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大陸調控新政發布30個月後,一度火紅的北京商辦房市場進入「冰凍期」。據了解,從2017年4月到今年10月8日,北京新建商住房項目僅簽約9940套,相當於平均每月只成交了331套,相反地,從2014年10月到2017年3月這30個月,北京新建商辦房項目共簽約10萬187套,相差9萬247套,限購執行30個月,北京商辦房市場的成交下跌了90.1%。

位於朝青板塊的中弘北京像素是商辦房「神盤」。2016年市場火熱時,僅前11個月,中弘北京像素就成交了1578套,成為當年北京房市月度成交的第一名。3年後,這個「神盤」每個月的成交量維持在十幾套左右,房地產經紀人陳先生記得,市場最火時,想買到中弘北京像素必須靠搶,動作慢的話,看上的房子就沒有了,但現在,僅他們一家機構在賣的房子就有130套,一套房子從看到買,購房者有充足的考慮時間。

中弘北京像素北區一套46.95平方米的Loft(在屋頂之下,存放東西的閣樓或高大空間的建築」),在中介門店已掛牌將近7個月,目前的報價是195萬(人民幣,下同),折合單價為每平方公尺4萬1534元。陳先生說,195萬的價格不是業主的底價,還能談,業主之前因為並不急著賣,所以價格沒有大變動,「按照目前的市場行情,可能還能談到185萬元。」

對此,中原地產首席分析師張大偉認為,量價齊跌,是大陸商辦房市場的普遍狀態。隨著調控政策的持續,北京商辦房的價格已經進入一個歷史低點,未來繼續下調的空間不大;易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為,限購政策已經讓市場的泡沫加速出清,部分商辦房項目可能已經進入「跌無可跌」的階段。

 

 

(旺報 林汪靜)


延伸閱讀

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https://ctee.com.tw/news/real-estate/159206.html

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即使中美貿易緊張持續增溫,中國房市的亮點依然存在。有別於第三季中國的經濟資料處於下行趨勢,房價至今仍持續上升,地產銷售和投資亦呈現了相對的韌性。

從數據上來看,今年截至8月分為止,中國房地產投資增速保持在10%的水準,整體的回落速度非常緩慢;另一個亮點則在於中國消費的穩定支撐,截至8月份社會消費品零售額保持在8%~9%的水準,這也是支撐中國經濟成長的重要力量。

然而,有跡象顯示,中國政府有意進一步管制房市價格,新的緊縮措施將限制開發商及買家獲取信貸。作為中國經濟規畫的最高機構,中國國家發改委在7月份時便出手管制境外債務的發行量,削弱了開發商對新債發行量的偏好。具體而言,開發商只可為未來12個月內未清償外幣負債的再融資發債,此措施旨在促使中國的土地拍賣市場降溫。

繼中國境內市場信託融資管道受到遏制後,海外籌資管道在近期亦遭遇緊縮,主要係涉及境外美元的信用市場。我們認為,中國政府有意遏止房市信貸風險,並希望確保針對經濟放緩的刺激措施不致於失效。在高層官員期望消費開支能夠支撐增長的背景下,亦有市場聲音擔憂房價偏高將使消費開支減少。

根據中國國家統計局的資料,全中國70個主要城市7月分的新住宅平均價格較前一個月上升0.6%,這也是連續第51次月增率呈現上升趨勢。數據亦顯示全中國7月分的房價年增率上升9.7%,雖較6月分升幅溫和,但中國許多城市的房價上漲已開始啟動。然而,住宅地產項目的整體銷售依然疲弱,在今年前七個月萎縮0.4%,前六個月則下跌1%,促使房地產開發商降價促銷。

在信用較為緊縮的大環境下,我們認為,當前進一步刺激房地產來拉動經濟的空間相對有限,且在經濟潛在增速下行中,政策必須在穩增長和防風險之間進行權衡。其他主要的宏觀數據顯示,7月分工業產出成長上升4.8%,是2002年2月以來最差。

此外,9月分公布的經濟資料除了房地產以外,普遍低於預期,房地產整體的韌性依然超市場預期。僅管如此,單月的經濟資料已經不是決定市場表現的主要變數,反之,需要進一步關注未來一、二個季度內經濟數據是否會出現回穩的信號。

日前,中國人民銀行降準釋放長期資金約人民幣(下同)九千億元,其中全面降準釋放資金約八千億元,定向降準釋放資金約一千億元。我們認為,本次降準意圖是落實中國政府降低實體融資成本的措施,降準實施之後,依然有降息的機會。鑒於目前整體經濟依然處於下行趨勢,因此中國政府更需要前瞻性且著重於經濟的周期性企穩。

事實上,今年中國市場呈現非常明顯的結構性特點,代表長期發展方向的資產,例如消費、醫療、科技和高端製造行業,在今年享受了業績和估值雙升的成果。而傳統的周期領域和所謂「舊經濟」的估值則處在較低的位置。展望第四季,投資人應更多關注經濟和企業盈利的企穩信號,特別是在政策基調繼續保持積極的環境下,可持續留意估值切換帶來的投資機會。

https://push.turnnewsapp.com/content/20191013000234-260203

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北京新浪網 (2019-09-21 15:17)

原標題:房價不漲,地產股卻頻頻被增持,這是啥邏輯? 來源:上海證券報

進入9月,有房企開始優惠促銷。金地北京就率先展開了「30天紅盤行動」,意在金秋「搶收」。

但是,房企們實際銷售效果不盡如人意,與2018年小長假的成交量相比,均有不同程度的下調。

「整體看,全國一、二線城市樓市告別『金九』已成為定局。實際上,9月上半月熱點城市成交量環比均有明顯下調。」 中原地產首席分析師張大偉說。

在嚴厲的調控政策大背景下,看空唱空房地產者不在少數。然而,上證報記者注意到,有人恰在此時,逆流而上,增持地產股。

9月增持個股,地產股成主角之一

據統計,上周共有174家公司發佈高管減持公告,而在此時,增持者的舉動就更顯突出。

上證報記者粗略梳理后發現,在為數不多的個股增持案例中,地產類上市公司被其實控人或其他產業資本增持的佔比較多。如濱江集團、廣宇集團、金融街、卧龍地產、香江控股等。

 

增持背後是啥原因?

奧陸資本首席投資官蔡金強向記者表示,現在無論是產業資本,還是險資增持地產股,都「非常合理」。

「地產股實在是太便宜了,分紅還高。」他表示。

目前金融街的市盈率在6.8倍左右,股息率約3.8%。濱江集團和廣宇集團的市盈率也確實不高,只有10倍左右。

對此,國信證券分析師區瑞明也認為,截至9月9日,板塊動態PE由8月12日的6.8倍上升為7.1倍,雖有所上升,但仍處在近五年第二低位,與 2018年10月18日的底部估值水平(6.7 倍動態PE)接近。

 

同時,房企大佬對房地產仍有信心。

如廣宇集團實際控制人的一致行動人增持股份時稱,增持是對公司價值和管理團隊的認可、對公司股票價值的認真分析與合理判斷而作出的決定。

又如,浙江龍盛增持卧龍地產,也表示是基於對公司未來發展前景及投資價值的認可,決定增持公司股份。

「不用過度悲觀,雖然日子不如以前好過了,但房地產業仍是中國利潤最好的產業之一,而且這個產業一樣有韌性,一味唱空不可取。」一位從業20多年的知名上市公司老總向上證報記者說,僅從樓市成交量上就可以看到市場的實際需求有支撐。

另外,險資也青睞房企。

9月9日,金融街發佈公告稱,該公司股東長城人壽保險股份有限公司於9月6日在二級市場以大宗交易方式受讓了四家公司所持有的金融街股份,轉讓數量總計89,026,229股,占金融街總股本的2.9785%,轉讓價格為8.53元/股,涉資約7.59億元。

8月份,中國平安買入中國金茂15.2%股份,成為該公司第二大股東。

保利地產半年報顯示,原第二大股東泰康人壽再次增持公司0.97%股權,持股比例上升至6.27%。

事實上,今年以來,中國平安、華夏人壽等險資紛紛入股房企,掀起繼2015年以來的第二波險資入股房企浪潮。

對此,中國房地產數據研究院執行院長陳晟向上證報記者表示,險企增持地產股,有雙重考慮,其既可作為財務投資,又因險企資金雄厚,金融運作能力強,可以補足房企短板,與之形成產融互動。

 

(編輯:梁宇芳)

https://news.sina.com.tw/article/20190921/32729088.html

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北京新浪網 (2019-09-22 10:24)

中房報記者 向軍 | 北京報導

  9月19日,住房和城鄉建設部召開住房租賃中介機構亂象專項整治工作推進會。住建部專門從租賃市場的角度出發,進行明確的專項整治,有業界人士稱這還是第一次。

  住建部網站發佈的會議報導顯示,這次會議要求,堅持以人民為中心,圍繞群眾的操心事、煩心事、揪心事,結合實際找准切入點、著力點,主題教育期間集中力量在全國範圍內深入開展住房租賃中介機構亂象專項整治,嚴厲打擊侵害住房租賃當事人合法權益的行為。

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  必須終結租房「血淚史」

  記者粗略統計,從去年至今,南京、哈爾濱、杭州、北京、上海等城市都出現了中介機構「爆雷」事件,影響極壞。今年8月22日,南京市住房保障和房產局為防範住房租賃風險,專門發佈了《關於住房租賃風險的提示》。

  對於租賃市場存在的問題,這次住建部會議提出新要求,各地要進一步提高政治站位,圍繞整治重點,加大整治力度,形成一批實實在在的整治成果,確保整治工作落地見效。要通過專項整治,糾正和查處住房租賃中介機構違法違規行為,堅決取締一批「黑中介」,在有效遏制住房租賃中介機構亂象的同時,加快長效機制建設,不斷優化住房租賃市場環境,讓群眾租房更安心。

  對於黑中介,有坊間戲稱,「沒有經歷過黑中介的北漂不足以談人生」。不少涉世未深的年輕租客都中過黑中介的陷阱,在遭到欺詐收費、暴力威脅后,只能自認倒霉。有人還寫出了文章稱,租房簡直就是一部「血淚史」。

  從目前房地產中介機構和從業人員違法違規的典型案例觀察,主要有:中介機構不如實向客戶告知抵押信息、偽造納稅聯繫單偷逃稅費、違規代理銷售商品房、違規代理出租經適房、不按規定備案,以及中介人員以個人名義違規承攬業務收費、違規參與出租「群租」房等行為。

