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2017-09-29 11:57經濟日報 記者游智文╱即時報導
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新店央北土地
新店央北土地
 

 

戴德梁行發布第3季不動產市場調查指出,土地投資信心回穩,但由於近年在建工程嚴重延宕,估計已累積453萬坪延後釋出,加上買氣回升有限,未來只愁建案完工成空屋。

根據戴德梁行統計,第三季土地交易達335億,為一年來首見300億以上,也重返五年平均季交易量。十大土地所有權交易案中,住商土地再度取回主角地位,多達九筆,不再由工業地產掛帥。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示,近期危老重建議題雖喧騰一時,但開發商體悟地主整合不易、容積獎勵誘因不足等現實面問題後,普遍看淡都更類型投資,轉向重劃區土地布局,帶動土地交易回溫。

楊長達表示,板橋江翠、新店央北、桃園中路、高雄中都等重劃區近來都看到建商進場卡位插旗,以六都政府積極標售重劃區抵費地,及目前標況來看,2017年全年土地交易量可望重返1,100億元的十年均線。

楊長達表示,今年1至8月建物買賣移轉棟數較於去年同期成長13%,達到17.5萬棟,今年1~7月核發建照之總樓地板面積較去年同期也成長約10%,均顯示市場已重新凝聚投資信心。

不過,2012至2014三年間核發住宅建照的總樓地板面積約2,026萬坪,這些建案若依正常工期應該在2015至2017年陸續領取使照,但這三年間核發住宅使照的總樓地板面積僅約1,573萬坪,中間相差的453萬坪,約之前一年的釋出量,換句話說,未來一年將有兩年份的新成屋量釋出,預料建商將進一步祭出讓利廝殺手段。

重劃區戴德梁行

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2017年09月28日

旺季不旺 商用地產Q3成交僅百億

Q3商圈空置率低於10% 未反映在租金

信義區「南山廣場」預計年底完工,目前預租順利。彭仁義攝

【崔雅慧╱台北報導】北市商辦空置9年來最好!但土地與商用不動產交易量卻旺季不旺。據高力國際統計,相較北市主要辦公商圈空置率均低於10%,商用不動產今年前3季交易總額不到300億元,土地交易也僅775億元,恐成為2009年來首次低於1000億元的狀況。

南山廣場年底釋出

由於供給有限,今年第3季北市辦公商圈空置率大幅下降,高力國際執行董事楊慧明表示,預計要等到年底信義區南山廣場完工釋出,空置率才會上升。不過雖然空置率偏低,卻未反映在租金上,由於南山廣場和聯合報大樓完工在即,預租順利,將造成各大樓租金競爭激烈。 
第3、4季一向是商用不動產和土地的傳統旺季,但商用不動產今年第3季只有105億元,高力國際調研服務董事李日寶認為,其中中國信託銀行以35億元,將信義區統一國際大樓數個樓層移轉於同集團的資產管理公司,就貢獻1/3,「第4季若再不加油,今年全年度連『保5』(500億元)都有困難。』 
土地交易狀況也相對疲弱,李日寶表示,還好有日前新店中央新村北側重劃區標售案,貢獻57億元,否則第3季成交金額連300億元都不到,交易非常低迷。 

保守看第4季交易

年底前大型商用不動產與土地標售案,尚有中國電器不動產、汐科 U-TOWN 廠辦大樓、華亞科技園區廠房、志嘉水曜大樓、三商美邦人壽的長春金融大樓、全球人壽民權大樓、機場捷運A3站土地等。
但第一太平戴維斯研究部丁玟甄分析,就算全部成功標脫,成交總額也不足以填補與去年之間的差距,因此第4季交易金額是否爆大量,也持保守看法。 

原文網址:http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20170928/37795510/

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2017/09/27 | 房地產

方明/台北報導

 信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,第3季北市商辦平均售價維持在每坪83.4萬元,價格止跌回穩,平均租金為2,123元,同樣維持平盤走勢,空置率則由前一季的6.08%,上升到6.35%。整體而言,辦公需求仍然強勁,預估第四季價量表現可望更上層樓,但租賃市場明後年供給量增加,短期內租金上漲力道有限,空置率也會反轉向上。

