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國產署昨(10)日公布今年第三批10件招標設定地上權清冊,年息率3.5%、設定年限70年。國產署副署長李政宗指出,第三批地上權預計在下周一(17日)公告招標、11月12日開標,底價約為市價的3~5成,頗具開發價值利益。

此次地上權有4件新案,第一件位於北市大安森林公園捷運站旁第三種住宅地(僅可設置各式住宅及一般零售業),面積約724平方公尺,建蔽率、容積率分別為45%與225%,至少可蓋5層樓,土地申報總價約8,398萬元。

另外有2件新案在台中市,包括市區干城商業地與西屯水湳經貿園區旁住宅地。干城部分為商四的一種商業土地(不得做舞廳、酒吧、電子遊戲場等他類娛樂營業場所,殯葬業與加油站也排除使用),並在重劃區內,面積約6,000平方公尺,建蔽率、容積率分別為60%與500%,至少可蓋8層樓,土地申報總價約6,906萬元,靠近台中車站與秀泰影城。

而西屯水湳經貿園區旁的第一之一種住宅地(不得做為工業、大型商場、飲食店、殯葬業營業使用)面積約2,948平方公尺,建蔽率、容積率分別為50%與140%,至少可蓋2層樓並挑高,土地申報總價約5,602萬元,靠近中清交流道與未來的水湳站。

至於第四件土地則是位於高雄岡山河堤公園旁的住宅區,面積約6,204平方公尺,建蔽率、容積率分別為50~60%與180~200%,至少可蓋3層樓,土地申報總價約3,292萬元,靠近河堤公園與高捷北機場開發案。據了解,國產署雖尚未公告底價,但價碼約為市價的3到5成,尤其4成居多。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180911000313-260205

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冠德「冠德敦北國際企業總部」,今年7月甫正式動工興建。圖/宏大國際資產公司提供

 

「豪辦」時代來臨!冠德建設位於台北市松山機場對面的敦化北路近民生東路口2棟地上權辦公大樓,開價每坪135萬元,2棟總計120億元,待價而沽,創下史上身價最高的地上權「豪辦」紀錄。

冠德建設於2014年以28.5億元,成功標得國防部政治作戰局在敦化北路1,836.8坪地上權50年存續年限的土地,委由日本株式會社高松伸建築師事務所操刀設計,於2018年7月甫正式動工,興建大、小共2棟18層樓的辦公大樓「冠德敦北國際企業總部」。

其中大棟,冠德傾向作為集團自用總部;至於小棟,則全棟求售。不過,近日冠德已改弦易轍,決定大、小2棟,同步對外出售或出租,且開價超乎市場預期,開出地上權辦公大樓的史上新天價,1坪達135萬元,震撼市場。

對此,冠德總經理洪錦欽證實,確實是改為大、小2棟,都同時對外出售,如果有適當買家青睞,2棟都不排除全部出售或出租,「以前老董事長的想法,是一直想幫員工規劃更好的辦公空間,不過,現在市場變化很大,辦公大樓炙手可熱,為了顧及股東權益,要把彈性放大、留給市場決定。」

洪錦欽表示,目前冠德規劃幾個處分資產方式,一個出售、一個出租、一個是售後回租,各種可能統統不設限。估計冠德將來需要自用辦公室的面積,約3,000坪左右。

據宏大國際資產管理公司總經理陳益盛表示,冠德將在敦北開發擁有黃金級LEED頂級綠建築的辦公大樓共2棟,建坪分別為大棟7,350坪、小棟1,550坪,適合作為企業總部、或飯店旅館使用。目前大棟開價100億元,小棟開價20億元,總計120億元,待價而沽,每坪平均開出價格高達135萬元。

至於出租行情,陳益盛指出,冠德開價每坪月租3,300元,是第一座挑戰刷新地上權「豪辦」新高行情紀錄的辦公大樓。

陳益盛表示,台北市「豪辦」時代已來臨,主要是企業需求殷切,市場正嚴重缺貨,新蓋的辦公大樓至少又需要2年才能蓋好,且租金報酬率又高、可保值;在新增供給不足之際,未來幾年辦公市場還是奇貨可居。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180910000255-260204

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華固新天地承購戶去年指控建商以類似租賃的「地上權的使用權」混淆「地上權」,住戶如今求告無門(本報資料照片)。右小圖為華固新天地(摘自官網)。

 

國有財產署與華固建設簽訂地上權契約,興建「華固新天地」房屋銷售,引發消費爭議。監委林雅鋒指出,政府應重視國內房產類型的新興趨勢,對於華固住戶的消費爭議,國產署基於地上權業務主管機關,應協調法務部、內政部協助處理。

林雅鋒表示,本案是以設定地上權方式,地上權存續期間為70年。國產署與得標的華固建設在2013年5月23日簽訂契約,華固建設在設定地上權標的土地興建「華固新天地」,對外銷售,並不得將建物所有權轉讓予第三人,因此承購人只有房屋「使用權」,沒有地上權及房屋所有權。

