目前分類:_1505 以房養老-逆向貸款 (46)

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金管會公布「以房養老」成績單。截至今年3月底,共有13家銀行開辦以房養老業務,累計核貸件數3,362件、核貸金額達184億元,等於平均每件貸款額度是548萬元,若相較去年同期核貸件數2,425件、130.47億元,核貸金額年成長達41%。

銀行局統計,以男女性別來看,女性較有意願申辦以房養老,核貸件數中,女性占54.34%,共1,827件,男性僅45.66%、1,535件,可能與女性較男性平均餘命長、及不少家庭房子是登記在妻子名下,以房養老平均承作年限是21.93年。

所謂以房養老,就是高齡者拿不動產向銀行申辦「逆向抵押貸款」,就用房子換取每月的養老金。

據金管會統計,13家辦理以房養老的銀行中,前三名都是公股銀行。排名第一是合庫,有1,331件,核貸金額共79.26億元;第二名是土銀有1,082件、核貸金額52.63億元;第三名是華南銀行,有620 件,核貸金額28.39億元。

若以地區來看,北北基的核貸件數最多,共1,687件;其次是中彰投,有477件;第三是桃竹苗、有408件;第四是高高屏、有361件;第五是雲嘉南、有288件;第六是宜花東有125件;最後是外島僅16件。核貸額度也是北北基居冠,達128億元,約占以房養老業務的7成。

銀行局分析,北北基房屋價值較高,且較能接受以房養老觀念,因此願意申請以房養老貸款的人也比較多。女性比重較高除國人不動產多登記在妻子名下外,也可能是女性比較能接受以房養老觀念。

金管會也呼籲,民眾在辦理以房養老貸款時,要留意申辦流程、貸款成數、利率、期限、借款人申辦門檻、相關費用及權利義務。銀行辦理這項業務也應落實執行金融服務業公平待客原則及金融消費者保護法相關規定,於業務推展過程負有注意及忠實義務,並遵守廣告招攬真實、訂約公平誠信及商品適合度等原則,向借款人充分說明契約重要內容及揭露相關風險,以促進銀行業務健全發展,及保護消費者權益。

 

https://ctee.com.tw/news/finance/102903.html

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2019年05月29日 18:04

 

▲筆者認為對於現在考慮要不要買房的年輕人而言,關鍵點在於等到30年退休之後,房子的價值是否還能借得到錢?(圖/pixabay)

●錢世傑Dr. J/低調的法律及投資研究者。

老毛活了一大把年紀,辛苦到65歲退休,擔心政府勞退基金出狀況,一次就把退休金領光,本想說大概活到70幾歲,沒想到現在已經80多歲,身體還算硬朗,但是早年的積蓄也都快花光了。

雖然育有一子一女,但一個嫁到國外,甚少聯絡,也沒有寄錢回來奉養父母;至於另外一位兒子,因為年輕時在工地工作時,從高樓摔下受傷,雖然僥倖逃過一劫,但也摔了個半殘,現在靠打零工、領取些許補助金,有一頓沒一頓的過生活,自然也不好意思跟兒子要點生活費。

老毛剩下一間地點還算不錯的房子,想說賣掉換點錢,撐個一、二十年沒有問題,但一來怕賣了房子不知道住哪裡,可能沒有房東願意租給老人;二來,如果一次變賣成大筆現金,現在有點老胡塗了,很擔心被歹徒騙光錢財。

看到報紙上有關於以房養老方案的介紹,居然不必把房子賣掉,還可以住在自己熟悉的房子內,又可以月領幾萬元,老毛實在是很心動,只是這個世界上真的有那麼好的事情嗎?

賣掉房子,還是申辦「以房養老」方案?

高齡99歲的人瑞辦理以房養老,以10年為貸款年期,每月領取2萬元;另外一位房地產坐落台北市的95歲民眾,每月透過領取20萬元,大舉投入公益活動 。

不僅是年長的老人,申辦者有年輕化的趨勢,主要年齡區間為60-70歲,占比高達四成,尤其是65歲以下的年長者有崛起的趨勢,合庫、土銀、華銀三大銀行業者,已經有將近3,100件的業務量 。

合庫網站資料顯示,年滿60歲,有房產者,最高可貸7成,最長35年 。舉個例子,位於大台北價值2,000萬元的房產,辦理30年期以房養老,貸款7成1,400萬元,以利率2.5%來計算,貸款人每月可獲得貸款金約4萬元,但是每月要支付利息。隨著貸款本金逐月累積,每月支付利息愈來愈高,第11年後,每月領到的錢扣除利息後僅餘2.7萬元;到了一定的年限,之後每月繳息金額不再增加,差額累積至30年貸款期滿再繳即可 。

現在買房,就不必擔心沒有退休金?

有些業者或專家明示、暗示低檔買房正是時候,未來可以透過以房養老機制可以安心養老 。對於現在考慮要不要買房的年輕人而言,關鍵點在於等到30年退休之後,房子的價值是否還能借得到錢?

許多朋友、同事現在年紀大約是35歲,買了一間1,500萬元的房子,貸款1,000萬元、30年,一年大概就要繳交50萬元,扣除掉每月生活所需,很難存得下錢,也就沒有太多的投資本金;等到30年後還完了房屋貸款,也已經白髮蒼蒼,口袋一摸也沒幾個子,只好帶著房契找銀行辦理「以房養老」專案。

沒想到一到了銀行,拄著拐杖的老人大排長龍,手抖啊抖的耐著性子等候,只是行員看著來申辦的房屋資料,一直搖著頭婉拒著來辦的老人。為什麼30年後的老人會面臨難以申辦的窘境?

1. 購屋需求人口逐漸減少、繼承集中化、重劃區供給增加,外來人口未見增長、政府也難以大量印鈔,房地產的前景看淡,30年後蛋白區、蛋殼區的房地產會與日本有類似的情況,乏人問津、有行無市 。

2. 108年65歲以上老人約340萬,30年後也就是138年,65歲以上老人約增加到750萬人,足足增加了410萬人。(如下圖)

▲國發會65歲以上人口中推估。(圖/錢世傑提供)

再加上現在買房的年輕人是很辛苦的世代,上有高堂老母、下有嗷嗷待哺,薪資難以增加,家庭承擔最重,房價高漲,貸款負擔往往要到退休才能還清,老了又是老年人口數最多的時代。大家在未來的年代搶著有限的長照資源,銀行面對蜂擁而至的老人來申請以房養老專案,你的房地產沒有一定價值,基本上根本無從申請。

以房養老?

