目前分類:地上權 (68)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要
2019-10-11 23:23經濟日報 記者林政鋒/高雄報導
  •  
  •  

房價太高長期困擾國人,地上權住宅成為新的平價購屋出口,但當前法規仍不完善,業界呼籲財政部、金管會、內政部等相關部會能釋出更多誘因,讓更多買不起高價房子的消費者有能力買地上權住宅。

永信房屋副總經理顧岳軍表示,健全的房屋市場應有供出租的住宅、政策型平價住宅及一般住宅等選項,讓購屋者依其經濟能力「住者適其屋」,才能保障民眾居住權利。但目前平價的國民住宅已停建,合宜住宅又停辦,地上權住宅正好可替代平價住宅的缺口。

顧岳軍說,購買地上權住宅絕不是因為貪圖便宜而買,只是目前房價結構讓他們買不起及租不好,又不願做屋奴犧牲生活品質,才會轉為購買地上權住宅。

當前地上權住宅有許多困難,一為地租與公告地價掛鉤,只要公告地價調漲地租也隨著增加。二為分戶貸款的不易,雖然地上權住宅有房屋所有權及土地地上權持分,但多家銀行因無規則可循拒絕辦理貸款。可辦理分戶貸款的銀行,貸款成數從原先的六成到目前七成,離購屋者希望的八成仍有段距離,貸款利率在2.3%至2.7%之間明顯偏高,讓購屋者負擔加重。

大高雄不動產開發公會幹部指出,地上權難題的相關主管機關為財政部、內政部、金管會,對上述問題至今仍無完善配套。

https://money.udn.com/money/story/5621/4099674?from=ednappsharing

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-09-01 23:33經濟日報 記者翁至威/台北報導
  •  
  •  

財政部國產署推動專案設定地上權,今年將有三案可望簽約,包括台中市太平區調理食品業者擴廠、高雄市六龜區設置溫泉旅館以及飛機零件廠商選在新北市汐止區落腳。

目前成案的三案都是因應國內廠商需求釋地,不過官員表示,未來台商回流設廠找地,也可綜合考量自身狀況,透過主管機關評估後向國產署提出需求,也有機會可透過專案設定地上權取得用地。

目前三案中,以台中市一案進度最快。官員透露,此案用地有85%為國有地,15%為台中市政府土地,目前全案已經財政部核定通過,成為史上首件專案設定地上權案件,指定使用對象為國內調理食品業者,將在台中市太平區擴大設廠。

據悉,這家大廠主要生產冷凍調理食品,常供應各大超商也行銷國外,因其有意在台擴大投資,經濟部、國產署透過專案設定地上權提供用地,除非業者對招標條件有疑慮,需要重新協議,否則將有機會在年底完成簽約。

至於高雄市六龜區一案,目前正在進行估價階段,官員指出,此案是由六家溫泉業者共同合作,預計興建溫泉旅館;而另一標的則在新北市汐止區,一家飛機零件商打算在此設廠,目前業者正在評估地上權年期,仍在與經濟部、財政部洽談中。

https://money.udn.com/money/story/5648/4023283

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

財經中心 / 綜合報導

 
▲地上權房屋雖然購入價格相對便宜,但地租費用比起一般住宅的地價稅至少貴了15倍,圖為示意圖。(圖/信義房屋提供)

隨房價攀升,加上大面積國有地禁售,建商爭逐地上權標案,近年地上權住宅興起,成為購屋新選擇,不過房市專家提醒,地上權房屋雖然購入價格相對便宜,但地租費用比起一般住宅的地價稅至少貴了15倍,而且銀行貸款成數大多在5成以下,自備款應準備充裕再入手。

「地上權房屋」僅擁有房屋所有權,無土地所有權,因此房價通常比行情便宜2-3成,住商不動產企研室經理徐佳馨指出,此類產品優勢在於地段好、生活機能佳,可以讓購屋者用相對低價入住精華地段。

針對貸款部分,徐佳馨表示,地上權房屋雖然房價便宜,但銀行核貸成數大多在5成以下、貸款利率較高,初期自備款得準備更充裕,舉例說明,如果一般700萬宅、貸款8成,自備款僅需140萬元左右,但若同樣總價的地上權宅,就需準備至少350萬元,比較適合手頭資金充足的購屋族。

而且地上權房屋土地租用年限50-70年不等,貸款會隨著年限越短越難申請,因此購屋前最好確認確個人財力,以及地上權設定期限、剩餘地上權年限等。

信義房屋也提醒,一般自用住宅地價稅為申報地價0.2%,反觀地上權住宅,雖不用繳納地價稅,但每年需支付地租給政府,地租依照每年公告地價繳交3.5%-5%,地租比起所有權住宅的地價稅,至少高出15倍,該費用也是消費者購屋前需審慎評估的部分。

https://tw.news.yahoo.com/%E6%88%BF%E5%B8%82-%E8%B2%B7%E5%9C%B0%E4%B8%8A%E6%AC%8A%E6%88%BF%E5%B1%8B-%E9%80%99%E5%80%8B%E8%B2%BB%E7%94%A8%E6%AF%94%E5%9C%B0%E5%83%B9%E7%A8%85%E8%B2%B415%E5%80%8D-003029495.html?utm_source=Facebook_PicSee&fbclid=IwAR36kEAMJlayHGPq07tqkmu6fjrdU6yhrjtg2OcqjoCXdMQ4PWwvjEE6FNI

