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現行房屋交易以建物登記面積為計價標準,許多附屬建物、公共設施灌入坪數計價,混淆市場資訊。(黃柏榮攝影)

2017/09/19 11:05文/記者馮牧群

 

建物權狀灌虛坪是國內房地產市場特有的現象,因此政府開始思考「房價改實坪計價,公設坪數可登記但不計價」的可能性,台北市府第5次居住正義論壇再度探討實坪制議題,建議中央可改善現行建物測量登記的辦理規定,並參考國外以室內實坪計價。

 

消費者如何判斷價格資訊,是房屋交易市場重要課題,消基會房屋委員會委員林旺根指出,有計價未必須登記,應對登記制度的核心價值進行探討;不動產開發公會總幹事于俊明則認為,如果改為實坪制,建商為了分攤成本只好把市面單價拉高,消費者若不能接受,要求陽春型的公設,對居住品質沒有加分。

 

國內現行房屋交易以建物登記面積為計價標準,建築法規放寬許多可不計入容積的項目,包括陽台、屋簷、雨遮、法定騎樓、防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯間、管委會使用空間等,加上地政法規准予辦理建物測量登記的面積多於使用執照面積,造成許多附屬建物、公共設施灌入坪數計價,混淆房價市場資訊。

 

地政局土地登記科表示,地政機關依現行法令規定辦理測量登記,被質疑是「灌虛坪」,主要問題在於例如民眾不知登記面積與容積樓地板面積及建築樓地板面積都不同、灌坪數可營造低單價假象、車位使用權被包裝成單獨所有權出售、坪數灌水拉低平均單價。地政局對此提出改革構想,包括:一、以牆心為界辦理測繪登記,可避免將牆壁柱子納入計價面積;二、陽台、屋簷、雨遮等看得到卻用不到的設施,是否不再測繪登記;三、車位不以單獨所有權計價,將使用方式納入規約規範,權狀不登記車位編號及持分面積;四、公設單獨登記項目例如梯間、屋突、防空避難室,權狀不登記個人持有公設的持分面積。

 

地政局表示,政府機關提供不動產資訊應完整、公開透明,讓消費者完整理解,且不一定有價就要登記,可以參考國外房屋交易以室內實坪計價,及參考日本建物登記制,只登記專有部分及整棟建物總面積,提供實坪資訊才能健全房市。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/3861

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中廣新聞網 (2017-09-15 12:31)

房價引民怨,有民眾在「公共政策網路參與平台」提案改「實坪制」,北市地政局長李得全今天(15號)也表示,北市府最近也會具體向中央建議,將建物坪數登記計算,由獨立牆壁改以「牆心」為界登記,對於已經持有房屋的民眾擔心財產縮水?地政局表示,推動「實坪制」不會溯及既往。(林麗玉報導)

民眾買房子,買到的公設比可能動輒三、四成,建物坪數常常因為被虛坪數灌水,拉低單坪價格,造成低單坪價格的假象,對於建物登記計價是否改為實坪制?台北市地政局長李得全表示,為了健全房市,避免灌水的虛坪拉低每坪單價,北市府最近也會向中央建議修法,分階段推動實坪制,會先具體建議,應將建物登記計價的坪數計算,由獨立牆壁改以牆心為界。

但推動實坪制,除了建商反彈之外,許多已經持有房屋的所有權人,也會擔心「實坪制」推動之後,已經持有的財產會縮水,局長李得全說,對於已經持有建物的所有權人,將不溯及既往,建物登記權狀還會維持現有坪數,對既有的建物登記,完全不受影響,甚至中央已經逐步推動實坪制,從明年一月一號開始,先從小範圍的附屬建物包括雨遮、屋簷等先不得登記計價,政策執行會先設定目標,考慮民眾接受程度,分階段執行。

詳全文 北市推「實坪制」建議修法登記以牆心為界-生活新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20170915/23889068.html

