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2019/09/12 20:09 東森財經新聞
西門町電箱大挪移!店租瞬間漲近2.5倍

今天有一個驚人數據,台灣人的平均年齡已經來到了80.7歲,高齡化就有就醫需求,但是醫院旁第一排的房價還是比區域行情稍低一些,說到嫌惡設施,很多人更會想到電箱,但你知道嗎?西門町的地王,竟然自費砸錢把電箱移走,移到哪?花了多少?帶您來看。  

 

東森財經記者劉佩綺:「平日的西門町,還是有很多觀光客,好熱鬧哦,不過如果你有來過西門町,你一定對這些大型的變電箱非常有印象,有時候逛街逛到一半時,甚至還要特別避開來,不過你知道嗎,在這裡就有店主,為了不影響做生意,竟然花了上百萬元把它給移走。」

飲料店前長長的人龍,但排隊還得轉個彎先避開,光是西門徒步區變電箱就有超過10個以上,做生意難免受到影響。

西門町店家:「之前是在圓環中間有個很大的,你說有影響嗎,就是那邊的店面有影響,本來是其中可能一間,那它分散開的話,可能就是影響到其它的。」

▼擁有超過20家店面的地王林世昌,竟然砸錢把它分散成小變電箱,其中四個還移到分隔島上。(圖/東森新聞資料畫面)

 

還記得嗎,西門町徒步區,曾經有個大型的圓形變電箱,甚至成為等人的地標,在這裡擁有超過20家店面的地王林世昌,竟然砸錢把它分散成小變電箱,其中四個還移到分隔島上。

寧可花錢都要移開,就是因為嫌惡設施對租金差很大,原本月租50萬的店面,沒了電箱瞬間三級跳,變身120萬。

商仲鄒慶宇:「然後所以其實現在差到超過一倍,那一般如果你以不同不是像這麼精華的店面,可能可以差差到兩三成是有機會。」

▼原本月租50萬的店面,沒了電箱瞬間三級跳,變身120萬。(圖/東森新聞資料畫面)

 

能想移哪就移哪,因為人稱seven董的林世昌,在西門町有整排店面,才能把嫌惡設施影響分散,但他投資心法還有這一招。

商仲鄒慶宇:「你整排的店面,可以依照你自己的想法去調整租金,你可以選擇不同產業,就不會讓你的租客,可能被受到旁邊是誰的,是誰誰競爭,它當然利潤就會比較高,就會長期租下去。」

嫌惡設施檔財路,靠變通讓租金翻倍賺,只能說地王不愧是地王。

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【往下看更多】
北市最貴店租!傳四面佛旁花攤一坪竟破80萬

https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/video/99740

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▲在電商與商場的雙重夾擊下,北市各大商圈近期都不好過。圖為石牌商圈。(圖/NOWnews資料照)

在電商與商場的雙重夾擊下,台北市近期傳出不少知名店面收攤。據台北市實價登錄資料,近4年上半年度的店面交易中,交易量最高在去年共208件,今年下滑11.1%共185件;至於成交單價方面,今年上半年沒有單坪超過300萬的交易。專家分析,近期消費型態轉變,店面逐漸式微,但一線商圈屋主仍死守價格,且投資人有更多元的選擇,因此北市店面交易冷淡。

綜觀近四年店面交易,2016年房市緊縮,店面置產也縮手,上半年僅153件交易,爾後市場反彈,2017年仍有單價400萬以上之交易,2018年交易量交易量突破200件,最高交易單價在300萬以上,但今年上半年交易量及最高單價都雙雙下滑。

▲台北市歷年上半年店面交易資料。(圖/住商機構提供)


住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,觀察台北市各商圈發展不一,也非所有商圈一蹶不振,倘若商圈有其引人入勝之處,如西門町人潮依然豐沛,甚至平均店租超越東區,故商圈具潛力,店面仍有其身價。大家房屋企劃研究室主任郎郎美囡表示,今年不動產市場持續回溫,且市場游資滿溢,店面交易量仍高於2016年及2017年同期,但熱度不如去年,由於消費型態轉變讓許多店面式微,而一線商圈店面屋主仍堅守價格,與買方難達共識,另一分面,近期辦公室、廠房成為市場熱門不動產,且政府力推老屋重建,老屋也成為投資標的,都讓投資人有更多元的選擇,進而影響店面交易的價量表現。

https://www.nownews.com/news/20190910/3622220/

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街邊店面近年受到電商及百貨商場夾擊,部分商圈的店面效益降低,店面交易也難創天價,依據台北市實價登錄資料統計近四年上半年度的店面交易,交易量最高在去年共208件,今年下滑11.1%共185件,至於成交單價方面,今年上半年沒有單坪超過300萬的交易。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,由於網購的便利性高,改變消費者購物型態,此外,餐飲等體驗式消費傾向整合至大型商場,都是讓店面光環減弱的原因。

綜觀近四年店面交易,2016年房市緊縮,店面置產也縮手,上半年僅153件交易,爾後市場築底反彈,2017年尚有單價400萬以上之交易,2018年交易量交易量突破200件,最高交易單價在300萬以上,但今年上半年交易量及最高單價都雙雙下滑。

郎美囡表示,今年不動產市場持續回溫,且市場游資滿溢,店面交易量仍高於2016年及2017年同期,但熱度不如去年,由於消費型態轉變讓許多店面式微,而一線商圈店面屋主仍堅守價格,與買方難達共識,另一分面,近期辦公室、廠房成為市場熱門不動產,且政府力推老屋重建,老屋也成為投資標的,都讓投資人有更多元的選擇,進而影響店面交易的價量表現。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,觀察台北市各商圈發展不一,也非所有商圈一蹶不振,倘若商圈有其引人入勝之處,如西門町人潮依然豐沛,甚至平均店租超越東區,故商圈具潛力,店面仍有其身價。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/143676.html

