目前分類:地上權 (69)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要
2018/10/05 17:47
 

 

 

地上權宅強調用低價就能住精華區,非常吸引人。資料照片

「地上權住宅」究竟是神、是魔?專家提出5好5壞歸納之,供買屋民眾參考,並認為「好壞看個人所需」,並無定論。但若想當包租公婆,的確是好的投資管道。
 
地上權宅的出現是因為2009年後,中央為確保國有地開發永續性,規定500坪以上大型國有土地不得標售,但可改以地上權形式招標,帶起一波全台地上權住宅風潮。政府為了籌措財源,將大型土地出租,其中有許多基地位於精華區,財團爭相競標,紛紛興建商辦大樓,或者住宅型大樓。

天時地利不動產顧問總經理張欣民指出,地上權住宅五大缺點。缺點1::沒有土地所有權。缺點2:使用有一定年限,到期後要拆屋還地。缺點3:轉手價格差。缺點4:貸款條件差。缺點5:繳交地租採浮動利率。張欣民說:「一般台灣人購屋,講究有土斯有財,花大錢買房,卻還只能住上最多60餘年,之後就得拆屋還地,還是讓消費者無法坦然接受。」
 
另外,隨著使用年限越來越少,一手買家若想轉手,房屋折舊後的剩餘價值,也不如預期。而最為人詬病的貸款與地租,前者因房屋僅有使用權,銀行放貸成數及利率,都比一般房屋要差,雖現在不少推案建商,都加碼提出公司貸款,補足成數,但多也僅限於一手買方,二手買方想買房,恐還是得有較齊備的自備款,才能入手。
 
張欣民指出,地上權住宅雖不用繳交地價稅,但得繳交地租,「地租大致上以公告地價的3~6%計算,隨著公告地價每2年一調,浮動成本難以估算,也令民眾望之卻步。」有些地上權房一年要繳數萬元地租,甚至比地價稅還高,不一定划算。
 
至於地上權住宅的五大優點,則是優點1:價格比一般住宅便宜2~3成。優點2:區段普遍不差,等同用較優惠的價格,住進精華地段。優點3:不必繳交地價稅。優點4:轉售時不必繳交土地增值稅。優點5:租金與一般住宅沒太大差異。

張欣民指出,地上權因為沒有土地所有權,所以「無需繳交地價稅;房屋轉售,無需繳交土地增值稅。」最後,該類型產品的租金,與一般房屋相當,在房價較便宜情況下,就資金投入角度來看,回收期會比正常住宅來得快,對包租公、包租婆來說,未嘗不是一個令人心動的投資管道。(詹宜軒/台北報導)

想知道更多,一定要看……
【地上權宅1】地租、貸款雙殺  8大指標案一半退場
【地上權宅2】五百萬買公園2房 購屋客竟退光光
【地上權宅3】價格砍到新案1/2 高雄狂推2000戶

 

台北市地上權宅目前有8大指標案。資料照片
地上權的優缺點各半,其中無法持有土地,是國人無法接受的原因,導致銷售不佳的地上權宅,轉為出租公寓,反而大受歡迎。資料照片

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20181005/1442345/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018/10/05 09:33
 

 

 

高房價時代許多年輕朋友買不起房,為降低購屋負擔,低單價低總價的地上權產品也因應而生,而這波地上權宅也吹到高雄市。統計近期高雄市地上權住家供給近2000戶,位屬精華地段且多屬1字頭房價是共通特色,開價乎幾乎是市區新建案的一半。
 
今年928檔期國揚集團將在光華商圈推出地上權大樓成屋案「微笑時代」,該案總戶數逾740戶,規劃25~37坪小宅住家,休閒設施有泳池、閱覽室、視聽室等,每坪17萬元起。
 
上揚國際高雄業務三處總經理徐全興指出,目前市區大樓新成屋成交價都站穩2字頭,若屬市中心每坪更要逾25萬元,而地上權住家多屬1字頭房價,價格具備吸引力,以「微笑時代」為例屬使用年限70年可分割地上權大樓,成屋潛銷40天已售出70戶,目前銷售4成。
 
近年來高雄地上權案增加,如永信建設在五甲地區推出大樓案「R5新世界」,每坪主力成交介於12~15萬元且已完銷,另位於中都重劃區大樓成屋案「韻綠」,每坪開價17萬元起也較周邊建案便宜2~3成。
 
銳揚建設將在五甲公園旁福誠段推出透天地上權住家,公司未來也會在三民區河堤社區另有造鎮地上權案公開。美邦建設則在近期在鼓山美術館地區推出美術公園首排中大坪數地上權住家「美邦ONE MORE」,另佃坤建設則在鼎勇街有地上權大樓案「全民大樂」正在銷售中。
 
總計近2年來高雄地上權住家供給達2000戶,針對該類產品,街訪家住三多商圈的曾先生認為,是否選購依據會考量租屋好還是買地上權住家好,租屋相對不用一次拿出一筆自備款,但地上權宅房價確實比一般大樓便宜,頗吸引人選購。
 
針對地上權住家,徐全興指出,該類產品選購後每年不用繳納地價稅,但每月要繳納地租,而地租計算方式是每年公告地價3.5%做計算,若以「微笑時代」為例2房25坪,每月要繳納地租約950元,3房37坪住家則為1300元左右。
 
地上權住家比一般非地上權大樓房價便宜2~3成,換言之可用市價7折購入,但隨著使用年限縮短,房屋價值也會降低,但因屬低單價低總價宅,近期高雄個案銷售不差。(葉家銘/高雄報導)

想知道更多,一定要看……
【地上權宅1】地租、貸款雙殺  8大指標案一半退場
【地上權宅2】五百萬買公園2房 購屋客竟退光光
【地上權宅4】到底能不能買 真相是5好5壞

 

