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工商時報  
郭及天
建物法拍移轉棟數占整體移轉比率

建物法拍移轉棟數占整體移轉比率

近年法拍市場規模低,今年前七月建物法拍移轉棟數僅占整體建物移轉的1.1%,低於過去三年1.2%以上水準,不過各地法拍在建物移轉占比差異極大,近年逾放比快速提高的台北市,拍賣移轉五年來已從0.6%提高至1.4%,而南部的雲嘉高屏普遍仍有逾1.5%的水準,顯示市場資金在法拍市場找低價標的,在南台灣、非都會區更暢旺。
據內政部統計,今年前七月全台每百件建物移轉約有1.1件為法拍移轉,2003年法拍移轉在整體移轉占比曾高達12.9%,之後幾乎逐年下降,2006年首度跌破5%、2011年跌破3%、2013年跌至2%以下,等於十多年來隨著房貨利率下探的低利環境,法拍規模萎縮僅剩十分之一。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,通常法拍發生的原因多為屋主無力繳付貸款,房產落入法拍市場,近年利率處於歷史低檔壓抑拍賣物件釋出。以今年六都法拍移轉占比來看,高雄1.6%最高,台北市1.4%排第二,不過台北市近年來因逾放比快速提升,近幾年幾乎呈現逐年增加趨勢。若以非六都縣市來看,屏東2.1%全台最高,雲林、嘉義縣市與屏東均在1.5%以上。

 

寬頻房訊發言人徐華辰分析,近年法拍供給量穩定處在低檔,中南部、特別非都會區建物移轉有較高比例來自法拍,主要是因為市場資金會流向房價基期較低的房產,以過去幾年投資客在台北法拍市場較常操作的持分物件來看,高雄市今年拍定案件有高達逾二成來自持分物件,顯示韓流效應帶動上半年房市熱潮、增值期待,也讓不少北部投資客轉戰南部市場。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190906001936-260204?chdtv

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【文/陳佳祺】不想花大錢買房子,看法拍屋也是個不錯的選擇,一般法拍屋因無法入內參觀,讓許多人卻步。律師周仲鼎卻有不一樣的見解,認為法拍屋相當迷人,除了可以低於市價1成以上的價格購入之外,購買法拍屋的人也相對較少,只要好好做足功課,就不怕買到問題物件。

▲買法拍屋前,最好先到四周探聽物件狀況,減少買到凶宅或是問題屋的機率。
▲買法拍屋前,最好先到四周探聽物件狀況,減少買到凶宅或是問題屋的機率。

很多人對法拍屋都有先入為主的觀念,認為法拍屋就是房子有問題才會被法拍,所以不敢接觸法拍物件。鼎譽聯合法律事務所律師周仲鼎分享,自己就有同事剛好有購屋需求,想說查看看法拍物件碰碰運氣,結果之後在法拍資訊上,同事找到了一間之前一直很喜歡的社區,有釋出法拍物件,最後就用市價8折購入理想房子,所以對於想買房子的民眾,其實法拍屋也是個好標的。

拍賣前1個月 上司法院網查物件

若是第一次買法拍屋,有幾點需要留意。周仲鼎分享,建議要先熟悉「司法院法拍屋查詢系統」,從中找到自己想要的區域物件,再詳看附表內資訊,裡面除了詳載坪數、地址等房屋資訊之外,其中,表內還有「使用情形」及「備註」欄位,記載了更多的房屋狀況,像是房屋是否為凶宅、是否點交、是否有租賃關係,或是否為海沙屋、輻射屋等資訊,讓民眾可從中瞭解房屋狀況。

在瞭解法拍屋查詢系統後,就可以開始瞭解該如何選擇物件了。周仲鼎分享,此時可依個人的喜好,挑選不同的物件,但需要留意,法院通常會在拍賣前1個月將物件訊息公布,這時候就可以到法拍屋周圍瞭解環境,知道生活機能、交通狀況,或是區域房價等,做為之後法拍出價的依據。

選擇代標業者 留意是否墊高標價

周仲鼎提醒,在瞭解環境的同時,也可探聽法拍物件狀況,詢問左右鄰居或社區管理員,簡單了解法拍屋是否有非自然死亡或其他不當使用情形,減少買到凶宅或是有問題房子的機率。另外,有些民眾會找代標業者幫忙標法拍屋,但周仲鼎提醒,通常代標業者有標到物件才會收總價約3%的服務費,要留意代標業者是否將把標價提高,導致用高價買到法拍屋。

▲建議從第二拍再開始競標,因第二拍價格是一拍的8折,比較便宜好入手。
▲建議從第二拍再開始競標,因第二拍價格是一拍的8折,比較便宜好入手。

最後,周仲鼎依自身經驗提醒,通常一拍是由不動產估價師估價,房屋價格可能與一般市價相去不遠,若真的想買便宜,建議可從第二拍開始考慮,因為第二拍價格約是一拍價格的8折,省下來的錢有時還能買個車位或整理屋況。

https://reurl.cc/pzWnl

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https://reurl.cc/AQK18

法拍屋價格較低,但購買過程中多了一些眉眉角角,保證金怎麼繳、交屋時要先合法取得使用權,這些重點可要好好筆記起來!

https://reurl.cc/AQK18

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【文/連珠君】想買法拍屋嗎?知道怎麼買法拍屋嗎?你想買市價幾折的法拍屋呢?買法拍屋你會擔心什麼問題呢?這次Yahoo!奇摩大調查發現,有高達46%民眾會想買法拍屋,卻只有16%民眾知道怎麼買法拍屋,買法拍屋大家最擔心是產權有問題、遭第3方占用及看不到屋況,那你呢?

