大埔房價有修正可保值,適合自住,不建議投資。好房網News記者 陳韋帆/攝影
但張欣民表示,若從實務面來看,政府今年預期台商回流投資的5千億,並不是短時間就能夠全面落實,例如找土地需要時間,招募員工也需要時間,若全部的資金要在台灣全面落實,短的話可能兩三年,長的話搞不好要5年10年,因此這樣的利多是屬於中長線,短期應該保守一點。
張欣民還說,若考慮到一些外部的因素,包括中美大戰開戰之後,有些人擔心,會不會從「貿易戰」,發展為「貨幣戰」,就要更小心。因為如果是貨幣戰,會影響到金融市場,這可能就會導致2008年金融海嘯再度重演,那這個就不是利多,而是利空了。
張欣民認為,現在部分建商的做法,有一點「賭得太過了」,包括之前的高鐵車站特定區的標售土地,大家爭搶的狀況,他都覺得「已經有一點賭性太強了」,因為後續還是有一些變數存在,現階段他認為應該「保守一點」比較好。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/259192227810.html

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2019-05-15 13:35  

張欣民

這兩天高雄市長韓國瑜拋出一個議題,若是自己當選明年總統,仍會在高雄上班,雖然他沒有說出「遷都」這兩個字,但是長期南北發展失衡,遷都一直是個討論中的解方。

遷都真的可以翻轉過去重北輕南的國家發展態勢嗎?遷都真的有這麼困難嗎?這些問題若能好好釐清,可能比目前多如牛毛的政治口水更有意義。

 

前一陣子臉書上流行挑戰10年的遊戲,有人進一步延伸到挑戰20、30、40年不同時間點的各式各樣歲月痕跡的變化,包括城市房價的變化與比較。

 

因此諸如這類的挑戰,讓大家感受最深的並不是歲月在臉上留下的皺痕,反而是南北房價的變動,除了讓大家有生不逢時的感嘆之外,就是同樣在一個台灣,台灣頭與台灣尾房價竟然出現了天壤之別。

 

民國60年代初期,高雄市住宅大樓一坪單價約3.3萬元上下,同時期台北大樓每坪也不過3.5~3.8萬元之間,南北房價相差無幾,頂多只有15%的差距。但是經過40年的滄海桑田,現在南北房價竟然拉大到五、六倍之多。

 

重北輕南的結果 房價有天壤之別

 

何以至此,很多人可能會將問題簡化為:政府長期重北輕南。不只是重大建設北部優先,更重要的是中央包括總統府及行政院各部會都是設在台北市,有形及無形的資源都是挹注在台北市,因而形成所謂的天龍國現象。

 

拿台北豪宅跟高雄豪宅來比較更是誇張,實價登錄上台北最貴豪宅每坪299萬元,高雄最頂級豪宅單價則還不到其零頭99萬元,差距真的不可以道里計!

 

當然,在簡化既有問題的前提下,也有人提出簡化版的解方,那就是遷都,事實上,這個議題每隔一段時間就有人提出,2016年小英總統剛當選時也有人提出,但命運都一樣,最後不了了之。

 

目前人氣最高的韓國瑜間接式的拋出遷都議題,真的值得中央政府好好再來思考這個既嚴重又嚴肅的課題。

 

歷史上有很多國家把首都或行政中心從某城市遷到另一個城市,特別是在古代,由於政治環境的不穩定、以及遷都成本遠低於現代,因此遷都比較多見。

 

過去遷都通常是基於戰亂、朝代或政權的更替,或者領土的變更與擴大,原首都的某些機能喪失,或是原首都過於擁擠等等因素,甚至有為了平衡地區發展而遷都。

 

最近的例子是,199年兩德統一後,德國由原西德時的首都波昂遷回柏林,就是基於政權及領土的變更而遷都;更早的是,巴西為了促進內陸地區的發展,於1960年由里約熱內盧遷都到現在的巴西利亞。

 

看來遷都並不是萬萬不可能的事,而且站在現實面來看,我國若是可以遷都,還真的有諸多好處。

 

一、可平衡區域發展

 

這是主張遷都者,或是台灣若真的要遷都最主要的考量,著眼於扭轉過去重北輕南的發展態勢,讓人口不要過度集中在大台北地區,巴西當年之所以遷都,主要也是著眼於這般的考量。

 

二、紓解台北的高房價

 

台北市地狹人稠,加上主要中央部會都設在台北市區內,在就業機會、生活機能與交通等重大建設都匯集在台北的情況下,三千寵愛集於一身,自然形成了一個天龍國效應,房價不斷創新高,而且是居高不下。

 

若能遷都,當然某種程度可將支撐房價的人口因素抽離掉,進而來緩解高房價的壓力,高達16倍左右的房價所得比,自然有機會回落到較合理的水準。

 

三、創造就業機會及創造新商圈

 

藉著大量公務人員的遷移,可帶動周邊相關生活機能的發展,甚至可形成新的商圈,進而創造當地更多的就業機會,這也是很實質也很容易看得到的遷都正面效應。對於近年來人口持續外移的高雄而言,更補足了人口缺口。

 

四、形式上政治解嚴的象徵

 