高雄市近期地上權大樓增加,近2年總推案預估高達2000戶。唐郡威攝
國揚集團地上權大樓成屋案「微笑時代」是今年市中心最大規模造鎮案,每坪開價17萬元起已售4成。唐郡威攝
永信建設地上權大樓案「R5新世界」推出後大賣已完銷。資料照片
永信建設地上權大樓「韻綠」位於中都重劃區,房價相對區段建案便宜2~3成。唐郡威攝
地上權建案不用繳納地價稅,但每月要繳納地租。唐郡威攝
美術公園首排地上權豪宅案「美邦ONE MORE」目前仍在興建中。唐郡威攝
曾先生認為地上權房價確實比較便宜,相對一般住家較具吸引力。唐郡威攝

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20181005/1438314/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018/10/05 17:15
 

 

 

近年不少大型公有土地改以地上權方式標售,台中案例不少,甚至花5百萬就能買鄰近公園二房,但如此低價建案,竟出現購屋者全部退訂的慘況。另外,台中兩大地上權案,有的選擇轉租棄售、有的是重新規劃產品。業者指出,由於中南部「有土斯有財」觀念牢固,加上房價並無「明顯落差」,除非改為商用,不然純銷售住宅案不一定順利。

2009年後中央為確保國有地開發永續性,規定500坪以上大型國有土地不得標售,但可改以地上權形式招標,帶起一波全台地上權住宅風潮,台中也不例外。例如2014年台中南屯8期有建商看好當地年輕首購市場,推出中部首件地上權住宅案「美邦THE DAY」,鄰近豐樂雕塑公園,以2房、總價528萬元廣告價搶市,使用期限至2050年,但進度並無想像中順利。

該案2014年開工後,原本應該2年即應完工的嶄新大樓,但是施工期間不斷停工、復工,連附近居民都丈二金剛、摸不著頭緒,最後才又改為2020年完工。美邦建設楊經理解釋說:「因為銷售期適逢景氣轉換,所以這段時間一直在修改產品方向,因此造成工程延宕,而之前的已購客已全數退屋完畢,將在明年重新包裝大樓再次銷售,並調整坪數,細節價格未確定,但是公司對於地上權住宅挑戰,還是很有信心。」

另一指標地上權住宅案「親家Q+」,位在精華水湳經貿園區內,地上權70年,是當地重劃區唯一住宅案,該案預售開價每坪25萬元起,銷售狀況同樣不如預期,一直到前年成屋後,才更改定位「飯店式管理」、「自租模式」。現場業者坦言:「中南部對地上權案接受度還不高,但是改為轉租後,成效很不錯,已經將近9成滿租。」

該案總戶數110戶,改為精裝修自租,2房租金21800元、3房26800元,符合新屋租金行情,狀況還不差,現場業者指出,這樣的新屋租金符合行情,加上鄰近中科,並採飯店式管理、家電全配,即有不少科技業承租。

代銷業者黃健琮分析,地上權在中南部銷售立基點不足,一方面是因中南部房價並無非常昂貴,加上大樓工程造價每坪10多萬元,若是蛋黃區地上權案、每坪單價仍20萬元以上,那頂多是附近新古屋7~8折價格,誘因並不高;除非像是台北動輒百萬元單坪房價,地上權單價5折以下即相對吸引人。二方面則是民眾普遍觀念,還是希望能將房屋留給下一代,所以要推出售的純住宅的地上權也相對辛苦。

有網友提問:「地上權與租屋有何不同?」台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,地上權主要優點在於房價便宜,是市價的5~7折,還擁有房屋所有使用權,可能買賣;租屋則是隨是都有被趕走的風險,而且若以地上權年限35~70年比較,一次買斷勢必會比長年租屋划算許多,只是要注意靈活度不比租屋簡單,並有著許多條件限制,例如較難貸款、較高利率,還有日後地租等問題,也是讓購屋族卻步原因。(王鈞生/台中報導)

想知道更多,一定要看……
【地上權宅1】地租、貸款雙殺  8大指標案一半退場
【地上權宅3】價格砍到新案1/2 高雄狂推2000戶
【地上權宅4】到底能不能買 真相是5好5壞

 

中部首件地上權住宅案「美邦THE DAY」,鄰近台中豐樂雕塑公園,以2房、總價528萬元低價搶市,2014年開工,卻因工程延宕,迄今尚未完工,購屋客全部退光光。陳恒芳攝
中部首件地上權住宅案「美邦THE DAY」,當年規劃的示意圖。翻攝畫面
台中水湳經貿園區「親家Q+」為台中首棟地上權住宅,但銷售不如預期,轉賣為租。陳恒芳攝
「親家Q+」由純售轉為出租為主,吸引不少科技業承租,出租率達九成。陳恒芳攝
多數中南部民眾對地上權案還是有頗有疑慮,除了傳統觀念以外,還有市場住宅與地上權案兩者間房價差異不到非常多。陳恒芳攝

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20181005/1436705/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018/10/05 11:18
 

 

 

雙北市共計8大指標地上權案,陸續端上市場,其中,仍堅守作為住宅使用的,僅有「華固新天地」、「派樂地」、「昇陽寓見」及新推案的「潤泰代官山」等4案,另外半數則改為商用不動產或出租型酒店式公寓。業者評斷,該類型產品之所以毀譽參半,多來自於民眾對地租與貸款的疑慮,若非推案業者擊破盲點、配套完善,否則只能另想出路。
 
「不在乎天長地久、只在乎曾經擁有」,但這樣的購屋觀念,對根深蒂固的傳統「有土斯有財」觀念,卻相互牴觸。根據雙北市過往推出的地上權住宅案銷況及後續使用情況,可發現民眾對於該類型的產品,多恐於貸款、地租等條件,而不敢出手,腦筋動得快的開發商,選擇切割年限銷售、或自發提供公司貸,以降低民眾負擔,也有人與公部門一搏,爭取地租穩定機制,部分開發商則寧願黯然退場,改為商用不動產使用,或者也有業者選擇持續與消費者拉鋸,自預售賣到成屋,還沒完銷。
 