原文網址:http://news.sina.com.tw/article/20170915/23889068.html

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居住正義論壇V:實坪制邁向健全房市

發稿單位:土地登記科
發稿日期:106年9月15日
聯絡人:洪慧媛
聯絡電話:02-27287445

 

居住正義論壇V:實坪制邁向健全房市

  今(106)年8月間,公共政策網路參與平臺有民眾提出「房價改實坪計價,公設坪數可登記但不計價」議題,行政院邀集相關機關開會,臺北市政府除了向中央提出多項建議外,並於9月12日舉辦居住正義論壇,邀請中國土地改革協會、麗業不動產估價師聯合事務所、專業者都市改革組織(OURS)、中華民國消費者文教基金會房屋委員會、台北市不動產仲介經紀商業同業公會及台北市不動產開發商業同業公會代表擔任與談人討論實坪制議題,獲得熱列迴響,圓滿結束。

  會中多數與談人均贊成實坪計價,且一致認為政府肩負教育消費者如何判斷價格資訊、讓有用的資訊被充分理解,其中消基會林旺根委員更提出,認為有計價未必須登記,應對登記制度核心價值進行探討;另外不動產開發公會于俊明總幹事則認為,如果改實坪制,建商為了分攤成本只好把市面單價拉高,市場若不能接受,要求陽春型的公設,對於居住品質沒有加分。

建物權狀灌虛坪

  國內現行房屋交易以建物登記面積作為計價標準,而建築法規放寬許多可不計入容積之項目,包括陽台、屋簷、雨遮、法定騎樓、防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯之梯間、管理委員會使用空間等,另地政法規准予辦理建物測量登記之面積又多於使用執照面積,造成許多所謂附屬建物、公共設施灌入坪數計價,混淆房價資訊。

  地政機關依現行法令規定辦理測量登記,被質疑「灌虛坪」,地政局於本次論壇提出四個面向問題,包括(一) 民眾不知登記面積與容積樓地板面積及建築樓地板面積均不同;(二) 灌坪數以營造低單價假象;(三) 將車位使用權包裝成單獨所有權出售;(四) 坪數灌水拉低平均單價。

  針對上述問題,地政局分別提出討論事項:(一)若以牆心為界辦理測繪登記,可避免將牆壁柱子納入計價面積;(二)突出牆心線者(包括陽臺、屋簷、雨遮等),看得到卻用不到的設施,是否不予測繪登記;(三)車位不以「單獨所有權」計價,將車位使用方式納入規約規範,權狀不登記車位編號及持分面積;(四)公設單獨登記項目(梯間、屋突、防空避難室……)及面積,權狀不登記個人持有公設的持分面積。

健全房市邁向居住正義

  本次論壇針對實坪制議題之意見交流,建議政府機關提供之不動產資訊應完整、公開及透明,讓消費者能充分完整理解,而且不一定是有價就要登記,也可以參考國外房屋交易以室內實坪計價,以及參考日本建物登記制,只登記專有部分及整棟建物總面積,提供消費者實坪資訊,才能健全房市邁向居住正義。

 
  • 點閱: 75
  • 資料更新: 2017/9/15 12:23
  • 資料檢視: 2017/9/15 12:22

  • 資料維護: 臺北市政府地政局
     
     

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    2017-08-02 07:23

    好房網News記者羅力元/整理報導

    民眾在公共政策網路參與平台推動連署「房價改實坪制計價」,日前超過附議門檻,內政部也必須依規定出面回應,然而官員在7月31日做出初步回應,實坪制影響層面很大,今年還不到立法階段,另外現階段社會共識不足,也不會貿然推動。

    民眾在公共政策網路參與平台推動連署「房價改實坪制計價」,日前超過附議門檻。

    (情境照/好房網News記者陳韋帆攝)