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

財政部國產署24日公布今年首批地上權案開標結果,11件中共有4件標出,整體標脫率為36.3%。其中高雄市兩件、標脫金額共2.45億元,溢價率達到26%以上,總金額與溢價率皆為全台之冠。

台南市與彰化縣各一件,金額分別為1.72億元、0.39億元,但溢價率都在3.8%以下。四大標脫案件皆為住宅區,預估廠商將做為地上權住宅或住商混合方式,年限為70年,地租年息率為3.5%,其中地租隨申報地價調整之年息率為1%,地租不隨申報地價調整之年息率為2.5%。

官員指出,高雄市標脫兩大地上權案件分別位於鳳山區五甲二路與三民區灣和路,鄰近學區與公務機關,也有綠地公園且生活機能良好,以住宅區考量而言極具吸引力。

鳳山區與三民區兩筆土地面積分別為869坪與534坪,權利金底價依序為9,916萬元與7,619萬元,實際標脫價分別為1.49億元、0.96億元。以溢價率而言,鳳山區土地高達51.2%、買氣暢旺,而三民區也有26.7%的好表現。

而台南市土地為永康區東橋一路地帶,鄰近奇美醫院、南臺科技大學,土地面積1,339坪,權利金底價為1.65億元,實際標脫1.72億元,溢價率約3.7%。

至於彰化縣土地為員林市雙平路土地、為首次公告,鄰近員林大道、員林火車站,公共設施完善、交通便利,受當地不動產大亨青睞,以個人名義標下。其面積為614坪、權利金底價為3,913萬元,實際標脫價格約為3,924萬元、溢價率約0.03%。

這次地上權開標,包括台北市中正區、內湖區土地兩件土地,皆同一家建商投標,但其文件不符格式、無法認定得標。

國產署預估,四大案件未來每年可收取395.2萬元地租直到地上權年限屆滿,近兩年廠商投標意願較高,主因在財政部將地租年息率固定在2.5%,讓投標企業可以合理試算投資報酬率。

官員也表示,下半年地上權標案還有台北市捷運松江南京站2號及3號出入口基地案,至少有三家廠商有意願投資,不排除將單獨列為專案、供各方投標。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/109513.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

害人的地上權政策? 地上權住宅陷阱多,還不如租房!-理財周刊

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

工商 
林昱均

國產署公告推出11宗精華區國有土地辦理招標設定地上權,區位及基地條件俱佳,預訂於2019年6月24日開標。


國產署表示,本次招標土地位於台北市2宗、高雄市4宗,台中市、新竹縣、彰化縣、台南市、屏東縣各1宗,面積共2.96公頃,權利金底價為14億2,979萬元,地上權存續期間皆為70年,地租年息率3.5%,其中地租隨申報地價調整之年息率為1%,地租不隨申報地價調整之年息率為2.5%。

(工商 )

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190423002676-260410?chdtv

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019年01月29日

 

銳揚建設的地上權別墅預售案「銳揚國寶」尚未公開,已經賣出將近一半。唐郡威攝

地上權產品在高雄有逐漸增加的趨勢,而且不僅限大樓產品,就連透天的地上權產品也賣得不錯,銳揚建設位於鳳山五甲商圈的地上權案「銳揚國寶」甚至還沒公開就已賣出20戶,業者分析相對親民的房價,是地上權產品可以賣得好的主要原因。
 
「銳揚國寶」規劃45戶透天店住及別墅,地坪28~62坪、建坪76~114坪,面寬則從7.3~8.15米,該案緊鄰五甲公園,周邊有五甲商圈、捷運紅線草衙站,生活機能便利。上揚國際實業營業五處副總經理林毅表示,五甲商圈鄰近高雄市區,人口密度高,若要買具有所有權的新別墅,總價動輒超過2000萬元,但該案最低總價1588萬元,使用年限為70年,因此獲得不少民眾青睞。
 
在此之前銳揚建設曾在岡山壽天國小對面推出地上權案「銳揚傳家寶」,從公開到完銷約1年,但若算進中間施工的時間,實際半年時間就完銷。這也帶給建商信心,持續推出地上權產品。林毅指出,地上權產品的好處除了不用繳地價稅之外,因為沒有土地所有權,未來房屋買賣之後不需要繳交土地增值稅,也是很多民眾會挑地上權建案的原因之一。
 
高雄市房屋市場調查協會理事長蔡紹豪指出,目前高雄的地上權產品幾乎都在精華的市區,地上權產品若能與所有權產品創造出明顯價差,就能提起民眾的購買慾望,否則不見得好賣。另外,地上權個案的貸款成數比所有權的案子低,也是民眾要注意的地方。(陳建宇/高雄報導)
 
想瞭解更多房市訊息請到蘋果地產王粉絲團

 
「銳揚國寶」鄰近五甲公園,附近的生活機能成熟。唐郡威攝
專家指出若地上權建案能與其他建案創造出價格落差,並克服貸款問題,就有機會創造銷售佳績。唐郡威攝
銳揚建設在岡山推出的地上權建案「銳揚傳家寶」僅花了半年就完銷。資料照片
買地上權的產品未來房子賣掉不用繳土地增值稅,這點也吸引部分客群。資料照片

 

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190129/1508893/rtn/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

