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高力國際:預估東京未來5年將去化高達3184座台北101大樓商用面積。(圖:高力國際提供) 高力國際:預估東京未來5年將去化高達3184座台北101大樓商用面積。(圖:高力國際提供)

外資商仲高力國際今 (15) 日指出,今年第 2 季亞洲 15 個主要房地產投資市場,以新加坡及東京市場表現最穩健,投資動能相對穩定,其中,東京都會區物流業需求大幅增加,預估東京未來 5 年,將去化高達 3184 座台北 101 大樓的商用面積。

高力國際強調,第 2 季亞洲房地產投資因受到全球貿易緊張、政治事件及活動影響等國際局勢影響,多採取靜觀其變態度,而政府也推出利多政策,盼維持穩定的投資動能。然而,在負面因素衝擊下,雖然一些地區活動可能仍保持低迷,高力國際仍觀察到,新加坡及東京市場表現穩健,投資動能相對穩定。

在日本市場方面,高力國際指出,日本電商持續蓬勃發展,促使物流倉儲與辦公需求跟著加溫,據世界銀行所發布的「2018 年物流績效指數」,日本排名為全球第五,亞洲第一。

其中,東京都會區的物流業務需求更大幅增加,預估未來 5 年,每年將以 10% 以上的幅度成長,預估累積去化面積將達 1.2 億平方公尺 (約 3630 萬坪),相當於 3184 棟台北 101 大樓,或是 461 座大安森林公園大的面積,去化程度驚人。

高力國際指出,新加坡在政府部門的鼓勵方案下,特別是舊大樓及核心商業區的都市更新,將會是未來主要投資標的。

新加坡最近兩大綜合渡假村開發案 (Integrated Resorts, 簡稱 IRs) ,更斥資 90 億元新幣進行擴建,經營權並延長至 2030 年,濱海灣金沙酒店將再興建一棟新酒店大樓,及一座容納 1.5 萬人的娛樂劇院;聖淘沙將再新增 2 棟旅館,且環球影城也將設置新主題設施,可望增加 5000 個就業機會及 50 萬旅遊人次,帶動當地商業及休閒娛樂產業發展,為經濟成長及投資活動帶來正面連鎖反應,預期新加坡作為商業避風港的地位,將會日益提升。

高力國際董事總經理劉學龍。(鉅亨網記者張欽發攝)
高力國際董事總經理劉學龍。(鉅亨網記者張欽發攝)

在台灣市場方面高力國際投資部執行董事黃正忠則指出,台灣受到此波美中貿易緊張局勢影響,台商重新布局生產基地,回移部分產能,帶動商用不動產投資及土地交易熱度高,上半年交易金額達 536 億元,其中以工業不動產及辦公大樓仍最受青睞;此外開發商持續搶進適合開發辦公室及住宅的土地,推升 2019 上半年土地成交量至 1431 億元,較 2018 年上半年增加 52%。

展望未來,高力國際預期亞洲房地產市場在全球局勢動盪的影響下,整體投資活動將趨謹慎,尤其香港及中國一線城市所受到的衝擊將會更為顯著,而新加坡與日本成為新避險基地的機會將更為提高。高力國際董事總經理劉學龍認為台灣下半年投資市場氛圍將受到國際局勢動盪及 2020 年總統大選等內外因素夾擊影響,投資力道與上半年相比將較為趨緩。

 


延伸閱讀

https://news.cnyes.com/news/id/4367528

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2019-07-11 13:50:58聯合新聞網 運巢社社長_倪子仁
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2015年以來,台灣房市成交量明顯走緩。於是建商開始減量經營,代銷及房仲是服務業,賺的是成交的佣收,影響最大也最深。為了活下去,上市櫃建商包括欣陸、全坤興、亞昕等建商及代銷、房仲業者,開始隨著小英政府新南進政策前往開疆闢土。

誇張的海外不動產投報率喊很大。圖/倪子仁提供
誇張的海外不動產投報率喊很大。圖/倪子仁提供
 

以房仲業為主的這股勢力全力挺進馬來西亞、柬埔寨、越南及泰國,一場海內外搶錢大作戰已如火如荼的在台灣全面開打。

在全球經濟萎靡不振之下,歐美及中國成長動能趨於緩和,東協國家的經濟成長率異軍突起,受到全球投資人高度關注,台灣政府更將新南進視為戰略布局般高調地推動。

泰國曼谷房市已明顯走下坡。圖/倪子仁提供
泰國曼谷房市已明顯走下坡。圖/倪子仁提供
 

台灣房仲業者紛紛打出酒店式公寓為號召,以不錯的投報率開始在台灣運作投資買盤進場。所推出的小豪宅建案,以都會時尚及緊臨捷運站為賣點,所推小套房建案更是僅要新台幣 200萬元起,企圖吸引台灣的投資買盤進場。

然而隨著台灣房市觸底逐步回溫,前幾年吸引大量台灣資金前往投資柬埔寨金邊及泰國曼谷的房市銷售早已開始走低。一位不願透露姓名的海外房仲業者更直言,海外不動產投資風暴即將爆發,已經無可避免。

組團購屋,以團購折價多來吸引買盤進場。圖/倪子仁提供
組團購屋,以團購折價多來吸引買盤進場。圖/倪子仁提供
 

海外不動產業者表示,這些打著低總價高投報率的建案,喊出每年5~8%甚至2位數的投報率吸引台灣及大陸、香港購屋團前往團購。業者提供所謂的「團購服務」,也就是說,組團來買屋,買越多,折價越多來吸引買盤進場。

然而,投資海外不動產的風險不低。海外投資不動產有很多持有型態,產權、地上權、使用權等,不同的持有型態有不同的風險,相關稅賦的計算方式不同,進場與出場機制也不一樣。

房市交易首重「交易安全」 ,特別是哪家建商蓋的,口碑很重要。海外不動產不是每個國家都像台灣一樣,私人可以擁有土地建物產權,即使可以擁有產權,法律也不見得允許外國人擁有產權。且投資不動產有很多持有型態,不同的持有型態有不同的風險,萬一沒有掌握好風險,恐造成血本無歸的地步。

投資海外不動產的陷阱多,千萬得小心。圖/倪子仁提供
投資海外不動產的陷阱多,千萬得小心。圖/倪子仁提供
 

另外,海外不動產強調高投報率的建案不少,有不肖業者喊爽的每年投報率保證8%,甚至2位數字都喊出來了。對此,我的建議是必需了解租金是毛租金(Gross Rent)還是淨租金(Net Rent),扣掉相關融資、稅負、管理成本,算算稅後淨租金收益到底是多少,這裡面的學問與算法必須深度詢問與評估才不會掉入陷阱而不自知。

投資海外不動產的陷阱多,特別是許多國家的房仲市場與台灣相距甚大。購買雖容易,但買了之後要包租當包租公或要賣出獲利了結時,由誰來回租管理及買賣?當初買的地產業者許多根本沒有提供服務,更別說是跑單幫的房仲個體戶了。

海外不動產糾紛此起彼落,少碰為妙。圖/倪子仁提供
海外不動產糾紛此起彼落,少碰為妙。圖/倪子仁提供
 

海外不動產的糾紛愈來愈多,英國、泰國等國的房產糾紛紛紛躍上新聞版面。此外匯兌風險也必須考量,不要賺了房價卻因匯兌損失貶很大,結果您投資的海外房產成了名符其實的海外孤兒,也衍生出許多的購屋糾紛而後悔莫及。

https://house.udn.com/house/story/5918/3922854

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2019-07-06 23:53經濟日報 編譯林聰毅/綜合外電
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全球房地產市場現在看起來與危機前的截然不同,債務水平較低,投機建案也較少。 本報...
全球房地產市場現在看起來與危機前的截然不同,債務水平較低,投機建案也較少。 本報系資料庫
 
經歷多年來的廉價資金與價格飆漲後,許多跡象顯示全球房地產榮景逐漸接近尾聲,當年引爆金融海嘯的元兇再度令人憂慮。

在美國,紐約第五大道的商店正在關閉,因為電子商務的不斷崛起,零售業哀鴻遍野。在中國,房地產投機狂熱導致數百萬戶新建公寓空無人住。世界各地上市的房地產證券交易價格遠低於其資產的帳面價格。在以往,這種現象預示著經濟已走下坡。

