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買1樓送地下室?網友驚勸:小心被圍剿!

好房網News記者王惠琳/台北報導
許多人買房喜歡挑選1樓,主要原因就是可以透過合約上的「約定專用」,單獨享受庭院,不過最近卻有網友表示,在看房時看中一間新大樓的1樓,介紹人員表示有送地下1樓的13坪約定專用空間,未來可以蓋房間當成書房使用。卻有大批網友力勸他別這麼做,「是想被其他住戶圍剿嗎?」
這名首購族網友表示,雖然介紹人員信誓旦旦,但他現場看過該空間早已劃滿機車停車格,且電梯搭到B1一開門就能看見。回家查詢後,發現約定專用只有使用權,沒有所有權,若要蓋東西還須經過區分所有權會議通過,質疑「所以我是被介紹人員糊弄了嗎?這樣的約定專用空間有價值嗎?亂動還可能被告?」
買1樓送地下室?擅自隔成房間當心被檢舉違建。示意圖/摘自Pixabay買1樓送地下室?擅自隔成房間當心被檢舉違建。示意圖/摘自Pixabay
其他網友紛紛力勸他千萬別擅自改建隔間,「地下室避難空間,約定專用應該只供停車使用吧」、「看使用執照,基本上應該是糊弄」、「開放空間怎麼約定專用?」、「約定專用合約裡面有沒有寫這塊空地的使用方式?有的會寫不能圍起來使用、不能做門、不能搭棚,如果不是只有你們家才能進去的空間,基本上好像沒辦法強制禁止其他住戶進去」。
雖然也有網友建議他放棄書房,改畫成專用停車格出租,但卻有網友指出「自己畫車位,一樣要變更使用執照增加停車位,不是有空間就可以隨便畫」、「自己畫車位被佔用,告贏了也只能求償幾千塊租金,還是洗洗睡了比較乾脆」。
若是真的不想放棄多一個地下室房間,內行人則建議原PO,要求由建商隔出房間,並變更好使用執照,不過這樣的做法實際十分困難,有經驗的網友就說:「建商一開始都說可以,但請他們做好給你就有萬般難度做不了」、「如果建商請你自己隔,100%會被管委會拒絕」。
依照建築法規,6層以上大樓都必須設置防空避難空間,且不計入容積,建商在申請使用執照時,都要依據建築分類規則申請各樓層使用用途,地下室一般多會申請用作機房、停車位,若沒有變更使用用途,擅自二次施工就屬於違規使用,最常出現的狀況是「停車位變交誼廳」等違建休閒公設,一旦遭人檢舉,就會面臨被拆除的命運。首購族在買房時,對於這類「買1樓送地下室」的行銷手法更要睜大眼睛。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/201292246083.html?utm_source=line

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整天在「賀!成交」 他一語道破建商玩的把戲

好房網News記者呂詠柔/綜合報導
近年底房市相關統計數據,也陸續公布,一一都印證了今年房市的好光景,但在房市景氣才剛萌新芽之際,建築業者就紛紛「高調喊成交」,漫天喊價究竟是為了什麼?
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示,2019年房市中,高調喊成交的案例恐為歷年之最,喊出的高價可能也是歷年最荒謬,這些漫天喊高價成交的案例,明眼人一看,就知道是左手賣右手,是自家人在「造價」。因此,他也一一戳破建商玩的把戲:
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民,解析建商漫天喊價的把戲。圖/好房網資料照
高雄 建案 左營 (好房網News記者吳建良攝影)
一、業者暗夜吹哨自我壯膽
房價要能往上揚,要有相當的市場買氣才能夠往上推升。今年房市交易量增是無庸置疑,但也只是小幅度的回升,全年總交易量能否突破榮枯數30萬件,都還有疑慮,更不要說跟過去動輒40至50萬件的大量交易比較。
沒有過去的交易大量,也沒有外部環境的超大利多,房價卻頻頻喊天價,或是以自家人交易來作價,除了凸顯業者心中的揣揣不安之外,應該也激不起市場上太大的迴響或認同。
二、欲圖達到房價往上的「定錨」效應
其次,也有可能是業者想靠這些動作,來達到房價往上的「定錨」效應。常看到的案例是,在一個房價天花板40萬的區域,若有人推一坪50萬,民眾自然會認為價格太高,買不下手,區域客更是如此。
不過業者如此大膽舉動,並不渴望全面改變區域客已錨定的刻板印象,而是要做給區域外潛在買家看的,而且也並不是期望成交價就能夠達標「定錨」價位,主要就是「求乎其上,得乎其中」。
三、拉抬自家集團的資產價值
還有一種可能就是,幫自家集團的資產價值重新盤點。例如國泰人壽與已經熄燈的六福皇宮那塊土地,1987年國內房地產景氣低迷之際,但國有財產局標這塊國有土地,沒有第二家出手,國壽卻以當時每坪90萬天價取得土地,就有學者說,這是為了拉抬國壽全台的資產價值。
已經熄燈的六福皇宮。圖/好房網資料照
六福皇宮驚傳即將關閉。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
過去沒有實價登錄,藉著國產局公開標售動作,來「公然創造行情」,似乎是個很合理的聯想,只是今年看到的業者知「造市」或是「造價」,應該是比較侷限於自家建案行情的拉抬罷了。
四、股市房市聯手的炒作想像空間
最後,業者不管是左手賣右手的「造價」,甚或是不同業者間的大力「捧場」,這些動作若是跟股市有可連結的話,想像空間就更大了。張欣民表示,這種房價與股市的連動,可能是箇中最高層次的操作。
假設有上市建商有大案子要推出,事先相關人等在該公司股價低點時,就都先行進場,等到大家都已建好相當部位,再由第三者宣布天價買入該房產標的,這等於間接發布了公司利多,且這些製造公司利好的消息,是一波接著一波的釋出。
這時股市分析師就會配合開始說故事,說該公司因該建案可創造多麼驚人的營收,EPS貢獻度又是多少元,股價自然是步步高升,事先布局的相關人等,在預期獲利目標達到安全下莊後,剩下的房子有沒有賣掉都不重要了,反正大家都已經口袋滿滿,隔一段時間後,或許還能故技重施。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/178644245476.html?utm_source=line

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2020-01-06 15:05卓越
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【文‧江非凡】

全球主要經濟體現階段的貨幣政策皆維持寬鬆方向,短期國內房貸利率調升機率不大,近期央行在理監事會議中雖已釋出對房地產發展的擔憂,未來或許會有針對房市相應的對策,但考量影響幅度應不太大,各黨總統候選人也無影響房市的重大政見。金管會宣布二○二○年起調降房貸最低風險權數,可讓銀行資本適足率提高,估算資本適足率由現行十四.○八%提高到十四.一六%。

資金推升不動產成首選 

目前房貸部分自用住宅風險權數三十五%、非自用為百分百。二○二○年起銀行貸款成數,如住宅且還款來源非來自不動產,貸款成數在五成以下,風險權重只要二十%。

 

由於國內房貸餘額七.一兆元、占國銀放款的二十四%以上,預期調降權數後,可大幅提高銀行的資本適足率,如此將有助於行庫爭取更多房貸業務。至於代表資金動能的M1B年增率仍與M2維持增加態勢,不動產相關貸款餘額也持續成長。整體而言,在國內資金充沛供給的條件下,整體房地產後勢在資金面具有利條件、成長亦具動能。

粗估二○一九年全臺買賣移轉棟數估計約有二十九.五萬棟左右的水準,而二○二○年住宅市場多數看法趨勢將會是正面盤整、多空並存的格局。由於國內住宅價量表現難有爆發性的成長,以國內金融資金面支撐及政策面無重大利空的前提,房仲業者多認為二○二○年房市交易量預估將比二○一九年小幅成長,全臺買賣移轉棟數,二○二○年估將有三十萬的交易水準,延續二○一九年溫和成長的表現。

商用、工業用土地

及不動產持續增溫

二○一九年工業用地及廠房投資增強,全臺買氣明顯成長,根據世邦魏理仕發布《台灣工業地產市場概況》最新統計,二○一九年前三季全臺工業地產交易量共計新臺幣四九四億元,其中工業土地交易金額較二○一八年同期成長五十八%,反應工業不動產市場熱絡的交易情況。

由於製造業廠商持續購買自用土地,本土建商加入獵地行列,公部門釋出部分產業用地,皆有助提升工業地成交量,累計二○一九年前三季工業土地成交金額達新臺幣一七五億元,較二○一八年同期成長將近六成,同期廠房及廠辦交易金額近三二○億元,較過去十年同期平均高出近三成,主要受惠於電子業為首的廠商擴產需求穩定,加上部分企業購買營運辦公室所致。