曾被名人住戶形容為「政府發明最可怕的住宅產品」,號稱全台最具身價的地上權豪宅案「台北花園」,近期出現2筆出租紀錄,分別位於12、13樓,月總租金分別是30、40萬元,年租金分別是360萬及480萬;房地產業者分析,「台北花園」地租自交屋以來,激增2.5倍,一年要繳上百萬地租,如今飆出高租金,住戶還能賺一票,「出租」顯然成為一種救贖。
 
根據最新實價揭露,位於台北市信義區松勇路的豪宅「台北花園」,11月出現2筆出租紀錄,其一為位在12樓、總面積139.83坪的物件,月總租金30萬元,拆算每月每坪租金為2146元;另一為位在頂樓13樓物件,總面積189.57坪,月總租金40萬元,拆算每月每坪租金為2110元。香港商匯泓不動產副總吳懿倫表示:「依照信義計劃區豪宅租金水平,每月每坪約在2000元左右,『台北花園』顯然沒有因為是地上權案,而折損其身價,出租行情算是不錯。」
 
而「台北花園」號稱全台身價最高的地上權案,在2003年完工交屋,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說:「該案預售時每坪單價約在40萬元上下,過往實價揭露共計5筆,扣除特殊交易,平均成交單價在66~80萬元間。」等同交屋以來,房價漲幅1.2倍,但對比區域豪宅行情動輒上看200萬元,約是區域行情的3~4折,陳炳辰說:「除地上權住宅的折舊,地租爭議,的確是強壓社區價值的的大石。」
 
住商不動產企研室經理徐佳馨說,「若以該社區住戶持分土地約40坪來看,交屋初期1年繳交地租約50萬元,2016年隨著公告地價大漲,住戶每年繳交租金甚至上衝2.8倍,來到140萬餘元,而2018年公告地價下修,地租也較初期漲約2.5倍,至少每年還需繳交120萬餘元。」
 
對此,名人住戶如海悅廣告董事長黃希文,更曾在媒體上大喊:「這簡直是政府發明、全世界最可怕的住宅商品!所有的住戶只有痛苦、恐懼、憤怒。」更引發住戶聯合提告。
 
但全案訴訟未果,住戶顯然改以出租形式,來弭平地租開銷,今年以來,「台北花園」共有3筆出租紀錄,除11月的12、13樓,3月也有5樓戶,以月總租金近22萬元出租。總計1年,這些出租住戶進帳最低也有260萬元,甚至逼近500萬元,扣除年繳地租,還能享有租金收益。業者私下透露:「租比賣更划算,地上權住宅,燙金門牌還是無敵。」(詹宜軒/台北報導)
 
更多房地產新聞,請參考蘋果地產王粉絲團

 

台北花園為全台身價最高的地上權豪宅案。資料照片
台北花園為全台身價最高的地上權豪宅案。資料照片
台北花園名人住戶之一為海悅廣告董事長黃希文。資料照片
台北花園名人住戶之一為海悅廣告董事長黃希文。資料照片

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190110/1497442/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

自2016年被打入冷宮的地上權土地,2018年卻出現了大反轉,據最新統計,2018年地上權土地全年成交額暴增30倍、達204億元,儼然鹹魚大翻身,出現亮眼成績。

高力國際統計,2018年土地(所有權加上地上權)市場,交易熱度發燒,全年交易總額達1,822億元,相較2017年的1,218億元,大增600餘億元,增幅近5成,更是2014年以來、近5年新高。

此外,2018年地上權成交總額約204億元,相較2017全年僅7億元,大增近200億元、激增達30倍。

至於全年排名前十大土地交易案中,也是由地上權拔得頭籌,其中仁愛空官俱樂部地上權案,當時共吸引5家業者競標,最終由元大銀行擊退四大保險業者,以82億元、每坪地上權單價約720萬元的高價取得。

近2年,由於地上權地租計算方式改為申報地價的2.5%,另1%隨公告地價逐年浮動,是促使地上權土地黑翻紅的關鍵原因之一;另外,與大面積商業地一地難求,辦公室市場炙手可熱,有一定的關鍵。

瑞普萊坊國際物業總監黃舒衛分析,台北市辦公室市場在2018年南山廣場、國泰民生建國大樓、聯合報大樓三大案陸續完工後,接下來將出現新供給「斷貨」,預期要到「台北雙子星」大樓完工後,才會再有大面積新供給。

黃舒衛表示,估計未來六、七年,就算新辦公大樓落成,大部分是都更案,且多為原單位自用,可對外釋出的量極少,如果企業要租用大面積,可能得搬到郊區廠辦,在市中心幾乎沒機會。

(工商時報)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190102000324-260204

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

2018-11-29 17:04經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導
  •  
  •  

地上權又標脫一筆!台北市財政局委託第一太平戴維斯辦理「新北市林口區力行段70地號地上權」,也就是昔日世大運選手餐廳,今(29)日正式開標,最後由豪昱營造股份有限公司,以5億4,666萬元得標,溢價率0.86%。

該案位於林口新市鎮的發展核心區域,緊鄰民視總部與TVBS總部預定地旁,土地面積合計9,373.13坪,土地使用分區為產業專用區,地上權存續期限為50年,權利金底價為5.42億元,據了解公告期間吸引數家廠商領標。

「新北市林口區力行段70地號地上權」,土地分區維產業專用區,原則上可從事輕工業,其中50%容積可以做商場使用。商仲業者推測,買方未來可能規劃做廠辦、研發中心等用途。

