目前分類:合宜住宅 (36)

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2019/07/17 16:41文/記者張瀞勻

浮洲合宜住宅3年內共有17戶流入法拍,最新23樓戶拍定價格比第一手高出447萬元。(擷取自Google街景圖)

2大合宜住宅因取得成本便宜,成了投資套利天堂!16日浮洲合宜宅23樓戶在2拍時以總價1416萬元由債權人承受,對比當時政府出售成本,價差高達447萬元,而進一步觀察,近3年來合宜住宅法拍紀錄已經累計46筆,顯示透過法拍破禁售令已成投機漏洞。

大台北地區房價居高不下,為解決無殼蝸牛居住問題,政府一連在板橋浮洲地區、龜山A7重劃區推出合宜宅,其中板橋浮洲合宜住宅總戶數達4445戶、總銷金額近450億元,政府售價每坪僅19.5萬元,因而吸引不少民眾申請抽籤,更有不少投資客躍躍欲試,主要看中低成本、套利空間大。

當時為了避免炒房,政府設下5~10年禁售令,不過「法拍」、「繼承」並不在此限,因此不少人透過法拍突破禁售年限,根據寬頻房訊統計,近3年來2大合宜住宅共有46筆法拍紀錄,其中浮洲合宜住宅有17筆,而拍賣原因皆為「清償票據」,有12筆由債權人承受,僅有5筆是自然人拍定。

業者指出,這類由債權人承受的案件,多數帶有長期租約不點交,而這類不點交的物件,為避免搬遷費用問題,一般投資人不會觸碰,多半由自己人承受或拍下,就可成功破解禁售期。

而16日執行二拍的浮洲宜宅A6區23樓戶16日執行2拍時,總底價降至1416萬元、單價為28.6萬元,結果由債權人承受。且進一步觀察根據實價資料顯示,該戶別在2012年交易,取得總價為969萬元,而本次2拍債權人承受總價1416萬元,價差高達447萬元。

寬頻房訊發言人徐華辰表示,此次浮洲合宜宅法拍結果仍是由債權人承受,不過1拍底價過高,假設這物件為假債權,就算有人投標,拍定價格高於債權金額的部分,也會歸返給債務人,若等到2拍,由債權人承受,則可破解禁售令。

https://estate.ltn.com.tw/article/7883?utm_source=Facebook_PicSee&fbclid=IwAR1nSyCz6FBFInqaduJ5qbendrBXx9OMXL4foMRkovJ4sGd_9tiaWnZsaBA

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中時電子報

 

投資客鑽合宜宅政策漏洞大賺暴利。新北市板橋浮洲合宜住宅。(資料照)

投資客鑽合宜宅政策漏洞大賺暴利。新北市板橋浮洲合宜住宅。(資料照)

原本只租不賣的合宜住宅,卻傳出有投資客鑽政策漏洞大賺暴利,有部分住戶與投資客簽訂權利轉讓合約,透過法拍程序來賺價差,突破5年、甚至10年不得轉讓的閉鎖期,讓合宜宅成了樂透宅,抽到就賺到。

「板橋浮洲及桃園A7機捷站的合宜宅,分別於2012年、2013年開放符合資格的民眾抽籤承購,但從2016年至今兩處合宜宅已有46戶被法拍。」今周刊報導,如浮洲合宜宅去年12月1件法拍案,得標單價為33.38萬元,較當初承購價19.5萬元高出逾7成,總價差更高達623萬元。

合宜住宅雖有5~10年不得轉售的規定,但流入法拍市場則不受此限制,因此不少屋主私下轉賣謀利。報導指出,寬頻房訊發言人徐華辰表示,浮洲合宜宅法拍價明顯高於當地中古屋行情的20多萬元,可能是投資人利用一些方法做高債權,將拍賣底價拉高。

他認為拍賣的原因,以多為清償票款或是清償債務,利用法拍方式躲過轉售的閉鎖期限制,如買賣雙方可能先私下議約談妥價格,買家先利用人頭簽訂租賃契約,再與賣家簽訂本票後,以償還票款為由,故意讓房子被法拍。

由於其他想投標的民眾對於有租約、不點交的房子有所顧忌,而對競標沒興趣,債權人反而可優先承受,不必等到一般法拍案要3、4拍才成交。

除了用債權的方式讓合宜宅法拍,徐華辰透露,另種手法是仿效軍宅轉售,投資客與中籤戶先私下議約,談妥價格後買方先預付部分訂金給賣方,等到過了不得轉售的期限,再付清尾款過戶。

(中時電子報)

https://reurl.cc/jZ5RM

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2019-06-14 10:28今周刊

【撰文 黃健誠】

近年來,政府為了解決民眾「住」的問題,推出如可抽籤承購、價格較低的合宜宅,或是租金較週遭行情低、只租不賣的社會宅,但在政府的美意下,卻傳出有投資客利用法拍合宜宅賺取暴利。

資料照,今周刊攝影團隊
資料照,今周刊攝影團隊
 

如板橋浮洲及A7機捷站的合宜宅,雖分別有五年及十年不得轉賣的閉鎖限制,但兩處合宜宅近年法拍案件頻傳,更有得標單價喊到每坪33.38萬元,比原先承購的19.5萬元還高了7成。

板橋的浮洲合宜宅及龜山的A7合宜住宅分別於2012年及2013年開放符合資格的民眾抽籤承購,當時浮洲合宜宅的承購價為19.5萬元,雖然位置較為偏遠,但因板橋少有的一字頭房價,還是吸引民眾搶破頭登記參加4009戶的抽籤。

A7合宜宅當時則有4238戶開放抽籤承購,每坪15萬元的親民價格,同樣也吸引不少民眾登記抽籤,但根據法拍業者的統計,從民國105年至今,兩處合宜宅已有46戶被法拍。

