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2019-12-11 14:30:33聯合新聞網 運巢社社長_倪子仁
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全台各地區陸續出現建案超出預期熱銷的市況,總統大選後這種加溫交易的風潮會不會於明年持續擴大襲捲全台?房價明顯大幅回溫了?是您購屋進場的滿足點?相信是全民關注的焦點。於下筆者獨家直指2020年台灣房市的新10大趨勢與全民分享。

 

倪子仁表示,建商推案的CP值必須具有絕對優勢才會有買氣。圖/倪子仁提供
倪子仁表示,建商推案的CP值必須具有絕對優勢才會有買氣。圖/倪子仁提供
 

 

一、房貸、建築貸款餘額高檔盤旋

根據中央銀行公布10月國銀房貸、建築貸款餘額續創歷史新高,年增率為5.8%與12.2%,紛紛創下近八年單月新高。年底至舊曆年期間,為房市傳統旺季,建商著眼台商返台議題,使得多項指標不動產放款激增。 國內通膨壓力不減,使購買不動產,多了抗通膨保值的誘因,因此明年的房貸、建築貸款餘額將持續在高檔盤旋。

豪宅市場,坪數必須壓低至100坪內才是王道。圖/倪子仁提供
豪宅市場,坪數必須壓低至100坪內才是王道。圖/倪子仁提供
 

 

二、百坪內豪宅有可為

都會蛋黃區土地嚴重供需失調,已幾乎沒有大塊面積的土地釋出。惟,台灣住宅結構受少子化,老齡化影響,超過百坪以上的超豪宅已不好銷售,也不符合未來需求,所以2020對台北市、台中市與高雄市的豪宅市場而言,坪數必須壓低至100坪以內,以70~90坪為主力,再加以地段對、產品力強、設計規格高的知名品牌建案,仍可望能殺出重圍有一片天。

三、銷況個案表現

從台灣整體經濟面來觀察,明年景氣雖可望有小確幸,但中美貿易戰會不會有變數仍不得而知,從近期美股與陸股常大起大落似乎值得注意後續發展。我認為,都會蛋白區的房價可望緩漲2至5%之間,少許破盤的新成屋建案仍會出現,整體房市將呈個案表現的市況。

四、港客購屋團難有所成

「反送中」將港移民議題浮上檯面,以筆者接觸過的某香港房仲公司帶團人數超過百人次,卻一戶新屋也沒成交的市況來觀察,港人來台購屋初期只會先租屋,不會因議題而倉促購買台灣房產。

港客購屋團成交不易。圖/倪子仁提供
港客購屋團成交不易。圖/倪子仁提供
 

 

五、海外不動產「死死昏昏去」

海外不動產在蔡政府新南進政策的推動下成了台灣房市的新顯學,然榮景早已成為過去式。銷售海外不動產的公司,包括亞太、台灣搜房、泰國X王不動產及翻X俱樂部等公司,皆傳出房產購屋糾紛甚至重大司法案件,海外不動產成為海外孤兒般,成為台灣投資的票房毒藥。

海外不動產糾紛多,不碰為妙。圖/倪子仁提供
海外不動產糾紛多,不碰為妙。圖/倪子仁提供
 

 

六、價格對抗戰持續

對建商而言,景氣差就少買地少推點案子,在土地成本的考量下,不可能一直破盤甚至賠錢讓售;但對房仲業者而言,買方看跌,賣方又不願讓利賠售的情況下,於是全面喊跌換成交,買賣雙方的拉鋸戰仍將持續上演,是以明年要讓買賣移轉棟數大幅超越30萬戶的水準仍有得拚。

七、經營環境欠佳

全台都會區土地公告現值及房屋稅、交易稅仍高高掛,建商經營成本大增,連有錢人買豪宅也開始怯步少買豪宅了。房市面臨高稅賦,加上政經環境不友善於營建業,台灣房市明年要全面出現榮景自屬不易。

八、 首購及首換市場主力

新屋房市,首購產品主力坪數宜設定在25至35坪之間,換屋型產品則在40至60坪。搭配政府推動的危老都市更新及老屋重建政策,換屋客的比率將在房屋市場中明顯竄升。

換屋客的比率將在房屋市場中明顯竄升。圖/倪子仁提供
換屋客的比率將在房屋市場中明顯竄升。圖/倪子仁提供
 

 

九、商用不動產不宜追高

中美貿易戰雖引發台商回流,長虹、興富發、遠雄等一線建商宣布加碼布局商用不動產,但台灣都會區商用不動產的投報率不到3%的低水平,外資與台灣的壽險金控集團不但少見出手買標的物,有許多的飯店、商辦大樓及店面乏人問津,2020年商用不動產應該是「溫水煮青蛙」的局面。

十、 保守因應後市

 

房市景氣好時全台都會區年推案量動輒上兆元,明年房市景氣能見度仍不明朗,呼籲建商應該先將未賣出的餘屋先去化掉再推預售屋,除非建商推出新屋的CP值夠高,否則以首購,首換族為主的明年房市,仍應保守以對為宜。

 
 

運巢社社長_倪子仁

現職:聯合新聞網房地產達人專欄作家
學歷:淡江大學合作經濟系
經歷:太平洋房屋代銷部市調員
三采建設企畫部 淡江大學不動產投資班講師 大台北房地產市調會理事長 《非凡新聞電視台》地產組組長 《聯合理財網》房地產頻道製作人 《經濟日報》記者 《住展雜誌》研發長 《好房網》社長 《時報周刊》財經主筆

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2019-11-12 18:48:26聯合新聞網 運巢社社長_倪子仁
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為平抑台灣都會區高漲的房價是小英政府重要的住宅政策,然房價在社運人士上周睡在北市忠孝東路抗議高房價下仍一籌莫展,顯見民眾並沒有明顯感受到台灣都會區的房價平抑了,蔡政府的居住正義被講成「打假球」。

 

都會區房價持續攀高,購屋痛苦指數痛很大。圖/倪子仁提供
都會區房價持續攀高,購屋痛苦指數痛很大。圖/倪子仁提供
 

 

對於營建署發布的 「房價負擔能力指標」數字的高或低,我的看法是,都會區的房價所得比要降下來談何容易,在薪水幾乎停滯未前下,不吃不喝幾個十年才買得起台北市新屋的說法早已不是新聞。

《運巢社》社長倪子仁強調,政府住宅相關單位在發布購屋痛苦指數破表的同時應該拿出大破大立、有效降低購屋痛苦指數的大魄力,獎勵老屋都更、8年20萬戶的社會宅等重大議題中央與地方應該排除萬難達標,否則花錢去作這些報告只為了強調雙北市的房價所得比分居世界前幾名又有何益?

 

全台大規模公辦都更案一籌莫展?圖/倪子仁提供
全台大規模公辦都更案一籌莫展?圖/倪子仁提供
 

 

為了平抑房價及凸顯居住正義,小英政府開始端出都更修正條例、廣建社會出租宅、吸收民間社會宅包租、成立中央級住都中心及租賃專法等立法手段。然而實價登錄2.0版的預售屋實價登錄還是卡卡的無法通過,大型公辦或民間都更案也未見到具體成果,加上20萬戶社會宅的達標率也因地方政府無法配合恐胎死腹中。

 

預售屋實價登錄無法到位,法案仍躺在立法院中。圖/倪子仁提供
預售屋實價登錄無法到位,法案仍躺在立法院中。圖/倪子仁提供
 

 

透過實價登錄的揭露,北市仍多見每坪200萬元一坪的豪宅價格,甚至已有幾個新屋建案直逼300萬元一坪的市況出現,台中市的豪宅也頂上天,出現每坪成交價近百萬元的創新高價。民眾無奈的大聲疾呼購屋的痛苦指數仍是痛很大,小英政府何時才能讓都會區高的房價妥為平抑?

 

台中市豪宅直飆100萬一坪?居住正義在哪裡?圖/倪子仁提供
台中市豪宅直飆100萬一坪?居住正義在哪裡?圖/倪子仁提供
 

 

倪子仁認為,要解決高房價及有效降低購屋痛苦指數等問題,中央及地方首長不能只是唱唱高調,在選舉到來時就端出許多根本不能達標的未來大計畫,而是應該拿出因應的對策,由中央結合地方政府,研擬出平緩房價的跨部會方案,如果還是喊喊話、選舉考量,無殼蝸牛將仍是無殼蝸牛,這個世代年輕人的購屋痛苦指數仍將會是「痛很大」。

 

在萬物皆漲,只有薪水不漲的年代,購屋的壓力,早已壓的民眾喘不過氣來。小英政府上任以來持續強調居住正義,蔡英文總統更多次強調要加強照顧年輕人,8年20萬戶的社會出租宅一定到位,於是老屋都更、包租社會宅、以房養老等議題紛紛成為中央與地方討論及推動的重要議題。

 

唯現在來看,許多目標仍只是小規模的呈現於市,離小英政府當初訂定要達成的目標,目前盤點起來要達標的差距仍很大。

 

倪子仁說,要有效降低大台北的購屋痛苦指數,建議往新北市走。圖/倪子仁提供
倪子仁說,要有效降低大台北的購屋痛苦指數,建議往新北市走。圖/倪子仁提供
 

 

