目前分類:租賃專法 (109)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

內政部今天表示,為推動租屋代管專業服務制度,日前已公告「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」,訂於12月1日施行,代管業如有違反規定,最高可處新台幣30萬元罰鍰。

內政部發布新聞稿表示,於5日公告「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」(簡稱委管契約)。內容共有7大重點,包括委託管理項目明確化、雙方需約明服務報酬及給付方式、房屋的使用限制及處理、修繕的責任劃分與處理、代管業應盡的義務與責任、租賃住宅返還之處理、提前終止契約條件。

內政部表示,這次公告的委管契約訂於12月1日施行。

內政部指出,將來房東與代管業簽訂委管契約時,應注意約定委託管理的項目及期間,委管項目包含屋況與設備點交、催收租金費用、設備檢查維護及修繕、糾紛協調處理、督促房客返還住宅及遷離戶籍等。另外,房東仍可視實際需求與代管業自行約定代收租(押)金、管理押金等事項,委管期間應約明起訖期間,以維護委任雙方權益。

此外,內政部表示,代管業與房東應約明報酬給付金額、期限與方式;代管業非有正當理由不得調漲報酬。在房屋的使用限制上,房客如有變更用途或不遵守住戶規約,代管業應予制止並主動向房東提出處理建議;如有需修繕事項,代管業應協助釐清修繕責任,以保障房東權益。

 
 
 

內政部進一步表示,在代管業的義務及責任上,如在租期屆滿時,應先協助結算費用後再執行屋況設備點交,並通知房東將押金扣除未繳費用後返還賸餘押金;約定代收租金或押金交付給房東的期限不得超過30日;收受房東支付報酬時,應開立發票或收據。對於代管的押金,只能用在租約消滅時抵充房客於租期的欠費或違約金,不得任意動支,以保障房東與房客權益。

至於租約關係消滅時,內政部表示,本次契約規定代管業應督促房客返還租賃住宅及遷離戶籍;代管業如未於期限內將代收的租金或押金交付給房東,或怠於協調處理租賃糾紛,房東得提前終止委管契約。

內政部強調,透過委管契約的公告實施,強化委任雙方權利義務關係。代管業如有違反本次公告的委管契約規定,其契約條款無效,且得依消保法規定,最高可處30萬元罰鍰。內政部也已同步公告「委管契約範本」供參考使用。

延伸閱讀

包租代管第2期10月上路 擴大補助達2萬戶

租賃住宅全聯會理事長: 包租代管業明年上看千家

莊志成:租賃市場透明化 終結租屋黑市

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/151683.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

「租賃專法」上路將屆滿一年,全台租屋市場租金漲幅有加速的跡象,據統計,目前六都住宅租金開價較專法上路時上漲1.5~3.9%,高於專法上路前一年的約1~1.6%,其中新北市漲幅達3.9%,平均租金單價已快突破每坪千元大關。

近年住宅租金連年走高,而在租賃專法去年6月27日上路後,對於不可禁止設籍或禁止報稅、電費計費不可超過台電夏季電費計費,導致屋主稅負攀升、並阻絕利用其他名目變相漲租,因此將租金轉嫁房客的情形相當普遍。

屋比房屋比價平台對於網路待租物件統計顯示,過去住宅屋主租金開價平穩上漲幅度正在擴大,台北市租金開價每坪1,564元,近一年漲幅2.1%,高於專法上路前一年的1%;新北市租金每坪989元,過去一年租金漲幅3.9%,高於專法上路前的1.3%。即使大台北以外都會區,過去一年漲幅不如雙北市,約在1.5~2%,但也都略高於專法上路前一年的漲幅。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,「供需」和「政策」二因素影響著租金走勢,租屋市場長年供需不對稱、大台北房價所得比居高不下,帶動都會區租金上揚外,過去屬黑市的租屋市場,在租賃專法上路後,房東租賃所得有機會透明化,但也導致租金上漲加速。

雙北地區租金在專法上路後,漲幅明顯高於中南部都會區,陳傑鳴表示,除與北部租屋需求大外,也與政府補貼政策有關。

「租賃專法」對「委託代管業代管」或「出租給包租業轉租」一年以上的個人房東祭出所得稅減免優惠,月租金6,000元以下免稅;月租金6,000元到2萬元的部分,必要費用減除率53%;月租金超過2萬元部分,才全額納入所得稅。

對於低租金的中南部來說,屋主不用報稅機會高,但對高租金的雙北明顯受益較少,對租屋壓力本就最大的雙北租屋族來說,可謂雪上加霜,政府應留意此現象,適度提供更多的社會宅與租屋補貼。

 

 

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/100875.html

 

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019/04/20 04:29文/記者葉思含

為健全台灣租屋市場,內政部不斷修法,房東與房客皆須留意新規範。

股市波動大,定存又無法抗通膨,許多人興起當包租公念頭,新版「包租及轉租契約」將在6月1日上路,新增的「張淑晶條款」該注意哪些事項?若想交由包租代管業者是否適合?想進場當房東、二房東的民眾必須多注意租賃專法規定的新版契約,以避免誤觸罰則。

近年因惡房東張淑晶坑殺房客,讓租屋權益逐漸受到政府重視,LINE@「白法務的不動產法務園地」版主白宗益表示,「租賃住宅市場發展及管理條例」已在去年6月27日上路,拘束台灣住宅租賃市場一般房東與房客,而今年6月1日,「住宅包租契約應約定及不得約定事項」(簡稱包租契約)、「住宅轉租契約應記載及不得記載事項」(簡稱轉租契約)2項契約也將正式上路,規範包租業者以及二房東,目前只有「代管契約應記載及不得記載事項」還在草案討論階段,等待這些契約規範都正式生效後,對於住宅租賃的房客保障將趨於完整。

押金不得超過2個月 不可拒絕房客入籍、報稅

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,新租賃範本有5大重點,除房東所收押金不得超過「2個月房屋租金之總額」、契約終止或租期屆滿應返還房客外;修繕爭議由房東負責為原則、另外提前終止租約違約時的金額不得超過1個月,以及不得規定房客不得遷入戶籍、不得約定由房東負擔稅賦若較出租前增加,其增加部分由房客負擔等。

新法實施以後,應該能夠有效降低租賃糾紛,不過徐佳馨分析,以目前處罰方式,還需觀察房東態度而定;若房東拒不改善才會處以罰鍰。雖然在效益上可能不如預期,但仍提醒想入場的房東們應注意新法相關條款,才能避免觸法而被連續開罰。而對於房客來說,除了提醒必須用一式兩份、內政部新版租賃契約外,若有加註條款一定要另行簽名蓋章確認,以保障自己的權益。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,現在買屋出租,房東只提供對自己有利的契約條款,已經行不通,只要牴觸租賃新法規定的部分均屬無效。簡單來說,屋主、二房東、包租業者任意運用合約條款約定對房客不利的條件,如不得遷入戶籍、不得報稅等限制,或者任意調整電費計價方式,只要違反不得記載事項或是相關限制條款,皆不能在租約上載明,即使載明也是無效。民眾若想當包租公、包租婆,一定要特別留意這些最新規定。

