目前分類:02 商辦_商仲 (393)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

 

2018-11-12 23:23經濟日報 記者陳美玲/台北報導
  •  
  •  

華固建設總經理洪嘉昇分析,過去商用辦公室多是住商混合,不過近年來隨著企業對公司形象、門面要求較高,加上老舊辦公室有安全結構的疑慮,讓市場掀起商辦汰換的強勁需求潮。

興富發建設發言人廖昭雄表示,企業對辦公室的需求一直都在,只是過去鮮少有建商專注投入此市場。

仔細觀察,台北市過去辦公室聚落像是南京松江商圈、敦化南北路商圈,都是企業辦公室進駐重點,但這些商圈不是大樓老舊,就是住商混雜,相對在兩岸或是全球都有商業往來的重量級台資企業來說,無法凸顯出其形象,這也是這一波企業對A級商辦需求大幅提升的重點。

https://money.udn.com/money/story/5621/3476927

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-11-09 21:31聯合報 記者孫中英╱即時報導
  •  

中信金子公司台灣人壽2018年第1筆不動產投資,就是買下台灣蘋果日報和壹週刊所在的台北內湖區舊宗段2棟大樓。根據中信金公告,台壽共斥資17億9388萬8,888元、近18億買下蘋果日報所在大樓,投資報酬率估計3%。

中信金控表示,本案土地面積有4,362.65平方公尺、約1,319.7坪,兩棟建物面積加總達5,269.1坪。蘋果日報賣樓後將「售後租回」,繼續租用,本案為保險業資金運用,投資報酬率有3%,符合金管會保險局要求的2.345%、保險業投資不動產最低門檻要求。

資產規模逾兆的台灣人壽,近年投資不動產動作日趨積極,2015年投資150億標下台肥C3地上權開發案,同年投資123億參與高雄和發產業園區開發案,及投資15.67億買下台北亞洲廣場2樓。2016年更斥資165億買下高雄漢來新世界,即「漢神名店百貨、漢來國際飯店、漢來美食」所在大樓,今天又再買下台灣蘋果日報所在大樓,在台灣北中南都有不動產投資案。

中信金子公司台灣人壽2018年第1筆不動產投資,就是買下台灣蘋果日報和壹週刊所在...
中信金子公司台灣人壽2018年第1筆不動產投資,就是買下台灣蘋果日報和壹週刊所在的台北內湖區舊宗段2棟大樓。根據中信金公告,台壽共斥資17億9388萬8,888元買下蘋果日報所在大樓,投資報酬率估計3%。圖/中信金提供

原文網址:https://udn.com/news/story/7239/3471796

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

2019年商用不動產市場展望

新壽日前出手20億元「獵」樓,昨(9)日玉山商銀砸60億收購冠德集團地上權總部大樓,台壽保也以18億買下壹傳媒內湖大樓,商仲公司觀察,2019年商用不動產市場將明顯回暖,且新北市正掀起「廠辦商辦化」,每坪工業地價飆破百萬大關的時代來臨。

信義全球資產公司針對2019年商用不動產市場的最新展望報告指出,台北市核心區域平均租金持續上漲,空置率已降至10年新低,使得2018年租賃市場相當活絡。由於中短期大幅升息機率低,又有危老條例加持,租金收益價格將有再攀升空間。

在工業地產市場方面,據調查2018年第1~3季上市櫃工業地產交易金額累積達269.21億,其中以桃園市18件最多,交易金額126.5億元,占比超過4成,稱霸各縣市。

信義全球資產管理公司資深協理歐人彰表示,全台面積超過5,000坪的工業用地交易共15件,又以桃園7件為最大宗,且需求持續從桃園延燒到台北都會區,連新北市也出現「廠辦商辦化」趨勢,價格更直追內湖科技園區行情,甚至新北市工業土地單價破百萬時有所聞。

報告也指出,飯店市場也是2019年新亮點,具有客源複合經營優勢+創新體驗的飯店,前景展望佳。歐人彰表示,2018年前三季國外旅客量小幅成長3.6%,預估總旅客數與2017年相仿;經濟部統計前三季零售業營業額較去年成長3.88%,擁有創造客戶價值與體驗的飯店,可望擁有致勝的競爭利器。

歐人彰表示,例如高雄漢來集團月前收購「吉美璞立」地上權酒店式公寓,作為漢來飯店、漢來美食事業延伸;至於安捷國際公寓也由包租代管事業延伸到新竹竹北高鐵「安捷國際酒店」;京城建設取得高雄BOT案投資「H2O水京棧國際酒店」;另三好酒店集團繼「三好國際酒店」、「三好行旅」後,預計再規畫開設2家旅館。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181110000293-260210

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

新光人壽昨天在「四搶一」的激烈競爭局面下,成功標下「台北金融中心大樓」部分樓層,一位縱橫商用不動產市場30多年的大老形容,此次標案,「是一道市場黑翻紅的曙光」,也是「進入多頭榮景的開始」。

