目前分類:11 張金鶚 (95)

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2019/09/24 05:00

最近總統大選,過去長期10大民怨之首的「高房價」再度引起重視,我進一步提出台灣長期房市「三高」(高房價、高空屋率、高自有率)的不合理、矛盾與問題嚴重。當今執政者及各總統、政黨立委候選人必須嚴肅面對三高困境,特別應將「高房價」列為當前選舉的重要議題(Agenda),提出解決對策並確保能夠積極落實,以作為選民投票的重要觀察指標。
然而有些政治人物擔心,因為台灣有8成以上的房屋自有率,若房價下跌,大部分民眾的資產縮水,反而會引發民怨。但是8成自有房屋有6成以上只有一間房屋,房價上漲表面資產增值,但實際上房屋越來越老舊,無法賣屋換新屋(因為新屋上漲遠高於舊屋),個人最近必須要賣2舊屋加上第3屋抵押貸款才能換新屋,親身感受特別強烈。高房價對一殼蝸牛反而是輸家,只有那些極少數的多殼蝸牛,才是贏家。
另外,政治人物配合建築業者說法,認為房地產是火車頭產業,高房價是總體經濟繁榮的表象,若是房價下跌,將影響房地產相關行業,總體經濟將面臨衰退。殊不知台灣長期經濟停滯,貧富差距越來越擴大,即是台灣過度投資房地產所致,不但空屋林立、浪費資源、社區品質惡化,更造成其他高科技乃至傳統產業資源都被房地產所排擠,反成為台灣阻礙經濟發展的根源,更別提學術界早有實證研究說明,台灣房地產絕非火車頭產業。

影響極少數多殼者

面對高房價政府與政治人物又應該如何真正嚴肅面對?根據個人30多年長期教學研究,並在歐美日等國際長期訪問交流的學術經驗,同時也曾有機會在中央營建署國宅組及台北市副市長的實務經驗,深感台灣房市在「大市場、小政府」的背景條件下,惟有針對高房價的關鍵問題,優先處理,積極面對,才能逐漸化解困境。
個人明確簡要的提出下列「房市三箭」,以為政府、政黨及相關政治人物的參考與回應:
(1)健全房屋市場機制,嚴懲欺騙行為,落實實價登錄2.0。(2)抑制房市投機炒作,落實「囤房稅」,並大幅降低非自住的房貸成數。(3)整頓租屋黑市,加強租屋資源及協助,包括租金補貼、包租代管、社會住宅等。
其中有關「囤房稅」特別關鍵,最近更引發一些正反爭議,有些人認為不易執行,有些人認為沒有效果,容我特別矛以釐清。
首先,「囤房稅」並不是「空屋稅」,前者是針對多殼蝸牛非自住房屋課徵累進稅率,並無認定與執行上的困難;這和空屋必須要確認無人居住使用課稅,完全不同。若有人想利用人頭避稅,其成本風險極高,未必划算,何況台北市早已施行且執行成效良好,可為借鏡。
其次,囤房稅只針對極少數多殼非自住房屋課徵累進稅,完全不影響絕大多數自住房屋的居住使用,在政治上,特別在選舉當前數人頭的情況下,絕對具有政治可行性。若能確保中央明確立法,以避免選後地方不願落實應是關鍵。
第三,囤房稅只針對少數非自住房屋課稅,有人認為影響房價不大,不會有效。然而,從過去台北市2014年實施的成效來看,台北實施囤房稅後,房價立即明顯反應下滑,而且是從蛋黃區豪宅開始,非常有效,這和以往房價從新北蛋白區率先下滑完全不同。也因為新北沒有積極落實囤房稅,而台北市後來也放寬建商業者的囤房稅,更別提其他大部分縣市都沒有落實囤房稅,導致房價至今看回不回。反過來說,若是囤房稅無效,為何會遭到少數利益團體的強烈阻礙,而無法落實?

具政治經濟可行性

最後,透過囤房稅的落實,不但可以抑制投機炒作,逐漸減少囤房誘因,釋出非自住房屋,增加供給,減少投資需求,讓高房價逐漸下滑,同時減少空屋所浪費的資源,更重要的是囤房稅影響的只有極少數的多殼屋主,也可避免房價硬著陸,極具政治與經濟的可行性,值得社會各界重視推動!
政治大學退休教授

https://tw.appledaily.com/highlight/20190923/SVBF3OHTOLLOUVWGZXWQUUU3PI/

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 2020/05/21 05:00

【楊明峰╱綜合報導】總統蔡英文昨在就職演說中表示,執政4年中,已把居住正義等問題「一個一個補了起來」。但學者檢視蔡英文第1任期提出的「房市3箭」政策,除了廣蓋社宅的數量受到肯定外,其餘包含全台房價、租金則不斷攀漲。學者認為,在杜絕房價炒作、健全租屋黑市等政策,還有很大進步空間,至於土地正義方面,因徵收爭議不斷,更批評「不及格」。

「房市3箭」包含8年20萬戶社會住宅、杜絕房市炒作、健全租屋體系,清大科管院榮譽講座教授張金鶚直言,政策的20萬戶中有12萬戶為興辦社宅,其餘8萬戶為包租代管,而社宅進度已達5萬戶,但弱勢家庭、年輕人實際入住仍有限,「重點不是蓋房子,而是多少弱勢家庭被照顧」;至於實際施行的包租代管僅有約5000戶,「未來4年要達標,難度很高」。
民眾所得沒漲,房價卻不斷上漲,張金鶚認為原因在於房市炒作,讓不少人充滿買不起房的焦慮感,建議推行實價登錄2.0、實行囤房稅等,才能透過資訊透明、稅制改革抑制房市炒作,「執政黨人數多,有心要做,應很容易做到,不是問題」。

土地徵收重劃不及格 「跟國民黨沒區別」

至於租屋市場健全方面,張金鶚表示,台灣租屋市場不透明,存在許多違法隔間、房東不繳稅、逃漏稅等問題,「政府不能幫助弱勢買房,至少要幫助租屋者,要解決租屋黑市,房東才不會逃漏稅,包租代管才能順利推行。」
對於政府廣設社宅予以肯定的政治大學地政系教授徐世榮,卻對蔡政府在徵收重劃方面大力批評,認為這是剝奪人民的基本人權,在土地正義上並不及格。他表示,蔡政府土地徵收方式與國民黨政府沒有多大的改變,像是桃園航空城的區段徵收、台北市士林區社子島案等,顯然跟過去沒有區別。
另外像台南地下化鐵路東移案,當時引發諸多爭議;陳菊在擔任高雄市長、進行市地重劃時,也引起嚴重的侵害人權問題,徐世榮表示,國際專家3年前來台審查聯合國兩人權公約,提出報告點出台灣有土地重劃、徵收等問題,蔡總統也在現場承諾「兩公約是政府推動人權標準的地板,不是天花板」,顯然3年來,蔡總統並未實踐諾言,令他覺得很可惜。

https://tw.appledaily.com/headline/20200521/RBIYWSBLUSAVH6DHXT6KG2YECE/?fbclid=IwAR0h3dPWkBUKCGBYNc-fIacSsz1uCd5IirogxkUJvXa_BAb9IfQN_g8NRvo

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 2020/05/12 11:44

張金鶚認為,少子化確實會影響剛性需球強度,不過人口變動緩慢,短期內難以預見,主要還是看買家財力及房子條件。資料畫面
 

全台各縣市4月人口統計數據陸續出爐,除了台東縣和花蓮市尚未發布,包括台北市、高雄市、台南市、屏東縣、彰化市、苗栗縣、雲林縣、宜蘭縣的單月人口自然增加率皆為負成長,新北市、台中市、桃園市、基隆市則為正成長,引發外界擔憂少子化是否造成房市剛需萎靡。學者指出,少子化確實會影響剛性需球強度,不過人口變動緩慢,短期內難以預見,主要還是看買家財力及房子條件,「少子化只是剛需減少因素之一,不會是主因。」

 
根據各縣市民政局人口統計網站資料,台北市4月人口比上月減少4203人.,高雄市減少583人,台南市減少270人,屏東縣減少557人,彰化市減少16人,苗栗縣減少214人,雲林縣減少145人,宜蘭縣減少36人;人口增加的縣市方面,新北市增加919人,台中市增加74人,桃園市增加1391人,基隆市增加58人。總和上述各縣市4月人口自然增加率,總人口減少3583人,若以今年1到3月人口自然增加率總計減少6553人來看,4月份人口減少數量已超過前3個月的5成,引發外界憂心全年人口自然增加率恐為負數、少子化或將下挫房市剛性需求。

清大科管院榮譽講座教授張金鶚指出,人口減少似乎成為台灣社會的趨勢,主因來自現代人生活壓力大而且晚婚,少子化儼然成為全民必須面對的課題,其中房市剛性需求難免受到影響,例如民眾透過繼承方式取代購買房子,這種情況如果變多,房市剛需自然會減少。他話鋒一轉表示,少子化雖然影響房市剛需強度,不過人口變動對房市影響緩慢,短期內難以預見,剛需主要看買家財力及房子條件,「少子化只是剛需減少因素之一,不會是主因。」

有關台北市4月人口自然增加率減少4203人,張金鶚認為可從兩方面解讀,分別是高房價與景氣大環境使然。他表示,人口成長分成自然增加或社會增加,民眾面對經濟景氣不佳時,怕養不起小孩導致生育率降低,進而影響人口自然增加,此外因房價過高買不起房,難以安身立命只好往其他縣市發展,同樣也會影響人口社會增加,換句話說,人口減少因素與台北居大不易有關,與其探討少子化是否影響房市剛需,真正該思考的是如何解決房價過高問題,如何妥善處置既有房子如都更取代新建屋宅,以便排解房子供過於求的現象。(余奕賢/台北報導)

 
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https://tw.appledaily.com/property/20200512/ADOGH6FVZ7YWYHPSVBPTCUHIQA/

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2020/05/07 05:00

今天5/7蘋果日報獨家報導「1戶也危老 25.7坪改建身價翻倍」(相關新聞如下連結),令人感慨!

記者訪問我的看法,此個案明顯扭曲危老條例提供優厚獎勵的初衷,「個人利益截取了公共利益」,令人遺憾!

如此單一戶的危老改建案絕非特例,有許多單一地主或小面積土地都藉危老條例優惠,獲取高額容積獎勵,還有長期的租稅減免,這樣結果,明顯圖利地主,值得檢討!

單一地主或小面積土地的老屋重建,不但沒有整合地主困難,也無法提供公共利益,那只是個人財產,居住環境改善是屬個人行為,為何政府要提供如此優厚的獎勵?就如同自家汽車老舊是否也該要求政府提供優厚的奬勵換新車?

