目前分類:以房養老-逆向貸款 (55)

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傳統觀念束縛、銀行風險難以控制、政府未積極介入等原因,台灣以房養老未能盛行。圖為民眾行經繪有大樓剪影的圍牆。圖/本報資料照片

台灣面臨少子化及高齡化的社會問題,以房養老正切合台灣目前社會需求。以房養老制度與一般購屋抵押貸款運作模式剛好相反,故學理上稱為「逆向抵押貸款」。所謂以房養老,指擁有房子但沒有現金流的老人,以其所居住的房子向銀行抵押貸款,銀行每月支付年金給老人作為生活費,直到老人往生,往生後拍賣房屋清償,餘額由家屬領回。以房養老的優點如下:

1.在宅安養:房子雖然抵押給銀行,但老人可以繼續居住,且每月領取生活費,安享天年。

2.減輕子女負擔:老人可以不必靠子女奉養,將資產活化,過著有尊嚴的樂活生活。

3.減輕政府財政負擔:以房養老可以協助老人自助,創造新的養老金來源,解決老人的經濟問題。

國內目前有12家銀行開辦以房養老業務,已實施三年,迄今年9月底承作件數僅2,883件,核貸總金額約158億元。探究以房養老未能盛行的原因有三:

1.傳統觀念束縛:老人申辦以房養老,長輩怕丟臉,子女怕被認為不孝;長輩擔心債留子孫,子女怕影響繼承權益。

2.銀行風險難以控制:銀行承作以房養老業務存在三項風險:一為延壽風險,即老人越長壽,累積領到的年金愈多,銀行風險愈高;二為房價風險,即未來房價走跌,擔保品不足清償,銀行風險升高;三為利率風險,即未來利率上揚,掛帳利息愈多,銀行風險愈高。因此,以房養老之鑑定估值保守,貸款成數偏低(約5成),貸款利率偏高(約2%)。

3.政府未積極介入:以房養老雖具有社會福利性質,且銀行承作以房養老業務對社會產生外部利益,但政府始終將以房養老業務定位為銀行本身的商業行為,尚未加以扶植。

綜上,以房養老立意甚佳,應由政府與銀行通力合作大力推展,突破方法如下:

其一、一般老人思想較保守,總覺得借錢不光彩,故應透過教育宣導使其轉念,覺得以房養老可以減輕子女奉養負擔,過著有尊嚴、有品質的晚年。更甚者,推廣「以房養老」取代「養兒防老」觀念。

其二、政府應實施國家信用保證機制,降低銀行風險,使銀行樂於承作以房養老,擴大授信對象(尤其是孤苦無依老人),並能比照一般購屋優惠貸款的成數與利率。

其三、以房養老納入社會福利的一環,配合長照2.0,提升老人福利。換言之,由商業型以房養老轉型為公益型以房養老。

其四、以房養老結合監護信託(指對失智或失能的孤獨老人,由法院指定專家,協助其資產運用)、包租代管(指輔導獨居老人搬到養生住宅,閒置房子再配合包租代管)、都市更新(指協助老人的老宅進行更新改建,資產活化)等工具,靈活運用,擴大績效。

總之,隨著人口老化、少子化、年輕人低薪化,加上台灣自有住宅率非常高,正是推行以防養老的契機。銀行推出以房養老業務,至今已三年,初具芻形,也初具成效,只要政府再拉它一把,必能造福老人,使老有所終,也能為銀行帶來龐大商機。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181115000313-260202

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2018-11-05 06:00

孤老宅近10年增加近20萬宅,平均1年以2萬宅的速度增加,凸顯老人住老宅問題。(資料照)

 

少子化、超高齡社會 衍生長照需求問題

 

〔記者徐義平/台北報導〕根據統計,老人居住宅近十年增加近二十萬宅,平均一年以兩萬宅的速度增加,凸顯老人住老宅問題;學者及房產業者都建議,應採公私合作、更多元的方式,才能解決超高齡社會下衍生的孤老宅與長照需求等問題。

根據內政部人口及住宅普查的資料,全國僅老人居住宅數在二○○九年為三十三萬五千餘宅,今年六月底已增加至五十二萬七千餘宅。依鄉鎮市區劃分,這類住宅數最高的前十名,依序為新北市板橋區、中和區、新店區、台北市大安區、新北市三重區、台北市中山區、高雄市三民區、新竹市、新北市永和區以及桃園市桃園區;其中前五名均超過一萬宅,僅住一老人的「孤老宅」宅數破萬的行政區則僅有板橋。

政治大學地政系特聘教授張金鶚表示,大台北都會區「老人住老宅」的現況,也是目前都更推不動的原因之一,多數老屋主擔心都更曠日廢時,乾脆不參與。他指出,其實都更並非唯一途徑,也可以透過整建維護,在老宅社區允許的情況下,架設無障礙設施或是增加方便老人生活的設施,讓老人能夠住得安全及擁有便利的環境。

而從「孤老宅」的數量看「以房養老」,張金鶚認為潛在商機的確不小,不過,住在「孤老宅」的老人並非個個缺錢,甚至還有子女等著繼承房屋產權等問題。

他認為,現行台灣的「以房養老」專案貸款成數都偏低,頂多五至六成,對於老屋主來說,能運用的金錢有限,因此建議可以採取多元方式進行,例如引入壽險業者,透過「售後回租」模式,讓老人能以付租金的方式在自宅養老,又能實際拿到房屋的全額價值;此外,也可透過與公益照料團體合作,以捐贈房屋的模式換取公益團體對老屋主的老年照護,如此多元的選擇,應該可加速推動「以房養老」的普及。

 

公私合作 活化不動產資源

 