公告地價大漲 地租暴增

依契約規定,華固建設要繳地租給國產署,華固再把地租轉嫁給承購戶。2016年公告地價大幅調漲,使去年交屋時地租隨之調漲,引發消費爭議,雙方曾到台北市政府調解未果。

林雅鋒指出,法務部及部分學者認為,使用權的法律性質是債權而非物權,因此地政機關無法登記,金融機關也難以辦理貸款,直到法務部2014年召開會議討論後,認為以地上權區分所有建物使用權可移轉、具可讓與性,應可作為「權利質權」標的,才得以辦理貸款,但比一般房貸貸款成數低、利率高。

財政部2010年訂定作業要點,規定地上權人不得將地上權或地上物的一部或全部讓與他人,2013年修正後地上權才能部分分割。但「華固新天地」適用修正前規定,因此承購人僅取得房屋使用權。林雅鋒說,土地來源畢竟是國產署,應協調法務部、內政部及金管會等協助處理。

使用權法制面 須再檢視

林雅鋒說,2015年起所得稅法及實務上已將使用權房屋的交易課稅、貸款利息、房屋稅繳納,比照所有權房屋處理,且在地上權70年存續期間,承購戶與建設公司的關係不是一般租賃契約可以類比,法務部與內政部對於使用權的法律性質、能否登記等問題,應重新思考。

林雅鋒也提及,地租是依公告地價的3.5%,一般住宅地價稅則是公告地價千分之2計算,兩者間相差17.5倍。對於地租計算是否與公告地價脫鉤,使用權承購人如果符合自住條件,能否比照一般住宅改繳地價稅,財政部應通盤考量,以符合租稅公平及居住正義。

(中國時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20180907000577-260102

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監委要求地上權案不論地租、房貸都應合理化,如地租以一般住宅地價稅計算,但業界人士直言,地上權法令不斷修正,改善不能分割、地租暴增等爭議,但在法令不溯及既往下,出現許多早年買進民眾,淪為地上權孤兒,持續陷入年年面對租金暴增的泥淖。

「在法令不溯及既往下,修法前的地上權地租漲得十分可怕,可從早年每年3至5萬元暴增至目前的20至35萬元!」業界人士說,這些地上權孤兒面對相當大的地租壓力,且還無法轉手,真是求助無門。

國產署官員表示,其實當初擬訂《國有非公用土地設定地上權作業要點》並未料到公告地價會大幅攀升,後來透過修法,將原本地租依公告地價3.5%計,年年隨公告浮動,修正為2%固定,只有1.5%浮動;另原本使用權不能分割,導致買進民眾難貸款,經修正後,也有所改善。

對於監委要求地租計算應修正消息傳出,原本被視為票房毒藥的地上權住宅案,可是大利多。因為房價約僅為一般建案6成。比一般在外租屋穩定,若地租過高、貸款成數較低可獲得解決,可明顯降低購屋人經濟負擔,提高購買地上權住宅的意願。

華固高階主管表示,並不清楚監委說法,當切為了地租問題,確實遭遇很大難題,因國產署雖修法,但新制不溯既往,住戶反彈也很大,好不容易經仲裁爭取適用。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出,那些不適用新制地權上案,不但地租爭議無法解決,不動產價值持續折舊,也難轉貸,屋主要脫身並不容易,反觀新推出的「華固新天地」在地租問地上,透過仲裁,適用新計算方式才讓相關問題迎刃而解。

(中國時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180907000581-260110

 

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2018-09-04 00:43經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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戴德梁行董事總經理顏炳立指出,該地上權標的無論是得標的元大銀行,或是以75億元次高投標的南山人壽,都出了漂亮的價錢,反映出三個現象。

一、「空軍官兵活動中心」地上權底價在36.7億元,昨日能標出高價,「代表目前台北市精華地段的商用動產釋出量少,還有台北市商用不動產價格,長期被市場低估」,加上目前辦公室需求遠大於供給,因此空軍官兵活動中心,雖是地上權案,仍以高價刷新紀錄。

二、由於該案土地使用分區,橫跨第三種住宅區、第三之二種住宅區及第二種商業區,開發強度極高,但這次標出的價格高,推測未來會採取容積移轉的方式,如2013年南山廣場進行容積移轉獎勵,一方面提高未來租金收益,另一方面也能壓低每坪取得成本。

三、元大銀出價82.01億元,目前規劃將以自用總部為主。而元大金先前位於捷運南京復興站的證券總部「大同大樓」,去年中已正式啟動都更案,加上台塑大樓未來也將走向都更,顯示北市商辦走入都更程序後,部分總部需另覓新址。

https://money.udn.com/money/story/5648/3347067

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2018-09-04 02:26經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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「空軍官兵活動中心」設定地上權案,昨日得標金額高達82.01億元,但開標現場罕見發生「未收到標單」狀況,因此出價次高的南山人壽,原以為得標在即,但元大商銀代表人現場提出疑義,最終耗時約1小時找回「消失的標單」,結果才峰迴路轉由元大商銀得標。

