目前分類:05 雨遮不計價-實坪登記 (90)

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2020年10月20日 14:27

們想讓你知道…

 
在自由市場經濟中,政府能作到的就是監管和資訊透明,讓買賣雙方公平交易。

▲內政部長徐國勇。(圖/記者屠惠剛攝)

●徐堃硯/私立大學助理教授

民進黨立委高嘉瑜,日前為呼籲推動實坪制登錄,質詢內政部長徐國勇。徐國勇表示,現在購屋合約中已有實際坪數登載。徐還説,「政策那麼好處理,就不會拖那麼久、就不會那麼難做,我已經做那麼多了,妳也肯定一下。」

第一,有關推動「實坪制登錄」,徐國勇在內政部長任內已經努力在做。針對民眾所提「實坪制計價」建議,內政部於107年更新實價登錄網站,讓民眾可自由選擇查詢實坪價格。

並且修正預售屋及成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項,明確規範建商於交易時應詳細揭露主建物、附屬建物、公共設施及停車位面積。至於建商在房屋廣告中,是否以實坪計價,政策上一時還無法完全落實。

第二,許多民眾誤以為實坪計價後,大樓公設減少,就可以增加室內的面積。其實,這是完全錯誤的期待,大樓公設絕大多數都是「免計容積」,不蓋就沒有了,花錢蓋了,則可以提升居住品質。以後若實坪計價,不但室內面積不會增加,反倒會面臨,最窄小的梯廳、逃生梯與電梯等公設,而且挖地下室太貴,達到法定停車位就好等問題。

第三,房地產有起有落,以新北為例。上世紀80、90年代暴漲,2000年時又跌落到谷底,新北市看到20萬一坪的房價,現在又漲到40、50萬。房價其實跟虛、實坪計價,並沒有完全的關聯性,不會因為改變單價計算方式,使買房的總價降低。

60、70年代的公寓大樓,公設比可能不到10%,現在的社區大樓,有管理中心、公用大廳,甚至健身房、游泳池,電影院等設施,公設可能超過30%,也是出於市場導向和供需決定。

在自由市場經濟中,政府能作到的就是監管和資訊透明,讓買賣雙方公平交易。過多的干預,將行之幾十年的虛坪計價,改為實坪計價,恐怕才是只為選票的不負責行為。

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邱風(退休教師)

 
圖片來源:國會頻道

「實坪制」館長隔空槓上徐國勇 抑制房價高漲?館長陳之漢又怒了,開直播大罵內政部長徐國勇!因為民進黨立委高嘉瑜,日前質詢問到「實坪制」計價問題,被徐國勇回嗆,幾年後不一定我當部長,不願意給出政策推動時間,讓館長痛批,這態度根本是把民眾當塑膠。其實房屋買賣的問題核心不在「實坪制」,即使實施「實坪制」,房價不可能因此就降下來。

有房仲說,推動實坪制計價,能抑制房價高漲,但貿然推行,只會造成房市強大衝擊。能抑制房價高漲只是一種幻想。只會造成房市強大衝擊?也不會比現今的情況更糟或更好。因為實坪制計價不是房屋買賣的核心問題。

房價的高低不在是否實坪制計價,實坪制計價不能也無法左右房價,而在市場走向,市場整個情況。也就是根經濟貿易有關。還有,其牽涉到的課稅稅制稅率問題。房屋買賣,賣方建商財團,當然希望高賣,他們會巧立名目收錢收費;而這並非實坪制即能遏止。與其實坪制計價,不如賣方建商財團詳列收費項目公告周知,也向政府主管機關報備;且各種繳稅項目稅金負擔明白詳列,註明買屋或賣屋方繳納。

另外買賣雙方中途有糾紛要有專責處理的機構,也明訂罰則。新店碧潭吊橋東岸這邊,本要進行都更,也貿然進行了。但吊橋乃新店碧潭風景之命脈或景色焦點之一,都更竟要拆除吊橋,引起環保人士地方人士強烈反彈,反對,導致都更案停擺迄今已多年。而參與都更者的房屋使用權,也被停擺,斷水斷電,形同廢棄的房屋。

新店中興路也有舊大樓都更,結果建商屋主雙方也有意見不合不一致的問題。參與都更者拒入住,建商拒改善、合理改建。結果也是停擺多年。有屋變無屋,建商也未能賺到錢。雙方繼續冷戰中。房屋買賣或都更,類似問題不少。這也不是實坪計價制能解決的。政府應有機構責成雙方合理解決。館長罵民進黨罵徐國勇根本不知所云,對房屋買賣雙方毫無幫助。高嘉瑜忙著唱歌,根本抓不到房屋買賣的重點或困難艱辛所在。不是實不實坪計價的問題,而是收錢項目要載明鉅細靡遺,讓政府清楚了然。買賣雙方意見相左衝突糾紛,怎麼處理解決,要有負責的機構專司其事。

https://reurl.cc/d5Qgbz

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2020-10-12 23:19聯合報 記者鄭媁/台北即時報導
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民進黨立委高嘉瑜日前在立法院質詢時,為「實坪制」計價問題舌戰內政部長徐國勇。徐國勇甚至表明,無法承諾幾年內落實政策,引發網紅「館長」陳之漢不滿。針對這項爭議,內政部次長花敬群表示,既然社會上不少人認為虛坪太多,確實有些建案的虛坪有點離譜,該改善的,會認真檢討。

全台房價指數今年創歷史新高,卻被民眾質疑,實際買到的坪數被灌水,高嘉瑜呼籲推動實坪計價及廣告刊登應載明主建物坪數與公設坪數。不過,徐國勇表明,合約中已有實際坪數,內政部也有實際交易可查詢,實坪制登錄並不好實施,無法承諾幾年內可達成,「幾年內又不一定我在當部長」。「館長」事後直言,對徐國勇的回答相當不滿。

花敬群隨後在臉書發表長文說明,實坪與虛坪問題的本質不複雜,「複雜的是倡議者所想的到底是什麼?」他表示,虛坪比例較高的房子,「一般單價」就會低些,虛坪價格本來就已經是實坪價格的一定折扣,所以,「虛坪如何減少應該才是重點。」

花敬群說,虛坪指的是主建物或與附屬建物以外的建築面積,主要是陽台、梯廳、大廳、管理室、機房等,多數屬於「免計容積」。這些空間,有些是集合住宅所必須,有些是基於更高的消防要求或社區共同需求,也有些是過度設計、甚至略嫌浮濫的無謂容積。