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛也指出,在台灣少子化、超高齡社會,再加上晚婚、晚生、結婚數漸少、高離婚率的多重特殊現象下,孤老宅的問題只會持續惡化,而所衍生的長照等社會福利需求,需要透過多元的政策來解決,因此應該公私合作,推動「青銀共居」、「以房養老」、「社會住宅」、「智慧城鄉」等可以開啟不動產資源活化的政策。

原文網址:http://ec.ltn.com.tw/article/paper/1244495

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以房養老前五名銀行件數及金額

拿不動產換現金養老很划算。金管會主委顧立雄昨(31)日在立法院財委會回應立委劉建國質詢會不會去辦以房養老時說:「我真的很誠懇的說,我應該會去辦,我會覺得手上不動產換貸款其實蠻值得的」。他也表示,可以用信保機制對公益型的以房養老「再推一把」。

顧立雄說,對於只剩下1間房子或經濟較弱勢的老人,可能要考慮公益型的以房養老,但銀行可能對未來20~30年後的房價難以預估,或借款人活到90歲以上,貸款期間超過30年等問題,可能可以參考香港等祭出的國家信用保證機制,由政府來擔保相關的風險,提高銀行承作意願,但這部分是衛福部的權責。

再者則是引進如日本的監護信託,對於失智或失去行為能力的老人,法院會介入指定專家去評估相關資產運用,且要符合信託委託人(即老人)的權益。

立委郭正亮表示,日本有65%的金融資產握在65歲以上人口手中,其中有1/7是失智人口,約有新台幣40兆元是握在失智或無行為能力的長者手中,預估到2030年將增加到56兆元,占日本GDP的15%,甚至影響到股市的資金動能,因為這些老人已無法動用資金,錢即卡在銀行帳戶裡。

顧立雄表示,台灣跟日本很相像,人口會逐漸老化,未來就會進入超高齡社會,為解決「下流老人」的問題,即65歲以上無法自己養老、生活趨於下流,他贊成政府對「公益型以房養老應可再推一把」,即可推出國家信用保證機制,來擔保借款人長壽及房價下跌風險。

現行共有12家銀行開辦商業型的以房養老,即台銀、土0,金額158.5億元。

31日剛好是其60歲生日的顧立雄預估,隨著人口老化、少子化,商業型以房養老在可預見的未來一定會成長,且有很大的成長空間,因為房子除了可先自住,又能拿來換現金當生活費,例如他在不當律師、收入變少後,未來應會拿自己的不動產去辦以房養老。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181101000301-260205

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2018-10-31 01:28經濟日報 記者陳美君/台北報導
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為鼓勵銀行推動「以房養老」業務,中央銀行總裁楊金龍提出四大建議,包括:政府應積極參與以房養老的制度設計、加強宣導以提高國人接受度、建立專業諮詢機制及消費者權益保障,以及建立信用保證或保險機制,提升銀行辦理此項業務的意願。

楊金龍曾指出,我國人口老化問題嚴重,但國人房屋自有比率高,推動以房養老,可有效將長者手中持有的不動產轉化成穩定的現金流,強化資產活化利用,補足銀髮族資金需求,並降低青壯年扶養負擔;此外還可善用儲蓄、帶動消費,刺激經濟成長,可謂一舉數得。

為增進銀行辦理意願,央行在報告裡提出四項建言,首先是政府應積極參與以房養老制度設計,有利於產品推動與永續發展,因以房養老貸款與傳統房貸最大不同在於壽命的不確定性風險,要達成提供銀髮族「在宅老化」或「在家養老」的目的,以商業型為主的貸款商品,難以解決壽命不確定性及擔保品跌價兩大風險。

央行表示,以房養老較傳統房貸複雜,涉及權利義務及法律等層面,需要跨部會協助處理,政府可參考美國、香港經驗建立專業諮詢機制,提供長者瞭解貸款商品及涉及法律等層面等諮詢服務,不僅維護借款人權益,也可提高產品接受度,減少消費爭議。最後則是建立信用保證(保險)機制,以承擔借款人終老後出售房屋不足清償貸款本息差額,協助銀行分攤風險,提升辦理意願,進而擴大市場規模。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5613/3451955

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2018-10-17 11:07聯合晚報 記者仝澤蓉、巫湉寧、蔡佩芸/製作
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近年來政府大力推動「以房養老」政策,讓有屋卻沒錢的老人,能透過向銀行申請「逆向抵...
近年來政府大力推動「以房養老」政策,讓有屋卻沒錢的老人,能透過向銀行申請「逆向抵押貸款」,取得足夠的養老金使用。 本報資料照/記者楊萬雲攝影
 

 

面對人口老化日益嚴重,為預防勞動力減少衝擊經濟成長,中央銀行鼓勵金融機構推動以房養老貸款,認為有助提振銀髮族消費,對經濟有正面助益,但民眾想以房養老至少要滿55歲,保障最長只到95歲,以房養老無法保證幫你送終,除了利率之外,借款年齡、貸款年限與成數也是挑選以房養老重要的考量因素。

退休教授擁2房 1間辦理補年金缺口

處理以房養老有些人是這樣規劃的,某私立大學退休的P教授生財有術,在台北市區和新北市蛋殼區各有一間房,夫妻倆目前住在蛋殼區的房子,台北市房子則出租收租,夫妻倆的退休生活過得很好,但因教授太太被「 年改 」,每月少了2萬元,夫妻倆便將蛋殼區的住家拿去辦理以房養老,貸款期限20年,剛好補足年改後的資金缺口,兩人得以維持和年改前一樣的生活品質。

P教授的子女皆已成年,都有不錯的事業發展,對家產本沒有過多期待,對於父母以房養老並不在意,而且這間房子未來子女也不太想要,因為雖說是位於新北市蛋殼區,但年輕人還是感覺「山高水遠」。

