目前分類:03 物業管理 (5)

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建築安全的發哥(戴雲發)認為一棟安全的好宅除了擁有「優良的結構系統規劃設計」及「精準確實的施工品質呈現」外,建築物在後續管理及維護上亦是同樣的重要,好的物業管理是一種額外的增值服務,除了提供建築物內的勞務與服務,以延續建築物壽命與使用的基本需求外,更應藉由營運管理增加收入,以提升不動產與土地的價值。

不過,物業管理常令人誤以為只須投入人力資源即可輕鬆經營的產業,彷彿只須做好簡易的社區服務,舉凡郵件處理、交通指揮等等的輕微勞動即可。又因社會刻板印象及工作挑戰性不足等錯誤認知,導致許多年輕人不願意投入物業管理,因而讓產業的年齡結構逐漸老化,發展受到限制。

本期發哥(戴雲發)邀請台灣國際物業集團董事長張晉銓(以下簡稱「張董」),來與我們分享目前物業管理的嶄新思維,提升居住品質與建築物的永續經營。

Q(發哥):目前台灣物業管理所面臨到的困境是什麼?

A(張董):物業管理產業面對的最大問題,無非是建築物的設施設備資訊無法有效傳遞,導致營運管理時查詢資訊耗費大量時間及精力,甚至發生找不到資訊的窘境。主因為傳統建築物完工後的點移交程序,都是以大量的紙本文件移交給住戶或管理委員會的方式進行。

然而隨著時間經過,管理委員會的成員及社區的物業公司和現場主管會更換,每次更換的過程都需要進行文件的交接,而隨著交接的變動,設施設備文件也有很大的機率在過程中遺失或交接不完整,導致接手的單位進行管理時缺乏所需要的資訊,因而降低現場的服務品質。

根據麥肯錫全球研究院的報告,全球建築業每年因生產的隔閡而產生了1.6兆美元的花費,如何將此隔閡消弭,最好的方法僅需要將訊息數位化即可提高行業的效率。

但是建設公司往往對於IT(Information Technology)的投資不足,忽略了該區塊的研發活動,也因為建築/工程顧問產業AEC(Architecture/Engineering/Construction)在資訊及科技發展應用的緩慢,導致營運管理產業(Operations & Maintenance)得不到有效的資訊而效率低落。

美國國家標準與技術研究院(NIST)的報告,美國營運管理行業因設施相容性問題產生158億美元的成本來自低效率的業務流程管理、不完善的設施管理系統、重工問題。

Q(發哥):解決傳統物業管理的困境,目前有什麼方式可以有效改善?

A(張董):導入建築資訊模型BIM(Building Information Modeling)及不動產科技整合應用PropTech(Property Technology) 。

以目前的大趨勢而言,BIM用以設計建築物,並在營建及營運時使用,是建築產業發展的重點,然而在建築物生命週期每個階段都必須將資訊完整並有效的交付至下一個階段,才能真正的進行應用。為了解決傳統物業管理的困境,我們開發了一套PropTech系統平台,當設計者將BIM完成後,即可將其上傳至此平台,包含幾何跟非幾何的資訊,且資訊移轉時不會有資訊遺失的問題,讓後續的應用者可以在此平台上獲取相關資訊。

一棟建築在建造的過程可能會有部分的資訊異動,因此在此平台之上,可以進行資訊的編輯以及將未完整的資訊上傳。

隨著建築物完成的進度,資訊會逐漸完整,建築物完工之後,所有資訊也將一併完成,屆時只要一個按鍵就可以產出建築物的移交清冊,交接給後續的營運管理單位,如此不但節省大量時間,且能夠讓建築的資訊相對完整,保障住戶或業主的權益,而在平台上的資訊更可以做為物業管理的後續應用,減少重工的機會,也讓管理的品質能夠大大提升。

Q(發哥):是否可請張董簡單說明一下何謂PropTech?

A(張董):PropTech定義為資訊技術和平台經濟學在房地產市場上的應用。其分為三個階段,PropTech 1.0可以讓線上與線下資訊串聯,PropTech 2.0重新定義建築空間,PropTech 3.0就是將建築智慧化。

透過現在科技產業所有可用的軟硬體技術,讓建築物中所有的事件、空間資訊完全透明,讓使用價值最大化,而大數據、物聯網IoT(Internet of Things)、人工智慧,以及BIM(Building Information Modeling)將會是其中最重要的推力。目前房地產科技正在朝向PropTech 3.0階段。

Q(發哥):PropTech在建築物於住戶端的應用及好處?

