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020/06/18 10:02 東森財經新聞
看上中古屋想買 發現已賣7年還賣不掉 內行人驚曝實情

不少人努力工作打拚,希望能擺脫「無殼蝸牛」的身分,晉升為有房一族,但礙於預算考量,有些人會退而求其次買中古屋。近日一名網友發文表示,最近看上一間中古屋,由於時常屋裡都有租客,無法親自看訪屋況,查詢後發現,這間房子已經賣了7年,不知道要如何開價,想問其他網友意見。

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原PO在臉書社團「買房知識家(Q你的A)」發文表示,最近看上一間中古頂樓加蓋的房子,但查了實價登錄之後,卻發現這個物件在103年買進後就開始掛賣,但都沒賣出去,至今賣了7年。

▼原PO好奇,「一下有人在不方便看,一下人不在不方便看,這房子開價1,160萬元,但實價登錄以此坪數最多賣850萬元,像他賣了7年我要開多少買這房子?」(圖/翻攝自臉書社團「買房知識家(Q你的A)」)


帶原PO看房的房仲表示,之前有承租方,由於長期都有租客居住,無法讓買家實際看訪屋況,才沒有賣掉,但也令她好奇,「一下有人在不方便看,一下人不在不方便看,這房子開價1,160萬元,但實價登錄以此坪數最多賣850萬元,像他賣了7年我要開多少買這房子?」

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文章發布後,引起許多網友回應,「他可能是投資客,之前也遇過類似狀況,詢問左鄰右舍都知道賣很久賣不出去,屋主就繼續租人,確實價格不好談」、「有極少數的屋主,真的不缺錢,反正還能收租」、「還有其他的問題,例如:承租人不給看頂加的部分。你如果要買,要注意是要承接租賃契約還是不承接租賃契約」、「買房子這種事,只要覺得一點點不對,就不用買了,住一輩子的事」。

(封面示意圖/Unsplash)

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https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/Content/121133

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疫情下,大家都宅在家里,如何買房或賣房?(Shutterstock)

【大紀元2020年04月16日】(大紀元記者李平多倫多報導)任何時候買賣房屋,都是一件勞心費神的事兒,疫情期間買賣房屋,充滿太多不確定性,就更辛苦了。無論外界情況如何,房屋買賣都永遠存在,是日常生活中的一項剛性需求。

當前情況下買賣房屋,如何既保證個人健康和安全,又能順利完成交易呢?加拿大Remax博客網站整理以下幾大建議,供買家和賣家參考。

針對賣家

除非萬不得以,如房屋掛牌上市前,可能有些必要準備工作得做,其他情況下儘量待在家中。做好長時間賣房心理準備,估計疫情過後,市場會恢復正常。疫情期間宅在家里這段時間,儘量把房子整理到最佳狀態,如粉刷牆壁,角落做幾次深度清潔,然後靜候市場恢復正常。

儘量將房子掛牌,疫情期間買家雖可能不會外出看房,但有可能在網上看房。許多經紀建議賣家自己動手拍些房子小視頻放到網上,以吸引潛在買家。許多經紀還通過社交媒體和其他各種科技手段,幫客戶打賣房廣告,以吸引無法親自上門看房的買家。

疫情期間,經紀帶客戶看房都會事先做好客人篩選。為保障賣家和買家及自身安全,許多經紀選擇讓客戶虛擬看房。疫情期間政府禁止開放屋活動,虛擬看房,成為真正想買房人士的一個既安全又有效的看房方式。

疫情期間賣房,賣家最需要的是耐心,經紀們也在努力通過各種辦法,與賣家保持溝通,及時提供信息。有些經紀甚至為一些居家隔離無法出門的客戶送藥送菜。

針對買家

為了自身、家人和他人安全,也要儘量待在家中。在網上看房時,將房子按喜好程度標識。疫情過後這些房子很有可能仍待售,等疫情一過趕緊第一時間看房買房,也來得及,而且更安全。經紀表示,市場上好房子多的是,只要多點耐心,等疫情一過,就能在經紀們的幫助下,在心宜的小區買到心宜的房子。

網絡科技發達一大好處是,人們現在可以隨時上網看房。有些經紀還通過Facetime和臉書Messenger等視訊平臺,提供現場看房視頻。負責任的經紀,都會將自己和他人健康和安全放在首位。實在急切想買房的,可在經紀幫助下,通過Skype、Zoom或Facetime等工具虛擬看房。

無需親自上門看房的,平日注意保持社交距離,儘量在網上多搜索和看房。經紀們表示,當前情況下買房雖有許多不確定性,但他們會盡一切所能,隨時與客戶溝通,給客戶打氣,一旦發現機會,便盡一切所能幫助客戶達成心願。◇

責任編輯:文芳

 

https://www.epochtimes.com/b5/20/4/17/n12037749.htm

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投資者對新型肺炎的憂慮加劇,市場波動連連,此時此刻,我們不妨退後一步,改為留意持續受歡迎的收益股。

在云云派息資產中,房地產投資信託(REIT)可說是最穩健的選擇。適逢最近美國減息,身為長線投資者,我認為目前是入貨的黃金機會,原因是在減息後,香港和新加坡等亞洲國家的房地產投資信託一度均見反彈。

買入房地產投資信託後,即使中期股價下跌,持有人仍能一邊賺取股息,一邊等待市場最終復甦。此外,在過去十年,亞洲的房地產投資信託表現亦通常優於整體市場。

正因如此,筆者將會說明美國減息有利房地產投資信託的理由,並解釋為何這類資產能夠創造長遠財富。

收入和增長兩者兼得

房地產投資信託跑贏大市,原因之一是自2008年全球金融危機後,美國央行聯儲局(Federal Reserve)維持低息,使得世界各地的投資者越發追捧能夠創造收入的資產。事實上,剛在週二,聯儲局更緊急減息,幅度高達50點子(0.5%)。

很明顯,當局正為潛在衰退作好準備。可是,儘管很多分析師多年來抱持相反看法,美國的息率依然遠低於「正常」水平。考慮到冠狀病毒疫情引發的近期市場反應,估計短期內利率上升機會不大。

另一方面,由於美國的政策意義重大,加上美元與港元掛勾,聯儲局減息自然亦對香港市場產生影響。根據香港政府的債券統計數據,目前10年期香港政府債券的年度收益率為1.4%。

在一般情況下,當利率上升,政府發行債券和其他「穩健型」債券的收益率會同步上漲。整體來說,利率上升會使得息差收窄(即政府債券收益率與房地產投資信託的股息率之間差額減少),減低房地產投資信託的吸引力。那麼,我們該如何發掘高股息率的房地產投資信託呢?