政府為鼓勵房東委託包租代管業經營,訂有租稅優惠,房東們可多加利用。

鼓勵包租代管 享租稅減免

由於越來越多的新法上路和管制,加上政府的鼓勵與輔導,許多想單純收租金的房東便可透過包租代管業者的協助來管理或出租房屋,內政部表示,鼓勵一般房東將住宅交給專業的包租業者轉租,或者出租以後交給代管業者代管,讓住宅市場更為健全,租賃新法訂有租稅優惠,如包租或代管契約期間達1年以上者,房東可享每屋每月最高有6000元租金所得稅的免稅額,加上月租金6000元至2萬元部分的必要損耗費用以53%計算扣除額,對於房東來說,省下來的時間成本,其實遠比應繳納的租賃所得稅還要划算。

崔媽媽基金會提醒,包租代管新法條新上路後,業者須有專業證照、遵守業務責任規範、繳存營業保證金,對於想當二房東的一般民眾,如新聞中的張淑晶為一般自然人,沒有成立公司向縣市政府申請許可、登記並領得登記證,而直接經營包租業務的話,依據「租賃住宅市場發展及管理條例」第36條,主管機關可以禁止營業,然後處罰新台幣4~20萬元罰鍰。所以房客們如果發現簽約的對象是經營包租業務的二房東,務必要確認是否為領有登記證的租賃住宅服務業,避免權益受損,想投資住宅租賃市場的民眾,則要密切注意租賃新法有關包租業的規範,避免遭到檢舉而受罰。

https://estate.ltn.com.tw/article/7350

 

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

 

身兼世界不動產聯盟開發商理事會主席及台灣分會副理事長的張麗莉(右一),邀請內政部次長花敬群(右二)參與「可負擔住宅論壇」。(圖/曾麗芳)

身兼世界不動產聯盟開發商理事會主席及台灣分會副理事長的張麗莉(右一),邀請內政部次長花敬群(右二)參與「可負擔住宅論壇」。(圖/曾麗芳)
內政部次長花敬群(右二)今日受邀在台中「可負擔住宅論壇」專題演講。(圖/曾麗芳)

「有房子就一定幸福嗎?」內政部政務次長花敬群今(1)日在中華民國不動產協進會主辦的「可負擔住宅論壇」中指出,隨著「租賃專法」6月底上路,民間租賃服務業擴大經營規模,政府支持NGO成立房東、房客培力組織,提升房東、房客的租屋意識,「選擇安定租屋取代購屋的比例,預期將逐年增高!」

花敬群進一步表示,台北高房價,「我的朋友即使身為高階公務員,住的卻是有霉味、還要爬樓梯的舊房子」,有房子卻是高負擔、低品質!可負擔住宅的政策是只租不售的公共住宅,因此,政府規劃8年推20萬戶社會住宅,其中興建12萬戶、包租代管8萬戶,解決目前高房價、高空屋、高自有率等問題,政府也鼓勵房東加入包租代管產業鏈。

花敬群還說,全國租屋需求約占人口數的1/8、約達290.8萬人,而6直轄市政府積極推動社會住宅包租代管,目前累計媒合1,556戶,預期年底前可達3,000戶;在「租賃住宅市場發展及管理條例」今年6/27上路至今3個月,目前已完成包租代管登記的業者有4家,申請許可設立有416家,完成測驗的人員有217人;就連6都及基隆、新竹同業公會都已准許籌設,桃園市公會已立案。

身兼2017-2018年世界不動產聯盟(FIABCI)開發商理事會主席及台灣分會副理事長的張麗莉表示,為響應聯合國人居署發起的「世界人居日」活動,今日選擇在台灣發聲,與巴黎、紐約、雅加達同日舉行該論壇,以呼應人居日的關注;甚至於埃及、邁阿密等其他城市也會隨後陸續進行論壇交流,以期找到有可能的解決方案,使得人的居住權與正義再次伸張。

張麗莉表示,全球當今關注「可負擔住宅」議題,進而展開全球性對話,今日的論壇以四大主軸為開端討論,分別為政策、金融、技術、庇護,探討政府、企業、人民等如何應對平衡房價稅務與住屋品質之間的挑戰。例如國家政策鼓勵民間建造、改造「可負擔住宅」,但政府能否在財務面提供融資協助,讓民間企業更有意願配合政策。

身為此次論壇引言人的張麗莉,邀請與她同樣長期關注「居住正義」議題的產、官、學、專業菁英人士分享交流,也獲得文化部文資局、台中市政府、逢甲大學建築管理學院的全力協助。

今日包括內政部次長花敬群、中華民國不動產協進會秘書長黃世孟、台大城鄉所前所長黃麗玲、建築師謝英俊與戴育澤、富立建設董事長陳聰徒等8位與談人參與論壇,各自論述「可負擔住宅」相關脈絡與觀點,期待達到「居住正義」的真正目的與最大效益。

張麗莉表示,將把會議總結論以台灣的名義彙整相關論述,委由世界不動產聯盟提交給聯合國人居署,未來能與各大洲的參與者交流分享這次論壇的建議與回饋,「這也算是此次論壇為台灣發聲的努力了!」

張麗莉強調,期盼台灣可因「居住正義」成為社會期待的轉型,加速地方政府與國家政府正進行採取的相關措施,發展最有效的解決方案,以喚起全球社會對解決人居問題的關懷與重視。

(工商 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181001003596-260410

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

勞動部企業第4季人力需求調查也發現,不動產業對今年第4季人力需求,預期淨增1,699人,較去年同期增加221%,更是2008年以來史上同期新高。

勞動部解釋,《租賃住宅市場發展及管理條例》6/27日上路後,不動產業者紛紛看好新政策,正在招兵買馬、準備進攻包租代管市場。

據勞動部調查,不動產業者看好第4季人力需求,沒有業者認為人力需求減少、近2成的業者認為需求會增加、8成業者認為需求維持不變,認為需求人數增加的業者,預估需求將淨增1,699人。

勞動部統計處指出,2008年調查人力需求以來,不動產業人力需求高峰出現在2011年第三季,當時為淨增2,171人,而今年第4季淨增人數也是史上單季次高。

至於不動產業需求暴增,勞動部統計處長羅怡玲解釋,因為「租賃專法」今年6月正式上路,規定租賃住宅服務業須設置專任租賃住宅管理人員,房仲業者因應此需求而增聘人手所致。

據了解,因中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會尚未成立,租賃住宅管理人員資格取得訓練課程,目前由中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會辦理。

因此,不動產業者多希望能朝著不動產經紀業、包租代管業「雙證照」的方向前進,也就是希望能同時掌握租賃、買賣市場,因此才會出現近年來的人力需求高峰。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180905000224-260202

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180730000234-260204

 

北市2018上半年電梯套房破百萬點擊熱區TOP5

 

包租代管政策今年正式上路,可望使國內租賃市場更加透明化。根據591租屋網調查顯示,以北市今年上半年租賃市場最大宗的電梯套房來看,供需熱度最夯為中山區,總點閱數高達627.7萬次,破百萬點擊前五大熱區分別為中山、大安、松山、信義及萬華區;其中,萬華、松山區平均單一刊登物件點擊次數高居前二名,成為北市電梯套房租屋供不應求的行政區。

