目前分類:房屋貸款(利率) (264)

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2019/08/10 04:00文/記者張瀞勻

銀行在評估房貸成數時,除了借款人信用條件,物件座落地點也是關鍵。

讀者阿哲是名自營商,最近用800萬元買下桃園市精華區的中古屋,不過卻面臨銀行不予貸款的回應,讓他左思右想都想不透,為什麼每月營收有8萬元,卻到處碰壁,專家指出,關鍵在於,工作都是「領現金」,沒薪資匯入證明,加上又沒固定將收入存入,建議阿哲可提供擔保人、擔保品,讓房貸較易申請。

許多民眾一生一屋,房子也是人生最貴的決定,尤其首購族在買房經驗方面相對不足,多數人又需要申請房貸,倘若非新成屋,有建商配合的房貸專案,就得靠自己一一搜尋適合的銀行,在對於房貸問題一知半解之下,恐怕最後結果不如預期。

疑問1. 收入高,不一定貸款成數高?

文鼎地政士聯合事務所所長鄭志驊指出,決定房屋貸款成數的關鍵是「借款人」、「擔保品」,以借款人而言,銀行為確保資金可以回收,會依借款人的信用紀錄、還款能力、所得穩定性等3項因素來決定貸款成數。

而上述所提案例,雖然收入高、信用條件正常,但對於銀行而言,沒看到薪資存入,認定為「所得穩定性不夠」,因此放款較為保守。外商銀行房貸主管也指出,不僅是自營商,像是業務人員也有相同問題,業績獎金收入由於每個月金額浮動,在銀行端認知,會打7~8折認列收入,另外也建議,收入不固定或是收現金的民眾,可至少維持6個月以上的固定金額存入紀錄,以便在申請房貸時,可提出財力證明,此外,也建議消費者在購屋前,可跟熟識的房貸業務詢問標的物鑑估價行情,以免錯估情況。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴建議,購屋者若想取得較高的貸款成數,除工作收入穩定外,也應保持跟銀行固定往來,例如,是銀行長期的活存客戶,且戶頭內的活存存款長期在50萬元以上,另外,信用卡總是按時繳款,沒有動用到循環信用利率、沒有辦過現金卡、有長期的投資,這些條件,都能證明購屋者財務狀況穩定,對於銀行的評分會有加分作用。

一般人因買房經驗少,多半對於房貸申請狀況尚有盲點。(黃柏榮攝)

疑問2.房貸不足,怎麼辦?

許多人在房貸審核時,才發現房屋買價高於銀行鑑估價格,或是錯估本身信用條件,造成房貸成數不足,鄭志驊表示,若金額差距較多,則可搭配銀行信用貸款,適用於穩定收入的上班族,當房貸支出占所得比率不高時,可同時向銀行申請信貸。

但鄭志驊也提醒,信貸核貸額度會受限於金管會規範的「負債比不得超過月收入22 
」限制,此外,平日應與銀行維持良好的信用關係,對申貸都有幫助。

疑問3.房貸選擇利率最低的方案最好嗎?

其實,房貸利率高低並不是唯一的考量,貸款年限長短、每月繳款負擔、抑或者需
需要寬限期,都是貸款人需要思考的。外商銀行房貸部門主管指出,若為自住屋,或是有固定收入的民眾而言,大可直接選擇利率最低的房貸方案,但對於還款能力有限,或是短期購入需求的民眾,就得考慮寬限期以及還款年限拉長,此外,在申貸的同時,也要留意房貸合約年限以及違約理賠金額。

疑問4.對保成功,也可能拒絕撥款?

許多人買房經驗少,在申請房貸後,忽略了銀行可能會因超貸或超過撥款時間而拒絕撥款。鄭志驊表示,房貸申請在對保後,有些銀行在核貸後、未撥款前,會進行回查聯徵情況的動作,目的是為了 避免貸款人除了申請自家貸款外,又同時向其它家銀行申貸,相信有許多人不知道,辦理貸款最忌諱的就是,一次申請多家銀行,或是短期內向多家銀行貸款,若是被查詢到與其它銀行申請的紀錄,讓銀行認定超貸風險,即便對保成功,銀行還是會拒絕撥款。

購屋前應先向建商、房仲或銀行房貸部門詢問鑑估價行情。(黃柏榮攝)

此外,一般而言,對保後,並在地政機關設定完成後,約3~5個工作天就會撥款,但有時借款人因不動產屋況有問題或其他糾紛狀況,要求銀行暫時停止撥款,然而每家銀行規定應撥款期間不盡相同,大部分約1~6個月內撥款完成,若逾期未撥款,等到借款人想要撥款時,銀行就會拒撥款,還得重新審核借款人條件。

https://estate.ltn.com.tw/article/8011

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▲民眾若失業導致繳貸款有困難,應積極處理,勿欠繳造成信用不良。(圖/信義房屋提供) ▲民眾若失業導致繳貸款有困難,應積極處理,勿欠繳造成信用不良。(圖/信義房屋提供)

 

房貸族若遭遇失業,恐有無力繳交貸款的問題,房市專家建議,為免留下信用不佳的記錄,切忌遲繳房貸,除平常就保持「333理財原則」外,也可向銀行申請延長寬限期,必要時乾脆賣房變現。

背負著沉重房貸,屋主若遇失業恐怕相當傷腦筋。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,房貸族平常應謹守「333理財原則」,自備款3成、房貸支出不超過家庭所得1/3、存有3個月以上的家庭預備金,才不會面臨失業時無多餘金錢來支付房貸。

若有繳款困難,信義代書表示,可向銀行協商,將20年期變更為30年,便可先還息不還本金;大家房屋企劃研究室主任郎美囡則建議,可向銀行申請延長寬限期,亦可先繳利息不還本金,減輕每月房貸負擔,不過須注意沒攤還的本金,在寬限期結束後的每月房貸將高出許多。