3年多前蔡英文在總統參選住宅政策中指出,要讓每一個人,都找到自己負擔得起、又有居住品質的房子,住得安心,能夠專心為事業打拚,並且照顧好家人,是政府最重要的責任。

 

然,蔡政府就任3年多來,請問公辦都更及民間的老屋都更進展有具體的成果?出租社會宅完工及開工的數量雖有增加,但許多都是國民黨執政時的案源,8年20萬戶的社會宅目標可能達陣?居住正義有彰顯?全民都在看,選票也會看。

房價所得比公辦都更居住正義實價登錄蔡英文
 

運巢社社長_倪子仁

現職:聯合新聞網房地產達人專欄作家
學歷:淡江大學合作經濟系
經歷:太平洋房屋代銷部市調員
三采建設企畫部 淡江大學不動產投資班講師 大台北房地產市調會理事長 《非凡新聞電視台》地產組組長 《聯合理財網》房地產頻道製作人 《經濟日報》記者 《住展雜誌》研發長 《好房網》社長 《時報周刊》財經主筆


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2019-08-28 14:53:27聯合新聞網 運巢社社長_倪子仁

中美貿易戰引發全球景氣的疑慮,台灣各都會區的店面空置率持續攀高,成為社會議論的焦點。然而危機是否是轉機? 此刻進場空置的店面應該比較好談,以大型連鎖便利商店來看,已有危機入市搶市的動作出現。

全台房市推案量持續放量,有些地區銷售中的個案數更是多的嚇人,從各交通要道及沿路的定點看版、引導旗幟多寡,可以看出當地推案的火熱程度。各交流道周邊的旗幟飛舞,派報人員搶客戶的情景,主因個案集中某區域近距離廝殺,引發區域建案搶客的特殊現象。

市況顯示,包括新北市的新店、淡水、林口及桃園青埔、新竹竹北及台中市北屯區等推案熱區,在客源開發不易,且客層嚴重重疊下,市況演出「多殺多」市況,其去化的速度較其他地區明顯緩慢許多。

新北市大林口區餘屋量待消化。圖/倪子仁提供
新北市大林口區餘屋量待消化。圖/倪子仁提供
 

前幾年房價被炒過頭的高鐵桃園青埔站特區,其所涵蓋區域的中壢市,銷售中的個案多達36個,整個地圖上密密麻麻的建案一個接著一個,讓購屋者看得眼花撩亂,更在產品沒太大差異化、區隔市場下,讓購屋者購屋選哪一建案,反成了一個大難題。

桃園高鐵青埔站建案競爭白熱化。圖/倪子仁提供
桃園高鐵青埔站建案競爭白熱化。圖/倪子仁提供
 

新北市方面,推案明星區域,莫過於大林口區(包括華亞園區)了。大林口目前銷售中的個案多達41個,從林口交流道進入主推案區,插的旗幟比選舉時還熱鬧,可見林口個案競爭的白熱化。然實際的銷售市況顯示,除了少數低總價個案有較好的銷售表現外,其他打算搭便車的個案,大都沒有太大的斬獲,銷售好壞呈現個案表現。

新北市的新莊,銷售中的個案數也高達35個,其中大部份的建案,集中在新莊頭前段與新莊副都心區段,目前銷售中的戶數近2,500戶,加上近期將進場推案的幾個指標建案,可售的戶數將再拉高,與林口一樣出現「多殺多」,房價出現持續盤整的市況。

我認為,全台多個區塊的熱門推案地區,近期的推案量持續放大,然在新客源開發有限,及區段同質性個案過多的情況下,建商開始往金字塔底層挖掘客源,於是低總價、工程零付款等特殊銷售手法愈來愈盛行。

台中市北屯區推案火紅,建案搶客爭食大餅。圖/倪子仁提供
台中市北屯區推案火紅,建案搶客爭食大餅。圖/倪子仁提供
 

所謂『熱門不一定熱銷』,是上述熱門推案地區的寫照。諸案集中在區段內搶食購屋者這塊大餅,到頭來客源稀釋了,銷售率下滑了,房價更因競爭劇烈,將面臨支撐點嚴峻的考驗。

產品差異化與價格的行情化,非常重要。圖/倪子仁提供
產品差異化與價格的行情化,非常重要。圖/倪子仁提供
 

是故,我呼籲,建商推案應該不要一窩蜂往一個地區擠,在粥少僧多購屋客仍未回穩下,建案可能會鎩羽而歸無所獲,並影響到建案銷售的成果,所以在進入上述地區推案前,產品的定位、差異化,與價格的行情化,非常重要。

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2019-07-26 15:05:35聯合新聞網 運巢社社長_倪子仁
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蔡英文政府就任滿3年,為平抑台灣都會區高漲的房價是小英政府重要的住宅政策,然房價在社運人士2014年睡在北市豪宅「帝寶」馬路上抗議高房價已屆4年多,請問民眾有明顯感受到台灣都會區的房價平抑了?答案當然是否定的。

為了平抑房價及光大居住正義,小英政府開始端出都更修正條例、廣建社會出租宅、吸收民間社會宅包租、成立中央級住都中心及租賃專法等立法手段。然透過實價登錄的揭露,北市仍多見每坪200萬元一坪的豪宅價格,甚至已有幾個新屋建案突破300萬元一坪的市況出現,台中市的豪宅也頂上天,出現每坪成交價突破80萬元以上的創新高價。民眾無奈的大聲疾呼購屋的痛苦指數仍是痛很大,小英政府何時才能讓都會區高的房價妥為平抑?

北市大安區豪宅直衝每坪300萬元。(圖: 元利「one park Taipei」...
北市大安區豪宅直衝每坪300萬元。(圖: 元利「one park Taipei」/倪子仁提供)
 

對於營建署發布的 「房價負擔能力指標」數字的高或低,我的看法是,都會區的房價所得比要降下來談何容易,在薪水幾乎停滯未前下,不吃不喝幾個十年才買得起台北市新屋的說法早已不是新聞。我一再強調,政府住宅相關單位在發布購屋痛苦指數破表的同時應該拿出大破大立、有效降低購屋痛苦指數的大魄力,獎勵老屋都更、8年20萬戶的社會宅等重大議題中央與地方應該排除萬難達標,否則花錢去作這些報告只為了強調雙北市的房價所得比分居世界前幾名又有何益?

房價高漲非全民之福。(圖: 台中七期 /倪子仁提供)
房價高漲非全民之福。(圖: 台中七期 /倪子仁提供)
 

 

在萬物皆漲,只有薪水不漲的年代,購屋的壓力,早已壓的民眾喘不過氣來。小英政府上任以來持續強調居住正義,蔡英文總統更多次強調要加強照顧年輕人,8年20萬戶的社會出租宅一定到位,於是老屋都更、包租社會宅、以房養老等議題紛紛成為中央與地方討論及推動的重要議題,唯現在來看,許多目標仍只是小規模的呈現於市,離小英政府當初訂定要達成的目標,目前盤點起來要達標的差距仍很大。

3年前蔡英文在總統參選住宅政策中指出,要讓每一個人,都找到自己負擔得起、又有居住品質的房子,住得安心,能夠專心為事業打拚,並且照顧好家人,是政府最重要的責任。然,蔡政府就任3年以來,請問公辦都更及民間的老屋都更進展有具體的成果?出租社會宅完工及開工的數量雖有增加,但許多都是國民黨執政時的案源,8年20萬戶的社會宅目標可能達陣?居住正義有彰顯?

大型都更案成效有限。(圖 /倪子仁提供)
大型都更案成效有限。(圖 /倪子仁提供)
 

我認為,要解決高房價及有效降低購屋痛苦指數等問題,中央及地方首長不能只是唱唱高調,在選舉到來時就端出許多根本不能達標的未來大計畫,而是應該拿出因應的對策,由中央結合地方政府,研擬出平緩房價的跨部會方案,如果還是喊喊話、選舉考量,無殼蝸牛將仍是無殼蝸牛,這個世代年輕人的購屋痛苦指數仍將會是「痛很大」 。

朝捷運周邊廣建社會宅是全民之福。(圖: /倪子仁提供)
朝捷運周邊廣建社會宅是全民之福。(圖: /倪子仁提供)
 

 

 

運巢社社長_倪子仁

現職:聯合新聞網房地產達人專欄作家
學歷:淡江大學合作經濟系
經歷:太平洋房屋代銷部市調員
三采建設企畫部 《太聯不動產市場週報》主編 《租售報導雜誌》企研室召集人 淡江大學建教中心不動產投資課程講師 大台北房地產市調會理事長 《非凡新聞電視台》地產組組長 《聯合理財網》房地產頻道製作人 《經濟日報》資深記者 《住展雜誌》研發長兼發言人 《好房網》及《好房網雜誌》社長

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2019-06-26 19:46:58聯合新聞網 運巢社社長_倪子仁
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根據內政部地政司不動產交易科的數據顯示,房地產消費糾紛一直居高不下,顯示房市不景氣下的房地產交易糾紛有增加的趨勢。分析糾紛的來源,可明顯看出糾紛主要來自建商房仲業者,也就是說全國的房地產交易糾紛中,建商的交易糾紛最多,其次是房仲業者的糾紛,房屋廣告代銷業者占的比率則相對低上許多。值得注意的是以往房仲的交易糾紛最多,近年建商交易糾紛的比例則有明顯跳增的現象,值得購屋者及地產主管機關多加注意以保障房地交易的安全性。

