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2020-08-06 01:49經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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台北市辦公市場持續供不應求,高力國際資本市場服務部董事黃正忠表示,目前租賃需求依舊強勁,至少未來三年內辦公市場依舊升溫,連帶讓辦公室預租市場受惠,而租金水準也在這波租賃需求支撐下,應呈現穩定走升。

黃正忠指出,目前台北市可供租賃的面積有限,租客紛紛轉往預租市場,以明年2021年來說,即將釋出的兩棟商辦大樓富邦遼寧、希望廣場皆幾乎去化完畢,甚至有不少租客想要提前向房東續約的案例,顯見辦公室租賃需求強勁,未來在市場供不應求持續下,租金水準應呈現穩定走升。

根據仲量聯行統計,第2季台北市商辦空置率下降0.23個百分點來到2.36%,創下近19年來歷史第二新低,多數辦公樓都趨近於滿租,儘管租賃需求十分強勁, 但今年些許受到疫情干擾,第2季租金行情表現持平,整體租金維持在每坪月租金2,809元,年成長率達到1.5%。

不過,在A辦供給持續緊縮下,特別是大坪數供給有限,第2季成交仍以中小型面積租約為主,租賃需求多來自於金融服務、醫藥、科技及遊戲產業。

https://money.udn.com/money/story/5621/4759013

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「豪辦」市場發燒,成交再見天價!台北市信義計畫區「統一國際大樓」,中信資產管理公司的16樓辦公室,被「營展開發實業公司」大手筆砸下12.4088億元買下,換算每坪成交價直逼180萬元,坐上全台「樓王」寶座,刷新全台辦公大樓單坪史上最高天價紀錄。

另外台中「聯聚中雍大廈」被重量級窗簾大廠─億豐工業,近一年多累計砸下11.7億元,一口氣「掃」進四個樓層、八個單位,每坪成交價也站上65.89萬元,穩坐中台灣「豪辦王」寶座。

世邦魏理仕表示,最新成交的「統一國際大樓」16樓,買家購買標的包括建物670.66坪、及停車位10個,依每個停車位400萬元拆算,每坪成交價格高達178.9萬元,直逼180萬元大關,不但創下信義計畫區辦公大樓最高坪價,更已刷新全台辦公市場史上的新天價。

至於買家營展開發實業公司,背景大有來頭,公司登記設立在嘉義,股本就有10億元,董事長陳素月的先生正是嘉義赫赫有名的陳盈助,早年有人稱之為「賭盤大亨」,夫妻倆的「財團法人嘉義市私立福添福社會福利慈善事業基金會」經常做慈善公益活動,旗下也有盈廣生物公司。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示,「統一國際大樓」為信義計畫區商辦物件難得的交易案例,換算單坪價創下歷史新高,投資人其「狼性」積極布局商用不動產的態勢,不言而喻,顯示投資人對於商辦產品持續展現高度興趣。

朱幸兒表示,台北市商辦租賃市場表現穩健,平均空置率仍處歷史低檔,加上房東惜售心態濃厚、市場出售的商辦貨源稀少,激勵投資人在疫情爆發之際,勇敢進場。

世邦魏理仕統計,近期只要有辦公大樓成交,價格都不低,第二季宜進實業以5.38億出售「太平洋商業大樓」14樓,與兩年半前買進價格相比,其資產價值於期間內溫和上升8個百分點;另外台灣港務公司斥資3.5億元,買下南京東路「貝斯美語大樓」共兩個樓層。

至於過去辦公最高單價,是「統一國際大樓」28樓,去年5月28樓曾以每坪約158萬元成交;一年多之後,16樓成交單價再以178.9萬元改寫新高,穩坐辦公「樓王」寶座。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/313967.html

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2020-07-30 12:40

 

東京辦公大樓林立。(圖/ジユン@pakutaso)

東京辦公大樓林立。(圖/ジユン@pakutaso)

 

「你應該知道的是:應防疫需求,日本政府鼓勵企業提高員工在家上班的比例,而作者認為,這將使日本今後的商用市場將會進入類似M型社會的分佈:超大型公司仍有租借大型辦公空間的需求,但中小企業將改分租小型會議室。」

有在關注日本商用房地產的投資人一定知道,辦公室一直是最被關注的標的項目,根據日本國土交通省出版的令和二年土地白皮書的數據可以發現,因為安倍經濟促使大量的辦公室需求,東京自2015年起平均租金連年上升,空屋率連年下降,今年1-3月期更達到了1.5%的超低空屋率。比起投資住宅型的房地產,商用辦公室的高報酬低風險(低空屋)看起來是個超優秀的投資選擇。

在今年1-3月的期間,東京地區的空屋率達到了1.5%的超低比率。(圖/截自日本國土交通省出版的令和二年土地白皮書)
在今年1-3月的期間,東京首都圈五區的商辦空屋率達到了1.5%的超低比率,但租金卻上揚至一坪22530日圓。(圖/截自日本國土交通省出版的令和二年土地白皮書)

 

 
然而,隨著武漢肺炎在日本日趨嚴重,日本政府於3月中開始宣導民眾避免三密(密閉空間、密集場所、密接場面)。而日本經濟團體連合會因應此政策於5月發表「辦公室防疫指南」建議各企業加入遠端工作、時差出勤等選項,減少通勤次數避免員工遭受感染。

 

許多日本知名公司因此要求旗下員工除非特殊需求,自5月起在家上班,並利用zoom等通訊軟體進行遠端會議,降低疫情由辦公室擴散的風險。

這樣的政策會對將對辦公室等商用房地產造成什麼影響呢?