海外高息投資

筆者一直喜歡在世界各地物色投資機會,但鑑於香港的冠狀病毒疫情帶來不利因素,而且持續示威活動亦令政局不明朗,本地的房地產投資信託市場不算是出色的選擇。

除此以外,我亦不相信在解決上述問題後,訪港的中國消費者和遊客數目必定會回升。除了行業龍頭領展房地產投資信託基金(SEHK:823)外,本港缺乏高市值的房地產投資信託,故此香港投資者難以在本地市場找到大量機會。

然而,我們只需將目光轉到新加坡,便能發現許多預測股息率達到5%至6%的大型房地產投資信託基金。由此可見,我們既要留意本地市場,亦應將海外的信託加入投資組合。

房地產投資信託不單能產生固定收入,也為投資者帶來基金單位價格的長線升值機會。再者,不少基金的資產分佈世界各地,以新加坡股票市場為例,多隻上市房地產投資信託均在全球擁有業務,包括位於東南亞的物流倉庫和美國的商業大廈。

如果我們以此預測數年,甚至數十年後的收益率和資本增長,在經歷如此長時間後,從房地產投資信託賺取的回報增長速度將會遠超手持現金或投資政府債券。

利率料將保持偏低

在一般情況下,當全球(或美國)經濟發展放緩時,各國政府非但不會上調利率,更有較大機會減息。

換言之,在美國甚至全球經濟可能步入衰退的陰霾下,加息的機會微乎其微。

愚人要點

總括而言,房地產投資信託能持續帶來收入和增長,因此將會繼續是熱門投資選擇。雖然冠狀病毒疫情可能會限制信託的短期增長,但在不明朗的環境下,投資者仍然能賺取收入,這一點尤其關鍵。

當然,房地產投資信託的風險水平高於政府債券,不過對於任何年齡的長線投資者來說,無論經濟起伏,收息股都應該是投資組合必備一環。

延伸閱讀

牛去熊來?是時候調整你的資產配置所提供的資料僅供一般參考之用,不擬提供作為個人投資或理財建議。香港萬里富文章作者Tim Phillips並無持有上述任何公司的股份。

The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020

https://www.quamnet.com/post/l7mBtCSTMqiegYWGNGHQb

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報導:MyGoNews蕭又安
時間:2020-03-29

你買對了嗎?台南平均賺15.7%,台北賠售比例最高!
你買對了嗎?台南平均賺15.7%,台北賠售比例最高!
新聞摘要
  • 你買對了嗎?台南平均賺15.7%,台北賠售比例最高!
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】房地產投資中,持有期間的「現金流」很重要,最後脫手的「資本利得」一樣重要。好時價分析過去7年多的實價登錄資料,透過模型比對,找出7年內「有2筆以上交易紀錄的房屋」(以下稱「重複交易」),檢視價格變動狀況,也就是資本利得,發現六都之中,台南市平均每次出售賺15.7%,而台北市則最慘澹。
 
實價登錄資料庫從2012年8月上線以來,至今已累積了近300萬筆成交資料,其中「重複交易」亦逐漸增加,因此除了觀察整體區域的房價漲跌幅,也可以詳細檢視每一筆重複交易,例如平均持有多久、平均賺或賠了多少、哪裡最多重複交易,用更直觀、更細緻的方式掌握資料內容。
 
 
從六都來看,近幾年「北冷中南熱」的房市氛圍下,台南市成為獲利最高的城市,平均每次交易賺15.7%,同時平均持有期間亦最短,僅2.3年;台中房市則最熱,重複交易屋數居六都之冠,且高達9成的屋主有獲利;而房價最高的首善之都台北市表現最慘澹,每次交易平均獲利最低,持有期間亦最長,達3.0年,更有近3成的屋主賠售出場。(這裡的獲利狀況僅單純比較兩次交易時的價格變動,沒有將持有時間、貸款利息、交易成本如仲介費及稅費等納入考量,一般而言這些成本約占房屋總價的6~10%,計入後獲利狀況將向下修正。)
 
簡單來說,整體房市熱絡的地方,獲利情況相對較佳,映證了「區位、區位、區位」以及「有量才有價」的投資口訣,尤其是2015年以來的房價盤整期間,北部區域的房市閉鎖,讓想透過不動產累積財富的投資者們吃了悶棍,反觀進入門檻較低的中南部區域,多數屋主們在此嚐到甜頭。
 
最後,除了透過這些「重複交易」檢視價格變動狀況,在國際上,當重複交易的樣本數累積夠多時,還可以透過「重複交易法(Repeat Sales)」模型,編製房價指數,以科學化的方式觀察房市狀況。目前,台灣運用此方法編製的房價指數,有好時價與清大安富金融工程研究中心合編的「清華安富房價指數」(前身為好時價房價指數),以及內政部委託好時價團隊編製的「住宅價格指數」,供社會大眾了解房市。

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/132030/

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網路地產王 (2020-03-16 11:57)

疫情衝擊搶買方 屋主自售降價多

疫情衝擊搶買方 屋主自售降價多

網路地產王/綜合報導】據內政部人口統計顯示,桃園市在2020年二月底人口達到225萬人,且近6年的人口淨遷入累計20.6萬人,穩坐六都之冠,穩定的人口成長帶動房地產熱度持續發燒,其中又以桃園區的交易最為熱絡。

不過今年以來,新型冠狀病毒波及全球,受到疫情干擾,影響了2020年房市。房地產業者表示,短期內整體民眾看屋量減少許多,新建案來人量平均減少1-2成,多數329檔期多數新案延後推案。

這波疫情受影響的不只有建商,還包括屋主,不少屋主對於後市存有疑慮,再加上不少受影響的業者(旅遊業、航空業、觀光業、餐飲業等等),開始出現房地產出售,目前初期都傾向於屋主自售試水溫。

屋主自售的最大優點就是省下仲介費用約4%,以實價登錄桃園市平均成交總價來看,今年2月的平均成交總價約為767萬,若未透過房仲業者成交,便可省下約31萬,對買方來說具有”有感”誘因。

疫情正在各地肆虐,全球經濟重創,未來走勢如何尚難預料,不少屋主已經開始醞釀調降價格搶買方,買方可趁此時機多看屋比較,挑選CP值高的好房子。

 【網路地產王更多熱門新聞 ➤ http://goo.gl/hz80dp

https://news.sina.com.tw/article/20200316/34542602.html

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2020/03/09 16:45文/記者林耀文

日前台南市政府地政局會同消保官抽查2家建商於本市的2處建案,就定型化契約之契約審閱期、房地標示等15項應記載及不得記載事項,以及不動產代銷業務攸關消費者權益保障事項進行聯合稽查,以提升預售屋買賣交易資訊透明、維護交易秩序。(圖:台南市府提供)

台南房市近年來預售屋推案增多,為維護交易安全,台南市政府地政局日前會同消保官,積極查核建案銷售契約文件與相關證照,並呼籲消費者注意合格名單,同時嚴防詐騙集團不當手法,以維護消費權益。

為提升預售屋買賣交易資訊透明、維護交易秩序,日前台南市政府地政局會同消保官抽查2家建商於本市的2處建案,就定型化契約之契約審閱期、房地標示等15項應記載及不得記載事項,以及不動產代銷業務攸關消費者權益保障事項進行聯合稽查,查核結果均符合內政部規定,該案場中將揭示經紀業許可文件、同業公會會員證書、經紀人證書(影本)懸掛於營業處所明顯處,資訊揭露符合規定。

