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全球房市今年在新冠肺炎蔓延和利率降到谷底之際強勁上漲,但路透調查顯示,多國房價2021年將迎來多股逆風,可能下跌,房市可能跟不上消費者物價上漲。

 

過去幾個月來,世界各地解除封鎖抗疫措施並重啟經濟,多國政府祭出規模空前的財政與貨幣刺激,使各地房市景氣為之一振。9月15日至29日對123位分析師訪調結果顯示,今年一些國家的平均房價可望上漲,反映積壓已久的需求和供應不足。

 

但路透9月調查顯示,明年全球主要房市漲幅將普遍趨緩。根據受訪分析師平均預測,美國明年房價可望上漲3.5%,加拿大漲1%,都比6月時的預測強,但比今年美國漲4%和加國漲6%的幅度減緩。英國明年房價可能停滯不前,今年估漲2%。澳洲房價明年可能跌2.8%,但比今年估跌4.5%緩和。印度今年跌6%,明年可能再跌3%。

 

凱投宏觀分析師盧漢森(Hansen Lu)說:「新冠肺炎疫情的長期影響之一,是觸動結構性的房屋需求成長。之前房市復甦超乎預期,我們已大幅上修今年房價預測。」

 

盧漢森指出,經濟疲軟、信用情況緊縮、撐起需求的短期因素消退,都會限縮明年房價漲幅。

 

許多企業受新冠肺炎疫情打擊一蹶不振,失業率又居高不下,可能是未來數年房市面臨的最大威脅。

 

超過六成的受訪分析師表示,未來傾向調降對房價的預測。

 

穆迪經濟學家坎貝爾說:「2021年房價漲幅將減緩,因為申請房貸寬限的戶數增加,對整體房市構成壓力。」他說,最嚴重情境下,美國可能陷入雙底衰退,就業市場和房市可能要到2022年中,才會出現持續性的景氣復甦。

 

明年加拿大房市景氣也將趨緩,反映失業率升高和移民減少使市況降溫。

 

印度和澳洲房市則可能連跌兩年,受失業率走高、消費者信心減弱和疫情復熾顧慮拖累。

https://udn.com/news/story/6811/4904031

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市場恐慌時期,許多良好不動產物件的價格被低估,反而提供很好的進場機會。(圖:AFP)

市場恐慌時期,許多良好不動產物件的價格被低估,反而提供很好的進場機會。(圖:AFP)

新冠病毒對全球經濟造成全面性的影響,包括大封鎖使得全球供應鏈面臨「碎鏈」的危機,重塑了全球各國布局與產業板塊。瀚亞投資認為,疫情對全球房地產市場造成價格錯位,反而提供進場良機,尤其是亞洲的房地產市場,在中長期投資人眼中極具吸引力。

針對全球不動產布局,瀚亞投資建議,要將視野優先放在商用辦公室、工業與零售用地。其中,商辦最具彈性,位於核心市場的空房供給仍然非常吃緊;工業用地則持續受惠於網購崛起、供應鏈物流和倉儲;而零售用地受疫情影響最大,在市場恐慌時期,許多良好物件的價格被低估,反而提供很好的進場機會。對於投資人來說,最終的關鍵在於:如何篩選房地產投資的標的。 

疫情對於全球經濟的影響極大,各國政府已透過貨幣政策和財政政策做出快速因應,最終應有助於穩定市場,並提供風險性資產購買的機會。瀚亞投資認為,與此同時,配置橫跨各種資產類別的多元資產策略,有助於讓投資人免受新冠肺炎疫情的全面影響和市場拋售。舉例來說,瀚亞投資房地產相關基金的投資策略,正是受惠於股票、債券、REITs 和基礎設施證券的多重資產分散配置,有效因應市場波動。

分散投資有助於降低波動

瀚亞投資以近期經驗為例,相較於許多股票,投資組合中的債券有較低的波動性,能有效在疫情風暴中維持穩定;股票部位則是為了在市場復甦時抓住上漲機會,這樣的配置可以為亞洲房地產投資者創造更為平穩的收益,這比單一投資於區域 REITs 的波動來得更小。

跨市場與跨資產類別,同樣也有助於分散風險。瀚亞投資以澳洲為例,它在 2003 年 SARS 期間防疫表現良好,房市影響不大,若基金投資組合納入該市場,將有助於緩和整體的衝擊。以今年新冠肺炎疫情來看,若同時納入商用、工業用、購物中心、物流、住宅開發商和基礎設施等用途的房地產,也有助於緩和市場衝擊。

舉例來說,住宅用房地產容易受當地市場所影響,可能因買家受疫情影響收入而延緩購置住宅;反觀電商與零售商則是受惠於因應疫情封鎖,民眾使用網購來滿足生活所需,進而驅動物流和倉儲的房產需求。 

疫情影響在所難免 總會看見曙光

中國住宅房地產開發商報告指出,一月和二月的合同銷售量顯著下降,但三月銷售狀況開始恢復。瀚亞投資指出,即使疫情已然收斂,中國仍持續透過全國及地方各級採取更大的財政刺激措施,包括針對性的房地產政策:延遲土地費用支付、放寬預售審批要求及購置新房補貼等。由於中國公民居住需求仍然存在,這些措施將有助於吸引買家重新回到市場。

隨著疫情趨緩,許多廠辦重啟營運,房屋銷售狀況正在好轉。瀚亞投資表示,目前排名前 100 位的城市,其土地銷售現已恢復至 2019 年 1 同期的八成。在這種環境下,小型和資產負債表狀況不佳的開發商正在努力籌集資金,因此,仍將觀察重點放在規模更大、品質更好的開發商。

隨著小型企業的經營狀況變得越來越困難,中國房產業可能 2020 年加速整合。瀚亞投資認為,要挑選擁有良好體質的公司,即使新冠肺炎疫情持續時間比預期長,這些公司仍然能夠償還債務並籌集新的資金。雖然那些缺乏短期現金的開發商可能會藉助股權資本籌集或資產出售來度過難關,違約風險的確增加了,這也更說明具有專業、能主動選擇標的主動式基金投資變得更為重要。

SARS 經驗能作為借鏡嗎?

為預測新冠病毒各個層面的影響,最能拿來參考的就是 2003 年爆發的 SARS。不過,瀚亞投資認為,今昔全球化程度和市場相互依存關係皆不同,根據 SARS 爆發的進程去推論新冠病毒的影響太過簡單。儘管如此,它對市場的影響仍具有參考價值。

2003 上半年 SARS 期間 (如圖一),因投資人拒絕在市場低點進行交易,香港、中國內地和新加坡的交易量急劇下滑,但市場供需在下半年便恢復正常。同樣的,瀚亞投資預期 2020 上半年交易量將會跌落低點,但在中國政府寬鬆政策下,交易量應會反彈。其他亞太國家可能需要更長的時間才能從疫情衝擊中緩和下來,但預期各國的財政刺激政策將在 2020 年第二季至第三季度開始影響各地經濟。借鏡 SARS 疫情在新增病例達到頂峰時市場開始復甦,一如中國新冠病毒新增病例在三月達到高點,預期其他區域的經濟將逐步回復。

Bloomberg, Datastream, data from 31 Dec 2002 to 31 Dec 2003. APXJ = Asia Pacific ex Japan. *Recovery marked by performance from trough to year-end.
Bloomberg, Datastream, data from 31 Dec 2002 to 31 Dec 2003. APXJ = Asia Pacific ex Japan. *Recovery marked by performance from trough to year-end.