本次擔任招商顧問的第一太平戴維斯顧問部戴廣平協理表示,今年可謂地上權大放異彩的一年,不僅公部門地上權標售表現亮眼,截至目前權利金標脫總額已達221億元,比去年全年的35.59億元大增520%,包括新光人壽、富邦人壽、元大銀行、好市多以及鑲揚開發、豪昱營造等建設公司皆參與投資。

另外,戴廣平表示,地上權案的轉手性亦從壽險業為主逐步受到一般投資市場接受,例如玉山銀行為擴大自用辦公空間,斥資60.88億元購入冠德敦北大樓預售案;漢霖開發實業則以7.35億元購買吉美璞立地上權酒店公寓,作為投資收租之用。

戴廣平認為,顯示隨著景氣穩定復甦,投資人對於不動產市場的信心持續回溫,再加上政府針對地上權地租與權利金的彈性調整,降低每年費用不確定風險,促使地上權市場轉趨活躍。

https://money.udn.com/money/story/5621/3509167

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

 

 

商用不動產市場再傳喜訊。新北市林口的力行段產業專區地上權土地9,373坪公開標售案,昨(28)日順利脫標,今(29)日由代理標售全案的第一太平戴維斯公布得標價格,為5億4666萬元,得標人正是去年拿下台北市舊市議會地上權的豪昱營造股份有限公司。

台北市財政局委託第一太平戴維斯辦理「新北市林口區力行段 70 地號地上權」標售昨日下午(11 月 28 日)開標,地點位於林口新市鎮的發展核心區域,緊鄰民視總部與 TVBS 總部預定地旁,土地面積合計 9,373.13 坪,土地使用分區為產業專用區,地上權存續期限為 50 年,權利金底價為5.42 億元。

公告期間吸引數家廠商領標,最後由豪昱營造股份有限公司,以5億4666 萬元得標,溢價率 0.86%。

擔任招商顧問的第一太平戴維斯顧問部協理戴廣平表示,今年可謂地上權大放異彩的一年,不僅公部門地上權標售表現亮眼,截至目前權利金標脫總額已達 221 億元,比去年全年大增 520% (2017 年為 35.59 億元),包括新光人壽、富邦人壽、元大銀行、好市多以及鑲揚開發、豪昱營造等建設公司皆參與投資。

(工商 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181129003587-260410

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018/11/26 17:05
 

 

 

高雄新市鎮近1500坪20年地上權土地,上週以5000萬元權利金標脫。翻攝google map

高雄新市鎮近1500坪20年地上權土地,上週以5000萬元權利金標脫。翻攝google map

高雄市近年來商圈北移,居住人潮也往北高雄移動,連帶影響建商推案佈局。台糖公司上週五(23)舉辦高雄新市鎮土地標租案,位於捷運青埔站對面1483.7坪土地,鑲揚國際以5000萬元權利金標下20年使用權,未來除做接待中心外,也朝向承租給連鎖或知名商場使用。
 
高雄新市鎮屬內政部營建署指導開發,總面積逾2100公頃,計劃人口可容26萬人,區段目前只有1家餐廳就是麥當勞,消費機能依賴外環商圈如德賢、德民路,生活圈消費機能不佳,但近期房市買氣卻持續發燒。如大樓案「森之丘」已售9成,「巴黎行旅」、「棋琴20重奏」來人穩定,區段大樓1棟接1棟動工。
 
上週地上權標租案使用年限僅20年,雖然是商二用地但規定不能做為集合住宅、加油站、宗教建物使用。得標公司鑲揚國際總經理侯嘉璋指出,未來將做為接待中心使用,並不排部分空間承租給連鎖量販或超商使用,因土地屬地上權會盡速開發規劃。
 
富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析,該筆土地位於捷運青埔站對面,鄰近大樓造鎮案「全民萬歲」社區,地段若以未來商業機能考量在該區可視為地王,但除權利金外另需繳納年租金269.9萬元,換算每坪租金加上權利金近300元,在區段屬合理行情。(葉家銘/高雄報導)
 
更多房市快訊請看蘋果地產王粉絲團
 

 

該案鄰近未來「全民萬歲」大樓。達麗建設提供
該案鄰近未來「全民萬歲」大樓。達麗建設提供
高雄新市鎮近期房市銷售佳,如成屋案「森之丘」已賣9成。資料照片
高雄新市鎮近期房市銷售佳,如成屋案「森之丘」已賣9成。資料照片
該區大樓推案逐年增加。資料照片
該區大樓推案逐年增加。資料照片
基地鄰近捷運青埔站,將做為接待中心使用。翻攝google map
基地鄰近捷運青埔站,將做為接待中心使用。翻攝google map

原文網址:https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20181126/1473775

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

財政部國產署13日公布今年第三批地上權標案,共兩件標脫。累計今年25宗國有土地招標設定地上權案,共標脫8宗,權利金共115.61億元。今年實際進帳國產署權利金為11.84億元,為近3年新高。

過去每年平均皆有4批地上權案招標,但國產署今年公告招標3批即宣告終止,累計今年釋出25宗標的,遠低於去年34件。

今年所標脫8宗案件4宗為高雄市,包括鳳山區兩宗、三民區與岡山區各一宗,未來將興建地上權住宅販售,部分業者已確定規劃興建透天別墅與500戶住宅大樓。

而剩下4宗除元大銀用82億元搶下原空軍活動中心做為商辦不動產外,其他為彰化縣員林市與台北市中正區、大安區各一宗。

員林市與大安區皆為住宅區,預計也會依循高雄模式,興建住宅大樓並出售。但中正區地上權土地為商業區,不得蓋房販售,以17.68億元得標的新光人壽同樣規劃興建商辦不動產。