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2019-09-06 14:01聯合晚報 記者游智文/台北報導
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北市東區商圈空店潮持續惡化,目前商圈待租量達230間,比去年同期又增加59間、增...
北市東區商圈空店潮持續惡化,目前商圈待租量達230間,比去年同期又增加59間、增幅逾三成。 本報資料照
 

 

待租店面達230間 92間逾1年租不掉

屋比房屋統計網路待租店面顯示,北市東區商圈空店潮沒有改善,持續惡化,目前商圈待租量達230間,比去年同期又增加59間、增幅逾三成,現有待租物件中,多達92間待租時間已超過一年,占比達四成。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,之前部分調查指出,東區忠孝東路第一排店面空置率明顯下降,實際走一趟,之前空置的,很多仍租不掉,巷內更嚴重,部分地段甚至出現二、三家店面連續空置情況。

由於東區店面空置嚴重,日前引起各界重視,掀起一波救東區熱潮。陳傑鳴表示,7月、8月間,台北市政府在東區舉辦多次大型活動,確實吸引不少人潮,但由於東區租金水準仍高,店面空置情況並未改善。

近三年台北商圈店面待租量資料來源/屋比房屋 製表/游智文
近三年台北商圈店面待租量資料來源/屋比房屋 製表/游智文
 
根據屋比統計,包括巷內店面,2017年8月東區商圈待租店面共有133間,去年8月增加到171間。今年不少人認為應會下降,但統計8月底數據,多達230間,和去年相比,增加59間,若和2017年相比,兩年間增加近100間,增幅逾七成。

統計發現,不僅東區商圈慘澹,民生商圈、師大商圈、士林商圈、中山晶華商圈等北市知名商圈店面待租量也都上升,其中民生商圈從70間增加至79間,士林商圈從60間增加至70間,近兩年成長都超過二成。

僅西門町商圈 待租店面減少

過去一年北市只有西門町商圈店面待租量減少,目前待租量僅57間,比去年少一間,比前年少四間,呈逐年減少趨勢,西門町待租店面超過一年的,也僅七間,在主要商圈中,數量也是最少。

天母商圈去年租況有好轉,待租店面從2017年71間減至52間,不過今年回升至60間,仍待觀察。

陳傑鳴表示,網路購物、送訂餐服務興起,民眾消費模式改變,對各地街邊店面都造成極大衝擊,東區因為租金高,一線店面每坪動輒1萬元以上,許多行業能撤就撤,店面空置情況也因此比其他區域嚴重。

陳傑鳴表示,目前北市民生、師大、士林、中山晶華等商圈都出現逛街人潮銳減、客單價下滑的問題,由於陸客來台人數將持續減少,雖然政府祭出各項補助方案,但短期內受到的衝擊仍難免,預期店面待租量仍會持續攀高,各商圈除需加速進行轉型,建立自己特色外,也要減少過多同質性的產品,才能吸引遊客、旅客前來消費。

https://money.udn.com/money/story/5621/4032317

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新頭殼newtalk | 連于萱 綜合報導
財信傳媒董事長謝金河表示,投資店面不再一本萬利。   圖:翻攝謝金河臉書
財信傳媒董事長謝金河表示,投資店面不再一本萬利。   圖:翻攝謝金河臉書

有感於商圈店面冷清情形,財信傳媒董事長謝金河今(19)日在臉書發文,「投資店面不再一本萬利,」並表示,經濟型態已改變,網路經濟逐漸崛起。

謝金河說,晶華酒店附近的商圈,30幾年來都是名牌精品林立的熱門商圈,但現在這裡卻沒有什麼人潮,可能是因為很多店面都貼上出租的紅色布條,而晶華酒店內排隊吃下午茶的人龍,排得滿滿,酒店外的商圈卻冷清得可怕。

謝金河指出,台北市六大熱門商圈,除了西門町商圈,其他像天母、民生東路、師大到東區,都出現像晶華商圈情形,一整條馬路,突然空出好幾個空置的店面,惡性循環像傳染病一般蔓延。

謝金河表示,經濟型態改變了,網路經濟崛起,電商及宅的取代傳統零售業,且因為一例一休造成成本增加,很多零售,小吃攤,小型精品店退場。並強調,「商圈式微已常態化,過去買店面出租是一本萬利的搖錢樹,現在回報率走低,如果業主堅持高租金,有可能變成長期空置戶。」

 
財信傳媒董事長謝金河認為,經濟型態已改變,網路經濟逐漸崛起。   圖:翻攝謝金河臉書
財信傳媒董事長謝金河認為,經濟型態已改變,網路經濟逐漸崛起。   圖:翻攝謝金河臉書

 

https://newtalk.tw/news/view/2019-08-19/287891

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2019/08/15 20:26 東森財經新聞

西門町現「黃金柱」! 一根月租金11萬元

西門町出現月租11萬元的「黃金柱」!就在捷運6號出口,人潮最多的徒步區,再往內一些,也分別有6.5萬到8.5萬不等的身價,實際走訪店家,租金雖貴的離譜,但因為客人人流夠多,所以做生意還是划算!

