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利率低不買房太笨?專家:重點是負擔能力與房價

好房網News記者林和謙/綜合報導
新冠肺炎疫情衝擊全球,經濟受到頗大打擊,因此各國政府以及國內央行紛紛降息,近日央行公布五大銀行包括台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行新增放款部分,6月份購置住宅貸款約524億,利率來到1.359%,仍處低檔。目前的低利率讓不少民眾蠢蠢欲動想買房,建商也鼓勵進場;但專家指出,「重點是在個人負擔力以及房價」。
利率調降,許多民眾討論到目前買房可能是好時機,猶豫要不要進場。許多建商強調國內疫情控制得宜、台商回流與資金充裕、港人遷居台灣…等議題,加上利率很低,鼓勵民眾買房,保值又屬穩定的投資標的。
現今雖然利率低,但購屋重點在個人負擔力與房價。示意圖/pixabay
新承作放款利率見底,對比上個月公布的新承作房貸金額,專家及央行官員都對房市持樂觀看待。圖/pixabay
低利率的環境,不趁機買房是不是就太笨?經濟研究處金融統計科科長劉淑敏建議,購置住宅還是要考量自身經濟能力以及實質需求,若有鎖定好目標物件、自備款也足夠,具備還貸能力,加上若剛好要結婚生子,自住需求高,那就可考慮購屋。
房市專家、淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則指出,建商喊著利率低要首購年輕族群進場買房,不少建案降價求售,「因為要把存貨賣掉,才能繼續購地推案,對建商來說是良性循環。」
莊孟翰表示,重點其實是在個人負擔能力以及房價,若只負擔得起1千萬的房子,但卻想買2、3千萬的,在每月房貸負擔上當然就會很重;另外背負房貸2、30年期間,若中間利率又調高呢?此外,若是購買預售屋,買方還要付工程期款、以及本身在外租屋的費用,負擔也會較大。他指出,除了購屋款,包括裝潢、添購家具也是一筆費用,都必須做考量。
此外,像此次疫情影響,很多人都被迫放無薪假,如果夫妻倆本來都有工作,但卻意外來臨而同時放無薪假,那在收入以及生活、房貸負擔上就會壓力很大。莊孟翰說, 另外包括有小孩後的教育經費、學區選擇、宜居地點與生活機能…等,都是在購屋時要整體去思考的。

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2020-08-03 11:14:08經濟日報 記者游智文/即時報導
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第一銀行和台灣房屋聯合進行「2020房貸大調查」,民眾挑選房貸,近九成表示最在意房貸利率低,其次為房貸成數高,約五成第三是手續費低。今年降息後,51%表示因此增加購屋或換屋意願,其中包括22%的民眾人已有房,但仍想再買一間。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,央行降息加行政院祭出的振興方案,若在公股銀行貸款,以1,000萬元房貸,現有房貸戶每月約可以省下2,000多元,一年減少約2.5萬元的利息。

相較房價,降息省下來的錢雖然有限,不過以當前鼓勵自住購屋的房市政策,整體氛圍對於原本就要買房的人而言,多少有助攻之效,而隨著疫情過去,國人看屋意願更加明顯,下半年的買氣將會穩定成長。

房貸大調查另針對購屋族貸款經驗進行了解,有51%的人對於申貸過程中各銀行房貸專案比價感到最困擾,其次覺得利率太高,約占四成,有二成八表示對可貸的金額不滿意。

房貸族中,有七成以上年收入在百萬以內,不過僅45%的申貸者,房貸月繳金額控制在月收入的三成之內,而還是有超過11%的人月繳金額超過收入的一半以上。

進一步交叉分析,房貸月繳金額超過收入一半以上的以年薪51至100萬元的占最多。

張旭嵐指出,房價所得比仍高,小資族想買房,若非靠爸,多半得結婚後夫妻雙薪一起規劃,建議首購族購屋不求一次到位,可以十年內的財務能力和家庭需求為優先考量,先求有再求好,先買小再換大,先住遠再搬近,讓自己在購屋目標上有個一緩衝的空間,也能依能力階段性調整購屋條件。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影
 
資料來源/台灣房屋
資料來源/台灣房屋
 
資料來源/台灣房屋
資料來源/台灣房屋

https://house.udn.com/house/story/5887/4751210

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2020-07-16 02:50聯合報 記者沈婉玉/台北報導
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因應新冠肺炎疫情,政府降息紓困,我國政策性房貸利率最低不到百分之一,五大銀行新增房貸利率也創史上新低,使民眾房貸負擔、購屋成本大降,也支撐了房貸市場。隨著疫情趨緩,各銀行都力拚房貸業務。大型房貸銀行分析,未來房貸市場有三大趨勢:房貸利率將會「躺平」一段時間,銀行將針對不同客群推出差異化的房貸方案,房貸產品將加速數位化。