  南京市住房保障和房產局就表示,個別企業在開展住房租賃業務時因不規範經營、管理不善等原因,導致不能按合同約定及時支付房東租金,造成房東和租客利益受損的情況發生。

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  打擊黑中介不歇腳

  記者此前從北京市住建委獲悉,截至6月份,北京市已依法對183家房地產經紀機構的違法違規行為立案查處。

  國家對房地產市場中介機構各種違規做法和黑中介的治理整頓,一直未停止過。2018年7月,住建部聯合公安部等七部委印發《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》以來,目前,全國各地公佈查處的房產經紀機構總量已經超過500家,北京市住建委在2019年上半年查處的房產經紀機構,就達到162家。

  即使在這麼高壓的市場整頓打擊態勢之下,一些房產中介機構和工作人員仍然鋌而走險。長沙一位歐陽女士投訴,今年5月,她為了給女兒購置婚房,向德佑長沙麓谷林語門店交了30萬元定金,預定的是長沙梅溪湖板塊某名盤住宅現房一套。8月,歐陽女士又交了167萬元房款,雙方並簽訂了房屋買賣協議,該門店承諾45天之內進行商品房網簽。讓歐陽女士沒想到的是,前不久,發現該門店工作人員失去了聯繫,心急的她立即向當地派出所報了案。有當地媒體稱,該門店收取的定金及購房款總額或達2000萬元。

  目前,無論是買賣一手房、二手房還是租房,中介在其中發揮的作用越來越強勢,經濟利益驅動之下,一些中介和個人走上了違規違法甚至涉黑的道路,打擊和剪除「黑中介」,不僅關係到人民群眾利益,還關係到購租並舉的國策,培育和發展住房租賃市場,絕不允許「黑中介」「黑二房東」有生存的空間。

  (此文刊於中國房地產報9月23日07版 責任編輯  何可信)

https://news.sina.com.tw/article/20190922/32732690.html

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工商  
蘇崇愷

 

中國指數研究院1日消息指出,根據中國房地產指數系統百城價格指數,對大陸100座城市新建住宅的全樣本調查數據,2019年8月,全大陸100個城市(新建)住宅平均價格為每平方公尺人民幣15,004元,月增0.37%,漲幅較上月收窄0.01個百分點。
與2018年同期相比,全大陸100個城市(新建)住宅均價年增3.68%,漲幅較上月收窄0.15個百分點。

從漲跌城市個數看,69座城市月增,29座城市月減,2座城市與上月持平。與上月相比,8月價格月增的城市數量增加7座,其中漲幅在1%以上的城市有17座,較上月增加2座;8月價格月減的城市數量減少4座,其中跌幅在1%以上的城市有3座,較上月減少1座。

(工商 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190901001794-260410?chdtv

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北京新浪網 (2019-08-26 00:02)

原標題:央行發佈房貸利率新政房地產不是那塊被「放水的田」

  熱點聚焦

  央行發佈房貸利率新政,意味著「靴子」正式落地,也進一步印證了國家對「房住不炒」的定位。

  央行貸款利率市場「降息」,一度引發市場關於「房貸利率是否會下降」的猜測。8月25日,央行發佈房貸利率新政,意味著「靴子」正式落地,房地產不是那塊被「放水的田」。

  據中國人民銀行網站消息,央行8月25日公告稱,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求,體現貸款風險狀況,合同期限內固定不變。首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率;二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

  在一周前的8月17日,中國人民銀行曾發佈公告,宣布改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制。8月20日,中國人民銀行副行長劉國強在國新辦舉行的國務院政策例行吹風會上表示,房貸利率由參考基準利率變為參考LPR,據央行授權全國銀行間同業拆借中心公佈的新貸款市場報價利率首次報價顯示,1年期LPR為4.25%,較貸款基準利率低10BP,較原LPR降6BP;5年期以上LPR為4.85%,市場將之解讀為「降息」。

  從貸款利率首次報價數據來看,不論是1年期還是5年期以上利率,相較於原基準利率及原市場報價利率都有所下降,因此直觀上釋放的是「融資成本下降」的積極信號。但從現實意義講,「降息」的理解不夠準確,因為銀行各類貸款利率是可在市場報價利率基礎上「加減點」生成,所以在現實借貸過程中,真實借貸利率存在一定的自由浮動空間。

  完善貸款市場報價利率機制,目的是為了精確「引水入田」。央行副行長劉國強在8月20日舉辦的國務院政策例行吹風會上明確表示,完善貸款市場報價利率目的是為了將更多信貸資源流向小微和民營企業。針對最近房貸利率普遍上漲的房地產行業,劉國強堅決表態稱「不會下降」。8月25日央行迅速發佈公告,進一步證實了劉國強關於「房貸利率不會下降」的表態。

  此次改革貸款市場報價利率是中國利率市場一個重要節點,對於利率決定市場化和完善利率的傳導機制都具有積極意義。從理論上講,改革完善的貸款市場報價機制可以實現資本定向放水,將信貸資源更多地配置到實體經濟中。

  但從現實考慮,利率傳導機制有效性的前提是一個相對完善的利率市場化體系。首先需要一個公平、公正、公開的報價環境,這是利率市場化的根本所在。其次,鬆緊適度的「利率」規制,也是疏通融資渠道的重要條件。從國際經驗看,兩者都會導致利率倒掛,導致資本市場配置效率失效。

  房貸利率保持基本穩定,是國家對房地產行業秉持的基本態度。首先,考慮到當前整個宏觀經濟環境狀況,即使未來貸款市場報價利率仍有下調可能,下調空間也不會很大。其次,從提振經濟和防範金融風險角度看,調整信貸資源結構是此次貸款市場報價利率的重要目標,實體經濟和房地產領域之間信貸資源的不平衡,是此次信貸結構調整的重要領域,因此可以肯定,貸款利率即使下調,也不太可能是房地產領域。

  總體來說,此次貸款市場報價利率機制改革,是否起到「降息」的作用,很大程度上依賴於銀行的現實操作,能否做到精準地「引水入田」,也依賴於貸款利率結構的調整和後期的市場監管效果。現在唯一能確定的是,央行發佈房貸利率新政,進一步印證了國家對「房住不炒」的定位。

  □盤和林(應用經濟學博士后)

https://news.sina.com.tw/article/20190826/32439342.html

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北京新浪網 (2019-08-25 13:26)

孫宏斌硬是把一個很嚴肅的企業成績單答疑、行業走勢演繹成一個個笑場段子與經營金句。

  但在有趣、好玩、敢說、真性情折射的背後,是融創這些年業績挺近前四前五、產品力服務力快速拉升、客戶滿意度和同行口碑認同度的節節攀升。

  今天老潘就先不聊融創業績報了,聊聊孫宏斌對未來樓市的10個判斷,這樣對整個行業「趨勢」判斷會更有借鑒和啟發。

  做地產就是做預期。

  判斷很重要,判斷就是預期

  房企對未來的判斷,決定了當下所有戰略動作的變化。

  判斷1 未來不確定

  5年走勢不好說,核心看政府對地產如何定位

  5年之後,中國房地產是個什麼樣子?

  老孫坦然,5年之後的地產,誰都說不好。

  因為與中國政策關係很大,你看今天的樓市,北京也好,深圳也好,上海也好,這種城市它缺很多房子,供應缺很多,但是即使你1平米不供也沒事,這反過來說明政策的影響還是很厲害的。

  其次,這個世界,下一步你說美國經濟往下走,歐洲肯定是往下走,英國也很麻煩,對吧?現在這種情況下,然後中國會怎麼樣?這個誰都不知道。所以美國寬鬆中國也要寬鬆了,要不你就吃虧了。所以這塊我們其實真的看不了那麼遠。

  其三,國家也很依賴房地產,房地產這些年消化了很多M2,這裏面房價確實也漲得多,但是整個中國大部分城市建設,其實都挺依賴這個行業。所以下一步政府對房地產這個行業是什麼定位,其實對這行業影響是特別大。

  比如未來對中國房地產作為一個行業,是「保障市場為主」,還是「把市場控制住」為主,這個行業的定位很重要。

  判斷2:總盤子

  15萬億的蛋糕,保持幾年問題不大

  未來房地產市場的容量,孫宏斌認為:「中國房地產銷售額短期內下降的空間不會特別大,因為你的投資擺在那裡,我相信在15萬億量級上保持好幾年問題不大。」

  再從短期來看,房地產短期大幅下降或是顯著下降百分之多少的可能性不太有。原因就在於,一二線城市包括融創在的城市市場需求還是「很強勁」的,政府也有供應的衝動,因為地方政府也需要資金,所以,大幅下降可能性不太大。

  其三,大盤漲點、降點其實和融創關係不大,或者今年降一點、明年漲多點,其實更融創關係也不大。

  老孫的潛台詞或者在於房地產15萬億的蛋糕,自己才5000多億,市佔率才3%多一點;其次,老孫強調未來一些公司會出局,但是其他公司不增加也不可能,否則銷售的都去哪兒了?

  未來融創業績,從銷售額上說,老孫認為會有比較穩定的增長!

  2019年融創的銷售目標是5500億,今非昔比了!而且截止目前,融創擁有土儲總貨值約2.82萬億,83%位於一二線城市,即使如此,平均土地成本只有4307元/平方米,顯然,未來融創的業績和利潤,還是很有爆發力的。

  判斷3:下半年如何?

  貨幣與按揭壓力,2019下半年壓力會很大

  對下半年房地產銷售的判斷,孫宏斌認為壓力會很大。

  核心當資金收緊的時候,對銷售端的影響會特別大,尤其當你控制貨幣、控制融資端的時候,其實對市場的影響會更大。

  回顧過去2年,從17年底去槓桿的時候,18年開發商日子為何還能過?核心是因為雖然在17年下半年和18年上半年貸款非常難,但銷售還不錯,但是到了18年下半年的時候,整個銷售不行了,再疊加貸款難,壓力就特別大。

  19上半年和那時候一樣,今年上半年三四月份的時候,資金比較多,貸款利率和銷售也不錯,但是從5月份開始往下掉的時候,下半年融資也難,銷售的壓力一定會特別大。因為這個時候很多項目你推出來以後會虧錢,但不推出來又沒銷售收入。

  所以總體來說下半年的銷售壓力會特別大,主要還是來自「貨幣的壓力、按揭的壓力」。

  融創來看,上半年銷售2142億元,同比增長12%,下半年可售貨值5722億,按照60%去化率來算,下半年3433億,全年預計5575億。如果65%去化率,則是逼近5900億。

  判斷4:本輪調控的核心

  所有房價不能超過一定上限!