 

 從第3季商辦市場買賣交易來看,整體平均售價持平在83.4萬元,A級以上辦公表現優於大盤,B級辦公售價略有下跌,信義世貿商圈及站前西門商圈則是表現相對強勢的商圈,售價仍有小幅上漲,分別來到97.7萬元及69.7萬元。

整體毛租金資本化率落在2.45%,變動並不明顯,租金資本化率最高者仍是站前西門商圈的2.83%,資本化率最低的則是敦南商圈的2.32%。

 租賃市場方面,第3季每坪租金維持在2,123元,其中復興南京商圈的漲幅最高,上漲2.76%,來到1,839元,其餘如站前西門商圈及南京四五段商圈租金也都呈現小幅上揚,敦北民生商圈則是少數租金下跌。

空置率方面,因本季有合庫中崙總部大樓啟用,也釋出部分待租樓地板,因此空置率小幅上升至6.35%,但其他商圈多數向下收斂,顯示租賃需求仍然穩定成長。

 內科廠辦市場,價格同樣止跌回穩,平均售價維持在50.8萬元,平均租金上升至每坪1,142元,西湖、文德、舊宗三個商圈的租金都呈現上揚,顯示內科租賃需求穩定。

 信義全球資產經理王維宏指出,由於房市利空因素逐漸消失,第3季買氣較去年同期明顯回升,辦公室價格不如去年那麼看空,不但市場成交量回升,預期房價修正的幅度也減少,接下來又進入傳統商辦交易的年底旺季,預估第4季價量表現可望更上層樓,但租賃市場明後年供給量增加,短期內租金上漲力道有限,空置率也會反轉向上。

原文網址:https://ctee.com.tw/News/ViewCateNews.aspx?newsid=162584&cateid=fdc

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2017-09-27 09:07:29 經濟日報 記者郭及天/台北報導
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根據信義全球資產調查顯示,台北市商辦市場售價平均每坪83.4萬,近兩年的跌勢有收斂跡象。至於租金收益率,自最低的2014年第二季2.31%,已緩步回升至本季的2.45%,回到2013年中的水準。

信義全球資產調查顯示,台北市商辦平均價格在2011年站上每坪70萬元,2013年站上80萬元大關,2015年第2季達到86.4萬元歷史高點,隨著政府打房政策與整體房市重挫,商辦價格也跟著下修,自高點至今約下跌5%。

至於商辦租金,在2015年第3季站上每坪2,100元高點後漲勢不再,近二年來盤整,每季均在每坪2,120元左右波動,本季則為2,123元。近二、三年來商辦由於售價下修、租金盤整,也帶動租金收益率緩步上揚,本季為2.45%。

信義全球資產經理王維宏表示,房市利空因素逐漸消失,第3季買氣較去年同期明顯回升,辦公室價格不如去年那麼看空,不但市場成交量回升,預期房價修正的幅度也減少,現在進入傳統商辦交易的年底旺季,預估第4季價量表現可望更上層樓。租賃市場明後年供給量持續增加,短期內租金上漲力道有限,空置率也會反轉向上。

以個別商圈觀察,商辦售價行情最高的為信義世貿商圈,每坪97.7萬元,租金每坪2,901元也冠居台北市各商圈,不過平均租金收益率2.41%,僅維持台北市中段班的位置。平均售價不到每坪70萬元的站前西門商圈,平均租金收益率2.83%為各辦公商圈最高,不過敦南商圈和南京東路四、五段均不到2.4%。

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2017/09/25 | 房地產

工商時報記者/蔡惠芳/報導

大型商用不動產與土地交易雙減。第一太平戴維斯Savills今(25)日公布最新統計,第三季商用交易跌破百億,相較於住宅自用買氣出籠帶動交易略微反彈,商用不動產動能仍是低檔盤整,

 

