目前分類:不動產買賣_注意事項 (815)

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2019年09月13日 20:00

記者陳心怡/台北報導

 

老屋到底可不可以買呢?目前全國30年以上老屋佔46.57%,台北市30年以上老屋比例更高達66.95%,超過36年以上屋齡的住宅,交易量持續創新高。《雲端最有錢》節目中,來賓HOUSE達人邱愛莉提醒,老屋貸款好不好貸,取決於地點,如果是台中30年的房子要貸,恐怕很困難,台北市的話,依然可以貸到八成甚至更高。

房產達人Sway認為老公寓買了自住就好,但有些老公寓的確蓋得比新成屋好,新成屋會有偷工減料、爐渣屋,老公寓雖然沒電梯,但只要重新整修包裝,其實是可以住得比新成屋舒服,而且公設比超低。

邱愛莉拿一間室內同樣25坪的房子,無電梯公寓和新房子兩者行情比較,新大樓權狀需要買得比老屋多好幾坪,才會有相同的室內實際坪數,加上價格算一算,同樣室內坪數,新屋恐多花2.25倍,因此低總價讓公寓這這幾年的成交量不斷攀升。

https://www.ettoday.net/news/20190913/1534423.htm

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▲2房當道,購屋前應先評估各空間是否符合生活所需的大小。(圖/信義房屋提供)

房價高昂的年代,民眾手頭預算有限,多以2房格局為主要考量,一來是坪數較小,可以較低總價取得,二來是比套房、1房格局多出1個房間,較適合一般家庭居住使用。然而近年因公設比高的關係,2房的坪數有逐漸縮小現象,為避免搬入家具、入住後才發現空間不夠大,專家提醒,應先測量每個空間是否能塞得下各家具尺寸,且權狀坪數至少21坪為宜。

許多首購族在考量總價之下,會選擇2房格局,但在空間規劃上便須更為精簡,無法擺放太多家具。大家房屋企研室主任郎美囝指出,民眾在看屋時就要先評估各空間的大小,若以一張雙人床的尺寸約等於1坪的狀況來想像,以此推估每個空間能塞下幾張雙人床,通常對整體空間會較有概念。

由此推估,客廳至少需4坪,主臥需4坪、次臥3坪,一套衛浴約1.5坪、廚房至少1.5坪,工作陽台也要至少1坪才可擺放洗衣機、晾曬衣物,因此室內使用坪數至少也要15坪才夠,郎美囝認為,假設公設比30%,權狀坪數最好在21坪以上。


信義代銷也認為,權狀28坪的2房空間較好規劃,但往往總價也較高,可盡量挑選格局方正、樑柱外露的戶型,坪效較佳,且對先求有再求好的首購族而言,若因預算只能選擇較小坪數的戶型,建議先評估自己能接受及須使用的空間大小,再來確定該格局是否符合所需。由於新房子的公設比較高,若想住較大空間的2房,購買中古屋較有機會。信義房屋企研室專案經理曾敬德認為,最適合居住的還是「正2房」,兩間房間都要能擺下雙人床、衣櫃、書桌或梳妝台,但以此標準恐怕很難在近年多規劃為1+1的新房子上找到,建議改選擇中古屋,通常屋齡20年大樓權狀約25坪的2房就夠用,若是20年內大樓,因公設比較高,至少28坪才有正2房規格。

https://www.nownews.com/news/20190911/3623499/

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▲部分屋主擔心好地段的房產賣了就買不回來,因此選擇重新裝潢繼續住,或出租等待都更。(圖/信義房屋提供)

▲部分屋主擔心好地段的房產賣了就買不回來,因此選擇重新裝潢繼續住,或出租等待都更。(圖/信義房屋提供)

全台住宅高齡化,不少人想換屋、賣舊買新,但又擔心「好地段的房產賣了就買不回來」,甚至可能會越住越遠。房市專家表示,因為房價高漲,確實難以同樣價格買回一樣地段、條件的新屋,因此許多人選擇重新裝潢繼續住,或出租等待都更。

現在房價高貴,但其實20年前大安區買房還不用千萬元,日前就有網友PO出20年前的舊報紙的售屋廣告,台北市大安區仁愛路的30坪住辦大樓,僅990萬元。信義房屋敦南店專案經理江雨錡指出,如果現在仁愛路相同坪數住辦大樓,總價約3000萬元左右,若是中古住宅大樓則要價5000萬以上。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,由上述案例可得知,好地段老屋若要賣掉,已經很難用同樣總價買回相同區段的新屋,而且新屋因有30%左右的公設比,即使用相同總價購得的房屋,室內空間會小很多,再加上新屋單價高,所以很多老屋主才不願換屋。
另外,曾敬德提醒,老屋若取得時間早、持有已久,要轉賣的話,可能要繳很高昂的土地增值稅,因此老屋買賣若有符合一生一次、配偶、直系親屬設籍等交易條件,記得申請增值稅自用稅率。江雨錡表示,尤其在台北市精華地段,房價高又有都更機會,屋主更加惜售,例如大安區青田街、永康街就有不少一手屋主或繼承而來,持有至少3、40年,物件也很少釋出,他們多選擇重新裝潢自住、給後代住,或是出租等都更,2-4樓整層出租月租金約3-5萬元。

https://www.nownews.com/news/20190909/3616240/

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買房子眉眉角角很多,近日一名網友透露,他家樓下二樓要賣,爸爸一直想買下來,但媽媽卻急勸「買房絕對不能買二樓」,這讓爸爸很擔心再考慮下去就要被買走了,因此原PO上來詢問網友,到底為何買房不能買二樓?有內行人出來解答,「2樓統稱大便屋」。

這名原PO在PTT上提問,「最近我家樓下二樓要賣,我爸一直想要買下來,但是我媽一直勸我爸說買房絕對不能買二樓,叫我爸再冷靜想一下,我爸很擔心再考慮就要被買走了,所以為什麼很買房不要買二樓啊」。

貼文出來後,許多熱心網友紛紛跳出來解答,原因出在「老公寓的管線幾乎都在二樓」,有網友就說,「一間大樓裡面價錢最低的就是2樓,然後是頂樓,2樓統稱大便屋」、「先確定屋齡吧,30年以下應該可以」、「看過2樓因為管線回堵,被整棟樓的廢水弄到淹水」。