老父抵押40年老舊宅 兒不想繼承

另一案例是喪偶多年的周老爹日前悄悄地將位於土城的房子拿去辦理以房養老,獨子小周表示,不介意父親以房養老,事實上老爸住的那間老舊公寓已經40年了,而且沒有電梯,未來以房養老貸款期限屆滿,小周也表示,沒有意願為了繼承去償還以房養老貸款,只是老爸都不說一聲,感覺很見外。

 
 

 

申辦前多比較 3面向別忽視

Money101建議,想要以房養老先考慮三面向,「利息若調升以房養老也可能不夠用」 、「以房養老恐影響繼承,子女償債能力是關鍵」以及「國人平均餘命上升,壽命長於貸款期限不可忽視」。在挑選以房養老方案前,除借款年齡、貸款年限與成數是重要考量因素外,別忘了仔細研究計息方式與未來是否有讓子女繼承的考量。

無論何種方式 貸款金都逐步升

以房養老是「逆向抵押貸款」,根據每家銀行提供的方案不同,部分是採取需要時再借款,或是將可貸金額除以貸款年限後,以平均逐月撥款的方式,提供給借款人;無論採取何種方式,以房養老的貸款金額都是逐步上升。

利率隨著市場變動,若利率上升,領到的金額自然下降,或是要繳付的利息增加,均可能影響生活品質;再加上通貨膨脹與醫療費用上升的因素,建議應在退休前做好周全的理財規劃,不妨考慮結合年金保險的以房養老方案,避免規劃失焦的情況發生。

父母拿房子向銀行貸款,未來子女可能沒意願為了繼承去償還貸款。 本報資料照/記者杜...
父母拿房子向銀行貸款,未來子女可能沒意願為了繼承去償還貸款。 本報資料照/記者杜建重攝影
 

 

:繼承人無力償還怎辦?

依目前的實行方法,繼承人若想保留房子,須償還借款人所貸金額;若無力償還,則可交由銀行將房子拍賣,其銷售金額扣除銀行費用後,再將剩下的金錢返還給繼承人。

https://money.udn.com/money/story/12490/3425122

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2018-10-01 13:17

▲▼▲台灣正式進入高齡社會,長期照顧失能患者的家庭,除了日常陪伴照護,在管灌產品的選擇上更得仔細。(圖/示意圖/Pexels)

 

▲政府因應高齡化與台灣房屋高自有率,希望藉由「以房養老」解決「高齡化與危老都更」等問題。(圖/示意圖/Pexels)

記者陳韋帆/台北報導

中央銀行總裁楊金龍於27日召開理監事會時,再次強調「養房養老」的重要性,楊金龍認為,台灣自用住宅高達8成,所以鼓勵高齡者辦理以房養老。不過專家指出,過去內政部推出的「公益型以房養老」因制度不健全已失敗,這次金管會推出的「商業型以房養老」,恐怕也會因制度不全而重蹈覆轍。

「以房養老」,簡單而言,就是一種逆向房貸,已現有房產向銀行作抵押,銀行按月固定給予一筆金額給予抵押人,其目標設定有房產的高齡人口,民國102年內政部推動「公益型以房養老」,地方政府配合實施,但是因為申請人數寥寥無幾,即使有人申請也不符合條件,就此結束。

地方政府表示,「公益型以房養老」條件嚴苛,不符合台灣民情,甚至有人認為這是政府在騙民眾賣房子,才會導致政策失敗。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,過去「公益型以房養老」條件設定過多,須符合有房地產又必須是低收入戶的人,本身就屬於少數民眾,且通常符合條件的,屋況通常都不太好,即使銀行放貸,金額也不高,政策當然會失敗。

目前金管會正在推動的「商業型以房養老」,配合合作金庫、土地銀行等12間銀行實施,條件較「公益型」寬鬆許多,一般人都可以申請,但成功案例仍不多。徐佳馨預測,「商業型以房養老」因制度不健全,終究會走向失敗。

徐佳馨說,其實以房養老對於台灣老年化趨勢是不錯的政策。她舉例,有一張姓客戶的父母因未規劃房產以外的投資,導致退休後無現金可用,所以將士林區舊宅售出換取8000萬左右現金,然後再租屋。張先生以為父母生活已無虞,結果張父竟屢次在朋友慫恿下,購買大量儲蓄險與投資型保單,甚至購買名車,讓張先生必須每天擔心張父亂花錢,必須隨時照看。

徐佳馨指出,以房養老應搭配「保險機制」和「輔導諮詢單位」兩項措施,就曾經出現一個案例:「子女認為自身為合法繼承人,銀行卻私自幫父母設定貸款。」最終導致官司糾紛,因此銀行已經做了與至少一位繼承人和律師共同簽署的預防性措施。

徐佳馨建議,以房養老本身屬於良好政策,但是上路後還是要考量實務面與國人觀念,做靈活調整才能讓政策順利執行。



原文網址: 央行再推「以房養老」 專家:機制未全恐重蹈失敗覆轍 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1270612#ixzz5SjUbSmeV 
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2018/09/30 12:03
 

 

 

 

圖為央行總裁楊金龍。資料照片

因應老齡化、少子化風險,台灣在2015年底推出「以房養老」業務,但在國人「要將房子傳給子女」的根深蒂固觀念、及金融機構評估風險不易下,截至今年上半年,12家開辦銀行僅核貸了2677件、金額145億元,央行近期提出以「建立信用保證機制」為首的4大建言,推動國人達到善用儲蓄、帶動消費、增加有效需求、刺激經濟成長等4大效益。

央行總裁楊金龍表示,國人自有房屋比例高,以房養老業務可有效將長者手中的不動產,轉化為穩定的現金流,目前國際上也已有多個國家實施以房養老貸款,泰國央行也公開支持過以房養老貸款,而台灣自2015年合庫率先開辦以來,參與的銀行僅12家,建議政府應該積極參與以房養老機制,來推動業務及永續發展。

