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中國經營網17日報導指出,在大陸中央政府「房住不炒」的政策指導下,大陸房市調控政策逐漸趨嚴。

報導稱,透過調查顯示,在杭州、蘇州、南京、西安、鄭州、南寧、武漢等大陸二線城市房貸利率漲幅較大,部分銀行首套房貸款利率直接由基準上調至上浮20%,而二套房房貸的利率最高至基準上浮25%。

 

https://ctee.com.tw/news/china/133321.html

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2019-08-15 02:15聯合報 大陸新聞中心╱綜合報導
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受到調控保持高壓態勢、融資收緊等因素影響,中國大陸房地產開發企業買地、投資等腳步放緩。今年前7個月,中國大陸房地產開發企業土地購置面積和土地成交價款同比下跌接近三成;房地產開發投資增速也連續3個月收窄。

中新社報導,大陸國家統計局14日公布的數據顯示,今年1-7月份,中國房地產開發企業土地購置面積9761萬平方公尺,同比下降29.4%,降幅比1-6月份擴大1.9個百分點;土地成交價款4795億元(人民幣,下同),下降27.6%。土地市場整體降溫明顯。

調控收緊是地市降溫的一大原因。58安居客房產研究院首席分析師張波指出,近期洛陽、大連等城市重申限價、合肥對引發3次以上群訪的房企暫停預售,房地產調控收緊信號頻出,直接影響到房企拿地態度。此外,二季度寧波、杭州、東莞等地推出針對土地出讓環節的政策,對市場的影響也在逐步顯現。

諸葛找房副總裁苑承建指出,近期,中國大陸樓市政策環境保持調控高壓態勢、放鬆預期落空,金融政策收緊導致房企融資進一步承壓,加之房企銷售遇冷,導致市場預期逐漸變化,開發企業投資預期進一步降低。

近期,關於收緊房企融資的消息不斷,涉及信託、海外債、銀行貸款、保險等多個渠道。張波指出,受整體市場流動性放鬆影響,今年一季度房企融資難度和成本均有所下降。一二線部分樓市熱度上升,不少房企也加快在熱點城市拿地的力度。但從6月份開始房企的融資受到明顯限制,資金監管的閥門「收緊」力度其實超出市場想像。

7月份,除房地產企業土地購置面積和土地成交價款下滑外,房地產新開工面積增速也有所下滑。數據顯示,今年前7個月,房屋新開工面積125716萬平方公尺,同比增長9.5%,增速較1-6月份回落0.6個百分點。

房企投資步伐放緩帶動房地產開發投資增速繼續回落。2019年1-7月份,中國大陸房地產開發投資72843億元,同比增長10.6%,增速比1-6月份回落0.3個百分點。

https://udn.com/news/story/7333/3989577

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言論  

在7月30日中共中央政治局召開的會議上,政府的房地產政策與以往有完全不同的新表述。會議公告指出,「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。」在這段話中,「只住不炒,落實房地產長效管理機制,」在2018年中央經濟工作會議就有,沒有多少新意,而「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」,則是一個全新的提法。這個新提法的核心,就是要讓國內的房地產市場真正回歸到「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」上,不能再把房地產作為短期刺激經濟的工具及手段。如果這個精神能夠落實,也就意味著國內的房地產市場政策將出現重大調整。

因為,從1998年中國住房採取貨幣化分配改革以來,特別是從2003年18號文件把房地產作為支柱產業開始,國內房地產業基本上成了國內居民消費升級,拉動整個經濟增長的動力。這在10幾年的時間裡,國內經濟增長快與慢都會與房地產市場的政策調控有關。房地產調控政策往往成為短期刺激經濟增長的工具。比如,2003年國務院的18號文件就是要以房地產為支柱產業,以此為動力來拉動整個經濟增長,所以,當年的土地、信貸及財政等政策全面放鬆,導致了當年的房地產投資、土地交易及住房交易等出現快速增長,隨之2004年立即出現全國投資過熱,政府不得不出台收緊房地產的調控政策,以此來整頓當時的投資過熱和經濟過熱。

2008年9月美國金融危機爆發,當時中國的經濟並沒有多少問題,更沒有出現什麼金融危機(因為當時國內銀行業績創歷史最好的水準),但中國政府為防止外部金融危機對中國經濟的衝擊,減緩中國經濟增長可能下行的壓力,政府又全面放鬆了房地產調控政策,不僅中國央行把銀行存貸款基準利率下調到歷史最低水準,全面放鬆住房按揭貸款利率及首付比例全面放鬆,而且政府也全面放鬆住房的稅收政策。也正是這些房地產信貸政策和稅收政策全面放鬆,成了短期內刺激國內房地產增長巨大動力,使2009年國內房地產市場出現了空前繁榮,住房銷售的增長速度達到80%以上,中國經濟增長也保持在全球高水準上。

2015年下半年,由於國內經濟增長下行的壓力上升,國內央行又全面放鬆2010年的關於房地產調控的國十條政策,全面鼓勵國內的住房投機炒作者湧入房地產市場。可以說,也正是這些房地產調控政策刺激了2016年以來國內各城市房地產市場價格暴漲和住房銷售連續幾年創歷史,而且這種情況目前還在繼續。

比如,2008-2018年,中國個人住房按揭貸款餘額從3兆元增至25.8兆元,10年的漲幅達近10倍。中國的中農工交建等5大銀行,2018年全年,5大行個人住房貸款占個人貸款的比例,最低的一家都超過了60%,最高的一家乾脆越過80%。可以說,這幾年國內房地產繁榮,經濟快速增長,基本上就是國內寬鬆的房地產政策所導致的結果。通過住房按揭貸款讓銀行大量的資金都流入房地產市場。

還有,2018年末,房地產貸款(指貸款的用途是房地產或以房地產作擔保的貸款)餘額38.7兆元,同比增長20%;全年增加6.45兆元,占同期各項貸款增量的39.9%。在房地產開發貸款餘額方面,2018年末為10.19兆元,同比增長22.6%。再加上,截至2019年5月末,房地產信託資產餘額3.15兆元,占全部信託資產餘額14.00%;較年初增加1665.97億元,同比增長15.15%。也就是說,這幾年國內房地產市場投資快速增長,同樣得益於這些對房地產短期刺激的金融政策。

可以說,10幾年來國內的房地產基本上就是短期刺激經濟增長的工具。當國內經濟增長下行時,政府就推出各種短期刺激房地產發展的政策,信貸政策放鬆,稅收政策放鬆;當國內經濟出現過熱時,政府又會推出各種限制房地產投資調控政策來抑制房地產市場增長。正是在這樣一次又一次短期調控政策的刺激下,中國房地產市場也踏上了一個又一個的新台階,各城市的房價不斷地上漲,房地產泡沫不斷地吹大,國內的房地產市場也逐漸地轉化為一個以投機炒作為主導的市場,中國經濟及金融市場所面臨的風險也越來越高。當這樣的房地產市場不可持續時,中國房地產市場的風險全面爆發也是不可避免的。

比如,到2019年6月底,由於負債嚴重導致資金鏈斷裂,導致了國內100多家的中小房地產企業破產,而房地產企業的破產,也正式敲響了中國房地產市場風險正在爆發的警鐘。還有,這幾年,由於不少城市房價過度炒高,從而導致這些城市的營運成本上升,居民消費嚴重擠出,居民債務水準全面上升,從而使得這些城市的經濟開始出現全面衰退。比如,珠三角的中山和長三角的鎮江的情況就是如此。

可以說,隨這幾年不少三四線城市的房價突然爆炒及飆升,下一個中山及鎮江還會陸續有來,甚至於類似這樣的城市可能大量的出現。針對這樣的情況,中國金融監管部門正在全面收緊融資管道,限制房地產開發商過度融資,限制居民的消費貸流入房地產市場。估計也這是7月30日中央政府「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」重要背景。可以說,該房地產調控政策的提出,不僅對那些一到經濟面臨下行壓力就冀望鬆綁房地產的人,可以徹底放棄這種幻想了,而且也意味國內的房地產調控政策有可能出現重大調整。

因為,堅持「房子是用來住的、不是用來炒」的市場定位已經有幾年了,但這幾年來為何這個房地產市場發展的基本原則不能夠落地或真正落實,最為根本的問題估計在於地方政府根本上沒有放棄房地產市場作為短期刺激經濟的手段,而是在強化這種短期刺激經濟的手段。因為,這幾年來不少地方政府出臺的所謂的房地產調控政策,特別是無所不用其極的行政性調控手段,看上去是遏制房地產市場炒作,實際上不少地方政府房地產調控往往都成當地房地產市場的饑餓行銷,目的就在於如何短期刺激當地房地產市場增長及經濟增長。

所以,許多城市出台的房地產調控政策越多,這些城市的房價上漲得越快,住房銷售越是繁榮。中央政府現在重新調整房地產的調控政策思路,就是要扭轉地方政府這種對房地產依賴症的政策思路,就是要地方政府放棄經濟增長下行就得放鬆房地產調控政策的幻想。

