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2019-12-13 17:55經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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不動產的特點在於區段點的難以替代,無論售價或租金,都息息相關。譬如夜市店面攤位昂貴,租或買都得花高價。但若距該地點兩百公尺,就算平面格局大小都相似,或許行情不到六、七成,可能還是無人問津。

也因如此,這幾年坊間創造了蛋黃、蛋白區的市場辭彙,你用我也用,殊不知荷包蛋才有二分法。如果蛋墜鍋時蛋黃已破,則成了混蛋、黃白夾雜,即無分蛋黃區、蛋白區。現今不少二線都市城鎮,房屋租售價即有這種現象。

這有點像股市大盤,一片綠中有幾點紅;或一片紅中,雜著些綠色。都市區段的高性品味,只有久住的老居民能心領神會。年輕房仲或代銷跑單等業務員,多半難以描繪清楚。

例如青田街、金華街、瑞安街,明明是巷弄,房價卻挺昂貴,原因何在?萬華康定路、桂林路、西園路,再豪華的樓宇,也追不上前面這幾個巷弄,其來有自。有些隔一條巷,身價便差了許多。此乃不動產無從替代的特性。

大抵是台商回流帶動,除了工業地外,如今以信義計劃區為首的北市A辦房價和租金,也都頂上了天。一○一是地標,商辦月租金每坪四千元,或許還租不到。完工沒多久的南山廣場,據報導租金水平有過之而無不及。當然,新大樓有新賞點,且瞧瞧招商績效如何。

房市低迷已近轉折向上的階段,但仍有無知之徒說三道四。現在更有台商返鄉帶回大量資金,健嘴忙著提醒政府,要有困應對策。因應什麼?資金回台不好嗎?把有錢人都趕跑,島上都剩下窮人,這樣才開心嗎?更有自命財經專家,常在媒體指東說西,居然也來唱衰房市,誠愚不可及。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/4225200

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2019-12-13 09:49經濟日報 記者游智文/即時報導
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實價資料顯示,台北101大樓6月有兩筆實價紀錄,分別為20樓與32樓中低樓層,租金雙雙站上每坪4,000元的行情,統計台北101大樓近五年的實價揭露租金變化,租金行情已經是連續五年走揚。

另外,台北另一地標商辦國泰置地廣場今年有四筆實價紀錄,租金也是連四筆都站上每坪4,000元以上,觀察國泰置地廣場近五年的實價揭露租金變化,租金行情也已連續四年走揚。

商仲業者分析,台北辦公室供不應求已一段時間,由於需求不減,可出租空間快速減少,促使租金一再向上攀升,近期許多辦公大樓租金都已刷新自己新高紀錄,短時間預料趨勢不變。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,國內頂級商辦租金,過去每坪4,000元是天花板價格,難以超越,但近一年實價資料租金行情顯示,每坪4,000元租金已變成一般行情價。

以101大樓為例,101在2013年景氣欠佳時,中高樓層實價租金出現每坪不到3,000元的紀錄,但隨景氣復甦A辦市場空置率快速下滑,現在101的中低樓層也見到每坪4,000元以上的行情,且統計近五年101大樓的租金行情也是逐年攀升。

國泰置地在2015年景氣欠佳時,曾出現最低實價租金出現每坪不到3,000元的紀錄,但隨景氣復甦,國泰置地實價租金從2015年3,256元,一路上漲到2017年的3,502元,2018年的3,693元,今年更直接衝破4,000元,達到4,330元。

全球資產指出,近期許多辦公大樓租金刷新自己新高紀錄,指標性商辦重新調高租金行情,承租方的背景也和以往不同,包括有來自科技、新創、共享辦公等業種。辦公室上漲趨勢也出現外溢效果,包括信義世貿、松江南京、敦北民生及敦南商圈都有明顯上漲趨勢,甚至是出現在捷運共構的辦公室或者地上權標售,都見到租金上漲或業者積極搶進的狀況。

資料來源:實價資料
資料來源:實價資料
 
記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://money.udn.com/money/story/5621/4223931

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2019年12月13日

【唐家儀╱台北報導】2019年進入尾聲,房仲業者認為今年房市因自住及置產型買方出籠,交易穩定成長,明年也將延續此狀況,呈量增價穩格局。不過台北市市況則有3大特色,包括億元豪宅交易量近5年最少、店面成過街老鼠、商辦大樓成搶手貨。
台北市不動產仲介公會依據北市地政局前11個月建物買賣移轉件數推估,台北市今年全年買賣移轉件數約2萬7403件,年增率2.12%,與其他5都均連3年正成長,但因北市房價偏高,年增幅最小。該會理事長黃文雄表示,受中美貿易戰影響,台商挾帶數千億元資金歸來,香港反送中也帶來港人購屋需求,加上台灣長期低利環境,自住及置產型買家紛紛出籠,整體房市表現比去年好。

今年自住及置產型買家紛紛出籠,整體房市表現比去年好。林琨凱攝

店面成過街老鼠

不過針對台北市今年市況,黃文雄指出3大特色,其一是億元豪宅實際交易量不如預期,據截至10月的實價資訊,逾億元住宅成交126戶,推估全年不及200戶,是5年來最少,與市場預期有落差,應是高端買方多精打細算,想等最適當價位時再出手。
台北市不動產仲介公會公關主委張欣民則指出,在電商及百貨賣場夾擊下,店面產品成人人喊打的過街老鼠,不過精華地段的店面仍有價值,不會全被取代,地段較差、沒價值的店面在陸客緊縮、消費族群轉移後都會被打回原形。此外,台商回流不只找廠房,也要找好門面的商辦,因此商辦在今年大翻身,北市高級商辦更是一位難求,預計5年內都是市場搶手貨,且商辦公有地標售將成熱門標的。

https://home.appledaily.com.tw/article/index/20191213/38520185/news/

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2019-12-11 08:20經濟日報 康堃皇
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台北商用不動產屢創天價,長線看升。供給短缺,市場將上揚至少3到一年。 康堃皇/攝...
台北商用不動產屢創天價,長線看升。供給短缺,市場將上揚至少3到一年。 康堃皇/攝影
 
中美貿易戰帶動台商資金回流,促使今年以來商用不動產市場春暖花開,各大商仲業者調查商用市場交易規模均陸續攀新高,房市專家、吉家網董事長李同榮指出,今年商用市場有如「旭日初昇,谷底翻身」,明年可望「價量俱揚,持續加溫」,此波商辦、廠辦行情,除非國際政經局勢劇變,否則將維持溫和上揚至少3年到4年之久。

房市經過3、4年的低迷,今年南山人壽以每坪744萬元標下信義行政中心地上權、京華城改建所有權土地每坪746萬元,聯強國際每坪百萬買南港世界明珠辦公室、興富發建設也以每坪逾千萬元標下昔日大同公司精華地。

有別於前波房市景氣循環,以能開發住宅的土地引領風騷,今年商用不動產市場屢屢上演天價搶地、獵樓的大驚奇。明年首季被譽為「王中之王」的世貿三館地上權標案,將更是萬眾矚目的新指標。

