目前分類:11 張欣民 (91)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要
2020-09-13 12:30

 

台商回流的海外熱錢搭著台幣升值而來,讓人似再看到國內房市第二波景氣高峰。圖為新北市舉辦「新北駐實力 台商新契機–台商回流交流論壇」。(圖/新北市經發局提供)

台商回流的海外熱錢搭著台幣升值而來,讓人似再看到國內房市第二波景氣高峰。圖為新北市舉辦「新北駐實力 台商新契機–台商回流交流論壇」。(圖/新北市經發局提供)

近來房市跟天氣一樣熱,很多房市統計數字不僅「從綠翻紅」,更有逐步走高的情形,在在顯示近來購屋的力道,隨著疫情趨緩而轉強。

 

房產專家張欣民分析,中古屋市場的建物買賣移轉件數,6月份六都加總為19,774件,與上一個月份比較,月增率高達14.9%,這是個很驚人的成長數字,顯示在國內疫情持續「加零」的環境下,之前受到壓抑的剛需買盤正大舉的釋出。

再者,象徵預售屋市場的住展房市風向球,6月份的景氣燈號盡管還是停留在黃藍燈狀態,但是判斷分數卻又往上增加了0.5分,達到33.7分,創下今年以來最高的分數,而且隨著國內疫情解封,市場上已傳出幾起秒殺的建案,於是近幾日市場上出現了房市是否有「報復性買盤」之爭論。

 

當然,最讓大家看了傻眼的是上半年土地的交易市況,今年上半年幾乎可說都被新冠疫情所籠罩,可是土地交易市場卻是出人意外的熱絡。根據高力國際最新調查,今年第2季土地交易總額再度衝破800億元,上半年累積突破1,659億元,較去年同期高出近15%,「寫下歷史上半年新高紀錄」。


張欣民說,很多人可能相當納悶,在疫情當下,國內外相關經濟數據都很不理想,為什麼國內房市會逆勢熱絡呢?簡單說是:錢太多了!有人稱這是資金盛宴,有人說這是資金瘋狗浪,不管是哪種說法,問題是這些錢是哪裡來的?

資金大水沖倒房市龍王廟

循著相關市場軌跡,大略可看到最近有8股資金持續注入房市,下半年這種現象可能會更加明顯,這8股資金就如八仙過海般在房市各顯神通,也像是8道資金大水,很有可能就要沖倒房市龍王廟!

有30年歷史的台北西華飯店暫無停業計畫,但公告店內部分餐廳將進行維護保養。(柯承惠攝)
今年上半年各產業幾乎都被新冠疫情籠罩,可是土地交易市場卻出人意外的熱絡。圖為4月時有30年歷史的台北西華飯店傳出將暫時停業消息。(柯承惠攝)

首先,看到的就是遞延性剛需買盤資金。房市剛性需求在疫情之中明顯銷聲匿跡,解封後,這類的需求都冒出來了,而且力道還不小。再來是投資型或可說投資客買盤又轉趨活躍,搭上史上超低利率的便車,現在到處又可看到投資客蠢動的身影。


從去年起房市就已感受到「台商回流資金」的威力,這波疫情更將很多台商綁在台灣,因此台商大咖陸續出手買房或是捧大筆現金買房是時有所聞。加上近幾個月以來台幣大幅升值,儼然成為疫情下最強貨幣,這股搭著台幣升值而來的海外熱錢,讓人似再看到國內房市第二波景氣高峰時的景象。 港人資金進台灣房市,從去年起就已是繪聲繪影,然而隨著近日港版國安法的迅速通過,下半年起這股港人港資在房市的買盤應該會更具象化。

壽險資金不容小覷

最後就是壽險的資金了,壽險資金在國內房市一直非常活躍,雖然這股資金受金管會箝制,但是近兩年國內大筆土地標案,幾乎都見到壽險業者神勇奪標的身影,這股資金實力本就深不可測,若再加計先前有財金週刊剖析的6,000億儲蓄險的轉向效應,絕對是未來房市當中不可忽視的一股力量。

張欣民表示,依照國際政經情勢研判,由於未來央行利率沒有最低,只有更低,因此有剛性購屋需求者,還是盡早擇優購屋,不要再觀望了。但若是賣方價格太硬,不給議價空間呢?建議不要單戀一枝花,市場上房子多的是。

文/戴鈺純

本文經授權轉載自好房網,未經同意不得轉載(相關報導:中華電信與勤崴國際合作 虎頭山創新園區5G垂直應用場域正式啟動更多文章

https://www.storm.mg/article/3024381

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2020-08-23 12:00

▲1字頭擁軌道生活圈 「鴻灃紳活」助你解鎖買房成就。(圖/記者謝婷婷攝)

 

▲疫後房市,似乎也像國旅一樣出現報復性的推案及買盤。(圖/記者謝婷婷攝)

文/消基會房屋委員會召集人張欣民

根據官方統計,我國今年上半年死亡比出生多出近9千人,出現大家擔心的人口「死亡交叉」現象。另一方面我們卻又看到疫後房市,似乎也像國旅一樣出現報復性的推案及買盤,如此矛盾的市場現象到底該如何解讀呢?

近年來台灣少子化及高齡化的現象越來越嚴重,因此學者及政府機關也紛紛發布預測,近年內台灣人口就會步入負成長的困境,讓大家都擔心未來房市,會不會也像日本一樣走入「房價直直落,房子沒人要」的失落年代?

人口「死亡交叉」比預期來得早

只是台灣人口負成長、「死亡交叉」現象,比預期的還要來得早。根據內政部最新統計,上半年新生人口7萬9千760人,死亡人數卻達8萬8千555人,死亡數比出生數多出8千795人,上半年已經提早出現人口「死亡交叉」現象,下半年要扳回到正成長的機會也不大,因此2020年可能是我人口成長的分水嶺,往後就進入溜滑梯的階段!

面對著房市最重要支撐,人口數的衰減,以及解封、疫後的房市卻是強強滾,如此矛盾的市場現象,確實讓人很納悶,是不是如某建築大老所說的,「房市對新冠疫情免疫」,甚而對於人口「死亡交叉」也是無感!

 

▼消基會房屋委員會召集人張欣民。(圖/ETtoday新聞雲資料照)

▲▼天時地利不動產總經理張欣民。(圖/記者陳韋帆攝)

報復性買盤引來報復性推案

首先,房市對疫情免疫說,除了我國在疫情管控令人刮目相看之外,市場資金氾濫及超低利率發酵,都是造就近來這波報復性買盤的關鍵因素,由於買盤強勁,業者也以形似報復性的推案來回應,期待在下半年會有更大的收穫。

至於人口衰減的議題,不論是少子化或是高齡化現象,它們不會是一刀切的效應,其衝擊比較像是溫水煮青蛙,會慢慢的、不知不覺的情境中去影響市場,這是需要時間的,最終房市才會因量變而產生質變。

再者,人口衰減跟房市的關係,會因外部某關鍵因素的消失或出現而減弱或強化,譬如現在少子化已很嚴重,但央行卻將利率降到歷史新低,這就是為什麼最近不少業者都感受到報復性的買盤,主要是低利的買盤可能已蓋過人口衰減的負面效應。反之,若在少子化環境下碰上了經濟大蕭條,房市低迷或是泡沫化可能就會更加惡化。

房市泡沫化 不是所有房子都跌

最後,若是有一天台灣真的走上日本房市泡沫化的命運,也不見得所有地方的房屋都沒人要,也不是所有的房子都會跌價,像是都會區、機能完整的商圈、交通樞紐等等地方,人口可能不減反增,房屋還是有需求支撐,房價不見得就會跌喔!

相對的,在一些農業縣市的偏遠村莊,早就已出現人口不斷外移的問題,在可預見的未來,人口消失、無人住的鬼城將會越來越多,這就跟日本一樣,一些鄉下地方的房子送給人都沒人要呢!

名家張欣民小檔案

現職:天時地利不動產顧問公司總經理、消基會房屋委員會召集人

經歷:太平洋資產管理公司總經理、正聲廣播電台日光大道節目主持人

出版書籍:《跟著專家買房子》、《房市日光大道:張欣民老師談房論市》、《房仲勝經》

 


https://house.ettoday.net/news/1768031

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

張欣民,在房地產業界人稱他為不動產智庫,媒體稱他為「研展天王」,他從房地產記者到研展及教育訓練,到不動產資產管理,資歷完整,各大媒體經常報導他對房地產相關看法,同時也是諸多電視節目爭相邀訪的房產名嘴。

 

定存利率破1% 解定存當包租公好嗎?