疫情終將過去

新冠病毒疫情的影響終將緩和,瀚亞投資指出,中國、香港、新加坡的政府會持續為房產業、房客和市民提供貨幣與財政上支持,如香港政府『直升機撒錢式』向永久居民提供 10,000 港元(約 1,200 美金)的紓困補貼。

當前需要關注的問題是,中國內地開發商是否有足夠的現金流來支付未來幾年的貸款利息。瀚亞投資表示,如上所述,許多開發商已在去年 12 月至今年 1 月間發行債券,加上政府擁有許多政策工具可以減輕開發商的融資條件,這個問題並不嚴重。

尤其中國政府政策刺激不遺餘力,在房地產部分,瀚亞投資指出,中國銀保監會 1 月宣布房貸還款寬限期,以協助因疫情影響失去收入的貸款人減緩壓力、部分省市放寬商品屋預售標準。中國人民銀行 2 月開啟中期借貸便利、增加貸款貼現支持、進行央行票據互換(CBS)操作為市場注入流動性;3 月則實施定向降準、給予存款準備金率的優惠 。

在財政政策方面,調降地區增值稅、階段性減免企業社會保險費、鼓勵房東減免租金與補貼租金等。

市場價格大概已反映疫情的風險溢價和短期的經濟衰退,瀚亞投資預期,財政與貨幣刺激政策將在未來幾個月開始發揮影響力。此外,隨著中國全面復工,被壓抑的需求應會支撐房地產市場,約在第二季至第三季度反轉向上。

因為疫情造成的市場恐慌與拋售,瀚亞投資認為,市場恐慌時,資產價值被低估的投資機會湧現,因此,目前亞洲的房地產市場在中長期投資人眼中極具吸引力。


延伸閱讀

https://news.cnyes.com/news/id/4484553

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2020年04月06日 06:00

房地產業在新冠疫情下受到很大打擊。 加通社資料圖片

房地產業在新冠疫情下受到很大打擊。 加通社資料圖片

房地產業在新冠疫情下受到很大打擊。雖然安省政府的緊急狀態令把房地產列為必需服務,但由於法令矛盾,令從業員感到左右為難,驗屋師的風險更大,質疑是否應把房地產列為必需服務。

運亨地產物業代理黎宇昌表示,安省地產議會(RECO)因應疫情規定經紀在疫情爆發期間,禁止舉辦房屋開放日(Open House);如非必要,也要避免參觀物業。
依據安省地產議會的指引,經紀雖然無法與客戶直接面對面接觸,但依然可以用視頻方式聯繫,通過視像方式看樓盤,提供房屋平面圖,以及用測量App等工具;也可以電子文檔和簽名代替紙質文件,利用電子資金轉帳而不是經過認證的支票等網上金融工具。
實地看盤業主家人無處去
黎宇昌說,虛擬買屋只限於極少數的投資者,一般人不可能只是看視頻便決定購買一間百萬元的物業。況且,在房屋交易時存在著很多需要個人接觸的情況,與政府規定兩名不同住址的人必須保持社交距離的要求有衝突。
他說,即使買家同意落訂,但要實地看樓盤時,如果業主家中超過一個人,其他家庭成員是否需要離開暫避,但在政府建議民眾,除了醫療或買餸外不應該離開住所的情況下,經紀和買賣雙方的風險都增加了。
事實上,自從政府提出保持社交距離後,有銀行的估價師便因為屋內有人而拒絕入屋。他說,未知是否有驗屋師拒絕工作的情況。驗樓大約要一、兩個小時,驗屋師的風險更大。
房屋經紀申補助有難度
黎宇昌說,受疫情影響的打工仔可以申請就業保險(EI),但經紀屬於自僱行業,沒有失業金。至於政府提供的4個月,每個月2,000元的援助,也存在著很多問題。因為政府規定,申請人必須沒有工作和沒有預期收入。經紀接客戶或查詢電話,以及將物業資料上載到地產局的電腦盤均屬於工作的一部分。在目前的情況下是有工作,卻沒有收入。
政府援助小生意的4萬元貸款也基本上只有少數的自僱人士或地產經紀受惠。他說,有部分銀行要求申請人必須在3月前便已經開立小商業帳戶,但很多自僱人士只是使用個人戶口,沒有商業帳號。
在疫情初期已經有一些預約睇屋的買家紛紛取消。地產局最新的數據也反映出市場交投量急挫。

 
黎宇昌。 資料圖片

黎宇昌。 資料圖片

https://reurl.cc/8GoAOX

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國外房地產值得投資?他點出3大觀念要先釐清!

好房網News記者黃暐迪/綜合報導
同樣是千萬房價,在國外能夠享有獨棟還包括私人庭院空間,相比台灣都市的小而美物件,不免會讓手頭上有相同資金的投資客想要海外投資一番。
不過投資一定有風險,房市專家胡偉良針對國外房地產到底值不值得投資?他表示,消費者要先釐清以下三大觀念。
同樣的房價在國外買房能夠享有較寬廣的空間,但到底海外投資值不值得,專家認為要先釐清觀念再考慮出手。圖/pixabay
同樣的房價在國外買房能夠享有較寬廣的空間,但到底海外投資值不值得,專家認為要先釐清觀念再考慮出手。圖/pixabay
一、國外的房子其實不便宜
胡偉良表示,很多國外城市的房價,一眼看去似乎比台北市的房價便宜很多,但是這些大城市只有幾十萬人口,人口規模相當於台北市之外的其他城市,如果和台灣的一般城市房價相比,這些城市的房子還是很貴的。 
二、與國外的大城市相比,國外城市的房價其實更高 
像是紐約、洛杉磯、東京、倫敦這樣的大城市,其市區人口有好幾百萬,都市圈人口有一兩千萬。這樣的城市房價就比國內的貴,舉例來說紐約、洛杉磯的房價,差不多是台北房價的兩倍。 
三、國外的房子投資收益率也不高
紐約、東京等特大城市的房產,不但價格貴,持有成本也很高,但投資收益率並不高。 
以紐約為例,其房價大約是台北的2倍,名義上的房租收益率在4%以上,但是扣除房產稅、保險費、管理費等稅費後,最後也就剩下2%左右。
胡偉良指出,這樣的收益率和台北差不多,但考慮到管理的方便性,投資價值還是國內城市的房子比較好。 
最後胡偉良也不諱言,說其實還有一個簡單的邏輯可以告訴你在國外買房不太可靠,因為這是個資金富足的時代,國外的資金也在尋找投資機會。
前兩年歐洲的國債收益率很低,甚至是負的,如果國外的房產有較高收益,那麼早就被專業機構、富豪們買走了。那有可能等我們去買?所以,普通家庭去國外買養老房是不太靠譜的。 
不過,有少數高淨值人群,資產很多,在國內已有很多套房子了,他們在國外買房不是為了增值,而是為了優化投資組合,分散持有資產。那是另一種考慮,不在討論之列。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/179040245966.html?utm_source=line

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國外房地產值得投資?他點出3大觀念要先釐清!