近年外資google、內資台積電均加碼投資,加上眾多台灣企業回流,在國內尋找生產基地與亞太布局中繼點,帶動一波工業及商業不動產需求。

李同榮表示,中美商戰改變既有的全球供應鏈,製造業基地移轉,2019年台商回台投資規模超過6千億,全球供應鏈大挪移成為國內商用市場最大動能;而2020年租稅大赦啓動資金大回流,預期這波動能還會持續成長。

多家商仲業者調查均顯示,台北商辦租金續攀新高、空置率續創新低,商用不動產產品成為市場新寵,壽險業多餘的資金更是虎視眈眈,這波資金回流將引導實質產業投資需求,由工業用地需求點燃廠辦與商辦行情。

台商資金回流,在缺乏多元化投資管道下,泛濫游資順勢轉入股市與商辦、廠辦、工業用地及豪宅市場。台北市歷年來商辦處於低供給狀況,包括科技、金融、網通、電子業企業總部化的高度需求,以及與多元商務中心、專業服務共享辦公室的趨勢,A級辦公室的追逐,成為企業形象的重要表徴。

李同榮表示,未來資金回流投資標的將由服務業導向轉移為製造業導向,也將從傳統的住宅與商店市場,轉移到工業用地、廠辦與商辦的需求市場,多家大型建商紛紛把過去以住宅為主的開發模式,跨足或轉移到商辦、廠辦的開發。

尤其以信義計畫區為核心的商辦平均租金站上每坪3,000元、頂級商辦更站上每坪4,000元,受惠於核心商業區外溢效應、租金漲幅大、投資報酬率3%以上的物件,成為市場爭相獵取的投資標的。

https://money.udn.com/money/story/5638/4218383

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2019-12-10 00:02經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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松江南京案雷聲大雨點小,雖然開標結果僅元大人壽一家出手,但仲量聯行董事總經理趙正義認為,53.3億元溢價率近三成,價格還算不錯,推算後投報率上看4%,預計未來出租行情每坪2,700元起,顯見辦公市場未來三年內無大量供給,這波辦公室熱潮將持續。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,今年土地交易最大的助力來自公部門標售,而第4季釋出的「信義行政中心」、「松江南京」兩大地上權案合計突破200億元,主要在於土地稀缺、一地難求、商用不動產租金走揚,再加上權利金及地租調整收取方式,讓地上權重新成為壽險業、開發商的新寵。

黃舒衛指出,明年第1季還有「地王之王」世貿三館地上權標售案,該案北臨市政府南臨101大樓,西側為國際觀光旅館,南側為百貨商圈,且面積為信義行政中心的二倍,可塑性更大。

https://money.udn.com/money/story/5621/4216255

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2019-12-10 23:54經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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本報資料照片
本報資料照片
 
第一太平戴維斯昨(10)日公布最新統計指出,今年以來大型商用不動產交易總額達1,428億元,土地交易市場更狂熱,累計大型土地及地上權交易金額達2,536億元,雙雙創下統計以來新高,預期這波熱度將持續延燒,未來三年可望是商用不動產最好的時期。

經濟日報提供
經濟日報提供
 
今年以來商用不動產交易總額達1,428億元,年增率高達35%,交易總額甚至較2011年壽險業大舉買進商用不動產的時間點高一成。其中,今年投資與自用需求皆明顯升溫,例如今年最大筆交易由京華城以372億元標脫,寫下史上最高金額的單一商用不動產交易記錄,推升零售商場交易金額來到443億元。

其次,工業地產交易維持熱絡,第一太平戴維斯統計,全年廠房、廠辦及工業地交易合計達815億元。台商回台設廠帶來充足的自用需求,另一方面,買方結構性轉變,為工業地產注入投資動能,例如全球、南山、國泰人壽與樂富一號REITs等專業投資人,積極購置具租金收益的物流倉儲。至於缺貨嚴重的辦公室市場,今年以來交易規模為280億元,由於辦公室購置需求強勁,在現貨市場缺貨下,企業轉向預售市場,國票金與聯強國際分別斥資56.7億元,以及50.6億元,用以買入預售辦公大樓,作為集團總部之用。

除了商用不動產交易創新高紀錄,今年以來土地交易市場更是狂熱,大型土地及地上權交易金額累計達2,536億元,年增率62%。其中,建商購地更達近1,999億元,較去年同期大增106%,占比也逼近八成,顯示建商對於房市復甦具信心,北中南大舉獵地45萬坪外,非住宅用地也購置478億元,約占兩成瞄準廠辦與商辦的開發。

第一太平戴維斯總經理黃瑞楠表示,2019年商用不動產及土地市場成交量雙雙超出市場預期,除了工業生產,以及辦公室自用需求為交易市場打底以外,投資型買方比前兩年更為活躍。

 

延伸閱讀

回流台商撐盤 商用不動產需求不減

https://money.udn.com/money/story/5621/4218760?from=ednappsharing

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工商時報 

商辦市場太夯!據調查,包括元大人壽9日以53.3億元獨家標下的國產署南京松江地上權案在內的今年五大土地交易案,統統清一色要開發為「豪辦」大樓!預期接下來壓軸大戲,將要由「世貿三館」地上權標售案登場,競標將更激烈。


仲量聯行董事總經理趙正義表示,南京松江地上權案分為南北兩基地,此次元大出價53.3億元得標,換算每坪得標價約367萬元,容積單價每坪83.72萬元,依週邊辦公行情估,每坪月租約2,700元,租金報酬率約3.75%,元大出價合理。

值得觀察的現象是,今年前三大土地交易案,都突破百億、都位於台北市蛋黃區。至於今年前五大土地交易案,則全部清一色朝向「豪辦」規劃,顯示台北市未來的商辦身價將不同凡響。

瑞普萊坊市場研究部調查,2019年迄今土地交易案,榜首為「京華城」的372億元,其次為南山人壽以159.8億元標得的「信義行政中心」地上權,第三名為元利建設以112億元標得的信義計畫區「D3」法拍土地,第四名則是元大人壽53.3億元得標南京松江地上權,第五名是興富發以51.1億標下的復興北路土地。

瑞普國際不動產估價師事務所所長吳竑緒表示,元大得標的南京松江地上權案位於有台北華爾街之稱的南京松江商圈中心,交通條件便利,周邊租金行情約每坪2,500~2,800元,無論作高級商辦或旅館都易於得標人產品經營。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,今年土地交易最大助力來自公部門標售,松江南京、信義行政中心兩大地上權案,就突破200億元;今年公部門標售與地上權案達1,015億元,占整體交易33%,較去年的720億元增加40%。

黃舒衛分析,市中心一地難求、商用不動產租金攀升,再加上權利金及地租調整收取方式,地上權大翻身,躍居壽險業、開發商新寵。

明年第一季更有地王之王「世貿三館」地上權標售案,該案面積為信義行政中心的二倍,產品可塑性更大,可說是信義計畫區中心最後一塊可開發的大面積土地,屆時將成為各方競逐的標的。