細數雙北市過往8大指標型地上權住宅案,銷況最為亮眼的,當屬景美財政園區「華固新天地」、及剛開賣的松山「潤泰代官山」,前者於2014年預售,當時銷售單價約是周圍一般新屋的55折,加上華固品牌與絕佳地段,使得銷售成數逼近9成,被譽為「全台賣得最好地上權案」,但全案在交屋前夕,傳出已購客因地租問題槓上華固,甚至引爆退戶近200戶,對此,華固先是自掏腰包祭出「地租10年凍漲」方案,再提出地租仲裁案,大勝國產署,確保未來3.5%地租中,有2.5%不跟漲,使買方又一一回籠。
 
而潤泰案則是在70年使用期中,提出先行銷售25年年限方案,壓低銷售總價不到500萬元,標榜以長租概念來看待地上權案,潤泰創新總經理李志宏說:「此案月繳納貸款金額加上稅金、地租、管理費,約2萬元,低於周圍市場行情,也是能成功吸引買方的主因。」
 
另外,切割年限銷售的第一人「派樂地」,據了解因建商並未大張旗鼓該方案,買方多仍以買滿使用年限為主,開賣至今超過3年,還餘零星戶數出清中。也曾打出分割年限銷售的「昇陽寓見」,已邁入第2期銷售,因為亟待買方磨合,去化速度依舊緩慢。
 
已從住宅案轉型商用不動產的案例,則包括「仁愛本真」、「志嘉水曜」、「吉美璞立」等,其中,基地位於大安路一段巷弄內的「仁愛本真」,初期曾被視為最貴地上權豪宅案,但去年與馬來西亞鼎聯集團簽訂租約,改為旅館;位於羅斯福路二段的「志嘉水曜」,則改為文創型商務旅館;位於民生東路四段的「吉美璞立」,銷售失利後轉為租賃型酒店式公寓,現則滿租中。另外,也有建案如「將捷SOLO」,考量銷況不如預期,為保產權獨立、未來開發商可自由運用,因此退掉所有買方訂單,先行開工興建,再做打算。
 
創意家行銷副總經理柯仲武透露,站在第一線銷售面對消費者,對於地上權案的疑慮,通常不外乎貸款、地租2大心魔,「由於市面上銷售的地上權案,多屬不可分割產權的產品,民眾向銀行貸款,往往會遇到成數不足、或是利率較高的窘境,開發商為解決此一問題,便會加碼提出公司貸,讓民眾減少頭期款負擔,但未來若物件轉手,第二手買方就沒有貸款優勢,加上使用年限遞減,使房價恐因此貶值,民眾因而不敢出手。」
 
至於地租,依據現行地上權案繳納地租規範,是依照公告地價的3.5~5%不等繳納,與一般自用住宅地價稅優惠稅率僅千分之2相比,兩者相距至少22倍,加上公告地價調漲幅度難以掌握,使原本預算不高、才選擇地上權住宅的民眾,宛如驚弓之鳥,對該產品更加退卻。
 
但華固總經理洪嘉昇認為,針對新天地案在地租仲裁上的獲勝,加上公部門已裁定未來地上權案地租,將改採部份固定形式計算,已見政府在調整該類型產品的善意,未來相信在民眾接受度提升的情況下,不排除再投入該類型產品的開發。(詹宜軒/台北報導)

想知道更多,一定要看……
【地上權宅2】五百萬買公園2房 購屋客竟退光光
【地上權宅3】價格砍到新案1/2 高雄狂推2000戶
【地上權宅4】到底能不能買 真相是5好5壞

 

仁愛本真初期曾被視為最貴地上權豪宅案,但去年與馬來西亞鼎聯集團簽訂租約,改為旅館。資料照片
建案「將捷SOLO」銷況不如預期,為保產權獨立,退掉所有買方訂單,先行開工興建,再做打算。資料照片
派樂地做為遞上全住宅,切割年限銷售。資料照片
新推案的「潤泰代官山」在70年使用期中,提出先行銷售25年年限方案,壓低銷售總價不到500萬元。資料照片
華固新天地曾是「全台賣得最好地上權案」,但交屋前夕已購客因地租問題槓上華固,引爆退戶近200戶。資料照片

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20181005/1436945/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

2018/10/04 12:08文/記者林耀文

國產署南區分署將於11月公開招標南區4筆地上權精華地,其中最大一筆位於高市岡山區仁壽路與大義二路口,面積約1876.7坪住宅區土地,總底價達2.38億元,單坪底價約12.7萬元,具備商圈與交通優勢,已吸引建商積極評估興趣。(圖:翻攝Google Map)

今年928檔期,高雄地上權住宅推案增多,市場接受度提高,讓業者推案信心增強。國產署南區分署也趁熱追擊,將於11月公開招標南區4筆地上權精華地,總底價達5.5億元,其中北高雄岡山1筆千坪大面積精華地,坐擁成熟商圈與交通便利優勢,最受業界矚目。

 

根據高雄市房屋市場調查協會統計,今年928檔期,高雄房市地上權案包括國揚集團前鎮區廣西路「微笑時代」新成屋大樓案,與銳揚建設鳳山區福誠二街「銳揚國寶」透天店住預售案。另外,永信建設中都「韻綠」新成屋大樓案,與三民區鼎勇街佃坤建設「全民大樂」新成屋大樓等地上權住宅案也持續強銷。

高雄市房屋市場調查協會理事長蔡紹豪認為,去年高雄地上權案紛紛交出銷售亮眼成績單,包括岡山地上權透天店面案、五甲地上權住宅大樓案都熱銷,顯示市場接受度提高,928檔期進場銷售的地上權案,在業者加強促銷火力下,應利於提高看屋成效。

 

國產署南區分署也將於11月12日,公開招標南區4筆地上權精華地,區域涵蓋高市三民區、岡山區、台南市安平區與澎湖縣馬公市,其中最大一筆位於高市岡山區15米仁壽路與20米大義二路口,面積約1876.7坪住宅區土地,總底價達2.38億元,單坪底價約12.7萬元,適合規劃透天店面產品,該基地鄰近岡山陽明公園與國軍高雄總醫院岡山分院,距台1線省道與中山高速公路岡山交流道,僅約5~10分鐘車程,具備商圈與交通優勢,已吸引建商積極評估興趣。

http://estate.ltn.com.tw/article/6179

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-10-04 06:52聯合報 記者沈婉玉╱即時報導
  •  
  •  

