目前分類:以房養老-逆向貸款 (54)

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2019-10-16 11:15

▲▼以房養老。(圖/記者吳靜君攝)

 

 

▲各銀行自從開辦以房養老專案,4年來總承作件數共3598件。(圖/記者吳靜君攝)

記者張菱育/台北報導

台灣人口逐漸邁向高齡化社會,因此「以房養老」成為新興的貸款方案,根據銀行統計,光雙北市申請該專案就佔全台近一半,主要是因雙北地區人口多、不動產較具價值有關,且申請最多的行政區又以人口密集的區域為主。大多民眾對「以房養老」存有誤解,誤認房子會變成銀行的,但其實房子只是抵押給銀行,所有權及使用權都還是借款人的。

根據金管會統計,各銀行自從2015年11月陸續開辦以房養老專案,迄今已近4年,截至2019年6月底止,有10多家銀行開辦以房養老業務,總承作件數共3598件、核貸額度總計198億元,辦理件數前3大銀行為合作金庫商業銀行、臺灣土地銀行及華南商業銀行。

其中合作金庫從開辦「以房養老,幸福滿袋貸款」業務以來,截至今年9月底累計核貸總數為1515件,其中台北市核貸件數為390件,新北市為310件,光雙北市就佔全台的46%,合庫銀主管指出,主要是因雙北地區人口多、不動產較具價值的關係,且台北市申請最多又以大安、中山、信義、松山、士林等區人口密集的區域為主;新北市則以板橋、新店、中和、永和、三重區最多。

合庫銀主管表示,以房養老的貸款金額主要是看不動產的價值,不像一般房貸要核算借款人的還款能力,因此年長者的不動產價值,會影響每月可領的金額,而不動產的地點、屋況及未來市場性等,都會影響每月的撥款金額。

目前合庫銀最高申貸額度為一位7旬老翁,其持有位於台北市忠孝敦化站附近的30年華廈,申貸期間共26年,房屋估價高達5300萬元,每月可領10萬元;而土地銀目前申貸最高額度為2993萬元,申貸者為66歲阿嬤,其房產位於大安區,換算每月可領8.6萬元。

合庫銀主管指出,一般民眾會誤認向銀行辦理以房養老,房子就變成銀行的,但其實不然,房子只是抵押給銀行,所有權及使用權都還是借款人的,到期後只要清償借款,房子還是回歸所有權人或繼承人。

以辦理500萬元的以房養老貸款為例,若年長者5年後領了100萬元就過世,而繼承人不願意還100萬元,銀行即會進行房子拍賣,假設法拍所得為700萬元,清償銀行100萬元後,600萬元還是回歸繼承人所有,因此不會吃虧。

▲▼商業型不動產逆向抵押貸款辦理情形,以房養老,統計至2019年6月。(圖/金管會提供)

https://house.ettoday.net/news/1558117

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工商  
郭及天

國人平均壽命延長,平均已達80.7歲,房仲業者指出,高齡化、長壽化社會的房市產生三大趨勢,由於60年代女性平均生3.8胎進入繼承高峰期,銀髮繼承成為趨勢,40歲以下青壯首購族等待繼承房產機會將會大幅減少,此外,電梯產品的租買取代公寓透天成為高齡換屋主力、以房養老產品日益熱門。
國人壽命呈現上升趨勢,男性77.5歲、女性84歲均創下歷年新高,不過在人口結構與高住宅自有的情形下,過去高出生年代的房產進入繼承高峰期,以1965年調查時22~39歲的有偶婦女平均生3.8胎,目前他們年齡為76~93歲,若長輩有遺留房產可繼承,由於繼承不僅人數眾多,繼承人也可能是接近退休年齡的銀髮族。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,若長輩遺留有不動產可繼承,可能就有將近4個人有繼承資格,女性壽命又長於男性,可能還會出現高齡配偶繼承的狀況,以台北市地政局的統計繼承人的年紀來看,80歲以上的繼承佔了5%,50歲以上的繼承佔了高達71%,真正在40歲以下繼承的只占繼承比例中的16%。

國人長壽化也改變了一些房產交易現象,不少住在老公寓的銀髮族,可能因為爬樓梯、想要更好管理服務的電梯大樓,對電梯大樓產品租買的需求提高。

曾敬德表示,近年首購及換屋的比例已逐漸拉近,可看出換屋型需求正在增加,尤其大台北地區捷運縮短城鎮間的距離,生活條件差異化降低,民眾逐漸接受跨出市中心向外圍購買電梯大樓,中南部不少由透天厝換為電梯大樓的換屋行為,也與高齡化、長輩膝蓋爬不動有關。

此外,以房養老產品也有增加的趨勢,今年上半年以來,銀行辦理以房養老件數增加了529件、金額28.25億元,累計辦推動進四年來,銀行辦理以房養老已經達到3,598件,總金額為198億元。

(工商 )

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190917003783-260410?chdtv

 

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2019/08/21 15:04:00

文/makoto/台中房市通

為減輕青壯年負擔,同時替長者的退休資金做準備,銀行公會指出,銀行開辦不動產逆向抵押貸款俗稱「以房養老」,可提供高齡者充裕的安養資金,減輕政府與青壯年負擔,還可刺激高齡消費動能,養成最正確好概念。

 ID-2085832

▲(圖/翻攝自台中房市通)

台灣社會結構老化越趨嚴重,截至2015年底的扶老比,為每5.9位青壯年扶養一位老年人,沉重的重擔就像雪上加霜般,壓在這低薪、低利率、低保障的世代青年身上。

根據主計總處的「中高齡工作歷程調查」,有七成的45~64歲準退休族,已規劃好養老的經濟來源;有三成尚未規劃,即高達204萬餘人!這些人退休後,很可能向子女伸手或仰賴社會救助或津貼過活。而做好養老規劃的主要經濟來源,以「本人及配偶退休(伍)金」占3成最多,其次依序為勞保老年給付、儲蓄等。但是一般勞工的所得替代率不到五成,想靠退休金安享晚年恐怕是不夠的。

再再都暗示著退休生活仍須仰賴子女奉養,或社會救助或津貼來補足缺口,看來「以房養老」不僅可提供高齡者充裕的安養資金,減輕政府與青壯年負擔,還可刺激高齡消費動能與房市流動率!台灣自有住宅率高達八成四,許多民眾打拼一輩子,只剩下房子、手頭現金不足,「以房養老」順勢成為政府面臨高齡社會的對策之一。

申辦以房養老的房屋仍可自住,借款人身故後還款方式相當多元,包含:

(一)由借款人的繼承人清償借款

(二)由銀行向法院聲請拍賣擔保品,就賣得價金受償

(三)執行「流抵契約」,將擔保品所有權移轉給銀行,不足部分進行追償

即使貸款到期後,借款人仍生存,也可申請展延貸款到期日,讓借款人可在原有房屋安享晚年直至終老。

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=589494

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養老有三寶!基金、信託、以房養老幫你累積退休金。(圖:AFP)

養老有三寶!基金、信託、以房養老幫你累積退休金。(圖:AFP)

