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2019-05-05 06:00

政大地政系特聘教授張金鶚(資料照,記者黃耀徵攝)

〔記者徐義平/台北報導〕全國三十年老屋十年增加逾一倍,政治大學地政系特聘教授張金鶚認為,這是必然的情形,但從國外角度來看,三十年的住宅並不算老,因此不能把老屋跟「危險」畫上等號,導致政策利多只著重「拆除」跟「新建」部分,可能引起更多貪念;他建議應將更多誘因放在整建維護上,才能讓都市發展與文化走得長久。

整建維護 政策也應投入

張金鶚指出,目前台灣的住宅屋齡跟人口年齡都面臨老化的問題,因為不可能把所有老人問題一次解決,甚至強迫年輕人一直生小孩,所以才有長照政策來因應問題;反觀老屋方面,政府卻把絕大多數資源放在「拆除」跟「新建」,把「老」跟「危」掛在一起,不斷給予容積獎勵以鼓勵拆除老屋,反而忘了老屋整建維護的重要性。

張金鶚強調,老屋不是非得拆除,反而在結構維護、整建保養方面可給予更多的政策支持,例如補助整建維護費用,給予減稅額度,不僅可以讓建物具有歷史文化,也更能維護鄰里關係。他說,國外就有相當多百年老鎮、百年城堡等,如果當初都選擇拆除,古蹟從何而來?

張金鶚認為,目前台灣已將都更「物化」,想利用更多容積獎勵加速拆除重建,甚至希望進一步帶動經濟發展,卻引發更多「貪念」,導致都更整合更加困難;若能從不同角度切入,也許更能解開都更緩不濟急的結。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1286326

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2019/04/09 00:04

論者指出,目前世界主要國家房價的上漲多都跟貨幣寬鬆與資金過多有關,台灣房市也被證實是同樣情況。示意圖。資料照片

論者指出,目前世界主要國家房價的上漲多都跟貨幣寬鬆與資金過多有關,台灣房市也被證實是同樣情況。示意圖。資料照片

張金鶚/政治大學地政系特聘教授

最近總體經濟不如預期,家戶所得並未成長,少子化導致未來人口將持續下降,住宅居住需求應該會逐漸減少,在自有率已高的情況下,長期房市的成長似乎並不樂觀。然而因為當前的貨幣供給額仍然過多,銀行游資充斥,加上利率長期一直處在相對低點,在國內除房市與股市外,其他投資包括衍生性金融商品或創投研發等高風險高報酬產品,一般人較不熟悉。尤其財富能力較佳多是長一輩的家庭,其投資觀念保守,仍多認為「有土斯有財」,加上國內房地產的持有成本很低,因此國人多偏愛房地產投資。

因此,雖然國內住宅的居住需求逐漸減少,但其投資需求卻仍有相當潛力。面對長期住宅居住與投資需求變化,這對房價會產生何種影響?當前的低持有成本與低利率可能產生過度的投資需求,是否也會增加房市風險?而政府財金單位面對此游資充斥,風險可能增加的情況下,有何因應建議?

由於房價有長期趨勢與短期大幅變動的情況,這跟房市有自住與投資兩種需求有關,因為這兩種需求對房價的影響會不同,自住需求對房市影響在基本面,對房價影響是長期且穩定的趨勢;而投資需求對房價影響會快速,造成短期非線性的大幅變動。

陳明吉、楊智元、謝博明等三位教授和我在2012年於國際學術期刊《Journal of Real Estate Research》(SSCI)發表《住宅投資需求與房價之關聯分析》。我們將影響房價的需求分成兩類,分別是居住需求以及投資需求,其中居住需求透過一般常用的總體變數,如所得、家戶數等來解釋,而投資需求則藉由貨幣供給變動率、股票市場報酬率等變數來捕捉。

檢視台灣過去房價上漲,游資多寡一直被認為是房市投資需求的重要因素,而背後經濟成長與外來資金則是影響游資多寡的力量。基於這些理論,我們採用門檻迴歸模型,此計量方法可以讓我們區分自住(房價長期穩定的趨勢)與投資(房價快速變動)兩種狀態,測試我們上述的理論是否在實證上受到支持,同時找尋何種因素會引發房價變動狀態的改變,進而分析房價在這兩種不同狀態下,各是受到那些關鍵因素的影響。

我們以台灣過去近35年(1975年Q1-2009年Q4)的長期季資料進行實證研究。實證結果顯示貨幣供給每一季增加超過5.85%(年增23.4%)時,就會引發房價快速上漲。研究結果也顯示,在居住需求狀態,其所得與住宅使用成本兩變數是主要影響因素;但在投資需求狀態,除貨幣供給外,股價與通貨膨脹率則是顯著影響因素。

房價長期上漲的動能是經濟成長與居住需求所累積的結果,然而國內近期經濟成長動能有限,居住需求能力也不足,但房價卻持續快速成長,顯然受到短期投資需求所帶動,而此短期投資現象乃是受到游資充斥及低利率水準所導致,目前此高房價水準並非屬於長期穩定狀態。換言之,過度的依賴短期住宅投資支撐房價的上漲,未來長期房價下跌變動的風險將逐漸提高,政府主管機關、金融單位及社會大眾不可不慎!

目前世界主要國家房價的上漲多都跟貨幣寬鬆與資金過多有關,台灣房市也被證實是同樣情況。為使房市穩定發展,房價漲跌不會劇烈變動,政府應關注市場游資狀況,除注意國際資金流動,也要特別監控金融體系不能過度放貸於房市。雖然貨幣寬鬆是全球的現象,台灣難以避免受到資金國際流動的衝擊,但為使房市穩定,建議政府應採用選擇性信用管制,抑制房市與土地的投機與多戶非自用及豪宅的投資行為,將過多的游資移轉到生產事業與創新研究發展上,才能讓台灣經濟正常穩定成長。

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190409/1547158/

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2019/03/26 00:04

論者指出,自己的世代努力工作,還是可以買屋換屋,然而年輕世代是否同樣努力工作,也可以一樣買屋換屋呢?論者感慨整體社會的世代不公平與居住困境。示意圖。資料照片

論者指出,自己的世代努力工作,還是可以買屋換屋,然而年輕世代是否同樣努力工作,也可以一樣買屋換屋呢?論者感慨整體社會的世代不公平與居住困境。示意圖。資料照片

張金鶚/政治大學地政系特聘教授

近來「拼經濟」已成為全民共識,然而拼經濟是否會造成社會的世代與貧富差距擴大?甚至為了拼經濟而忽略了生活居住品質呢?希望我們不要顧此失彼!更不要為了「拼房產」而讓我們的經濟、社會與生活三者全輸!

最近因個人將退休換屋,以改善未來的生活品質,竟引發媒體與社會的關注與爭議,甚至還有立法委員藉此事件在國會殿堂質詢央行總裁,令人不解與遺憾。看到社會多只關心購屋時機與房價高低,忽略了購屋需求、負擔能力與居住品質的重要。感慨大家應該認清個人努力投資賺錢或國家拼經濟只是手段,改善自己或人民的生活品質才是我們追求的目的。

面對即將來臨的329售屋檔期,有部分業者將「個人買屋」渲染為購屋進場良機,而不提這是「個人換屋」,有買也有賣,不論景氣好壞都可相互抵消,與購屋時機無關,完全誤導個人行為,甚感不當與不安!

