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2018-04-11 17:36經濟日報 記者黃冠穎╱即時報導
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台北威斯汀六福皇宮將在年底歇業,直指租金問題,房東國壽今(11)日反駁並非年年調漲,也曾調降租金與客戶共度難關,過去九年調降幅度較「原契約」減少逾20%。但因雙方對租金簽有保密協議,彼此又各有立場,在不透明的狀況之下,外界只能透過六福財報一窺端倪。

六福在1999年承租六福皇宮,在此之前,六福多是自有資產,1998年營業費用明細表的租金支出僅178萬元,到了1999年租金支出增加到3,986萬元,也就是加入六福皇宮開始營運的租金項目。

從2000年第一個完整營運年度以後,六福皇宮的租金對營業費用明細表的影響就非常明顯,當年度租金支出達2.9億元,接下來從2001年到2007年,房租支出分別是2.8億元、3.億元、3.2億元、3.2億元、3.6億元、3.9億元、4.2億元,雖然還要扣除其他租金的零頭,大致就是六福皇宮的租金。

在2008年至2010年間,因租金費用改列,分攤到客房成本、餐飲成本,房租無法明確計算,但從年報可知,雙方在2009年訂立未來五年至少20.35億元租金的契約。

從2011年開始,六福財報出現「一年內營業租賃應付租金」4.1億元,可以推估國泰在這段時間確實有調降房價。

接著2012年到2015年,六福一年內營業租賃應付租金是4.5億元、4.6億元、4.7億元、4.7億元,到了2016年,六福向潤泰承租位於南港的萬怡酒店,一年內營業租賃應付租金激增到8.2億元,不過因為潤泰的租約有揭露每年租金為3.3億元,經過扣除,可約略得出六福皇宮在2016年、2017年的房租為4.8億元、4.9億元,也就是過去五年維持每年維持2%左右的漲幅。

就整件事而言,雙方當然都各取有利的立場。

從六福年報推估的雖非精準數據,但可知國壽確實沒有年年調漲租金,或許房租低於原契約,但20年來房租從每年2.9億元漲到4.9億元也是真的。

從另一個角度來說,即使沒有租金,六福營運成本偏高也是不爭的事實,晶華、君悅、寒舍、君品等台北同業的物產同樣是租賃,營益率也有一定水準,例如,旗下有三家飯店的寒舍集團一年內營業租賃應付租金高達10億元,負擔也不小,營益率仍有2.15%,反觀六福2017年營益率-18.64%、2016年營益率-9.54%,還有很大的努力空間。

六福在擺脫六福皇宮的包袱後,相關費用會反映在今年財報上,獲利恐怕也是不好看,未來對虧損也沒有藉口,下一步如何運用旗下的六福村、六福萬怡反敗為勝,才是市場關注的焦點。

六福皇宮租金推估。記者黃冠穎/製表
六福皇宮租金推估。記者黃冠穎/製表

原文網址:https://udn.com/news/story/12002/3080994?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2018-04-10 19:24經濟日報 記者郭及天╱即時報導
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台北西區門戶計劃將使台北車站商圈將成為摩天大樓密度最高的商圈,據統計,初估未來至少有超過十棟樓高百米的摩天建築出現,站前摩天大樓的密度將不下於信義計劃區,整體商業強度將大幅提升。

除了樓高51層的新光摩天站大樓在站前商圈一枝獨秀了二十幾年外,包括目前積極招商的台北雙子星開發預計將興建76、56棟外,中華郵政雙塔未來也是蓋兩棟(地上50層、30層),台鐵E1E2大樓預計蓋三棟(地上42層二棟、39層一棟),加上舊市議會地上權案規劃蓋到27樓,光是公辦計劃的新建物就有八棟高度超過100公尺。

此外,包括營運未滿一年的北門廣場新飯店CitizenM、接近完工的「基泰忠孝」、正在申請建照的萬麗酒店,以及承德路一段、樓高32層的住宅預售案「京王」等,站前商圈摩天建築已接近信義計劃區的13棟。

台北車站商圈未來完工的摩天大樓多屬旅館、商場、辦公的複合式商用不動產,開發主軸都多朝高效益的商業使用、限制不可蓋住宅防止排擠產業發展,房地產業者認為,新大樓陸續完工後,台北車站一帶精華地段的整體商業強度可望再度大幅提升。

唯一一筆住宅開發案「京王」,則是由在台北擁有超過10間商務飯、逾千房的香城集團關係企業富享建設投資興建,總銷約40億元,要價每坪約100萬元。

負責銷售「京王」的傳真機構董事長王明成表示,未來三到五年,未來台北市開發動能將明顯集中在台北車站商圈,比現在至少多出十幾棟全新的摩天高樓,目前住宅市場久未推案區域、供給量小,就易取得市場認同。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3079017

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商仲觀察,從交易量連續幾季回升,到價格收斂,房市落底的信號明顯,推動部分商圈商辦價格止跌反漲。

2018/04/10 16:21文/記者馮牧群

 

北市商辦市場出現觸底反彈現象,根據信義全球資產最新統計,北市平均售價微幅回升至每坪83.6萬,租金資本化率小幅修正至2.44%,買賣市場擺脫前幾季的疲軟。租賃市場需求仍舊旺盛,新大樓預租情況熱絡,空置率僅小幅回升至6.65%,整體空置率還在健康水準。由於新大樓定價上調,Q1平均租金上升至每坪2167元。