文/張欣民
隨著央行最新一波的降息,各銀行定存利率普遍都已跌破1%的大關卡,讓很多定存族不得不考慮其他更高收益的投資工具,由於房地產具有穩定租金收益又低風險的特性,因此最近有很多人頻頻在問,解定存投資房市當包租公好嗎?
受到今年疫情的衝擊,各國不是降息,就是以量化寬鬆(QE)的貨幣政策來因應,我國央行則是採行降息的方式,來減輕疫情對經濟的可能傷害,但是降息是兩面刃,借款的人當然很開心,可是定存族可就不高興了!
定存利率破1% 解定存當包租公好嗎?(示意圖/好房網News資料照)
包租公挑房客,性別、職業、有無寵物都是重點。(好房網News記者陳韋帆/攝影)
雖說在最新一波央行降息之前,各銀行的定存利率就已經很低了,大致上都還可守住1%的關卡,但現在各銀行最新的定存利率普遍都已經跌破1%整數關卡,大概在0.85%上下,也就是說現在放100萬元存定存,一年只有8,500元左右的孳息,讓不少靠定存過生活的退休族都揣揣不安,因此最近就常聽到有人在問,解除定存將資金投入房市,當包租公會不會比較好,可享有比較高的租金收益?
儘管最近兩年國內房價止跌回漲,在這波疫情之下也顯得相對穩定,但整體來看房市的租金報酬率都還在1.5~2.5%之間,確實比把錢放定存要好很多,這也就是為什麼,手頭資金部位超大的壽險公司近來頻頻出手,搶好地段的房地產標的,著眼的就是有較高的租金收益,最新的案例就是富邦人壽砸268億元買下王朝大酒店。
眼見房產的租金收益確實比定存高,但定存族就可以放心大膽的解定存投房市嗎?恐怕還得考量以下幾個現實面的問題。
一、房子選擇離自家之遠近?
定存族初次投入房市當包租公,最好選擇標的屋離自家不要太遠,這樣還可以就近照顧房子及房客,一旦房子若有修繕問題,也不至於鞭長莫及、疲於奔命。
二、房子要不要委託代管?
基於地段及租客考量,若還是要選擇離自家較遠的標的,這時候要不要找專業的公司代管出租事宜呢?雖說委託代管可以省下很多瑣碎小事,但代管費用是不能少的,這就會稀釋掉原本的租金報酬率,這兩者之間的差異,自己算盤還是要好好算一下。
三、租客穩定嗎?
一般而言,當包租公所得的租金報酬率,都是以假設該房子滿租為計算基礎,假使租客不穩定,出現空租期的話,這種情況下的租金報酬率很有可能比定存還低,也很可能會讓自己白忙一場。因此如何找到穩定的租客?或是如何穩住好的租客?都是生手包租公一門不可忽視的課題。
四、房價穩定嗎?
即使說包租公是以長期穩定租金收益為主要考量,不是為了賺取短線的價差,但還是要慎選標的屋坐落之地段,最起碼房價要穩定,免得萬一有一天必須變現出場,最後卻落得一個「賺了租金,賠了房價」的下場!
 

https://news.housefun.com.tw/hsinmin/article/179672266467#expert-article

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

行政院史上最複雜的振興三倍券終於敲定了,盡管批評聲音多於鼓勵,但民眾基於不拿白不拿的心態,屆時應該還是會去拿三倍券來消費,於是我們看到餐廳、飯店、旅行業等都已紛紛加碼要來振興「慘業」,那會不會有房產業者也推出「三倍券購房特惠方案」呢?「三倍券」若能拿來買房子那才是真刺激呢!

千呼萬喚始出來

真的是千呼萬喚始出來,振興三倍券終於在蘇院長與唐鳳政委的「調情」下出世了,網路上當然是議論盈庭,只是明顯的是一面倒的貶多於褒,諸多網民更是創意百出,其中就有一則笑話是這麼說的:

A:恭喜你中了3000元獎金
B:真的嗎?那我要怎麼領這筆獎金呢?
A:只要你到郵局先付1000元,就可拿到3000元代用金
B:你是詐騙集團吧?

類似酸民KUSO似的創意不勝枚舉,大大的酸了行政院這一回的撒錢紓困大戲,甚至連泱泱大報都以「恭喜蘇揆!你發明了全球最複雜的紓困制」為社論標題,狠狠的將三倍券數落一番。

更何況三倍券也有政府便宜行事、帶頭違法之虞,其一是強調「一千變三千」,行政院此一宣傳是讓錢長大的概念,也希望達到倍數的振興效益,但這是不是有廣告不實,有違反公平交易法虛偽不實引人錯誤之嫌呢?

其次是三倍券規定使用期限,最後使用期限到今年12月31日止,就被消基會踢爆,此舉不符消費者保護法授權的定型化契約。最後,是用健保卡領三倍券,已經違反全民健保法規定,即便用紓困條例第七條擴大解釋,也不符合規定。

三倍券是「天上掉下來的禮物」

初步看來,三倍券得到的噓聲比讚美聲多,但是隨便街訪民眾,卻似乎又沒有人會放棄這個「天上掉下來的禮物」,到時應該都會去領出來消費,好好振興一下低迷多時的內需市場,讓很多奄奄一息的內需「慘業」,可猶如大力水手一樣吃下菠菜罐頭又是一尾活龍。

 

於是有「飯店搶搭三倍券旋風!住宿零元、餐飲殺6折」,旅行業者打出「旅遊加碼送3千優惠,拼出『六倍券』搶客」。金控業者也輸人不輸陣,率先公布了「信用卡綁振興券優惠方案,讓你三倍券變五倍券」,大家真的是卯足全勁要搶搭這班振興列車。

房產業者想當然爾的不會錯過這班列車,房地產業者可說是最會「借事借端」的銷售者,君不見,之前國內新冠疫情緊張之際,業者馬上順勢推出所謂的「防疫宅」。更早之前,只要地震一來,市場上就看到抗震宅、免震宅大量冒出,這次政府廣發三倍券,業者又怎會錯過此一良機呢?或許很快的市場上就可看到「三倍券購房特惠方案」喔!

可以拿來買房嗎?

但是問題來了,三倍券可以拿來買房嗎?政府對三倍券訂有11項禁用條款,但房屋並不包括在內,也就是說你拿到三倍券要拿來買房是OK的。但是房子動輒幾百萬,上千萬也是所在多有,區區3000元振興三倍券怎麼買得到房子呢?搞不好還會被譏是開玩笑呢!

不過不要看不起這3000元喔,因為即使是到現在,你隨處都看得到「零元購屋」的廣告,而且還讓不少年輕人趨之若鶩呢。3000元怎麼就不能買房了呢?所謂戲法人人會變,運用之妙,存乎一心!

就像旅行業者可以把政府的三倍券玩出「六倍券」之效應,房產銷售業者在這方面絕對不會遜色,接下來解封後的房市,就是看各家業者如何展現「三倍券購房」創意大賞的時候了。

張欣民

◎現職
正聲廣播電台「日光大道」房產節目主持人
天時地利不動產顧問公司總經理
消基會房屋委員會委員
士林社區大學房地產投資課程專任講師
中華民國不動產仲介公會全聯會會務顧問
台北市不動產仲介公會公關主任委員

◎經歷
太平洋資產管理公司總經理
美商ERA易而安不動產行銷顧問
信義房屋企研室協理兼發言人
金融研訓院講師
好房誌編輯總監


延伸閱讀

 

https://ctee.com.tw/house/celetalk/284030.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2020/06/11 07:12:00

記者蔡佩蓉/台北報導

今年以來武漢肺炎疫情造成台股恐慌性賣壓,3月中旬曾回測10年線,在10個交易日跌掉2600多點,但因政府護盤、台灣防疫有成,呈現V型反轉,至今大盤漲幅逾3成。相較之下,房市今年沒出現大幅暴跌,許多建商如今談低利率、資金熱潮再襲,卻也不見U型強彈,專家揭露有幾項原因。

 ID-2201581

▲相較台股近幾月V型反彈,房市因沒有下殺、就沒有U型反轉。(圖/記者蔡佩蓉攝影)

天時地利不動產總經理張欣民指出,不管是買賣移轉棟數與實價登錄揭露都有時間落差,在疫情爆發的1、2月,建物移轉統計卻呈現的是11、12月的簽約成交,許多實價登錄更是揭露去年10、11月的案件,而台股暴跌的3月,當月房市買氣衰退的利空數據,也是到今年5月才被反應。

加上疫情爆發之初,政府便降息因應,使得買房利率創新低,張欣民說,相較台股有出現恐慌性殺盤,因而出現V型彈勢,房市因為「沒有殺盤、就沒有強彈」,以U型反彈來分析,6月成交量應該會優於5月,成交量U型反彈可期待,但價格恐怕還是區域、個案表現。

本波段因價格沒有大幅修正下來,可能要再推升機會也不高。張欣民表示,雖然目前建商推案量擴大,且價格轉硬,並喊低利率、資金充沛、買房有增值空間,但市場價格還是較為混沌不明,加上房地合一稅限制短炒,因此沒有過往房市強彈、走向大多頭,雞犬升天一起狂漲的氛圍與條件。

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=759629&fbclid=IwAR1ihfQXX9FF9OuZ48fOfKeIXHDHN6QR2WyJI1I9w3mUNxPLAJpqA6GJOO4

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

中國時報 
中華民國消費者文教基金會房屋委員會召集人張欣民

 

中華民國消費者文教基金會房屋委員會召集人張欣民

中華民國消費者文教基金會房屋委員會召集人張欣民

今年房市有沒有520檔期並不重要,但是今年很多票投給她的年輕人,都期待連任的小英總統可以在520之後,還給他們有一個沒有投機炒作的房市,讓年輕人不要在「要房子沒孩子、要孩子沒房子」之間做痛苦抉擇。
隨著最近疫情的趨緩,房市520推案量似乎又蜂擁而至,讓人不解的是推案價不跌反漲,令很多年輕人不免還是要望屋興嘆。「想想」520小英總統就正式進入第二任期了,這些在今年初幾乎都是票投小英的年輕人,現在應該都高度期待,在未來4年可以看到一個不一樣的房市吧!

回顧過去4年,小英總統深知國內房市「三高」問題,射出了讓大家印象深刻的「房市三箭」,其中第二箭健全租屋市場及第三箭廣建20萬戶社宅,姑且不論實際目標是否達成,這2大項政策倒是執行得紅紅火火,政府投入許許多多的人力物力,也已看到市場上產生了一些良性的變化,這確實是值得肯定。

然而,小英政府的「房市三箭」,最後卻落得了一個「柿子挑軟的吃」之批評,為什麼會這樣呢?因為過去4年小英政府對房市第一箭杜絕房市炒作,幾乎是毫無著墨,還引來社運團體6個字的評語:「繳白卷、打假球」。

小英房市第一箭有3個重點方向,那就是不動產稅制改革、健全房市交易以及資訊透明化。但是這3大重點就猶如3把刀,刀刀刺向相關利益團體的要害,市場反彈力道可想而知,讓全面執政的政府都不得不妥協。

於是我們眼睜睜的看著,阻斷投機炒作最有效的資訊透明化工具-實價登錄2.0版本,在立法院鎩羽而歸,相較於執政黨所提出的其他法案,99.9%都在立院輾壓式的通過,這項攸關廣大購屋消費者權益的實價登錄修法挫敗,就是小英房市政策「打假球」的最佳例證。

實價登錄2.0還是三把刀當中殺傷力最小的,最後命運都這樣了,就更不用提稅制改革與健全房市交易了,更是動輒得咎、投鼠忌器,所以這第一任下來也就只能繳張白卷囉!

