目前分類:雨遮不計價-實坪登記 (87)

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2018-01-12 10:32:20 經濟日報 記者游智文╱即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

 

雨遮屋簷不登記新制本月上路,有業者說 ,在總價不變下,少了雨遮坪數,每坪單價將會拉高,但專家表示,目前市況,拉高單價購屋人可能就不買單,建商恐得自行吸收,房價可能出現「隱性下跌」。

雨遮與屋簷新制今年元旦上路,依規定,1月1日取得建照的建案,雨遮屋簷一律不能登記坪數,不能計價。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,雖然新制今年上路,但目前市場銷售的建案,建照取得時間點都在去年以前,預估今年推案也大都是可登記坪數的舊照,雖法令規定不得計價,但大部份建案雨遮還是分攤到其他坪數,仍然計價。

何世昌表示,不少消費者認為今年新房子雨遮不登記坪數,沒坪數就沒有計價問題,打算等到新制上路後再買房子,但如果看過一輪建案後,發現建案雨遮還是有計價,恐怕會把購屋計畫再延後,今年房市可能見不到雨遮遞延性買盤出現。

有業者認為,雨遮不能登計後,由於總價不變,在權狀坪數減少下,單價勢必拉高。何世昌認為, 事情未必會如此發展,目前購屋人比較區域行情,主要是看單價,區域行情一坪50萬元,目前消費者只會殺低不會追高。

如果因為雨遮不登記坪數,建案就把單價從一坪50萬元拉高到53萬元,恐將面臨銷售困難,因此更大的可能是,新建案雨遮照做,單價仍不變,但拿雨遮當賣點促銷,如此一來就會出房價隱性下跌。

舉例來說,假如大安區建案去年均價一坪120萬,今年大安區新建案雨遮若通通不計價,成交均價仍是120萬,統計數據上會顯示房價持平。然而,雨遮通常占房屋總坪數5%,由於價格無法轉嫁,大安區今年房價實際上應該是跌了5%。

住商不動產企研室經理徐佳馨也認為,雖然不少代銷與建商認為雨遮新制會造成房價上漲,但目前為買方市場,加上前景不明,業者認為可將減少的坪數轉嫁給買方買單,但事情恐怕「沒那麼簡單」。

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原文網址:https://house.udn.com/house/story/5886/2925955

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2018年01月11日

 

有高達8成民眾渴望實坪制上路,但配套若沒做好恐引民怨。資料照片

 

民眾希望買房能買到「實坪」,根據中信房屋針對全台有購屋意願的消費者進行調查顯示,有高達8成的民眾贊成房屋登記實坪制。雖然民眾普遍樂見實坪制上路,但在房價上是否會變相漲價,也是民眾關心的問題之一。中信房屋副總劉天仁,需要從長計議,實坪制後座力恐怕不是一時半刻可以因應的。
 
根據中信房屋宅指數的調查顯示,有80.8%的民眾贊成房屋登記實坪制,進一步分析贊成與反對的原因,79.5%的有房者認為,「本來公設就是公有,不應算為私有持分」。
 
其實民眾最關心的議題是,如果實施房屋登記實坪制,房價是否會變相漲價?按現行法令,預售屋在2010年起即實施主建物、附屬建物及公設分別計價的作法,但對於消費者而言,由於三者皆需計算「坪數」,因此對房價的影響並不大。

劉天仁認為,未來最有可能的做法,即是中古屋比照預售屋分別計價,至於是否會再加強力道,實施全面性的房屋登記實坪制,劉天仁預估,全面實施不僅現有屋主財產縮水,衝擊太大;對地政機關而言,由於建物必須重新測量及登記,幾乎也是不可能的任務。

劉天仁也提醒,實坪制不宜貿然實施,一定要有過渡期和配套措施,把過去的登記方式先釐清,且要考慮建商起造的時候,公設的造價要由誰來負擔等等?實坪制一旦斷然實施影響太大,市場一定會大亂,需要從長計議,做好各種配套措施,否則造成全民民怨,後座力恐怕不是一時半刻可以因應的。(黃阡阡/台北報導)

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20180111/1276393/rtn/

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全面實行實坪制對房市帶來大衝擊?(本報系資料照片)

 

建築物「雨遮不登記新制」自元旦起上路,市場認為新制已為台灣房市未來走向實坪制鋪路。根據房仲業調查,高達8成有購屋意願的民眾贊成實坪制,業者則提醒應有過度期和配套措施,政府不宜貿然實施實坪制,否則恐怕變成下個「一例一休」,配套若沒做好將引民怨。

根據房仲業者調查,高達80.8%的民眾贊成房屋登記走向實坪制,分析贊成與反對的原因,贊成主要理由為房屋公設不應列入私有持分,而且包括日本、美國等都是實坪制登記的國家。反對因素則為「目前登記方式多且繁複,改變後交易秩序恐大亂」以及「怕影響到房價」。