 

東森財經記者劉佩綺:「柱子周圍掛滿帽子和衣服在販賣,其實這個就是西門町最貴的黃金柱,雖然只有一坪空間,竟然月租就要11萬元。」擠擠擠買買買,西門町已經成了台北的逛街天堂,柱子生意更是搶搶滾。

 

▼人潮最洶湧的就是西門捷運站6號出口,在這邊有5根柱子,月租高達11萬元。(圖/東森新聞資料畫面)

 

民眾:「西門町就是比較多一些潮流的東西吧,喜歡來看看。」、「比東區好一些,因為東區現在就沒有什麼店是年輕人會比較喜歡的。」人潮最洶湧的就是西門捷運站6號出口,在這邊有5根柱子,月租高達11萬元 ,像這位賣雨傘的店家僅僅承租柱子的一面,租金就超過3萬元雖然昂貴,以一把傘最低299元來算,看看來客量其實還是划得來。

 

雨傘店家老闆魏先生:「大概三四十組客人吧,沒有到八九十那麼誇張啦,可能大概就六七成。」其次是漢中街月租八萬五,再往內一點的峨嵋街、漢中街交叉口月租8萬,相對外圍的成都路也要六萬五,賣的都是小東西手機配件,很多老闆排隊想租都還租不到,因為很可能比開店還賺。

 

▼這三年西門町店面待租量一年比一年少,平均每坪月租金更是從7881元漲到8651元。(圖/東森新聞資料畫面)

 

房仲業者田大全:「他這邊三個面就算月租9萬,一面一個月是3萬塊,3萬塊除以30天,不就一千塊,那一千塊不就小飾品,299 399啦 手機殼啦,三百塊 他一天賣四五個可能就這樣打平了。」這三年西門町店面待租量一年比一年少,平均每坪月租金更是從7881元漲到8651元,店面供不應求,租金也難怪水漲船高。

https://news.ebc.net.tw/News/business/173915

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▲萬年大樓如何起死回生?達人「一句話」揭關鍵決勝點。(圖/取自萬年商業大樓臉書) ▲萬年大樓如何起死回生?達人「一句話」揭關鍵決勝點。(圖/取自萬年商業大樓臉書)

萬年大樓是西門町歷史悠久的地標之一,過去總是人潮洶湧,不料近年卻屢傳「空店潮」,不僅多間店面閒置招租,甚至連單坪價位也砍半,令人不勝唏噓!有網友就好奇問及「要怎麼救萬年大樓?」結果一名專業網友隨即點出關鍵決勝點,直指「萬年必須有網路不可取代的價值存在才有希望」。

問題一出,立刻引發網友熱論,「以前湯姆熊打格鬥遊戲還要排隊…」「以前常在萬年買手錶,現在不知道如何」、「我會去萬年地下室吃拉麵,西門町霸主」、「萬年模型貴死,動線又擠得不想進去」。

▲萬年商業大樓。(圖/取自萬年商業大樓臉書)
▲萬年商業大樓。(圖/取自萬年商業大樓臉書)

另也釣出一名專業網友分析,直言「在萬年可以買到的東西, 網路上找也有。如果不是有什麼網路無法取代的體驗價值存在,幹嘛去萬年呢?」他認為,這就是網路興起的結果,很久以前就有人提過了,「這麼多年的時間,還沒發現這趨勢,能怪誰呢?」

而其他網友見狀則紛紛點出,「萬年有跳舞機,網路跳給誰看」、「萬年有湯姆熊,這個是少數網路無法取代」、「萬年有青蛙下蛋,這是網路無法弄的」。(編輯:許苡晴)

▲網友於 PTT 貼文。(圖/翻攝自PTT)
▲網友於 PTT 貼文。(圖/翻攝自PTT)

https://www.nownews.com/news/20190816/3570640/

 

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財經中心/綜合報導

全日本超過400家分店的「驚安殿堂唐吉訶德」,日前傳出要來台灣開設分店,讓不少民眾相當開心,因為這間平價藥妝商場是許多台灣人赴日旅遊必逛的,不過原本傳分店將開在東區永福樓舊址,如今卻告吹。

日前傳出日本「驚安殿堂唐吉訶德」將進軍台灣,官方來台尋找合適的展店位置,看上了位在台北市忠孝東路四段永福樓舊址,但根據《好房網》報導,有房仲透露這個計畫將告吹,主要原因是因為房東以建築安全為由,拒絕在大樓內設置手扶梯。

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▲原本傳出「驚安殿堂唐吉訶德」要開在永福樓舊址。(圖/翻攝自GoogleMap、唐吉訶德官網)

然而近年來東區的倒店潮相當受到關注,許多店家因為無法負擔高租金,紛紛將店面撤出東區,空租店面越來越多,包含Forever21、Swatch、SUPERDRY、漢堡王、永福樓、糖朝等紛紛關閉,其中人潮不如以往也是關鍵原因之一。

就有房市專家直言,「東區死得很徹底,就是被投資客炒到最高點,漸漸凌遲後死在最高點」,租金越來越高、空店增多的情況下,逛街人潮也就漸漸沒落。原本「驚安殿堂唐吉訶德」傳出要進駐月租金150萬的永福樓,讓許多民眾相當振奮,如今告吹雖然並非因為租金,但仍讓許多人感嘆東區的沒落。

唐吉訶德從藥妝、家電到零食日用品什麼都賣,且符合潮流上架速度快,CP值相當高精緻又便宜,因此台灣觀光客到日本,一定會到唐吉軻德掃貨,不過「驚安殿堂唐吉訶德」不租永福樓,落腳哪裡得再另外尋找地點。(編輯:黃韻璇)

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▲唐吉軻德是許多台灣人到日本必逛。(圖/翻攝自唐吉訶德臉書)

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2019-08-08 12:12:14經濟日報 記者游智文╱即時報導
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原運動品牌「Under Armour」位於羅斯福路三段的分店,因房東財務出問題,淪入法拍,前三拍均流標,7日進行四拍,由一名郭姓自然人,加價9,999元,以1.14億元得標,換算每坪約109萬元。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,UA公館分店日前搬走,店面又淪法拍,且一再流標,原屋主被形容是最慘的房東。不過,新房東撿了便宜,四拍後低點入手,若依得標金額計算,就算原租金砍七成,每月以30萬元出租,投報率就超過3%,符合投資效益。

