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2020-01-20 09:48經濟日報 記者游智文/即時報導
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世貿三館。 記者游智文/攝影
世貿三館。 記者游智文/攝影
 

 

財政部國產署今天公告世貿三館地上權案招標,底價約266.3億,每坪約548.5萬元,總價和單價均創地上權招標新高,業者表示,世貿三館位處信義計畫區,面積達4856坪,市場喻為「王中之王」,預料可順利脫標,並創下地上權新天價。

世貿三館基地位於北市信義計畫松智路、松壽路口,周邊為台北市政府、台北101大樓、世貿一館、基地為信義計畫區最後一塊未開發之娛樂設施區,建蔽率50%、容積率560%, 預計3月30日開標。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,台北市精華地段素地有限,此一基地為信義計畫區最後一塊大面積國有土地,雖為地上權且不能興建住宅,不過目前信義計畫區的頂級商辦、飯店、購物廣場等發展蓬勃,商用開發更具賣相,預料會掀起搶標。

郎美囡表示,地上權案受房市盤整、公告地價調漲導致地租節節升高等衝擊,一度乏人問津,近二年隨著不動產市場復甦,商用不動產售價、租金上揚,增加開發的多元性,加上國產署調整地上權地租結構,地上權案重獲投資人青睞。

如前年空軍活動中心招商就吸引5家金融業者搶標,脫標金額82億元,高出底價逾一倍,標脫價每坪719萬元,和一般土地價格相當。去年信義行政中心地上權標售,底價99.9億,南山人壽以159.8億元拿下,也超出底價約6成,每坪達744萬元。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,世貿三館基地面積與南山廣場接近,由於容積率有560%,再加上目前標購高價地上權案的投資人多安排容積移入,預估未來量體將超過5萬坪,未來每年租金收入可望超過30億元。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出,本波房產復甦,商用聲量大於住宅,除了建商大舉擴充土地庫存,地上權標售也在土地稀缺下成為市場大熱門,本次標售料會吸引滿手現金的壽險業者大舉出手,脫標價有機會再寫歷史新高。

https://money.udn.com/money/story/5621/4297776?from=ednappsharing

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2020-01-16 18:24

▲▼台北市中山區龍江路地上權案「京華DC」,地上權,土地向國有財產局承租,建物權狀。(圖/翻攝自Google Map)

 

▲台北市中山區龍江路地上權案「京華DC」。(圖/翻攝自Google Map)

記者張菱育/台北報導

通常地上權住宅因為沒有土地產權,房價會低於市場行情,但是看到網路待售「京華DC」地上權物件,室內僅20多坪,卻要價1300萬元、每坪41.3萬元,雖然有建物產權,但是對買方來說,可能面臨27年後土地要還給政府的問題,直說「這價格太離譜了!」但是對照附近相似產品,該案的開價已是市價的64折,似乎相對便宜。

《591房屋交易網》刊登一筆位於北市中山區龍江路的待售物件,開價1300萬元,總權狀坪數38.47坪,若扣除車位坪數,則僅剩20.55坪,以車位150萬元計算,換算該案開價每坪約41.3萬元,而且此社區是地上權案「京華DC」,為10、11樓中樓的產品。

根據屋況說明指出,該案為地上權案,土地是向國有財產局承租,為高樓層邊間,有陽台、天然瓦斯、坡道平面車位,鄰近捷運南京復興站,有24小時磁卡管理。

對比同樣位在龍江路的相似物件,「民生麗園」、「實踐國宅」,每坪平均成交單價分別為64.5萬元、67萬元,至於「京華DC」樓中樓戶開價每坪41.3萬元,已經低於市價約64折左右。

▲▼「京華DC」樓中樓戶網路開價1300萬元。(圖/翻攝自《591房屋交易網》)

▲「京華DC」樓中樓戶網路開價1300萬元。(圖/翻攝自《591房屋交易網》)

負責銷售該案的業務表示,「京華DC」的地上權使用年限還有約27~28年,但是購買此案的買家,可以擁有建物的權狀,屆時地上權使用權限一到,可能會跟政府採用繼續承租土地,或釋出土地銷售開放給住戶購買都有可能,而購買此案的買方,每半年需繳納約4.2萬元左右的土地承租費用給政府。

該業務說,「京華DC」的套房約400~500萬元,2房則在1200萬元左右,每坪成交價約落在42~45萬元,也會根據屋況、是否有做夾層等因素,而有些許的價格落差。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,雖然地上權的物件會有使用年限問題,但因為通常會低於市場行情,所以也讓不少民眾買來收租投資,所以如果扣除成本投資報酬率超過5%,還是可以考慮進場,但也要提醒消費者,購買地上權案的貸款成數會低於5成,需要準備較多的頭期款。

https://house.ettoday.net/news/1627155

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地上權住宅處分眉角多,專家建議直接打官司比較快。(圖/吳宜學提供)