綜合媒體報導,中信房屋副總經理劉天仁表示,若要全面實施房屋實坪登記制,不僅造成現有中古屋屋主權狀坪數大幅縮水,而且房屋所有權狀未來需重新登記,建物必須重新測量及登記,對地政機關是個極大的工程。劉天仁建議,政府應先釐清過去的登記方式,例如老公寓的陽台空間改以室內坪價計價,以及車位擁有多種登記方式該怎麼處理,否則都會對實坪制產生干擾。

至於對房價影響,第一太平戴維斯則表示,價格是效用的表徵,實坪登記制只是改變計價標準,建商為確保預期利潤,已購置土地可能會在政策實施前搶建,以確保買地時原預估的利益,因此對房價的影響並不大。

(中時電子報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180111005507-260410

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2018-01-11 11:22經濟日報 記者游智文╱即時報導
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雨遮不登記新制今年元旦起實施,市場認為是為實施房屋登記實坪制試水溫。中信房屋針對全國有購屋意願的消費者進行調查,高達八成的民眾贊成房屋登記實坪制。

中信房屋副總劉天仁表示,房屋實坪登記制將造成權狀坪數大幅縮水,若要全面實施,不僅造成現有中古屋屋主財產縮水,未來房屋所有權狀需重新登記,對地政機關而言,也是極大的工程。

根據中信房屋宅指數調查,有80.8%的民眾贊成房屋登記實坪制,進一步分析贊成與反對原因,民眾主要贊成理由為房屋的公設係為公有,不應算私有持分,反對的人則認為若登記改變,交易秩序會大亂、影響到房價。

劉天仁表示,房屋所有權狀包括主建物、附屬建物及共有部份,主建物坪數即目前市場上所稱的實坪;附屬建物則包括雨遮及陽台;另外,共有部份減去停車位,即為公設。

以近10年新成屋觀察,權狀坪數扣除附屬建物及公設後,主建物坪數佔權狀坪數在55%~60%,市場上不少新成屋在50%以下。比照日本、美國等實坪制登記的國家,如果台灣權狀坪數登記2坪,即是實坪制國家約1坪。

劉天仁認為,政府未來最有可能的做法,即是中古屋比照預售屋分別計價。

由於全面實施不僅現有屋主財產縮水,對地政機關而言,由於建物必須重新測量及登記,也幾乎是不可能的任務。劉天仁建議如果要進一步實施實坪制,一定要有過渡期和配套措施,否則實坪計價恐怕變成為下一個「一例一休」。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2923893?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2018/01/10 18:29

雨遮新制上路,元旦起取得建照的新建物,雨遮將不予登記、不予計價,但舊建物依舊雨遮登記及計價,預售案則維持雨遮登記不計價,雖然造成一國三制的混亂狀況,但一般認為雨遮不登記是房地產踏入實坪制的第1步。平台業者統計國外經驗發現,台灣的虛坪是最多的,海外不動產的投資人則通常不必負擔公設的房價。
 
台灣搜房網協理廖士賢表示,全球僅剩中國、香港、台灣的房產交易採公設計價,其餘國家的買賣價格都僅限室內使用面積。包括屋簷、雨遮、陽台、車位等在內,海外置產的買家通常不必負擔公設的房價,而是支付管理費用作為維護之用,也就是所謂的「公設建商化」。
 
在國外陽臺多屬消防空間,不登記亦不計價,屋主在不違反安全的情形下可自由獨享。車位方面,英國、日本的車位可獨立買賣,但數量不多;美國社區會附帶車位,不可單獨買賣,權利會記載於權狀中;泰國的車位建商化,無法單獨交易,先到者先停,數量約社區單位的30~50%不等。
 
廖士賢指出,由於各國的登記和計價多僅限室內面積,車位並不影響物業實際使用的坪數虛實。台灣常見將車位持分若併入銷售坪數計算,例如:房價每坪50萬元,若權狀含10坪車位等於車位要價500萬元,行情上比單買1個車位昂貴許多。車位的虛坪不但「膨風」,油水也很多。(崔雅慧/台北報導)
 

 

雨遮不登記不計價元旦上路,但包括屋簷、雨遮、陽台、車位等在內,台灣的虛坪是最多的,海外置產的買家通常不必負擔公設的房價。資料照片

國人常置產的其他國家,車位、陽台等公設多已建商化。台灣搜房提供

原文網址:https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20180110/1276037/

 

