目前分類:_1501 房屋貸款-利率 (253)

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旺報  

 

今年先是印度央行減息,然後是澳大利亞央行減息,最近美聯準會主席鮑威爾改變了早些時候口風,認為對貨幣政策的變化要採取開放的態度,只要條件合適,美聯準會的貨幣政策也可以由緊縮很快轉向寬鬆,或只要經濟可能出現衰退,美國也可能會減息。而且日本央行、歐洲央行及中國央行也可能加入這股全球減息潮。也就是說,全球超級寬鬆的貨幣政策又在死灰復燃。

寬鬆貨幣死灰復燃

可以看到,今年印度央行已經3次減息,而且美聯準會鮑威爾對減息持開放態度之後,市場預期這個月的美聯準會議息會議就會減息,而且還預期美聯準會今年減息可能在3次以上。

全球各國是否進入減息潮,目前還是相當不確定的,特別是美國經濟是否進入衰退更是不確定的。但是,有一點可以肯定,如果全球經濟進入大衰退,這種超級寬鬆的貨幣政策是否能夠對衰退的經濟力挽狂瀾則是相當不確定的。

因為,從歷史來考察,超級寬鬆的貨幣政策,先是上個世紀90年代起,為了救經濟,日本央行就在實行這種政策,但是日本央行這種超級寬鬆的貨幣政策實施了近30年,並沒有讓日本的經濟重新走上穩定持續增長之路,直到現在,日本的經濟仍然處於低增長低通貨膨脹的停滯增長區間。

2008年9月美國金融危機爆發,又是為了救經濟,為了防止全球再走上上個世紀30年代大蕭條之路,先是美國央行,然後是世界絕大多數國家都採取超級寬鬆的貨幣政策,各國央行向市場注入海量的流動性,而且這種全球央行的聯合行為,一直持續了近10年。但是這大量的流動性為政府的財政赤字提供了低成本的融資,也幫助美國企業及家庭降低了槓桿率,但卻吹大美國股市一個巨大的泡沫。比如美國標準普爾500指數從2009年一路飆升到2019年的峰值,總漲幅達319%。在2009-2018年期間,美國社會的淨財富增加了33.6兆美元,但這些財富並沒有讓整個社會共同分享,而是落入了少數人的手上。

同樣如中國,2009年之後中國央行通過過度寬鬆的貨幣政策向市場注入大量的流動性,10年間僅是國內銀行信貸增長就達到105兆元以上。但是這大量的流動性卻注入國內房地產市場,導致國內各個城市的房地產市場價格都快速飆升,此期間,有些城市的房價上漲幅度達10倍以上。而這些有價值的住房同樣基本上是為少數權貴持有。

大陸房市只漲不跌

這些海量的資金多數並沒有流向實體經濟,而是流向了各種資產,這10年把全球各國的資產價格推到一個難以想像的高度。比如,在美國,從銀行體系湧現出的流動性流向的股市,從而打造了一長期10年的美國大牛市。中國則是海量的資金流向房地產市場,打造了一個世界歷史上絕無僅有的房地產大牛市,從而讓中國的房地產市場價格10幾年來只漲不跌。

但是這種海量的資金從銀行體系流出,或銀行信貸過度擴張,全面地推高資產價格,所導致的一個嚴重後果,就是造成整個社會財富越來越分配不公,社會財富越來越向少數人集中。導致全球各國絕大多數的相對貧困化,並由此引發不少國家政治生態極大變化,即世界各國的民粹主義興起。

所以,如果全球各國再興起一股減息潮,它同樣會向市場注入大量的流動性,但是海量的貨幣流入市場所起到作用則是十分有限的,反之它會再次吹起各種資產的價格,形成一個又一個不同的資產價格泡沫,並由此導致社會財富的嚴重分配不公,即社會財富迅速地向少數人聚集,全球絕大多數人相當貧困化,並由此改變各國的政治生態,讓全球民粹主義興起。所以,超級量化寬鬆的貨幣政策再實施肯定是弊大於利。(全文見中時電子報)

(作者為青島大學經濟學院教授)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190610000196-260310?chdtv

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▲利率持續走低,不少房貸族會考慮轉貸來節省利息。(圖/信義房屋提供)

有殼族背房貸的壓力沉重,若看到其他銀行推出更優惠的利率,難免心癢癢而有轉貸念頭。不過專家提醒,轉貸須付出不少相關費用,最好先行評估轉貸後能省下的金額與所產生的費用,再做決定。

所謂「轉貸」,是指將現有房貸餘額轉由另一家銀行承作,信義代書表示,民眾想轉貸的原因,不少是因原銀行寬限期沒了,找新銀行再供2~3年寬限期;或想讓房子多貸些錢出來,但通常原承貸銀行的利率會更高,故另覓他行承辦;此外,在利率持續走低下,原本較高的利率也會想改換有更優惠利率條件的銀行。

住商不動產企研室經理徐佳馨提醒,民眾轉貸前不能只比較利率高低,最好先與原貸款銀行爭取降息,避免轉貸的麻煩及成本花費;另須確認與原銀行契約書中是否有違約條款,一旦轉貸將產生違約金。也可留意轉貸銀行是否有提供代償費用,並建議原銀行與轉貸銀行的利率相差0.5個百分點以上才值得考慮。

