目前分類:蔡志雄 (9)

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又到了歲末年初,這時候最適合回顧過去,同時也對未來趨勢提出觀察。因為人需要居住,於是便有了不動產市場,可以是買賣,也可以是租賃。

▲高房價下以租代買為風潮,租賃專法讓租屋型態慢慢改變。圖片來源:Flickr@ Denise http://t.cn/E4193g5

這一波買賣走了好長一段時間的榮景,從2003年起漲將近12年,終於在2014年第三季觸頂往下修正,雖然下跌,但相較於長年凍漲的薪資,房價依然高高在上,而且尚未落底,想進場的人也暫時維持觀望,於是以租代買蔚為風潮,出現房價下跌,租金上漲的異相。在政府實施租賃專法以及一連串租賃相關法令之下,會出現「三多」的現象:

現象1大型房東變多

政府推動租賃專法的目的之一,即在於發展租賃住宅服務業來健全租賃住宅市場,觀察包租代管業必須取得租賃住宅管理人員證照,六都開課幾乎班班秒殺爆滿,即可見當前從事包租代管業之熱門程度。租屋公司不管在裝潢、布置以及帶看均具備一定之優勢及技巧,持續拓展規模下必定會讓市場上個人房東減少,形成大型房東變多之現象。

現象2共居型態變多

這幾年出現幾次租屋公安意外導致人命傷亡之重大事件,迫使政府對於租屋安全越加重視,為了整頓隔套之亂象,對於室內裝修法規執法越來越嚴格,例如新北市政府工務局即在今年12月參考台北市之法規,規定建築物裝修為多間套房,必須檢附直下層所有權人同意書,換言之,未來隔套之難度增加,只能依現有房型格局推出共居型態而非隔套會越來越多。

現象3房客選擇變多

包租代管屬於微利,必須仰賴一定規模經濟才能創造獲利,所以包租代管公司必須開發大量物件,除了現有個人房東經營之物件外,連原非供出租之空屋亦是招攬之對象。目前市場上數量龐大租屋公司持續開發之結果,勢必讓租屋供給大量增加,於是,房客的選擇變多,對於租金持續的漲幅便會產生壓抑的作用。

房價高不可攀的現象短期難解,所以2019年租賃相較於買賣應該會繼續維持榮景,同時可以觀察「三多」現象慢慢浮現!

https://house.yahoo.com.tw/news/%E3%80%90%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B0%88%E6%AC%84%E3%80%91%E8%94%A1%E5%BF%97%E9%9B%84%EF%BC%9A%E6%B3%A8%E6%84%8F2019%E7%A7%9F%E8%B3%83%E5%B8%82%E5%A0%B4%E6%96%B0%E6%B0%A3%E8%B1%A1-%E4%B8%89%E5%A4%9A-013017853.html

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韓市長在選前喊出「東西賣得出去,人進得來,高雄發大財!」不但席捲高雄,甚至在全台造成一股韓流旋風,果然,讓韓總順利當選高雄市長。前台中市長胡志強表示,有海外華人朋友一看到韓國瑜當選,馬上致電表示要發展經濟讓高雄發大財,所以拜託協助安排與韓市長見面,海外華人朋友一揭曉,原來是香港信和集團主席黃志祥。當然,國內企業也趁勢搭上這一波熱潮,有建商便喊出高雄房地產一坪五十萬未來並非難事。

 

更讓我感受到這股韓流威力驚人的是,選後已經有不只一位朋友問我,高雄的不動產可以買嗎?我在想,難道所謂讓高雄發大財,頭一個就是讓房地產大漲嗎?

先讓我們看看這次選舉也引起廣泛討論的北漂議題,許多中南部朋友離鄉背井到北部來,當然不是因為房價高所以喜歡來,而是為了工作,不得已只好被迫接受高昂的房價或租金,甚至還要接受相對不佳的居住品質。這很清楚揭示出幾個重點,首先,人是因為工作才選擇居住的地點,再者,高昂的房價會造成生活痛苦指數增加。