好房網News記者黃暐迪/綜合報導
同樣是千萬房價,在國外能夠享有獨棟還包括私人庭院空間,相比台灣都市的小而美物件,不免會讓手頭上有相同資金的投資客想要海外投資一番。
不過投資一定有風險,房市專家胡偉良針對國外房地產到底值不值得投資?他表示,消費者要先釐清以下三大觀念。
同樣的房價在國外買房能夠享有較寬廣的空間,但到底海外投資值不值得,專家認為要先釐清觀念再考慮出手。圖/pixabay
同樣的房價在國外買房能夠享有較寬廣的空間,但到底海外投資值不值得,專家認為要先釐清觀念再考慮出手。圖/pixabay
一、國外的房子其實不便宜
胡偉良表示,很多國外城市的房價,一眼看去似乎比台北市的房價便宜很多,但是這些大城市只有幾十萬人口,人口規模相當於台北市之外的其他城市,如果和台灣的一般城市房價相比,這些城市的房子還是很貴的。 
二、與國外的大城市相比,國外城市的房價其實更高 
像是紐約、洛杉磯、東京、倫敦這樣的大城市,其市區人口有好幾百萬,都市圈人口有一兩千萬。這樣的城市房價就比國內的貴,舉例來說紐約、洛杉磯的房價,差不多是台北房價的兩倍。 
三、國外的房子投資收益率也不高
紐約、東京等特大城市的房產,不但價格貴,持有成本也很高,但投資收益率並不高。 
以紐約為例,其房價大約是台北的2倍,名義上的房租收益率在4%以上,但是扣除房產稅、保險費、管理費等稅費後,最後也就剩下2%左右。
胡偉良指出,這樣的收益率和台北差不多,但考慮到管理的方便性,投資價值還是國內城市的房子比較好。 
最後胡偉良也不諱言,說其實還有一個簡單的邏輯可以告訴你在國外買房不太可靠,因為這是個資金富足的時代,國外的資金也在尋找投資機會。
前兩年歐洲的國債收益率很低,甚至是負的,如果國外的房產有較高收益,那麼早就被專業機構、富豪們買走了。那有可能等我們去買?所以,普通家庭去國外買養老房是不太靠譜的。 
不過,有少數高淨值人群,資產很多,在國內已有很多套房子了,他們在國外買房不是為了增值,而是為了優化投資組合,分散持有資產。那是另一種考慮,不在討論之列。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/179040245966.html

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中國時報 
普華國際不動產公司董事長劉博文
普華國際不動產公司董事長劉博文

普華國際不動產公司董事長劉博文

眼前雖然沒有全球性的衰退危機,然而投資人對市場前景擔憂仍在,態度由原先的審慎樂觀轉趨保守,普遍認為應更加審慎選擇投資標的,並充分考慮政經環境與地緣政治中的各類議題,才能在多變的市場中求取獲利。投資人目前關注的亞太地區政經議題包括陸美貿易戰、日韓外交爭議及香港社會的持續抗爭,這些事件造成跨國不動產投資行為的縮手,跨國不動產投資金額及比例下降,國內投資者間交易的比重相對增加。
儘管大環境充滿變數,但根據資誠全球聯盟組織(PwC)與城市土地學會(Urban Land Institute)發布的《2020年亞太地區房地產趨勢調查報告》,2020年亞太投資前景最佳的五個城市分別為新加坡、日本東京、越南胡志明市、澳洲的雪梨及墨爾本,台北則從去年的21名爬升至14名。

筆者在今年初即已預期,今年大台北的不動產市場將會有明顯的復甦。受到陸美貿易戰影響,高資本、高技術密集的台商回流,為工業地產帶來一波小陽春。傳統辦公商圈的商辦老化,企業紛紛將總部遷移到屋齡較新的信義計畫區、大直及南港,加上共享辦公空間業者的積極搶市,也使得空置率下降。住宅市場方面,幾大仲介體系今年業績都有兩位數的成長,反應了自住型買方在等了幾年看回不回的行情後,開始承接的買盤力道。

台北的不動產市場仍將是國內投資者參與的市場,對外資而言,大部份的A級商業地產換手率及流通性不足,許多仍為壽險機構及大型財團所長期持有,短期內不會是外資積極參與的市場。

綜觀整個亞太市場,儘管陸美貿易戰疑雲依然籠罩,工業及製造業部門前景未明,商辦仍受投資人歡迎,為目前表現最佳的資產類別。隨著電商強勢崛起,優質數據中心、智慧物流中心在市場上仍供不應求;在新消費模式驅動下,冷凍食品的成長,推動對冷庫設備地產的需求亦超出市場預期,產業園區、長照住宅也持續吸引投資人關注。在個別地緣政治下,亞太房地產仍有諸多商機,值得投資人審慎評估及布局。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20191123000638-260110?chdtv

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中時電子報 
末日博士羅比尼警告:2020全球經濟9大風險。(美聯社資料照)

末日博士羅比尼警告:2020全球經濟9大風險。(美聯社資料照)

股今年以來不斷走高,但「末日博士」羅比尼(Nouriel Roubini)表示,儘管市場看好美中將達成第一階段貿易協議等好消息,可望帶動全球經濟,仍須慎防9大風險,警告「目前金融市場出現非理性繁榮」。
羅比尼列出9大風險。第一,德國、日本、大陸最新數據顯示,經濟仍在放緩;第二,中美貿易的不確定性仍多;第三,香港局勢持續惡化,陸方恐在2020年強力鎮壓;第四,歐元區各國對寬鬆政策出現分歧,德國和其他擁有財政寬鬆空間的國家,繼續抵制歐洲央行的寬鬆措施。

第五,伊朗內亂愈演愈烈,中東局勢不樂觀;第六,多數央行對經濟的支持已達極限,財政刺激手段受到政治和高債務約束;第七,民粹主義在全球許多地方惡化,抵制全球化、貿易、移民等問題,玻利維亞、智利、法國、西班牙、印尼、伊拉克、伊朗等地,近日都爆發大規模抗議活動。

第八,川普政府領導下的美國是不確定性的最大來源,川普的美國優先政策恐破壞二次世界大戰後美國及其盟國創造的國際秩序;第九,發達經濟體和新興市場的人口老化日趨惡化,這將阻礙經濟未來潛在增長。

文章來源:Why Financial Markets’ New Exuberance Is Irrational

(中時電子報)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20191123000011-260410?chdtv

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2019年10月29日

高敏鳳/台北報導】海外置產最怕就是「對當地的法規跟居住習慣不熟悉」、「天高皇帝遠沒人管理物業」、「買到爛尾樓建案血本無歸」3件事,21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示,民眾在購買前優先考慮國家政局穩定性,並選有信譽代理商及建商,若自行購屋遇到買賣爭議,可向各縣市消保官申訴。

