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南山人壽積極買樓當包租公 每年租金收益超過46億元。(鉅亨網資料照)
南山人壽積極買樓當包租公 每年租金收益超過46億元。(鉅亨網資料照)

南山人壽總經理許妙靜今 (10) 日表示,新南山入主 6 年以來,積極投資不動產,在滿租情況下每年可望約有超過 46 億的穩定租金收益。其中,臺北南山廣場辦公樓層租戶預計在年中會陸續遷入,商場 (微風南山) 部分微風預計在第 4 季開幕。

南山人壽截至 2017 年 6 月,投資性不動產市價為 1325 億元。許妙靜表示,新南山積極投資不動產,目前南山在全台有包含自用大樓 25 棟,投資用大樓 24 棟 (含在建工程),在滿租情況下每年可望約有超過 46 億的穩定租金收益。

其中,臺北南山廣場建築規劃區分為三大部分,分別為 7 層樓高的複合式商場、48 層樓高的辦公大樓,及設置開放藝文空間的鑽石型入口建築。辦公大樓部分樓高 48 層,頂層 46 至 48 樓將做為餐廳,預計招租的辦公樓層為 6 樓到 43 樓,共 38 個樓層。商場以及頂樓景觀餐廳已承租給微風置地股份有限公司。辦公樓層租戶預計在年中會陸續遷入,商場 (微風南山) 部分微風預計在第 4 季開幕。

臺北南山廣場依不同樓層與座向制定不同租金價格,租金價格依樓層不同,每坪租金位於 3800~4500 元之間。

台北南山廣場。(圖:南山人壽提供)
台北南山廣場。(圖:南山人壽提供)

原文網址:https://news.cnyes.com/news/id/4013256

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2018/01/09

根據統計,台北市A級商辦,2017年整體淨去化量為4.3萬坪,創下歷史新高,空置率較2016年下降2%來到7.1%,需求產業以金融、科技、網通及零售為主。由於2018年的新供給僅有南山廣場和聯合報大樓共約5.6萬坪,但預租情況不錯,南山廣場已預租5成,聯合報大樓約7成,2018年預估整體去化量約4萬坪,空置率略微上升至9%,租金也將微幅上漲2~3%。
 
仲量聯行商業不動產協理劉建宇表示,受惠於新創產業的需求,共享辦公室將成為趨勢。例如來自荷蘭的共享辦公室品牌Spaces,就租下捷運南京復興站的「宏盛國際金融中心」1樓、2樓及15樓,共三個樓層,總計面積約1330坪;內湖區「長虹新世紀企業總部」內的商務中心,不到半年也滿租。目前還有好幾個國際品牌的共享辦公室正在找點,預計今年會有更多品牌進來。
 
仲量聯行總經理趙正義認為,商辦現在的趨勢是兩極化,極大或極小;大租戶會整合,把所有單位集中在同一大樓,或者就是小型的商務中心。劉建宇並舉香港匯豐銀行在商務中心租下400個位子為例,共享辦公室也是一種財務調整的方式,讓資產更有彈性。
 
觀光旅館方面,住房率在2017年Q3已達到70.1%,較2016年Q3成長1.5%,「旅館拋售潮看不出來」,「我們手裡有很多想買旅館的」。趙正義表示,至2017年12月12日為止,國際觀光客來台人數已經破千萬,2016年是1069萬人,因為兩岸關係陷入冰點,陸客來台確實受到影響,減少100萬人左右,但國際觀光客來台人數應該仍有2016年的水準。台灣未來5年預計有7560套觀光飯店客房進入市場,觀光市場仍具潛力。
 
展望2018年的投資市場,趙正義看好公共建設週邊,例如台北雙子星C1D1、南南港轉運站週邊、高鐵週邊、台中捷運綠線、三環三線等軌道建設,週圍都有不動產的開發潛力,可以好好思考如何引入民間尤其是壽險業的游資。因應人口老化,銀髮養生住宅也會是下一個投資機會,例如新光就將在今年推出相關商品。(崔雅慧/台北報導)

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20180109/1275225/

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「南山廣場」去年第4季完工落成,挑戰全台頂級A辦最貴「樓王」寶座。(本報系資料照片)

 

緊鄰著101、細長3角形的建築「南山廣場」預計明年初完工啟用,日前勤業眾信會計師事務所已確認進駐,一口氣就承租7個樓層,大約4千坪面積。南山人壽總經理許妙靜更透露,南山廣場已有80%出租率,率先點燃台北市商辦市場的新一波戰火。

目前南山廣場對外月租金開價,是高樓層每坪4千5百元,相當於目前101第83樓、最高租金4千4百元行情。未來南山廣場是否真能打敗101,要看高樓層出租後的實價登錄,最快也要明年才能揭曉。

以勤業眾信完成簽約的行情,據悉是承租中樓段,在16至28樓之間租下7層,預計有1千名員工會從敦北宏泰金融大樓搬遷至此。勤業眾信承租南山廣場的每坪月租金,市場傳出在3千3百至3千5百元之間,等於101大樓的中低樓層租金水準。

據悉,勤業眾信已經在宏泰大樓20多年,過去租金行情約在2千5百至2千9百間,搬到信義區不僅租金提高,估計要多負擔約2億元。由於資誠、安侯建業、安永早已在信義區插旗,未來勤業眾信進駐南山廣場後,台灣4大會計事務所將齊聚信義區。

「同一個池子裡,只是魚游向信義區。」第一太平戴維斯協理丁玟甄形容,新外資來台投資平淡,所以都是同一批企業主在換租約。目前是敦北的宏泰大樓受到衝擊,一下子空出這麼大的面積,未來還會有更多區域的商辦租客湧向信義區,距離信義區最近的敦化南北路的商辦租戶會是第一圈影響範圍。