全臺工業地成交總額八成均在北北桃三都,由於土地價格較高,物件相對稀少,工業區的區位深受投資人青睞,其中臺北市的北投士林科技園區內土地交易日趨熱絡,加上臺商在中美貿易戰的陰霾下陸續回流,多家建商看好雙北廠辦市場,紛紛於前三季購地,預計未來興建廠辦大樓,以供租售。自用型買方投入廠房及廠辦的投資金額逾二六○億元,占總交易量的八成,顯示製造業者為儘速投入生產,更傾向購買現有廠房。

而臺北辦公室租賃市場為商用不動產主要觀察指標,其中A辦市場租賃動能穩健加上無新供給釋出,A辦平均空置率下探至六.四%,創二○○二年以來的新低,由於臺北市中心可出租的大面積辦公空間持續減少,且租金水準上揚,部分大型企業轉而考慮以買代租,使過去一年來辦公室預售市場轉趨活絡。

臺北B辦平均空置率持續下降,於本季降至三.五%,主要得益於二五○坪以上的辦公單位需求穩定,促使A辦平均空置率達二○○二年以來的最低點,二○一九年最著名的交易為京華城標售案,買方為中石化鼎越開發以三七二億取得五千坪市區土地、壽險業者參與直接商用不動產投資金額已達六十五億元,已超過二○一八年總額五十七億元。

由於壽險業者尚可用於不動產投資的餘額達新臺幣五.九兆元,加上國內銀行資金寬鬆,市場游資極度充沛,買盤看好的商用及工業用不動產正處於方興未艾。

 

大部分企業考慮以買代租,使過去一年來辦公室預售市場轉趨活絡,圖為示意圖。 圖/本...
大部分企業考慮以買代租,使過去一年來辦公室預售市場轉趨活絡,圖為示意圖。 圖/本刊資料室
 

 

房地合一稅法及供需發功

打壓個人持有

反觀現階段住宅型市場則遠不如商業型不動產,在供給面來看,業者慣行以「使用執照」代表可直接成為新成屋的供給量,而「建築執照」則是指未來進入市場的供給量,屬未來進行式。

按內政部統計,二○一九年全臺住宅使照核發戶數為五.二七萬戶,儘管比二○一八年微減二%,但比起二○一四房市景氣高點的四.七三萬戶,增幅仍超過十%,創十一年來第三高紀錄。

分析七都的使照核發概況,其中又以桃園市、臺中市、新竹縣市增長最為明顯,尤其桃園市年增三十七%最多、其次是臺中市年增二十二%,這些增長的戶數能否順利去化,將是住宅後市指標。

建築執照核發量高達八萬一八五四戶,不僅年增二十%,更創十一年來新高,超越金融海嘯之後的新高紀錄。其中,包括桃園市、臺中市、臺南市建照核發量年增幅皆超過三成,使用執照發放量多、建照量也多,等到二○二○至二○二一年陸續交屋後,預期對市場造成衝擊,如房市反轉將成為賣壓的集中點。

由於臺灣二○二六年將直接面對高齡化社會的衝擊,臺灣的老年人口將突破二十%門檻,走向超高齡社會。老年人口數持續增加相對勞動人口不斷下滑,將衝擊整體競爭力。

自二○一六年起房地合一稅上路,因取得贈與房產之後轉售,除房屋獲利要課稅外,土地獲利也要課稅,相較過去僅課徵房屋獲利所得,稅負大幅加重。據內政部統計,近十年買賣移轉棟數從二○一○年突破四十萬棟新高後,隨著房市景氣翻轉,二○一四年一度跌到二十四.五萬棟低點,近二年才緩步回升到二十九萬餘棟;其中繼承移轉持續攀高,房地合一稅上路前一度爆量到五萬餘棟,顯現稅負增加下的影響。

論及房地合一稅,便要直接觀察《所得稅法》,其中第十四之四條便是課稅的依據,其內容為:第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算,為出價取得者,以交易時之成交價額減除原始取得成本,與因取得、改良及移轉而支付費用後的餘額為所得額。

其為繼承或受贈取得者,以交易時成交價額減除繼承或受贈時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後的價值,與因取得、改良及移轉而支付費用後的餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅,不得列為成本費用。

個人房屋、土地交易損失,得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。

個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得,減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後餘額,不併計綜合所得總額,按下列規定稅率計算應納稅額:

一、中華民國境內居住之個人:

(一)持有房屋、土地之期間在一年以內者,稅率為百分之四十五。

(二)持有房屋、土地之期間超過一年,未逾二年者,稅率為百分之三十五。

(三)持有房屋、土地之期間超過二年,未逾十年者,稅率為百分之二十。

(四)持有房屋、土地之期間超過十年者,稅率為百分之十五。

(五)因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素,交易持有期間在二年以下之房屋、土地者,稅率為百分之二十。

(六)個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算二年內完成並銷售該房屋、土地者,稅率為百分之二十。

(七)符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地,按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分,稅率為百分之十。

條文針對持有短期一年內便轉手者獲利課稅四十五%的稅負,之後依持有期間降低課稅標準,其超過十年依需課徵十五%的稅負。看似針對短期持有者課以較高的稅負,實際上對過去以不動產遺產繼承卻是殺傷力最沈重的條文。

由於贈與房產認定價格是贈與時的公告土地現值及房屋評定現值,二者加總金額多為市價三成至五成,未來繼承或贈與後不管何時轉售,均會因認定成本低,大幅加重稅負,造成房地產贈與或繼承成本大幅提高。

 

未來繼承或贈與後不管何時轉售,均會因認定成本低,大幅加重稅負,造成房地產贈與或繼...
未來繼承或贈與後不管何時轉售,均會因認定成本低,大幅加重稅負,造成房地產贈與或繼承成本大幅提高,圖為示意圖。 圖/本刊資料室
 

 

景氣供需之行情才是真行情

臺灣面臨高齡化、高房價等「雙高」問題,在早年《遺產及贈與稅法》一度為十%單一稅率下,繼承移轉棟數自二○○一年後一路增長,創一九九一年至今二十七年統計以來新高;但贈與移轉自二○一六年房地合一稅上路後,因稅負加重,回落至四萬餘棟,主因便是遺產及贈與稅法稅率調高,加上房地合一的所得稅法的認定成本,便遺贈稅提高,受遺贈稅再轉手的課稅計算更是重中之重。

舉例來說,房地合一稅上路後,若父母贈與北市一戶總價一千三百萬元住宅給子女,認定成本的公告土地現值加上房屋評定現值可能僅三百萬元,過幾年後,子女以一千五百萬元轉售該房屋,國稅局認定獲利金額是一千五百萬減去三百萬元的一千兩百萬元,繳納稅負相較沉重。加上自二○一二年實價登錄政策上路後,國稅局更能掌握市場價格,二○一三年實施核實課稅,且直接與個人綜所稅掛鉤,反應到今日個人投資置產開始退場,現在住宅買家改以自住、預算型為主。

其中,房地合一稅以自住或農地及公共設施保留地才有機會獲利在四百萬元內免納所得稅,但也要注意有一些客觀條件,觀察《所得稅法》第四之五條:前條交易之房屋、土地有下列情形之一者,免納所得稅。但符合第一款規定者,其免稅所得額,以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限:

一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地:

(一)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。

(二)交易前六年內,無出租、供營業或執行業務使用。

(三)個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。

二、符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。

三、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。

四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。

過去房價大漲時代,偏遠郊區、旅遊地區的房產美其名為價值窪地,如整體房價失去上漲空間,缺乏買盤支撐將是回落最快的標的。部分堅持房地產為傳統保值增值的良好標的,在人口紅利轉為負值,加上稅法超高稅率,這類住宅型不動產已難看到大漲行情,特別是推案量大的地區更隨房貸利率成本變動,要注意高斷的風險危機。

現階段看到的商用辦公大樓及工業用地,在企業實際需求及壽險公司增持,特定地段之商業區仍是物以稀為貴的好產品。投資人在不動產購買或出售已不能單看過去的走勢,更要看持有時間、市場需求及稅負的標準,並觀察商品類型,才能成為持盈保泰的獲利一族。

 