楊金龍說,第一,以房養老業務與傳統房貸最大不同在於「壽命不確定性」,要達到提供銀髮族「在宅老化」或「在家養老」,商業型的房貸難以解決壽命的不確定性及擔保品跌價風險,因此,政府有參與建置相關機制跟承擔風險的必要,來降低金融機構授信風險,如果政府得以提供專業諮詢服務,將有助於提高國人接受度,及避免消費爭議,來擴大市場規模。

其次,政府相關部門應該加強宣導,來提高國人接受度。楊金龍表示,國人「有土斯有財」跟財產留給子孫的觀念不易改變,政府部門宜強化宣導,提高國人接受度。

第三,楊金龍認為,需要建立專業諮詢機制。他指出,以房養老貸款較傳統貸款複雜,涉及權利義務及法律層面,需要跨部會共同協助處理,因此可參酌美國、香港的經驗,建立專業諮詢機制,提供長者清楚了解貸款商品及涉及法律等層面的諮詢服務。

最後,也是最重要的一點,政府宜建立信用保證(保險)機制,提高銀行辦理此項業務的意願。楊金龍分析,建立信保機制主要目的在於承擔借款人終老後,出售房屋不足清償貸款本息的差額,有利於金融機構分攤風險,提升辦理意願,進而擴大市場規模。(王立德/台北報導)

https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20180930/1438903/

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2018-09-22 13:38:06聯合晚報 記者游智文/台北報導
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內政部統計,今年上半年核發住宿類住宅使用執照宅數是近十年同期最高,整體房市逐漸回...
內政部統計,今年上半年核發住宿類住宅使用執照宅數是近十年同期最高,整體房市逐漸回溫。 圖/聯合報系資料照
 

 

 

房仲:提升購屋意願

 

根據市調,今年第3季已有57%年輕人接受以房養老房仲業表示,這會提升年輕人購屋意願。

國內銀行開始推動「以房養老」業務已有一段時間,中信房屋調查,民眾對於以房養老意願緩慢提升,今年第3季表示「願意」使用以房養老占比超過五成,達57.2%。

中信房屋副總劉天仁表示,以房養老對民眾有兩大吸引點,一是可以多一筆養老金,讓生活過得更好,約有36%民眾基於此理由願意以房養老,另一是可以減輕子女的孝親費負擔,比率約21%。

至於沒有意願的人,原因有三個,一、認為目前以房養老的制度不符合需求;二、不缺退休生活所需收入,不需要申請以房養老,三、想要將房產留給子女。根據調查,這三個原因中,認為目前制度不符合需求的比率最高,達22%,14.5%民眾想要將房產留給子女,只有6%認為自己不需要以房養老。

劉天仁說,上述調查,印證我國「有土斯有財」觀念根深柢固,手上有房可以使生活過得很好,可以減輕子女壓力。即使沒有意願以房養老的人,多數也認同這個觀念,只是覺得目前制度不夠好,或是想把房子留給子女。

進一步深入分析受訪者的年齡層,20歲世代的年輕人對於以房養老的意願度大幅提升,由2016年第1季的35.7%,提升到57.0%,大幅增加21個百分點。劉天仁分析,此一數據意味年輕人更願意買房子,未來如果有需求,可用房子換取較好退休生活。

市調另分析各地不想以房養老、想把房子留給子女情況,包含新竹在內,七大都會以台南的民眾最想把房產留給子女,其次是新竹,台北則位居第三名。

劉天仁說,台南是古都,長輩的觀念較保守、傳統,而新竹以勤儉硬頸的客家族群為主,觀念也偏向傳承給下一代;台北則因房價高昂,父母擔心子女買不起房子,還是希望儘可能把家產留給子女。

https://house.udn.com/house/story/5889/3381636

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2018-09-20 01:16:11經濟日報 記者陳美君╱台北報導
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銀行以房養老業務成長趨緩,引起中央銀行關注;對此,銀行主管說,華人社會普遍有起家厝不能賣、不能債留子孫等觀念,加上銀行需承擔延壽、利率與不動產跌價三大風險,才會導致以房養老推不動,業務成長明顯趨緩。

銀行主管指出,2015年11月合庫銀率先開辦以房養老業務,近三年來,銀行業務量成長日益趨緩,主要還是卡在華人的兩個觀念,包括:若不是走投無路,絕對不能變賣起家厝,否則對不起祖先;其次,兒女反對父母以房養老,以及把房子抵押跟銀行借錢這件事傳出去「很丟臉」。

除了民眾傳統觀念讓業務推不動,銀行辦理以房養老,須承擔民眾延壽,利率及不動產下跌三風險,影響銀行衝刺該種業務的意願。

一名銀行主管說:「誰知道30年後,房價是漲還是跌?上漲還無所謂,如果大跌呢?」若擔保品價值大跌,超過銀行給付的養老金,銀行就會蒙受損失。所以,銀行建議政府,應成立專責機構,利用大數法則,降低銀行風險。

所謂利率風險是指,若利率上漲,民眾需負擔的利息增加,能領到的養老金就會變少。

另方面,銀行推出的商業版以房養老,並非社會福利機構、而是商業邏輯,必須按照契約走。

假設兩夫妻住在一個屋子裡,擁有房產、辦理以房養老的先生過世了,依照合約,銀行必須處分房地產,但太太還臥病在床,銀行該怎麼處理?若基於人道考量不處分房地產,銀行就是違反規定。