查閱合宜宅過往至今所有的法拍案件,得標單價都超過當時抽籤承購的價格,例如浮洲合宜宅去年12月曾有一筆法拍案件,得標單價為33.38萬元,遠高於當時承購價19.5萬元達7成之多、與承購價的總價差高達623萬元。

不過,寬頻房訊發言人徐華辰指出,浮洲合宜宅附近並無新建案,若以附近中古屋行情約20多萬元來看,法拍得標單價明顯高於行情很多,有可能是投資人利用一些方法做高債權,將拍賣底價拉高,但得標價不見得是實際上買賣議定的金額,或許價差並沒有這麼誇張。

徐華辰表示,從浮洲合宜宅的法拍案件來看,拍賣的原因多為清償票款或是清償債務,利用法拍方式躲過轉售的閉鎖期限制,的確是有可能的。

例如,賣家可能私下與買家先議約,談妥價格後,買家先利用人頭簽訂租賃契約,再與賣家簽訂本票後,以償還票款為由,故意讓房子被法拍。

 

除了假債權轉讓房子

也可以先議約等限制解除

而「買賣不破租賃」這一點,讓其他想投標的民眾對於有租約、不點交的房子有所顧忌,不太會去興趣參與競標,債權人反而可以優先承受,不用等到一般法拍案要到3、4拍才成交。

另外,買賣雙方簽訂高額本票又可以拉高法拍的底價,法拍後的價金照債權順位分配,第一個是銀行,再來就是買賣雙方簽訂的假債權,法拍後,買方也可以從賣方手上,經由法拍程序,順利轉手取得房子。

就算有人參與投標,因拍賣底價已拉高的緣故,就算被標走也還有賺取價差的空間。

徐華辰也補充說明,除了用債權的方式讓房子被法拍外,也可能如同早年多起軍宅轉售的例子,買賣雙方先私下議約,談妥價格後買方先付前金給賣方,等到轉售限制的閉鎖期以後,再將尾款付清,正式過戶。

2021年時,A7合宜宅的五年轉售限制將解除,有業者指出,未來恐將出現拋售潮,只要價格拉高,也讓抽中合宜宅再轉賣的民眾,無疑是「中了樂透」。徐華辰對此則表示,雖然的確有可能出現合宜宅的轉售潮,但若大量物件湧入市場,也可能會造成當地房價的鬆動。

對於合宜宅法拍案件頻傳,營建署對此則回應,為了避免不當炒作,雖然已採預告登記限制一定時間內不得出售、贈予、交換或信託移轉給他人,但無法排除強制執行的效力,未來已不再辦理合宜住宅,並籲請各地方政府不要再推動出售式的住宅,只推只租不售的社會住宅。

 
 

 

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【尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源《今周刊》,謝謝】

https://udn.com/news/story/6839/3871245

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合宜宅「禁賣」期限遭「法拍」破解 營建署:別再推可售式社宅

好房網News記者李彥穎/新北報導
政府推動的合宜宅,明訂有一定時間禁止轉售,卻沒想到遭到有心人鑽漏洞破解。寬頻房訊統計,過去3年半,機捷A7合宜宅和板橋浮洲合宜宅,共累積了44筆法拍,且最終拍定價格,都比當初承購的平均價格高,業者分析,部分案件可能是有人刻意讓合宜宅進入法拍。
根據寬頻房訊統計,截至今年上半年,已有28戶法拍,浮洲合宜住宅則有16戶法拍。其中A7合宜住宅,第一戶法拍屋,出現在2016年12月,算算該戶交屋頂多3個月就被查封。
寬頻房訊統計,機捷A7合宜宅在過去3年半,共累積28戶法拍。好房網News資料照片
A7 機場捷運 機捷 國立體育大學站 A7合宜住宅 合宜住宅 遠雄文青(好房網NEWS林美欣攝影)
寬頻房訊統計也顯示,A7合宜住宅進入法拍系統的28戶,扣除車位價格與坪數後,最終法拍拍定價格為每坪17.18萬到25.66萬元之間,以當初承購平均價格每坪15萬元計算,增值幅度約為15%至71%。
另外,浮洲合宜住宅首戶法拍屋出現在2017年1月,到今年上半年為止,16戶法拍的最終拍定價格,落在每坪24.03萬到33.38萬元之間,以當初每坪均價19.5萬元計算,增值幅度為23%到71%,業者分析,部分案件很可能是被刻意進入法拍系統。
對此營建署強調,打從一開始,為了避免合宜住宅遭到不當炒作,就規定預告登記限制一定期間內,機場捷運A7站為5年,板橋浮洲合宜宅為10年,除「繼承或依法強制信託」外,不得「出售」、「出典」、「贈與」、「交換」或「信託移轉予他人」,但是預告登記的方式,無法排除「強制執行」的效力,因此無法排除法拍情形。
營建署表示,國內的「只租不賣」社宅,今年底將有2600戶完工,屆時全國將達到3.5萬戶,到了明年底將超過4萬戶,第一階段目標應可達標,因此已不再辦理合宜住宅,也呼籲各地方政府不要再推動「出售式」的社會住宅,避免又發生類似鑽漏洞情形。
 

https://reurl.cc/GY0KG

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2019-06-10 05:30

兩大合宜住宅累積44筆法拍,最終拍定價格,全數高於當初承購價,增值幅度至少15%,甚至最大增值逾7成。圖為浮洲合宜宅。(資料照)

全數高於承購價 最大增值幅度逾7成

〔記者徐義平/台北報導〕利用「法拍破禁售」漏洞,過去3年半,2大合宜住宅累積44筆法拍,且最終拍定價格,全數高於當初承購價,增值幅度至少15%,甚至最大增值逾7成。