這次個人換屋,必須賣掉2戶舊屋加上1戶抵押貸款才能換得理想新屋,感慨當前的高房價,個人拼生活、改善居住品質的昂貴代價。雖然如此,我們這個世代努力工作,還是可以買屋換屋,改善居住品質;然而現在的年輕世代是否同樣努力工作,也可以像我們一樣買屋換屋呢?這次換屋讓我更感慨到整體社會的世代不公平與居住困境。

過去房地產業者都強調「房地產是經濟的火車頭」,希望政府透過鼓勵房地產投資來刺激經濟。然而這說法缺乏實證研究支持,並不被學術界所認同,甚至認為國內經濟長期不振,主要原因之一就是國內過度投資房地產,吸引太多資金留滯在房地產上,不但大量空屋閒置浪費資源,同時造成其他投資生產事業被排擠,進而加重國內貧富差距的擴大。

典型房市害經濟而非拼經濟的最近例子就是「台北東區商圈的沒落」。我們看到房市不健全,房屋持有成本很低,造成擁有10間店面的永福樓房東,寧願將店面閒置也不願降租,如此造成商圈負面的外部性,對東區商圈及整體都市經濟發展都不利,凸顯房地產的「市場失靈」與「政府失靈」現象。

另外,最近實價登錄2.0版面臨修法,其中「預售屋即時登錄」及「門牌全揭露」,受到業者強力反對,政府及立法院擬暫緩這兩項規定,引發社會爭議。大家應清楚健全房市的核心之一就是要資訊透明,更要杜絕誇大不實的銷售價格與銷售率,而NCC是否也該管管房市的假新聞?如今實價登錄若未能適時修法,房市資訊仍只有業者才能掌握,消費者在資訊不充分的情況下,房市交易既不公平也不效率,房市景氣也不易釐清,進而影響經濟的正常發展。

我認為台灣長期房市制度不健全,其中包括:租售房屋資訊不透明,「供需法則」與「獎優懲劣」的市場機制未能發揮(市場失靈);住宅「商品化」導致房屋投資炒作嚴重排擠了居住消費的本質,政府未能強而有力的透過「稅制」與「金融」改革,保障自住避免投資炒作(政府失靈);租屋黑市問題嚴重,住宅租買補貼不公平不效率,弱勢族群租屋保障不足;居住品質與居住安全規範沒有落實,居住及都市品味文化(空間上說故事)和環保永續的生活居住環境,需要更加強教育認知與實踐。

台灣全民拼房產,但房市的不健全卻扭曲了台灣的經濟、社會與生活。面對當前房市許多不健全現象,有何關鍵因應對策才能改善過度投資炒作房地產害經濟、社會貧富差距與世代不公平,以及居住生活品質的保障?

首先,建議健全房市的租售資訊,公開透明,確保實價登錄2.0版的修法盡速通過實施,以保障消費者的公平資訊,促進房市的交易效率,如此才能充分發揮市場機制。

其次,將房屋區分為「自用」和「非自用」,然後透過「稅制」與「金融」制度的改革,給予兩者明顯不同的差別待遇,如此才能回歸房屋的居住本質,保障自住避免投資炒作。

第三,健全租屋市場,確保租屋安全。積極稽查租屋逃漏稅大戶,杜絕租屋黑市,如此空屋的包租代管以及弱勢的租金補貼政策才能落實,以保障無力購屋的租屋民眾。

第四,落實《住宅法》有關居住品質的相關規定,特別加強租屋的居住安全檢查,同時加強居住品味文化與環保生活環境的教育。

最近某媒體製作房市改革懶人包,在網路上瘋傳,標題是「政府打房會導致經濟崩盤?從日、德看見炒房的隱憂!」許多人看完,深有同感!值得推薦觀賞。希望有志之士,本於個人的專業或社會良知,更為了我們的下一代,產官學媒民大家一起努力,讓房市產生正向能量與正向循環!

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190326/1539689/

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政大教授張金鶚。(資料照)

 

看到有立委竟然以他退休換屋質詢央行總裁楊金龍,強調房市「空頭司令」花4000萬購屋,打房教授都買豪宅,是否代表房市回溫?還追問楊總裁現在是買房好時機嗎?政大教授張金鶚直言,實在不可思議,國會殿堂竟以此質詢央行總裁。他發表聲明強調,個人退休的「換屋」行為,不斷被扭曲渲染,令人遺憾與擔心!

擔心購屋行為被部分業者拿來說服民眾購屋,張金鶚指出,他已非常清楚完整的在自己臉書上說明個人的換屋想法,是因住了25年的舊屋,退休後為要改善生活品質而換屋。強調「居住品質」與「負擔能力」是個人需求的購屋考量。

另外,張金鶚更加強調「換屋」行為並無關房市是否景氣及進埸購屋時機。因為換屋是「有買、有賣」,不論景氣是好或壞都能彼此相互抵消,不應被扭曲只有買屋!他指出,可以理解外界藉此炒作的目的,但希望社會大眾不要被誤導進場。

「這次換屋更大的感受是『世代居住的不正義』!」。張金鶚說,「在我們那個年代,只要個人努力工作,就可以買得起房子,而現在的年輕人努力一輩子,以目前的房價和所得,很難買得起房子,更別提等年紀大了,要換屋改善生活品質將更難了。」

張金鶚指出,他與太太過去非常努力工作,買三戶房屋均為居住使用,問心無愧,心安理得!而且因為沒有小孩,同時為要照顧年邁的老爸媽,所以可以多買一戶以為未來生活所需,其中有一戶還曾是在市府發起愛心房東的首例。如今退休必須賣掉二戶舊屋,並以第三戶向銀行貸款付頭期自備款才能換新屋,更感受到目前的不合理高房價。

他強調,希望政府、立委民代、媒體及社會大眾多關心當前社會居住問題的嚴重及世代居住不正義所造成的貧富差距。而不應關注個人購屋的行為,未尊重個人隱私權利,進而渲染投資炒作,造成社會的無謂爭議。

(中時 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190309001238-260410

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2019-03-01 12:04

▲▼ 政大地政系教授張金鶚 。(圖/本報資料照)

 

 

▲張金鶚。(圖/本報資料照)

記者張嘉晏/綜合報導

前台北副市長、政大地政系特聘教授張金鶚在文山區有3間老屋,日前被爆出花了4千萬在文山區買下人生中第4間房,讓常推動居住正義的他引起熱議。不過對此他表示,自己是為了退休的生活品質而「舊屋換新屋」,絕對是「問心無愧,心安理得」,無關乎房市是否景氣或是購屋進場時機。

張金鶚曾表示年輕一代面對現在的高房價,無論自己如何拚命,有可能一輩子都無法買屋自住,「只因為出生世代的不同,必須面對如此不同壓力的居住負擔,其公平正義何在?」他也呼籲政府要體認當前世代「居住不正義」的問題,除了要改善出租市場、增加租屋補貼,「更應積極透過金融與稅制改革」。

▲▼租屋,鑰匙,買房示意圖。(圖/CFP)

▲張金鶚指出,年輕一輩的朋友面對高房價有可能永遠都沒有辦法自己買房,只能租屋。(圖/CFP)

日前被爆出在文山區購入第4套房,張金鶚強調自己是「問心無愧,心安理得」,考量到93歲年邁父親,仍以目前住家附近的新建社區為選擇要件,要有理想的公共環境空間和休閒與運動設施,以及良好的社區管理維護。雖然新房的價格超出原先預期,但還有3間老屋可以出售補貼,對他們不會造成額外壓力,因此才會「舊屋換新屋」,迎接更好的生活品質。

張金鶚表示,自己買房仍是以「居住品質」和「負擔能力」為重要考量,此次換屋是為了因應退休生活,無關乎房市景氣以及進場時機,不希望被有心人扭曲,誤導他推動「居住正義」的志業。

https://house.ettoday.net/news/1389360

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人生第4間房入手,張金鶚砸4千萬換新屋(資料照)

〔記者徐義平/台北報導〕在文山區擁有3間老屋的政治大學地政系特聘教授張金鶚,相隔20年後,再傳出砸4千萬買新屋,目的是為了退休後的生活。對此,求證本人,他表示,日前的確買了新屋,不過,他強調,未來要賣掉3間老屋才能夠支付。

其實這並非張金鶚首次購屋,早在1988年張金鶚便以200萬購入人生的第1間房,地點在文山區,是5層樓公寓的3樓,坪數約35坪,之後因為父母搬來同住,感覺空間不夠,便在7年後,也就是1995年買下文山區河堤旁的預售屋,總價約1千萬元買進第2間房。

相隔4年,也就是1999年張金鶚再花千萬買進人生第3間房,他解釋,原因是父母年邁,擔心爬樓梯太吃力,剛好又遇到自己住的大樓10樓有1戶要出售,便買下父母居住。

買進第3間房後的20年,張金鶚則砸4千萬買進人生第4間房,他指出,今年就要從教職身分退休,加上沒有小孩,因此,必須為了退休後的生活打算,才會買下公共設施以及休閒規劃適合他的新屋,買進總價大約4千萬元,坪數不到60坪,再加1個車位。