至於轉貸所需花費的成本,信義代書表示,將有設定規費,約轉貸金額的千分之一,另做塗銷及設定費用的代書費等,約萬元的費用也免不了;書狀費、查詢費約數百元不等,若銀行有代償費與違約金,也須視銀行規定支付。所以若轉貸後的利息節省金額,足夠支付這些轉貸費用時,即符合轉貸原則。

https://www.nownews.com/news/20190523/3399261/

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中央銀行23日公布4月五大銀行新承做放款統計,新增購屋貸款金額不甩高基期效應,月增11.53億元,比上月成長2.48%,年增更達135.37億元,同比增39.70%、且顯現南部較北部熱絡,央行官員表示,主要反應房市買氣溫和成長,自住購屋族持續進場的結果。

央行官員表示,當月五大銀行新增房貸延續增加趨勢,主要是新成屋交屋潮,反應在六都移轉棟數增加,以及台銀開辦「築巢優利貸」公教員工購屋貸款專案,也貢獻一部份的新增房貸,加上各銀行續積極推出房貸優惠專案,搶攻優質房貸戶的結果。

根據六都移轉棟數統計,4月台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市等月增各為2.4~13.5%之間,僅高雄市小幅下滑2.7%。央行官員指出,主要是3月基期偏高效應,從年增率來看,六都移轉棟數全數兩位數成長,其中以高雄年增48.2%最多,另五都年增各為19.13~1.6%不等。

至於六都合計月增4.1%、年增28.1%,1~4月六都合計年增7.6%。
進一步觀察,房市買氣延續第一季的南部比北部熱絡,高雄表現相對突出。

央行官員說明,主要是新成屋交屋潮分布變動,過去北部大量新成屋完工交屋,移轉棟數成長大多也是兩位數以上,建商在全台的推案量並不會同步。
台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行合計承做房貸比重,約占全體銀行的近四成,一向被視為房市風向球。

4月新承作房貸利率下滑0.5個基本點(1個基本點是0.01百分點)至1.622%,主要是當月相對低利率的「青年安心成家貸款」新增59億元、占比12.4%,高於3月的51億元、占比11.1%,及台銀「築巢優利貸」年利率1.56%的影響。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/96716.html

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2019-05-20 00:39經濟日報 記者林子桓/台北報導
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銀行推出的房貸商品百百種,但很多是鎖定特定族群,例如穩定收入的公教人員、企業中高階主管,以及首購年輕人,各行庫比拚利率及優惠條件,其中青年安心成家貸款、公教人員房屋優惠貸款首期利率大多下殺1.6%以下。

不論公股、民營銀行都想搶穩定又高收入公教人員房貸這塊大餅,其中台銀築巢優利貸,凡是公營事業機構編制內的員工,不包括軍職、試用、約聘僱及非現職人員,就可享有機動利率1.56%的優惠。

民營行庫中信銀也祭出公教員工購屋優惠貸款,與台銀築巢優利貸一樣,祭出1.56%的機動利率,專供公教人員,且都是一段式利率,也就是說申辦後,即可享有長達30年1.56%優惠利率,不過,因採機動利率,會隨央行升降息有所變化。

針對首購族,由財政部主導八大公股銀行承作之青安貸款,今年起將延長兩年至2020年,現採「混合式固定利率」或「機動利率」二擇一,今年起機動利率中,新增一段式機動利率1.68%,提供更多方式讓首購族選擇。

https://money.udn.com/money/story/5613/3822673

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2019-05-15 14:45聯合晚報 記者仝澤蓉/台北報導
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套房總價低,受單身上班族、頂客族歡迎,想申請貸款買套房,把握三招有機會拉高貸款成...
套房總價低,受單身上班族、頂客族歡迎,想申請貸款買套房,把握三招有機會拉高貸款成數。 本報資料照片
 
高房價的年代,年輕人要買間房不容易,從小間的買起吧!套房具有總價格低、收益性高等特性,較受到單身上班族、頂客族的歡迎,但銀行對小套房貸款承作相對保守,想申請貸款買套房,可把握解「套」三招,有機會拉高小套房的貸款成數到七、八成。

坪數增到15坪以上

貸款有機會多2成

套房貸款解套招一,打通兩小房權狀15坪物件,可讓貸款上看七到八成,因為一般銀行認定的套房,是坪數低於15坪的物件,房子超過15坪,銀行就可認定是一般住宅,貸款成數可能從六成變成七、八成。

其實有不少房仲會這樣私下對購屋客面授機宜,可以挑選不到十坪的套房兩戶打通,坪數增加到15坪以上,一方面提高銀行核貸成數,另一方面也有利後續轉手,因為坪數相較大一些,住起來不會有壓迫感,將來要賣也比較好賣。

地段好 永遠是王道

好脫手 銀行核貸乾脆

套房貸款解套招二,近商圈、有捷運、鄰學區,地段好就好談;地段永遠是王道,Money101表示,距離捷運站周邊1000公尺的套房商品,多數銀行願意貸到七成;位於熱門商圈,像是有商辦大樓,出租、出售都不難找租客與買家的套房,銀行核貸也會比較乾脆。

明星學區套房也相當搶手,像是台北市招生擠破頭的新生國小、師大附中、政大附中等,往往一屋難求,銀行也會樂意核貸;而雙北的貸款利率,也比六都和其他縣市來得低。

銀行核貸的最高指導原則就是房子脫手容易與否,舉例來說,一般釋出量大的套房社區,就會是銀行眼中的黑名單,但如果想賣的人多,而想買的人也不少,銀行也會開方便之門,畢竟只要放貸,銀行也有錢賺,把門檻設太高,對銀行也沒有好處。