如此肯定的說法,是這位大老從2012年金管會實施金八條以來,6年來首度作出樂觀表態。

回頭看這兩個月,9月初元大商銀石破天驚的以82億元標走空軍官兵俱樂部中心地上權土地;總投資額高達6~700億的「台北雙子星」捷運聯開案,10月1日當天更一舉投遞進兩標;緊接著,昨天「台北金融中心大樓」標售案,又呈現四家金融壽險業較勁的久違局面。

跟前兩、三年金融壽險業購置不動產,一度全年「掛蛋」的冷清狀況相比,市場敏銳度高的專家,已驚覺多頭似乎要回來了。最主要有幾個原因:

首先,金融壽險業游資無去路。金融壽險業者可用於不動產投資餘額在第三季已達5.4兆元,比去年同期成長約13%,游資極度充沛。

第二,金管會已針對投資性不動產設下「天花板」,最低租金報酬率必須達2.345%以上,偏偏目前市場供給有限,因此具理想投報率的標的物難尋,壽險業根本投不下去,若有好貨,勢必奇貨可居。

第三,金管會對壽險業的海外投資,又設下「天花板」上限,至少三家壽險公司禁止再加碼國際板債券,在美中貿易戰延燒、國內放款又非壽險業的主力業務等風險考量下,閒置資金朝向已經低檔盤整許久、又擁有長期穩定租金報酬率的商用不動產市場押寶,相對有利。

第四,被稱作全球版肥咖條款的《共同申報準則》(CRS)全球各國陸續上路,由於房地產是少數未被強制申報的資產,因此近年來豪宅、土地、工業廠房、辦公、店面等市場,已陸續被卡位,所以台北市辦公租金不斷上漲、「台北南山廣場」一完工、就全被租光。

第五,台北市A辦和頂級辦公室已面臨供不應求,嚴重「缺貨」的結果,連B辦也紛紛站上每坪100萬元關卡。

因此昨天台北金融中心大樓被四大壽險業搶標,並不令人意外,甚至搶標局面已在意料中。接下來是否上演一波補漲行情,值得觀察。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181108000347-260202

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

信義全球資產管理公司歐人彰資深協理表示,明年北部地區商用不動產市場,有三大趨勢投資熱點值得掌握,包括結合都市更新/危老重建的核心區辦公室、高投資效益比(CP值)工業用地,以及具有客源複合經營優勢與創新體驗飯店前景展望佳。

一、結合都市更新/危老重建的核心區辦公室:歐人彰分析,從空間市場(Space Market)觀察,許多大型企業出現搬遷潮,整合散落各地的辦公室,一次進駐頂級商辦承租更大坪數,頂級商辦需求持續擴大,使得A+辦公租金持續上漲。台北市核心區域平均租金持續上漲,空置率已降至十年新低,今年租賃市場需求表現相當活絡,長期租金有顯著上漲空間,在資本市場(Capital Market)中短期大幅升息機率低,收益價格將有上揚空間。收益價值加上危老條例加持,長期落後於住宅房價之精華地區純辦大樓新建價值加上享有未來租金升值收益價值,核心區域舊商業辦公大樓預估將有一番榮景。

二、高投資效益比(CP值)的工業用地:2018年工業地產成交再創高峰,鮭魚返鄉投資下,依據信義全球資產2018年第一季至第三季上市櫃公司工業地產交易金額累積達269.21億元,而交易件數最多為桃園市18件,交易金額126.5億元,佔比超過四成,稱霸各縣市。統計超過5000坪的工業用地共有15件,又以桃園7件為最大宗。在新北市廠辦商辦化,價格上看內湖科技園區情形下,新北市工業土地單價破百萬時有所聞。價格相對具優勢之桃園市在航空城、交通與勞動力充裕供給下,相對會成為明年度亮點。

三、具有客源複合經營優勢與創新體驗飯店前景展望佳:2018年前三季國外旅客量在陸客低檔回穩下,小幅成長3.6%情形,預估總旅客數與2017年相仿;經濟部統計之前三季零售業營業額相較去年成長3.88%。在過往新購物中心與旅館紛紛開幕下,預期購物中心及飯店之收益展望仍偏向負向。在搶食客源大餅情形下,創造客戶價值與體驗成為競爭利器。如漢來集團投資「吉美璞立」酒店式公寓,作為漢來飯店、漢來美食事業延伸;安捷國際公寓也由包租代管事業延伸至新竹竹北高鐵安捷國際酒店,京城建設取得高雄財政局BOT案,投資經營H2O水京棧國際酒店,三好酒店集團繼三好國際酒店,及三好行旅之後,預計再規畫開設2家旅館。除了連鎖與結合酒店式公寓、與跨業複合經營優勢外,在總體旅客未增加,體驗經濟力量是重點,旅客著眼「只要不好玩,一定沒做對」,將是2019年另一業者勝出觀察重點。

(時報資訊)

原文網址:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181107003907-260410

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

新光人壽昨天在「四搶一」的激烈競爭局面下,成功標下「台北金融中心大樓」部分樓層,一位縱橫商用不動產市場30多年的大老形容,此次標案,「是一道市場黑翻紅的曙光」,也是「進入多頭榮景的開始」。