花敬群說,如果是基於社區與建築基本使用需求,以及必要的消防避難空間,沒有理由說那是「虛坪」;某個空間「虛不虛」、多大空間才合理,都需要仔細檢視合理性與適當性。

花敬群說,內政部實價登錄網站在兩年前,將各物件的主建物、附屬建物、公設等面積資訊同步揭露,「政府是否應該規定公設面積的訂價,必須是實坪面積的某個折扣,這樣會不會讓虛坪變少或降低總價?答案要靠市場運作來產生經驗與證據。」

他認為,如何減少虛坪才是檢討重點,主要是靠「免計容積」空間的再檢討,加上民眾對公設空間買不埋單的市場成熟度。

許多大樓、透天厝均有陽台、屋凸與雨遮,名為美觀,實則虛坪,成為購屋族負擔。本報資...
許多大樓、透天厝均有陽台、屋凸與雨遮,名為美觀,實則虛坪,成為購屋族負擔。本報資料照片

https://money.udn.com/money/story/5621/4930584

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現階段台北市如依實價登錄之中古房價,每坪平均約63萬元,預售屋動輒八、九十萬元甚至超過百萬元,如將公設歸零,要說台北市民都住豪宅,一點都不為過!

2013年以來,實價登錄就開始出現無法反映出市場真實交易價格情況,然而,多數買房民眾還是認為打著公家機關品牌的資訊理應可信度較高,誤差不大,卻在不知不覺中陷入景氣已擺脫谷底房價微漲之迷思。

不過,還無法解決三十個門牌一個區間價問題的實價登錄,如今又有驚人之舉!近日,內政部針對實價登錄網加入的新功能,將顯示淨坪價(主建物單價試算)及淨坪比(主建物占整體移轉總面積比率)試算機制,此舉已引發各界熱議。值得關注的是,這種去掉附屬建物及公設比的計算方式,對於房價在國際排名不低的台灣房市影響為何?還會衍生哪些問題?

眾所皆知,實價登錄最為人詬病的問題,除價格不夠真確之外,以三十個門牌做為區間價,更是難以反映不同門牌、樓層及區位的真實價格。此外,實價登錄價格也難以看出建商是否贈送車位、裝潢或者家電等附加價值參雜在房價當中,甚或退佣等情事。當前一般購屋者最想要了解的主要重點,不外乎去除贈品之真實交易價格,因此,在這兩個問題都無法獲得適切處理情況下,又再增加另一房價變數,此外,雖然總價不變,惟單價瞬間「膨風」,更是讓一般民眾不知如何表達買賣的真實價格!

因此,如能緩和漸進的將公設降至20%,或許還能讓買賣雙方慢慢的調適過來,否則公設歸零,房價驟減三分之一的心理感受,真只是一句總價不變就可一語蓋過?

淨坪計價 單價「膨風」?─公設歸零,都更誘因還剩什麼?

如以淨坪計算台灣房價,豪宅價格該怎麼呈現?有房仲業者據此試算鴻海董事長郭台銘坐落於信義計畫區的「信義富邦」豪宅,一坪房價居然高達六百萬元,較目前揭露的實價登錄價格290萬元,整整高出1.06倍,此一落差真不知該如何重新解讀房價!

 

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長久以來,高房價問題一直懸而未解,此種計算方式,是否會讓年輕人對於買房更加「感到絕望」?根據主計處截至今年三月底的統計資料,平均薪資約4萬6千元計算,以單價50萬元、30坪,1,500萬元的房價,450萬元的自備款,就算不吃不喝,也得耗費98個月才能存足自備款,這也難怪不少年輕人乾脆放棄買房,索性等待繼承!甚或藉選票一再要求政府大量興建社會住宅,其間所可能衍生之後遺症不容小覷。

 

此外,再據此檢視公設歸零的計算方式,問題在於所有權狀當中的主建物、附屬建物與共同使用部分要如何拆算?過去主建物主要為室內實際使用面積,至於附屬建物則由陽台、露台、花台、雨遮、屋簷逐漸限縮至只剩陽台一項,這應該是保障購屋權益最有感的作法,而普遍獲得民眾肯定。過去計算主建物的爭議較小,附屬建物的爭議較大,也才會有後來附屬建物的雨遮、屋簷不登記也不計價的法令釋出。

另外,長久以來爭議不斷的共同使用部分,傳統銷售面積包含大公、小公兩部分,至於歸屬大公的停車位登記又該如何合理規範?

其次,進行都市更新時在公設歸零情況下,又該如何說服公設比較低的老舊公寓屋主參與?以上兩項都直接衝擊淨坪價的機制研訂與推動。

高公設其來有自 利弊互見─公共設施效用未必歸零

至於新建物的公設比為何越來越高,原因之一係源於2003年蘆洲「大囍市」的一場大火,造成13死、71傷的慘劇,其後法令規定只要是8樓以上的住宅,便需設計2座逃生梯,自此之後公設比也就越拉越高。

公設的設計規劃原考慮實用與美觀,但在過度商業化之下,無形中卻成了牟利工具,因此,才會有雨遮、屋簷不登記不計價的法令規範,但缺少雨遮、屋簷的建物,卻又讓住戶擔心漏水、滲水等問題,惟現階段景氣走勢仍未明朗,各建案為提升產品競爭力,建商在不計價情況下,也並沒有將雨遮、屋簷完全去除。

從另一角度加以探討,公設並非全無用途,一般買賣總面積包括主建物、附屬建物及公設,公設當中還分大公、小公,而附屬建物又與主建物相連接,包含有陽台、雨遮、屋簷等。其實適度增加公共設施應是好事一樁,以大基地社區及豪宅來說,包含健身房及游泳池等運動空間,早已是高級住宅標配,也較能提升生活品質,不過以目前台北市34.5%、新北市31.5%的公設比而言,不少建商只要打著公設比30%以下,就自稱超低公設比,這些因公設大所衍生的廣告虛坪較小,又與雨遮、屋簷之登記、計價與否息息相關。

(莊孟翰│理財周刊980期)

文章來源:理財周刊
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https://ctee.com.tw/house/housinginvest/154489.html

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說好的雨遮不計價呢?看準建照申請年份最關鍵

好房網News記者王惠琳/台北報導

買預售屋時辛苦議價,拿到合約卻發現權狀坪數計入雨遮,等於每坪單價直接漲價。雖然2018年1月開始,無論預售或新成屋,雨遮都不可登記不可計價,但市場上還是有許多舊制建照的建案,就有網友在PTT上發文抱怨遇到雨遮登記不計價的建案。

這名網友表示,議價時跟代銷用權狀坪數去砍總價,砍到覺得單坪合理的價格付了訂金,沒想到拿到合約後才發現有登記3%雨遮,扣掉雨遮後覺得每坪單價過高,讓他心有不甘。

雨遮登記不登記、計價不計價,依照建照申請年份而定,議價前要先問清楚。圖/好房資料中心雨遮近景。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

