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面臨少子化的台灣,薪資增長速度跟不上房價上漲幅度,高房價讓不少年輕人對買房望之卻步,有的等繼承,有的住家裡。

大學畢業後兩萬多元薪水拿來餬口,一個人還算過得去,幾年後屆齡三十,畢業七、八年職位調整,薪水可能超過三字頭,能住家裡的還是住家裡,從外縣市來大城市討生活的,薪水大部分拿去繳房租,一個人也還算過得去,卻不敢想結婚,更不敢想生小孩,或者結了婚只生一個不敢生第二個,只怕養不起。

過去父母那一代長輩,多多少少都有置產,但怎麼到了這一代,買房變成天方夜譚?

台灣一直以來都存有高房價魔咒,但在人口減緩趨勢下,政府仍擬大量興建社會住宅,加上都市更新、危老重建,使得空屋、餘屋仍持續增加。另一方面,即使近年政府陸續推出壓抑措施,依舊無法有效降低房價,致令年輕人深陷買不起房也不敢結婚的窘境!

台灣與日本人口結構趨勢都是呈現拋物線型,並且也有不少雷同之處,是否能從日本經驗記取教訓,逐漸解決台灣年輕人的居住困境?

近期不少重劃區都大量推案,最受矚目的新店央北重劃區,有些建案也都賣得不錯,這與地段、規劃設計及房市景氣有絕大的關係。另外,板橋相對新莊好賣,主要緣於新莊在2012與2013年「秒殺階段」,出現不少短期炒作的投機客,終致推案最多,餘屋也就累積越來越多,另外,淡海新市鎮也同樣存在大量空屋問題。有關此一議題,即使是目測也可輕易看出,如再證諸晚上點燈率,更可輕易得知答案。

如再追蹤近年建造執照、使用執照不斷增加的數量,特別是台中、台南及高雄,另外包含重劃區都大量推案,試問這麼龐大的量體,未來如何去化?是否能有效降低房價?凡此都是相當值得深入檢討的政策議題!

不動產會不會變成「負資產」─日本經驗的啟示

房市自2018年住宅市場略呈回溫跡象,近一年半的時間,隨著美中貿易戰延燒,台商回流腳步加劇,逐漸帶動房市加溫,不過潛在空屋餘屋量仍多,截至2018Q2新建餘屋(待售)住宅高達80,082戶,2018年底低度使用住宅亦增加至916,383戶,若加上日後的社會住宅、都市更新、危老重建等,除非需求增加,否則空屋餘屋數量可能還會再增加。

台灣拋物線型人口結構趨勢類似日本,今後將逐漸邁入少子化及高齡化社會,看看日本現況,便可知曉今後台灣可能的發展趨勢。2020年日本東京奧運在即,不少投資客看準奧運帶來商機,提前在東京置產,但市場似乎不如預期,多數已提前認賠殺出。

日本多數年輕人不願意繼承父母親的房產,也成另類奇觀,原因為何?深恐繼承二、三十年,折舊後的價值趨近於零,更何況繼承後還要繳付繁重的維修費、稅費等,精華地段還可抱有都更後價值翻倍希望,但在次級城市要想都更機會,少之又少,也就是資產增值不成,反倒成燙手山芋,不動產反成為「負的不動產」。

1990年代日本土地神話破滅,2008年全球金融海嘯,美國、日本及歐洲國家甚至中國皆推出量化寬鬆政策以挽救經濟,日本首相安倍晉三更提出安倍經濟學,惟日本景氣依舊一蹶不振,終致二十多年來日本經濟與房產一直陷於低迷狀態。

人口結構出現死亡交叉─年輕人購屋之路愈來愈艱辛

台灣現階段人口雖仍略微增加,惟很快會邁入負成長,根據內政部統計資訊,1991年出生人數尚有32.19萬人,截至2019年,僅剩17.77萬人;此外,死亡人數自10.62萬人,增加至17.62萬人,出生與死亡人數已出現死亡交叉。

 

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/208836.html

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選後房市有隱憂 學者喊話住宅政策該往這走

好房網News記者唐主桂/綜合報導
備受注目的總統選舉塵埃落定,由執政黨蔡英文政府連任成功,任內所推動的房市政策也預計將繼續推行,對於未來後勢,房市專家們究竟怎麼樣看待呢?
房市專家田大全認為,選前雙方都沒有提出讓人眼睛為之一亮的住宅政策,而蔡政府連任之後,目前的政策將會延續,例如都更、危老重建,這些政策對於建商的影響是很直接的,對於打房問題,田大全也認為會維持持平的狀態,不會有出人意表的發展。
房產學者莊孟翰分析,目前房市並沒有看到的那麼好,而是有潛藏的問題。好房網資料庫照片房市專家胡偉良列出買房時千萬不能有的5種愚蠢想法。示意圖/截自pixabay
而高雄市長韓國瑜回歸市政,田大全分析,2019年高雄房市上沖下洗,也有洗出一些機會,但基本上仍是由信心面拉抬的,高雄的基本面並沒有太大的改變。
房產學者莊孟翰同樣認為市場不會有太大的改變,他分析,目前房市並沒有看到的那麼好,而是有潛藏的問題,因為房價從2013年來漲多跌少,儘管前兩年有下跌,但跌幅並不足夠,市場並不健康。
莊孟翰提到,現在高房價讓年輕人買不起房,也是影響選舉結果的因素之一,因為M型化社會讓財富集中,從房市交易可以發現,成交的多半都是小坪數的產品,雖然房子越蓋越多,但是很多建案都是殺價出售,足以顯示景氣並沒有想像的那麼熱絡。
對於未來政府的住宅政策,莊孟翰建議焦點應該放在年輕人租金補貼以及首購族的利息補貼,不過幫助年輕人購屋的同時,並不是要他們炒高房價,所以實價登錄的部分也需要持續推進,另外也可以調整持有多戶房屋者的房屋持有稅,利用增加的稅收回饋給年輕人。
莊孟翰也看好台商回流的後續態勢,他表示中美的貿易結構短期內不會變動,台商回台打造科技島目前看來是有機會的,除了提供就業機會外,同時也可以利用產業園區的開發,帶動軌道建設與軌道經濟,政府也可以同時進行區段徵收,未來產業園區周邊所得提高,也會帶動房屋需求。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/102582245641.html?utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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2020-01-12 05:30

總統大選結果底定,房產業者認為,房市將回到正軌,量價將呈緩步上升趨勢。(路透資料照)

〔記者徐義平/台北報導〕總統大選結果底定,房產業者認為,房市將回到正軌,量價將呈緩步上升趨勢。業者也建議,希望房市政策能朝「輕稅簡政」方向,尤其持有稅、房地合一稅制等,都希望進一步檢討。

麗盛建設總經理何昭宏分析,選後不確定因素塵埃落定,房市將回到正軌,整體來說,量價都會呈緩步上升趨勢。他認為,選後可針對不適宜稅制、都更等進行檢討,對各類執照的審議時間也應該縮短,希望在居住正義及經濟發展之間找到折衷方案。

中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄也認為,房地合一稅制的稅率太高,希望未來稅率能夠減半;此外,現行持有稅對於民眾來說也太高,希望自住房屋的稅負可以再減輕。

南台灣房產業者京城建設發言人周敬恆則指出,這次總統大選對房市的影響有限,選前買氣應冷未冷,預期農曆春節後買氣也會持續出籠。不過,他也認為,目前持有稅還是有過高現象,對租屋族並非好事。

周敬恆建議,可再稍微調整持有稅,再透過政策方式回饋到租屋族身上。至於房地合一稅制,對於自住房屋連續居住6年以上才有免稅額及優惠稅率,建議門檻可降至3年。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,蔡政府執政4年,房市交易從谷底翻升,連續3年成長,第4年在史上最大投資潮帶動下,商用不動產、土地及住宅均持穩走高,甚至創下多項歷史紀錄,有穩定經濟信心的作用。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1345442

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2020-01-09 23:22經濟日報 社論
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政府執政時的經濟表現良好與否,會直接影響到民眾的荷包與生活,因此在民主國家的選舉中,一直都是最重要的議題之一,最有名的例子,是在1992年美國大選時,柯林頓陣營直接叫陣小布希陣營說:「笨蛋,問題在經濟!」這句話到現在,很多國家的選舉中都還一直被人引用。前年九合一大選中,原本大家都認為陳其邁可以很容易贏得高雄市長選舉,沒想到韓國瑜先指責高雄市又老又窮,然後再提出一個簡單的目標:「貨出的去、人進的來,高雄發大財!」結果得到大多數高雄市民的認同,高票當選。在這一次總統大選中,蔡英文總統強打恐中牌,利用抹紅「九二共識」和香港問題,一方面撿到槍,一方面又打「芒果乾」,得到不少年輕人的支持。相反的,韓國瑜仍然強調經濟的重要,再度提出一個簡單的口號:「台灣安全、人民有錢」;同時,他也強調莫忘世上苦人多,而重視所謂的「庶民經濟」。

蔡英文總統當然也關心經濟問題及人民荷包,因此她曾經多次說現在台灣的經濟是過去20年來最好的。但是,經濟好不好,民眾的感覺最清楚,而且,選票在人民手中,我們相信台灣民眾應該會做出明智的抉擇。

其實,依主計總處公布的資料,過去四年台灣的每年平均經濟成長率只有2.72%,遠低於馬政府執政八年的平均成長率3.31%,當然更不能和李登輝和陳水扁時期相比。所以,過去四年的經濟成長率是過去20年來最低的。當然,平均經濟成長率低並不代表所有的產業或是所有人經濟情況都不好,比方說,一些具有代表性的電子大廠表現的確是令人刮目相看,例如,台積電和大立光等等。問題是,這些大廠的主要持股以外資較多,也就是說,這些大廠的經濟成果大都被外國人所享有,國人真正因此獲利的並不多。

導致經濟表現不佳的諸多原因中,出口不振是最重要的因素之一。過去四年,台灣每年的平均出口成長率只有1.25%,遠低於馬政府執政八年的平均出口成長率4.66%。值得一提的是,過去四年全球貿易成長率平均為3.15%,只略低於馬政府執政八年期間的平均成長率3.25%。也就是說,過去四年國際經濟情勢與馬政府執政期間的情況差不多,但是台灣的出口成長率卻大幅下滑,這也是造成蔡政府經濟表現不佳的真正原因所在。

相信大家應該都還記得,2008年5月馬總統就任,9月就爆發全球金融海嘯,讓全球和台灣的經濟跌入谷底。但是,不久台灣和大陸簽署了ECFA和早收清單,擴大台灣對大陸的出口;後來台灣又進一步和紐西蘭及新加坡簽署FTA。此外,大量的陸客和外國觀光客來到台灣,讓台灣的外國觀光客人數從2008年的300萬人快速增加到2015年的首度突破1,000萬人。這些開放的政策,對於擴大台灣的對外貿易和國內經濟都有顯著的貢獻。

反之,蔡總統執政期間,由於無法妥善處理兩岸關係,不但造成陸客來台人數大減,也讓台灣的國際空間受到壓縮。除了與史瓦蒂尼和巴拉圭簽了兩個不痛不癢的FTA外,蔡政府根本無法與其他國家洽簽FTA,當然,也無法加入CPTPP和RCEP等與台灣經濟有重要關係的經貿組織。未來如果兩岸持續這種冰凍的關係,這對於台灣的對外貿易將會產生更大的危害。

此外,由於陸客不來,也直接造成台灣各主要景點榮景不再,諸多夜市受到影響,遊覽車和相關的旅行業者也都叫苦連天。或許這些產業的產值占台灣經濟總產值不是很大,但是這卻與庶民生活息息相關,對於在地的經濟和就業有顯著的關聯。

https://money.udn.com/money/story/5628/4278357?from=ednappsharing

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2020-01-12 02:03經濟日報 社論
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第15任總統及第10屆立委選舉終於塵埃落定。蔡英文總統獲得勝選連任,民進黨在立法院取得過半席次,再度完全執政,掌握國家的發展方向。我們恭喜蔡總統和民進黨的勝選,也慰勉需要繼續努力的國民黨。人民已經做出了決定,既然將國家領導權交給了民進黨,就要信賴民進黨能帶領台灣繼續前行。

當前台灣面臨的經濟狀況,其實非常嚴峻:在外,美國保護主義興起,原來密切連結的全球高科技產業生產鏈,已被硬生生地切割為東西兩大陣營,讓身處連結地位的台灣難以調適。此外,內部成員貿易自由化,但排擠外部成員的「區域貿易協定」在全球遍地開花,也讓無力突破北京封鎖、缺乏貿易協定的台灣,無法公平和他國競爭而備嘗辛酸。

在內,台灣人口在老齡化的威脅下,呈現對老人長期照護的強烈需求,但無論是公部門或民間的供給,都因資源有限而面臨質與量皆不足的窘狀,亟待摸索出有效解決的模式。而在少子化衝擊下,要鼓勵生育就必須提供生育和養育上的足夠誘因,這對已經捉襟見肘的政府財政,可說是雪上加霜。在教育上,產業需求和學校教育之間的落差仍然巨大,企業抱怨找不到可以勝任的勞工,勞工則抱怨企業不提供適當的待遇,而且青年的失業率偏高,加上畢業時多數已背負了沉重學貸,繳交利息都有困難。政府試圖鼓勵青年創業,但多數創業面臨技術、資金、市場、競爭等問題,通常熬不過幾年就紛紛夭折、退出市場。

在產業發展上,台灣雖然有台積電、大立光等少數明星企業支撐高科技電子和光學產業,但傳統產業因缺乏區域貿易協定、出口困難,或因近年經濟成長慢、消費力薄弱而委靡不振,導致高科技電子業一枝獨秀,但其他幾乎是百業蕭條的慘狀,連帶薪資也難以上升,醞釀出仇富和世代怨懟的社會氛圍,也造成政府難以對軍公教等公務員調薪、優秀人才陸續從公部門流失,未來政策規劃品質堪憂等負面效果。產業發展不均,也造成所得分配惡化,衍生政治和社會問題。這些問題衍生的負面效應日益顯著,但迄今未見政府提出能解決困境的有效對策。

接著,是台灣的能源政策正面臨嚴厲的考驗--「核四」確定不會重啟,蔡政府雖然全力衝刺綠電,但調整期間必須大量依賴火力發電,讓中部乃至其他地區的空氣品質持續惡化,將導致火力電廠鄰近縣市抗拒,產生中央和地方愈來愈強烈的對立。而且台電公司恐怕無法長期補貼虧損,電費勢必上漲,民眾是否能夠承擔漲價後果,也是對政府的巨大考驗。

上述各項經濟挑戰要突圍,每個都艱辛無比。我們建議蔡政府要虛心檢視,看看韓國瑜國政顧問團為他提出的政見中,有哪些是值得參考推動、能協助解決問題的方案;一方面表示全力打拚國政,只要是有價值的,不在意來自何處。例如,韓國瑜非常重視「庶民經濟」,提出來的政見應該對解決弱勢產業停滯、所得分配不均惡化,底層民眾無力營生,可能製造社會問題的狀況,獲得相當的舒緩。

另外,韓國瑜的免學貸利息計畫其實所費不多,但可減輕學生負擔、舒緩心理壓力;補助出國當交換生一年的「滿天星計畫」,雖然政府財務負擔大,但可以折衷地提供政府可以承受的名額,讓年輕學子提早見識外面的世界,以大幅提高台灣年輕菁英的未來的國際競爭力,甚至吸引更多跨國企業來台投資。

最後,為了追求蔡總統提出「團結台灣」的目標,納入部分在野黨優秀人才進入政府,消除社會對民進黨「整碗捧去」的印象,也是讓台灣重新出發的良方。民主就是「少數服從多數,多數尊重少數」,讓大家抹平撕裂、合作向前吧!

https://money.udn.com/money/story/5628/4282687

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2020-01-06 16:27專欄作家 洪雪珍
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圖/取自Pexels
圖/取自Pexels
 
「憑什麼,他們可以這樣羞辱我?」

浩子是一個29歲的年輕人,現在一家內容網站公司擔任編輯,假日另外兼3份差,包括:幫美食雜誌採訪店家、在結婚典禮擔任攝影,以及辦理喪事的禮儀師,有錢就賺,有案就接,來者不拒,最近還和朋友一起做電子商務。

沒有房子,等於不上進?

