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2016/09/12 14:36:30 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

最近不少建商打出「降價讓利」策略,希望刺激房市買氣。

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最近與房地產相關的熱門新聞與議題,最受地產業界矚目的莫過於「降價讓利換成交」的市況。前財政部長張盛和曾語出驚人的認為,房市如同黃小鴨一樣,吹得很大,不知道什麼時候會『爆破』。

對於台北房市是否泡沫化的說法與現象,我認為,房價不會泡沫、只會修正。而台北市高房價的問題,各界曾經多次的呼籲,建商如果要多走幾年的好光景,房價不要拉抬得過快、過陡峭,否則房市面臨下修的壓力將愈來愈大。

配合實價登錄的精神,建商亂開價、亂喊價的習性必需要改一改。有些建案根本不按行情價開價,於是北市信義計劃區某超豪宅喊出800萬元一坪的天價,北市內湖區某巷弄內也開出近百萬一坪的『離譜』價位,凡此種種亂象,致使台北市建案在競價中頻創新高,建商似乎沒有感覺到『高處不勝寒』的未來市況。

台北市房價高高掛,難道政府就沒責任嗎?政府不能只會疾呼台北市房價要泡沫,而對台北市的高房價束手無策!我認為,要解決台北市的高房價,把基隆、新北市三峽、土城延伸線及鶯歌、樹林等北市外圍地區的捷運打通,並在新北市的捷運站周邊大量興建捷運宅,甚至再開一條輕軌至桃園地區,問題不就能慢慢解決了嗎?

928檔房市,許多建商仍信心滿滿的認為仍有看頭,打算增加推案的建商更是前仆後繼的放出作多的訊息,然小英政府打房的力道並未放寬,要救起已送入「加護病房」的房地產,看來沒這麼簡單。我還是強調,建案要有所表現,除了符合行情價外,建商的品牌及產品力的強弱,將是銷售率能否提升的關鍵。對建商而言,各工地的成交市況好壞與否,與建商的訂價脫離不了關係,是故建商如何使成交價能更貼近目前降價換成交的市場氛圍,成為建案成敗的的重要關鍵。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5918/1956138

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2016/09/01 07:13:45 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

目前房市面臨成交量大縮水的危機。 圖/報系資料照

目前房市面臨成交量大縮水的危機。 圖/報系資料照

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前有戴德梁行顏炳立喊出台灣房價將續跌8年,後有永慶房屋董事長孫慶餘說房仲業進入冰河期,預計房仲家數恐再倒3000店的說法。另外孫慶餘還批評蔡政府最重要的政策之一,興建20萬戶社會住宅是錯誤的。

我曾公開邀求與顏炳立大PK談房市「8年抗戰說」及永慶孫慶餘論戰房仲再倒3000家及蓋社會宅是不對的。然而雙方都沒有回應也不願意與我公開論戰,這種說話「無所本」不負責任的作為,令本人痛心,然而又奈何?

我認為台灣政府與社會不應有「排富」的心態,台北市、台中市與高雄市一定會有有錢人需求的高端豪宅需求,如果沒有這類需求,或有錢人都不在台灣置產了,那台灣年年說要拚經濟,根本是緣木求魚,因為營建業火車頭產業已經熄火。另外,房地合一實價課稅實施,受害最深的,將會是整個的營建(造)業、金融業者及政府,我認為,如果房市真的垮了,政府應該會比建商更緊張,特別是金融業,如果房市「硬著陸」,金融業將深受其害,對地產開發商而言,少推案或緩推案就可以度過難關。

任何產業都會有景氣的起起伏伏,觀察台灣房市的發展史,大漲小回的趨勢沒有改變過,只是高檔回修的幅度多少而已。我認為,過度打房絕對會直接影響台灣的整體景氣及經濟回溫,希望政府可提供健全的住宅政策,而不是把房市「打趴」後,再來想辦法救。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5918/1932577

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2016/08/04 14:27:51 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

資深房市評論員倪子仁(左)、永慶房屋董事長孫慶餘(右)。 圖/報系資料照

資深房市評論員倪子仁(左)、永慶房屋董事長孫慶餘(右)。 圖/報系資料照

針對今天經濟日報與工商時報的報導,永慶房屋董事長孫慶餘昨(3)日指出,房市現在進入低成交量時代,今年移轉棟數估計不到25萬棟,房仲業進入冰河期,預計今年房仲家數恐再減約3000店,較高峰期逾7000家腰斬一半以上。另外孫慶餘還批評蔡政府最重要的政策之一,興建20萬戶社會住宅是錯誤的。

