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2019-09-16 12:49卓越
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【文‧江非凡 圖·本刊資料室】

人口老化和不動產老化

根據內政部人口的統計數字,截至二○一八年底,我國戶籍登記人口為二三五八萬八九三三人,其中十五至六十四歲者計一七一○萬七一八八人,占總人口之七十二.五二%;六十五歲以上者三百四十三萬人占十四.五六%;零到十四歲者三○四萬八二二七人占十二.九二%。

如以每一年齡的人口數作數值分配作出分布走勢圖,我們可以看出來人口的最大值區間在三十七至四十二歲(每年齡均數在四十萬人以上),如放大至三十五萬人作標準,則可以看到目前三十四至六十歲是大量的人口集中的區段。以時間平移來看,未來占勞動經濟主要人口均會有明顯的老化。

 

按老化指數(老年人口數與幼年人口數之比),由二○○八年底六一.五一逐年上升至二○一七年二月起破百後(代表老人人口大於幼年人口),二○一八年底續攀升至一一二.六四,十年來增五十一.一三,續呈增加趨勢。依據國家發展委員會之人口推估二○一八至二○六五年的數據,我國人口將於二○二一年達二三六一.四萬人高峰後反轉向下。

與此同時,依先前國內稅籍統計,全國住宅房屋共計有八三四萬餘棟(平均二.八二人享有一棟),其中,新北市房屋有一五三萬餘棟,占全國比例十八.四五%,將近二成房屋集中在新北市,而新北市的三十年以上老舊住宅有六十二萬餘棟,佔新北市房屋的四十.三五%;另外,高雄市的占比以十二.二六%次之,再來是臺中市的十一.七二%,最後是臺北市的十.六二%,合計,這四都住宅總棟數占五十三.○五%。

整體來看,二○○九年第一季,國內的住宅平均屋齡為二十六.五六年,二○一七年第三季時,已躍升為三十三.一年,其中,屋齡在三十至四十年間的占比為三十七.四六%,且三十年以上的房子占稅籍總量的六十六.九%,可以預見在新增成屋遠遠落後於拆除重建老屋,預期二○二一年國內三十年以上的老屋應會超過七成,由這些數值來看,人口老化很快,房屋老化速度更快。

政策法令全力推動都更

想要改變人口老化甚至創造人口紅利,以現今自然趨勢似乎是不可逆的現象。

但是,在老屋重建這件事,過往從中央到地方更是把都市更新作為主要政見,但實際上卻是雷聲大雨點小,不論是法條的力度或是實際執行進度都慢得令人嘖舌。

特別是在二○一三年司法院大法官會議出了釋字第七○九號解釋針對文林苑案、新北市土城區大慶信義福村案、陳氏萬隆與彭氏永吉等都更計畫有關於當時核准都更程序、比率之都更擬定或變更後送審議前參與等條文,不符合正當行政程序,均宣告違憲。自此,民間版都更幾乎全面停擺,乃至於官方版都更亦是緩慢至極。

而在二○一六年初美濃發生芮氏規模六.六強震,造成一一七人死亡、房屋傾倒嚴重,其中臺南維冠大樓倒塌一一五人死亡更震驚全國,引發居住安全、土壤液化與老屋健檢等議題,在此之後,「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱「危老條例」或「老屋重建條例」),在二○一七年五月十日公布施行。國家住宅及都市更新中心設置條例在二○一八年二月公布施行,升級版的都市更新條例亦在二○一九年一月三十日修法通過,成為老屋密集都會區的臺北市及新北市均責成下屬的都更處戮力以赴。

以臺北市為例,在二年便劃設八十五處更新地區面積共計六六五公頃,自二○一八年十二月十日起算,自實施日起五年內獎勵客積率十%,未經劃定應實施更新之地區,前五年為七%、後五年為三.五%,以指定區域加碼獎勵作為加速都更的工具。由於內政部修正公布「都市更新建築容積獎勵辦法」,日前特別配合中央修法規定,適用期限延長半年。

 

以臺北市為例,在二年便劃設85處更新地區面積共計665公頃。
以臺北市為例,在二年便劃設85處更新地區面積共計665公頃。
 

 

而新北市屋齡三十年以上戶數居全臺之冠,已多達六十七萬,若發生不可預期之天災地變,後果無人可以承受,因此推動都市更新刻不容緩,而推動最關鍵的問題就是所有權人意願的整合階段,更需要更新專業及資金的協助。

新北市為了推動都更政策,除已成立「都更推動小組」及「都更推動辦公室」外,更需要與擁有資金與技術的媒合平台持續深化合作關係。市府為協助有需要的住戶自組「更新會」辦理自力更新,除提供經費補助外,都更推動辦公室預計短期內將辦理兩百場說明會,通過與專業團體或推動師合作協助社區進行整合及宣導,使社區瞭解自身需求,再由媒合平台提供技術與資金協助,以期加速推動全市都市更新。

針對已有自力都更能力者,新北市補助經費上限至六三○萬;整建維護耐震補強得以單棟建物提出申請,且提供評估及施工經費補助上限可達一千萬元;房屋健檢、補強、重建一條龍服務;高災害風險地區得由都市更新推動師優先蹲點輔導,媒合平台提供自力更新社區之資金及技術支援。

新北市首創全國之先,於七月完成都更代拆辦法立法,未來將針對海砂屋、地震損害、老舊房屋等,當都更案件程序完成時,如仍有不同意戶,經協調不成可向政府申請協助拆除,市府會優先進行排拆以維護民眾生命財產安全。

而臺北市為持續協助改善高齡者及行動不便者的生活需求,逐步邁向高齡友善城市與落實無障礙生活環境,建構無礙、安居之「幸福臺北,高齡友善」目標,讓長輩們與行動不便者,不用再辛苦爬梯,自二○一五年起更首創「臺北市協助老舊建築物更新增設電梯補助作業規範」,簡化申請及審查程序受理屋齡二十年以上,六樓以下公寓申請補助,每案補助金額為總工程經費之五十%、二二○萬元為上限。

 

新北市屋齡三十年以上戶數居全臺之冠。
新北市屋齡三十年以上戶數居全臺之冠。
 

 

問題在於錢

以「都市更新條例修正草案」順利三讀過關,加上部分縣市放寬危險及老舊建築物改建相關限制後,內政部今年訂出「都更年」目標,其中都更案要審議完成一百案,達成史上單年新高,危老案要較去年翻倍到近三百案,合計四百案。然而以內政部不動產資訊平台統計,現有屋齡超過三十年房屋為老舊住宅,目前全臺老舊住宅達四一○萬戶,數量更是逐年增加,以內政部自訂的樂觀目標,老屋改建恐怕仍是個用千年以上都難以達成的任務。

具體以臺北市來看,目前面臨人口成長趨緩、人口結構呈現高齡、少子化及老舊建物比例逐年增加、房價高漲等課題,反映出的是臺北市居住空間的環境價值或是相當人為的投機炒作而致,這些複雜與長久累積的問題,在市府的權責範圍內,期以多元的方式達到健全住宅市場、滿足市民居住需求及提升環境品質的政策目標。

臺灣缺的是信心

過去曾有喊出一個口號「北市都更一坪換一坪」,但這個訴求在細算之下卻被認為是天方夜譚。因為,臺北市於一九九三年開始實施容積率管制,而之前大部份的四或五層樓公寓的容積率至少是二四○%起跳,甚至到三五○%不等,若再加上違建容積率就更高。大家可以去長安東西路、民生東西路或南京東西路看一看,幾乎每一棟老舊公寓都是有加蓋,不論是後面的防火巷亦或是頂樓加一層到二層,這都是臺北市普遍的現象。

以臺北市第三種住宅區的法定容積率為二二五%,改建後即使再加上十到三十%容積獎勵,還是比不上原來使用面積,使得改建後分回的室內坪數大約會縮小至原來的六成至七成。縱使住戶想要自付興建費用,都不太有機會室內一坪換一坪。此外,改建後還多出房屋稅、土地增值稅及管理費,再再都讓臺北市老屋的屋主不願意改建。

其次,臺北市二○一四年調高新建築構造單價來課徵房屋稅,目前許多老屋因為殘值低,每年房屋稅不過幾千元,但改建或都更後因為構造單價與路段率調整因素,可能大增十倍以上,再加上土地增值稅,改建後變成大樓須繳納管理費,這成本考量下就別提改建或都更。

柯市長曾提及:「都更民眾,不要幻想一坪換一坪,外加車位,興建期間一毛租金都不用出,世間哪有這麼好的事。」很多住戶都想利用改建機會跟建商敲竹槓,殊不知現在都更及危老改建的容積獎勵額度已經愈來愈少,建商也想要多賺一些,這往往造成破局。

理論上,臺灣的生育率來看人口呈現衰退趨勢,以供需法則而言房價將會下跌,但實際上房價依然居高不下。為何生育率逐年降低,人口數下降,為何房價仍然居高不下?以臺灣目前資金市場充沛,政策仍積極放寬入臺條件,這些資金多選擇進入風險最低的房市。加上金融市場實務,房地產仍為現今臺灣在金融機關借錢主要抵押品,但當房產價格滑落,債權人、企業、銀行金融都會面臨巨大的壓力,不動產抗跌性更加明顯。

 

房地產作為台灣經濟的火車頭,關鍵在於交易熱絡,而非高房價帶給業者的高獲利。
房地產作為台灣經濟的火車頭,關鍵在於交易熱絡,而非高房價帶給業者的高獲利。
 

 

根據內政部今年所做的分析,六都有五成無自有住宅者願意申請社會住宅,臺北市、新北市、桃園市與臺中市無自有住宅者,較偏好租金補貼,臺南市與高雄市則較偏好修繕或購置住宅貸款利息補貼。以臺灣目前房屋的總數量相對於現有人口數趨於平衡,回歸合理價位房地產自然活絡,加上自有比率超過八成,人口面臨減量之下,總需求更沒有大幅增加的空間,政策原本便應推出整體多面向的房屋政策,而非鼓勵沒有房屋的人均要持有房屋。

另一方面,屋齡老化是一種大自然現象,國家的歷史愈久,則老屋的數量愈多,房地產要作為臺灣經濟的火車頭,關鍵在於交易熱絡,而非高房價帶給業者的高獲利。利用老屋都更重建可以帶動相關產業活絡,要讓老百性信任政策方向明確不易大幅變動,以實質需求推動房市價格波動,才是對持有者和需求者最大的保護,更是臺灣民生經濟的褔澤。

 

卓越雜誌2019.09號401期
卓越雜誌2019.09號401期

https://udn.com/news/story/6853/4049718

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2019-09-09 10:21天下雜誌

【文 陳一姍、呂國禎】

台股還在萬點,經濟部上周才大肆慶祝投資成長率創2011年來新高。勞動部在9月2日公布8月底無薪假人數攀高到2257人。台灣經濟到底該放慶祝煙火?還是該敲警鐘?5張圖讓你看懂台灣經濟真相。

圖片來源:Shutterstock
圖片來源:Shutterstock
 

 

有關台灣經濟景氣,從來沒有像現在,這麼令人困惑。

在IMF等國際組織,中研院等智庫紛紛下調2019GDP成長率預測時,8月中,行政院主計總處卻上調台灣經濟成長率預估由5月份預測的2.19%,上調到2.46%。(表1)
 

旋即,負責廠商營業與投資調查的經濟部接力發布好消息。

今年,台灣固定資本將首度超過4兆台幣,其中八成由民間貢獻。民間投資成長率達到10.69%,創下2011以來新高。(表2)

「118家廠商響應台商回台2.0方案,總金額超過5637億,預期將帶來超過4萬8906個本國就業機會,」經濟部樂觀預估。

調高經濟預測,無薪假人數卻飆高

近5萬個工作機會,看在33家公司,被協議縮減工時(俗稱無薪假)的2257個勞工眼中,顯得格外諷刺。

勞動部最新通報顯示,金屬機電業實施無薪假的企業,在半個月內又增加了4間,8月底已達13家,超過1600人。在台中,工具機整機及組裝廠持續傳出「做四休三」、甚至「做三休四」的壞消息。 (表3)

台灣經濟的真相到底是什麼?

仔細分析,主計總處此次調高經濟成長率的內容,調高最多的依序是商品服務輸出、輸入與民間投資3項。今年以來,台灣出口一直拉警報,第二季美元計價出口衰退2.58%,商品服務輸出怎麼會變成正成長?

這得從實質GDP的定義說起。跟一般人的直覺不同,計算經濟成長率的商品與服務輸出強調的是出口量。除了新台幣匯率的影響,出口金額,還得用出口物價的漲跌幅去做調整。

如果物價掉得更快,新台幣貶值多,即使美元出口金額衰退,在GDP定義裡,出口量反而有可能是提高的,因此輸出會變成正成長。

真相一:輸出的量提高了,但價格跌得很慘

換言之,GDP數字變好看了,只能表示輸出商品與服務的量變多了,但其實可能是廠商正在含淚跳樓大拍賣。

主計總部並沒有公布出口物價。但以躉售物價(批發價格)做指標,自5月起,躉售物價年增率由正轉負,7月已達-3.42%。下跌最多的就是石油及煤製品、化學材料及製品,跌幅超過一成。(表4)

「石化產業以前是看阿拉,現在是看川普,」台塑石化總經理曹明形容。

 

過去,石化產業的景氣榮枯完全要看穆斯林國家,特別是產油最多的中東,這些國家政經局勢穩定油價就穩定,有動亂油價就上漲。但現在完全變了,川普打起了貿易戰,影響國際油價與石化業的走勢。

貿易戰開打之後,全球經濟危機四伏,汽柴油消費明顯降低,油價應該跟著下跌,「如果沒有美國制裁伊朗、委內瑞拉,讓原油供給變少,油價更難撐住」,曹明說。

至於反應景氣指標的基礎工業原料乙烯等原料,曹明說,貿易戰開打之後,客戶態度保守,怕還有變動就不願意多買,整個行業的狀況就是只有一個字「慘」。

台灣自己本地內需有沒有辦法改善,曹明說,整個台灣內需才佔了台塑化兩成,八成通通都要外銷,台灣內需好根本無濟於事。所以還是一個字「慘」。

傳統產業,只有一個「慘」字

深受川普之害的,還有7月躉售物價跌6.5%的鋼鐵業。中鋼董事長翁朝棟形容今年的鋼鐵市場是外冷內熱。在內銷部份,由於政府與民間投資同步增加,鋼材需求的確提高。但外銷就是另一個故事。

翁朝棟分析,中國經濟成長力道不再,再加上貿易戰影響,外銷美國受阻,中國、印度的廉價鋼材只好其它往亞洲市場倒,對台灣影響較大的是越南鋼鐵市場,已經成了中國、印度鋼鐵廠傾銷的戰場,因此出現了越南經濟、投資雖然火熱,但鋼價始終上不來的狀況。

為了拓銷,中鋼推出了多元外銷專案,只要下游客戶接到外銷訂單,不論鋼材種類、數量、價格都可以談。

 

簡單的說,就是只要能賣出去都能談。「我們無法改變外在環境,但我們可以改變自己,」他說,國際市場必須要打團隊戰,下游客戶賣不出去,中鋼鋼材也會跟著外不出去,所以必須全力協助外銷客戶。

