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2019-10-16 10:56:49聯合報 記者鄭維真/台南即時報導
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近年台南市房地買賣市場熱絡,南市地政局提醒交易風險需特別注意,因不動產交易過程繁雜、條文繁瑣、牽扯金額龐大,一旦發生糾紛後續效應與代價不容小覷,常見交易糾紛如漏水問題、施工瑕疵、終止委售或買賣契約等情形,民眾購屋前應加強防範。

地政局長陳淑美指出,台南市近期已完成安南區九分子、東區平實營區、新營區客運轉運中心、佳里區佳里國小等市地重畫區及東區南台南站副都心第一期、永康區永康砲校第一期、東區德高等區段徵收區的開發。未來從國道1號大灣交流道下來台南,可看到平實營區重畫區的中央公園,南台南副都心將建置科學教育體驗未來館,永康砲校一期區段徵收區內市立總圖正在興建中,另外,永康區鹽行國中區段徵收、安南區北安商業區、北區賢豐、南區喜樹灣裡市地重畫等大型土地開發案將持續帶動台南市不動產發展榮景。

陳淑美說,針對漏水問題,民眾在現場看屋時應注意樑柱接縫處是否留有水痕,牆壁是否有油漆脫落等情況,也可選擇於下雨天過後入內查看,已達到預防效果;施工瑕疵多發生於預售屋新成屋,驗屋過程中應注意契約所約定施工工法或建材品質是否一致,並於查驗過程中留存紀錄,以備日後求證時之需要。

至於簽訂買賣契約,則須注意契約審閱權的使用,簽訂契約前針對各項條款逐一檢視並了解後,才可簽名蓋章,不要因急迫或未詳加考量即簽約,以免產生違約問題。

台南房市交易熱絡,地政局提醒民眾注意交易細節,避免糾紛。圖/台南市地政局提供
台南房市交易熱絡,地政局提醒民眾注意交易細節,避免糾紛。圖/台南市地政局提供

https://house.udn.com/house/story/11137/4107011?list=thumb

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台灣知名的「惡房東」張淑晶,從2015年起就因一位單親媽媽入住張淑晶出租的房子,卻因想解約而被拒絕,還被張淑晶一狀上法院,求償10萬元。

即使有錄音錄影作為證據,張淑晶仍不以為懼,也讓風波鬧上媒體,更多受害人出面指控。一時之間「張淑晶」更成為家喻戶曉的人物,每每提到「惡房東」就會讓人聯想到她。

然而張淑晶仍持續在新莊地區不斷化名試圖租屋給民眾,觀察近期的媒體報導,發現她仍以「福營Annie」、「新莊Eric」、「房務Steve」持續找尋租客,而最新消息則是她又被人發現化名「租屋Jakie」,還有民眾投訴被騙走1萬4千多元的押金與房租。

惡房東「張淑晶」臭名遠播 5大坑殺手法揭密

張淑晶從2015年「出道」至今,發生糾紛的地點多集中於新北市新莊地區,不少租屋族都因而吃過悶虧。

從過往的案例分析張淑晶的坑殺手法,首先是「巧立名目」,當房客住進去後,張淑晶就開始要求如門卡、鑰匙、沙發套等物品都要收取高額押金,更在簽約後才說租金不含門卡鑰匙等費用,要求房客補上差額。

第二,在合約中加上不平等條約,像是提前解約要付4個月租金當違約金、房客不接電話要沒收押金,或是要退租時加裝家具必須賠償設備金額,再加10萬元賠償金,有時租客在閱讀租約時,也不太容易分辨出是否為不合理條約,或是沒詳閱合約就傻傻簽了,落入惡房東的圈套中。

第三,除了不平等條約外,張淑晶更會在合約上動手腳,以「AB約」的方式欺瞞租客,或用各種藉口迴避,不給完整的契約書,事後再偷偷更改抽換內容,也不會在契約上蓋騎縫章,甚至連打官司時,都敢私自變更合約。

第四,「廣告不實」,2015年整起事件爆發時,張淑晶為了自清,曾讓電視節目單位去拍攝房間內的擺設,雖然看起來美侖美煥,但有房客指出,實際上是以廉價裝潢、舊家具來佯裝全新,用租屋網站上的美照吸引租客。

第五,房客入住張淑晶所出租的房子後,若發現其中有問題想解約,張淑晶便開始不接電話,甚至帶新房客看房、斷電等手段,讓房客加深想解約的念頭,再提出高額違約金,逼租客接受,有些租客擔心走法律程序曠日費時,就這樣默默承受。

租屋眉角多,民眾也難保自己不會碰上類似狀況,不過,也因為張淑晶的「惡房東」聲名遠播,才讓社會大眾開始注意起租屋市場中,房東與房客常處於不對等的關係,但民眾還是可以透過一些方法自保,避免掉不必要的糾紛。

「魔鬼藏在細節裡」看房簽約注意5大重點

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴指出,張淑晶的案例相當極端,雖然民眾不見得會碰到這麼誇張的案例,但或多或少可能會有雷同的狀況,因此民眾若想避免租屋後,與房東發生糾紛,最好的方式就是在看房時、簽約前就睜大眼睛看清楚,因為「魔鬼藏在細節裡」。

陳傑鳴也從張淑晶的例子裡整理出五大「租客不可不知的必修重點」,提醒租屋族在看房、簽約時可注意的方向,若在簽約時,合約條文夠充足完善,至少發生糾紛的機會減少,租屋族也能在法律上多一層保障,住得更安心。

第一,看房時一定要確認房東身份,且一定要看到本人,因為不少租屋糾紛都是二房東與房客間產生的,為了避免法律關係變複雜,因此若可以應盡量避免向二房東租屋。建議租客在租屋前可以向房東要求出示房屋所有權狀或房屋稅單並與身分證做比對,證明物件是屋主本人或關係人出租,若是二房東也應請其提出屋主同意轉租的證明。

第二,合約內容絕對要看清楚,就張淑晶與房客簽訂的契約內容,會發現有些條款是不平等合約,但有時租客沒有詳閱每一條,或是在閱讀後沒有察覺怪怪的,就會不小心落入圈套中,給惡房東找麻煩的空間。

因此在簽約時,一定要確保兩份合約相同,有更改時也要兩份同時更改,針對攸關自己權利的條文,千萬要清楚。

第三,與房東間的口頭協議都不算數,一定要白紙黑字才算數,像張淑晶曾多次推翻自己的口頭承諾,對於自己曾對房客說過要更換房間、更換家電,講完後就一概不認帳,若民眾遇到這種情況,在沒有紀錄的情況下恐怕是口說無憑,因此若與房東有什麼協議,都應紀錄於合約上。

第四,檢查房子、裝潢有無異常,因張淑晶曾被爆料照片中漂亮的裝潢其實都是廉價品,甚至還撿回往生者睡過的床墊,讓租屋民眾相當恐慌。

因此對於房子所附的家具、裝潢最好都能細細檢查,交屋時先拍照存證,最好也能在合約中載明房屋修繕的責任,明訂當發生漏水、物品修繕的責任發生時,應歸屬於房客或是房東,以此保障雙方權益,合約中也可附上屋況或各項設施的圖片佐證,未來入住或退租時,才不容易引起爭議。

而不少民眾都會透過租屋網站尋找物件,先從照片、地點及價格等基本資訊篩選資訊,但到現場看房時,若與網路上看到的照片不符合就必須多加留意,房東可能以話術說原本預計要看的房間已經出租,只剩另一間租金較貴的的房間,藉此哄抬價格。