高齡化已是全球趨勢,但光靠政府的照顧肯定不夠,民眾要存夠退休金,還是得運用基金、信託及以房養老活化不動產這三種工具,不管任何年齡的勞工,都要馬上開始進行累積退休金的計畫,才能存夠養老金,安穩退休。

 

《財訊》報導指出,6 月底在日本舉行的 G20 高峰會財長會議中,已經把人口老化列為全球風險的問題,超高齡社會來臨後,不論政府或個人都將面臨一連串嚴重問題。

信託公會祕書長呂蕙容指出,日本已進入超高齡社會(65 歲以上人口比重達 20%),但政府提供的退休金遠遠不足,使得部分老人為了生活只好行竊。據調查,日本每 5 個服刑者就有 1 人超過 60 歲,按日本法律規定,老人偷一塊 200 日圓的麵包,須入監二年,但一旦老人進入監獄,日本政府每年須多花 420 萬日圓預算,來照顧這些監獄老人,形成在監獄養老(包吃、包住、包看病)的異常現象。

日本的現象值得台灣警惕,呂蕙容指出,根據勞動部 2018 年的資料顯示,勞工平均退休年齡為 61 歲,以勞退舊制,若按月領勞工約可領到 2.4 到 2.6 萬元,而適用新制勞工每月可領的金額約 2.3 萬元,光靠這兩項退休金顯然不夠,而解方就是任何年紀的勞工,都要馬上開始進行累積退休金的計畫,而且愈年輕開始愈好。

多位專家指出,民眾累積退休金主要有三種工具,分別是基金、信託以及透過以房養老的貸款方式,將房子從不動產變成輕資產,取得現金流供退休用。

調查顯示,近 90% 的受訪者同意累積足夠退休金是自己的責任,但真正有實施累積退休金行動的民眾只有 32%,顯然很多人累積退休金的態度並不積極,這必須積極再加強宣導。

(圖表:財訊提供)
(圖表:財訊提供)

https://news.cnyes.com/news/id/4361498

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2019-07-23 00:53:47經濟日報 記者陳美君╱台北報導
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本報資料照片
本報資料照片
 

根據金管會最新統計,截至6月底,13家銀行辦理以房養老(逆向抵押貸款)合計3,598件,核貸金額198億元,自合庫銀行2015年11月率先開辦、至今逾三年半以來,民眾辦理以房養老業務,即將突破200億元大關。

金管會資料顯示,以房養老業務以北北基為最大宗,占比高達69.8%,其次為中彰投,占比9.5%,第三為桃竹苗,占比8.0%;另外,女性申貸比重54.4%,高於男性的45.4%。

合庫銀個金協理林文理指出,合庫申貸比重以雙北市最多,再來是台中與高雄等都會區;至於女性申貸比重較高,主要是台北市房地產持有比重,女性約53%,高於男性的47%,且女性較長壽,平均存活年齡為83~84歲,高於男性的77歲。

另外,女性較善於經營退休生活,也比較願意向銀行詢問以房養老業務的細節,男性較羞於啟口,認為這麼老了,向銀行借貸面子會掛不住。

土銀主管說,很多丈夫為向妻子表達愛意,會把產權登記在妻子名下,當步入退休年齡時,直接就以房地所有權人的名義申辦,以符合銀行規定。

金管會統計顯示,目前共13家銀行開辦以房養老,前五大依序為合庫銀行、土地銀行、華南銀行、台灣企銀與第一銀行,這五大銀行合計市占率高達九成七。

https://house.udn.com/house/story/5913/3945101

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2019-07-22 23:22:43經濟日報 記者陳美君/台北報導
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向銀行申請以房養老的老年人,以追求更有尊嚴的銀髮生活為訴求。 本報系資料庫
向銀行申請以房養老的老年人,以追求更有尊嚴的銀髮生活為訴求。 本報系資料庫
 

「以房養老」蔚為風潮,其中,獲得合作金庫最高申貸額度者是一名七旬老翁,每月可領10萬元;土地銀行則由花甲阿嬤拔得頭籌,每月可領8.6萬元,不過這兩個案例,房產都是位於台北市精華地段。

經濟日報提供
經濟日報提供
 

所謂「以房養老」,是指有房子的老人,將名下持有房屋向銀行申請抵押貸款,並由銀行每月支付生活費用,讓銀髮族晚年能有一筆資金照顧生活。

銀行主管指出,向銀行申請以房養老的老年人,有些經濟並未陷入困境,但希望可以提升生活品質,偶爾出國旅遊、吃吃大餐,且不需當「伸手牌」老人,追求更有尊嚴的銀髮生活。

合庫銀主管指出,有位七旬老翁,持有位於忠孝敦化站附近的30年華廈,申貸期間26年,房屋估值高達5,300萬元,客戶希望每個月能拿到10萬元的養老金,合庫最後以六成額度核貸。

這位七旬老翁的小孩都在國外,僅他與太太兩位在台灣居住,申請以房養老,是為了提升生活品質,同時夫妻倆也喜愛出國旅遊,剩餘的資金是用來預防未來可能的醫療與安養支出。

土銀主管表示,為兼顧高齡者實際資金需求,避免過度花費養老金,土銀每戶的月付金最高限撥貸金額為10萬元,目前申貸最高額度為2,993萬元,申貸者是一名66歲的女性,房地產座落於台北市大安區,換算每月可固定領到8.6萬元,主要是退休後,想要享有更優質的老年安養生活。

土銀主管說,這位女性希望每月領取金額固定不變,向土銀申請「利息全數掛帳」,利息在貸款期間內暫時免繳,契約屆滿再結算。

https://house.udn.com/house/story/5913/3945102

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2019年07月02日

【黃政嘉╱台北報導】把房子抵押給銀行,每月領取固定生活費,養老靠房不靠兒的「以房養老」貸款,上路迄今逾3年,目前累計申辦3362件、核貸金額184億元。《蘋果》追蹤,土地銀行承辦1筆北市總值8000萬元、31年老公寓,借款人可以月領10萬元,羨煞不少人。

以房養老又稱逆向抵押貸款,拿房子向銀行抵押,銀行每月支付生活費。資料照片

 