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20191210000201-260202?chdtv

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2019-12-09 21:45經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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台灣房地產市場方面,全台建物買賣移轉棟數自2017年以來至2019年前九月,已連續近三年持續成長,特別是在台商加速回台投資下,2019年增速較2018年提升。反觀供給面,代表著新成屋供給出籠的使用執照方面,自2016年房地產市場落底以來,使用執照核發面積至2019年1~9月,已連續近四年持續呈現負成長。預估2020年將處於上升軌道,此波景氣復甦可望持續至2021年之後才出現反轉。

商辦廠辦供給方面,台北市土地資源稀缺,自2009年底調降遺贈稅率後,豪宅市場房價快速攀升,使得建商普遍將商業用地開發成豪宅,導致商辦土地供給短缺。商辦空置率自2010年的13.4%高點一路下滑,2019年沒有新的辦公大樓釋出,15棟以上老舊商辦重建、加上台商回流更加速需求持續攀升,空置率於2019年第三季降至3.19%,創下歷史新低。進而推升平均商辦租金至每坪2280元,平均售價至每坪84.7萬元,資金的投資報酬率2.51%。

前瞻計劃是政府在2017年通過的台灣振興計畫,包含綠能建設、數位建設、水環境建設、軌道建設以及城鄉建設,八年時間投入總經費約新臺幣8825億的特別預算。由於預算偏重城鄉與南北地區平衡發展,使得2019年中南部的房地產成交量增速明顯優於北部。預算編列前四大城市分別為桃園、高雄、台中及台南。加上台商回台設廠主要是集中在桃園、台南與台中三個城市,也使得桃園、台南與台中在2020年仍將成為成長最快的城市。

台灣房地產市場經過三年以上的修正、持續去化餘屋,遞延自住買盤持續回籠。受惠於美中貿易戰、大陸生產成本持續墊高,台商紛紛回流設廠,逆轉過去產業外移的趨勢。加上2017年大陸施行CRS、2019年海外資金匯回專法通過,2020年可望加速更多的資金回流台灣建設,將有助於台灣內需及房價持續回升。隨著內需提升、房價上揚,將有利於營建股的估值重新評價。

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https://money.udn.com/money/story/5621/4215952

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2019-11-20 07:30:47聯合新聞網 張世雅
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撰文.攝影/張世雅

 

中正金融中心聚集近20家銀行。 攝影/張世雅
中正金融中心聚集近20家銀行。 攝影/張世雅
 

 

回台投資金額突破8000億 商辦需求爆量

中美貿易戰加上境外資金匯回專法上路,促使台商資金回流速度,經濟部預估,今年底台商回台投資總額可望突破8,000億元大關,回流資本帶動商辦、廠辦及資本設備需求超乎預期。

低空置率導致商辦需求外溢,連曾是台北最潮24H營業的京華城也要轉型蓋商辦。熟悉商用不動產市場人士分析,台商回流,連帶帶動外商、新創公司、企業總部等回台設辦公室,新辦公大樓需求非常高,估計未來3年辦公室空置率仍會下降,因此,眼光精準的建商搶地後,會將最精華土地規劃辦公大樓,就是看好興建商辦大樓的售價及租金可呈現穩定成長和創價空間。

逢低買進 高雄看俏

海外回台急於找商辦的企業主有多少,從高雄A級商辦的銷售率可看出回春氣息。據不動產業者統計資料,高雄商辦基期低,台中單坪價格比高雄貴六成,台北比高雄貴將近六倍,就投資眼光看,台北及台中的投報率都遠遠不及高雄,投資客轉向高雄逢低買進,捷運沿線的A級辦公大樓需求轉強,近一年來成交量成長三成。

 
 

 

鄭欽天:要蓋30棟商辦

熱錢如潮,帶動台商回流,商辦從票房毒藥搖身成為當紅炸子雞,早早就嗅出商機的興富發集團總裁鄭欽天,在今年的尾牙宴上,豪氣萬千喊出「未來5年,我們要蓋30棟商辦。」

高雄市A級辦公大樓精華區段,南高雄首推中正金融中心,這區域泛指中正路、民族路一帶,中正路甚至有「高雄華爾街」之稱,金融行庫林立,是高雄各行政區中,「含金量」最高的區域。

A級商辦 科技智慧符合現代需求

中正金融商圈能屹立不搖穩居高雄A級辦公大樓寶座,交通便利是主因,中正路貫穿東西向,可直達中山高,民族路則南來北往都便利,又有捷運橘線及規劃的黃線都在此交會,讓上班族通勤極為便利。

興富發建設「高雄CBD」專案經理表示,中正金融商圈已多年沒有新的辦公大樓推出,現有的商辦縱然外觀氣派,但在面對數位浪潮下,辦公型態不僅在形式上有很大的創新,就連辦公空間也都與時俱進,融入環保綠建築概念,以便於從事國際貿易的企業主,接待國際客戶來訪時,能夠眼睛一亮,提升企業形象。

高雄中正金融商圈商辦搶手,甫公開即創造超高詢問度。
高雄中正金融商圈商辦搶手,甫公開即創造超高詢問度。

https://house.udn.com/house/story/11134/4175775?utm_source=houselinemobile&utm_medium=share&f=lineshare

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12月05日, 2019 記者 / 羅秀文

捷運共構辦公室 投資市場新寵兒

「皇翔中山」商辦大樓將於12月20日開標,預估底價每坪127萬元。(圖/仲量聯行提供)

台北市精華區域土地取得不易,捷運周邊及捷運共構土地更是稀有,捷運共構大樓產品多規劃為住宅,參考過去實價登錄資訊,可觀察到捷運共構大樓的成交價格通常比周邊同質性住宅平均高出15%,顯見在購屋選擇上,便捷交通與區位優勢的不動產產品在購屋者心目中具有相當價值,因此捷運共構產品也較不受市場波動影響,相對保值。

無獨有偶,仲量聯行也觀察到台北市共構商辦及鄰近捷運站的商辦大樓,也和捷運聯開宅一樣,不僅極具保值性外,也通常更具有增值性。在這波商辦供不應求的趨勢下,台北市的商辦產品成交價格至少都達1到2成的漲幅。

仲量聯行指出,市場上捷運共構辦公室可售的面積相當稀有,以行天宮站共構商辦--將捷巴菲特為例,過去幾年漲幅更為驚人,實價登錄制度上路當年,將捷巴菲特每坪成交價格僅79.8萬元,此後一路強漲,今年8月最新交易價格已達到每坪111.8萬元,漲幅高達4成,刷新了聯開商辦大樓的交易紀錄。除了因為商辦稀缺的推波助瀾,便捷交通與區位優勢更是支撐商辦交易行情的最大主因。

觀察租賃市場,目前台北市A級辦公室空置率為近10年來的新低,A級辦公室租金持續上揚達18年新高。捷運共構或緊鄰捷運站的辦公室如台北101、國泰置地廣場、宏盛國際金融中心、將捷國際商業大樓、聯邦佳佳大樓等也應聲大漲,平均漲幅約35.2 %;與一般辦公大樓相比,捷運站共構大樓具有客戶洽商相對容易、員工方便上下班的交通優勢,一有釋出便快速去化,實為租戶首選。