當然,要認真落實「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段」的精神,首先要做的就是要把「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」落到實處。而要做到這點,不僅政府的房地產調控政策不能夠托住房價(比如中央職能部門的穩房價),而是要讓房地產的價格基本由市場供求機制來決定,並讓當前各地方政府的行政性調控政策逐漸地退出市場,加大房地產市場經濟槓桿的調控力度。

比如,堅決用稅收政策把住房的投資與消費區別開(比如調整房地產交易稅及房地產交易所得稅,通過這些稅收政策鼓勵購買一套住房的消費者,嚴厲打擊購買二套以上住房的投機炒作者,即凡是通過住房投機炒作牟利就得通過稅收政策給予嚴厲的限制),堅決遏制房地產投機炒作,讓房地產市場回歸到以消費為主導的市場,而且還得全面收緊金融槓桿(對購買第二套以上住房者增加首付比重及上調按揭貸款利率),利用經濟槓桿迫使房地產投機炒作者退出市場。

也就是說,國內銀行信貸市場過度擴張,房地產的價格快速飆升,房地產市場泡沫吹大,其根本的問題就在於國內房地產市場沒有回歸到以消費為主導的市場,沒有認識到房地產的本質是居住,並用嚴厲的經濟槓桿讓住房投機炒作者退出市場,真正去除房地產市場的賺錢效應。

比如,為何國內居民有意願與動力不斷冒風險向銀行貸款及P2P過度融資,就在於他們這做是有利可圖,能夠賺錢,甚至於可獲得暴利(而且歷史上的經驗證明也是炒作住房能夠獲得暴利),成了國內居民發財致富的主要工具。在這種情況下,豈能讓國內居民不千方百計地加大金融槓桿湧入房地產市場?房地產開發商之所以也敢冒巨大風險不斷地過度信貸擴張?就在於他們的投資、他們生產的住房有住房投機炒作者來接盤,他們也由此也獲得暴利。而且歷史也證明了在中國任何人從事房地產開發,沒有一個不是無本暴利的。所以,對於國內的銀行及市場上的金融機構來說,他們的貸款出去基本上都是被動的。

所以,當前國內房地產市場所有問題的源頭就在於現行的政策允許購買住房可以成為一種賺錢獲利的工具,而不是基點建立在購買住房滿足基本的生存需求上。可以說,只要購買住房能夠牟利。只要購買住房是一種賺錢的工具或投資管道,那麼政府的房地產政策無論用什麼方式來限制,都無法阻止住房投機炒作者湧入房地產市場的。只不過,更多的限制政策讓他們進入房地產市場成本上升,利潤減少而已。這對國內炒作住房的居民及房地產開發商都是一樣。

如果要讓炒作住房無利可圖,最重要的就是通過稅收政策,比如房地產交易所得稅把兩套以上住房購買者賣出住房的收益用住房交易所得累進稅收歸國有,用住房物業稅讓持有過多住房者沒有意願持有兩套以上的住房,用住房交易稅減弱住房投機炒作的頻繁交易及要讓房價漲跌由市場來決定而不是穩房價。可以說,如果這些房地產政策遲遲不出台,要讓國內房地產回到「只住不炒」定位上也是不容易的。可以說,為何要對購買住房的投資與消費嚴格區分開,就是用稅收政策去掉當前國內住房投機市場的賺錢效應,去掉當前國內居民購買住房的投資功能。這些政策出台與否是檢驗國內房地產政策是否出現重大調整的關鍵。

同時,政府也得通過土地管理等政策讓房地產市場回歸消費市場(即土地拍賣時對將建造的住房給予限定)等。如果這樣,國內的房地產市場才能逐漸地回歸理性,房地產市場長效管理機制才能夠逐漸形成。如果中國的房地產市場是一個以消費為主導市場,如德國那樣,那麼國內的房地產市場不僅能夠走上持續健康發展之路,而且也會釋放出無限的住房需求,房地產市場同樣可以成為中國經濟長期增長的動力。(作者為青島大學經濟學院教授)

 

https://www.chinatimes.com/opinion/20190804002316-262105?chdtv

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2019-08-12 17:02

▲深圳房市示意圖。(圖/記者黃巧雯攝)

 

▲深圳房市。(圖/記者黃巧雯攝)

記者陳亭伃/綜合報導

中國地產開發日漸蓬勃發展,不少區域致力於土地開房,但對於寸金寸土地深圳而言,地價偏高,但不少建商卻標了土地遲遲不開發,截至2017年底,深圳已批准但未建的土地就有564宗,總用地面積高達11.94平方公里,有些甚至已經閒置超過10年,對此深圳當局決定將合約滿2年但未開發的土地強迫開發,建商原因停建一年的將依法收回。

根據《網易新聞》報導,深圳開發相當超前,相對土地價、房價也跟著飆升,面對許多「已批未建」的用地狀況,開發商被質疑是蓄意囤地,據悉有20%的土地是因為建商周轉不靈或是囤地而造成,面對這樣的情況,政府祭出重法。

首先開發商所標得的土地,若是滿一年仍未動工開發,將依法無償收回,在簽約之後將在補充協議中提到「一年內就要開發」建設,若是滿一年沒有開發,將無償歸回政府。這項方案就是希望可以給已經荒廢已久的土地「逼迫開發動工」。

造訪深圳一圈可以發現拿地不開發的情況相ㄤ明顯。不少建商簽約後2年合約時間已經期滿,但仍空地一塊,主要原因包括利益牽扯、週邊環境規劃、建商週轉資金問題,但此法一出,讓土地約已經滿兩年的企業,兩年內必須全部處理完畢。

對此政策,合一城市更新集團表示,總體來說對深圳將會是很大的轉變,因為要將這些土地活用,政府不能再拖遲。



原文網址: 深圳地價狂飆政府出重法 「滿1年土地不開發」全依法徵收! | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1508095#ixzz5wSGuRHXP 
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大陸房價 ▲大陸炒房勢力明顯轉向2、3線城市。(圖/財訊雙週刊提供)

在政府打壓下,中國大陸6月新房價格依然較去年同期上漲10.3%,已是連續45個月上漲。不過,1線城市漲幅已停滯,改由23線城市接棒。

730日,中共權力核心的中央政治局召開會議,討論當前經濟局勢和部署下半年經濟工作。在備受關注的房地產議題上,儘管外界呼籲鬆綁調控救經濟的聲浪高漲,但會議最後仍定調「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」,以及「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」,確定了延續房市調控的政策方向,也大大潑了市場一盆冷水。

鬆綁無望,31A股開盤後,房地產類股「無懸念」帶頭下殺,135檔個股平均跌幅1.51%,當日市值蒸發將近550億元(人民幣,下同)。在港股上市的中國大陸房企也應聲重挫,累計731日和81日兩個交易日,融創中國和碧桂園兩大巨頭跌幅均超過4%

中小型房企 淘汰趨勢加速

說到大陸房市政策的轉變,習近平自2012年接任中共中央總書記之後,走了一條與江澤民和胡錦濤時代迥然不同的道路,他重用了中央財經辦主任劉鶴,開始著手推動提升經濟品質的結構性供給側改革,而擠掉房市泡沫便是當中一項重任。習近平也確實「一路走來,始終如一」,即使面對當前經濟成長明顯放緩,而刺激房地產又不失為一帖特效藥,仍未動搖他的「房住不炒」決心。

事實上,當前大陸房地產市場並非步入衰退週期,而是行業和市場都陷入了畸形發展,致使官方對房市不敢輕忽大意,抑制房價的調控措施有增無減。

從行業看,出現大者恆大,中小型房企卻加速淘汰的趨勢。根據中國人民法院公告網的數據,今年截至7月底,已有274家房地產公司宣告破產。724日當天更一口氣有3家加入破產行業列,市場預估全年破產家數可能會突破500家;而這些倒閉的,幾乎都是不敵景氣而出局的中小型房企。

大陸房企的大洗牌恐怕會持續多年。重慶市前市長黃奇帆日前就憂心地指出,今後10幾年,大陸房企數量會減少2/3以上。據中國統計局數據,截至2018年底,大陸共有近96000家房企,按照黃奇帆的說法,未來10幾年將有6萬多家房企被淘汰。

但另一方面,大型房企卻憑著充足的銀彈和長期的囤地,持續鯨吞市場。根據中國房地產業協會公布的「2019中國房地產開發企業500強」報告,2018大陸500強房企銷售總額達9.9兆元,年增17.1%。依銷售額計算,500強房企的市占率達66.01%,較上年提升2.77個百分點。

▲合肥、蘇州、廈門、南京等2線城市房價開始狂飆。(圖/財訊雙週刊提供)

再從市場看,胡溫時期由京滬廣深等一線城市領漲房價的時代,在習近平上台後逐漸出現變化,1線城市受到重點「關注」後,房價得到有效抑制,但23線城市卻接棒輪流大漲。例如,2016年之後,合肥、蘇州、廈門、南京等2線城市房價開始狂飆,這4城市還因此被冠上「房價4小龍」的稱號。