值得注意的是,台灣出口最早回春的兩個出口行業——資通與視聽產品、電子零組件,也難逃跌價的命運。電子零組件7月較去年跌價2.33%,通訊傳播設備也跌價1.83%。

 

真相二:台灣經濟還可以,不代表企業獲利還可以

 

「全球大環境不好,所以我們對未來還是比較保守,沒有那麼樂觀,」工研院產業科技國際策略發展所所長蘇孟宗分析。

蘇孟宗說,今年,台積電、美光提早或加碼在台投資,台灣民間投資的確表現不錯。不過談到台商回流,前身為IEK的產科所調查顯示,電子業買新廠房的不多,多半是增加生產設備。手機、筆電廠商多半已完成移往東南亞、印度或回台的評估,但已經做決策的不多,多半還是觀望視中美貿易戰的速度而定。

「企業移地或兩地製造,製造成本一定是提高的,」他坦言。由於過去,台商在大陸的生產營業,透過合併財報早已反映在企業的獲利上。台商回台生產,其實對台商營收影響不大。反而,有可能因為兩地生產,跨國布局增加成本,影響企業獲利。

至於明年,「目前,我們還看不見比今年好的理由,」蘇孟宗保守地說,今年以來高階手機的換機潮還找不到引爆點,AI是持續性投資,5G的訂單目前仍並不明顯。

高度依賴出口的台灣經濟,在中美貿易戰下,依舊不能掉以輕心。

 

 
 

 

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1989年發起的無殼蝸牛運動曾引起社會震撼,當時的時空背景為房價飆漲的年代,台北市房價所得比約8.58倍,由國小老師發起抗議活動,近5萬人因而夜宿忠孝東路,要求政府抑止炒房,讓房價能回到合理的範圍內。

無殼蝸牛運動30週年 房價不降反升至新高點

但30年過去了,當年發起的無殼蝸牛運動非但未能抑制房地產飆漲的狀況,現今的房價所得比反而還翻倍飆升,台北市的房價所得比已來到高不可攀的14.07倍,但這30年來,25到29歲青年平均薪資的增長卻遠遠不及台灣整體房價所得比的增長速度。

巢運27日邀集多個民間團體以無殼蝸牛三十週年為名舉行記者會,會中除了揭露1989年無殼蝸牛運動爆發時的台北市房價所得比為8.58,但30年後卻飆升至14.07倍以外,25至29歲青年的平均薪資在過去20年來,僅從3萬133元增加到3萬4217元,增長幅度僅15%,對比同期台北市房價所得比從2002年的5.8倍,飆升240%到14.07倍,薪資完全無法跟上房價漲幅。

巢運藉著無殼蝸牛運動滿30週年之際,舉行記者會要政府重視居住正義,並以青年安居為主要訴求,除了要求政府繼續推行精進現有有社會住宅政策外,將改革具體目標訂為「房市合理化」及「租屋正常化」,但台灣明明空屋率頗高,為何房價還能持續上漲?

「供過於求」房價卻不降 張金鶚:「政府、市場雙雙失靈」

政大地政系特聘教授張金鶚對此在臉書上指出,高空屋率應該是「供過於求」,循正常市場機制,房價應要下跌,若是不跌反升,背後顯示出房屋市場失靈的現象,在市場失靈現象應由政府介入糾正,如果此現象持續存在,也代表「政府失靈」現象同時發生。

但不同於其他國家在房屋市場中的「大政府、小市場」環境,政府對於房屋的供給需求能掌握資源與能量,相對能影響民間市場供需,台灣的房屋市場環境則是「大市場、小政府」,因此政府無論在資源及能量上,對於價格的影響都相對有限。

張金鶚提到,當「政府」與「市場」雙雙失靈時,應先要求政府「健全市場機制」,其中最重要的就是在購屋及租屋兩個市場中,讓資訊完整透明。張金鶚舉例,像是目前「實價登錄缺失」及「租屋黑市」現象,必須積極面對解決。

內政部曾推「實價登錄2.0」 如今卻淪「打假球」法案?

實價登錄系統於2012年推出,迄今已7個年頭,但「資訊不夠透明」始終為人所詬病,像是物件資訊不以門牌號碼呈現,而是以區間值揭露,讓查詢民眾無法準確知道門牌,引發資訊不透明的爭議。

另一爭議點則是「預售屋價格即時登載」,目前規定房屋交易的實價登錄時間為移轉登記後30日內申報,預售屋則是在代銷契約終止後30日內申報,但預售屋實價登錄的價格常在民眾買完房,建案蓋完後才會進行登錄,通常都是買預售屋的2到3年後,因此被外界認為有房價失真的疑慮,應將實價登錄改為「簽訂買賣契約書30日內完成登錄」。

為了補足現有實價登錄的不足之處,內政部去年5月曾推出「實價登錄2.0」的地政三法修改草案,但卻在修法上遇到阻力,如今僅在今年6月27日時通過改變實價登錄義務人的《平均地權條例》修正草案,把實價登錄義務人由地政士與賣方改為買賣雙方,但對於門牌揭露及預售屋價格及時登載等修正卻未有觸及,迄今看來修法之路恐怕還遙遙無期,讓立委黃國昌譏這是「民進黨打假球」。

政府推青年「租屋補貼」 民眾為何看得到吃不到?

政府要健全房屋市場,除了能從實價登錄系統的修正做起外,在租屋方面,內政部所公布的租金指數連54個月上漲,以前可能是「買不起房子」,現在更可能變成「租不起房子」,雖然政府下個月將推出青年租金補貼方案,但在台灣絕大部份房東都沒有申報所得稅的狀況下,在外租屋能申請租屋補貼的青年恐怕也不多。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出,在租屋市場中,目前買不起房或是等房價修正的民眾租屋需求相當大,雖然看起來租金是平緩上揚,但低總價物件的房租卻漲最兇,因此對於租屋越有需求,能力越低的民眾受害最大。

雖然政府推出租屋補貼政策,但徐佳馨指出,大多數的房東還是怕房客因為申報租金補貼而被查稅,尤其房租收入申報所得稅又會溯及既往,因此政府可以朝分離課稅的方向推行新政策。

另外,很多人手上也許都有空屋,卻不願租人,原因出在房子租出去後還要進行管理,因此不少房東會因房屋持有成本低,認為與其出租還不如等房屋增值就好,雖然已推行包租代管政策給參與的房東優惠稅率,但誘因還有所不足,建議政府思考如何透過稅制改革,讓更多物件釋出,才能有效的建全租屋市場。

文章來源:今週刊


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記者 李頂立 / 攝影 陳宥翔 徐崑山 報導 2019/08/30 00:04

低薪高房價是年輕世代普遍面臨的困境。中研院學者就指出,1978年以後出生的世代,比前一個世代收入少兩成,卻要負擔更高的房價,資產分配的世代不平等,甚至導致少子化、經濟停滯、貧富差距加劇等社會問題。

圖/TVBS 政大地政系前特聘教授張金鶚:「還要看這個金庸的武俠小說買一套啊!」 拿起金庸小說,雀躍的像個孩子,前台北市副市長也是前政大教授張金鶚退休後輕鬆了不少,但依舊行程滿檔,閱讀、音樂、繪畫、爬山,生活反而更加忙碌。 政大地政系前特聘教授張金鶚:「這是我六月的時候畫的。」

畫作中的主角,正是新家的客廳一隅,張金鶚今年購置了,位於文山區山坡上的這戶新房,但負擔可不小。 政大地政系前特聘教授張金鶚:「我要把這兩棟房子,自己的房子和第一棟房子賣掉,我爸爸房子要抵押貸款來換這棟房子。」

用自己和父母住的三棟房子才換得一棟四千萬新屋,張金鶚坦言,是退休後為了回饋自己和家人而買,但費了這麼大的成本,背後反應的正是現在低薪高房價,社會資產分配不均的問題。 政大地政系前特聘教授張金鶚:「對年輕人來講,就是一個世代不公平,我們那個時候努力,你看我沒有小孩子,所以我努力那麼久對不對,而且我這三個房子都是自己在用。」

記者李頂立:「資產分配不均,年輕世代的被剝奪感更加嚴重,根據中研院社會所研究員林宗宏的研究指出,過去台灣經濟起飛時期具有高所得優勢,指的就是1952年到1977年間出生的世代,而在1978年以後出生的,相比前一個世代,所得是少了將近兩成,而且還要面對更高的房價,我們以近15年的房價所得比來看,2003年到2018年就漲了兩倍之多。」

圖/TVBS資料畫面 專業者都市改革組織秘書長彭揚凱:「1980後這個世代的年輕人,基本上因為他們的薪資已經完全不可能像他父母那一輩,基本上就是要靠家庭,靠父母的幫忙。」 年輕世代要一肩扛起家計與房貸,負擔加重的情況下,長久來看,更可能造成結構性的社會問題。

全產總秘書長戴國榮:「所得分配不公平造成貧富差距的問題越來越大之後,第一個會產生的是人才的外流,沒有辦法養活自己的時候,他就一輩子不結婚,那我們少子化的問題就會越來越嚴重。」 巢運口號(2014):「怒躺仁愛路。」 從30年前的無殼蝸牛運動到5年前的巢運,都是抗議台灣飛漲的房價。

張金鶚回想在擔任台北市副市長時,也曾和財政部推動囤房稅,針對百分之二、持有四房以上的多屋族加稅,但卻節節敗退。 政大地政系前特聘教授張金鶚:「非自用(住宅稅)從1.5%變成3.6%,只有台北市做,其他縣市沒有一個過,大家還是都1.5%,有的過了一下子又撤回來,過了選舉年又撤回來,換句話說,百分之二的(多房族)你可以看到背後隱含的政治實力有多少。」

價格高漲,理應是需求遠大與供給,但根據專業者都市改革組織估計,目前全台空屋和餘屋還有超過100萬戶,反應的就是,長期以來房屋被當成商品炒作的事實。 圖/TVBS 專業者都市改革組織秘書長彭揚凱:「房子就是要被拿來被居住使用,而不是被拿來空置閒置,為什麼那些房子被空置閒置,我不敢說全部,可是絕大部分的原因都是拿到囤積,等著房價增值要獲利。」

政大地政系前特聘教授張金鶚:「實價登錄2.0,市場透明機制揭露,這個是最容易做的,可是你知道壓力多大可以想像,所以過不了,第二個很重要是把非自住和自住分開來。」 從無殼蝸牛運動以來,居住問題逐漸受到重視,但歷經三次政黨輪替,藍綠都不願正視問題,雖然提出社會住宅、租金補貼等政策,但都不是抑制房價失控的解方,若不能拉高持有成本,讓房價透明、回歸市場機制,口口聲聲為人民,但又把絕大多數人民的權益擺在哪裡? 

詳細報導請見: news.tvbs.com.tw/life/1192317?from=Copy_content

https://news.tvbs.com.tw/life/1192317

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2019/08/29 11:35 鉅亨網編譯許家華

有錢人不花錢會如何?經濟衰退。

從房地產、零售商店到經典房車和藝術品,美國經濟中最上層的富有家庭現在卻是最薄弱的一環,雖然中產階級和更廣泛的消費者持續支出,但經濟學家認為,最上層的富有階級消費突然縮水,就會導致經濟體中其餘部分也逐漸削減支出,最終拖累成長。

豪華房地產正面臨金融危機以來最糟糕的一年,像曼哈頓這樣的高價市場已連續 6 季銷售下滑。

房地產電商 Redfin 數據顯示,今年美國第二季價位在 150 萬美元左右的房屋銷售量下降了 5%,全美到處均可見未售出的豪宅和頂層豪宅,科羅拉多州的 Aspen 和紐約 Hamptons 豪宅房源累積了近 3 年的量。

精品零售商的表現最差,例如老牌精品百貨 Barney’s 聲請破產保護、Nordstrom 連續 3 季營收下滑。反而是以大眾消費為導向的沃爾瑪 (WMT-US)、Target (TGT-US) 公布較預期強勁的客流量和成長。

此外,豪華車、藝術品等的銷售量也均看到明顯下降,例如今年上半蘇富比的銷售額下降了 10%、佳士得的拍賣銷售額年減 22%。

富豪縮減消費的原因很多,例如稅收變化就可能是房地產下滑的原因之一。

倘若富豪進一步削減支出,更廣泛經濟體就會開始感到痛苦。穆迪分析 (Moody’s Analytics) 首席經濟學家 Mark Zandi 表示,美國經濟體中收入最高的 10% 階級占整體消費額近一半,但他們過去兩年的支出卻縮減,反而是中產階級的支出增速。

「如果高收入消費者再進一步縮手,這對經濟擴張來說會構成重大威脅。」Zandi 說。

富豪階級的儲蓄在過去兩年間翻升一倍多,顯示富豪正囤積現金,經濟體中收入排名在 40% 至 89.9% 的中產階級很大程度上彌補了富豪階級的支出空缺。

「如果就業成長再放緩,(中產階級的) 失業率就會開始上升,最終會導致經濟下行。」

富豪財富大減的主因有兩個:市場波動和全球成長放緩。經濟體中的前 10% 擁有美國近 80% 股票,所以股債市有任何風吹草動,他們都相當敏感。

此外,許多富豪同時在海外也可能有企業營運,或者擁有海外曝險,所以在全球經濟風暴形成之前,他們就成了早期預警系統。

然而,就目前來說,中產階級的消費者仍受強勁就業和相對穩定的房市支撐。美國經濟十多年來一直由富有階級定義,由他們推動成長和支出,但現在局面已經顛覆、反轉,現在由大眾市場推動,雖然投資階層正示意消費者衰退的信號。

富豪階層滿手現金,但他們卻要靠信心和確定性才肯掏口袋,就全球股市現況和貿易戰況來說,他們恐怕沒有信心像過往那樣豪擲千金。

https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/headline/97254

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台灣銀行家2019-08-25 09:12

台灣房地產市場過去曾經歷「一放就亂,一管就死」的循環,也曾一路狂飆,成為社會問題的來源,居住正義到底何時實現?當前,面對各項人口及經濟議題時,相單位若能以更嚴謹的規劃及配套措施,解決房市問題,才能真正造福民眾,享有安居樂業的生活。

房地產一向是台灣人的重要理財項目,一般人更認為具有房產是社經地位的象徵,在刻板印象中,買不起房子就是社會輸家,房地產炒作更造成嚴重社會問題,因而引起居住正義的呼聲,過去多數台灣人都把這個現象解釋為深受「有土斯有財」的漢人文化影響,但是,台灣房地產過去長期上漲原因不只在文化習慣,還有其政策與歷史因素。

房地產的最根本推動力當然還是人口,台灣房地產成長的基本面動力,來自於日治時期約600萬人口,在戰後爆發性成長來到如今的2,300多萬人,成長將近4倍,加上經濟成長帶來對居住空間要求的提升,當然需要相對應的住宅需求。

師法日本,以土地政策擠出外銷產業資金

 

但是,台灣房地產的成長推力遠遠不止基本面,還有非常明顯的政策引導,戰後百廢待舉,需要取得外匯,才能整軍經武打造「復興基地」,因此學習日本,利用土地政策來擠出創建外銷產業所需的資金。

