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▲2018年工業用地需求大增,帶動國內商用不動產市場規模破千億元(圖/信義房屋提供)

中美貿易戰升溫,中國大陸製造業經營成本墊高,台商鮭魚返鄉設廠,帶動商用不動產市場去年破千億元規模,其中工業用地交易金額超過500億元,以桃園與台南工業用地最搶手,交易件數分居一、二名。

台商回流潮導致工業用地需求大增,信義全球資產經理王維宏分析,近年中國大陸製造業經營成本提升,台商逐漸轉出中國大陸,部分則回台投資設廠,加上中美貿易戰影響,台商迫切回台尋地。

根據信義全球資產整理2018年上市櫃公司於工業用地交易件數為88件、交易額高達517億元,以桃園與台南交易件數最多,光去年一整年分別為成交26件與13件。

具有雙港優勢的桃園,佔交通便利及產業聚集優勢,對台商吸睛的最大原因。王維宏表示,新北市為走向都市化,很多工業用地變更為住宅及廠辦,導致新北市工業用地價格居高不下,多數製造業者開始往南移,而桃園市結合桃園機場及台北港,海空聯運整合發展,對於製造業者在運輸上相當方便。

桃園工業用地的行情受到需求增加而上漲,王維宏說,2015年中壢工業區土地一坪單價18.7萬元,到今年一坪單價26萬元,漲幅近4成。從桃園交易情形分析,去年工業用地交易熱區為觀音及楊梅。

交易件數僅次於桃園的台南,近兩年受回流台商青睞。信義房屋東寧店店長林侊毅以成交客戶為例指出,自大陸與越南返台的台商提及,製造業於中國大陸或越南經營成本已無過去低廉優勢,與在台灣設廠創造的利潤相當,經過評估考量後決定回到家鄉設廠。

林侊毅透漏,台南工業用地交易量最多以輕工業為主,包括鋁業、安全帽製造業等,同時也涵蓋南北貨貿易業設廠作為倉儲或包裝。去年來看,以安平工業區、仁德太乙工業區及永康鹽行等處交易熱絡,平均每坪交易單價為14至20萬元。

展望2019年,信義全球資產認為,台商回流設廠需求若渴,工業用地仍為今年不動產市場交易熱點。

▲工業用地交易件數前五名縣市(圖/信義房屋提供)

https://www.nownews.com/news/20190124/3192462/

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2019-01-10 01:54經濟日報 記者陳美玲/台北報導
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戴德梁行董事總經理顏炳立指出,今年國內肥咖條款上路影響,讓台商回流,對自用市場添上柴火,認為今年包括工業土地、辦公、自用豪宅可望有不錯交易量,尤其是商辦市場因過去沒有人要蓋辦公室,現在市場供需失衡,認為接下來租金、售價都有機會再漲。

這是繼高力國際、世邦魏理仕、仲量聯行後,第四家看好商辦市場的商仲業者,這也顯示今年四大商仲對於商辦、工業地產等市場皆非常期待。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達昨(9)日在2018年房市回顧與2019年市場展望記者會中表示,2019年商辦市場的新供給大樓僅有11,000坪,在市場供給有限下,預期整體空置率將下降、租金續走揚。

戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍表示,去年商辦市場在科技業、新創產業的搬遷及新租需求,加上新大樓租金紛紛站上商圈租金水準之上,帶動商辦租金上揚。

仲量聯行統計,去年台北市商辦租賃市場新增供給逾5萬坪,是18年新高,由於市場需求走強,推升整體淨去化量達6.16萬坪,平均每坪月租金走揚至2,728元,空置率降至5.5%,呈現「三高一低」。仲量聯行總經理趙正義表示,未來三年在新增供給缺乏下,北市租金可望挑戰3,000元新高。

趙正義指出,這一波租賃需求主要來自金融、專業服務、科技、網通、法律顧問、建築業者及手遊業者,這些租戶在新大樓釋出前後、有大面積供租賃下,進行辦公室整合或升級動作,這波商辦強勁需求預料未來三年將持續演出。

投資市場部分,楊長達分析,去年土地交易金額達1,780億元、年增44%,顯示政府的土地標售價格相對合理,讓需要業績的建商買得平實,另一方面也看得出開發商對於未來房市的推案信心和企圖心,以及對房市築底胸有成竹。

值得注意的是,楊長達表示,去年土地交易市場中,地上權交易比重從2017年的3%上升9個百分點至12%,看得出來在政府拉長地上權使用年限、地租計算轉趨合理化後,吸引投資人進場,認為今年地上權交易有機會持續擴大。

https://udn.com/news/story/7241/3584663

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2019-01-07 14:47中央社 台北7日電
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行政院從今年元旦起實施為期3年的「歡迎台商回台投資行動」,期望促成更多大陸台商回台投資發展。外商商仲世邦魏理仕預期中短期內工業用地和工業地產需求將穩健增加。

世邦魏理仕(CBRE)表示,元旦起實施為期3年的「歡迎台商回台投資行動方案」,整合提供土地、人力、稅務、水電及資金等五大策略,具體措施包括符合資格的廠商將享有進駐經濟部開發工業區前2年免租金優惠等。

此外,經濟部同時推動一系列用地及人力相關措施,以滿足企業需求。其中,工業局於2018年9月公告轄下工業區內取得所有權後3年未建廠使用閒置土地清單,共344筆土地,面積達214.4公頃,如經限期改善、處以罰鍰及協商未果,將以市價為底價,透過公開強制拍賣釋出土地。

世邦魏理仕統計顯示,截至2018年12月13日,2018年全年不動產總交易金額計新台幣2496億元,年增40%,其中工業地產(工業土地、廠房、廠辦)最受青睞,成交量已達新台幣688億元的紀錄新高,反映許多重量級台商已陸續回流投資。

觀察近十年工業土地及工業地產交易情形,工業土地交易量於2016年達到高峰,當年度成交金額共426億元,隔年因本土建商縮手,全年交易恢復過往水準,約192億元,2018年再降至138億元;但廠房及廠辦部分,2018全年交易量達550億元,年增77.1%,其中84%為本土自用型廠家購買,主要著眼於未來產能擴張需求。