由於台南市長黃偉哲非常注重不動產市場的健全發展,因此指示地政局加強預售屋契約查核,促進預售屋買賣資訊公開透明,確保買賣雙方權益。

台南市政府地政局長陳淑美強調,此次與消保官聯合稽查本市轄內大型建案,係為落實預售屋交易安全,減少交易糾紛,地政局依照內政部所訂定「109年預售屋買賣定型化契約查核實施計畫」加強預售屋物件之查核,輔以本市今年「預售屋買賣自主檢查表」請業者自行檢查契約是否符合規定,經地政局查驗合格後,方可列入合格名單;若未符合規定的業者,本局將輔導限期改正,未來將合格業者公布於本局網站上提供消費者參考,以督促企業經營者使用符合內政部公告之預售屋買賣定型化契約,本查核工作將持續進行。

陳淑美進一步呼籲民眾,在簽約前務必詳閱契約內容,若發現建商提供的契約違反新制規定,可要求建商修改契約條款,才能保障自身消費權益。另外,詐騙方式隨著科技進步日新月異而花樣百出,讓人防不勝防。不動產為民眾一生心血,詐騙集團常利用民眾不熟悉地政法令,多以話術或其他方式詐騙民眾畢生積蓄,提醒民眾務必提高警覺,利用「地籍異動即時通」服務,隨時掌握名下不動產的第一手訊息。

地政局長陳淑美表示,利用市府的「地籍異動即時通」服務,民眾可持自然人憑證上網或就近至本市任一地政事務所申請,或是與土地登記案件併同申請後,只要名下已登記的不動產被買賣、拍賣、夫妻贈與、贈與、信託、抵押權設定、查封、假扣押、書狀補給登記等異動情形,在辦理「收件」、「異動完成」時,系統將以發送手機簡訊或電子郵件的方式自動通知,民眾就能即時掌握不動產權利異動的資訊,防範不動產遭冒名偽造身分證明文件而盜賣移轉等情事發生。

https://estate.ltn.com.tw/article/9225

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律師侯信逸(右)提醒,誤信建商話術,恐因小失大。 記者邵心杰/攝影
律師侯信逸(右)提醒,誤信建商話術,恐因小失大。 記者邵心杰/攝影

台南有民眾購買新成屋,建商同意以低於市價200萬元成交,但要求買方必須在房屋買賣契約書把成交價提高200萬。律師侯信逸提醒,這就是所謂「AB約」,買方看似占便宜,但可能因小失大,因已涉及偽造文書詐欺等罪嫌。

侯信逸說,不動產AB約看似好處多,一旦遭查出,就會吃上刑事官司,實際上得不償失。他舉例,新成屋買賣實價1000萬元,若在買賣契約書報價1200萬元,買方可向銀行貸款八成即960萬元,自備款只需40萬,如建商再打個折,或許自備款都不用了。房價不實墊高200萬後,若買方要出售時,應課稅的獲利相當於少了200萬元,如以房屋合一稅率20%計算,又可少付40萬元的稅款給國庫。

對建商而言,契約房價提高2成,下個物件銷售時也可抬高價,看似雙贏,其實暗藏陷阱。侯指出,一旦買賣雙方有人反悔,或被查出未依法「實價」登錄,雙方都可能吃上官司。因已涉及刑法使公務員登載不實罪等偽造文書罪、詐欺罪及稅捐稽徵法的詐術逃漏稅等罪嫌。

他建議應據實登載,內政部不動產資訊平台提供成屋買賣契約書範本等相關資訊,可供民眾查詢參閱(http://pip.moi.gov.tw/V3/G/SCRG0301.aspx)。

https://udn.com/news/story/7321/4384232

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新北市府主任消保官王治宇。資料照片
 

新北市陳姓女子在2016年間,介紹朱姓友人購買林口區一間中古屋,陳女和顏姓丈夫向賣家殺價135萬元成交後,卻謊報交易價格,再暗槓價差入袋,朱男直到2018年查詢實價登錄資料才驚覺受騙而提告。消保官表示,就算再信任對方,也應該在交易過程中看清楚相關文件,律師蔡皇其則建議, 在簽訂買賣契約等關鍵時刻,真正買主應該出現,若不便,也該要求受託人定期報告並出具相關文件供檢視。

 
針對此案例,新北市政府法制局消費者保護官室主任王治宇直言,陳女夫婦的手法「太粗糙」,朱男「太不小心了!」他表示,過去曾有案例是房屋仲介欺瞞賣家,將實際售屋價格在契約上高報,宣稱讓買家可以在房屋貸款上向銀行多貸一點錢,事後賣家才知道根本不是這麼一回事,實際售價和契約高報的價差,全都讓房仲收進口袋裡自肥。
 
王治宇說,陳女夫婦辯稱,是先幫朱男買下這間房屋後,再轉賣給對方,合理賺取價差,這樣的說法根本行不通,因為陳女和朱男之間是委任關係,並非單純地買賣轉手。但朱男也太不小心,即便再怎麼信任或充分授權對方,相關的買賣文件在交易期間就應該詳閱清楚,才不會讓人從中上下其手。
 
王治宇提醒民眾,在買賣房屋、汽車等交易時,即便授權友人、仲介處理,過程中還是要親自了解、掌握進度與細節,相關買賣文件也都要看過,才能確保自身權益。

律師蔡皇其則表示,委託他人處理事情,受託人未忠實處理,反而侵害委託人權利的情況,在社會上很常見,若要預防,就是「不要完全不出面」,例如在簽訂買賣契約等關鍵的時刻,可以自己出面,或是要求受託人定期報告並出具相關文件供檢視,都可降低被騙的機會。(游仁汶/新北報導)

https://tw.appledaily.com/local/20200302/IPGJAVJVFUGIRI7SK35S2DXDUA/

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2020.01.31 06:05   文|葉霈萱    攝影|王均峰

房市出現緩步回溫的訊號,2019年的全台買賣移轉棟數有望創下近5年新高。
房市出現緩步回溫的訊號,2019年的全台買賣移轉棟數有望創下近5年新高。

2019年台灣房市出現緩步回溫的訊號!不僅建商大舉獵地、推案;睽違5年,全台買賣移轉棟數有望回到30萬棟,讓業界為之振奮。專家指出,這波回溫主要由自住客買盤撐起,因此房價與成交量都是緩步復甦,2020年也將持續保溫。

 

「2019年建商搶地非常兇猛!原本看好台中一塊地,打算隔天買,結果當晚就被人捷足先登。我現在請土地開發人員一找到地,就馬上傳訊息回報,價格可以就買下。」全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰說出建商爭相購地、儲備能量的熱鬧景況。

根據仲介全聯會、中華民國全國商業總會統計,2019年建商購地總額近2千億元,年增率達106%,全台推案量總銷也達1.43兆元,年成長13%,建商推案信心已回到多頭水位。大陸建設董事長張良吉就指出,國內經濟緩步復甦,且有台商回流、轉單效應發酵,預期今年經濟成長幅度更多,將帶動房市。