A(張董):當建商將建築物的資訊完整後,此時雲端平台將會有完整幾何以及非幾何資訊,這些元件資訊會和現場設施的感應器進行結合,將現場設施的數據透過網路進行回饋,進行即時的監控及管理。

針對個別的設施得到即時的資訊,若設施的數據有異常,會經由網路回饋並將訊息推播至手持裝置,讓管理者及住戶能夠第一時間獲取訊息,做最適當的處理,設施的即時訊息畫面。

系統亦可利用行動裝置進行綜合感知定位,於建築物現場進行BIM虛擬圖資與實境定位感知,定位後即可瞭解使用此隨身裝置的人員位於建築物何處,並快速在該位置獲取所需要資訊。

接著還可以進行擴增實境(AR, Augmented Reality)作業的應用,使用AR進行虛實圖面套疊即可一目瞭然所有管線分布及資訊,快速的瀏覽BIM與現場狀況並進行比對,如圖所示。

另外管理單位可透過此平台,監管各項設備運轉歷史資訊進行數據分析,管理單位能夠更清楚的明瞭每一個設施的狀況,中控台整合監控系統來進行顯示,若有需要,可在此中控台得知任何設施的現場情況,緊急情況發生時也可以由中控台進行簡易的操作,如關閉電源等功能,以達到元件資訊與設施管理結合的目的。

以上功能都是PropTech的應用及帶來的好處,除了可以提升建築品質之外,更可以保障住戶的權益及安全。

物業管理的範疇遼闊,在其他領域目前也有更深入的應用,例如長期修繕、代租代管等等,然而積極的發展PropTech除了提供更好的服務之外,最重要的目的是為了提升產業的價值及競爭力,翻轉人們對於物業管理的既有思維。

經過現今各類系統智慧化的使用整合研究,包括:Alfa Safe耐震系統化工法、BIM的應用、無線通訊網路平台應用等等,總體整合過程符合智慧建築4.0的精神,讓更多年輕的新血加入這個產業,讓產業年輕化及智慧化。

建築物在營運階段的時間比設計和施工階段長得多,有效的訊息應用可以帶來更好的效益,無論是住戶或是業主都可以得知透明的建築資訊,達到永續設施管理的目的,讓建築物隨時保持最完整及優良的狀態,使我們未來的居住品質與建築物的週期壽命皆能改善與提升。

(戴雲發│理財周刊1020期)

文章來源:理財周刊

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https://ctee.com.tw/house/housinginvest/235343.html

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坪數一樣卻要多繳管理費好冤!原來差別在「這裡」

好房網News記者王惠琳/台北報導
社區大樓住戶按月都要繳交管理費,費用多寡則按照坪數計算,不過卻有同棟大樓、同樣格局、室內坪數也相同的不同住戶,繳交管理費不同的狀況,PTT上就有網友表示,社區中的某住戶打算賣房,他參觀後發現與自己家格局、坪數都相同,「登記的權狀上,公設比我們多10坪,為何同樣格局公設卻多10坪?」
文章一貼出就有內行人回應「多半是公設車位啦」、「舊大樓的車位都在公設,可能是雙車位」、「確實80年初期都會把車位登記在公設裡面,沒法子從權狀上直接看到『停車位編號』的字樣,所以要看房屋年齡多久」。
坪數、格局都一樣,為何管理費卻要繳得比別人多?示意圖/摘自Pixabay坪數、格局都一樣,為何管理費卻要繳得比別人多?示意圖/摘自Pixabay
會出現這樣的狀況,就是因為早期的公寓大樓,停車位並不會作編號登記,並在建物謄本上加註停車位數量、編號。直到民國84年6月公寓大廈管理條例公布施行後,新建大樓才規定要將停車位做為共有,因此經常發生房屋轉手時,前任屋主沒有將停車位一併移轉給買家,而衍生不少停車位糾紛。
而根據最高法院過去對舊大樓停車位糾紛的判決中提到,在公寓大廈管理條例施行之前,共有物之約定專用停車位使用權利,本質上為「使用權」之一種,而非該共有建物「所有權」,若是建物登記謄本上並未登記房屋所配屬的停車位編號,那麼「停車位使用權」就應附隨「分管契約」的變動而變動。
房產專家張欣民也提醒,為了避免買賣大樓後發生停車位糾紛,向建商購買的第一手買家,都應該要取得停車位的分管契約,購買舊大樓的第二手買家,也應該要向前任所有權人取得分管契約,才能確保自己的權利不受損。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/459671246816.html?utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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2019-10-18 16:47:32聯合新聞網 綜合報導
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網友貼出自家電費帳單,他感嘆為何公共電費會比自家電費多出2到3倍。圖擷自《mob...
網友貼出自家電費帳單,他感嘆為何公共電費會比自家電費多出2到3倍。圖擷自《mobile01》
 