UA公館分店原位於羅斯福路三段316巷口,房東為俋泰建設,外傳UA以每月100萬元承租,租約到民國111年8月,但UA在今年6月提前結束租約,目前店面搬到附近汀州路上。

寬頻房訊發言人徐華辰表示,根據法院公告,俋泰建設因欠繳利息,作為抵押物的店面遭到法拍,分成甲乙兩標,其中UA承租的甲標,最先拍賣底價1.98億元,但一再流標,本月7日淪至四拍,底價降至1億1,435萬元,和一拍相比,幾乎腰斬。

徐華辰表示,公館商圈近年雖然店面空置率有升高趨勢,但仍比師大好,不至於崩壞地步,依四拍底價,得標人即使降租也有不錯租金報酬率,因此事前市場即預估應可順利脫標不過,7日開標,僅有一人投標,僅加價9,999元就得標。

張旭嵐表示,如果用UA先前外傳百萬租金來算,新房東租金投報超過10%,即使打對折,以50萬出租,也有5.2%,打三折,降至30萬,都有3%投報率,應是出手標下主因。

圖/取自Google Map
圖/取自Google Map

https://house.udn.com/house/story/11137/3977126

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2019-07-19 12:32:19經濟日報 記者游智文╱即時報導
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北市東區。記者游智文/攝影
北市東區。記者游智文/攝影
 

最新實價統計,北市店面去年每坪成交均價跌破百萬,今年Q1進一步下修至97萬,創2013年以來新低,和2014年高點每坪117萬相比,一坪下跌20萬元,跌幅已近17%。

新北店面表現也不佳,去年下滑至每坪55.8萬元,今年Q1再跌至54.4萬元,也創2013年以來新低。

房仲業者分析,雙北店面同步下滑,主因有二,一是受電商崛起、消費市場改變影響,另一則和房市反轉,投資人觀念改變,不再一味追求賺價差,轉為長期投資有關。由於是長投,要求較高投報率,導致店面價格持續修正。

根據永慶房屋統計,台北市店面從2013年至2016年,連續四年單價都在一坪110萬以上,2017年下滑至每坪103萬,2018年,東區商圈爆出空潮,單價再跌至99.8萬。今年首季跌勢未減,進一步下修至97.7萬元,和高點相比跌幅達17%。

另觀察總價,近六年北市店面最高成交總價達4,669萬,今年首季僅3,129萬,總價大減逾三成。

新北方面,近六年店面平均成交單價都在一坪50多萬的五字頭,最高達59.9萬,今年Q1為54.4萬,跌幅近一成。

永慶房產表示,台北市店面從2014年就一路下跌,一方面是受到2014年房市反轉影響,店面投資卻步;另一方面是消費市場改變,大家越來越習慣動動手指用平板、手機點一點,貨品就會送到眼前,減少外出購物機會,店面價值下滑。

另外,近年百貨公司、大型outlet等立體化商場不斷拓點,分食外出購物的人流,立體化商場將吃喝玩樂集中在一棟的複合式經營,沒有街邊店風吹日晒雨淋的困擾,提供消費者一站式購物,也讓一般實體店面受到衝擊。

永慶房產業管部資深經理謝志傑表示,新北市店面也同樣受到衝擊,不過由於新北市店面價格相較於台北市親民許多,因此店面價格修正發酵的時間也落後於台北市。

謝志傑表示,雖然雙北店面價仍在下滑,觀察雙北市2016年至2018年的店面交易量則呈現逐年回升狀態,不過,交易熱區不再是熱門商圈,不少社區型商圈,因為周邊住戶多,人潮、消費穩定,店面價格相較一級商圈又更好入手,反而受到投資人的青睞。由於高價店面成交減少、一般店面成交增加下,也讓店面的平均價格出現修正態樣。

資料來源/永慶房產
資料來源/永慶房產

https://house.udn.com/house/story/5889/3938332

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2019/07/02 13:16文/記者朱語蕎

東區商圈店租金高,嚇退不少店家,讓商圈逐漸蕭條。

根據4月內政部實價登錄揭露一筆東區精華地段店租,每坪店租1萬5781元,比3年前同路段最高店租每坪2萬6418元減少40.3%,反觀西門町店租則有往上趨勢,去年最高租金單價突破2萬元,與東區互別苗頭。

 

觀察東區及西門町近年的租金變化,東區的平均租金從1坪8千降到5~6千,精華路段忠孝東路四段店租,則從每坪2.6萬降到1.5萬,大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,東區在電商及百貨業環伺下,商圈特色被稀釋,東區店面以中大坪數居多,位於忠孝東路四段的店面普遍在25坪以上,即使店租從2.5萬降到1.5萬,月租仍超過30萬元。

 

西門町觀光遊客多 店租連年漲 

而另一端的西門町,接近台北車站、中正紀念堂、龍山寺等景點,觀光性質強,商品以潮流性及低單價居多,較容易吸引年輕族群,讓西門町租金持續攀高,今年實價登錄揭露最高單價店面位在西寧南路,並非位在黃金路段,因此最高價及均價都被拉低,最高店租每坪僅1萬元,平均每坪租金6000~7000元,不過從2016到2018年的平均店租及最高店租都有成長,2018年平均租金接近每坪8千元,最高店租則在每坪2萬元以上。

 

