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2019-11-30 03:30:43經濟日報 記者陳美君╱台北報導
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高房價釀成民怨,年輕族群想要購屋圓夢愈來愈困難,如何選擇最適合的房貸方案減輕負擔,有三大祕訣。首先,民眾必須理解銀行房貸的還款方式,衡量自身的收入與財務條件,並善用銀行的寬限期規定,才能早日晉升有殼蝸牛,又能避免陷入屋奴窘境。

銀行主管觀察到,國內高房價、年輕族群普遍低薪,民眾購屋申貸期限確實有延長趨勢,過往民眾申請房貸多為15年,並在七、八年左右就還清,如今申貸期限以20~30年為最大宗,還款期限也比過去足足多了十年,大約要17、18年才能全數清償。

為讓民眾買得起房,近期市場上興起40年房貸,但銀行主管看法不一,有些銀行認為,延長房貸期限可讓年輕人負擔減輕、早日達成購屋夢想,但也有銀行主管說,40年房貸期限長,民眾要負擔的利息支出非常沉重,對銀行而言風險也偏高,部分銀行限定,只有年輕的首購族可選40年期。

在房貸清償方式部分,土銀主管說明,現行主要三種貸款清償方式,包括本息平均攤還、本金平均攤還,以及保留三成本金於最後一期還款等,土銀未來還將研議新增選項,以還款金額「前低後高」方式償還房貸,最快今年底就能上路。

同為房貸指標大行的合作金庫,也提供房貸客戶多種房貸還款方式。合庫主管指出,一般房貸年期為20年、30年,首購族最長可至40年。合庫與土銀一樣,都提供保留三成本金於最後一期還款方式。

目前市面上的房貸還款方式,多為本息平均攤還法。每期的本息在房貸期間償還金額都一樣,對於每月財務支出規劃比較可控制,也是銀行最常建議貸款人還款的方式,好處是貸款前期的本金少、利息多,但到了後期貸款會變得本金多、利息少,但每月還款金額固定。

另一種則是本金平均攤還法,本金平均在房貸期間償還,每期償還的本金都一樣,而應繳利息則隨著未攤還本金逐漸減少,相對壓力也愈來愈小,缺點是每期付款金額會不同。

不論採用何種方式,年輕族群購屋時都要善用寬限期,在購屋時,支出預算較多的人可以選擇前一至三年只繳利息費用(各銀行規定不同),可使前三年還款壓力降低,寬限期過後,再以本息平均攤還,好處是讓甫購屋的民眾經濟得到緩衝,等到經濟能力累積充裕後再開始還本金。

房貸清償方式比一比 圖/經濟日報提供
房貸清償方式比一比 圖/經濟日報提供

https://house.udn.com/house/story/5913/4196011

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2019-11-27 00:35經濟日報 記者陳美君╱台北報導
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中央銀行公布10月銀行不動產放款餘額激增,房貸與建築融資年增率還重返八年高點,而八年前,正好是央行執行房市管制措施的期間;至於這是否代表,國內房市出現風險升溫疑慮?央行官員認為,目前房市仍屬溫和成長,且是以自住需求為主,未來將持續關注後續發展。

為抑制房市炒作風氣,央行在2010年6月宣布對房市啟動首波管制措施,緊接著在2010年12月、2012年6月和2014年6月,三度擴大房市管制措施範圍,而這一系列的抑制炒房措施,一直到2015年8月13日、2016年3月24日才兩階段鬆綁,目前僅存豪宅管制一項。

央行指出,自2010年6月對房市採取針對性審慎措施以來,不動產貸款集中度下降、貸款利率上升,顯示這項不動產信用管制措施已見成效;但因銀行新承做各項房貸比重中,高價住宅占比仍高,所以維持原有管制。

有央行理事在上季理監事會議上指出,目前部分房市相關金融指標,與2010年6月央行採行房市管制措施時的水準相近,不過在2010年之後,央行便要求銀行建立房貸的嚴謹規範制度,金管會及央行也執行相關金融檢查,再加上國內各都會區的房地產情勢差異大,仍須進一步分析。

央行認為,在不動產授信方面,購屋貸款與建築貸款年增率續升,反映建商積極購地推案,因應台商回流商機,以及都更、危老住宅重建等融資需求增加,房貸資產品質仍持穩。

https://money.udn.com/money/story/5621/4189573

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2019-09-12 13:26:20經濟日報 記者游智文╱即時報導
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買房子貸款,該選20年房貸還是30年?一般以為30年房貸要付較多利息,有網友提出,貸30年房貸,用20年房貸的還法,再把每月差額投入利息較高的儲蓄險,30年房貸反而比20年划算,在網路引起熱議。

包括聰明房貸創辦人蔡文欽、瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛等專業人士都認為,網友邏輯沒有錯,只要有利差,借低利的錢,投入在利率較高的商品,一定比較划算,當然前提是要找到適合穩定的投資商品。

一位網友日前在PTT提出,房貸1,000萬元,以利息1.6%來算,若選20年房貸,月還48,716元。選30年房貸,每月降至34,994元,一個月可少繳13,722元,一年可少繳16萬4,664元。

網友說,選30年房貸,然後把比20年房貸少付的金額,一年16萬4,664元,投入2.4%的儲蓄險。

到了第20年,貸款20年的人,會還清房貸,但選擇30年的人,雖然還欠銀行388萬本金,但儲蓄險會有416萬,把416萬領出來還清房貸388萬元,還倒賺28萬元,而且有儲蓄險的保障。

黃舒衛表示,銀行房貸利率低,儲蓄險利率高,依數學計算,確實是這樣的結果。實務來看,一般民眾房貸多半會提前還款,真的繳到20年、30年的是極少數,利用較長的貸款年期、較低的貸款月付金來增加財務投資的自由,確實可行。

他說,但前提是要找到合適穩定的投資商品,而且財務紀律要很好,另外房價也不能跌,不然貸款繳完,賣房還要倒貼。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,房貸要付利息,又有欠債的感覺,一般人多會盡快還清貸款,不過對於懂得投資的人來說,資金靈活運用反而是錢滾錢的好辦法,甚至也有人增貸來投資,看上的就是房貸利息低的優勢,只要投資報酬率能到超過房貸利息的,包括像美金儲蓄險、債券基金等金融產品,都算是合理的理財規劃。