但是,這麼努力上進的年輕人,出社會之後,交過3名女友都黯然分手,不是浩子多情種子,也不是負心劈腿,而是對方的父母在看過他之後,回家就要女兒跟他ㄘㄟˋ,原因只有一個,沒有房子!

這就罷了,沒有房子這件事,還儼然成為人格汚點,不論認識的或不認識的,都可以瞧不起他、言語羞辱他,把他說得一無是處,而且連他的父母也不放過。

「我媽媽說,你沒有上進心,都出社會幾年了,連一棟房子也沒,嫁給你會吃苦。」

「我鄰居說,你的父母是怎麼了,都不替子女著想,怎麼連一棟房子都沒有幫孩子準備呢?」

沒給房子,父母就該愧疚難安?

浩子的父母原來在新北市有一棟房子,10年前因產業生態改變而被迫失業,賣掉房子,搬到花蓮買兩間透天庴開民宿,打的如意算盤是以後留給浩子與妹妹各一間,可是浩子的工作適合在台北發展,根本用不到花蓮的房子。父母的異想天開、投資錯誤,給浩子帶來後遺症,無法和女友穩定交往。

有一天,父親意識到這個問題的嚴重性,滿臉愧疚的跟浩子說:「兒子,對不起!沒在北部給你留一間房,害你辛苦了…」

不過,人在做,天在看,皇天不負苦心人,浩子今年終於等到一個時代的新女性,在大企業任職,工作有發展性,而且慧眼獨具,特別能夠欣賞浩子的幹勁與骨氣,認為這樣的男人將來一定有前途,願意與他牽手走向地毯的另一端,兩人還說好不靠家人的資助,要靠自己拼出一棟房子,建造一個屬於他們的家。新女友不只信心滿滿,還反過來安慰浩子:

「買房子都是從遠的換到近的,從小的換到大的,我們不必貪心,也不必急躁,一切量力而為,就從蛋白區邊邊焦掉的那一圈開始看屋吧!」

在浩子的觀念裡,買房子是夫妻兩人一起奮鬥的事情,不是任何一方的責任,更不是父母的義務!可是,大學同學阿弟的遭遇,再度映證這個被扭曲的社會現實。

人生順序,房子要擺第一?

阿弟是小開,父母早年過繼一些房產到他的名下,結婚之前,準丈人開口要他把一半財產先過給女兒,阿弟氣炸了,這是父母賺來的,不是他賺的,倘使婚姻觸礁,父母一生心血豈不是一半歸給女方,他怎麼對得起父母?但是丈人絲毫不讓步,堅持沒有房子,婚姻沒有保障,就不同意婚事。

後來女友絕食一星期,瘦得像人乾似的,丈人不得不鬆口放行,現在兩個新人在新北市蘆州區租房,甜甜蜜蜜的過日子,一起為未來打拼,有共同目標,生活有意義。在看屋時,阿弟問丈人,什麼時候買第一棟房子?丈人說:

「我的父母沒有能力幫我們,當然是結婚後,兩個人一起拼,才有辦法買房子呀!」

「那時候,女兒都要上小學了,想說不能老是搬家、換學區,就到處標會、借錢,咬緊牙根,硬是去買了一棟房子,很辛苦的!」

這一代父母幾乎出生在家裡動輒5、6個小孩的家庭,他們的父母一生勞苦,哪有能力為每名子女添置房產,都是婚後夫妻胼手胝足,合力拼出一棟房子;可是到了這一代,父母的想法卻反過來,非得要改變人生奮鬥的順序,逼年輕人先買房,才有條件論及婚嫁。

過去的房價低,尚且要婚後依靠兩人去拼;現在房價高,竟然要在婚前靠個人去拼,活脫脫是在做白日大夢!遺憾的是,這樣「逆行倒施」的人生順序,是導致年輕人提不起勇氣,產生自卑與無力感,不婚不生的最大殺手。

不靠父母,更值得尊敬!

說起來,真的讓人痛心!台灣現在的年輕人,都被房子綁架,買得起房子的,被房貸壓垮,失去選擇人生的自由;買不起房子的,籠罩在失望的陰影裡,失去為自己而戰的鬥志,放棄所有對人生的夢想,包括戀愛、結婚、生子等,以為自己不值得擁有幸福美滿的未來。而這一條越拉越緊的繩索,是誰給年輕人綁上的?是父母「有土斯有財」的傳統觀念!

在中國大陸,年輕人擁房率70%,美國不過35%,日本更低,只有5%是買房結婚,其他85%是租屋,10%是住在宿舍或與父母同住,所以台灣的現象和中國最接近,但是有房子就保證婚姻美滿嗎?並沒有,台灣的離婚率是全球第一,買房結婚並未帶來婚姻的保障。因此,買房結婚就有幸福,是父母的一場空思夢想!

房價太高,不吃不喝要20年才買得起,一個靠自己雙手打拼的年輕人不偷不搶,買不起房子是天經地義,無損人格,而且不靠爸不靠媽,應該贏得更高的敬意。所以,年輕時買不起房子,不必失志,遇見心愛的人時,請這麼告訴對方:

1.是愛情讓我們結婚,不是房子。

2.買不起房子,就先租。

3.買不起蛋黃區,就先買蛋白區。

4.一個人存錢,不如兩個人一起存來得快。

5.自己買的房子,才是真正的財富。

沒有房子,人生依然無限美好!

年輕人有無前途,要看本人的努力,不是父母的財力。只要努力,總有一天買得起房子;相反的,家財萬貫,若是不努力,總有一天也會千金散去,沒有棲身之處。唯有通過自己的奮鬥、自己的努力,才是給另一半最有力的承諾。

房子,不是人生的全部!沒有它,人生依然美好,請務必抬頭挺胸往前走。

本文摘自「洪雪珍粉絲專頁

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洪雪珍/暢銷職場作家

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學歷:政大新聞系、台大商學所

歷任:yes123求職網副總經理、自由時報行銷經理、台北愛樂電台協理兼行銷總監、聯合報主編

專欄:yahoo、商周網站、今周刊網站、大人社團等

著作:《要獨立老,不要孤獨老》﹑《你的強大,就是你的自由》、《哪有工作不委屈,沒有工作你會更委屈》等

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2019-12-27 09:41大師觀點 克魯斯
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世界的人都希望活得更長,但問題是除非他們也能工作更久,否則為數較少的年輕人將承擔...
世界的人都希望活得更長,但問題是除非他們也能工作更久,否則為數較少的年輕人將承擔年金的財務壓力。圖/美聯社
 
全世界的人都希望活得更長;但問題是除非他們也能工作更久,否則他們就必定會領取更久的退休年金;而且由於最近幾代人的生育率都低,因此為數較少的年輕人將承擔年金的財務壓力。

全球退休危機是一枚緩緩接近的定時炸彈,雖然不像氣候變遷那樣危險,但終將對全球金融市場、民眾生活水準及其他多種層面造成重大衝擊。依據聯合國的數據,今年全球約10%的人將退休;到2070年,約有20%的人退休。

退休危機在全球的分布情況並不平均。例如對非洲來說,問題就不大,因為非洲人口相對年輕。在北美洲便是大問題,在歐洲及亞洲更是超大問題。當今全世界「最老」的國家是日本,高齡化速度最快的是南韓;歐陸的希臘、波蘭、葡萄牙、斯洛伐克、斯洛凡尼亞、西班牙等,也都快速高齡化。

各國政府官員只有三招來因應此一困境:

第一,是退休金分攤率,即工作年齡的人口必須提撥多少錢進入退休金系統。在富裕國家,這項比率正趨於上升,這也表示職場新鮮人的負擔將加重,也會令他們懷疑等到他們退休時,退休金制度還能否存續。如果不讓勞工多負擔,那就得由國庫多出錢,並可能再度引發國家債務危機。

第二,是年金替代率,即年金相當於工作薪資的比率。各國的替代率差異甚大,例如立陶宛、墨西哥或英國僅30%,但奧地利、義大利、葡萄牙及土耳其卻高達90%。由於大部分年金制度都無法維持永續,因此幾乎各國的替代率都將會下降,這也表示許多老人將晚景淒涼。

第三,提高退休年齡,這是使年金制度較能持續的最簡單作法;既能減輕較年輕世代的壓力,也能讓年老者有更多的年金收入,且更重要的是民眾的總退休時間不會一直延長。作法是不需要立馬將開始申領年金的年齡提高,而是隨著平均壽命延長年數而逐步上修。

不幸的是,目前在歐洲國家中,只有愛沙尼亞最近提高退休年齡。丹麥等一些國家由於已經擁有良好的年金政策,因此應該能夠經得起人口結構改變的考驗。

反觀大部分富裕國家(經濟合作暨發展組織的36國),前景卻相當艱困。其中只有半數國家已完成立法,將於未來提高退休年齡,然而提高的年數,卻只有平均壽命提高年數的一半,因此根本緩不濟急。

更令人擔憂的,則是許多國家反而在倒退嚕,既降低退休年齡,放鬆勞工提前退休的條件,或打破退休年齡與平均壽命之間的連繫,包括加拿大、捷克、義大利、波蘭、斯洛伐克及西班牙等。

這些政府之所以看短、不看長,是因為人口結構改變的影響只會在幾十年間逐步顯現,而政治人物如果眼光如此長遠,就會失去當下的選票。(作者Andreas Kluth是彭博資訊專欄作者,編譯任中原)

https://money.udn.com/money/story/13005/4252026?from=ednappsharing

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報導:MyGoNews衷柏宣
時間:2019-12-12

房市觀點!左右賣右手的交易,是行情嗎?
房市觀點!左右賣右手的交易,是行情嗎?
新聞摘要
  • 房市觀點!左右賣右手的交易,是行情嗎?
【MyGoNews衷柏宣/綜合報導】自己左手賣給右手的價格算行情嗎?根據根據公開資訊觀測站公告,南港輪胎2019年12月5日代子公司南榮開發公告,出售南港廠開發案「世界明珠」30戶住宅給公司前10大股東智凱開發、元瑞開發、元鴻開發,根據公告資料換算,市場人士指出,其中4戶高樓層景觀戶,每坪單價平均為174.29萬元。房地產人士表示,目前實價登錄從成交到揭露大約要3個月時間,而不能即時揭露價格的預售屋,需要拖延更多時間,往往成交數月後的買賣資訊都見不得光,全台灣的預售產品都儘量在躲避實價登錄,南港輪胎透過100%轉投資公司購買自家建案,以「公告」方式對外宣示成交價格,為「世界明珠」的住宅價格「定錨」。

股票市場「做價、做量」都這麼做
 
股票市場中,為了讓股票維持一定的水準,主力常用的招數就是「製造成交量」,製造成交量最簡單的方法就是「左手換右手」,什麼是左手換右手呢?簡單來說,就是有一個人自己賣給自己買,檯面上看起來成交量很不錯,但實際上僅是海市蜃樓。想想看,如果有一間小吃店,中午時間一個人都沒有,你敢進去嗎?但是如果一堆人,你就可能會走進去吃中餐。股票市場也是相同道理,主力為了製造量多的假象,「左手換右手」就是其慣用的伎倆!

威京集團2019關係人不動產「雙交易」
 
房地產的交易是不是也這樣?也許是!也許不是!近期房地產市場頻頻出現這些「自家買自家不動產」的交易,2019年7月3日「陶朱隱園」由威京集團關係企業承耀公司購入7樓戶別,市場推估總價約在18.3至22億間,每坪成交價格至少達610萬元,寫下台灣史上豪宅新紀錄。2019年9月25日同樣是威京集團的京華城連續流標3次之後,第4次標售,由最大股東中石化旗下100%持股的子公司鼎越開發,以372億元「搶標」成功,這兩件自家集團「關係人交易」的不動產,都有不動產鑑價,都符合規定,一般人也無法質疑過程有什麼問題。

南港輪胎也出現「自家捧場」置產
 
繼威京集團這樣操作之後,南港輪胎2019年12月5日也出現一樁「自家人捧場買進」不動產的戲碼,根據資料,南港輪胎代替南榮開發董事會公告,通過出售「世界明珠」30戶住宅予智凱開發(買13戶,19.507億元)、元瑞開發實業(買9戶,10.009億元)、元鴻開發實業(買8戶,9.073億元)等,總交易金額達38.589億元,這3家公司均為南港輪胎股前10大股東的「關係人交易」,同樣的請了多家不動產鑑價公司完成鑑價手續,該做的流程也都做足、做滿了。
 
世界明珠VS.仁愛帝寶,地段差一截

於是,根據「世界明珠」這筆高達38億元的交易,市場人士開始根據公告資料拆算,其中4戶高樓層景觀戶,每坪單價平均為174.29萬元,也特別強調「有意購買『世界明珠』的高端客戶,都必須考量這個數字作為價格基礎。」銷售單位表示,對開發商團隊來說,此案確定只會越賣越貴,所以先買先贏,但也強調此案絕不急著賣光,因為參考台北指標豪宅之一的仁愛路帝寶,從開始推案迄今,價格上漲幅度有多大,就能理解開發團隊為何不急著衝刺。南港具備天時地利的優勢,以南港為中心的生技、會展與電子等國際產業鏈還在持續壯大,各項交通建設越來越成熟,本案未來倒吃甘蔗喊甜的企圖非常明顯。誰能先看懂行情大趨勢的,誰就會先出手佈局,享受城市發展帶來的最豐盛果實。

蛋黃區VS.蛋白區,價錢怎麼會一樣?
 