往者已矣,來者可追,明知第一任房市政策成績表現不佳,但選民還是給她817萬票順利連任,就是要給她一個補考、將功贖過的機會。畢竟年輕人還是寄厚望於520之後的未來4年,希望再沒有連任懸念的小英總統,能夠打造一個沒有虛偽造假、沒有投機炒作,又讓大家可以輕鬆愉快、優游自在買賣的房屋市場!

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20200523000427-260110?chdtv

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

張欣民,在房地產業界人稱他為不動產智庫,媒體稱他為「研展天王」,他從房地產記者到研展及教育訓練,到不動產資產管理,資歷完整,各大媒體經常報導他對房地產相關看法,同時也是諸多電視節目爭相邀訪的房產名嘴。

 

過去四年 購屋痛苦度是加重還是減輕了?

文/張欣民
最近內政部發布了最新的房價所得比,數據看起來全台有持續向下修正的情形,民眾購屋痛苦度有在減輕,時間若往前拉回到小英總統就任之初,購屋痛苦指數緩解的狀況更是明顯,只是在這期間仍有幾個縣市痛苦指數是逆勢上揚的,而且有一個縣市還增加了一倍之多?這可會是你所居住之所在呢?
小英總統的第二個任期開始了,對於第一任期四年來的施政,你滿意嗎?在520之前已經聽到不少檢討的聲音,但是跟民眾切身相關的房市及房價問題,檢討的聲音倒是不多。
過去四年 購屋痛苦度是加重還是減輕了?(資料照/好房網News記者李彥穎攝影)
台北市地政局公布最新實價登錄數據,2020年1月全台北市交易件數為816件,比起2019年12月減少28.92%。好房網News記者李彥穎攝
恰巧,最近內政部發布了最新一季的房價負擔能力統計,其中就有大家關注的房價所得比,若與四年前小英就任時的房價所得比來做比較,或許就可一窺這四年來她在居住正義,以及減輕民眾購屋負擔上是否有成效囉!
購屋痛苦指數緩減當中
房價所得比就是民眾俗稱的購屋痛苦指數,以內政部所發布2019年第四季最新的數據來看,全國購屋痛苦指數是8.58倍,也就是市場上常戲稱的民眾要不吃不喝8.58年才買得起一戶像樣的房子,若再與2016年第二季小英總統剛上任時比較,小幅減輕0.39倍,雖然減輕幅度不大,但全國購屋痛苦指數沒再增加,民眾已足堪安慰了!
在六都當中,過去四年購屋痛苦指數減輕最多,當然就屬房價最高的台北市,從15倍的高峰滑落到13.94倍,市民購屋痛苦指數減輕了1.13倍,但仍然是全國痛苦度最高之地,在全世界城市中的排名也都還在前三名,但這一點都不光彩,更不會是台灣之光。
六都中高雄市購屋痛苦指數最低
在這段期間,南台灣的高雄市購屋痛苦指數也減輕了1倍,來到7.11倍,高雄也因而成為六都當中購屋痛苦指數最低的地方。至於台中市,則是六都當中購屋痛苦指數唯一逆勢上揚的城市,過去四年增加了0.46倍,達到9.8倍的水準,某種程度反映了台中市近年來房價的持續走高,這也許是反映了一個城市的進步與發展,但卻讓一般小市民的購屋壓力變得更形沉重。
近四年來,在非六都地區有三個縣市的購屋痛苦指數是不降反升的,那就是台東、南投與基隆,其中台東購屋痛苦指數更是有感增加了1.15倍,來到7.11倍,南投也增加1倍,成為8.11倍。這兩個地方都屬農漁業縣,照理房價是比較平易近人才對,沒想到購屋壓力指數也來到這麼高的水準。還好基隆只小幅增加0.21倍,痛苦指數也只有5.7倍,在國際標準當中尚屬合理的購屋負擔水準。
房價所得比是房價與所得的一個比值,房價是分子,民眾所得是分母,對民眾而言,該數值越高,購屋壓力是越沉重,但是該數值高不見得就是該地房價太高,也有可能是當地民眾所得太低,上述台東與南投的購屋痛苦指數偏高,會不會這一種狀況呢?頗值得進一步去探討。
小英總統第一任房價所得比變動比較表(資料來源/內政部)
小英總統第一任房價所得比變動比較表(資料來源/內政部)
 

https://news.housefun.com.tw/hsinmin/article/179672255187

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

日期: 

或許是在捷運站出口拿到的傳單,或許是報紙上的建案廣告,你曾看過:「最後精華保留戶」這幾個字,但心裡可能是五味雜陳,充滿了矛盾,一來很想跑去一探究竟,卻又有另一個聲音說,那是騙人的,到底「最後精華保留戶」是真?是假呢?
 
事實上「最後精華保留戶」是房屋銷售業者常用的銷售手法相類似的廣告詞還有「精華保留戶大公開」、「地主保留戶」、「最後一戶」「廣告戶」等等,對這些廣告詞,一般民眾還真的很難辨別真假,因為其中有的是假的,是騙人的,還有半真半假的,當然也有少數是真ㄟ。
 
「釣魚」廣告要你上鉤
 
首先,來說假的「最後精華保留戶」,也就是說這樣的房子實際上是不存在的,這就是業者口中的「釣魚」廣告。
 
所謂的「釣魚」廣告就是以這類型的廣告當釣餌把有興趣看屋買屋的民眾全都吸引過來不過銷售中心並沒有這類房屋物件,現場銷售人員會以訓練有素的話術說,你來的太慢囉,精華保留戶都已賣光還好剛剛有之前已購客戶要退訂看你有沒有興趣迂迴的將手中的其他房子慢慢的賣掉。
 
即使銷售人員對你促銷沒成功也會以軟功來取得你的聯絡方式做為其後續其他建案銷售的口袋名單。這可是本少利多的一種銷售伎倆,因此業者很喜歡用,民眾基於好奇心,或是貪小便宜的心理,往往在不知不覺中就成為別人眼中的魚兒了!
 
半真半假要你當真
其次,是一種半真半假的「最後精華保留戶」這種狀況也算是一種「釣魚」廣告但是在現場銷售的房子並不是「最後的」,也不是「保留戶」,更不是「精華戶」,反正就是有房子可以介紹給你,只是在資訊不對稱的情況下,購屋人的你根本是無從分辨上述的差別,傻傻地還會當真呢!
 
精心「銷控」保留精華戶
 
最後是真的有「最後精華保留戶」,怎麼會這麼好的事呢?把最好的保留給你。這當然是銷售業者精心「銷控」的結果。
 
一個建案不管戶數多寡都有條件好、賣相佳的物件也有條件差、賣相不優的物件對銷售業者的最大考驗就是要想盡辦法把這些房子通通都賣掉,就是業界所說的CLEAN,要達到CLEAN的目標,就得好好做好售前及售中的銷售控管(業界簡稱銷控),也可說是業者精心所佈的局。
 
一般業者做「銷控」,都是將條件差、賣相不優的房子先開賣,比如低樓層、臨高架道的房子先以較低價吸引買家,快快出清。再逐漸開放較好的物件,也逐步調高價格。
 
房屋銷售是業者精心之佈局

 

到最後階段才會讓「精華保留戶」亮相,這時「最後精華保留戶」「精華保留戶大公開」的廣告就出來了!像是高樓層、景觀戶,這類條件最優的房子用再高價格也不怕賣不掉。因此只要業者「銷控」做得好,若是外部市場景氣也配合,往往就可享受到「倒吃甘蔗的滋味。
 
看來真的「最後精華保留戶」也不是業者佛心來著,特地為你保留的,這類的精華保留戶都是「價高質優」,為有錢人所打造的,除非你口袋也夠深,否則就只有乾瞪眼的份囉!

https://reurl.cc/kd8N99

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

張欣民,在房地產業界人稱他為不動產智庫,媒體稱他為「研展天王」,他從房地產記者到研展及教育訓練,到不動產資產管理,資歷完整,各大媒體經常報導他對房地產相關看法,同時也是諸多電視節目爭相邀訪的房產名嘴。

 

你貪婪 他黑心 你真的買到破盤價房子了嗎?

