目前分類:雨遮不計價-實坪登記 (87)

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世界各國都大力推廣綠建築的立體綠化,高雄市政府參考義大利米蘭及新加坡建物垂直森林概念,推動高雄厝,卻遭內政部質疑高雄厝3米景觀陽台有涉及圖利及虛坪疑義,高市府昨(13)日強調,景觀陽台具可及性,且為住戶專有單獨使用,非共用的公設,更加入綠化、遮陽等生態理念,可說是升級版的陽台,與無可及性的雨遮、花台不同,絕非虛坪。

高市府直言,內政部說法已造成建商推案不知所措,建築師更批內政部開綠建築倒車,希望內政部觀念不要太僵化,產官業界將爭取授權地方政府訂定條例。高市府表示,所謂的虛坪是雨遮土星環之類,看得到摸不到的東西,但高雄厝的「景觀陽台」是可供人活動實質使用的空間,依法予以產權登記,無所謂虛坪爭議。

市府指出,銷售過程中,業者於買賣契約中對於主建物及附屬建物已充分揭露,景觀陽台以附屬建物登記,與一般陽台相同,可於建物登記謄本及買賣契約中得知,消費者自有價值及功能的明確判斷,且景觀陽台須增加興建成本,及繳納高市府一定回饋金,執行至今無消費糾紛,並無圖利業者之虞。

業界說,建商坪數被誤會灌水,其實「這是要付費的」,小宅如景觀陽台5坪,每坪含造價、回饋金約10萬元,一戶總價多50萬元,建商為美化景觀願多付成本興建,中央政府應予以鼓勵而非一味反對,更不應散播建商灌虛坪。

「高雄市高雄厝設計及鼓勵回饋辦法」於2014年9月4日發布實施,並經報請行政院於2015年4月29日備查。該辦法創設係依地方制度法,授權地方自治權限,研議符合具高雄在地特色與環境條件的高雄厝建築。

高雄市建築經營協會建築園冶獎評審總召集人蔡瑞益就抨擊內政部「誤解了」,「高雄厝」的實際成效,在6月舉辦的「建築盛典在高雄」也獲得肯定,今年園冶獎的得獎大樓,10棟中有8棟是高雄厝。此外,高雄厝還有適當回饋金作為政府的綠化基金,是雙贏的作法。

(工商時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180714000252-260210

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高市府今日強調,高雄厝3米景觀陽台,已納入產權登記,並非虛坪。(圖/高市府提供)

具有景觀陽台的高雄厝(如圖),是國際趨勢的建築模式。(圖/高市府提供)

世界各國都大力推廣綠建築的立體綠化,高雄市政府推動參考義大利米蘭及新加坡建物垂直森林概念,推動高雄厝,卻遭內政部質疑高雄厝3米景觀陽台,有涉及圖利及虛坪疑義,高市府今(13)日強調,景觀陽台具可及性,且為住戶可專有單獨使用,非共用的公設,比起一般陽台,更加入綠化、遮陽等生態理念,可說是升級版的陽台,與無可及性的雨遮、花台不同,絕非虛坪,但內政部說法已造成建商推案不知所措,建築師更批內政部開綠建築倒車,要求內政部觀念不要太僵化,產官業界將爭取授權地方政府訂定條例,可以有創新的法規。

高市府表示,外界和監察院過去所謂的虛坪,是雨遮土星環之類,看得到摸不到的東西,若是實際用得著、走得到的地方,還說是虛坪,就太扯了,高雄厝的「景觀陽台」,是可供人活動實質使用的空間,依法予以產權登記,絕無所謂虛坪爭議。

高市府指出,銷售過程中,開發業者於買賣契約中,對於主建物及附屬建物等,已充分資訊揭露,景觀陽台以附屬建物登記,與一般陽台相同,可於建物登記謄本及買賣契約中得知,消費者自有價值及功能的明確判斷,而且景觀陽台須增加興建成本,以及繳納高市府一定回饋金,執行至今,無消費糾紛,並無圖利業者之虞。

業界說,建商坪數被誤會灌水,其實,「這是要付費的」,小宅如景觀陽台5坪,每坪含造價、回饋金,約10萬,一戶總價多50萬元,建商為美化景觀,願多付成本興建,中央政府實在要予以鼓勵,而非一味反對,更不應散播建商灌虛坪的不實言行。

「高雄市高雄厝設計及鼓勵回饋辦法」於2014年9月4日發布實施,並經報請行政院於2015年4月29日備查。該辦法創設係依地方制度法,授權地方自治權限,研議符合具高雄在地特色與環境條件的高雄厝建築。

高雄市建築經營協會建築園冶獎評審總召集人,同時也是建築師的蔡瑞益就抨撃內政部「誤解了」,他說,意大利的「垂直森林」已成為國際緑化建築的風潮,而「高雄厝」的實際成效,在6月舉辦的「建築盛典在高雄」也獲得肯定,全國千人來高雄參訪活動後,都一致高度肯定與讚賞高雄厝的推動,因為,今年園冶獎的得獎大樓,10棟中,有8棟是高雄厝。

蔡瑞益表示,高雄厝對於城市行銷及躍上有特色的國際宜居城市,絕對是正面的,值得鼓勵的,3公尺景觀陽台的施作,一定會增加施工成本、又有適當回饋金,作為政府的綠化基金,是雙贏的作法,也無圖利廠商之嫌。

他說,我國營建法規已實施多年,不合時宜者,應有創新、創意、前瞻、調修,才能跟上國際潮流,相信,高雄厝未來在台灣的建築史,甚至世界的建築史,將會有耀眼的記載。

(工商 )

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180713003944-260410

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2018-07-12 00:08:01聯合報 記者謝梅芬、丘采薇/連線報導
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「高雄厝」三年多前首創全國制定「高雄厝設計及鼓勵回饋辦法」,同意可施作三米深景觀...
「高雄厝」三年多前首創全國制定「高雄厝設計及鼓勵回饋辦法」,同意可施作三米深景觀陽台。 圖/高雄市工務局提供
 

 

高雄前市長陳菊四年前制訂鼓勵辦法,提供建商多項優惠措施,推動興建有在地特色的「高雄厝」,但該辦法允許外推三公尺的「景觀陽台」,引發不少爭議。由於「高雄厝」的綠化建築外觀討喜,台中市及屏東縣相繼跟進,卻遭內政部擱置,關鍵就在於「景觀陽台」可能造成「虛坪」,也恐有圖利建商之嫌。

 

景觀陽台 打造「垂直森林」

 

