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2019-08-06 12:39:00

不動產業者呼籲突破低迷應往亞洲發展(ERA提供)

優傳媒生活新聞記者傅振維/台北報導

國內不動產景氣跌到谷底,目前還看不到復甦的跡象,但是美商ERA易而安不動產台灣區董事兼執行長黃鵬䛥卻說,套用政府的南向政策,倒不如想想台灣的不動產業如何下場打亞洲盃。

黃鵬䛥執行長表示,不動產業要打亞洲盃,除了品牌之外,更重要的是國際團隊。他以ERA易而安舉例說,2016 年ERA平台,建立起產業上下一條龍的服務新商業模式,透過科技及團隊建立不動產最大的直營流通平台,並且引進新加坡ERA 的成功模式,讓ERA 團隊立足台灣、胸懷世界、前進亞洲盃。

對於不動產領域的未來發展走向?黃鵬䛥執行長指出,本答案應是,先紮好馬步、做好商圈耕耘,其次才是增加生產力及提高產能。

增加生產力指的是招募人才、培養人才,提高產能指的是利用科技改變不動產經紀業做業模式,未來不是過去的延伸,不動產經紀業正在翻轉。

黃鵬䛥執行長強調,未來是一個大破壞時代,唯有大連結者,得以倖存。「只要看看Uber吃掉計程車業、Airbnb撼動旅館業、Amazon重創書店業⋯,不去顛覆自己所處的產業,就成為大破壞的受害者。」

外資不來、年輕人出走,是當前台灣經濟的兩大痛點,也是不動產低迷的關鍵原因,黃鵬䛥執行長呼籲,政府若能更開放的擁抱創新,才能打通阻塞的經濟血脈,在全球更多想像不到的領域,共享經濟將遍地開花。

黃鵬䛥執行長說,在高齡化、少子化、景氣走空、投資性需求減少,只剩溫和的剛性需求,不動產的價量都很難再衝高的年代,只有政府及產業更開放的擁抱創新,才能打通阻塞的經濟血脈。

 

           創新是發展唯一的道路(ERA提供)

http://www.umedia.world/news_details.php?n=201908061239115840#201908061239115840

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黃鵬䛥│理財周刊962963期│2019-02-01 
近日美國不動產界的一則消息引發討論,億萬富豪、避險基金Citadel創辦人Ken Griffin,以大約二.三八億美元(近七十四億台幣)購入一戶位於紐約的頂層奢華公寓,創下美國房產交易史上的一個新紀錄。在這並非要討論誰買了什麼,而是可以透過新聞中的兩個重點:「避險基金」與「不動產」來觀察。

「避險基金」一詞往往讓不了解的投資人產生美麗的誤解,以為它很安全或不會賠錢。其實避險基金和常見的共同基金一樣,都是一種投資工具和商業結構,從多個投資者聚集資本並投資於證券及其他投資,不同之處在於避險基金願意承擔更多風險,且多數避險基金的槓桿操作不受監管機構的限制。

二○一八年的金融市場是風風雨雨的一年,即便因為法人資金四處尋求避風港、增加空頭避險部位而使得全球避險基金規模一度來到三.二四兆美元,但仍不敵市場變化劇烈震盪,除了少數如上述的Citadel、橋水避險基金等等逆勢獲利外,許多避險基金總結仍是賠錢收場,初步研究數據顯示,二○一八年全球避險基金平均虧損達六%。

在全球經濟面臨眾多變數,前景不明時,相對穩定的不動產就越成為投資人的避險管道之一。根據JLL仲量聯行指出,全球受中美貿易戰、聯準會升息、英國脫歐、油價及新興市場波動等影響,造成對金融市場較悲觀的預期,使不動產成為明智的資金避風港。估算二○一八年全球商用不動產投資總額將達七千三百億美元。

而在台灣,二○一九年的商用不動產表現將會有新的動能。截至二○一八年第三季,台商回流匯回資金高達四三三七億台幣,可望挹注在工業廠房、土地部分。台北市精華地段的大型計畫,包括「台北雙子星」、「世貿三館地上權釋出」、「信義行政中心重建案」等等,加上目前辦公室需求增加,北市A辦、B辦租金上揚趨勢,也都讓滿手現金的投資人表現出濃厚的興趣。

現實中並沒有穩賺不賠的投資,無論多麼精密的計算、操作,都很難防止市場的變化。而商用不動產的流動性雖不像其他金融商品,但具有穩定、抗跌保值的特性,反而更能在不明朗的市場環境中達到「避險」的效果。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22449516960&AType=1

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黃鵬䛥│理財周刊960期│2019-01-18 
科技化、數位化已經衝擊許多產業,帶來改變,例如Uber用手機叫車、使用網路銀行轉帳、行動支付等,都是科技化的成果。

Proptech是亞洲國家的新商業模式,因為許多不動產公司意識到他們需要更多創新以推動長期業務成長。「Proptech」一詞是指利用科技解決不動產領域的挑戰。它已經在世界各地迅速普及,尤其是亞太地區。

根據今年發布的仲量聯行報告「日益增長中的Proptech影響力」指出,中國在亞洲擁有最大的市場潛力。從二○一三至二○一七年,亞太地區的一七九家Proptech新創公司已經在全球投資的七十八億美元中佔了四十八億美元。因亞太地區對不動產的需求不斷增長,這些金額只會持續增加。中國和印度是最具活力的兩個市場,但東南亞、東北亞和澳大利亞等其他地區正在迅速趕上。

儘管中國的Proptech新創公司在亞太地區的一七九家中只佔二十三家,但它在二○一二年至二○一七年六月期間獲得了亞太地區近六○%的Proptech資金。

在二○一一年至二○一五年期間,全球十大受投資Proptech公司中,前兩名來自中國:房多多,一個不動產買賣平台;以及租屋和二手屋網站愛屋吉屋。

印度擁有最多受投資的Proptech新創公司,高達七十七家,其搜尋網站Housing.com在全球十大受投資公司中排名第六。

新加坡正迅速成為科技新創公司的區域總部。該國被譽為「智慧國度」,最近在JLL的「全球不動產透明度指數」中獲得亞洲最高排名。該指數指出,「Proptech在亞洲發展迅速,但與北美和歐洲相比,使用率相對較低。」