中國國家統計局每月定期追蹤70個大中型城市房價,以20196月數據看,70個城市整體新房價格較去年同期上漲10.3%,已是連續45個月上漲;逐月看,6月房價較5月上漲0.6%,為連續50個月上漲。值得注意的是,「房價4小龍」漲勢已經放緩,取而代之的是無錫、西安、呼和浩特、洛陽等23線城市。

緊縮資金流 房市難有起色

在這種情況下,監管部門只好像電玩「打地鼠」一般,針對房價強冒出頭的城市進行控管,因此有了「一城一策,因城施策」這種對症下藥式、卻治標不治本的房市政策。大陸各地方政府調控房市的措施可謂五花八門,但多從限購、限價兩大手段衍生而出,而調控措施推出的頻率有日益密集的趨勢。據中原地產研究中心統計,2019年上半年,全中國大陸房地產調控次數達251次,比去年同期的192次增加31%

另外,掐住房市上游的資金流,成為新的調控策略。房地產業專家統計,2019年來,收緊房地產資金鏈的政策超過15次。具體看,大陸政府正從開發貸放、房地產信託到內債外債、私募等方面,全面緊縮房地產行業的融資管道。

在中共中央政治局會議確定了「不可炒房、不靠刺激房市救經濟」兩大主軸後 ,短期看,大陸房市勢必要面對許多官方「棒子」的伺候,回暖的機會微乎其微,房企苦日子還有得熬。

https://www.nownews.com/news/20190809/3551327/

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北京新浪網 (2019-08-08 07:44)

原標題:辦公樓變公寓,「旺鋪」竟是違建:「花式陷阱」害苦購房人

近年來,不動產投資雖然有所降溫,但是買房、買商鋪仍然是不少人的投資首選。《經濟參考報》記者近期調查發現,一些商用辦公樓經過「包裝」竟然變身公寓進行銷售,部分地下商城雖是違建依然被宣傳成「旺鋪」銷售,暴露出當前不動產在規劃、建設以及銷售管理環節的諸多漏洞。業內人士建議規劃、房產以及市場監管部門應加強管理,投資者更需理性投資,避免上當受騙。

辦公樓盤建公寓業主被蒙在鼓裡

近期已經有多起樓盤發生諸如「辦公變公寓」之類的銷售亂象,引發輿論對當前房地產市場的高度關注。

「對外銷售時,明明說的是公寓,沒想到辦房產證時卻被告知是辦公用房。」近期,東部某市業主李女士告訴記者,2017年6月,她接到某樓盤銷售置業顧問的電話,稱該公司正在推售住宅式公寓項目,並在電話中介紹了各種戶型面積。第二天,現場銷售人員拿著宣傳頁給李女士夫婦作了詳細介紹,並帶著他們參觀了68.65平方米的樣板房。隨後,李女士夫婦全額交齊了房款114余萬元。

「簽合同時,銷售人員說合同都是標準模板,沒有讓我們細看,直接指著簽名的地方讓我們簽字,而且合同當時也沒有給我們,很長時間后才通知我們去拿。」李女士說。

從宣傳到推銷,開發商一直在避談商業辦公性質的影響。記者從業主提供的樓盤宣傳頁上看到,戶型介紹直接寫的是「優居兩室兩廳一衛」,包括L型廚房說明,全無「辦公」二字。部分業主還給記者提供了當時樓盤銷售人員寫給他們的承諾書:明確寫明業主購買的商品房規劃用途為除辦公外,可用於居住用房,實際用途為居住而非辦公,允許改為民用水電。

業主林女士反映,她當時是在朋友的介紹下才到該樓盤購房的,令她萬萬沒想到的是,同一處樓盤,同樣的宣傳彩頁、同一個銷售,只有樓棟不同,結果她和朋友購買的房屋性質竟然不一樣。

林女士提供的證據還顯示,簽約當天,銷售給的檔案袋上也明確標有「酒店式公寓」字樣,看的樣板間完全是住宅布局,卧室、廚房、衛生間都有。

樓盤所在地區規劃與國土局回復業主時表示,有4棟樓的規劃核准圖內每套房屋內沒有設置獨立衛生間,沒有廚房煙道、水道,規劃驗收是根據已核發的核准圖進行現場比對,現場與核准圖一致。然而,記者實地探訪該樓盤,發現每個小房間內存在疑似燃氣管道口和廁所下水道。

日前,該樓盤銷售中心的樣板間已經拆掉。官方網頁的宣傳內容,也從家居變成辦公用房出售。

記者梳理髮現,近期已經有多起樓盤發生諸如「辦公變公寓」之類的銷售亂象,引發輿論對當前房地產市場的高度關注。

「有的樓盤涉及近千人,有的開發商資金鏈已經斷裂,由於涉及群體多,問題處置起來面臨多難局面。」東部某市一位基層幹部稱。

「旺鋪」竟是違建高回報轉眼成泡影

不少人花重金投資商鋪,卻被開發商「忽悠」,掉進「花樣陷阱」。

「理財無數,不如一鋪」「今日寸金買鋪,明日養老不愁」……日常生活中,很多人都曾聽到過此類「旺鋪」銷售廣告,而且不少人為之心動,不惜重金投資商鋪。

然而,記者近來調查發現,商鋪投資領域同樣存在不少「花樣陷阱」。

「我花了30萬元購買了13.5平方米商鋪,既沒拿到產權證,租金兩年多沒給,原本投資的錢也退不了。有相同遭遇的業主先後找物業公司、開發商和法院維權,結果發現我們買的商鋪竟然沒有任何土地手續,屬於違建,法院不受理。」長三角某市一地下商鋪業主周先生說。

據周先生介紹,他們這批違建商鋪的業主大概有100人,均沒有產權證,2017年12月底開始討要說法。「物業公司說市場環境不好,讓我們簽降租協議,只願給原來收益的30%。」

該地下商場位於繁華的市中心,由一家房地產公司開發,2015年開業。作為該市第一例由市場主體開發的地下空間項目,相關市級領導曾多次親臨現場指揮調度。

然而,就是這樣一個曾經的市政府重點工程,卻被開發商鑽了空子,超規劃建設商鋪,並虛假宣傳將其售賣。

記者調閱這個市民防部門與房地產公司簽署的補充協議發現,當時甲方約定給乙方建設的是停車場,但是乙方卻私自將其中約1300多平方米建設成商鋪,並將使用權出讓給99個業主。

房地產開發公司一位董事接受國土部門的詢問筆錄顯示,簽訂以上99個商鋪使用權出讓合同,開發商並沒有向民防局報告。而相關部門在工程建設和驗收時,也都未發現開發商超範圍建設及出售商鋪。

為吸引業主投資沒有土地手續的商鋪,開發商開出高額回報,並在新聞媒體、廣告牌和宣傳頁上大肆宣傳。記者從多位業主提供的當時的宣傳頁上看到「帶租約銷售,即買即收租」「『十三五』地鐵規劃,爆發性增長看得見」「年回報租金高達12%」等誘人口號。

「雖然反映了很多次,但是這件事目前依然沒有說法,現在只能跟物業公司簽訂很低的租金協議,有一點算一點吧,收回投資款是沒啥指望了,感覺幾十萬元就這樣打了水漂。」業主周先生略顯無奈地說。

價格倒掛誘發打擦邊球

衝動政策法規模糊致維權困難

在市場價格倒掛、開發商利用信息不對稱誘導業主、政策法規模糊等因素共同作用下,不動產投資領域亂象頻發。

記者調查了解到,當前不動產投資領域亂象頻發,主要有以下四方面原因:

價格倒掛,易誘發打擦邊球式銷售衝動。一位房地產企業負責人表示,「辦公變公寓」亂象,從根源上說,與規劃不合理有關。部分城市盲目大量建設商業辦公樓,導致供大於求,一些地方辦公樓庫存至少需要10年消化。這就導致商辦類建築與住宅類建築存在嚴重價格倒掛,一些商業辦公建築價格連住宅一半都達不到。開發企業拿到了商辦類的土地之後,為了追求利潤最大化,容易改建成帶有住宅功能的產品,比如公寓,並採用打擦邊球的方式進行銷售。

「這類建築的銷售協議和合同上,一般會寫明辦公、非住宅,而且會忽悠業主來不及細看就儘快簽署協議,這樣在法律關係上,開發商就不會有明顯硬傷。由於開發商、銷售公司在宣傳上閃爍其詞,加之業主也分不清各類公寓的性質,以及與住宅的不同,前期一般很容易矇混過關。然而,房子一旦交付,辦房產證時,業主就會發現房屋性質不對、燃氣通不了等問題。」該房企負責人稱。

利用信息不對稱,誘導業主投資。長期研究房地產的專家吳翔華告訴記者,酒店式公寓不是嚴格意義上的一個名詞,可以有各種性質,主要看土地性質,土地性質是什麼,上面建築就是什麼性質,老百姓也不懂。「公寓的概念很複雜,40年、50年、65年及70年產權都有,商辦公寓、酒店式公寓及酒店式住宅等等,連專業人士有時都搞不清,一輩子買不了幾次房的業主在銷售誘導下,很容易盲目投資。」很多業主也都表示,他們不知道公寓還有那麼多種類,只想著能住就行。