卓越雜誌2020.01號405期
卓越雜誌2020.01號405期

https://udn.com/news/story/6853/4270599

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想要房子有好價格? 先有「社區3保」最基本

好房網新聞中心
高品質的物業管理,不僅可以改善居住環境,提昇居民生活品質與延長建築物使用壽命,甚至有專家直言,對於所有權人的資產保值、增值也產生了重要影響。
台北市政府每年評選最佳社區,評選獎項也包含安全管理、外觀維護、環境整潔綠美化等。依社區規模評選,去年獲小型社區外觀維護特色獎有內湖區忠泰大美、北投區實住吉、信義區達麗信義、文山區台北日內瓦;中型社區有大同區金麗翠隄、中山區力麒京棧
高品質的物業管理,不僅可以改善居住環境,提昇居民生活品質與延長建築物使用壽命。(示意圖/pixabay)
社區大樓擁有公設和物業公司管理等好處,吸引消費者購買入住,但同時也有人認為社區規範太過嚴苛,讓生活變得像在考試。示意圖/pixabay
至於環境整潔綠美化特色奬,獲獎的社區有文山區山嵐映月、內湖區忠泰大美、信義區太子101、文山區台北日內瓦、北投區遠雄御之邸、大同區樂揚民權匯興洋興天地、南港區力麒村上東方晶典、萬華區潤泰萬花園
景文物業管理機構董事長郭紀子曾接受好房網訪問時表示,「社區3保」即「保全、保潔、保固」,也就是保全業、公寓大管理維護業所經營的建築物與環境管理維護、清潔、保全以及透過消防、機電廠商所進行的公共安全檢查、消防安全設備、附屬設施設備檢修等服務。
郭紀子認為,這些物業管理最基本、最重要、最務實的面向做好了,就可以有效提昇房屋價格。他強調,物業管理助長房價,提昇都市價值,是良性的,與惡性炒作造成房價成為民怨,具有本質不同。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/139181245048.html?utm_source=line

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2020-01-04 10:29:51聯合新聞網 綜合報導
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圖為板橋中山路街景,與新聞內容無關。本報系資料照/記者王騰毅攝影
圖為板橋中山路街景,與新聞內容無關。本報系資料照/記者王騰毅攝影
 

賣買房子是一門學問,但很多人會遇上一個相同的問題,就是屋主開價很高,常會用自己「不缺錢」很硬的理由來讓人無法砍價,房市專家Sway就告訴大家五個招數,讓自己能用理想的價錢買到想要的房子。

房市專家Sway在臉書轉述新聞發文,寫到板橋房價跌幅擴大,認賠殺出的屋主們平均掉12%才賣得掉,Sway表示許多人都會遇到「開價都很高,屋主或房仲都說他們不缺錢,硬的很!」但Sway認為如果真不缺錢就不會拿出來賣,不管房仲怎麼形容,萬一屋主愛賣不賣,「你當然愛買不買,看誰比氣長才是正確。」

但有些買家會擔心「會不會變奧客啊?」,Sway表示這些人深怕買不到房子,可是滿街都是房子,買不到這戶根本也不會死掉,不殺好殺滿,對不起自己的肝與腎。

Sway教了五招買房技巧

1. 很有禮貌地要買不買的。

2. 實價登錄自己查。

3. 低價打七八九折當出價,再一點一點加回。

4. 買不到就換別間房屋及房仲,輕鬆不須執著。

5. 別讓人知道,你到底是要,還是不要。

Sway表示五招也適用所有的奢侈品,或是可以殺價的旅遊紀念品,但如果你是土豪,一毛也不用殺就全買,那也是你的本事,可是當你發現買貴時,不要喊痛,賠售時,眼睛也別眨。

網友看完也紛紛表示「曾經聽房仲說屋主不缺錢,賣房子只是想拿錢做善事,所以開價很硬,這個理由有沒有很感人」、「廣告標語『板橋4字頭』所帶動的價格破壞威力還在持續發酵!沒有最低,只有更低 !」、「就算要買也不一定要買這間,新北、板橋、蘆洲、三重住宅那麼密集,真的不缺房買」、「非常實在的一篇好文」。

https://house.udn.com/house/story/5888/4266921

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2020-01-02 09:36世界日報 編譯組/綜合報導
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報系資料照
報系資料照
 

 

屋主自售、等候旺季、標價太高、拒不更新、保留舊物、不做維修、不願宣傳、不讓看房、不願談價和感情色彩,是賣房中應避免的10個誤區。

一,屋主自售。

賣房時不請房地產經紀人作為代表雖可省下佣金,但也得不到經紀人的市場知識、渠道和幫助。除非自己有房地產經紀許可,否則聘請經紀人對賣房很重要。

屋主自售的房子往往是低價賣出,資料顯示,中位價為20萬元的房子是屋主自售還是經紀人幫助,結果大不一樣,屋主自售的價格是20萬元左右,而由經紀人賣出的中位價則是28萬元。如果想按市場價賣掉房子,更需要通過專業人員的幫助來實現。

二,等候旺季。

春天和初秋是賣房的最佳季節,但並不意味著只能等到春秋季再賣。除了12月和8月的房屋交易少外,其他月都有交易。

事實上2月是房屋上市的最佳月份,包括在冬季較長的芝加哥和密爾瓦基,因為與其他月相比,人們在2月較少會分散精力。

三,標價太高。

人們總想賣高價,但房屋的價值和買主如何看待才是現實。在上市第一周的房子中,57%是以全額求售價賣出,但上市四周後,全額賣出的房子降到32%,八周後降到18%。如果房子的標價太高,最終往往是降價,卻錯過了交易高峰期。

四,拒不更新。

除非是要把房子賣給要做大翻修的投資人,否則按原樣出售不會賣出好價錢。如今的買房人是期待交鑰匙即可入住,因此賣主要更新家用電器、噴塗牆壁和去掉舊地毯。

五,保留舊物。

把舊物扔掉很難,但要是每個房間都有明亮的空間,就意味著要把許多舊物扔掉。除了不需要的物品外,還應處理掉過大的沙發和其他大家具,要清理壁櫃,把室內太多的裝飾撤掉。

六,不做維修。

撤掉舊地毯和牆壁噴漆相對容易,此外還要對房子進行維修。地基裂縫和屋頂漏雨可能因費用高而不願做,尤其是維修費不能從房子的售價中拿回來的時候。但上述問題最好是由屋主解決,而不是買房人要求降低售價,以便把減價部分用做將來的維修。屋主修理後,可向買房人表明維修工程的費用是多少。

七,不願宣傳。

買房人第一次看房可能是網上的圖片,在網上看房的人中,87%認為房子的照片很有用,因此賣房人應重視圖片宣傳。

八,不讓看房。

房子上市後會有人看房,如有人來電約看房時間,屋主就應安排,包括在節假日。如果買房人想趁感恩節看房,屋主就應在其他地點安排家庭的感恩節大餐。

九,不願談價。

如果對方提出的價格不符合自己的期待,就要協商。如果想把對方的出價抬高,可答應在房子檢查員發現的問題上給予讓步。

十,感情色彩。

屋主對住了多年和將要賣掉的房子懷有情感是自然的,但賣房畢竟是商業行為,如果買房人表示將來要對房子進行改造,那不是對屋主的不敬,而是因為他們的偏好不同。越是把賣房當做一個商業行為,交易就會越順利。

https://money.udn.com/money/story/5621/4261650?list=thumbcrm

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建商評價vs.物件地段哪個重要?挑房7大關鍵順序曝光!

好房網News記者黃暐迪/綜合報導
想要買到夢寐以求的理想住宅,勢必得要經過一番精挑細選!除了做足功課外,也要把自己日常所需及生活習慣都納入考量。
近日就有人在PTT上表示,自己已經參考新竹市區的房市好一段時間,除了感覺到房價還是有所漲幅外,更注意到好地段的房價普遍落在4字頭,但同樣的價位不同建商評價卻兩樣情,讓他心生好奇,平時大家在買房時會不會留意「建商品質」?
當同樣地段同價格的物件做比較,「建商品質」是否會成了消費者決定購屋的一大要件。示意圖/photoAC當同樣地段同價格的物件做比較,「建商品質」是否會成了消費者決定購屋的一大要件。示意圖/photoAC
話題引發網友熱烈討論,有人覺得「地點、建商、價格,三要素找平衡點,當然是要看」、「看建商+1,自己住的別鬧了,太有爭議的建商我連看都不看」。
不過也有人認為,「地點比較重要」、「格局也要考量」、「都要看,但如果在意漲跌,地段>建商吧!」、「地點最重要,過10年後你就知道地點不好的中古屋根本沒什麼人要買」。其中更有網友點出挑房的7大關鍵是,「建商、地點、格局、價格、方位、景觀、機能等等,全都要看啊」、「地段優先,包含學區、交通、生活環境,建商其次」。
對此,房市專家Sway過去也曾分享挑房的6大順序,他認為其實購屋選擇可以先從「需求」順序下手,沒有一定的標準答案,建議可以從「地點」優先篩選,其次再依另外5項做考量。
一、先決定地點
一定要先確定好,並拿捏好預算,選擇方向可以依循家中成員的需求,進行初步篩選,例如「夫妻工作地點」、「小孩學校地點」又或是「爸媽的熟悉生活圈」,若面臨無法全部滿足的時候,就只能依輕重進行取捨。 
二、交通決定範圍
評估通勤時間、交通工具。
三、居住機能
依個人需求取捨,嚮往景觀還是CP值?寧靜還是便利?明星學校還是節省接送時間?便利商店還是傳統市場? 
四、考量「景觀要給誰」
要客廳大還是臥室大?寬敞馬路或漂亮建築?低樓層樹梢增加隱私,還是高樓層增加採光? 
五、格局機能決定哪一戶
包括更衣室與臥室取捨、乾濕分離與否、陽台曬衣或洗衣店等。 
六、其他重大機能
包括平面車位或是機械車位?有垃圾管理還是追垃圾車?豐富社區公設,或是花小錢也能在外享有更好選擇?
房市專家Sway表示,挑房選擇順序沒有一定正確答案,要依照每個人對於生活大小事的輕重緩急來應變,但如果不知道從何評斷,可透過六大關鍵順序來檢視購屋條件。示意圖/pixabay房市專家Sway表示,挑房選擇順序沒有一定正確答案,要依照每個人對於生活大小事的輕重緩急來應變,但如果不知道從何評斷,可透過六大關鍵順序來檢視購屋條件。圖/pixabay
 