第五,便宜沒好貨,租房子也跟購物一樣,貨比三家不吃虧,但若是太便宜的物件卻可能暗藏風險,因此在租房前最好先了解區域行情,若是房租低於行情過多,恐怕就要小心是否房子存在什麼「看不到的缺陷」,等到住進去發現不對勁,要叫房東修繕時,卻又被不斷推拖。

陳傑鳴也提醒,要確保所承租的物件非凶宅、海砂屋或幅射屋等會危及安全的重大瑕疵,可要求在租約中加註「房屋非凶宅、海砂屋或幅射屋」等解約條款,若有上述情況,則可以此解約。

不過,租房學問大,簽訂合約更有許多「眉角」要兼顧,因此民眾在簽約前可以參考內政部所提供的公版租賃合約,或尋求法律人士的意見,以保障自己的權益。

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文章來源:今週刊

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記者 蘇憶歡 / 攝影 黃建國 報導 2019/07/08 20:11

圖/TVBS

隔壁蓋大樓,住家牆壁竟然到處龜裂!新北市泰山有民眾表示,住家正後方在興建大樓,建商開挖地基到到地下三層,導致他們房子的基礎結構,嚴重位移,多達27戶居民受到影響。

不過建商表示,其實鄰損的住戶,都是老舊的既成違建,目前已經跟其中一半的住戶,達成和解,其他受損的住戶,也正在溝通改善。

受害住戶褚先生:「這個的話是整個裂裂裂,一直裂到地板,裂到這邊啦。」

指著牆上的裂縫,實在好無奈。從天花板到地板,都明顯龜裂,就連臥室也出現同樣情況。

受害住戶褚先生:「怕地震的時候,整個就拉下去,整個倒下去的話,我們也沒辦法啊,這個啊有沒有,這個都是中空的啊。」

會這麼害怕,不是沒有原因。因為在這裡住了三十幾年,房子首度出現問題。

住戶指控,這全是後頭的工地惹得禍。 圖/TVBS

受害住戶褚先生:「就是他們開始挖之後,大概隔大概一個月,這邊開始裂縫開始出現,縫就越來越大。」

新北市泰山這個建案,動工至今已經一年多時間。建商在開挖時,地基往下挖了三層。加上建案疑似在斜坡上,後頭還有整排住宅,雖然有水泥擋土牆做防護。

不過至今還是有27戶住家受到影響。 記者vs建設公司宋襄理:「一戶一戶,每一戶都有去拜訪他們,該和解的部分,該做修正的部分,我們這裡都完成了。」

建商拿出誠意,偕同住戶找來第三方調解。

甚至還有兩個土木技師公會,來做民宅垂直測量。三個測量點,普遍都有些微傾斜。

圖/TVBS

記者vs建設公司宋襄理:「他們當初自己做違建的部分,都沒有裡面都沒有鋼筋混凝土,主要裂縫也都是在他們的違建。」

一方說住宅本身就有問題,另一方則指控建商罔顧人命。但住戶強調,已經跟13戶達成和解,進行修繕,希望用誠意,維持敦親睦鄰的關係。

詳細報導請見: news.tvbs.com.tw/life/1162747?from=Copy_content

https://news.tvbs.com.tw/life/1162747

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2019/07/02 知名連鎖餐飲「大八餐飲集團」今日向員工宣布即日起停業,包括公司旗下大八飯店與夢時代潮坊也將暫停營業,未來將進行內部組織調整,待新投資者進駐。
 
《蘋果新聞網》上周27日才獨家揭露,集團販售旗下裕誠路店面與小港路辦公廠房,總價近7.4億元,但不到1周時間就傳出歇業訊息。專家分析,以目前大八財務狀況,資產要賣出好價錢有難度,可能必須降價求售才有業者接手。
 
今年6月驚傳拖欠員工薪水,讓「大八餐飲集團」這已經營近40年餐飲品牌財務問題又再次浮上檯面。上月就有讀者跟《蘋果新聞網》爆料,公司將販售旗下資產紓困。當時大八副總林啓安指出,資產販售用意在於降低銀行負債壓力,並保證公司經營沒有問題。結果今日傳出集團餐飲事業停業,讓人無限唏噓。
 
大八之所以會出現經營危機並走到今日歇業,最大問題在於2015年揮軍北上失利,近年來也關閉台北與台南據點,和高雄大八日本料理四維店。目前販售資產包括位於裕誠路under armour裕誠門市,屋齡24.3年,地坪218.1坪、建坪138.9坪,區段緊鄰「大八大飯店博愛店」,開價3億8888萬元。而小港路廠辦,屋齡27年,地坪534.2坪、建坪2353.5坪,土地屬工業區,區段近小港國際機場,目前開價3.5億元求售,2資產開價達7.38億元。
 
比對實價登錄發現大八2筆販售資產其當初取得成本,裕誠路為2014年6月取得,當時成交價格3億4896萬元,而小港區廠辦則為2014年9月購入,當時取得成本為1億3868萬元,但據傳公司花費數千萬元改造。不願具名商仲專家指出,當初大八取得裕誠路資產,其購入時間點算房地產景氣高點,目前要以高價賣出有難度,加上目前大八已歇業,資產除非降價求售,不然其他投資方承接意願不高。(葉家銘/高雄報導)


 

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2019-06-29 10:03:59聯合新聞網 綜合報導
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朋友打算找短租,看上永安市場附近套房,價錢一萬合理,結果房東卻瞬間漲房租到一萬二...
朋友打算找短租,看上永安市場附近套房,價錢一萬合理,結果房東卻瞬間漲房租到一萬二,而且還不給看屋內現況。 圖/ingimage
 

惡質房東又出現?一名陳姓網友在臉書發文,朋友打算找短租,看上永安市場附近套房,價錢一萬合理,結果房東卻瞬間漲房租到一萬二,而且還不給看屋內現況,並表示自己有一百多間房子,人在國外,要請秘書處理一切,原PO聽到這些關鍵字,驚呼「她根本是張X晶」,懷疑自己是否遇上之前的話題房東?

原PO朋友用租屋房網站要找短期租屋,看到一篇內容寫著「環境淨雅、交通便利、生活機能佳、全新裝潢媲美五星級飯店、可以養寵物」洋洋灑灑列出14點房屋優點,套房位於永安捷運站附近的獨立套房,價錢一萬元,覺得勉強合理,便打電話連繫房東。

房東請原PO朋友列出條件,網友表示自己預算一萬元,結果房東立刻詢問那一萬二可以嗎,原PO朋友拒絕後房東開始說「押金少收你一點行嗎?我們一次要拿兩個月租金加兩個月押金。」、「租房子,兩個月一萬,一年一萬,我們當然要選一年的對不對。收你一萬二很合理呀?」不停用話術想拉抬價錢,讓原PO與朋友越聽越不對勁。

最後原PO朋友要求看屋況,結果房東開始推拖,表示只能給她看airbnb評價,畢竟有一百多間房子,網路隨時有人下訂,要請秘書處理,結果原PO越聽越覺得這些關鍵字很熟悉「永和、秘書、人在國外、一百多間房子、講話夾雜英文」驚呼「這根本是張X晶。」他立刻請朋友掛掉電話。

有網友指出她改用「房務steve」,似乎是怕房客認出她,有網友留言「利用無房階級辛苦人需居所的狀況,拐騙坑殺,這人真的超級可惡」而原PO朋友也無奈表示「老天讓我遇到張X晶,是不是要我別租了,趕緊回中南部」。

