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2019年5月21日

王蕙文
編譯

中國的房地產市場,在2016年出現民眾漏夜排隊搶購景象。但才經過2年時間,空屋率和沒人住的鬼城,數量卻急速攀升。有路透社記者走訪內陸城市鄭州,見證中國房地產市場泡沫化徵兆。

這位26歲的青年在河南鄭州,從事室內設計的工作有七年的時間,去年開始新屋買家數量滑落,他的收入縮水了兩到三成。鄭州市室內設計師 張晨軒(音譯)表示,「現在的話可能大家手裡面的錢比較少了,裝的話就比較勉強,要求的話就是能住就行,能住的舒服就可以,並不講求那些風格啊配色啊就很少了,(那個會影響你的業績嗎?),會影響,會影響自己的業績,還有自己口袋裡的錢,自己的工資。」

北京當局降低頭期款、放鬆購買限制以及調降基準利率等措施,讓鄭州這個總人口達一千萬人的內陸城市,在2016年也捲入房地產飆漲風。從全國各地跑來的買家,手捧著現金搶購比沿海都市便宜許多的房屋,新產品一上市通常在幾分鐘內就銷售一空。但從去年九月開始,鄭州房地產市場急遽下滑。賣不出去的庫存房成長了26.5%,與2016年的高峰期相比萎縮了26.9%。

放眼全國,2018年住宅樓地板空間的銷售,和上個年度相比只成長了1.3%,低於去年同期的7.7%。而在河南成長縮水的情況更是劇烈,達5.1%,和2017年的17.8%相比簡直不可同日而語。

鄭州市房地產銷售員趙娜(音譯)指出,「20多年快速的發展,和房地產真的是離不開的,但現在房地產慢慢出現一個平穩期,而且呢也確實到了一個平穩期,它必須要平穩的去發展,平穩發展的話也就意味著,比如說就是大的公司要殲滅小的公司,好的企業可能要殲滅一些普通的企業,可能會出現一個整合期,所以說面臨的未來可能裁員啊,所以說的話個人可能要考慮到自我的一個轉型。」

然而在鄭州北部邊緣,俯視著人造湖的高檔北龍湖區,一排排裝飾著傳統皇家屋頂的別墅,照舊以好幾千萬人民幣的價格在市場上銷售,每平方英尺的單價和澳州雪梨相差不遠。

 

https://news.pts.org.tw/article/432351

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記者 游凱茹 報導

2019/05/17 20:10

圖/翻攝自 薄荷糖糖Ting微博 大陸經濟增速放緩,市場出現地方政府想藉由房地產來拉動經濟的聲浪,加上前陣子,大陸大幅放寬了城市落戶限制,因此拉動了這些地區的房價;4月份大陸70個大中城市新房價格指數,同比上漲10.7%,單月漲幅從2017年5月以來最高,四個一線城市不論是新房還是二手房,漲幅都雙雙擴大,其中廣州新房環比上漲最多為1.1%,在二手房部分則是深圳環比上漲最多;

大陸二線城市成為房價領跑者,秦皇島新房價格環比上漲1.8%,居全國之首。 建設銀行行員:「去年上調10%,剛降了一點。」

上海銀行深圳分行行員:「利率我們現在一般是5%到10%左右。」 想申請貸款買房,終於有好消息,深圳房貸利率從今年開始,持續下調,普遍從基準利率上浮10%調低為5%,銀行放貸也比過去好說話。

北京銀行深圳分行行員:「您二手的話您首套,就是我們銀行的話是首套8%,但是就是說可以根據您的實際情況,看能不能幫您申請5%。」

以貸款200萬人民幣,分30年還款,調低利率後,可以少還人民幣10萬,每個月還款少了大約人民幣300元,負擔減輕了,刺激購房意願提升。

美聯物業深圳百花片區總監 伍永雄:「利率是對那種尤其那個貸款的,那部分的客戶是比較敏感的,對看房的意願會較一年前更寬(高)一些。」

不僅深圳房市回暖,大陸最新公布70個大中城市4月樓市情況,北京、上海、廣州、深圳,4個一線城市新房價格環比上漲了0.6%,漲幅比上個擴大了0.4個百分點,其中廣州增長最高1.1%;