而高雄,本來一直是台灣第二大城市,但就在 2017 年 7 月被台中超越,凸顯出台中人口增加,而高雄人口卻流失的現象。背後重要原因,當然正是因為就業機會多寡,台中有中科,不但吸引企業進駐,還形成產業鏈,自然會有很多就業機會吸引人口不斷增加。而能夠吸引企業進駐,不外乎是友善的投資環境以及相對低廉的土地成本。如果新產業還沒有進駐,不動產價格已經炒翻了天,對於吸引產業進駐,其實是非常不利的因素。

所以高雄要發大財,要先創造就業機會,吸引人口回流,如此便會產生居住需求,房地產價格自然會連動產生上漲的力量,因此,就業機會增加是「因」,房地產價格上漲只是「果」,如果誤以為高雄發大財,房地產便會第一個大漲,那顯然是「倒果為因」了。以台北為例,不就是因為東區房價、租金不停上漲,導致店面閒置便多,反而讓西區曾經沉寂的一陣子的西門町軸線翻轉,重新找回春天,顯然高房價是不利產業發展的。

更何況如果實際就業機會尚未增加,房價便先亂漲一通,甚至如同建商說的,高雄一坪來到了五十萬,導致居住成本增加,那龐大的北漂族還回得去嗎?而人回不去房價又要如何上漲呢?

當然,不能否認房地產的價格是可以用喊的喊上去,有那麼多的鬼城出現,正是因為只有喊出來的房價,卻少了實際支撐的因素跟力道。當然我不是說高雄會變成鬼城,而是說房價上漲一定要考量前提因素,韓市長說「高雄發大財」,前面可是有兩句「東西賣得出去,人進得來」啊!

原文網址:https://news.cnyes.com/news/id/4248774

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如果可以的話,誰不想直接買蛋黃區的大房子,但畢竟買間房子,可不是像電視廣告演的一樣,「喜歡嗎?爸爸買給你」那樣簡單,房價縱使修正了一段時間,但依然高高在上,而薪水,出國一趟感受才特別深刻,「天啊!國外吃頓飯怎麼這麼貴」,其實不是國外餐費貴,相較於國外數倍薪資下的生活花費,問題是出在台灣多年凍漲的薪資。高房價低薪資,於是買房子常常會卡在預算上,如果預算真的有限,該選擇蛋黃區的小房子?還是蛋白區的大房子好呢?

其實只要明白不動產的特質跟自己的居住需求,問題自然可以找到最好的答案。

一、小比大好:

如果先撇開不動產來看,大的似乎一定比小的好,畢竟有大的可以選誰要挑小的,但在不動產也是這樣嗎?仔細看看自從房價下跌以來房市成交的狀況就可以發現,小坪數高單價低總價的房子反而賣得掉,大坪數縱使單價較低只要是高總價反而不容易成交,如果是高單價高總價那售出難度更高,降價換成交的幅度必須更大。

從租賃市場來觀察也是一樣,例如一間 10 坪的套房可以出租 1 萬元,但放大成為 40 坪的房子,租金就很難達到 4 萬元,所以不動產很特別,大不一定好。

之所以出現這樣的現象,其實跟現代人的居住需求改變大有關係。過去三代同堂的年代,住在三房兩廳很正常,多的是住在獨棟的透天厝裡。漸漸的因為居住型態轉變、工作遷出、晚婚、少子化等等因素,導致每個家庭人口數降低,不再需要那麼大坪數的房子。

所以買房子不要老是想著大的一定比小的好,其實小房子有低總價的好處,再者因為坪數小,所以在相同的預算下,可以挑比較高單價的區域。

二、越貴越好:

我記得民國 92 年的時候,我在板橋看到兩間房子,一間離捷運站 10 分鐘,一坪開價 16 萬,1 間離捷運站 1 分鐘,一坪開價 18 萬,目前離捷運站 10 分鐘的一坪 40 萬,離捷運站 1 分鐘的一坪 50 萬,之前一坪才差 2 萬元,現在差了 10 萬元。所以不動產很特別,越貴的越會漲,或者說,越貴的越容易保值。

為什麼?這當然是因為不動產最重要的一個原則,「地段」。好的地段工作機會多,學區好,居住需求高,價格自然容易上漲。

既然不動產有「小比大好」、「越貴越好」的兩種特質,所以如果先不考慮其他因素的話,買蛋黃區的小房子一定比買蛋白區的大房子來得好,也就是說,買蛋白區 30 坪的房子,不如在相同的總價下,買蛋黃區 15 坪的房子。當然,這並不是問題的結論,還要看看 15 坪的房子夠不夠住,如果人口多,為了讓坪數大一點只好先買蛋白區的大房子囉!