房東列下房屋的許多優點,卻不給網友看屋況。 圖/取自臉書
房東列下房屋的許多優點,卻不給網友看屋況。 圖/取自臉書

https://house.udn.com/house/story/11137/3899283

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5大房屋糾紛榜首又是它 專家籲買房前這3招做好做滿

好房網News編採中心/綜合報導

內政部5月發布全台各縣市「第1季房地產消費糾紛統計表」,而房屋漏水問題又在不動產買賣糾紛事件中居冠,究竟普通老百姓買房時如何將前置作業做好坐滿、維護自己不掉入消費陷阱裡?房產專家Sway曾提醒民眾,先善用這3招,否則你梭哈了所有資產,換來的是不知道何時才能結束的惡夢。。

根據內政部5月發布資料顯示,今年第首季房地產消費糾紛案件有363件,其中消費糾紛來源,按照件數多寡分別為,仲介業(180件)、建商(139件)、其他(36件)以及代銷業(8件)。


內政部彙整各縣市「108年第1季房地產消費糾紛原因統計表」。

內政部資料也針對房地產消費糾紛原因前5名依序為,「房屋漏水問題」(46件)、「交屋延遲」(34件)、「終止委售或買賣契約」(34件)、「隱瞞重要資訊」(23件)」、「施工瑕疵」(16件)」。

針對如何不買到容易有糾紛房子?Sway曾在直播節目中強調,建商的「品格」絕對是挑選房子的關鍵,要如何分辨建商的好壞?善用這三步驟

1.輸入關鍵字 :「**建設+糾紛、瑕疵、漏水、提告」,光是只有**建設是查不到的任何負評的,若加上後面的關鍵字,也許會看到很多只剩標題但沒有內文的頁面,因為都被建商要求下架了,看不到內文,請提高警覺心,肯定有內情。

2.查經濟部商業司:看清建商的資本額、背景是誰、股東成份是誰,資本額低的不能碰,不然建商倒了就沒錢了,又或者建商搞不好早就解散甚至不存在。

 3.查母公司與分公司:某些建商名字看起來都不一樣,但其實都是同集團旗下的公司,所以他們的推案方式、施工品質跟花錢的水準就是那個層次,他們保證都不能相信。

另外,嘉義市地政處也針對這一房地產消費糾紛統計表示,請消費者於不動產買賣簽約前,可上網查閱內政部訂定之定型化契約作比較,善用審閱期,有助消費安全,保障權益,減少紛爭。

 

https://news.housefun.com.tw/news/article/203487227392.html?utm_source=line

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2019-05-26 11:45

〔記者吳昇儒/基隆報導〕新北市一名李姓女子去年將房屋以3百萬元,委託給柏佑地產公司販售。房仲公司同年10月時找到資姓買家購屋,李女卻反悔想留屋自住。房仲公司認為已依約找到買主,不論李女是否願售屋,仍須支付12萬元仲介費,雙方鬧上法院。基隆地方法院審理後認為,買賣價格雖已論定,但交屋條件均未談妥,判李女不需支付4%仲介服務費。

  • 基隆地方法院審理後認為,買賣價格雖已論定,但交屋條件均未談妥,判李女不需支付4%仲介服務費。(記者吳昇儒攝)

    基隆地方法院審理後認為,買賣價格雖已論定,但交屋條件均未談妥,判李女不需支付4%仲介服務費。(記者吳昇儒攝)

房仲公司向法官表示,去年6月18日與李女簽訂不動產專任委託銷售契約書,協議以320萬元幫忙出售房屋,契約期間將於同年10月底止。銷售期間,資姓買家願出價280萬元購屋,並支付6萬元斡旋金;李女則於下修銷售金額為3百萬元,並要求買家需一次付清款項。

協議後,買家同意價格及一次付清條件,但李女卻拒絕出面簽訂買賣契約,因公司已幫她找到買家,要求李女須支付12萬元。

李女則向法官宣稱,考慮後想留屋自住,未在買賣議價委託書及契約書簽名,也沒有將房屋自售或交給第三人販售,更未與仲介公司找來的買家成立買賣契約,房仲公司不應要求支付12萬元的仲介費,至於自己違約的部分,依法不得超過約定報酬的半數6萬元。

法官審理後認為,雖然在買賣契約協商時,是以房子價金為約定,但付款方式、所有權轉移登記時期等諸多條件,雙方均未談妥,且李女並未在買方提出的買賣契約上簽名同意,難認定雙方買賣已成立。

契約中第9條指出,雙方買賣價金與「條件」一致時,委託人應與受託人所仲介成交的買方另行簽定不動產買賣契約書…的約定,但此案中,雖然房仲公司主張雙方約定買屋價金一致,但是其他條件上均登載另議,不能單憑價金部分達成協議,就認定主張買賣契約成立,故判李女不須支付12萬元仲介費,全案仍可上訴。

https://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/2802385

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2019年05月20日

 

內政部統計今年第1季全國的房地產買賣糾紛,第1名還是漏水問題。資料照片

內政部日前今年第1季的「房地產消費糾紛原因統計表」,發函給各縣市政府參考,統計結果最常出現的糾紛還是房屋漏水問題,交屋延遲和終止委售或買賣契約則是並列第2名。

根據內政部的統計,今年第1季的房地產消費糾紛共有363件,其中仲介業就有180件,建商則有139件。而糾紛的原因還是以漏水問題為大宗,共有46件,消費糾紛原因的第2名有2個,分別是交屋延遲和終止委售或買賣契約,都有34件,另外隱瞞重要資訊和施工瑕疵則以23件和16件分居第4和第5名。
 
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,交屋延遲與中止委售或買賣約,除與個人財務狀況有關以外,市場氛圍也影響頗大,特別是前景未明之際,買賣兩造常因為個人因素而選擇違約。鴻毅地政士事務所所長謝志明表示,交屋延遲的狀況不外乎:買方貸款貸不出來、賣方權狀遺失、發現新的瑕疵,例如發現漏水、牆壁龜裂、地磚隆起等,另外就是產權有問題,例如路權有爭議,最後則是房屋違建被報拆除,這些原因都會造成交屋延遲。至於漏水問題,徐佳馨表示漏水長年是房地產買賣糾紛的第1名,接下來的第2、3季適逢梅雨與颱風季節,申訴量可能會更為增加。

買新成屋若在1年內發生漏水狀況,建商必須負起保固責任,但若超過1年則必須經過詳細檢測,以事實認定應該歸責於哪一方,再做後續處理。中古屋部分,交屋半年內發生的漏水賣方都負修繕責任,但若賣方刻意隱瞞漏水事實,經查證屬實賣方在交屋5年內都要負擔瑕疵擔保的責任。(陳建宇/綜合報導)
 

買方貸款貸不出來也是造成延遲交屋的原因之一。資料照片
因為房市前景不明,買賣雙方會因個人原因選擇違約。資料照片

 

http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20190520/1569749/rtn/

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5大房屋糾紛榜首又是它 專家籲買房前這3招做好做滿

好房網News編採中心/綜合報導

內政部5月發布全台各縣市「第1季房地產消費糾紛統計表」,而房屋漏水問題又在不動產買賣糾紛事件中居冠,究竟普通老百姓買房時如何將前置作業做好坐滿、維護自己不掉入消費陷阱裡?房產專家Sway曾提醒民眾,先善用這3招,否則你梭哈了所有資產,換來的是不知道何時才能結束的惡夢。。