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好房網News記者蔡孟穎/台北報導

一條「不計價、不登記」的雨遮新制,儘管多數網友嘲諷表示,不論房價因此漲或跌,房價都一樣高的買不起,但出現一國三制真的對價格沒影響嗎?專家點破3個盲點,將成為房價變化關鍵點。
因無明確法規,越建越多的雨遮坪數,經常被網友嘲笑是「給鳥站」的虛坪(好房網News記者張聖奕/攝)
(好房網News記者張聖奕/攝)
原本用意是遮陽、避雨的雨遮,因為在興建比重和形式沒有法律規定,延伸至今,興建坪數越來越大,成為建商「灌水賺錢」的手法,不過現存的雨遮制度分為「2011年5月前」、「2011年5月~2018年元旦」及「2018年元旦起」等3種登記制度,天時地利不動產總經理張欣民就指出,交易糾紛可能因此增加,甚至加劇房市動盪。
張欣民解釋,雨遮將衍生出「新三高」問題,每個建案約有總坪數的5~8%為雨遮坪數,一是,除非業者選擇自行吸收,否則消失的坪數,其差價就會被灌進新預售屋的單價;二是能房屋坪數縮水,可能會被建商灌進公設比,用不到的虛坪還是沒少;最後是過去搶在2018年前申請建使照的業者,不論案件完工沒,銷售難度會卡在上述問題,而因此拉高。
少了雨遮灌虛坪,沒有其他地方能偷吃步嗎?有網友表示,已有建商表示,可以幫買方在雨遮下方「增建柵欄」,讓你可以走動,甚至當作陽台使用,但好房TV主持人Sway提醒,這種屬於違建,如果你在房屋買賣合約書中,簽字同意建商增建,日後如果被舉報,就要自行負擔責任。
而永慶房產集團加盟事業體董事長劉炳耀則認為,新法上路不僅不會成為房價上漲動能,還會隨著不景氣,持續走跌盤整,尤其現在房市以自住市場為主,如果購屋族對於虛坪的反彈形成共識、成為社會風氣,房價無反彈可能。

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2018/01/01 出處:財訊雙週刊 第 545 期 作者:陳宥臻

最近房地產市場只要打出讓利、板橋4字頭,都會吸引看屋人潮;但建商也不是省油的燈,以調高公設比方式回補利潤。

根據媒體機構調查雙北市新案公設比發現,新北市的平均公設比來到歷史高點,為32%,其中房價讓利區板橋江翠北側重劃區更高過平均值,大多逼近33至34%。新北市新案的公設比確實逐年攀高,2009年時平均公設比只有28.5%,在一三年時,攀升到3字頭。

民眾對公設比的敏感度門檻,新北市約在30至31%,台北市約在32至33%。

但在新北江翠北側重劃區,打出4字頭房價,比周邊6字頭便宜太多,購屋者以總價格帶為主要考量。實際上,公設比本來就是建商最能掌握的資源,因為車道、停車位、梯廳等的公設算法,都是建商說了算。若是建案戶數多,每戶多個2個百分點的公設比,加總起來也可以回補不少利潤。

為了解決高公設比問題,內政部預計一八年把扣除公設的主建物和附屬建物的單價,同步揭露在實價登錄,民眾可以了解接近實坪的每坪售價。 (陳宥臻)

原文網址:http://www.wealth.com.tw/article_in.aspx?nid=13794

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好房網News記者蔡孟穎/台北報導
雨遮新制上路,往後起新核發的建照執照,雨遮將不再登記和計價,能賣的面積縮水了,去年讓不少建商急跳腳直喊房價將「回漲至少一成」,不過專家則分析,房價不只不會漲,甚至還有「再跌2成」的機會。
常被戲稱為「土星環」、「給鳥站」的雨遮,自元旦起不計價、不登記(好房網News記者陳韋帆/攝影)
雨遮不計價。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
雨遮和屋簷一般約佔建物面積的5%左右,看得到卻用不到的,總讓購屋族買的不甘心,而針對不計價、不記坪的新制,自去年起就有部分學者、業者認為,房價恐怕會因此遭到灌水哄抬,甚至自下半年起,更掀起一波「搶照潮」,先拿舊制的建築執照,日後蓋房能走舊制,不怕能賣的坪數減少,獲利跟著縮水。
雨遮新制真會促房價上漲?
永慶房產集團加盟事業體董事長劉炳耀則認為,新法上路不僅不會成為房價上漲動能,還會隨著不景氣,持續走跌盤整,尤其現在房市以自住市場為主,如果購屋族對於虛坪的反彈形成共識、成為社會風氣,房價就更不可能反彈,屆時不論是預售屋、新成屋,預估房價會再跌5~10%。
至於中古屋屋主是否會吞帳認賠,劉炳耀直言,順應房市延續讓利風,購屋族追價意願低,想要出清變現,屋主就只能讓利跟預售新屋拚下去,否則購屋族不認同價格,交易量又會再度萎縮,且景氣尚未有回溫跡象,預售屋要順銷,把雨遮價格灌回總價、抬升單價的機率低,因此在讓利趨勢不變下,中古屋房價反而至少會再下跌10%,最高可達20%,反而是市場中衝擊最大的一群,建議在骨牌效應發生前,順應市況、適度讓利,好落袋為安。

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記者 畢倩涵 / 攝影 硯鈞 報導

2018/01/02 13:29
 
2018年新制上路,規定房子雨遮跟屋簷將不登記在權狀中也不計價,房仲認為對於總價影響不大,但換算下來,每坪單價就會上漲,考驗2018年後登記的新成屋,另外以往空餘屋最多的「林三淡」洗牌,淡水躍升第一,其次是新莊跟板橋。