亞洲有十二家被認為是最著名的Proptech公司。其中五家來自中國,包括Q房網,年銷售額達三二○億美元;安居客、魔方公寓迄今已籌資五億美元;房多多獲得三.一億美元;鏈家則獲十億美元的揭露資金。馬來西亞有iProperty.com和Common Ground,後者獲得二千萬美元投資。新加坡的PropertyGuru集團迄今已籌集了一.七五億美元的揭露資金。從這些公司獲得投資的情形來看,也意味著當地不動產市場的蓬勃發展。

台灣Proptech的發展在亞太區相對較慢,據統計台灣不動產經紀業的科技化程度只有二一%。目前除了有最多使用者的591房屋交易網,還有提升經紀人員作業效率的BigFun比房網較具領導地位。未來科技對產業賦能的比重只會更高,必須儘早導入並深化學習科技應用,才能避免被淘汰。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22412393900&AType=1

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黃鵬䛥│理財周刊958期│2019-01-04 
國際貨幣基金(IMF)預估二○一九年全球經濟成長三.七%,但美、中這兩大經濟體的成長都開始降溫。除了美中貿易戰、聯準會與歐洲央行升息腳步等經濟變數,各國房市有些值得關注的地方:

中國─許多機構預估,今年房市泡沫破裂是中國最大潛在風險。中國不動產總市值水漲船高,最新估計高達六十五兆美元,已超過美、歐、日總和六十兆美元,相當驚人。萬得資訊統計,中國上市房企平均負債率約八○%,為十三年來最高,債務超過千億人民幣更達十四家。中國人民將高達七四%的儲蓄用於住房,人行統計,二○一八年不動產貸款餘額佔中國各項貸款餘額近三○%。近年來中國不動產業高槓桿發展和房價超速上漲,風險需要高度關注。

美國─美國房市歷經二○一二年以來的飆升期後,已於二○一八下半年進入緩步增長階段。標普道瓊指數指出,不動產市場放緩一個因素是近期抵押貸款利率調漲,目前美國三十年期固定抵押貸款平均利率四.九%,為近八年來高點,導致承受能力已降至十多年來最低水準。高盛分析,儘管二○一九年將面對經濟成長放緩、貸款利率更高、稅收政策的不利變化,但全國平均房價預計仍將保持三~四%的正成長。

新加坡─根據CBRE新加坡和東南亞研究部分析,影響新加坡的最大全球性因素主要是利率上升。由於全球經濟放緩和聯準會連續升息,在後量化寬鬆時代新加坡再次於二○一八年中祭出房市降溫措施,預計今年住宅物業表現將受影響。然而商用物業因為科技業和共享空間對不動產的需求非常強勁,造成空置率非常低,表現應會上漲。

日本─根據國土交通省統計,二○一八年日本外國觀光客人數突破三千萬人,更喊出在2020東京奧運突破四千萬人。此一現象也造成東京現有旅館數供不應求,搭配正發酵中的民泊新法,做為民宿出租的產品投報率可達五%左右。國人所熟知的誠品生活今年將進軍日本橋,IKEA將於二○二○年首次在東京都心原宿開張,都顯示出東京這個具有國際性人流、錢流的大城市二○一九年表現值得期待。

台灣─二○一八年全台買賣移轉棟數約二十八萬棟,連兩年成長,但仍屬低檔表現。在景氣未明顯好轉,房屋供給明顯大於需求,加上少子化、高齡化、人口紅利即將消失情形下,預估今年還有一段很長的讓利風潮才有成交量。而近期因美中貿易戰,台商頻傳回流消息,能否順利取得適合的工業用地,甚至進一步帶動整體不動產市場,仍值得關注。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22375793700&AType=1

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從台灣CCIM論壇看全球資產活化
黃鵬䛥│理財周刊954期│2018-12-07 
一年一度的台灣CCIM不動產論壇甫圓滿落幕。今年主題聚焦「不動產更新活化新契機」,邀請海內外不動產學者專家剖析二○一九年不動產投資最新趨勢,分享投資亮點,從市場景氣、主推政策、國際視野切入,洞悉台灣的住都中心、資產活化/盤活以及危老重建商機,創造台灣不動產的新價值,航向新藍海。

CCIM為國際認證商用不動產投資的最高標準,本次論壇邀請到加拿大、中國、台灣的不動產專家,解析加拿大跨國投資機會,最吸引人的優點在於:如天堂般安全的政經與治安環境,具有收益性,適合長期投資,且流動性佳、交易透明度高等等,使得加拿大去年的商用不動產投資總額來到四百三十億美元,在總價高於一千萬美元的投資案中,外國投資人就佔了一三%,由此可見其交易熱絡程度。

而在台灣面臨高齡少子化、主要都會區建築老化且機能不佳的危機下,以國家之力,能夠跨中央部會機關、連結中央與地方協商、跨專業領域的「住都中心」,於今年八月二日正式成立,是面對都市更新議題的重要組織。最大特色為由政府監督並賦權,且能保有其獨立性。能夠以平台的整合能力,投入產權複雜、有急迫更新需求、難由民間實施且具歷史文化保存價值之案件。

在中國的資產盤活方面,對於資產不再只重視存量,而是有「高品質資產存量」的概念,物件經營之成敗不在於規模,而在於創新以及能否抓住未來發展趨勢,為顧客創造差異化、個性化的新價值。

需要回歸以「人」為中心,滿足消費者對美好生活的需求,既是商業的本質,也是最重要的初心。

由於台灣近年不動產市場較冷,在不動產的活化與創值上就顯得更加重要,藉著加工、改良、創新,為物件「創造價值」。

再搭配上目前政府強力推動的危老重建政策,結合各方資源,以更有效率的方法來打造新城市風貌。

藉著國際化的CCIM論壇,能夠立足台灣,放眼全球,相信透過更多這樣的交流盛會,必能促進不動產業升級,產生更多商機。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22299456140&AType=1

