目前分類:投資海外不動產-買賣注意事項 (143)

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2019年10月29日

高敏鳳/台北報導】海外置產最怕就是「對當地的法規跟居住習慣不熟悉」、「天高皇帝遠沒人管理物業」、「買到爛尾樓建案血本無歸」3件事,21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示,民眾在購買前優先考慮國家政局穩定性,並選有信譽代理商及建商,若自行購屋遇到買賣爭議,可向各縣市消保官申訴。

泰國房價部分比台北還高,此圖為曼谷文華東方酒店管理式住宅。資料照片

遇爭議先向消保官申訴

董家菱說,優先考慮標的國家政局穩定性,及該國稅制、持有期間及售屋成本,包含持有稅、管理費、代租管費用,及出售的交易所得稅,確保投資收益是否符合期待。她表示,最好挑有信譽仲介公司,且要能提供「一條龍」服務,還要留意負責和當地建商合作的國內業者,是否有不動產經理人銷售執照。
若是沒有經紀人或代理商可協助,可檢附具體個案資料,送請經紀業所在直轄市、縣(市)政府查明,並向消保官申訴,或向「消費者調解委員會」申請調解;若涉及跨國消費糾紛,可至「外交部領事事務局」網站查詢各國申訴管道,或透過經紀業協助,向國外企業經營者所在地的國家申訴,依當地不動產相關法令規定處理。另外,還得考慮貨幣穩定保值性,建議選以美金交易國家,較能避免匯兌損失。購買前務必實地考察,深入了解物件特色及當地環境,避免只聽代理商片面之言。
瑞普萊坊海外專案投資部經理劉慧華建議,投資區域選開發中國家最佳,風險最低保值較好,轉手較有價值。劉慧華指出,以英國倫敦為例,普遍1個套房報酬率3∼5%,但有些業者自行提到6%,看到這樣的數字就要擔心可能受騙。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛建議,想要海外置產的民眾,如在台灣找代理商,可查詢有無接洽大型建商跟建案,比較有保障。

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20191029/38482412/news/

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海外投資東南亞過熱 房市現「泡沫化」隱憂

好房網News編採中心/綜合報導
看準東南亞國家未來發展,各國企業近年積極布局投資,帶動當地大型建案熱潮,如泰國、印尼等地,就有不少大型開發案正進行當中。但有外媒分析,在大型外資注入之下,有人擔心辦公室和住房將有供應過剩的問題,加上外資資金發展趨勢的穩定性生變,讓東南亞房市過熱,甚至出現景氣下滑的跡象。
今年Q2調查顯示,約半數國際房地產業者認為,印尼、新加坡、馬來西亞與泰國等國的景氣正在下滑,辦公室閒置率也居高不下。探究其原因,除了受到美中貿易戰延長影響之外,加上中國經濟減緩、泰銖升值等因素,讓原先支撐東南亞房價的投資人資金,增添更多不確定性。
各國企業近年積極布局投資,造成東南亞國家房市過熱,甚至出現景氣下滑的跡象。圖/截自pixabay
各國企業近年積極布局投資,造成東南亞國家房市過熱,甚至出現景氣下滑的跡象。圖/截自pixabay
先前仲量聯行總經理趙正義就認為,東南亞房市風險仍然過大,市場的供需也必須考量,像是馬來西亞目前就有過度供給的問題;大師房屋國際事業部副總經理蔡詠綸也分析,隨著投資熱的退燒,海外投資南向造成交屋糾紛頻傳,「爛尾」爭議層出不窮。再加上代銷業者涉嫌吸金或歇業,讓不少投資客陷入不管是獲利、出租還是善後都很難的困境,所以當然「孤兒房」糾紛也最多。
而消基會董事游開雄則表示,海外置產獲利雖高,但存在一定風險,並不是穩賺不賠,重要的是,投資客需慎選代銷業,而仲介或代銷商需有告知投資者的義務,包括明確標地、價金、當地法規等都需講清楚說明白,避免日後不必要的糾紛。
 

https://reurl.cc/md0YYG

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2019-10-12 22:37經濟日報 記者 林政鋒
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日本是成熟穩健的已開發國家,比起新興市場國家的政經環境風險高,不管是人文生活條件或是穩定的經濟環境,都是值得外國人做投資主體。加上推動貨幣寬鬆政策,日圓貶值,另一方面還有提出讓外資可以建設新住宅,並且享稅制優待,帶動房市發展。


經濟日報提供
經濟日報提供
 
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,明年東京奧運是國際大事,過去主辦奧運的國家,必定投入全數心力興利建設,包含蓋設運動場及周邊建築,這不僅推動東京基礎建設,也拉抬投資資金挹注,經濟效應囊括各行各業,也少不了不動產業,加上都心也有都更題材,更令東京房市後勢看漲。

興建奧運場地、整修道路等利多都使房價持續上漲,除此之外,外國人帶來的觀光財,東京人口持續成長,也是讓東京經濟上漲的一大主因,陳炳辰說,由於人口成長是房市發展的一項利多,因此不論是自然成長還是人口遷徙的社會成長,只要有人就會有居住的需求。


經濟日報提供
經濟日報提供
 
另外,獲取穩健的租金報酬也是投資日本房地產優勢,其房價具備長期上漲的資本利得,但日本房地產新屋有快速折舊疑慮,投資者可挑選新古、中古屋齡物件,而在1981年之後的物件需符合地震法規,更是選屋關鍵,以中古屋的房價,加上安全建材規劃,出租投報率超過4%並不難,CP值相當高。

對於國人前進日本置產,陳炳辰指出,可以日本人的習慣鎖定一些條件做選屋,像是地點不能離地鐵站超過十分鐘的路程,坪數也不需太大,主要是單身族居住,以套房為主,約在6坪左右就符合日本人需求,且其物件均以實坪計算,使用空間上較台灣來得大。而屋齡可挑選25年以下的房子,屋齡太高恐面對日後投入的修繕費用高,而且申請銀行貸款也會受限,未來脫手難度也高。另外,日本人注重隱私,台灣一樣分租方式不算太多,也是挑選置產物件得考量因素。

面對東京不算熟悉的投資人,陳炳辰建議,不妨選擇山手線沿線大站,而東京都的23區之中,又以「都心5區」的新宿、中央區、千代田、港區與澀谷為首選,具備保值抗跌特性。不過日本人較不喜歡商業區,投資民眾可觀察物件周邊的交通機能、綠地、採買方便性等。

https://money.udn.com/money/story/5930/4100930?from=ednappsharing

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報導:MyGoNews蕭又安
時間:2019-10-10

這招讓你投資撿到槍 全球最大房仲品牌指出海外置產3要點(圖:21世紀不動產)
這招讓你投資撿到槍 全球最大房仲品牌指出海外置產3要點(圖:21世紀不動產)
新聞摘要
  • 這招讓你投資撿到槍 全球最大房仲品牌指出海外置產3要點
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】不動產一直是國人投資、避險的首選,不過台灣從2014年開始打房,奢侈稅、限貸令、房地合一稅等,使得投資人變現難度增加,打房政策紛紛出籠也直接或間接影響造成近年台灣的房地產市場不景氣,投資人都紛紛把錢拿到海外置產,而海外置產近來最夯的選項就是東協各國的海外標的物,像現在在曼谷、越南當包租公都享有近5%-8%的投報率,相比台灣平均租金投報率約4-5%之下享有較大的獲利空間,再加上台灣少子化及各項租屋政策影響,在台灣當包租公似乎不如往年榮景, 21世紀不動產企劃研究室教您如何踏出海外投資的第一步。
 