    根據《聯合報》報導,內政部地政司司長王靚琇初步回應,實坪制影響層面很大,今年還不到立法階段。

    公設不計價茲事體大,消費者覺得是好事,但台灣房屋自有率高達86%,屋主可能會覺得財產價值變少了;尤其制度改變,會不會影響到交易,還要再和各界討論。

    王靚琇指出,房屋實坪制牽涉許多細節,對於公共政策參與平台的民眾連署意見,會進一步了解社會大眾對「實坪」的認定及操作細節的想法後,內政部再做完整回應。

    「房價改實坪制計價」7月3日提案檢核通過、進入附議階段,7月29日便有超過5,000人附議,通過門檻,內政部依規定須在9月29日前做回應。

    提案人建議,房價應變更為實坪制計價,權狀列出公設坪數,但公設不計價,避免以拉高公設比的方式在房價「灌水」,有助讓買賣更透明、房價回歸正常合理化。

    淡江大學產經系副教授莊孟翰莊孟翰認為,目前政府對於公設問題放任不管,也沒有提出一個較為合理的公設比範圍,但是要把公設取消登記與計價不太可能,但是公設減少這部分是可以討論的。

    房產專家田大權日前在好房網TV直播節目《欽差大人辦案啦》分析,推動實坪制首先會面臨房價結構的顛覆,已經登記公設的中古屋將全部洗牌,造成單價暴漲;再來是土地市場的顛覆,目前土地價格均已內含公設價格,成本無法轉嫁,會破壞現行房價基礎。

    更多新聞→ 落實買房定型化契約 

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    田大權:公設是機制問題

    原文網址: 實坪制網路連署破門檻 官員:不會貿然推動  | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/113621168945.html 原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/113621168945.html?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat&utm_medium=text_ad&utm_content=housefun&utm_campaign=line_maintain_news&utm_term=message

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    2017-04-17 14:55 聯合晚報 記者游智文/台北報導

    內政部正研擬不動產登記法草案,立委籲採實坪制,地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根表示,先前學者專家專案會議早做出結論,個戶只登記專有部分,以牆壁內緣為範圍,但內政部高層有異見,繼續擺盪。

    林旺根表示,非專有部分,包括Lobby、健身房等公設空間,並非取消登記。專家學者的意見是,整棟建物總面積本來就有登記,扣除專有部分,剩下的就是共有部分,因此無須另再登記。

    他說,改採這種登記方式,公設部分,建商仍可銷售,但不再是把坪數分攤給各戶,依坪計價,而是以整體公設概念按各戶專有面積占總面積比例計算。

    民進黨立委林俊憲日前舉行記者會表示,現行制度,公設計入權狀坪數,賣給消費者,就像電視邊框算入電視尺寸一樣,相當不合理,呼籲內政部應抵擋壓力,現正研擬中的不動產登記草案,應改採實坪制。

    不動產登記法草案專案小組成員林旺根稍後在臉書表示,他可以見證,不動產登記法草案學者專家的專案會議,已做出「專有部分,以牆壁內緣為範圍,因建立等幢建物標示,故共有部分無須再登記」的結論。

    他說,專案小組結束之後,因內政部高層有異見,乃致不顧學理,繼續擺盪,至今,似有延續台灣獨創的複雜的登記方式的意味。

    林旺根說,登記機關應該認清問題本質,正本清源,不要在枝節處做無謂的改革,否則爭議仍將不斷。

    原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/2408083

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    2017-04-17 11:09:22 經濟日報 記者游智文╱即時報導

    台灣房屋買賣將公設計入坪數。本報資料照
    台灣房屋買賣將公設計入坪數。本報資料照
     

    內政部正研擬不動產登記法草案,立委籲採實坪制,地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根表示,先前學者專家專案會議早做出結論,個戶只登記專有部分,以牆壁內緣為範圍,但內政部高層有異見,繼續擺盪。

    林旺根表示,非專有部分,包括Lobby、健身房等公設空間,並非取消登記。專家學者的意見是,整棟建物總面積本來就有登記,扣除專有部分,剩下的就是共有部分,因此無須另再登記。