另外,在二手房部分,4個一線城市環比上漲了0.4%,漲幅也比上個月略為擴大0.1個百分點,當中深圳二手房漲最兇為1.1%。

綜合開發研究院主任 宋丁:「從目前來看應該說二季度,還應該大體保持這麼一個基調,就是回暖的基調,但是也是一個警醒,我想各地政府還是要把控好,這樣一個樓市的走勢。」

大陸二線城市更成為房價領跑者,河北秦皇島新房價格環比上漲1.8%,居全國之冠;蘇州還因為房市過熱,時隔3年後,房產調控再次加碼,在特定工業園區新房和二手房分別實施三年和五年限售規定。

我愛我家蘇州分公司總監 周澤宇:「這項政策將這兩個區域的房地產,變現的周期拉長,抑制了這兩個區域短期投資炒房行為,幫助自助剛需群體在選房時回歸理性,可以說是給市場降了溫。」

打房政策趕緊補上,因為大陸房價上漲趨勢轉趨明顯,4月70個大中城市新房價格指數,年增10.7%,連漲43個月,單月漲幅更攀上了2017年5月以來近兩年最高;分析原因有部分城市,受到落戶政策放寬影響,推升了房價,市場甚至有此一說,因為大陸經濟面臨壓力,想藉房地產來拉動。

中國城市和小城鎮改革發展中心學術委秘書長 馮奎:「前一段時間有些地方的這個官員,他們認為經濟增長面臨著壓力,是不是中央的房地產調控政策,也應該有所鬆動有所轉向,這樣一些幻想我想是不成立的,也是不現實的。」

為了穩定房市,大陸官方更不只一次對外證明,杜絕炒房決心,強調房產調控沒有鬆綁。 國家發改委戰略和規劃司司長 陳亞軍:「始終把這個房地產平穩健康發展,這個底線要堅持好的,那麼城市既要滿足剛性和改善性的住房需求,同時又要堅決避免投機者藉機鑽空子,落實好這個一城一策、因城施策,成市政府主體責任的長效調控機制,防止這個房價大起大落。」

房價上漲數據讓大陸官方再次繃緊神經,抓緊房市動態,就怕炒房藉著大陸經濟內憂外患之際,死灰復燃。

詳細報導請見: news.tvbs.com.tw/focus/1134142?from=Copy_content

https://news.tvbs.com.tw/focus/1134142

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大陸房企在調控「不動搖」的背景下,今年第一季業績不佳。據克而瑞研究中心統計,第一季萬科房地產銷售金額較去年同期下滑1.76%,碧桂園下滑9.25%,中國恒大下滑高達26.21%。另外,自2016年以來,業績虧損的房企數量不斷攀升,從原本13家到現在共25家,成長近一倍,且當中有不少為中小型企業。

明源地產研究院執行主編、存量地產首席研究員艾振強指出,今年前三月,三四線城市已經露出疲態,而一二線城市調控還是比較嚴格,因而出現龍頭房企銷售額年增下滑的情況。

一名不願具名的地產分析師則提到了另一個因素,由於去年第一季房企銷售額有延遲結算交易的情況而拉高了該季銷售額。根據中國指數研究院數據顯示,去年1月,碧桂園、萬科和中國恒大三家房企就已突破6百億(人民幣,下同)的銷售額,萬科更是較2017年同期大幅增長75.3%;碧桂園與中國恒大則較2017年分別增長42.4%和44.9%。

另外,據Wind數據顯示,A股146家房企中有60家出現了淨利潤下降,占總數量的41%。而自2016年開始,淨利潤呈現負成長的房企數量也不斷增加,目前已達25家,其中有不少為中小型房企,例如海航創新、江蘇大港、嘉凱城等。

