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商辦市場的需求端是靠產業支撐,當整個社會的產業對辦公室的需求不振,商辦市場就會黯淡無光。這條長長隧道,黯淡了十多年,終於,迎來第一道光。

「台灣深厚的科技研發能量與豐沛人才,讓戴爾在台灣不斷持續擴充規模。」戴爾科技在台承租面積不斷擴大,「戴爾科技大樓」早已是既成事實地矗立在敦化南路上。全球主要的CoWork公司不約而同嗅到台灣的需求激增,同時在台北頂級商辦快速拓點,讓台灣頂級辦公室租金創下18年來新高。商辦第一道光的背後,隱含著什麼寓意?

隱隱欲升的爆發力,台灣經濟其實不需悲觀以對!

十月底的台北街頭已經很有秋意,敦化南路二段上,一整排的台灣欒樹迎風,是屬於台北獨有的風景。

但倚著欒樹叢邊的一棟大樓,從這裡走出來的臉孔卻很不台北,有印度、美國、英國、加拿大、香港、新加坡等十多個國家的人,集合在這裡上班。這裡是戴爾科技集團(Dell Technologies)的台灣分公司。

從最初僅僅租下四層樓面、員工人數不到一百人,到如今一棟大樓擠不下,還必須再擴充到隔壁棟大樓,超過一千五百名、國籍不同的研發工程師在此上班,戴爾如此深化的布局,意味著什麼?

包下整棟樓還不夠 戴爾每二個月多租半層樓

「戴爾科技集團對台北的辦公樓需求很嚇人,他們開出的需求是,差不多每二、三個月就要擴充半層樓。」一位大型商仲負責人說。

敦化南路二段上的「台北國際大樓」分A、B兩棟,各二十八層樓,A棟除了僅剩國泰集團零星的子公司外,幾乎已整棟被戴爾包下,早已是既成事實的「戴爾科技大樓」。

而B棟今年以來也被戴爾陸續進駐,一如商仲負責人所說,如今已有六個樓面都是戴爾租下;現場管理員表示,近期又多進駐了幾層樓,還在陸續搬家,目前整棟樓是滿租。

「我們公司早就接到房東(國泰人壽)的通知,表示約滿不再續約,一經打聽,才知道這整棟大樓除了資策會外,所有樓面都被戴爾給預定下來。」同一層大樓的其他房客表示。

「戴爾科技在台灣共有一千六百多人,其中有超過一千五百名都是研發工程師。」戴爾台灣分公司企業溝通部門經理邱德智說明戴爾在台灣的布局。

戴爾向《今周刊》表示深耕台灣的決心,台灣早已是戴爾全球研發與人才培育的重鎮,如今不只員工數超過一千六百人,並幾乎一肩扛起集團主要產品的研發大任,負責戴爾全球伺服器、工作站,以及商用、消費、電競PC與筆電的開發設計。

而台灣在戴爾的全球布局上,早已跨越地區性,有許多位全球性的高階主管都常駐台灣,如消費性及小型企業產品事業群總經理華運日(Ray Wah),負責戴爾全球消費與中小企業業務,以及筆電、桌機等產品的整體策略規畫與藍圖,他就在敦化南路的大樓裡上班。

要說台北戴爾對整個集團的重要性,儼然已經是小總部的地位,應不為過。

戴爾科技集團,2019年在美國五百強企業中排名第34,對全球科技業的重要性不言而喻。在沒有對外多做聲張的情況下,這家大咖企業陸續把許多重要的研發布局放到台灣;如無意外,敦化南路二段上這兩棟地下三層、地上二十八層的大樓,除了資策會外,其餘樓層最後都將被戴爾全數租下。

微軟在台擴增AI研發 蘋果、臉書、亞馬遜也搶進駐

其實,不只戴爾悄悄地加速在台擴張、安靜卻狂猛地擴增辦公大樓使用面積;同一時間,微軟也表示,未來五年內,要在台灣增加至少二百名以上的AI研發工程師。目前微軟是位在忠孝東路五段上的「國泰置地廣場」最大房客,如果增加人力的計畫落實,微軟在這個頂級商辦裡,可能還得更擴大辦公室面積了。

全球科技大咖用實際動作證明,無論從人才的角度,或投資環境逐步提升,台灣在他們眼中已是全球布局的重要一環。而這些動作,對台灣經濟的第一波直接影響,就是快速改變了過去台北商辦市場的供需樣貌。

19年,北台灣商辦行情快速拔起,若要評估這波熱潮能否延續,必須深入探究改寫供需結構的關鍵角色,以及這些角色的心態與手筆。外商,正是其中重要的一環。

事實上,不只以上兩位外商大咖提高對台灣的投資,前年底才剛落成的台北南山廣場,如今已吸引臉書、亞馬遜與蘋果等全球A咖級的網路科技業者,紛紛搬遷於此。

這些大咖對自家辦公室面積、甚至於坐落位置,向來都三緘其口,但消息終究傳出,「FAA(FB、Amazon、Apple合併簡稱)每家搬進南山(廣場),辦公室面積都陸續擴充了一倍以上,現在至少都租下一整層樓以上(蘋果是兩層),顯然要在台灣大展手腳。」不只一位商仲負責人證實。

當外商從研發到網路科技、從上游到下游,不約而同在近年內拉高在台布局,光是以上幾家公司,估計就增加租用超過萬坪以上的樓地板面積,對這波商辦不動產的行情推升,無意間產生了定心錘的力量。

101慘澹十年才滿租 南山廣場一年就達標

如果大家還記得,2003年正式落成、跨進台北A級商辦市場的101金融大樓,當時商辦市場一路慘澹,不只進駐率遲遲無法拉升,甚至一度市場傳言每坪租金可能「破二」,也就是每月每坪租金不到二千元,幾乎要跌破全球摩天大樓裡的最低價格。

而這樣的慘況足足走了十年,直到13年,6萬坪的辦公大樓面積才突破九成的招租率。緊接在後,15年推出的「國泰置地廣場」,擁有2.5萬坪的辦公室面積,當時創下不到三年時間就突破九成招租率,已經引發市場驚喜;沒想到17年底接棒的台北南山廣場,創下短短不到一年時間就已突破九成招租率,正式拉出台灣商辦市場一根長紅棒,宣告久違的春天來了!

而買賣市場更是引發市場驚呼連連,今年九月,聯強國際以史上最高的每坪一百萬元,買下南港車站前的頂級辦公大樓;接著東區的京華城也以372億元的超高價標出,預告要蓋四棟頂級辦公大樓,屢傳捷報。

「差一點就想退出這個市場了!」深耕台灣市場超過二十年的國內最大商用不動產仲介—世邦魏理仕台灣分公司董事總經理朱幸兒說,產業需求是支撐商辦市場的關鍵,但台灣經濟長期黯淡,加上產業外移,是商辦市場始終無法跟上住宅市場的原因,與鄰近國家比較,更是相差甚遠。

「但從去年起,市場不一樣了。」朱幸兒眼神一亮,繼續說明,「不只商辦市場回春,光是今年上半年就有好幾家外商委託尋找倉儲物流中心的土地。我的市場敏銳度告訴我:景氣回來了!」

不只外商大咖大幅加碼投資台灣,台灣商辦市場還冒出許多「神祕彩蛋」,其中,共享辦公室突然在今年湧入,光是新加坡商JustCo、美商WeWork兩家企業,就租下接近一萬坪的A級辦公室面積,令人驚喜。

根據商仲第一太平戴維斯的統計,無論先來後到,光在台北,目前這些共享辦公室業者所承租的辦公大樓面積,至少超過二萬坪,這還不包括零星散落在一些較舊的辦公大樓裡的商務中心。

尤其新進業者活潑多元的經營模式,提供從個人到企業,從辦公、住宿,甚至到休閒等相關服務,滿足外商企業初到台灣在工作上的所有需求,令人打開眼界,憑空創造過去台灣商辦市場不曾有過的新客源。