下一個房產投資新熱點---東協國家
 
(圖:21世紀不動產)
首先,在眾多海外市場選擇好的國家標的非常重要,目前21世紀不動產企劃研究室首推「東協經濟共同體」(ASEAN Economic Community, AEC)的國家,一開始最早期從馬來西亞、泰國、柬埔寨等國都是時下十分熱門的選擇,而現在最新興的國家就是越南,越南總人口接近1億,即將成為亞洲第8個人口超過1億的國家;從年齡結構來看,約88%左右的人口在55歲以下的青壯年,整體平均年齡30歲左右,這樣的人口基數和年齡結構使得越南消費市場保持了旺盛的活力,國家的人口紅利與經濟發展也帶來了房地產的繁榮,此外由於中美貿易戰的關係,吸引了許多的台商還有外資都挹注資金到越南設廠投資,越南2018年的GDP成長率來到7%,是台灣的兩倍之多,現在正以充沛的經濟動能在亞洲舞台上發光發熱,準備迎向屬於越南的經濟高峰段,全球最大房仲品牌21世紀不動產洞見此風潮,正式於越南河內拓點搶佔越南房市商機。
 
全球最大房仲品牌 海外置產享有當地優質服務
 
(圖:21世紀不動產)
其次,一般消費者海外置產最怕就是「對當地的法規跟居住習慣不熟悉」、「天高皇帝遠沒人管理物業」、「買到爛尾樓建案血本無歸」三件事,要解決這些疑慮首要就是挑選有信譽的仲介公司才不會買了海外的房產後卻變成沒人管理的『海外孤兒』,例如據點遍佈全球81個國家地區的21世紀不動產,都能為海外置產的消費者做後續的一條龍的服務,21世紀不動產的越南河內加盟店團隊包含台灣、越南籍成員,台灣的消費者到當地便可以中文與21世紀不動產當地團隊成員溝通無礙,更享有當地越南籍成員在地化深耕多年的專業服務,不再被當語言不通的冤大頭剝削。
 
外國人置產規定限制報你知
 
(圖:21世紀不動產)
最後,21世紀不動產企劃研究室整理新興東協國家對於外國人購買房地產的一些規定和限制,提醒對海外置產有興趣的消費者可以先了解,例如泰國只需要有護照,外國人便直接可以購買土地持分的房地產,且購買的房產具有永久產權,但購買資金需由外國以外幣(非泰銖)匯入,且每棟集合住宅外國人的持有比例不得超過49%;而越南則是外國人則是只能購買2樓以上的公寓產品,而持有比例的部分,外國人在同一棟的公寓內不得擁有超過總數30%的比例,獨立房屋(透天)亦不能超過總數的10%。(本文由21世紀不動產提供,不代表本網站立場)

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/130369/

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2019-10-07 05:30

海外房產因不易及時掌控風險,若誤信「團購包租」、「保證獲利」,甚至「10年就回酬」等行銷口號,一腳恐先踏進地雷區。(法新社資料照)

〔記者徐義平/台北報導〕近年來海外房產投資降溫,萬一找錯代銷業者,獲利不成恐還慘變孤兒房。正規且大型的代銷業者指出,海外房產因不易及時掌控風險,若誤信「團購包租」、「保證獲利」,甚至「10年就回酬」等行銷口號,一腳恐先踏進地雷區。

誤信行銷口號 恐踏進地雷區

大馬信義房屋總經理李杰峰分析,過去有部分經營海外房產業者,以考察團、看屋團等名義,一窩蜂舉辦說明會吸引民眾上門,甚至以「保證獲利」、「10年保證回酬」等銷售手法,讓民眾拿錢買單,其實都暗藏風險。

還有少數業者會先支付一成的訂金,跟建商拿一批房子,然後加價賣給台灣民眾,以賺取差價;此舉不但讓民眾買進的價格比當地還高,甚至未來5年增值空間已先被業者吃掉,很有可能導致租金收益率偏低、後續招租不順而認賠出場。

經營海外房地產業者指出,這種「賺差價」模式,不但讓業者的獲利空間可打破台灣規定服務費為總價最高六%的限制,最高獲利幅度甚至可拉大至2成。

大師房屋國際事業部副總經理蔡詠綸說,過去東南亞房地產因進入門檻較低,還有「包租」、「團購」等行銷方式攬客,但交屋後才發現出問題;因購買的房產在海外,若打國際訴訟,耗時費力、訴訟費用又高,多數投資客只好認賠殺出。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1323100

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2019-10-07 05:30

馬來西亞房地產市場供過於求,在獲利「難」、出租「難」以及善後「難」三難下,「孤兒房」恐將湧現。(法新社資料照)

獲利難、出租難、善後難

馬來西亞各州待售新屋數量前五名

〔記者徐義平/台北報導〕以代銷馬來西亞房產投資為主的亞太國際地產前陣子驚傳停業,凸顯前幾年「瘋」南向投資房地產已快速退燒。業者指出,近2年國人海外房產投資金額跌破百億元,僅剩高峰時3成不到,尤其是馬來西亞等供過於求市場,在獲利「難」、出租「難」及善後「難」三難下,「孤兒房」恐將湧現。

大師房屋國際事業部副總經理蔡詠綸分析,前波海外房產投資熱潮約在2012至2015年間,熱門投資國家包括日本、馬來西亞、澳洲及加拿大、美國等;最熱時每年海外購置房產金額可達400、500億元。但隨著投資退燒,相較於投資日本房產多數賠掉匯差,南向房產投資則因部分代銷業者涉嫌吸金或歇業,讓不少投資客陷入「三難」,孤兒房糾紛也最多。

慎選地點、代銷業 避免風險

蔡詠綸說,在投資熱潮最盛時,甚至出現類似國內預售屋買賣權利預約單的「紅單」炒作,但熱潮過後,近2年交屋糾紛頻傳,部分建案因當初代銷業者未仔細過濾,更傳出「爛尾」爭議。

根據統計,以當時最熱投資地點的大馬柔佛州為例,待售新屋總數近1.7萬戶、價值達144億馬幣,折合逾1100億台幣。

大馬信義房屋總經理李杰峰表示,近年的確有部分投資大馬房產的台灣民眾找上門,希望幫忙處理交屋、出租,甚至出售,尤其是柔佛州新山一帶;但該區是大馬房產滯銷戶數第一名,因供給過多,房價出現波動,進而影響出租市場,短時間很難處理。

他分析,海外房產投資「主升段」早已過了,現在不可能靠著「短進短出」賺到增值財,反而得觀察國際趨勢,尤其是美中貿易戰開打後,那些國家能夠成為資金避險,甚至吸引產業進駐的區域。

蔡詠綸指出,投資海外房地產要慎選地點及代銷業者,可聚焦政治穩定、交易透明及移民人口多、留學熱區等;投資前還要先搞清楚未來出場是否有買家接手,若無其他國際買家,或當地民眾購屋能力不足,就不宜投資。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1323099