    他說,改採這種登記方式,公設部分,建商仍可銷售,但不再是把坪數分攤給各戶,依坪計價,而是以整體公設概念按各戶專有面積占總面積比例計算。

    民進黨立委林俊憲日前舉行記者會表示,現行制度,公設計入權狀坪數,賣給消費者,就像電視邊框算入電視尺寸一樣,相當不合理,呼籲內政部應抵擋壓力,現正研擬中的不動產登記草案,應改採實坪制。

    不動產登記法草案專案小組成員林旺根稍後在臉書表示,他可以見證,不動產登記法草案學者專家的專案會議,已做出「專有部分,以牆壁內緣為範圍,因建立等幢建物標示,故共有部分無須再登記」的結論。

    他說,專案小組結束之後,因內政部高層有異見,乃致不顧學理,繼續擺盪,至今,似有延續台灣獨創的複雜的登記方式的意味。

    林旺根說,登記機關應該認清問題本質,正本清源,不要在枝節處做無謂的改革,否則爭議仍將不斷。

    內政部近日研擬不動產登記法草案,對此林俊憲在立法院舉行記者會,公布據PTT民調,...
    內政部近日研擬不動產登記法草案,對此林俊憲在立法院舉行記者會,公布據PTT民調,有高達九成年輕人贊成公設不計入坪數,但內政部卻表明初步決定並沒有要改為「實坪制」,質疑內政部是在圖利建商。記者余承翰/攝影
     
     

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    原文網址:https://house.udn.com/house/story/5886/2407836

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    2017年01月24日12:15

    內政部日前公告雨遮、屋簷不登記坪數,讓不少房地產業者跳腳,《經濟日報》今報導指,今年可能還有更震撼的規定。業者指出,內政部為改善虛坪問題,正研擬《不動產登記法》草案,公設部分擬全部不登記。

    不過,內政部地政司長王靚琇說,這是1、2年前曾討論的方向,但現在沒有這樣的規劃。據了解,目前住宅大樓公共設施都登記在住戶的名下,登記之後屬私人財產,可以自由買賣,但實務上公設比例偏高,動額高達3成,且許多民眾質疑公設使用率低,因此這幾年一直有討論公設是否取消登記,各方意見很多,從沒有定案。

    王靚琇則強調,目前沒有取消公設登記的規劃。(徐珮君/台北報導)

    原文網址:http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20170124/1042366/

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    2017年01月24日15:27

     

    內政部有意將公設全部改為不登記,引起各界譁然,然而多數專家業者都認為此舉是「正確的方向」,讓民眾可以了解自己房子實際的坪數大小,買房子的錢花在什麼地方,不過必定有段房價飆高的陣痛期。

    若將公設全部取消登記,對建商的影響在於房子的單價勢必提高,尤其已規劃、建築當中的新建案,不太可能更改其規劃。

    高雄市市調協會理事長蘇永仁表示,若確定取消公設登記,這些公設坪數的價格還是會轉嫁到房子的單價,短期內單價一定會提高,考驗民眾的接受度,但若政府確定要實施,業者也只能尋找其他的配套措施,降低民眾對於房價突然提高的抗拒感。

    京城建設經理周敬恆則認為,此舉是正確的方向,對建商、民眾都有利,讓民眾可以清楚自己的錢花在什麼地方,未來建商規劃建案也可能減少公設的項目,改變民眾「買房子都是在買公設」的印象。

    不過取消公設登記對於中古屋來說衝擊就比較大,高雄市仲介公會副理事長鄭啟峰指出,若取消公設登記,中古屋的權狀是否要更新?不更新的話因為如同時存在新制與舊制,可能造成新屋與中古屋價格落差極大,民眾對房價認知的也會混淆。(陳建宇/高雄報導)
    【想知道更多,一定要看……】
    公設不計坪? 業者:自住買家影響不大       
    公設不計入坪數? 內政部:現在沒有規劃

    原文網址:http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20170124/1042372/

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    若不動產登記走向實坪制,將對國內房市造成重大影響。