消費糾紛以「老屋漏水」的比例最高。圖/倪子仁提供
消費糾紛以「老屋漏水」的比例最高。圖/倪子仁提供
 

從全國房地產消費糾紛統計可看出,以「房屋漏水」的比例最高,其次為「終止委售或買賣契約」也居高不下,排行第三的為「施工瑕疵」的糾紛,其次是「隱瞞重要資訊」及「交屋延遲」,分別居糾紛的第四與第五名。

隱瞞重要資訊就是隱瞞足以影響購屋者意願之資訊。圖/倪子仁提供
隱瞞重要資訊就是隱瞞足以影響購屋者意願之資訊。圖/倪子仁提供
 

運巢社社長倪子仁表示,「房屋漏水」糾紛可說是年年奪第一名,房屋漏水對購屋者日常生活造成不便,雖未必會影響房屋結構安全,但絕對會影響居住品質,買方最好在交易過程中就要詢問不動產經紀人員該屋之資訊,並要求詳實記載於「不動產現況說明書」。

「終止委售或買賣契約」竄升至排名第二,終止委售或買賣合約的情形在交易糾紛中主因為民眾在簽委售契約時,沒有搞清楚「專任委託」與「一般委託」的差別。專任委託指的是只能簽給一間房屋仲介公司銷售,而一般委託則是可以簽給數間房屋仲介公司,民眾簽下「專任委託」的話必須留意相關罰金的規定,否則即使較快成交,可能會付出較多成本。

「施工瑕疵」屬建築業者之預售屋糾紛。圖/倪子仁提供
「施工瑕疵」屬建築業者之預售屋糾紛。圖/倪子仁提供
 

倪子仁指出,「施工瑕疵」屬建築業者之預售屋糾紛,建築施工品質多半要到完工後才能驗證見真章,買方與建商事先如未以契約明定相關建材、施工等,交屋驗收時,雙方會因看法不同形成爭議。惟有在契約中載明相關工程結構、工程安全、施工材料、施工天數、工法、排水、防漏、屋頂隔熱……等細節,才能避免爭議。

而在「隱瞞重要資訊」交易糾紛上,主要是部分不動產經紀業者為達成交易之目的,故意隱瞞房屋的重要資訊,例如隱瞞該房屋曾經是兇宅、發生過火災、危險建物等資訊。隱瞞重要資訊,就是隱瞞足以影響購屋者意願之資訊,依內政部所定幅射屋、海砂屋、兇宅、是否遭公用徵收……等,均屬於房屋之重大瑕疵,所以購屋者應主動要求不動產經紀人員提供不動產說明書,請其詳實的記載該標的物狀況,才能有效降低「隱瞞重要資訊」的交易糾紛。

預售屋的交易糾紛不少,購屋者宜優先選擇品牌建商為宜。圖/倪子仁提供
預售屋的交易糾紛不少,購屋者宜優先選擇品牌建商為宜。圖/倪子仁提供
 

給消費者的建議是,要買預售屋,一定要找大品牌,最好是上市櫃的優質建商。否則,如果碰到一案建商或財力不足中途倒閉的建商,購買預售屋的風險將大增,此外,為避免陷入糾紛的泥沼,一定要參考政府制定的契約書範本,以及尋求合法的業者與專業的執業人員服務,購屋民眾才能將交易糾紛降至最低。

交易糾紛建商不動產預售屋房仲業
 
 

運巢社社長_倪子仁

現職:聯合新聞網房地產達人專欄作家
學歷:淡江大學合作經濟系
經歷:太平洋房屋代銷部市調員
三采建設企畫部 《太聯不動產市場週報》主編 《租售報導雜誌》企研室召集人 淡江大學建教中心不動產投資課程講師 大台北房地產市調會理事長 《非凡新聞電視台》地產組組長 《聯合理財網》房地產頻道製作人 《經濟日報》資深記者 《住展雜誌》研發長兼發言人 《好房網》及《好房網雜誌》社長

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2019-04-16 10:38:46聯合新聞網 運巢社社長_倪子仁
 
 

根據運巢社統計,今年329檔的推案量驚爆巨量,在量先價行理論下,成為房市熱門的話題。然而我覺得量大又如何,重要的是成交量而非推案量的多寡,及建案的產品定位與價格是否具有吸引力才是重點。

考量近年房市落底及國內通膨加深、台商回流置產等因素影響,建商推案轉趨積極,指標建商興富發、麗寶、遠雄、冠德及國建等一線建商都直言今年將加碼推案。

雖說房市已落底,但未來幾年仍會是以盤代變的局勢,為了多保留點現金,建商、代銷及房仲在行銷費用上已明顯「省很大」。許多大型指標的預售建案只是低標準的花小錢搭接待中心,另外新屋建案打媒體的預算也大幅度縮水,與2005年起的上一波「黃金十年」,接待中心及年廣告動輒砸上億元的市況簡直是天壤之別。

年度黃金檔期329檔風光上場,然根據全台去年買賣移轉資料顯示,2018年全年買賣移轉棟數為27.8萬棟,較2017年的26.6萬棟,僅成長4.5%。我認為,整體房市只是呈現溫和的回溫,房市成交量與房價要全面「止跌回溫」,可能仍要再觀察一段時間。

根據筆者掌握的今年指標上市建商329檔推的所謂全新公開建案,有許多是去年就開始銷售的建案,市調機構發布的329檔爆量數據,許個百億級豪宅建案是重複再算一次,看來看去還是那些建案,所以我認為灌水的比例很高。

最後,我大膽的預估,從小英政府就任以來房市要盤跌4年,也就是說還有1年半載的時間房市要持續在低檔盤整,抗戰的戰線還得拉長,地產開發商與購屋者必須有所警覺,作好妥善的布局為是。

 

倪子仁預估,房市仍有1年半載的時間要持續在低檔盤整。 圖/倪子仁提供
倪子仁預估,房市仍有1年半載的時間要持續在低檔盤整。 圖/倪子仁提供

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2018-12-11 15:35:50聯合新聞網 房市評論家_倪子仁
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在萬物皆漲,只有薪水不漲的年代,購屋的壓力,早已壓的還沒買房的民眾喘不過氣來。蔡英文政府上任以來持續強調居住正義,更多次強調要照顧年輕人,8年20萬戶的社會出租宅一定會到位。於是都更、房屋稅、土地公告現值、以房養老及老屋健診等議題紛紛成為中央與地方討論及推動的重要議題。

即將通車的淡水地區是首購族可選擇區域之一。圖/倪子仁提供
即將通車的淡水地區是首購族可選擇區域之一。圖/倪子仁提供
 

 

台北市寸土寸金,北市信義計畫區某些豪宅早已開出一坪2、300萬元的天價,因為建商說,當初買的土地價格一坪就要7、800萬元,房價賣200萬元以上一坪是正常的呀! 然而,反觀新北市,除了永和、新店、三重及板橋等區的房價較高外,其他地區的房價相對低出許多。

 

房價高不可攀的大台北區房市,購屋者要進入台北市的門檻很高,於是有越來越多的台北市客源選擇移民購屋,往壓力小上許多的新北市及基隆、桃園地區居住,使新北市的林口、三峽、新莊、汐止及淡水等地區,加上桃園的桃園區及基隆市,都可看到愈來愈多北市客的蹤跡。

 

前進新北市購屋壓力相對降低許多(圖為中和左岸特區)。圖/倪子仁提供
前進新北市購屋壓力相對降低許多(圖為中和左岸特區)。圖/倪子仁提供
 

 

從雙北市的購屋所得比中可充份感受到,要在台北市購屋早已成為不可能的幻想,想要買大安、信義、松山與中正區4個市中心區的房子,在薪資所得沒有增加,加上負利率投資時代來臨下,更是難上加難。以台北市平均房價最便宜的文山區為例,買40坪的新屋,總價至少2,000萬元,至於要進房價最高的前三個市中心精華地區,沒有個5,000萬元根本買不到想要的新屋。

 

為了降低購屋痛苦指數,離開台北市輕移民的民眾開始前仆後繼的出現。以當前熱門的新北市林口區房市為例,目前新屋的平均房價約為30萬元一坪,買一間30坪2房的預售屋或新成屋加個車位,總價為1,000萬元,以自備款三成計算,300萬元即可擁有該區的房子。再以基期也低的桃園區房市為例,一坪30萬元可買到中正藝文特區的新屋,一間30坪2房的新屋加一車位,總價1,000萬元絕對買得到,以自備款三成計算,也是300萬元即可擁有不錯的居住空間。

 

蔡政府上任以來,少見有政府官員對房價漲跌發表說辭,然而,從事實面來看,不論是調高薪資所得或是廣建社會宅、加速都更,房價目前仍是呈現緩跌的走勢。我認為,政府有心平抑過高的房價當然是好事一樁,但如果房價大跌,必定會影響到金融者業,更可能醞釀成台灣的金融風暴,相關的配套與防犯機制必需先作好。