「利率短期恐怕回不去了」,大型房貸銀行主管表示,國外疫情仍嚴峻,全球低利環境短期難回頭,加上相較於深受國外終端市場需求影響的產業,不動產放款有擔保品相對風險低,房貸利潤雖低但逾放也低,因此各銀行都搶攻房貸市場,積極推出房貸優惠利率專案,「大家搶很凶」。

大型房貸銀行主管指出,在激烈競爭下,各銀行為殺出重圍,紛紛推出差異化方案。市場上至少五家銀行針對換屋族、置產族等菁英人士提供菁英房貸,如兆豐銀針對銀行往來總資產三百萬元以上的客戶,推出房貸利率百分之一點三一、目前市場最低的房貸專案。以貸款一千萬元、貸款三十年來計算,每月房貸金額約三點三萬元。

「身分」也是成為爭取優惠房貸條件的加分項目,如台銀、土銀、中國信託銀行就針對公教人員提供利率最低百分之一點三一的房貸方案。收入高的牙醫成為上海銀行爭取房貸業務的首選標的,也提供百分之一點三一的房貸利率。永豐銀行房貸專案則鎖定往來企業的薪資轉帳用戶,雖利率不是做低,但最高可貸八五成,還款期限最長為四十年、寬限期三年。

針對青年首購族,土銀推出「前低後高」階梯式房貸,前十年除寬限期外,可依能力規畫不同階段的還款金額,最低只要還百分之○點一五的本金。一銀也跟進推出前低後高的彈性房貸方案,採本金比例分段償還,前十年只要攤還一成的本金。華銀則鎖定短期間可償還貸款的客戶,擬規畫推出二段式房貸。

房貸數位化趨勢在後疫情時代更為明顯,各大銀行都搶攻數位房貸業務。中國信託銀行「i適貸」房貸平台,提供房貸試算、線上申請房貸及線上調降房貸月付金等服務,今年一至四月線上申請房貸件數為去年同期的四點七倍。兆豐銀去年三月推出「房貸e把兆網站」,到今年五月底止,使用人次年成長一點七三倍,透過此網站辦理房貸核准額度合計已近五十億元。

永豐銀「豐雲房貸」不但可線上申貸,還可增貸,線上簽約、當日撥款;永豐銀數位整合帳戶「大戶DAWHO」則推出「大戶輕房貸」,利率百分之一點四起、最高可貸八五成。

玉山銀行「e指房貸」結合大數據及政府實價登錄資料,想要買房、增貸、轉貸,可隨時隨地三分鐘線上立即取得房屋可貸額度利率年限,分段式利率百分之一點三一起。

https://money.udn.com/money/story/5621/4705408

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2020-05-26 18:57:15經濟日報 記者陳美君/即時報導
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不畏新冠肺炎疫情衝擊,中央銀行今(26)日公布,4月購置住宅貸款、建築貸款餘額續創歷史新高,在房市剛性需求支撐下,房貸餘額年增率衝上近十年新高;不過,象徵房市供給面的建築融資年增率罕見下滑,顯示建商推案轉趨觀望。

央行昨日公布國銀消費者貸款餘額,其中,4月國銀房貸餘額突破7.5兆元,來到7兆5,313億元,續創歷史新高,月增372億元。

央行官員指出,4月購屋貸款年增率6.73%,創2010年8月以來、近十年高點,增加主因為房市自住剛性需求支撐,今年前四月,六都買賣移轉棟數年成長2.7%。

數據顯示,房市買氣未受明顯衝擊,不過,建商推案卻出現觀望氣氛轉趨濃厚的訊號。

央行資料顯示,4月建築貸款餘額為2兆1,790億元,續創歷史新高,並較3月增加230億元;不過,4月建築貸款年增率降至14.24%,低於3月的14.29%。

對於建築融資年增率下滑,是否代表受疫情影響、建商推案出現裹足不前情況?央行官員表示,建商推案通常都會走個二、三年,會不會因為疫情而延後開工,仍待觀察。

新冠肺炎疫情蔓延,政府祭出紓困政策,加上3月下旬中央銀行降息1碼(0.25個百分點),央行日前公布,台灣銀行等五大銀行,4月新增房貸利率重挫0.212個百分點、落於1.381%,刷新歷史新低紀錄。

https://house.udn.com/house/story/11137/4592004?form=udn_ch2_common3_cate

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2020-05-24 00:12經濟日報 記者楊筱筠/台北報導
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銀行房貸利率殺得兇,連貸款成數都有妥協空間。