有類似經歷的網友也跳出來吐苦水「我買的預售屋也是一樣,談價時也是總價總坪數起算,但簽約了也改變不了什麼」、「我也是這樣,不過已經來不及了,還好總價跟別樓層,相比沒有多太多,只好這樣安慰自己了」。

目前台灣房地產市場雨遮登記不登記、計價不計價,主要因為法規變更,讓不同時期申請的建照適用規定不同,再加上許多建照會一延再延,因此看準建照「申請年份」就相當重要。

2011年5月前申請的建照,無論預售屋、新成屋,雨遮都是「可登記可計價」;2011年5月到2018年1月前申請的建照,預售屋雨遮「可登記不可計價」,新成屋雨遮仍維持「可登記可計價」;2018年1月以後所申請的建照,無論預售屋或新成屋,雨遮都「不可登記不可計價」。

若以該網友的案例來看,由於還未正式簽約,依照內政部預售屋買賣定型化契約,至少有5天的合約審閱期,因此在審閱期內可以反悔解約,拿回全額訂金,或是再與建商重新議價。若是已簽約才反悔,就必須支付最高15%的違約金。

網友也建議他,一般都是以權狀坪數總價來議價,除了要問清楚分坪,最好自己心裡先計算出不包含雨遮的理想總價,再與建商或代銷議價,以免拿到合約或是簽約後才來後悔。

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/965010238379.html?%20%20dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium%20%20=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news#news-article

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小學堂/雨遮不計價玩真的?登記坪數怎麼看?

雨遮、陽台傻傻分不清

雨遮屋簷全面不能登記、不得計價政策已從2018年元旦起正式上路,然因2018年前已取得建照的預售屋及已完工舊建物,依然採雨遮屋簷登記並計價,而預售案實施雨遮屋簷不登記不計價,形成「一國三制」的混亂狀況。其實購屋人不必覺得茫然,只要依建照年限來判斷,2011年中以前雨遮屋簷「可登記、計價」,2011年中後「可登記、不可計價」,2018年起則「不可登記、不可計價」。

購屋人最在意的,無非是可供自己單獨使用,也就是全部面積扣掉公共設施後的面積究竟有多少,群義地政士聯合事務所地政士謝正男分析,一般住家面積乃由主建物及附屬建物組成,主建物包含室內空間,舉凡客廳、餐廳、臥室等,附屬建物則包含陽台、花台、雨遮等,登記坪數可參閱地政謄本,或參考仲介方所提供的不動產說明書。

建商常主打公設比低建案,公設比越低也就代表主建物面積及附屬建物面積越多,但有建商會將附屬建物故意蓋大,以降低公設比,最好還是實際到現場看過房子,以確認主建物、附屬建物的真正空間。

一般來說,不動產說明書上的權狀坪數,須扣除掉陽台、雨遮、大公(由全體住戶共同分擔,如配電室、蓄水池、管理室等)、小公(由部分戶共同分擔,如電梯間、通道、走廊等)之後,剩下的才是主建物實際使用坪數。

(撰文:陳玉蘭 圖片:好房網資料庫)

https://news.housefun.com.tw/media/2019/7/article/524615232226.html?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news#mag-article

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雨遮屋簷全面不能登記、不得計價政策已從2018年元旦起正式上路,然因2018年前已取得建照的預售屋及已完工舊建物,依然採雨遮屋簷登記並計價,而預售案實施雨遮屋簷不登記不計價,形成「一國三制」的混亂狀況。其實購屋人不必覺得茫然,只要依建照年限來判斷,2011年中以前雨遮屋簷「可登記、計價」,2011年中後「可登記、不可計價」,2018年起則「不可登記、不可計價」。

購屋人最在意的,無非是可供自己單獨使用,也就是全部面積扣掉公共設施後的面積究竟有多少,群義地政士聯合事務所地政士謝正男分析,一般住家面積乃由主建物及附屬建物組成,主建物包含室內空間,舉凡客廳、餐廳、臥室等,附屬建物則包含陽台、花台、雨遮等,登記坪數可參閱地政謄本,或參考仲介方所提供的不動產說明書。

建商常主打公設比低建案,公設比越低也就代表主建物面積及附屬建物面積越多,但有建商會將附屬建物故意蓋大,以降低公設比,最好還是實際到現場看過房子,以確認主建物、附屬建物的真正空間。

一般來說,不動產說明書上的權狀坪數,須扣除掉陽台、雨遮、大公(由全體住戶共同分擔,如配電室、蓄水池、管理室等)、小公(由部分戶共同分擔,如電梯間、通道、走廊等)之後,剩下的才是主建物實際使用坪數。

(撰文:陳玉蘭 圖片:好房網資料庫)

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2019-06-24 05:30

 

李基勝

去年底,針對內政部實價登錄的單價拆算問題,筆者即撰文〈實價登錄這樣行嗎?〉投書批評。如今報載:實價網新增「淨坪價」全台房價瞬間「膨風」,備受訾議。

房屋主體構造種類繁多,有鋼骨造、鋼骨鋼筋混凝土造、鋼筋混凝土造、鋼鐵造或輕鋼架造、加強磚造、磚造…;高度從平房到摩天大樓;使用方式有住家用、商業用、工業用或混合使用;產權型態有全棟自有與區分所有。跟貓狗的品種與相貌一樣複雜。貓狗的買賣絕非秤斤論兩計價,買房賣屋何獨不然?「房屋單價」並非唯一的,也不是主要的決定因素;總價與房屋特質的綜合評比才是根本關鍵。

吾人若不耐煩比較房屋特質差異,只問單價高低,想以最適價格置產,根本就是緣木求魚。一般庶民不懂,學界與政府不能誤導,而固執於單價,甚至陷入公設應否計價的謬誤。難道得以提升居住環境品質的庭院造景不能計價?

完整揭露房屋的標示登記,才能落實房價透明化政策,讓買方有完整的比價資訊,而不會乖離現實,走向極端。

(作者為立法院法制局助理研究員)

https://talk.ltn.com.tw/article/paper/1298156

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公設比,是指所有建築物完整的登記

在一次偶然的餐敘中,一位企業家夫人與我提起很多先進國家買房只買室內的坪數,為何台灣買房要買那麼多的公設?若只買室內坪數,房價會不會便宜一點呢?