信義房屋企研室則認為,通常在失業前,公司財務狀況、人事變動應有跡可循,建議民眾可在仍有工作時便提前申請轉貸,取得新銀行的寬限期,亦可緩解繳款壓力,若評估短期內找不到工作,怕房貸影響家庭基本開銷或生活支出,建議民眾最好乾脆賣屋,以免空守房屋卻沒錢度日,落入以債養債的困境。

信義房屋企研室提醒,不管如何,千萬不要欠繳房貸,一旦在銀行聯徵系統上存有遲繳紀錄,將因信用不佳而影響未來的借貸、融資機會。

https://www.nownews.com/news/20190808/3548014/

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2019-08-07 14:37:35聯合晚報 記者仝澤蓉/台北報導
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銀行尚未行使加速條款前,未繳房貸延遲利息以及違約金之計算標準應為「當期應攤還本金...
銀行尚未行使加速條款前,未繳房貸延遲利息以及違約金之計算標準應為「當期應攤還本金」。 聯合報系資料照
 

 

雖然房貸利率走低,不過時機歹歹,繳不出房貸的狀況也可能出現,甚至如果忘記繳房貸,未在期限內還款,銀行催繳利息計算方式千奇百樣,非常紊亂,但金管會出手管制了。滯納金以大本金和小本金計算,差距可能達百倍,如果無法正常還款未超過六個月,銀行是不應該以大本金來計算你的滯納金的。

過去在金管會尚未插手管理前,很多銀行計收房貸違約金的標準不一,部分銀行遇到客戶房貸滯納,就以「大本金」計收違約金,不少房貸戶只好乖乖繳。

 

 

大本金 未還本金餘額

 

小本金 當期應還本金

 

 

7月1日起明訂,如果借款人發生遲延還款,但如果是出國、因公繁忙而忘記繳款等「非連續違約」狀態,仍屬「正常戶」,以「當期應攤還本金」(小本金)的為計算基礎;但如果借款人發生財務困難,無法正常還款,銀行行使加速條款,銀行才可以「未償還本金餘額」(大本金)為基礎,計收遲延期間的利息及違約金。

影響之大,不可不知!而所謂的「大本金」,指的是「未償還本金餘額」,而小本金是指「當期應攤還本金」。

舉例來說,大強向銀行借了1000萬元房貸,20年期,利率2%,以本金平均攤還來計算,每月「當期應攤還本金」(小本金)為4萬1667元,而在房貸還款了一年後,「未償還本金餘額」(大本金)還有945萬8329元。

一旦碰到客戶未正常還款,銀行依照合約向客戶收取延遲利息+違約金。過往,延遲利息的計算基準可能以「未償還本金餘額」(大本金),也就是945萬元來計收;如今只能以「當期應攤還本金」(小本金),也就是4萬1667元為基準來計收,兩者就差距了226倍(945萬8329÷ 4萬1667)。

好消息是,自7月1日起,金管會要求銀行若尚未行使加速條款前,延遲利息以及違約金之計算標準應為「當期應攤還本金」(小本金),民眾也可主動向銀行查詢,以免當冤大頭。

https://house.udn.com/house/story/5913/3974573

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2019-08-04 23:00經濟日報 記者翁至威/台北報導
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民眾申報綜合所得稅時,原則上房屋租金支出與購屋借款利息只能擇一列報扣除額,不過財政部台北國稅局表示,如果民眾租屋期間、購屋自住期間沒有重疊,就可同時列報兩項扣除額。

所得稅法規定,納稅人購屋自住,可申報自用住宅購屋借款利息列舉扣除額,每一申報戶以一屋為限,並以當年度實際支付利息減去儲蓄投資特別扣除額餘額申報扣除,每年扣除額不得超過30萬元;而房屋租金支出列舉扣除額,每戶申報上限則為12萬元。

台北國稅局表示,假設納稅人2018年1到6月租屋自住,7月起購屋自住,若分別符合列舉扣除額要件,且費用支出期間不重複,就可按費用支出期間占全年比例計算可列報之扣除限額,分別列報扣除。

https://money.udn.com/money/story/6710/3969614

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2019-08-02 21:24

美降息台灣是否會跟進?京城銀董座戴誠志比喻,利率已經這麼低,再降息好比「稀飯再煮稀一點」,沒有實質意義(記者李靚慧攝)

〔記者李靚慧/台北報導〕美國聯準會前日再度降息1碼,台灣是否還有降息的空間?京城銀行(2809)董事長戴誠志今日指出,利率已經這麼低了,「再降有什麼意義」?他認為現在再降息,就好比「稀飯再煮稀一點」,「象徵意義大於實質」。

京城銀今日舉行法人說明會,說明上半年營運狀況,同時也公告7月自結獲利。2019年7月自結稅後盈餘4.35億元,每股稅後盈餘0.38元,年減約5%;累計前7月稅後盈餘12.06億元、EPS1.06元,年減近57%。

京城銀董事長戴誠志在年初的法人說明會中,曾大膽預言今年的台股,「萬點以上的天數會高於萬點以下」。京城銀昨日公告統計今年以來的股市表現,總計今年的工作日有247天,其中今年以來到今日為止,台股站在萬點以上的天數已有121天,換言之,只差3、4天,戴誠志的「預言」就可達成。

不過,今年初京城銀的台股持股部位約有50多億元,目前京城銀的台股部位卻略有減碼,目前約42億元,但對於今年台股表現的預期,戴誠志並沒有改變看法。

至於美國聯準會日前再度降息,是否影響金融資產的收益?戴誠志表示,市場資金的確非常非常寬鬆,利率持續在低檔徘徊,導致銀行的利差很難有起色,上半年淨利差1.72%。Fed宣布降息,的確有助於緩解低利差的壓力,可望帶動淨利差(NIM)有所好轉

京城銀表示,目前國內股票海外債及國內公債的未實現利益約20至21億元。上半年國內債投資金額418.57億元,較去年底增加6.71%,平均存續期間5.68年,平均收益率略降1.05%。海外債投資金額12.05億美元,平均存續期間6.19年,平均收益率5.66%。

