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【文.洪寶山】

面對高房價市場,許多想買房的民眾在無能為力下只能轉而租屋,進而促使台灣租賃市場逐步成長。不過在出租前,必須了解我國於106年公布「租賃住宅市場發展及管理條例」。說起租賃專法,就不得不提起最著名的新聞爭議人物─張淑晶事件。包租公律師蔡志雄開玩笑的說,整起事件的源頭就是一只馬桶,如今法規也保障了許多租屋族。

 

談起租屋常見的法律糾紛

 

只要有過租屋經驗的民眾,都知道租房大致有一套租賃SOP流程。但很多民眾並不知道其實租約與房屋買賣契約一樣具備契約審閱期條件,簽約前可有三天的契約審閱時間。很多租約糾紛往往是租客因為衝動、時間壓力、環境喜好等各種因素,當日看完房子後就立即與房東簽下租約,如此也間接忽略審閱期的權利,導致後續租約條件中不同的意見。

 

對此蔡志雄提供個人與租客的簽約方式提出見解,為預防發生合約糾紛,當承租人完全了解此份租約內容,即可與對方溝通並標記「經本人檢閱租約內容無誤,同意拋棄契約審閱期」的條文,藉此確保租房期間彼此權益。

 

另外,蔡志雄也提醒租客面對「奧房東」的處理辦法。首先,當房客告知房東屋內硬體設備損壞,如:馬桶、水龍頭,但一段時間過後房東依舊未處理,這時房客可至中華郵政公司下載「郵局存證信函」,透過郵局來證實已有確實告知房東,其事後可有強制執行及投訴之有利證據。而內容可講述房東需在某期限內修繕,否則將自行找廠商修復,維修費用則從租金抵扣…等文字描述。

 

但蔡志雄建議,雖然法令給予房客權利,但也不能就此濫用。有些若是消耗品等項目,在租約內已表示房客需自行負責等就無法採用此方式。但如果是屋內既有之硬體設備,若房客需自行請師傅維修,此筆費用需要合理。若房客能比價且貨比三家是最好的方式。

 

其二,租屋期間房客設戶籍之問題,過去房客需要與屋主協調並取得房屋稅單或權狀,如今不需如此麻煩。房客可以告知屋主,即可自行去戶政事務所通報,並攜帶相關證件及文件,即下載「居住查實申請表」,申請後戶政事務所將會通知並派員訪查,確認居住事實方能受理。蔡志雄笑著說,前陣子他的房客還遇到相關公家單位不受理此申請,非要租客出示房屋稅單或權狀,讓蔡志雄哭笑不得,事後提出過去相關公文與單位協調,才替房客解決此問題。

 

另一方面,蔡志雄提醒房東面對自己的租約權益,要注意租約的簽訂期限,一旦租約期滿時,假設房東未與房客續約而持續收租金,屆時成為「不定期租約」,反而會讓房東處於不利的租約狀態。當房客無違反法條或欠繳租金,房東無法隨時收回房屋,且房客可選擇不搬遷,若房東要求搬遷,房客可以提出補貼搬遷費等需求。因此,房屋租賃契約雙方必須共同留意,才能確保自身權益。

 

國內租屋市場的現況及趨勢

 

話說回來,在租賃專法公布前,國內已有多家租屋公司在經營,但當時無法律明文規範,也無從得知其相關資料及數量。直到立法後,租賃住宅服務業才明確化,而業務又可區分為「代管業」及「包租業」兩種營業項目。以蔡志雄自身經營的包租管理公司為例,主要是與屋主簽定長期的住宅轉租契約,屋主在契約期間內可有穩定的租金收入。

 

然而,包租公司會負責哪些項目呢?蔡志雄解釋,屋主將房屋轉租給包租業者,業者將妥善規劃其所有設備及相關管理之責任,尤其台北市有許多老屋,若經過翻修裝潢,可以更高的價格出租,而整體開銷由業者掌握。相對的,業者與房東協調租金底價後,收取租金差價來攤提整體開銷成本等,進行細水長流的經營管理模式。與代管業唯一不同之處是,業者無法妥善經營房屋內部,且只抽取租金約10%的費用。

 