在政策上,以保護農業、糧食安全為藉口,將大量平原地帶的土地都劃為農地,使得剩下的建地相對稀少,讓房地產產生上漲驅力,墊高房價後,人民為了買房,只好勒緊褲帶儲蓄,人民的收入以存款的方式匯集在銀行,成為貸款給出口企業的資金來源,房地產又能成為抵押品,讓缺乏產業判斷能力的銀行界,能靠房地產抵押借貸給企業,為了買房拚命儲蓄,不得不「愛拚才會贏」的人民,則成為出口企業取之不竭的勞力來源。

日本規劃這套策略,原本是因應國家發展初期需要外匯,一旦取得足夠的外匯,總體政策就應該調整回貿易平衡,但是日本取得成功後,卻認為這是勝利方程式,加碼推動,結果造成反效果。

一般論點認為,美國強行推動「廣場協議」讓日圓升值,是日本企業衰敗的起因,不過諸多當年談判過程與內部政策解密資料顯示,日本企業其實早在「廣場協議」以前就已經陷入毛利不斷下滑的窘境,一方面因為經濟成長後日本人薪資提升,人事成本增加;一方面因為日本企業太過成功,攻占的市場已經飽和,進入高原期,很難再有大幅度成長。

大藏省打起「曲線救國」如意算盤:日本企業已經發展到不能再靠日圓蓄意貶值來持續成長的階段,下一個階段要靠研發來提升價值,以研發技術來更大幅度降低成本,以技術優勢抵銷人事費用的高漲與不可避免的匯率升值壓力,但是企業不賺錢,哪來研發費用?因此大藏省想借力使力,趁著美國要求日圓升值,發動資產泡沫,企業從資產大漲之中可以取得大量資金,作為研發經費的來源。

很不幸的,大藏省漏算了人性,當炒作資產比經營企業更容易賺錢,誰會把資產泡沫中的獲利拿來投資研發?大量企業反而把本來用在研發、甚至正常經營所需的資金,都投入追逐資產泡沫之中,等到大藏省發覺情況不妙,大力踩剎車,情況早已失控,最後日本企業、資產價格,都一同在泡沫崩潰中進入「迷失的20年」。

從日本的例子可知,房地產並非只與人口基本面相關,其實資金的籌碼面,與政府的政策面,對房價影響更顯著。

政策救市,未徹底打房使問題延續至今

台灣房地產自戰後經歷幾次循環,前幾次循環大體上都與經濟發展相符合,戰後房地產隨著經濟起飛而跟著上漲,到第一次石油危機引發嚴重通貨膨脹,房地產也隨之衝出第一波高點,但也立即因為政府全力控制通膨的各項政策而進入第一波大修正;隨著第一次石油危機結束,緊縮控制解除,反過來進行十大建設擴大內需,房地產也迎來第二波漲幅榮景,又在第二次石油危機中衝上高峰,也再度隨之因為政府控制通貨膨脹的緊縮措施而回落。

1980年代起,台灣也受到美國壓力要求新台幣升值,自此美元兌換新台幣匯率從1985年的一美元兌40元,一路走升至1992年的24元新台幣,台灣雖然不像日本有目的性的發動資產泡沫,但也體會到熱錢橫流的力量,股市從2,000點開始強攻到萬點,房地產也大幅飆漲,民間以鴻源為首的四大龐氏騙局「投資公司」大肆發展,吸金達千億規模,政府感覺通貨膨脹失控,於1989年鐵腕鎮壓,祭出金融緊縮措施,同時訂立《銀行法》掃蕩地下投資公司,造成炒作資金斷根,股價房價同步大跌。

這波緊縮過程,股市跌回2,485點,房價跌幅卻遠不及股市,因為跌到半路,政府就開始反轉政策救市,其主要因素,在於長期以來,政策上以房地產為銀行貸款的法寶,金融體系過度仰賴房地產抵押貸款,若房地產下跌過速,銀行會出現嚴重壞帳,演變成金融體系危機,結果投鼠忌器,不敢徹底打房,這樣的問題一直持續至今。

由於該跌的未跌,也就沒有回漲空間,加上台灣經濟成長進入成熟期,於是1990年代房地產呈現牛皮走勢,中間經歷台海飛彈危機、亞太金融風暴、本土金融風暴,以及第一次政黨輪替帶來的不確定性,分別有幾次盤整。直到2001年全球網路泡沫崩潰,大量採取寬鬆措施以緩和衝擊,再度造成熱錢橫流,大量湧入房地產市場炒作,美國如此,台灣也如此,2002年土增稅減半措施更加強化上漲力道,只因2003年SARS危機導致房地產暴跌,危機一過後,就如脫韁野馬,不可遏抑,拉出台灣房市最強的一波漲幅。

 不婚不生,換購需求消失加重房產危機 

在美國,炒作房地產泡沫終究造成了雷曼債危機,引起2008至2009年全球金融風暴,台灣也無法避免衝擊,房地產暫時修正,但隨著中國為了緩衝全球金融風暴的衝擊而大肆擴張通貨,據估計可能增發人民幣高達4成以上,中國熱錢橫流,到處向外流竄,在全球炒作紐約、多倫多、倫敦、雪梨等地房地產到天價,台灣同樣突然感受到更強大的一股熱錢湧入,原本已經高到一般上班族望之興嘆的房地產,尤其是台北都會區,遭炒作到完全與人民經濟力與購買力脫節的虛幻價格,台北也名列全球收入房價比最不合理的城市之一。

依照過去經驗,政府本來早該祭出緊縮措施,避免房價失控,但是台灣同時面臨產業疲軟,政府希望資金寬鬆,而金融產業界對於辨識中小企業經營能力與還款能力的產業專業缺乏,仍是仰賴抵押貸款;另一方面,金融業體質不佳,房貸餘額又在高檔,若是打房,擔憂造成金融體系嚴重壞帳,就在這樣投鼠忌器下,因循苟且,問題越滾越大,房貸餘額沒能緩緩縮減,還不斷增加,至2019年突破7兆元之譜。

台灣房地產市場如今面臨內憂外患,頭上頂著7兆元房貸餘額的達摩克利斯之劍,內有基本面危機:人口開始負成長。台灣自有住宅率約在85%左右,而老一輩世代的自有率更高,每年死亡的老年世代,留下遺產給買不起房的子孫,將抵銷相當的買房需求,而年輕夫婦過去往往先購買較小房屋,在生養小孩時第一次換屋,小孩長大後,空間不足,再換至更大房屋,現在年輕世代望房興嘆,只租不買,甚至於不婚不生,換購需求消失。

貿易戰起,資金回流潮須善加引導

然而,在資金面上,美中貿易衝突可說攪亂了一池春水。中國資金因應貿易衝突大舉撤離美國,讓紐約等地房地產大失血,中國的房市泡沫也在貿易衝突下危機四伏,但在中美兩大當事國以外,狀況則撲朔迷離,中國資金一方面撤離美國,一方面又想逃離中國,其出路是大量投入第三國。在泰國,美中貿易衝突後,因應大量中國企業為了迴避美國關稅,需要轉從泰國製造出貨,中國資金大量湧向工業房地產;在澳洲,中國資金炒作房地產的亂象好不容易在政府祭出眾多打壓措施下稍微平息,如今有可能因美中貿易衝突而死灰復燃。

台灣在美中貿易衝突之中,也正同樣面臨一波資金大回流潮,若是政府無力好好引導資金投入產業發展,原本已經漲至過高而陷入盤跌的房地產,短中期內可能因為大量資金回流而再度點燃,最終炒作過度,基本需求無力接手,終將崩跌,金融體系若未能降低房貸餘額,甚至還在炒作中繼續累積,屆時反而將釀成嚴重危機。

但危機也可以是轉機,若在這最後一波熱錢潮流中,金融體系能趁機減少房貸餘額燙手山芋,可拆除地雷引信,解除危機。資金熱潮平息後,房地產終將回歸平淡,但不代表房地產需求就此消失,在人口負成長的未來,房子將回歸為生活必需品,不再是金融投資工具,過去台灣人拚死命買房,買下好房子卻不住,而是租給別人,以房租支付房貸,自己住在最破爛的舊房子,等待房地產上漲倍數後脫手大賺一筆,這樣的畸形現象將不再。房地產將是會折舊而不是會增值,升值的唯一方式是予以更新,成為符合時代新需求的更佳建築。

金融業也必須對此做出因應,企業貸款方面,必須增強企業徵信與產業判斷能力,以企業經營健康程度與還款能力來判斷是否貸款,而非只能以資產抵押來決定貸款;在房地產業本身,金融業從過去製造不合理房價的幫兇,可轉變成為台灣人民與社會因應人口負成長時代的好幫手,例如,透過「以房養老」緩和長照資金需求問題,並能更有效率的釋放房地產物件到市場上,進行更新與改建,成為年輕夫婦所需要的新式建築。

需求孔亟,金融力量可著墨於老屋更新

事實上,台灣老舊房屋在實務上的確有迫切的更新需求,首要問題是安全,許多老舊瀕危建築物已經成為安全隱患,政府為此特別增訂《都市危險及老舊建築物加速重建條例》希望促進改善,但是除了基本的結構安全性問題以外,老舊房屋還有相當多其他問題。

譬如最基本的格局規劃,50年屋齡的老屋,格局的規劃設計上,停留在50年前的老舊觀念、舊社會家庭型態,與落伍的舊世代科技,和現代需求格格不入:小自內部格局概念老舊、大樓缺乏公共廢棄物處理場所、停車空間不足等等,大至缺乏電梯、消防安全設計上嚴重不足,以及缺乏現代生活所需,如網路線通道等等。

放眼未來,這些老舊房屋更成為進步的絆腳石,例如國家若要推動車輛全面電動化,大樓勢必要有相配合的電力設施,在供電容量上、電力安全,以及智慧管理上都要升級,才能因應電動車充電需求,老舊大樓可能根本無法安裝電動車充電樁,或是一充電就全大樓跳電。

因應全球節能減碳的風潮,新建築有許多強化隔熱以節省空調用電的設計,或搭配屋頂太陽能板與太陽能熱水裝置,再搭配電池儲能裝置取代傳統柴油發電機等等新式設備,舊建築都付之闕如,在炎夏時節,隔熱設計優良的建築物,與老舊建物相較,空調用電費可差到倍數,不僅對住戶是一大負擔,也是國家能源戰略上的缺口。

就社會需求面而言,中壯世代對居住空間的要求已經遠比過去提升,既然要耗費畢生心力才能買房,就很難屈就於老舊房屋落伍的設計與設備,因此產生另一層面的供需問題,除了台北市等房價超高地區以外,其實可選擇的可負擔餘屋尚多,但中壯世代不願選擇機能不足又缺乏未來性的中古屋,規劃較先進的新大樓,價格又仰之彌高,造成所謂買不起,不是純然價位上的買不起,而是買不到所要求的居住品質的物件。

過去房地產被當成金融籌碼,居住機能的重要性居次,未來房地產將回歸以居住為主要功能,機能性問題將特別凸顯,當前許多政治上的討論都集中在純粹的房價問題,忽略了品質的問題,因此也無法真正對症下藥,要徹底解決台灣當前房地產市場供給與需求發生錯置的現象,舊屋更新是必要的關鍵,也是金融力量可大力著墨之處。

台灣房地產市場的過去曾經經歷「一放就亂,一管就死」的循環,也經歷2002年以後的一路狂飆,成為社會問題的來源,也造就龐大房貸餘額危局,當內有人口開始負成長,外有美中貿易衝突的影響,如何駛過這段最關鍵的時間?政策面上該如何平衡?政府相關部會與管理單位、金融業界、房地產業,不能再因循苟且、各自為政,而是必須共同關注、緊密攜手,才能開創新時代的新局。

https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/16435

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019-07-10 08:00

台灣金融研訓院院長黃崇哲。(資料照)

為解決都更執行困境,「都市更新條例」修正案已於1月30日經總統公布施行,金融研訓院院長黃崇哲觀察指出,都更改建後利益分派的不確定性,是導致許多都更案紛爭的原因,期盼透過公辦都更策略,讓過程更透明化,使民眾享有更好的居住環境,有品質的好生活。

台灣紛擾許久的都更及危老議題,過去因為政策的不明朗,導致台灣的都市計劃停滯不前,影響甚鉅。我們眼前所見的是――老人住老屋,嚴重的雙老問題,就像一隻巨大的灰犀牛,正衝擊我們本該安全無虞的居住生活。

過去都更條例從1998年公布施行,至今已20餘年,歷經8次修正,期間遇到文林苑事件、709號解釋,從2012至2018年幾乎停擺。全面修正業經2018年12月28日完成立法三讀程序,今年1月30日總統公布施行。我們何其有幸,在都更三法三管齊下,漸漸翻轉台灣城市與經濟的新面貌。

為了凝聚社會共識與價值,降低年輕人「住」的焦慮,維護基本居住權的尊嚴,台灣金融研訓院院長黃崇哲,特別關懷都市再生等相關議題,尤其他觀察台灣都市計劃發展多年,同時也是都市及區域規劃研究所博士,專長就是財政規劃與都市發展,加上過去有地方局處長的資歷,擅長從不一樣的視野來看台灣的房市發展。

50年老屋充斥安全疑慮

 

黃崇哲分析,台灣的不動產大致分為兩大類,包含商用不動產以及住宅不動產,商用不動產像是辦公大樓、百貨商場以及購物中心等等,住宅不動產也就是社會大眾所熟知的住家用途。至今有很多的公寓、華廈以及大樓,興建時期大多落在台灣早年經濟起飛時期,換算完工交屋期至今,屋齡沒有半百,少說也有個40年起跳。

在當時經濟平均年成長率超過10%的期間,勞力密集出口產業為主要的經濟成長動力,同時也帶來大量的都市化集中現象。只是,受限於當時的建築技術與生活品質要求,這些50歲上下的老舊建物,與當下的台灣社會需求,已經有相當大的差距。因此,不論就居住者或是建物來說,倘若要安全無虞的再住上40至50年,現在的確有改變的必要性。更長遠而言,都市的發展也是長遠永續的事業,唯有建制起老舊建物排舊促新機制,才能讓都市的生活機能符合社會發展需要,都市更新是迫不急待的施政要務。

投資住宅間接帶出邏輯謬誤

 

至於都市有一定要改建嗎?黃崇哲拋出一個值得思考的問題,「難道老,就一定要拆除、要拋棄嗎?我們看到很多歐洲美麗迷人的城市景觀,不也兼具百年風華的韻味,這些建物有因此面臨被拆遷的命運嗎?答案當然是否定的。」只是,台灣社會過去以來,除了日治時代少數公共建築物有百年大計的興建規劃外,近5、60歲的高齡建物,設計概念的價值多不具備歷史保留意義,簡單的說,就是「老」卻「不美」。在新的建築技術下,重新改建後的都市,才可以永保台灣都市的永續發展動能。

只是,因為台灣在二戰以後,房價的持續上漲,讓「有土斯有財」的傳統東方理財概念,一直可以成為致富最重要的途徑,再加上因為政治民主弱化了政府都更執法的強制力,這些因素致使台灣針對老舊建物的更新推動上舉步維艱。

過去,我們偏重於將住宅商品的購置,是以投資作為主要的目的,但其實這樣的思考卻帶出一些邏輯謬誤,因為購買房產的首要目的,應是為了滿足居住需求,就如同買車是為了行動需求一般,而不應僅僅設定為炒作價格的標的。而且,就算是投資,卻忽略了其中一個相當重要的成本項目,那就是「折舊與更新」。而房價的持續高漲,更讓社會忽略了房產年齡越來越高的老化危機。