房地產億萬富豪澤爾(Sam Zell),以在金融危機前夕拋售360億美元辦公室投資組合聞名於世,如今他又在出脫不動產。他說,這種過程使人意識到市場的轉變,「四年半前我們放一個不動產到市場,就有17個投標,其中15個是真的。去年我們放一個,只有三個投標,希望有一個是真的。 」

經濟日報提供
經濟日報提供
 
在11年前那場金融危機,房地產扮演關鍵角色。不良的住宅抵押貸款組合癱瘓了信用市場,而大約400億美元的高風險商用不動產暴險成為雷曼兄弟倒閉的原因之一。全球房地產市場現在看起來與危機前的房地產市場截然不同,債務水平較低、抵押貸款規範較嚴,投機建案也較少。量化寬鬆政策使市場膨脹並縮小債券殖利率,迫使投資人到找尋其他地方的收入,法人資金大舉流人房地產。由於利率走低的時間比一年前預期的更久,對於收益率的追求將會持續下去。

根據Real Capital Analytics,全球城市的房地產價格已飆至新高:比2007年的前次頂峰高出45%。然而,巨額資金仍在湧入這個產業。澤爾說,房地產已經過頭了,「太多資金追求太少機會」。大多數觀察家不認為房地產市場馬上面臨崩盤,摩根大通的不動產金融部門共同主管崔德威說:「自2014或2015年以來,大家都說要有一場修正,但根本沒發生…。」Fed在去年11月發布的第一份金融穩定報告中,點名商用不動產價格是一大弱點。摩根士丹利房地產投資部門的董事總經理西爾弗曼表示,「我們正處於比較成熟的階段,特別是美國,很多地方的價格都很高…,我們非常專注於防範下行風險 」。

https://money.udn.com/money/story/5599/3914191

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【大紀元2019年06月25日訊】(大紀元記者桐研新西蘭編譯報導)如果在奧克蘭購買價格中等的房子,2013年底您只需支付50萬紐幣。六年後,即使在市場的低迷期間,同樣的房子,價值會超過80萬。那麼,如果您在尋找未來幾年內的資本收益,應該在哪裡買房呢?

由於支付能力緊縮,更嚴格的貸款標準以及對投資者的更多限制,新西蘭人不要期望未來幾年內房價會像以前那樣快速增長。但全國各地仍有一些地區房價上漲 ,例如,在4月至5月期間,吉斯伯恩的房價每天增加2,645紐幣。

Corelogic的研究主管Nick Goodall表示,人們應該了解該地區的當地經濟發展情況。「更廣泛的惠靈頓地區,這是我最熟悉的地區,在新西蘭工黨優先黨政府的協助下,看起來有一個合理的前景和強勁的就業機會。」

Homes.co.nz首席數據科學家Tom Lintern表示,如果北島小城鎮在未來三年繼續增加,他會感到驚訝。

「在未來的幾年,我看好基督城,它與新西蘭其他城市不同。在過去五年,基督城房價並沒有顯著上漲。之前被地震破壞的房產最終將被修復或更換,留下更高價值的住房存量,該市的基礎設施投資將繼續吸引更多人前往該地區。「

Infometrics的經濟學家Brad Olsen表示,他看到了霍克灣和奧克蘭的潛力。Hawke’s Bay的中位數房價在過去十年中飆升,從2013年的不到30萬增加到47萬。

Olsen說:「對於霍克灣而言,我們還處於繁榮的尾端,全國一些地區的住房需求仍然很大。」

「奧克蘭有點意思:由於可負擔問題最近價格已經走低,但我們仍然認為超級城市供應不足,這意味著價格有進一步上漲的空間。結果可能有兩種:價格上漲,因為住房需求超過當前供應量;或實際負擔能力會抑制未來三年的價格增長。需注意儘管現在抵押貸款更便宜,但並非總是這樣。」

新西蘭房地產投資者聯合會(New Zealand Property Investors Federation)執行官Andrew King表示,他仍然預計該國大部分地區的經濟增長將會放緩。

「任何高於平均水平的增長都可能來自首次購房者,並且會出現在有良好就業機會的地區。因此,查看就業數據可能會顯示哪些地區可能做得好。」他說,「我認為租賃提供商應該關注資產價值和租金回報,而不是追逐資本收益領域。」

但投資者Graeme Fowler表示,即使投資者也不應該專注於嘗試選擇下一個繁榮的地方。

「在我投資的25年或更長時間裡,我從不擔心房價上漲或下跌。有時候一個區域會比另一個區域上漲的多,那麼其他區域將迎頭趕上。所以換句話說,如果你比較奧克蘭與北帕默斯頓,或漢密爾頓與達尼丁,或新普利茅斯與霍克斯灣,隨著時間的推移,他們都會保持在相互非常接近的比例範圍,一直如此。

「如果你問50個不同的人,價格會怎麼變化,他們會給出不同答案,因為實際上沒有人知道,也不重要。像我這樣的投資者從不關心房產價格,因為它不是我們的投資策略。我們支付首付款,由租客在未來20至25年內還清房產,然後我們從房產中獲得收入。該房子的價值與我們購買時的價值相同還是貴了10倍,這無關緊要。

責任編輯:易凡

http://www.epochtimes.com/b5/19/6/24/n11343775.htm

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2019-02-11 作者: 幣圖誌

(圖/翻攝自幣圖誌,以下同)

這次年假過的真的有點久,在台股封關後,美股的表現算是平靜,美股這段時間共8個交易日,漲跌幅普通,道瓊工業指數從24579上漲到25106,累積上漲527點,漲幅約2.1%。

科技類股為主的Nasdaq,漲幅稍微多了點,有3.8%,S&P500,累積上漲2.57%,費城半導體漲幅為5.35%。值得一提的是台積電在美國掛牌的ADR,TSM這段時間漲幅有4%,如果台積電在新春開紅盤第一天有亮眼的漲幅,台股整體就不至於太差。畢竟台積電佔了台股權重實在太高。

上圖為台灣加權指數前20名權重表。


上圖為TSM日線圖。

對於美股的多單者來說,目前最大的煎熬,莫過於年線上下的洗盤...。個股來說,有些確實已經站上年線好一段時間,例如:剛宣布併購案的禮來藥廠(股票代號:LLY)、甲骨文(股票代號:ORCL)、股價呈現多頭攻擊的萬事達卡(股票代號:MA)。

但這種不是大多頭的盤面,如果你的個股基本面好、技術面也OK,可是大盤在年線上下洗盤過程,出現了長黑下殺。

原先手上強勢的個股,你會抱的很不安心,這陣子的美股就是這個樣子,有在盤面操作的讀者朋友,一定能了解這種感覺。

總體經濟方面各國央行皆釋放鴿派訊息

在2月5日澳洲央行決定維持基準利率不變,除了認為經濟成長的衰退風險有在增加,同時又下調了對通膨的預測。另一方面,消費者在聖誕節期間的購買力不足,房地產價格也是持續疲軟,增加了澳洲經濟面臨的不確定性。

而英國央行2月利率會議同樣按兵不動,也同步下調了2019年和2020年英國經濟成長預期。

美國聯準會今年要升息的機會,從原本三碼,變成兩碼,現在甚至考慮都不升息了?假如從總體經濟的考量,代表經濟已經降溫,也沒有通膨的問題;假如從炒股的角度來看,代表熱錢又再度進入各項風險性商品。

從美國十年期公債利率來看,各大投資機構幾乎已經篤定認為上半年毫無升息可能,至於台灣部份,過去美國升的時候未升,未來美國維持現狀甚至降息時,台灣央行恐怕更難做出任何升息的決策。

上圖為美國十年期公債殖利率走勢圖。


資料來源:cmegroup

還記得在去年12月,美股創下大蕭條以來最慘月份表現,也讓許多專業投資人大舉作空,然而轉眼沒多久的時間,美國三大指數又在1月份快速上漲,還創下了30年以來的最佳表現。

這當然讓投資人昏頭轉向,不過也是極好的一次練習機會。過去幾年來,常看到坊間書籍告訴我們如何成功得到懶人高報酬,或者平均年報酬率10%到20%的穩定報酬。

弔詭的是,讀者朋友只要細細閱讀,就會發現幾乎通通從2008~2009年進場,我們都知道這次的多頭走的很久,但股市不是永遠都上漲的,每一次的金融風暴總是發生在你我都覺得「不可能的時機點」,經歷過完整的多頭與空頭循環者,還依舊能在市場中屹立不搖者,至少已經懂得如何與市場風險共存。