不過,在美國聯準會降息後,台灣央行是否也有降息的可能?戴誠志認為,目前定存利率已降至0.6%至0.7%的水準,再降息也只是象徵性的意義,沒有實質效益少,就好比「稀飯加水再煮稀一點」,「再降有什麼意義呢?」

至於美國聯準會年底前是否還會再降息?戴誠志認為,歐洲、日本等國利率均偏低,美國降息只是為了拿回短率主導權,認為以目前利率水準來看,未來升降幅度應有限。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2872537?utm_source=LINE&utm_medium=APP&utm_campaign=SHARE

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2019-07-27 作者: 經濟日報 記者邱金蘭

▲(圖/經濟日報提供)

金管會24日表示,在全省各地舉辦洗錢防制說明會,發現民眾到金融機構辦事碰到洗錢防制疑慮,最常見的共通性問題有七大項,包括不配合銀行提供資料,資產會否被凍結等。

為強化金融機構與民眾的溝通,以利防制洗錢措施的順利執行,今年3月到7月間,金管會請銀行公會及金融研訓院,陸續在台中、台南、台北、花蓮及澎湖舉辦「洗防RBA,好評又便民—銀行執行洗錢防制作業說明會」。

金管會銀行局副局長黃光熙表示,各場說明會,民眾都踴躍參與,討論熱烈。金管會彙整民眾提問,最常見的問題有七大項。

包括第一,為什麼銀行要詢問客戶職業、年收入、資金來源與交易目的等資料?

金管會表示,依金融機構洗錢防制辦法規定,銀行有義務了解客戶,對客戶身分做盡職審查,以便依不同的客戶屬性,作風險分級。

第二,為什麼去銀行辦事要出示身分證明文件?

金管會表示,有些狀況是不用提供身分證,例如3萬元以下無摺存款就不需要身分證等。

第三,為什麼銀行要求公司提供設立章程及股東名冊資料?

金管會表示,主要是想進一步了解法人股東背後的實質受益人。

第四,銀行向民眾索取的資料是否會用於行銷?

金管會表示,不會,因依個資法規定,必須事先經客戶同意;客戶若擔心,可以在提供銀行資料上註明是做資料更新。

 

第五,如果客戶不配合銀行提供資料,銀行可以凍結客戶資產嗎?

金管會表示,若客戶仍不願配合提供資料時,必要時銀行可以限制電子交易,要求客戶臨櫃交易,讓銀行可以做資料更新。由於大部分客戶都屬低風險,銀行要求更新資料的頻率不會很高。

第六,客戶已經與銀行往來很久了,為什麼銀行還要求更新資料?

金管會表示,對於高風險客戶,依規定必須要定期更新,至少一年一次,銀行可以採更嚴格作法。

至於低風險客戶,則採事件誘發性作法,也就是平常很少往來,突然跑來交易,或金額大幅跳動時,才會作更新。

第七,防制洗錢與一般民眾有何關係?

金管會表示,洗錢防制已是國際趨勢,可防堵犯罪、逃漏稅等不法所得,透過洗錢管道漂白贓款;洗錢防制若做不好,會嚴重影響國際評比,將造成金融活動受到影響,全民也會受害。

※本文由經濟日報網 (https://money.udn.com/money/index) 授權刊載,未經同意禁止轉載。

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不少人想買房或買車,可是手頭資金又不寬裕,只好跟銀行借錢打交道,但想申辦銀行貸款仍有一定條件,專家透露,就算是月入數十萬的網紅或帳戶有百萬存款的人,也可能被認定「收入來源不穩定」,貸款時被打回票,到底哪5種人會被銀行列入拒絕往來戶呢?

1.無穩定收入來源

金融比較平台Money101指出,銀行評估一位客戶「償債能力」,必須要有穩定工作及每月有固定收入,以房貸為例,月薪5萬元,信用無瑕疵,銀行通常都會願意核貸;但沒有固定收入,即使帳戶有百萬存款,未必能申請房貸,就算銀行勉強核貸,貸款成數也遠不及領死薪水的上班族。

2.債務協商者解除才可申貸

若過去曾欠卡債,並向銀行申請過「個別協商」或是銀行公會的「債務協商」機制,在其還款期間,無法做任何信用貸款,必須等到債務全部還清,才可重新申貸。

3.近期聯徵查詢次數超過3次

不管向銀行申請哪種貸款,聯徵紀錄上會有一項新業務查詢紀錄,又稱為「近查」,如果在申貸聯徵時,發現已有3家以上近查紀錄,願意核貸的機率都很低。

4.預借現金者

預借現金的記錄通常會保留12個月,除非萬不得已,最好不要使用信用卡預借現金,或持有現金卡,因為在銀行評分標準下,幾乎都會直接拒絕申貸。

5.從未使用任何信用卡

對於過去未跟銀行有往來借貸,也未使用信用卡者,代表銀行無從查核或判斷你的還款與風險,申貸時很容易被說No。

(中時電子報 吳美觀)

 

https://ctee.com.tw/news/finance/123991.html

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2019-07-26 09:45:36經濟日報 記者游智文╱即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

聯徵中心最新統計顯示,高齡宅愈來愈夯,今年Q1有5,500多人購買36年以上的老宅,僅次於三年內新成屋。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,36年以上住宅雖然房子老舊,結構安全也不如現代建築,但是大多位於市中心生活機能成熟與交通便捷的區域,加上房子老,房價相對便宜,薪水不漲下,許多人棄新選舊,買老房子安身立命。

財團法人金融聯徵中心近日發布最新房貸申請統計,今年第1季共有3.44萬個樣本數,以屋齡來看,0~3年內最多,達9,883個,其次為36年以上,申貸樣本數達5,577個,第三為24年到27年,約3,600多個。

曾敬德表示,新成屋外觀新穎,建築規劃與服務與時俱進,相對一般老宅更容易吸引到消費者的目光,加上北市以外的新成屋,總價可能還在雙薪家庭可負擔範圍內,而過去幾年的預售完工交屋,也是推升新成屋貸款數量的主因之一。