台北指標豪宅的仁愛路帝寶,因為「仁愛路」地段獨特、大面積素地稀有,且搭上房地產上一波漲勢,所以房價持續走揚,南港地區可興建的大面積建築土地並不是沒有,相對於台北市中心「蛋黃區」來說,南港應該是比較像是台北市「蛋白區」,當蛋白區的房價想要賣得跟蛋黃區一樣的時候,戴德梁行總經理顏炳立「貓的市場,不會有老虎的雄風!」的名言又開始被懷念!顏炳立2019年7月曾說「中山北路怎麼會搞到160萬元(坪)我想不透;松江路怎麼會有160萬元(坪),賣到松仁路的價格?天母又怎麼會賣到200萬元(坪),我只能祝福與祈禱!」

左手賣右手,是「被認可的行情」嗎?
 
左手賣右手的交易,只要不違法,交易就確定成立,但是,這樣的交易會是「被認可的行情」嗎?這把尺在每個人心中都會有不同的刻度,自己去衡量吧!

http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/131025/

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2019-09-16 12:49卓越
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【文‧江非凡 圖·本刊資料室】

人口老化和不動產老化

根據內政部人口的統計數字,截至二○一八年底,我國戶籍登記人口為二三五八萬八九三三人,其中十五至六十四歲者計一七一○萬七一八八人,占總人口之七十二.五二%;六十五歲以上者三百四十三萬人占十四.五六%;零到十四歲者三○四萬八二二七人占十二.九二%。

如以每一年齡的人口數作數值分配作出分布走勢圖,我們可以看出來人口的最大值區間在三十七至四十二歲(每年齡均數在四十萬人以上),如放大至三十五萬人作標準,則可以看到目前三十四至六十歲是大量的人口集中的區段。以時間平移來看,未來占勞動經濟主要人口均會有明顯的老化。

 

按老化指數(老年人口數與幼年人口數之比),由二○○八年底六一.五一逐年上升至二○一七年二月起破百後(代表老人人口大於幼年人口),二○一八年底續攀升至一一二.六四,十年來增五十一.一三,續呈增加趨勢。依據國家發展委員會之人口推估二○一八至二○六五年的數據,我國人口將於二○二一年達二三六一.四萬人高峰後反轉向下。

與此同時,依先前國內稅籍統計,全國住宅房屋共計有八三四萬餘棟(平均二.八二人享有一棟),其中,新北市房屋有一五三萬餘棟,占全國比例十八.四五%,將近二成房屋集中在新北市,而新北市的三十年以上老舊住宅有六十二萬餘棟,佔新北市房屋的四十.三五%;另外,高雄市的占比以十二.二六%次之,再來是臺中市的十一.七二%,最後是臺北市的十.六二%,合計,這四都住宅總棟數占五十三.○五%。

整體來看,二○○九年第一季,國內的住宅平均屋齡為二十六.五六年,二○一七年第三季時,已躍升為三十三.一年,其中,屋齡在三十至四十年間的占比為三十七.四六%,且三十年以上的房子占稅籍總量的六十六.九%,可以預見在新增成屋遠遠落後於拆除重建老屋,預期二○二一年國內三十年以上的老屋應會超過七成,由這些數值來看,人口老化很快,房屋老化速度更快。

政策法令全力推動都更

想要改變人口老化甚至創造人口紅利,以現今自然趨勢似乎是不可逆的現象。

但是,在老屋重建這件事,過往從中央到地方更是把都市更新作為主要政見,但實際上卻是雷聲大雨點小,不論是法條的力度或是實際執行進度都慢得令人嘖舌。

特別是在二○一三年司法院大法官會議出了釋字第七○九號解釋針對文林苑案、新北市土城區大慶信義福村案、陳氏萬隆與彭氏永吉等都更計畫有關於當時核准都更程序、比率之都更擬定或變更後送審議前參與等條文,不符合正當行政程序,均宣告違憲。自此,民間版都更幾乎全面停擺,乃至於官方版都更亦是緩慢至極。

而在二○一六年初美濃發生芮氏規模六.六強震,造成一一七人死亡、房屋傾倒嚴重,其中臺南維冠大樓倒塌一一五人死亡更震驚全國,引發居住安全、土壤液化與老屋健檢等議題,在此之後,「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱「危老條例」或「老屋重建條例」),在二○一七年五月十日公布施行。國家住宅及都市更新中心設置條例在二○一八年二月公布施行,升級版的都市更新條例亦在二○一九年一月三十日修法通過,成為老屋密集都會區的臺北市及新北市均責成下屬的都更處戮力以赴。

以臺北市為例,在二年便劃設八十五處更新地區面積共計六六五公頃,自二○一八年十二月十日起算,自實施日起五年內獎勵客積率十%,未經劃定應實施更新之地區,前五年為七%、後五年為三.五%,以指定區域加碼獎勵作為加速都更的工具。由於內政部修正公布「都市更新建築容積獎勵辦法」,日前特別配合中央修法規定,適用期限延長半年。

 

以臺北市為例,在二年便劃設85處更新地區面積共計665公頃。
以臺北市為例,在二年便劃設85處更新地區面積共計665公頃。
 

 

而新北市屋齡三十年以上戶數居全臺之冠,已多達六十七萬,若發生不可預期之天災地變,後果無人可以承受,因此推動都市更新刻不容緩,而推動最關鍵的問題就是所有權人意願的整合階段,更需要更新專業及資金的協助。

新北市為了推動都更政策,除已成立「都更推動小組」及「都更推動辦公室」外,更需要與擁有資金與技術的媒合平台持續深化合作關係。市府為協助有需要的住戶自組「更新會」辦理自力更新,除提供經費補助外,都更推動辦公室預計短期內將辦理兩百場說明會,通過與專業團體或推動師合作協助社區進行整合及宣導,使社區瞭解自身需求,再由媒合平台提供技術與資金協助,以期加速推動全市都市更新。

針對已有自力都更能力者,新北市補助經費上限至六三○萬;整建維護耐震補強得以單棟建物提出申請,且提供評估及施工經費補助上限可達一千萬元;房屋健檢、補強、重建一條龍服務;高災害風險地區得由都市更新推動師優先蹲點輔導,媒合平台提供自力更新社區之資金及技術支援。

新北市首創全國之先,於七月完成都更代拆辦法立法,未來將針對海砂屋、地震損害、老舊房屋等,當都更案件程序完成時,如仍有不同意戶,經協調不成可向政府申請協助拆除,市府會優先進行排拆以維護民眾生命財產安全。

而臺北市為持續協助改善高齡者及行動不便者的生活需求,逐步邁向高齡友善城市與落實無障礙生活環境,建構無礙、安居之「幸福臺北,高齡友善」目標,讓長輩們與行動不便者,不用再辛苦爬梯,自二○一五年起更首創「臺北市協助老舊建築物更新增設電梯補助作業規範」,簡化申請及審查程序受理屋齡二十年以上,六樓以下公寓申請補助,每案補助金額為總工程經費之五十%、二二○萬元為上限。

 

新北市屋齡三十年以上戶數居全臺之冠。
新北市屋齡三十年以上戶數居全臺之冠。
 

 

問題在於錢

以「都市更新條例修正草案」順利三讀過關,加上部分縣市放寬危險及老舊建築物改建相關限制後,內政部今年訂出「都更年」目標,其中都更案要審議完成一百案,達成史上單年新高,危老案要較去年翻倍到近三百案,合計四百案。然而以內政部不動產資訊平台統計,現有屋齡超過三十年房屋為老舊住宅,目前全臺老舊住宅達四一○萬戶,數量更是逐年增加,以內政部自訂的樂觀目標,老屋改建恐怕仍是個用千年以上都難以達成的任務。

具體以臺北市來看,目前面臨人口成長趨緩、人口結構呈現高齡、少子化及老舊建物比例逐年增加、房價高漲等課題,反映出的是臺北市居住空間的環境價值或是相當人為的投機炒作而致,這些複雜與長久累積的問題,在市府的權責範圍內,期以多元的方式達到健全住宅市場、滿足市民居住需求及提升環境品質的政策目標。

臺灣缺的是信心

過去曾有喊出一個口號「北市都更一坪換一坪」,但這個訴求在細算之下卻被認為是天方夜譚。因為,臺北市於一九九三年開始實施容積率管制,而之前大部份的四或五層樓公寓的容積率至少是二四○%起跳,甚至到三五○%不等,若再加上違建容積率就更高。大家可以去長安東西路、民生東西路或南京東西路看一看,幾乎每一棟老舊公寓都是有加蓋,不論是後面的防火巷亦或是頂樓加一層到二層,這都是臺北市普遍的現象。

以臺北市第三種住宅區的法定容積率為二二五%,改建後即使再加上十到三十%容積獎勵,還是比不上原來使用面積,使得改建後分回的室內坪數大約會縮小至原來的六成至七成。縱使住戶想要自付興建費用,都不太有機會室內一坪換一坪。此外,改建後還多出房屋稅、土地增值稅及管理費,再再都讓臺北市老屋的屋主不願意改建。

其次,臺北市二○一四年調高新建築構造單價來課徵房屋稅,目前許多老屋因為殘值低,每年房屋稅不過幾千元,但改建或都更後因為構造單價與路段率調整因素,可能大增十倍以上,再加上土地增值稅,改建後變成大樓須繳納管理費,這成本考量下就別提改建或都更。

柯市長曾提及:「都更民眾,不要幻想一坪換一坪,外加車位,興建期間一毛租金都不用出,世間哪有這麼好的事。」很多住戶都想利用改建機會跟建商敲竹槓,殊不知現在都更及危老改建的容積獎勵額度已經愈來愈少,建商也想要多賺一些,這往往造成破局。

理論上,臺灣的生育率來看人口呈現衰退趨勢,以供需法則而言房價將會下跌,但實際上房價依然居高不下。為何生育率逐年降低,人口數下降,為何房價仍然居高不下?以臺灣目前資金市場充沛,政策仍積極放寬入臺條件,這些資金多選擇進入風險最低的房市。加上金融市場實務,房地產仍為現今臺灣在金融機關借錢主要抵押品,但當房產價格滑落,債權人、企業、銀行金融都會面臨巨大的壓力,不動產抗跌性更加明顯。

 

房地產作為台灣經濟的火車頭,關鍵在於交易熱絡,而非高房價帶給業者的高獲利。
房地產作為台灣經濟的火車頭,關鍵在於交易熱絡,而非高房價帶給業者的高獲利。
 

 

根據內政部今年所做的分析,六都有五成無自有住宅者願意申請社會住宅,臺北市、新北市、桃園市與臺中市無自有住宅者,較偏好租金補貼,臺南市與高雄市則較偏好修繕或購置住宅貸款利息補貼。以臺灣目前房屋的總數量相對於現有人口數趨於平衡,回歸合理價位房地產自然活絡,加上自有比率超過八成,人口面臨減量之下,總需求更沒有大幅增加的空間,政策原本便應推出整體多面向的房屋政策,而非鼓勵沒有房屋的人均要持有房屋。

另一方面,屋齡老化是一種大自然現象,國家的歷史愈久,則老屋的數量愈多,房地產要作為臺灣經濟的火車頭,關鍵在於交易熱絡,而非高房價帶給業者的高獲利。利用老屋都更重建可以帶動相關產業活絡,要讓老百性信任政策方向明確不易大幅變動,以實質需求推動房市價格波動,才是對持有者和需求者最大的保護,更是臺灣民生經濟的褔澤。

 

卓越雜誌2019.09號401期
卓越雜誌2019.09號401期

https://udn.com/news/story/6853/4049718

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2019-09-09 10:21天下雜誌

【文 陳一姍、呂國禎】

台股還在萬點,經濟部上周才大肆慶祝投資成長率創2011年來新高。勞動部在9月2日公布8月底無薪假人數攀高到2257人。台灣經濟到底該放慶祝煙火?還是該敲警鐘?5張圖讓你看懂台灣經濟真相。

圖片來源:Shutterstock
圖片來源:Shutterstock
 

 

有關台灣經濟景氣,從來沒有像現在,這麼令人困惑。

在IMF等國際組織,中研院等智庫紛紛下調2019GDP成長率預測時,8月中,行政院主計總處卻上調台灣經濟成長率預估由5月份預測的2.19%,上調到2.46%。(表1)
 

旋即,負責廠商營業與投資調查的經濟部接力發布好消息。

今年,台灣固定資本將首度超過4兆台幣,其中八成由民間貢獻。民間投資成長率達到10.69%,創下2011以來新高。(表2)

「118家廠商響應台商回台2.0方案,總金額超過5637億,預期將帶來超過4萬8906個本國就業機會,」經濟部樂觀預估。

調高經濟預測,無薪假人數卻飆高

近5萬個工作機會,看在33家公司,被協議縮減工時(俗稱無薪假)的2257個勞工眼中,顯得格外諷刺。

勞動部最新通報顯示,金屬機電業實施無薪假的企業,在半個月內又增加了4間,8月底已達13家,超過1600人。在台中,工具機整機及組裝廠持續傳出「做四休三」、甚至「做三休四」的壞消息。 (表3)

台灣經濟的真相到底是什麼?

仔細分析,主計總處此次調高經濟成長率的內容,調高最多的依序是商品服務輸出、輸入與民間投資3項。今年以來,台灣出口一直拉警報,第二季美元計價出口衰退2.58%,商品服務輸出怎麼會變成正成長?