世邦魏理仕統計,2018年全年大型交易案例包括蘋果供應商廣達電腦斥資42.8億元購入桃園龜山華亞科技園區土地及近8900坪廠房,作為高階產品回台生產基地,並設立人工智慧實驗室;台達電以20.4億元買下中壢工業區7907坪工業土地;台郡科技以16.7億元買下高雄1萬8265坪工業地;國巨以7.9億元買下高雄大發工業區6271坪工業地。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示,行政院陸續實施的返台設廠多項協助措施,有助簡化台商回流設廠的行政流程,預期中短期內工業用地及工業地產的需求將因台商回流投資而穩健增加;在區位方面,以台北、新北、桃園和高雄將持續吸引廠商投資進駐。

https://udn.com/news/story/7241/3579177

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中美貿易戰引發台商返台投資熱潮,中科管理局近期陸續接獲至少5家廠商、請求提供土地投資設廠案。中科管理局長陳銘煌表示,中科目前正在清查廠商已租地、卻尚未建廠的土地使用情況,同時釋出中科二林園區土地招商引資,「二林園區開發面積大,歡迎台商踴躍提出投資申請!」

陳銘煌進一步指出,近期爭取進駐中科投資設廠的5家台資企業,包括智慧機械大廠、自行車零組件大廠等,「中科正在幫廠商想辦法找土地!」不過,陳銘煌不諱言的說,台商希望中科釋出台中基地或是后里基地的土地。

據悉,中科后里基地七星農場可出租用地,目前僅剩友達尚未使用的土地,以及桑緹亞4.2公頃的法拍廠房與土地。其中,友達先前因中科后里基地七星農場面臨二階環評而延宕擴廠,但今年5月環評已過關,友達尚未有擴廠動作,土地已先提供花博當停車場使用。

陳銘煌坦言,雙方正在協商,「土地當然第一優先提供友達擴廠使用!」但他強調,中科鼓勵有需求的廠商盡快擴建廠,若沒有迫切的擴建廠需求,就把土地釋出給其他有需求的廠商投資設廠。

同樣位於中科后里基地七星農場的桑緹亞,因爆發財務問題,積欠中科管理局租金,目前5,600多坪廠房法拍已流標3次。據悉,法院將採特拍方式處理廠房,可望在價格合理下、順利脫標。

陳銘煌表示,積極招商中的中科二林園區,總開發面積達631公頃,第一階段先釋出72公頃土地招商,目前已核准20家廠商申請進駐案,包括時碩、和勤、上銀光電、銓寶、永鉅、愛爾蘭商意利、銀泰、強淞等等,總投資額達600億元,已有4、5家廠商籌備建廠,「若台商有投資設廠的需求,中科二林園區會是個不錯的選擇!」

(工商時報)

原文網址https://www.chinatimes.com/newspapers/20181211000350-260204

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2018-12-10

記者徐義平/台北報導

根據內政部最新發布統計,在工業、倉儲類建物需求強勁下,去年工業、倉儲類核發建照件數達2151件、總樓地板面積近190萬坪,等於16.4棟的台北101大樓,建照核發件數更創6年來最高;桃園市已連續3年蟬聯全台工業地交易金額最高縣市,今年前11月已達125億元,可望連續4年奪冠,交易夯更推升近2年中壢工業區及華亞科學園區土地平均價格上漲17%及26%。

  • (資料照)

    (資料照)

根據統計,桃園市已連續4年在工業、倉儲類核發建照面積上居各縣市之首,但核發建照數上,去年被台南市「超車」;另依商仲統計,桃園市連續3年蟬聯全台工業地交易金額冠軍縣市,今年前11個月總交易金額達到125億元,包括廣達、台達電、晶碩及嘉聯益等大廠今年都於桃園購置土地及廠房,幾乎篤定第4年工業地交易領先全台。

 

 

每坪平均單價30萬元以下

 

高力國際調研部董事李日寶分析,桃園市向來是北部工業重鎮,也是六都少數人口淨成長的直轄市;隨著興建更多工業類廠房,將帶進更多就業機會,每坪單價平均在30萬元以下,相較新北市五股每坪工業地價將近90萬元對企業設廠來說、負擔相對較輕。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出,華亞科學園區土地平均價格約40~45萬元,2年來上漲26%,中壢工業區平均價格約26~30萬元,漲幅約17%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,住宅市場還陷在景氣谷底,辦公室、工業用地與倉儲等是房市少數亮點;假如美中貿易戰僵局持續,預期台商會加速回台設廠的腳步,未來1到2年這類產品仍將續夯。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/weeklybiz/paper/1252957

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2018-12-03

記者徐義平/專題報導

10年來,全台主要工業區土地價格飆漲超過1倍,北部主要工業區翻漲幅度更是2倍起跳,除了前波房市熱潮帶動工業地變更住商用地,使得土地價值翻倍外;當初奢侈稅(現已落日)未將工業地納入,讓工業地投資成為漏網之魚;加上電商崛起帶動倉儲需求,都不斷推升工業地的價格。

  • 10年來,全台主要工業區土地價格飆漲超過1倍。圖為高雄岡山本洲工業區。(資料照)

    10年來,全台主要工業區土地價格飆漲超過1倍。圖為高雄岡山本洲工業區。(資料照)

  • 10年來全國主要工業區地價趨勢

    10年來全國主要工業區地價趨勢

根據第一太平戴維斯調查,2008年至2018年,地價漲幅超過2倍的工業區,多數集中在新北市與桃園市。以龜山工業區為例,2008年工業地每坪均價落在7萬元,隨著此波房地產榮景以及投資買氣,2014年每坪均價漲至23萬元;即使目前整體住宅房市已處於盤整階段,該區工業地價格仍在走揚,2018年每坪均價則漲至29萬元,10多年來翻漲3.14倍。

地價漲逾2倍工業區 多集中新北、桃園

除了北部主要工業區漲翻天外,台中、高雄等主要工業區土地價格也同步上漲。以台中工業區為例,2008年每坪均價約7萬元,2014年每坪均價翻揚至23萬元,近年價格仍屬走揚趨勢,2018年每坪漲至27萬元,10多年來飆漲約2.86倍。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出,以經濟部早期開發的工業區為例,由於周遭土地大多已興建完成,工業區就算發展飽和,政府也無法擴大開發;對於企業而言,在權衡運輸成本、招工成本、上下游產業鏈聯繫便捷性與土地成本下,可能選擇提高購地預算,留在成熟發展的工業區,而不搬到較遠但土地便宜的園區。