危老條例是否要求至少要有十位以上地主且面積也要達到相當最小百坪的範圍,才能適用?值得相關單位重視此一個案突顯的問題吧!

https://tw.appledaily.com/…/202…/4DVQDOKMIJWKXO42LLM24AKGV4/

https://tw.appledaily.com/home/20200507/4DVQDOKMIJWKXO42LLM24AKGV4/?fbclid=IwAR2CCa5xqrj92sH9Vd_FlMTte5qboh9GfUmefcjJ1nPGzzCwNjKAoaG5tzI

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中國時報 
張旭嵐、專家觀點
台灣房屋智庫發言人張旭嵐

台灣房屋智庫發言人張旭嵐

 
 

再者,從總體經濟的角度看來,各國政府為了替百業紓困,紛紛宣布降息,雖然刺激買氣的程度有限,不過這是在原本就低利的環境,再向不動產持有者伸出友善的手,且各國隨之而來,動則千億上兆的量化寬鬆印鈔、紓困計畫,也讓貨幣貶值趨勢中,更凸顯不動產的相對重要性。因此除非個人財務問題周轉需要,否則現階段「急賣、賠售」的狀況不至於成為多數。

台灣自2014年起通過房地合一稅,2016年1月1日全面實施,房地合一稅上路,房價已經修正盤整一段時間,不動產更趨向自用市場,成為長期持有型產品。延宕已久的剛性需求也在近一年發酵,買氣只增不減,只要有穩定的自住需求,房價就有一定支撐性。

最讓人擔心的還是各大型商圈店面空置率,尤其是國際觀光商圈最為嚴峻,大公司集團還能想方設法靠行銷、外送和電商等多元管道自救,而無力支撐的單店或小型零售業,則選擇黯然退出戰場。

「防疫要超前部署,房市得長線布局」,店面租賃市場目前進入陣痛轉型期,不過疫情終究會過去,只是時間長短問題,剛性需求可能會遞延,但不會消失,不動產仍是長期穩定的置產管道;而對大多數的零售產業而言,線上和線下的結合並進,仍然是規模化發展的趨勢,長久來看,一級商圈和區域熱門商圈仍是人流和金流的保證;生活機能成熟的商圈、社區,低總價、中小坪數的店面則會是穩定獲利、長久發展的主流商品。(台灣房屋智庫發言人張旭嵐)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20200411000489-260110?chdtv

 

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  • Mar 20 Fri 2020 06:03

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2020/03/19

面對新冠肺炎影響,不但國內外產業經濟及家庭所得均受相當衝擊,且未來疫情仍有相當不確定性,房市需求一定會受到相當程度影響,與過去SARS經驗不應相為比擬。示意圖。資料照片 面對新冠肺炎影響,不但國內外產業經濟及家庭所得均受相當衝擊,且未來疫情仍有相當不確定性,房市需求一定會受到相當程度影響,與過去SARS經驗不應相為比擬。示意圖。資料照片 新冠肺炎從去年底至今3月仍持續擴散,尤其從原本的中國擴散到亞洲,然後進一步擴散至歐洲、美國,至今已形成全球大流行。雖然台灣疫情控制得宜,但近來已有第二波境外入侵現象,未來發展仍是未知數。根據過往SARS經驗,或許有人樂觀預期新冠肺炎在第二季結束後,夏天到來,疫情在短期內將可結束。
然而,新冠肺炎不論傳播擴散的範圍及速度,乃至確診症狀不明顯,仍與SARS情況有相當差異。何時可以結束?根據世衛組織(WHO)及國內外專家說法,仍有許多不確定性,對未來可能的發展,並沒有那麼樂觀。
新冠肺炎發展至今,很明顯已對國內外總體經濟產生相當影響,對國內許多產業,尤其觀光、餐飲等服務業或製造業都產生相當嚴重衝擊。惟有房地產業者宣稱新冠肺炎對房市沒有產生什麼影響,自住性剛性需求不會因疫情而減少,房市預期未來會持續成長。因此房價不會因新冠肺炎有所影響,唯一影響只是原本329房市檔期將有部分延後到520檔期推出。
讓我們先回顧並比較17年前的SARS和當前新冠肺炎房市發展背景差異。由於房市1987年至1989年大幅飆漲,從1990年開始逐漸衰退,銷售不佳、房價下跌,建築業者有200多家倒閉,部分金融機構也受影響,許多不良資產以2到3折房價打包出售給資產管理公司,直到2003年發生了SARS,房市更是雪上加霜,幾乎完全沒人購買,跌到谷底。

自住性購屋小宅化

到2003年第二季,SARS因天氣轉熱,轉眼就消失了。全民有重生感受,開始有些人出來看屋,房市經過13年的不景氣,房價跌無可跌,於是有少部分人開始進場購屋。我也根據個人主持團隊所做的3種房市調查預測研究報告,首先公開發布房市景氣即將復甦。
這次新冠肺炎之前,房市自2014年第三季開始從台北市開始下滑,慢慢向外圍蔓延,由於受到低利率及資金寬鬆影響,加上業者及投資客受惠過去10年長期景氣,口袋夠深,銷售量雖有明顯萎縮,但房價大多下跌有限。經過4年房市不景氣,去年開始有些復甦跡象,價量微幅上升,但投資客仍無利可圖,只剩首購或換屋自住客進場。惟因房價仍高,自住客缺乏負擔能力,業者開始透過10幾到20幾坪的小宅,以低總價吸引自住客。

如今遇上新冠肺炎,受到全球大流行及網路傳播的快速渲染,產生廣泛的恐慌心理,從初期口罩之亂即可感受民眾擔憂,許多產業明顯受到衝擊,失業率(無薪假)增加,不但所得受影響,全民消費也逐漸下降,加上疫情的不確定性,令人擔憂。雖然最近美國大幅降息,預計台灣央行也即將跟進,如此可能對房市產生激勵作用,但別忘了國內外的股市都大幅下挫,房市遲早會受賣房救股影響;同時因所得及租金下跌,投資與消費需求無力支撐,房市泡沫化也將更為明顯。然而這些現象對當前房市竟然會如業者宣稱沒有什麼影響?甚至未來還會持續看好房市?換言之,房市不會受到產業經濟衰退的衝擊影響?令人完全不可思議!
或許業者及許多消費者認為從SARS經驗,這時反而應該是要「危機入市」,趁機撿便宜。別忘了,此時房價仍在相對高點,這和SARS房價已在谷底是完全不同情況。更進一步去觀察當前房市,自住性購屋已經因小宅化,產品不佳,能否長期適用,仍待考驗。加上最底層有迫切需求的自住客已被小宅吸引進場,未來還有多少自住客會在疫情過後,面對高房價還會源源不斷的進場呢? 即便在沒有新冠肺炎的影響下,目前房市供過於求的現象明顯,尤其是高價位的產品,需求更是大幅減少。而影響一般自住客進場的關鍵主要在「產品」(包括社區管理)、「區位」(包括生活機能)及「價格」(包括公設比影響)三者是否符合需求且合理。然而產品、區位及價格彼此常有衝突,目前業者為了守住價格常常犧牲了產品及區位的合理性,如此暫時吸引出最底層的自住客;反之若業者能夠重視產品及區位的合理,而犧牲價格(降價讓利),才能符合一般自住客的真正需求。

短空長多仍待考驗

如今面對新冠肺炎影響,不但國內外產業經濟及家庭所得均受相當衝擊,且未來疫情仍有相當不確定性,房市需求一定會受到相當程度影響,與過去SARS經驗不應相為比擬。未來若房市制度(包括資訊及稅制)及金融市場越來越健全,相信當前不合理的房市「三高」(高房價、高空屋率及高自有率)將面臨調整。
當前業者及消費者認為新冠肺炎僅是「短空長多」的認知,仍待考驗。雖然「短空」是有明顯共識,惟此短空是3個月或是半年以上,也仍不確定。更別提從健全房市趨勢、不合理的房市三高與景氣循環「時機」來看,此「長多」有更多的不確定性,值得各界審慎因應看待。

清華大學科學管理學院榮譽講座教授

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2020-02-03 11:45

▲▼大直房市,空地轉作停車場養地。(圖/記者湯興漢攝)

 

▲台灣房價居高不下。(示意圖/記者湯興漢攝)

記者董美琪/綜合報導

內政部營建署長吳欣修日前向媒體表示,台灣未來10年將會少子化,購屋需求大幅下降,如果未來政府的20萬社會住宅完成,將有助於改善現今高房價問題。對此,前台北市副市長暨政治大學教授張金鶚認為,社會住宅對抑制高房價「根本是無濟於事」。

根據自由時報報導,吳欣修認為,台灣未來面臨少子化、高齡社會,因此10年後買屋需求將會遞減,且目前房價已從蛋白區往蛋黃區修正,如果加上未來20萬戶社會住宅完成,將能改善高房價問題。

對此,張金鶚發文表示無法認同,「1/20自由時報報導營建署長認為未來10年少子化,購屋需求將大減,未來政府的20萬社會住宅陸續到位,將能有效改善目前高房價的問題。我無法認同如此説法,認為政府仍然避重就輕,缺乏反省解決問題的態度。

▲▼林口世大運社宅第2波招租。(圖/記者黃靖惠攝)

▲營建署長推論「10年後沒人買房」購屋需求降。(示意圖/記者黃靖惠攝)

張金鶚說,大家應都清楚社會住宅只是在協助少數弱勢家庭解決其居住問題」,不論是數量有限,根本無法影響房價,而且對象是弱勢家庭的出租住宅,租售市場目前相互脫勾,因此這對抑制高房價根本是無濟於事!