台北市各大商辦聚落都有其屬性,例如敦北民生商圈以金融業為主;內湖科學園區以科技與新創產業為主;信義區則吸引遊戲軟體業、科技業進駐。世邦魏理仕認為,信義區給予的企業形象和群聚效應,更容易吸引高科技人才。【更多精彩內容,請見《財訊雙周刊》】

(中時電子報)

文章來源:財訊雙周刊官網

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180107000004-260410

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北市商辦在盤整兩年多之後,2017年呈現止跌回穩現象,連續四季價格平盤,據信義全球資產最新統計,北市平均售價維持在83.3萬元,租金資本化率也停留在2.45%,商辦行情平穩。反觀租賃市場,需求表現活絡,空置率下降至5.5%,來到十年新低水平,平均租金也上升至2,127元。內科廠辦部分,同樣是租賃優於買賣,平均售價維持在50.8萬元,平均租金略升至1,148元。

 

信義全球資產經理王維宏指出,歷經了兩年市場盤整後,商辦市場逐漸恢復活力,以自用型買方為首的買氣陸續回籠,年末交易量較前一季成長約30%,中高總價的交易情況也較前期成長,投資市場陸續出現包括土地在內的大型商用不動產交易,預估2018年商辦市場將回復常軌。租賃市場則受惠於科技、生技等新創產業蓬勃發展,辦公空間去化表現佳,空置率來到近十年新低點,2018年在新增供給放大之下,空置率預估反轉向上。

從買賣交易來看,由於年末交易量回升,平均交易價格與前一季相仿,僅B級辦公大樓有略微修正,A級以上辦公室價格幾乎平盤回穩,從個別商圈來看,南京四五段及復興南京商圈辦公售價有觸底反彈跡象,售價分別上升至73.3萬元及79.5萬元,其餘商圈則呈現微幅修正的走勢,價格修正較明顯的為敦北民生商圈降至77.8萬元,信義世貿商圈也降至97.3萬元,但整體而言,下跌幅度並不顯著。平均租金資本化率則落在2.32%~2.84%的區間。

租賃市場方面,由於第四季並無新增供給,在租賃需求旺盛的情況下,平均空置率下修至5.5%,空置率來到十年來的新低,預估今年將有以南山廣場為首的新辦公大樓完工,預估釋出五萬坪以上的新增樓地板,預估空置率將回復至較正常的水準。平均租金的部份第四季為2,127元,較前一季微幅增加,各商圈租金普遍持平回升,信義世貿商圈租金來到2,909元的波段新高。

內科廠辦市場,近一年售價同樣維持平盤,平均售價為50.8萬元,租金資本化率為2.70%。平均租金為1,148元,租賃需求仍然強勁,西湖、文德、舊宗三個商圈的租金同步上揚,同時也反應在空置率的緊縮,內科平均空置率為4.52%,其中舊宗段空置率下降至6.66%,首度低於文德段的空置率,內科市場由於新增供給有限,廠辦交易仍出現供不應求。

原文網址:https://m.ctee.com.tw/focus/fdc/171960

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台北市商辦空置率去年Q4下降到5.5%, 創10年新低。(鉅亨網記者張欽發攝)

台北市商辦空置率去年Q4下降到5.5%, 創10年新低。(鉅亨網記者張欽發攝)

據信義房屋 (9940-TW) 旗下信義全球資產最新統計,去年第 4 季台北市商辦平均售價維持在每坪 83.3 萬元,租金資本化率也停留在 2.45%,行情平穩。但租賃市場,需求表現活絡,空置率下降至 5.5%,創 10 年新低水準,平均租金也上升至 2127 元。

 

至於台北市內科廠辦部分,同樣是租賃優於買賣,平均售價維持在 50.8 萬元,平均租金略升至 1148 元。

信義全球資產經理王維宏指出,歷經了兩年市場盤整後,台北市商辦市場逐漸恢復活力,以自用型買方為首的買氣陸續回籠,去年第 4 季交易量較前一季成長約 30%,中高總價的交易情況也較前期成長,投資市場陸續出現包括土地在內的大型商用不動產交易,預估 2018 年商辦市場將回復常軌。租賃市場則受惠於科技、生技等新創產業蓬勃發展,辦公空間去化表現佳,空置率來到近 10 年新低點,2018 年在新增供給放大之下,空置率預估反轉向上。

從買賣交易來看,由於年末交易量回升,平均交易價格與前一季並無太大變化,僅 B 級辦公大樓有略微修正,A 級以上辦公室價格維持平盤走穩,從個別商圈來看,南京四、五段及復興南京商圈辦公售價有觸底反彈跡象,每坪售價分別上升至 73.3 萬元及 79.5 萬元,其餘商圈則呈現微幅修正的走勢,價格修正較明顯的為敦北民生商圈降至 77.8 萬元,信義世貿商圈也降至 97.3 萬元,但整體而言,下跌幅度並不顯著。平均租金資本化率則落在 2.32-2.84% 的區間。

在商辦租賃市場方面,由於去年第 4 季並無新增供給,在租賃需求旺盛的情況下,平均空置率下修至 5.5%,空置率來到 10 年來的新低,預估今年將有以南山廣場為首的新辦公大樓完工,預估釋出 5 萬坪以上的新增樓地板,預估空置率將回復至較正常的水準。平均租金的部份第 4 季為每坪 2127 元,較前一季微幅增加,各商圈租金普遍持平回升,信義世貿商圈每坪租金來到 2909 元的波段新高。

內科廠辦市場,近一年售價同樣維持平盤,平均售價為 50.8 萬元,租金資本化率為 2.7%。平均租金為 1148 元,租賃需求仍然強勁,西湖、文德、舊宗三個商圈的租金同步上揚,同時也反應在空置率的緊縮,內科平均空置率為 4.52%,其中舊宗段空置率下降至 6.66%,首度低於文德段的空置率,內科市場由於新增供給有限,廠辦交易仍出現供不應求。