從企業的觀點來看,因為多數員工遠端工作,所以能夠減少租借的辦公室空間,進而降低房租這個固定成本的開支。然而企業真的不需要辦公室嗎?短期內的答案似乎是否定的。從日系企業簽呈用印、人資評鑑及資料保密等等根深蒂固的辦公室文化來看,即便多數新創公司以及想要求新求變的老企業,都面臨到老舊的制度及法律沒辦法跟上潮流需求。

 

 
從租賃公司的觀點來看,大型辦公室空間的需求減少會導致租賃公司必須花費更多心力補充租客。不過危機就是轉機,部分商辦租賃公司看中這個趨勢背後的機會,於近幾個月陸續推出「衛星辦公室」

 

衛星辦公室的機制對上述日企文化所面對的問題提出了一個解決方法。相較於需要超大型的辦公空間,衛星辦公室將公司分成主要機能的「行星」,以及業務、區域支援部門的「衛星」,衛星四散在各個地區以便貼近客戶或是能讓遠端及在家工作的員工能有個鄰近的會議空間。

武漢肺炎的疫情直接打破了日本人對於遠端工作的排斥及成見,部分企業借此發現遠端工作的效益。

筆者認為,今後商用市場將會進入類似M型社會的分佈:超大型公司還是會有租借大型辦公空間的需求,但中小企業將有機會依照衛星辦公室的方式,租借相較過去變小的總部與分租小型會議室,讓分區辦公成為可能性,這讓更多的共享辦公室未來的客戶不單是新創與SOHO族,將開始增加中小型企業的客戶來源。

 

 
作者/黃郁傑 Jack Huang
創業家,旅居日本第12年。臺灣出生,早稻田大學企管碩士、經濟學學士,取得日本房地產仲介專門執照(宅地建物取引士)。

 

本文獲授權轉載自《筆下談日本

責任編輯/任婉鵑

https://www.storm.mg/article/2891764

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工商 
郭及天

接軌台北東西區門戶的敦北民生及敦南商圈再度被炒熱,近期標出的「國泰營區」、「空軍官兵活動中心」兩大案再加上區域內舊商辦都更熱潮,持續帶動此商圈開發與需求熱度,在企業剛性需求仍旺盛的情況下,除了信義世貿商圈有不少企業等著進駐外,鄰近的敦北民生及敦南商圈空置率也都降至5%以下,租金售價持續上漲。

根據信義全球資產公司統計,未來7年內敦化南北路沿線辦公商圈將陸續共有至少9萬坪辦公面積釋出,擬興建或都更的商辦大樓有9棟,地標型頂級A辦焦點將重返敦北敦南。

其中,敦北民生商圈交易持續熱絡,以信義全球資產在2018年以每坪128.9萬元成功標脫的台北金融中心大樓為例,買方當時看好敦北商圈未來增值性。而在107年實價登錄揭露41年老商辦僑福金融大樓租金每坪達3,099元來看,高出原本周邊區域行情許多,逼近信義世貿商圈行情,進駐業者多以外商為主,超水準表現引發關注。

隨著都更進度推進,敦化民生商圈未來周邊區域將有許多新商辦完工,釋出近7萬坪辦公面積,包括中壽敦北總部、玉山敦北第二總部、國泰寰宇大樓、華固敦品、台塑大樓等,有機會拉高平均租金,躍升月租3,000元的頂級A辦商圈。

另外,敦南商圈亦不遑多讓,指標性頂級辦公大陸工程敦南大樓,在92年完工,目前平均租金站穩每坪3,000元,已接近信義計畫區的統一國際大樓平均租金。

目前敦南商圈平均屋齡已接近30年,部分商辦大樓正在研議都更,而未來將陸續釋出2.4萬坪辦公面積,包括敦南安和、元大空總、敦南誠品、中華票券大樓,在頂級新商辦與林蔭大道的雙效益下,租金及售價預期也會有一波補漲動能。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示,敦北及敦南商圈一直以來都是外商企業、航空物流業、金融貿易、科技業等搶進駐的辦公熱區,但區域內商辦因平均屋齡多超過30年,近年不少大型企業與外商對辦公空間的需求規格升級,紛開始往外尋找新辦公大樓,例如信義計畫區、內科等鄰近區域。

而此波老舊商辦都更熱潮,可帶來地標型頂級A辦新供給,預期將帶動購買與承租需求,除可吸引鄰近的復興南京、甚至信義世貿商圈的企業進駐,形成活絡的商圈移轉。

(工商 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20200722002492-260410?chdtv

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2020-07-22 00:15:30經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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近年辦公室市場供不應求,在雙北商辦、廠辦搶蓋風潮下,建商依舊積極獵地布局廠辦市場。

商仲業者指出,由於近年企業總部化需求十分強烈,加上這些有總部化需求的產業,仍有部分低度生產活動,讓建商看好廠辦商機,相繼獵地往客製化方式興建與銷售。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,近年企業總部化需求強勁,且各產業別需求也截然不同,因此過往建商先建後售方式,在近年轉變為客製化興建模式,建商透過前期預售給企業,再按照需求興建。

https://house.udn.com/house/story/5887/4708113

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2020-07-14 19:11經濟日報 張瑞文
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低利環境、資金寬鬆、台商回流,總總因素讓台灣商用不動產市場,在這一兩年內價量齊揚。其中,又以台商大本營的台中市最為明顯,除了幾年前多家金控、壽險業者已看好台中地居台灣中心、陸海空交通便利等地利優勢,搶先進入台中買地、買樓。近期全球經濟受中美貿易戰、新冠肺炎等影響,更進一步改變資產配置方向,台中商用不動產順勢成為這波低利環境下最受青睞的置產標的。

「接下來一年,投資人最傷腦筋的問題很可能是,可以投資什麼?」國泰世華銀行首席經濟學家林啟超觀察,經濟前景不明,大量資金湧入債市,而根據彭博新聞社統計,全球負利債券已高達14~15兆美元,為去年同期的3倍負利,投資人可選擇的金融商品愈來愈少。房地產作為資產配置的一環,在全球經濟進入低利時代之際,台商、資金一併回流,商用不動產因具保值性特色,需求量大增,成為最穩健的置產產品。

台灣商用不動產目前正處在低利率、低空置、低供給的「三低」環境中,市場資金充足、需求旺盛,預料下半年投資需求將會回彈,並且有可能出現補償式增長。中美貿易戰開始後,台商大舉回流,自用型買方積極進入商用不動產投資市場,為這波市場榮景揭開序幕,緊接著受到新冠肺炎疫情波及,更加速台商回流決心與速度,連帶激勵本土建商持續擴大加大土地儲備量,連帶掀起一波置產熱潮,其中又以台中商用不動產最受矚目。世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示,去年台灣商用不動產市場交易熱絡,低利環境扮演重要角色。低利環境有助支撐自用型買方置產需求,也意味賣方資金壓力小,無迫切處分資產需求,商用不動產向來有長期、穩定的租金收益,專家評估,未來幾年商用不動產價格都將穩定上升。