根據內政部5月發布資料顯示,今年第首季房地產消費糾紛案件有363件,其中消費糾紛來源,按照件數多寡分別為,仲介業(180件)、建商(139件)、其他(36件)以及代銷業(8件)。


內政部彙整各縣市「108年第1季房地產消費糾紛原因統計表」。

內政部資料也針對房地產消費糾紛原因前5名依序為,「房屋漏水問題」(46件)、「交屋延遲」(34件)、「終止委售或買賣契約」(34件)、「隱瞞重要資訊」(23件)」、「施工瑕疵」(16件)」。

針對如何不買到容易有糾紛房子?Sway曾在直播節目中強調,建商的「品格」絕對是挑選房子的關鍵,要如何分辨建商的好壞?善用這三步驟

1.輸入關鍵字 :「**建設+糾紛、瑕疵、漏水、提告」,光是只有**建設是查不到的任何負評的,若加上後面的關鍵字,也許會看到很多只剩標題但沒有內文的頁面,因為都被建商要求下架了,看不到內文,請提高警覺心,肯定有內情。

2.查經濟部商業司:看清建商的資本額、背景是誰、股東成份是誰,資本額低的不能碰,不然建商倒了就沒錢了,又或者建商搞不好早就解散甚至不存在。

 3.查母公司與分公司:某些建商名字看起來都不一樣,但其實都是同集團旗下的公司,所以他們的推案方式、施工品質跟花錢的水準就是那個層次,他們保證都不能相信。

另外,嘉義市地政處也針對這一房地產消費糾紛統計表示,請消費者於不動產買賣簽約前,可上網查閱內政部訂定之定型化契約作比較,善用審閱期,有助消費安全,保障權益,減少紛爭。

 

https://reurl.cc/MGKXn

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2019/05/17 19:17

北市議員王鴻薇質疑中央住都中心違法都更國有地。王鴻薇研究室提供

北市議員王鴻薇質疑中央住都中心違法都更國有地。王鴻薇研究室提供

(新增:質詢內容,北市都更處說明)

台北市議員王鴻薇召開記者會表示,信義區富台里內有兩塊國產署持有高達732坪、823坪的地坪方面閒置基地,不過,國產法規定500坪以上國有地禁售,但已移轉給住都中心這2塊地,地上無老舊住宅,竟要循都更興建一般住宅,她感覺「魔鬼藏在細節」,質疑中央擬找財團、建商合作蓋屋,最後建商分回售屋,蔡政府根本是藉都更之名行盜賣國土之實。北市都更處表示,內政部住都中心於本月13日掛件申請該兩塊土地「公辦都更」,由住都中心擔任實施者,並徵求投資人,雙方以權利變換進行開發。

王鴻薇今召開記者會表示,信義區富台里內有兩塊原國產署所持有高達732坪、823坪的閒置基地,這2塊基地目前做為停車場及里民農場使用,日前有里長向她反映,該2土地原本由國產署持有,最近卻悄悄轉移至中央的國家住宅及都市更新中心(下稱住都中心),未來還要蓋住宅。

王鴻薇表示,《國產法》規定500坪以上土地禁售,但她4月底向北市都更處調閱資料,據悉,該地將規劃興建11至13層不等的大樓售出。王質疑,住都中心成立的宗旨是要推動社會住宅政策,該筆土地沒有老舊房屋,也沒釘子戶,中央竟以政府主導實行公辦都更。王痛批,這根本是藉都更之名行盜賣國土之實,蔡政府只想在這兩塊地上蓋一般住宅及辦公大樓,住都中心替蔡英文五鬼搬運賣出1550坪的國有地,淪為「建商中心」,難不成是蔡政府要趁垮台前夕大賺一筆嗎?而她上月向市府調閱資料,北市府也一無所知,實在太扯。

都更處總工程司簡瑟芬說,該2筆土地是位於住宅區,該處依公辦都更實施辦法,同意住都中心循都更程序辦理開發,並向市府掛件討論。住都中心已於本月13日掛件,申請書載明投資人分回「規劃於高樓層」,住都中心分回部分「優先出租」。

王鴻薇聞言批「原來魔鬼收藏在細節裡」,她預測中央徵求的投資人不是財團就是建商,建商分回的高樓層就成為景觀豪宅,實在是惡搞、亂搞。王認為,中央大可以比照北市以設定地上權開發,地上權年限到,土地仍為國有,而非蓋屋買賣。但市府官員沒有回應。

下午王鴻薇在議場質詢表示,總統蔡英文曾表示4年要蓋20萬戶公宅,但此案不蓋公宅卻要公辦都更,完整的國有地就這樣化整為零賣掉了,她要求市府嚴審此案。但都發局長黃景茂仍表示,市府將依都更條例的權利變換予以審查。

會後北市都更處長方安定說,中央住都中心去年8月成立,而該案是住宅中心成立後在北市申請的首件公辦都更案。方說,住都中心本月16日向市府申請擔任此開發案的實施者,市府依法得同意,若市府不同意,住都中心隸屬中央,仍可逕自擔任實施者,向市府申請是表示尊重。

方安定並說,由於都更條例是特別法,國產法則是普通法,基於特別法優於普通法的位階,循公辦都更案程序並不違法,市府仍會依法行政依法審查。(生活中心/台北報導)

https://tw.news.appledaily.com/new/realtime/20190517/1568607/

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2019年5月17日 上午12:12

近日中華郵政物流案爆出爭議,對此PChome董事長詹宏志還連續兩天砲轟,直指背後有「黑手」介入,不過今天政治大學地政學系教授徐世榮就在臉書上以「詹宏志,還輪不到你發怒!」一文,來點出當初「林口A7區段徵收案」的徵收制度「有問題」。

徐世榮在臉書上表示,除了中華郵政園區招租惹議外,現在在各大報都能看到建商推出的「北台推案王A7新市鎮」的大篇幅廣告,這兩者皆是建立在當初「林口A7區段徵收案」之上,而現在所產生的諸多弊端,其根源乃是區段徵收制度,這時很需要我們社會對於區段徵收制度再予審視與反省,而他長期主張區段徵收制度是個違憲的制度,應該儘速予以廢除,「林口A7區段徵收案」又是一個明顯的例子。

徐世榮表示,若就「林口A7區段徵收案」本身,更是創下許多記錄。

第一,它是中華民國有史以來速度最快的土地徵收案,都市計畫變更及區段徵收案通過,合計約只花費二年半的時間。這是因為馬英九總統及吳敦義副總統要競選連任,政府各單位都完全予以配合,皆是用特急件處理。

其次,為了更要加速時程,這個區段徵收案運用了一個很新(狠心)的體制,叫做「預標售」,即縱然人民還擁有土地及房屋所有權狀,地政事務所的土地登記簿上也依舊是登記人民的名字,而人民也還住在自己的房子裡,但是政府卻已經把人民的土地預先標售給財團及建商了,很遺憾地,憲法第15條財產權應與保障的規定形同是廢文。

第三,這一切乃是當時政府宣稱要解決年輕人的居住問題,大張旗鼓的推動「合宜住宅」政策。然而,總徵收面積為236公頃,其中作為合宜住宅使用的土地面積竟然只有10公頃,僅佔4.2%,顯然合宜住宅只是一個幌子,其真正的目的乃是藉由政府的公權力,剝奪人民的土地,並移轉給建商及財團。