文/張欣民
在新冠肺炎疫情衝擊之下,所有的經濟活動都打亂了,在房市此時正是危機入市的最佳時機點,不少人想要來個狠狠殺價撿便宜貨,但是賣方屋主也不是省油的燈,在一番爾虞我詐的攻防之後,你真可以買到便宜的破盤房子嗎?
全球都還籠罩在新冠肺炎疫情之中,確診數與死亡人數持續不斷的攀高,說起來是件很悲慘的事,但是一樣米養百樣人,這段時間內卻還不斷有股神巴菲特的信徒蠢蠢欲動,想學學巴菲特危機入市,想在這亂世當中好好大撈一筆,不僅僅是股市,房市當中也有不少這種人,特別是在台灣,17年前又有SARS時期不少危機入市致富的例子,若是手上有些閒錢的,這段時間都在市場中不斷尋尋覓覓呢。
你貪婪 他黑心 你真的買到破盤價房子了嗎?(示意圖/好房網News資料照)
台北市街景。(好房網News資料照)
新冠肺炎疫情之中賺危機財
這些貪婪如禿鷹一族有沒有機會如願以償呢?以疫情發展到現在來看,機會好像不大。怎麼會這樣呢?一來是利率實在太低了,由於這波疫情十分嚴峻,各國紛紛調降利率來因應,我央行也順勢調降1碼利率,創下史上最低紀錄,在超低利率水準之下,不論是業者或是個人戶,都不容易被迫得表演跳樓大降價,更難出現破盤的房價。
再者,就是2015年前長達10多年的房市景氣多頭,讓建築業者,甚至是散戶投資客都賺飽飽,近4年的房市修正也傷不到他們,即使現在疫情延燒,也沒必要委曲求全、降價以求。
何況這些日子以來,台灣抗疫讓世界各國刮目相看,以數日出現零確診,口罩還可天女散花般的支援各國,市場上一點都沒有讓人驚懼恐怖的氛圍,此時即使要賣房子,也沒必要自己嚇自己去大降價求售囉!
房市呈現買賣方拉鋸戰
所以這段時間在市場上尋覓破盤物件的人,大部分都失望了,業者或是個人屋主開出的價格還都很硬,議價的空間也是有限,買方根本撿不到任何便宜,房市呈現買賣方拉鋸的狀態。
不過,還是聽說有少數人買到了破盤便宜的房子,這些人可真厲害啊!他們是怎辦到的?他們是買到真正破盤的便宜房子嗎?恐怕只有天知道!
房市不景氣,賣方要將房子賣掉有兩種方法,一種就是降價賣,但是降價賣要降得早才能先降先贏,不能跟風,更要降到有感才有效。只是降價賣會傷到自身的利益,非迫不得已,一般人不會這樣做。
拉高出貨賣房子
另一個賣掉房子的方法是拉高房價賣,真正高竿的人是這樣賣房子的。譬如說原先1150萬開價的房子一直賣不動,後來逆勢拉高到1380萬卻賣掉了,因為買方以為以75折1035萬買到了破盤的房子,心中暗爽殺到、賺到了345萬,殊不知屋主心中原先的成交底價是1000萬元。
這種把戲在這波新冠肺炎初期中國恆大地產就玩過,恆大地產宣稱旗下建案全面75折限時降價大優惠,瞬時造成搶購,房屋大賣。但卻有人發現,恆大地產在廣東東莞的建案,在促銷活動前原牌價是每坪22萬元新台幣,宣佈75折大優惠活動後,均價卻已偷偷的上調到每坪28.8萬元新台幣,所謂的75折優惠活動是拉高牌價出貨的矇騙手法,實際上購屋人並沒有佔到多少便宜。
所以當你貪婪想大撿便宜貨時,可不要忘了市場上多的是黑心的賣家,等你自己送上門呢!
 

https://news.housefun.com.tw/hsinmin/article/179672252254?utm_source=line

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

 

日本一戶海景溫泉宅只要日圓一元,不是凶宅,但還沒人要,這是怎麼一回事?

若是看到有廣告打出溫泉住宅,你想一戶應該要多少錢?若是海景溫泉宅,一戶又應該要多少錢呢?也許要幾百萬吧?至少幾十萬總要吧!但是在日本這樣一戶海景溫泉宅只要日圓一元,不是凶宅,但還沒人要,這是怎麼一回事?

在日本溫泉聖地靜岡縣的東伊豆町,有一間屋齡44年的透天厝在當地房仲網站上銷售,建物面積約23坪,土地面積100坪,兩房一廳的格局,屋況雖老舊,照理對購屋人還是有一點吸引力,網站上的售價更是很容易讓人誤以為標示錯誤的一元價,但是賣了一段時間了還是乏人問津。

根據一元售屋屋主表示:「這房子的附近靠海邊,周圍又有青山環繞,父親當年以一般別墅價格購入,為的是要讓孩子從小就在這片自然美景中成長,留下難忘的童年回憶。然而,等他繼承該房產後,美好回憶卻變成了沉重的負擔。」

怎麼會這樣呢?傳統上不是都說:「有土斯有財」嗎?房地產不正是有形的資產嗎?怎麼會變成負擔,甚至是變成不值錢的負債呢?

記得幾年前,國內有房屋網站也出現了一元起標的海景小套房,但最後也是同樣沒有人要,這其中原因大致上是相通的,歸納起來主要原因有四點:

一、地段不佳

房地產的價值取決於地段,地處偏遠之房屋,有山有海有景觀,看來很愜意,但是這類房子生活機能普遍不佳,交通普遍不方便,不僅房價保值不易,未來想轉手都很難找到下一個買家。

二、相關持有成本十分可觀

 

日本一元宅每年要繳交相關管理費與稅費,就要台幣5.5萬元,因是屬溫泉屋,又得繳相當台幣55萬的溫泉水使用費,壓得屋主喘不過氣來,簡直就像是一顆抱在手上的燙手山芋,恨不得趕快處理掉。國內海景小套房雖然相關持有費用較輕,但長期下來也是一筆不小的數目。

三、使用率低,社區管理易淪為惡性循環

不論是國內外,若是景觀宅、溫泉宅,都是屬於休閒不動產,但是一般休閒不動產使用率都很低,社區管理費更是常常欠繳,很容易陷入惡性循環,房子價值也就越來越低,賠售是逃不掉的宿命。

四、無租賃市場

像這類半買半相送的房子,也許有人會想要拿來出租,以為表面上沒什麼成本,租金報酬率一定很高,藉此賺取穩定租金收入。但囿於這種房子所處地點偏遠,交通不便,實際上很難找到租屋客源,要想出租出去談何容易,反而讓自己去承接別人不要的燙手山芋。

所以不要對房地產有太多的錯誤期待,更不要認為房地產一定就是資產,或是一定可以增值,它也可能是讓人揮之不去的沉重負債喔!

張欣民

◎現職
正聲廣播電台「日光大道」房產節目主持人
天時地利不動產顧問公司總經理
消基會房屋委員會委員
士林社區大學房地產投資課程專任講師
中華民國不動產仲介公會全聯會會務顧問
台北市不動產仲介公會公關主任委員

◎經歷
太平洋資產管理公司總經理
美商ERA易而安不動產行銷顧問
信義房屋企研室協理兼發言人
金融研訓院講師
好房誌編輯總監


延伸閱讀

房市928檔期充滿了期待 卻又怕受傷害

凶宅連環爆的啟示

 

 

https://ctee.com.tw/house/celetalk/11514.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

隨著新冠肺炎疫情的延燒,國內建商為了突破銷售困局,推出了所謂的防疫宅,但是真的有防疫宅嗎?業者宣稱的防疫宅真的防得了新冠肺炎嗎?

新冠肺炎疫情持續在全世界各地延燒,國內即使疫情管控得宜,沒有爆發大量的確診或死亡數,但民眾還是怕被感染,都避免不必要的聚會或活動,包括看屋、買屋等,造成很多預售案場門可羅雀,陷入等無人的窘境。

所謂窮則變,變則通,既然大家都怕新冠肺炎,業者就順勢推出具抗疫功能的防疫宅,希望能突破目前的銷售瓶頸。只是這些業者大力宣傳的抗疫宅,到底是具有了哪些配備呢?這些配備真的能抗疫嗎?

稍稍整理檢視一下,最近一些號稱防疫宅建案的配備,不外乎強調生命三要素陽光、空氣、水的重要性,更特別著重在空氣與水的潔淨上面,空氣潔淨方面的設施如當層排氣、全熱交換器、防霾紗窗、正負壓抗菌清淨系統、正負壓防疫吸氣閥等。水潔淨方面的設施,則有活性碳濾水器、屋頂儲水槽設計洩水斜坡等。

隨著每天疫情的升溫,以及中央疫情指揮中心每天的疫情宣導,大家都知道這次新冠肺炎疫情的傳播主要是接觸及飛沫的傳播,因此才會一再強調要求大家要勤洗手,人多聚集要戴口罩。因此上述業者自稱的防疫宅,對於防止新冠肺炎疫情感染,可說一點關聯性都沒有,直白地說,根本沒有防疫的作用。

既然這些防疫宅對於防患新冠疫情沒有幫助,那是不是還要考慮去買這類建案住宅產品呢?這個問題有三個考量點:

其一、有沒有實質必要性

這些業者宣稱的防疫設施或建材,雖對防患疫情沒有直接幫助,但對於改善居家空氣品質或是用水品質都有正面的提升,尤其建案若是座落在空氣品質或用水品質不佳之處,這樣的建案規劃對住戶就有實質的必要性。

其二、房價會不會因而墊高

所謂羊毛出在羊身上,建築業者提供更優質的設備或建材,多少會反映在成本上面,房價就會因而墊高,對購屋人來說,就得承受更重的房價負擔,假設建案所在地區空氣與水質都屬優等之上,這樣的建案就比較沒有考慮的必要。

其三、未來維修及相關費用

近年來很多建案都會放進一些先進的設計規劃或建材設備,表面上看起來都很厲害,也很有賣點,但卻常落入一個中看不中用的情境,未來一旦要維修,不僅很麻煩,維修相關費用更是驚人,所以要購買這類建案產品之前,還是多多深入瞭解為要!