▲高達64%的民眾希望買市價6折以下的法拍屋,但專家表示,7折已是非常好的價格,好的地段甚至只便宜1成。
▲高達64%的民眾希望買市價6折以下的法拍屋,但專家表示,7折已是非常好的價格,好的地段甚至只便宜1成。

法院拍賣產權無虞

寬頻房訊發言人徐華辰指出,法拍在第一拍時,是以市價拍賣,第2拍8折,第3拍6.4折,要到第4拍5.1折才能符合民眾的期待,但以目前市況來看,大概在第3拍就會拍出,再加上加價,若能買到市價7折就是很不錯的價格,甚至有些地段非常好的案子,只比市價便宜1成,更甚至稀有地段物件,可能平價拍出。

了解標的標售範圍

而在購買法拍屋擔心的問題中,以產權有問題居於第一,事實上,法院拍賣的產權並不會有問題,問題是出在沒仔細,又或看不懂法院揭露的資訊。徐華辰表示,有些物件僅拍賣持分,而非全部產權,但民眾可能見獵心喜或其他原因,沒有注意到標售範圍並不包含全部。

另外,在購買建物時,除了建物可能為持分外,還有注意房屋土地的產權是否一併拍賣,如果沒有,要去特別了解為什麼會造成這樣的狀況,是不是土地跟建物分別抵押,又或只有拍賣地上權,這都是造成民眾對於法拍屋有產權問題印象的原因。

註:共6萬3094份樣本 資料來源:Yahoo奇摩民調中心
註:共6萬3094份樣本 資料來源:Yahoo奇摩民調中心
註:共6萬3094份樣本 資料來源:Yahoo奇摩民調中心
註:共6萬3094份樣本 資料來源:Yahoo奇摩民調中心
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註:共6萬3094份樣本 資料來源:Yahoo奇摩民調中心
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註:共6萬3094份樣本 資料來源:Yahoo奇摩民調中心
註:共6萬3094份樣本 資料來源:Yahoo奇摩民調中心
註:共6萬3094份樣本 資料來源:Yahoo奇摩民調中心

務必詳讀法院筆錄

第2高擔心遭第3方占用,徐華辰指出,有些民眾會覺得,即使標到房屋了,卻有人占用房屋,停留在過去海蟑螂占用的舊印象,需要拿出一筆錢來協調,這部分不能說完全沒有,就是要懂得如何跟對方協調,有些是因為屋主欠債,將房屋給債權人居住抵債,有的是原屋主還居住在裡面等。

法拍屋與一般購買中古屋最大的不同,在於看不到屋況,這部分在民調中,居第3名的位置,徐華辰表示,要詳讀法院筆錄,最起碼,法院會揭露房子的重大瑕疵,也就是海砂、輻射及凶宅,至於一般的漏水、壁癌等小狀況,只要有在買法拍屋後,整理屋況一併處理的心理準備就好。

▲買法拍屋最擔心產權有問題、遭第3方占用及看不到屋況,建議詳讀法院公告筆錄,法院會揭露房子重大瑕疵。
▲買法拍屋最擔心產權有問題、遭第3方占用及看不到屋況,建議詳讀法院公告筆錄,法院會揭露房子重大瑕疵。

代標確認服務內容

最後,會不會找法拍業者代標?有48%民眾不願意找業者代標,徐華辰表示,一般仲介業是買賣雙方各收1~1.5%服務費,但法拍沒辦法跟賣方,也就是法院收取費用,因此會收取2%以上的服務費,常見點交物件收取3%,不點交5~6%,因比房仲業收取的費用高,常讓民眾望之卻步。

找法拍業者代標,合法公司是最基本的,再來要注意服務費的收取標準,以及後續的服務內容到什麼地步,如有收取訂金,沒有標到多久後會歸還等,最容易產生糾紛的,為服務內容的認知不同,常見民眾認為,法拍業者就是要保證我住進去為止,但合約上寫只到點交,如果進入到訴訟或是要申請法院強制執行,要另外收取費用,就容易導致民眾與法拍業者產生糾紛。

https://reurl.cc/bQ6Ay

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【文/連珠君】相較市價便宜的法拍屋,你心動了嗎?購買法拍屋與一般房屋有3點最大的差異,不能看屋況、現金買房,萬一房屋漏水,不能要求前屋主修繕,如果你是新手,建議選擇有點交的物件,比較單純。另外,新手常見2大錯誤,沒注意的話,可能變廢標,更可能被告上法庭,得不償失。

▲新手標法拍屋,建議選擇有點交的物件,較為單純,正常的情況下,3~6個月可以交屋。
▲新手標法拍屋,建議選擇有點交的物件,較為單純,正常的情況下,3~6個月可以交屋。

想找法拍屋,苦於找不到資訊嗎?可以到司法院網站,查詢服務內就有法拍屋公告,裡面有標的物的住址及查封狀況,以及點交跟不點交等資訊。104法拍網總經理籃茂山指出,新手建議選擇點交物件比較單純,不點交物件常要經過訴訟,較難處理,正常點交物件3~6個月就可以交屋。