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2019-12-29 09:20

▲房(示意圖/取自免費圖庫Pexels)

 

▲低樓層樹海療癒風!(示意圖/取自免費圖庫Pexels)

網搜小組/劉維榛報導

許多民眾買房,擔心住低樓層採光不佳,室外景觀也不美!不過一名網友反向思考,認為窗外綠樹襯托格調,頗有文青氣氛,更多了隱私性。文章上線後,不少網友跳出來分享,除了價格低,「從客廳看出去真的很舒服!」

一名網友在論壇《mobile01》透露,最近家人想買低樓層住戶,「如果能夠有樹景的話,我會覺得是一個比較理想的條件」,具遮蔽性、隱私性的優點,「樹葉的分布也許可以從2F至4F,就我的觀點的話4F,處於樹冠層上方位置,採光也會比較好一些。」

缺點部分,原PO比較在意,房子位於車道上方,雖然非機械車道是平面車道,「2F肯定影響最大」。對此,他想問「3F、4F的影響,一般來說是否可以忽略坡平車道進出的影響呢?」

文章一貼出後,掀起網友論戰,「低樓層的好處:單價低,火災逃生容易、停電爬樓梯容易、沒有談不了的房價,樓主就用力的談下去吧」、「別開玩笑了,只有一排樹,抗風能力很差,過幾年後颱風季可能就被管委會以安全理由修光了,除非是高檔社區肯花錢維護,不然環境公設只會越來越差不會越來越好,你們社區多少戶?只要有一半的人不需要,你最愛的樹就沒了,考慮自己家裡比較實際」。



原文網址: 低樓層缺點多?他自我催眠「療癒樹海」 過來人反推爆:價格甜甜的 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1612481#ixzz69YV2W2gx
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2019-12-27 17:45住展雜誌/住展房屋網 文/住展雜誌
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正臨大馬路邊的房子棟距大,通風採光較好。
正臨大馬路邊的房子棟距大,通風採光較好。
 
如果您正在看房子,或許會遇到一個天人交戰的難題,房子到底要買在寬闊的馬路邊好?還是選擇寧謐但狹小的巷內?它們的優缺點,您都想過了嗎……

相信大多數民眾買房子,最在意的面向不外乎價錢、品質與地點。在地點方面,「住大馬路邊還是住巷內好?」是一個較少被探討的議題。

坦白說,每個家庭購屋需求不同、生活習慣也不同,住哪邊沒有絕對的好壞。但我們要全面且老實的分析,讓您在購屋前先暸解,馬路邊和巷子內的房子各有什麼優缺點。看完之後,最終要買哪裡的房子,您的心裡應該會有了答案!

住馬路邊 好處多多 

正臨大馬路的房子,往往有個顯而易見的優點,那就是棟距較大、視野較遼闊。通常棟距大的房子,通風、採光會比較好。

所謂棟距,指的是各個建築物之間的距離。由於台灣地小人稠,都會區開發飽和,總是一棟建築物挨著另一棟建築物,棟距靠得非常近,不只通風與採光較差,有時連隔壁棟的住戶在做什麼都看得到、聽得到,炒菜的味道也聞得到,這種尷尬的狀況在老公寓社區最為常見。

雖然正臨大馬路的房子擁有棟距大的優點,但如果是大樓社區,通常只有面馬路的戶別能享受這些優點,其他面向的戶別棟距可能都不太大。因此,有的建案便以「雙面臨路」、「三面臨路」,甚至是「四面臨路」作為賣點。

巷弄內的房子除非擁有大基地,或是面對公園、空地、低矮建築等特殊條件,否則棟距通常比較密,通風、採光也較為不良,這些都是比較明顯的缺點。

寧靜低調 選巷仔內

不過,巷弄內的房子卻普遍享有安靜的大優勢,很多人就想遠離嘈雜的大馬路,喜愛住在寧謐的巷道之內。除了商圈之外,一般巷子裡的店家比較少,住宅區的調性較濃,來來往往的人也沒那麼複雜。如果想要買東西,只要多走幾步到大馬路的街邊店面就有足夠的生活機能。

 

安靜、人車較少是住巷內的優點之一。
安靜、人車較少是住巷內的優點之一。
 

 

巷子內這種低調、寧謐的住宅區環境,有著「離塵不離城」的優勢。像台北市大安區遠企周邊的巷弄,就充滿著這種舒適的氛圍。

噪音與震動 可以接受嗎

比起安靜的巷內住宅,住在大馬路邊可就沒這項福利。因道路上來往的車輛與行人都比較多,路幅越寬或是主幹道,則車輛越多、越吵。

基本上,如果住在大馬路邊,「噪音」是基本配備;除了噪音外,還有震動問題。尤其是陽台外推且臨馬路的公寓,當大型車輛駛過門口,外推處通常能感覺得到震動,對於感覺敏銳的人而言會很困擾。但若是大樓,就比較沒這種問題。

若想解決外在的噪音,裝個氣密窗會大幅改善。但若是震動問題,那就很難解決了。

有些人喜歡安靜,有些人喜歡熱鬧,這種事是青菜蘿蔔各有所好。住慣大馬路邊的人,應該都已經習慣吵鬧的環境與熙熙攘攘的人潮,而「便利」是很重要的優勢之一。

享受便利 代價很高

不過,享受住在大馬路邊的便利,您知道要付出什麼代價嗎?根據國內外不同機構的研究,都指向住在大馬路邊的民眾,容易因二.五而損害身體健康。

美國國立衛生研究院研究顯示,高濃度空氣汙染經常發生在大馬路旁邊,居住在大馬路邊的學前幼兒,其溝通技能發展遲緩的機率,是遠離大馬路而居的幼兒兩倍。研究還發現,如果婦女懷孕期間經常暴露在空氣汙染的環境中,胎兒往後發展遲緩的機率也會較高。

 

研究指出,住大馬路邊的空氣汙染會損害健康。
研究指出,住大馬路邊的空氣汙染會損害健康。
 

 

此外,美國辛辛那提大學的研究指出,住在距離主幹道一百公尺以內的嬰兒,罹患呼吸系統疾病的機率,遠高於其他地區的嬰兒。

還有根據我國國衛院發布的「懸浮微粒對民眾健康影響之研究」資訊顯示,二.五空氣汙染的特有排放來源,第一大來源是「家裡燒香拜拜」,第二大來源則是「住在交通繁忙的馬路旁」。

馬路邊房價 通常比較貴

既然住在大馬路邊對身體有害,為什麼大馬路的房子反而比較貴呢?這點確實是台灣獨特的地方。

台灣人傳統上認為路開通、錢進來,在馬路邊買房發大財。因為大馬路交通與生活機能便利、明亮,且車潮、人潮不斷,而人潮等於錢潮,習慣性認為「大馬路邊的房子比較有保值性與增值性」。關於這一點,並沒有絕對的對或錯,完全是社會民情的傳統共識,共識造就市場慣性。

台灣房地產市場慣性就是如此,大馬路邊房子多比巷弄內房子貴,動輒有近五%至十%左右的價差;房價越高的地方,價差越是明顯。(在少部份持殊區段,巷弄內房價會高於大馬路)而這點對於喜歡住巷弄的人最為有利,因為可以用較便宜的價格買到喜歡的巷內,算是一舉兩得。

巷弄內住宅 這點很吃虧

如果摒除保值性與增值性,單純就建築規劃來觀察,大馬路邊的房子建築規劃往往比較完善,小巷弄的建築物因侷限性高,產品規劃相對不良。

舉個例來說,如果在窄巷內蓋高樓,而基地面積又不大的話,車道通常都規劃得很差;車道口一出來就連接巷道,若車多的時候窄巷又難迴車,開車出入麻煩多多。

其次,窄巷內的建築物在規劃上,總是會遇到臨路寬、退縮、限高與建築削線等法規限制。為了要符合法規,樓層高度與建築規劃都要作調整;當建築規劃改到符合規範,室內格局可能就不好看。如果基地面積不大、或者建商不想花太多心思去改圖,房子格局就會很「奇葩」。