買商鋪投資養老的業主鄭先生反映,買商鋪時,開發商、物業公司都在一間屋,國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、商品房預售許可證都掛在牆上,買完鋪子以後,開發商就不見了,後來他們才知道牆上的證件並不包含他們購買違建地塊上的商鋪。此外,有人現場看的商鋪和最終簽約的不是同一塊商鋪;商鋪位置、編號在購買以後還會有變動,有的原來是商鋪現在已經變成空地,有的商鋪周邊原來是走道,現在卻被其他商鋪包圍在裏面;約定的高額租金收益事後物業又重新給了一個計算標準,導致實際租金一落千丈;很多人的合同條款還不一樣。

政策法規模糊,執法缺乏依據,業主維權難。多位業內人士介紹,部分「辦公變公寓」亂象,與一些地方政府政策不連貫和模糊密切相關。有的地方還鼓勵建設小戶型公寓,允許把商業建築在符合規劃條件下進行分割,對外出租,給人居住。所以很多開發商就會將不好賣的商業辦公樓改建成公寓出售。

針對商鋪投資引發的業主糾紛,國土部門一位幹部告訴記者,現有關於地下空間的法律法規並不健全,責任單位和監管單位都不明確,地下違建商鋪處理起來同樣棘手。「地下的土地性質不明確,違法性質不好界定。我們連開發商具體違反了哪些條款都不清楚,處罰沒有依據。現在我們只能現場測繪,找開發商問詢,以及發一張停工通知書,其他也沒什麼有法律依據的措施了。」

銷售委託第三方公司,方便跑路和推卸責任。採訪中,記者還了解到,開發商為了規避虛假宣傳風險,在銷售環節都是委託第三方公司,一旦遇到問題,這些第三方公司就會跑路變空殼,人都找不到,開發商也有藉口推卸責任,給執法和業主維權造成干擾。

保持政策連續性釐清責任加強監管

針對房地產開發、銷售等環節存在的問題,業內人士建議,相關政策需保持連續性,明確各類概念內涵與外延,釐清相關監管部門責任,提前介入監管。

吳翔華認為,當前存在的「辦公變公寓」類銷售亂象,相關政府部門需要反思,一些不動產新政策,要講清楚再實施。前面政策模糊,後面明令禁止,一些處於過渡期的開發項目,就容易出現開發銷售「亂象」,同時也會給相關部門後續處理帶來難題。

「遇到此類不動產投資糾紛,政府部門應該敢於擔當,開發商違規就罰,沒有違規,就跟老百姓解釋清楚,否則開發商、老百姓都會更加疑惑,糾紛長期不解決甚至會升級。」吳翔華說。

一位基層市場監督管理局負責人建議,多部門加強聯合監管,減少後續「辦公變公寓」帶來的糾紛。開發商申請銷售許可證前,規劃、房產、市場監管等部門要相互通氣,共同檢查銷售許可性質與拿地時是否一致;樓盤銷售時,開發商應提供一份現在和未來將要做的廣告和宣傳,以供審查是否存在誇大、偷換概念等虛假宣傳;樓盤正式銷售時,相關部門也宜提醒消費者在準備和開發商簽訂協議的時候,了解清楚房產性質再簽訂協議。此外,房產、市場監管等部門還應定期到新開樓盤售樓中心開展聯合檢查,公開相關電話,歡迎群眾舉報。

針對地下商鋪開發、銷售中存在的亂象和騙局,業內人士表示,現行的《城市地下空間開發利用管理規定》雖然規定,縣級以上地方人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內城市地下空間開發利用的管理工作,但是在基層執行時「建設行政主管部門」概念顯得過於模糊,權力責任也不明確,指的是住建部門,還是規劃部門、國土部門,誰來牽頭,都不知道。建議國家儘快完善城市地下空間開發管理立法,明確各部門權責,為基層執法提供依據。 

(原標題:不動產銷售「花式陷阱」害苦購房人)

https://news.sina.com.tw/article/20190808/32239438.html

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在7月30日中共中央政治局召開的會議上,政府的房地產政策與以往有完全不同的新表述。會議公告指出,「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。」在這段話中,「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」,是一個全新的提法。這個新提法的核心,就是要讓國內的房地產市場真正回歸到「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」上,不能再把房地產作為短期刺激經濟的工具及手段。如果這個精神能夠落實,也就意味著國內的房地產市場政策將出現重大調整。

10幾年來國內的房地產基本上就是短期刺激經濟增長的工具。當國內經濟增長下行時,政府就推出各種短期刺激房地產發展的政策,信貸政策放鬆,稅收政策放鬆;當國內經濟出現過熱時,政府又會推出各種限制房地產投資調控政策來抑制房地產市場增長。正是在這樣一次又一次短期調控政策的刺激下,中國房地產市場也踏上了一個又一個的新台階,各城市的房價不斷地上漲,房地產泡沫不斷地吹大,國內的房地產市場也逐漸地轉化為一個以投機炒作為主導的市場,中國經濟及金融市場所面臨的風險也越來越高。當這樣的房地產市場不可持續時,中國房地產市場的風險全面爆發也是不可避免的。

這是7月30日中央政府「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」重要背景。可以說,該房地產調控政策的提出,不僅對那些一到經濟面臨下行壓力就冀望鬆綁房地產的人,可以徹底放棄這種幻想了,而且也意味著國內的房地產調控政策有可能出現重大調整。

國內銀行信貸市場過度擴張,房地產的價格快速飆升,房地產市場泡沫吹大,其根本的問題就在於國內房地產市場沒有回歸到以消費為主導的市場,沒有認識到房地產的本質是居住,並用嚴厲的經濟槓桿讓住房投機炒作者退出市場,真正去除房地產市場的賺錢效應。

如果要讓炒作住房無利可圖,最重要的就是通過稅收政策,比如房地產交易所得稅把兩套以上住房購買者賣出住房的收益用住房交易所得累進稅收歸國有,用住房物業稅讓持有過多住房者沒有意願持有兩套以上的住房,用住房交易稅減弱住房投機炒作的頻繁交易及要讓房價漲跌由市場來決定而不是穩房價。可以說,如果這些房地產政策遲遲不出台,要讓國內房地產回到「只住不炒」定位上也是不容易的。這些政策出台與否是檢驗國內房地產政策是否出現重大調整的關鍵。

同時,政府也得通過土地管理等政策讓房地產市場回歸消費市場(即土地拍賣時對將建造的住房給予限定)等。如果這樣,國內的房地產市場才能逐漸地回歸理性,房地產市場長效管理機制才能夠逐漸形成。如果中國的房地產市場是一個以消費為主導市場,如德國那樣,那麼國內的房地產市場不僅能夠走上持續健康發展之路,而且也會釋放出無限的住房需求,房地產市場同樣可以成為中國經濟長期增長的動力。

(全文見中時電子報)(作者為青島大學經濟學院教授)

https://push.turnnewsapp.com/content/20190805000148-260310

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北京新浪網 (2019-07-24 08:06)

來源:中國基金報

  城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發展中,中國不存在土地價格大幅下跌的可能性,中國房價不會出現大幅度的往下墜落,沒有這個經濟基礎;但也不會再產生五年翻一番、十年翻兩番三番過去十幾年的那種歷史性現象。

  本文為黃奇帆於7月13日世界華人不動產學會暨房地產業高質量轉型發展國際研討會的發言實錄

  黃奇帆,重慶原市長、中國國際經濟交流中心副理事長

  各位來賓,很高興參加今天「世界華人不動產學會暨房地產業高質量轉型發展國際研討會」,來了以後才知道這個會已經開了十年了,每年舉辦一次,持之以恆,很有成就。

  按照會議的主題,我今天講的內容圍繞房地產業高質量發展要求,談一下中國房地產今後發展的趨勢。

  我今天講的趨勢是總的內在的趨勢,長效的、長期的、基本面的、基礎性的趨勢。

  01

  中國房地產的市場規模有多大?

  今後十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降,這個變化就是從這幾年的頂點到了拐點開始往下,趨勢性的總量縮減。

  在過去的20年,中國房地產每年的新房銷售交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米,翻了四番多。

  那麼今後的十幾年會怎麼走,是保持現狀17億平方米一年,維持10多年,還是繼續每5年、10年還要翻一番,17億平方米變成30億平方米、34億平方米?