泰國房價部分比台北還高,此圖為曼谷文華東方酒店管理式住宅。資料照片

遇爭議先向消保官申訴

董家菱說,優先考慮標的國家政局穩定性,及該國稅制、持有期間及售屋成本,包含持有稅、管理費、代租管費用,及出售的交易所得稅,確保投資收益是否符合期待。她表示,最好挑有信譽仲介公司,且要能提供「一條龍」服務,還要留意負責和當地建商合作的國內業者,是否有不動產經理人銷售執照。
若是沒有經紀人或代理商可協助,可檢附具體個案資料,送請經紀業所在直轄市、縣(市)政府查明,並向消保官申訴,或向「消費者調解委員會」申請調解;若涉及跨國消費糾紛,可至「外交部領事事務局」網站查詢各國申訴管道,或透過經紀業協助,向國外企業經營者所在地的國家申訴,依當地不動產相關法令規定處理。另外,還得考慮貨幣穩定保值性,建議選以美金交易國家,較能避免匯兌損失。購買前務必實地考察,深入了解物件特色及當地環境,避免只聽代理商片面之言。
瑞普萊坊海外專案投資部經理劉慧華建議,投資區域選開發中國家最佳,風險最低保值較好,轉手較有價值。劉慧華指出,以英國倫敦為例,普遍1個套房報酬率3∼5%,但有些業者自行提到6%,看到這樣的數字就要擔心可能受騙。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛建議,想要海外置產的民眾,如在台灣找代理商,可查詢有無接洽大型建商跟建案,比較有保障。

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20191029/38482412/news/

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海外投資東南亞過熱 房市現「泡沫化」隱憂

好房網News編採中心/綜合報導
看準東南亞國家未來發展,各國企業近年積極布局投資,帶動當地大型建案熱潮,如泰國、印尼等地,就有不少大型開發案正進行當中。但有外媒分析,在大型外資注入之下,有人擔心辦公室和住房將有供應過剩的問題,加上外資資金發展趨勢的穩定性生變,讓東南亞房市過熱,甚至出現景氣下滑的跡象。
今年Q2調查顯示,約半數國際房地產業者認為,印尼、新加坡、馬來西亞與泰國等國的景氣正在下滑,辦公室閒置率也居高不下。探究其原因,除了受到美中貿易戰延長影響之外,加上中國經濟減緩、泰銖升值等因素,讓原先支撐東南亞房價的投資人資金,增添更多不確定性。
各國企業近年積極布局投資,造成東南亞國家房市過熱,甚至出現景氣下滑的跡象。圖/截自pixabay
各國企業近年積極布局投資,造成東南亞國家房市過熱,甚至出現景氣下滑的跡象。圖/截自pixabay
先前仲量聯行總經理趙正義就認為,東南亞房市風險仍然過大,市場的供需也必須考量,像是馬來西亞目前就有過度供給的問題;大師房屋國際事業部副總經理蔡詠綸也分析,隨著投資熱的退燒,海外投資南向造成交屋糾紛頻傳,「爛尾」爭議層出不窮。再加上代銷業者涉嫌吸金或歇業,讓不少投資客陷入不管是獲利、出租還是善後都很難的困境,所以當然「孤兒房」糾紛也最多。
而消基會董事游開雄則表示,海外置產獲利雖高,但存在一定風險,並不是穩賺不賠,重要的是,投資客需慎選代銷業,而仲介或代銷商需有告知投資者的義務,包括明確標地、價金、當地法規等都需講清楚說明白,避免日後不必要的糾紛。
 

https://reurl.cc/md0YYG

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2019-10-12 22:37經濟日報 記者 林政鋒
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日本是成熟穩健的已開發國家,比起新興市場國家的政經環境風險高,不管是人文生活條件或是穩定的經濟環境,都是值得外國人做投資主體。加上推動貨幣寬鬆政策,日圓貶值,另一方面還有提出讓外資可以建設新住宅,並且享稅制優待,帶動房市發展。


經濟日報提供
經濟日報提供
 
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,明年東京奧運是國際大事,過去主辦奧運的國家,必定投入全數心力興利建設,包含蓋設運動場及周邊建築,這不僅推動東京基礎建設,也拉抬投資資金挹注,經濟效應囊括各行各業,也少不了不動產業,加上都心也有都更題材,更令東京房市後勢看漲。

興建奧運場地、整修道路等利多都使房價持續上漲,除此之外,外國人帶來的觀光財,東京人口持續成長,也是讓東京經濟上漲的一大主因,陳炳辰說,由於人口成長是房市發展的一項利多,因此不論是自然成長還是人口遷徙的社會成長,只要有人就會有居住的需求。


經濟日報提供
經濟日報提供
 
另外,獲取穩健的租金報酬也是投資日本房地產優勢,其房價具備長期上漲的資本利得,但日本房地產新屋有快速折舊疑慮,投資者可挑選新古、中古屋齡物件,而在1981年之後的物件需符合地震法規,更是選屋關鍵,以中古屋的房價,加上安全建材規劃,出租投報率超過4%並不難,CP值相當高。

對於國人前進日本置產,陳炳辰指出,可以日本人的習慣鎖定一些條件做選屋,像是地點不能離地鐵站超過十分鐘的路程,坪數也不需太大,主要是單身族居住,以套房為主,約在6坪左右就符合日本人需求,且其物件均以實坪計算,使用空間上較台灣來得大。而屋齡可挑選25年以下的房子,屋齡太高恐面對日後投入的修繕費用高,而且申請銀行貸款也會受限,未來脫手難度也高。另外,日本人注重隱私,台灣一樣分租方式不算太多,也是挑選置產物件得考量因素。

面對東京不算熟悉的投資人,陳炳辰建議,不妨選擇山手線沿線大站,而東京都的23區之中,又以「都心5區」的新宿、中央區、千代田、港區與澀谷為首選,具備保值抗跌特性。不過日本人較不喜歡商業區,投資民眾可觀察物件周邊的交通機能、綠地、採買方便性等。

https://money.udn.com/money/story/5930/4100930?from=ednappsharing

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報導:MyGoNews蕭又安
時間:2019-10-10

這招讓你投資撿到槍 全球最大房仲品牌指出海外置產3要點(圖:21世紀不動產)
這招讓你投資撿到槍 全球最大房仲品牌指出海外置產3要點(圖:21世紀不動產)
新聞摘要
  • 這招讓你投資撿到槍 全球最大房仲品牌指出海外置產3要點
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】不動產一直是國人投資、避險的首選,不過台灣從2014年開始打房,奢侈稅、限貸令、房地合一稅等,使得投資人變現難度增加,打房政策紛紛出籠也直接或間接影響造成近年台灣的房地產市場不景氣,投資人都紛紛把錢拿到海外置產,而海外置產近來最夯的選項就是東協各國的海外標的物,像現在在曼谷、越南當包租公都享有近5%-8%的投報率,相比台灣平均租金投報率約4-5%之下享有較大的獲利空間,再加上台灣少子化及各項租屋政策影響,在台灣當包租公似乎不如往年榮景, 21世紀不動產企劃研究室教您如何踏出海外投資的第一步。
 