閒聊中,我跟這位企業家夫人從兩個面向談起,第一個面向是台灣房地產的登記制度是沿續日據時代的制度,土地與房屋採分別登記且房屋是從實登記,簡單地說,就是有多少面積就登記多少,要登記到滴水線。

第二個面向是,為什麼現在大樓公設比會愈來愈高呢?

把時間回推到20幾年前,早期公寓梯間的寬度沒規定,兩戶人家一打開大門都快撞在一起了,為了有更舒適的居住空間,修改建築法令把門廳梯間的寬度從很窄的空間改為2米寬;

第二,防災安全考量下,樓梯及電梯的排煙空間不能共用,需設置獨立的排煙室,而在一次火災中發現若唯一的逃生梯著火,會造成住戶逃生困難。因此,政府開始修訂法令明文規定,8樓以上強制要做兩支逃生梯;

第三,地下室防空避難設施兼做停車需求,停車需求大量的增加,地下室往往需挖到B4及B5才夠住戶使用,這些改變都使得公共設施的面積不斷增加。

公設比,是指所有建築物完整的登記,包括一樓梯廳、各樓層梯廳、逃生消防、地下室、水電供應空間、健身房及交誼廳等公共設施總和,除以每戶面積,這也是公設比為何從早期的20%至25%已提高到現今30%至33%。

企業家夫人提到房子100坪,售價1,000萬元,售價10萬元/坪,公設面積35坪,室內面積只有65坪,房屋售價應該是65坪X10萬元/坪=650萬元、而不是1,000萬元!其實,建築物價格是成本效益加上合理利潤,若用室內面積65坪計算,其售價約16萬元/坪才是合理。

現今政府對房地產登記是有明文規定,內政部在買賣制式合約書中要求,對每一戶的室內面積、陽台及公設面積,甚至車位面積都必須清楚記載,要求分別計價以達到透明化的目標。所以,不管是以售坪還是室內坪數來計價,房屋總價仍是1,000萬元,用售坪算每坪單價10萬元,用室內坪算每坪單價16萬元。

當然,房地產應該如何登記沒有絕對的對錯,台灣既有住宅已有840萬戶並採用原來的登記模式,若貿然修改法令,本來房地買賣雙方對售價及計價恐有不同的認知,容易造成市場交易的混亂及社會的不安,銀行的估價也要認同,否則也是困擾。

未來,房地產登記制會變成什麼模式?我想,這是可以討論的,前提是政府、建商與民眾三方要有共識,如果都想往室內實際坪數登記,多餘的空間應如何登記載明,應作討論並找到合理的解決方法,社會有共識再來修也不遲。

 

新業建設榮譽董事長穆椿松
新業建設榮譽董事長穆椿松

穆椿松

◎現職
新業建設名譽董事長
居研所聯合建築師事務所合夥建築師
台中市大台中建築師公會第一屆政策會召集人
台中市不動產開發商業同業公會政策委員會委員
台中市國立成功大學校友會第十二屆榮譽理事長

◎經歷
國泰建設科長四年
長億建設經理二年
東海大學兼任講師
台灣省建築師公會台中市辦事處第十屆主任
全友建設董事長兼總經理
台中市建築開發公會第八、九屆理事長
台灣省建築開發公會聯合會第五屆理事長
台中市國立成功大學校友會第六屆理事長


台灣住宅主流 為何是大樓而非透天?

台中工業地價格 為何15年內翻了兩倍?

一個觀念的改變 翻轉房地產市場

 

https://ctee.com.tw/house/manager/104694.html

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  到底是建商或是政府惹的禍? 「屋簷」及「雨遮」竟一國三區四制-理財周刊

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作者:MyGoNews林湘慈
時間:2019-01-06

 

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市政府地政局表示,買賣交易是雙方物的交換,有物有權有交易的價值,但如何等價等值的交換卻是難題,買賣爭議與糾發通常發生在於不公平與不對等價值的互易。預售屋買賣制度是台灣特有的不動產交易型態,它的產生要從1970年第一家代銷公司7天即完銷的傳奇說起,它打開了台灣預售屋制度近50年的發展。這樣的銷售制度是一個經濟社會演化下的產物,當時的時空背景市場資金短缺,預售屋消費者可以分期付款、建設公司隨著工程進度進帳,所以有了這個分期履約的交易制度,它隨著經濟蓬勃興起,但這幾十年來也出現很多問題,包括不少因建商財務危機而成為爛尾樓,契約爭議或繳了自備款、工程款捲款的狀況,還有近10年以來一直爭論不休的實坪與虛坪的議題,買屋應該在乎的是登記面積?還是使用面積效益?在法規變來變去之下,消費者還是應該在訂約前清楚了解自己買的標的內容是什麼,以確保交易權益。
 
專有、共有的使用權益大不同
 
台北市地政局指出,按公寓大廈管理條例第3條所定義,公寓大廈是指得區分為數部分之建物及其基地,而該建物區分所有後可各別有其專有部分,並按專有應有部分之權利,分享共用部分,全區共同事務則應召集區分所有權人會議決議。依照規定建物原則上專有專用,例外可約定共用;而共有則共用,例外可約定專用。(圖1)
 
一、專有專用----專有部分分別為主建物和附屬建物(例如雨遮、屋簷露台、陽台),原則就專用;例外約定共用情形例如有一 棟大廈臨馬路邊,主建物的外牆可刊登廣告,這個外牆的使用就必須經過該棟建物所有權人共同同意方可使用。
 
二、共有共用----共有部分分別為法定共用(例如主樑柱、承重牆、樓地板、屋頂…)和非法定共用(例如地下室空間及梯間),原則就共用,共有約定專用只能在非法定共用部分,且必須共有人會議決議並立於規定,例如地下室停車位的使用。

圖1:專有部分、共有部分的情形
 

實坪是什麼?
 