不動產跟鑽石有點像,值錢的小小一顆就很貴,而通常看起來很大顆的卻是蘇聯鑽,大的真的不一定好啊!


 
包租公律師 | 蔡志雄

執業律師將近二十年,從法律領域跨足投資,出版法律、房市、股市等書籍,經常受媒體邀請探討時事。矢言做不一樣的法律人,致力推廣各行各業都必須具備投資能力,文章融合理財、投資、法律,擅長將嚴肅的內涵用輕鬆詼諧的方式表達。

原文網址:https://news.cnyes.com/news/id/4222434

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租賃住宅市場發展及管理條例也就是媒體俗稱的租賃專法,從今年 6 月 27 日開始實施,當中規定,租賃住宅服務業必須設置專任租賃住宅管理人員。關於租賃住宅管理人員資格取得訓練課程,因中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會尚未成立,先行指定由中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會辦理,並於 8 月 24 日由新北市不動產仲介經紀商業同業公會率先開設全國第一班,筆者亦為當中學員之一。有幸成為第一批取得租賃住宅管理人員資格,參與見證歷史的時刻,當初課程開放報名時非常熱烈,堪比熱門演場會搶門票般秒殺,連其餘五都仲介公會目前所開辦之訓練課程,也幾乎班班額滿。

當然,這跟新制度上路,強制要求證照,必須先行消化龐大現有從事包租代管業務從業人員大有關係,但這當中也不乏看出商機的新參與者。難道包租代管行業,只能賺租金的差價,或是代管費用嗎?當然不是,包租代管只是一個基礎,可以藉此衍生出許多新的商機。

一、掌握客戶名單資料:

從事業務,首重的一定是客戶名單,包租代管看似為租賃並非買賣,但其實跟買賣大有關係,這當中的關鍵,便是客戶名單了。不管是包租或代管之型態,業者接觸的皆為房東,也就是房屋的所有權人,而且,選擇將房屋出租,通常擁有第二間以上的房子,換言之,包租代管業者客戶名單多數為口袋深之多屋族。而且,藉由長期包租、代管所建立之信任,將來屋主如有售屋需求,委由包租代管業處理,便成為租賃、買賣一條龍。

二、科技平台技術輸出:

以代管而言,通常報酬為月租金百分之十,包租則是賺取租金差額,但業者還要負擔裝修成本,每件利潤遠不如房仲按總房價計算最高可達百分之六,所以包租代管業者之特色,絕對不是小而美,一定要數大便是美。而管理數量龐大之出租物件,除了人力,還要仰賴各項電子管理工具,例如 App、ERP 系統等等。包租代管業者一旦達到相當之規模,建立成熟之科技管理平台,便可以輸出給其他有需求之業者使用。不只掏金是一個商機,賣掏金工具是另一個商機。

三、異業結合證照需求:

因為包租代管業牢牢掌握客戶名單,又有客戶信任,介入買賣有如女追男隔層紗,這時候房仲想要爭取客戶,難度便有如男追女隔層山,勢必要從培養長期客戶開始。以全國約五、六千間房仲店頭,只要其中相當數量投入包租代管業,依租賃專法規定,每一營業處所應置專任租賃住宅管理人員至少一人,租賃住宅管理人員證照便會炙手可熱,無怪乎目前訓練課程報名會如此熱門,道理在此。

未來,業者同時擁有不動產經紀業及包租代管業雙證照,租賃、買賣一條龍會漸漸形成趨勢,對包租代管行業而言,租金差價跟代管費用不過只是冰山一角,潛藏在海面底下的,其實才是最大的商機啊!