不論是高樓的雨遮或是一樓的屋簷以往都被列入房屋權狀,2018元旦後申請的建案,房屋的雨遮跟屋簷採不登記不計價,希望走向實坪制,但專家坦言即便不納入其中,房子總價不一定會比較便宜。

房仲業者表示就算登記內容改變,總價的狀況仍不會改變,只是登記的內容物將會有所出入。雨遮、屋簷大多佔權狀5%,即便不算坪數,民眾擔憂難免會反映在每坪價格,尤其專家表示,2018年後申請的建案以及預售屋,雨遮、屋簷才算新制,不登記不計價,但2018年前申請的房子跟中古屋,雨遮、屋簷依舊是要登記並且計價,等於呈現三制局面,專家呼籲要小心建商趁機灌水。



不過讓建商更擔心的是房子賣不出去,以今年全台空餘屋量最多的新北市,從過去的林口、三峽、淡水,變成淡水、新莊、板橋,其中淡水不只鬼城標籤沒去掉,還攀升到冠軍,餘屋量還有2500多戶房仲預估,今年房市跟去年狀況持平,採緩步回升,不過根據最新數據指出法拍屋買氣下滑,即便現在開出低於市價的8成都不見得有人買單,房市景氣有人喊高也有人看衰,買氣也呈現兩樣情。

更新時間:2018/01/02 13:29

原文網址:https://news.tvbs.com.tw/life/845692

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▲▼淡海新市鎮房市、生活機能、街景。(圖/記者葉佳華攝)


▲雨遮不計坪不計價新制2018年1月1日正式上路,市場預期,恐怕將有少數建商趁機灌水,拉高單價。(資料照/記者葉佳華攝,下同)

記者葉佳華/台北報導

雨遮不計坪不計價新制正式上路,消費者擔憂,恐怕會有少數建商趁機灌水拉高單價。對此,台灣不動產消費者保護協會副理事長林煌欽呼籲,消費者應再三確認買賣契約內容所登記的坪數項目,扣除雨遮後推算出單價是否高於周邊建案行情,避免房價遭灌水。

事實上,目前已有不少銷售中建案,主打「雨遮不計價」,但是否真的不計價?林煌欽提醒消費者,須注意買賣契約內容是否有將雨遮面積計入權狀面積內,另外,也建議與建設公司或是銷售人員確認買賣總坪數是多少、總價是多少,換算出來的單價,對照實價登錄區域行情就可以得知是否被灌水

國內雨遮、屋簷登記制度目前為「一國三制」,2011年5月以前的建物皆採取「可登記、可計價」;2011年5月1日到2017年之間取得建築執照的建物屬於「可登記、不計價」;而2018年1月1日後取得建築執照的建物則是「不登記、不計價」。

▲▼淡海新市鎮房市、生活機能、街景。(圖/記者葉佳華攝)

淡江大學產經系副教授莊孟翰則指出,2018年以前申請建照的預售屋及2018年申請使照的建案仍可登記,而建案標榜「雨遮不計價」其實也算是一種促銷方式,但最終還是端看總價。

而消費者也擔心,建商是否將不計價的成本是否轉嫁至總價裡,對此,莊孟翰認為,「景氣好的時候才會灌水」,但目前房市受到景氣影響,房價仍呈下修格局,買方貨比個十家,「就算建商灌水也一樣被買方殺價下來」

莊孟翰進一步說明,對照實價登錄行情,目前買房子的人殺價幅度超過2成,而賣方開價普遍高於市場行情一成,也就是說,中間差距的3成是交由市場機制,但現在房市是由買方主導,賣方市場早已沒有議價能力,建商倘若要灌水恐怕也是灌不來。

林煌欽則認為,以建商公司來說,由於雨遮已經不能登記,預估未來的建築設計也將不會出現大量的雨遮和屋簷,因此消費者購屋時就不會有這麼多虛坪,研判購入的總價也會慢慢降低,對於這項新制來說,是樂觀看待。

內政部地政司也提醒民眾,進行購買房屋時,應注意建物的登記面積資訊,並請不動產經紀業者提供不動產說明書,確認交易房屋的坪數項目等相關內容,以保障自身權益。

▲▼台北市內湖區麗山國小周邊房市。(圖/記者葉佳華攝)

原文網址:https://house.ettoday.net/news/1084366

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好房網NEWS林美欣/整理報導

雨遮不記價、不登記制度今天起正式上路,今天起新申請建照的建物適用,但其實許多人對於雨遮到底是指房屋中的哪一塊搞不清楚,常與花台、露臺傻傻分不清。

雨遮還是花台,其實很多消費者分不清雨遮、花台、陽台傻傻分不清

雨遮原用意為遮陽、避雨,比重、形式上沒有一定的規定,全按開發商設定,一般占樓地板面的4~8%內。而營建署建築技術規則中規定,雨遮的構造形式是自窗戶或開口兩側外緣向外起算各50公分範圍內,超過50公分就不納入登記。