所謂 「以房養老」可稱為「逆向抵押貸款」,讓擁有房子的長輩,將居住的房子拿去銀行抵押貸款,而銀行每月支付生活費用,讓銀髮族在晚年能有1筆資金照顧生活。 

商業型60歲可辦

內政部最早於2013年試辦的「以房養老」方案,限定超過65歲,無法定遺產繼承人的銀髮族,可將房產抵押給政府,按月領取生活費到往生,身故後,不動產所有權歸國家所有,但因資格甚嚴,試辦未久即喊停。
金管會銀行局副局長莊琇媛表示,當時的「以房養老」方案是做公益,申辦限制多,2015年金管會鼓勵各銀行承做,現今商業型的「以房養老」貸款,只要有房,年齡約在60至65歲以上,都可向銀行申請。
莊琇媛表示,因《民法》抵押權有最長30年限制,銀行會希望申辦者別太早申請,假設40歲申請,可能70歲又會面臨重新換約等問題,但各銀行規定略有不同。商業型「以房養老」,是將房子抵押給銀行,所有權和使用權還是借款人的,貸款屆期時,只要所有人或繼承人清償貸款,房子還是屬所有人或繼承人擁有;最高可貸市價7成。
金管會統計,目前核貸件數含金額最多的銀行前3名,依序為合庫1331件、核貸金額79.26億元,土銀1082件、52.63億元,與華南銀620件、28.39億元。3家核貸金額總計達160.28億元,在全部13家申辦銀行中,佔比達8成7。土銀表示,2016年1月開辦「以房養老」業務,每戶平均核貸額金額約600萬元,其中一半客戶貸款5成、利息採全數掛帳,即貸款到期時,本息才一併清償。該行放款員表示,「全數掛帳」的計息方式是目前土銀獨有;另一種則為貸款7成,利息按月扣繳。
土銀指出,截至今年5月,土銀承辦額度最高的物件,擔保品總值8000萬元,是台北市31年的公寓,月付金達10萬元,其餘不透露;據了解,該物件應在蛋黃區,坪數逾百坪,也可能是多戶合併1筆承做。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,銀行可估價到8000萬元的公寓物件,可能原因是地段好,1樓店面,坪數大,另外也把土地價值算進去。
土銀估算貸款額度的方式,物件在雙北市距捷運站1千公尺內,貸款成數最高達市價7成,其他區域者為6成。土銀指出,貸款額度取決於借款人的不動產價值,視擔保品坐落區位、屋齡狀況等;屋齡逾30年老舊建物查估時,土地部分須扣除土地增值稅,建物部分須考量折舊。
合庫銀行從2015年11月開辦,統計到今年5月,承辦最高筆價的物件市值為5300萬元,位在北市大安區忠孝敦化捷運站附近,12層住宅大樓的8樓戶,屋齡30年,貸款額度約6成,共3200萬元,申辦人年紀約70歲,申貸26年,月付金4萬元。合庫銀行個人金融部協理林文理表示,屋主是在基本生活無虞,無須擔心小孩經濟狀況下,為提升生活品質而辦。 

以房養老申辦資格在60至65歲以上,貸款最高約7成。資料照片
申辦需提供保證人或通知義務人給銀行。資料照片

民眾接受度不高

林文理解釋,該筆擔保品總值5300萬元的物件,土地價值4936萬元,扣掉土地增值稅1717萬元,放款率以9成計,約2897萬元;另加上折舊後的建物估值約419萬元,放款率以8成計約335萬元,合計貸款額度約3200萬元。 
合庫開辦以房養老貸款業務至今,全國累計有1369件申請,平均每戶貸款額度為595萬元,平均每月月付金達2.7萬元。其中,雙北市各約有300多件,佔全國47%,其中不乏北市精華區,如大安、信義、中正區的大樓物件。 
儘管政府利益良善,但民眾接受度卻不高,《蘋果》隨機路訪,王先生認為貸款繳那麼久,之後還要把房收回去,「覺得有點不太ok」,至於以後會不會以房養老,「退休後才能決定」。 
今年58歲的竺先生,任職保全業,住在新北市樹林區,有1戶市值約600萬元老公寓,對「以房養老」,他表示「絕不考慮」,認為房子留著對家人較有保障;但若是單身退休族,每月勞退1萬多元,加上「以房養老」每月給付1.6萬元,他覺得「可過得很舒服的金額」。只是,「以房養老」貸款期限一到,若無力償還,恐陷入無房可住窘境,雖然各家銀行可部分再延長年限,但仍非長久之計,該何去何從是則為一大隱性問題,民眾申辦前也應考量清楚。 

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190702/38380350/news/

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2019年07月02日

【黃政嘉╱台北報導】把房子抵押給銀行,每月領取固定生活費,養老靠房不靠兒的「以房養老」貸款,上路迄今逾3年,目前累計申辦3362件、核貸金額184億元。《蘋果》追蹤,土地銀行承辦1筆北市總值8000萬元、31年老公寓,借款人可以月領10萬元,羨煞不少人。

以房養老又稱逆向抵押貸款,拿房子向銀行抵押,銀行每月支付生活費。資料照片

 

所謂 「以房養老」可稱為「逆向抵押貸款」,讓擁有房子的長輩,將居住的房子拿去銀行抵押貸款,而銀行每月支付生活費用,讓銀髮族在晚年能有1筆資金照顧生活。 

商業型60歲可辦

內政部最早於2013年試辦的「以房養老」方案,限定超過65歲,無法定遺產繼承人的銀髮族,可將房產抵押給政府,按月領取生活費到往生,身故後,不動產所有權歸國家所有,但因資格甚嚴,試辦未久即喊停。
金管會銀行局副局長莊琇媛表示,當時的「以房養老」方案是做公益,申辦限制多,2015年金管會鼓勵各銀行承做,現今商業型的「以房養老」貸款,只要有房,年齡約在60至65歲以上,都可向銀行申請。
莊琇媛表示,因《民法》抵押權有最長30年限制,銀行會希望申辦者別太早申請,假設40歲申請,可能70歲又會面臨重新換約等問題,但各銀行規定略有不同。商業型「以房養老」,是將房子抵押給銀行,所有權和使用權還是借款人的,貸款屆期時,只要所有人或繼承人清償貸款,房子還是屬所有人或繼承人擁有;最高可貸市價7成。
金管會統計,目前核貸件數含金額最多的銀行前3名,依序為合庫1331件、核貸金額79.26億元,土銀1082件、52.63億元,與華南銀620件、28.39億元。3家核貸金額總計達160.28億元,在全部13家申辦銀行中,佔比達8成7。土銀表示,2016年1月開辦「以房養老」業務,每戶平均核貸額金額約600萬元,其中一半客戶貸款5成、利息採全數掛帳,即貸款到期時,本息才一併清償。該行放款員表示,「全數掛帳」的計息方式是目前土銀獨有;另一種則為貸款7成,利息按月扣繳。
土銀指出,截至今年5月,土銀承辦額度最高的物件,擔保品總值8000萬元,是台北市31年的公寓,月付金達10萬元,其餘不透露;據了解,該物件應在蛋黃區,坪數逾百坪,也可能是多戶合併1筆承做。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,銀行可估價到8000萬元的公寓物件,可能原因是地段好,1樓店面,坪數大,另外也把土地價值算進去。
土銀估算貸款額度的方式,物件在雙北市距捷運站1千公尺內,貸款成數最高達市價7成,其他區域者為6成。土銀指出,貸款額度取決於借款人的不動產價值,視擔保品坐落區位、屋齡狀況等;屋齡逾30年老舊建物查估時,土地部分須扣除土地增值稅,建物部分須考量折舊。
合庫銀行從2015年11月開辦,統計到今年5月,承辦最高筆價的物件市值為5300萬元,位在北市大安區忠孝敦化捷運站附近,12層住宅大樓的8樓戶,屋齡30年,貸款額度約6成,共3200萬元,申辦人年紀約70歲,申貸26年,月付金4萬元。合庫銀行個人金融部協理林文理表示,屋主是在基本生活無虞,無須擔心小孩經濟狀況下,為提升生活品質而辦。 