仲量聯行接受皇翔建設委託公開標售全新共構商辦「皇翔中山」,位於捷運中山站6號出口正上方,不僅是今年唯一釋出的頂級商辦,更是稀有的雙捷運共構商辦。除了有得天獨厚的交通條件,有別於其他捷運共構商辦規劃單元以小坪數為主,皇翔中山辦公室標準層設計一層一戶,標準層450坪格局更是市場少見。

仲量聯行表示,「皇翔中山」室內格局方正易於規劃,天地壁完整,企業僅需簡單裝修即可進駐使用。外立面為乾淨俐落的帷幕外牆,採光效果極佳。標售消息釋出至今,據悉已有多組投資人積極評估備標。隨著台北辦公室市場售價及租金成長動能強勁,預期「皇翔中山」將創下西區辦公室新高價。

https://www.ctwant.com/article/16938

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報導:MyGoNews蕭又安
時間:2019-12-04

仲量聯行接受皇翔建設委託公開標售全新共構商辦─皇翔中山
仲量聯行接受皇翔建設委託公開標售全新共構商辦─皇翔中山
新聞摘要
  • 市場新寵 不動產投資─捷運共構辦公室
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2019年12月4日,台北——台北市精華區域土地取得不易,捷運周邊及捷運共構之土地更是稀有中之稀有,捷運共構大樓產品多規劃為住宅,參考過去實價登錄資訊可觀察到捷運共構大樓的成交價格通常比周邊同質性住宅平均高出15%,顯見在購屋選擇上,便捷交通與區位優勢的不動產產品在購屋者心目中具有相當價值,因此捷運共構產品也較不受市場波動影響,相對保值。無獨有偶,仲量聯行也觀察到台北市共構商辦及鄰近捷運站之商辦大樓,也和捷運聯開宅一樣,不僅極具保值性外,也通常更具有增值性。在這波商辦供不應求的趨勢下,台北市的商辦產品成交價格至少都達一到兩成的漲幅。
 
 
仲量聯行指出,市場上捷運共構辦公室可售的面積相當稀有,以行天宮站共構商辦─將捷巴菲特為例,過去幾年漲幅更為驚人,實價登錄制度上路當年,將捷巴菲特每坪成交價格僅79.8萬,此後一路強漲,2019年8月最新交易價格已達到每坪111.8萬元,漲幅高達四成,刷新了聯開商辦大樓的交易紀錄。除了因為商辦稀缺的推波助瀾,便捷交通與區位優勢更是支撐商辦交易行情的最大主因。
 
觀察租賃市場,目前台北市A級辦公室空置率為近10年來的新低,A級辦公室租金持續上揚達18年新高。捷運共構或緊鄰捷運站的辦公室如台北101、國泰置地廣場、宏盛國際金融中心、將捷國際商業大樓、聯邦佳佳大樓等也應聲大漲,平均漲幅約35.2%;與一般辦公大樓相比,捷運站共構大樓具有客戶洽商相對容易、員工方便上下班的交通優勢,一有釋出便快速去化,實為租戶首選。
 
仲量聯行接受皇翔建設委託公開標售全新共構商辦─皇翔中山,位於捷運中山站六號出口正上方,不僅是2019年唯一釋出的頂級商辦,更是稀有的雙捷運共構商辦。除了有得天獨厚的交通條件,有別於其他捷運共構商辦規劃單元以小坪數為主,皇翔中山辦公室標準層設計一層一戶,標準層450坪大器格局更是市場少見。室內格局方正易於規劃,現況天地壁完整,企業僅需簡單裝修即可進駐使用。外立面為乾淨俐落的帷幕外牆,採光效果極佳。標售消息釋出至今,據悉已有多組投資人積極評估備標。隨著台北辦公室市場售價及租金成長動能強勁,預期皇翔中山將能創下西區辦公室新高價。

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/130950/

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2019-12-03 14:24:41聯合晚報 記者游智文/台北報導
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商用不動產交易已連續二年突破千億元,今年可望突破2011年1300億,再創歷史新...
商用不動產交易已連續二年突破千億元,今年可望突破2011年1300億,再創歷史新高;圖為商辦大樓街景照。 圖/聯合報系資料照片
 

 

宏大國際資產統計指出,近三年上市櫃公司,億元以上商用不動產交易,不包含建地的交易金額,已連續二年突破千億元,今年可望突破2011年1300億,再創歷史新高。

宏大國際資產總經理陳益盛表示,今年許多土地交易,都是用來興建商辦大樓,如京華城,雖然以商場百貨型態交易,實際上是要打掉重建為商辦大樓,加上台北雙子星開發案約15萬坪,實際商辦交易量將遠大於統計數字。

陳益宏表示,近三年商用不動產交易逐步增溫,從前年的623億元,增加到去年的1094億元,今年前三季則已超越去年全年,金額已達1124億元。今年交易產品類型,工業地產交易量稍微放緩,商辦類交易量則連續三年成長。

分析今年商辦交易,以自用型企業買家為主,占約七成,自用需求主要包含四大類,包括小換大、舊換新、企業合併擴充,以及台商回台投資新增辦公室等,從景氣領先指標當中的工業及服務業受僱員工、股價指數都可看出此一趨勢。

由於需求大,吸引建商積極購地宣布開發商辦大樓,依據內政部統計處資料顯示,今年前八月辦公室開工總面積已達40.3萬坪,已遠遠超越去年同期,回到2010年輝煌時刻,其中又以台北市占為最大宗,今年達17.6萬坪,占全台總開工量的四成,其次是高雄6萬多坪,新北是位居第三開工量達5萬多坪。

雖然建商積極興建,但遠水解不了近渴,陳益盛表示,目前有意購買商辦、廠房的買家,由於市場供給不足,大多找不到合適規模的企業總部、商辦或廠房,因此商仲業者也朝向幫客戶代尋建商,「量身訂作」辦公室,目前包括台北市大安、中山、南港、內湖及新北市新莊、中和、新店、土城等多都有這類合作正進行中。

陳益盛表示,目前市場約有三成買家著眼於置產投資,他們偏好長期收租,不期望短期間大漲,目前北市商辦平均租金收益率約2.4%~2.5%,廠辦產品的收益率更高一些,約可達2.7%~3.5%,優於定存利率。

 

https://house.udn.com/house/story/5887/4201987

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2019/11/29 10:12文/記者張瀞勻

商用不動產供不應求,以南山廣場為例,每坪最高租金逾5000元。(記者張瀞勻攝)

依據宏大國際資產最新的調查統計,近3年上市櫃公司,億元以上商用不動產交易,不包含建地的交易金額,已連續2年突破千億元,甚至今年有機會突破近10年歷史高點。專家指出,這波升溫與上一波房地產景氣的情況不太相同,近期的交易是以自用型企業買家為主仍持續增加,主因有4,包含:小換大、舊換新、企業合併、擴充及部份的台商回台投資等。

宏大國際資產總經理陳益盛表示,近2年商用不動產交易逐步增溫,從前年的623億,增加到去年的1094億,到今年前3季已超越去年全年達到1124億元,距離歷史新高咫尺可得。