 

「華固新天地」頂樓坐擁360度景觀視野。 報系資料照
「華固新天地」頂樓坐擁360度景觀視野。 報系資料照
 

 

華固建設於2013年與財政部簽訂景美財訓所開發案合約,拿下地上權案,打造「華固新天地」。在成功解決地租爭議及財政部搬入後,一周狂賣17戶,銷售逾8成。華固總經理洪嘉昇表示,此案以中小坪數為主又價格平實,主打年輕族群,卻意外受到銀髮族、準退休族及退休族歡迎,銷售占比達三成。

 

國產署署長曾國基表示,地上權住宅的產品分級是在社會住宅與一般住宅之間,讓年輕人、小資族可以在市中心有買得起的房子,也讓住社會住宅一段時間、存到一桶金的年輕人可以換屋。國人對地上權住宅的接受度愈來愈高,除了「華固新天地」之外,高雄的地上權住宅也賣得非常好。

 

華固過去的建案多為豪宅,洪嘉昇表示,「華固新天地」則以中小坪數為主,共七百戶,九成為自住,目前剩一百多戶,預期今年底完銷,在景氣平平、房市盤整期,表現可說是「一枝獨秀」。在制度愈來愈完善健全下,未來政府推出的設定地上權招標案,華固都將評估參與。

 

「此案可以用高潮迭起來形容,」洪嘉昇表示,華固打敗四個競爭對手,取得70景美財訓所開發案,預售就幾乎完銷,市場反應熱烈。沒想到2015年台北市大幅調高公告地價,導致「華固新天地」地租漲幅過大,爆出退屋潮。

 

為維護住戶權益,華固建設與國產署透過合約機制進行仲裁調解,成為「首宗」可適用新制的勝訴案件。

 

洪嘉昇表示,「華固新天地」住戶今年開始適用新制,每年需繳納 3.5% 地租中,其中 2.5% 依照 2013 年當年公告地價計算,「固定」70 年內都不會變動,另外 1% 則是隨著每兩年調整一次的公告地價「浮動」計算,這 1% 其實也就等同於一般房屋地價稅的概念,「華固新天地」高地租解套,每年地租相對穩定。

 

洪嘉昇說,地上權住宅在國外很多,以「華固新天地」為例,在台北市精華區可以用每坪38.8萬元的價格買到高品質的大樓新屋,實在太難得了。雖然一開始銷售對象主打年輕人,沒想到意外受到準退休族歡迎,而且似乎教育程度愈高,對地上權住宅的接受度也愈高。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/3402439

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-09-27 17:52經濟日報 賴俊明
  •  
  •  
全球人壽「台北市資訊園區三期(希望廣場)地上權案」今(27日)舉辦開工動土典禮,...
全球人壽「台北市資訊園區三期(希望廣場)地上權案」今(27日)舉辦開工動土典禮,全球人壽副董事長林文惠(左四)、總經理馬君碩(右四)及美孚置業總裁彭誠浩(中)等貴賓一同見證。 毛洪霖/攝影
 

全球人壽台北市資訊園區三期(希望廣場)地上權案於今日(9/27)上午舉行開工動土典禮,全球人壽副董事長林文惠、總經理馬君碩、美孚置業總裁彭誠浩、及ARCHEA ASSOCIATI的Francesco Giordani建築師、三門聯合建築師事務所白省三建築師及林秀芬建築師、潤弘精密工程總經理莫惟瀚等貴賓共同見證動土儀式,並祈福工程順利進行,預計於110年完工。該案原址為希望廣場,面積約2,059.24坪,全球人壽於105年間標得,地上權設定年期為70年。大樓建成後,期能匯聚人流,成為文化、資訊商圈的核心,並以科技為發展主軸,希望能引進金融科技、人工智慧等數位產業,打造為地標建築,引領台灣產業發展。

全球人壽副董事長林文惠表示,希望廣場是八德資訊商圈最後一期尚待開發地,其地點絕佳,恰位於資訊產業專用區之核心,鄰近雙軸捷運交通樞紐,是台北市最重要的資訊產業聚集區域,也曾是台灣科技產業發展的搖籃,孕育出無數讓台灣在全世界引以為傲的企業與人才。林文惠副董事長進一步說明,全球人壽是以充滿感恩及責任的心情,秉持對社會資源的愛護及謹慎的態度來看待這塊土地,亦將「以人為本」作為本案設計概念重點,結合老樹保存,並配合公司企業形象再造,在基地所處之光華資訊商圈及華山文創發展核心地帶,打造具地標意象之建物,更特地邀請義大利知名建築師馬可卡薩蒙蒂(Marco Casamonti)及三門聯合建築師事務所、林秀芬建築師事務所為全案設計操刀,並由潤弘精密工程承攬興建地上9層、地下4層的複合式商業大樓。希望能引進相關數位產業,打造為地標建築,期許為地區創造良好的社會資源和典範,彰顯保險業對人與社會的愛與責任,讓這塊土地繼續發光發熱。

全球人壽在今年上半年總資產正式突破兆元,對於精華區域之商用不動產仍持樂觀態度,對於政府舉辦之其他設定地上權及公共建設案件,將以積極審慎的態度評估,參與各項可行的投資計劃。全球人壽台北市資訊園區三期(希望廣場)地上權案亦符合公司全力發展金融科技的目標,未來全球人壽將持續強化財務結構,在保險科技創新的發展趨勢下,為保戶謀得最大利益,讓全球人壽成為金融服務業的標竿領導品牌。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5635/3390739

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

地上權市場逐漸升溫,今年前3季累計成交金額就飆破200億大關,為近3年罕見,占地規模達5,327坪的「桃園高鐵車站特定區計畫A19站國際觀光旅館地上權招商案」,也趁勝追擊、正式啟動,向投資人招手。