 

要解決高房價談何容易,除了供需問題以外,還有稅制、持有成本等面向需要處理。目前雙北地區的房價所得比偏高,民眾購屋壓力仍大,對金融市場來說,房價急跌的殺傷力太大,政府不應用太激烈的手段,讓房價瞬間急凍。更關鍵的是,接下來要以哪種手段來平抑房價,需要跨部會來討論,中央與地方如果不同調,最後也將是白努力一場。

 

新莊副都心由3條捷運交會而成。圖/倪子仁提供
新莊副都心由3條捷運交會而成。圖/倪子仁提供
 

 

 

我建議,要解決高房價及有效降低購屋痛苦指數等問題,中央及地方首長不能只會「哀哀叫」,應該拿出因應的對策,由中央結合地方政府,研擬出平緩房價的跨部會方案,如果還是喊喊話、選舉考量,無殼蝸牛只會越來越多,下一代年輕人的購屋痛苦指數恐怕還會是痛很大啦!

https://house.udn.com/house/story/5918/3530851

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2018-11-20 07:57:55聯合新聞網 房市評論家_倪子仁
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全台各地區陸續出現建案讓利換成交的市況,這種讓利換成交的風潮會不會於明年持續擴大襲捲全台?房價止跌了?是您購屋進場的滿足點?另外,都更修正條例與租賃專法等住宅法案執行以來,對台灣整體房市又會起什麼結構性的變化,相信是全民關注的焦點。於下彙整了明年台灣房市的新10大趨勢與全民分享。

 

全台銷售將呈「個案表現」市況。圖/倪子仁提供
全台銷售將呈「個案表現」市況。圖/倪子仁提供
 

一、土建融及房貸利率攀高: 央行楊總裁曾暗示房貸利率不可能永遠維持在低檔,此舉被市場解讀為央行主導的存款準備率與房貸利率,明年將出現上調的動作。然國內通膨壓力不減,使購買不動產,多了抗通膨保值的誘因,因此明年的土建融及房貸利率雖將上調,但預估調整的幅度不會太大,房貸平均利率仍將在2%以內。

二、銷況個案表現 : 從台灣整體經濟面來觀察,明年景氣雖可望有小確幸,但是否會有全球或區域性的金融風暴發生,從近期美股與陸股常大起大落似乎值得注意後續發展。我認為,都會蛋白區的房價仍會緩跌3至5%之間,少許破盤的新成屋建案仍會出現,整體房市將呈個案表現的市況。

三、港客購屋團生力軍: 香港人,受到超高房價與陸客大量湧入等政經環境衝擊,近年紛紛出走並轉進台灣投資置產。港台之間語言、文字差距小,加上台灣房價相對香港有很大的誘因,於是港客在台購屋風潮日益興盛,有多家指標建商及建案更是鎖定港客為明年推展的新重點購買對象。

四、品牌豪宅仍可為 : 都會區土地嚴重供需失調,已幾乎沒有大塊面積的土地釋出,有釋出的國有地也是地上權的土地,一線建商根本不會埋單。但對台北市、台中市與高雄市目前低調銷售的頂級豪宅而言,地段對、產品力強、設計規格高的知名品牌建案,可望能殺出重圍有一片天。

 

產品力強、設計規格高的知名品牌豪宅建案有可為。圖/倪子仁提供
產品力強、設計規格高的知名品牌豪宅建案有可為。圖/倪子仁提供
 

五、買賣方價格對抗戰 : 對建商而言,景氣差就少買地少推點案子,在土地成本的考量下,不可能一直破盤甚至賠錢讓售;但對房仲業者而言,買方看跌,賣方又不願讓利賠售的情況下,於是全面喊跌換成交,買賣雙方的拉鋸戰仍將持續上演,是以明年要讓買賣移轉棟數維持今年約28萬戶的水準並不易。

六、經營環境欠佳 : 全台都會區土地公告現值及房屋稅、交易稅仍高高掛,建商經營成本大增,連有錢人買豪宅也開始怯步少買豪宅了。房市面臨高稅賦,加上政經環境不友善於營建業,台灣房市明年要全面出現榮景自屬不易。

七、商用不動產溫水煮青蛙: 小英政府冷眼處理兩岸政經議題,無異使商用不動產市場雪上加霜。台灣都會區商用不動產的投報率不到2%的低水平,外資與台灣的壽險金控集團不但少見出手買標的物,有許多的飯店、商辦大樓及店面則是乏人問津。

八、 首次換屋族竄升: 新屋房市,首購產品主力坪數宜設定在30至35坪之間,換屋型產品則在40至60坪。搭配政府推動的都市更新及老屋重建政策,換屋客的比率將在房屋市場中明顯竄升。

九、海外不動產盤待變: 海外不動產在新南進政策的推動下成了台灣房市的新顯學,然幾年前熱門的日本、馬來西亞、越南、柬埔寨及歐美等國現在的銷售市況已明顯走下坡,只剩下泰國的房市買氣仍不錯,特別的是泰國及越南的工業區用地因大陸肥咖條款發酵,資金紛紛轉進該區。

泰國獅王不動產總裁鄭筠心(中)指出,泰國及越南的工業區用地爆紅。圖/倪子仁提供
泰國獅王不動產總裁鄭筠心(中)指出,泰國及越南的工業區用地爆紅。圖/倪子仁提供
 

十、 保守因應後市: 房市景氣好時全台都會區年推案量動輒上兆元,明年房市景氣能見度仍不明朗,呼籲建商應該先將未賣出的餘屋先去化掉再推預售屋,除非建商推出新屋的CP值夠高,否則以首購,首換族為主的明年房市,仍應保守以對為宜。

原文網址https://house.udn.com/house/story/5918/3490523

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2018-08-19 08:37:35聯合新聞網 房市評論家_倪子仁
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兩岸政策曾經喊出所謂的「4不1沒有」,現階段台灣房市則出現所謂的「3少1沒有」,3少分別是建商少買地少推案、代銷少接案及地產業者少花錢作行銷,而1沒有就是沒有成交量。

建商少買地少推案

今年以來,除了興富發集團、宏盛建設、大陸建設等少數上市櫃建設公司有購地外,許多的上市櫃建商幾乎是零購地,而就算有購地也是總金額不超過10億元,建商大多以出清餘屋為主要的目標,保留更多的現金作長期抗戰成為建商普遍的共識。

今年建商仍以出清餘屋為主。圖片來源/倪子仁提供
今年建商仍以出清餘屋為主。圖片來源/倪子仁提供
 

 

代銷少接案

政經局勢的持續凌遲下,許多建案在代銷不敢承接下,轉為建商自售,不然就是轉換其他敢接的代銷公司銷售,建商與代銷業者面臨房市新一波的大洗牌。從大型建商的推案趨勢顯示,上市櫃建商已回防抗跌性較佳的雙北市推案,新北市以南,包括桃園、新竹甚至台中地區,大型代銷公司新接案仍十分小心,顯示大型房屋代銷公司對雙北市以外的房市相對保守以對。

行銷費用省很大。圖片來源/倪子仁提供
行銷費用省很大。圖片來源/倪子仁提供
 

 

少花錢作行銷

房市能見度低,為了多保留點現金,建商、代銷及房仲在行銷費用上已明顯「省很大」。以往肯在電視、報紙、雜誌及網路砸大錢換成交的市況,隨著房市的低迷買氣,地產業者根本不肯花錢作廣告及行銷活動,地產業者的說法是砸錢作廣告及行銷根本沒有用,購屋者的來電及來人少得憐,更不用說成交了。

為吸引客戶上門,以往預售屋的接待中心是比大、比豪華,如今市況丕變,代銷業者深怕接多賠多、接大賠大,於是將以往動輒耗資百萬、甚至千萬元搭接待中心的費用全省了下來,避免因銷售無法突破,不但白做工還賠了大錢。

當前,多個超級指標預售新屋建案連接待中心都沒興建,這些建案包括北市松山區豪宅建案「潤泰敦峰」及北市信義計畫區的超豪宅「陶朱隱園」,2案都僅作模型於公司內銷售,省很大的市況,成為房市從多頭轉空下的特殊現象。

沒成交量

房市在房仲業者「喊跌換成交」的策略運作下,要讓賣方認為今年不賣未來房價會跌的更慘,要賣方趕快讓利來換成交,但反過來想,這個策略對? 買方因為受到年年喊跌作空的影響,倒過來反讓買方遲遲不敢進場,這應該是房仲業者作空議題所始料未及的另一面。

我認為,台灣房市出現3少1沒有絕非好事,顯示火車頭產業的房地產已近全面熄火狀態,台灣房市更在民粹及排富的有心人士刻意操弄下,將房地產產業逼入死死昏昏去的陰霾中,內需不振的台灣經濟,有隨著股市的上萬點而出現榮景?相信大家能深切的感觸到,不需要我再多說。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5918/3317540

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2018-07-04 11:18:20聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁
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中央銀行召開第2季理監事會議,除宣布維持利率不變之外,高價住宅房貸的所謂豪宅限貸限制也未鬆綁。央行對座落於台北市鑑價或買賣金額以7000萬元為門檻,新北市為6000萬元,至於其他地區以4000萬元為標準,維持高價豪宅房貸最高6成限制。

