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2017-06-03 08:56

 
 

近年來房市不振,但是「工業用地」卻一枝獨秀,漲勢、交易熱度驚人,領先住宅區與商業區,其中以桃園、新北市及台南市居前三名,箇中緣故?

過去幾年來,房地產冷颼颼!

房市反轉已進入第三年,2016年的房屋移轉棟數再創新低,不到25萬棟。而房市領頭羊的豪宅,2016年一整年,跌價幅度更高達8%,總價台幣7000萬元以上的前十名指標性豪宅,價格平均下殺兩成。

然而,就在房地產市場全面下跌時,卻有一類資產一枝獨秀,漲勢、交易熱度依舊驚人,那就是「工業用地」。

工業地爆量飆漲 桃市第一

依據內政部「都市地價指數」,工業區土地近五年漲幅最高的前三名,分別為漲8.4%的桃園市、漲7.3%的新北市、與漲6.7%的台南市。

若進一步比較,會發現從2014年房地產市場反轉以來,「工業區」的地價漲幅甚至領先「住宅區」與「商業區」。

世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶指出,以地價漲最兇的桃園市和新北市來比較,兩市在2014~2016年的工業區地價漲幅分別是9.5%和5.4%,皆顯著高於該地區的住宅與商業區土地。

其中,工業用地漲幅最高的城鎮就是桃園市的中壢區,過去五年的年成長率可達到15.6%。

「我在這行業20、30年,從來沒見過工業用地飆漲成這樣,2016年交易又爆大量,看來行情也到頂了!」征戰房地產市場多年的戴德梁行總經理顏炳立,也感到不可思議。

他回憶,20多年前做土地估價時,楊梅工業土地一坪不過幾千元,但現在約13萬元;中壢20年前不過一坪一萬元,現在卻約27萬元,漲幅動輒20~30倍。

顏炳立以中壢工業土地來算,一坪價格若開到30萬元,那根本不該蓋工廠,而是該往上蓋、做廠辦大樓才划算。

新北、台北廠辦需求更大

問題是,桃園、中壢一帶根本沒有廠辦市場,新北、台北等都會地區才有廠辦需求。

他觀察,「內科工二」土地一坪不過90~100萬,五股工業園區的容積率差不多,竟也賣到100萬,買家一定選台北市的土地,因為才有廠辦大樓的市場。

「太離譜了,新北市與台北市差這樣多,卻敢賣一樣價錢,這不是炒作是什麼?」

他批評,土地價格約占蓋廠總成本的1∕10,工廠占地又大,動輒3000~5000坪,若一坪土地兩、三萬元,還算合理。但如今一坪土地飆漲至20~30萬元,5000坪的廠房,土地就要十多億元,對做實業生產的企業主而言,哪有利潤可言?

然而,2016年的工業用地卻爆出大量,在住宅與商業用地一片慘兮兮中,獨挑大梁。

根據戴德梁行統計,2016年的土地交易僅約891億元,跌破千億大關,不僅創下金融海嘯以來新低,更跌破10年均量。

北投區豐年段翻身「地王」

不過,翻開2016年「十大土地交易」名單,卻有六成屬工業區土地。其中「地王」、交易金額之冠在北投區豐年段的上千坪工業土地,總價為78.31億元,一坪約68萬元。

檢視公開發行公司(每單筆交易金額達三億元以上才列入統計)的工業土地交易,去年也爆出大量,達420億元,遠遠超出過去每年約200億元的交易均量,是翻倍的驚人成長。

弔詭的是,在工業用地熱絡交投氣氛中,應該代表工業區土地供不應求,但其實去年仍有766公頃的工業土地閒置。

自2015年工業局推動「產業用地政策革新方案」、強化土地使用以來,閒置率仍約5%左右,閒置面積約介於680~800公頃間,難以消化。

「造成工業用地怪象的,就是兩大問題:『被扭曲的市場功能』加上『低落的產業用地使用效率』!」義守大學公共政策與管理學系副教授鄭安廷分析,台灣一坪工業用地可以喊至上百萬,竟與住宅價格看齊,美國矽谷恐怕都沒這種行情,「到底是多高的產值可以支撐這種土地價格?」他質疑。

 
 

 

漲因1〉閒置養地:「預期變更」成炒作利多

他觀察,如此高的地價已與成本價產生嚴重落差,顯見買地的人並非做實業生產,而是閒置養地,期待之後變更為住、商用地,「如此的預期心理,又進一步助長地價、讓土地使用更不效率,陷入惡性循環!」。