如果你是老人,現在以房養老正是時候。

如果你是現在想要買房,而且想著未來能以房養老的年輕人,請思考未來房價走勢、老年人口結構,再來決定是否要花大錢買間房子,沒盤算過可別幻想30年後還有銀行願意承作「以房養老」專案。

熱門點閱》

►急著叫下一代買房,根本是推人入火坑?

https://forum.ettoday.net/news/1455523

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民視新聞網

隨著現代人愈來愈懂得為自己退休後的生活打算,「以房養老」已經成為新趨勢。退休後將房子抵押給銀行,換取生活零用金;讓房子創造新的價值,也為自己創造更好的生活品質!

「以房養老」的觀念,愈來愈被社會大眾所接受;根據金管會的統計,銀行承作「以房養老」的案件,已經達到三千多件。房屋轉換成現金,成為退休族的新選擇!

不動產估價師蕭麗敏表示,「以目前銀行這邊所提供的資訊來看,以房養老在都會區的貸款金額,已經超過100億,所以大家也慢慢改變這個觀念,我白手起家這麼辛苦了一輩子,我當然希望能夠好好享受退休生活,這樣的觀念其實慢慢大家可以接受。」

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一般而言,父母親大多會將不動產留給兒女,不過,將近兩成的遺產稅,對許多繼承人來說是不小的負擔。這也促使愈來愈多人選擇「以房養老」:將房子抵押給銀行貸款,讓不動產變為投資理財的活棋!

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政大地政系教授林左裕說,「現在以房養老的做法就是,你把房子抵押給銀行你又可以繼續住,銀行再計算你未來可能的,存活的壽命幾年之後,再試算出來每個月的年金,給你當養老金。」

用房子換退休金,有助於提升銀髮族經濟自主的能力;只是各家銀行開辦的業務內容五花八門,如何有房又有錢,大家得睜大眼睛!

(民視新聞/綜合報導)

https://tw.news.yahoo.com/%E4%BB%A5%E6%88%BF%E9%A4%8A%E8%80%81-%E6%BC%B8%E6%88%90%E9%A2%A8%E6%B0%A3-%E9%80%80%E4%BC%91%E6%97%8F%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E6%8F%9B%E7%8F%BE%E9%87%91-124900885.html

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2019-03-15 03:34經濟日報 記者邱金蘭/台北報導
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金管會昨(14)日公布,銀行辦理商業型以房養老貸款最新統計,到今年2月底止,核貸額度已有177億元、3,186件,件數最多的是北北基,貸款人有五成四都是女性。

金管會銀行局副局長王立群表示,到今年2月底,已提供以房養老貸款服務的銀行,有13家,核貸件數為3,186件,核貸額度約177億元,件數及金額都持續成長。

若以地區來看,辦理最多的前三大地區,依序是北北基1,610件、中彰投458件、桃竹苗379件。

其他地區則是,高屏地區335件、雲嘉南271件、宜花東118件、外島15件。

在性別方面,貸款人女性占54.17% ,男性則有45.83%。

承作的13家銀行,包括合庫、土銀、台企銀、一銀、華銀、台銀、高雄銀行、中信銀、台新、上海、兆豐、安泰及陽信銀行等13家銀行。

承作最多的前三大銀行,則是合庫76億元、1,288件;土銀50億元、968件;華銀27億元、612件。

王立群表示,因應高齡化社會需求,金管會鼓勵金融機構開發符合高齡者需求的金融商品及服務,以提供高齡者老年生活所需資金,增進其退休生活的保障,相關措施包括持續鼓勵銀行開辦「商業型以房養老貸款」。

銀行業開辦以房養老業務,讓年長者得以將房產轉換成資金運用,金管會呼籲年長者,仍應注意各家銀行申辦流程、貸款成數、利率、期限、借款人申辦門檻、相關費用及權利義務等不盡相同,需先了解清楚。

銀行辦理這項業務,也應落實執行金融服務業公平待客原則,及金融消費者保護法相關規定,在業務推展過程負有注意及忠實義務,並遵守廣告招攬真實、訂約公平誠信及商品適合度等原則,向借款人充分說明契約重要內容及揭露相關風險,以促進銀行業務健全發展,及保護消費者權益。

https://udn.com/news/story/7239/3698258

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2019-02-09 15:55:00 【民視新聞】

台灣邁向高齡少子化,讓許多人對於老年生活相當擔憂,不過銀行也順勢推出「以房養老」,讓長輩多一個金錢規劃的管道,不必擔心老了卻沒收入。

「以房養老」成為銀髮族的新選擇!這種逆向型房貸收入,讓打拚一輩子掙來的房子,在老年時變成資金收入;創新作法吸引許多退休人士。

台灣金融研訓院院長黃崇哲表示,「我到一定年限的時候,我還是需要有一個固定的現金收入,但是我現在擁有的資產呢,是我年輕時候打拚過來的不動產,那我就可以藉由我的不動產或我的房子,來跟銀行來談相關的條件,那這時候可以按月的給付給我,那如果說當我過世的時候,我的子孫要繼承這個房子,那就要對照說我到目前這個房子存留的債務有多少,再來進行相關的運用。」

「以房養老」不但減輕子女的負擔,也增添長輩的保障。為了打造樂齡族群的生活品質,政府也計劃未來推動都市更新時,更加強化「生活共享圈」的概念。

退休金不夠?「以房養老」金融服務活化資產

黃崇哲指出,「在好的都更案件裡面,它的一樓藉由漂亮的規劃,或者和善的跟綠,跟自然結合的時候,每一個住戶他不再需要在自己的家裡,去搞很大的客廳很大的沙發,因為他所有需要跟朋友的往來,甚至他自己想看本書,他在樓下的咖啡廳就可以完成,但是這也同時帶動了新的產業發展。」

藉由都更改善都市整體環境;再透過「以房養老」的政策,讓銀髮族免除金錢上的擔憂。面對台灣高齡化社會,如何打造高品質的樂齡生活,大家正蓄勢待發。

(民視新聞/綜合報導)

http://news.pchome.com.tw/living/ftv/20190209/index-15496989001054519009.html

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以房養老開辦3年揭祕

銀行的三大建議

國銀2015年11月陸續開辦以房養老業務至去年11月底滿3年,根據金管會大數據解密,目前共12家銀行開辦以房養老業務,承作件數合計3,009件、核貸額度總計約166.1億元,件數前三大銀行為合作金庫銀行、土地銀行、華南銀行,其中申辦以房養老者的年齡區間以65~70歲最多,最高齡申辦人為96歲、鑑價金額最高則為8千萬元。

 

合作金庫銀行目前承作以房養老件數及核准金額占公股行庫40%以上,是國內辦理該業務最大的銀行,合庫指出,承作客群主要集中台北市及新北市,約占46%,主要是因雙北地區人口多、擔保品較具價值;至於承作人的年齡以65~70歲為主,約占26%。