如此肯定的說法,是這位大老從2012年金管會實施金八條以來,6年來首度作出樂觀表態。

回頭看這兩個月,9月初元大商銀石破天驚的以82億元標走空軍官兵俱樂部中心地上權土地;總投資額高達6~700億的「台北雙子星」捷運聯開案,10月1日當天更一舉投遞進兩標;緊接著,昨天「台北金融中心大樓」標售案,又呈現四家金融壽險業較勁的久違局面。

跟前兩、三年金融壽險業購置不動產,一度全年「掛蛋」的冷清狀況相比,市場敏銳度高的專家,已驚覺多頭似乎要回來了。最主要有幾個原因:

首先,金融壽險業游資無去路。金融壽險業者可用於不動產投資餘額在第三季已達5.4兆元,比去年同期成長約13%,游資極度充沛。

第二,金管會已針對投資性不動產設下「天花板」,最低租金報酬率必須達2.345%以上,偏偏目前市場供給有限,因此具理想投報率的標的物難尋,壽險業根本投不下去,若有好貨,勢必奇貨可居。

第三,金管會對壽險業的海外投資,又設下「天花板」上限,至少三家壽險公司禁止再加碼國際板債券,在美中貿易戰延燒、國內放款又非壽險業的主力業務等風險考量下,閒置資金朝向已經低檔盤整許久、又擁有長期穩定租金報酬率的商用不動產市場押寶,相對有利。

第四,被稱作全球版肥咖條款的《共同申報準則》(CRS)全球各國陸續上路,由於房地產是少數未被強制申報的資產,因此近年來豪宅、土地、工業廠房、辦公、店面等市場,已陸續被卡位,所以台北市辦公租金不斷上漲、「台北南山廣場」一完工、就全被租光。

第五,台北市A辦和頂級辦公室已面臨供不應求,嚴重「缺貨」的結果,連B辦也紛紛站上每坪100萬元關卡。

因此昨天台北金融中心大樓被四大壽險業搶標,並不令人意外,甚至搶標局面已在意料中。接下來是否上演一波補漲行情,值得觀察。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181108000347-260202

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

「豪辦」時代來臨。中台灣總銷規模最大的頂級辦公大樓「聯聚中雍」,歷時10年打造終於在今年6月取得使用執照、2019年4月將全部完工,挑戰台北以南最貴辦公單價。圖/聯聚建設

 

「豪宅一哥」聯聚建設董事長江韋侖,明年要改當「豪辦一哥」。中台灣總銷規模最大的頂級辦公大樓「聯聚中雍」,歷時10年打造終於在今年6月取得使用執照、2019年4月將全部完工,挑戰台北以南最貴辦公單價。

江韋侖不畏美中貿易戰、兩岸關係和全球景氣波動,依舊不按牌理出牌,未來還將跨足到複合式商用不動產領域。

江韋侖表示,台中的「豪辦」市場來臨,海外台商紛紛重返中台灣物色企業總部,聯聚的頂級辦公處女作「聯聚中雍」,以及未來再跨足的複合式商用不動產,聯聚依然有自己的策略和步調,限量打造、極品生產。

「聯聚中雍」自2010年取得土地迄今,預計2019年4月正式完工落成,前後耗費達10年,為39樓、地下7層的摩天大樓,建築總高度達192公尺,全棟建築玻璃帷幕搭配石材,共36戶,總銷達120億元。

「聯聚中雍」打造出不少新紀錄,包括每戶樓層尺度放大到450坪,每樓層挑高4米5,同時退縮35米與兩側百貨公司廣場相互銜接,地毯則採用頂級Bolon波龍地毯,另外燈光、通風系統、建材、電動捲簾、隔間概念等,也都打破紀錄,堪稱頂級辦公大樓。目前造價已比豪宅還要貴,售價也是同業的兩倍。

江韋侖說,聯聚集團和他已經買下每坪「7字頭」的頂樓4個樓層,作為未來集團的營運中心和他個人辦公總部。「聯聚中雍」先前預售階段,已被訂購5成,每坪單價57萬~78萬元,總銷120億元,也刷新中台灣辦公大樓新高單價紀錄。

僵持近半年的美中貿易戰,是否會波及台商佈局兩岸商用不動產的策略?江韋侖表示,其實愈是大家不看好的、愈是聯聚擴大時機,像集團在越南的鞋盒廠預計明年開出第四個廠,至於「聯聚中雍」,目前則先「封盤」,等明年4月再開出「timing price」。

聯聚集團的台聯製造、永聚紙品,是全球最大的鞋盒製造商,早年從生產鞋盒、貿易起家,今年成立第24年,迄今已在台中七期興建完成12棟豪宅大樓,博得「豪宅一哥」的美譽。

江韋侖表示,近兩年,聯聚建設陸續完工交屋「聯聚保和大廈」、「聯聚泰和大廈」,兩大案總銷達112億元;台中七期豪宅市場已趨飽和,聯聚目前在建住宅案,只剩下「聯聚瑞和大廈」。最近正規劃下一筆住宅案,改走坪數小一點、價格低一點的60坪中坪數產品,訴求「富二代」客層,是產品策略的一大突破。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181029000354-260204

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

018-10-17 15:13

商辦租賃熱度不減,北市信義計畫區最新釋出商辦「南山廣場」今揭露第二筆租金實價,8月,23樓租賃面積超過900坪,每月租金超過330萬元,每月租金排名信義計畫區第六高,中樓層租金單價也高出周邊1成內。(記者徐義平攝)