銀行主管指出,通常15坪以下物件,不少銀行都因認為轉手困難,同意給予的貸款成數在六成左右。

是,但近期發現不少大型消金銀行都願意提高這類物件的貸款成數,最高可給到八成、甚至能貸到九成,顯示出銀行房貸業務競爭激烈。

金融業者指出,近期兩房物件因總價低,相當受歡迎,但銀行內部通常會以15坪大小來審視該物件的房貸貸款成數。

部分銀行看總坪數,部分銀行則是看扣掉公設比的內部實際使用坪數,假設空間太小,銀行會認為該物件轉手不易,不願意給較高的貸款成數。

但近期假設物件在黃金地帶,如台北市超級精華地區,部分大型消金民營銀行也逐步鬆綁,甚至願意提高貸款成數到八成、甚至九成,不過銀行業者強調,實際貸款成數與利率,仍必須看貸款人的職業、薪資等,才能決定。

也有國銀業者提醒,雖然近期房貸利率殺低,但房屋地點仍然重要。

假設在剛開始起跑的重劃區,地點又偏離雙北,通常貸款成數最多只能拿到六成,甚至可能只能與重劃區內進駐的金融業申辦房貸,建議購屋前要提供看好的物件與多家銀行討論,以避免簽約下定後,拿到的貸款成數不如預期。

https://money.udn.com/money/story/5621/4585949

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2020-05-14 12:00中央社 記者潘姿羽台北14日電
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央行最近一次標售2年期定存單的得標利率竟比1年期更低,罕見出現「倒掛」情況;中央銀行總裁楊金龍解釋2大原因導致此結果,量的差異導致2年期定存單籌碼稀少是關鍵之一。

中央銀行13日標售2年期定存單,金額新台幣400億元,由於市場資金水位極度充裕,業者積極尋找資金去化管道,踴躍搶標,不只投標倍數高達4.64倍,得標利率下探0.347%,也是2013年8月重啟2年期定存單標售以來的新低水準。

值得注意的是,央行2年期定存單得標利率0.347%,罕見地低於4日發行的1年期定期存單得標利率0.352%,出現「倒掛」情況。

楊金龍今天於立法院財委會備詢時,也被問及此問題,他解釋,第一是1年期定存單標售金額為1700億元,2年期只有400億元,「量的問題」;其次,2年期的反應會比1年期慢,這是市場預期的關係,若2年期定存單與上一次2年期比、1年期定存單與上一次1年期比,利率下滑幅度大致相同。

國民黨立委曾銘宗詢問,是否也與外界預期央行會進一步降息有關,楊金龍回應,昨天以2家外商銀行標售較積極,據他猜測,可能因國銀忙於積極紓困,外銀在中小企業布局相對較少,且受到經濟景氣影響,資金比較充裕有關。

至於央行降息腳步,楊金龍表示,央行還有操作空間,不過,第1季已降息1碼,後續得再持續觀察,並考量國際其他央行降息情況、國內防疫表現,再由理事會決定利率調整決策。

https://money.udn.com/money/story/5613/4562974

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3月房貸利率寫歷史新低。(鉅亨網資料照) 3月房貸利率寫歷史新低。(鉅亨網資料照)

台灣央行今 (23) 日公布 3 月五大銀行 (台銀、合庫銀、土銀、華銀和一銀) 新承做購屋貸款為 536.86 億元,較 2 月增加 73.36 億元,創今年以來高點,不過,房貸利率續較上月下滑 0.018 個百分點至 1.593%,首度跌破 1.6% 大關,再度寫下歷史新低紀錄。

 

央行說明,3 月購屋貸款增加主要是因六都買賣移轉棟數增加,反映自住需求以及新建案交屋,再加上部分銀行承作整批分戶貸款。

至於購屋貸款利率創低,首度跌破 1.6%,央行指出,看得出很多銀行積極承作優質客戶房貸利率、整批分戶貸款也相對較低,加上央行調降基準利率,使購屋貸款利率調整。

據統計,六都 3 月買賣移轉棟數年增 7.8%,其中,台北市年增 20.8%,新北市年增 5.1%,桃園市年增 36.6%,台中市年增 18.7%,台南市年減 4.9%,而高雄市年減 18.9%。

央行指出,3 月房市買賣移轉棟數雖有增加,不過部分房仲業者反映是 2 月買賣延至 3 月交屋,因此疫情對房市的衝擊,有待關注後續購屋行為。

另外,央行統計 3 月五大銀行新承做放款加權平均利率為 1.291%,較上月 1.434% 下降 0.143 個百分點,主要是因各類貸款利率下降所致,若不含國庫借款,則 3 月五銀行新承做放款加權平均利率為 1.319%,月減 0.124 個百分點。


延伸閱讀

https://news.cnyes.com/news/id/4467954?utm_campaign=4467954&utm_medium=android&utm_source=App

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2020年4月16日 上午8:45

作者:Yahoo房市觀察員 / 黃敏婷(資深房產記者)

新冠肺炎疫情持續延燒,全球各國大規模淪陷,許多國家已實施「鎖國」政策,重創各行各業經濟,無薪假、裁員潮、公司倒閉一波接著一波,連帶股市、黃金、油價全面下跌,讓不少投資人資產瞬間蒸發,現在只能用一個「慘」字來形容現況。

 
房貸利率創史上新低,受薪族好無感?

