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捷運一條條誕生,開發案也伺機推出!今年剛通車的新北環狀線捷運,最新公告板橋站土地開發案,樓高可達16樓,逾萬坪空間可做商場、商辦,估可引資25億。台中捷運更擬於年底推出「地王等級」標案,共3,600坪基地、與國家歌劇院當鄰居,總銷金額估衝上230億元!

台中捷運綠線年底將通車,台中市府最新公告「文心崇德站、文心櫻花站」開發案,公共運輸及捷運工程處官員說,由於全線高架,已先蓋好地上3~4樓的共構樓層,連同未來投資人可往上加蓋的部分,文心崇德站有近9千坪、文心櫻花站有逾6,200坪可供廠商運用,總銷金額分別預估為27億及17億元,受惠於國內解封、景氣復甦,近期詢問度十分熱絡。

官員透露,綠線「市政府站」還有兩塊基地,就在台中市最精華的兩條路「文心路、台灣大道」交叉口,基地面積合計逾3,600坪,與國家歌劇院、新光三越和大遠百及秋紅谷當鄰居,未來更是綠線(高架)、藍線(地下化)交會處,如同台中版的「台北忠孝復興捷運站」。

官員分析,正因基地位處台中市超精華的蛋黃區,其地段、區位條件都絕對有資格挑戰台中市的地王寶座,市府正研擬在第四季伺機公告招標,總銷金額可望高達230億元。

另外,新北環狀線今年1月剛通車,新北市捷運工程局官員表示,最新公告了板橋站土地開發案,位於新站路及縣民大道交叉口北側,是新板特區交通樞紐且四鐵共構,已興建五樓的捷運、客運共構大樓,後續還可由投資人往上蓋到16樓,可規劃作為商場及辦公空間,惟不得作為住宅,可銷面積約1.1萬坪,估可吸引投資金額約25億。

官員也提到,另有一案位於環狀線板新站,預計由台北市府年底前公告徵求投資人,基地面積1,390坪,已蓋好地上四層的共構大樓,未來可往上蓋到26樓,可銷面積達2萬坪,可作住宅、商場、商辦等用途,強調坐一站就到板橋,市場潛力不小。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/299696.html

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2020-07-11 17:47

▲▼捷運永春站共構宅「E.A.T國際館」。(圖/記者黃靖惠攝)

 

▲捷運共構宅是不少人租屋首選。(圖/記者黃靖惠攝)

記者許凱彰/綜合報導

「交通」的便利性是現在不少人租房、買房考量的重點,不少建商也嗅到商機,在捷運站出口的上方開始蓋,規畫「小資房型」吸引上班族。交通的便利性、生活的機能效益都是外顯上的誘因,就有專家提「捷運共構宅」6大缺點,從外部嫌惡說到親身感受上的差異。

說到共構宅,就有網友直言缺點,「不能開伙,用電很兇」、「公司位在松江路上,下面就是蘆洲線,有時回去值班,坐在辦公桌前,的確有震動感」、「緊鄰大馬路,噪音很多」、「幾乎都是套房或一房一廳在租售」、「扣掉公設,真的很窄」。

▲▼捷運南京三民站共構宅「藏富」。(圖/翻攝GOOGLEMAP)

▲捷運共構宅附近的機能都不錯。(圖/翻攝Google Maps)

就有知名房屋仲介公司的周姓房仲整理出捷運共構宅的5大缺點:

1.價格比較不親民:打開租屋網清楚可見,捷運共構宅的租售報價,都較附近的物件高上1-2成,甚至有部分地區高過3成。

2.不配置瓦斯,多使用黑晶爐、電陶爐,電費鉅增:受到安全性的考量,所以共構宅幾乎沒有配置天然瓦斯,若要料理食物只能使用高功率的電器,電費會非常可觀。

3.車位極少:不少人會有車位的需求,但在共構宅中停車場的規劃比較少,若要到附近租車位又是一筆3000-5000元/月的開銷,市中心更有開價到7000元/月。

4.整體結構問題存疑:某些共構宅建商會使用輕隔間進行建築,鄰大馬路、捷運站樓上,對於噪音的隔絕上,有一定的難度,也會有些人會感受某程度的震動。

5.使用空間非常有限,住1個人剛好,2個人就會擠:共構宅的規劃幾乎都是將使用空間最大化,所以都是規劃套房,或是1房1廳的房型設置,使用空間常常是10坪不到,就會受到局限。

6.人員出入較為複雜:共構宅緊鄰大馬路,除了原本的空間外,也是商業的規劃區,有的會設置健身房、辦公室等等,出入人員上就會比較沒這麼單純。



原文網址: 出站就到家...價格衝超高!專家曝「捷運共構宅」6大缺點 網:有震動感 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1740393#ixzz6S1wxUTKR
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零元搶進桃園捷運宅?知情同業勸別再入坑受騙!