土銀主管截至去年9月底,申辦者最高齡為96歲,鑑價金額最高則達8千萬元,但因該行月付金上限是10萬元,因此最高月領金額仍是10萬元。土銀統計,該行申辦人同樣以65~70歲比重達33%最高,71~75歲者的比重為17%、76~80歲比重則為16%。

至於區域方面,土銀指出,六都合計占了81%,其中台北市占28%、新北市占21%最多,高雄市約占11%、台中市8%、桃園市7%、台南市6%。

華南銀行以房養老借款人年齡也以65~70歲占35%最高,71~75歲占25%;至於承作區域同樣以雙北市合計占53%最多;借款人擔保品價值,則以「500萬元以上、未滿1千萬元」占比44%最高、未滿500萬元占35%。

華銀指出,各行庫以房養老案件集中雙北,主要是大都市不動產價值較高,年長者每月可領取的生活資金較多,因此帶動申辦意願。華銀也強調,華銀是目前首家也是唯一提供額度型與保險年金型兩種以房養老商品的銀行,可滿足不同需求的年長者。

臺灣企銀最高齡申辦者為88歲,和其他行庫比較不同的是,該行申辦人以60歲最多、申辦金額則以500萬元以下為主。

第一銀行則針對以房養老指出,辦理一銀的以房養老,可同時結合保險商品如年金險、長照顯、醫療險等,及信託業務如金錢信託或不動產保全信託,滿足各項退休規劃。

(工商時報)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190107000273-260202

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2018/11/26 20:29 東森財經新聞

 

面對台灣高齡化的問題,政府力推以房養老,戶數也在增加,已逼近三千件,有九成集中在合庫、土銀和華南銀等三家公股銀,而為了加速推動,也將把期限從30年延至到50年,讓民眾更有感!

 

迎接高齡社會,政府動起來。行政院副院長,施俊吉:「2026年我國的高齡人口將突破20%,邁向超高齡社會,到時候每5人當中就有1人是65歲以上的長者。」

 

▲以房養老平均月領到2.2萬到2.7萬元。(圖/東森新聞資料畫面)

 

像是以房養老,就是希望照顧高齡族群的生活。以土銀和合庫為例,月領到2.2萬元或2.7萬元,核貸額度分別是507萬元、588萬元,貸放成數四成五到四成九,而申請多半是二、三十年以上的老屋,以60歲的人30到40歲時購屋為主。像是以房養老,就是希望照顧高齡族群的生活。

 

金管會副主委,張傳章:「截至107年九月底,既有12家銀行開辦以房養老,承作件數總計2883件,核貸的額度也合計新台幣159億元。」

 

▲大台北都會區65到70歲的女性申請最多。(圖/東森新聞資料畫面)

 

此外大台北都會區65到70歲的女性申請最多,根據統計,台北市、新北市申請的房屋就超過一半,因為大台北房價較高,抵押後不會每個月只領5000元,民眾比較有感。

 

行政院副院長,施俊吉:「提供多元化的服務跟商品,列為施政的重點,目的就是要讓國人選擇合適的金融工具,預先進行退休後的財務規劃。」

 

▲未來以房養老的期限,要從現行民法30年延長到50年。(圖/東森新聞資料畫面)

 

也就是說未來以房養老的期限,要從現行民法30年延長到50年,若以60歲民眾為例,活到95歲超過30年,避免房屋便要被收回。

 

合作金庫董事長,雷仲達:「我們可以說是全球老化速度最快的國家,以房養老更是讓長輩的不動產可以變現,提高他們所持有資產的流動性,來補足現貼的不足。」

 

▲行庫承辦單位前三名分別是合庫、土銀、華銀。(圖/東森新聞資料畫面)

 

目前行庫承辦單位前三名分別是合庫、土銀、華銀,台企銀、一銀也緊追在后,希望透過以房養老,也讓高齡民眾活的自在、有尊嚴。 原文網址:https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/video/60770

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2018-11-26 10:00:00聯合報 記者沈婉玉報導
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以房養老接受度愈來愈高,截至10月底止,貸放戶數近3千件。 圖/聯合報系資料照片
以房養老接受度愈來愈高,截至10月底止,貸放戶數近3千件。 圖/聯合報系資料照片
 

 

台灣進入高齡社會,老年人口不斷增加,年輕人的經濟負擔也愈來愈重。過去三代同堂相互照應的生活模式愈來愈少,加上少子化的趨勢,讓退休族晚年生活堪虞,也更增添許多不確定性。

因此,銀行推出「以房養老」逆向抵押貸款,提供年長者將資產轉換為現金,可以「在宅老化」,維持生活品質。目前已有12家銀行開辦「以房養老」貸款,截至10月底止,貸放戶數近3千件。

「以房養老」有三種 最高貸8成

各家雖然都有「以房養老」這項商品,但是業務類型不同。大致可分為傳統型、循環型和年金保險型三大類。

 

 
 

 

土銀主管表示,以房養老貸款就是年長者將自有住宅抵押給銀行,銀行評估後按月付現金年給長者。借款人最低年滿 55 歲以上即可申請、最高能貸到8成,透過月月支付的給付機制,讓年長者有如領薪水一樣安穩過日。

華銀主管指出,目前多數銀行推出的方案都是採按月固定撥付的「傳統型」,撥付方式又可分為採本金平均法,如合庫、土銀、一銀等;以及採遞增法,如台銀及安泰銀。

「循環型」也是按月撥付金額,但不動用不計息,華銀推出的安養房貸就屬於此種商品。

「年金保險型」則是一次撥付後結合信託及即期年金保險,如台企銀的「安老快活」以房養老貸款。

選哪一種?要看資金需求性質

想要申辦以房養老,要選哪一種?華銀主管表示,年紀大實際開銷不大、退休後有退休俸或子女有提供奉養金、過去已經存了一筆「老本」還夠日常支出,但是擔心未來可能臨時有大筆支出,希望有資金可以備用的人,適合辦理循環型的以房養老貸款。

華銀主管指出,以華銀循環型「安養房貸」以房養老貸款為例,不動用不計息,有需要時臨櫃或ATM24小時都可動用,未動用額度可持續累積,具有隨借隨還、資金靈活運用的特點。有些客戶是在退休時就先把安養房貸辦好,方便未來有需要時可動用。

 

「以房養老」大致可分為傳統型、循環型和年金保險型三大類型,挑哪一種要看個人資金需...
「以房養老」大致可分為傳統型、循環型和年金保險型三大類型,挑哪一種要看個人資金需求。 圖/聯合報系資料照片
 