 

 

 

以房養老申辦資格在60至65歲以上,貸款最高約7成。資料照片
申辦需提供保證人或通知義務人給銀行。資料照片

民眾接受度不高

林文理解釋,該筆擔保品總值5300萬元的物件,土地價值4936萬元,扣掉土地增值稅1717萬元,放款率以9成計,約2897萬元;另加上折舊後的建物估值約419萬元,放款率以8成計約335萬元,合計貸款額度約3200萬元。 
合庫開辦以房養老貸款業務至今,全國累計有1369件申請,平均每戶貸款額度為595萬元,平均每月月付金達2.7萬元。其中,雙北市各約有300多件,佔全國47%,其中不乏北市精華區,如大安、信義、中正區的大樓物件。 
儘管政府利益良善,但民眾接受度卻不高,《蘋果》隨機路訪,王先生認為貸款繳那麼久,之後還要把房收回去,「覺得有點不太ok」,至於以後會不會以房養老,「退休後才能決定」。 
今年58歲的竺先生,任職保全業,住在新北市樹林區,有1戶市值約600萬元老公寓,對「以房養老」,他表示「絕不考慮」,認為房子留著對家人較有保障;但若是單身退休族,每月勞退1萬多元,加上「以房養老」每月給付1.6萬元,他覺得「可過得很舒服的金額」。只是,「以房養老」貸款期限一到,若無力償還,恐陷入無房可住窘境,雖然各家銀行可部分再延長年限,但仍非長久之計,該何去何從是則為一大隱性問題,民眾申辦前也應考量清楚。 

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190702/38380350/news/?fbclid=IwAR1EnTfvSnAS2u1xg2Q-etYnKJBBTodOwyrWumdB2eD3rlzzhZ7aF961-P8

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金管會公布「以房養老」成績單。截至今年3月底,共有13家銀行開辦以房養老業務,累計核貸件數3,362件、核貸金額達184億元,等於平均每件貸款額度是548萬元,若相較去年同期核貸件數2,425件、130.47億元,核貸金額年成長達41%。

銀行局統計,以男女性別來看,女性較有意願申辦以房養老,核貸件數中,女性占54.34%,共1,827件,男性僅45.66%、1,535件,可能與女性較男性平均餘命長、及不少家庭房子是登記在妻子名下,以房養老平均承作年限是21.93年。

所謂以房養老,就是高齡者拿不動產向銀行申辦「逆向抵押貸款」,就用房子換取每月的養老金。

據金管會統計,13家辦理以房養老的銀行中,前三名都是公股銀行。排名第一是合庫,有1,331件,核貸金額共79.26億元;第二名是土銀有1,082件、核貸金額52.63億元;第三名是華南銀行,有620 件,核貸金額28.39億元。

若以地區來看,北北基的核貸件數最多,共1,687件;其次是中彰投,有477件;第三是桃竹苗、有408件;第四是高高屏、有361件;第五是雲嘉南、有288件;第六是宜花東有125件;最後是外島僅16件。核貸額度也是北北基居冠,達128億元,約占以房養老業務的7成。

銀行局分析,北北基房屋價值較高,且較能接受以房養老觀念,因此願意申請以房養老貸款的人也比較多。女性比重較高除國人不動產多登記在妻子名下外,也可能是女性比較能接受以房養老觀念。

金管會也呼籲,民眾在辦理以房養老貸款時,要留意申辦流程、貸款成數、利率、期限、借款人申辦門檻、相關費用及權利義務。銀行辦理這項業務也應落實執行金融服務業公平待客原則及金融消費者保護法相關規定,於業務推展過程負有注意及忠實義務,並遵守廣告招攬真實、訂約公平誠信及商品適合度等原則,向借款人充分說明契約重要內容及揭露相關風險,以促進銀行業務健全發展,及保護消費者權益。

 

https://ctee.com.tw/news/finance/102903.html

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2019年05月29日 18:04

 

▲筆者認為對於現在考慮要不要買房的年輕人而言,關鍵點在於等到30年退休之後,房子的價值是否還能借得到錢?(圖/pixabay)

●錢世傑Dr. J/低調的法律及投資研究者。

老毛活了一大把年紀,辛苦到65歲退休,擔心政府勞退基金出狀況,一次就把退休金領光,本想說大概活到70幾歲,沒想到現在已經80多歲,身體還算硬朗,但是早年的積蓄也都快花光了。

雖然育有一子一女,但一個嫁到國外,甚少聯絡,也沒有寄錢回來奉養父母;至於另外一位兒子,因為年輕時在工地工作時,從高樓摔下受傷,雖然僥倖逃過一劫,但也摔了個半殘,現在靠打零工、領取些許補助金,有一頓沒一頓的過生活,自然也不好意思跟兒子要點生活費。

老毛剩下一間地點還算不錯的房子,想說賣掉換點錢,撐個一、二十年沒有問題,但一來怕賣了房子不知道住哪裡,可能沒有房東願意租給老人;二來,如果一次變賣成大筆現金,現在有點老胡塗了,很擔心被歹徒騙光錢財。

看到報紙上有關於以房養老方案的介紹,居然不必把房子賣掉,還可以住在自己熟悉的房子內,又可以月領幾萬元,老毛實在是很心動,只是這個世界上真的有那麼好的事情嗎?

賣掉房子,還是申辦「以房養老」方案?

高齡99歲的人瑞辦理以房養老,以10年為貸款年期,每月領取2萬元;另外一位房地產坐落台北市的95歲民眾,每月透過領取20萬元,大舉投入公益活動 。

不僅是年長的老人,申辦者有年輕化的趨勢,主要年齡區間為60-70歲,占比高達四成,尤其是65歲以下的年長者有崛起的趨勢,合庫、土銀、華銀三大銀行業者,已經有將近3,100件的業務量 。

合庫網站資料顯示,年滿60歲,有房產者,最高可貸7成,最長35年 。舉個例子,位於大台北價值2,000萬元的房產,辦理30年期以房養老,貸款7成1,400萬元,以利率2.5%來計算,貸款人每月可獲得貸款金約4萬元,但是每月要支付利息。隨著貸款本金逐月累積,每月支付利息愈來愈高,第11年後,每月領到的錢扣除利息後僅餘2.7萬元;到了一定的年限,之後每月繳息金額不再增加,差額累積至30年貸款期滿再繳即可 。

現在買房,就不必擔心沒有退休金?

有些業者或專家明示、暗示低檔買房正是時候,未來可以透過以房養老機制可以安心養老 。對於現在考慮要不要買房的年輕人而言,關鍵點在於等到30年退休之後,房子的價值是否還能借得到錢?