 

許多住在大樓的住戶除了要負擔自家的開銷外,也需要負擔像管理費、公共電費等費用,但像這類開銷若要節省恐怕不如控制自家支出來得容易。一位網友在網路上PO文,表示自己家住在新大樓中,近期收到電費帳單卻讓他傻眼,因為上面的公共電費費用1260元,比自家電費多出2、3倍,讓他無法理解。

原PO昨(17)日在網路論壇《mobile01》貼出自家的電費帳單,他表示自己家是新大樓,整棟樓約有100多戶,而電費帳單的其中一個項目「公共電費」就必須支付1260元,整整比自家的流動電費370元多出2到3倍,原PO表示他無法理解爲什麼公共電費會這麼多,並質疑地說「這樣的電費合理嗎?」,因此只好上網求助網友們。

文章一出後,有位曾擔任過社區第一屆管理委員的網友就出面解釋,他說「通常新社區與台電的契約容量(電)會設定比較高」,因此要去台電將「經常契約容量」和「經常最高容量」這兩部分進行調降,而該名網友也表示調降過後公用電費變為當初的一半。

另外,針對「公共電費」也有網友表示費用多寡需要看公設的數量,若要節省公設用電也有秘訣,「可檢討大廳或其他公設各活動室空調的使用,各活動室可設使用的時間帶,使用完就得關閉。」、「跟管委會檢討改善,1.外牆照明燈改Led並深夜關閉。2.公共空間、大廳限定冷氣開啟溫度時間。3.停車場改用Led燈管減半,深夜採用感應照明。4.離峰時段關閉一組電梯。5.樓梯間採用感應燈炮」。

https://house.udn.com/house/story/5888/4112283

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2019-08-31 18:24聯合晚報 記者仝澤蓉/台北報導
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搬家前慎選搬家公司,可以讓搬家過程更輕鬆,也能減少不必要的糾紛。 圖/崔媽媽基金...
搬家前慎選搬家公司,可以讓搬家過程更輕鬆,也能減少不必要的糾紛。 圖/崔媽媽基金會提供
 

 

時間進入下半年,也許有人因為工作因素,或是展開新的學習旅程,而需要搬家,除了慎選搬家公司之外,為了避免搬家過程中,因家具物品損毀、遺失產生糾紛,不妨簽訂搬家契約;搬家契約書的版本那麼多,文字又密密麻麻的,但只要掌握五大原則,就可以協助你簽好一份搬家契約 。

契約書的版本那麼多,內容繁瑣,要從哪開始看呢?崔媽媽基金會表示,基本上搬運契約可分成五大部分,建議消費者可依序檢視。

 

契約重點一-地點、時間及居家地形

 

在遷出與遷入地點與地形方面,除了地址詳列清楚外,住家樓層,有無電梯,以及中庭距離等,都要寫清楚;住在幾樓,有沒有電梯,都跟搬家費用息息相關,通常每增加一個樓層,會多增加一筆費用,尤其是沒有電梯的透天厝,更要先說清楚,以免屆時搬家公司把家具全部放在一樓,衣櫃、床鋪等大型家具自己要就定位,往上搬,會非常吃力;若是樓中樓更要註明,因為一般來說樓中樓是以較高的一層來計費。

另外就是時間也很重要,有些人搬家需要看時辰,甚至半夜三更或是一大清早搬家,都有可能;如果已看好入厝吉時,一定要記得預先告知搬家公司。

 