好房網News編採中心/綜合報導
零元買房不是夢?有業者在桃園打出暗黑投資秘訣,說要靠著房市崩盤並且搶搭桃園捷運綠線商機,鼓吹即便是手邊資金不足的首購族也能輕鬆進場,只要透過一些資金操作調配,零自備款也能成功買房,再透過會員制講座,傳授置產轉售獲利方法,不過實際調查卻發現集團操作背後似乎不太合乎正常買房理念。
據了解,一開始這間仲介會先介紹公司理念及成績,說是標榜桃園在地深耕9年,有百人團隊和9間公司一起經營,擁有豐富的房地產投資經驗,目前學員有近2千多名。更強調它跟一般的仲介公司不同之處在於,買賣一條龍的服務,但實際上就是仲介公司買進低價物件,再透過高額貸款、裝潢團隊,甚至幫您包租代管、再轉手賺價差。
在桃園有業者打出零元也能購屋,吸引不少首購族、菜籃族入會,消費者實際走訪卻發現裡頭操作的方式不太合乎正常買房理念,甚至可能最後得要掏更多的資金出來。示意圖/photoAC
民眾抱怨高房價徹底毀滅這代年輕人的奮鬥慾望,對此房市專家胡偉良表示越來越多的年輕人買房都是「主動」或「被動」啃老現象。示意圖/photoAC
在地知情同業受訪時也表示,確實有不少消費者反映遇過這樣的狀況。他分析該業者,主要是藉由辦理投資講座吸引消費者,打出用低自費甚至零元就能購屋的口號,讓對房地產有憧憬的新鮮人、菜籃族特別感興趣。
而該名業者主要是希望讓前來的會員購買物件後,再透過收租的方式繳房貸,等房地產景氣反轉的時候再出場獲利。不過交涉過程中卻時常灌輸一些不正確的理財方式,比如說過度操作債務槓桿,可能會建議消費者去做信貸,如果貸出來後金額不夠,該業者還可能直接借錢給會員,或是建議消費者運用親戚的不動產做二胎貸,當成自己購屋的頭期款。
知情同業表示,面對這樣的操作手法,前幾年有些銀行就已經發現該業者作價的方式,所以並不會核貸,但這幾年因為他們與其他房仲業者合作,突破了銀行端的一些關卡,過程中甚至還不斷更換加盟的名稱,行為不免讓人覺得有刻意避嫌的疑慮。
他提醒想要投資或是自住的消費者,買房一定要「量力而為」,因為實在太多案例是在繳完房貸寬限期過後,發現自己沒有能力償還,讓物件進入到法拍市場,不僅有傷自己的信用,更造成買房前不能預料的一大負擔。
另外,針對有物件要出售的賣方也要特別注意慎選合作仲介,如果發現在買賣交屋期間必須延長到四個月以上(若有特殊案例不在此限)那很有可能對方就是利用這種手法在操作房市,正等著下一個受害會員上鉤,或者利用時間換取空間,套用到合適的人選來進行買賣。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/149463247593.html?utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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2020-02-13 13:56:21經濟日報 記者楊文琪/即時報導
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北市府為落實並推動居住正義2.0四年政策計畫,將試辦「青年進城激勵方案」計畫,首次選定捷運蘆洲站聯合開發大樓30戶四房大坪數住宅轉作青年合租住宅,採「分租共居」方式出租,每戶平均每人每房月租金7,600至1萬3,500元,提供年滿20歲以上未滿46歲的中華民國國民,在北市生活就學、就業,有就近租屋需求之青年族群申請,相關申請資訊請至「台北市政府安心樂租網」查詢。

北市捷運局說,「青年進城激勵方案」屬社會住宅多元供給方式之一,由捷運局與都發局共同辦理招租作業,採先抽籤後審查方式辦理。凡在北市有就學、就業事實且年滿20歲以上未滿46歲有租屋需求者,由合租人兩位以上,找齊租住人數達四人以上採「合租」方式共同申請,全戶具低收入戶身分者優先租用。

捷運局表示,為滿足北市就學、就業者階段性居住需求,達成公平住房的基本公共服務、減輕租屋負擔,提供穩定住居並維護合理「輪換轉替率」,讓其他於北市就學、就業者亦有公平機會接續進住,出租方案採長期租用、分期簽約方式,每租期三年,租賃及續租期限合計最長不得超過9.5年,以達激勵青年進城就學、就業之效。

捷運局指出,這次提供受理申請住宅為捷運蘆洲站聯合開發住宅,社區環境、生活機能及公共設施均相當完善。30戶聯開宅全數皆為四房型,坪數為61.59坪至69.5坪。

租金採全期市價8.5折均一單價按月收取,租金均不含管理費,租期屆滿續租,不另調整租金。社區大門口即為捷運蘆洲站2號出口,搭乘捷運至臺北車站約19分鐘,至捷運南港站約22分鐘、捷運大直站約21分鐘,輕鬆接軌各線捷運及機場捷運,出入台北市各大區域皆相當便捷。

此案申請期限自2020年2月14日(五)上午9時至3月2日(一)17時止。申請書表可由北市府安心樂租網網站(https://www.rent.gov.taipei/ )下載或至本府都市發展局中區辦公室(台北市中山區南京東路3段168號18樓)索取。

北市府將試辦「青年進城激勵方案」計畫,首次選定捷運蘆洲站聯合開發大樓30戶四房大...
北市府將試辦「青年進城激勵方案」計畫,首次選定捷運蘆洲站聯合開發大樓30戶四房大坪數住宅轉作青年合租住宅,採「分租共居」方式出租,每戶平均每人每房月租金7,600至1萬3,500元。 圖/北市捷運局提供

https://house.udn.com/house/story/5886/4341726

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許多人買房不僅考慮房價,還有交通與生活機能等,而台北以捷運為主要通勤工具,因此不少人喜歡在捷運旁買房子。日前有一名網友提到,看到龜山重劃區有新建案,且周遭環境清幽,又離捷運不遠,因此非常猶豫是否要買,好奇PO文詢問引發討論。

一名網友在《mobile01》提到,近日看到龜山重劃區有新建案,因此開車前往查看,發現地點與捷運不遠,且後方還有森林保留區,生活機能相當不錯,周遭環境也不會過於吵雜,讓他非常心動,但又擔心未來房價等發展不佳,因此詢問「機捷沿線的房子值得買嗎?」。

有網友分析指出,想在桃園捷運沿線買房,主要還是要看個人需求,假若平時多以汽車為交通工具,且不常出國,基本上不需要買在機捷附近,「重劃區就是買希望賭未來20年發展起來,就看你能不能撐20年看結果。我同事日前買江子翠,目前周遭還在蓋新建案,沒什東西,好家在目前有外送Foodpanda、UberEat」。

文章來源:mobile01

 

(話題 鄭玉如)


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機能到位 台中機捷特區案夯

雙北捷運站超過100個 買這6站就對了嗎?