地上權住宅處分眉角多,專家建議直接打官司比較快。(圖/吳宜學提供)

近來地上權住宅再次成為買房的話題之一,不過有網友在網路上求問,認為 20 年前父親買下的地上權、如今面對地主想賣土地,但對於地上權建物折舊問題、價格問題提出疑問。專家分析,地上權住宅針對地主想把土地部分轉讓時,住戶有優先承購權,但對於當初雙方設定地上權時的使用目的,用途約定與後來不一致,或違反當初約定的使用內容,或其約定不明確,導致地主想要轉讓出售土地時,與地上權人有利益上衝突時,最後幾乎都是透過訴訟、由法官裁決。

土地改革協會副秘書長吳宜學直言,地上權住宅一般可分為有約定期限、無約定期限兩種,有約定期限的地上權住宅如市面上標榜 50 至 70 年期限,好處就是住宅價格相對便宜,但除了建物外,若是國有地還需要每年付給政府地租,期限一到則須將建物及土地返還。

另外一種就是地主與買方簽訂設定地上權時、並無約定期限,雙方談定條件後到地政事務所辦妥地上權登記。但無論哪一種,原住戶對於地上權買賣都擁有優先承購權。

對於無期限的地上權住戶,面對地主想要賣地、也找好了買方,這時候地主一定要依程序、知會地上權人跟價及購買意願。倘若地上權人不買,等於放棄了優先購買權,這時候地主便可以把土地出售他人,同時地主可與地上權人協商權利價值,土地出售轉讓、同時可以塗銷地上權。依個案的不同,也有網友經驗回應,曾有地上權人拿到土地交易價金的 1/3 的案例發生。

吳宜學分析,建商買了土地之後,若要塗銷地上權,一般是履行原地上權人的「租期」或是雙方協議塗銷。若是遇到沒有設定期限的地上權人,則可能就需要透過訴訟來處理,依民法第 833-1 條規定:「地上權未定有期限者,存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時,法院得因當事人之請求,斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形,定其存續期間或終止其地上權。」

用案例說明,如果當初設定地上權約定是用來農用種田,後來卻拿來當掩埋場或其他非農用用途,就不排除可以依法主張終止地上權或重新訂定期限;但這個主張是否能夠成立,還是要依據個案事實及法官審酌判斷而定。


https://news.cnyes.com/news/id/4430232

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工商時報 
林昱均

 

五大地上權案一覽

五大地上權案一覽

北市五大地上權案如空軍官兵活動中心、信義行政區、松江南京案皆已完成開標,如今只剩兩大案,分別是2020年1月招標的世貿三館及第二季的國泰營區案,市值分別為500億元、150億元,權利金底價估計為200億元、60億元。
為達土地最大活化效果,財政部國產署長曾國基表示,將與台北市政府協商,在世貿三館招標條件設定「建置會議展場、可獲獎勵容積」條款,鼓勵得標廠商繼續提供會展空間、刺激周遭經濟。

另外,民間業者在取得世貿三館基地的建築執照前,國產署將爭取有效利用中間約3個月的土地空窗期、開放讓民眾停車,以紓解信義區車位不足的問題。

按照國產署時程,世貿三館設定地上權案預計1月中招標、3月開標,由於該案面積近5千坪,是台北市信義區最後一塊大面積土地,更是明年上半年的商用不動產指標性投資案。

■有意投標角逐估4家以上

曾國基認為,世貿三館基地位置在信義區精華地段,附近有台北101大樓、南山廣場等,做為企業商辦、塑造品牌形象都相當適合,據悉目前旅宿業、壽險業都洽詢過國產署,有意投標角逐的廠商預計4家以上。

不僅如此,在世貿三館附近商辦已有「南山商辦帶」,將增添磁吸效果,世貿案還未開標、其行情先看漲。

■信義區商辦見群聚效應

南山人壽在今年11月以159億元標下信義行政區地上權案,還有一旁的南山廣場已有Amazon、Facebook、勤業眾信(Deloitte)等大咖進駐,再加上信義行政區案與世貿三館案,預計整體信義區商辦可產生群聚效應,吸引其他高科技跨國企業。

■國泰營區案明年Q2招標

另鄰近松山機場及民生社區的國泰營區基地約2,982坪,過去流標兩次,2020年第二季將捲土重來,而且經過綁定台北市都市計畫,由國防部軍備局捐贈79筆小面積土地給北市府、完成獎勵容積計畫,國泰營區容積率也可提高到400%。