昨日開標現場原收到四封標單,競標人全數為壽險業者,並由南山人壽以75.60億元出價得標在即,但元大商銀代表人現場提出,有在時間內投遞標單,但為何沒有標單。隨後財政部國產署也認定,元大商銀投標紀錄有效,因此立刻前往郵局尋找「第五封標單」,最終經國產署表示,郵局確實有作業上疏失,因此得標者為元大商銀。不過,南山人壽代表人隨即表達不滿,認為郵局作業疏失,影響其得標權益,並保留法律追訴權以表明立場,但不代表南山人壽發言。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,由於近年政府機關積極活化資產,鼓勵保險業資金挹注國內投資市場,既能增加政府稅收、創造地方就業,同時也能提升經濟成長率等,因此壽險業參與地上權開發,不僅可拓展自身資產布局,同時也支持政府政策,是一雙贏的局面。

原文網址:https://udn.com/news/story/7239/3347069

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空官中心標售案 房仲:地上權買氣轉熱

2018/09/03 19:34:07

(中央社記者韋樞台北2018年9月3日電)元大銀行今天以新台幣82.01億元標下台北市仁愛路復興南路原「空軍官兵活動中心」土地。商仲表示,以如此高價標得,顯見地上權案買氣轉熱,未來此地有可能開發成商辦大樓或旅館。

財政部國產署標售台北市原「空軍官兵活動中心」設定地上權案,共吸引南山、新光、富邦、元大與全球等5家金融業者搶標;南山人壽搶先自行宣布得標,但元大銀行提出異議,強調已在投標期限內完成標單投遞,國產署最終宣布由元大銀以82.01億元得標。

這項標案權利金底價約36億7293萬元,地上權存續期間70年,地租年息率4.5%,地上權及地上建物可辦理分戶移轉,但用途限制不得作住宅使用。

信義全球資產經理王維宏表示,以往國產署北區地上權商業區土地標售案,均吸引壽險業、建築業前來角逐,此次為國產署第二次北區地上權標售,空官活動中心位於敦南商圈,是台北市近年來少見精華區土地,未來將可能開發商辦大樓或飯店,共吸引5家壽險業者,溢價率高達123%,元大商業銀開出高於底價約1.2倍的金額得標,顯現地上權買氣相當熱絡。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,這次元大銀行以超過一倍以上的價格順利得標,推估是金控與壽險業者滿手現金,優質標的難尋所致。近期因B級辦公樓改為旅館,造成優質辦公室不足,加上北市重新檢討地上權地租與房屋稅,也是業者願意砸重金進場的重要因素。

徐佳馨表示,此案有不得作為住宅使用限制,可預見建商興趣缺缺,出手者果然是滿手現金的壽險金控業,估計未來較可能以飯店與商辦等複合開發為主。

原文網址:http://www.cnabc.com/news/aall/201809031022.aspx

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2018-09-03 00:02經濟日報 記者陳美玲/台北報導
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華固新天地。 本報系資料庫
華固新天地。 本報系資料庫
 

「華固新天地」地上權地租過高爭議,去年與財政部國產署進入仲裁調解,據悉仲裁人判定考量地租波動過大、涉及情勢變更,今年開始該案住戶地租正式解套、適用新制,成為首宗適用舊制3.5%高額地租的地上權案勝訴,預期將掀起其他地上權案要求比照辦理。

為保護「華固新天地」住戶權益,華固董座鍾榮昌在去年6月主動宣布,「凍漲十年地租差額」方案,成為首筆開發商自發性地自掏腰包、保障住戶權益案例;現在鍾榮昌更站在第一線、針對高地租與國產署仲裁,如今順利為住戶爭取到該有的權益。鍾榮昌昨(2)日僅低調表示,這是負責任的建商該做的事情,華固建設責無旁貸。

國產署表示,仲裁結果「華固新天地」住戶今年開始適用新制,每年需繳納3.5%地租中,其中2.5%依照2013年當年公告地價計算、「固定」不會變動,未來70年都不會變。另外1%則是隨著每兩年調整一次的公告地價「浮動」計算。

 
 

「華固新天地」住戶高地租成功解套,市場預期目前其他十多個地上權案可望跟進;對此,國產署強調,並非每個案子都能比照辦理,主因個案所在的地區、地點、土地等都不一樣,且產品經營型態、法源依據也不同,需以「個案審視」,而非通案。

至於「華固新天地」仲裁勝訴的關鍵原因,國產署、華固均表示,因雙方簽屬保密協定,無法對外說明。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,近兩次地方政府的公告地價確實調幅過大,推測仲裁人應有兩大考量,第一2016年公告地價確實較2013年調幅過大,第二該案是剛完工新案,北市府漲幅又較其他周邊舊屋來得高,在「涉及情事變更」下,因此認為該案住戶適用新制。