對照之下,也是高價的房車購買,就少有人當成投資項目。因為,雖然也有很高級的骨董車可以留下來,但一般房車可能因為配件設計,或是零件耗損,久了要更換新車,才能保障駕駛與用路人的生命安全,這是車輛擁有者的基本知識。所以,轉換到我們對住宅商品的認知,就有重新思考與改變的必要性。黃崇哲認為,「只有當住宅商品變成消費財的一種,社會大眾對住宅商品的態度跟觀念才會有所改變,也才能讓都市更新真正的起步走。」而不是一味的去強調「一坪換一坪」這樣的數量上計算,而忽略了最重要的根本,就是安全生活空間的基本需求。畢竟,買車從新車變成老車的過程中,如果車主出來要求「一台換一台」,那又是多麼荒謬可笑的主張。

老齡加少子驅動購屋新思維

 

其次,過去傳統的社會有很多觀念,會覺得年輕人在婚前必須先購置不動產,如此婚後生活才美滿,對小倆口及下一代也才有保障。但社會在快速發展之下,現在的情況是,就算結了婚同樣也買不起房子,當期望落差越來越大,這樣的多數心聲竟然發展成為十大民怨之首。如果年輕人用所得在支撐住宅需求,態度跟角色上也迥然不同。

黃崇哲以鄰近國家――日本為案例進一步說明,「日本的經濟泡沫從最高點到目前,除了東京都,甚至是大阪之外,其餘地區的房價與過去最高相比,只有一半不到。」因為白金社會來襲,老齡與少子漸趨嚴重,日本的青壯族群在購置不動產上的思維與選擇,明顯與上一代有很大的區隔。這部份值得台灣執政者思考,同時也給未來中國當作借鏡。

呼應在都更的議題上,過去我們因為站在都市改造的角度,所以政府為了鼓勵都更,只要大面積就給容積獎勵的方案。而危老是針對屋齡半百以上,甚至造成危險,而且沒辦法取得一定面積才給獎勵,進一步避免因為地震造成公共危險,這也有其政策的必要性。

至於這中間有沒有可能出錯,或把社會導向錯誤的方向,黃崇哲一直認為,包含文林苑的都更爭議,會出現獅子大開口的爭端,甚至演變為社會抗議事件,其實很大的癥結,來自於改建後的利益分派在相關權力者之間的不確定性。關於改建後利益分派的不確定性,可以透過公辦都更策略來做更好的確認,或是過程更透明化,配合政府能有清楚的房地產政策。

提供有尊嚴的生存空間,政府責無旁貸

 

深究原因,皆是為了避免社會上這群年輕人,在工作打拼之餘,還要擔心被房東趕的風險,或是下一代沒有適宜的空間可以長大,這應該是政府責無旁貸,當然也是思考容積獎勵最重要的因素。

黃崇哲向來關心院內員工在居住議題上的需求,就像一位月薪3至4萬左右的同仁,承租西門町1萬元的月租金套房,沒有開窗,更不用說空氣對流,也沒有陽光灑入,黃崇哲說,「嚴格來講,這一點居住品質都沒有。這是居住的尊嚴,不管你是普通的受薪階級,還是目不識丁的市井小民,都應該要被賦予最基本且有尊嚴的居住生活條件。」

最後,黃崇哲建議,在一定所得的比例內,政府應該要有辦法提供一個有尊嚴的生存空間,這是政府責無旁貸的責任與課題,我們也期望民眾能重新審視過去對不動產的既有觀念,並且有共識的將社會推往更有尊嚴、更有品質的居住環境,期待那一哩路就在不遠的前方!

(本文摘自2019年07月份《台灣銀行家》月刊,採訪、撰文:蘇偉華)

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2841095

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2019-06-25 05:30

 

 

 

▲韓、中、台、日近一年半匯率變動表。

◎ 黃天麟

本月初G20在日本福岡召開財金首長會議,重申「不打貨幣戰」,美國商務部則表示打算對刻意貶值貨幣的貿易夥伴課徵反補貼稅。大家都真的未打貨幣戰嗎?其實一場匯率戰早已在亞洲開打,且已持續了一年多。始作俑者是韓國與中國。受害的一方至今只限於日本及台灣,尚未引起各國注目。

有沒有開打?只要看看中、韓、台、日這一年來的匯率變動(見附表),就可知其大概。

這一年多來韓國固受中國對科技產品政策性補貼,出口情況不甚理想,韓國政府過去對外來之競爭慣用的方法就是「貶值」,也屢次奏效,都能使韓國產業起死回生,甚至打敗對手。如一九九七年面臨東南亞金融危機時,韓國央行將韓元由八八四兌一美元,貶到一六九五.八兌一美元(該年年底),挽救了瀕臨破產之企業,還把握機會將日台之家電業Sony、Toshiba、Sharp橫掃在地。

二○○八年碰到金融海嘯時如法炮製,將韓元由九三六.○五兌一美元,一年內貶至一二五九.六兌一美元。台幣僅由卅二.四四三貶一%至卅二.八六兌一美元。結果造成我國四大面板製造商奇美、友達、彩晶、華映在二○一一年大虧一四五五億元,二○一二年虧九七二億元,幾乎被韓貨打趴,同時成全了韓國三星在面板及DRAM的霸業。

此次由於匯率戰在中美貿易戰中被炒得火熱、韓國中央銀行相當小心翼翼,這一年半僅貶十.四七%,但若與台幣相比,等於台幣兌韓元升值了五%,這五%對於利潤微薄的當今產業界而言也是很大的負擔。

中國的貿易年年大額順差,去年也達三五一○億美元,理應毫無貶值之理由,但在過去一年半還是貶了六.二一%,主要係對美國課徵關稅之對策,只是幅度不大,尚未引起川普注目。最近中國面板在十.五代線產能大舉開出,出貨十倍數成長,市占率達卅三.九%,擠下台灣並威脅到韓國領先地位,為此友達首季淨損卅六億,我國面板雙虎股價破底,本月十四日群創收七.二七元,友達收九.一九元,雙虎市值總和還不到一千六百多億元。此一慘景主要是受中國政策性補貼、人民幣貶值之結果。

面板是我國兆元產業之一,能見死不救嗎?韓元已為此貶了十%,我國若不在匯率上相對應付,不然也應考慮政策性補貼,並將中國之政策性補貼問題訴諸國際,以保護我國產業。時不我予,亟需政府即時的行動。

(作者為前國家安全會議諮詢委員,現任國策顧問)

https://talk.ltn.com.tw/article/paper/1298405

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蔡明芳 2019年06月25日 07:00:00

央行總裁楊金龍提及貨幣政策要往寬鬆方向走;但其僅考慮國際因素的貨幣政策恐不利台灣的健全發展。(攝影:張文玠)

美國聯準會(FED)於本月19日宣布,維持聯邦資金利率區間於2.25%與2.5%不變。此外,基於美中貿易衝突、美國企業支出成長疲軟以及通貨膨脹率未達2%等因素來看,FED主席鮑威爾(Jerome Hayden Powell)表示不排除在未來有降息的可能。事實上,不僅美國的貨幣政策趨向寬鬆,歐盟、日本、澳洲、印度與中國等大型大型經濟體的貨幣政策均採取寬鬆態度。

 

利率連12凍不無討論空間

 

當然,台灣央行也不例外。中央銀行於本月20日召開第二次理監事會,毫無意外地,做出「利率連12凍」與重貼現率維持1.375%不變。央行以經濟成長與通貨膨脹率預估值下修為由,表示貨幣政策將往寬鬆的方向走。台灣央行的態度以及維持寬鬆的理由與三月的理監事會結論並無太大差異,維持寬鬆貨幣的理由仍是以美中貿易衝突加劇、高債務國家金融脆弱性上升、中國經濟下行風險増、英國脫歐延宕及地緣政治緊張等因素。

 

雖然央行所提的因素都對世界經濟的未來走向有不小的影響,然而,央行在上述因素尚未發生或惡化時,利率早已凍結,才會走向利率連12凍的結果。換句話說,央行在過去經濟成長率有較佳的數據時,也未有升息的表現。此外,各國經濟結構與消費者行為均不相同,各種產業產出在經濟成長的占比也不一樣,央行所做的利率決定仍有不小的討論空間。

 

低利率擴大了房地產的套利空間

 

長期以來,央行的低利率決策一直受到社會的關注與討論,央行也不厭其煩地說明其維持利率凍漲的理由,但是,這並未消除外界對央行利率決策的討論。低利率對整體經濟帶來的負向影響不小,以房價為例,當貸款利率愈低時,房屋需求者取得購買房屋的成本也愈低,對自住者而言,房貸利息不高下,房屋的需求愈高,房價也會進一步上漲。

 

對以出租為目的的投資者而言,只要租金夠高,可以支付房貸與其他持有房屋的稅務支出,投資者就存在套利的誘因,當然,房貸支出是主要的影響因素,因此,利率愈低時,套利的空間就愈大。特別是愈靠近都會區的中心地帶,房租水準通常也愈高,套利空間愈大,投資者的購買意願愈高,房價也愈高。換句話說,投資者可以同時賺取租金與利息的價差以及享受房價上漲的利得。在此情況下,只要投資報酬率夠高,就會吸引更多資金流向房地產業。

 

低利率扭曲資源配置與擴大貧富差距

 

可惜的是,過多資金投入房地產業往往無法提高經濟體系的生產力,反而助長了經濟泡沫,扭曲資源的配置,這也是社會期待政府幫忙解決的問題之一。同時,愈有能力借錢的人,借錢的機會成本愈低,使得房價上漲的利得多往富人集中,這是社會貧富差距擴大的原因之一。

 

利率高低除了影響房屋需求面外,也會影響供給面,由於台灣利率長期維持低檔,使得建商向銀行進行土地購買融資與建物興建融資的成本偏低,加上銀行業的競爭,建商興建房地產的機會成本是非常低的,在前述房價攀升的因素下,建商即存在巨大的套利空間,換言之,其維持房屋銷售收入與興建成本平衡的難度不高,因此,大量餘屋與大量建案並存是普遍常見的現象。

 

應正視資金過多的疑慮

 

由上述討論即可知道,雖然影響房價的因素非常多元,但是,利率的高低對於房地產市場的供需是有不小影響的,其結果也部份反映在高房價上,因此,央行在考慮利率的升降時,實不應多以國際大環境為主,一來台灣經濟量體相對外國小,外國經濟條件的變化對台灣的影響絕非我國央行所可以控制,二來各國經濟結構與消費者特性有顯著不同,利率決策長期維持固定不變,實難說服社會大眾。

 

再者,楊金龍總裁也提及貨幣政策要往寬鬆方向走,寬鬆的貨幣政策不是只有透過價格,也可藉由資金量下手,換言之,維持寬鬆的貨幣政策不是只有降息一途。楊總裁的說法是正確的,因此,對儲蓄率高或存在大量超額儲蓄的台灣而言,銀行已有不少超額準備或爛頭寸,保險業也利用各種類定存保單吸收大量存款,即市場已有非常寬鬆的貨幣供給,這樣寬鬆的貨幣供給對經濟已無太大幫助,央行應適度藉由提高價格降低貨幣供給,以避免貨幣政策失靈,這樣的結果是長期未被中央銀行忽視或被刻意掩蓋的。

 

貨幣政策與財政政策是影響總體經濟的重樣工具,即使央行可以從不同角度與文獻結論來回應社會對於其貨幣政策的看法;但是,不可否認的,不管經濟成長率的高低,多以國際情勢為由持續維持寬鬆的貨幣環境,是助長非生產性或無法提高生產力的投機行為的重要原因之一,這將不利一個國家經濟的健全發展。

 

※作者為淡江大學產業經濟與經濟學系合聘教授

https://www.upmedia.mg/news_info.php?SerialNo=65900

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2019/06/19

我們想讓你知道的是

財政部的打房稅制,不僅打得毫無作用,反而讓投資客去傷害其他地區,只有一般的整體納稅人被打得遍體鱗傷。

 

文:張濡道(前經建會研究員)

日前電視新聞《新鮮人低薪租棺材房 吸血啃骨6成薪》、《低薪高房價 造就少子化高齡社會》,報導中不但直指台灣年輕人錢不夠用的生活窘境,也道出危樓租屋的生命安全問題,更點出低薪高房價是台灣少子化的重要因素。

但面對高房價及年輕人生存問題,筆者強烈建議民眾不要再期待政府出招打房了,因為過去財政部的抑制房價稅制,只會讓年輕人的未來更顯屍骨無存。

以稅打房,打到的都是自住客

簡單而言,抑制房價的稅有二種。一種是涉及「持有成本」的房屋稅及地價稅,另一種則是涉及「投資利得」的交易所得稅,國家在制定土地政策時,會以這兩種稅的概念來平衡貧富及地區之間的差異。

但很不幸,自從台灣政黨惡鬥,財政收入挹注到各種討好政策及利益分贓,財政部的稅收執行績效受到高度重視,財稅高官得以假改革之名,行增稅之實,面對高房價的民怨,祭出缺乏土地正義的相關改革,其中以奢侈稅及房地合一稅為最。

時任財長的張盛和為說服立法院通過財政部提出的改革方案,前面保證奢侈稅不會打到自住的納稅人,後面承諾房地合一稅不會拿「實價登錄」來作為實價課稅的基準。但事後證明張盛和不僅是自打嘴巴,更打到納稅人哀鴻遍野。

房價長年飆漲民怨四起,張盛和順勢推動奢侈稅,結果投資客用人頭買賣,根本打不到他們,打到的反而是一群無辜的自住客。之後立委修法廢除奢侈稅,竟然不溯及既往,讓這個錯誤的稅制繼續強姦人民。

法稅改革聯盟成員戴V怪客面具參與抗議(1)
Photo Credit: 中央社

李泳賢挺身說出自己慘遭稅制坑殺的血淚史。

李泳賢於2011年8月首次買入房屋自住,購屋成本660萬,因經濟不好無法負擔龐大貸款,在2012年4月售屋成交價670萬,只因沒有將戶籍遷入新屋,竟被認定漏報奢侈稅,打行政訴訟、訴願都敗訴,最後連補帶罰揹上216萬稅金。他沉痛表示,身為獨子,不想讓居住老家的年邁父母傷心,以為他不要父母,所以才沒遷戶口,但是他確實有居住的事實(有附水電費用證明)。

李泳賢強調,這是他生平第一次購屋,一點也沒有炒作的意圖,只因為後來無法承擔貸款壓力才會賣屋,賣屋所得還要扣除房屋稅、地價稅、土地增值稅、裝潢費等,根本沒有賺到錢,卻揹上216萬的稅單,因為無力償還,只好每個月薪資帳戶被扣2.2萬元,分期償還,一個人被扒了好幾層皮。

房地合一,繼承的計算方法荒謬至極

坑人無數的奢侈稅終於於五年半後停徵,也讓張盛和順勢推出房地合一稅,承諾不會拿「實價登錄」來作為實價課稅的基準。但事實上,現在的房地合一稅殺傷力更遠遠超過奢侈稅。因為沒錢購屋的年輕人面對這個稅制,卻在接受父母贈與或繼承房產後,需要繳納更高的稅金,這是過去不會發生的一筆財產損失。

舉例而言,父母往生後,孩子繼承一棟2千萬房子,申報遺產時依規定用公告現值,假設申報這棟房子為200萬,當孩子籌錢繳了遺產稅後,因故決定以2000萬出售這棟房子,但這時就發生一件極其荒謬的事:「國稅局認定他賺了1800萬元」,依規定持有1年以內出售要繳45%的稅,持有2年以內超過1年要繳35%的稅,持有10年以內超過2年要繳20%的稅,持有超過10年要繳15%的稅。

台北市_公寓_房屋_大廈
本圖為示意,非指文內房屋 | Photo Credit: m-louis .® CC BY-SA 2.0

新新聞第1397期報導《台灣政府重稅打房,打到八成的自住客》,從標題到文章最後一句話「投資客沒有消失,只是往南移而已。」,更印證財政部的打房稅制,不僅打得毫無作用,反而讓投資客去傷害其他地區,整體納稅人也被打到遍體鱗傷。嗚呼哀哉!