產業聚集效應 租金屢創新高

高力國際調研部董事梁儀盈表示,台中市府對產業投資力道的投入向來不遺餘力,而產業發展一向是支持不動產開發的助力之一。此外,根據台中市經發局2019年第4季統計資料,台中市的公司登記、商業登記與營利事業登記成長家數等3項指標均在六都排名第1位,這些實際產生的經濟成長與產業,也成為台中商用不動產買賣、租賃最直接的需求對象。

信義全球資產公司分析表示,台中土地總體交易規模每年穩定成長,市場資金對台中投資可說是來勢洶洶。信義全球資產公司中區營業部經理張現傑分析,台中具有國際機場、台中港、高鐵烏日站,帶動旅次成長,也加快了台中發展,不僅擁有交通優勢,產業聚落也吸引高科技人口進駐,帶動建商前來獵地,企業總部、複合式大樓收益型置產或是購買工業廠房等交易都很熱絡。

 

產業聚集效應,中市租金屢創新高。 業者/提供
產業聚集效應,中市租金屢創新高。 業者/提供
 

 

商辦空置率低 收益穩定成長

根據經濟部日前統計,累計三大方案投資金額,已達約1兆36億元,預料今年有3千3百億元投資到位,可為GDP貢獻1.7個百分點。受惠指標企業率先回台,設立研發中心、行政據點,陸續帶動相關供應商移動、擴廠,商業活動繁榮盛行。

位居高鐵烏日站的台中新中心,由興富發推出總銷近150億7600坪的造鎮大案「夢幻誠」,屬大規模造鎮,規劃約1600戶、2~3房,社區人數上看5000人,成為社區店面堅實的基本盤。「夢幻誠」社區內66戶精華店面,高鐵烏日站一年進出站人數達2,211萬人次,平均每天進出站6.05萬人次,正是豐沛的消費動能,更是置產投資首選。

人口磁吸效應,商用不動產、店面持續看好。 業者/提供
人口磁吸效應,商用不動產、店面持續看好。 業者/提供
 

 

商用不動產專家高力國際指出,台中具有三大動能:人口紅利、交通建設、產業投資,使台中市不動產市場持續受到關注,尤其是台中市的就業人口超過30萬人,年產值9000億元,人口磁吸效應大,將是商用不動產、店面持續看好的最大憑藉。

https://money.udn.com/money/story/5638/4701583

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2020-07-13 10:13

▲臺北101大樓(圖/記者黃克翔攝)

 

▲台北101大樓(圖/記者黃克翔攝)

記者鄒鎮宇/綜合報導

受新冠肺炎影響,台灣房市普遍低落,但台北市A級辦公室的租金不減反增,創下10年來的新高,尤其以台北101大樓為首,租金每坪突破4000元。

據戴德梁行統計,截至2020年第二季,台北市A級辦公大樓空置率為4.4%,較上季下降0.4個百分點,空置率創10年新低。其中,以西區空置率較上一季下降 5.6 個百分點最多,其餘各區空置率僅微幅變動。西區上一季甫加入市場的台灣人壽中山大樓,已快速去化,該大樓承租戶多以該區企業搬遷居多,如台灣索尼自長春金融大樓搬遷,承租約1300坪。

本季台北市各區 A 級辦公大樓租金較上季上漲 0.6%,全市平均租金來到每月每坪2600元,創10年新高,以信義區每月每坪新台幣3190元為最高,其中,台北101大樓亦於本季再次揭露高樓層每月每坪突破新台幣4000元之租賃成交紀錄。

信義區高租金水準反映自該區強而有力之需求動能,在A級辦公大樓供給有限下,不乏租戶轉而承租共享辦公室,如連線商業銀行進駐點石大樓 JustCo 共享辦公室。因A級辦公大樓持續缺貨,短期內租戶取而代之轉向進駐共享辦公室,為擁有高彈性並在疫情期間備受企業青睞之共享辦公室更添助力。

戴德梁行表示,內湖科技園區新供給為位於舊宗段的「富霖雙星」及「宏普國貿大樓」,辦公面積分別為3300 坪及3000坪,其中「富霖雙星」已去化超過70%,因新供給釋出,本季舊宗段空置率上升0.9個百分點至16.4%。西湖段空置率微幅上升0.3個百分點至1.3%。文德段本季多為百坪左右之小面積去化,空置率下降0.6個百分點至4.8%。三段租金皆持穩,西湖段每月每坪約1440元,文德段及舊宗段亦維持在每月每坪1000元及94 元。

受新冠肺炎疫情影響所衍生之商機,電商及醫藥業需求增溫。西湖段新供給宏匯瑞光廣場預計2020年第三季取得使照,雖尚未完工,通訊軟體業、電腦軟體服務業及Regus已預租,顯示西湖段大面積需求強勁,預期帶動區域租金上揚。文德段去化穩定,租金走勢預期持平。舊宗段於下半年尚有1萬5200坪新供給,預期短期內空置增加。



原文網址: 不減反增!台北辦公室租金「創10年新高」 101大樓每坪4000元 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1746999#ixzz6SD6ij5c7
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全球租賃動能大幅萎縮 台灣商辦市場逆勢成長