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產業結合科技 帶起商用不動產新生機
黃鵬䛥│理財周刊952期│2018-11-23 
商用不動產市場與零售業、餐飲業景氣息息相關,近年除了網路電商大崛起,人口、經濟條件與消費習慣改變等等因素,都加速商圈的轉移與店家的汰換速度,零售與餐飲業者無不戰戰兢兢,不論是擴大合作、改變經營模式或引進科技等方法,絞盡腦汁想度過這場驚濤駭浪。

傳統零售業的生存空間將越來越狹窄,新零售是以科技串聯「人」、「產品」與「場域」的整合型業態;傳統的線性消費方式將轉變為O型循環,消費者會自由且大量的搜尋資訊後找出想要的產品,而任何會影響消費者決策的接觸點,企業都須想辦法爭取。

以美國零售巨人沃爾瑪為例,剛面對電商大舉進攻時曾裁員萬人,卻又擔心自建網路通路會影響實體店面營收,一度面臨危機。現在沃爾瑪整合線上、線下,憑藉自家一千八百個零售點,成功發展網上下單、店面取貨(click and collect)服務,消費者下單後最快可在四小時內取貨,此一成功的消費體驗也讓沃爾瑪股價有所上漲。

餐飲業也有使用科技而獲得成功的例子。日本迴轉壽司龍頭─壽司郎從二○○二年開始導入大數據分析,至今創造連十六年營收成長,店數超過四百間,每年來客數高達一億四千萬人次,今年也進軍台灣做為其海外第二個據點。目前在台灣三間店面幾乎天天客滿。其科技運用相當深入,例如在壽司盤下裝有IC晶片與感應器,當這盤壽司在迴轉檯上移動超過三五○公尺,就會被自動廢棄以確保客人不會吃到不新鮮的食材。也會依據顧客用App預約用餐的時間來預測顧客的食慾、店內顧客男女老幼的數量,來決定放什麼料理在迴轉檯上,如此更能避免食材浪費,進而有更多成本可以用來提高品質。

產業結合科技已經是趨勢,未來這類型的企業也會是商用不動產的需求者。然而企業經營最重要的還是利潤,合理的利潤才能支撐企業長久經營。以目前台北市東區精華地段而言,店面的空置率持續上升,許多業者因為承受不了過高的租金而選擇歇業或另覓他處,即便有再好的商業模式也難敵居高不下的租金。商圈的打造並非易事,需要大家共同努力。若太過堅持高租金,很可能只會加速商圈的轉移。

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不動產創生新商機
黃鵬䛥│理財周刊950期│2018-11-09 
行政院明定二○一九年為地方創生元年,以緩和人口過度集中大都市、鄉村發展失衡、總人口減少、高齡化與少子化等問題。近日行政院進一步請國發會年底提出「地方創生國家戰略計畫」,強化科技導入,結合企業投資故鄉及整合部會資源全面推動,以達成均衡台灣目標。

何謂地方創生戰略?台灣各地社區或偏鄉,具有特色之人文風采、地景地貌、產業歷史、工藝傳承均深藏文化內涵,國發會參考日本地方創生推動經驗,鼓勵地方政府推動「設計翻轉.地方創生」計畫,從「設計力」角度切入,盤點各地「地、產、人」特色資源,以「創意、創新、創業、創生」策略規劃,改善城鄉地區的文化藝術、生活環境美學,注入創意設計能量,吸引青年建立魅力城鎮,打造地方特色產業,創造就業機會。

日本有不少成功案例。在東京,一場不動產創生的實驗已經展開。位於墨田的兩國、森下車站周邊為舊街區,有不少停業的小型工廠與空置店面,附近多為租屋的小家庭,洗衣需求高,且附近缺少咖啡廳等交流場所。開發顧問公司「創造系不動產」看見商機,將五十五年的老店鋪改造為「喫茶洗衣店」,打造一個讓主婦們能夠洗衣喝咖啡,無拘無束的開放空間,也為原本街道注入新的活力與溫度。在高空屋率時代,這類不動產業者扮演的是活化的角色,做到挑選老屋物件、提案改造、協助接洽銀行貸款、建築設計、經營管理等層面,透過不動產創生來解決社會需求。

然而要活絡一個地方,若只一味投入資金建設,仍有很大的失敗機會。在四國高松市的「丸龜商店街」就是最好例子。起初商店街靠著地主們集資興建停車場而能獲利,之後有人提出擴建與翻修商店街的計畫,因為可申請政府補助,再加上外來建設公司推波助瀾下,最後竟花了一百億日圓蓋了昂貴的挑高玻璃天井、翻新所有地板牆面、增設接駁車、新建運動中心與托兒中心,然而投入這些成本完全無法反映在獲利上,目前商店街空有美輪美奐的建設,人潮卻是越來越少,商家接連撤出。

任何地區的大規模改造,應是按區域、一步一步開發,確保建立起獲利機制後,再進行下一階段開發。而且別輕易聽信外來的開發者,增加華而不實的建設。開發團隊必須有充足的在地生活經驗,改造才會成功。不論日本或台灣,地方創生及不動產開發需要政府、團體與業者一起充分討論合作,發現問題並解決進而振興地方。

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芝加哥──被低估的華麗風城
黃鵬䛥│理財周刊948期│2018-10-26 
芝加哥位於美國中西部伊利諾州,為北美大陸的中心地帶,緊臨密西根湖,是美國最重要的交通樞紐,芝加哥歐海爾國際機場為美國及全世界第二繁忙的機場,每日飛機起落達二三七五架次。

芝加哥大都會區人口將近一千萬,是美國僅次於紐約、洛杉磯的第三大都會區,同時也是美國主要的金融、期貨和商品交易中心之一。

根據瑞銀集團(UBS)針對全球二十個金融中心評比的全球不動產泡沫指數,相比香港、紐約和洛杉磯等大城市,芝加哥沒有泡沫危機,反而是二十個金融大城中唯一不動產價格被低估的城市。

美國線上不動產公司Zillow分析,芝加哥房價指數為二十二萬美元,遠低於洛杉磯的六十五萬美元與紐約的四十三萬美元。

而在普華永道會計師事務所及城市土地學會聯合發布的二○一九年度「不動產新興趨勢」調查中,芝加哥不動產市場展望在美國七十九個最大的市場中排名第四十九位,紐約的布魯克林區及曼哈頓分別排名第二及第三十二位,洛杉磯排名第十四位。