許多朋友、同事現在年紀大約是35歲,買了一間1,500萬元的房子,貸款1,000萬元、30年,一年大概就要繳交50萬元,扣除掉每月生活所需,很難存得下錢,也就沒有太多的投資本金;等到30年後還完了房屋貸款,也已經白髮蒼蒼,口袋一摸也沒幾個子,只好帶著房契找銀行辦理「以房養老」專案。

沒想到一到了銀行,拄著拐杖的老人大排長龍,手抖啊抖的耐著性子等候,只是行員看著來申辦的房屋資料,一直搖著頭婉拒著來辦的老人。為什麼30年後的老人會面臨難以申辦的窘境?

1. 購屋需求人口逐漸減少、繼承集中化、重劃區供給增加,外來人口未見增長、政府也難以大量印鈔,房地產的前景看淡,30年後蛋白區、蛋殼區的房地產會與日本有類似的情況,乏人問津、有行無市 。

2. 108年65歲以上老人約340萬,30年後也就是138年,65歲以上老人約增加到750萬人,足足增加了410萬人。(如下圖)

▲國發會65歲以上人口中推估。(圖/錢世傑提供)

再加上現在買房的年輕人是很辛苦的世代,上有高堂老母、下有嗷嗷待哺,薪資難以增加,家庭承擔最重,房價高漲,貸款負擔往往要到退休才能還清,老了又是老年人口數最多的時代。大家在未來的年代搶著有限的長照資源,銀行面對蜂擁而至的老人來申請以房養老專案,你的房地產沒有一定價值,基本上根本無從申請。

以房養老?

如果你是老人,現在以房養老正是時候。

如果你是現在想要買房,而且想著未來能以房養老的年輕人,請思考未來房價走勢、老年人口結構,再來決定是否要花大錢買間房子,沒盤算過可別幻想30年後還有銀行願意承作「以房養老」專案。

熱門點閱》

►急著叫下一代買房,根本是推人入火坑?

https://forum.ettoday.net/news/1455523

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民視新聞網

隨著現代人愈來愈懂得為自己退休後的生活打算,「以房養老」已經成為新趨勢。退休後將房子抵押給銀行,換取生活零用金;讓房子創造新的價值,也為自己創造更好的生活品質!

「以房養老」的觀念,愈來愈被社會大眾所接受;根據金管會的統計,銀行承作「以房養老」的案件,已經達到三千多件。房屋轉換成現金,成為退休族的新選擇!

不動產估價師蕭麗敏表示,「以目前銀行這邊所提供的資訊來看,以房養老在都會區的貸款金額,已經超過100億,所以大家也慢慢改變這個觀念,我白手起家這麼辛苦了一輩子,我當然希望能夠好好享受退休生活,這樣的觀念其實慢慢大家可以接受。」

檢視相片

一般而言,父母親大多會將不動產留給兒女,不過,將近兩成的遺產稅,對許多繼承人來說是不小的負擔。這也促使愈來愈多人選擇「以房養老」:將房子抵押給銀行貸款,讓不動產變為投資理財的活棋!

檢視相片

政大地政系教授林左裕說,「現在以房養老的做法就是,你把房子抵押給銀行你又可以繼續住,銀行再計算你未來可能的,存活的壽命幾年之後,再試算出來每個月的年金,給你當養老金。」

用房子換退休金,有助於提升銀髮族經濟自主的能力;只是各家銀行開辦的業務內容五花八門,如何有房又有錢,大家得睜大眼睛!

(民視新聞/綜合報導)

https://tw.news.yahoo.com/%E4%BB%A5%E6%88%BF%E9%A4%8A%E8%80%81-%E6%BC%B8%E6%88%90%E9%A2%A8%E6%B0%A3-%E9%80%80%E4%BC%91%E6%97%8F%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E6%8F%9B%E7%8F%BE%E9%87%91-124900885.html

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2019-03-15 03:34經濟日報 記者邱金蘭/台北報導
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金管會昨(14)日公布,銀行辦理商業型以房養老貸款最新統計,到今年2月底止,核貸額度已有177億元、3,186件,件數最多的是北北基,貸款人有五成四都是女性。

金管會銀行局副局長王立群表示,到今年2月底,已提供以房養老貸款服務的銀行,有13家,核貸件數為3,186件,核貸額度約177億元,件數及金額都持續成長。

若以地區來看,辦理最多的前三大地區,依序是北北基1,610件、中彰投458件、桃竹苗379件。

其他地區則是,高屏地區335件、雲嘉南271件、宜花東118件、外島15件。

在性別方面,貸款人女性占54.17% ,男性則有45.83%。

承作的13家銀行,包括合庫、土銀、台企銀、一銀、華銀、台銀、高雄銀行、中信銀、台新、上海、兆豐、安泰及陽信銀行等13家銀行。

承作最多的前三大銀行,則是合庫76億元、1,288件;土銀50億元、968件;華銀27億元、612件。

王立群表示,因應高齡化社會需求,金管會鼓勵金融機構開發符合高齡者需求的金融商品及服務,以提供高齡者老年生活所需資金,增進其退休生活的保障,相關措施包括持續鼓勵銀行開辦「商業型以房養老貸款」。

銀行業開辦以房養老業務,讓年長者得以將房產轉換成資金運用,金管會呼籲年長者,仍應注意各家銀行申辦流程、貸款成數、利率、期限、借款人申辦門檻、相關費用及權利義務等不盡相同,需先了解清楚。

銀行辦理這項業務,也應落實執行金融服務業公平待客原則,及金融消費者保護法相關規定,在業務推展過程負有注意及忠實義務,並遵守廣告招攬真實、訂約公平誠信及商品適合度等原則,向借款人充分說明契約重要內容及揭露相關風險,以促進銀行業務健全發展,及保護消費者權益。

https://udn.com/news/story/7239/3698258

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2019-02-09 15:55:00 【民視新聞】

台灣邁向高齡少子化,讓許多人對於老年生活相當擔憂,不過銀行也順勢推出「以房養老」,讓長輩多一個金錢規劃的管道,不必擔心老了卻沒收入。

「以房養老」成為銀髮族的新選擇!這種逆向型房貸收入,讓打拚一輩子掙來的房子,在老年時變成資金收入;創新作法吸引許多退休人士。

台灣金融研訓院院長黃崇哲表示,「我到一定年限的時候,我還是需要有一個固定的現金收入,但是我現在擁有的資產呢,是我年輕時候打拚過來的不動產,那我就可以藉由我的不動產或我的房子,來跟銀行來談相關的條件,那這時候可以按月的給付給我,那如果說當我過世的時候,我的子孫要繼承這個房子,那就要對照說我到目前這個房子存留的債務有多少,再來進行相關的運用。」

「以房養老」不但減輕子女的負擔,也增添長輩的保障。為了打造樂齡族群的生活品質,政府也計劃未來推動都市更新時,更加強化「生活共享圈」的概念。

退休金不夠?「以房養老」金融服務活化資產

黃崇哲指出,「在好的都更案件裡面,它的一樓藉由漂亮的規劃,或者和善的跟綠,跟自然結合的時候,每一個住戶他不再需要在自己的家裡,去搞很大的客廳很大的沙發,因為他所有需要跟朋友的往來,甚至他自己想看本書,他在樓下的咖啡廳就可以完成,但是這也同時帶動了新的產業發展。」