企業寧可高價購地 不願搬至未成熟工業區

另外,隨著生產方式的改變及建築技術進步,工廠也由早期的1層樓平面利用改為多層樓的立體化利用,就5,000坪的廠房而言,若僅平面式利用,須購地1萬坪;但若興建3層樓,僅須購地6,000坪,以同樣的購地預算回推,企業可以支付更高的土地單價,這些因素都是造成工業地價格節節上升。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析,北部、中部工業地價格飆漲,主因雙北都市發展膨脹,再加上奢侈稅後土地炒作以及大型建設,例如捷運、航空城、重劃區帶動預期心理,形成供給緊縮、地主惜售、待價而沽的現象,加上近期台商回流,以及違章工廠查緝,使得實質需求暴增,如果生產條件又好,價格飆漲就不意外了。

以桃園龜山為例,雖然行政區域隸屬桃園市,但實際是新北市與桃園市之間的重要節點,舉例來說,林口新市鎮就是橫跨林口、龜山兩個行政區,因此無論是國道、台北捷運、機場捷運都能提供服務,位置優勢不言而喻;加上龜山有長庚醫院林口院區,以及廣達電腦、華亞、穩懋半導體等知名大企業總部,可謂產業環境、勞動力供給極為成熟的區域,當然是大小廠商出走雙北市、爭搶的首選。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/weeklybiz/paper/1251284

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2018-12-03

記者徐義平/專題報導

美中貿易戰引發台商回台設廠需求,卻面臨缺地問題。根據內政部統計處資料,2007至2017年,全國工業地大減874公頃(約265萬坪),平均1年少掉26.5萬坪,相當於1年減少3.38座大安森林公園面積大的工業地。

  • 2008年至2014年內政部清查全國工業地變更住、商用地統計表

    2008年至2014年內政部清查全國工業地變更住、商用地統計表

  • 和發產業園區為高雄市政府現階段運作中的最新園區。(記者王榮祥攝)

    和發產業園區為高雄市政府現階段運作中的最新園區。(記者王榮祥攝)

房地產多頭 變更為住商用地

內政部解釋,過去因產業外移,導致廠房閒置,又剛好碰上房地產多頭走勢,因此2008年至2014年有33處、合計160.79公頃(約48.64萬坪)工業地,透過捐地方式變更為住、商用地;其餘有不少工業地則是面臨轉型,逐步變更為產業專用區。

各縣市工業地變更為住商用地情形,以新北市變更21件最多,變更工業地面積為41公頃(約12.4萬坪),主要變更為住宅區、商業區以及公共設施用地;其次則是高雄市4件,變更面積69.04公頃(約20.88萬坪),主要變更區域為中都地區1、2期、建台水泥廠等,另仁武工業區變更為工商綜合專用區。

新北工業地 12.4萬坪變更最多

另外,新竹縣則有3件,變更面積25.51公頃(約7.72萬坪);台北市有2件,變更面積7.62公頃(約2.31萬坪),主要是南港區策略型工業區變更為商業區,以及南港輪胎工業區變更為特定專用區等。

內政部指出,過去工業地需透過捐地回饋變更為住宅區、商業區應捐贈公共設施用地及可建築土地面積最低門檻分別為37%、40.5%,其中公共設施用地比率至少要有30%。

變更問題多 台商回流找地難

不過,內政部表示,考量都市發展迅速,工業地變更案件不斷增加,為避免個案變更對都市發展造成衝擊,內政部都市計畫委員會自2013年7月30日起,對工業地變更案審議更加嚴格。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析,都會區的工業地規模縮減有兩大原因,一方面是都市發展、環保訴求,讓早期工業區與周邊土地使用出現衝突,產生變更、重劃的需求;另一方面,房地產市場投資熱,部分地主、投資人便宜行事,也產生大量工業地卻蓋住宅社區,排擠產業用地的正常供給。

然而,以上兩種情況往往出現土地炒作、資源浪費、適法性或公共安全問題,甚至成為無解的難題,恐怕不是政策所樂見。如今,美中貿易戰引發產業回流需求,若無法解決工業土地價格飆漲及提供有效供給的結構性問題,等於斷了賴以維生的產業命脈,值得社會及各級主管單位慎思。

原文網址:http://news.ltn.com.tw/news/weeklybiz/paper/1251285

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桃園近年工業土地交易概況

桃園工業地產發燒,工業地更搶到偏遠的非都市地區。統計顯示,桃園工業地今年交易規模和往年水準相當,不過卻結構大變,都市工業區土地在桃園整體土地市場的占比,從2016年的14.6%,跌至今年6.6%,但非都市工業地卻從4.2%,大增至7.2%,交易總額更超過都市工業地。

日前外媒指桃園成為中美貿易戰最大受益者,近年因大陸限汙、查稅政策,今年來中美貿易戰更加速而動台商返鄉設廠動能,帶動桃園工業地產上漲,據實價登錄統計,近年每年桃園工業區土地約有150~190億元交易規模,在桃園整體土地市場占比在2016年達到高峰,逼近二成,今年前3季約129億元,工業交易比重下滑至13.9%。

若以都市土地與非都市土地分開觀察,則可發現,工業地交易動能迅速向非都市土地移動,非都工業地在土地市場交易占比過去僅有3~4%,今年暴衝至7.2%,前3季交易規模66.2億元,更超過都市工業地的62.5億元。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示,政府清理違法工廠,加上中美貿易戰,使工業地產的需求急劇增加,合法工業地產身價水漲船高。雖然都市計畫的工業區土地具有交通、機能、產業群聚的效益,但供給稀有、地主惜售、價格大漲,在設廠迫切下,企業只能朝向偏遠郊區的非都市土地購地建廠。