「華固新天地」地上權地租仲裁案結果出爐後,該案住戶堪稱大贏家,地租不僅適用新制且未來70年稅負相對穩定,若以該案45坪產品試算,今年開始住戶每年可省下1.5餘萬元稅負。不過因華固建設啟動「凍漲十年地租差額」方案,目前住戶暫無影響。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/3345125

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2018-09-03 00:02經濟日報 記者陳美玲/台北報導
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六大指標地上權案,「華固新天地」經仲裁正式解套,其他五大案中,「志嘉水曜」、「吉美璞立」、「仁愛本真」已從住宅規劃,改為商用不動產;僅「派樂地」持續銷售,「昇陽寓見」則還是訴訟中。

不可分割的地上權案,2016年開始因地方政府大幅調高公告地價,掀起一波解約潮,不過僅少數個案解約成功,其中昇陽建設位於屏東的地上權案就成功解套;昇陽建設總經理簡伯殷表示,該案因沒有取得建照並開工,因此依約可解除合約,不過公司旗下的台南地上權案,目前仍與政府協商中,希望朝解約方向前進。

面對「華固新天地」適用新制,簡伯殷說,2014年推出至今的「昇陽寓見」也面臨高地租的問題,昇陽建設秉持為客戶爭取權益下,2016年底與國產署進行民事訴訟,目前訴訟在二審中,希望為住戶帶來好消息。

吉美建設旗下「派樂地」該案則持續銷售中,目前去化逾七成;「華固新天地」成屋案5、6月開賣至今,累計三個月來人約五、六百組,目前穩定去化超過70戶,每坪成交價在40多萬元。

「吉美璞立」、「仁愛本真」、「志嘉水曜」三大案,其中位於民生社區的「吉美璞立」已從住宅轉為酒店式商務旅館,該案目前擁有接近滿租的高承租率。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/3345127

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2018-08-30 18:07經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導
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台灣菸酒公司主辦的「花蓮酒廠西北側土地設定地上權案」,底價開在6,600萬元,未來可作為住宿及餐飲、其他教育服務業、創作及藝術表演業等產業使用,將於9月11、13日分別在台北、花蓮舉行招商說明會,並在10月3日正式開標。

位於花蓮市美崙工業區內的花蓮酒廠,鄰近七星潭風景區及花蓮市區,而這次的招商面積為約18,136.39坪,土地使用分區為產業用地(二),可建築面積約為3,895坪,總樓地板面積約8,861坪,換算建蔽率為21.47%、容積率為48.86%,可作為住宿及餐飲、其他教育服務業、創作及藝術表演業。

菸酒公司表示,為持續推動臺灣菸酒公司自有資產活化,並促進地方經濟發展及觀光再升級,期望將酒廠內土地交由民間投資人開發經營,藉由民間創意及豐富多元的整體規劃方式,打造花蓮全新觀光地標,並與當地居民共榮再創公私合作典範。

菸酒公司指出,本次「花蓮酒廠西北側土地設定地上權案」,地上權存續期間為50年,期滿後得標人可續約一次,續約最長年限為20年,招標權利金底價為6,600萬元,未來以權利金公開競標最高出價者為得標人,土地租金以當期公告地價的5.5%計算。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,以成本來換算,每樓地板面積的權利金7448元,價格並不貴,但要考量到得標後的興建費用,與維運的成本,因此財務或營運門檻較高,若要穩定開發應以住宿、餐飲產業為主,未來投入者也要有資金實力,或有良好營運資歷以取得融資。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3339750

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2018/08/13 16:54文/記者林耀文

國產署今(13)日招標高市2筆大面積國有地設定地上權案,位於三民區河堤社區民族一路旁,面對河堤國小第一排約2104.4坪住五土地,由鑲揚國際開發以總價7.168億元得標,每坪得標價約34萬元。

高雄今年最大宗地上權住宅案招標順利標脫,由鑲揚國際開發以總價7億1680萬元得標,單坪得標價僅約34萬元。該筆位於河堤國小第一排的2104.4坪地上權基地,為目前河堤社區僅存上千坪精華地,且位於河堤國小總量管制學區,得標業者打算規劃2~4房高質感大樓,戶數規模約達500戶。

 

國有財產署南區分署,於今(13)日下午公開招標高雄市區2標大面積國有土地設定地上權案,包括三民區明仁段明愛街旁2104.4坪住五土地,權利金底價達6.95億元,單坪底價33萬元,與仁武區澄德段京吉三路576.8坪社區商業區土地,權利金底價7583萬元,單坪底價13.15萬元。

