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2020年01月15日

【黃政嘉╱台北報導】「雖然外送平台崛起,實體店面仍是體驗經濟最佳場域。」房仲業統計,台北市去年1∼11月店面成交量,大安區佔比14%居店面交易王,擠下去年第1名的中山區,專家分析,因東區租金調降,讓長線投資客回檔布局,因此交易量竄升。

 

 

大安區店面去年交易佔比14%,為交易王。范厚珉攝

 

永慶房屋據實價登錄資料統計台北市去年1∼11月店面成交情形,佔比前5名行政區依序為大安14%、中山13.3%、士林10%、信義9.3%及文山8.7%。與前年相較,內湖、松山、萬華跌出榜單,大安區則篡位成功,擠下原本第1名的中山區。店面成交坪數則以20至40坪最多,佔比近5成,其次為20坪以下,佔比為28.0%。交易總價以4000萬元以下為主,佔全體交易比例77.3%。

40坪內店面為大宗

店面交易佔比冠軍的大安區,坪數以20∼40坪為大宗,總價以2000萬至4000萬元為主,熱門路段為信義路沿線、安東街、復興南路二段和東區商圈。永慶房屋業管部資深經理謝志傑說明,大安區為蛋黃區,租金單價較高,能夠承租大型店面的商家較為侷限,故以20∼40坪店面買賣較熱絡。
屋比房屋總監陳傑鳴認為,東區待租店面每坪租金均價約5212元,年跌幅11.5%,因租金調降,讓投資客回檔布局,所以交易量超過中山區,估計整體大安區以10萬∼20萬元租金為較能負擔的範圍。

 

中山商圈消費力高

中山區熱門交易路段為林森北路、中山北路二段、錦州街、松江路。謝志傑表示,區內有高度消費力的商圈,尤以南西商圈店面交易最熱絡,因有百貨公司、文創小店、美食名店等,帶動大量逛街人潮,以20坪以下小店面最受歡迎。
士林區店面成交總價以2000萬元以下最多,熱門交易路段在天母西路、承德路四段及忠誠路二段。謝志傑表示,區內有國際觀光客熱愛的士林商圈,及交易最熱絡的天母商圈,不只有百貨公司,還有各式風格餐廳及假日市集進駐,凝聚高消費力客群。
謝志傑認為,房市價格下修、低利環境加上股市位高點,投資人會投資中低價店面來收租,近年雖因電商、外送平台崛起,讓不少店家從一級商圈轉戰次級地段,但實體店面仍是體驗經濟的最佳場域,因此交易熱度不減。

https://home.appledaily.com.tw/article/index/20200115/38546590/news/

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房地產投資客自2016年房地合一稅上路後大量退場,對號稱是「啞巴兒子」的店面造成不小衝擊,加上電商快速崛起,面臨租金身價下跌的窘境。商仲業者更預估,2020年最不看好的商用不動產類型就是店面,目前台北市主要商圈店面租金最慘已下跌三成,空置率也隨之攀升。

欣元商仲25日指出,2019年是商用不動產大爆發的一年,受惠貿易戰帶動台商資金回流,各大商仲調查都顯示,商用不動產及土地交易雙雙爆量,買氣活絡超出市場預期。

展望2020年,欣元商仲研究報告指出,總體市場仍持續熱絡,並將朝向五大趨勢發展。首先,商用不動產市場仍將維持活絡,價格持續攀高,尤其工業地產熱度依舊,倉儲物流炙手可熱。

 

其次,台北市辦公室空置率目前已降至3%,預期2020年可望降至1~2%,且租售行情都看漲。目前信義計畫區三大指標頂級辦公大樓包括「台北101」、「國泰置地廣場」、「台北南山廣場」,2019年每坪月租陸續站上4,000元,「台北南山廣場」頂樓更突破5,000元大關;預期2020年熱度持續,甚至將帶動商辦商圈租金及價格上漲的比價效應。

第三,明年建商將積極買地,全台遍地開花。第四,未來兩年飯店將出現一波積極換手潮,尤其專營陸客、不堪虧損的飯店將淘汰出局。第五,台北市主要商圈店面租金將持續下修,估計有下跌15%~20%的空間。

欣元商仲指出,近兩年除西門町、信義商圈、南西、民生西、民權西、石牌等精華商圈外,多數商圈租金普遍下跌,平均跌幅少則15%、最慘已高達30%,空置率也持續攀升。至於成交量也比高峰期減少八成,只剩下二成水準,店面投資客已全面縮手,目前銀行針對店面貸款額度更持續緊縮,只可貸五~六成。

展望2020年店面市場趨勢,商圈範圍將集中縮小化,陰陽面更加明顯。不過,有些空置率在5%以內的熱門商圈,依然是連鎖店展店的首選商圈,預期還會是搶手貨;最被看好積極展店的連鎖行業,包括連鎖超商、超市、藥妝、冰品、餐飲、寵物精品、旅行社等。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/196445.html

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騎樓是失敗的設計?一切都是人的問題!