 
包租公律師 | 蔡志雄

執業律師將近二十年,從法律領域跨足投資,出版法律、房市、股市等書籍,經常受媒體邀請探討時事。矢言做不一樣的法律人,致力推廣各行各業都必須具備投資能力,文章融合理財、投資、法律,擅長將嚴肅的內涵用輕鬆詼諧的方式表達。

延伸閱讀

原文網址:https://news.cnyes.com/news/id/4194720

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好房網News記者李冠霖/整理報導

台北市房價還會再下跌嗎?好房網TV節目《租屋雄幸福》主持人蔡志雄律師在節目當中提到自己對於台北房市的觀察。他表示,台北市的房價還會繼續下跌,不過最多就是跌到三成,待落底之後會有一陣子的重整期,隨後才有機會上漲。

蔡志雄律師認為,台北房價跌到3成就會落底。(圖片擷取自好房網Youtube)蔡志雄律師認為,台北房價跌到3成就會落底。(圖片擷取自好房網Youtube)

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台北市的房價從當年最高點跌至今年已超過一成,有些區域跌幅達到兩成,至於會不會再跌下去。蔡志雄律師表示他自己也是房東,因此對房價也有相當程度的了解。他認為台北房市還會繼續跌,目前的趨勢也是看跌不看漲。

蔡志雄表示,房價最多就是跌到三成。他以房屋貸款來舉例:假設一個人向銀行貸款70萬來買100萬的物件,若是房價下跌4成,到時候如果房價會剩下60萬,這樣如果還不了70萬貸款,就會有金融危機。

他認為當房價觸底後就會進入一陣子的重整期,這時並不會馬上上漲,要待一陣子交易量穩定,開始上漲後房價才會跟著提升。另外蔡志雄也提醒民眾,投資客通常自己出租要記得算投報率,但自住的買家並不要執著於最低點,因為過去的歷史都是大漲小跌,很多人會執著於最低點,反而錯過買房時機。

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/綜合整理
口袋不夠深,屋齡很老的房子可買嗎?(資料照/池雅蓉攝)
口袋不夠深,屋齡很老的房子可買嗎?(資料照/池雅蓉攝)

不少民眾想買房,但礙於口袋不夠深,會將30年以上的老屋列入口袋名單中。但屋齡很老的房子真的可以買嗎?包租公律師蔡志雄說,站在賣方的角度來看,就知道答案了。

蔡志雄在鉅亨網專欄撰文指出,最近有3位想買房的民眾詢問他意見,雖然每個物件都不同,但卻有3個共同點,就是「公寓、屋齡很老、頂加」,其中1間屋齡36年,另外2間則皆逾40年。

蔡志雄分析,老公寓過去有段風光的年代,使用空間比較大,土地持分也高,一旦都更成功,價格還可能翻倍上漲,只是礙於現況,都更幾乎是不可能的任務,當然會被列為第一波出清的對象;加上房市不景氣的情況還會持續,如果現在不賣,老屋恐怕都要變古蹟了;而頂加雖然可以出租增加收入,但這種房子隔間出租後,只能轉手賣給投資客,未來房價約有下跌1成的空間,短期所收租金無法彌補差額,乾脆現在脫手。

蔡志雄說,這些都是屋主「汰弱留強」後才決定出脫的物件,從賣方心態來觀察,就知道買方應該要做什麼樣的決定了。而且不管要自住或投資,買方都要考慮到將來脫手換屋的時間,36年、40年以上的房子真的都太老了。最後,他也強調,老建物當時的建築法規對耐震係數要求比較不嚴謹,除了價格考量外,買方也要確認建築結構,畢竟安全才是最重要的。

(中時電子報)

文章來源:【蔡志雄專欄】太老的房子可以買嗎?

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蔡志雄  2016-04-21  09:30 

過去房價高漲十幾年來,有人沿路喊著房價會跌,要大家不要買房,有人因此聽了沒有買房子,結果房價漲了二倍、三倍,心中懊悔不已。等了十幾年,好不容易現在房價從高點往下跌,結果還是有人繼續喊房價還會跌不要買。沒錯,現在的房價的確不是低點,還會繼續跌,但這種實際漲也喊跌,錯了也不管,終於跌了又只會繼續喊跌,從頭到尾都說不能買,那究竟什麼時候才是買點呢?