  河堤國小第一排精華地  將規劃高質感大樓

開標結果,仁武區土地流標,三民區明仁段河堤國小旁2104.4坪住五土地,由鑲揚國際開發以7.168億元得標,單坪得標價約34萬元,溢價率約3%,該基地位於明愛街與民族一路口旁,鄰近「聯上草雲」豪宅大樓與京城建設河堤國小大樓案,適合規劃高質感校園賞景第一排大樓產品,頗利爭取高質感首購與置產客戶,入住河堤國小總量管制優質學區宅的興趣。

 

鑲揚國際開發總經理侯嘉璋指出,該筆地上權基地由於相當稀有,緊鄰河堤國小第一排,且鄰近文藻外語大學,距高醫大、高科大都在10分鐘車程,連通漢神巨蛋百貨商圈與中山高鼎金系統交流道僅約5分鐘車程,河堤社區更曾獲行政院頒發最有活力社區,居住環境優質,因此除了將規劃總價千萬元內的2、3房主力產品,也將安排部分4房產品,單坪售價應可維持在1字頭,以吸引高質感買家搶先進場。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/5881

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南台灣代銷龍頭上揚國際,積極跨足建設產業,今(13)日再砸7.16億元,向國有財產署標得2104.4坪、位於高雄市三民區的地上權建地。

國有財產署南區分署今日進行2018年地上權2筆土地標售案,其中,位於仁武的576.83坪土地,因無人投標而流標。

另有一筆位於高雄市三民區明仁路與民族路口的2104.4坪、使用分區為「住五」的地上權建地,底價每坪33.04萬元,總價約6.95億元,由鑲揚國際開發公司一家參與投標並得標。

鑲揚國際開發公司屬於南台灣代銷龍頭上揚國際的關係企業,今日得標價格約每坪34.06萬元,總價約7.16億元,溢價約3.02%。

鑲揚國際在國財署於今年5月14日標售高雄市鳳山區褔誠段13地號、1,748.41坪「住三-1」地上權建地時,也以總價2.2億元標下,換算每坪約12.59萬元。

(工商 )

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180813002885-260410

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2018-08-07 10:45

〔記者吳政峰/台北報導〕買屋不買地已成為高房價下的折衷方案,但很多人不了解自己買的是「地上權住宅」或是「使用權住宅」,基隆地檢署檢察官劉彥君7日指出,「地上權住宅」的買方具有所有權,而「使用權住宅」的買方只具有使用權,後者因為只有使用權,連帶衍申買賣等附加問題,呼籲政府應立「使用權及地上權住宅法」,解決紛爭。

  • 台北街頭出現一系列廣告標語,道出民眾對高房價的無奈。(圖擷自爆料公社)

    台北街頭出現一系列廣告標語,道出民眾對高房價的無奈。(圖擷自爆料公社)

劉彥君解釋,根據住戶擁有房屋所有權與否,分為買家有房屋所有權的「地上權住宅」;另一種為買家沒有房屋所有權,建物的所有權統一登記在建商的名下,而買方只有使用權的「使用權住宅」形式,而使用權住宅可能會出現以下4大問題:

一、不能分割過戶的使用權住宅,無法直接向銀行貸款。

二、移轉產權仍須透過建商。

三、管委會設立產生爭議。

四、地租負擔事先難以預期金額。

劉彥君舉例,以台北市某一知名使用權住宅案來看,繳交的地租近9萬元,但周圍一般房屋的地價稅卻只要繳4千元,算下來地上權房子繳一年地租,等於是一般所有權房子繳22年的地價稅。且最大癥結點,是地租綁定公告地價,前年全國公告地價平均漲3成,光是台北市漲幅就創下1994年來新高,讓原本資產本就不多,才去買地上權方式興建住宅的族群,大受打擊,每年都要繳比前一年高的地租,非常不合理。

劉彥君說,在現行不動產買賣、登記、稅制與金融機構貸款現況中,都是以「所有權」交易為基調所設計,在住宅政策不明確下,也難以期望以現行不動產交易制度由市場上自發的產生變革,在地上權住宅前述制度開始運作之初,政府主管單位實在應該要有一個完整的法制規劃,或可仿效住宅租賃專法訂立一個「使用權及地上權住宅法」或在定型化契約中加以規範。

他認為,政策上最基本應該注重地上權住宅是供一般民眾居住之用,與商用不動產開發或工業區土地開發本質不同,應該在政府保有土地所有權情況下,可以讓一般民眾取得房屋之所有權(或區分所有權),政府機關不應該僅因考量收租麻煩與日後回收土地涉訟困難,即以契約或政策限制。

劉彥君指出,政府將地上權住宅列為實現居住正義問題的途徑之一,就應制定完整配套,盡速推動「定型化契約範本」,並將地上權住宅納入「公寓大廈管理條例」內。且由於這類住宅的房屋所有權皆掛在開發商或建商名下,不得分割,開發商須負責向住戶收取持有稅,再轉交給政府;如今這筆代收來的稅金,被政府視為營業收入,還須繳納百分之5營業稅,可否減免,還無定案。