他強調,如果政府真要面對高房價,必須從健全房市資訊透明開始,「釐清房市供過於求現象,避免房價及銷售現況被業者掌控而扭曲市場,造成哄抬炒作。另外,應積極面對高空屋率現象,透過囤房稅提高持有成本(如此也才能落實包租代管的社宅),減少投資炒作,才能逐漸減緩空屋同時抑制高房價。」

張金鶚肯定央行作法才是正解,「很高興看到昨天1/19央行積極提出當前資金寛鬆,擔心房價蠢蠢欲動,央行示警將透過貸款成數上限,降低貸款成數(LTV),抑制投資需求。同時央行亦強調抑制房價,租金稅工具效果較佳。」

https://house.ettoday.net/news/1544274

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2020-01-30 10:48

▲▼空頭總司令張金鶚專訪 。(圖/記者湯興漢攝)

 

▲清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚 。(圖/記者湯興漢攝)

記者黃靖惠/綜合報導

武漢肺炎疫情延燒,網友以2003年SARS爆發年,房價維持歷史低點,預測武漢肺炎後台灣房價恐暴跌,但經比對「房價所得比」後發現,總使疫情爆發,眾人看衰房市,買方壓力仍逐季走高,而專家表示,SARS爆發前房價已走跌10年,直到疫情爆發雪上加霜,房價已經「跌無可跌」,與如今房價走升的時空背景不同,預估雖短期受挫,但要暴跌「很難」。

不少人認為此次武漢肺炎比起2003年SARS還恐怖,恐拖累房價暴跌,進一步觀察《內政部不動產資訊平台》數據顯示,SARS當年「房價趨勢分數」走降,代表民眾普遍看衰房市,價格走跌,隔年第3季疫情趨緩後,隨之看漲。

不過縱使房價維持歷史低點,「民眾購屋負擔壓力」也沒有減少,因為「房價所得比」在SARS期間仍舊逐季走高,與網友預期房價暴跌,剩下白菜價格仍有段距離。

清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚表示,依照歷史軌跡來看1990年至2003年長期走跌,直到2003年爆發SARS,房價幾乎是「跌無可跌」,疫情無疑是雪上加霜,民眾不敢出門、無人看屋、購屋,房市一片慘澹,也連帶拖累房價,直到當年第3季疫情穩定後,之後房價跟著回彈。

張金鶚說明,目前房市盤整階段、房價相對高點,與SARS當年房價相對低點的時空背景不同,雖武漢肺炎可能會影響看屋、買屋的人潮,預估短期內房價呈現緩跌,要暴跌「很難」,如今與當年民眾不敢出門情況不同,仍要看個案表現,且推測部分購屋族也可能選擇危機入市。



原文網址: 武漢肺炎恐重回「SARS房價慘澹年」 空頭司令:暴跌很難 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1634186#ixzz6CZp9xiNW
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【講座筆記】張金鶚x彭揚凱:2020大選前住宅政策的回顧與展望(步入城市#33)

●  文字=廖庭輝。講座攝影=廖庭輝

高房價民怨這麼多年,不能說政府沒在做事,但為何大家仍不滿意?特別是過去四年,社會住宅、租屋專法丶都市更新、危老重建、實價登錄等陸續開展,這些政策是當如何評價?能實現居住正義嗎?

這次座談由都市改革組織秘書長彭揚凱與政治大學地政系教授張金鶚,對過去四年居住政策提出觀察。彭揚凱透過對住宅問題的指認,評價當前政府推動的成果與不足,並反省民間的倡議策略,也指出未來的居住趨勢和推動展望;張金鶚則是從過去在營建署與北市府的實際經驗出發,認為核心關鍵是打造能夠讓人民信任的市場,並認為房市健全才是最應該優先處理的目標。

彭揚凱:住宅政策的回顧與展望
住宅問題的指認與民間倡議

對OURs而言,我們想要指認的問題很清楚。台灣有三個住宅問題需要被處理,也就是因為炒房與高房價「買不起」、因為租屋黑市「租不好」,也讓租屋無法成為合理有保障選擇、可負擔住宅(包含社會住宅)不夠「住不到」,對弱勢協助也不夠多。

面對這三個問題,我們倡議的基本策略是從社會住宅開始,接著到租屋市場,最後再到最核心的購屋市場。因為我們認為社會住宅相對而言遇到的抗議與阻力是最小的,而且「人民有需要,政府直接蓋房子幫助他」在倡議上也最簡單易懂。

在實際倡議時,我們很清楚知道民間團體相對力量很小,議題又很困難,所以我們有意識的結合當前的政治議程。因此透過每兩年的選舉,每次都提出一兩個我們認為需要推動的問題,讓這個議題成為政黨的競爭焦點。

因此在2014年我們就確定了整個節奏,第一個步驟就是從社會住宅開始,訂定台灣的住宅法,第二個步驟就是制定租賃專法擴大租屋市場,最後一個才是深水區,也就是健全住宅市場,對資訊透明化甚至稅制進行改革。

到了目前為止,住宅法與租賃專法都已經立法,就開始進入了深水區。所以實價登錄2.0就是我們今年的重點目標,但是推動失敗了,而且將會因為「屆期不連續」被退回,而持有稅的改革更是完全還沒有被納入議程討論,遑論開始規劃。

診斷正確,關鍵是落實:從民間看政府的住宅政策

蔡英文總統2016年選前提出「安居三策」,其中的「安心居住政策」與「強化房市治理」我們認為格外重要。前者除了社會住宅外,對於租賃市場的法制化(租賃專法)與專業化(扶植體系包租代管);後者就是資訊透明與稅制合理化,也就是說,民進黨在當年選舉時就指認出房地產稅制與資訊是必須改革的。

我們認為對問題的診斷而言,民進黨政府是有對症下藥的,並提出了全面、宏觀且大方向上正確的方向。如居住協助不足就提出八年20萬戶社宅,租屋體系的正常化也提出了訂定租賃專法,扶植租賃產業也十分積極;而針對房市治理的部分,他們提出了兩個很重要的想法,也就是資訊透明與稅制合理。

因此,真正的關鍵是「是否落實」。社會住宅是當前政府討論最多的部分,可以分為「主體」與「機制」,主體面我們看到政府的確努力積極推動,可是針對民間參與的角色看起來是相對不夠的;機制面則是已經建置的相對完備,但人力的部分可能仍然相對不夠,尤其在社會住宅推動的專責機構可能還需要更加積極。

租屋市場的部分,民進黨雖然有政策,也通過了租賃專法,但思維上更多的是給更多「蘿蔔」而非「棒子」,如租屋補貼,房東減稅,修繕補貼等。在這點上花了很多資源,甚至比蓋社會住宅的資源更多。但我們絕大部分的租屋市場還是黑市,因此面對原本就逃稅的房東,租稅減免根本沒有太多吸引力。因此雖然政府希望租屋市場擴大推動包租代管,但效果十分不如預期,空屋釋出的動力不夠強。

購屋市場的部分,雖然前幾年政府興致沖沖的要推動改革,也讓實價登錄制定了行政院版本,但進了國會後卻完全沒有審議。在野黨提議要審執政黨的法案版本,甚至還被執政黨封殺,因此對我們來說這很明確就是跳票。稅制合理甚至連討論都還沒有討論,完全不在議程當中。

倡議經驗反省:民怨是否能轉化力量

高房價民怨到底能不能轉化成改革的力量?如果我們要回到台灣的房地產持有結構來看,目前台灣的家戶與住宅結構是:無屋低收入戶(10%)、無屋一般/青年家戶 (20%)、有一屋家戶(60%)、有多屋家戶(10%)。

其中60%的「持有一屋者」是最矛盾的所在,也就是「抱怨房價漲,恐懼房價跌」,如果台灣多數人有房子,為什麼民怨之首還會是高房價?他們真的希望房價下跌嗎?因此這樣的民怨能否轉化成力量是必須打問號的。

具體到改革當中,明確反對且最有力量者莫過於地產政商聯盟。其最有效的做法是以恐懼召換對抗,如實價登錄2.0不直接挑戰預售屋納入,而是營造民眾隱私受損,安全堪憂等理由,也就是民進黨講的「社會有疑慮」;而持有稅制改革,絕口不提餘屋賣壓效果,而是營造一般持有者的權利受損,乃至於造成租金上漲等危害。

政黨改革不可輕信,之前是政黨競爭的隙縫中民進黨願意接受民間團體的方案挑戰執政黨,但現在的在野黨卻比執政黨更加保守。再來是一屋者加上多屋者佔了70%,都是反對或猶疑改革的人,因此民進黨的住宅改革就變成了推動社宅是「可以做」,租屋是「做做看」,市場改革是「可以說但不能做」。

正視住宅需求未來趨勢,展開更多居住想像

台灣的客觀形勢是,高齡少子化、家戶人口下降、房產繼承增加、房屋超量供給。在這樣的形勢下,消費需求也相應有了改變,1950-60年代出生的人開始關注餘生如何住得更好;而90後的年輕人也不見得再把買房當作必要的居住模式,而是對租屋品質需求更加提高,並傾向更小型、分殊化的居住型態。

房產同時具備以交換價值為主,認為住宅是商品與投資標的,市場導向的「資本財」性質;以及以使用價值為主,認為住宅是拿來住的,是基本人權,社會導向的「消費財」性質。台灣對房產理解過度偏向「資本財」,在下一個階段裡面,我們應該去多談房產的「消費財」可能,叩問我們的居住是否有更好的可能,並開展更多的居住想像,如合作住宅。

張金鶚:重點是如何打造讓人信任的市場

揚凱的幾個論點,包括投資跟消費要有所轉變,用白話說就是「去商品化」,我是認同的。我在進入政大之前1981-1982年在營建署工作,在2013~14年也在台北市擔任副市長,因此具備實際經驗。在過程中有很深的感觸,就是「改革是做得到的,只是想不想做。」

打擊說謊是施政的基本價值

民進黨的政策讓人失望,因為理論上可以做到,但他們不做。我不太想從政黨的角度看這件事,而是從人民的角度去看我們需要什麼,透過專業力量推動政府去做那些事情。我對民進黨政府的政策總的結論是「避重就輕」,完全閃躲重要問題,他們的確有做事,但大家感受到了多少?如果民進黨是不知道問題,避重就輕就認了,如果知道了還避重就輕,就不太好了。

我進市政府推動最關鍵的第一件事就是「不可以說謊」,一個建商說自己賣幾戶,我就去查賣幾戶;說自己賣一坪多少錢,我就去查是否真的賣多少錢。如果一個市場是一個騙人的市場,這個社會是沒辦法信任與接受的,我第一次去稽查時沒有一個建商是過關的,樣品屋、合約書等等都有問題。打擊說謊是施政最基本的核心價值,也是政府可以做的,如果這個社會失去信任,會有非常多不公平與不效率。

幾年前胖達人事件的時候,民眾非常氣憤,這叫做廣告不實,罰則很低,所以後來我們就用更嚴重的詐欺罪提告。如果胖達人都是詐欺,建商怎麼可能不是詐欺?現在房市都說回溫,透過紅單交易,也就是「早鳥市場」操作,但預售屋的早鳥市場是違法的。

大市場小政府的台灣,健全房市應該優先處理

我的順序跟揚凱不同,對我來說健全房市是最重要的,再來是租屋市場,社會住宅不是不重要,但供給實在不足。台灣是個大市場小政府,所有周遭國家都比我們相對來說大市場,我們甚至比美國都還大市場。在這種狀況下如果不先解決房市核心,我認為就是避重就輕。

實價登錄2.0地址揭露是小事,關鍵是預售屋。第一個問題當然是揭露,第二個問題是「揭露到底是真的還假的」,所以我自己在做的就是一個大數據的平台(好時價),透過經濟模型去過濾異常再進行查核。而且健全房市也不用像蓋社會住宅花很多錢,建一座社會住宅可以多請幾個人去進行查核與健全工作?

