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前途看好想跳房貸大坑 學者點2大產業未來將受衝擊

好房網News記者唐主桂/綜合報導
隨著房價不斷上漲,越來越多人選擇將房貸期限拉長到30年甚至40年,不過隨著科技的進步,地產學者提醒想買房的年輕人,要評估自己長期的所得能力,原因就是AI所帶來的「科技性失業」。
景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書上提到,過去因為企業資源規劃系統的緣故,產生了大量失業的文書處理人員,今年他開始接一些餐旅學院的管理相關課程,章定煊提到餐旅業的現況一片大好,每家業者都在缺人,在105高教大限的畢業生陸續進入職場,缺人的情況只會越來越嚴重。
學者提醒年輕人跳房貸大坑之前,要先想想自己未來的收入來源是否穩定。示意圖/取自pixabay學者提醒年輕人跳房貸大坑之前,要先想想自己未來的收入來源是否穩定。示意圖/取自pixabay
然而,期末最後一節課章定煊卻播了三支短片,分別是台灣街頭出現機器人煮牛肉麵的餐廳、上海一家機器人餐廳點餐跟上菜系統完全自動化,以及AI語音系統預定髮廊跟餐廳的影片,提醒同學如果沒有提升自己的技術含金量,未來在AI技術成本降低以後,就會產生大量的「科技性失業」。
章定煊特別點出幾個產業,例如金融業在金融科技3.0全面成真後,銀行分行將大量減少、甚至無分行;或是在無人駕駛技術成熟後,現在大量的卡車司機、計程車司機、甚至飛機機師將何去何從,而他們背負的三十年、甚至四十年房貸又要何去何從?
章定煊也提醒,年輕人跳房貸大坑之前,要先想想自己未來的收入來源是否穩定,是否足以挺過AI帶來的「科技性失業」挑戰。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/453593246016.html?utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news

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2020-01-17 11:09:11聯合報 記者沈婉玉/台北即時報導
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年收入多少才能買房子?依聯徵中心資料統計六都去年前三季購屋貸款人的年收入,台北市購屋貸款人年薪百萬以上占54%,其他五都僅佔二至三成;也就是說,年薪未破百萬北市購屋難。年薪60萬以下的小資族購屋,以台南市42%在六都中最高,台北市僅佔24%是六都最低,顯見小資族在台南市購屋相對容易。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,台北市房價高,購屋總價動輒千萬,以總價2000萬的房屋為例,自備款佔總價三成約600萬,之後每月貸款負擔約7萬元,若無一定薪資水平實難負擔,小資族在台北市買房,或多或少需要親人金援。反觀其他五都房價較低,自備款及每月貸款負擔都相對輕鬆,尤其台南市主要行政區平均房價仍在1字頭,較容易達成靠自己買房的願望。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒,高房價可透過交通成本與時間成本做為替代,預算有限的購屋人照樣可以買到好房子。目前房貸利率位於低檔,但房屋貸款動輒20年以上,購屋前應確實評估財務狀況,每月貸款負擔建議不超過家戶所得三分之一,避免房貸壓垮生活品質。

選擇適合的房貸產品,也是完成購屋夢想的方法之一。土銀針對20歲到40歲的青年首購族,首創三階段還款方式的階梯式房貸,額度上限1000萬元。

土銀主管指出,階梯式房貸第一階段為寬限期,最長可三年,可僅按月付息,暫時免還本金;第二階段,除按月付息,民眾可自行衡量本身負擔能力,約定每月固定攤還本金金額,最低只要還0.15%;剩餘未還本金,則依本息平均方式於第三階段20年平均攤還。階梯式房貸前二個階段合計不能超過10年。

土銀主管表示,以貸款1000萬元來計算,第二階段可少還一點本金,每月房貸負擔可少1萬元左右。前低後高的房貸讓繳款變輕鬆,年輕首購族可視償還能力,決定增加每月還本金額,讓房貸負擔跟收入的趨勢一致,在收入較低時少還一點,收入較高時再多還。

對於土銀推出階梯式房貸新方案,公股銀行房貸主管認為,此方案是在3年寬限期與正常本利攤還期中間再加入一個最長7年的低繳款方案,確實有市場需求,讓年輕首購族不會在3年寬限期過後,馬上背負沉重的房貸壓力。不過,前面還得少,後面利息累計起來就會比較多,

會不會有人打定主意,先享受前10年的低房貸,10年後房貸提高就賣屋。公股銀行房貸主管表示,現在房市向上,這樣操作確實沒什麼問題,但要注意房市會有反轉向下的風險。

https://house.udn.com/house/story/5886/4293181

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2020-01-15 17:50

年輕族群購屋與租屋該如取捨?(圖/pixabay)

年輕族群購屋與租屋該如取捨?(圖/pixabay)

 

現今房價高得令人不敢恭維,想要買房卻買也買不起,年輕人更是連想都不敢想。不過有些人還是會選擇透過貸款來買房,每月按時歸還,不過這一貸,背上的可能是近20、30年的債,不但生活品被壓縮,每個月都會被債追著跑,成為不折不扣的屋奴。不過有人對此有不同看法。

租屋不划算,買房才是王道?

 

中華民國不動產仲介經紀公會全國聯合會日前在記者中提到,政府方面應該要採用「三高一低」,分別是高成數、高期數、高寬限期、低利率,希望政府推出貸款9成,繳款期限拉長至40年、寬限期5年的政策,來鼓勵青年買房。另根據經濟日報報導,興富發集團總裁鄭欽天近日表示,沒有房子就沒有根,年輕人一定要買房,租房子才是一輩子當屋奴。

 

不過也有網友指出反面意見,認為開始貸款買房子,不僅手上資金不好運用,貸款年限這麼長,隨之而來的利率也會多很多,可能繳到死都繳不完,或是可能面臨年老沒收入,繳不出來而被法拍的情況。

 

 

房子先求有再求好?