針對孫慶餘董座這種說法,我不認同更無法茍同。房仲要再倒3000家嗎?那不乾脆喊說要倒5000家算了,還是房仲業全部關門不用玩了。就像我公開邀求與顏炳立大PK談房市「8年抗戰說」一樣,我認為數字不能亂喊,幾年房價跌幾成要跌幾年,建商、代銷及房仲要倒多少家,請問能亂喊?「無所本」的預測是不負責任的。

房仲公會全聯會創會理事長王應傑就直言,孫慶餘喊出要再倒3000家房仲店的說法是「喊過頭了」,王應傑說如果房市政策再不友善,10年倒3000家是有可能,不可能一年倒3000家的啦!而不動產仲介公會全聯會林正雄理事長也說,孫慶餘的說法「太誇大了」,他認為今年全年收掉1000家是有可能。

另外社會宅部份,小英政府要蓋多少戶是政府的理想,本來就應該加速興建社會宅來照顧年輕人及弱勢族群,我舉雙手贊成。內政部花敬群次長在接受本人專訪時就說過,社會宅只租不售,至於要蓋多少戶能於幾年內達標政府會全力以赴,如今永慶孫慶餘批社會住宅是錯誤的政策,難到又是怕擋了地產業者的財路才如此批評的?

「喊跌」換成交量一直是某些房仲業者操作的老梗,喊跌讓賣方鬆手降價賣,買方才願意買,因為房仲賺的是佣金與房價的高低無關。然而,房價漲跌是誰能操作的?該跌的就會跌,有讓利的建案就會有票房,回歸市場基本面就對了,與房市相關的數字要有所本不能亂喊一通!

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5918/1873121

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2016-01-22 09:25:59 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

大夥又在統計及預估今年台灣新屋的推案量有多少?「329檔」,甚至蔡英文上任的「520檔」也開始熱身。然而我覺得量大又如何,量如果腰斬又如何?我以為,重要的是產品與價格。

個人彙整統計了今年預估的新屋推案量體,2016年三大都會區將推案8500億元。8500億元其中北台灣為7000億元,台中1000億元,高雄500億元,預估會較2015年縮減約2成的推案量。主要為考量美國QE退場,及國內房貸利率將調升等因素影響,建商推案轉趨保守。上市建商包括長虹、華固及興富發等一線建商都直言2016年要減量經營,但也有建商逆向加碼推案,大陸建設、元利建設及冠德建設等豪宅推案建商持續作多。

2016年指標豪宅會是三大都會區房市的新亮點。大陸建設主導的北市信義計劃區「琢白」,中華工程「陶朱隱園」,及北市大安區元利建設「和平大苑」、「ONE PARK」,加上台中國泰建設與大陸建設,高雄京城建設的豪宅等案,將殺出新豪宅一片天。

股市今年以來跌跌落,房市的成交量也持續在低檔盤整,如果再加上全球景氣因素及台灣新總統上任前後的嚴峻經濟考驗,房市雖難好,但會呈個案表現。展望後市,建案要能有所表現,首先民眾的口袋必需先有錢,台灣的景氣面就必需有實質性的突破,否則房市的榮景最後終將因民眾『無所本』而仍在迷航中。

北市信義計劃區「琢白」超豪宅即將公開。 照片/倪子仁提供

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5918/1458928

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2016-01-15 09:25:05 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

資深房市評論家倪子仁(左)、戴德梁行總經理顏炳立(右) 圖/報系資料照

針對中央社報導倪子仁於FB要與德梁行董事總經理顏炳立大PK,辯論台灣房市從2015年起跌8年說法,倪子仁質疑立論何在,並下戰帖PK顏炳立,但顏炳立回應,每個人看法不同,有啥好PK?