第二個講囤房稅,囤房稅就是對應到公平。囤房稅的核心是就是如何打擊小的、關鍵的群體,讓大部分的人得到滿足。關鍵在於所有自然人,法人,建商都一樣,不會因為是建商就叫做存貨而不叫囤房。後來柯文哲放水,議會加碼讓寬限期變成三年,建商把話術包裝得很漂亮,政府也假裝相信,其實政府都知道,但政府也在假裝,這才讓人痛心。

第三塊,租屋市場做得好,的確可以不買房。補貼是最後使用的手段,以我們政府財政而言,補貼必須審慎小心,台灣不缺蘿蔔也不缺供給,缺的是棒子。所謂的「租屋黑市」第一個概念是不報稅與地下化,第二個就是違規隔間頂加,雅房套房與整層的坪效差異很大,棒子的後面是檢查與查核,怎麼可以讓大家都違法?不然就把標準放寬呀,長此以往就會人民就會失去對法律的信任。

補貼的核心不是數量,而是真正幫助到多少需要的人

政府的補貼很多時候是散漫的、沒有效率的,要講究公平與效率,國內外研究指出蓋房子是最沒有效率與公平的,租屋補貼則是最公平最效率的,但社會住宅還是有一定數量的必要。另外,社會住宅戶數真的是最重要的嗎?社會住宅最重要的是幫助了多少弱勢家庭,蓋房子是手段不是目的。

而且我們不能因為年齡、職業、性別給予補助上的差異,能夠被特別幫助的只有社會弱勢與經濟弱勢。過去有軍眷村國宅,原住民國宅,勞工住宅等等,八個部門分頭在蓋,最後才決定不能用身份別去做分別,最近卻又搞學生社會住宅,警消社會住宅,這是在走回頭路。

最後,我要再次強調,我進入政府之前也認為健全房市是做不到的,但我進入政府之後才發現,健全房市透過加派人手努力稽查是完全做得到的,重點是如何產生讓人民信任的市場。

延伸:現場對話與Q&A紀錄

彭揚凱:回應剛剛張老師的分享,我的想法跟老師類似,關鍵也是要回到市場改革,包括資訊透明化與囤房稅;租屋層面也一樣,就是只給蘿蔔是沒有效果的。張老師剛剛提得做法都是本來就該做在可以作的事情,但在目前的政治脈絡都不做,這次的民進黨選舉也再也不提住宅三策了,都只說做更多的補貼。

但推動公共議題有一個很大的困難來自台灣是一個選舉社會,很多改革必須先成為選舉議程,才會是一個政治議程。前一個階段民進黨是擅長選舉的,也會願意吸納進步議程去捲動,但現在卻缺乏的相應的政治力量持續推動監督,很多在野黨太小,但最大的在野黨卻又過於保守,造成議題難以開展。

Q:我覺得應對高房價,實價登錄2.0與囤房稅應該去做,但效果不夠好。我認為房地產價格以房地合一、實價課稅才有效果。

張金鶚:理想要堅持,做法要務實。做得成是漸進過程,要先釐清優先次序與打擊面。

彭揚凱:過去我們都會接受到很多善意的建議或批評,建議我們終極或是一勞永逸的方法,但真實的狀況是我們連作一點點都很困難,要如何跨過這個階段達成那些內容?如果我們對於很多房子的人多課一點税都很難了,我們如何全面提高所有有房者的持有稅?對我來說資訊透明這件事情優先於稅制改革,尤其是實價登錄改革已經到最後一關了,辦論壇也是為了將政黨的承諾留做紀錄。

Q:我有參加青年安居論壇,但建商跟政府的關係好像還是很神秘的黑洞。而民進黨迴避改革都是拿老人跟弱勢當藉口,讓我們很難相信不是因為建商的壓力。張宏陸接受訪談的時候也說他的提案「壓力很大不方便說」.而這些「不方便」可能才是關鍵。如果這無法被討論跟撼動,即便透過選舉議程進入國會,又該怎麼面對政策推動的困境?

張金鶚:我還是強調,所有事情都應該以不騙人作為核心。如果整個社會沒有一套獎優懲劣的機制,很難真正成為一個公民社會。

彭揚凱:房地產不分藍綠,是很均質的全面共識,因此改革起來是很危險的,不像是年金改革或同婚,大概都可以找到改革的支持版塊,政治獻金有公開的部分,建商提供的也是最多的。年金改革與同婚共識都沒有實價登錄改革高達八成九成以上,至少沒看過有人因為要改革實價登錄上街反對的吧?

https://ours.org.tw/2019/12/25/lecture33-2/

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2019/12/21 10:00

2020台灣房地產市場怎麼看?台北市前副市長、政治大學前特聘教授張金鶚表示,今年看起來有些回溫的現象,北部房價比較貴,戶數的量雖然起來,但因為高單價,為了降低總價,規劃小宅,金額並沒有起來,是有盲點存在,小宅只是一種讓你感覺買得起,但品質、價格能不能支撐,還有待考驗,整體來說,南北兩樣情,台北、新北到桃園還是不太好,愈往南部愈好。
 
以供給面來看,大家都覺得不錯,需求面來看,民眾的口袋還是有限,回溫的力道不太足夠,量先價行是很重要的指標,但量真得起來了嗎?30萬戶好像是一個門檻,看起來是達不到,也慢慢愈來愈難,未來更大的隱憂,有少子化、老人化,還有總統大選後兩岸的關係,是最大的不確定性。
 
從歷史來看,民國76、78年大漲一波後,就一直下來10多年,經過長時間的盤整房價才穩定下來,現在價格才會來1、2年,而且價格還這麼高,還要蠻久的盤整時間。
 
現在在盤整情況,產品是最重要的關鍵,所以為什麼有些賣得好,有些賣得差,有些地區好,有些地區差,現在市場上得產品,不是很大的豪宅,就是很小的小宅,缺乏中間產品,自住客換屋關心的是產品,區位反而是虛化了,產品要好是最關鍵的因素,市場上的房市消息真真假假,加上政經不確定因素,明年還是要審慎觀望。(連珠君/
台北報導)

張金鶚表示,今年看起來有些回溫的現象,整體來說,南北兩樣情,台北、新北到桃園還是不太好,愈往南部愈好。李庭歡攝
張金鶚表示,今年看起來有些回溫的現象,整體來說,南北兩樣情,台北、新北到桃園還是不太好,愈往南部愈好。李庭歡攝
張金鶚指出,小宅只是一種讓你感覺買得起,但品質、價格能不能支撐,還有待考驗。范厚珉攝
張金鶚指出,小宅只是一種讓你感覺買得起,但品質、價格能不能支撐,還有待考驗。范厚珉攝

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2019/12/17

真正影響租買選擇的關鍵因素是財務負擔能力,個人的工作及家庭是否穩定,個人及家庭的居住與投資偏好價值觀,以及買屋必須長期持有而租屋可以短期變動的差異等因素。示意圖。資料照片

真正影響租買選擇的關鍵因素是財務負擔能力,個人的工作及家庭是否穩定,個人及家庭的居住與投資偏好價值觀,以及買屋必須長期持有而租屋可以短期變動的差異等因素。示意圖。資料照片

當前房價仍然相當昂貴,擔心購屋買到房價高點,但房市景氣似乎又有些回溫跡象,尤其現在低利率低房貸,付租金給房東不如付房貸給銀行。另外,當前的租屋市場仍不健全,租屋黑市充斥,租金也緩慢上漲,但租屋可以減少生活壓力,不會變成屋奴,也不會失去買屋之外的其他夢想。如果再想想未來房市仍充滿許多不確定性,包括短期選後政治、兩岸與政策的變動,與長期人口、所得、金融與稅制的變化。現在如果有住房需求,到底是買房好還是租房好?
房屋的租買選擇,首先應該考量購屋是否根本超出自己的負擔能力?如果考量自己不但欠缺儲蓄自備款不足,而且未來也無法償還每個月的貸款,個人盤算若沒有能力購屋,就沒得選擇,只能租屋了。
其次若是買屋勉強可以湊足自備款,但是未來長期要償還貸款很辛苦,不但要犧牲自己和家人的生活品質,甚至自己還要加班兼差打工,才能很勉強償還未來20年的貸款,如此長期犧牲只為換取擁屋個人及社會的價值觀或未來可能的增值,是否形成過度消費困境或投資風險?值得深思!
房屋租買之間最大的差別在於租屋只有消費居住功能,而買屋除了消費外還有投資功能。但任何投資行為都可能「有賺有賠」,除了考慮「投資報酬」,也要考慮「投資風險」。至於買屋未來會產生多少報酬?將會因這產品個案、區位環境及買賣時間的景氣變化而有相當大的報酬差異,不確定性相當高,不易掌握。

時機並非選擇關鍵

房屋的租買各有其利弊得失,除了兩者財務負擔能力有相當的差距外,也因為個人及家庭財務資源的分配不同,買房將明顯排擠其他日常及休閒生活支出。買屋除了可能投資賺錢外,也可以增加居住的穩定安全感與成就感;但租屋除了可以減少財務壓力外,還可以增加居住時間、空間隔局與地點環境的自由轉換彈性。換言之,房屋的租買選擇除了財務負擔能力外,個人及家庭的居住與投資偏好價值觀而有不同的選擇。
由於房屋買賣相對於租屋的交易成本高出許多,而且根據學術界長期的實證研究,台灣短期房屋買賣的平均報酬較低且風險較高,因此若個人的工作或家庭尚未穩定,短期3∼5年內可能會有變動,最好選擇租屋為宜;反之,未來長期7∼10年以上,個人的工作、家庭及收入都已穩定,不會搬遷,才較適合考慮選擇買屋。
房屋租買選擇最常見的一個迷思是:「當每月要付的房租等於每月要付的房貸,這時就應該選擇買屋而不要租屋。」然而這個說法明顯忽略了買屋必須還有3成自備款的負擔,也忽略了近1成的購屋搜尋與交易成本,以及擁屋的長期持有成本。尤其台灣長期以來,「房租房價比」非常低,以致許多房東寧願空屋也不願出租,顯示相同區位品質的房屋,其房租相對於房價並不敷房屋的使用成本。若純就消費居住而不考量未來投資可能增值的資本利得財務觀點,租屋要比買屋划算。因此,房租等於房貸即可買屋的說法,明顯是高估買房的使用價值,並不正確,仍需多方考量,才適合不同個人的租買選擇。
面對當前的高房價及相對低租金,雖然現在短期房貸利率低,租金也緩緩上升,但這些影響都相當有限,且容易產生錯估租買房屋的價值。真正影響租買選擇的關鍵因素是財務負擔能力,個人的工作及家庭是否穩定,個人及家庭的居住與投資偏好價值觀,以及買屋必須長期持有而租屋可以短期變動的差異等因素。因此,現在是買屋好還是租屋好的「時機」因素並非選擇關鍵,不需特別為此焦慮困擾。