倪子仁到「陶朱隱園」市調。圖片來源/倪子仁提供
倪子仁到「陶朱隱園」市調。圖片來源/倪子仁提供
 

 

對於此舉,我認為楊總裁過度保守以對豪宅限貸令,應該廢除豪宅限貸才是正確之舉。台灣房地產現況顯示,投資客已全面退場,突破前總裁彭淮南300萬一坪的豪宅僅屬特殊個案,在民間充斥排富心態下,央行理監事鷹派放話放寬豪宅限貸令會讓房價再度飆漲,此項預測我認為根本與事實不符也不符合市場自由機制。

豪宅限貸的管制雖然只是形式上的問題,但豪宅地產開發商沒有悲觀的權利。看好豪宅的開發商於是開始全面動了起來,使三大都會區的豪宅成為房市不景氣中的新亮點,冠德建設位於北市信義計畫區的豪宅「冠德信義」近日全新完工,其他包括大陸建設的「琢白」,中華工程的「陶朱隱園」,北市大安區元利建設「和平大苑」、「One Park Taipei」,加上遠雄建設與京城建設的高雄豪宅等案,讓下半年的豪宅市場撐起房市半邊天。

「冠德信義」(冠德建設提供)。圖片來源/倪子仁提供
「冠德信義」(冠德建設提供)。圖片來源/倪子仁提供
 

元利建設位於台北市的新成屋豪宅案「和平大苑」,名藝人周杰倫花了7.2億元買下頂樓,至於總可售金額超過500億元的大安森林公園第一排豪宅案「One Park Taipei」,則是採邊建邊售的方式低調以對,據了解一坪沒有300萬元董座林敏雄應該不會賣。

獲CNN公布為世界最令人期待的9座新城市地標中,中華工程位於台北市信義計畫區「陶朱隱園」超豪宅案是其中之一。一直宣稱沒有銷售的「陶朱隱園」,7月即可拿到使用執照, 地上共有21樓,除1樓為公共藝術空間外,其餘樓層為雙併,共40戶,每戶近300坪,每戶還可將超跑透過獨立的電梯送到家門口。

大陸建設「琢白」。圖片來源/倪子仁提供
大陸建設「琢白」。圖片來源/倪子仁提供
 

指標建商推豪宅強渡關山不畏房市寒冬,惟,推案業者紛紛強烈抗議,台北市高的房屋稅非常不合理,有些新成屋的豪宅房屋稅超過百萬元,「這不叫排富什麼才叫排富」! 地產業者大吐苦水說,飆高的房屋稅不但徒增企業經營成本,如加計近年大幅度調漲的土地公告現值,已經到要「掐死」他們的地步。

有錢人買豪宅天經地義,試想當你我是身價幾個十億元的商界大老闆,不會買豪宅住? 我以為,政府與社會不應有「排富」的心態,台北市、台中市與高雄市3大都會區CBD區如果沒有豪宅市場,或沒有豪宅交易量,這些台灣的大老闆們如果都不買台灣的豪宅,而是紛紛去買大陸或國外的豪宅,錢只往外流,不管哪個政府上台說要拼出經濟有可能嗎?營建業火車頭產業如果持續熄火,台灣的經濟遠景只會愈來愈嚴峻。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5918/3233518

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2018-04-11 13:57:05聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁
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YouTube連結:

https://www.youtube.com/watch?v=gWaOATMQXF4

大夥又在討論今年「329檔」的推案量及走勢如何如何,甚至蔡英文的「520檔」也開始熱身。然而我覺得量大又如何,量如果腰斬又如何?「重要的是產品與價格」。

考量今年以來國內通膨加深及房貸利率將調升等因素影響,建商推案轉趨積極,指標建商遠雄、冠德、國建、大陸建及興富發等一線建商都直言今年將加碼推案。但建築業大老長虹建設董事長李文造在接受媒體採訪時卻說出驚人之語「台灣房市未來8年都不會好」。顯見台灣房市遠景並非一路光明,現在只是比去年前年成交量有稍微好一點罷了。

房市的能見度低,為了多保留點現金,建商、代銷及房仲在行銷費用上已明顯「省很大」。許多大型指標的預售建案索性不搭接待中心了,只在公司內部或租個小店面銷售,另外新屋建案打媒體的預算也大幅度縮水,與2005年起的這波「黃金十年」,接待中心及年廣告動輒砸上億元的市況簡直是天壤之別。

房市景氣好時建商搶推案,房屋代銷公司則搶接案。然而,2015年以來房市交易量明顯下挫,房市的交易總額從2013年的4.7兆元跌到2014年剩下3.7兆元,去年更只剩下不到2兆元的低成交量。房市更在高稅制的持續凌遲下,許多建案在代銷不敢承接下,轉為建商自售,不然就是轉換其他敢接的代銷公司銷售。

我認為,這一波黃金十年期間,大型建商推大賺大、推多賺多,百坪以上的豪宅到處看得見他們推案的影子。然而台灣房市在2015年房地合一定調後,高總價的產品頓時成了票房毒藥,特別是位都會蛋白區甚至蛋殼區的「假豪宅」,不但房價有較大幅度的修正,更面臨沒人敢接手的低迷市況。

房市從2015年往前推,全台6都新屋的推案量動輒破兆元,如今面臨房市景氣嚴峻的考驗, 推案量每下愈況,在無量就無價的市況下,以往名列全國10大建商及10大代銷的地產業者紛紛出現大量的換手潮,建案不是改由建商自售,就是改換代銷公司以不同的條件再銷售,使建商與代銷業者面臨房市一波波的大洗牌。我認為,預售及新成屋銷售方式將出現1、建商自售。2、代銷業業者擇優而接案。3、推案量減少。三大房市結構性的變化。

台灣新屋去年整體平均銷售率只在三成左右,全國買賣移轉棟數雖從前年低點的24.5萬棟增加到26.6萬棟,惟仍屬低檔盤整的走勢。我認為今年不管是「329檔」或是「928檔」推案量不宜暴增,價格更不宜因為景氣稍有回溫而開始拉抬房價,值得注意與提醒的是,有些勇敢的建商手頭上的餘屋還沒出清完,卻逆勢操作持續加碼買地推新案,等同是在鋼索上跳舞般,讓地產同業及金融驚嚇不已。

房地產本來就不應是被炒作的商品,慣用高財務槓桿的地產業,在今年土建融恐升息的壓力下,經營的環境仍艱難,建議現階段及未來的推案宜保守以對,不要再強推案與景氣對抗。除非建商是品牌建商,產品力及地段超優,否則為推案而推案,只會再陷入「多殺多」的窘況而無所獲甚至兵敗如山倒。

我認為,房市雖轉好。展望後市,建案要能有所表現,首先民眾的口袋必需先有錢,台灣的景氣面就必需有實質性的突破,否則房市的榮景最後終將因民眾『無所本』而仍在迷航中。

圖片來源/倪子仁
圖片來源/倪子仁

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5918/3080496

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2018-03-02 14:11:38聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁
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圖/倪子仁提供
圖/倪子仁提供
 

 

台灣油價從低檔開始往上竄升,加上近日全台民眾瘋狂搶衛生紙,種種跡象顯示台灣通膨的時代又來臨。通膨風雨預來,把錢存在銀行定存生息會是個錯誤的決擇,台幣存款的年報酬率只有百分之一點多,比消費者物價指數年上漲率百分之二還低,無法提高投資收益,想要靠存款「抗漲」,幾乎不可能。

房價已經軟著陸

房地產一直都具有「保值抗通膨」的特性,尤其國人普遍存有「有土斯有財」的觀念,買間房子是許多人一生的夢想,而長期房價的平均成長幅度遠超過物價上漲的幅度。剛卸任央行總裁的彭淮南,去年就直接表態台灣房價已經「軟著陸」,房價更在跌無可跌下,購屋族掀起一波波看屋人潮,房屋的成交率也開始溫和的回溫。

根據主計處資料顯示,全台住宅租金指數已連 34 個月上揚,創下歷史新高,甚至在六都,小家庭常承租的二房、三房的住宅,租金年漲幅更高達 3.9至6.8%,漲幅相當驚人。以往房價高、租金便宜,租金報酬低到 2% 以下,「買不如租」的概念有其道理,但隨近年房價下修、租金卻不斷上漲,加上五大行庫房貸利率低到僅 1.627% ,整整多出租金漲幅超過一倍之多,顯示無殼族花在租金的支出,被房東拿來繳付房貸利息都還有剩,於是,把高租金轉換成繳房貸的氛圍再度在房市發酵起來。

圖/倪子仁提供
圖/倪子仁提供
 

根據統計,台南市北區十年內電梯大樓25坪二房的平均租金為18,000元,十年內電梯大樓35坪三房平均租金要26,800元 ,每坪租金高達700至800元之間。以位於北區蛋黃區的「遠雄新源邸」二至三房乘以平均租金換算,28坪二房租金為20,160元、39坪三房租金為29,835元,以總價700萬元、貸款560萬30年的平均本利攤跟二房租金相比(22,059元-20,160元=1,899元),總價1,000萬元、貸款800萬元30年的平均本利攤跟三房租金比(31,525元-29,835元=1,690元),每月近2,000元的價差,請問現階段您要選擇租屋還是買屋好呢,我想答案已經很明顯的顯示,現階段就應該出手買房而不要租房。