另一方面,全台買賣移轉棟數連續3年成長,2019年更有機會突破「房市榮枯指標」的30萬棟關卡,以目前全台總家戶數約870萬戶來算,等於每29戶就有1戶家庭購買或換置房屋,創下近5年新高。且從央行公布的數據來看,國內5大銀行去年10月的新承做購屋貸款金額達551億元,連2個月上漲,為歷年同期新高。

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有「房市鐵嘴」之稱的長虹建設董事長李文造分析,台灣房市從2015年進入價量修正期,房地合一稅上路更讓投資客紛紛退場,因此近年來自住客買盤成為主力,再加上國內利率維持低檔,讓成交量與價格逐漸回穩,「房地產是經濟火車頭,回到基本面、正常化是很好的現象。」

 
 

https://www.mirrormedia.mg/story/20200114fin004

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2020.01.31 06:05 文|葉霈萱    攝影|王漢順

隨著大選落幕,蔡政府新內閣提出的房市政策,將影響民眾購房意願。
隨著大選落幕,蔡政府新內閣提出的房市政策,將影響民眾購房意願。

「房地產是經濟火車頭,回到基本面、正常化是很好的現象。」有「房市鐵嘴」之稱的長虹建設董事長李文造分析,近年來自住客買盤成為主力,再加上國內利率維持低檔,成交量與價格都逐漸回穩。然而,2020年從全球經濟面來看,美中貿易戰尚未塵埃落定;國內又適逢總統暨立委大選,新內閣的房市政策未明,都會影響民眾的購房意願。

 

2019年台灣房市有緩步回溫的態勢,一方面是建商大舉獵地、推案,全年全台推案量總銷達1.43兆元,年成長13%;另一方面,全台買賣移轉棟數有機會突破「房市榮枯指標」的30萬棟關卡。延續這波熱潮,大部分業者對2020年房市抱持樂觀態度。

 

然而,政治大學地政系退休教授張金鶚持不同看法,「我認為房市回溫的說法真假難辨。」張金鶚指出,房價雖有微幅下降,但仍是相對高價;而成交量增加,則是因小宅趨勢,「原本房屋1戶60坪,現在則是拆成3戶來賣。2020年不確定因素多,仍處於盤整階段。」

事實上,許多專家認為2020年房市首項變數是總統暨立委大選,但隨著大選落幕,李文造認為,房地產市場將回歸基本面,選後房市會「持續保溫」。全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰也表示,蔡英文政府對房地產態度是「尊重市場機制」,房市將穩定發展。

至於另一變數,則是事關全球經濟成長的美中貿易戰,目前雖暫趨緩和,但何時落幕仍沒有答案,一舉一動都將牽動股匯市表現,也會間接影響房市走向,需持續關注。

 

https://www.mirrormedia.mg/story/20200114fin005

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2020.01.31 06:05   文|葉霈萱    攝影|王均峰

長虹建設董事長李文造認為,隨著大選落幕,房地產市場將回歸基本面,選後房市會「持續保溫」。
長虹建設董事長李文造認為,隨著大選落幕,房地產市場將回歸基本面,選後房市會「持續保溫」。

2019年台灣房市出現緩步回溫的訊號!房市從2014年反轉下修後,去年全台買賣移轉棟數有望站上30萬棟,業者對2020年市場抱持樂觀的態度。然而,從全球經濟面來看,美中貿易戰尚未塵埃落定;國內又適逢總統暨立委大選年,新內閣的房市政策未明,究竟金鼠年想買屋、換屋的民眾該怎麼行動最穩當?

 

「2020年大環境的不確定因素多,房市仍處於盤整階段。」政治大學地政系退休教授張金鶚指出,2019年房價雖有微幅下降,但仍是相對高價;而成交量增加則是因小宅趨勢,「原本房屋1戶60坪,現在則是拆成3戶來賣。房市回溫的說法真假難辨。」

再者,美中貿易戰的變局以及新內閣的房市政策,都將影響金鼠年房市表現。有「房市鐵嘴」之稱的長虹建設董事長李文造則認為,隨著大選落幕,房地產市場將回歸基本面,選後房市會「持續保溫」。

張金鶚解析,自住客群口袋有限,缺乏投資動能,支撐房價回彈力道不足,預期2020年房價為「平盤震盪」格局;交易量方面,由於兩岸政經局勢的不確定性,以及既有的少子化、高齡化、空屋存量等問題,買氣難有爆發性擴量。建議買方秉持觀望精神,若有剛性需求,宜以品質佳的物件為優先,「但如果只是怕漲價而買房,大可不必。」

全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰則認為,2020年房市是「量續增、價微揚」的格局,「預計比去年成長4至6%。」他表示,隨著台商回流資金加速、內需建設加碼,推升產業與消費動能,「將會是『萬馬奔騰、遍地開花』的一年。」大陸建設董事長張良吉同樣持正面看法,指出2020年將延續去年買氣,呈現溫和順銷的趨勢。

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「現在是買房的好時機。」李文造特別談到,過去4年房價平均跌幅15%,已經是跌無可跌,但由於餘屋多、建案一直推出,價格也難上漲。

 

https://www.mirrormedia.mg/story/20200114fin006

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2020.01.31 06:05   文|葉霈萱    攝影|林育緯

大陸建設董事長張良吉表示,新北市仍是建商推案首選,其中特別看好新店。
大陸建設董事長張良吉表示,新北市仍是建商推案首選,其中特別看好新店。

2019年六都房市呈現「北溫南熱」的狀況,北台灣部分,桃園市的買賣轉移棟數年增率達16.8%,拔得頭籌;2至4名則分別為高雄市、台南市及台中市。不過,其中高雄房市在下半年大幅降溫,是一大警訊。2020年六都房市又會有什麼表現?我們請3位建商董事長來做預測。

 

「2019年建商搶地非常兇猛!原本看好台中一塊地,打算隔天買,結果當晚就被人捷足先登。我現在請土地開發人員一找到地,就馬上傳訊息回報,價格可以就買下。」全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰說出建商爭相購地、儲備能量的熱鬧景況。

根據各地不動產開發公會的數據資料顯示,台中在2019年的推案量達到約2800億元,台中房市這麼夯,主要原因在於該地為台商大本營,人口紅利持續移入、剛性需求強大;以及有捷運綠線、水湳經貿園區等建設議題,將周邊縣市首購族拉進台中蛋白區。2020年預計海線、北屯、太平等地將會是推案熱區。

高雄市部分,2019年三民、前鎮及鼓山市區的低總價小宅銷售成績亮眼,明年推案熱區應為仁武、楠梓等緊鄰精華地段的1字頭物件。台南市的推案重鎮則是安南區,因房價基期相較市區便宜,且鄰近南科等工業區,吸引首購族搶進。至於人口紅利居全台第一的桃園市,2019年機捷A7站龜山重劃區推案大爆發,再加上青埔、桃園市區等案量,整體推案量也破2千億元。

賴正鎰表示,今年將目標放在交易量穩定的新北、桃園、台中等地,但也會繼續朝豐原、彰化、高雄等區尋覓。

大陸建設董事長張良吉則認為,新北市仍是建商推案首選,其中他特別看好新店,該處是傳統文教區、生活機能佳,有預算的換屋族可以考慮央北重劃區建案。

 