顏炳立早先提出台灣房市從2015年將連跌8年,包括4年下跌再4年的盤整,引發市場不同解讀。倪子仁於個人臉書上發表,「我認為顏炳立喊跌8年的說法是『練肖話』(引用顏常用的用辭),顏炳立乾脆喊2位數的10年不是更爽?」

倪子仁表示,曾經給顏炳立成交賺大錢的某上市建商大老日前就直接跟倪子仁說~顏是『大嘴巴』!…筆者認為要『有所本』呀! 不是喊爽的!大家認為?倪子仁說,黃色小鴨不能戳破只能讓它慢慢消風。

中央社記者問顏炳立時,顏炳立只是淡淡的說,倪子仁和他目前所持論點都是看空房市,只是大空與小空的差別,至於房市要空多久,相差1、2年沒有太大意義,況且彼此所處的位置不同,看法不一,各自表述對市場的觀察,PK沒有太大的意義。

顏炳立說,8年房市盤跌和盤整主要和政策有關,政策又和政府有關,他在房市幾十年,看過多次房市起伏,他不認為明年房市就能一次翻轉,大家還是「要忍耐」。然而倪子仁認為這是負責任的說法,就讓地產業界及全民來評論吧!

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5918/1443425

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2016-01-04 14:10:37 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

「房地合一」2016年正式上路,加上新總統是否對居住正義及社會住宅等議題加速落實,成為營建業及全民新關注的焦點之一。然而2016年仍將面對房貸升息、貨幣寬鬆政策是否改變及國內整體景氣面能否轉佳等重大因素的影響,房市推案的脈絡與走勢會如何走?房市景氣會上、會下?房價是持平還是下跌?於此特歸納出2016年台灣房市的10大趨勢,提供給地產業與消費者參考。

正式上路的房地合一稅,將大幅改變國內房市的交易型態與結構。

一、2016年三大都會區推案8500億元

從房市景氣面來觀察,預估全年的推案量為8500億元,其中北台灣為7000億元,台中1000億元,高雄500億元。預估會較2015年縮減約2成的推案量,主要為考量美國QE退場,及國內房貸利率將調升等因素影響,建商推案轉趨保守。上市建商包括長虹、華固及興富發等一線建商都直言2016年要減量經營,但也有建商將加碼推案,大陸建設及冠德建設將持續作多。

二、雙北市房價盤跌5%~10%

2015年台北市新屋平均房價回檔至82萬元,新北市新屋平均房價回檔至38萬元。從全球景氣面來觀察,2016年台灣的整體景氣面仍面臨嚴峻的挑戰,是故,2016年雙北市的整體平均房價應該以『小幅盤跌』來看待,就算新北市某些地區雖有供過於求的隱憂,但修正的幅度應該不會超過一成,房市呈現強者恆強、漲跌互見的『個案表現』市況。

三、整體銷售率低檔徘徊

近年北台灣新屋的平均銷售率在3成至4成之間,2016年的建案銷售率,受房地合一的衝擊及整體買氣效應的影響,銷售率要拉升的難度高。預估北台灣整體的銷售率將在3成左右,建案要有所表現,除了符合行情價外,建商的品牌及產品力的優劣,將是銷售率能否提升的關鍵。

四、豪宅吸睛現身

指標豪宅是三大都會區房市的新亮點。大陸建設主導的北市信義計劃區「琢白」,中華工程「陶朱隱園」,及北市大安區元利建設「和平大苑」、信義聯勤案,加上台中國泰建設與大陸建設,高雄京城建設的豪宅等案,將殺出新豪宅一片天。

五、商用不動產交易量縮

兩岸是否加速簽署服貿協議,為商用不動產市場帶來新一波需求,看來並不樂觀。然從去年台灣金控集團大舉購入包括信義A8等標的市況來觀察,只要標的物對,還是會有買家出現,包括廠辦及商辦市場亦然。

六、土建融及房貸利率攀高

央行彭總裁多次暗示房貸利率不可能永遠維持在低檔,此舉被市場解讀為央行主導的存款準備率與房貸利率,2016年將出現上調的動作。惟,2016年的土建融及房貸利率雖將上調,但預估調整的幅度不會太大,房貸平均利率仍將在3%以內。

七、餘屋賣壓牽制預售屋市場

近年北台灣低的銷售率,在未來幾年內建商大量交屋期間,未賣出的新成屋賣壓,將對預售屋市場有一定的牽制力。新北市幾個供過於求較明顯的地區,包括林口、五股、淡水及新莊等區,另外,桃園的高鐵特區、蘆竹南崁交流道周邊,加上新竹地區的竹北市,餘屋賣壓是否能有效去化,成為影響該區房市發展的重要因素。

八、首購族為市場主力

受到台北市高房價排擠效應的影響,購屋人紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域,導致首購族大舉前進新北市及基隆、桃園地區輕移民,總價600~1000萬元總價的產品,成為市場推案的主力。