資料來源:信義全球
資料來源:信義全球
資料來源:信義全球
資料來源:信義全球

原文網址:https://news.cnyes.com/news/id/4006881

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今年將有以南山廣場(右棟)為首的新辦公大樓完工,推估新增供給量超過5萬坪,預估空置率將回復至較正常的水準。(記者徐義平攝)

2018-01-05 13:58

〔記者徐義平/台北報導〕盤整2年,北市商辦出現止跌回穩跡象,根據商仲業者調查,去年第四季北市商辦平商辦均單價約83.3萬元,連續四季維持平盤,租金收益率也維持在2.45%。不過,租賃市場相對活絡,空置率下降至5.5%,是金融海嘯後、近10年新低。

    信義全球資產經理王維宏指出,北市商辦歷經兩年盤整後,逐漸恢復活力,主要仍以自用型買家為首,去年第四季交易量甚至較第三季成長約3成,中高總價的交易情況也較前期成長,投資市場陸續出現包括土地在內的大型商用不動產交易,推測今年商辦市場將回復常軌。租賃市場則受惠於科技、生技等新創產業蓬勃發展,辦公空間去化表現佳,空置率來到近十年新低點,不過,今年在南山廣場等新增供給放大之下,空置率預估反轉向上。

    根據信義全球資產調查,商辦交易市場僅B級辦公大樓有略微修正,A級以上辦公室價格幾乎平盤回穩,從個別商圈來看,南京東路四、五段及復興南京商圈辦公售價有觸底反彈跡象,去年第四季每坪均價約73.3萬、79.5萬元,分別較第三季微幅2千至3千元。

    至於,商辦租賃市場,因去年第四季並無新增供給,在租賃需求旺盛的情況下,平均空置率下修至5.5%,空置率來到十年來的新低,今年將有以南山廣場為首的新辦公大樓完工,推估新增供給量超過5萬坪,預估空置率將回復至較正常的水準。

    北市商辦平均租金表現,去年第四季每月每坪約2127元,較前一季微幅增加,各商圈租金普遍持平回升,信義世貿商圈租金每月每坪約2909元、近3千元,為近年波段新高。

    內科廠辦市場,近一年售價同樣維持平盤,平均售價為50.8萬元,租金收益率約2.70%。平均租金每月每坪約1148元,租賃需求仍然強勁,西湖、文德、舊宗三個商圈的租金同步上揚,同時也反應在空置率的緊縮,內科平均空置率為4.52%,其中舊宗段空置率下降至6.66%,首度低於文德段的空置率,內科市場由於新增供給有限,廠辦交易仍出現供不應求。

    原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/2303356

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    2018-01-05 13:52聯合晚報 記者游智文/台北報導
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    2017年商用不動產以工業廠房及土地表現較佳,成交量較年增三至五成。圖為國際南科...
    2017年商用不動產以工業廠房及土地表現較佳,成交量較年增三至五成。圖為國際南科廠辦。 國際南科/提供
     

     

    新的一年開始,欣元商仲表示,2018商用不動產市場,有四種產品會熱門,但店面仍不看好。另外預料私募基金、外資、壽險會加碼進場,都更會升溫。

    欣元商仲總經理焦文華表示,2017年商用不動產以工業廠房及土地表現較佳,成交量較去年成長約三至五成,辦公室、店面、飯店則不如預期,成交價格大多下滑,客源以自用、自住型為主,投資客退場觀望。

     

    聯合晚報提供
    聯合晚報提供
     

     

    自用工業廠房與工業區土地持續熱絡

    2018年,在台商持續回流購置廠辦,全台違章工廠高達7萬家欲合法化下,預料自用工業廠房與工業區土地會持續熱絡。

    交通方便的中小型土地獲青睞

    第二,房市交易量已明顯回穩,由於推案以首購、中、低總價為主,預料北市約80~200坪、新北、台中、台南、高雄約150~300坪,交通方便的中小型土地會獲得較多建商青睞,今年會十分熱門。

    80~150坪中小型辦公室是主流

    第三,出口表現亮眼,中小型企業自用辦公室需求會增加,預料80~150坪中小型辦公室會是今年熱門商用主流產品。

    辦公室、廠房、物流交易升溫

    第四,市場資金仍多,不動產仍是高資產族投放重點,預料具保值性,北市租金投報在2.5%到3%、新北、台中在3%到3.5%、台南、高雄在3.5~4.5%,包含辦公室、廠房、物流等,交易都會升溫,成為今年的主流產品。

    零售店面市場,受台灣內需消費低迷,網路購物交易已占實體店面營收達二成以上,商圈轉移及軍公教年金改革預期收入減少等因素影響,仍不看好,主要消費商圈店面空置率預料仍會上升, 連鎖店保守展店,承租方與出租方租金認知差距拉大至15~20%, 今年店面租金及房價仍面臨補跌壓力,少則一成多則二成。

    焦文華表示,2017年國內壽險,國泰、富邦人壽及中華郵局分別買進收益型產品,近半年也有日本、韓國、新加坡私募基金,來台考察商用不動產,鎖定整棟商辦及整棟飯店150~300房為主要買進標的,預料今年私募基金、外資、壽險會更明顯回到進場,投資產品以整棟商辦、物流中心及知名企業售後回租為主。

    另外新通過的危老條例,雖需住戶百分之百同意,但沒有最小重建面積限制,獎勵容積最高可達40%,另享有地價、房屋稅優惠,老屋透過危老條例進行重建,比傳統都市更新至少快5年,在政策面主導下,預料都更案會增加。

     

    原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/2913261

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    2018-01-05 11:11:32 經濟日報 記者游智文╱即時報導
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    本報資料照
    本報資料照
     

    新的一年開始,欣元商仲表示,2018商用不動產市場,有四種產品會熱門,店面仍不看好,另外預料私募基金、外資、壽險會進場,都更會升溫。

    欣元商仲總經理焦文華表示,2017年商用不動產以工業廠房及土地表現較佳,成交量較去年成長約3至5成,辦公室、店面、飯店則不如預期,成交價格大多下滑,客源以自用、自住型為主,投資客退場觀望。