不過依網友計算,30年才多賺28萬,對一般人來說吸引力似乎有限,但如果期待投報率高一點,選擇股票型的產品,則風險會提高,甚至有可能虧本,建議想要靠增貸或是延長貸款來賺錢投資,應該具備一定投資能力,以免賠了夫人又折兵。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://house.udn.com/house/story/5888/4043890

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金管會日前放送利多,指房貸最低風險權數可由現行35%降為20%,且將提高零售型放款曝險額適用75%權重的門檻。合庫金控暨合作金庫銀行董事長雷仲達11日指出,初步估算合庫銀將可因此降低1千億元的風險權數,他認為金管會改變風險權數的決定「是對的」。

兆豐金控暨兆豐銀行董事長張兆順也表示,全世界沒有房貸的風險權數像台灣這麼高,金管會的放寬符合國際潮流,至於兆豐的影響數,目前還在估算中。

雷仲達指出,目前台灣自用房貸的風險權數為35%,採用國際的LTV(放款成數)法,將可提高銀行的資本適足率。

金管會今年6月底選定中國信託銀行、國泰世華銀、台北富邦銀、兆豐銀、合作金庫銀行為國內系統性重要銀行(D-SIBs),要求在2023年底前資本適足率要比其他銀行多加4個百分點,即普通股權益比率、第一類資本比率、資本適足率要達11%、12.5%、14.5%,其中包含2個百分點的內部管理資本。

雷仲達說,合庫銀行將在9月16日與金管會座談,會提出多項建議,像是國外的系統性重要銀行資本適足率並沒有加到這麼多的百分點,香港為2.5個百分點,整體來看,國外很少超過3.5個百分點。

他強調,被列入系統性重要銀行是榮譽與責任,但台灣的銀行業並沒有差別這麼大,因此希望金管會可以給予優惠或資本適足率不要加到這麼多,或是希望不要一次增加到4個百分點。

張兆順也說,全世界的系統性重要銀行,大多數都只加緩衝資本,這方面是合理的,國際大多數系統性重要銀行增加資本適足率約在1.5~3.5個百分點,目前大多數為2個百分點,台灣目前方案為增加4個百分點,增加內部管理資本的部分「不合理」;台灣前十大銀行相差不多,系統性重要銀行增提資本,會造成競爭不公平。

對於未來可能的增資計畫,雷仲達說,在金管會放送利多前的試算,2019、2020年還沒有增資壓力,但之後將有增資壓力,銀行上繳金控的盈餘也可能縮水。張兆順則說,等確認增加的資本適足率後,兆豐銀行會先採取盈餘轉增資的方案因應。

 

 

https://ctee.com.tw/news/finance/144637.html

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2019-09-06 17:22

根據聯徵中心最新統計的第二季房貸分析,本季屋齡36年以上老宅樣本數危6990件,不但創近10年單季統計新高,相較2011年同期,更是增加逾2倍。(記者徐義平攝)

〔記者徐義平/台北報導〕根據聯徵中心最新統計的第二季房貸分析,本季屋齡36年以上老宅樣本數為6990件,不但創近10年單季統計新高,相較2011年同期,更是增加逾2倍。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,老宅數量越來越多,台北市市中心普遍都是屋齡超過30年以上的房子,一般首購族可能在台北市看的房子,屋齡甚至比自己的年齡還老,不過許多老房子位處精華區,購屋人若要留在市中心,可能會遇到新房子數量少且房價高,最後可能還是選擇屋齡較舊的老宅,自己再花一筆預算裝修,尤其近年都更與危老改建議題發酵,除自用客戶外,還有置產客購買精華區的老宅等待改建翻身機會,帶動今年第二季屋齡36年以上的老宅房貸數量明顯增加。

根據統計資料,2010年以來屋齡超過36年以上的老宅,每季新增的房貸樣本數逾2千件,但隨著整體住宅邁入老化,市場上的老房子數量越來越多,2017年開始屋齡36年以上的老宅每季新增房貸數量逾5千件,較2010年呈現翻倍成長,而今年第二季更來到6690件,創下近10年單價新高,同時間,貸款利率1.82%,則創下2009年第4季以來的新低。

曾敬德指出,雖然老屋成交件數大增,但因地段條件佳,銀行的平均核貸成數也將近7成,且平均新增貸款利率約1.82%,顯見銀行也認同精華區老宅的含金量,貸款條件和一般房子差異不大。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2908089

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▲房市專家建議,可與薪轉戶銀行或建商合作銀行借貸,或了解哪些銀行在衝刺房貸業務,比較有機會爭取逾8成貸款。(圖/信義房屋提供)

▲房市專家建議,可與薪轉戶銀行或建商合作銀行借貸,或了解哪些銀行在衝刺房貸業務,比較有機會爭取逾8成貸款。(圖/信義房屋提供) 近日有首購族網友在PTT發文,表示最近買了人生第一間房,預售屋總價800多萬元,已付訂金與簽約金共85萬元,但薪轉戶頭只剩6萬元,詢問能否貸款8成以上,引發熱議。房市專家建議,可與薪轉戶銀行或建商合作銀行借貸,或了解哪些銀行在衝刺房貸業務,比較有機會爭取逾8成貸款,不過存款所剩不多,最好確保有穩定收入,才有能力支付每月房貸。

該名網友表示,自己年薪60萬元,無欠債、負債,已簽約購入桃園觀音的預售公寓,3房加車位總價855萬元,想貸款760萬、8成以上、30年,父親會贊助簡易裝潢,建商會送電視、冰箱和洗衣機,比較不用擔心傢俱開銷,而家人會來一起住,如果可以補貼月繳房貸,不曉得是否能撐得住房貸壓力?