但曾國基表示,為避免北市地上權淪為帝寶豪宅,國產署針對大面積地上權案都暫不考慮做住宅用途,世貿三館、國泰營區案仍以商辦、旅宿等為首選。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20191216000198-260202?chdtv

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2019-12-01 23:13經濟日報 記者翁至威/台北報導
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財政部國產署今年底到明年第1季,陸續推出國有地設定地上權三大案,包括捷運松江南京出口、世貿三館以及國泰營區,共通點都是禁止興建住宅。

官員表示,主要是考量社會觀感,同時也希望國有地能做最有效益的利用,針對精華地段除原有使用分區限制外,原則上都會加上「禁建住宅」條款。

其中,國泰營區地上權案基地市價近150億元,面積達2,982坪,雖不得作住宅使用,但由於面積廣闊、交通便利,仍極具潛力,與世貿三館基地並列為明年最受期待的地上權標的。

國泰營區是軍方營改基金財產,2014年、2015年就曾委由國產署公告招標設定地上權,但當時地上權市場較冷,加上公告地價可能調高等因素影響,最後流標。不過官員透露,此案都市計畫已經完成,最快明年1月可望「捲土重來」,且已有投資人表達興趣。

https://money.udn.com/money/story/5621/4199200

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三立新聞網

記者陳韋帆/台北報導

本周信義區地上權案天價標出!南山人壽以每坪744萬元單價,相當於一坪一間房子價格標下,引起市場譁然,天時地利不動產總經理張欣民表示,這樣的結果,也讓大家揣測,業者到底是瘋了還是另有目的。

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南山人壽以每坪744萬元單價標下信義區地上權案。(圖/記者陳韋帆攝影)

北市財政局20日舉辦信義區行政中心地上權標售,該2,147坪土地位於101大樓、南山大樓間,吸引南山人壽、元利建設、豪昱營造3間廠商搶標,最後由南山以159.81億元得標,取得50年地上權。

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相較去年元大標下的仁愛空總案,南山的信義案也不算太高。(圖/翻攝自google map)

張欣民表示,相較去年仁愛路空總一案,其實信義案單價並不算特別高。此次南山標售的信義案,雖然單價高達744萬,但去年由元大銀行拿下的空總70年地上權案,每坪也早已上達720萬,所以信義案也只是小巫見大巫了。

不過值得注意的是,此次信義案只有50年使用年限,其他壽險大頭都沒有出手;此外,按照專業估價師說法推算,打造的「豪華商辦」每坪土地成本加上造價就要113萬起跳,怎麼算都不會有利潤,也導致不少人說南山買貴了。

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國泰32年前高價取得六福皇宮土地時,曾帶動房市大幅飆升。(圖/記者陳韋帆攝影)

而這樣的做法是否會帶動當地房市飆漲?張欣民舉例,1987年國泰人壽以每坪90萬單價取得六福皇宮土地,當時帶動國內房市第三波景氣飆漲,在當時該區位根本沒有這樣的行情,但在房市飆漲的結果下,國壽持有龐大土地資產也都翻倍成長,也讓業界不少人認為,南山此次的出手目的,就是為了同樣的操作手法。

最後張欣民也提醒,近日國內房地產有許多不正常現象,所有的動作都是在釋放利多,彷彿有很多看不見的手在操控市場,一起演出「房市大復活」戲碼,但無論市場傳出利多、業者瘋了的消息,在這時候就更要保持平常心,不要跟著市場起舞!

https://reurl.cc/qDa34p

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2019-11-21 15:24經濟日報 記者黃阡阡/即時報導

去年「空軍官兵活動中心地上權案」以每坪標脫價719萬元,刷新地上權單價紀錄,一舉炒熱市場氣氛,20日南山人壽再以159.81億元的跳空價,拿下信義行政中心地上權案,再以744萬元攀上史上新高。而地上權案重獲關注,地產業者指出,主要是適用地上權新制上路,以及台北市大面積土地缺乏的因素所致。

地上權地租新制指出,通過3.5%地租年息率中,有1.2%隨公告地價調整,另外2.3%則按得標簽約當年的公告地價為準,不隨公告地價調整而改變,應可有效減少得標人的租金負擔。

因此,去年「空軍官兵活動中心」及昨天開標的「信義行政中心」,兩地權案相繼刷新歷史新高紀錄。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,地上權案在辦公室租金上揚,加上公告地價調整有限的狀況下,經營起來不像過去苦不堪言,也讓手上握有大筆現金的業者能夠有機會活化。