比副都心還慘 「捷運孤兒」房價慘剩2字頭

 

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/216369.html

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2019-12-04 15:38經濟日報 記者陳美玲/即時報導
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台北市精華區域土地取得不易,捷運周邊及捷運共構之土地更是稀有中之稀有,捷運共構大樓產品多規劃為住宅,參考過去實價登錄資訊可觀察到捷運共構大樓的成交價格通常比周邊同質性住宅平均高出15%,顯見在購屋選擇上,便捷交通與區位優勢的不動產產品在購屋者心目中具有相當價值,因此捷運共構產品也較不受市場波動影響,相對保值。

無獨有偶,商仲業者仲量聯行觀察,台北市共構商辦及鄰近捷運站之商辦大樓,也和捷運聯開宅一樣,不僅極具保值性外,也通常更具有增值性。在這波商辦供不應求的趨勢下,台北市的商辦產品成交價格至少都達一到兩成的漲幅。

仲量聯行指出,市場上捷運共構辦公室可售的面積相當稀有,以行天宮站共構商辦─將捷巴菲特為例,過去幾年漲幅更為驚人,實價登錄制度上路當年,將捷巴菲特每坪成交價格僅79.8萬,此後一路強漲,今年8月最新交易價格已達到每坪111.8萬元,漲幅高達四成,刷新了聯開商辦大樓的交易紀錄。除了因為商辦稀缺的推波助瀾,便捷交通與區位優勢更是支撐商辦交易行情的最大主因。

觀察租賃市場,目前台北市A級辦公室空置率為近10年來的新低,A級辦公室租金持續上揚達18年新高。捷運共構或緊鄰捷運站的辦公室如台北101、國泰置地廣場、宏盛國際金融中心、將捷國際商業大樓、聯邦佳佳大樓等也應聲大漲,平均漲幅約35.2 %;與一般辦公大樓相比,捷運站共構大樓具有客戶洽商相對容易、員工方便上下班的交通優勢,一有釋出便快速去化,實為租戶首選。

https://money.udn.com/money/story/5621/4205049?from=ednappsharing

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2019-10-25 17:29經濟日報 住展雜誌/住展房屋網

 

 
 
雖然捷運聯開案是房市的搶手貨,但因權配爭議,過去幾年推案低迷。不過,今年氣氛卻大大好轉,推案量一舉爆發,衝出一波大量!

因權配爭議卡關已久、多年來推案量低迷的捷運聯開案,在權配問題陸續解決後,捷運聯開終於雨過天青,再加上機場捷運聯開案助攻之下,今年北台灣聯開案爆出近年大量。

據住展雜誌統計,北台灣今年捷運聯開案推案量估達一五五億元,較去年暴增百餘億元。繼二○○九年之後,再次重回百億巨量。

跟爭議說再見 捷開案湧出關

在此之前,大台北捷運聯合開發案因市府權配比偏低遭監察院糾正,柯市府決定啟動權配重新協商或仲裁。因協商時間冗長,而協商過程中因權配比例未定無法買賣,所以近幾年來聯開案推案數少、且推案量也很低迷,聯開案推案量已經好幾年低於百億。

但在權配爭議陸續解決後,再加上房市持續回溫,今年聯開案釋出力道加大,捷運聯開案推案量終於爆出逾百億元大量。

聯開豪宅案 罕見來相見

預計於今年公開、或是已經開賣的聯開案共有三個,分別是大同區捷運大橋頭站聯開案「超‧站」,總銷金額約三十億元、大安區捷運安和站聯開案「首泰信義」,總銷金額約四十億元、以及桃園機場捷運19站(體育園區站)聯開案,總銷金額約八十五億元,三案合計約一五五億元。

大橋頭站聯開案「超‧站」由日勝生負責開發,位於民權西路、延平北路口,從二○○六年規劃至今,經歷與市府權配、和民間私地主權值選配不公等爭議,長達十幾年風風雨雨,終於要在下半年推案。

安和站聯開案「首泰信義」的建商為首泰建設,共有三十四層樓,為近年樓層數最多的聯開案,更是聯開宅史上罕見的豪宅案,最小坪數為八十八坪,最大坪數達一八○坪。

由於「首泰信義」地段條件好,最高開價應該會達到二百萬/坪以上。該案是否會像「勤美璞真」一樣,成為知名且熱銷的聯開豪宅案?頗令市場矚目。

桃園第一筆 冠德搶頭香

桃園機場捷運19聯開案「冠德青璞匯」,則是機場捷運第二個開賣的聯開案,但卻是桃園首件聯開案,具有高度指標意義。

「冠德青璞匯」採複合式開發,低樓層為商場,中、高樓層規劃一至三房型住宅。在公開的第一個月內,已累積破千組客戶看屋。從市場反應極為熱絡的情況來看,捷運聯開宅的金字招牌在桃園同樣吃得開。

捷運聯開案因為具備『到站即到家』的特色,過去在市場上一向很吃香,成交價往往比周邊其他建案高出約一成左右。不僅成交價較高,聯開宅租金也高出一截,所以頗受投資人追捧。由於北台灣新建的捷運路線越來越多,可以預見未來聯開案將會持續增加,值得投資人期待。

本文摘自2019年10月5日出刊之《住展雜誌》449期專題報導單元,同期內容除本文外,並有「不再是鬼城 鳥地方房價竟漲翻天」、「歷史會說話-危機入市 買房有賺頭」、「新北出運啦!土開吸金 環狀線發大財」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,更多資料請上住展房屋網

 

https://money.udn.com/money/story/5621/4125903?from=ednappsharing

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2019年09月13日

【曾任佑╱台北報導】打著「捷運出站就到家」的便利性,讓捷運宅近年來炙手可熱,與捷運局共同開發的共構宅,更令人「感覺」多了一層「保證」,在市場上顯得奇貨可居,但是,等到實際入住時,很多問題才逐漸浮現,小從房屋震動、禁用明火,大至雨水潑進屋、無法安裝冷氣等狀況;就連專家都真心建議,「購買前最好先親自住看看,可以的話,先租一陣子,等到認為可以接受後再下手買進。」

藏富共構宅也傳出不少住戶抱怨,機房屋頂設計不佳。范厚珉攝

價格略高行情1成

新北市南勢角捷運站的南方之星,是最知名的出包捷運宅,屋齡9年,每坪單價約56.9萬元,因位在捷運站上方,銷售熱烈,但住戶遷入之後,才發現問題不小,包括捷運通過時震動,以及不能使用明火等,最糟糕的是17∼19樓戶因玻璃窗設計沒留冷氣孔,導致住戶無法安裝冷氣。
出包的還有捷運松山線南京三民站的藏富共購宅,屋齡9年,目前每坪單價121.8萬元,也曾被住戶抱怨,機房屋頂設計不佳,導致雨水直接潑進室內。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,「捷運宅永遠都有人買,在區域裡面,會一直維持穩定價格。」現在,捷運宅的自用、投資大概各半,且捷運宅價格通常都高於區域行情約1成。
她提醒,雖然捷運宅方便又美麗,只是入住後,往往才發現不符期待,「現在捷運宅很多都租得到,在買之前最好先租看看,看住進去之後會遇到什麼問題,像是不能使用明火、電費很貴、管理費太多、震動或噪音很吵等」,能達到接受條件後,再下手也不遲。