優良社區、財力證明

銀行貸款不小氣

六都套房核貸條件資料來源/聯合徵信中心 製表/仝澤蓉
六都套房核貸條件資料來源/聯合徵信中心 製表/仝澤蓉
 
套房貸款解套招三,管理有序套房、附財力證明買家,受銀行歡迎;很多銀行內部都有自己的名單,上面滿載著市面上管理優良的套房社區或大樓,這些商品往往是外商公司的高階主管,與收入優渥的電子新貴的最愛,在有管理、有制度的條件下,一旦釋出,幾乎一星期內完售,這類型的套房通常都可貸到不錯的成數。

至於個人,只要有正當職業、足夠的財力證明,就是銀行眼中的優質房貸戶,即使買的只是小套房,要達到較高成數,機率也增加,有時候透過房仲協助與銀行談,貸款成數甚至可達到八成。

房貸捷運政大附中

https://money.udn.com/money/story/5607/3813670

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2019-05-14 17:56:00聯合新聞網 綜合報導
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北部地區的房價高居不下,許多年輕人比起貸款買房,會傾向於租屋以讓自己擁有更好的生...
北部地區的房價高居不下,許多年輕人比起貸款買房,會傾向於租屋以讓自己擁有更好的生活品質。 圖/聯合報系資料照片
 

 

 

北部地區的房價高居不下,許多年輕人比起貸款買房,會傾向於租房以讓自己擁有更好的生活品質。一名網友透露,朋友以北部公務人員的薪水在35歲時買房,雖然如願擁有一套自己的房子,但接下來為了償還一千多萬的房貸,每個月的薪水僅剩一萬多的生活費,必須到65歲才能全數還清,讓他納悶「這樣的人生還有救嗎?」

 

這篇以「35歲房貸還有一千多萬」為題的貼文在PTT上引起廣泛討論,內容以原PO朋友在擁有人人稱羨的鐵飯碗工作,卻必須在結婚後背負一千多萬房貸,不僅是每個月的薪水直接被扣到剩1萬多元,還要等到65歲才能還清,而人生卻早就流失大半時光。部分網友認為,這樣的生活不僅難受也沒有保障,表示「我比較想知道,這30年誰能保證他平安與身體健康」、「給自己花的才叫財產,不是的都叫遺產」、「爽到兒子女兒而已,自己苦的要死何必呢」。

 

但也有網友力挺,認為背房貸後生活壓力雖大,但至少不是白白花了30年的房租費,表示「至少老了還有地方住」、「當初能夠貸到一千多萬,光收入就有一定水準」、「35年後他有小孩有房子準備退休,你還在租房子光棍」、「台北教育資源豐富,趕快生3個栽培,未來年薪百萬起跳,很快就還完了」、「房子是投資好嗎,賣房轉調到南部就可以爽爽過了」。

https://house.udn.com/house/story/5888/3812235

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▲專家教房貸還款數,盡早還本金外,也要跟銀行打好關係。(圖/信義房屋)

房貸利率走低,剛性需求活絡房市,今年第一季五大銀行新增房貸總額1305億元,創2012年來同期新高,但低薪資與高房價的壓力下,如何減少房貸利息負擔,房市專家說有兩招,一個是盡速還本金,另一個是與銀行打好關係,壓低利率。

 

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,今年第一季房貸金額創新高原因,主要是高房價致使貸款金額增加;房貸利率走低,則是因為銀行資金寬鬆所致。

對於房貸還款降低利息負擔有何撇步? 徐佳馨說,兩個方式能減少利息支出,其一是本金還款,不要使用寬限期,而且每個月還款本金與利息,且若年中或年終有獎金,也可部分還款,本金數字降低後,利息隨之減少。另一方式則是與銀行打好關係,並且是好客戶,才能有機會調降利率。

徐佳馨進一步強調,若想跟銀行談到較低房貸利率,除了信用正常之外,建議可以從薪轉戶、常往來的銀行談起,與有往來關係的銀行借貸,銀行的放款意願比較高,同時願意提供較優惠的條件。

此外,徐佳馨說通常要談到高貸款成數、較優的房貸利率,除了借款人的本身的條件之外,貸款標的物的條件也很重要,新房會優於舊房,且好的地段會比不好的地段,較容易取得較低的房貸利率。

由於各大銀行紛紛提出優惠房貸利率,如何進行評估,但徐佳馨建議千萬不要只看利率,更要一同評估可貸款成數、利率計算方式以及手續費等相關費用的差異。

https://www.nownews.com/news/20190513/3377981/

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2019-05-06 10:19經濟日報 記者游智文╱即時報導
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中央銀行近日分析台灣房價上漲主因,包括預售屋炒作、不動產稅負偏低、遺贈稅大幅調降等,至於利率,央行認為低利率與房價上漲並無必然關連。房地產學者章定煊在臉書表示,看到央行論述,真是嘆了一口氣。

他說,央行的政策要兼顧多方面的政策目標,可以體諒,但硬要說房價與利率無關,真的是把學術界全部都打臉了,包括央行的一些董事在內。至於哪些董事,他就不點名了,央行可以自己查閱自己董事的發表。

章定煊表示,央行舉了兩個例子,說明房價上漲和利率沒有必然關係,一是2001年至2006年間,澳洲、紐西蘭及英國的利率都比美國高,房價漲幅卻比美國高;第二,日本維持低利率,房價卻是下跌。