最後,這個「合宜住宅」政策產生了嚴重的弊端,內政部營建署葉世文前署長因為收賄及財產來源不明而被判刑,高等法院日前(5月13日)裁定葉世文應合併執行14年徒刑、褫奪公權5年。但是,官員的被判刑卻沒有讓政府及社會重新再反省林口A7區段徵收案的正當性與合法性,最底層人民的權益依舊是完全被犧牲及漠視。

文末徐世榮也指出,最應該發怒的應該不是詹宏志,該是龜山牛角坡土地被徵收戶才對。

https://reurl.cc/2vN44

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記者 張心 簡育琦 / 攝影 柳中屏 報導 2019/05/14 20:41

圖/TVBS 新北市一名消費者,透過仲介買下44年的老屋,重新裝潢才發現,天花板長滿壁癌、馬桶水管被樹根堵住,質疑仲介和屋主沒有清楚告知,不知道樹木已經破壞房屋結構,對此房仲業者回應,房屋瑕疵都有註明在契約裡,會再持續和買家溝通。

開心買房,裝潢時卻發現天花板莫名漏水,拆開一看,才發現裏頭都是壁癌。 房屋買家劉小姐:「包括牆壁地板的地方,因為滴水的關係都壞掉,所以這整片牆都是需要打掉的。」 不只如此廁所馬桶嚴重堵塞,師傅通水管通了四次,連馬桶都打壞了,還是無法疏通,因為水管內長了密密麻麻的樹根。

裝潢師傅:「這個以後可能還會再生,不可能完全拔根。」 圖/TVBS

劉小姐今年二月,買下新北市新莊,這間屋齡44年的老公寓,頭期款和仲介費,共付了150萬,3月時借屋裝修把地磚換新,才知道房屋瑕疵多,質疑仲介和屋主沒有誠實說明。 房屋買家劉小姐:「我們這麼辛苦工作,付出一輩子心血,我不是要買一個瑕疵屋,已經花了幾個月,從3月到現在天天這樣跑。」

劉小姐說:「問題就出在頂樓的樹木,怎麼會長在水塔中間,是誰種的已經無法追究,但樹根經過幾十年生長,穿過房屋已經破壞結構,現在雙方對於修繕方式和費用沒有共識。」 圖/TVBS

房屋買家劉小姐:「樹根如果要整個刨除,我們的師傅估價17萬,可是(屋主)就是請剛才你看到的師傅,在施作防水工程,只是潑上去2萬5。」

對此房仲業者回應,簽約時就已經明確註記屋況瑕疵,約定由買方修復負擔修繕費用,後續新增的房屋問題,賣方也願意負責,但消費者認為,契約沒有揭露全部的瑕疵內容,花了畢生積蓄買房,過了交屋日期還無法入住,後續爭議怎麼解決,恐怕就像纏繞的樹根一樣,雙方都需要多點耐心。

詳細報導請見: news.tvbs.com.tw/local/1132279?from=Copy_content

https://news.tvbs.com.tw/local/1132279

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2019/03/28 19:54

公路總局表示,高雄市鳳山區中山西路上有多間透天厝占用到國有土地。示意圖/翻攝自 Google Maps
高雄市一名陳姓男子1991年買下鳳山區的一間透天厝,去年間突接獲交通部來函通知有8平方公尺侵占公有土地,被要求繳納5年使用補償金3萬多元,或以90萬餘元購買,讓陳男氣得痛批,當年購買時鑑界確定沒有占用到他人或公家的土地,如今卻遭政府要求繳納補償金,直呼「政府會不會太惡劣」。

據《蘋果日報》報導,陳男28年前在鳳山區中山西路購買一間透天厝,去年12月間竟接獲交通部來函通知,該透天厝騎樓疑似佔用國有土地;事後公路總局還派人勘查,並在部分區域噴紅漆做記號,今年1月中旬更要求他繳納5年使用補償金3萬多元,或付90萬餘元買下土地,否則將循法律途徑訴訟。

陳男氣得表示,從民國80年的地籍圖謄本上顯示,建築物並沒有占用到國有土地,而政府卻將騎樓外的水溝指控為公有地,陳男強調,政府沒理由要求補繳租金,他寧願上法院也不願繳錢,並痛批「隨便來一個人、來一份公文,就要百姓去繳補償金,這政府會不會太惡劣」。

對此,公路總局第三養護工程處林姓承辦人表示,由於中山西路其中一間透天厝住戶要蓋房子,並申請重新鑑界,發現約有10戶透天厝占用到公路總局的道路用地,依法要求他們補繳使用補償金,之後才能移交國有財產署接管;鳳山地政所也指出,公路總局在去年6月間申請鑑界,確定陳男及其他住戶的房屋占用到養工處的畸零地,若有疑慮,建議住戶可到地政所申請土地鑑界。

實習編輯/許雅筑

https://news.tvbs.com.tw/life/1106880

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2018-12-02     591編輯部報導

 

圖/買新成屋想要避開漏水屋,看屋時就要多留心。

買新成屋最讓人困擾的糾紛中,漏水問題一定榜上有名,戶外下大雨室內滴小雨影響居住品質,其實想避開漏水屋從源頭看房就要注意,挑對時間看房有保障,驗屋步驟專家檢測多份安心,買完出事也別怕,依法請建商負起修繕責任。

一、看屋挑對時間避開漏水屋

房屋漏不漏水其實建商的施工品質很重要,可參考建商口碑,因此看房前可以先做功課,了解建商往年推案作品,再去了解是否有發生過漏水情形,若有發生漏水也不要馬上列入「拒絕往來戶」若是已有不少住戶入住的新成屋,也可以上網找社區討論區或是論壇看看建商對於漏水後續的處理態度是否有誠意再做判斷。

當然更重要的是實地觀察,買新成屋時最好挑梅雨季、颱風等下大雨的時候去看房,且也不要只看漂亮的裝潢實品屋,而是到其他尚未裝潢只有天花板、地磚等標準配備的戶別,看看天花板或是牆角是否有漏水痕跡,多一分觀察多一份安心。

圖/可以利用下雨天去看房,檢測室內像是牆角、窗框邊容易漏水的地方狀況。

二、入住點交找專家

避開漏水屋每個環節都很重要,確定買房驗屋時,可以針對容易漏水部分,先測試廚房、衛浴等管線,將包括流理台、洗手台等水缸止水塞拉住儲滿水,並滴入紅藥水,等半天至一天觀察是否漏水,另外,像浴室的防水坡度及冷氣管線都要注滿水後仔細觀察,發現有漏水狀況,馬上請建商改善再行複驗。

這些小漏水可以肉眼可見,但是有些深層檢測就得要請專業驗屋師,關於漏水檢驗會打開衛浴間的天花板,檢查管線與結構,所有排水孔洞的地方會拿出「內視鏡」檢查是否通暢,因為管線轉彎處常會有混凝土,只要1/2堵塞,若遇到暴雨、毛髮堆積就容易淹水。

圖/可利用紅墨水檢測洗手台等建材是否有漏水。

三、入住後發現漏水依法解決

但時常也會是入住後過了一段時間才漏水,這時候可以依據《民法》第 365 條規定,建商至交屋後對於買賣標的物必須負擔5年的瑕疵擔保責任,期間內如果房屋有出現瑕疵,經過舉證,原則上賣方必須負責修繕,律師也建議消費者最好在發現漏水的6個月內向建商要求瑕疵擔保責任,若建商持續已讀不回,可先寄出存證信函要求建商在多久內修復,避免建商有未收到通知拖延修復。