建築技術規則建築設計施工編第一條第三款及第一百六十二條第一項第一款規定之免計入建築面積及總樓地板面積之雨遮構造形式如下:
一、自窗戶或開口兩側外緣向外起算各50公分範圍內。
二、雨遮應位於外牆窗戶或開口上緣50公分範圍內,且不可超過直上層樓地板之下緣。
三、前二項窗戶或開口上方為結構外露樑且併同設置雨遮板者,該樑及雨遮板均得標註為雨遮。但僅設置外露樑者,不得標註為雨遮。
四、設置雨遮之外牆窗戶應符合建築技術規則建築設計施工編第45條第5款規定。
五、考量建築物造型及立面景觀而於建築物外牆設置之裝飾板或裝飾物,仍依各直轄市、縣(市)政府規定辦理。

敦南苑 雨遮

雨遮進化史分為3階段,民國100年5月1日以前,雨遮可登記、可計價,100年5月1日到106年12月31日為可登記、不可計價;107年開始正式改為不可登記、不計價。

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雨遮、屋簷不計入坪數、不計價新制,2018年元旦正式上路,消費者購屋時要睜大眼睛,選擇正派建商,才不會被哄抬房價。(本報資料照片)

雨遮、屋簷登記制度一國三制

雨遮、屋簷不計入坪數、不計價新制度,2018年元旦正式上路,今後新核發的建築執照,雨遮和屋簷將不予登記、也不予計價。建商表示,雨遮和屋簷佔建物面積約5%以內,部分建案會設計8%甚至1成,新制上路後,依新制核發建照的預售屋,理論上總售價不會因此上漲,但不排除少數建商,會藉機灌水拉高每坪單價,消費者購屋時要睜大眼睛。

代銷預估 每坪單價漲1成

對於新制上路,部份建商、代銷表示,雨遮和屋簷取消登記和計價,不但無助於降低房價,不計價的成本還是會加入總價款內;有代銷業者揚言:「100坪的房子,現在只有90坪可以銷售,如此一來,每坪單價勢必會上漲5%~10%。」

淡江大學產經系副教授莊孟翰指出,雨遮、屋簷雖然不計坪不計價,看似對消費者有利、可以少花錢買公設,但有些建商可能會將不計價的面積,轉移到主建物單價上,如此一來變成單價被提高、房價變貴了,消費者未必有好處。

雨遮是指在窗戶或建物開口的上方,距離窗戶或開口上緣,不超過50公分的構造物,範圍自窗戶或開口兩側外緣向外算起最多各50公分。早年雨遮及屋簷佔建物比例約5~10%,近10年許多建商愈來愈不喜歡設計大量雨遮和屋簷,佔比多已下降至5%以內。

從今年元旦起,雨遮及屋簷不能登記、不得計價。然2018年前已取得建照的預售屋、以及已經完工的舊建物,依然採用雨遮及屋簷登記並計價舊制,而預售案實施雨遮及屋簷不登記及不計價,將形成「一國三制」的混亂狀況。

已簽約都更案 勢必重談

國泰建設協理林清樑表示,近年來新屋的雨遮、屋簷佔比已低於3~5%,不太可能因此推升房價上漲。不過,房價也不會因為雨遮屋簷不計價而下跌,因為建築總成本不變、土地總成本也不變,總售價也不會因新制而下跌。昇陽建設總經理簡伯殷也說,昇陽近5年推出的產品,雨遮、屋簷佔總坪數比例都低於5%,新制上路後,衝擊並不大。

大華不動產估價師事務所所長張義權表示,目前全球主要國家幾乎都只銷售室內權狀實際面積,剩下台、港、大陸有銷售和登記公設,相信新制對多數大型正派建商影響不大。

不過,中華民國不動產開發公會全聯會理事長吳寶田認為,雨遮新制實施後,對於已經簽約、正在整合協商中的都更案來說,勢必重新再談,影響很大。另外,未來政府課徵房屋稅的課稅基礎,也就是房屋面積,將因新制而降低課稅面積,影響政府稅收,最重要的是,在新舊制交替階段,如何辨別房價合理性,勢必造成消費者對價格認知的混亂。

(中國時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180102000445-260110

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雨遮屋簷不計坪不計價元旦正式上路,新制已為台灣房地產未來走向實坪制鋪路。(黃世麒攝)

 

第一太平戴維斯不動產估價師事務所所長張宏楷表示,雨遮及屋簷不計坪、不計價新制上路後,已為未來走向實坪制,預先舖路,預期虛坪會減少3成以上,但政府課徵房屋稅的稅基,也會減少3成。

張宏楷表示,討論走向實坪制已蔚為潮流,實坪制是指實際使用室內面積,室外、大樓其他公共空間,不計產權標示面積。但現階段台灣的登記制度為虛坪制,共有部分可能包含門廳、樓梯等2、30項。

在20年前,台灣住宅公設比大概20%左右,但近10幾年已攀升到動輒30~40%,消費者買房有三分之一的錢是花在買公設上。例如仁愛帝寶,公設比達29~33%,以一戶2億元換算,就要花6,600萬元買公設。