至於商用不動產持續增溫、交易價量放大,但景氣訊號卻仍持續在黃藍燈起伏,陳益盛指出,近2年成交的工業地、商辦買家,自用者大約占7成,投資置產約佔3成,主因在於小換大、舊換新、企業合併、擴充及部份的台商回台投資等,這點可從景氣領先指標當中的工業及服務業受僱員工、股價指數、建築物開工樓地板面積等項目仍屬中性偏多來對照。

https://estate.ltn.com.tw/article/8664

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商用不動產市場超夯!據最新統計,連續二年成交總額已突破1,000億元大關,今年可望挑戰近八年最大量,甚至突破歷史新高,近在咫尺。

宏大國際資產最新的調查統計,近三年上市櫃公司,總價億元以上商用不動產交易金額,已連續二年突破千億元,甚至今年有機會突破高點2011年度(約1300億)再創歷史新高。

近年商用不動產的交易逐步回溫,從業者最新的統計調查分析,2017~2019年近三年商用不動產交易價量持續上揚,市場交易已連續二年突破千億元大關,且今年大有突破近10年歷史高點的趨勢。

宏大國際資產總經理陳益盛表示,近二年商用不動產交易逐步增溫,從2017年的623億,增加到2018年的1094億,到2019年前三季,已超越去年全年,金額達1124億,很有可能突破1300億,再創歷史新高。

陳益盛表示,展望後市,還是持續看好商辦市場。

以京華城為例,陳益盛分析,未來是要打掉重建為商辦大樓,如再加上「台北雙子星」開發案約15萬坪、幾處地上權交易,以及多家建商購地計畫興建商辦,實際商辦交易量將遠大於統計數字。

 

至於商用不動產持續增溫、交易價量放大,但景氣訊號卻仍持續在黃藍燈起伏。陳益盛指出這波的交易增溫,與前一波房地產景氣的情況不太相同,近期的交易是以自用型企業買家為主仍持續增加。

主因在於小換大、舊換新、企業合併、擴充及部份的台商回台投資等,這點可從景氣領先指標當中的工業及服務業受僱員工、股價指數、建築物開工樓地板面積等項目仍屬中性偏多來對照。

陳益盛透露,近二年成交的工業地、商辦買家,自用者大約占7成,投資置產約佔3成。

目前還是有不少潛在買家,持續尋覓商辦、廠房,但是苦於市場供給不足,不易找到合適規模的企業總部、商辦或廠房,因此業務項目也朝向:幫客戶代尋、與建商合作「量身訂做」的策略。

據悉,目前幾件位於台北市大安、中山、南港、內湖,及新北市新莊、中和、新店、土城等交易案,正進行中。

如以純投資者而言,則著眼於投資保值、避險,而不在期望短期間大漲的不動產增值效益。

陳益盛表示,目前台北市商辦平均租金收益率,約在2.4~2.5%;在廠辦大樓方面,雙北市租金收益率,就比商辦要高一些,約可達2.7~3.5%,優於定存利率,仍是穩健的投資。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/181818.html

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2019-11-28 00:15經濟日報 記者陳美玲/台北報導
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北市頂級商辦每坪月租金持續走揚,累計十年來漲幅近15%,商仲業者指出,未來兩年估有台北大巨蛋、台北學苑、新星興業仁愛站等三大案加入新增供給、近5萬坪,惟三分之二屬自用,因此就算有新增商辦恐也無法舒緩缺貨壓力。

高力國際資深執行董事楊慧明指出,綜觀近十年台北市信義計畫區頂級商辦平均月租金走勢,自2016年起,跳高突破每月每坪3,000元後便一路走揚,2019年前三季每月每坪租金達3,200元,相較2009年當時每月每坪租金約2,790元,十年來頂級商辦租金漲幅已累積達近15%,其中光是2016年至今的漲幅,便累積逾13%,顯見此波商辦租金是從2016年開始才有明顯上漲。

https://money.udn.com/money/story/5621/4191894

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中低樓層租金,已站上每坪4,000元大關

台北市A辦供給短缺,租金直線上揚,據統計,台北101大樓實價揭露租金行情已連續五年走揚,近期實價揭露的二筆分別位於20樓、32樓的中低樓層,租金雙雙站上每坪4,000元大關!顯示信義計劃區的頂級A辦,「每坪4,000元」租金行情已經從天花板價格,變成一般行情價。

根據信義房屋統計台北101大樓歷年實價揭露租金行情,2013年時平均為每坪3,324元,今年達每坪3,900元,呈現逐年上漲之勢,信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,台北101大樓在2013年時還有中高樓層實價租金出現每坪不到3,000元的紀錄,但現在台北101大樓的中低樓層已見到每坪4,000元以上的行情。

 

 

由於辦公大樓供不應求,辦公室租金創下歷史新高,信義計畫區商辦包含台北101大樓、南山廣場及國泰置地廣場等高樓層租金行情,均已站上每坪4,000元以上,許多辦公大樓租金也刷新自家新高紀錄。

信義全球資產調查顯示,信義世貿商圈受到南山廣場釋出帶動整體租金上漲,國泰置地廣場高樓層也出現4,500元以上租金行情,主要承租方來自科技、新創、共享辦公等業種,以商圈來看,信義世貿、松江南京、敦北民生及敦南商圈都有明顯上漲趨勢。

此外,由於近期辦公市場火紅,建商嗅到商機,積極購地開發商辦大樓,根據內政部統計處資料顯示,今年前三季全台辦公室開工總面積已達43萬坪,已遠遠超越去年同期的開工量,回到2010年輝煌時刻,其中又以台北市達18萬坪為最大宗,占全台總開工量的4成,其次則為高雄達6萬多坪。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/180762.html

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頂級辦公大缺貨!繼「台北南山廣場」頂樓辦公室每坪月租首度創下5,000元大關之後,史上第二棟挑戰5,000元關卡的辦公大樓,將由「宏盛國際金融中心」接棒。宏盛建設表示,目前出租率破九成多,接下來頂樓將對外開價5,000元招租,力拚年底滿租。

辦公市場旺,頂級辦公市場更是強強滾。高力國際資深執行董事楊慧明表示,近10年台北市頂級商辦租金漲幅累積高達近15%,2009年當時每坪月租約2,790元,2019年前三季已來到3,200元,一漲不回頭。

最近除「台北南山廣場」頂樓42、43樓辦公室,租金行情已漲到每坪每月5,000元大關,由輝瑞藥廠承租,市場傳出,南京東路三段捷運聯開案「宏盛國際金融中心」頂樓20樓一整層也喊價到5,000元,待價而沽;興建中的「富邦A25」,預租階段也開到4,500元以上。

 

宏盛建設證實,「宏盛國際金融中心」出租率累計已超過九成,接下來頂樓20樓將對外開價每坪月租5,000元招租,由於市場上頂級辦公大樓奇貨可居,宏盛有信心,目標力拚年底滿租。

據內政部實價登錄資訊顯示,「宏盛國際金融中心」目前最高租金行情在15、16樓,由共享辦公室品牌「Spaces」承租面積達1,160.9坪,每坪月租達3,517元,刷新中山區最高價的辦公室「樓王」紀錄。