TIPS:

內政部規範《預售屋定型化契約》建商須提供結構部分保固15年,固定建材及設備部分(門窗、粉刷、地磚等)負責保固1年,但成屋交屋後經過一段時間,部分建商以為過了保固期拒絕負起瑕疵擔保責任,律師表示,保固責任之存在,並非排除買方對於瑕疵擔保請求權之主張,因此,在交屋後的5年內,儘管保固期限過後,如果發現房屋有任何瑕疵,買方仍可要求建商瑕疵擔保責任修復。

資料來源:591新建案綜合整理

https://news.591.com.tw/news/1035?regionid=3

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2018/11/21 09:01
 

 

 

建案「氧樂多」因蓋在廢棄礦坑之上,從興建到銷售都引發爭議。范厚珉攝

建案「氧樂多」因蓋在廢棄礦坑之上,從興建到銷售都引發爭議。范厚珉攝

據傳於日治時期採礦十分繁盛的文山區,坐擁5大礦坑,其一的新益煤礦,即位於海巡署後方山區。而傳因興建於礦坑之上的建案「氧樂多」,一度因建照和可興建3層樓、卻蓋成8層樓,引發監院糾正北市府。據了解,全案最終雖經新北市土木技師公會鑑定結構安全無虞後,才取得使照。但該地塊過往爭議,卻再度隨著建案遭法拍,引發討論。
 
2013年11月,監察院糾正北市府,關於文山區興隆路三段304巷內建案「氧樂多」,基地位於廢棄礦坑上方,原應只能興建地上3層建物,但因北市府曲解法令核發建照、同時未落實施工勘驗,使建商將全案超建成為8層建物(含地下1層停車場),屬重大違失。
 
而全案自2009年開工,至2013年才完工,建商在2014年取得使照,其附表中更備註新北市土木技師公會已鑑定該建物結構安全無虞,建商旭記建設與北市府締結行政契約,以繳交回饋金方式,讓多出來的4~7樓得以「保存」。
 
新北市土木技師公會理事長余烈透露,當時鑑定該建物,也邀集礦業協會提供資料,「據查該礦坑與地面距離100~200公尺之深,是鑑定結構安全無虞的主因之一。但若有礦坑距離地面只有30~50公尺的基地,危險性就會提高。」
 
據了解,新益煤礦已在30多年前廢棄,甚至再也找不到礦坑入口,但在興隆路三段304巷弄內的電線杆,可見標註「新益幹」的字樣,證實礦區確在周圍。另外,於該巷弄內也有一處設有2座供奉小廟,其一為福德宮、另一為英明堂,據傳,福德宮為礦工入礦坑前必拜、祈求平安之用,而英明堂則是曾有礦工馬興,因礦坑塌陷罹難,其陰魂一度擾民,當地居民因而設堂祭拜。礦坑傳說,在當地流傳已久。
 
《住展》雜誌企研室經理何世昌表示,旭記建設過去在文山區共計曾推3案,「氧樂多」為2009年時預售,開價每坪38萬元;全案在2014年改案名為「綠野仙跡」重啟銷售,2016年再改為「再興韻綠」,當時開價每坪53萬元。何世昌認為:「底價若在每坪38~41萬元間取得,就區域行情來說,是相對合理。但由於該案施工期長,建物空置也有一段時間,取得物件後,是否還須負擔額外的修繕費用,也是投資人必須考量的重點。」(詹宜軒/台北報導)
 
想知道更多,一定要看……
【建案怪象1】礦坑上蓋房子「3樓變7樓」 13住家、車位淪法拍

 

氧樂多目前完工年,但仍有餘戶未完全銷售。范厚珉攝
氧樂多目前完工年,但仍有餘戶未完全銷售。范厚珉攝
氧樂多曾多次改名銷售。范厚珉攝
氧樂多曾多次改名銷售。范厚珉攝

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20181121/1467781/

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2018/11/21 19:50
 

 

 

傳說蓋在礦坑坑道之上,原限高3層樓、卻蓋出7層樓,引爆爭議的台北市文山區建案「氧樂多」,近期傳出建商旭記建設名下所有未售出的6樓以上戶別,整批遭到法拍,共計13戶住家、13個車位,於今日二拍,住宅二拍底價在2000~3000萬元間;單一車位二拍底價則各為152萬元。最後流標收場。
 
2012年9月,曾有姜姓民眾向《蘋果》投訴,自己購買位於文山區建案「氧樂多」,根據合約內容,該案應於2011年12月底完工,但建商旭記建設在未取得使照的情況下,遲遲無法辦理交屋,也不願意退還民眾購屋價金。而該建案緊接在2013年11月爆出爭議,因監察院認為,該案基地在煤礦主坑道上方,依都市計畫細部計畫及建築法,限建3層樓,但北市都發局曲解法令核發建照,讓建商超建,監院因此對台北市政府提出糾正。
 
事隔5年,「氧樂多」社區早在2014年取得使照,而據記者實地走訪,發現不少戶別也已遷入住戶,但旭記建設的爭議卻未結束。根據司法院公告,該建商因拍賣抵押物之故,今日二拍建商名下位於該社區的6樓,共13戶住家,另外,還有13個車位,共計26標,採個別標售。住家坪數在50~75坪間,6~7樓為樓中樓格局,二拍底價在2000~3000萬元間,換算單坪底價約在38~42萬元間,目前皆為毛胚屋。而單一車位二拍底價則約152萬元。
 
寬頻房訊發言人徐華辰指出,此法拍案債權人分別為陽信國際租賃、陽信銀行等,據查,旭記積欠上述2債權人金額近3.5億元,恐得13筆住宅加13個車位,全數於二拍標脫,才有機會清償債務。至今宣告流標,三拍底價再打8折,就算全數標脫,債權人恐也難拿回債款。

網友回應「在主礦坑道上蓋大樓.....不寒而慄」,「蓋在舊礦坑上,雖然建築有一定的安全但風險肯定比較高,但看到這價格,我還是買別的地區吧」(詹宜軒/台北報導)

想知道更多,一定要看……
【建案怪象2】礦坑房超建爭議 土木技師這樣說

 

文山區建案氧樂多,本月21日共有13戶住家、13個車位遭到法拍。范厚珉攝
文山區建案氧樂多,本月21日共有13戶住家、13個車位遭到法拍。范厚珉攝
氧樂多自2009年預售至今,更改多次案名銷售。范厚珉攝
氧樂多自2009年預售至今,更改多次案名銷售。范厚珉攝
社區目前部分已有住戶入住。范厚珉攝
社區目前部分已有住戶入住。范厚珉攝

原文網址:https://tw.news.appledaily.com/new/realtime/20181121/1467557/

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2018/11/14 23:30
 

 

 

中古大樓多數都沒有規劃冷氣主機位置,容易惹出爭議。台中一對新婚夫妻,仿照同社區住戶將冷氣外掛,為了安全起見,還額外花費5萬元,替冷氣主機加裝窗台鐵架,不料卻被管委會以「私裝鐵窗、鐵架」為由,沒收當初繳交的「裝修保證金」2萬元。屋主怒批:「其他住戶都有外裝遮光罩、主機外掛等違規情形,只針對新住戶實在不公平。」

