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建商的財務特徵為影響議價率最大原因。示意圖。資料照片
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2020-09-16

最近整體產業經濟受到新冠肺炎(COVID-19)疫情影響衰退,惟對股市及房市影響有限,反而引發新一波蠢蠢欲動的投資預期。雖然房市開價仍有所堅持,但不同新推個案的成交狀況,卻有相當差異。換言之,整體房市看似熱絡,但個案的價量表現卻各有好壞。

建商推案表現互有差異,其背後除受市場景氣及建商聲譽差異影響外,更涉及個案的區位條件、產品定位及產品訂價等因素。其中個案訂價受到議價空間及銷售狀況的相互影響,最為關鍵,因為「沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格」,建商及消費者應要能知己知彼,認清房市個案的關鍵「眉角」,以為個案決策的判斷與因應參考。

新案銷售率不佳才降價

李尚華博士和我最近被《台大管理論叢》TSSCI學術期刊接受發表「建商降價動機為何?」論文,即是透過新推建案實證研究建商的議價空間與銷售率關係。由於過去國內外房市的預售屋或中古屋多以表象的價量探討為主,並未進一步分析影響建商個案價量背後的議價率與銷售率關係。因此,我們試圖進一步釐清建商降價動機,說明個案降價因素。

由於台灣房價昂貴且多是以「非不二價」方式銷售,因此個案的議價空間大小即會相當影響房屋銷售狀況。建商為因應房市景氣及個案順利銷售,提出所謂的「讓利說」,透過建商降價的「因」,產生順利銷售的「果」;然而房市也另有所謂的「銷售說」,建商是由於銷售不佳的「因」,而產生不得不降價的「果」。倒底「議價率」與「銷售率」兩者的因果關係為何?值得釐清,消費者購屋才能更清楚掌握建商行為。

我們先利用2000年第1季到2016年第4季台北市新推個案的加權平均議價率與銷售率資料,進行時間序列的因果關係經濟模型分析。實證結果發現,當銷售率與議價率偏離長期均衡時,銷售率的反應會領先議價率約2季,且其調整的速率會較議價率為快。換言之,新推建案市場,是因為銷售率不佳反應在先,才有後來議價率的降價行為出現。房市並非是業者所宣稱的「讓利說」,而是一般典型商業行為的「銷售說」。

我們進一步利用相同時間台北市的3021筆新推個案資料,分析影響議價率的相關因素。實證研究結果發現,若要提升1%的銷售率,議價率要下降0.022%。除此之外,議價率在房市景氣下滑階段比上升周期發生顯著作用;而當房價下跌時,高價區的議價空間也小於低價區。另外,建商財務策略對議價率有顯著影響,其中包括:總銷金額越大、成屋方式銷售、開價越高、非上市櫃建商等的議價率越大。而建案產品的公設比越高,其議價率也顯著越大;主力坪數越大,其議價率越小。

建商財務特徵影響議價

從實證結果可知,建商的財務特徵為影響議價率最大原因,建商必須更重視新推個案的財務管理。面對銷售率停滯不前時,建商就應主動加大議價空間以增加銷售率,才能降低財務風險。對於消費者而言,必須認清上述相關房市景氣、區位、產品及建商財務狀況對議價空間的影響,積極議價,以爭取更優惠的成交價格。

 

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學者認為,都更不只是賺錢,需回歸改善居住品質的本質。資料照片
圖片來源 : 蘋果新聞網
 

台北市都更風起雲湧,更在今年新推案占比65%,創歷史新高,由於精華土地稀缺,可預見未來都更、危老,仍為住宅市場主流之一,學者認為,現在都更重點在容積獎勵,成為能不能成功的關鍵,但容獎資源不能浮濫發放,「糖吃多了也會蛀牙」,建議政府大力推動都更教育,杜絕私下協商,才能減少民眾「要錢不要命」的觀念,利益條件談不攏,寧願住在破舊房子、海砂屋,成為釘子戶,造成社會困擾。

據市調機構住展雜誌最新統計,都更、危老比例,從2018年占比33.2%;2019年拉高至43%、而今年前7月,占比就達65.4%,顯見北市都更,逐漸成為推案主流。

清大科管院榮譽講座教授張金鶚認為,都更核心關鍵在於整合與信任,在分配上以及爭議處理上,需建立一套公開透明的制度,並由第三方公正單位監督,建議政府「不要球員當裁判」,若遇到爭議,將來裁決才會較具公信力。

張金鶚點出建商現今談都更,多是個別與住戶談條件,「你敢簽第一個嗎?一定是簽最後一個,才是贏家」,且都更充斥「1坪換1坪」觀念,或是會給人黑箱作業,有釘子戶等觀念,讓民眾既愛又怕,又不信任。

張金鶚認為,都更應建立公開透明協商平台,過程法制化,必須錄音、錄影,並上網揭露,不能私下協商,分配達到公平,才能獲得住戶信任,進而達到都更目標。

為加速都、危老,政府祭出容積、租稅獎勵誘因,張金鶚直言,「糖(獎勵)吃多了也會蛀牙」,不斷去要容獎,可是分不平?「到底是建商,還是屋主得到好處?讓人搞不清楚,另外有無正當性嗎?」都是必須要正視的問題。

如危老推出時程獎勵,在今年落日條款前,案量大爆發,也讓民眾逐漸習慣高額容獎,一旦無容獎後,危老重建是否推不動?張金鶚點出,重建後房屋價值賺錢與否,逐漸成為都更、危老成功的關鍵,政府不該一味將資源投入容獎,才不會養成民眾追逐都更利益價值。

張金鶚認為,政府應將資源投注在前期教育上,透過專業人士向民眾教育都更的本質為「改善居住品質」,而非賺錢,最後「要錢不要命」住在破舊房子、海砂屋,成為釘子戶,造成社會困擾。另外,都更非只有重建一條路,還有整建維護等多元方式,若民眾能更加認識都更,就能避開小道或錯誤訊息。(楊明峰/台北報導)

https://tw.appledaily.com/property/20200831/FBPQ4NZUTBDC5ONLHCDBX3ETIY/

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2020/08/03 20:38

北市都更案頻創路段新高價,更不乏從老舊公寓蛻變為豪宅,都讓都更宅給人「貴鬆鬆」的印象,不過,退休地政學者張金鶚研究發現,都更宅比一般住宅產品單價約少1成,而地主保留戶比例愈高,房價愈不值錢,調查結果跌破不少專家眼鏡。

台北市精華區土地稀缺,建商經多年整合,逐漸開花結果,今年上半年北市都更案推案量約800億,其中不少創下路段天價,如信義區「松德長虹」平均單坪開價150萬,創信義計劃區外松德路段最高價;中山區「中山松悅」145萬,創長安西路最高價紀錄;士林區「圓山帝寶」100萬,為承德路4段最高價。
 
北市都更案的鍍金傳奇不斷上演,不少老公寓被打掉重建為摩天豪宅,身價三級跳,讓北市都更案金光閃閃,給人一種「貴鬆鬆」的印象,卻被素有「空頭總司令」之稱、前政大地政系張金鶚的一份研究打破。
 
在政大任教退休前,張金鶚與助理教授江穎慧,共同指導研究生劉昱辰撰寫《都市更新對於住宅價格影響之研究》,去年8月完成論文,結論是都更宅比一般宅跌價9.06%,都更後保留戶比例每增加1%,房價將減少0.06%,若以保留戶比例平均40%來看,房價單坪更少了2.4%。
 
張金鶚表示,都更對提升周圍房價確實有正向幫助,於是開始思考都更宅,與一般建商蓋的房子有何差別?3年前找了年輕老師與研究生做研究,以北市都更資料庫、國泰房地產指數季報之新推個案、內政部實價登錄等3個資料庫,透過地理資訊系統(GIS)定位,利用經濟模型控制相同條件,以都更周圍600米作為篩選範圍,共1148筆資料,交叉比對完成這份研究。
 
千筆交易資料,都更案與於非都更案比例為55:45,分布於2012年7月~2017年12月間的87個建案實登交易紀錄,其中25個為都更案、62個為非都更案。張金鶚指出,用經濟模型控制房屋品質、區位、樓層、面積、屋齡、時間等條件,還跑空間相依模型,控制房價不受周為住宅影響等變數,最後得到這樣的嚴謹結果。
 