當稅制傷及人民財產權,而司法及立法權也無法有效對抗時,筆者呼籲民眾必須拿出輿論力量來制衡,並敦促政府撤銷那些錯誤稅單,方能有效遏阻政府繼續傷害人民。

延伸閱讀

責任編輯:丁肇九
核稿編輯:翁世航

https://www.thenewslens.com/article/120923

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李志銘

 

 

日本蔦屋書店將位於東京新宿的一家分店,打造成瀰漫著書香和家一般溫馨氣氛的「蔦屋圖...
日本蔦屋書店將位於東京新宿的一家分店,打造成瀰漫著書香和家一般溫馨氣氛的「蔦屋圖書公寓」。 圖/新華社
 

一般而言,當城市化發展加速,房地產成為經濟重心,市中心的商業地產要升級,對文化空間的需求自然增加,因此「地產 + 書店」的行銷模式便成了一門新興顯學。

於是乎,有越來越多的建商、不動產開發商樂於投資書店,因為他們發現「在一個建案中若有一家書店的存在」,往往能夠為自身帶來更多的附加價值,包括提升品牌形象、人潮買氣和商圈質感,甚至帶起周邊的地產價值,也意外掀起了實體書店的開店潮。

賣的不只是房子,而是以文化包裝的「生活品味」

過去,誠品書店的運作方式,是以文化品牌拉動商業地產,透過租用黃金地段,再以分租形式盈利。

早些年由於大台北地區建案銷售低迷,不少業者放棄打造動輒數千萬元的樣品屋接待中心,轉而將目光轉向出資開咖啡店(譬如2015年景裕建設公司在新北市新店區中央新村出資開設的CAFE 21咖啡廳,以及2017年達永建設公司在新北市中和區推出建案「達永.沐夏」,將接待中心打造成阿達阿永咖啡廳E.R.C.Cafe),並於店內定期舉辦攝影展、社區下午茶、生活講座等,不但藉此拉近與住戶之間的距離、敦親睦鄰,還可以賺點休閒財。

隨之,便有建商找來咖啡廳合作(比如位在內湖的何必館、派樂地等建案),一樓賣咖啡,二樓才是樣品屋,不少民眾上門喝咖啡後,便會順道賞屋,據說看屋的人潮能夠因此增加五成左右。

後來,有建商為了增加買氣、大搞噱頭,甚至還將整片稻田搬進台北市中心信義計畫區的黃金地段,利用接待中心前的100多坪空地種植了一大片水稻(此乃2017年由璞真建設公司與耕薪都市更新團隊合作、在台北市延吉街推出的勤耕延吉建案),也成功引起話題,亦有建商自我宣傳深耕當地的象徵意義。

除了稻田、咖啡店,更有建商將接待中心打造成歐式遊戲城堡、遊樂園,感覺較親切的這類設施先是吸引小朋友來玩,然後家長也就跟著進來,全家親子同樂之餘還能一起看房子,一兼二顧,摸蜊仔兼洗褲。
 

「美學型書店」或「地產式書店」,喜歡將各式藝術圖書以最強烈的視覺效果排列呈現,或...
「美學型書店」或「地產式書店」,喜歡將各式藝術圖書以最強烈的視覺效果排列呈現,或將樓梯設計成人類知識進步的階梯。 圖/聯合報系資料照

 

與知名書店為鄰:從誠品到蔦屋的文化地產風潮

每個時代都有各自銷售房產的不同手法,而據說目前在地產商眼中最夯、最潮的「賣房招牌」,則是「書店」。

在消費型態的轉變之下,這年頭「賣房子」不僅是在販售一個硬體的居住空間,更是在賣一種生活品味、一種文化包裝的附加價值。

誠品書店近年成功打造時尚象徵,早已成為周邊建案銷售賣點。2006年誠品企業首度與建商合作,在淡海新市鎮建案淡水情歌推出「誠品風格的社區圖書館」。及至2010年,位於淡水的詮宏建設預售案伊東市,也找來日本最大連鎖書店紀伊國屋,設計在台首座私人圖書館。

根據巿場調查指出,擁有知名書店的品牌加持,或有名人、藝術家代言的情況下,附近店面行情自會跟著水漲船高,預售案成交單價每坪往往可以高出區域行情1萬至3萬元。

2015年11月,誠品書店西進中國市場的第一家旗艦店「誠品生活蘇州」正式開幕,除了結合咖啡、餐飲與黑膠音樂,還設立了許多展演空間、舞蹈教室、藝術展覽等。其中部分利潤來自書店本身的銷售獲利,而有更大部分則是透過轉租獲取租金收益,並且聯合日本三菱地所共同出資打造住宅大樓「誠品居所」(這是繼台北松菸的精品旅館「誠品行旅」之後,誠品推出的第二個地產項目),集文化、商務、休閒、觀光、住宅於一體,發展為所謂的「文化地產」事業。

由於賣書的毛利低,書店業者為了存活,複合式經營已成為主流,甚至選擇異業結盟。如今跨足百貨商場的大型建商更與知名連鎖書店合作,包括興富發集團在高雄籌備的「悅誠文創百貨」購物商場,擬邀誠品書店進駐,預計於2019年6月試營運。

此外,潤泰創新旗下CITYLINK百貨商場,則是引進日本超人氣的TSUTAYA BOOKSTORE(蔦屋書店),陸續在台北統一百貨、松山車站、CITYLINK內湖店開設新據點。其後於2018年更正式落腳豪宅建商銳宇建設與潤泰集團大手筆打造的台中七期重劃區T&R商場,同時以投資展店、授權加盟兩路並進。

相較於傳統書店面臨每年上漲的高額租金、賣書銷量卻連年降低的窘境。新型態複合經營的蔦屋書店以都會區新興商場為主軸,加上又是大型商場積極招商的對象,商場業主自會給予較優的租金條件,包括在起步階段有免租裝潢期,甚至每月可依「包底抽成」條件享受獲利,以期帶入人潮並提升商場質感。
 

2019年,青鳥與文心藝術基金會進一步合作,在台北內湖開設了結合書籍、咖啡與展覽...
2019年,青鳥與文心藝術基金會進一步合作,在台北內湖開設了結合書籍、咖啡與展覽空間的「文心藝所」書店。 圖/聯合報系資料照

 

 

「美學型書店」或「地產式書店」還有另一重點是,必須讓整個空間看起來非常酷炫,宛如...
「美學型書店」或「地產式書店」還有另一重點是,必須讓整個空間看起來非常酷炫,宛如一場華麗的美術展覽盛會般。圖為文心藝所。 圖/聯合報系資料照

 

以書店之名,幫建商養地的「社會運動」?

自從得利影視與株式會社TSUTAYA攜手合作開啟了日本蔦屋引進台灣市場的授權模式之後,有越來越多的建商(主要包括潤泰跟忠泰集團)逐漸將觸角延伸到藝文領域,從北到南展演活動不斷,競相籌劃各式藝廊展館、名人講座、美學輕食等流行文化,據以打造品牌形象。

很快地,便有以獨立書店名號起家的經營團隊(2016年「青鳥」在台北華山開設了第一家獨立書店)開始取法蔦屋商業模式,對此聲稱「為什麼台灣建設公司要扶植日本書店?」並且想到以「幫人開書店」作為另一種主業,四處不斷地替其他地產公司設計書店或閱讀空間。

2018年8月,文心建設於圓山花博園區內開設了王大閎書軒DH Cafe複合式藝文空間,即延請青鳥書店協助規畫以建築為主題的閱讀空間與沙龍講座。及至2019年,青鳥更與文心藝術基金會進一步合作,在台北內湖開設了結合書籍、咖啡與展覽空間的文心藝所書店。

大致上,我傾向把這類的店稱作「美學型書店」或「地產式書店」,藉此呼應美學經濟和文創產業,並以獨特的空間氛圍吸引民眾前來朝聖打卡。在行銷方面,店家先是藉由媒體鋪天蓋地的密集宣傳帶來知名度,同時邀請各方文化界名人、專家學者擔當「選書人」,不斷藉由諸多採訪大量曝光,營造其選書過程就像是明星選秀。

這裡還有另一重點是,必須讓整個空間看起來非常酷炫,宛如一場華麗的美術展覽盛會般,舉凡將各式藝術圖書以最強烈的視覺效果排列呈現,或將樓梯設計成人類知識進步的階梯,或將天花板設計成夢幻星空,令人彷彿置身於一個絢麗的奇幻世界。(此處過於高密度高強度的視覺空間與密集活動所造成的審美疲勞也會相對產生某種副作用,亦令書籍淪為華麗空間底下的裝飾品。)

 

緊挨玻璃帷幕牆面入口旁的圖書平台,因擺放書籍的位置離窗邊很近,導致烈日的光線近乎...
緊挨玻璃帷幕牆面入口旁的圖書平台,因擺放書籍的位置離窗邊很近,導致烈日的光線近乎暴力地直接曝曬書封,攝於和平青鳥。 圖/作者自攝

 

書與植栽,同樣作為架上裝飾品的概念。只不過書是真的,而植栽卻是假的,攝於和平青鳥...
書與植栽,同樣作為架上裝飾品的概念。只不過書是真的,而植栽卻是假的,攝於和平青鳥。 圖/作者自攝

 

 

根據日前報導,位在台北捷運麟光站附近的「和平青鳥」,由青鳥書店與達永建設合作、耗資五千萬共同打造,結合咖啡廳、展覽、講座、音樂演出等,展開連續180天以「書」為核心的策展,是一場「閱讀馬拉松」,也是一間「會消失的書店」。按該策展人暨青鳥創辦人的說法,更浪漫地形容「你也可以說它是一場以書店為形式的社會運動!」

 

文中指稱所謂「會消失的書店」,實乃源自國外時尚界流行的「快閃店」(Pop-Up Store)概念,意指採用游擊形式開設的臨時店面,透過短期密集式宣傳快速聚集人潮、集中刺激消費力,搭配限期限量商品或舉辦相關活動,引起媒體大眾關注來創造話題。

近年來,書店與展覽空間、百貨商場的經營界線已是越來越模糊,不少相關業者也不再以傳統書店自居。而在房地產商和建設公司的積極介入下,台灣各地紛紛林立的「類書店」、「複合式書店」等建案樣品屋手法更是愈來愈高明,諸如利用設置暫時性的廣場、綠地、稻田、菜園、停車場或簡易公園等各種名目養地(以防止被地方政府課徵空地稅,並賺取容積獎勵)炒作的招數也越趨細緻而多樣。而當初這些短期出現的簡易綠地,由於過了一段時間後就會消失,便有人譏其為「假公園」。

如今,在這個產品生命週期皆已愈來愈短、用完即扔的消費年代,則是又來了一間「會消失的書店」。

除了中央天井下方被強迫關在玻璃溫室裡一起吹冷氣的楊梅樹是真的,其他植物幾乎全都是...
除了中央天井下方被強迫關在玻璃溫室裡一起吹冷氣的楊梅樹是真的,其他植物幾乎全都是假的。 圖/取自和平青鳥

 

所謂「會消失的書店」,實乃源自國外時尚界流行的「快閃店」概念,意指採用游擊形式開...
所謂「會消失的書店」,實乃源自國外時尚界流行的「快閃店」概念,意指採用游擊形式開設的臨時店面。 圖/取自和平青鳥

小結

我想,無論你是否已經去過了和平青鳥,或者可能正準備要去,你都應該要回頭聽一聽當年「黑名單工作室」在《抓狂歌》專輯裡,由王明輝擔綱詞曲創作、林暐哲演唱的這首〈台北帝國〉:

 

古早古早,阮兜住在,今嘛的忠孝東路…三張犁走到火車頭,一蛇路就愛走歸甫,忠孝東路喔,夠卡過去,夠卡過去,就是蒙仔甫,彼時的生活實在有夠艱苦…忠孝東路,今嘛已經,一坪三四十萬塊,阮兜今嘛已經真闊綽,正邊左邊隴總五十戶,四十九間在出租呀,四十九間在出租,為著每個月收厝稅,愛請會計師來幫助。

 

 

聆聽〈台北帝國〉融合饒舌、雷鬼和台語「雜唸仔」的前衛歌聲裡,漸漸從舊時情境的描述,轉化為一種警世的預言。

回看過去30年來,在台灣特有的土地制度(包括持有土地房產稅率低、空屋囤房沒有累進率)剝削下,大量的資金競相投入房地產,飆漲的高房價早已將我們逼向貧富懸殊的深淵,不僅壓垮了絕大多數年輕人、使其無力買屋生養下一代,更不知有多少良善的店家(當然不只包括傳統書店業者),因無法長期負擔高漲不下的店面租金而被迫出走。其後,正所謂「書店倒,豪宅起」,記憶中的重慶南路也從書街變成旅館街,接著又成了房地產開發商的目標。

對照30年後的此時此刻,虛華的樣品屋(偽)書店,冠以文藝形式包裝的社會運動,同時搭著宛如嘲諷(消費)時下真正以自身微薄之力辛苦賣書的其他眾多獨立小書店、策展人彷彿自我反串般的宣傳話術:「開書店不是只要有錢就好,而是要有對的『人』。包括尊重書與知識的人,在出版或文化崗位上默默耕耘的人,他們都有『人文的態度』才能創造美好的事物」。凡此種種一切表面的客套,終究掩飾不了近乎速成的貧乏與媚俗,以及助長土地炒作的惡。

坦白說,建商利用書店獲取名氣來炒房,雖然並不犯法,但請不要吃完人家豆腐之後,又把自己包裝成(獨立)書店的拯救者(savior),這樣做也未免太過矯情。

至於那些參與響應、共同為這場品牌背書的,包括著名的革命青年導師總顧問、時髦社會學家、KUSO「反攻大陸」時尚雜誌總編輯等一眾代言人,我以為諸位或許也該深自省思一下:像「羽毛」這件東西,雖然平常可能看似微不足道,但至少仍要懂得「愛惜」才是吧。

https://opinion.udn.com/opinion/story/12369/3857140

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2019/05/27

 

我們想讓你知道的是

「住宅合作社」是建商興建的住宅和政府興辦社會住宅、出售型住宅(如國民住宅、合宜住宅)之外的第三條途徑,合作住宅的社員除了可以參與規劃設計自己的家,還有哪些優點?而如果要避免淪為炒房價的工具,合作住宅得實踐七大原則。