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2019-09-30 23:53經濟日報 編譯洪啟原/綜合外電
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鑒於低利率和經濟衰退疑慮揮之不去,投資人逃離股市,將資金投入自助倉儲這個避風港。

華爾街日報報導,Public Storage和Extra Space Storage等公司專門經營自助倉儲設施,提供顧客付費存放私人物品的服務,是不動產投資信託(REIT)的熱門投資標的。這些公司幾乎把所有獲利回饋給股東,對尋求增加收入的投資人極具吸引力,特別是目前許多債券或現金工具僅提供微薄的報酬。

美國聯準會(Fed)第3季連續降息兩次,以降低美國經濟受全球經濟放緩的衝擊。同時,美國殖利率曲線多次倒掛,通常是經濟衰退的前兆,對美國不動產類股而言卻是好兆頭。

雖然許多投資人將不動產投資信託當成債券的替代品,但不動產投資信託的風險通常高於債券。整體REIT去年表現不如意,加入股市大盤下跌的行列。

不過今年REIT終於也揚眉吐氣,只是個人倉儲今年並非表現最佳的不動產信投資信託族群,反而是數據中心和移動式房屋的表現最突出,含股息在內的報酬率到26日為止分別達48.5%和45.9%。不過自助倉儲的總報酬率也有26.4%,擊敗股市大盤,其中Public Storage和Extra Space這兩家自助倉儲龍頭在股市陷入低谷時表現特別亮眼。

https://udn.com/news/story/6811/4077836

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2019-09-22 05:30

因英國倫敦房產投資糾紛,亞太國際地產董事長秦啟松資產被投資民眾聲請凍結。(記者徐義平攝)

〔記者徐義平/台北報導〕多位財經名人曾推薦海外地產首選的亞太國際地產,近年來危機連環爆,去年底遭檢調搜索,今年9月1日更驚爆停業;而去年同樣遭檢調搜索的「台灣搜房網」也傳出已停業。房地產業者擔心,最壞的情況就是過去透過2家業者投資海外房地產的民眾,可能淪為「海外孤兒」。

兩業者去年被搜索 本月陸續宣告停業

 

根據經濟部商業司登記資料,亞太國際地產於2012年1月底成立,正好是海外置產熱潮的時間點,至今已超過7年,最熱時期1年可銷售超過百億元的海外房產。不過,去年11月底,與另一家經營海外的業者「台灣搜房網」,同樣因以「保證獲利」等話術推銷英國倫敦房地產,吸引投資金額超過10億元,同時遭到檢調搜索。

事隔不到1年,亞太國際地產9月1日驚爆停業,預計停業1年。亞太國際地產聲明,停業原因是部分投資英國房產的客戶因未能收取建商提供的保證租金,在今年4月針對亞太國際地產、董事長秦啟松以及總經理等銀行帳戶與資產,向法院聲請查扣與假扣押,目前所有資金與資產均遭到凍結,因資產凍結已超過4個月,面臨求助無門的窘境,才會決議8月15日申請停業,並確定9月1日停業。

除了亞太國際地產,另一家遭到檢調搜索的「台灣搜房網」,也在9月11日確定停業,停業時間同樣是1年。

各國政府防堵炒房 海外房產投資式微

 

房地產業者指出,這波海外置產熱潮起於2011年中「奢侈稅」上路後,推估8年來逾2000億元資金「錢」進海外,一路從日本、馬來西亞買到澳洲、倫敦、美國等;光是台北市登記專營海外房產投資的經紀業家數,截至2017年底就近200家。

不過,好景不常,隨著各國房地產被熱錢炒高,各國政府陸續祭出防堵政策,加上出租率不高,甚至面臨脫手獲利不易等問題,近幾年海外房產投資逐漸式微。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1319621

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高力國際:預估東京未來5年將去化高達3184座台北101大樓商用面積。(圖:高力國際提供) 高力國際:預估東京未來5年將去化高達3184座台北101大樓商用面積。(圖:高力國際提供)

外資商仲高力國際今 (15) 日指出,今年第 2 季亞洲 15 個主要房地產投資市場,以新加坡及東京市場表現最穩健,投資動能相對穩定,其中,東京都會區物流業需求大幅增加,預估東京未來 5 年,將去化高達 3184 座台北 101 大樓的商用面積。

高力國際強調,第 2 季亞洲房地產投資因受到全球貿易緊張、政治事件及活動影響等國際局勢影響,多採取靜觀其變態度,而政府也推出利多政策,盼維持穩定的投資動能。然而,在負面因素衝擊下,雖然一些地區活動可能仍保持低迷,高力國際仍觀察到,新加坡及東京市場表現穩健,投資動能相對穩定。

在日本市場方面,高力國際指出,日本電商持續蓬勃發展,促使物流倉儲與辦公需求跟著加溫,據世界銀行所發布的「2018 年物流績效指數」,日本排名為全球第五,亞洲第一。

其中,東京都會區的物流業務需求更大幅增加,預估未來 5 年,每年將以 10% 以上的幅度成長,預估累積去化面積將達 1.2 億平方公尺 (約 3630 萬坪),相當於 3184 棟台北 101 大樓,或是 461 座大安森林公園大的面積,去化程度驚人。

高力國際指出,新加坡在政府部門的鼓勵方案下,特別是舊大樓及核心商業區的都市更新,將會是未來主要投資標的。

新加坡最近兩大綜合渡假村開發案 (Integrated Resorts, 簡稱 IRs) ,更斥資 90 億元新幣進行擴建,經營權並延長至 2030 年,濱海灣金沙酒店將再興建一棟新酒店大樓,及一座容納 1.5 萬人的娛樂劇院;聖淘沙將再新增 2 棟旅館,且環球影城也將設置新主題設施,可望增加 5000 個就業機會及 50 萬旅遊人次,帶動當地商業及休閒娛樂產業發展,為經濟成長及投資活動帶來正面連鎖反應,預期新加坡作為商業避風港的地位,將會日益提升。

高力國際董事總經理劉學龍。(鉅亨網記者張欽發攝)
高力國際董事總經理劉學龍。(鉅亨網記者張欽發攝)

在台灣市場方面高力國際投資部執行董事黃正忠則指出,台灣受到此波美中貿易緊張局勢影響,台商重新布局生產基地,回移部分產能,帶動商用不動產投資及土地交易熱度高,上半年交易金額達 536 億元,其中以工業不動產及辦公大樓仍最受青睞;此外開發商持續搶進適合開發辦公室及住宅的土地,推升 2019 上半年土地成交量至 1431 億元,較 2018 年上半年增加 52%。

展望未來,高力國際預期亞洲房地產市場在全球局勢動盪的影響下,整體投資活動將趨謹慎,尤其香港及中國一線城市所受到的衝擊將會更為顯著,而新加坡與日本成為新避險基地的機會將更為提高。高力國際董事總經理劉學龍認為台灣下半年投資市場氛圍將受到國際局勢動盪及 2020 年總統大選等內外因素夾擊影響,投資力道與上半年相比將較為趨緩。

 