UBS美國不動產部門負責人表示,造成芝加哥房價被低估的原因,主要是當地財政困難,以及人口流動、薪資成長等因素。

然而相對較低的房價也帶來優勢,除了提高租金報酬率外,不少美國大型企業也開始選擇將總部設在芝加哥大都會區,目前包括飛機製造商波音公司、麥當勞、美國最大連鎖藥局沃爾格林(Walgreens)、航空公司聯合大陸控股(UAL)、保險公司State Farm、公用事業控股Exelon能源……等等,都將總部設在這。

而目前電商巨擘Amazon正在尋覓他們的第二總部落腳城市,芝加哥也進入了最後的評選階段中。

芝加哥有著美國第三大商業中心的繁榮,城市天際線舉世聞名,北密西根大道的華麗一英里(The Magnificent Mile)媲美紐約第五大道。這裡不論文化、藝術、建築、交通、美食、體育一應俱全,都是世界級的水準。若當地政府財政改善得宜,想必能吸引更多企業與海外投資。投資人在考量美國不動產時,在東岸的紐約與西岸的洛杉磯之外,芝加哥也是相當值得參考的區域。

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共享辦公室思維打造城市新風貌
黃鵬䛥│理財周刊946期│2018-10-12 
全球共享經濟當道,Uber改變了計程車行業,Airbnb改變了旅館業,現在這股共享風也吹到辦公室租賃業,二○一○年成立的Wework就是當前最火熱的共享辦公室獨角獸,在全球九十個城市共計有四六一個辦公室地點。總公司估值已衝到三五○億美元。

平心而論,Wework的商業模式並非特別新穎,出租工作空間和提供辦公相關服務給工作者,類似商務中心早已行之有年,為何投資人紛紛看好?

從使用者的心理出發:「因為人人都嚮往能在Google、Facebook辦公室上班,但並非人人都能到矽谷工作,或經營得起這般巨大的公司」,Wework兩位創辦人看到這樣的商機,致力於打造充滿創意活力、設計新穎時髦的「矽谷風」工作空間,提供開放空間、多種尺寸透明隔間、客廳、廚房、咖啡、酒精飲料,甚至寵物友善設施,讓工作不再沉悶無趣,這就是Wework魅力風靡美國以及許多國際城市的原因。

對創業工作者而言,最需要的是腦力激盪、眾人集思廣益來激發更多靈感。在Wework這樣的共享工作空間,來自不同領域、產業的人們聚集,更可以發展全新的社群人脈,Wework辦公室還有社區經理安排交流活動,如品酒會、小型比賽、瑜伽課…等等,讓在這工作的人暢享生活。

Wework在尋找地點時,會運用社區數據分析該地點的商店、咖啡廳、健身房、酒吧…等等數量,精準挑出最適合的位置。在進行室內設計時,則運用科技掃描,建立3D模型,幫助提升空間使用率、降低建築成本。這些都是與傳統商務中心不同的作法。

在亞洲,包括Wework、裸心社、優客工場等三大共享辦公室品牌,在北京、上海、香港的市佔率已達到二○%。然而相較於國外火熱的程度,共享辦公室在台灣還處於起步階段。有台灣共享空間業者指出,除了相關法規,在台灣登記公司成本不若美國昂貴,且市中心租金報酬率過低,少有業者願意投資大錢在辦公室設計上,種種因素造成共享辦公室在台灣推展、獲利的阻力。

台灣市中心許多商業大樓都已老舊,亟需進行都更、危老重建,若能加上共享工作空間的設計思維,創造更有活力、創意且人性化的環境,想必能讓台灣都市的市容再次容光煥發。

 

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當不動產遇上豐滿創業模式
黃鵬䛥│理財周刊944期│2018-09-28 
Opendoor,是一家美國矽谷的新創不動產公司,但它並非一般消費者所熟悉如591等廣告刊登、仲介形態網站,而是一家不折不扣的「電商不動產」─從屋主手中購得房子作為庫存商品,線上銷售。

Opendoor的創新做法是,只鎖定市場的中等價位房屋(排除豪宅與屋況太差的),若有意願賣房的屋主,只要上網填寫資料,Opendoor便有分析師加上系統模擬評估該屋可否購買,並估算價格向屋主出價,若屋主點頭,Opendoor便立即買下,並向屋主收取六%左右的服務費。這解決了屋主售屋時的痛點:長時間等待與累人的價格談判。

購得房屋後,Opendoor再對房屋做必要整修,便可上架銷售。買方線上搜尋到喜歡的房子,不需預約即可透過App的專屬密碼直接看屋,若下訂後會有專人協助購屋流程。不可思議的是,三十天內不滿意還可全額退費。Opendoor顛覆了產業,成為估值二十億美元的獨角獸公司。

然而分析者也認為Opendoor的商業模式是一種高風險的做法,一旦房屋庫存過高、銷售速度不夠快,萬一再遇上其他因素導致房價下跌,就會產生巨大的財務壓力。

如此的風險,與先前中國大陸爆發的長租公寓爆倉雷同,值得慶幸的是,美國的不動產市場已經相當成熟,不容易有非理性的高價收購競爭出線。

且Opendoor在風險控管與市場選擇也有一套,鎖定快速發展、轉手容易的二線城市,如德州達拉斯、亞利桑那州鳳凰城,以創造更好的週轉率。

目前不動產處於買方市場,亦即賣方居於較劣勢的局面。Opendoor從賣方角度出發,直接向賣方購房、節省賣方成本,讓賣房更為簡單,符合當下人們的迫切需求。樂觀而言,這不僅是創造一個新的商業機會,也能大幅提高不動產市場的流動性。

如今全球已經進入「豐滿創業(Fat start-up)」的時代,亦即有瘋狂的點子、要做曾經做不到的事;講求野心、資源、速度,成功與失敗,只在一線之間。

它們承擔巨大的風險,但也通過解決實際問題創造真正的價值,如同特斯拉(Tesla)要顛覆人們對交通的定義,Opendoor大膽的做法也可能徹底改變不動產交易模式。

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眾籌打造商業不動產新魅力
黃鵬䛥│理財周刊942期│2018-09-14 
眾籌,顧名思義即向眾人籌募資金,隨著FinTech熱潮漸為大眾所熟悉。例如美國Kickstarter、台灣FlyingV,皆是知名眾籌平台。不論是創新設計、出版、舉辦活動……都能上網募資。