至於其頂樓是否可接棒「台北南山廣場」,成為第二棟月租成功挺進5,000元大關的辦公大樓,宏大國際資產公司總經理陳益盛表示,「宏盛國際金融中心」辦公室的租金行情,目前每坪月租行情大約在3,000~3,517元;至於小巨蛋對面的台北國際金融中心,辦公室每坪月租行情大約在2,800~3,300元。

如果「宏盛國際金融中心」頂樓要開到每坪5,000元對外招租,超乎合理行情太多,不太可能;除非有特殊規劃,或付租、創價能力較強的餐飲租戶進駐。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/176825.html

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時報資訊 

2018年下半年中美貿易戰開打,至今超過一年,不過此舉對於台灣來說反而是促使台商積極返台設廠,帶動工業地產,甚至是商辦租售的殷切需求。高力國際指出,若進一步分析六都交易類型,北市以商業地與辦公大樓較為熱絡,台中市則以住宅用地最熱,前9月交易總額近300億元,至於,新北市與桃園市則以工業類地產包括工業用地、廠房以及廠辦較為熱絡。
據高力國際調查,今年六都商用不動產以及土地交易動能相當強,前三季台北市整體交易額已突破千億元、約1009億元,其次則是台中市約576億元,第三至六名則依序為,新北市約409億元、高雄市約358億元、桃園市約347億元,以及台南市約284億元。

至於,北市商辦租賃需求則持續熱絡,而且續增的需求及緊縮供給將激勵北市租金全面上漲,空置率續探底。根據高力國際針對北市商辦租賃市場進行調查,可供租賃的樣本棟數為253棟,總供給租賃面積為161.7萬坪,空置率僅4.18%,換句話說,待租坪數不到6.8萬坪,也就是近155萬坪都有企業承租。若進一步調查整棟滿租情況,則高達176棟,也就是近7成大樓都處於滿租狀態。

台北市商辦租賃市場已經連續11季單季淨去化量超過5,000坪,主要是企業門面升級及擴編需求、營運整併、彈性工作空間進駐、科技媒體電信產業的擴張為租賃主力。

供給部分則持續緊縮,興建中大樓仍以自用為主,整體市場已轉為房東市場,大面積選擇有限,預計年底空置率將跌至3.3%,房東漲租企圖心強;尤其2020年頂級大樓與信義區將面臨嚴厲漲租挑戰。

(時報資訊)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20191120001941-260410?chdtv

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高力國際今(20)日公布最新調查報告指出,2018年下半年中美貿易戰開打,至今超過一年,對香港來說,則是負面大於正面,又碰上示威行動,不但金融業擴張放緩,辦公需求成長動能不如前,商辦租金相對下跌。不過對於台灣來說,是促使台商積極返台設廠,帶動工業地產,甚至是商辦租售的殷切需求,據高力國際調查,目前台北市7成辦公大樓,都處於滿租狀態,為前所未有的盛況。

高力這項調查報告指出,美中貿易戰和反送中示威活動的衝擊連連,甚至因港製商品訂單遭到明顯打擊,嚴重影響整體經濟,PMI(採購經理指數)持續惡化至40.8,為2009年金融風暴以來新低。

其中美中貿易戰前三波課稅以網通設備等產品影響較大;第四波則是手機、筆電等影響最大,將直接衝擊資通訊產業供應鏈,長期持續將造成訂單下滑,因此,2018年第一季起,包含台達電、大立光、廣達、國巨、聯德控股、台灣美光、和大工業、華碩、京元電子等在台紛紛擴廠。

根據高力國際調查,今年六都商用不動產以及土地交易動能相當強,前三季台北市交易額已突破千億元、約1009億元;其次則是台中市約576億元;第三至六名,則依序為,新北市約409億元、高雄市約358億元、桃園市約347億元,及台南市約284億元。

高力國際指出,若進一步分析六都交易類型,北市以商業地與辦公大樓較為熱絡,台中市則以住宅用地最熱,前9月交易總額近300億元。

至於,新北市與桃園市則以工業類地產包括工業用地、廠房以及廠辦較為熱絡。

至於,台北市商辦租賃需求則持續熱絡,而且續增的需求及緊縮供給將激勵北市租金全面上漲,空置率續探底。

根據高力國際針對北市商辦租賃市場進行調查,可供租賃的樣本棟數為253棟,總供給租賃面積為161.7萬坪,空置率僅4.18%,換言之,待租坪數不到6.8萬坪,也就是近155萬坪都有企業承租。

 

若調查整棟滿租情況,則高達176棟,也就是近7成大樓,都處於滿租狀態。

反觀香港,商用不動產市場,因中美貿易戰開打,促使金融業擴張放緩,又碰上示威行動持續進行,種種不確定因素讓辦公室租賃需求下降。

不過,香港並非整體市場都處於悲觀情勢,其中供給相對有限的工廠大廈,因電商對於倉儲物流空間的強勁需求,促使租金向上推升,尤其是《活化工廈計劃2.0》促使投資人持續收購舊工廈以利後續變更使用,提升散賣交易占比,其中非核心商業區像是屯門、元朗等逐漸受重視。

另外,在香港住宅市場方面,「新鴻基匯璽3期」下修開價,幅度近1成。

高力報告指出,香港住宅價格表現,受到中美貿易戰紛爭、示威活動持續,及整體經濟放緩,影響購屋信心,單季住宅交易量萎縮4成,不過尚未見大幅跌價,第3季平均售價小跌約1.5%,所幸有賴上半年強勁漲勢,仍使2019年前三季住宅價格漲幅維持5%。

而為推升住宅買氣,已有開發商下修新推案住宅開價案例,包括新鴻基在港鐵南昌站上興建的「匯璽3期」(Cullinan West Project III)開價下修幅度約9.1%,吸引購屋者上門。2020至2021年,預期每年有2萬個住宅單位釋出,後續經濟反彈力道待觀察,推測租售價格僅將持平或微幅上揚。


延伸閱讀

頂級商辦大缺貨 十年一漲不回頭

商辦大復活 關鍵報告

北市逾10億大型商辦案 今年成交破100億

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/177030.html

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商辦市場的需求端是靠產業支撐,當整個社會的產業對辦公室的需求不振,商辦市場就會黯淡無光。這條長長隧道,黯淡了十多年,終於,迎來第一道光。

「台灣深厚的科技研發能量與豐沛人才,讓戴爾在台灣不斷持續擴充規模。」戴爾科技在台承租面積不斷擴大,「戴爾科技大樓」早已是既成事實地矗立在敦化南路上。全球主要的CoWork公司不約而同嗅到台灣的需求激增,同時在台北頂級商辦快速拓點,讓台灣頂級辦公室租金創下18年來新高。商辦第一道光的背後,隱含著什麼寓意?

隱隱欲升的爆發力,台灣經濟其實不需悲觀以對!