的確,許多工業地的買家「醉翁之意不在酒」,買地不蓋工廠,而是坐等地目變更。工業地也因此「醜小鴨變天鵝」,還沒變更,行情就飛上天。

「就是看好可變更為商業區,即使還是工業用地,賣家開價高達一坪50多萬,也還是買下去了!」不願具名的一位服務業大老闆坦言,六、七年前因為一位政商關係良好的中間人不斷遊說,表示位於林口的一塊工業用地可從工業區變更為產業專用區,再變更為商業區。一變再變後,將能蓋飯店、商機大好,因此比照住商用地的行情,砸大錢買地。

只是,多年過去,變更希望仍渺茫。

漲因2〉實業生產的剛性買盤:需求大 大戶樂當包租公

工業用地飆漲,除了期待變更地目的誘因外,也的確存在產業需求的剛性買盤。

得到經濟部北、中、南三區的工業用地媒合標案的豐禾地產協理黃錠銘表示,全國工業土地不過約2.1萬公頃,供給有限,且城鄉差距嚴重,位於北部、中部的工業區通常一地難求,價格才會被炒至高檔。

此外,工業土地的潛在需求者,還包括了違法興建於農地上的違章工廠,全國大約有6萬5000家。

據2014年的國土利用調查資料,全國非都市土地農牧用地做為工業使用的面積高達9260公頃。換算起來,幾乎就占了現有工業區總面積的一半,若要將這些農地工廠全趕進工業區,根本就擠不下。

「近來縣市政府查得緊,許多農地工廠忙著找地!」黃錠銘舉例,像是新北市落實「農地農用」政策,迫使一波中小型違法工廠南下桃園等地,因此也讓桃園工業地價近三年漲勢居全國之冠。

至於崛起的產業的確需要土地,也帶動工業用地的需求。例如「電商經濟」竄起,急於拓展版圖的物流業者已是新興買主。

本土貨運龍頭的嘉里大榮,才剛在2017年2月以6.57億元買下台南1.09萬坪土地,要興建「南科貨櫃轉運中心」;在北區,也計畫以7.8億元買下觀音逾5000坪土地,擘劃北區第二國際化物流中心。

至於國泰集團,則與永聯開發合資成立永聯物流開發,發下豪語要在台灣砸300億元,開發35萬坪倉儲空間的物流園區。

光是在2013年,國泰人壽光在新北市瑞芳與桃園市大園就買下三筆土地,面積達15.8萬坪、要價近73.5億元,占當年公開發行公司工業地交易總額近四成。

報酬高的廠辦租賃市場,也讓不少大戶樂於轉至工業地當包租公!

「相對於商辦市場,工業廠房的租金報酬率更高!」李嘉玶指出,一級戰場台北的商辦淨租金報酬率約2.3%~2.6%,但北台灣工業廠房的平均淨租金報酬率甚至更高,可達3.5%~3.9%。

再者,由於一般住宅與商辦交易冷清,近年建商、保險業者、機構型投資人,甚至一般投資人,也紛紛加入工業土地的買賣陣營。

漲因3〉囤地、交易成本低:業者走「巧門」 規避罰則

第三個漲因則是工業用地的持有與交易成本都低。

屬於持有成本的「地價稅」與「房屋稅」,只要是直接供生產使用的工廠土地與廠房,「地價稅」只需課徵千分之十,有別於一般土地需按千分之十~千分之五十五的累進稅率來課徵;而「房屋稅」則可按營業用稅率減半徵收。

至於「交易稅」,在2011年6月「奢侈稅」實施後,因將農地、工業用地等非都市計畫土地排除在外,使得原本在住房市場的資金,大筆流向工業用地。

2016年「房地合一稅」推行之後,奢侈稅雖然退場,但是境內法人身分購買工業用地,可以17%稅率課稅,其資本利得稅仍比個人住宅交易來得輕。持續流向工業用地的資金,進一步推升地價。

2015年「產業用地政策革新方案」推行後,工業局針對閒置工業用地與廠房改按一般非工業使用來課稅。

另外,增加一項「加倍課徵公共設施維護費」,希望藉由提高持有成本來遏止囤地歪風,但成效有限。

「在閒置土地認定上,業者還是可能走『巧門』!」工業局工業區組組長陸信雄解釋,有些業者在土地登記或工廠歇業登記滿三年仍未開發,原本可能被認定是閒置用地,得以取消相關稅賦優惠或加倍課徵,但就有業者以關係人交易,把土地從左手賣到右手,就得以重新起算閒置時間,規避罰則。