根據寬頻房訊統計,A7合宜住宅首戶法拍屋出現在2016年12月,法拍業者指出,該戶交屋頂多3個月就被查封,如果不是真的財務危機,就是「有心」進入法拍。

截至今年上半年,A7合宜住宅已有28戶法拍,若車位單價130萬元,扣除車位價格與坪數後,最終法拍拍定價格最低1戶每坪17萬元起跳,最高1戶每坪25.66萬元,對比當時承購均價15萬元,增值幅度最少15%、最多逾7成。

浮洲合宜住宅首戶法拍屋出現在2017年1月,截至今年上半年共16戶,扣除車位價格與坪數後,最低1戶每坪24萬元起跳,最高1戶每坪逾33萬元;對照當初每坪均價19.5萬元,增值幅度最少2成、最多逾7成。

浮洲合宜住宅在今年5月時,出現1戶20樓的法拍屋,一拍底價高達1525萬元,最終債權人選擇以底價承受,該承受價相較於當初屋主跟政府承買的總價,還要多出571萬元,增幅將近6成,短時間內因法拍轉手獲利相當可觀。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1294897

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2019-06-10 05:30

A7與浮洲合宜住宅基本資料

A7打頭陣 後年掀起轉售潮

 

〔記者徐義平/台北報導〕馬政府時期打著「居住正義」旗號,徵收土地後,以低於市價7折推出A7、浮洲2大合宜住宅,其中A7平均單價僅15萬元,距離「5年不得轉售」限制,已進入倒數2年,對照目前周邊建案或合宜住宅法拍戶,轉售獲利空間至少15%起跳、甚至超過5成,數百萬元增值利益輕鬆入袋。房產業界預期,解禁後,將掀起一波轉售潮,合宜住宅成為名副其實的「樂透宅」。

浮洲宅2027年才可自由買賣

 

營建署表示,2大合宜住宅轉售年限起算日是從該戶登記移轉到民眾名下後開始,其中A7合宜住宅轉售年限為5年、浮洲合宜住宅為10年。3年前原本有機會先行交屋的「浮洲合宜住宅」,因地震造成地下室樑柱裂痕,進行長達3年補強與結構認證,直到2017年下半年才陸續交屋,預估要到2027年下半年才能夠自由買賣,禁售時間長達近13年、創史上最久。

A7合宜住宅共有4大社區,包括「遠雄文青」、「麗寶快樂家」、「名軒快樂家」及「皇翔歡樂城」等;依實價網揭露資訊,4大社區興建完成時間,主要落在2015年11、12月,登記移轉時間約在2016年上半年,推算「預告登記」解除時間點將落在2021年上半年。也就是後年,將有超過4千戶A7合宜住宅可進入市場自由銷售。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,今年機捷A7站周邊推案火熱,已成為桃園推案熱區之一,新建案成交價每坪21到26萬元,越靠近捷運站,每坪單價拉得越高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,A7合宜住宅理應適用房地合一新制,所得部分課徵稅率落在20%,建議屋主可規劃重購退稅,或持有並設籍連續住滿6年,就可享有4百萬元免稅額度優惠,未來轉售就可聰明節稅。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛直言,合宜住宅是由政府提供土地,建商興建、銷售絕版產物,雖有限售規定,但買到就賺到,所以浮洲或A7合宜住宅都出現超額申購,中籤率甚至不到2成。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1294896

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2019年05月30日

 

坊間有業者協助購屋者買法拍物件,可免去不少麻煩。資料照片

內政部為了提供低價住宅推出「合宜住宅」,為了避免炒房,另設禁止轉售年限,不過「法拍」、「繼承」而形成的產權移轉卻不在此限,讓炒房客有機會鑽漏洞大炒合宜宅, A7站合宜住宅「麗寶快樂家」今雖流標,但板橋浮洲合宜宅20樓一戶在本月法拍時,卻在第一拍就被標下,比起當年入手價大賺571萬元,凸顯居住不正義的狀況。
 
內政部2010年4月提出「合宜住宅」概念,由政府徵收土地,低價賣地給建商興建「出售式公宅」以低於市價2~3成價格,有條件出售給承購戶(無住宅及收入限額),並設有禁止轉售年限。但合宜住宅後來爆發弊案,政策不再推行。

雖然合宜住宅設有禁止轉售年限,但這項規定卻被「法拍」突破。合宜宅怎透過法拍轉手?寬頻房訊發言人徐華辰剖析,若「一拍即得標」就會懷疑是刻意操作。他公開兩個常見手法,第一,屋主先以這間房子做為抵押品,向預定好的買家或民間融資公司借貸或簽本票,取得資金之後無力償還,債權人就把抵押的合宜住宅向法院申請拍賣。

因此合宜住宅就流入法拍市場,為了避免拍賣底價太低,被其他買家出價搶走,所以本票金額會比房價高幾百萬,讓其他人知難而退,債權人就能一拍承購。

另一種手法則是,原屋主和債權人事先簽好租賃契約,以及註明這間法拍屋採「不點交」方式,這些作法都會讓投標民眾覺得,標下這間法拍屋的後續處理工作會很麻煩,而乾脆放棄投標,最後由債權人直接承受這間法拍屋。(何世昌/台北報導)

 
透過仲介尋找法拍物件,省力方便。資料照片
機場捷運A7站合宜住宅出現不少透過法拍轉手的案例。資料照片

 

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190530/1575843/rtn/

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2019-05-22 00:45:43經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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浮洲合宜宅。 聯合報系資料照
浮洲合宜宅。 聯合報系資料照
 

雙北房價居高不下,政府推出低價的浮洲合宜宅「日勝幸福站」,讓符合條件的民眾抽籤申請,但受限「十年不得轉售」規定,無法轉讓。去年開始陸續有浮洲合宜宅流入法拍,不僅成功移轉破解「禁賣期」,甚至有債權人一拍承受,比一手取得的價格高出571萬元。