  我的判斷是今後十幾年,中國每年的房地產新房的交易量,不僅不會總量增長翻番,還會每年小比例地有所萎縮,或者零增長、或者負增長。十幾年以後,每年房地產的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內,大體上減少40%的總量。

  在今後十幾年的長周期里,中國房地產每年鋪天蓋地的十六七億平方米的新房竣工銷售交易量,這個時代結束了。去年比前年只增加了1.8%就是一個信號。

  因為1998年到2008年,每年增長25%左右,三年能夠翻一番,十年翻了三番。2008年到2012年期間,每年增長15%左右,五、六年翻一番。

  2012年到2018年,大體上維持在6%-7%的區間,增幅進一步下降,去年增長率是1.8%。

  我講這段話的意思,今後十幾年的房地產業發展趨勢,不會是17億、18億、20億、30億平方米,而是逐漸萎縮,當然這個萎縮不會在一年裡面大規模萎縮20%、30%,大體上有十幾年的過程,逐步往往下降。十幾年後每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。

  02 總量萎縮后,中國房地產建設的重點地區在哪裡

  過去十幾年的狀態,不管是沿海發達地區,還是中西部地區;不管是大城市、中城市,還是小城市、區縣城市,總之是全面開發,四面開花到處都是房地產,是個全民造房運動的時代。

  從現在開始,往後的十幾年,房地產不會出現四面開花,東西南北中全面發熱的狀態,但是房地產還會有熱點。我們說的總量17億平方米一年,以後可能變為一年15億、12億平方米。

  這個建設量、生產量主要體現在三個熱點地方。

  一個是中心城市。

  所謂中心城市,指除了省會城市之外也包括一些同等級別區域性的中心城市。比如山東省除省會城市濟南外,也有區域中心城市青島;廣東除了省會城市廣州之外還有同等級中心城市深圳。

  第二個就是大都市圈。

  超級大城市輻射會形成城市圈,城市圈裡的那些中小城市會成為房地產發展熱點。

  第三個熱點地區是城市群。

  城市群里的大中型城市往往也會是今後十幾年房地產開發的熱點。我們國家人口在50萬以下的城市叫小城市,50萬-100萬的叫中型城市,100萬-500萬的是大型城市,500萬-1000萬人口的特大型城市,1000萬人口以上的叫超級大城市。

  在省會城市裡有一批已經過了1000萬人口的超級大城市,比如鄭州、濟南、杭州、南京、合肥、武漢、成都、西安,這些城市還會向1500萬、2000萬發展。

  有些省會城市現在是500、600萬人口,以後可能往1000萬人口的方向走。

  這裏面有一個什麼動力呢?在中國各個省的省會城市大體上發展規律都會遵循「一二三四」的邏輯。

  所謂「一二三四」,就是這個省會城市往往佔有這個省土地面積的10%不到,一般是5%-10%;但是它的人口一般會等於這個省總人口的20%;它的GDP有可能達到這個省總GDP的30%;它的服務業不論是學校、醫院、文化等政府主導的公共服務,還是金融、商業、旅遊等市場化的服務業,一般會佔到這個省總GDP的40%。

  從這個意義上講,大家可以關注現在近10個跨入1000萬的國家級超級大城市,根據這些省總的經濟人口規模去算一下,他們都有十幾年以後人口增長500萬以上的可能。只要人口增長了,城市住宅房地產就會跟上去。

  所以我剛才說的大都市、超級大城市,1000萬-2000萬中間有一批城市還會擴張,過了2000萬的,可能上面要封頂,但是在1000萬-2000萬之間不會封頂,會形成它的趨勢。

  如果已經是2000萬以上的超級大城市,這個超級大城市自身的核心圈已經密密麻麻地碰了天花板了,它的發展將集中表現在大都市圈。

  大都市圈不是一個行政範圍,而是它的經濟輻射範圍,大都市圈的輻射範圍一般會有1.5—2萬平方公里。

  大體上50公里—70公里的半徑繞一個圈就構成大都市圈,這個大都市圈裡會有一些中小城市,這些中小城市,單獨發展一般不構成熱點,但是,一旦進入大都市圈發展,這些中小城市會加快發展。

  以超級大城市為中心的城市群,一般是四五百公里的半徑範圍內的城市構成城市群。相隔太遠的城市之間不構成城市群,比如上海和天津沒有城市群的關係,但是上海、南京、杭州、蘇州構成了長三角的城市群。城市群里的大中城市會加快發展、會互動、會資源優化配置。

  總之,儘管今後十幾年中國房地產開發交易年度的規模不會再翻番,20年以後回頭看,現在的17億平方米就是一個高點、就是一個拐點,以後逐漸變成了15億、12億、10億平方米一年。

  在今後的十幾年,房地產開發不再是四處開花、全面開花,而會相對集聚在省會城市及同等級區域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三個熱點地區。

  03 決定房價走勢的三個因素

  今後十幾年,房價趨於穩定,既不會大漲,也不會大跌,房價的平均增長率將低於等於GDP的增長率。

  全國城市新開發房屋的平均交易價格1998年是每平方米2000元,2018年全國平均上漲到了8800元,大賬上說的是翻了兩番。這是東中西全國城市房屋開發每平方米的均價,10年翻一番,20年翻兩番。

  如果當地比當地,那麼不管是東部,還是西部,都翻了三番以上。比如,成都2000年主城房價均價1000多元,2017年到了10000元以上,翻了三番多。

  沿海地區,比如北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州,熱點的一線城市房價基本上翻了三番,漲了八倍,有的特別熱的地方甚至漲了十倍以上。

  總的來說,在特別熱的一線城市家庭收入30年、40年不吃不喝買不了一套房,房價收入比是很高的,與世界比較來說最高的。

  講這段話的意思就是過去十幾年,中國的房價跟房地產的開發量、生產量是相同的趨勢,都是五年翻一番、十年翻兩番、十七八年翻三番的狀態。

  支持這個狀態的原因是什麼呢?大體上有三條,任何物價漲落總是跳不出三個原因:

  第一個原因就是供求關係,商品的供求關係。

  供不應求會漲價,供過於求會跌價。我們可以說過去十幾年、二十年,中國房地產是供不應求的,人均從10平方米往20、30、40平方米的這個過程是短缺經濟下的補短板的過程,所以強烈的改善需求規模支撐它越造越多。在越造越多的過程中還供不應求,就造成房價不斷往上漲等等。

  第二個原因就是房價上升當然和貨幣有關,通貨膨脹是貨幣現象。

  中國的M2從2004年、2005年開始,差不多有整整十幾年左右兩位數增長,一年百分之十幾的增長率,有若干年份甚至百分之二十幾的增長。我們的M2今年6月份到了190多萬億,去年180多萬億。而在2004年的時候,M2其實就是20多萬億。

  也就是說,這個十幾年,M2翻了三番,也漲了8倍。這個錢出來當然會影響社會經濟。

  很幸運,被房地產吸收了一大塊資金,房地產成了M2超出增長的一個吸收器,使得整個社會商品的物價指數增長平穩,但房價出現了每三年、每五年翻一番的現象,所以這些年房價上升,也是通貨膨脹的現象。

  第三個原因就是一個國家房地產的價格也會受外部影響、受匯率影響、受國際購買力影響,當然也會受國際經濟危機的衝擊。

  比如美國房地產大漲的時候,美國經濟好,當然也會拉動世界經濟一起往上走;美國出現金融危機或者出現它的匯率大幅度的起伏,也會對中國市場帶來衝擊。中國經濟增長的過程,也會吸引外資投資或購買中國的房地產。

  講這一段,我的意思就是說物價、房價是和這三個因素相關的,我們過去十幾年房地產翻兩番、翻三番的價格是和這三個現象綜合在一起產生的。

  根據這個觀點預測未來,在房地產供求關係方面,我們已經進入到儘管局部也還會有供不應求,但是總體來看,供不應求的時代結束了,已經進入到總量過剩的階段。所以供不應求造成房價上升、推動房價上升的動力下降了。

  從通貨膨脹看,我國M2已經到了190萬億,會不會今後的10年M2再去翻兩番?不可能,這兩年國家去槓桿、穩金融已經做到了讓M2的增長率大體上等於GDP的增長率加物價指數。

  這幾年的GDP增長率百分之六點幾,物價指數加兩個點,所以M2在2017年、2018年都是八點幾,今年1-6月份8.5,基本上是這樣。

  可以預判,今後十幾年,M2增長率基本上與GDP增長率加物價指數,保持均衡的增長。

  而中國的GDP今後十幾年平均增長率大體在5%左右,房地產價格的增長大體上不會超過M2的增長率,大體上也不會超過GDP的增長率,一般會小於老百姓家庭收入的增長率。

  總之,中國的城市化還在發展過程中,城市化率還有10%增長空間。

  城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發展中,中國不存在土地價格大幅下跌的可能性,中國房價不會出現大幅度的往下墜落,沒有這個經濟基礎;但也不會再產生五年翻一番、十年翻兩番三番過去十幾年的那種歷史性現象。

  今後十幾年,房價會趨於平穩,既不會大跌,也不會大漲。

https://news.sina.com.tw/article/20190724/32072888.html

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北京新浪網 (2019-07-17 23:00)

原標題:馮侖:2016年後才能叫「房地產」,之前叫「住宅」

21世紀經濟報導 21財經APP 張敏 北京報導

馮侖說,以前房地產和製造業的模式是一樣的。

「從前年以來,……我們自己討論開始認為(行業)要進入一個好的時候,我們終於可以講三個字,叫『房地產』,之前叫『住宅』。」7月17日,中原視點新經濟增長周期房地產趨勢高峰論壇在北京召開,御風控股董事長、萬通集團創始人馮侖再現「段子手」本色。