這得從實質GDP的定義說起。跟一般人的直覺不同,計算經濟成長率的商品與服務輸出強調的是出口量。除了新台幣匯率的影響,出口金額,還得用出口物價的漲跌幅去做調整。

如果物價掉得更快,新台幣貶值多,即使美元出口金額衰退,在GDP定義裡,出口量反而有可能是提高的,因此輸出會變成正成長。

真相一:輸出的量提高了,但價格跌得很慘

換言之,GDP數字變好看了,只能表示輸出商品與服務的量變多了,但其實可能是廠商正在含淚跳樓大拍賣。

主計總部並沒有公布出口物價。但以躉售物價(批發價格)做指標,自5月起,躉售物價年增率由正轉負,7月已達-3.42%。下跌最多的就是石油及煤製品、化學材料及製品,跌幅超過一成。(表4)

「石化產業以前是看阿拉,現在是看川普,」台塑石化總經理曹明形容。

 

過去,石化產業的景氣榮枯完全要看穆斯林國家,特別是產油最多的中東,這些國家政經局勢穩定油價就穩定,有動亂油價就上漲。但現在完全變了,川普打起了貿易戰,影響國際油價與石化業的走勢。

貿易戰開打之後,全球經濟危機四伏,汽柴油消費明顯降低,油價應該跟著下跌,「如果沒有美國制裁伊朗、委內瑞拉,讓原油供給變少,油價更難撐住」,曹明說。

至於反應景氣指標的基礎工業原料乙烯等原料,曹明說,貿易戰開打之後,客戶態度保守,怕還有變動就不願意多買,整個行業的狀況就是只有一個字「慘」。

台灣自己本地內需有沒有辦法改善,曹明說,整個台灣內需才佔了台塑化兩成,八成通通都要外銷,台灣內需好根本無濟於事。所以還是一個字「慘」。

傳統產業,只有一個「慘」字

深受川普之害的,還有7月躉售物價跌6.5%的鋼鐵業。中鋼董事長翁朝棟形容今年的鋼鐵市場是外冷內熱。在內銷部份,由於政府與民間投資同步增加,鋼材需求的確提高。但外銷就是另一個故事。

翁朝棟分析,中國經濟成長力道不再,再加上貿易戰影響,外銷美國受阻,中國、印度的廉價鋼材只好其它往亞洲市場倒,對台灣影響較大的是越南鋼鐵市場,已經成了中國、印度鋼鐵廠傾銷的戰場,因此出現了越南經濟、投資雖然火熱,但鋼價始終上不來的狀況。

為了拓銷,中鋼推出了多元外銷專案,只要下游客戶接到外銷訂單,不論鋼材種類、數量、價格都可以談。

 

簡單的說,就是只要能賣出去都能談。「我們無法改變外在環境,但我們可以改變自己,」他說,國際市場必須要打團隊戰,下游客戶賣不出去,中鋼鋼材也會跟著外不出去,所以必須全力協助外銷客戶。

值得注意的是,台灣出口最早回春的兩個出口行業——資通與視聽產品、電子零組件,也難逃跌價的命運。電子零組件7月較去年跌價2.33%,通訊傳播設備也跌價1.83%。

 

真相二:台灣經濟還可以,不代表企業獲利還可以

 

「全球大環境不好,所以我們對未來還是比較保守,沒有那麼樂觀,」工研院產業科技國際策略發展所所長蘇孟宗分析。

蘇孟宗說,今年,台積電、美光提早或加碼在台投資,台灣民間投資的確表現不錯。不過談到台商回流,前身為IEK的產科所調查顯示,電子業買新廠房的不多,多半是增加生產設備。手機、筆電廠商多半已完成移往東南亞、印度或回台的評估,但已經做決策的不多,多半還是觀望視中美貿易戰的速度而定。

「企業移地或兩地製造,製造成本一定是提高的,」他坦言。由於過去,台商在大陸的生產營業,透過合併財報早已反映在企業的獲利上。台商回台生產,其實對台商營收影響不大。反而,有可能因為兩地生產,跨國布局增加成本,影響企業獲利。

至於明年,「目前,我們還看不見比今年好的理由,」蘇孟宗保守地說,今年以來高階手機的換機潮還找不到引爆點,AI是持續性投資,5G的訂單目前仍並不明顯。

高度依賴出口的台灣經濟,在中美貿易戰下,依舊不能掉以輕心。

 

 
 

 

延伸閱讀》

經濟衰退來了嗎? 2020年這項數據很關鍵

反送中運動的暗夜使者 200位人權律師:「誰的身體狀況還可以,誰就撐下去」

鐵皮屋裡的台灣印刷廠,如何成功拿下日本最大廣告公司訂單?

https://udn.com/news/story/6841/4036844

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1989年發起的無殼蝸牛運動曾引起社會震撼,當時的時空背景為房價飆漲的年代,台北市房價所得比約8.58倍,由國小老師發起抗議活動,近5萬人因而夜宿忠孝東路,要求政府抑止炒房,讓房價能回到合理的範圍內。

無殼蝸牛運動30週年 房價不降反升至新高點

但30年過去了,當年發起的無殼蝸牛運動非但未能抑制房地產飆漲的狀況,現今的房價所得比反而還翻倍飆升,台北市的房價所得比已來到高不可攀的14.07倍,但這30年來,25到29歲青年平均薪資的增長卻遠遠不及台灣整體房價所得比的增長速度。

巢運27日邀集多個民間團體以無殼蝸牛三十週年為名舉行記者會,會中除了揭露1989年無殼蝸牛運動爆發時的台北市房價所得比為8.58,但30年後卻飆升至14.07倍以外,25至29歲青年的平均薪資在過去20年來,僅從3萬133元增加到3萬4217元,增長幅度僅15%,對比同期台北市房價所得比從2002年的5.8倍,飆升240%到14.07倍,薪資完全無法跟上房價漲幅。

巢運藉著無殼蝸牛運動滿30週年之際,舉行記者會要政府重視居住正義,並以青年安居為主要訴求,除了要求政府繼續推行精進現有有社會住宅政策外,將改革具體目標訂為「房市合理化」及「租屋正常化」,但台灣明明空屋率頗高,為何房價還能持續上漲?

「供過於求」房價卻不降 張金鶚:「政府、市場雙雙失靈」

政大地政系特聘教授張金鶚對此在臉書上指出,高空屋率應該是「供過於求」,循正常市場機制,房價應要下跌,若是不跌反升,背後顯示出房屋市場失靈的現象,在市場失靈現象應由政府介入糾正,如果此現象持續存在,也代表「政府失靈」現象同時發生。

但不同於其他國家在房屋市場中的「大政府、小市場」環境,政府對於房屋的供給需求能掌握資源與能量,相對能影響民間市場供需,台灣的房屋市場環境則是「大市場、小政府」,因此政府無論在資源及能量上,對於價格的影響都相對有限。

張金鶚提到,當「政府」與「市場」雙雙失靈時,應先要求政府「健全市場機制」,其中最重要的就是在購屋及租屋兩個市場中,讓資訊完整透明。張金鶚舉例,像是目前「實價登錄缺失」及「租屋黑市」現象,必須積極面對解決。

內政部曾推「實價登錄2.0」 如今卻淪「打假球」法案?

實價登錄系統於2012年推出,迄今已7個年頭,但「資訊不夠透明」始終為人所詬病,像是物件資訊不以門牌號碼呈現,而是以區間值揭露,讓查詢民眾無法準確知道門牌,引發資訊不透明的爭議。

另一爭議點則是「預售屋價格即時登載」,目前規定房屋交易的實價登錄時間為移轉登記後30日內申報,預售屋則是在代銷契約終止後30日內申報,但預售屋實價登錄的價格常在民眾買完房,建案蓋完後才會進行登錄,通常都是買預售屋的2到3年後,因此被外界認為有房價失真的疑慮,應將實價登錄改為「簽訂買賣契約書30日內完成登錄」。

為了補足現有實價登錄的不足之處,內政部去年5月曾推出「實價登錄2.0」的地政三法修改草案,但卻在修法上遇到阻力,如今僅在今年6月27日時通過改變實價登錄義務人的《平均地權條例》修正草案,把實價登錄義務人由地政士與賣方改為買賣雙方,但對於門牌揭露及預售屋價格及時登載等修正卻未有觸及,迄今看來修法之路恐怕還遙遙無期,讓立委黃國昌譏這是「民進黨打假球」。

政府推青年「租屋補貼」 民眾為何看得到吃不到?

政府要健全房屋市場,除了能從實價登錄系統的修正做起外,在租屋方面,內政部所公布的租金指數連54個月上漲,以前可能是「買不起房子」,現在更可能變成「租不起房子」,雖然政府下個月將推出青年租金補貼方案,但在台灣絕大部份房東都沒有申報所得稅的狀況下,在外租屋能申請租屋補貼的青年恐怕也不多。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出,在租屋市場中,目前買不起房或是等房價修正的民眾租屋需求相當大,雖然看起來租金是平緩上揚,但低總價物件的房租卻漲最兇,因此對於租屋越有需求,能力越低的民眾受害最大。

雖然政府推出租屋補貼政策,但徐佳馨指出,大多數的房東還是怕房客因為申報租金補貼而被查稅,尤其房租收入申報所得稅又會溯及既往,因此政府可以朝分離課稅的方向推行新政策。

另外,很多人手上也許都有空屋,卻不願租人,原因出在房子租出去後還要進行管理,因此不少房東會因房屋持有成本低,認為與其出租還不如等房屋增值就好,雖然已推行包租代管政策給參與的房東優惠稅率,但誘因還有所不足,建議政府思考如何透過稅制改革,讓更多物件釋出,才能有效的建全租屋市場。

文章來源:今週刊


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https://ctee.com.tw/house/housinginvest/139055.html

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記者 李頂立 / 攝影 陳宥翔 徐崑山 報導 2019/08/30 00:04

低薪高房價是年輕世代普遍面臨的困境。中研院學者就指出,1978年以後出生的世代,比前一個世代收入少兩成,卻要負擔更高的房價,資產分配的世代不平等,甚至導致少子化、經濟停滯、貧富差距加劇等社會問題。

圖/TVBS 政大地政系前特聘教授張金鶚:「還要看這個金庸的武俠小說買一套啊!」 拿起金庸小說,雀躍的像個孩子,前台北市副市長也是前政大教授張金鶚退休後輕鬆了不少,但依舊行程滿檔,閱讀、音樂、繪畫、爬山,生活反而更加忙碌。 政大地政系前特聘教授張金鶚:「這是我六月的時候畫的。」

畫作中的主角,正是新家的客廳一隅,張金鶚今年購置了,位於文山區山坡上的這戶新房,但負擔可不小。 政大地政系前特聘教授張金鶚:「我要把這兩棟房子,自己的房子和第一棟房子賣掉,我爸爸房子要抵押貸款來換這棟房子。」

用自己和父母住的三棟房子才換得一棟四千萬新屋,張金鶚坦言,是退休後為了回饋自己和家人而買,但費了這麼大的成本,背後反應的正是現在低薪高房價,社會資產分配不均的問題。 政大地政系前特聘教授張金鶚:「對年輕人來講,就是一個世代不公平,我們那個時候努力,你看我沒有小孩子,所以我努力那麼久對不對,而且我這三個房子都是自己在用。」

記者李頂立:「資產分配不均,年輕世代的被剝奪感更加嚴重,根據中研院社會所研究員林宗宏的研究指出,過去台灣經濟起飛時期具有高所得優勢,指的就是1952年到1977年間出生的世代,而在1978年以後出生的,相比前一個世代,所得是少了將近兩成,而且還要面對更高的房價,我們以近15年的房價所得比來看,2003年到2018年就漲了兩倍之多。」

圖/TVBS資料畫面 專業者都市改革組織秘書長彭揚凱:「1980後這個世代的年輕人,基本上因為他們的薪資已經完全不可能像他父母那一輩,基本上就是要靠家庭,靠父母的幫忙。」 年輕世代要一肩扛起家計與房貸,負擔加重的情況下,長久來看,更可能造成結構性的社會問題。

全產總秘書長戴國榮:「所得分配不公平造成貧富差距的問題越來越大之後,第一個會產生的是人才的外流,沒有辦法養活自己的時候,他就一輩子不結婚,那我們少子化的問題就會越來越嚴重。」 巢運口號(2014):「怒躺仁愛路。」 從30年前的無殼蝸牛運動到5年前的巢運,都是抗議台灣飛漲的房價。

張金鶚回想在擔任台北市副市長時,也曾和財政部推動囤房稅,針對百分之二、持有四房以上的多屋族加稅,但卻節節敗退。 政大地政系前特聘教授張金鶚:「非自用(住宅稅)從1.5%變成3.6%,只有台北市做,其他縣市沒有一個過,大家還是都1.5%,有的過了一下子又撤回來,過了選舉年又撤回來,換句話說,百分之二的(多房族)你可以看到背後隱含的政治實力有多少。」

價格高漲,理應是需求遠大與供給,但根據專業者都市改革組織估計,目前全台空屋和餘屋還有超過100萬戶,反應的就是,長期以來房屋被當成商品炒作的事實。 圖/TVBS 專業者都市改革組織秘書長彭揚凱:「房子就是要被拿來被居住使用,而不是被拿來空置閒置,為什麼那些房子被空置閒置,我不敢說全部,可是絕大部分的原因都是拿到囤積,等著房價增值要獲利。」

政大地政系前特聘教授張金鶚:「實價登錄2.0,市場透明機制揭露,這個是最容易做的,可是你知道壓力多大可以想像,所以過不了,第二個很重要是把非自住和自住分開來。」 從無殼蝸牛運動以來,居住問題逐漸受到重視,但歷經三次政黨輪替,藍綠都不願正視問題,雖然提出社會住宅、租金補貼等政策,但都不是抑制房價失控的解方,若不能拉高持有成本,讓房價透明、回歸市場機制,口口聲聲為人民,但又把絕大多數人民的權益擺在哪裡? 