低利時代租不如買

此外為提供首購族輕鬆成家,財政部的「青年成家購屋優惠貸款」由八大公股銀行承辦,申請人條件只要年滿20歲,且其配偶及未成年子女均無自有住宅者就可申請。貸款成數最高可核貸8成,貸款金額上限800萬元,超過部分並適用承貸銀行的其他貸款方案,貸款年限最長30年,含寬限期3年,本息分期平均攤還。貸款利率可由借款人自行選擇「混合式固定利率」或「機動利率」,若借款人預計未來利息將上漲,可選擇採用固定利率,第1年利率為1.62%、第2年1.72%固定計息,第3年起為1.74%機動計息;而若選擇機動利率,前2年為1.44%、第3年起以1.74%機動計息,讓您輕鬆購屋非夢事。

台南市近期炙手可熱的鄭仔寮高級住宅區域,是近來品牌建商必爭之地。遠雄建設在鄭仔寮重劃區海安路三段一字排開推出樓高24層的大樓建案「遠雄新源邸」,2017年6月建案公開以來銷售業績開高走高,銷售率突破8成,亮眼的成績讓人嗅出台南房市回溫後,購屋民眾搶先卡位黃金地段品牌建商的市況。

圖/倪子仁提供
圖/倪子仁提供
 

「遠雄新源邸」為三面臨路的千坪角地,卻不惜規劃28、39坪的超值小宅,成為此區稀有的搶手物件。台南地產人士表示,鄭仔寮最近土地交易很熱絡,售價屢創新高,「遠雄新源邸」坐擁海安路三段林蔭大道第一排,享受全台南最美的街廓、卡位文元國小明星學區、加上鄰里素質又高,不少南科新貴、公教人員、會計師、藝術家都已入主新源邸。

國內原物料及民生用品的惷動,房屋的租金更是跟漲得兇,許多房地產專家已喊出「租不如買」及「買房保值抗通膨」的呼籲。買房已經成為許多民眾抗通膨的目標,房地產買氣因此持續增溫,交易量明顯回升,如果您自備款足了,擔心錢會變得愈來愈薄及房租全繳給房東房子最後仍不是您的,您還要繼續幫房東繳房貸嗎? 只能說轉租為買此時正是時候了。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5918/3008548

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2017-09-24 15:08:07 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁
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大陸建設「宝格」與「丽格」創新高坪價(圖為「宝格」)。
大陸建設「宝格」與「丽格」創新高坪價(圖為「宝格」)。
 

台中市人口數七月底首度超越高雄市,躍升為全台第二大城市,加上從今年上半年六都的建築物申報開工總樓地板面積來看,台中市已超越雙北市,彰顯台中市產業進駐創造人口紅利的利多不斷,建商推案態度在六都中最樂觀也最積極。

另根據台中市政府發布的民意調查指出,調查中發現,近7成3民眾認為市府施政對促使台中成為全台第二大城有所貢獻;台中市人口不斷增加,3成認為「氣候宜人」是主因,其次「交通便利」及「就業(創業)機會多」則均各佔1成,台中市「宜居城市」的印象深植人心,並陸續獲得國內外媒體肯定。

為拓展事業版圖,一線上市建商思維出現轉變,原本畫地自限的大型建商,紛紛跨出既有推案地盤購地推案。對於建商會出現跨區推案的風潮,除土地取得的成本考量外,我認為,分散風險不將雞蛋放在同一籃子裡,是這些建商睿智的抉擇,於是使跨區經營成為必需要走的路,也因此,掀起了一波波建商跨區推案的風潮。

大陸建設董事長張良吉表示,建商會出現跨區甚至跨國合作推案,除土地取得的考量外,主要是建商想要創造一定的經濟規模,並順勢在新一波房地產榮景揚升時,再創佳績,所以「跨區(國)經營、分散風險」已成為必定要走的路。

大陸建設於台中市7期推出「宝格」及「丽格」2豪宅案銷售奏捷,同位7期興建中的商辦大樓也以54億元整棟賣給中國信託集團,3案鼎足而立成就了大陸建設在台中地產的龍頭地位。今年大陸建設仍持續加碼台中,繼8月整合7期惠國段近600坪土地後,更攜手味丹集團旗下的萬寶資產管理公司,將由萬寶資產提供大坑風景區約5.8公頃的土地,大陸建設負責該案的規畫設計、營建施工等事宜,此案也是大陸建設在台中市的第1個合建案,將打造並複製新北市新店「青山鎮」的開發經驗打造休閒別墅造鎮案。

位於台中市7期新市政中心的「宝格」,基地面積814坪,規畫為地上39層及地下6層之住宅大樓,坪數145及186坪,共67戶,目前僅剩下少許的餘戶在銷售,預訂今年第四季即可全面完工交屋。正對台中夏綠地公園第一排的該案,以全石材、玻璃打造而成,外觀展現經典義式風格,典雅又時尚,「宝格」從建築、景觀、燈光、外觀到公設,都與現今流行的新古典豪宅大異其趣,成功吸引許多頂級買盤擁護。

為台灣帶來國際級視野與美學的「宝格」,延聘設計米蘭、倫敦及峇里島寶格麗(Bulgari Hotel)精品旅館之建築師Antonio Citterio及Patricia 二位國際級大師共同籌劃,使「宝格」自建築、景觀設計以及公設之室內及家俱設計,從內而外完整體現全新的建築思維,打造出台中市超豪宅的地標級建物。

同區段的另一豪宅建案「丽格」,外觀以琥珀色蜂巢語彙為主要設計發想,每三層挑空的綠廊梯廳設計,都是Antonio大師精心獨特的設計;飛翼斜角造型陽台搭配燈光,賦予建築全新的建築語彙,坪數規劃60至125坪,是繼「宝格」後大陸建設又一新巔峰之作。

對於台灣豪宅市場的未來,張良吉信心十足的指出,台灣不論是空氣、物價、營造品質各方面都優於其他世界各地城市,目前銀行利率處於低檔,台灣房價也已修正完成,新豪宅的軟硬體建築規格與舊豪宅有著很大的差距,他認為原先住在舊豪宅裡面的企業主們,應該多到新屋建案走走比較看看。至於豪宅價格的高高低低,張良吉斬釘截鐵的說「他們賣的不是價格的高低、而是產品的價值」。

對於台灣房市未來的走勢,我認為,買方不要奢求房價買在最低點,賣方也不要奢求房價賣在最高點。全台六都房價也都作了不同幅度的修正,今年底前下修的滿足點將屆,房價不可能再跌了,應該是購屋的好時機。

 

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2017-08-08 10:25:54 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁
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萬萬稅的地產高稅制政策必需澈底變革。
萬萬稅的地產高稅制政策必需澈底變革。
 

何時房市才會落底回溫的話題持續在市場上有多種說法,長虹建設董事長李文造說,房價自2015年修正以來雙北市房價普遍已跌了約二成,今年如果再跌一成就是到底了,到底後接下還會盤整3年才會有較明顯的復甦。李文造董事長提到影響房市有六大基本面:利率、稅率、游資、供需、通膨及經濟成長率,從這六個基本面來看,因目前仍是低利環境,市場游資多,首購及換屋需求依然在。他認為最大的空方就是政府不合理的各種稅制,對購屋者心理還是有影響。

作好未來戰備計畫

國建董事長張清櫆則表示,今年房市成交量就會和緩回春。張清櫆表示,台灣民眾存在金融機構的錢多達40幾兆元,低總價及換屋型具高附加價值的產品將成為市場主流,後市房價雖然會呈現「盤整」格局,但只要地段優、產品力夠強,基本的客源會出籠購屋。張清櫆認為,任何產業都會有景氣的起起伏伏,他觀察台灣房市的發展史,大漲小回的趨勢沒有改變過,只是高檔回修的幅度多少而已。他以為,過度打房恐影響營建業景氣,地產業界希望政府可提供健全的住宅政策,而不是把房市「打趴」後,再來想辦法救,房市發展最好還是回歸市場機制。

目前有多個建案在銷售的大陸建設董事長張良吉表示,台灣政府與社會不應有「排富」的心態,台北市、台中市與高雄市一定會有有錢人需求的高端豪宅需求,如果沒有這類需求或有錢人都不在台灣置產了,那台灣年年說要拼經濟,根本是緣木求魚,因為營建業火車頭產業已經熄火。張良吉特別對台北市高過頭的房屋稅作出批評,他認為各種不合理的房屋稅制不但徒增企業經營成本,而且計算房屋稅的關鍵~房屋標準單價,如果年年被大幅調漲,換算成房屋評定現值,平均調高幅度高達10幾倍,非常不合理。然對於台灣房地產後市,他胸有成竹的說,景氣有高有低,他們已作好未來的戰備計畫。