疫情肆虐掀起全球降息潮,美國Fed短時間內大動作降息6碼,正式步入「零利率時代」,台灣央行也已在上月19日宣布降息1碼(0.25%),政府另釋出紓困方案,房貸1000萬內利息再降1碼(0.25%),而房貸額外降的這1碼只有半年期限,自4月1日起適用,至9月30日止,以日前房貸利率最低1.56%,降兩碼後自用住宅貸款利率最低將來到1.06%,創下史上新低點。

以原本房貸利率1.56%來計算,貸款1,000萬元,分20年本息攤還,每月要付48,531元,調降2碼(0.5%),房貸利率降至1.06%,4~9月這段期間每月還款46,258元,較先前省下2,273元,總計半年可省下13,638元,對受薪階級的你,究竟是有感還是無感?

全台房市面對這隻突如其來的黑天鵝影響下,向來被視為新案百花齊放、衝刺業績起點的「329檔期」也因此幻滅,原本預估今年北台灣推案量上看2,500億,卻因這波疫情衝擊,建商延緩推案腳步,與去年同期推案量2,219多億硬是少了600多億,年減幅達27.6%,創下2012年以來同期新低。

但究竟房價有沒有下跌跡象?筆者近期走訪各大案場,的確看屋來人量銳減許多,但似乎價格沒有下修跡象,業者私下閒聊,在這波疫情影響,有民眾直接開出「芭樂價」,想探有沒有機會撿到便宜,但現在時空背景已於當年SARS不同,從土地價格、建築營建成本持續攀升下,實在沒有空間再讓利,加上現處超低利率時代,各家銀行紛紛把定存利率調降至1%以下,放在銀行的利息收入越來越薄,以現階段來說,房地產仍較保值。 

筆者認為,若這波疫情時間拉長,在經濟衝擊下,失業潮、無薪假會持續湧現,當預期收入減少下,將緊縮消費、暫緩購屋計劃,對房市後續影響恐會加深。

若未來要入手買房,切記考慮的點,不再只是單一功能,除了兼具最基本的自住需求外,包括理財節稅、長期置產獲利,以及未來市場轉手性與否都須仔細評估,最重要的是地段便利、產品特殊與建商品牌,要讓資產避險保值,各項細節可不容忽視。

◎本文章內容僅反映作者個人意見,不代表Yahoo奇摩立場。

https://reurl.cc/V68VA5

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2020-03-19 16:22經濟日報 記者陳美君/即時報導
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圖/路透社
圖/路透社
 

中央銀行今(19)日召開理監事會議,總裁楊金龍宣布,調降貼放利率1碼(0.25個百分點)、終止連14凍,超乎市場預期的半碼幅度,被外界視為展現「鐵腕作風」;調整後,央行重貼現率調降至1.125%,跌破國際金融海嘯時期的1.25%,締造歷史新低紀錄。

央行大幅下修今年經濟成長率預估值至1.92%、全年將無法保住2%大關。

調降後,央行重貼現率、擔保放款融通利率、短期融通利率分別為年息1.125%、1.5%和3.375%。

https://money.udn.com/money/story/5613/4427960?from=ednappsharing

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  • Mar 20 Fri 2020 05:50

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2020/03/19 17:52

(中央社記者潘姿羽台北19日電)武漢肺炎疫情重創全球經濟,各國央行紛紛採取非常手段救市。中央銀行今天也宣布降息1碼,重貼現率來到1.125%,創下歷史新低。前次歷史低點,是2009年金融海嘯時期的1.25%。

金融海嘯時期,股市崩跌、房價探底的慘況,許多人仍記憶猶新,時隔11年,2019年冠狀病毒疾病(COVID-19,俗稱武漢肺炎)疫情掀起的波濤完全不亞於當年,各國陸續宣布封閉邊界、禁止入境等措施,影響程度比起金融海嘯,有過之而無不及。

央行今天舉行第1季理監事會,不意外地終止「連14凍」,且大動作降息1碼,將重貼現率降至歷史低點1.125%。

若將今日的歷史低點與金融海嘯時期相比,會發現時空背景存在兩個相同與兩個差異。相同之處在於,股匯市均出現崩跌慘況,且央行在這兩次事件,都看到山雨欲來的金融系統性風險。

台經院研究六所所長吳孟道指出,全球股市一瀉千里,市場陷入極度恐慌,但在金融市場動盪之餘,央行更關注的是背後的系統性風險,也就是當股匯市崩跌,不只投資人血本無歸,企業也會籌不到錢、周轉失靈,如果情況嚴峻到企業接連倒閉,民眾開始對金融體系喪失信心,將引爆更大危機。