文章來源:PTT原文

(中時電子報 杜欣穎)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/143695.html

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別被當凱子!住宅露台買來可能不歸你

好房網News編輯黃暐迪/綜合報導

住家前面凸出來的這塊空間到底被歸類成什麼,常常讓人傻傻分不清楚,就有Youtuber《建築先生· Jackson敲敲門》拍影片分享露台、陽台和雨遮怎麼分辨,需不需要記坪數,有沒有要計價等等問題,透過簡單就能熟記的小技巧,讓你也能輕鬆成為看屋達人。

陽台示意圖。圖/pixabay


陽台示意圖。圖/pixabay

一、陽台

建築先生點出陽台通常不是出現在客廳的外面,就是在主臥室的外面,甚至有些比較大空間的房子,更出現每個房間都有陽台,而陽台的定義就是從家裡的室內空間走到外面有個平台,這個平台是屬於戶外空間(附屬建物)必須計價,特性是有個「頂蓋」,簡單來說就是不會曬到太陽,不會淋到雨的戶外空間。

二、露台

建築先生表示露台比較少見,所以大家常常把它跟陽台混為一談,不過他點出露台屬於不計價約定專用,所以並不會出現在權狀裡,不過跟陽台的差別就是會曬到太陽,沒有遮蔽物。事後建築先生更在留言內補充,露台雖然依法不能計入坪數,當然就不能計價,但因為露台空間是整個社區的住戶(區權人)共同約定同意讓你使用,加上建商也花了許多成本在露台的建造上,基於羊毛出在羊身上和使用者付費的原則上,市場上就出現了露台是房價1/3的價格的市場機制。

另外,屬於「約定專用」的露台如果要在露台建設採光罩,必須經過管委會同意才能變更露臺外觀,而且不能超過露台面積的1/3。而「約定共用」的露台,是公寓大廈共用部分,經約定供特定區分所有權人使用者。

三、雨遮

是在窗戶跟冷氣孔上方,不能超過50公分的小平台,主要功用是防止雨水打到玻璃造成髒污。不過要特別注意的是,建照登記在2018年前的雨遮要算入權狀,2018年之後則改為不能計價且不算入權狀內。

取自Youtube《建築先生· Jackson敲敲門》

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颱風干擾+價格認知落差 專家點出8月房產情勢

淡海輕軌第二期 基本設計六座平面車站

https://reurl.cc/EK7lOa

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買房注意建物登記簿及現況平面圖 確認公設範圍與用途一致

好房網News記者王惠琳/台北報導

台灣近幾年新建案公設比越來越高,現代人買房看重生活品質,也願意為了游泳池、健身房、KTV等休閒公設掏錢埋單。卻有不肖建商違反使用執照,把休閒公設蓋在防空避難空間或停車場的地下室,一旦遭人檢舉二次施工,就會面臨拆除的命運。

房產專家SWAY曾在臉書粉專上分享朋友親身經歷,原本住在內湖的社區地下室有漂亮交誼廳和健身房,卻遭人檢舉是機車位改建,被拆得像廢墟,不僅沒地方健身,連脫手都是問題。

 

有的不肖建商會將地下室停車位改建成休閒公設,一旦遭檢舉二次施工就面臨拆除命運。好房資料中心停車場 車位 停車位 公設 機械式車位(好房網News林美欣攝影)

公設變違建的案例全台到處都有,只要看到交誼廳、健身房、KTV、撞球檯等休閒公設設置在地下室,十之八九都屬於違建。主要是因為建築法規有強制規定,6層以上大樓都必須設置防空避難空間,且不計入容積,就成了建商眼中利用虛坪偷公設賺錢的招數。

因此常出現「送審時申請停車位,拿到執照改蓋交誼廳」的偷吃步手法。建商在申請使用執照時,都要依據建築分類規則申請各樓層使用用途,地下室一般多會申請用作機房、停車位,若沒有變更使用用途,改蓋休閒公設就屬違規使用。

不想花大錢買公設最後卻變一場空,公平會建議,簽約之前可以向各地地政局申請「建物登記簿謄本」與「建物測量成果圖」,並要求建商提供「現況平面圖」,比對上頭記載的公設範圍與用途是否一致。

如果已經簽約才發現公設有問題,也可以先向公平會投訴不實廣告,有的建商會主張廣告不算合約,或是契約上另有註明地下室用途,已盡到告知責任,企圖規避責任。

但從過去公平會開罰案例來看,廣告亦屬於定型化契約一部分,無論建商是否有另外在合約中註明地下室實際用途,消費者受到廣告吸引該廣告即已發揮功能,依然會被認定是不實廣告而開罰。因此買屋時的廣告文宣、海報都要妥善保存,無論是投訴公平會或是後續民事求償才有憑證。

 

https://reurl.cc/EK7bWn

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2019/08/27 19:47 東森財經新聞

注意!斡旋金陷阱 高雄熟女慘賠共40萬

買房子沒有不討價還價的,可是房子這麼貴,買方難免猶豫,這時候幾乎所有的房仲,都會請買家先付「斡旋金」。小心了,裡面有很多話術跟陷阱!就有一名高雄的孫小姐,因為合約沒看清楚就簽下去,結果反悔不想買房了,不只賠掉10萬斡旋金,還要付房仲30萬的服務費,總共高達40萬元。

房仲vs東森財經記者林佑之:「價錢也蠻符合您的需求,您是不是要下個斡旋,好不容易進入討價還價,下斡旋的階段,這個時候如果我突然反悔了,斡旋金還拿不拿得回來,關鍵就在這張合約。」

買方賣方一簽名白紙黑字,就算契約成立,錢註定拿不回來,但高雄孫小姐控訴,因為老公將調職外縣市,她付錢3天後反悔,已經認賠了10萬斡旋金,卻還被房仲索討2%,約30萬的服務費,合理嗎。

▼有一名高雄的孫小姐,因為合約沒看清楚就簽下去,結果反悔不想買房了。(圖/東森新聞資料畫面)

 