目前法規針對實坪並沒有定義,有人認為是實際登記面積,有人認為是實際具有使用效益的坪數,但不管如何,擁有一間屋子它應該具有以下二種必要的部分:
 
一、專有部分----公寓大廈管理條例所稱建築物專有部分主要是來自於所有權的概念,所有權又稱完全物權,是指民法上,權利人對標的物可以直接全面排他性支配特定物的物權,這在區分所有權的大樓型態上更具意義。因此,不論是主建物還是附屬建物的使用,都是具有專有專用的本質,具「實際使用效益」並不會有疑義,而市場所爭議討論之實坪效益,是附屬建物使用價值低卻與主建物等價計算,在成屋一屋總價買賣當然並不會有這種疑慮,但在預售屋交易上蓋多少賣多少,就得斤斤計較。另外一個被爭議討論的議題,是使用效益低的坪數登記,也就是登記法令對附屬建物登記不登記的規定變來變去(表1),在2018年1月1日以後,最新的規定是屋簷、雨遮已不再登記。

 
二、必要設施 

 
(一)主要結構----建築法第4條定義,所謂建築物,為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁,供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。所以,應該很容易理解的是,一個房子得要有樑柱有四壁還要有頂才能稱為房屋,因此公寓大廈管理條例規定建物之共有部分中之主樑柱、承重牆、樓地板、屋頂屬法定共用,不得約定專用,既為法定共用之必要設施,即應該屬產權持有的一部分。
 
(二)必要公設----2003年新北市蘆洲的「大囍市」社區發生火災,因為煙囪效應,火勢從一樓直接竄升到六樓屋頂,吞噬了13條人命,也因為這起事件,營建署在2005年修正「建築技術規則」,針對逃生梯、室內梯、戶外安全梯有新增規定,建商必須花更多的成本設置消防和逃生設施,自此之後,新建案公設比從30%增加到35%甚至40%,但具公安性質的公設,是必要的設施,也應該屬產權持有的一部分。
 
虛坪在哪裏?
 
相對於前面實際使用效益的坪數整理分析,虛坪就能比較清楚的做以下的說明:
 
一、非必要設施----非必要設施就是使用價值低可有可無,非必要設施建築結果,是工程造價增加、建築設計費用增加、主要面積增加及房屋稅增加,大致可以過度設計、重覆計算及不計容積來分述:
 
(一)過度設計----現代人們對建物的要求已不在只是遮風避雨單純居住功能的需求,隨著生活品質的提升,它不斷反應在建築美學的設計上,逐漸展現出所謂城市美學的新態度,但有時它已不只是造型好看,而是在某種程度上過度的設計,例如下列建築物的雨遮、屋簷設計等案例(圖2):

圖2:雨遮過度設計的情形
 

(二)不計容積----依建築技術規則等相關法規規定,部分建築項目可以不計容積,例如有
1.每層樓樓地板面積12.5%以下,深度2公尺以內的陽台,每層陽台面積不足8平方公尺,可以做到8平方公尺。
2.容積率15%的設備空間。(只要請照時寫設備空間即可,與使用無關)
3.深度1公尺以內的雨遮及露台。
4.最上面的樓層以屋頂突出物申請,面積的1/8或25平方公尺,屋突可蓋2層樓(6公尺高),若設有電梯該高度應小於9公尺。
5.樓當停車空間,可不計容積,每個車位可扣除40平方公尺的容積。
 
正面來說,善用容積與挑高設計可以增加建築空間,但另一方面而言,雖不計入容積卻同時增加總樓地板面積,也就是說工程造價會增加,建築師設計費用也相對增加,將來產權登記主建物坪數會增加,房屋稅也會增加。
 
案例1:屋頂突出物的增設----建商將頂樓規劃為私人花園,並建置頂樓花園的樓梯專屬最高層住戶使用,為設置樓梯而增加的屋頂突出物面積,不計容積但會納入建物的樓地板面積計算。(圖3)
 
案例2:設備空間的增設----建商以地上層設備空間的設計不計容積,所以規劃機房空間,增加銷售玶數。(圖4)

圖3: 屋頂突出物的增設                       圖4:設備空間的增設
 

二、重覆計算----預售建案原本應該是蓋多少賣多少,講清楚說明白,雙方合意即可,但因為建築項目過多,各種計算內容複雜,一般民眾並不容易了解,契約即使有審閱也可以說真的是有看沒有懂,也因為這樣,少部分建商緃有訂明計算方式,但實則是在契約內容重覆計算,例如
 
(一)梯間----玄關梯廳和出電梯後回到家的通道,屬於當層住戶分攤的小公(小公設),有時會當層每一戶都算一遍而不是分攤,等於重覆計算。(圖4)
 
(二)停車位----標準停車位面積係依寬長2.5mx6m=15㎡(4.5坪)計算,當引發爭議的是預售時停車位係按「個」出售,價格視車位種類、位置而定。通常「車道」面積會分到車位內計算,由車位持有者共同分攤,因此車位登記坪數面積會從6、7坪到12~1坪5都有。若車位登記面積只算車格4.5坪,車道就有可能被攤進公設比內計算,意即:車位坪數登記愈大,相對可降低公設比,對消費者較有利;若車位坪數小,公設比提高,但車位價格通常不會降低,民眾等於買了車位又多負擔公設價格,被扒了兩層皮。(圖5)

圖4:梯間                              圖5:停車位


購屋成本番外篇   
 
台北市地政局表示,除了實坪、虛坪以外,還有一種購屋成本,那就是加值型設施的建築,加值型設施是希望增加生活機能、景觀變得更好,來提升生活品質,但相對的建築管理費會變多,居住成本當然也會增加,大致上按機能及景觀來分:
 
一、機能----一般建案大多會訴求有運動設施、游泳池、視廰區、圖書室等各項生活機能,來增加賣象提高銷售,目前係以地下  室空間(包括停車位)及梯間的約定使用較常見)。
 
二、景觀----以法定空地來說,除了應有的開放空間、連通通道、防火間隔及防火巷等具消防安全不得約定為專用外,建商會在單純的空地上增加假山假水、花園庭園,來增加居住空間的舒適度,但基於使用者付費,負擔自然會增加。

 

台北市政府地政局總結指出,一般消費意識的認知是只要有物就有權,物權有登記則具交易價值,另外,再加上使用者付費的觀念,二者加乘更促使建商猛蓋非必要的附屬建物與公共設施。10年前監察院早已糾正行政機關放任建築法規不斷放寬不計入容積項目,而地政法規又予以測量登記,造成市場交易的亂象,時至今日,再綜觀市場現況,核心問題始終存在。生意人想的是成本利潤有蓋就要算錢,消費者只能來來回回撥撥算盤,實坪、虛坪看清楚,再決定是否決定買屋,並找信譽良好的業者或參考地政局網的不動產交易安全專區查詢相關資訊,以免後悔上當影響交易權益。(資料提供:台北市政府地政局,台北地政第39期)

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/127603/

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2018-12-09     591編輯部報導


圖/看懂得房率才能了解實際可居住面積。

買房當然希望高坪效,很多人會用公設比來評定,但其實「得房率」較能代表實際可居住空間大小,得房率越高代表實際可居住的坪數越大,另外,專家建議真想住得舒適,最好格局方正少柱無過長走道,坪效才會高。

│得房率不算雨遮 更貼近實際使用狀況

「得房率」一詞來自於大陸,因為較為直觀性,現在也常有建案以高得房率高坪效來做銷售,得房率定意義就是實際使用面積占權狀面積的比例,其算式為主建物面積加上陽台(實際可使用面積)除以權狀面積(主建物+附屬建物+共有使用分攤面積)。