但蔡志雄表示未來租屋業者逐漸會轉變形成「品牌化」的趨勢,仲介有品牌,如:信義房屋、永慶房屋…等。如今包租代管的體制業者出現,原因在於過去房東傾向單打獨鬥的方式,若自有物件無法吸引租客,連帶影響屋主原有預期的被動收入,因此租屋市場會轉向成為汰弱留強的局面。然而,經過包租業者管理之房屋,不但可以打造獨有風格及連結點,藉此讓租客呼朋引伴開創品牌性。

 

簡單來說,租屋業者有足夠的物件,在管理上不僅有相關廠商可配合,還可降低成本,整體獨特的商機藉此展開,從開設租賃課程吸引房東,增加物件來源。聘請清潔或水電裝修人員,降低外部成本…等,皆是串接性的形成一種規模經濟。不過蔡志雄表示,台灣與日本的租賃市場相比,可說是處在幼兒園的程度,為什麼呢?

 

從租賃制度來看,我國要走向如同日本成熟的發展,還需要一段漫長的時間,依比重來看,日本市場的個人房東較少,而以大房東為主,也就是所謂的建商業者,一旦大樓搭建完成整棟是只租不賣,但台灣卻是相反。此外,日本有套制度值得學習,為預防房東遇上惡房客,承租者需購買租屋相關保險,房東藉此也可從中檢視房客過去的承租紀錄,間接替房東篩選房客。

 

包租公教你投資租屋市場的撇步

 

投資不動產皆有租金高低的考量,蔡志雄站在包租公的角色分享「物件品質與出租租金成正比」,當租屋品質較高時,屋主不但能提高租金價格,而可承租之房客的經濟能力也較高,自然形成一種市場區隔,相對的在租屋經驗上發生糾紛機率也會降低不少,就蔡志雄觀察,目前房客著重於租屋品質確實大於租金價格,甚至逐步邁向以租代買的市場趨勢。

 

不過現階段投資房地產還有機會嗎?蔡志雄透露,據統計,在台北市套房租金以中山區最高,投報率約2%左右。但購屋投資有一個標準,「房屋租金必須要能繳付房貸本息為前提」。假如房租收入無法抵消房貸反而倒貼資金,則須考慮其他標的物,如今要找到2%以上的投資報酬率,在台北地區少之又少。因此,建議投資人可選擇桃園地區有3%,或選擇台中、高雄至少有4%至6%的投報率。

 

其二,需考慮當地租屋需求是否強烈,可從就業密集度觀察,如:科技園區或工業區等地。蔡志雄說,不同城市雖有不同的投報率,但每個城市皆走在相同的循環,言下之意,就從過去城市發展來看,房屋從透天厝改為大樓再逐漸形成套房,自然而然延伸出一定的脈絡,提供追求不動產的投資人參考。

 

另外,當屋主在公告租屋資訊時,必須特別注意,除了了解當地的租金水平或周邊租出房數,最重要是能將租屋表現出「家」的溫度。尤其在租屋資訊平台多元化的情況下,屋主已經不能只像過往單純張貼租屋訊息,要如何透過照片吸引租客目光,皆是屋主需要學習的地方,才能增加市場上的競爭力。

 

最後,租屋市場與求職市場最大的不同是,房東對於房客是有層層限制,如性別、年齡…等規定,房客也無可奈何。身為包租公的蔡志雄還是會建議民眾買房,畢竟現在很多年輕人大都放棄買房,覺得薪水永遠追不上房價,導致市場租屋需求量也逐漸增加。面對國內租賃市場尚未成熟之際,租屋商機未來還會持續發展再創高點。

 

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【理財周刊第1025期】

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https://udn.com/news/story/6848/4496602

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又到了歲末年初,這時候最適合回顧過去,同時也對未來趨勢提出觀察。因為人需要居住,於是便有了不動產市場,可以是買賣,也可以是租賃。