風水煞位 見仁見智

大致上而言,大馬路邊的房子比較沒有上述缺點。但就風水角度來說,大馬路邊的房子出現「煞位」的機率比較高。

住馬路邊容易出現的屋外風水煞,一種是「路沖」,尤其是多面臨路的住宅,路沖的機會更高。另一種是「攔腰煞」,因高架橋總是做在大馬路中央,如快速道路高架、捷運高架等等,馬路邊兩旁的房子就會有攔腰煞的問題。

此外,像「反光煞」、「天斬煞」、「壁刀煞」等不吉利的風水,以大馬路邊房子發生的機率較高。至於巷弄內的房子,並不代表不會有煞,常見者如「無尾巷」、「屋角煞」等,但跟大馬路邊比起來相對少許多。

 

大馬路邊容易有「攔腰煞」的風水疑慮。
大馬路邊容易有「攔腰煞」的風水疑慮。
 

 

只是有些民眾並不在意風水,所以這點或許可以忽略。就算有些在意風水的民眾,也可以借助外力來化煞。

買了不後悔 住得更歡心

如果看完以上優缺點,您還是難以作出抉擇,建議您不妨用刪去法,把可以用人為化解的缺點先刪掉,看看最後剩下哪些缺點是無法解決的,再作出最終決定。

又或者,可以挑選出自己最喜愛的優點,看看哪一間房子自己中意的優點最多、最無法割捨。不管如何,在花大錢買房子之前,最好深思熟慮,買一間自己不後悔的房子,才是給自己與家人最好的犒賞!

本文摘自2019年12月5日出刊之《住展雜誌》451期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「雙北優質採光宅」、「超級大案引領風騷」、「預售屋契約10處大陷阱」、「土地重劃 是炒作遊戲?」、「桃園捷運財運亨通」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/4253224?from=ednappsharing

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同單價地段近 寧買一層三戶也不要一層一戶有原因

好房網News記者唐主桂/綜合報導
一層一戶比起一層三戶,不只有可以保有更多的隱私,也不容易被鄰居的出入給打擾,聽起來似乎好處多多,不過一名網友將兩個條件相近的物件PO上網路,支持一層三戶的人卻占了多數,這是為什麼呢?
這名網友所PO出的物件,由同一個建商建造,基地位置相近,公設比同樣是32%,兩者單價也一樣,其中一個是7層樓華廈,設有一部電梯,用得是機械車位,必須要自己追垃圾車,另一件則是14層、一層三戶的大樓,有平面車位、垃圾集中區及管理員,不過一樣只設有一部電梯。
兩個條件相近的物件PO上網路,一層三戶的大樓卻似乎比一層一戶的華廈來得受歡迎。示意圖/好房網資料庫照片
華廈與公寓情境。(好房網News記者 陳韋帆攝影)
雖然只有一部電梯的狀況讓很多網友不太建議,但是絕大多數的人卻寧可選一層三戶的大樓,也不願意買一層一戶的華廈,第一個原因就是出在車位,平面車位不只方便停入、上下車,後續也不用付出高額的維修費用。
第二點就是有垃圾集中區,有網友認為,雖然華廈的住戶較少,但是在追垃圾車的時候,反而有可能在電梯塞車。最後,就是管理費問題,華廈的住戶較少,每戶需要負擔的電梯維修費用、電費就較高,雖然不需要支付管理員的費用,但相對的也沒有人可以幫忙收信、收包裹,其實也很不方便。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/381910244452.html?utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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2019-12-20 17:46

▲▼基隆火車站南站廣場正式啟用。(圖/基隆市政府提供)

 

▲預算1000萬元,基隆市的市中心可以買到3~4房。(圖/基隆市政府提供)

記者張菱育/台北報導

如果手上有一些閒錢,有人就會想把錢拿去投資房地產,一名網友在PTT「home-sale」版上詢問,若要投資房地產,應該選擇基隆還是新北市的淡水?該貼文一PO出,引發網友一片撻伐,認為有錢投資應該不是選擇這兩個「外圍區」,還不如去投資蛋黃區的老公寓比較實在!

原PO表示:「最近有打算投資房地產的意願,因為我目前在新北市的公家機關上班,而且因為預算的關係,所以考慮投資的區域擺在基隆市跟淡水區,基隆因為有國道、快速道路跟將近37萬的居住人口,但附近沒有什麼工業區,而且市容差;而考慮淡水區因為有捷運和輕軌,感覺未來發展性比較大,比較有增值空間,扣除天氣因素(冬天都是濕冷)大家會比較建議投資哪裡呢?」

但是其他網友大多認為這兩個地方不是適合投資的地方,表示「投資選這兩個地方?你去定存好了」、「都是垃圾地點」、「前幾天有新聞是投資淡水房屋的人,拿刀砍房仲然後跳樓」、「投資你還要買外圍?傻了嗎?變現容易度當然要買蛋黃」、「這兩個地方以自住優先,你要投資去買蛋黃區的老公寓比較實在」。

但也有網友認為可以投資,「開車基隆,搭車淡水」、「投資選基隆,親戚買城上城都賺好幾輪了」。

▲▼新北市淡水,淡水房市,輕軌,輕軌周邊,房市,淡水房產,街景。(圖/記者張菱育攝)

▲新北市淡水區房市。(圖/記者張菱育攝)

東森房屋基隆中山加盟店店長魏銘志表示,以同樣預算1000萬元的話,在台北可能僅能買套房或2房,但是在基隆的市中心可以買到3~4房,甚至在中山區只需400~500萬元就能入手3房,生活品質好、房貸壓力也低,所以基隆有不少通勤族早上到台北上班。

至於想要投資的話,魏銘志建議要「選對地點」,像是國立海洋大學或經國學院等學校附近,有學生租屋需求,所以選擇套房型產品來收租,也是有不錯的收益,畢竟這裡套房只要100~200萬元就可以買到,而且月租金可收約5000~6000元。

而淡水區部分,住商不動產淡水中山加盟店店長盧進和指出,淡水輕軌周邊20年左右的套房,總價180~250萬元,月租金7000元至1萬元左右,至於2房總價450~600萬元,月租金1.2~1.8萬元,建議民眾可以沿著輕軌周邊、淡江大學附近找房,這幾個地段商圈已趨於成熟、交通便利,加上又有關渡科技工業區,包含華碩電腦、和碩聯合科技等企業都在此設點,有居住需求,未來要轉手或出租都很容易。

https://house.ettoday.net/news/1606638

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交屋前SOP都會了嗎?8件事沒做千萬別給錢

好房網News記者戴鈺純/綜合報導
年前正是買屋交屋的旺季,一般人若功課沒做足,或稍不注意就很容易被誤導或買的房子不如預期。所以為了能讓買房順利與符合自己的期待,有些事情勢必要提前了解清楚,才不會草率交了定金才來後悔。
通常買房者看到自己喜歡的房子,銷售員都會建議繳納部分定金把房屋定下來。而買房又是一件必須謹慎而為之的事情,所以交定金前一定要注意幾項事情,否則這筆定金可能無法退還。
簽約交付定金前,一定要再三仔細閱讀合約條例。示意圖/Pixabay
簽約交付定金前,一定要再三仔細越獨合約條例。圖/Pixabay
買新房交定金之前要注意些什麼?
一、簽約前確認權狀
在準備簽約購買新成屋前,必須先確認房屋的使用執照(房屋權狀)是否已經核發、買賣建物的門牌與看屋標的是否相同。同時也建議買主調閱「簽約 12 小時前的土地建物謄本」,以確保產權完整及了解是否有其他特約事項。至於代書,因為已非預售屋,所以買方有權力找自己的代書。
二、細讀合約,以防「霸王條款」
購房者在交定金、簽訂認購書時,一定要注意認購協議里的內容,如果對合約條款有疑問,一定要詳細尋問銷售員,千萬不要怕麻煩。另外,要特別注意「定金一律不退」之類的條款。只要自認為合約條款含義模糊、有失公平,或者認為條款不夠完善,都應堅持開發商對有關內容細化、改進,拒簽「霸王條款」。
三、契約簽定
不動產買賣契約之簽訂通常是委由地政士 〈代書〉代為產權調查確認產權沒有問題,再由雙方當事人約定時間、付款條件,並請代書代為簽訂、辦理產權移轉登記之一切事宜。實務上的不動產契約有兩種: 一種是代書依據當事人合意之總價、付款條件所簽訂之契約俗稱私契,即實際交易價格之契約。另一種是登記用之契約,公定契約書,俗稱公契,土地依當時公告現 值計算總值,房屋依政府核定之房屋評定現值計算(約為房屋稅單上課稅現值)。
私契:實際交易價格之契約。
公契:公定契約書,申報契稅、增值稅、登記移轉用之契約書。
四、審查施工情況
購房者可以從網上或從銷售人員那裡了解具體的施工進度,最好直接去施工現場查看工程建設進展,一旦察覺到可疑之處,要馬上進行核實。
五、需負擔的稅費
新房的稅費比較簡單,主要需要繳納契稅、印花稅與土地增值稅。
六、房產涉及的各種面積
面積標示中「總面積」是指「室內面積」,並不包含陽台、 花台、露台等「附屬建物」及公設的「共用部分」面積,這是另外標示的。 (總面積+附屬面積+(共用面積X權利範圍) )X0.3025=權狀坪數, 車位另計。
七、簽約時要明確了解物業管理事項
合約中要確定前期物業管理公司,以及雙方約定的物業管理範圍和收費標準。
八、契約可免費借閱看好看滿再簽約
根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第一點就是賣方須提供至少5日的契約審閱期,如建商在契約裡標有「已充分閱讀故放棄審閱期」等字樣都是違法。另外,現在有些建商都會變相收取訂金或是押金才能借閱契約,但其實規定不須付任何費用就能攜回審閱,民眾可以免費借閱合約回家看個仔細。
另外,消費者進入交屋階段前,為了保障個人權益,消保處簡任秘書陳星宏也曾說明, 內政部預售屋買賣定型化契約規定「雙方驗收時,賣方應提供驗收單,如發現房屋有瑕疵,應載明於驗收單上,由賣方限期完成修繕;買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款,於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。」而在建商完成修繕、複驗合格後,才需要付交屋款,而不得因有修繕必要作為拒絕交屋的理由,否則也是觸法。
 