張金鶚計畫賣掉3間老屋 用來支付新屋價款

新屋的地點則是在文山區,靠近父母的住所,主要是為了就近照顧父母,至於,4千萬的房價如何支付,張金鶚指出,其實手中的3間老屋未來都會賣掉,但因父母還有居住需求,目前傾向先賣掉手中的2戶住宅,包括公寓以及之前自己住的華廈9樓,再將賣掉的現金用來支付新屋房價。

對於購入第4間房的房價看法,他則認為現在房價仍高,要賣掉3間老屋才能支付1間新屋,張金鶚也再次解釋,自己不是空頭,更不是要大家不買房,甚至也出書教導民眾買房,他說,現在買房是買了擔心、不買憂心,要民眾自己當主人,而非當屋奴。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2711119

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2019/02/15

前一篇個人專欄探討「Ubike埸站會影響周遭房價嗎?」,引起了產、學界及網路上許多正反不同的爭議。尤其網路上有一些網民及某前房仲業者公會理事長批評房價並不是因為Ubike場站而是受到捷運場站所影響,這研究其實等於沒有研究;一些網友更批評這研究結論是因為精華地區交通方便才設Ubike場站,不是因為設站才漲房價,這研究根本是倒果為因,學術研究是無用論等說法。
很明顯的看出這些批評者均未仔細閱讀該專欄內容,更別提進一步去閱讀專欄內容所提到刊登在嚴謹審查的學術期刊論文。原本我從不回應也不在意此等蓄意扭曲無理的批評,但認知當初受邀撰寫此專欄的目的,是要對台灣的都市與住宅發展及房地產市場提供社會大眾及相關產官學界較「深入且要淺出」的專業知識與評論,以達到改善社會的目的。
為避免一些社會大眾的誤解以及一些業者不學無術,只憑個人主觀直覺經驗作決策的錯誤渲染;隨著大數據的出現以及相關理論與方法的精進,若產業界忽視學術研究的價值,如此可能產生錯誤的判斷而形成此產業界故步自封無法上進的惡性循環,失去此專欄的初衷。因此,本文願進一步補充說明上篇專欄內容,並藉此釐清學術研究的嚴謹與價值。

日常使用效用較高

Ubike場站會對周遭房價產生提升效果的影響,是透過實價登錄2012∼2015年上萬筆大數據房價資料,建立房價的空間(非傳統)迴歸模型,而此空間經濟計量的實證模型是同時控制了房屋產品(包括房屋面積、屋齡、樓層、建物類型等)特徵、區位(包括市區、市郊及距市中心距離等)特徵、鄰近公共設施(包括捷運站、醫院、公園、學校及鄰避設施等)特徵及時間趨勢與景氣季節等因素,在避免房價受到上述干擾因素的影響下,分析台北市212個Ubike 場站周遭400公尺內、外房價差異,所得到的結論是有Ubike場站約有6%溢價幅度。可以看到此溢價幅度是已排除上述所有可能影響房價(包括捷運站在內)因素所得到的結果。 
本研究還進一步分析約有52%的日常通勤場站(此即有不少為捷運轉乘)和另外約有48%的非日常通勤場站(此多為觀光休閒)兩種類型場站對房價影響差異,所得到的結論是前者高於後者約3%的溢價幅度,顯示日常使用Ubike的效用較高。這結果也明顯說明Ubike場站的溢價雖受日常通勤使用影響較大,但並非完全受捷運埸站所影響。 
不僅如此,本研究更進一步分析Ubike場站對不同高低房價水準的影響差異也不相同,場站的溢價幅度在低房價水準地區影響最大,隨著房價的提升,其溢價幅度反而隨之下降,顯示低房價地區使用Ubike的效率較高。此結果也可以看到並非高房價精華區才設Ubike場站,更並非因為在高房價精華地區才對Ubike場站產生溢價的結果,而是因為有Ubike場站後,其使用效率較高所致,這是效用理論必然結果,所謂倒果為因的說法顯然是欠缺經濟學的基本觀念所致。 

增較低房價區場站

由於此新興的公共交通工具,以分享經濟及健康環保的綠色運輸導向所產生的經濟效益,在國內外相關的學術研究仍相當欠缺。
透過本研究不但可以讓消費者和房地產業者更清楚Ubike對周遭房價所產生的影響幅度,而且可以讓政府更重視Ubike所產生的經濟效益並提升其使用效率,除在交通政策上應增加日常通勤及較低房價地區的場站設置外,更應加強改善Ubike的道路使用系統,同時加強推廣宣導使用,讓此綠色交通分享經濟成為全民共識並普遍使用,這才是本學術研究的最大價值所在。 

政治大學地政系特聘教授 

https://tw.appledaily.com/headline/daily/20190215/38256732/

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2019-02-04 10:27:15經濟日報 記者游智文╱即時報導
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北市東區頻傳老店不堪高租金關門,有人坐擁東區十間店面,月收千萬租金,寧可看著老店...
北市東區頻傳老店不堪高租金關門,有人坐擁東區十間店面,月收千萬租金,寧可看著老店陣亡,也不願降租。聯合報系資料照
 

 

北市東區頻傳老店不堪高租金關門,有人坐擁東區十間店面,月收千萬租金,寧可看著老店陣亡,也不願降租。台北市前副市長張金鶚表示,店面空置會造成商圈沒落,進而影響經濟,北市府不應坐視,建議祭出「空店稅」,以挽救商圈。

張金鶚說,空店稅可從房屋稅及地價稅著手,對長期空置店面,市府應加重房地稅賦,對擁有多戶店面的房東,如果店面任其空置,更應比照囤房稅,累進其房地稅率,加重持有成本,迫使房東降租找房客。

張金鶚表示,近來一連串老字號餐廳,店家,如永福樓餐廳、六福皇宮,都因高房租不堪負荷,無力經營,反映商家面對高房租的壓力,只能歇業以對;尤其根據媒體報導,東區不少房東,手上擁有多間店面,什麼都沒有,就是有錢,寧可空置,也不要降租,顯示東區店面出租市場機制已經失靈。

商家關店勢必造成商業行為的不連續,造成商圈沒落,甚至產生破窗效應,影響國內消費不振。這不只是個別零售產業問題,也會影響總體經濟的衰退。市府對於空置店面,尤其是擁有多間店家的房東,應加強政策管理,以避免其有恃無恐。

張金鶚建議,台北市政府可根據財政局稅捐處剛完成的委託研究「台北市房屋街路等級調整率」報告,重新檢討房屋稅及地價稅,特別先針對商圈路段優先實施。如果商家的營業坪效佳,由於會繳交更多營業稅賦,政府可提供房地減稅優惠。

相反的,店面營業坪效低,甚至閒置,就應加重其房地稅賦,對擁有多戶以上房東更要累進其囤房稅率。

張金鶚說,商家不像住家,閒置不用,很容易反映在營業稅賦上,而且商家多在一、二樓,明顯易見,稽徵認定成本低,執行較沒有爭議。當然訂定適當的優惠及加重稅賦機制應是關鍵,透過如此獎優懲劣的商家營運績效政策,相信可以大幅提升商圈的營業效率,減少關門商家的情況,對房東、商家、消費者和政府都會是有利的四蠃。

https://house.udn.com/house/story/5889/3631040

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2019/01/25
 

 

 

大眾公共交通以及分享經濟等綠色交通越來越受重視,其中公共自行車系統(簡稱Ubike)近年來在台灣大量興起,對環境友善的交通特質,提供接駁、轉乘用途,不僅提升大眾運輸服務範圍及熱門商圈發展,而且兼具運動與觀光休閒功能,促進一般市民乃至觀光客的廣泛使用。
如此多重功能的Ubike場站設置,是否也會像過去捷運場站的設置,受到社會大眾的喜愛,進而影響其周遭鄰近的房價?其可能影響房價的範圍有多大?幅度又為多少?而不同類型的場站因使用效率差異,其對房價影響是否會不同?另在不同房價地區的場站也因需求不同,是否其影響程度也會有差異?
江穎慧教授、莊喻婷和我在2017年於《運輸計劃季刊》(TSSCI)發表《台北市公共自行車場站對鄰近住宅價格之影響》研究成果,試圖回答上述大家關心的4個問題。本研究選取台北市2012至2015年的實價登錄交易資料,共有1萬1829筆成交樣本,透過212個場站資料,運用特徵價格經濟計量模型進行實證研究。