大家房屋台北雙連店店長曾世榮表示,西門町特色性強,除了本國的消費者,來自各國的自由行旅客也多,且這些旅客消費力道強,因此西門町店面頗為搶手,尤其靠近捷運站出口的徒步區,就算行情在每坪1.5~2萬,也是兵家必爭之地。

 

北市研考會日前公布東區商圈民調,超過半數受訪者認為店租應由市場機制決定,政府無需介入太多,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,網路時代來臨對街邊店的影響甚鉅,由於消費習慣的改變,網路買單讓店面的提袋率大幅下滑,因此店家的商品吸引力、商圈特色更為重要,這也考驗各商圈未來的發展。

https://ctee.com.tw/news/consume/112719.html

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2019/06/30 23:05:00

記者蔡佩蓉/台北報導

2019年第2季台灣CCIM商業不動產投資信心指數(ICI)調查出爐,總平均指數為111.54點,與前季相較上升8.65點。本次調查中,5項指標辦公室、旅館、店面、土地開發、總體經濟環境全數上升,其中,信心最高的指標仍為「辦公室」項目,而「店面」投資信心竟然落後低迷多年的「旅館」了。

晶華商圈。(圖/記者蔡佩蓉攝影) ID-1704169

▲台北市不少商圈都出現撤租現象。(圖/資料照)

主持這項調查的政治大學地政系林左裕教授指出,本季ICI指數創下新高的主因為美中貿易戰台商及部分美商移轉至台灣投資效應,除了設廠生產對土地及辦公室產生需求之外,衍生的就業機會與可能引發所得成長,對經濟基本面及投資信心有正面影響。

本季「旅館」投資是本指數調查2年以來,投資信心首次達到中立,不過,「店面」的信心指數雖然微幅上升,但仍處於保守,店面經營的收益仍難支撐自2009年寬鬆貨幣政策,所引發飆漲的價格,加上目前面臨電子商務的競爭,致使店面投資的信心仍偏保守。

深根桃園地區的CCIM成員鄭益群分析,辦公室需求在桃園地區現正快速成長,店面需求則因桃園地區近年大型購物中心眾多,及餐飲複合大樓經營已成趨勢,投資一般店面仍須謹慎評估。

CCIM台灣不動產投資協會理事長黃鵬䛥表示,本次CCIM商業不動產投資信心指數「店面」信心已落於「旅館」之後,成為相對較保守的指標,若想要賺得比平均報酬多,就要比起其他投資者以更高層次思考,要追逐新建更多辦公室,或逢低投資改造店面,現階段也得謹慎評估與選擇。

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=563076

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2019/06/14 15:48 東森財經新聞

小巷租金多1倍!士林店家寧棄守大路原因曝光

士林夜市是國際知名觀光景點,曾多次獲選為台灣代表夜市,許多國內外旅客來台北必訪的美食天堂,每到傍晚,路邊攤販便開始開店招攬生意,士林夜市前的文林路以往人山人海,但近年來遊客減少,租金高漲使得業者負擔不起高租金,紛紛退租。對此,有房仲認為「人潮」、「店租」及「店面性質」恐是主因。

 

位於捷運劍潭站的士林夜市是國內外旅客的必去景點,小吃美食吸引不少人慕名而來,例如:豪大大雞排、雪花冰、十全排骨等等,士林夜市的規模極大,攤販範圍在基河路以東、文林路以西、小北街至小西街和大南路以南,南邊到基河路和文林路交叉口.東北到小北街與文林路交叉路口、西北到大南路與基河路交叉路口,是台北市內最大、最為人所知的夜市之一。

 

▼士林夜市是國際知名觀光景點,旅客來台北必訪的美食天堂。(圖/取自pixabay)

 

不過最近士林夜市陸續出現店面退租潮,商家透露近年來遊客減少,平日的生意難做,士林夜市沒幾步路就能看到一家大型店面出租,從捷運站一直到加油站就有近10個店面還沒租出去。

 

根據《三立》報導,房仲業者徐佳馨表示,文林路的人潮相較於大東路不是那麼多,留客的能耐也沒有那麼強,加上店面的面積較大,租金的總價比較高,不少業主紛紛選擇轉去其他的區塊。

 

▼大東路租金雖較高,但人潮相對吃香。(圖/翻攝自Google地圖)

 

此外,「店面性質」也是主因,文林路旁的大東路有許多相同類型的店面,相比之下,在文林路上租金一個月約12~15萬元,但到了大東路上租金則飆至25~30萬元左右,儘管店租較高,但人潮相對也比較吃香。

 

(封面圖/翻攝自Google地圖)

 

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小哥費玉清從忠孝東路一段到七段都有房產,不過近年來東區商圈逐漸沒落,肇因於店面租金飆漲,間接逼走房客。據《蘋果日報》報導,東區最大房東是位林姓大戶,保守估計擁有10家店面,月收租估計1千萬元,即使有些店面閒置一年,對口袋很深的地主來說,完全不是問題。

 

台北東區商圈近年來店面閒置、人潮銳減,不過店租卻始終不降,房東寧願租不出去也不降租,店面則無人承接導致空置數增加,例如MISS SOFI、鼎泰豐、金石堂、亨得利三寶名錶、Benetton、SPAO、MIXXO等多個品牌皆陸續撤離東區,有些店面幸運找到接手商家,也有不少仍持續空置。

 

仲介業者指出,東區很多房東口袋很深,不在乎每年的房屋稅和地價稅,就算店面閒置一年左右也無所謂。且手上持有數間、甚至數十間店面,身段姿態非常高,這些人買店面是不貸款的,每個月少收幾十萬,其實無關痛癢,除非數家連鎖品牌集體撤出,才有可能動搖他們的信心。

 