停車位規劃也不多

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,捷運宅的停車位規劃也不多,周邊行人出入密集,開車族停放車輛較不方便,還有不少共構宅為住商混合使用,即便擁有樓層管制,戶數多、出入複雜,難保居住品質,而小坪數的捷運共構宅衛浴經常沒有開窗,採光也僅有一面,格局通風是否良好也得留意。

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190913/38443238/news/

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2019-09-12 12:16聯合報 記者徐力剛╱即時報導
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傳統「有土斯有財」觀念深植人心,買房成家可謂人生大事,究竟選擇「捷運宅」利弊如何衡量?網路上評價兩極,想入手捷運宅的人,大多看上交通便利優勢。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱分享,捷運宅具備「5優7缺」,入手前記得審慎評估,找到合適家園不是夢。

普遍來說,捷運宅大致分為捷運共構住宅、捷運分構住宅及一般捷運住宅3類,其中「捷運共構住宅」為建商與捷運局聯合開發,在同一棟建物內並共用出入口,家裡坐落在車站上方樓層,具有「出站即到家」特點,包括大安森林公園站的「勤美璞真」、台北車站的「京站」等;而「捷運分構住宅」設計上與一般大樓相似,配備獨立出入口,社區空間與捷運空間不會相互影響,例如辛亥站「敦南捷境」、麟光站「費加洛花園」及蘆洲站「希望城市」等建案;再者「一般捷運住宅」指的是鄰近捷運站350~500公尺住宅,可步行至捷運或利用短程代步工具移動。

對於想入手捷運宅的人,董家菱提醒注意「5優7缺」小訣竅,購屋不再煩惱。優點一「交通便利」,適合搭乘捷運的通勤族與學生,若選擇捷運分構、共構宅,不必擔心戶外惡劣天氣,擁有出站即到家優勢;優點二「貸款成數高」,比起週邊無捷運房屋,通常銀行鑑價金額高,可獲得較高的銀行貸款成數,降低買房壓力;優點三「易於出租」,對於投資客而言,鄰近捷運容易招租,不易產生空屋閒置問題。

優點四「抗跌保值」,捷運宅地點極佳,具備良好抗跌保值效果,利於未來轉手;優點五「結構安全」,捷運每日載客量大,出於安全考量,建造標準較為嚴格,一般住宅的耐震係數0.85,而捷運共構宅安全係數則落在1.2~1.5間,為住戶嚴格把關。

缺點一「噪音震動」,捷運進出站、行進時,常發出聲響或震動,加上站內廣播及關門警示音,會影響淺眠者好夢,建議民眾加裝隔音氣密窗;缺點二「高單價」,捷運宅平均行情高出同區域物件約1~2成,據資料統計,目前捷運宅投資客比重超過5成,容易擾亂行情;缺點三「出入複雜」,共構宅出入口相同,常有人龍混雜情形,對於有孩童的家庭,較難把關安全。

缺點四「輕隔間易吵」,共構宅考量載重安全,常使用輕質隔間材質建造,恐影響隔音效果,不建議淺眠者入手;缺點五「高公設比」,通常共構宅公設比超過30%以上,大幅度減損實際使用面積,如南勢角站的「南方之星」公設比高達37~39%;缺點六「公共用電、維護費用」,共構宅與捷運共享出入口,社區公共電費、維護費用可能有所爭議,像是先前南方之星社區爭議案;缺點七「產權」,一般建案都是建商購入土地後,完成房子賣給民眾,產權移轉相對單純,但共構宅易發生產權移轉問題,屋主須特別留意。

整體而言「捷運宅」南北差異頗大,北部民眾多倚賴大眾交通工具移動,所以捷運成為影響房價重要因素;而中南部習慣自行開車,入手捷運宅增值空間不大,但具有相對保值效果。

捷運共構宅「勤美璞真」坐落大安森林公園站,交通十分便利。圖/取自璞永建設官網
捷運共構宅「勤美璞真」坐落大安森林公園站,交通十分便利。圖/取自璞永建設官網

https://money.udn.com/money/story/5930/4043354

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2019-09-05 00:11聯合報 記者楊正海/台北報導
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捷運聯開宅遭轉租牟利,市議員高嘉瑜舉行記者會指出有人一口氣租28戶,爽當二房東。...
捷運聯開宅遭轉租牟利,市議員高嘉瑜舉行記者會指出有人一口氣租28戶,爽當二房東。記者楊正海/攝影
 

 

台北捷運聯開宅傳出遭人標租再轉租牟利,台北市議員高嘉瑜發現,小碧潭站美河市、蘆洲站希望城市在內的部分聯開宅,標租金竟比社會住宅和市價行情還低,有人標下再高價轉租,最多一人標租28戶,其次為23戶、21戶。高嘉瑜質疑,為何有人可以「寄生」聯開宅,每月賺取轉租暴利。

北市捷運局資財室副主任邱靖棠說,社會住宅有經過裝修,但聯開宅是沒裝潢的空屋,由承租戶自己裝修。聯開宅分租或轉租合法,議員所指的大多經過捷運局同意,若違反法令,捷運局可解除租約。

高嘉瑜說,北市社會住宅中籤率僅4至5%,有的甚至不到2%,捷運小碧潭站的美河市有396戶承租戶,其中238戶是重複承租一戶以上,占60%,蘆洲站希望城市有463戶,重複承租一戶以上也有近30%,她質疑,為何這麼多人可以重複承租?