低房價消費者較愛

首先利用Spline迴歸方法,將場站1公里內每100公尺分成10區範圍,發現400公尺範圍內的距離係數對房價的影響為負向顯著且最大。另外參考交通局問卷調查,受訪者使用Ubike的步行時間多在5分鐘以內,換算步行距離約在350至400公尺左右。因此,本研究認為台北市Ubike場站對房價影響範圍約為400公尺左右。 
接著,利用空間自相關檢測房價資料,發現房價間彼此具有空間相依效果,因此不能利用傳統迴歸模型,而必須改用空間迴歸模型分析房價。我們控制了影響房價相關的時間、空間、區位設施及住宅特徵的各種可能因素,分析鄰近場站400公尺內、外房價的差異。實證結果發現此鄰近場站的迴歸係數為正且顯著,若以台北市住宅平均總價2500萬元試算,鄰近場站的房價高出未鄰近約150萬元,約有6%的溢價幅度,顯示Ubike場站受到消費者的喜好,具有相當價值。 
然後,我們將場站分成日常通勤場站和非日常通勤場站二類,並只選取400公尺範圍內影響房價的交易樣本6997筆資料。同樣透過空間迴歸模型,實證結果發現場站類型對房價影響差異的迴歸係數為正且顯著,顯示日常通勤場站對鄰近房價大於非日常通勤場站,若同樣以台北市2500萬元房價,相較非通勤類型約高出78萬元,約有3%的溢價幅度,顯示日常通勤場站對消費者更具有其價值。 
最後,我們透過房價的分量迴歸模型,將房價水準分成10%到90%等5種高低分量,檢視Ubike場站分別對不同房價水準的影響。實證結果發現這5個鄰近場站的係數都呈現正向且都顯著,更有意思的是該影響係數在最低10%房價分量最大,隨著房價的提升,其影響係數逐漸降低,到最高90%房價分量最小。若同樣以2500萬元房價試算,高低房價分量受到場站影響價格差距約90萬元,換言之,Ubike場站影響低房價的房屋價格較大,較受到較低房價消費者喜好,相較高房價消費者願付較高的房價。 

兼具交通觀光功能

本文研究顯示Ubike使用受到消費者喜好,不但可作為綠色環保運輸工具,同時兼具交通及觀光休閒與運動等多重功能,其場站對鄰近房價更產生正面影響,如能增加日常通勤以及較低房價區位的場站設置,其政策的經濟效益將更大,值得社會各界推廣。 

政治大學地政系特聘教授 

https://tw.appledaily.com/headline/daily/20190125/38241520/

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2019/01/11 00:06
 

 

 

論者指出,如何將「都更去商品化」是當前都更推動的主要挑戰,新修訂《都更條例》的通過施行,只是重啟都更的第一步。示意圖,非本文個案。資料照片

論者指出,如何將「都更去商品化」是當前都更推動的主要挑戰,新修訂《都更條例》的通過施行,只是重啟都更的第一步。示意圖,非本文個案。資料照片

張金鶚/政治大學地政系特聘教授

《都市更新條例》自1998年施行以來,至今20年,終於在去年底三讀通過新修訂的《都更條例》,各界期待未來都市更新是否可以就此順利展開?都市更新的各種爭議是否就可以被排除?新修訂《都更條例》是推動都更的萬靈丹嗎?倒底都市更新推動面臨的困境關鍵為何?在現有新修訂《都更條例》基礎下,有何建議可突破困境?

不可諱言新修訂的《都更條例》的確改善過去許多都更爭議,包括釘子戶的3+1處理程序、容積獎勵的明確化、增加稅賦減免優惠、危險建物劃定重建、增加公辦都更模式、提高都更概要同意門檻等,相對是個較進步的立法。然而是否如此即可排除都更障礙,大步向前邁進,都更全面展開?似乎並不如想像中的順利樂觀。

首先,都更爭議的協商機制是推動都更的關鍵之一,目前仍不夠明確,如此處理權益分配以及釘子戶爭議,仍有相當疑慮。目前3+1的協商平台只是處理釘子戶應在60天內如何拆遷與安置問題,而非都更權益分配及如何處理釘子戶的爭議協商。協商機制應包括參與協商的第三方專業公正人士選定(不應是官方的審議委員)、協商程序、時間與次數、協商過程紀錄及其法定效力等。如此建立類似法院外協商仲裁機制,期盼此協商機制能在《都更條例》的子法中予以補強。

其次,都更涉及財產權及價值觀問題,透過多元都更實施模式,提供地主多元價值觀的選擇,包括地主自主都更、代理實施者都更、政府公辦都更、公私合作都更、民間實施者都更等,這些都應有明確的程序與規範。其中地主自主都更與代理實施者都更均為社區主導模式,其財產權與價值觀較不易被扭曲,且社區意識較能藉此凝聚,應予獎勵推廣。如此可避免目前多只有民間實施者(建商主導)都更模式爭議,期盼此多元都更模式能在子法及相關都更政策予以補強落實。

第三,都更實施過程與利弊及相關法令複雜,包括地主對自身權益多不了解,不明白都更的意義和重要,以致造成都更只是要1坪換1坪或是過於空泛的利益想像,這是都更推動的首要瓶頸。目前條例規定各級主管機關得成立「都更推動小組」及「專責法人或機構」推動都更。建議各級政府應投入更多主要資源及人力在教育宣導及溝通都更上面,透過上述都更組織邀請更多都更相關專業人士直接進入潛在都更社區,除教導都更觀念外,更要協助社區組成「都更會」,由社區主導自行推動都更。

我們看到近年來房市不景氣,結果都更案件大幅減少,這反映當前都更的推動者主要是建商,而非地主或政府。當房市不景氣時,房地產較無利可圖,而都更地主仍要求過去房市景氣時的權益分配,建商和地主因此談不攏,都更很難成案。另外,都更推動較熱絡地區,主要多在台北及新北地區,這也反映雙北地區可建築土地取得不易,地價和房價較高,拆除重建和容積獎勵才會有利可圖。

換言之,當前都更已被扭曲只是建商和地主的私人利益,而將「都更商品化」,這並不是《都更條例》第一條所宣稱的居住安全與品質或是都市健全發展,更非公共利益等原本目的。因此,如何將「都更去商品化」是當前都更推動的主要挑戰,新修訂《都更條例》的通過施行,只是重啟都更的第一步,姑且不論徒法不足以自行,都市更新的推動沒有萬靈丹,未來仍待教育宣導、多元都更、協商機制等各界的共同持續努力推動。

https://tw.news.appledaily.com/new/realtime/20190111/1498455/

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房市歷經10多年多頭行情,政大地政系特聘教授張金鶚認為,會再盤整3、4年以上。
房市歷經10多年多頭行情,政大地政系特聘教授張金鶚認為,會再盤整3、4年以上。

【金豬年房市】打臉房市好轉說 張金鶚因為這點續看空房市

文|洪依婷    攝影|王均峰

房價下修已4年多時間,去年最後一季房產市場供給量甚至爆出三高:使照高、建照高、餘屋量也創8年新高,眼看價格殺戮戰就要展開。究竟2019年的房市會如何變化?