為達成居住正義目的,過去兩年來政府推動社會住宅、租賃市場規範化、都市更新等3支箭,其中,包租代管已於今年6月底正式上路,期望透過完善、透明的租賃制度,保障300萬名租屋族和房東的權益。

數字科技旗下591租屋網表示,台北市房價高,但受惠跨縣市就業趨勢,就職人口帶動居住需求,近3年租屋物件刊登數持續上升,觀察北市今年上半年電梯套房租賃狀況,供需熱度第一名的中山區,總點閱數高達627.7萬次,租屋刊登數5,760筆,平均每一個物件逾1,000次點擊,每坪租金開價近2年成長2.79%,今年租金開價每坪1,731元。

此外,破百萬點擊熱區還有大安、松山、信義及萬華區,其中松山區平均每一個物件有1,292次的點擊,更勝中山、大安兩區,主要原因為松山區從捷運綠線開通,雙鐵共構,聯外交通更趨便捷,加上複合式商場及知名書店,生活機能大幅提升,雖住宅產品多元,但租屋刊登相對少,且每坪租金開價1,836元,相對於大安區,若以租金開價粗估,以一個10坪的電梯套房,每月房租可省下1,290元,推升松山區為北市供不應求的熱區。

另一個總點閱數破百萬、且單一物件平均點閱數破千次的萬華區,因軸線西轉,西門町、北車商圈風華再現,創造的觀光產業商機,帶動就業人口,且每坪租金開價1,564元,相對親民,加上區內電梯套房產品相對少,帶動平均物件點閱達1,372次最高。

至於,大安區電梯套房平均每一個物件有1,254次的點閱次數,每坪租金開價1,965元,由於租金條件相對高,租屋市場偏向高資產族,由於該區住宅房價高,買不如租的需求撐盤,但因受到住宅房價盤整影響,該區獨立套房租金條件,近3年租金維持持平表現。

(工商時報)

 

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180726000511-260204

 

響應政府資產活化,政大盛地產與兆基管顧合作將位建國北路三段這棟閒置達32年建物,將打造成新穎商業大樓。圖/政大盛地產提供

 

過去號稱「只進不出」的百億地主福全醫院林氏家族近年來有重大改變,其中名下目前價值最高即屬於位於建國北路三段88至94號兩棟占地1,684坪之商辦大樓,自興建完成至今已閒置達32年。林氏家族第三代為配合政府政策開始活化閒置資產,並透過政大盛地產將該商辦一至四樓,面積共2,027坪出租於予知名包租代管業者「兆基管理顧問股份有限公司」,將來預計打造成新穎商業生活圈。

由於本建物性質特殊,為多人分別持有,以致大樓閒置30餘年,年損失上億元租金。在政大盛地產多方奔走協調下,今年7月談成部分樓層的出租。政大盛地產表示,該物件租金價格雖明稍低於周邊行情,但因大樓閒置多年接續開發不易,對此租賃雙方都相當滿意。政大盛地產能在各家同業裡受客戶信賴委託,完成此次交易實屬不易。

包租代管業者兆基管理顧問股份有限公司目前預計斥資新臺幣5千萬元,將該大樓打造成「台北青年創業基地」,希望在青年創業的路上給予最大支持,幫助每個有理想的年輕人實現夢想。兆基除了規劃多處空間供不同類型產業的創業青年使用外,欲將少部分釋出供住宅使用,舒緩台北市因出租房屋少而導致高房租之情形,進而落實「居住正義」。此外,兆基更打算與休閒、娛樂產業業者合作,強化周邊生活機能,共同創造全新商業生活圈,帶動台北市整體產業創新與提升居住環境品質。

(工商時報)

 

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180717000225-260202

 

包租代管政策上路後,預估可導入45萬戶房屋參與包租代管計畫,可望帶動GDP成長900億元以上。然而一旦加入包租代管,房東過去不用報稅的灰色收入就要攤在陽光下,繳納所得稅,這才是讓房東望之卻步的關鍵。

據《租賃住宅市場發展及管理條例》規定,個人房東委託專業住宅租賃業者轉租,每個月最高享有6,000元租金免稅額,及租金6,000元到2萬元的53%列為耗損費用扣除額。內政部舉例,每個月租金2萬元,申報時僅需列入6,580元。

然而,我國大多數房東並沒有把租金納入所得稅中,是一種灰色收入,房東最怕的就是租客為了申報所得稅等理由,讓政府追查到該屋出租。因此許多人在出租房屋時,特別要求房客不能以此申報租金免稅額。

儘管包租代管制度給予房東10年的稅費優惠,也就是內政部舉例,月租金2萬元者,僅需申報6,580元,不過這項優惠10年後就要依租金來繳稅。如果房東不止一間房屋出租,未來申報的所得稅就很可觀。

若是房東所得稅額剛好在級距邊緣,例如年收入54萬元的稅率為5%,但是54萬到121萬元的稅率就是12%,很容易對於靠收租來貼補家用的房東,帶來更大的壓力,因此對於釋出空屋出租,仍有很大的猶疑。

(工商時報)

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-07-13 00:55經濟日報 記者翁至威/台北報導
  •  

 

報系資料照
報系資料照
 

 

愛心房東節稅有撇步!政府為鼓勵民眾將房屋出租給弱勢族群,符合《住宅法》規定的房東,每屋每月免稅額度最高可達1萬元,愛心房東可注意相關減稅措施,並於申報時備妥相關文件及資料。

安侯建業聯合會計師事務所稅務營運長張芷表示,為了保護社會弱勢族群居住需求,鼓勵民眾將房屋出租給弱勢族群,住宅法於2017年1月11日修正公布施行,提供租稅優惠,所有權人出租房屋予符合住宅法規定之租金收入,享有個人綜合所得稅相關減免措施。

 
 

 

依據相關規定,房屋出租之租金所得,其計算方式是以全年租賃收入,減除必要損耗及費用後之餘額作為所得額。

房東除了可逐項舉證列報必要損耗及費用,也可以租金收入的43%作為必要費用減除;如果是個人委託包租代管,必要費用率則以60%計算。

愛心房東可自行將住宅出租,成為公益出租人,或是委託包租代管,出租社會住宅,包括出租給主管機關、租屋服務事業轉租及代管,或經由租屋服務事業媒合及代管作為居住、長照服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用,皆可享有每屋每月最高1萬元的免稅額度。

此外,張芷也指出,今年因應修法後《租賃住宅管理及發展條例》規定,為鼓勵個人房東將住宅委託包租、代管業者,供居住1年以上者,出租期間每月租金收入不超過6,000元部分,免納綜合所得稅;超過6,000元至2萬元之必要耗損及費用,依該租金收入53%計算;超過2萬元部分,則需按所得稅法規定之減除標準計算,無租稅優惠。

張芷提醒符合前述規定之房屋所有權人,在申報綜合所得稅時,應檢附相關資料,如:租賃契約書、主張扣除之相關費用單據等,供稽徵機關核認。

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/3249929

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-07-08 13:36中央社 記者韋樞台北8日電
  •  
  •  