而大型房企依舊排在淨利潤前位。如萬科、保利地產、招商蛇口及綠地控股四家房企,在過去三年間連續排在淨利潤前四名。

至於今年房地產市場是否還有成長動力,成為業界關注的焦點。對此,世茂集團董事局副主席許世壇預測,今年恐怕有10%的下滑,但整個市場依然會達到13兆的金額規模。

事實上,房地產巨頭對於未來規模增長並沒有抱持樂觀態度,就是一個明顯佐證。例如,萬科今年的回款(企業透過先銷售後收款的方式提高銷量)額定在6千億元,少於去年6300億的銷售目標;碧桂園甚至沒有公開今年銷售目標;中國恒大則對於銷售目標增幅降低近2%。

克而瑞分析人士指出,預計今年房地產企業業績規模的增長主要依靠供貨增長來實現;今年整體預期去化率與去年60%的標準基本持平,與2017年相比較低。

https://m.ctee.com.tw/dailynews/20190508/n20ab4/978669

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香港地小人稠,居住環境狹小,有團體呼籲當局訂定港人的基本居住空間標準,保障港人「享有適當住房權利」。

本地媒體報導,這個名為「全港關注劏房平台」的團體早前訪問了約千名市民有關住屋問題,今天公布結果。

所謂的「劏房」,是指房屋業主把房屋分割成幾個小房間,然後分租出去。這些小房間相當狹小,一般只有2、3坪。

調查指出,94%受訪者同意香港要訂立基本居住標準,包括住房需要有良好的排水系統、符合條例要求等;另有9成希望規定房屋有衛生設備、足夠窗戶和獨立廁所等。

此外,76%的「劏房」住戶不同意現時的住房規格符合基本居住標準。

這個團體表示,「享有適當住房權利」被聯合國視為基本人權之一;房屋不只是僅有四壁和有屋頂的建築,更應是一個安全、和平及讓人有尊嚴地居住的地方。

相關團體指出,由於香港沒有訂立基本居住標準,以致「劏房」等不適合的住房出現。

香港地小人稠,居住一向是大問題,目前香港大致上有一半人口居在在政府興建的公租房裡,另一半居住在自購房。

本地由政府興建的公租房不會太大,但有一定空間保障;自購房有大有小,但近年由於房價不斷飆升,供不應求,房地產商興建的房間愈來愈小,小至250至300英尺(7至8坪)都有。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/82398.html

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北京新浪網 (2019-04-25 05:59)

房地產,沒問題

  來源:秦朔朋友圈 

  房地產運行良好,問題不大

  近期的房地產有些躁動,朋友圈裡的地產營銷人積極傳播消息,自媒體圈有朋友邀我討論接下來的走勢,一些有購房需求的親友也按捺不住問我要不要衝進去,乃至地產股也暴漲暴跌。

  房地產依然牽動著許多人的心,既然迴避不了問題,就有必要坐下來好好聊聊。

  先耐心看一下這組數據:

  從1-3月份運行數據來看,商品房銷售面積29829萬平方米,同比下降0.9%,銷售額27039億元,增長5.6%。價格變動數據,統計局未展示,按面積略降但銷售額增長的邏輯,以及筆者了解的一些市場來看,應該是有一定漲幅。

  從庫存上看,3月末全國商品房待售面積51646萬平方米,比2月末減少605萬平方米,庫存創2014年2月末以來的新低。

  從投資來看,1-3月全國房地產開發投資23803億元,同比增長11.8%,各地定金及預收款、個人按揭貸款增速較快,房地產開發企業到位資金3.89萬億元,同比增長5.9%。

  以上數據羅列,轉化成簡單的語言就是:

  1、房地產整體供需狀況良好;

  2、2019年年初的信貸寬鬆,刺激了2018年壓抑著的需求,近期出現供低於求的局面,因此市場反彈,價格上漲;