 

文:謝杏慧(台中市友善住宅公用合作社副理事長)

近來,合作住宅(co-operative housing)議題在國內社會的重現[1],讓我們對住宅的供給途徑有了不同的想像。在營利建商興建住宅、政府興辦社會住宅或出售型住宅(如國民住宅、合宜住宅)之外,由住宅合作社(housing co-operatives)來滿足民眾的居住需求,為住宅供給開啟了第三條途徑。

住宅市場的困境:不合理的負擔與有限的選擇

當合作住宅遵守國際合作聯盟(International Cooperative Alliance, ICA)提出的合作社價值與原則,便凸顯了臺灣的住宅供給存在著市場失靈與政府失靈現象,導致某部分人的住宅需求根本上沒有被滿足,這些人既被當前政府力推的社會福利屬性住宅排除,也難以合理負擔商品化住宅,導致住宅需求和主流供給途徑之間產生了難以填補的缺口。

從可合理負擔的房屋貸款負擔率應低於30%的前提來看,內政部營建署於2018年第2季發布的房價負擔能力統計,顯示全臺的貸款負擔率為36.90%。在居住了全臺近7成人口的六都中,臺北市的負擔率竟高達61.56%、新北市達50.32%、臺中市為38.14%、桃園市是33.32%、高雄市也有32.56%,僅有臺南市的負擔率屬合理負擔,但也有29.53%,甚至是非六都的彰化縣、新竹縣、宜蘭縣、花蓮縣、新竹市、南投縣與苗栗縣等7縣市,也都超過合理負擔的範圍。這樣的統計數據揭露出臺灣多數民眾居住人權的問題,要實現《住宅法》明定的「使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境」的目的,顯然遙遠且難以預見。

危老建築多 新北市民多蝸居老舊公寓
Photo Credit: 中央社
住宅合作社:合作互助者結社,走向第三條途徑

今日,倡議由住宅合作社來提供合作住宅,給予了臺灣民眾解決居住大不易問題的一線生機。住宅合作社作為突破主流住宅供給的第三條途徑,關鍵特質在於其營運方式必須遵守ICA提出的:自助(self-help)、自我負責(self-responsibility)、民主(democracy)、平等(equality)、公正(equity)與團結(solidarity)等合作社存在的價值。

更重要的是,其應實踐合作社的七大原則,分別是:1. 志願與公開的社員制(Voluntary and Open Membership);2. 社員的民主管理(Democratic Member Control);3. 社員的經濟參與(Member Economic Participation);4. 自治與自立(Autonomy and Independence);5. 教育訓練與宣導(Education, Training and Information);6. 社間合作(Co-operation among Co-operatives);7. 關懷地區社會(Concern for Community)。

住宅合作社所提供的住宅,是社員自己和家人、伴侶一起用來居住的,社員可以參與規劃設計自己的家,不需要富麗堂皇的裝飾構件或空間,不見得需要低使用率、甚至用不著的設施與空間;沒有銷售營利、賺取超額利潤的必要,就可以用成本價格享有適宜之住宅且有尊嚴之居住環境;社員不必要擁有不動產的所有權,卻可享有永久使用權(也可繼承),就不會發生身後遺產處理複雜、親人爭執的問題;由社員自己集資、籌資來興建或購買社員共同居住的住宅;社員以民主機制,一人一票來管理社區的大小事,包含入住社員的資格、不動產的處理方式等。

Blackstone_Cooperative
Photo Credit: Cooperative Housing International
位於底特律的一間合作住宅(Blackstone Housing Co-operative)。

更重要的是,住宅合作社的社員應該要關懷社區與社會,因此,你我嚮往舊時村里的互助美俗、不閉門扉的情境,也有機會重見。緊密的社會支持網絡,讓社區居民關係密切,可消解現代都市水泥叢林中老死不相往來的悲戚狀況。如將住宅高度商品化,不以居住人權來考量,仍然容易導致數量龐大或地段良好的合作住宅淪為炒作房價的工具[3],無法落實平等、公正、團結等價值,更非關懷地區、社會應有的作為[4]。

正因為住宅合作社必須堅守合作社的價值與七大原則,使得入住合作住宅的情境不只是共居(cohousing)而已,也不僅僅只是分享空間,更不是一群人住在一起而已。因此,持有或經營管理共享居住空間與住宅的狀況,因未必實踐合作社的價值與七大原則,並非就是合作住宅。

世界上各地的合作住宅營運模式極為多樣,關鍵都在於遵守ICA宣示的合作社價值與原則,簡言之就是民主、以人為本、分享、自助及互助。因此,住宅合作社應致力於維持合作住宅相對低廉的價格或租金的穩定與可負擔性,不讓合作住宅變成投機、炒作的商品或營利的工具,讓合作住宅不只呈現共居情境,更能因入住社員之間的互助與關懷社區社會,以增進公共利益,分享共同利益的理念與實踐[5],成為解決政府與市場失靈的一帖良方。

註解

[1]二戰之後,我國於1948年10月5日公布「臺灣省住宅公用合作社設推進辦法」,1956年10月11日修正、1970年7月15日廢止。接續於1969年12月3日公布「住宅公用合作社設推進辦法」,施行迄1982年12月6日為止。但查「住宅公用合作社設推進辦法」規定住宅公用合作社社員,以由中低收入建屋自住者為主;允許合作社興建之住宅可為出售或出租;如因興建住宅需要貸款,則以各個社員名義為之。至於權屬,則規定社員於配購住宅後,貸款清償前、後階段的房屋轉讓對象不同,貸款清償前僅可轉讓予社員,清償之後的轉讓則不限對象,顯示當時的法令僅視住宅合作社為解決中低收入居住問題的途徑,仍然有深厚的所有權屬概念,非為今日倡議之居住使用權屬意涵,更因可自由買賣,長期而言,既無法助益於住宅市場價格或租金的穩定,更脫離合作社原則甚鉅。

[2] 例如:申請人或其配偶,同戶籍內的直系親屬如果有自有住宅,就可能無法申請社會住宅。成年人想要離巢、獨立,除非是分戶或以其他旁門左道來因應,否則這一項無自有住宅的規定,就限制了申請社會住宅的機會,當然,在政府興辦的社會住宅供給量極度稀少下,有此一限制也是能被理解的。

[3] 如瑞典的合作社住宅存量(997,969宅)占其國家整體住宅存量的22%,這樣龐大的數量對於住宅價格或租金的穩定便可發揮一定的影響力。參見CECODHAS Housing Europe and ICA Housing (2012). Profiles of a Movement: Co-operative Housing Around the World,擷取日期:2019/03/12。

[4]在臺灣,當年依「臺灣省住宅公用合作社設推進辦法」或「住宅公用合作社設推進辦法」相關規定成立的住宅合作社,如1947年成立的保證責任臺北市城南住宅公用合作社,便曾於2013年12月19日公開標售臺北市大安區8筆、總底價6.9億元的不動產,雖因當年法規允許自由買賣,但卻已脫離當時的立法目的,且有悖國際上合作社應奉行之價值與原則。

[5] 聯合國教科文組織(UNESCO)於2016年決議,將「合作社分享共同利益的理念與實踐」(The idea and practice of organizing shared common interest in Cooperatives)登錄於無形文化遺產名單。

延伸閱讀

責任編輯:游家權
核稿編輯:翁世航

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2019-04-11 01:24經濟日報 社論
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經濟,是人民恆久關注的課題,也是每次大選必然攻防的議題。蔡政府因此而執政,卻也因此而面對嚴肅挑戰。的確,近年來台灣的經濟型態、企業思維、低薪結構的改革,與當初執政黨的宣示及人民期待存在落差,也導致在野黨得以用「拚經濟」取得政治優勢。

經濟結構轉型、改善低薪窘況當然是現今政府的首要之務,蔡政府提出的產業創新計畫、改善低薪對策也都依序展開,不可謂不努力。雖說經濟結構與低薪問題錯綜複雜,確非短時間可以看到明顯成效,但我們也必須說,依據台灣過去經濟發展的經驗,想要單純依賴內部政策與發展共識來達到經濟轉型的目標,殊屬不易,而通常可帶來結構性改變的主要因素都是外來的驅動力。

台灣的金融自由化始於美國的壓力,歷經改革痛苦,始有今日金融業的良好體質與發展前景;台灣最深刻的貿易自由化進程來自加入WTO,進而帶動產業轉型使台灣得以更融入全球經貿體系。這些外在的驅動力,一來因為連結國際的正當性足夠,遭遇的國內政治阻力較小,二來有足夠時間讓國內產業形成正確預期而得以適時調適,因此長期來看,效益均高於轉型痛苦的成本。

以較近的例子來看,馬政府欲藉中國大陸發展經濟的思維容有爭議,但在ECFA的談判與簽署過程中,中央政府文官體系上自府院下至部會局處全體動員,視ECFA為經濟改造的重要工程。為減少經濟衝擊與內部反彈,也積極輔導受害弱勢產業轉型、推廣MIT微笑標章,這些都收到優化產業的一定效果。但反觀馬政府對內提出的發展六大新興產業計畫、十大服務業發展計畫等,於今看來,實未達到當初預定的目標。這說明了尋求適當的外部驅動力來轉型經濟往往成效較佳,也說明了內部經濟轉型政策落實的困難。

以國外的例子來看,且不說南韓向來即以簽訂FTA來做為經貿發展驅動力,即使對FTA不算熱中的日本來說,日本早前經歷經濟長年衰落的困境,但2012年底上台的安倍內閣雖面對國內「TPP亡國論」的洶湧衝擊,卻清楚理解並宣示加入TPP乃是日本二次開國的最重要契機。除了帶動經濟成長的效果外,日本更重視加入TPP扭轉與刺激經濟結構轉型的效果,力圖擺脫經濟與產業結構長期難解的課題,包含突破過去主力出口產業價格競爭的惡性循環、搶占高附加價值與成長潛力產業的優化結構、加快農業改革腳步以提升海外競爭力等。這些思維與努力至今仍體現於日本對於CPTPP的積極主導上。

一國的對內經濟政策較難有成效並不難理解,經濟發展要兼顧生產成本、勞動條件、環境保護、產業的汰舊換新,本就存在各種基本矛盾,民主社會中的不同立場的利害團體各有實力相互掣肘,往往導致政策推展牛步或過多妥協致使成效不彰。對於高度依賴成本節省的經貿模式與民主發展蓬勃卻未臻成熟的台灣而言,這種困境尤為嚴重。

蔡政府的經濟政策布局,也早早宣示必須「連結國際」,但新南向風潮遲遲未起,難比當年西進熱潮;加入CPTPP的努力,看不到成效,核食公投的成案與通過更凸顯了主管經貿事務官員的輕忽與怠惰。更重要的是,從產業創新計畫到解決五缺問題,政府經濟政策的重心幾乎全置於國內,對於新南向政策、加入CPTPP、甚至有進展機會的台美FTA,迄今不見政府捲動各部會文官體系、形成像ECFA般的全民運動。我們都理解政府有經濟結構轉型的迫切感,但必須體認外在驅動力的重要性與必要性,無論欲親美親日親歐,都應及早以大開大闔的態度,擬訂全方位的政策有序推動,並勇於與人民溝通,台灣經濟才能事半功倍地快速有效發展。

https://money.udn.com/money/story/5628/3749001

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2018/12/09 00:02
 

 

 

論者認為,從《都市更新條例》修正草案審議後的版本看來,這次的修正有機會讓人民在都更參與的過程中,多一層保障,期待能早日完成修法。示意圖,圖為新北市一棟都更中的大樓。資料照片

論者認為,從《都市更新條例》修正草案審議後的版本看來,這次的修正有機會讓人民在都更參與的過程中,多一層保障,期待能早日完成修法。示意圖,圖為新北市一棟都更中的大樓。資料照片

余宜家/台灣人權促進會居住權專員

立法院委員會今年3月初通過《都市更新條例》修正草案的審查,即將進行黨團協商,很有機會在本會期通過三讀。從審議後的版本看來,這次的修正有機會讓人民在都市更新參與的過程中,再多一層保障。

然而,在即將進入黨團協商之際,卻有建商跳出來做出幾點建議:「徵求住戶同意時免附都更事業計畫及權利變換計畫草案」、「權變計畫書免附同意書」、「刪除地上物未清除前不得預售限制」。

建商的第一項建議,就是白話文的「空白授權」,這是現行許多參與都市更新的小地主認為被實施者欺瞞的根源之一。民眾在不知道後續計畫的情況下,即同意參與都市更新;這意味都市更新完成後,民眾獲得的單元、位置、平面格局,都可能跟最初同意都更時的認知有落差。此次修法,是要求實施者附上相關的計畫內容草案,取得知情同意,是打開都市更新黑箱最基本的一步。

建商建議希望申請權變計畫時免附同意書,擺明就是想延續都市更新長期以來的便宜行事。權變計畫對應到所有權人共同負擔與權利價值分配,也就是怎麼參與開發、分配的議題,這幾乎是所有權人最在意的事情。但過往建商將權變計畫送審時,卻無須附上住戶的同意書,此次內政部的提案,是試圖解決現行權變機制住戶與實施者徹底的資訊不對等,有助於保障一般市民的權利。

建商的第三項建議,完全無視於此主張可能埋下無窮爭議的苦果。若建築基地上仍有地上物,可能是現地仍有爭議未解決,在這情況下開始預售,只會讓原有小地主、預售屋承購者兩敗俱傷。想要維持在基地清空前就銷售預售屋的現行制度缺陷,根本就是建商只考量自身利益的惡劣手法,等同預先製造社會對立!更無助於健全《都市更新條例》。

針對建商的建議,內政部基於空白授權、權變無須同意可能引發爭議,已表示反對;而預售議題,則交由立法院協商處理。此回應我們大致同意,但也強烈呼籲各黨團與內政部應堅守既有審查、協商的結論:在地上物清除前,不得預售屋。讓這次《都市更新條例》的修正能解決延續多年的制度錯誤,才是正途。在九合一選舉民進黨大敗的氛圍下,不得不再提醒政府,務必要為小市民的權利把關,莫向財團利益傾斜,才有機會再贏回民心。

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20181209/1480442/

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徐珍翔2018-11-27 08:11

面對台中、高雄變天,不少業者看好房市,但也提醒準市長們,要小心民心思變。圖為舊台中火車站前。(攝影/黃威彬)

九合一選舉落幕,對於台中、高雄綠地變藍天,房地產市場多半抱有期待;有房地產業者提醒,準市長們用夢想網羅人民的選票,當下自然看好,但民意如流水,假設新市長就任半年仍缺乏具體作為,恐怕民心思變,反而不利當地房市發展。

11月24日,全台街頭巷尾擠滿了人,讓近年暮氣沉沉的空氣一下也鼓譟了起來,其中,又以「韓流」來襲的高雄市最為激昂──只因「發大財」的美夢實在太迷人──連房地產市場都好像充滿希望。

被問起選後的高雄市,住商不動產企研室經理徐佳馨雖不諱言,如果按照市長當選人韓國瑜的競選支票──將人潮帶入高雄,對房市自然是正面影響,但她也擔心,現在的民意如流水,如果三個月到半年之間都還看不見市府的具體作為,一旦民心思變,恐怕不容易有很好的發展,「另外,現在中央地方不同調,高雄是否能夠獲得更多建設經費,也值得注意。」