根據第一太平戴維斯統計,第三季大型商用不動產交易總金額為129億元,比去年同期減少20%,若將關係人交易扣除,交易金額跌破百億元,僅剩85億元,跌破百億大關,年減率大幅躍升至47%。

累計前三季交易金額合計為399億元,年減率達26%,距離去年交易總額,有高達260億元的缺口。

進一步分析,辦公室類型交易金額達44億元,占整體商用不動產交易比重約34%,主要是來自於中國信託銀行以35億元將信義區統一國際大樓數個樓層移轉於同集團的資產管理公司,欲提高資產管理效率。

飯店類型交易則占21%,唯一一筆交易是新加坡私募基金首峰資金管理(AIP),以英屬維京群島商和富遠東公司名義所持有的慶華福華飯店,其中 42%產權以27億元出售與璞真建設,雙方將攜手辦理都市更新。

原文網址:https://ctee.com.tw/News/ViewCateNews.aspx?newsid=162396&cateid=fdc

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2017-09-26 17:51經濟日報 記者郭及天╱即時報導
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根據商仲業者最新統計顯示,台北市商辦市場售價平均每坪83.4萬,跌勢有收斂的跡象。至於租金收益率自最低的2014年第二季2.31%,緩步回升至本季的2.45%,約已回到2013年中的水準。

根據信義全球資產調查顯示,台北市商辦市場平均售價為每坪83.4萬元,年跌約1.2%,台北市商辦平均價格在2011年站上每坪70萬元,2013年站上每坪80萬元大關,2015年第2季則達到每坪86.4萬元歷史高點,隨著政府打房政策與整體房市重挫,商辦價格也跟著下修,自高點至今約下跌5%。

至於商辦租金則在2014年第2季站上每坪2,000元、2015年第3季站上每坪2,100元後漲勢不再,呈盤整局面,近二年來每季均在每坪2,120元左右波動,本季則為2,123元。近二、三年來商辦由於售價下修、租金盤整,也帶動租金收益率緩步上揚,本季為2.45%。

信義全球資產經理王維宏表示,由於房市利空因素逐漸消失,第三季買氣較去年同期明顯回升,辦公室價格不如去年那麼看空,不但市場成交量回升,預期房價修正的幅度也減少,接下來又進入傳統商辦交易的年底旺季,預估第四季價量表現可望更上層樓。租賃市場明後年供給量持續增加,短期內租金上漲力道有限,空置率也會反轉向上。

以個別商圈觀察,商辦售價行情最高的為信義世貿商圈,每坪97.7萬元,租金每坪2,901元也冠居台北市各商圈,不過平均租金收益率2.41%,僅維持台北市中段班的位置。以平均租金收益率觀察,平均售價不到每坪70萬元的站前西門商圈,平均租金收益率2.83%為各辦公商圈最高,不過敦南商圈和南京東路四五段均不到2.4%。

空置率方面,因合庫中崙總部大樓啟用,除合庫自用,同時也釋出部分待租樓地板面積,台北市商辦平均空置率小幅回升至6.35%,但其他商圈多數向下收斂,顯示租賃需求仍然穩定成長。

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2017/08/23  |  今日焦點  |  房地產 
蔡惠芳/台北報導

 電子業購置廠房、土地以因應擴廠需求殷切,中環華亞廠房大樓也將公開標售,這棟位於華亞科技園區佔地達1萬坪的工業廠房,總底價43億元,預計10月12日公開招標試水溫,堪稱這兩年金額最大、也是華亞科技園區近幾年來最大手筆的工業廠房標售案。

 第一太平戴維斯協理丁玟甄表示,桃園市龜山區華亞科技園區廠房公開標售,土地佔地面積1萬1,014.92坪,使用分區為乙種工業區,廠房面積合計8,894.49坪,標售底價43億元,,預計10月12日正式開標。

 第一太平戴維斯資深協理黃瑞楠表示,今年工業不動產交易相當活絡,上半年累計成交金額已達168億元,將近整體交易的7成。其中,來自電子科技業購置大型工業廠房、廠辦大樓的買盤前7月總成交已突破100億大關,顯示電子科技產業的擴產需求暢旺。