 

信義全球資產經理王維宏觀察,從交易量連續幾季回升,到價格收斂,房市落底的信號明顯,加上總體經濟表現穩健,商用不動產的需求穩定成長。另一方面,對照政府土地標售情況,建商及大型法人的投資意願增加,也呼應房地產景氣回溫的看法,租賃市場空置率雖回升至6.65%,但從去化情況看,多數的商圈空置率仍呈現收斂,使用需求強勁。

 

王維宏指出,交易較頻繁的A辦及B辦,Q1單價分別上漲至89.6萬及72.8萬,顯示在買氣回溫下,推動部分商辦價格止跌反漲,從個別商圈來看,站前西門及松江南京商圈的有較明顯漲幅,售價分別上升至70.5萬及80.4萬。整體價格走勢已從修正轉向持平甚至反彈,平均租金資本化率自2014年中後,罕見出現明顯回檔,下修至2.44%。

 

租賃市場方面,今年初南山廣場及國泰民生建國大樓2棟指標性大樓完工釋出,由於預租狀況熱絡,且其他大樓去化穩定,因此平均空置率僅小幅上升至6.65%,以各商圈來看,僅信義計劃區的空置率超過雙位數來到11.36%,次高的復興南京商圈平均空置率為8.93%。Q1平均租金為2167元,明顯較前季上升,由於新大樓的等級與價格水平較高,帶動部份商圈租金上調,像是信義世貿商圈租金來到2955元的新高,與南京四五段商圈的1551元相比,有近2倍價差。

 

內科廠辦市場 西湖段一枝獨秀

王維宏指出,內科廠辦市場平均售價仍維持在50.8萬,但西湖段已止跌回升,舊宗段則是持續下跌,整體租金資本化率為2.72%。內科平均租金為1154元,西湖段租金上升至1299元,空置率僅1.08%,在內科市場中一枝獨秀;舊宗段近期表現走弱,售價與租金雙降,空置率回升至7.89%,而文德段趨於平穩,變化不大。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/5084

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2018年開春,北市商辦市場也迎來春燕,依據信義全球資產最新統計,北市平均售價微幅回升至83.6萬元,租金資本化率也小幅修正至2.44%,買賣市場擺脫前幾季的疲軟,出現觸底反彈現象。租賃市場,需求仍舊持續旺盛,雖有兩棟新大樓完工釋出,但因預租情況熱絡,空置率僅小幅回升至6.65%,整體空置率仍在健康水準。由於新大樓的定價上調,本季平均租金明顯上升至2,167元。內科廠辦部分,平均售價維持在50.8萬元,平均租金略升至1,154元,租賃市場表現優於買賣市場。

信義全球資產經理王維宏表示,從交易量連續幾季的回升,到價格的收斂,房市落底的信號明顯。加上總體經濟表現穩健的加持下,商用不動產的需求穩定成長。

另一方面,對照政府的土地標售情況觀察,建商及大型法人的投資意願增加,也呼應了房地產景氣回溫的看法。租賃市場雖然空置率回升至6.65%,但從去化的情況來看,多數的商圈空置率仍是呈現收斂,使用需求仍然強勁。

從買賣交易來看,交易較頻繁的A辦及B辦產品,售價分別上漲至89.6萬及72.8萬元,顯示在買氣的回溫之下,推動了部分商辦價格止跌反漲。從個別商圈來看,站前西門商圈及松江南京商圈的售價有較明顯的增幅,售價分別上升至70.5萬元及80.4萬元,其餘商圈則多呈現持平,僅有南京四五段商圈售價下跌至73.1萬元。整體而言,價格的走勢已經從修正轉向持平甚至反彈,平均租金資本化率自2014年中後,罕見地出現明顯回檔,資本化率下修至2.44%,整體則落在2.32%~2.78%的區間。

租賃市場方面,年初有南山廣場及國泰民生建國大樓兩棟指標性大樓完工釋出,由於預租狀況熱絡,加上其他大樓去化穩定,因此平均空置率僅小幅上升至6.65%,並未超過8.8%的長期平均水準,平均空置率仍然是健康偏緊俏的狀況。從各商圈來看,僅有信義計畫區的空置率超過雙位數,來到11.36%,次高的為復興南京商圈,平均空置率為8.93%,其餘商圈空置率都低於平均值。2018年第一季平均租金為2,167元,較前季明顯上升,由於新大樓的等級及訂價水平較高,也帶動部分商圈租金上調,信義世貿商圈租金來到2,955元的新高,與南京四五段商圈的1,551元相比,已近兩倍的價差。

(時報資訊)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180410002399-260410

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2018-04-10 14:45:36聯合晚報 記者游智文/台北報導

市調顯示,北市辦公大樓租賃需求仍在增量,空置率持續下降,內科西湖段空置率下降至1.5%,來到10年歷史新低點。

 

市調顯示,北市辦公大樓租賃需求仍在增量。本報系資料照/記者林伯東攝影
市調顯示,北市辦公大樓租賃需求仍在增量。本報系資料照/記者林伯東攝影
 

 