買房子的時間點不能一概而論,像以上面的情況來說,在這波房價下跌之前,有人聽信房價下跌的說法而沒有買房子的人,如果是基於投資賺價差的目的,那就是少賺了一筆錢而已,但如果是基於自住的目的,那就不只是少賺的問題,而是少了一間自住的房子,只能繼續租房子。少賺了一筆錢,就是口袋空了一些,如果本來要自住的人,錢還沒準備好也沒辦法買房子不說,如果是錢早就準備好了卻沒買,一樣的錢擺在那,眼睜睜看著房價了二倍、三倍,等於錢縮水只剩下二分之一、三分之一,心裡不會嘔死嗎?好啦,房價終於下跌了,可是要回到當年的房價,那要跌個五成甚至七成,這機會大嗎?

從房價的歷史來看,往往是大漲小回,幾乎可以斷言房價是回不到過去的,所以自住所謂等低點,如果在同一個高點到低點的循環來說,的確有機會買到更便宜,但如果超過一個以上的循環,幾乎是越等越高,所以低點只有一時的低點,現在的低點,絕對回不去過去的低點。再回頭想一想,不覺得那種實際漲也喊跌,跌了還說不能買,會讓人越等越高,一再錯過買點嗎?

放長遠看,既然房價的低點越來越高,而自住通常會住上很久一段時間,這中間不知道歷經幾次的漲跌循環,就算買貴了,依然會漲回來。所以,究竟是買到了一時的高點損失比較大?還是所謂等低點從頭到尾都沒買越等越高的損失比較大?

因此,自住本來就『可以不用等低點』。所謂『可以不用等低點』是要等低點當然可以,畢竟那可以省下一筆價差,但如果不等低點隨時買,『那也是可以的』,只要有能力負擔,沒有繳不起貸款的壓力,房價終究會漲回來。所以自住買房,重點是買得起,而不是等最低。

其實月薪五萬就有能力可以買房子。什麼,五萬就可以買房子?沒錯。這裡要先思考,幾歲的人會買房子?一個人買房子?還是兩個人一起買房子?通常剛出社會不會買房子,而是工作幾年有了一些積蓄才會想要買房子,這時候有很大的比例已經有了另一半,其實是兩個人一起買房子,一個人月薪五萬,每個月就有十萬元的預算可以運用了。如果只有一個人買房,五萬元月薪顯然是不夠的,但如果兩個人共同購屋,就可以減輕負擔。兩個人薪水加起來比較高,可以把貸款負擔的比例從一般的三成拉高到四成,這樣一個月能夠負擔的貸款本息就有四萬元,換算可以貸款八百萬,加上自備款二百萬,就可以購買一千萬左右的房子。

買房子不容易,但也沒困難到永遠買不起的程度,不管是自住隨時買或是要等低點的人,房價下跌時是進場做功課或買進的絕佳機會,別再光聽信始終都不能買的那種說法了,好歹先看看市場上有多少一千萬區間左右的房子吧!

原文網址:http://news.cnyes.com/Content/20160421/20160420120023000918007.shtml  

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要賺多少錢才夠買房子?一名投資專家直指,「月薪不到9萬元,千萬別買房」,建議小資族不要買房,否則將會「吃泡麵吃到進棺材」,引起其他專家的強烈不滿,批評該文似是而非,不要再拿少子化、老年化當擋箭牌,「你不是嬰兒,現在就要住!」、「哪來這麼貴的泡麵?」,好像買房子用的都是嘔心瀝血的錢,租房子就是灑鈔票、通通不用錢,「我暈倒了」。
月薪不到9萬元「千萬別買房」?專家列20點回嗆。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
月薪不到9萬元「千萬別買房」?專家列20點回嗆。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
「月薪」向來是重要的財力指標,不過究竟什麼樣的收入水準,才有能力成為有房一族呢?投資專家狄驤在商業週刊撰文表示,他認為「月薪不到9萬元,千萬不要買房」,更自稱「打死我再也不買房」,引起其他專家的強烈不滿,認為該文似是而非,看完「暈倒了」。
包租公律師蔡志雄在其臉書表示,十分無法認同「錢不夠買房子,可以租豪宅別墅」、「初一十五血拚,不用看價格」的想法,依照這種財務規劃,過不久就必須租第二間房子來放戰利品了,除非你買的東西是會增值的古董,否則「難道這些東西是資產嗎」?
「租房子」手頭寬裕,就能大買特買?(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
「租房子」手頭寬裕,就能大買特買?(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
蔡志雄質疑,把買房的錢拿去租豪宅、別墅,根本是不在狀況內的行為,「光是管理費就付到脫褲子了」,更不應該把買房、存錢視為像「狗」一般的行為,好似租房子就像「不用錢」一樣,「不太對吧!」,況且連政府的社會住宅、聯開宅都有年齡限制了,租房子難保能讓你隨心所欲住一輩子!
蔡志雄提到,雖然台灣少子化是趨勢,但是「抱歉,你不是嬰兒,現在就需要住」,少子化影響房市是很久以後的事情,如果年輕時不買房,老了要拿什麼養老?會不會連有大塊牛肉的泡麵都吃不起?蔡志雄認為,量力而為、買能力所允許的房子,雖然過程很辛苦,但結果是值得的,很多東西如果只是「看爽的」,以後問題會很大。
理財專家賴淑惠也表示,自己看過許多人高喊「只租不買最聰明」,卻在領到年終獎金後,一口氣拿去買車當頭期款,「不知道這些人是數學差,還是太虛榮」,雖然「只租不買」可以在短期間獲得較佳的生活,但這何嘗不是一種逃避心態?
蔡志雄回應「月薪不到9萬元,千萬別買房」。(翻攝自蔡志雄臉書)
蔡志雄回應「月薪不到9萬元,千萬別買房」。(翻攝自蔡志雄臉書)
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【地產專欄】蔡志雄:想和房仲對招 先學買房8心法圖說:多方尋找、堅持底價,用合理的價格買好房。