今年第三批地上權標案共標脫兩件。第一件位於北市大安森林公園捷運站旁住宅地,面積約724平方公尺,建蔽率、容積率分別為45%與225%,至少可興建5層樓,土地申報總價約8,398萬元,由和鼎投資以2億7,691萬元得標,溢價率為0.12%。

第二件位於高雄岡山河堤公園旁住宅區,面積約6,204平方公尺,建蔽率、容積率分別為50~60%與180~200%,至少可蓋3層樓,土地申報總價約3,292萬元,靠近河堤公園與高捷北機場開發案,由藏富開發建設以2億4,111萬元得標,溢價率為1.07%。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181114000293-260202

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

2018/11/12 16:21

國產署南區分署於今日公開招標南區4筆地上權精華地,其中最大一筆位於高市岡山區仁壽路與大義二路口,面積約1876.7坪住宅區土地,由藏美建築團隊旗下藏富開發以2.41億元得標,單坪底價約12.85萬元,。(圖:翻攝Google 地圖)

國軍岡山醫院旁,將出現千萬元內新透天!國產署南區分署於今(12)日下午公開招標南區4筆地上權精華地,總底價達5.5億元,開標結果,僅岡山1筆千坪大面積精華地標脫,由藏美建築團隊旗下藏富開發建設,以總價2億4111萬元得標,單坪得標價約12.85萬元,業者打算規劃60餘戶透天店面與住家,住家總價帶將以1千萬元內的成本價銷售,店面則維持2千萬元內,並以緊鄰國軍岡山醫院與陽明公園的商圈、環境優勢訴求,可望再創銷售佳績。

 

國產署南區分署於今日下午,公開招標南區4筆地上權精華地,區域涵蓋高市三民區、岡山區、台南市安平區與澎湖縣馬公市,其中最大一筆位於高市岡山區15米仁壽路與20米大義二路口,面積約1876.7坪住宅區土地,總底價達2.38億元,單坪底價約12.7萬元,適合規劃透天店面與住家產品。開標結果,由藏美建築團隊旗下藏富開發建設,以總價2.41億元得標,單坪得標價12.85萬元。

  國軍岡山醫院旁精華地  商圈成熟環境優質

負責銷售的上揚國際建築團隊總經理林聰麟指出,該筆基地鄰近岡山陽明公園與國軍高雄總醫院岡山分院,距台1線省道與中山高速公路岡山交流道,僅約5~10分鐘車程,具備商圈與交通優勢。為回饋買家,將採取薄利多銷模式,目前預計規劃60多戶的地上權透天店面與住家,其中住家價位帶將控制1千萬元內的成本價位出售,店面則控制1500萬至2000萬元,以岡山地區重大建設持續推動,包括捷運紅線延伸岡山站甫動工、達麗米樂影城開發計畫等,岡山房市前景頗為看俏。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/6410

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

玉山銀行大手筆「獵」樓。冠德建設位於台北市敦化北路、近民權東路口的50年地上權總部大樓兩棟,昨(9)日以60億8,800萬元價格轉手給玉山商業銀行。冠德建設表示,玉山商銀跟冠德集團已故創辦人馬玉山剛好有同名的緣分,因此考量再三,決定「割愛」。

冠德建設正動工興建中的敦北地上權總部大樓,昨天宣布處分,年限50年的台北市松山區民生段134-6地號等5筆地上權,面積約1,836.78坪,至於建物總共有兩棟,大棟、小棟的建物產權面積(含停車位)共1萬1,419.06坪。此次交易總價達60.88億,創下今年來金額最大的地上權交易。

冠德建設副總經理張勝安表示,原本敦北地上權這兩棟辦公大樓要作為冠德集團未來的企業總部;其中大棟自用、小棟可對外出租或出售。但最近玉山銀行積極表達收購全部兩棟大樓的需求,雖然冠德本身也需要擴充辦公空間,打算只出售其中1棟,但有緣的是玉山商銀跟冠德已故創辦人馬玉山剛好同名,因此董事會考量再三,決定兩棟都全數「割愛」。

張勝安表示,冠德建設是在2014年以28.5億元標得國防部政治作戰局在敦化北路1,836.78坪50年地上權土地,並委由日本株式會社高松伸建築師事務所操刀設計,在2018年7月取得建照並動工,預計興建大、小共2棟18層樓的辦公大樓「冠德敦北國際企業總部」,全案預計2020年9月取得使用執照,2021年6月30日前交屋。

此次玉山商銀的大手筆買樓,是透過美商仲量聯行所代理。是今年以來第二次地上權商業辦公大樓轉手紀錄,成交金額超過月前交易的漢霖開發7.35億收購「吉美璞立」酒店式公寓地上權大樓,也是今年最大筆的地上權大樓交易案。

張勝安表示,此次「割愛」未來的集團總部給玉山商銀,價格是依據市價再打7折所推估的地上權合理行情處分。冠德預計處分毛利為12%~18%,估計2021年中點交給玉山商銀後,再確認處分利益並入帳認列。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181110000243-260202

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-11-09 06:00

2014年,富邦人壽以172.88億元取得北市信義計畫區「A25地上權案」,原本預計規劃為商場、旅館與商辦等三種類型為主體的複合式開發案,不過,碰上北市頂級商辦短缺,已全數轉作商辦用題,每坪租金開價4500元。(記者徐義平攝)