延伸閱讀

https://news.cnyes.com/news/id/4367528

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2019-07-11 13:50:58聯合新聞網 運巢社社長_倪子仁
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2015年以來,台灣房市成交量明顯走緩。於是建商開始減量經營,代銷及房仲是服務業,賺的是成交的佣收,影響最大也最深。為了活下去,上市櫃建商包括欣陸、全坤興、亞昕等建商及代銷、房仲業者,開始隨著小英政府新南進政策前往開疆闢土。

誇張的海外不動產投報率喊很大。圖/倪子仁提供
誇張的海外不動產投報率喊很大。圖/倪子仁提供
 

以房仲業為主的這股勢力全力挺進馬來西亞、柬埔寨、越南及泰國,一場海內外搶錢大作戰已如火如荼的在台灣全面開打。

在全球經濟萎靡不振之下,歐美及中國成長動能趨於緩和,東協國家的經濟成長率異軍突起,受到全球投資人高度關注,台灣政府更將新南進視為戰略布局般高調地推動。

泰國曼谷房市已明顯走下坡。圖/倪子仁提供
泰國曼谷房市已明顯走下坡。圖/倪子仁提供
 

台灣房仲業者紛紛打出酒店式公寓為號召,以不錯的投報率開始在台灣運作投資買盤進場。所推出的小豪宅建案,以都會時尚及緊臨捷運站為賣點,所推小套房建案更是僅要新台幣 200萬元起,企圖吸引台灣的投資買盤進場。

然而隨著台灣房市觸底逐步回溫,前幾年吸引大量台灣資金前往投資柬埔寨金邊及泰國曼谷的房市銷售早已開始走低。一位不願透露姓名的海外房仲業者更直言,海外不動產投資風暴即將爆發,已經無可避免。

組團購屋,以團購折價多來吸引買盤進場。圖/倪子仁提供
組團購屋,以團購折價多來吸引買盤進場。圖/倪子仁提供
 

海外不動產業者表示,這些打著低總價高投報率的建案,喊出每年5~8%甚至2位數的投報率吸引台灣及大陸、香港購屋團前往團購。業者提供所謂的「團購服務」,也就是說,組團來買屋,買越多,折價越多來吸引買盤進場。

然而,投資海外不動產的風險不低。海外投資不動產有很多持有型態,產權、地上權、使用權等,不同的持有型態有不同的風險,相關稅賦的計算方式不同,進場與出場機制也不一樣。

房市交易首重「交易安全」 ,特別是哪家建商蓋的,口碑很重要。海外不動產不是每個國家都像台灣一樣,私人可以擁有土地建物產權,即使可以擁有產權,法律也不見得允許外國人擁有產權。且投資不動產有很多持有型態,不同的持有型態有不同的風險,萬一沒有掌握好風險,恐造成血本無歸的地步。

投資海外不動產的陷阱多,千萬得小心。圖/倪子仁提供
投資海外不動產的陷阱多,千萬得小心。圖/倪子仁提供
 

另外,海外不動產強調高投報率的建案不少,有不肖業者喊爽的每年投報率保證8%,甚至2位數字都喊出來了。對此,我的建議是必需了解租金是毛租金(Gross Rent)還是淨租金(Net Rent),扣掉相關融資、稅負、管理成本,算算稅後淨租金收益到底是多少,這裡面的學問與算法必須深度詢問與評估才不會掉入陷阱而不自知。

投資海外不動產的陷阱多,特別是許多國家的房仲市場與台灣相距甚大。購買雖容易,但買了之後要包租當包租公或要賣出獲利了結時,由誰來回租管理及買賣?當初買的地產業者許多根本沒有提供服務,更別說是跑單幫的房仲個體戶了。

海外不動產糾紛此起彼落,少碰為妙。圖/倪子仁提供
海外不動產糾紛此起彼落,少碰為妙。圖/倪子仁提供
 

海外不動產的糾紛愈來愈多,英國、泰國等國的房產糾紛紛紛躍上新聞版面。此外匯兌風險也必須考量,不要賺了房價卻因匯兌損失貶很大,結果您投資的海外房產成了名符其實的海外孤兒,也衍生出許多的購屋糾紛而後悔莫及。

https://house.udn.com/house/story/5918/3922854

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2019-07-06 23:53經濟日報 編譯林聰毅/綜合外電
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全球房地產市場現在看起來與危機前的截然不同,債務水平較低,投機建案也較少。 本報...
全球房地產市場現在看起來與危機前的截然不同,債務水平較低,投機建案也較少。 本報系資料庫
 
經歷多年來的廉價資金與價格飆漲後,許多跡象顯示全球房地產榮景逐漸接近尾聲,當年引爆金融海嘯的元兇再度令人憂慮。

在美國,紐約第五大道的商店正在關閉,因為電子商務的不斷崛起,零售業哀鴻遍野。在中國,房地產投機狂熱導致數百萬戶新建公寓空無人住。世界各地上市的房地產證券交易價格遠低於其資產的帳面價格。在以往,這種現象預示著經濟已走下坡。

房地產億萬富豪澤爾(Sam Zell),以在金融危機前夕拋售360億美元辦公室投資組合聞名於世,如今他又在出脫不動產。他說,這種過程使人意識到市場的轉變,「四年半前我們放一個不動產到市場,就有17個投標,其中15個是真的。去年我們放一個,只有三個投標,希望有一個是真的。 」

經濟日報提供
經濟日報提供
 
在11年前那場金融危機,房地產扮演關鍵角色。不良的住宅抵押貸款組合癱瘓了信用市場,而大約400億美元的高風險商用不動產暴險成為雷曼兄弟倒閉的原因之一。全球房地產市場現在看起來與危機前的房地產市場截然不同,債務水平較低、抵押貸款規範較嚴,投機建案也較少。量化寬鬆政策使市場膨脹並縮小債券殖利率,迫使投資人到找尋其他地方的收入,法人資金大舉流人房地產。由於利率走低的時間比一年前預期的更久,對於收益率的追求將會持續下去。

根據Real Capital Analytics,全球城市的房地產價格已飆至新高:比2007年的前次頂峰高出45%。然而,巨額資金仍在湧入這個產業。澤爾說,房地產已經過頭了,「太多資金追求太少機會」。大多數觀察家不認為房地產市場馬上面臨崩盤,摩根大通的不動產金融部門共同主管崔德威說:「自2014或2015年以來,大家都說要有一場修正,但根本沒發生…。」Fed在去年11月發布的第一份金融穩定報告中,點名商用不動產價格是一大弱點。摩根士丹利房地產投資部門的董事總經理西爾弗曼表示,「我們正處於比較成熟的階段,特別是美國,很多地方的價格都很高…,我們非常專注於防範下行風險 」。

https://money.udn.com/money/story/5599/3914191

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【大紀元2019年06月25日訊】(大紀元記者桐研新西蘭編譯報導)如果在奧克蘭購買價格中等的房子,2013年底您只需支付50萬紐幣。六年後,即使在市場的低迷期間,同樣的房子,價值會超過80萬。那麼,如果您在尋找未來幾年內的資本收益,應該在哪裡買房呢?