 

「2019年,房市會呈現盤整緩跌的趨勢。」政治大學地政系特聘教授張金鶚點出大家最關心的房市趨向,「台灣房市有『擴張期短,收縮期長』的特性,儘管選後『拚經濟』消息面帶來刺激作用,但讓民眾有期待的想法能不能進一步落實呢?看起來有一定難度。」

「從基本面來看,台灣人口越來越少,房地產市場處於供過於求的狀態。而如今房價太高,是否撐得住,關鍵還是在老百姓的口袋錢夠不夠。看起來因為目前是低利率環境,所以民眾借錢含淚購屋的情況可能存在。」張金鶚說明。

觀察房產市場景氣循環,1987~1989年,因為公共設施保留地的徵收,貨幣供給額增加,加上台灣經濟快速成長,房價上漲的很凶。但1990年後便歷經14年的向下盤整修正,直到2003年SARS過後,房市才逐漸復甦持續11年多,2014年下半年後又再次下修。

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張金鶚指出,整體房市歷經10多年的多頭行情,至今收縮期盤整僅4年時間,還沒有往上的跡象,「房市因此會再盤整緩跌3、4年以上都不為過。」從大景氣循環來看,張金鶚因此對房市持保守看法。

https://www.mirrormedia.mg/story/20190103fin004/

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好房網News記者楊欽亮 / 報導

 

趁著舉行年終記者會的機會,中華民國不動產仲介公會全聯會日前重提廢除房地合一稅與調降持有稅兩項訴求,呼籲政府藉此「穩定房市」、「挺房市」,政大地政系特聘教授張金鶚26日表示,稅不是影響房地產市場的關鍵,政府仍應有全盤考量。

不動產仲介公會全聯會理事長林正雄2017年連任後,在敦促政府調降房地合一稅一事上不遺餘力。他先積極呼籲政府將房地合一稅前二年稅率自45%及35%同時調降至20%,繼又在這場記者會上加碼,要求直接廢除房地合一稅,並調降持有稅,以「創造興利與正常的交易環境」。

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張金鶚說,房地產不好的關鍵是價格太高,不是房地合一稅。(圖 / 好房網新聞中心)

政治大學地政系特聘教授張金鶚。(好房網News記者張聖奕攝)

不過張金鶚針對林正雄的主張提出反駁,他指出,房市交易量減少是因為房價太高,人民負擔不起,是市場機制的問題。張金鶚說: 「我可以理解業者的想法,但是市場不好不是稅(的因素)造成的,這根本不是影響房地產市場的關鍵,業者有業者的講法,但是政府還是應該全盤考量。」

為抑制2004年SARS疫情平息後全球流動資金暴增及國內超低利率環境助燃的房地產投機歪風,政府先在2011年祭出奢侈稅,台北市政府繼又陸續課徵豪宅稅與囤房稅,但皆未能有效打壓投機客氣焰,致使國內房屋買賣移轉棟數居高不下,房價也連年竄高,令買不起房子的民眾苦不堪言。

直到2015年6月立法院三讀修正通過財政部研擬的所得稅法及特種貨物及勞務稅條例,將以往分離計稅的房屋與土地合併課稅,對持有一年以內出售房屋者課以45%稅率,持有兩年內出售房屋者課以35%稅率, 由於成本與風險大幅提高,2016年元旦該法正式實施前,投機客已經逐漸收手,近兩年來更是消聲慝跡,雖然雙北地區房價仍高,但投機歪風消褪雖讓房地產交易量「窒息」,房地產市場交易卻也逐漸趨於合理化。

對於房地合一造成房市崩盤的說法,張金鶚在先前接受好房網專訪時曾表示此說「誇大其辭」,他強調,房地合一課稅不會傷害大多數沒有交易的民眾與一般自住交易者,當時他曾說,有心人士的扭曲只不過是要保障少數不合理的利益。

至於調降房屋稅與地價稅等持有稅的主張,張金鶚則說「這是不當的」。張金鶚強調,地方要自治,地方公共建設都要花錢,不能又要馬兒好,又要馬兒不吃草。

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/181501215651.html?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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2018-12-11 00:41經濟日報 張金鶚
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日前的九合一選舉,許多市長候選人都將都市更新列為重要政見,選後各地方政府勢必將全力推動;同時「都市更新條例」公布施行也屆滿20年,此都更新修正條例也即將完成修法施行;另外國家住宅及都更中心與金融都更公司的成立,中央政府積極加入推動。

各界對未來的都市更新充滿想像與期待,然而面對台灣的老舊都市,過去都更推動緩慢,未來是否真的能夠順利改頭換面?到底推動都更緩慢背後的困境關鍵為何?有何因應之道?值得深入探討。

為加速推動都更,最常見的說法是,「政府」應給予「蘿蔔」(提高容積獎勵及減免房地稅負),並祭出「棒子」(強拆釘子戶)。此對都更推動背後的困境認知是,多數屋主認為都更後沒有比都更前來的更好,若政府沒有蘿蔔誘因,屋主將不願都更;另外,少數屋主不願配合多數屋主都更,若政府沒有棒子展現魄力,都更將無法推動。換言之,都更是政府的責任,都更困境的關鍵是政府沒有「恩威並施」,導致都更推動緩慢。

然而人民受到憲法保障且主張,屋主擁有「私有財產權」,政府不能不當介入。換言之,屋主是否要改善或要如何改善其房屋,那是屋主個人的責任,除非該房屋影響他人的居住安全,產生「外部性」,政府才能予以介入。

因此,從私有財產權的角度,都更是屋主的責任,都更困境的關鍵是屋主缺乏都更的認知與責任感,認為都更是獲利的工具,造成「都更商品化」,忽略原本自身居住環境的改善本質,如此才導致都更推動緩慢。

因為都更商品化的普遍現象,也導致政府的蘿蔔與棒子將無限上綱,容積獎勵與租稅優惠永嫌太少,愈晚同意都更獲利愈多,如此也產生愈來愈多的釘子戶,都更推動愈來愈困難。既然都更應尊重屋主的私有財產權,屋主自己評估「改善自身的居住品質」與「能否負擔和是否獲利的財務經濟」兩關鍵因素,以決定是否需要都更,此時政府介入都更的正當性,顯然需要更為審慎。

因為都更主要涉及私有財產權,政府能夠做的首要工作即是「都更的教育與輔導」。政府應投入較多的資源提供老屋屋主認識都更的基本觀念與相關資訊,避免受到都更商品化的扭曲;若有都更意願,輔導社區住戶組成「更新會」,並提供相關協助服務。此時中央與地方的「都更中心」即可扮演教育與輔導角色,若行有不足,則應廣邀「非營利專業組織或人士」積極投入此工作。

其次,為喚起屋主認知自身的居住安全,政府可以提供「老屋健檢」與「都更健檢」,如此及早發現居住問題,產生更新意願並凝聚社區共識。當然為確保人民的居住安全,政府應立法要求老屋超過一定年限以上,必須強制健檢(如同老車必須檢驗才能上路),而且健檢費用可以作為未來房屋稅負的抵扣。

另外,為解決都更權益的分配爭議,政府應建立都更協商機制,邀請公正客觀的專業人士,組成「都更爭議協商平台」,或是建立法院外仲裁的「解決紛爭替代方案」(簡稱ADR)。此外,都更涉及個人的居住價值觀,政府在新修訂的都更條例中應建立多元都更模式,讓屋主有更多的選擇,以避免侵害個人的私有財產權。總之,屋主才是都更推動的關鍵主角,政府只是協助角色,政府切忌在都更中「公親變事主」。

(作者是政大地政系特聘教授)

原文網址https://udn.com/news/story/7238/3529822?from=udn-catebreaknews_ch2

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2018/11/16 00:06
 

 

 

台北住宅屋齡超過20年佔總量近8成,而「預防勝於治療」,重視從老屋、社區到都更的健檢制度建立,可以加強「事前」並減少「事後」的居住環境改善。示意圖,非本文所指對象。資料照片

台北住宅屋齡超過20年佔總量近8成,而「預防勝於治療」,重視從老屋、社區到都更的健檢制度建立,可以加強「事前」並減少「事後」的居住環境改善。示意圖,非本文所指對象。資料照片

張金鶚/政治大學地政系特聘教授

預防醫學強調「預防勝於治療」,人體的健康檢查有助於疾病預防及健康促進,減少疾病發病率及死亡率。建築物、社區及都市同樣受到時間、人為與自然環境因素影響,日益惡化的品質,不只影響居住者生活,亦造成公共安全威脅。因此,相關健檢的重要性不容忽視。

由於台北住宅屋齡超過20年佔總量近8成,超過30年亦超過6成,面對台灣地震頻繁及都更需求,我在進入台北市府不久後,於2013年5月即首創「老屋健檢計畫」,特別邀請建築、土木、結構技師公會等一起幫忙,從房屋外牆、結構、設備、防火、逃生等5大項目進行總體檢,各項健檢結果按其優劣給予A至E級評價。而此老屋健檢結果對居民後續行動的影響及政策成效為何?值得探討。