不動產是最傳統和顯而易見的投資形式之一,而新的數位平台正在改變一些業主和投資者的做法,眾籌為商業不動產提供了豐富的機會。

儘管許多人仍然認為不動產眾籌是一股新的風潮,但美國二○一五年通過的《企業創業法案》,向更廣泛的投資者開放了眾籌。自此,越來越多業主和投資公司開始把這看作是一種有效且極具價值的資本獲取方法。根據劍橋替代性金融中心(Cambridge Centre of Alternative Finance)報告顯示,二○一五年美國的不動產眾籌增長二五○%,金額從前一年的一億三八一五萬美元達到四億八三七七萬美元,在接下來三年期間,每年成長率都類似。

商業不動產眾籌有許多優勢:

向全世界瞄準投資者。眾籌開闢了一個新市場,在最低投資要求、地理限制和資格認可方面,皆有別於門檻較高的傳統投資形式。在美國,某些案件投資者僅需一千美元即可投資,而不需被要求投入至少六位數美元的資金。

一些平台為原本不具資格的投資者建立多樣化投資組合,或為外國投資者創造更簡化的過程,使跨國投資負擔更低。此外,隨著千禧世代及各年齡層潛在投資者轉向利用更靈活、即時和On-demand的方式,線上眾籌吸引那些可能沒有時間或精力來處理傳統不動產的投資者。

投資者可節省前期費用。雖然目前數位投資平台還無法取代傳統中間商,但在許多情況下,線上眾籌是一種更直接的不動產投資方法,可立即為投資者節省前期費用,做更多運用。業主、開發商和投資公司可利用這種做法吸引潛在投資者,最終可能會獲得更多的投資。例如eREIT-REIT線上眾籌版本─在許多平台上可以不收取費用或個位數百分比。而傳統不動產投資信託則要求投資者支付一五%費用。

商業不動產眾籌前景可期,也很值得台灣學習,因為它帶來了更多的潛在投資者以更低的成本參與投資。儘管如此,它仍然是一個相對較新的投資方式,許多方面仍需要改進與監管,也要以P2P雷暴為借鏡,避免大規模損失。

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大陸長租公寓爆倉 租賃市場防患未然
黃鵬䛥│理財周刊940期│2018-08-31 
最近大陸杭州長租公寓「鼎家」宣布「爆倉」破產,從事件中,更爆出鼎家讓租客以「押一付一」方式交租,實則是讓租客使用了「租金貸(或稱租金分期、網路貸款)」,也引起人們對於「金融科技+長租公寓」模式的警覺。據了解,鼎家破產造成約四千戶租客受損,牽涉六家網貸平台。

近年大陸政府積極打擊不動產投資,並鼓勵租賃住房,讓資本逐漸將目標轉移至「長租公寓」領域。許多知名營運商獲得數億人民幣融資,投入金額相當驚人。

長租公寓主要是指運營商或中介商將屋主房屋租賃過來,進行裝修改造,附上設備,以單間形式再出租,即俗稱的「二房東」。大陸傳統租房市場充斥訊息不對稱、品質良莠不齊,讓機構化、有品質的長租公寓產品市場火熱,但亦成為大量資本競逐的戰場。

鼎家並非第一家退出戰場的營運商,其引起巨大輿論關注的原因,在於暴露了「長租公寓+租金貸」商業模式背後的風險。

太多營運商與資金湧入長租公寓市場,如鼎家這類本身不擁有物業的二房東為了加速搶到房源,便紛紛以非理性的加價方式向屋主承租,而為了加速資金回收以再搶下個房源,便以負擔較低的「押一付一」(即繳一個月押金,每個月付房租) 吸引租客,條件是要租客透過某App平台繳付房租,實則誘導租客辦理一年份租金的網路貸款,貸款平台將錢撥給營運商,營運商將首月或首季租金交付屋主,剩餘資金投入下個租賃標的,如此反覆操作。營運商等於用租客的貸款來擴充版圖,租客交的租金其實是在幫二房東「還貸款」。

如此精心計算的高槓桿,一旦出現營運問題、招租不順、資金不當運用等漏洞,將導致資金鏈斷裂,屋主收不到租金而驅趕房客,但房客的貸款合約並無解除,需要繼續繳納。租金貸模式讓房租因搶房而急劇上漲,最終房東、房客權益損失,引發嚴重的惡性循環,大陸業界人士認為鼎家很可能只是冰山一角,尤其長租公寓營運成本高,獲利不容易實現,沒有雄厚資金的中小型營運商,很容易突然就「爆倉」了。

無論大陸或台灣,在不動產買賣已達到頂點而反轉之際,租賃市場勢必為未來新寵。由於大陸致力發展FinTech,金融科技高度自由化但管理無法跟進之下,造就了極方便卻也危險的環境。台灣目前雖無此現象,但必須防患未然,如何妥善運用租賃+金融+科技,創造社會、房客、房東、業者多贏局面,需要大家集思廣益。

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造福樂齡 長照產業含金量高
黃鵬䛥│理財周刊936期│2018-08-03 
美國普查局報告指出,目前全球六十五歲以上老年人已突破六億人,占全球人口總數八.五%。預估到二○五○年,六十五歲以上人口將達十 六億人,逼近一七%。內政部統計,至今年三月底台灣六十五歲以上老年人口計三三一萬人,占總人口一四.一%,正式邁入「高齡社會」,至二○二五年將突破二○%,成為「超高齡社會」。

這是社會問題,但也讓人看見兆元商機。根據日本產經省預估,至二○二五年,全球銀髮產業市場規模將達三七.三八兆美元。而工研院推估,二○二五年台灣高齡產業市場將達到三.五九兆元新台幣的規模。「銀髮商機」已經發酵,其中與不動產息息相關的即是高齡的居住規劃。