內政部次長花敬群昨天表示,高雄厝的鼓勵辦法可能造成建物更多虛坪,希望高雄市政府同意做一些調整,至於台中、屏東,內政部已展開溝通,只要不增加虛坪,全國也能統一標準,內政部都支持。

陳菊在民國一○一年指示工務局,結合屋頂綠化、太陽光電和通用設計等,打造低碳、宜居、符合高雄環境特色的 「高雄厝」,一○三年九月發布實施「高雄市高雄厝設計及鼓勵回饋辦法」,一○四年四月由行政院准予備查。

 

「高雄厝」可施作三米深景觀陽台,種植小喬木,減少陽光直射室內、降低建築物的熱負荷...
「高雄厝」可施作三米深景觀陽台,種植小喬木,減少陽光直射室內、降低建築物的熱負荷。 圖/高雄市工務局提供
 

 

 

免計入樓地板面積、建蔽率

 

辦法中首創建物的向陽面可將陽台外推三公尺,突破中央「建築技術規則」陽台深度只能二公尺的限制,這些「景觀陽台」可種植喬木,除有打造「垂直森林」的綠美化效果,也可減少陽光直射室內、降低室內空調用電,最大誘因是可免計入樓地板面積及建蔽率,也獲得建商響應。

 

高雄60多棟大樓 取得使用執照

 

據統計,三年多來吸引六百卅一個建案案提出興建高雄厝申請,高雄市府已核准一百多棟「高雄厝」的大樓建照,六十多棟取得使用執照。

不過,內政部對這項創舉一直有意見。據了解,營建署參加協調會時都持反對意見,後來高市府向內政部前部長李鴻源說明,並協調兩年,行政院才准予備查。

建築業者表示,這兩年建商看上這項優惠,且建築綠化的外觀討喜,紛紛推出名為高雄厝的產品,也引起台中等縣市跟進,但內政部地政司認為景觀陽台不得登記為「陽台」,其他縣市想跟進,相關法規一律「擱淺」。高市府則認為,行政院既已同意備查,地政司無權不給登記為陽台。

花敬群表示,高雄市執行「高雄厝」計畫已好幾年,內政部希望在衝擊最小方式下處理,盼高市府同意做一些調整,把虛坪降到最低,其他的規畫,內政部都尊重。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5886/3247906

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2018-04-07 00:44:46經濟日報 記者陳美玲/台北報導
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今年前兩月住宅建照核發量增加三成,房市表現似有好轉跡象,但房產專家提醒,今年「雨遮、屋簷不登記不計價」新制上路,民眾購買預售屋時,不能只看公設比,還得把附屬建物坪數大小納入考量,或單純比較主建物面積來選購。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,以目前在線銷售的新案來說,已出現握有舊制(雨遮可登記不計價)建照的建案,將價格回灌至總價的情形;今年新制上路後,民眾買預售屋更不能只看公設比,還得把附屬建物坪數大小納入考量,因為「公設比相對低」的房子,可能陽台、雨遮做得很大,室內面積不見得較多。

何世昌指出,民眾買房時也可直接檢視建築物模型或3D透視圖的雨遮屋簷大小,對照建商提供的主建物、附屬建物、公設坪數內容,查看有無嚴重灌水情形,或單純比較主建物面積來選購。

何世昌強調,新制上路後,市場免不了需要一段適應期,消費者若要知道欲購買的建案是舊建照或是新建照,除了詢問案場銷售人員之外,也可以上「全國建築執照存根查詢」,若七碼建照中前三碼為106XXXX,106代表民國年度、即為舊建照,若是為107就是新建照,雨遮屋簷屬於不登記不計價,先為自身權益把關。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5887/3072907

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2018-03-18

〔記者徐義平/台北報導〕因應雨遮及屋簷不計價、不登記新制上路,內政部地政司修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,應記載事項部分,加註二○一八年以後申請建照案,屋簷與雨遮不辦理測繪與登記;除了主建物、附屬建物之外,共有部分增列自行增設停車位欄目、且總面積須逐項填載明確;接通自來水、電力、預售屋基地範圍內天然氣管線等費用,應由賣方負擔。

  • 因應雨遮及屋簷不計價、不登記新制上路,內政部地政司修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」。圖為俗稱「天溝」的雨遮溝槽。(資料照,記者周彥妤攝)

    因應雨遮及屋簷不計價、不登記新制上路,內政部地政司修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」。圖為俗稱「天溝」的雨遮溝槽。(資料照,記者周彥妤攝)

至於不得記載事項,附屬建物除陽台外,其餘項目不得約定買賣價格,也不得在合約內註明天然氣瓦斯管線費與其他相關費用須由買方負擔。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,實坪制或內政部擬實施的主建物加陽台當成房屋單價計算分母的「類實坪制」,首先是為了接軌「地籍測量實施規則」新規定的屋簷及雨遮不計價、不計坪,也是為了回應虛坪灌入房價的問題。

現行計價「一國三制」 易造成混淆

他指出,批評者一直認為,會出現不同完工登記時間產生不同計算標準,出現「計坪計價」、「計坪不計價」、「不計坪不計價」的一國三制問題;以這個案例來看,即便同一個建案,但價格可任意拆算又不加備註,的確容易產生混淆。

黃舒衛指出,以往實價登錄價格,爭議最多的就是用車位面積、型式、價格之間的差異,可操作出不同的單價,但影響幅度有限;如果連建物面積怎麼拆、公設加不加、車位車道可不可以分別計價等,都是自由心證,難免造成市場資訊混亂,甚至被有心人利用。

黃舒衛又表示,要接軌國際習慣,首先是要先制度化統一過去的計算標準,或以增加備註資訊的方式揭露拆算方式。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1184888

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【好房網雜誌2018年3月號】

今年元旦起雨遮新制上路,但舊建物坪數登記方式仍維持原樣,形成一國三制,購屋人宜謹慎精算,以免讓小小雨遮吃掉你一整年辛勤打拼的成果。VR

撰文:Angela 圖片:《好房網》資料庫

為了有個安身立命的棲身之所,不少人費盡一生努力,然而有些看似不實用的公設,往往輕輕鬆鬆吃掉你辛勤打拼一整年的積蓄,到底何謂雨遮?雨遮新制規範為何?購屋人又有哪些事項該注意,本文一一報你知。

買屋賣屋新挑戰 一次搞懂雨遮和坪數登記

雨遮新制元旦上路 登記規則一國三制

根據內政部《建築技術規則》建築設計施工篇規定,雨遮為外牆窗戶或開口上緣距離不超過50公分的構造物,其範圍自窗戶或開口兩側外緣向外起算最多各50公分,得免計入該層樓地板面積,超過50公分就不納入測繪登記。