事實上,這些國家的房地產沒有替代性,澳洲人不可能借美國的房貸,買澳洲的房地產。美國人也不可能借日本的房貸,買美國的房地產。利率與房價的關係原則上應用時間序列來比較,央行拿橫斷面(cross section)資料來說明,並不適當。

章定煊說,國內的學術論文多是用時間序列做的,沒人用橫斷面資料做,他隨便舉二篇,要查的話還有一大堆。

第一篇是政大林左裕指導黎佳貞佳的論文,題目是:「 從貨幣政策看房價之變動趨勢-以臺北市為例」。

其中研究部分摘要指出,「實證結果發現貨幣政策與房價間存在長期均衡之關係,且兩者會相互影響,接著利用Taylor’s Rule為指標,發現台灣在2001-2005年貨幣政策過度寬鬆,雖使得台灣房地產景氣自2003年開始復甦,但持續的低利率政策,則為導致台灣房價不斷攀升之原因。

第二篇是中山大學曾憲郎指導鄭湘妍,題目是台北市房地產價格與總體經濟指數之關聯性研究,研究部分摘要指出,「從實證結果可知,…………..。房價與消費者物價指數和房貸利率呈現反向關係,表示利息負擔較少,民眾有較高意願買房」。

章定煊表示,央行要說利率不是房價唯一的影響因素是OK的,硬要說跟央行貨幣政策無關,就有點不太妥當了。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://money.udn.com/money/story/5621/3795588

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工商時報 

 

中央銀行公布3月全體銀行購置住宅貸款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額,各為7.026兆及1.886兆元,雙創歷史新高,其中土建融年增率更衝高至8.82%,為六年半來最大增幅。

根據央行統計,土建融餘額2月雖終結連續十個月創新高的走勢,當月小幅減少22.22億元,但這主要是農曆年長假及228假期效應,也就是受季節因素影響。

3月恢復正常工作天數後,跟著就是329檔期,建商的建築貸款及週轉金需求回溫,土建融餘額也重返歷史新高,單月大增220億元。

銀行房貸主管指出,截至3月底的土建融年增1,528億元,已連續28個月年增率均為正數,且有擴大趨勢,代表建商對後市看法相對樂觀。

3月房貸餘額連26個月刷新歷史最高紀錄,年增金額3,261億元,年增率4.87%,維持接近5%的相對高位。

根據央行統計顯示,近一年來餘額年增率均在4.5%以上水準,顯示房市持續溫和復甦,央行總裁楊金龍也認為「房市目前是溫和成長」。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190426000286-260202?chdtv

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2019-04-24 00:51經濟日報 記者陳美君╱台北報導
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報系資料照
報系資料照
 

 

 

中央銀行昨(23)日公布統計,今年第1季五大銀行合計新增1,305億元的房貸,創2012年以來、八年同期新高紀錄;觀察建物買賣移轉棟數,3月明顯呈現「北冷南熱」,高雄更是一枝獨秀,年增率高達25.6%,為六都中唯一兩位數成長的都會區。

央行每月公布台灣銀行、土地銀行、合作金庫、華南銀行與第一銀行等五大銀行新增貸款數據,這五大銀行合計房貸市占率約四成,金額增減,被視為房市景氣風向球。

 

經濟日報提供
經濟日報提供
 

央行統計顯示,3月五大行庫新增房貸464.82億元,月增119.17億元,央行經研處副處長吳懿娟指出,2月因適逢春節連假與228連假,工作天數少,導致基期偏低,是3月新增房貸升溫的主因,目前房市景氣還是「溫和成長」。

 

至於3月五大銀行平均房貸利率為1.627%,較上月下滑0.011個百分點,為三個月新低,主要是利率較低的青年安心成家方案占比較高所致,占比由9.6%增至11.1%;且今年開始,台銀承作公教人員「築巢優利貸」,利率僅1.56%,也是壓低平均利率的另一原因。

央行提供資料顯示,今年以來,高雄市買賣移轉棟數已連三月正成長,單看3月六都買賣移轉棟數,大台北都會區房市交易不增反減;相較於北部,中南部房市轉趨熱絡,且「愈往南走交易愈熱絡」。對於數據「北冷南熱」,吳懿娟認為,可能是中南部有新成屋交屋潮所致,台北市則是去年同期有交屋潮,基期偏高,再加上六都有些拚經濟的政策,使房市交易升溫。

高雄房市交易熱呼呼,在六都裡一枝獨秀,住商機構不動產企劃研究室經理徐佳馨分析有三大原因,包括高雄過去的基期偏低,還有兩年至兩年半前建商大量推案,近期湧現交屋潮,第三則是確實有北部投資人南下到高雄投資不動產,「高雄房價比台北便宜,2,000多萬元大概就可以買到豪宅等級的房屋」。

高雄房地產還可投資嗎?徐佳馨坦言,由六都平均收入來看,高雄並不是特別高,若高雄房價上漲,但經濟基本面沒弄好,高雄房市要維持榮景,恐怕有困難。

https://money.udn.com/money/story/5613/3773367

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2019-04-23 19:45中央社 記者蔡芃敏台北23日電
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央行今天公布,新承做房貸金額今年第一季合計新台幣1305億元,相較去年同期增加96億元,為2012年以來同期相對高點。

央行今天公布3月五大行庫新承做房貸金額為464.8億元,月增119.1億元,利率為1.627%,較上月1.638%,減少0.011個百分點。

中央銀行經研處副處長吳懿娟說,2月因適逢春節連假與二二八連假,工作天數原本就少,導致基期偏低。新承做房貸金額今年第一季合計1305億元,相較去年同期1209億元,增加96億元,今年第一季數據也是2012年以來相對高點。