受託標售單位第一太平戴維斯協理丁玟甄表示,該案預計10月初公告權利金底價,目前將待桃園市政府拍板敲定並對外公告;估計權利金底價,大概會在10億元以內。

2018年地上權土地擺脫低迷,第一太平戴維斯最新統計顯示,2018年前3季全台地上權標脫金額已達207億元,遠超越2016年的51.7億元、2017年的28.7億元,創下近3年的最高峰。

第一太平戴維斯受桃園市政府委託辦理「桃園高鐵車站特定區計畫A19站國際觀光旅館地上權招商案」,基地位於青埔特區桃園機捷A19站,座落於領航北路一段,占地面積5,327坪,建蔽率及容積率分別為50%、200%,可興建的總樓地板面積將超過2.9萬坪,可打造以五星級國際觀光旅館為核心的複合型開發案。

據悉,公部門近期調整地上權開發案招商條件,包括降低地租漲幅風險、積極的標售底價訂定策略,打造有善投資環境。

青埔特區的A18站,已被國泰人壽相中,投入200億元打造「華泰名品城」,以消費休閒為主軸。

至於A19站,為中央政府大力推動的亞洲矽谷計畫重要基地,包括中華電信與桃園市政府合作,投資120億元打造亞洲新創人才交流中心,以及可容納600個攤位與2,000人會議的桃園會展中心,未來機捷A19站將成為國際科技軟體大廠與新創公司台來停留的第一站。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20180924000251-260204

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018/09/19 09:22文/記者馮牧群

國產署首次公告位於仁愛路三段24巷及新生南路一段161巷路口旁的地上權招標。(取自google map)

國產署推出今年第3批共10筆精華區國有土地招標設定地上權案,土地位於台北市、高雄市各2筆,台中市4筆,台南市、澎湖縣各1筆,面積共計3.8公頃,權利金底價29億3695萬,地上權存續期間皆為70年,地租年息率3.5%,其中地租隨申報地價調整的年息率為1%,不隨申報地價調整的年息率為2.5%,地上權及地上建物可辦理分割移轉,預定11月12日開標。

 

國產署表示,這次招標10筆土地中,有4筆為首次公告、6筆重新公告。台北市2筆都位在大安區,首次公告1筆第三種住宅區鄰近大安森林公園、師大附中,生活機能良好,219坪土地底價約2.76億;另1筆第四種住宅區鄰近松山文創園區、華視大樓,350.9坪土地底價約4.13億。台中市4筆中有2筆首次公告,分別位在干城重劃區及水湳經貿園區旁,配合台中火車站鐵路高架化通車及水湳經貿園區發展,未來發展可期。

 

高雄市2筆都屬於具備生活機能的大面積土地,其中三民區第四種住宅區北接親水公園,鄰近高雄環狀輕軌預定的鼎山街站750公尺,底價約1.41億;岡山區住宅區為首次公告,近河堤公園及高捷北機場開發案,底價約2.38億。澎湖縣土地則為商業區,方正雙面臨路,離馬公機場約8公里,聯外交通便利。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/6087

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-09-11 00:29經濟日報 記者蘇秀慧/台北報導
  •  
  •  

設定地上權市場回溫,財政部國有財產署乘勝追擊,9月17日將公告招標十宗設定地上權案,其中最吸睛的是位於台北市精華地段大安區鄰近大安森林公園、國父紀念館捷運站的兩宗住宅區,預訂11月12日開標。

位於台北市大安區懷生段四小段土地,是在美國在台協會(AIT)台北辦事處舊址附近,面積724平方公尺,屬第三種住宅區,位於仁愛路三段24巷及新生南路一段161巷路口旁,距離捷運大安森林公園站約100公尺。

設定地上權存續期間70年,地租年息率3.5%,隨申報地價調整的年息率1%,當期土地申報地價每平方公尺11.6萬元,土地申報地價總價8,398.4萬元。

 

報系資料照片
報系資料照片
 

 

 

國產署副署長李政宗表示,權利金底價按規定是以土地市價的三成至七成計算。不過,據了解,國產署近來的設定地上權案,權利金底價都在四成以下,即使剛創下地上權案新高的原空軍官兵活動中心基地,權利金底價也只有土地市價約五成。

另一處位於台北市大安區的仁愛段五小段土地,面積1,160平方公尺,屬於第四種住宅區,位於光復南路96巷旁,距華視大樓約100公尺、松山文創園區約180公尺、捷運國父紀念館站約330公尺。

當期土地申報地價每平方公尺13萬元,土地申報地價總價1億5,080萬元,存續期間70年,地租年息率3.5%,隨申報地價調整的年息率1%。

 

經濟日報提供
經濟日報提供
 

此處是今年國產署第一批招標的設定地上權案,但未能脫標,當時的權利金底價是4億3,351萬560元,李政宗指出,因廠商及民眾洽詢有意願,因此再次推出。據了解,這次權利金底價會「稍微調低」。

 

至於台中市西屯區鑫大鵬段土地,面積2,948平方公尺,屬第一之一種住宅區,屬台中市中科經貿自辦市地重劃區土地,近水湳經貿園區,距台中綠線捷運水湳站2.4公里,交通便利,發展潛力可期。

台中市還有二處毗鄰的商業區,是位於東區練武段的土地,近自由三街,屬干城重劃區土地,近台中火車站、秀泰影城商場,周邊發展逐漸活絡。

此外,還有台中市東勢區文昌段、高雄市三民區灣和段、高雄市岡山區陽明段等住宅區土地,台南市安平區古堡段特定文化專用區土地、澎湖縣馬公市馬公段商業區土地將招標。

原文網址https://money.udn.com/money/story/5621/3360240

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

國產署昨(10)日公布今年第三批10件招標設定地上權清冊,年息率3.5%、設定年限70年。國產署副署長李政宗指出,第三批地上權預計在下周一(17日)公告招標、11月12日開標,底價約為市價的3~5成,頗具開發價值利益。