群義房屋地政士聯合事務所地政士謝正男指出,雨遮及屋簷主要設置在窗戶上方,具有遮陽、擋雨、防止火苗往上延燒等功能,過去原是可登記的附屬建物之一,但部分建商刻意將雨遮擴大,導致建物虛坪越來越多,造成「花大錢買雨遮給鳥站」的負面刻板印象。

有鑑於此,內政部於2011年五月一日修正《地籍測量實施規則》,預售屋的雨遮和屋簷採取「可登記、不予計價」的折衷措施,不料修法通過後,卻形成新成屋雨遮依然可登記、可計價的弔詭狀況。

內政部地政司副司長王成機表示,因雨遮和屋簷未具有構造、使用上的獨立性,也無外部阻隔性,且都不屬於當層的樓地板,無法作為實際生活滯留所用,納入測繪登記和交易計價,恐增加消費者負擔。

為改善雨遮造成建物虛坪問題、減少買賣糾紛,今年元旦起取得建照的建物,雨遮及屋簷不再辦理測繪登記。然而政府的良善美意,卻造成雨遮登記與計價一國三制的混亂現象。天時地利不動產顧問總經理張欣民認為,新制雨遮規範上路後,房市將出現「公設比變高」、「單價變高」、「房屋銷售難度增高」的「三高」情況,在興建房屋成本不變的情況下,少了雨遮坪數可銷售,自然拉高單坪售價,亦會提高售屋難度。

坪數登記有玄機 公設比非唯一參考指標

究竟建物坪數如何登記?根據建築法規規範,主建物專指室內面積,包括客廳、餐廳、廚房、臥室、書房和浴室等,但須注意,其測量範圍始自外牆外緣,共用牆則以牆壁中心點計算。部分早期興建的公寓,會將梯廳或地下室等公共空間也納入主建物登記範圍。

附屬建物指的則是與主建物相連之構造物,包括陽台、雨遮、屋簷、花台、露台、裝飾牆、植栽槽……等,但在今年元旦以前,僅有陽台、雨遮、屋簷三種可計入坪數。

一般消費者判斷房屋室內坪數是否實在,多半參考公設比高低,事實上,公設比的計算是以共有部分面積除以房屋總面積,包括陽台、雨遮等附屬建物也會列入分母計算,一旦分母變大,自然產生低公設比的假象。

舉例來說,假設房屋面積60坪,大公加小公的共有部分占18坪,雨遮占2.5坪,若不計算雨遮其公設比為30%,反之若計算雨遮,公設比反而降為28.8%。由於雨遮計坪會降低公設比,消費者在選屋上,不能盡信公設比,要比較主建物面積與附屬建物面積多寡,才能真正了解實際可使用面積有多少。

早期建物公設比平均落在20%上下,但自2005年七月一日後,由於《建築技術規則》修正第九十五條內容,八樓(含)以上的新請照大樓推案,應設置至少兩座逃生梯,因此現今公設比大多在30%以上。

秒懂附屬建物

01雨遮

設於窗戶或冷氣孔上方,距窗戶或開口上緣不超過50公分,自窗戶或開口兩側外緣向外起算最多50公分。

買屋賣屋新挑戰 一次搞懂雨遮和坪數登記

02屋簷

泛指斜屋頂牆面突出部分,平屋頂突出部分也稱為屋簷,可突出於建築物外牆中心線1.5公尺,用以阻擋雨水。

03陽台

上方有遮蓋物之平台,功能之一為逃生避難,深度可至2.5公尺,每層陽台面積不超過當層樓地板面積10%。

買屋賣屋新挑戰 一次搞懂雨遮和坪數登記

04露台

上方無遮蓋物之平台,可歸為附屬建物或公設,因建物退縮產生之露台若無公共走道通達,可約定專用。

05平台

除歸屬公設之屋頂平台外,地面層位於陽台直下方之區域亦屬平台,現況多設置小花圃,或約定當層住戶專用。

06花台

突出於大樓牆面之外,用於種植植物、人無法站立的部分,可兼具隱藏冷氣主機之功能,現況不可登載坪數。

雨遮登記一國三制

預售

登記計價

2011
5月

登記不可計價

2018
1月

不可登記不可計價

新成

登記計價

登記計價

不可登記不可計價

註:依建照申請時間判定

停車位亦屬公設 法定車位不可單獨移轉

同樣被歸類為公設之一的停車位,也是民眾在購屋時容易引起爭議的項目。依法,大樓停車位可分為法定停車位、增設停車位與獎勵停車位三類。

第一類須登記為公共設施,且無獨立權狀,謝正男提醒,法定停車位僅能在登記權狀中加註車位坪數和編號,不得與建築物分開買賣,若要單獨移轉,也僅能賣給同社區住戶,不能想賣誰就賣誰,是最容易因疏忽而引起買賣爭議的車位類型。

第二類為增設停車位,此種車位可登記為公共設施或獨立產權,若車位有獨立出入口,明顯與法定停車位有區隔,則可登記為獨立產權,買方不限定須為同社區住戶。第三類獎勵停車位乃是政府為鼓勵建商增設停車位,提供給大眾使用而規範,可登記為公共設施或擁有獨立產權,並可單獨出售。

雨遮新制上路後 計坪不計價物件最划算

過去,由於雨遮登記為附屬建物,若遇到採取舊制的物件,假設雨遮並未計算在附屬建物中,公設比又低,才意味著虛坪少;反之,若雨遮登記坪數,則須了解是否計價,根據法規規範,2011年五月以前的建物雨遮都採計坪計價。

地政士全國聯合會榮譽理事長王進祥表示,若賣方取得當時雨遮有計價,下一手買方想以雨遮不計價購買難度頗高,但可適度要求減價。若是2011年五月一日以後的預售屋,因雨遮計坪不計價,購屋人可依「賣方當時已採雨遮不計價取得」,合理爭取雨遮不計價購買。

儘管雨遮新制上路,並不代表目前市面上所有預售案皆採雨遮不計價、不可登記,謝正男提醒,有意購買預售屋的購屋人,第一步要先問接待中心的銷售人員:「建案的建造執照是2017年還是2018年申請的?」若是前者,雨遮和屋簷採「可登記、不計價」,若是後者,雨遮和屋簷就是「不登記、不計價」。

同理,今年購買新成屋建案者,若建案的建造執照是在2017年(含)以前申請,雨遮和屋簷仍採「可登記、不計價」;如果買的是中古屋,那就是雨遮和屋簷適用「可登記、可計價」的規定。謝正男強調,搞懂這些附屬建物的登記、計價規定,不但可以增加房價的殺價談判籌碼,也能避免被銷售人員或建商隨便呼攏過去。