張欣民

◎現職
正聲廣播電台「日光大道」房產節目主持人
天時地利不動產顧問公司總經理
消基會房屋委員會委員
士林社區大學房地產投資課程專任講師
中華民國不動產仲介公會全聯會會務顧問
台北市不動產仲介公會公關主任委員

◎經歷
太平洋資產管理公司總經理
美商ERA易而安不動產行銷顧問
信義房屋企研室協理兼發言人
金融研訓院講師
好房誌編輯總監


延伸閱讀

https://ctee.com.tw/house/celetalk/251973.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


 

唯房市「疫」軍突起 專家:數據恐是假象

好房網News記者呂詠柔/綜合報導
根據六都地政局最新統計,3月六都房屋買賣移轉棟數共1萬9824棟,年增率達7.8%,其中桃園市更是大增36.6%,台北市也罕見出現20.8%的年增率。而今年第1季六都房屋買賣移轉棟數,則為5萬3364棟,年增率也達6.8%,除了台南、高雄,其他四都房屋買賣移轉棟數都是正成長。
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出,在新冠肺炎疫情持續延燒之際,重創全球各行各業,不過觀察以上數據,似乎顯示「房地產業」老神在在,令人好奇房市是否對疫情免疫?但他擔心,這恐怕只是表象或是假象,實際上房市已悄悄地走到溫水煮青蛙的景況之中,並提出5大理由:
新冠肺炎疫情重創全球各行各業,房地產業卻「疫」軍突起,令人不禁猜想,房市是否對疫情免疫?張欣民則認為,恐怕只是表象或是假象。示意圖/截自pixabay
房市專家胡偉良列出買房時千萬不能有的5種愚蠢想法。示意圖/截自pixabay
一、SARS後房市飆漲歷史經驗之期待
由於台灣過往有抗SARS的成功經驗,加上SARS過後房市飆漲10多年,業者嚐到史上最大的甜頭,因此業界普遍認為,疫情忍一下很快就過去,滿心期待,疫情過後一定會有一波反彈大行情,因此不用怕。
二、我防疫工作可圈可點,業者心態鬆懈
截至目前,台灣在這波戰疫中「傷亡」算是最輕微,不管是確診數或死亡數都相對低,沒有採取較激烈的禁足令,更沒有封城的大動作,大家日常生活都還算正常。這難免也讓一般民眾,甚至是房產業者在看待疫情的心態上都較為鬆懈。
三、剛需購屋者財務較為脆弱
近3年來房市雖有逐步回溫,但大家心知肚明,是首購族及剛性需求的撐盤,因此市場上才會充斥著低單價、低總價的產品。然而,首購族有不少正是所謂「墊腳尖的族群」,剛需一族也不乏是口袋較淺者,他們都是這波疫情下可能被裁員、減薪、無薪的族類,所以即使最近業者幸運「釣到」這些魚兒,他們也可能成為最早反悔或是被斷頭的買家。
四、官方統計數據的迷思
上述的六都最新的房屋交易統計,張欣民認為數據僅供參考,因官方的房屋買賣統計數據,有時間的落差,又有預售屋移轉量的攪局,讓大家看不清真實的房市市況,特別是在這重大事件的關鍵時刻,反而可能成為誤導業者的「假訊息」。
五、利率太低
原本已很低的利率,央行又調降1碼,重貼現率來到1.125%,創下歷史新低,這也意味著房產業者養地、蓋房的成本也來到歷史低點,對於風險的意識也隨之降低。
張欣民總結,俗話說「人在江湖,身不由己」,又有一說「業者沒有悲觀的權利」,房產業者對產業景氣有信心,對於市場不悲觀,也算是一股正能量。只是疫情發展詭譎難測,對經濟的衝擊有多大,也不是當下就可管窺蠡測的,提醒大家萬萬不能掉以輕心,免得陷入溫水煮青蛙的困境之中。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/130825251984.html?utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

日光大道房產的世界 / 張欣民

房地產掃瞄

shutterstock

2020-04-10 10:00

筆者擔心房屋交易量逆勢增長只是表象,或可說是個假象,實際上房市已悄悄地走到溫水煮青蛙的景況之中,主要有以下5個理由...

 

全世界都籠罩在COVID-19(武漢肺炎)疫情當中,國內很多產業都已淪為「慘業」,但讓人納悶的是,房地產業卻顯得格外淡定,業者對外的口吻也都顯得老神在在,莫非房市對於武漢肺炎病毒是免疫的,還是已不知不覺陷入溫水煮青蛙的景況呢?

 

從武漢封城到現在,武漢肺炎已經延燒2個多月了,疫情是越燒越旺,其所造成的衝擊層面也越來越廣,行動自由受限、股匯市巨幅震盪、各國紓困規模可能都是史上所僅見,財訊董事長謝金河形容這是百年一遇的大災難,有人更說這是第三次世界大戰,而且是一場看不到敵人的慘烈戰役。 

 

一場SARS+911+金融海嘯+歐債危機…

 

回顧一下肺炎疫情剛爆發,直覺的聯想這只是另一場的SARS,不過從最近經濟學家與研究機構持續調降全世界、各國經濟成長率來看,這明顯的是一場SARS+911+金融海嘯+歐債危機+…的總和,借用最近又應景重播的電影片名,現在這場世紀災難已是「全境擴散」碰上「危機總動員」,再加上「恐懼的總和」了!

 

不過,在此內外交迫的嚴峻環境下,儘管很多「慘業」被疫情打趴在地,唯獨房地產業顯得格外淡定,展現出「疫」立不搖之勢,官方最新的統計數字也顯示,民眾仍然不畏疫情勇敢進房市,推升房屋交易量逆勢增長。

 

根據六都地政局最新的統計,3月份六都房屋買賣移轉棟數為19,824棟,年增率達7.8%,其中,桃園市更是大增36.6%,台北市也罕見地出現20.8%的年增率。今年第一季六都房屋買賣移轉棟數則為53,364棟,年增率也達6.8%,台中以北四都房屋買賣移轉棟數都是正成長。

 

資料來源:六都地政局

 

看到這樣的數據,你可能會想,莫非房市是「無敵鐵金剛」,百毒不侵;還是台灣人真的「太勇敢」了,在此風雨飄搖的氛圍下,要買房就是要買房!但筆者擔心這只是表象,或可說是個假象,實際上房市已悄悄地走到溫水煮青蛙的景況之中,主要有以下5個理由:

 

一、SARS後房市飆漲歷史經驗之期待

由於台灣過往有抗SARS的成功經驗,加上SARS過後房市飆漲10多年,業者嚐到史上最大的甜頭,因此業界普遍認為,疫情忍一下很快就過去,滿心期待,疫情過後一定會有一波反彈大行情,因此不用怕。

 

二、我防疫工作可圈可點,業者心態鬆懈 

截至目前,台灣在這波戰疫中「傷亡」算是最輕微,不管是確診數或死亡數都相對低,沒有採取較激烈的禁足令,更沒有封城的大動作,大家日常生活都還算正常。這難免也讓一般民眾,甚至是房產業者在看待疫情的心態上都較為鬆懈。

 

三、剛需購屋者財務較為脆弱

近3年來房市雖有逐步回溫,但大家心知肚明,是首購族及剛性需求的撐盤,因此市場上才會充斥著低單價、低總價的產品。然而,首購族有不少正是所謂「墊腳尖的族群」,剛需一族也不乏是口袋較淺者,他們都是這波疫情下可能被裁員、減薪、無薪的族類,所以即使最近業者幸運「釣到」了這些魚兒,他們也可能成為最早反悔或是被斷頭的買家。

 

四、官方統計數據的迷思

上述六都最新的房屋交易統計,某種程度會強化業者的信心與賭性,但這些數字是真實的嗎?記得2017年筆者在此專欄曾寫過一篇文章:《用「房屋買賣移轉數」就可以看清房市景氣?大錯特錯!》,指出官方的房屋買賣統計數據,有時間的落差,又有預售屋移轉量的攪局,讓大家看不清真實的房市市況,特別是在這重大事件的關鍵時刻,反而可能成為誤導業者的「假訊息」。

 

五、利率太低了

原本已很低的利率,央行又調降1碼,重貼現率來到1.125%,創下歷史新低,這也意味著房產業者養地、蓋房的成本也來到歷史低點,對於風險的意識也隨之降低。

 

小心駛得萬年船


俗話說,人在江湖,身不由己,又有一說,業者沒有悲觀的權利,房產業者對產業景氣有信心,對於市場不悲觀,也算是一股正能量。

 

只是這波疫情的發展詭譎難測,不知伊於胡底,對經濟的衝擊有多大?也不是當下就可管窺蠡測的,萬萬不能掉以輕心,免得陷入溫水煮青蛙的困境之中。最後記住這句話應該不會錯:小心駛得萬年船。

 

作者簡介_張欣民

正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會房屋委員會召集人、政大地政碩士,著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道

https://www.businesstoday.com.tw/article/category/80404/post/202004100005/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


 