我國住宅自有率高達八五%,因此談論高齡生活時,甚少仔細規劃房事。長輩若是獨居,身體不佳、行動不方便,並非理想方式。台灣的長照及安養機構,據衛福部統計共一千一百家,可提供服務人數為六.二萬人,但使用人數僅為四.八萬人,這並不代表需求不足,而是表示現行機構之服務及收費無法滿足高齡者的需要。有些機構服務不夠全面,有些除了每月數萬的費用,還需先繳納數百萬至千萬不等的保證金,非多數人能夠負擔。

台灣目前提供的高齡照護服務走向「大型化」、「機構化」,也意味入住長者將面對統一作息、缺乏隱私、服務不足等缺點,與先進國家的方向相反。美、日長照發展二十五年,已相當成熟,美國的高齡住宅甚至被形容「像住在天堂」。

美國高齡住宅顧問Roney, CCIM表示,高齡住宅的需求不斷在進化,戰後嬰兒潮世代並不希望擁有上一代的照護方式,他們想要一個能夠照顧其智力、健康以及心靈的在地社區。高齡照護市場正在從醫療機構模式轉為服務更多層面的社交及酒店服務模式。在加州,高齡住宅有著酒店等級的設施,並非一般公寓,發展潛力可期。靜宜大學社工系教授紀金山也指出,「去機構化」、「社區化」、「單元化」、「個室化」是較佳的規劃,「維持原本的生活方式,是在地老化最大目的。」

長照議題涉及眾多專業層面,衍生商機無窮,從不動產開發、醫療、旅遊、飲食、交通、用具等,都有很大的發揮空間,值得大家一同思考。

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世界盃後 台灣產業新契機
黃鵬䛥│理財周刊934期│2018-07-20 
二○一八年世界盃足球賽圓滿落幕,法國四比二擊敗克羅埃西亞。這項全球最多觀看人口的運動賽事,短短一個月轉播期間吸引大批球迷。從在凱道上首次舉辦大型國際賽事轉播吸引六千人同樂,到世足運彩銷售金額高達六十八億元,竟為上屆的二.八倍來看,世足賽的魅力與相關經濟效益實在非同小可。

賽前大多預測本屆冠軍賽仍是足球強權的對決,沒想到強權紛紛出局,才有了最終的克法大戰。法國贏得隊史第二座冠軍,實至名歸,亞軍克羅埃西亞也得到隊史最佳成績。媒體形容「法國贏得了冠軍,克羅埃西亞贏得了世界」,也為賽果下了最好的註解。

會如此讓人津津樂道,主要在於國力間的差距。人口數四二○萬,一九九一年才從戰火中獨立的克羅埃西亞,隔年才正式成立足球國家隊;GDP約五四八億美元,是台灣的十分之一;失業率達一三.九%,青年失業率二九.四%。沒有經濟支援作後盾的克羅埃西亞得到世界盃亞軍,無法不讓世界球迷為之振奮。

而此次主辦國俄羅斯支出一三二億美元建設十大球場,堪稱史上最貴世足賽。官方估計能創造三一○億美元的經濟效益、逾一百萬名觀光客、二十二萬個就業機會,俄國深知舉辦國際型運動賽事的影響力。許多媒體認為,本屆為歷來最佳世足賽,此熱潮將為俄國帶來持續五年的觀光業成長。

我們要學習克羅埃西亞的精神,台灣條件好得太多,要把一項運動發展到在世界上發光發熱並且持續,不無可能;我們要學習俄羅斯的智慧,任何精彩的國際運動項目能夠吸引大量國內外觀眾,創造產業價值。近年來,台灣服務業已經占全國GDP達七○%,而國際賽事的背後即是大量的服務業機會,舉辦賽事所需投入的大量資源,包括基礎建設、活動場地、交通、餐飲、住宿、執行規劃,甚至還有服裝、廣告、周邊商品、醫療等等,都是龐大商機。

若政府和企業能重視,舉辦更多與國際接軌、優質的體育項目,必定能為產業激起更多火花,更能帶動不動產業,活化資產,做更有創意的使用,而非如現在,一條街上開了數十家咖啡店、飲料店、服飾店、夾娃娃店,結果是每家都經營得很辛苦,最後只能黯然退場。

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提升不動產透明度有助於不動產投資
黃鵬䛥│理財周刊932期│2018-07-06 
中國大陸不動產登記資訊管理平台已實現全國聯網,代表大陸不動產登記體系進入到全面運行階段,其最主要目的並非遏止房價或是反腐,而是通過統一登記制度且全國聯網,以釐清中國不動產的基本面,提升不動產透明度,也更保障交易安全與財產權。

仲量聯行每兩年發布「全球不動產透明度指數(Global Real Estate Transparency Index)」,透過六大分項:績效評估、市場基本面、上市公司治理、相關法規、交易流程、永續發展性,評比全球一百多個國家。二○一八年報告顯示,前五名依序為:英國、澳洲、美國、法國與加拿大;台灣排名二十六,較上一次評比下降三個名次。

各國政府正逐步提高不動產市場的透明度,滿足投資者和公眾日益增長的需求。該報告也指出,二○一八年的平均透明度分數僅比二○一六年上漲二.四%,進步幅度仍有很大的成長空間,新的法規和廣泛的科技應用已成為進展的關鍵因素。

因為不論投資者或企業,乃至整個社會都要求更高標準的不動產環境。例如,中國的不動產登記全國聯網,歐盟的第五次反洗錢指令,印度制定新法規以要求經紀人登記制以及解決與開發商間爭端的機制,杜拜也通過法規採用APP管理合約和經紀人訊息。而作為全球最透明的不動產市場之一,美國則是比其他國家都更快速且高度地採用大量不動產科技。

對於商業不動產投資來說,透明度更是相當重要的參考指標,因為目前投資者可分配的資金更多。在嘗試做出投資決策時,尤其在新市場中,訊息的可用性及質量,無論是從價格到所有權,至關重要。對於希望租用不動產的大型企業而言,標準化數據也是評估要求。在印度,外資投資不動產的金額與不動產透明度排名呈現正相關。杜拜國土部也將提高不動產市場透明度列為主要目標且獲得顯著進展,因為如此一來確實能吸引更高水準的外國投資。