下一個房產投資新熱點---東協國家
 
(圖:21世紀不動產)
首先,在眾多海外市場選擇好的國家標的非常重要,目前21世紀不動產企劃研究室首推「東協經濟共同體」(ASEAN Economic Community, AEC)的國家,一開始最早期從馬來西亞、泰國、柬埔寨等國都是時下十分熱門的選擇,而現在最新興的國家就是越南,越南總人口接近1億,即將成為亞洲第8個人口超過1億的國家;從年齡結構來看,約88%左右的人口在55歲以下的青壯年,整體平均年齡30歲左右,這樣的人口基數和年齡結構使得越南消費市場保持了旺盛的活力,國家的人口紅利與經濟發展也帶來了房地產的繁榮,此外由於中美貿易戰的關係,吸引了許多的台商還有外資都挹注資金到越南設廠投資,越南2018年的GDP成長率來到7%,是台灣的兩倍之多,現在正以充沛的經濟動能在亞洲舞台上發光發熱,準備迎向屬於越南的經濟高峰段,全球最大房仲品牌21世紀不動產洞見此風潮,正式於越南河內拓點搶佔越南房市商機。
 
全球最大房仲品牌 海外置產享有當地優質服務
 
(圖:21世紀不動產)
其次,一般消費者海外置產最怕就是「對當地的法規跟居住習慣不熟悉」、「天高皇帝遠沒人管理物業」、「買到爛尾樓建案血本無歸」三件事,要解決這些疑慮首要就是挑選有信譽的仲介公司才不會買了海外的房產後卻變成沒人管理的『海外孤兒』,例如據點遍佈全球81個國家地區的21世紀不動產,都能為海外置產的消費者做後續的一條龍的服務,21世紀不動產的越南河內加盟店團隊包含台灣、越南籍成員,台灣的消費者到當地便可以中文與21世紀不動產當地團隊成員溝通無礙,更享有當地越南籍成員在地化深耕多年的專業服務,不再被當語言不通的冤大頭剝削。
 
外國人置產規定限制報你知
 
(圖:21世紀不動產)
最後,21世紀不動產企劃研究室整理新興東協國家對於外國人購買房地產的一些規定和限制,提醒對海外置產有興趣的消費者可以先了解,例如泰國只需要有護照,外國人便直接可以購買土地持分的房地產,且購買的房產具有永久產權,但購買資金需由外國以外幣(非泰銖)匯入,且每棟集合住宅外國人的持有比例不得超過49%;而越南則是外國人則是只能購買2樓以上的公寓產品,而持有比例的部分,外國人在同一棟的公寓內不得擁有超過總數30%的比例,獨立房屋(透天)亦不能超過總數的10%。(本文由21世紀不動產提供,不代表本網站立場)

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/130369/

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2019-10-07 05:30

海外房產因不易及時掌控風險,若誤信「團購包租」、「保證獲利」,甚至「10年就回酬」等行銷口號,一腳恐先踏進地雷區。(法新社資料照)

〔記者徐義平/台北報導〕近年來海外房產投資降溫,萬一找錯代銷業者,獲利不成恐還慘變孤兒房。正規且大型的代銷業者指出,海外房產因不易及時掌控風險,若誤信「團購包租」、「保證獲利」,甚至「10年就回酬」等行銷口號,一腳恐先踏進地雷區。

誤信行銷口號 恐踏進地雷區

大馬信義房屋總經理李杰峰分析,過去有部分經營海外房產業者,以考察團、看屋團等名義,一窩蜂舉辦說明會吸引民眾上門,甚至以「保證獲利」、「10年保證回酬」等銷售手法,讓民眾拿錢買單,其實都暗藏風險。

還有少數業者會先支付一成的訂金,跟建商拿一批房子,然後加價賣給台灣民眾,以賺取差價;此舉不但讓民眾買進的價格比當地還高,甚至未來5年增值空間已先被業者吃掉,很有可能導致租金收益率偏低、後續招租不順而認賠出場。

經營海外房地產業者指出,這種「賺差價」模式,不但讓業者的獲利空間可打破台灣規定服務費為總價最高六%的限制,最高獲利幅度甚至可拉大至2成。

大師房屋國際事業部副總經理蔡詠綸說,過去東南亞房地產因進入門檻較低,還有「包租」、「團購」等行銷方式攬客,但交屋後才發現出問題;因購買的房產在海外,若打國際訴訟,耗時費力、訴訟費用又高,多數投資客只好認賠殺出。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1323100

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2019-10-07 05:30

馬來西亞房地產市場供過於求,在獲利「難」、出租「難」以及善後「難」三難下,「孤兒房」恐將湧現。(法新社資料照)

獲利難、出租難、善後難

馬來西亞各州待售新屋數量前五名

〔記者徐義平/台北報導〕以代銷馬來西亞房產投資為主的亞太國際地產前陣子驚傳停業,凸顯前幾年「瘋」南向投資房地產已快速退燒。業者指出,近2年國人海外房產投資金額跌破百億元,僅剩高峰時3成不到,尤其是馬來西亞等供過於求市場,在獲利「難」、出租「難」及善後「難」三難下,「孤兒房」恐將湧現。

大師房屋國際事業部副總經理蔡詠綸分析,前波海外房產投資熱潮約在2012至2015年間,熱門投資國家包括日本、馬來西亞、澳洲及加拿大、美國等;最熱時每年海外購置房產金額可達400、500億元。但隨著投資退燒,相較於投資日本房產多數賠掉匯差,南向房產投資則因部分代銷業者涉嫌吸金或歇業,讓不少投資客陷入「三難」,孤兒房糾紛也最多。

慎選地點、代銷業 避免風險

蔡詠綸說,在投資熱潮最盛時,甚至出現類似國內預售屋買賣權利預約單的「紅單」炒作,但熱潮過後,近2年交屋糾紛頻傳,部分建案因當初代銷業者未仔細過濾,更傳出「爛尾」爭議。

根據統計,以當時最熱投資地點的大馬柔佛州為例,待售新屋總數近1.7萬戶、價值達144億馬幣,折合逾1100億台幣。

大馬信義房屋總經理李杰峰表示,近年的確有部分投資大馬房產的台灣民眾找上門,希望幫忙處理交屋、出租,甚至出售,尤其是柔佛州新山一帶;但該區是大馬房產滯銷戶數第一名,因供給過多,房價出現波動,進而影響出租市場,短時間很難處理。

他分析,海外房產投資「主升段」早已過了,現在不可能靠著「短進短出」賺到增值財,反而得觀察國際趨勢,尤其是美中貿易戰開打後,那些國家能夠成為資金避險,甚至吸引產業進駐的區域。

蔡詠綸指出,投資海外房地產要慎選地點及代銷業者,可聚焦政治穩定、交易透明及移民人口多、留學熱區等;投資前還要先搞清楚未來出場是否有買家接手,若無其他國際買家,或當地民眾購屋能力不足,就不宜投資。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1323099