戴德梁行公布今年第一季商用不動產調查,北市A級辦公大樓第一季空置率為7.6%,較上季下降1.9個百分點,其中敦北民生區下降5.7個百分點最多,南京松江區也下降1.5個百分點。

大面積租賃成交頻傳

第一季大面積辦公室租賃成交頻傳,合庫新總行大樓即順利將剩餘的非自用空間,出租予睿能創意(Gogoro)及街口電子支付(JKOPAY) ,合計達3300坪,C棟5,500坪已全數去化。

另外,共享經濟發酵,在「雷格斯」及「Kafnu」共享辦公室陸續拓點後,共享工作空間品牌「Spaces」也加入戰局,在宏盛國際金融中心租下1、2及15樓,共計約1,330坪。

信義區的震旦國際大樓也迎來新租戶韓國藝匠婚紗公司及保險公司,加上原有租戶麻吉一七公司增租,合計去化1,570坪。光是上述三筆去化面積就逾6000坪,讓北市辦公室空置率下降不少。

內科辦公室租賃市場更是熱絡,特別是西湖段,在強勁需求下,包括大都市時代總部、漢諾威科技廣場及長虹新世紀等大樓都在今年第一季達到滿租狀況,其中2017年第一季完工之新供給「長虹新世紀」大樓在1樓承租予健身中心後,僅歷經三季即達滿租狀態。西湖段空置率下降至1.5%,來到10年歷史新低點。

新創產業興起 增溫

文德段大面積租賃包括光學雷射業承租BOSS世界特區B棟約600坪、倉儲業進駐亞太經貿廣場A棟約200坪及華盛頓科技中心去化約400坪等,空置率下降0.8個百分點至10.4%,也來到本段10年歷史新低點。

戴德梁行表示,近期租賃活動,近千坪以上的租賃需求,除了來自於傳統企業整併及擴張需求外,新創產業的興起,夾帶強力的資本投入及企業規模擴張需求,也是主因,新創產業後繼之力不可小覷。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/11137/3077837

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2018-04-09 16:21中央社 記者韋樞台北9日電
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外商房仲仲量聯行統計,今年北市A級辦公供給僅3棟大樓,需求強勁下,辦公空間去化極快,且明後年無新供給下,租金可望年增3%;其中南山廣場頂樓開價每坪5000元,創北市新高價。

仲量聯行今天進行第1季商用不動產市場分析,仲量聯行商業不動產協理劉建宇表示,位於台北市信義計畫區內的全新辦公大樓南山廣場正式釋出約3萬坪,帶動不少企業整合營運或大樓升級搬遷的需求,目前去化速度相當快。

劉建宇指出,南山廣場前兩週對頂樓700餘坪的辦公空間開價每坪新台幣4500元,但上週已調高到5000元,創下台北市新高價;已超過台北101大樓80樓以上開價每坪4500元到4600的水準,目前台北101大樓80樓以上空間幾乎全滿。

劉建宇說,第1季A級辦公室空間需求相強勁,扣除企業在A級辦公室間的搬遷,光是A辦的淨去化量就有8319坪,為6年來除業主自用外,單季去化量的次高,三棟主要商辦釋出─南山廣場、聯合報大樓、國泰民生建國大樓約5.6萬坪,僅次於2005年台北101大樓及其他大樓當時釋出約8萬坪的量。

究竟這些辦公空間需求何來?劉建宇分析,主要是來自人工智慧、虛擬貨幣、科技網通、金融業的成長;仲量聯行總經理趙正義認為,還有企業整合母公司與關係企業,以及金融業積極發展Fintech(金融科技)及無人智慧化服務,需要招募千名資安、資訊和法務相關人才所致,再加上企業為了提升形象和吸引人才,所以才遷往A辦大樓。

劉建宇表示,台北市A辦需求強勁,帶動第1季平均租金達每坪2678元,為8季以來新高,但偏偏2019年到2020年卻沒有新辦公大樓供給,估計在需求不變下,租金將每年上漲3%。(編輯:蘇志宗)

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5641/3076552

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2018/04/05 10:56
 

 

 

高雄商辦租金相對北部便宜,但因商業機能落後,缺乏產業進駐,所以空租率高。資料照片

近年來高雄房市買氣提升,但商辦大樓成交價與租金行情卻未見起色,房仲統計高雄多數商辦大樓租金行情每坪僅300~650元,租金價格僅北市信義區4分之1,竟然租金那麼便宜,為何產業仍不進駐?房市專家指出,高雄多屬中小企業經營,缺乏大型公司駐點,人口成長停滯,人才外流等都是原因。
 
富住通商用不動產統計高雄商辦租金行情,包括「國泰中央廣場大樓」、「台灣領袖大樓」、「維士比大樓」、「國泰四維財經大樓」、「國泰人壽中正大樓」、「京城CBD」、「博愛商務大樓」、「東帝士85國際廣場」、「曼哈頓財經總部大樓」、「國泰人壽七賢大樓」、「寶成世紀大樓」等多數商辦每坪租金介於300~650元,區段集中在三多、中正、博愛等知名商辦商圈。
 