好房網News記者李彥穎/台北報導
外資商仲仲量聯行公布最新分析報告,由於台灣防疫優於全球,加上企業唯恐疫情持續擴散,引發全球供應鏈斷鏈的風險,加速台商回流,促使自用型不動產買方持續增加,預計今年不動產租賃及投資動能,將會穩定成長。
仲量聯行表示,受到疫情干擾,各國相繼實施封城、邊境封鎖等措施,導致全球的航空、觀光、餐飲娛樂業動能都趨緩,相較之下,台灣疫情控制得當,經濟表現相對穩定,加上政府除了祭出一兆元五百億的紓困方案外,同時也採取較為寬鬆的貨幣政策,央行更在三月宣布降息一碼,不動產市場可望能在低利率政策和銀行借貸意願提高的情況下,加速投資人對於不動產投資的速度。
仲量聯行表示,台商回流促使自用型不動產買方持續增加,預計今年不動產租賃及投資動能,將會穩定成長。好房網News記者李彥穎攝
台北市地政局宣布,台北101大樓7度蟬聯台北市地王。好房網News記者李彥穎攝
仲量聯行表示,台灣疫情已逐漸趨緩,使得租賃活動升溫,本季淨去化達到3212坪,租賃需求相當強勁,其中又以非核心區域去化量最高,去化了將近1000坪的面積,連帶使得季空置率下降0.23個百分點,來到了2.36%,創下近19年來歷史第二新低, 僅次於2019年第四季的2.14%,多數辦公樓都趨近於滿租。
仲量聯行強調,目前台北市的A辦供給,持續緊縮,特別是大坪數供給有限,因此本季成交仍以中小型面積租約為主。租賃需求多來自於金融服務、醫藥、科技及遊戲產業,值得一提的是,金融業以數位金融業最為積極,擴張約1000坪的辦公租賃面積。
仲量聯行表示,在現有供給持續緊縮下,許多租戶也開始轉向其需求至預租市場。以2021年來說,即將釋出的兩棟樓,本季都幾乎去化完畢,分別由金融公司拿下富邦遼寧4500坪的租賃面積,以及科技公司拿下希望廣場近4600坪的租賃面積,這也使得2021年新釋出供給,只剩下約1500坪的面積。
仲量聯行強調,目前台北市商辦市場仍為「房東說了算」,預估到了2023年後,信義區和非核心區才將會有近 35000 坪的租賃新供給釋出,屆時才可能舒緩核心區內的辦公需求。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/168678264695.html

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新冠肺炎疫情對台北市商辦沒有顯著衝擊,據戴德梁行統計顯示,截至2020年第二季,台北市A級辦公大樓空置率為4.4%,較上季下降0.4個百分點,空置率創10年新低。而A樓辦公大樓租金較上季上漲0.6%,全市平均租金來到每月每坪2,600元,創10年新高。由於因A級辦公大樓持續缺貨,預估短期內租戶取而代之轉向進駐共享辦公室。

受疫情影響,逛街購物人潮減少。戴德梁行指出,第2季西門商圈空置率變動最為顯著,上升5個百分點,因觀光人數銳減使西門商圈業種重新洗牌,少了旅客消費支撐,除美藥妝店接連出走外,伴手禮店紛紛撤離。中山南京商圈及忠孝商圈空置率僅微幅上升約1個百分點,站前商圈空置率則無變動。受疫情影響,商圈租金有部分調降情形,但租金優惠僅止於疫情期間,並未以長期降租方式作調整。

第2季投資市場交易額為新台幣138.2億元,交易額較上季略增3.1%,和去年同期相比則大幅減少59.7%。交易集中於台北市、新北市及台中市,三地交易額合計佔總額的64.3%。

戴德梁行說,本季買盤均為國內資金,以自用為主佔79.5%,科技業仍持續購置廠房與廠辦大樓以因應未來營運所需,本季廠房交易佔53.6%,包括英特盛科技以17.7億元買下中科后里園區廠房,怡華實業以10.6億元買下台南市新化區廠房,與神基科技以10.3億元購入桃園龜山工業區廠房,廠辦大樓佔26.5%,最大宗成交個案為萬海航運以21.2億元購入今年下半年即將完工之長虹新世代科技大樓A棟,作為總部。

(時報資訊 郭鴻慧)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/295316.html

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本周將有五大外商不動產顧問公司,密集公布2020年上半年商用不動產市場季報,就趨勢來觀察,商用不動產市場受到肺炎疫情衝擊,買家觀望,市場面臨冷爆;反觀土地市場,受惠央行降息刺激經濟、游資頻頻轉向相對保值的土地市場,使得土地成交總額可望飆到「紫爆」等級,上看1,500億元、挑戰五年最大量。

本周計有高力國際、世邦魏理仕、戴德梁行等業者公布第二季商用不動產市場季報,下周則有仲量聯行公布上半年商用不動產市場報告和下半年趨勢展望,話題勢必聚焦最近持續狂飆的土地市場。

據先前世邦魏理仕統計截至6月22日的土地市場成交總額統計,累計已達1,469億元,比去年同期大躍進20%,更一舉超越2015~2017年的全年度成交金額,為五年最大量。

由於周一(29日)「國泰營區」地上權案將公開標售,底價逾61億元,市場預期勢必引發金融保險業競標,因此成功標脫機率大增。若順利決標,上半年累計土地市場成交總額,將可望輕鬆突破1,500億元,創下五年最高紀錄。

 

至於商用不動產,由於旅館是新冠肺炎疫情「海嘯第一排」,上半年成交量已「腰斬」;預期下半年,由於短期內跨境旅遊難以回復,旅館「拋售潮」恐怕會浮上檯面。

由於全球經濟大幅衰退的隱憂,使得投資人改採觀望態度,因此今年上半年商用不動產投資市場的成交總額,幾乎面臨窒息量。展望未來,擁有穩定租金收益的不動產,包括辦公室、工業地產,才可望吸引游資停泊。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示,這一波新冠疫情,激勵電子商務爆量成長,加上台商澬產能陸續遷回台灣,使得工業及物流地產成為最大受惠市場,預期未來數季該市場投資動能依然充沛。

不過李嘉玶提醒,在買方競逐的情況下,工業及物流地產的平均租金收益水準,也可能導致受到壓縮。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/292290.html

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2020-06-26 01:39經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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信義計畫區商辦需求強勁,針對第1季市況,商仲業者指出,不少租客期待能夠降租的聲浪,但始終房東都沒有輕易降租,主要是國內防疫有成,加上區域內的需求不減,讓整體租金不僅不畏疫情,還能持續抗跌走揚。不過,商仲業者也認為,疫情後企業承租狀況有待觀察,或許會呈現分眾的現象。

第1季新冠肺炎疫情蔓延,北市商辦租金仍勢如破竹,持續上漲,租金議價空間也持續縮小。

但根據商仲業者統計,第1季A辦租金仍強勢上揚,部分承租戶希望房東共體時艱,出現求降聲浪,至第2季卻未見到實際降租的案例不少。

商仲業者指出,第1季疫情嚴峻的狀況下,有不少租客反應降租,但目前商辦市場在近三年內供給依舊缺乏,尤其信義計畫區內更是一位難求,倘若租客真的無法支付租金撤出,也很快有產業願意承租進駐,在供給缺乏、需求強勁下,信義計畫區不畏疫情,平均租金水準節節攀升。