大家房屋企研室主任郎美囡則說,選前高雄房市的觀望氣氛較濃,如今結果底定,對有意買房的民眾來說,或許有可能會思考進場,之前壓抑的買氣將有機會釋放;至於北漂返鄉、帶動經濟等政見,她持保留態度,「這畢竟需要一定時間經營,要讓北漂族返鄉就業,勢必就要增加就業、創業機會,但政策的推行都有時程上的規劃及醞釀發展,短期之內恐怕無法有大幅的返鄉購屋潮出現。」

北漂青年不落腳北部了?專家:有可能改變購屋計畫

不過,市場也有一些正面看法,台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出,韓國瑜的政策主打北漂返鄉、青年創業,估計選後當地的微型創業將增加,有助帶動商務中心的發展,「加上傳統購屋旺季的需求支撐,年底前買方的購屋行動會更明確,可登記工作室的套房或兩房的租買需求都可望增溫。」

「今年大選激起不少民眾熱情,甚至有候選人打出返鄉牌,對於原本有意在北部落腳的北漂青年而言,可能會因此改變購屋計畫,……」她補充。

張旭嵐也提到,高雄硬體建設成熟,尤其高雄軟體園區是全國唯一靠海的科技園區,具有海空雙港的優勢,加上環狀輕軌、串聯三多商圈、周邊大型賣場多、生活機能佳等利多,「未來若吸引更多廠商進駐,亞洲新灣區還是最大受惠區,不僅商業指數增加,工作機會更多,可望為周邊買氣增添動力。」

值得一提的是,這次所謂的「韓流」似乎早已開始發酵。東森房屋研究中心經理于靜芳觀察到,選前高雄房市多半已看好韓國瑜,認為一旦當選將可帶動經濟、房市價量,因此,10月移轉量便出現回升波動,「除了有建設議題、新案交屋,第四季的旺季新成屋也大量出籠,市場以首購、首換為主流,交易量一共大增近三成。」

于靜芳認為,如今少了選舉因素干擾,一些原本還被壓抑的剛性買盤可能會在年底前進場,「高雄近年房價持續修正,成屋平均維持在1字頭房價,市區新案2字頭,……高雄變天後,應該有機會走向止跌回升趨勢,明年可以持續觀察房價變化,以及當地是否有注入房市活水的政策。」

反空汙、政策利多,房仲看好台中房市

至於另一塊綠地變藍天的台中市,徐佳馨說:「台中目前看起來在盧秀燕上台後,中電北送不執行的狀況下,空汙問題應該能獲得緩解,不過還是要拚出有感經濟,對房市才能有正面影響,……台中在科技園區等話題因兩岸關係和緩,可能會更發燒,周邊房市可以觀察。」

郎美囡進一步指出,台中市近年的淨移入人口都位於前段班,如今已是全台第二大都會區,雖然當地房價在多頭時期曾大幅上漲,但考量生活便利性、生活空間等條件,與北台灣相比仍屬於所謂的「高CP值」區域,加上中科帶動就業及買氣,房市表現一直不算差,「不過,宜居城市一直有空氣不新鮮的問題,相對於拚經濟,改善空氣品質對中台灣來說更為貼近生活、也更重要,如果新市府能撼動能源政策,並有力改善,在地不動產的交易量可期待向上提升。」

于靜芳則說,台中市因建設話題多,今年房市移轉量多有亮眼表現,10月甚至大舉突破4千棟,「除了西屯、北屯區是熱區常勝軍,今年10月更由太平區以647棟拿下冠軍,主要是受到台74線通車、台中軟體園區進駐等建設議題激勵,包括太平區、北屯區9月共增1.4萬人口紅利,進一步帶動交易。……中古屋房價波動不大,新成屋、新案呈現價跌修正,在台商回流潮進駐中科、選舉干擾退散後,交易量應該會再攀升。」

針對盧秀燕主打的「台中富市3」口號,張旭嵐分析,內容著重的前店、後廠、自由港,包括了屯區的國際會展中心、霧峰區與烏日區的影視文化中心、水湳的智慧4.0園區、大肚山的科技廊道,以及豐原區的運動產業與農產品經貿中心,「其中,豐原原本是台中市府力推的三大副都心之一,花博效應再加上新車站與快速道路,已經吸引企業和建商積極規劃布局,估計豐原將會成為台中下一個亮點。」

藍營大勝複製2008兩岸紅利?專家:保留看法

針對其餘縣市長選舉結果,徐佳馨直言「北三都變化不大,且除桃園外,其餘區域並沒有特殊的政策利多,對房市的影響相對小。」因此,之前順應中央所提出的居住正義方案,也應該能繼續進行,「另外,台北市幾個大案因為柯文哲連任,在第二屆任期是否能順利解決,也是一個觀察重點。」

于靜芳也說,當下北台灣房市以自住客為主,價格仍是成交關鍵,因此,近期整體大台北行政區無論預售、新成屋案的來人量都稀疏零落,並不理想,反倒是平價區域的建案銷售持續順遂,「三重、土城、新店、板橋、桃園A7等平價重劃區,買氣才有機會開紅盤,目前預售及新案市場各自表現,估計選後變化不大。」

整體而言,徐佳馨認為,此次選舉藍營大勝,將給兩岸關係帶來很多想像,「這次選舉並非意識形態之爭,而是經濟與民心思變的結果,未來兩年是否能和2020相連結,我還是持保留看法,但兩岸關係舒緩確實能為房地產市場帶來正面影響,可是如果想說複製2008年的兩岸紅利,並不容易,因為除了大環境改變外,實價登錄、遺贈稅、房地合一稅都已經讓住宅市場獲利空間變小,加上房價也已經墊高價格,對於購屋人來說,想要搶進好的投資標的,難度不低。」

「選後大變天,民眾多期待看好會有新改變,一切還要看執政者如何端出明年經濟、房市政策,還有全球產經狀況、明年央行升息等等的不確定因素,都將是影響未來房市的關鍵。」于靜芳補充。

原文網址:https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/13018

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2018-10-29 06:00

●歐陽書劍

美國聯準會的升息決策雖受總統川普多次批評,但不論選情如何變化,調升政策利率的步調並未改變。(法新社資料照)

美國下週期中選舉,美國聯準會的升息決策雖受總統川普多次批評,但不論選情如何變化,調升政策利率的步調並未改變;中央銀行家的態度與行動,反映了一次選舉無法扭轉經濟趨勢的真相,同時也揭穿個別政客想要營造經濟救世主的假象。

選情可能會改變經濟波動,尤其是總統級大選,對金融市場的影響立即且直接,我國過去幾次總統選舉結果揭曉前後,外匯市場就曾有異常的成交量,大額資金選擇流往可能較為安全且能獲利的地方,使得央行的穩定匯市操作一時變得困難。不過,經濟波動雖可能隨政治活動的激情擴大化,在事件落幕後,通常會回到原來的發展軌道上。

施政對經濟表現的影響則較為明確,適度的降息、減稅、擴大財政支出,都可以使經濟有短期的熱度,提高消費與投資意願,而結構性的法規鬆綁,更能夠持續性的促進經濟成長,但這些並非個別領導人的獨自決策,必須在有利的社會氣氛下,透過修法達成初步的成果,確保較長久的發展;想要改變趨勢,需有更多內外條件的配合。

川普就任總統後,美國經濟維持強勁表現,二○一八年第二季的經濟成長率還突破四%,稅改雖發揮一定的效果,不過,經濟成長率仍落在全球金融海嘯後的趨勢中。美中貿易戰火熱,強勢的美國股市開始鬆動後,川普曾數度批評聯準會的升息決策,但聯準會官員顯然想要保有自己的步調,也不認為經濟表現受到影響。

投資增加、生產力上升、薪資成長、失業率下降,經濟成長一片樂觀,這是聯準會看到的美國現況,未向川普的想法靠攏。九月中旬才上任的聯準會副主席克拉萊德(Richard H. Clarida)上週在第一次公開演講中指出,目前的美國失業率及通貨膨脹率幾乎都符合聯準會的目標,且朝正向發展,美國九月份失業率僅三.七%,是一九六九年來的新低點,即使聯邦基金利率的目標值已調高至二至二.二五%的區間,美國的貨幣政策依然寬鬆;若未有意外變動,繼續升息是合理的推論。

在資本主義國家,政治也會影響經濟,特別是在人力與資金等各種資源的分配上,總是會隨政策而調整;中央銀行的貨幣政策依經濟現狀與對未來的預測而定,總統著力推動的政策,也可能會在決策考量的影響因子中,但經濟走勢通常不會受政爭紛擾左右。一年多前川普就任時,美國經濟已經走揚,他的作為,也並未改變聯準會三年來緩慢升息的決策。

國家領導人或許可以改變經濟樣貌,卻非短期所能完成,也受現狀所限,難有斷裂式的成果;美國聯準會的貨幣政策未受新總統干擾,代表整體的經濟發展未距離原先預測太遠,當經濟趨勢已成,連被大部分經濟學家看壞的美中貿易戰衝擊,也在企業與個人的自我調整中限縮了破壞力。

如果中央政策對經濟發展方向的改變不算顯著,則地方選舉結果當然更難撼動經濟的走勢;美國的經濟問題,仍在經濟本身。台灣下個月也有地方選舉,經濟情勢不致因選情而有太過激烈的波動,這是正反兩面一致的說法,經濟往好或壞的方向發展,都不會因選舉結果改變太多。

地方選舉熱鬧登場後,政治人物總要提供願景,未來能否達成,不是他們考慮的重點;選民可以期待,但不必抱有太大的想像,尤其是在經濟方面。

 

原文網址:http://ec.ltn.com.tw/article/paper/1242810

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貿易戰
 

不論是中美貿易戰或兩岸關係惡化,顯而易見都是台灣經濟的風險,政府卻不願正視,這會讓自己暴露在更大的風險中。(美聯社)

 

台灣經濟到底好不好,一直是朝野與輿論爭辯不休的話題,最近又成為選戰藍綠攻防重要議題。6月中旬蔡總統說台灣經濟正處於近20年來最好狀態,8月初賴清德院長說經濟已走出停滯,平均實質總薪資創新高,主計處及央行也紛紛上修今年經濟成長率,官方一致認為經濟好到不能再好。問題是,民間感受到的卻是口袋愈來愈緊、街頭閒置店面愈來愈多、市面更蕭條而不是更繁榮。

就純經濟統計數據而言,政府與民間的說法都沒有錯,經濟成長與所得分配本來就不是同一件事,一個是把餅做大,一個是餅分得更好,一個成功的政府能同時把餅做大並公平分配,70到90年代的政府做到了。最近10年來的政府,餅雖仍繼續放大,增速卻明顯縮小,糟糕的是,分配卻愈來愈不公平,少數人分掉更多的餅,多數人分到的餅更小,經濟微幅成長分配大大失衡,社會充斥相對剝奪感。

盱衡全球、中國大陸及台灣經濟現狀,堪稱危機四伏。總統、行政院長及央行總裁如果只沉湎於經濟數據的表象,因而喪失警戒心,就會遭到四處亂竄的「灰犀牛」猛烈撞擊,造成巨大傷害。何謂灰犀牛?根據創造這個名詞的Michele Wucker說法,指的是一種顯而易見但卻常被忽視的既存威脅,視而不見下往往會帶來嚴重後果。對台灣而言,已有兩頭舉目可及的灰犀牛。一是中美貿易戰,另一是持續惡化的兩岸關係。

首先,對於中美貿易戰爭,政府普遍對外說法是對台衝擊效應不大,甚至可能還有轉單效益,也有助吸引台商回台生產,台灣搞不好有機會成為鷸蚌相爭下的那個漁翁。這樣的論點,相當偏頗,除了低估中美貿易戰對台衝擊外,更犯了邏輯上的因果謬誤。因為不管是轉單效應或台商轉移生產基地,都只是中美貿易戰這個大環節中的一小部分而已。政府選擇性忽略或刻意不說的,顯然遠比想像中的多。例如在兩岸三角貿易中從大陸出口到美國的直接與間接影響、金融市場的心理層面衝擊等,對台灣經濟的負面衝擊都將遠大於轉單與台商回流效益。

眾所周知,台灣製造業的生產與出口,7成以上是以原材料、半成品或零組件為主的中間財,其中又以中國大陸為主要出口市場,光是2017年的出口金額就高達1302億美元(含香港),占整體出口比重高達41%。而大陸對美出口中,有將近4成(約2000億美元)的商品附加價值是由他國提供的中間財所產生,在這個環節中,台商扮演的角色至為關鍵,這也是為何近來一堆台商搶著離開大陸主因。因此一旦中美貿易戰持續擴大,以台灣在此供應鏈的角色之重,損害絕非政府那般輕描淡寫。日前諸多外媒就據此點名,台灣可能成為此波中美貿易戰的最大受害者,對照政府說法,可說是南轅北轍。

其次,近年來兩岸關係自民進黨上台以來持續惡化,除了官方單位幾乎不再對話外,民間經貿活動也受到牽連。以陸客為例,大幅縮減的大陸來台觀光人數,已讓台灣旅遊觀光產業遭到重創,對經濟的負面效果也正逐漸發酵。不少地方的重要觀光景點,即使處於旺季,卻仍面臨門可羅雀的窘境。政府對此似乎不以為意,相關部會甚至為了淡化負面影響,強調陸客雖然不來,但隨著新南向政策奏效,來台觀光的東南亞旅客激增,使得最近一年來台觀光人數不減反增,對經濟衝擊沒有想像的大。

但政府沒說的是,人數增加的同時,觀光的外匯收入卻沒同等增加,反而反向減少300多億新台幣。更遑論這還是沒加計產業關聯效果、就業機會以及地方周邊效應的情況,一旦加計進來,陸客不來對台經濟衝擊絕對遠遠超過想像。值得注意的是,兩岸關係惡化讓台灣國際經貿處境更加艱困。在大陸的掣肘下,台灣幾乎無法再跟其他國家簽署自由貿易協定,也難以加入區域經濟整合組織。這在貿易保護主義日漸抬頭的當下,無疑會壓抑台灣出口動能,進而壓縮經濟成長空間。

不論是中美貿易戰或兩岸關係惡化,顯而易見都是台灣經濟的風險,政府卻不願正視,這會讓自己暴露在更大的風險中。就好像灰犀牛已出現,卻絲毫不在意,結果只會增加被撞的機率。政府若不能在灰犀牛出現時求變,當灰犀牛來到眼前,大概只能祈禱奇蹟發生。

原文網址:https://opinion.chinatimes.com/20181003003211-262102

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好房網News記者黃靖惠/整理報導

台灣少子化問題嚴重,逐步走向超高齡化社會,據統計最快三年總人口數將負成長,一直到2027年人口紅利會消失,直接衝擊房市,引發網友討論,並將少子化的主因歸咎於高房價,不過房產專家認為,高房價負擔確實與少子化有某種關連性,卻不是導致的主因,並以房價所得比、房貸負擔率以及出生率三項數據佐證。

國發會今年8月發布「中華民國人口推估(2018至2065年)」估算結果,推估三年後總人口數起呈現負成長、2027年人口紅利會消失,一直到2054年總人口數會低於2000萬人,引發網友討論,輿論將少子化歸類於高房價導致年青人不敢生孩子。