針對首購族想爭取8成以上貸款,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德建議,可與建商配合的銀行申貸,整批貸款,比較有機會提高貸款成數,但個人條件也是重要關鍵,銀行還是會評估貸款人是否有還款能力,最好多詢問幾家、多比較,例如薪轉戶、常往來的銀行,或可詢問代書,最近有哪幾家銀行在衝刺房貸業務,都有可能爭取到較好的貸款條件。
曾敬德也建議,首購族要買房,每月買房支出不要高過薪水的3分之1,並準備薪水3個月以上的預備金,畢竟開銷不只買房子的錢,除傢俱、裝潢費之外,管理費、瓦斯水電費都是成本,如果家人能夠協助償貸,當然可以減輕不少負擔。另以貸款760萬元,一段式利率1.7%、30年本息平均攤還計算,等於網友需月繳近2.7萬元,曾敬德指出,房貸占月薪的2分之1,償貸壓力不小,而且存款又僅剩6萬元,不能停止工作,生活會比較辛苦,他也提醒,因是購入預售屋,最近一期及後續的工程款,需提前準備或向親友借款,避免繳不出來。

https://www.nownews.com/news/20190902/3602291/

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2019/08/10 04:00文/記者張瀞勻

銀行在評估房貸成數時,除了借款人信用條件,物件座落地點也是關鍵。

讀者阿哲是名自營商,最近用800萬元買下桃園市精華區的中古屋,不過卻面臨銀行不予貸款的回應,讓他左思右想都想不透,為什麼每月營收有8萬元,卻到處碰壁,專家指出,關鍵在於,工作都是「領現金」,沒薪資匯入證明,加上又沒固定將收入存入,建議阿哲可提供擔保人、擔保品,讓房貸較易申請。

許多民眾一生一屋,房子也是人生最貴的決定,尤其首購族在買房經驗方面相對不足,多數人又需要申請房貸,倘若非新成屋,有建商配合的房貸專案,就得靠自己一一搜尋適合的銀行,在對於房貸問題一知半解之下,恐怕最後結果不如預期。

疑問1. 收入高,不一定貸款成數高?

文鼎地政士聯合事務所所長鄭志驊指出,決定房屋貸款成數的關鍵是「借款人」、「擔保品」,以借款人而言,銀行為確保資金可以回收,會依借款人的信用紀錄、還款能力、所得穩定性等3項因素來決定貸款成數。

而上述所提案例,雖然收入高、信用條件正常,但對於銀行而言,沒看到薪資存入,認定為「所得穩定性不夠」,因此放款較為保守。外商銀行房貸主管也指出,不僅是自營商,像是業務人員也有相同問題,業績獎金收入由於每個月金額浮動,在銀行端認知,會打7~8折認列收入,另外也建議,收入不固定或是收現金的民眾,可至少維持6個月以上的固定金額存入紀錄,以便在申請房貸時,可提出財力證明,此外,也建議消費者在購屋前,可跟熟識的房貸業務詢問標的物鑑估價行情,以免錯估情況。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴建議,購屋者若想取得較高的貸款成數,除工作收入穩定外,也應保持跟銀行固定往來,例如,是銀行長期的活存客戶,且戶頭內的活存存款長期在50萬元以上,另外,信用卡總是按時繳款,沒有動用到循環信用利率、沒有辦過現金卡、有長期的投資,這些條件,都能證明購屋者財務狀況穩定,對於銀行的評分會有加分作用。

一般人因買房經驗少,多半對於房貸申請狀況尚有盲點。(黃柏榮攝)

疑問2.房貸不足,怎麼辦?

許多人在房貸審核時,才發現房屋買價高於銀行鑑估價格,或是錯估本身信用條件,造成房貸成數不足,鄭志驊表示,若金額差距較多,則可搭配銀行信用貸款,適用於穩定收入的上班族,當房貸支出占所得比率不高時,可同時向銀行申請信貸。

但鄭志驊也提醒,信貸核貸額度會受限於金管會規範的「負債比不得超過月收入22 
」限制,此外,平日應與銀行維持良好的信用關係,對申貸都有幫助。

疑問3.房貸選擇利率最低的方案最好嗎?

其實,房貸利率高低並不是唯一的考量,貸款年限長短、每月繳款負擔、抑或者需
需要寬限期,都是貸款人需要思考的。外商銀行房貸部門主管指出,若為自住屋,或是有固定收入的民眾而言,大可直接選擇利率最低的房貸方案,但對於還款能力有限,或是短期購入需求的民眾,就得考慮寬限期以及還款年限拉長,此外,在申貸的同時,也要留意房貸合約年限以及違約理賠金額。

疑問4.對保成功,也可能拒絕撥款?

許多人買房經驗少,在申請房貸後,忽略了銀行可能會因超貸或超過撥款時間而拒絕撥款。鄭志驊表示,房貸申請在對保後,有些銀行在核貸後、未撥款前,會進行回查聯徵情況的動作,目的是為了 避免貸款人除了申請自家貸款外,又同時向其它家銀行申貸,相信有許多人不知道,辦理貸款最忌諱的就是,一次申請多家銀行,或是短期內向多家銀行貸款,若是被查詢到與其它銀行申請的紀錄,讓銀行認定超貸風險,即便對保成功,銀行還是會拒絕撥款。

購屋前應先向建商、房仲或銀行房貸部門詢問鑑估價行情。(黃柏榮攝)

此外,一般而言,對保後,並在地政機關設定完成後,約3~5個工作天就會撥款,但有時借款人因不動產屋況有問題或其他糾紛狀況,要求銀行暫時停止撥款,然而每家銀行規定應撥款期間不盡相同,大部分約1~6個月內撥款完成,若逾期未撥款,等到借款人想要撥款時,銀行就會拒撥款,還得重新審核借款人條件。

https://estate.ltn.com.tw/article/8011

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▲民眾若失業導致繳貸款有困難,應積極處理,勿欠繳造成信用不良。(圖/信義房屋提供) ▲民眾若失業導致繳貸款有困難,應積極處理,勿欠繳造成信用不良。(圖/信義房屋提供)

 

房貸族若遭遇失業,恐有無力繳交貸款的問題,房市專家建議,為免留下信用不佳的記錄,切忌遲繳房貸,除平常就保持「333理財原則」外,也可向銀行申請延長寬限期,必要時乾脆賣房變現。

背負著沉重房貸,屋主若遇失業恐怕相當傷腦筋。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,房貸族平常應謹守「333理財原則」,自備款3成、房貸支出不超過家庭所得1/3、存有3個月以上的家庭預備金,才不會面臨失業時無多餘金錢來支付房貸。