我和廖珮君、江穎慧教授於2017年在《都市與計劃》(TSSCI)學術期刊發表「台北市老屋健檢之政策分析」。我們利用老屋健檢申請案件233筆及屋齡20年以上未參與健檢社區161筆為樣本,進行相互比較與機率模型分析。實證研究結果顯示,曾參與健檢者有意改善環境的機率較高,其中曾參與健檢者,估計僅有1.41%不採取行動,而未參與健檢者則估計有24.31%不採取行動;居民在建物設備及外牆安全健檢結果越差時,將增加改造環境的可能性;另外就總體面來說,僅估算外牆磁磚掉落效益,其益本比即達2.04,更遑論尚未估算預防火災、地震天災及縮短都更整合時程之效益,顯示老屋健檢政策效益可觀,應予持續並擴大推廣。

從老屋健檢經驗,看到一般公寓大廈社區管理仍有許多缺失,包括社區管委會及其委託的管理公司都缺乏經驗,造成社區管理的困境。因此,我在台北市府2014年10月再提出「社區管理健檢計畫」,在此計畫實施之前,我特別邀請東京都物業管理機構發揮其企業社會責任(CSR),義務健檢市府負責管理早期20多處的國宅社區,提出社區管理健檢改善報告,同時建立一套社區管理健檢模式,希望藉由社區管理健檢提升社區居住品質。

另外,從老屋健檢經驗,也看到社區住戶對都市更新的認知欠缺,尤其對自己所住的公寓大廈社區是否需要都更,或要都更又該如何進行,社區住戶對都更既期待又怕受到傷害。因此,我在台北市府2013年12月又提出「都市更新健檢計畫」,透過市府主導成立的「財團法人都更推動中心」負責諮詢推廣,同時徵求多位都更專業者協助健檢服務。經由都更健檢報告結果幫助社區釐清都更需要的成熟程度及相關問題,也藉此凝聚社區都更共識,建立都更推動資訊的正確認知,減少都更推動的不信任感,進而縮短都更整合期程。

改善居住環境品質並加速推動都市更新應是當前社會各界的優先共識,惟受限於私有財產權的保障,無法藉由他人代為改善其自身的居住環境,而透過不同方式與目的「健康檢查」手段,讓房屋所有權人能夠自我認知並產生行動,同時形成社區集體行動,應是首要關鍵步驟。雖然政府目前因為「危老條例」的施行,有在推動老屋健檢,但並未形成法令制度,而社區管理健檢及都更健檢更是未見持續推動,社會大眾欠缺相關健檢觀念與行動,以致成效不彰。期盼各界重視從老屋、社區到都更的健檢制度建立並積極推動,以加強「事前」並減少「事後」的居住環境改善。

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20181116/1467125/

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2018/11/02
 

 

 

由於台灣多為集合住宅社區,社區管理與社區品質息息相關,而影響社區管理的根本關鍵因素之一是社區戶數規模。當社區戶數規模越大,產生規模經濟,社區管理越能降低成本,進而提升社區品質;當社區戶數規模過大,社區住戶協商管理不易,產生規模不經濟,將使社區品質降低。然而,在台灣都市的社區戶數規模是否真的產生規模經濟與不經濟現象?若是,社區應該多少戶數才符合社區管理的適當規模?值得探討。

面積混合不利管理

影響社區管理的另一根本關鍵因素,是社區住戶的同質程度。當住戶的同質性越高,社區管理品質的共識越容易達成。雖然社區住戶的同質程度不易觀察,但由於建商為分散房屋銷售風險,社區的產品規劃必須考量不同購屋者的負擔能力及家庭結構,所以多會在同一社區規劃不同比例的不同住宅面積銷售,如此可以滿足不同需求的購屋者,以達到建商及早完銷、降低風險目的。因此,我們可以透過同一社區住宅面積的產品混合程度,了解社區住戶的同質程度,進而掌握社區管理品質的難易程度。然而,台灣社區住宅面積混合程度情況如何?是否真的會影響社區管理品質?亦值得探討。 
我和洪子茵於2002年在《都市與計劃》期刊發表《台北市集合住宅管理模式與住戶滿意度》。我們透過251個社區樣本,利用機率選擇模型的實證研究發現,住戶自行或委託管理模式的選擇和社區戶數規模有顯著關係,而住戶對社區管理的滿意度又和管理模式有顯著關係。進一步推估分析結果,100戶左右的中型社區規模,選擇部分委託加部分自行管理的折衷模式,社區居民的滿意度最高。此適當規模的結果形成規模經濟同時避免了規模不經濟,支持理論上對委託管理所產生的專業代理及自行管理所擁有的社區意識等好處,也反映社區規模對社區品質的重要。 
另外,我和陳妍如、陳淑美教授於2014年在《住宅學報》期刊發表《集合住宅面積混合對社區管理的影響》。我們調查台北市307個社區管委會對社區衝突、社區意識、社區參與、管理績效和滿意度等多項相關問題,另外透過建管處社區登記的住宅面積及戶數等資料,經由標準差分組有10個無混合、150個低混合、128個中混合及19個高混合面積社區,發現近郊地區或高樓層、數棟大廈組成社區,多為中、高面積混合現象。 
我們再以社區主力坪數和其他非主力坪數面積的離散程度建立社區住宅面積混合度指標,透過線性結構分析方法,實證研究發現,面積混合影響途徑主要透過社區衝突、其次透過社區參與來影響管理績效與滿意度;最後面積混合也透過社區衝突影響社區意識、社區參與、再進而影響管理績效與滿意度。此實證結果說明先天的住宅面積混合(Housing Mix)不但沒有解決社區意識與社區參與等社會混合(Social Mix)問題,反而加深了後天的社會距離,不利社區管理,影響社區品質。 

中型社區滿意度高

綜合上述研究成果,從居住使用者觀點,為提升社區管理績效及居住滿意度並確保社區品質,購屋者盡可能選擇以100戶上下等中型規模、住宅面積混合程度較低的社區,有助於社區意識的凝聚。所謂「千金買屋,萬金買鄰」,購屋不只是為了投資賺錢,更為了居住品質,期待消費者與業者共同重視社區的管理維護,才能提升居住品質。 

政治大學地政系特聘教授 

原文網址:https://tw.appledaily.com/forum/daily/20181102/38168581

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2018/10/05 00:05
 

 

 

作者認為,政府應先稽查大戶職業房東,抓大放小,較為務實公平。示意圖,與本文無關。資料照片

張金鶚/政治大學地政系特聘教授

由於人民傳統「有土斯有財」的價值觀和政府「住者有其屋」的政策,使得我們的租屋品質與市場不受人民與政府重視,認為租屋只是暫時、過渡的住處。然而隨著房價的高漲,貧富差距的擴大,越來越多的人民買不起房屋,加上都市就業與就學機會的增加,都市租屋越形普遍,租屋市場逐漸受到社會大眾的重視。

租屋市場約略可分為商務租屋、一般家庭租屋、單身及學生租屋、以及弱勢族群(包括老人、單親、殘障、低收入者等社會或經濟弱勢)租屋4類。其中商務租屋的居住品質與負擔能力良好,較沒問題;一般家庭租屋多為整層住家,其居住品質與負擔能力尚可,問題較少;單身及學生租屋多為套房或雅房分租房屋,其負擔能力尚可但居住品質較差,問題不少;至於弱勢族群租屋不少涉及違規使用,其居住品質與負擔能力都不足,問題嚴重。

營建署今年曾針對去年六都的租金補貼戶租屋狀況委外進行調查,從1萬6000多份已申請租金補貼的租屋狀況問卷看到,租屋類型多為公寓大廈及透天,僅有不到2%是頂樓加蓋或違規使用,租屋面積平均為28.6坪,未滿5坪僅有0.1%,月租金平均9674元(台北市平均1萬2514元),可享有4到5000元的租金補貼,就此調查結果顯示,租屋市場似乎沒有太大問題。

然而,該調查並未反映單身及學生的分租問題現象,甚至只有極少數違規租屋狀況,這因為租金補貼戶申請租屋依規定必須是合法住宅且繳稅為前提,如此是否能真實反映其他弱勢族群租在違規且低品質的住宅狀況?令人存疑。換言之,沒有申請租金補貼的弱勢族群,其租屋現象仍待釐清。前陣美國哈佛社會學教授Desmond曾深入調查Milwaukee低收入家庭的租屋困境,出版專書《下一個家在何方?》(有中文版)揭露了美國嚴重的租屋市場剝削問題,獲得普立茲獎,此書內容值得借鏡反思我們的租屋問題是否也會嚴重?