劉彥君透過台灣司法人權進步協會呼籲,政府的政策需明確,才可將立法多年卻始終如空中樓閣之地上權建物真正市場化,否則,以現行非驢非馬的變形地上權住宅,想要實現居住正義,恐怕僅是望梅止渴了。

 

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/2511490

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在永信建設「R5新世界」地上權創下99%的銷售紀錄後,國揚集團子公司神揚建設位於高市府生活圈的地上權建案「微笑時代」,將在九二八檔期公開,每坪均價約17.3萬元,總價800萬元以下,鎖定首購、首換、外商和出租客等4大族群,由於該案屬於可分割地上權大樓住宅,銀行已接受可承貸70%到80%的房屋貸款。

神揚建設副總李彥頤表示,「微笑時代」主力坪數從25坪、29坪、到37坪,如果以平均售價17.3萬元計算,加上車位,最高不會超過800萬元,比週遭房價低約30%。

李彥頤說,總共748戶的「微笑時代」,扣除預售時售出的200多戶,目前約剩500戶,在取得使用執照之後,預定在九二八檔期正式公開。

他指出,「微笑時代」屬於可分割地上權大樓住宅,金融體系已接受購屋貸款,包括王道銀行可貸款80%,第一銀行可貸款70%,購屋者只要自備款20到30%即可,後續還有彰化銀行和農業金庫等公款行庫,也會加入購屋貸款行列。

李彥頤指出,目前已經售出的住宅當中,買家除了首購族之外,部份住在該區沒有電梯的老舊公寓換屋族,也是「微笑時代」的主力客群,另外來自香港和美國的外商客戶,選擇37坪的較大坪數住宅產品。

他說,由於該區域相同37坪的產品出租行情,大約是每個月1.8萬到2萬元之間,因此,部份投資客在只要自備20%到30%的款項之下買進,準備當包租公或包租婆,投資報酬率還不錯。

同樣屬於可分割地上權住宅產品、迄今銷售已創下99%紀錄的「R5新世界」,業主永信建設正將主力轉向中都重畫區的「韻綠」建案。永信副總顧岳軍說,「韻綠」每坪售價約17到21萬元,目前售出約40%。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180808000381-260204

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2018-08-05 04:54聯合報 記者孫中英╱即時報導
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你會考慮在台北市,買一個只有「使用權25年」的房子嗎?潤泰創新在台北松山車站附近、推出使用權25年的小坪數建案;民眾花458萬元可入住25年,潤泰創新目標族群對準「租屋族、頂客族、中南東部北上打拚年輕人」,由於不限住戶年齡,也有高齡人士想入住。

華人社會「有土斯有財」的概念,導致很多人努力打拚只為買房。但當台北房市再怎麼不景氣,房價就是居高不下時,只有「限期使用權」的房子,殺出另一條生路。

潤泰創新在松山車站推出的最新建案,民眾花458萬、可入住12~14坪空間25年,雖然標榜「不二價」,但一周仍吸引70、80組客戶看房。潤泰創新董事長簡滄圳說,現在租賃契約最長也不過20年,有25年房屋使用權,類似長期租約概念,應能吸引到一定的租屋族青睞。

另外,這個新建案雖沒有任何議價空間,但簡滄圳說,住戶可辦理20年分期還款、適用利率2.39%,每個月還款金額約1.8萬多元,相當於支付月租金,該租金水準也遠比在台北精華區租屋便宜,因此吸引到不少「家長」來看房,想幫自中南部或花東北上打拚的子女在台北找間好宅居住,還有中年「頂客族 」夫妻,覺得在車站附近生活機能強,考慮入住。

簡滄圳還說,目前租屋市場對高齡人士不盡友善,但潤泰新這個只有「使用權」的房屋,入住沒有任何年齡限制,也有一些高齡人士來看房,可以說是通吃老中青三代。此外,房屋「使用權」可轉換,若住了5年後,想換屋,民眾也可將使用權再賣給其他住戶,具有一定彈性。

潤泰創新董事長簡滄圳說,使用權建案目標族群包括租屋族、頂客族、中南東部北上打拚年...
潤泰創新董事長簡滄圳說,使用權建案目標族群包括租屋族、頂客族、中南東部北上打拚年輕人等。記者/林澔一攝影
 
潤泰創新在台北松山車站推出,只有房屋「使用權」的建案。圖/潤泰創新提供
潤泰創新在台北松山車站推出,只有房屋「使用權」的建案。圖/潤泰創新提供

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3291250

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原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/5768

2018/07/26 21:37文/記者林耀文

台南市府與國產署合作,將以設定地上權模式,公開招商開發南區中華西路與新興路口約7112坪商業區國有土地,於8月28日申請截止,若招標成功,有利帶動安平與南區商圈發展。