記者徐義平/專題報導

今年9月,元大銀砸82億餘元拿下北市仁愛路三段的「空官俱樂部」地上權,每坪地上權標脫單價720萬元,創地上權標脫單價新高,也帶動此波商業地上權的熱度。(記者徐義平攝)

前幾年受到公告地價、建物構造單價等持有稅稅基大幅調高影響,除造成房市買氣低迷,也波及地上權案投標意願大減,但隨著近年來公部門調整持有稅政策,甚至大幅降低權利金,加上商業用途需求推升,地上權案又悄悄點火,北、高都出現地上權標脫單價或總價改寫新高紀錄,擺脫前兩年房市票房毒藥惡名。

2013年中壽砸141.68億元取得北市敦化北路上的「台北學苑」地上權,預計作為企業總部,目前正在興建中。(記者徐義平攝)

 

地上權標脫價 北高改寫新高

國產署副署長邊子樹指出,前兩年因公告地價大幅走揚,造成地上權標案跟著降溫,但隨著「部分固定、部分浮動」的地租策略調整,其中1%按公告地價調幅浮動調整外,其餘均是固定依決標當年度的公告地價,今年地上權已逐步回溫,標脫率回升到約4成。

今年北市、高雄市各有一宗創區域脫標單價新高的地上權標案,分別是9月元大銀砸82億餘元拿下北市仁愛路三段的「空官俱樂部」地上權,及5月富邦人壽以78億餘元取得高雄「捷運凹子底站地上權案」(舊龍華國小),前者每坪地上權標脫單價720萬元,創地上權標脫單價新高,後者改寫高雄市總標脫金額新高。

去年標脫36億 今年增逾2百億

根據統計,去年全年地上權標脫總額僅36億元,今年一舉推升至逾200億元。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析,地上權案逐漸擺脫票房毒藥、鹹魚翻生的主因, 除降低持有稅及投標門檻外,也碰上北市頂級商辦供給斷層,一直要到2024年台北雙子星大樓完工後,才會有大量頂級商辦的新供給。

黃舒衛指出,未來6年,有很多走都更模式的商辦大樓落成,但因原地主會搬回,整體釋出量很少,如果大企業要租用大面積、連續樓層,恐怕就得要像台塑集團、星宇航空搬到非市中心的內湖廠辦,在市中心幾乎沒機會,地上權將有標掉一塊就少一塊的危機感。

第一太平戴維斯研究暨公關部協理丁玟甄認為,近期政府辦理地上權標售,為了提升脫標率和考量得標人未來開發風險,權利金底價普遍介於市價3成至4成之間,且在地租漲幅方面,有設計緩漲機制,降低未來開發風險,加上精華地區大型商業用地釋出辦理地上權,及壽險業者轉向開發型不動產的帶動下,地上權標案今年才創下亮眼成績。

原文網址:http://ec.ltn.com.tw/article/paper/1245553

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-10-20 09:21中央社 記者邱柏勝台北20日電
  •  
  •  

在過去,地上權住宅往往被視為房市的票房毒藥,但隨著國人觀念改變,接受這類商品的人逐漸增加,對於不排斥「長租」概念的民眾,地上權住宅產品反倒成為高房價下的救贖。

房市熱絡時期,財政部國產署推出的國有地設定地上權招標案,吸引許多建商競標,並開始興建地上權住宅。這些地上權住宅的每坪單價,往往是同一區域內房價的6成至7成左右,在高房價時代下相對親民,獲得不少民眾目光。

不過,地上權住宅住戶僅有50年至70年的房屋使用權,沒有土地所有權,且房價隨著使用年限逼近逐漸降低,完全顛覆台灣人對不動產「保值」的觀念,也挑戰傳統「有土斯有財」的思維,加上無法以房屋為抵押品申請低利率房貸,因此多數人仍對地上權住宅產品心存觀望。

此外,地上權住宅住戶雖無需繳納地價稅,但要負擔地租,而地租通常是公告地價的3%至5%,較地價稅基本稅率的1%高了3到5倍,若與自用住宅優惠稅率的千分之2相比,更是差了15至25倍。

尤其,近年地方政府大幅調高公告地價,地上權地租負擔大幅提高,使得許多買下地上權住宅的住戶怨聲載道,退訂情況四起;連當時標下地上權的建商都因此與國產署對簿公堂,導致國有地設定地上權標售市場急凍。

為了解套,國產署決定修改地租計算方式,改採「部分固定、部分浮動」,其中1%隨公告地價調整,也就是比照地價稅,其餘部分按得標簽約當年的公告地價為準,大大降低未來地租調漲的不確定性,確實重拾市場信心,近期高雄建商推出的「R5新世界」、「全民大樂」等地上權住宅案熱銷,就是明證。

日前推案時引發銷售熱潮、又因地租飆漲爆發退訂潮的台北市景美「華固新天地」地上權住宅案,在華固建設願意吸收10年地租漲幅,並與國產署仲裁勝訴,可適用地租新制後,買氣也回籠,目前待銷僅剩下100多戶,預計年底即可完銷。

華固建設總經理洪嘉昇表示,華固新天地每坪售價新台幣38.8萬元起,遠低於周邊房價,卻同樣可以享有台北市精華區的生活機能,相當難得。他原本以為買家會是年輕族群,卻意外發現此種商品受退休銀髮族青睞,許多退休公務員、大學教授都是買主,顛覆外界想像。