 黃瑞楠表示,本次標售的華亞科技園區廠房,底價達43億元,是近2年來最大金額的工業廠房標售案,難得的是基地方整面積超過萬坪,為北台灣罕見的大型工業土地釋出,加上位於華亞科技園區享有完善規劃的公共設施及產業群聚效益,是市場上不可多得的機會,預計將吸引科技大廠積極評估。

 丁玟甄表示,這棟大樓的潛在價值為土地,民國90年請照規劃時只用到140%容積率、60%建蔽率,容積並未用滿;依目前乙工用地容積率210%來觀察,改建為新大樓將可享有更多容積,對目前許多急需擴廠的電子高科技業來說是不錯的機會。據悉,已有幾組潛在買家領取標單,並前往現場勘察,標脫機率不低。

 黃瑞楠表示,華亞科技園區占地158公頃,進駐廠商高達97家,是全球筆記型電腦、半導體DRAM與預錄光碟片的重要生產基地,園區年產值超過4000億,包括廣達電腦、友達光電、神達電腦、南亞科技等多家上市櫃科技龍頭都設廠於此,園區更被經濟部核定為「現代化智慧型科技園區」。

 另外,2016年底台灣史上最大的外資併購案,投資金額高達1,300億的美光收購華亞科案,總部也位於華亞科技園區內,未來美光預計擴大興建廠房,打造全球最好的記憶體生產中心,預期華亞科技園區將成為繼內科、竹科後,北台灣最重要的高科技聚落。

原文網址:https://ctee.com.tw/mobile/ViewCateNews.aspx?cateid=fdc&newsid=159205

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2017-08-17 13:37:16 經濟日報 記者郭及天╱即時報導
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中環位華亞科學園區萬坪廠房將於 10月12日標售。第一太平戴維斯/提供
中環位華亞科學園區萬坪廠房將於 10月12日標售。第一太平戴維斯/提供
 

中環旗下的中嘉投資委託第一太平戴維斯標售桃園華亞科技園區萬坪土地廠房,標售底價43億元,為近二年最大型的工業不動產標售案。

據了解,中環於2002年華亞科學園區土地重劃時取得不少工業土地,2007年陸續興建廠房,多數作為自用,但該筆標售廠房則沒有自用曾出租,目前為閒置,因為近來工業不動產熱絡,加上政府促進工業區開發獎勵而計劃處分。負責標售的第一太平戴維斯表示,平均土地單價約每坪40萬元,預期將吸引有自用需求的高科技廠商。

該廠房位於華亞科技園區內,基地雙面臨路,正臨25米寬的文化二路以及華亞三路,土地面積11,014.92坪,廠房面積合計8,894.49坪,標售底價43億元,開標日期為10月12日。

華亞科技園區占地158公頃,進駐廠商高達97家,是全球筆記型電腦、半導體DRAM與預錄光碟片的重要生產基地,園區年產值超過4000億元,包括廣達電腦、友達光電、神達電腦、南亞科技等多家上市櫃科技龍頭設廠於此,園區更被經濟部核定為「現代化智慧型科技園區」。

另外,2016年底台灣史上最大的外資併購案,投資金額高達1300億元的美光收購華亞科案,總部亦坐落在華亞科技園區內,未來美光預計擴大興建廠房,打造全球最好的記憶體生產中心,預期華亞科技園區將成為繼內湖科學園區、新竹科學園區後,北台灣最重要的高科技聚落。

第一太平戴維斯資深協理黃瑞楠表示,今年科技產業的擴產需求暢旺,使得工業不動產成為商用不動產市場中,交易最活絡的類別,上半年累計成交金額已達168億元,將近占整體交易的七成。本次標售的華亞科技園區廠房,底價達43億元,是近二年來最大金額的工業廠房標售案,難得的是基地方整面積超過萬坪,為北台灣罕見的大型工業土地釋出,還加上位於華亞科技園區內,可享有完善規劃的公共設施以及產業群聚效益,預計本案將吸引科技大廠積極評估。