我們租屋市場最為嚴重且被詬病的是租屋黑市現象。房東為了逃避租金稅賦,租屋行為地下化,形成有所得不繳稅的普遍現象。此結果不但使得租屋資訊不透明,房客與房東也缺乏保障,增加租屋糾紛,產生租屋市場的不公平與不效率;而且房東擔心租屋行為一旦曝光,將增加稅賦,因此,政府的包租代管與租金補貼政策也不易落實;更別提因為租屋黑市所產生的違規使用,造成居住不安全嚴重問題。

租屋黑市的問題影響如此嚴重,然而我們要問的是,當前租屋市場有多少數量的租屋黑市?其租屋品質如何?租金水準為何?政府因此損失了多少稅收?租屋黑市又有多少是違法且完全的居住房屋?又有多少弱勢族群住在租屋黑市中?為何租屋黑市可以長期存在?坦白說,我們對上述問題都沒有深入的調查與清楚的答案。

如何務實面對解決當前租屋黑市問題?首先,政府應立即針對租屋黑市進行全面深入的調查,徹底掌握租屋黑市的全貌,如此才能對症下藥。其次,為減少過去長期租屋黑市逃漏稅的補稅抗爭壓力,是否考慮在一定期限內的租金稅賦給予特赦條款?如此可將租屋黑市轉向地上檯面。第三,政府稅捐單位針對3~5戶以上的大戶職業房東優先稽查,避免個人小戶家庭房東受到恐慌,如此抓大放小,較為務實公平。第四,訂定吹哨者條款,鼓勵房客檢舉不良租屋黑市房東,杜絕房東的僥倖心理。期盼政府積極優先面對租屋黑市問題,如此租屋市場的健全才有可能落實。

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20181005/1441679/

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2018/09/07
 

 

 

台灣的房市很明顯的是屬於「大市場、小政府」結構,不像新加坡、中國、俄羅斯、英、德、北歐等國家,均較偏向「大政府、小市場」。換言之,我們住宅供給的價格與數量主要均由市場力量所決定,政府除了透過法令制度外,很難透過政府的住宅供給影響房市價量。因此,市場機制的供需法則便是關鍵,當然,確保市場機制的健全應是先決條件。

人口結構趨兩極化

住宅由於昂貴性與居住消費為主的本質,房市的動向主要是由需求所主導,供給必須要看需求動向及早因應。所謂住宅需求(Housing Demand)指的是「有意願」且「有能力」的購屋行為,這和住宅需要(Housing Need)只有意願但沒有論及能力購屋,未能影響房市並不相同。其中購屋的意願包括消費(自住)與投資(非自住)兩種;而購屋的能力主要是指房價與所得的負擔能力。 
先從購屋意願了解住宅消費需求的主要因素是人口家戶的變動,這包括了人口和家戶結構的變化。我們從人口的逐年下降,特別是少子化及老年化現象,老人多已有住房,住宅消費需求將逐漸下降;從不婚、晚婚等單身及小家庭的增加,以及高房價負擔能力不足,將使小坪數住宅消費增加。 
除此之外,就業機會、生活環境與交通便捷的影響,將造成家戶移動的主因,缺乏上述條件地區將減少住宅消費需求。另外,消費需求偏好也會隨著時間及家庭生命周期而改變,包括住宅坪數的大小、社區公設的多寡、房屋品質的優劣,掌握住宅消費偏好,才能提升住宅需求。而家戶的移動與偏好的改變,只會造成此消彼長現象,不斷新蓋住宅只會造成老舊空閒住宅的增加,若加上新蓋住宅的區位產品不佳,房市供過於求現象將逐漸顯現。 
另外,住宅投資需求主要受到房價變動的預期(能否賺錢)所影響。過去房價經過幾波的漲跌起伏,景氣時機的選擇是為關鍵。這波在過去長達12年的房市景氣,房價大幅上漲後,最近3年多房價僅小幅下修盤整,未來幾年要靠房價上漲賺錢,可能機會不大,住宅投資需求也將大幅縮減。 
再談購屋能力,包括流量的所得及存量的資產。眾所周知,我們長期平均所得沒有增加,加上少數多屋資產累積結果,使得貧富差距擴大,造成少數家戶購屋能力大增,而多數家戶購屋能力大減。然而,過去由於全球資金寬鬆,國內游資充斥,不但購屋貸款利率長期偏低,而且貸款成數偏高,使得大多數家戶在背負大量的房貸下,提升其購屋能力。惟未來全球資金逐漸緊縮,利率也將逐漸提升,購屋能力將逐漸下降。 

市場機制供需失調

面對住宅需求的下降,正常市場機制的反應是房價下跌。然而業者卻試圖透過供給來帶動需求,經由媒體的大幅廣告行銷,打動消費者心理,甚至扭曲資訊,哄抬房市假象。殊不知房地產市場機制的不健全,將長期影響社會與經濟的正常發展,最後全民承受房市不正常發展的苦果。
因應之道,消費者應認清住宅需求是以消費為主,投資為輔,而負擔能力是購屋決策的關鍵,不要勉強購屋而影響家庭正常生活。業者應充分掌握住宅需求動向,不論房市景氣、區位、產品及購屋者負擔能力與偏好都應作好功課,根本之道,應以誠信建立品牌信譽,不要欺騙購屋者。
政府應以健全巿場機制為首要任務,進而保障住宅的消費(自住)需求,避免投資(非自住)需求影響住宅消費的本質,同時應加強改善租屋市場環境,以確保沒有能力購屋者的基本居住需求。 

政治大學地政系特聘教授 

原文網址:https://tw.appledaily.com/forum/daily/20180907/38119066/?utm_source=Line&utm_medium=MWeb_Share&utm_campaign=https%3A%2F%2Ftw.appledaily.com%2Fforum%2Fdaily%2F20180907%2F38119066%2F

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2018/08/24
 

 

 

我們都清楚買手機、買汽車是消費,其目的是讓自己生活舒適方便;而買股票、買期貨是投資,其目的是要賺錢增加財富。然而買房子是要消費居住還是要投資賺錢?或許很多人認為兩者都要,但何者為重呢?當「買房自住」和「買房投資」發生衝突時,又該如何抉擇?而為什麼買房會產生消費和投資的衝突呢?

買房投資,應是「期待未來」,只要秉持「低買高賣」的原則,就像投資股票,逢低買進,逢高賣出,且盈虧自負,因此房市景氣與房價漲跌就很關鍵,同時區位條件及未來發展也是買房投資需要關心了解的內容。換言之,房市當前及未來的「總體市場大環境」是投資者首要考慮的重點,我將之稱為「市場之尺」,這可作為買房投資的重要依據。 
買房自住,應該「活在當下」,涉及個人主觀的經驗與偏好,家庭成員的工作和就學地點,以及房屋所能提供生活的便利與舒適。因此自住者對房屋本身的隔局與興建品質,社區規模、鄰居組成、公共設施、物業管理、鄰里小環境以及最重要的房價所得與貸款負擔能力都必須充分了解,仔細觀察評估。 

消費較投資比重大

換言之,房市當前的「個案市場小環境」是自住者首要考慮的重點,我將之稱為「心中之尺」,這可作為買房消費的重要依據。
雖然房市的總體市場大環境和個案市場小環境會相互影響,但未必是共榮共枯。尤其購屋消費的心中之尺,還包含個人負擔能力,是個人主觀認定,當然可能會和購屋投資的市場之尺產生衝突。換言之,若我看到心中之尺的好房子,但並非市場之尺的好房子,若我是自住消費者還是可能考慮購買;反之,若我是購屋投資者就可能不用考慮了。
過去我曾長期主持研究政府委託的「住宅需求動向調查」,發現購屋者在回答購屋目的時,消費居住佔了8成,只有不到2成的目的是投資賺錢。當然我們也可以了解在回答消費居住者中,仍有相當比例是消費兼投資目的,只是消費的比重較投資為大。另外,我們也可從台灣家戶的房屋產權結構來看,約有6成的僅擁有1屋,2成的擁有2屋以上,及2成的無殼蝸牛。因此,我們應清楚,買房擁屋自住消費佔了極高的比例。
然而當前房價不斷高漲,建商或仲介業者多強調買房可以投資賺錢,透過市場之尺誘導現在不買就會後悔,讓購屋者期待未來。而購屋者雖以自住為主,通常買屋居住有10年、20年之久,才考慮換屋賣屋,買房自住顯然活在當下比期待未來重要的多。但若自住者欠缺事先作好功課,建立好自己的心中之尺,購屋很容易受到業者行銷市場之尺的投資誘因而扭曲購屋消費應考慮因素。因此,原本買房消費為主逐漸被買房投資為輔所取代,造成如今房市的「主從易位」現象,這也說明房屋商品化嚴重問題,值得大家重新審視。 