由於支付能力緊縮,更嚴格的貸款標準以及對投資者的更多限制,新西蘭人不要期望未來幾年內房價會像以前那樣快速增長。但全國各地仍有一些地區房價上漲 ,例如,在4月至5月期間,吉斯伯恩的房價每天增加2,645紐幣。

Corelogic的研究主管Nick Goodall表示,人們應該了解該地區的當地經濟發展情況。「更廣泛的惠靈頓地區,這是我最熟悉的地區,在新西蘭工黨優先黨政府的協助下,看起來有一個合理的前景和強勁的就業機會。」

Homes.co.nz首席數據科學家Tom Lintern表示,如果北島小城鎮在未來三年繼續增加,他會感到驚訝。

「在未來的幾年,我看好基督城,它與新西蘭其他城市不同。在過去五年,基督城房價並沒有顯著上漲。之前被地震破壞的房產最終將被修復或更換,留下更高價值的住房存量,該市的基礎設施投資將繼續吸引更多人前往該地區。「

Infometrics的經濟學家Brad Olsen表示,他看到了霍克灣和奧克蘭的潛力。Hawke’s Bay的中位數房價在過去十年中飆升,從2013年的不到30萬增加到47萬。

Olsen說:「對於霍克灣而言,我們還處於繁榮的尾端,全國一些地區的住房需求仍然很大。」

「奧克蘭有點意思:由於可負擔問題最近價格已經走低,但我們仍然認為超級城市供應不足,這意味著價格有進一步上漲的空間。結果可能有兩種:價格上漲,因為住房需求超過當前供應量;或實際負擔能力會抑制未來三年的價格增長。需注意儘管現在抵押貸款更便宜,但並非總是這樣。」

新西蘭房地產投資者聯合會(New Zealand Property Investors Federation)執行官Andrew King表示,他仍然預計該國大部分地區的經濟增長將會放緩。

「任何高於平均水平的增長都可能來自首次購房者,並且會出現在有良好就業機會的地區。因此,查看就業數據可能會顯示哪些地區可能做得好。」他說,「我認為租賃提供商應該關注資產價值和租金回報,而不是追逐資本收益領域。」

但投資者Graeme Fowler表示,即使投資者也不應該專注於嘗試選擇下一個繁榮的地方。

「在我投資的25年或更長時間裡,我從不擔心房價上漲或下跌。有時候一個區域會比另一個區域上漲的多,那麼其他區域將迎頭趕上。所以換句話說,如果你比較奧克蘭與北帕默斯頓,或漢密爾頓與達尼丁,或新普利茅斯與霍克斯灣,隨著時間的推移,他們都會保持在相互非常接近的比例範圍,一直如此。

「如果你問50個不同的人,價格會怎麼變化,他們會給出不同答案,因為實際上沒有人知道,也不重要。像我這樣的投資者從不關心房產價格,因為它不是我們的投資策略。我們支付首付款,由租客在未來20至25年內還清房產,然後我們從房產中獲得收入。該房子的價值與我們購買時的價值相同還是貴了10倍,這無關緊要。

責任編輯:易凡

http://www.epochtimes.com/b5/19/6/24/n11343775.htm

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2019-02-11 作者: 幣圖誌

(圖/翻攝自幣圖誌,以下同)

這次年假過的真的有點久,在台股封關後,美股的表現算是平靜,美股這段時間共8個交易日,漲跌幅普通,道瓊工業指數從24579上漲到25106,累積上漲527點,漲幅約2.1%。

科技類股為主的Nasdaq,漲幅稍微多了點,有3.8%,S&P500,累積上漲2.57%,費城半導體漲幅為5.35%。值得一提的是台積電在美國掛牌的ADR,TSM這段時間漲幅有4%,如果台積電在新春開紅盤第一天有亮眼的漲幅,台股整體就不至於太差。畢竟台積電佔了台股權重實在太高。

上圖為台灣加權指數前20名權重表。


上圖為TSM日線圖。

對於美股的多單者來說,目前最大的煎熬,莫過於年線上下的洗盤...。個股來說,有些確實已經站上年線好一段時間,例如:剛宣布併購案的禮來藥廠(股票代號:LLY)、甲骨文(股票代號:ORCL)、股價呈現多頭攻擊的萬事達卡(股票代號:MA)。

但這種不是大多頭的盤面,如果你的個股基本面好、技術面也OK,可是大盤在年線上下洗盤過程,出現了長黑下殺。

原先手上強勢的個股,你會抱的很不安心,這陣子的美股就是這個樣子,有在盤面操作的讀者朋友,一定能了解這種感覺。

總體經濟方面各國央行皆釋放鴿派訊息

在2月5日澳洲央行決定維持基準利率不變,除了認為經濟成長的衰退風險有在增加,同時又下調了對通膨的預測。另一方面,消費者在聖誕節期間的購買力不足,房地產價格也是持續疲軟,增加了澳洲經濟面臨的不確定性。

而英國央行2月利率會議同樣按兵不動,也同步下調了2019年和2020年英國經濟成長預期。

美國聯準會今年要升息的機會,從原本三碼,變成兩碼,現在甚至考慮都不升息了?假如從總體經濟的考量,代表經濟已經降溫,也沒有通膨的問題;假如從炒股的角度來看,代表熱錢又再度進入各項風險性商品。

從美國十年期公債利率來看,各大投資機構幾乎已經篤定認為上半年毫無升息可能,至於台灣部份,過去美國升的時候未升,未來美國維持現狀甚至降息時,台灣央行恐怕更難做出任何升息的決策。

上圖為美國十年期公債殖利率走勢圖。


資料來源:cmegroup

還記得在去年12月,美股創下大蕭條以來最慘月份表現,也讓許多專業投資人大舉作空,然而轉眼沒多久的時間,美國三大指數又在1月份快速上漲,還創下了30年以來的最佳表現。

這當然讓投資人昏頭轉向,不過也是極好的一次練習機會。過去幾年來,常看到坊間書籍告訴我們如何成功得到懶人高報酬,或者平均年報酬率10%到20%的穩定報酬。

弔詭的是,讀者朋友只要細細閱讀,就會發現幾乎通通從2008~2009年進場,我們都知道這次的多頭走的很久,但股市不是永遠都上漲的,每一次的金融風暴總是發生在你我都覺得「不可能的時機點」,經歷過完整的多頭與空頭循環者,還依舊能在市場中屹立不搖者,至少已經懂得如何與市場風險共存。

被動投資也好、存股學派也好、甚至價值型投資、成長型投資、動能型投資。

如果不能找出適合自己屬性的投資方式,一味想直接拷貝別人的做法,很快的...市場會讓你知道什麼是風險。

1月風險資產價格普遍上漲,是Fed釋放出鴿派信號所帶來的首要熱錢,不過來到2月中,這種受惠於政策的超買似乎已經比較冷靜,畢竟短線快速上漲過程,還沒有見到明顯的領頭羊出現!

https://www.wealth.com.tw/home/articles/19676

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專家認為,經濟擴張周期已經持續近10年,總有結束的一天。(達志/Shutterstock)

1950年以來的經濟衰退與聯準會基金利率趨勢圖。 1980年以來,過度槓桿化的金融系統和聯邦基金利率下降是為了刺激消費和經濟活動。(圖片來源/Lance Roberts)

2008年金融風暴隔年經濟開始復甦至今,這波經濟擴張周期已經持續近10年,但景氣不可能無限期擴張,總有一天會結束。專家警告,在金融市場基本面疲弱浮現後,大量資金無預警火速撤離風險資產,或將成為引爆下一次金融危機的導火線,但其幕後黑手又會是誰?