其中較會有爭議的是附屬建物,通常附屬建物是指陽台與雨遮,儘管今年開始取得建照的建案,雨遮部分不登記、不計價,但目前仍屬過渡期,市面上依舊有雨遮可登記不計價預售案、或是新成屋權狀中雨遮可登記計價正在銷售中,民眾購買前分清楚,這邊可注意的是得房率的算法並沒有把雨遮計算進去,對於真正可使用的坪數更具參考性。

│拉高得房率 共同持有面積多寡很重要

簡單而說,得房率愈高,就等於擁有比較多的實際坪數,假如得房率70%以上可解讀為室內使用空間較大,60~70%為正常範圍,60%以下就是虛坪較多,想要高得房率,首先共有使用分攤面積可大不得,一般來說共有部分指的就是社區公設、樓梯間等全體一起使用的空間。

設計師表示,共有使用分攤面積大小其實關乎到公設豐富度、一同分擔的總戶數多寡等,滿常見很多小基地建案因為戶數少,攤除下來每戶公設分擔的共有面積多,最後就會影響得房率就會比較低。

圖/豐富的公設屬於共同分擔面積,買房前可要多想想自己是否會使用。

│陽台面積大而不當 夠用就好

除了共有分擔的面積外,還必須考慮附屬建物陽台的大小,現在很多換屋型產品會規劃前後陽台,這時候就要考量自身的使用習慣,是否需要兩個陽台,而且過大的陽台也算是某種虛坪,建議最好應在寬1米5,長2米,大約在1坪上下的陽台就可以符合基本的生活必需。

TIPS:

雖然說得房率是使用坪數的一個參考指標,但要住的舒適,室內格局才是關鍵,設計師建議,高得房率雖然可以代表實際坪數多,但真正要高坪效,還是要挑選格局方正室內無柱才便於規劃,像是長形的室內格局,有可能玄關、走道過長,無法有效利用空間,反倒成了虛坪。

原文網址:https://news.591.com.tw/news/1067?regionid=3

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2018-11-16 01:33經濟日報 記者陳美玲/台北報導
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報系資料照
報系資料照
 

北台灣得房率愈來愈小、五縣市公設比再創新高;今年北台灣整體大樓、華廈建案平均公設比達32.4%,若再加上約15%的附屬建物,等於宣告「室內實坪僅約權狀一半」。房產專家表示,消費者買房可用兩招破解虛坪公設的情況,第一單純比較主建物面積;第二詢問建商公設坪數關於建商與住戶在公設分攤內容、比率合不合理。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,公設比持續升高,原因與業者推案成本、利潤息息相關,「公設多1%,建案銷售坪數就多1%」,多數建商降低自身公設分攤比率,換言之,住戶就需攤提更多公設;像是市場上就出現建商將機電設備、停車位計入公設等手法,以致購屋民眾必須花更多錢在虛坪上面。

房產專家指出,消費者買房可用兩招破解虛坪公設的情況,第一單純比較主建物面積,以主建物除以總價算出實坪價,就能知道實際付出多少錢購買用得到的室內面積。第二詢問建商公設坪數如何算出,可以了解建商與住戶在公設分攤內容、比率合不合理。

經濟日報/提供
經濟日報/提供
 

一般民眾購屋買房時,若質疑公設比太高、不合理,案場銷售人員多會告知「光是政府規定需設立兩部電梯、兩部逃生梯,公設比就超過30%」,實際上這只是業者的話術;何世昌分析,兩部逃生梯、消防空間都是必要性公設,按照政府規定是「免計容積」。

何世昌直言,「公設比高低關鍵在建商和住戶在公設地分攤比率」,若是以20戶的建案、公設500坪來算,建商、住戶各分攤250坪,等於每戶需分攤12.5坪公設。若是主建物加上附屬建物坪數等於20坪,加上公設面積,等於消費者實際購買產品面積為32.5坪;不過,若把分攤比率調整為建商四成、住戶六成,住戶公設比瞬間就會拉高至42.8%。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/3483581

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2018/11/15 16:52

北台灣各縣市公開銷售的大樓、商辦、華廈類新建案平均公設比持續走高。

據住展雜誌統計,今年截至10月底止,北台灣各縣市公開銷售的大樓、商辦、華廈類新建案平均公設比持續走高,其中新北市、基隆市、桃園市、宜蘭縣與新竹縣等5個縣市均刷新歷史新高,台北市則微幅上揚,追平歷史第3高,僅新竹市稍微下降。住展房屋網企研室經理何世昌表示,數據顯示大樓公設比不斷升高,離「實坪制」越來越遠,越晚買房的民眾,必需花更多錢在虛坪上面。

住展雜誌統計,今年截至10月底止,台北市新建案平均公設比為34.2%,較去年增加0.1%,追平北市歷年第3高紀錄。今年以來,北市共有13個建案公設比達40%以上,超高公設建案比去年還來得多,但也出現公設比僅19%的佛心大樓建案。

北市出現佛心建案 公設比僅19%

宜蘭縣是唯一公設比超過35%的縣市,今年大樓建案平均公設比達38.6%,再t創新高。何世昌分析,宜蘭大樓公設比偏高,主要是溫泉住宅建案普遍有休閒公設,而部份建案又將停車位計入公設當中,所以公設比相當高。新北市今年新建案平均公設比亦走高至32.2%,連2年創新高,為北台灣公設比第3高縣市。與台北市相比,今年新北市40%以上超高公設比建案較少,僅有8個,而最高者為42%。

值得注意的是,今年新北市各主要行政區,新建案平均公設比全都超過3成,是統計以來首見。其中公設比最高的行政區,是近年來號稱最讓利的板橋區,平均公設比約33.3%。公設比最低的行政區則是金山區,平均公設比為30.2%。另外,桃園今年新案平均公設比微幅增加至31.8%,新竹縣亦走高至30.8%,基隆市則跳漲至29.9%。平均公設比唯一減少縣市是新竹市,去年為32%,今年降至31.8%。

實坪大縮水 房子愈住愈小

何世昌指出,公設比持續升高,原因仍與業者推案成本與利潤息息相關。至於今年上路的雨遮不計坪新制,目前看來與公設比升高沒有關聯;因為今年雨遮不計坪的建案少之又少,且雨遮不計坪的建案,其公設比幾乎都低於平均值,證明雨遮新制未因此拉高公設比,關鍵仍在於業者對於公設坪的分攤計算。