經濟日報提供
經濟日報提供
 

房仲業者表示,浮洲合宜宅共計有16筆法拍紀錄,且一拍或二拍時即能拍定,得標金額每坪落在2字頭到3字頭,這種狀況能夠突破禁賣現制,也就是買賣雙方透過債權人與債務人關係,成功將房產移轉。

目前國內合宜住宅共有兩處,分別是桃園龜山「A7合宜住宅」及新北市板橋「浮洲合宜住宅」,合計逾8,400戶,並有五年、十年內不得轉售的「預告登記」限制,當時具申購資格有逾2.5萬戶。

但這項「禁賣期」近來出現解套情形,以今年5月中法拍案件為例,「浮洲合宜宅」20樓戶落入法拍市場,坪數約53.89坪,拍定結果一拍被債權人承受,價格落在1,525萬元,比當年一手取得的價格高571萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,觀察這些法拍資料顯示,大概具備三個共同特徵,包括多設定有租約不點交,可避免一般民眾進來搶標;第二是法拍原因多為清償票款;第三是一拍就被債權人承受,和一般法拍案可能三、四拍才被承受有明顯差異。

寬頻房訊發言人徐華辰表示,除買賣雙方即為債權人與債務人關係,另有一種方式是債務人先透過法拍程序,由債權人、實為關係人取得,順利承接該物件後再加以轉售,就算轉售金額低於一拍金額,實質上也較第一手取得金額高。

https://house.udn.com/house/story/5886/3826722

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2019-05-21 15:06

5月時,浮洲合宜宅出現1戶20樓的法拍屋,1拍底價高達1525萬元,最終債權人選擇以底價承受,該承受價相較當初跟政府承買的總價,還要多出571萬元,增幅將近6成。(翻攝自Google地圖)

〔記者徐義平/台北報導〕4年前因地震衝擊,導致還未交屋,梁柱便出現裂縫的「浮洲合宜住宅」,即便後續順利交屋,仍掀起一波退屋潮。5月時,該合宜宅出現1戶20樓的法拍屋,1拍底價高達1525萬元,最終債權人選擇以底價承受,該承受價相較當初跟政府承買的總價,還要多出571萬元,增幅將近6成。

 

合宜住宅是馬英九當總統時推出,共有兩處,分別是桃園龜山「A7合宜住宅」以及新北市板橋「浮洲合宜住宅」,合計逾8400戶,當時具有申購資格的戶數逾2.5萬戶。

 

即便A7、浮洲等兩大合宜宅分別有5年、10年內不得轉售的「預告登記」限制,不過,其實兩大案交屋沒多久便陸續有法拍訊息傳出,房產業者解釋,部分法拍案有可能是投資客要運用「法拍」程序突破轉售限制的框架,因為透過法拍程序便不受到「轉售年限」的枷鎖。

 

光是浮洲合宜住宅過去1年多的時間便有數筆法拍轉手的紀錄,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,觀察這些的法拍資料顯示,大概具備有3個共同的特徵,包括多設定有租約不點交,可避免一般民眾進來搶標,第2則是法拍原因多是因為清償票款,第3則是1拍就被債權人承受,和一般法拍案可能3、4拍才被承受有明顯的差異。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2797248

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觀察合宜宅法拍案件的結構,拍賣原因多為「清償借款」、而非拍賣抵押物,拍賣結果拍定率高,且多數為1封標單投標,顯示確有不少合宜宅透過私人借款、進入法拍程序,以「合法」的方式,突破移轉年限的限制,買方也能順利取得低於市價的物件。

合宜宅法拍平均拍定率達七成,多數的拍賣原因為「清償借款」或「給付票款」,僅有1件為「拍賣抵押品」,顯示多數合宜宅進入法拍的原因多因私人借貸,而非償貸能力出了問題。

由於不是拍賣抵押物,對於聯徵記錄不會有影響。一般來說,這種突破有移轉年限限制的操作,即由買賣雙方簽訂私契約,並製作假債權,債權多等同於買價,債權人利用假債權向法院申請查封拍賣,並在拍賣時出手競標或承受取得標的,若有多餘金額,債務人再將多餘部分還給債權人;若有他人競標得標時比照辦理,待取得權利移轉證明後辦理過戶,完成整筆交易。

 
 
 
 
 
 
 
 

從過去歷年拍定的15戶A7合宜宅來看,除了少數幾件有5封標單以上投標,多數都為1、2封標單競爭,即使有競爭對手出現,甚至被其他人標走,買方也能確保債權,也會有部分案例為為了確保能得標物件,先簽下法院公證的長租約,形成不點交物件,降低市場上其他人士參與競標的可能性。

(工商時報)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190102000332-260204

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▲桃園A7合宜住宅。有投資客鑽漏洞賺取暴利。(圖/wiki)

 

內政部為落實居住正義、平抑房價而生的合宜住宅政策,如今卻有投資客透過鑽漏洞的法拍手法,破除合宜住宅禁轉售期長達5或10年的規定。桃園A7與新北市板橋浮洲兩大合宜住宅,出現好幾戶法拍戶,且其售價來到原本的1到3成。有業者表示:「這明顯是投資客的偷吃步!」

 

▲合宜住宅示意圖。(圖/桃園市政府)

 

為解決房價居高不下的問題,政府當初推出了合宜住宅,房價較附近周邊行情約打七折左右。承購人必須符合條件,如個人及直系親屬名下無住宅、家庭收入在一定標準以下,然而上有政策,下有對策,投資客透過流入法拍,使得此住宅不受轉售年限限制。

 