華爾街見聞報導,金融諮詢Clarity Financial經濟學家Lance Roberts分析指出,一般人忽視了經濟的基本規律,它不是一根不斷向上的直線,而是有高低起伏的周期。儘管投資人都希望經濟擴張周期能夠永續,不過在歷史上從未發生過。他認為,本輪經濟擴張周期的驅動力來自大量流動性被注入金融系統、超級寬鬆的貨幣政策,以及迅速飆升的債務累積。

「回顧過去經濟衰退後,聯準會(Fed)每次都會放寬貨幣政策來刺激經濟成長,但同時也扼殺經濟系統自行調整的機會。」Roberts指出,寬鬆的貨幣政策以及持續鬆綁的監管環境,造成市場債務比重激增,一旦Fed貨幣政策轉向,危機通常很快接踵而至。

他提醒,由於Fed的人為干預,系統內的槓桿不斷增加,因此每次危機都將比前一次更嚴重。然而令人擔憂的是,Fed為避免發生系統性風險,只得祭出比先前更低的利率政策。

目前美國的利率水準處在史上相對低位,而下一次危機來臨將迫使Fed再採取救市殺手鐧,來阻止持續10年的經濟擴張周期崩解。

Roberts指出,近幾個月,經濟衰退風險逐漸攀升,陸續出現重要警訊,包括殖利率曲線反轉、全球經濟動能下降,及名義和實際債券收益率較低等。他預測,在金融市場基本面疲弱浮現後,大量資金無預警迅速撤出風險資產,或將成為引爆下一次經濟衰退的導火線。

「萬一經濟衰退很快到來,聯準會將沒有充足的降息空間,來因應救市的刺激措施。」Roberts提醒,美國投資者需要為下波經濟衰退做好準備,預期這次衰退規模較大、時間也較長,可能會在下一次金融危機爆發時到來,且時間點讓人出乎意料而措手不及。

(中時電子報)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190206000036-260410

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歐美房市的投資策略建議

 

國人偏好房地產投資,在低通膨、不升息下又難以推升房價後市,法國巴黎銀行財富管理最新提出解方,推薦房地產投資者可以採取兩項策略:「不動產投資信託」及「直接購買房地產」。

法國巴黎銀行財富管理房地產投資策略主管Pol Robert Tansens指出,市場條件可能還並不明朗,房地產投資人可以採取簡單的策略,投資人在規劃任何投資策略時,都同時必須依個人狀況,各自考慮到三大關鍵,一是未來的流動性資金需求、二是財務報酬預期、三是欲達到投資目標的時間。

去年第四季全球金融大震盪衝擊,各銀行財富管理部門的管理資產總量(AUM)都出現嚴重縮水,像道富銀行掌管的2.5兆美元資產,在短短三個月內縮水一成,其中包括銀行自營部位和為法人客戶代管的部位。法國巴黎銀行財富管理針對房地產市場分析,認為市場條件惡化下,同樣很難確保房市能保值抗跌。

牛津經濟研究院指出,經過這一波市場的上沖下洗,現在總經研究圈討論的議題已轉向「通縮疑慮」、「放緩升息」等,其中,美國貨幣政策緊縮預計將在2019年放緩,已是市場上的共識。牛津經濟研究院認為,這將影響整個亞洲的政策利率,估計會比2018年增長緩慢,同時,鑑於大陸需求放緩、中美貿易摩擦等干擾,通膨減緩也已看到趨勢。

法巴銀指出,房市在最壞的情況下,高品質的房地產所產生的租金收入流,應能為投資人提供更多保護,並使投資人/屋主持續獲得淨租金。另一種選擇則是,房地產投資人能在降溫的房地產市場中找到全新的機會,投資人將能以更優惠、更有利的價格購入全新的房產。

法巴銀據此建議投資人,應投資於「增值型(Value-added)房地產基金」,且必須由稱職的資產管理公司所管理。這類私募基金的投資週期應持續數年,才能避免在較不理想且昂貴的週期階段一次性全盤收購,從而降低風險。不過,由於英國(特別是倫敦)的辦公大樓市場情況逐漸惡化,法國巴黎銀行財富管理對於英國的不動產投資信託(REITs)持負面態度,也並不看好新興市場房地產。

(工商時報)

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190128000505-260208

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法國巴黎資產管理資深策略分析師丹尼.莫瑞斯(Daniel Morris)認為,2019年在全球總經面的最大風險依然是貿易戰、通貨膨脹飆升,以及中央銀行的政策操作失誤。莫瑞斯觀察,金髮女孩經濟(goldilocks)逐漸退場,是這三年來全球總經面最明顯的變化。

但隨著過去半年來美國與歐洲製造業景氣快速降溫,以及歐洲出口表現大不如前,2019年這兩個已開發市場的經濟成長減緩恐難避免,意味金髮女孩經濟已經變成金髮失落經濟。金髮女孩經濟的特色是全球經濟成長、通膨穩定且市場波動低,也是帶動2017年全球經濟成長的重要力量。2018年美國實施稅改,刺激經濟景氣,使得金髮女孩特色去年依然在美國發揮效用。但進入2019年,金髮女孩將變成金髮失落。

至於在新興市場中最受矚目的中國,在去年與美國陷入關稅大戰前,製造業與服務業PMI都開始惡化。但今年中國的經濟成長率還是能維持在6.2%。

在投資策略上,莫瑞斯認為,美股過去三個月跌勢已經超過獲利下修的程度,科技股與能源股成為重災區,但伴隨市場推估美國聯準會可能調整升息腳步,反而推升了價值型股票的表現;歐股表現則持續受到英國脫歐談判、義大利政府舉債上限協商,以及貿易戰風險的影響。

在固定收益方面,隨著聯準會縮減資產負債表,歐洲央行也減少購債,預期將推升債券殖利率。法國巴黎資產管理新興市場團隊投資分析師克倫.拓瓦(Karan Talwar)則分析,當前新興市場的整體狀況好壞參雜。不含中國在內的全球新興市場經濟可望在2019年加速成長,但諸如墨西哥、土耳其與俄羅斯等新興市場國家,都有抑制各自表現的變數。聯準會若暫緩升息腳步,無疑對新興市場債券是好消息,尤其新興市場匯率在2018年大跌後,評價極具吸引力,預估當地貨幣計價的債券,表現將優於以主要貨幣計價者,惟波動可能仍會偏高。

(時報資訊)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190119001293-260410

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2019/01/02 17:05
 

 

 

隨著北京管控資金外流,以往都在全球天價買房的陸資,如今逐步撤退。路透

隨著北京管控資金外流,以往都在全球天價買房的陸資,如今逐步撤退。路透

 