至於不同之處,吳孟道表示,這次跟2008年金融海嘯最大差別,在於當時是由金融面引起的恐慌,投資人擔心血本無歸、企業倒閉,全球景氣緊縮進而對實體經濟造成衝擊,生產銳減。

但2019年冠狀病毒疾病疫情影響,則是從公衛面延燒至經濟面,不只亞洲受影響,更重創歐美,「疫情對實體經濟的衝擊,遠比2008年來得嚴重」。

吳孟道說,各國相繼封城、鎖國,生產活動全面停擺,這才是現在國際股市大跌關鍵,因為生產活動不像金融海嘯時期,是從程度100腰斬到50,而是直接砍到零,這種恐慌和當年大有差別。

其次,儘管都是面對巨大的經濟風險,吳孟道坦言,這次央行手上的政策空間小很多。

觀察2008年全球金融海嘯時的台灣利率走勢,央行在2008年9月至2009年2月間,累計降息7次、合計9.5碼後,重貼現率降至1.25%,來到當時史上最低的水準。相較之下,台灣央行利率已經「連14凍」,但今天一口氣降1碼,利率就寫下新低紀錄,下探歷史低點。

吳孟道分析,金融海嘯以來,全球經濟受困於低成長、低利率、低通膨等「3低」的結構性問題,使得央行政策空間大幅受限,但低利率情況全球皆然。

他強調,現在央行降息為的是穩定金融市場信心,紓緩企業壓力,振興實體經濟、改革結構問題都是後面的事情,「病人送到急診室,最優先就是讓他喘過氣來」。(編輯:林淑媛)1090319

https://www.cna.com.tw/news/afe/202003190370.aspx

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  • Mar 20 Fri 2020 05:50

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  • Mar 20 Fri 2020 05:50

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2020/03/17 21:37
3月以來,各國因應武漢肺炎(COVID-19)疫情紛紛降息。美國15日一口氣降息4碼後,紐西蘭跟著降3碼、韓國降2碼。台灣目前3項利率自2016年7月維持至今,為歷史次低水準。 中央社製圖 109年3月17日
3月以來,各國因應武漢肺炎(COVID-19)疫情紛紛降息。美國15日一口氣降息4碼後,紐西蘭跟著降3碼、韓國降2碼。台灣目前3項利率自2016年7月維持至今,為歷史次低水準。 中央社製圖 109年3月17日
 

(中央社記者蘇思云台北17日電)全球掀起降息潮,回顧台灣近20年利率變動,3次連續降息都跟全球景氣密切相關,分別是2000年網路泡沫、2008年金融海嘯與2015年景氣趨緩,2003年也曾因SARS疫情降息1碼。

3月以來,各國因應武漢肺炎(COVID-19)疫情紛紛降息。美國15日一口氣降息4碼後,紐西蘭跟著降3碼、韓國降2碼。中央銀行總裁楊金龍日前到立院備詢時也強調,降息的考慮面向絕不只是對實體經濟的刺激,還包括金融穩定,貨幣對內、對外幣值穩定,以及利率調整對銀行業的衝擊。

台灣目前重貼現率1.375%、擔保放款融通利率1.75%、短期融通利率3.625%,3項利率自2016年7月維持至今,為歷史次低水準。

由於台灣經濟跟出口表現密不可分,回顧2000年起台灣央行的6波降息,都跟全球景氣密切相關。

2000年底到2001年底,台灣一共降息11次,起因於2000年美國遭遇網際網路泡沫,宣稱最賺錢的網路新創一夕倒閉,加上2001年911事件,更重創消費者和投資人信心。當時台灣進出口貿易均縮減,加上民間投資保守,失業率攀升,導致民間消費不如預期,央行罕見地在2001年1年內就降息10次。

2002年的2次降息,各降息1碼(0.25個百分點),主要為台灣內部景氣雖然回溫,但內需市場不振,消費、投資需求仍緩。

至於2003年上半年,美伊戰爭結束後,央行評估先進國家景氣復甦不如預期,加上台灣3月份爆發嚴重急性呼吸道症候群(SARS)疫情,衝擊外銷訂單與經濟活動,導致消費者信心下滑,企業投資趨於審慎,央行在當年6月27日宣布降息1碼。

而美國次貸風暴引發的2008年全球金融海嘯,不僅造成美國、歐洲金融市場動盪不安,也衝擊台灣進出口表現與內需市場,央行為減輕個人與企業資金成本,增進民間消費、投資意願,從2008年中到2009年初,一連6次降息,也讓台灣重貼現率於2009年2月來到歷史最低點1.25%。