 

如果需要穩定的生活費,擔心老年失能失智,子女又不在身邊,可採用結合信託及即期年金保險的年金保險型以房養老貸款,可依需要選擇給付期間,每月給付不中斷,又透過信託達到指定用途、專款專用的目的,保障借款人的生活資金。

除了上述循環型及年金保險型之外,還可以選擇傳統型,將房子活化,取得每月固定的生活費。

留意利率變動 會影響給付金額

Money101提醒,以房養老貸款利率是隨著市場變動,若是利率上升,領到的金額自然下降,或是要繳付的利息增加,可能影響生活品質。多數人有將資產留給子女的想法,若辦理以房養老,要考慮子女的清償能力。

以房養老貸款利率是隨著市場變動,若將資產留給子女,要考慮子女的清償能力。 圖/聯...
以房養老貸款利率是隨著市場變動,若將資產留給子女,要考慮子女的清償能力。 圖/聯合報系資料照片
 

依據內政部統計,國人60歲以後平均餘命為22年,也就是82歲,以房養老貸款期限最高上限為95歲。若壽命長於貸款期限,就恐有還錢或交出房屋的風險。

原文網址:https://theme.udn.com/theme/story/6773/3502036

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2018/11/26 15:49 東森財經新聞

▲金管會推行了一項「以房養老」的政策已逾兩年,但仍有不少民眾不了解此計畫。( 圖 / Pixabay )

 

台灣已經邁入高齡化社會,再加上少子化的趨勢,關於退休生活的安排,也成了國人關注的一大焦點。近兩年金管會推行了一項「以房養老」的政策,透過將房產逆向抵押貸款,來獲得「退休金」,讓退休族晚年生活減少負擔。但許多人可能不知道以房養老有3種類型,且若沒好好了解及選擇,恐怕會有老年還要背債或是沒房子住等問題。

 

▲各家的「以房養老」有些不同,依照業務類型,又可大致分為傳統型、循環型及年金保險型。( 圖 / 東森新聞 )

 

然而隨著國人平均壽命越來越高,以房養老最多的期限又只有30年,假設一名退休族於65歲開始辦理以房養老,有可能到了95歲以後,會引發要還錢或需要交出房屋給銀行的風險。

 

立委江永昌於今日上午表示,建議延長最高限額抵押權設定期限至50年,但是否有其他更好的辦法,可以不修民法,且讓以房養老契約延長等問題,仍在思考階段。

 

目前「以房養老」的政策已有12家銀行開辦,而截止至10月底,已有近3,000件的貸放戶數,雖然各家都有「以房養老」的商品,但依照業務類型,又可大致分為傳統型、循環型及年金保險型。土地銀行表示,年長者可透過將自有住宅抵押給銀行,並經銀行配評估後按月付現金給年長者,最低年滿55歲以上即可申請,而最高可貸到8成左右。

 

▲「以房養老」也要注意抵押年限、利率波動等問題。( 圖 / 東森新聞 )

 

現今多數銀行所推行的方案都是「傳統型」,主要依照銀行授信擔保品鑑估規定辦理,採「按月定額給付」的方式撥款,像是合作金庫、土地銀行及台灣銀行等;而「循環型」也是「按月定額給付」的方式撥款,但不動用不會計息,像華南銀行就是推出這款以房養老;「年金保險型」較特別,撥款方式採「一次給付」,並結合信託及即期年金保險等。

 

華南銀行的主管也表示,若退休後已有一筆儲蓄可以供日常支出,但擔心未來可能會有臨時的大筆支出,適合選擇循環型的以房養老貸款;若需要穩定的生活費,又擔心老年失能失智的話,可選擇年金保險型;除此之外,還可以選擇較單純的傳統型,將房子反向抵押,取得每月固定的生活費。

 

簽訂以房養老時,也要注意像是房貸的利率波動,目前雖然是低利率的環境,但難以預料未來的利率水準如何變動。另外,隨著銀行支付給貸款者的資金累積越高,每月要扣除的利息也越高,退休族須注意養老金會越來越少的趨勢。

 

看更多

 

政府自2013年推動「不動產逆向抵押貸款」的措施,提供給高齡者不動產換貸款的「以房養老」計畫,截止至今年9月底,承作件數僅有2,883件,且有9成集中在三家公股行庫,核貸額度為158.5億元。但由於中南部申請案件不多,許多傳統觀念要將家產傳給子孫,再加上中南部房子在銀行估價時拿不到好價格,便讓許多民眾放棄。

 

▲主要因為房價低,鑑價出來的價格也低,不夠每月養老花費,導致中南部很少民眾辦理以房養老。( 圖 / 東森新聞 )

 

許多中南部民眾不滿意「以房養老」的計畫,主要原因就在於房價。由於中南部房價較低,往往銀行鑑價時也對中古屋開出較低的價格,貸款又僅能拿到鑑價的7成,假設一間房子能鑑價到500萬元,實際只能拿到350萬元,以年限30年計算,平均每月只有9,700元,扣除利息後,無法支付生活開銷。

 

再加上以房養老達60歲就可申請,國人的平均歲數逐年增加,但若僅有30年的貸款期限不足以養老,此外中南部的房子銀行鑑價低,且政策宣傳不夠清楚,許多高齡民眾也誤認為,用了「以房養老」計畫,當人往生之後房子就會歸銀行所有,令許多民眾誤解,降低參與「以房養老」的計畫。

 

▲金管會主委顧立雄現年60歲,表示願意未來辦理「以房養老」。( 圖 / 東森新聞 )

 

鴻毅地政士事務所所長謝志明就表示,辦理「以房養老」計畫,房屋的所有權還是在貸款者身上,當貸款者往生後,若貸款者的繼承人可支付已貸款的金額,房子還是會繼續由繼承人繼承,若無法一次償還貸款金額,則可利用分期方式償還,或藉由法拍,扣除已貸款金額後的餘款還是會還給繼承人。

 

由於金管會主委顧立雄現年60歲,就有立委就質詢顧立雄是否願意辦理「以房養老」,顧立雄則表示「未來會去申辦」。此外顧立雄還說,由於30年的貸款期限可能不足以養老,目前將要研議是否能將貸款期限延長。

原文網址:https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/money/60730

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公股行庫以房養老最新統計

八大行庫以房養老大數據出爐。財委會召委王榮璋22日赴土銀考察八大行庫以房養老業務,並安排土銀、合庫、華銀等前三大銀行簡報,根據統計,截至10月底止,八大行庫共已承作2,900件以房養老,總金額已達158.6億元,其中上述三大行庫承作案量更囊括全體的9成。