好房網News記者呂詠柔/綜合報導
「騎樓」是台灣建築的特色之一,主要就是因為台灣氣候多雨、日照強,早期將房屋設置騎樓,就不怕日曬雨淋。不過騎樓這種「外廊式」設計,在現代社會似乎衍生許多亂象。
一名網友在批踢踢上指出,以前在課本上都有介紹騎樓,當時認為台灣很棒,在逛街的時候可以不用淋雨。但長大才發現,很多街道有了騎樓就沒設置人行道,導致騎樓被占用,不然就是地面高低落差嚴重,在比較偏遠的地區,還有人把騎樓圍起來當室內,問說「騎樓是不是失敗的設計」。
台灣多數騎樓的空間,經常被拿來擺攤。圖/好房網資料照
多數騎樓的空間常被拿來擺攤。圖/好房網資料照
但多數網友一面倒認為,騎樓本身設計沒問題,問題在於「人」。「不是失敗的設計,是規劃不當」、「在那個時代當然有用,只是不適合現代」、「管理不當,有再好的硬體設備都沒用」、「擺攤比行人重要」、「變私人停車場」、「名字就很糟,明明是給人走的,為什麼還加個『騎』字」、「人的問題,是台灣人水準太低」、「國民素養不佳」。
一名網友在批踢踢上表示,騎樓被占用的情況嚴重,且地面高低落差大,問說「騎樓是不是失敗的設計?」。圖/翻攝PTT
騎樓建築的起源,追溯自18世紀英國人到印度時,不適應當地炎熱的氣候,將住宅前加一個外廊以遮強光。而騎樓之所以有個「騎」字,是因為一樓走廊上方為二樓,整體看起來像是二樓「騎」在一樓之上得名。
但現在不少人貪圖方便,常把機車騎到騎樓擺放,甚至有人會在騎樓柱子旁擺攤,各種占用的行為令人搖頭。由於騎樓屬於私人產權,政府在規劃為行人通行時,經常沒有合理的補償措施,且早期在非重點發展的縣市,幾乎沒有設置人行道,民眾多數型走在騎樓,讓政府常有「劫富濟貧」的爭議。
另外騎樓的高低落差問題,不僅造成身障者的不便,對於孩童來說也相當危險。不過近期桃園市、新竹縣、苗栗縣、台中市等地方政府,配合中央整頓騎樓高低差,就是希望還給大眾一個安心舒適的步行空間。
台中市府整平騎樓。圖/台中市都發局提供
台中市府整平騎樓。圖/台中市都發局提供
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/859508243333.html?utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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台灣是世界先進國家中居住痛苦指數最高的國家,年輕人不但平均所得低、失業率高……等,加上買不起房、租不起房,且媒體不斷渲染十五年不吃不喝才買得起房,間接影響年輕人不想儲蓄只想放棄的心態,寧願付出高額租金也不願儲蓄買房。但問題是大台北都會不論房價如何起伏,政府如何打房,房租永遠持續在上漲,究其問題的根源來自六大核心因素:

(一)租賃市場供需失衡現象嚴重:

全台就業機會集中在大台北,早期中南部北漂青年情況嚴重,落腳處大都在新北市,但就業市場都往台北市集中,而台北市近年房市新供給量朝向中大坪數市場,以致小坪數提供租屋需求的市場產生供需嚴重失衡的現象,房租當然就節節高漲,並外溢至新北市的租屋市場。

(二)年輕人以租代買的傾向:

媒體不斷以台北市房價所得比達十五倍之多渲染,告訴年輕人十五年不吃不喝才能買上一間房,年輕人一出社會就發現就業不易、所得偏低、物價上漲……等等問題,造成心中的無奈,除了所得要繳納三分之一以上的租金以外,寧願當月光族也不願儲蓄,所以就算有了更好的收入也要以租代買,不想花掉積蓄又要成為被房貸綁架的屋奴,當然少買多租情況下,造成租金持續上漲。

(三)中小坪數出租市場被包租公壟斷:

因為租賃市場供需失衡,尤其中小坪數因租金報酬率高,有利可圖,因此包租公有增無減,租方市場形成被壟斷局面,中小坪數房價支撐力道強勁,房東就不斷的提高房租,弱勢的承租方根本沒有討價還價的能力。

(四)人口老化與兩代不同堂因素刺激租賃需求:

台灣人口老化嚴重,今年的死亡率與出生率已呈現死亡交叉,預期未來每四人就有一人六十五歲的高齡人口,年輕人孝親能力漸弱,加上年金改革影響,老年人開始守住老屋以房養老。而因為時代變遷兩代不同堂趨勢明顯,年輕人成家自立門戶逐年增加,能力不足買房就只好以租賃為主,租屋市場的需求也因此有增無減。

(五)政府補貼政策偏差,租金上漲束手無策:

 

內政部表示,依據行政院主計總處所發布的消費者物價居住類房租指數顯示,房租指數漲幅尚低於消費者物價總指數增幅,所以租金尚稱平穩成長,並無大幅波動情形。政府不斷催眠自己,無視租金上漲情況嚴重,無視房東逃漏稅狀況氾濫,過去的租金補貼大部分被房東轉嫁,現在的包租代管補貼政策,租客分享到的優惠僅有三分之一,與過去的租金補貼沒有多大的差異,對市場供需無法紓解,對承租戶來說助益也不大。

(六)廣建社宅政策失靈,租金永遠居高不下:

小英政府的二十萬戶只租不售社宅政策,到目前為止進度緩慢,注定跳票一半。政府的社宅政策可謂立意良善、方向正確,但因規劃偏差,八萬戶空屋移轉政策完全失效,以及用地取得與協調問題重重,十二萬戶興建也難以達標。原指望政府大量供給只租不售社宅,雖說興建中短期尚無法降低租金上漲壓力,但中期一定可以紓解租賃市場,長期就會紓解房價,這與廣建只租不售的社宅政策絕對有息息相關的因果關係。