買屋乃人生大事,除少數買賣雙方自行尋覓成交外,大多數均係透過街坊間隨處可見的仲介。但買賣雙方之間存在利益衝突,在台灣卻多由相同之仲介代理雙方,因此仲介難免試圖引導買方加價以促成交易,面對如此之情況,買方如何運用技巧,爭取合理之價格呢?

買屋8大心法

 

1、願者上鉤

欲購買房屋者可主動與多家仲介聯繫告知設定物件之條件、屋況、價格,一旦有大致符合條件之物件,仲介會主動告知,買方可增加選擇之機會。

2、大海撈針

透過網路上各大房仲及售屋網站,尋找適合自己設定條件之物件。但仲介通常拿到新物件會先行聯絡客戶名單,未能成交才會將物件放上網路,因此還是以第1心法優先。

3、望聞問切

當有符合設定條件之物件,先行透過網路查詢是否有凶宅、輻射屋的相關新聞,亦可透過網路地圖瞭解週邊環境,有無嫌惡設施,並且利用實地看屋之機會,確認物件有無漏水、壁癌、傾斜等瑕疵。

4、隱善揚惡

想要談到好價錢,可以隱藏房屋之優點,刻意強調房屋之缺點藉此來殺價。當然,可以購買並接受其瑕疵類型之房屋見仁見智,例如輻射屋、傾斜屋有損害生命、健康之虞,不建議購買,至於房屋老舊、輕微漏水或採光、方位等瑕疵因素可以做為殺價之依據。

5、趁人之危

實地看屋時可以向房仲或前屋主多方探詢並瞭解其售屋之因素,而所謂移民出國的理由,通常為行銷手法不可輕信,至於前屋主若為婚姻或合夥拆夥而分產,表示賣方急於脫手,可以藉此減少出價。

6、先單後總

殺價時先殺單價,例如1坪35萬殺價30萬,如得出總價為1250萬再去尾數,變為1200萬。

7、欲拒還迎

要向賣方表示其實也不急著買房子,但買到會好好照顧房子,至於目前出的價買不到也不強求,並不是只有這1間房子可以買,就祝福其他幸運的買方。

8、堅持底價

買房除了頭期款耗費大筆積蓄外,之後房屋貸款期間長達20年甚至30年,且繳納本息牽涉之利率,日後也有調升的可能。買方原預估之房價必須考量自身經濟能力有所堅持,切忌一時衝動隨意加價,以免日後升息而遭法拍斷頭。

 

【地產專欄】蔡志雄:想和房仲對招 先學買房8心法

 

【地產專欄】蔡志雄:想和房仲對招 先學買房8心法

 原文網址:https://tw.house.yahoo.com/news/【地產專欄】蔡志雄-想和房仲對招-先學買房8心法-142256361.html

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