何世昌進一步表示,今年北台灣整體大樓、華廈建案平均公設比達32.4%,若再加上約15%的附屬建物,等於宣告「室內實坪僅約權狀一半」是現在進行式,這種「要1塊,給5毛」的房市買賣問題,仍有賴官員智慧來解決。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/6426

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2018年11月15日

 

公設邁向多元,建案公設比也迭創新高。資料照片

今年以來北台灣各縣市新推建案公設比,再創高峰。根據市調業者統計,包括新北市、桃園市、新竹縣、宜蘭縣與基隆市,新案公設比創歷史新高,其中尤以宜蘭縣平均超過38%最高。而新案平均公設比次高的台北市,約達34.2%,追平歷史第三高紀錄。
 
據《住展》雜誌統計,今年截至10月底,北台灣各縣市公開銷售的大樓(含商辦)、華廈類新建案,平均公設比持續走高,其中,新北市、桃園市、新竹縣與宜蘭縣、基隆市等5個縣市,均刷新歷史新高。台北市則微幅上揚,追平歷史第三高,僅新竹市稍微下降。
 
北台灣7主要都會區中,以宜蘭縣新案平均公設比最高,達38.6%。等同於買1間30坪的房屋,其中有超過12坪為公設面積。若以區域大樓平均房價每坪約22萬元計算,等同民眾拿出約264萬元買公設。
 
《住展》雜誌企研室經理何世昌指出,宜蘭大樓公設比偏高,主要是溫泉住宅建案普遍,有休閒性公設所致,而部份建案又將停車位,計入公設中使然。
 
而公設比以34.2%居次的台北市,其公設比之高,達歷史第三高紀錄。據了解,北市今年共有13個建案,公設比達40%以上,超高公設建案比去年多,致使整體水平提升。
 
同樣以購買30坪物件來看,其中有10.26坪為公設面積。若以北市新建案平均單價83.2萬元計算,公設要價854萬元。其價格甚至可在新北市蛋白區,再買1間小宅。
 
何世昌指出,今年北台灣整體大樓、華廈建案,平均公設比達32.4%,若再加上約15%的附屬建物,等於宣告「室內實坪僅約權狀一半」,「這種『要1塊,給5毛』的房市買賣問題,仍有賴法令制度來解決。」(詹宜軒/台北報導)
 

民眾買房,已有3分之1以上房價花在公設。資料照片
專家指出,今年北台灣大樓、華廈建案,平均公設比達32.4%,若再加上約15%的附屬建物,等於宣告「室內實坪僅約權狀一半。資料照片

 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20181115/1466828/rtn/

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2018-11-15 12:54中央社 記者韋樞台北15日電
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房市研究單位住展雜誌統計發現,北台灣各縣市含商辦在內的公開銷售大樓公設比愈來愈高,平均高達32.4%,若加計附屬建物15%,主建物只剩一半,顯示愈晚買房,更多錢花在虛坪上。

住展雜誌統計,截至今年10月底止,北台灣各縣市公開銷售的大樓(含商辦)、華廈類新建案平均公設比持續走高,其中新北市、基隆市、桃園市、宜蘭縣與新竹縣等五個縣市均刷新歷史新高,台北市則微幅上揚,追平歷史第三高,僅新竹市稍微下降。

住展房屋網企研室經理何世昌表示,台北市今年前十月所推出的新建案,平均公設比為34.2%,較去年增加0.1%,追平北市歷年第三高紀錄。今年以來,北市共有13個建案公設比達逾40%,超高公設建案比去年還多,但也有大樓建案公設比僅19%。

新北市今年新建案平均公設比亦走高至32.2%,連續兩年創新高,為北台灣公設比第三高的縣市。與台北市相比,今年新北市40%以上超高公設比建案較少,僅有8個,而最高者為42%。

值得注意的是,今年新北市各主要行政區新建案平均公設比全都逾3成,是統計以來首見狀況。其中,公設比最高的行政區是最讓利的板橋區,平均公設比約為33.3%;公設比最低的是金山區,平均公設比為30.2%。

何世昌指出,桃園市今年新案的平均公設比微增至31.8%;新竹縣亦走高至30.8%;基隆市則跳漲至29.9%;新竹市今年平均公設比降至31.8%,較去年的32%微減,是北台灣平均公設比唯一減少的縣市。

宜蘭縣是唯一公設比超過35%的縣市,今年大樓建案平均公設比達38.6%,再次改寫新高紀錄。何世昌分析,宜蘭大樓公設比偏高,主要是溫泉住宅建案普遍有休閒性公設所致,部分建案又將停車位計入公設之中,推升公設比。

何世昌強調,今年北台灣整體大樓、華廈建案平均公設比達32.4%,若再加上約15%的附屬建物,等於主建物實坪只有權狀一半,這種情形顯示建物離「實坪制」越來越遠,越晚買房的民眾,必需花更多錢在虛坪上面,須要政府重視加以解決。(編輯:郭萍英)

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/3482147

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由於建築法規逐年趨於嚴格,都市計劃法施行細則也要求充足的停車空間,加上建商為提高「賣相」,蓋出多樣化的休閒公設項目給客戶,種種原因,使得建商也無奈,新預售屋公設比居高不下。

國泰建設協理林清樑表示,這幾年預售新屋公設比,平均一直在三成多的水準,為什麼會比以前高?主要是三大原因。一是建築技術規則的法規愈來愈嚴格,例如逃生梯,以前是根據建築物樓層面積一定比例來設置,後來法規修改為,根據樓層一定高度以上必須設置2支以上逃生梯,目前又規定其中1支必須為無障礙樓梯,由於坡度變緩,因此占用面積相對加大,公設比相對提高。

第二,是都市計畫法施行細則的改變。以停車空間來看,全台各市法規略有不同,以機車停車位來說,台北市要求面積最嚴格,公設比也不會下降。

第三,是建商設計面的市場潮流。單併走道空間公設比雙併少,雙併又比多併少,以10併來說,一個樓層就須有10戶所需的走道空間,相對公設比就比雙併或單併要高。

另外,有些建商產品定位,是提供0歲~100歲的全齡化社區,公設動輒3~40個項目,琳琅滿目,應有盡有,消費者還是有很多人買單。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181116000229-260202

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2018-11-15 10:51:15經濟日報 記者游智文╱即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

為改善虛坪,政府近年祭出雨遮、屋簷不登記,公設分開計價等手段,但市調機構統計,北台灣新北、基隆、桃園、宜蘭與新竹縣,今年建案公設比均創歷史新高,台北市也追平歷史第三高。

 