在等危機入市?房市4大訊號 出現1項就能下手

好房網News記者呂詠柔/綜合報導
新冠肺炎疫情持續延燒,全球各行各業受到嚴重衝擊,這時許多人想起2003年的SARS,當時疫情蔓延讓房價崩盤,讓不少購屋族群想複製相同模式進場;但專家卻對此抱持保留態度,認為現在要「危機入市」,還言之過早。
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示,很多人在這波疫情當中,想比照當年SARS模式進場去撿便宜貨,不過他認為,現階段的房市跟股市差距非常大,股市殺聲震天,房市卻還文風不動,現在要「危機入市」還有點太早。對此他也提供4大訊號作參考,如果有1個出現,就可以考慮逢低進場。
房產專家張欣民認為現在要「危機入市」還言之過早。示意圖/截自photoAC
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為現在要「危機入市」還言之過早。圖/截自photoAC
一、有大型建商開大降價第一槍
張欣民表示,很多建商在過去這一波幾乎賺飽飽,但有一些財務上比較緊的,也不敢開降價第一槍,因為只要一這樣做,就會引起其他同業不滿。但如果有一個指標型的大型建商,像是中國恆大地產,就跳出來說降價25%,要注意可能有「明降暗升」的意味。
何謂「明降暗升」?張欣民解釋,建商可能要賣你一坪20萬,但因為要搞大降價噱頭,就會先把表價拉高到28萬,讓你用75折來買,所以到頭來也不見得有搶到便宜。因此他也提醒大家,要留意建商喊大降價時,究竟是誠心誠意讓利,還是要讓你當「盤子」?
二、業界要求政府紓困或緩繳息
張欣民建議,可多留意是否有大老級的企業出現,拜託政府救救他們,像現在有500億的紓困基金,看是不是能夠來救房地產業者。另外就是一些利息太重的,看能不能要求緩繳,這些都是很重要的訊息跟指標。
三、市場頻見爛尾樓
所謂「爛尾樓」,就是建商在銷售的時候賣不好,或者是財務上出一些狀況,造成工程停擺的建築。張欣民表示,如果市場上出現越來越多爛尾樓,就表示整個市場已經從「量變」開始「質變」,建議大家可以多多留意市場訊息。
四、法拍件數大幅增加
張欣民指出,房地產最落後的一個指標就是「法拍屋」,可以多觀察法拍屋的件數,是否有突然爆量的情況。這部分就是有些屋主或是建商,已經撐不住了,就把房子丟給銀行來法拍。
最後張欣民表示,在這4大訊息,如果有其中1個出現,而手頭上有一些閒置資金的話,就可以考慮依循股神巴菲特所說的「危機入市」,抓準最佳進場時機。
更多新聞→

https://news.housefun.com.tw/news/article/435040248956.html?utm_source=line

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

最近有媒體報導,最喜歡購買豪宅的大老闆,卻砸下了1億多元買下台北市長春路的三角窗店面,店面產品近年來可說人人喊打,各個看衰,但是有錢人為什麼還是砸大錢投資這類黃金店面?難道三角窗店面有什麼迷人的魅力嗎?

根據內政部實價登錄最新成交揭露,位於台北市長春路、新生北路交叉口的三角窗店面約86坪,去年12月以總價1.3億元成交,拆算單價每坪151萬元左右,雖然屋齡已高達44年,但一點都沒減損其身價。根據謄本資料則顯示,買方為歐企投資公司,背後的老闆就是大名鼎鼎的前精英電腦董事長蔣東濬。

大老闆搶買豪宅比誰才是最大咖

蔣東濬就是與國巨董事長陳泰銘搶買「文華苑」豪宅,比看看誰才是最大咖,而在國內豪宅市場上聲名大噪,事實上,蔣東濬家族不只喜歡買豪宅,對於可以創造現金流的店面也是情有獨鍾,尤其是三角窗店面,更是喜愛有加。

據了解,2018年7月蔣東濬家族以總價2.81億元、拆算車位單價268萬元,買下大直指標商辦大樓「大直豐匯」一樓的三角窗店面,創下當地店面新高價。去年底再以法人歐企投資公司出手,買下現為全家便利商店租用的三角窗店面,這在近年來各方都看壞店面產品的氛圍之下,顯得格外耐人尋味。

從台北東區到各地商圈走一回,確實很多過去人潮熙熙攘攘的店面,現在不是門可羅雀,就是門前冷落車馬稀,空置的店面也不少,展望未來電商及外送平台等衝擊還持續當中,這時候拿大錢投資店面不是傻便是笨,莫非有錢人想的跟我們不一樣嗎!

有錢人想的跟我們不一樣

真的,有錢人想的真的跟我們不一樣,有錢人花大錢買店面,並不是買一般的店面,而是最具有市場價值的三角窗店面,投資客大咖「3黃1劉」當中的劉媽媽,就以買忠孝東路、復興南路口三角窗店面,為人津津樂道,咸認為是投資客的高段之舉。蔣東濬以法人機構及其家族也陸續買進三角窗店面,可見三角窗店面是有其迷人的魅力。

所謂「三角窗」,這是台語的說法,並不是指三角形的店面,而是泛指位於兩條道路交接處的店面,也就是說它是兩面臨路,很多知名商家像是85°C、星巴克咖啡等,找店面時都優先找三角窗店面,有錢人投資店面當然也是找三角窗店面。就市場的層面來看,三角窗店面擁有三大優勢。

三角窗店面具有稀有性

到任一個商圈中實地觀察,一個完整的街廓中,只要是臨路一樓幾乎都是可以拿來當店面使用,少則10來個店面,大街廓搞不好有好幾10個店面,但是兩面臨路的三角窗店面就只有4個角落,因此在店面市場中,這4個三角窗店面是相對稀有的,若是單位坪數都一樣,有能力還是要買三角窗店面,易租、抗跌是它的最大特性,可以挺住外在的景氣狂風,也能擋住商圈的起落。

三角窗店面廣告效應最強

商家開店做生意,就怕人家不知道,所以必須打廣告廣為招徠,人來了之後,更必須有醒目的招牌讓客人很容易辨識,兩面臨路的三角窗店面,除了在準顧客口中描述店家位置時簡單明瞭外,兩面可掛招牌的雙倍廣告效果,更是其他非三角窗店面所能比擬的。

過去市場上也常聽到有人說,某家業者租下那個超級貴的三角窗店面,其實並不是考量能為業者帶來多少的營業額,最主要是要藉它超強的廣告效果,大打本身的知名度。

三角窗店面擁有人潮聚集的效應

由於三角窗店面有上述清楚地標型的廣告效益,人們相約或是聚集點往往就會選在這個三角窗地點,兩邊逛街而來的人流,或是車流也很自然地在此交會,人們停等紅綠燈也會在店面前多停留,這也無疑幫此三角窗商家創造更多的人潮效應,帶進更多的消費人流。

由於三角窗店面擁有以上三大優勢,若是店面的租金報酬率也能達2%以上,有錢人還是會捧著大把的鈔票來投資的,成為資產配置重要的一部分!

張欣民

◎現職
正聲廣播電台「日光大道」房產節目主持人
天時地利不動產顧問公司總經理
消基會房屋委員會委員
士林社區大學房地產投資課程專任講師
中華民國不動產仲介公會全聯會會務顧問
台北市不動產仲介公會公關主任委員

◎經歷
太平洋資產管理公司總經理
美商ERA易而安不動產行銷顧問
信義房屋企研室協理兼發言人
金融研訓院講師
好房誌編輯總監


延伸閱讀

 

https://ctee.com.tw/house/celetalk/223301.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


 

去年房市交易30萬棟 其實並不到30萬棟!

文/張欣民
去年底大家都在猜,2019年全年度房屋交易量有沒有機會站上30萬棟,大多數的人都沒有十足把握,答案日前終於揭曉,正式站穩30萬棟的整數關卡,只是這個數字是實的嗎?還是虛的呢?恐怕還有很大商榷的餘地。
房市景氣好壞,價與量是最重要的兩大參考指標,價量齊揚意味景氣大好,價跌量縮則意味著景氣走空頭。因此,正確的、即時的價量統計數據,對於業界或學界研判房市景氣好壞,就更為重要。
去年房市交易30萬棟 其實並不到30萬棟!(資料照/好房網News記者楊欽亮攝影)
台北市鳥瞰。好房網News記者楊欽亮 / 攝影
價量是房市景氣度重要指標
在價的部份,現在我們有官方的實價登錄成交資訊,也有多種房價指數可供參考,儘管前者的透明度還不夠,有待「升級」;後者則還有指數走勢不穩定的問題,但至少是「沒魚,蝦也好」,不滿意但是還可以接受。
至於量的部份,大家都是以内政部統計的建物買賣移轉棟數為準,以此判讀該年度房屋交易量的多寡、景氣的好壞,近兩年來更有市場人士以此數據過去的走勢,提出移轉棟數「30萬」為台灣房市景氣榮枯數的說法,顯示大家對這統計數據有很深的依賴感,也有很高的信賴度。
去年在大家都還小有疑慮的情況下,全國建物買賣移轉棟數竟然一舉站上30萬的整數關卡,達到300,275棟,創下近5年來的新高紀錄,年增率也達8%,似乎是件可喜可賀的事,也達到市場人士所謂的「30萬」景氣多頭的水位。
「30萬」數字是實?是虛?
只是當大家看到這個數字在高興時,你是否想過這個數字是實是虛呢?市場恐怕很少有人去質疑它,嚴格來說,若要論年度房屋買賣交易量,這個數字是有問題的,其中是參有「雜質」的,我們應該將這些雜質剔除掉,應該要有更清晰透明的交易量數字,來判讀房市景氣。
去年全國建物買賣移轉棟數30萬棟,如果簡單的將之轉化為去年房屋交易量30萬棟,恐怕這30萬棟就不是30萬棟了!這似乎有一點像禪話當中所說的「見山不是山,見水不是水」,不過也沒有那麼深奧啦,簡單的說是道算術題而已!
深入了解就知道,官方的建物買賣移轉棟數統計主要是由兩個成分所組成,說來就是這個非常簡單的算術題:A=B+C
A=建物買賣移轉棟數
B=預售屋完工交屋數
C=成屋買賣成交件數
嚴格來說,B是在2~3年前預售階段簽完約,完成交易,在2~3年後完工交屋,完成產權移轉,併計入當年度的建物買賣移轉棟數統計,實際的交易行為跟統計數據有2~3年的落差,這就是我所說的統計數據的雜質,C的交易數量才能夠較精準的反映當年度的市場交易量,以及當年度的購屋需求。
當然在現行的統計架構之下,較有SENSE的市場人士,想要更清楚看清市場真相的人,就得要去抓一個預售屋完工數占建物買賣移轉棟數的比重,並將之剔除,以求得一個較真實的年度房屋交易量,只是這一個占比該抓多少,是人言言殊,以個人的經驗值來猜的居多,這又失去統計數據該有的精準度了!
根本解決之道是另列項目統計
根本解決之道還是要回歸到源頭,因為地政機關在統計這些數據時都知道,哪些是預售屋完工交屋的移轉數量,哪些是成屋的交易移轉數量,只要分開另列項目統計,簡單就依上述A、B、C三個數字呈現出來就可以,這樣對於市場人士或是研究人員,就可省掉很多摸索或是猜測的功夫了,讓大家對於市場景氣的研判能更準確!
相類似的統計問題還有第一次總登記的數字,目前也是以一籃子的方式統計,若能夠再細分為第一次總登記產權移轉及第一次總登記產權未移轉兩大項,就可以清楚的看到已經完工的建案,還有多少房子未售出,這就是大家都很想知道的市場餘屋數,而不是推估出來的餘屋數。
政府很多機制及工作當然可以因循舊制,不做不錯。然而相關的地政統計數字已經看了數十年,對做初階的研究是很有幫助,但總覺應該還有可更精進的地方,精進兩個字是近年地政機關最喜歡用的字眼,希望在短期內能看到地政機關在統計數字上有更精進的表現。
 

https://news.housefun.com.tw/hsinmin/article/179672247254

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


 

金鼠年宜地毯式賞屋 做這件事恐犯大忌!