藉由都更改善都市整體環境;再透過「以房養老」的政策,讓銀髮族免除金錢上的擔憂。面對台灣高齡化社會,如何打造高品質的樂齡生活,大家正蓄勢待發。

(民視新聞/綜合報導)

http://news.pchome.com.tw/living/ftv/20190209/index-15496989001054519009.html

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以房養老開辦3年揭祕

銀行的三大建議

國銀2015年11月陸續開辦以房養老業務至去年11月底滿3年,根據金管會大數據解密,目前共12家銀行開辦以房養老業務,承作件數合計3,009件、核貸額度總計約166.1億元,件數前三大銀行為合作金庫銀行、土地銀行、華南銀行,其中申辦以房養老者的年齡區間以65~70歲最多,最高齡申辦人為96歲、鑑價金額最高則為8千萬元。

 

合作金庫銀行目前承作以房養老件數及核准金額占公股行庫40%以上,是國內辦理該業務最大的銀行,合庫指出,承作客群主要集中台北市及新北市,約占46%,主要是因雙北地區人口多、擔保品較具價值;至於承作人的年齡以65~70歲為主,約占26%。

土銀主管截至去年9月底,申辦者最高齡為96歲,鑑價金額最高則達8千萬元,但因該行月付金上限是10萬元,因此最高月領金額仍是10萬元。土銀統計,該行申辦人同樣以65~70歲比重達33%最高,71~75歲者的比重為17%、76~80歲比重則為16%。

至於區域方面,土銀指出,六都合計占了81%,其中台北市占28%、新北市占21%最多,高雄市約占11%、台中市8%、桃園市7%、台南市6%。

華南銀行以房養老借款人年齡也以65~70歲占35%最高,71~75歲占25%;至於承作區域同樣以雙北市合計占53%最多;借款人擔保品價值,則以「500萬元以上、未滿1千萬元」占比44%最高、未滿500萬元占35%。

華銀指出,各行庫以房養老案件集中雙北,主要是大都市不動產價值較高,年長者每月可領取的生活資金較多,因此帶動申辦意願。華銀也強調,華銀是目前首家也是唯一提供額度型與保險年金型兩種以房養老商品的銀行,可滿足不同需求的年長者。

臺灣企銀最高齡申辦者為88歲,和其他行庫比較不同的是,該行申辦人以60歲最多、申辦金額則以500萬元以下為主。

第一銀行則針對以房養老指出,辦理一銀的以房養老,可同時結合保險商品如年金險、長照顯、醫療險等,及信託業務如金錢信託或不動產保全信託,滿足各項退休規劃。

(工商時報)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190107000273-260202

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2018/11/26 20:29 東森財經新聞

 

面對台灣高齡化的問題,政府力推以房養老,戶數也在增加,已逼近三千件,有九成集中在合庫、土銀和華南銀等三家公股銀,而為了加速推動,也將把期限從30年延至到50年,讓民眾更有感!

 

迎接高齡社會,政府動起來。行政院副院長,施俊吉:「2026年我國的高齡人口將突破20%,邁向超高齡社會,到時候每5人當中就有1人是65歲以上的長者。」

 

▲以房養老平均月領到2.2萬到2.7萬元。(圖/東森新聞資料畫面)

 

像是以房養老,就是希望照顧高齡族群的生活。以土銀和合庫為例,月領到2.2萬元或2.7萬元,核貸額度分別是507萬元、588萬元,貸放成數四成五到四成九,而申請多半是二、三十年以上的老屋,以60歲的人30到40歲時購屋為主。像是以房養老,就是希望照顧高齡族群的生活。

 

金管會副主委,張傳章:「截至107年九月底,既有12家銀行開辦以房養老,承作件數總計2883件,核貸的額度也合計新台幣159億元。」

 

▲大台北都會區65到70歲的女性申請最多。(圖/東森新聞資料畫面)

 

此外大台北都會區65到70歲的女性申請最多,根據統計,台北市、新北市申請的房屋就超過一半,因為大台北房價較高,抵押後不會每個月只領5000元,民眾比較有感。

 

行政院副院長,施俊吉:「提供多元化的服務跟商品,列為施政的重點,目的就是要讓國人選擇合適的金融工具,預先進行退休後的財務規劃。」

 

▲未來以房養老的期限,要從現行民法30年延長到50年。(圖/東森新聞資料畫面)

 

也就是說未來以房養老的期限,要從現行民法30年延長到50年,若以60歲民眾為例,活到95歲超過30年,避免房屋便要被收回。

 

合作金庫董事長,雷仲達:「我們可以說是全球老化速度最快的國家,以房養老更是讓長輩的不動產可以變現,提高他們所持有資產的流動性,來補足現貼的不足。」

 

▲行庫承辦單位前三名分別是合庫、土銀、華銀。(圖/東森新聞資料畫面)

 

目前行庫承辦單位前三名分別是合庫、土銀、華銀,台企銀、一銀也緊追在后,希望透過以房養老,也讓高齡民眾活的自在、有尊嚴。 原文網址:https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/video/60770

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2018-11-26 10:00:00聯合報 記者沈婉玉報導
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以房養老接受度愈來愈高,截至10月底止,貸放戶數近3千件。 圖/聯合報系資料照片
以房養老接受度愈來愈高,截至10月底止,貸放戶數近3千件。 圖/聯合報系資料照片
 

 

台灣進入高齡社會,老年人口不斷增加,年輕人的經濟負擔也愈來愈重。過去三代同堂相互照應的生活模式愈來愈少,加上少子化的趨勢,讓退休族晚年生活堪虞,也更增添許多不確定性。

因此,銀行推出「以房養老」逆向抵押貸款,提供年長者將資產轉換為現金,可以「在宅老化」,維持生活品質。目前已有12家銀行開辦「以房養老」貸款,截至10月底止,貸放戶數近3千件。

「以房養老」有三種 最高貸8成

各家雖然都有「以房養老」這項商品,但是業務類型不同。大致可分為傳統型、循環型和年金保險型三大類。

 

 
 

 

土銀主管表示,以房養老貸款就是年長者將自有住宅抵押給銀行,銀行評估後按月付現金年給長者。借款人最低年滿 55 歲以上即可申請、最高能貸到8成,透過月月支付的給付機制,讓年長者有如領薪水一樣安穩過日。

華銀主管指出,目前多數銀行推出的方案都是採按月固定撥付的「傳統型」,撥付方式又可分為採本金平均法,如合庫、土銀、一銀等;以及採遞增法,如台銀及安泰銀。

「循環型」也是按月撥付金額,但不動用不計息,華銀推出的安養房貸就屬於此種商品。

「年金保險型」則是一次撥付後結合信託及即期年金保險,如台企銀的「安老快活」以房養老貸款。

選哪一種?要看資金需求性質

想要申辦以房養老,要選哪一種?華銀主管表示,年紀大實際開銷不大、退休後有退休俸或子女有提供奉養金、過去已經存了一筆「老本」還夠日常支出,但是擔心未來可能臨時有大筆支出,希望有資金可以備用的人,適合辦理循環型的以房養老貸款。