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2019-09-30 23:53經濟日報 編譯洪啟原/綜合外電
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鑒於低利率和經濟衰退疑慮揮之不去,投資人逃離股市,將資金投入自助倉儲這個避風港。

華爾街日報報導,Public Storage和Extra Space Storage等公司專門經營自助倉儲設施,提供顧客付費存放私人物品的服務,是不動產投資信託(REIT)的熱門投資標的。這些公司幾乎把所有獲利回饋給股東,對尋求增加收入的投資人極具吸引力,特別是目前許多債券或現金工具僅提供微薄的報酬。

美國聯準會(Fed)第3季連續降息兩次,以降低美國經濟受全球經濟放緩的衝擊。同時,美國殖利率曲線多次倒掛,通常是經濟衰退的前兆,對美國不動產類股而言卻是好兆頭。

雖然許多投資人將不動產投資信託當成債券的替代品,但不動產投資信託的風險通常高於債券。整體REIT去年表現不如意,加入股市大盤下跌的行列。

不過今年REIT終於也揚眉吐氣,只是個人倉儲今年並非表現最佳的不動產信投資信託族群,反而是數據中心和移動式房屋的表現最突出,含股息在內的報酬率到26日為止分別達48.5%和45.9%。不過自助倉儲的總報酬率也有26.4%,擊敗股市大盤,其中Public Storage和Extra Space這兩家自助倉儲龍頭在股市陷入低谷時表現特別亮眼。

https://udn.com/news/story/6811/4077836

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2019-09-22 05:30

因英國倫敦房產投資糾紛,亞太國際地產董事長秦啟松資產被投資民眾聲請凍結。(記者徐義平攝)

〔記者徐義平/台北報導〕多位財經名人曾推薦海外地產首選的亞太國際地產,近年來危機連環爆,去年底遭檢調搜索,今年9月1日更驚爆停業;而去年同樣遭檢調搜索的「台灣搜房網」也傳出已停業。房地產業者擔心,最壞的情況就是過去透過2家業者投資海外房地產的民眾,可能淪為「海外孤兒」。

兩業者去年被搜索 本月陸續宣告停業

 

根據經濟部商業司登記資料,亞太國際地產於2012年1月底成立,正好是海外置產熱潮的時間點,至今已超過7年,最熱時期1年可銷售超過百億元的海外房產。不過,去年11月底,與另一家經營海外的業者「台灣搜房網」,同樣因以「保證獲利」等話術推銷英國倫敦房地產,吸引投資金額超過10億元,同時遭到檢調搜索。

事隔不到1年,亞太國際地產9月1日驚爆停業,預計停業1年。亞太國際地產聲明,停業原因是部分投資英國房產的客戶因未能收取建商提供的保證租金,在今年4月針對亞太國際地產、董事長秦啟松以及總經理等銀行帳戶與資產,向法院聲請查扣與假扣押,目前所有資金與資產均遭到凍結,因資產凍結已超過4個月,面臨求助無門的窘境,才會決議8月15日申請停業,並確定9月1日停業。

除了亞太國際地產,另一家遭到檢調搜索的「台灣搜房網」,也在9月11日確定停業,停業時間同樣是1年。

各國政府防堵炒房 海外房產投資式微

 

房地產業者指出,這波海外置產熱潮起於2011年中「奢侈稅」上路後,推估8年來逾2000億元資金「錢」進海外,一路從日本、馬來西亞買到澳洲、倫敦、美國等;光是台北市登記專營海外房產投資的經紀業家數,截至2017年底就近200家。

不過,好景不常,隨著各國房地產被熱錢炒高,各國政府陸續祭出防堵政策,加上出租率不高,甚至面臨脫手獲利不易等問題,近幾年海外房產投資逐漸式微。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1319621

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高力國際:預估東京未來5年將去化高達3184座台北101大樓商用面積。(圖:高力國際提供) 高力國際:預估東京未來5年將去化高達3184座台北101大樓商用面積。(圖:高力國際提供)

外資商仲高力國際今 (15) 日指出,今年第 2 季亞洲 15 個主要房地產投資市場,以新加坡及東京市場表現最穩健,投資動能相對穩定,其中,東京都會區物流業需求大幅增加,預估東京未來 5 年,將去化高達 3184 座台北 101 大樓的商用面積。

高力國際強調,第 2 季亞洲房地產投資因受到全球貿易緊張、政治事件及活動影響等國際局勢影響,多採取靜觀其變態度,而政府也推出利多政策,盼維持穩定的投資動能。然而,在負面因素衝擊下,雖然一些地區活動可能仍保持低迷,高力國際仍觀察到,新加坡及東京市場表現穩健,投資動能相對穩定。

在日本市場方面,高力國際指出,日本電商持續蓬勃發展,促使物流倉儲與辦公需求跟著加溫,據世界銀行所發布的「2018 年物流績效指數」,日本排名為全球第五,亞洲第一。

其中,東京都會區的物流業務需求更大幅增加,預估未來 5 年,每年將以 10% 以上的幅度成長,預估累積去化面積將達 1.2 億平方公尺 (約 3630 萬坪),相當於 3184 棟台北 101 大樓,或是 461 座大安森林公園大的面積,去化程度驚人。

高力國際指出,新加坡在政府部門的鼓勵方案下,特別是舊大樓及核心商業區的都市更新,將會是未來主要投資標的。

新加坡最近兩大綜合渡假村開發案 (Integrated Resorts, 簡稱 IRs) ,更斥資 90 億元新幣進行擴建,經營權並延長至 2030 年,濱海灣金沙酒店將再興建一棟新酒店大樓,及一座容納 1.5 萬人的娛樂劇院;聖淘沙將再新增 2 棟旅館,且環球影城也將設置新主題設施,可望增加 5000 個就業機會及 50 萬旅遊人次,帶動當地商業及休閒娛樂產業發展,為經濟成長及投資活動帶來正面連鎖反應,預期新加坡作為商業避風港的地位,將會日益提升。

高力國際董事總經理劉學龍。(鉅亨網記者張欽發攝)
高力國際董事總經理劉學龍。(鉅亨網記者張欽發攝)

在台灣市場方面高力國際投資部執行董事黃正忠則指出,台灣受到此波美中貿易緊張局勢影響,台商重新布局生產基地,回移部分產能,帶動商用不動產投資及土地交易熱度高,上半年交易金額達 536 億元,其中以工業不動產及辦公大樓仍最受青睞;此外開發商持續搶進適合開發辦公室及住宅的土地,推升 2019 上半年土地成交量至 1431 億元,較 2018 年上半年增加 52%。

展望未來,高力國際預期亞洲房地產市場在全球局勢動盪的影響下,整體投資活動將趨謹慎,尤其香港及中國一線城市所受到的衝擊將會更為顯著,而新加坡與日本成為新避險基地的機會將更為提高。高力國際董事總經理劉學龍認為台灣下半年投資市場氛圍將受到國際局勢動盪及 2020 年總統大選等內外因素夾擊影響,投資力道與上半年相比將較為趨緩。