以往由於雨遮並不計入容積內,有少數建商為了灌水坪數,刻意將雨遮做大,乍看之下,雨遮如同環繞在建築周邊的土星環,不僅造成虛坪增加,也引發消費爭議。新制上路後,預售屋和新成屋的雨遮則可能越蓋越小,甚至可不蓋就不蓋,以往的土星環雨遮物件勢必受到排擠,房價恐有下修趨勢。

買屋賣屋新挑戰 一次搞懂雨遮和坪數登記

此外,許多購屋人對於陽台、露台與平台定義經常混淆,一般來說,陽台是指有遮蓋物的平台,露台是無遮蓋物的平台,除了屋頂有平台,地面層位於陽台直下方之區域亦屬平台,許多人會拿來設置小花圃,或約定當層住戶專用。值得留意的是,露台雖不計入權狀,但房屋銷售時仍會計價,訂價通常是正常房價的三分之一;至於陽台則是房子的基本配備,算在附屬建物內,因此陽台的價格就與房價一樣。

為了提供民眾更透明的資訊,內政部正著手規畫在實價登錄網中增加揭露附屬建物面積明細等資料,以利民眾查詢。

原文網址https://news.housefun.com.tw/news/article/146954190338.html

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2018-03-02 23:40:15聯合報 記者潘姿羽/台北報導
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內政部預告修法,未來屋簷、雨遮不可登記面積的新制應主動揭露。 圖/聯合報系資料照...
內政部預告修法,未來屋簷、雨遮不可登記面積的新制應主動揭露。 圖/聯合報系資料照片
 

預售屋買賣朝實坪制再邁一步,內政部即日起預告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項部分規定修正草案」,若適用屋簷、雨遮不可登記面積的新制應主動揭露,最快今年下半年施行。 內政部去年一月修正發布地籍測量實施規則,主要變革就是將「屋簷、雨遮」得以附屬建物測量登記的規定刪除,不再辦理登記;經過近一年的過度期後,今年一月一日新制全面上路,屋簷、雨遮不再納入登記坪數、自然也不得計價。

若以建物測繪登記新制上路時間、今年一月一日為分界,在這之前已申請建照的預售案,屋簷、雨遮可登記,但不計價,而今年起申請建造執照的預售案不可登記、也不能計價。

考量消費者購屋時,並不了解登記制度的變革,無從捍衛權益;內政部年初已著手研修預售屋買賣定型化契約的應記載及不得記載事項,修正重點就是凸顯屋簷、雨遮部分適用新制或舊制,修正草案已進入預告階段。

修正草案中規定應記載事項新增附屬建物面積部分,應加註中華民國一○七年一月一日以後申請建造執照者,其屋簷及雨遮部分,地政機關不辦理測繪及登記;也規定附屬建物除陽台外,其餘項目不得計入買賣價格。

地政司司長王靚琇說,建物測繪登記新制已經上路,搭配修正預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項後,可讓消費者更明瞭自身權益;草案四月底預告結束後,須送行政院消保處審查,最快下半年公告施行。

內政部表示,未來若縣市政府查核發現建商或經紀業者未遵守公告修訂新規定,可要求限期改正,未改正將處以三至卅萬元罰鍰,再不改正,則加重處五至五十萬元罰鍰。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5886/3009369

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2018-02-05記者徐義平/專題報導

實價登錄上路超過5年,累積揭露近200萬筆資料,但仍有不足之處。近年內政部研擬更精進實價制度,包括實價即時登錄、預售屋買賣30天內登錄、屋主自租房地產租金也要一併揭露等新措施;不過,最快上路的應是揭露坪數細微化,也就是外界俗稱的「實坪揭露」。

  • 今年住宅新政,包括實價即時登錄、預售屋買賣30天內登錄、屋主自租房地產租金也要一併揭露等新措施。(記者徐義平攝)

    今年住宅新政,包括實價即時登錄、預售屋買賣30天內登錄、屋主自租房地產租金也要一併揭露等新措施。(記者徐義平攝)

主建物加附屬建物 實用坪數價格

內政部地政司副司長王成機表示,今年已經上路的新政,包括取得建照的建案「雨遮」、「屋簷」等已不登記不計價,以及建物地下層測繪邊界從過往的牆壁外緣側輛改以竣工平面圖所載面積範圍(牆壁中心)為界。

此外,針對現行已揭露的實價資訊進行坪數資訊分類,包括增加揭露「附屬建物的面積明細」、「主建物面積占建物移轉總面積的比例」及「主建物加陽臺面積單價」等,讓實價網成為名符其實的「實價」,一改過往含公設的「虛坪」實價,這項實價變革預計上半年有機會上路。

不過,房地產業者認為,若未來揭露只有主建物加附屬建物的單價,粗估該欄目單價平均會較含公設的單價高出至少3成。

內政部政務次長花敬群表示,增加該欄目是為了讓實價網成為名符其實的「實用坪數價格」資訊網,但該政策僅限實價登錄上的資訊,並非直接適用在移轉登記制度上,因此不會如外傳的「實坪制」正式上路。

權狀坪數打7折攤提 推估單價高3成

目前移轉登記制度的權狀總面積,包括主建物、附屬建物、車位以及公設等坪數加總,現行實價揭露中的單價,則是上述所有坪數加總攤提總價;未來將增設僅主建物、附屬建物加總後攤提總價,得出的每坪單價,將更接近真實可使用坪數的單價。目前得知,內政部將推估該項拆算標準,預計會以權狀坪數平均打7折的方式攤提總價。

舉例來說,總價1,000萬元買進不含車位的40坪住宅(假設公設10坪),現行的實價揭露制度是1千萬除以40坪,每坪約25萬元;未來除了續揭露含公設的單價外,也會提供1,000萬元除以30坪(主建物+附屬建物)、每坪約33.3萬元的「趨近於實用坪數的單價」。

實價揭露更透明 選擇使用價值高物件

花敬群指出,目前正在研究實價網新型態的揭露方式,將由現行的含公設單價,另外增加「主建物+附屬建物」的單價,若車位可獨立拆算,也會增加車位價格的欄目,預計最快明年第1季實價網便可增加該欄目。