銀行主管說,以房養老業務若要持續做大,就需社福機構介入,或有其他配套,讓另一半能轉至社會住宅或長照機構,獲妥善照顧,他強調,以房養老業務要走下去,一定需要借助政府的力量,否則無法做到普惠金融目標。

https://house.udn.com/house/story/5886/3377273

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2018-09-20 01:16:11經濟日報 記者陳美君╱台北報導
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報系資料照片
報系資料照片
 

 

台灣正式邁入「高齡社會」,主掌總體經濟的中央銀行,也積極協助政府推動長照政策。銀行主管透露,中央銀行業務局9月初找來近十家承作「以房養老」的公股銀行開會,詢問銀行以房養老業務成長趨緩的原因、是否遭遇困難,央行也表達願協助銀行與政府相關部門協調,為銀行拓展此業務時「搬開路障」。

銀行主管指出,在央行討論會議中,有不少銀行表達推動以房養老時的困難,包括貸款期間太長、擔保品價值與利率波動不易掌握,且面對貸款終身給付,貸款金額逐年遞增,也考驗著銀行面臨房價下跌及借款人長壽等風險,希望政府能出面設立專責機構,降低銀行承擔的風險。


經濟日報提供
經濟日報提供
 

統計目前共有12家銀行承作「以房養老」,合作金庫市占率第一,其次為土地銀行,華南銀行居三,且光是這三家銀行,承辦的「以房養老」件數便已高達九成。截至6月底,以房養老龍頭合庫銀已撥貸1,111件,核准金額逾64億元。

目前開辦以房養老的銀行,包括合作金庫、土地銀行、華南銀行、第一銀行、高雄銀行、台灣銀行、中國信託銀行、台新銀行、上海商銀、台灣企銀、兆豐商銀及安泰銀行。

銀行主管指出,12家銀行裡,有七家為泛公股銀行,主要是以房養老業務風險高、獲利空間低,民營銀行參與意願不高。

因應台灣步入高齡社會,為讓長輩老有所終,近年來政府大力推動「以房養老」政策,讓有屋卻沒錢的老人,能透過向銀行申請「逆向抵押貸款」,取得足夠養老金使用,同時也能在自己的房子裡安度晚年。

央行曾在報告裡指出,若要刺激民間消費,政府可積極推動「以房養老」,以減輕政府與青壯年負擔,進而帶動高齡消費動能。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5886/3377265

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國內銀行開始推動「以房養老」的業務至今,民眾對於以房養老的意願究竟如何?根據中信房屋宅指數的調查,2016年第一季,有57.1%的民眾表示「願意」使用以房養老,而2018年第三季的最新調查,表示「願意」使用以房養老的比例為57.2%,兩年多以來,民眾的意願度只增加了0.1%。深入分析受訪者的年齡層,發現一個有趣的現象,那就是20歲世代的年輕人對於以房養老的意願度大幅提升,由2016年第一季的35.7%,大幅提升到57.0%,增加幅度高達21.3%;50歲以上民眾對於以房養老的接受度則由69.8%降為56.4%,兩年多來減少了13.4%。

中信房屋副總劉天仁表示,以房養老的吸引點主要有兩個,分別是可以多一筆養老金,讓生活過得更好,以及可以減輕子女的孝親費負擔。根據本季宅指數的調查,高達35.8%的人選擇前者,而著眼於減輕下一代負擔的比例則為21.5%。劉天仁說,這印證了國人「有土斯有財」觀念仍然根深蒂固,一旦有需要時,政府有機制可以協助民眾把手上的不動產換成現金流,對於順利過上退休生活是一大助力,也有助於民眾購屋意願的提升。

劉天仁分析,老一輩的人寧可縮衣節食,還是希望能夠把辛苦打拚得來的房子,完整傳承給下一代;而年輕人面對低薪和高房價的壓力,要養活自己和孩子、家庭已有難度,將來退休以後,能「以房養老」不吝為減輕子女孝親負擔的一個好方法。另一個有趣的現象是,在受訪者中,六都加上新竹的民眾,以台南的民眾最想把房產留給子女,其次是新竹,台北則位居第三名。

(時報資訊)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180918002654-260410

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2018-08-30 11:54:15聯合報 記者林良齊╱即時報導
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盼捐贈財產做公益、又想有長照服務,現在可以選擇「附負擔捐贈以房養老」。伊甸基金會為罹患小兒麻痺的郭玉田,15年前開啟「以房養老」,只要捐贈房產予伊甸、伊甸就會負擔日後照護、安養、移工照護甚至是葬禮等都會提供相關的協助。

近年來政府積極推動長照,不少銀行也提供「以房養老」的理財工具,包括「逆向抵押貸款」、「售後租回年金」等。其實伊甸基金會早從民國94年就開始推動「附負擔捐贈以房養老」,起源是曾為伊甸基金會長期資助人的郭玉田盼身故後把財產捐贈給伊甸,又擔心日後照顧,尋求伊甸協助。

郭玉田外甥李翰紳今天到場分享,轉述舅舅曾跟他說,「把房子捐給伊甸後的時間是一輩子最快樂的時候」,因為照顧老人除了金錢、身體外,心理、陪伴也是很重要的。他舉例,只要有任何狀況伊甸人第一個到,連舅舅過世的時候也是,因此與社福團體合作推動「以房養老」是很務實的方式。

郭玉田101年去世後,伊甸基金會把他的房子改建成給有遠地就醫需求的「伊甸愛心棧南海路郭伯伯之家」,目前仍在使用。但伊甸表示,捐贈以房養老的服務,近15年來僅2例成案。伊甸基金會社會事業處處長王昭恕表示,需要關心的長輩一年比一年多,隨著時代改變,現在的人也較可以接受「以房養老」,因此伊甸近年又重新推動,希望可以讓更多人使用。