 


延伸閱讀

https://news.cnyes.com/news/id/4367528

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2019-07-11 13:50:58聯合新聞網 運巢社社長_倪子仁
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2015年以來,台灣房市成交量明顯走緩。於是建商開始減量經營,代銷及房仲是服務業,賺的是成交的佣收,影響最大也最深。為了活下去,上市櫃建商包括欣陸、全坤興、亞昕等建商及代銷、房仲業者,開始隨著小英政府新南進政策前往開疆闢土。

誇張的海外不動產投報率喊很大。圖/倪子仁提供
誇張的海外不動產投報率喊很大。圖/倪子仁提供
 

以房仲業為主的這股勢力全力挺進馬來西亞、柬埔寨、越南及泰國,一場海內外搶錢大作戰已如火如荼的在台灣全面開打。

在全球經濟萎靡不振之下,歐美及中國成長動能趨於緩和,東協國家的經濟成長率異軍突起,受到全球投資人高度關注,台灣政府更將新南進視為戰略布局般高調地推動。

泰國曼谷房市已明顯走下坡。圖/倪子仁提供
泰國曼谷房市已明顯走下坡。圖/倪子仁提供
 

台灣房仲業者紛紛打出酒店式公寓為號召,以不錯的投報率開始在台灣運作投資買盤進場。所推出的小豪宅建案,以都會時尚及緊臨捷運站為賣點,所推小套房建案更是僅要新台幣 200萬元起,企圖吸引台灣的投資買盤進場。

然而隨著台灣房市觸底逐步回溫,前幾年吸引大量台灣資金前往投資柬埔寨金邊及泰國曼谷的房市銷售早已開始走低。一位不願透露姓名的海外房仲業者更直言,海外不動產投資風暴即將爆發,已經無可避免。

組團購屋,以團購折價多來吸引買盤進場。圖/倪子仁提供
組團購屋,以團購折價多來吸引買盤進場。圖/倪子仁提供
 

海外不動產業者表示,這些打著低總價高投報率的建案,喊出每年5~8%甚至2位數的投報率吸引台灣及大陸、香港購屋團前往團購。業者提供所謂的「團購服務」,也就是說,組團來買屋,買越多,折價越多來吸引買盤進場。

然而,投資海外不動產的風險不低。海外投資不動產有很多持有型態,產權、地上權、使用權等,不同的持有型態有不同的風險,相關稅賦的計算方式不同,進場與出場機制也不一樣。

房市交易首重「交易安全」 ,特別是哪家建商蓋的,口碑很重要。海外不動產不是每個國家都像台灣一樣,私人可以擁有土地建物產權,即使可以擁有產權,法律也不見得允許外國人擁有產權。且投資不動產有很多持有型態,不同的持有型態有不同的風險,萬一沒有掌握好風險,恐造成血本無歸的地步。

投資海外不動產的陷阱多,千萬得小心。圖/倪子仁提供
投資海外不動產的陷阱多,千萬得小心。圖/倪子仁提供
 

另外,海外不動產強調高投報率的建案不少,有不肖業者喊爽的每年投報率保證8%,甚至2位數字都喊出來了。對此,我的建議是必需了解租金是毛租金(Gross Rent)還是淨租金(Net Rent),扣掉相關融資、稅負、管理成本,算算稅後淨租金收益到底是多少,這裡面的學問與算法必須深度詢問與評估才不會掉入陷阱而不自知。

投資海外不動產的陷阱多,特別是許多國家的房仲市場與台灣相距甚大。購買雖容易,但買了之後要包租當包租公或要賣出獲利了結時,由誰來回租管理及買賣?當初買的地產業者許多根本沒有提供服務,更別說是跑單幫的房仲個體戶了。

海外不動產糾紛此起彼落,少碰為妙。圖/倪子仁提供
海外不動產糾紛此起彼落,少碰為妙。圖/倪子仁提供
 

海外不動產的糾紛愈來愈多,英國、泰國等國的房產糾紛紛紛躍上新聞版面。此外匯兌風險也必須考量,不要賺了房價卻因匯兌損失貶很大,結果您投資的海外房產成了名符其實的海外孤兒,也衍生出許多的購屋糾紛而後悔莫及。

https://house.udn.com/house/story/5918/3922854

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2019-07-06 23:53經濟日報 編譯林聰毅/綜合外電
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全球房地產市場現在看起來與危機前的截然不同,債務水平較低,投機建案也較少。 本報...
全球房地產市場現在看起來與危機前的截然不同,債務水平較低,投機建案也較少。 本報系資料庫
 
經歷多年來的廉價資金與價格飆漲後,許多跡象顯示全球房地產榮景逐漸接近尾聲,當年引爆金融海嘯的元兇再度令人憂慮。

在美國,紐約第五大道的商店正在關閉,因為電子商務的不斷崛起,零售業哀鴻遍野。在中國,房地產投機狂熱導致數百萬戶新建公寓空無人住。世界各地上市的房地產證券交易價格遠低於其資產的帳面價格。在以往,這種現象預示著經濟已走下坡。

房地產億萬富豪澤爾(Sam Zell),以在金融危機前夕拋售360億美元辦公室投資組合聞名於世,如今他又在出脫不動產。他說,這種過程使人意識到市場的轉變,「四年半前我們放一個不動產到市場,就有17個投標,其中15個是真的。去年我們放一個,只有三個投標,希望有一個是真的。 」

經濟日報提供
經濟日報提供
 
在11年前那場金融危機,房地產扮演關鍵角色。不良的住宅抵押貸款組合癱瘓了信用市場,而大約400億美元的高風險商用不動產暴險成為雷曼兄弟倒閉的原因之一。全球房地產市場現在看起來與危機前的房地產市場截然不同,債務水平較低、抵押貸款規範較嚴,投機建案也較少。量化寬鬆政策使市場膨脹並縮小債券殖利率,迫使投資人到找尋其他地方的收入,法人資金大舉流人房地產。由於利率走低的時間比一年前預期的更久,對於收益率的追求將會持續下去。

根據Real Capital Analytics,全球城市的房地產價格已飆至新高:比2007年的前次頂峰高出45%。然而,巨額資金仍在湧入這個產業。澤爾說,房地產已經過頭了,「太多資金追求太少機會」。大多數觀察家不認為房地產市場馬上面臨崩盤,摩根大通的不動產金融部門共同主管崔德威說:「自2014或2015年以來,大家都說要有一場修正,但根本沒發生…。」Fed在去年11月發布的第一份金融穩定報告中,點名商用不動產價格是一大弱點。摩根士丹利房地產投資部門的董事總經理西爾弗曼表示,「我們正處於比較成熟的階段,特別是美國,很多地方的價格都很高…,我們非常專注於防範下行風險 」。

https://money.udn.com/money/story/5599/3914191

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【大紀元2019年06月25日訊】(大紀元記者桐研新西蘭編譯報導)如果在奧克蘭購買價格中等的房子,2013年底您只需支付50萬紐幣。六年後,即使在市場的低迷期間,同樣的房子,價值會超過80萬。那麼,如果您在尋找未來幾年內的資本收益,應該在哪裡買房呢?