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至於產品走向,長虹建設董事長李文造指出,「低單低總」的住宅將在中南部持續順銷,總價在500萬至1000萬的產品最受青睞;雙北市仍流行中小坪數、區間在1000萬至2000萬的低總價物件,但須注意單價不能漲得太高。大坪數與豪宅產品不再是趨勢,去化速度緩慢。

 
 

https://www.mirrormedia.mg/story/20200114fin007

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文|葉霈萱 2020.01.31 06:05 

主打低總價的重劃區是近年房市焦點,但量體龐大也成為一大隱憂。
主打低總價的重劃區是近年房市焦點,但量體龐大也成為一大隱憂。

長虹建設董事長李文造指出,2020年「低單低總」的住宅將在中南部持續順銷,總價在5百萬至1千萬的產品最受青睞;雙北市仍流行中小坪數、區間在1千萬至2千萬的低總價物件,但須注意單價不能漲得太高。大坪數與豪宅產品不再是趨勢,去化速度緩慢。

 

以區域性來看,全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰表示,他今年將目標放在交易量穩定的新北、桃園、台中等地,但也會繼續朝豐原、彰化、高雄等區尋覓。

大陸建設董事長張良吉則認為,新北市仍是建商推案首選,其中他特別看好新店,該處是傳統文教區、生活機能佳,有預算的換屋族可以考慮央北重劃區建案。

「近年來重劃區房市很熱,主打低單低總吸引不少首購族。」但李文造提醒,建商在重劃區土地便宜時搶進,才能推出這樣的產品;然而,最近重劃區的地價與建商造價都節節高升,「如果失去了低單低總的優勢,是否買進應謹慎評估。」

「長遠來看,台灣房市還有餘屋、空屋數多的隱憂。」張金鶚表示,近年來小宅當道,進而衝高餘屋存量,讓整體房市呈現供過於求。根據內政部資料,2016年至2018年,全台仍有逾7萬戶餘屋。同時,2019年建照核發量推估達到14.4萬戶,刷下24年以來新高,而建照核發來源大多來自於各重劃區。

雖然預期房市榮景再臨,建商推案信心高漲,但也恐怕累計大量賣壓。「現在買不起房的年輕人都想等待繼承,真的有大量買房需求嗎?這點不可不慎。」張金鶚再度提醒。

 

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不過,長虹建設董事長李文造則認為,許多民眾手上一有資金,仍想買屋置產,降息雖是趨勢、台灣利息也連14凍,但難保哪天吹起升息風,買房負擔將加重,「所以有自用需求可考慮買,當然,投資還是保守一點好。」

 

https://www.mirrormedia.mg/story/20200114fin009

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2020.01.31 06:05   文|葉霈萱    攝影|王均峰

政治大學地政系退休教授張金鶚認為,房市回溫的說法真假難辨。
政治大學地政系退休教授張金鶚認為,房市回溫的說法真假難辨。

「2019年建商搶地非常兇猛!原本看好台中一塊地,打算隔天買,結果當晚就被人捷足先登。我現在請土地開發人員一找到地,就馬上傳訊息回報,價格可以就買下。」全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰說出建商爭相購地、儲備能量的熱鬧景況。

 

根據仲介全聯會、中華民國全國商業總會統計,2019年建商購地總額近2千億元,年增率達106%,全台推案量總銷也達1.43兆元,年成長13%,建商推案信心已回到多頭水位。大陸建設董事長張良吉指出,國內經濟緩步復甦,且有台商回流、轉單效應發酵,預期今年經濟成長幅度更多,將帶動房市。

然而,政治大學地政系退休教授張金鶚持不同看法,「我認為房市回溫的說法真假難辨。」張金鶚指出,房價雖有微幅下降,但仍是相對高價;而成交量增加,則是因小宅趨勢,「原本房屋1戶60坪,現在則是拆成3戶來賣。2020年不確定因素多,仍處於盤整階段。」

「長遠來看,台灣房市還有餘屋、空屋數多的隱憂。」張金鶚表示,近年來小宅當道,進而衝高餘屋存量,讓整體房市呈現供過於求。根據內政部資料,2016年至2018年,全台仍有逾7萬戶餘屋。同時,2019年建照核發量推估達到14.4萬戶,刷下24年以來新高,而建照核發來源大多來自於各重劃區。

不過,長虹建設董事長李文造則認為,許多民眾手上一有資金,仍想買屋置產,降息雖是趨勢、台灣利息也連14凍,但難保哪天吹起升息風,買房負擔將加重,「所以有自用需求可考慮買,當然,投資還是保守一點好。」

 
 
 

更新時間|2020.01.18 11:01

https://www.mirrormedia.mg/story/20200114fin008

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2020-01-22 08:20

▲▼高雄建商。(圖/周刊王提供)

 

▲位於高雄市澄清湖旁的建案屬旅館用地,卻被建商當成住宅用地販賣,住戶提告,一審勝訴。(圖/CTWANT提供)

圖、文/CTWANT

高雄知名建商2015年於高雄市澄清湖旁推出建案,但民眾購屋後,才發現買到的房子是旅館用地,無法作為住宅,住戶除向公平會檢舉外,也組成自救會對建商提出告訴,並於去年獲得勝訴,但建商卻向法院上訴,害這些買到「旅館住宅」的住戶,未來還要面對大約6年的漫長司法訴訟,以及隨時被開罰甚至拆除的風險。

1月15日上午十一點,高雄博愛路與裕誠路口排了長長人潮,為的就是要搶得新開幕飯店試營運的優惠餐券。飯店前身為大八飯店,後來由新集團集團買下,總經理花了近億元改裝接手,而幕後老闆也低調現身,為他的長子加油打氣。

該集團近幾年從建築業跨足餐飲、文教,採多元化經營,展現強烈擴展企圖心,但所建造的建案卻在銷售時,刻意隱瞞住宅是旅館用地,造成購買房子的民眾不能合法居住,大罵建商「毫無天良。」

本刊調查,該建案為獨棟7層樓,廣告宣傳主打「溫馨旅店宅、時尚輕豪宅」。除了1樓是2戶之外,其他樓層各5戶,每坪13萬元,總戶數32戶,許多人都是第1次購屋,卻因為買到不能當住宅使用的房子,每天提心吊膽。

法官認為「聯上湖美學1期」雖稱是旅店宅,但格局設計呈現出一般居家裝潢及設施等,會讓消費者誤認為可供住宅使用。(攝影/宋岱融)

▲法官認為該建案雖稱是旅店宅,但格局設計呈現出一般居家裝潢及設施等,會讓消費者誤認為可供住宅使用。(攝影/宋岱融)

因為旅館用地較一般住宅便宜,但所建的住宅只能當旅館使用,若做為住家,則違反了《都市計畫法》,且將面臨罰鍰、勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀等行政懲處的風險。

一位從屏東到高雄工作的蔡小姐欲哭無淚,「每天一個便當分兩餐吃,存了錢買一個屬於自己的空間,銷售人員完全沒說明這是旅館用地不能當住宅使用,我如果知道的話,怎麼可能用一輩子的積蓄冒險買這種房子?」