九、貼近行情價,建案成敗關鍵

實價登錄實施以來,各工地的成交市況好壞與否,與建商的訂價脫離不了關係,是故建商如何使開價(或成交價)能更貼近市場的行情價格,成為建案成敗的的重要關鍵。

十、房市好壞端看台灣實質經濟成長

台灣整體景氣面明顯轉弱轉壞,在2015年『保1』無望的噓聲下,2016年的景氣展望非常嚴峻。畢竟,房市要能維持榮景,民眾的口袋必需先有錢,而民眾要有錢,台灣的景氣面就必需有實質性的突破,否則房市的榮景最後終將因民眾『無所本』而轉趨低迷。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5918/1419539

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2015-12-04 14:26:07 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

展望未來房市,將以「個案表現」為主。 圖/報系資料照

各黨總統後選人不斷放出居住正義的訴求搏選票,又是社會住宅,又是北市囤房稅大論戰、都更條例大翻盤....等議題,住宅問題頓時成為大選的重要訴求點之一。

對於台北房市是否泡沫化的說法與現象,我認為,房價不會泡沫、只會修正。而台北市高房價的問題,筆者也曾經多次的呼籲,建商如果要多走幾年的好光景,房價不要拉抬得過快、過陡峭,否則房市面臨下修的壓力將愈來愈大。然而建商與房仲業者有聽進去嗎?

房地合一新政明年即將正式上路,市況顯示,建商亂開價、亂喊價的習性必需要改一改。有些建案根本不按行情價開價,於是北市信義計劃區某未公開超豪宅喊出四百萬元一坪的天價,北市內湖區捷運高架旁也開出破百萬元一坪的『離譜』價位,凡此種種亂象,致使台北市建案在競價中頻創新高,建商似乎沒有感覺到『高處不勝寒』的未來市況。

羊年房市之前,許多建商及房仲仍信心滿滿的認為未來房市不會太差,房價也沒有大幅下跌的理由,打算增加推案的建商更是前仆後繼的放出作多的訊息,然在房地合一重稅出爐及台北市高的囤房稅衝擊下,房市成交量急轉直下,房市由多轉空今年份外的明顯。

展望未來房市,將以「個案表現」為主。對建商而言,各工地的成交市況好壞與否,與建商的訂價脫離不了關係,是故建商如何使開價(成交價)能更貼近市場的行情價格,成為建案成敗的的重要關鍵。

我再次強調,都會區高的房價,除了政府透過租稅政策平抑外,重要的是要有全國的住宅政策,頭痛醫頭、腳痛醫腳的愚民政策,能將房價打下來?房價不是打下來的,而是靠政府的施政能力與健全的房市政策才能落實的。台灣都會區高漲的房價使民眾買不起房子,政府能卸責嗎?這一波『黃金十年』,房價成了脫疆的野馬般大幅飆漲,政府早就該端出平抑房價的住宅政策,而不是在每次總統大選到來之時,隨便喊喊加碼社會住宅來平抑房價、騙選票。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5918/1356508

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2015-11-26 12:14:56 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

某房地產網站票選今年10大房市代表字是「慘」。 圖/報系資料照

怪怪!地產業者真的「唱衰」自己?某房地產網站票選今年10大房市代表字,並說明採訪了115人,市調中還說到受訪人橫跨建設、代銷及仲介業,身分包括公司負責人…等人士。

內容中提到,台灣房地產業者心目中的2015年房市代表字是哪一個?答案是「慘」字。除了慘,前五名的另外四個字依次還有「冷」、「凍」、「亂」和「跌」。並說這是一次「令人不寒而慄的票選」。

這份調查還特別指出,有將近1/5受訪者選了「慘」字。某家建設公司說:「電視媒體都在胡說八道,導致都沒人來。」某銷售專案說:「銷售數字差,一天到晚被業主釘。」某仲介經紀人說:「都慘成這樣了,還需要問我嗎?」 還有跑單小姐說:「買氣冷到接待中心不用開空調,省了不少電費呢!」

於此不禁要對此訊息感到質疑與迷惑,建商、代銷及房仲負責人會「唱衰自己」?我接觸的建商及房屋代銷業老板們普遍認為明年房價只會小幅度的修正,而且明年房地合一上路後會有小陽春的機會。

我認為,作為新聞工作者發布對外的新聞應該謹言慎行,如果只是為發布而發布,或是以置入行銷模式行操作議題之實,只會砸壞了自家的招牌,並對相關產業造成嚴重的傷害。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5918/1339154

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