不過,商仲業者也提到,相較去年一窩蜂搶樓的風潮,目前也有趨緩的現象,未來像是資金雄厚且前景看好的企業,仍有承租頂級A辦或是總部規畫的需求,但另一方面不堪疫情衝擊的企業,也可能在租約到期搬至其他商業區,辦公室有可能呈現分眾市場,整體市況後續仍待觀察。

https://money.udn.com/money/story/5621/4660366

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2020/06/22 17:09文/記者張瀞勻

商仲示警,下半年旅館恐面臨拋售潮。(圖/記者張瀞勻攝)

CBRE 世邦魏理仕22日發佈不動產市場報告指出,今年前6月全台商用不動產投資市場交易總額較去年減少54%,但土地交易市場受惠於建商持續補充土地庫存,上半年全台土地成交金額逆勢成長20%,達到新台幣1,469 億元,專家也示警,在疫情影響下,未來數月旅館拋售案件恐怕變多。

世邦魏理仕認為,由於台灣利率水準處於低點,加以銀行借貸態度正面,未來幾季自用型買方置產需求將維持穩定,隨著下半年台灣經濟成長逐漸回升,預料整體不動產投資市場交易活動將保持平穩。

根據世邦魏理仕研究部統計,今年前六月全台商用不動產投資市場交易總額較去年減少 54%。另一方面,土地交易市場受惠於建商持續補充土地庫存,上半年全台土地成交金額逆勢成長 20%,達到新台幣 1,469 億元。

土地方面,世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示,觀察過去數月內,多家建商及保險業者陸續於主要城市買下大面積商業或住宅用地,顯示投資人普遍看好不動產市場未來長期發展,購買意願未因疫情爆發而下降,展望未來數季,本土建商將持續積極獵地,主要仍鎖定六都精華地段地塊,整體土地市場可望維持交易熱絡態勢。

至於商用不動產,未來數季內,台灣商用不動產市場主要投資活動將集中於具穩定收益的資產類型,尤以辦公室、工業地產最受青睞,而電子商務的突出表現也將推升投資人對於物流不動產的興趣。

針對目前面臨嚴峻挑戰的旅館業,投資人對於旅館物業的興趣低落,且回升跡象不明顯,預料未來數季僅有零星個案成交,且部分旅館業主仍將承受龐大的財務壓力,往後數月旅館市場的拋售物件可能變多,其中地理位置優良的旅館有望吸引機會型投資人及具豐富經驗的旅館業者出手。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出,此次新冠疫情不僅觸發電子商務爆量成長,在中國加一策略之下,也促使許多台灣製造業者加速調整全球產線布局,將部分產能遷回台灣,使得工業及物流地產成為最大受惠市場。預期未來數季該市場投資動能充足,但在買方競逐的情況下,可能導致平均收益水準受到壓縮。

https://estate.ltn.com.tw/article/9877?utm_source=LINE&utm_medium=APP&utm_campaign=SHARE

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2020-06-15 02:00經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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近年辦公市場供不應求,帶動租金水漲船高,壽險與建商等業者相繼獵地打造辦公產品,根據商仲業者統計,截至2027年,台北市中心辦公大樓將陸續有48萬坪新供給量,若再加計南港區的20萬坪辦公大樓,至少有近70萬坪、超過兩個信義計畫區的供給量。


經濟日報提供
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商仲業者指出,目前信義計畫區約有30萬坪供給量。而台北市擬興建的辦公大樓案具規模個案達30件,雖然70萬坪供給量是七年間陸續釋出,但未來的供給量仍然相當可觀。

今年有不少指標大案看好辦公市場,第1季有世貿三館地上權案,今年最大宗的所有權土地大南港案,將開發為複合式辦公大樓。皇翔建設握有的台汽北站土地,也決定棄飯店改商辦。

第一太平戴維斯市場研究部資深協理丁玟甄分析,以短期三年內來看,辦公市場變化不大,依舊是供不應求的賣方市場,但按照目前興建進度,2024至2025年後辦公室開始陸續供給,屆時,除信義計畫區或台北雙子星等大案,座落位置較弱勢的辦公大樓可能轉為買方市場。

https://money.udn.com/money/story/5621/4635651

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2020-06-07 22:01經濟日報 陳奕光
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5月大南港案順利以總價282.87億元標脫,由富邦人壽拿下,南港再度躍升台北房市亮點。台北市政府2015年起推動「東區門戶計劃」,展開積極建設,南港被視為延伸信義計畫區的發展,本身擁有南港軟體園區、南港展覽館等多項重大建設、房價較信義區便宜、加上三鐵共構的交通優勢,近一年房價止跌回穩、交易量回升。

根據台北市政府地政局資料顯示,目前南港住宅單價落在每坪54.23萬元,區域前景看好,吸引大聯大控股、聯強國際等大企業進駐,也是建商鎖定獵地的重點區域,包含南港輪胎、長虹建設、國泰建設、潤泰集團及遠雄建設搶進開發。

超級大案大南港案由國揚、展邦建設、和信成、威力國際、弘輝以及定利開發等六家公司共同持有,全案基地10,635坪,經變更使用分區工變住商,須捐地40.5%,並自辦市地重劃後,可分回比例約59.5%,約7,514坪可供開發,使用分區為商三特,容積率平均約353%,為台北市少見重新開發的完整地塊。全案土地所有權利人以國揚持有四成為最大股東,原先規劃整體開發,然因近幾年土地所有權人對於整體開發意願不高,傾向直接處分土地,故今年第1季公告宣布透過資誠會計師事務所旗下的普華國際不動產負責相關公開標售作業。

5月大南港案順利以總價282.87億元售予富邦人壽,溢價率8.8%,每坪土地價約375萬元,創南港土地單價新高,為今年最高總價、也是史上第二高總價的土地標售案。其中,國揚、工信處分利益約55億元及22.85億元,分別貢獻國揚及工信每股純益(EPS)7.9元及5.1元,今年獲利將大進補。