3月份建物買賣移轉棟數六都共約1萬8300棟,六都移轉月增均達雙位數,新北市3月份移轉棟數居冠達4613戶,月增44.5個百分點,年減4.7個百分點,而高雄市移轉棟數達3808戶居次,月增92.6個百分點,年增25.6個百分點。

她說明,依數據看來,中南部房市較熱絡,可能是新成屋較多所致,而台北市則是受去年同期交屋量高,墊高基期影響。

現場媒體問及房市是否逐步回溫,吳懿娟表示,房市要從整體推案量來看,1、2月屬於房市淡季,預估3月後會逐步回暖,要以年度總結較為精準。且現在是自住買盤當道,價格是成交重要因素,房市活絡取決議賣方是否願意讓利。

吳懿娟補充,房地合一稅制自2016年上路後,自住房貸占整體房貸比開始超過87%,統計至 2 月底,自住房貸占整體房貸比為87.5%。

台銀、土銀、合庫銀、華銀與一銀五大行庫,占整體房貸市占率約4成,承做金額與利率變動情況被視為房市景氣風向球。

https://money.udn.com/money/story/5621/3772854

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圖:中新社 圖:中新社

房貸通常是每個家庭最大筆的一項支出,壽險業者建議購屋有房貸的家庭應替房貸買份保險,透過房貸壽險可避免讓房貸因主要經濟來源發生不幸時成為家人沉重的負擔。

根據主計處2018年公佈之家庭收支調查顯示,2017年國人擁有自宅比例已達84.83%。國人買房多數背負著房貸的壓力,中央銀行公布2019年1月五大公營行庫新承辦房貸的數字,金額達到494.8億元,創下歷年來的新高。

房貸通常是一般家庭最大筆的支出,萬一家中主要經濟來源發生不幸,就會成為家人最沉重的負擔,更嚴重的,有可能辛苦買的房子也會因為繳不出房貸而被迫讓出。

英國保誠人壽表示,房貸壽險的意義,就是在發生變故時可以讓房貸繳款不中斷,就像是為這一筆貸款買了保險,將風險轉嫁給保險公司,藉以保全房子,留愛家人。如果房貸的主要繳款者身故或遭受1~6級失能及特定傷殘,都可獲得理賠,家人不須擔心因家庭收入中斷,致使房子被法拍而流離失所。

貸款人預算較多,建議可以加保房貸壽險,以防萬一風險降臨時,不僅可優先償還房貸,若有剩餘保險金還可以支援家人經濟生活,持續守護家人幸福。

以英國保誠人壽「家家幸福定期壽險」為例,這個商品具備多種繳費與保障年期以及多重意外保障等特色,平準的保額設計可以維持保障水準,如保戶因為意外事故遭逢嚴重第三度燒燙傷,可以獲得20%的「保險金額」理賠;如因為大眾運輸意外事故、或特定意外等而造成身故或完全失能,理賠金額加倍給付,同時,提供重大傷害失能安養保險金、意外身故遺族關懷保險金等給付。

外,遞減型定期壽險也具備多種繳費與保障年期及多重意外保障的優點,更多了保額隨著人生財務責任遞減而逐年下降的特色,為民眾打造最適合的保險規劃。

至於哪一種房貸壽險較符合個人需求呢?英國保誠人壽表示,對於首購族、單身族、小資族,經濟負擔相對較沈重,可以選擇隨著房貸漸減遞減保額,聰明守護家人。

「若經濟條件許可的雙薪族群或小家庭,則可以投保一般定期壽險」,一旦發生事故,理賠金除了償還房貸,還有餘額可以照顧家人。

https://ctee.com.tw/news/insurance/73260.html

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2019-04-07 08:39

房地產業者認為,低利率撐出高房價,自備款門檻拉高,薪水族更難邁出購屋第1步。圖為新北市新莊副都心街景。(記者徐義平攝)

〔記者徐義平/台北報導〕對於近20年,家戶可支配所得、房貸利率、房價所得比與貸款負擔率構建而成的「4角習題」,似乎緊緊牽動民眾購屋能力的變化。學者點出,長期房貸利率低是此波房市修正有限的主因,房地產業者也認為,低利率撐出高房價,自備款門檻拉高,薪水族更難邁出購屋第1步。

學者:賺了利率卻賠上高房價

 

政大地政系特聘教授張金鶚指出,近10年房貸利率處於2%以下,看似購屋負擔門檻變低,但其實該還的還是要還,而且他直指這僅是買得起房的假象,尤其是此波低利環境引來不少投資買盤,將房價往上推升,促使房價所得比加重不少。

張金鶚甚至點出,過往平均7年多即可還清貸款,但現在可能要20年才能還完房貸,甚至出現2代人供1間房,因此房價太高才是問題的核心。

房產業者:當前最大難題 自備款存不到

 

信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮分析,1990年代中期過後薪資凍漲,購屋能力原地踏步,而後隨著利率長期走低,因此民眾的購屋力隨之上升,不過低利率也刺激出高房價,後期購屋的民眾並沒有享受到降息的好處,反而面對更高的自備款。

1998年是房貸利率轉折走低的年代,若以當年度購屋環境來看,1個雙薪家庭拿出3分之1的收入繳付房貸,依照當年度利率8.4%水準,貸款成數7成,推估可負擔貸款金額為300萬,若再加上3成自備款,應可負擔總價400萬至500萬間的住宅。