台南市府為擴大招商,並帶動市區周邊商業區發展,與國產署共同合作開發南區鹽埕段中華西路、新興路口5筆國有商業區土地,基地面積約7112坪,將於8月底以設定地上權模式,招商引進民間機構投資營運,可規劃觀光旅館、購物商場、商業辦公室及其他商業設施,地上權存續期間為50年,並得申請延長20年,權利金底價2.96億元。

   南區大面積商業區國有土地   地上權開發帶動商圈成長

台南市府指出,本案基地方正且條件俱佳,對面為萬坪明和公園,鄰近安平港、台86快速道路、國道1號、3號、台南機場、奇美博物館、安平老街等,周圍交通網路四通八達,具備聯外交通便捷及海空運輸中樞點之優勢,發展潛力可期。 為提升廠商投資意願,台南市府在綜合考量市場與潛在投資者反應後,積極向國有財產署爭取同意調整部分招商條件,財政部已核定招商條件具投資開發彈性,包括(1) 開放經營項目為觀光旅館、購物商場、商業辦公室及其他商業設施;(2)開發期間可分2期,第1期開發範圍興建期最多4年,第2期開發範圍興建期至多8年;(3) 權利金於興建期間採分4期收取;(4) 興建期土地租金按土地當期申報地價年息1.2%計收;營運期年租金3%,其中1.3%配合申報地價調整、1.7%不隨申報地價調整。

 

上揚國際台南業一處總經理孫光吉表示,該筆大面積精華地若順利招商開發成功,長期而言對安平與南區的商圈發展具正面助益,但對房市短期買氣幫助卻不大,因台南購屋消費者對於建設,多抱持「眼見為憑」態度,當區域建設都已展現成果,才願意搶進市場,購屋觀念相對較高雄市場保守,也形成台南房市多年持穩波動不大的現象。

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2018-07-02 14:41聯合報 記者沈婉玉╱即時報導
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國產署今日公告,台北市仁愛路原空軍官兵活動中心基地招標設定地上權案,107年9月3日開標,歡迎各界踴躍投標。

國產署表示,本標的面積3767平方公尺,使用分區為第三種商業區,位於台北市大安區仁愛路3段與復興南路口精華地段,完整街廓四面臨路、地形方正,基地位於捷運忠孝復興站及大安站間,離台北東區商圈約500公尺,鄰近知名飯店、大安森林公園,周圍生活、商業、文教機能良好,交通便利,為仁愛路沿線少見之大型商業用地。

本標的權利金底價36億7293萬餘元,地上權存續期間70年,地租年息率4.5%,其中地租隨申報地價調整之年息率為1%,地租不隨申報地價調整之年息率為3.5%,地上權及地上建物得辦理一部讓與,用途限制不得作住宅使用。

國產署進一步表示,本標的刻正進行地上物拆除作業,已接獲多家業者電話洽詢基地概況及相關事項,為利各界充分瞭解,訂於107年7月9日於該署北區分署舉辦招標說明會,歡迎各界參加。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3229925?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2018-06-20 19:38

〔記者吳佳蓉/台北報導〕國產署近日公告今年第2批地上權案,總計7宗,權利金底價僅市價3成至3.5成;其中1宗近795坪、位於台北市新北投溫泉區內標的,此次捲土重來再公告,在市價下修及國產署調低訂價基準影響下,權利金底價較上次公告大幅降低了1.7億元。

  • 財政部國產署近日公告今年第2批地上權案,總計7宗。(記者吳佳蓉攝)

    財政部國產署近日公告今年第2批地上權案,總計7宗。(記者吳佳蓉攝)

隨房市緩步回穩及國產署修正年租金計算公式,降低稅負風險,同時壓低權利金底價,今年地上權案投資氛圍,逐漸擺脫前2年冰凍期,呈現回溫。

國產署指出,今年5月首批地上權案開標,標脫率達57%,創近5年新高,第2批地上權案也已於近日公告,總計出7宗,包含高雄市兩宗,以及台北市、基隆市、台中市、新竹縣、雲林縣各1宗;其中,除雲林縣斗六市大潭段標的為新案,其餘皆為先前流標舊案。

國產署官員表示,考量市場情形,此次6宗舊案重新釋出,權利金底價皆較先前降低,部分是因當地市價經重估後向下修正,部分案件則是因國產署調低計價公式,使整體權利金底價降至市價的3成~3.5成,低於過去平均為市價4~5成水準。

本次唯一釋出的台北市案件,地處新北投溫泉區,位於北投區新民路及新民路62巷7弄間,使用分區屬特定休閒旅館住宅專用區,近三軍總醫院北投分院,距離北投溫泉博物館、北投圖書館步行也僅10分鐘,地理區位極佳。

官員表示,比起2016年底首次招標,當時權利金底價達4.9億元,本次公告,受當地市價重估下修,以及國產署考量該街廓其中一面臨未開闢道路,調低底價訂價之下,權利金底價訂為3.2億,僅市價的3.5成,並較上次公告大幅降低1.7億元。