申請貸款數量第二多36年以上老宅,若比較2009年以來歷年申請貸款數量,數量有明顯增加趨勢,從1,000多件一路增加到5,000多件,顯示民眾購置老宅的狀況越來越為普遍。

曾敬德表示,36年老宅交易以大台北居多,一來是新增供給不足,都更牛步,住宅老化速度愈來愈快,尤其是台北市,舉目所見到處是30年以上老宅,民眾能選擇的不多,挑來挑去,再考量預算,最後仍選擇購置老宅產品。

第二,不少民眾過去不想買老宅,主要是擔心未來轉手問題,但近年危老改建議題發酵,民眾對於老宅接受度也隨之提升。

曾敬德表示,其實不僅民眾,從聯徵中心統計,36年以上老宅,銀行的平均核貸成數可達七成,比9~15年房子平均六成八來得高,貸款利率1.83%則沒比較高,顯示銀行對這類產品接受度也相當高。

https://house.udn.com/house/story/5887/3951879

 

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2019-07-21 09:17

國銀放款餘額今年五月首度突破29兆元,金管會表示,近期台商回台投資,有助於銀行放款動能擴增。(記者王孟倫攝)

〔記者王孟倫/台北報導〕根據金管會最新統計,截至今年五月底,本國銀行(國銀)放款餘額為29兆1,975億元,首度突破29兆關卡、創史上最高紀錄;金管會表示,由於政府力推「台商回台投資方案」,使得企業客戶的相關融資需求增加,將有助於國銀放款動能持續擴大。

首先,今年元月,國銀整體放款餘額為28兆8399億元,當時,這數字寫下歷史最高紀錄,到了二月放款小幅衰退,不過,後來的三、四月、五月持續成長,放款餘額月月創新高,尤其,還在五月一舉衝破29兆元關卡,來到29兆1,975億元。

其次,今年五月底,國銀單月「放款新增」金額為2,305億元,這也是史上第二高紀錄,僅次於今年元月的3,005億元。

針對國銀放款餘額首度突破29兆元,金管會銀行局副局長莊琇媛表示,這代表國內經濟成長穩定,企業客戶有一定的資金需求,進而使得國銀放款餘額逐步增加,尤其,政府近來積極推展「台商回台投資」之效應逐漸浮現,畢竟,台商返台後,多少有融資相關需求。

所謂台商回台投資,是指行政院今年元月起實施「歡迎台商回台投資行動方案」,以提供台商快速融資,由國發基金匡列200億元補助額度,補助銀行委辦手續費1.5%,專案貸款範圍:「興建廠房及相關設施」、「購置機器設備」及「中期營運週轉金」。

由於台商反應熱烈,行政院持續加碼、再推出「歡迎台商回台投資行動方案2.0版」,並從七月起適用,國發基金並將匡列貸款額度從200億元擴充為5,000億元。

對此,民營金控主管直言,近期各家銀行動作頻頻,目的是要搶這波回台投資之商機,無論是企業周轉金或是廠房設備投資等都有,特別是,該方案又繼續擴大升級;他強調,如無意外,下半年國銀的放款情況,預計還會看到新的歷史紀錄,而這也有利於國內銀行業獲利。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2859190

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2019-07-14 09:47

專家提醒,理財型房貸是向銀行借錢去投資,要先充分評估自己的還款能力(記者王孟倫攝)

〔記者王孟倫/台北報導〕看好中小企業主及民眾資金需求,近期本國銀行紛紛強打「理財型房貸」方案;專家表示,理財型房貸有不少好處,包括:利率比信用貸款低、資金可彈性調度等,不過,必須先確認是否有足夠的還款能力,免得還不出錢,房子恐被拍賣。

什麼是「理財型房貸」?民營國銀主管說,這項房貸方案具有投資理財功能,讓客戶把已償還的房貸,還再借出運用,讓房貸變成資金活水;舉例來說,若向銀行借1千萬元房貸,目前已還3百萬元,這3百萬就變成一個額度,且採用按日計息,隨時動用借出。

市面上,各銀行業者推出的「理財型房貸」利率約2.11%起跳、最高房貸成數為八成。

其中,永豐銀行從七月起,更推出利率最低為1.88%起,主要訴求目標對象是中小企業客戶,以協助其掌握彈性靈活的資金管道,若一般民眾有資金運用需求,亦適用本方案。

「理財型房貸」有何優點?銀行主管指出,比起一般無擔保品的信用貸款、平均利率約6%左右,而理財型房貸因為以房屋作為擔保,利率大約為2.11%左右,相當適合有理財需求之客戶。

其次,理財型房貸的還款彈性:有動用、才需要收取利息,可將不動產轉為可流動資金,且採取以日計費。舉例:若動用「理財型房貸」1百萬元額度、時間30天,以利率2.11%計算,利息為1,734元,其計算方法為1,000,000 × 年利率2.11% / 365 × 30天。

對此,金融比較平台Money101總經理周純如指出,有房貸需求,也希望有一筆靈活動用的資金,理財型房貸是一個可以考慮的方案,不過,「在進行申貸前,務必要審慎評估自身狀況!」

國內各銀行推出的理財型房貸之利率約2.11%起跳;而永豐銀七月起還推出利率最低1.88%起。圖為永豐銀官網(記者王孟倫翻攝)

周純如提醒要注意這三件事,首先,理財型房貸的平均利率,儘管比無擔保信貸利率低,卻比一般的房貸高,所以,要先試算及評估,哪一種房貸對你有利?

第二,理財型房貸是借錢去投資,無論你投資獲利或虧損,仍須按月償還房貸本金、利息及循環額度利息,若投資慘賠,導致無法如期還款,房屋恐遭拍賣,不得不慎。

第三,理財型房貸的動用額度,來自於已還款的本金,如果你還款金額不多,可動用額度就會非常小,能夠達到的投資效果非常有限。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2852230

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2019年06月18日

【陳筱惠╱台中報導】「自備30萬起,輕鬆購屋」、「低自備10萬即可交屋」,房市不景氣,不少建商祭出低首付小宅猛藥催眠,吸引資金不足的年輕人購屋,但小心落入「養套殺」陷阱,房子沒買到反賠上1筆違約金!