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2017-08-04 09:22:12 經濟日報 記者游智文╱即時報導
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商仲業統計數據顯示,以自用需求為主的工業廠辦與廠房,成為商用不動產市場量縮下的重...
商仲業統計數據顯示,以自用需求為主的工業廠辦與廠房,成為商用不動產市場量縮下的重要支柱。報系資料照
 

商仲業者統計,今年上半年大型商用不動產共交易244億元,其中以自用需求為主的工業廠辦與廠房達168億元,占整體交易約七成,占比創近10年新高,已成為商用不動產市場量縮下的重要支柱。

第一太平戴維斯研究部表示,今年商用不動產交易仍然低迷,今年上半年交易總額僅244億元,較去年同期又減35%。不過觀察各類不動產,工業廠辦今年上半年單筆交易金額不若辦公大樓,但累計金額已達168億元,以往廠辦交易占比多僅三至四成,今年上半年高達69%。

第一太平戴維斯分析,今年進出口強力回升是主因。根據財政部發布資訊,2017年上半年台灣出口成長率達12.5%,為近六年來同期最大增幅,主要是電子零組件及科技業訂單帶動,產能擴張也推升廠商對工業不動產的需求。

以電子業及科技業來說,今年上半購置工業廠房、廠辦的金額即達92.8億元,占工業不動產的55%,若再加上7月初以12.51億元標脫的新日光能源科技竹南廠房,電子及科技業投資金額已突破100億元。

另就區域分析,交易前三名縣市為新北市、台北市以及新竹,皆為北台灣縣市,分別占33%、21%以及20%,進一步分析可發現雙北地區以辦公使用為主,其餘縣市則著重產線擴張需求。

第一太平戴維斯資深協理黃瑞楠表示,自去年底發布的2017年企業置產意願調查中就已發現,雖然整體企業購置不動產的意願沒有成長,僅有不到二成的受訪者有置產的規劃,但有意願的企業中,有54%來自於科技業,與今年上半年市場表現相符。

黃瑞楠表示,隨著房地合一稅上路,交易皆須實價課稅,加上經濟部及金管會皆曾表示將研議抑制工業不動產炒作的措施,目前工業不動產普遍以自用交易為主,買賣雙方通常為同區廠商或位於鄰近工業區,對於合理價格有相當程度的認知,成交價格通常符合區域行情,少有投資客買低賣高的操作空間,是促使交易穩定的另一關鍵。

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根據國際知名研究機構Knight Frank(萊坊)今(3)日公布的「活躍資本報告」(Active Capital),國際性超級城市吸引海外投資者購置不動產的趨勢,越趨明顯,2016年全球資本流向美國紐約的不動產市場,共達163億美元(約新台幣5,298億元),吸引最多海外資本。至於台灣,2016年總金額17億元,不過2017年上半年,外資在台購置不動產且完成過戶的金額,共新台幣29.8億元,已超越2016年的17億元。

瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示,今年以來外資在台購置不動產的紀錄,包括美光記憶體透過法拍取得台中后里廠房,英商巧兒宜買下內湖港墘路店面2.2億元等,累計已逼近30億元。

這份「活躍資本報告」(Active Capital)指出,台灣2016年外資購置商用不動產共四筆,總金額為新台幣17億元(約5,297萬美元),多為自用需求的工廠、土地及商辦,外商投資金額只有香港1.07%,跟美國紐約相比更只有0.3%。

根據Knight Frank萊坊公司今(3)日公布的「活躍資本報告」(Active Capital),國際性超級城市吸引海外投資者購置不動產的趨勢,越趨明顯,2016年全球資本流向美國紐約的不動產市場,共達163億美元(約新台幣5,298億元),吸引最多海外資本。

其次為倫敦,即使脫歐議題持續震盪英國經濟,去年仍吸引159億美元(約新台幣5,168億元)的海外投資,外資比例占倫敦商用不動產總投資額的80%,匯率因素帶動海外買盤大增,外資投資比例全球最高。