馮侖發表了題為《新經濟周期下房企的進與退》的主題演講,馮侖2016年之前的行業稱為開發時代,2016年之後為後開發時代。

開發時代的特徵為:第一,產品主要以住宅為核心;第二,競爭模式簡單,是買地、蓋房、銷售,競爭力的重點為成本、規模、速度。

馮侖指出,「五個指標讓中國房地產已經進入后開發時代。 」第一,人均GDP超過8000萬美金;第二,城市空間結構基本確定;第三,除熱點一二線城市外,多數城市人口的凈增長停止;第四,一線城市、強二線城市逐步進入二手房時代;第五,金融環境、稅收環境、利息環境,以及中長期經濟成長的環境,都在抑制住宅增長。

馮侖說,在後開發時代,產品線變成了全產品線。所謂全產品線,「這時候已經不是住宅了,我們的住宅也出現了銷售、租賃,非住宅部分有寫字樓、購物中心、物流倉儲、度假酒店、健康醫療、教育研發、公共物業等。」

第二個是全價值鏈。「以前只做加工這一塊,蓋房把它賣掉,和製造業一樣,只算一個增值。」后開發時代的房地產,要去研究土地、房屋、租賃的金融化,以及資產處置、不良資產的處置、存量資產的經營,所有這些價值鏈上的東西都變成后開發時代要研究的事情。

第三個是商業模式發生變化。過去的商業模式很簡單,建了賣,后開發時代的商業模式則有五花八門的創新。可簡單歸結為「三分開一統一」,開發商、投資商、運營商三者分開,統一到開發商。

馮侖說,以前房地產和製造業的模式是一樣的。

https://news.sina.com.tw/article/20190717/32004128.html

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2019-07-12 05:59:43

尽管部分信托機構仍然態度曖昧,但据界面新聞記者了解,現階段全面大幅壓縮房地產信托規模已是板上釘釘。

中國房地產市場再度收緊融資政策(圖源:VCG)

中國大陸媒體界面新聞網北京時間7月12日報道,上半年中國土地市場過熱、地王頻出,及其背后的房地產前端融資信托規模過度膨脹,今年春節后部分城市地價甚至超過了峰位值20%。

今年房企搶地的高峰期是三四月份,由于土地市場競爭太激烈,有開发商稱這是“血淋淋的投資戰”。

一位投資集团高管稱:“几乎每一家信托機構都受到了中國銀保監會的窗口指導,預計房地產信托規模將急速下降。”“現在信托資金確實基本停了,房地產前端融資关了。

”某知名A股上市房企投資負責人透露。

鼎信長城集团董事長章華在易居克而瑞第26屆地產金融形勢會上表示,2019年以來,信托放松監管,規模大幅增加,共发行信托規模10,146億元人民幣(1元人民幣約合0.1455美元),平均利率由7.5%上升至8.24%。

這背后,有信托資金以各种形式違規投向房地產,引起了監管部門的重視。

7月6日,中國銀保監會對外表示,已約談近期房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司,要求他們控制增速,提高風險管控水平。

一則流傳的信托窗口指導意見顯示,房地產信托規模不得超過2019年6月30日規模,未備案項目一律暫停,已備案項目不受影響;

符合“432”通道業務歸屬房地產項目,全部暫停;地產公司并購類項目,全部暫停。

業內人士稱,現階段窗口指導確實是這种情況,這將造成三季度開始房地產公司新增拿地投入顯著下降。

5月至6月,集合信托发行增速已由前四個月的平均17%降至7%。

...轉自多維新聞網http://www.dwnews.com/big5/...1563027412946...

http://economics.dwnews.com/big5/news/2019-07-12/60141022.html

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2019-07-11 01:31經濟日報 記者李仲維/綜合報導
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大陸房市下半年調控將趨嚴。圖為興建中的山西太原市大樓。 中新社
大陸房市下半年調控將趨嚴。圖為興建中的山西太原市大樓。 中新社
 

中國人民銀行旗下「金融時報」發文釋出訊息指出,下半年大陸房市調控趨嚴,房貸利率或繼續上調,炒房不划算。

 

文章引據最新數據反映上述這個大趨勢。融360大數據研究院9日發布的監測數據顯示,6月大陸全國首套房貸款平均利率為5.42%,較5月的5.41%略有上漲;二套房貸款平均利率為5.75%,同樣高於5月的5.74%。這意味今年以來房貸利率連降的趨勢終止,開始回彈。

除了6月銀行房貸利率在年內首度出現回彈,房貸利率持平和上漲銀行家數則大幅增加。

在融360大數據研究院監測的35個城市的533家銀行分(支)行中,除停貸銀行外,有422家銀行首套房貸款利率持平,較5月增加28家,占比79.2%;66家銀行利率上漲,較上月增加了39家;房貸利率下降的銀行則是從5月的108家減少至44家。

另根據中原地產研究中心統計的今年上半年大陸全國房地產調控次數為251次,比去年上半年的192次,增加31%。

調控的趨嚴也反映到房貸利率上。融360大數據研究院分析師李萬賦表示,6月房貸利率的波動較大,且頻率較快。天津、南寧等城市剛短暫下調一個月,又將利率調高,部分銀行在同一個月先是調高房貸利率,後又表示額度吃緊,暫時無法放款。

對於未來的趨勢,李萬賦認為,下半年,銀行的信貸資金普遍比上半年吃緊,再加上熱門城市的房地產調控等,預計接下來會有更多城市和銀行加入房貸利率上調的大軍中,企業方面泰禾等後市佳。

大陸經濟日報也發文分析,銀保監會約談和指導部分信託公司,本意即是要透過控制房地產信託業務規模,在融資方面對房企及其軒居等項目予以約束,進從源生頭上控制房地產規模。

文章分析,銀保監有今日的舉動是表明對房企的調控已由銷售端延伸至融資端。調控的目的和意義,就是要透過控制房地產信託業務規模,在融資方面對房企及其項目予以其約束,進而盡快從源頭上控制房地產規模,防止出現商品房積壓,不樂見房市泡沫的目的。

https://udn.com/news/story/7333/3922019

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北京新浪網 (2019-07-01 17:35)

摘要:2019年1-6月,TOP100房企的平均權益比例為0.79,合約實現權益銷售40594.62億元,環比2019年1-5月增長31.65%,較1-5月的環比增幅微漲0.71%。

  觀點指數 剛剛結束的上半年,房企陸續交出了一份不錯的全口徑銷售成績。雖然部分房企未能在年中實現正增長,但是從權益銷售數據來看,還是錄得不俗的表現。

  2019年1-6月,TOP100房企的平均權益比例為0.79,合約實現權益銷售40594.62億元,環比2019年1-5月增長31.65%,較1-5月的環比增幅微漲0.71%。

  權益銷售金額環比增速較為平緩,一方面是因為隨著調控的深入,消費者更加理性,上半年整體銷售未能如期得到較大回暖,房企銷售節奏受到阻滯。另一方面,隨著小股操盤、合作及代建項目不斷入市,房企的權益銷售比例逐漸下降也會變得更加平常。

  數據來源:觀點指數統計

  細化來看,可以看到TOP100房企中大部分的權益比例都超過平均線0.79,並且不少房企的權益比例接近於1。在合作拿地、引入開發愈發頻繁的大環境下,要保持較高的權益比是比較難的,而這個數字恰恰反映的是企業比較真實的銷售業績,可以側面觀察企業鎖定利潤的能力。

  數據來源:觀點指數統計

  上圖將TOP100房企的權益比例做了歸類整理,可以看到,高於平均線0.79(包含0.79)的房企有49家,幾乎佔了TOP100房企的一半,0.68-0.78之間的房企佔比25%,數量僅次於第一個大梯隊。不過也需要注意到,有4家房企的權益銷售比例低於0.5,其中2家低於0.4。這些都是合作夥伴眾多或者代建業務佔大頭的房企,自然權益銷售也被消減了。

  其實,不可否認輕資產或者合作開發為房企做大盤子提供了捷徑,但是回歸到利潤或者其他盈利指標上,確實是增收不增利的「買賣」。從上市企業的財務數據也可以看到,這些房企的營業收入增長速度遠高於歸母凈利潤,而少數股東錄得的凈利潤卻在逐年上升。

  換個角度,則可以更加直觀的觀察到不同階梯房企的權益銷售比例。2019年1-6月全口徑銷售達到千億以上的房企,除了兩家以外,權益比例均低於0.9,個別低於0.7。

  數據來源:觀點指數統計

  而權益銷售比例等於1的房企,全口徑銷售基本處於100-200億元之間,也就是基本處於銷售排行的末端。這部分房企銷售體量較小,引入合作的優勢相對短缺,另一方面引入合作方,也會瓜分本就「微薄」的利潤。

  從上圖來看,全口徑銷售超過3000億元的房企,平均權益比例為0.68,在所有階梯中是最低的。銷售金額2000-3000億元的房企平均權益銷售比為0.78,1000-2000億級別房企的平均權益銷售比例為0.77。如上文所述,權益比例最高的是全口徑銷售為100-200億級別的房企,權益比例達到0.86,比第一梯隊高0.18。