現在的房貸大多都是繳交20~30年左右,不過也有像是合作金庫、星展等銀行提供40年房屋貸款方案,希望能夠幫助青年購屋,每個月償還的金額降低,也能夠減少壓力。住商不動產企研室經理徐佳馨提到,其實這種方式是個不錯的選擇,尤其對於現在年輕人普遍薪水低的情況來說,拉長償還期限,付款壓力相對較低,負擔輕一點,可以先求有再求好。

 

特別是在台灣,租屋的環境對於老人比較不友善,房東普遍不願意將房屋租給年齡較高的長者,怕他們沒有償還能力,特別是在人老之後不一定有固定工作以及收入來源。因此從年輕有能力工作償還的時候購屋,將租屋的錢拿來繳房貸,不僅晉升有殼族,老了的時候還不用擔心沒有地方住。

 

長期償還金額低,小心背後藏陷阱

但這種房屋貸款方案利率高,且長期下來利息可是高到非常嚇人,貸款條件上也有許多限制。且與上述所面臨的問題一樣,上了年紀之後不一定會有工作,當然也就有可能負擔不起房貸,也有網友戲稱,還到過世都還不完。不少人也提到,貸款時手上資金不能自由運用,自己能使用的錢會大幅減少,生活品質一定會被壓縮。

徐佳馨提到,買房前可以準備預備金來繳交房貸,避免被法拍,生活品質還是需要看個人,若是想要住到大安之類的高級地段,繳房貸的同時,生活品質一定會被壓縮;如果要買的地方比較不屬於精華地段,可以運用的錢當然就比較多,這是一體兩面的。

 

 
但無論是租屋還是買房,都必須精打細算,仔細評估哪一種方案比較合適,特別是釐清自己真正的需求,才能避免變成「屋奴」,徐佳馨也提到,貸款金額不超過每個月薪資的三分之一才是合理範圍。(相關報導:用付房租的錢來買套房,划算嗎?找物件滿足這3大條件,才能保值、好轉手更多文章

 

https://www.storm.mg/lifestyle/2186202

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▲根據聯徵中心統計,今年第三季房貸成數達7成5,創2009年統計以來新高。(圖/信義房屋提供)
▲根據聯徵中心統計,今年第三季房貸成數達7成5,創2009年統計以來新高。(圖/信義房屋提供)Decrease font size.

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根據聯徵中心的最新貸款資料顯示,最近2季的貸款樣本數量都超過4萬人,上一次聯徵中心貸款樣本超過4萬人以上,已經是2014年將近5年前的事情,數據反應市場買氣已經是近年最佳,而今年第三季新的房貸一族,平均購買總價約1079萬元的房子,平均核貸成數75成,貸款成數則創下2009年統計以來的新高,平均貸款利率則約1.74%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,從平均鑑估值金額來看,已經連續24季都在金額都在千萬元以上,顯示現在民眾買千萬宅已經越來越為普遍,若從貸款的樣本數量來看,可以確定今年房市買氣狀況應該是近年最佳的時候,且貸款成數也是統計以來最高,貸款利率則是維持在低檔的1.74%,一方面可能是因為新成屋交屋的條件較佳,一方面也反應銀行資金面仍相對寬鬆。

統計資料顯示,今年第三季聯徵中心樣本數為4萬件,平均購屋金額鑑估值為1079萬元,和過去幾年相比變化不大,不過平均的核貸成數為75成,貸款利率1.74%都是近年最佳,但購買面積卻略微縮水到45.1坪,反應高房價民眾購屋時礙於預算考量縮減購屋坪數。

https://www.nownews.com/news/20191225/3839409/

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2019-11-30 03:30:43經濟日報 記者陳美君╱台北報導
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高房價釀成民怨,年輕族群想要購屋圓夢愈來愈困難,如何選擇最適合的房貸方案減輕負擔,有三大祕訣。首先,民眾必須理解銀行房貸的還款方式,衡量自身的收入與財務條件,並善用銀行的寬限期規定,才能早日晉升有殼蝸牛,又能避免陷入屋奴窘境。

銀行主管觀察到,國內高房價、年輕族群普遍低薪,民眾購屋申貸期限確實有延長趨勢,過往民眾申請房貸多為15年,並在七、八年左右就還清,如今申貸期限以20~30年為最大宗,還款期限也比過去足足多了十年,大約要17、18年才能全數清償。

為讓民眾買得起房,近期市場上興起40年房貸,但銀行主管看法不一,有些銀行認為,延長房貸期限可讓年輕人負擔減輕、早日達成購屋夢想,但也有銀行主管說,40年房貸期限長,民眾要負擔的利息支出非常沉重,對銀行而言風險也偏高,部分銀行限定,只有年輕的首購族可選40年期。

在房貸清償方式部分,土銀主管說明,現行主要三種貸款清償方式,包括本息平均攤還、本金平均攤還,以及保留三成本金於最後一期還款等,土銀未來還將研議新增選項,以還款金額「前低後高」方式償還房貸,最快今年底就能上路。

同為房貸指標大行的合作金庫,也提供房貸客戶多種房貸還款方式。合庫主管指出,一般房貸年期為20年、30年,首購族最長可至40年。合庫與土銀一樣,都提供保留三成本金於最後一期還款方式。

目前市面上的房貸還款方式,多為本息平均攤還法。每期的本息在房貸期間償還金額都一樣,對於每月財務支出規劃比較可控制,也是銀行最常建議貸款人還款的方式,好處是貸款前期的本金少、利息多,但到了後期貸款會變得本金多、利息少,但每月還款金額固定。