若有繳款困難,信義代書表示,可向銀行協商,將20年期變更為30年,便可先還息不還本金;大家房屋企劃研究室主任郎美囡則建議,可向銀行申請延長寬限期,亦可先繳利息不還本金,減輕每月房貸負擔,不過須注意沒攤還的本金,在寬限期結束後的每月房貸將高出許多。

信義房屋企研室則認為,通常在失業前,公司財務狀況、人事變動應有跡可循,建議民眾可在仍有工作時便提前申請轉貸,取得新銀行的寬限期,亦可緩解繳款壓力,若評估短期內找不到工作,怕房貸影響家庭基本開銷或生活支出,建議民眾最好乾脆賣屋,以免空守房屋卻沒錢度日,落入以債養債的困境。

信義房屋企研室提醒,不管如何,千萬不要欠繳房貸,一旦在銀行聯徵系統上存有遲繳紀錄,將因信用不佳而影響未來的借貸、融資機會。

https://www.nownews.com/news/20190808/3548014/

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2019-08-07 14:37:35聯合晚報 記者仝澤蓉/台北報導
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銀行尚未行使加速條款前,未繳房貸延遲利息以及違約金之計算標準應為「當期應攤還本金...
銀行尚未行使加速條款前,未繳房貸延遲利息以及違約金之計算標準應為「當期應攤還本金」。 聯合報系資料照
 

 

雖然房貸利率走低,不過時機歹歹,繳不出房貸的狀況也可能出現,甚至如果忘記繳房貸,未在期限內還款,銀行催繳利息計算方式千奇百樣,非常紊亂,但金管會出手管制了。滯納金以大本金和小本金計算,差距可能達百倍,如果無法正常還款未超過六個月,銀行是不應該以大本金來計算你的滯納金的。

過去在金管會尚未插手管理前,很多銀行計收房貸違約金的標準不一,部分銀行遇到客戶房貸滯納,就以「大本金」計收違約金,不少房貸戶只好乖乖繳。

 

 

大本金 未還本金餘額

 

小本金 當期應還本金

 

 

7月1日起明訂,如果借款人發生遲延還款,但如果是出國、因公繁忙而忘記繳款等「非連續違約」狀態,仍屬「正常戶」,以「當期應攤還本金」(小本金)的為計算基礎;但如果借款人發生財務困難,無法正常還款,銀行行使加速條款,銀行才可以「未償還本金餘額」(大本金)為基礎,計收遲延期間的利息及違約金。

影響之大,不可不知!而所謂的「大本金」,指的是「未償還本金餘額」,而小本金是指「當期應攤還本金」。

舉例來說,大強向銀行借了1000萬元房貸,20年期,利率2%,以本金平均攤還來計算,每月「當期應攤還本金」(小本金)為4萬1667元,而在房貸還款了一年後,「未償還本金餘額」(大本金)還有945萬8329元。

一旦碰到客戶未正常還款,銀行依照合約向客戶收取延遲利息+違約金。過往,延遲利息的計算基準可能以「未償還本金餘額」(大本金),也就是945萬元來計收;如今只能以「當期應攤還本金」(小本金),也就是4萬1667元為基準來計收,兩者就差距了226倍(945萬8329÷ 4萬1667)。

好消息是,自7月1日起,金管會要求銀行若尚未行使加速條款前,延遲利息以及違約金之計算標準應為「當期應攤還本金」(小本金),民眾也可主動向銀行查詢,以免當冤大頭。

https://house.udn.com/house/story/5913/3974573

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2019-08-04 23:00經濟日報 記者翁至威/台北報導
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民眾申報綜合所得稅時,原則上房屋租金支出與購屋借款利息只能擇一列報扣除額,不過財政部台北國稅局表示,如果民眾租屋期間、購屋自住期間沒有重疊,就可同時列報兩項扣除額。

所得稅法規定,納稅人購屋自住,可申報自用住宅購屋借款利息列舉扣除額,每一申報戶以一屋為限,並以當年度實際支付利息減去儲蓄投資特別扣除額餘額申報扣除,每年扣除額不得超過30萬元;而房屋租金支出列舉扣除額,每戶申報上限則為12萬元。

台北國稅局表示,假設納稅人2018年1到6月租屋自住,7月起購屋自住,若分別符合列舉扣除額要件,且費用支出期間不重複,就可按費用支出期間占全年比例計算可列報之扣除限額,分別列報扣除。

https://money.udn.com/money/story/6710/3969614

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2019-08-02 21:24

美降息台灣是否會跟進?京城銀董座戴誠志比喻,利率已經這麼低,再降息好比「稀飯再煮稀一點」,沒有實質意義(記者李靚慧攝)

〔記者李靚慧/台北報導〕美國聯準會前日再度降息1碼,台灣是否還有降息的空間?京城銀行(2809)董事長戴誠志今日指出,利率已經這麼低了,「再降有什麼意義」?他認為現在再降息,就好比「稀飯再煮稀一點」,「象徵意義大於實質」。

京城銀今日舉行法人說明會,說明上半年營運狀況,同時也公告7月自結獲利。2019年7月自結稅後盈餘4.35億元,每股稅後盈餘0.38元,年減約5%;累計前7月稅後盈餘12.06億元、EPS1.06元,年減近57%。

京城銀董事長戴誠志在年初的法人說明會中,曾大膽預言今年的台股,「萬點以上的天數會高於萬點以下」。京城銀昨日公告統計今年以來的股市表現,總計今年的工作日有247天,其中今年以來到今日為止,台股站在萬點以上的天數已有121天,換言之,只差3、4天,戴誠志的「預言」就可達成。

不過,今年初京城銀的台股持股部位約有50多億元,目前京城銀的台股部位卻略有減碼,目前約42億元,但對於今年台股表現的預期,戴誠志並沒有改變看法。

至於美國聯準會日前再度降息,是否影響金融資產的收益?戴誠志表示,市場資金的確非常非常寬鬆,利率持續在低檔徘徊,導致銀行的利差很難有起色,上半年淨利差1.72%。Fed宣布降息,的確有助於緩解低利差的壓力,可望帶動淨利差(NIM)有所好轉