房市專家陳泰源:「他會覺得說,今天斡旋轉定了,代表這個買賣已經成立了,只是還沒有簽約,所以他本來就有權利去跟買家主張,收取1至2%的服務費。」

孫小姐仍憤而投訴消保官,因為她質疑房仲對她說這還不是正式合約,只是先簽個名而已,是為了騙她簽約,沒想到類似話術真不少。

房市專家陳泰源:「push買家,然後增加他衝動購屋的意願,譬如說你如果晚一天下斡旋的話,說不定隔天就被人家賣掉了。」

其實斡旋金爭議最常發生在貸款族身上,像是35歲的小明,好不容易付了20萬斡旋金,跟屋主爭取到700萬價格,卻因為試算貸款才發現,自己頂多貸款600萬,斡旋金跟房子兩頭空。

律師許家華:「代銷業者他可能在口頭方面跟你擔保說,跟我買的話利息的部分好談,其實並沒有真正約定,可是你的斡旋金已經下了。」

▼有些房仲會說還不是正式合約,只是先簽個名而已,是為了騙簽約。(圖/東森新聞資料畫面)

看來斡旋之前,還得先試算房貸,否則斡旋金一去不回,真的只剩後悔。


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https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/video/97038

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2019/09/07 04:29文/記者葉思含

許多家庭在生了孩子之後有換屋考量,專家建議除了空間大小之外,也要留意學區。

首購族買房後,隨著小孩出生等家庭人口的變化,以及小孩就學、長輩同住等因素,往往會產生以小換大的「換屋」需求。由於換屋是影響一個家庭的重要決定,需要家人達成共識,因此首重家人需求和財務評估2大原則,專家建議把握5點注意事項,才能輕鬆聰明換屋不NG。

注意1:採漸進式換屋

每個家庭的住宅需求會隨著人口階段變化而有所不同,大家房屋企劃研究室主任郎美囡舉例,新婚小家庭選擇小空間就足夠,考量重點會是以近工作區位、住宅環境為主,等到日後生子、人口增加時,可能才會考慮學區的風評與遠近,以及是否需要換到較大的空間。此外,是否要與父母同住,三明治的家庭又會有不同的考量,因此建議購屋採漸進式,隨人口與需求作基本衡量依據。

注意2:考量家人需求

若因長輩需求而換屋,屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴指出,需考慮3點因素:第1,需有電梯,對行動不便的長輩出入比較方便;第2,採光、通風條件要好,較益老年人健康;第3,鄰近醫院、公園、菜市場,方便長輩就醫與採買等需求。而若是因為小孩而換房,則需要考量明星學區及上學時間等問題,如是幼兒則需要鄰近幼兒托育等相關設施,了解家人的需求選擇購屋,對於家中其他成員來說,搬家產生的衝擊也會比較小。

注意3:決定換屋區域

確認手頭有足夠的流動資金後,對於要「同區換屋」或「往精華區換屋」或是「往房價較低的區域換屋」都需思量。以「同區換屋」來說,因房價相仿、居住環境熟悉,購屋者只要存夠自備款,注意本身換屋到大坪數後的負擔能力是否足夠,要找到適合需求的房屋並不難。

而以「往精華區換屋」來說,陳傑鳴提醒,因為精華蛋黃區房價較高,購屋者需注意預算問題,若無充足預算負擔更高的房屋總價,恐將面臨居住空間縮小的情況。若以「往房價較低的區域換屋」來說,因為低價區房價較原先居住地低,購屋者有相當的預算可以買到較充足的居住空間,此時購屋者可往區域內的公園、綠地附近挑選,不僅生活品質較佳,也較保值。

換屋前應了解生活圈環境,專家建議可選擇較保值的公園綠地住宅。

注意4:判斷買賣屋順序

由於換屋需求多是以小換大,購屋族需要根據自身的資金實力確定預算,首先判斷是要「先賣後買」或「先買後賣」,該如何決定?住商不動產企劃研究室經理徐佳馨建議,地點偏遠的房子應該「先賣後買」,避免當郊區房子賣不掉時,兩屋的貸款壓力襲上心頭;精華地段的房子應該「先買後賣」,因為精華地段的房子,價格支撐力備受看好,願意承接人數亦較多。

注意5:掌握財務現金流

中信房屋行銷企劃部副理江龍名叮嚀,換屋族應先以財務狀況做考量,除房貸不要超過家庭收入的1/3之外,在頭期款準備上如行有餘裕,可考慮「先買後賣」,但最好先詢問銀行對於換屋客的限制與貸款條件,免得買了房子貸款卻遲遲無法下來。至於選擇「先賣後買」的換屋族,如果擔心要另外租屋,可以考慮以補貼租金的方式讓買方暫緩交屋,給自己多一點餘裕,也比較不會因為時間壓力買了爛房子,或匆促下決定。

換屋族應先衡量財務狀況,最好先詢問銀行對換屋客的限制與貸款條件。

https://estate.ltn.com.tw/article/8173

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自己的房子自己驗 帶這些道具就對了!

好房網News記者戴鈺純/綜合報導

不管是買預售屋還是新成屋,終究要走到交屋這一步,在交屋之前,可要睜亮雙眼來驗屋,但要怎麼驗?找誰來驗?不少人都是第一次,抱著既期待又怕受傷的心態;當然也有人請專業驗屋師,花錢消災,減少你不少麻煩,但當你有預算時,該怎麼辦?交屋之前不驗又不行,真是讓人傷透腦筋,就有網友在網路分享自己的驗屋經驗,只要活用幾種小工具就能輕鬆完成驗屋麻煩事。

驗屋全攻略 萬事俱備就OK

一、買賣契約:確認是否與購買合約相同。

二、捲尺:丈量空間尺寸。

三、有色膠帶:有瑕疵處記得貼上標註,以防遺漏。

四、寶特瓶最大罐或水管、水桶:測試排水是否正常。

五、紅墨水:檢測水槽、馬桶是否會漏,止水塞是否正常,用顏色的水更容易看

       出漏水狀況。記得連續注水至少2~3分鐘,才能確切測出管線是否漏水。

六、水溶性衛生紙:測試馬桶沖水是否正常。

七、彈珠:檢視地板水平是否歪斜,過輕或凹凸不平的球體都會造成誤差。

八、小夜燈:可檢測電工電是否正常。

九、硬幣:敲牆面與地磚是否正常而非空心,記得慎選器具,若是鐵鎚等不容易

       掌握力道,恐傷及瓷磚得不償失。

十、手電筒:檢測天花板或櫥櫃黑暗處有無凹陷或破損。

十一、相機或智慧型手機:驗屋拍照存證供複驗校對用。

十二、紙與筆:將各種缺失與疑慮詳細記錄下來,避免忘記。

房子只要驗得好,可避免多花冤枉錢,日後也能住得更加舒適。好房網資料照

7. 信義區新成屋的小二房,擁有現代簡約風格。

通常驗屋至少有兩次,若有瑕疵建商有義務完全修復後再進行交屋,部分建商也會提供驗屋細項表,避免有漏網之魚。總而言之,對一般人來說,一輩子可能只買一間房,「驗屋」則是買房最後一關,專家表示,驗屋和過戶成交過程一樣重要,房子只要驗得好,不但可避免多花冤枉錢,日後還能住得更舒適更安心。