對比當前房貸利率約1.6至1.7%,在薪資沒有甚麼提升的狀態下,3分之1的收入其實可以負擔的房貸總額則拉高至700萬元,倘若再加上3成自備款,推估可以買到1戶800萬至1000萬元的住宅,但前提是必須要有自備款。因此現在面臨的問題在於其實房貸可能付得起,但是卻湊不到自備款,因為20年前自備款百來萬即可,現在動輒要200至300萬元,差距高達2至3倍。

蘇啟榮補充,若從實務上進一步分析首購族的購屋現況,目前許多首購族的購屋資金來源多少有長輩資助,因此單看收入支付現在房價所造成10餘倍的房價所得比,其實未必符合現況,因為現行年輕首購族購屋的資金來源,並非單靠薪水儲蓄,還包含上一代的財富,當然要辛苦2代人來購屋,並不是好事。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2751087?utm_source=LINE&utm_medium=APP&utm_campaign=SHARE

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根據統計,台北市去年買賣移轉中未設定抵押的比例達18.65%,亦即將近二成購屋者在過去一年購屋時,沒有向銀行辦理貸款抵押設定,其中又以大安、中正等蛋黃區,購屋不貸款的比例最高,顯示即使利率處於低檔,但精華區高資產族群財務實力雄厚、與理財態度保守。

根據台北市建物所有權買賣移轉登記抵押情形統計年報資料顯示,過去三年台北市大約有二成左右的買賣移轉未設定抵押。信義房屋企研室專案經理曾敬德指出,就實務上來看,台北市二成購屋不貸款雖與全台約25%相較不算高,然而台北市房價是其他地區的二至四倍,在資產風險較低的情形下,平均核貸成數不及七成,遠低於全台平均值,顯示台北市購屋者財務實力雄厚。

以台北市12個行政區觀察,購屋不貸款比例較高多位於發展成熟的蛋黃區,除了與當地人資金實力雄厚有關,也與較保守的理財觀念有關。如2016年時以中正、大安、中山排行前三名,2017年大安、大同、信義排名前三名,去年則是以大安、中正、大同排名前三名;相較下如南港、內湖、文山等興新區購屋不貸款比例較低。

不過,實務上則不貸款購屋的動機大不相同,曾敬德表示,有些可能單純置產收租,有些為長輩透過適當節稅規劃,幫子女購屋自住全額付清,有些為事業有成,用現金購置上億元的名宅,尤其不少上億元的名宅交易,買方就沒有向銀行設定抵押貸款。

https://ctee.com.tw/news/real-estate/62808.html

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2019-03-24 9:39 AM

【大紀元2019年03月24日訊】(大紀元記者陳光澳洲悉尼編譯報導)房地產數據分析機構CoreLogic 3月1日公佈的「2月份住房價值指數」顯示,上個月全澳住房價格下跌0.7%,布里斯本房價的年上漲甚至七年來首次出現下滑。專家表示,造成房地產市場出現放緩的主要因素是不必要的強硬貸款規則,而不是缺乏借款人


據澳洲房地產網消息,CoreLogic的數據顯示,2月份,全國住房價格下跌了0.7%。自上次澳洲房地產市場出現高峰期(2017年10月)以來,房價已回落了6.8%,相當於2016年9月的房價水平。

在過去的12個月中,衹有三個州府城市的房價出現上漲,分別是霍巴特,漲了為7.2%;堪培拉漲了3.4%; 阿德萊德漲1%。

悉尼出現最大跌幅,下跌了10.4%;墨爾本下跌了9.1%; 珀斯下跌了6.9%; 達爾文下跌了5.3%;布里斯本下跌了0.5%,這是布里斯本自2012年以來首次出現的年度負增長。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless警告,「2月份的數據結果仍顯示整體疲軟,出現負增長的地理範圍正在擴大」。

他說:「我們看到的情況是在以前可持續增長,而且經濟狀況相對健康的次發達地區房地產市場正在疲軟,這表明信貸緊縮對買家活動產生了廣泛的抑製作用。」

「現在布里斯本自2012年以來首次出現年度負增長;悉尼的住房市場自20世紀80年代初以來首次出現兩位數的年度下降,」Lawless說。「如果墨爾本的經濟衰退繼續以類似目前的速度持續下去,我們可能會看到未來幾個月墨爾本的年度跌幅也會出現兩位數的下降,目前已經下降了9.1%。」

Lawless認為,除信貸緊縮對買家所產生的抑製作用外,影響住房市場環境的其它因素還包括供應水平的增高、可供出售的房源的增加、外國買家的減少以及市場情緒的下降。

他表示,住房市場在經歷了史無前例的高峰後,現在某些市場的新房供應正在帶來令人擔憂的影響,但這些市場「僅限於特定的高密度區域,極小程度出現在綠地獨立房住房市場」。

他認為,現在絕對是一個買家市場。

「由於買家減少和待售時間加長,掛牌待售房產的數量一直在增加。盡管房源庫存激增,但市場增加的「新」庫存相比去年下降了19%,突顯了賣家信心低落,買家牢牢佔據了主導地位。」

Lawless還認為,「進一步削減現金利率看起來越來越有可能了。」

責任編輯:簡沐

http://www.epochtimes.com/b5/19/3/23/n11134548.htm

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中央銀行公布2月全體銀行購置住宅貸款(房貸)餘額及建築貸款(土建融)餘額,各為7.004兆元及1.864兆元,其中房貸餘額破7兆元大關,並續創歷史新高紀錄,代表房市延續溫和復甦步調不變。