其中,不論在承作年齡、地區、平均貸款年限、平均貸款金額、屋齡、擔保品價值等面向,三大行庫的統計均有雷同之處,特別是幾乎逾半案量都集中在雙北市。

合庫案量達1,203件,撥貸金額達70.79億元,排名第一,平均貸款年限則為21.7年,平均貸放成數49.1%、平均核貸額度588萬元、平均承作年紀74歲,雙北市占比合計達47%。

土銀有861案、撥貸金額43.67億元,雙北市占比達71%,其中台北市就達48%,平均貸款年限為21.93年,平均貸放成數為45.04%,土銀認為,這是由於若貸款成數不超過5成,利息可掛帳,因此也壓低整體平均貸款成數、平均核貸額度為507萬元。

華銀案量則是580件、26.07億元,華銀的平均承作年限為23.9年、在雙北市的比重合計達52%,現在以貸款21~30年期最多、年紀則以63~70歲最多。

三大行庫指出,目前的擔保品以30年以上的老屋較多,像合庫辦理案件以房子超過20年的占大多數;華銀則作出借款人的家庭類型統計,有配偶者占72%為最多,另單身或喪偶者為11%,離婚或分居17%。

至於擔保品價值,華銀指出,未滿1千萬元的房屋占比64%,其中成數在5成以下者有38%,貸款年限超過30年者占比68%,每月額度可動撥1~2萬元者占27%。

財政部昨日也公布將再延長青安貸款2年至109年底,同時將新增一段式的1.68%一率到底方案,讓民眾有新選項,該利率是由中華郵政2年期定儲機動利率(目前為1.095%)加碼0.585個百分點計算;至於原本前二年1.44%的方案,也仍維持。

財政部指出,倘若走短期還款路線,可選前2年1.44%的方案較划算,以該貸款最長30年期的平均利率1.7%設算,若長期借款可選1.68%一率到底方案。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181123000265-260202

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2018-11-22 10:20經濟日報 記者仝澤蓉╱即時報導
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民眾擔心以房養老無法照顧到終老,建議將抵押權延長至50年,以利推動以房養老措施。...
民眾擔心以房養老無法照顧到終老,建議將抵押權延長至50年,以利推動以房養老措施。圖/聯合報系資料照
 

 

政府推動以房養老六年,截至10月申辦件數不到3,000件,公股行庫表示,現行規定抵押權期限最長僅30年,國人平均餘命延長,民眾擔心以房養老無法照顧到終老,建議將抵押權延長至50年,以利推動以房養老措施。

立法院財委會今(22)日前往土地銀行考察以房養老辦理情形,並由承作以房養老前三大行庫,土銀、合作金庫和華南銀行就辦理情況進行報告。

合庫表示,以房養老推展過程遭遇困難包括,年長者不熟悉以房養老產品,對借款金額有迷思,認為辦理500萬元以房養老貸款,若五年後領了100萬元,人就離開了,會吃虧。還有民眾擔心辦理以房養老,房子就變成銀行的,甚至擔心往生後,擔保品會被拍賣。

土銀則表示,有長輩要辦理以房養老,但子女擔心被外界認為不孝,進而勸阻。

針對如何擴大以房養老推動,合庫建議,讓以房養老貸款比照購屋貸款利息,於申報所得時准予扣除。

土銀和合庫都表示,因為民法第881條之4規定,最高限額抵押權設定期限的上限為30年,使得以房養老抵押權限最長僅30年,恐無法照顧到終老;建議延長最高限額抵押權設定期限至50年,以落實對借款人提供終生給付的精神。

原文網址:https://udn.com/news/story/7239/3494812

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傳統觀念束縛、銀行風險難以控制、政府未積極介入等原因,台灣以房養老未能盛行。圖為民眾行經繪有大樓剪影的圍牆。圖/本報資料照片

台灣面臨少子化及高齡化的社會問題,以房養老正切合台灣目前社會需求。以房養老制度與一般購屋抵押貸款運作模式剛好相反,故學理上稱為「逆向抵押貸款」。所謂以房養老,指擁有房子但沒有現金流的老人,以其所居住的房子向銀行抵押貸款,銀行每月支付年金給老人作為生活費,直到老人往生,往生後拍賣房屋清償,餘額由家屬領回。以房養老的優點如下:

1.在宅安養:房子雖然抵押給銀行,但老人可以繼續居住,且每月領取生活費,安享天年。

2.減輕子女負擔:老人可以不必靠子女奉養,將資產活化,過著有尊嚴的樂活生活。

3.減輕政府財政負擔:以房養老可以協助老人自助,創造新的養老金來源,解決老人的經濟問題。

國內目前有12家銀行開辦以房養老業務,已實施三年,迄今年9月底承作件數僅2,883件,核貸總金額約158億元。探究以房養老未能盛行的原因有三:

1.傳統觀念束縛:老人申辦以房養老,長輩怕丟臉,子女怕被認為不孝;長輩擔心債留子孫,子女怕影響繼承權益。

2.銀行風險難以控制:銀行承作以房養老業務存在三項風險:一為延壽風險,即老人越長壽,累積領到的年金愈多,銀行風險愈高;二為房價風險,即未來房價走跌,擔保品不足清償,銀行風險升高;三為利率風險,即未來利率上揚,掛帳利息愈多,銀行風險愈高。因此,以房養老之鑑定估值保守,貸款成數偏低(約5成),貸款利率偏高(約2%)。

3.政府未積極介入:以房養老雖具有社會福利性質,且銀行承作以房養老業務對社會產生外部利益,但政府始終將以房養老業務定位為銀行本身的商業行為,尚未加以扶植。

綜上,以房養老立意甚佳,應由政府與銀行通力合作大力推展,突破方法如下:

其一、一般老人思想較保守,總覺得借錢不光彩,故應透過教育宣導使其轉念,覺得以房養老可以減輕子女奉養負擔,過著有尊嚴、有品質的晚年。更甚者,推廣「以房養老」取代「養兒防老」觀念。

其二、政府應實施國家信用保證機制,降低銀行風險,使銀行樂於承作以房養老,擴大授信對象(尤其是孤苦無依老人),並能比照一般購屋優惠貸款的成數與利率。

其三、以房養老納入社會福利的一環,配合長照2.0,提升老人福利。換言之,由商業型以房養老轉型為公益型以房養老。

其四、以房養老結合監護信託(指對失智或失能的孤獨老人,由法院指定專家,協助其資產運用)、包租代管(指輔導獨居老人搬到養生住宅,閒置房子再配合包租代管)、都市更新(指協助老人的老宅進行更新改建,資產活化)等工具,靈活運用,擴大績效。