清華大學科技管理學院榮譽講座

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房貸房仲貸款
 

我的好朋友曾經分享一個「討海人vs.炒房客」的動容故事。19歲的楊斯來自南台灣小鎮,父親是討海人,從小到大父子倆見面的次數少之又少。因為父親要把握從晚春到仲夏的飛魚季,等到秋天還要抓住上天的恩賜,順著一批又一批的黑潮,把抓得的母烏魚取下魚卵,趁天還沒亮送到廟埕前拍賣。

討海人冒著風雨、忍受寂寞,在擁擠的漁船思念家鄉與孩子,但家人能否豐衣足食,還得看老天爺賞不賞臉,好的時候一年賺400、500萬元;但漁獲量差時,一年收入只有100、200萬元,扣掉買船的貸款,只能清苦過日。

楊斯的大伯比較有錢,經過朋友介紹,大伯到台北先是當房仲,後來見買賣房子轉手可以賺錢,於是當起投資客,拿著祖父留下的遺產約1000萬元,買下1間總價3000萬元房子,隨心所欲地出國享樂、打高爾夫球,不用辛苦地工作,而5年後再以4000萬元賣出,輕鬆賺進1000萬元,而這5年他繳的稅金僅60萬元,實質稅率不過6%。

相較之下,楊斯父親以5年賺進1200萬元計算,減去免稅額與扣除額後,父親應納135萬元稅款,實質稅率約12%。「為什麼努力辛苦工作的討海人,與輕鬆炒房賺錢的投資客,命運卻天差地別?」楊斯深深覺得不公平,他義憤填膺地說:「為什麼我們的稅制是在懲罰努力工作的人,卻鼓勵受薪階級加入投資房地產的行列……。」

台灣因房地產的持有稅及交易稅過低,以致房子從原本「居住使用」為主,變成當前全民瘋狂的「投資工具」,以致排擠了有住屋需求的一般購屋大眾,許多人的薪水苦追不上高漲房價,因為擔心再也買不起房子,最後不得不加入「拚房」行列,殊不知,未來卻很可能「賠上」一輩子的幸福。

台灣金融業放款在不動產不斷上升,且比重超過3成,從2009至2012年間,銀行見房地產在相對高點,當時若非百大企業或上市上櫃公司員工,想要取得高額貸款與低利率並不容易;反之,坐擁多間房產,賣1間屋、賺1年薪水,不用努力工作就能獲取金錢的投資客,卻能從銀行獲取較低利率及較高成數房貸,借錢炒房且繳很少稅。

2016年3月華南銀行遭檢調主動偵查後才發現,在大台北地區某分行遭犯罪集團在102年11月底至104年2月期間內,向華銀超貸房貸34件、金額達5.2億元,並已產生逾放2.7億元。

再言重一點,台灣房價2009年以後漲翻天,金融業難辭其咎。因為金融機構放款讓投資客取得低利貸款,再拿大眾的錢去炒作房市,甚至給予企業家或公司更優惠的貸款條件,讓他們有利可圖。更誇張的是有些公司老闆利用公司資金買房、炒房,然後老闆個人享用公司豪宅,炒房賺錢落入個人口袋。

最典型的案例就是頂新集團的魏家炒作「帝寶」豪宅。2009年魏家打著「鮭魚返鄉」旗幟,約花了13億元陸續買進9戶帝寶,就在頂新爆發假油事件成為眾矢之的,甚至被立委踢爆魏家「買房零自備款」,這件事也得到央行的間接證實,央行指出頂新房屋貸款達8成,但1成多的自備款卻利用無擔保借款,以致貸款成數高達99%。

央行進行糾正後,銀行雖追回超貸部分並將總貸款成數壓低至7成,卻已無事於補,因為頂新絕對不是唯一,房價早已一飛沖天。這件事只證明了:「有錢人或富豪透過買房、存房、炒房,賺取大批資本利得,讓人痛恨的是,他們不用從自己口袋掏錢,占盡一般大眾存款戶的便宜。」

雙張會 良善立意反被誣為打房怪手

對於房地產我始終認為應該以「居住使用」為主、「投資賺錢」為輔。當然,一項政策的執行有其利,必有其害,在權衡得失的過程,為了避免提高持有稅,而傷害大多數的一屋族的稅賦,也曾想過該如何求取平衡點。

因此,雖然一方面提高多屋族持有稅,但另一方面我希望降低自住客持有稅,逐漸讓稅賦達到公平合理,不過,一開始就面臨何謂「自用」與「非自用」的難題,中央又是如何規定?

仔細研究後,發現舉凡房屋稅、地價稅、遺產稅或銀行優惠貸款等,很多優惠條件都牽涉自用與否。怪的是,中央就是沒有一個明確的定義,各主管單位對「自用」的定義各唱各的調,部分採取「使用用途」、部分是「總歸戶」的概念。為此,我特別打電話希望面會財政部長張盛和,希望中央釐清對「自住」定義,並給予明確規範。

然而,就在面會的前一周,張盛和部長在立法院備詢時主動爆料「下周將和張金鶚副市長面會」,這一爆讓「雙張會」提早一周在4月18日曝光,也讓部分媒體有了炒作「雙張將共商打房大計」的想像空間,而房屋稅的議題整整延燒快半個月,讓我實感意外與驚訝。

4月22日我帶領市府團隊財政局長等四人,與財政部長、次長及賦稅署長等人面會。行前市府團隊擬出一套說帖,表達對於「自用」的認定,市府建議無營業之住家用房屋,規範在合理面積(授權地方政府訂定)以下,以每一成年人一戶認定。

進入會議時,我先向張盛和部長解釋,希望能擴大房屋稅的稅率區間,將非自住稅率上限提高至3.6%,並明訂住家用稅率及適用戶數。主要理由是「土地稅法」規定,一般用地的基本稅率10‰,自用住宅為2‰,相差4倍;但在房屋稅,住家用與非自住用只差0.8個百分點,相差不到1倍,對持有多戶非自住房屋加重的課稅空間不足。

討論時張盛和也十分認同,很快地我們達成住家自用住宅稅率1.2%,持有非自用住家用房屋稅率從1.5%~3.6%。這當中我希望中央能統一訂定,避免各縣市出現不同的標準,或是只採最低標準,但張部長認為要讓「地方各自有彈性」,最後我只好妥協。

除此之外,雙方也針對推動中央房地合一、實價課稅及地方提高公告現值趨近市價,以及愛心房東可享自住用房屋稅及所得稅的優惠等三點共識。不過,在市府團隊溝通成功後,財政部後來加了兩點共識:第一希望活化國有房地產,台北市政府要支持空總開發案及華光社區等,第二則是加速老舊房屋的都市更新。

經過一小時多的討論後,我跟張部長同時接受四、五十家媒體聯訪,除了表達雙方展現合作提出五點共識之外,當中有一家媒體向我提問:「房屋稅是否會讓房價下跌?」

當時我腦中一閃,此時應展現中央與地方攜手的合作氣氛,加上4月20日當時的行政院長江宜樺看到內政部營建署公布台北市房價所得比15倍,高居世界之冠。於是江宜樺院長在國民黨舉行「青年公民論壇」時,被學生問到台灣房價過高時,他回答:「房價太高連兒子都買不起,希望任內將房價所得比從15倍降至10倍。」

為了達到江宜樺院長的目標,於是我順口回應:「如果中央與地方合作,要把房價所得比從15倍降到10倍,要達到江院長的目標,並非難事。」這句話的背後邏輯是,若無意外,江宜樺院長在任大約還有2年時間,若要讓房價所得比下降到10倍,各部會齊力同心,讓2年房價降3成並非不可能。

但我的苦口婆心,卻意外擦槍走火,隔天媒體紛紛把「張金鶚玩真的,要讓房價2年跌3成」做成頭版頭條,一場原本只是討論拉大非自住房屋稅區間的「雙張會」,最後卻演變成「張金鶚要把房價打趴!」

隔天看到報導其實蠻感慨的,因為我的初衷是透過建立制度,讓房價回到合理的水準,落實區分「自住」與「非自住者」的持有稅率,但我卻似乎變成打房的箭靶,把中央職責的稅制改革焦點模糊成市府在打房,令人遺憾。

課徵囤房稅 台北跑第一

當財政部同意擴大非自住房屋稅區間從1.5%~3.6%之後,台北市財政局全員動起來,台北市決議針對「囤房族」開徵差別稅率,自住房屋稅率維持1.2%,非自住房屋稅率調高為2.4%~3.6%;另外,私人醫院、診所及自由職業事務所使用的房屋稅,從2%調高為3%。希望透過加重房屋稅(俗稱囤房稅)的持有成本,減少投資誘因。

 

 

 

放眼在全國21個縣市,台北市最先修正房屋稅條例,後來我才發現全台21縣市只有我們台北市在孤軍奮戰,顯示居住正義要全面落實並不容易。讓我想起西班牙小說《唐吉訶德》裡的騎士,當他不避危險而勇往直前,回神過後,卻發現後方並沒有隊友,只有他孤軍奮戰。唐吉訶德被視為迷亂瘋狂,即使他是個謙謙紳士,但在沒有價值的世界堅持價值,或是在價值曖昧不明的世界堅持價值,這本來就是瘋狂且不容易的事情。

實踐居住公平的過程,囤房稅上路特別不容易。原本市長與議長都認為,稅制調整茲事體大,過關難度很高,但秉持「對的事情要堅持努力」,我做好心理調適、放下身段,主動向法規委員會召集人林晉章議員溝通,爭取排入議程,當時我心想至少要排入議程,若自己無法說服議員,失敗了也甘願。

2013年房價過高成為最大民怨,巢運醞釀再掀「夜宿帝寶」活動,藍綠議員認知這股力量暗潮洶湧,擔心對選舉不利。此時我極力遊說幾位國、民兩黨議員,希望支持這項法案,並說明趁此時機調高房屋稅,可表達議員對巢運的支持,以避免積壓已久的民怨突然爆發,影響九合一選舉。最後就如同大家看到的囤房稅終於在議會順利過關,台北市成為市場領頭羊。