自備現金3成卡穩

買法拍屋,首先要注意「錢」夠不夠,以底價1千萬的物件來看,要準備200萬元的保證金,餘款要在1個星期內繳清;有些銀行可以申請法拍屋代墊款,通常是底價的8成,或是銀行鑑價的8成,取其低,年利率約6.2%,且1個月後即可轉成房貸,但要是有點交物件及信用沒有瑕疵的人,加上其它代書費、契稅等費用,建議至少準備3成的自備款較安全。

自住、投資先釐清

在投標室現場,建議要注意現場人多人少,再來決定標的價格,法拍屋價格分為土地跟建物。籃茂山指出,如果是自用,或者會放2年以上,建議加價在土地上面,若是2年內就要賣掉,要課徵房地合一稅,建議加在建物上,可達到節稅效果。

買法拍屋其實跟買中古屋差不多,要負擔代書費、契稅、規費等,其它還有水電、瓦斯費,甚至管理費。籃茂山表示,水、電公司只要2期沒繳,就會被斷水斷電,這部分金額不會很大,但管理費原屋主可能已積欠半年、甚至1年,得標者則要跟管委會協商,看看是否可以打折。

▲104法拍網總經理籃茂山指出,新手最常發生本票格式錯誤,以至於標到物件,卻被判廢標,相當可惜。
▲104法拍網總經理籃茂山指出,新手最常發生本票格式錯誤,以至於標到物件,卻被判廢標,相當可惜。

交屋不可先行換鎖

新手標法拍屋最容易發生2種錯誤,其一是交屋,很多人認為法院發證書,請代書辦過戶,1個月後拿到權狀,就自行去開門換鎖,對此,籃茂山指出,此舉恐涉及《刑法》擅闖民宅,因為不動產有2種權利,一是產權,也就是建物及土地權狀,再來是使用權,法拍屋要拿到合法的使用權有2種方式,第一個請法院點交,大概要3、4個月。第二種就是原屋主心甘情願交給你,因此常聽到要給搬家費,比較快速交屋,但裡面如果有遺留物,記得要申請法院作動產拍賣。

開票留意抬頭背書

另外,新手最常見繳交保證金出問題,保證金只要請各銀行開本行支票即可,再來是抬頭,一種寫法院名字,如台灣新北地方法院,但比較麻煩,如果沒標到,要請法院在後面幫你蓋章,也可以寫自己的名字,但被判廢標的機會很大,因本票後面要背書,記得要簽名跟蓋章,並留意支票上不可有「禁止背書轉讓」的字樣,這樣只有你領得到,法院領不到,即使標到也會被判廢標。

https://reurl.cc/16QqX

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2019-07-23 11:50

從法拍買房買地是自用或投資管道之一,台東縣府地政處提醒民眾注意風險。(記者黃明堂攝)

[記者黃明堂/台東報導]根據台東縣政府地政處統計,近5年平均每年有將近2.18億元(以公告現值計算)資金投入台東法拍市場。地政處呼籲民眾詳細瞭解並閱讀相關規範後再投標,以免造成個人損失。

地政處表示,法拍屋一般而言平均價格都會略低於市場行情,因此會成為投資客偏愛的投資標的,近幾年愈來愈多民眾也選擇從法拍市場找尋好物件。

以103年至107年地政登記資料顯示,台東縣每年以「拍賣」為登記原因而取得土地所有權的件數有上百件,金額更高達上億元,而從辦理所有權移轉登記資料進一步分析,也顯示愈來愈多有自住需求的民眾是透過法拍市場買到房產。

地政處進一步提醒民眾,法拍屋價格雖然略低於市價行情,但仍存有一定風險,例如投標前需準備底價20%到30%保證金,後續尾款則須於得標後7日內付清、是否點交、產權是否有問題、實際屋況不明等等,建議有意從法拍市場買房的民眾在投標前先調閱地籍謄本及仔細閱讀法院拍賣公告,詳細瞭解相關規範後再行投標,以免得不償失。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2861059?utm_source=Facebook_PicSee&fbclid=IwAR3J-zNmTEeoejjwZnwnGnQ73vqk1c7zMKhJSxs6LBCyEJVKLdbvdx3CeIM

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https://reurl.cc/4xAAj

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2019-07-19 17:55

月初無預警宣布暫停營業的高雄大八餐飲集團,其位於小港路上,改裝中的餐飲總部,驚傳遭到高雄地院執行處法拍,債務人為大入股份有限公司,為大八餐飲的母公司,底價5.3億元,預計8月21日執行第一次拍賣。(翻攝自Google地圖)

〔記者徐義平/台北報導〕月初無預警宣布暫停營業的高雄大八餐飲集團,其位於小港路上,改裝中的餐飲總部,驚傳遭到高雄地院執行處法拍,債務人為大入股份有限公司,為大八餐飲的母公司,底價5.3億元,預計8月21日執行第一次拍賣。

根據司法院法拍屋公告,遭到法拍的資產,為坐落在高雄市小港區小港路上的舊廠辦,為地上8層、地下1層,基地面積近535坪、建物面積近2300坪,據悉,當初是以逾1.3億元買進,再砸下數千萬元改裝,原本欲打造為大八餐飲集團總部,不過,碰上財務危機,在市場開價3.5億元兜售,時間超過1年,不過,近日則遭到高雄地院執行處公告法拍,底價5.3億元。