京城銀表示,目前國內股票海外債及國內公債的未實現利益約20至21億元。上半年國內債投資金額418.57億元,較去年底增加6.71%,平均存續期間5.68年,平均收益率略降1.05%。海外債投資金額12.05億美元,平均存續期間6.19年,平均收益率5.66%。

不過,在美國聯準會降息後,台灣央行是否也有降息的可能?戴誠志認為,目前定存利率已降至0.6%至0.7%的水準,再降息也只是象徵性的意義,沒有實質效益少,就好比「稀飯加水再煮稀一點」,「再降有什麼意義呢?」

至於美國聯準會年底前是否還會再降息?戴誠志認為,歐洲、日本等國利率均偏低,美國降息只是為了拿回短率主導權,認為以目前利率水準來看,未來升降幅度應有限。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2872537?utm_source=LINE&utm_medium=APP&utm_campaign=SHARE

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2019-07-27 作者: 經濟日報 記者邱金蘭

▲(圖/經濟日報提供)

金管會24日表示,在全省各地舉辦洗錢防制說明會,發現民眾到金融機構辦事碰到洗錢防制疑慮,最常見的共通性問題有七大項,包括不配合銀行提供資料,資產會否被凍結等。

為強化金融機構與民眾的溝通,以利防制洗錢措施的順利執行,今年3月到7月間,金管會請銀行公會及金融研訓院,陸續在台中、台南、台北、花蓮及澎湖舉辦「洗防RBA,好評又便民—銀行執行洗錢防制作業說明會」。

金管會銀行局副局長黃光熙表示,各場說明會,民眾都踴躍參與,討論熱烈。金管會彙整民眾提問,最常見的問題有七大項。

包括第一,為什麼銀行要詢問客戶職業、年收入、資金來源與交易目的等資料?

金管會表示,依金融機構洗錢防制辦法規定,銀行有義務了解客戶,對客戶身分做盡職審查,以便依不同的客戶屬性,作風險分級。

第二,為什麼去銀行辦事要出示身分證明文件?

金管會表示,有些狀況是不用提供身分證,例如3萬元以下無摺存款就不需要身分證等。

第三,為什麼銀行要求公司提供設立章程及股東名冊資料?

金管會表示,主要是想進一步了解法人股東背後的實質受益人。

第四,銀行向民眾索取的資料是否會用於行銷?

金管會表示,不會,因依個資法規定,必須事先經客戶同意;客戶若擔心,可以在提供銀行資料上註明是做資料更新。

 

第五,如果客戶不配合銀行提供資料,銀行可以凍結客戶資產嗎?

金管會表示,若客戶仍不願配合提供資料時,必要時銀行可以限制電子交易,要求客戶臨櫃交易,讓銀行可以做資料更新。由於大部分客戶都屬低風險,銀行要求更新資料的頻率不會很高。

第六,客戶已經與銀行往來很久了,為什麼銀行還要求更新資料?

金管會表示,對於高風險客戶,依規定必須要定期更新,至少一年一次,銀行可以採更嚴格作法。

至於低風險客戶,則採事件誘發性作法,也就是平常很少往來,突然跑來交易,或金額大幅跳動時,才會作更新。

第七,防制洗錢與一般民眾有何關係?

金管會表示,洗錢防制已是國際趨勢,可防堵犯罪、逃漏稅等不法所得,透過洗錢管道漂白贓款;洗錢防制若做不好,會嚴重影響國際評比,將造成金融活動受到影響,全民也會受害。

※本文由經濟日報網 (https://money.udn.com/money/index) 授權刊載,未經同意禁止轉載。

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不少人想買房或買車,可是手頭資金又不寬裕,只好跟銀行借錢打交道,但想申辦銀行貸款仍有一定條件,專家透露,就算是月入數十萬的網紅或帳戶有百萬存款的人,也可能被認定「收入來源不穩定」,貸款時被打回票,到底哪5種人會被銀行列入拒絕往來戶呢?

1.無穩定收入來源

金融比較平台Money101指出,銀行評估一位客戶「償債能力」,必須要有穩定工作及每月有固定收入,以房貸為例,月薪5萬元,信用無瑕疵,銀行通常都會願意核貸;但沒有固定收入,即使帳戶有百萬存款,未必能申請房貸,就算銀行勉強核貸,貸款成數也遠不及領死薪水的上班族。

2.債務協商者解除才可申貸

若過去曾欠卡債,並向銀行申請過「個別協商」或是銀行公會的「債務協商」機制,在其還款期間,無法做任何信用貸款,必須等到債務全部還清,才可重新申貸。

3.近期聯徵查詢次數超過3次

不管向銀行申請哪種貸款,聯徵紀錄上會有一項新業務查詢紀錄,又稱為「近查」,如果在申貸聯徵時,發現已有3家以上近查紀錄,願意核貸的機率都很低。

4.預借現金者

預借現金的記錄通常會保留12個月,除非萬不得已,最好不要使用信用卡預借現金,或持有現金卡,因為在銀行評分標準下,幾乎都會直接拒絕申貸。

5.從未使用任何信用卡

對於過去未跟銀行有往來借貸,也未使用信用卡者,代表銀行無從查核或判斷你的還款與風險,申貸時很容易被說No。

(中時電子報 吳美觀)

 

https://ctee.com.tw/news/finance/123991.html

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2019-07-26 09:45:36經濟日報 記者游智文╱即時報導
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記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 

聯徵中心最新統計顯示,高齡宅愈來愈夯,今年Q1有5,500多人購買36年以上的老宅,僅次於三年內新成屋。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,36年以上住宅雖然房子老舊,結構安全也不如現代建築,但是大多位於市中心生活機能成熟與交通便捷的區域,加上房子老,房價相對便宜,薪水不漲下,許多人棄新選舊,買老房子安身立命。

財團法人金融聯徵中心近日發布最新房貸申請統計,今年第1季共有3.44萬個樣本數,以屋齡來看,0~3年內最多,達9,883個,其次為36年以上,申貸樣本數達5,577個,第三為24年到27年,約3,600多個。

曾敬德表示,新成屋外觀新穎,建築規劃與服務與時俱進,相對一般老宅更容易吸引到消費者的目光,加上北市以外的新成屋,總價可能還在雙薪家庭可負擔範圍內,而過去幾年的預售完工交屋,也是推升新成屋貸款數量的主因之一。