總之,隨著人口老化、少子化、年輕人低薪化,加上台灣自有住宅率非常高,正是推行以防養老的契機。銀行推出以房養老業務,至今已三年,初具芻形,也初具成效,只要政府再拉它一把,必能造福老人,使老有所終,也能為銀行帶來龐大商機。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181115000313-260202

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2018-11-05 06:00

孤老宅近10年增加近20萬宅,平均1年以2萬宅的速度增加,凸顯老人住老宅問題。(資料照)

 

少子化、超高齡社會 衍生長照需求問題

 

〔記者徐義平/台北報導〕根據統計,老人居住宅近十年增加近二十萬宅,平均一年以兩萬宅的速度增加,凸顯老人住老宅問題;學者及房產業者都建議,應採公私合作、更多元的方式,才能解決超高齡社會下衍生的孤老宅與長照需求等問題。

根據內政部人口及住宅普查的資料,全國僅老人居住宅數在二○○九年為三十三萬五千餘宅,今年六月底已增加至五十二萬七千餘宅。依鄉鎮市區劃分,這類住宅數最高的前十名,依序為新北市板橋區、中和區、新店區、台北市大安區、新北市三重區、台北市中山區、高雄市三民區、新竹市、新北市永和區以及桃園市桃園區;其中前五名均超過一萬宅,僅住一老人的「孤老宅」宅數破萬的行政區則僅有板橋。

政治大學地政系特聘教授張金鶚表示,大台北都會區「老人住老宅」的現況,也是目前都更推不動的原因之一,多數老屋主擔心都更曠日廢時,乾脆不參與。他指出,其實都更並非唯一途徑,也可以透過整建維護,在老宅社區允許的情況下,架設無障礙設施或是增加方便老人生活的設施,讓老人能夠住得安全及擁有便利的環境。

而從「孤老宅」的數量看「以房養老」,張金鶚認為潛在商機的確不小,不過,住在「孤老宅」的老人並非個個缺錢,甚至還有子女等著繼承房屋產權等問題。

他認為,現行台灣的「以房養老」專案貸款成數都偏低,頂多五至六成,對於老屋主來說,能運用的金錢有限,因此建議可以採取多元方式進行,例如引入壽險業者,透過「售後回租」模式,讓老人能以付租金的方式在自宅養老,又能實際拿到房屋的全額價值;此外,也可透過與公益照料團體合作,以捐贈房屋的模式換取公益團體對老屋主的老年照護,如此多元的選擇,應該可加速推動「以房養老」的普及。

 

公私合作 活化不動產資源

 

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛也指出,在台灣少子化、超高齡社會,再加上晚婚、晚生、結婚數漸少、高離婚率的多重特殊現象下,孤老宅的問題只會持續惡化,而所衍生的長照等社會福利需求,需要透過多元的政策來解決,因此應該公私合作,推動「青銀共居」、「以房養老」、「社會住宅」、「智慧城鄉」等可以開啟不動產資源活化的政策。

原文網址:http://ec.ltn.com.tw/article/paper/1244495

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以房養老前五名銀行件數及金額

拿不動產換現金養老很划算。金管會主委顧立雄昨(31)日在立法院財委會回應立委劉建國質詢會不會去辦以房養老時說:「我真的很誠懇的說,我應該會去辦,我會覺得手上不動產換貸款其實蠻值得的」。他也表示,可以用信保機制對公益型的以房養老「再推一把」。

顧立雄說,對於只剩下1間房子或經濟較弱勢的老人,可能要考慮公益型的以房養老,但銀行可能對未來20~30年後的房價難以預估,或借款人活到90歲以上,貸款期間超過30年等問題,可能可以參考香港等祭出的國家信用保證機制,由政府來擔保相關的風險,提高銀行承作意願,但這部分是衛福部的權責。

再者則是引進如日本的監護信託,對於失智或失去行為能力的老人,法院會介入指定專家去評估相關資產運用,且要符合信託委託人(即老人)的權益。

立委郭正亮表示,日本有65%的金融資產握在65歲以上人口手中,其中有1/7是失智人口,約有新台幣40兆元是握在失智或無行為能力的長者手中,預估到2030年將增加到56兆元,占日本GDP的15%,甚至影響到股市的資金動能,因為這些老人已無法動用資金,錢即卡在銀行帳戶裡。

顧立雄表示,台灣跟日本很相像,人口會逐漸老化,未來就會進入超高齡社會,為解決「下流老人」的問題,即65歲以上無法自己養老、生活趨於下流,他贊成政府對「公益型以房養老應可再推一把」,即可推出國家信用保證機制,來擔保借款人長壽及房價下跌風險。

現行共有12家銀行開辦商業型的以房養老,即台銀、土0,金額158.5億元。

31日剛好是其60歲生日的顧立雄預估,隨著人口老化、少子化,商業型以房養老在可預見的未來一定會成長,且有很大的成長空間,因為房子除了可先自住,又能拿來換現金當生活費,例如他在不當律師、收入變少後,未來應會拿自己的不動產去辦以房養老。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181101000301-260205

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2018-10-31 01:28經濟日報 記者陳美君/台北報導
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為鼓勵銀行推動「以房養老」業務,中央銀行總裁楊金龍提出四大建議,包括:政府應積極參與以房養老的制度設計、加強宣導以提高國人接受度、建立專業諮詢機制及消費者權益保障,以及建立信用保證或保險機制,提升銀行辦理此項業務的意願。

楊金龍曾指出,我國人口老化問題嚴重,但國人房屋自有比率高,推動以房養老,可有效將長者手中持有的不動產轉化成穩定的現金流,強化資產活化利用,補足銀髮族資金需求,並降低青壯年扶養負擔;此外還可善用儲蓄、帶動消費,刺激經濟成長,可謂一舉數得。

為增進銀行辦理意願,央行在報告裡提出四項建言,首先是政府應積極參與以房養老制度設計,有利於產品推動與永續發展,因以房養老貸款與傳統房貸最大不同在於壽命的不確定性風險,要達成提供銀髮族「在宅老化」或「在家養老」的目的,以商業型為主的貸款商品,難以解決壽命不確定性及擔保品跌價兩大風險。

央行表示,以房養老較傳統房貸複雜,涉及權利義務及法律等層面,需要跨部會協助處理,政府可參考美國、香港經驗建立專業諮詢機制,提供長者瞭解貸款商品及涉及法律等層面等諮詢服務,不僅維護借款人權益,也可提高產品接受度,減少消費爭議。最後則是建立信用保證(保險)機制,以承擔借款人終老後出售房屋不足清償貸款本息差額,協助銀行分攤風險,提升辦理意願,進而擴大市場規模。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5613/3451955