另一種則是本金平均攤還法,本金平均在房貸期間償還,每期償還的本金都一樣,而應繳利息則隨著未攤還本金逐漸減少,相對壓力也愈來愈小,缺點是每期付款金額會不同。

不論採用何種方式,年輕族群購屋時都要善用寬限期,在購屋時,支出預算較多的人可以選擇前一至三年只繳利息費用(各銀行規定不同),可使前三年還款壓力降低,寬限期過後,再以本息平均攤還,好處是讓甫購屋的民眾經濟得到緩衝,等到經濟能力累積充裕後再開始還本金。

房貸清償方式比一比 圖/經濟日報提供
房貸清償方式比一比 圖/經濟日報提供

https://house.udn.com/house/story/5913/4196011

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2019-11-27 00:35經濟日報 記者陳美君╱台北報導
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中央銀行公布10月銀行不動產放款餘額激增,房貸與建築融資年增率還重返八年高點,而八年前,正好是央行執行房市管制措施的期間;至於這是否代表,國內房市出現風險升溫疑慮?央行官員認為,目前房市仍屬溫和成長,且是以自住需求為主,未來將持續關注後續發展。

為抑制房市炒作風氣,央行在2010年6月宣布對房市啟動首波管制措施,緊接著在2010年12月、2012年6月和2014年6月,三度擴大房市管制措施範圍,而這一系列的抑制炒房措施,一直到2015年8月13日、2016年3月24日才兩階段鬆綁,目前僅存豪宅管制一項。

央行指出,自2010年6月對房市採取針對性審慎措施以來,不動產貸款集中度下降、貸款利率上升,顯示這項不動產信用管制措施已見成效;但因銀行新承做各項房貸比重中,高價住宅占比仍高,所以維持原有管制。

有央行理事在上季理監事會議上指出,目前部分房市相關金融指標,與2010年6月央行採行房市管制措施時的水準相近,不過在2010年之後,央行便要求銀行建立房貸的嚴謹規範制度,金管會及央行也執行相關金融檢查,再加上國內各都會區的房地產情勢差異大,仍須進一步分析。

央行認為,在不動產授信方面,購屋貸款與建築貸款年增率續升,反映建商積極購地推案,因應台商回流商機,以及都更、危老住宅重建等融資需求增加,房貸資產品質仍持穩。

https://money.udn.com/money/story/5621/4189573

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2019-09-12 13:26:20經濟日報 記者游智文╱即時報導
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買房子貸款,該選20年房貸還是30年?一般以為30年房貸要付較多利息,有網友提出,貸30年房貸,用20年房貸的還法,再把每月差額投入利息較高的儲蓄險,30年房貸反而比20年划算,在網路引起熱議。

包括聰明房貸創辦人蔡文欽、瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛等專業人士都認為,網友邏輯沒有錯,只要有利差,借低利的錢,投入在利率較高的商品,一定比較划算,當然前提是要找到適合穩定的投資商品。

一位網友日前在PTT提出,房貸1,000萬元,以利息1.6%來算,若選20年房貸,月還48,716元。選30年房貸,每月降至34,994元,一個月可少繳13,722元,一年可少繳16萬4,664元。

網友說,選30年房貸,然後把比20年房貸少付的金額,一年16萬4,664元,投入2.4%的儲蓄險。

到了第20年,貸款20年的人,會還清房貸,但選擇30年的人,雖然還欠銀行388萬本金,但儲蓄險會有416萬,把416萬領出來還清房貸388萬元,還倒賺28萬元,而且有儲蓄險的保障。

黃舒衛表示,銀行房貸利率低,儲蓄險利率高,依數學計算,確實是這樣的結果。實務來看,一般民眾房貸多半會提前還款,真的繳到20年、30年的是極少數,利用較長的貸款年期、較低的貸款月付金來增加財務投資的自由,確實可行。

他說,但前提是要找到合適穩定的投資商品,而且財務紀律要很好,另外房價也不能跌,不然貸款繳完,賣房還要倒貼。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,房貸要付利息,又有欠債的感覺,一般人多會盡快還清貸款,不過對於懂得投資的人來說,資金靈活運用反而是錢滾錢的好辦法,甚至也有人增貸來投資,看上的就是房貸利息低的優勢,只要投資報酬率能到超過房貸利息的,包括像美金儲蓄險、債券基金等金融產品,都算是合理的理財規劃。

不過依網友計算,30年才多賺28萬,對一般人來說吸引力似乎有限,但如果期待投報率高一點,選擇股票型的產品,則風險會提高,甚至有可能虧本,建議想要靠增貸或是延長貸款來賺錢投資,應該具備一定投資能力,以免賠了夫人又折兵。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/5888/4043890

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金管會日前放送利多,指房貸最低風險權數可由現行35%降為20%,且將提高零售型放款曝險額適用75%權重的門檻。合庫金控暨合作金庫銀行董事長雷仲達11日指出,初步估算合庫銀將可因此降低1千億元的風險權數,他認為金管會改變風險權數的決定「是對的」。

兆豐金控暨兆豐銀行董事長張兆順也表示,全世界沒有房貸的風險權數像台灣這麼高,金管會的放寬符合國際潮流,至於兆豐的影響數,目前還在估算中。

雷仲達指出,目前台灣自用房貸的風險權數為35%,採用國際的LTV(放款成數)法,將可提高銀行的資本適足率。

金管會今年6月底選定中國信託銀行、國泰世華銀、台北富邦銀、兆豐銀、合作金庫銀行為國內系統性重要銀行(D-SIBs),要求在2023年底前資本適足率要比其他銀行多加4個百分點,即普通股權益比率、第一類資本比率、資本適足率要達11%、12.5%、14.5%,其中包含2個百分點的內部管理資本。

雷仲達說,合庫銀行將在9月16日與金管會座談,會提出多項建議,像是國外的系統性重要銀行資本適足率並沒有加到這麼多的百分點,香港為2.5個百分點,整體來看,國外很少超過3.5個百分點。