  這今年的宏觀調控、手段與方式很多,但總結下來最核心就是一句話——所有的房價不能超過一定上限,所有的都是按這個來做。

  其實在2016年底的時候,融創一直在說這次的調控要非常認真的對待,因為它是超出所有人預期的。

  現在看,就是說2017年買地的,2018年買地的,甚至包括2019年買地的,其實大家都犯了一個錯誤,大家都低估了本輪對價格調控的力度和決心,很多企業都錯判了這個形勢。

  他們有很重的僥倖心理,覺得未來房價調控可能會鬆動,但現在看來,房價事實上是不斷收緊的趨勢。過去2年很多同行2017、2018年甚至2019年買的地,按現在的售價賣,可能都是虧的,甚至會虧很多。

  這是上一個階段,對融創來說,上一階段做的還挺好,核心就是遵守了一個底線判斷——即融創判斷房價不怎麼漲,這是底線。

  判斷5  重視本輪調控之變

  從需求端向融資端調整

  過去的調控都是從需求端作為,但這次是從貨幣端,融資端開始調整,而且融資端收緊是顛覆性的、史無前例的動作。

  為什麼呢?融創內部認為,這次融資端的調整是與2016年10月宏觀調控調整同樣量級的。

  融資是非常複雜的事,有信託,有按揭,有開發貸等等,現在銀行系統可能對融資端監管更嚴格,從數據上看,目前按揭貸款的增長是最快的,這也意味著——未來對按揭貸款的控制可能會更嚴格,所以我們覺得這次的融資端收緊是一個顛覆性的動作,必須高度重視。

  所以在這種環境下,地價一定是下行的趨勢,因為房價的壓力比較大,銷售壓力比較大,所以,房企需要特別小心對待這次調控之變——即融資端的調整。 

  判斷6:土地市場下行最低點

  在2019年底,或者在明年

  過去融創就對整個土地和融資市場有2個明確判斷。其一,這一輪土地的窗口期比較短,其二、融資的窗口期也比較短,這兩個判斷加在一起是融創對上一個階段的總結。

  下一階段的話,首先從當下土地市場這塊來說,土地價格並沒有便宜。為什麼?

  首先,很多開發商這一輪並沒拿到多少地,融創監測的各個城市的土地價格並沒有降低,這是第一個跡象。

  第二個,當下已有土地拍賣報名的人減少,溢價率偏低的跡象出現,但是融創判斷,現在的土地市場肯定在下行通道慢慢往下走,最低點在哪,可能在年底,也可能在明年。

  所以,在市場下行趨勢下,投資上不用著急,可以等到年底,也可以等到明年再出手。

  判斷7  當下房企癥結

  表面是現金流問題,實質是項目質量問題

  現在很多房企拿不到錢,原因在哪裡?

  一個前提是,你地得買對了,地是好的,地價是合適的,企業做出來的產品是好的,只有這樣的公司,銀行才願意把錢給你。

  一個常識是,銀行的額度是有限的。市場上充裕的流動性會選擇流向哪些房企呢?肯定是那些產品做的好,服務做的好的,盈利能力強的企業。

  融創很多項目為何有很多合作夥伴,一個重要原因是因為他們看我們的產品做的好,地拿的好就投了,有些項目還是超投的,因為我們有的項目很賺錢。

  所以,當下很多房企出現的一些問題,核心表面上看是流動性的問題,是資金的問題,但核心是項目本身出了問題。

  如果項目好,項目質量過硬,肯定有人給你錢。

  判斷8  城市走勢

  一二線、強三線問題不大,銷售壓力大的是3到8線城市

  從城市來看,樓市分化很嚴重。目前三四線城市供應相對多一些、需求相對少一點;而一線城市則是需求相對大很多,但供應量少一點。

  從需求端來看,在2018年底的時候,孫宏斌就強調消費者「購買預期」已經變了。

  今年三四月份的時候購買預期有些回升,但是到了5月份的時候購買預期又下來了。一二線城市和強三四線城市是沒有問題的,因為庫存已經很少了,而且這些城市受到政府限價的影響,大部分新房價格已經與二手房倒掛了,所以這類城市其實壓力不大。

  未來銷售壓力大的還是三到八線城市,這幾年調控以後,七八線城市的需求都擠到三四線了,三四線城市的房價基本上翻了一番。也就是說這些城市的房價高了,但供應量又比較大,需求又沒那麼強勁,在這種情況下,三到八線城市未來銷售壓力會很大。

  另外在這種3到8線城市裡,開發商比較多,一線城市裡面,比如在上海有在售項目的你數不出幾家開發商。但是四、五線城市裡面會有一堆開發商,如果市場有問題,可以直接把賣8000元房子降到5000元,就是這個狀況。但是一二線根本碰不到這種情況,因為降價很難,因為就算按照現在的售價賣都是虧錢的,根本不存在降價空間。

  所以一二線和三四五線城市的風險就差在這裏了。

  判斷9   未來負債率

  要麼降低,要麼就死了

  未來不可能再借到很多錢,負債率這事只有這兩個選擇,要麼就是說不斷再降低,要麼就是已經不在了,就這兩個選擇。

  為何負債率沒有那麼多選項,因為不給借錢。

  為什麼這次融資一定會非常緊?

  就是因為對政府來說,求穩是最重要的,要是想明白的話,GDP6.5%的增長又怎麼樣了?在中國這麼大的經濟體量下,6.5%已經很高了,即使增速只有3-5%,其實也很高了。其實這次中央已經要求把房地產從宏觀調控的工具箱里拿出來,拿出來就拿出來了,經濟增長慢一點又怎麼樣?所以這就證明中央想明白了。

  所以這次為什麼會堅決把融資端收緊,是因為就算收緊了,這個行業也沒事,尤其是一二線城市。

  判斷10 併購市場

  未來併購數量會更多,但「坑」也會更大

  融創是併購王,當併購在樓市幾輪篩選過之後,未來樓市併購是否越來越少?

  對此,孫宏斌有不同的看法和提醒。

  其一,今後會有更多的併購發生。原因是資金融資大面積收緊。就併購本身而言,應該是國家、央行等應該鼓勵的。核心因為併購對於行業而言,可以化解一些風險和社會危機,因為有些企業出問題后被併購,最終是對他的客戶好、對銀行也好,對債權人也好。

  其二、併購做了這麼多年後,如今的併購的風險也在加大,通俗的說是併購的坑,越來越大。

  當下很多的併購算賬算不過來,沒法看。所以,融創特別小心。比如表面上是他缺錢了,但實質是項目問題。要是項目真的特別好、特別便宜的話,很容易把它賣掉,它很容易找到錢的,其實市場中的股權投資的錢還是挺多的。

  併購最大的坑可能就是保底,即保你10%,但事實上這就是個坑,他都活不了,他上哪保你10%,所以保底是一個很大的問題。

  融創併購上並進來兩三百億體量,其實是非常小心,很多就直接叫停了。因為融創有一個標準,不符合標準的,不管是什麼樣的項目都不會做,這是併購紀律。

  其次,上半年融創有600個併購合同上報到集團,這些項目其實地方上早都談得差不多了,但最終能上得肯定是十選一,二十選一的,所以最終融創的併購質量是很靠譜的。因為是優中選優。

  小結

  融創全年的業績如何?

  2019年融創的銷售目標是5500億!而截止目前,融創上半年銷售2142億,下半年可售貨值5722億,按照60%去化率來算,全年預計5575億。如果65%去化率,則是逼近5900億。

  顯然,今日融創,已今非昔比!

https://news.sina.com.tw/article/20190825/32435860.html

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2019-08-21 11:12經濟日報 記者林彥呈╱即時報導
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許多台商赴陸,買地蓋廠從事生產,之後有些台商選擇回台灣,直接將土地出租給二房東賺...
許多台商赴陸,買地蓋廠從事生產,之後有些台商選擇回台灣,直接將土地出租給二房東賺取租金,忽略資產恐遭盜賣的風險。中新社
 

早期許多台商赴陸,趁著土地便宜,買地蓋廠從事生產,之後因為生產成本上升稀釋獲利,有些競爭力較弱的台商選擇退出,直接將土地出租給二房東賺取租金,自己則返台養老,不再關切經營狀況,忽略資產恐遭盜賣的風險。

 

資誠聯合會計師事務所稅務法律服務Markets Leader暨兩岸稅務服務合夥會計師/大陸普華永道諮詢顧問有限公司台灣業務發展部稅務服務合夥人段士良表示,近期就有一位早年赴中國大陸東莞投資的台商,五年前因為年事已高,小孩也因各自有事業不願去大陸接班,遂將大陸廠房出租後交由一位廠務經理打點公司日常事務,自己則把公司印鑑帶回台灣養老。

該台商年初為規劃身後遺產安排,想將大陸廠房出售後清算公司,再將資金匯回台灣,委由長子赴陸代為處理土地買賣事務。不料,長子一到東莞,發現先前老舊廠房已成為嶄新的廠辦大樓,父親公司的廠務經理卻一直避不見面,原來廠務經理早已盜刻公章並將土地出售予他人,資金則不知去向。

段士良指出,有些台商多年不做經營,僅是靠出租廠房獲利,以為將公章帶回台灣就可以保障公司資產安全,但以該案例而言,該廠務經理為公司在地唯一代表,即使有證據表示其盜刻公章甚至相關移轉程序含有瑕疵,若相關法律程序已經完成,打官司對抗善意第三方要回土地廠房的勝訴機會也是微乎其微;且就算能夠勝訴,對當地企業財產作強制執行,恐怕又是另一項挑戰。

段士良建議台商,不要輕易將含有重大資產的中國大陸公司委託他人營運,不然就是需要經常親自訪廠監督,讓當地主管機關需要與法人代表溝通時能聯絡的上,否則,資產被有心人盜賣後再處理將會非常困難。

https://house.udn.com/house/story/5889/4001041

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中國經營網17日報導指出,在大陸中央政府「房住不炒」的政策指導下,大陸房市調控政策逐漸趨嚴。

報導稱,透過調查顯示,在杭州、蘇州、南京、西安、鄭州、南寧、武漢等大陸二線城市房貸利率漲幅較大,部分銀行首套房貸款利率直接由基準上調至上浮20%,而二套房房貸的利率最高至基準上浮25%。

 

https://ctee.com.tw/news/china/133321.html

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2019-08-15 02:15聯合報 大陸新聞中心╱綜合報導
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受到調控保持高壓態勢、融資收緊等因素影響,中國大陸房地產開發企業買地、投資等腳步放緩。今年前7個月,中國大陸房地產開發企業土地購置面積和土地成交價款同比下跌接近三成;房地產開發投資增速也連續3個月收窄。

中新社報導,大陸國家統計局14日公布的數據顯示,今年1-7月份,中國房地產開發企業土地購置面積9761萬平方公尺,同比下降29.4%,降幅比1-6月份擴大1.9個百分點;土地成交價款4795億元(人民幣,下同),下降27.6%。土地市場整體降溫明顯。