▲仲介業者指出,東區很多房東口袋很深,不在乎每年的房屋稅和地價稅,就算店面閒置一年左右也無所謂。(圖/翻攝自google map)

 

仲介業者舉例,以SOGO百貨附近30∼50坪閒置店面為例,租金行情每坪2萬元,總月租落在60∼100萬元,但這些住宅屋齡都非常久,每年房屋稅和地價稅加起來不超過20萬元,房東並沒有多沒大的房貸壓力,姿態自然擺得高。

 

業者表示,這些地主日進斗金,一個小小的店王月租多10萬、少10萬,根本談都不太需要談,付不起就是換人租,如此而已。加上沒貸款,是純資產而非負債,有收租就加減賺零用錢,沒租金也沒差,因為以後要轉手,一賺又是幾個「億」入袋。

 

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▲頂好名店城2樓店面打4折成交。(圖/google map)

 

台北東區曾經是最熱鬧的逛街聖地,商家要進駐也是一店難求,沒想到近期實價登錄近期揭露二筆東區「頂好名店城」店面交易,分別為二、四樓,成交單價均僅80多萬,相較高點時二樓店面一坪217萬元相比,行情重跌六成,繼之前店租下跌後,連房價似乎都開始快速走滑。

 

根據《經濟日報》報導,大家房屋企研室主任郎美囡表示,頂好名店城位於忠孝東路四段上,為東區最熱鬧精華路段,一層分成幾十戶店面,在過去東區為唯一高級商圈時,頂好名店城內的小店幾乎是時尚潮流指標,大S、小S等許多藝人都曾經在頂好名店城開店。

 

實價資料顯示,頂好名店城第一樓店面沒有交易資料,而二樓以上店面,先前交易行情多在一坪百萬以上,2014年12月,2樓一間6.48坪店面,以總價1,406萬元交易,換算每坪單價高達217.1萬元。而14年到16年,頂好名店城僅有一間地下一樓店面交易,成交價一坪56萬,今年以來,4月和6月連續兩筆店面交易,四樓以每坪84.9萬元交易,二樓一坪僅84.4萬元,跟高點時同樣二樓的最高單價217萬相比,還不到四成。

 

▲東區隨著商圈式微。(圖/google map)

 

東區隨著商圈式微,人潮明顯減少許多,就連熱鬧的一樓也變得稍嫌冷清,連帶影響二樓以上的生意,所以才會有明顯的降價情況,在西門町、信義計畫區兩大商圈拉扯下,東區光環不再,當商圈人潮熱絡時,確實有不錯獲利空間,但當整個商圈衰頹時,商場式二樓店面所受的衝擊也更顯著,成交價格才有如此巨大落差。

 

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台北市東區店面空置率高,不少大安區房東也悄悄調降租金因應,依實價登錄揭露,去年藝人吳宗憲以租金 24 萬元承租在大安路 159.97 坪的店面,經營燒餅生意,結束營業後,今年 1 月有新租客進駐,不過租金降為 21.5 萬元,約打了 9 折,目前新承租方已經進駐裝潢;隨著租金價格走跌,台北市甚至有租金腰斬的租約出現。

 

北市東區店面租金降價持續發酵,東區 216 巷店面,2015 年每月租金 19 萬元,今年 2 月租金降至 17 萬元,忠孝東路四段 32.77 坪大的店面,原本兩年前租金 55 萬元,今年 1 月租金降至 38 萬,大約打了 7 折;另外,降租最多的是忠孝東路四段 301-330 號 43.22 坪的店面,從 50 萬元降到 24 萬元,等於打了對折。

 

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出,一般店房東比較不喜歡出租給餐飲或太複雜的業種,若承租業種性質單純,形象優質,或不須過度裝潢,簽約租期較長,都可能有微幅議價空間。而受市場氛圍影響,擔心空置期過長影響租金收入,仍是房東願意降租關鍵。

 

北市忠孝東路四段南面店面空置嚴重,不少黃金店面近年只能出租給短期特賣會業者,暫解燃眉之急,不過這些特賣會客層沒有忠誠度與集客力,難以維持商圈人氣和買氣。

 

張旭嵐指出,以往炙手可熱的金店面,一但租約到期房東就會調漲房租,而近年東區人潮漸減,房東心態也放軟,過去可能以 3 年長租為優先,現在 3-6 個月的租約也可以談,甚至配合短期特賣會的興起,也可以「日」租,能簽上年約的再釋出價格優惠,房東在時間和價格給予彈性,以降低店面的空置問題。 

 

除租金上面的問題之外,西門町勢不可擋的崛起也使東區受到重重的一擊,隨著國際觀光人潮的挹注,加上捷運旅運量的增加,西門町逐漸成為各大業者心目中的黃金區域,許多東區的商家都進而轉戰西門,紛紛於西門立起旗幟,人潮帶來錢潮,漢中街、成都路以及近捷運站徒步區甚至漲至一坪1萬5到3萬不等。
 

另外,除了西門這個大敵,信義商圈也吸引了不少人潮,特別是近日啟用的南山廣場,以全台灣唯一供暖氣的商辦大樓、新穎的設備、辦公室備有淋沐設備、廁所還特別針對女性建立一些設備為標榜,在商辦市場開出一條道路,以一坪4500元以上的價格進行出租,成為國內商辦第一。

https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/house/83609

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2019年06月07日

【陳建宇╱綜合報導】位於高雄左營區博愛三路的水壺專賣店「太和工坊」巨蛋店,近期遷離租金17萬元的三角窗店面,搬到隔2戶租金只要7、8萬元新店面;而三角窗店面的新租客,竟是專賣安全帽的「中野安全帽」,該店還一口氣在高市連開5家店。專家分析,廣告效益大於實際效益,製造話題後,「完成階段性任務,就會退到租金較便宜的店面。」