舉個法拍例子,A7合宜住宅「皇翔歡喜城」10樓之3坪數約45.62坪,一拍法拍底價700萬元,每坪底價約15.34萬元略高於當初售價,但一拍流標,第二拍底價560萬較前一拍打8折,然而最終拍定價格為785萬元,溢價超過4成。投資客藉由合宜住宅與市價之間的差距賺取利潤,一般推估至少大賺2成。

 

▲浮洲合宜住宅。(圖/日勝幸福站官網)

 

根據司法院公告,另1筆一拍的「日勝幸福站」,總坪數近55坪含車位,一拍底價1790萬元,全案在去年5月底完工、8月交屋,然而在筆錄中,此物件在去年11月簽訂長達20年的租約,總租金200萬元且已一次付清,因此全案設定不點交,以流標收場。基於「法拍不破租賃」的原則,即便投資人得標,也必須等20年後才能入住,想投標自住的人因而打消念頭。

 

有業者表示,合宜住宅被法拍,原因除了房價再便宜、弱勢族群仍無法負擔之外,就是有投資客想透過法拍程序打破轉售限制。投資客設定長租約,能同時避免外界人士攪局,讓目標人得以順利標到物件。

 

房產專家批評,這就是投資客的手法,以常理來看,不會有任何人願意長租20年且一次付清所有租金,這群投資客不該利用社會住宅成為自己套現的工具。另外特別提醒善意第三人,合宜住宅通常品質不佳,不需要背負長期租約作為代價。

 

浮洲合宜住宅自救會發言人陳健瑋表示,從法拍案來看,的確有投資客投機取巧,政府提供合宜住宅卻又出了大漏洞,無法落實居住正義,希望政府未來能研擬更周延的制度(如禁止炒作),才能真正減輕弱勢族群經濟負擔,達到此政策的初衷。

 

 

「新莊新豐青年社會住宅」12日開放民眾申請,共釋出76戶,其中套房型(約15坪)優先戶月租5300元、一般戶為6400元,引起民眾踴躍申請,根據新北市城鄉局統計,首日申請量就達到148件。城鄉局表示,現場除了一般民眾之外,也出現已取得台灣戶籍地約3年的「香港人」,因為丈夫工作地就在新北市,且覺得青年住宅是由政府主導,相較一般住宅讓她更放心,所以選擇前來辦理申請。

 

▲「新莊新豐青年社會住宅」12日開放民眾申請,共釋出76戶。(圖/翻攝自新北市政府城鄉發展局)

 

城鄉發展局表示,該案社宅僅提供76戶,其中套房(約15坪)6戶、1房型(約19~24坪)52戶、2房型(約30~32坪)18戶。至於民眾較關心的租金部分,套房優先戶5300元、一般戶6400元;1房型優先戶則不超過9000元、一般戶落在8400~1萬700元;2房型優先戶則不超過1萬3000元、一般戶則落在1萬3000~1萬5400元。租金已包含管理費,並提供床架、衣櫃、廚具等設備,不用擔心額外加價。

 

城鄉局表示,此次招租狀況比預期高出兩倍人數,現場申請民眾多數表示「期待入住便宜租金的新屋」。城鄉局說,除了租金便宜又是新房子之外,電梯大樓也是一項誘因,現場就有年輕媽媽抱著新生兒來申請,主要是希望入住電梯大樓,除了讓小孩擁有更優質的環境之外,電梯的便利也免除了爬樓梯的困擾。另外也有許多剛畢業且預計在新北市工作的單身青年前往辦理。

 

較特別的是,現場除了一般民眾外,也出現已取得台灣戶籍地約3年的「香港人」,主要是因為丈夫工作地就在新北市,同時覺得青年住宅是由政府主導,相較一般住宅讓他更加放心,所以選擇前來辦理申請。

 

城鄉局提醒,只要條件符合年滿20歲以上,設籍或就學或就業於新北市,且家庭年收入新台幣118萬元以下、平均每人每月所得未超過新台幣5萬348元,加上在新北市、台北市、基隆市、桃園市無自有房屋,就可以申請。此次開放受理時間為6月12日至6月28日,須經過1~2個月審查時間,預計將在8月底、9月初辦理抽籤,讓民眾最快能在10、11月正式入住。

 

▲「新莊新豐青年社會住宅」12日開放民眾申請,連香港人都跑來申請。(圖/翻攝自新北市政府城鄉發展局)

https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/Content/48936

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居住正義變調 政府喊卡

【唐家儀╱台北報導】政府於2010年為實踐居住正義而興建合宜住宅,盼讓民眾能輕鬆成家,本屬美意,但推出的2處新北市板橋區浮洲合宜住宅、桃園市龜山區A7合宜住宅,卻不時傳出施工品質不佳問題,在八德合宜宅爆發弊案後,政府決定不再續推此政策。

浮洲合宜宅因施工品質不佳等問題,曾引發住戶組自救會抗議。資料照片

施工不佳問題多

內政部於2010年推動「健全房屋市場方案」,由政府主導、提供土地,低價賣給建商興建,再以低於市價的行情銷售。由日勝生集團興建的浮洲合宜宅,2015年地震後,多處出現裂痕,引發承購戶提起集體訴訟,甚至要求退屋。今年2月時,還有民眾出面投訴,該合宜宅屢屢出現漏水、壁癌,並有惡臭飄出,家中管線打開就是裸露的鋼筋,瓦斯管線不符規定等,施工品質明顯不佳。 
而由皇翔、遠雄、麗寶、名軒4家建商承攬興建的桃園龜山A7合宜住宅,2016年上千住戶即將入住時才發現,竟沒有設置汙水處理廠,直接將廢水排入新北市新莊區十八份坑溪與啞口坑溪,導致當地35戶居民長期喝汙水。 