《華爾街日報》報導,中國投資人今年可能繼續從全球頂級商業地產市場撤退,在利率攀高之際,進一步加重跌勢。

過去幾年,中國及外國資金將世界各國商業房地產炒高,如今北京管控資金外移,房市已出現反轉。

根據REAL CAPITAL ANALYTICS數據,去年第3季,中國財團和其它機構投資人共賣出2.333億美元(約71.8億台幣)歐洲旅館、商辦與其它商用不動產,買入僅5810萬美元(約17.9億台幣)。同樣第3季,在美國賣出超過10億美元,購買2.3億美元。

分析師預估,這股趨勢將在2019年延續。北京當局專注維持人民幣穩定,少有跡象會放寬海外投資規定。

反映經濟放緩,人民幣兌美元2018年跌掉5.7%。分析師認為,若美中貿易戰加劇,2019年將繼續貶。

REAL CAPITAL資深主任雷希(Tom Leahy)說,中國投資人賣商業不動產的原因,政治因素大於市場狀況。

中國資金退出,正好適逢歐美各國升息。商業不動產對利率尤其敏感,因為買家通常透過高槓桿融資來買,而利率上升時,機構投資人傾向將資金從房地產移往債券。

中國投資人佔歐美房市的比例不高,但由於過去幾年,天價購買歐美標的建物都是中國人,因此仍會衝擊市場心理。

2018年中國從商業房市撤資的案例,包括以中國官營銀杏樹投資(Gingko Tree Investment)為首的財團,賣掉位在倫敦金融城的Ropemaker Place大樓。華凌集團也賣掉曼徹斯特建案Middlewood Locks股權。

2015年安邦保險以19.5億美元收購紐約華爾道夫酒店(Waldorf Astoria)而名聲大噪,這筆交易創下美國旅館歷史最高售價。目前,安邦保險正在出售2年前以55億美元收購的酒店資產,正在裝修的華爾道夫不在其中。

中國投資人在歐美高調搶購房市的日子恐怕告一段落。REAL CAPITAL一份2018年前3季的報告指出,中國和香港用於購買房地產的跨境資本,2017年佔全球跨境資本流量的17%,達到高峰,2018年截至報告出爐時已掉至10%。(吳國仲╱綜合外電報導)

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190102/1493656/

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談論2018年的黑天鵝,影響最大的,莫過於美國總統川普發狂對全球打起貿易戰,不只傷了對手,也害了美國與其盟友的經濟狀況。(圖/達志影像)

 

迎向新的一年,對許多投資人來說,2018年全球股市震盪,油價上沖下洗,歐盟陷入危機,加上中美貿易戰開打,黑天鵝擾亂國際金融市場甚钜。談論2018年的10隻黑天鵝,影響最大的,莫過於美國總統川普發狂對全球打起貿易戰,不只傷了對手,也害了美國與其盟友的經濟狀況。

黑天鵝事件是指,不可能預測的重大事件,非常罕見發生,但若發生,就會有強大的影響力。 據《華爾街見聞》列出以下10項影響市場的黑天鵝:

第10名,日本經濟連兩季負成長:此前,日本達成連續8季的經濟擴張,為1989年以來最佳,加上日本與多國簽訂經貿協定,有望拉動出口成長,但在內需疲弱、外銷無力的打擊下,經濟還是放緩,甚至出現負成長,2019年還得面對「消費稅上調」這隻黑天鵝。

第9名,新興市場遭遇股債匯3殺:受到美國經濟復甦,美國聯準會(Fed)升息、美元流通性緊縮影響,2018年新興市場面臨危機,5月阿根廷率先崩盤,巴西、委內瑞拉、南非、俄羅斯、印度、印尼等新興經濟體緊跟在後,股、債、匯市全遭屠殺。

第8名,英國脫歐之路又遇難題:脫歐問題未解,對於歐盟或是金融市場都是負面影響,加上英國首相梅伊的脫歐方案在國內遭到否決,英國對脫歐進行新一輪的公投議題再起,若最終英國淪為無協議脫歐,恐對市場造成重大打擊。

第7名,大陸經濟壓力突顯:面對國內去槓桿化政策以及對外貿易摩擦,大陸經濟下行壓力漸增,2018年第三季GDP跌落至6.5%,為2008年金融危機以來最低。

第6名,美國期中選舉共和黨失利:美國的期中選舉,等於是川普政府的期中考試,事實證明,美國對川普執政打了一個不及格的分數,眾議院重回民主黨控制,共和黨以些微差距,保住了參議院。

第5名,美國長達9年牛市逐步邁向終點:美股連續幾年走揚,卻在2018年10月崩跌,甚至在12月的跌幅逼近經濟大蕭條以來最慘,股市震盪情況也前所未聞,Fed升息政策也對美股是一大打擊。

第4名,油價從暴漲到暴跌:2018年的油價走勢從原本的不斷攀升,隨後在10月轉頭下行,甚至暴跌,跌幅甚至達到4成。石油輸出國家組織(OPEC)成員國達成協議停產,然而川普不斷在推特發文,要求油價還要更低,讓情況越發惡劣。

第3名,義大利政壇民粹主義崛起:義大利大選出現了五星運動黨與聯盟黨的聯合政府,雖一再承諾不會退出歐盟,去可能在共同議題出現分歧意見,加上預算案問題與歐盟僵持不下,直到最近才出現轉機,但都為這個民粹主義的政府感到擔憂。

第2名,美國聯準會升息政策持續:2017年12月點陣圖顯示,2018年將會升息3次,然而,隨著通貨膨脹壓力漸增、美元強升等因素,Fed實際上升息4次,導致全球資金流通性緊縮,並引發全球股市震盪,高盛預期,Fed於2019年還有望升息,但不到2次。

第1名,「關稅人」川普對全球大打貿易戰:「如果我當總統,將會從那些25年來占我們便宜的人那裡,為美國掙回很多很多的錢」,川普實現了30年前在節目上的承諾,除了大打中美貿易戰,川普在全球也惹起不少紛爭,除了課徵鋼鋁、汽車關稅,讓歐盟、日本與新興市場好頭痛。此外,川普掀起保護主義,讓國際供應鏈成本增加,不僅打擊其他國家經濟,也對國內製造業帶來傷害,有部分地區的貿易戰走向和解,中美也逐步以談判,解決貿易紛爭。

此外,2020年是美國大選,考慮到美國經濟運作以及貿易摩擦,對於川普連任相當重要,外界預期,川普可能尋求與各國達成貿易協定,成為自己在貿易談判上的成就。

(中時電子報)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190102000013-260410

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近年來投資海外房產蔚為風潮,像是柬埔寨房產主打總價低投報率又好,吸引台灣人前往置產。(達志影像/shutterstock提供)

 

台灣房市吹寒風,不少投資客轉向到海外買房,但卻頻頻爆出「海外孤兒」案例,有受害人本身就是房屋仲介,最後賠了百萬還求助無門。房市專家Sway提醒,海外不動產糾紛頻傳,並踢爆海外物業公司4大慣用攬客招術。