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2018-10-17 11:07聯合晚報 記者仝澤蓉、巫湉寧、蔡佩芸/製作
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近年來政府大力推動「以房養老」政策,讓有屋卻沒錢的老人,能透過向銀行申請「逆向抵...
近年來政府大力推動「以房養老」政策,讓有屋卻沒錢的老人,能透過向銀行申請「逆向抵押貸款」,取得足夠的養老金使用。 本報資料照/記者楊萬雲攝影
 

 

面對人口老化日益嚴重,為預防勞動力減少衝擊經濟成長,中央銀行鼓勵金融機構推動以房養老貸款,認為有助提振銀髮族消費,對經濟有正面助益,但民眾想以房養老至少要滿55歲,保障最長只到95歲,以房養老無法保證幫你送終,除了利率之外,借款年齡、貸款年限與成數也是挑選以房養老重要的考量因素。

退休教授擁2房 1間辦理補年金缺口

處理以房養老有些人是這樣規劃的,某私立大學退休的P教授生財有術,在台北市區和新北市蛋殼區各有一間房,夫妻倆目前住在蛋殼區的房子,台北市房子則出租收租,夫妻倆的退休生活過得很好,但因教授太太被「 年改 」,每月少了2萬元,夫妻倆便將蛋殼區的住家拿去辦理以房養老,貸款期限20年,剛好補足年改後的資金缺口,兩人得以維持和年改前一樣的生活品質。

P教授的子女皆已成年,都有不錯的事業發展,對家產本沒有過多期待,對於父母以房養老並不在意,而且這間房子未來子女也不太想要,因為雖說是位於新北市蛋殼區,但年輕人還是感覺「山高水遠」。

老父抵押40年老舊宅 兒不想繼承

另一案例是喪偶多年的周老爹日前悄悄地將位於土城的房子拿去辦理以房養老,獨子小周表示,不介意父親以房養老,事實上老爸住的那間老舊公寓已經40年了,而且沒有電梯,未來以房養老貸款期限屆滿,小周也表示,沒有意願為了繼承去償還以房養老貸款,只是老爸都不說一聲,感覺很見外。

 
 

 

申辦前多比較 3面向別忽視

Money101建議,想要以房養老先考慮三面向,「利息若調升以房養老也可能不夠用」 、「以房養老恐影響繼承,子女償債能力是關鍵」以及「國人平均餘命上升,壽命長於貸款期限不可忽視」。在挑選以房養老方案前,除借款年齡、貸款年限與成數是重要考量因素外,別忘了仔細研究計息方式與未來是否有讓子女繼承的考量。

無論何種方式 貸款金都逐步升

以房養老是「逆向抵押貸款」,根據每家銀行提供的方案不同,部分是採取需要時再借款,或是將可貸金額除以貸款年限後,以平均逐月撥款的方式,提供給借款人;無論採取何種方式,以房養老的貸款金額都是逐步上升。

利率隨著市場變動,若利率上升,領到的金額自然下降,或是要繳付的利息增加,均可能影響生活品質;再加上通貨膨脹與醫療費用上升的因素,建議應在退休前做好周全的理財規劃,不妨考慮結合年金保險的以房養老方案,避免規劃失焦的情況發生。

父母拿房子向銀行貸款,未來子女可能沒意願為了繼承去償還貸款。 本報資料照/記者杜...
父母拿房子向銀行貸款,未來子女可能沒意願為了繼承去償還貸款。 本報資料照/記者杜建重攝影
 

 

:繼承人無力償還怎辦?

依目前的實行方法,繼承人若想保留房子,須償還借款人所貸金額;若無力償還,則可交由銀行將房子拍賣,其銷售金額扣除銀行費用後,再將剩下的金錢返還給繼承人。

https://money.udn.com/money/story/12490/3425122

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2018-10-01 13:17

▲▼▲台灣正式進入高齡社會,長期照顧失能患者的家庭,除了日常陪伴照護,在管灌產品的選擇上更得仔細。(圖/示意圖/Pexels)

 

▲政府因應高齡化與台灣房屋高自有率,希望藉由「以房養老」解決「高齡化與危老都更」等問題。(圖/示意圖/Pexels)

記者陳韋帆/台北報導

中央銀行總裁楊金龍於27日召開理監事會時,再次強調「養房養老」的重要性,楊金龍認為,台灣自用住宅高達8成,所以鼓勵高齡者辦理以房養老。不過專家指出,過去內政部推出的「公益型以房養老」因制度不健全已失敗,這次金管會推出的「商業型以房養老」,恐怕也會因制度不全而重蹈覆轍。

「以房養老」,簡單而言,就是一種逆向房貸,已現有房產向銀行作抵押,銀行按月固定給予一筆金額給予抵押人,其目標設定有房產的高齡人口,民國102年內政部推動「公益型以房養老」,地方政府配合實施,但是因為申請人數寥寥無幾,即使有人申請也不符合條件,就此結束。

地方政府表示,「公益型以房養老」條件嚴苛,不符合台灣民情,甚至有人認為這是政府在騙民眾賣房子,才會導致政策失敗。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,過去「公益型以房養老」條件設定過多,須符合有房地產又必須是低收入戶的人,本身就屬於少數民眾,且通常符合條件的,屋況通常都不太好,即使銀行放貸,金額也不高,政策當然會失敗。

目前金管會正在推動的「商業型以房養老」,配合合作金庫、土地銀行等12間銀行實施,條件較「公益型」寬鬆許多,一般人都可以申請,但成功案例仍不多。徐佳馨預測,「商業型以房養老」因制度不健全,終究會走向失敗。

徐佳馨說,其實以房養老對於台灣老年化趨勢是不錯的政策。她舉例,有一張姓客戶的父母因未規劃房產以外的投資,導致退休後無現金可用,所以將士林區舊宅售出換取8000萬左右現金,然後再租屋。張先生以為父母生活已無虞,結果張父竟屢次在朋友慫恿下,購買大量儲蓄險與投資型保單,甚至購買名車,讓張先生必須每天擔心張父亂花錢,必須隨時照看。

徐佳馨指出,以房養老應搭配「保險機制」和「輔導諮詢單位」兩項措施,就曾經出現一個案例:「子女認為自身為合法繼承人,銀行卻私自幫父母設定貸款。」最終導致官司糾紛,因此銀行已經做了與至少一位繼承人和律師共同簽署的預防性措施。

徐佳馨建議,以房養老本身屬於良好政策,但是上路後還是要考量實務面與國人觀念,做靈活調整才能讓政策順利執行。



原文網址: 央行再推「以房養老」 專家:機制未全恐重蹈失敗覆轍 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1270612#ixzz5SjUbSmeV 
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2018/09/30 12:03
 