政大地政系教授張金鶚也到場分享,「目前政府做的應該是推動以房養老條例」,現行以房養老涵跨的部會太多,包括金管會、衛福部及內政部等都有,如何整合、給予誘因等更加重要。他認為,以房養老可以讓政府減少負擔、社會減少付出、老人獲得照護是多贏的方式。

伊甸基金會早從民國94年就開始推動「附負擔捐贈以房養老」。記者林良齊/攝影
伊甸基金會早從民國94年就開始推動「附負擔捐贈以房養老」。記者林良齊/攝影

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5887/3338764

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2018-08-30 11:31:52聯合報系攝影中心 記者陳柏亨╱即時報導
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伊甸基金會推行「附負擔捐贈以房養老」方案,今天舉辦小型分享座談會,邀請伊甸基金會...
伊甸基金會推行「附負擔捐贈以房養老」方案,今天舉辦小型分享座談會,邀請伊甸基金會社會事業處長王昭恕(右二)、政治大學地政系教授張金鶚(左二)、伊甸首例簽約的郭玉田先生家屬李翰紳(右一),以及申請中的黃阿姨(左一)分享各自看法。記者陳柏亨/攝影
 

台灣人口快速老化,根據行政院主計處統計,截至今年7月,全台65歲以上老年人口已超過330萬人,佔總人口14%以上,邁入高齡社會。而65歲以上老人獨居的比例已由民國98年的9.2%,上升至民國102年的11.1%,相當於有高達30萬的獨居老人,伊甸基金會為讓長者有更多元的服務選擇,積極推行「附負擔捐贈以房養老」方案。

伊甸基金會社會事業處處長王昭恕說,隨著長輩年齡的增長,所需的服務有所不同,伊甸除了提供居家照顧、輔具支持、日間照顧等服務,「附負擔捐贈以房養老」為一項長輩們將房屋贈與伊甸,由伊甸承擔長輩的照顧工作,使長輩能安心的獲得長期照顧系統的支持,提供有房產但無現金的長輩另一個安養選項。民國93至102年間,時年72歲的郭玉田先生即委託伊甸基金會開啟此一創新模式服務,採捐贈房舍兼顧安養的方式與伊甸合作,預先安頓自己的晚年生活,並透過社福團體將愛心擴及更多弱勢朋友。

目前申請中的68歲黃阿姨,在台北工作近40年,目前獨自居住在87年時購入位在松江路上的大樓套房中。談起當初如何接觸以房養老資訊,黃阿姨說,幾年前到區公所辦事,因緣際會看到政府在推行以房養老試辦計畫,但當時年紀不符資格,直到滿65歲時電話詢問,試辦名額卻已額滿。後在北市府的介紹下,得知伊甸亦有興辦以房養老,便與單位聯繫,評估後開始申請作業。長期擔任志工、喜歡閱讀、接觸多樣課程的黃阿姨進一步說,雖自己獨自一人居住,生活中仍有許多好友相伴,只是隨著年紀漸大,老後需要有人可以照應,對獨立、不喜歡依賴別人的自己來說,這樣的以房養老模式不僅能讓晚年生活有保障,也能讓房產有最大使用效益。

目前辦理的「以房養老」方案主要分為3類,第一類是以銀行為主體的「逆向抵押貸款方案」,第二類則是以壽險業者為主體的「售後租回年金方案」,第三類則是社福機構為主體的「社會照護服務方案」。政大地政系教授張金鶚說明,台灣房屋自有率高,推行老年人選擇「在宅老化」的「以房養老」方式,能維持原有的生活品質,也能帶動銀行、壽險以及社福機構等更多服務機會。張金鶚表示,公益型的以房養老,能在身故時把資產做有效的分配,把房屋捐贈給社福團體回饋社會,而社福團體亦能利用此房產作為據點,繼續推動公益,讓社會受惠,利人利己的養老方式,也是未來自己期待採行的方式。

伊甸基金會表示,因傳統價值觀念、信任關係及稅法上的彈性,相隔十四年,今年才有第二例成案,可見推行此一方案上實為困難重重。對伊甸來說,以房養老應是「養老」大於「以房」,不同於銀行著重在金錢及借貸,公益型以房養老可思索其房產價值的最有效應用,其所謂效益應不在於利潤的極大化,而是「幸福的最大值」,老後安心的照顧陪伴服務,才是伊甸以房養老方案的重點之處,除了向銀行抵押房子貸款的逆向房貸方式外,伊甸的附負擔捐贈特別適合單身或無子女遺產糾葛困擾的銀髮族,伊甸未來將從北市開始,陸續舉辦多場說明會,歡迎有興趣的民眾來電洽詢:02-2230-6670分機3304。

伊甸基金會推行「附負擔捐贈以房養老」方案,今天舉辦小型分享座談會。記者陳柏亨/攝...
伊甸基金會推行「附負擔捐贈以房養老」方案,今天舉辦小型分享座談會。記者陳柏亨/攝影
 
伊甸基金會推行「附負擔捐贈以房養老」方案,今天舉辦小型分享座談會,邀請伊甸基金會...
伊甸基金會推行「附負擔捐贈以房養老」方案,今天舉辦小型分享座談會,邀請伊甸基金會社會事業處長王昭恕(右二)、政治大學地政系教授張金鶚(左二)、伊甸首例簽約的郭玉田先生家屬李翰紳(右一),以及申請中的黃阿姨(左一)分享各自看法。記者陳柏亨/攝影
 
伊甸基金會推行「附負擔捐贈以房養老」方案,今天舉辦小型分享座談會,邀請申請中的黃...
伊甸基金會推行「附負擔捐贈以房養老」方案,今天舉辦小型分享座談會,邀請申請中的黃阿姨分享。記者陳柏亨/攝影
 

 

 

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5887/3338715

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2018/08/04 07:28
 

 

 