  3、開發商手裡有錢,信心增強,擴大投資,將提供充足的供給,市場將回到供需平衡。

  因此,房地產依然按照著市場供需情況運行,沒有問題。

  「房地產長期看人口」,未必盡然。從長期來看,雖然人口紅利在消退,但城鎮化仍有很大的空間,將對沖人口紅利衰退影響。

  2018年,我國城鎮化率為59.58%,但這一數據是以常住人口(常年生活在城市,但不一定有房)來衡量,而戶籍人口城鎮化率僅為43.37%(在我國,除了北京上海,有房一般就有戶籍,有戶籍一般就有房),兩個數據可以簡單折個中,可能有效城鎮化率在50%左右。按照百分之一點多的年增長率,到90%的發達國家水準,還需要很多年的時間。想要在城市買房、安家的人口,基礎依然龐大,因此房地產的需求仍將穩定持續。

  再看競爭,房地產可能是我國競爭最為充分的支柱行業之一。2018年中國房地產銷售金額近15萬億,佔全國GDP的6%,僅次於製造、金融、建築等少數幾個行業。相比石化、金融、有色、建築等支柱產業,房地產屬於充分市場競爭的行業。消費者有充分選擇權,開發商競爭激烈——只要自由選擇和競爭充分,這個行業就不會出現大問題。

  最後看管控。除了競爭充分,房地產同時又是國家管控力最強的行業之一(壟斷性行業除外)。

  房地產相關的管理部門包括:住建委、街道辦、招標辦、房管局、規劃、土地、建設、市政、工商、稅務、城管、質監、消防、人防、環保……眾多政府部門交叉管理、輪番上陣,開發部和相關業務人員永遠奔走在各大部門之間。

  經過多年的摸索,上到中央,下到地方政府,已經摸索出一套成熟、完整的房地產管理辦法。以法律法規、調控政策、土地政策、金融工具為主,以行政管理、戶籍政策、所在地管理等為輔,另外,還有稅收工具還未上陣。我們要知道而且相信,國家有充足的經驗、人手和辦法管理好房地產。

  所以,對房地產過度的關注和擔憂,是多餘的。

  2

  房地產問題在哪?

  房地產到底有沒有問題?

  其實很難回答。

  沒買房的人,會說房地產有問題,可是大多數買了房的市民,就會覺得房地產沒什麼問題。站在哪一方向另一方開炮,都會損害另一方的權益。

  有些買房者和媒體,覺得房地產有問題,可是開發商和從業人員覺得沒問題——我合法合理買地、蓋樓、銷售,建商場、配套、營建公共設施,為居民提供良好的生活環境,為城市發展添磚加瓦,為上下游產業帶來更多崗位,為國家經濟發展貢獻力量,並沒有問題。站在哪一方批評另一方,都不合適。

  這也是政府難辦之處,也是一個有良知的「專業人士」的難辦之處。

  我們需要換個角度看問題。經濟學中有一個著名的案例,可供參考。

  泳池陽光與酒店副樓

  有相鄰的兩家酒店,左邊酒店有一個漂亮的泳池;右邊的酒店要在自己的土地上蓋一幢14層的副樓。要是這幢副樓蓋起來,就會擋住游泳池的陽光。游泳池沒有陽光,遊客可能減少,酒店收入就會減少。於是左邊的酒店到法院,要求禁止右邊的酒店蓋副樓。如何處理?

  按傳統觀念,傷害者自然要對被傷害者進行賠償,右邊的酒店對不起左邊的酒店。但是,兩家酒店是平等的,「權利的行使應以不傷害別人的權利為界」。而所有的傷害都是相互的,要維護左邊酒店的權益,就必然損害右邊酒店的權益。

  傳統觀點難以解決,經濟學家科斯有獨到的見解:

  案例中,不是一方在傷害另一方,而是雙方為了不同的用途,在爭奪相同的稀缺資源——享受陽光的權利,禁止一方,另一方就將受到傷害,很難判定。

  這就需要引入「社會成本」的概念。爭端來源於兩家酒店,但假設這兩個酒店歸屬同一人,這個人會怎麼辦?很顯然,這個人會衡量,是蓋副樓帶來的收益更大,還是保持陽光泳池的收益大,哪個收益更大,就選哪個!