根據法拍備註欄資訊,該法拍案建物外觀壁面已完成,內部有增建,3樓及5樓已拆除部分樓地板,各與2樓及3樓打通,有變更原樓地板面積的情形,建物地板為水泥毛胚,尚未鋪設地磚,各樓層均無任何天花板或壁面裝潢。此外,1樓及6樓隨地擺放大量餐廳用桌椅及餐具等器具,7樓為停車場及辦公空間,8樓為辦公空間,地下室為廚房及供電設備。

寬頻房訊指出,一拍底價比該資產過去1年多銷售的開價還要多出1.8億元,推測一拍要拍定的機率相當低,即便三拍打64折,底價也與現在銷售中的開價落差不大,預期投資者的興趣不會太高。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2858044?utm_source=LINE&utm_medium=APP&utm_campaign=SHARE

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2019年07月16日

 

浮洲合宜宅又傳法拍成功。資料照片

浮洲合宜宅23樓戶今日進行2拍,底價1416萬元、總坪數54.55坪(含車位),拆算單價每坪約25.96萬元,拍賣結果成功標脫;該社區統計2017年1月16日起至今,共有16件法拍案件,其中15件(含今日23樓戶)拍賣原因,皆是清償票款,專家直指,合宜宅「閉鎖期」已被連環破解,已徹底失去社會福利的意義。
 
觀察目前脫標的16戶案件,單價落在約24.03萬元~33.38萬元不等,相當於當地新成屋價格行情;對照2012年抽籤戶入手行情19.5萬元,每坪至少價差約10萬元起跳,以今日標脫物件為例,約50坪房型價差至少高達500萬元起,這樣的狀況也讓不少專家連呼「根本是在破解合宜宅十年閉鎖期。」
 
台灣房屋新板特區遠百店店東賴玉枝指出,浮洲一帶公寓行情約落在26~30萬元,華廈則約35~37萬元之間,而合宜宅雖為住宅大樓,但是因為施工上頗多問題和爭議,加上合宜宅就是所謂的集合式住宅,總戶數高達4千餘戶,都是一般購屋客較在意的事情,所以目前市場較實際能接受的行情約落在25~27萬元之間。
 
寬頻房訊發言人徐華辰分析,該社區目前已標脫的16件法拍案,共有15件遭法拍原因皆為「清償票款」,且拍定後皆採取「不點交」方式;這樣就很容易讓人聯想到是在破解閉鎖期。徐華辰解釋,在法拍上通常「不點交」物件一般投資人較少會去碰觸,因為後續搬遷協調費時,且有可能會額外支付搬遷費用,致使成本增加。
 
該案1拍單價為36.28萬元,仍高於過去最高標脫單價33.38萬元結果流標,徐華辰分析,若假設是為破解閉鎖期的假債權,1拍金額高於最高單價,倘若被外人標走也不吃虧,因為價金高於債權部分還是要還給債務人,反而還賺到,而2拍設定由自己人標回或承受,即可成功破解十年閉鎖期。
 
對於遭住戶以法拍破解閉鎖期始終無法阻擋,內政部次長花敬群僅表示「前朝錯誤,我們不會再犯」;營建署曾公開說明,板橋浮洲合宜住宅強制閉鎖期為10年,但礙於法令,無法排除強制執行效力,例如法院拍賣,營建署說「而營建署也強調,合宜住宅已不再辦理,並呼籲各地方政府不要再推動出售式的住宅。」
 
日勝生板橋浮洲合宜宅「日勝幸福站」總銷440億元,規劃有4,455戶合宜住宅,其中4,009戶出售,446戶規畫出租,其中房型規劃23.7~55.7坪、單價約19.5萬元;2012年開放符合資格民眾抽籤,原預計2015年完工交屋,卻因當時發生420花蓮大地震,就發生梁柱多處龜裂問題,導致後續紛爭不斷,直到2018年才陸續交屋完成。(陳韋帆/台北報導)

 
浮洲合宜宅日前傳出A6梁柱龜裂。資料照片
浮洲合宜宅2015年落成。資料照片
目前共有16件法拍標脫,其中15件都是清償債務。資料來源:寬頻房訊 製圖:陳韋帆
內政部將不再興建可購買的合宜宅。資料照片

 

http://bit.ly/2YeaxOt

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2019-07-14 10:37

▲▼全台最高五星飯店君鴻酒店。(圖/翻攝自君鴻國際酒店網頁)

 

▲海霸王集團54.4億元標下高雄85大樓的君鴻酒店。(圖/翻攝自君鴻國際酒店網頁)

房產中心 /綜合報導

2019年上半年全國法拍件數已達近5年新高,總數5500件,年增約一成,業者分析,主要是建物持份案件有相當幅度的增加。不過今年就有2件指標大案拍出,土地平均成交單價仍創歷史新高;日前海霸王集團以54.4億元標下高雄85大樓的君鴻酒店,則成為全國建物成交最高總價。

根據《寬頻房訊》統計,6都上半年拍定率明顯下滑,相較去年同期42.95%,今年以來到38.42%,為3年來新低,但全國拍次拍定率上升至14.66%,為2014年以來的同期新高。今年上半年全國法拍件數共5500件,較2018年增近1成,也成為近5年新高。