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/629234236179.html

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戴鈺純

好房網News記者戴鈺純/綜合報導

裝潢漂漂亮亮的房子你敢買嗎?小心魔鬼藏在細節中!整理過後的房子不易發現屋況細節與瑕疵,因此不如選擇裝潢簡單、沒有太多裝飾,甚至是原屋況的房子,可避免難以觀察的風險。

內政部統計,今年首季全國住宅買賣移轉平均屋齡為21.97年;統計買賣移轉的屋齡占比中發現,全國屋齡超過30年的老宅移轉已占整體住宅移28.62%,六都老宅在區域內的占比在台北市約有48.66%、新北市29.04%、桃園市18.68%、台中市33.1%、台南市27.26%、高雄市21.13%;可見礙於預算考量,民眾對於30年以上的老宅需求確實很高。

30年老房裝修精美,較不容易發現內部屋況瑕疵,小心成為冤大頭。好房資料中心

 

學會看屋基本工 看清真相少走冤枉路

買中古屋最大的風險在於房屋老化或是結構危險,往往被裝潢遮掩不易察覺,在華麗的裝潢下有可能暗藏不良屋況,想降低買房風險,得先學會看屋基本功,才能住得安心。

在房屋本身,除了觀察牆面有無壁癌或滲水、窗戶關閉時能否密合;再打開配電箱、浴廁管道間觀察有無雜亂配置線路或有無水漬、石灰的殘留痕跡。尤其是水電設施直接影響居住安全,配置不當超過負荷,小則跳電或水管排水不良,嚴重時會引起火災、漏水等問題;其餘像採光、格局也都會影響房屋住起來的舒適感。

至於建物外觀的觀察重點在於有無磁磚脫落、外觀龜裂,甚至有無明顯傾斜;而在樓梯間、地下室等公共空間也可觀察有無水泥剝落、鋼筋外露、大片裂痕,看屋當下,除了記得向仲介或屋主詢問清楚之外,上下樓層的住戶都是可詢問的管道。

另外,整修過後再出售的房價通常會比一般屋況的房屋高,也建議民眾,不要為了美觀而忽略了房屋細節的查看,等交屋過後,發現問題一堆狀況百出也後悔莫及,反成了冤大頭。

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台商買地愛桃園 廠辦挑北市
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台灣

▲ 20 年最高戶和 2 年新房哪個好?行家曝噩夢:頂樓超母湯!(示意圖/取自pixabay)

台灣房價居高不下,買房對許多年輕人來說是相當困難的,而近日有網友就在 PTT 表示,自己最近想買房,但超猶豫,不知該買哪間好,他並 PO 網問及「 20 年機能佳最高戶 VS 2 年偏僻大樓該選哪個好?」結果意外引來眾多內行人曝光暗黑真相,直指「頂樓很冒險,漏水問題會煩死!」

原 PO 在 PTT 八卦版表示,她的房子租約即將在 11 月到期,目前租屋處由她、老公及兩位朋友一起合租,因為覺得要搬家真的好麻煩,所以決定只租到今年不續租了,並考慮是否直接買一間房子,「如果買一間房貸 = 租金的房子就不會再煩惱租約到要搬家的事情了,所以最近一直密集找房中,因為我們預算不高,所以能看的房子有限。」

原 PO 也分別提出兩間房子的資料,坪數差不多都在 23 坪多,皆不含車位。A 物件為 20 年屋齡大樓,位在頂樓 19/19,都市用地,生活機能好,通勤時間約 20-30 分,住戶 3-400 戶,看起來自住客較多,管理委員會委託物業公司管理,且有垃圾集中處理、包裹收送、保全人員。目前看來財報管委會有 2000 多萬,她覺得還可以,而附近停車也方便,室內使用坪數看起來比 B 大,屋主有留下部分裝潢與家具可延續使用,房貸部分約 1 個月 1 萬元,房子外觀無鋼筋裸露,看似正常。

至於 B 物件則是 2 年屋齡的新大樓,樓層位於 4/12,農業甲種建地,旁邊都是田,機能較不方便,通勤時間約 10-15 分鐘,住戶 48 戶,管委會由住戶自主管理。目前財報看來僅有 16 萬,需追垃圾車、無保全、無包裹收送,附近停車應該也還算方便,但是停在別人家空地上,怕被收回(地下停車位不足),沒什麼公設,逃生梯超大都吃掉公設了,屋主有留下新家電、家具,房貸約 1.5 萬 1 個月。

▲網友於 PTT 貼文。(圖/翻攝自PTT)

原 PO 同時也分析了 A、B 物件的利弊,A 部分,缺點:戶數少、沒機能、怕管委會沒錢。優點:屋齡新、通勤時間較短。B 部分,優點:自住戶佔 9 成、管委會成熟、生活機能非常好。缺點:通勤時間較長、已 20 年。兩間房子差價約 80-100 萬,2 年屋較高價,由於首次買房,因此想參考網友意見。

貼文一出,立刻掀起網友熱議,「住戶越少越安靜,看你們夫妻怎麼想吧!」「秒選 A,不是 A 很優,是 B 非常不優」、「瘋了才住頂樓,麻煩一堆,建議你們找下一間」、「機能優先」、「 B 看到農業甲種直接掰,感覺就是一輩子發展不到哪去的地方,個人強烈建議再看,不然先租房也可以,我也是看了一年多才碰到現在買的,多看多比真的有差」、「絕對不考慮大社區,人多麻煩多」、「房子永遠是看地點的,地點差再豪華也只是孤宅」。