〔記者徐義平/台北報導〕商辦租賃熱度不減,北市信義計畫區最新釋出商辦「南山廣場」今揭露第二筆租金實價,8月,23樓租賃面積超過900坪,每月租金超過330萬元,每月租金排名信義計畫區第六高,中樓層租金單價也高出周邊1成內。

根據內政部實價網最新揭露資訊,8月,門牌為松仁路的「南山廣場」23樓,揭露月租金335萬7480元,租賃面積約913.60坪,每月每坪租金單價約3675元,相較7月,揭露樓層36樓,每月每坪租金單價4100元,有著樓層之間的價差,不過,商仲業者指出,23樓屬於中間樓層,租金單價已經貼近附近其它指標商辦的中高樓層行情。

信義全球資產經理王維宏表示,信義計畫區目前租金較高的四大天王,分別是台北101、南山廣場、國泰置地廣場、遠雄金融中心。平均租金多落在3500~4000元,部分戶別更有超過4000元的成交行情。未來等到富邦A25大樓完工後,預估將加入信義計畫區的指標辦公的行列。

第一太平戴維斯研究暨公關部協理丁玟甄指出,本次揭露案例位於南山廣場中樓層段,目前每月每坪租金單價開價約4500元,若以成交租金觀察,單坪月租金高於附近A辦大樓相同樓層約7%至9%。南山廣場已進駐的租戶主要以專業顧問服務業、媒體、軟體業及投資銀行為大宗,目前的空置以中高樓層段為主,每月每坪租金開價落在4500至5000元。

原文網址:http://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2583542

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-10-16 14:30聯合晚報 記者游智文/台北報導
  •  

 

商仲調查指出,北市商辦市場持續升溫,不論是租金或售價,雙雙呈現上漲走勢,商辦空置...
商仲調查指出,北市商辦市場持續升溫,不論是租金或售價,雙雙呈現上漲走勢,商辦空置率也再下降,第3季降至5.3%,來到近十年新低。圖/聯合報系資料照片
 

 

商仲調查指出,北市商辦市場持續升溫,不論是租金或售價,雙雙呈現上漲走勢,商辦空置率也再下降,第3季降至5.3%,來到近十年新低。

每坪均價83.9萬

信義全球資產近日發布最新統計,北市平均每坪售價達83.9萬元,各商圈售價都有明顯上漲的趨勢。松江南京及復興南京表現最為強勢,售價分別來到81.6萬元及80.8萬元。

租賃市場依舊活絡,由於企業搬遷潮持續擴大,各商圈大樓去化表現良好,又無新辦公大樓釋出,在供不應求的狀況下,拉高了平均租金Q3上漲至2216元,其中漲幅較為明顯的A+級及B級辦公,平均租金分別上漲至3089元及1515元。

空置率降到5.3%

租金雖漲,各商圈大樓去化表現良好,空置率降至10年新低點,平均空置率來到5.3%。其中信義世貿商圈空置率已降至7.75%,南山廣場釋出,持續拉高信義世貿商圈的租金,未來商辦新增供給少,預料租金行情將持續上漲。

租金投報率2.46%

售價提高,租金也漲,整體租金投報率落在2.46%,變動並不明顯,投報率最高則是站前西門商圈2.79%。

信義全球資產經理王維宏表示,第三季金融保險業持續投入商用市場,合作金庫以4.39億元買下時代金融廣場10樓,南山人壽以7.61億元買下萬國商業大樓5樓。

北市2018Q3商辦平均售價統計資料來源/信義全球資產
北市2018Q3商辦平均售價統計資料來源/信義全球資產
 

 

許久未見的地上權標售,在第3季也出現搶標的熱潮,元大銀即以82億元標下空軍官兵活動中心地上權,顯示大型投資機構已陸續回到市場。中美貿易大戰一觸即發,也帶動更多台商鮭魚返鄉,在北台灣搜尋適合設廠的土地及廠房,在貿易大戰開始前,在台灣掀起一波搶地大戰。

內科廠辦交易熱絡

內科廠辦市場方面,由於買賣交易熱絡,帶動第3季平均售價上漲至每坪51.1萬元,除了西湖段持平外,文德段及舊宗段均小幅上漲。租金部分,西湖段廠辦已連三季上漲,平均租金來到1308元,文德段租金則小幅下跌至每坪1073元。內科第3季平均空置率為4.83%,文德段及舊宗段淨去化量表現較佳,平

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3424159?from=udn-catelistnews_ch2

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-10-13 13:36聯合晚報 記者游智文/台北報導
  •  

商仲調查,商用不動產租賃需求強勁,前三季淨去化面積達4.1萬坪,已接近過去全年統計最高紀錄,台北市非核心商業區辦公室空置率僅2.4%,已接近滿租狀態。

仲量聯行發布第三季商用不動產調查指出,國內租賃需求今年一路走強,第三季因有新大樓落成釋出,持續吸引有空間升級、或整合營運需求的企業租戶搬遷進駐,因租戶搬走所釋出的單位,亦有新租戶進入,租賃市場相當活絡。