市面上不少建商推出低首付、低自備方案,吸引年輕人下手圓成家夢。資料照片

 

台中1名32歲張姓上班族,月入4.5萬元,被88萬元低自備方案吸引,心想自己年過30、存簿也有近百萬元,心一橫就簽下權狀21坪、總價780萬元的預售小宅案。 
總價780萬元的預售屋,至少要2成頭期款、156萬元,可想而知自備88萬元根本不夠,這時候銷售人員告訴張男,可以一半向建商貸款、一半用信用貸款,補足剩餘68萬元缺口,張男心動答應,但沒想到直到交屋前半年,才發現自身還有車貸的情況下,34萬元信貸無法核過,在家人也無法支援的情況下,面臨違約風險。 

沒收價金穩賺不賠

依照合約,建商最高可收總價15%的違約金,換句話說,不只88萬元拿不回來,房屋也面臨斷頭危機,他只好委託仲介以低於市價轉單急售,最終只拿回一半自備款,人生第1次買房,他賠掉44萬元血本,落下財房兩失的遺憾。
按照一般購屋流程,簽下預售屋合約後,要陸續付出定金、簽約金;建案開工時,繳交8%至10%不等的開工款;之後依建案進度,每期繳交工程款,到交屋前付出的總金額,大約就是屋價的2、3成,也就是所謂的購屋頭期款。
但張男的低自備方案,從下定到開工,建商只收88萬元,直到交屋前才需繳足頭期款餘款,而張男直到交屋前半年才發現信貸不過,房屋根本過不了戶,這就是建商的經典的「養、套、殺」3部曲。
建商除了大打心理戰,從簽約後到交屋前,消費者只要付不出價金,房屋所有權都還在建商手上,真的遇到斷頭屋主,建商能沒收已繳價金之餘,還能再將房屋重新出售,實際上穩賺不賠。
據1位資深的代銷業者私下透露,建商第1步曲「養」,先打出各式口號「低自備XX萬即可成家」、「買房比買車還便宜」等等,讓年輕人衝動下訂,尤其第1次購屋的年輕人,在銷售人員糖衣話術包裝之下,毫無抵抗力,儘管有《預售屋定型化契約》規範,但在頭期款付款項目,也會另行註明「若因顧客因素導致貸款無法放款,差額顧客需自行補足。」等約定。 

 

補不了差額變斷頭

第2步「套」,不具名的建設公司老闆表示,在低自備的條件下,當然不足以應付頭期款,此時滿手鈔票的建設公司,就能夠利用「建商貸款」、或是幫忙找「信用貸款」來加速成交,也就是說至少2成的自備款,屋主僅自備1成,「其他的,建商幫你想辦法」,讓民眾無後顧之憂的簽約,反正建商、代銷賺到業績,銷售一路長紅,誰管無知的購屋客貸款能不能通過。
歡喜簽約做足成家夢之後,一路到了交屋前半年,就是建商第3部曲「殺」的收割期,最容易引爆斷頭危機的是自備款關卡,繳不出來就會面臨建商不交屋、已繳價金被沒收,或是急於降價轉售求現等窘境。 

「寬限期」後見隱憂

群義房屋名星逢甲加盟店彭育峰表示,今年已進入第1波低自備交屋潮,只要是當初打出低首付、低自備的建案無一例外,在交屋前半年的時間,進入貸款對保程序時,都出現貸款不能過,約5%屋主因斷頭急售,看似比例很低,但小宅預售案少則百戶、多則上看400、500戶,數量也不容小覷。
不過更多人選擇撐過頭期款門檻,先用盡全力補足差額咬牙拼交屋,但別忘了「低首付」不等於「低房價」,入手後才是惡夢的開始。舉例來說780萬元的預售案2成頭期款,屋主自備80萬元,加上建商無息借貸80萬元分3年償還;用現在房貸1.7%試算,620萬元房貸分30年,1個月須支付約2.2萬元,再加上建商貸款每月也須繳交2.2萬元,加總起來交屋後,1個月房貸竟高達4.4萬元。
資深的代銷業者表示,大多數被「低自備」建案吸引來的消費者,財力本就不雄厚,即便使用「寬限期」也只能多生存2年,當初埋下年輕人衝動購屋的因,已造成未來幾年財務隱憂的果。 

【購屋前 財務評估注意事項】

★頭期款準備事項:頭期款通常為房價3成,宜備足3成以上自備款 
★其他費用:交屋另有雜支費用,如代書費、契稅等,應多準備約10萬元隱藏費用 
★貸款注意事項: 
.房貸負擔能力約月薪1/3,以月薪5萬元為例,未來繳交房貸金額落在1.5~2萬元間 
.貸款前半年需有正常金流,例如公司薪資證明等,且須有交易紀錄 
.注意信用卡繳交狀況、自身是否有其他負債如信貸、車貸等,皆會影響房貸成數 
資料來源:《蘋果》採訪整理 

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190618/38367770/news/

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旺報  

 

今年先是印度央行減息,然後是澳大利亞央行減息,最近美聯準會主席鮑威爾改變了早些時候口風,認為對貨幣政策的變化要採取開放的態度,只要條件合適,美聯準會的貨幣政策也可以由緊縮很快轉向寬鬆,或只要經濟可能出現衰退,美國也可能會減息。而且日本央行、歐洲央行及中國央行也可能加入這股全球減息潮。也就是說,全球超級寬鬆的貨幣政策又在死灰復燃。

寬鬆貨幣死灰復燃

可以看到,今年印度央行已經3次減息,而且美聯準會鮑威爾對減息持開放態度之後,市場預期這個月的美聯準會議息會議就會減息,而且還預期美聯準會今年減息可能在3次以上。

全球各國是否進入減息潮,目前還是相當不確定的,特別是美國經濟是否進入衰退更是不確定的。但是,有一點可以肯定,如果全球經濟進入大衰退,這種超級寬鬆的貨幣政策是否能夠對衰退的經濟力挽狂瀾則是相當不確定的。