另還有行家直言,看到頂樓就直接 PASS,紛紛指出「頂樓回去真的是非常悶熱感啊!冷氣機要全速運轉…」「電梯大樓久了會要更換電梯,戶數少負擔也大,但頂樓很冒險,漏水問題會煩死,管委會有錢也不見得會果斷施工處理,正常 3 年就要面漆保養,保固也只有 5 年,20 年房子要進入修繕期了」、「頂樓超熱,水壓還不足,爛到爆」、「頂樓 + 屋齡 20 年,光漏水 + 壁癌就煩死你,而且防漏工程是每 2~5 年就要弄一次的,另外戶數多 +20 年屋齡的房子,不久後會出現住戶換屋潮,通常住戶素質會愈來愈差(因為老房),到時候有你受的」、「在頂樓,戶數多,夏熱冬冷,雖然有管委會,但麻煩也不少,而且人多,晚上聲音其實也不低」。

此外,也有人認為兩者都不佳,「覺得要再看看欸,兩間我都不會想選,當初買房我也看了 1 年多才看到想要的房!而且真的會一看就會知道是我要的房子,不會猶豫」、「如果 B 是新透天就可考慮,A 也不好,再重新找過」、「可以再看看,兩間都不優,買房是好幾十年的事情,不要勉強」、「為了不想搬家而買還蠻冒險的,尤其兩個選項都不佳」。(編輯:許苡晴)

https://www.nownews.com/news/20190902/3604887/

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2019-09-01 23:34經濟日報 記者陳美玲/台北報導
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新聯陽總經理林徹人昨(1)日表示,現在房地產市場買氣多集中在具有品牌力、地段的產品,另外特殊性產品也有高人氣和買氣,像是結合書店、藝術、市集之類的建案,平均個案來人、成交會高出一般產品二成左右,顯示高附加價值的建案能獲得消費者青睞。

林徹人指出,現在預售、新成屋市場去化穩定產品分三類,第一是地段優質,第二是品牌力強的建案,第三是特殊型產品。以特殊性產品來說,除「文心日日」融合藝術、人文所打造的生活美學空間,獲得客戶肯定外,另外像與飯店合作的建案,也是消費者矚目焦點。

https://money.udn.com/money/story/5930/4023284?from=ednappsharing

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2019/08/31 04:30文/記者葉思含

台灣大學為第一學府,周邊有公館商圈及夜市,租屋投資報酬率有2.12%。

全台租金漲不停,讓不少人興起收租置產的念頭,本期《地產天下》統計全台學生數排名前十名大學周邊待租及待售資料發現,包含高雄科大、南台科大、成功大學、正修科大等4間南部的大學,周邊住宅租金報酬率逾4%,最低的台北市台灣大學也有2.12%,皆高於目前定存僅約1%的收益率數倍。

近年房價飆漲多頭趨勢不再,然而租金卻連年上揚,屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴指出,根據主計處資料顯示,全台住宅租金指數到今年7月底止,已連55個月上揚,月月創下歷史新高,顯示目前國內租屋市場確實相當蓬勃發展,讓全台置產客興起當包租公、包租婆念頭,由於少子化時代來臨,學生人數眾多的大學城成為最熱門投資標的,根據屋比房屋彙整發現,全台十大學生人數最多的大學城周邊有高達2.12~4.8%的投資報酬率,並以南部收益最高。

南部大學投報率逾4% 高雄科大奪冠

根據統計,投資報酬率前3名的大學為高雄三民的高雄科大、台南永康的南台科大以及台南東區的成功大學,報酬率分別為4.8%、4.54%、4.15%,表現亮眼;至於新北市則有位居5、6名的輔仁大學、淡江大學,投報率為3.28~3.54%;台中則以2.8%的逢甲大學位居第7名;至於台北市則有3間大學上榜,分別為文化、銘傳以及台灣大學,也有2.12~2.35%的不錯表現。

少子化衝擊下,有意投資大學城房市者首須注意周邊租客是否多元,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析,觀察前十大熱門大學城,如近士林夜市的銘傳大學因鄰近熱鬧商圈同時兼具文化、東吳大學的學生族群而行情有撐,投報率能維持2.51%。部分大學雖屬二線,但因靠著商圈知名度,租客並不單純來自學生,如具備工業區就業人口的輔仁大學,投報率來到3.54%,也有迴龍的龍華科大學生同步支撐租屋市場,都讓當地租屋客群量體不減。

輔仁大學也具備工業區就業人口需求,租屋投報率來到3.54%。

少子化時代 留意商圈租客多元性

此外,房價也是影響投報率的關鍵,中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出,如輔大、淡江的整體報酬率能逾3%,均因房價相對台北市其他地區親民,南部高雄科大、南台科大、成功大學、正修科大等4間南部大學,周邊住宅租金報酬率能逾4%,也主因中南部房價相對北台灣便宜許多,如投資報酬率居冠的高雄科大周邊單價僅19.5萬元,而位第10名的台大周邊房價逼近百萬元,價差達5倍,因此投資報酬率也超過2倍,也是能吸引包租公、包租婆投資主因。

目前許多大學周邊租屋市場供給已相當高,加上少子化影響,許多大學面臨招生不足額的狀況,陳傑鳴建議,投資人在投入前,都應做好功課並實地走訪,了解當地租屋市場的供需狀況,從學生人數、校外租屋人數等做觀察,搭配網路待租量做比較,避免陷入超額供給、租金報酬不如預期的行列。陳炳辰也舉例,如淡江大學周邊房市賣壓仍大,須留意區域房價未來發展空間,若後勢交易轉手獲利低,甚至有賺了租金、賠了房價的賠售風險。

淡水房價相對親民,淡江大學周邊租屋市場整體報酬率能超過3%。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒,因現今網路租屋比價管道發達,學生訊息流通快速,建議包租公、包租婆留意租金行情變化,定期汰換老舊傢俱、設備,並與學校及既有房客維持良好關係,才是保有長期穩定收益的好策略。在高投報率的背後,也要特別注意學校的招生狀況,以及區域除學校之外,是否還有其他的租客來源,否則在少子化衝擊下,很多學校面臨倒閉,投資者到時可能欲哭無淚。

https://estate.ltn.com.tw/article/8133

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2019-08-30 14:11聯合晚報 記者游智文/台北報導
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為壓低總價,同時滿足民眾房數需求,近來市場出現不少小坪數隔出多房的小宅。 本報資...
為壓低總價,同時滿足民眾房數需求,近來市場出現不少小坪數隔出多房的小宅。 本報資料照片
 