此外,信義全球資產經理王維宏分析,信義計畫區可開發的土地稀有,再加上信義世貿商圈空置率持續緊縮,大型企業對於大面積辦公需求提高,造成此次信義行政中心搶標熱潮,而明年3月世貿三館將開標,北市最後一塊大面積素地,面積近5,000坪,將會是2020年上半年商用不動產指標性投資案,金融、壽險業持續聚焦信義區。

https://money.udn.com/money/story/5621/4179052?from=ednappsharing

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國揚、永信、上揚國際等建商搶進,漸成南台灣房市顯學

因地價和房價飆高,加上民眾接受度提升,可分割地上權住宅,近三年來漸漸成為南台灣房市的顯學,推案總銷逾200億元,可說是史上最熱鬧!國揚建設推出總銷50億元的「國揚時代」(原名微笑時代),永信建設和上揚國際建築團隊,各有四個和五個地上權建案,總銷合計分別上看67億和80億元。上揚國際董事長林聰麟斷言,可分割地上權住宅「未來只會更多,沒有最多」。

高雄近期將推出的可分割地上權住宅大案,是總銷50億元大案「河堤世界」,林聰麟表示,高雄河堤社區的住宅大樓,多屬20年以上的大樓,即使是中古屋售價,每坪也超過20萬元,但「河堤世界」目前在對員工的內銷開價,只有17到19萬元,不只價格比該區中古屋低,大約只有新大樓住宅的60%左右。

林聰麟指出,即將公開的「河堤世界」,除了住在河堤社區,不想搬離的就地換屋客或年輕首購客,包括楠梓、橋頭、仁武、鳳山、以及小港等一字頭房價的區域客層,都將是主力,因為,同樣只花一字頭房價,就可以從郊區住進市區。

上揚國際建築團隊及其關連企業,可說是近期最熱衷地上權住宅市場的建商,二年內累計已有五個地上權建案,總銷合計約80億元,躍升為南台灣地上權住宅龍頭,其中,有四個建案屬於透天厝。

 

林聰麟表示,位於台南的「上揚國寶」每戶總價1,288萬元起跳,10月上旬開賣,不到二週,已經售出80%,「台南人對地上權的接受度,比高雄還高」,又是南台灣地上權住宅的另一個驚奇。

他說,由於地價和房價近幾年飆高,加上民眾對可分割地上權住宅接受度提升,只要地段佳、產品力強,加上售價可維持在區域產品售價的60到70%,地上權住宅可望在南台灣更風行,「推案只會更多,沒有最多」。

熱衷可分割地上權住宅的第二名建商則是永信建設,推出第一個400戶的「R5新世界」地上權,創下了開賣一年即完銷的紀錄後,永信日前再砸下1.93億元,向財政部國財署標得鳳山區的1457.93坪土地。

永信目前累計了四個地上權住宅建案,總銷合計約67億元,永信副總顧岳軍表示,第四個地上權「R5新世界」三期,將在2022年完工銷售,在此之前,將在2020年6月完工開賣同一區域的「R5新世界」二期。

顧岳軍指出,當初在銷售「R5新世界」的過程中,永信的地上權住宅團隊,教育了將近一萬名的潛在購屋者,這些都是永信地上權住宅的潛在買家,「現在,還有數百名在排隊」,顯見平價的地上權住宅,需求相當具有潛力。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/168662.html

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2019-10-11 23:23經濟日報 記者林政鋒/高雄報導
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房價太高長期困擾國人,地上權住宅成為新的平價購屋出口,但當前法規仍不完善,業界呼籲財政部、金管會、內政部等相關部會能釋出更多誘因,讓更多買不起高價房子的消費者有能力買地上權住宅。

永信房屋副總經理顧岳軍表示,健全的房屋市場應有供出租的住宅、政策型平價住宅及一般住宅等選項,讓購屋者依其經濟能力「住者適其屋」,才能保障民眾居住權利。但目前平價的國民住宅已停建,合宜住宅又停辦,地上權住宅正好可替代平價住宅的缺口。

顧岳軍說,購買地上權住宅絕不是因為貪圖便宜而買,只是目前房價結構讓他們買不起及租不好,又不願做屋奴犧牲生活品質,才會轉為購買地上權住宅。

當前地上權住宅有許多困難,一為地租與公告地價掛鉤,只要公告地價調漲地租也隨著增加。二為分戶貸款的不易,雖然地上權住宅有房屋所有權及土地地上權持分,但多家銀行因無規則可循拒絕辦理貸款。可辦理分戶貸款的銀行,貸款成數從原先的六成到目前七成,離購屋者希望的八成仍有段距離,貸款利率在2.3%至2.7%之間明顯偏高,讓購屋者負擔加重。

大高雄不動產開發公會幹部指出,地上權難題的相關主管機關為財政部、內政部、金管會,對上述問題至今仍無完善配套。

https://money.udn.com/money/story/5621/4099674?from=ednappsharing

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2019-09-01 23:33經濟日報 記者翁至威/台北報導
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財政部國產署推動專案設定地上權,今年將有三案可望簽約,包括台中市太平區調理食品業者擴廠、高雄市六龜區設置溫泉旅館以及飛機零件廠商選在新北市汐止區落腳。