不動產透明度的重要性只會日益增加,除了積極的修正法規,不動產科技的應用是關鍵,諸如區塊鏈技術、經紀人員線上APP和更多的開放數據,都有助於提升透明度。而投資者在選擇投資地區時,也能夠參考不動產透明度報告,以達到事半功倍的效果。

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物業管理提升房屋價值 創造無限商機
黃鵬䛥│理財周刊930期│2018-06-22 
目前台灣的物業管理產業持續發展,業者林立,其中不乏優質業者。但整體而言,不少民眾對於物業管理仍停留在保全、管理員的印象,也對於將自己的房屋交由業者管理,抱持不太信任的態度。

除了成本考量,還有業者品質不一、缺乏專業教育體系,以及缺乏相關法規整合等等因素。

而內政部「租賃住宅市場發展及管理條例」將於二○一八年六月二十七日實施,期待能建立更健全的包租代管專業服務制度。

其實,不論是稱作包租代管或物業管理,服務內容舉凡房屋日常修繕、租金收取、糾紛溝通協調等繁雜事務,看似簡單,背後其實需要多方深入的專業訓練與團隊支援。

雖然法規即將上路,但是專業的教育訓練還有很大的發展空間,如此產業規模才能有所提升。以美國為例,一九三三年成立於美國芝加哥的Institute of Real Estate Management(IREM),是國際性物業管理教育認證機構,擁有二萬名個人會員及五百七十家公司會員遍布全球。

IREM提供的認證包括CPM(Certified Property Manager,認證物業管理師)、AMO(Accredited Management Organization,合格物業管理組織)……等等。

在美國透過CPM管理的資產總值達到一.八兆美元,共一一六○萬間住宅,超過二八○○○萬坪的商用空間,受到市場的高度信賴。

而在紐西蘭的奧克蘭,有物業管理公司推出專為Airbnb物業客製的物管服務,為屋主提供租客聯繫、飯店品質的床單、毛巾更換、備品補充等服務,與Airbnb相輔相成,提高出租物業的價值,也讓無法親自管理的屋主在物業空置期間,能夠維持良好的收益率。

在中國,甚至有物業管理公司向住戶販售基金,總成交額竟然達到四十億人民幣。

由此可見,好的物業管理不但能提升建築物的價值,其本身更有著龐大的商機。

隨著消費觀念、人口結構、工作型態的改變,物業管理勢必是未來最亮眼的產業,而台灣也正朝著正確的方向前進,前景可期。

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區塊鏈打造不動產智慧安全交易環境
黃鵬䛥│理財周刊928期│2018-06-08 
不動產交易過程涉及事務與法令繁雜,非一般民眾所能充分瞭解,必須仰賴專業人士。日前才傳出有屋主賣房,卻遭到買方、代書、房仲聯合詐騙一千六百萬的新聞,著實令人髮指。為了避免類似事件上演,最近很夯的區塊鏈技術,或許能提供解決方法。

目前有許多關於區塊鏈及相關科技的討論,對於許多不動產專業人士而言,這仍是一個大膽、未知、令人困惑的領域。如同網際網路的發明一般,區塊鏈是科技界的革命,會觸及所有的人與產業,人們相當關注,但許多人仍然不明白區塊鏈是什麼。

想像一下,你和你最好的朋友彼得站在禮堂的舞台上,在場觀眾有一千人。 在這一千人面前,你把你的車鑰匙交給彼得,彼得把他的名錶送給你。你聲明:「彼得,你現在擁有我的車」,彼得向你宣布:「你現在擁有我的名錶。」

有一千名證人可以聲明,你的車現在屬於彼得,而他的名錶屬於你。如果觀眾中有任何人提出相衝突的意見,則其他九九九人會反駁他。而且,假使你拿出一副備用鑰匙並試圖將同一輛車交給其他人,那麼這一千名觀眾會證明彼得擁有該車,因為他們每個人都目睹了這筆交易。這就是區塊鏈運作的精髓。

簡單的說,區塊鏈是一系列電腦(數千甚至數百萬部電腦),每部電腦都可以在公開的分類帳中保存相同的事件或交易紀錄。每條紀錄都是加密的,防止駭客破解。由於這些電腦都看到相同的事物,因此它們提供了有關所記錄事件或事務有效的共識。區塊鏈最重要的價值在於它允許兩方或多方進行互動,例如金融交易,而無需中間商。

對不動產而言,區塊鏈具有改變商業模式的潛力。現階段不動產專業人士的顧問性質在區塊鏈時代還很難被取代,但金流及交易方式的改變已經是進行式。國外已有業者在開發智能合約,將來購屋者可能通過點擊網站上的購物車完成房屋交易、履約保證、保險等相關事宜。區塊鏈將確保買方獲得所有權或契據,賣方獲得現金(通過加密貨幣),區塊鏈還可將產權或契約記錄到適當的地政或稅務機關中。

隨著科技演進,不動產經紀業將調整商業模式,思考如何實現既智慧且安全的交易環境,在區塊鏈時代蓬勃發展。

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從幸福指數與末端經濟看不動產投資
黃鵬䛥│理財周刊926期│2018-05-25 
行政院近日引用了聯合國(UN)三月份公布的「2018世界幸福報告(The 2018 World Happiness Report)」,台灣民眾的幸福感從二○一五年至二○一七年之間,在全球一百五十六個國家之中高居第二十六名,排名不僅是全亞洲之冠,也較去(二○一七)年第三十三名進步了七名。

該項評分是依據六大變項,包括人均GDP(國內生產毛額)、社會支持資源、預期健康壽命、社會自由度、對他人的慷慨程度以及政府貪腐程度,來衡量一個國家人民的「幸福指數」,台灣的排名甚至勝過GDP高出台灣的新加坡、日本、南韓、香港等亞洲國家,顯示許多人對生活是感到幸福的。

然而事實真的是這樣嗎?從今年二月爆發的衛生紙搶購潮(事後證實是虛驚一場),再到剛結束的電信公司推出4G上網月租費四九九元吃到飽的亂象,七天之內超過了一百三十萬人申請。還有看著黃金地段的店面一間一間空出來,又紛紛轉租給夾娃娃機、扭蛋機、電話亭KTV等銅板娛樂機台做生意。