他強調,被列入系統性重要銀行是榮譽與責任,但台灣的銀行業並沒有差別這麼大,因此希望金管會可以給予優惠或資本適足率不要加到這麼多,或是希望不要一次增加到4個百分點。

張兆順也說,全世界的系統性重要銀行,大多數都只加緩衝資本,這方面是合理的,國際大多數系統性重要銀行增加資本適足率約在1.5~3.5個百分點,目前大多數為2個百分點,台灣目前方案為增加4個百分點,增加內部管理資本的部分「不合理」;台灣前十大銀行相差不多,系統性重要銀行增提資本,會造成競爭不公平。

對於未來可能的增資計畫,雷仲達說,在金管會放送利多前的試算,2019、2020年還沒有增資壓力,但之後將有增資壓力,銀行上繳金控的盈餘也可能縮水。張兆順則說,等確認增加的資本適足率後,兆豐銀行會先採取盈餘轉增資的方案因應。

 

 

https://ctee.com.tw/news/finance/144637.html

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2019-09-06 17:22

根據聯徵中心最新統計的第二季房貸分析,本季屋齡36年以上老宅樣本數危6990件,不但創近10年單季統計新高,相較2011年同期,更是增加逾2倍。(記者徐義平攝)

〔記者徐義平/台北報導〕根據聯徵中心最新統計的第二季房貸分析,本季屋齡36年以上老宅樣本數為6990件,不但創近10年單季統計新高,相較2011年同期,更是增加逾2倍。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,老宅數量越來越多,台北市市中心普遍都是屋齡超過30年以上的房子,一般首購族可能在台北市看的房子,屋齡甚至比自己的年齡還老,不過許多老房子位處精華區,購屋人若要留在市中心,可能會遇到新房子數量少且房價高,最後可能還是選擇屋齡較舊的老宅,自己再花一筆預算裝修,尤其近年都更與危老改建議題發酵,除自用客戶外,還有置產客購買精華區的老宅等待改建翻身機會,帶動今年第二季屋齡36年以上的老宅房貸數量明顯增加。

根據統計資料,2010年以來屋齡超過36年以上的老宅,每季新增的房貸樣本數逾2千件,但隨著整體住宅邁入老化,市場上的老房子數量越來越多,2017年開始屋齡36年以上的老宅每季新增房貸數量逾5千件,較2010年呈現翻倍成長,而今年第二季更來到6690件,創下近10年單價新高,同時間,貸款利率1.82%,則創下2009年第4季以來的新低。

曾敬德指出,雖然老屋成交件數大增,但因地段條件佳,銀行的平均核貸成數也將近7成,且平均新增貸款利率約1.82%,顯見銀行也認同精華區老宅的含金量,貸款條件和一般房子差異不大。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2908089

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▲房市專家建議,可與薪轉戶銀行或建商合作銀行借貸,或了解哪些銀行在衝刺房貸業務,比較有機會爭取逾8成貸款。(圖/信義房屋提供)

▲房市專家建議,可與薪轉戶銀行或建商合作銀行借貸,或了解哪些銀行在衝刺房貸業務,比較有機會爭取逾8成貸款。(圖/信義房屋提供) 近日有首購族網友在PTT發文,表示最近買了人生第一間房,預售屋總價800多萬元,已付訂金與簽約金共85萬元,但薪轉戶頭只剩6萬元,詢問能否貸款8成以上,引發熱議。房市專家建議,可與薪轉戶銀行或建商合作銀行借貸,或了解哪些銀行在衝刺房貸業務,比較有機會爭取逾8成貸款,不過存款所剩不多,最好確保有穩定收入,才有能力支付每月房貸。

該名網友表示,自己年薪60萬元,無欠債、負債,已簽約購入桃園觀音的預售公寓,3房加車位總價855萬元,想貸款760萬、8成以上、30年,父親會贊助簡易裝潢,建商會送電視、冰箱和洗衣機,比較不用擔心傢俱開銷,而家人會來一起住,如果可以補貼月繳房貸,不曉得是否能撐得住房貸壓力?

針對首購族想爭取8成以上貸款,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德建議,可與建商配合的銀行申貸,整批貸款,比較有機會提高貸款成數,但個人條件也是重要關鍵,銀行還是會評估貸款人是否有還款能力,最好多詢問幾家、多比較,例如薪轉戶、常往來的銀行,或可詢問代書,最近有哪幾家銀行在衝刺房貸業務,都有可能爭取到較好的貸款條件。
曾敬德也建議,首購族要買房,每月買房支出不要高過薪水的3分之1,並準備薪水3個月以上的預備金,畢竟開銷不只買房子的錢,除傢俱、裝潢費之外,管理費、瓦斯水電費都是成本,如果家人能夠協助償貸,當然可以減輕不少負擔。另以貸款760萬元,一段式利率1.7%、30年本息平均攤還計算,等於網友需月繳近2.7萬元,曾敬德指出,房貸占月薪的2分之1,償貸壓力不小,而且存款又僅剩6萬元,不能停止工作,生活會比較辛苦,他也提醒,因是購入預售屋,最近一期及後續的工程款,需提前準備或向親友借款,避免繳不出來。

https://www.nownews.com/news/20190902/3602291/

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2019/08/10 04:00文/記者張瀞勻

銀行在評估房貸成數時,除了借款人信用條件,物件座落地點也是關鍵。

讀者阿哲是名自營商,最近用800萬元買下桃園市精華區的中古屋,不過卻面臨銀行不予貸款的回應,讓他左思右想都想不透,為什麼每月營收有8萬元,卻到處碰壁,專家指出,關鍵在於,工作都是「領現金」,沒薪資匯入證明,加上又沒固定將收入存入,建議阿哲可提供擔保人、擔保品,讓房貸較易申請。

許多民眾一生一屋,房子也是人生最貴的決定,尤其首購族在買房經驗方面相對不足,多數人又需要申請房貸,倘若非新成屋,有建商配合的房貸專案,就得靠自己一一搜尋適合的銀行,在對於房貸問題一知半解之下,恐怕最後結果不如預期。

疑問1. 收入高,不一定貸款成數高?