讓蔡小姐覺得更奇怪的是,她明明是首購族,卻無法用首購利率,還被銷售人員要求放棄合約的「審閱期」,由於是第1次買房,也信任聯上這個品牌,便不疑有他簽約購屋。

同樣買到旅館住宅的謝小姐在受訪時則痛哭不已,她表示,買了房子後,一想到入住會被開罰就輾轉難眠,公婆和老公相當不諒解,幾乎要家庭革命。「銷售人員當初輕描淡寫的說,該房是旅館用地,同樣可以自住,只是稅金較重一點,沒什麼差別。」謝小姐難過的說自己很傻,就因為相信一個品牌,沒想到一路被騙到底。

律師陳昭琦建議民眾在購買此類旅館式住宅時,最好謹慎審查契約,必要時找律師或房地產專業人士協助審查契約,簽約時詳加詢問房仲或代書,避免出現爭議。

本刊致電該集團,發言人辦公室陳姓秘書表示,公司有發言人機制,將轉告記者提問,但至截稿為止,本刊未收到任何回應。本刊另外致電該董事長特助,電話也無人接聽。

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https://house.ettoday.net/news/1630933

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2020-01-21 09:26

記者張菱育/台北報導

 

有房有車,是許多人夢寐以求的目標,一名網友就詢問「目前有2名小孩、和長輩同住,有預算120萬元,雙薪月收8萬元,考慮要先買房還是買車,車子雖然代步方便,但似乎又很燒錢,買房的話,就無法買車了」,也讓不少網友紛紛建議「先買房好,畢竟房子會增值,至於車子可以考慮買2手的就好。」

▲▼天母,豪宅,榮總,房市,公園宅,街景。(圖/記者張菱育攝)

▲網友預算120萬元存款,考慮要先買房還是買車。(示意圖/記者張菱育攝)

一名男網友在論壇《mobile01》發文詢問,「目前的家庭型態是2大2小(女兒8歲、兒子5歲),跟長輩同住,2 台機車沒有汽車,目前預算有120萬元存款,雙薪月收入加起來約8萬元左右,需求房子或汽車,猶豫要不要先買車,但是養車聽說好像很燒錢?但買車對我們生活代步方便,那房子的事就只能先擱一邊…」

原PO表示,「之前去看房都說自備款要2成,如果先買房,就要固定月繳房貸,那就無法買汽車了,我想先買車,老婆想要先買房,所以夫妻一直僵持不下…不知道有經歷過這種過程的前輩們,你們最後的決定是什麼?建議先買車呢還是先買房,還是大家都是房子和車子一次到位?」

▲▼網友煩惱應該要先買房還是先買車。(圖/翻攝自mobile01)

▲網友煩惱應該要先買房還是先買車。(圖/翻攝自mobile01)

有網友理性分析,「買車挺燒錢的,停車費、保養費、保險等,一下子開銷變很多,而且都算負資產,一直在減少,不過全家開車外出回憶無價,所以主要還是考慮買車的話,要考慮:有停車的地方嗎?開車頻率預期會高嗎?資金是否足夠?所以對我來說,停車是重點,停外面免費可以省2千元,保險費我只保丙式,每年1萬多,開銷壓很低(洗車都是自助很便宜),加上開車頻率其實不高,不過我每個禮拜都會出門,資金問題就看個人,我目前單身所以買房是以後的計畫。」

大多網友都認為買房比較好,「當然是先買房,你之後繳貸款行有餘力再買車,我目前也是遇到一樣的處境,想一下買車容易養車難,養車10年等於是又一台車價」、「先買房,汽車買台便宜代步車就好,有些代步車10萬內就可以再開好幾年了,我現在也是開02年的Toyota,車子一年去保養一次而已,車子也沒什麼毛病,感覺可以再開10年。」

「想要有個穩定的家,給家人安定感,為自己的孩子留些資產有點責任感的話先買房吧。iRent很好用,或者有需求就去租車,租金絕對非常划得來又不用後續保養」、「先買房才是王道,因為房子不管增不增值,都比車子保值很多,1間10年屋齡的房子跟1台10年的車齡,一看就知道要選擇那個」、「當然房子優先,車子買2手就好,畢竟有兩個小孩還是開車比較安全」。

https://house.ettoday.net/news/1629741

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買1樓送地下室?網友驚勸:小心被圍剿!

好房網News記者王惠琳/台北報導
許多人買房喜歡挑選1樓,主要原因就是可以透過合約上的「約定專用」,單獨享受庭院,不過最近卻有網友表示,在看房時看中一間新大樓的1樓,介紹人員表示有送地下1樓的13坪約定專用空間,未來可以蓋房間當成書房使用。卻有大批網友力勸他別這麼做,「是想被其他住戶圍剿嗎?」
這名首購族網友表示,雖然介紹人員信誓旦旦,但他現場看過該空間早已劃滿機車停車格,且電梯搭到B1一開門就能看見。回家查詢後,發現約定專用只有使用權,沒有所有權,若要蓋東西還須經過區分所有權會議通過,質疑「所以我是被介紹人員糊弄了嗎?這樣的約定專用空間有價值嗎?亂動還可能被告?」
買1樓送地下室?擅自隔成房間當心被檢舉違建。示意圖/摘自Pixabay買1樓送地下室?擅自隔成房間當心被檢舉違建。示意圖/摘自Pixabay
其他網友紛紛力勸他千萬別擅自改建隔間,「地下室避難空間,約定專用應該只供停車使用吧」、「看使用執照,基本上應該是糊弄」、「開放空間怎麼約定專用?」、「約定專用合約裡面有沒有寫這塊空地的使用方式?有的會寫不能圍起來使用、不能做門、不能搭棚,如果不是只有你們家才能進去的空間,基本上好像沒辦法強制禁止其他住戶進去」。
雖然也有網友建議他放棄書房,改畫成專用停車格出租,但卻有網友指出「自己畫車位,一樣要變更使用執照增加停車位,不是有空間就可以隨便畫」、「自己畫車位被佔用,告贏了也只能求償幾千塊租金,還是洗洗睡了比較乾脆」。
若是真的不想放棄多一個地下室房間,內行人則建議原PO,要求由建商隔出房間,並變更好使用執照,不過這樣的做法實際十分困難,有經驗的網友就說:「建商一開始都說可以,但請他們做好給你就有萬般難度做不了」、「如果建商請你自己隔,100%會被管委會拒絕」。
依照建築法規,6層以上大樓都必須設置防空避難空間,且不計入容積,建商在申請使用執照時,都要依據建築分類規則申請各樓層使用用途,地下室一般多會申請用作機房、停車位,若沒有變更使用用途,擅自二次施工就屬於違規使用,最常出現的狀況是「停車位變交誼廳」等違建休閒公設,一旦遭人檢舉,就會面臨被拆除的命運。首購族在買房時,對於這類「買1樓送地下室」的行銷手法更要睜大眼睛。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/201292246083.html?utm_source=line