然而每坪300~650元,與台灣房屋日前公布北市信義區單坪租金均價逾2300元、中山區也有1700元相比,高雄商辦租金相對便宜,但空租率仍然高。
 
富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析,高市屋齡10年以上商辦出租率僅5~6成,因此租金價格長年看來拉高不易,推究主因是高市多屬中小企業經營,缺乏大型企業進駐,加上近年來居住人口成長緩慢,薪資停滯不漲,人才外流嚴重,都是造成商辦空租原因。
 
高雄市民游予涵指出,高雄商辦感覺都有點老舊,設備比較差要不然就是電梯數不足,整體設備落後台北一大截,就業市場差,是自己北上工作主因。

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20180405/1325837/

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共享經濟是不容忽視的世界潮流,近年共享辦公室已逐漸普遍,翻轉工作型態。(業者提供)

2018/04/04 14:27文/記者馮牧群

 

共享經濟持續發酵,持續提升台北市商辦租賃熱度,在「雷格斯」、「Kafnu」、「法孚」等共享辦公室陸續拓點後,共享工作空間品牌「Spaces」新加入戰局,今年Q1租下新落成的宏盛國際金融中心1、2及15樓約1330坪,與捷運南京復興站共構相連吸引租戶。

 

同時,信義區的震旦國際大樓迎來新租戶韓國藝匠婚紗及保險公司,加上原有租戶麻吉一七增租,Q1合計去化1570坪,租賃熱絡。戴德梁行觀察,近期近千坪以上租賃需求,看見新創產業的興起,夾帶強力資本投入及企業規模擴張,例如Q1大面積去化前5名為睿能創意、Spaces、街口電子支付、Google科高國際、麻吉一七,分屬交通運具、共享辦公、數位金融、新創科技及直播APP產業,新創產業實力不可小覷。

 

近來有更多新興事業與工作職務崛起,像是直播主、youtuber、共享汽車、數位管家,反映出來的是,網際網路發達及商務營運區域不斷擴大,一個團隊不再需要同一時間、同一群人待在同一個辦公室工作,可以分頭完成任務,約定好會議時間地點再討論,許多個人與企業不用一開始就租用固定辦公室或擁有個人專屬辦公桌,而是更彈性符合實際需求。

 

Spaces台灣區總裁許恒豪指出,Spaces在宏盛國際金融中心內總共330個座位,包含辦公室、共享工作空間,坪數達1千多坪,除了台北市,也在新竹市竹北高鐵特區「暐順經貿大樓」設點,從大樓步行空橋至高鐵站只要1分鐘。Spaces全球據點都設立在交通便利的商辦區,提供開放式空間、專屬辦公桌、會議室、咖啡交誼廳,滿足多元辦公需求。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/5062

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2018-04-04 00:44經濟日報 記者楊文琪/台北報導
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流標五次的台北市議會舊址順利完成招標後,台北市財政局規劃市議會舊址旁B、D區521.8坪的土地,也將採設定地上權50年方式,開放業者投資興建辦公室、旅館、休閒購物中心等商業設施,預定5月對外公告招商,若順利決標,將於今年10月底完成簽約。

財政局規劃,市議會舊址旁B、D區的基地坐落於青島西路及中山南路2巷,屬北市市中心的精華區,都市計畫使用分區為第四種商業區(建蔽率75%,容積率分別為425%與800%),享有台北車站五鐵共構的優勢,交通極為便利,在西區門戶計畫推動下,未來開發完成後,將與市議會舊址及未來台北車站C1D1雙子星聯合開發大樓案互相輝映,提升商業設施的開發潛力。

經濟日報提供
經濟日報提供
 

 

財政局認為,此案基地周邊產業包括新光三越站前店、天成飯店等,土地使用多元化且位處台北市交通樞紐,基地條件絕佳,得標人可依都市計畫規定開發為辦公、旅館、零售商場等商業設施使用。

財政局委託的規劃顧問指出,此案鄰近台北捷運站,具有交通及轉運的便利性,故具有旅館的發展潛力,現在台北車站周邊有三間觀光旅館,房間數達1,677間,平均房價約2,500元;而基地周邊已有新光三越百貨,還有許多中小型賣店,台北車站地下樓也有商店街,加上基地市區切割為兩塊,面積、臨路條件都會影響未來容積的使用。至於興建一般辦公大樓的話,周邊有金融業、補教業可供出租,且區內辦公大樓的屋齡相對信義、南港地區為老舊,有一定的吸引力。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/3068850

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2018-04-02 00:57經濟日報 記者郭及天/台北報導
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台北雙子星案先前招標雖然不如預期,但市場對台北車站附近商圈仍高度期待,並帶動去年店面及辦公室交易件數增逾一倍,目前不乏高價待價而沽的不動產,中華路一段有店面開價每坪千萬,也有屋齡30年的老辦公大樓開價每坪逾百萬元。

台北雙子星案讓市場對台北車站附近商圈高度期待。 (本報系資料庫)
台北雙子星案讓市場對台北車站附近商圈高度期待。 (本報系資料庫)
 

 

流標五次的台北雙子星3月31日正式公告招標,根據屋比調查,鄰近的站前及西門二大商圈至少有約150億元的店面及商辦待售,不乏對於資產價值充滿期待的屋主,中華路一段有間7.9坪小型店面開價8,800萬元求售,換算單價每坪逾1,100萬元;西門商圈、北車商圈至少有超過十件開價每坪400萬元的店面求售。