調控收緊是地市降溫的一大原因。58安居客房產研究院首席分析師張波指出,近期洛陽、大連等城市重申限價、合肥對引發3次以上群訪的房企暫停預售,房地產調控收緊信號頻出,直接影響到房企拿地態度。此外,二季度寧波、杭州、東莞等地推出針對土地出讓環節的政策,對市場的影響也在逐步顯現。

諸葛找房副總裁苑承建指出,近期,中國大陸樓市政策環境保持調控高壓態勢、放鬆預期落空,金融政策收緊導致房企融資進一步承壓,加之房企銷售遇冷,導致市場預期逐漸變化,開發企業投資預期進一步降低。

近期,關於收緊房企融資的消息不斷,涉及信託、海外債、銀行貸款、保險等多個渠道。張波指出,受整體市場流動性放鬆影響,今年一季度房企融資難度和成本均有所下降。一二線部分樓市熱度上升,不少房企也加快在熱點城市拿地的力度。但從6月份開始房企的融資受到明顯限制,資金監管的閥門「收緊」力度其實超出市場想像。

7月份,除房地產企業土地購置面積和土地成交價款下滑外,房地產新開工面積增速也有所下滑。數據顯示,今年前7個月,房屋新開工面積125716萬平方公尺,同比增長9.5%,增速較1-6月份回落0.6個百分點。

房企投資步伐放緩帶動房地產開發投資增速繼續回落。2019年1-7月份,中國大陸房地產開發投資72843億元,同比增長10.6%,增速比1-6月份回落0.3個百分點。

https://udn.com/news/story/7333/3989577

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言論  

在7月30日中共中央政治局召開的會議上,政府的房地產政策與以往有完全不同的新表述。會議公告指出,「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。」在這段話中,「只住不炒,落實房地產長效管理機制,」在2018年中央經濟工作會議就有,沒有多少新意,而「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」,則是一個全新的提法。這個新提法的核心,就是要讓國內的房地產市場真正回歸到「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」上,不能再把房地產作為短期刺激經濟的工具及手段。如果這個精神能夠落實,也就意味著國內的房地產市場政策將出現重大調整。

因為,從1998年中國住房採取貨幣化分配改革以來,特別是從2003年18號文件把房地產作為支柱產業開始,國內房地產業基本上成了國內居民消費升級,拉動整個經濟增長的動力。這在10幾年的時間裡,國內經濟增長快與慢都會與房地產市場的政策調控有關。房地產調控政策往往成為短期刺激經濟增長的工具。比如,2003年國務院的18號文件就是要以房地產為支柱產業,以此為動力來拉動整個經濟增長,所以,當年的土地、信貸及財政等政策全面放鬆,導致了當年的房地產投資、土地交易及住房交易等出現快速增長,隨之2004年立即出現全國投資過熱,政府不得不出台收緊房地產的調控政策,以此來整頓當時的投資過熱和經濟過熱。

2008年9月美國金融危機爆發,當時中國的經濟並沒有多少問題,更沒有出現什麼金融危機(因為當時國內銀行業績創歷史最好的水準),但中國政府為防止外部金融危機對中國經濟的衝擊,減緩中國經濟增長可能下行的壓力,政府又全面放鬆了房地產調控政策,不僅中國央行把銀行存貸款基準利率下調到歷史最低水準,全面放鬆住房按揭貸款利率及首付比例全面放鬆,而且政府也全面放鬆住房的稅收政策。也正是這些房地產信貸政策和稅收政策全面放鬆,成了短期內刺激國內房地產增長巨大動力,使2009年國內房地產市場出現了空前繁榮,住房銷售的增長速度達到80%以上,中國經濟增長也保持在全球高水準上。

2015年下半年,由於國內經濟增長下行的壓力上升,國內央行又全面放鬆2010年的關於房地產調控的國十條政策,全面鼓勵國內的住房投機炒作者湧入房地產市場。可以說,也正是這些房地產調控政策刺激了2016年以來國內各城市房地產市場價格暴漲和住房銷售連續幾年創歷史,而且這種情況目前還在繼續。

比如,2008-2018年,中國個人住房按揭貸款餘額從3兆元增至25.8兆元,10年的漲幅達近10倍。中國的中農工交建等5大銀行,2018年全年,5大行個人住房貸款占個人貸款的比例,最低的一家都超過了60%,最高的一家乾脆越過80%。可以說,這幾年國內房地產繁榮,經濟快速增長,基本上就是國內寬鬆的房地產政策所導致的結果。通過住房按揭貸款讓銀行大量的資金都流入房地產市場。

還有,2018年末,房地產貸款(指貸款的用途是房地產或以房地產作擔保的貸款)餘額38.7兆元,同比增長20%;全年增加6.45兆元,占同期各項貸款增量的39.9%。在房地產開發貸款餘額方面,2018年末為10.19兆元,同比增長22.6%。再加上,截至2019年5月末,房地產信託資產餘額3.15兆元,占全部信託資產餘額14.00%;較年初增加1665.97億元,同比增長15.15%。也就是說,這幾年國內房地產市場投資快速增長,同樣得益於這些對房地產短期刺激的金融政策。

可以說,10幾年來國內的房地產基本上就是短期刺激經濟增長的工具。當國內經濟增長下行時,政府就推出各種短期刺激房地產發展的政策,信貸政策放鬆,稅收政策放鬆;當國內經濟出現過熱時,政府又會推出各種限制房地產投資調控政策來抑制房地產市場增長。正是在這樣一次又一次短期調控政策的刺激下,中國房地產市場也踏上了一個又一個的新台階,各城市的房價不斷地上漲,房地產泡沫不斷地吹大,國內的房地產市場也逐漸地轉化為一個以投機炒作為主導的市場,中國經濟及金融市場所面臨的風險也越來越高。當這樣的房地產市場不可持續時,中國房地產市場的風險全面爆發也是不可避免的。

比如,到2019年6月底,由於負債嚴重導致資金鏈斷裂,導致了國內100多家的中小房地產企業破產,而房地產企業的破產,也正式敲響了中國房地產市場風險正在爆發的警鐘。還有,這幾年,由於不少城市房價過度炒高,從而導致這些城市的營運成本上升,居民消費嚴重擠出,居民債務水準全面上升,從而使得這些城市的經濟開始出現全面衰退。比如,珠三角的中山和長三角的鎮江的情況就是如此。

可以說,隨這幾年不少三四線城市的房價突然爆炒及飆升,下一個中山及鎮江還會陸續有來,甚至於類似這樣的城市可能大量的出現。針對這樣的情況,中國金融監管部門正在全面收緊融資管道,限制房地產開發商過度融資,限制居民的消費貸流入房地產市場。估計也這是7月30日中央政府「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」重要背景。可以說,該房地產調控政策的提出,不僅對那些一到經濟面臨下行壓力就冀望鬆綁房地產的人,可以徹底放棄這種幻想了,而且也意味國內的房地產調控政策有可能出現重大調整。

因為,堅持「房子是用來住的、不是用來炒」的市場定位已經有幾年了,但這幾年來為何這個房地產市場發展的基本原則不能夠落地或真正落實,最為根本的問題估計在於地方政府根本上沒有放棄房地產市場作為短期刺激經濟的手段,而是在強化這種短期刺激經濟的手段。因為,這幾年來不少地方政府出臺的所謂的房地產調控政策,特別是無所不用其極的行政性調控手段,看上去是遏制房地產市場炒作,實際上不少地方政府房地產調控往往都成當地房地產市場的饑餓行銷,目的就在於如何短期刺激當地房地產市場增長及經濟增長。

所以,許多城市出台的房地產調控政策越多,這些城市的房價上漲得越快,住房銷售越是繁榮。中央政府現在重新調整房地產的調控政策思路,就是要扭轉地方政府這種對房地產依賴症的政策思路,就是要地方政府放棄經濟增長下行就得放鬆房地產調控政策的幻想。

當然,要認真落實「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段」的精神,首先要做的就是要把「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」落到實處。而要做到這點,不僅政府的房地產調控政策不能夠托住房價(比如中央職能部門的穩房價),而是要讓房地產的價格基本由市場供求機制來決定,並讓當前各地方政府的行政性調控政策逐漸地退出市場,加大房地產市場經濟槓桿的調控力度。

比如,堅決用稅收政策把住房的投資與消費區別開(比如調整房地產交易稅及房地產交易所得稅,通過這些稅收政策鼓勵購買一套住房的消費者,嚴厲打擊購買二套以上住房的投機炒作者,即凡是通過住房投機炒作牟利就得通過稅收政策給予嚴厲的限制),堅決遏制房地產投機炒作,讓房地產市場回歸到以消費為主導的市場,而且還得全面收緊金融槓桿(對購買第二套以上住房者增加首付比重及上調按揭貸款利率),利用經濟槓桿迫使房地產投機炒作者退出市場。

也就是說,國內銀行信貸市場過度擴張,房地產的價格快速飆升,房地產市場泡沫吹大,其根本的問題就在於國內房地產市場沒有回歸到以消費為主導的市場,沒有認識到房地產的本質是居住,並用嚴厲的經濟槓桿讓住房投機炒作者退出市場,真正去除房地產市場的賺錢效應。

比如,為何國內居民有意願與動力不斷冒風險向銀行貸款及P2P過度融資,就在於他們這做是有利可圖,能夠賺錢,甚至於可獲得暴利(而且歷史上的經驗證明也是炒作住房能夠獲得暴利),成了國內居民發財致富的主要工具。在這種情況下,豈能讓國內居民不千方百計地加大金融槓桿湧入房地產市場?房地產開發商之所以也敢冒巨大風險不斷地過度信貸擴張?就在於他們的投資、他們生產的住房有住房投機炒作者來接盤,他們也由此也獲得暴利。而且歷史也證明了在中國任何人從事房地產開發,沒有一個不是無本暴利的。所以,對於國內的銀行及市場上的金融機構來說,他們的貸款出去基本上都是被動的。

所以,當前國內房地產市場所有問題的源頭就在於現行的政策允許購買住房可以成為一種賺錢獲利的工具,而不是基點建立在購買住房滿足基本的生存需求上。可以說,只要購買住房能夠牟利。只要購買住房是一種賺錢的工具或投資管道,那麼政府的房地產政策無論用什麼方式來限制,都無法阻止住房投機炒作者湧入房地產市場的。只不過,更多的限制政策讓他們進入房地產市場成本上升,利潤減少而已。這對國內炒作住房的居民及房地產開發商都是一樣。