今年前3季桃園非都工業地總價逾1億元的交易達到12筆,以觀音為最大宗,占了9筆,集中在觀玉段、觀塘段、工業區段、潭工段,此外楊梅區長紅段、龍潭區潛龍段以及中壢區中工段也有零星分佈。

價格成本也是企業購地設廠的主要因素,桃園都市工業區土地平均價格從2014年每坪14.1萬元,逐年上漲至今年每坪17.6萬元,漲幅近25%,不過非都市工業地則維持在相對穩定的每坪10~12萬元上下,非都工業地成本僅約都市工業地的七成,企業買方為符合合法工廠條件且壓低購置成本,使非都工業區土地成搶手貨。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181130000385-260204

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2018/11/28 15:06 東森財經新聞

▲桃園將可能是中美貿易戰中,最大的受益者之一。(圖/東森新聞資料畫面)



根據《彭博》報導,桃園將可能是中美貿易戰中,最大的受益者之一:由於大陸在工資較台灣來得低,導致台灣許多工廠外移至大陸,桃園也因此深受其害,但隨著這次中美貿易談判不順,許多的台灣大型科技公司將移回台灣,避開川普加徵的關稅,而桃園便是其首選城市。

 

由於桃園距離台北僅車程一分鐘,加上桃園國際機場更是台灣主要國際機場所在地,這也是為甚麼全球電子業在尋找替代方案時,桃園備受青睞的原因:而台灣大廠在中國基地為惠普(HP)和戴爾(Dell)等公司組裝裝置,恐也因為這事件使得十年以來的供應鏈解體。

 

▲桃園距離台北僅車程一分鐘,加上桃園國際機場更是台灣主要國際機場所在地,這也是為甚麼全球電子業在尋找替代方案時,桃園備受青睞的原因。(圖/翻攝自維基百科)

 

川普在接受《華爾街日報》採訪時表示,如果他在30日開幕的G20(20國集團)會議上無法與大陸國家主席習近平達成協議,將準備對最後一批2670億美元的中國商品課徵關稅,且川普指出,新關稅甚至可能衝擊蘋果iPhone和筆電。

 

因此,和碩、仁寶電腦和英業達等業者如今也計畫將結束其從1980年代就為了蘋果iPhone服務的安排,紛紛在桃園提早產能,而廣達電腦等公司也正在收購及尋找工廠用地。

 

和碩財務長林秋炭日前在法說會上表示:「與過去20年的營運模式相比,未來我們將會有重大的改變,生產基地將分散在不同的國家中,無法像以前一樣在大陸等其他地區建造大型的工廠。」

 

▲30年前,許多在桃園和其他城市設廠的公司,因為中國的低成本而西遷。(圖/翻攝自維基百科)

 

此事件對於和碩和其他同業而言,反而達到一種鮭魚返鄉的概念:30年前,許多在桃園和其他城市設廠的公司,因為中國的低成本而西遷,協助其建立世界工廠的壯志:根據2016年中國對美國潛20大出口商,有15加皆來自於台灣。

 

巴克萊(BARCLAYS)經濟學家謝涵涵(Angela Heieh)說:「關稅預計將提高25%,這也會促使台灣公司加快回國或在新據點建廠的計畫,不過,由於貿易戰仍充滿著不確定性,那些工廠應會傾向於在台灣現有的工廠進行增產,而不是花更多的錢去興建新的工廠。」

 

但仍有許多的公司仍在考慮東南亞地區,不過多數仍是偏好於遷到更近一點的國內基地,而桃園也因此成了他們的首選,政府也因此做出了相應的對策,推出免稅期等獎勵措施吸引企業公民返鄉。

 

桃園今年加快追求製造業者的速度,已與許多的房地產經紀人合作協助企業尋覓土地,如今價格越來越高;根據第一太平戴維斯台灣分公司(Savills Taiwan)的消息指出,某些地區工業用地成本已較2014年增加了75%;甚至有官員透露,2018年9月止,要求桃園市政府協助取得土地的業者比1年前增加了30%。

 

▲今年1月到9月工業用地和工廠交易總額為新台幣290.2億元,其中,桃園便獨得126.5億元,稱霸所有縣市。(圖/翻攝自)

 

根據信義房屋的資訊顯示,今年1月到9月工業用地和工廠交易總額為新台幣290.2億元,其中,桃園便獨得126.5億元,稱霸所有縣市;信義全球資產經理王維宏也表示,原本較受歡迎的新竹土地因為供不應求,篩選公司的門檻較高,故許多公司都進而選擇桃園。

 

不只台灣原本的企業,有官員表示,就連外國企業也跟著追逐這波趨勢,美國超微電腦股份有限公司(Super Micro Computer Inc.)也正在桃園擴大伺服器產能,計畫在桃園砸下新台幣90億元來興建新的設施。

貿易戰愈演愈烈,台灣現在也成為避風港!工總就透露,高科技產業已經在考慮回台設廠,因為大陸工資提高,兩岸的生產成本只差10%。特別的是,現在台商搶著回台灣設廠,工業用地價格都飆高,五股甚至出現一坪就要100萬。

 

▲川普揚言還有下一波2760億美元課稅清單。(圖/東森新聞資料畫面)

 

真的要趕緊回來台灣身邊,川普揚言還有下一波2760億美元課稅清單,不少台商決定躲回台灣避難,也讓工業用地一地難求。東森財經記者,林佑之:「台商逃難回台灣設廠,桃園工業區這一年來土地價格已經漲了2成,尤其像是中壢、龜山每坪單價已經來到29萬。」

 

▲工業用地價格翻漲。(圖/東森新聞資料畫面)

 

實際上經濟部網站搜尋,工業用地漲幅三級跳,宜蘭利澤工業區每坪價格直接翻倍,五股工業區更是一坪超過百萬,土地還很搶手,已經賣光。工總常務理事,何語:「有可能回來台灣的就是高科技類別、資訊產業,我知道有幾個高科技產業有跟我提到回台灣,他要走上全部自動化。」

 

▲過去大陸的低廉人力及政府補貼已不再。(圖/東森新聞資料畫面)

 