  假定所有的資源都歸社會,所有的選擇都會有它的成本,那麼,社會將按照價值更優的走向,即誰更能發揮這一資源的價值,就讓這個資源流向它該流向的地方。

  回到房地產,買房者和開發商,已購房者和未購房者,雙方都沒什麼問題,更不是誰在傷害誰,可視作雙方都在爭奪共同的稀缺資源——土地。

  從社會成本的角度,所有的資源都是一定的。土地能蓋的房子就那麼些,並非無限量。老百姓手上的錢也就那麼些,老百姓還要生活、發展、享受,願意為房子出的錢有一定限量,再結合房子本身的成本、價值,社會就會給房子一個合理的定價,讓多餘的錢流向能發揮它更大價值的地方。

  現在的問題是,社會給一套房子及它佔據的資源定價是100萬,但是被人為抬升、炒作到200萬,這多出來的100萬,脫離了房子原有的價值,阻礙了這多出來的100萬向更能發揮它價值的地方流動!

  舉一個現實的例子:前兩年,筆者在寧波遠郊做樓盤,結合建安、財務、管理成本,與當地市場消費能力,我們的住宅價格定位為6000-7000元/平。不久,政府將當地棚戶區、老街、城鄉結合部大面積拆遷,拆遷款按略高的標準賠付。

  該拆的拆,該安置的安置,本來沒有什麼問題。但拆遷面積過大,許多還有價值的物業,如老街商鋪、大量年代不久的小區也被拆掉,導致短期形成大量、有效的需求。

  大批量新客入場,開發商心照不宣,集體漲價,我們的下一批房源漲到8000-9000元/平。中介也參與進來,進一步把二手房價格提高。居民們一看,擔心更買不起,原本堅持的紛紛讓步,拆遷款不夠也不要緊,把多年積攢的積蓄貼進來。

  又隨著市場總體回暖,區域房價逐步攀升到10000元/平,直到當前的13000元/平。這一過程中,地價不斷攀升,當地城投開發的樓盤也利潤良好,政府錢包鼓了,把城市建設得更漂亮。居民們看到自己的房子漲價了,也暗自慶幸早買了。政府、開發商、居民皆大歡喜,好像所有參與者都沒有吃虧。

  但是整個社會吃虧了,除了那些本來買得起但越來越買不起的群體留在原地難過,整個社會資源的正常流動被阻礙了:原本一平米只需6000-7000元,現在到了13000元,這多出來的一倍資金,本來可以用來做生意,搞個體,做投資;也可以用來擴大生產,招工人,買更好的生產設備;或者用來消費,去商場買東西,去旅遊,去給孩子學鋼琴……

  政府、開發商、居民沒有吃虧,但社會更廣大的群體吃虧了:做生意的損失了本錢,工人更不好找工作,工資也就漲不起來,賣機器的工廠銷售不佳,只好縮減規模,商場生意更清淡,很多人虧本關門,做兒童培訓的機構潛在生意被搶奪……許多潛在的機會消失了。社會資源本來可以更好地循環,但是被阻斷了。

  這就是房地產的根本問題——太多的利益群體炒作、哄抬,把房地產推到一個超出它價值太高的地步,提高了社會成本,阻礙了社會資源的健康流通。

  因此,消費者不必盯著開發商進行批判,媒體無需盯著市場偶爾的起伏做文章,社會各界也無需為房地產爭論不休,政府亦大可不必為市場的平衡疊加一層又一層的砝碼。

  解決的邏輯就應該是:

  1、該交給市場的交給市場去決定。畢竟整體市場還是良性的、高管控的。謹慎出台全國性調控政策,賦予地方政府因城施政的調控權力,同時引入更強有力的監督、問責機制;