此外,位於台北雙子星C1基地正對面的重慶北路、市民大道口,一棟屋齡超過30年的老商辦大樓開價30億元求售,換算樓上樓層每坪約105萬元,據悉,三年前曾有買方出價24億元,但屋主並未出售,屋主看好雙子星若能順利開發,對於未來帶動人潮的效益將帶動資產價值提升。

商仲業者表示,由於該大樓地下室與鄰近大樓共用,雖難單獨重建,但拉皮整修為四星級旅館,或與相鄰大樓進行都更整合改建為20層以上的商業大樓,都是可行選項。

根據宏大國際資產對實價登錄的資訊分析顯示,去年台北車站商圈共有32件商辦,以及11件店面成交,相較2016年件數成長均逾一倍,相較於台北市其他商圈成交件數成長力道強勁。

宏大國際資產總經理陳益盛表示,從去年重慶南路有商四土地透天店面成交價每坪逾900萬元,以及五度流標的台北市議會舊址地上權案去年成功招標,均顯示市場對於雙子星案帶動商用不動產效益高度期待,雙子星對周邊商用不動產效應,也漸從台北車站擴及西門、南京西路等商圈,也使屋主惜售心態更為濃厚。

台北車站商圈商用不動產交易 圖/經濟日報提供
台北車站商圈商用不動產交易 圖/經濟日報提供

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3064847

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2018-04-01 00:06經濟日報 記者林政鋒/高雄報導
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報系資料照片
報系資料照片
 

富邦金控的富邦人壽進取高雄商業土地開發案,結合義聯集團370億元商圈計畫,北高雄商辦不動產前景看俏,深受市場矚目。

 

高雄市不動產公會幹部說,位於港都農16巨蛋核心蛋黃區,而且是高雄面積最大、權利金最高的舊龍華國小1.16萬坪地上權標租案,由富邦人壽以78億元得標,取得70年地上權,未來可興建百貨商場、觀光旅館及商務中心。

 

經濟日報提供
經濟日報提供
 

住商不動產企研室經理徐佳馨指出,國內壽險業滿手現金,必需做投資規劃,地上權的優點是取得成本低,但開發後的租金不會比較低,投報率可以達到金管會要求,又有穩定進帳,整體是划算的。

 

因此除了富邦之外,台灣人壽以165億元購進高雄漢來飯店建築,國泰、新光等財團持續到中南部尋找適合投資標的,都是相同道理。

資深建商說,商業土地開發只要有利基,就有參與者,以富邦標龍華國小案為例,全案2015年12月第一次招標,權利金110.09億元;2016年9月權利金降至77.82億元第二次依然流標;今年捲土重來,調高權利金底價,但變更權利金付款方式,分六期11年,簽約後三年內繳交50%、也就是39億元,其餘50%可至第10年繳交19.5億元,第11年再繳交19.5億元,這項彈性可減輕投資人短期籌措大額資金壓力,終於順利出手。

此外,為降低公告地價漲幅不確定因素,造成地租調漲風險,財政局將地租年租金率調降為3%,並對租金率申報地價2%,改按與消費者物價指數連動,只在物價指數平均數累計上漲10%以上,才調整該部分地租,有效降低地上權人的投資風險。

資深建商說,龍華國小舊址1.16萬坪土地完整,為商四用地,建蔽率60%、容積率630%,地上權存續期間70年,附近有捷運凹仔底站、環狀輕軌捷運C24站,鄰近農16、凹子底森林公園、美術館、巨蛋商圈,以及義聯集團的義享天地等,是高雄的核心蛋黃區。

而富邦金預計興建商場、辦公等複合式商業大樓,預估全案投資報酬率近5%,為近期難得之優質不動產投資標的。主要著眼於這是北高雄難得一見形狀方整之大面積商業土地,且所處之農16重畫區為北高雄最精華之商業及住宅區,基地緊臨捷運紅線凹子底站出口,預計2019年又有環狀輕軌行經大順一路,大眾交通便利。

另方面,國內最大民間鋼鐵集團義聯,在高雄市中心的開發案,總投資金額約350億至370億元的「義享天地」其A館目前已完成鋼結構工程,開始進行內部裝修,因配合B館工程進度,A館訂於2019年第3季開始營運,A、B兩館完工營運後,可創造約1.1萬就業機會,未來與富邦案結合,對北高雄商業能量將帶來極高效益。

經濟日報提供
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原文網址:https://money.udn.com/money/story/5930/3063317

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2018-03-28 14:37聯合晚報 記者游智文/台北報導
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商用投資市場買氣疲弱不振,根據高力國際統計,截至25日為止,第一季只有零星自用與投資交易案,累積交易額僅約25億元,相較去年同期,大幅衰退近七成,更創下調查以來同期新低紀錄。

根據高力國際統計,第一季前五大商用交易案,沒有一筆交易金額達到10億元,本季最大一筆為首都大飯店小巨蛋館案,為家騰建設賣給薪昇暘開發,交易金額僅6.7億元,而且進一步分析前五大交易案,僅有2筆突破5億元,其餘均在4億元以下,甚至有兩筆交易金額僅約2億多元。