詳細報導請見: news.tvbs.com.tw/life/1192317?from=Copy_content

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2019/08/29 11:35 鉅亨網編譯許家華

有錢人不花錢會如何?經濟衰退。

從房地產、零售商店到經典房車和藝術品,美國經濟中最上層的富有家庭現在卻是最薄弱的一環,雖然中產階級和更廣泛的消費者持續支出,但經濟學家認為,最上層的富有階級消費突然縮水,就會導致經濟體中其餘部分也逐漸削減支出,最終拖累成長。

豪華房地產正面臨金融危機以來最糟糕的一年,像曼哈頓這樣的高價市場已連續 6 季銷售下滑。

房地產電商 Redfin 數據顯示,今年美國第二季價位在 150 萬美元左右的房屋銷售量下降了 5%,全美到處均可見未售出的豪宅和頂層豪宅,科羅拉多州的 Aspen 和紐約 Hamptons 豪宅房源累積了近 3 年的量。

精品零售商的表現最差,例如老牌精品百貨 Barney’s 聲請破產保護、Nordstrom 連續 3 季營收下滑。反而是以大眾消費為導向的沃爾瑪 (WMT-US)、Target (TGT-US) 公布較預期強勁的客流量和成長。

此外,豪華車、藝術品等的銷售量也均看到明顯下降,例如今年上半蘇富比的銷售額下降了 10%、佳士得的拍賣銷售額年減 22%。

富豪縮減消費的原因很多,例如稅收變化就可能是房地產下滑的原因之一。

倘若富豪進一步削減支出,更廣泛經濟體就會開始感到痛苦。穆迪分析 (Moody’s Analytics) 首席經濟學家 Mark Zandi 表示,美國經濟體中收入最高的 10% 階級占整體消費額近一半,但他們過去兩年的支出卻縮減,反而是中產階級的支出增速。

「如果高收入消費者再進一步縮手,這對經濟擴張來說會構成重大威脅。」Zandi 說。

富豪階級的儲蓄在過去兩年間翻升一倍多,顯示富豪正囤積現金,經濟體中收入排名在 40% 至 89.9% 的中產階級很大程度上彌補了富豪階級的支出空缺。

「如果就業成長再放緩,(中產階級的) 失業率就會開始上升,最終會導致經濟下行。」

富豪財富大減的主因有兩個:市場波動和全球成長放緩。經濟體中的前 10% 擁有美國近 80% 股票,所以股債市有任何風吹草動,他們都相當敏感。

此外,許多富豪同時在海外也可能有企業營運,或者擁有海外曝險,所以在全球經濟風暴形成之前,他們就成了早期預警系統。

然而,就目前來說,中產階級的消費者仍受強勁就業和相對穩定的房市支撐。美國經濟十多年來一直由富有階級定義,由他們推動成長和支出,但現在局面已經顛覆、反轉,現在由大眾市場推動,雖然投資階層正示意消費者衰退的信號。

富豪階層滿手現金,但他們卻要靠信心和確定性才肯掏口袋,就全球股市現況和貿易戰況來說,他們恐怕沒有信心像過往那樣豪擲千金。

https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/headline/97254

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台灣銀行家2019-08-25 09:12

台灣房地產市場過去曾經歷「一放就亂,一管就死」的循環,也曾一路狂飆,成為社會問題的來源,居住正義到底何時實現?當前,面對各項人口及經濟議題時,相單位若能以更嚴謹的規劃及配套措施,解決房市問題,才能真正造福民眾,享有安居樂業的生活。

房地產一向是台灣人的重要理財項目,一般人更認為具有房產是社經地位的象徵,在刻板印象中,買不起房子就是社會輸家,房地產炒作更造成嚴重社會問題,因而引起居住正義的呼聲,過去多數台灣人都把這個現象解釋為深受「有土斯有財」的漢人文化影響,但是,台灣房地產過去長期上漲原因不只在文化習慣,還有其政策與歷史因素。

房地產的最根本推動力當然還是人口,台灣房地產成長的基本面動力,來自於日治時期約600萬人口,在戰後爆發性成長來到如今的2,300多萬人,成長將近4倍,加上經濟成長帶來對居住空間要求的提升,當然需要相對應的住宅需求。

師法日本,以土地政策擠出外銷產業資金

 

但是,台灣房地產的成長推力遠遠不止基本面,還有非常明顯的政策引導,戰後百廢待舉,需要取得外匯,才能整軍經武打造「復興基地」,因此學習日本,利用土地政策來擠出創建外銷產業所需的資金。

在政策上,以保護農業、糧食安全為藉口,將大量平原地帶的土地都劃為農地,使得剩下的建地相對稀少,讓房地產產生上漲驅力,墊高房價後,人民為了買房,只好勒緊褲帶儲蓄,人民的收入以存款的方式匯集在銀行,成為貸款給出口企業的資金來源,房地產又能成為抵押品,讓缺乏產業判斷能力的銀行界,能靠房地產抵押借貸給企業,為了買房拚命儲蓄,不得不「愛拚才會贏」的人民,則成為出口企業取之不竭的勞力來源。

日本規劃這套策略,原本是因應國家發展初期需要外匯,一旦取得足夠的外匯,總體政策就應該調整回貿易平衡,但是日本取得成功後,卻認為這是勝利方程式,加碼推動,結果造成反效果。

一般論點認為,美國強行推動「廣場協議」讓日圓升值,是日本企業衰敗的起因,不過諸多當年談判過程與內部政策解密資料顯示,日本企業其實早在「廣場協議」以前就已經陷入毛利不斷下滑的窘境,一方面因為經濟成長後日本人薪資提升,人事成本增加;一方面因為日本企業太過成功,攻占的市場已經飽和,進入高原期,很難再有大幅度成長。

大藏省打起「曲線救國」如意算盤:日本企業已經發展到不能再靠日圓蓄意貶值來持續成長的階段,下一個階段要靠研發來提升價值,以研發技術來更大幅度降低成本,以技術優勢抵銷人事費用的高漲與不可避免的匯率升值壓力,但是企業不賺錢,哪來研發費用?因此大藏省想借力使力,趁著美國要求日圓升值,發動資產泡沫,企業從資產大漲之中可以取得大量資金,作為研發經費的來源。

很不幸的,大藏省漏算了人性,當炒作資產比經營企業更容易賺錢,誰會把資產泡沫中的獲利拿來投資研發?大量企業反而把本來用在研發、甚至正常經營所需的資金,都投入追逐資產泡沫之中,等到大藏省發覺情況不妙,大力踩剎車,情況早已失控,最後日本企業、資產價格,都一同在泡沫崩潰中進入「迷失的20年」。

從日本的例子可知,房地產並非只與人口基本面相關,其實資金的籌碼面,與政府的政策面,對房價影響更顯著。

政策救市,未徹底打房使問題延續至今

台灣房地產自戰後經歷幾次循環,前幾次循環大體上都與經濟發展相符合,戰後房地產隨著經濟起飛而跟著上漲,到第一次石油危機引發嚴重通貨膨脹,房地產也隨之衝出第一波高點,但也立即因為政府全力控制通膨的各項政策而進入第一波大修正;隨著第一次石油危機結束,緊縮控制解除,反過來進行十大建設擴大內需,房地產也迎來第二波漲幅榮景,又在第二次石油危機中衝上高峰,也再度隨之因為政府控制通貨膨脹的緊縮措施而回落。

1980年代起,台灣也受到美國壓力要求新台幣升值,自此美元兌換新台幣匯率從1985年的一美元兌40元,一路走升至1992年的24元新台幣,台灣雖然不像日本有目的性的發動資產泡沫,但也體會到熱錢橫流的力量,股市從2,000點開始強攻到萬點,房地產也大幅飆漲,民間以鴻源為首的四大龐氏騙局「投資公司」大肆發展,吸金達千億規模,政府感覺通貨膨脹失控,於1989年鐵腕鎮壓,祭出金融緊縮措施,同時訂立《銀行法》掃蕩地下投資公司,造成炒作資金斷根,股價房價同步大跌。

這波緊縮過程,股市跌回2,485點,房價跌幅卻遠不及股市,因為跌到半路,政府就開始反轉政策救市,其主要因素,在於長期以來,政策上以房地產為銀行貸款的法寶,金融體系過度仰賴房地產抵押貸款,若房地產下跌過速,銀行會出現嚴重壞帳,演變成金融體系危機,結果投鼠忌器,不敢徹底打房,這樣的問題一直持續至今。

由於該跌的未跌,也就沒有回漲空間,加上台灣經濟成長進入成熟期,於是1990年代房地產呈現牛皮走勢,中間經歷台海飛彈危機、亞太金融風暴、本土金融風暴,以及第一次政黨輪替帶來的不確定性,分別有幾次盤整。直到2001年全球網路泡沫崩潰,大量採取寬鬆措施以緩和衝擊,再度造成熱錢橫流,大量湧入房地產市場炒作,美國如此,台灣也如此,2002年土增稅減半措施更加強化上漲力道,只因2003年SARS危機導致房地產暴跌,危機一過後,就如脫韁野馬,不可遏抑,拉出台灣房市最強的一波漲幅。

 不婚不生,換購需求消失加重房產危機 

在美國,炒作房地產泡沫終究造成了雷曼債危機,引起2008至2009年全球金融風暴,台灣也無法避免衝擊,房地產暫時修正,但隨著中國為了緩衝全球金融風暴的衝擊而大肆擴張通貨,據估計可能增發人民幣高達4成以上,中國熱錢橫流,到處向外流竄,在全球炒作紐約、多倫多、倫敦、雪梨等地房地產到天價,台灣同樣突然感受到更強大的一股熱錢湧入,原本已經高到一般上班族望之興嘆的房地產,尤其是台北都會區,遭炒作到完全與人民經濟力與購買力脫節的虛幻價格,台北也名列全球收入房價比最不合理的城市之一。

依照過去經驗,政府本來早該祭出緊縮措施,避免房價失控,但是台灣同時面臨產業疲軟,政府希望資金寬鬆,而金融產業界對於辨識中小企業經營能力與還款能力的產業專業缺乏,仍是仰賴抵押貸款;另一方面,金融業體質不佳,房貸餘額又在高檔,若是打房,擔憂造成金融體系嚴重壞帳,就在這樣投鼠忌器下,因循苟且,問題越滾越大,房貸餘額沒能緩緩縮減,還不斷增加,至2019年突破7兆元之譜。

台灣房地產市場如今面臨內憂外患,頭上頂著7兆元房貸餘額的達摩克利斯之劍,內有基本面危機:人口開始負成長。台灣自有住宅率約在85%左右,而老一輩世代的自有率更高,每年死亡的老年世代,留下遺產給買不起房的子孫,將抵銷相當的買房需求,而年輕夫婦過去往往先購買較小房屋,在生養小孩時第一次換屋,小孩長大後,空間不足,再換至更大房屋,現在年輕世代望房興嘆,只租不買,甚至於不婚不生,換購需求消失。

貿易戰起,資金回流潮須善加引導

然而,在資金面上,美中貿易衝突可說攪亂了一池春水。中國資金因應貿易衝突大舉撤離美國,讓紐約等地房地產大失血,中國的房市泡沫也在貿易衝突下危機四伏,但在中美兩大當事國以外,狀況則撲朔迷離,中國資金一方面撤離美國,一方面又想逃離中國,其出路是大量投入第三國。在泰國,美中貿易衝突後,因應大量中國企業為了迴避美國關稅,需要轉從泰國製造出貨,中國資金大量湧向工業房地產;在澳洲,中國資金炒作房地產的亂象好不容易在政府祭出眾多打壓措施下稍微平息,如今有可能因美中貿易衝突而死灰復燃。

台灣在美中貿易衝突之中,也正同樣面臨一波資金大回流潮,若是政府無力好好引導資金投入產業發展,原本已經漲至過高而陷入盤跌的房地產,短中期內可能因為大量資金回流而再度點燃,最終炒作過度,基本需求無力接手,終將崩跌,金融體系若未能降低房貸餘額,甚至還在炒作中繼續累積,屆時反而將釀成嚴重危機。

但危機也可以是轉機,若在這最後一波熱錢潮流中,金融體系能趁機減少房貸餘額燙手山芋,可拆除地雷引信,解除危機。資金熱潮平息後,房地產終將回歸平淡,但不代表房地產需求就此消失,在人口負成長的未來,房子將回歸為生活必需品,不再是金融投資工具,過去台灣人拚死命買房,買下好房子卻不住,而是租給別人,以房租支付房貸,自己住在最破爛的舊房子,等待房地產上漲倍數後脫手大賺一筆,這樣的畸形現象將不再。房地產將是會折舊而不是會增值,升值的唯一方式是予以更新,成為符合時代新需求的更佳建築。

金融業也必須對此做出因應,企業貸款方面,必須增強企業徵信與產業判斷能力,以企業經營健康程度與還款能力來判斷是否貸款,而非只能以資產抵押來決定貸款;在房地產業本身,金融業從過去製造不合理房價的幫兇,可轉變成為台灣人民與社會因應人口負成長時代的好幫手,例如,透過「以房養老」緩和長照資金需求問題,並能更有效率的釋放房地產物件到市場上,進行更新與改建,成為年輕夫婦所需要的新式建築。

需求孔亟,金融力量可著墨於老屋更新

事實上,台灣老舊房屋在實務上的確有迫切的更新需求,首要問題是安全,許多老舊瀕危建築物已經成為安全隱患,政府為此特別增訂《都市危險及老舊建築物加速重建條例》希望促進改善,但是除了基本的結構安全性問題以外,老舊房屋還有相當多其他問題。

譬如最基本的格局規劃,50年屋齡的老屋,格局的規劃設計上,停留在50年前的老舊觀念、舊社會家庭型態,與落伍的舊世代科技,和現代需求格格不入:小自內部格局概念老舊、大樓缺乏公共廢棄物處理場所、停車空間不足等等,大至缺乏電梯、消防安全設計上嚴重不足,以及缺乏現代生活所需,如網路線通道等等。

放眼未來,這些老舊房屋更成為進步的絆腳石,例如國家若要推動車輛全面電動化,大樓勢必要有相配合的電力設施,在供電容量上、電力安全,以及智慧管理上都要升級,才能因應電動車充電需求,老舊大樓可能根本無法安裝電動車充電樁,或是一充電就全大樓跳電。

因應全球節能減碳的風潮,新建築有許多強化隔熱以節省空調用電的設計,或搭配屋頂太陽能板與太陽能熱水裝置,再搭配電池儲能裝置取代傳統柴油發電機等等新式設備,舊建築都付之闕如,在炎夏時節,隔熱設計優良的建築物,與老舊建物相較,空調用電費可差到倍數,不僅對住戶是一大負擔,也是國家能源戰略上的缺口。