被動投資也好、存股學派也好、甚至價值型投資、成長型投資、動能型投資。

如果不能找出適合自己屬性的投資方式,一味想直接拷貝別人的做法,很快的...市場會讓你知道什麼是風險。

1月風險資產價格普遍上漲,是Fed釋放出鴿派信號所帶來的首要熱錢,不過來到2月中,這種受惠於政策的超買似乎已經比較冷靜,畢竟短線快速上漲過程,還沒有見到明顯的領頭羊出現!

https://www.wealth.com.tw/home/articles/19676

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專家認為,經濟擴張周期已經持續近10年,總有結束的一天。(達志/Shutterstock)

1950年以來的經濟衰退與聯準會基金利率趨勢圖。 1980年以來,過度槓桿化的金融系統和聯邦基金利率下降是為了刺激消費和經濟活動。(圖片來源/Lance Roberts)

2008年金融風暴隔年經濟開始復甦至今,這波經濟擴張周期已經持續近10年,但景氣不可能無限期擴張,總有一天會結束。專家警告,在金融市場基本面疲弱浮現後,大量資金無預警火速撤離風險資產,或將成為引爆下一次金融危機的導火線,但其幕後黑手又會是誰?

華爾街見聞報導,金融諮詢Clarity Financial經濟學家Lance Roberts分析指出,一般人忽視了經濟的基本規律,它不是一根不斷向上的直線,而是有高低起伏的周期。儘管投資人都希望經濟擴張周期能夠永續,不過在歷史上從未發生過。他認為,本輪經濟擴張周期的驅動力來自大量流動性被注入金融系統、超級寬鬆的貨幣政策,以及迅速飆升的債務累積。

「回顧過去經濟衰退後,聯準會(Fed)每次都會放寬貨幣政策來刺激經濟成長,但同時也扼殺經濟系統自行調整的機會。」Roberts指出,寬鬆的貨幣政策以及持續鬆綁的監管環境,造成市場債務比重激增,一旦Fed貨幣政策轉向,危機通常很快接踵而至。

他提醒,由於Fed的人為干預,系統內的槓桿不斷增加,因此每次危機都將比前一次更嚴重。然而令人擔憂的是,Fed為避免發生系統性風險,只得祭出比先前更低的利率政策。

目前美國的利率水準處在史上相對低位,而下一次危機來臨將迫使Fed再採取救市殺手鐧,來阻止持續10年的經濟擴張周期崩解。

Roberts指出,近幾個月,經濟衰退風險逐漸攀升,陸續出現重要警訊,包括殖利率曲線反轉、全球經濟動能下降,及名義和實際債券收益率較低等。他預測,在金融市場基本面疲弱浮現後,大量資金無預警迅速撤出風險資產,或將成為引爆下一次經濟衰退的導火線。

「萬一經濟衰退很快到來,聯準會將沒有充足的降息空間,來因應救市的刺激措施。」Roberts提醒,美國投資者需要為下波經濟衰退做好準備,預期這次衰退規模較大、時間也較長,可能會在下一次金融危機爆發時到來,且時間點讓人出乎意料而措手不及。

(中時電子報)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190206000036-260410

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歐美房市的投資策略建議

 

國人偏好房地產投資,在低通膨、不升息下又難以推升房價後市,法國巴黎銀行財富管理最新提出解方,推薦房地產投資者可以採取兩項策略:「不動產投資信託」及「直接購買房地產」。

法國巴黎銀行財富管理房地產投資策略主管Pol Robert Tansens指出,市場條件可能還並不明朗,房地產投資人可以採取簡單的策略,投資人在規劃任何投資策略時,都同時必須依個人狀況,各自考慮到三大關鍵,一是未來的流動性資金需求、二是財務報酬預期、三是欲達到投資目標的時間。

去年第四季全球金融大震盪衝擊,各銀行財富管理部門的管理資產總量(AUM)都出現嚴重縮水,像道富銀行掌管的2.5兆美元資產,在短短三個月內縮水一成,其中包括銀行自營部位和為法人客戶代管的部位。法國巴黎銀行財富管理針對房地產市場分析,認為市場條件惡化下,同樣很難確保房市能保值抗跌。

牛津經濟研究院指出,經過這一波市場的上沖下洗,現在總經研究圈討論的議題已轉向「通縮疑慮」、「放緩升息」等,其中,美國貨幣政策緊縮預計將在2019年放緩,已是市場上的共識。牛津經濟研究院認為,這將影響整個亞洲的政策利率,估計會比2018年增長緩慢,同時,鑑於大陸需求放緩、中美貿易摩擦等干擾,通膨減緩也已看到趨勢。

法巴銀指出,房市在最壞的情況下,高品質的房地產所產生的租金收入流,應能為投資人提供更多保護,並使投資人/屋主持續獲得淨租金。另一種選擇則是,房地產投資人能在降溫的房地產市場中找到全新的機會,投資人將能以更優惠、更有利的價格購入全新的房產。

法巴銀據此建議投資人,應投資於「增值型(Value-added)房地產基金」,且必須由稱職的資產管理公司所管理。這類私募基金的投資週期應持續數年,才能避免在較不理想且昂貴的週期階段一次性全盤收購,從而降低風險。不過,由於英國(特別是倫敦)的辦公大樓市場情況逐漸惡化,法國巴黎銀行財富管理對於英國的不動產投資信託(REITs)持負面態度,也並不看好新興市場房地產。

(工商時報)

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190128000505-260208

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法國巴黎資產管理資深策略分析師丹尼.莫瑞斯(Daniel Morris)認為,2019年在全球總經面的最大風險依然是貿易戰、通貨膨脹飆升,以及中央銀行的政策操作失誤。莫瑞斯觀察,金髮女孩經濟(goldilocks)逐漸退場,是這三年來全球總經面最明顯的變化。

但隨著過去半年來美國與歐洲製造業景氣快速降溫,以及歐洲出口表現大不如前,2019年這兩個已開發市場的經濟成長減緩恐難避免,意味金髮女孩經濟已經變成金髮失落經濟。金髮女孩經濟的特色是全球經濟成長、通膨穩定且市場波動低,也是帶動2017年全球經濟成長的重要力量。2018年美國實施稅改,刺激經濟景氣,使得金髮女孩特色去年依然在美國發揮效用。但進入2019年,金髮女孩將變成金髮失落。

至於在新興市場中最受矚目的中國,在去年與美國陷入關稅大戰前,製造業與服務業PMI都開始惡化。但今年中國的經濟成長率還是能維持在6.2%。

在投資策略上,莫瑞斯認為,美股過去三個月跌勢已經超過獲利下修的程度,科技股與能源股成為重災區,但伴隨市場推估美國聯準會可能調整升息腳步,反而推升了價值型股票的表現;歐股表現則持續受到英國脫歐談判、義大利政府舉債上限協商,以及貿易戰風險的影響。

在固定收益方面,隨著聯準會縮減資產負債表,歐洲央行也減少購債,預期將推升債券殖利率。法國巴黎資產管理新興市場團隊投資分析師克倫.拓瓦(Karan Talwar)則分析,當前新興市場的整體狀況好壞參雜。不含中國在內的全球新興市場經濟可望在2019年加速成長,但諸如墨西哥、土耳其與俄羅斯等新興市場國家,都有抑制各自表現的變數。聯準會若暫緩升息腳步,無疑對新興市場債券是好消息,尤其新興市場匯率在2018年大跌後,評價極具吸引力,預估當地貨幣計價的債券,表現將優於以主要貨幣計價者,惟波動可能仍會偏高。

(時報資訊)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190119001293-260410

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2019/01/02 17:05
 

 

 

隨著北京管控資金外流,以往都在全球天價買房的陸資,如今逐步撤退。路透

隨著北京管控資金外流,以往都在全球天價買房的陸資,如今逐步撤退。路透

 