申請貸款數量第二多36年以上老宅,若比較2009年以來歷年申請貸款數量,數量有明顯增加趨勢,從1,000多件一路增加到5,000多件,顯示民眾購置老宅的狀況越來越為普遍。

曾敬德表示,36年老宅交易以大台北居多,一來是新增供給不足,都更牛步,住宅老化速度愈來愈快,尤其是台北市,舉目所見到處是30年以上老宅,民眾能選擇的不多,挑來挑去,再考量預算,最後仍選擇購置老宅產品。

第二,不少民眾過去不想買老宅,主要是擔心未來轉手問題,但近年危老改建議題發酵,民眾對於老宅接受度也隨之提升。

曾敬德表示,其實不僅民眾,從聯徵中心統計,36年以上老宅,銀行的平均核貸成數可達七成,比9~15年房子平均六成八來得高,貸款利率1.83%則沒比較高,顯示銀行對這類產品接受度也相當高。

https://house.udn.com/house/story/5887/3951879

 

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2019-07-21 09:17

國銀放款餘額今年五月首度突破29兆元,金管會表示,近期台商回台投資,有助於銀行放款動能擴增。(記者王孟倫攝)

〔記者王孟倫/台北報導〕根據金管會最新統計,截至今年五月底,本國銀行(國銀)放款餘額為29兆1,975億元,首度突破29兆關卡、創史上最高紀錄;金管會表示,由於政府力推「台商回台投資方案」,使得企業客戶的相關融資需求增加,將有助於國銀放款動能持續擴大。

首先,今年元月,國銀整體放款餘額為28兆8399億元,當時,這數字寫下歷史最高紀錄,到了二月放款小幅衰退,不過,後來的三、四月、五月持續成長,放款餘額月月創新高,尤其,還在五月一舉衝破29兆元關卡,來到29兆1,975億元。

其次,今年五月底,國銀單月「放款新增」金額為2,305億元,這也是史上第二高紀錄,僅次於今年元月的3,005億元。

針對國銀放款餘額首度突破29兆元,金管會銀行局副局長莊琇媛表示,這代表國內經濟成長穩定,企業客戶有一定的資金需求,進而使得國銀放款餘額逐步增加,尤其,政府近來積極推展「台商回台投資」之效應逐漸浮現,畢竟,台商返台後,多少有融資相關需求。

所謂台商回台投資,是指行政院今年元月起實施「歡迎台商回台投資行動方案」,以提供台商快速融資,由國發基金匡列200億元補助額度,補助銀行委辦手續費1.5%,專案貸款範圍:「興建廠房及相關設施」、「購置機器設備」及「中期營運週轉金」。

由於台商反應熱烈,行政院持續加碼、再推出「歡迎台商回台投資行動方案2.0版」,並從七月起適用,國發基金並將匡列貸款額度從200億元擴充為5,000億元。

對此,民營金控主管直言,近期各家銀行動作頻頻,目的是要搶這波回台投資之商機,無論是企業周轉金或是廠房設備投資等都有,特別是,該方案又繼續擴大升級;他強調,如無意外,下半年國銀的放款情況,預計還會看到新的歷史紀錄,而這也有利於國內銀行業獲利。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2859190

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2019-07-14 09:47

專家提醒,理財型房貸是向銀行借錢去投資,要先充分評估自己的還款能力(記者王孟倫攝)

〔記者王孟倫/台北報導〕看好中小企業主及民眾資金需求,近期本國銀行紛紛強打「理財型房貸」方案;專家表示,理財型房貸有不少好處,包括:利率比信用貸款低、資金可彈性調度等,不過,必須先確認是否有足夠的還款能力,免得還不出錢,房子恐被拍賣。

什麼是「理財型房貸」?民營國銀主管說,這項房貸方案具有投資理財功能,讓客戶把已償還的房貸,還再借出運用,讓房貸變成資金活水;舉例來說,若向銀行借1千萬元房貸,目前已還3百萬元,這3百萬就變成一個額度,且採用按日計息,隨時動用借出。

市面上,各銀行業者推出的「理財型房貸」利率約2.11%起跳、最高房貸成數為八成。

其中,永豐銀行從七月起,更推出利率最低為1.88%起,主要訴求目標對象是中小企業客戶,以協助其掌握彈性靈活的資金管道,若一般民眾有資金運用需求,亦適用本方案。

「理財型房貸」有何優點?銀行主管指出,比起一般無擔保品的信用貸款、平均利率約6%左右,而理財型房貸因為以房屋作為擔保,利率大約為2.11%左右,相當適合有理財需求之客戶。

其次,理財型房貸的還款彈性:有動用、才需要收取利息,可將不動產轉為可流動資金,且採取以日計費。舉例:若動用「理財型房貸」1百萬元額度、時間30天,以利率2.11%計算,利息為1,734元,其計算方法為1,000,000 × 年利率2.11% / 365 × 30天。

對此,金融比較平台Money101總經理周純如指出,有房貸需求,也希望有一筆靈活動用的資金,理財型房貸是一個可以考慮的方案,不過,「在進行申貸前,務必要審慎評估自身狀況!」

國內各銀行推出的理財型房貸之利率約2.11%起跳;而永豐銀七月起還推出利率最低1.88%起。圖為永豐銀官網(記者王孟倫翻攝)

周純如提醒要注意這三件事,首先,理財型房貸的平均利率,儘管比無擔保信貸利率低,卻比一般的房貸高,所以,要先試算及評估,哪一種房貸對你有利?

第二,理財型房貸是借錢去投資,無論你投資獲利或虧損,仍須按月償還房貸本金、利息及循環額度利息,若投資慘賠,導致無法如期還款,房屋恐遭拍賣,不得不慎。

第三,理財型房貸的動用額度,來自於已還款的本金,如果你還款金額不多,可動用額度就會非常小,能夠達到的投資效果非常有限。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2852230

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2019年06月18日

【陳筱惠╱台中報導】「自備30萬起,輕鬆購屋」、「低自備10萬即可交屋」,房市不景氣,不少建商祭出低首付小宅猛藥催眠,吸引資金不足的年輕人購屋,但小心落入「養套殺」陷阱,房子沒買到反賠上1筆違約金!