  2、監控、追責、限制地方政府超出正常範圍的行為,主要是人為製造不合理的供需。如過度拆遷、壓縮土地供應和過高的土地價格、不合理的限價行為(變相的價格保護)、過高的商業、寫字樓配比,過度監管等。以及如《鄉下春天的葬禮》提到,為了增加縣城購買力,強遷鄉村中小學教育等行為;

  3、打擊利益群體哄抬、炒作行為,比如炒房群體(政府已充分針對、限制),局部區域開發商聯合議價,中介局部壟斷或聯合議價,媒體刻意渲染恐慌情緒等。

  4、保障弱勢群體的基本住房需求,如共有產權房、廉租房,這塊政府已經在做,但是力度不夠,且需確保落實到真正的弱勢群體上。

  因此,房地產有問題,但是有解的,而且要從根源上去解。而且決策層已經看到,並在一點一點解決(可能需要做減法)。

  3

  關注那些更需要關注的領域

  我們要注意到,整個社會的關注度也是一種資源。比如大家都盯著的事情,往往會得到更快解決,過程也會更公開、公平。而大家忽略的事,往往太多黑幕,直到問題爆發,人們才發現,原來裏面這麼亂。

  因此,合理引導、分配社會的關注度也很重要。

  首先,不要過分關注房地產,要去關注更多能為社會價值帶來更大增量的行業。

  房地產關乎的利益太多,太直接,因此,長期以來,社會各界受房地產的擾動太大,一有風吹草動,常常弄得滿城風雨,房地產運行也承受了太大的壓力。地產江湖40年,起起伏伏,看似紛繁,但「江湖」再大,大不過規律,大不過調控。

  尤其是過去20年的房地產,全民參與,走勢強勁,風光無兩,但再飛也飛不到天上去,仍然得基於經濟大環境,以三年、十年為一個經濟周期,及以三到五年為一個調控周期的,有規律的周期運動。

  房地產的命運是由國運決定的。當前,國家已提出更利於長遠國運的戰略規劃,以及「房住不炒」的總體調控思路,我們就需要更開闊的民眾教育,社會各界、媒體、廣大人民應該將目光從房地產上收起來一些,轉移到更宏大的事業,更能為社會價值帶來增量的領域,如科技、航天、新能源、先進位造、教育、文化領域等。

  房地產已經佔據了太多的國家資源,就不應該佔據更多的宣傳資源。媒體不要一驚一乍,或者站在偏頗的角度簡單地捧和殺,或者基於「流量」跟風、煽動情緒,更應發揮更重要的價值引導作用。

  民眾亦無需過於煩擾。房子逐漸會回歸它的實際價值,沒購房的群體,與其患得患失,怨天尤人,罵開發商罵政府,不如為了早日買房、改善個體生活,勤奮工作、積極創業;還在試圖通過炒房賺大錢的群體,也不宜把有限的個人資源堆積到成本已經較高、不能帶來根本價值變化的房子上面。

  其次,我們應該分出一些關注度,去面對那些難解但重要的領域:

  比如鄉村問題,牽涉著占人口大多數的農民,一旦讓仍留在農村的、數以億計的富餘勞動力發揮出價值,將給社會帶來多大的增量價值?

  比如金融問題,人民對金融的了解仍然太少,金融仍然太「高大上」,所以會出現各種各樣的爆雷、各種各樣的坑、各種各樣的騙局;也不能更廣泛地服務普通群體、廣大社會,效率還太低。

  再比如諸多壟斷行業改革問題,阻力重重,多年來難以有效推進,如果有關注房地產的熱情去關注它們,想不變都難吧。

  綜上,房地產問題並不大,即便有問題也是有解、在解的,無需牽扯國人過多的關注。而更需要關注的,是那些難解、也更能給社會帶來增量價值的領域。

  那些領域,才是國家和民族未來的希望所在!

https://news.sina.com.tw/article/20190425/31063376.html

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2019-04-07 07:34

 