就社會需求面而言,中壯世代對居住空間的要求已經遠比過去提升,既然要耗費畢生心力才能買房,就很難屈就於老舊房屋落伍的設計與設備,因此產生另一層面的供需問題,除了台北市等房價超高地區以外,其實可選擇的可負擔餘屋尚多,但中壯世代不願選擇機能不足又缺乏未來性的中古屋,規劃較先進的新大樓,價格又仰之彌高,造成所謂買不起,不是純然價位上的買不起,而是買不到所要求的居住品質的物件。

過去房地產被當成金融籌碼,居住機能的重要性居次,未來房地產將回歸以居住為主要功能,機能性問題將特別凸顯,當前許多政治上的討論都集中在純粹的房價問題,忽略了品質的問題,因此也無法真正對症下藥,要徹底解決台灣當前房地產市場供給與需求發生錯置的現象,舊屋更新是必要的關鍵,也是金融力量可大力著墨之處。

台灣房地產市場的過去曾經經歷「一放就亂,一管就死」的循環,也經歷2002年以後的一路狂飆,成為社會問題的來源,也造就龐大房貸餘額危局,當內有人口開始負成長,外有美中貿易衝突的影響,如何駛過這段最關鍵的時間?政策面上該如何平衡?政府相關部會與管理單位、金融業界、房地產業,不能再因循苟且、各自為政,而是必須共同關注、緊密攜手,才能開創新時代的新局。

https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/16435

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019-07-10 08:00

台灣金融研訓院院長黃崇哲。(資料照)

為解決都更執行困境,「都市更新條例」修正案已於1月30日經總統公布施行,金融研訓院院長黃崇哲觀察指出,都更改建後利益分派的不確定性,是導致許多都更案紛爭的原因,期盼透過公辦都更策略,讓過程更透明化,使民眾享有更好的居住環境,有品質的好生活。

台灣紛擾許久的都更及危老議題,過去因為政策的不明朗,導致台灣的都市計劃停滯不前,影響甚鉅。我們眼前所見的是――老人住老屋,嚴重的雙老問題,就像一隻巨大的灰犀牛,正衝擊我們本該安全無虞的居住生活。

過去都更條例從1998年公布施行,至今已20餘年,歷經8次修正,期間遇到文林苑事件、709號解釋,從2012至2018年幾乎停擺。全面修正業經2018年12月28日完成立法三讀程序,今年1月30日總統公布施行。我們何其有幸,在都更三法三管齊下,漸漸翻轉台灣城市與經濟的新面貌。

為了凝聚社會共識與價值,降低年輕人「住」的焦慮,維護基本居住權的尊嚴,台灣金融研訓院院長黃崇哲,特別關懷都市再生等相關議題,尤其他觀察台灣都市計劃發展多年,同時也是都市及區域規劃研究所博士,專長就是財政規劃與都市發展,加上過去有地方局處長的資歷,擅長從不一樣的視野來看台灣的房市發展。

50年老屋充斥安全疑慮

 

黃崇哲分析,台灣的不動產大致分為兩大類,包含商用不動產以及住宅不動產,商用不動產像是辦公大樓、百貨商場以及購物中心等等,住宅不動產也就是社會大眾所熟知的住家用途。至今有很多的公寓、華廈以及大樓,興建時期大多落在台灣早年經濟起飛時期,換算完工交屋期至今,屋齡沒有半百,少說也有個40年起跳。

在當時經濟平均年成長率超過10%的期間,勞力密集出口產業為主要的經濟成長動力,同時也帶來大量的都市化集中現象。只是,受限於當時的建築技術與生活品質要求,這些50歲上下的老舊建物,與當下的台灣社會需求,已經有相當大的差距。因此,不論就居住者或是建物來說,倘若要安全無虞的再住上40至50年,現在的確有改變的必要性。更長遠而言,都市的發展也是長遠永續的事業,唯有建制起老舊建物排舊促新機制,才能讓都市的生活機能符合社會發展需要,都市更新是迫不急待的施政要務。

投資住宅間接帶出邏輯謬誤

 

至於都市有一定要改建嗎?黃崇哲拋出一個值得思考的問題,「難道老,就一定要拆除、要拋棄嗎?我們看到很多歐洲美麗迷人的城市景觀,不也兼具百年風華的韻味,這些建物有因此面臨被拆遷的命運嗎?答案當然是否定的。」只是,台灣社會過去以來,除了日治時代少數公共建築物有百年大計的興建規劃外,近5、60歲的高齡建物,設計概念的價值多不具備歷史保留意義,簡單的說,就是「老」卻「不美」。在新的建築技術下,重新改建後的都市,才可以永保台灣都市的永續發展動能。

只是,因為台灣在二戰以後,房價的持續上漲,讓「有土斯有財」的傳統東方理財概念,一直可以成為致富最重要的途徑,再加上因為政治民主弱化了政府都更執法的強制力,這些因素致使台灣針對老舊建物的更新推動上舉步維艱。

過去,我們偏重於將住宅商品的購置,是以投資作為主要的目的,但其實這樣的思考卻帶出一些邏輯謬誤,因為購買房產的首要目的,應是為了滿足居住需求,就如同買車是為了行動需求一般,而不應僅僅設定為炒作價格的標的。而且,就算是投資,卻忽略了其中一個相當重要的成本項目,那就是「折舊與更新」。而房價的持續高漲,更讓社會忽略了房產年齡越來越高的老化危機。

對照之下,也是高價的房車購買,就少有人當成投資項目。因為,雖然也有很高級的骨董車可以留下來,但一般房車可能因為配件設計,或是零件耗損,久了要更換新車,才能保障駕駛與用路人的生命安全,這是車輛擁有者的基本知識。所以,轉換到我們對住宅商品的認知,就有重新思考與改變的必要性。黃崇哲認為,「只有當住宅商品變成消費財的一種,社會大眾對住宅商品的態度跟觀念才會有所改變,也才能讓都市更新真正的起步走。」而不是一味的去強調「一坪換一坪」這樣的數量上計算,而忽略了最重要的根本,就是安全生活空間的基本需求。畢竟,買車從新車變成老車的過程中,如果車主出來要求「一台換一台」,那又是多麼荒謬可笑的主張。

老齡加少子驅動購屋新思維

 

其次,過去傳統的社會有很多觀念,會覺得年輕人在婚前必須先購置不動產,如此婚後生活才美滿,對小倆口及下一代也才有保障。但社會在快速發展之下,現在的情況是,就算結了婚同樣也買不起房子,當期望落差越來越大,這樣的多數心聲竟然發展成為十大民怨之首。如果年輕人用所得在支撐住宅需求,態度跟角色上也迥然不同。

黃崇哲以鄰近國家――日本為案例進一步說明,「日本的經濟泡沫從最高點到目前,除了東京都,甚至是大阪之外,其餘地區的房價與過去最高相比,只有一半不到。」因為白金社會來襲,老齡與少子漸趨嚴重,日本的青壯族群在購置不動產上的思維與選擇,明顯與上一代有很大的區隔。這部份值得台灣執政者思考,同時也給未來中國當作借鏡。

呼應在都更的議題上,過去我們因為站在都市改造的角度,所以政府為了鼓勵都更,只要大面積就給容積獎勵的方案。而危老是針對屋齡半百以上,甚至造成危險,而且沒辦法取得一定面積才給獎勵,進一步避免因為地震造成公共危險,這也有其政策的必要性。

至於這中間有沒有可能出錯,或把社會導向錯誤的方向,黃崇哲一直認為,包含文林苑的都更爭議,會出現獅子大開口的爭端,甚至演變為社會抗議事件,其實很大的癥結,來自於改建後的利益分派在相關權力者之間的不確定性。關於改建後利益分派的不確定性,可以透過公辦都更策略來做更好的確認,或是過程更透明化,配合政府能有清楚的房地產政策。

提供有尊嚴的生存空間,政府責無旁貸

 

深究原因,皆是為了避免社會上這群年輕人,在工作打拼之餘,還要擔心被房東趕的風險,或是下一代沒有適宜的空間可以長大,這應該是政府責無旁貸,當然也是思考容積獎勵最重要的因素。

黃崇哲向來關心院內員工在居住議題上的需求,就像一位月薪3至4萬左右的同仁,承租西門町1萬元的月租金套房,沒有開窗,更不用說空氣對流,也沒有陽光灑入,黃崇哲說,「嚴格來講,這一點居住品質都沒有。這是居住的尊嚴,不管你是普通的受薪階級,還是目不識丁的市井小民,都應該要被賦予最基本且有尊嚴的居住生活條件。」

最後,黃崇哲建議,在一定所得的比例內,政府應該要有辦法提供一個有尊嚴的生存空間,這是政府責無旁貸的責任與課題,我們也期望民眾能重新審視過去對不動產的既有觀念,並且有共識的將社會推往更有尊嚴、更有品質的居住環境,期待那一哩路就在不遠的前方!

(本文摘自2019年07月份《台灣銀行家》月刊,採訪、撰文:蘇偉華)

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2841095

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2019-06-25 05:30

 

 

 

▲韓、中、台、日近一年半匯率變動表。

◎ 黃天麟

本月初G20在日本福岡召開財金首長會議,重申「不打貨幣戰」,美國商務部則表示打算對刻意貶值貨幣的貿易夥伴課徵反補貼稅。大家都真的未打貨幣戰嗎?其實一場匯率戰早已在亞洲開打,且已持續了一年多。始作俑者是韓國與中國。受害的一方至今只限於日本及台灣,尚未引起各國注目。

有沒有開打?只要看看中、韓、台、日這一年來的匯率變動(見附表),就可知其大概。

這一年多來韓國固受中國對科技產品政策性補貼,出口情況不甚理想,韓國政府過去對外來之競爭慣用的方法就是「貶值」,也屢次奏效,都能使韓國產業起死回生,甚至打敗對手。如一九九七年面臨東南亞金融危機時,韓國央行將韓元由八八四兌一美元,貶到一六九五.八兌一美元(該年年底),挽救了瀕臨破產之企業,還把握機會將日台之家電業Sony、Toshiba、Sharp橫掃在地。

二○○八年碰到金融海嘯時如法炮製,將韓元由九三六.○五兌一美元,一年內貶至一二五九.六兌一美元。台幣僅由卅二.四四三貶一%至卅二.八六兌一美元。結果造成我國四大面板製造商奇美、友達、彩晶、華映在二○一一年大虧一四五五億元,二○一二年虧九七二億元,幾乎被韓貨打趴,同時成全了韓國三星在面板及DRAM的霸業。

此次由於匯率戰在中美貿易戰中被炒得火熱、韓國中央銀行相當小心翼翼,這一年半僅貶十.四七%,但若與台幣相比,等於台幣兌韓元升值了五%,這五%對於利潤微薄的當今產業界而言也是很大的負擔。

中國的貿易年年大額順差,去年也達三五一○億美元,理應毫無貶值之理由,但在過去一年半還是貶了六.二一%,主要係對美國課徵關稅之對策,只是幅度不大,尚未引起川普注目。最近中國面板在十.五代線產能大舉開出,出貨十倍數成長,市占率達卅三.九%,擠下台灣並威脅到韓國領先地位,為此友達首季淨損卅六億,我國面板雙虎股價破底,本月十四日群創收七.二七元,友達收九.一九元,雙虎市值總和還不到一千六百多億元。此一慘景主要是受中國政策性補貼、人民幣貶值之結果。

面板是我國兆元產業之一,能見死不救嗎?韓元已為此貶了十%,我國若不在匯率上相對應付,不然也應考慮政策性補貼,並將中國之政策性補貼問題訴諸國際,以保護我國產業。時不我予,亟需政府即時的行動。

(作者為前國家安全會議諮詢委員,現任國策顧問)

https://talk.ltn.com.tw/article/paper/1298405

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蔡明芳 2019年06月25日 07:00:00

央行總裁楊金龍提及貨幣政策要往寬鬆方向走;但其僅考慮國際因素的貨幣政策恐不利台灣的健全發展。(攝影:張文玠)

美國聯準會(FED)於本月19日宣布,維持聯邦資金利率區間於2.25%與2.5%不變。此外,基於美中貿易衝突、美國企業支出成長疲軟以及通貨膨脹率未達2%等因素來看,FED主席鮑威爾(Jerome Hayden Powell)表示不排除在未來有降息的可能。事實上,不僅美國的貨幣政策趨向寬鬆,歐盟、日本、澳洲、印度與中國等大型大型經濟體的貨幣政策均採取寬鬆態度。

 

利率連12凍不無討論空間

 

當然,台灣央行也不例外。中央銀行於本月20日召開第二次理監事會,毫無意外地,做出「利率連12凍」與重貼現率維持1.375%不變。央行以經濟成長與通貨膨脹率預估值下修為由,表示貨幣政策將往寬鬆的方向走。台灣央行的態度以及維持寬鬆的理由與三月的理監事會結論並無太大差異,維持寬鬆貨幣的理由仍是以美中貿易衝突加劇、高債務國家金融脆弱性上升、中國經濟下行風險増、英國脫歐延宕及地緣政治緊張等因素。

 

雖然央行所提的因素都對世界經濟的未來走向有不小的影響,然而,央行在上述因素尚未發生或惡化時,利率早已凍結,才會走向利率連12凍的結果。換句話說,央行在過去經濟成長率有較佳的數據時,也未有升息的表現。此外,各國經濟結構與消費者行為均不相同,各種產業產出在經濟成長的占比也不一樣,央行所做的利率決定仍有不小的討論空間。

 

低利率擴大了房地產的套利空間

 

長期以來,央行的低利率決策一直受到社會的關注與討論,央行也不厭其煩地說明其維持利率凍漲的理由,但是,這並未消除外界對央行利率決策的討論。低利率對整體經濟帶來的負向影響不小,以房價為例,當貸款利率愈低時,房屋需求者取得購買房屋的成本也愈低,對自住者而言,房貸利息不高下,房屋的需求愈高,房價也會進一步上漲。

 

對以出租為目的的投資者而言,只要租金夠高,可以支付房貸與其他持有房屋的稅務支出,投資者就存在套利的誘因,當然,房貸支出是主要的影響因素,因此,利率愈低時,套利的空間就愈大。特別是愈靠近都會區的中心地帶,房租水準通常也愈高,套利空間愈大,投資者的購買意願愈高,房價也愈高。換句話說,投資者可以同時賺取租金與利息的價差以及享受房價上漲的利得。在此情況下,只要投資報酬率夠高,就會吸引更多資金流向房地產業。