國產署表示,本批地上權存續期間皆為70年,地租年息3.5%,其中1%隨每年公告地價浮動,2.5%固定以得標當年公告地價計算,地上權及建物可一部讓與;預計7月中旬在北區分署舉辦說明會,8月13日開標。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/2464187

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2018-06-18

7月上旬公告招標 9月開標

〔記者吳佳蓉、徐義平/台北報導〕今年僅此一宗的國有地地上權指標性大案即將登場!國產署表示,位於台北市復興南路、仁愛路交叉口的「空軍官兵活動中心」,預計七月上旬公告招標設定地上權,期間七十年,因該地使用分區屬「第三種商業區」,有一定比例可興建住宅(一般是低樓層限制商業使用、一定樓層以上才可作住宅使用),但考量該地開發牽動周遭區域發展及社會觀感,唯一限制是不可興建住宅,避免蓋出總價逾七千萬元的豪宅。

  • 位於台北市復興南路、仁愛路口的空軍官兵活動中心,目前正進行建物拆除、整地工程,預計於7月上旬公告招標設定地上權。(記者簡榮豐攝)

    位於台北市復興南路、仁愛路口的空軍官兵活動中心,目前正進行建物拆除、整地工程,預計於7月上旬公告招標設定地上權。(記者簡榮豐攝)

「空軍官兵活動中心」產權原屬國防部,因長期低度開發利用,基地遭收回變更為「非公用」,移交國產署活化。國產署官員表示,該基地在台北福華大飯店對面,交通便利,面積達一一三九.五坪,是近年罕見的熱門搶手標的;目前有興趣潛在廠商包括壽險業者、建商及旅館業者等,也有企業想規劃作為企業總部。

地租年息四.五% 期間70年

官員表示,因該案投資規模大,將單獨一案公告招標,等標期也延長為兩個月,另舉辦說明會;目前地上物拆除工程預計於六月下旬、七月初結束,驗收作業結束後,馬上展開公告,預計七月上旬公告招標、九月上旬開標。

一般地上權案競標底價約為市價的三到五成,官員指出,考量「空軍官兵活動中心」未來開發利益及該地特殊性,預計底價將訂為市價的四到四成五;地租年息訂為四.五%,相較一般地上權案的三.五%更高。

避免惹議 限制不可興建住宅

另外,該地使用分區屬「第三種商業區」,有一定比例可蓋住宅,因地處精華區、且土地方正,為避免蓋出豪宅(北市總價七千萬元以上)惹議,特別限制不能蓋住宅。

房產業者分析,其實財政部過慮了!以同區域之前推出的知名地上權豪宅案「仁愛本真」,規劃坪數七十到一二○坪,單戶總價曾一度「喊」到破億元,但最後根本很難成交,只好轉為經營高端旅館;有興趣投標業者應該不會「笨」到去蓋賣不掉的地上權豪宅。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/focus/paper/1209791

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2018/06/08 11:47文/記者馮牧群

台北市議會舊址旁B、D區地上權案基地靠近青島西路、公園路口。(取自google map)

市議會舊址設定地上權案去年9月由豪昱營造得標,成為台北市長柯文哲首件成功招商的地上權案。基地旁B、D區商業用地8日舉辦說明會啟動招商,兩塊基地面積總計521.81坪,權利金底價為8.9億元,預定今年8月完成簽約,商仲評估未來適合興建商辦、旅館。

 

擔任招商顧問的第一太平戴維斯協理戴廣平表示,該基地緊鄰台北車站成熟商圈,有台鐵、高鐵、捷運、客運等交通門戶機能,同時是行政機關中樞,辦公人潮聚集。台北市財政局副局長游適銘提到,這兩年市府招商有起色,去年包含促參、地上權、BOT案在內,總標脫金額近300億元,這次B、D區基地區位難得,加上有西區門戶計劃,應可吸引投資人。

 

戴廣平分析,站前商圈的辦公市場以補習班、傳產、中小型事務所為主,多為屋齡30年以上的B辦產品,買賣成交行情為每坪55~65萬元,租金行情為每坪1200~1600元,區域商辦空置率僅約5%;至於周邊旅館市場,觀光旅館每晚房價平均約4200元,一般旅館約2500元。

 

戴廣平說,由於市場需求,建議該案未來產品規劃為辦公大樓,並具備旅館發展潛力,商辦買賣行情約每坪51~78萬元、租金約每坪1500~2200元;商務旅館房價行情每晚約2600~4400元、國際觀光旅館約3500~6000元。

 

根據招商規範,該案地上權為50年期,得標人需在取得使照2年內拿到銀級綠建築、銀級智慧建築標章,不可興建住宅,且得標人不可將投資開發權、地上權或地上物移轉給第三人;地租則是以申報地價年息5%計算,其中2%不隨申報地價調整,3%為浮動年息率。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/5445

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