 

共享辦公室改寫商辦生態 空置率創新低  租金應聲大漲

業者舉例,由於提供一次購足式的服務,「有企業直接就在這裡嘗試設立新的部門,因為成本不高,就算新部門的嘗試失敗,對該公司的衝擊也很有限。」另一方面,這些具有國際集團背景的共享辦公室業者也表示,在台擴張主要是回應國外企業會員的短期赴台辦公需求。種種全新客源,代表著共享辦公室並不會排擠到原本的商辦市場,而是創造出全新的需求。

除了共享辦公室外,還有許多新創事業,近年來也是商辦市場的大咖房客。例如蝦皮購物除了維持在松菸文創、統一國際大樓的辦公室,就在去年大部分搬遷到全新落成的聯合報大樓,一口氣租用六個樓層,比之前辦公面積擴大一倍有餘。

又例如LINE Bank進駐內湖NASA科技總署大樓,以及近日重新進入台灣、引發不少關注的「淘寶台灣」,租下南京復興商圈的「宏盛國際金融中心」兩個樓層。這些網路銀行、電商的新創企業,強調員工辦公環境舒適寬敞、大樓設備新穎,對新辦公大樓的需求,都令商辦市場耳目一新。

根據商仲公司的綜合調查,台北A級商辦的總供給量大約75萬坪,所有商辦的供給量約為120萬坪,在過去十年,市場的空置率長期維持在8%到10%之間;但在18年,供需結構發生多空重大扭轉。

這一年,市場一下子就有台北南山廣場、聯合報大樓、國泰民生建國大樓等多棟大樓陸續完工,市場新供給五萬多坪,幾乎創下史上最高。但沒想到,市場需求更是大量湧入,從科技業外商到新創產業,幾乎一年之內就消化掉所有的新供給量,若用股市解盤的概念來說,台灣委靡已久的商辦市場,像是逐漸脫離長期底部。

緊接著是19年,接續前一年的氣勢,這一年市場已經壓縮,幾乎沒有任何新的供給,但是需求依然強勁,市場空置率首次跌破5%,是十年來新低,辦公室每坪租金當然應聲大漲。

每坪五千元天價已出現 危老、都更、改建讓供需緊俏

根據不動產顧問公司提供,以及內政部實價登錄顯示,台北南山廣場裡首先迎來嬌客,位在42、43樓的美商輝瑞藥廠,以每坪5,000元的租金,成為全台第一張站上5,000元大關的商辦租約;還有38樓的戴爾科技集團旗下軟體公司VMware,以每坪租金4,762元承租;37樓的德事商務中心,以每坪租金4,358元承租。此外,位在國泰置地廣場35樓的大牛科技,以每坪租金4,568元承租;還有老字號的101金融大樓裡,也有多樓層租金都站上4,000元大關。

接下來呢?市場供給依然有限。明年新供給只有中國人壽位在南京敦化商圈的總部大樓落成,約2.5萬坪;接著要直到2022年,才有位在敦化北路、近民權東路口的玉山銀行總部大樓,以及位在南京東路二段的元大銀行總部等陸續落成,但供給量都不大。由此來看,商辦行情在未來二到三年,很可能續有激情演出。

又例如,位在民生東路三段上的指標大樓之一「國泰環宇大樓」,是許多外籍航空台灣分公司的重鎮,包括中國東方航空、澳門航空等都坐落於此,但近期都將陸續清空,因為即將進入正式都更核定。

「環宇大樓明年將進行拆除及興建作業,過程要三到四年,同樣也是國泰人壽旗下的襄陽大樓,也將進行都更。」國泰人壽是這些大樓的業主,國泰人壽總經理劉上旗也親口證實了相關都更時程;其中,1986年完工的環宇大樓,占地1,250坪、樓地板面積九千多坪,襄陽大樓樓地板面積亦達三千餘坪,內部將全數遷出,都為市場帶來至少同樣一萬多坪的需求。

無論危老或都更,這些原本被市場認為停滯不前的政策,搬遷戶卻意外成為市場需求方,雖因每棟大樓的都更時程不同,難有明確數字統計,但經本刊整理證實者,至少約有十萬坪樓地板面積的新需求,也是這波商辦的推手。

台北商辦市場走過漫長無光的隧道,好不容易才迎來曙光,但在隧道之中,已經有不少戰士棄守這個市場,紛紛將原本的辦公大樓打掉,改成豪宅、酒店等不同建案。這部分,則是此波商辦熱潮的另一層「供給端推力」。

根據高力國際研究部董事梁儀盈的研究統計,光是南京東路二到四段,短短約三千公尺的路段上,目前就有大陸建設正在興建的豪宅「琢豐」,這是由原來的亞洲信託大樓拆掉改建,據母公司欣陸控股表示,此案規畫是經過台北市都更審議委員會的要求,決定規畫成「一到十樓為店面及旅館,十一到二十四樓為住宅」的產品上市。

另外,南京東路、敦化北路口的「華固名鑄」,是由原來的國際大樓改建;還有原「南京四季大樓」改為洛碁飯店等。這幾年,這些「消失的辦公大樓」,讓整體商辦市場的供給減少,無疑都是這一波供需緊俏的原因之一。

此外,國內業者自己的場域替換,也是這波行情的推手之一。其中,過去總被當作老調重彈、牛步化的都更,竟也創造了新的市場需求。

十一月九日下午,本刊採訪團隊來到中山北路、民權東路口的上海商業儲蓄銀行總行大樓。這天是上海商銀總行在此營業的最後一天,因為這棟已有四十九年歷史的大樓,符合內政部營建署的《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,正在進行搬遷;搬家公司的貨車正把一箱箱文件搬運上車,要開往暫時的新辦公室—嘉新大樓,以及民生東路二段上的沈家企業大樓。

台北商辦景氣熱騰騰 催生台灣經濟春芽乍現?

「這一波多年不見的行情,除了跌深反彈外,值得注意的是,出現了許多過去商辦市場不曾出現的新需求。」台灣經濟研究院產經資料庫研究員劉佩真一言指出。商辦市場供需雙方都很清楚明瞭,必須要有新的產業需求源源不絕地進入,才能長遠而自然地推升市場租金行情,如同香港的中環及九龍、英國倫敦、紐約市中城、東京丸之內,不外乎都是這個硬道理。

這也是過去台灣商辦委靡不振的主要原因:缺乏新需求。但這次由外商大咖推波助瀾下,啟動的這場多年不見的商辦行情,是否可能是催生台灣經濟春芽乍現的前哨戰?「還需要更多時間與市況證明。」劉佩真說,但是,市場確實嗅到了令人期待的氛圍。

根據美國商業環境風險評估公司(BERI)日前公布的「投資環境風險評估報告」,台灣居全球第四,在亞洲國家中,台灣的投資風險評估排名第二,僅次於新加坡,勝過日本、韓國,更大勝中國。

台灣的投資環境在許多人的共同努力下往前邁進,加上在許多外商眼中便宜又質精的人力,是促成外商在台灣擴大投資的主要原因。

久違了!台北商辦的春光,但這道春光是否能延續成經濟成長的曙光?或許還須更多努力,但絕對值得期待。

(劉俞青)

文章來源:今周刊


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2019.11.14 11:22

資金回流帶動商辦熱潮,大型建商尤其看好高雄市,未來將有10多個商辦出現。(圖為高雄市中正金融特區)
資金回流帶動商辦熱潮,大型建商尤其看好高雄市,未來將有10多個商辦出現。(圖為高雄市中正金融特區)

中美貿易戰開打,台商資金接力回流,經濟部預估,年底這波資金回流潮可望突破8,000億元。熱錢帶動股市、房市回春,激勵投資人對商辦市場信心,今年第三季台灣商用不動產交易金額高達1,157億元,創歷史新高;連過去商辦市場不如台北熱絡的高雄市,未來都將有10幾處商辦落成,有機會挑戰租金、房價雙高。

 
 
中美大戰台商回流,房市專家最看好的房地產項目是?