目前成案的三案都是因應國內廠商需求釋地,不過官員表示,未來台商回流設廠找地,也可綜合考量自身狀況,透過主管機關評估後向國產署提出需求,也有機會可透過專案設定地上權取得用地。

目前三案中,以台中市一案進度最快。官員透露,此案用地有85%為國有地,15%為台中市政府土地,目前全案已經財政部核定通過,成為史上首件專案設定地上權案件,指定使用對象為國內調理食品業者,將在台中市太平區擴大設廠。

據悉,這家大廠主要生產冷凍調理食品,常供應各大超商也行銷國外,因其有意在台擴大投資,經濟部、國產署透過專案設定地上權提供用地,除非業者對招標條件有疑慮,需要重新協議,否則將有機會在年底完成簽約。

至於高雄市六龜區一案,目前正在進行估價階段,官員指出,此案是由六家溫泉業者共同合作,預計興建溫泉旅館;而另一標的則在新北市汐止區,一家飛機零件商打算在此設廠,目前業者正在評估地上權年期,仍在與經濟部、財政部洽談中。

https://money.udn.com/money/story/5648/4023283

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財經中心 / 綜合報導

 
▲地上權房屋雖然購入價格相對便宜,但地租費用比起一般住宅的地價稅至少貴了15倍,圖為示意圖。(圖/信義房屋提供)

隨房價攀升,加上大面積國有地禁售,建商爭逐地上權標案,近年地上權住宅興起,成為購屋新選擇,不過房市專家提醒,地上權房屋雖然購入價格相對便宜,但地租費用比起一般住宅的地價稅至少貴了15倍,而且銀行貸款成數大多在5成以下,自備款應準備充裕再入手。

「地上權房屋」僅擁有房屋所有權,無土地所有權,因此房價通常比行情便宜2-3成,住商不動產企研室經理徐佳馨指出,此類產品優勢在於地段好、生活機能佳,可以讓購屋者用相對低價入住精華地段。

針對貸款部分,徐佳馨表示,地上權房屋雖然房價便宜,但銀行核貸成數大多在5成以下、貸款利率較高,初期自備款得準備更充裕,舉例說明,如果一般700萬宅、貸款8成,自備款僅需140萬元左右,但若同樣總價的地上權宅,就需準備至少350萬元,比較適合手頭資金充足的購屋族。

而且地上權房屋土地租用年限50-70年不等,貸款會隨著年限越短越難申請,因此購屋前最好確認確個人財力,以及地上權設定期限、剩餘地上權年限等。

信義房屋也提醒,一般自用住宅地價稅為申報地價0.2%,反觀地上權住宅,雖不用繳納地價稅,但每年需支付地租給政府,地租依照每年公告地價繳交3.5%-5%,地租比起所有權住宅的地價稅,至少高出15倍,該費用也是消費者購屋前需審慎評估的部分。

https://tw.news.yahoo.com/%E6%88%BF%E5%B8%82-%E8%B2%B7%E5%9C%B0%E4%B8%8A%E6%AC%8A%E6%88%BF%E5%B1%8B-%E9%80%99%E5%80%8B%E8%B2%BB%E7%94%A8%E6%AF%94%E5%9C%B0%E5%83%B9%E7%A8%85%E8%B2%B415%E5%80%8D-003029495.html?utm_source=Facebook_PicSee&fbclid=IwAR36kEAMJlayHGPq07tqkmu6fjrdU6yhrjtg2OcqjoCXdMQ4PWwvjEE6FNI

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財政部國產署24日公布今年首批地上權案開標結果,11件中共有4件標出,整體標脫率為36.3%。其中高雄市兩件、標脫金額共2.45億元,溢價率達到26%以上,總金額與溢價率皆為全台之冠。

台南市與彰化縣各一件,金額分別為1.72億元、0.39億元,但溢價率都在3.8%以下。四大標脫案件皆為住宅區,預估廠商將做為地上權住宅或住商混合方式,年限為70年,地租年息率為3.5%,其中地租隨申報地價調整之年息率為1%,地租不隨申報地價調整之年息率為2.5%。

官員指出,高雄市標脫兩大地上權案件分別位於鳳山區五甲二路與三民區灣和路,鄰近學區與公務機關,也有綠地公園且生活機能良好,以住宅區考量而言極具吸引力。

鳳山區與三民區兩筆土地面積分別為869坪與534坪,權利金底價依序為9,916萬元與7,619萬元,實際標脫價分別為1.49億元、0.96億元。以溢價率而言,鳳山區土地高達51.2%、買氣暢旺,而三民區也有26.7%的好表現。