十月底的台北街頭已經很有秋意,敦化南路二段上,一整排的台灣欒樹迎風,是屬於台北獨有的風景。

但倚著欒樹叢邊的一棟大樓,從這裡走出來的臉孔卻很不台北,有印度、美國、英國、加拿大、香港、新加坡等十多個國家的人,集合在這裡上班。這裡是戴爾科技集團(Dell Technologies)的台灣分公司。

從最初僅僅租下四層樓面、員工人數不到一百人,到如今一棟大樓擠不下,還必須再擴充到隔壁棟大樓,超過一千五百名、國籍不同的研發工程師在此上班,戴爾如此深化的布局,意味著什麼?

包下整棟樓還不夠 戴爾每二個月多租半層樓

「戴爾科技集團對台北的辦公樓需求很嚇人,他們開出的需求是,差不多每二、三個月就要擴充半層樓。」一位大型商仲負責人說。

敦化南路二段上的「台北國際大樓」分A、B兩棟,各二十八層樓,A棟除了僅剩國泰集團零星的子公司外,幾乎已整棟被戴爾包下,早已是既成事實的「戴爾科技大樓」。

而B棟今年以來也被戴爾陸續進駐,一如商仲負責人所說,如今已有六個樓面都是戴爾租下;現場管理員表示,近期又多進駐了幾層樓,還在陸續搬家,目前整棟樓是滿租。

「我們公司早就接到房東(國泰人壽)的通知,表示約滿不再續約,一經打聽,才知道這整棟大樓除了資策會外,所有樓面都被戴爾給預定下來。」同一層大樓的其他房客表示。

「戴爾科技在台灣共有一千六百多人,其中有超過一千五百名都是研發工程師。」戴爾台灣分公司企業溝通部門經理邱德智說明戴爾在台灣的布局。

戴爾向《今周刊》表示深耕台灣的決心,台灣早已是戴爾全球研發與人才培育的重鎮,如今不只員工數超過一千六百人,並幾乎一肩扛起集團主要產品的研發大任,負責戴爾全球伺服器、工作站,以及商用、消費、電競PC與筆電的開發設計。

而台灣在戴爾的全球布局上,早已跨越地區性,有許多位全球性的高階主管都常駐台灣,如消費性及小型企業產品事業群總經理華運日(Ray Wah),負責戴爾全球消費與中小企業業務,以及筆電、桌機等產品的整體策略規畫與藍圖,他就在敦化南路的大樓裡上班。

要說台北戴爾對整個集團的重要性,儼然已經是小總部的地位,應不為過。

戴爾科技集團,2019年在美國五百強企業中排名第34,對全球科技業的重要性不言而喻。在沒有對外多做聲張的情況下,這家大咖企業陸續把許多重要的研發布局放到台灣;如無意外,敦化南路二段上這兩棟地下三層、地上二十八層的大樓,除了資策會外,其餘樓層最後都將被戴爾全數租下。

微軟在台擴增AI研發 蘋果、臉書、亞馬遜也搶進駐

其實,不只戴爾悄悄地加速在台擴張、安靜卻狂猛地擴增辦公大樓使用面積;同一時間,微軟也表示,未來五年內,要在台灣增加至少二百名以上的AI研發工程師。目前微軟是位在忠孝東路五段上的「國泰置地廣場」最大房客,如果增加人力的計畫落實,微軟在這個頂級商辦裡,可能還得更擴大辦公室面積了。

全球科技大咖用實際動作證明,無論從人才的角度,或投資環境逐步提升,台灣在他們眼中已是全球布局的重要一環。而這些動作,對台灣經濟的第一波直接影響,就是快速改變了過去台北商辦市場的供需樣貌。

19年,北台灣商辦行情快速拔起,若要評估這波熱潮能否延續,必須深入探究改寫供需結構的關鍵角色,以及這些角色的心態與手筆。外商,正是其中重要的一環。

事實上,不只以上兩位外商大咖提高對台灣的投資,前年底才剛落成的台北南山廣場,如今已吸引臉書、亞馬遜與蘋果等全球A咖級的網路科技業者,紛紛搬遷於此。

這些大咖對自家辦公室面積、甚至於坐落位置,向來都三緘其口,但消息終究傳出,「FAA(FB、Amazon、Apple合併簡稱)每家搬進南山(廣場),辦公室面積都陸續擴充了一倍以上,現在至少都租下一整層樓以上(蘋果是兩層),顯然要在台灣大展手腳。」不只一位商仲負責人證實。

當外商從研發到網路科技、從上游到下游,不約而同在近年內拉高在台布局,光是以上幾家公司,估計就增加租用超過萬坪以上的樓地板面積,對這波商辦不動產的行情推升,無意間產生了定心錘的力量。

101慘澹十年才滿租 南山廣場一年就達標

如果大家還記得,2003年正式落成、跨進台北A級商辦市場的101金融大樓,當時商辦市場一路慘澹,不只進駐率遲遲無法拉升,甚至一度市場傳言每坪租金可能「破二」,也就是每月每坪租金不到二千元,幾乎要跌破全球摩天大樓裡的最低價格。

而這樣的慘況足足走了十年,直到13年,6萬坪的辦公大樓面積才突破九成的招租率。緊接在後,15年推出的「國泰置地廣場」,擁有2.5萬坪的辦公室面積,當時創下不到三年時間就突破九成招租率,已經引發市場驚喜;沒想到17年底接棒的台北南山廣場,創下短短不到一年時間就已突破九成招租率,正式拉出台灣商辦市場一根長紅棒,宣告久違的春天來了!

而買賣市場更是引發市場驚呼連連,今年九月,聯強國際以史上最高的每坪一百萬元,買下南港車站前的頂級辦公大樓;接著東區的京華城也以372億元的超高價標出,預告要蓋四棟頂級辦公大樓,屢傳捷報。

「差一點就想退出這個市場了!」深耕台灣市場超過二十年的國內最大商用不動產仲介—世邦魏理仕台灣分公司董事總經理朱幸兒說,產業需求是支撐商辦市場的關鍵,但台灣經濟長期黯淡,加上產業外移,是商辦市場始終無法跟上住宅市場的原因,與鄰近國家比較,更是相差甚遠。

「但從去年起,市場不一樣了。」朱幸兒眼神一亮,繼續說明,「不只商辦市場回春,光是今年上半年就有好幾家外商委託尋找倉儲物流中心的土地。我的市場敏銳度告訴我:景氣回來了!」

不只外商大咖大幅加碼投資台灣,台灣商辦市場還冒出許多「神祕彩蛋」,其中,共享辦公室突然在今年湧入,光是新加坡商JustCo、美商WeWork兩家企業,就租下接近一萬坪的A級辦公室面積,令人驚喜。

根據商仲第一太平戴維斯的統計,無論先來後到,光在台北,目前這些共享辦公室業者所承租的辦公大樓面積,至少超過二萬坪,這還不包括零星散落在一些較舊的辦公大樓裡的商務中心。

尤其新進業者活潑多元的經營模式,提供從個人到企業,從辦公、住宿,甚至到休閒等相關服務,滿足外商企業初到台灣在工作上的所有需求,令人打開眼界,憑空創造過去台灣商辦市場不曾有過的新客源。

 