洪嘉昇進一步說,國有地設定地上權招摽的相關法令與制度已經越來越完備,得標者未來的不確定風險降低,因此未來政府推出的設定地上權招標案,華固都將評估參與。

房仲業者表示,俗語說「千金買房、萬金買鄰」,房子區位相當重要,否則不會有蛋白區與蛋黃區的說法。地上權住宅雖然無法像一般住宅保值,但通常位處精華區,生活機能較佳,且地上權住宅的住戶「素質不差」,多數學經歷較高,也較能接受新觀念,這些都是地上權住宅的附加價值,民眾可自行權衡利弊得失,決定是否購買地上權住宅。

另一位房仲業者則說,適合地上權住宅的族群可分為兩類,一類是不需貸款、直接買來收租的族群。以華固新天地30坪、總價約新台幣1200萬元估算,當地新大樓兩房一廳的租金行情大概在3萬5000元至4萬元左右,扣除每年約4萬元地租後,年租金收入約40萬元,投報率逾3%,遠高於一般住宅的租金收益率。

不過,房仲也坦言,相較於一般住宅可保值,出租地上權住宅賺取租金會有資產逐年減損的情況,因此實際上的報酬並沒有那麼高,這部分也是投資客值得考慮之處。

另一類適合買地上權住宅的租群,則是強調生活品質、不排斥「長租」概念的人。房仲表示,以1200萬元買下存續期間尚有65年的地上權住宅,若按月攤提(不考慮貸款利息的前提下),平均每月只要繳1萬5000多元,加上每月攤提的地租與管理費約6000元,等於一個月只要2萬多元,就可以租到行情3萬5000元至4萬元的房子,其實相當划算。(編輯:林淑媛/張均懋)

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/3432233

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

地上權住宅打破傳統「有土斯有財」觀念。(圖為看房示意圖/本報系資料照片)

 

在高房價時代,無殼蝸牛為了一圓買房夢,是否該選擇「只要市價5折~7折」的地上權住宅產品?房仲業者分析指出,地上權住宅適合以下2大族群。

地上權住宅住戶沒有土地所有權,僅有50~70年的房屋使用權,房價因此相對親民,約為市價的6折,因近來房市低迷,甚至出現5折物件。《中央社》引述房仲業者說法指出,適合地上權住宅的族群,一類是不需貸款、直接買來收租的房東,因買進成本較低,投報率比一般住宅的租金收益率高;另一類適合買的族群,則是不排斥「長租」概念、強調生活品質的人,因地上權住宅房價較低,每個月的房貸壓力也比較輕。

但房仲業者提醒,地上權住宅住戶需負擔土地租金,通常是公告地價的3%~5%,比地價稅基本稅率高了3到5倍,若與自用住宅優惠稅率千分之2相比,更相差15至25倍,此外,地上權住宅貸款不易,自備款得更充足,購買前要先做功課。

地政局則提醒購屋族,地上權住宅產品應注意權狀與契約內容、土地租金及房屋稅、銀行貸款方式,並確認能否成立管委會,以避免相關糾紛。

(中時電子報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181021000004-260410

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-10-20 09:27中央社 台北20日電
  •  

 

「華固新天地」社區擁有千坪中庭花園。陳美玲/攝影
「華固新天地」社區擁有千坪中庭花園。陳美玲/攝影
 
「華固新天地」是全台規模最大的地上權住宅案。陳美玲/攝影
「華固新天地」是全台規模最大的地上權住宅案。陳美玲/攝影
 

在過去,地上權住宅往往被視為房市的票房毒藥,但隨著國人觀念改變,接受這類商品的人逐漸增加,對於不排斥「長租」概念的民眾,地上權住宅產品反倒成為高房價下的救贖。

 

房市熱絡時期,財政部國產署推出的國有地設定地上權招標案,吸引許多建商競標,並開始興建地上權住宅。這些地上權住宅的每坪單價,往往是同一區域內房價的6成至7成左右,在高房價時代下相對親民,獲得不少民眾目光。

不過,地上權住宅住戶僅有50年至70年的房屋使用權,沒有土地所有權,且房價隨著使用年限逼近逐漸降低,完全顛覆台灣人對不動產「保值」的觀念,也挑戰傳統「有土斯有財」的思維,加上無法以房屋為抵押品申請低利率房貸,因此多數人仍對地上權住宅產品心存觀望。

此外,地上權住宅住戶雖無需繳納地價稅,但要負擔地租,而地租通常是公告地價的3%至5%,較地價稅基本稅率的1%高了3到5倍,若與自用住宅優惠稅率的千分之2相比,更是差了15至25倍。

尤其,近年地方政府大幅調高公告地價,地上權地租負擔大幅提高,使得許多買下地上權住宅的住戶怨聲載道,退訂情況四起;連當時標下地上權的建商都因此與國產署對簿公堂,導致國有地設定地上權標售市場急凍。

為了解套,國產署決定修改地租計算方式,改採「部分固定、部分浮動」,其中1%隨公告地價調整,也就是比照地價稅,其餘部分按得標簽約當年的公告地價為準,大大降低未來地租調漲的不確定性,確實重拾市場信心,近期高雄建商推出的「R5新世界」、「全民大樂」等地上權住宅案熱銷,就是明證。