 

為壓低總價,同時滿足民眾房數需求,近來市場出現不少小坪數隔出多房的小宅。房產學者表示,這類小宅只要家中人口一多,居住品質就會到達極難容忍的程度,拋售出來的可能性大增,房價恐難維持。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,最近市場出現不少小坪數隔出多房的產品,有業者建議先買這種小房,以後再換大一點的。這並非一定行不通,但先決條件是以後要換房時,小房的單價要能守住,能和標準房單價維持一定比例。

他表示,小坪數隔多房,過去還可以,因為過去公設比多半可以壓在25%,甚至20%,室內每個隔間雖然侷促一下,但是使用上大概還是可以接受。

但現在這些小宅真的可以適合比較多的成員長期居住嗎?一片蛋糕切成兩半,可以讓兩個人滿足。切成四塊,難道就能讓四個人滿足?切成八塊,就能讓八個人滿足?如果過了一陣子這類小宅退流行了,很令人擔心價格維持不住。

舉例來說,一間權狀17坪,公設比35%、室內面積11.05坪(37平方公尺)的小宅,隔成了兩房,有人會幻想兩個房間可以住上一家四口。實際上,根據日本官方發布的最小居住面積建議,四口之家需要的最小居住面積是50平方公尺,這種小宅最多只能住三個人(40平方公尺),以理想狀態來看,則只能住一個人。

再舉另一個案例,一個權狀25坪,公設比35%,室內面積16.25坪的小宅,隔成了三房,有人可能認為三房的格局起碼可以住一家四口很充裕,其實換算僅約54平方公尺,只比日本交通省建議的最小居住面積50平方公尺稍大一點。

這代表的意涵是,如果硬擠進四個人,只能維持基本的生活需求,談不上生活品質。

章定煊說,這類小宅只要家中人口一多,居住品質就會到達極難容忍的程度,拋售可能性大增,購買者不應存有太多幻想。

https://money.udn.com/money/story/5621/4019015?from=ednappsharing

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2019-08-28 14:14

▲▼房產,租屋,套房,租金,台灣,房屋,房子,房東,交屋。(圖/翻攝自pixabay)

 

▲如今許多人不會第一次買房就打算住一輩子。(圖/翻攝自pixabay)

記者張靖榕/綜合報導

近來隨著經濟與觀念變遷,許多人買房自住一輩子的心理,已經慢慢轉移為會考量日後賣房價格的心態。一名網友疑問,這樣的社會氛圍是不是真的影響很多人,「大家是否也會關注呢」?留言反應大多同意原PO的觀察,其中一名網友則分享自己從結婚到孩子長大的2次換房經驗,感嘆人生變化太多,「買房永遠都要考慮賣房子的問題」。

原PO表示,以前多數買房的價值觀是,「房子是買來自住的,又不是要拿來賣」,因此只要房子適合就好,但如今和以往的背景已經很不一樣,房價和十幾年前的差距也很大,「以前交易訊息封閉,但現在有實價登錄加上所得停滯,取得的成本不低。」

但仍想要買房自住的原PO,最近爬文時常隱約感覺到,似乎不少人除了考量基本居住是否符合自身需求之外,也會關注自己購買的資產在未來的價值性與可能的發展,因此想問問大家,是不是真的都會注意這類訊息。

文章在「Mobile 01」貼出後,引起不少網友誠懇回應;其中一名網友表示,現在住的社區就有個「護盤魔人」,「不僅會主動發開箱文洗腦群眾說自家社區有多好多優多棒多呱呱叫,還會在社區賴群排擠對社區提出反意的芳鄰,說不過別人甚至會截圖向建商檢舉。」他說,一開始也以為對方是自住需求,但後來無意間發現原來「魔人」還有另外入手房子,「原來真正的護盤用意是打算轉手獲利換房,所以我得到一個結論,真正的自住客是不會在意房價起伏的。」

另一名網友則說,當初結婚買第一間房是打算住一輩子,所以挑了離學區、捷運甚至醫院都是走路就可到的房子,「結果小孩還沒上學就換房子了」。他說,換到更大坪數的新大樓,一切都按照自身需求規劃,連未來媽媽老了入住的因素都考慮進來,「想說這次可以住一輩子了吧,結果小學念沒幾年,新國中還沒蓋好又轉學了,校車搭了一年,覺得實在是太花時間,於是又搬到新學校旁邊。」

面對不斷更動的計畫,該名網友表示,這次已經不打算住一輩子了,因為人生太長變化太多,「買房永遠都要考慮賣房子的問題,好不好賣、能賣多少,會大大影響下一間房子的預算。」

https://house.ettoday.net/news/1509364

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2019年08月28日

【黃政嘉╱台北報導】購買中古屋碰上20年老宅機會愈來愈大,據內政部統計,今年第1季全國住宅買賣移轉平均屋齡為21.97年,其中,六都中台北市為25.86年、新北市21.98年、桃園市17.41年、台中市26.6年、台南市20.28年、高雄市22.17年。房仲業者建議民眾需觀察屋況,每坪裝修預算抓5∼6萬元,若低於市場行情,屋況沒有疑慮,就可考慮購買。

今年第1季全國住宅買賣移轉平均屋齡為21.97年。資料照片

每坪裝修抓約6萬

全國屋齡超過30年的老宅移轉,佔整體住宅移轉28.62%,六都老宅在區域內佔比在台北市約有48.66%、新北市29.04%、桃園市18.68%、台中市33.1%、台南市27.26%、高雄市21.13%,若購買中古屋,將有很大機率接觸30年以上老宅。 
中信房屋研展室副理張漢超表示,中古屋部分屋主為求賣相佳,有些會將房屋重新整理後再出售,使得原屋況細節不易觀察,可能隱含結構或老屋瑕疵,買方需注意仲介提供的《不動產現況說明書》,並建議學會觀察屋況重點,由外而內,從建物整體外觀,再到公共空間,及專有部分之屋況。 
張漢超指出,外觀觀察重點包括磁磚有無脫落、牆壁龜裂,甚至明顯傾斜,而樓梯間、地下室等公共空間可觀察有無水泥剝落、鋼筋外露、大片裂痕,像這些公共空間,往往不是原屋主會花錢整修的區域,最容易看出建物原始狀態,也能看出住戶維護心態。 
房屋專有部分,包括牆面有無壁癌或滲水、窗戶關閉時有無密合,配電箱、浴廁管道間可打開觀察,有無雜亂配置線路或水漬、石灰的殘留痕跡。張漢超表示,買方如果不是「外貌協會」,建議倒不如選擇裝潢簡單、沒有太多裝飾型態,甚至是原屋況的房子,這樣不僅可避免瑕疵風險,也可將省下的資金重新打造自己的居住空間。 