《華爾街日報》報導,中國投資人今年可能繼續從全球頂級商業地產市場撤退,在利率攀高之際,進一步加重跌勢。

過去幾年,中國及外國資金將世界各國商業房地產炒高,如今北京管控資金外移,房市已出現反轉。

根據REAL CAPITAL ANALYTICS數據,去年第3季,中國財團和其它機構投資人共賣出2.333億美元(約71.8億台幣)歐洲旅館、商辦與其它商用不動產,買入僅5810萬美元(約17.9億台幣)。同樣第3季,在美國賣出超過10億美元,購買2.3億美元。

分析師預估,這股趨勢將在2019年延續。北京當局專注維持人民幣穩定,少有跡象會放寬海外投資規定。

反映經濟放緩,人民幣兌美元2018年跌掉5.7%。分析師認為,若美中貿易戰加劇,2019年將繼續貶。

REAL CAPITAL資深主任雷希(Tom Leahy)說,中國投資人賣商業不動產的原因,政治因素大於市場狀況。

中國資金退出,正好適逢歐美各國升息。商業不動產對利率尤其敏感,因為買家通常透過高槓桿融資來買,而利率上升時,機構投資人傾向將資金從房地產移往債券。

中國投資人佔歐美房市的比例不高,但由於過去幾年,天價購買歐美標的建物都是中國人,因此仍會衝擊市場心理。

2018年中國從商業房市撤資的案例,包括以中國官營銀杏樹投資(Gingko Tree Investment)為首的財團,賣掉位在倫敦金融城的Ropemaker Place大樓。華凌集團也賣掉曼徹斯特建案Middlewood Locks股權。

2015年安邦保險以19.5億美元收購紐約華爾道夫酒店(Waldorf Astoria)而名聲大噪,這筆交易創下美國旅館歷史最高售價。目前,安邦保險正在出售2年前以55億美元收購的酒店資產,正在裝修的華爾道夫不在其中。

中國投資人在歐美高調搶購房市的日子恐怕告一段落。REAL CAPITAL一份2018年前3季的報告指出,中國和香港用於購買房地產的跨境資本,2017年佔全球跨境資本流量的17%,達到高峰,2018年截至報告出爐時已掉至10%。(吳國仲╱綜合外電報導)

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190102/1493656/

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談論2018年的黑天鵝,影響最大的,莫過於美國總統川普發狂對全球打起貿易戰,不只傷了對手,也害了美國與其盟友的經濟狀況。(圖/達志影像)

 

迎向新的一年,對許多投資人來說,2018年全球股市震盪,油價上沖下洗,歐盟陷入危機,加上中美貿易戰開打,黑天鵝擾亂國際金融市場甚钜。談論2018年的10隻黑天鵝,影響最大的,莫過於美國總統川普發狂對全球打起貿易戰,不只傷了對手,也害了美國與其盟友的經濟狀況。

黑天鵝事件是指,不可能預測的重大事件,非常罕見發生,但若發生,就會有強大的影響力。 據《華爾街見聞》列出以下10項影響市場的黑天鵝:

第10名,日本經濟連兩季負成長:此前,日本達成連續8季的經濟擴張,為1989年以來最佳,加上日本與多國簽訂經貿協定,有望拉動出口成長,但在內需疲弱、外銷無力的打擊下,經濟還是放緩,甚至出現負成長,2019年還得面對「消費稅上調」這隻黑天鵝。

第9名,新興市場遭遇股債匯3殺:受到美國經濟復甦,美國聯準會(Fed)升息、美元流通性緊縮影響,2018年新興市場面臨危機,5月阿根廷率先崩盤,巴西、委內瑞拉、南非、俄羅斯、印度、印尼等新興經濟體緊跟在後,股、債、匯市全遭屠殺。

第8名,英國脫歐之路又遇難題:脫歐問題未解,對於歐盟或是金融市場都是負面影響,加上英國首相梅伊的脫歐方案在國內遭到否決,英國對脫歐進行新一輪的公投議題再起,若最終英國淪為無協議脫歐,恐對市場造成重大打擊。

第7名,大陸經濟壓力突顯:面對國內去槓桿化政策以及對外貿易摩擦,大陸經濟下行壓力漸增,2018年第三季GDP跌落至6.5%,為2008年金融危機以來最低。

第6名,美國期中選舉共和黨失利:美國的期中選舉,等於是川普政府的期中考試,事實證明,美國對川普執政打了一個不及格的分數,眾議院重回民主黨控制,共和黨以些微差距,保住了參議院。

第5名,美國長達9年牛市逐步邁向終點:美股連續幾年走揚,卻在2018年10月崩跌,甚至在12月的跌幅逼近經濟大蕭條以來最慘,股市震盪情況也前所未聞,Fed升息政策也對美股是一大打擊。

第4名,油價從暴漲到暴跌:2018年的油價走勢從原本的不斷攀升,隨後在10月轉頭下行,甚至暴跌,跌幅甚至達到4成。石油輸出國家組織(OPEC)成員國達成協議停產,然而川普不斷在推特發文,要求油價還要更低,讓情況越發惡劣。

第3名,義大利政壇民粹主義崛起:義大利大選出現了五星運動黨與聯盟黨的聯合政府,雖一再承諾不會退出歐盟,去可能在共同議題出現分歧意見,加上預算案問題與歐盟僵持不下,直到最近才出現轉機,但都為這個民粹主義的政府感到擔憂。

第2名,美國聯準會升息政策持續:2017年12月點陣圖顯示,2018年將會升息3次,然而,隨著通貨膨脹壓力漸增、美元強升等因素,Fed實際上升息4次,導致全球資金流通性緊縮,並引發全球股市震盪,高盛預期,Fed於2019年還有望升息,但不到2次。

第1名,「關稅人」川普對全球大打貿易戰:「如果我當總統,將會從那些25年來占我們便宜的人那裡,為美國掙回很多很多的錢」,川普實現了30年前在節目上的承諾,除了大打中美貿易戰,川普在全球也惹起不少紛爭,除了課徵鋼鋁、汽車關稅,讓歐盟、日本與新興市場好頭痛。此外,川普掀起保護主義,讓國際供應鏈成本增加,不僅打擊其他國家經濟,也對國內製造業帶來傷害,有部分地區的貿易戰走向和解,中美也逐步以談判,解決貿易紛爭。

此外,2020年是美國大選,考慮到美國經濟運作以及貿易摩擦,對於川普連任相當重要,外界預期,川普可能尋求與各國達成貿易協定,成為自己在貿易談判上的成就。

(中時電子報)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190102000013-260410

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近年來投資海外房產蔚為風潮,像是柬埔寨房產主打總價低投報率又好,吸引台灣人前往置產。(達志影像/shutterstock提供)

 

台灣房市吹寒風,不少投資客轉向到海外買房,但卻頻頻爆出「海外孤兒」案例,有受害人本身就是房屋仲介,最後賠了百萬還求助無門。房市專家Sway提醒,海外不動產糾紛頻傳,並踢爆海外物業公司4大慣用攬客招術。

1.高保證獲利

海外物業公司最常用超高的保證獲利攬客,8%只是小兒科,更有公司聲稱高達30%,但是誰真正拿得到錢?當心連本金也拿不回來。

2.賭你不會去

很多手上有點錢的投資客,根本沒時間去自己投資的海外房產巡巡田水,有時仲介帶你看A屋,實際成交卻是B屋,十萬八千里的差距很常見。

3. 拐你不懂

只要用一堆複雜的法律文字,加入一堆你看不懂的海外語言文字,就可以騙到錢。Sway強調,想買海外房產就要懂海外的語言,並且要有海外的朋友及海外的律師。

4.那個公司很有名

台灣總公司跟海外分公司不一樣,出事的時候,台灣總公司一定會切割,「我們也是受害者」、「員工個人行為」等理由都很常見,而法律上也是各自獨立,到時候恐怕連本金都要不回來。

房仲業者表示,海外購屋糾紛層出不窮,對於海外置產者來說,可以賣得掉、安全下車才是最重要的事,除了面臨匯損壓力之外,也要考量海外建商有可能因故無法交屋。

(中時電子報)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181231000005-260410

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2018-12-10 00:00經濟日報 編譯 林聰毅
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20國集團(G20)峰會甫於上周落幕,世人的焦點大多放在貿易議題,卻忽略了會場外的一個正義卻微弱的聲音:聯合國適足住房問題的特別報告員法拉女士(Leilani Farha)對與會的各國領袖高聲疾呼,促請他們集思廣義、合力解決一場正在剝奪數億人基本人權的全球住房危機。