綜上所述,廣建社宅是勢在必行的趨勢,政府不能再以空屋活化為藉口延遲社宅的推動速度,台灣的社會住宅不到0.1%,台北市不到0.7%,在全世界先進國家都會中敬陪末座,政府對社宅目標的達成應朝四大方向努力:

1.強化社宅用地的快速取得。
2.強化社區民眾溝通。
3.強化公權力介入。
4.強化社宅興建品質。

李同榮│理財周刊1002期

文章來源:理財周刊

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/180550.html

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台北商圈又出現師大夜市翻版了嗎?近期在行天宮週邊巷弄內的餐廳,許多業者都接到住戶多次檢舉,因為這裡屬於住三區,巷弄不足8米寬,依法是不能開店營業,因此業者被檢舉後,無奈只好選擇搬遷,但撤出的店家越來越多,也讓附近商圈的生活機能受影響。

位在台北市松江路巷弄的法式料理餐廳,因為店面設在不到8米寬巷弄,多次遭到住戶檢舉。業者無奈,在臉書宣布 營業到12月底就要熄燈。

再往隔壁條巷子走,落地玻璃櫥窗,貼上紅色招租字樣,這間店面原先是家咖啡廳,10月底也熄燈了,松江路巷弄近期許多餐廳都收到檢舉公文,範圍從松江路259巷到錦州街,還有民生東路二段巷弄,因為這些巷道寬度不足6米,店面依法不能做為餐飲使用。

面對附近居民的壓力,不少店面選擇搬遷,不過其實市府早有放寬標準,只要在2013年7月前完成營業登記的,能暫緩處罰,但之後才開的,除了處6到30萬元罰鍰,也將勒令拆除改建或是停止使用、恢復原狀。

房仲業者陳泰源表示:「一樓的店面跟二樓以上的住家,彼此之前長期的衝突,因為店面價值越高,住宅的價值就越低,住宅區有很多的規定,還有就是店家一定要做好敦親睦鄰。」

根據住三區規定,只要符合8米寬巷道,美容美髮、洗衣店甚至泡沫紅茶或是咖啡廳都能開,但樓地板面積得在150平方公尺內,換算大約40多坪,但不到8米寬的巷弄無法開店,現在業者被迫撤出商圈,恐怕也讓住宅便利性大受影響。

(民視新聞/徐紹芸、黃啟豪 台北報導)

https://www.ftvnews.com.tw/AMP/News_Amp.aspx?id=2019B24F01M1

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台北市住宅區八米巷不能開餐飲業緊箍咒,恐成為住宅區小巷道內店面租金的殺手。近日台北市松江路、行天宮一帶不少巷內餐飲店家,陸續遷址或貼出歇業公告,均因違規遭罰,由於餐飲業向來是店面租客大宗,未來餐飲業在合法要求日益增強下,原本付租能力就較差的店家需求萎縮,更挫傷小巷弄內店租。

近日松江路巷弄內的法式料理Allson’s Kitchen三賀家、任意門咖啡等近十家店家,陸續傳出歇業、遷址的消息,據了解,因遭人檢舉其違反於住宅區臨路寬不及八米,不能作餐飲營的規定,這次受罰的店家集中在松江路259巷,錦州街242巷等巷弄,都是六米巷道。

松江路259巷,錦州街242巷等小巷弄近十家店家,陸續傳出歇業、遷址。圖/擷取自Google Map

台北市因高密度住商混合、加上一線店面租金居高不下,餐飲業不少隱身在住宅區小巷弄,早期師大商圈內雲和街的餐飲小店,長期遭住戶抗議檢舉而一一退出,造成商圈沒落;知名牛肉麵店林東芳搬至安東街砸重金裝潢後,也因違規重回八德路;此外如文青聚落赤峰街也有不少餐飲店家遭檢舉而撤出。

 

 

台北市土地使用分區管制自治條例等相關規定,住三用地從事飲食業,設置地點須臨八米寬以上道路,若在2013年7月25日以前營業登記設籍,列管暫緩處罰,之後才開店的會面臨6~30萬罰緩、勒令拆除、停用等處置。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出,餐飲業本為店面租客大宗,為符合規定,原在住宅區小巷道內勢必移往八米以上巷道,八米巷道成為租金強弱的分野,住宅區合法經營餐飲店家也會面臨較高店租、成本的壓力。

香港商匯泓不動產副總吳懿倫認為,住宅區內小巷弄的餐飲業本來就多為付租能力較弱的業者,一線商圈為商業區、大馬路,本來就是高付租能力業種的天下,一旦取締加重,會擠壓小巷弄的三線商圈店家,往較大巷道的二線商圈移動,使二線商圈更為強勢。


延伸閱讀

東區精華地段陷蕭條風暴 3千坪空店淪養蚊

師大店面光環退 兩年掉價1千萬

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/178147.html

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高價店面賣方惜售、買方不埋單,根據僑馥建經以實價登錄資料統計,台北市店面平均成交單價不僅自2015年以來連續下跌四年,今年上半年更首度跌破每坪百萬大關,為每坪97萬元,自2015年以來均單價跌幅已近15%。

統計顯示,台北市店面平均單價在2015年時達到高峰,平均達每坪113.5萬元,不過隨著租金難以同步提高,熱門商圈的精華店面租金收益率甚至都在2%以下,出租市場空置率提高,以致交易單價逐年下跌,去年均價僅每坪100.8萬元,今年上半年更下跌至每坪97萬元,相較於住宅市場價格回檔之後緩步復甦,店面市場平均交易價格則是直線下滑、未見止勢。

 