未來由於供給物件有限,在供給持續緊縮下,預估2020年租金將持續上漲;第1季平均售價85.4萬元、年增1.3%,顯示租賃市場表現優於買賣市場,整體空置率下降至2.37%,續創十年新低,企業承租需求強,預計2020年空置率維持低檔。

受惠於台商回流、分流辦公政策、物流需求提升,商辦受到疫情衝擊影響較低,預計2020年辦公大樓及工業不動產仍為投資焦點,除南港概念股,如南港、國產、國揚、工信等個股,亦可關注商業不動產占比較高的長虹、興富發、華固、宏普、遠雄等個股。(作者是第一金投顧董事長)

https://money.udn.com/money/story/5607/4619638

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商辦產品投資熱,第三季南京東路開發大樓標售案成重要指標。(鉅亨網記者張欽發攝) 商辦產品投資熱,第三季南京東路開發大樓標售案成重要指標。(鉅亨網記者張欽發攝)

台北市信義區商辦空置率創 3% 以下的歷史新低,在建地需求提升而供給明顯不足下,壽險業紛紛搶進地上權及所有權案,華固 (2548-TW)、遠雄 (5522-TW) 也調整投入商用不動產的開發比重達 3 成,興富發 (2542-TW) 更立下未來 5 年建 30 棟商辦目標,建商投資開發辦公空間熱度再起,。

國際企業來台進駐搶租大型辦公室,同時本地企業湧現設置企業總部需求,如玉山銀行、萬海航運、聯強國際等,都選擇向建商購置整棟商辦大樓設置企業總部,突顯許多市中心辦公室老舊,軟硬體不符合需求的現況。且除租金不斷上漲外,企業即使有遷移意願,也難覓同一樓層大型辦公空間。

今年下半年商辦指標在開發金 (2883-TW) 南京東路五段的開發大樓現址第三季標售案,開發金今年底將搬遷至新總部大樓,已由董事會決議,將由商佛戴德梁行在第三季以公開標售方式處分,基地面積 755.65 坪,全棟商辦面積約 7978.86 坪。

興富發則採全台大量獵地、推案,快速回收策略,大量儲備商辦興建的基地,今年除以總價 83.7589 億元拿下台中七期大遠百旁、達新工業 (1315-TW) 舊廠土地轉建商辦及飯店;3 月再砸 43.56 億元買下七期市政路帶建照的 1852.93 坪土地,規劃將成總銷 120 億元商辦產品。

https://news.cnyes.com/news/id/4487169?utm_campaign=4487169&utm_medium=android&utm_source=App

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2020/05/30 04:30文/記者張瀞勻

「台中TOP1環球經貿中心」位於台灣大道,目前銷售狀況已達三成。

疫情當前,建商獵地腳步不停歇!根據業者統計今年前5月(至5月8日為止)全台交易總金額突破1,400億元,其中商業用地交易金額甚至較2018年同期增加2.8倍,顯示開發商對於商辦信心滿載,專家指出,台商回流、老舊辦公樓不敷使用,外需、內需加持之下,未來商辦供給量能將持續擴張。

根據瑞普萊坊市場研究部調查顯示,今年前5月全台土地交易總金額達1435.4億元,尤以商業用地最受投資人青睞,交易總金額比重從2018年28%、2019年45%,今年已超過一半,達到59%,總金額更是一舉站上841.8億元,相較於2018年同期的219.4億元,增幅達2.8倍之多。

租金三級跳、老辦公室都更 建商購地搶蓋商辦

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,商業用地比例大增主要是因為上一波房市榮景,也就是金融海嘯之後,台商鮭魚返鄉帶動豪宅投資、置產潮,爾後開放陸客旅遊市場,讓壽險業、開發商前仆後繼投入旅館投資,使市中心大面積精華土地多作豪宅或旅館規劃,但從2018年開始,辦公室市場因為都更改建,不但新增供給不足,連老屋供給量都萎縮,供不應求逼得辦公室租金三級跳,使投資商業區土地、蓋辦公室成為新熱潮。

然而今年前5月最積極購地之全台十大建商,以興富發集團總計147.1億元奪冠,旗下的興富發建設、潤隆建設持續加碼,並穩坐獵地王,光是在台中市七期就已砸下127億元,包含以83.76億元取得達新位於台灣大道之角地,並改寫台中土地最高總價記錄,3月更斥資43.5億,向鉅本建設買下位於市政路、鄰河南路三段之18,52坪帶建照土地,進補土地庫存,預估將打造總銷逾120億、樓高至少40樓以上摩天辦公大樓,每坪單價預估可站上37萬元。

獵地亞軍、季軍寶座則由遠雄建設以81.2億元、新潤興業44億元拿下,遠雄建設近日進補土地庫存動作頻頻,除了在北投士林科技園區砸下27億元,又以9.58億元買進新莊土地,亦用11.7億元買下中和廠辦開發案,甚至在台中市七期也購入742.26坪土地,看得出攻城掠地之氣勢。

黃舒衛認為,建商看好未來3年,台北市、台中市、高雄市新增供給仍然嚴重不足,以及政府鼓勵投資台灣三大行動方案成效卓著,亦有中美貿易戰、台灣防疫成效,投資人預期未來需求端還會再爆發,因此投資商辦的動作更多、更大。

台北市商辦推案集中於交通便利之城市核心。

舉例來說,這半年來無論「京華城」、「世界明珠」、「大南港」、「華固亞太置地」交易案,不但在金額上迭創新高,也創造出信義計劃區以外的新格局、新氣象,而循著指標案的軌跡,交通、產業聚落佳的區域,會因為這波疫情的啟示,出現集團總部化、區位分散化的現象,因此大直、內湖、南港、北士科都成為目前兵家必爭之地,在總部化之後,如何增加客製化的空間設計,已達到品牌、效率、安全等目標,將是建商、大房東最需要注意的招商成敗關鍵。

上市建商力搏七期 年底推出三大案

除了台北市以外,台中方面也是各方人馬爭相插旗之地,又以七期為熱門,高力國際資本市場部執行董事黃正忠指出,七期是中台灣最重要的金融保險業重鎮,目前富邦金控、新光金控、中信金控、三商美邦等指標金控、壽險業者都在本區設有中台灣企業總部,而近年新推辦公室建案不但逐年增量,銷售也展現不錯佳績,包括:興富發集團「鼎盛BHW」、「CBD時代廣場」、「NTC國家商貿中心」等建案,都在短時間內銷售進度超前。