租賃專法上路,可望促使房屋租賃浮上檯面,以日本為例,高齡社會勢必走上專業包租代管,業界人士樂觀看待房仲、包租代管、保險等房產上中下游結盟,步入專業化與產業化。

永勝資產科技集團執行長徐銘達相當看好這部法令活化產業的功效,房東和房客之間藉由包租代管業的潤滑角色,不但大幅降低租屋糾紛,也會增加租屋市場的房屋供給量,亦會降低租屋歧視。

相較於日本租屋市場逾70%交由包租代管業處理,徐銘達估計,台灣目前只有3%到5%,若依內政部推算,國內租屋市場規模約百萬戶,意即只有3萬到5萬租賃房屋由包租代管業處理。

他樂觀看待專法上路一年後,哪怕是市場只有新增3萬到5萬戶供給,對包租代管業來說就等於營運規模翻增一倍,「這不是活水是什麼?」

徐銘達說,台灣規模較大的包租代管業者客戶數都沒有破萬,經濟規模有待擴大,未來客戶數擴大後,包租代管業需要更多工務、房務、帳務、法務、客服、社服等工作人員,創造更多工作機會,以及對管理系統等更高階的資通訊服務,更有助經濟發展。

但是,包租代管發展到一定程度,是否威脅到以房屋買賣為主的房仲業?大家房屋企劃研究室主任郎美囡認為,這二者可以策略結盟。

郎美囡表示,包租代管與房仲業各有門檻和專業,進入彼此的領域都要經過專業考試取得證照,並經過長期訓練,房仲業的資源在於店面多、通路廣,隨時可以服務買賣屋的消費者,包租代管業不見得能快速擴展到一定規模的門市。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮認為,術業有專攻,不見得會發生包租代管業威脅到房仲業生存,反而有可能併購、策略聯盟、或房仲成立新事業部門。

蘇啟榮以日本為例,當房仲找到房客後交給包租代管業,彼此可能是同集團或策略聯盟,包租代管業代表房東向房客點交房屋及設備等,房客租屋前必須先買保險,以預防欠繳房租、房屋損壞、凶宅等風險,之後房客可以再向傢具租賃業租傢具

他說,日本的現況等於靠著租賃帶動仲介、包租代管、保險、家事服務等諸多產業,一起把餅做大。

蘇啟榮說,台灣繼日本之後步上高齡社會,老房東只會多不會少,老房東缺乏專業經營能力,也管不了,萬一持有不同地區的房屋,管理上更困難;所以更需要包租代管業的專業服務,老房東不必親力親為,而且有專人、良好管理制度的房屋更容易吸引房客。

蘇啟榮強調,租賃專法只是政府點燃火苗,產業要添柴燒得旺,借鏡日本經驗,房產業上中下游可望形成大聯盟,房產業的大發展正開始,現在租賃專法剛上路,市場需要一點時間來磨合,但未來發展不可限量。(編輯:陸倩瑤)

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5641/3241046

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-07-08 15:47中央社 8日電
  •  

 

租賃專法對「委託代管業代管」或「出租給包租業轉租」1年以上的個人房東祭出所得稅減...
租賃專法對「委託代管業代管」或「出租給包租業轉租」1年以上的個人房東祭出所得稅減免優惠,每屋每月租金收入免稅額度為6000元,月租金6000元到2萬元部分,必要費用減除率為53%,月租金超過2萬元部分,必要費用減除率為43%。 圖/聯合報系資料照片
 

 

永勝資產科技集團特助劉大有表示,租屋系統大部分地下化的主要原因就是「稅」,出租宅一旦曝光,房東就要報繳租賃所得稅,房地稅也改以「非自住」課徵,稅率一口氣爆漲2至5倍,為了避稅,房東當然不願浮上檯面。

租賃專法對「委託代管業代管」或「出租給包租業轉租」1年以上的個人房東祭出所得稅減免優惠,每屋每月租金收入免稅額度為6000元,月租金6000元到2萬元部分,必要費用減除率為53%,月租金超過2萬元部分,必要費用減除率為43%。

劉大有指出,房屋的持有稅包括房屋稅與地價稅,都屬地方稅,租賃專法授權縣市政府「得」減徵,但是否減徵、減徵多少、是否將租賃屋改列「非自住」課稅,各縣市還沒有一致做法。

劉大有說,租賃專法的租稅減免優惠對桃園以南的房東比較有利,因為桃園以南的房租比雙北市便宜,經過租稅減免後,所得稅增加約千元,甚至免稅,而持有稅本來也不高,就算改課非自住稅率,也不致於造成房東負擔。

但租稅減免優惠能否在雙北市發揮功效,就不一定了,劉大有說,雙北房租行情比較高,房東當然會盤算持有稅、所得稅一增一減,是否划得來,會觀望市場氛圍後做決定。

全國不動產企研室主任張(水靜)勻認為,房東對曝光出租宅仍有疑慮,主因是稅捐稽徵法對補稅的追溯期為5到7年,房東可能因此卻步,這也是內政部需要與稅捐機關共商改進,台灣的租賃事業才會有新的未來。

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/3241184

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

2018-06-28 11:30

〔記者吳政峰/台北報導〕「租賃住宅市場發展及管理條例」(租賃專法)27日上路,影響全國300萬名租屋族甚鉅,這是我國首部住宅租賃專法,整合了散落各法中關於租賃的規定,也補充現行法規不足,基隆地檢署檢察官劉彥君28日特別整理出5大重點,供房客與房東參考。

  • 未來「包租業」是由專業經營者先向房東承租房屋,再轉租管理;「代管業」則由專業經營者代為房東管理租屋。(業者提供)

    未來「包租業」是由專業經營者先向房東承租房屋,再轉租管理;「代管業」則由專業經營者代為房東管理租屋。(業者提供)

一、押金不得超過2個月租金總額

劉彥君表示,新法規定押金上限2個月租金,如超過2個月租金總額,不會因此讓押金契約、租賃契約失效,此時房客只是對超過部分金額,可就每月租金行使抵銷權;但超過上限的押金也不會自動發生抵銷租金的效果。

二、房東可有條件減稅

劉彥君指出,為鼓勵房東將房子委託包租、代管業者,未來月租金收入6000元以下,可以免徵所得稅,6000元至2萬元間,所得稅的必要費用可扣除53%,2萬元以上,則可扣除43%,縣市政府對於應課徵的地價稅、房屋稅,也得予適當減徵,但前提是房東需與專業經營者簽1年以上契約。

三、房東與房客其他權利義務

劉解釋,有鑑於惡房東、惡房客糾紛層出不窮,新制明確規定應提供合於所約定居住使用之住宅,讓房客安心居住,及於簽約時,應說明由房東或包租業負責修繕項目及範圍,並提供有修繕必要時之聯絡方式等。租賃雙方共同完成屋況及附屬設備之點交手續。租賃之一方未會同點交,經催告仍不會同者,視為完成點交。

新法亦提出房東得提前終止租約之情形,例如房客毀損住宅不賠償、遲繳2個月租金經催告仍拒繳、或房客未經同意轉租住宅等,房東須在30天前通知房客;房東為重新建築而必要收回房屋時,則須在3個月前通知房客;租約終止後,房客仍遺留物品於屋內,經相當期限催告,逾期仍不取回時,視為拋棄所有權,房東得由押金扣除處理費用;若住宅未合於房客居住使用(難以繼續居住)時,如房客若因疾病、意外有長期療養需要等,房客得提前終止租約,房東不得要求賠償。