如果要讓炒作住房無利可圖,最重要的就是通過稅收政策,比如房地產交易所得稅把兩套以上住房購買者賣出住房的收益用住房交易所得累進稅收歸國有,用住房物業稅讓持有過多住房者沒有意願持有兩套以上的住房,用住房交易稅減弱住房投機炒作的頻繁交易及要讓房價漲跌由市場來決定而不是穩房價。可以說,如果這些房地產政策遲遲不出台,要讓國內房地產回到「只住不炒」定位上也是不容易的。可以說,為何要對購買住房的投資與消費嚴格區分開,就是用稅收政策去掉當前國內住房投機市場的賺錢效應,去掉當前國內居民購買住房的投資功能。這些政策出台與否是檢驗國內房地產政策是否出現重大調整的關鍵。

同時,政府也得通過土地管理等政策讓房地產市場回歸消費市場(即土地拍賣時對將建造的住房給予限定)等。如果這樣,國內的房地產市場才能逐漸地回歸理性,房地產市場長效管理機制才能夠逐漸形成。如果中國的房地產市場是一個以消費為主導市場,如德國那樣,那麼國內的房地產市場不僅能夠走上持續健康發展之路,而且也會釋放出無限的住房需求,房地產市場同樣可以成為中國經濟長期增長的動力。(作者為青島大學經濟學院教授)

 

https://www.chinatimes.com/opinion/20190804002316-262105?chdtv

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2019-08-12 17:02

▲深圳房市示意圖。(圖/記者黃巧雯攝)

 

▲深圳房市。(圖/記者黃巧雯攝)

記者陳亭伃/綜合報導

中國地產開發日漸蓬勃發展,不少區域致力於土地開房,但對於寸金寸土地深圳而言,地價偏高,但不少建商卻標了土地遲遲不開發,截至2017年底,深圳已批准但未建的土地就有564宗,總用地面積高達11.94平方公里,有些甚至已經閒置超過10年,對此深圳當局決定將合約滿2年但未開發的土地強迫開發,建商原因停建一年的將依法收回。

根據《網易新聞》報導,深圳開發相當超前,相對土地價、房價也跟著飆升,面對許多「已批未建」的用地狀況,開發商被質疑是蓄意囤地,據悉有20%的土地是因為建商周轉不靈或是囤地而造成,面對這樣的情況,政府祭出重法。

首先開發商所標得的土地,若是滿一年仍未動工開發,將依法無償收回,在簽約之後將在補充協議中提到「一年內就要開發」建設,若是滿一年沒有開發,將無償歸回政府。這項方案就是希望可以給已經荒廢已久的土地「逼迫開發動工」。

造訪深圳一圈可以發現拿地不開發的情況相ㄤ明顯。不少建商簽約後2年合約時間已經期滿,但仍空地一塊,主要原因包括利益牽扯、週邊環境規劃、建商週轉資金問題,但此法一出,讓土地約已經滿兩年的企業,兩年內必須全部處理完畢。

對此政策,合一城市更新集團表示,總體來說對深圳將會是很大的轉變,因為要將這些土地活用,政府不能再拖遲。



原文網址: 深圳地價狂飆政府出重法 「滿1年土地不開發」全依法徵收! | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1508095#ixzz5wSGuRHXP 
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大陸房價 ▲大陸炒房勢力明顯轉向2、3線城市。(圖/財訊雙週刊提供)

在政府打壓下,中國大陸6月新房價格依然較去年同期上漲10.3%,已是連續45個月上漲。不過,1線城市漲幅已停滯,改由23線城市接棒。

730日,中共權力核心的中央政治局召開會議,討論當前經濟局勢和部署下半年經濟工作。在備受關注的房地產議題上,儘管外界呼籲鬆綁調控救經濟的聲浪高漲,但會議最後仍定調「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」,以及「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」,確定了延續房市調控的政策方向,也大大潑了市場一盆冷水。

鬆綁無望,31A股開盤後,房地產類股「無懸念」帶頭下殺,135檔個股平均跌幅1.51%,當日市值蒸發將近550億元(人民幣,下同)。在港股上市的中國大陸房企也應聲重挫,累計731日和81日兩個交易日,融創中國和碧桂園兩大巨頭跌幅均超過4%

中小型房企 淘汰趨勢加速

說到大陸房市政策的轉變,習近平自2012年接任中共中央總書記之後,走了一條與江澤民和胡錦濤時代迥然不同的道路,他重用了中央財經辦主任劉鶴,開始著手推動提升經濟品質的結構性供給側改革,而擠掉房市泡沫便是當中一項重任。習近平也確實「一路走來,始終如一」,即使面對當前經濟成長明顯放緩,而刺激房地產又不失為一帖特效藥,仍未動搖他的「房住不炒」決心。

事實上,當前大陸房地產市場並非步入衰退週期,而是行業和市場都陷入了畸形發展,致使官方對房市不敢輕忽大意,抑制房價的調控措施有增無減。

從行業看,出現大者恆大,中小型房企卻加速淘汰的趨勢。根據中國人民法院公告網的數據,今年截至7月底,已有274家房地產公司宣告破產。724日當天更一口氣有3家加入破產行業列,市場預估全年破產家數可能會突破500家;而這些倒閉的,幾乎都是不敵景氣而出局的中小型房企。

大陸房企的大洗牌恐怕會持續多年。重慶市前市長黃奇帆日前就憂心地指出,今後10幾年,大陸房企數量會減少2/3以上。據中國統計局數據,截至2018年底,大陸共有近96000家房企,按照黃奇帆的說法,未來10幾年將有6萬多家房企被淘汰。

但另一方面,大型房企卻憑著充足的銀彈和長期的囤地,持續鯨吞市場。根據中國房地產業協會公布的「2019中國房地產開發企業500強」報告,2018大陸500強房企銷售總額達9.9兆元,年增17.1%。依銷售額計算,500強房企的市占率達66.01%,較上年提升2.77個百分點。

▲合肥、蘇州、廈門、南京等2線城市房價開始狂飆。(圖/財訊雙週刊提供)

再從市場看,胡溫時期由京滬廣深等一線城市領漲房價的時代,在習近平上台後逐漸出現變化,1線城市受到重點「關注」後,房價得到有效抑制,但23線城市卻接棒輪流大漲。例如,2016年之後,合肥、蘇州、廈門、南京等2線城市房價開始狂飆,這4城市還因此被冠上「房價4小龍」的稱號。

中國國家統計局每月定期追蹤70個大中型城市房價,以20196月數據看,70個城市整體新房價格較去年同期上漲10.3%,已是連續45個月上漲;逐月看,6月房價較5月上漲0.6%,為連續50個月上漲。值得注意的是,「房價4小龍」漲勢已經放緩,取而代之的是無錫、西安、呼和浩特、洛陽等23線城市。

緊縮資金流 房市難有起色

在這種情況下,監管部門只好像電玩「打地鼠」一般,針對房價強冒出頭的城市進行控管,因此有了「一城一策,因城施策」這種對症下藥式、卻治標不治本的房市政策。大陸各地方政府調控房市的措施可謂五花八門,但多從限購、限價兩大手段衍生而出,而調控措施推出的頻率有日益密集的趨勢。據中原地產研究中心統計,2019年上半年,全中國大陸房地產調控次數達251次,比去年同期的192次增加31%

另外,掐住房市上游的資金流,成為新的調控策略。房地產業專家統計,2019年來,收緊房地產資金鏈的政策超過15次。具體看,大陸政府正從開發貸放、房地產信託到內債外債、私募等方面,全面緊縮房地產行業的融資管道。

在中共中央政治局會議確定了「不可炒房、不靠刺激房市救經濟」兩大主軸後 ,短期看,大陸房市勢必要面對許多官方「棒子」的伺候,回暖的機會微乎其微,房企苦日子還有得熬。

https://www.nownews.com/news/20190809/3551327/

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北京新浪網 (2019-08-08 07:44)

原標題:辦公樓變公寓,「旺鋪」竟是違建:「花式陷阱」害苦購房人

近年來,不動產投資雖然有所降溫,但是買房、買商鋪仍然是不少人的投資首選。《經濟參考報》記者近期調查發現,一些商用辦公樓經過「包裝」竟然變身公寓進行銷售,部分地下商城雖是違建依然被宣傳成「旺鋪」銷售,暴露出當前不動產在規劃、建設以及銷售管理環節的諸多漏洞。業內人士建議規劃、房產以及市場監管部門應加強管理,投資者更需理性投資,避免上當受騙。

辦公樓盤建公寓業主被蒙在鼓裡

近期已經有多起樓盤發生諸如「辦公變公寓」之類的銷售亂象,引發輿論對當前房地產市場的高度關注。

「對外銷售時,明明說的是公寓,沒想到辦房產證時卻被告知是辦公用房。」近期,東部某市業主李女士告訴記者,2017年6月,她接到某樓盤銷售置業顧問的電話,稱該公司正在推售住宅式公寓項目,並在電話中介紹了各種戶型面積。第二天,現場銷售人員拿著宣傳頁給李女士夫婦作了詳細介紹,並帶著他們參觀了68.65平方米的樣板房。隨後,李女士夫婦全額交齊了房款114余萬元。

「簽合同時,銷售人員說合同都是標準模板,沒有讓我們細看,直接指著簽名的地方讓我們簽字,而且合同當時也沒有給我們,很長時間后才通知我們去拿。」李女士說。

從宣傳到推銷,開發商一直在避談商業辦公性質的影響。記者從業主提供的樓盤宣傳頁上看到,戶型介紹直接寫的是「優居兩室兩廳一衛」,包括L型廚房說明,全無「辦公」二字。部分業主還給記者提供了當時樓盤銷售人員寫給他們的承諾書:明確寫明業主購買的商品房規劃用途為除辦公外,可用於居住用房,實際用途為居住而非辦公,允許改為民用水電。

業主林女士反映,她當時是在朋友的介紹下才到該樓盤購房的,令她萬萬沒想到的是,同一處樓盤,同樣的宣傳彩頁、同一個銷售,只有樓棟不同,結果她和朋友購買的房屋性質竟然不一樣。

林女士提供的證據還顯示,簽約當天,銷售給的檔案袋上也明確標有「酒店式公寓」字樣,看的樣板間完全是住宅布局,卧室、廚房、衛生間都有。

樓盤所在地區規劃與國土局回復業主時表示,有4棟樓的規劃核准圖內每套房屋內沒有設置獨立衛生間,沒有廚房煙道、水道,規劃驗收是根據已核發的核准圖進行現場比對,現場與核准圖一致。然而,記者實地探訪該樓盤,發現每個小房間內存在疑似燃氣管道口和廁所下水道。