市面上不少建商推出低首付、低自備方案,吸引年輕人下手圓成家夢。資料照片

 

台中1名32歲張姓上班族,月入4.5萬元,被88萬元低自備方案吸引,心想自己年過30、存簿也有近百萬元,心一橫就簽下權狀21坪、總價780萬元的預售小宅案。 
總價780萬元的預售屋,至少要2成頭期款、156萬元,可想而知自備88萬元根本不夠,這時候銷售人員告訴張男,可以一半向建商貸款、一半用信用貸款,補足剩餘68萬元缺口,張男心動答應,但沒想到直到交屋前半年,才發現自身還有車貸的情況下,34萬元信貸無法核過,在家人也無法支援的情況下,面臨違約風險。 

沒收價金穩賺不賠

依照合約,建商最高可收總價15%的違約金,換句話說,不只88萬元拿不回來,房屋也面臨斷頭危機,他只好委託仲介以低於市價轉單急售,最終只拿回一半自備款,人生第1次買房,他賠掉44萬元血本,落下財房兩失的遺憾。
按照一般購屋流程,簽下預售屋合約後,要陸續付出定金、簽約金;建案開工時,繳交8%至10%不等的開工款;之後依建案進度,每期繳交工程款,到交屋前付出的總金額,大約就是屋價的2、3成,也就是所謂的購屋頭期款。
但張男的低自備方案,從下定到開工,建商只收88萬元,直到交屋前才需繳足頭期款餘款,而張男直到交屋前半年才發現信貸不過,房屋根本過不了戶,這就是建商的經典的「養、套、殺」3部曲。
建商除了大打心理戰,從簽約後到交屋前,消費者只要付不出價金,房屋所有權都還在建商手上,真的遇到斷頭屋主,建商能沒收已繳價金之餘,還能再將房屋重新出售,實際上穩賺不賠。
據1位資深的代銷業者私下透露,建商第1步曲「養」,先打出各式口號「低自備XX萬即可成家」、「買房比買車還便宜」等等,讓年輕人衝動下訂,尤其第1次購屋的年輕人,在銷售人員糖衣話術包裝之下,毫無抵抗力,儘管有《預售屋定型化契約》規範,但在頭期款付款項目,也會另行註明「若因顧客因素導致貸款無法放款,差額顧客需自行補足。」等約定。 

 

補不了差額變斷頭

第2步「套」,不具名的建設公司老闆表示,在低自備的條件下,當然不足以應付頭期款,此時滿手鈔票的建設公司,就能夠利用「建商貸款」、或是幫忙找「信用貸款」來加速成交,也就是說至少2成的自備款,屋主僅自備1成,「其他的,建商幫你想辦法」,讓民眾無後顧之憂的簽約,反正建商、代銷賺到業績,銷售一路長紅,誰管無知的購屋客貸款能不能通過。
歡喜簽約做足成家夢之後,一路到了交屋前半年,就是建商第3部曲「殺」的收割期,最容易引爆斷頭危機的是自備款關卡,繳不出來就會面臨建商不交屋、已繳價金被沒收,或是急於降價轉售求現等窘境。 

「寬限期」後見隱憂

群義房屋名星逢甲加盟店彭育峰表示,今年已進入第1波低自備交屋潮,只要是當初打出低首付、低自備的建案無一例外,在交屋前半年的時間,進入貸款對保程序時,都出現貸款不能過,約5%屋主因斷頭急售,看似比例很低,但小宅預售案少則百戶、多則上看400、500戶,數量也不容小覷。
不過更多人選擇撐過頭期款門檻,先用盡全力補足差額咬牙拼交屋,但別忘了「低首付」不等於「低房價」,入手後才是惡夢的開始。舉例來說780萬元的預售案2成頭期款,屋主自備80萬元,加上建商無息借貸80萬元分3年償還;用現在房貸1.7%試算,620萬元房貸分30年,1個月須支付約2.2萬元,再加上建商貸款每月也須繳交2.2萬元,加總起來交屋後,1個月房貸竟高達4.4萬元。
資深的代銷業者表示,大多數被「低自備」建案吸引來的消費者,財力本就不雄厚,即便使用「寬限期」也只能多生存2年,當初埋下年輕人衝動購屋的因,已造成未來幾年財務隱憂的果。 

【購屋前 財務評估注意事項】

★頭期款準備事項:頭期款通常為房價3成,宜備足3成以上自備款 
★其他費用:交屋另有雜支費用,如代書費、契稅等,應多準備約10萬元隱藏費用 
★貸款注意事項: 
.房貸負擔能力約月薪1/3,以月薪5萬元為例,未來繳交房貸金額落在1.5~2萬元間 
.貸款前半年需有正常金流,例如公司薪資證明等,且須有交易紀錄 
.注意信用卡繳交狀況、自身是否有其他負債如信貸、車貸等,皆會影響房貸成數 
資料來源:《蘋果》採訪整理 

http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190618/38367770/news/

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旺報  

 

今年先是印度央行減息,然後是澳大利亞央行減息,最近美聯準會主席鮑威爾改變了早些時候口風,認為對貨幣政策的變化要採取開放的態度,只要條件合適,美聯準會的貨幣政策也可以由緊縮很快轉向寬鬆,或只要經濟可能出現衰退,美國也可能會減息。而且日本央行、歐洲央行及中國央行也可能加入這股全球減息潮。也就是說,全球超級寬鬆的貨幣政策又在死灰復燃。

寬鬆貨幣死灰復燃

可以看到,今年印度央行已經3次減息,而且美聯準會鮑威爾對減息持開放態度之後,市場預期這個月的美聯準會議息會議就會減息,而且還預期美聯準會今年減息可能在3次以上。

全球各國是否進入減息潮,目前還是相當不確定的,特別是美國經濟是否進入衰退更是不確定的。但是,有一點可以肯定,如果全球經濟進入大衰退,這種超級寬鬆的貨幣政策是否能夠對衰退的經濟力挽狂瀾則是相當不確定的。