民眾拿房子當養老金的「以房養老」,金管會將降低銀行風險。資料照

金管會昨邀集各金控和銀行業大老,召開「金融行動發展方案」座談會,據了解,會中金融總會提出「以房養老」建言,希望金管會可以幫幫忙。

金融總會表示,目前銀行承做「以房養老」,有3大風險,包括借款人長壽風險、不動產波動風險、及利率風險,若要降低風險、提高銀行承作意願,「保證保險」機制就很重要。

所謂「保證保險」機制,是指銀行用自有資金承作「以房養老」時,給付給老人的本息、已超過處份不動產價值時,中間差額就由政府埋單。
 
如房屋價值800萬,但因老人活太久、銀行已給付給老人1000萬元,中間200萬元差額就由保證基金做賠付。
 
過去銀行公會曾提出建議,一是建議衛福部成立「保證基金」,二是若政府無力編預算,保證保險也可由保險業者來承做,有點類似過去「信用保證保險」的機制,但保險業者承做意願不高;金管會則較傾向由保險業以「商業保險」來做。
 
金管會主委顧立雄昨說,國外透過商業保險來分散銀行承作以房養老業務的風險,而他之前已跟銀行公會討論過,除了採商業保險方式外,還涉及修法,因為它畢竟含有社會保險的意涵,且若要純採社會保險的方式,還要看保險公司有沒有承作的意願。

其次,還有房貸抵押最長30年的問題,過去銀行公會也建議,希望可以修改《民法》規定,顧立雄昨說,這部分可以透過契約方式來處理。

最後則是死亡遷籍的部分,顧立雄說,這部分將和內政部協調。

所謂「以房養老」,是讓民眾拿房子換養老金,但房價波動以及長壽風險都影響銀行承辦以房養老業務。(廖珮君/台北報導)

原文網址:https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20180804/1404327

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原文網址:https://www.mirrormedia.mg/story/20180719fin002

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2018-06-19 00:01經濟日報 記者陳美君/台北報導
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台灣進入高齡社會,長照需求大增。根據金管會統計,國內目前有12家銀行開辦以房養老業務,截至3月底,核貸案件突破2,400件,金額約130億元。業務前三大銀行分別為合作金庫、土地銀行與華南銀行

政府鼓勵銀行積極推動「以房養老」融資方案,協助高齡長輩將不動產活化為養老資金,以實現「老有所終」願景。據了解,率先開辦商業型以房養老業務的合庫銀行,累計核貸金額約58億元,承做件數也突破千件,穩居龍頭地位;土地銀行核貸金額約34億元,華南銀行則是22億元。

金管會表示,以房養老業務集中北部區域,主因北部不動產價值較高,年齡則是以65歲到75歲之間最多。

以土銀而言,截至4月底承做707件,六都占比高達81%,顯示以房養老業務,仍以都會區的居民接受程度較高。

金管會統計顯示,目前已有12家銀行開辦以房養老業務,包含合庫銀行、土地銀行、台企銀、第一銀、華南銀、高雄銀、台銀、中國信託、台新銀、上海商銀、兆豐銀行及安泰銀行。

原文網址:https://udn.com/news/story/7239/3205585?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2018-05-18 16:45中央社 記者蔡怡杼台北18日電
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金融監督管理委員會最新統計,以房養老開辦2年多來業務穩步增長,迄今核貸案件共2425件、撥貸金額約新台幣130億元,業務量前三大銀行為合庫、土銀以及華銀,均為公股行庫。

為滿足高齡化社會的金融需求,銀行於民國104年11月開辦俗稱「以房養老」的商業型逆向抵押貸款,協助年長者運用自有房產設定抵押權給銀行,銀行每月平均撥付本金,作為老年生活保障的補充性措施,以安定年長者生活。

目前已有12家銀行開辦以房養老業務,包含合作金庫銀行、土地銀行、台灣中小企業銀行、第一銀行、華南銀行、高雄銀行、台灣銀行、中國信託銀行、台新銀行、上海商業儲蓄銀行、兆豐銀行以及安泰銀行等12家銀行。

根據金管會統計,截至107年3月底,全體銀行以房養老核貸件數共2425件、核貸額度約130億元;截至去年底則為2227件、119億元。

金管會表示,以房養老業務集中北部區域,主因北部不動產價值較高;另外,承作以房養老業務的前三大銀行依序為合作金庫銀行的58億元、土地銀行的34億元以及華南銀行的22億元。(編輯:蘇志宗)

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5641/3149644

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日前,遇到一位在銀行上班的朋友,她提及在高齡社會下,申請「以房養老」的貸款,現在很熱門,順口問我要不要辦理?

由於這個問題,我從來沒想過,因此對她說,未來,房子是要留給小孩的,我不可能拿現有的房子去辦抵押貸款,把錢借出來供自己花用。萬一,有一天,房子被銀行收走了,那小孩子要住哪裡?

為了澄清我的疑慮,她急著說明,一般人都認為,拿房子去抵押,借錢來用,錢只會愈用愈少,但是,其實可以有不一樣的作法。

她接著說,例如將房子抵押後,借出的這筆錢,拿去買海外債券,每月領取5~6%利息,再拿一部分的錢還房貸2%利率的資金成本,即可輕鬆坐享中間的價差。

「萬一投資賠錢,怎麼辦?」這位朋友說,這個也不用擔心,一切都由保險理賠。她舉例說,假如房貸500萬拿去投資,但房屋所有人過世,總計投資虧損了200萬,那麼繼承人不必吃下這200萬的虧損,而是由保單全額理賠,確保不會「債留子孫」。

「那保險費率會不會很貴啊?」我還是很擔心地問。她說,不會啊,保險費會從每月的收益中,固定扣款,負擔很小,但保障卻很大。

聽完之後,覺得這位朋友說得很有說服力,但我還是要再想想,因為,市場上總是存在黑天鵝,任何投資都有風險,最好視個人能力,量力而為才好。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180517000280-260202