日前,該樓盤銷售中心的樣板間已經拆掉。官方網頁的宣傳內容,也從家居變成辦公用房出售。

記者梳理髮現,近期已經有多起樓盤發生諸如「辦公變公寓」之類的銷售亂象,引發輿論對當前房地產市場的高度關注。

「有的樓盤涉及近千人,有的開發商資金鏈已經斷裂,由於涉及群體多,問題處置起來面臨多難局面。」東部某市一位基層幹部稱。

「旺鋪」竟是違建高回報轉眼成泡影

不少人花重金投資商鋪,卻被開發商「忽悠」,掉進「花樣陷阱」。

「理財無數,不如一鋪」「今日寸金買鋪,明日養老不愁」……日常生活中,很多人都曾聽到過此類「旺鋪」銷售廣告,而且不少人為之心動,不惜重金投資商鋪。

然而,記者近來調查發現,商鋪投資領域同樣存在不少「花樣陷阱」。

「我花了30萬元購買了13.5平方米商鋪,既沒拿到產權證,租金兩年多沒給,原本投資的錢也退不了。有相同遭遇的業主先後找物業公司、開發商和法院維權,結果發現我們買的商鋪竟然沒有任何土地手續,屬於違建,法院不受理。」長三角某市一地下商鋪業主周先生說。

據周先生介紹,他們這批違建商鋪的業主大概有100人,均沒有產權證,2017年12月底開始討要說法。「物業公司說市場環境不好,讓我們簽降租協議,只願給原來收益的30%。」

該地下商場位於繁華的市中心,由一家房地產公司開發,2015年開業。作為該市第一例由市場主體開發的地下空間項目,相關市級領導曾多次親臨現場指揮調度。

然而,就是這樣一個曾經的市政府重點工程,卻被開發商鑽了空子,超規劃建設商鋪,並虛假宣傳將其售賣。

記者調閱這個市民防部門與房地產公司簽署的補充協議發現,當時甲方約定給乙方建設的是停車場,但是乙方卻私自將其中約1300多平方米建設成商鋪,並將使用權出讓給99個業主。

房地產開發公司一位董事接受國土部門的詢問筆錄顯示,簽訂以上99個商鋪使用權出讓合同,開發商並沒有向民防局報告。而相關部門在工程建設和驗收時,也都未發現開發商超範圍建設及出售商鋪。

為吸引業主投資沒有土地手續的商鋪,開發商開出高額回報,並在新聞媒體、廣告牌和宣傳頁上大肆宣傳。記者從多位業主提供的當時的宣傳頁上看到「帶租約銷售,即買即收租」「『十三五』地鐵規劃,爆發性增長看得見」「年回報租金高達12%」等誘人口號。

「雖然反映了很多次,但是這件事目前依然沒有說法,現在只能跟物業公司簽訂很低的租金協議,有一點算一點吧,收回投資款是沒啥指望了,感覺幾十萬元就這樣打了水漂。」業主周先生略顯無奈地說。

價格倒掛誘發打擦邊球

衝動政策法規模糊致維權困難

在市場價格倒掛、開發商利用信息不對稱誘導業主、政策法規模糊等因素共同作用下,不動產投資領域亂象頻發。

記者調查了解到,當前不動產投資領域亂象頻發,主要有以下四方面原因:

價格倒掛,易誘發打擦邊球式銷售衝動。一位房地產企業負責人表示,「辦公變公寓」亂象,從根源上說,與規劃不合理有關。部分城市盲目大量建設商業辦公樓,導致供大於求,一些地方辦公樓庫存至少需要10年消化。這就導致商辦類建築與住宅類建築存在嚴重價格倒掛,一些商業辦公建築價格連住宅一半都達不到。開發企業拿到了商辦類的土地之後,為了追求利潤最大化,容易改建成帶有住宅功能的產品,比如公寓,並採用打擦邊球的方式進行銷售。

「這類建築的銷售協議和合同上,一般會寫明辦公、非住宅,而且會忽悠業主來不及細看就儘快簽署協議,這樣在法律關係上,開發商就不會有明顯硬傷。由於開發商、銷售公司在宣傳上閃爍其詞,加之業主也分不清各類公寓的性質,以及與住宅的不同,前期一般很容易矇混過關。然而,房子一旦交付,辦房產證時,業主就會發現房屋性質不對、燃氣通不了等問題。」該房企負責人稱。

利用信息不對稱,誘導業主投資。長期研究房地產的專家吳翔華告訴記者,酒店式公寓不是嚴格意義上的一個名詞,可以有各種性質,主要看土地性質,土地性質是什麼,上面建築就是什麼性質,老百姓也不懂。「公寓的概念很複雜,40年、50年、65年及70年產權都有,商辦公寓、酒店式公寓及酒店式住宅等等,連專業人士有時都搞不清,一輩子買不了幾次房的業主在銷售誘導下,很容易盲目投資。」很多業主也都表示,他們不知道公寓還有那麼多種類,只想著能住就行。

買商鋪投資養老的業主鄭先生反映,買商鋪時,開發商、物業公司都在一間屋,國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、商品房預售許可證都掛在牆上,買完鋪子以後,開發商就不見了,後來他們才知道牆上的證件並不包含他們購買違建地塊上的商鋪。此外,有人現場看的商鋪和最終簽約的不是同一塊商鋪;商鋪位置、編號在購買以後還會有變動,有的原來是商鋪現在已經變成空地,有的商鋪周邊原來是走道,現在卻被其他商鋪包圍在裏面;約定的高額租金收益事後物業又重新給了一個計算標準,導致實際租金一落千丈;很多人的合同條款還不一樣。

政策法規模糊,執法缺乏依據,業主維權難。多位業內人士介紹,部分「辦公變公寓」亂象,與一些地方政府政策不連貫和模糊密切相關。有的地方還鼓勵建設小戶型公寓,允許把商業建築在符合規劃條件下進行分割,對外出租,給人居住。所以很多開發商就會將不好賣的商業辦公樓改建成公寓出售。

針對商鋪投資引發的業主糾紛,國土部門一位幹部告訴記者,現有關於地下空間的法律法規並不健全,責任單位和監管單位都不明確,地下違建商鋪處理起來同樣棘手。「地下的土地性質不明確,違法性質不好界定。我們連開發商具體違反了哪些條款都不清楚,處罰沒有依據。現在我們只能現場測繪,找開發商問詢,以及發一張停工通知書,其他也沒什麼有法律依據的措施了。」

銷售委託第三方公司,方便跑路和推卸責任。採訪中,記者還了解到,開發商為了規避虛假宣傳風險,在銷售環節都是委託第三方公司,一旦遇到問題,這些第三方公司就會跑路變空殼,人都找不到,開發商也有藉口推卸責任,給執法和業主維權造成干擾。

保持政策連續性釐清責任加強監管

針對房地產開發、銷售等環節存在的問題,業內人士建議,相關政策需保持連續性,明確各類概念內涵與外延,釐清相關監管部門責任,提前介入監管。

吳翔華認為,當前存在的「辦公變公寓」類銷售亂象,相關政府部門需要反思,一些不動產新政策,要講清楚再實施。前面政策模糊,後面明令禁止,一些處於過渡期的開發項目,就容易出現開發銷售「亂象」,同時也會給相關部門後續處理帶來難題。

「遇到此類不動產投資糾紛,政府部門應該敢於擔當,開發商違規就罰,沒有違規,就跟老百姓解釋清楚,否則開發商、老百姓都會更加疑惑,糾紛長期不解決甚至會升級。」吳翔華說。

一位基層市場監督管理局負責人建議,多部門加強聯合監管,減少後續「辦公變公寓」帶來的糾紛。開發商申請銷售許可證前,規劃、房產、市場監管等部門要相互通氣,共同檢查銷售許可性質與拿地時是否一致;樓盤銷售時,開發商應提供一份現在和未來將要做的廣告和宣傳,以供審查是否存在誇大、偷換概念等虛假宣傳;樓盤正式銷售時,相關部門也宜提醒消費者在準備和開發商簽訂協議的時候,了解清楚房產性質再簽訂協議。此外,房產、市場監管等部門還應定期到新開樓盤售樓中心開展聯合檢查,公開相關電話,歡迎群眾舉報。

針對地下商鋪開發、銷售中存在的亂象和騙局,業內人士表示,現行的《城市地下空間開發利用管理規定》雖然規定,縣級以上地方人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內城市地下空間開發利用的管理工作,但是在基層執行時「建設行政主管部門」概念顯得過於模糊,權力責任也不明確,指的是住建部門,還是規劃部門、國土部門,誰來牽頭,都不知道。建議國家儘快完善城市地下空間開發管理立法,明確各部門權責,為基層執法提供依據。 

(原標題:不動產銷售「花式陷阱」害苦購房人)

https://news.sina.com.tw/article/20190808/32239438.html

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在7月30日中共中央政治局召開的會議上,政府的房地產政策與以往有完全不同的新表述。會議公告指出,「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。」在這段話中,「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」,是一個全新的提法。這個新提法的核心,就是要讓國內的房地產市場真正回歸到「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」上,不能再把房地產作為短期刺激經濟的工具及手段。如果這個精神能夠落實,也就意味著國內的房地產市場政策將出現重大調整。

10幾年來國內的房地產基本上就是短期刺激經濟增長的工具。當國內經濟增長下行時,政府就推出各種短期刺激房地產發展的政策,信貸政策放鬆,稅收政策放鬆;當國內經濟出現過熱時,政府又會推出各種限制房地產投資調控政策來抑制房地產市場增長。正是在這樣一次又一次短期調控政策的刺激下,中國房地產市場也踏上了一個又一個的新台階,各城市的房價不斷地上漲,房地產泡沫不斷地吹大,國內的房地產市場也逐漸地轉化為一個以投機炒作為主導的市場,中國經濟及金融市場所面臨的風險也越來越高。當這樣的房地產市場不可持續時,中國房地產市場的風險全面爆發也是不可避免的。

這是7月30日中央政府「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」重要背景。可以說,該房地產調控政策的提出,不僅對那些一到經濟面臨下行壓力就冀望鬆綁房地產的人,可以徹底放棄這種幻想了,而且也意味著國內的房地產調控政策有可能出現重大調整。

國內銀行信貸市場過度擴張,房地產的價格快速飆升,房地產市場泡沫吹大,其根本的問題就在於國內房地產市場沒有回歸到以消費為主導的市場,沒有認識到房地產的本質是居住,並用嚴厲的經濟槓桿讓住房投機炒作者退出市場,真正去除房地產市場的賺錢效應。