過去台北市精華地段屢傳每坪300、400萬的店面交易,但今年台北市迄今尚未出現每坪300萬以上的店面交易,每坪逾200萬元的店面交易也僅零星十餘件,可以看出一線商圈、黃金店面的屋主惜售,以致店面主力買盤多轉向非熱門精華區、二線商圈較平價的店面、或非一樓的二樓店面、地下室等,包括師大夜市等熱門商圈店面持有二年轉售跌價千萬等現象,買方出價也更保守不追價,以維持相對較高的租金收益率。

從台北市過去每年店面交易總價最高達近4,000萬元,近二年也修正至3,000萬元出頭左右,顯示店面主流交易有「小型化」、「平價化」、「二線化」的趨勢。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,商場及電商帶動街邊消費型態改變,造成租金下修,為店面市場燙金不再的主因,不過目前利率水準仍低,置產保值需求仍大,租金投報有2.5%以上、擁有穩定租客的店面仍是買方會鎖定的標的。

 

https://ctee.com.tw/news/industry/175811.html

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2019.11.17 16:42

文|網路創意組

40年老店永福樓因租金太高今年2月底宣告歇業。(翻攝自Google Map)
40年老店永福樓因租金太高今年2月底宣告歇業。(翻攝自Google Map)

因為租金過高、人潮又流失,東區店面一度引發出走潮,許多老牌店家撐不住營收不平衡,紛紛結束合約走人。北市40年老店永福樓在今年2月24日正式熄燈後,該店面一直空著,現傳出知名服飾業者NET以400萬月租,相比永福樓熄燈前全棟租金每月少200萬的價格租下,打算在東區大展身手。

 

根據《三立新聞》報導,Net已經於昨(16日)夜簽約,價格是原本永福樓全棟月租600萬的67折,落在大約400萬左右,顯示出房東頂不住空屋壓力,已經願意降價讓店家回流。

日前媒體報導,永福樓的神祕林姓房東除了該店址的2、3樓店面外,連招租中的1樓莎莎SaSa舊址、葡吉小廚三角窗店面都為他所有,在東區至少擁有10家店面,非常有底氣不願意降租,寧願讓40年老店撐不住租金而搬走,這一空就超過9個月,中間一度傳出日本知名連鎖賣場驚安殿堂有意進駐,最後由於大樓以建築安全考量為由,拒絕配合店家設置「手扶梯」,讓計畫胎死腹中。

永福樓在今年2月24日正式熄燈前,2、3樓店面月租金約200萬左右,1樓金店面則開價逼近400,換言之,該棟總月租金約為600萬,過高的房價讓店面一直空著,許多人也紛紛抨擊房東太過貪心,現NET以400萬進駐1~3樓,顯見房東已經開始降價自救,會不會有成效,則還有待觀察。

https://www.mirrormedia.mg/story/20191117web004

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2019-11-02 22:47經濟日報 記者陳美玲/台北報導
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台北市中山區中16個里營業銷售額指標在95以上,堪稱消費力最強行政區。 (本報系...
台北市中山區中16個里營業銷售額指標在95以上,堪稱消費力最強行政區。 (本報系資料庫)
 

 

據政府資料發現,台北市中山區中16個里營業銷售額指標在95以上,堪稱消費力最強行政區,大安區則以11個里緊追在後;房產專家表示,消費強度愈高地區,也就是聚集大量人潮的區塊,區域店面效益也會隨之大增。


經濟日報提供
經濟日報提供
 
財政部財稅資訊中心以村里為最小單位計算電子發票與營業稅申報銷售額,製作銷售額指標呈現區域的消費熱度,銷售額指標最高為100,愈接近100則表示消費強度愈強;根據2019年統計結果,台北市銷售額指標超過95的里共有52個,其中中山區就有16個里銷售額指標在95以上,堪稱消費力最強行政區。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,中山區有16個里銷售額指標達標,包括民安里、金泰里、埤頭里、正義里等,是北市消費熱度最旺的行政區。由於中山區開發甚早,尤其是中山北路在日據時期就有官道美名,之後因應駐台美軍,更成為舶來品商家集散區,衍生出眾多商業活動,加上四通八達的捷運開通,讓商業活動從點、線、面逐步擴散。

比對消費熱度高的區位發現,台北市以中山南西商圈、美麗華商圈、南京松江商圈、林森條通商圈、民權西路商圈、微風廣場商圈、中山國中商圈、晴光商圈等八大商圈具備高消費力,銷售額指標均在95以上,而高消費力可望帶動店面需求增強,店面效益會隨之增加。

除中山區外,大安區以11個里營業銷售額指標在95以上、緊追在後;謝志傑指出,大安區中包括仁愛里、建倫里、大學里、義安里等11個里,區域內的營業銷售額指標超過95,主因大安區人文薈萃,是台北市最精華區塊,交通便捷,高級學府林立,可謂為台北市首善之區。

謝志傑分析,大安區商業活動發達,也發展出不少商圈,比對上述11個里的所在位置,發現大安區消費熱區主要集中於東區商圈、信義安和商圈、遠企商圈、台大商圈,顯示百貨、捷運與大學、商辦等都是匯聚人潮的要素,同時也拉抬區域消費強度。

信義區則以六個里的銷售額指標達95位居第三名,消費熱區主要集中於信義計畫區、市府轉運站一帶;觀察全台北市12個行政區中,除了文山區消費強度較低、銷售額指標均不到95以外,其餘11個行政區均有村里上榜,只是個數、範圍的差異而已,市郊區表現也不遑多讓,顯示北市消費熱區有往外擴散的跡象,不僅侷限於市中心精華商圈。