好房網News記者呂詠柔/綜合報導
每年農曆新年期間,全台各地都會有許多建案推出各種賞屋活動搶錢。房產專家表示,根據「購屋權益農民曆」指出,「金鼠年賞屋,宜;倉促下訂,忌。」因此建議民眾可利用此時多看、多比較,但切忌絕對不能太過衝動。
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示,從去年329檔期,就能感受到房市春江水暖的訊息,在低利環境、台商回流及股市財富效應之下,全年度市場「量增價穩」的格局確立,很多業者見勢有可為,新案子不斷地釋出,大選結束不確定因素排除後,更是業者衝刺大舉促銷的好時機,任何較長時間的假期,都是業者眼中的銷售好日子,當然包括春節連假。
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民建議民眾,可利用此時多看、多比較,但切忌絕對不能太過衝動。圖/好房網資料照
母親節媽媽帶看照。(好房News記者陳韋帆/攝影)
而面對琳琅滿目、促銷花招百出的房屋建案,張欣民建議一般民眾或是潛在購屋消費者,不妨也趁這時候多看、多比較,平常沒時間好好看屋、賞屋的人,正可以地毯式的將銷售中案場全部檢視一番,看看個別建案的優缺點,比較彼此價格的高低。
張欣民表示,如果真有一本「購屋權益農民曆」,必然也會提醒你「金鼠年賞屋,宜;倉促下訂,忌。」因此他提醒民眾,切記不可太過衝動下手,因為購屋畢竟是人生一大事。另外,張欣民也列出政府針對購屋消費者權益訂出的相關規定:
一、毫無條件的給契約審閱期
預售屋是屬期貨性質,充滿不確定性及風險性,為保障購屋消費者,政府特別規範業者,一定要提供民眾至少5天的契約審閱期,而且是在沒有任何條件之下的契約審閱期。因此若業者要求民眾先下訂金才給契約審閱,或有在條文中約定「放棄審閱期」,遇到這類狀況,可直接跟公平會檢舉。
二、簽約不成,訂金需無息退還
很多民眾會因為在預售屋現場的情境與氛圍,而衝動下訂金,等到與家人討論或是在網路搜尋更多資訊後,便覺得不妥放棄簽約,但又怕所付訂金被沒收,有些急著要業績的銷售人員,也會以此要脅你簽約。
但在俗稱紅單的「房屋訂購單」上,都有類似文字註明:「買方於約定簽約期日前有權拒絕簽約,並以書面通知賣方後,所收訂金無息退還」。另外,正式契約書上的條文也都有「雙方若簽約不成,訂金需無息退還」的規定。
三、不得約定廣告「僅供參考」
到預售案場賞屋後,銷售人員會給一堆建案的書面資料,以前業者會用小小的字體在角落註明「僅供參考」,但是現在這類業者宣稱的「僅供參考」是無效的,廣告宣傳物都屬未來簽約內容的一部分,一旦有交易糾紛,都可當作呈堂證供,所以這些業者主動提供的廣告文宣品,必定要妥善保存。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/503418247196.html?utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

日光大道房產的世界 / 張欣民 2020-01-31 12:11

原該熱熱鬧鬧的農曆年,被武漢肺炎給完全打亂了,原該開紅盤的股市更被武漢肺炎給打趴了,接著大家更擔心的是,房市是否也受衝擊?

以過去SARS的經驗來看,這次武漢肺炎對房市衝擊,完全要看疫情蔓延的時間長短而定,時間越長,對房市越不利。

由於過去台灣有過抗SARS的經驗,而且疫情在短時間內就獲得控制,防疫流程早已建立,心理建設應該也已建立,不會再那麼恐慌,因此筆者認為「影響有限」,想危機入市機會恐不大。

 

一種不尋常的氛圍在持續擴散

 

但是春節期間彰化田中口罩工廠長長排隊的人龍,在網路上廣被流傳著,公車捷運上更是人人矇著臉,開工日老闆員工個個也都是戴口罩燒香祝禱,很多在年前約好的會議或活動,年後紛紛取消或延後,這是過去從沒看過的景象,一種很不尋常的氛圍在周遭持續擴散。

 

加上長假後的股市一開盤就重挫近700點,各類群組當中也越來越多人開始擔心起房市,包括不少的業者在內!

 

也許很多人都看過非洲大草原上弱肉強食的影片,一旦有動物受傷,一群禿鷹馬上聞腥而至,群起而攻之!國內房市自從2003年SARS事件之後,也一直流傳著這種禿鷹理論,事後很多人夸夸而談說,想當年若是把手上的錢都拿去買房子,現在就可「翹腳捻嘴鬚」當個大富翁了。

 

SARS危機入市成為房市大贏家

 

 

當然當年也有少數人真的危機入市,誤打誤撞反而成為房市大贏家。現在網路上都還可以輕易地蒐尋到類似的案例:「 SARS結束,老爸在內湖高中附近買了1間公寓,共花了350萬元,目前(2018年)該棟公寓行情在1600~1800萬元之間。」

 

但畢竟時不我予,市場沒有所謂的早知道,早知道大家都成為富翁了!這次的武漢肺炎看似凶險,但對一些不避諱人性貪婪面的投資客,似乎也正虎視眈眈,在等待危機入市的時刻來臨。

 

這些人有沒有機會呢?那就要看這次武漢肺炎對房地產界的衝擊有多大?而武漢肺炎對房市衝擊有多大?則要看疫情蔓延的時間有多長而定。

 

2003年3月14日台灣爆發第一個SARS病例,6月17日台灣正式從SARS旅遊警示區除名,7月5日世界衛生組織宣布台灣自SARS感染區除名。

 

SARS爆發 房市形同開天窗

 

因此從SARS疫情爆發到結束大約三個月的時間,這段時間人人自危,所有與外界接觸的活動幾乎停擺,房市交易也形同開天窗,預售案場門可羅雀,房仲店頭也都高唱「等無人」,個個苦哈哈,一幅風雨飄搖、朝不保夕的景象,記得當時筆者任職的公司更是宣佈遇缺不補,以因應疫情對房市的衝擊。

 

由於政府抗SARS防疫作戰成功,SARS對房市的衝擊警報很快就解除,2003年下半年在低房價、低利率(低利優惠房貸)及低稅率(土增稅減半)這「三低」環境助力之下,房市價量齊揚,更造就了有史以來最長的景氣復甦期,直到2014年才逐漸轉淡,這段期間,只要勇於投資房市的,幾乎都是賺大錢。

 

很多人都在問,這波的武漢肺炎有沒有可能複製另一波SARS後賺大錢的機會呢?

 

首先,是時空背景不一樣。當年「三低」環境之低利率優勢仍在,甚至比當年還要低,但土增稅減半的低稅環境被房地合一稅給破解掉了,最關鍵的低房價條件更不復見,現在各地房價都還在高點,想要複製另一波SARS後賺大錢的機會,就要看武漢肺炎疫情能將房價打下來多少囉!

 

武漢肺炎對房市衝擊三種可能狀況

 

 

以SARS的經驗值跟現在的市場氛圍,以下再分三個時間點、三種狀況來看:

 

若疫情在一個月內解除警報,恢復正常生活,房市只會有短暫的量縮,房價來不及反應,也不會有明顯的波動,因此可以說無便宜貨可撿。

 

若是疫情像SARS一樣持續三個月,因大家都謹記人多的地方不要去,看屋人依舊稀少,房市交易量持續萎縮,有些屋主、業主開始撐不住了,房價開始鬆動,幅度大約10~20%,這時有便宜貨可以撿,有機會賺到價差,但也只能算是小賺。

 

若是疫情超過三個月,甚至長達半年,或是有社區型群聚感染發生,這時經濟的衝擊會是全面性的,很多人可能會面臨到關廠、歇業、裁員等等問題,市場上買方斷頭、法拍物件,或是建商銷售不佳落跑等等狀況可能也會越來越多,這才是禿鷹集團進場的最佳時間點,餘屋空屋量大的地區此時房價可能出現腰斬慘況!

 

事實上,去年底國內房產界預測今年房市景氣時,沒有一個人考慮到這隻武漢肺炎黑天鵝,在推案計畫上出現高度,甚至是過度樂觀的情形,這時就應該要好好重新檢視一下手上的案子,量、價及產品該調整就趕快調整,否則一旦這隻黑天鵝盤旋不去,很可能就會成為房市的黑死病!

 

當然上述的三種狀況,都只是這次武漢肺炎疫情對房市衝擊的沙盤推演,其間變數還很多,市場不必太過恐慌,但業者一定要嚴陣以待,不可掉以輕心,至於投資客想撿便宜貨,則要靜觀其變,還不宜高興得太早。

 

最後,面對武漢肺炎疫情,還是提醒大家做好自我健康管理的工作,希望最壞的狀況不要發生,希望這隻黑天鵝早早飛走,天佑房市,天佑台灣!