另外,標租金低於社會住宅,以美河市19坪的社會住宅來比,19坪租金是1萬7100元,但同樣坪數,捷運聯開宅標租金額最低僅1萬3920元,高質疑「是欺負弱勢和年輕人嗎?」

高嘉瑜說,一般租屋網路查到美河市的聯開宅,有人租18.33坪的房子,每月租金2萬5500元,但這些承租大戶,標租金僅1萬3643元,轉租每月可多賺1萬1857元,且一次最長租9.5年。

邱靖棠表示,蘆洲站和小碧潭站的聯開宅戶數多,標租金無法提高,一旦閒置,須負擔水電和管理費,才鼓勵長租、降低空置率。去年市長室會議做出指示,增加9.5年的租金優惠方案,平均下來,租金會比相同的社區住宅有吸引力。

邱靖棠指出,聯開宅租賃契約書規定若有轉租需求,須經捷運局同意,不能影響市府產權,會附加強制條款,市府才會同意分租,若違反契約、社區規約,捷運局可終止契約。

https://udn.com/news/story/7323/4029375?list=thumb

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2019-09-03 10:17:23聯合報 記者徐力剛╱即時報導
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據最新公布買賣移轉棟數資料,8月全台房市慘澹,唯有桃園市異軍突起,與去年同期相比,年增率達11.2%傲視全台。當中又以「捷運宅」周遭房價最為亮眼,桃園機場捷運A17、A18站房價穩定上漲,台灣房屋智庫經理江怡慧分析,「低廉房價、便利交通」是桃園新生態圈形成主因。

台北居大不易,北北桃生活圈成形,桃園具備便利交通、房價親民雙優勢,北客南移購屋風潮逐漸形成,她觀察,機捷沿線桃園房價回升幅度高於大台北地區,加上適逢房價修正期,帶動住自住客買盤浮現買氣回溫。

2017年機捷通車以來,連結雙北、桃園等地交通,如同打通任督二脈般,也為房市注入全新活水,綜觀近3年房價,A17單坪房價落在22.7、23.8、24萬元,A18單坪26.9、27.1、27.2萬元,呈穩定上漲趨勢。

江怡慧表示,位於桃園高鐵特區內的A17.18.19站話題性十足,以A17領航站來說,周邊環境以住宅、文教為主,加上大園國際高中明星學區加持,吸引家長卡位,搭配周邊桃園流行音樂中心、原住民族文創中心等建設,討論度極高;A18、19站區內建設將於2020年陸續完工,包括冠德商務城、橫濱八景島水族館、新光影城、和逸飯店、IKEA旗鑑館等,以多元建設吸引特定族群入手。

長庚醫院站(A8)坐落長庚商圈,位於新北林口及桃園龜山交界處,通車後預估來往台北車站約20分鐘。規劃道路筆直又寬敞,生活機能齊全,區域內客源約8成以上來自雙北地區,吸引經常往返國外商務客群進駐,成為另類生活區。機場捷運A8站趨近完工,臨近冠德購物中心,加上長庚商圈家持,從醫療、學區、交通、娛樂點點到位,未來發展潛力無限。

中壢區環北站(A21)位於中豐路、環北路交口一帶,臨近火車站交通便利,從新生路到青埔高鐵車站約10~15分鐘,A21環北捷運站坐擁地利優勢,加上機場捷運擁有絕對人潮牽引力。

江怡慧進一步提及,機捷向南延伸到中壢車站,網路建構完整,加上桃園捷運綠線、鐵路地下化等題材助陣,其中A22商場規劃引進日本流行服飾及美食,將有利於商圈發展。

桃園機捷周遭房價看漲,成為小資族購屋新選擇。圖/聯合報系資料照片
桃園機捷周遭房價看漲,成為小資族購屋新選擇。圖/聯合報系資料照片
 
桃園機場捷運系統路線圖。圖/取自桃園捷運官網
桃園機場捷運系統路線圖。圖/取自桃園捷運官網
 
近3年桃園高鐵重劃區房價行情表。圖/台灣房屋智庫提供
近3年桃園高鐵重劃區房價行情表。圖/台灣房屋智庫提供

https://house.udn.com/house/story/11137/4025459

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中時電子報 

 

最新數據顯示,北台灣房市總銷金額達155億的三大捷運聯開宅,即將在下半年登場。(圖/中時資料照)

最新數據顯示,北台灣房市總銷金額達155億的三大捷運聯開宅,即將在下半年登場。(圖/中時資料照)

最新數據顯示,北台灣房市總銷金額達155億的三大捷運聯開宅,即將在下半年登場,創下近十年來,捷運聯開宅案量再達百億元大關的成績。不過,前台北副市長、先前已經退休的政大地政系教授張金鶚表示,過去有不少投資客會瞄準聯開宅下手,但現在不僅投資客覺得無利可圖縮手,自住客也買不起的情況下,市場已經面臨供需失衡。
住展雜誌本月15日公布最新調查數據顯示,北台灣2019年捷運聯開案案量達155億,比去年大增逾百億元。住展雜誌企研室經理何世昌表示,先前柯市府啟動聯開案權配重新協商或仲裁,聯開宅全面卡關,2017年案量剩30億,2018年更「掛蛋」。所幸權配爭議陸續解決,聯開案才得以解凍。

受大台北捷運聯合開發案因市府權配比偏低遭監察院糾正、柯市府啟動權配重新協商或仲裁影響,過去幾年捷運聯開案推案低迷,2017年案量僅30億元,2018年新推建案更是掛蛋,總銷僅2.5億元。

不過,在2018年陸續解決問題後,2019年有三個捷運聯開宅案預計或是已經開賣,總計推案金額達155億元。

據《經濟日報》報導,張金鶚指出,過去聯開宅以到站到家的條件吸引不少投資客以及自住者,但隨著居住品質的問題揭露,市場供過於求倒致房價未來沒有支撐點,還有房價硬是比周遭住宅還貴的因素,提醒民眾出手前必須三思。

張金鶚表示,捷運聯開宅主打到站到家,以交通便利吸引購屋者目光,然而,住家出入口附近有許多人進出往來,加上如You bike、便利商店等設施,從早到晚都很吵雜,加上捷運造成的振動與噪音,居住品質其實不理想。

張金鶚認為,聯開宅大多是上百、上千戶的大型社區,許多大、小坪數套房,以及公、私宅混雜,社區管理以及維護都是問題。張金鶚指出,雖然居住品質不理想,但過去供給有限,加上售價明顯一般住宅還要高,現在捷運已經建構起網狀系統,在到處都有聯開宅的情況下,市場供需出現變化,張金鶚提醒民眾,不論是自住或是投資,出手前都必須謹慎思考。

張金鶚表示,捷運聯開宅通常比旁邊步行5~10分鐘路程房價高出20~30%,也就是說,為了到站到家的理想,房價硬是比旁邊的住宅高出百萬元,如此的CP值在他眼中是否划算,張金鶚個人則是完全無法認同。