商辦市場火熱 自用是主流

據最新出爐的第3季台灣CCIM商業不動產投資信心指數顯示,投資人對辦公室投資信心最高,其次是土地開發,第三才是經濟環境;至於店面、旅館投資人看法偏保守。

負責調查的政治大學地政系林左裕教授說,美中貿易戰開打,資金回流,帶動投資人對土地、商辦需求,因此「土地和商辦」成為投資人信心最樂觀的兩項指標。商辦市場不只投資信心是正指標,就連第三季商辦投資市場成交額也近70億元,年增率高達80%,相當驚人,世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學認為這是反映投資人「對辦公類型產品深具信心」。

而且從使用目的來看,目前商業地產市場完全是「自用」天下,商辦需求來自企業自用總部或擴張,自用就看收購的C/P值,所以議價不手軟。

 
台灣商用不動產沉寂多年,2019年第三季交易量創下歷史新高。
台灣商用不動產沉寂多年,2019年第三季交易量創下歷史新高。
商辦投資目的以「自用」為主,顯示企業有成立新總部或擴張需求。
商辦投資目的以「自用」為主,顯示企業有成立新總部或擴張需求。
根據統計數據,投資人最看好「辦公室」類型產品。
根據統計數據,投資人最看好「辦公室」類型產品。
台灣商用不動產沉寂多年,2019年第三季交易量創下歷史新高。
台灣商用不動產沉寂多年,2019年第三季交易量創下歷史新高。
商辦投資目的以「自用」為主,顯示企業有成立新總部或擴張需求。
商辦投資目的以「自用」為主,顯示企業有成立新總部或擴張需求。
根據統計數據,投資人最看好「辦公室」類型產品。
根據統計數據,投資人最看好「辦公室」類型產品。
台灣商用不動產沉寂多年,2019年第三季交易量創下歷史新高。
台灣商用不動產沉寂多年,2019年第三季交易量創下歷史新高。
商辦投資目的以「自用」為主,顯示企業有成立新總部或擴張需求。
商辦投資目的以「自用」為主,顯示企業有成立新總部或擴張需求。
根據統計數據,投資人最看好「辦公室」類型產品。
根據統計數據,投資人最看好「辦公室」類型產品。
 
 

成本低租金揚 高雄深具潛力

全台辦公室產品正夯,到底投資哪裡最有潛力?拿台北、高雄性質相仿的金融商圈相比,台北敦化金融商圈動輒每坪百萬起跳、入手難度高;而高雄人認定的市中心精華地段「中正金融特區」,商辦投資行情每坪約24萬起仍在低點,房價尚有增值空間。

深耕南臺灣的富住通商用不動產統計,即便將時間拉長至過去15年也僅6場建案,高雄商辦的供給量十分有限。但近期大型建商紛紛來插旗,開工申請件數爆量,未來,高雄將有10幾處商辦出現,帶動市場信心,無論租金與房價均有望創新高。

據業者統計,目前高雄市商辦租金行情,每坪約300~600元間,區段新的商辦租金行情有望突破600元,富住通商用不動產研展部主任許值瑋認為,高雄商辦屋齡老舊、設備急需更新,隨著這波資金浪潮,高雄的A級新商辦每坪租金突破千元並非不可能。

相較於台北類似地段,高雄精華商圈的商辦投報率高達5%,全台最亮眼。
相較於台北類似地段,高雄精華商圈的商辦投報率高達5%,全台最亮眼。

大型建商插旗 瞄準中正金融特區

看到高雄缺少A級商辦,大型建商也積極布局商辦市場,高雄起家的興富發集團總裁鄭欽天就豪氣說,未來10年將在全台推出至少30件商辦案,目前全台市況都相同,「舊商辦如同舊租賃車一樣需求低,A級商辦才能吸引台商。」興富發也因此選在高雄中正金融商圈推出新案「高雄CBD」,該區無論交通與生活機能都十分成熟,吸引超過三十間金融機構插旗,有高雄華爾街之稱。

https://www.mirrormedia.mg/story/20191114mkt002/

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2019-11-13 13:16今周刊
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撰文‧今周刊編輯團隊

十月底的台北街頭已經很有秋意,敦化南路二段上,一整排的台灣欒樹迎風,是屬於台北獨有的風景。

 

 

 
 

 

倚著欒樹叢邊的一棟大樓,從這裡走出來的臉孔卻很不台北,有印度、美國、英國、加拿大、香港、新加坡等十多個國家的人,集合在這裡上班。這裡是戴爾科技集團(Dell Technologies)的台灣分公司。

包下整棟樓還不夠

戴爾每二個月多租半層樓

「戴爾科技集團對台北的辦公樓需求很嚇人,他們開出的需求是,差不多每2、3個月就要擴充半層樓。」一位大型商仲負責人說。

敦化南路二段上的「台北國際大樓」分A、B兩棟,各二十八層樓,A棟除了僅剩國泰集團零星的子公司外,幾乎已整棟被戴爾包下,早已是既成事實的「戴爾科技大樓」。而B棟今年以來也被戴爾陸續進駐,一如商仲負責人所說,如今已有6個樓面都是戴爾租下。

「戴爾科技在台灣共有1600多人,其中有超過1500名都是研發工程師。」戴爾台灣分公司企業溝通部門經理邱德智說明戴爾在台灣的布局。戴爾深耕台灣,台灣早已是戴爾全球研發與人才培育的重鎮,並幾乎一肩扛起集團主要產品的研發大任。

微軟在台擴增AI研發

蘋果、臉書、亞馬遜也搶進駐

其實,不只戴爾悄悄地加速在台擴張、安靜卻狂猛地擴增辦公大樓使用面積;同一時間,微軟也表示,未來5年內,要在台灣增加至少200名以上AI研發工程師。目前微軟是位在忠孝東路五段上的「國泰置地廣場」最大房客,如果增加人力的計畫落實,微軟在這個頂級商辦裡,可能還得更擴大辦公室面積了。

事實上,不只以上兩位外商大咖提高對台灣的投資,前年底才剛落成的台北南山廣場,如今已吸引臉書、亞馬遜與蘋果等全球A咖級的網路科技業者,紛紛搬遷於此。

這些大咖對自家辦公室面積、甚至於坐落位置,向來都三緘其口,但消息終究傳出,「FAA(FB、Amazon、Apple合併簡稱)每家搬進南山(廣場),辦公室面積都陸續擴充了一倍以上,現在至少都租下一整層樓以上(蘋果是兩層),顯然要在台灣大展手腳。」不只一位商仲負責人證實。

101慘澹10年才滿租

南山廣場1年就達標

2003年正式落成、跨進台北A級商辦市場的101金融大樓,當時商辦市場一路慘澹,不只進駐率遲遲無法拉升,甚至一度市場傳言每坪租金可能「破2」,也就是每月每坪租金不到2千元,幾乎要跌破全球摩天大樓裡的最低價格。

這樣的慘況足足走了10年,直到2013年,6萬坪的辦公大樓面積才突破9成的招租率。緊接在後,2015年推出的「國泰置地廣場」,擁有2.5萬坪的辦公室面積,當時創下不到3年時間就突破9成招租率,已經引發市場驚喜;沒想到2017年底接棒的台北南山廣場,創下短短不到1年時間就已突破9成招租率,正式拉出台灣商辦市場一根長紅棒,宣告久違的春天來了!