謝志傑表示,銷售額指標主要根據電子發票開立的地點與金額來觀察消費熱度,開立電子發票金額愈高的區域,也可說是商業活動最為密集的區塊,而消費強度愈高的地區,也就是聚集大量人潮的區塊,店面效益大增。

謝志傑指出,台北市捷運網路已漸趨完整,交通便利性大增,同時也帶進人潮與錢潮,不僅市中心區消費力強,市郊區也不遑多讓,從各行政區的消費熱區來觀察,幾乎都坐落於捷運站周邊,像是內湖區的港墘商圈、西湖商圈、士林區的芝山商圈、北投的關渡商圈等,消費強度都有一定水準,因此,捷運除了帶來人潮增加消費強度外,軌道經濟也將人潮往市郊區帶,消費觸及範圍增加,讓廣度大大提升。

 

經濟日報提供
經濟日報提供

https://money.udn.com/money/story/5930/4141185?from=ednappsharing

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2019-10-29 19:05

房產廣告,店面招租,打房,仲介,廣告,房價,租金(圖/記者張一中攝)

 

▲房產專家認為,長期店面價格存在虛高現象,隨著網路電商崛起,未來商鋪將陷入「賣不動、租不掉」的僵局。(圖/記者張一中攝)

記者黃靖惠/綜合報導

店面價格遠高於住宅,許多人認為擁有一間店面,就如同擁有了一棵搖錢樹,只要躺在家裡翹腳能收租度日,不過房產專家認為,長期店面價格存在虛高現象,隨著網路電商崛起,未來商鋪將陷入「賣不動、租不掉」的僵局。

雙北老屋改建協會、品嘉建設董事長胡偉良表示,網路商城與實體店面相比之下,少負擔人力、物力、租金、水電等成本,未來競爭力強,所以近期導致全台熱門商圈出現空店潮景象,且未來商圈內小商鋪關店情況會日益增加,因為業者將不再採單人作戰,而是紛紛加盟大品牌開店,比如超商、美妝、服飾等,因而部分區段不佳商鋪,未來可能有租不掉情況。

他指出,一旦時間久了,店鋪持有者發現店面租賃效益沒達到預期標準,就會降低投資商鋪意願,且隨著主要商圈店鋪數量增多,商鋪也不再如早期稀缺,影響未來其他人接手的意願,可能會出現商鋪賣不動情況。

至於何種商鋪最保險?他認為,商鋪位置很重要決定人潮,因而商業主要幹道優於交通主要幹道,避免在只有車流的街道上開店,而行人行走習慣及進出動線,也會影響商鋪的客流量。

再者,交通方便雖是商鋪展店重要條件之一,仍要注意避免選擇交通管制的地方,像是單向通行、限制車輛種類、限制通行時間,最好挑選在捷運站出入口、公車站點或是計程車停靠站周邊。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,依照不同商圈特性,吸引不同業種進駐,以北市東區、西門町為例,因區段位置佳,只要有人潮支撐,不至於會出現店鋪「賣不動、租不掉」的情況,且影響商鋪空置原因除了租金漲跌以外,也牽涉到業種、消費習慣轉變等因素,無法用單一項理由解釋。



原文網址: 店面金雞母陷僵局 專家:未來賣不動、租不掉  | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1567990#ixzz63p3G4Ct6
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2019-10-16 11:50:17經濟日報 記者游智文/即時報導
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知名商圈店面價格持續走弱,實價揭露,北市師大夜市商圈一間巷內店面,屋主2017年以5,000萬元購入,今年8月以4,000萬元賣出,持有二年轉手賠了1,000萬元,等於賠掉一間台北市小套房

大家房屋企研室主任郎美囡分析,師大商圈有學生族群支撐,人潮並不少,但因居民曾對油煙與噪音等公害群起抗爭,導致商家在師大商圈設店多有疑慮,業種受限,租金也大不如前,因而影響價格表現。

師大商圈以師大為中心,最先集中在師大路巷道,後來因觀光客湧入,人潮增多,店面擴散到周邊雲和街、泰順街、浦城街、龍泉街巷道,2011年引起住宅區居民反彈抗爭後,知名餐飲店家紛紛遷移,逛街人潮大減。

郎美囡表示,實價資料,師大夜市店面行情最好時,單價在一坪300萬元以上,最貴的一筆,僅約28坪,2014年以1.01億元交易,每坪達357萬元,第二高單價為每坪350萬元。

排名第三名的店面,即是近日認賠殺出的店面,約27坪,屋主在2017年2月以5,000萬元買入,每坪185.7萬元,和最高價店面比較,約只有一半行情,投資人當時可能認為相對便宜,但今年8月轉手,仍得下殺二成,賠了1,000萬元才能脫手。

郎美囡表示,師大商圈因居民抗爭爆發店面退租潮後,一度蕭條,但因緊鄰師範大學、鄰近捷運古亭站及台電大樓站,交通便利、年輕族群多,近年人潮有回溫跡象,不過面臨電商崛起,加上商圈特色不若以往,店面身價已不如前。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出,這波不動產市場盤整雖然讓多數投資人收手,但也不乏趁價格修正時搶進黃金地段,不過影響房價發展的面向多,台北市店面價格高,租金投報率未必能如預期,買方購買前應多方評估。