四、包租代管法律保障

劉彥君解釋,新法明確規定租賃住宅服務業可分為包租業及代管業,「包租業」為專業經營者先向房東承租房屋,再轉租並管理,擔任專業二房東的角色;「代管業」為專業經營者接受房東委託管理出租房屋,協助房東處理租賃大小事,提供租賃住宅管理服務,如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等;此外,由業者繳納營業保證金,發生糾紛時,可透過租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會(簡稱全國聯合會)調處及代為賠償機制,讓房東委託經營更放心。

五、租屋爭議調處及諮詢

劉強調,新法規定各直轄市、縣(市)政府不動產糾紛委員會調處住宅租賃爭議糾紛,免收調處費用;並聘任具租賃糾紛調處經驗的專業人士,擔任不動產糾紛調處委員,以有效協助民眾解決租屋糾紛,讓民眾遭受租屋糾紛時,有方便、公正、專業的協助管道。

內政部推估我國約有300萬名租屋族、100萬間房屋為租賃屋,劉彥君透過台灣司法人權進步協會建議,民眾租屋前應詳閱租賃專法,房東也應依照新法出租,雙方都了解後再簽約,以免發生爭議鬧上法院。

 

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/2471630

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

民眾網-民眾日報 2018-06-28 12:14:11

文 / 劉彥君

「租不如買」是真的嗎?租賃專法簡介

華人文化傳統觀念認為有土斯有財,造就台灣人以購買不動產成為保值財富方式,遂不斷推升都會區房價,造成現在台灣地區現在「低薪高房價」問題,但食衣住行為國民基本需求,台灣都會區房價居高不下,因求學就業有租賃住宅需求者據統計已涵蓋我國總人口八分之一,而「買屋」或「租屋」除了個人經濟條件考量外,有關政府不動產政策與稅賦政策均應納入考量,現今不動產政策已逐步從「人人買得起」朝向「人人有得住」來改變,為改善的租屋環境,立法院已三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」(下稱租賃專法)甫自2018年6月27日開始上路施行。此為我國首部住宅租賃專法,除補充現行法令規範不足之處外,也整合了許多散見於民法、土地法等相關規定,以及法院相關實務見解,實在值得房東、房客們多加關注。以下即就租賃專法施行後,房東、房客們需要注意與因應的事項加以說明:

一、租約應注意內政部新頒佈「房屋租賃契約書範本」內容 

內政部在2016年5月23日原已頒布新版的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」、「房屋租賃契約書範本」,但此係基於消費者保護法(下稱消保法)第17條授權而來,所以,該應記載及不得記載事項與房屋租賃契約書範本並不適用於非消費關係的一般住宅租賃契約,而只適用具有消費關係的租賃契約,行政院消費者保護處曾解釋:「不論公司、團體或個人,亦不論其營業是否合法登記或許可經營,若反覆實施出租行為,非偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營者,其出租行為均得以「消保法」加以規範。但租賃專法第5條規定,租賃契約非具消費關係者,其應約定及不得約定事項,由中央主管機關定之;一般住宅租賃契約的條款,若違反應約定及不得約定事項者,無效。該應約定事項未記載於契約者,仍構成契約之內容;其為口頭約定者,亦同。因此,只要出租或承租房屋以供居住使用時,不論房東是否為偶一為之或企業經營,均應遵循內政部未來訂頒之應約定及不得約定事項。內政部雖暫未發佈新版「房屋租賃契約書範本」,但依內政部新聞稿內政部為提供住宅租賃或委任雙方更全面性之保障,依租賃專法之授權,研訂之契約書範本包括:

(一)、非具消費關係之住宅租賃契約

1、「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」(簡稱一般租賃契約), 適用房東非為企業經營者。 

2、「住宅包租契約應約定及不得約定事項」(簡稱包租契約),適用包租業與房東間。 

(二)、具消費關係之住宅租賃契約: 

1、「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」(簡稱轉租契約)適用包租業與房客間。 

2、「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」(簡稱代管契約)適用代管業與房東間。

內政部為防範房東或包租業者利用契約條款限制或剝奪房客應有的權益,本次訂定契約書範本之契約不得記載事項,其重點包括:1、不得約定房客不得申報租賃費用支出。2、不得約定房客不得遷入戶籍。3、不得約定應由房東或包租業負擔之稅賦若較出租前增加時,其增加部分由房客負擔等,以保障租屋者權益。就非具消費關係一般租賃契約及包租契約,內政部發布契約書範本即生效;至於具消費關係之轉租契約及代管契約,尚需依消費者保護法第17條第1項規定,報請行政院消保處審查核定後公告之。

二、押金不得超過二個月租金總額

往昔房客無約定或法定事由提前退租的情形,房東往往會不分其損害大小直接將房客所繳押租金全部沒收不退,但單以提前退租就沒收押金是有法律爭議的。依法院實務見解,押金係房客對房東取得一個附有停止條件的債權,也就是租賃關係終了、承租人無不履行其債務且已返還其租賃物(即所謂停止條件成就)後,房東才應有全額返還承租房客之義務。由此可知,押金並非提前解約的賠償金。

租賃專法也特別明訂押金的作用為「承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任,預為支付之金錢」(租賃專法第3條第13款),返還時期為「租賃契約消滅,承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時,返還押金或抵充債務後之賸餘押金」(租賃專法第7條第2項)。且房東與房客間若有約定押金,其數額多寡,依土地法第99條即限定不得超過2個月房屋租金之總額,超過的話,承租人得以超過之部分抵付房租,租賃專法也同樣規定上限為 2個月的租金總額(租賃專法第7條第1項)。應提醒房客注意,實際繳納的押金數額如超過2個月租金總額,這不會因此讓押金契約、租賃契約失效,此時房客只是對超過部分金額可就每月租金行使抵銷權;但超過上限的押金也不會自動發生抵銷租金的效果,因為依民法第335條規定,抵銷必須向對方以意思表示為之。所以,房客必須寄發郵件(不限於存證信函)、簡訊、口頭(需注意舉證問題)向房東表達抵付房租的意思才可發生抵銷的法律效果。

三、房東可有條件減稅

為鼓勵房東將房子委託包租、代管業者,未來月租金收入6000元以下,可以免徵所得稅,6000元至2萬元間,所得稅的必要費用可扣除百分之53,2萬元以上,則可扣除百分之43,縣市政府對於應課徵的地價稅、房屋稅,也得予適當減徵,但前提是房東需與專業經營者簽1年以上契約。

四、房東與房客其他權利義務

又因往昔惡房東侵害房客權益問題層出不窮,惡房客破壞租賃房屋之事或遺留雜物不處理更讓房東傷透腦筋,也影響一般人出租自有房屋意願。租賃專法也就此有明確規定應提供合於所約定居住使用之住宅,讓房客安心居住,及於簽約時,應說明由房東或包租業負責修繕項目及範圍,並提供有修繕必要時之聯絡方式等。租賃雙方共同完成屋況及附屬設備之點交手續。租賃之一方未會同點交,經催告仍不會同者,視為完成點交。