想回台灣的原因也有台商分析,過去大陸的優勢在人力低廉及政府補貼,可是近年來大陸薪資不斷上漲,加上環保意識抬頭,兩岸生產成本的差距只剩下10%。行政院經貿談判總代表,鄧振中:「在人、機器設備方面的改善跟需求,我想政府相關單位做最大的努力來幫助。」

 

政府張開手臂歡迎台商回家,只是也有台商報怨,竹科、南科能釋出的土地太少,也可能不回台轉去東南亞。

 

▲工總常務理事,何語表示核准到設廠都要2~3年的時間。(圖/東森新聞資料畫面)

 

工總常務理事,何語:「影響作業往往拖1年半,甚至2、3年都還沒有核准下來,那如果核准下來到設廠都要2年~3年的時間,或許中美貿易大戰已經改變了。」

 

政策影響台商決策,但從貿易戰的發展態勢來看,大陸的投資吸引力已確定受到衝擊。

原文網址:https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/Content/61058

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文|林喬慧 柯長錕    攝影|王均峰

目前北台灣雙北市工業土地價格高漲,以桃園工業用地最為火紅,尤其中壢工業區詢問度最高,主要是因為其交通頗為便利。DTRE德天國際地產總經理田揚名指出,目前中壢工業區部分土地開價已來到每坪30萬元大關,是桃園工業區中除華亞及龜山第三高。

田揚名觀察,近期受到工業土地行情飛漲,廠商逐漸朝新竹縣及苗栗縣發展,一方面土地買賣價格較為低廉,實價登錄顯示桃園中壢工業區成交行情約每坪26萬~28萬元、平鎮14萬~17萬元,甚至往南的新竹湖口工業區每坪16萬~18萬元、竹南每坪8萬元等。「從北台灣新北的五股工業區每坪逼近百萬元行情,南自至苗栗竹南約100公里、一個多小時車程距離,工業區土地價差達12、13倍。」

 

像是網通大廠智邦,就眼看桃園以北的工業區地價全超出預算,只好轉往中南部尋地,至今仍未找到落腳處。

台商急於回台蓋廠,賣方趁機提高價格。就有仲介對本刊透露:「有客戶出價每坪50萬元要買土城工業區土地也買不到,因為地主開價早就來到60萬元,但回台設廠的企業,就是要躲避美國至少10%的關稅,若是土地購買成本太高,政府又沒有相關配套措施,他們也就乾脆不回來了。」

「可以發現這波真正買地的都是實力雄厚的大廠,小廠還是不敢出手,因為符合需求的土地難尋,地價也超出預算太多。」業內人士分析。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴指出,今年台商持續回流,對房市也確實出現一些帶動效果。根據實價資料,今年出現多筆不貸款,捧現金購買豪宅的驚人案例。

「台商買房的實力相當驚人,預期未來台商返台潮有增無減下,除將推升台灣工業區土地、廠房價格,甚至也會對房價產生一定程度的支撐,尤其豪宅有機

原文網址:https://www.mirrormedia.mg/story/20181125fin004

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2018-11-08 16:42經濟日報 記者李娟萍╱即時報導
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美中貿易戰烽火連天,台廠若不是移往東南亞,就是要回台重新佈建供應鏈,行政院長賴清德指示要專案替企業解決勞工、人才、土地、水電等五缺問題,單就土地來說,全台哪一個工業區現在最夯?答案是桃園及新竹。

川習迄今未達成貿易談判協議,明年美恐對中國多達2,500億美元的商品加課關稅,在大陸設廠的台廠,為了承接美國明年的訂單,已開始覓地遷廠。根據經濟部調查,目前有意回台的台商約35家,包括工業局掌握上市櫃台商25家、投資處掌握較小型台商10家;而有意前往新南向的廠商也有20多家。

被動元件大廠國巨今(8)日即宣布花7.9億元購買高雄大發工業區土地6,300坪,預計未來三年投入100億元,擴大在台投資。

先前亞旭電腦也宣布進駐遠雄自貿港區,電子五哥之一的廣達,擬啟動桃園平鎮廠規劃,皆是為了避開美中貿易砲火所作的回台擴廠計畫。

據熟悉工業區土地銷售狀況的代銷業者分析,由國巨購地成本估算,一坪約12.54萬元,算是頗為優惠的購地價格。高雄、台南、嘉義等地區的工業區,選擇性較多,購地成本也相對便宜,高雄及台南市政府皆極力招商,熱情歡迎台商鮭魚返鄉。

但是對這些想回台的業者來說,卻比較偏好桃園及新竹,主要是為了接近上下游供應鏈,全台工業區土地供需並不對稱。

依據信義全球資產統計,2018年第1季至第3季上市櫃公司工業地產交易金額累積達269.21億元,而交易件數最多為桃園市18件,交易金額126.5億元,占比超過四成,稱霸各縣市。

統計超過5,000坪的工業用地共有15件,又以桃園七件為最大宗。在新北市廠辦商辦化,價格上看內湖科技園區情形下,以五股工業區(現更名為新北產業園區)來說,每坪土地成交價已破百萬元,購地成本高昂,買地適合興建辦公大樓,而不再適合興建廠房。

因此,價格相對具優勢的桃園市,在航空城、交通與勞動力充裕供給下,相對會成為明年度亮點。桃園市的工業區土地每坪約20萬元,大部分掌握在民營企業手中,如紡織業者。

至於新竹科學園的廠房只租不售,且需符合科技廠商及支援科技廠商的相關行業等標準,進駐並不容易。

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5930/3469077

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2018-10-26 14:52:19聯合晚報 記者游智文/台北報導
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商仲統計指出,今年全台前三季大型工業地交易累計已達100億元,主要為自用,預料在美中貿易戰、中國大陸經濟轉型、國內利率處於低檔等因素下,未來數季工業地交易活動將維持熱絡。

CBRE世邦魏理仕近日發布工業土地市場調查報告,全台工業土地交易在2016年達到高峰,單年成交金額達426億元,主要是自用型買方大舉購地,以及建商積極整合土地,但2017年因本土建商縮手,全年交易隨即回復過往水準。

今年至9月為止,工業地交易累計達100.5億元,其中74%由自用型買方所購買,多數企業為因應未來長期發展而購地建廠;大型成交案包括台達電斥資約20.4億元,陸續購入桃園中壢工業區近8000坪土地,及蘋果供應鏈成員台郡科技投入16.7億元,買下高雄和發產業園區6公頃土地。