契約重點二-須搬運的物品 列清單

 

契約上須詳列物品的規格或數量,需搬運的各項大小物品要「全部」寫出來,也可以請業者直接到府估價;建議以清單列表一一列出,減少雙方對搬運量的認知差距;搬運清單不但有利於清點,也可更清楚掌握搬運現場狀況及車數預估。

但要注意,儘量不要在搬運當天臨時追加待搬的物品,雖然實務上搬家業者基於人情,有時會在能力範圍內「順便」幫忙額外搬運,但是消費者此舉很可能打亂原本安排好的搬運能量、進度,甚至影響原來預估好的價錢。

 

契約重點三-計價方式及服務人車數

 

計價方式要註明是包價制或以車計價方式,以及每車金額多少,因此車型、車輛大小(噸數),也同樣要在契約書上要註明,並注意搬遷當天同時到達的車輛以及服務人員的人數。小小提醒,詢價、估價時,應注意搬運金額是否含稅。

 

契約重點四-損壞理賠原則及上限

 

若因搬運所導致的物品損壞理賠,一般皆依交通部的搬運貨運定型化契約來處理,原則上消費者應於搬運完成後三天內告知搬家公司,如搬運的物品有不易發現的損壞,則應於搬運完成後十日內告知。

在賠償方面,每個搬家公司的規定不同,若為能協助修繕者,一般皆以修繕完成為原則;而一般物品損壞賠償,則以物品折舊後之現值為理賠標準;因此建議簽約前,可向業者詢問物品損壞的理賠原則及理賠金額上限。

 

契約重點五-公司經營者的基本資料

 

在契約書的締約雙方簽名欄中,不僅是消費者,搬家業者也必須留下確切的基本資料,包括搬家公司名稱、地址、電話以及負責人姓名,有時候業者會以印有公司基本資料的橢圓章表示 。

至於搬家公司的選擇,挑選標準首先是認證通過的優良搬家公司,其次是可線上預估車數。

線上預估車數是根據消費者填寫的物品數量,預估搬遷時所需的車數,填完估價單之後,可以直接將估價單透過App傳送給搬家公司,等候搬家公司的聯繫即可,這樣可以讓事前的準備工作變得更簡便。

https://money.udn.com/money/story/5930/4020764?from=ednappsharing

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2017/10/12 | 房地產

蔡惠芳/台北報導

 住宅有沒有物業管理?對房價真的有差。景文物業管理機構昨(11)日指出,台北市有物業管理的傳統公寓,比沒有物管的公寓平均每坪房價高出1.1853萬,凸顯有物管的住宅相對保值又增值。

這項研究報告是國內首次針對住宅實價、物業管理品質,進行分析比對;針對2012年10月16日至2016年12月31日止累計30多萬筆雙北市實價登錄資訊,所做的研究報告。景文物業管理機構董事長郭紀子表示,結果顯示物業管理對房價有良性激勵作用。

 其中,台北市傳統公寓係數為1.1853,意即有管理組織的公寓比沒有管理者房價每坪要高出1.1853萬元;至於北市住宅大樓及華廈的係數為0.6757。新北市方面,傳統公寓係數為0.7217;住宅大樓及華廈係數為0.1365。

 郭紀子表示,總體來看,係數最高的為台北市傳統公寓1.1853,最低的為新北市住宅大樓及華廈0.1365。也就是說,影響最明顯的是台北市傳統公寓,影響最少的是新北市住宅大樓及華廈。

 台北市無論是傳統公寓或住宅大樓及華廈,係數都高於新北市;另傳統公寓無論是在台北市或新北市,係數者分別高於住宅大樓及華廈。郭紀子說,高品質的物業管理不僅可提升生活品質與延長建築物使用壽命,對所有權人的資產保值、增值也產生重要影響。

 這項研究報告發現,有無管理組織對房價具正向影響力,且可提高台北市房價的幅度高於新北市;提高傳統公寓房價的幅度高於住宅大樓及華廈。

 調查也顯示,提升建築物管理維護、建築設備系統管理、物業清潔及環境衛生管理、物業安全及防災管理、公共設施管理維護品質,可顯著提升房屋價值。

原文網址:https://ctee.com.tw/News/ViewCateNews.aspx?newsid=163835&cateid=fdc

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