    2018年,在台商持續回流購置廠辦,全台違章工廠高達7萬家欲合法化下,預料自用工業廠房與工業區土地會持續熱絡。

    第二,房市交易量已明顯回穩,由於推案以首購、中、低總價為主,預料北市約80~200坪、新北、台中、台南、高雄約150~300坪,交通方便的中小型土地會獲得較多建商青睞,今年會十分熱門。

    第三,出口表現亮眼下,中小型企業自用辦公室需求會增加,預料80~150坪中小型辦公室會是今年熱門商用主流產品。

    第四,市場資金仍多,不動產仍是高資產族投放重點,預料具保值性,北市租金投報在2.5%到3%、新北、台中在3%到3.5%、台南、高雄在3.5~4.5%,包含辦公室、廠房、物流等,交易都會升溫,成為今年的主流產品。

    零售店面市場,受台灣內需消費低迷,網路購物交易已占實體店面營收達2成以上,商圈轉移及軍公教年金改革預期收入減少等因素影響,仍不看好,主要消費商圈店面空置率預料仍會上升, 連鎖店保守展店,承租方與出租方租金認知差距拉大至15~20%, 今年店面租金及房價仍面臨補跌壓力,少則1成多則2成。

    焦文華表示,2017年國內壽險,國泰、富邦人壽及中華郵局分別買進收益型產品,近半年也有日本、韓國、新加坡私募基金,來台考察商用不動產,鎖定整棟商辦及整棟飯店150~300房為主要買進標的,預料今年私募基金、外資、壽險會更明顯回到進場,投資產品以整棟商辦、物流中心及知名企業售後回租為主。

    另外新通過的危老條例,雖需住戶百分之百同意,但沒有最小重建面積限制,獎勵容積最高可達40%,另享有地價、房屋稅優惠,老屋透過危老條例進行重建,比傳統都市更新至少快5年,在政策面主導下,預料都更案會增加。

    原文網址:https://house.udn.com/house/story/5887/2913119

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    2018-01-05 14:33:45 聯合晚報 記者游智文/台北報導
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    去年商用不動產交易冷,租賃表現卻是近年最佳。業者認為,穩定的租賃市場,讓產權單純有都更題材的商辦大樓、超跌的投資標的包含國產署地上權,投資價值浮現。

    高力國際調查,受投資大咖縮手影響,國內商用不動產交易金額連續六年衰退,2017年商用不動產整體交易約530億元,創10年新低,還不到2008年金融海嘯時期的八成。

    北市主要辦公商圈辦公室空置率。
    北市主要辦公商圈辦公室空置率。
     

    交易冷到爆,但北市辦公室今年淨去化量、空置率以及租金表現都十分亮眼。去化量部分,今年光是信義區就淨去化1.27萬坪,總計2017年全市辦公室淨去化量高達4.1萬坪,創下10年新高。

    主要辦公商圈空置率多明顯下降,2016年第四季信義商圈、民生敦北、松江南京空置率都約12%,2017年第四季全部都降到一成以內。目前北市主要辦公商圈空置率已全部在個位數,平均空置率6.47%,為2008年以來最低。

    各商圈以南京東路四五段辦公室供給最吃緊,空置待租的面積僅100多坪,空置率僅0.1%,已到一屋難求地步。敦南商圈、仁愛新生也都在4%以內。

    租金方面,2017年平均租金回升到一坪1841元,回到2008年的水準。 其中頂級辦公室均價每坪3040元,為十年新高,並連續兩年站上3000元大關。以區域來看,信義商圈表現最優,連續五年走升,目前平均行情已突破2200元。

    內科市場租賃需求同樣強勁,根據高力國際統計,2017年內科全年租金每坪均價約1181元,空置率則連續兩年維持5%之下,2017年更僅有4.81%,租金創統計以來新高、空置率則創統計以來新低。

    高力國際表示,去年商用不動產市場交易量創新低,價格持續下探,另一方面,在大環境經濟景氣回穩下,企業對辦公室的租賃需求暢旺,部分地區出現租賃供不應求,在此情況下,台北市中心產權單純有都更價值的舊商辦大樓,以及價格明顯超跌的投資標的,包含近年大幅下修底價的國產署地上權,投資價值浮現。

    北市近10年辦公室租金變化。
    北市近10年辦公室租金變化。

    原文網址:https://house.udn.com/house/story/5888/2913262

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    2017/12/30

    桃園市觀音區「大潭工業區」內可見土地求售的廣告看板。陳偉周攝

    台灣的不動產市場自2012年起下滑,展望2018,第一太平戴維斯董事長朱幸兒基本上持樂觀度,多元的房地產市場將呈現觸底揚升,陽光再現的軟著陸格局。
     
    朱幸兒指出,從近期政府幾個土地標售都熱烈搶標,可以看出市場有回升,建商的購地力道反彈。由於高科技業的工業土地需求明顯增加,並受惠於台商回台設廠,中大型產業的工業土地需求較多,但中小型企業的則資金動能不足,這樣的需求落差也是造成近期幾個2至5億元廠辦流標的原因。
     
    高力國際董事李日寶認為,土地的價格降幅不明顯,建商的購地成本是比過去好一點,2017年的交易量也比2016年好些。但建商的購地規模偏中小型,較非大手筆。預計2018年相對於之前仍較保守、不積極,但若有適合的會保持存貨。
     
    仲量聯行董事總經理趙正義認為2017年比較低迷、辛苦,但需要土地的建商不少,主要是價格問題。國內外物流業者也會一直持續找地,台北只要有好的地都會看。2018年應是維持平盤,但有機會比2016年好。
     