 
 

 

 

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2019年11月11日

【高敏鳳╱台北報導】台商回流,讓商辦需求增加,其中,台中市7期商辦發展相當具潛力,據高力國際統計,台中7期在2018年第2季空置率還高達近5成、約46%,但到2019年第3季已下修至不到2成、約18%,且租金年漲幅達3%。高力國際董事總經理劉學龍表示,7期辦公商圈過去1年去化快速,租金及售價皆明顯成長,成為企業門面升級、軟體科技業、回流台商進駐首選。

台中7期辦公商圈邁入發展黃金期,供不應求。陳恒芳攝

租金年漲幅達3%

統計資料顯示,台中七期區域內的商辦大樓租金從2018年底每月每坪928元,到今年9月底來到958元,租金年漲幅達3%,而分層商辦交易案則是於這2年加溫,包括NTC國家商貿中心、CBD時代廣場,以及聯聚中雍等知名商辦均陸續有成交資訊揭露,前2棟每坪成交價落在30萬∼35萬元,後者高樓層單價落在55萬∼60萬元。
高力國際調研部梁儀盈董事表示,觀察全台商辦需求,除了台北多以金融貿易、外商等進駐以外,台中辦公商圈趨於成熟,其中7期辦公大樓明顯有本土中小企業落腳,像是航太業、機械業想要走出國際等原因,顧及企業門面,選擇租賃或買下7期商辦,因此看好這裡的潛力。

A級商辦多注重門面,傾向豪華。

回流台商成領頭羊

據悉,台中關於整棟指標商辦投資案,主要集中在2010至2012年,包括2010年富邦人壽以21.72億元買下整棟「豐邑市政都心」、2011年富邦人壽再投資20億興建「文心富邦大樓」、2012年台灣人壽投資32.45億元,興建中國信託營運總部等
台中7期商辦銷售專案經理張瀚升表示,台中商辦圈近1年相當蓬勃,有供不應求趨勢,主因中美貿易戰讓台商回流,而回來的多屬產業領頭羊,連帶附屬供應鏈也跟著返鄉,又因中部地區傳統中小企業居多,壯大回來後,想要有個好看的門面,最後都選擇台中7期商辦大樓,因而刺激當地商辦市場成長。

https://home.appledaily.com.tw/article/index/20191111/38493429/news/

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2019-11-04 00:17:10經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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辦公室供需失衡陷入白熱化,第3季聯強國際斥資63.58億元,買下南港輪胎南港廠開發案「世界明珠」大部分樓層,每坪價格衝上100萬元,為市場注入強心針;而京華城未來開發的頂級商辦,目前加緊腳步希望搭上這波換屋潮,看好的同樣是總部化的自用需求。

仲量聯行董事總經理趙正義指出,台北市辦公室空置率探底的原因有三,除了企業面臨辦公室老舊有換屋的需求外,也有集團各事業體零散在多個辦公大樓,因此有總部化的需求,另外,共享辦公室今年大量承租現有空間,也是加速空置率持續下探的主因。

這樣的需求不降反升,商仲業者皆指出,未來三至五年內,無論是辦公室出租或出售市場皆無大量供給,但換屋及總部化需求仍在,因此辦公室市場後市仍持續看好。

中石化表示,看好辦公室市場未來的發展,京華城後續的開發時程希望在2023年完工,若目前有意購買大面積或有總部化需求等企業,也開放冠名在商辦大樓上,不過就銷售對象而言,並沒有傾向大小客戶的類型,有意進駐的企業都表示歡迎。

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2019-11-04 00:17經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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辦公室供需失衡陷入白熱化,第3季聯強國際斥資63.58億元,買下南港輪胎南港廠開發案「世界明珠」大部分樓層,每坪價格衝上100萬元,為市場注入強心針;而京華城未來開發的頂級商辦,目前加緊腳步希望搭上這波換屋潮,看好的同樣是總部化的自用需求。

仲量聯行董事總經理趙正義指出,台北市辦公室空置率探底的原因有三,除了企業面臨辦公室老舊有換屋的需求外,也有集團各事業體零散在多個辦公大樓,因此有總部化的需求,另外,共享辦公室今年大量承租現有空間,也是加速空置率持續下探的主因。

這樣的需求不降反升,商仲業者皆指出,未來三至五年內,無論是辦公室出租或出售市場皆無大量供給,但換屋及總部化需求仍在,因此辦公室市場後市仍持續看好。

中石化表示,看好辦公室市場未來的發展,京華城後續的開發時程希望在2023年完工,若目前有意購買大面積或有總部化需求等企業,也開放冠名在商辦大樓上,不過就銷售對象而言,並沒有傾向大小客戶的類型,有意進駐的企業都表示歡迎。

 

https://money.udn.com/money/story/5621/4142763?from=ednappsharing

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2019-11-04 00:17經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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統整今年第3季辦公室室市場概況,世邦魏理仕表示,台北辦公室租賃市場接續前季的熱度,A辦平均空置率下探至6.4%,創17年以來的新低,除了帶動租金行情,因租金看漲,部分大型企業轉而考慮以買代租,使得過去一年來辦公室預售市場轉趨活絡。

觀察台北辦公室投資市場,投資氣氛維持熱絡,2019年第3季交易金額總計為新台幣68.9億元,較去年同期成長近一倍,並創下五年來同季交易量最高之紀錄。商仲世邦魏理仕(CBRE)指出,主要受到聯強國際及其相關企業於季內買下南港區內一棟興建中辦公大樓所推升。

儘管第3季3億元以上交易案件僅兩件,但部分有自用需求的企業持續積極尋找合適的投資標的,顯示辦公室市場投資動能逐漸升溫。世邦魏理仕發現,在目前租金水準上揚的情況下,部分大型企業轉而考慮以買代租。

https://money.udn.com/money/story/5621/4142762?from=ednappsharing

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2019-10-31 10:21

根據實價網最揭露資訊,8月,佛光山寺一口氣以近4.46億元買下松山五分埔商圈的「朝代世貿大樓」5、6樓共5個商辦單位。(翻攝自Google地圖)

〔記者徐義平/台北報導〕此波商辦熱潮不單吸引各路資金出手,連佛教團體也出手買樓。根據實價網最揭露資訊,8月,佛光山寺一口氣以近4.46億元買下松山五分埔商圈的「朝代世貿大樓」5、6樓共5個商辦單位。房產業者指出,該大樓本來就是國際佛光會中華總會的設立地點,此次應該是自用需求,才會轉租為買。

根據內政部實價網最新揭露紀錄,8月,佛光山寺買下的商辦位置在北市松隆路上,五分埔商圈旁、靠近松山車站以及繞河街夜市,買進樓層為5、6樓,合計買進坪數高達571.63坪(包括9車位、約85.15坪),扣除車位坪數與總價2250萬元,拆算每坪單價約87萬元。

該商辦為1992年8月興建完成,屋齡約27年,為地上14層建物,1樓與地下1樓則是好樂迪KTV,開設時間超過15年,而且實價政策上路至今逾7年,僅有佛光山買進時,也就是今年8月才有首次實價資訊,而且該棟超過9成以上產權是宗教團體持有。

其實今年佛光山組織團體涉足房地產,還包括24日和平萬壽開發公司以5.78億元標得漢神百貨對面約495.80坪地上權案,拆算每坪地上權標脫單價約116.68萬元。

至於,南港也有最新廠辦揭露實價資訊,8月,加基國際投資砸近2.6億元,買進廠辦案「NEO ONE」2樓4個單位,坪數約539.66坪(包括13車位、約65.13坪),扣除車位坪數與總價2210萬元,拆算每坪約50萬元,該廠辦案坐落重陽路上,而且距離9月傳出簽約的南港每坪百萬商辦,車程僅5分鐘。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2962763

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世界高層樓與都市人居學會(以下稱CTBUH)全球大會31日於芝加哥舉辦,台北101在獲頒50最具影響力高層樓後,總經理張振亞亦受邀發表「大樓租戶需求」報告分享;CTBUH主席安東尼伍德(Antony Wood)強調,101在20年前就設計出目前科技、社交、永續等三大建築趨勢,尤其垂直社區商業模式更是世界獨一。