文鼎地政士聯合事務所所長鄭志驊指出,決定房屋貸款成數的關鍵是「借款人」、「擔保品」,以借款人而言,銀行為確保資金可以回收,會依借款人的信用紀錄、還款能力、所得穩定性等3項因素來決定貸款成數。

而上述所提案例,雖然收入高、信用條件正常,但對於銀行而言,沒看到薪資存入,認定為「所得穩定性不夠」,因此放款較為保守。外商銀行房貸主管也指出,不僅是自營商,像是業務人員也有相同問題,業績獎金收入由於每個月金額浮動,在銀行端認知,會打7~8折認列收入,另外也建議,收入不固定或是收現金的民眾,可至少維持6個月以上的固定金額存入紀錄,以便在申請房貸時,可提出財力證明,此外,也建議消費者在購屋前,可跟熟識的房貸業務詢問標的物鑑估價行情,以免錯估情況。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴建議,購屋者若想取得較高的貸款成數,除工作收入穩定外,也應保持跟銀行固定往來,例如,是銀行長期的活存客戶,且戶頭內的活存存款長期在50萬元以上,另外,信用卡總是按時繳款,沒有動用到循環信用利率、沒有辦過現金卡、有長期的投資,這些條件,都能證明購屋者財務狀況穩定,對於銀行的評分會有加分作用。

一般人因買房經驗少,多半對於房貸申請狀況尚有盲點。(黃柏榮攝)

疑問2.房貸不足,怎麼辦?

許多人在房貸審核時,才發現房屋買價高於銀行鑑估價格,或是錯估本身信用條件,造成房貸成數不足,鄭志驊表示,若金額差距較多,則可搭配銀行信用貸款,適用於穩定收入的上班族,當房貸支出占所得比率不高時,可同時向銀行申請信貸。

但鄭志驊也提醒,信貸核貸額度會受限於金管會規範的「負債比不得超過月收入22 
」限制,此外,平日應與銀行維持良好的信用關係,對申貸都有幫助。

疑問3.房貸選擇利率最低的方案最好嗎?

其實,房貸利率高低並不是唯一的考量,貸款年限長短、每月繳款負擔、抑或者需
需要寬限期,都是貸款人需要思考的。外商銀行房貸部門主管指出,若為自住屋,或是有固定收入的民眾而言,大可直接選擇利率最低的房貸方案,但對於還款能力有限,或是短期購入需求的民眾,就得考慮寬限期以及還款年限拉長,此外,在申貸的同時,也要留意房貸合約年限以及違約理賠金額。

疑問4.對保成功,也可能拒絕撥款?

許多人買房經驗少,在申請房貸後,忽略了銀行可能會因超貸或超過撥款時間而拒絕撥款。鄭志驊表示,房貸申請在對保後,有些銀行在核貸後、未撥款前,會進行回查聯徵情況的動作,目的是為了 避免貸款人除了申請自家貸款外,又同時向其它家銀行申貸,相信有許多人不知道,辦理貸款最忌諱的就是,一次申請多家銀行,或是短期內向多家銀行貸款,若是被查詢到與其它銀行申請的紀錄,讓銀行認定超貸風險,即便對保成功,銀行還是會拒絕撥款。

購屋前應先向建商、房仲或銀行房貸部門詢問鑑估價行情。(黃柏榮攝)

此外,一般而言,對保後,並在地政機關設定完成後,約3~5個工作天就會撥款,但有時借款人因不動產屋況有問題或其他糾紛狀況,要求銀行暫時停止撥款,然而每家銀行規定應撥款期間不盡相同,大部分約1~6個月內撥款完成,若逾期未撥款,等到借款人想要撥款時,銀行就會拒撥款,還得重新審核借款人條件。

https://estate.ltn.com.tw/article/8011

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▲民眾若失業導致繳貸款有困難,應積極處理,勿欠繳造成信用不良。(圖/信義房屋提供) ▲民眾若失業導致繳貸款有困難,應積極處理,勿欠繳造成信用不良。(圖/信義房屋提供)

 

房貸族若遭遇失業,恐有無力繳交貸款的問題,房市專家建議,為免留下信用不佳的記錄,切忌遲繳房貸,除平常就保持「333理財原則」外,也可向銀行申請延長寬限期,必要時乾脆賣房變現。

背負著沉重房貸,屋主若遇失業恐怕相當傷腦筋。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,房貸族平常應謹守「333理財原則」,自備款3成、房貸支出不超過家庭所得1/3、存有3個月以上的家庭預備金,才不會面臨失業時無多餘金錢來支付房貸。

若有繳款困難,信義代書表示,可向銀行協商,將20年期變更為30年,便可先還息不還本金;大家房屋企劃研究室主任郎美囡則建議,可向銀行申請延長寬限期,亦可先繳利息不還本金,減輕每月房貸負擔,不過須注意沒攤還的本金,在寬限期結束後的每月房貸將高出許多。

信義房屋企研室則認為,通常在失業前,公司財務狀況、人事變動應有跡可循,建議民眾可在仍有工作時便提前申請轉貸,取得新銀行的寬限期,亦可緩解繳款壓力,若評估短期內找不到工作,怕房貸影響家庭基本開銷或生活支出,建議民眾最好乾脆賣屋,以免空守房屋卻沒錢度日,落入以債養債的困境。