▲高房價下以租代買為風潮,租賃專法讓租屋型態慢慢改變。圖片來源:Flickr@ Denise http://t.cn/E4193g5

這一波買賣走了好長一段時間的榮景,從2003年起漲將近12年,終於在2014年第三季觸頂往下修正,雖然下跌,但相較於長年凍漲的薪資,房價依然高高在上,而且尚未落底,想進場的人也暫時維持觀望,於是以租代買蔚為風潮,出現房價下跌,租金上漲的異相。在政府實施租賃專法以及一連串租賃相關法令之下,會出現「三多」的現象:

現象1大型房東變多

政府推動租賃專法的目的之一,即在於發展租賃住宅服務業來健全租賃住宅市場,觀察包租代管業必須取得租賃住宅管理人員證照,六都開課幾乎班班秒殺爆滿,即可見當前從事包租代管業之熱門程度。租屋公司不管在裝潢、布置以及帶看均具備一定之優勢及技巧,持續拓展規模下必定會讓市場上個人房東減少,形成大型房東變多之現象。

現象2共居型態變多

這幾年出現幾次租屋公安意外導致人命傷亡之重大事件,迫使政府對於租屋安全越加重視,為了整頓隔套之亂象,對於室內裝修法規執法越來越嚴格,例如新北市政府工務局即在今年12月參考台北市之法規,規定建築物裝修為多間套房,必須檢附直下層所有權人同意書,換言之,未來隔套之難度增加,只能依現有房型格局推出共居型態而非隔套會越來越多。

現象3房客選擇變多

包租代管屬於微利,必須仰賴一定規模經濟才能創造獲利,所以包租代管公司必須開發大量物件,除了現有個人房東經營之物件外,連原非供出租之空屋亦是招攬之對象。目前市場上數量龐大租屋公司持續開發之結果,勢必讓租屋供給大量增加,於是,房客的選擇變多,對於租金持續的漲幅便會產生壓抑的作用。

房價高不可攀的現象短期難解,所以2019年租賃相較於買賣應該會繼續維持榮景,同時可以觀察「三多」現象慢慢浮現!

https://house.yahoo.com.tw/news/%E3%80%90%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B0%88%E6%AC%84%E3%80%91%E8%94%A1%E5%BF%97%E9%9B%84%EF%BC%9A%E6%B3%A8%E6%84%8F2019%E7%A7%9F%E8%B3%83%E5%B8%82%E5%A0%B4%E6%96%B0%E6%B0%A3%E8%B1%A1-%E4%B8%89%E5%A4%9A-013017853.html

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韓市長在選前喊出「東西賣得出去,人進得來,高雄發大財!」不但席捲高雄,甚至在全台造成一股韓流旋風,果然,讓韓總順利當選高雄市長。前台中市長胡志強表示,有海外華人朋友一看到韓國瑜當選,馬上致電表示要發展經濟讓高雄發大財,所以拜託協助安排與韓市長見面,海外華人朋友一揭曉,原來是香港信和集團主席黃志祥。當然,國內企業也趁勢搭上這一波熱潮,有建商便喊出高雄房地產一坪五十萬未來並非難事。

 

更讓我感受到這股韓流威力驚人的是,選後已經有不只一位朋友問我,高雄的不動產可以買嗎?我在想,難道所謂讓高雄發大財,頭一個就是讓房地產大漲嗎?

先讓我們看看這次選舉也引起廣泛討論的北漂議題,許多中南部朋友離鄉背井到北部來,當然不是因為房價高所以喜歡來,而是為了工作,不得已只好被迫接受高昂的房價或租金,甚至還要接受相對不佳的居住品質。這很清楚揭示出幾個重點,首先,人是因為工作才選擇居住的地點,再者,高昂的房價會造成生活痛苦指數增加。

而高雄,本來一直是台灣第二大城市,但就在 2017 年 7 月被台中超越,凸顯出台中人口增加,而高雄人口卻流失的現象。背後重要原因,當然正是因為就業機會多寡,台中有中科,不但吸引企業進駐,還形成產業鏈,自然會有很多就業機會吸引人口不斷增加。而能夠吸引企業進駐,不外乎是友善的投資環境以及相對低廉的土地成本。如果新產業還沒有進駐,不動產價格已經炒翻了天,對於吸引產業進駐,其實是非常不利的因素。