日前推案時引發銷售熱潮、又因地租飆漲爆發退訂潮的台北市景美「華固新天地」地上權住宅案,在華固建設願意吸收10年地租漲幅,並與國產署仲裁勝訴,可適用地租新制後,買氣也回籠,目前待銷僅剩下100多戶,預計年底即可完銷。

華固建設總經理洪嘉昇表示,華固新天地每坪售價新台幣38.8萬元起,遠低於周邊房價,卻同樣可以享有台北市精華區的生活機能,相當難得。他原本以為買家會是年輕族群,卻意外發現此種商品受退休銀髮族青睞,許多退休公務員、大學教授都是買主,顛覆外界想像。

洪嘉昇進一步說,國有地設定地上權招摽的相關法令與制度已經越來越完備,得標者未來的不確定風險降低,因此未來政府推出的設定地上權招標案,華固都將評估參與。

房仲業者表示,俗語說「千金買房、萬金買鄰」,房子區位相當重要,否則不會有蛋白區與蛋黃區的說法。地上權住宅雖然無法像一般住宅保值,但通常位處精華區,生活機能較佳,且地上權住宅的住戶「素質不差」,多數學經歷較高,也較能接受新觀念,這些都是地上權住宅的附加價值,民眾可自行權衡利弊得失,決定是否購買地上權住宅。

另一位房仲業者則說,適合地上權住宅的族群可分為兩類,一類是不需貸款、直接買來收租的族群。以華固新天地30坪、總價約新台幣1200萬元估算,當地新大樓兩房一廳的租金行情大概在3萬5000元至4萬元左右,扣除每年約4萬元地租後,年租金收入約40萬元,投報率逾3%,遠高於一般住宅的租金收益率。

不過,房仲也坦言,相較於一般住宅可保值,出租地上權住宅賺取租金會有資產逐年減損的情況,因此實際上的報酬並沒有那麼高,這部分也是投資客值得考慮之處。

另一類適合買地上權住宅的租群,則是強調生活品質、不排斥「長租」概念的人。房仲表示,以1200萬元買下存續期間尚有65年的地上權住宅,若按月攤提(不考慮貸款利息的前提下),平均每月只要繳1萬5000多元,加上每月攤提的地租與管理費約6000元,等於一個月只要2萬多元,就可以租到行情3萬5000元至4萬元的房子,其實相當划算。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3432233?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018/10/05 17:47
 

 

 

地上權宅強調用低價就能住精華區,非常吸引人。資料照片

「地上權住宅」究竟是神、是魔?專家提出5好5壞歸納之,供買屋民眾參考,並認為「好壞看個人所需」,並無定論。但若想當包租公婆,的確是好的投資管道。
 
地上權宅的出現是因為2009年後,中央為確保國有地開發永續性,規定500坪以上大型國有土地不得標售,但可改以地上權形式招標,帶起一波全台地上權住宅風潮。政府為了籌措財源,將大型土地出租,其中有許多基地位於精華區,財團爭相競標,紛紛興建商辦大樓,或者住宅型大樓。

天時地利不動產顧問總經理張欣民指出,地上權住宅五大缺點。缺點1::沒有土地所有權。缺點2:使用有一定年限,到期後要拆屋還地。缺點3:轉手價格差。缺點4:貸款條件差。缺點5:繳交地租採浮動利率。張欣民說:「一般台灣人購屋,講究有土斯有財,花大錢買房,卻還只能住上最多60餘年,之後就得拆屋還地,還是讓消費者無法坦然接受。」
 
另外,隨著使用年限越來越少,一手買家若想轉手,房屋折舊後的剩餘價值,也不如預期。而最為人詬病的貸款與地租,前者因房屋僅有使用權,銀行放貸成數及利率,都比一般房屋要差,雖現在不少推案建商,都加碼提出公司貸款,補足成數,但多也僅限於一手買方,二手買方想買房,恐還是得有較齊備的自備款,才能入手。
 
張欣民指出,地上權住宅雖不用繳交地價稅,但得繳交地租,「地租大致上以公告地價的3~6%計算,隨著公告地價每2年一調,浮動成本難以估算,也令民眾望之卻步。」有些地上權房一年要繳數萬元地租,甚至比地價稅還高,不一定划算。
 
至於地上權住宅的五大優點,則是優點1:價格比一般住宅便宜2~3成。優點2:區段普遍不差,等同用較優惠的價格,住進精華地段。優點3:不必繳交地價稅。優點4:轉售時不必繳交土地增值稅。優點5:租金與一般住宅沒太大差異。

張欣民指出,地上權因為沒有土地所有權,所以「無需繳交地價稅;房屋轉售,無需繳交土地增值稅。」最後,該類型產品的租金,與一般房屋相當,在房價較便宜情況下,就資金投入角度來看,回收期會比正常住宅來得快,對包租公、包租婆來說,未嘗不是一個令人心動的投資管道。(詹宜軒/台北報導)

想知道更多,一定要看……
【地上權宅1】地租、貸款雙殺  8大指標案一半退場
【地上權宅2】五百萬買公園2房 購屋客竟退光光
【地上權宅3】價格砍到新案1/2 高雄狂推2000戶

 

台北市地上權宅目前有8大指標案。資料照片
地上權的優缺點各半,其中無法持有土地,是國人無法接受的原因,導致銷售不佳的地上權宅,轉為出租公寓,反而大受歡迎。資料照片

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20181005/1442345/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

1 234

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