如果要讓炒作住房無利可圖,最重要的就是通過稅收政策,比如房地產交易所得稅把兩套以上住房購買者賣出住房的收益用住房交易所得累進稅收歸國有,用住房物業稅讓持有過多住房者沒有意願持有兩套以上的住房,用住房交易稅減弱住房投機炒作的頻繁交易及要讓房價漲跌由市場來決定而不是穩房價。可以說,如果這些房地產政策遲遲不出台,要讓國內房地產回到「只住不炒」定位上也是不容易的。這些政策出台與否是檢驗國內房地產政策是否出現重大調整的關鍵。

同時,政府也得通過土地管理等政策讓房地產市場回歸消費市場(即土地拍賣時對將建造的住房給予限定)等。如果這樣,國內的房地產市場才能逐漸地回歸理性,房地產市場長效管理機制才能夠逐漸形成。如果中國的房地產市場是一個以消費為主導市場,如德國那樣,那麼國內的房地產市場不僅能夠走上持續健康發展之路,而且也會釋放出無限的住房需求,房地產市場同樣可以成為中國經濟長期增長的動力。

(全文見中時電子報)(作者為青島大學經濟學院教授)

https://push.turnnewsapp.com/content/20190805000148-260310

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北京新浪網 (2019-07-24 08:06)

來源:中國基金報

  城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發展中,中國不存在土地價格大幅下跌的可能性,中國房價不會出現大幅度的往下墜落,沒有這個經濟基礎;但也不會再產生五年翻一番、十年翻兩番三番過去十幾年的那種歷史性現象。

  本文為黃奇帆於7月13日世界華人不動產學會暨房地產業高質量轉型發展國際研討會的發言實錄

  黃奇帆,重慶原市長、中國國際經濟交流中心副理事長

  各位來賓,很高興參加今天「世界華人不動產學會暨房地產業高質量轉型發展國際研討會」,來了以後才知道這個會已經開了十年了,每年舉辦一次,持之以恆,很有成就。

  按照會議的主題,我今天講的內容圍繞房地產業高質量發展要求,談一下中國房地產今後發展的趨勢。

  我今天講的趨勢是總的內在的趨勢,長效的、長期的、基本面的、基礎性的趨勢。

  01

  中國房地產的市場規模有多大?

  今後十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降,這個變化就是從這幾年的頂點到了拐點開始往下,趨勢性的總量縮減。

  在過去的20年,中國房地產每年的新房銷售交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米,翻了四番多。

  那麼今後的十幾年會怎麼走,是保持現狀17億平方米一年,維持10多年,還是繼續每5年、10年還要翻一番,17億平方米變成30億平方米、34億平方米?

  我的判斷是今後十幾年,中國每年的房地產新房的交易量,不僅不會總量增長翻番,還會每年小比例地有所萎縮,或者零增長、或者負增長。十幾年以後,每年房地產的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內,大體上減少40%的總量。

  在今後十幾年的長周期里,中國房地產每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量,這個時代結束了。去年比前年只增加了1.8%就是一個信號。

  因為1998年到2008年,每年增長25%左右,三年能夠翻一番,十年翻了三番。2008年到2012年期間,每年增長15%左右,五、六年翻一番。

  2012年到2018年,大體上維持在6%-7%的區間,增幅進一步下降,去年增長率是1.8%。

  我講這段話的意思,今後十幾年的房地產業發展趨勢,不會是17億、18億、20億、30億平方米,而是逐漸萎縮,當然這個萎縮不會在一年裡面大規模萎縮20%、30%,大體上有十幾年的過程,逐步往往下降。十幾年後每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。

  02 總量萎縮后,中國房地產建設的重點地區在哪裡

  過去十幾年的狀態,不管是沿海發達地區,還是中西部地區;不管是大城市、中城市,還是小城市、區縣城市,總之是全面開發,四面開花到處都是房地產,是個全民造房運動的時代。

  從現在開始,往後的十幾年,房地產不會出現四面開花,東西南北中全面發熱的狀態,但是房地產還會有熱點。我們說的總量17億平方米一年,以後可能變為一年15億、12億平方米。

  這個建設量、生產量主要體現在三個熱點地方。

  一個是中心城市。

  所謂中心城市,指除了省會城市之外也包括一些同等級別區域性的中心城市。比如山東省除省會城市濟南外,也有區域中心城市青島;廣東除了省會城市廣州之外還有同等級中心城市深圳。

  第二個就是大都市圈。

  超級大城市輻射會形成城市圈,城市圈裡的那些中小城市會成為房地產發展熱點。

  第三個熱點地區是城市群。

  城市群里的大中型城市往往也會是今後十幾年房地產開發的熱點。我們國家人口在50萬以下的城市叫小城市,50萬-100萬的叫中型城市,100萬-500萬的是大型城市,500萬-1000萬人口的特大型城市,1000萬人口以上的叫超級大城市。

  在省會城市裡有一批已經過了1000萬人口的超級大城市,比如鄭州、濟南、杭州、南京、合肥、武漢、成都、西安,這些城市還會向1500萬、2000萬發展。

  有些省會城市現在是500、600萬人口,以後可能往1000萬人口的方向走。

  這裏面有一個什麼動力呢?在中國各個省的省會城市大體上發展規律都會遵循「一二三四」的邏輯。

  所謂「一二三四」,就是這個省會城市往往佔有這個省土地面積的10%不到,一般是5%-10%;但是它的人口一般會等於這個省總人口的20%;它的GDP有可能達到這個省總GDP的30%;它的服務業不論是學校、醫院、文化等政府主導的公共服務,還是金融、商業、旅遊等市場化的服務業,一般會佔到這個省總GDP的40%。

  從這個意義上講,大家可以關注現在近10個跨入1000萬的國家級超級大城市,根據這些省總的經濟人口規模去算一下,他們都有十幾年以後人口增長500萬以上的可能。只要人口增長了,城市住宅房地產就會跟上去。

  所以我剛才說的大都市、超級大城市,1000萬-2000萬中間有一批城市還會擴張,過了2000萬的,可能上面要封頂,但是在1000萬-2000萬之間不會封頂,會形成它的趨勢。

  如果已經是2000萬以上的超級大城市,這個超級大城市自身的核心圈已經密密麻麻地碰了天花板了,它的發展將集中表現在大都市圈。

  大都市圈不是一個行政範圍,而是它的經濟輻射範圍,大都市圈的輻射範圍一般會有1.5—2萬平方公里。

  大體上50公里—70公里的半徑繞一個圈就構成大都市圈,這個大都市圈裡會有一些中小城市,這些中小城市,單獨發展一般不構成熱點,但是,一旦進入大都市圈發展,這些中小城市會加快發展。

  以超級大城市為中心的城市群,一般是四五百公里的半徑範圍內的城市構成城市群。相隔太遠的城市之間不構成城市群,比如上海和天津沒有城市群的關係,但是上海、南京、杭州、蘇州構成了長三角的城市群。城市群里的大中城市會加快發展、會互動、會資源優化配置。

  總之,儘管今後十幾年中國房地產開發交易年度的規模不會再翻番,20年以後回頭看,現在的17億平方米就是一個高點、就是一個拐點,以後逐漸變成了15億、12億、10億平方米一年。

  在今後的十幾年,房地產開發不再是四處開花、全面開花,而會相對集聚在省會城市及同等級區域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三個熱點地區。

  03 決定房價走勢的三個因素

  今後十幾年,房價趨於穩定,既不會大漲,也不會大跌,房價的平均增長率將低於等於GDP的增長率。

  全國城市新開發房屋的平均交易價格1998年是每平方米2000元,2018年全國平均上漲到了8800元,大賬上說的是翻了兩番。這是東中西全國城市房屋開發每平方米的均價,10年翻一番,20年翻兩番。

  如果當地比當地,那麼不管是東部,還是西部,都翻了三番以上。比如,成都2000年主城房價均價1000多元,2017年到了10000元以上,翻了三番多。

  沿海地區,比如北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州,熱點的一線城市房價基本上翻了三番,漲了八倍,有的特別熱的地方甚至漲了十倍以上。

  總的來說,在特別熱的一線城市家庭收入30年、40年不吃不喝買不了一套房,房價收入比是很高的,與世界比較來說最高的。

  講這段話的意思就是過去十幾年,中國的房價跟房地產的開發量、生產量是相同的趨勢,都是五年翻一番、十年翻兩番、十七八年翻三番的狀態。

  支持這個狀態的原因是什麼呢?大體上有三條,任何物價漲落總是跳不出三個原因:

  第一個原因就是供求關係,商品的供求關係。

  供不應求會漲價,供過於求會跌價。我們可以說過去十幾年、二十年,中國房地產是供不應求的,人均從10平方米往20、30、40平方米的這個過程是短缺經濟下的補短板的過程,所以強烈的改善需求規模支撐它越造越多。在越造越多的過程中還供不應求,就造成房價不斷往上漲等等。

  第二個原因就是房價上升當然和貨幣有關,通貨膨脹是貨幣現象。

  中國的M2從2004年、2005年開始,差不多有整整十幾年左右兩位數增長,一年百分之十幾的增長率,有若干年份甚至百分之二十幾的增長。我們的M2今年6月份到了190多萬億,去年180多萬億。而在2004年的時候,M2其實就是20多萬億。

  也就是說,這個十幾年,M2翻了三番,也漲了8倍。這個錢出來當然會影響社會經濟。

  很幸運,被房地產吸收了一大塊資金,房地產成了M2超出增長的一個吸收器,使得整個社會商品的物價指數增長平穩,但房價出現了每三年、每五年翻一番的現象,所以這些年房價上升,也是通貨膨脹的現象。

  第三個原因就是一個國家房地產的價格也會受外部影響、受匯率影響、受國際購買力影響,當然也會受國際經濟危機的衝擊。

  比如美國房地產大漲的時候,美國經濟好,當然也會拉動世界經濟一起往上走;美國出現金融危機或者出現它的匯率大幅度的起伏,也會對中國市場帶來衝擊。中國經濟增長的過程,也會吸引外資投資或購買中國的房地產。

  講這一段,我的意思就是說物價、房價是和這三個因素相關的,我們過去十幾年房地產翻兩番、翻三番的價格是和這三個現象綜合在一起產生的。

  根據這個觀點預測未來,在房地產供求關係方面,我們已經進入到儘管局部也還會有供不應求,但是總體來看,供不應求的時代結束了,已經進入到總量過剩的階段。所以供不應求造成房價上升、推動房價上升的動力下降了。

  從通貨膨脹看,我國M2已經到了190萬億,會不會今後的10年M2再去翻兩番?不可能,這兩年國家去槓桿、穩金融已經做到了讓M2的增長率大體上等於GDP的增長率加物價指數。