購買中古屋需觀察屋況,如為明顯海砂屋即應避開。資料照片

逾40年貸款恐低

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,中古屋裝修預算,基本水電設施、裝修費用加上物件總價,如低於市場行情,就可考慮購買,如有明顯瑕疵,如海砂屋、輻射屋等屋況,就要避開;如果屋齡40、50年以上的老宅,要注意銀行放貸多不會超過鑑價6成。 

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190828/38430048/news/

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買房驗屋DIY? 還是閃開,讓專家來吧!

好房網News記者王惠琳/台北報導

拿著省吃儉用的畢生積蓄買下人生第一間房,歡天喜地住進去沒多久就發現漏水,是許多首購族最害怕的惡夢。不想讓喬遷之喜變成跳火坑,買房的最後一哩路「驗收」至關重要。

根據內政部房地產消費糾紛統計,107年整年度最常發生的房產糾紛,「房屋漏水」以221件穩坐冠軍,「施工瑕疵」則以199件緊追在後,兩者都是多年來困擾民眾的老問題。

驗屋眉角多,消費者可委託專業驗屋公司驗收。好房資料中心 驗屋 合宜宅 浮洲

對首購族而言,購買成屋付款壓力較大,許多人傾向購買預售屋,最後驗收交屋就不可不慎。一般驗收最關注六大部分:坪數、泥作、機電設備、門窗契合度、地板鋪設與排水功能。

想要自行驗收當然可以,測量室內的長寬高核對建商提供的「建物測量成果圖」,誤差值是否在長、寬10公分內、高3公分內的正常誤差值,確認坪數正確與否。泥作可先肉眼檢視天花板、地板、牆面是否平整?有無裂縫、漏水痕跡?利用手電筒側光照牆面確認粉刷是否平整,也要用角尺一一檢測柱子與牆角都為直角。

機電功能可以利用小夜燈測試屋內所有插頭迴路是否正常;「水平尺」可以用來確認門窗是否符合水平與門縫寬度是否一致,要防雨漏就要看建商有沒有用水泥填滿窗框嵌縫,接縫是否有使用矽利康仔細「塞水路」。地板鋪設可以拿硬幣敲擊角落與中心點,確認有無完整貼合。

牆面是否為直角,除了肉眼還可以用角尺輔助確認。示意圖/摘自爆料公社
新竹2千萬新屋驗6次,牆面還是凹的。(爆料公社)

廁所浴室排水功能主要看濕區是否有洩水坡度,直接在地板上倒水確認水是否都往排水孔流,更講究的可與建商提出淹水測試,在浴室放水3天,觀察水位變化,不只自家要看,最好也要在上層房屋浴室作淹水測試,也要確認下層房屋是否有漏水狀況。

驗屋眉角這麼多,看得夠不夠深入?我看到的到底是不是缺失?看到問題該怎麼跟建商協調?又是另一門學問,與其自己充當專家,不如還是「閃開,讓專業的來」。

目前坊間已有許多專業驗屋公司,利用專業器材,例如用內視鏡確認水管內是否有堵塞水泥塊,影響排水順暢。更可以比一般消費者更專業判斷房屋問題到底是建商缺失,或是可以透過後續裝潢完善屋況。發生問題時也能提供消費者後續該如何處理建議。

不過第三方驗屋不代表建商就要照單全收,只是作為後續修繕、協商的依據,最好還要搭配銀行履約保證,沒有完成驗收就不付款。

機電設備是否正常運作,也是驗收重要的一環。好房資料中心 驗屋 合宜宅 浮洲

社團法人台灣住宅品質消費者保護協會DQPA提供了「住保信託」,消費者分階段驗收、支付工程款項,DQPA收到驗收單後,通知雙方確認無誤,銀行才會撥款,消費者也可以一併向DQPA申請驗屋會勘。

若是購買中古屋另外委託室內設計公司裝修,也可向DQPA申請「裝修履約保證」,從合約書、設計圖、估價單到裝修信託、協助驗收都能確保業者「照著合約走」。

第三方驗屋的費用各家公司收費不同,主要依據坪數而定,驗屋公司所用的器材精密度也會影響價格,一般30坪房屋驗收費用落在1至2萬元之間。

DQPA的住保信託管理費以總工程款100萬元內,收取基本費用5000元,超過100萬以上部份金額,另以千分之三加計。裝修履約保證的合約書、設計圖審閱費用,信託與驗收基本費則是36000元起。雖然消費者得多花上數萬元,但買房動輒數百萬至千萬,別為了省小錢卻賠了夫人又折兵。

 

https://reurl.cc/GzOyx

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好房網TV/掌握「五不一要」 讓你買房不卡卡!

好房網TV記者 黃文怡/台北報導
許多人用盡一生努力存錢,只為了有個安身立命的棲身之處,卻因為忽略了買房細節,而讓自己辛苦打拚的積蓄輕輕鬆鬆落入別人的口袋!房產專家Sway在直播節目中分享,民眾如果希望能買到抗跌、保值的成屋,有「五不一要」的六大條件千萬不能忘!
房產專家Sway在直播節目中分享民眾想買保值房的關鍵條件有哪些。(好房網NEWS記者黃文怡/製)
房產專家Sway在直播節目中分享民眾想買保值房的關鍵條件有哪些。
 