法拉語帶無奈說:「世界各國政府似乎得了集體失憶症,忘了引發2008年全球金融危機的原因。在危機爆發後的這十年來,G20領袖非但未解決那場金融危機核心所在的住房危機,還任由它變本加厲。」

她表示:「當G20大多數成員國及世界其他國家的數億民眾正在掙扎覓尋一個適足且負擔得起的住所,以及全球有四分之一的都會居民住在非正式住所時,就很難認為世界經濟是穩定的。」

法拉說,將住房當成一種商品、一種用以停泊、成長及利用資本的金融工具的新全球秩序,造成了經濟的不穩定。她並表示,現在興建房子不是為了蓋住宅,而是要建造豪宅以滿足投資人,而這些人根本無意住在那兒。如今住宅不動產已成為世界最大的產業,估計規模高達163兆美元。

豪宅林立 不為居住為投資

若從媒體報導觀察,會認為住房危機主要與紐約、倫敦、舊金山等超級城市有關,但包括費城、底特律在內的許多城市,住宅變得愈來愈貴。更令人不安的是,最嚴重的住房危機不是在先進國家的富裕城市,而是在開發中國家正快速都市化的城市,數億人口住在低於標準的住所,嚴重欠缺電力、自來水或基本的衛生設施。

這場全球住房危機反映現代資本主義的根本矛盾。世界各地城市比以往更具經濟實力與重要性,對土地有非常龐大的需求,造成住宅成本上揚、市場競爭加劇。

誠如法拉女士所說,住宅被金融商品化,成為投資工具,導致世界許多大城市的豪宅供給過剩,而負擔得起的平價宅卻是極其短缺,對勞動及中產階級最不利。

世界最負擔不起的房市不是紐約、洛杉磯或是舊金山,而是香港、雪梨、溫哥華及墨爾本;倫敦、多倫多及布里斯本的居住成本也居高不下;東京、新加坡、上海、北京、莫斯科、巴黎、斯德哥爾摩、日內瓦、米蘭、羅馬及巴塞隆納房價,也高得令受薪階級望塵莫及。

顯然有幾個因素在先進經濟體帶動這場住房危機,昂貴的城市未能興建足夠的住宅以趕上就業或人口的成長,有很多眾所周知的原因,包括「別在我家後院」的鄰避主義、限制土地使用政策,以及地理條件限制等。

根據資誠(PwC)和都市土地學會2018年歐洲不動產趨勢報告,「都市化是近年來不動產策略的最重要影響者」。在美國,不僅是科技新創公司,一些老牌企業不斷將公司總部遷往市區,可口可樂將2,000名郊區員工遷至亞特蘭大市區的一座摩天大樓,奇異公司將其總部從康乃狄克州的郊區遷至波士頓市區;麥當勞將其總部從芝加哥郊區移往市區。

受薪階級 淪為都市邊緣人

雖然,在這些城市具有經濟優勢人士,在支付居住成本後仍有足夠資金生活;但薪資較不優渥、經社地位較低的服務與勞動階級,在扣除住宅成本後,所剩資金幾乎難以負擔基本生活所需,這類族群不是住在都市邊緣,就是被迫離開。

租房族的處境更為弱勢,在許多大都會裡,租金的漲幅甚至超過房價漲幅。的確,美國在2006至2014年間租金平均上漲22%,但平均所得減少6%。這意味著租金負擔加重,對這些弱勢族群猶如雪上加霜,全美近半數租屋族負擔沉重,將逾三成所得花在居住上面。年收入不到1.5萬美元家庭,有近四分之三所得用於居住。

無怪乎全美無家可歸的人數與日俱增。在加州橘郡等繁榮地區,無家可歸者的營地如雨後春筍般出現,西雅圖則令人想起在開發中國家司空見慣的非正式居所。

目前最嚴重的全球住宅危機是8.5億人面臨的居住情況,這群比美國與歐盟人口總和還多的人口,住在非正式的居所。開發中國家住房危機的嚴重性不下於先進國家最昂貴的城市。在快速都市化的南半球城市,情勢更加嚴峻,租金占所得的比重平均達100%、150%、200%,甚或更高。

若根據這項標準,世界上最負擔不起的城市都落在南半球,在越南河內、印度孟買、哥倫比亞波哥大、阿根廷布宜諾斯艾利斯與巴西里約熱內盧,居住成本都超過所得的二或三倍。其中以經濟陷入困境的委內瑞拉卡拉卡斯最嚴重,當地的居住成本超過三倍。

租金飆漲 占所得比重逾倍

隨著每天有20萬人湧入南半球城市,預估在2020年前住在非正式住所的人數將超過10億人。以往,都市化支撐了當地產業的發展,例如製造業、磚頭生產、食品加工,進而支持中產階級的成長。在當今的全球化經濟裡,這些連繫已被切斷,而且這類經濟活動可能且確實發生在其他地方,使這些大城市分裂成富有知識勞工與弱勢族群。

不僅是產業和服務全球化,住房也難逃全球化洗禮。以往,住宅是在當地建造與支付,即使像美國這類先進經濟體,像Jimmy Stewart等社區銀行等地方金融機構,為住宅提供大量融資,一直到1980年代開始大規模鬆綁金融管制才式微。

然而,隨著與住宅有關的新金融工具出現,打破這種當地的連結,住宅及房貸成為全國性及全球性產業。

根據聯合國特別報告員在2017年公布一項關於適足住房的報告,住房已被當成一項商品、累積財富的工具,而且經常被包裝成為金融證券,可在全球市場交易與銷售。換言之,住房日漸與全球資本流動交織在一起,現在住宅市場對這些流動的反應比當地情況更為敏感。

聯合國的這份報告估計,全球不動產的總價值約占全球資產的60%,價值217兆美元,接近世界經濟總產值的三倍,其中四分之三為住宅,約163兆美元。自上次的全球大衰退(諷刺的是由不動產炒作造成)以來,不動產市場的成長率比許多其他金融市場更快。

經濟日報提供
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原文網址:https://money.udn.com/money/story/5599/3527721

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2018-12-02 00:56經濟日報 編譯劉忠勇/綜合外電
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亞太現有商用不動產投資上季出現逾兩年來首見衰減,反映各國央行紛紛升息,拉高房地產業者支應交易的成本,美中貿易戰也讓市場信心受挫。


經濟日報提供
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日經新聞引述房地產資本分析公司(Real Capital Analytics,RCA)統計指出,對這類收益性不動產的投資下滑29%至270億美元,是九季來首見頹勢。

其中的因素很多,RCA指出,最主要的原因是幾個東南亞國家加緊升息來阻止本幣對美元走貶的關係。這股趨勢讓房地產業者支應買賣更加困難。中國官方管制投資和開發,也是原因之一,美中貿易戰也影響投資信心。

此外,據RCA在11月初發布的統計,2017年10月到2018年9月一年累計的投資量僅增3%,也是六季來最小增幅。12個月的數字可平抑每季交易的波動。

亞太區最大市場中國商用不動產12個月以來所累計的投資額為341億美元,較上年同期下滑16%,也是五年來最低金額。

在主要東南亞經濟體像是印尼、菲律賓、越南,9月止一年成交量較上年同期衰減逾25%。RCA表示,這些國家都調升利率,「拉高房地產融資成本 」。

日本成交量則降到2007年至2008年金融風暴以來最低,下滑4%;倒是南韓逆勢成長,因國內投資買氣旺盛,大增23%。

另外,香港、東京和首爾是亞太商用不動產的主要市場,占所有收益性不動產的44%。香港在2017年取代東京居第一,首爾則是亞太地區的新星。

RCA亞太主管布雷茲科瓦(Petra Blazkova)表示,「因房地產收益處於歷史谷底,融資狀況正要趨緊或已經侵蝕部分市場,景氣顯然轉往向下,至於投資人還不確定下一個投資周期是否臨近。」

https://money.udn.com/money/story/5599/3513303

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法巴銀財管部門指出,近幾個月商業及住宅房地產的表現都相當不錯。在全球許多地區,去槓桿總報酬(租金流和資本增值)都令人滿意,有時甚至可達到二位數,尤其美國,亞太區的房地產總報酬率可能高於其他的核心經濟體,香港區的辦公空間即為一例,其今年的預期總報酬率為15%。