安東尼伍德指出,關於台北101入選理由一是過去高樓都在北美,而101則是把世界最高樓帶向亞洲的里程碑。二是設計的元素來自當地,他說,多數高樓不是純商業用途就是非常奇怪的造型,甚至大多數的高樓建築造型都一樣,不是玻璃帷幕就是垂直的鋼筋高樓,101大樓設計則與在地文化融合,無法把台北101放到澳洲雪梨或別的地方。

此外,包括美國Willis(前SEARS大樓)等在101已落實垂直社區模式的思考20年後的今天才準備改裝加上社區生活的元素,以服務全棟樓15000位上班族,但事實上兩年前到台北101之後,才發現它不僅外觀美,而且具有多功能性服務全棟13000人。

包括超市、牙醫、更衣室、哺乳室等,就是一個垂直社區,而在美國的大多數高樓都是商業導向,並沒有這樣的思維,美國到現在,將近20年後才開始朝這個方向去努力。

安東尼強調,101建築能夠被社會擁抱、親近都是難以取代的,當他成為一個城市象徵「我真的想不到還有什麼地方還可以再改進。」地點、娛樂性、功能和文化象徵或甚至科技或技術,社交性幾乎都是難以取代,此外跨年煙火亦發揮極大的影響力,像是杜拜和紐約現在都開始放起煙火。

他進一步指出,今年CTBUH第一次做全球50最具影響力建築評選,主要透過過去50年、尋找未來50年,台北101無庸置疑是「零爭議」的入選。

此外,50棟建築最具體影響全世界就是各種科技所創造出驚奇,包括綠建築連續拿下白金級綠建築、經營成就獎,且在五、六年短短時間一再投資綠能,這樣年輕的建築創新與動力,對產業的衝擊和影響是很大的。 全球50棟最具影響力建築,包括Willis大樓等是對當時科技的影響力。

住商混合是一個重要的理由,譬如說住商地帶的接合區整合的非常好,有點像是台北101。第二個理由是社交,英國900年倫敦塔旁的30 St Mary Axe,當時是很大的爭議,但是現在卻是倫敦的地標和代表。

第三是永續,是對未來城市所需的投射,減少建築所需的能量,或是社交攻堅,或是綠建築所以永續和生活的概念,這三點「台北101三者兼具」,且是20年前的設計,相對上海或新加坡提前走好幾步。

他說,101大樓以人為本服務的設計有很多遠見,50最具影響力高層樓建築中包括日本Mode學園也是同屬兼具此icon元素的大樓,還有倫敦塔旁的30 St Mary Axe、紐約花旗大樓、杜拜帆船飯店與北京CCTV大樓等均兼具此人本概念。

 

https://ctee.com.tw/news/policy/167195.html

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工商時報 

受惠企業換殼潮、升級潮興起,辦公市場強強滾!最新調查發現,台北市辦公室租賃市場呈現供不應求,A級辦公市場第三季平均空置率下探至6.4%,創2002年以來的17年新低;部分大型企業乾脆考慮「以買代租」,帶動辦公室預售市場轉趨活絡。
CBRE世邦魏理仕30日公布最新調查指出,台北市A辦市場需求旺到爆,推升每坪月租行情已達2,773元,季漲0.3%,年漲3.3%。

由於A辦市場無新增供給釋出,加上租賃動能穩健,促使A辦平均空置率下探至6.4%。許多A辦房東態度轉趨強勢,除喊漲租金外,也縮短免租期,對其他租賃條件也趨於嚴格。

至於在台北市B辦市場方面,第三季平均空置率持續下降至3.5%,值得注意的是,目前台北市中心B辦有高達35%,都是屋齡超過30年的舊大樓,基於本身條件的限制,部分房東調漲租金的空間有限。目前B辦平均辦公租金行情為每坪月租1,784元,季漲0.3%。

世邦魏理仕台灣顧問及交易部主管陳頌民表示,目前可供出租的中大型辦公室,供給稀少,使得A辦平均空置率已創下2002年以來的最低點。展望明年趨勢,預期企業租賃辦公室將以續約為主,頂級商辦聚落信義計畫區,其租金攀升效應也將繼續外溢至其他商圈,帶動A辦租金穩定上揚。

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20191031000259-260202?chdtv

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2019-10-27 23:21經濟日報 記者林子桓/台北報導
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總統大選將至,加上美中貿易戰影響,據大型指標性行庫內部報告指出,展望第4季房市景氣應會持平,商辦、住宅看法不同,商辦可望受惠台商回流,帶動工業用地與廠房需求升溫,反觀住宅因總統大選逼近,投資人應會轉趨觀望,抑制房市成交動能。


經濟日報提供
經濟日報提供
 
行庫高層主管表示,短期來看商辦及廠辦市場,近來政府積極推動「歡迎台商回台投資行動方案」, 且境外資金匯回專法已正式上路,可望吸引台商資金回流投資,有助於帶動工業用地及廠房需求升溫。

住宅市場方面,第3季是房市的淡季,第4季應該進入房市傳統交易旺季,不過,買方購屋意願或許會受到總統大選逼近而轉趨觀望,恐將抑制房市成交動能。

針對長期趨勢,行庫主管說,未來兩年內(2020年至2021年),雖然有部分商辦大樓將會完工釋出,但多數都是供給為企業自用,僅有少數面積會釋出,會讓台北市商辦市場呈現供不應求姿勢,可望帶動租金持續上漲。

住宅方面,鑑於全球貿易摩擦等政經不確定因素風險猶存,增添經濟成長變數,加上國內總統大選議題逐步發酵,促買方購屋態度轉趨保守。

報告預估,第4季不動產投資業應整體看起來應是「持平、穩定」,四大指標中,生產面略增、銷售面持平或略增、售價持平、收益面則是持平或略增,整體而言還算穩定。

大型行庫分析,隨未來供給量仍有大增可能,且買賣雙方對房價認知差距持續擴大,恐將加深市場觀望氛圍,可能會不利於房市表現。

行庫主管表示,今年前三季不動產的表現,不論是六都會區合計建物買賣移轉件數,或是全台大型不動產交易金額,都比去年同期增加,由此可見,今年以來,不動產有逐漸升溫,但第4季的展望,應是持平、不會有太大的起伏。

延伸閱讀

銀行衝刺房貸...調控資金水位

https://money.udn.com/money/story/12926/4129406

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2019-10-26 13:38聯合晚報 記者戴慧瑀/台北報導
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鋼市一片低迷聲中,台商回流掀起的商辦、廠辦熱,帶動鋼構、鋼筋需求,中鋼構(2013)、世紀鋼(9958)、東和鋼鐵(2006)、春源鋼鐵(2010)、豐興(2015)等廠均受惠,今明年接單相對穩健。

中鋼構表示,目前已經簽下的新訂單約有14萬噸,大部分為建案,少部分為公共工程,隨著明年工程陸續開工,預期將貢獻明年首季營收。今年在手工程多已進入尾聲,中鋼構下半年進入營運空窗期,第三季營收年減34.19%,衰退幅度較第二季擴大。

世紀鋼今年鋼構接單穩健,分析公司接單狀況,手上以長期訂單為主,商辦大樓最多,其次為廠房、公共工程,能見度已看到明年第一季,產能幾乎全滿。

世紀鋼為了應付明年離岸風電水下基礎基樁出貨潮,正重新配置產能,包括生產基樁零附件半成品的桃園廠,風電產能已提高約二到三成,導致鋼構產能相對吃緊。

東和鋼鐵今年在捷運萬大線、建案及中小企業鮭魚返鄉效應帶動下,台灣接單穩健,鋼筋毛利較去年要好,今年成長態勢有望延續到明年。東和鋼鐵現在公共工程、電子廠房和建案都有訂單,能見度看到明年。

春源鋼鐵則指出,今年接單量雖好,但新店裕隆城開發案住宅案年中生變,意外掉單,導致跟去年同期比仍衰退約兩成,甚至拖累整體營收。今年前三季營收呈現衰退,為120.37億元,年減13.65%。