 

同時亦更明確規定房東得提前終止租約之情形:例如房客毀損住宅不賠償、遲繳2個月租金經催告仍拒繳、或房客未經同意轉租住宅等,房東須在30天前通知房客。房東為重新建築而必要收回房屋時,則須在3個月前通知房客。租約終止房客遺留物處理:經房東定相當期限催告,逾期仍不取回時,視為拋棄所有權及得由押金扣除處理費用。若住宅未合於房客居住使用(難以繼續居住)時,如房客若因疾病、意外有長期療養需要等,房客得提前終止租約,房東不得要求賠償。

五、包租代管法律保障 

明確規定租賃住宅服務業可分為包租業及代管業,「包租業」為專業經營者先向房東承租房屋,再轉租並管理,擔任專業二房東的角色;「代管業」為專業經營者接受房東委託管理出租房屋,協助房東處理租賃大小事,提供租賃住宅管理服務,如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等;此外,由業者繳納營業保證金,發生糾紛時,可透過租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會(簡稱全國聯合會)調處及代為賠償機制,讓房東委託經營更放心。

租賃住宅服務業屬許可行業,自租賃專法施行日起,需向公司主管機關預查「H706011租賃住宅代管業」、「H706021租賃住宅包租業」營業項目及申請經營許可,並完成公司登記、繳存營業保證金、配置租賃住宅管理人員、加入登記所在地之同業公會及申領登記證後,即得開始營業。如所在地同業公會尚未成立,應先行加入所在地商業會。

租賃專法包租代管專業服務制度,有「專業證照制度」、「業務責任規範」、「損害代償機制」等三大安全機制,讓租屋服務更具保障。「專業證照制度」部分,為確保包租代管服務專業性,租賃專法規定應建立租賃住宅管理人員專業證照制度,經參加中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會(以下簡稱全聯會)訓練30個小時及測驗合格,並登錄領得租賃住宅管理人員證書者,始得受僱執業。但為保障現有業者及從業人員執業權益,在租賃專法施行前已從事包租代管業務者,仍有2年得繼續執業的緩衝期,惟執業過程亦應遵守租賃專法相關業務責任規範。租賃住宅服務業除僱用已取得租賃住宅管理人員資格者執業外,亦得自租賃專法施行起2年內僱用上述現有從業人員充任租賃住宅管理人員。其次在「業務責任規範」部分,為提升包租代管專業服務品質及可信賴度,租賃專法規範租賃住宅服務業應履行的業務責任,包括:租賃廣告內容應真實、契約與費用收據等重要文件應由專任租賃住宅管理人員簽章、代管業使用之「委託管理契約」及包租業使用之「包租契約」與「轉租契約」應符合內政部訂定的應記載(約定)及不得記載(約定)事項。未來租賃住宅服務業於網站刊登之租屋廣告內容,如面積、屋齡、樓層別、法定用途等,應與事實相符。在「損害代償機制」部分,為保障租屋服務當事人權益,租賃專法明定受損害之服務當事人得向全聯會,請求由業者已繳存之營業保證金額度內代為賠償所受損害。

六、租屋爭議調處及諮詢

新法規定各直轄市、縣(市)政府不動產糾紛委員會調處住宅租賃爭議糾紛,免收調處費用;並聘任具租賃糾紛調處經驗的專業人士,擔任不動產糾紛調處委員,以有效協助民眾解決租屋糾紛,讓民眾遭受租屋糾紛時,有方便、公正、專業的協助管道。

租賃專法是剛出爐的全新法律,為了保護自己的居住正義,值得我們多花一點時間好好關心一下喔。

(本文作者為台灣司法人權進步協會會員、基隆地檢署檢察官)

原文網址:http://www.mypeople.tw/index.php?r=site/article&id=1602994

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018年06月27日

 

《爆料公社》網友貼出一度電扯收7.5元合約,引起網友討論。取自爆料公社

無殼一族找屋時,最大的煩惱就是電費收的都不一樣,到底多少錢才合理?臉書社團《爆料公社》網友爆料,貼出租屋合約,每度電竟高達7.5元,專家指出,今日新法上路前合約屬於雙方「議定」,但今日以後簽約,都得照官方版本,每度電最多僅能收到台電最高上限,將不會再有類似案例。

過去房東為了省麻煩,不少都會收取每度5~6元,其中可能包含水費、第四台或管理費等,最後還得由房客自行判斷物件CP值。但「租賃專法」今上路後,也對以往市場混亂的電費「收費機制」有了規範,按照內政部先前解釋,新制定型化契約應記載不得記載事項中,「未來只要超過台電夏季電價最高電費,房客也只要付台電的電價即可。」

以台電在今年4月1日起實施的電價來看,最貴的6~9月夏月期間,採分段用電收費、最高的用電區間每度6.41元,意即整棟樓即使有無數間的套房,夏天用電每度最多也不可能超過6.41元。以一棟分割7間的透天分租套房為例,6月全棟用電1200度,平均下來其實每度電僅4.36元,若非夏月,同樣用電量每度僅3.58元。
 
大晟開發機構執行副總陳智育也指出,今日實施的「租賃專法」並不溯及既往,因此以往「私約」仍是有效,待合約結束,就得使用官方新型租賃契約書,未來就不能有超收2個月押金或是超出台電最高度數的收費方式,將規範法制化減少爭議。​(王鈞生/台中報導)

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20180627/1380713/rtn/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018/06/28
 

 

 

【王鈞生╱台中報導】全台逾百萬戶租屋族過去沒法制保障,與房東簽約時往往如俎上肉,如今政府為強化房東與房客雙方的義務,首部《租賃住宅市場發展及管理條例》(簡稱《租賃專法》)昨日正式上路。專家指出,這是租屋市場法制化的第一步,可望扭轉市場生態,但民眾仍擔心房東報稅將轉嫁至租金,希望「租金不漲、便宜好住就好。」

《租賃專法》昨上路,更能保障房東與房客雙方權利。資料照片

內政部次長花敬群前日針對《租賃專法》表示,現有100萬戶家庭、26萬名青年,合計約300萬人是租屋族,等於有超過100萬名房東,但部分房東管理能力不夠,雙方租賃關係長期處於不安定狀況,該法將使租屋體系專業化、產業化。 

押金最高2個月

專法除規定須使用官方新型租賃契約書,押金不得超過2個月,雙方在特定情況下可提前終止租約等。為鼓勵房東參與包租代管,可享租金免稅優惠。
所謂的包租代管,是房東出租給業者,業者轉租管理,房東可免於空租時的租金損失,享穩定報酬;代管則提供點交、收租、修繕維護及糾紛協調等服務。不過將租金攤在陽光下,房東因此須報稅,令民眾擔憂租金將上漲?
「專法是租屋市場法制化的第一步。」儘管對此大表肯定,但大晟開發機構執行副總陳智育認為,租屋市場自有行情機制,租金應不會有太大影響。 