目前各國房市登記方式,只有台灣、中國及香港不是採實坪制,公設面積可登記。日本、美國、英國、馬來西亞、越南等國家,則採實坪制,以實際使用面積作為計價標準。張宏楷表示,採實坪制,公設不登記、不計價,實際使用面積就是登記面積,計價也是,一般住宅大樓或許只興建必要公設,消費者得依實際需求選擇適合的標的,不會浪費一毛錢在不需要的公設上。

台灣走向實坪制後,對不動產市場將有何影響?張宏楷表示,短期推行實坪制還有難處,首先,登記面積基礎不同,對於房屋稅課徵基礎產生影響;第二,若無配套措施,新舊制度的建物買賣將混亂;三,進行中或已送件的都更案,會面臨需要重新協調或重新規劃等問題。

至於對房價影響,第一太平戴維斯認為,價格是效用的表徵,實坪登記制只是改變計價標準,建商為確保預期利潤,已購置土地可能會在政策實施前搶建,以確保買地時原預估的利益。否則,原可透過規劃設計而增加的銷售面積,將因法令變動而減少,影響建商預期的獲利空間。

(中國時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20180102000499-260102

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2018-01-01 13:39:07 聯合晚報 記者游智文/台北報導
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雨遮不登記新制不溯既往,建商先前積極搶照,預料短期內預售屋仍以可登記、不計價為主...
雨遮不登記新制不溯既往,建商先前積極搶照,預料短期內預售屋仍以可登記、不計價為主。 圖/聯合報系資料照片
 

 

住展雜誌企研室經理何世昌表示,由於雨遮不登記新制不溯既往,建商先前積極搶照,預料短期內預售屋仍以可登記、不計價建案為主,成屋雖可計價,但因應新制,也可能表示不計價。僅有功能性卻無實坪用途的「屋簷」、「雨遮」,其建案是不是真的不計價,可用三種方式初步分辨:

首先看買賣契約中,建商是不是把雨遮面積計入權狀面積內。如果不計入權狀面積,總價除以權狀坪數,換算出來的單價和區域認知行情也大致相同,那麼個案就是雨遮不計價。這類建案完工後,建商通常仍會登記雨遮面積給住戶。

第二,如果買賣契約坪數含有雨遮,就看雨遮占比,一般來說,雨遮占建物權狀總面積,也就是主建物+附屬建物+公設,占比在5%以內,占比越低、雨遮不計價的可能性越高;若是雨遮占權狀面積5%以上,占比越高,則雨遮計價可能性越高。

第三,建案若表示雨遮不計價,可自行試算扣除雨遮後的單價,如果單價和其他建案行情相當,沒有比較高,而且公設比和車位正常,那麼雨遮確未計價,如果行情偏高,則仍計價。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5886/2905916

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2018-01-01 10:51經濟日報 記者游智文╱即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

 

雨遮屋簷不登記新制今天上路,市場普遍認為,雖然新制建案最快3月才會出現,但效應很快會發酵,推案市場亂象可望逐漸改善,中古市場則會有新一波買賣角力戰,並可能出現計價爭議。

雨遮、屋簷原本可登記計價,因部分建商刻意做大灌坪數,2011年改為可登記不計價,今天上路的新制則是新申請建照的建物全部不登記也不計價。德謙建設副總施孝文表示,建照申請到核發最快45天,加計春節,3月才會看到新制建案。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,2011年內政部將雨遮改為可登記不計價後,推案市場雨遮亂象沒有終結,反而更亂。法令規定預售屋買賣契約不能記載屋簷雨遮價款,但契約不寫,實際還是算錢,雨遮一樣比照室內坪數價格賣給消費者。

這兩三年房市買氣低迷,有些建案為了吸引民眾購屋,也刻意把雨遮做大,藉以降低單價,或是降低公設比,讓消費者以為撿到便宜,其實是假讓利;也有建案宣稱雨遮不計價,單價也沒比較高,實際上把雨遮價格灌到車位。

由於內政部只規定預售屋不計價,成屋卻不適用,市場還出現一種銷售話術,說預售買進時雨遮不計價,但交屋後可計價,房價如果一坪50萬元,交屋後計價轉手, 雨遮如有兩坪就現賺100萬元,三坪就賺150萬元,讓不少投資人趨之若鶩。

何世昌表示,新制規定雨遮不予登記, 沒登記,沒坪數,就沒有計價問題,上述手法都會消失。隨舊建照建案去化,新制建案增加,市場對雨遮不列入銷售坪數形成共識,之前亂象可望逐漸改善。

中古成屋市場則不同,住商不動產企研室主任徐佳馨表示,雖然新制不溯既往,成屋買賣雨遮仍可計坪計價,但買方會拿新制建案雨遮不納入坪數,或是未來房子如果都更,雨遮不計入坪數為由,跟賣方殺價,買賣雙方將出現角力戰。