他說明,增加這項欄目,除了讓民眾更了解各類型登記方式的真實價格,也讓民眾進一步了解購屋價格會花在哪些地方,讓實價揭露制度更完整及透明。

瑞普萊坊場研究部副總監黃舒衛表示,這項產權透明化的改革可解決長久以來大家對房價遭公設灌水的疑慮,買方在預算固定的前提下,勢必會優先選擇使用價值高的物件。不過,高公設比的建物、社區,只要能表現出設施的必要性、獨特性,符合自用需求、對價格有支撐,不見得有行無市。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,該項變革的確可讓實價揭露資訊更加多元,但台灣建物移轉登錄制度相對複雜,究竟該怎麼拆算才算合理,也需要多加思考。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/weeklybiz/paper/1174576

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2018-01-26 14:39:07聯合晚報 記者游智文/台北報導
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北市推陽台補登服務,但估價師說,若短期沒有賣房或都更需求,就不用急著去補登陽台。...
北市推陽台補登服務,但估價師說,若短期沒有賣房或都更需求,就不用急著去補登陽台。 聯合報系資料照
 

 

台北市今年推出陽台補登新服務,只要有屋主申請陽台補登,將主動通知樓上樓下鄰居一起補登。估價師說,政府主動通知,算是德政一椿,但如果房子沒有要賣,或是沒有要都更重建,陽台面積特別大的,就不用急著去補登陽台。

高源不動產估價師事務所陳所長碧源說,主要是申請補登後,陽台面積超過主建物面積8分之1的話,每年房屋稅就會跟著增加。他自己有一間公寓,就是因為這個原因,遲遲不想去辦陽台補登。

台北市在1973年才有法令明文規定陽台可以登記為附屬建物,因此1973年以前登記的建物很多不含陽台面積,甚至1973年後使用執照竣工圖也大多未註記陽台,現今仍有不少建物登記面積未包含陽台。

建物測量+登記/補登一次搞定

為保障民眾權益、方便民眾補登,台北市自本月起推出建物陽台補登主動通知新服務,只要同一棟樓有住戶申請補登,地政局就會通知同棟其他樓層尚未補登陽台的住戶,一起來補登。

地政局表示,民眾接獲通知,可填妥資料申請建物測量,送測量案件時只要檢附相關資料即可一次搞定。

北市推陽台補登服務,但估價師說,若短期沒有賣房或都更需求,就不用急著去補登陽台。...
北市推陽台補登服務,但估價師說,若短期沒有賣房或都更需求,就不用急著去補登陽台。 聯合報系資料照
 

 

陳碧源說,我國不動產買賣計價是採產權登記面積計價法,也就是產權面積×建物單價=總價,陽台補登後, 產權面積增加,房價也增加,一般而言,以陽台面積乘以建坪單價,就是可以增價的金額。

他說,如果要賣房子,少了陽台面積,在台北市可能會少賣一兩百萬,甚至更高,都更也相同,陽台有登記,產權面積變多,價值會增加。沒去申請的,產權面積較少,產權價值就較低。因為都更是看更新前後價值的,所以沒有補登就會吃虧。

也因此,雖然陽台補登記很早就有了,但是台北市同棟申辦,主動通知其他住戶的做法,算是德政,可提醒不少不知自己房子陽台未登記的民眾,可以補登。

陳碧源表示,如果要賣屋,都更或老危建物重建,建議去申請補登,如果有前後陽台的,權狀面積可增加不少,可以賣更多錢,但如果沒有處分變現需求的人,就不要急著去申請陽台補登。

因為只要申請,現行房屋稅是陽台外緣2公尺內及面積8分之1內不計入建築面積,但是超過就要反映在房屋稅上,特別是有前後陽台的,陽台面積往往超過主建物加公設面積的8分之1,這時超出的8分之1的面積,就會使房屋稅增加。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5886/2951518

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2018-01-26 10:42經濟日報 記者游智文╱即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

台北市今年推出陽台補登新服務,只要有屋主申請陽台補登,將主動通知樓上樓下鄰居一起補登。估價師說,政府主動通知,算是德政一椿,但如果房子沒有要賣,或是沒有要都更重建,陽台面積特別大的,就不用急著去補登陽台。

 

高源不動產估價師事務所陳所長碧源說,主要是申請補登後,陽台面積超過主建物面積8分之1的話,每年房屋稅就會跟著增加。他自己有一間公寓,就是因為這個原因,遲遲不想去辦陽台補登。

台北市在1973年才有法令明文規定陽台可以登記為附屬建物,因此1973年以前登記的建物很多不含陽臺面積,甚至1973年後使用執照竣工圖也大多未註記陽台, 現今仍有不少建物登記面積未包含陽台。

為保障民眾權益、方便民眾補登,台北市自本月起推出建物陽台補登主動通知新服務,只要同一棟樓有住戶申請補登,地政局就會通知同棟其他樓層尚未補登陽台的住戶,一起來補登。

地政局表示,民眾接獲通知,可填妥資料申請建物測量;過去民眾在測量完成後需先到地政事務所領取建物測量成果圖,然再連同成果圖另送登記案,需往返地所四趟,現在民眾送測量案件時只要檢附相關資料即可一併辦理登記,一次搞定。

陳碧源說,我國不動產買賣計價是採產權登記面積計價法,也就是產權面積×建物單價=總價,陽台補登之後, 產權面積增加,房子總價也會增加,一般而言,以陽台面積乘以建坪單價,就是可以增價的金額。

他說,如果要賣房子,少了陽台面積,在台北市可能會少賣一兩百萬,甚至更高,都更也相同,陽台有登記,產權面積變多,價值會增加。沒去申請的,產權面積較少,產權價值就較低。因為都更是看更新前後價值的,所以沒有補登就會吃虧。

也因此,雖然陽台補登記很早就有了,但是台北市同棟申辦,主動通知其他住戶的做法,算是德政,可提醒不少不知自己房子陽台未登記的民眾,可以補登。

陳碧源表示,如果要賣屋,都更或老危建物重建,建議去申請補登,如果有前後陽台的,權狀面積可增加不少,可以賣更多錢,但如果沒有處分變現或都更或老危屋重建的人,就不要急著去申請陽台補登。

因為只要申請,現行房屋稅是陽台外緣2公尺內及面積8分之1內不計入建築面積,不會增加房屋稅。但是超過就要加計價值並且反映在房屋稅上。而1980年以前的未登記陽台建物,特別是有前後陽台的,陽台面積往往會超過主建物加公設面積的8分之1,這時超出的8分之1的面積,就會使得房屋稅就會增加。

原文網址:https://udn.com/news/story/7243/2951101?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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網路地產王/ 2018.01.23 13:19

揭露雨遮登記適用新舊制 買賣契約看分明

 