導正不報稅觀念

不過永勝集團執行長徐銘達表示,以前房東不報稅,現在委託包租代管業者不管稅多優惠,還是要報稅,多少會有轉嫁成本效應。「但專法本意是稅率優惠,導正房東不報稅的觀念。」
台北市萬華區的房東王小姐透露,「未來若須報稅,租金自然要調整。」在台中逢甲租每月5100元套房的王先生也提及,最近因房東報稅「開發票」、增添冰箱新配備等,租金漲至5500元,所以覺得房東報稅的轉嫁成本多少有影響。租客李先生便直言:「不管房東有沒有參與包租代管,只要租金不要漲就好。」 

原文網址:https://tw.news.appledaily.com/headline/daily/20180628/38055697/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018年06月26日 17:54
 

 

首部攸關全國300萬租屋族權益的《租賃住宅市場發展及管理條例》(租賃專法)於6月27日正式實施,雖此法重點在扶植包租代管制度與產業,但專法上路後,租賃契約將全面納管,加強規範房東房客的權利義務,而房東也不得拒絕房客入戶籍與報稅。

但業者發現,最近「報復性上漲」效應已顯現,有部分房東,因房客要入戶、報稅而漲房租1成,房客若不同意就拒租。不過,內政部也僅無奈表示,房東不讓房客入戶與報稅,「契約無效,但目前並無罰則」。

租房子已久的網友Allen,最近遇到房仲業者跟他說:「租賃專法要上路了,租金轉嫁效應下,至少會上漲1成,你不如買房吧,因為投報率不錯,且目前是房價低點。」這讓Allen不禁質疑,租賃專法不是要保障租屋族嗎?怎麼房客反而還被建議去買房?

 

 

 

租賃專法上路後,租賃契約將全面納管,加強規範房東房客的權利義務。(蘋果日報)

2016年蔡英文總統競選時,提出將在8年興建20萬戶「只租不售」的社會住宅,其中8萬戶來自包租代管業;去年底,立法院三讀通過「租賃專法」,積極扶植包租代管產業,宣導「以租代買」觀念。

「包租業」由專業經營者向房東承租房屋,再轉租管理;「代管業」則由專業經營者代為管理租屋,並建立點交、收租、押金管理、日常修繕維護及糾紛協調等服務;而業者服務費約為租金的10%。對房東而言,可自行出租與管理,也可委託包租代管,但因也會「曝光」而必須報稅,所以亦可享有所得稅及房屋稅優惠。

雖專法以扶植產業為主,但其中最值得注意的,就是訂定「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」。簡單說,就是市面上最常見的一般房東,出租給房客的租賃契約,內容雖與內政部去年針對「職業房東」推出的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」相差無幾,但房東不得拒絕「房客申報租賃費用支出(房客1年有12萬的租金支出可扣抵所得稅)」、「房客遷入戶籍」等。

另外,專法上路後,租賃契約將全面納管,如押金不得超過2個月、房東應說明負責修繕項目等,加強規範房東房客的權利義務。

資深包租代管業者徐銘達說,目前已有1~2成的租屋案件要漲價10%,因10%就是一般房客要求房東報稅的公定價。(蘋果日報)

「租賃專法,就是挑戰目前9成以上、上百萬名『不報稅』的房東,並把市場上的空屋挖出來。」資深包租代管業者、永勝集團執行長徐銘達說,以前房東不報稅,但現在若委託包租代管業者,不管稅多麼優惠,房東還是要報稅的,這是此法的根本問題。

徐銘達觀察,以前的私契合約,可訂定不得入戶籍與申報租金,但去年新版租賃定型化契約上路後,職業房東不得拒絕房客遷入戶籍、申報租金折抵所得稅,他已發現,即使房東同意房客報稅,也會轉嫁到租金上。他說,曾有房客因喜歡某間房子,已租了許久,但又想報稅,房東卻笑說:「敢報就不續約」,房客深怕租不到該房,最後只好放棄報稅念頭。

最近徐銘達的部屬回報市況時,也提到目前已有1~2成的租屋案件要漲價10%,因10%就是一般房東要報稅的公定價,可見這效應已產生;更何況租賃專法上路後,必須使用最新版的定型化契約,且包租代管也會衍生一些服務費用。

房市專家SWAY說,租賃專法沒設吹哨者條款,更沒有罰則,如同打假球。(資料照片)

 

 

房市專家SWAY說,他贊成租賃專法,但執法單位上門稽核困難,也沒設置房客檢舉房東的「吹哨者條款」,更沒有罰則,「這專法其實沒啥用、打假球!」房客還是不敢報稅的弱勢,房東普遍仍不願報稅;他說,若只是為了社會住宅的8萬戶額度,才來立此法,居住正義還是沒改變,長久以來的租屋「地下化黑市」問題還是存在,現在部分房東反而還「報復性」上漲租金,實在太諷刺,形同空法。

對此,內政部地政司坦言,一般房東不讓房客入戶與報稅,已違反租賃定型化契約,「契約無效,但目前並無罰則」;而職業房東不讓房客入戶與報稅,則違反消保法規定,最高可罰30萬元,但房東若因此就不出租給房客,「那也沒輒」。地政司說,稅的問題,會朝稅捐減免方向,持續與財政部、地方政府溝通。

(撰文:何醒邦)

 

 

 

 

原文網址:http://www.nextmag.com.tw/breakingnews/business/416512
2018/06/26 18:00
 

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018年06月26日 17:55

 

 

去年11月底立法院三讀通過的《租賃住宅市場發展及管理條例》(簡稱租賃專法)在627日實施,鼓勵房東將房子委託給包租、代管業者,並在租稅方面給予優惠,但對於房東、房客最相關的簽約事宜,及相關權利義務,內政部表示,要注意以下幾點:

一、押金不得超過2個月租金總額。

二、房東在簽約時,應說明租賃期間,房東負責修繕的項目及範圍。

三、若有二房東,轉租時應經過原房東書面同意,並向房客出示相關書面文件。

四、房東在特定情形下,如房客遲付租金、毀損不修繕等等,房東可檢附相關事證,以書面方式通知房客提前終止租約,加以保障。

五、房客在特定情形下,如疾病意外需要長期療養、住宅不合居住使用等,也可檢附事證,以書面通知房東提前終止租約。

六、租約結束時,房東房客雙方應共同完成屋況及設備點交,遺留物限期催告仍不取回,將視為拋棄,且可由押金扣除處理費用。

 

6月27日以後,租賃契約內容應符合租賃專法的規定。(蘋果日報)

 

租賃專法也加強規範房東房客的權利義務。(蘋果日報)

內政部提醒,民眾或業者如想進一步了解租賃條例相關規範,可至地政司「租賃專法」專區網站查詢(https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/hotnewsall.asp?cid=1589),另有意願加入社會住宅包租代管的房東,及有租屋需求民眾,可到內政部不動產資訊平台的社會住宅專區查詢(網址:https://goo.gl/s9rpBE),或撥打19996直轄市政府洽詢。

內政部地政司指出,專法上路後,租賃契約內容應符合租賃專法的規定,但是627日前簽訂、以及還未到期的租約,則不受影響。(撰文:何醒邦)

原文網址:http://www.nextmag.com.tw/breakingnews/business/416516

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018/06/26 18:00
 

 

 

 

 