根據《富比士地產王》報導,寬頻房訊發言人徐華辰指出,法拍件數增加,主要是法拍市場建物持分案件有相當幅度的,但產權整合困難,較不易吸引投資客進場;2018年法拍拍定成交率熱絡,回到2014年的房市高峰,不過上半年買家態度轉保守,法拍底價與市價差距過小,導致價格不具誘因。

至於指標大案,分別為今年4月成交的一筆北市信義區D3土地,由元利建設與董事長林敏雄,以面積每坪725萬元的成交價格,拍下約1552.7坪的土地,該筆也是法拍史上最高總價土地標脫,因此墊高上半年土地單價基期。海霸王集團以54.4億元,標下高雄85大樓的君鴻酒店,也成為全國建物成交最高總價。

https://house.ettoday.net/news/1486584

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2019年07月13日

【熊培瑄╱台北報導】房仲機構統計六都地政局最新法拍移轉量,今年上半年法拍移轉量依然處於低檔,跟去年同期相比,六都總計年減5.2%。台北市、台中市法拍移轉量增加,其他四都下降,其中又以台北市年增26.1%最多,高雄市上半年共441棟,是六都最高。

目前法拍物件多為法人財務周轉不靈,建案或抵押標的強制拍賣。

北市年增26.1%最多

以六都表現來看,上半年法拍移轉量台北市年增26.1%、台中市年增18.6%,新北市年減12.9%、桃園市年減10.9%、台南市減少19.2%、高雄市減少6.8%,六都總計的法拍移轉量為年減5.2%。 
大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析,台灣持續處於低利,斷頭發生機率降低,不過有些建商、法人或企業主因財務狀況周轉不靈,建案或抵押標的流入法拍市場,因此部分區域法拍供給量增加,推升了法拍移轉量。 

台北市房價甚高,想進法拍市場搶便宜的仍不在少數。資料照片

新案售價低於中古屋

郎美囡指出,由於一般市場買氣提升,且部分新建案售價低於同區域中古屋,故買方在一般市場即有低價選擇,降低了在法拍市場撿便宜的意願;至於台北市房價仍高,因此到法拍市場搶低價的買方還是不少。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,受總統大選、中美貿易戰等多項干擾因素,下半年經濟動態詭譎多變,儘管低利有助於貸款人緩解資金壓力,不過近年法拍供給量多來自法人、企業主等,以不動產為擔保品籌集資金者,故財務槓桿操作仍須注意。 

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190713/38390043/news/?utm_source=Facebook_PicSee&fbclid=IwAR3CPCyIabES5r2zEU_EV7gWhUt1DtRB1QKIg3nbT6N6whw8dwW4Wegydcs

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2019-07-12 09:28經濟日報 記者游智文╱即時報導
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依據六都地政局最統計資料,今年上半年六都法拍移轉量,台北、台中成長,其他四都較去年同期均減少。台南減少近二成最多,新北、桃園減幅也在一成以上。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,台灣持續處於低利,斷頭情況不多見,不過部分地區建商、法人或企業主因財務狀況周轉不靈,建案或抵押標的流入法拍市場,法拍屋增多,加上房價回升,部分自住客、投資客重回法拍市場撿便宜貨,因此推升了法拍移轉量。

根據住商機構統計六都地政局資料,六都上半年法拍移轉量,二都增加,四都減少。北市今年上半年移轉量387件,年增26%,增幅最大,台中從221件增至262件,增幅也達18%。

減少部分,台南減少19%最多,新北、桃園減幅也在一成以上,高雄市較去年同期減少6%。

以六都整體來看,今年上半年法拍移轉1,901件,較去年同期減少39件,減幅約5%。

郎美囡指出,房市買氣近年逐步回升,多數屋主多能在財務危機之前,順利脫手,法拍數量供給增加有限,加上部分新建案售價低於中古屋,自住客在一般市場有不少低價選擇,法拍市場偏冷,移轉量因此減少。

台北市、台中市情況大致相同,但因房價回漲,部分投資客認為有獲利空間,針對一些高價住宅開始進場,因此拍定移轉量因此不減反增。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示,今年不動產市場交易明顯增溫,不過仍有總統大選、美中貿易戰等多項干擾因素,下半年經濟動態詭譎多變,低利雖有助於貸款人緩解資金壓力,不過近年法拍供給量多來自法人、企業主以不動產為擔保品籌集資金者,財務槓桿操作仍須注意。

本報資料照
本報資料照
 
資料來源:住商機構
資料來源:住商機構

https://money.udn.com/money/story/5621/3924393

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法拍屋穩賺不賠?小心魔鬼藏在細節裡》專題

北部建案頻爆法拍,根據統計,2018年待標建案約1.05萬件,其中法拍量最多前三名縣市為台北、新北以及桃園。法拍業者表示,目前看來,多數是北部建商出狀況,主要是三大原因導致。

《好房網》引述寬頻房訊發言人徐華辰說法指出,六都中以雙北、桃園三地法拍量最多,有三大原因:

首先因北台灣推案量大,部分建商餘屋多,資金卡關被迫被法拍;

其次,北部建商營造成本比中南部高,一旦資金鏈斷裂容易淪為法拍;再

來因近年大環境經濟不景氣,中小企業又集中在北部地區,若有資金周轉需求,積欠銀行債務或是票據,名下抵押不動產將流入法拍市場。

房產名家Sway則認為,北部的建商愛賭博,所以頻頻爆出法拍案例,至於中南部法拍屋較少,應是銀行幫助問題。他分析,中南部的分行比較容易操作超貸,縱使是建商打死不降價、缺現金流,只要找人頭轉個幾戶高價,就有實價高登錄與成交紀錄,也可以把錢從房屋中套出來。