信義房屋企研室提醒,不管如何,千萬不要欠繳房貸,一旦在銀行聯徵系統上存有遲繳紀錄,將因信用不佳而影響未來的借貸、融資機會。

https://www.nownews.com/news/20190808/3548014/

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2019-08-07 14:37:35聯合晚報 記者仝澤蓉/台北報導
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銀行尚未行使加速條款前,未繳房貸延遲利息以及違約金之計算標準應為「當期應攤還本金...
銀行尚未行使加速條款前,未繳房貸延遲利息以及違約金之計算標準應為「當期應攤還本金」。 聯合報系資料照
 

 

雖然房貸利率走低,不過時機歹歹,繳不出房貸的狀況也可能出現,甚至如果忘記繳房貸,未在期限內還款,銀行催繳利息計算方式千奇百樣,非常紊亂,但金管會出手管制了。滯納金以大本金和小本金計算,差距可能達百倍,如果無法正常還款未超過六個月,銀行是不應該以大本金來計算你的滯納金的。

過去在金管會尚未插手管理前,很多銀行計收房貸違約金的標準不一,部分銀行遇到客戶房貸滯納,就以「大本金」計收違約金,不少房貸戶只好乖乖繳。

 

 

大本金 未還本金餘額

 

小本金 當期應還本金

 

 

7月1日起明訂,如果借款人發生遲延還款,但如果是出國、因公繁忙而忘記繳款等「非連續違約」狀態,仍屬「正常戶」,以「當期應攤還本金」(小本金)的為計算基礎;但如果借款人發生財務困難,無法正常還款,銀行行使加速條款,銀行才可以「未償還本金餘額」(大本金)為基礎,計收遲延期間的利息及違約金。

影響之大,不可不知!而所謂的「大本金」,指的是「未償還本金餘額」,而小本金是指「當期應攤還本金」。

舉例來說,大強向銀行借了1000萬元房貸,20年期,利率2%,以本金平均攤還來計算,每月「當期應攤還本金」(小本金)為4萬1667元,而在房貸還款了一年後,「未償還本金餘額」(大本金)還有945萬8329元。

一旦碰到客戶未正常還款,銀行依照合約向客戶收取延遲利息+違約金。過往,延遲利息的計算基準可能以「未償還本金餘額」(大本金),也就是945萬元來計收;如今只能以「當期應攤還本金」(小本金),也就是4萬1667元為基準來計收,兩者就差距了226倍(945萬8329÷ 4萬1667)。

好消息是,自7月1日起,金管會要求銀行若尚未行使加速條款前,延遲利息以及違約金之計算標準應為「當期應攤還本金」(小本金),民眾也可主動向銀行查詢,以免當冤大頭。

https://house.udn.com/house/story/5913/3974573

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2019-08-04 23:00經濟日報 記者翁至威/台北報導
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民眾申報綜合所得稅時,原則上房屋租金支出與購屋借款利息只能擇一列報扣除額,不過財政部台北國稅局表示,如果民眾租屋期間、購屋自住期間沒有重疊,就可同時列報兩項扣除額。

所得稅法規定,納稅人購屋自住,可申報自用住宅購屋借款利息列舉扣除額,每一申報戶以一屋為限,並以當年度實際支付利息減去儲蓄投資特別扣除額餘額申報扣除,每年扣除額不得超過30萬元;而房屋租金支出列舉扣除額,每戶申報上限則為12萬元。

台北國稅局表示,假設納稅人2018年1到6月租屋自住,7月起購屋自住,若分別符合列舉扣除額要件,且費用支出期間不重複,就可按費用支出期間占全年比例計算可列報之扣除限額,分別列報扣除。

https://money.udn.com/money/story/6710/3969614

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2019-08-02 21:24

美降息台灣是否會跟進?京城銀董座戴誠志比喻,利率已經這麼低,再降息好比「稀飯再煮稀一點」,沒有實質意義(記者李靚慧攝)

〔記者李靚慧/台北報導〕美國聯準會前日再度降息1碼,台灣是否還有降息的空間?京城銀行(2809)董事長戴誠志今日指出,利率已經這麼低了,「再降有什麼意義」?他認為現在再降息,就好比「稀飯再煮稀一點」,「象徵意義大於實質」。

京城銀今日舉行法人說明會,說明上半年營運狀況,同時也公告7月自結獲利。2019年7月自結稅後盈餘4.35億元,每股稅後盈餘0.38元,年減約5%;累計前7月稅後盈餘12.06億元、EPS1.06元,年減近57%。

京城銀董事長戴誠志在年初的法人說明會中,曾大膽預言今年的台股,「萬點以上的天數會高於萬點以下」。京城銀昨日公告統計今年以來的股市表現,總計今年的工作日有247天,其中今年以來到今日為止,台股站在萬點以上的天數已有121天,換言之,只差3、4天,戴誠志的「預言」就可達成。

不過,今年初京城銀的台股持股部位約有50多億元,目前京城銀的台股部位卻略有減碼,目前約42億元,但對於今年台股表現的預期,戴誠志並沒有改變看法。

至於美國聯準會日前再度降息,是否影響金融資產的收益?戴誠志表示,市場資金的確非常非常寬鬆,利率持續在低檔徘徊,導致銀行的利差很難有起色,上半年淨利差1.72%。Fed宣布降息,的確有助於緩解低利差的壓力,可望帶動淨利差(NIM)有所好轉

京城銀表示,目前國內股票海外債及國內公債的未實現利益約20至21億元。上半年國內債投資金額418.57億元,較去年底增加6.71%,平均存續期間5.68年,平均收益率略降1.05%。海外債投資金額12.05億美元,平均存續期間6.19年,平均收益率5.66%。

不過,在美國聯準會降息後,台灣央行是否也有降息的可能?戴誠志認為,目前定存利率已降至0.6%至0.7%的水準,再降息也只是象徵性的意義,沒有實質效益少,就好比「稀飯加水再煮稀一點」,「再降有什麼意義呢?」