 

台北房價高不可攀。圖/好房資料中心台北 房市 房價

不過天時地利不動產總經理張欣民卻提不同看法,並用房價所得比、房貸負擔率以及出生率三項數據比對,發現房價越高,購屋負擔越沉重的地方,生育率也相對越高,反而是房價越低,購屋負擔越輕鬆的地方,生育率也相對越低。

他直指,根據內政部的統計數據,去年在全國各縣市當中,以出生率「每千人當中的新生人口數」來看,桃園市有10.77最高,也就是說每千人中有10.77個新生兒出生,其次是彰化縣與澎湖縣,也都有10個以上的出生率,但是這三個縣市房價所得比都是在7.28~8.79倍之間,比全國平均值9.46倍還低,只能算是中下房價負擔水準。

雙北地區房價為全國前兩名高,以台北市的房價所得比來看,去年第四季仍接近15倍,房貸負擔率更是高達61.52%,但是出生率卻維持在9.31相對高的水準,與房價所得比位居末段班的嘉義縣比較起來,還遠遠多出3.85個新生嬰兒。 另外,新北市去年房價所得比高達12.7倍,房貸負擔率也是超過五成達52.19%,但是去年出生率還有7.94,都比低房價區的南二都台南高雄還高。

不僅如此,相對於嘉義縣、屏東與基隆房價所得比都在6倍以下,是符合國際標準合理房價負擔的縣市,房貸負擔率更都偏低在24%以下,但這三縣市的出生率卻是排名全國最後三名,這幾個縣市很顯然的不是高房價造成了少子化,是有其他因素。

最後張欣民結論,顯然高房價某種程度會影響民眾生養小孩的意願與能力,或許也可以解讀說,高房價是年輕人不敢生養孩子的原因之一,但絕不是唯一的因素,政府要全盤了解,幫助年輕人解決就業、低薪等問題,公共托育、養育等與住居問題,反而是較其次的,如果不能對症下藥,行政院恐怕還是解決不了少子化的沉痾。 

台灣地區各縣市房價所得比與出生率。圖/擷取自欣民部落格文章

資料來源:內政部營建署、內政部戶政司

 

原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/104540207848.html?utm_source=line

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2018-09-09 00:44經濟日報 本報訊
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2008年9月15日,華爾街五大投行之一的雷曼兄弟宣布破產,正式揭開世紀金融海嘯序幕,迄今正好十周年。

猶記得海嘯爆發之初,索羅斯的反應是驚呼「百年一遇!」股神巴菲特則以「金融珍珠港」事件為喻。震撼之情,溢於言表。十年之後,作一回顧,或可證明這些見過大風大浪的大家,當時的反應並未誇張。這一場大海嘯的蝴蝶效應至今綿綿不絕,既是世紀性的,也是全球性的,甚至還可能是顛覆性的。

當時美國財長寶森為求紓困救急方案通過,向眾議院女議長裴洛西單膝下跪之後未久,聯準會主席柏南克11月即採取了現代中央銀行史上最大膽的政策實驗─QE(量化寬鬆)。第一輪QE應該說,是成功遏抑住了原本極有可能進一步爆發規模不下於1929年經濟大蕭條的大危機。QE猶如吃鴉片,一吃上癮,接著QE2、QE3不絕。於是,2008年9月爆發的世紀金融海嘯之蝴蝶效應也因此分三路發展,彼此又交錯影響:第一路是金融海嘯本身,第二路是QEi,第三路是QE退市症候群。

先看第一路金融海嘯本身。這一路發展基本上是直線型:金融→產業→社會→經濟→政治。「金融珍珠港」指的就是從金融到產業的這個階段,大金融機構危機引發大企業危機;接著,就是失業潮,及為了處理金融及社會危機而產生的財政危機及經濟危機,這些危機若未能及時有效遏制及解除,那麼政治危機即在所難免。所有這一切,完全有可能出現國際連鎖效應,從個別國延伸到其他國再擴散到更大的區域乃至於全球。

現實的現象是,發生在美國的金融海嘯沒多久就引發了歐債危機,地中海周邊的「歐豬國家」紛紛告急,最嚴重的是希臘危機,救不救以及如何救,不但引發了歐盟內部的矛盾,也出現了歐美之間的裂痕,更進一步折射出了歐盟一體化存在的結構性缺陷;歐債危機後來進一步跨過地中海,衝擊到中東與北非國家,引發社會動亂。一陣動亂下來,引發了龐大的難民潮,從北非、中東,經由地中海及土耳其「進軍」歐洲,由南向北回過頭來衝擊歐洲的社會與政治,也進一步觸發歐洲國家的民粹主義及極右政治勢力,並確定了英國的「脫歐」決定。

第二路,是QEi。事實證明,QE可以救急,解一時的危機,卻無助於復甦。過去十年,全球平均經濟增長率僅約2%,遠低於此前一般可達到的4%,而且這還是在超額量寬所產生的資產財富效應下的結果,進而加劇了原本全球資本主義化下的收入不平等,這樣的背景下,2014年法國經濟學者皮凱提出版的《21世紀資本論》因此洛陽紙貴,也引發人們對資本主義全球化深層次問題的反思。

第三路,QE成癮之後,欲退不能;果真開始退了,輕則引起各國內部去槓桿化的陣痛(如中國的P2P危機),重則引爆委內瑞拉、巴西、阿根廷、土耳其等的「後金融海嘯症候群」。

這三路之外,QE實驗甚至對經濟學界也造成相當衝擊,比如量寬模糊了傳統財政政策與貨幣政策的分際,也讓中央銀行的角色究竟應屬在危機爆發後收拾殘局的「反應式央行」,還是應屬在資金過剩引發危機前就採取行動的「預防式央行」,成了新的理論研究課題。

當然,還可以看到更深遠的影響:一、幾乎連續十年的全球「零利率」政策不但對全球資源進行了錯配,也讓下一輪危機爆發時(在全球海量的流動性下概率不小)各國的政策捉襟見肘,如何因應?二、金融危機本身及因此衍生的美國「反全球化」及中國「全球化」的博弈,勢必也對全球權力格局的變化產生複雜的衝擊。

2008年人類歷史中或將是具有「大歷史」意義的一年,就像「萬曆15年」之於中國。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5628/3356992

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長壽這個幸福社會的象徵, 將成為壓垮老後生活的 最後一根稻草

北京新浪網 (2018-09-07 06:34)

長壽這個幸福社會的象徵, 將成為壓垮老後生活的 最後一根稻草

  《老后破產》 [日]NHK特別節目錄製組 著 上海譯文出版社2018年7月版

  「老后破產」與房產關係太密切了

  第一財經:你長期關注日本社會,可以從你的角度談談日本「老后破產」現象有多嚴重嗎?問題的根源何在?

  姜建強:以前都說日本老人有錢,銀行的儲蓄一大半都是老人的,有學者還認為,日本經濟要擺脫通脹,市場要想辦法讓老人掏錢消費。現在出了「老后破產」,肯定很多人都會問,究竟哪種說法更接近現實?依我的看法,日本老人有錢這個說法並沒有過時。東京都新宿西口有一家京王百貨,裏面都是針對銀髮族的高價商品,很多年過去,生意一直火爆,購物對象依舊是老年人居多,這表明日本老人消費不減當年。

  之所以有「老人破產」和「老人貧困」的話題,在於一個社會總有最底層的人群,一個社會也會有不可預測的事態發生。NHK電視台抓住這個漸成社會問題的話題,當然有警示作用,促使人們思考日本社會結構在泡沫經濟之後所發生的變化。因為「老后破產」在經濟高度發展時期是不可能出現的,在傳統的大家庭組合下也不可能發生。發生的根源,從整個社會文化來說,肯定是社會活力不再而導致的副產品,也就是日本著名學者大前研一所說的,低慾望社會中出現的「向內向下向後」傾向的結果。

  第一財經:《老后破產》中出現的好幾位老人都沒有房子,房租佔了養老金開支的很大一部分,才導致老年生活艱難。你曾在專欄文章談過1991年日本房地產泡沫破滅對日本人購房觀念的影響。不知道書中這些無房老人的出現,與日本樓市那段歷史是否有關?

  姜建強:「老后破產」與房產的關係太密切了。日本房地產泡沫破滅后,確實影響了一批人的購房慾望。當時房價不斷下跌,使得工薪族不敢出手購房,生怕一買就跌。以前就流行的買房不如租房的觀念進一步得到了強化——當然這種觀念與日本是個無戶籍的移動社會,以及日本人有萬物歸零的無常觀也有關。

  另外,日本人還有一個「善變資產」的特點。一部分「老后破產」的人,在中年創業或就業時代可能也買過房產,但或許發生了各種不可預期的事態,如公司倒閉、借高利貸、被解僱、急於用錢還債等,只好賣出自己的住房,一直到老后都維持租房狀態。

  第一財經:《老后破產》中好幾位「破產」的獨居老人有著相似的經歷,就是年輕時一心撲在工作上不想結婚。為什麼「不婚」思想在日本那麼流行?現在中國也有很多年輕人選擇單身,他們應該如何未雨綢繆,才能避免「老后破產」?

  姜建強:確實,日本已經進入一人主義的后性時代。這個時代的最大特點,在我看來就是:我不幸福,怎麼向你描述幸福?我不快樂,怎麼向你傳遞快樂?我不想結婚,怎麼向你表達愛情?我不想上床,怎麼向你獻上玫瑰花?日本現在不婚不孕的年輕一代,幾十年後都是「老后破產預備軍」。因為獨居老人如果沒有足夠的存款,破產是不可避免的命運。

  《老后破產》中的幾位老人,之所以成為「無緣社會」中的一員,就在於年輕時沒有結婚。照老人在採訪時的說法,是當時一心撲在工作上,無暇結婚,造成老后的困境。這當然是一面的說辭,更主要的還與日本男人喜歡一個人自由自在的生活樣態有關。不結婚不等於沒有性。日本到處存在的風俗店,為不婚男人提供了即便不結婚但也有性生活的可能。再加上日本社會不倫婚外情盛行,男人喜歡上已婚女性,會自己不結婚維持不倫關係。

  中國的情況與日本稍有不同。即便選擇單身的年輕人也在增加,但受儒家文化影響,中國本質來說是個家族社會。家族間的橫向關聯,即便是單身青年走向老年,也無法斷舍。所以中國不是孤獨一人的「老后破產」,而是貧困家族走向老后的「家族破產」。這種破產更可怕,因為它的牽扯麵更寬廣。

  第一財經:年輕時存積蓄以備年老后使用,是一種普遍的養老觀念。但在《老后破產》中,好幾位有積蓄的老人拒絕接受政府的生活保護,寧可掙扎在破產邊緣,也不肯動用積蓄。這是為什麼呢?

  姜建強:日本人的憂患意識是很強的,這個緣於風土的島國性。地震、颱風等天災什麼時候來都不奇怪,因此日本人在生出無常觀的同時,也有很強的憂患意識。去年,電視上有一位90多歲的老人就說,手中是有點錢,但老后不安,時常告誡自己不能亂花錢。後來擔任財務大臣的麻生太郎當時就說:「你都90多歲了,還有多少老后不安呀。」為此,他還被廣泛批評。在我看來,他說得確實在理,但日本人就是這樣想的。這種觀念也令日本政府頭疼,政府的經濟政策也多次轉向從老人的口袋裡掏錢。

  實際上,日本有著相對健全的社會保障制度。有些破產老人還拒絕政府的生活保護,是「不添麻煩」的國民精神在起作用,從不想給人添麻煩擴展到不想給國家添麻煩,比如日本至今依然有「護理老人是家屬的任務」的社會風氣。自己不能自立,伸手於國家,日本人對此並不生出羞恥心(難為情),而是生出不想添麻煩的想法,這與我們中國人想法是大不一樣的。

  中國也應當警惕「老后破產」

  第一財經:書中還提到破產現象在往前推移。現在中國獨生子女一代的父母普遍也進入晚年,中國也會出現類似現象嗎?

  姜建強:「老后破產」往前推移,就是中年危機的出現。過去日本人講「一億總中流」,這個「中流」就是我們講的中產階級。現在日本人講「一億總下流」,這個「下流」講的就是「老后破產預備軍」——日本的中年人。表面看,日本就業率在世界範圍內也是高的,接近100%,但非正式僱用佔了很大一部分,這就為「老后破產」埋下禍種。

  另一方面,現在日本提出「人生100年時代」的口號,這固然是長壽優遇的一面,但日本政府又不斷測試輿論,放出60歲退休、70甚至75歲領養老金的消息供人議論。這反映了日本在社會保障方面有巨額資金缺口,想用延緩發放養老金來填補缺口。退休后10年甚至15年拿不到養老金,老後生活有不破產的嗎?

  聯想到中國,獨生子女一代步入中年,父母進入老年,很多人都關心他們是否會步日本後塵。我認為國情與文化不同,還是有差異的。獨生子女的父母一代雖然進入了老年,但很少聽到有「老后破產」的,相反,這代老人中有活躍的「廣場舞大媽」,他們還很自覺自愿地帶孫子孫女。親情與血緣以及延伸而來的啃老與心甘情願地被啃老,依舊是中國社會每個家庭的框架結構。這個結構最大的好處就是抗震能力強,度過危機的靈活性也強。不過再放遠點看,這種以親情與血緣為基礎的結構,總有一天會趨向鬆懈並瓦解。發達國家遇到的問題,一般而言後來者很難繞過。

  第一財經:NHK這檔節目播出后在日本反響如何?帶來了怎樣的改變?

  姜建強:節目播出后,在日本社會引發了一些震蕩。因為鮮為人知的一面被記錄被傳播了,日本人也在體驗這苦澀的果實是否會落到自己的頭上。但大多數日本人似乎心知肚明,老后這樣的凄慘,與年輕時候的作為沒有一點關係嗎?吃喝玩樂、享樂人生,是日本年輕人的一大特點,人生無常使得他們較早就懂得如何善待自己的人生。當然日本政府看到這樣連續性的負面報導之後,也開始積極探討解決之策,比如如何更寬泛地促進老年人再就業市場,如何更多地引進外國人護理人員,以便解決護理人手不足以及高額護理費問題等。

  第一財經:中國社會老齡化情況也在加劇,尤其是像北京、上海這樣的城市,老齡化問題更是嚴重。在你看來,《老后破產》中揭示的問題,有哪些是值得中國社會重視的?或者說,本書對中國社會的現實意義何在?

  姜建強:長壽這個幸福社會的象徵,將成為壓垮老後生活的最後一根稻草。一方面是令人羡慕的長壽,一方面是高壽帶來的不堪負擔。中國也正面臨這個嚴峻的問題。整個社會老齡化加劇,年輕一代不願多生的風潮,特別在上海、北京等大城市更顯突出。

  《老后破產》對中國的啟示是,這絕非他國之事,而是步入高速經濟增長的國家都要面臨的問題。尤其中國人口基數大,貧富差異大,「老后破產」的兩大前提條件都已具備。如何調整和充實中產階層的生活狀態,如何進一步提升社會保障的量與質,如何打造老年人再就業市場,如何完善老年人消費市場等方面,在書中都能得到一定的借鑒。

原文網址:https://news.sina.com.tw/article/20180907/28110148.html

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