共享辦公室改寫商辦生態 空置率創新低  租金應聲大漲

業者舉例,由於提供一次購足式的服務,「有企業直接就在這裡嘗試設立新的部門,因為成本不高,就算新部門的嘗試失敗,對該公司的衝擊也很有限。」另一方面,這些具有國際集團背景的共享辦公室業者也表示,在台擴張主要是回應國外企業會員的短期赴台辦公需求。種種全新客源,代表著共享辦公室並不會排擠到原本的商辦市場,而是創造出全新的需求。

除了共享辦公室外,還有許多新創事業,近年來也是商辦市場的大咖房客。例如蝦皮購物除了維持在松菸文創、統一國際大樓的辦公室,就在去年大部分搬遷到全新落成的聯合報大樓,一口氣租用六個樓層,比之前辦公面積擴大一倍有餘。

又例如LINE Bank進駐內湖NASA科技總署大樓,以及近日重新進入台灣、引發不少關注的「淘寶台灣」,租下南京復興商圈的「宏盛國際金融中心」兩個樓層。這些網路銀行、電商的新創企業,強調員工辦公環境舒適寬敞、大樓設備新穎,對新辦公大樓的需求,都令商辦市場耳目一新。

根據商仲公司的綜合調查,台北A級商辦的總供給量大約75萬坪,所有商辦的供給量約為120萬坪,在過去十年,市場的空置率長期維持在8%到10%之間;但在18年,供需結構發生多空重大扭轉。

這一年,市場一下子就有台北南山廣場、聯合報大樓、國泰民生建國大樓等多棟大樓陸續完工,市場新供給五萬多坪,幾乎創下史上最高。但沒想到,市場需求更是大量湧入,從科技業外商到新創產業,幾乎一年之內就消化掉所有的新供給量,若用股市解盤的概念來說,台灣委靡已久的商辦市場,像是逐漸脫離長期底部。

緊接著是19年,接續前一年的氣勢,這一年市場已經壓縮,幾乎沒有任何新的供給,但是需求依然強勁,市場空置率首次跌破5%,是十年來新低,辦公室每坪租金當然應聲大漲。

每坪五千元天價已出現 危老、都更、改建讓供需緊俏

根據不動產顧問公司提供,以及內政部實價登錄顯示,台北南山廣場裡首先迎來嬌客,位在42、43樓的美商輝瑞藥廠,以每坪5,000元的租金,成為全台第一張站上5,000元大關的商辦租約;還有38樓的戴爾科技集團旗下軟體公司VMware,以每坪租金4,762元承租;37樓的德事商務中心,以每坪租金4,358元承租。此外,位在國泰置地廣場35樓的大牛科技,以每坪租金4,568元承租;還有老字號的101金融大樓裡,也有多樓層租金都站上4,000元大關。

接下來呢?市場供給依然有限。明年新供給只有中國人壽位在南京敦化商圈的總部大樓落成,約2.5萬坪;接著要直到2022年,才有位在敦化北路、近民權東路口的玉山銀行總部大樓,以及位在南京東路二段的元大銀行總部等陸續落成,但供給量都不大。由此來看,商辦行情在未來二到三年,很可能續有激情演出。

又例如,位在民生東路三段上的指標大樓之一「國泰環宇大樓」,是許多外籍航空台灣分公司的重鎮,包括中國東方航空、澳門航空等都坐落於此,但近期都將陸續清空,因為即將進入正式都更核定。

「環宇大樓明年將進行拆除及興建作業,過程要三到四年,同樣也是國泰人壽旗下的襄陽大樓,也將進行都更。」國泰人壽是這些大樓的業主,國泰人壽總經理劉上旗也親口證實了相關都更時程;其中,1986年完工的環宇大樓,占地1,250坪、樓地板面積九千多坪,襄陽大樓樓地板面積亦達三千餘坪,內部將全數遷出,都為市場帶來至少同樣一萬多坪的需求。

無論危老或都更,這些原本被市場認為停滯不前的政策,搬遷戶卻意外成為市場需求方,雖因每棟大樓的都更時程不同,難有明確數字統計,但經本刊整理證實者,至少約有十萬坪樓地板面積的新需求,也是這波商辦的推手。

台北商辦市場走過漫長無光的隧道,好不容易才迎來曙光,但在隧道之中,已經有不少戰士棄守這個市場,紛紛將原本的辦公大樓打掉,改成豪宅、酒店等不同建案。這部分,則是此波商辦熱潮的另一層「供給端推力」。

根據高力國際研究部董事梁儀盈的研究統計,光是南京東路二到四段,短短約三千公尺的路段上,目前就有大陸建設正在興建的豪宅「琢豐」,這是由原來的亞洲信託大樓拆掉改建,據母公司欣陸控股表示,此案規畫是經過台北市都更審議委員會的要求,決定規畫成「一到十樓為店面及旅館,十一到二十四樓為住宅」的產品上市。

另外,南京東路、敦化北路口的「華固名鑄」,是由原來的國際大樓改建;還有原「南京四季大樓」改為洛碁飯店等。這幾年,這些「消失的辦公大樓」,讓整體商辦市場的供給減少,無疑都是這一波供需緊俏的原因之一。

此外,國內業者自己的場域替換,也是這波行情的推手之一。其中,過去總被當作老調重彈、牛步化的都更,竟也創造了新的市場需求。

十一月九日下午,本刊採訪團隊來到中山北路、民權東路口的上海商業儲蓄銀行總行大樓。這天是上海商銀總行在此營業的最後一天,因為這棟已有四十九年歷史的大樓,符合內政部營建署的《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,正在進行搬遷;搬家公司的貨車正把一箱箱文件搬運上車,要開往暫時的新辦公室—嘉新大樓,以及民生東路二段上的沈家企業大樓。

台北商辦景氣熱騰騰 催生台灣經濟春芽乍現?

「這一波多年不見的行情,除了跌深反彈外,值得注意的是,出現了許多過去商辦市場不曾出現的新需求。」台灣經濟研究院產經資料庫研究員劉佩真一言指出。商辦市場供需雙方都很清楚明瞭,必須要有新的產業需求源源不絕地進入,才能長遠而自然地推升市場租金行情,如同香港的中環及九龍、英國倫敦、紐約市中城、東京丸之內,不外乎都是這個硬道理。

這也是過去台灣商辦委靡不振的主要原因:缺乏新需求。但這次由外商大咖推波助瀾下,啟動的這場多年不見的商辦行情,是否可能是催生台灣經濟春芽乍現的前哨戰?「還需要更多時間與市況證明。」劉佩真說,但是,市場確實嗅到了令人期待的氛圍。

根據美國商業環境風險評估公司(BERI)日前公布的「投資環境風險評估報告」,台灣居全球第四,在亞洲國家中,台灣的投資風險評估排名第二,僅次於新加坡,勝過日本、韓國,更大勝中國。

台灣的投資環境在許多人的共同努力下往前邁進,加上在許多外商眼中便宜又質精的人力,是促成外商在台灣擴大投資的主要原因。

久違了!台北商辦的春光,但這道春光是否能延續成經濟成長的曙光?或許還須更多努力,但絕對值得期待。

(劉俞青)

文章來源:今周刊


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