第三季辦公室淨去化量達到1.8萬坪;今年前三季的淨去化總額來到4.15萬坪,已直逼過往全年去化量最高值。

第三季除了新釋出供給,持續吸引原A辦或其他等級大樓的租戶外,也有租戶因併購進行辦公室整合,以及原租戶進行中大坪數增租。

整體空置率方面,雖然敦北商業區有大樓釋出,但空間去化動能高,商業區空置率連帶持續下降,整體空置率下降1.2個百分點,來到6.9%。其中信義區空置率已下降至5.8%,非核心商業區更來到2.4%,接近滿租狀態。

因空置率大降,部分新大樓順勢調高租金,加上新落成大樓租約成交,整體租金拉升到每坪每月2695元,年增近2%,創2001年來新高。敦北商業區在新釋出大樓拉升租金下,租金季增1.6%,來到每坪2,372元,為15年來最高。

仲量聯行指出,市郊區域廠辦大樓方面,南港已趨近滿租,科技租戶持續往內湖區域有空置的大樓進駐,市郊區域整體平均空置率雖維持於3.5%,但內湖本季空置下降0.3個百分點來到5.7%,其中西湖段亦接近飽和,空置率來到約1%。

租金方面內湖區平均租金維持每坪1,368元,南港則來到每坪1,451元。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3419418

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-10-08 00:47:07經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
  •  
  •  

亞太地區商辦租賃需求超越歐美等地區表示,台灣商辦租賃市場熱度也同步攀升 。仲量聯行調查顯示,台北市第3季商辦去化量逾1.8萬坪,累計前三季去化總額4.16萬坪,直逼過往全年去化量最高值,也創統計以來非自用型需求新高,預計租金水準年底前可望上升3%至5%。


經濟日報提供

經濟日報提供

 

仲量聯行全球市調指出,今年上半年全球租賃市場表現意外出色,整體去化率較去年同期成長67%。其中,亞太區域租賃需求成長約45%,遠遠超越美洲成長的14%及歐洲的5%,這些辦公室租賃需求主要來自金融、科技及商務中心業者。

台北市第3季租賃需求持續走強,雖然下半年有國泰民生大樓、聯合報大樓等釋出供給量,但租賃狀況仍供不應求。仲量聯行數據顯示,第3季台北市A級辦公大樓去化量達1萬8,235坪,空置率6.9%,季減1.2%,平均租金每月每坪落在2,695元,季增0.4%,年增1.9%。

檢視各商圈表現,信義計畫區表現最為優異,第3季去化達1萬多坪,平均租金每月每坪來到3,260元水準,且空置率下降3.3個百分點來到5.8%,而非核心商業區包括內湖區、南港區等,商辦空置率也來到2.4%,接近滿租狀態。

仲量聯行董事總經理趙正義表示,今年租賃需求集中在金融、科技、網通及專業顧問服務業,未來預計還有來自商務中心、手遊或虛擬貨幣等產業需求。

趙正義指出未來將著重預租服務,針對正在興建或未興建的商辦大樓先行預定。第4季新供給的聯合報大樓,據悉剩不到一個樓層。

 

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5887/3409423

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-10-03 17:45中央社 記者潘智義台北3日電
  •  
  •  

戴德梁行今天公布,今年前9月台北市A級辦公大樓出租超過3萬餘坪,約有86%的需求來自於信義區。

戴德梁行指出,辦公室需求集中於新落成辦公大樓,綠建築逐漸成為標準配備。統計台北市A級辦公大樓第3季空置率為9.3%,較第2季下降一個百分點;第2季因南山廣場進入市場,導致信義區空置率上升。

不過,第3季南山廣場租戶陸續進駐,台灣電通及旗下子公司整併原位於南京松江區、信義區、敦北民生區的辦公空間,在第3季遷入南山廣場,租賃面積達5000坪以上。除台灣電通外,常在國際法律事務所、路透、貝萊德投信等租戶也在第3季遷入。

另外,遠雄信義金融大樓第3季迎接眾多新進租戶遷入,租賃面積約在100至300坪。整體而言,第3季信義區租賃活動熱絡。

店面租賃方面,戴德梁行表示,第3季信義及西門兩大商圈最具吸引力,但忠孝商圈店面空置率卻再次攀升,台北市其他主要零售商圈店面租金水準與空置率皆無明顯變動。

戴德梁行指出,忠孝商圈店面空置率上升3.8個百分點,來到7.8%,主要為服飾品牌持續撤點所致;若將特賣會視為空置,整體空置率則攀升至11.2%。不過也有品牌商進駐忠孝商圈,如洛杉磯選品名店Fred Segal於第3季試營運,10月中正式開幕。

在信義及西門兩大商圈磁吸效應下,致忠孝商圈人流減少,多數空置店面租金開價較2年前下修15%至20%,房東降租提升承租意願效果並不明顯。(編輯:張良知)

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/3401624

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-10-02 21:30中央社 記者潘智義台北2日電
  •  
  •  