張金鶚探究都更宅折價近1成的主要原因,包含都更後住宅面積混合加劇、容獎住宅密度提升,使得住宅折價,他解釋,地主分回戶多半坪數較小,而建商多推出較大坪數的住宅,產品大、小坪數愈混雜,物業管理愈不容易,長期下來會有跌價的可能;另外以經濟學來看,房屋密度變高、單價變低,「因為人變多了,本來住100戶,但變成150戶,價格會變低一些。」
 
另外,張金鶚認為,地主戶因取得成本低,較建商用更低價格賣出,因此地主分回比例愈高,愈會干擾到建商售屋的價格。

不過,房市專家尊重其研究結果,卻無法完全認同,住展雜誌執行長何世昌就說,建商在談北市都更時,要一戶一戶與原住戶談權利變換,相當痛苦,不少建商就直接買下房子,形成最後分回戶比例非常少的「假都更」,加上主管單位嚴謹,在開管委會時,過去幾乎沒有原住戶「群起作亂」的情形。或許理論如此,但實務上,在北市尚未有地主戶等素質問題,造成房價跌價,「若能有更多實例,較有說服力。」
 
建築師、「都更危老推動師」沈健雄說,都更宅多會取得綠建築、耐震等容獎,雖提高銷售密度,卻墊高建築成本,建商多半會提高售價反映,不認為都更宅房價,會比一般宅折價。
 
大師房屋董事長陳建慶則認同這份研究結果,他說,「千萬買屋,億萬買鄰」,鄰居素質很重要,特別是合建的都更豪宅案,易有住戶素質良莠不齊的狀況,如有些原住戶,會將梯間擺設鞋櫃,亂放鞋子,或是與一般戶對社區公設上的看法產生歧見,管理上較不易,確實會造成部分高資產族,忌諱購置都更或合建案,認為「都更宅的市場性,會比建商單純以素地來蓋的案子差一點。」
 
陳建慶卻不認同地主會折價出售分回宅,「地主也會想賣好價錢,不會是因為是分回戶而便宜賣,可賣100萬,不會賣80萬,人性都一樣!」
 
張金鶚表示,經上千筆、長期研究,這份研究成果具相當可信賴度,每一案雖有個案差別,價錢最終仍交由市場決定,因此將研究成果提供民眾做為買賣房屋的參考,強調讓「資訊充分揭露」,才能逐步落實居住正義。(楊明峰/綜合報導)

https://tw.appledaily.com/property/20200803/STDFGVN266ZWXF4ZEZ2EAPYD7I/

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2020-08-04 13:37經濟日報 記者游智文/即時報導
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居住正義該怎麼做?政府現在把重心放在興建社會住宅,包租代管,政大退休教授張金鶚提出新看法,認為應該從整頓租屋黑市著手,先抓不報稅職業房東,「租屋黑市不先處理,包租代管績效永遠不會好」。

張金鶚近日出版新書「住房自由的人生」,倡導買房應該是為了提升生活品質,是要做屋主,而不是做屋奴。他也對當前房市提出看法,認為政府推動居住正義,資源全放在社會住宅是不對的,應該從實價資訊更清楚、整頓租屋黑市下手。

他說,現在房市有兩大不正義,一是買房不安心,雖然有實價資料,但登錄不實時有所聞,大家仍不確定會不會被騙;第二是租屋黑市沒人管,房子隔得小小的,安全有問題,單坪租金卻比整層貴很多,而且很多房東不報稅。

張金鶚說,現在政府把居住正義重心放在社會住宅,但蓋社會住宅是做不到的,因為政府能蓋的數量有限,而且很慢,既解決不了高房價問題,也解決不了年輕人居住問題,尤其是最需要政府照顧的弱勢居住問題。

政府想透過包租代管來解決,但是如果不整頓租屋黑市,房東不會跟你玩,因為只要市場不透明、地下化,就是房東說了算,而一旦參加包租代管,就得受到政府規範。

現在政府把最多資源放在蓋社會住宅,但是最沒效。事實上租金補貼最有效率,因為直接補貼到有需要的人。可是如果租屋黑市不解決,租金補貼也下不去。

張金鶚表示,社會住宅不等於居住正義,政府應該先做的是查租屋黑市,如果資源有限就先抓大放小,先抓手上四、五十戶的職業房東,讓他們乖乖報稅。只要開始做,他們就會比較,就會願意參加包租代管,包租代管績效就會變好。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://money.udn.com/money/story/5621/4754392?from=ednappsharing

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「要怎麼做才能享有住房自由的人生?」這大概是不少人心目中的「大哉問」。知名房地產學者、清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚,過去數十年來,陸續買過四間房子,透過不斷的換房,才有了現在最滿意的「退休宅」,回顧這段過去,他認為買房最重要的事,就是認清「心中之尺」。

張金鶚24日舉行新書《住房自由的人生:房地產專家張金鶚教你活用七三法則、大數據,找回居住自主權》的分享會,他提到,買房前想做出正確住房決策,就要先做功課,因為每個人的生活經驗、價值觀及偏好都不同,因此必須找到決定租房或買房的「心中之尺」,才不會被房事問題所困。

但什麼是「心中之尺」?張金鶚表示,像是個人需求、產品品質、管理維護及負擔能力等,皆是「心中之尺」的核心,民眾不應聽由「市場之尺」如區位、個案、建商條件、真實價格及銷售狀況等因素,來決定買房與否,這就像股票投資般,要認清買的是「個股」,而不是買「大盤」。

張金鶚具體說明買房前要掌握的五大元素,分別是「時機」、「區位」、「產品」、「管理」、「價格」。每個人對這五個元素的感受不一,因此要建立自己心中的一把尺,才不會被人云亦云的「市場之尺」左右了買房決定。

張金鶚舉例,他在1988年買下人生第一間房時,採取「七三法則」。將五大元素分別以「很好(5分)」、「不錯(4分)」、「普通(3分)」、「稍差(2分)」及「很差(1分)」做出評量表,後來算出這五大購屋元素的配比,分別是時機10%、價格20%、產品41%、區位26%及管理3%,算出來就是讓自己生活舒適方便的「消費」因素佔7成、買房投資的佔3成。

▲張金鶚買房時會評估五大元素,近而檢視「心中之尺」。(圖/天下文化提供,摘自張金鶚《住房自由的人生》)

 

不過,隨著年紀增長,張金鶚現在已購入人生中第四間房,是他退休後,與妻子兩人所住的房子,主要考量在於,讓自己的老後能過著舒適的生活,從上述評量表得出的結果,消費因素佔了94%、投資因素僅佔6%,由此可見,隨著人生進程,買房考量的因素及結果,也各不相同。

文章來源:今周刊

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https://ctee.com.tw/house/housinginvest/310917.html

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2020-07-20 18:53

▲▼空頭總司令張金鶚專訪。(圖/記者湯興漢攝)

 

▲張金鶚認為「市場供過於求,房價應會下跌,台灣卻成反向結果」,明顯市場失靈。(圖/記者湯興漢攝)

記者黃靖惠/採訪報導

針對後疫情時代房市走向,清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚表示,不清楚房價有沒有上漲,很多時候是業者在說,政府應該去查,只聽市場消息「笨的人就買到、買貴」,話鋒一轉提及高房價及囤房議題,認為「市場供過於求,房價應會下跌,台灣卻成反向結果」,明顯市場失靈,建商從預售賣到成屋仍滯銷,以市場機制角度來看「只有賣不掉房子,沒有賣不掉的價格」,難道不是價格問題?