政策失敗不續推

而「皇翔歡喜城」才交屋1年便傳出地下室3樓飄散糞便味,順風時連樓上3樓住戶都聞得到,皇翔建設解釋是因A7污水處理廠尚未完工,意即住戶至少還要再忍受2年臭味。
而延續中央政策興建八德合宜宅的桃園政府,甚至爆發取得承作權的遠雄建設賄賂前營建署長葉世文弊案,宣告合宜宅政策徹底失敗,官方不再續推。 

民眾曾檢舉浮洲合宜宅地下室樑、壁出現裂縫、漏水狀況。資料照片

原文網址:http://m.home.appledaily.com.tw/article/index/20180815/38098145/news/

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2018年08月15日

2年6筆法拍 投機客20年租約鑽漏洞
【詹宜軒、唐家儀╱台北報導】合宜住宅禁轉售期長達5或10年,卻有疑似想鑽規定漏洞的民眾,採用法拍方式,解除禁轉售的枷鎖。新北市板橋區浮洲合宜住宅「日勝幸福站」,目前尚在交屋階段,近2年卻已出現6筆法拍。昨日更有20樓物件第一拍,竟於去年11月已簽訂長達20年租約,租客也已繳清200萬元總租金。熟知投機客操作手法的業者笑稱,「該案很明顯不是租客『手骨太大支』,就必然是個法拍洗禁售期的偷吃步。」

新北市板橋區浮洲合宜宅出現設定20年租約的法拍案,企圖破解禁售期。 
資料照片

 

內政部為落實居住正義、平抑房價而創造出合宜住宅政策,2012年由日勝生集團於新北市板橋區推出浮洲合宜住宅(日勝幸福站),房價每坪19.5萬元,隔年則由4建商於桃園市龜山區推出A7合宜住宅,房價每坪均價15萬元,皆較周邊行情便宜約7折。承購人條件規定個人及直系親屬名下無住宅、家庭收入在一定標準以下,且限制5及10年禁止轉售,不過若流入法拍即不受此限,被視為該政策的漏洞。 

不點交以流標收場

根據司法院公告,今日1筆一拍的「日勝幸福站」位於合宜路89號20樓,總坪數近55坪,含1車位,一拍底價1790萬元。據謄本內容顯示,全案在去年5月底完工、8月交屋,而筆錄內容顯示,此物件在去年11月簽訂長達20年的租約,總租金200萬元已一次付清,因此全案設定不點交,最終以流標收場。
基於「法拍不破租賃」的原則,即便投資人得標,勢必也得等20年後才能入住,因此可擊退一干想投標自住的民眾。
寬頻房訊指出,不論是浮洲或是A7合宜住宅案,各有10年、5年的禁轉售閉鎖期,但是若物件被法拍後,其禁錮就會消失,「除持有人確有財務窘境,另外也可能遭到有心人透過假債權的方式,利用法拍取得,使合宜宅可合法移轉。」另外為避免「計劃外」人士干擾,設定長租約,可能也是「杜絕外患」的手法之一。 

 

專家批黑心法拍技巧

房市專家Sway痛批:「這就是黑心法拍技巧!」不可能有租客願意一次付出200萬元租房子,設定長租約就是為了「卡」法拍,讓黑心目標人得以順利標到物件,「不管是設定租約的原始買方,或是來投標的未來買方,皆居心叵測,都該受到譴責,因為不該把社會福利政策扭曲成套現的工具。」
Sway也提醒想投標該物件的善意第3人,「不該去買,除了須背負20年租約外,合宜宅的房子也蓋太爛,還是不要碰的好。」
具合宜宅承購資格但沒中籤的民眾林先生表示,政府當初設定那麼嚴格的承購條件,卻開這麼大的漏洞,讓投資客有機會大炒房價,這已經不是當初規劃合宜宅的本意,應該在一開始設定規則時就禁止炒作行為,「不管是轉售或法拍,都不該設定年限,而是永遠不能以高價出售。」
此外,從「日勝幸福站」法拍紀錄來看,6筆遭法拍的原因皆是清償票款,而已有結果的5筆法拍,其中3筆在一拍時由債權人承受,另1筆則是在二拍時,以溢價率近15%拍出,被專家視為,「刻意操作」意味濃厚。
除昨日流標的「日勝幸福站」物件外,近期尚有分別預定在8月23日、9月13日將進行二拍、一拍的A7合宜住宅「皇翔歡喜城」及「日勝幸福站」物件,2案皆選擇綁定租約,但前案因租約設定在查封日之後,因此租約遭排除。 

 

 

原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20180815/38098136/news/

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2018/08/13 16:40文/記者葉思含

板橋浮洲合宜宅「日勝幸福站」持續交屋,帶動日勝生成交爆量。(記者賴筱桐攝)

日勝生(2547)隨板橋浮洲合宜宅「日勝幸福站」持續交屋,自近月量體最大的總銷A6區持續入帳,帶動6月單月營收高達53.4億元,7月營收更高達76.99億元,其中7月年增幅高達近40倍,刷新56個月新高紀錄,上半年每股盈餘達1.3元,每股淨值已回到約11元,可望恢復融資券,外資也連日大舉敲進,帶動股價穩步墊高,今日逆抗大盤收紅。

 

日勝生於今年股東會曾表示,預計Q3完成浮州合宜宅2樓以上全部交屋,店面交屋也漸持續增溫,營運表現將漸入佳境。日勝生自去年Q4以開始轉盈,根據日勝生公布2018年上半年財報,累計營收124億萬5795萬8000元,較去年同期22.1億元大增4.6倍。營業淨利16億3283萬元,稅後盈餘11億6691萬4000元,EPS達1.3元。

 

「日勝幸福站」總銷440億元,規劃4455戶合宜住宅,4009戶出售,446戶規劃出租,其中最大區A6區佔總銷金額6成,目前進入認列高峰,預計Q3全部交屋認列,法人預估,全年EPS可望挑戰2.5元。