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買房發大財是錯覺!專家:入手一間就夠了

好房網News記者黃暐迪/綜合報導

根據財政資訊中心統計,2018年全國2300萬人中,有房屋者為906萬人,其中88%持有一戶;六都當中,高雄市只持有一戶的比率最高,為92.4%;台北市房價雖高,但是持有一戶的比重86.5%,是六都中比率最低的,另外在台北市有房者,持有兩戶者的比率達一成,成為各縣市之冠。

財政部統計更發現,如果和2013年還沒實施房屋稅差別稅率,和調高房地稅時相比,2018年全台持有1房的民眾增加了9.4%,持有二房以上的則是增加2成多。有房者持續置產逐漸成為趨勢,對此房市專家胡偉良卻奉勸購房者在有了自住需求的房產之後,不要繼續再買房!

有房者持續置產逐漸成為趨勢,對此房市專家胡偉良卻奉勸購房者在有了自住需求的房產之後,不要繼續再買房。圖/pixabay有房者持續置產逐漸成為趨勢,對此房市專家胡偉良卻奉勸購房者在有了自住需求的房產之後,不要繼續再買房。圖/pixabay

房市專家胡偉良表示,2003年以來的房市多頭,給之前已經買房的人帶來了財富,讓民眾陶醉其中不能自拔。買了房子的家庭,充分享受著房產所帶來的價值增長,內心不斷強化持有房產的信心,房價上漲成為了購房者堅定的內心信仰;但也因為房價被炒高,造成了以年輕人為主的民怨。

高額的房地產交易所得稅,使得房產的投資價值開始被人們所質疑,2010年後房市的成交量不斷下滑,房產的流動性開始減弱,「有價無市」的出現讓賣房的人無所適從。

胡偉良表示房屋的平均成交期已經拉長到半年以上,甚至長達1年。示意圖/photoAC胡偉良表示房屋的平均成交期已經拉長到半年以上,甚至長達1年。示意圖/photoAC

胡偉良更以台北為例,表示房屋的平均成交期已經拉長到半年以上,甚至長達1年,這段時間如果有業主到仲介公司賣房,房產經紀人通常會明確告訴業主以下兩點:

一、 買家會議價

房子的實際成交價會比掛牌價低,比如掛牌1500萬的房子,實際成交價可能會下殺到1200萬。

二、急用錢難變現

房子成交週期大概在一年左右,這需要看房子的情況,購房者對價格的預期、貸款等諸多因素,才能決定多久能賣掉房產。 

胡偉良認為從這兩點來看,表面上房價雖然沒有大跌,但加上「銀行利息」和買家的「議價空間」之後,大部分家庭持有的房產要想賺錢,已經變得很難。

胡偉良也從房貸著手比較,他表示台灣買房者的房貸比例很高(大台北地區在6成以上),加上房貸利率偏低、還款期限也夠長,所以在房價上漲的情況下,會讓人產生一種錯覺,認為買房比較輕鬆,而且也是一件穩賺不賠的事,所以就產生繼續買房的念頭,但今非昔比,現在買入第二間房已經開始越來越危險。

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四房難脫手? 過來人:「這問題」更嚴重

好房網News記者王惠琳/台北報導
房市交易近來狂吹小宅熱,大坪數是否碰不得?更成為許多人購屋時的疑慮。有網友在PTT上提問「四房脫手跟出租的成功率?」卻有網友指出,比起未來脫手難易度,想買四房恐怕還得考量一個更現實的問題。
這名網友表示,若是在三房與四房之間選擇,兩者價差約180萬-190萬,幾年後打算轉租並出售,哪一種競爭力較高?不少網友認為,在少子化之下,二至三房是未來趨勢,四房雖然還是有市場需求,但跟兩房相比當然不好賣,直言「現在北部重劃區推一堆18坪2+1房,還被掃光」建議他若是想脫手,還是選擇三房較保險。
買房該買三房還是四房?除了脫手難易度,還要考慮是否要與父母同住。示意圖/摘自Pixabay買房該買三房還是四房?除了脫手難易度,還要考慮是否要與父母同住。示意圖/摘自Pixabay
若以出租角度來看,有網友指出「四房租金也不會比三房高多少,因為租房子的人大多還是預算先決,租三房夠用何必租四房?大坪數唯一的好處是分租,但新大樓分租太麻煩了,不如弄老公寓或透天」認為若是社區允許隔間套房出租,或是地點位在大學附近,四房才比較好租。
不過也有人認為,四房是否好脫手,要視區域而定,不受少子化影響的區域就能推得動,就有網友分享自身經驗,「目前身邊住新竹的一堆想換四房,苦無好案件」、「看區段,但可形容是三房+獨立工作室,較有話題性」、「小四房應該還可以,多一間當儲藏室價格不會比正三房差太多」。
更有不少偏愛四房的網友列出優點,「我也愛四房,住起來舒適,儲物間跟房間可以獨立」、「我家四房,一間書房一間儲藏室覺得很不錯」、「有錢有兩個小孩的當然買四房,三房超擠」、「要住得舒服,當然是買四房,多一房可以規劃很多用途」。
四房最令買家卻步的主因,還是在於高總價,有能力買的人相對較少,對於物件條件就會更挑剔。
不過比起脫手難易度,想買四房還得考慮更現實的問題,那就是要不要與父母同住,有網友分享自身經驗,「我家以前就是四房,小孩兩個住一房,夫妻一房,公婆一房,原本剩下一房規劃作客房,外婆就說要住進來,那幾年家裡的『熱鬧』可精彩了,天天都在演八點檔」。甚至有人開玩笑:「四房常跟父母同住,年輕人不愛,也容易有婆媳、育兒問題,然後就離婚了更不需要四房了」。也有人說:「就算要跟父母同住,也會傾向同社區找兩間兩房,而非一間四房了」。
 

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2019-12-12 05:30專欄作家 效率理財王
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示意圖,與文中所提內容無關。 本報資料照片
示意圖,與文中所提內容無關。 本報資料照片
 
本文介紹,買房的第一件事:先區分用途,自住或者投資?

為什麼要買房?以用途來看,不外乎兩個:1.自住;2.投資(收租金或賺價差)。這是完全不同的需求,要評估的項目可能統統不一樣。

如果買房之前不先決定好,要自住還是投資?有可能會多花好幾百萬,還得到更差的居住品質。看看我家「本來投資,變自住」的例子。

買預售屋賺價差?