北市地政局今天舉辦「居住正義理想與實踐」座談會,邀請清華大學科技管理學院榮譽講座教授學張金鶚、消基會房屋委員會召集人張欣民等人出席,針對健全房市、囤房稅等議題進行討論。

針對內政部援引各項數據表示,囤房稅改善囤房問題有限一事,今天座談會主講人張金鶚認為,有必要課徵建商囤房稅,因為「沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格」,從過往台北市經驗來看,仍是有壓抑囤房跟房價的效應,但囤房稅非健全房市絕對萬靈丹,最重要還是健全政府監督機制。

▲▼北市地政局今天舉辦「居住正義理想與實踐」座談會,邀請清華大學科技管理學院榮譽講座教授學張金鶚擔任主講人。(圖/記者黃靖惠攝)

▲北市地政局今天舉辦「居住正義理想與實踐」座談會,邀請清華大學科技管理學院榮譽講座教授學張金鶚擔任主講人。(圖/記者黃靖惠攝)

至於針對下半年各界一片看好房市,張金鶚反問,「房價有沒有上漲,其實並不清楚,很多時候是業者在說,而政府立場就應該去稽查、防堵那些刻意哄抬價格的業者,去查查看現場看得有多少是假客戶,哪些是違規紅單。」

他強調,如果真相是一片看好的業配文,每個人都模糊講不清楚,那房價當然就會就漲,這時候「笨的人就買到、買貴」。

話鋒一轉,張金鶚表示,台灣房價高,政府糾正失靈市場責無旁貸,並以自己換房例子說明,得先賣掉2間房子,再拿第3棟房子去抵押款,才能買現在的新屋,更何況如今的年輕人,可能連廁所都買不起。

他直言,「市場供過於求,房價應該會下跌,但台灣卻出現反向結果,明顯是市場失靈,整體市場仍是賣方說了算。」

張金鶚主張,囤房稅不該分建商與一般老百姓,「只有賣不掉的房子,沒有賣不掉的價格,從預售賣到成屋到滯銷,那難道不是價格問題?」所以更應該持續課徵囤房稅。

https://house.ettoday.net/news/1765205?redirect=1

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2020/07/20 18:52文/記者張瀞勻

「居住正義理想與實踐座談會」,由清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚擔任主講人。(圖/記者張瀞勻攝)

北市財政局20日舉行「居住正義理想與實踐座談會」,由清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚擔任主講人,談到新冠肺炎趨緩、房市大熱,他直指,「真相都是葉佩雯,大家都不講清楚資訊,那當然房價就漲
笨的人就買到又買貴,市場失靈、政府也失靈,關鍵在於政府沒有去糾正,政府沒玩真的、打到都不是關鍵點。」

張金鶚表示,在供過於求的市場,基於市場機制,「房價應該下跌、不良業者應該退場」,但現階段卻沒有出現這些狀況,顯示市場失靈,另外,政府受到少數投資客跟業者等既得利益者的影響與壓力,而失信於民眾將房市透明化的承諾,也就是政府失靈,「政府的角色是要糾正市場,且台灣是大市場小政府,政府再怎麼蓋公宅也是有限,只要把市場弄對了,花的力氣就會很少,不要騙人嘛。」

他認為,市場交易應該透明化,政府糾正市場的失靈責無旁貸,「現在年輕人靠自己力量買不起房子,即使在我這個階段,買房子也有很大的壓力,必須賣掉2間才能買第3間給爸爸住的房子,而且第3間還得去抵押貸款,如果是年輕人門兒都沒有,更別提一間廁所了,政府打房得打到關鍵才有效,否則目前房價已是看回不回。

至於今年下半年房市一片看漲,張金鶚並不這麼認為,「今年下半年大家都在炒,但有沒有熱是要看口袋的錢有沒有,如果口袋錢增多了,熱才有道理。」

https://estate.ltn.com.tw/article/10041

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若換屋資金不夠雄厚,可以考慮以「時間換取空間」。示意圖。資料照片
圖片來源 : motherlode

張金鶚/清華大學科技管理學院榮譽講座教授

面對當前的高房價,許多人感嘆根本買不起房子,年輕首購族只能望屋興嘆,抱怨自己身不逢時,世代居住的不公平。然而有些人很慶幸早期在房價尚未飆漲之前,就已購屋擁有人生第一棟房屋。這十多年來,雖然這棟自住的房價也不斷上漲,但房子屋齡卻逐漸老舊,品質越來越差;在此同時,家庭小孩也不斷增加長大,房屋空間越顯不足,必須思考是否要換屋才能改善生活品質。

我自己去年退休,最近很順利將原有的二戶房屋賣出,同時將父親現住的第三屋抵押貸款,才能擁有現在退休居住的新屋,算是很幸運的完成人生最後一次換屋經驗,開始享受我退休後山居歲月的第三人生。

危老重建或重新再裝潢

過去早期我曾指導楊宗憲教授的博士論文「第二屋購屋行為的實證研究」,共同發表於2001年《住宅學報》。我們透過台北和新北的建物與戶籍登記及其相關資訊共222萬6400多筆存量資料,比對因買賣取得僅有第二屋住宅的有效樣本1萬4898筆進行分析。進一步透過戶籍地址與房屋座落地址比對,判斷第二屋是自住或非自住標準,其中第二屋換屋自住佔44%,非自住佔56%。

我們再進一步建立二項選擇羅吉特模型,實證研究結果發現,第二屋換屋自住較非換屋自住者相比,自住買比第一屋面積大、屋齡較新的機率較高,換言之,第二屋較第一屋品質較佳。而且換屋者傾向買與第一屋同一類型或同一鄉鎮市區的房屋,顯示換屋者在第二屋購買行為存有情感習慣性及地域性偏好。另外,換屋自住較非自住購屋時間間隔明顯較短,也說明自住相對於投資住宅的支出,會優先將預算花在自住上,改善生活品質,行有餘力,才會進行投資行為。

當然,此早期實證研究結果因房屋多以消費為主、投資為輔現象,或許與近年房價大幅飆漲,面臨許多換屋困境,過去與現在情況未必相同,值得後續進一步實證研究。

雖然換屋族比首購族要來的幸運,但當換屋族到市場去搜尋較第一屋面積更大、品質更好、區位更佳的理想第二屋時,突然發現較為理想房子的價格,遠遠超過自己第一屋已經上漲的房價。換言之,老舊房屋價格上漲的幅度顯然不及新屋,若還想要提升換屋品質,除非這十多年來的薪資所得能夠大幅增加,否則只能繼續被困住在老舊的第一屋。

當然也有這十多年來,自己和另一半共同努力打拚,賺取足夠的換屋資金,或是是上輩子修來福份,繼承祖先遺產或長輩資助、子女長大離巢賺錢,不論如何,換屋的財務壓力可以獲得解決。面對當前新冠疫情趨緩,又開始擔心房價是否會再度飆升?目前是否是換屋的好時機?有改善環境或換屋需求的族群應該如何因應?

首先,面對第一屋出售資金不足換屋困境,你有兩種選擇:一是積極整合鄰居,進行都更或危老重建。只要原本第一屋區位條件還不錯,且鄰居的整合規模不算太大或複雜,可以積極找專業者協助處理。

另一是都更或危老重建複雜,遙遙無期,就積極找建築專業者,將自己家裡重新整修裝潢。雖然可能無法像「日本住宅改造王」般,大肆改造,但透過建築專業者的協助,絕對可以大幅改善居住空間品質。

時間換空間朝外圈換屋

其次,若換屋資金不夠雄厚,可以考慮以「時間換取空間」。若原本第一屋的區位條件不錯,原本住在第一圈,可以朝第二圈方向換屋,若原本住第二圈,可以朝第三圈換屋。因為房價中的都市大區位佔的比例最多,若透過便捷的交通,稍遠離原本較好區位,這樣可以換得較大面積、較新屋齡、且較好管理的新社區好產品,如此還是可以透過換屋改善生活品質。

第三,如果換屋的資金較沒有壓力,則應考慮換屋區位,除非工作或就學的考量,否則仍應在原本居住地點附近,如此較不會因換屋必須要重新適應生活環境,重建鄰里人際關係。其中最重要還是產品一定要比原先舊屋要新、面積要更寬敞、通光採光與景觀要更佳、公設及管理也要更好,並重視室內設計、相關傢具、燈光、色彩及裝潢布置都要更重視居住品質與品味。價格只要透過相關市場資訊或是「好時價」大數據估計相對合理即可,議價能力就看個人的手段高低了。最後有關時機的考量,因為涉及有買有賣的換屋行為,好壞時機可以相互抵消,換屋不必太過在意時機了。

最後,期待在不同的生命周期階段,包括剛出社會年輕人的租屋族、新婚夫婦的首購族、中年有小孩的換屋族及小孩離巢的退休族,不論租屋或買屋,都能擁有住房自由的快樂人生!

https://tw.appledaily.com/forum/20200715/Q7GQXXPWVLGFCXBYXQD3P7PNI4/

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2019/09/24 05:00

最近總統大選,過去長期10大民怨之首的「高房價」再度引起重視,我進一步提出台灣長期房市「三高」(高房價、高空屋率、高自有率)的不合理、矛盾與問題嚴重。當今執政者及各總統、政黨立委候選人必須嚴肅面對三高困境,特別應將「高房價」列為當前選舉的重要議題(Agenda),提出解決對策並確保能夠積極落實,以作為選民投票的重要觀察指標。
然而有些政治人物擔心,因為台灣有8成以上的房屋自有率,若房價下跌,大部分民眾的資產縮水,反而會引發民怨。但是8成自有房屋有6成以上只有一間房屋,房價上漲表面資產增值,但實際上房屋越來越老舊,無法賣屋換新屋(因為新屋上漲遠高於舊屋),個人最近必須要賣2舊屋加上第3屋抵押貸款才能換新屋,親身感受特別強烈。高房價對一殼蝸牛反而是輸家,只有那些極少數的多殼蝸牛,才是贏家。
另外,政治人物配合建築業者說法,認為房地產是火車頭產業,高房價是總體經濟繁榮的表象,若是房價下跌,將影響房地產相關行業,總體經濟將面臨衰退。殊不知台灣長期經濟停滯,貧富差距越來越擴大,即是台灣過度投資房地產所致,不但空屋林立、浪費資源、社區品質惡化,更造成其他高科技乃至傳統產業資源都被房地產所排擠,反成為台灣阻礙經濟發展的根源,更別提學術界早有實證研究說明,台灣房地產絕非火車頭產業。