因為,從歷史來考察,超級寬鬆的貨幣政策,先是上個世紀90年代起,為了救經濟,日本央行就在實行這種政策,但是日本央行這種超級寬鬆的貨幣政策實施了近30年,並沒有讓日本的經濟重新走上穩定持續增長之路,直到現在,日本的經濟仍然處於低增長低通貨膨脹的停滯增長區間。

2008年9月美國金融危機爆發,又是為了救經濟,為了防止全球再走上上個世紀30年代大蕭條之路,先是美國央行,然後是世界絕大多數國家都採取超級寬鬆的貨幣政策,各國央行向市場注入海量的流動性,而且這種全球央行的聯合行為,一直持續了近10年。但是這大量的流動性為政府的財政赤字提供了低成本的融資,也幫助美國企業及家庭降低了槓桿率,但卻吹大美國股市一個巨大的泡沫。比如美國標準普爾500指數從2009年一路飆升到2019年的峰值,總漲幅達319%。在2009-2018年期間,美國社會的淨財富增加了33.6兆美元,但這些財富並沒有讓整個社會共同分享,而是落入了少數人的手上。

同樣如中國,2009年之後中國央行通過過度寬鬆的貨幣政策向市場注入大量的流動性,10年間僅是國內銀行信貸增長就達到105兆元以上。但是這大量的流動性卻注入國內房地產市場,導致國內各個城市的房地產市場價格都快速飆升,此期間,有些城市的房價上漲幅度達10倍以上。而這些有價值的住房同樣基本上是為少數權貴持有。

大陸房市只漲不跌

這些海量的資金多數並沒有流向實體經濟,而是流向了各種資產,這10年把全球各國的資產價格推到一個難以想像的高度。比如,在美國,從銀行體系湧現出的流動性流向的股市,從而打造了一長期10年的美國大牛市。中國則是海量的資金流向房地產市場,打造了一個世界歷史上絕無僅有的房地產大牛市,從而讓中國的房地產市場價格10幾年來只漲不跌。

但是這種海量的資金從銀行體系流出,或銀行信貸過度擴張,全面地推高資產價格,所導致的一個嚴重後果,就是造成整個社會財富越來越分配不公,社會財富越來越向少數人集中。導致全球各國絕大多數的相對貧困化,並由此引發不少國家政治生態極大變化,即世界各國的民粹主義興起。

所以,如果全球各國再興起一股減息潮,它同樣會向市場注入大量的流動性,但是海量的貨幣流入市場所起到作用則是十分有限的,反之它會再次吹起各種資產的價格,形成一個又一個不同的資產價格泡沫,並由此導致社會財富的嚴重分配不公,即社會財富迅速地向少數人聚集,全球絕大多數人相當貧困化,並由此改變各國的政治生態,讓全球民粹主義興起。所以,超級量化寬鬆的貨幣政策再實施肯定是弊大於利。(全文見中時電子報)

(作者為青島大學經濟學院教授)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190610000196-260310?chdtv

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▲利率持續走低,不少房貸族會考慮轉貸來節省利息。(圖/信義房屋提供)

有殼族背房貸的壓力沉重,若看到其他銀行推出更優惠的利率,難免心癢癢而有轉貸念頭。不過專家提醒,轉貸須付出不少相關費用,最好先行評估轉貸後能省下的金額與所產生的費用,再做決定。

所謂「轉貸」,是指將現有房貸餘額轉由另一家銀行承作,信義代書表示,民眾想轉貸的原因,不少是因原銀行寬限期沒了,找新銀行再供2~3年寬限期;或想讓房子多貸些錢出來,但通常原承貸銀行的利率會更高,故另覓他行承辦;此外,在利率持續走低下,原本較高的利率也會想改換有更優惠利率條件的銀行。

住商不動產企研室經理徐佳馨提醒,民眾轉貸前不能只比較利率高低,最好先與原貸款銀行爭取降息,避免轉貸的麻煩及成本花費;另須確認與原銀行契約書中是否有違約條款,一旦轉貸將產生違約金。也可留意轉貸銀行是否有提供代償費用,並建議原銀行與轉貸銀行的利率相差0.5個百分點以上才值得考慮。

至於轉貸所需花費的成本,信義代書表示,將有設定規費,約轉貸金額的千分之一,另做塗銷及設定費用的代書費等,約萬元的費用也免不了;書狀費、查詢費約數百元不等,若銀行有代償費與違約金,也須視銀行規定支付。所以若轉貸後的利息節省金額,足夠支付這些轉貸費用時,即符合轉貸原則。

https://www.nownews.com/news/20190523/3399261/

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中央銀行23日公布4月五大銀行新承做放款統計,新增購屋貸款金額不甩高基期效應,月增11.53億元,比上月成長2.48%,年增更達135.37億元,同比增39.70%、且顯現南部較北部熱絡,央行官員表示,主要反應房市買氣溫和成長,自住購屋族持續進場的結果。

央行官員表示,當月五大銀行新增房貸延續增加趨勢,主要是新成屋交屋潮,反應在六都移轉棟數增加,以及台銀開辦「築巢優利貸」公教員工購屋貸款專案,也貢獻一部份的新增房貸,加上各銀行續積極推出房貸優惠專案,搶攻優質房貸戶的結果。

根據六都移轉棟數統計,4月台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市等月增各為2.4~13.5%之間,僅高雄市小幅下滑2.7%。央行官員指出,主要是3月基期偏高效應,從年增率來看,六都移轉棟數全數兩位數成長,其中以高雄年增48.2%最多,另五都年增各為19.13~1.6%不等。