中野安全帽積極在高雄設點,搶進漢神巨蛋對面三角窗精華店面。唐郡威攝

房租最貴製造話題

《蘋果》調查,這2個月中野安全帽在高雄市陸續拓展3個據點,除了漢神巨蛋店外,在左營區新庄仔路、自由二路口,以及三民區九如二路、自立一路口,也都有新據點;另外楠梓、大社也有分店。 
信義房屋博愛明誠店專案經理王韋翔表示,中野安全帽巨蛋店,25坪,租金17萬元,每坪約6800元,是高雄單坪房租最貴店面。但是賣安全帽利潤真有這麼高?1家安全帽店老闆表示,安全帽其他配件如雨衣、手套、鏡片或內襯等,單價在100~200元,薄利多銷,利潤不錯。 
另1家店的店員則說,高雄天氣炎熱,客人多購買半罩式的安全帽,單價約500元,1天約賣15頂;全罩式安全帽或高端名牌安全帽,從數千元到上萬元都有,但1個月不見得能賣出1頂。 
既然非高利潤行業,中野安全帽為何在昂貴三角窗大舉展店?王韋翔表示,中野安全帽主要販售重機品項,單價高利潤也高,且提供試戴及售後服務,走「精品安全帽」路線,利潤可能高過大家想像;以巨蛋店而言,「廣告效益」其實更大於「實際效益」,因為店面寬大、能見度高,車潮多,能讓機車騎士留下深刻印象;或許中野安全帽和房東只簽約2~3年,完成階段性任務後就會退到租金較便宜的店面也不一定。 

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190607/38358133/news/

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2019年06月05日

【何世昌╱台北報導】被封為「全台最醜」的星巴克南港三重門市,上周二悄悄熄燈,房東本周火速將物件上網招租,整棟3層樓共74坪,每月租金要價36萬元,房東代理人表示,「星巴克就是租這個價格」,還強調物件「已有大型連鎖藥妝店來詢問」,相當火熱;但專家表示,南港經貿園區周邊單坪租金最高2500元,這間轉角店面卻要4864元,「超過行情1倍以上,完全是天價!」

 

 

最醜星巴克全棟3層樓共74坪,每月租金要價36萬元天價。翻攝591租屋網

單坪租金翻倍漲

根據《蘋果》日前報導,位於松江路名屋體育用品,56坪店面租金36萬元;大安區光復南路港式飲茶餐廳華嫂冰室,40坪店面22萬元;松山區東興路的小南門旗艦店舊址,3層樓共115坪,月租29萬元。南港轉角店開出月租36萬元,「真的是在地天價ㄟ!」台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰驚呼。 
陳炳辰指出,南港經貿園區周邊店租行情每坪單價1500∼2500元,這間轉角店面折算每坪單價4864元,超過行情1倍以上!附近房仲也表示,周邊1樓店面門面小、室內狹長,坪數約15坪,月租金8∼10萬元。對照以往36萬元價格,真的是天價行情。 

已有藥妝店洽談

《蘋果》記者查閱地政資料揭露,該分店建物是在1950年首次登記,原是「土造1層樓民房」;換言之,僅1樓合法產權,2樓以上都是列管緩拆的既存違建;且此處位在「住3特」2樓以上不得做餐飲使用。當記者偽裝租客去電沈先生。沈先生表明,「以前星巴克差不多也是這個價格,沒有漲過啦,含稅36萬元」,目前已有大型連鎖藥妝店來談,至於是哪間藥妝店,沈先生不願透露。
再進一步詢問,關於2樓以上不能做餐廳的部分。沈先生指,這區塊整排房屋,早年皆是1層樓泥造磚房,所有權狀登記都是「1層樓土造厝」;後為拓寬南港路,政府徵收部分民宅,對違建「睜一眼閉一眼」,沈最後說,「基本上做餐廳應該都不是問題啦!」
近年大型連鎖藥妝店布局積極,以松本清為例,上月底就主動加碼6成,租金自36萬元提高至60萬元擠下松江路體育用品老店,顯示驚人付租能力。不過房仲認為,此區住宅密度低,僅南軟上班族,假日並無人潮,「等著看藥妝店哪來消費群!」 

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190605/38356147/news/

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2019-06-03 14:28:53聯合晚報 記者游智文/台北報導
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近年來,北市東區店面空置率居高不下,但多數房東寧可養蚊子,也不願降租。圖/聯合報...
近年來,北市東區店面空置率居高不下,但多數房東寧可養蚊子,也不願降租。圖/聯合報系資料照片
 

戴德梁行總經理顏炳立發表最新市場觀點表示,店面投資市場繁華已盡,店面價格不跌的神話破滅,現在若投資店面,會面臨市場的低收益率、租客降租、撤店,以及價格大幅下修的風險。

顏炳立指出,一則東區店面空店潮的新聞,把店面市場夢幻的高收益高價格打入凡間,道盡店面投資市場的一場遊戲一場夢。

他說,當全球最強勢貨幣美元,給付一年3%到3.5%的定存利率,等於宣告台灣店面投資市場掛了,因為強勢貨幣不必擔心大幅跌價風險,店面低投報率卻可能面臨房價下修兩成到三成的損失。

他表示,台幣一年定存利率才1.04%,逼使大部分資金逃離不漲的房市,搶買強勢貨幣美元,轉去定存。三年前當美元兌換台幣維持在29元到29.5元,已經看出資金挪移的端倪,預告店面投資市場結束了,店面投報率維持1.9%到2.3%,但市場冷卻降溫。現在若投資店面,將會面臨市場的低收益率、租客降租、撤店,及價格大幅下修的風險。