至於美國聯準會年底前是否還會再降息?戴誠志認為,歐洲、日本等國利率均偏低,美國降息只是為了拿回短率主導權,認為以目前利率水準來看,未來升降幅度應有限。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2872537?utm_source=LINE&utm_medium=APP&utm_campaign=SHARE

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2019-07-27 作者: 經濟日報 記者邱金蘭

▲(圖/經濟日報提供)

金管會24日表示,在全省各地舉辦洗錢防制說明會,發現民眾到金融機構辦事碰到洗錢防制疑慮,最常見的共通性問題有七大項,包括不配合銀行提供資料,資產會否被凍結等。

為強化金融機構與民眾的溝通,以利防制洗錢措施的順利執行,今年3月到7月間,金管會請銀行公會及金融研訓院,陸續在台中、台南、台北、花蓮及澎湖舉辦「洗防RBA,好評又便民—銀行執行洗錢防制作業說明會」。

金管會銀行局副局長黃光熙表示,各場說明會,民眾都踴躍參與,討論熱烈。金管會彙整民眾提問,最常見的問題有七大項。

包括第一,為什麼銀行要詢問客戶職業、年收入、資金來源與交易目的等資料?

金管會表示,依金融機構洗錢防制辦法規定,銀行有義務了解客戶,對客戶身分做盡職審查,以便依不同的客戶屬性,作風險分級。

第二,為什麼去銀行辦事要出示身分證明文件?

金管會表示,有些狀況是不用提供身分證,例如3萬元以下無摺存款就不需要身分證等。

第三,為什麼銀行要求公司提供設立章程及股東名冊資料?

金管會表示,主要是想進一步了解法人股東背後的實質受益人。

第四,銀行向民眾索取的資料是否會用於行銷?

金管會表示,不會,因依個資法規定,必須事先經客戶同意;客戶若擔心,可以在提供銀行資料上註明是做資料更新。

 

第五,如果客戶不配合銀行提供資料,銀行可以凍結客戶資產嗎?

金管會表示,若客戶仍不願配合提供資料時,必要時銀行可以限制電子交易,要求客戶臨櫃交易,讓銀行可以做資料更新。由於大部分客戶都屬低風險,銀行要求更新資料的頻率不會很高。

第六,客戶已經與銀行往來很久了,為什麼銀行還要求更新資料?

金管會表示,對於高風險客戶,依規定必須要定期更新,至少一年一次,銀行可以採更嚴格作法。

至於低風險客戶,則採事件誘發性作法,也就是平常很少往來,突然跑來交易,或金額大幅跳動時,才會作更新。

第七,防制洗錢與一般民眾有何關係?

金管會表示,洗錢防制已是國際趨勢,可防堵犯罪、逃漏稅等不法所得,透過洗錢管道漂白贓款;洗錢防制若做不好,會嚴重影響國際評比,將造成金融活動受到影響,全民也會受害。

※本文由經濟日報網 (https://money.udn.com/money/index) 授權刊載,未經同意禁止轉載。

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不少人想買房或買車,可是手頭資金又不寬裕,只好跟銀行借錢打交道,但想申辦銀行貸款仍有一定條件,專家透露,就算是月入數十萬的網紅或帳戶有百萬存款的人,也可能被認定「收入來源不穩定」,貸款時被打回票,到底哪5種人會被銀行列入拒絕往來戶呢?

1.無穩定收入來源

金融比較平台Money101指出,銀行評估一位客戶「償債能力」,必須要有穩定工作及每月有固定收入,以房貸為例,月薪5萬元,信用無瑕疵,銀行通常都會願意核貸;但沒有固定收入,即使帳戶有百萬存款,未必能申請房貸,就算銀行勉強核貸,貸款成數也遠不及領死薪水的上班族。

2.債務協商者解除才可申貸

若過去曾欠卡債,並向銀行申請過「個別協商」或是銀行公會的「債務協商」機制,在其還款期間,無法做任何信用貸款,必須等到債務全部還清,才可重新申貸。

3.近期聯徵查詢次數超過3次

不管向銀行申請哪種貸款,聯徵紀錄上會有一項新業務查詢紀錄,又稱為「近查」,如果在申貸聯徵時,發現已有3家以上近查紀錄,願意核貸的機率都很低。

4.預借現金者

預借現金的記錄通常會保留12個月,除非萬不得已,最好不要使用信用卡預借現金,或持有現金卡,因為在銀行評分標準下,幾乎都會直接拒絕申貸。

5.從未使用任何信用卡

對於過去未跟銀行有往來借貸,也未使用信用卡者,代表銀行無從查核或判斷你的還款與風險,申貸時很容易被說No。

(中時電子報 吳美觀)

 

https://ctee.com.tw/news/finance/123991.html

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2019-07-26 09:45:36經濟日報 記者游智文╱即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

聯徵中心最新統計顯示,高齡宅愈來愈夯,今年Q1有5,500多人購買36年以上的老宅,僅次於三年內新成屋。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,36年以上住宅雖然房子老舊,結構安全也不如現代建築,但是大多位於市中心生活機能成熟與交通便捷的區域,加上房子老,房價相對便宜,薪水不漲下,許多人棄新選舊,買老房子安身立命。

財團法人金融聯徵中心近日發布最新房貸申請統計,今年第1季共有3.44萬個樣本數,以屋齡來看,0~3年內最多,達9,883個,其次為36年以上,申貸樣本數達5,577個,第三為24年到27年,約3,600多個。

曾敬德表示,新成屋外觀新穎,建築規劃與服務與時俱進,相對一般老宅更容易吸引到消費者的目光,加上北市以外的新成屋,總價可能還在雙薪家庭可負擔範圍內,而過去幾年的預售完工交屋,也是推升新成屋貸款數量的主因之一。