而台南市土地為永康區東橋一路地帶,鄰近奇美醫院、南臺科技大學,土地面積1,339坪,權利金底價為1.65億元,實際標脫1.72億元,溢價率約3.7%。

至於彰化縣土地為員林市雙平路土地、為首次公告,鄰近員林大道、員林火車站,公共設施完善、交通便利,受當地不動產大亨青睞,以個人名義標下。其面積為614坪、權利金底價為3,913萬元,實際標脫價格約為3,924萬元、溢價率約0.03%。

這次地上權開標,包括台北市中正區、內湖區土地兩件土地,皆同一家建商投標,但其文件不符格式、無法認定得標。

國產署預估,四大案件未來每年可收取395.2萬元地租直到地上權年限屆滿,近兩年廠商投標意願較高,主因在財政部將地租年息率固定在2.5%,讓投標企業可以合理試算投資報酬率。

官員也表示,下半年地上權標案還有台北市捷運松江南京站2號及3號出入口基地案,至少有三家廠商有意願投資,不排除將單獨列為專案、供各方投標。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/109513.html

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害人的地上權政策? 地上權住宅陷阱多,還不如租房!-理財周刊

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工商 
林昱均

國產署公告推出11宗精華區國有土地辦理招標設定地上權,區位及基地條件俱佳,預訂於2019年6月24日開標。


國產署表示,本次招標土地位於台北市2宗、高雄市4宗,台中市、新竹縣、彰化縣、台南市、屏東縣各1宗,面積共2.96公頃,權利金底價為14億2,979萬元,地上權存續期間皆為70年,地租年息率3.5%,其中地租隨申報地價調整之年息率為1%,地租不隨申報地價調整之年息率為2.5%。

(工商 )

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190423002676-260410?chdtv

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2019年01月29日

 

銳揚建設的地上權別墅預售案「銳揚國寶」尚未公開,已經賣出將近一半。唐郡威攝

地上權產品在高雄有逐漸增加的趨勢,而且不僅限大樓產品,就連透天的地上權產品也賣得不錯,銳揚建設位於鳳山五甲商圈的地上權案「銳揚國寶」甚至還沒公開就已賣出20戶,業者分析相對親民的房價,是地上權產品可以賣得好的主要原因。
 
「銳揚國寶」規劃45戶透天店住及別墅,地坪28~62坪、建坪76~114坪,面寬則從7.3~8.15米,該案緊鄰五甲公園,周邊有五甲商圈、捷運紅線草衙站,生活機能便利。上揚國際實業營業五處副總經理林毅表示,五甲商圈鄰近高雄市區,人口密度高,若要買具有所有權的新別墅,總價動輒超過2000萬元,但該案最低總價1588萬元,使用年限為70年,因此獲得不少民眾青睞。
 
在此之前銳揚建設曾在岡山壽天國小對面推出地上權案「銳揚傳家寶」,從公開到完銷約1年,但若算進中間施工的時間,實際半年時間就完銷。這也帶給建商信心,持續推出地上權產品。林毅指出,地上權產品的好處除了不用繳地價稅之外,因為沒有土地所有權,未來房屋買賣之後不需要繳交土地增值稅,也是很多民眾會挑地上權建案的原因之一。
 
高雄市房屋市場調查協會理事長蔡紹豪指出,目前高雄的地上權產品幾乎都在精華的市區,地上權產品若能與所有權產品創造出明顯價差,就能提起民眾的購買慾望,否則不見得好賣。另外,地上權個案的貸款成數比所有權的案子低,也是民眾要注意的地方。(陳建宇/高雄報導)
 
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「銳揚國寶」鄰近五甲公園,附近的生活機能成熟。唐郡威攝
專家指出若地上權建案能與其他建案創造出價格落差,並克服貸款問題,就有機會創造銷售佳績。唐郡威攝
銳揚建設在岡山推出的地上權建案「銳揚傳家寶」僅花了半年就完銷。資料照片
買地上權的產品未來房子賣掉不用繳土地增值稅,這點也吸引部分客群。資料照片

 

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190129/1508893/rtn/

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曾被名人住戶形容為「政府發明最可怕的住宅產品」,號稱全台最具身價的地上權豪宅案「台北花園」,近期出現2筆出租紀錄,分別位於12、13樓,月總租金分別是30、40萬元,年租金分別是360萬及480萬;房地產業者分析,「台北花園」地租自交屋以來,激增2.5倍,一年要繳上百萬地租,如今飆出高租金,住戶還能賺一票,「出租」顯然成為一種救贖。
 