所以高雄要發大財,要先創造就業機會,吸引人口回流,如此便會產生居住需求,房地產價格自然會連動產生上漲的力量,因此,就業機會增加是「因」,房地產價格上漲只是「果」,如果誤以為高雄發大財,房地產便會第一個大漲,那顯然是「倒果為因」了。以台北為例,不就是因為東區房價、租金不停上漲,導致店面閒置便多,反而讓西區曾經沉寂的一陣子的西門町軸線翻轉,重新找回春天,顯然高房價是不利產業發展的。

更何況如果實際就業機會尚未增加,房價便先亂漲一通,甚至如同建商說的,高雄一坪來到了五十萬,導致居住成本增加,那龐大的北漂族還回得去嗎?而人回不去房價又要如何上漲呢?

當然,不能否認房地產的價格是可以用喊的喊上去,有那麼多的鬼城出現,正是因為只有喊出來的房價,卻少了實際支撐的因素跟力道。當然我不是說高雄會變成鬼城,而是說房價上漲一定要考量前提因素,韓市長說「高雄發大財」,前面可是有兩句「東西賣得出去,人進得來」啊!

原文網址:https://news.cnyes.com/news/id/4248774

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如果可以的話,誰不想直接買蛋黃區的大房子,但畢竟買間房子,可不是像電視廣告演的一樣,「喜歡嗎?爸爸買給你」那樣簡單,房價縱使修正了一段時間,但依然高高在上,而薪水,出國一趟感受才特別深刻,「天啊!國外吃頓飯怎麼這麼貴」,其實不是國外餐費貴,相較於國外數倍薪資下的生活花費,問題是出在台灣多年凍漲的薪資。高房價低薪資,於是買房子常常會卡在預算上,如果預算真的有限,該選擇蛋黃區的小房子?還是蛋白區的大房子好呢?

其實只要明白不動產的特質跟自己的居住需求,問題自然可以找到最好的答案。

一、小比大好:

如果先撇開不動產來看,大的似乎一定比小的好,畢竟有大的可以選誰要挑小的,但在不動產也是這樣嗎?仔細看看自從房價下跌以來房市成交的狀況就可以發現,小坪數高單價低總價的房子反而賣得掉,大坪數縱使單價較低只要是高總價反而不容易成交,如果是高單價高總價那售出難度更高,降價換成交的幅度必須更大。

從租賃市場來觀察也是一樣,例如一間 10 坪的套房可以出租 1 萬元,但放大成為 40 坪的房子,租金就很難達到 4 萬元,所以不動產很特別,大不一定好。

之所以出現這樣的現象,其實跟現代人的居住需求改變大有關係。過去三代同堂的年代,住在三房兩廳很正常,多的是住在獨棟的透天厝裡。漸漸的因為居住型態轉變、工作遷出、晚婚、少子化等等因素,導致每個家庭人口數降低,不再需要那麼大坪數的房子。

所以買房子不要老是想著大的一定比小的好,其實小房子有低總價的好處,再者因為坪數小,所以在相同的預算下,可以挑比較高單價的區域。

二、越貴越好:

我記得民國 92 年的時候,我在板橋看到兩間房子,一間離捷運站 10 分鐘,一坪開價 16 萬,1 間離捷運站 1 分鐘,一坪開價 18 萬,目前離捷運站 10 分鐘的一坪 40 萬,離捷運站 1 分鐘的一坪 50 萬,之前一坪才差 2 萬元,現在差了 10 萬元。所以不動產很特別,越貴的越會漲,或者說,越貴的越容易保值。

為什麼?這當然是因為不動產最重要的一個原則,「地段」。好的地段工作機會多,學區好,居住需求高,價格自然容易上漲。

既然不動產有「小比大好」、「越貴越好」的兩種特質,所以如果先不考慮其他因素的話,買蛋黃區的小房子一定比買蛋白區的大房子來得好,也就是說,買蛋白區 30 坪的房子,不如在相同的總價下,買蛋黃區 15 坪的房子。當然,這並不是問題的結論,還要看看 15 坪的房子夠不夠住,如果人口多,為了讓坪數大一點只好先買蛋白區的大房子囉!

不動產跟鑽石有點像,值錢的小小一顆就很貴,而通常看起來很大顆的卻是蘇聯鑽,大的真的不一定好啊!