    2018年的市場「黑天鵝」是什麼?朱幸兒認為其中1隻黑天鵝,是其他國家的政策,如各國是否跟進美國升息,或亞洲鄰近國家是否持續打房。

    第2、3隻黑天鵝,李日寶則認為是北韓危機,以及中東是否會發生大規模戰爭,畢竟如果持續時間長,對世界經濟不利,國際經濟受傷,台灣也會受傷。

    趙正義則擔心政經紛擾,如兩岸問題、一例一休等,成為第4隻黑天鵝。但行政院和六都首長都想拚經濟,加上市場資金充沛,需要有出路,所以趙正義對政府仍相當有信心。(崔雅慧/台北報導)

    原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20171230/1266016/

     

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    高力國際董事總經理劉學龍。(鉅亨網記者張欽發攝)

    高力國際董事總經理劉學龍。(鉅亨網記者張欽發攝)

    全台商用不動產吹寒風!根據外資商仲高力國際統計,截至 12 月 26 日為止,今年全台商用不動產整體交易金額僅 470 億元,跌破 500 億元大關,創近歷史新低。高力國際董事總經理劉學龍指出,受到資金挪移、預期心理及房地政策的影響,加上少子化與高齡化問題逐步浮現,使得今年市場交易量創歷史新低。

    統計顯示,今年全台商用不動產總額僅 470 億元,相較去年全年的 703 億元,大幅衰退幅度達 33.14%,甚至連 2008 年金融海嘯時期的 7 成都不到,僅及高峰期 2011 年 1277 億元的 36.8%。而且今年有兩季的季交易量都不到 100 億元。

    劉學龍表示,放眼未來,少子化與高齡化問題逐步浮現,尤其是今年 2 月,台灣 65 歲以上人口已突破 313.9 萬人,正式邁入高齡化社會結構,對未來住房市場的需求也將會產生變化。

    劉學龍進一步指出,銀髮養生住宅或是長租服務式公寓將會逐漸獲得市場青睞,租賃市場也將更收到重視,建議政府應適時檢討不動產稅賦,鼓勵外資及民間投資商用不動產,降低交易所得稅及持有稅,營造友善投資環境。

    今年商用不動產最大宗交易案則是和璞飯店 (台北戀館),是英屬維京群島商史賓特有限公司以 55.8 億元向和禧建設取得;其次則耐斯廣場,交易總額約 48.3 億元,是耐斯廣場股份有限公司向富邦人壽買回;單宗第三高則是統一國際大樓 14-18 樓,交易總額約 35.1 億元,為中國信託資產管理向中國信託商業銀行買進。

    至於,今年前十大商用不動產交易案,也僅有這 3 筆的交易金額超過 30 億元。

    高力國際調研部董事李日寶表示,今年前 10 大商用不動產交易案中,壽險業者也貢獻一筆,為富邦人壽以 13 億元向麗嬰房 (2911-TW) 取得內湖總部大樓。

    相較商用不動產交易總額創新低,今年全台土地交易市場相較熱一些,全年土地交易總額達 1187 億元,相較去年增加 100 億元,增幅超過 9%。其中又以第 4 季土地交易較為熱絡,單季土地交易額達 407 億元。李日寶分析,今年土地交易總額提升,主要是受建築開發業者購地相較積極帶動。

    全台商用不動產交易金額走勢 資料來源:高力國際
    全台商用不動產交易金額走勢 資料來源:高力國際

    原文網址:https://news.cnyes.com/news/id/3999881

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    2017-12-27 11:59經濟日報 記者游智文╱即時報導
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    本報資料照
    本報資料照
     
    高力國際表示,受到投資大咖不出手影響,商用不動產交易總額連續六年衰退,截至12月26日為止,今年商用不動產整體交易金額僅470億元,跌破500億元大關,創近歷史新低,甚至連2008年金融海嘯時期的7成都不到。

    高力國際表示,今年商用不動產相較去年全年的703億元,大幅衰退超過3成,而且今年有兩季的季交易量都不到百億元。

    今年商用不動產最大宗交易案則是和璞飯店(台北戀館),由英屬維京群島商史賓特有限公司以55.8億元向和禧建設取得,其次則耐斯廣場,交易總額約48.3億元,是耐斯廣場股份有限公司向富邦人壽買回;單宗第三高則是統一國際大樓14~18樓,交易總額約35.1億元,為中國信託資產管理向中國信託商業銀行買進。

    高力國際調研部董事李日寶表示,今年前十大商用不動產交易案中,壽險業者也貢獻一筆,為富邦人壽以13億元向麗嬰房取得內湖總部大樓。

    分析今年商用不動產主要買家則以其它業種與製造業占比較高,分別約38%、36%,購入金額分別約181億、169億元,反觀金融保險業今年投入商用不動產的金額全年不到50億元,僅近43億元,統計以來首度跌破50億元。

    相較商用不動產交易總額創新低,今年土地交易市場相較熱一些,全年土地交易總額達1187億元,相較去年增加100億元,增幅超過9%。其中又以第四季土地交易較為熱絡,單季土地交易額達407億元。李日寶分析,今年土地交易總額提升,主要是受建築開發業者購地相較積極帶動。

    不過,今年地上權標售案交易則是近7年最冷的一年,今年地上權標售案標脫金額僅7億元,占整體土地市場交易總額比率不到千分之6,相較過往地上權標案至少占整體土地交易市場比率3成,地上權標案已面臨近乎乏人問津的局面。

     

    原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2897495?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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    2017-12-27 17:59經濟日報 記者郭及天╱即時報導
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    高力國際發布第四季商用不動產市場報指出,今年台北市辦公室市場淨去化了4.1萬坪,去化量為近十年最高峰,同時租金每坪1,841元,年漲0.52%,租金經過了九年緩漲,回到了2008年金融海嘯的水準。

    高力調查顯示,今年企業對辦公室的租賃需求暢旺,今年以民生敦北及信義商圈辦公室去化面積最多,辦公室級別則以A級辦公去化量最大。由於在各辦公室商圈都有穩定去化,過去不少商圈的空置率逾一成,今年各商圈都已全面降至10%以下,南京東路四五段商圈空置率更僅低至0.16%,台北市平均空置率為6.47%,較去年減少2.6個百分點。