台中北屯柳川一處屋齡22年的中古大樓,屋主朱先生(37歲)今年2月以總價550萬元購入11樓新屋,5月花費75萬元、進行2個月室內裝修裝潢,並按照社區規約,簽署裝潢切結書及繳納押金2萬元。

由於老舊中古大樓無室外主機擺設位置,於是他們決定仿效其他住戶,在主臥室外牆安裝室外主機,且為了未來維修及安全性,再花費5萬元安裝鐵架平台,確保63公斤重的冷氣主機安全無虞。沒想到,完工後卻遭管委會以「私裝鐵窗、鐵架」為由,沒收當初繳交的裝修保證金。

屋主朱先生說:「常常看到新聞有維修工人墜樓、颱風天冷氣主機也曾摔落,所以才會特別多裝鐵架平台,只是為了安全性,沒有其他私用,想不到竟會因此沒收保證金,覺得很沒有道理,而且管委會也無法出示冷氣主機建議配置圖,住戶根本不知如何適從。」

記者實際走訪該社區,發現這棟老社區如同許多中古大樓,許多住戶早將室外主機安裝外牆面,少數住戶也有加裝遮雨罩。

該社區總幹事表示,主要是因為有鄰居反映,所以管委會就必須採取對應措施,但他也強調,管委會絕對不會強扣保證金,主要是因為雙方對於「外牆管理」規範,認知有明顯落差,「朱先生認為是安全性考量。管委會則認為已經違反外牆管理規定及公寓大廈條例」,所以現正在等主管機關裁示、解釋法令,待結果為何都會尊重。

朱先生無奈指出,對於外牆管理當然願意遵守,2萬元也非大數目,但認為要就全棟社區一起規範,針對特定住戶感受實在不好。

台中市都發局公寓大廈管理科長林東賢表示,住戶與管委會的協議屬於私約,主管機關不會加以干涉,以該案例來說,爭議原因是社區外牆規範較不明,「其他戶別也有都有類似情況,所以容易產生模糊空間,管委會應無理由扣押金」。

林東賢建議,新社區管委會對於外牆管理都會有嚴謹詳細規定,例如立面、方向、冷氣位置統一等細節,而舊大樓因規約較不健全,加上格局規劃緣故,容易有外觀不協調的狀況,但實務上,中古社區也可朝開區權會、修改社區規約,同時詳列外牆管理要點,往後新住戶比照辦理,但實務上來說,因為法規不溯及既往,新舊間也容易有糾紛。

執業律師葉耀中認為,社區規約儘管規範不周全,但住戶仍應該要符合《公寓大廈管理條例》,不得任意改善外牆,所以該案例住戶加裝鐵窗平台行為來論,確屬不合法,管委會是站的住腳的,但是新舊住戶間的公平性,當然也會讓管委會的公正性,受到質疑 、產生爭議。但他也補充,管委會即便認定有違建或違反住戶規約,應照一般舉報程序或請求回復原狀,也不能夠直接沒收兩萬元保證金。

網友則表示,「社區規約應該一體適用,例如要求不外掛冷氣,就不能有新舊不一致的情形,新舊住戶的權利義務是相等的」,「以我做冷氣的來看這種做法反而不安全...只是鋁花格跟鋁架有些是用小拉釘拉的有部份是自攻螺釘鎖上的....這種工法比打豪華型安裝架更不耐重...」,「我住的社區是由管委會統一,在每戶固定位置裝置鍛造的花台,擺放分離式主機。」(王鈞生/台中報導)

出版時間: 09:04
更新時間: 23:30

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【爭議話題2】共居難!社區三大糾紛吵翻天 

 

 

中古大樓早期為規劃室外主機空間,導致住戶汰舊設備時,不少會選擇安裝在外牆面,但也容易衍伸後續糾紛。陳恒芳攝
中古大樓早期為規劃室外主機空間,導致住戶汰舊設備時,不少會選擇安裝在外牆面,但也容易衍伸後續糾紛。陳恒芳攝
朱先生今年購入北屯新屋,裝修新家便將主機安裝外牆面,管委會認為有違外牆管理規範。陳恒芳攝
朱先生今年購入北屯新屋,裝修新家便將主機安裝外牆面,管委會認為有違外牆管理規範。陳恒芳攝
朱先生指出,為了以後維修及安全性,才多安裝5萬元鐵床架台,沒想到還被要求拆掉。陳恒芳攝
朱先生指出,為了以後維修及安全性,才多安裝5萬元鐵床架台,沒想到還被要求拆掉。陳恒芳攝
住戶朱先生不滿,同棟社區許多人都裝室外機及遮光罩,質疑管理不公。陳恒芳攝
住戶朱先生不滿,同棟社區許多人都裝室外機及遮光罩,質疑管理不公。陳恒芳攝
社區管理不易,尤其老舊市區一旦疏於管理,積習即難返。陳恒芳攝
社區管理不易,尤其老舊市區一旦疏於管理,積習即難返。陳恒芳攝
現代新大樓社區規約較縝密,外牆管理較完善,較不會有雜亂無章的情況。陳恒芳攝
現代新大樓社區規約較縝密,外牆管理較完善,較不會有雜亂無章的情況。陳恒芳攝
住戶認為管委會的規範不明且矛盾,並無詳細規列,又無統一適用規範。陳恒芳攝
住戶認為管委會的規範不明且矛盾,並無詳細規列,又無統一適用規範。陳恒芳攝

原文網址:https://tw.appledaily.com/new/realtime/20181114/1463509/

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2018/11/14 09:05
 

 

 

公共區域尤其頂樓容易滲漏水影響住家,也常因責任歸屬及負擔比例,引發住戶和管委會間的矛盾。示意畫面。陳恒芳攝

公共區域尤其頂樓容易滲漏水影響住家,也常因責任歸屬及負擔比例,引發住戶和管委會間的矛盾。示意畫面。陳恒芳攝

現今新大樓社區規約愈來愈縝密,對於公共事務責任歸屬,界線劃分清楚;不過老舊社區年久疏於管理,加上早期《公寓大廈規約範本》現在早已不符時代所需,只要住戶與管委會一旦對規約內容認知有落差、即容易產生糾紛,但若要修改規約,得招開區權會,也非容易之事。《蘋果》即整理中古大樓最常見的管委會3大糾紛,先帶你看明白,也了解彼此責任義務歸屬。

糾紛一:公共區域維修漏水
中古大樓常見頂樓、地下室或外牆發生滲漏水,嚴重點,還會影響到住家,過去也曾有不少疏於管理的中古大樓,久而未修,讓住戶槓上管委會。但事實上依照《公寓大廈管理條例》共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護,公共領域得由管委會負責及修繕。費用即是由公共基金支付,或由屋主按部分比例分擔。

不過,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說,漏水問題複雜、源頭也不好找到,所以彼此常有爭議點,建議要先請專家釐清相關的權責,比如「該處究竟是否屬公共區域」以及「源頭在哪」,才能知道雙方責任歸屬,另外也有可能整體施工費用過於龐大,管委會無法行決議,還是得靠住戶大會來決定。

糾紛二:佔用公領域空間
台灣人「公私領域」向來都搞不清楚,以致於樓梯間、停車格等處,常見放置鞋子、雜物、腳踏車等私人物品,但其實都已違背《公寓大廈管理條例》,而且占用公共空間若導致他人受傷、堵塞消防逃難動線,都有可能會觸犯《刑法》。