首部攸關全國300萬租屋族權益的《租賃住宅市場發展及管理條例》(租賃專法)627日正式實施,將使每年產值2400億元的租賃市場,面臨重大變革。業者預期,介於房客與房東之間的「包租代管業者」,是此條例的重要元素,其所衍生出的龐大商機,每年至少上百億元。

包租代管制度早已行之有年,只是欠缺法制化,「租賃專法」主要就在規範、扶植包租代管業的管理制度與模式,以確保租賃雙方權益。

「包租業」為專業經營者向房東承租房屋,再轉租管理;「代管業」則由專業經營者代為管理租屋,並建立點交、收租、押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等專業制度與服務;而業者的服務費約為租金的10%。對房東而言,可自行出租與管理,也可委託包租代管,雖須支付服務費,亦可享有所得稅及房屋稅優惠。

 

租賃專法上路後,業者預期,其所衍生出的包租代管商機,每年至少上百億元。(蘋果日報)

 

為鼓勵房東將房子委託包租代管業者,租賃專法明定,月租金6000元以下,可以免徵所得稅;6000元~2萬元,所得稅的必要費用可扣除53%2萬元以上,則可扣除43%;而縣市政府對於地價稅、房屋稅,也得予適當減徵,但房東須與專業經營者簽約1年以上。

資深包租代管業者、永勝集團執行長徐銘達說,目前住宅租賃市場,包括租屋、社宅、空屋、學生住宅等,應有150200萬戶,年租金有1800億至2400億元;不過,該市場向來是「稅的大黑洞」,許多房東不繳稅,隱藏出租事實,比重高達9成,「租賃專法就是挑戰房東不報稅的觀念,把空屋挖出來。」

「台北地區租金動輒好幾萬元,6000元免稅額實在很難打動房東!」徐銘達指出,新北市郊區或桃園以南,才有每月6000元租金的房間,尤其房產眾多的包租公們,遇到要調解糾紛時,都擔心會被抓逃漏稅,「就像是喝酒駕車者,即便遇到小擦撞,都希望能私下和解」,透過這個機會可從「地下浮到地上」,至少不用再提心吊膽了。

其次,並非因為稅務,而是「怕麻煩」,如怕房客破壞、沒時間管理的族群,現在因有專業人員管理,收入等於「從零到正」,這類人也會浮出來。

包租代管的商機在台北之外,預期新北市郊、桃園以南的都會,房東有減稅誘因。圖為房仲帶買家到桃園市一處套房看屋。(蘋果日報)

即便商機在台北之外,但預期新北市郊、桃園以南的都會,因房東有減稅誘因,可望衍生可觀的包租代管商機。徐銘達表示,若保守估計全國有150萬戶房子出租,若以11年代管服務費1萬元來算,光是代管潛在商機就達150億元,再加上代租和包租服務費,市場潛在規模至少在200億元以上。

「包租代管的服務過程與買賣房屋差不多,但服務費卻差了1020倍,所以房仲業都不太愛做這塊」,徐銘達說,目前國內具規模的包租代管業者,還不到10家,「租屋市場有150200萬戶,但包租代管業者只要做到3000戶,就算大咖了,可見因為基期低,將來潛力與空間很大!」

「這產業,稅就是罩門,政府有心推,不忍苛責啦。」在這行已有24年的徐銘達說,專法上路後,租屋供給量雖會增加,但就每年23%慢慢地爬,要推行到一定程度,還有很長一段路要走。

(撰文:何醒邦)

 

 

 

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20180626/1380260/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-06-27 00:42經濟日報 記者林彥呈/台北報導
  •  

俗稱「租賃專法」的《租賃住宅市場發展及管理條例》今(27)日正式上路,為占全國人口八分之一的租屋市場帶來重大變革,不僅更加保障房東、房客雙方權益,包租公們若配合包租代管措施,更能享租稅優惠。

經濟日報提供
經濟日報提供
 

根據內政部估算,全國租屋戶數及低度用電住宅共約180萬戶,是導入包租代管服務制度的潛在市場,即將上路的租賃專法,希望引導其中45萬戶委託租賃住宅服務業管理,每位租賃住宅管理人員最少可管理50戶以上,估計增進9,000個工作機會,約可挹注國內GDP達920億元。

內政部次長花敬群昨日召開記者會說明,租賃專法就是把「遊戲規則」講清楚,對於房東而言,可以自行出租與管理,不必實價登錄,也可委託租賃公司或社會住宅的得標公司包租代管,雖然必須實價登錄並支付服務費,但能享有所得稅及房屋稅優惠,甚至獲得房屋修繕補助。

為協助房東處理繁多且雜的租賃事務,未來「包租業」由專業經營者向房東承租房屋,再轉租管理;「代管業」則由專業經營者代為管理租屋,並建立租賃住宅管理人員專業證照制度。

花敬群表示,讓包租公願意參加包租代管是順利推動制度的關鍵因素,因此提出許多租稅誘因,包括個人房東委託租賃住宅服務業經營的契約時間達一年以上者,享有每屋每月最高6,000元租金所得稅免稅,及月租金6,000元至2萬元部分必要損耗費用53%的扣除額。

此外,以往法律未必完善,導致租屋糾紛頻傳,未來在租賃定型化契約的應記載、不應記載事項會管制。另針對租屋押金規定二個月,若遇房客延遲繳租或惡意不繳,超過二個月,房東就可解除契約。

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/3220462?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018-06-27 05:10中央社 台北26日電
  •  

租賃專法明天上路,房仲業者認為,雖然租屋押金限制2個月,且不得阻止設籍報稅,有利房客;但房租收入課稅,以及違建出租問題攤在陽光下,卻不利房東,仍是必須面對的問題。

租賃住宅市場發展及管理條例明天上路,內政部並將陸續發布「住宅租賃契約」、「住宅包租契約」、「住宅轉租契約」、「委託管理契約」等4項契約,將與租賃住宅相關契約行為全面納管,讓國人簽約時有所依循。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,租賃專法實施後將面臨結構性的問題要克服,守法的房東出租房屋,日後租金收入多寡都無所遁形,房東要面臨稅負增加的問題外,房東是否願意主動報稅,甚至補繳以前未申報的房租收入是一大問號。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐則指出,租賃專法實施後,由各縣市政府提供平台公開招標,得標的包租業者負責平台營運、代管業者負責加入平台的房屋管理維護;包租、代管業者分責管理。

她說,未來會有利民眾將閒置的空屋或房間拿到平台招租,但因做法公開透明,房東會面臨租金收入被攤在陽光下,課稅的問題;加上租金仍須提供一定比例給包租、代管業者,房東得接受減少租金收入的現實。

張旭嵐直言,若是熱門的房屋,屋主不須透過政府的平台出租,一樣可以順利找到承租者,冷門的房屋放在政府的平台招租,萬一租不出去,對得標負責的營運包租業者也是一種壓力。

不過,她強調,包租代管法規可解決市場的混亂現象,透過專業代管業者提升租屋品質和安全,解決許多人租不到好房子的窘境,也創造新行業、新藍海。

另外,徐佳馨說,現有出租房屋仍有許多屬於違建的隔間,一旦租賃透明化,違建是否拆除也是個問題。且房東是否能要求房客投保火災險、兇宅險,這些形同增加房租的做法,也是新法實施後要面對的問題。

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/3220327?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