過半數交易在北三都

觀察近五年工業用地交易,56%交易集中在北三都,南部地區以高雄市工業地最受青睞。以買方類型來看,過去五年內自用型買方購地金額總計837億元,占總交易額達七成,其中以電子零組件、生技製藥、金屬加工等產業的廠商最為積極。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示,今年台灣出口表現亮眼,加上美中貿易戰、大陸經濟轉型等因素,促使部分製造業者表達回台意願,除傳統電子業,物流、石化、機械設備製造業等廠商也有購地擴廠的需求,明顯推升工業土地詢問度。

世邦魏理仕研究報告指出,全球工業製程正歷經第四次工業革命,打造智慧廠房將成為企業競逐的目標。面對人力成本增加、產品多樣化的挑戰,企業紛紛擁抱智慧製造潮流,如BenQ將智慧工廠解決方案導入佳世達桃園龜山廠,提升整體生產效益74%,而導光板廠茂林亦在竹科銅鑼基地投資新廠,並採全自動產線,人力可減少50%以上,解決在台灣缺工的問題。

原文網址:https://house.udn.com/house/story/5889/3443545

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圖為工業區土地空照圖。(經濟部工業局提供)

 

面對中美貿易戰、大陸咖條款(CRS)上路以及大陸稅務認定新制,不少台商回流投資,行政院就擬定海外台商資金匯回專法,要求須在金融體系設立專戶,並引導回台海外資金投資「5+2創新產業」。CBRE世邦魏理仕公布最新工業土地市場調查報告顯示,全台工業區土地價格飆升,尤其以桃園科技工業區上漲75%最明顯。

台商返鄉投資生產,最先面對的就是缺地問題,根據科學園區土地使用情形,全台六大園區的土地總開發面積超過1,342公頃,其中竹科、竹南園區以及龍潭園區幾近100%滿租。面對問題,經濟部先前公告首批214公頃閒置工業地,其中,但有不少工業區閒置用地因為法規限制,進而無法活用。

面對回流台商對土地需求不斷上升,北台灣主要工業區土地價格,以新北產業園區每坪80萬元居冠,與2014 年的每坪60萬元相比,漲幅達33%。此外,桃園地理環境優越,除了本身有桃園機場之外,更有鄰近台北港的優勢,加上近期中美貿易戰升溫,引發一波台商回流潮,大坪數工業用地更是成為搶手貨。

依過去5年來看,全台工業用地交易主要集中在北部3都,南部地區主要集中在高雄市工業地,以買方類型來看,自用型買方購地金額總計837億元,占總交易額7成,以電子零組件、生技製藥、金屬加工等產業廠商為主。

據《鉅亨網》報導,台商購置工業區土地交易在2016年達到高峰,達到單年成交金額共426億元紀錄,今年第三季在蘋果軟板供應商台郡、晶圓代工龍頭台積電購地推升下,單季成交額達101億元。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒認為,加上今年以來台灣出口表現亮眼,中美貿易戰以及大陸產業轉型等因素,工業區土地詢問度都在上升。除了傳統的電子業,物流、石化、機械設備製造業也有回台購地擴廠的需求,加上台灣利率目前處於低檔,有助於自用型買方置產,接下來數季工業區土地交易活動將維持熱絡。

(中時電子報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181023004280-260410

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陸美貿易戰持續,台商返鄉設廠需求增加,台南市加速開發新工業區,也盤點並改善老舊工業區。(台南市經發局提供)

 

 

陸美貿易戰持續開打,且有越演越烈的趨勢,導致台商回流設廠的意願明顯提高,全台工業區土地行情也有向上拉抬的現象。但因北部地區土地價格居高不下,台商回流成本提高,台南市政府正加速開發新工業區,並盤點改善老舊工業區,希望南部較優惠的價格能吸引更多廠商投資。

新吉工業區 加速開發

市府經發局長殷世熙表示,台南市開發工業區數量居全台之冠,「樹谷園區」、「柳營科技工業區」及「永康科技工業區」,於2013到2015年間陸續開發完成,已提供231家廠商進駐,創造4150億元年產值及增加3萬3700個就業機會,目前加速新吉工業區開發及推動七股科工區報編。

殷世熙指出,新吉工業區土地出售率近9成,開發完成後,估計未來可創造約380億元產值,以及提供近萬人的就業機會,除了尚有土地可供廠商申購外,還有部分土地採用設定地上權及月租方式,僅收取權利金及租金,讓資金較不充裕的廠商投資設廠,得以減輕壓力。

七股工業區 蓄勢待發

殷世熙還說,七股工業區年底將完成開發行政審議,明年正式進入實質開發,最快明年底就能分區提供土地,約有77.5公頃可供設廠,土地均價每坪3.5萬元,盼能帶動周邊地區經濟發展及就業人口增加。

至於麻豆工業區,目前正辦理重劃中,2020年下旬將有90公頃抵費地進行拍賣,每坪約在4.5到5萬元間;另外經濟部工業局開發,位於安南區的台南科技工業區也還有近40公頃的工業用地,市府未來數年內將陸續釋出逾200公頃土地,提供廠商投資設廠。

(中國時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181022000527-260107

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2018-10-09 19:52中央社 新北9日電
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新北市城鄉發展局為活化土地,決定重新開發林口工一工業區,並配合台北港、桃園國際機場串聯而成的雙港效應,以及林口影視城計畫,全案預計110年底完成重劃工程開發。

新北市政府城鄉發展局長柳宏典今天表示,工一工業區總面積108公頃,經都市計畫公告實施,地政局林口工一市地重劃計畫書圖自9日起公告30日後,展開各項市地重劃作業。68公頃做產業專用區用地,其餘40公頃將供道路用地、公園、綠地、變電所、電路鐵塔、水溝等公共設施使用。

他表示,工一工業區位於文化北路西側,南面與林口啟智學校相鄰地區,將提供優質的產業發展環境,有效改善週邊都市服務機能並提升環境效益。

城鄉局科長謝惠琦表示,林口新市鎮計畫在民國68年就明定百公頃林口工一工業區需採市地重劃方式辦理開發,因此導致土地閒置40年,城鄉局為活化土地決辦理開發,都市計畫1日發布實施,預計110年底完成重劃。