由於支付能力緊縮,更嚴格的貸款標準以及對投資者的更多限制,新西蘭人不要期望未來幾年內房價會像以前那樣快速增長。但全國各地仍有一些地區房價上漲 ,例如,在4月至5月期間,吉斯伯恩的房價每天增加2,645紐幣。

Corelogic的研究主管Nick Goodall表示,人們應該了解該地區的當地經濟發展情況。「更廣泛的惠靈頓地區,這是我最熟悉的地區,在新西蘭工黨優先黨政府的協助下,看起來有一個合理的前景和強勁的就業機會。」

Homes.co.nz首席數據科學家Tom Lintern表示,如果北島小城鎮在未來三年繼續增加,他會感到驚訝。

「在未來的幾年,我看好基督城,它與新西蘭其他城市不同。在過去五年,基督城房價並沒有顯著上漲。之前被地震破壞的房產最終將被修復或更換,留下更高價值的住房存量,該市的基礎設施投資將繼續吸引更多人前往該地區。「

Infometrics的經濟學家Brad Olsen表示,他看到了霍克灣和奧克蘭的潛力。Hawke’s Bay的中位數房價在過去十年中飆升,從2013年的不到30萬增加到47萬。

Olsen說:「對於霍克灣而言,我們還處於繁榮的尾端,全國一些地區的住房需求仍然很大。」

「奧克蘭有點意思:由於可負擔問題最近價格已經走低,但我們仍然認為超級城市供應不足,這意味著價格有進一步上漲的空間。結果可能有兩種:價格上漲,因為住房需求超過當前供應量;或實際負擔能力會抑制未來三年的價格增長。需注意儘管現在抵押貸款更便宜,但並非總是這樣。」

新西蘭房地產投資者聯合會(New Zealand Property Investors Federation)執行官Andrew King表示,他仍然預計該國大部分地區的經濟增長將會放緩。

「任何高於平均水平的增長都可能來自首次購房者,並且會出現在有良好就業機會的地區。因此,查看就業數據可能會顯示哪些地區可能做得好。」他說,「我認為租賃提供商應該關注資產價值和租金回報,而不是追逐資本收益領域。」

但投資者Graeme Fowler表示,即使投資者也不應該專注於嘗試選擇下一個繁榮的地方。

「在我投資的25年或更長時間裡,我從不擔心房價上漲或下跌。有時候一個區域會比另一個區域上漲的多,那麼其他區域將迎頭趕上。所以換句話說,如果你比較奧克蘭與北帕默斯頓,或漢密爾頓與達尼丁,或新普利茅斯與霍克斯灣,隨著時間的推移,他們都會保持在相互非常接近的比例範圍,一直如此。

「如果你問50個不同的人,價格會怎麼變化,他們會給出不同答案,因為實際上沒有人知道,也不重要。像我這樣的投資者從不關心房產價格,因為它不是我們的投資策略。我們支付首付款,由租客在未來20至25年內還清房產,然後我們從房產中獲得收入。該房子的價值與我們購買時的價值相同還是貴了10倍,這無關緊要。

責任編輯:易凡

http://www.epochtimes.com/b5/19/6/24/n11343775.htm

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2019-02-11 作者: 幣圖誌

(圖/翻攝自幣圖誌,以下同)

這次年假過的真的有點久,在台股封關後,美股的表現算是平靜,美股這段時間共8個交易日,漲跌幅普通,道瓊工業指數從24579上漲到25106,累積上漲527點,漲幅約2.1%。

科技類股為主的Nasdaq,漲幅稍微多了點,有3.8%,S&P500,累積上漲2.57%,費城半導體漲幅為5.35%。值得一提的是台積電在美國掛牌的ADR,TSM這段時間漲幅有4%,如果台積電在新春開紅盤第一天有亮眼的漲幅,台股整體就不至於太差。畢竟台積電佔了台股權重實在太高。

上圖為台灣加權指數前20名權重表。


上圖為TSM日線圖。

對於美股的多單者來說,目前最大的煎熬,莫過於年線上下的洗盤...。個股來說,有些確實已經站上年線好一段時間,例如:剛宣布併購案的禮來藥廠(股票代號:LLY)、甲骨文(股票代號:ORCL)、股價呈現多頭攻擊的萬事達卡(股票代號:MA)。

但這種不是大多頭的盤面,如果你的個股基本面好、技術面也OK,可是大盤在年線上下洗盤過程,出現了長黑下殺。

原先手上強勢的個股,你會抱的很不安心,這陣子的美股就是這個樣子,有在盤面操作的讀者朋友,一定能了解這種感覺。

總體經濟方面各國央行皆釋放鴿派訊息

在2月5日澳洲央行決定維持基準利率不變,除了認為經濟成長的衰退風險有在增加,同時又下調了對通膨的預測。另一方面,消費者在聖誕節期間的購買力不足,房地產價格也是持續疲軟,增加了澳洲經濟面臨的不確定性。

而英國央行2月利率會議同樣按兵不動,也同步下調了2019年和2020年英國經濟成長預期。

美國聯準會今年要升息的機會,從原本三碼,變成兩碼,現在甚至考慮都不升息了?假如從總體經濟的考量,代表經濟已經降溫,也沒有通膨的問題;假如從炒股的角度來看,代表熱錢又再度進入各項風險性商品。

從美國十年期公債利率來看,各大投資機構幾乎已經篤定認為上半年毫無升息可能,至於台灣部份,過去美國升的時候未升,未來美國維持現狀甚至降息時,台灣央行恐怕更難做出任何升息的決策。

上圖為美國十年期公債殖利率走勢圖。


資料來源:cmegroup

還記得在去年12月,美股創下大蕭條以來最慘月份表現,也讓許多專業投資人大舉作空,然而轉眼沒多久的時間,美國三大指數又在1月份快速上漲,還創下了30年以來的最佳表現。

這當然讓投資人昏頭轉向,不過也是極好的一次練習機會。過去幾年來,常看到坊間書籍告訴我們如何成功得到懶人高報酬,或者平均年報酬率10%到20%的穩定報酬。

弔詭的是,讀者朋友只要細細閱讀,就會發現幾乎通通從2008~2009年進場,我們都知道這次的多頭走的很久,但股市不是永遠都上漲的,每一次的金融風暴總是發生在你我都覺得「不可能的時機點」,經歷過完整的多頭與空頭循環者,還依舊能在市場中屹立不搖者,至少已經懂得如何與市場風險共存。

被動投資也好、存股學派也好、甚至價值型投資、成長型投資、動能型投資。

如果不能找出適合自己屬性的投資方式,一味想直接拷貝別人的做法,很快的...市場會讓你知道什麼是風險。

1月風險資產價格普遍上漲,是Fed釋放出鴿派信號所帶來的首要熱錢,不過來到2月中,這種受惠於政策的超買似乎已經比較冷靜,畢竟短線快速上漲過程,還沒有見到明顯的領頭羊出現!

https://www.wealth.com.tw/home/articles/19676

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

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