根據央行統計,2月房貸餘額連續25個月刷新歷史最高紀錄,年增金額3,262.93億元,年增率4.87%,雖然略低於2018年10月及11月突破5.0%大關,但仍延續近一年來的4.5%以上相對高水準,顯示房市在自住購屋人需求進場下,仍為溫和復甦趨勢。中央銀行總裁楊金龍在理監事會後記者會上也表示,「房市目前是溫和成長」。

央行官員表示,2月農曆春節加上二二八假期,整個月只有15個工作天,季節性效應下,因此當月房貸餘額僅增加91億元,遠低於近一年來的月平均餘額增加271億元。基本上,歷年來1、2月買氣均相對平淡,除因為接續在前一年第四季的房市旺季之後,更受到春節假期影響,通常3月之後買氣開始回升。

從2月移轉棟數統計來看,也明顯反應出季節性效應。央行官員指出,台北、新北、桃園、台中、台南、高雄等六都,當月移轉棟數月減各高達34~44.2%不等,但與前一年相較,六都合計移轉棟數年增仍逾4.0%,位在4.4%的相對高水準,尤其高雄前兩月合計的年成長更達到兩位數的10%,在六都中一枝獨秀。

土建融餘額2月終結連續10個月創歷史新高,月減22.22億元,也同樣是季節性因素的結果。但年增1,374億元,年增率7.96%,仍極為接近1月時的年增率8.00%(逾4年最大增幅),且年增已連續28個月正成長。銀行房貸主管認為,這應不代表建商後市看法不再樂觀,主要就是過年放大假,周轉金的需求下降,接下來就看三月檔期的新推案及新成屋售表現,預估3月餘額創新高的機率不低。

(工商時報)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190323000301-260205

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央行總裁楊金龍。(陳君瑋攝)

 

Fed(聯準會)高唱「鴿」調,暗示今年都不會升息,利率決策出爐不到24小時,中央銀行第1季理監事會登場,會中拍板利率「連11凍」,維持適度寬鬆,央行總裁楊金龍更罕見鬆口透露,表示若與去年比較,市場認為央行去年是鴿派,「現在就是維持鴿派」。

值得一提的是,央行同步下調今年台灣經濟成長率(GDP)與消費者物價指數年增率(CPI)預測,GDP從2.33%調降至2.13%,低於行政院主計總處的預估值2.27%;CPI從1.05%降至0.91%。不過楊金龍說「但其實沒有差多少」,對經濟表現並不悲觀。

降至2.13% 低於主計處估值

Fed一改先前強勢的鷹派立場,昨日利率決策出爐,除了聯邦基金利率目標區間維持在2.25%至2.5%,也將今年升息預期從2次降至零次,鴿派程度超乎市場預期,聯準會主席鮑威爾直言經濟前景有壓力、通膨保持低迷,利率可能在一段時間內維持不變。

相較於Fed由鷹轉鴿,楊金龍說,Fed更有耐心地對待利率調整,也更趨於寬鬆,年底降息機率甚至比升息高;台灣則不一樣,雖然進出口等外需動能減弱,但今年民間消費和投資都會比去年好,兩者明顯不同。

至於GDP能否保2?楊金龍說,央行是就目前掌握數字提供預測,政府貢獻GDP達0.43%,預算就是在那,前瞻基礎建設若能執行,就可達標,而5G、離岸風電、吸引台商回台投資,都讓民間投資比去年好,所以無須悲觀。

聯準會指 經濟前景有壓力

楊金龍表示,近期主要經濟體政策利率維持不變,貨幣政策多趨於寬鬆,展望未來,美國對陸、歐、日等主要經濟體之貿易政策仍存不確定性,且大陸景氣下滑、英國脫歐期限擬延後,全球經濟金融前景變數仍多。

楊金龍指出,與主要經濟體相較,台灣的名目利率及實質利率水準仍屬居中,加上經濟成長略緩,且實際產出尚低於潛在產出,理事會認為重貼現率維持年息1.375%,適度寬鬆貨幣政策有助整體經濟發展。

央行此次仍未鬆綁豪宅管制,楊金龍說,房市涉及金融穩定,雖然房貸餘額、移轉棟數都增加,但還在盤整階段;之所以沒鬆綁,是考量陸美貿易摩擦與台商回台投資,如果資金沒有管控,移轉到房地產,不利於金融穩定。

(中國時報)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190322000610-260110

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2019/03/19 18:27

5大銀行2月新承作購屋貸款金額為345.65億餘元。資料照

5大銀行2月新承作購屋貸款金額為345.65億餘元。資料照

央行今公布2月5大銀行新承作房貸金額為345.65億元,月減達3成,但合併1、2月來看,金額為840.48億元,年增率高達10.02%。央行經濟研究處副處長吳懿娟表示,今年前2月與過去2年相比較高,顯示房市成交量持續增加、逐步回溫,脫離2016年谷底。

5大銀行包括台銀、土銀、合庫、一銀和華南銀,2月新承作購屋貸款金額為345.65億餘元,平均利率為1.638%,連續3個月上升,主因是貸款利率較低的青年安心成家購屋優惠貸款金額與比重皆大幅下滑,從1月65億元降至33億元。