掌握機先勇於進場

冠德建設總經理洪錦欽說,小英政府上任以來積極推動都更及20萬戶的社會宅到位,此舉對房市可謂利多與利空交夾。對於現在是否已是適當的購屋時機了,洪錦欽指出,今年起國內景氣指標可望開始穩定成長,房價不會再下跌了,他認為大家對於房價的認知有些錯誤,大夥及媒體好像都只看到豪宅的價格高不可攀,其實台北市的高房價主因是土地太少,當地價越來越高,土地成本自然反應到銷售價格上。洪錦欽呼籲政府應擴大釋出都會區土地,土地供給量足夠之後房價就能回到較平穩的狀態,他強調,民眾購屋的需求還是很殷切,他認房價已跌無可跌,但民眾為何現在還不敢勇於進場?洪錦欽以為是政府的住宅政策中充滿著諸多不確定的因素,房地產稅制、住宅百年大計及台灣的城鄉整體風貌都是亂糟糟,政府改朝換代後全亂了套,根本沒也住宅政策的延續性,更在多次打房政策下讓民眾該買房的時後沒買房,錯失了良機。

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2017-05-24 11:45:30 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

「琢白」在今年4月開賣,找來美國白派建築大師-理查麥爾(Richard Meie...
「琢白」在今年4月開賣,找來美國白派建築大師-理查麥爾(Richard Meier)設計師,以白色為基調,結合光、影,與環境互相配合,不僅是信義計劃區現代感十足的全白新地標。圖/業者提供
 

台北市的房價會居高不下,其中一個很大的原因,就是土地取得愈來愈困難,土地成本增加,房價自然只漲不跌。而建商在大面積土地開發殆盡,再想搶進黃金地段,除政府釋出的較大建地外,也只能勉強購買基地小,但尚有都更機會的小型建地,慢慢磨呀磨來取得建地,於是「鳥籠建案」就應運而生。

對台北市開發商來說,土地嚴重供需失調,中大面積的土地,更是蓋一塊少一塊,於是台北市有好土地的建商,索性暫停開發了,土地供需,在都更仍無解,建商退避三舍的此時,台北市建商以「騎馬找馬」的腳步低調慢慢開步向前。台北市政府拍板今年開徵的房屋稅,只漲3,376戶舊豪宅房屋稅,但15,000戶的新豪宅房屋稅會調降,台北市府從善如流將新版的新豪宅未來改成「一加固定比率」加價,且固定率為120%,地產業界認為此舉將使新豪宅的需求明顯增加,近期北市信義計畫區「55 Timeless琢白」來看屋的客戶中有許多就是擬將舊豪宅換新豪宅的客戶。

大陸建設董事長張良吉以大陸建設目前在北市信義計畫區的豪宅案「55 Timeless琢白」為例,基地面積達1,058坪的「55 Timeless琢白」,規畫31樓層高,有140坪、260坪兩種房型,是北市正信義計畫區內少有的千坪基地,並請來國際級建築大師白派建築巨擘Richard Meier理查麥爾主導設計,採用白色建築色調與玻璃展現白色量體光影, 完工後必定成為台灣頂級豪宅的代表作品。「琢白」規畫傳承Richard Meier理查麥爾的世界博美館級藝術空間,也是大陸工程創辦70年的巔峰之作,預計明年第2季完工,因為賣1戶少1戶,張良吉董事長一再強調,他們賣的是價值不是價格的高低。

「現代、清透、簡潔」3大設計原則,讓「琢白」跳出由傳統豪宅由厚重崗石堆疊出的古典主義基調,成為信義計畫區豪宅群最亮眼的建築體。雖然是現代主義的建築,但Richard Meier理查麥爾的「琢白」依然依循黃金比例原則,鋪排窗櫺與圓柱的序列,將古典美學藏在當代線條裡。

根據最新發表的2017全球財富報告顯示,2017年全球前100大都市的城市財富指數中,台北市排名第15位。不僅如此,在台北市身家逾3,000萬美元(逾9.3億元新台幣)的富豪人數有1,160人,未來10年更可望大增30%至1,508人。報告顯示,面積小小的台北市竟然有1,160位資產超過9億元台幣的富豪集中在台北市,住在台北市的這些豪宅客們愈來愈將房地產視為主流的投資類別。

大陸從今年元月開始實施有陸版「肥咖條款」之稱的《非居民金融帳戶涉稅信息調查辦法》,不少台商、台幹擔心被查稅,加上人民幣貶值,大筆資金已開始回流台灣,房地產成為資金最愛的避風港及「掃貨」標的,大陸建設董事長張良吉就指出,近期台商看屋數量多了3成,且「出手快狠準、鎖定目標滿意就成交」。

張良吉指出,台灣不論是空氣、物價、營建品質各方面都優於其他世界各地城市,目前銀行利率處於低檔,台灣房價已經過調整,政策不再打壓房市,許多原先住在舊豪宅裡面的這些有錢人,有愈來愈多將舊豪宅賣掉換進新豪宅。一語道破這些好野人要的是最好的豪宅產品,給他們最好的其餘免談就是這個氛圍。

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 倪子仁

時報周刊提供
時報周刊提供

 

北台灣各地區陸續出現建案讓利甚至破盤換成交的市況,這種讓利換成交的風潮明年會不會擴大席捲全台?房價該下跌多少才是您購屋進場的滿足點?另外,全台房屋稅與地價稅大幅提高後,對台灣整體房市又會起什麼結構性變化,是全民關注焦點。以下彙整了明年台灣房市的新10大趨勢與大家分享,希望對明年有購屋計畫的讀者,及房地產業的推案因應策略有所助益。

一、雙北市房價緩跌3%至5%:

2016年台北市新屋平均房價跌破1坪80萬元關卡,新北市新屋平均房價也回檔至1坪35萬元。從全球景氣觀察,川普當選美國總統,TPP及新南進等重大財經政策將使台灣整體景氣面臨更嚴峻考驗。我認為,2017年雙北市蛋黃區房價仍會緩跌3%至5%,當然有少許破盤的首購族建案仍會出現,但對一線上市建商而言,要破盤讓大利換成交機率不大。

二、房仲業經營難上加難:

對建商而言,景氣差就少買地、少推案,房屋代銷業也是挑著做,價格不合理或產品不對可以不接、少接,但對房仲業者而言,買方看跌,賣方又不願賠售情況下,雙方拉鋸戰會讓成交量再度萎縮,明年房仲不無可能再倒個千家。

三、建商交屋夢魘起:

全台都會區預售屋高點已過,對買在高點附近的套牢客而言,心裡自是不好受,有些新屋建案從預售到交屋時,房價跌了1至2成,甚至時有所聞跌3成斷頭不交屋的建案。面對交屋時房價跌的屋主,會故意不想交屋,與建商發生糾紛,使交屋成為建商的夢魘而困擾不已。

去化餘屋換現金

四、去化餘屋是王道:

房市景氣好時,全台都會區年推案量動輒上兆元,如今政經情勢都對地產業不利,呼籲建商先將餘屋去化掉再推預售屋,除非建商推的預售屋讓利夠多,否則以首購族為主的明年房市,應該還是以去化餘屋換現金為主才是王道。

五、高稅制成壓垮房市最後一根稻草:

全台土地公告現值大幅調漲,建商哀哀叫,台北市房屋稅更是漲到市民哇哇叫,連好野人也開始怯步不買豪宅了。股市成交量明年如果日成交量還在600至800億元低量打轉,股市無異一攤死水,加上房市重稅時代再加碼演出,股市、房市雙熄火,台灣房市還會好得起來?

六、超好豪宅仍具亮點:

台北市土地嚴重供需失調,已幾乎沒有大塊面積的土地釋出,有釋出的國有地也是地上權的土地,一線豪宅建商根本不會埋單。但對台北市、台中市與高雄市目前低調銷售的頂級豪宅而言,地段對、產品力強、設計規格高,對豪宅客仍有一定吸引力,老話一句,大老闆說:「給我最好的、其餘免談。」

七、商用不動產險中求:

川普勝選,TPP及兩岸是否能加速簽署服貿協議,為低迷的商用不動產市場帶來些許希望,看來相當不樂觀。台灣都會區商辦、廠辦的投報率低到2%左右,外資與台灣壽險金控集團根本沒有標的可買,所以戴德梁行總經理顏炳立才會說台灣房市已「死死昏昏去」。

八、海外不動產大洗牌:

當台灣中古屋房市奄奄一息時,房仲銷售的海外不動產趁勢而起。海外不動產更在小英政府新南進政策的推動下成了台灣房市新顯學,然而海外不動產投資可不是年年交易熱絡,前幾年熱門的馬來西亞、越南、柬埔寨金邊及澳洲等國,現在銷售市況已明顯走下坡,反而是泰國、日本及加拿大成了新興熱門市場。

九、讓利換成交真睿智:

雖說建商最不喜歡聽的就是「降價、讓利」4字,但房價下修的大趨勢已難擋。以首購族為主力的明年房市,主力坪數宜設定在25至40坪之間,高總價產品絕對是票房毒藥,不要跟景氣與主流市場逆向操作。

十、政府拚出經濟買房易:

明年台灣整體景氣面預估不會有太好的進展,加上民眾薪資幾十年沒啥長進,要降低購屋族的購屋壓力指數談何容易,雙北市購屋所得比全球前三名,政府與企業惟有加薪拚經濟使分子變大,加上房價軟著陸,房價變低,分母變小了,購屋壓力痛苦指數自可迎刃而解。

倪子仁

淡江大學合作經濟系畢業,擁有25年房地產、媒體經驗,地產資歷完整,經歷:資深記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長,現任《時報周刊》社務顧問及專欄主筆。

原文網址:http://ctweekly.chinatimes.com/20161120000003-261907

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2016-11-07 15:19:05 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

內政部擬推動「精實地價查估方案」,希望透過不動產估價師與大數據分析的結合,獲取較...