  隨著企業拿地壓力與日俱增,以及對於規模的一定要求,我們預計TOP100房企的平均權益比例至年末還會下降,未來一段時間內,則會平穩下行。

https://news.sina.com.tw/article/20190701/31813920.html

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今年已經過半,在大陸房市調控因城施策的背景下,各大房企也交出了各自的上半年成績單。觀點指數研究院公布數據顯示,上半年房企銷售額前三大依然是碧桂園、萬科和恒大。

不同的是冠、亞軍的差距在縮小,同時也拉大了和「季軍」的差距,碧桂園、萬科和恒大的銷售額分別為3934.9億(人民幣,下同)、3349.3億和2815.4億元。

數據顯示,今年上半年合約銷售超過2千億元的房企還有保利和融創,合約銷售超過1千億元的房企有12家,較去年同期增加3家;銷售處於500億至1千億元的房企有19家,和去年同期持平;200億至500億元的房企數量在各階梯中最多,為37家。

早在年初,不少房企都對外宣布了銷售目標。以42家發布銷售目標的房企作為樣本,觀點指數統計發現目標完成率超過50%的有18家,占比42.86%。

完成率位於40%至50%的房企最多,有20家,所占比重為47.62%,由此可見,有近60%的房企沒能在年中實現銷售目標的一半。

有分析人士表示,面對下半年的房地產環境,再加上融資管道收緊、債務兌付高峰期如約而至,房企間的洗牌開始,房企想完成銷售目標是充滿未知數。(旺報 林汪靜)

 

https://ctee.com.tw/news/china/112098.html

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2019-06-27 15:26

▲▼重慶橫向摩天大樓。(圖/翻攝自微博)

 

▲重慶橫向摩天大樓將於2019年下半年完工。(圖/翻攝自秒拍)

大陸中心/綜合報導

中國大陸地標是北京故宮又或是萬里長城呢?如今將有一個新地標,因為世界首座「橫向」的摩天大樓即將完工,預計將帶起重慶的經濟與觀光發展。

綜合陸媒報導,這個世界首座的「橫向」摩天大樓即將於重慶完工,整體建築包括8棟極高大樓形成的「摩天大樓群」,其中結合了公寓樓、辦公樓、飯店、餐飲會館以及購物中心,未來還將持續規畫完整交通,如地下停車場、地鐵、公車及碼頭等。

其中,還有一座「躺著」的大樓,正是一座廊橋形狀的建築,建於60層樓高,不僅長度超過300公尺,還可以在高空中連接起另外4棟大樓,也因此被稱為世界上最高的「空中橋梁」之一。

▲▼重慶橫向摩天大樓。(圖/翻攝自微博)

▲橫向的廊橋設計將接連4棟大樓。(圖/翻攝自微博)

報導指出,該大樓將名為「重慶來福士廣場」,是由知名以色列裔建築大師摩西.薩夫迪(Moshe Safdie)所設計,並由新加坡凱得集團投資,投資超過人民幣240億元(約台幣1080億元),建築面積逾112萬平方公尺(約33.88萬坪)。

外媒甚至以「大陸將完成耗資27億英鎊的巨型商業建築群,1000呎高樓頂建立令人難以相信的『橫向摩天大樓』」為標題;並提到重慶是人口密度高的城市,因為地面上沒有足夠空間去建築大型公園,因此將想法搬上高空。

如此高聳的大樓從2013年動工,將於2019年下半年完工,預計為重慶帶來許多經濟、觀光發展,也有不少外國網友等著打卡,直呼它將是「中國的新地標」、「期待大樓起名」;不過也有網友認為重慶本身就有特殊性,不需要建大樓跟風,恐怕破壞整個城市美感。

https://house.ettoday.net/news/1473911

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由經濟學家亞當斯萊特(Adam Slater)、約翰佩恩(John Payne) 所領導的牛津經濟研究院(Oxford Economics)於24日發布的研究報告指出,全球住房市場出現裂縫,房價下滑以及投資驟減恐讓可能會在全球經濟增長創下10年低點,大陸房地產市場恐首當其衝。

據Market Watch報導,2008年至2009年發生美國房地產泡沫,引發全球金融危機已經發生10年,全球房地產市場的健康存在擔憂。這份報告評估全球房地產市場數據顯示,房價下跌10%,整體房屋投資市場減少8%。

此外,中美貿易戰也衝擊全球房地產市場,迫使一些國家的央行接受降低房貸利率,藉此刺激或維持市場熱絡,達成經濟擴張的效果。然而,金融市場狀況若持續惡化,外界也期望美國聯準會(Fed)降息救市。

據國際清算銀行(Bank for International Settlements)數據顯示,大陸長達數十年的房地產市場熱絡情況,使得房屋價值在過去幾年達到頂峰,大陸的方屋購買支出達到6.8兆美元,個人債務也在短短3年暴增70%,在此之前,有很大一部分與房屋抵押貸款掛勾。

根據數據顯示,大陸的房屋投資正在逐步放緩,新建案開工比例也在下降,報告認為,全球房地產市場的低迷是過去30年全球經濟衰退的重要因素,2007年至2009年間最為顯著,因此,目前全球房地產市場成長放緩,實在令人擔憂,房價回落可能會蔓延到全球其他地區。

房價下滑幅度較為明顯的,莫過於全球第二大經濟體中國大陸,遭遇2015年低迷房地產市場,隨著影響範圍越來越大,大陸經濟面臨的情況恐怕只能以企業裁員來應對。

不過,對於即將到來的全球房地產市場泡沫破裂的憂慮,並沒有反應在美國股市上,道瓊斯工業指數目前接近去年創下高點紀錄,標普500指數甚至創下新高,如果市場有任何反應,Fed將以降息來刺激房市買盤。

國際貨幣基金組織(IMF) 最新的研究報告預測,2019年GDP增長率將從2018年的3.6%下滑至3.3%,並在2020年恢復至3.6%,然而,市場面臨的最大壓力,還是中國大陸要如何應對美國政府祭出的關稅制裁。

文章來源:A housing market slump could drive global growth to a decade low, economists warn
(中時電子報 呂承哲)

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/111548.html

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旺報 

從今年5月上旬以來,大陸監管部門數次表態房地產業高槓桿現象不可持續,涉房貸款監管保持高壓狀態。據《經濟參考報》指出,在此背景下,5月大陸房企融資數據急跌,業內人士表示,大陸房地產調控短期內難以放鬆,涉房融資收緊或會維持較長時間。

由於當前大陸房企加快境外發債來補充資金需求,但對仍處於債務集中償還期的房地產行業來說,境外融資難以覆蓋融資需求,讓房企資金鏈面臨嚴峻考驗。

為緩解資金鏈緊張,部份房企也出售資產,以年初經歷股價大跌的在港上市地產公司陽光100為例,本月13日發布公告分別向融創、佳兆業出售資產,涉及資金超過57億元(人民幣,下同)。

據同策研究院最新數據顯示,5月房企融資總額繼續大幅下滑,40家典型上市房企完成融資總額共367.99億元,較上月大降52.07%,創2年來單月新低。其中公司債發行總額月降近8成;股權融資總額41.32億元、月減36.96%。

(旺報 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190625001049-260410?chdtv

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上海證券報報導,大陸銀保監會主席郭樹清13日在第十一屆陸家嘴論壇上表示,必須正視一些地方房地產金融化的問題。

近年來,大陸一些城市住戶部門槓桿率急速攀升,一定比例的居民家庭負債率達到難以持續的水準。一些房地產企業融資過度,擠占了信貸資源,導致資金使用效率進一步降低,也助長了房地產投資投機行為。

郭樹清:歷史證明靠投機房地產來理財最終都會….

大陸銀保監會主席郭樹清今在第11屆陸家嘴論壇致辭中表示,必須正視一些地方房地產金融化的問題。房地產市場有很強的的區域性,不同地區的房價有漲有跌很正常。但房子是用來住不是用來炒的。歷史證明,凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區,最終都要付出沉重代價。靠投資投機房地產來理財的居民和企業,最終都會發現,其實很不划算。

郭樹清指出,近年來,中國大陸一些城市住戶部門槓桿率極速上升,相當大比例的居民家庭負債率達到了難以持續的水準。更嚴重的是全社會的新增土地資源有一半的投入到房地產,並且房產企業融資過度,擠佔了信貸資源,導致資金使用效率進一步下降,也助長了房地產投機行為。

郭樹清說,當你買套房子自己居住,意味著你每個月都有一筆固定收入。如果你再買一套住房,同樣有收入和產出,但是當你買了房子不用於出租,那就是一堆閒置的水泥鋼筋和磚頭。

郭樹清還強調,房地產市場是有很強的的區域性,不同地區的房價有漲有跌很正常。但是房子是用來住不是用來炒的。歷史證明,凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區,最終都要付出沉重代價。靠投資投機房地產來理財的居民和企業,最終都會發現,其實很不划算。

(中時 林勁傑)

 

https://ctee.com.tw/news/china/105035.html

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北京新浪網 (2019-06-04 20:41)

上海樓市「紅五月」爽約:新房供應及成交齊跌近四成 二手房表現平淡

  來源:每日經濟新聞

  經歷了今年三四月份的樓市「小陽春」行情后,市場對「紅五月」充滿期待。但據上海中原地產數據,5月份上海新建商品住宅成交面積68.7萬平方米,環比減少37.9%。同時,5月份新房供僅45.9萬平方米,環比減少37.9%,