 
包租公律師 | 蔡志雄

執業律師將近二十年,從法律領域跨足投資,出版法律、房市、股市等書籍,經常受媒體邀請探討時事。矢言做不一樣的法律人,致力推廣各行各業都必須具備投資能力,文章融合理財、投資、法律,擅長將嚴肅的內涵用輕鬆詼諧的方式表達。

原文網址:https://news.cnyes.com/news/id/4222434

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租賃住宅市場發展及管理條例也就是媒體俗稱的租賃專法,從今年 6 月 27 日開始實施,當中規定,租賃住宅服務業必須設置專任租賃住宅管理人員。關於租賃住宅管理人員資格取得訓練課程,因中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會尚未成立,先行指定由中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會辦理,並於 8 月 24 日由新北市不動產仲介經紀商業同業公會率先開設全國第一班,筆者亦為當中學員之一。有幸成為第一批取得租賃住宅管理人員資格,參與見證歷史的時刻,當初課程開放報名時非常熱烈,堪比熱門演場會搶門票般秒殺,連其餘五都仲介公會目前所開辦之訓練課程,也幾乎班班額滿。

當然,這跟新制度上路,強制要求證照,必須先行消化龐大現有從事包租代管業務從業人員大有關係,但這當中也不乏看出商機的新參與者。難道包租代管行業,只能賺租金的差價,或是代管費用嗎?當然不是,包租代管只是一個基礎,可以藉此衍生出許多新的商機。

一、掌握客戶名單資料:

從事業務,首重的一定是客戶名單,包租代管看似為租賃並非買賣,但其實跟買賣大有關係,這當中的關鍵,便是客戶名單了。不管是包租或代管之型態,業者接觸的皆為房東,也就是房屋的所有權人,而且,選擇將房屋出租,通常擁有第二間以上的房子,換言之,包租代管業者客戶名單多數為口袋深之多屋族。而且,藉由長期包租、代管所建立之信任,將來屋主如有售屋需求,委由包租代管業處理,便成為租賃、買賣一條龍。

二、科技平台技術輸出:

以代管而言,通常報酬為月租金百分之十,包租則是賺取租金差額,但業者還要負擔裝修成本,每件利潤遠不如房仲按總房價計算最高可達百分之六,所以包租代管業者之特色,絕對不是小而美,一定要數大便是美。而管理數量龐大之出租物件,除了人力,還要仰賴各項電子管理工具,例如 App、ERP 系統等等。包租代管業者一旦達到相當之規模,建立成熟之科技管理平台,便可以輸出給其他有需求之業者使用。不只掏金是一個商機,賣掏金工具是另一個商機。

三、異業結合證照需求:

因為包租代管業牢牢掌握客戶名單,又有客戶信任,介入買賣有如女追男隔層紗,這時候房仲想要爭取客戶,難度便有如男追女隔層山,勢必要從培養長期客戶開始。以全國約五、六千間房仲店頭,只要其中相當數量投入包租代管業,依租賃專法規定,每一營業處所應置專任租賃住宅管理人員至少一人,租賃住宅管理人員證照便會炙手可熱,無怪乎目前訓練課程報名會如此熱門,道理在此。

未來,業者同時擁有不動產經紀業及包租代管業雙證照,租賃、買賣一條龍會漸漸形成趨勢,對包租代管行業而言,租金差價跟代管費用不過只是冰山一角,潛藏在海面底下的,其實才是最大的商機啊!


 
包租公律師 | 蔡志雄

執業律師將近二十年,從法律領域跨足投資,出版法律、房市、股市等書籍,經常受媒體邀請探討時事。矢言做不一樣的法律人,致力推廣各行各業都必須具備投資能力,文章融合理財、投資、法律,擅長將嚴肅的內涵用輕鬆詼諧的方式表達。

延伸閱讀

原文網址:https://news.cnyes.com/news/id/4194720

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好房網News記者李冠霖/整理報導

台北市房價還會再下跌嗎?好房網TV節目《租屋雄幸福》主持人蔡志雄律師在節目當中提到自己對於台北房市的觀察。他表示,台北市的房價還會繼續下跌,不過最多就是跌到三成,待落底之後會有一陣子的重整期,隨後才有機會上漲。