1.高保證獲利

海外物業公司最常用超高的保證獲利攬客,8%只是小兒科,更有公司聲稱高達30%,但是誰真正拿得到錢?當心連本金也拿不回來。

2.賭你不會去

很多手上有點錢的投資客,根本沒時間去自己投資的海外房產巡巡田水,有時仲介帶你看A屋,實際成交卻是B屋,十萬八千里的差距很常見。

3. 拐你不懂

只要用一堆複雜的法律文字,加入一堆你看不懂的海外語言文字,就可以騙到錢。Sway強調,想買海外房產就要懂海外的語言,並且要有海外的朋友及海外的律師。

4.那個公司很有名

台灣總公司跟海外分公司不一樣,出事的時候,台灣總公司一定會切割,「我們也是受害者」、「員工個人行為」等理由都很常見,而法律上也是各自獨立,到時候恐怕連本金都要不回來。

房仲業者表示,海外購屋糾紛層出不窮,對於海外置產者來說,可以賣得掉、安全下車才是最重要的事,除了面臨匯損壓力之外,也要考量海外建商有可能因故無法交屋。

(中時電子報)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181231000005-260410

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2018-12-10 00:00經濟日報 編譯 林聰毅
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20國集團(G20)峰會甫於上周落幕,世人的焦點大多放在貿易議題,卻忽略了會場外的一個正義卻微弱的聲音:聯合國適足住房問題的特別報告員法拉女士(Leilani Farha)對與會的各國領袖高聲疾呼,促請他們集思廣義、合力解決一場正在剝奪數億人基本人權的全球住房危機。

法拉語帶無奈說:「世界各國政府似乎得了集體失憶症,忘了引發2008年全球金融危機的原因。在危機爆發後的這十年來,G20領袖非但未解決那場金融危機核心所在的住房危機,還任由它變本加厲。」

她表示:「當G20大多數成員國及世界其他國家的數億民眾正在掙扎覓尋一個適足且負擔得起的住所,以及全球有四分之一的都會居民住在非正式住所時,就很難認為世界經濟是穩定的。」

法拉說,將住房當成一種商品、一種用以停泊、成長及利用資本的金融工具的新全球秩序,造成了經濟的不穩定。她並表示,現在興建房子不是為了蓋住宅,而是要建造豪宅以滿足投資人,而這些人根本無意住在那兒。如今住宅不動產已成為世界最大的產業,估計規模高達163兆美元。

豪宅林立 不為居住為投資

若從媒體報導觀察,會認為住房危機主要與紐約、倫敦、舊金山等超級城市有關,但包括費城、底特律在內的許多城市,住宅變得愈來愈貴。更令人不安的是,最嚴重的住房危機不是在先進國家的富裕城市,而是在開發中國家正快速都市化的城市,數億人口住在低於標準的住所,嚴重欠缺電力、自來水或基本的衛生設施。

這場全球住房危機反映現代資本主義的根本矛盾。世界各地城市比以往更具經濟實力與重要性,對土地有非常龐大的需求,造成住宅成本上揚、市場競爭加劇。

誠如法拉女士所說,住宅被金融商品化,成為投資工具,導致世界許多大城市的豪宅供給過剩,而負擔得起的平價宅卻是極其短缺,對勞動及中產階級最不利。

世界最負擔不起的房市不是紐約、洛杉磯或是舊金山,而是香港、雪梨、溫哥華及墨爾本;倫敦、多倫多及布里斯本的居住成本也居高不下;東京、新加坡、上海、北京、莫斯科、巴黎、斯德哥爾摩、日內瓦、米蘭、羅馬及巴塞隆納房價,也高得令受薪階級望塵莫及。

顯然有幾個因素在先進經濟體帶動這場住房危機,昂貴的城市未能興建足夠的住宅以趕上就業或人口的成長,有很多眾所周知的原因,包括「別在我家後院」的鄰避主義、限制土地使用政策,以及地理條件限制等。

根據資誠(PwC)和都市土地學會2018年歐洲不動產趨勢報告,「都市化是近年來不動產策略的最重要影響者」。在美國,不僅是科技新創公司,一些老牌企業不斷將公司總部遷往市區,可口可樂將2,000名郊區員工遷至亞特蘭大市區的一座摩天大樓,奇異公司將其總部從康乃狄克州的郊區遷至波士頓市區;麥當勞將其總部從芝加哥郊區移往市區。

受薪階級 淪為都市邊緣人

雖然,在這些城市具有經濟優勢人士,在支付居住成本後仍有足夠資金生活;但薪資較不優渥、經社地位較低的服務與勞動階級,在扣除住宅成本後,所剩資金幾乎難以負擔基本生活所需,這類族群不是住在都市邊緣,就是被迫離開。

租房族的處境更為弱勢,在許多大都會裡,租金的漲幅甚至超過房價漲幅。的確,美國在2006至2014年間租金平均上漲22%,但平均所得減少6%。這意味著租金負擔加重,對這些弱勢族群猶如雪上加霜,全美近半數租屋族負擔沉重,將逾三成所得花在居住上面。年收入不到1.5萬美元家庭,有近四分之三所得用於居住。

無怪乎全美無家可歸的人數與日俱增。在加州橘郡等繁榮地區,無家可歸者的營地如雨後春筍般出現,西雅圖則令人想起在開發中國家司空見慣的非正式居所。

目前最嚴重的全球住宅危機是8.5億人面臨的居住情況,這群比美國與歐盟人口總和還多的人口,住在非正式的居所。開發中國家住房危機的嚴重性不下於先進國家最昂貴的城市。在快速都市化的南半球城市,情勢更加嚴峻,租金占所得的比重平均達100%、150%、200%,甚或更高。

若根據這項標準,世界上最負擔不起的城市都落在南半球,在越南河內、印度孟買、哥倫比亞波哥大、阿根廷布宜諾斯艾利斯與巴西里約熱內盧,居住成本都超過所得的二或三倍。其中以經濟陷入困境的委內瑞拉卡拉卡斯最嚴重,當地的居住成本超過三倍。

租金飆漲 占所得比重逾倍

隨著每天有20萬人湧入南半球城市,預估在2020年前住在非正式住所的人數將超過10億人。以往,都市化支撐了當地產業的發展,例如製造業、磚頭生產、食品加工,進而支持中產階級的成長。在當今的全球化經濟裡,這些連繫已被切斷,而且這類經濟活動可能且確實發生在其他地方,使這些大城市分裂成富有知識勞工與弱勢族群。

不僅是產業和服務全球化,住房也難逃全球化洗禮。以往,住宅是在當地建造與支付,即使像美國這類先進經濟體,像Jimmy Stewart等社區銀行等地方金融機構,為住宅提供大量融資,一直到1980年代開始大規模鬆綁金融管制才式微。

然而,隨著與住宅有關的新金融工具出現,打破這種當地的連結,住宅及房貸成為全國性及全球性產業。

根據聯合國特別報告員在2017年公布一項關於適足住房的報告,住房已被當成一項商品、累積財富的工具,而且經常被包裝成為金融證券,可在全球市場交易與銷售。換言之,住房日漸與全球資本流動交織在一起,現在住宅市場對這些流動的反應比當地情況更為敏感。

聯合國的這份報告估計,全球不動產的總價值約占全球資產的60%,價值217兆美元,接近世界經濟總產值的三倍,其中四分之三為住宅,約163兆美元。自上次的全球大衰退(諷刺的是由不動產炒作造成)以來,不動產市場的成長率比許多其他金融市場更快。

經濟日報提供
經濟日報提供

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5599/3527721

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