仲量聯行今天在記者會指出,近幾季商辦租賃市場持續強勁,第3季去化量達1萬8235坪;今年前3季商辦租賃淨去化總額來到4萬1560坪,直逼過往全年最高值。

房地產專業服務和投資管理公司仲量聯行表示,第3季商辦租賃需求延續第2季走強態勢,特別是新大樓落成釋出,持續吸引有升級空間、或整合營運需求的企業搬遷進駐。

仲量聯行分析,全球經濟在美中貿易衝突、先進經濟體經貿及財稅政策走向、英國脫歐等風險變數的影響下,企業界行事仍然謹慎,營運以節省支出為首要考量。

仲量聯行評估,台灣企業因政府多項改革政策前景未明、零售及飯店業受到觀光影響,加上年底選舉將至等因素影響,行事持續謹慎。目前租賃市場需求仍集中在搬遷升級;投資市場仍以自用型工業地產為主流。

仲量聯行說,在新釋出供給持續吸引原A級辦公大樓,或其他等級大樓的租戶外,第3季也有租戶因併購進行辦公室統合;以及原租戶進行中大坪數增租。整體空置率方面,雖然敦北商業區有大樓釋出,但空間去化動能高,第3季其他商業區空置率持續下降,使整體空置率較第2季下降1.2個百分點,來到6.9%,信義區空置率下降至5.8%,非核心商業區更來到2.4%,接近滿租狀態。(編輯:鄭雪文)

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/3399896

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 


 
好房網News記者黃靖惠/綜合報導

戴德梁行董事總經理顏炳立在《顏炳立市場新觀點》專欄指出,今年全台的土地市場交易量有放大,包括各地商用不動產、飯店、店面、辦公大樓,除了台北市以外都是重災區,不過房市仍留下唯一火種「信義計畫區」的商辦、土地,就像是一盞不滅的燈,而這熱度持續增加。

顏炳立認為,雖整體房地產市場量冷,但北市信義計畫區辦公室、土地就像一盞不熄滅的燈,熱度一直在增加,其中信義計畫區創造了每坪4、5千元的租金水平,因需求大於供給情況下,締造租金價格往上攀,就連地段好、靠近捷運站的純B辦價格也往上漲。 

 

戴德梁行董事總經理顏炳立。圖/好房資料中心顏炳立 東區門戶計畫 台電。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

顏炳立指出,過去因住宅租賃市場好、零售辦公室一屋難求,也造就B辦價格往上走,以最精華信義計畫區A辦租金可站上3500~4000元,那外圍至少也有2500~3000元。

他認為,除了北市以外都是重災區,跑出一些過去任性亂買產品,導致蛋黃區的房價、地價下修,但房市仍存有一盞不滅的燈就是商辦、土地。

並以9月位於北市的空總俱樂部土地標案為例,分區為住3-2,平均法定容積率5.63%,底價36.7億元,使用權70年,創造有史以來地上權最高價格,單坪720萬元,而且同時有4家壽險、1家銀行搶標,這也突顯金融機構滿手現金餓昏頭無資的事實,點燃商用不動產這把火。

他認為,地上權就像一支挺拔的竹子、持久卻不耐用,因為是中空的,所有權與地上權最大差異在於年限,而這次得標溢價123%幾乎已飆到所有權價格,顯示大量資金追逐市場有限籌碼,並預估未來靠近東區整塊土地的所有權,將被空總俱樂部土地標價震撼到。

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/870593208459.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

2018-09-29 01:11經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
  •  
  •  

廠辦交易火熱,雖然第2季台塑砸187億元買進內湖廠辦,造成今年第3季商用不動產交易金額衰退,但據商仲第一太平戴斯最新統計,今年第3季工業廠房及廠辦交易合計達44億元,占大型交易總額的54%,明顯可以看出廠辦市場的熱度依舊。

台北市商辦房東惜售,投資人可進場的機會有限。世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶表示,反觀大內科區內價格相對平實、收益水準較高的廠辦因而獲得投資人青睞,像是過去買下內湖廠辦作為總部的企業有意活化資產,則大內科整棟廠辦的潛在出售機會,保守估計將超過新台幣300億元,預料未來內湖廠辦將成為商用不動產市場的交易熱點。

除了內科以外,新北廠辦市場也備受關注,據統計實價揭露資料,發現2015年到2017年三年總交易金額,汐止科學園區廠辦交易金額也來到202.7億元,直逼內湖科學園區的212.3億元,交易比重明顯增加。

此外,新北產業園區座落的新莊區,近幾年也因為中央合署辦公大樓進駐,以及在地企業辦公室升級需求,陸續吸引先鋒、夏姿等國際企業在新莊區購地,直接興建企業總部,辦公商圈逐漸成形,未來租金提升可期。

https://money.udn.com/money/story/5621/3393365

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-09-27 12:05經濟日報 記者游智文╱即時報導
  •  
  •  

 

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

 

根據外商高力國際統計,公部門標售土地熱絡,帶動土地交易一路走強,前三季累積總額達1372億元,為2012年以來同期新高,前三季公部門標售土地交易總額762億元,占整體交易總額超過五成,為2001年有調查以來的歷年新高。

商辦租賃市場也是持續加溫,今年台北南山廣場、國壽民生建國大樓及聯合報總部等指標案釋出的5.5萬餘坪新增供給,預估明年第1季便能全數去化完畢,2019年商辦整體空置率也會縮小至5%內,為1999年以來、近20年首見。預估不到5%的商辦空置率,至少會持續二~三年。