影響極少數多殼者

面對高房價政府與政治人物又應該如何真正嚴肅面對?根據個人30多年長期教學研究,並在歐美日等國際長期訪問交流的學術經驗,同時也曾有機會在中央營建署國宅組及台北市副市長的實務經驗,深感台灣房市在「大市場、小政府」的背景條件下,惟有針對高房價的關鍵問題,優先處理,積極面對,才能逐漸化解困境。
個人明確簡要的提出下列「房市三箭」,以為政府、政黨及相關政治人物的參考與回應:
(1)健全房屋市場機制,嚴懲欺騙行為,落實實價登錄2.0。(2)抑制房市投機炒作,落實「囤房稅」,並大幅降低非自住的房貸成數。(3)整頓租屋黑市,加強租屋資源及協助,包括租金補貼、包租代管、社會住宅等。
其中有關「囤房稅」特別關鍵,最近更引發一些正反爭議,有些人認為不易執行,有些人認為沒有效果,容我特別矛以釐清。
首先,「囤房稅」並不是「空屋稅」,前者是針對多殼蝸牛非自住房屋課徵累進稅率,並無認定與執行上的困難;這和空屋必須要確認無人居住使用課稅,完全不同。若有人想利用人頭避稅,其成本風險極高,未必划算,何況台北市早已施行且執行成效良好,可為借鏡。
其次,囤房稅只針對極少數多殼非自住房屋課徵累進稅,完全不影響絕大多數自住房屋的居住使用,在政治上,特別在選舉當前數人頭的情況下,絕對具有政治可行性。若能確保中央明確立法,以避免選後地方不願落實應是關鍵。
第三,囤房稅只針對少數非自住房屋課稅,有人認為影響房價不大,不會有效。然而,從過去台北市2014年實施的成效來看,台北實施囤房稅後,房價立即明顯反應下滑,而且是從蛋黃區豪宅開始,非常有效,這和以往房價從新北蛋白區率先下滑完全不同。也因為新北沒有積極落實囤房稅,而台北市後來也放寬建商業者的囤房稅,更別提其他大部分縣市都沒有落實囤房稅,導致房價至今看回不回。反過來說,若是囤房稅無效,為何會遭到少數利益團體的強烈阻礙,而無法落實?

具政治經濟可行性

最後,透過囤房稅的落實,不但可以抑制投機炒作,逐漸減少囤房誘因,釋出非自住房屋,增加供給,減少投資需求,讓高房價逐漸下滑,同時減少空屋所浪費的資源,更重要的是囤房稅影響的只有極少數的多殼屋主,也可避免房價硬著陸,極具政治與經濟的可行性,值得社會各界重視推動!
政治大學退休教授

https://tw.appledaily.com/highlight/20190923/SVBF3OHTOLLOUVWGZXWQUUU3PI/

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 2020/05/21 05:00

【楊明峰╱綜合報導】總統蔡英文昨在就職演說中表示,執政4年中,已把居住正義等問題「一個一個補了起來」。但學者檢視蔡英文第1任期提出的「房市3箭」政策,除了廣蓋社宅的數量受到肯定外,其餘包含全台房價、租金則不斷攀漲。學者認為,在杜絕房價炒作、健全租屋黑市等政策,還有很大進步空間,至於土地正義方面,因徵收爭議不斷,更批評「不及格」。

「房市3箭」包含8年20萬戶社會住宅、杜絕房市炒作、健全租屋體系,清大科管院榮譽講座教授張金鶚直言,政策的20萬戶中有12萬戶為興辦社宅,其餘8萬戶為包租代管,而社宅進度已達5萬戶,但弱勢家庭、年輕人實際入住仍有限,「重點不是蓋房子,而是多少弱勢家庭被照顧」;至於實際施行的包租代管僅有約5000戶,「未來4年要達標,難度很高」。
民眾所得沒漲,房價卻不斷上漲,張金鶚認為原因在於房市炒作,讓不少人充滿買不起房的焦慮感,建議推行實價登錄2.0、實行囤房稅等,才能透過資訊透明、稅制改革抑制房市炒作,「執政黨人數多,有心要做,應很容易做到,不是問題」。

土地徵收重劃不及格 「跟國民黨沒區別」

至於租屋市場健全方面,張金鶚表示,台灣租屋市場不透明,存在許多違法隔間、房東不繳稅、逃漏稅等問題,「政府不能幫助弱勢買房,至少要幫助租屋者,要解決租屋黑市,房東才不會逃漏稅,包租代管才能順利推行。」
對於政府廣設社宅予以肯定的政治大學地政系教授徐世榮,卻對蔡政府在徵收重劃方面大力批評,認為這是剝奪人民的基本人權,在土地正義上並不及格。他表示,蔡政府土地徵收方式與國民黨政府沒有多大的改變,像是桃園航空城的區段徵收、台北市士林區社子島案等,顯然跟過去沒有區別。
另外像台南地下化鐵路東移案,當時引發諸多爭議;陳菊在擔任高雄市長、進行市地重劃時,也引起嚴重的侵害人權問題,徐世榮表示,國際專家3年前來台審查聯合國兩人權公約,提出報告點出台灣有土地重劃、徵收等問題,蔡總統也在現場承諾「兩公約是政府推動人權標準的地板,不是天花板」,顯然3年來,蔡總統並未實踐諾言,令他覺得很可惜。

https://tw.appledaily.com/headline/20200521/RBIYWSBLUSAVH6DHXT6KG2YECE/?fbclid=IwAR0h3dPWkBUKCGBYNc-fIacSsz1uCd5IirogxkUJvXa_BAb9IfQN_g8NRvo

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 2020/05/12 11:44

張金鶚認為,少子化確實會影響剛性需球強度,不過人口變動緩慢,短期內難以預見,主要還是看買家財力及房子條件。資料畫面
 

全台各縣市4月人口統計數據陸續出爐,除了台東縣和花蓮市尚未發布,包括台北市、高雄市、台南市、屏東縣、彰化市、苗栗縣、雲林縣、宜蘭縣的單月人口自然增加率皆為負成長,新北市、台中市、桃園市、基隆市則為正成長,引發外界擔憂少子化是否造成房市剛需萎靡。學者指出,少子化確實會影響剛性需球強度,不過人口變動緩慢,短期內難以預見,主要還是看買家財力及房子條件,「少子化只是剛需減少因素之一,不會是主因。」

 
根據各縣市民政局人口統計網站資料,台北市4月人口比上月減少4203人.,高雄市減少583人,台南市減少270人,屏東縣減少557人,彰化市減少16人,苗栗縣減少214人,雲林縣減少145人,宜蘭縣減少36人;人口增加的縣市方面,新北市增加919人,台中市增加74人,桃園市增加1391人,基隆市增加58人。總和上述各縣市4月人口自然增加率,總人口減少3583人,若以今年1到3月人口自然增加率總計減少6553人來看,4月份人口減少數量已超過前3個月的5成,引發外界憂心全年人口自然增加率恐為負數、少子化或將下挫房市剛性需求。

清大科管院榮譽講座教授張金鶚指出,人口減少似乎成為台灣社會的趨勢,主因來自現代人生活壓力大而且晚婚,少子化儼然成為全民必須面對的課題,其中房市剛性需求難免受到影響,例如民眾透過繼承方式取代購買房子,這種情況如果變多,房市剛需自然會減少。他話鋒一轉表示,少子化雖然影響房市剛需強度,不過人口變動對房市影響緩慢,短期內難以預見,剛需主要看買家財力及房子條件,「少子化只是剛需減少因素之一,不會是主因。」

有關台北市4月人口自然增加率減少4203人,張金鶚認為可從兩方面解讀,分別是高房價與景氣大環境使然。他表示,人口成長分成自然增加或社會增加,民眾面對經濟景氣不佳時,怕養不起小孩導致生育率降低,進而影響人口自然增加,此外因房價過高買不起房,難以安身立命只好往其他縣市發展,同樣也會影響人口社會增加,換句話說,人口減少因素與台北居大不易有關,與其探討少子化是否影響房市剛需,真正該思考的是如何解決房價過高問題,如何妥善處置既有房子如都更取代新建屋宅,以便排解房子供過於求的現象。(余奕賢/台北報導)

 
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https://tw.appledaily.com/property/20200512/ADOGH6FVZ7YWYHPSVBPTCUHIQA/

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2020/05/07 05:00

今天5/7蘋果日報獨家報導「1戶也危老 25.7坪改建身價翻倍」(相關新聞如下連結),令人感慨!