法國巴黎銀行財富管理的國際房地產報告指出,無論是直接投資或是透過基金投資房地產,最值得投資人期待部份,應該是經通膨調整後的實質利率,或多或少保持穩定,許多歐洲高資產財管客戶因此持續直接購買房地產,或透過收購「房地產私募股權基金」來維持房地產在資產配置的應有部位。

法巴銀分析,投資人現在對於投資房地產的顧忌,來自於許多國家在調升官方利率,不過從長遠來看,利率小幅上升對房地產投資人來說未必是壞消息,例如可能會鼓勵核心通膨,從而改善經濟成長前景。

另一方面,法巴銀認為,事實上購買房地產的主要原因,應是看中地產本身的特性,例如淨租金報酬率、抗通膨能力,或有形財產價值,投資人應該要爭取足夠的風險溢價,來彌補特定房地產及市場的風險,不要只把投資重點放在資本利得上,也就是不要只為了炒房而投資。

基於全球金融市場波動、以及貿易紛爭不斷,各界普遍預估未來幾個月市場狀況走向惡化,法國巴黎銀行財富管理因此建議投資「增值型(Value-added)房地產」,特別是在歐洲,連正被脫歐議題糾紛的英國市場也包括在內。

法國巴黎銀行財富管理房地產投資策略主管湯森斯(Pol-Robert Tansens)指出,「增值型房地產」通常源於原本已有現金流的房地產,投資人希望能透過改善或重新定位資產,逐漸增加租金收入等,一旦經理人提升房地產的淨營業收入,該房地產將有機會出售,來獲得透過這類「增值」投資方法所增加的價值。

針對各別地區的房市前景,法巴銀認為,亞洲不應被排除在房地產投資組合之外,亞太區的房地產總報酬率雖然有極大差異,也可能高於其他的核心經濟體,像香港區的辦公空間今年的預期總報酬率就高達15%。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181130000517-260208

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啟動儀式來賓合影。圖/亞太地產提供

亞太國際地產主辦的第三屆不動產國際聯銷博覽會暨理財投資展,於10月21日在臺灣臺北文創會館圓滿完成,亞太國際地產團隊合影。圖/亞太地產提供
亞太國際地產主辦的第三屆不動產國際聯銷博覽會暨理財投資展,邀請財經投資專家賴憲政、盧燕俐、汪潔民、麥若愚等,分享投資指標趨勢,並邀請海外房產大咖、投資商聯展。圖/亞太地產提供
啟動儀式上由來賓共同倒滿香檳,左起內政部總務司長施明賜、新竹市不動產仲介經紀商業同業公會理事長魏政方、亞太國際地產執行董事秦啟松、內政部前地政司司長張元旭、寬頻房訊總經理游世一。圖/亞太地產提供
亞太國際地產邀請財經專家帶您挖海外金礦。圖/亞太地產提供

由亞太國際地產主辦的第三屆不動產國際聯銷博覽會暨理財投資展,於10月21日在臺北文創會館圓滿拉下序幕。本次展會為現場嘉賓帶來了一場臺灣、英國、澳洲、日本、馬來西亞、菲律賓、柬埔寨、中國成都、泰國等熱門國家的前沿資訊、房產投資視聽盛宴,並吸引了眾多海外房產大咖、投資商參與其中,現場座無虛席、收穫滿滿。

座無虛席 嘉賓雲集

亞太國際地產執行董事秦啟松致開幕致辭表示,國人購置海外不動產的趨勢,已由早期置產自住到近幾年投資追求投報率結合資產配置,不動產投資布局國際化已蔚為風氣。因應海內外不動產市場的蓬勃發展,所以亞太規畫此次不動產國際聯銷博覽會暨理財投資展,為開闢全台最大「聯銷平台」博覽會,打造最具指標性的投資置產宣傳展示會。期望提升國內業者專業度,以保障消費權益,提供正確完整合法的國內外不動產市場發展趨勢,連結國內外不動產市場的商機,共創巿場佳績。

現場嘉賓中華民國立法院立法委員羅明才、臺北市議員鐘小平、內政部總務司長施明賜、內政部前地政司司長張元旭等也受邀致辭,來自菲律賓、英國、日本、柬埔寨、臺灣的各大地產開發商也接續發表各國投資優勢及利基。

在隨後的啟動儀式上,亞太國際地產執行董事秦啟松、內政部總務司長施明賜、內政部前地政司司長張元旭、寬頻房訊總經理游世一、新竹市不動產仲介經紀商業同業公會理事長魏政方等嘉賓齊聚舞臺爆破氣球、倒滿香檳,象徵著本場博覽會將火爆開場、收獲滿滿。

財經專家 分享投資趨勢

主辦單位現場特別精心設立了VIP商務聯誼區,有品酒、咖啡、茗茶、藝術精品賞析等交流聯誼,讓與會貴賓有舒適的交流空間。在置產理財投資說明會區邀請多位有多年豐富房產趨勢研究經驗的國際研究師專程與會,並加碼邀請一流財經投資專家賴憲政、盧燕俐、汪潔民、麥若愚等名人,蒞臨分析及分享投資指標趨勢,與現場貴賓充分交流,尋求更佳的投資收益。活動現場還有好禮獎不完~現場打卡按讚送好禮、填問券立即抽獎,多項吃喝玩樂好禮等著拿、當天下訂完成刷卡者,再送iPhone XS,各種獎品更是振奮人心,把現場熱度推向高潮。

優質建案展覽 互動交流

本次展會以創新的整合資源概念,邀集房地產發展穩定的國際各熱門房產商,凝聚業界力量,將各國優質的不動產建案提供給有海內外房產購置需求的客戶。本次展會作為不動產領域的頂級行業盛會,核心聚焦了海內外不動產市場的切實需求,彙集了全球的業界精英和行業翹楚。通過地產展示、投資論壇及豐富的商務活動,不僅為行業決策者提供了一個高效結識、學習和交易的平臺,同時也為眾多投資客帶去了最專業的投資知識以及最優質的投資專案。展會的火爆也讓與會者感受到中高淨值人群對海外房產投資的滿滿熱情,亞太國際地產精英團隊也將秉承真誠專業的態度繼續服務好每一位元客戶,下一屆博覽會,更是精彩可期。

亞太國際地產為服務有興趣投資海內外不動產市場的民眾規畫多場投資參訪團,由財經名師帶團出國考察,席位正在遞減中,報名從速。出團報名諮詢熱線:0800096699。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181101000488-260210

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奧地利首都維也納(圖/Pixabay)

奧地利首都維也納(圖/Pixabay)

(台灣英文新聞 / 黃紫緹 綜合外電報導)經濟學人智庫(Economist Intelligence Unit, EIU)公布了2018年全球宜居城市排行榜,在蟬聯七年冠軍後,墨爾本終於將寶座拱手讓人,由維也納登上首位。

CNN報導,EIU針對140個城市進行評比,項目包括穩定、健康照護、文化、環境、教育與基礎建設。

近年來歐洲籠罩恐攻陰影,影響城市排行,今年奧地利首都維也納險勝澳洲墨爾本,即可歸功於環境趨於穩定,在此一項目拿下較多分數。

亞洲方面只有日本的大阪與東京打入前10名,分別位居第3與第7。犯罪率降低,公共運輸改善,都是兩座城市加分的關鍵。

德國漢堡與芬蘭赫爾辛基,今年都跌出前10,丹麥哥本哈根取得第9名,是除了維也納以外唯一入榜的歐洲城市。加拿大也相當風光,有三座城市進入前10。

不意外地,敬陪末座的是戰事頻仍的敘利亞首都大馬士革。

2018全球最宜居城市前十名:

1. 維也納(奧地利)
2. 墨爾本(澳洲)
3. 大阪(日本)
4. 卡加利(加拿大)
5. 雪梨(澳洲)
6. 溫哥華(加拿大)
7. 多倫多(加拿大)
7. 東京(日本)
9. 哥本哈根(丹麥)
10.阿得萊德(澳洲)

原文網址:https://www.taiwannews.com.tw/ch/news/3506180

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文|林喬慧    攝影|陳俊銘

不動產交易金額龐大,投資海外房產又有國情、法令與稅費、貸款限制等差別,交易風險相對較高,消費者在投資前若沒有做好功課及風險評估,容易落入期待過度,最後卻血本無歸的窘境。