山水資產管理總經理丁建生指出,目前房貸利率維持低檔,流入法拍市場物件多為「資金周轉不靈」導致,顯示整體大環境不佳,預估今年法拍屋數量仍會持續升高。

(中時電子報 邱怡萱)

低總價的法拍屋一直受到投資客鍾愛,購買後再出售有很大的套利空間。但真的這麼容易嗎?還是便宜沒好貨呢?投資法拍屋要注意什麼,看我們一次說個清楚。

 

https://ctee.com.tw/house/foreclosures/91491.html

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《法拍屋穩賺不賠?小心魔鬼藏在細節裡》專題

台灣今年房市看似回溫,建商推案信心攀高,北台灣到11月中旬推案也逼近1兆元大關,但近年被視為房市反指標的法拍市場卻交易熱絡,雙北、桃園、高雄等地都創下法拍量新高,不少投資客也趁機進場搶房,但房產專家Sway 卻在臉書表示,很多地下老師教你怎麼買法拍屋賺錢,其實就要「養套殺」,最後投資客就掉入陷阱,血本無歸。

Sway表示,投資客傻傻以為只要可以「無限寬限期」養房,就能一直不斷寬限,年復一年繳利息,直到有一年銀行終於砍掉投資客貸款,房子就被法拍掉了。然而,就有地下老師在教買房,就是靠這招來讓投資客以為養得起,然後還要花錢找他的裝潢公司、花錢買他的房,使人買間房來當包租公,以租金來支付利息,有包套的老師還會先給投資客租約,取得他們信任,等到買房過了一年,租客跑了,這個老師也跑了。

Sway指出,央行遲遲不讓銀貸調升,就是早料到會有大量寬限期投資客,這些人根本繳不起也賣不掉,最後一個不小心讓銀行像滾雪球般倒閉。所以這年頭,很多法拍屋都是全新未住,大多5年多左右,因為2年+2年寬限過後,就會被丟到法拍市場。

至於能不能趁機撿便宜?Sway呼籲購屋族不要衝擊,因為這些法拍屋問題一堆,況且房子都倒楣透了,你還想試試你的人生手氣?此外,有不少投資客不想自己的資產淪為法拍,於是實價登錄就以屋主的入手價,直接打折停損出場。

文章來源:sway臉書

(中時電子報 呂承哲)

低總價的法拍屋一直受到投資客鍾愛,購買後再出售有很大的套利空間。但真的這麼容易嗎?還是便宜沒好貨呢?投資法拍屋要注意什麼,看我們一次說個清楚。

 

https://ctee.com.tw/house/foreclosures/91517.html

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《法拍屋穩賺不賠?小心魔鬼藏在細節裡》專題

房市回溫,從代表房市低接買盤動能的法拍市場感受更強烈,2018年全台法院拍賣建物的拍次拍定率平均為13.85%,較2017年增加近1個百分點。其中以新北、桃園、以及大台中外圍縣市增加最多,桃園年增1.55個百分點居六都之冠,剛需、低接的住宅及工業買盤,在全台核心都會區外圍發燒。

據寬頻房訊統計,去年全台法院拍賣不動產建物共有3萬3,007拍次(同一法拍屋標的可能有多拍次),共有4,570拍次拍定,法拍屋的平均得標率為13.85%,年增0.97個百分點。

不過,法拍屋拍定率在全台有明顯城鄉差異,雙北、中彰投與高雄的北中南三大都會區,普遍得標率都有15%以上的水準,桃竹地區多在13%以上,不過農業縣市及離島多在一成以下。

值得注意的是,在北台灣各地、中台灣除了台中市以外的外圍縣市,去年的拍定率均出現明顯提高,桃園市年增1.55個百分點,增加幅度為六都最高,新北市年增1.34個百分點,增幅六都第二。至於非六都地區,則以彰化、南投均年增逾2個百分點。

寬頻房訊發言人徐華辰表示,法拍市場在二、三拍的價格通常會低於市價,整體拍定率提高,又以自用的住宅及工業產品,若在法拍市場低價合適,物件就很搶手,其中新北、桃園法拍屋更為明顯,有好物件釋出,前面拍次就會被搶走。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,利率低檔使法拍屋供給規模並未大幅增加,但流入法拍市場、條件佳的房子變多,加上自住買盤進場多,取代出價保守的投資客,使法拍屋低接買盤轉強。

根據內政部建物拍賣移轉棟數統計,桃園拍賣移轉在2015年、2016年約僅300棟,2017年成長至401棟,去年則成長至560棟。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,房市現幾乎築底,北台灣剛性需求大,優先反映房市回暖,若能在法拍市場低點接手,還可望有轉手獲利空間,而新北、桃園總價門檻低,尤其桃園建設利多議題豐富,因此法拍物件拍脫率也增加。

低總價的法拍屋一直受到投資客鍾愛,購買後再出售有很大的套利空間。但真的這麼容易嗎?還是便宜沒好貨呢?投資法拍屋要注意什麼,看我們一次說個清楚。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/37548.html