記者訪問我的看法,此個案明顯扭曲危老條例提供優厚獎勵的初衷,「個人利益截取了公共利益」,令人遺憾!

如此單一戶的危老改建案絕非特例,有許多單一地主或小面積土地都藉危老條例優惠,獲取高額容積獎勵,還有長期的租稅減免,這樣結果,明顯圖利地主,值得檢討!

單一地主或小面積土地的老屋重建,不但沒有整合地主困難,也無法提供公共利益,那只是個人財產,居住環境改善是屬個人行為,為何政府要提供如此優厚的獎勵?就如同自家汽車老舊是否也該要求政府提供優厚的奬勵換新車?

危老條例是否要求至少要有十位以上地主且面積也要達到相當最小百坪的範圍,才能適用?值得相關單位重視此一個案突顯的問題吧!

https://tw.appledaily.com/…/202…/4DVQDOKMIJWKXO42LLM24AKGV4/

https://tw.appledaily.com/home/20200507/4DVQDOKMIJWKXO42LLM24AKGV4/?fbclid=IwAR2CCa5xqrj92sH9Vd_FlMTte5qboh9GfUmefcjJ1nPGzzCwNjKAoaG5tzI

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中國時報 
張旭嵐、專家觀點
台灣房屋智庫發言人張旭嵐

台灣房屋智庫發言人張旭嵐

 
 

再者,從總體經濟的角度看來,各國政府為了替百業紓困,紛紛宣布降息,雖然刺激買氣的程度有限,不過這是在原本就低利的環境,再向不動產持有者伸出友善的手,且各國隨之而來,動則千億上兆的量化寬鬆印鈔、紓困計畫,也讓貨幣貶值趨勢中,更凸顯不動產的相對重要性。因此除非個人財務問題周轉需要,否則現階段「急賣、賠售」的狀況不至於成為多數。

台灣自2014年起通過房地合一稅,2016年1月1日全面實施,房地合一稅上路,房價已經修正盤整一段時間,不動產更趨向自用市場,成為長期持有型產品。延宕已久的剛性需求也在近一年發酵,買氣只增不減,只要有穩定的自住需求,房價就有一定支撐性。

最讓人擔心的還是各大型商圈店面空置率,尤其是國際觀光商圈最為嚴峻,大公司集團還能想方設法靠行銷、外送和電商等多元管道自救,而無力支撐的單店或小型零售業,則選擇黯然退出戰場。

「防疫要超前部署,房市得長線布局」,店面租賃市場目前進入陣痛轉型期,不過疫情終究會過去,只是時間長短問題,剛性需求可能會遞延,但不會消失,不動產仍是長期穩定的置產管道;而對大多數的零售產業而言,線上和線下的結合並進,仍然是規模化發展的趨勢,長久來看,一級商圈和區域熱門商圈仍是人流和金流的保證;生活機能成熟的商圈、社區,低總價、中小坪數的店面則會是穩定獲利、長久發展的主流商品。(台灣房屋智庫發言人張旭嵐)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20200411000489-260110?chdtv

 

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  • Mar 20 Fri 2020 06:03

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2020/03/19

面對新冠肺炎影響,不但國內外產業經濟及家庭所得均受相當衝擊,且未來疫情仍有相當不確定性,房市需求一定會受到相當程度影響,與過去SARS經驗不應相為比擬。示意圖。資料照片 面對新冠肺炎影響,不但國內外產業經濟及家庭所得均受相當衝擊,且未來疫情仍有相當不確定性,房市需求一定會受到相當程度影響,與過去SARS經驗不應相為比擬。示意圖。資料照片 新冠肺炎從去年底至今3月仍持續擴散,尤其從原本的中國擴散到亞洲,然後進一步擴散至歐洲、美國,至今已形成全球大流行。雖然台灣疫情控制得宜,但近來已有第二波境外入侵現象,未來發展仍是未知數。根據過往SARS經驗,或許有人樂觀預期新冠肺炎在第二季結束後,夏天到來,疫情在短期內將可結束。
然而,新冠肺炎不論傳播擴散的範圍及速度,乃至確診症狀不明顯,仍與SARS情況有相當差異。何時可以結束?根據世衛組織(WHO)及國內外專家說法,仍有許多不確定性,對未來可能的發展,並沒有那麼樂觀。
新冠肺炎發展至今,很明顯已對國內外總體經濟產生相當影響,對國內許多產業,尤其觀光、餐飲等服務業或製造業都產生相當嚴重衝擊。惟有房地產業者宣稱新冠肺炎對房市沒有產生什麼影響,自住性剛性需求不會因疫情而減少,房市預期未來會持續成長。因此房價不會因新冠肺炎有所影響,唯一影響只是原本329房市檔期將有部分延後到520檔期推出。
讓我們先回顧並比較17年前的SARS和當前新冠肺炎房市發展背景差異。由於房市1987年至1989年大幅飆漲,從1990年開始逐漸衰退,銷售不佳、房價下跌,建築業者有200多家倒閉,部分金融機構也受影響,許多不良資產以2到3折房價打包出售給資產管理公司,直到2003年發生了SARS,房市更是雪上加霜,幾乎完全沒人購買,跌到谷底。

自住性購屋小宅化

到2003年第二季,SARS因天氣轉熱,轉眼就消失了。全民有重生感受,開始有些人出來看屋,房市經過13年的不景氣,房價跌無可跌,於是有少部分人開始進場購屋。我也根據個人主持團隊所做的3種房市調查預測研究報告,首先公開發布房市景氣即將復甦。
這次新冠肺炎之前,房市自2014年第三季開始從台北市開始下滑,慢慢向外圍蔓延,由於受到低利率及資金寬鬆影響,加上業者及投資客受惠過去10年長期景氣,口袋夠深,銷售量雖有明顯萎縮,但房價大多下跌有限。經過4年房市不景氣,去年開始有些復甦跡象,價量微幅上升,但投資客仍無利可圖,只剩首購或換屋自住客進場。惟因房價仍高,自住客缺乏負擔能力,業者開始透過10幾到20幾坪的小宅,以低總價吸引自住客。

如今遇上新冠肺炎,受到全球大流行及網路傳播的快速渲染,產生廣泛的恐慌心理,從初期口罩之亂即可感受民眾擔憂,許多產業明顯受到衝擊,失業率(無薪假)增加,不但所得受影響,全民消費也逐漸下降,加上疫情的不確定性,令人擔憂。雖然最近美國大幅降息,預計台灣央行也即將跟進,如此可能對房市產生激勵作用,但別忘了國內外的股市都大幅下挫,房市遲早會受賣房救股影響;同時因所得及租金下跌,投資與消費需求無力支撐,房市泡沫化也將更為明顯。然而這些現象對當前房市竟然會如業者宣稱沒有什麼影響?甚至未來還會持續看好房市?換言之,房市不會受到產業經濟衰退的衝擊影響?令人完全不可思議!
或許業者及許多消費者認為從SARS經驗,這時反而應該是要「危機入市」,趁機撿便宜。別忘了,此時房價仍在相對高點,這和SARS房價已在谷底是完全不同情況。更進一步去觀察當前房市,自住性購屋已經因小宅化,產品不佳,能否長期適用,仍待考驗。加上最底層有迫切需求的自住客已被小宅吸引進場,未來還有多少自住客會在疫情過後,面對高房價還會源源不斷的進場呢? 即便在沒有新冠肺炎的影響下,目前房市供過於求的現象明顯,尤其是高價位的產品,需求更是大幅減少。而影響一般自住客進場的關鍵主要在「產品」(包括社區管理)、「區位」(包括生活機能)及「價格」(包括公設比影響)三者是否符合需求且合理。然而產品、區位及價格彼此常有衝突,目前業者為了守住價格常常犧牲了產品及區位的合理性,如此暫時吸引出最底層的自住客;反之若業者能夠重視產品及區位的合理,而犧牲價格(降價讓利),才能符合一般自住客的真正需求。