因為,從歷史來考察,超級寬鬆的貨幣政策,先是上個世紀90年代起,為了救經濟,日本央行就在實行這種政策,但是日本央行這種超級寬鬆的貨幣政策實施了近30年,並沒有讓日本的經濟重新走上穩定持續增長之路,直到現在,日本的經濟仍然處於低增長低通貨膨脹的停滯增長區間。

2008年9月美國金融危機爆發,又是為了救經濟,為了防止全球再走上上個世紀30年代大蕭條之路,先是美國央行,然後是世界絕大多數國家都採取超級寬鬆的貨幣政策,各國央行向市場注入海量的流動性,而且這種全球央行的聯合行為,一直持續了近10年。但是這大量的流動性為政府的財政赤字提供了低成本的融資,也幫助美國企業及家庭降低了槓桿率,但卻吹大美國股市一個巨大的泡沫。比如美國標準普爾500指數從2009年一路飆升到2019年的峰值,總漲幅達319%。在2009-2018年期間,美國社會的淨財富增加了33.6兆美元,但這些財富並沒有讓整個社會共同分享,而是落入了少數人的手上。

同樣如中國,2009年之後中國央行通過過度寬鬆的貨幣政策向市場注入大量的流動性,10年間僅是國內銀行信貸增長就達到105兆元以上。但是這大量的流動性卻注入國內房地產市場,導致國內各個城市的房地產市場價格都快速飆升,此期間,有些城市的房價上漲幅度達10倍以上。而這些有價值的住房同樣基本上是為少數權貴持有。

大陸房市只漲不跌

這些海量的資金多數並沒有流向實體經濟,而是流向了各種資產,這10年把全球各國的資產價格推到一個難以想像的高度。比如,在美國,從銀行體系湧現出的流動性流向的股市,從而打造了一長期10年的美國大牛市。中國則是海量的資金流向房地產市場,打造了一個世界歷史上絕無僅有的房地產大牛市,從而讓中國的房地產市場價格10幾年來只漲不跌。

但是這種海量的資金從銀行體系流出,或銀行信貸過度擴張,全面地推高資產價格,所導致的一個嚴重後果,就是造成整個社會財富越來越分配不公,社會財富越來越向少數人集中。導致全球各國絕大多數的相對貧困化,並由此引發不少國家政治生態極大變化,即世界各國的民粹主義興起。

所以,如果全球各國再興起一股減息潮,它同樣會向市場注入大量的流動性,但是海量的貨幣流入市場所起到作用則是十分有限的,反之它會再次吹起各種資產的價格,形成一個又一個不同的資產價格泡沫,並由此導致社會財富的嚴重分配不公,即社會財富迅速地向少數人聚集,全球絕大多數人相當貧困化,並由此改變各國的政治生態,讓全球民粹主義興起。所以,超級量化寬鬆的貨幣政策再實施肯定是弊大於利。(全文見中時電子報)

(作者為青島大學經濟學院教授)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190610000196-260310?chdtv

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▲利率持續走低,不少房貸族會考慮轉貸來節省利息。(圖/信義房屋提供)

有殼族背房貸的壓力沉重,若看到其他銀行推出更優惠的利率,難免心癢癢而有轉貸念頭。不過專家提醒,轉貸須付出不少相關費用,最好先行評估轉貸後能省下的金額與所產生的費用,再做決定。

所謂「轉貸」,是指將現有房貸餘額轉由另一家銀行承作,信義代書表示,民眾想轉貸的原因,不少是因原銀行寬限期沒了,找新銀行再供2~3年寬限期;或想讓房子多貸些錢出來,但通常原承貸銀行的利率會更高,故另覓他行承辦;此外,在利率持續走低下,原本較高的利率也會想改換有更優惠利率條件的銀行。

住商不動產企研室經理徐佳馨提醒,民眾轉貸前不能只比較利率高低,最好先與原貸款銀行爭取降息,避免轉貸的麻煩及成本花費;另須確認與原銀行契約書中是否有違約條款,一旦轉貸將產生違約金。也可留意轉貸銀行是否有提供代償費用,並建議原銀行與轉貸銀行的利率相差0.5個百分點以上才值得考慮。

至於轉貸所需花費的成本,信義代書表示,將有設定規費,約轉貸金額的千分之一,另做塗銷及設定費用的代書費等,約萬元的費用也免不了;書狀費、查詢費約數百元不等,若銀行有代償費與違約金,也須視銀行規定支付。所以若轉貸後的利息節省金額,足夠支付這些轉貸費用時,即符合轉貸原則。

https://www.nownews.com/news/20190523/3399261/

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中央銀行23日公布4月五大銀行新承做放款統計,新增購屋貸款金額不甩高基期效應,月增11.53億元,比上月成長2.48%,年增更達135.37億元,同比增39.70%、且顯現南部較北部熱絡,央行官員表示,主要反應房市買氣溫和成長,自住購屋族持續進場的結果。

央行官員表示,當月五大銀行新增房貸延續增加趨勢,主要是新成屋交屋潮,反應在六都移轉棟數增加,以及台銀開辦「築巢優利貸」公教員工購屋貸款專案,也貢獻一部份的新增房貸,加上各銀行續積極推出房貸優惠專案,搶攻優質房貸戶的結果。

根據六都移轉棟數統計,4月台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市等月增各為2.4~13.5%之間,僅高雄市小幅下滑2.7%。央行官員指出,主要是3月基期偏高效應,從年增率來看,六都移轉棟數全數兩位數成長,其中以高雄年增48.2%最多,另五都年增各為19.13~1.6%不等。

至於六都合計月增4.1%、年增28.1%,1~4月六都合計年增7.6%。
進一步觀察,房市買氣延續第一季的南部比北部熱絡,高雄表現相對突出。

央行官員說明,主要是新成屋交屋潮分布變動,過去北部大量新成屋完工交屋,移轉棟數成長大多也是兩位數以上,建商在全台的推案量並不會同步。
台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行合計承做房貸比重,約占全體銀行的近四成,一向被視為房市風向球。

4月新承作房貸利率下滑0.5個基本點(1個基本點是0.01百分點)至1.622%,主要是當月相對低利率的「青年安心成家貸款」新增59億元、占比12.4%,高於3月的51億元、占比11.1%,及台銀「築巢優利貸」年利率1.56%的影響。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/96716.html

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