 

低利率扭曲資源配置與擴大貧富差距

 

可惜的是,過多資金投入房地產業往往無法提高經濟體系的生產力,反而助長了經濟泡沫,扭曲資源的配置,這也是社會期待政府幫忙解決的問題之一。同時,愈有能力借錢的人,借錢的機會成本愈低,使得房價上漲的利得多往富人集中,這是社會貧富差距擴大的原因之一。

 

利率高低除了影響房屋需求面外,也會影響供給面,由於台灣利率長期維持低檔,使得建商向銀行進行土地購買融資與建物興建融資的成本偏低,加上銀行業的競爭,建商興建房地產的機會成本是非常低的,在前述房價攀升的因素下,建商即存在巨大的套利空間,換言之,其維持房屋銷售收入與興建成本平衡的難度不高,因此,大量餘屋與大量建案並存是普遍常見的現象。

 

應正視資金過多的疑慮

 

由上述討論即可知道,雖然影響房價的因素非常多元,但是,利率的高低對於房地產市場的供需是有不小影響的,其結果也部份反映在高房價上,因此,央行在考慮利率的升降時,實不應多以國際大環境為主,一來台灣經濟量體相對外國小,外國經濟條件的變化對台灣的影響絕非我國央行所可以控制,二來各國經濟結構與消費者特性有顯著不同,利率決策長期維持固定不變,實難說服社會大眾。

 

再者,楊金龍總裁也提及貨幣政策要往寬鬆方向走,寬鬆的貨幣政策不是只有透過價格,也可藉由資金量下手,換言之,維持寬鬆的貨幣政策不是只有降息一途。楊總裁的說法是正確的,因此,對儲蓄率高或存在大量超額儲蓄的台灣而言,銀行已有不少超額準備或爛頭寸,保險業也利用各種類定存保單吸收大量存款,即市場已有非常寬鬆的貨幣供給,這樣寬鬆的貨幣供給對經濟已無太大幫助,央行應適度藉由提高價格降低貨幣供給,以避免貨幣政策失靈,這樣的結果是長期未被中央銀行忽視或被刻意掩蓋的。

 

貨幣政策與財政政策是影響總體經濟的重樣工具,即使央行可以從不同角度與文獻結論來回應社會對於其貨幣政策的看法;但是,不可否認的,不管經濟成長率的高低,多以國際情勢為由持續維持寬鬆的貨幣環境,是助長非生產性或無法提高生產力的投機行為的重要原因之一,這將不利一個國家經濟的健全發展。

 

※作者為淡江大學產業經濟與經濟學系合聘教授

https://www.upmedia.mg/news_info.php?SerialNo=65900

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2019/06/19

我們想讓你知道的是

財政部的打房稅制,不僅打得毫無作用,反而讓投資客去傷害其他地區,只有一般的整體納稅人被打得遍體鱗傷。

 

文:張濡道(前經建會研究員)

日前電視新聞《新鮮人低薪租棺材房 吸血啃骨6成薪》、《低薪高房價 造就少子化高齡社會》,報導中不但直指台灣年輕人錢不夠用的生活窘境,也道出危樓租屋的生命安全問題,更點出低薪高房價是台灣少子化的重要因素。

但面對高房價及年輕人生存問題,筆者強烈建議民眾不要再期待政府出招打房了,因為過去財政部的抑制房價稅制,只會讓年輕人的未來更顯屍骨無存。

以稅打房,打到的都是自住客

簡單而言,抑制房價的稅有二種。一種是涉及「持有成本」的房屋稅及地價稅,另一種則是涉及「投資利得」的交易所得稅,國家在制定土地政策時,會以這兩種稅的概念來平衡貧富及地區之間的差異。

但很不幸,自從台灣政黨惡鬥,財政收入挹注到各種討好政策及利益分贓,財政部的稅收執行績效受到高度重視,財稅高官得以假改革之名,行增稅之實,面對高房價的民怨,祭出缺乏土地正義的相關改革,其中以奢侈稅及房地合一稅為最。

時任財長的張盛和為說服立法院通過財政部提出的改革方案,前面保證奢侈稅不會打到自住的納稅人,後面承諾房地合一稅不會拿「實價登錄」來作為實價課稅的基準。但事後證明張盛和不僅是自打嘴巴,更打到納稅人哀鴻遍野。

房價長年飆漲民怨四起,張盛和順勢推動奢侈稅,結果投資客用人頭買賣,根本打不到他們,打到的反而是一群無辜的自住客。之後立委修法廢除奢侈稅,竟然不溯及既往,讓這個錯誤的稅制繼續強姦人民。

法稅改革聯盟成員戴V怪客面具參與抗議(1)
Photo Credit: 中央社

李泳賢挺身說出自己慘遭稅制坑殺的血淚史。

李泳賢於2011年8月首次買入房屋自住,購屋成本660萬,因經濟不好無法負擔龐大貸款,在2012年4月售屋成交價670萬,只因沒有將戶籍遷入新屋,竟被認定漏報奢侈稅,打行政訴訟、訴願都敗訴,最後連補帶罰揹上216萬稅金。他沉痛表示,身為獨子,不想讓居住老家的年邁父母傷心,以為他不要父母,所以才沒遷戶口,但是他確實有居住的事實(有附水電費用證明)。

李泳賢強調,這是他生平第一次購屋,一點也沒有炒作的意圖,只因為後來無法承擔貸款壓力才會賣屋,賣屋所得還要扣除房屋稅、地價稅、土地增值稅、裝潢費等,根本沒有賺到錢,卻揹上216萬的稅單,因為無力償還,只好每個月薪資帳戶被扣2.2萬元,分期償還,一個人被扒了好幾層皮。

房地合一,繼承的計算方法荒謬至極

坑人無數的奢侈稅終於於五年半後停徵,也讓張盛和順勢推出房地合一稅,承諾不會拿「實價登錄」來作為實價課稅的基準。但事實上,現在的房地合一稅殺傷力更遠遠超過奢侈稅。因為沒錢購屋的年輕人面對這個稅制,卻在接受父母贈與或繼承房產後,需要繳納更高的稅金,這是過去不會發生的一筆財產損失。

舉例而言,父母往生後,孩子繼承一棟2千萬房子,申報遺產時依規定用公告現值,假設申報這棟房子為200萬,當孩子籌錢繳了遺產稅後,因故決定以2000萬出售這棟房子,但這時就發生一件極其荒謬的事:「國稅局認定他賺了1800萬元」,依規定持有1年以內出售要繳45%的稅,持有2年以內超過1年要繳35%的稅,持有10年以內超過2年要繳20%的稅,持有超過10年要繳15%的稅。

台北市_公寓_房屋_大廈
本圖為示意,非指文內房屋 | Photo Credit: m-louis .® CC BY-SA 2.0

新新聞第1397期報導《台灣政府重稅打房,打到八成的自住客》,從標題到文章最後一句話「投資客沒有消失,只是往南移而已。」,更印證財政部的打房稅制,不僅打得毫無作用,反而讓投資客去傷害其他地區,整體納稅人也被打到遍體鱗傷。嗚呼哀哉!

當稅制傷及人民財產權,而司法及立法權也無法有效對抗時,筆者呼籲民眾必須拿出輿論力量來制衡,並敦促政府撤銷那些錯誤稅單,方能有效遏阻政府繼續傷害人民。

延伸閱讀

責任編輯:丁肇九
核稿編輯:翁世航

https://www.thenewslens.com/article/120923

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李志銘

 

 

日本蔦屋書店將位於東京新宿的一家分店,打造成瀰漫著書香和家一般溫馨氣氛的「蔦屋圖...
日本蔦屋書店將位於東京新宿的一家分店,打造成瀰漫著書香和家一般溫馨氣氛的「蔦屋圖書公寓」。 圖/新華社
 

一般而言,當城市化發展加速,房地產成為經濟重心,市中心的商業地產要升級,對文化空間的需求自然增加,因此「地產 + 書店」的行銷模式便成了一門新興顯學。

於是乎,有越來越多的建商、不動產開發商樂於投資書店,因為他們發現「在一個建案中若有一家書店的存在」,往往能夠為自身帶來更多的附加價值,包括提升品牌形象、人潮買氣和商圈質感,甚至帶起周邊的地產價值,也意外掀起了實體書店的開店潮。

賣的不只是房子,而是以文化包裝的「生活品味」

過去,誠品書店的運作方式,是以文化品牌拉動商業地產,透過租用黃金地段,再以分租形式盈利。

早些年由於大台北地區建案銷售低迷,不少業者放棄打造動輒數千萬元的樣品屋接待中心,轉而將目光轉向出資開咖啡店(譬如2015年景裕建設公司在新北市新店區中央新村出資開設的CAFE 21咖啡廳,以及2017年達永建設公司在新北市中和區推出建案「達永.沐夏」,將接待中心打造成阿達阿永咖啡廳E.R.C.Cafe),並於店內定期舉辦攝影展、社區下午茶、生活講座等,不但藉此拉近與住戶之間的距離、敦親睦鄰,還可以賺點休閒財。

隨之,便有建商找來咖啡廳合作(比如位在內湖的何必館、派樂地等建案),一樓賣咖啡,二樓才是樣品屋,不少民眾上門喝咖啡後,便會順道賞屋,據說看屋的人潮能夠因此增加五成左右。

後來,有建商為了增加買氣、大搞噱頭,甚至還將整片稻田搬進台北市中心信義計畫區的黃金地段,利用接待中心前的100多坪空地種植了一大片水稻(此乃2017年由璞真建設公司與耕薪都市更新團隊合作、在台北市延吉街推出的勤耕延吉建案),也成功引起話題,亦有建商自我宣傳深耕當地的象徵意義。

除了稻田、咖啡店,更有建商將接待中心打造成歐式遊戲城堡、遊樂園,感覺較親切的這類設施先是吸引小朋友來玩,然後家長也就跟著進來,全家親子同樂之餘還能一起看房子,一兼二顧,摸蜊仔兼洗褲。
 

「美學型書店」或「地產式書店」,喜歡將各式藝術圖書以最強烈的視覺效果排列呈現,或...
「美學型書店」或「地產式書店」,喜歡將各式藝術圖書以最強烈的視覺效果排列呈現,或將樓梯設計成人類知識進步的階梯。 圖/聯合報系資料照

 

與知名書店為鄰:從誠品到蔦屋的文化地產風潮

每個時代都有各自銷售房產的不同手法,而據說目前在地產商眼中最夯、最潮的「賣房招牌」,則是「書店」。

在消費型態的轉變之下,這年頭「賣房子」不僅是在販售一個硬體的居住空間,更是在賣一種生活品味、一種文化包裝的附加價值。

誠品書店近年成功打造時尚象徵,早已成為周邊建案銷售賣點。2006年誠品企業首度與建商合作,在淡海新市鎮建案淡水情歌推出「誠品風格的社區圖書館」。及至2010年,位於淡水的詮宏建設預售案伊東市,也找來日本最大連鎖書店紀伊國屋,設計在台首座私人圖書館。

根據巿場調查指出,擁有知名書店的品牌加持,或有名人、藝術家代言的情況下,附近店面行情自會跟著水漲船高,預售案成交單價每坪往往可以高出區域行情1萬至3萬元。

2015年11月,誠品書店西進中國市場的第一家旗艦店「誠品生活蘇州」正式開幕,除了結合咖啡、餐飲與黑膠音樂,還設立了許多展演空間、舞蹈教室、藝術展覽等。其中部分利潤來自書店本身的銷售獲利,而有更大部分則是透過轉租獲取租金收益,並且聯合日本三菱地所共同出資打造住宅大樓「誠品居所」(這是繼台北松菸的精品旅館「誠品行旅」之後,誠品推出的第二個地產項目),集文化、商務、休閒、觀光、住宅於一體,發展為所謂的「文化地產」事業。

由於賣書的毛利低,書店業者為了存活,複合式經營已成為主流,甚至選擇異業結盟。如今跨足百貨商場的大型建商更與知名連鎖書店合作,包括興富發集團在高雄籌備的「悅誠文創百貨」購物商場,擬邀誠品書店進駐,預計於2019年6月試營運。

此外,潤泰創新旗下CITYLINK百貨商場,則是引進日本超人氣的TSUTAYA BOOKSTORE(蔦屋書店),陸續在台北統一百貨、松山車站、CITYLINK內湖店開設新據點。其後於2018年更正式落腳豪宅建商銳宇建設與潤泰集團大手筆打造的台中七期重劃區T&R商場,同時以投資展店、授權加盟兩路並進。

相較於傳統書店面臨每年上漲的高額租金、賣書銷量卻連年降低的窘境。新型態複合經營的蔦屋書店以都會區新興商場為主軸,加上又是大型商場積極招商的對象,商場業主自會給予較優的租金條件,包括在起步階段有免租裝潢期,甚至每月可依「包底抽成」條件享受獲利,以期帶入人潮並提升商場質感。
 

2019年,青鳥與文心藝術基金會進一步合作,在台北內湖開設了結合書籍、咖啡與展覽...
2019年,青鳥與文心藝術基金會進一步合作,在台北內湖開設了結合書籍、咖啡與展覽空間的「文心藝所」書店。 圖/聯合報系資料照

 

 

「美學型書店」或「地產式書店」還有另一重點是,必須讓整個空間看起來非常酷炫,宛如...
「美學型書店」或「地產式書店」還有另一重點是,必須讓整個空間看起來非常酷炫,宛如一場華麗的美術展覽盛會般。圖為文心藝所。 圖/聯合報系資料照

 

以書店之名,幫建商養地的「社會運動」?