原文網址:http://estate.ltn.com.tw/article/5879

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2018-08-10 10:32:10經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導
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圖為A7合宜宅。聯合報系資料照
圖為A7合宜宅。聯合報系資料照
 

 

除了板橋浮洲合宜宅,過去機場捷運A7站合宜宅,也在2016年交屋時期,推升過一波出租潮,雖然合宜宅屋主以低於市價取得,再以行情價格出租,令外界觀感不好,但購置合宜宅只有期間內不得轉售的限制,轉租方面則沒有規範。

全國不動產企研室主任張瀞勻指出,合宜住宅申請人資格除了須年滿20歲以上,家庭年收入必須低於158萬元,並需符合以下條件之一,包含與配偶、直系親屬設籍在同戶,且沒有自用住宅者,或年滿40歲的單身族,抑或戶籍內有未無謀生能力的兄弟姊妹者。

合宜宅興建用意在於鼓勵民眾購屋,但無論是機場捷運A7站合宜宅、板橋浮洲合宜宅,皆陸續出現轉租效應,至今在各租屋平台上,依舊能見其身影。

張瀞勻指出,合宜住宅申購價格為市價7折,但僅明文規定在閉鎖期內,限制不得轉售,對於轉租卻無規定,雖然政府立意良善,但龜山A7合宜住宅、浮洲住宅交屋後接連出現出租潮,租金甚至和區域行情相當,建議相關單位應有配套措施,否則原先的好意,反成為有心人士投資的工具。

https://house.udn.com/house/story/5886/3301185

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2018-08-10 10:31:09經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導
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圖為浮洲合宜宅。聯合報系資料照
圖為浮洲合宜宅。聯合報系資料照
 

政府興建合宜住宅,提供給符合資格的民眾,以7折左右的市價購屋,不過截至昨日591租屋網上,位於板橋的浮洲合宜宅,竟有高達46筆待租物件,且每月租金大約二至三萬元,換算投資報酬率落在3.6%~4%,若買到合宜宅立即出租,轉眼即成包租公、包租婆。

2010年政府辦理的出售式公共住宅即為「合宜宅」,主要由政府提供土地,低價賣給民間建商加以興建,提供給符合資格的民眾,諸如無自有住宅的中低收入家庭,以合理的價格、約市價的7折購屋。著名案例包括機場捷運A7站合宜宅,以及板橋浮洲合宜宅。

不過截至昨日在租屋網站上,光是浮洲合宜宅就驚見46筆待租物件,室內格局三房兩廳兩衛,每月租金二至三萬元間。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,換算下來該社區每坪租金落在600元左右,雖然相比板橋市中心的出租物件,每坪租金約700元左右,價格稍低,但兩者在取得成本的基準點並不一樣。

陳炳辰分析,以投報率計算,該社區單坪租金落在600元,但交易平均單價大約在18~20萬元,光是投報率即可達3.6%~4%,相較於周邊亞東醫院站附近物件,高出約1到1.5個百分點,主因不脫交易單價較低,讓合宜宅出租不失為一門好投資。

業者表示,一般來說不動產投資報酬率2%以上,即可視為較佳的投資標的,按目前房價來看,台北市購置總價約1,000萬元的套房,出租投報率頂多落在2%上下,雙北地區購置店面,投報率也落在2%左右,因此現在位於大台北地區,投報率能有3~4%的不動產投資標的,可說是屈指可數。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,當年合宜住宅為了照顧民眾,政府透過限制出售房價方式,壓低地價大幅讓利給民眾,讓民眾可以買到遠低於市價的房屋,但目前看到有不少對外釋出出租,似乎和當初照顧民眾的初衷,確實有所違背。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5886/3301184

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好房網News記者王思云/整理報導

合宜住宅雖有「法拍閉鎖期」,規定5~10年不得轉售交易,但自2016年開始出現法拍戶後,不少合宜住宅戶數也相繼流入市場。而今年板橋浮洲合宜住宅的第一筆法拍案就訂於下個月,一拍底價設定為1800萬元。

根據新北地院最新公告,浮洲合宜住宅「日勝幸福站」的法拍戶位於A3區8樓,總坪數為61.65坪,含1個停車位,1拍底價設定1800萬元,拆算車位後單價為31.8萬元,法拍原因則是為清償票款,全案因帶租約,因此設定不點交。

板橋浮洲合宜住宅今年的第一筆法拍案訂於下個月。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)浮洲合宜住宅外觀。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

浮洲合宜住宅於2015年交屋時,當時每坪售價為19.5萬元,如今3年過去了,永慶房屋板橋南雅直營店店長蕭志浩指出,目前浮洲合宜住宅一坪則約落在25萬左右,周遭房屋成交價每坪則約落在35萬~40萬元不等。

而該案是今年第1宗法拍物件,1拍將於下月10日拍賣,雖然浮洲合宜住宅有10年的禁轉售限制,然而,物件只要被法拍後,其規定便會消失。近2年來,浮洲合宜住宅已出現4起法拍,拍賣原因均為清償票款,且已拍出的3物件中,有2件在1拍時,由債權人承受,另外1案則在2拍時,由自然人標下。

原文網址:https://news.housefun.com.tw/news/article/200422200053.html

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2018年06月29日

合宜住宅再現法拍戶,根據新北地院最新公告,板橋浮洲合宜住宅「日勝幸福站」,出現今年第1宗法拍物件,1拍底價1800萬元,拆算車位後單價31.8萬元,高於該案承購價19.5萬元許多。專家透露,合宜宅有10年禁轉售限制,而以「日勝幸福站」為例,近2年已出現4起法拍,除最新1筆,其中有2筆皆在1拍時由債權人承受,突破「法拍閉鎖期」的意味濃厚,一般民眾實難從中撿到便宜。
 