相較冷清的商用不動產市場,土地買氣相對活躍,第一季土地成交金額398億元,相較去年同期,大增202億元,增幅超過1倍,為調查以來同期次高紀錄,僅較2011年第一季約497億元要低。

首季前十大土地交易案中,富邦人壽以約78.1億元拿下的「捷運凹子底站旁商業區開發案招標設定地上權案」,排名第一,第二、三大土地交易案分別為和碩以22.3億元向台灣艾銳勢買進新北市新店區約3016坪土地,以及宜進紡織子公司大宜國際開發,以18.3億元向大東紡織買進台中市東區近萬坪土地、約9430坪。

高力國際表示、第一季土地交易市場買家以建築開發商為主,合計出資177.9億元購買土地,占比約45%,第二、三大買家分別為製造業,約出資96.2億元,占比約24%,以及壽險業者出資近78.1億元,占比約19%。

高力國際資本市場及投資服務部執行董事黃正忠表示,本季土地交易來源主要是各地方政府標售案,前三名依序為新北市為117億元、高雄市為113億元、台北市則為39億元,其餘則有桃園市38億元、台中市33億元以及彰化縣15億元。

黃正忠指出,投資市場在投資人普遍保守觀望下,交易清淡。但在預期下跌風險有限且租金市場持續看漲下,已有投資人開始逢低布局。土地市場交易開始活絡,顯見開發商在手上原料已漸去化下,開始進場補貨。

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/3056282

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2018-03-28 15:02經濟日報 記者郭及天╱即時報導
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台北市商用不動產市場低迷,高力國際調查顯示,今年首季商用不動產市場交易僅25億元、年減近七成,創下2005年調查以來同期新低,不過土地市場則呈不同走勢,受惠公有地釋出、建商補貨,交易額近400億元,為調查以來同期次高。

高力國際今日發布今年第1季商用不動產市場調查指出,今年首季商用不動產市場僅有零星的投資及自用交易,沒有任何一件交易總價超過10億元,最大的交易為家騰建設持有的首都飯店出售給益航子公司薪昇暘開發金額也才6.7億元,另外宜進及其子公司購買「遠雄U Town」6.2億元,此外市場上僅有零星總價1、2億元的小型交易,顯示整體商用市場投資人心態保守,對於取得自用資產或投資意願薄弱。

相對於商用投資市場的低迷,土地市場卻出現近年少見的熱絡,今年第1季土地成交金額398億元,年增率逾一倍,更為調查以來同期次高紀錄,僅低於2011年首季,主要在於包括新北、高雄等各地方政府土地標售成果豐碩,除了富邦人壽大手筆以78.1億元取得高雄龍華國小地上權案外,欣巴巴、北碁、潤隆、聯上、京城、華固等建商也都有取得逾十億元的土地。

高力國際資本市場及投資服務部執行董事黃正忠指出,土地市場交易持續活絡,顯示開發商在手上原料已漸去化下,開始進場補貨。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3056546?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2018-03-28 13:02中央社 台北28日電
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商仲業者高力國際指出,今年第1季台北市商辦租賃總量160.77萬坪,整體空置率約8.07%,平均租金成交價每月每坪約1851元;今年租金可望續漲,但不至有太大波動。

高力國際辦公樓及工業物業服務董事呂佳紋今天在記者會表示,目前台北市商辦租賃平均租金開價每月每坪約新台幣2077元,平均成交價每月每坪約1851元。

她分析近10年商辦租金走勢,預期今年年租金平均成交價,每月每坪會落在1876元,相較去年全年約1851元,微幅成長1.93%;預期2019年在頂級商辦的帶動下,租金單價可望推升至1912元,較2018年上漲約1.92%。

她說,整體商辦租賃市場在2017年淨去化量高達4.1萬坪,創下10年新高,今年第1季商辦租賃淨去化便已有1.4萬坪,已達去年全年去化量的34%,預期今年全年度整體淨去化將延續去年的熱絡表現,今、明兩年商辦租金可望各推升2%。

她表示,今年台北商辦租賃新增供給主要有3大棟,共有5.5萬坪,除國泰人壽民生建國大樓位於民生東路,其餘兩棟南山廣場,以及聯合報總部大樓均坐落於信義區。

她指出,3大棟目前均有極高的租賃詢問度,其他大樓業主為鞏固既有承租戶,大多會在租賃條件上持續提供優惠措施。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3056267?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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重新安排資金布局,頂新集團近來加緊處分味全三重廠,知情人士透露,頂新集團先前已透過友人牽線接觸寶佳集團,希望能由寶佳出資買下味全三重廠土地,但據了解,雙方由於價格認知上仍有一段差距,最主要在於三重廠土地的工業區地目迄今尚未完成變更,已成為雙方在價格談判上的障礙。

據悉,寶佳集團對於該地的地目尚未轉成住宅區,認為未來開發的不確定性高,頗為介意,因此和頂新集團的開價有相當差距,但近來頂新為能順利解除台北101股權設質,以儘快完成和日商伊藤忠的台北101股權交割,需要進行一連串資金布局,因此不排除願意在價格上讓步,進而促成該交易。