【看中國2019年4月7日訊】隨著中國大陸房地產公司積極進行再融資,土地及房地產市場都有回暖跡象,一線城市上海的成交量上月更創下兩年多以來新高。有學者認為這只是短暫現象。有房地產從業人警察告,如果盲目地為調控措施鬆綁,可能招致嚴重經濟後果。


大陸去年一度收緊對房地產商審批貸款,但有跡象顯示,近期融資的密度有所增加。「同策研究院」的最新報告顯示,四十家典型上市房企上月完成的融資總額超過1024億元,也是2017年11月以來首次突破一千億大關。

與此同時,全國三百個城市的土地成交,無論數量還是價格環比均有上漲。報告援引分析師指出,近期長三角一體化示範區土地拍賣火爆,樓面價比起舊城區還要高。

情況相似的還有一線城市住宅市場。其中上海上月的網簽量接近26000套,環比增加142%,創2016年10月以來新高。據說近日無錫已有多家樓盤上調價格,或以開盤加推手法攬客。

有人以「回暖」來形容中國樓市,不過,中國人民大學土地與政策研究中心主任葉建平認為,不宜過早下結論。

葉建平:「在限購和宏觀調控都沒有放鬆的情況下,有一點交易就說回暖是為時過早。環比的話,剛剛過年的那一段時間,如果說是淡季的話,而現在剛好是每年的旺季,這是有可能的。特別是股市,這一段時間中國的股市賺的不少,有些人有一定的資金也有可能進入房市。」

他說,在維持現有政策的前提下,即使樓市回暖也不是壞事。

葉建平:「實際上是一個有利的因素。至少說明瞭經濟好轉,居民手上有錢買房。‘房子是拿來住的,不是拿來炒的’是政府的定位。所謂回暖就是有些人剛好有了收入,像這樣的群體不會很大。有些地方地都賣不出去,打算取消兩限政策。」

學者警告過度放水只會帶來崩盤風險

廣東省房地產研究會副會長韓世同卻表示,以金融手段刺激樓市必須分先後。

韓世同:「過度的‘放水’,房價地價過度的上揚,相當於增加‘水位’,增加未來崩盤的風險,也就是適度的救助,適度的拖,讓它平緩的回落下行。‘放水’應該是後於行政方面的鬆綁,先把行政的限購限貸先打開,再不行才採取金融手段。」

為了防止房價下跌,中央默許地方為早前的調控措施鬆綁。官方新華社早前發文,認為近年房地產市場正逐步回歸理性,預示樓市調控靈活性加強。韓世同卻警告,如果救市不當,從長遠來看中國經濟將付出沈重代價。

【看中國2019年4月7日訊】隨著中國大陸房地產公司積極進行再融資,土地及房地產市場都有回暖跡象,一線城市上海的成交量上月更創下兩年多以來新高。有學者認為這只是短暫現象。有房地產從業人警察告,如果盲目地為調控措施鬆綁,可能招致嚴重經濟後果。

大陸去年一度收緊對房地產商審批貸款,但有跡象顯示,近期融資的密度有所增加。「同策研究院」的最新報告顯示,四十家典型上市房企上月完成的融資總額超過1024億元,也是2017年11月以來首次突破一千億大關。

與此同時,全國三百個城市的土地成交,無論數量還是價格環比均有上漲。報告援引分析師指出,近期長三角一體化示範區土地拍賣火爆,樓面價比起舊城區還要高。

情況相似的還有一線城市住宅市場。其中上海上月的網簽量接近26000套,環比增加142%,創2016年10月以來新高。據說近日無錫已有多家樓盤上調價格,或以開盤加推手法攬客。

有人以「回暖」來形容中國樓市,不過,中國人民大學土地與政策研究中心主任葉建平認為,不宜過早下結論。

葉建平:「在限購和宏觀調控都沒有放鬆的情況下,有一點交易就說回暖是為時過早。環比的話,剛剛過年的那一段時間,如果說是淡季的話,而現在剛好是每年的旺季,這是有可能的。特別是股市,這一段時間中國的股市賺的不少,有些人有一定的資金也有可能進入房市。」