 

 

 

圖為央行總裁楊金龍。資料照片

因應老齡化、少子化風險,台灣在2015年底推出「以房養老」業務,但在國人「要將房子傳給子女」的根深蒂固觀念、及金融機構評估風險不易下,截至今年上半年,12家開辦銀行僅核貸了2677件、金額145億元,央行近期提出以「建立信用保證機制」為首的4大建言,推動國人達到善用儲蓄、帶動消費、增加有效需求、刺激經濟成長等4大效益。

央行總裁楊金龍表示,國人自有房屋比例高,以房養老業務可有效將長者手中的不動產,轉化為穩定的現金流,目前國際上也已有多個國家實施以房養老貸款,泰國央行也公開支持過以房養老貸款,而台灣自2015年合庫率先開辦以來,參與的銀行僅12家,建議政府應該積極參與以房養老機制,來推動業務及永續發展。

楊金龍說,第一,以房養老業務與傳統房貸最大不同在於「壽命不確定性」,要達到提供銀髮族「在宅老化」或「在家養老」,商業型的房貸難以解決壽命的不確定性及擔保品跌價風險,因此,政府有參與建置相關機制跟承擔風險的必要,來降低金融機構授信風險,如果政府得以提供專業諮詢服務,將有助於提高國人接受度,及避免消費爭議,來擴大市場規模。

其次,政府相關部門應該加強宣導,來提高國人接受度。楊金龍表示,國人「有土斯有財」跟財產留給子孫的觀念不易改變,政府部門宜強化宣導,提高國人接受度。

第三,楊金龍認為,需要建立專業諮詢機制。他指出,以房養老貸款較傳統貸款複雜,涉及權利義務及法律層面,需要跨部會共同協助處理,因此可參酌美國、香港的經驗,建立專業諮詢機制,提供長者清楚了解貸款商品及涉及法律等層面的諮詢服務。

最後,也是最重要的一點,政府宜建立信用保證(保險)機制,提高銀行辦理此項業務的意願。楊金龍分析,建立信保機制主要目的在於承擔借款人終老後,出售房屋不足清償貸款本息的差額,有利於金融機構分攤風險,提升辦理意願,進而擴大市場規模。(王立德/台北報導)

https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20180930/1438903/

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2018-09-22 13:38:06聯合晚報 記者游智文/台北報導
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內政部統計,今年上半年核發住宿類住宅使用執照宅數是近十年同期最高,整體房市逐漸回...
內政部統計,今年上半年核發住宿類住宅使用執照宅數是近十年同期最高,整體房市逐漸回溫。 圖/聯合報系資料照
 

 

 

房仲:提升購屋意願

 

根據市調,今年第3季已有57%年輕人接受以房養老房仲業表示,這會提升年輕人購屋意願。

國內銀行開始推動「以房養老」業務已有一段時間,中信房屋調查,民眾對於以房養老意願緩慢提升,今年第3季表示「願意」使用以房養老占比超過五成,達57.2%。

中信房屋副總劉天仁表示,以房養老對民眾有兩大吸引點,一是可以多一筆養老金,讓生活過得更好,約有36%民眾基於此理由願意以房養老,另一是可以減輕子女的孝親費負擔,比率約21%。

至於沒有意願的人,原因有三個,一、認為目前以房養老的制度不符合需求;二、不缺退休生活所需收入,不需要申請以房養老,三、想要將房產留給子女。根據調查,這三個原因中,認為目前制度不符合需求的比率最高,達22%,14.5%民眾想要將房產留給子女,只有6%認為自己不需要以房養老。

劉天仁說,上述調查,印證我國「有土斯有財」觀念根深柢固,手上有房可以使生活過得很好,可以減輕子女壓力。即使沒有意願以房養老的人,多數也認同這個觀念,只是覺得目前制度不夠好,或是想把房子留給子女。

進一步深入分析受訪者的年齡層,20歲世代的年輕人對於以房養老的意願度大幅提升,由2016年第1季的35.7%,提升到57.0%,大幅增加21個百分點。劉天仁分析,此一數據意味年輕人更願意買房子,未來如果有需求,可用房子換取較好退休生活。

市調另分析各地不想以房養老、想把房子留給子女情況,包含新竹在內,七大都會以台南的民眾最想把房產留給子女,其次是新竹,台北則位居第三名。

劉天仁說,台南是古都,長輩的觀念較保守、傳統,而新竹以勤儉硬頸的客家族群為主,觀念也偏向傳承給下一代;台北則因房價高昂,父母擔心子女買不起房子,還是希望儘可能把家產留給子女。

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2018-09-20 01:16:11經濟日報 記者陳美君╱台北報導
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銀行以房養老業務成長趨緩,引起中央銀行關注;對此,銀行主管說,華人社會普遍有起家厝不能賣、不能債留子孫等觀念,加上銀行需承擔延壽、利率與不動產跌價三大風險,才會導致以房養老推不動,業務成長明顯趨緩。

銀行主管指出,2015年11月合庫銀率先開辦以房養老業務,近三年來,銀行業務量成長日益趨緩,主要還是卡在華人的兩個觀念,包括:若不是走投無路,絕對不能變賣起家厝,否則對不起祖先;其次,兒女反對父母以房養老,以及把房子抵押跟銀行借錢這件事傳出去「很丟臉」。

除了民眾傳統觀念讓業務推不動,銀行辦理以房養老,須承擔民眾延壽,利率及不動產下跌三風險,影響銀行衝刺該種業務的意願。

一名銀行主管說:「誰知道30年後,房價是漲還是跌?上漲還無所謂,如果大跌呢?」若擔保品價值大跌,超過銀行給付的養老金,銀行就會蒙受損失。所以,銀行建議政府,應成立專責機構,利用大數法則,降低銀行風險。

所謂利率風險是指,若利率上漲,民眾需負擔的利息增加,能領到的養老金就會變少。

另方面,銀行推出的商業版以房養老,並非社會福利機構、而是商業邏輯,必須按照契約走。

假設兩夫妻住在一個屋子裡,擁有房產、辦理以房養老的先生過世了,依照合約,銀行必須處分房地產,但太太還臥病在床,銀行該怎麼處理?若基於人道考量不處分房地產,銀行就是違反規定。

銀行主管說,以房養老業務若要持續做大,就需社福機構介入,或有其他配套,讓另一半能轉至社會住宅或長照機構,獲妥善照顧,他強調,以房養老業務要走下去,一定需要借助政府的力量,否則無法做到普惠金融目標。

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