讓買房投資失誘因

政府應積極面對買房由消費轉為投資的問題嚴重性,因為買房投資只關心如何炒高房價,獲取利潤;而買房消費在意的是房價所得負擔能力與居住品質,兩者目的不同,彼此可能相互衝突。
如何確保買房消費不受到買房投資所排擠影響?根本之道還是得透過金融及稅賦手段,讓買房投資缺乏誘因,增加買房投資(非自住)的交易與持有成本,同時減少其買房貸款成數、提高其貸款利率,如此回歸買房以消費為主的基本需求,未來房市的合理健全才能逐步落實。 

政治大學地政系特聘教授 

 原文網址:https://tw.news.appledaily.com/headline/daily/20180824/38106529/

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2018/08/10
 

 

 

 

最近年金改革引發退休老人的不安,擔心未來的生活缺乏保障。尤其我們在邁入高齡化的社會之際,如何讓老人退休生活有品質、有尊嚴應是大家該關心的議題。
根據衛生署的調查,老人與已婚子女同住比例,在1989-1999十年間由71%大幅減少至49%,顯示老人不與子女同住的比例持續增加。過去我們多依賴良好的家庭結構與傳統孝道協助照顧老人的生活,然而近年受到少子化的影響,加上傳統價值觀的式微,老人必須加強自我規劃照顧自己未來生活。當然,這也凸顯政府必須提供更多協助,以避免老人自我陷入長照困境。

給予老人多元選擇

由於國人在傳統「有土斯有財」的觀念下,特別老一輩的都偏好購買不動產,有超過8成以上的房屋自有率。因此,許多退休老人的一生財富除了自有房產外,大多沒有太多存款或其他投資,在有限的退休年金下,如何確保自身的生活尊嚴與品質?老人雖可以依賴家人的親情照顧,但為避免家人資源有限,無法完全負擔照顧責任,老人自己最好能夠自我規劃照顧自己未來生活,除了退休年金和其他投資儲蓄外,似乎只有依賴「以房養老」最為可靠。 
以房養老的核心是「在宅老化」,訴求退休老人可以住在自己的房子,安享天年,還能在生前把房子變現金,增加退休後的生活費,如此可避免國人排斥老人搬去安養中心的顧慮。另外,由於台灣房地產價值較高,不論用何種方式進行以房養老,相對房地產所提供的年金應可提升老人的生活品質與尊嚴。 
我曾於2009年在以房養老研討會中提出3種模式,包括以銀行為主的逆向抵押貸款模式(簡稱RM)、以保險公司為主的售後租回模式(簡稱SL)和以社福機構為主的社會照顧模式(簡稱SC),可避免目前僅有的RM模式,希望提供老人更多元的以房養老方式,讓不同需求的老人有不同的選擇。如此也讓更多的相關產業,包含金融業、壽險業、信託業、社福團體、房地產業、物業管理等能夠投入,擴大以房養老的照顧服務。 
我和王健安教授於2016年在《住宅學報》(TSSCI)發表「以房養老的社會福利效果」。我們透過不同的情境,如老人的存活年齡、不動產的價值、貸款成數與利率等模擬設算,用RM與SL模式分別分析所得替代率、支出覆蓋率等指標,推算以房養老所提升的社會福利效果,也藉此量化釐清SC模式所提供有形與無形服務的水準值。此研究說明以房養老確能提升老人生活水準,但其效果只是補充品而非替代品。 
面對日益嚴重的高齡化社會,預期政府所需支付的老人社會保險及福利津貼將大幅增加,政府的財政能否負擔?令人擔憂。如何讓老人轉變觀念,先運用自己的財富來照顧自己,減少政府及家庭負擔,從過去「養兒防老」到「以房養老」,應是人民和政府必須共同重視的課題。 

訂專法利制度執行

因此,建立多元完整的以房養老制度與政策,應為當前的重點工作。尤其在當前年金改革和長照負擔對老人未來生活產生壓力之際,將長照、社福和金融、壽險、信託、不動產結合以房養老,讓民間相關產業發揮市場力量,然後政府提供適當的獎勵與諮詢監督機制,以確保老人的未來能夠有尊嚴與品質的生活。由於以房養老制度與政策建立涉及政府各不同部會,以及當前許多現有法令的限制與競合,建議政府訂定「以房養老條例」專法據以施行。 

政治大學地政系特聘教授 

https://tw.news.appledaily.com/headline/daily/20180810/38094003/

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2018/07/13
 

 

 

這一波房市景氣從2014年下半年開始反轉,和過去房市不景氣從新北郊區外圍先降價再逐漸蔓延感染到台北市區,不同的是,這次卻是從台北蛋黃區,特別是豪宅產品先降價,然後再蔓延波及到新北郊區。
雖然房價的漲跌乃是房市供需法則的力量展現,但為何這次台北市區房價下跌卻率先反應?

投資泡沫影響漲跌

根據過去學界研究,房價漲跌是有蔓延波及現象,房價上漲由市區開始再逐漸擴散到郊區;而房價下跌卻從郊區開始再回到市區。主要是因為市區的房屋需求較郊區多,且房屋供給市區又較郊區少,因此供不應求在市區較早產生,而供過於求卻容易在郊區先發生。 
然而房屋需求分成居住消費及賺錢投資兩種需求所組成,因此市區和郊區房價的漲跌到底是消費需求還是投資需求所帶動?其影響為何,值得釐清。 
學界研究房價將其分解成基值(fundamental price)及泡沫(bubble price)兩部分,分別隱含其消費及投資價值。傳統透過房價所得或房價租金可以估算市區和郊區的基值和泡沫比例變動,藉此了解市區和郊區的投資與消費變化,進而掌握未來房價漲跌趨勢與幅度的波動變化。 
我和鄧筱蓉博士、陳明吉教授曾在2016年於著名的國際期刊《Urban Studies》(SSCI)發表「房價泡沫感染由市區到郊區」論文。我們利用1973-2014年台北(代表市區)與新北(代表郊區)的房價和家戶所得41年長期的季資料,建立經濟模型,先估計兩市的基值與泡沫大小與比例關係,發現這一波房市從2005-2009年台北房價泡沫明顯大於新北,然而從2010-14年台北房價泡沫卻小於新北。 
經過嚴謹的經濟模型分析,台北與新北的房價的基值(消費)變化不大,房價變動主要是因為泡沫(投資)的變動所致。換言之,房價的漲跌主要是受到投資泡沫而非消費基值所影響,而且顯示投資客先在台北炒高房價,然後台北的風險增加,投資客逐漸轉向新北,造成新北房價的感染上漲。 
因此,2014年台北市房價率先下跌最主要是因為投資需求(泡沫)逐漸轉向新北,導致基本面的消費需求(基值)無法支撐所致。除此之外,在我擔任副市長任內(2013-14年)將台北市非自住的房地稅、豪宅稅大幅提高,抑制房地產的投資需求,也由於市中心,特別是豪宅的房價泡沫太大,使得房市政策也發揮了臨門一腳的下滑效果。惟此政策近年來又經過柯市府的調整修正,使得原本冷卻的投資需求又開始產生期待觀望,房價因此看回不回。 

新北房價不易支撐

房價的基值不論從負擔能力的所得,或從消費價值的租金來看,目前房價的基本面支撐有限,雖然這幾年投資客已減少進場,但原本已進場的投資客由於口袋仍深,加上利息仍低,斷頭出場的不多,房價下跌有限。但隨著時間拉長,預期未來利率可能提升,投資客的資金周轉成本將逐漸增加,未來投資需求要長期維持原本水準並不容易,房價波動將逐漸顯現。
根據上述研究,雖然過去台北房價率先下跌,但由於新北後期的投資需求(泡沫)已明顯大於台北,未來新北房價可能較不易支撐,值得警惕因應。 

政治大學地政系特聘教授 

原文網址:https://tw.news.appledaily.com/headline/daily/20180713/38068730/

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