網路地產王/綜合報導】內政部舉行例行記者會,地政司副司長王成機說明建物測繪登記新制,以2018年1月1日為分界,未來屋簷雨遮不再辦理測量登記,由於新制不溯及既往,中古屋、成屋或2018年以前登記的,還是存在屋簷、雨遮的登記面積。而建物地下層也改以牆壁中心為界辦理測量登記面積,以健全測量登記制度,減少市場誤導及買賣糾紛,維護消費者的權益。

為落實預售屋屋簷、雨遮不登記不計價,未來新屋的登記資料上,附屬建物不會再出現屋簷、雨遮,權狀也不會有屋簷和雨遮的登記面積。內政部同步研議配套措施,著手修正預售屋定型化契約應記載及不得記載事項,預計今年上半年可出爐,屆時業者應明確告知消費者是否適用登記新制,落實資訊透明。

由於消費者多半沒辦法看到建造執照,無從確認建案適用新制還是舊制、坪數有無被虛坪灌水。因此王成機表示,去年就開始針對預售屋的買賣定型化契約應記載和不得記載事項,要求屋簷、雨遮不納入登記,也要求業者要在不動產說明書內做說明,新制以後的屋簷雨遮不納入計算,讓民眾更清楚。

王成機說明,擬於應記載及不得記載事項中,提供勾選或註記項目,註明此建案是否申請建照時間是位於2018年1月1日之後;同時也會加強輔導不動產經紀業者依規定說明、提供不動產說明書,確保買賣雙方權益。為避免建商假裝在今年1月1日以前申請建照,將雨遮納入坪數登記的情況,應以不動產的移轉買賣以登記機關登記的資料為準,民眾到地政機關都可查詢到資料。

現行的預售屋定型化契約不得記載事項已規定,附屬建物除陽台外,其餘項目不得計入買賣價格;王成機表示,新版修正發布後,可進一步落實不登記、不計價,若縣市政府查核發現建商或經紀業者未遵守公告修訂新規定,可要求限期改正,未改正將處以三至30萬元罰鍰,再不改正,則加重處五至50萬元罰鍰。

此外,內政部也規劃於不動產交易實價查詢服務網中,增加揭露「附屬建物的面積明細」、「主建物面積占建物移轉總面積的比例」及「主建物加陽台面積單價」等相關資訊,而這次新制還有另一個修正重點,原本建物地下層以牆壁外緣為界辦理測量登記面積,新制修改為以牆壁中心為界來測量,以健全測量登記制度,逐步與國際制度接軌。

原文網址:https://n.yam.com/Article/20180123921132

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2018/01/21 16:29

今年元旦上路的建物測繪登記新制,不只是雨遮不登記不計價,其中建物地下層在辦理測量登記面積時,也改以「牆壁中心」為界,不再是舊制的牆壁外緣。不過,專家指出,此新制是以今年申請建照的新建物才適用。
 
內政部地政司副司長王成機表示,建物的地下室因為施工方法的緣故,連續壁厚度少則20公分,多則1公尺,不但難以測量,由於無法實際使用,計入面積也不合理,因此改以改以竣工平面圖的面積範圍,也就是牆壁中心為界。
 
內政部指出,考量都市更新事業推動安定性,避免影響計劃或興建中建物,因此1月1日起申請建造執照的新建物才適用新規定。
 
至於地面層以上,配合《公寓大廈管理條例》,仍維持以牆壁外緣為界,王成機表示暫不修改,目前也沒有修訂時間表。(崔雅慧/台北報導)

原文網址:https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20180121/1280358/

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好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

雨遮、屋簷不登記在元旦上路,這也稱為「建物測繪登記新制」,法源依據是「地籍測量實施規則」。內政部在2017年1月9日修正發布「地籍測量實施規則」,並在今年元旦實行,其中,在地下室測量登記的部分,改為牆壁中心為測量點,但換句話說,過往從牆壁外緣(擋土牆那一側)開始計算面積,讓建商偷了不少地下室的坪數。

▼地下室面積測量,由原本牆壁邊緣改為從牆心測量,可以減少建商「偷坪數」。(好房網News記者陳韋帆攝影)

停車場情境。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

內政部地政司副司長王成機指出,原本建物地下層以牆壁外緣為界,辦理測量登記面積,但因該面積範圍無法實際使用,顯不合理,因此新制修改為以竣工平面圖所載面積範圍(牆壁中心)為界,進行登記測量。

不過,為何是地下層進行測量修正?而一般地面上的建物,又是如何測量?台北大學不動產與城鄉環境學系講師黃志偉就說,「地籍測量實施規則」273條之中,幾年前已經修正為建物外牆由牆心進行計算,但當時並沒修改到地下室的部分。

黃志偉指出,換句話說,這些年建商的確在地下室停車場「偷了不少坪數」,積少成多,而一般民眾幾乎都不瞭解如何登記測量及如何換算公設等專業問題,因此衍生出許多房地產的交易糾紛。

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2018/01/18 15:11

 

這是真的!如果接到台北市的地政事務所公文,通知你補登陽台,這是台北市地政局2018年的新服務,不是詐騙。2018年起,只要你的鄰居有去辦理陽台補登,台北市的地政事務所就會以掛號方式郵寄公文通知你也去補登。
 
今年起,台北市各地政事務所只要有受理陽台補登的測量案件,辦理完畢後就會主動寄公文給同棟其他樓層尚未補登陽台的所有權人。並且將程序合併,只要一併檢附所需的登記申請書、建物所有權狀、登記清冊等資料,就可以一次搞定,不必像以前一樣來回跑4趟。
 
台北市地政局李得全表示,1973年以前由於登記法規不完備,建物的竣工圖即使有標註「陽台」2字,也未必有登記;1973年以後,有實質陽台但竣工圖沒有「陽台」2字,登記機關也無法登記,導致建物所有權人在買賣或參與都更時,權益受損。
 
以地政局測繪科吳科長在民生社區的住宅為例,是1973年的4樓公寓,由於面寬夠寬,前後都有陽台且有一定深度,陽台補登後權狀坪數增加有4坪之多。
 
古亭地政事務所長楊明玉提醒,只要是1973年以前領有使用執照,且竣工圖「有」註記「陽台」字樣的合法建物,或1973年以後領有使用執照,但竣工圖「無」註記「陽台」字樣的合法建物,都可以來申請陽台補登,不限日期。
 
古亭地政所廖課長表示,極少數可能早年測繪時,陽台未被標示,而是被併入主建物面積,陽台補登後反而主建物面積變小,因此不會強迫民眾一定要補登。廖課長也預估,由於面積增加,房屋稅的稅基應該也會增加。(崔雅慧/台北報導)