將於下月10日法拍第1拍的板橋浮洲合宜住宅物件,位於A3區8樓,總坪數為61.65坪,含1停車位,1拍底價1800萬元,拆算車位後單價近32萬元,使合宜住宅出現幾乎與周圍一般物件,差不多的行情價。而該案遭法拍原因,為清償票款,全案因帶租約,因此設定不點交。
 
以板橋浮洲合宜住宅為例,觀察2年間4筆法拍物件,存在部份共通點,如拍賣原因均為清償票款,且已拍出的3物件中,有2件在1拍時,債權人即火速承受,另外1案則在2拍時,由自然人標下,價格同樣高出承購單價的19.5萬元許多。

寬頻房訊表示,合宜住宅,不論是板橋或是林口案,分別有10年、5年的禁轉售閉鎖期,但是若物件被法拍後,其禁錮就會消失。除了持有人確有財務窘境,另外也可能遭到有心人透過假債權的方式,利用法拍方式取得使合宜宅可合法移轉,新買方不論是自告奮勇承受法拍物件的債權人、或是搶標的自然人,就存在各種想像空間。

專家提醒想藉由法拍管道,取得便宜合宜宅的一般民眾,還是得精算房屋入手價值,或投資報酬率再出手,否則僅有可能只是在「投機客」身旁喊燒的陪榜者而已。(詹宜軒/台北報導)

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20180629/1381876/rtn/

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新北市議員黃俊哲接獲民眾檢舉,浮洲合宜宅內某住戶擅自將房屋變更為多間套房,企圖出租牟利。(黃俊哲辦公室提供)

 

新北市議員黃俊哲接獲民眾檢舉,浮洲合宜宅內某住戶擅自將房屋變更為多間套房,企圖出租牟利。(黃俊哲辦公室提供)
新北市議員黃俊哲接獲民眾檢舉,浮洲合宜宅內某住戶擅自將房屋變更為多間套房,企圖出租牟利。(黃俊哲辦公室提供)
新北市議員黃俊哲接獲民眾檢舉,浮洲合宜宅內某住戶擅自將房屋變更為多間套房,企圖出租牟利。(黃俊哲辦公室提供)

政府為降低無自有住宅的民眾負擔推出合宜住宅,以低於市價的價格銷售,新北市議員黃俊哲接獲民眾檢舉,浮洲合宜宅內某住戶擅自將房屋變更為多間套房,企圖出租牟利,他痛批「如此作法辜負政府美意!」對此,新北市工務局表示,是否違反規定,須交由營建署認定,將行文給營建署後續處理。

黃俊哲接獲民眾檢舉,浮洲合宜住宅內某住戶將其所有房屋不當裝修成多間套房,恐危害建築物整體結構,嚴重影響到其他住戶的居住安全。

黃俊哲指出,將要求新北市政府工務局立即針對該房屋查核,另外對於合宜住宅設立目的,遭受有心人士的濫用及牟利,要求中央及市府有關機關立即檢討並遏制,讓真正有需要的民眾申請合宜住宅,保障居住正義。

工務局表示,該住戶違反室內裝修部分,會依建築法要求屋主提出改善;至於合宜住宅為內政部營建署主辦的業務,營建署才是主管機關,不同於一般社區,能不能隔小套房出租,營建署當初有訂定承購條件、合約,屋主是否有違反規定,則須交由營建署認定,將行文給營建署後續處理。

(中時 )

http://www.chinatimes.com/realtimenews/20180601002239-260405

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2018-05-15

三房216戶 租金15200起跳

〔記者賴筱桐/新北報導〕新北市板橋區浮洲合宜住宅在二○一五年交屋後就發生樑柱龜裂的安全爭議,廠商雖然施工補強,但已影響承購戶的權益,承租戶也受波及,雖然出租資格審查在三年前就完成,結果延宕至去年底才抽籤,許多承租戶早就另覓住處,導致四四六戶中僅二三○戶簽訂租約,出租率僅五十一.五%,即日起開放第二波招租,三房型的租金從一萬五千兩百元起跳。

  • 浮洲合宜住宅共有四四六戶出租單元,但出租率僅約五成,即日起開放第二波招租。 (記者賴筱桐攝)

    浮洲合宜住宅共有四四六戶出租單元,但出租率僅約五成,即日起開放第二波招租。 (記者賴筱桐攝)

浮洲合宜住宅由內政部營建署、日勝生公司共同興辦,市府城鄉發展局住宅發展科長鄭健志表示,營建署在二○一五年委託新北市府辦理浮洲合宜住宅出租申請及資格審查,共有二六五二件申請案,其中一九七一件合格,但後來因建築物樑柱等結構補強,抽籤作業被迫暫緩,直到合宜住宅陸續取得使用執照,去年十一月重新辦理抽籤及選屋作業。

申請至6月12日止

鄭健志說,浮洲合宜宅共有四四六戶需要招租,但最後只有二三○戶簽約,主因是部分承租戶沒選到喜歡的房型,還有不少人因為等待時間太久已另覓住處,而且最受歡迎的三房房型有人數限制,第二次招租有二一六戶,申請期限到六月十二日止,可洽日勝幸福站「浮洲合宜住宅租賃服務中心」辦理。

內政部營建署表示,第二次招租的房型是三房及大三房,三房約四十二坪、有一九六戶,大三房約四十五坪、有二十戶,優先戶資格佔二十七戶,一般戶一八九戶,每月租金包含管理費約一萬五千兩百元至一萬六千七百元不等,屋內提供對講機、衛浴、廚具、烘碗機與瓦斯爐等設備,不含家具及家電。

申請條件是年滿二十歲,在新北市、台北市、基隆市及桃園市設籍,就學或就業均可,申請人及配偶和同一戶籍內的親屬,在北北基桃四個市無自有住宅,家庭年所得在一一八萬元以下。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/local/paper/1200562

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