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整天在「賀!成交」 他一語道破建商玩的把戲

好房網News記者呂詠柔/綜合報導
近年底房市相關統計數據,也陸續公布,一一都印證了今年房市的好光景,但在房市景氣才剛萌新芽之際,建築業者就紛紛「高調喊成交」,漫天喊價究竟是為了什麼?
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示,2019年房市中,高調喊成交的案例恐為歷年之最,喊出的高價可能也是歷年最荒謬,這些漫天喊高價成交的案例,明眼人一看,就知道是左手賣右手,是自家人在「造價」。因此,他也一一戳破建商玩的把戲:
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民,解析建商漫天喊價的把戲。圖/好房網資料照
高雄 建案 左營 (好房網News記者吳建良攝影)
一、業者暗夜吹哨自我壯膽
房價要能往上揚,要有相當的市場買氣才能夠往上推升。今年房市交易量增是無庸置疑,但也只是小幅度的回升,全年總交易量能否突破榮枯數30萬件,都還有疑慮,更不要說跟過去動輒40至50萬件的大量交易比較。
沒有過去的交易大量,也沒有外部環境的超大利多,房價卻頻頻喊天價,或是以自家人交易來作價,除了凸顯業者心中的揣揣不安之外,應該也激不起市場上太大的迴響或認同。
二、欲圖達到房價往上的「定錨」效應
其次,也有可能是業者想靠這些動作,來達到房價往上的「定錨」效應。常看到的案例是,在一個房價天花板40萬的區域,若有人推一坪50萬,民眾自然會認為價格太高,買不下手,區域客更是如此。
不過業者如此大膽舉動,並不渴望全面改變區域客已錨定的刻板印象,而是要做給區域外潛在買家看的,而且也並不是期望成交價就能夠達標「定錨」價位,主要就是「求乎其上,得乎其中」。
三、拉抬自家集團的資產價值
還有一種可能就是,幫自家集團的資產價值重新盤點。例如國泰人壽與已經熄燈的六福皇宮那塊土地,1987年國內房地產景氣低迷之際,但國有財產局標這塊國有土地,沒有第二家出手,國壽卻以當時每坪90萬天價取得土地,就有學者說,這是為了拉抬國壽全台的資產價值。
已經熄燈的六福皇宮。圖/好房網資料照
六福皇宮驚傳即將關閉。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
過去沒有實價登錄,藉著國產局公開標售動作,來「公然創造行情」,似乎是個很合理的聯想,只是今年看到的業者知「造市」或是「造價」,應該是比較侷限於自家建案行情的拉抬罷了。
四、股市房市聯手的炒作想像空間
最後,業者不管是左手賣右手的「造價」,甚或是不同業者間的大力「捧場」,這些動作若是跟股市有可連結的話,想像空間就更大了。張欣民表示,這種房價與股市的連動,可能是箇中最高層次的操作。
假設有上市建商有大案子要推出,事先相關人等在該公司股價低點時,就都先行進場,等到大家都已建好相當部位,再由第三者宣布天價買入該房產標的,這等於間接發布了公司利多,且這些製造公司利好的消息,是一波接著一波的釋出。
這時股市分析師就會配合開始說故事,說該公司因該建案可創造多麼驚人的營收,EPS貢獻度又是多少元,股價自然是步步高升,事先布局的相關人等,在預期獲利目標達到安全下莊後,剩下的房子有沒有賣掉都不重要了,反正大家都已經口袋滿滿,隔一段時間後,或許還能故技重施。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/178644245476.html?utm_source=line

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2020-01-06 15:05卓越
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【文‧江非凡】

全球主要經濟體現階段的貨幣政策皆維持寬鬆方向,短期國內房貸利率調升機率不大,近期央行在理監事會議中雖已釋出對房地產發展的擔憂,未來或許會有針對房市相應的對策,但考量影響幅度應不太大,各黨總統候選人也無影響房市的重大政見。金管會宣布二○二○年起調降房貸最低風險權數,可讓銀行資本適足率提高,估算資本適足率由現行十四.○八%提高到十四.一六%。

資金推升不動產成首選 

目前房貸部分自用住宅風險權數三十五%、非自用為百分百。二○二○年起銀行貸款成數,如住宅且還款來源非來自不動產,貸款成數在五成以下,風險權重只要二十%。

 

由於國內房貸餘額七.一兆元、占國銀放款的二十四%以上,預期調降權數後,可大幅提高銀行的資本適足率,如此將有助於行庫爭取更多房貸業務。至於代表資金動能的M1B年增率仍與M2維持增加態勢,不動產相關貸款餘額也持續成長。整體而言,在國內資金充沛供給的條件下,整體房地產後勢在資金面具有利條件、成長亦具動能。

粗估二○一九年全臺買賣移轉棟數估計約有二十九.五萬棟左右的水準,而二○二○年住宅市場多數看法趨勢將會是正面盤整、多空並存的格局。由於國內住宅價量表現難有爆發性的成長,以國內金融資金面支撐及政策面無重大利空的前提,房仲業者多認為二○二○年房市交易量預估將比二○一九年小幅成長,全臺買賣移轉棟數,二○二○年估將有三十萬的交易水準,延續二○一九年溫和成長的表現。

商用、工業用土地

及不動產持續增溫

二○一九年工業用地及廠房投資增強,全臺買氣明顯成長,根據世邦魏理仕發布《台灣工業地產市場概況》最新統計,二○一九年前三季全臺工業地產交易量共計新臺幣四九四億元,其中工業土地交易金額較二○一八年同期成長五十八%,反應工業不動產市場熱絡的交易情況。

由於製造業廠商持續購買自用土地,本土建商加入獵地行列,公部門釋出部分產業用地,皆有助提升工業地成交量,累計二○一九年前三季工業土地成交金額達新臺幣一七五億元,較二○一八年同期成長將近六成,同期廠房及廠辦交易金額近三二○億元,較過去十年同期平均高出近三成,主要受惠於電子業為首的廠商擴產需求穩定,加上部分企業購買營運辦公室所致。

全臺工業地成交總額八成均在北北桃三都,由於土地價格較高,物件相對稀少,工業區的區位深受投資人青睞,其中臺北市的北投士林科技園區內土地交易日趨熱絡,加上臺商在中美貿易戰的陰霾下陸續回流,多家建商看好雙北廠辦市場,紛紛於前三季購地,預計未來興建廠辦大樓,以供租售。自用型買方投入廠房及廠辦的投資金額逾二六○億元,占總交易量的八成,顯示製造業者為儘速投入生產,更傾向購買現有廠房。

而臺北辦公室租賃市場為商用不動產主要觀察指標,其中A辦市場租賃動能穩健加上無新供給釋出,A辦平均空置率下探至六.四%,創二○○二年以來的新低,由於臺北市中心可出租的大面積辦公空間持續減少,且租金水準上揚,部分大型企業轉而考慮以買代租,使過去一年來辦公室預售市場轉趨活絡。

臺北B辦平均空置率持續下降,於本季降至三.五%,主要得益於二五○坪以上的辦公單位需求穩定,促使A辦平均空置率達二○○二年以來的最低點,二○一九年最著名的交易為京華城標售案,買方為中石化鼎越開發以三七二億取得五千坪市區土地、壽險業者參與直接商用不動產投資金額已達六十五億元,已超過二○一八年總額五十七億元。