    高力國際資深執行董事楊慧明表示,目前頂級、A級、AB級及B級四級別辦公室均各有2萬坪的空置空間,不過各級辦公室間租金水準差異日益拉大,規模最大的B級辦公室平均空置率僅4.12%,原本打算租B辦的企業,要找到較理想的物件必需升級到AB級,亦即企業租客至少要準備每坪1,900元以上的租金,比B辦多每坪350元。

    楊慧明表示,明年包括南山廣場、聯合報大樓與國壽民生建國大樓完工,預期半年後台北市辦公室的空置率會提高,各大樓為爭取優質承租方,其他大樓也為了鞏固既有承租戶,未來租金仍不至於有太大的波動。

    雖然企業對辦公室租賃需求強勁,不過交易市場仍相當低迷,今年商用不動產交易量470億元,年減超過三成。高力國際總經理劉學龍指出,受到資金挪移,金融業大幅縮手,買方與賣方對交易交易認知擴大,產生觀望心態,以及預期心理及房地政策的影響,今年交易量創歷史新低。

    劉學龍以「決」字作為明年房市關鍵字,他指出,所有不動產持有人決策要決斷、果斷,該要讓利、出清,少虧為贏,是最好的自保之道。未來台灣少子化與高齡化問題浮現,銀髮養生住宅或是長租服務式公寓將會逐漸獲得市場青睞,過去建商從土地開、銷售房屋的經營主軸必需改變策略,轉向重經營管理,租賃市場也將更收到重視。

    建議政府應適時檢討不動產稅賦,鼓勵外資及民間投資商用不動產,降低交易所得稅及持有稅,營造友善投資環境。

    原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2898352?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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    ▲▼第一太平戴維斯26日公告,受託辦理台中工業區廠房進行公開標售,底價約5.09億元。(圖/第一太平戴維斯提供)

    ▲第一太平戴維斯26日公告,受託辦理台中工業區廠房進行公開標售,底價約5.09億元。(圖/第一太平戴維斯提供)

    記者葉佳華/台北報導

    根據實價登錄資料分析,今(2017)年國內各主要工業區呈現交易件數減少、總成交金額提高的現象。商仲業者指出,主因在於近期製造業接單趨於穩定,為了便於統一管理及提高生產效能,因而偏好購置大面積廠房。而在這波企業覓地中,台中工業區價格也逐步上漲,工業地行情自2014年起,每坪價格上漲逾25%。

    以台中工業區為例,2014年~2016年,區內億元廠房交易大約落在7~9件,總金額約17.2~18.9億元區間;雖然今年台中工業區的大型交易減少至5件,但總交易金額卻有提高的現象,升至24.1億元

    第一太平戴維斯副總經理盧映婕分析,主要由於製造業近期接單穩定,為了整合統一管理及提高生產效能,企業開始偏好購置大面積廠房,也顯見企業看好產業未來發展因而進行產能預備,及早購置大型廠房土地作預備。

    今(2017)年7月大立光以總價10.36億元購入台中工業區4195.95坪土地,進行擴廠,換算每坪土地成交價格為24.7萬元;上市公司百容電子今年也再度購置台中工業區內2762坪土地。

    盧映婕指出,在這一波企業覓地潮當中,台中工業區價格也出現明顯漲幅,當地工業地行情由2014年的每坪18~20萬元,上升至目前每坪行情將近25~27萬元,成長幅度超過25%

    而第一太平戴維斯今(26)日也公告,受託辦理台中工業區廠房進行公開標售,其土地面積為2119.01坪,土地使用分區為乙種工業區,建物總面積為2303.71坪,標售底價5.0856億元,開標日期為2018年1月26日

    盧映婕表示,本次標售的工業區廠房,基地面積超過2000坪,為目前市場受歡迎的大面積土地,加上雙面臨路、位於台中工業區主要道路上,位置醒目、企業曝光度高,是市場難得的出售標的。

    盧映婕進一步指出,今(2017)年區內平均成交價為每坪26.3萬元,而此次標售底價每坪僅24萬元,低於市場行情,預計將可吸引電子零組件、精密機械、科技產業、製造業以及倉儲物流業與設立中央廚房餐飲集團積極評估

    原文網址:https://house.ettoday.net/news/1080129?t=%E4%BC%81%E6%A5%AD%E8%B3%BC%E7%BD%AE%E5%A4%A7%E5%9E%8B%E5%BB%A0%E6%88%BF%E3%80%80%E5%8F%B0%E4%B8%AD%E5%B7%A5%E6%A5%AD%E5%9C%B0%E8%A1%8C%E6%83%854%E5%B9%B4%E6%BC%B2%E9%80%BE25%25 

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    2017年12月26日

     

    【崔雅慧╱台北報導】2018年商辦市場,有南山廣場和聯合報大樓2個新供給,空置率將略微上漲至約11%,整體來說租金維持在1%至2%的微幅上漲,將是平穩的一年。
    台灣的不動產市場自2012年起下滑,仲量聯行董事總經理趙正義分析,2018有南山廣場和聯合報大樓2個商辦新供給,但商辦「總部化」趨勢明顯,有很多中大型企業開始找整棟商辦,估計2018年以穩定內需為主,將有1.5萬至2萬坪的淨需求。

    台北市信義區計劃區南山廣場是2018年的商辦主要新供給。資料照片

    建商購地力道反彈

    展望2018,第一太平戴維斯董事長朱幸兒基本上持樂觀態度,她從近期政府幾個土地標售都熱烈搶標,看出市場有回升,建商購地力道反彈。由於高科技業的工業土地需求明顯增加,並受惠於台商回台設廠,中大型產業的土地需求較多。 
    高力國際董事李日寶認為,土地價格降幅仍不明顯,建商的購地規模偏中小型,較非大手筆。預計2018年相對於之前仍較保守、不積極。趙正義認為2018年土地交易應是維持平盤。 