申請貸款數量第二多36年以上老宅,若比較2009年以來歷年申請貸款數量,數量有明顯增加趨勢,從1,000多件一路增加到5,000多件,顯示民眾購置老宅的狀況越來越為普遍。

曾敬德表示,36年老宅交易以大台北居多,一來是新增供給不足,都更牛步,住宅老化速度愈來愈快,尤其是台北市,舉目所見到處是30年以上老宅,民眾能選擇的不多,挑來挑去,再考量預算,最後仍選擇購置老宅產品。

第二,不少民眾過去不想買老宅,主要是擔心未來轉手問題,但近年危老改建議題發酵,民眾對於老宅接受度也隨之提升。

曾敬德表示,其實不僅民眾,從聯徵中心統計,36年以上老宅,銀行的平均核貸成數可達七成,比9~15年房子平均六成八來得高,貸款利率1.83%則沒比較高,顯示銀行對這類產品接受度也相當高。

https://house.udn.com/house/story/5887/3951879

 

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2019-07-21 09:17

國銀放款餘額今年五月首度突破29兆元,金管會表示,近期台商回台投資,有助於銀行放款動能擴增。(記者王孟倫攝)

〔記者王孟倫/台北報導〕根據金管會最新統計,截至今年五月底,本國銀行(國銀)放款餘額為29兆1,975億元,首度突破29兆關卡、創史上最高紀錄;金管會表示,由於政府力推「台商回台投資方案」,使得企業客戶的相關融資需求增加,將有助於國銀放款動能持續擴大。

首先,今年元月,國銀整體放款餘額為28兆8399億元,當時,這數字寫下歷史最高紀錄,到了二月放款小幅衰退,不過,後來的三、四月、五月持續成長,放款餘額月月創新高,尤其,還在五月一舉衝破29兆元關卡,來到29兆1,975億元。

其次,今年五月底,國銀單月「放款新增」金額為2,305億元,這也是史上第二高紀錄,僅次於今年元月的3,005億元。

針對國銀放款餘額首度突破29兆元,金管會銀行局副局長莊琇媛表示,這代表國內經濟成長穩定,企業客戶有一定的資金需求,進而使得國銀放款餘額逐步增加,尤其,政府近來積極推展「台商回台投資」之效應逐漸浮現,畢竟,台商返台後,多少有融資相關需求。

所謂台商回台投資,是指行政院今年元月起實施「歡迎台商回台投資行動方案」,以提供台商快速融資,由國發基金匡列200億元補助額度,補助銀行委辦手續費1.5%,專案貸款範圍:「興建廠房及相關設施」、「購置機器設備」及「中期營運週轉金」。

由於台商反應熱烈,行政院持續加碼、再推出「歡迎台商回台投資行動方案2.0版」,並從七月起適用,國發基金並將匡列貸款額度從200億元擴充為5,000億元。

對此,民營金控主管直言,近期各家銀行動作頻頻,目的是要搶這波回台投資之商機,無論是企業周轉金或是廠房設備投資等都有,特別是,該方案又繼續擴大升級;他強調,如無意外,下半年國銀的放款情況,預計還會看到新的歷史紀錄,而這也有利於國內銀行業獲利。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2859190

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2019-07-14 09:47

專家提醒,理財型房貸是向銀行借錢去投資,要先充分評估自己的還款能力(記者王孟倫攝)

〔記者王孟倫/台北報導〕看好中小企業主及民眾資金需求,近期本國銀行紛紛強打「理財型房貸」方案;專家表示,理財型房貸有不少好處,包括:利率比信用貸款低、資金可彈性調度等,不過,必須先確認是否有足夠的還款能力,免得還不出錢,房子恐被拍賣。

什麼是「理財型房貸」?民營國銀主管說,這項房貸方案具有投資理財功能,讓客戶把已償還的房貸,還再借出運用,讓房貸變成資金活水;舉例來說,若向銀行借1千萬元房貸,目前已還3百萬元,這3百萬就變成一個額度,且採用按日計息,隨時動用借出。

市面上,各銀行業者推出的「理財型房貸」利率約2.11%起跳、最高房貸成數為八成。

其中,永豐銀行從七月起,更推出利率最低為1.88%起,主要訴求目標對象是中小企業客戶,以協助其掌握彈性靈活的資金管道,若一般民眾有資金運用需求,亦適用本方案。

「理財型房貸」有何優點?銀行主管指出,比起一般無擔保品的信用貸款、平均利率約6%左右,而理財型房貸因為以房屋作為擔保,利率大約為2.11%左右,相當適合有理財需求之客戶。

其次,理財型房貸的還款彈性:有動用、才需要收取利息,可將不動產轉為可流動資金,且採取以日計費。舉例:若動用「理財型房貸」1百萬元額度、時間30天,以利率2.11%計算,利息為1,734元,其計算方法為1,000,000 × 年利率2.11% / 365 × 30天。

對此,金融比較平台Money101總經理周純如指出,有房貸需求,也希望有一筆靈活動用的資金,理財型房貸是一個可以考慮的方案,不過,「在進行申貸前,務必要審慎評估自身狀況!」

國內各銀行推出的理財型房貸之利率約2.11%起跳;而永豐銀七月起還推出利率最低1.88%起。圖為永豐銀官網(記者王孟倫翻攝)

周純如提醒要注意這三件事,首先,理財型房貸的平均利率,儘管比無擔保信貸利率低,卻比一般的房貸高,所以,要先試算及評估,哪一種房貸對你有利?

第二,理財型房貸是借錢去投資,無論你投資獲利或虧損,仍須按月償還房貸本金、利息及循環額度利息,若投資慘賠,導致無法如期還款,房屋恐遭拍賣,不得不慎。

第三,理財型房貸的動用額度,來自於已還款的本金,如果你還款金額不多,可動用額度就會非常小,能夠達到的投資效果非常有限。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2852230

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