由於壽險業者尚可用於不動產投資的餘額達新臺幣五.九兆元,加上國內銀行資金寬鬆,市場游資極度充沛,買盤看好的商用及工業用不動產正處於方興未艾。

 

大部分企業考慮以買代租,使過去一年來辦公室預售市場轉趨活絡,圖為示意圖。 圖/本...
大部分企業考慮以買代租,使過去一年來辦公室預售市場轉趨活絡,圖為示意圖。 圖/本刊資料室
 

 

房地合一稅法及供需發功

打壓個人持有

反觀現階段住宅型市場則遠不如商業型不動產,在供給面來看,業者慣行以「使用執照」代表可直接成為新成屋的供給量,而「建築執照」則是指未來進入市場的供給量,屬未來進行式。

按內政部統計,二○一九年全臺住宅使照核發戶數為五.二七萬戶,儘管比二○一八年微減二%,但比起二○一四房市景氣高點的四.七三萬戶,增幅仍超過十%,創十一年來第三高紀錄。

分析七都的使照核發概況,其中又以桃園市、臺中市、新竹縣市增長最為明顯,尤其桃園市年增三十七%最多、其次是臺中市年增二十二%,這些增長的戶數能否順利去化,將是住宅後市指標。

建築執照核發量高達八萬一八五四戶,不僅年增二十%,更創十一年來新高,超越金融海嘯之後的新高紀錄。其中,包括桃園市、臺中市、臺南市建照核發量年增幅皆超過三成,使用執照發放量多、建照量也多,等到二○二○至二○二一年陸續交屋後,預期對市場造成衝擊,如房市反轉將成為賣壓的集中點。

由於臺灣二○二六年將直接面對高齡化社會的衝擊,臺灣的老年人口將突破二十%門檻,走向超高齡社會。老年人口數持續增加相對勞動人口不斷下滑,將衝擊整體競爭力。

自二○一六年起房地合一稅上路,因取得贈與房產之後轉售,除房屋獲利要課稅外,土地獲利也要課稅,相較過去僅課徵房屋獲利所得,稅負大幅加重。據內政部統計,近十年買賣移轉棟數從二○一○年突破四十萬棟新高後,隨著房市景氣翻轉,二○一四年一度跌到二十四.五萬棟低點,近二年才緩步回升到二十九萬餘棟;其中繼承移轉持續攀高,房地合一稅上路前一度爆量到五萬餘棟,顯現稅負增加下的影響。

論及房地合一稅,便要直接觀察《所得稅法》,其中第十四之四條便是課稅的依據,其內容為:第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算,為出價取得者,以交易時之成交價額減除原始取得成本,與因取得、改良及移轉而支付費用後的餘額為所得額。

其為繼承或受贈取得者,以交易時成交價額減除繼承或受贈時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後的價值,與因取得、改良及移轉而支付費用後的餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅,不得列為成本費用。

個人房屋、土地交易損失,得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。

個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得,減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後餘額,不併計綜合所得總額,按下列規定稅率計算應納稅額:

一、中華民國境內居住之個人:

(一)持有房屋、土地之期間在一年以內者,稅率為百分之四十五。

(二)持有房屋、土地之期間超過一年,未逾二年者,稅率為百分之三十五。

(三)持有房屋、土地之期間超過二年,未逾十年者,稅率為百分之二十。

(四)持有房屋、土地之期間超過十年者,稅率為百分之十五。

(五)因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素,交易持有期間在二年以下之房屋、土地者,稅率為百分之二十。

(六)個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算二年內完成並銷售該房屋、土地者,稅率為百分之二十。

(七)符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地,按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分,稅率為百分之十。

條文針對持有短期一年內便轉手者獲利課稅四十五%的稅負,之後依持有期間降低課稅標準,其超過十年依需課徵十五%的稅負。看似針對短期持有者課以較高的稅負,實際上對過去以不動產遺產繼承卻是殺傷力最沈重的條文。

由於贈與房產認定價格是贈與時的公告土地現值及房屋評定現值,二者加總金額多為市價三成至五成,未來繼承或贈與後不管何時轉售,均會因認定成本低,大幅加重稅負,造成房地產贈與或繼承成本大幅提高。

 

未來繼承或贈與後不管何時轉售,均會因認定成本低,大幅加重稅負,造成房地產贈與或繼...
未來繼承或贈與後不管何時轉售,均會因認定成本低,大幅加重稅負,造成房地產贈與或繼承成本大幅提高,圖為示意圖。 圖/本刊資料室
 

 

景氣供需之行情才是真行情

臺灣面臨高齡化、高房價等「雙高」問題,在早年《遺產及贈與稅法》一度為十%單一稅率下,繼承移轉棟數自二○○一年後一路增長,創一九九一年至今二十七年統計以來新高;但贈與移轉自二○一六年房地合一稅上路後,因稅負加重,回落至四萬餘棟,主因便是遺產及贈與稅法稅率調高,加上房地合一的所得稅法的認定成本,便遺贈稅提高,受遺贈稅再轉手的課稅計算更是重中之重。

舉例來說,房地合一稅上路後,若父母贈與北市一戶總價一千三百萬元住宅給子女,認定成本的公告土地現值加上房屋評定現值可能僅三百萬元,過幾年後,子女以一千五百萬元轉售該房屋,國稅局認定獲利金額是一千五百萬減去三百萬元的一千兩百萬元,繳納稅負相較沉重。加上自二○一二年實價登錄政策上路後,國稅局更能掌握市場價格,二○一三年實施核實課稅,且直接與個人綜所稅掛鉤,反應到今日個人投資置產開始退場,現在住宅買家改以自住、預算型為主。

其中,房地合一稅以自住或農地及公共設施保留地才有機會獲利在四百萬元內免納所得稅,但也要注意有一些客觀條件,觀察《所得稅法》第四之五條:前條交易之房屋、土地有下列情形之一者,免納所得稅。但符合第一款規定者,其免稅所得額,以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限:

一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地:

(一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

(二)交易前六年內,無出租、供營業或執行業務使用。

(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

二、符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。

三、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。

四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。

過去房價大漲時代,偏遠郊區、旅遊地區的房產美其名為價值窪地,如整體房價失去上漲空間,缺乏買盤支撐將是回落最快的標的。部分堅持房地產為傳統保值增值的良好標的,在人口紅利轉為負值,加上稅法超高稅率,這類住宅型不動產已難看到大漲行情,特別是推案量大的地區更隨房貸利率成本變動,要注意高斷的風險危機。

現階段看到的商用辦公大樓及工業用地,在企業實際需求及壽險公司增持,特定地段之商業區仍是物以稀為貴的好產品。投資人在不動產購買或出售已不能單看過去的走勢,更要看持有時間、市場需求及稅負的標準,並觀察商品類型,才能成為持盈保泰的獲利一族。

 

卓越雜誌2020.01號405期
卓越雜誌2020.01號405期

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顏明輝_C21不動產 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

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