再看看台灣目前雖然已經來到實質負利率時代,貸款利息年年降低,銀行存款總額卻是連續三年創新高達四十兆台幣以上,人民投資意願低,陷入所謂「末端經濟」的惡性循環,看似幸福背後,其實危機重重。

即便幸福指數比別人高,我們卻不應該沉溺在這美好的假象中。台灣高達四十兆的存款,需要適度的投資來紓解。

在中國大陸A股納入MSCI指數後,短期內台股也許不會是理想的投資方向。投資人可以考慮新加坡、美國或是日本等經濟穩健成長國家的不動產,作為投資選擇。

以新加坡而言,當地不動產分析師認為房屋需求在明(二○一九)、後兩年都會有一○%至一五%的上漲,供不應求,極具價值。

這個繼「馬習會」後,再被選為「川金會」地點的國家,如「亞洲瑞士」一般富有魅力,經濟發展穩定、稅負低、外交中立,幾乎沒有政治紛擾,當地不動產已經成為許多長期投資人的首選標的。

在當前台灣欠缺良好投資標的時,不妨研究投資新加坡不動產,會發現更有價值、更「幸福」的收穫。

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國際金融動盪 海外不動產可納投資組合
黃鵬䛥│理財周刊922期│2018-04-27 
近期國際金融動盪,中美經濟對抗戰持續上演,美國十年期公債殖利率衝破三%,企業償債成本升高,不利股市,投資人繃緊神經。面對無時無刻波動的高風險投資環境,國內游資也苦無去處,投資不動產是值得投資人考慮的選項。

然而,目前國內不動產的投資報酬率相較於鄰近已開發國家仍屬偏低,對於有一定資金實力的投資人而言,投資更成熟經濟體的不動產,例如新加坡、日本,不僅能擁有更優的投報率,也可享受該國經濟成長帶來的利益與好處。

以新加坡而言,當前房市正從四年來的低潮復甦。前幾年的打房政策,政府對開發商實施Qualifying Certificate,規定開發商從購得土地開始,五年內必須完工並將所有單位售出,未售出單位則要求開發商以房價加上購地金額一五%罰款購回。另一方面也對買方實施額外印花稅,同時壓抑了供給與需求。買方需求遞延至二○一七年底開始大量出現,開發速度跟不上,造成價格回升。根據新加坡市區重建局統計,今年第一季私人住宅價格已上漲三.一%,創二○一○年以來最大單季漲幅。國際金融機構預估至年底價格會上漲達一○%,漲勢可能持續至二○二二年,前景相當看好。

而日本房市也顛覆了以往給人「失落的二十年」印象,正在上漲當中,成為海外不動產投資者在亞太地區第二大投資國,僅次澳洲。根據日本經濟新聞調查,二○一七年海外投資人在日本投資的不動產價值達一兆一千億日圓,為二○一六年三倍。近年日本經濟連續成長與東京奧運是最大主因,且日圓一直是國際資金的避風港,許多人注意到日本多處不動產投報率達五%以上,紛紛從北到南投入資金,除了東京、大阪、福岡等人口持續湧入,有商業優勢的巨型城市(Mega City)外,甚至在滑雪勝地北海道的小鎮因為大量外資湧入,也建起每單位售價一億日圓以上的豪華公寓;觀光業旺盛的沖繩地價也上漲二○%。

面對當前投資環境,投資人可考慮將海外不動產納入投資組合,除了分散風險,也有不差的報酬表現。應慎選合作業者,選擇在國內外皆有對應的服務提供者,且溝通管道暢通的業者,以避免成為海外投資孤兒。

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日本觀光戰略 拯救高齡少子化產業缺口
黃鵬䛥│理財周刊920期│2018-04-13 
日本正面臨人口高齡化、少子化,勞動人口減少之下,如何提升經濟表現及國民生產力的問題,以發展觀光客為主的「短期移民」政策將補足GDP缺口。根據「二○一七世界經濟論壇觀光評比」,日本從二○一五年第九名躍升至第四名,也成為該評比中「旅遊經濟成長度」最高的國家。

觀光產業蓬勃發展對日本帶來的經濟影響,可從近幾年房市的上漲明顯看出端倪。日本國土交通省近日公布的二○一八地價公告,東京、大阪、名古屋等三大都市圈,住宅、商業地價平均上漲一.五%,已連續五年上漲,主要原因包括外國遊客大量增加,帶動飯店、商家土地需求提升,以及負利率政策的影響。主要都市地價上漲也使得地方城市的商業地價二十六年來首見上漲,其中「地方四市」: 札幌、仙台、廣島、福岡的住、商平均地價漲幅更達四.六%。

更具體的案例,位於北海道的俱知安町,人口僅一萬五千人,近年興起滑雪風氣,當地因有許多滑雪場和度假村而聞名,大量觀光客進入,也帶動當地不動產,二○一八日本住宅地價公告上漲率前三名都在這座小鎮,平均漲幅近三○%。而排行榜的四至九名都位在沖繩,第十名在福岡,都是近年觀光客數量衝高的地區。

首都東京的搶地大戰更激烈,東京二十三區目前只有大型開發商才有能力在此開發,門檻相當高,新建住宅都以豪宅為主。日本不動產業者認為,東京地區土地稀少、新供給不足、價格高昂,資金將流向地方都市,加上建材與人力成本皆上漲,預期地價上漲將會持續。雖然日本人口正在減少,但流動人口和海外新長、短期居民可能會彌補缺口,將成為支持日本不動產市場的新動能。

日本政府從二○一二年起訂定觀光戰略,採放寬簽證、擴大免稅、調整入出國管理機制並擴大航空網絡,以二○二○東京奧運為一個成果檢驗,決心將旅客人數推到高峰,並集思廣益,以觀光之力調節國內產業缺失。台灣觀光產業自有優勢,也有劣勢,政府在制定觀光戰略時,是否還在紙上談兵、建設將來可能淪為蚊子館的設施?應有效善用資源、因應國際環境調整作法,讓觀光再次成為帶動台灣產業的新動能。

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