2015年中到2016年中,則因為中國經濟成長趨緩,加上2015年底油價大跌,造成全球貿易量萎縮,對依賴出口的台灣是一大警訊。另外,由於台灣負產出缺口擴大,也就是產能多於訂單,導致勞動力出現閒置,央行因此4次降息。

當然,大降息之間也有連續升息的時期。分別是包括2003年7月到2008年6月,重貼現率從1.375%升息到3.625%,以及待金融海嘯緩步復甦後,央行也自2010年5月到2011年7月,把重貼現率從1.25%升息到1.875%。(編輯:林孟汝)1090317

全球掀起降息潮,回顧台灣近20年利率變動,3次連續降息都跟全球景氣密切相關,分別是2000年網路泡沫、2008年金融海嘯與2015年景氣趨緩,2003年也曾因SARS疫情降息1碼。中央社製圖 109年3月17日
全球掀起降息潮,回顧台灣近20年利率變動,3次連續降息都跟全球景氣密切相關,分別是2000年網路泡沫、2008年金融海嘯與2015年景氣趨緩,2003年也曾因SARS疫情降息1碼。中央社製圖 109年3月17日

https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202003170415.aspx

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2020-03-17 00:33經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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肺炎疫情衝擊全球經濟,美國聯準會降息4碼接近於零,國內央行也可能跟進,房仲業者指出,降息後房貸金額變化不大,雖然對小資族而言不無小補,但目前疫情全球蔓延,衝擊經濟的狀況下,降息對房市現階段的刺激效果恐怕有限。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,美國聯準會一次梭哈,等於啟動更大規模的寬鬆,台灣央行本次理監事會跟進不無可能,但即使降息半碼,在目前史上最低利率環境下,反應在房貸上也是有限。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,假設台灣央行降息一碼,對20年期的房貸族而言,每一百萬房貸,每年少付1,500元,每月約可省下兩個便當錢,若千萬房貸,每月房貸減少1,250元左右,對小資族而言雖不無小補,但台灣投資人性格相對保守,對房市現階段的刺激效果也有限。

不過,張旭嵐認為,全球股匯市震盪,低利環境加上貨幣寬鬆政策,國際資金將會重新配置,長期來看,不動產的抗跌和穩定性高,待疫情稍加回穩,收益型不動產可望被優先成為焦點。

https://money.udn.com/money/story/5621/4419347?from=ednappsharing

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▲金融聯徵中心最新公布去年第四季數據,房貸利率創近10年單季新低。(圖/信義房屋提供)

▲金融聯徵中心最新公布去年第四季數據,房貸利率創近10年單季新低。(圖/信義房屋提供)

金融聯徵中心最新公布去年第四季數據,全國房貸利率創10年來單季新低,僅1.73%,申貸件數4萬3905件,亦創下2015年以來新高紀錄,顯示買房熱度,但今年第一季遭逢新冠病毒黑天鵝衝擊,房仲專家認為將不會有太漂亮的表現,甚至已出現屋主惜售,待疫情結束價格好再賣。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,2019年第四季是近年房市交易最為熱絡的一季,因此反應到買賣移轉棟數或者民眾購屋貸款的申貸件數上,都同樣來到近期的新高。

「至於利率已經長期維持低檔,銀行認為一般自住的風險不高,也願意積極一點去爭取客戶,加上有些交屋的整批貸款條件也比較優惠,因此看到件數創高且利率仍維持低檔的狀況。」曾敬德說,雖然房貸利率低檔,今年第一季國內房市受到疫情影響恐影響量能。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,房貸利率低對於民眾購屋是一大誘因,加上房價在2015年之後修正不少,民眾購屋意願也因此增加。對於今年第一季,徐佳馨也同樣認為房市應不會有漂亮的成績。

其實仍有不少買方想在疫情期間危機入市,卻遇到屋主惜售。信義房屋中山南京店店長王兆宇說,當前房市是剛性市場,購房需求依舊在,到目前為止,買氣延續去年的強勁,反倒是釋出物件有減少趨勢,部分屋主想等價格高一點再賣,所以寧願等到疫情結束後再出售。

https://www.nownews.com/news/20200227/3958043/

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金管會發函各銀行,禁止再以「原貸款金額」計收房貸違約金。圖/聯合報系資料照片

金管會發函各銀行,禁止再以「原貸款金額」計收房貸違約金。圖/聯合報系資料照片

不少銀行推出有還款寬限期或利率「前低後高」的房貸方案,房貸戶若在綁約期間內提前清償要收違約金。金管會接獲民眾反應,部分銀行採「原貸款金額」計算違約金,因此三日發函要求各銀行應以「貸款餘額」或其他對消費者更有利的方式來計算違約金,禁止再以「原貸款金額」計收,各銀行已陸續進行調整。