    留意政策「黑天鵝」

    2018年的市場「黑天鵝」是什麼?朱幸兒認是其他國家的政策,例如各國是否跟進美國升息,或亞洲鄰近國家是否持續打房。李日寶認為是北韓危機,以及中東是否會發生大規模戰爭。趙正義則擔心政經紛擾,但行政院和六都首長都想拼經濟,加上市場資金充沛需要有出路,因此相當有信心。 

    原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171226/37884156/news/

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    2017-12-19 14:30經濟日報 記者郭及天╱即時報導
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    欣元商仲指出,明年商用不動市場出現五大趨勢,分別為「自用工業廠房、中小型土地、收益保值型產品」為明年熱門主流產品,店面空置率攀高,外資、私募基金及壽險進場,危老條例通過後老屋重建加速,與重新啟動的REITs 「圓滿一號」,都是觀察指標。

    欣元商仲總經理焦文華表示,今年商用不動產以工業廠房及土地表現較佳,成交量較去年成長約三至五成,辦公室、店面、飯店則表現平平,不如預期,保值收益型的產品已有壽險及金融業進場承接。

    焦文表示,華表由於台商回流購置廠辦,全台違章工廠高達7萬家欲合法化,將自用工業廠房及工業用地交易持續熱絡,台北市80~200坪土地以及其他都會區150~300坪,能推中低總價、首購產品的土地,以及台北市租金投報2.5%以上,新北、台中3%以上、南台灣3.5%以上的辦公室、廠房、物流等收益保值型產品,為明年的主流產品。

    不過,在零售店面市場方面,內需消費低迷,網路購物交易已占實體店面營收達二成以上,商圈轉移及軍公教年金改革預期收入減少等因素影響,各區域店面空置率明顯攀升,連鎖店保守展店,承租方與出租方租金認知差距拉大至15%~20%,近二年店面成交量只有高峰期的一至二成,預期店面租金及房價後市看跌,將面臨一至二成的補跌壓力。

    原文網址:https://udn.com/news/story/7239/2883428?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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    2017-12-19 14:44中央社 台北19日電
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    外商商仲第一太平戴維斯統計今年全台商用不動產和土地市場交易狀況,商用不動產交易額略增4.8%達691億元,但壽險業明顯投資動能大縮水;建商土地交易反彈,但態度仍保守。

    第一太平戴維斯協理丁玟甄表示,2017年大型商用不動產交易金額為新台幣691億元(總價3億元以上的交易,不含土地),比2016年的659億元略成長4.8%,未持續衰退,守住2008年金融海嘯時的500億元關卡,展現商用不動產市場交易量築底訊號。

    分析商用不動產市場交易,因出口暢旺帶動擴產需求,科技業是大型不動產主要買方,今年總投資金額達140億元,占比達20%;專業投資機構則在金控集團旗下子公司資產活化策略下,銀行將資產轉售資產管理公司,包括中信與富邦的資產管理公司等,總金額達89億元,成為第二大買方。

    另外,英屬維京群島商史賓特公司以55.8億元購入大直和璞飯店,使得外資在今年度交易量占比達9%。

    丁玟甄指出,值得注意的是,壽險業投資動能大減,相較於2016年的239億元,2017年全年僅投資90億元,其中最引人注目的是中華郵政壽險延續去年底的積極投資動能,今年以64.2億元購入內湖西湖段的長虹新世紀大樓,一舉躍升為壽險業不動產投資最大戶,也是今年度最大單一投資紀錄。

    丁玟甄分析,壽險業者認為,目前值得投資的好標的不夠多,再加上金融監督管理委員會規定不動產投資報酬率2.345%,萬一明年再升息,相對壓縮了獲利空間;同時建商建好、包裝好的大型物件也不多,造成壽險業者相對保守,投資金額自然大減。

    土地市場方面,丁玟甄指出,在自用住宅剛性需求回籠下,今年建商購地力道反彈,購置大型土地金額已達591億元,大幅年增71%,全年度有望破600億元。主要是建商在速銷、讓利的策略下,住宅銷售買氣回溫,連帶土地需求增加,但購地態度仍然謹慎保守秉持三不原則,「不便宜不買、要整合的不買、不能立即開發的不買」,仍開高價的地主不受青睞。

    原文網址:https://udn.com/news/story/7239/2883370?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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    2017-12-15 10:23:52 經濟日報 記者郭及天/台北報導
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    房地產業者分析,「冠德遠見」租金上揚,在豪宅租賃市場擁有較高的租金投報率,主因規劃坪數較小約75坪,也有規劃35至50中小坪數產品,對於想持有豪宅自用的人來說,坪數尷尬,但對高端商務租客來說,接受度較高。

    德天國際地產總經理田揚名表示,除地段因素,承租「冠德遠見」與「帝寶」的客群需求也截然不同,「文華苑」、「帝寶」這類型的租客以企業家為主,而承租信義計畫區豪宅的客戶,部分以外商及金融業主管為主。

    田揚名分析,租客都會要求附精美全套家具與裝潢,這些成本也會反映在租金成本,從實價登錄觀察個案,今年「冠德遠見」實價租金拆算車位後,有每坪1,700元至2,400元的價差,同樣都是75坪主建物與高樓層戶別,一坪租金價差達700元,也是因配備豪宅家具及租戶裝潢程度不同而導致落差。

    田揚名表示,近期大直豪宅聚落租賃需求詢問度提高,部分陽明山別墅租客因租約到期往大直移動,以外交使節為主要詢問客群。近期雖然住宅類型房市價格修正,但租金卻各自表述,在豪宅市場跌幅修正的過程,對於房東而言,短期出租收益也是另一種選擇。

     

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    原文網址:https://house.udn.com/house/story/11137/2876075