相較第2季有台塑集團砸187億元買內湖總部,第3季在缺乏大型個案成交,商用不動產成交總額不到百億,僅約86億元,不過,目前北市商辦自用需求仍相當強勁,而且已經有現貨買不到,轉往布局土地市場,採購地自建方式進而自蓋總部大樓。

高力國際調研部董事李日寶指出,第3季商用不動產交易總額不到百億,除買賣雙方對於價格的認知仍有落差外,主要還是整體市場沒有比較亮眼的標的釋出,因此在買不到現貨的情況下,有企業選擇直接布局土地市場,選擇購地自己蓋總部。

第3季土地交易總額為434億元,總計前三季累積高達1372億元,主因是政府標售成果亮眼使2018年土地成交金額衝高,且投資人重回地上權市場,今年前三季地上權累積標脫金額為198億元,相較去年全年僅7億元,不但大幅成長數十倍外,更是近四年地上權標脫金額新高。

商辦自用需求熱絡也帶動商辦租賃市場持續加溫,今年前三季累計去化量達4.38萬坪,已超越去年全年的去化量4.1萬坪,推估今年全年商辦去化量可望突破5萬坪大關,至少是近10年新高。

今年商辦租賃市場新增供給主要來自台北南山廣場、國壽民生建國大樓、聯合報總部、農會台北大樓以及和裕大樓等,合計釋出6萬808坪租賃面積,其中光是前三棟的釋出面積便超過5.5萬坪。

高力國際資深執行董事楊慧明表示,除國泰人壽民生建國大樓之外,其餘兩棟南山廣場以及聯合報總部大樓均坐落於信義區,剩下的兩棟加總之後量體也只有5,000坪,對市場影響十分有限,預估三棟指標大樓釋出的租賃面積會在明年第1季全面去化完畢。

未來二~三年台北市主要商圈幾乎沒有新辦公大樓,市場將再度進入供給緊縮的狀態,且期間可能長達二~三年。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/3389968

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

 北市各級辦公室近5年總體平均租金走勢  ●富邦信義A25地上權頂級辦公大樓案,傳出以每坪月租4,500元起跳,對外預租,震撼市場。圖為A25建築工地。圖/蔡惠芳

 

因辦公市場供給緊繃,且未來2~3年可釋出到市場租賃的坪數相當有限,大舉推升辦公租金。外商不動產顧問公司透露信義計畫區「富邦信義A25總部」地上權大樓開發案,近日傳出以每坪月租4,500元的高價,對外招租,挑戰史上最高辦公均價。

近期開出每坪月租金額超越「台北101」和「台北南山廣場」平均行情的「富邦信義A25總部」,其地上權土地占地逾5,400坪,規劃54樓、地下4層辦公、美術館共三棟,2020年後完工。由於最新揭露租金實價的「台北南山廣場」,其36樓已創下每坪月租4,100元的行情,如今傳出「富邦信義A25總部」對外釋出4,500元的均價,遠高於信義區均價2,274元,高力國際資深執行董事楊慧明表示,「更突顯出辦公市場供不應求的緊繃狀態。」

此外,高力國際Colliers Inter -national昨(27)日公布第3季報,楊慧明表示,下半年以來商辦自用需求熱絡,Q3辦公去化量已破2.07萬坪,為史上單季最高,前3季累計去化量達4.38萬坪,超越2017年的4.1萬坪,預期今年總去化量可望挑戰5萬坪大關,有機會刷新10年新高。

楊慧明表示,今年新完工釋出的辦公大樓,只有「台北南山廣場」、「國壽民生建國大樓」、「聯合報總部」、「農會台北大樓」、「和裕大樓」5棟,總計釋出6萬808坪,其中前3棟可釋出就超過5.5萬坪,不過很快被消化掉,未來2~3年,將會進入供給緊縮期。

高力國際董事總經理劉學龍分析,辦公市場供給失衡,主因是電子高科技、金融業頻頻擴張或升級辦公室,帶動需求殷切。不過反觀商用不動產投資市場,卻相對冷清,目前政府正積極推動「危老條例」,鼓勵老舊建物更新改建,政府公部門、公股行庫擁有相當可觀的都會區精華地段不動產,不少是30年以上「高齡」老屋,政府應該帶頭衝,把國有或公有老舊不動產更新改建。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20180928000356-260202

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018/09/26 14:34文/記者馮牧群

受限於市區商用不動產釋出有限,Q3商用不動產市場量能壓抑,僅11筆大型交易,其中只有1筆金額超過10億,件數與規模同步下降。

沒能延續上一季交易熱況,根據第一太平戴維斯統計,今年Q3大型(單筆交易達3億)商用不動產交易金額僅82億,比去年同期減少69%,比上季少76%,單季不到100億,寫下近9季以來的最低數字,2018年前3季累計交易金額達547億,年增1%;反觀Q3大型土地及地上權交易金額達349億,前3季總計1192億,購地動能強勁。

 