上述三案全數完銷,已有百大企業、食品業、傳產業及科技業陸續進駐,租金甚至上看1,500~2,000元,而興富發在七期最新商辦預售案為「台中TOP1環球經貿中心」,現場專案經理高宗宇指出,台中市內的商辦多老舊不堪,在中美貿易戰之下,外資、台商聚焦台灣,過去不少A級產業多在外圍地區設置廠辦,缺少氣派門面、現代化管理之商辦,考量商務客行程密集,因此機關、百貨、銀行及近高鐵的七期商圈成為商辦天菜,而本案由AEDAS建築師事務所設計地標型A辦,吸引不少買主目光,目前銷況已近8成。

高宗宇表示,A級商辦買家有三大訴求,其一為自家企業使用,其二作為商務中心分割辦公室出租,其三,高檔VIP月子中心可進駐部分商辦,因此A級商辦適合做為財產配置中長線佈局,未來在美中貿易戰之下,外商回頭、台商回流之雙需求將再為A辦市場再點燃柴火。

豐邑機構繼「豐邑市政核心」後,年底將再推出地標商辦大樓。

豐邑建設繼推出「豐邑市政核心」及「豐邑市政都心廣場」後,日前再砸下63億元購入市政路、河南路口近2,500坪「新六」土地,將於今年第4季將推出旗下第3棟商辦大樓,打造為50層建築,將改寫七期新天際線,屆時完工後,豐邑在七期市政路上的商辦大樓也將上看10萬坪,相當於1.5倍台北101商辦面積。

另外,將於今年底進場的七期朝富路「聯聚中匯大廈」,總銷金額約125億元,若將豐邑、聯聚及興富發惠民段三大案加總,總銷金額將上看500億元。

各大建商投入開發 專家:未來3年供給仍不足

住展雜誌研發長何世昌分析,目前商、廠辦最大買方,仍以國內企業(含本國跨國型企業)為主,台商回流貢獻的買盤相對有限,未來買盤比例是否會有所改變有待觀察。

由於過去十幾年來北台灣商、廠辦供給量不多,多數建商為了價格與利潤考量寧願推住宅,且不少老商辦進行都更改建,導致供給量不足,何世昌指出,不過建商嗅覺相當敏銳,看準商辦市場回溫,近來有越來越多建商搶進商辦市場,如華固、宏普、興富發等,預期未來商辦供給量將逐漸擴張。

https://estate.ltn.com.tw/article/9722

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2020-05-25 17:19經濟日報 康堃皇
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商用不動產雖被疫情打亂了投資的步調,但也有部分企業因此危機入市,積極進場投資,近期上市櫃公司因合併及擴充需求,積極尋找大面積辦公當企業總部,台北數百坪及千坪面積難尋,許多企業轉往內湖找整棟廠辦。近3年內科整棟廠辦交易特別受到上市櫃青睞,成為大型億級交易熱區,根據信義全球資產公司統計上市櫃2018~2020年交易,共有9筆整棟交易,又以舊宗段總金額占為最多,總交易金額來到60.13億元,未來舊宗段將成為市場關注焦點。

隨著大型企業逐漸往內湖移動,內科廠辦空置率維持在低檔,而西湖段已被壽險及上市櫃公司插旗,若有辦公廠辦釋出很快就能找到承租戶,已趨近於飽和狀態,現階段要進駐西湖段成本相對高,選擇也較少,因此許多企業將目光轉往文德段、舊宗段,可用相對較少的成本取得整棟廠辦,做為自家總部。今年金額最高的一筆整棟廠辦交易就出現在舊宗段,萬海航運以22.88億元買下長虹新世代科技大樓A棟全棟,拆算2樓以上廠辦成交單價約50.2萬元。

依據信義全球資產公司統計內湖土地開發率,西湖段及文德段土地開發率已接近飽和狀態,分別是86%及91%,幾乎沒有素地可供開發,大型廠辦供給逐漸減少,業者往舊宗及潭美段開發,而舊宗段目前開發率已達75%,近10年開發率增加26%,未開發土地還有將近4萬坪;此外,未來舊宗段將會有10棟以上的廠辦即將完工,將新增2萬多坪總樓地板面積,包含長虹新世紀大樓B棟整棟將釋出2,000多坪廠辦面積,相當適合當企業總部,詢問度高,以及聯虹識野科技大樓將釋出3,000多坪廠辦面積。

信義全球資產公司經理王維宏分析,目前企業需要大面積整棟交易,多數會落在舊宗段或潭美段,可用相對實惠的成本取得整棟廠辦。而帶有穩定租金投報的產品則較受壽險業青睞,例如台灣人壽已經在舊宗段佈局。未來內科將會有2條捷運線完工,從動物園站到劍南路站的「環狀線東環狀」,貫穿舊宗段到文德段再到西湖段;另一條從大稻埕到汐止的民生汐止線,行經內湖舊宗段,預估舊宗段售價及租金將會有一波漲幅趨勢。

https://money.udn.com/money/story/12276/4589319?from=ednappsharing

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2020-05-25 23:22經濟日報 記者陳美玲/台北報導
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除了住宅市場外,今年八大指標建商看準國內企業對辦公室汰舊換新,以及台商回流下商辦、廠辦兩大產品需求,包括華固、長虹、興富發、遠雄、宏普、潤泰新等六家建商均插旗投入商辦市場;其中華固建設董座鍾榮昌更認為,接下來商辦、廠辦市場很有機會呈現「價量俱增」走勢。

鍾榮昌指出,美中貿易戰方興未艾,再加上新冠肺炎疫情的雙重衝擊,台商大陸布局可能為了分散風險,再加上租稅大赦的政策鼓舞,接下來將是重塑Made in Taiwan製造業榮景絕佳契機,看好國內企業和台商對於商辦、廠辦的高度需求,讓兩大商用不動產產品市場接下來很有機會出現「價量俱增」的走勢。