短空長多仍待考驗

如今面對新冠肺炎影響,不但國內外產業經濟及家庭所得均受相當衝擊,且未來疫情仍有相當不確定性,房市需求一定會受到相當程度影響,與過去SARS經驗不應相為比擬。未來若房市制度(包括資訊及稅制)及金融市場越來越健全,相信當前不合理的房市「三高」(高房價、高空屋率及高自有率)將面臨調整。
當前業者及消費者認為新冠肺炎僅是「短空長多」的認知,仍待考驗。雖然「短空」是有明顯共識,惟此短空是3個月或是半年以上,也仍不確定。更別提從健全房市趨勢、不合理的房市三高與景氣循環「時機」來看,此「長多」有更多的不確定性,值得各界審慎因應看待。

清華大學科學管理學院榮譽講座教授

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2020-02-03 11:45

▲▼大直房市,空地轉作停車場養地。(圖/記者湯興漢攝)

 

▲台灣房價居高不下。(示意圖/記者湯興漢攝)

記者董美琪/綜合報導

內政部營建署長吳欣修日前向媒體表示,台灣未來10年將會少子化,購屋需求大幅下降,如果未來政府的20萬社會住宅完成,將有助於改善現今高房價問題。對此,前台北市副市長暨政治大學教授張金鶚認為,社會住宅對抑制高房價「根本是無濟於事」。

根據自由時報報導,吳欣修認為,台灣未來面臨少子化、高齡社會,因此10年後買屋需求將會遞減,且目前房價已從蛋白區往蛋黃區修正,如果加上未來20萬戶社會住宅完成,將能改善高房價問題。

對此,張金鶚發文表示無法認同,「1/20自由時報報導營建署長認為未來10年少子化,購屋需求將大減,未來政府的20萬社會住宅陸續到位,將能有效改善目前高房價的問題。我無法認同如此説法,認為政府仍然避重就輕,缺乏反省解決問題的態度。

▲▼林口世大運社宅第2波招租。(圖/記者黃靖惠攝)

▲營建署長推論「10年後沒人買房」購屋需求降。(示意圖/記者黃靖惠攝)

張金鶚說,大家應都清楚社會住宅只是在協助少數弱勢家庭解決其居住問題」,不論是數量有限,根本無法影響房價,而且對象是弱勢家庭的出租住宅,租售市場目前相互脫勾,因此這對抑制高房價根本是無濟於事!

他強調,如果政府真要面對高房價,必須從健全房市資訊透明開始,「釐清房市供過於求現象,避免房價及銷售現況被業者掌控而扭曲市場,造成哄抬炒作。另外,應積極面對高空屋率現象,透過囤房稅提高持有成本(如此也才能落實包租代管的社宅),減少投資炒作,才能逐漸減緩空屋同時抑制高房價。」

張金鶚肯定央行作法才是正解,「很高興看到昨天1/19央行積極提出當前資金寛鬆,擔心房價蠢蠢欲動,央行示警將透過貸款成數上限,降低貸款成數(LTV),抑制投資需求。同時央行亦強調抑制房價,租金稅工具效果較佳。」

https://house.ettoday.net/news/1544274

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2020-01-30 10:48

▲▼空頭總司令張金鶚專訪 。(圖/記者湯興漢攝)

 

▲清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚 。(圖/記者湯興漢攝)

記者黃靖惠/綜合報導

武漢肺炎疫情延燒,網友以2003年SARS爆發年,房價維持歷史低點,預測武漢肺炎後台灣房價恐暴跌,但經比對「房價所得比」後發現,總使疫情爆發,眾人看衰房市,買方壓力仍逐季走高,而專家表示,SARS爆發前房價已走跌10年,直到疫情爆發雪上加霜,房價已經「跌無可跌」,與如今房價走升的時空背景不同,預估雖短期受挫,但要暴跌「很難」。

不少人認為此次武漢肺炎比起2003年SARS還恐怖,恐拖累房價暴跌,進一步觀察《內政部不動產資訊平台》數據顯示,SARS當年「房價趨勢分數」走降,代表民眾普遍看衰房市,價格走跌,隔年第3季疫情趨緩後,隨之看漲。

不過縱使房價維持歷史低點,「民眾購屋負擔壓力」也沒有減少,因為「房價所得比」在SARS期間仍舊逐季走高,與網友預期房價暴跌,剩下白菜價格仍有段距離。

清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚表示,依照歷史軌跡來看1990年至2003年長期走跌,直到2003年爆發SARS,房價幾乎是「跌無可跌」,疫情無疑是雪上加霜,民眾不敢出門、無人看屋、購屋,房市一片慘澹,也連帶拖累房價,直到當年第3季疫情穩定後,之後房價跟著回彈。

張金鶚說明,目前房市盤整階段、房價相對高點,與SARS當年房價相對低點的時空背景不同,雖武漢肺炎可能會影響看屋、買屋的人潮,預估短期內房價呈現緩跌,要暴跌「很難」,如今與當年民眾不敢出門情況不同,仍要看個案表現,且推測部分購屋族也可能選擇危機入市。



原文網址: 武漢肺炎恐重回「SARS房價慘澹年」 空頭司令:暴跌很難 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1634186#ixzz6CZp9xiNW
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【講座筆記】張金鶚x彭揚凱:2020大選前住宅政策的回顧與展望(步入城市#33)

●  文字=廖庭輝。講座攝影=廖庭輝

高房價民怨這麼多年,不能說政府沒在做事,但為何大家仍不滿意?特別是過去四年,社會住宅、租屋專法丶都市更新、危老重建、實價登錄等陸續開展,這些政策是當如何評價?能實現居住正義嗎?

這次座談由都市改革組織秘書長彭揚凱與政治大學地政系教授張金鶚,對過去四年居住政策提出觀察。彭揚凱透過對住宅問題的指認,評價當前政府推動的成果與不足,並反省民間的倡議策略,也指出未來的居住趨勢和推動展望;張金鶚則是從過去在營建署與北市府的實際經驗出發,認為核心關鍵是打造能夠讓人民信任的市場,並認為房市健全才是最應該優先處理的目標。

彭揚凱:住宅政策的回顧與展望
住宅問題的指認與民間倡議

對OURs而言,我們想要指認的問題很清楚。台灣有三個住宅問題需要被處理,也就是因為炒房與高房價「買不起」、因為租屋黑市「租不好」,也讓租屋無法成為合理有保障選擇、可負擔住宅(包含社會住宅)不夠「住不到」,對弱勢協助也不夠多。

面對這三個問題,我們倡議的基本策略是從社會住宅開始,接著到租屋市場,最後再到最核心的購屋市場。因為我們認為社會住宅相對而言遇到的抗議與阻力是最小的,而且「人民有需要,政府直接蓋房子幫助他」在倡議上也最簡單易懂。

在實際倡議時,我們很清楚知道民間團體相對力量很小,議題又很困難,所以我們有意識的結合當前的政治議程。因此透過每兩年的選舉,每次都提出一兩個我們認為需要推動的問題,讓這個議題成為政黨的競爭焦點。

因此在2014年我們就確定了整個節奏,第一個步驟就是從社會住宅開始,訂定台灣的住宅法,第二個步驟就是制定租賃專法擴大租屋市場,最後一個才是深水區,也就是健全住宅市場,對資訊透明化甚至稅制進行改革。

到了目前為止,住宅法與租賃專法都已經立法,就開始進入了深水區。所以實價登錄2.0就是我們今年的重點目標,但是推動失敗了,而且將會因為「屆期不連續」被退回,而持有稅的改革更是完全還沒有被納入議程討論,遑論開始規劃。

診斷正確,關鍵是落實:從民間看政府的住宅政策

蔡英文總統2016年選前提出「安居三策」,其中的「安心居住政策」與「強化房市治理」我們認為格外重要。前者除了社會住宅外,對於租賃市場的法制化(租賃專法)與專業化(扶植體系包租代管);後者就是資訊透明與稅制合理化,也就是說,民進黨在當年選舉時就指認出房地產稅制與資訊是必須改革的。

我們認為對問題的診斷而言,民進黨政府是有對症下藥的,並提出了全面、宏觀且大方向上正確的方向。如居住協助不足就提出八年20萬戶社宅,租屋體系的正常化也提出了訂定租賃專法,扶植租賃產業也十分積極;而針對房市治理的部分,他們提出了兩個很重要的想法,也就是資訊透明與稅制合理。