知情人士指出,頂新集團當初以台北101股權向各國銀質借價格大約是每股15元,若要順利解除銀行設質,至少需要超過60億元現金,此外,頂新集團由於參加台灣之星增資,也有資金抽離的難度,這些資金調度的問題,都成為促使頂新加快賣味全三重廠腳步的關鍵。

至於寶佳集團因為金融股投資而受到金融圈高度矚目,但另一方面由於寶佳集團實力雄厚,不少其他建設集團若想進行賣地等資金調度,寶佳也常成為被鎖定接觸的人選。據悉,除了頂新集團此次來找寶佳,去年遠雄集團也曾想賣地給寶佳,但由於寶佳在土地價格上看得很緊,儘管「上門者眾」,能順利成交的並不多。

頂新集團原本在2015年一度擬引進日本森集團和能率集團轉投資20%的佳能公司合力接手,以130億元左右的價格賣出味全三重廠,但最後不了了之,時隔三年,不動產景氣和當時不同,也使得頂新集團對於味全三重廠出售的開價有所降低。

據悉,頂新集團「味全三重廠」目前開價約百億元,所以找上寶佳,在於目前能直接以百億元財力買地的建商不多,寶佳大概是其中之一,加上三重本身就是寶佳集團當年發跡地,寶佳也對當地不動產市場有一定的了解,才會透過友人探詢寶佳意向。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180328000287-260202

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今年首季商業不動產交易爆量,達90億元

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第一太平戴維斯今(27)日公布最新統計,今年第一季大型商用不動產(單筆交易達 3 億元之商用不動產)交易金額為 90.5 億元,比去年同期減少23%。

 

最大一筆商用不動產交易為和碩斥資 22.3 億元購入台灣艾銳勢新店廠房。

最大宗土地交易,為富邦人壽以 78.1 億元標得高雄捷運凹子底站商業區地上權,寫下壽險業今年第一筆不動產投資案。

原文網址:https://m.ctee.com.tw/focus/fdc/179056

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2018-03-27 14:32經濟日報 記者郭及天╱即時報導
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今年第1季大型商用不動產(單筆交易達3億元之商用不動產)交易金額為90.5億元,雖然比去年同期減少23%,但對照目前出口力道持續擴張,企業設廠需求旺盛,廠房交易總額達近二年的單季新高,占本季交易量75%,預估未來半年,商仲業者認為,工業不動產將成繼續成為商用不動產市場中最活躍的一類產品。

第一太平戴維斯指出,本季廠房的交易金額為67.5億元,科技業與傳產製造業廠房購置需求強勁。本季最大交易為和碩斥資22.3億元購入台灣艾銳勢新店廠房;而另一筆大型交易案則為嘉聯益以15.7億元購買桃園科技園區的在建工程廠房。觀察本季擴廠趨勢發現,隨著蘋果去年發表新手機拉抬台灣電子零組件出口,蘋果供應鏈廠商產能擴充積極,本季前四大交易案中,包括和碩、嘉聯益與6.8億元購入觀音工業區廠房的銘鈺,都是這波蘋果概念股的受惠企業。區域方面,北台灣依然是商用不動產的交易重心,本季將近85%以上的交易集中於台北市、新北市以及桃園市。

相較於商用不動產市場買氣溫和,土地交易表現熱絡,單季大型土地與地上權交易金額達335億元,比去年同期大幅增加27%。最大宗交易為富邦人壽以78.1億元標得高雄捷運凹子底站商業區地上權,寫下壽險業今年第一筆不動產投資案,同時也是富邦人壽繼信義區A25地上權,第二高總價的地上權投資案。

建商延續去年積極購地的態度,本季購地金額達到209億元,是繼2013年以來,首度第一季建商獵地即突破200億元關卡。除了欣巴巴斥資21.6億元購地成為本季最積極的建商,京城建設也一改去年全年僅投資8.6億元的保守購地態度,光第一季就購置土地達20.48億元,並且以每坪135.6萬元改寫中都重劃區地價新高記錄。由建商購地動作頻頻可以看出,國內經濟穩定復甦以及推案讓利風有效引出自用買氣,建商對於今年住宅市場充滿信心,增加土地庫存意願大增,預期接下來包括桃園市與高雄市政府的大型土地標售登場,將持續推升土地市場交易動能。

第一太平戴維斯資深協理黃瑞楠表示,今年無論在商用與土地市場皆是剛性需求當道,商用不動產市場將會持續由廠房與廠辦領銜;隨著政府提高工業地利用效能與打擊閒置工業地的相關政策越來越明確,將可帶動新一波科技業與傳產製造業的資產活化風潮。下半年的升息風險對於投資型不動產影響較大,特別是零售店面與旅館,由於基本面欠佳,升息敏感性高,買方將提高投報率要求,預期買氣持續維持低點。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3054384?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2018年03月22日

【崔雅慧╱台北報導】中山區商辦租金直逼信義計劃區A辦!據實價資訊,台北市中山區捷運南京復興站共構商辦大樓「宏盛國際金融中心」,繼日商東芝以每坪近3100元、每月共304萬元租下3、4樓後,共享辦公空間品牌Spaces也以每坪單價逾3500元、每月共408萬元租下1、2、15樓。不僅租金單價創下南京辦公商圈新高,行情也直追A辦群聚的信義計劃區。