徐佳馨分析,如果是正常雨遮,屋主或許能守住價格,但如果是建商用來灌坪數,沒窗戶也做雨遮,大的太過離譜,出售時如果不扣除或降價,轉手困難度會相當高。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,新制上路後,新取得建造的新建物雨遮不登記不計價,現有預售案維持可登記不計價,舊建物則是雨遮可登記可計價,將出現一國三制狀況,由於計算基準不同,民眾可能混淆,購屋糾紛可能會因此增加。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2905825?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2018-01-01 10:52經濟日報 記者游智文╱即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

 

住展雜誌企研室經理何世昌表示,由於雨遮不登記新制不溯既往,建商先前積極搶照,預料短期內預售屋仍以可登記、不計價建案為主,成屋雖可計價,但因應新制,也可能表示不計價。至於建案是不是真的不計價,可用三種方式初步分辨:

首先看買賣契約中,建商是不是把雨遮面積計入權狀面積內。如果不計入權狀面積,總價除以權狀坪數,換算出來的單價和區域認知行情也大致相同,那麼個案就是雨遮不計價。這類建案完工後,建商通常仍會登記雨遮面積給住戶。

第二,如果買賣契約坪數含有雨遮,就看雨遮占比,一般來說,雨遮占建物權狀總面積,也就是主建物+附屬建物+公設,占比在5%以內,占比越低、雨遮不計價的可能性越高;若是雨遮占權狀面積5%以上,占比越高,則雨遮計價可能性越高。

第三,建案若表示雨遮不計價,可自行試算扣除雨遮後的單價,如果單價和其他建案行情相當,沒有比較高,而且公設比和車位正常,那麼雨遮確未計價,如果行情偏高,則仍計價。

原文網址:https://udn.com/news/story/7241/2905830?from=udn-ch1_breaknews-1-cate6-news

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2017-12-31 18:08:39
 從1日起房屋的雨遮和屋簷不計坪、不計價,消費者若明年起買預售屋,房仲提醒,若是看到沒有雨遮、屋簷的房屋,要特別注意時間久了之後的窗縫漏水和遮陽問題。 

 從1日起新申請建照房屋雨遮和屋簷不計坪、不計價;但市面上的中古屋和新成屋則要再細分民國100年5月前申請建照房屋,雨遮和屋簷通通計坪又計價;100年5月到106年12月31日申請建照房屋計坪、不計價。 

 中央社台北31日報導,台北市不動產仲介經紀業公會公關委員會主委張欣民表示,雖然雨遮和屋簷占整體房屋面積不大,但有它一定的遮雨、遮陽功能,有些豪宅的雨遮和屋簷還要特別設計,以搭配整體建築風格和美學,為整棟建築更添美感和附加價值,並非所有的雨遮和屋簷都是只為了灌坪數而用。 

 張欣民指出,購屋人若是明年起打算買新年度才申請建照的預售屋時,務必注意雨遮和屋簷是否存在,若是整棟建築風格採取無雨遮和屋簷的設計時,要特別注意時間久了之後,窗縫是否有漏水的惱人問題,以及陽光直射入內造成室內燥熱的問題。 

 張欣民推估,明年台灣房市會因為雨遮和屋簷不計坪、不計價的規定,導致許多建商搶著在106年底之前申請建照,這些新建築將陸續釋出到市場,可能會為餘屋所苦的市場再添更多變數。 

 他認為,由於新年份申請新建照的房屋,建商會將雨遮和屋簷的費用算入每坪單價內,單價會上漲,未來房屋的銷售難度也跟著拉高。(吳夏語編)
【中央網路報】

原文網址:http://www.cdnews.com.tw/cdnews_site/docDetail.jsp?coluid=120&docid=104468794

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劉品希

屋簷、雨遮不登記新制將於元旦上路,對民眾來說是一大變革。內政部表示,新制實施後,將可改善建物「虛坪」問題,維護消費者權益,並健全建物測量登記制度,逐步與國際接軌。

內政部過去對雨遮、屋簷測繪登記範圍沒有明確規定,現行房屋交易是以建物登記面積做為計價基準,而建商會把公共設施及陽台、雨遮等附屬建物都計入坪數,也就是將「虛坪」納入買賣坪數,導致消費者花冤枉錢,時常引起買賣糾紛,影響消費者權益。

因此,內政部今年1月9日修正發布「地籍測量實施規則」部分條文,刪除了一直以來備受爭議的「屋簷及雨遮」得以附屬建物測量登記的規定,因這次變革屬制度重大變動,為讓民眾及產業界能有充分時間因應,故將新制適用的時點訂為2018年1月1日。

內政部指出,新制不溯及既往,將適用於2018年1月1日以後申請建造執照的建物,不會影響已完成產權登記的原有建物,所有權人權益不受影響。

內政部也特別提醒民眾在進行房屋交易時,應詢問了解房屋所適用的登記規定,注意建物登記面積資訊,買賣雙方應詳實說明確認交易內容及計價方式,並要求不動產經紀業者依規定提供不動產說明書,如此才能確保雙方權益。

原文網址:https://tw.news.yahoo.com/%E9%9B%A8%E9%81%AE%E4%B8%8D%E8%A8%88%E5%9D%AA%E6%96%B0%E5%88%B6%E4%B8%8A%E8%B7%AF-%E6%9D%9C%E7%B5%95%E5%BB%BA%E5%95%86%E8%99%9B%E5%9D%AA%E7%81%8C%E6%B0%B4-092800859.html

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好房網NEWS林美欣/整理報導

雨遮不計價、不登記的新制2018年1月1日上路,未來雨遮亂象有解還是會更紊亂?會不會對房價造成波動或改變?