因此,真正的關鍵是「是否落實」。社會住宅是當前政府討論最多的部分,可以分為「主體」與「機制」,主體面我們看到政府的確努力積極推動,可是針對民間參與的角色看起來是相對不夠的;機制面則是已經建置的相對完備,但人力的部分可能仍然相對不夠,尤其在社會住宅推動的專責機構可能還需要更加積極。

租屋市場的部分,民進黨雖然有政策,也通過了租賃專法,但思維上更多的是給更多「蘿蔔」而非「棒子」,如租屋補貼,房東減稅,修繕補貼等。在這點上花了很多資源,甚至比蓋社會住宅的資源更多。但我們絕大部分的租屋市場還是黑市,因此面對原本就逃稅的房東,租稅減免根本沒有太多吸引力。因此雖然政府希望租屋市場擴大推動包租代管,但效果十分不如預期,空屋釋出的動力不夠強。

購屋市場的部分,雖然前幾年政府興致沖沖的要推動改革,也讓實價登錄制定了行政院版本,但進了國會後卻完全沒有審議。在野黨提議要審執政黨的法案版本,甚至還被執政黨封殺,因此對我們來說這很明確就是跳票。稅制合理甚至連討論都還沒有討論,完全不在議程當中。

倡議經驗反省:民怨是否能轉化力量

高房價民怨到底能不能轉化成改革的力量?如果我們要回到台灣的房地產持有結構來看,目前台灣的家戶與住宅結構是:無屋低收入戶(10%)、無屋一般/青年家戶 (20%)、有一屋家戶(60%)、有多屋家戶(10%)。

其中60%的「持有一屋者」是最矛盾的所在,也就是「抱怨房價漲,恐懼房價跌」,如果台灣多數人有房子,為什麼民怨之首還會是高房價?他們真的希望房價下跌嗎?因此這樣的民怨能否轉化成力量是必須打問號的。

具體到改革當中,明確反對且最有力量者莫過於地產政商聯盟。其最有效的做法是以恐懼召換對抗,如實價登錄2.0不直接挑戰預售屋納入,而是營造民眾隱私受損,安全堪憂等理由,也就是民進黨講的「社會有疑慮」;而持有稅制改革,絕口不提餘屋賣壓效果,而是營造一般持有者的權利受損,乃至於造成租金上漲等危害。

政黨改革不可輕信,之前是政黨競爭的隙縫中民進黨願意接受民間團體的方案挑戰執政黨,但現在的在野黨卻比執政黨更加保守。再來是一屋者加上多屋者佔了70%,都是反對或猶疑改革的人,因此民進黨的住宅改革就變成了推動社宅是「可以做」,租屋是「做做看」,市場改革是「可以說但不能做」。

正視住宅需求未來趨勢,展開更多居住想像

台灣的客觀形勢是,高齡少子化、家戶人口下降、房產繼承增加、房屋超量供給。在這樣的形勢下,消費需求也相應有了改變,1950-60年代出生的人開始關注餘生如何住得更好;而90後的年輕人也不見得再把買房當作必要的居住模式,而是對租屋品質需求更加提高,並傾向更小型、分殊化的居住型態。

房產同時具備以交換價值為主,認為住宅是商品與投資標的,市場導向的「資本財」性質;以及以使用價值為主,認為住宅是拿來住的,是基本人權,社會導向的「消費財」性質。台灣對房產理解過度偏向「資本財」,在下一個階段裡面,我們應該去多談房產的「消費財」可能,叩問我們的居住是否有更好的可能,並開展更多的居住想像,如合作住宅。

張金鶚:重點是如何打造讓人信任的市場

揚凱的幾個論點,包括投資跟消費要有所轉變,用白話說就是「去商品化」,我是認同的。我在進入政大之前1981-1982年在營建署工作,在2013~14年也在台北市擔任副市長,因此具備實際經驗。在過程中有很深的感觸,就是「改革是做得到的,只是想不想做。」

打擊說謊是施政的基本價值

民進黨的政策讓人失望,因為理論上可以做到,但他們不做。我不太想從政黨的角度看這件事,而是從人民的角度去看我們需要什麼,透過專業力量推動政府去做那些事情。我對民進黨政府的政策總的結論是「避重就輕」,完全閃躲重要問題,他們的確有做事,但大家感受到了多少?如果民進黨是不知道問題,避重就輕就認了,如果知道了還避重就輕,就不太好了。

我進市政府推動最關鍵的第一件事就是「不可以說謊」,一個建商說自己賣幾戶,我就去查賣幾戶;說自己賣一坪多少錢,我就去查是否真的賣多少錢。如果一個市場是一個騙人的市場,這個社會是沒辦法信任與接受的,我第一次去稽查時沒有一個建商是過關的,樣品屋、合約書等等都有問題。打擊說謊是施政最基本的核心價值,也是政府可以做的,如果這個社會失去信任,會有非常多不公平與不效率。

幾年前胖達人事件的時候,民眾非常氣憤,這叫做廣告不實,罰則很低,所以後來我們就用更嚴重的詐欺罪提告。如果胖達人都是詐欺,建商怎麼可能不是詐欺?現在房市都說回溫,透過紅單交易,也就是「早鳥市場」操作,但預售屋的早鳥市場是違法的。

大市場小政府的台灣,健全房市應該優先處理

我的順序跟揚凱不同,對我來說健全房市是最重要的,再來是租屋市場,社會住宅不是不重要,但供給實在不足。台灣是個大市場小政府,所有周遭國家都比我們相對來說大市場,我們甚至比美國都還大市場。在這種狀況下如果不先解決房市核心,我認為就是避重就輕。

實價登錄2.0地址揭露是小事,關鍵是預售屋。第一個問題當然是揭露,第二個問題是「揭露到底是真的還假的」,所以我自己在做的就是一個大數據的平台(好時價),透過經濟模型去過濾異常再進行查核。而且健全房市也不用像蓋社會住宅花很多錢,建一座社會住宅可以多請幾個人去進行查核與健全工作?

第二個講囤房稅,囤房稅就是對應到公平。囤房稅的核心是就是如何打擊小的、關鍵的群體,讓大部分的人得到滿足。關鍵在於所有自然人,法人,建商都一樣,不會因為是建商就叫做存貨而不叫囤房。後來柯文哲放水,議會加碼讓寬限期變成三年,建商把話術包裝得很漂亮,政府也假裝相信,其實政府都知道,但政府也在假裝,這才讓人痛心。

第三塊,租屋市場做得好,的確可以不買房。補貼是最後使用的手段,以我們政府財政而言,補貼必須審慎小心,台灣不缺蘿蔔也不缺供給,缺的是棒子。所謂的「租屋黑市」第一個概念是不報稅與地下化,第二個就是違規隔間頂加,雅房套房與整層的坪效差異很大,棒子的後面是檢查與查核,怎麼可以讓大家都違法?不然就把標準放寬呀,長此以往就會人民就會失去對法律的信任。

補貼的核心不是數量,而是真正幫助到多少需要的人

政府的補貼很多時候是散漫的、沒有效率的,要講究公平與效率,國內外研究指出蓋房子是最沒有效率與公平的,租屋補貼則是最公平最效率的,但社會住宅還是有一定數量的必要。另外,社會住宅戶數真的是最重要的嗎?社會住宅最重要的是幫助了多少弱勢家庭,蓋房子是手段不是目的。

而且我們不能因為年齡、職業、性別給予補助上的差異,能夠被特別幫助的只有社會弱勢與經濟弱勢。過去有軍眷村國宅,原住民國宅,勞工住宅等等,八個部門分頭在蓋,最後才決定不能用身份別去做分別,最近卻又搞學生社會住宅,警消社會住宅,這是在走回頭路。

最後,我要再次強調,我進入政府之前也認為健全房市是做不到的,但我進入政府之後才發現,健全房市透過加派人手努力稽查是完全做得到的,重點是如何產生讓人民信任的市場。

延伸:現場對話與Q&A紀錄

彭揚凱:回應剛剛張老師的分享,我的想法跟老師類似,關鍵也是要回到市場改革,包括資訊透明化與囤房稅;租屋層面也一樣,就是只給蘿蔔是沒有效果的。張老師剛剛提得做法都是本來就該做在可以作的事情,但在目前的政治脈絡都不做,這次的民進黨選舉也再也不提住宅三策了,都只說做更多的補貼。