師大路街景。報系資料照
師大路街景。報系資料照

https://house.udn.com/house/story/11137/4107202

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2019-10-05 14:20:37聯合晚報 記者游智文/台北報導
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台北東區房租高漲,造成不少知名老店、連鎖業者棄守東區店面。 圖/聯合報系資料照片
台北東區房租高漲,造成不少知名老店、連鎖業者棄守東區店面。 圖/聯合報系資料照片
 

東區/租金下修 空置率4商圈中獨降

商仲業調查,陸客來台人數雖大減,但北市四大商圈,除東區忠孝商圈租金仍有微幅下修外,其餘持平,目前西門商圈一線店面每坪1.8萬元至2.2萬元,已遠高於東區每坪9000元到1.6萬元。

中國大陸在今年7月31日宣布,自8月1日起全面暫停陸客來台自由行簽證,由於陸客證有三個有效期,今年8月陸客來台人數平均每日尚有5300餘人,但9月上半月已降至僅910人,較上月驟減逾八成。

根據戴德梁行統計,第三季北市四大商圈,僅東區店面租金小幅下降,站前商圈、中山南京商圈、西門商圈均維持不動,空置率部分,西門商圈與站前商圈店面空置率仍在下降,東區空置率則從10.1%,上升1.4個百分點至11.5%。

 

 
 

 

西門町/觀光客優勢 藥妝店新興角力戰場

戴德梁行協理薛惠珍表示,陸客近來雖大減,但從2019年初迄今,來台外籍旅客數較去年同期間仍有約12%成長,其中日本、韓國及泰國旅客數均呈顯著成長,對商圈影響減小,其中,西門商圈挾多元外籍旅客簇擁優勢,商圈租金仍持續上揚。

她表示,看好在觀光客消費,第三季藥妝店持續於西門商圈展店,除了寶雅進駐商圈,屈臣氏也在西門町新增據點,除漢中街外,成都路也有七家藥妝店進駐,西門町已成為藥妝店的新興角力戰場。

西門商圈挾多元外籍旅客簇擁優勢,商圈租金仍持續上揚。 圖/聯合報系資料照片
西門商圈挾多元外籍旅客簇擁優勢,商圈租金仍持續上揚。 圖/聯合報系資料照片
 

東區商圈第三季熱門與非熱門路段呈現兩樣情,熱門路段有「PUMA」擴張承租既有店面旁的空置單位,非熱門路段則有「ICE MONSTER」、「Boost Juice Bars」等餐飲品牌相繼撤出,加上原空置店面仍待租中,空置率上升1.4個百分點。

薛惠珍表示,因應消費型態改變,金融保險業近年紛紛發展新型複合店,如國泰人壽結合星巴克開出保險概念店、元大金控於華山文創園區對面開設金融文創分行,凱基銀行於中山南京商圈,開設結合地區文創品牌與新銳藝術家,開設結合銀行及藝廊的複合空間等,對店面房東來說,可能是新需求,值得注意。

https://house.udn.com/house/story/5887/4087037

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PTT名人「金庸」 (gn01765288)先前就曾曬出8億元存款,並透露在台北市文山、大安、信義以及士林區擁有不少大型店面,闊氣的生活方式也讓許多PTT鄉民大喊乾爹。日前PTT神龍Z9就爆料,金庸真實身分可能就是台北市東區大地主林家後代,這也使得金庸親自發文,並透露東區空租率高的真正原因。

PTT神龍Z9日前在臉書轉發貼文,指出「PTT金庸大剛好也姓林」,並轉貼gn01765288在PTT發文,有人提問「林老闆半年房屋租金何時要來拿呢,已準備ok」,gn01765288回覆「一樣拿票我等等就過去」。沒想到,gn01765288發文表示,到了現場竟是拿到450萬現金,gn01765288也發文抱怨,Z9神龍推測,gn01765288(金庸) 可能就是東區大地主家族後代。

對此,金庸最近又在PTT再度發文,提到台北市東區商圈現況,透露目前東區店面由「蔡劉林」3大家族把持。金庸表示,「蔡首富」家族就不討論,但他所屬的林家,為比較守成一派,家族把持的店面不會出售,這10年來唯一一次大量出脫的時機就是1996年台海危機前後。

金庸透露,他所屬的林家擁有的店面超過10多家,台北文山、大安、信義、士林的不少大型店面幾乎都他家的,家族店面都是自我管理,不會委外管理求租,所以行情也比一般較低,經常是滿租狀態,他也質疑這些房仲,只是經一手為何要抽成10%,東區會降租也是他們自願,通常降不下去的,就是有貸款又不想賠的投資客。

金庸也藉此爆料,「劉姓」家族是集資買房搜刮致富的,東區空租惡化也是這家造成的,一區買完市場空屋後,等漲到好價位才出脫,整個大台北炒起來,也就是炒房。

金庸透露,10幾年前劉家就找他們合資一起炒房,但他們說不,「不是我們的不會去拿」,也透露東區店面空租的,劉家應該最多的,近年來應該是跑去桃園新竹炒。

金庸也指出,他們家每月持續著做公益,取之於社會、回饋於社會,他們家願意幫助社會陰暗處,認為態度決定一個人的高度,格局決定人的結局,而不是一昧的指責仇富。

文章來源:PTT論壇網址

(中時電子報 呂承哲)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/152680.html

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2019-10-01 00:43經濟日報 編譯黃嘉洵/綜合外電
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由於不敵高店面租金與來自電商的激烈競爭,美國快時尚服飾連鎖店Forever 21於9月29日聲請破產保護,並計劃關閉全球逾350家門市。