至於六都合計月增4.1%、年增28.1%,1~4月六都合計年增7.6%。
進一步觀察,房市買氣延續第一季的南部比北部熱絡,高雄表現相對突出。

央行官員說明,主要是新成屋交屋潮分布變動,過去北部大量新成屋完工交屋,移轉棟數成長大多也是兩位數以上,建商在全台的推案量並不會同步。
台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行合計承做房貸比重,約占全體銀行的近四成,一向被視為房市風向球。

4月新承作房貸利率下滑0.5個基本點(1個基本點是0.01百分點)至1.622%,主要是當月相對低利率的「青年安心成家貸款」新增59億元、占比12.4%,高於3月的51億元、占比11.1%,及台銀「築巢優利貸」年利率1.56%的影響。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/96716.html

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2019-05-20 00:39經濟日報 記者林子桓/台北報導
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銀行推出的房貸商品百百種,但很多是鎖定特定族群,例如穩定收入的公教人員、企業中高階主管,以及首購年輕人,各行庫比拚利率及優惠條件,其中青年安心成家貸款、公教人員房屋優惠貸款首期利率大多下殺1.6%以下。

不論公股、民營銀行都想搶穩定又高收入公教人員房貸這塊大餅,其中台銀築巢優利貸,凡是公營事業機構編制內的員工,不包括軍職、試用、約聘僱及非現職人員,就可享有機動利率1.56%的優惠。

民營行庫中信銀也祭出公教員工購屋優惠貸款,與台銀築巢優利貸一樣,祭出1.56%的機動利率,專供公教人員,且都是一段式利率,也就是說申辦後,即可享有長達30年1.56%優惠利率,不過,因採機動利率,會隨央行升降息有所變化。

針對首購族,由財政部主導八大公股銀行承作之青安貸款,今年起將延長兩年至2020年,現採「混合式固定利率」或「機動利率」二擇一,今年起機動利率中,新增一段式機動利率1.68%,提供更多方式讓首購族選擇。

https://money.udn.com/money/story/5613/3822673

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2019-05-15 14:45聯合晚報 記者仝澤蓉/台北報導
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套房總價低,受單身上班族、頂客族歡迎,想申請貸款買套房,把握三招有機會拉高貸款成...
套房總價低,受單身上班族、頂客族歡迎,想申請貸款買套房,把握三招有機會拉高貸款成數。 本報資料照片
 
高房價的年代,年輕人要買間房不容易,從小間的買起吧!套房具有總價格低、收益性高等特性,較受到單身上班族、頂客族的歡迎,但銀行對小套房貸款承作相對保守,想申請貸款買套房,可把握解「套」三招,有機會拉高小套房的貸款成數到七、八成。

坪數增到15坪以上

貸款有機會多2成

套房貸款解套招一,打通兩小房權狀15坪物件,可讓貸款上看七到八成,因為一般銀行認定的套房,是坪數低於15坪的物件,房子超過15坪,銀行就可認定是一般住宅,貸款成數可能從六成變成七、八成。

其實有不少房仲會這樣私下對購屋客面授機宜,可以挑選不到十坪的套房兩戶打通,坪數增加到15坪以上,一方面提高銀行核貸成數,另一方面也有利後續轉手,因為坪數相較大一些,住起來不會有壓迫感,將來要賣也比較好賣。

地段好 永遠是王道

好脫手 銀行核貸乾脆

套房貸款解套招二,近商圈、有捷運、鄰學區,地段好就好談;地段永遠是王道,Money101表示,距離捷運站周邊1000公尺的套房商品,多數銀行願意貸到七成;位於熱門商圈,像是有商辦大樓,出租、出售都不難找租客與買家的套房,銀行核貸也會比較乾脆。

明星學區套房也相當搶手,像是台北市招生擠破頭的新生國小、師大附中、政大附中等,往往一屋難求,銀行也會樂意核貸;而雙北的貸款利率,也比六都和其他縣市來得低。

銀行核貸的最高指導原則就是房子脫手容易與否,舉例來說,一般釋出量大的套房社區,就會是銀行眼中的黑名單,但如果想賣的人多,而想買的人也不少,銀行也會開方便之門,畢竟只要放貸,銀行也有錢賺,把門檻設太高,對銀行也沒有好處。

優良社區、財力證明

銀行貸款不小氣

六都套房核貸條件資料來源/聯合徵信中心 製表/仝澤蓉
六都套房核貸條件資料來源/聯合徵信中心 製表/仝澤蓉
 
套房貸款解套招三,管理有序套房、附財力證明買家,受銀行歡迎;很多銀行內部都有自己的名單,上面滿載著市面上管理優良的套房社區或大樓,這些商品往往是外商公司的高階主管,與收入優渥的電子新貴的最愛,在有管理、有制度的條件下,一旦釋出,幾乎一星期內完售,這類型的套房通常都可貸到不錯的成數。

至於個人,只要有正當職業、足夠的財力證明,就是銀行眼中的優質房貸戶,即使買的只是小套房,要達到較高成數,機率也增加,有時候透過房仲協助與銀行談,貸款成數甚至可達到八成。

房貸捷運政大附中

https://money.udn.com/money/story/5607/3813670

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2019-05-14 17:56:00聯合新聞網 綜合報導
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北部地區的房價高居不下,許多年輕人比起貸款買房,會傾向於租屋以讓自己擁有更好的生...
北部地區的房價高居不下,許多年輕人比起貸款買房,會傾向於租屋以讓自己擁有更好的生活品質。 圖/聯合報系資料照片
 

 

 

北部地區的房價高居不下,許多年輕人比起貸款買房,會傾向於租房以讓自己擁有更好的生活品質。一名網友透露,朋友以北部公務人員的薪水在35歲時買房,雖然如願擁有一套自己的房子,但接下來為了償還一千多萬的房貸,每個月的薪水僅剩一萬多的生活費,必須到65歲才能全數還清,讓他納悶「這樣的人生還有救嗎?」

 