華固建設除了有大直「國票金融大樓」外,手中北士科「華固創富中心一期」、「華固創富中心二期」,以及內湖五期「華固智富中心」、新莊廠辦、中和廠辦案等六案在手。

潤泰新旗下擁有「南港玉成段案」,以及南港商三特公辦都更案-「南港之心」,前者規劃整棟商辦大樓、總銷挑戰200億元。

https://money.udn.com/money/story/5621/4590168?from=ednappsharing

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2020-05-18 00:11經濟日報 編譯易起宇/綜合外電
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遠距上班將使企業減少使用辦公室。 歐新社
遠距上班將使企業減少使用辦公室。 歐新社
 
各國企業正準備允許員工回到辦公室上班,但在先前遠距上班大行其道後,商界也開始調整思維,思考實體辦公室是否仍有存在的必要、以及是否該調整商辦地點以適應「後新冠時代」的社交距離準則等,顯示未來辦公環境將出現重大變革,這將對商用不動產市場造成深遠影響。

經濟日報提供
經濟日報提供
 

新冠肺炎疫情已促使企業界正在考慮一些變革,可能減少在大城市市中心的辦公室;實施混合制班表,允許員工每周在家上班幾天,挪出更多空間以保持員工之間的社交距離;為減少員工集中在一處上班,可能在價格較便宜的地點設置衛星辦公室。

在舊金山,社群媒體巨擘推特上周通知員工,大多數可以無限期繼續在家工作。加拿大資訊科技供應商OpenText預期,在全球120處辦公室未來可能減少一半以上。紐約的媒體公司Skift也計劃,紐約曼哈頓總部的租約在7月到期後將不再續約。

商用不動產市場以及砸重金投資此市場的機構投資人,可能是這種新辦公室形態崛起的最大輸家。退休金基金、保險公司以及其他機構,已花費數十億美元在大城市內購買商辦大樓。這些投資人依靠的是持續的租戶需求,但這項需求現在看來將會趨緩。

穆迪分析REIS估計,今年底以前美國的商辦空置率將由目前的16.8%攀升至19.4%,超越1991年的舊紀錄。

穆迪商用不動產經濟主管卡拉諾格表示,工作形態更永久轉向遠距工作,可能代表著商辦市場將永遠無法從這場衰退中完全復甦。

根據CoreNet Global在4月下旬對商用不動產用戶的調查,94%受調者表示,即使疫情結束,員工遠距上班的時間將比以前更多;69%受調者表示,未來遠距上班將使企業減少不動產的使用,比率高於3月調查的51%。

延伸閱讀

顧客不戴口罩 零售業頭大

https://money.udn.com/money/story/5599/4570940

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內湖區成功路四段的《寶島眼鏡》,屋主以1.9億元售出。(圖/翻攝自Google Map)

文:林奕楨|圖:編輯部

據信義全球資產發布最新評估報告指出,武漢肺炎對房地產出現影響分化現象,辦公、廠辦及工業地產受到疫情影響小,甚至受惠。飯店旅館、零售店面則受創最深,但新創服務業租賃需求增加,頂級辦公室空置率降低,而工業地產部分,疫情加速台商回台投資,工業地產交易升溫。

師大商圈受到肺炎影響,即使房東租金打六折,是否能去化,6月將是關鍵點。

台北店面空置率增加,投報下降,不過,位於內湖路四段55號《翠湖大樓》的店面,卻是在2月時以1.9億元成交,創下實價登錄有史以來第3高,絲毫不受肺炎影響,據全國不動產內湖捷運店長洪瑞喜分析,捷運內湖站、湖光市場商圈店面月租金行情為每坪換算投資報酬率都有超過2%,該商圈在CITYLINK進駐後,持續帶動消費與市場繁榮,少有店面空置,以內湖核心商圈地段門牌,因此創下高價交易。

而師大商圈就沒有這麼幸運,疫情影響,網路購物崛起,卻傳出黃金巷弄出現整條超租慘況。師大商圈緊鄰師範大學,林近捷運古亭站及台電大樓站,交通便利、年輕族群多,鼎盛時期,營業時間巷弄內往來如織,但周邊住戶維護居住品質,而出現店面退租潮,商業圈的改變,來客量不如以往,再加上,今年受到肺炎影響,即使房東租金打六折,是否能去化,6月將是關鍵點。

因此,不少店面投資人轉向新北尋寶,在2020年前2個月就有2筆破億店面交易,板橋文化路二段,新補附近,4層樓近百坪店交易,1億1668萬,目前由房仲門市承租。依據台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,店面投資人不僅看租金投報,也重轉手增值空間,過去財力豐厚的買家多半偏好北市觀光商圈的金店面,不過,近年在觀光業趨緩,商圈不振,店租投抱下調情況下,反倒讓區域成熟商圈穩定收租型的店面崛起,雖然增值較慢,不受國際觀光客元影響,商圈人流穩定,店流空置率低,投報佳,讓店面投資人捨台北取新北,中長期投資。

疫情持續蔓延,新北市政府地政局日前,13筆土地標售,其中新莊北側知識產業園區區段稱收區內,最後一筆住宅區土地由聯業開發以總價2.7億元,高於底價3成溢價率脫標。這次標售區域由機場捷運串聯新莊北側、二重及林口三大開發區,可聯通台北市及新北市,滿足通勤、遊憩及產業需求,據科達機構董事長賴建程表示,新莊北側知識產業園區標售,由聯業開發得標,以每坪逾110萬元創下新高,顯見建商皆看好新北產業園區A3站具機捷、環狀線的雙捷運優勢,可串聯雙北、桃園891萬人生活圈,更符合台商回流、企業總部所需的大面積產業用地,商場辦、住宅開發案等需求,未來賣價將衝上5字頭以上。

台灣房價創新高,依據591房屋交易網表示,大台北地區社區單價不到10萬元就能入手,位在台北市文山區木柵的「觀星台北」,車程10分鐘就能到捷運站。若是夫妻存款300萬,可將目光轉移至中山、北投、萬華、內湖等產品多元,房價較低的區域找尋,較有機會找到適合的物件,同時搭配銀行的寬限期,或是長年期房貸等方案,適度降低每月的負擔,要在北市買房仍有機會。

至於疫情會影響房地產多久?根據房地產權威穆椿松老師的說法,若疫情在3至6個月內可以控制影響較輕;在1年以上,甚至繼續拖下去,對房地產影響越大,就要看影響程度極度社會的經濟行為影響有多大。

https://reurl.cc/WdA2GL

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