蔡志雄律師認為,台北房價跌到3成就會落底。(圖片擷取自好房網Youtube)蔡志雄律師認為,台北房價跌到3成就會落底。(圖片擷取自好房網Youtube)

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台北市的房價從當年最高點跌至今年已超過一成,有些區域跌幅達到兩成,至於會不會再跌下去。蔡志雄律師表示他自己也是房東,因此對房價也有相當程度的了解。他認為台北房市還會繼續跌,目前的趨勢也是看跌不看漲。

蔡志雄表示,房價最多就是跌到三成。他以房屋貸款來舉例:假設一個人向銀行貸款70萬來買100萬的物件,若是房價下跌4成,到時候如果房價會剩下60萬,這樣如果還不了70萬貸款,就會有金融危機。

他認為當房價觸底後就會進入一陣子的重整期,這時並不會馬上上漲,要待一陣子交易量穩定,開始上漲後房價才會跟著提升。另外蔡志雄也提醒民眾,投資客通常自己出租要記得算投報率,但自住的買家並不要執著於最低點,因為過去的歷史都是大漲小跌,很多人會執著於最低點,反而錯過買房時機。

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/綜合整理
口袋不夠深,屋齡很老的房子可買嗎?(資料照/池雅蓉攝)
口袋不夠深,屋齡很老的房子可買嗎?(資料照/池雅蓉攝)

不少民眾想買房,但礙於口袋不夠深,會將30年以上的老屋列入口袋名單中。但屋齡很老的房子真的可以買嗎?包租公律師蔡志雄說,站在賣方的角度來看,就知道答案了。

蔡志雄在鉅亨網專欄撰文指出,最近有3位想買房的民眾詢問他意見,雖然每個物件都不同,但卻有3個共同點,就是「公寓、屋齡很老、頂加」,其中1間屋齡36年,另外2間則皆逾40年。

蔡志雄分析,老公寓過去有段風光的年代,使用空間比較大,土地持分也高,一旦都更成功,價格還可能翻倍上漲,只是礙於現況,都更幾乎是不可能的任務,當然會被列為第一波出清的對象;加上房市不景氣的情況還會持續,如果現在不賣,老屋恐怕都要變古蹟了;而頂加雖然可以出租增加收入,但這種房子隔間出租後,只能轉手賣給投資客,未來房價約有下跌1成的空間,短期所收租金無法彌補差額,乾脆現在脫手。

蔡志雄說,這些都是屋主「汰弱留強」後才決定出脫的物件,從賣方心態來觀察,就知道買方應該要做什麼樣的決定了。而且不管要自住或投資,買方都要考慮到將來脫手換屋的時間,36年、40年以上的房子真的都太老了。最後,他也強調,老建物當時的建築法規對耐震係數要求比較不嚴謹,除了價格考量外,買方也要確認建築結構,畢竟安全才是最重要的。

(中時電子報)

文章來源:【蔡志雄專欄】太老的房子可以買嗎?

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蔡志雄  2016-04-21  09:30 

過去房價高漲十幾年來,有人沿路喊著房價會跌,要大家不要買房,有人因此聽了沒有買房子,結果房價漲了二倍、三倍,心中懊悔不已。等了十幾年,好不容易現在房價從高點往下跌,結果還是有人繼續喊房價還會跌不要買。沒錯,現在的房價的確不是低點,還會繼續跌,但這種實際漲也喊跌,錯了也不管,終於跌了又只會繼續喊跌,從頭到尾都說不能買,那究竟什麼時候才是買點呢?

買房子的時間點不能一概而論,像以上面的情況來說,在這波房價下跌之前,有人聽信房價下跌的說法而沒有買房子的人,如果是基於投資賺價差的目的,那就是少賺了一筆錢而已,但如果是基於自住的目的,那就不只是少賺的問題,而是少了一間自住的房子,只能繼續租房子。少賺了一筆錢,就是口袋空了一些,如果本來要自住的人,錢還沒準備好也沒辦法買房子不說,如果是錢早就準備好了卻沒買,一樣的錢擺在那,眼睜睜看著房價了二倍、三倍,等於錢縮水只剩下二分之一、三分之一,心裡不會嘔死嗎?好啦,房價終於下跌了,可是要回到當年的房價,那要跌個五成甚至七成,這機會大嗎?