顏炳立說,租金房價漲高了,就是最大的利空,店面市場循著自然法則,價高了就得下來,沒有永遠上漲的租金及房價,不論地段好或差,市場會變、環境會變、人潮會轉移,世界上唯一不變的就是變。

對於如何拯救東區,顏炳立表示,搶救人潮的藥方是店要開,燈要亮,面要理,街要管,人要在。要辦能夠聚客的活動,團結商家協助管理,找出產業特性,引進新產業,要不斷地創新改變,才能吸引人潮。

https://house.udn.com/house/story/5887/3849973

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近年新北市店面高價交易不再,與各行政區商圈店王所創下的最高單價天花板相較,多僅往年六至八成的水準,不過,淡水中山路上一間店面,今年初以總價2,600萬元交易,單價達每坪141萬元,創下淡水店面最高單價,比過去區域店王單價高出近三成,成為新北店面市場的異類。

實價登錄顯示,淡水新「店王」位於中山路上,面積18.43坪,目前由太和工房承租,今年初的交易價格,比起淡海新市鎮店面在2014年時創下最高單價、每坪109.6萬元,價格高出28%。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,淡水中山路是淡水市區的主要幹道,距離淡水捷運站不遠,加上總價低,又有現成穩定的租客,吸引在地置產族出手購入,若以周邊租金行情推算,該店面月租金約5萬元左右,投報率可達2.3%。

張旭嵐指出,店面物件首重地點,台北市一級商圈店面釋出少,總價門檻高,東區等精華商圈空置率增加,不少置產族趨向保守;反而是新北各區的在地商圈,雖然以在地人潮為主,假日觀光客為輔,但若在商圈核心,或是捷運站周邊人流多,出租穩定,吸引在地置產客群購入長期持有,收租賺投報。

新北市蛋黃區各行政區店面最高單價的「店王」,多在2014至2015年間所創下,新店區位於北新路二段的店王,曾站上每坪320萬的水準;板橋區漢生東路的店王曾有每坪210萬元的交易價格,新莊、雙和、土城、林口、三重等區店王,也都有每坪150萬元以上的水準。

隨著整體店面市場過度炒作後的量價萎縮,新北蛋黃區交易主流多轉向二線商圈、中低價位的店面,精華商圈的高價交易,一方面釋出稀有、一方面買盤追價意願趨保守;過去一年多來,整體新北市店面,最高單價的新莊區富國路店面,單價也不過每坪178.1萬元,過去一年多來店面交易創區域新高價,僅有淡水、樹林及五股三個行政區。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/97689.html

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三立新聞網

記者劉雅文、于成虎/台北報導

國際知名的觀光景點士林夜市,一入夜沿街小吃攤販、美妝,甚至運動用品店,各種商家群聚,但隨著遊客大減,很多業者難以支付高租金紛紛退租,造成精華地段文林路100公尺內就出現8間店面空置,甚至有的是整棟招租。

美食網紅吃透透,士林夜市各種商家群聚,每年吸引無數觀光客朝聖,堪稱國內夜市一級戰場。大東路口是士林夜市最熱鬧的地方,再往這邊走幾步路,人潮明顯下降了很多,租金行情也差很多。路口成分界,有陰陽街之稱,大東路成為精華地段,滿滿遊客蜂湧而來,但轉角的文林路人潮差很大。

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▲士林夜市出現整棟招租。

房仲業者陳泰源:「(大東路租金)可能下修也有大概7到8000塊之間,如果你說大東路可能人潮最聚集的地方,大概都維持這個水準,但是如果說像文林路這一條,現在你會發現很多閒置店面,現在普遍都降到一坪可能5到6千塊錢之間。」

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這陰陽街市場差很大,大東路這一段幾乎沒有空置店面,但文林路相對冷清不少,算算這一側,光短短100公尺就出現了8個空置店面,還有3個路邊攤位,甚至有的是整棟待租。

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▲文林路100公尺就出現了8個空置店面。

房仲業者陳泰源:「這邊的房東大概心態也都比較高,過去其實是一路租金往上調整的時候,其實也相對連帶的影響房客,把這個租金的成本轉嫁到他們的商品上,於是它變成一個負面的循環。」

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以往人聲鼎沸、店面難求,但就像東區一樣,租金行情過熱邁向泡沫,再加上近年遊客大減,讓這一級夜市充滿隱憂。

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2019年05月20日

【葉嘉銘╱高雄報導】高雄今年首季地政局暫緩土地標售,連帶影響民間土地交易,今年至今成交總價逾1億元的土地已來到20筆,成交總額突破151億元,面積達2萬4789坪。而這波搶地熱也將波及到店面成交量。專家分析,大型建商積極獵地,精華區店面如土地使用強度較高者,將成為獵地目標,保守估計店面成交可望突破千億元。

高雄精華區店面土地價值高,將成為建商收購目標。唐郡威攝

私有地主搶地正熱

富住通商用不動產統計,去年高雄店面成交量為916.7億元,是2015年後新高,店面交易量較多行政區分別為仁武、鳳山與三民,3區分別有139、122與109戶,主力成交總價介於1500~3000萬元間。該公司研展部主任許值瑋分析,市郊店面交易熱絡主因是購屋總價相對較低,當中包括許多透天店面。 
今年高市地政局暫緩土地標售,開發商對土地需求轉向民間私人地主,也讓交易量大幅提升。許值瑋分析,從去年就已出現建商收購精華區店面,其著重並非店面可帶來商機,而是土地價值,今年市區透天店面被收購持續會發生,即便創當地最高價仍有大型開發商願意進場整合,推估店面成交可望突破千億元,創5年新高。 

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190520/38340761/news/

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