謝惠琦表示,經重劃完成後,產專區將引進供光學精密儀器產業、生物技術產業、電子通訊產業、醫療美容產業、環保能源科技產業以及文化創意產業進駐,並保留部分土地供傳統低污染產業使用,以連繫原有產業供應鏈。

她表示,未來還將配合「新北林口影視城」計畫開發「影視育成及支援區」,結合文化二路二段、信義路與文化一路二段所圍街廓發展「影視旗艦區」,以及位於機場捷運A9站旁的「國際媒體區」,成為涵蓋影視產業上、中、下游的「林口影視金三角」,培育影視人才及提供影視支援服務業進駐,促進林口地區結合影視文創產業、商業購物並兼具完整交通系統的發展地區。

新北市政府為辦理林口工一市地重劃案,自107年10月9日至11月8日止於新北市政府地政局、林口區公所及新莊地政事務所公告重劃計畫書30日,另訂於107年10月24日及10月25日假林口區湖南市民活動中心1樓舉辦市地重劃說明會。

原文網址:https://udn.com/news/story/7323/3413000

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2018-10-09 14:19:22聯合晚報 記者游智文/台北報導

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美中貿易戰升溫,愈來愈多台商回台買地設廠。商仲業者統計,今年前三季上市櫃公司工業地產交易金額累積已逾290億元,其中桃園市18件、交易金額126億元,占比超逾四成,稱霸各縣市。

信義全球資產分析,桃園工業土地搶手,主要是台北市發展飽合,工業用地十分有限;新北市為了走向都市化,很多工業用地變更為住宅及廠辦,工業用地價格居高不下,也讓業者買不下手。

包括回流台商,多數製造業者都往南移動,其中桃園市結合桃園機場及台北港,海空聯運整合發展,對於製造業者在運輸上相當方便,成為產業搶地A咖首選。

以今年來說,超過5000坪的工業用地交易共有15件,桃園就占了7件,將近一半,其次為彰化、雲林,各有2件。

信義全球資產投資部資深協理歐人彰表示,今年前三季桃園市工業用地交易買方多為科技、傳統產業,5000坪以上又超過10億元以上交易,有二筆,其中嘉聯益科技以15.7億向旭晶能源買下觀音桃園科技工業園區土地及廠房,建物面積2萬多坪;晶碩光學以13.8億元向英業達買下桃園大溪廠土地及廠房,作為擴充產能用。

信義全球資產經理王維宏指出,北部工業用地以新北市及桃園市為主,部分工業土地直追內湖科學園區,逼近每坪百萬元。由於桃園具有雙港優勢,交通便利及產業聚集趨勢,製造業紛紛至桃園設廠,桃園工業用地的行情也因此上漲,從2015年中壢工業區土地一坪單價18.7萬元,到今年一坪單價26萬元,漲幅約四成。

他表示,美中貿易戰使得大陸台商受到牽連,不少台商選擇回台避難,大面積工業用地需求浮現,近期台商詢問工業用地需求相當踴躍,因此帶動北台灣工業用地價格上漲,工業地產的需求可望持續增加。

https://house.udn.com/house/story/5887/3411685

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工業缺地問題嚴重,不少工業地主趁工業地產景氣大好,紛將資產釋出至市場待價而沽,根據屋比房屋比價平台統計顯示,目前桃園千餘筆在網路上銷售的工業廠房,平均開價單價較去年同期上漲11.8%,其中桃園區、楊梅區均逾25%最高,此外,觀音區與中壢區年漲幅也超過16%。

桃園由於擁有交通與產業群聚、設廠成本低於大台北地區的優勢,吸引不少有擴廠、設廠需求的企業進駐,堪稱近年全台工業地產需求最旺盛的區段。

根據屋比統計顯示,目前桃園市至少有1,129件工業廠房在網路上求售,近一年約增加13.7%,不過即使供給增加,業主開價也較去年同期提高11.8%,除了新屋區外,桃園市其餘行政區工業廠房,開價均呈現上漲。

房地產業者指出,求售廠房有部分應屬於農業區違章工廠,屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,可看到愈來愈多的業主,趁市場行情好,紛紛將廠房物件丟到市場上待價而沽,也有不少業主將前期投資的產線設備一併出售,也讓廠房價格水漲船高,包括中壢、楊梅、蘆竹、大園、龜山都有超過40件以上廠房開價逾億元求售。

陳傑鳴表示,這幾年工業區土地的炒作,讓不少真正有需求的人大喊缺地、買不起,為防堵囤地炒作歪風,政府祭出閒置工業區土地處罰緩、強制拍賣等措施,以目前桃園地區廠房價格飆高,且工廠、廠辦實價登錄交易件數從2016年的196件、總金額約150.2億元,成長至2017年的228件、總金額約218.8億元來看,投資者把炒作方向轉向不會受罰的廠房,值得市場及政府留意。

(工商時報)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20181009001147-260204

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2018-10-03 01:13經濟日報 記者吳馥馨/台北報導
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本周四(4日)將舉行的加速投資台灣專案會議將討論「缺地」問題,據了解,行政院將以產業用地開發與更新、輔導民間閒置土地釋出、優惠釋出公有土地等三大策略,總共提供1,470公頃產業用地,可滿足廠商設廠投資需求。

經濟日報提供
經濟日報提供
 

三大策略中,主要貢獻還是來自產業用地開發與更新,具體作法包括運用前瞻計畫補助地方政府設置在地型園區,提供合理價格的設廠用地,目前預估可以釋出接近400公頃用地。

再來是輔導地方政府與民間,依實際需求,開發新的產業園區。

例如,行政院長賴清德日前宣布啟動台中精機園區三期開發計畫,預料可滿足機械產業的部分用地需求。

最後是推動都市型工業區更新立體化,凡是符合新增投資,及能源管理獎勵條件的業者,可以給予1.2倍的容積獎勵,若再輔以捐贈回饋金或回饋空間等機制,可以上升到1.5倍。經濟部估計,此舉可約增加45萬坪樓地板面積供業者使用,目前也已有30家潛在廠商有意申請。