情境說明:我居住的地區,沒有任何一條高速公路通過,也沒有高鐵,是個人口總數不到20萬的小鄉鎮市,產業型態工、商、農業均有。

本來,我們一家四口,是跟奶奶與伯父一家四口,住在同一棟公寓,各住一層。隨我升上了小學三、四年級,跟妹妹都逐漸長大,家中需要的房間與空間越來越不足,爸媽便開始考慮,要另外買間大一點的房子。

當時約是民國79年到81年左右,足夠我們一家四口居住的住宅區新蓋3樓半透天厝,約500多萬元。在交通不發達的偏遠小鄉鎮市,超過一半的人都住透天厝,這是很正常的居住情況。與寸土寸金的大台北都會區完全不同。

那時候大約是我10歲到12歲,也就是爸媽已結婚十幾年,隨著多年工作累積,手頭有了一小筆積蓄。再加上工作的逐漸調薪,是有餘裕可以負擔房子的頭期款,與每月的房貸。

有了想買房的念頭,爸媽才開始留意房地產的相關訊息。週日放假時,爸媽常帶著我與妹妹,到處去看房子、看預售屋的工地。從小喜歡玩樂高積木的我,最喜歡看展售中心的建築模型。

除此之外,爸爸與同事、朋友間聊天的話題,也開始有了房地產的討論。聊過才得知,原來爸爸的許多同事、朋友,那幾年都喜歡買「預售屋」,也就是還沒蓋好就在販售的房子。

等半年、一年後,房子完工了,此時已經蓋好的「成屋」,價格比之前預售時還要高,他們便轉手賣掉,賺取價差。有的人獲利幾十萬,也有人獲利上百萬的。

這類賺價差的心得經驗聽多了,爸媽自然也會想跟朋友一樣,買個房地產來賺賺價差。

有經驗的朋友們還跟爸爸分享說,想自住的話,住宅區的房價比較便宜。但是如果要出租或轉售的話,店面式的租金價格會比較好,價差的漲價空間也比較大。

比如,當時一個住宅單位500多萬元,店面式900多萬元。假如都漲一成(10%)的話,住宅可以賺50萬元(500萬*10%=50萬);而店面式的可以賺90萬元(900萬*10%=90萬)。

問題來了:我們家的資金,只夠買一間房。那麼,究竟是要買來自住,還是要買來投資轉手賺價差呢?

朋友們有不同的說法,住宅或店面,各有支持的論點。住宅區安靜,適合自住。店面式的,緊鄰商業區大馬路,人潮、車潮多,適合做生意,收租金與轉手的價格較好。

最後,爸媽決定聽從「店面派」的建議:先買間店面式的,等房子完工,賺到價差之後,再去買住宅區的來自住。如此一來,有了「投資房」賺的價差,將來買自住房的頭期款就可以少付幾十萬,甚至上百萬。

這聽起來是個滿好的計劃。

不是每間預售屋,都有美好結果

房子買了之後,過了半年,終於完工交屋。但是,這時該批建案的「成屋」房價,並不如我們預期的上漲,而是停滯不動,與「預售」的時候一樣。

這是個讓人出乎意料的失望結果。聽爸爸朋友們講的預售屋完工之後都有漲,怎麼我們自己買就不一樣了呢?

幸好,雖然無法馬上轉手賣出,但有豐富房地產交易經驗的朋友,跟爸爸建議說,可以先出租呀!找房客來收房租,相當於房客幫我們繳(部分)房貸。等將來房價漲到滿意的價位,再轉手賣出。現在先賺租金,將來再賺價差。

這聽起來似乎是個聰明的好主意。

賺不到價差,改收租

於是,我爸媽就開始了人生第一次當包租公、包租婆的經歷。

陸陸續續租了幾個房客,房租都如期繳納。但只有少數幾個會連續租兩年以上,大多是一年就沒再租了。畢竟是店面做生意,房客的生意不好,撐不滿一年就關店,這是可以理解的。

兩組房客中間,沒有租金收入的空窗期,有時一個月,有時長達半年以上,這是當包租公之前,沒有預期到的。

然而,沒預期到的,還不只如此。

不是每次出租,都有美好回憶

房客多了,總會遇到形形色色不同的人。有準時交租金的,自然也有經常遲交的。我們後來就遇到一次,非常不愉快的出租經驗。

該房客在合約初期,就經常遲交房租。有時會透過他的兄弟姊妹,幫忙代繳房租。但是一次、兩次之後,家人也不想再幫他了。

除此之外,還很難聯絡到人。打電話,不接;去店裡看(就是我們租給他的房子),沒開店;去他家裡按門鈴,明明裡面有燈光、有電視聲音,但就是沒人來應門。

幸好我們每次租房子,都不怕麻煩的簽訂合約。一年的租約到期時,這位拖欠租金的房客,仍然找不到人。後來真的沒辦法,爸媽只好拿著合約上法院。

這位一直避不見面的房客總算出現了。經過計算,扣除一開始支付的押金(兩個月房租)之外,房客還欠我們約8萬元的房租。該房客表示,他帳戶都沒錢,拿不出房租。法院就決定,把他店裡的電視與冷氣、冰箱等二手電器設備,判給我們房東,抵充欠繳的租金。

收不到租金,乾脆自住

有了這次非常麻煩又不愉快的經驗之後,為了怕再度遇到這種傷神費時的房客,爸媽便不打算再出租了。

這時房價還是沒上來,沒辦法賺價差賣掉。但房子空著也不是辦法,爸媽幾經深思之後,下了一個很重大的決定:搬過去自己住吧。

從小住公寓長大的我跟妹妹,一想到搬進這間透天厝之後,可以有更大的房間,都覺得既期待又開心。

臨大馬路,車多吵雜,晚上睡眠品質差

本來,我們跟奶奶一起住的公寓,是與商業區隔一條街的住宅區。走兩個路口就有便利商店,購物等生活機能都很充足。且晚上滿安靜的,生活品質很好。

搬到這個自己買的透天厝店面之後,生活更加便利。因為只要走一個路口就有便利商店,比以前住的還近。但是,有好也有壞,我們從此不再有安靜的環境了。

由於店面緊臨大馬路,不論白天晚上,總是有許多汽車、機車通行,製造大量的噪音與廢氣。尤其晚上11點、12點,要睡覺的時候,車輛呼嘯而過的聲音不時傳來,很怕吵的我,實在難以安穩入睡。

房貸還清,開酒慶祝

收回自住後,又過幾年,我跟妹妹都已經大學畢業。爸媽又存了一筆積蓄,便提前把房貸還清了。因為,那個年代的房貸利率,比現在2%到3%的低利率要高很多。儘早還清,比較能放鬆心情。

肩膀上的壓力終於卸下,我們在家簡單的慶祝一番。老爸買了一大盤生魚片與炒螺肉當下酒菜,還開了他喜歡的威士忌;我跟媽媽喝啤酒;身為我們家「唯一清流」滴酒不沾的妹妹則是喝果汁。

用最近幾年的流行語來說,大概就是「小確幸」吧。

在他人眼中看來,不是什麼特別豐盛的山珍海味。但重點不在食物,而是爸媽辛勤工作打拼一輩子,終於還清銀行房貸,100%擁有自己的房子了。這對我們家而言,是意義重大的。

一家人吃吃喝喝,慶祝這個特別的時刻。席間不知怎地聊到,如果當時直接買住宅區,只要500多萬,除了比現在的環境要安靜,還可以比店面省下400萬。都足夠全家環遊世界了呢!我們一家人自嘲地說著。

如果電話亭:投資房小虧100萬賣掉,換自住房還倒省300萬?

理性的想,如果決定不再出租,要收回自住時,真的沒辦法「賺」價差,其實打平或者虧一點點賣出,比如虧個50萬、100萬,用800萬總價賣掉,趕緊去買500萬的自住房,也省得多付400萬的房價呀(900萬減500萬=400萬)。

虧了100萬,但省下400萬的支出,算起來還倒賺300萬呢(-100萬+400萬=300萬)。

聽別人講,看著別人的買屋過程,大家都知道,應該如何做比較合理。但當自己就是那個「要賠錢賣出房子」的當事人時,行為就沒那麼理智了。畢竟,當局者迷,旁觀者清。在感情上,900萬買進的房子,要賠錢賣掉,怎麼捨得呢?

《進擊的巨人》動畫第一季第24集有句台詞,讓我印象深刻:「什麼都無法捨棄的人,什麼也改變不了。」

有時就是要「理智」勝過感情,做出常人無法做的決策,才能夠有更好的結果,不是嗎?