當然,我很明白讓房價回到合理,絕非一蹴可幾,但只要能往前走一小步,長期累積慢慢就會變成一大步。

調高土地公告現值、房屋稅修正,以及調整建造房屋標準單價是我任內為居住公平努力的三大主要方向。因為我明白,財政部拉大房屋稅的稅率區間,讓地方政府有足夠空間針對自住與非自住訂出差別稅率,然而,光靠提高稅率仍不夠,地方政府能實踐的核心在「稅基」。

稅率努力成功後,我將腦筋又放到稅基上。想起剛入市府,財政局曾委託立委曾巨威針對「台北市房屋稅檢討」研究案,主要分析台灣房屋構造標準單價從1981年至2014年從未調整,當時我也參與討論。由於房屋標準單價主要反映房屋建材與人工價格等實際工程造價,其價格已遠低於現行房屋造價,以致評定房屋現值明顯偏低,造成持有不動產的租稅負擔失衡。

深入了解曾巨威的報告後,我主張新、舊房屋的構造標準單價在年底要一併調整,才符合公平原則。根據房屋稅條例規定,核計房屋現值的主要計算元素,包含房屋構造標準單價、路段率、經歷年數及折舊率等,並由不動產評議委員會予以評定標準,每3年重行評定一次。

我向市長表達趁著巢運民氣可用,不如新舊房屋一起調整,如此才符合公平合理。不過,我一廂情願的想法卻被財政部的一紙公文,暫不同意調整舊有房屋標準單價所阻擋,非常可惜。所幸,最後市長同意從「新建房屋」開始調整,並在市政會議很快通過。

於是台北市不動產評議委員會於2014年1月22日常會決議通過增訂房屋構造標準單價,並自2014年2月公告,決定從2014年7月1日起實施。但事情沒有想像順利,在公告後幾個月,11月的某個晚上,議長急call郝市長並詢問:「調高新建房屋構造單價,究竟是怎麼回事?」其實,不難想像議長背負許多來自建商的遊說壓力,在電話中郝市長請我當面向議長說明。

 

 

 

隔天我特別向議長解釋:「這項法案2月就已經公告,當初建商代表都有參與討論,也都沒有意見,且現已完成法定公告程序,如今都成了既定事實,目前已經沒有辦法改變,尤其面對當前高漲的房價,積壓許多民怨,也不宜臨時有所改變。」議長聽完解釋後,完全同意我的說法並謝謝我的辛苦。

從現在回頭來看,公告過程各界都沒有反對意見,主要是當時市場景氣仍佳,建商認為都能順利銷售不會影響成本,萬萬沒想到,調高新建房屋標準單價成為壓垮房市最後一根稻草。首當其衝是「豪宅」,當領頭羊的豪宅流動性及變現性都降低,加上央行緊縮房貸政策,讓豪宅交易一夕之間急凍,到2016年都不見起色。

事實上,2014年離開市府之前,台北市財政局經過多次公文往返,終於獲得財政部同意舊有房屋的標準單價,可由地方政府自行調整,如此將可避免只有新建房屋提高房屋稅的不公平現象。未來這項政策的落實,就必須視由柯文哲市長帶領的新市府團隊決定是否繼續實踐了。

https://wealth.businessweekly.com.tw/m/GArticle.aspx?id=ARTL000072247

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2019/10/22

 

社會大眾都關心並想了解當前「房價」為何?房價背後隱含的是「房屋價值」為何?但房屋的「真實價值(Truth Value)」如何得知?大部分的人都會說市場的「成交價」就是「真實價格(Truth Price)」。然而我們都清楚「價格(Price)並未必等於價值(Value)」,暫不論「主觀」價值與「客觀」價格的認知差異,這背後還涉及「市價」與「成交價」的差異。
市價(Market Price)乃指市場行情,為大多數人共同的主觀認知,而成交價是買賣雙方個人的認知。市價為一機率分配的區間範圍,通常以「最有可能的成交價(The Most Possible Transaction Price )」為代表;而成交價為個別單一買賣雙方同意交易價格,這涉及買賣雙方個人特徵偏好與議價能力。

考慮時間空間產品

房屋市場價格又因為沒有一個完全相同的房屋特徵(學術界稱「異質產品」),因此要透過每筆房屋的成交價並不容易獲得「市價」。
從2012年8月起政府即在官方網站上公布房地產「實價登錄」資訊供民眾查詢,目前有上億人次觀賞使用,為政府所有網站點閱率最高的網站,可見社會上對房市成交價的需求。實價登錄網站雖然可能有少部分的「灌水」產生過高或過低的非真正的成交價,大部分都應是真正的成交價。
但是實價登錄的成交價中,有相當大比例是有「備註欄」,包括親友交易、違建、增改建等,換言之,這些均為「非正常交易」,均需特別注意,其成交價格需要再經專業調整,才適合一般人參考,否則寧可捨棄不用,不要受此特殊成交價的干擾。
即便實價登錄的正常交易價格,又涉及「時間」、「空間」及「產品」三部分的差異調整,才適合比較參考。因為當前和過去房市的景氣供需不同,時間落差所造成的房價會有所差異。另外,各個成交個案不論在彼此鄰里設施或相鄰區位遠近也都有空間區位差異,以及不同樓層、景觀、坪數、隔局乃至室內裝潢的產品差異,這些都必須經過專業客觀及個人主觀的調整,才適合參考。

因此,實價登錄個案成交價資料應盡可能選取相近時間、相鄰地區(500公尺範圍)以及相似產品個案,最好是相同社區,如此成交價較能成為市價參考。
目前實價登錄包含「總價」及「單價」,購屋者應先關注房屋「總價」及面積坪數,然後了解總價是否包含停車位以及房屋的公設面積與比例,最後再來關注「單價」。然而不可諱言,買賣雙方都會用單價作為房價主要參考依據,經由比較先確定單價,再乘上房屋面積成為總價。但是車位與公設面積的價格和室內專有面積的效用價格大不相同,不宜混為一談,最好分開計價,以免看似單價便宜,結果總價卻是不划算。
實價登錄實施至今已經提供超過200萬件的成交價,從上述說明,買賣雙方應清楚這些個案成交價背後有許多「眉角」,一不小心可能落入陷阱,需要相當專業判斷。

不斷精進估價系統

然而對一般非專業者除了要非常仔細參考實價登錄價格外,建議可以同時參考利用實價登錄大數據的資料整理,再透過計量經濟模型、地理資訊系統以及人工智慧等專業技術所建立的房地產自動估價公益平台,「好時價(House+)」,免費進行估算標的個案當下市價行情。
好時價將透過上述估價方法,客觀科學的提供正常交易的時間、空間、產品以及車位等差異調整後的總價及單價結果供參考。好時價網站在估價完成後,同時也會提供鄰近相似個案成交價,附近相關公共設施狀況,甚至相同社區成交案例供參考。希望未來實價登錄資料及好時價自動估價系統都能不斷精進,讓社會大眾能夠更容易對房屋的「真實價值」有所參考掌握。

政治大學退休教授

https://tw.appledaily.com/forum/daily/20191022/38476576/

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囤房稅窒礙難行?張金鶚嘆有如變相鼓勵「不炒房就是笨蛋」

好房網News記者黃暐迪/台北報導

為了落實居住正義,並且實質推動囤房稅的執行,立委黃國昌4日廣邀相關學者、官員開公聽會。其中前政大地政系教授張金鶚表示,台灣房市面臨「三高」(高房價、高空屋率、高房屋自有率)情況,其中最妙的是高自有率和高房價一併共存,反應出當今社會的市場已經失靈,必須要政府介入,但政府沒有介入更造成政府失靈,他感嘆這樣的操作模式,根本就是變相鼓勵「不炒房就是笨蛋!」

張金鶚坦言如果說政府徵空屋稅,對於空屋難認定他能理解,但是針對「囤房」為什麼不課稅!他更舉例在台灣囤糧、囤油會犯法,卻鼓勵囤房這怪現象。官方直播時,民眾也留言表示,在台灣房屋稅繳得比車稅還便宜,這制度本來就有問題。

前政大地政系教授張金鶚。圖/截自立委黃國昌臉書直播

前政大地政系教授張金鶚。圖/截自立委黃國昌臉書直播

依據內政部不動產資訊平台,全國房價所得比超過9,雙北的房屋更已高達14及12,已遠遠超過國際標準。與會的專家學者一致認同,炒作房地產的後果,導致資源錯誤配置,所有人把資金投向房地產,沒有人願意做實體投資,沒人願意投資高科技、傳統產業造成台灣經濟停擺20年,更拉大了貧富差距。

立委黃國昌也點出,建商炒作工業區,讓工廠變成要跑去農地建置違章工廠,另外在市區台北市的房價所得比僅次香港,年青人成家困難,他強調:「經濟應該是要為每個人的生活而服務。」

對此內政部回應表示,實價登錄2.0目前已經列為下個會期的優先法案,但對於房屋稅務改制仍為財政部規範內,未來如果透過稅制的改制,可以讓多更多擁有房屋的民眾,願意釋出空屋出租,更與內政部推動的包租代管結合,官方也是樂觀其成。

實價登錄造假系列報導:【實價登錄造假7】突破造假5步驟 實價登錄與合理行情的距離
 
全揭露!全台首創『低於實價登錄行情』的降價地圖大公開!快搜 >>

https://news.housefun.com.tw/news/article/678730236559.html

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2019-08-22 11:03:47經濟日報 記者游智文╱即時報導
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北台房市今年再掀捷運聯開宅推案熱,吸引不少自住、投資人關注。台北市前副市長張金鶚表示,目前各大都會區都有不少捷運聯開宅,不像過去較少,過去聯開宅有許多投資客,如今自住客買不起,投資客無利可圖,市場已明顯供需失衡。

受大台北捷運聯合開發案因市府權配比偏低遭監察院糾正、柯市府啟動權配重新協商或仲裁影響,過去幾年捷運聯開案推案低迷,2017年案量僅30億元,2018年新推建案更是掛蛋,僅京站部分餘戶出售,總銷僅2.5億元。

去年權配爭議陸續解決後,今年有三個捷運站聯開案預計公開或已開賣,包括台北捷運大橋頭站、安和站,以及桃園機場捷運A19站聯開案,三案合計推案量約155億元,其中安和站聯開案「首泰信義」,預料最高開價應該會達到每坪200萬以上。

對於新一波聯開宅市場熱,張金鶚表示,聯開宅雖然到站就到家,非常方便,但住家入口周遭有許多人進出往來,還有捷運旁相關設施如You bike以及便利商店,從早到晚都相當吵雜混亂,再加上捷運可能產生的噪音與振動,居住品質並不理想。

此外許多聯開宅都是上百上千戶的大社區,許多都是小坪數套房,或者大、小坪數混合,公、私產權住宅混合,如此社區的管理維護不易有良好水準。

張金鶚表示,雖然聯開宅居住品質不理想,但因過去供給有限,價格明顯高於一般住宅,現在捷運已經成為一個網狀,聯開宅很多,到處都有,市場明顯供過於求,不論投資或自住,出手前都應審慎看待。

張金鶚表示,購屋人應該想想,真的需要到站就到家嗎,捷運聯開宅通常要比旁邊步行5~10分鐘路程的房價,貴上20~30%以上,換言之,聯開宅房價每戶要貴上近百萬以上,如此昂貴房價的CP值是否划算?他個人完全無法認同。

永春站共構宅 記者游智文/攝影
永春站共構宅 記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/5887/4003257

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無殼蝸牛運動30年:僅20%台灣人擁超過兩房,為何卻能主導房屋政策?