內政部擬推動「精實地價查估方案」,希望透過不動產估價師與大數據分析的結合,獲取較為精準的土地價格。 圖/報系資料照

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近日有媒體報導「錯亂稅改,搞死房市」,內政部對此澄清,目前規劃的「精進地價查估制度計畫(草案)是以個別宗地之「基準地價查估為基礎,運用電腦大量估價模型並結合大數據分析方法,以科學化方式查估各宗土地地價。

其主要目的是為精進公部門地價查估技術,同時於「基準地價」查估過程導入不動產估價師之專業,使公部門地價更具公信力,並非直接當成地價稅或土地增值稅的稅基。目前這個計畫尚未報經行政院核定,仍持續蒐集各方意見調整計畫內容,俟經行政院核定後,始據以推動。

內政部官員表示,我國目前地價查估作業是採區段價估價法,雖然可以同時估計大量土地價格,但卻因忽略個別土地的差異,公平性遭受外界質疑。為了精進公部門地價查估技術,自民國93年起全國已開始辦理地價基準地的查估,而「精進地價查估制度計畫(草案)」是為了擴大辦理基準地制度,並利用實價登錄成交資料,建立電腦大量估價模型並結合大數據分析,輔助公部門地價查估作業,提升查估精度;同時於基準地查估過程導入公正專業之不動產估價師參與,使公部門地價查估結果更具公信力,反映市場價格。

內政部官員進一步表示,有關不動產稅制改革方向,將秉持蔡總統競選政見「實價課稅、自用輕稅、合理漸進」三大原則辦理。而實施基準地制度、以電腦大量估價模型輔助查估及導入不動產估價師等方式,是為精進公部門地價查估技術,核實反映市場價格,是不動產稅制改革之基礎工作。

至於未來不動產稅稅基及稅率之調整及配套措施,仍將由財政部與內政部共同研商討論,並納入各界意見後才會形成政策。對於某單一業者未深入了解事實,即於媒體發表刻意扭曲、製造市場恐慌之言論,內政部深表遺憾,希望各界可透過公共政策的理性討論,使我國地價查估技術更加精進。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5918/2090307

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2016/10/18 11:37:38 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

林口地區利多不斷,推案也相對較密集。

林口地區利多不斷,推案也相對較密集。

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今年以來,各重要新屋推案檔期根本沒出量,預估今年全國主要都會區的新屋推案量將不到7000億元。區域推案的熱門與否,可從各交通要道及沿路的看版、引導旗幟的多寡,看出當地推案的熱門程度,然而,個案過度集中的結果,使區段建案短兵相接,互相撕殺搶客戶的情景,成為房市的特殊景象。

北台灣五大區塊,以新竹竹北銷售中的個案最多,熱門推案區段~竹北縣政府及高鐵周邊,目前集結了60幾個案互相較勁。然受台灣整體景氣欠佳影響,使竹北房市近期的來人與成交組數明顯滑落許多,購屋者出現嚴重的觀望心態,在景氣下修之際,建案上演搶客大作戰,反成為『多殺多』下的受害者。

第二名的的熱門區域,則出現在桃園的中壢區,銷售中的建案達50幾個,區內建案也與竹北地區的房市一樣,出現短兵相接瓜分客源的市況。第三名的明星推案區域為新竹市,新竹市近年推案量持續放大,目前新竹市有40幾個建案彼此較勁,市況競爭白熱化!

桃園市除了中壢區熱門外,桃園區與八德區的推案熱度也不遑多讓,桃園區有40個幾建案、八德區則有20幾個建案一起銷售。桃園區中正特區,一向是台北客最喜歡的區段之一,加上近年中正藝文特區的積極開發,區段內始終維持熱絡的推案,建案出現2字頭的比率愈來愈高。

桃園中正路與經國路圍成的中正特區,及新光三越百貨的大有特區,一條主幹道上往往有幾十個個案一起銷售,在客源開發不易,並持續受到林口、新莊、五股等地區攔截客戶的影響,銷售的速度已放緩許多。

新北市方面,推案最密集的地區,出現在利多不斷的林口區,目前區段內集結了50幾個建案在銷售中。林口地區在機場捷運線及林口產業園區、全國最大OUTLET等利多支撐下,推案的熱度跌破許多專家的眼鏡,新屋的平均房價約在3字頭左右。新北市的淡水區,銷售中的個案數亦達40幾個,使淡水地區的餘屋面臨去化不易的挑戰。

台北市方面,以内湖區剩餘的戶數稍多,主要集中於東湖一帶,其他如北投區與士林區,雖然銷售中個案也不少,惟台北市在建商可建用地取得大不易下,與前述幾個重案區熱門卻不熱銷的市況,有著明顯的不同。

『熱門卻不熱銷』,是新北市、桃園及新竹幾個超級熱門推案地區的寫照,個案過度集中在一個區段內搶食購屋者這塊大餅,在競爭白熱化下,到頭來反將客源稀釋了,銷售率下滑,將面臨市場嚴酷的考驗。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5918/2031061  

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2016/09/12 14:36:30 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

最近不少建商打出「降價讓利」策略,希望刺激房市買氣。

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最近與房地產相關的熱門新聞與議題,最受地產業界矚目的莫過於「降價讓利換成交」的市況。前財政部長張盛和曾語出驚人的認為,房市如同黃小鴨一樣,吹得很大,不知道什麼時候會『爆破』。

對於台北房市是否泡沫化的說法與現象,我認為,房價不會泡沫、只會修正。而台北市高房價的問題,各界曾經多次的呼籲,建商如果要多走幾年的好光景,房價不要拉抬得過快、過陡峭,否則房市面臨下修的壓力將愈來愈大。

配合實價登錄的精神,建商亂開價、亂喊價的習性必需要改一改。有些建案根本不按行情價開價,於是北市信義計劃區某超豪宅喊出800萬元一坪的天價,北市內湖區某巷弄內也開出近百萬一坪的『離譜』價位,凡此種種亂象,致使台北市建案在競價中頻創新高,建商似乎沒有感覺到『高處不勝寒』的未來市況。

台北市房價高高掛,難道政府就沒責任嗎?政府不能只會疾呼台北市房價要泡沫,而對台北市的高房價束手無策!我認為,要解決台北市的高房價,把基隆、新北市三峽、土城延伸線及鶯歌、樹林等北市外圍地區的捷運打通,並在新北市的捷運站周邊大量興建捷運宅,甚至再開一條輕軌至桃園地區,問題不就能慢慢解決了嗎?

928檔房市,許多建商仍信心滿滿的認為仍有看頭,打算增加推案的建商更是前仆後繼的放出作多的訊息,然小英政府打房的力道並未放寬,要救起已送入「加護病房」的房地產,看來沒這麼簡單。我還是強調,建案要有所表現,除了符合行情價外,建商的品牌及產品力的強弱,將是銷售率能否提升的關鍵。對建商而言,各工地的成交市況好壞與否,與建商的訂價脫離不了關係,是故建商如何使成交價能更貼近目前降價換成交的市場氛圍,成為建案成敗的的重要關鍵。

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2016/09/01 07:13:45 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

目前房市面臨成交量大縮水的危機。 圖/報系資料照

目前房市面臨成交量大縮水的危機。 圖/報系資料照

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前有戴德梁行顏炳立喊出台灣房價將續跌8年,後有永慶房屋董事長孫慶餘說房仲業進入冰河期,預計房仲家數恐再倒3000店的說法。另外孫慶餘還批評蔡政府最重要的政策之一,興建20萬戶社會住宅是錯誤的。

我曾公開邀求與顏炳立大PK談房市「8年抗戰說」及永慶孫慶餘論戰房仲再倒3000家及蓋社會宅是不對的。然而雙方都沒有回應也不願意與我公開論戰,這種說話「無所本」不負責任的作為,令本人痛心,然而又奈何?

我認為台灣政府與社會不應有「排富」的心態,台北市、台中市與高雄市一定會有有錢人需求的高端豪宅需求,如果沒有這類需求,或有錢人都不在台灣置產了,那台灣年年說要拚經濟,根本是緣木求魚,因為營建業火車頭產業已經熄火。另外,房地合一實價課稅實施,受害最深的,將會是整個的營建(造)業、金融業者及政府,我認為,如果房市真的垮了,政府應該會比建商更緊張,特別是金融業,如果房市「硬著陸」,金融業將深受其害,對地產開發商而言,少推案或緩推案就可以度過難關。

任何產業都會有景氣的起起伏伏,觀察台灣房市的發展史,大漲小回的趨勢沒有改變過,只是高檔回修的幅度多少而已。我認為,過度打房絕對會直接影響台灣的整體景氣及經濟回溫,希望政府可提供健全的住宅政策,而不是把房市「打趴」後,再來想辦法救。

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