一、不能有法拍紀錄:如果你搶買法拍屋,小心可能原屋主低落的運勢或房子的風水,讓你入住後的生活陷入「卡卡」風暴。
二、不能是凶宅:就算你不怕卡到陰,但買了凶宅卻可能因為黑紀錄而無法順利脫手。
三、建商不能亂開價:如果你不幸遇到亂開價的建商,小心建商倒貨而讓你的房價一洩千里。
四、不能是低窪易淹水的區域:買房千萬不能買在排水不良或低窪地區,否則房子不能保值,自己的愛車還會泡水!
五、雨遮不計坪、不計價:為避雨、遮陽的雨遮因無法實際使用,自2018年起雨遮不計坪、不計價,但2018年前取得建照的建案交易,若有計坪、計價,查詢實價登錄網就會明列坪數。
六、公設要實用:買房前除了關注公設比例外,還要搞清楚大公、小公有哪些,免得自己花錢買的公設還得跟路人甲乙丙搶著用。
想知道Sway還說了哪些買房還能保值的條件?快上好房網TV收看《Sway說》「成屋保值條件」。
房產專家Sway在直播節目中分享民眾想買保值房的關鍵條件有哪些。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/188605235567.html

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買房出價不再雷 仲介曝4秘訣助買家成交

好房網News編輯唐主桂/綜合報導
買房的人一定會希望自己買到便宜的房,不過也有發生因為出價太低,仲介不願意幫忙向屋主開價的事件,不只買屋的人累,房仲也是白忙一場,等於是無薪上班,因此有位房仲從業人員就在網路上公布了四點開價技巧。
這名網友提到四個要點:銀行估價、嫌惡設施、推敲屋主心態以及服務費
有網友是房屋仲介在網路上透露出價的四個要點,讓成交不再難。好房資料中心買房 房子 看屋 成交 售屋 握手
銀行估價
首先,在出價前可以先問銀行,他建議買方可以依照自己能力上限去問,詢問銀行該路段的房子的單價及總價貸款8成或7成有沒有問題,如果負債比和信用評分狀況沒問題,但銀行只願意貸5、6成,表示銀行的估價不到那個價值,就可以往低一點的價格向屋主開價,反之,如果銀行不到現場看就願意貸款,代表連銀行認可這個價格,可以趕快去搶。
嫌惡設施
至於嫌惡設施,他指出,土地公廟的話,銀行大約酌扣1~2%,影響估價不多,如果是私人神壇或宮廟之類的扣大約5-10%需要留意,福地的部分則是以看得到的方向會扣分,如果看不到、沒開窗,基本上還好。
推敲屋主心態
面對屋主善變的心態,他則認為出價要快狠準,快是避免有其他競爭者來彼此競價,狠則是要計算屋主賠錢的價位,如果賣了什麼都得不到,房子也沒了,能負擔得住貸款的屋主都不會願意。
服務費
對於許多民眾認為房仲賺很多,因此會要求退佣金,這名網友也感嘆服務費看起來很多,實際上扣除各種支出,其實店頭盈餘不多,他也表示,如果房子沒有成交,代表仲介從開始接觸的帶看、整理資料、找屋主商談價格等等,都是做功德無薪上班,因此能夠幫忙的,仲介一定會想辦法幫忙成交。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/144206234967.html

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買房要買頂樓還是次頂樓? 有錢人一定這樣買

好房網News記者王惠琳/台北報導

知名理財網紅冰蹦拉在Youtube分享人生第一棟房首購經驗,直言「後悔買在頂樓」,網友紛紛留言討論頂樓優缺點,更有人認為次頂樓比頂樓更好,「頂樓派vs.次頂樓派」各有擁護者。專家則說:「有錢人一定買頂樓。」

綜觀mobile01、各大房仲網討論區,頂樓最為人詬病兩大缺點就是「夏熱冬冷」與「漏水」,長時間開冷氣的高昂電費與修繕費用就嚇死人。除此之外,水壓弱、高樓層要花更多時間等電梯,若遇到停電無電梯可搭,恐怕得爬樓梯爬到「鐵腿」,或是購買大型家具塞不進電梯,得多花一大筆人工搬運或吊掛費用,也是不少頂樓住戶的血淚史。

 

頂樓好還是次頂樓好?網路上各有擁護者。好房資料中心新北市的房市景多數是新大樓與華廈、公寓穿插,也可以看到老公寓有許多頂樓加蓋。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

偏好頂樓的人則認為,頂樓沒有樓上鄰居製造噪音,是花多少錢都買不到的生活品質,加上頂樓視野好、採光佳、少灰塵蚊蟲,距離天臺近方便曬衣,且低樓層住戶較少會利用頂樓空間,等於一人獨享天臺,讓許多人是「非頂樓不住」。

支持次頂樓的人認為,次頂樓「有頂樓的優點卻沒有頂樓的缺點」,同樣享受高樓層風景,卻沒有頂樓易熱漏水的問題,而且比起頂樓房價更有增值空間。但也有網友分享自身經歷,原本住在次頂樓十分安靜,但頂樓轉手後變成工地工人宿舍,進出人員複雜,半夜抽菸打牌,讓他好無奈,直言「只要不是頂樓住戶,都有吵鬧風險」。

漏水是頂樓住戶最常遇到的問題。好房資料中心頂樓防水工程沒做好,一場大雨,讓家變成了滴滴答答的水濂洞。攝影/林雅蓁

天時地利不動產總經理張欣民分析,頂樓易熱漏水的通病透過新建築工法已改善許多,內政部公告的「預售屋買賣定型化契約」也保障新屋防水保固1年,更有建商延長保固到5年、10年,「台灣位在地震帶,時間久了頂樓難免會龜裂漏水,但漏水問題任何樓層都可能碰到,頂樓漏水原因相對單純,也不用跟樓上鄰居溝通協調。」

張欣民進一步指出,住宅大樓的頂樓價格一定是最高的,「有錢人一定住頂樓,他們喜歡居高臨下的感覺,次頂樓還是有人踩在頭上。尤其以大台北地區來說,頂樓是超有錢人的搶手物件,買了就不會脫手,想找二手釋出都很難。」

頂樓住戶經常能獨享天臺空間,圖為高雄「京城」頂樓公設。好房資料中心高雄

永慶房屋業管部資深經理謝志傑則認為,次頂樓在銷售時確實比較好訴求樓高、採光佳,「早期建築工法樓地板較薄,造成大眾對頂樓有易熱的刻板印象,不一定好賣,需要找特殊型的客戶。但次頂樓是否比頂樓具增值空間,要視個別物件而定,除非是老舊華廈或是傳統公寓,一般新成屋和有口碑的中古大樓,頂樓價格都還是最高的。」

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/727330235282.html

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