但推動公共議題有一個很大的困難來自台灣是一個選舉社會,很多改革必須先成為選舉議程,才會是一個政治議程。前一個階段民進黨是擅長選舉的,也會願意吸納進步議程去捲動,但現在卻缺乏的相應的政治力量持續推動監督,很多在野黨太小,但最大的在野黨卻又過於保守,造成議題難以開展。

Q:我覺得應對高房價,實價登錄2.0與囤房稅應該去做,但效果不夠好。我認為房地產價格以房地合一、實價課稅才有效果。

張金鶚:理想要堅持,做法要務實。做得成是漸進過程,要先釐清優先次序與打擊面。

彭揚凱:過去我們都會接受到很多善意的建議或批評,建議我們終極或是一勞永逸的方法,但真實的狀況是我們連作一點點都很困難,要如何跨過這個階段達成那些內容?如果我們對於很多房子的人多課一點税都很難了,我們如何全面提高所有有房者的持有稅?對我來說資訊透明這件事情優先於稅制改革,尤其是實價登錄改革已經到最後一關了,辦論壇也是為了將政黨的承諾留做紀錄。

Q:我有參加青年安居論壇,但建商跟政府的關係好像還是很神秘的黑洞。而民進黨迴避改革都是拿老人跟弱勢當藉口,讓我們很難相信不是因為建商的壓力。張宏陸接受訪談的時候也說他的提案「壓力很大不方便說」.而這些「不方便」可能才是關鍵。如果這無法被討論跟撼動,即便透過選舉議程進入國會,又該怎麼面對政策推動的困境?

張金鶚:我還是強調,所有事情都應該以不騙人作為核心。如果整個社會沒有一套獎優懲劣的機制,很難真正成為一個公民社會。

彭揚凱:房地產不分藍綠,是很均質的全面共識,因此改革起來是很危險的,不像是年金改革或同婚,大概都可以找到改革的支持版塊,政治獻金有公開的部分,建商提供的也是最多的。年金改革與同婚共識都沒有實價登錄改革高達八成九成以上,至少沒看過有人因為要改革實價登錄上街反對的吧?

https://ours.org.tw/2019/12/25/lecture33-2/

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2019/12/21 10:00

2020台灣房地產市場怎麼看?台北市前副市長、政治大學前特聘教授張金鶚表示,今年看起來有些回溫的現象,北部房價比較貴,戶數的量雖然起來,但因為高單價,為了降低總價,規劃小宅,金額並沒有起來,是有盲點存在,小宅只是一種讓你感覺買得起,但品質、價格能不能支撐,還有待考驗,整體來說,南北兩樣情,台北、新北到桃園還是不太好,愈往南部愈好。
 
以供給面來看,大家都覺得不錯,需求面來看,民眾的口袋還是有限,回溫的力道不太足夠,量先價行是很重要的指標,但量真得起來了嗎?30萬戶好像是一個門檻,看起來是達不到,也慢慢愈來愈難,未來更大的隱憂,有少子化、老人化,還有總統大選後兩岸的關係,是最大的不確定性。
 
從歷史來看,民國76、78年大漲一波後,就一直下來10多年,經過長時間的盤整房價才穩定下來,現在價格才會來1、2年,而且價格還這麼高,還要蠻久的盤整時間。
 
現在在盤整情況,產品是最重要的關鍵,所以為什麼有些賣得好,有些賣得差,有些地區好,有些地區差,現在市場上得產品,不是很大的豪宅,就是很小的小宅,缺乏中間產品,自住客換屋關心的是產品,區位反而是虛化了,產品要好是最關鍵的因素,市場上的房市消息真真假假,加上政經不確定因素,明年還是要審慎觀望。(連珠君/
台北報導)

張金鶚表示,今年看起來有些回溫的現象,整體來說,南北兩樣情,台北、新北到桃園還是不太好,愈往南部愈好。李庭歡攝
張金鶚表示,今年看起來有些回溫的現象,整體來說,南北兩樣情,台北、新北到桃園還是不太好,愈往南部愈好。李庭歡攝
張金鶚指出,小宅只是一種讓你感覺買得起,但品質、價格能不能支撐,還有待考驗。范厚珉攝
張金鶚指出,小宅只是一種讓你感覺買得起,但品質、價格能不能支撐,還有待考驗。范厚珉攝

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2019/12/17

真正影響租買選擇的關鍵因素是財務負擔能力,個人的工作及家庭是否穩定,個人及家庭的居住與投資偏好價值觀,以及買屋必須長期持有而租屋可以短期變動的差異等因素。示意圖。資料照片

真正影響租買選擇的關鍵因素是財務負擔能力,個人的工作及家庭是否穩定,個人及家庭的居住與投資偏好價值觀,以及買屋必須長期持有而租屋可以短期變動的差異等因素。示意圖。資料照片

當前房價仍然相當昂貴,擔心購屋買到房價高點,但房市景氣似乎又有些回溫跡象,尤其現在低利率低房貸,付租金給房東不如付房貸給銀行。另外,當前的租屋市場仍不健全,租屋黑市充斥,租金也緩慢上漲,但租屋可以減少生活壓力,不會變成屋奴,也不會失去買屋之外的其他夢想。如果再想想未來房市仍充滿許多不確定性,包括短期選後政治、兩岸與政策的變動,與長期人口、所得、金融與稅制的變化。現在如果有住房需求,到底是買房好還是租房好?
房屋的租買選擇,首先應該考量購屋是否根本超出自己的負擔能力?如果考量自己不但欠缺儲蓄自備款不足,而且未來也無法償還每個月的貸款,個人盤算若沒有能力購屋,就沒得選擇,只能租屋了。
其次若是買屋勉強可以湊足自備款,但是未來長期要償還貸款很辛苦,不但要犧牲自己和家人的生活品質,甚至自己還要加班兼差打工,才能很勉強償還未來20年的貸款,如此長期犧牲只為換取擁屋個人及社會的價值觀或未來可能的增值,是否形成過度消費困境或投資風險?值得深思!
房屋租買之間最大的差別在於租屋只有消費居住功能,而買屋除了消費外還有投資功能。但任何投資行為都可能「有賺有賠」,除了考慮「投資報酬」,也要考慮「投資風險」。至於買屋未來會產生多少報酬?將會因這產品個案、區位環境及買賣時間的景氣變化而有相當大的報酬差異,不確定性相當高,不易掌握。

時機並非選擇關鍵

房屋的租買各有其利弊得失,除了兩者財務負擔能力有相當的差距外,也因為個人及家庭財務資源的分配不同,買房將明顯排擠其他日常及休閒生活支出。買屋除了可能投資賺錢外,也可以增加居住的穩定安全感與成就感;但租屋除了可以減少財務壓力外,還可以增加居住時間、空間隔局與地點環境的自由轉換彈性。換言之,房屋的租買選擇除了財務負擔能力外,個人及家庭的居住與投資偏好價值觀而有不同的選擇。
由於房屋買賣相對於租屋的交易成本高出許多,而且根據學術界長期的實證研究,台灣短期房屋買賣的平均報酬較低且風險較高,因此若個人的工作或家庭尚未穩定,短期3∼5年內可能會有變動,最好選擇租屋為宜;反之,未來長期7∼10年以上,個人的工作、家庭及收入都已穩定,不會搬遷,才較適合考慮選擇買屋。
房屋租買選擇最常見的一個迷思是:「當每月要付的房租等於每月要付的房貸,這時就應該選擇買屋而不要租屋。」然而這個說法明顯忽略了買屋必須還有3成自備款的負擔,也忽略了近1成的購屋搜尋與交易成本,以及擁屋的長期持有成本。尤其台灣長期以來,「房租房價比」非常低,以致許多房東寧願空屋也不願出租,顯示相同區位品質的房屋,其房租相對於房價並不敷房屋的使用成本。若純就消費居住而不考量未來投資可能增值的資本利得財務觀點,租屋要比買屋划算。因此,房租等於房貸即可買屋的說法,明顯是高估買房的使用價值,並不正確,仍需多方考量,才適合不同個人的租買選擇。
面對當前的高房價及相對低租金,雖然現在短期房貸利率低,租金也緩緩上升,但這些影響都相當有限,且容易產生錯估租買房屋的價值。真正影響租買選擇的關鍵因素是財務負擔能力,個人的工作及家庭是否穩定,個人及家庭的居住與投資偏好價值觀,以及買屋必須長期持有而租屋可以短期變動的差異等因素。因此,現在是買屋好還是租屋好的「時機」因素並非選擇關鍵,不需特別為此焦慮困擾。

清華大學科技管理學院榮譽講座

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