  這幾年的GDP增長率百分之六點幾,物價指數加兩個點,所以M2在2017年、2018年都是八點幾,今年1-6月份8.5,基本上是這樣。

  可以預判,今後十幾年,M2增長率基本上與GDP增長率加物價指數,保持均衡的增長。

  而中國的GDP今後十幾年平均增長率大體在5%左右,房地產價格的增長大體上不會超過M2的增長率,大體上也不會超過GDP的增長率,一般會小於老百姓家庭收入的增長率。

  總之,中國的城市化還在發展過程中,城市化率還有10%增長空間。

  城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發展中,中國不存在土地價格大幅下跌的可能性,中國房價不會出現大幅度的往下墜落,沒有這個經濟基礎;但也不會再產生五年翻一番、十年翻兩番三番過去十幾年的那種歷史性現象。

  今後十幾年,房價會趨於平穩,既不會大跌,也不會大漲。

https://news.sina.com.tw/article/20190724/32072888.html

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北京新浪網 (2019-07-17 23:00)

原標題:馮侖:2016年後才能叫「房地產」,之前叫「住宅」

21世紀經濟報導 21財經APP 張敏 北京報導

馮侖說,以前房地產和製造業的模式是一樣的。

「從前年以來,……我們自己討論開始認為(行業)要進入一個好的時候,我們終於可以講三個字,叫『房地產』,之前叫『住宅』。」7月17日,中原視點新經濟增長周期房地產趨勢高峰論壇在北京召開,御風控股董事長、萬通集團創始人馮侖再現「段子手」本色。

馮侖發表了題為《新經濟周期下房企的進與退》的主題演講,馮侖2016年之前的行業稱為開發時代,2016年之後為後開發時代。

開發時代的特徵為:第一,產品主要以住宅為核心;第二,競爭模式簡單,是買地、蓋房、銷售,競爭力的重點為成本、規模、速度。

馮侖指出,「五個指標讓中國房地產已經進入后開發時代。 」第一,人均GDP超過8000萬美金;第二,城市空間結構基本確定;第三,除熱點一二線城市外,多數城市人口的凈增長停止;第四,一線城市、強二線城市逐步進入二手房時代;第五,金融環境、稅收環境、利息環境,以及中長期經濟成長的環境,都在抑制住宅增長。

馮侖說,在後開發時代,產品線變成了全產品線。所謂全產品線,「這時候已經不是住宅了,我們的住宅也出現了銷售、租賃,非住宅部分有寫字樓、購物中心、物流倉儲、度假酒店、健康醫療、教育研發、公共物業等。」

第二個是全價值鏈。「以前只做加工這一塊,蓋房把它賣掉,和製造業一樣,只算一個增值。」后開發時代的房地產,要去研究土地、房屋、租賃的金融化,以及資產處置、不良資產的處置、存量資產的經營,所有這些價值鏈上的東西都變成后開發時代要研究的事情。

第三個是商業模式發生變化。過去的商業模式很簡單,建了賣,后開發時代的商業模式則有五花八門的創新。可簡單歸結為「三分開一統一」,開發商、投資商、運營商三者分開,統一到開發商。

馮侖說,以前房地產和製造業的模式是一樣的。

https://news.sina.com.tw/article/20190717/32004128.html

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2019-07-12 05:59:43

尽管部分信托機構仍然態度曖昧,但据界面新聞記者了解,現階段全面大幅壓縮房地產信托規模已是板上釘釘。

中國房地產市場再度收緊融資政策(圖源:VCG)

中國大陸媒體界面新聞網北京時間7月12日報道,上半年中國土地市場過熱、地王頻出,及其背后的房地產前端融資信托規模過度膨脹,今年春節后部分城市地價甚至超過了峰位值20%。

今年房企搶地的高峰期是三四月份,由于土地市場競爭太激烈,有開发商稱這是“血淋淋的投資戰”。

一位投資集团高管稱:“几乎每一家信托機構都受到了中國銀保監會的窗口指導,預計房地產信托規模將急速下降。”“現在信托資金確實基本停了,房地產前端融資关了。

”某知名A股上市房企投資負責人透露。

鼎信長城集团董事長章華在易居克而瑞第26屆地產金融形勢會上表示,2019年以來,信托放松監管,規模大幅增加,共发行信托規模10,146億元人民幣(1元人民幣約合0.1455美元),平均利率由7.5%上升至8.24%。

這背后,有信托資金以各种形式違規投向房地產,引起了監管部門的重視。

7月6日,中國銀保監會對外表示,已約談近期房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司,要求他們控制增速,提高風險管控水平。

一則流傳的信托窗口指導意見顯示,房地產信托規模不得超過2019年6月30日規模,未備案項目一律暫停,已備案項目不受影響;

符合“432”通道業務歸屬房地產項目,全部暫停;地產公司并購類項目,全部暫停。

業內人士稱,現階段窗口指導確實是這种情況,這將造成三季度開始房地產公司新增拿地投入顯著下降。

5月至6月,集合信托发行增速已由前四個月的平均17%降至7%。

...轉自多維新聞網http://www.dwnews.com/big5/...1563027412946...

http://economics.dwnews.com/big5/news/2019-07-12/60141022.html

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2019-07-11 01:31經濟日報 記者李仲維/綜合報導
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大陸房市下半年調控將趨嚴。圖為興建中的山西太原市大樓。 中新社
大陸房市下半年調控將趨嚴。圖為興建中的山西太原市大樓。 中新社
 

中國人民銀行旗下「金融時報」發文釋出訊息指出,下半年大陸房市調控趨嚴,房貸利率或繼續上調,炒房不划算。

 

文章引據最新數據反映上述這個大趨勢。融360大數據研究院9日發布的監測數據顯示,6月大陸全國首套房貸款平均利率為5.42%,較5月的5.41%略有上漲;二套房貸款平均利率為5.75%,同樣高於5月的5.74%。這意味今年以來房貸利率連降的趨勢終止,開始回彈。

除了6月銀行房貸利率在年內首度出現回彈,房貸利率持平和上漲銀行家數則大幅增加。

在融360大數據研究院監測的35個城市的533家銀行分(支)行中,除停貸銀行外,有422家銀行首套房貸款利率持平,較5月增加28家,占比79.2%;66家銀行利率上漲,較上月增加了39家;房貸利率下降的銀行則是從5月的108家減少至44家。

另根據中原地產研究中心統計的今年上半年大陸全國房地產調控次數為251次,比去年上半年的192次,增加31%。

調控的趨嚴也反映到房貸利率上。融360大數據研究院分析師李萬賦表示,6月房貸利率的波動較大,且頻率較快。天津、南寧等城市剛短暫下調一個月,又將利率調高,部分銀行在同一個月先是調高房貸利率,後又表示額度吃緊,暫時無法放款。

對於未來的趨勢,李萬賦認為,下半年,銀行的信貸資金普遍比上半年吃緊,再加上熱門城市的房地產調控等,預計接下來會有更多城市和銀行加入房貸利率上調的大軍中,企業方面泰禾等後市佳。

大陸經濟日報也發文分析,銀保監會約談和指導部分信託公司,本意即是要透過控制房地產信託業務規模,在融資方面對房企及其軒居等項目予以約束,進從源生頭上控制房地產規模。

文章分析,銀保監有今日的舉動是表明對房企的調控已由銷售端延伸至融資端。調控的目的和意義,就是要透過控制房地產信託業務規模,在融資方面對房企及其項目予以其約束,進而盡快從源頭上控制房地產規模,防止出現商品房積壓,不樂見房市泡沫的目的。

https://udn.com/news/story/7333/3922019

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北京新浪網 (2019-07-01 17:35)

摘要:2019年1-6月,TOP100房企的平均權益比例為0.79,合約實現權益銷售40594.62億元,環比2019年1-5月增長31.65%,較1-5月的環比增幅微漲0.71%。

  觀點指數 剛剛結束的上半年,房企陸續交出了一份不錯的全口徑銷售成績。雖然部分房企未能在年中實現正增長,但是從權益銷售數據來看,還是錄得不俗的表現。

  2019年1-6月,TOP100房企的平均權益比例為0.79,合約實現權益銷售40594.62億元,環比2019年1-5月增長31.65%,較1-5月的環比增幅微漲0.71%。

  權益銷售金額環比增速較為平緩,一方面是因為隨著調控的深入,消費者更加理性,上半年整體銷售未能如期得到較大回暖,房企銷售節奏受到阻滯。另一方面,隨著小股操盤、合作及代建項目不斷入市,房企的權益銷售比例逐漸下降也會變得更加平常。

  數據來源:觀點指數統計

  細化來看,可以看到TOP100房企中大部分的權益比例都超過平均線0.79,並且不少房企的權益比例接近於1。在合作拿地、引入開發愈發頻繁的大環境下,要保持較高的權益比是比較難的,而這個數字恰恰反映的是企業比較真實的銷售業績,可以側面觀察企業鎖定利潤的能力。

  數據來源:觀點指數統計

  上圖將TOP100房企的權益比例做了歸類整理,可以看到,高於平均線0.79(包含0.79)的房企有49家,幾乎佔了TOP100房企的一半,0.68-0.78之間的房企佔比25%,數量僅次於第一個大梯隊。不過也需要注意到,有4家房企的權益銷售比例低於0.5,其中2家低於0.4。這些都是合作夥伴眾多或者代建業務佔大頭的房企,自然權益銷售也被消減了。

  其實,不可否認輕資產或者合作開發為房企做大盤子提供了捷徑,但是回歸到利潤或者其他盈利指標上,確實是增收不增利的「買賣」。從上市企業的財務數據也可以看到,這些房企的營業收入增長速度遠高於歸母凈利潤,而少數股東錄得的凈利潤卻在逐年上升。

  換個角度,則可以更加直觀的觀察到不同階梯房企的權益銷售比例。2019年1-6月全口徑銷售達到千億以上的房企,除了兩家以外,權益比例均低於0.9,個別低於0.7。

  數據來源:觀點指數統計

  而權益銷售比例等於1的房企,全口徑銷售基本處於100-200億元之間,也就是基本處於銷售排行的末端。這部分房企銷售體量較小,引入合作的優勢相對短缺,另一方面引入合作方,也會瓜分本就「微薄」的利潤。

  從上圖來看,全口徑銷售超過3000億元的房企,平均權益比例為0.68,在所有階梯中是最低的。銷售金額2000-3000億元的房企平均權益銷售比為0.78,1000-2000億級別房企的平均權益銷售比例為0.77。如上文所述,權益比例最高的是全口徑銷售為100-200億級別的房企,權益比例達到0.86,比第一梯隊高0.18。

  隨著企業拿地壓力與日俱增,以及對於規模的一定要求,我們預計TOP100房企的平均權益比例至年末還會下降,未來一段時間內,則會平穩下行。

https://news.sina.com.tw/article/20190701/31813920.html

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