此次地上權有4件新案,第一件位於北市大安森林公園捷運站旁第三種住宅地(僅可設置各式住宅及一般零售業),面積約724平方公尺,建蔽率、容積率分別為45%與225%,至少可蓋5層樓,土地申報總價約8,398萬元。

另外有2件新案在台中市,包括市區干城商業地與西屯水湳經貿園區旁住宅地。干城部分為商四的一種商業土地(不得做舞廳、酒吧、電子遊戲場等他類娛樂營業場所,殯葬業與加油站也排除使用),並在重劃區內,面積約6,000平方公尺,建蔽率、容積率分別為60%與500%,至少可蓋8層樓,土地申報總價約6,906萬元,靠近台中車站與秀泰影城。

而西屯水湳經貿園區旁的第一之一種住宅地(不得做為工業、大型商場、飲食店、殯葬業營業使用)面積約2,948平方公尺,建蔽率、容積率分別為50%與140%,至少可蓋2層樓並挑高,土地申報總價約5,602萬元,靠近中清交流道與未來的水湳站。

至於第四件土地則是位於高雄岡山河堤公園旁的住宅區,面積約6,204平方公尺,建蔽率、容積率分別為50~60%與180~200%,至少可蓋3層樓,土地申報總價約3,292萬元,靠近河堤公園與高捷北機場開發案。據了解,國產署雖尚未公告底價,但價碼約為市價的3到5成,尤其4成居多。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180911000313-260205

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

冠德「冠德敦北國際企業總部」,今年7月甫正式動工興建。圖/宏大國際資產公司提供

 

「豪辦」時代來臨!冠德建設位於台北市松山機場對面的敦化北路近民生東路口2棟地上權辦公大樓,開價每坪135萬元,2棟總計120億元,待價而沽,創下史上身價最高的地上權「豪辦」紀錄。

冠德建設於2014年以28.5億元,成功標得國防部政治作戰局在敦化北路1,836.8坪地上權50年存續年限的土地,委由日本株式會社高松伸建築師事務所操刀設計,於2018年7月甫正式動工,興建大、小共2棟18層樓的辦公大樓「冠德敦北國際企業總部」。

其中大棟,冠德傾向作為集團自用總部;至於小棟,則全棟求售。不過,近日冠德已改弦易轍,決定大、小2棟,同步對外出售或出租,且開價超乎市場預期,開出地上權辦公大樓的史上新天價,1坪達135萬元,震撼市場。

對此,冠德總經理洪錦欽證實,確實是改為大、小2棟,都同時對外出售,如果有適當買家青睞,2棟都不排除全部出售或出租,「以前老董事長的想法,是一直想幫員工規劃更好的辦公空間,不過,現在市場變化很大,辦公大樓炙手可熱,為了顧及股東權益,要把彈性放大、留給市場決定。」

洪錦欽表示,目前冠德規劃幾個處分資產方式,一個出售、一個出租、一個是售後回租,各種可能統統不設限。估計冠德將來需要自用辦公室的面積,約3,000坪左右。

據宏大國際資產管理公司總經理陳益盛表示,冠德將在敦北開發擁有黃金級LEED頂級綠建築的辦公大樓共2棟,建坪分別為大棟7,350坪、小棟1,550坪,適合作為企業總部、或飯店旅館使用。目前大棟開價100億元,小棟開價20億元,總計120億元,待價而沽,每坪平均開出價格高達135萬元。

至於出租行情,陳益盛指出,冠德開價每坪月租3,300元,是第一座挑戰刷新地上權「豪辦」新高行情紀錄的辦公大樓。

陳益盛表示,台北市「豪辦」時代已來臨,主要是企業需求殷切,市場正嚴重缺貨,新蓋的辦公大樓至少又需要2年才能蓋好,且租金報酬率又高、可保值;在新增供給不足之際,未來幾年辦公市場還是奇貨可居。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180910000255-260204

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

華固新天地承購戶去年指控建商以類似租賃的「地上權的使用權」混淆「地上權」,住戶如今求告無門(本報資料照片)。右小圖為華固新天地(摘自官網)。

 

國有財產署與華固建設簽訂地上權契約,興建「華固新天地」房屋銷售,引發消費爭議。監委林雅鋒指出,政府應重視國內房產類型的新興趨勢,對於華固住戶的消費爭議,國產署基於地上權業務主管機關,應協調法務部、內政部協助處理。

林雅鋒表示,本案是以設定地上權方式,地上權存續期間為70年。國產署與得標的華固建設在2013年5月23日簽訂契約,華固建設在設定地上權標的土地興建「華固新天地」,對外銷售,並不得將建物所有權轉讓予第三人,因此承購人只有房屋「使用權」,沒有地上權及房屋所有權。

公告地價大漲 地租暴增

依契約規定,華固建設要繳地租給國產署,華固再把地租轉嫁給承購戶。2016年公告地價大幅調漲,使去年交屋時地租隨之調漲,引發消費爭議,雙方曾到台北市政府調解未果。

林雅鋒指出,法務部及部分學者認為,使用權的法律性質是債權而非物權,因此地政機關無法登記,金融機關也難以辦理貸款,直到法務部2014年召開會議討論後,認為以地上權區分所有建物使用權可移轉、具可讓與性,應可作為「權利質權」標的,才得以辦理貸款,但比一般房貸貸款成數低、利率高。

財政部2010年訂定作業要點,規定地上權人不得將地上權或地上物的一部或全部讓與他人,2013年修正後地上權才能部分分割。但「華固新天地」適用修正前規定,因此承購人僅取得房屋使用權。林雅鋒說,土地來源畢竟是國產署,應協調法務部、內政部及金管會等協助處理。

使用權法制面 須再檢視

林雅鋒說,2015年起所得稅法及實務上已將使用權房屋的交易課稅、貸款利息、房屋稅繳納,比照所有權房屋處理,且在地上權70年存續期間,承購戶與建設公司的關係不是一般租賃契約可以類比,法務部與內政部對於使用權的法律性質、能否登記等問題,應重新思考。