 

作者簡介_張欣民

正聲廣播公司「日光大道」房產節目主持人、天時地利不動產顧問公司總經理、消基會房屋委員會召集人、政大地政碩士,著作有《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房仲勝經》、《房市日光大道》

https://www.businesstoday.com.tw/article/category/80404/post/202001310008/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2020/01/28 12:00文/記者葉思含整理

消基會房屋委員會召集人、天時地利不動產顧問公司總經理張欣民。

文/消基會房屋委員會召集人、天時地利不動產顧問公司總經理張欣民

春節假期長,有很多建案案場「春節不打烊」,歡迎民眾前去走春、賞屋,更重要的是買屋,但是根據「購屋權益農民曆」指出:「金鼠年賞屋,宜;倉促下訂,忌。」

過完新曆年迎來農曆年,每屆農曆春節,很多預售案都不放棄搶錢的機會,春節長假期間仍然不打烊,案場大門大開迎貴客,舉凡應景的送紅包、抽福袋、吃吃喝喝等活動都不會少,甚至還有更實惠的限時限量的折扣價、送裝潢、送車位等促銷活動,吸引過年期間「英英美代子」的民眾好好賞屋一番,更重要的是能夠掏出白花花的紅包錢下訂買房子。

從去年329檔期就可感受到房市春江水暖的訊息,在低利環境、台商回流及股市財富效應之下,全年度市場「量增價穩」的格局確立,很多業者見勢有可為,新案子不斷不斷地釋出,大選結束不確定因素排除後,更是業者衝刺大舉促銷的好時機,任何較長時間的假期,都是業者眼中的銷售好日子,當然包括春節連假囉!

面對琳琅滿目、促銷花招百出的房屋建案,建議一般民眾,或是潛在購屋消費者,不妨也趁此一時刻多看、多比較,平常沒時間好好看屋、賞屋的人,正可以地毯式的將銷售中案場全部檢視一番,看看個別建案的優缺點,比較彼此價格的高低。

但是切記,不可太過衝動,購屋畢竟是人生一大事,如果真有一本「購屋權益農民曆」,必然也會提醒你:「金鼠年賞屋,宜;倉促下訂,忌。」

事實上,政府機關對於購屋民眾權益也十分關注,早訂有保護購屋消費者權益的相關規定,這裡特別提出三點提醒民眾,不要受騙上當,更別讓你的權益睡著了喔!

1、毫無條件的給契約審閱期

預售屋是屬期貨性質,充滿不確定性及風險性,為保障購屋消費者,政府特別規範業者一定要提供民眾至少5天的契約審閱期,而且是在沒有任何條件之下的契約審閱期,也就是說業者不能要求民眾先做什麼才給契約審閱期,最常見的是要求民眾先下訂金才給契約審閱,或有業者在條文中約定「放棄審閱期」,如遇到這類狀況,可直接跟公平會檢舉。

2、簽約不成,訂金需無息退還

在預售屋銷售案場,很多民眾會因現場情境及氛圍,而衝動下訂金,等到回到家與家人討論,或是在網路搜尋更多資訊後,便覺得不妥,放棄簽約,但又怕所付訂金被沒收,有些急著要業績的銷售人員,也會以此要脅你簽約。

實務上的規定是,在俗稱紅單的「房屋訂購單」上,都有類似文字註明:「買方於約定簽約期日前有權拒絕簽約,並以書面通知賣方後,所收訂金無息退還」。另外,正式契約書上的條文也都有「雙方若簽約不成,訂金需無息退還」的規定。

3、不得約定廣告僅供參考

到預售案場賞屋後,銷售人員會給一堆建案的書面資料,以前業者會用小小的字體在角落註明「僅供參考」,但是現在這類業者宣稱的「僅供參考」是無效的,廣告宣傳物都屬未來簽約內容的一部分,一旦有交易糾紛,都可當作呈堂證供,所以這些業者主動提供的廣告文宣品,一定都要好好妥善保存喔。

https://estate.ltn.com.tw/article/8978

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

近年底房市相關統計數據陸續公布,一一都印證了今年房市的好光景,在諸多房市好光景當中,大家對於市場中紛至沓來的天價成交現象,可能印象特別深刻,在房市景氣剛剛萌新芽之際,建築業者就紛紛高調喊成交,漫天喊價究竟是為了什麼?

2019年房市中這種高調喊成交的案例可能是歷年之最,喊出之高價可能也是歷年最荒謬,這裡也不想一一臚列,反而又幫這些建築業者打廣告。這些漫天喊高價成交的案例,明眼人一看,就知道是左手賣右手,是自家人在「造價」。當然也有看似不懂行情的「大盤子」天價購屋的案例。

房市當中有一句話說:「成交就是行情」,況且我們是一個自由的市場,一個願買一個願賣,成交行情高低,誰也沒有置喙的餘地。只是這些在外人看來不可能的行情,還是引來市場諸多的議論,這裡就依這些市場之言的層次高低,逐一跟大家分析。

業者暗夜吹哨自我壯膽

首先,會不會是業者暗夜吹哨自我壯膽作用,房價要能往上揚,要有相當的市場買氣才能夠往上推升,誠如股市中常說的,量先價而行,今年房市交易量增是無庸置疑,但也只是小幅度的回升,全年總交易量能否突破榮枯數30萬件都還有疑慮,更不要說跟過去動輒40~50萬件的大量交易比較,可以說是還差得遠呢!

沒有過去的交易大量,也沒有外部環境的超大利多,房價卻頻頻喊天價,或是以自家人交易來作價,除了凸顯業者心中的揣揣不安之外,應該也激不起市場上太大的迴響或認同。

欲圖達到房價往上的「定錨」效應

其次,大家很容易想到的,是業者要靠這些動作來達到房價往上的「定錨」效應,房地產市場的特性之一就是房價具有僵固性,不管整體房市或是個別區域市場,自然而然地會形成一個房屋價格區塊,除非有重大建設或是特殊的價格破壞,這個刻板的價格區塊是很難被打破的。

很常看到的案例是,在一個房價天花板40萬的區域,若有人硬要推一坪50萬,民眾很有可能會認為這業者「頭殼壞掉了」,怎麼可能會有如此高的價格,怎麼會有人買這麼高價的房子,因而就會買不下手,特別是區域客更是如此。

在這種情況下,業者還願意「裝傻」做出往天價「定錨」的大膽舉動,並不渴望全面改變區域客已經錨定的刻板印象,而是要做給區域外的潛在買家看的,而且也並不是期望成交價就能夠達標「定錨」價位,所謂求乎其上,得乎其中,業者就足已!

拉抬自家集團的資產價值

當然還有一種可能,幫自家集團的資產價值重新盤點,談到這一種可能性,大家很可能就會想到國泰人壽與已經熄燈的六福皇宮那塊土地,1987年國內房地產景氣持續低迷、混沌不明,但國有財產局標這塊國有土地,沒有第二家出手的情況下,國壽卻以當時天價行情每坪90萬強勢取得土地,就有學者說,這是為了拉抬國壽全台的資產價值。

過去沒有實價登錄,藉著國產局公開標售動作,來「公然創造行情」,似乎是個很合理的聯想,只是今年看到的業者知「造市」或是「造價」,應該是比較侷限於自家建案行情的拉抬罷了!應該沒有國壽當年的大格局思維吧!

股市房市聯手的炒作想像空間

 

最後,業者不管是左手賣右手的「造價」,甚或是不同業者間的大力「捧場」,有人就懷疑其中是具有「故事性」的,這些動作若是跟股市有可連結的話,想像空間就更大了,其操作手法,就很像過去股市常見的公司派與市場派之間的合作模式。

假設有上市建商有大案子要推出,事先相關人等在該公司股價低點時就都先行進場,等到大家都已建好相當部位,再由第三者宣布天價買入該房產標的,這等於間接發布了公司利多,當然這些製造公司利好的消息不會只有一起,可能會是一波接著一波的釋出。

這時股市分析師自然就會配合開始說故事了,說該公司因該建案可創造多麼驚人的營收,EPS貢獻度又是多少元,股價自然是步步高升,事先布局的相關人等,在預期獲利目標達到安全下莊後,剩下的房子有沒有賣掉都不重要了,反正大家都已經口袋滿滿,隔一段時間後,或許還可以故技重施,所有流程重新再跑一趟,又在股市賺一次也說不定。

或許這種房價與股市的連動,已經是箇中最高層次的操作,但也可能只是一種市場上的陰謀論,但真的有沒有這種可能呢?或許也就如人飲水,冷暖自知吧!

>>訂閱房市電子報,房市消息不漏接

張欣民

◎現職
正聲廣播電台「日光大道」房產節目主持人
天時地利不動產顧問公司總經理
消基會房屋委員會委員
士林社區大學房地產投資課程專任講師
中華民國不動產仲介公會全聯會會務顧問
台北市不動產仲介公會公關主任委員

◎經歷
太平洋資產管理公司總經理
美商ERA易而安不動產行銷顧問
信義房屋企研室協理兼發言人
金融研訓院講師
好房誌編輯總監


延伸閱讀

外送平台會是店面的救星嗎?

人怕鬼 房市也怕鬼嗎?

政治操作 實價登錄2.0「打假球」

店面市場不死 仍是置產族的摯愛

房市已陷入「賣越多剩越多」的泥淖

豬年房市 豪宅有望突破彭淮南防線

一元溫泉宅沒人要的啟示-房子是資產也可能是負債

房市928檔期充滿了期待 卻又怕受傷害

凶宅連環爆的啟示

 

https://ctee.com.tw/house/celetalk/196788.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

1 2345

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