台灣雖然政治上解嚴很久了,但是在很多意象上都還沒解嚴,最典型的就是總統府,從國民黨時代就一直延用日據時代的總督府,這是很多主張遷都者很在意的地方。一旦遷都,我們就可以有自己設計規劃、在地本土味的總統府,不用被歷史的框架給束縛住,達到真正政治上的解嚴。

 

儘管遷都有這麼多的好處,但為什麼過去一再提議都不了了之呢?最主要還是卡在下面幾個障礙上面。

 

首先,遷都議題很難形成共識。有人主張遷都,就一定有人反對,特別是很多公務員可能就會跳出來反對,如何形成共識很重要,否則光這個議題就有得吵了。明年總統大選,或許就可以同時辦個遷都公投,測試一下民意。

 

再來,若是達成共識決意要遷都,要遷到哪裡?高雄當然會說選我最好,台南也會說選我、選我,台中會禮讓放過嗎?一定又是大家搶破頭,這樣一來也難免的又要吵上一陣子!

 

最後,土地哪裡來?經費哪裡來?畢竟遷都是個艱鉅的工程,這些問題都不是喊一喊就可以有答案的,也不是短時間內就可以解決的,行政院長蘇貞昌所提出的反對理由也是真的。

 

所以說遷都是個好的議題,但是知易行難,若要讓此議題成真,就該先在總統府或中央層級先成立一個遷都規劃小組,從長計議,等個五年,甚至十年後,一切都規劃成熟了,社會也形成一種共識,到時再來遷都也不遲!

https://www.businesstoday.com.tw/article/category/80404/post/201905150045/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

這時如果有人還說要去投資店面,可能都會被視為房市中的怪咖、異類。

近年來在消費習慣改變、電商搶食市場等不利因素下,實體店面市場空置率逐漸提高,過去少見的店面空置現象,令人怵目驚心,於是店面將死,甚至店面已死的說法甚囂塵上,不過檢視近年來六都店面市場的交易概況,店面仍然是很多保守型置產族的摯愛,店面整體交易量呈現相對穩定狀態。

店面產品應該是近兩年來最被唱衰的不動產產品,幾乎沒有人看好這個曾經是三師專業人士與有閒錢散戶的最愛,主要是市場現實面看到的,是很多過去知名商圈都已出現店面租售一條街的情形,包括大家討論最多的北市東區商圈,這時如果有人還說要去投資店面,可能都會被視為房市中的怪咖、異類。

不過,數字會說話,根據內政部實價登錄網,以產品別店面來作搜尋,會發現近三年來在店面最可能存活的六大都會地區,店面交易量還是呈現相對穩定的狀態,市場交易量還不少,並不是大家想像中的是乏人問津。

去(2018)年六都總體店面交易件數達2,723件,與前一年度2017年的2,812件比較,只小幅衰退3.2%,與2016年2,584件比較,則有5.4%的小幅成長。去年台北市與高雄市的店面交易量則是雙雙逆勢成長,新北市與台南市則是微幅衰退,可用持平狀態來解讀,只有桃園市與台中市有較明顯的負成長。

就六都店面交易量來看,近三年來店面交易量最多的是台中市,可說是一個最愛投資店面的都會區,2017年曾經創下年度交易件數高達725件的最高紀錄,去年雖然有所衰減,但全年也還有625件的交易規模,仍然是年度店面交易量六都最高。

在各方都看衰的情況下,為什麼台中人還是最愛投資店面呢?這可能跟民風有關,中部5縣市有不少傳統產業,也創造出不少低調的有錢人,這些人當然有能力買豪宅,但豪宅自住一戶就夠,投資出租不易,他們的觀念還是認為店面最為實在,可以穩穩地賺租金,是可傳子傳孫的好標的,台中市又是中部5縣市當中最都會化的地區,自然吸引這些觀念保守有錢族群的青睞。

加上台中市近年來規劃不少新重劃區,即使生活機能還不完備,商圈也還未成型,但是依過去的發展經驗來看,等到新重劃區「長生活機能」時,店面價格都已是翻倍漲了,有錢人寧可在「長房子階段」就提前卡位。更何況台中市綠線捷運就將通車,新的捷運站周邊店面也吸引看好未來人潮錢潮的置產族提早投入。

事實上,看好新興重劃區未來商圈發展前景的也不僅僅台中市而已,桃園市新興重劃區也是不少,在住宅大量推案的同時,也釋出不少數量的一樓店面,同樣也吸引店面置產族在這些新重劃區卡位。

就個別行政區店面交易量來看,近三年六都當中都是由桃園市店面交易件數拔得頭籌,六都當中個別行政區鮮少有單一年度店面交易量超過百件的,桃園市則是連三年店面交易量最大的行政區都超過一百件,也成為當年度店面交易王,前兩年都是由中壢區蟬連,而且交易量都高達150件以上,去年則由桃園區以127件搶下冠軍寶座,桃園區與中壢區店面交易大,有很大的比重都是區內重劃區所貢獻的。

張欣民

◎現職
正聲廣播電台「日光大道」房產節目主持人
天時地利不動產顧問公司總經理
消基會房屋委員會委員
士林社區大學房地產投資課程專任講師
中華民國不動產仲介公會全聯會會務顧問
台北市不動產仲介公會公關主任委員

◎經歷
太平洋資產管理公司總經理
美商ERA易而安不動產行銷顧問
信義房屋企研室協理兼發言人
金融研訓院講師
好房誌編輯總監


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