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2018-01-18 13:14中央社 台北18日電
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台北市政府今天宣布4項地政新政策,在主動通知陽台補登部分,地政局評估,補登後建物面積增1至2坪,可提高房屋買賣價金和都更權益,赴地政事務所就可申請,需繳相關規費。

地政局召開記者會發布今年推動4項新政策,包含都更建物測量預審、主動通知陽台補登、社區不動產諮詢服務、地政雲2.0新增服務。

台北市政府地政局長李得全說,地政雲未來變成單一入口,功能增多,後續推出3.0版,至於社區不動產諮詢服務,從試辦期間11個據點增加至30個,並和鄰里合作,會持續擴點。

李得全表示,各地政事務所今年起開始受理實施者申請都市更新建物第一次測量預審,透過預先審查制度,協助實施者提前掌握建物測繪登記面積,可節省都更作業時程約6個月。

至於攸關民眾權益的陽台補登部分,李得全說,台北市從民國62年規定陽台可登記為附屬建物,但仍出現62年之後領有使用執照建物,竣工圖未註記陽台,且62年前登記建物大部分沒包含陽台,演變至今,許多建物登記面積未含陽台。

李得全表示,陽台補登需由建物所有權人自行申請,今年起,地政事務所只要受理民眾申請,會主動發文通知同棟未補登陽台的所有權人,過去申請案件,行政時間冗長,透過地政局主動通知,可節省民眾時間,也能保障建物所有權人權益。

古亭地政事務所主任楊明玉解釋,補登陽台後,可增加房屋買賣價金,未來參與都更也可提升計算權益,補登後建物面積可增加1到2坪,像一棟62年領得使用執照的民生社區舊公寓2樓,因有前、後陽台,補登後增加面積近4坪。

她說,所有權人只要持身分證明文件和建物所有權狀,到鄰近地政事務所就可辦理,預收測量規費新台幣1000元和登記費,若自住民眾擔心補登陽台會增加房屋稅,接獲通知後也可不申請,補登陽台採任意登記制。

原文網址:https://udn.com/news/story/7323/2936591

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2018-01-18 12:05經濟日報 記者潘姿羽╱即時報導
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為落實預售屋屋簷、雨遮不登記不計價,內政部同步研議配套措施,著手修正預售屋定型化契約應記載及不得記載事項,預計今年上半年可出爐,屆時業者應明確告知消費者是否適用登記新制,落實資訊透明。

若以建物測繪登記新制上路時間、2018年1月1日為分界,意即在這之前已申請建照的預售案,屋簷、雨遮可登記,但不計價,而今年起申請建造執照的預售案,則不可登記、也不能計價。

但因消費者多半沒辦法看到建造執照,無從確認建案適用新制還是舊制、坪數有無被虛坪灌水;因此內政部地政司副司長王成機表示,正著手研修預售屋的應記載及不得記載事項,且修正重點就是突顯屋簷、雨遮部份適用新制或舊制。

王成機說明,擬於應記載及不得記載事項中,提供勾選或註記項目,註明此建案是否申請建照時間是位於2018年1月1日之後;同時也會加強輔導不動產經紀業者依規定說明、提供不動產說明書,確保買賣雙方權益。

現行的預售屋定型化契約不得記載事項已規定,附屬建物除陽台外,其餘項目不得計入買賣價格;王成機表示,新版修正發布後,可進一步落實不登記、不計價,若縣市政府查核發現建商或經紀業者未遵守公告修訂新規定,可要求限期改正,未改正將處以三至30萬元罰鍰,再不改正,則加重處五至50萬元罰鍰。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2936544?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2018/01/17 10:54

台北一處建物的雨遮特寫。資料照片

內政部今天提醒,建物測繪登記新制今年1月1日已經上路,屋簷、雨遮不再辦理測量登記,建物地下層也改以牆壁中心為界辦理測量登記面積,減少市場誤導和買賣糾紛,不過,新制不溯及既往,在今年1月1日前已申請建造執照,或是已將都更送件者,都可以適用舊規定。

原《地籍測量實施規則》規定,屋簷、雨遮可以附屬建物測量登記,但近年有部分建商把建物屋簷、雨遮愈做愈大,使得建物虛坪大增,讓消費者有相對剝奪感,因此內政部去年1月9日就修正發布《地籍測量實施規則》,屋簷、雨遮不再辦理登記。

內政部地政司副司長王成機說明,由於雨遮和屋簷未具有構造、使用上的獨立性,也沒有外部的阻隔性,且都不屬於當層的樓地板,無法作為實際生活滯留所用,納入測繪登記和交易計價,易造成消費者負擔。

除了屋簷和雨遮不再辦理登記之外,王成機說,此次新制還有另一個修正重點,原本建物地下層(室)是以牆壁外緣為界辦理測量登記面積,但每棟房屋地下室的牆壁厚度不同,且無法實際使用,納入登記顯不合理,現改以牆壁中心為界。

王成機說,為讓民眾和產業界有充分的時間因應,新制不溯及既往,不會影響已經完成產權登記的原有建物,且在今年1月1日前以申請建造執照或已將都更案申請送件,得適用舊規定。

內政部提醒民眾,在進行房屋交易時,應了解房屋所適用的登記規定,注意建物登記面積資訊,並要求不動產經濟業者依規定提供不動產說明書。另內政部也規劃在不動產交易實價查詢服務網中,增加揭露「附屬建物的面積明細」、「主建物面積占建物移轉總面積的比例」以及「主建物加陽台面積單價」等相關資訊,提供民眾更透明、完整的交易實價登錄資訊。(余祥/台北報導)

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20180117/1280164/

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2018-01-16 16:08經濟日報 記者游智文╱即時報導
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台北的屋齡36年以上的老舊公寓,因為早期登記制度的原因,部分可能出現陽台面積未登記的現象,雖然使用的空間不變,但若是遇到都更或者轉售需求時,陽台補登後可以讓面積反應實際坪數,進而反應實際的房產價格,台北市今年則推動新政「陽台補登」一起來,若有屋主今年申請陽台補登,將主動通知樓上樓下的鄰居一起來補登。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,陽台補登大概在10年前曾掀起一波風潮,當時房地產已經經歷一波漲幅,台北市的公寓價格上漲,有些人會透過陽台補登增加房屋的坪數與價格。

不過,屋主若自住沒有出售或參與都更的需求,陽台即使未登記也不會造成使用上的不便,因此部分屋主並未刻意主動去申請補登,若以台北市公寓平均房價一坪約50萬元推算,陽台坪數補登後也會反應在房屋的身價上。