不過,今年多家電子廠在台擴產,鋼構需求有撐,且毛利較好,春源鋼鐵表示,今年鋼構毛利率維持去年水準,明年國內多項建案開工,包括都更案;今年下半年起鋼構接單量增加,在手工程已看到明年上半年。

豐興表示,營建、公共工程及廠辦等案量增加,今年國內鋼筋需求成長,且成長態勢延續到第四季,預期今年整個市場消費量有望較去年要好。豐興鋼筋今年上半年國內的市占率來到13.3%,比去年同期有所上升。

 

https://udn.com/news/story/7241/4126897

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2019/10/22 18:04文/記者張瀞勻

專家認為今年住宅回溫緩步,預估全年交易量約28.5~28.8萬棟。(記者張瀞勻攝)

美中貿易戰影響全球經濟,台灣不動產如何因應變局掌握新契機CCIM台灣不動產投資協會指出,商用不動產方面,今年商業地產市場中,工業與辦公是兩大要角,但住宅方面回升緩慢,而且新成屋庫存量恐高達8萬戶,又面臨新生兒、死亡人數交叉,預計今年全年成交量僅約28.5~28.8萬棟。

商用不動產部分,桃園廣豐購物中心海外首席代表郭尚霖指出,今年商業地產市場中,工業與辦公是兩大要角,2019年前3季,純辦公類成交量為247億,工業類為377億,純辦與工業類的交易量創5年來新高,工業地產興旺主要受惠於電商物流興起與台商回流建廠;而辦公室市場則是因為共享空間蓬勃發展、開發商再投入辦公樓投資為兩大驅動因素。

至於住宅,興富發建設董事長特助孫素雯指出,今年前8月全國買賣移轉棟數累計195,353戶,隨著總統大選及立委選舉議題發酵,購屋族群恐有觀望心態,且今年又為出生人數、死亡人數交叉年,住宅市場緩步回溫,綜合預估今年全國買賣移轉棟數約在28.5至28.8萬棟之間,

而在價的部份,從房價指數顯示各地房價持續緩慢回穩中,因應中美貿易戰,政府提供投資台灣方案,促使台商回台投資置產,預估可創造5萬多個就業機會,有了新的就業需求,就會帶動新的住宅租售需求,就台商回台其對住宅的需求,應在六都的豪宅市場,建議有意出售豪宅的業主,應掌握這一波買氣。

https://estate.ltn.com.tw/article/8442

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工商時報 
國泰置地複合商城

國泰置地複合商城

全台最大包租公國泰人壽,將以「置地廣場」品牌全台遍地開花。國泰人壽18日宣布,將以「置地廣場」,作為其全新複合式商用不動產品牌,首案青埔國泰商務城,包括2019年5月已開幕的華泰名品城三期,新光影城、橫濱八景島首座在海外直營水族館「Xpark」將分別在2020年第一季、夏季接續開幕,而「置地廣場.台中」、「置地廣場.台南」也將陸續開發。
積極在全台尋找具投資價值不動產的國壽指出,「置地廣場.桃園」是在2012年標下的50年地上權,占地達6.62萬坪,正陸續開發完成,至於「置地廣場.台中」則在2018年購入,將開始開發、興建;除了台北、桃園、台中外,「置地廣場.台南」也已開發完成。

除了置地廣場品牌,國壽也持續在全台尋找不動產標的,最近一筆購入的不動產是今年7月取得桃園市桃園區三民段95地號土地,若以開發土地面積來看,國壽亦可稱為桃園王。

國泰人壽指出,「置地廣場.桃園」目標是成為一個面向北台灣家庭全客層的複合式休閒娛樂商務城,因此同時引進影城、Outlet、飯店與水族館,希望成為台中以北大生活圈,家庭1日遊或2天1夜旅遊的最佳去處。

結合飯店、商場、影城的複合式商場,國壽分析,這為了配合國人消費型態的調整,採複合式商城更能一次滿足民眾豐富的休閒娛樂體驗。

國泰人壽表示,下一開發案將位於台中台灣大道與文心路交叉口,初步規劃為飯店、商場及商辦大樓的複合式建築,希望能為台中廣大的消費者帶來全新體驗。

國泰人壽不動產投資精準,在台北信義計畫區A3打造的「國泰置地廣場」主要為商辦,在2015年時就已躍為信義計畫區第四高身價的「樓王」;排名僅次於「TAIPEI 101」大樓、「國泰信義經貿大樓」和「遠雄信義金融大樓」。不過,2019年其租金行情已大躍進,以35樓租金來看,每坪月租達4,568元,不僅創下該辦公大樓的新高 ,同時也是全台辦公實價租金的次高。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20191019000230-260202?chdtv

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2019-10-20 23:17經濟日報 記者陳美玲/台北報導
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商、廠辦市場熱轉,量能供不應求,讓建商積極全面插旗,各大建商負責人同步看好此波商辦、廠辦市場將呈現五年好光景,其中四家建商董座也分別對此波大多頭提出看法,值得關注。

華固建設董事長鍾榮昌指出,商辦、廠辦市場因企業汰舊換新需求,加上台商回流效應,呈現需求大於供給情況,其中,商辦租金穩步上漲就是實證。

長虹建設董事長李文造指出,美中貿易大戰所引起的台商回流效應,有助於商辦、廠辦買氣,長虹已準備好迎接市場。

李文造直言,美中貿易大戰所引發的台商回流效應,有助於商辦、廠辦買氣,這股效應已經讓中南部比較便宜的廠房用地,變得搶手,另外長虹也因運氣、機緣不錯,取得地段優越的土地,像是南港重陽路逾2,700坪土地,擁有三鐵共構的優點,讓他出手獵地。

鍾榮昌則表示,過去應該蓋辦公室土地的都跑去蓋飯店、住宅,在市場供給少,加上國內辦公市場有汰舊換新的需求,以及現在台商回流需要企業總部,商辦、廠辦市場出現供不應求的情況,推升辦公室租金向上。

對商辦租金持續上漲,鍾榮昌指出,像南山廣場不僅高進駐率且每坪月租金最高達4,672元,國泰置地每坪月租金4,568元,兩大頂級商辦租金高水準且一舉超過台北101的4,411元,就是商辦市場需求強勁的證明。

興富發建設董事長鄭志隆指出,台灣的商辦市場目前面臨舊的辦公大樓系統,出現車位不足、建築高度不足、空調系統、外觀老舊等問題,光是汰舊換新的市場需求就足以為商辦市場帶來龐大的商機。

https://money.udn.com/money/story/5621/4116002?from=ednappsharing

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2019-10-17 17:45先探投資週刊 文/方亞申
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台灣錢再度淹腳目?台商資金今年大筆返鄉購地,外商也積極進駐台灣設辦公室及研究中心,造成商辦及工業區土地搶購潮,間接也吹起漲價風潮,如同去年台股流行的電子漲價概念股一樣,這次則激勵營建及資產股價值提升,相關股漲勢不快卻是漲不停,值得注意。

川普發動美中貿易戰,強迫外商撤離中國,否則既得面對輸美貨品關稅提高,將近一年多時間,的確造成廠商生產板塊移動,東南亞泰國、越南以及台灣成為外移最佳目的地,加上台灣政策上鼓勵資金回流設廠,引導台商回流預計今年將超過七千億元,造成台灣工業區土地價值上升三至五成;另一方面,外資如高通、谷歌、應材、亞馬遜等一線大廠也搶進台灣,辦公室需求掀起一波高潮,而台灣租金較香港、上海、北京等亞洲一線城市租金低,供需原則刺激租金價格調升,市場也正出現搶買商辦大樓風潮,從台北吹向台中。

 
 
工業區、商辦大樓供不應求,連帶資產價格也被拉抬,許久未見的增值現象正在顯現中,部分上市櫃公司也趁機出售土地廠房,例如中電、達新、南港、定穎…等,對於每股貢獻通常以二、三元起跳,股價也會推升,對於有資產、低負債公司相當有利。所以說這次大量資金返台加上壽險公司也加入搶地行列,對於營建、資產、營造相對有利!