(中時電子報)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190826000012-260410?chdtv

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記者 黃琲茹 / 攝影 連裕閔 陳建銘 報導 2019/08/21 22:50

總統大選跟國際局勢,都讓下半年的房市充滿變數,但北台灣的捷運聯開宅,似乎有強勢回歸的趨勢,以蛋黃區的聯開案來說,每坪單價,甚至有機會上看200萬元,但主打「到站就到家」的聯開宅,平均房價,也較周邊高出1成,購屋族,要在生活品質跟CP值中取得平衡,還是要多方考量。

圖/TVBS

公車、捷運、台鐵、高鐵,不只串聯都會區的交通命脈,也發展出軌道的房產潛力。

記者黃琲茹:「住在捷運站樓上,出站就是百貨商場,到站上樓就到家,聽起來是不是很方便呢,現代人生活忙碌,方便性也成為了房市的賣點,近期討論度最高的就是捷運聯開宅了,市調機構預估,今年北台灣,聯開宅的推案量,有機會突破1百億,而(價格)最高的蛋黃區,每坪單價甚至有機會上看200萬。」

房仲吳礎辰vs.記者黃琲茹:「來,請進,這個是我們,松江南京捷運站的聯開宅,如果說以小坪數的房子來講,重點就在於說,地理位置便利,然後另外就是說,如果有陽台那會是更好一點。」

房仲吳礎辰vs.記者黃琲茹:「我們現在從窗戶看出去,它可以直接連接到,4號的捷運出口,那其實也不用到那麼的麻煩,我們直接正樓下,一出門就是捷運站,就是1號出口。」 有捷運站跟商圈市場加持,10坪小套房,1房1廳1衛,含車位,定價1790萬,捷運聯開宅賣的,除了地理位置跟便利性,還有。

房仲專案經理吳礎辰:「松江南京捷運做一個共構,那一般來講,15樓以上才會做SRC的一個抗震結構,所以我們要是在地震的時候,其實會比較明顯感受到說,我們的建物強度它會比較穩固,捷運聯開宅跟一般的住宅,它的價位可能可以差到1成,甚至更多。」

圖/TVBS

其實北捷聯合開發案,解決爭議後,北台灣的聯捷運開案,釋出力道加大,推案量從2015年的50億元,隔年達到70億,2017、2018年持續低迷,但2019年預計推出的三個捷運聯開案,案量達155億元,換算4年內,案量金額翻漲3倍。

住展雜誌企研室經理何世昌:「前幾年聯開案的推案比,推案量比較低,除了跟房市景氣比較不好之外,當然另外一個原因也是因為,市政府跟建商,各個聯開案的產權,分配的爭議,拿出來賣之後,今年的推案量就比較大,所以預期到明年到後年,未來的聯開案的推案量,可能都不會太少。」

出站就到家的「捷運宅」,儘管交通便利、生活機能強、房價有高保值、高增值性,租金也高於市價,但專家提醒,噪音、震動問題,還有相較同等屋齡同區段,房價、管理費較高,也是購屋族要考量的換屋成本之一,聯開案市場回溫,對於房市來說,同樣也是有利有弊。

圖/TVBS

房產專家張金鶚:「投資客當然對房市刺激是有幫助,可是水能載舟亦能覆舟,捷運已經成為了一個網狀,所以聯開宅很多,到處都有,可是聯開宅,坦白講,真的需要到站就到家嗎,最主要就是貴嘛,對不對,那事實上你離聯開宅遠一點,走路5分鐘,事實上那價格就差一半了,我最強調的生活品質,跟這個CP值其實是有差的。」

北台灣捷運聯開宅,強勢回歸,但,交通購物的外在優勢,究竟是「需要」還是「想要」,購屋族,還是要以個人生活需求為考量,投資或自住,出手前,都要想清楚。 

詳細報導請見: news.tvbs.com.tw/life/1187698?from=Copy_content

https://news.tvbs.com.tw/life/1187698

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2019-08-15 14:12中央社 記者韋樞台北15日電
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住展雜誌統計,北市府解決捷運聯開案的權配比問題後,北台灣今年這類推案量高達155億元,逾前4年總和;其中捷運紅線繼大安森林公園站後,於信義安和站再現大坪數捷運聯開豪宅案。

據住展雜誌統計,北台灣今年捷運聯開案推案量估計達新台幣155億元,超過過去4年總和的152.5億元,亦是繼2009年後,聯開案量再次重回百億元以上。

住展雜誌表示,將於今年公開或已開賣的聯開案共有3個,分別是北市大同區捷運大橋頭站聯開案,總銷金額約30億元、北市大安區捷運信義安和站聯開案,總銷金額約40億元、及桃園機場捷運A19站(體育園區站)聯開案,總銷金額約85億元,三案合計約155億元。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,多年來推案量低迷的捷運聯開案,在與台北市政府的權配問題陸續解決、房市回溫激勵下,今年北台灣捷運聯開發案量大增。

何世昌指出,3起捷運聯開案中的信義安和站聯開案是聯開案史上,繼大安森林公園站的「勤美璞真」建案後,再度出現的豪宅推案,最小坪數88坪,最大180坪。由於地段好,預估最高開價可能每坪逾200萬元。

何世昌提醒購屋人,捷運聯開案具備「到站即到家」的特色,過去在市場上很吃香,具有較高增值性、高租金的優勢,但是卻有噪音、震動,以及管理費易偏高等缺點,購屋人購買前應多加考量。

https://money.udn.com/money/story/5621/3990695

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2019-08-15 11:01:17經濟日報 記者游智文╱即時報導
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近年推案低迷的捷運聯開案,在與台北市政府權配問題陸續解決後,今年爆出大量。市調機構統計,北台灣今年預計推出三個捷運聯開案,案量達155億元,為2009年以後首見百億以上。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,今年三個捷運聯開案,兩個在北市,一個在桃園。其中桃園機場捷運A19聯開案「冠德青璞匯」已對外公開,反應不錯,公開一個月已累積破千組客戶看屋,預料另兩個也會吸引市場關注。

住展雜誌指出,受大台北捷運聯合開發案因市府權配比偏低遭監察院糾正,柯市府決定啟動權配重新協商或仲裁影響,過去幾年捷運聯開案推案低迷,2017年僅30億元,2018年新推案更是掛蛋,僅京站部分餘戶出售,總銷僅2.5億元。