初步調查,花旗、渣打、台新中信、遠東和日盛等六家銀行,採原貸款金額來計收違約金,房貸戶近卅六萬戶。

台新銀表示,今年一月已調整相關規定,提前清償違約金改以「提前償還金額(貸款餘額)」做為計收基礎,並會按已貸款年數,分年遞減。中信銀則說,二月廿四日起修改合約,改用提前清償金額來計算違約金,至於金管會發文至廿四日契約修改期間,新舊計算方式的差額,將會退還給客戶。

金管會銀行局高層說,民眾申辦房貸後想提前清償,各銀行依據房貸方案及合約,有些會收取提前償還違約金。有民眾向金管會陳情,認為銀行違約金計算方式不合理,銀行局在公平考量下,銀行局要求各銀行應以貸款餘額,或其他對消費者更有利的方式來計收違約金。

銀行主管指出,銀行推出有還款寬限期或利率前低後高的房貸優惠方案,只要民眾不要申請塗銷抵押權,例如中樂透有錢還房貸,不是惡意轉貸或短期炒作賣屋,都不會收違約金。

https://udn.com/news/story/7239/4363846

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2020-02-09 23:09經濟日報 記者陳怡慈整理
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法國巴黎保險亞洲區總裁黃金喜葹
法國巴黎保險亞洲區總裁黃金喜葹
 

台灣人對保障的想法,著實反映在保險購買行為上,從法國巴黎保險2019年發布的「全球保障型保險調查報告」中,我們發現台灣人普遍對健保品質感到滿意,但仍覺得在重大疾病、癌症、住院等項目需更多保障。

調查結果還有個值得重視的現象,普遍擁有房屋貸款的台灣人,有投保可幫助轉移還款風險的保障型保險,例如房貸壽險,其比率也位居全球之末,顯示保障仍須加強。建議房貸族可選擇等同於貸款期間年限的房貸壽險,加強保障,避免經濟遭遇雙重打擊。

台灣受訪者對未來有信心的比率為66%,對於「個人安全」,特別是「健保品質」感到最滿意。為了要在未來實現計畫及夢想,認為「擁有足夠的資金」、「為使家人安心,資產已投保」及「金融機構的建議和支持」最為重要。


經濟日報提供
經濟日報提供
 
報告中進一步發現,台灣受訪者平均持有保單3.3張,為全球最高,但覺得「獲得保障」的比率卻低於亞洲平均,應是與台灣人過往多喜愛購買儲蓄險有關。

台灣人表示願意購買更多的保險商品來防範風險,特別是醫療相關保險,會優先考慮購買「重大疾病/癌症保險」、「住院醫療險」和「意外險」。

至於台灣人投保時最希望對抗的風險是「住院治療」,其次是「身故」及「罹患重疾」。並認為好的保險應該具備「簡單易懂」、「無理賠可保費返還」及「客製化」等特點。

而為了獲得客製化保險保障,必須要分享個人醫療資料,針對是否願意為獲得客製化服務而分享個資時,台灣受訪者願意分享的比率普遍高於日、韓甚至全球平均,尤其願意分享醫療資料的高達78%,此也顯示台灣受訪者對於台灣個資保護現況頗為安心。

當問到關於可幫助轉移貸款還款風險的保障型保險時,發現台灣人願意為買房、創業及買車而借款的比率非常高,而因重大疾病及意外死亡等因素造成無法還款,是貸款者最主要的擔憂。

然而,調查中也發現,知道房貸壽險這種「信用保障保險」能幫忙轉移還款風險的人只有61%,擁有房屋貸款的人當中,真正投保過房貸壽險的也只有26%,遠低於世界各國平均,這些都顯示台灣人普遍尚未充分了解「透過保險轉移借款風險的保障」的重要性。

房貸壽險為定期保險,保險期間五至30年不等,建議房貸族可選擇等同於貸款期間的年限,例如申請20年的房屋貸款,就搭配購買20年期的房貸壽險。(本文由法國巴黎保險集團亞洲區總裁黃金喜葹提供

https://money.udn.com/money/story/5617/4332875

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2020-01-27 05:30

近幾年新案市場吹起「低自備」風,甚至少數建案推出只要10萬元便能交屋的低購屋門檻,此波風潮可望延續至春節。 (上揚國際提供)

記者徐義平/專題報導

近幾年新案市場吹起「低自備」風,甚至少數建案只要10萬元便能交屋,這波風潮可望延續至春節。房產專家建議,想要購屋的民眾,即使已有頭期款,還是要先試算自己的還款負擔能力,建議每月還款金額以不超過可支配所得的3成為準。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,自2016年房市低谷以來,為迎合自住剛性需求及租不如買的首購族,越來越多所謂「三低一高」建案,即低總價、低利率、低自備、高貸款成數,尤其在公股行庫青年安心成家優惠貸款帶動下,更多民間銀行爭相推出比照政策房貸的產品、專案貸款,吸引買方進場。