    2017/01/24 13:28文/記者馮牧群

     

    內政部先前已宣布,自2018年1月1日起,透過修正地籍測量實施規則,雨遮、屋簷不再登記,地下層測繪從牆外緣改為牆中心,近來業界更傳出,內政部為改善建物虛坪灌水問題,正研擬不動產登記法,公設部分可能改為全部不登記。專家指出,新法若實施,將使一般新案盡量減少公設,豪宅案則保留公設但轉嫁售價。

    據業者透露,內政部規劃制訂不動產登記法,一年前開始邀集地政士、估價師、學者及各縣市代表舉辦多次會議,公設取消登記是主要重點之一,其中,區分所有權分成專有部分、共有部分,專有部分改以牆壁內緣為界,共有部分(即一般公設)比照國外做法,全部不予登記。

    若公設不登記,加上建物登記從外牆改為內牆,國內房市形同進一步邁向實坪登記制,與國際接軌,而民眾未來買賣房屋時也需以完工時間確認是否登記有公設虛坪。然而,內政部地政司回應,不動產登記法草案仍在討論中,尚未有定案或具體結果,距離成熟還有一段時間。

    天時地利不動產顧問總經理張欣民分析,若新法實施,未來新建案可能產生兩種現象,建商推出平價產品時,不規劃興建休閒性或非必要的公設,推出豪宅產品時,仍會興建游泳池、健身房等設施,但會將造價成本灌回售價中。

    原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/2396

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    2017-01-24 01:39:50 經濟日報 記者游智文/台北報導

    內政部日前公告雨遮、屋簷不登記坪數,讓不少房地產業者跳腳,但今年可能還有更震撼的規定。業者指出,內政部為改善虛坪問題,正研擬不動產登記法草案,公設部分擬全部不登記。

    高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示,內政部針對不動產登記法,一年多來已開過八次會議,公設取消登記是主要議題之一,預計是下一步改革重點。此一政策如落實,房市生態將出現大改變,同樣總價,拆算後恐怕每坪單價將大幅攀升三成以上。

    內政部地政司承認,不動產登記法草案確實針對公設取消登記進行討論,但有反對意見,目前仍討論中,尚未定案,未來有具體結果,也必須送立法院審議。

    大台北新成屋、預售屋平均公設比 資料來源:住展雜誌

    大台北新成屋、預售屋平均公設比 資料來源:住展雜誌

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    監察院2009年糾正內政部對建物虛坪灌水問題怠忽修法後,內政部積極展開各項不動產登記改革,其中,雨遮、屋簷已透過修正地籍測量實施規則,自2018年不再登記,地下層測繪也從牆外緣改至牆中心。

    另外,現行建物、土地登記法源,是依土地法規定訂定的土地登記規則,為行政規則,由於土地建物登記涉及人民權利義務,內政部規劃制訂不動產登記法,提升至法律位階,一年前開始邀集地政士、估價師、學者及各縣市代表開會研議,至今已舉辦過八次會議。

    陳碧源表示,公設取消登記是多次會議討論重點,區分所有權分成專有部分和共有部分,專有部分改以牆壁內緣為界,共有部分,即一般所謂公設,比照德國、日本全部不予登記。

    陳碧源說,公設不登記,加上建物登記從外牆改為內牆,國內房市將進一步邁向實坪登記,由於建物所有權登記面積將明顯減少,同樣總價,拆算每坪單價將大幅攀升三成以上,將對房市造成重大衝擊。

    此外,如同雨遮、屋簷不登記上路,預料建商將不再興建一樣,公設如不登記,建商無法出售坪數,新建案規畫游泳池、健身房等公設意願也會大降,未來房市恐以陽春、實用為主流。

    另外,台灣會不會仿效日本,除了管理費外,必須再繳交修繕積立金,以因應未來因公設不登記或不能交易下的負擔。也將是未來可能必須考慮的。

    原文網址:https://money.udn.com/money/story/5621/2248654

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