全國不動產海外事業處處長鍾秀美指出,國人赴海外置產風險是存在的,主因在於海外不動產銷售管道多元化,一不留意,可能就聽信漂亮的投報率跟可觀的報酬,誤信不法業者。鍾秀美建議,進場投資前,選擇知名合法仲介品牌且有提供從買賣、代租代管一條龍服務的業者才相對有保障。

此外,買房前也要了解當地政治、經濟狀況,尤其是在政治紛亂的國家,或是開發中的國家銷售的有部分是持有成本較低的地上權物件,這樣的房子持有時間越長,價值越低,購買前多做功課才不會得不償失。

最後,她提醒,很多人投資海外不動產只考慮眼前的租金投報率,卻忘了出場時機的重要性,民眾必須先了解該國稅制、持有期間及售屋的成本,包含持有稅、管理費、代租管費用,以及出售的交易所得稅。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴也提醒,海外不動產除無法直接管理,坊間也有許多不肖業者廣告不實、賺取價差,常見風險還有匯率波動、排華、避免外國人炒作的法令變動、當地人根本無力購買、原先預訂的重大建設不蓋了等諸多風險。

陳傑鳴建議,消費者在海外買房時,除經親朋好友介紹外,可透動內政部不動產資訊平台查詢「合法不動產經紀業」者,並確認該業者在交易過程中,已經依照內政部訂頒海外不動產銷售規範規定辦理,才能較確保投資者的權益。

購買海外不動產注意事項
  • 確認購買對象是否為「合法」仲介或代銷業者。
  • 確認仲介或代銷業者有無與國外建商簽訂「委託銷售契約書」。
  • 廣告內容有誇大投資報酬率或不實資訊,應進一步向不動產經紀業者確認,以保障權益。
  • 注意不動產經紀業者有無詳實調查不動產產權、現況、稅費、相關權益等資訊,並製作「不動產說明書」向消費者解說,而非以說明會方式替代。
  • 簽訂買賣契約書時,經紀業者「需交付不動產說明書」,該說明書視為買賣契約書的一部分。
  • 不動產經紀業者所出具的交易相關文件若以中文以外的文字記載者,應請對方提供「中文譯本」,並注意相關重要收據、契約書、不動產說明書等文件,不動產經紀業者是否有指派經紀人簽章,以保障不動產交易安全。
  • 不動產經紀業者向消費者收取的服務費,仍應符合國內規範,且不得有收取價差或其他報酬的情形。
  • 確認不動產經紀業者有沒有協助處理海外糾紛及消費爭議的機制。
  • 簽約前務必審慎評估自己的財務負擔能力、持有成本與管理能力,再決定是否購買海外不動產,以避免高利息及匯兌風險或產生交易糾紛。

資料彙整:屋比超省房屋比價平台

 

 

原文網址:https://www.mirrormedia.mg/story/20181001fin005

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紐約的五光十色、倫敦的人文雅痞、雪梨的隨性樂活、米蘭的時髦前衛、夏威夷的渡假風情,以上各具人文特色、令人心神嚮往的氛圍,讓這些海外城市穩居不動產市場的寵兒。隨著實質利率時代來臨,實際購買力增長,海外不動產買賣也成為國人近年最受注目的有形投資產品。

美國實業家洛克菲勒(John Davison Rockefeller)曾在房產界留下一句經典名言,「Location!Location!Location!」直接點出值得投資的房地產最重要的條件就在於地點。除了選擇政經與貨幣穩定的國家,評估增值潛力的關鍵還是在地點上,像是位居於市中心的黃金地段,擁有豪宅聚落與便捷交通,才可長期保值。

果然是「鋼鐵人」翻版!小勞勃道尼3.6億豪宅大公開 原來他的藝術品味是...

 

然而真正值得投資的豪宅,不僅限於物件本身昂貴的建材、氣派的設計與華麗的內裝,包括嚴謹的隱私管理以及生活街廓的機能性,甚至是比鄰而居的對象,都是考量的條件,能充分融入當地生活品味才是成就豪宅更精準的定義。

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位於義大利的獨棟豪宅,建築上有許多窗框設計,室外也設置了長型餐桌與休憩沙發。(圖/Taiwan Sotheby’s International Realty)

台灣蘇富比國際房地產(Taiwan Sotheby’s International Realty)日前舉辦「全球頂級地產風華鑑賞會」,憑藉品牌及全球銷售網絡的優勢,提供最新房屋資訊與價格帶,包含亞洲、美洲、歐洲、大洋洲等多個城市,多樣化且全面性的產品,滿足不同投資者的全方位需求。

蘇富比以美國為例,這個世界大國靠著強大的經濟地位,不論是美東或美西都受到海外投資者青睞,由於影集《慾望城市》(Sex and the City)、《花邊教主》(Gossip Girl)等影響,曼哈頓(Manhattan)名流奢華的生活風格更是深植人心;而華盛頓特區(Washington, D.C.)身為政治與學術重心,擁濃厚的學術氣氛,走在街頭還有機會與未來的世界領袖擦身而過,也吸引名流定居;若想與好萊塢大明星或是矽谷名人當鄰居,鄰近洛杉磯比佛利山莊(Beverly Hills)與舊金山的洛斯拉圖斯山區(Los Altos Hills),可以享受私密優雅且不失便利的特性。即便是坐擁百坪莊園也不只是夢想,地域寬廣的德州(Texas)可以實現這樣的願望,讓人隨時都能悠閒漫步克萊德沃倫公園(Klyde Warren Park)。

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位於德州的物件內裝,室內挑高設計感覺更寬廣。(圖/Taiwan Sotheby’s International Realty)
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位於洛杉磯的物件,擁大片綠地以及私人網球場。(圖/Taiwan Sotheby’s International Realty)
 

歐洲深具傳統與歷史底蘊的古老貴族社區,近年已成為房地產的指定款,日前安永聯合會計師事務所(Ernst & Young)發布《2018年版歐洲吸引力調查》(EY’s Attractiveness Survey Europe June 2018)指出商業領袖將歐洲視為全球最具投資吸引力的地區。例如倫敦的漢普斯泰德(Hampstead),擁有名校古典學區,詩人約翰濟慈(John Keats),心理學家弗洛伊德(Sigmund Freud)、好萊塢女星伊麗莎白泰勒(Elizabeth Taylor)都曾居住於此區,坐擁被當地人稱為「森林迷宮」的漢普斯特德黑斯(Hampstead Heath)公園綠地,是彰顯英式貴族生活的最佳範本。

 

 

憑藉豐厚的文化涵養與精品產業,巴黎長年穩坐最受歡迎的旅遊城市,「旅遊式房地產」順勢成為一股新興的投資趨勢,2017年建造的巴黎大自然渡假村莊作為歐洲生態旅遊發展的典範,以自然環保為訴求,打造永續型的觀光樂園,能體驗純正法式生活方式及生活藝術,距離巴黎迪士尼僅6分鐘車程,是最佳的法國渡假新選擇。

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旅遊式房地產成為近年外國人投資的新興趨勢,可做為短期出租或自用。(圖/Taiwan Sotheby’s International Realty)
 

同樣屬於渡假型房地產,義大利的豪宅也一直受到海外投資者的追捧,被聯合國教科文組織(UNESCO)列為世界遺產的義大利阿瑪菲海岸(Amalfi Coast),除了富有豐富的歷史文化背景,也被國家地理雜誌(National Geographic)評選為人生必遊的五十景點之一。文藝復興的搖籃托斯卡尼(Toscana)是但丁(Dante Alighieri)、達文西(Leonardo da Vinci)與米開朗基羅(Michelangelo)的故鄉,其中被稱為文藝復興都市的佛羅倫斯(Florence)悠閒又不失典雅的生活情調,在行家眼中堪稱品味天堂。

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談起亞洲菁英生活的樣貌,自然會聯想到新加坡、香港與日本。以東京而言,雖然優質的房地產物件可遇而不可求,但利率低、房價波動小與租金收益穩定,成為東京房地產的優勢。日本法務省並在2017年公布在日本居住並擁有高度技術和知識的外國人,最短僅需滯留一年就可申請並獲得永久居留權,藉此吸引人才活絡經濟。其中東京六本木中城(Tokyo Midtown),生活機能完整,也鄰近赤坂、青山等東京其它高級地段,這裡不僅是東京上流社會的聚集地,也有許多外國人居住於此。