華銀主管指出,以華銀循環型「安養房貸」以房養老貸款為例,不動用不計息,有需要時臨櫃或ATM24小時都可動用,未動用額度可持續累積,具有隨借隨還、資金靈活運用的特點。有些客戶是在退休時就先把安養房貸辦好,方便未來有需要時可動用。

 

「以房養老」大致可分為傳統型、循環型和年金保險型三大類型,挑哪一種要看個人資金需...
「以房養老」大致可分為傳統型、循環型和年金保險型三大類型,挑哪一種要看個人資金需求。 圖/聯合報系資料照片
 

 

如果需要穩定的生活費,擔心老年失能失智,子女又不在身邊,可採用結合信託及即期年金保險的年金保險型以房養老貸款,可依需要選擇給付期間,每月給付不中斷,又透過信託達到指定用途、專款專用的目的,保障借款人的生活資金。

除了上述循環型及年金保險型之外,還可以選擇傳統型,將房子活化,取得每月固定的生活費。

留意利率變動 會影響給付金額

Money101提醒,以房養老貸款利率是隨著市場變動,若是利率上升,領到的金額自然下降,或是要繳付的利息增加,可能影響生活品質。多數人有將資產留給子女的想法,若辦理以房養老,要考慮子女的清償能力。

以房養老貸款利率是隨著市場變動,若將資產留給子女,要考慮子女的清償能力。 圖/聯...
以房養老貸款利率是隨著市場變動,若將資產留給子女,要考慮子女的清償能力。 圖/聯合報系資料照片
 

依據內政部統計,國人60歲以後平均餘命為22年,也就是82歲,以房養老貸款期限最高上限為95歲。若壽命長於貸款期限,就恐有還錢或交出房屋的風險。

原文網址:https://theme.udn.com/theme/story/6773/3502036

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2018/11/26 15:49 東森財經新聞

▲金管會推行了一項「以房養老」的政策已逾兩年,但仍有不少民眾不了解此計畫。( 圖 / Pixabay )

 

台灣已經邁入高齡化社會,再加上少子化的趨勢,關於退休生活的安排,也成了國人關注的一大焦點。近兩年金管會推行了一項「以房養老」的政策,透過將房產逆向抵押貸款,來獲得「退休金」,讓退休族晚年生活減少負擔。但許多人可能不知道以房養老有3種類型,且若沒好好了解及選擇,恐怕會有老年還要背債或是沒房子住等問題。

 

▲各家的「以房養老」有些不同,依照業務類型,又可大致分為傳統型、循環型及年金保險型。( 圖 / 東森新聞 )

 

然而隨著國人平均壽命越來越高,以房養老最多的期限又只有30年,假設一名退休族於65歲開始辦理以房養老,有可能到了95歲以後,會引發要還錢或需要交出房屋給銀行的風險。

 

立委江永昌於今日上午表示,建議延長最高限額抵押權設定期限至50年,但是否有其他更好的辦法,可以不修民法,且讓以房養老契約延長等問題,仍在思考階段。

 

目前「以房養老」的政策已有12家銀行開辦,而截止至10月底,已有近3,000件的貸放戶數,雖然各家都有「以房養老」的商品,但依照業務類型,又可大致分為傳統型、循環型及年金保險型。土地銀行表示,年長者可透過將自有住宅抵押給銀行,並經銀行配評估後按月付現金給年長者,最低年滿55歲以上即可申請,而最高可貸到8成左右。

 

▲「以房養老」也要注意抵押年限、利率波動等問題。( 圖 / 東森新聞 )

 

現今多數銀行所推行的方案都是「傳統型」,主要依照銀行授信擔保品鑑估規定辦理,採「按月定額給付」的方式撥款,像是合作金庫、土地銀行及台灣銀行等;而「循環型」也是「按月定額給付」的方式撥款,但不動用不會計息,像華南銀行就是推出這款以房養老;「年金保險型」較特別,撥款方式採「一次給付」,並結合信託及即期年金保險等。

 

華南銀行的主管也表示,若退休後已有一筆儲蓄可以供日常支出,但擔心未來可能會有臨時的大筆支出,適合選擇循環型的以房養老貸款;若需要穩定的生活費,又擔心老年失能失智的話,可選擇年金保險型;除此之外,還可以選擇較單純的傳統型,將房子反向抵押,取得每月固定的生活費。

 

簽訂以房養老時,也要注意像是房貸的利率波動,目前雖然是低利率的環境,但難以預料未來的利率水準如何變動。另外,隨著銀行支付給貸款者的資金累積越高,每月要扣除的利息也越高,退休族須注意養老金會越來越少的趨勢。

 

看更多

 

政府自2013年推動「不動產逆向抵押貸款」的措施,提供給高齡者不動產換貸款的「以房養老」計畫,截止至今年9月底,承作件數僅有2,883件,且有9成集中在三家公股行庫,核貸額度為158.5億元。但由於中南部申請案件不多,許多傳統觀念要將家產傳給子孫,再加上中南部房子在銀行估價時拿不到好價格,便讓許多民眾放棄。

 

▲主要因為房價低,鑑價出來的價格也低,不夠每月養老花費,導致中南部很少民眾辦理以房養老。( 圖 / 東森新聞 )

 

許多中南部民眾不滿意「以房養老」的計畫,主要原因就在於房價。由於中南部房價較低,往往銀行鑑價時也對中古屋開出較低的價格,貸款又僅能拿到鑑價的7成,假設一間房子能鑑價到500萬元,實際只能拿到350萬元,以年限30年計算,平均每月只有9,700元,扣除利息後,無法支付生活開銷。

 

再加上以房養老達60歲就可申請,國人的平均歲數逐年增加,但若僅有30年的貸款期限不足以養老,此外中南部的房子銀行鑑價低,且政策宣傳不夠清楚,許多高齡民眾也誤認為,用了「以房養老」計畫,當人往生之後房子就會歸銀行所有,令許多民眾誤解,降低參與「以房養老」的計畫。

 

▲金管會主委顧立雄現年60歲,表示願意未來辦理「以房養老」。( 圖 / 東森新聞 )

 

鴻毅地政士事務所所長謝志明就表示,辦理「以房養老」計畫,房屋的所有權還是在貸款者身上,當貸款者往生後,若貸款者的繼承人可支付已貸款的金額,房子還是會繼續由繼承人繼承,若無法一次償還貸款金額,則可利用分期方式償還,或藉由法拍,扣除已貸款金額後的餘款還是會還給繼承人。

 

由於金管會主委顧立雄現年60歲,就有立委就質詢顧立雄是否願意辦理「以房養老」,顧立雄則表示「未來會去申辦」。此外顧立雄還說,由於30年的貸款期限可能不足以養老,目前將要研議是否能將貸款期限延長。

原文網址:https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/money/60730

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公股行庫以房養老最新統計

八大行庫以房養老大數據出爐。財委會召委王榮璋22日赴土銀考察八大行庫以房養老業務,並安排土銀、合庫、華銀等前三大銀行簡報,根據統計,截至10月底止,八大行庫共已承作2,900件以房養老,總金額已達158.6億元,其中上述三大行庫承作案量更囊括全體的9成。