社區常見違規占用,但由於影響範圍較小,住戶不願破壞感情,通常是睜一隻眼閉一隻眼,不過站在管委會的角度卻不然,若是放任不管,更容易引起「破窗效應」。社區物業經理溫小姐指出,管委會平時應要盡到告知、改善等基本工作,也會告知萬一以後真的發生逃難、受傷等事故,不只犯戶要負責,管委會可能也有連帶刑責。

照管委會的標準程序,溫小姐指出,一般都是先拍照、並公告,讓住戶限期內改善,對未改善的戶別,再將其雜物移到公告處存放,「要注意的是,管委會沒有權力將物品直接丟棄,否則也有可能觸法,最後手段才是報請都發局處理。」

糾紛三:自行增違建
不少中古大樓住戶,習慣盯上鐵窗、外推窗框等,但事實上頂樓平台、外牆都是屬於全體住戶擁有,所以也嚴重違反,《公寓大廈管理條例》第8條對外牆管理的相關規定。

社區總幹事賀先生指出,一旦有住戶違規,這要看社區執行力夠不夠,溝通是否順暢,以增違建來說,管委會事前就要有對應的「裝修規範」,例如有的社區會規定要繳交保證金、簽署切結書,甚至要申請市府裝修許可證,未來一旦有違規裝修例如增擴建、加裝鐵窗,都可以此作為依據罰金或報拆。但若是管委會不團結,就會造就社區外觀整齊不一的情況。

總而言之,要管好一棟社區並沒有想像中簡單,尤其委員大多都是無給職,沒有一定的時間與熱情,要把相關規範步步到位,也非容易之事,所以重點還是在於「住戶團結」,才能將惡鄰逼出、維持社區質感。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰建議,以市場經驗來看,同生活圈有無優良管理的大樓,房價也至少有1~2成的差距,所以跟每個住戶都是習習相關的。所以也建議,住戶應先了解社區管理方式並檢視規約不足之處,積極參與社區管理,也能日後避免糾紛。(王鈞生/台中報導)

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公私領域不分,台灣人早習以為常,管委會可對其約束,甚至報請主管機會處理。資料照片
公私領域不分,台灣人早習以為常,管委會可對其約束,甚至報請主管機會處理。資料照片
梯廳、停車位及頂樓,都是常見被占用空間之處。陳恒芳攝
梯廳、停車位及頂樓,都是常見被占用空間之處。陳恒芳攝
台灣增違建多,頂樓、外牆都很常見,好的管委會應要針對裝修訂定規範與有相對應機制,對房價也會有保值作用。資料照片
台灣增違建多,頂樓、外牆都很常見,好的管委會應要針對裝修訂定規範與有相對應機制,對房價也會有保值作用。資料照片
新式社區規約相對綿密,管理自然較佳。陳恒芳攝
新式社區規約相對綿密,管理自然較佳。陳恒芳攝

原文網址:https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20181114/1463818/

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2018/11/14 12:06
 

 

 

門窗工程的瑕疵,也是消費者向建商報修問題的大宗。陳恒芳攝

門窗工程的瑕疵,也是消費者向建商報修問題的大宗。陳恒芳攝

每年都有許多成屋發生屋況瑕疵糾紛,建商處理不當、消費者憤而投訴媒體的也不少,業者認為,綜觀房子硬體的瑕疵損壞,有3成其實是客戶自身的問題、或房子缺乏保養所致,7成的營建問題則以門窗瑕疵佔一半、防水問題次之,建商主動出擊作服務,有利於避免糾紛。
 
房子一旦出現問題,通常人會直覺認為是建設公司該負責任,豐邑建設投資部投資長劉郁麟則表示,房子跟車子一樣都需要保養,向建商要求修繕的情況,事後調查,有3成都是矽利康過太久損壞導致漏水、毛髮阻塞、石材保養不當、房屋裝潢後導致線路、防水破壞等自身問題。
 
也因此,部分建設公司會主動提供一些服務,如惠宇建設在新屋裝潢後提供免費檢修,利於日後釐清責任;許多建商如龍寶、陸府、大毅建設等,也提供每年房屋健檢服務,豐邑建設則在今年加入住家健檢行列。
 
至於營建導致的房屋瑕疵,防水最令人頭痛,其中浴室漏水佔大宗,水從牆角、樓板滲出很常見,郁麟則指出,積水是造成漏水主因,現在有些建商會以洩水坡、浴室降板避免掉積水問題,「自有營造廠的公司,許多工法細節可不斷改良,能降低修繕需求,提高營建品質。」(洪子恩/台中報導)
 
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漏水是很常見,但也最難處理的營建瑕疵。陳恒芳攝
漏水是很常見,但也最難處理的營建瑕疵。陳恒芳攝
自有營造廠的公司,許多工法細節可不斷改良,能降低修繕需求。陳恒芳攝
自有營造廠的公司,許多工法細節可不斷改良,能降低修繕需求。陳恒芳攝
社區石材保養不當,也會導致大理石汙損。資料照片
社區石材保養不當,也會導致大理石汙損。資料照片

原文網址:https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20181114/1466084/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2018/10/26 16:12
 

 

 

店家因房租高漲被逼退時有所聞,熱門商圈二房東分租的情事不少,但其中層層轉手形成三房東案例的市場上少見。陳恒芳攝

店家因房租高漲被逼退時有所聞,熱門商圈二房東分租的情事不少,但其中層層轉手形成三房東案例的市場上少見,畢竟每個房東都要賺一手,房租自然飆高,不過市場自然的供需,偏離行情租金太多的個案,通常也只能養蚊子等盤子。
 
台灣房屋資深分析師陳炳辰表示,不乏三房東的案件都與公家機關土地有關,像是台北市喧騰至今的松菸案例,北市府、富邦、誠品,及誠品轉租出去的店家,而誠品在當三房東時,也有出租給知名麵包店租金過高,導致店家出走的情況。據悉誠品除了以一般年約出租方式,也會用承租店面收益來調整租金.不過若為公家機關的用地,若無其他過多爭議,多不大會再去爭議後續像是二房東、三房東租賃方式,也形成承租方有利可圖之處。
 
另外包租公律師蔡志雄則認為,市場上常見的轉租、分租其實也算是二房東、三房東;由於現在店面朝向小型化發展,大面積切割部分轉租也時有所聞,但蔡志雄提醒,不論是商場或是店面轉租,都須確認前一手房東是否同意,也需清楚標註於契約之上,才能避免糾紛。

律師田勝侑則提出,高昂租金的商業租賃契約要特別注意「稅」的問題,尤其是商業區的稅、水、電的計算基礎與一般不同,在實務上有許多案例兩造雙方都沒有談清楚,最後發生爭議;另外建議在契約簽訂前,先請專業律師鑑定內容,包含租期合不合理、租金是否符合現況、當雙方有不履行契約的情事發生,該如何催告等,最重要的是必須將契約拿去公證,保障雙方權益。(陳筱惠/台中報導)
 

市場上常見的轉租、分租其實也算是二房東、三房東;由於現在店面朝向小型化發展,大面積切割部分轉租也時有所聞。陳恒芳攝
建議在契約簽訂前,先請專業律師鑑定內容,包含租期合不合理、租金是否符合現況。陳恒芳攝
台北市喧騰至今的松菸案例,北市府、富邦、誠品,及誠品轉租出去的店家,而誠品在當三房東時,也有出租給知名麵包店租金過高,導致店家出走的情況。資料照片
律師田勝侑則提出,高昂租金的商業租賃契約要特別注意「稅」的問題,尤其是商業區的稅、水、電的計算。

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