從房價的歷史來看,往往是大漲小回,幾乎可以斷言房價是回不到過去的,所以自住所謂等低點,如果在同一個高點到低點的循環來說,的確有機會買到更便宜,但如果超過一個以上的循環,幾乎是越等越高,所以低點只有一時的低點,現在的低點,絕對回不去過去的低點。再回頭想一想,不覺得那種實際漲也喊跌,跌了還說不能買,會讓人越等越高,一再錯過買點嗎?

放長遠看,既然房價的低點越來越高,而自住通常會住上很久一段時間,這中間不知道歷經幾次的漲跌循環,就算買貴了,依然會漲回來。所以,究竟是買到了一時的高點損失比較大?還是所謂等低點從頭到尾都沒買越等越高的損失比較大?

因此,自住本來就『可以不用等低點』。所謂『可以不用等低點』是要等低點當然可以,畢竟那可以省下一筆價差,但如果不等低點隨時買,『那也是可以的』,只要有能力負擔,沒有繳不起貸款的壓力,房價終究會漲回來。所以自住買房,重點是買得起,而不是等最低。

其實月薪五萬就有能力可以買房子。什麼,五萬就可以買房子?沒錯。這裡要先思考,幾歲的人會買房子?一個人買房子?還是兩個人一起買房子?通常剛出社會不會買房子,而是工作幾年有了一些積蓄才會想要買房子,這時候有很大的比例已經有了另一半,其實是兩個人一起買房子,一個人月薪五萬,每個月就有十萬元的預算可以運用了。如果只有一個人買房,五萬元月薪顯然是不夠的,但如果兩個人共同購屋,就可以減輕負擔。兩個人薪水加起來比較高,可以把貸款負擔的比例從一般的三成拉高到四成,這樣一個月能夠負擔的貸款本息就有四萬元,換算可以貸款八百萬,加上自備款二百萬,就可以購買一千萬左右的房子。

買房子不容易,但也沒困難到永遠買不起的程度,不管是自住隨時買或是要等低點的人,房價下跌時是進場做功課或買進的絕佳機會,別再光聽信始終都不能買的那種說法了,好歹先看看市場上有多少一千萬區間左右的房子吧!

原文網址:http://news.cnyes.com/Content/20160421/20160420120023000918007.shtml  

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要賺多少錢才夠買房子?一名投資專家直指,「月薪不到9萬元,千萬別買房」,建議小資族不要買房,否則將會「吃泡麵吃到進棺材」,引起其他專家的強烈不滿,批評該文似是而非,不要再拿少子化、老年化當擋箭牌,「你不是嬰兒,現在就要住!」、「哪來這麼貴的泡麵?」,好像買房子用的都是嘔心瀝血的錢,租房子就是灑鈔票、通通不用錢,「我暈倒了」。
月薪不到9萬元「千萬別買房」?專家列20點回嗆。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
月薪不到9萬元「千萬別買房」?專家列20點回嗆。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
「月薪」向來是重要的財力指標,不過究竟什麼樣的收入水準,才有能力成為有房一族呢?投資專家狄驤在商業週刊撰文表示,他認為「月薪不到9萬元,千萬不要買房」,更自稱「打死我再也不買房」,引起其他專家的強烈不滿,認為該文似是而非,看完「暈倒了」。
包租公律師蔡志雄在其臉書表示,十分無法認同「錢不夠買房子,可以租豪宅別墅」、「初一十五血拚,不用看價格」的想法,依照這種財務規劃,過不久就必須租第二間房子來放戰利品了,除非你買的東西是會增值的古董,否則「難道這些東西是資產嗎」?
「租房子」手頭寬裕,就能大買特買?(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
「租房子」手頭寬裕,就能大買特買?(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
蔡志雄質疑,把買房的錢拿去租豪宅、別墅,根本是不在狀況內的行為,「光是管理費就付到脫褲子了」,更不應該把買房、存錢視為像「狗」一般的行為,好似租房子就像「不用錢」一樣,「不太對吧!」,況且連政府的社會住宅、聯開宅都有年齡限制了,租房子難保能讓你隨心所欲住一輩子!
蔡志雄提到,雖然台灣少子化是趨勢,但是「抱歉,你不是嬰兒,現在就需要住」,少子化影響房市是很久以後的事情,如果年輕時不買房,老了要拿什麼養老?會不會連有大塊牛肉的泡麵都吃不起?蔡志雄認為,量力而為、買能力所允許的房子,雖然過程很辛苦,但結果是值得的,很多東西如果只是「看爽的」,以後問題會很大。
理財專家賴淑惠也表示,自己看過許多人高喊「只租不買最聰明」,卻在領到年終獎金後,一口氣拿去買車當頭期款,「不知道這些人是數學差,還是太虛榮」,雖然「只租不買」可以在短期間獲得較佳的生活,但這何嘗不是一種逃避心態?
蔡志雄回應「月薪不到9萬元,千萬別買房」。(翻攝自蔡志雄臉書)
蔡志雄回應「月薪不到9萬元,千萬別買房」。(翻攝自蔡志雄臉書)
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【地產專欄】蔡志雄:想和房仲對招 先學買房8心法圖說:多方尋找、堅持底價,用合理的價格買好房。