林雅鋒也提及,地租是依公告地價的3.5%,一般住宅地價稅則是公告地價千分之2計算,兩者間相差17.5倍。對於地租計算是否與公告地價脫鉤,使用權承購人如果符合自住條件,能否比照一般住宅改繳地價稅,財政部應通盤考量,以符合租稅公平及居住正義。

(中國時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20180907000577-260102

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

監委要求地上權案不論地租、房貸都應合理化,如地租以一般住宅地價稅計算,但業界人士直言,地上權法令不斷修正,改善不能分割、地租暴增等爭議,但在法令不溯及既往下,出現許多早年買進民眾,淪為地上權孤兒,持續陷入年年面對租金暴增的泥淖。

「在法令不溯及既往下,修法前的地上權地租漲得十分可怕,可從早年每年3至5萬元暴增至目前的20至35萬元!」業界人士說,這些地上權孤兒面對相當大的地租壓力,且還無法轉手,真是求助無門。

國產署官員表示,其實當初擬訂《國有非公用土地設定地上權作業要點》並未料到公告地價會大幅攀升,後來透過修法,將原本地租依公告地價3.5%計,年年隨公告浮動,修正為2%固定,只有1.5%浮動;另原本使用權不能分割,導致買進民眾難貸款,經修正後,也有所改善。

對於監委要求地租計算應修正消息傳出,原本被視為票房毒藥的地上權住宅案,可是大利多。因為房價約僅為一般建案6成。比一般在外租屋穩定,若地租過高、貸款成數較低可獲得解決,可明顯降低購屋人經濟負擔,提高購買地上權住宅的意願。

華固高階主管表示,並不清楚監委說法,當切為了地租問題,確實遭遇很大難題,因國產署雖修法,但新制不溯既往,住戶反彈也很大,好不容易經仲裁爭取適用。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出,那些不適用新制地權上案,不但地租爭議無法解決,不動產價值持續折舊,也難轉貸,屋主要脫身並不容易,反觀新推出的「華固新天地」在地租問地上,透過仲裁,適用新計算方式才讓相關問題迎刃而解。

(中國時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180907000581-260110

 

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

2018-09-04 00:43經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
  •  
  •  

戴德梁行董事總經理顏炳立指出,該地上權標的無論是得標的元大銀行,或是以75億元次高投標的南山人壽,都出了漂亮的價錢,反映出三個現象。

一、「空軍官兵活動中心」地上權底價在36.7億元,昨日能標出高價,「代表目前台北市精華地段的商用動產釋出量少,還有台北市商用不動產價格,長期被市場低估」,加上目前辦公室需求遠大於供給,因此空軍官兵活動中心,雖是地上權案,仍以高價刷新紀錄。

二、由於該案土地使用分區,橫跨第三種住宅區、第三之二種住宅區及第二種商業區,開發強度極高,但這次標出的價格高,推測未來會採取容積移轉的方式,如2013年南山廣場進行容積移轉獎勵,一方面提高未來租金收益,另一方面也能壓低每坪取得成本。

三、元大銀出價82.01億元,目前規劃將以自用總部為主。而元大金先前位於捷運南京復興站的證券總部「大同大樓」,去年中已正式啟動都更案,加上台塑大樓未來也將走向都更,顯示北市商辦走入都更程序後,部分總部需另覓新址。

https://money.udn.com/money/story/5648/3347067

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-09-04 02:26經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
  •  

「空軍官兵活動中心」設定地上權案,昨日得標金額高達82.01億元,但開標現場罕見發生「未收到標單」狀況,因此出價次高的南山人壽,原以為得標在即,但元大商銀代表人現場提出疑義,最終耗時約1小時找回「消失的標單」,結果才峰迴路轉由元大商銀得標。

昨日開標現場原收到四封標單,競標人全數為壽險業者,並由南山人壽以75.60億元出價得標在即,但元大商銀代表人現場提出,有在時間內投遞標單,但為何沒有標單。隨後財政部國產署也認定,元大商銀投標紀錄有效,因此立刻前往郵局尋找「第五封標單」,最終經國產署表示,郵局確實有作業上疏失,因此得標者為元大商銀。不過,南山人壽代表人隨即表達不滿,認為郵局作業疏失,影響其得標權益,並保留法律追訴權以表明立場,但不代表南山人壽發言。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,由於近年政府機關積極活化資產,鼓勵保險業資金挹注國內投資市場,既能增加政府稅收、創造地方就業,同時也能提升經濟成長率等,因此壽險業參與地上權開發,不僅可拓展自身資產布局,同時也支持政府政策,是一雙贏的局面。

原文網址:https://udn.com/news/story/7239/3347069

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

空官中心標售案 房仲:地上權買氣轉熱

2018/09/03 19:34:07

(中央社記者韋樞台北2018年9月3日電)元大銀行今天以新台幣82.01億元標下台北市仁愛路復興南路原「空軍官兵活動中心」土地。商仲表示,以如此高價標得,顯見地上權案買氣轉熱,未來此地有可能開發成商辦大樓或旅館。

財政部國產署標售台北市原「空軍官兵活動中心」設定地上權案,共吸引南山、新光、富邦、元大與全球等5家金融業者搶標;南山人壽搶先自行宣布得標,但元大銀行提出異議,強調已在投標期限內完成標單投遞,國產署最終宣布由元大銀以82.01億元得標。

這項標案權利金底價約36億7293萬元,地上權存續期間70年,地租年息率4.5%,地上權及地上建物可辦理分戶移轉,但用途限制不得作住宅使用。

信義全球資產經理王維宏表示,以往國產署北區地上權商業區土地標售案,均吸引壽險業、建築業前來角逐,此次為國產署第二次北區地上權標售,空官活動中心位於敦南商圈,是台北市近年來少見精華區土地,未來將可能開發商辦大樓或飯店,共吸引5家壽險業者,溢價率高達123%,元大商業銀開出高於底價約1.2倍的金額得標,顯現地上權買氣相當熱絡。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,這次元大銀行以超過一倍以上的價格順利得標,推估是金控與壽險業者滿手現金,優質標的難尋所致。近期因B級辦公樓改為旅館,造成優質辦公室不足,加上北市重新檢討地上權地租與房屋稅,也是業者願意砸重金進場的重要因素。