近年民間持續有加徵「空地稅」的聲浪,但這屬縣市政府權責,目前也只有嘉義縣、宜蘭縣和雲林縣等三個縣市實施,要全國推動,窒礙難行。

漲因4〉法令不周全:罰則從寬 難抑制地價

今年2月中,「產業創新條例」修法,原本規劃納入「強制買回」條文,規定只要產業用地閒置三年、緩衝兩年,最多五年無法完成開發,就由政府以市價強制買回。

這個措施原本被視為抑制地價最有效的「尚方寶劍」,卻被認為侵害人民財產權,在院會審議階段時被抽走。

另外一把「小刀」──「產業用地閒置認定原則」,也在今年3月初喊卡。

原本該原則有一個附屬規定,企業在購買閒置土地後半年內應取得建照,之後一年半內再拿到使用執照,否則追溯回產權移轉那天,對企業加徵五倍的公共設施維護費。

但有企業認為兩年內完成使用的時間過趕,今年2月訴願成功,工業局終止該附屬規定。

工業局已著手規劃、預計今年底再提出「產業用地政策精進方案」。 陸信雄表示,方案中將設立「以租代售」,規定兩成土地只租不售,另八成則是「租優於售」,希望活絡土地。

「其實不缺政策工具,缺的是政府的執行魄力!」長期觀察產業用地政策的「台灣環境資訊協會」研究員張淑貞呼籲,中央與地方政府應拿出「棍子」,杜絕「圈地、養地、炒地」的惡性循環,才能讓工業用地回歸生產使用,壯大產業競爭力。

【本文摘自《遠見雜誌》6月號;訂閱遠見雜誌知識庫;訂閱遠見雜誌電子版

 

遠見

《遠見》雜誌藉由觀察、採訪、民意調查,深入分析報導台灣社會的大脈動,提供與世界趨勢互相映照、反思的平台,希望能夠用財經知識拓展前瞻視野,以人文養分積累素質品味,成為台灣以及整個華人社會中「前進的動力」。

原文網址:https://udn.com/news/story/6842/2499818  

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【時報記者台北報導】

據戴德梁行統計,2016年土地交易量僅891億元,創金融海嘯過後新低,同時也跌破了千億大關及十年均量。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示,預估2017年工業土地需求仍在,但因工業地價已撐在高點,交易難度恐將高於2016年。

2016年度十大土地交易中,工業土地交易金額即占64%,成為2016年度土地市場的撐盤主力,而以開發商為主力買家的住宅土地則因為地價稅、房屋稅制大幅調高及房地合一稅上路等因素發酵,在年度十大土地交易中淪為配角。

 

楊長達表示,近年中國大陸投資環境優勢不再,台商回台設廠及網路電商之倉儲物流配送需求皆促使工業土地交易熱絡,與冷清的住商土地市場大相逕庭,前幾年中南部之工業土地行情僅約3-4萬,如今則都已倍數增長,預估2017年工業土地需求仍在,但由於工業地價亦已撐在高點,交易難度恐將高於2016年。

(時報資訊)

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2016-12-14 11:59經濟日報 記者郭及天╱即時報導

近二年不動產市場一片冷清、衰退之際,工業區土地買賣不論價格或交易量,可謂是相對穩定成長的市場,不論交易件數或價格都呈現穩定甚至微幅成長。

依據宏大國際資產統計調查發現,今年第3季的工業區土地交易卻明顯萎縮,依據內政部實價登錄資料顯示,新北市五大工業區的中大型工業土地、廠房交易,由今年上半年的24件,到第3季縮減到僅六件,五大地區幾乎呈一致的現象。

業者推測與520新政府上任後,廠商觀望二岸政局、政策及新政府產業施政方針等因素所致。宏大國際資產陳益盛總經理分析,新北主要工業區土地交易,去年為43件,今年前三季成交量為30件,成交單價由去年的每坪43.4萬元,成長到每坪50.2萬元,今年仍大致呈量穩、價揚態勢。

其中以五股、新莊、土城三區因捷運通車效應,吸引較多的廠商青睞而進駐,價格較具抗跌優勢,也呈現需求大於供給的現象。

原文網址:http://udn.com/news/story/6/2168248

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2016-11-24 17:02

【作者:劉光瑩】

 
 

同樣是違章工廠,產出雲豹裝甲車零件的塭仔圳工業聚落,卻有截然不同的命運,上千家小微工廠被中央、地方政策夾殺,面臨重劃拆遷的窘境。工業區政策失靈,業者有地不能用,只會讓工廠佔農地事件重演。

要不是親眼所見,很難想像在新北市輔大後面,居然藏著台北近郊面積最大、四百多公頃的違章工廠聚落。上面蓋滿數千間鐵皮屋、有上千家工廠,不乏具有世界級競爭力的金屬加工業者。

二○二兵工廠的雲豹裝甲車變速器、納智捷汽車(Luxgen)排氣管原型、睿能創意(Gogoro)電動機車置物架、風力發電機零件,就藏在這個名為「塭仔圳」的聚落。

 
 

為何農地上會出現一個超過八成未登記工廠的聚落?他們許多人想搬卻搬不了,台灣的工業區規劃出了什麼問題?