曾在書上讀過一段話:「聰明的人,是用別人的經驗當經驗。愚笨的人,是用自己的經驗當經驗。」以上所述,就是我們家買房用途混淆的經驗,給讀者朋友們參考參考囉。

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2019-12-14 10:50:21經濟日報 記者游智文/即時報導
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住大馬路邊好,還是住巷內好?住展雜誌企研室經理何世昌表示,許多人購屋時,常會碰到此一選擇難題。基本上,兩者各有優劣,大樓視野好,但噪音大,巷子安靜,可是常有棟距近,隱私問題,就看購屋人想要什麼或是可以犧牲什麼。

何世昌表示,傳統認知,同一區塊,臨大馬路的房子,棟距大,視野好,交通便利,生活機能佳,比巷內住宅更有保值性與增值性。在實際市場上,大馬路邊房子也多比巷弄住宅貴了5%,甚至10%,房價越高的地方,馬路和巷子價差越是明顯。

但住在大馬路邊,噪音是基本配備,如果是車流大的主幹道,幾乎整天都轟隆隆的。除了噪音,還有震動問題,尤其是陽台外推且臨馬路的公寓,當大型車輛駛過門口,外推處通常能感覺得到震動,對於感覺敏銳的人而言會很困擾。

另外國外研究顯示,高濃度空氣汙染經常發生在大馬路旁邊,若經常暴露在高濃度空氣汙染的環境中,對學前幼兒,懷孕婦女都相當不利,對一般人健康也會產生影響。

還有,住馬路邊容易出現屋外風水煞,一種是路沖,尤其是多面臨路的住宅,路沖的機會更高。另一種為攔腰煞,只要面高架道路、捷運,馬路兩旁的房子多有攔腰煞問題。反光煞、天斬煞、壁刀煞等,也以大馬路邊房子發生的機率較高。

巷弄內的房子就比較沒有上述問題,特別是車子很少的巷子,住家普遍享有靜謐,可以獲得較好品質的休息,一般巷子店家比較少,住宅區的調性較濃,來來往往的人也沒那麼複雜。

但巷內住宅常有棟距太近問題,不只通風與採光較差,有時連隔壁棟的住戶在做什麼都看得到、聽得到,炒菜的味道也聞得到,這種尷尬的狀況在老公寓社區最常見。

另外如果在窄巷內蓋高樓,基地面積又不大,車道通常都規劃得很差;車道口一出來就連接巷道,若車多的時候窄巷又難迴車,開車出入麻煩多多。

其次,窄巷內的建築物在規劃上,多會遇到臨路寬、退縮、限高與建築削線等法規限制,為了要符合法規,不僅樓層高度與建築規劃都要作調整,當建築規劃改到符合規範,室內格局可能就不太理想。

何世昌表示,每個家庭購屋需求不同、生活習慣也不同,住哪邊沒有絕對的好壞,就看能不能忍受。

面對大馬路或巷內難以抉擇時,建議用刪去法,把可以用人為化解的缺點先刪掉,看看最後剩下哪些缺點是無法解決的,或者挑選出自己最喜愛的優點,看看哪一間房子自己中意的優點最多、最無法割捨的,再作出最終決定。

住大馬路邊好,還是住巷內好?專家有不同看法。記者游智文/攝影
住大馬路邊好,還是住巷內好?專家有不同看法。記者游智文/攝影

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房租錢拿來買套房 網友列三大條件才好轉手

好房網News編輯唐主桂/綜合報導

套房一直是房市中大家又愛又怕的房型,用來出租有著不錯的投資報酬率,但是將來要轉手時,又擔心可能不容易找到買家。不過對於目前是租屋的人來說,如果租金就和房貸差不多,這個時候究竟該不該拿出頭期款買下一間屬於自己的窩呢?

一名網友在批踢踢上表示,自己看屋時發現套房月租金要9000元,但換算下來,如果用貸款成數65%,貸20年的話,每個月要支付的錢不到1萬元,但是又擔心未來房價是否有上漲空間、是否容易轉手或出租的問題。

對於租屋族來說,買套房的貸款費用其實和房租相去不遠。示意圖/圖為東明公宅套房房型南港東明公宅套房房型一好房網News記者蔡孟穎/攝影)

一般而言,會購買套房的都是投資客,因為房型都會經過裝修,所以如果自住者購買的話,單價通常偏高,加上不符合一般購屋族的剛性需求,許多人都會擔憂未來恐怕會「買套房住套房」,也有統計發現套房的滯銷率高於同為小宅的二房房型。

發文吸引許多網友討論,有人直言不推薦套房,因為貸款會是一大問題,也有人提到應該至少買兩房的房型,未來才好脫手,不過也有人認為月租和還款一樣,再加上未來的退路也規畫好了,就不需要幫房東繳房貸。

有一位網友也分析,其實套房也是有剛需存在,預算不足的新鮮人、單身者,或者是頂客族、退休夫妻可能會買,但強烈建議要滿足三大條件才會有保值、增值空間,轉手性也才會高,那就是生活機能要好,最好附近就能採買;交通機能佳,步行10分鐘內要能搭上大眾運輸通勤;最後是要至少15坪,銀行才願意貸款八成,也比較容易找到買家。

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/562935242826.html?utm_source=line

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2019-12-10 13:53

▲單身男,獨居男,宅,宅男,肥宅,臭宅,單身狗,黃金單身漢,單身漢,吃東西,痴肥,魯魯蛇。(圖/pakutaso,示意圖,與本文當事人無關)

 

▲原PO認為自己一個人生活沒買房必要。(示意圖/pakutaso,與本文當事人無關)

記者黃可昀/綜合報導

台南一名33歲的男網友年薪約百萬,薪水每年會微幅調漲,每個月大約可以存4萬。他最近開始思考「單身需要買房嗎?」由於爸媽在鄉下有棟20年透天,開車10分鐘也有大醫院,所以不用擔心醫療問題,將來會由他和弟弟繼承這間房,所以「假設真的單身,那我買房到底要幹嘛?畢竟之後還可以住我老家。」

原PO在PTT表示,他目前在公司附近租屋,租金加汽車車位每個月8000多,對於他來說沒什麼壓力,再加上自己老了以後可以回鄉下透天住,如果沒有結婚打算的話,自己一個人沒有買房必要,所以想說乾脆一直當租屋族,省下來的房貸可以拿來投資或享樂。

不少網友支持原PO看法,既然沒必要就別買房,「等繼承呀!錢留下來出國爽」、「當然是痛快地花錢阿,買房當房奴做什麼」、「其實單身如果覺得生活好好的,不買房也很正常」、「我情況跟你很像,也是在等繼承,想買新的都覺得貴XD」、「用租的,所有設備壞了都是房東的責任,其實雜事反而少啊!」

▲▼老人,拐杖。(圖/取自免費圖庫pixabay)

▲有人認為買房對自己老了比較有保障。(示意圖/取自免費圖庫pixabay)

不過,有一名網友回文提出不同想法,「說真的,一個人住更要買房」,因為自己的家想怎麼布置都可以,也不用顧慮另一半的感受,「自己一個人住,買個大冷凍櫃,冰一堆高級美國牛肉,沒事就煎來吃,很舒服了」,每天都能回到自己最舒適又專屬的小窩,另一個原因就是「退休規劃」,「繳房租是消費,繳房貸是儲蓄」,等房貸繳完後就能以房養老,反觀租屋30年最後卻一場空,所以他認為,單身族更該買房為自己鋪路。



原文網址: 等繼承透天!台南哥不結婚想「一輩子租屋」 網列2原因勸:單身更要買房 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1598311#ixzz67lBj5Ldg
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2019-12-06 15:10

▲▼「基泰台大」豪宅,台北市大安區羅斯福路三段309號。(圖/翻攝自Google Map)

 

▲台北市大安區羅斯福路三段「基泰台大」。(圖/翻攝自Google Map)

記者張菱育/台北報導

鋼鐵董座賠售豪宅再添一筆!春源鋼鐵董座蔡錫奇曾因建商祭出「3年內保證買回」的優惠方案,斥資上億元買下「基泰台大」,如今慘遭跌價,虧損近3千萬元。而受害者除蔡錫奇外,近年還有2筆賠售案,總價賠上580~1760萬元不等。

基泰建設董座陳世銘多年前推的豪宅案「基泰台大」,曾以每坪上百萬元賣給老牌公司「春源鋼鐵」董座蔡錫奇,當時基泰建設還承諾,這3年內如果房價下跌,願意原價買回,但是如今房價果真下跌,但是建商卻不認帳,讓蔡錫奇怒告陳世銘詐欺,鬧得沸沸揚揚。

該豪宅實價登錄有最新交易案,13樓於今年8月交易,總價1億0500萬元,但是相較9年前預售時,以1億1080萬元購入,賠售580萬元。而去年9月的17樓戶,以總價1億3500萬元成交,相較預售時以1億5260萬元購入,也賠售了1760萬元。

住商不動產台北師大店店東游聖獻指出,「基泰台大」最高成交價為19樓頂樓戶,曾到每坪145萬元,而近年該豪宅成交價則落在104~115萬元,雖然價格有下修,但畢竟位於大安區、羅斯福路門牌、屋齡僅6年,而且近捷運及台大,仍有百萬元的行情。

至於近年有幾筆轉手交易賠售,據了解,主要是因該案雖規劃為百坪豪宅,但是一般住宅室內挑高會規劃3.2~3.3米,該案僅規劃3米高度,視覺效果有些壓迫感,對高端資產族群期望的氣派感有落差,因此出現轉手價跌狀況。

https://house.ettoday.net/news/1595881

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