共享辦公空間品牌Spaces在台北市中山區宏盛國際金融中心設立據點,租金單價突破3500元。 
資料照片

創南京商圈新高

Spaces台灣區總裁許恒豪表示,捷運南京復興站位於台北市相對中心的地理位置,距離信義計劃區、台北車站等都很近,「宏盛國際金融中心」又是捷運共構,交通方便,因此包括1樓也將成為共享辦公空間,而非做店面,「絕對是台灣首創」。 
「該商辦的位置明顯,曝光度高,且附近沒有新商辦大樓,有其獨特性。」仲量聯行商業不動產協理劉建宇認為,雖附近商辦大樓屋齡較高,但租金仍將受到帶動,穩定向上提升。 

穩固該商辦行情

第一太平戴維斯研究暨公關部協理丁玟甄指出,「租金單價每坪3000元一直是辦公室單價的門檻」,除了信義計劃區,目前只有大安區敦化南路二段「遠企中心辦公大樓」能夠達到。「宏盛國際金融中心」過往也有業者承租單坪逾3000元的租金,但都是小坪數,被視為特例,東芝和Spaces承租的坪數都在千坪以上,算穩固了該商辦的行情。 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20180322/37965609/news/

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2018年03月21日

 

日商東芝和Spaces以每坪超過3千元的單價各自租下宏盛國際金融中心超過千坪,行情直追A辦群聚的信義計畫區。資料照片

不只信義計劃區,台北市捷運南京復興站A辦的租金單價行情也站穩每坪3千元。根據實價登錄,台北市中山區捷運南京復興站共構商辦大樓「宏盛國際金融中心」,繼日商東芝以每坪單價近3100元、每月租金304萬元租下3、4樓後,共享工作空間品牌Spaces也以每坪單價超過3500元、每月租金408萬元租下2樓和15樓。不僅單價創下南京辦公商圈新高,行情也直追A辦群聚的信義計劃區。
 
仲量聯行商業不動產協理劉建宇表示,「宏盛國際金融中心」位置明顯,曝光度高,且附近沒有新商辦大樓,有其獨特性。雖然附近商辦大樓屋齡較高,但應該會受到帶動,穩定向上提升一些。
 
第一太平戴維斯研究暨公關部協理丁玟甄指出,租金單價每坪3千元一直是辦公室單價的門檻,除了信義計劃區,只有大安區敦化南路二段「遠企中心辦公大樓」能夠達到。「宏盛國際金融中心」並非只有東芝和Spaces的租金單價超過3千元,但過往都是小坪數,被視為特殊案例。東芝和Spaces的坪數都在千坪以上,算是穩固了「宏盛國際金融中心」的行情。(崔雅慧/台北報導)


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宏盛國際金融中心租金的實價登錄案例。第一太平戴維斯提供
近2年辦公室租金單價每坪3500元以上的實價登錄案例。第一太平戴維斯提供

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20180321/1318967/rtn/

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2018/03/21

包租公年收1.56億「好羨慕」

年繳補充保費298萬「上班族一生都達不到」

【江慧珺╱台北報導】台灣低薪問題嚴重,貧富差距也日益擴大。健保署昨公布去年補充保費統計,全台貢獻補充保費最多的是一設籍在北市信義區、年約70多歲的包租公,繳補充保費298萬元,推估租金收入高達1億5600多萬元,且補充保費開徵5年來每年都由他奪得「補充保費王」。上班族聽到保費王的租金收入直呼:「好羨慕!」

 

多是出租商辦大樓

健保署統計,去年健保補充保費收入達447億元,較前年增加4億元,估計明年可達450億元以上。
健保署科長李春娥說,補充保費王由一名包租公蟬聯5年,去年租金收入多達307筆,繳交補充保費共298萬元,推估租金收入高達1億5600多萬元,估計多是出租商辦大樓,因此租金收入較高;但因先前補充保費門檻有調整,故去年他繳交的補充保費並非歷年最高。
健保署指出,健保補充保費分為僱主負擔與民眾繳交,民眾收繳項目包含獎金、兼職、執行業務所得、股利、利息與租金六大類。
健保署統計,六類補充保費單項繳費最高者皆為男性,「兼職王」是新北市新店區一名50多歲男性,去年共有154筆兼職所得,收計約1億785萬元,繳了補充保費206萬元,推估應是企業獨立董事。
至於股利收入冠軍,則是由台北市中正區一名70多歲男性,繳交補充保費達166萬元,估計股利收入可達8691萬元。健保署不公布各項目冠軍詳細資料,《蘋果》昨無法取得回應。 

估3年內保費凍漲

此外,健保財務去年收支出現赤字,虧損約88億元,為二代健保上路以來首度出現年度赤字。健保署說,因基本工資調漲,加上補充保費成長,赤字可望減少,整體評估在2021年前不會提高健保費。
月薪3萬多元的上班族汪先生說,光靠收租就能年賺1億元,實在讓人羨慕,「這是平凡上班族一輩子都不可能達到的目標。」 

原文網址:https://tw.news.appledaily.com/headline/daily/20180321/37964429/

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