根據最新實價揭露,位於台北市信義區松勇路的豪宅「台北花園」,11月出現2筆出租紀錄,其一為位在12樓、總面積139.83坪的物件,月總租金30萬元,拆算每月每坪租金為2146元;另一為位在頂樓13樓物件,總面積189.57坪,月總租金40萬元,拆算每月每坪租金為2110元。香港商匯泓不動產副總吳懿倫表示:「依照信義計劃區豪宅租金水平,每月每坪約在2000元左右,『台北花園』顯然沒有因為是地上權案,而折損其身價,出租行情算是不錯。」
 
而「台北花園」號稱全台身價最高的地上權案,在2003年完工交屋,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說:「該案預售時每坪單價約在40萬元上下,過往實價揭露共計5筆,扣除特殊交易,平均成交單價在66~80萬元間。」等同交屋以來,房價漲幅1.2倍,但對比區域豪宅行情動輒上看200萬元,約是區域行情的3~4折,陳炳辰說:「除地上權住宅的折舊,地租爭議,的確是強壓社區價值的的大石。」
 
住商不動產企研室經理徐佳馨說,「若以該社區住戶持分土地約40坪來看,交屋初期1年繳交地租約50萬元,2016年隨著公告地價大漲,住戶每年繳交租金甚至上衝2.8倍,來到140萬餘元,而2018年公告地價下修,地租也較初期漲約2.5倍,至少每年還需繳交120萬餘元。」
 
對此,名人住戶如海悅廣告董事長黃希文,更曾在媒體上大喊:「這簡直是政府發明、全世界最可怕的住宅商品!所有的住戶只有痛苦、恐懼、憤怒。」更引發住戶聯合提告。
 
但全案訴訟未果,住戶顯然改以出租形式,來弭平地租開銷,今年以來,「台北花園」共有3筆出租紀錄,除11月的12、13樓,3月也有5樓戶,以月總租金近22萬元出租。總計1年,這些出租住戶進帳最低也有260萬元,甚至逼近500萬元,扣除年繳地租,還能享有租金收益。業者私下透露:「租比賣更划算,地上權住宅,燙金門牌還是無敵。」(詹宜軒/台北報導)
 
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台北花園為全台身價最高的地上權豪宅案。資料照片
台北花園為全台身價最高的地上權豪宅案。資料照片
台北花園名人住戶之一為海悅廣告董事長黃希文。資料照片
台北花園名人住戶之一為海悅廣告董事長黃希文。資料照片

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190110/1497442/

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自2016年被打入冷宮的地上權土地,2018年卻出現了大反轉,據最新統計,2018年地上權土地全年成交額暴增30倍、達204億元,儼然鹹魚大翻身,出現亮眼成績。

高力國際統計,2018年土地(所有權加上地上權)市場,交易熱度發燒,全年交易總額達1,822億元,相較2017年的1,218億元,大增600餘億元,增幅近5成,更是2014年以來、近5年新高。

此外,2018年地上權成交總額約204億元,相較2017全年僅7億元,大增近200億元、激增達30倍。

至於全年排名前十大土地交易案中,也是由地上權拔得頭籌,其中仁愛空官俱樂部地上權案,當時共吸引5家業者競標,最終由元大銀行擊退四大保險業者,以82億元、每坪地上權單價約720萬元的高價取得。

近2年,由於地上權地租計算方式改為申報地價的2.5%,另1%隨公告地價逐年浮動,是促使地上權土地黑翻紅的關鍵原因之一;另外,與大面積商業地一地難求,辦公室市場炙手可熱,有一定的關鍵。

瑞普萊坊國際物業總監黃舒衛分析,台北市辦公室市場在2018年南山廣場、國泰民生建國大樓、聯合報大樓三大案陸續完工後,接下來將出現新供給「斷貨」,預期要到「台北雙子星」大樓完工後,才會再有大面積新供給。

黃舒衛表示,估計未來六、七年,就算新辦公大樓落成,大部分是都更案,且多為原單位自用,可對外釋出的量極少,如果企業要租用大面積,可能得搬到郊區廠辦,在市中心幾乎沒機會。

(工商時報)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190102000324-260204

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2018-11-29 17:04經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導
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地上權又標脫一筆!台北市財政局委託第一太平戴維斯辦理「新北市林口區力行段70地號地上權」,也就是昔日世大運選手餐廳,今(29)日正式開標,最後由豪昱營造股份有限公司,以5億4,666萬元得標,溢價率0.86%。

該案位於林口新市鎮的發展核心區域,緊鄰民視總部與TVBS總部預定地旁,土地面積合計9,373.13坪,土地使用分區為產業專用區,地上權存續期限為50年,權利金底價為5.42億元,據了解公告期間吸引數家廠商領標。

「新北市林口區力行段70地號地上權」,土地分區維產業專用區,原則上可從事輕工業,其中50%容積可以做商場使用。商仲業者推測,買方未來可能規劃做廠辦、研發中心等用途。