低自備+低利率 塑造購屋易入門環境

黃舒衛分析,目前超低利率、超高成數的融資條件,的確容易塑造友善的購屋環境;但要提醒購屋人,除了月付金不要超過家庭可支配所得的3分之1外,還要把裝修、家具、家電、管理、持有稅等費用同時考量進去,才不會因買房負擔而影響生活品質。

房貸寬限期的使用也要特別小心,不要因為融資取得容易、轉貸限制相對低,就輕忽未來可能信用緊縮的風險,甚至過度投資、消費,以致無法支應未來可能的市場變化。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,現在一手個案將低自備當成首購的重點訴求,民眾有機會跨過購屋的自備門檻,但還是要清楚了解未來每期款項與房貸金額。

至於新的一年如何擬訂購屋計畫?《住展》雜誌企研室經理何世昌表示,欲購屋的民眾最好要先備妥2至3成自備款,之後可考慮選購低首付、工程期零付款的預售屋案,或是提供無息貸款的成屋建案,當做購屋優先選擇。

他更建議,購屋者在還沒看中建案前,可將已備妥的自備款先做定期或購買具增值潛力的外幣,等到要繳納購屋價金時才提領出來,說不定還可以賺一筆收益。

北市房價高 可考慮提高貸款負擔率

何世昌建議不要死守「333原則」,可考慮提高貸款負擔率,將每月收入繳納房貸比率從3成提高到5、6成。

至於今年熱門建案趨勢,海悅國際總經理王俊傑指出,今年房市買氣仍以自住剛性需求為主,尤其首購族更占逾7成,因此建商推案多以滿足此方面購屋需求為重點,百坪以上的建案已不是房市主流。不過,北市住宅供給長期處於不足情況,因此今年可有所期待,但推測主力坪數會落在45至75坪的首次換屋需求。

對於高雄較受歡迎建案,上揚國際建築團隊董事長林聰麟指出,低付款方式再度盛行後,高雄的購屋族對預售屋的接受度提高,以總價500萬元的住宅為例,祭出1成買房、9成貸款模式,自備款降低到50萬元,如果年終獎金好一些,基本上買得起。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1348224

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2020-01-22 00:44:14經濟日報 記者陳美君╱台北報導
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本報資料照片
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房貸利率再破底。中央銀行昨(21)日公布,五大銀行去(2019)年12月新增房貸利率1.608%,跌至歷史新低,月減0.009個百分點;央行經研處副處長吳懿娟指出,房貸利率下滑,主要是銀行積極承做政策性房貸,且目前是以自住需求為主,銀行為爭取優質客戶,給予較優惠的利率。

房市景氣穩定復甦,銀行房貸業務大進補。央行昨日公布,台灣銀行、土地銀行、合作金庫、華南銀行及第一銀行,去年全年新增房貸達5,925.53億元,創八年新高,吳懿娟表示,去年房市穩定成長、自住需求湧現,是銀行房貸大增的主因。

央行資料顯示,去年12月,五大銀行新增房貸604.07億元,為五個月高點,月增100.94億元。吳懿娟說明,購屋貸款增加,反映年底為傳統購屋旺季、市場湧現交屋潮,且部分銀行承做整批分戶貸款,使購屋貸款增加。

「年底有季節性因素,通常年底都是交屋旺季」,吳懿娟表示。對於房貸利率殺破底,吳懿娟說,銀行每個月承做的對象略有不同,五大銀行之一的台銀積極辦理公教人員優利貸款、占比較高,使房貸利率略降,但變化幅度不大。「現在房市自住占比較高,根據聯徵中心統計,以房貸餘額而言,去年11月房貸自住占比達87.5%」,吳懿娟說。

象徵首購需求的青年安心成家貸款,去年12月五大銀行新增42億元,月減4.1億元,占比由前一個月的9.2%,下滑至7%。

央行提供資料顯示,去年12月房市交易熱呼呼,六都建物買賣移轉棟數,年增率全數衝上二位數,其中又以爆發交屋潮的桃園市年增50%最為亮眼,台北市為18.3%、新北市25.4%、台中市19.8%、台南市16.8%、高雄市10.6%,六都合計年增24.4%。

房價方面,去年12月,象徵中古屋的信義房價指數,台北市與新北市分別年增1.01%、2.52%,顯示大台北地區房價溫和上漲。

另外,政府推動台商返台投資,加上年底為傳統資金需求旺季,中央銀行昨(21)日公布,台灣銀行等五大銀行去(2019)年12月資本支出貸款增至997.69億元,為三年新高,較前一個月大增132.33億元。

五大銀行新承做房貸 圖/經濟日報提供
五大銀行新承做房貸 圖/經濟日報提供

https://house.udn.com/house/story/5913/4301718

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