故事得從半世紀前說起。早期新莊三重地區常淹水,政府一九八○年代的防洪計劃,保留兩塊地預備做疏洪道,一塊是二重疏洪道,另一塊就是塭仔圳,禁限建四十多年。輔大景觀設計系副教授顏亮一以歷史空照圖說明,二重疏洪道工程從一九八二年進行到九六年,在此期間新莊淹水狀況慢慢改善,鐵皮屋也開始出現。

農工住商四個階段,是土地的演化宿命。都市發展的腳步一圈圈往外擴散,將原本台北市的工廠往新北市推。台灣經濟起飛的年代,讓加工出口成為經濟命脈,塭仔圳自然長出金屬加工聚落,供應台北縣市、桃園的客戶。

究竟有多少家工廠?新北市政府經濟發展局指出,約六千間鐵皮屋,大部份為倉儲,工廠為數一千間左右。超過半數做金屬加工,其餘還有食品、塑膠零件、汽車製品等產業。

當台北市高漲房價把購屋者往外推,新北市許多工業地變更成為住商用地,頓時鹹魚翻身,身價暴漲。許多工廠業者就是因此來到塭仔圳落腳。

地主利益放中間,產業擺一邊

這些外表不起眼的鐵皮屋,大多數規模很小,雇用人數不到十人,但其實臥虎藏龍。

「沒有這些協力工廠,北台灣的工業生產,以及中台灣的工具機業者,可能活不下去,」研究台灣工具機產業聚落的台大建築與城鄉研究所副教授陳良治說。

然而,為何同樣是農地工廠,彰化頂番婆有上至總統、下至議員撐腰,協助就地合法,成為「田園化生產聚落」,而塭仔圳卻要面臨重劃與迫遷?

關鍵在於,塭仔圳工廠經營者八成是承租房客,不是地主。他們儘管工廠不合法,營業稅依然照繳、消防演習也得做。違章工廠愈來愈多,產生了「地方政府收稅、地主收租遠勝過農業收入」的荒謬現象,所以工廠一家家出現,地主短期著眼土地租金收益,長期期待未來變更土地實現利益,地方政府想管卻又打不下去,逐漸成為聚落,最終成為難以處理的燙手山芋。

由於大部份工廠主並非地主,無法依一八六個特區的方式申請就地合法,工業局也愛莫能助。房客最終要成為過客。

工業區變住宅區,工廠無處去

農地工廠畢竟不是長久之計,很多人開始自尋生路。

塭仔圳位在的新莊、泰山一帶,本來以工業區居多,現在卻成工業住宅大本營,包括原為鈴木機車舊廠的「鈴木華城」社區,中正路的新亞電器一萬多坪工業地,也被遠雄建設標下預計變更成住商用地。

…【全文未完,完整內容請見《天下雜誌》611期;訂天下雜誌電子版

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2016/07/11 07:15:01 聯合報 記者陳信利/雲林報導

工業局去年起對全台閒置逾3年未開發工業用地,加徵5倍一般公共設施維護費,同時對新開發工業區出售土地,強制須2年內取得使用執照完成使用,否則照價收回,避免地主養地待價而沽或其他因素造成閒置,盼能發揮活化作用。

行政院核定的「產業用地政策革新方案」,規定租購工業區土地或廠房建築物,逾3年未完成建廠,或雖建廠但未設主要機械設備或歇業3年者,依土地或樓地板面積等加徵5倍一般公共設施維護費,以刺激業者釋出土地投入交易市場,裨整體產業用地活絡。

依據統計,斗六工業區閒置地前三名,依序是彰源企業1萬3600多坪、義美食品5400多坪、嘉年公司2000多坪。工業局均已加徵維護費,其中義美除提出設廠計畫申訴,並決定今年下半年動工設廠。

雲科工業區服務中心組長陳育新表示,大北勢區共243公頃土地,93年起有12家業者以006688方案(前2年免繳貸款利息;第3、4年租金打6折;5、6年8折;已繳租金可轉成購地價款)租地20年。

其中僅1家租地業者因開發面積不及20%,被依約要求繳回3000坪土地將辦理標售,其餘全區土地接近百分百開發使用。經啟動加徵維護費機制,竹圍子區已有3公頃土地活化使用。