受限於市區商用不動產釋出有限,Q3商用不動產市場量能壓抑,僅11筆大型交易,其中只有1筆金額超過10億,件數與規模同步下降。值得注意的是,市中心具再開發價值的標的仍受投資人青睞,遠雄建設長春路大樓在9月以22.5億售出,是本季最大交易;南山人壽則持續整合敦化南路萬國大樓產權,以7.6億購入5樓整層691坪辦公室,換算每坪單價110萬,繼大同大樓、中壽敦北大樓及首都大樓後,再度寫下市區中古商辦的單價百萬紀錄。

 

根據第一太平戴維斯統計,Q3工業廠房及廠辦交易達44億,占大型交易總額的54%,若加計工業用地,工業不動產交易達103億,交易量持穩,今年以來科技大廠持續買進自用工業廠房、土地,例如大立光持續在台中獵地,本季再購入台中工業區2074坪廠房,而台達電鎖定北部區域,今年已投入30.7億陸續買下桃園中壢工業區擴建廠房及內湖瑞光路土地擴建台北總部辦公室。

 

開發型不動產熱絡 前3季建商補庫存高達803億

不同於商辦市場交易平淡,投資人轉向開發型不動產,帶動今年土地及地上權交易熱絡,其中建商對於大面積、可立即開發素地的興趣濃厚,特別是公部門土地標售,Q3建商購地金額達162億,前3季補進土地庫存已達803億,全年有機會挑戰前波2013年建商獵地高峰。此外,公部門重新檢討權利金底價及地租調幅計算方式後,包括銀行及壽險業在內的大型法人皆重返評估行列,使Q3地上權交易大放異彩,單季成交108億,前3季公部門已售出土地及地上權達590億,占土地交易市場近5成。

 

第一太平戴維斯總經理黃瑞楠分析,商用與工業不動產交易即將進入旺季,今年產業景氣穩健復甦,大型企業購置自用不動產需求提升,加上市場資金充裕,Q4又有指標大案預計開標,商辦交易量有機會挑戰去年金額。另一方面,中美貿易戰越演越烈,科技大廠回台覓地預期會讓原本已經飽和的工業廠房與土地供給更加吃緊,尤其在新北、桃園、新竹、台中等產業群聚,發展成熟的工業區更明顯,供給稀少的情況下,交易量是否放大仍有待觀察。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/6129

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()


 
好房網News新聞中心/整理報導
商辦市場觸底說「雷聲大雨點小」,據第一太平戴維斯統計,Q3大型商用不動產交易金額只有82億元,較去年同期降69%,更比Q2大減76%,單季交易金額不到100億元,創近9季以來的最低數字,Q2的復甦力道顯然未能延續到Q3。
由於市區商用不動產釋出有限,Q3量能出不來,大型交易只有11筆,且僅1筆交易金額超過10億元,整體交易件數和規模都下降。統計2018年前3季累計交易金額達547億元,年增1%。
 
底價380億元的京華城預計12月12日開標。(圖/好房網News資料中心)
京華城欠債百億 傳為「砍掉重練」槓上柯P(大刊頭)
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄分析,由於一直未到前一波高點,賣方趨進保守等待,加上租賃市場需求相對穩定,看好投資報酬率,導致Q3交易平淡。
相較之下,投資人轉向開發型不動產,帶動今年土地及地上權市場。Q3大型土地和地上權交易金額達349億元,前3季交易金額共1192億元,動能強勁。
展望Q4,兩筆市場指標大案預計開標:龍巖二處精華商辦11月7日將標售,太平洋商業大樓底價14.2億元、台北金融中心大樓底價18.2億元,合計32.4億元;京華城開價380億元,預計12月12日開標。第一太平戴維斯總經理黃瑞楠預估Q4商辦交易量將有機會挑戰去年733億元的金額。
 
 

原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/647035208125.html?utm_source=line

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-09-18 01:10:17經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
  •  
  •  

今年以來商用不動產加溫快速,辦公室需求遠大於供給,繼日前「空軍官兵活動中心地上權案」由元大銀行以82億元高價得標後,聯合報大樓也傳出幾乎滿租。

戴德梁行董事總經理顏炳立指出,地上權就像是「竹子」,心是空的,所有權標的則如「松柏」歷久彌新,不僅可賺進土地增值,持有者也可以自行規劃重建,目前市場只要有好標的,潛在買方出手機會相當高,因此第4季登場的台北雙子星與京華城備受矚目。

商仲業者指出,從商辦租賃行情來看,南山廣場日前首度揭露,36樓每月每坪租金未稅價約4,100元,排名信義區商辦實價揭露月租金第七高,緊追在台北101大樓。

而位於忠孝東路的聯合報大樓,第4季完工在即,同樣傳出已有幾筆預租行情,每月每坪來到3,300元的水準。

市場人士指出,聯合報大樓預租階段已幾乎滿租,目前剩不到半層樓的供給量,且未來整體的實際價格,與台北101大樓與南山廣場相當。

顏炳立分析,位處信義計畫區的南山廣場,首筆揭露租金每坪站上4,100元,台北市東區聯合報大樓平均有3,300元的行情,顯示出租金持續走穩攀升,預計京華城標脫重建的商辦租金,每月每坪也上看3,000元。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/11137/3373083

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