自從得利影視與株式會社TSUTAYA攜手合作開啟了日本蔦屋引進台灣市場的授權模式之後,有越來越多的建商(主要包括潤泰跟忠泰集團)逐漸將觸角延伸到藝文領域,從北到南展演活動不斷,競相籌劃各式藝廊展館、名人講座、美學輕食等流行文化,據以打造品牌形象。

很快地,便有以獨立書店名號起家的經營團隊(2016年「青鳥」在台北華山開設了第一家獨立書店)開始取法蔦屋商業模式,對此聲稱「為什麼台灣建設公司要扶植日本書店?」並且想到以「幫人開書店」作為另一種主業,四處不斷地替其他地產公司設計書店或閱讀空間。

2018年8月,文心建設於圓山花博園區內開設了王大閎書軒DH Cafe複合式藝文空間,即延請青鳥書店協助規畫以建築為主題的閱讀空間與沙龍講座。及至2019年,青鳥更與文心藝術基金會進一步合作,在台北內湖開設了結合書籍、咖啡與展覽空間的文心藝所書店。

大致上,我傾向把這類的店稱作「美學型書店」或「地產式書店」,藉此呼應美學經濟和文創產業,並以獨特的空間氛圍吸引民眾前來朝聖打卡。在行銷方面,店家先是藉由媒體鋪天蓋地的密集宣傳帶來知名度,同時邀請各方文化界名人、專家學者擔當「選書人」,不斷藉由諸多採訪大量曝光,營造其選書過程就像是明星選秀。

這裡還有另一重點是,必須讓整個空間看起來非常酷炫,宛如一場華麗的美術展覽盛會般,舉凡將各式藝術圖書以最強烈的視覺效果排列呈現,或將樓梯設計成人類知識進步的階梯,或將天花板設計成夢幻星空,令人彷彿置身於一個絢麗的奇幻世界。(此處過於高密度高強度的視覺空間與密集活動所造成的審美疲勞也會相對產生某種副作用,亦令書籍淪為華麗空間底下的裝飾品。)

 

緊挨玻璃帷幕牆面入口旁的圖書平台,因擺放書籍的位置離窗邊很近,導致烈日的光線近乎...
緊挨玻璃帷幕牆面入口旁的圖書平台,因擺放書籍的位置離窗邊很近,導致烈日的光線近乎暴力地直接曝曬書封,攝於和平青鳥。 圖/作者自攝

 

書與植栽,同樣作為架上裝飾品的概念。只不過書是真的,而植栽卻是假的,攝於和平青鳥...
書與植栽,同樣作為架上裝飾品的概念。只不過書是真的,而植栽卻是假的,攝於和平青鳥。 圖/作者自攝

 

 

根據日前報導,位在台北捷運麟光站附近的「和平青鳥」,由青鳥書店與達永建設合作、耗資五千萬共同打造,結合咖啡廳、展覽、講座、音樂演出等,展開連續180天以「書」為核心的策展,是一場「閱讀馬拉松」,也是一間「會消失的書店」。按該策展人暨青鳥創辦人的說法,更浪漫地形容「你也可以說它是一場以書店為形式的社會運動!」

 

文中指稱所謂「會消失的書店」,實乃源自國外時尚界流行的「快閃店」(Pop-Up Store)概念,意指採用游擊形式開設的臨時店面,透過短期密集式宣傳快速聚集人潮、集中刺激消費力,搭配限期限量商品或舉辦相關活動,引起媒體大眾關注來創造話題。

近年來,書店與展覽空間、百貨商場的經營界線已是越來越模糊,不少相關業者也不再以傳統書店自居。而在房地產商和建設公司的積極介入下,台灣各地紛紛林立的「類書店」、「複合式書店」等建案樣品屋手法更是愈來愈高明,諸如利用設置暫時性的廣場、綠地、稻田、菜園、停車場或簡易公園等各種名目養地(以防止被地方政府課徵空地稅,並賺取容積獎勵)炒作的招數也越趨細緻而多樣。而當初這些短期出現的簡易綠地,由於過了一段時間後就會消失,便有人譏其為「假公園」。

如今,在這個產品生命週期皆已愈來愈短、用完即扔的消費年代,則是又來了一間「會消失的書店」。

除了中央天井下方被強迫關在玻璃溫室裡一起吹冷氣的楊梅樹是真的,其他植物幾乎全都是...
除了中央天井下方被強迫關在玻璃溫室裡一起吹冷氣的楊梅樹是真的,其他植物幾乎全都是假的。 圖/取自和平青鳥

 

所謂「會消失的書店」,實乃源自國外時尚界流行的「快閃店」概念,意指採用游擊形式開...
所謂「會消失的書店」,實乃源自國外時尚界流行的「快閃店」概念,意指採用游擊形式開設的臨時店面。 圖/取自和平青鳥

小結

我想,無論你是否已經去過了和平青鳥,或者可能正準備要去,你都應該要回頭聽一聽當年「黑名單工作室」在《抓狂歌》專輯裡,由王明輝擔綱詞曲創作、林暐哲演唱的這首〈台北帝國〉:

 

古早古早,阮兜住在,今嘛的忠孝東路…三張犁走到火車頭,一蛇路就愛走歸甫,忠孝東路喔,夠卡過去,夠卡過去,就是蒙仔甫,彼時的生活實在有夠艱苦…忠孝東路,今嘛已經,一坪三四十萬塊,阮兜今嘛已經真闊綽,正邊左邊隴總五十戶,四十九間在出租呀,四十九間在出租,為著每個月收厝稅,愛請會計師來幫助。

 

 

聆聽〈台北帝國〉融合饒舌、雷鬼和台語「雜唸仔」的前衛歌聲裡,漸漸從舊時情境的描述,轉化為一種警世的預言。

回看過去30年來,在台灣特有的土地制度(包括持有土地房產稅率低、空屋囤房沒有累進率)剝削下,大量的資金競相投入房地產,飆漲的高房價早已將我們逼向貧富懸殊的深淵,不僅壓垮了絕大多數年輕人、使其無力買屋生養下一代,更不知有多少良善的店家(當然不只包括傳統書店業者),因無法長期負擔高漲不下的店面租金而被迫出走。其後,正所謂「書店倒,豪宅起」,記憶中的重慶南路也從書街變成旅館街,接著又成了房地產開發商的目標。

對照30年後的此時此刻,虛華的樣品屋(偽)書店,冠以文藝形式包裝的社會運動,同時搭著宛如嘲諷(消費)時下真正以自身微薄之力辛苦賣書的其他眾多獨立小書店、策展人彷彿自我反串般的宣傳話術:「開書店不是只要有錢就好,而是要有對的『人』。包括尊重書與知識的人,在出版或文化崗位上默默耕耘的人,他們都有『人文的態度』才能創造美好的事物」。凡此種種一切表面的客套,終究掩飾不了近乎速成的貧乏與媚俗,以及助長土地炒作的惡。

坦白說,建商利用書店獲取名氣來炒房,雖然並不犯法,但請不要吃完人家豆腐之後,又把自己包裝成(獨立)書店的拯救者(savior),這樣做也未免太過矯情。

至於那些參與響應、共同為這場品牌背書的,包括著名的革命青年導師總顧問、時髦社會學家、KUSO「反攻大陸」時尚雜誌總編輯等一眾代言人,我以為諸位或許也該深自省思一下:像「羽毛」這件東西,雖然平常可能看似微不足道,但至少仍要懂得「愛惜」才是吧。

https://opinion.udn.com/opinion/story/12369/3857140

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2019/05/27

 

我們想讓你知道的是

「住宅合作社」是建商興建的住宅和政府興辦社會住宅、出售型住宅(如國民住宅、合宜住宅)之外的第三條途徑,合作住宅的社員除了可以參與規劃設計自己的家,還有哪些優點?而如果要避免淪為炒房價的工具,合作住宅得實踐七大原則。

 

文:謝杏慧(台中市友善住宅公用合作社副理事長)

近來,合作住宅(co-operative housing)議題在國內社會的重現[1],讓我們對住宅的供給途徑有了不同的想像。在營利建商興建住宅、政府興辦社會住宅或出售型住宅(如國民住宅、合宜住宅)之外,由住宅合作社(housing co-operatives)來滿足民眾的居住需求,為住宅供給開啟了第三條途徑。

住宅市場的困境:不合理的負擔與有限的選擇

當合作住宅遵守國際合作聯盟(International Cooperative Alliance, ICA)提出的合作社價值與原則,便凸顯了臺灣的住宅供給存在著市場失靈與政府失靈現象,導致某部分人的住宅需求根本上沒有被滿足,這些人既被當前政府力推的社會福利屬性住宅排除,也難以合理負擔商品化住宅,導致住宅需求和主流供給途徑之間產生了難以填補的缺口。

從可合理負擔的房屋貸款負擔率應低於30%的前提來看,內政部營建署於2018年第2季發布的房價負擔能力統計,顯示全臺的貸款負擔率為36.90%。在居住了全臺近7成人口的六都中,臺北市的負擔率竟高達61.56%、新北市達50.32%、臺中市為38.14%、桃園市是33.32%、高雄市也有32.56%,僅有臺南市的負擔率屬合理負擔,但也有29.53%,甚至是非六都的彰化縣、新竹縣、宜蘭縣、花蓮縣、新竹市、南投縣與苗栗縣等7縣市,也都超過合理負擔的範圍。這樣的統計數據揭露出臺灣多數民眾居住人權的問題,要實現《住宅法》明定的「使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境」的目的,顯然遙遠且難以預見。

危老建築多 新北市民多蝸居老舊公寓
Photo Credit: 中央社
住宅合作社:合作互助者結社,走向第三條途徑

今日,倡議由住宅合作社來提供合作住宅,給予了臺灣民眾解決居住大不易問題的一線生機。住宅合作社作為突破主流住宅供給的第三條途徑,關鍵特質在於其營運方式必須遵守ICA提出的:自助(self-help)、自我負責(self-responsibility)、民主(democracy)、平等(equality)、公正(equity)與團結(solidarity)等合作社存在的價值。

更重要的是,其應實踐合作社的七大原則,分別是:1. 志願與公開的社員制(Voluntary and Open Membership);2. 社員的民主管理(Democratic Member Control);3. 社員的經濟參與(Member Economic Participation);4. 自治與自立(Autonomy and Independence);5. 教育訓練與宣導(Education, Training and Information);6. 社間合作(Co-operation among Co-operatives);7. 關懷地區社會(Concern for Community)。

住宅合作社所提供的住宅,是社員自己和家人、伴侶一起用來居住的,社員可以參與規劃設計自己的家,不需要富麗堂皇的裝飾構件或空間,不見得需要低使用率、甚至用不著的設施與空間;沒有銷售營利、賺取超額利潤的必要,就可以用成本價格享有適宜之住宅且有尊嚴之居住環境;社員不必要擁有不動產的所有權,卻可享有永久使用權(也可繼承),就不會發生身後遺產處理複雜、親人爭執的問題;由社員自己集資、籌資來興建或購買社員共同居住的住宅;社員以民主機制,一人一票來管理社區的大小事,包含入住社員的資格、不動產的處理方式等。

Blackstone_Cooperative
Photo Credit: Cooperative Housing International
位於底特律的一間合作住宅(Blackstone Housing Co-operative)。

更重要的是,住宅合作社的社員應該要關懷社區與社會,因此,你我嚮往舊時村里的互助美俗、不閉門扉的情境,也有機會重見。緊密的社會支持網絡,讓社區居民關係密切,可消解現代都市水泥叢林中老死不相往來的悲戚狀況。如將住宅高度商品化,不以居住人權來考量,仍然容易導致數量龐大或地段良好的合作住宅淪為炒作房價的工具[3],無法落實平等、公正、團結等價值,更非關懷地區、社會應有的作為[4]。

正因為住宅合作社必須堅守合作社的價值與七大原則,使得入住合作住宅的情境不只是共居(cohousing)而已,也不僅僅只是分享空間,更不是一群人住在一起而已。因此,持有或經營管理共享居住空間與住宅的狀況,因未必實踐合作社的價值與七大原則,並非就是合作住宅。

世界上各地的合作住宅營運模式極為多樣,關鍵都在於遵守ICA宣示的合作社價值與原則,簡言之就是民主、以人為本、分享、自助及互助。因此,住宅合作社應致力於維持合作住宅相對低廉的價格或租金的穩定與可負擔性,不讓合作住宅變成投機、炒作的商品或營利的工具,讓合作住宅不只呈現共居情境,更能因入住社員之間的互助與關懷社區社會,以增進公共利益,分享共同利益的理念與實踐[5],成為解決政府與市場失靈的一帖良方。

註解

[1]二戰之後,我國於1948年10月5日公布「臺灣省住宅公用合作社設推進辦法」,1956年10月11日修正、1970年7月15日廢止。接續於1969年12月3日公布「住宅公用合作社設推進辦法」,施行迄1982年12月6日為止。但查「住宅公用合作社設推進辦法」規定住宅公用合作社社員,以由中低收入建屋自住者為主;允許合作社興建之住宅可為出售或出租;如因興建住宅需要貸款,則以各個社員名義為之。至於權屬,則規定社員於配購住宅後,貸款清償前、後階段的房屋轉讓對象不同,貸款清償前僅可轉讓予社員,清償之後的轉讓則不限對象,顯示當時的法令僅視住宅合作社為解決中低收入居住問題的途徑,仍然有深厚的所有權屬概念,非為今日倡議之居住使用權屬意涵,更因可自由買賣,長期而言,既無法助益於住宅市場價格或租金的穩定,更脫離合作社原則甚鉅。

[2] 例如:申請人或其配偶,同戶籍內的直系親屬如果有自有住宅,就可能無法申請社會住宅。成年人想要離巢、獨立,除非是分戶或以其他旁門左道來因應,否則這一項無自有住宅的規定,就限制了申請社會住宅的機會,當然,在政府興辦的社會住宅供給量極度稀少下,有此一限制也是能被理解的。

[3] 如瑞典的合作社住宅存量(997,969宅)占其國家整體住宅存量的22%,這樣龐大的數量對於住宅價格或租金的穩定便可發揮一定的影響力。參見CECODHAS Housing Europe and ICA Housing (2012). Profiles of a Movement: Co-operative Housing Around the World,擷取日期:2019/03/12。

[4]在臺灣,當年依「臺灣省住宅公用合作社設推進辦法」或「住宅公用合作社設推進辦法」相關規定成立的住宅合作社,如1947年成立的保證責任臺北市城南住宅公用合作社,便曾於2013年12月19日公開標售臺北市大安區8筆、總底價6.9億元的不動產,雖因當年法規允許自由買賣,但卻已脫離當時的立法目的,且有悖國際上合作社應奉行之價值與原則。

[5] 聯合國教科文組織(UNESCO)於2016年決議,將「合作社分享共同利益的理念與實踐」(The idea and practice of organizing shared common interest in Cooperatives)登錄於無形文化遺產名單。

延伸閱讀

責任編輯:游家權
核稿編輯:翁世航

https://www.thenewslens.com/article/119509

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