買屋乃人生大事,除少數買賣雙方自行尋覓成交外,大多數均係透過街坊間隨處可見的仲介。但買賣雙方之間存在利益衝突,在台灣卻多由相同之仲介代理雙方,因此仲介難免試圖引導買方加價以促成交易,面對如此之情況,買方如何運用技巧,爭取合理之價格呢?

買屋8大心法

 

1、願者上鉤

欲購買房屋者可主動與多家仲介聯繫告知設定物件之條件、屋況、價格,一旦有大致符合條件之物件,仲介會主動告知,買方可增加選擇之機會。

2、大海撈針

透過網路上各大房仲及售屋網站,尋找適合自己設定條件之物件。但仲介通常拿到新物件會先行聯絡客戶名單,未能成交才會將物件放上網路,因此還是以第1心法優先。

3、望聞問切

當有符合設定條件之物件,先行透過網路查詢是否有凶宅、輻射屋的相關新聞,亦可透過網路地圖瞭解週邊環境,有無嫌惡設施,並且利用實地看屋之機會,確認物件有無漏水、壁癌、傾斜等瑕疵。

4、隱善揚惡

想要談到好價錢,可以隱藏房屋之優點,刻意強調房屋之缺點藉此來殺價。當然,可以購買並接受其瑕疵類型之房屋見仁見智,例如輻射屋、傾斜屋有損害生命、健康之虞,不建議購買,至於房屋老舊、輕微漏水或採光、方位等瑕疵因素可以做為殺價之依據。

5、趁人之危

實地看屋時可以向房仲或前屋主多方探詢並瞭解其售屋之因素,而所謂移民出國的理由,通常為行銷手法不可輕信,至於前屋主若為婚姻或合夥拆夥而分產,表示賣方急於脫手,可以藉此減少出價。

6、先單後總

殺價時先殺單價,例如1坪35萬殺價30萬,如得出總價為1250萬再去尾數,變為1200萬。

7、欲拒還迎

要向賣方表示其實也不急著買房子,但買到會好好照顧房子,至於目前出的價買不到也不強求,並不是只有這1間房子可以買,就祝福其他幸運的買方。

8、堅持底價

買房除了頭期款耗費大筆積蓄外,之後房屋貸款期間長達20年甚至30年,且繳納本息牽涉之利率,日後也有調升的可能。買方原預估之房價必須考量自身經濟能力有所堅持,切忌一時衝動隨意加價,以免日後升息而遭法拍斷頭。

 

【地產專欄】蔡志雄:想和房仲對招 先學買房8心法

 

【地產專欄】蔡志雄:想和房仲對招 先學買房8心法

 原文網址:https://tw.house.yahoo.com/news/【地產專欄】蔡志雄-想和房仲對招-先學買房8心法-142256361.html

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