 

  
 
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 文・張金鶚(政大地政系特聘教授)

無殼蝸牛運動30年來,台灣房市投資炒作、房屋商品化以及高房價、高空屋率、房屋自有率的「三高」的情況依舊,住宅社會運動為何無法產生扭轉居住正義的力量?

1987~89年,房市面臨有始以來最不合理的房價飈漲,台北市預售新屋價格平均從每坪11萬元,短短三年間,漲到了每坪44.5萬,整整漲了四倍,引發了社會大眾的極度不滿,特別是無殼蝸牛的年輕人更擔憂自己未來將成為「屋奴」。

在1989年,國小李幸長老師發起結合相關專業團體及青年學生,成立了「無住屋者團結組織」,並在當年8月26日召集萬人夜宿在台北最貴的地段忠孝東路,抗議受到財團炒作而狂飈的房地產價格。

1989年夏天夜晚「萬人夜宿忠孝東路」的無殼蝸牛運動,至今整整30年。

1989年8月26日無殼蝸牛萬人夜宿忠孝東路,抗議房價狂飆。 圖/OURs專業者都市改革組織

猶記得自己在1986年底自美國返台,1987年到政大地政系教書,由於我過去所學的是住宅經濟、房地產投資與都市發展等專業領域,所以在政大的教學研究也主要在這些方面。

爆發這場無殼蝸牛運動的當時,我親臨現場見證了這場有史以來台灣最龐大的住宅社會運動,看到萬人夜宿忠孝東路,發出對房市炒作與不合理高房價的怒吼與不滿!

當時政府受到極大的壓力,積極召開協調各部會會議,試圖回應民間團體的不滿。雖然政府經建會及內政部從1988年底即提出「興建合宜價格住宅方案」及「租金管制」等構想,但成效不大,房市仍然炒作熱絡,直到1989年央行實施了選擇性信用貸款與提高利率,才稍稍平抑了高房價的持續飈漲。

直到1990年房市才逐漸開始衰退,歷經了長達13年的房市不景氣,房價緩慢下滑盤整,直到2003年第三季SARS過後,房市才又逐漸緩步上升。

30年過去,房市「三高」依舊

然而房市從2003年下半年緩慢恢復景氣,房價也逐漸上揚,雖然中間到2008年房市因爲全球金融危機,產生短暫的下滑外,房價持續上漲,直到2014年下半年才因房市嚴重的供過於求,加上台北市實施了囤房稅及地價稅等增加持有成本,如此臨門一腳,導致房市從台北市蛋黃區的豪宅價格開始下滑,逐漸向外擴張,形成房市不景氣的反轉結果。

但至今2019年,房市仍處在房價微跌,成交量縮減的盤整狀態。

從上述簡要的描述無殼蝸牛運動30年來,台灣房市的發展至今仍然令人相當失望。房市投資炒作、房屋商品化以及高房價、高空屋率、高房屋自有率的「三高」的情況依舊,政府僅試圖透過少量且成果不彰的社會住宅及包租代管等政策回應無殼蝸牛年輕人的期待與無奈。

住宅的社會運動到底為何無法產生扭轉居住正義的力量?

我們首先應了解台灣房屋產權結構狀況:大約有20%家戶屬於無殼蝸牛,60%屬於一殻蝸牛,20%屬於二殻以上的蝸牛,而擁有三殻以上蝸牛約佔10%,擁有四殻以上的人約只佔2%。

無殼蝸牛運動為何失敗?

檢討過去30年前的無殼蝸牛運動的失敗,我個人認為,當時過度強調「20%的無殼蝸牛要對抗80%的有殻蝸牛」,在傳統「有土斯有財」的人民價值觀,以及政府強調「住者有其屋」的傳統政策,弱勢的無殼蝸牛不論政治(選票)或是經濟(財力)的影響力,均無以對抗80%的有殻蝸牛,所以此運動註定了失敗命運。

後來我在學術界不斷分析鼓吹,一殻蝸牛面對不合理飈漲的高房價,這60%的族群倒底是贏家還是輸家?其結論很清楚:這30年來一殻蝸牛明顯也是輸家。

因為房價不合理的上漲,原本以為一殻蝸牛資產也有上漲獲利,但遺憾的是一殻蝸牛無法賣屋獲利,反而因為其一殻住房隨著時間其品質越來越下降,但卻無力換屋,因為新屋房價上漲遠高於原有的舊屋房價,一殻蝸牛的居住品質也只好隨著高房價降低。

因此,我極力主張20%無殼蝸牛要加上60%的一殻蝸牛,共有80%家戶對抗20%兩殻以上蝸牛,才有可能在政治(選票)上獲得支持。

然而,當我從學術界因緣際會進入台北巿府政治界服務,才更清楚感覺到在平時(非選舉時的短暫口號階段),經濟(財力)上的影響力遠大於表面上的政治(選票)力量。

我戲稱這個現象是「選前數人頭,選後數拳(權)頭」。除非主政者要非常能夠堅持理想與專業,否則我們經常看到平時少數的政商關係,即可以大大影響政治決策,尤其利益龐大的房地產產業,其影響力遠超出一般人所認知。

雖然二殻以上蝸牛家戶只有20%,但其經濟實力遠大於80%的無殻及一殻蝸牛。

猶記得我在台北市副市長仼內,和當時財政部長張盛和討論如何認定非自用住宅定義,如此才能具以實施非自用住宅累進課徵房屋稅。

我原本堅持第三戶(影響10%家戶)即視為非自用住宅,應增加課徵房屋稅,但張盛和部長認為不可行,這樣在立法院通過不了此修正法案,應該從第四戶(影響少數2%家戶)才可能成案通過。

後來,此房屋稅條例修正真的如預期很快就通過了。然而由於地方自治條例關係,後來只有台北市政府在我任內真正落實提高非自用住宅房屋稅的合理累進稅率,而其他縣市政府都未跟進實施。

這時,我深刻感受到2%的經濟影響實力!也讓我想到了美國99%對抗1%的佔領華爾街運動,依然很難改革成功,想見美國1%的經濟影響實力更是驚人!

在非選舉時期,少數的政商關係即可大幅影響政治決策。2014年9月16日緊盯炒房立委記者會,公布10大炒房立委。 圖/OURs專業者都市改革組織

當前台灣房市的「三高」,主要影響在高房價所造成的家庭生活負擔壓力,尤其是在高房屋自有率的優先購屋傳統價值觀壓力下,無力購屋會產生焦慮,勉強購屋也會犧牲生活品質。

此外,因為房地產投資造成社會嚴重的貧富差距,進而引發全民過度投資房地產,排擠家庭及產業的資源分配,造成個體與總體經濟的停滯衰退;也因為過度投資房地產,產生大量的空屋現象,形成資源的嚴重浪費,也可能造成無殼蝸牛與多殻蝸牛的矛盾與衝突。

當前居住正義的困境有何因應之道?

居住不正義的根源主要是高房價,然而台灣為何會產生不合理的高房價?

一方面是傳統「有土斯有財」的價值觀所影響,大多數民眾認為擁有財富必須要擁有房地產,使得房地產成為投資商品。雖然高房價不合理,但為保有財富,還是要拚命優先買房。

另一方面,是過去長期「住者有其屋」的政府政策與制度所推升,不但長期鼓勵購屋,提供優惠房貸及低額稅賦,同時忽視租屋市場的不健全,使得民眾面對不合理的高房價,仍然只能選擇購屋。當然,這背後的政商關係與壓力,也是促使政府支撐高房價的重要根源之一。

解決房市三高矛盾的根本關鍵,是人民傳統「有土斯有財」觀念必須調整,房屋應作為居住使用而非賺錢投資,居住品質應重於擁有房屋。當然改變傳統價值觀並不容易,此時政府的政策更顯重要,政府應清楚明確保障房屋自住,並透過稅賦與金融等政策工具抑制投資非自住房屋,避免住宅商品化。

另外,政府應健全房地產市場機制,資訊公開透明。實價登錄制度的改革,不但可以避免房價的炒作烘抬,也可釐清交易訊息。同時也需要調查掌握空屋資訊,對症下藥,改善空屋現象。最後,積極改善租屋市場,提升租屋的品質和安全,避免租屋黑市的地下化,同時提供多元租屋補貼給真正居住弱勢族群。

多管齊下,房市三高的矛盾困境與衝擊才能逐漸改善。

面對目前扭曲的居住結構,若要健全台灣住宅市場,需要多管齊下。 圖/OURs專業者都市改革組織

年輕世代面對世代居住不正義的現象,首先應拋開單一傳統有土斯有財的價值觀,建立多元居住與財富的價值觀。

居住可以有不買屋的選擇,但生活一定要有品質;財富也未必來自房地產,還有其他科技創新與創業,如此大幅減輕年輕世代對房地產商品化的壓力。

另一方面,政府應體認當前世代居住不正義嚴重現象,除努力改善出租住宅市場並增加租屋補貼及社會住宅,更應積極透過金融與稅制改革,擴大增加「自住」與「非自住」房屋的差別待遇,以降低非自住者的投資誘因,同時保障自住者的居住權益。

透過世代自我居住價值觀的改變(可參考日本經驗),加上政府居住政策與制度的不斷改革(可參考德國或歐美其他國家經驗),如此雙管齊下,居住不正義在未來世代才可能逐漸改善,年輕世代也才能享受居住公平正義的成果。

最後,容我總結面對當前的房市問題與政策,我長期一貫的優先次序主張是:

1、健全屋市場機制,讓市場資訊公開透明,其中租屋市場(黒市)更是應優先解決,同時實價登錄改進也是關鍵。

2、透過房地產稅制及金融制度的改革,以減少房屋商品化的誘因。嚴格區分「自住」及「非自住」的持有成本,拉大彼此的差異,以保障自住需求,抑制非自住需求。

3、公平效率的提供多元的住宅補貼,檢討當前住宅補貼的資源配置,分析住宅補貼的成本效益。其中應以租屋補貼的資源最為優先且提高分配比例,而租屋補貼又以租金補貼較具公平與效率。社會住宅應重視弱勢家庭的協助及增加比例,而非只強調興建戶數。