雨遮不計價、不登記的新制2018年1月1日上路(好房網News記者張聖奕/攝)(好房網News記者張聖奕/攝)

好房TV主持人田大權指出,買房大家最注意的就是「陽(台)、花(台)、雨(遮)、露(台)」這四種,陽台、花台是人站的地方;雨遮、露台是鳥站的地方,「鳥站的地方,去算人的房價,這是不合理的地方」。不過,從105年5月1日起雨遮就開始實施可登記、不計價,到2018年不登記、不計價有1年半的時間,「建商要弄早就弄了」,新制影響應該不大。

投資客帥過頭在《國民大會》節目中亦指出,雨遮大約占(樓地板面積)4~8%之間「其實沒有差」,買賣房子是總價的觀念,買方不是買單價,「景氣最重要」、「買方要出來最重要。」

不過,資深媒體人陳高超認為,新制上路以後拿建照的沒問題,爭議會比較少,但在之前買的預售屋、中古屋,總坪數內若含有雨遮,一定會造成買賣上的亂象。

對此,內政部重申,推動屋簷雨遮新制的目的是要健全登記制度,減少市場欺瞞及買賣糾紛,新制僅適用2018年1月1日以後新申請建照的建物,不溯及既往,不會影響已經完產權登記的原有建物。

但田大權也同時也分析,雖然過去計價方式不合理,但雨遮結構也有分有用跟無用的造法。消費者在買房時可仔細觀察「樑柱」暗藏的買屋學問。他進一步說明,若樑柱整個在牆的外面(右圖),本身是建築結構又是雨遮,雖然室內空間縮一點,但不會造成室內有死角空間(如左圖),會比較完整好利用。若要買房子,要看清是「只是穿裙子」一點點的雨遮,那就沒有功能不好利用;若是屬於樑柱結構的有實質功能,又不造成室內有死角的「那還OK」。

田大權分析雨遮結構也分有用與無用(翻攝Youtube)田大權分析雨遮結構也分有用與無用(翻攝Youtube)

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明年元旦雨遮不登記不計價新制正式上路,糾紛數勢將因此攀升。(本報資料照片)

 

明年元旦雨遮不登記不計價新制正式上路,大陸建設董事長張良吉指出,部分推動中的都更案因已簽署預售買賣面積契約,承諾興建的雨遮面積納入在內,雖法令變了,未來仍會依約興建,只是無法計入坪數,為此,將會加強與都更戶溝通。

不過,雙北市房價都不低,預期不計雨遮,登計坪數縮水3%至5%下,產品價值一下差了數十萬,甚至上百萬,糾紛數勢將因此攀升。

早自2011年中《預售屋定型化契約》上路後,內政部即規定雨遮及屋簷可登記為附屬建物、但不計價;卻因規定僅適用於預售建案,造成部分投機客趁機鑽漏洞,在交屋後將已登記面積雨遮及屋簷坪數自行計價,灌入總價後出售,為此政府修正,自元旦起全面不能登記。如此一來,國內交易出現「一遮三制」,2011年中以前雨遮「可登記、計價」、2011年中後「可登記、不可計價」,2018年起「不可登記、不可計價」。

永慶房產集團總經理葉凌棋指出,成屋民眾主要看總價,也會就公設高低進行判斷,公設低的,屋主在單價上自然會有較多堅持,外界雖預期未來不可登記、不可計價,恐造成房價上漲,但是市面讓利風潮方興未艾,較房價高點低了10%至20%,因此單價要反應雨遮成本而大漲的機會不高。

「新制上路,恐對都更案造成衝擊!」住商不動產企研室主任徐佳馨分析,都更案若未整合到一定程度,並趕在新制上路前送件取得建照,未來計算開發規模與可分回面積時,就無法納入雨遮的登記面積。

張良吉不諱言,如此一來恐讓都更糾紛數攀升。他指出,雨遮具遮陽避雨的效果,未來因應建案需求,不可能因不能登記,就不興建,但新制對於目前還處於整合推動的個案將造成影響。

由於一戶雨遮面積占總面積約3%至5%,以40坪的個案為例,縮減1至2坪,物件總價值縮水數十萬,甚至逾百萬以上,對都更案位處高單價精華區的居民會很有感。

(中國時報)

原文網址:http://www.chinatimes.com/newspapers/20171229000608-260110

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