觀察六都2月買賣移轉棟數,僅有台南市及桃園市下滑,其他4都皆為上升,年增合計為4.4%。台北市2月移轉棟數為1423棟、年增5.9%;新北市3214棟、年增16.1%;台中市2222棟、年增10.4%;台南市1200棟、年減11.7%;高雄市1977棟、年增4.7%;桃園市1769棟、年減8.4%。

不過,吳懿娟指出,1、2月容易受到春節因素影響,因此通常都合併起來看,今年前2月六都年增為3%,僅有桃園市年減0.25%,其他都是正成長,尤其是高雄年增高達10%,台北市0.8%、新北市5.2%、台中市及台南市都是0.1%。

另外,在房價方面,台北市年成長3.64%,為連續11個月正成長;新北則為1.11%,連17個月正成長。(劉懿慧/台北報導)

https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20190319/1536235

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2019-03-08 01:57經濟日報 記者陳美君/台北報導
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台灣長期低利率環境有解?中央銀行總裁楊金龍昨(7)日在立法院報告時指出,政府推動海外資金返台,若能投入實體經濟,使長期投資增加,且經濟成長提升到一定程度,民眾加薪帶動物價上漲,央行利率也會隨之調升。

政府大力推動海外台商返台投資,若確實增加國內長期投資,很可能成為台灣長期低利率環境的解藥。立委余宛如昨日詢問楊金龍,若10兆元海外資金返台,並投入實體經濟,台灣GDP是否有機會上看3%、4%甚至5%?楊金龍說:「我沒辦法掌握10兆元這個數據,但若資金真的進來,且投入實體經濟,會對經濟成長有顯著幫助。」

余宛如追問,如此一來,台灣是否有可能揮別低利率時代、結束連續逾十季的凍漲?楊金龍回應,如果投資能夠長期穩定增加,使經濟成長率成長到一定程度,民眾薪資提高,帶動物價上漲,利率自然也跟著提升。

不過,境外資金大量流入,是否可能導致新台幣匯率急升?楊金龍表示,海外資金返台,須經過財政部與經濟部兩道關卡,若能掌握資金流入狀況,就能安排讓資金分散流入,不至於過於集中,降低對新台幣匯率的衝擊。

今年首場央行理監事會將於21日登場,立委曾銘宗詢問,台灣未來一年會維持現狀,還是轉向降息?楊金龍回應,央行升降息會看數據,包括貿易、物價、經濟成長,「21日我們會做決定。」不過,以去年底預測的情況,央行沒升息,今年第1季若跟上季差不多 ,當然也沒有升息或降息的道理。

近期國內外經濟數據表現不佳,市場解讀,楊金龍已提前釋放央行21日貼放利率將按兵不動、連11凍的訊息。

對於台灣今年經濟成長率能否順利保「2」?楊金龍表示,理論上沒問題,但有兩個變數,今年貿易情況沒有太惡化,以及全球經濟slow down(減緩)不會太嚴重。

高雄市長韓國瑜日前在工商協進會演講時表示,高雄將重推自由經濟示範區;對此,楊金龍表示,自由金流構想非常好,但必須考慮洗錢防制問題。

經濟日報/提供
經濟日報/提供

https://udn.com/news/story/7238/3684457?list=thumb

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2019-02-28 23:35經濟日報 記者邱金蘭/台北報導
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金管會
金管會
 

 

金管會盯上金融機構不動產授信,金檢發現銀行房貸業務四大缺失,包括分散借款集中使用、人頭冒貸等情況,已要求銀行應加強房貸業務的徵信調查,並強化貸後管理,以防堵詐貸、超貸案。

根據金管會最新揭露的去年下半年金檢缺失,對於銀行、信合社辦理房貸等不動產授信業務,都查獲不少缺失,其中房貸就有四大缺失。

 
 

包括第一,銀行未查明借戶關聯性、是否有「分散借款集中使用」情形,及未併計各關聯戶授信金額,徵信及審查作業有欠妥當。

知情官員表示,「分散借款集中使用」主要是透過不同名義借款,還利息或撥款都是到同一人或同一集團身上,這種情況,有可能是代書代辦貸款,也有可能是詐貸案件。

之前曾有銀行被詐貸的類似案件,但去年下半年金檢時還是有銀行有這方面缺失,銀行應強化徵審作業。

第二,借款人報稅所得偏低,跟銀行辦房貸時,切結說還有其他所得,銀行直接依借戶切結書認定年所得,未確實查證及評估所得真實性。

官員表示,對這類異常案件,銀行未查證,不知借戶真正財力狀況,將承擔相對高的風險。

第三,銀行以不動產買賣成交價作為鑑估金額,結果房屋買賣契約價格高於內政部實價登錄價格,銀行也未分析說明;還有辦理房屋擔保品鑑估,參考成交案例的交易時間有過久情況。

官員表示,買賣價格有時會刻意墊高,估價時如果只看房屋成交價,就可能高估,甚至出現超貸情況。例如成交價2,000萬元,實際價值只有1,200萬元時,若依2,000萬貸七成,就已超過實際價值,銀行債權難獲確保。

第四,對不同借戶留存的住家地址相同者,未查明其關聯性;貸放後有由第三人代為繳息,貸後管理未查證並說明原因。知官員表示,由第三人代為繳息,就要注意是否是人頭戶。

金管會要求有相關缺失的銀行改善,包括強化貸後管理,落實放款資金流向及還本繳息資金來源的查核,避免「分散借款集中使用及人頭冒貸」情況。

https://udn.com/news/story/7239/3671097

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