在去年權配爭議陸續解決後,今年有三個聯開案預計公開或已開賣,包括捷運大橋頭站聯開案「超•站S」、捷運安和站聯開案「首泰信義」,以及桃園機場捷運A19站聯開案,總銷金額約85億元,三案合計量體約155億元。

大橋頭站聯開案「超•站S」由日勝生負責開發,從2006年規劃至今,長達十幾年風風雨雨,終於要在近期推出。

安和站聯開案「首泰信義」由首泰建設開發,是聯開宅史上首見的豪宅案,最小坪數為88坪,最大坪數達180坪。何世昌表示,首泰信義地段條件佳,預料最高開價應該會達到每坪200萬以上,將是聯開案史上第一個開價見到200萬元以上建案。

桃園機場捷運A19聯開案「冠德青璞匯」,為桃園首件聯開案,個案採複合式開發,低樓層為商場,中、高樓層規畫1~3房型住宅,從市場反應熱絡情況來看,捷運聯開宅的金字招牌在桃園同樣吃得開。

何世昌指出,捷運聯開案因到站即到家,過去在市場上一向很吃香,具有較高增值性、高租金的優勢,但也有噪音、震動,以及管理費易偏高等缺點,民眾購買前應多加考量。

報系資料照
報系資料照
 
資料來源:住展雜誌
資料來源:住展雜誌

https://house.udn.com/house/story/5887/3990130

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2019年08月07日

【陳韋帆╱台北報導】標榜「到站即到家的」北捷聯開宅神話破滅,去年10月迄今,北捷標售3站共166戶聯開宅,有48戶脫標,價格還慘兮兮。位於辛亥站的「敦南捷境」,底價相較2015年開價打6折,僅5字頭,比隔壁屋齡9年的建案還要便宜;聯開宅乏人問津,除單價太高,還有居住上的不便,包括禁用明火、房屋震動等等。

辛亥聯開宅「敦南捷境」2015年推出時為9字頭,此次標售已掉到5字頭。范厚珉攝

 

從去年10月開始,台北市捷運局一共釋出辛亥站「敦南捷境」18戶、菜寮站「冠德捷世」51戶,及台北橋站「美麗台北」97戶,合計166戶捷運宅標售。不過,截至7月底止只有48戶標脫。 

「南方之星」是跌價最多的聯開宅。 
資料照片

「敦南捷境」9日開標

另訂於本月再次標售的「敦南捷境」,底價已降至每坪50.2∼57萬元,比隔壁屋齡9年社區成交均價63.3萬元還低。據北捷公告,此次標售16戶(含車位17個),將在9日再度開標。「敦南捷境」為北捷辛亥站聯開案,基地面積1363坪、樓高18樓SRC建築,規劃20~52坪產品。距離萬芳醫院商圈約900公尺,過辛亥隧道約10分鐘車程可達基隆路段。該案在2015年房市高點時推出,開價最高達9字頭,後因聯開宅與北市府「分戶」問題,導致對簿公堂,建商停售至去年才再度開賣,但銷況不佳,不僅開價從8∼9字頭掉到每坪66∼71萬元,近1年成交行情,據實價登錄數據顯示,從每坪成交67.6萬元,一路下探到每坪均價只剩58萬元。 
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴指出,「敦南捷境」此次標售單價大幅調降,底價甚至比近1年平均成交均價約63.3萬元、位於辛亥站隔壁、屋齡9年的「辛亥環遊市」還要便宜,他推測「敦南捷境」底價調降應可吸引目光。 
台灣房屋智庫發言人張旭嵐則指出,近年民眾講究高CP值,即使捷運聯開宅有交通優勢,但區域高價讓首購族望之卻步,加上「敦南捷境」近福地,導致過去標售不甚理想,此次降價符合自住族群對價格期待,推估該標案可望有多戶標脫。 
據1名曾租聯開宅的民眾陳先生陳述,約5年前租下「南方之星」,是為了65歲父親不用爬樓梯,又有捷運可搭,承租12.7坪、月租15000元,但入住後發現不能使用明火,以及陳男因排班制須白天睡覺,卻因為房屋震動,導致難以入眠,忍受1年後就不再承租。 

 

震動較大且禁用明火

張旭嵐表示,捷運宅雖有「到站即到家」的便利性,但捷運列車進站時所產生的震動,及不能使用明火、隔音較差、公設比高等問題,確實較為人詬病。如民眾陳先生承租的「南方之星」,過去曾傳出多項漏水情事,以及因捷運照明電費須由社區埋單等,所引發住戶與捷運局的紛爭,也是較常見爭議點。 
結構技師戴雲發則指出,震動問題是出自於結構連結,捷運經過引起下部結構震動,自然傳導至上部聯開宅。若針對安全部分,捷運經過產生的振動,目前看來是沒有疑慮的。 

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190807/38411917/news/

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2019-07-25 11:42:21經濟日報 記者游智文╱即時報導
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北市指標共構小宅「E.A.T國際館」近來不少住戶轉手,房仲觀察賺賠情況,發現2013年、2014年進場買的,出場都賠錢,最慘賠到600多萬元,但之前,或之後進場的,則是有賺有賠,有人賺了200多萬。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,房市如股市,買到高點,不想套住,就得認賠。2013年、2014年是這一波房市多頭最高點,這兩年進場的人,不論是追高,或依市場行情買進,現階段轉手,能平轉已是萬幸,多數賠錢收場。

E.A.T國際館位於忠孝東路五段,為捷運永春站共構宅,屋齡14年,以套房,二房為主。

根據實價資料,E.A.T國際館這兩年有30多筆交易資料,其中有前手交易紀錄的,共有11筆。

觀察這11筆轉手交易,只要買進時間在2013年、2014年,全部都賠。最慘的是10樓戶,約15.7坪,屋主2014年以2,114萬元買進,2017年以1,486萬元賣出,慘賠628萬元。

另外,7樓、8樓、9樓也都有戶別賠了100萬到327萬元。

如果不是這兩年買進的,就有賺有賠。比如賠了628萬的那間10樓戶,2017年以1,486萬元接手的屋主,6月買進之後,9月就賣掉,賣價1,700萬元,短短三個月,賺了214萬元。