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以房養老現行面臨的執行障礙

 

針對以房養老逾放,銀行公會將提案放寬措施。金融圈人士透露,銀行以房養老業務執行已被視為政府銀髮政策措施重要的一環,金管會也已責成銀行公會討論如何提出相關配套措施,以鼓勵更多國銀加入,其中近期將拍板定案的就是延長逾放認定時間。

國內目前已有包括合庫、土銀、台企銀、一銀、華銀、兆豐、高銀、台銀、中信、台新、上海等11家國銀承作「以房養老」,目前承作件數合計已破2千件、核貸金額也超過百億元。

金融圈人士透露,金管會主委顧立雄對「銀髮金融」非常重視,月前更曾召土銀、合庫兩家目前以房養老業務量最大的公股銀行赴金管會簡報,也因此銀行公會在農曆年前,特別召集重要銀行開會,討論如何延長以房養老的逾放認定時間,以免成為其他國銀加入這項業務的「路障」。

除了銀行公會,以房養老業務也展開「跨部會」合作,據了解,包括內政部已加入通報系統,倘若借款人往生,內政部只要在戶政系統接獲相關訊息,就會直接連線通報給借款銀行,以讓銀行進行後續聯絡繼承人及擔保品處分的本息償還程序。

相關人士指出,辦理以房養老者,有不少不動產抵押物件「繼承人」(子女)在國外,一旦借款人往生,這些繼承人不論是聯絡或返國處理擔保品都需要時間,往往一拖就超過三個月,銀行依照授信作業規則,須把未償還的本息列入逾放,對銀行授信品質也會造成衝擊。

根據銀行公會在農曆年前初步開會所凝聚的共識,為避免聯絡國外繼承人不易,及繼承人回台後處理擔保品的時間延誤問題,原本對於一般的放款,倘若超過三個月本息未還得列為逾放,倘若超過六個月得進而被列為催收款,現在若是「以房養老」放款,則可上述的期間,全部可延長一倍。

即倘若因為借款人往生而產生的本息未還問題,將從本息未繳起算六個月才會被認列為逾放,至於催收款認列也由原先六個月延至一年,銀行公會將在請示金管會後,於下次理監事會通過這項配套措施。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180221000223-260205

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2018-01-22 00:00經濟日報 記者陳慶徽採訪整理
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郭德田

媒體報導,日前一位羅姓婦人與其獨自養大的兩兒子簽下契約,要求兩子成年當上牙醫後,依約逐月給付給她扶養金,其中朱姓二兒子以違反公序良俗為由,拒絕依約支付款項,然而最高法院判定此契約合理,朱姓牙醫連同利息在內,必須支付其母扶養費共2,863萬元。

羅姓婦人與其配偶離婚後,單獨扶養兩個小孩,舉債2,000多萬元提供兩子補習、重考與就讀牙醫系,擔心兩子未來不願奉養,因此與兩人在他們就讀大學期間訂定契約,約定兩兄弟取得牙醫師資格後,以執業收入純利60%按月攤還,至累積金額達5,012萬元為止,藉此清還教育支出。

由於兩位兒子都已成年,法律上已具備自主權,在簽約當下已擁有自行選擇簽與不簽的選擇權,因此,只要簽約當下當事人並未受任何暴力脅迫,此契約就具有法律效力。

在法律明定的範圍中,父母對子女的扶養義務僅到子女成年為止,除非有如疾病等特殊情況,才需要繼續照顧子女。另一方面,父母年老失去收入且無法維持經濟狀況時,便可對子女請求扶養權,社會局此時也可依法向子女請求扶養費。

此事件爭議點在於,上訴人朱姓牙醫認為該合約違反公序良俗,而最高法院最終判決則是認定,此契約等同於雙方針對扶養方式的協議。

此案件中,羅女是單親狀態,舉債扶養小孩栽培兩子成為牙醫,確實花費不少錢,細看其內容,法院認為以朱姓牙醫的收入來看,合約中約定金額屬於他可負擔範圍,且並非無上限要求,也就是說,兩子在全數償還合約規定金額時,便已盡到扶養義務。

然而,考量到如當事人扶養花費、單親背景、小孩月收等多重背景因素,此案之判決放到其他類似案件中,是否會得到相同判決?還需視個案而定。

假設有另一案件,父母開出的償還金額遠遠超過子女收入可負擔範圍,該協議在法院中審議時可能被認定不合理,而被要求需要修改協議內容。

此外,民法中其實也明文規定雙方可自行協議「情事變更」,調整協約內容。舉例來說,假設此案中的朱姓醫師未來因生意不佳,未能保有同樣收入水準,也可與羅女協議調整契約內容,但若雙方無共識,仍需要到法院處理。

類似契約中,夫妻間的「自由處分金」則可拿來做比較的項目。以此案件來看,該母親以舉債方式照顧子女,實務上其實較少見,常見的是夫妻間的約定。以東方社會來講,夫妻間常有一方會選擇放棄工作,專心打理家務,而此時由於他失去了收入來源,需仰賴另一方,便需要自由處分金,此金額也同樣是為反映一方在家中對家庭的貢獻,以此轉換為資金給他使用。

回到此案中,該朱姓牙醫在抗辯理由中認為,協議書中主張他須支付羅女已付出的扶養費用,與扶養過程中耗費的時間、心神所換算的金錢,此舉與一般社會道德觀念背離。然而,如同夫妻間可約定支付在家打理家務的一方自由處分金的概念一般,母親對扶養子女所付出的心神,在法律上也同樣可以以金錢換算衡量。

(馥詠德章法律事務所律師郭德田口述)

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/2942551?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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