 

 

濱海灣花園(Garden by the Bay)周邊儼然成為新加坡高級住宅代名詞,很難想像新加坡最繁華的都會金融中心,居然有著這麼一大片綠意盎然的世外桃源,而毗鄰格拉梅西公園、大使館區域及烏節路名店街的格蘭奇路(Grange Road),也同樣是是新加坡人最喜愛的居住之地。

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濱海灣是占地360公頃的擴建地,周圍遍布完善建設,在濱海灣花園還能近距離欣賞天空樹,遠眺摩天輪、金沙酒店等景點。(圖/Taiwan Sotheby’s International Realty)
 

鄰近台灣的香港由於需求超過供應,造成租金調漲快又高,房地產市場短期內看不到任何降溫的跡象。位於中環的半山卻仍舊是搶手的地段,從寶珊道這個半山最著名的高尚住宅區之一,不僅能俯瞰綠樹成蔭的半山街道,還可以遠眺九龍地區與維多利亞港的繁華盛景。

 

 

 

相較房產價格,菲律賓的選擇屬於入門款,以天堂度假島嶼勝地吸引潛水愛好者,讓人輕鬆悠遊海島度假氣氛。至於身為韓國渡假天堂的釜山,渡假結合投資型的國際度假村,成為樂天主題樂園正對面的新地標。

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位於長灘島(Boracay)的物件,充滿熱帶島嶼度假氛圍。(圖/Taiwan Sotheby’s International Realty)
 

位於南半球的澳洲則因氣候宜人,且提供完善的社會福利措施、稅制合理、交易透明,受到不少華人青睞。澳洲有1/4的富豪居住於雪梨,悠閒的生活態度,是人生最大的豪奢,除了不受污染的自然環境,附近有私人學校、碼頭、精品酒店,是華人購買水景豪宅的新寵。此外,能俯瞰雪梨港灣大橋(Sydney Harbour Bridge)與歌劇院的岩石區(The Rocks),擁有無死角的壯闊美景,打造水岸休閒生活氛圍卻又兼具便利性,受到買家的歡迎。而澳洲昆士蘭(Queensland)步調慢活輕快、夏威夷的海天一色、紐西蘭壯闊景觀,各自以其獨有的特色,成為渡假休閒目的的置產選擇。

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位於澳洲的高樓層物件,能遠眺雪梨港灣大橋,令人心曠神怡。(圖/Taiwan Sotheby’s International Realty)
 

最後則是有「台北曼哈頓」之稱的信義計畫區豪宅部落,區域內集結百貨商場、人文藝術、國際企業、精品飯店等風貌,可說是台北最精華的地段,而陽明山及內湖的別莊,可享有自然開闊的景觀、獨棟私密的空間,最能滿足海外歸國的買家。

Text、Photo:Taiwan Sotheby’s International Realty


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原文網址:https://www.beautimode.com/article/content/85706/

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2018/09/28 00:02
 

 

 

近年全球主要城市房價漲勢驚人,不少城市已然處於泡沫狀態,以香港最為嚴重。彭博

瑞士銀行(UBS)最新《2018年全球房地產泡沫指數》報告指出,香港房市漲過頭程度高居全球第1(見下圖),面臨的崩盤風險也最大。香港金管局昨天才緊跟美國聯準會(Fed)升息腳步,將基準利率上調1碼至2.5%,增添了低利率環境不再、借貸成本將上升等房市利空訊號。
 
瑞銀指出,在全球20個主要城市中,除了香港房價泡沫程度高居第1外,慕尼黑(德國)、多倫多(加拿大)、溫哥華(加拿大)、倫敦(英國)、阿姆斯特丹(荷蘭)房市也都處於泡沫狀態。
 
另外,斯德哥爾摩(瑞典)、巴黎(法國)、舊金山(美國)、法蘭克福(德國)和雪梨(澳洲)房市,呈現「嚴重失衡」。
 
洛杉磯(美國)、蘇黎世(瑞士)、東京(日本)、日內瓦(瑞士)、紐約(美國)房市在報告中被列為「被高估」,芝加哥則是唯一房價「被低估」的城市。
 
瑞銀發現,這些主要城市房價出現廣泛的漲勢,過去5年來平均漲幅高達35%。香港是其中價格泡沫現象最極端的城市,從2012年以來年均房價漲幅接近10%。截至目前港府打房措施都未見明顯成效,將針對非本地買家出台更嚴格購房限制的風聲一直不斷。
 
然而瑞銀表示,和2000年代中期的房地產泡沫不同,目前未發現借貸和營建同步過度增長的證據,未清償抵押貸款增速僅為2008年金融危機前的一半。但瑞銀仍警告,在已然泡沫化的香港、多倫多、倫敦等地房市,投資人應謹慎揀選。(劉利貞/綜合外電報報導)

原文網址:https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20180928/1437710/

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2018-09-24 00:01經濟日報 編譯 葉亭均
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四位經濟專家曾準確料中十年前的金融風暴,他們當時指出房市泡沫破裂與金融體系去槓桿化的過程將拖累消費者支出銳減、股市遁入空頭市場且經濟陷入衰退。MarketWatch網站彙整這四位專家對近期經濟的看法,並點出哪些風險可能會引爆下一輪危機。(綜合外電)

席林(Gary Shilling)

(顧問業者A. Gary Shilling公司總裁)

席林曾在2006年11月美國房市榮景時期,預測獨棟式住宅中間價會崩跌25%,後來標普凱斯席勒20大城市綜合房價指數果真從2006年4月高點下跌34%。

席林現在認為最大風險在於新興市場,他說:「過度槓桿終將拖累金融市場…觀察哪裡有巨額槓桿,現在我認為是在新興市場。」

席林尤其擔心規模8兆美元的美元計價新興市場公司債與主權債,因為目前美國升息正帶動美元升值。他說:「問題在於隨著美元升值,他們就愈難償債,因為要用更多本幣來償債。」

席林。 彭博
席林。 彭博
 

 

拉姜(Raghuram Rajan)

(前國際貨幣基金首席經濟學家、前印度央行總裁)

拉姜曾在2005年8月傑克森洞全球央行年會一份報告中警告金融領域的系統性風險日益增加,很可能出現災難性崩潰。

拉姜認為,當前的風險已從正規銀行體系轉移至影子金融體系,而且上一輪危機後的改革並未解決央行透過寬鬆貨幣政策創造資產泡沫的角色,這是金融市場面臨的最大長期挑戰。

拉姜還預測美國公司債與新興市場可能爆發問題。他認為目前土耳其與阿根廷的麻煩不至於演變成全面爆發的蔓延情況,「然而有意外等著發生嗎?有的」。

史塔克。 網路照片
史塔克。 網路照片
 

 

史塔克(Jim Stack)

(Stack財務管理公司總裁)

史塔克在美國2006年房市攀頂的一年前就警告房市泡沫,也曾準確預測1987年的股市崩盤。史塔克在2016-17年見到房市相關類股出現「拋物線拉升」,但他的指數在1月「攀頂」,如今即將重重下滑,這代表「房市在未來12個月將有壞消息」。

但史塔克說,最大危險在低評級公司債。公司債發行量已從2008年的7,000億美元,今日暴增至2.5倍,其中許多是次級債券。2005年已發行高評級公司債是次級債的五倍,但去年次級債卻與優級公司債一樣多,在經濟下滑時,這種債會大幅違約。

拉姜。 美聯社
拉姜。 美聯社
 

 

莫爾丁(John Mauldin)

(顧問業者Mauldin Economics董事長)

莫爾丁以每周出版有百萬訂閱戶的免費電子報《前沿思考》聞名。莫爾丁2006年就預測房市會減緩、美股會崩盤,2007年則預測信用違約交換(CDS)市場存在大風險。

莫爾丁現在估計全世界的債券、退休金負債缺口與其他債務總規模接近500兆美元,這個規模是無法支撐的。不過他認為下一輪危機的爆發點可能在歐洲,尤其是義大利。墨爾丁說:「歐洲的選擇將是把所有債務放在歐洲央行的資產負債表上。如果不這樣做,歐元區將瓦解,(債務)價值將腰斬。」

莫爾丁。 網路照片
莫爾丁。 網路照片

原文網址:https://udn.com/news/story/6811/3383860

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