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《法拍屋穩賺不賠?小心魔鬼藏在細節裡》專題

房市景氣沒見好轉,法拍斷頭物件開始暴增,但對得標者來說,真的買到低價就是賺到嗎?房市專家Sway提醒,千萬別輕易碰法拍屋,「除非你命夠硬!」,並提醒買法拍屋,要當心誤踩以下3大地雷。

Sway指出,法拍屋有不少黑道愛買下並轉手獲利,不管你這戶是否點交,你覺得有利可圖,別人也會覺得有利可圖,如果你把黑道想要的東西搶標買走,千萬得當心。

Sway進一步表示,萬一買到了海蟑螂霸占的房屋物件,還得再扒一層皮、多花一次錢、再打一次官司,才有可能拿回屬於你的房子,而且很有可能被破壞殆盡。

再者,前屋主就是倒楣透了、運氣背了、住了變不爽、變窮了,才會讓房子被法拍,如果是透天就只是這戶、這塊土地,但如果是社區,那就很容易拖累整個社區的房價。Sway以林口國家一號院為例,才交屋沒多久,就有屋主被法拍,第一次建商還出手標下想阻止價崩,第二次就知擋不了只好放棄,時至今日,這社區賣屋多數都得賠大錢。

房產專家田大權則表示,買法拍屋得做足功課、了解屋況,而且最好買「可以點交的物件」,不僅能避免遇到業界俗稱的「海蟑螂」占屋情形,對於買賣雙方也較有保障。

(中時電子報 邱怡萱)

低總價的法拍屋一直受到投資客鍾愛,購買後再出售有很大的套利空間。但真的這麼容易嗎?還是便宜沒好貨呢?投資法拍屋要注意什麼,看我們一次說個清楚。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/82132.html

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近年持續低檔的法拍移轉棟數,今年仍在低檔水位,據六都地政局統計,六都上半年共1,901棟,年減5.2%,不過相較於全台平穩,經濟局勢最敏感的台北市卻持續增加,不僅年增26%,更較2016年將近倍增,反應近年銀行逾放比和法拍屋供給持續擴量的台北市,低接買盤同步升溫。

據統計,六都上半年拍賣移轉棟數,包括新北、桃園、台南、高雄等四都均較去年同期衰退,台南市甚至達近五年同期新低,顯示即使近年市場上仍不少房價下跌警訊傳出,但利率持續低檔,壓抑了法拍屋釋出,拍賣市場缺貨,使近年全台拍賣移轉量均約在低檔的5,000棟左右,規模幾乎僅為過去高利率時代的十分之一。

不過較值得注意的是近年逾放比持續攀升的台北市,上半年拍賣移轉387棟,創2011年八年以來的同期新高。大家房屋企研室主任郎美囡分析,台灣持續處於低利要境,斷頭發生機率降低,不過有些建商、法人或企業主因財務狀況周轉不靈,建案或抵押標的流入法拍市場,推升了台北市法拍移轉量。

不過,由於台北市房價水準高,法拍市場低價誘因大,加上近年房價緩升、市場信心好轉,對於吸引低接買盤仍有相當的吸引力。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示,今年下半年仍有總統大選、中美貿易戰等二大干擾變數,經濟動態詭譎多變,儘管低利環境有助於貸款人緩解資金壓力,不過近年法拍供給量多來自法人、企業主以不動產為擔保品籌集資金者,因此以高度財務槓桿操作,仍須謹慎。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/117416.html

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2019年07月10日

【陳韋帆╱台北報導】歷經4年的房市盤整期,許多建商遭到淘汰,根據司法院公告,台北市北投區近期出現1筆法拍公告,該案債務人為佳達開發建設有限公司,拍賣原因為清償債務,而這已是2018年以來佳達第2次現身法拍市場的物件。

近年陸續傳出建商倒閉,導致消費者受害情事,嘉泉建設去年就爆出破產消息。 
資料照片

佳達挺不住再淪法拍

法拍業者指出,其實光是初步統計目前法拍市場上的物件,就高達約126個建商、開發商名下物業遭到法拍,在法拍市場上的物件約有302筆,可見此波盤整,已經淘汰不少體質差的建商。據司法院公告,台北市北投區奇岩路1棟木造2層樓別墅遭到法拍,公告建坪為46.53坪,其中增建坪為20.72坪、總底價8755.44萬元,拆算單價每坪約339萬元,將於24日進行一拍。 
其實佳達開發被法拍已不是第1次,2018年9月5日佳達就有1筆舊莊街物件遭法拍,是2012年推出預售的「綵彩」,基地面積約196坪,興建地上5樓、地下1樓建物,原規劃45坪,平均開價每坪68萬元;而該案在2013年更名為「I STYLE」,縮小格局為20∼23坪,單價降為63萬元;2017年再改名「中研高登」,仍不敵財務窘境,流入法拍,總戶數18戶中,扣除已售出部分,有13戶遭法拍,一拍底價落在1744∼2375萬元,換算單坪超過75萬元。 
根據士林地院2018年11月5日公告,佳達開發建設宣告破產,內容指出佳達營運多年,因大環境改變、生意嚴重虧損,包括開設票款、借款皆無法如期清償,債權人紛紛申請強制執行,債務高達9億多元,但佳達申報財產僅5億多元,故於法有據、應予准許。 
寬頻房訊資料顯示,初估2019年1月至今,至少有126個建商名下持有物件遭到法拍。發言人徐華辰分析,目前法拍市場上債務人為建設開發公司多數是過去市場反轉時,因周轉不靈而導致名下資產遭拍賣,其中,不乏遭債權方重啟第2輪拍賣的案件,事實上以今年新流入的案件來看,比率已較過去幾年減少,也證明體質較差的小型建商早就無法支撐而被淘汰。 