這篇以「35歲房貸還有一千多萬」為題的貼文在PTT上引起廣泛討論,內容以原PO朋友在擁有人人稱羨的鐵飯碗工作,卻必須在結婚後背負一千多萬房貸,不僅是每個月的薪水直接被扣到剩1萬多元,還要等到65歲才能還清,而人生卻早就流失大半時光。部分網友認為,這樣的生活不僅難受也沒有保障,表示「我比較想知道,這30年誰能保證他平安與身體健康」、「給自己花的才叫財產,不是的都叫遺產」、「爽到兒子女兒而已,自己苦的要死何必呢」。

 

但也有網友力挺,認為背房貸後生活壓力雖大,但至少不是白白花了30年的房租費,表示「至少老了還有地方住」、「當初能夠貸到一千多萬,光收入就有一定水準」、「35年後他有小孩有房子準備退休,你還在租房子光棍」、「台北教育資源豐富,趕快生3個栽培,未來年薪百萬起跳,很快就還完了」、「房子是投資好嗎,賣房轉調到南部就可以爽爽過了」。

https://house.udn.com/house/story/5888/3812235

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▲專家教房貸還款數,盡早還本金外,也要跟銀行打好關係。(圖/信義房屋)

房貸利率走低,剛性需求活絡房市,今年第一季五大銀行新增房貸總額1305億元,創2012年來同期新高,但低薪資與高房價的壓力下,如何減少房貸利息負擔,房市專家說有兩招,一個是盡速還本金,另一個是與銀行打好關係,壓低利率。

 

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,今年第一季房貸金額創新高原因,主要是高房價致使貸款金額增加;房貸利率走低,則是因為銀行資金寬鬆所致。

對於房貸還款降低利息負擔有何撇步? 徐佳馨說,兩個方式能減少利息支出,其一是本金還款,不要使用寬限期,而且每個月還款本金與利息,且若年中或年終有獎金,也可部分還款,本金數字降低後,利息隨之減少。另一方式則是與銀行打好關係,並且是好客戶,才能有機會調降利率。

徐佳馨進一步強調,若想跟銀行談到較低房貸利率,除了信用正常之外,建議可以從薪轉戶、常往來的銀行談起,與有往來關係的銀行借貸,銀行的放款意願比較高,同時願意提供較優惠的條件。

此外,徐佳馨說通常要談到高貸款成數、較優的房貸利率,除了借款人的本身的條件之外,貸款標的物的條件也很重要,新房會優於舊房,且好的地段會比不好的地段,較容易取得較低的房貸利率。

由於各大銀行紛紛提出優惠房貸利率,如何進行評估,但徐佳馨建議千萬不要只看利率,更要一同評估可貸款成數、利率計算方式以及手續費等相關費用的差異。

https://www.nownews.com/news/20190513/3377981/

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2019-05-06 10:19經濟日報 記者游智文╱即時報導
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中央銀行近日分析台灣房價上漲主因,包括預售屋炒作、不動產稅負偏低、遺贈稅大幅調降等,至於利率,央行認為低利率與房價上漲並無必然關連。房地產學者章定煊在臉書表示,看到央行論述,真是嘆了一口氣。

他說,央行的政策要兼顧多方面的政策目標,可以體諒,但硬要說房價與利率無關,真的是把學術界全部都打臉了,包括央行的一些董事在內。至於哪些董事,他就不點名了,央行可以自己查閱自己董事的發表。

章定煊表示,央行舉了兩個例子,說明房價上漲和利率沒有必然關係,一是2001年至2006年間,澳洲、紐西蘭及英國的利率都比美國高,房價漲幅卻比美國高;第二,日本維持低利率,房價卻是下跌。

事實上,這些國家的房地產沒有替代性,澳洲人不可能借美國的房貸,買澳洲的房地產。美國人也不可能借日本的房貸,買美國的房地產。利率與房價的關係原則上應用時間序列來比較,央行拿橫斷面(cross section)資料來說明,並不適當。

章定煊說,國內的學術論文多是用時間序列做的,沒人用橫斷面資料做,他隨便舉二篇,要查的話還有一大堆。

第一篇是政大林左裕指導黎佳貞佳的論文,題目是:「 從貨幣政策看房價之變動趨勢-以臺北市為例」。

其中研究部分摘要指出,「實證結果發現貨幣政策與房價間存在長期均衡之關係,且兩者會相互影響,接著利用Taylor’s Rule為指標,發現台灣在2001-2005年貨幣政策過度寬鬆,雖使得台灣房地產景氣自2003年開始復甦,但持續的低利率政策,則為導致台灣房價不斷攀升之原因。

第二篇是中山大學曾憲郎指導鄭湘妍,題目是台北市房地產價格與總體經濟指數之關聯性研究,研究部分摘要指出,「從實證結果可知,…………..。房價與消費者物價指數和房貸利率呈現反向關係,表示利息負擔較少,民眾有較高意願買房」。

章定煊表示,央行要說利率不是房價唯一的影響因素是OK的,硬要說跟央行貨幣政策無關,就有點不太妥當了。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://money.udn.com/money/story/5621/3795588

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工商時報 

 

中央銀行公布3月全體銀行購置住宅貸款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額,各為7.026兆及1.886兆元,雙創歷史新高,其中土建融年增率更衝高至8.82%,為六年半來最大增幅。

根據央行統計,土建融餘額2月雖終結連續十個月創新高的走勢,當月小幅減少22.22億元,但這主要是農曆年長假及228假期效應,也就是受季節因素影響。

3月恢復正常工作天數後,跟著就是329檔期,建商的建築貸款及週轉金需求回溫,土建融餘額也重返歷史新高,單月大增220億元。

銀行房貸主管指出,截至3月底的土建融年增1,528億元,已連續28個月年增率均為正數,且有擴大趨勢,代表建商對後市看法相對樂觀。

3月房貸餘額連26個月刷新歷史最高紀錄,年增金額3,261億元,年增率4.87%,維持接近5%的相對高位。

根據央行統計顯示,近一年來餘額年增率均在4.5%以上水準,顯示房市持續溫和復甦,央行總裁楊金龍也認為「房市目前是溫和成長」。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190426000286-260202?chdtv

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