徐佳馨表示,此案有不得作為住宅使用限制,可預見建商興趣缺缺,出手者果然是滿手現金的壽險金控業,估計未來較可能以飯店與商辦等複合開發為主。

原文網址:http://www.cnabc.com/news/aall/201809031022.aspx

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-09-03 00:02經濟日報 記者陳美玲/台北報導
  •  
  •  

華固新天地。 本報系資料庫
華固新天地。 本報系資料庫
 

「華固新天地」地上權地租過高爭議,去年與財政部國產署進入仲裁調解,據悉仲裁人判定考量地租波動過大、涉及情勢變更,今年開始該案住戶地租正式解套、適用新制,成為首宗適用舊制3.5%高額地租的地上權案勝訴,預期將掀起其他地上權案要求比照辦理。

為保護「華固新天地」住戶權益,華固董座鍾榮昌在去年6月主動宣布,「凍漲十年地租差額」方案,成為首筆開發商自發性地自掏腰包、保障住戶權益案例;現在鍾榮昌更站在第一線、針對高地租與國產署仲裁,如今順利為住戶爭取到該有的權益。鍾榮昌昨(2)日僅低調表示,這是負責任的建商該做的事情,華固建設責無旁貸。

國產署表示,仲裁結果「華固新天地」住戶今年開始適用新制,每年需繳納3.5%地租中,其中2.5%依照2013年當年公告地價計算、「固定」不會變動,未來70年都不會變。另外1%則是隨著每兩年調整一次的公告地價「浮動」計算。

 
 

「華固新天地」住戶高地租成功解套,市場預期目前其他十多個地上權案可望跟進;對此,國產署強調,並非每個案子都能比照辦理,主因個案所在的地區、地點、土地等都不一樣,且產品經營型態、法源依據也不同,需以「個案審視」,而非通案。

至於「華固新天地」仲裁勝訴的關鍵原因,國產署、華固均表示,因雙方簽屬保密協定,無法對外說明。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,近兩次地方政府的公告地價確實調幅過大,推測仲裁人應有兩大考量,第一2016年公告地價確實較2013年調幅過大,第二該案是剛完工新案,北市府漲幅又較其他周邊舊屋來得高,在「涉及情事變更」下,因此認為該案住戶適用新制。

「華固新天地」地上權地租仲裁案結果出爐後,該案住戶堪稱大贏家,地租不僅適用新制且未來70年稅負相對穩定,若以該案45坪產品試算,今年開始住戶每年可省下1.5餘萬元稅負。不過因華固建設啟動「凍漲十年地租差額」方案,目前住戶暫無影響。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/3345125

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-09-03 00:02經濟日報 記者陳美玲/台北報導
  •  
  •  

六大指標地上權案,「華固新天地」經仲裁正式解套,其他五大案中,「志嘉水曜」、「吉美璞立」、「仁愛本真」已從住宅規劃,改為商用不動產;僅「派樂地」持續銷售,「昇陽寓見」則還是訴訟中。

不可分割的地上權案,2016年開始因地方政府大幅調高公告地價,掀起一波解約潮,不過僅少數個案解約成功,其中昇陽建設位於屏東的地上權案就成功解套;昇陽建設總經理簡伯殷表示,該案因沒有取得建照並開工,因此依約可解除合約,不過公司旗下的台南地上權案,目前仍與政府協商中,希望朝解約方向前進。

面對「華固新天地」適用新制,簡伯殷說,2014年推出至今的「昇陽寓見」也面臨高地租的問題,昇陽建設秉持為客戶爭取權益下,2016年底與國產署進行民事訴訟,目前訴訟在二審中,希望為住戶帶來好消息。

吉美建設旗下「派樂地」該案則持續銷售中,目前去化逾七成;「華固新天地」成屋案5、6月開賣至今,累計三個月來人約五、六百組,目前穩定去化超過70戶,每坪成交價在40多萬元。

「吉美璞立」、「仁愛本真」、「志嘉水曜」三大案,其中位於民生社區的「吉美璞立」已從住宅轉為酒店式商務旅館,該案目前擁有接近滿租的高承租率。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/3345127

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-08-30 18:07經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導
  •  

台灣菸酒公司主辦的「花蓮酒廠西北側土地設定地上權案」,底價開在6,600萬元,未來可作為住宿及餐飲、其他教育服務業、創作及藝術表演業等產業使用,將於9月11、13日分別在台北、花蓮舉行招商說明會,並在10月3日正式開標。

位於花蓮市美崙工業區內的花蓮酒廠,鄰近七星潭風景區及花蓮市區,而這次的招商面積為約18,136.39坪,土地使用分區為產業用地(二),可建築面積約為3,895坪,總樓地板面積約8,861坪,換算建蔽率為21.47%、容積率為48.86%,可作為住宿及餐飲、其他教育服務業、創作及藝術表演業。

菸酒公司表示,為持續推動臺灣菸酒公司自有資產活化,並促進地方經濟發展及觀光再升級,期望將酒廠內土地交由民間投資人開發經營,藉由民間創意及豐富多元的整體規劃方式,打造花蓮全新觀光地標,並與當地居民共榮再創公私合作典範。

菸酒公司指出,本次「花蓮酒廠西北側土地設定地上權案」,地上權存續期間為50年,期滿後得標人可續約一次,續約最長年限為20年,招標權利金底價為6,600萬元,未來以權利金公開競標最高出價者為得標人,土地租金以當期公告地價的5.5%計算。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,以成本來換算,每樓地板面積的權利金7448元,價格並不貴,但要考量到得標後的興建費用,與維運的成本,因此財務或營運門檻較高,若要穩定開發應以住宿、餐飲產業為主,未來投入者也要有資金實力,或有良好營運資歷以取得融資。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3339750

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