其中,不論在承作年齡、地區、平均貸款年限、平均貸款金額、屋齡、擔保品價值等面向,三大行庫的統計均有雷同之處,特別是幾乎逾半案量都集中在雙北市。

合庫案量達1,203件,撥貸金額達70.79億元,排名第一,平均貸款年限則為21.7年,平均貸放成數49.1%、平均核貸額度588萬元、平均承作年紀74歲,雙北市占比合計達47%。

土銀有861案、撥貸金額43.67億元,雙北市占比達71%,其中台北市就達48%,平均貸款年限為21.93年,平均貸放成數為45.04%,土銀認為,這是由於若貸款成數不超過5成,利息可掛帳,因此也壓低整體平均貸款成數、平均核貸額度為507萬元。

華銀案量則是580件、26.07億元,華銀的平均承作年限為23.9年、在雙北市的比重合計達52%,現在以貸款21~30年期最多、年紀則以63~70歲最多。

三大行庫指出,目前的擔保品以30年以上的老屋較多,像合庫辦理案件以房子超過20年的占大多數;華銀則作出借款人的家庭類型統計,有配偶者占72%為最多,另單身或喪偶者為11%,離婚或分居17%。

至於擔保品價值,華銀指出,未滿1千萬元的房屋占比64%,其中成數在5成以下者有38%,貸款年限超過30年者占比68%,每月額度可動撥1~2萬元者占27%。

財政部昨日也公布將再延長青安貸款2年至109年底,同時將新增一段式的1.68%一率到底方案,讓民眾有新選項,該利率是由中華郵政2年期定儲機動利率(目前為1.095%)加碼0.585個百分點計算;至於原本前二年1.44%的方案,也仍維持。

財政部指出,倘若走短期還款路線,可選前2年1.44%的方案較划算,以該貸款最長30年期的平均利率1.7%設算,若長期借款可選1.68%一率到底方案。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181123000265-260202

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2018-11-22 10:20經濟日報 記者仝澤蓉╱即時報導
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民眾擔心以房養老無法照顧到終老,建議將抵押權延長至50年,以利推動以房養老措施。...
民眾擔心以房養老無法照顧到終老,建議將抵押權延長至50年,以利推動以房養老措施。圖/聯合報系資料照
 

 

政府推動以房養老六年,截至10月申辦件數不到3,000件,公股行庫表示,現行規定抵押權期限最長僅30年,國人平均餘命延長,民眾擔心以房養老無法照顧到終老,建議將抵押權延長至50年,以利推動以房養老措施。

立法院財委會今(22)日前往土地銀行考察以房養老辦理情形,並由承作以房養老前三大行庫,土銀、合作金庫和華南銀行就辦理情況進行報告。

合庫表示,以房養老推展過程遭遇困難包括,年長者不熟悉以房養老產品,對借款金額有迷思,認為辦理500萬元以房養老貸款,若五年後領了100萬元,人就離開了,會吃虧。還有民眾擔心辦理以房養老,房子就變成銀行的,甚至擔心往生後,擔保品會被拍賣。

土銀則表示,有長輩要辦理以房養老,但子女擔心被外界認為不孝,進而勸阻。

針對如何擴大以房養老推動,合庫建議,讓以房養老貸款比照購屋貸款利息,於申報所得時准予扣除。

土銀和合庫都表示,因為民法第881條之4規定,最高限額抵押權設定期限的上限為30年,使得以房養老抵押權限最長僅30年,恐無法照顧到終老;建議延長最高限額抵押權設定期限至50年,以落實對借款人提供終生給付的精神。

原文網址:https://udn.com/news/story/7239/3494812

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傳統觀念束縛、銀行風險難以控制、政府未積極介入等原因,台灣以房養老未能盛行。圖為民眾行經繪有大樓剪影的圍牆。圖/本報資料照片

台灣面臨少子化及高齡化的社會問題,以房養老正切合台灣目前社會需求。以房養老制度與一般購屋抵押貸款運作模式剛好相反,故學理上稱為「逆向抵押貸款」。所謂以房養老,指擁有房子但沒有現金流的老人,以其所居住的房子向銀行抵押貸款,銀行每月支付年金給老人作為生活費,直到老人往生,往生後拍賣房屋清償,餘額由家屬領回。以房養老的優點如下:

1.在宅安養:房子雖然抵押給銀行,但老人可以繼續居住,且每月領取生活費,安享天年。

2.減輕子女負擔:老人可以不必靠子女奉養,將資產活化,過著有尊嚴的樂活生活。

3.減輕政府財政負擔:以房養老可以協助老人自助,創造新的養老金來源,解決老人的經濟問題。

國內目前有12家銀行開辦以房養老業務,已實施三年,迄今年9月底承作件數僅2,883件,核貸總金額約158億元。探究以房養老未能盛行的原因有三:

1.傳統觀念束縛:老人申辦以房養老,長輩怕丟臉,子女怕被認為不孝;長輩擔心債留子孫,子女怕影響繼承權益。

2.銀行風險難以控制:銀行承作以房養老業務存在三項風險:一為延壽風險,即老人越長壽,累積領到的年金愈多,銀行風險愈高;二為房價風險,即未來房價走跌,擔保品不足清償,銀行風險升高;三為利率風險,即未來利率上揚,掛帳利息愈多,銀行風險愈高。因此,以房養老之鑑定估值保守,貸款成數偏低(約5成),貸款利率偏高(約2%)。

3.政府未積極介入:以房養老雖具有社會福利性質,且銀行承作以房養老業務對社會產生外部利益,但政府始終將以房養老業務定位為銀行本身的商業行為,尚未加以扶植。

綜上,以房養老立意甚佳,應由政府與銀行通力合作大力推展,突破方法如下:

其一、一般老人思想較保守,總覺得借錢不光彩,故應透過教育宣導使其轉念,覺得以房養老可以減輕子女奉養負擔,過著有尊嚴、有品質的晚年。更甚者,推廣「以房養老」取代「養兒防老」觀念。

其二、政府應實施國家信用保證機制,降低銀行風險,使銀行樂於承作以房養老,擴大授信對象(尤其是孤苦無依老人),並能比照一般購屋優惠貸款的成數與利率。

其三、以房養老納入社會福利的一環,配合長照2.0,提升老人福利。換言之,由商業型以房養老轉型為公益型以房養老。

其四、以房養老結合監護信託(指對失智或失能的孤獨老人,由法院指定專家,協助其資產運用)、包租代管(指輔導獨居老人搬到養生住宅,閒置房子再配合包租代管)、都市更新(指協助老人的老宅進行更新改建,資產活化)等工具,靈活運用,擴大績效。

總之,隨著人口老化、少子化、年輕人低薪化,加上台灣自有住宅率非常高,正是推行以防養老的契機。銀行推出以房養老業務,至今已三年,初具芻形,也初具成效,只要政府再拉它一把,必能造福老人,使老有所終,也能為銀行帶來龐大商機。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181115000313-260202

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