北市辦公室租金創新高

在台商及外商搶進下,商用不動產市場發燙,根據外商不動產顧問公司最新統計,以指標台北市辦公市場平均空置率,第三季續降至三%,創下三○年來新低點;至於辦公租金水準已創下十八年新高,每坪月租近二千八百元、年增五%,為近六年來漲幅最大。市場專業機構展望二○二○年走勢,預期商用不動產市場會更熱絡。台北市辦公室未來三年內無大量供給,但面對企業強烈承租需求,紛紛積極搶進。

目前北市平均租金已有感上漲,信義計畫區頂級商辦更出現續約漲一成傳聞,這樣的租金漲幅可能持續,由於未來三至五年內,辦公室雖預計有九.二萬坪將釋出,但扣除自用後只剩四萬坪可能對外招租,難緩解當前大量需求。按照每年去化兩萬坪左右估算,短期供需依舊失衡,明年辦公室租金漲幅可能突破五%。

這一波商用不動產成長動能,來自於辦公升級需求,估計商用不動產第三季成交額創五年最高達二五六億,前三季累計成交六九三億元,是一二年以來新高;至於土地市場,第三季在京華城成功標出下推升至七三二億元,累計前三季達一六二一億元刷新歷史新高。

再從指標中的指標信義計畫區來看,興建中的信義計畫區富邦A25辦公大樓最近開價每坪月租四千五百元以上;另外捷四宏盛國際金融中心目前只剩兩個樓層,出租率達九○%。而地標一○一及南山人壽大樓租金更高於此價格之上。國泰、富邦、新光三大大壽險公司,加上遠百及華新都在信義計畫區擁有大筆土地,將是商辦租金調漲大贏家。而國票金也幾乎買下整棟華固在大直即將完工的辦大樓,企業搶商辦正熱,也好到營建業。

資產價值提升

此外,搶地風潮也吹向台中,包括興富發、國建、國泰人壽都陸續在台中七期大買土地,價格較兩、三年前提高三至五成;而台中最具代表性建商聯鉅新完成的商辦大樓,也被中部大企業搶購。商辦的熱度真的遠超過豪宅,與工業區(基期較低)土地價格是這波資金潮受惠最高的雙箭頭。(全文未完)

全文及圖表請見《先探投資週刊2061期》便利商店及各大書店均有販售

或上http://weekly.invest.com.tw有更多精彩當期內文轉載

https://money.udn.com/money/story/5621/4110449?from=ednappsharing

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2019/10/15 11:04 財訊快報/記者何美如報導

2019年商用不動產交易買氣熱絡,依據信義全球資產最新統計,北市商辦價格持續走穩,平均售價維持在84.7萬元,毛租金資本化率維持在2.51%。其中租賃市場優於買賣市場,受惠於信義計畫區租金行情持續創新高,頂級辦公持續拉高平均租金,Q3平均租金上漲至2,280元,空置率持續下降至3.19%,在沒有新增供給的情況下,預計第四季空置率有機會低於3%。內科市場這一季表現也相當亮眼,又出現整棟交易,租金及售價都有明顯的上漲。

信義全球資產總經理柯宏安分析,商辦買氣明顯成長,雖然平均售價尚未突破2015年的高點,但買方願意加價的比率提高,聯強國際以每坪100萬元買下南港輪胎位於南港的商辦大樓,已創下當地新高行情,台北市商辦仍是買方布局的重點。國際貿易衝突轉單效應持續擴大,許多大廠回流台灣,上市櫃購買工業地產交易量從2017年逐年攀升,又以桃園交易占最大宗。而第四季台北市有大案即將登場,信義行政中心地上權招商案,預計會造成搶標熱潮。

從買賣交易來看,從2018年開始北市商辦售價走勢平穩,使得自用以及投資方積極進場,建商對於商用不動產發展信心增加,紛紛宣布提高商辦開發比重,今年上半年辦公室開工量已創下統計以來的新高。本季整體商辦平均售價在84.7萬元,變化不大,整體租金資本化率落在2.51%,A+級的辦公售價小幅下降,平均售價來到130.2萬元,A、B級辦公則維持在每坪90.9萬元、73.3萬元,各商圈之間沒有太明顯變化。

由於辦公市場供不應求,空置率持續下降,平均空置率已下降至3.19%,創歷史新低點,許多辦公大樓租金刷新自己新高紀錄,指標性商辦重新調高租金行情。信義世貿商圈受到南山廣場釋出,帶動整體租金上漲,國泰置地廣場在本季高樓層也出現租金達4,500元以上行情,主要承租方來自科技、新創、共享辦公等業種。在辦公市場需求旺盛的情況下,承租戶已難在信義世貿商圈找到大面積的供給,只好往其他商圈尋找標的,使得松江南京、敦南以及敦北民生商圈空置率都有大幅的下降1%。

 

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報導:MyGoNews蕭又安
時間:2019-10-14

自用、投資方需求穩定,商辦市場迎來美好時刻
自用、投資方需求穩定,商辦市場迎來美好時刻
新聞摘要
  • 自用、投資方需求穩定,商辦市場迎來美好時刻
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】建商對於未來商辦市場信心提高,積極購地持續擴大商用不動產開發比重,加上自用以及投資需求穩定,使得2019年商用不動產交易買氣熱絡。依據信義全球資產最新統計,北市商辦價格持續走穩,平均售價維持在84.7萬元,毛租金資本化率維持在2.51%。其中租賃市場優於買賣市場,受惠於信義計畫區租金行情持續創新高,頂級辦公持續拉高平均租金,Q3平均租金上漲至2,280元,空置率持續下降至3.19%,在沒有新增供給的情況下,預計第四季空置率有機會低於3%。內科市場這一季表現也相當亮眼,又出現整棟交易,租金及售價都有明顯的上漲。
 
 
信義全球資產總經理柯宏安分析,商辦買氣明顯成長,雖然平均售價尚未突破2015年的高點,但買方願意加價的比率提高,聯強國際以每坪100萬元買下南港輪胎位於南港的商辦大樓,已創下當地新高行情,台北市商辦仍是買方布局的重點。國際貿易衝突轉單效應持續擴大,除了中美貿易戰發酵外,近日日本與韓國貿易僵局也持續緊張,許多大廠回流台灣,上市櫃購買工業地產交易量從2017年逐年攀升,又以桃園交易占最大宗。而第四季台北市有大案即將登場,信義行政中心地上權招商案,預計會造成搶標熱潮。
 
從買賣交易來看,從2018年開始北市商辦售價走勢平穩,使得自用以及投資方積極進場,建商對於商用不動產發展信心增加,紛紛宣布提高商辦開發比重,2019年上半年辦公室開工量已創下統計以來的新高。本季整體商辦平均售價在84.7萬元,變化不大,整體租金資本化率落在2.51%,A+級的辦公售價小幅下降,平均售價來到130.2萬元,A、B級辦公則維持在每坪90.9萬元、73.3萬元,各商圈之間沒有太明顯變化。
 
 
由於辦公市場供不應求,空置率持續下降,平均空置率已下降至3.19%,創歷史新低點,許多辦公大樓租金刷新自己新高紀錄,指標性商辦重新調高租金行情。信義世貿商圈受到南山廣場釋出,帶動整體租金上漲,國泰置地廣場在本季高樓層也出現租金達4,500元以上行情,主要承租方來自科技、新創、共享辦公等業種。在辦公市場需求旺盛的情況下,承租戶已難在信義世貿商圈找到大面積的供給,只好往其他商圈尋找標的,使得松江南京、敦南以及敦北民生商圈空置率都有大幅的下降1%。
 