(工商)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20170803003405-260410

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2017-08-03 12:52:28 經濟日報 記者游智文╱即時報導
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戴德梁行發布全球辦公大樓市場展望報告。本報系資料照
戴德梁行發布全球辦公大樓市場展望報告。本報系資料照
 

戴德梁行最新發布的全球辦公大樓市場展望報告指出,全球出現一輪前所未有的辦公大樓建設熱潮,在建辦公大樓面積超過7億平方英尺,預計在2017到2019年投入市場,相當於未來三年全球將再創造華盛頓特區、達拉斯、倫敦、新加坡和上海等5個城市的辦公大樓存量總量。

戴德梁行表示,儘管全球需求量和就業增長將在2019年前保持穩健,但供應量遠遠超出需求量,將導致全球大多數城市的空置率上揚,全球辦公大樓建設將出現過剩情況。

其中,亞太地區,尤其是大中華區,由於近60%的全球新建項目主要分佈在亞太地區,而亞太地區主要新增供應又集中在北京、深圳、上海、馬尼拉和邦加羅爾,佔亞太在建項目的55%,全球新建項目的三分之一以上,供需情況最受關注。

根據戴德梁行估計,未來三年,中國四個一線城市以及香港和台灣將有2億平方英尺的新辦公大樓供應,而依經濟預測模型來計算,北上廣深港台這六個主要市場的平均空置率將於2019年底上升至17%。

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2017-03-18 14:35:01 聯合晚報 記者陳美玲/台北報導

專家認為商辦市場買氣回升。 記者游智文/攝影
專家認為商辦市場買氣回升。 記者游智文/攝影
 

今年商用不動產春天會不會來?宏大國際資產總座陳益盛表示,冠德敦北企業總部、宏盛國際金融大樓及佶泰南港預售商辦案如能去化順利,將代表商辦市場春燕正式來到。

陳益盛指出,今年商辦市場好壞,要看四大指標商辦的銷售和承租情況,其中兩度法拍流標的長鴻辦公大樓,本周三拍已順利脫標,由中國信託溢價9.6%取得,顯示商辦買氣回升。

接下來有三案是市場風向觀察焦點,其中,冠德建設打造的敦北國際企業總部大樓,共兩棟,其中一棟有4500坪將做為冠德建設企業總部,其餘樓層將出租,另一棟大樓朝出售或出租規畫,此案為地上權70年,除了測試買方對商用不動產未來市場前景看好度,更考驗市場對於地上權商辦案接受度。

宏盛國際金融大樓方面,陳益盛指出,大樓位處南京東路商圈加上捷運站出口、地段非常優越,個案招租情況及出租行情,將能看出商辦市場實質承租需求的強弱。

至於佶泰南港預售商辦案,分A、B棟,A棟已在去年以65.5億元賣給大聯大,B棟主要為地主所有,傾向自用或出租,後續承租狀況也將反映商辦市場的市況。

陳益盛表示,整體來說,近年商辦市場供給少,讓辦公室銷售價格有撐,以2016年與2015年來比較,市中心五區,中型以上商辦交易件僅約減少58件,每坪成交均價也只有1.3%的微幅下修。

至於內湖、南港的交易量並未減少,價格因成交地段的差異而略有消長,內湖平均成交價約54.7萬元,較前一年小增6%,顯示區域有實質接手買盤。南港去年成交均價56.6萬元,較2015年微跌1.7%。

陳益盛說,不管是北市市中心五大行政區,或是以廠辦為主的內湖、南港市場,商辦房價變化都在極小區間整理,不像住宅類產品近二年的跌幅多以「成數」計算。

為何商辦與住宅市場不同調,陳益盛分析,市場價格取決於供需,供需則包含實際需求與預期,近年來的房地產住宅市場價格高漲,是預期遠高於實際需求所形成的。反觀商辦市場,因面積、總價相對較高,加上建商近年鮮少興建商辦出售,在供給少、投資客也較少的情況下,市場較能維持在穩定的價格區間。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5925/2349901

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