另外2樓有一戶,屋主在2012年以1,570萬元買進,去年12月以1,700萬元轉手,也賺了130萬元。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 
記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/11137/3949889

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整體房市下修,捷運周遭住宅也難逃跌價浪潮,台北市永春捷運站共構宅實價登錄資料顯示,近2年共10幾戶有歷史轉手紀錄,屋主買進時間在2013年、2014年,全部都認賠出場,如果不是在這兩年買進的,就有賺有賠,顯示入手時機點也是賺賠的重要關鍵。

實價登錄資料顯示,台北市永春捷運站共構宅屋主命運大不同,買進時間在2013年、2014年,轉售交易都賠售,賠最多的是10樓戶,屋主2017年6月以1,486萬元價格賣出,較2014年買進價格2,114萬元,慘賠了628萬元;另外包括7樓、8樓、9樓也都有屋主認賠,賠售金額介於100萬到327萬元。

但如果不是2013年、2014年買進的,賣房則有賺有賠,以上述那間10樓戶為例,接手的第二手屋主在2017年6月買進,3個月後就賣掉,總價回到1,700萬元、單坪約108萬元,賺了214萬元;另一2樓戶屋主2018年12月用1700萬元轉手,也較2012年買進價格1,570萬元,賺了130萬元。

針對上述建案交易狀況,經濟日報引述房仲業者說法指出,2013年、2014年是這波房市多頭最高點,這兩年進場的人,能以平轉價格已是萬幸,多數仍以賠錢收場。

(中時電子報 邱怡萱)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/123454.html

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2019-07-18 17:27

▲▼捷運南京三民站共構宅「藏富」。(圖/翻攝GOOGLEMAP)

 

▲捷運南京三民站共構宅「藏富」。(圖/翻攝GOOGLEMAP)

記者黃靖惠/綜合報導

民眾買房喜好逐捷運而居,不只到站即到家,且交通十分便利,但卻不適用於高資產族群,根據實價登錄揭露,北市松山區「藏富」14樓戶屋主持有4年,今年5月轉手賠掉908萬元。房產業者分析,「藏富」雖是高總價豪宅,但因屬捷運共構宅、人潮多,無可避免噪音,再加房型為大坪數物件,較不受一般小資族考慮,且也難吸引高資產族群目光。

實價登錄揭露,松山區高總價的「藏富」捷運共構宅,14樓高樓層屋主今年5月6890萬元出售,與4年前7888萬元入手價相較之下,一轉手賠掉908萬元,每坪價格也從原先9字頭,一路跌剩8字頭,跌幅達12%

「藏富」位於南京東路五段及三民路口,屋齡9年,為捷運共構宅,樓高18層,總戶數126戶,坪數規劃60~110坪,緊鄰捷運三民站、附近有多班公車,交通便利,且附近有民生圓環商圈、饒河街光夜市、小巨蛋以及松山運動中心等生活機能方便。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,「藏富」是高總價豪宅建案,屬於捷運共構宅、1樓規劃店面,人來人往噪音多,且16~18樓高樓層旁是捷運冷水塔,因此部分住戶入住後,恐承受低頻噪音風險,使得高資產族群較不青睞這類型產品。

他分析,「藏富」歷史最高單坪123萬元,最低則跌至70、80萬元,且這類以大坪數產品居多,依照目前是況較難賣得動,再加上噪音、人潮等因素,較難獲得高資產族群的青睞。

https://house.ettoday.net/news/1493131

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2019-06-24

〔記者林家宇、郭安家/台北報導〕台北市長柯文哲將五七○戶捷運聯合開發住宅納入公共住宅支票數字,但因聯開宅多屬大坪數、地段導致高租金,出租率欠佳,柯曾承認戰略錯誤,台北市政府祭出降低租金、長租優惠等誘因後,近日決定拋售總值約一一一.六二億元聯開宅,數量大於過去四年的總和,由於拋售清單包括內湖站「潤泰京采」四六○二坪可做住宅的一般事務所,議員高嘉瑜質疑不符居住正義、不排除告上監察院。

下半年拋售逾300戶 已大於過去4年總和

捷運局統計,二○一四年至二○一八年聯開宅售出二六七戶,今年下半年待處分則超過三百戶,包括內湖站一五四戶、台北橋站一○九戶、菜寮站五十一戶、辛亥站十七戶、港墘站六戶;明年則有中山站、大橋頭站和信義安和站聯開宅,待售戶數還沒統計。

台北市議員戴錫欽指出,聯開宅常以出售為主,轉作建設捷運的自償性經費,柯市府當初為兌現政策,將聯開宅當公宅出租,後來發現租金高昂,反應不如預期,收租難負擔自償性經費,議會交委會同意出售,附帶決議要求市府須檢討。

高嘉瑜:短視近利賣祖產 行情低於市場

不過,議員高嘉瑜則批評指出,柯市府短視近利賣祖產,近期拋售聯開宅數量高於過去四年總和,尤其內湖站四千多坪、總值卅八.二九億元的一五四戶一般事務所,位於商業區,可做小家庭公宅,市府鑑價竟每坪約八十萬元,低於附近新建案「双湖匯」每坪一百萬元行情;而過去市府強徵民地、得標廠商潤泰掛羊頭賣狗肉,違規賣豪宅等爭議,也船過水無痕,不排除告上監察院。

聯開宅不再當公宅? 捷運局:管委會討論

捷運局主秘王偉回應,估價師已考量內湖站房型、未來轉作住宅的可能市價,一坪八十萬元不算低。捷運局聯合開發處長魏國華表示,大原則是聯開宅出售、商辦空間出租,每年出售數量很平穩,沒明顯高低起伏,目前約一一八○戶出租;未來新完工的聯開宅是否不再做公宅?他說,要由管委會討論用途。

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台北市出售聯開宅計畫表

台北市出售聯開宅計畫表

台北市捷運局下半年預計將出售至少三百戶聯開宅,圖為台北橋站聯開宅。 (記者林家宇攝)

台北市捷運局下半年預計將出售至少三百戶聯開宅,圖為台北橋站聯開宅。 (記者林家宇攝)

https://m.ltn.com.tw/news/local/paper/1298118?fbclid=IwAR0zdlGG1HpHMjRQorSwR3R5qnL-YHv_P16_UX9uB0SbbY7_BrxJYjKiTM8

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