斗六市竹圍子區共270公頃土地,開發歷經10多年,卻仍有約60公頃土地未開發。其中30公頃是正新輪胎公司所有,閒置導因大多是不能設置生產線的廠區二類土地,只能興建員工宿舍、活動中心及餐廳等,才無迫切開發需求。

另閒置20公頃土地大戶是中國人造纖維公司,服務中心人員說,業者表示下游廠商已大多西進或南向出走,短期開發機會不高,願意配合政府活化工業區土地政策轉售。

原文網址:http://house.udn.com/house/story/5886/1819930

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房市景氣不佳,但擁有建設題材利多的工業地卻逆勢上漲!商仲業者統計發現,新北產業園區廠房土地交易每坪價格破百萬元,主要原因為台商回流,有實質設廠需求,其次,施行4年半的奢侈稅無限制工業地交易,使得資金轉移挹注至工業地,同時,機場捷運利多帶動,諸多因素都讓工業地再添話題。

3大利多讓北部工業土地連年上漲(好房資料中心)

機場捷運A3新北產業園區站。(業者提供)

宏大國際資產指出,機場捷運現地新北產業園區站周邊,在去年第4季及今年第1季有2筆土地成交單價雙雙突破百萬單價,分別位於五股區五工六路及五權路,每坪單價分別為121.7萬元及116.7萬元。

其中,今年2月成交的五權路廠房,建物面積約802.11坪,成交價格為4.75億元,賣方為食用油品大廠富味鄉,買方是國內3C產品配件業者先鋒材料。宏大國際資產總經理陳益盛指出,北部工業區地價約略在2011年開始小幅成長,2012至2013年整體工業區土地價格呈現大幅攀升,漲幅高達2成至8成不等。

根據統計,五股、土城、林口等3大工業區地價高居北市以外全台前3名。陳益盛說,2011年實施奢侈稅,投資者間接將資金移轉到工業土地,同時間政府為鼓勵台商回流,於2012年實施台商回台方案,此二方案實施之時間點恰與工業區土地價格上漲之時間點相同,加上機場捷運通車在即,也帶動附近工業區土地價格。

 
 
 
 
 
 
 
 

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2016-02-15 14:53 聯合晚報 記者林潔玲/台北報導

圖為桃科工業區50公頃閒置土地尚未開發。 圖/資料照片

根據全球招商中心統計,全國廠商用地需求接近300公頃,其中又以南區達120公頃最多。但經濟部工業局資料顯示,截至去年底工業區閒置土地面積仍超過680公頃,其中同樣以南區接近260公頃最多。工業局表示,閒置工業地一堆,廠商卻找不到土地蓋廠房,因此今年將力推閒置土地強制買回。

工業局曾提出空地稅,卻遭地方政府潑冷水,只能轉向優惠稅制減少等方式,增土地持有成本,減少閒置用地。但官員擔憂,雖去年工業土地媒合成效佳,「但正因為好媒合的都處理完,剩下的不肯賣就是不賣」,媒合恐陷入停滯。

經濟部今年全盤檢討產創條例,其中閒置用地強制買回將列為重點,將拚上半年在行政院取得共識。工業局官員說,強制買回的條件與修法方向不變,條件包括土地所有權人拿到土地兩年內,要完成20%的建築使用並拿到營業執照。

如在兩年內未更新用地將依市價強制買回,經工業局土地價格審議委員會與地方、民間討論價格後買回,若有增值部分,由於目前土地徵收條例部分免增值稅,未來將課徵40%的土地增值稅。官員說,目前與財政部、內政部有共識,將針對其他條文進行細項修改。

全球招商中心調查發現,全國需要工業用地的廠商持續增加,土地需求約285公頃,其中北區76.8公頃、中區89.1公頃、南區119.1公頃。南區用地需求最多,但受到閒置土地過多因素,遲遲無法刺激投資。

工業局統計至去年底,全國工業區閒置土地媒合達433案,約290公頃,媒合後工業區閒置土地仍有681.2公頃,閒置土地面積約681.2公頃,其中,北區77.6公頃、中區214.8公頃、南區259.8公頃、東區129.0公頃。

去年清查所轄已開發工業區173處,閒置土地面積812公頃,從產權單純、長期持有原則選出的十大閒置土地優先處理名單,總計132公頃,去年已去化少部分,法條若通過後也將優先處理。官員說,若法條通過後,工業局可能需強制買回200公頃,問題較大的是地段較偏遠的民間土地,媒合較不易。為加速土地使用率,未來也規劃如屏東的閒置土地也會朝向跟業者合作,打造金屬高質園區。

原文網址:http://udn.com/news/story/7238/1502517

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