2018年台北市的地政新政就有「陽台補登」一起來,今年起北市民眾若是申請陽台補登,主管機關就會主動通知樓上樓下的鄰居一起來補登,而根據內政部不動產資訊平台資料顯示,台北市屋齡40年以上的房子約有26萬戶,雖然無法準確判斷有多少老公寓的陽台未登記,但以總量來看可能還是有相當的數量。

至於陽台登記的相關法規,中央最早有1982年8月12日內政部令發布之「建物測量辦法」,第20條第3款及23條建物竣工平面圖載有陽台、屋簷、雨遮等突出部分者,以其外緣為測繪建物平面圖之邊界,並以附屬建物辦理測量及計算面積。

建議民眾可比對建物測量成果圖與現況是否相符,若發現陽台並未登記,或者陽台並未有測量結果等,都可以進一步向主管機關詢問。

報系資料照
報系資料照

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2932914?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2018/01/15 | 房地產

林憲祥/高雄報導

 中鋼集團旗下子公司中欣開發前鎮住宅開發案,為響應政府新政策,和照顧員工,決定雨遮和屋簷部份不予登記和計價,且準備外售的164戶將於今年9至10月開賣,若含未來橋頭新市鎮住宅開發案,則總戶數達到728間,估計總銷售金額逼近百億元大關。

 

 對於行政院內政部新頒佈的法令規定,有關新的建物開發申請建照,自元旦起,不能再將雨遮和屋簷部份登記在所有權狀內,但不包括舊的申請案。對此,中欣開發為呼應政府的政策,和落實照顧企業員工,董事會決議,仍在興建中的前鎮住宅開發案,決定率先提前配合這項政策的實施。

 對此,中欣開發總經理徐逸治表示,同樣兼任中欣董事的中鋼董事長翁朝棟和總經理劉季剛(中欣董事長),都相當關切這項政策和開發案,特別在董事會中,強烈支持前鎮住宅開發案的雨遮和屋簷部份,都不應登記在購戶的所有權狀內,且不予計價。

 徐逸治指出,照理,中欣前鎮開發案是3、4年前申請的建照,可不受新政策的規範,但為確保勞資和諧,決定提前配合政府新政策,這部份約佔房屋總坪數的2%,未來將會在總價上,做適度的補償和折讓,且將包含外售屋部份。

 對於前鎮住宅銷售方面,徐逸治說,總戶數為386戶,其中員工部份佔222戶,目前已賣出211戶,坪數在42~50坪,預計年底完工,且外售的部份,共有164戶,坪數在77~90坪間,也將在年底完工,預計9至10月份開賣,至於銷售辦法,則還在研議中,但將會參考市場行情,而目前市場反應熱烈。

 徐逸治表示,因前鎮開發案是中欣跨入房地產的首案,深具指標建案,除產品規劃採用樸實好用的建材外,訂價原則強調「同樣的品質,價格比較低,和相同的價格,品質比較高」,且將強化售後服務和延長保護期。且未來的插旗原則,將會考量購買的土地,是否符合員工需求和全齡性質。

 另中欣開發橋頭住宅開發案,共有5棟、342戶,每戶坪數在26~47坪間,現在開始興建,預計108年底完成,合計總戶數為728間,估計總銷售金額逼近百億元。

原文網址:https://ctee.com.tw/news/viewcatenews.aspx?newsid=172744&cateid=fdc

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2018/01/12 出處:財訊趨勢特刊 第 0 期 作者:中時電子報

建商新掛照建案雨遮不登記制度今年元月一日起實施,市場認為該制度是為實施房屋登記實坪制試水溫。中信房屋針對全國有購屋意願的消費者進行調查顯示,有高達8成的民眾贊成房屋登記實坪制。中信房屋副總劉天仁認為,房屋實坪登記制將造成權狀坪數大幅縮水,若要全面實施,不僅造成現有中古屋屋主財產縮水,而且未來房屋所有權狀需重新登記,對地政機關而言,也是極大的工程。

據中信房屋宅指數的調查顯示,有80.8%的民眾贊成房屋登記實坪制,進一步分析贊成與反對的原因,79.5%的有房者認為,「本來公設就是公有,不應算為私有持分」;而反對因素則為「現在的登記方式多且繁,若改變交易秩序大亂」(77.9%)。無房者贊成的原因,也是「本來公設就是公有,不應算為私有持分」最高,佔69.2%,但是持反對意見者,原因則跟有房者不同,高達65.4%持反對意見的原因是「怕影響到房價」。

其實民眾最關心的議題是,如果實施房屋登記實坪制,房價是否會變相漲價?劉天仁表示,按目前房屋登記制度,消費者確實可能買到過多的「虛坪」。以近10年的新成屋觀察,權狀坪數扣除附屬建物及公設後,主建物坪數(實坪)佔權狀坪數在55%-60%,是建商認為的合理範圍;市場上相關比例在50%以下的新成屋,亦不在少數。比照日本、美國等實坪制登記的國家,如果台灣權狀坪數登記2坪,即是實坪制國家約1坪。

劉天仁也指出,大樓產品由於公設比常高達三成以上,使得民眾對實坪計價的想像與渴望大增,認為扣除公設(虛坪)之後的單價才合理,這反映出民眾普遍認為,高房價的壓力沉重,如果把公設的佔比拿掉,單價應該會降低。多數民眾的想像應該是:原本一坪80萬元的房價,公設比佔了33%,所以如果把這33%去除,房價應該會少掉33%,來到一坪53.6萬元的價位。然而,這少掉的33%,也就是建造公共設施的成本,要由誰來負擔呢?5樓的住戶,總得搭電梯或走樓梯,才能夠上到5樓,進出自己的家,如果只算電梯與樓梯的成本,這些成本該由誰來負擔?劉天仁指出,這會成為實施實坪制之前,需要先解決的問題之一。

劉天仁也提醒,實坪制不宜貿然實施,一定要有過渡期和配套措施,把過去的登記方式先釐清,例如老公寓把陽台登記為室內坪數,以室內坪價計價,或者車位登記的方式有很多種等等,都會對實坪制產生干擾;還有,如果要落實實坪制的精神,也要考慮建商起造的時候,公設的造價要由誰來負擔等等?實坪制一旦斷然實施,影響太大,市場一定會大亂,需要從長計議,做好各種配套措施,否則造成全民民怨,後座力恐怕不是一時半刻可以因應的。對的政策方向,配套不做好,不小心實坪計價恐怕變為下一個「一例一休」,不可不慎。

原文網址:http://www.wealth.com.tw/article_in.aspx?nid=13989

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