4、重視住宅的居住安全、品質與環境,落實住宅法,定期檢查居住安全,建立老屋健檢制度。租屋居住品質的改善應予重視。

一年九個月的市府公職生涯,體會到「理想只是口號,實踐才是王道」。產、官、學、民、媒各界都應體認到真正的「居住正義」是「利人利己」的行為,無殼蝸牛運動才能逐步紥根落實。



作者介紹   張金鶚

政治大學地政系特聘教授。美國麻省理工學院建築碩士、美國賓夕法尼亞大學都市及區域計畫博士,2013-14年曾擔任台北市副市長。從事住宅與不動產學術教學研究30多年,經常發表學術論文及時事評論於國內外著名學術期刊及報章媒體,主張健全房地產市場、照顧弱勢家庭、提升居住品質,以改善台灣的居住環境為目標。

OURs都市改革組織

蝸牛依舊無殼:30年來居住困境的反思

「反省」是本系列專欄的基本定位,期望所有關注住宅問題與爭取居住正義的朋友,能從這30年的經驗與挫敗中擷取養分,更清晰地看到問題,以及辯證地找到更有效的實踐路徑,共同開展下階段的居住改革議程。

延伸閱讀

https://futurecity.cw.com.tw/article/748?utm_source=line_future&utm_medium=website&utm_campaign=line_future-website-floatinglinebutton

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2019-07-01 23:14:06聯合報 記者張語羚╱即時報導
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立法院三讀通過「平均地權條例」,僅將實價登錄責任,從地政士改為買賣雙方。政治大學地政系特聘教授張金鶚認為,這只是技術性問題,對房市透明化影響不大,真正關鍵的條文,包含門牌揭露、預售屋30日內實價登錄卻都沒討論,看來執政黨的實價登錄2.0是說說而已。

張金鶚坦言,「真的很無奈又遺憾」,大家都知道預售屋實價登錄是房市透明的關鍵之一,但卻因為業者反彈,民進黨團在立法院只審查立委張宏陸的版本,無視這是總統蔡英文當年競選時的重要政見,以及行政院送進立法院的版本,「實價登錄2.0就是說說而已」。

OURs專業者都市改革組織秘書長彭揚凱則說,雖然有預期到會變成如此結果,「但還是很失望且憤怒」,民進黨擺明了政策跳票,實價登錄是蔡英文2016年大選時的重要政見,行政院也提出相應的修法版本,但是送進立法院卻被擋了下來,連討論都沒有。

彭揚凱痛批,民進黨對於實價登錄跳票的理由,居然與2011年國民黨的說法一模一樣,當年民進黨可是大力的批判,但是經過8年卻換民進黨說一樣的話,再者,蔡英文四年前說可以做,現在卻說要等時機成熟,「請問時機哪一天會成熟?」

張金鶚強調,預售屋實價登錄的罰則勢必要提高,因為當中還是有做假的空間,否則恐將造成買賣雙方的資訊不對稱,另外還有很多人低買高報、高買低報等,未來必須要有稽查機制,利用大數據等方式,透過系統找到異常資料並予以稽查。

至於門牌揭露部分,張金鶚也是支持政院版修法,現行是區段揭露,但是左右兩戶可能有不一樣的交易價格,模糊化的方式讓一般民眾要找出真正有價值的資訊很困難,房仲業者也要花上很大的力氣才能找到有用的資訊,因此一定要透明,這也是目前國際上許多國家都在做的事。

政大地政系特聘教授張金鶚。本報資料照片
政大地政系特聘教授張金鶚。本報資料照片
 

 

香港反送中 法媒:對蔡英文總統有利

蔡總統將過境美國 中共外交部向美提嚴正交涉

 

川普重申一中 前外交官介文汲:打臉蔡英文對美一面倒政策

民調落後郭韓 朱立倫:都贏蔡英文

 

 

https://house.udn.com/house/story/5886/3904039

 

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2019/05/30

最近內政部實價登錄網站新增功能將只計算「主建物面積」(不包含陽台、花台等附屬建物)的「淨坪價」,經過媒體大幅報導,引發社會各界擔心房價瞬間膨風的疑慮。過去國內長期房屋「單價」的計算方式,習慣將房屋「總價」除以「室內專有面積」(主建物加附屬建物)及「公設共用面積」,即一般習稱「虛坪計價」。但由於近年來高房價加上高公設比,使得消費者認為業者有意虛灌公設以提升總價並降低單價之嫌,因此主張公設面積不應計價,即所謂「實坪計價」。

實價登錄計價爭議

房屋買賣原本應以總價為主要考量或比較依據才是,消費者只要認清總價包含有多少坪的主建物、附屬建物、公共設施以及停車位即可,單價僅供參考。然而,因為房屋每間不同(不只各種面積坪數,還包括區位、方位、樓層、景觀等都不完全相同,學界稱為「異質產品」),因此傳統房價除總價考量外,多會要計算單價,如此較容易進行比較選擇。這和電腦、手機等雖有不同品牌,但多為同質產品只需考慮總價有明顯差異。因此,釐清房屋的專有面積、公設面積及停車位大小便很重要,如此才能適當計算房屋單價。 
過去國內業者為降低房屋單價,通常會將車位面積併入總價計算,後來大家都認為這樣明顯灌水,如此比較單價不合理,因此,目前大部分業者都已將停車位分離計價,消費者也都認同且合理。惟目前實價登錄網站資料對停車位價格登錄仍然混亂,缺乏明確規範,導致目前實價登錄的單價計算有些包括停車位有些卻無,造成單價比較許多困擾。 
當前有關虛坪計價和實坪計價乃至淨坪計價也都有類似停車位計價經驗可供釐清。目前「虛坪計價」將公設「共用」面積「等同」室內「專有」面積的價格,兩者對消費者的「效用」顯然不同,如此相同計價就如同過去停車位計價方式,明顯灌水不合理。反之,當前主張「實坪計價」卻將公設面積完全不予計價,否定消費者必須使用公設的「效用」,這樣如同將停車位不予計價,也明顯不合理。更何況公設面積涉及社區居住品質,若是公設不予計價,勢必影響社區品質,結果對消費者反而不利。而「淨坪計價」則更進一步將室內專有的附屬建物面積不予計價,更加明顯不合理,完全違反消費者的「效用計價」原則,理論與實務均不易被接受。 
解決上述3種不同計價爭議,顯然目前停車位「分離計價」的模式與經驗,非常值得參考,尤其這有效用理論依據,也有實務操作經驗,業者和消費者也都認同合理。至於公設面積應如何分離計價?業者和消費者會透過各自的成本與效用,經過市場機制的不斷調整,公設品質水準與面積大小也會如同停車位般自然產生價格。 

https://tw.appledaily.com/forum/daily/20190530/38350374?fbclid=IwAR1R1waB2TPRfI-vDi8XooxPTjgYYoRSv1vP95BpNNlZY8lijJgDNN2YayI

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2019/05/27

最近立法院將開始進行實價登錄2.0版「地政三法」的修正草案討論,目前進入政黨協商,近日將進行審議。由於政府與執政黨團受到業界極大的壓力,礙於「預售屋即時登錄」及「門牌全揭露」兩項規定受到業界強力反對,預計妥協將此關鍵條文主動撤下,引起社會各界的高度重視。
房地產實價登錄從2012年8月施行至今近7年,已提供成交資訊超過200萬件,有上億人次至該網站查詢,是政府所有網站中人氣最高的查詢點閱率,可以顯示實價登錄政策受到全民的重視,成為房市最重要的官方資訊,也是健全房市的最重要政策。

建立房屋租金指數

然而,實價登錄實施至今也引發各界對房市交易要更透明化的期待。其中購屋消費者因為實價登錄欠缺精確的地址資訊,消費者無法清楚判斷社區名稱、是否鄰路、角地、方位、景觀乃至鄰居周圍環境等狀況,如此模糊化的訊息,引發人民的疑慮,很容易產生錯誤的判斷,甚至引發爭議,也產生市場交易的不效率。 
另外,最具關鍵領先指標的預售屋銷售價格,也因現行法令規定全部預售房屋銷售完畢後1個月才需要實價登錄,更使得消費者無法得知現行預售房屋價格,更嚴重的是消費者完全不知道預售個案銷售率狀況,資訊完全掌握在業者手中,很容易造成烘抬炒作、銷售熱絡不實假象,使得消費者恐慌,完全扭曲房市透明、不公平的市場交易,損害購屋者權益。 
目前實價登錄均只要求在交易後1個月才須登錄,再加上缺乏規範的備註欄登記,以及行政審查作業,資訊揭露延遲且混亂,以致消費費者無法獲得完整正確且最新資訊。如此也使得政府無法利用即時資訊,建立即時的「房價指數」,供消費者參考。 
事實上,目前國內的實價登錄相較國外仍有相當改進空間,包括弱勢租屋族群更關心的「租金實價登錄」。目前只有要求經仲介業者的租金需要登錄,以致眾多民間一般租金訊息非常不足,使得弱勢租屋者只能求助民間網站或非正式的租屋廣告。建議政府應要求所有租屋市場租金必須都要實價登錄,如此不但可以避免「租屋黑市」,同時藉此建立「房屋租金指數」供房東及房客參考,提升租屋市場的公平與效率。 
實價登錄修法最關鍵重要的條文應是「實價登錄不得作為課稅的依據」這個不合理的條文應被刪除。因為惟有將實價登錄列入目前房地合一實價課稅之中,才能讓買賣雙方在申報買賣價格相互牽制,真正避免買賣雙方可能產生的不實價格申報的現象,這是國外一般的作法,值得我們重視。 

不涉買賣雙方個資

業界反對行政院實價登錄2.0版的說法均似是而非,包括地址全都露是否涉及個資問題。地址是房屋買賣重要資訊,完全不涉及買賣雙方個資,法務部也曾有說明,國外更是早有實施經驗。另外,預售屋登錄是否會有未來變更不確實問題。這種狀況不僅是少數,若有變更也可再重新登錄修正,完全不是問題,更何況目前也是預售完銷登錄,變更情況依舊存在。
社會大眾都清楚「水清無魚、渾水可以摸魚」的道理,實價登錄2.0版的落實是對消費者有利,但對不動產業者不利的改革,健全公平效率的市場機制最重要也最不花錢的政策就是「房市資訊透明」。期盼政府及執政黨團能夠認清社會大眾的期待,不要低估了大多數選民的力量!讓我們拭目以待這場角力大戰的最終結果! 

政治大學地政系特聘教授 

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顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

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