美國德拉瓦州地區破產法院的文件顯示,Forever 21的合併債務估計多達100億美元。聲請破產保護使Forever 21得以繼續營運,同時想辦法向債權人償還債務並整頓業務。

Forever 21已透過摩根大通取得2.75億美元融資,並從TPG Sixth Street Partners(TSSP)獲得7,500萬美元的新資金。Forever 21副總裁張琳達(音譯)說:「摩根大通和TSSP提供的融資將成為Forever 21改革國內外業務的重要資本,讓我們能重塑品牌並提振成長,履行對顧客、供應商及員工的義務。」

Forever 21計劃關閉全球350家門市,其中178家在美國。該公司考慮撤出亞洲與歐洲大部分的據點,墨西哥與拉丁美洲的門市則會繼續營運。

成立於1984年的Forever 21在全球擁有逾800家門市,競爭對手包括Zara、H&M及電商龍頭亞馬遜。

Forever 21曾以平價吸睛的設計大受90年代青少年歡迎,但1998年後出生的Z世代近幾年快速轉向電商與街頭品牌。此外,在其他連鎖業者縮減或關閉門市之際,Forever 21大舉擴充門市空間,有些店面的規模比之前大一倍以上。

Forever 21的前主管、消費者及分析師表示,為了充實這些店面,該公司跨足男裝、鞋類、女性內衣與大尺碼服飾,但店面仍太過空曠且商品重複性高。

Forever 21聲請破產可能衝擊賽門物業集團與Brookfield Property Partners等美國大型購物商場的經營企業,因為Forever 21是購物商場最大的承租戶一。今年上半年已有14家旗下逾20家門市的零售業聲請破產,包括Payless Shoe、Gymboree及Charlotte Russe。

 

延伸閱讀

廉價貨跟不上時尚腳步

https://money.udn.com/money/story/5599/4077777

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2019年09月28日

【唐家儀╱台北報導】有媒體報導,東區永福樓舊址出租給賣德國百靈油的業者「德風健康館」,租金打8折為520萬元,但業者向《蘋果》否認,指其在東區已有2家門市,「沒有承租永福樓」。據知情人士透露,「其實雙方有在洽談,只因卡在永福樓硬體設施、管委會等問題,還卡在最後階段。」

傳租金打8折520萬元

永福樓舊址位在台北市忠孝東路四段,營業40年,是知名江浙餐廳,因東區商圈沒落、租金超過600萬元,已於今年初歇業,房東並自行進行內部整修作業,日前傳出日本知名藥妝店「驚安殿堂唐吉軻德」有意進駐,卻因管委會拒絕配合店家設置手扶梯,計劃胎死腹中;最新消息是,房東已經找到新租客,租金調降約15∼20%,以520多萬租給東禾生物科技公司。
東禾生物科技公司於1995年在台成立第1家德風健康館,目前全台含百貨公司櫃點共有25家分店,熱賣商品是德國百靈油,然而業者卻否認租下永福樓,公關許家惠指出「很訝異,我們沒有承租永福樓,內部也沒有聽說這個消息,而且我們在東區已有2家門市。」
據知情人士透露,「其實雙方有在洽談,只是因為還沒最終確定,所以對方不願證實,目前卡在永福樓硬體設施如電扶梯、樓梯、外觀招牌,以及大樓管委會問題,但是,已談到最後階段了」,至於德風健康館是否能租下該店面,目前一切都還說得太早。

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190928/38455872/news/

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工商  
郭及天

台北市東區名店永福樓,在今年2月熄燈後,由誰接手承租,各方關注。市場傳出,以銷售「德國百靈油」為主要商品的外商業者,上周租下永福樓舊址,月租金約520萬元,據指出,房東、房客對於內裝還在協商,「該房客大約有九成機會會進駐」。
市場傳出,永福樓租客為德國百靈油的台灣代理商德風健康館,不過27日德風健康館否認這項傳聞。據消息人士指出,該新租客上周已與林姓房東簽約,最終成局的可能性極高,不過因雙方對於內裝方式仍在協商,這宗租賃案還有變數。

包含二、三樓的永福樓,以及一樓的較早撤出的葡吉小廚、SASA,一至三樓面積合計約500多坪,在永福樓熄燈後,東區大咖林姓房東就以約500多萬元月租金在市場上招租,這半年多來,期間有不少知名零售及餐飲業者評估,店面年租金超過6,000萬元,對於多數營業額有限的零售業來說,負擔甚重。

日本藥妝業者「驚安殿堂唐吉軻德」也曾展現高度承租意願,不過因大樓內部無法裝設手扶梯,最終租案告吹。

台北市東區近年因租金高漲,整體零售市場成長有限,加上電商衝擊實體通路、與信義計劃區百貨商場群聚效應,東區二大捷運站忠孝復興、忠孝敦化更是北捷中少數人流負成長的捷運站,店家租客不堪高租金壓力接連撤出,包括糖朝、冰品名店Ice Monster、快時尚Forever 21、韓系服飾H:Connect等不少知名品牌,因租金或集團策略等因素退出。

商仲業者指出,面對東區商圈迅速沒落,在不少房東降租,平均約一至二成下,近年來東區店面空置率從最高約13%,已降至不到9%,不少巷內原本空置的店面都有承租,如忠孝東路四段101巷空置店面從14間降至2間,敦化南路一段160巷空置店面從11間降至5間,唯有房東降租、再搭配活動吸引人流,才有可能讓東區商圈恢復榮景。

(工商 )