內科廠辦市場本季表現相當亮眼,從2018年出現整棟交易比率提高,本季宜進實業以5.4億元買下海天科技大樓整棟廠辦,10月也接連出現壽險業買下整棟廠辦交易。第三季內科租金及售價都有明顯的漲幅,平均售價上漲至51.9萬元,租金資本化率為2.73%,平均租金為1,180元,西湖、文德、舊宗三個商圈租金同步上揚,但空置率小幅回升至3.91%。內科市場中最熱的西湖段,需求穩定,平均租金上漲至1,347元,空置率下降至1.23%,2020年將會有新大樓釋出宏匯瑞光廣場,預計屆時可見大型租戶搬遷潮。
 
儘管現階段市場普遍看好商辦場與商用不動產發展,但是,根據一位歷經過2次房地產景氣波段,房地產資深經驗達30年的業者指出,每當景氣波段出現「辦公室熱賣」情況,這是「市場最後可以賣的商品,看到這樣的商品開始熱賣,接下來的市場通常就會在谷底沉寂好長一段時間。」他解釋,台灣房地產業者大部份都喜歡賣住宅產品,因為「住宅產品買的人最多,也最好賣。所以,常會看到建商把商業區土地拿去蓋住宅,而不是蓋整棟辦公,換個角度看,如果商辦市場真的那麼好賣,建商為什麼要犧牲商業區用地?」
 
他說,一個波段的房地產景氣有4大階段,①景氣好的時候,大坪數豪宅很好賣,②景氣中等的時候,建商開始轉向規劃中型坪數產品,然後在不是豪宅的地段,開始蓋豪宅。③如果景氣轉差,市場會看到很多促銷花招,送家電、抽電視、吸引客戶來現場拿贈品等等,這個時候,市場會出現低總價、小坪數(因為高總價、中總價的客戶已經被清理完畢)。④當這種小坪數、低總價商品也被發現並不好賣的時候,「商用不動產」就會開始出現,吸引市場中另外一股買盤,通常「商用不動產」這類產品在市場大概2年時間就會玩完(因為畢竟買家比較少)。
 
他指出,過去他經歷2次房地產景氣波段循環,不論時間長短,這4個階段都重複上演,當第4個階段出現時,就是波動景氣走到谷底,然後等商用不動產都賣不動的時候,市場就開始沉寂,這次10年房地產景氣波段,消耗了一批不動場市場買家,當然也慢慢培養出一批新的買家出來,這批新買家,是下一波房市從谷底翻起的動能。最後,他也強調說:「這一切房地產景氣循環都必須是在政治、經濟狀況正常發展模式下進行的。若有變數發生,情況就要另行研判。」

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/130425/

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台北市商辦空置率持續向下走,預估第4季將低於3%。(鉅亨網記者張欽發攝) 台北市商辦空置率持續向下走,預估第4季將低於3%。(鉅亨網記者張欽發攝)

建商對未來商辦市場信心提高,積極購地擴大商用不動產開發比例,加上自用及投資需求穩定,今年商用不動產交易買氣熱絡,根據信義房屋 (9940-TW) 旗下信義全球資產最新統計,北市商辦價格走穩,租賃市場優於買賣市場。

信義全球資產指出,台北市商辦受惠信義計畫區租金行情續創新高,頂級辦公持續拉高平均租金,今年第 3 季平均租金上漲至 2280 元,空置率持續下降至 3.19%,在沒有新增供給的情況下,預計第 4 季空置率有機會低於 3%;內科市場第 3 季表現也亮眼,也出現整棟交易,租金及售價都有明顯上漲。

信義全球資產總經理柯宏安指出,台北市商辦買氣明顯成長,雖然平均售價尚未突破 2015 年高點,但買方願意加價的比率提高,聯強以每坪 100 萬元買下南港輪胎位於南港的商辦大樓,創當地新高行情,台北市商辦仍是買方布局重點。

國際貿易轉單效應持續擴大,除美中貿易戰發酵,近日日本與韓國貿易僵局也緊張,許多大廠回流台灣,上市櫃購買工業地產交易量從 2017 年逐年攀升,以桃園交易占最大宗,第 4 季台北市有大案即將登場,信義行政中心地上權招商案,預計會造成搶標熱潮。

由買賣交易來看,信義全球資產分析,從 2018 年開始北市商辦售價走勢平穩,自用以及投資方積極進場,建商對於商用不動產發展信心增加,紛紛宣布提高商辦開發比重,今年上半年辦公室開工量已創下統計以來的新高。

本季整體商辦平均售價在 84.7 萬元,變化不大,整體租金資本化率落在 2.51%,A + 級的辦公售價小幅下降,平均售價來到 130.2 萬元,A、B 級辦公則維持在每坪 90.9 萬元、73.3 萬元,各商圈之間沒有太明顯變化。

由於辦公市場供不應求,空置率持續下降,平均空置率已降至 3.19%,創歷史新低點,許多辦公大樓租金刷新自己新高紀錄,指標性商辦重新調高租金行情。信義世貿商圈受南山廣場釋出,帶動整體租金上漲,國泰置地廣場在本季高樓層也出現租金達 4500 元以上行情,主要承租方來自科技、新創、共享辦公等業種。信義全球資產分析,在辦公市場需求旺盛的情況下,承租戶已難在信義世貿商圈找到大面積的供給,只好往其他商圈尋找標的,使得松江南京、敦南以及敦北民生商圈空置率都有大幅的下降 1%。

內科廠辦市場本季表現相當亮眼,從 2018 年出現整棟交易比率提高,第 3 季宜進實業以 5.4 億元買下海天科技大樓整棟廠辦,10 月也接連出現壽險業買下整棟廠辦交易。信義全球資產指出,第 3 季的內科租金及 售價都有明顯的漲幅,平均售價上漲至 51.9 萬元,租金資本化率為 2.73%,平均租金為 1180 元,西湖、文德、舊宗 3 個商圈租金同步上揚,但空置率小幅回升至 3.91%。內科市場中最熱的西湖段,需求穩定,平均租金上漲至 1347 元,空置率下降至 1.23%,明年將會有新大樓釋出宏匯瑞光廣場,屆時將可見大型租戶搬遷潮。

 

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2019-10-15 00:53經濟日報 記者陳美玲/台北報導
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信義計畫區租金行情持續創新高,拉高頂級辦公室平均租金;信義全球資產最新統計,台北市第3季辦公室平均每坪月租金上漲至2,280元、季增0.5%,空置率續降至3.19%。

房產專家表示,在沒有新增供給情況下,預計第4季空置率有機會低於3%,創歷史低點。

信義全球資產總經理柯宏安分析,由於國內企業對辦公室出現汰舊換新需求,在自用及投資需求穩定,建商對於商辦市場信心提高,積極購地擴大商用不動產開發比重,帶動今年商用不動產交易買氣熱絡。

他說,第3季商辦平均每坪月租金2,280元、季增0.5%,平均空置率從第2季3.62%降至第3季的3.19%。

柯宏安強調,信義世貿商圈因為南山廣場辦公大樓釋出,帶動整體租金上漲;國泰置地廣場第3季高樓層出現每坪月租金達4,500元以上行情,主要承租方來自科技、新創、共享辦公等業種。

由於辦公市場需求旺盛,承租戶已難在信義世貿商圈找到大面積的供給,只好往其他商圈尋找標的,使松江南京、敦南及敦北民生商圈空置率大幅下降1個百分點;第4季台北市辦公室並無新增供給,空置率有機會低於3%。

在買賣市場方面,第3季北市辦公室每坪售價達84.7萬元、季增0.1%,年化毛租金資本化率拉高至2.51%;其中頂級辦公室每坪價格130.2萬元、季減1.13%,A級辦公室每坪90.9萬元,較前一季微增0.2%。

柯宏安指出,商辦買氣明顯成長,雖然平均售價尚未突破2015年的高點,但買方願意加價的比率提高,第4季信義行政中心地上權招商案釋出,可能出現搶標。

https://money.udn.com/money/story/5621/4104303?from=ednappsharing

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