在輔導民間閒置土地釋出方面,根據去年11月底公布的產創條例強制買回條款的法源,經濟部已在上周公布囤地大戶名單,包括燁輝、中國人纖、正新橡膠、振鋒、中油等企業都入列,囤地面積逾200公頃。

所謂閒置用地的認定,是廠商自取得土地起逾三年沒有使用即算是,限期兩年內輔導使用,仍未改善者,先處以行政罰鍰及限期一個月改善協商,倘若協商未果,就會強制拍賣。經濟部也預估,強制拍賣的面積約100公頃。

公有土地優惠釋出的具體作法包括釋出可立即設廠的政府開發園區土地,運用前瞻計畫補助地方政府興闢、改善園區公共設施,增加廠商進駐意願。

行政院依據產業發展趨勢預估,至2022年,新增產業用地需求仍有1,266公頃;若經由以上三大策略及相關具體辦法,可望提供1,470公頃的產業用地,滿足廠商設廠需求。不過,造成產業「缺地」的原因,不僅僅是地「不夠用」,更多的原因是「區位不符」。

原文網址:https://udn.com/news/story/7238/3400135

 

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經部為台商 打囤地大戶

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美中貿易戰引發台商回鄉尋地,經濟部昨(28)日對外公告首批的閒置工業地合計344筆、高達214.5公頃,以中區142.18公頃居冠,將依「輔導、罰鍰、拍賣」等漸進策略,加速產業用地活化。這些被公告的閒置土地,若2年內亦即2020年未改善使用狀況,將遭處罰,甚至強制拍賣。

 

據經濟部公告資料顯示,「囤地大戶」前三名分別是義聯集團旗下燁輝企業在屏東屏南工業區近22萬平方公尺、中國人造纖維在雲林縣雲林科技工業區約20萬平方公尺及輪胎大廠正新在雲科工也有約14萬平方公尺,以上均閒置逾3年。

 

經濟部解釋,透過全面清查經濟部所轄管62處工業區產業用地使用情形,截至今年7月底,已清查的閒置空地合計344筆,面積約214.5公頃,其中北區有33.1公頃、中區142.1公頃、南區39.3公頃,這些土地在26日依產業創新條例公告為閒置土地,這些確認無污染問題、無產權問題,都是可以立即開發、使用。

經濟部官員說,將給予廠商2年輔導期,優先要求業者自行運用設廠,若業者不使用,將會要求釋出土地進一步媒合需求廠商使用。

經濟部強調,在緩衝期滿後,廠商土地若持續閒置未使用,將處以土地公告現值總額10%以下罰鍰,並要求研提改善計畫;最後仍未改善,以「市價」作為強制拍賣底價,透過法院拍賣程序釋出土地,期逐步滿足廠商取得設廠用地需求。

大型閒置工業用地大多位於南部,與美中貿易戰有意返鄉台商期望落腳北部投資有所差距,依公告資料,北部也有數筆在公告範圍內,包括新北市新北產業園區、林口工二工業區等入列,新高製藥在桃園市觀音工業區、欣興電子在桃園市龜山工業區、聯祥企業在桃園市平鎮工業區,均有閒置工業用地。

經濟部指出,這些公告閒置工業用地,並非依閒置時間長短作為公告順序,舉例來說,像中華電線電纜土地是在1997年取得,閒置逾10年;但另一大戶振鋒是在近5年內陸續取得土地,未來經濟部會了解企業土地規劃、輔導企業開發。

原文網址:https://m.ctee.com.tw/focus/cjzc/196860

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2018-09-28 13:21中央社 記者邱柏勝台北28日電
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為加速產業用地活化,工業局公告轄管62處工業區、共344筆閒置土地,並於公告日起進行2年輔導期,輔導閒置土地持有人設廠或釋出土地媒合使用,以滿足台商返台設廠用地需求。

美中貿易衝突未歇,許多台商近期評估將產線移回台灣,首先面臨的就是缺地問題。為協助回流台商「尋地」,經濟部清查62處工業區產業用地,截至7月底共有344筆、214.5公頃,且所有權人持有逾3年仍未開發的工業區土地,已於9月26日依產創條例公告為閒置土地,並於今天召開記者會說明。

經濟部工業局工業區組組長陸信雄表示,本次公告閒置土地,依「產業創新條例」及「產業園區閒置土地認定與輔導使用及強制拍賣辦法」規定,閒置土地持有廠商應自公告日起2年內完成建築使用。

至於2年輔導期滿後,廠商土地若持續閒置未使用,將處以土地公告現值總額的10%以下罰鍰,並要求提出改善計畫,倘若最後仍未改善,將強制以市價作為拍賣底價,透過法院拍賣程序釋出土地,期望園區土地能有效使用,逐步滿足台商取得設廠用地需求。

媒體提問,有學者認為罰鍰僅公告現值總額10%過輕,對此陸信雄說明,過去公告現值為市價6成左右,但近年公告現值調升,已接近市價,以106年度調整情形來看,公告現值已達市價8成以上,以此觀之,罰鍰不至於過輕。

媒體進一步提問,有意回台的台商,多偏好在北部設廠,但觀察本次公告閒置土地,北區(含東區)僅釋出33.1公頃,恐無法滿足台商需求。陸信雄回應,北部由於都市化程度高,適合工業使用的土地本來就少,但在北部已有廠房、土地的業者,可透過都市型工業區更新立體化方案,增加50%的容積獎勵。

另外,陸信雄建議台商,也可以選擇中南部設廠,尤其在交通建設完備後台灣已成為一日生活圈,且赴中南部設廠,也有達成區域平衡發展的作用。

媒體問,目前是否已有台商主動接洽媒合?工業局表示,目前希望土地使用者與持有者是一致的,以求「管用合一」,除非確認持有土地的廠商沒有要使用,工業局才會進行主動媒合。

工業局指出,這些閒置土地案件都會公開披露,有土地需求的台商,可上網了解土地區位、概況,針對有興趣的土地,工業局也可主動媒合。(編輯:郭萍英)

https://money.udn.com/money/story/5621/3392242

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