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190927004182-260410?chdtv

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2019-09-27 11:06:28經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導
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北市忠孝東路四段永福樓舊址,以520多萬元租給「德風健康館」。 圖/聯合報系資料...
北市忠孝東路四段永福樓舊址,以520多萬元租給「德風健康館」。 圖/聯合報系資料照片
 

永福樓原址租出去了!今年初40年老店永福樓,因不堪高租金負荷歇業,雖曾傳出「驚安殿堂唐吉訶德」有意承租,不過,今(27)日據消息指出,位於忠孝東路四段的永福樓舊址,降租100多萬元,以520多萬元租給紅遍全台的「德國百靈油」。

據消息指出,永福樓原址1至3樓已租給外商零售業,雖然租金仍高達520多萬元,但對比東區輝煌時期,該址月租曾漲至700多萬元,甚至上看800萬元,後因東區開始空置,近年租金調降到600多萬元水準,又因永福樓出走,房東不再堅持願意調降100多萬元,以520多萬元於上週簽約出租,降幅約15~20%。

至於租客身分,據知情人士透露,並非先前傳出的日本知名藥妝「驚安殿堂唐吉訶德」,而是由販售「德國百靈油」的外商業者承租,尚未獲得外商業者證實;至於目前在台代理販售「德國百靈油」的東禾生物科技,則是否認由他們承租。

此外,雖然雙方上周已簽約,但簽約內容還有但書,由於目前還有部分問題需要克服,因此若未能解決問題,是否確定租出去仍有變數。

對此,瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,即便房東降租百萬元,但月租500多萬元依舊不低,以販售商品來看,應不至於需要承租3層樓空間,推測承租目的是要結合展示、體驗等複合式商業模式,看好未來的銀髮保健商機,創造出「老商圈、老富豪的新服務」。

值得一提的是,近年國內藥妝店面接力展店,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,今年傳出高租金展店業者包括以租金60萬元,租下行天宮生活圈松江路上的「松本清」外,也有以42萬承租西門町店面的「屈臣氏」等,顯見民眾對於內服外用保養商品,更相信實體店面販售非水貨正版,因此推測該公司看好前景,加上獲利應得以支撐,決定承租下黃金店面

https://house.udn.com/house/story/11137/4071494

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2019/09/24 13:29

 

https://www.moneydj.com/KMDJ/News/NewsViewer.aspx?a=1f27e06e-85a4-465d-9cde-8b9e882c97b5

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2019-09-24 10:54:40經濟日報 記者游智文╱即時報導
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實價資料顯示,近一年北市以中山區店面交易最熱,其次為大安,內湖區;店面熱門交易坪數為20~40坪,占比逾五成,其次是20坪以下,占比約27%,合計40坪以下占比近八成。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析,台北市店面單價較高,且現今對於大坪數店面的需求較少,中小坪數的物件較容易出租,因此店面投資置產族多選擇40坪以下物件作為投資標的。

永慶房屋根據實價登錄資料統計北市店面交易,近一年中山區交易62件排名第一,大安區41件第二,內湖區37件第三。

謝志傑表示,根據財政部財稅資訊中心統計,台北市消費熱度最高的行政區便是中山區,區內中山南西、林森條通、南京松江、微風廣場、晴光商圈等都是高消費力商圈,消費熱度高,店面交易也隨之攀高,尤以林森條通商圈店面交易最為熱門。

排名第二的大安區,近一年以信義路沿線及東區商圈店面交易較多,由於大安區的店租單價較高,一般商家較難支撐大坪數店面,近一年以20坪以下的小坪數店面為交易主力。

排名第三的內湖區,為前三名中唯一蛋白區。實價顯示,內湖區店面交易主要在日湖商圈以及東湖商圈,均為內湖較早期發展的商圈,兩處商圈消費人口主要是當地的居民以及內科的就業人口,店面坪數以20~40坪為大宗,占比近六成。

謝志傑指出,店面產品具有資產保值性以及收租效益,不過店面單價較高,投資店面初期投入成本也相對龐大,區位選擇相當重要,有意購置店面的民眾,須多做功課,才能找到投報穩定的金雞母。

資料來源:實價資料
資料來源:實價資料
 
資料來源:實價資料
資料來源:實價資料
 
實價資料顯示,近一年北市以中山區店面交易最熱。記者游智文/攝影
實價資料顯示,近一年北市以中山區店面交易最熱。記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/5888/4064913

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2019-09-24 23:26經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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大店面不再受歡迎,從實價登錄近一年店面交易資料來看,統計店面成交的坪數占比,台北市集中交易在20至40坪,成為最熱門的店面物件,整體占成交比例50.3%,其次才是20坪以下的物件,占比為27.4%,60坪以上店面約在一成以內。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑認為,大坪數店面需求逐漸減少,中小坪數的物件較容易出租,也成為目前投資人瞄準的產品。

香港商匯泓不動產副總吳懿倫分析,以一級戰區東區為例,單坪租金高於一般商圈,換算下來大店面租金直逼天價,但真正能承擔租金費用的莫過於國際品牌,因此在電商崛起的影響下,品牌不再將街邊店視為唯一首選,進而迎來大店面的倒店潮,但再找下一位財力雄厚的租客,並非易事。

吳懿倫指出,目前街邊店出租回歸到正常面,20至40坪的中小型店面成為租客的首選,因此受到投資人的青睞,而過往像是5坪左右的迷你店面,或動輒百坪的大店面,在出租市場發生轉變後也較不受歡迎。

https://money.udn.com/money/story/5612/4066689

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