     

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    整棟的A級辦公大樓長期以來受到大型機構法人與投資人的喜愛,但隨著共享空間以及複合式規畫的辦公大樓開始受到承租人歡迎,具有租金優勢的非傳統商圈將可能成為下一波的投資重點。

     

    第一太平戴維斯最新發表的旗艦型研究報告-Impacts:the future global real estate指出,新創公司當道以及辦公環境思維的改變,越來越多新世代嚮往將工作、生活以及社交結合在同一空間,藉由不同社群的相互交流,激盪出新的商業機會,這類的共享辦公室或複合式大樓,初期將選擇租金進入門檻較低的郊區及非核心商圈;中長期發展下,新興的辦公商圈租金成長空間可期,將是除了A級辦公大樓以外,另外一個可提供專業投資人穩定租金收入的投資選擇。

    研究報告中針對金融海嘯之後十年間,全球主要城市A級辦公室的租金漲幅進行分析,舊金山以高達99%的租金漲幅,名列第一,而深圳與北京以71%並列第二,西倫敦則以69%排名第三;全球一線城市的倫敦、東京與舊金山,雖然辦公室租金長期上漲,租金水準已高,未來成長力道有限,但是其發展成熟以及資金避風港的地位,將持續吸引全球資金投入,新加坡的辦公室租金則跌幅高達26%,於成熟發展國家中,跌幅最深,但同時也代表經歷大幅修正後,新加坡的辦公室租金將有機會由谷底翻轉。

    第一太平戴維斯全球研究部董事Yolande Barnes表示,長期以來,一線城市的辦公室需求一直很強勁,在有限供給之下,租金水準已至歷史新高,未來可能進入成長停滯的高原期。順應21世紀的新辦公型態崛起,投資人將多方關注不同層級、類型、區位與需求客群的辦公大樓,並且跳脫過往偏愛純辦大樓的習慣,改而關注複合式的商業大樓,這種在單一大樓內即可滿足租戶辦公、生活消費、娛樂休閒等全方位需求的空間型態,將會是下一波穩定且具備租金成長潛力的投資標的。

    第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示,台北市A級辦公大樓的平均租金水準雖然不及全球一線城市,但在金融海嘯至今,租金長期維持緩步上升,漲幅也達到13%。近期台北市辦公室租賃市場需求強勁,新辦公大樓的規畫也搭上這一波複合式風潮,市場反應佳,台北101大樓、國泰置地大樓、潤泰松山車站大樓或者即將完工的南山廣場,低樓層設置零售商場,可滿足樓上辦公大樓白領員工的消費需求,同時也為商場帶進充足的消費力,打造雙贏局面;而即將完工的國泰民生建國大樓及甫動工的富邦人壽A25開發案,則是將辦公大樓與國際級連鎖飯店結合,對於經常需與國際商務人士往來的企業而言,大大提升便利性。

    另外,共享辦公室及共享工作空間的概念也在台北開始發酵,雖然目前多數規模仍落在百坪以內的單點經營型態,但看好未來發展,新加坡的飯店集團Next Story Group已來台拓點,以月租金260萬元承租民生東路三段的整棟新大樓,總坪數1,400坪,結合共享辦公室、會議活動空間、餐廳以及住宿休憩等交流空間,打造進軍台灣複合式共享市場的第一個據點。

    (時報資訊)

    原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171213003844-260410

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    2017-12-04

    第6度招標 商仲業不看好

    〔記者徐義平/台北報導〕預計明年三月第六度招標的北市「C1、D1雙子星聯合開發案」,傳有逾三十組人馬積極評估。但房產業者潑冷水,受到前幾年北市調高每坪構造單價平均一.六倍及公告地價調漲超過三成,以完工後得標者可分回四成推估,每年光是繳納地價稅、房屋稅就超過六億元,相當於兩戶「帝寶」的價值,光是稅金就吃掉近三成租金收入,再加計建築成本、利息、人事等成本攤提,恐先嚇退一票投資者。

    • 北市「C1、D1雙子星聯合開發案」。(資料照,仲量聯行提供)

      北市「C1、D1雙子星聯合開發案」。(資料照,仲量聯行提供)

    地價稅、房屋稅年逾6億

    根據商仲業者推估,雙子星開發案未來可興建樓地板面積十五.八萬坪,未來每坪出售價格上看一二○萬元,開發完成後,資產價值可達一千八百億元;若以每坪建築成本四十萬元推估,未來建造成本約六百億元,以最優投資人未來可分回四成推估,可分回價值達七二○億元,若不計入其他成本,扣除六百億元建築成本,推估可獲利一二○億元,投資報酬率約兩成。

    就算投資是以長期出租為主,以目前西區地標新光摩天大樓租金揭露紀錄,每月每坪約二千三百元,推估該開發案未來每月每坪租金可達三千元「高標」,年租金約二十一.六億元,租金收益率近三%。但雙子星開發案量體大,商辦去化需要好幾年時間,持有前期多數處於虧損狀態,但持有稅卻是每年要繳,當出脫或出租時間一拉長,獲利空間將被嚴重壓縮。

    籌資門檻提高、私地主問題未解

    瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛分析,雙子星開發案前五度招標爭議不少,柯市府第六度招標,對投標者財務標準恐拉高,將禁絕產權提前被散賣,以確保長期經營穩定性,這將大幅提高投標團隊的籌資門檻,北市在二○一四年調整建物造價評定現值的標準造價後,新建物平均稅基至少調升一.六倍;C1、D1包含旅館、辦公室、百貨等三種商用不動產,因零售百貨、辦公室沒減免,高持有稅將讓潛在投資人卻步,且公告地價未來每年一調,也增加不確性。

    高力國際調研部董事李日寶也說,還有私地主問題,就算未能在招標文件確定私地主分回比率,還得等得標後,由投資者出面談判,這也是不確定的一大因素。

    原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1157311

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