住展房屋網企研室經理何世昌表示,今年北台灣整體大樓、華廈建案平均公設比達32.4%,若加上約15%的附屬建物,室內實坪僅約權狀一半,民眾買30坪房子,室內可能只有15坪。房市離實坪制越來越遠,越晚買房的人,花在虛坪的錢越多。

根據住展雜誌統計,截至10月底,今年北台灣以宜蘭建案平均公設比38.6%最高,也是唯一公設比超過35%的縣市。何世昌分析,宜蘭今年有不少溫泉住宅建案,由於普遍規畫休閒公設,加上部分建案將停車位計入公設,公設比因此偏高。

台北市今年建案平均公設比為34.2%,較去年增加0.1%,追平北市歷年第三高紀錄,排名北台灣第二。今年北市共有13個建案公設比達40%以上,超高公設建案比去年還多,但也有佛心建商所推的大樓建案公設比僅19%。

新北市今年新建案平均公設比亦走高至32.2%,連續二年創下新高,為北台灣公設比第三高的縣市。今年新北市主要行政區新建案平均公設比全都超過三成,是統計以來首見狀況。

其中公設比最高的行政區,是近年最讓利的板橋區,平均公設比約33.3%。公設比最低的行政區是金山區,平均公設比為30.2%。總計40%以上超高公設比建案共有8個,最高達42%。

桃園市今年新案平均公設比微幅增加至31.8%,新竹縣亦走高至30.8%,基隆市則跳漲至29.9%。平均公設比唯一減少的縣市是新竹市,去年為32%,今年降至31.8%。

何世昌指出,公設比持續升高,原因與業者推案成本與利潤息息相關。至於今年上路的雨遮不計坪新制,目前看來與公設比升高沒有關聯;因為今年雨遮不計坪的建案少之又少,且雨遮不計坪的建案,公設比幾乎都低於平均值,顯示關鍵仍在於業者對於公設坪的分攤計算。

資料來源:住展雜誌
資料來源:住展雜誌

 

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5889/3481770?list=list

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2018年10月21日

 

老舊公寓可能號稱零公設比,事實上只是登記方式不同,但公設占比仍是極低。資料照片

都市土地寸土寸金,買房都希望拉高坪效、追求高CP值的室內空間,其中「公設比高低」也成為購屋關鍵指標。以台北市房價動輒50萬來說,每多1坪公設面積就會增加50萬的購屋成本,相當於年輕上班族的一整年薪水,自然得錙銖必較。專家表示,台灣公設發展主要可發為三個階段,民國70~90年代是劇變最大的時代,但公設比高低未必不好,端看購屋族需求,精打細算選擇產品,才能「把錢花在刀口上」。

台灣公設演變最早期可追朔到民國70年代,那時代的公設比僅約8%左右。一是因為早期的房屋大多為透天厝產品,因此沒有「共同使用部分」;二是因為早期不動產登記習慣,常把樓梯間等部分住戶共同使用的公共面積,登記在主建物範疇裡,導致低公設比現象,因此對於現今的已30~40年老公寓會產生「零公設」假象,但如果仔細計算,公寓公設比一般仍是在5%左右。

至於到了民國80年代,法規遞嬗,例如停車獎勵、消防法令、安全梯等要求增多,再加上經濟起飛,擁有氣派公設能夠彰顯社會地位,多元化公共設施正式進入住宅文化,因而造成80年代,新大樓公設比愈來愈高,此時代完工的公設比來到25%上下,是「公設比暴增幅度最快」的黃金年代。

到了民國90年代,大樓產品的公設比均值紛紛飆破30%。主要是來自於民國94年建築法、消防法規更趨嚴,包括8樓以上建築須強制設置「雙安全梯」,且安全梯的寬度、樓高都另有規定;此外像排煙室、消防箱、通風管道間、避難空間等也都須明文條列,導致94年之後完工的建築登記之「共同使用部分」增加不少,讓公設比增加至少5%以上,正式突破30%以上大關。

中信房屋中彰投駐區經理楊乾意指出,公設比的高低並沒有一定的好壞與否,這取決於屋主對於公設的需求;因為公設比高的房屋,可以滿足住戶休閒、社交聯誼等需求,但如果鮮少使用這些公共設施,只是徒增購屋成本,並還要支付後續的維護費用,那就得不償失了。

相對的,公設比低的房子,實際屬於住戶私有的坪數比例比較多,但可能沒有電梯、沒有管理員,所以各有利弊得失,楊乾意提醒,買屋前應先確認自己心目中理想的公設比,在進而選擇適合產品,不要陷入公設比的迷失,也是比較理性的做法。(王鈞生/台中報導)
 

民國80年代後,購屋族願意花錢在休閒公設上,加上法規改變,拉高公設比。陳恒芳攝
逃生、消防、避難空間等法規改變,是帶動公設比大幅提升的主因。資料照片
公設眉角在於「沒有頂蓋」不列入公設範圍。資料照片

 

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20181021/1449788/rtn/

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記者 葉韋辰 / 攝影 張肇華 報導

2018/10/02 20:32

今年有要購買房子的民眾要注意了,從年初開始,取得建照的建案,雨遮是不登記不計價,不過同時還是有過往,有計價的房子在賣,就要小心業者魚目混珠,台北就有一名男子投訴,購買104年的建案,卻被計價,損失128萬。
 

圖/TVBS


投訴人吳先生:「因為雨遮不計價不是從今年才開始,就算是一個代銷公司,他應該也要知道,這個部分是不能計價的。」

拿出簽約時的合約書,吳先生感到很氣憤,花了3千4百萬,購買的文山區建案,明明建照是104年取得的,雨遮不該計價。

然而裡頭,雨遮面積是1.94坪,被算進總面積52.89內,害他多花了128萬,購買這棟房子。

 

圖/TVBS


尤其不能接受的是,當時代銷人員,給他的是空白合約書審閱,後來簽約時沒算過總價,事後發現多付了雨遮的錢,向建商反應,卻不處理。

投訴人吳先生:「覺得說約都已經簽了,已經等於是到手的部分,就沒有再有正面的回應。」

畢竟頭期款已經付了,頭洗一半也不能喊停,只好向消保處投訴。

致電建商回應,目前即將完售,周二公休,無法給出回應。

 

圖/TVBS


不過依照雨遮法令,2011年5月前是可登記可計價,今年起不登記不計價,而中間這段時間是可登記,可計價,以建照發出的時間為準,導致目前有一國三制的局面。
 
房仲陳泰源:「未來2、3年陸陸續續完工的房子,它仍然有可能是2017或2016取得建照的房子。」

雨遮是否被計入售價之中,消費者下手前一定得特別注意,避免白白被坑錢。

原文網址:https://news.tvbs.com.tw/life/1002547

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