買屋須留意業主財務

消費者受害情事近年層出不窮,初步統計去年建商倒閉、落跑、1屋多賣等情事,受害者高達百餘名,以新北市中和嘉泉建設、桃園銘曜建設、基隆碩晟建設為例,至少造成消費者損失金額約數10億元。據受害者指出,買賣過程建商多以「1次付現打折」、「便宜出售」、「多戶購買再打折」等吸引被害人購屋。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒,買預售屋、新成屋時,不可忽略業主財務狀況,先到實價登錄網站查詢附近成交行情,並可以在附近接待中心多看屋,透過交談同區建案了解狀況,也可向當地房仲洽詢,若是開價過低、急售等,就要提高警覺。 

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190710/38387337/news/?utm_source=Facebook_PicSee&fbclid=IwAR0T3UsPDiWDdRO-_TSin48RoGKYmcOM-EvDXeAXHM0CzdT76p_kC9tWibE

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2019-07-07 05:30

據寬頻房訊統計,去年法拍拍定成交率回到2014年房市高峰的熱絡情形,但今年上半年買家態度轉為保守,全國及6都的拍定率均明顯下滑,上半年法拍拍定率降至38.42%,為3年來首度下滑。圖為新北街景示意圖。(資料照)

3年來首次下滑

〔記者徐義平/台北報導〕法拍市場買氣轉趨保守,根據寬頻房訊統計,去年法拍拍定成交率回到2014年房市高峰的熱絡情形,但今年上半年買家態度轉為保守,全國及6都的拍定率均明顯下滑,上半年法拍拍定率降至38.42%,為3年來首度下滑。

業者:底價與市價差距小 吸引力不足

法拍業者分析,法拍底價因與市價差距過小,導致價格不具誘因,加上近期法拍市場建物持分案件也有相當幅度的增加,該類產權相對複雜,需透過進一步整合,才能取得完整產權,對投資客來說,除非地點相當精華,否則還是少碰為妙。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也表示,研判可能是法拍物件本身吸引力不足,應該不是市場買氣的問題。

新增拍件年增近1成 5年同期新高

儘管法拍拍定率下滑,但新增法拍件數卻增加。根據寬頻房訊統計,今年上半年全國新增建物法拍共5500件,年增近1成,為近5年同期新高。

6都中,除台南市外,其餘5都法拍件數均增多,雙北市、桃園市甚至超越2014年。其中,高雄市新增法拍806件最多,新北市765件居次,台北市562件排第三,其餘3都均在470件以內,高雄市至少連續6年新增法拍件數為6都之最。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,今年上半年平均拍定單價、總價已為歷年同期新高,想進法拍市場撿便宜的自住客、投資客已產生抗性;目前法拍價格趨近市價,且新屋供給量大、價格倒掛的價量多方夾擊下,從上半年平均加價率為近5年新低,預期下半年法拍市場的挑戰將加大。

反觀高總價市場,尤其台北市,雖有部分物件的投資收益率誘人,但考量商業不動產、豪宅較易受國際經濟環境影響,往往看的人多,但敢真正拿錢出來博的人不多,除非像高雄85大樓、信義計畫區D3土地底價已降至市場水準以下,且獨一無二無替代性,否則投資人仍持觀望態度。

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2019-07-07 05:30

根據寬頻房訊統計,自2017年起,連續2年出現5年內新屋法拍突破200件,顯示新成屋斷頭情況有增加趨勢。圖為新北街景示意圖。(資料照)

〔記者徐義平/台北報導〕根據寬頻房訊統計,全國屋齡5年內的法拍新成屋標的,今年上半年累積202件,相較於去年全年的300件,已達近7成水準;此外,自2017年起,連續2年出現5年內新屋法拍突破200件,顯示新成屋斷頭情況有增加趨勢。

新成屋斷頭增加

寬頻房訊表示,隨著房市在2014年底反轉向下,部分區域小型建商因無法面對衝擊,房子賣不掉導致還不出貸款,讓一整批建案直接進入法拍程序;還有部分高點進場的投資客,因槓桿操作過大,無力支付房貸而遭斷頭,均是新成屋法拍增加主因。

根據寬頻房訊統計,今年上半年全國屋齡五年內新成屋法拍共202件,占整體法拍件數3.67%,占比有拉高趨勢。6都中,5年內新成屋遭法拍件數,以台北市52件最多,高雄市42件居次,新北市31件排名第三,台中市28件、桃園市26件分居四、五名,台南市則為零件。

至於一拍底價逾億元的法拍建物標的,上半年共55件,相較於去年全年75件,已達逾7成水準;其中以台北市21件最多,新北市10件居次,台中、台南及高雄分別為5、6、7件,桃園0件。寬頻房訊分析,北市億元級法拍居冠的原因,除了北市房價本來就冠全台,近幾年豪宅法拍案也有增加趨勢。

至於豪宅遭到法拍原因,寬頻房訊推測,應與近年高資產族群、企業主透過房地產抵押借資金槓桿投資,不料在投資回報不佳的情況下,連同豪宅跟著落難。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1301431?utm_source=LINE&utm_medium=APP&utm_campaign=SHARE

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