本次擔任招商顧問的第一太平戴維斯顧問部戴廣平協理表示,今年可謂地上權大放異彩的一年,不僅公部門地上權標售表現亮眼,截至目前權利金標脫總額已達221億元,比去年全年的35.59億元大增520%,包括新光人壽、富邦人壽、元大銀行、好市多以及鑲揚開發、豪昱營造等建設公司皆參與投資。

另外,戴廣平表示,地上權案的轉手性亦從壽險業為主逐步受到一般投資市場接受,例如玉山銀行為擴大自用辦公空間,斥資60.88億元購入冠德敦北大樓預售案;漢霖開發實業則以7.35億元購買吉美璞立地上權酒店公寓,作為投資收租之用。

戴廣平認為,顯示隨著景氣穩定復甦,投資人對於不動產市場的信心持續回溫,再加上政府針對地上權地租與權利金的彈性調整,降低每年費用不確定風險,促使地上權市場轉趨活躍。

https://money.udn.com/money/story/5621/3509167

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商用不動產市場再傳喜訊。新北市林口的力行段產業專區地上權土地9,373坪公開標售案,昨(28)日順利脫標,今(29)日由代理標售全案的第一太平戴維斯公布得標價格,為5億4666萬元,得標人正是去年拿下台北市舊市議會地上權的豪昱營造股份有限公司。

台北市財政局委託第一太平戴維斯辦理「新北市林口區力行段 70 地號地上權」標售昨日下午(11 月 28 日)開標,地點位於林口新市鎮的發展核心區域,緊鄰民視總部與 TVBS 總部預定地旁,土地面積合計 9,373.13 坪,土地使用分區為產業專用區,地上權存續期限為 50 年,權利金底價為5.42 億元。

公告期間吸引數家廠商領標,最後由豪昱營造股份有限公司,以5億4666 萬元得標,溢價率 0.86%。

擔任招商顧問的第一太平戴維斯顧問部協理戴廣平表示,今年可謂地上權大放異彩的一年,不僅公部門地上權標售表現亮眼,截至目前權利金標脫總額已達 221 億元,比去年全年大增 520% (2017 年為 35.59 億元),包括新光人壽、富邦人壽、元大銀行、好市多以及鑲揚開發、豪昱營造等建設公司皆參與投資。

(工商 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181129003587-260410

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2018/11/26 17:05
 

 

 

高雄新市鎮近1500坪20年地上權土地,上週以5000萬元權利金標脫。翻攝google map

高雄新市鎮近1500坪20年地上權土地,上週以5000萬元權利金標脫。翻攝google map

高雄市近年來商圈北移,居住人潮也往北高雄移動,連帶影響建商推案佈局。台糖公司上週五(23)舉辦高雄新市鎮土地標租案,位於捷運青埔站對面1483.7坪土地,鑲揚國際以5000萬元權利金標下20年使用權,未來除做接待中心外,也朝向承租給連鎖或知名商場使用。
 
高雄新市鎮屬內政部營建署指導開發,總面積逾2100公頃,計劃人口可容26萬人,區段目前只有1家餐廳就是麥當勞,消費機能依賴外環商圈如德賢、德民路,生活圈消費機能不佳,但近期房市買氣卻持續發燒。如大樓案「森之丘」已售9成,「巴黎行旅」、「棋琴20重奏」來人穩定,區段大樓1棟接1棟動工。
 
上週地上權標租案使用年限僅20年,雖然是商二用地但規定不能做為集合住宅、加油站、宗教建物使用。得標公司鑲揚國際總經理侯嘉璋指出,未來將做為接待中心使用,並不排部分空間承租給連鎖量販或超商使用,因土地屬地上權會盡速開發規劃。
 
富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析,該筆土地位於捷運青埔站對面,鄰近大樓造鎮案「全民萬歲」社區,地段若以未來商業機能考量在該區可視為地王,但除權利金外另需繳納年租金269.9萬元,換算每坪租金加上權利金近300元,在區段屬合理行情。(葉家銘/高雄報導)
 
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該案鄰近未來「全民萬歲」大樓。達麗建設提供
該案鄰近未來「全民萬歲」大樓。達麗建設提供
高雄新市鎮近期房市銷售佳,如成屋案「森之丘」已賣9成。資料照片
高雄新市鎮近期房市銷售佳,如成屋案「森之丘」已賣9成。資料照片
該區大樓推案逐年增加。資料照片
該區大樓推案逐年增加。資料照片
基地鄰近捷運青埔站,將做為接待中心使用。翻攝google map
基地鄰近捷運青埔站,將做為接待中心使用。翻攝google map

原文網址:https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20181126/1473775

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