  近日,《每日經濟新聞記者》在上海市黃浦區房地產交易中心大廳看到,現場業務受理窗口全部打開,卻看不到三四月份人聲鼎沸的「火爆」場面。

  上海中原地產市場分析師盧文曦向記者表示:「5月成交確顯乏力,周度走勢上,開局在16萬平方米/周,起步並不低。但是下半月供應意外走低限製成交放量,後續始終在15萬平方米/周左右震蕩,最後一周的翹尾也較為乏力。」

  上海市黃浦區房地產交易中心大廳 圖片來源:每經記者 包晶晶 攝

  新房供應及成交均環比大跌

  上海中原地產數據顯示,5月份新房供應回落,僅45.9萬平方米,環比減少37.9%,與3、4月份都維持在70萬平方米以上的水平相比顯得有些疲軟,阻礙了成交釋放。5月上海新建商品住宅成交面積68.7萬平方米,環比減少37.9%。

  從項目供應情況來看,經過前幾個月的持續發力供應,5月份上海僅有1個項目供應量超過6萬平方米,甚至還有項目僅推出6套房源。而三四月份單次推盤超過5萬平方米的項目較多,並出現過10萬平方米的推盤。

  從結構來看,高端項目開始入市,帶動了價格小幅上揚。5月上海新建商品住宅成交均價約為55590元/平方米,環比上漲1.4%。

  在5月份上海新建住宅成交前10榜單中,仍然以青浦、奉賢、松江、浦東、寶山、南匯等遠郊區域中高端產品為主,其中6個項目均價超過5萬元/平方米,並且出現了超過10萬元/平方米的項目,保持了之前的市場格局。

  盧文曦向《每日經濟新聞》記者分析認為:「雖然上海樓市運行較為穩定,短期也不可能有調控舉措,但新房供應不暢始終制約著樓市成交。6月將進入傳統淡季,如果供應沒有太多改善的情況下,市場成交或進一步回落。」

  主城區二手房價格表現平穩

  「最近看房的人明顯少了,來掛牌的還是有,不過也少多了。」二手房中介小朱所在的某房屋中介門店主要代理市中心一些小區二手房,經歷過今年三四月份的火爆交易,但5月份以來店裡的員工們顯得清閑了很多。

  「這個小區對口本區最好的蓬萊小學,單價10萬元左右,很保值的。」小朱向《每日經濟新聞》記者介紹,附近房齡接近的二手房單價大多在80000元~90000元之間,

  儘管此前在「小陽春」行情的影響下,上海二手房成交量有所表現,但成交價格似乎並未回暖。

  記者查閱中指院《2019年5月中國房地產指數系統百城價格指數報告》發現,5月份上海主城區二手房環比漲幅0.5%以內,同比下跌3.77%。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者:「上海市區二手房價格環比小漲,同比小跌,說明市場有所反彈,但依然弱於去年同期。市區部分學區房價格相對會堅挺,對郊區市場而言,隨著新房供應增加,會面臨價格難以上漲的壓力。」

  「從一線城市新房和二手房的價格水平來看,市場保持平穩。」在中國指數研究院6月市場形勢報告會上,總部研發中心副總監曹晶晶出:「6月是房企上半年衝刺業績的關鍵結點,接下來在供應的角度和促銷力度上有加大,所以我們認為整體的市場還是有一定的保障。」

https://news.sina.com.tw/article/20190604/31522996.html

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2019-06-01 18:30

 

香港房價已是世界最高,但仍然持續飆漲中。(法新社)

〔財經頻道/綜合報導〕香港房價全世界最高,雖然從去年8月底一度滑落,不過從2月開始又迅速飆升,已經升至歷史的新高點,而且還可能持續上漲,因此外媒甚至形容香港房價的頂點「上達天聽」。

《彭博》報導,反映香港非新建案房價的中原城市領先指數(CCL)的數據已連漲16週,至上週指標已到189.42歷史高點,超越去年8月創下的紀錄,去年底至今年初的房價下跌恍如曇花一現,今年至今房價已飆升8.6%。

美國不動產商世邦魏理仕(CBRE Group)4月份發佈的報告顯示,香港平均房價高達120萬美元(約新台幣3782萬元),豪宅平均房價更達690萬美元(約新台幣2.17億元),雙雙並列世界第1,也是全世界最難負擔房價的城市,即使是最普通的公寓,也僅有富裕階級得以負擔。

更糟的是,在低利率環境及供給有限的情況下,房價沒有下跌的跡象,瑞銀集團(UBS)分析報告甚至認為,基於中國大陸地區的人持續到香港置產,未來10年香港的房價都會持續昂揚。

不過也並非所有專家都看漲香港房價,不動產經濟顧問公司瑞普萊坊(Knight Frank)認為,在美中貿易戰升級及股市波動較大的情勢下,今年下半年香港房價將跌5%;而哈佛大學經濟學家萊因哈特(Carmen Reinhart)也認為,香港房價已有泡沫化的跡象。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2809307

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2019-05-31 10:11 作者: 文龍

 

房地產 房地產稅 人口普查
2020年將開展第七次人口普查以及房屋情況。(圖片來源:momius/Adobe Stock)

看中國2019年5月31日訊】(看中國記者文龍綜合報導)中國國家統計局發布消息,2020年將開展第七次人口普查以及房屋情況。輿論認為這為征房地產做鋪墊,但是有專家指出,並沒理由徵收房地產稅。

在今年1月10日的中國統計工作會議上,中國國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆表示,2019年要著手啟動第七次全國人口普查,統籌做好前期試點和方案研製等工作。

中國國家統計局主管的《中國信息報》日期發表的一篇文章也顯示,2020年即將開展第七次全國人口普查,徹查人口出生以及變動,以及房屋情況。本次人口普查,或將為下一步人口政策調整和房地產稅出臺提供依據。

中國目前的人口數量出現了重大轉變,例如,2016年全面實施 「二孩政策」(編註:即中共政府允許民眾生育第二個孩子,實為變相的計畫生育)後,2017年全年出生人口1,723萬人,比2016年減少了63萬;2018年中國出生人口1,523萬人,較上年減少約200萬。

同時自2012年起,中國勞動年齡人口的數量和比重連續7年出現雙降,7年間減少了2,600餘萬人。受勞動年齡人口持續減少的影響,勞動力供給總量下降,2018年末中國就業人員77,586萬人,相比2017年末的77,640萬人有所下降,但這是1961年以來的首次下降。預計今後幾年還將繼續下降。

2020年人口普查的同時,也會對房屋進行普查,被媒體稱為查人又查房。上一次關於房屋的普查,還要追溯到1985年,所以這是35年來才出現的大事件。

在此之前,江蘇省住房和城鄉建設廳廳長周嵐對媒體表示,1985年第一次全國城鎮房屋普查後的35年中,中國的城鎮人口、家庭及其住房狀況已經發生了變化。「結合2020年即將開展的第七次全國人口普查,同步開展第二次全國城鎮房屋普查,可以為下一步中國住房制度的健全完善奠定堅實的數據基礎。」

房地產稅的徵收和地方政府的利益密切相關。

2012年以來,土地使用權出讓金與地方公共預算的比值基本保持在40%以上,近兩年來隨著土地出讓金的攀升,與地方一般公共預算收入的比值也越來越大,2017年、2018年的比值升為57%、66%,超過地方一般公共預算收入的一半以上。

從土地使用權收入與地方一般公共預算收入比值可以明顯看到地方政府對土地財政的依賴程度一直較高,地方政府寄希望於賣地來彌補和維持地方財政收支缺口。但近年來過分依賴土地出讓收入帶來的負面影響越來越大,對土地財政的依賴逐漸成為導致房價上漲的重要因素之一,同時也加大了地方債務風險以及金融風險。

分城市來看,在2018年,一線城市、二線城市、三四線城市土地出讓金佔地方一般公共預算收入的平均比值分別為40%、91%和151%。三四線城市對土地財政的依賴度最高。

而作為補充地方政府財政的房地產稅,雖然始終被各界熱議,但是離出臺實施似乎越來越遠。3月4日,人大會議發言人張業遂公布了2019年的立法計畫。輿論關注的房地產稅並未被提及,立法漸行漸遠實施也存難題。

3月26日,中國人民大學副校長吳曉求在博鰲論壇期間表示,無論從經濟理論還是法律理論上,都沒找到開徵房產稅的理由。他同時認為,如果是調整房價,大可不必通過這種方式。

房地產稅曾被稱為懸在貪腐官員和炒房者頭上的一柄「達摩克利斯之劍」。一些經濟學者認為,房地產稅能夠抑制房價上漲,因為若持有多套房的成本將大增,這將抑制投機購房;不過,也有經濟學者認為,中國的房屋產權只有70年,並且房地產開發商拍賣土地時已繳納了高額的土地出讓金,並把這部分成本包含在房價中,政府要再增加稅種並不公平。

https://www.secretchina.com/news/b5/2019/05/31/895350.html

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