他說,在維持現有政策的前提下,即使樓市回暖也不是壞事。

葉建平:「實際上是一個有利的因素。至少說明瞭經濟好轉,居民手上有錢買房。‘房子是拿來住的,不是拿來炒的’是政府的定位。所謂回暖就是有些人剛好有了收入,像這樣的群體不會很大。有些地方地都賣不出去,打算取消兩限政策。」

學者警告過度放水只會帶來崩盤風險

廣東省房地產研究會副會長韓世同卻表示,以金融手段刺激樓市必須分先後。

韓世同:「過度的‘放水’,房價地價過度的上揚,相當於增加‘水位’,增加未來崩盤的風險,也就是適度的救助,適度的拖,讓它平緩的回落下行。‘放水’應該是後於行政方面的鬆綁,先把行政的限購限貸先打開,再不行才採取金融手段。」

為了防止房價下跌,中央默許地方為早前的調控措施鬆綁。官方新華社早前發文,認為近年房地產市場正逐步回歸理性,預示樓市調控靈活性加強。韓世同卻警告,如果救市不當,從長遠來看中國經濟將付出沈重代價。

韓世同:「未來導致更大的系統性風險。相當於飲鳩止渴,就是我們可能又迎來短暫的狂歡,但是之後又可能面對巨大的下行。真正的用家不一定能支撐的了(市場)。再度下行就會導致‘明斯基時刻’或者‘灰犀牛’。延續08年或14,15年這種救市的舉措,我認為還是恐怕有問題的。」

投資銀行「野村」表示,中國中小城市的新屋銷售有可能再度下跌,質疑樓市是否真正復甦。

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https://www.secretchina.com/news/b5/2019/04/07/889737.html?code=b5

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今年大陸人大政協兩會之後,由於政府房地產調控政策比較曖昧,以及由「因城施策」轉變為「一城一策」,國內住房投資者完全看清楚了政府對房地產市場基本態度,即「穩房價、穩地價、穩預期」3穩實際上是讓房地產市場的價格只能上漲,不能下跌。

如果房地產市場出現價格下跌的跡象,各地政府都會出來托市,都會托住房地產市場的價格而不讓其下跌。既然房地產市場的價格只能上漲不能夠下跌,國內一些城市的房地產市場瘋狂又可能再次啟動。

在這樣房地產市場的投資預期下,最近國內不少城市的房地產市場又開始火爆起來。比如,據統計,3月1日到24日,上海二手房成交了19400套,3月18日到24日那一周成交6000多套,整個3月成交在2.6萬套左右。2019年3月1個月的成交相當於2018年平均兩個月的成交。環比上漲140%左右,同比上漲近50%,為近3年最高點。

上海是這樣,北京、深圳、蘇州、南京、杭州、合肥等城市住房銷售量也出現暴漲。3月北京樓市二手房網簽住宅16051套,環比上漲163.5%,同比增長43.9%。3月深圳新房住宅的成交套數為3088套,環比上升141.4%;二手住宅成交4551套,環比上升127.9%,同比雖下降15.1%,但成交量為近半年新高。

可以說,一線城市及二線熱點城市的住房市場銷售量突然火爆、土地搶拍瘋狂,這有可能再一次啟動國內新一輪房地產市場的瘋狂。

在2018年11月北京一場重要的研討會上,有人估計中國房地產市值達到450兆人民幣或65兆美元,約達2018中國GDP的500%。而目前全世界的GDP總和約70多兆美元,美國、歐洲、日本、南韓等發達國家的GDP加起來還不到65兆美元。由此可見,中國房地產市場泡沫有多大。而中國房地產市值不僅是如此之高,而且還在國內民眾把80%以上資產都放在房地產上。

而中國房地產市場市值不斷地推高,並非是房地產的內在價值增長,它基本上是由銀行過度的信用擴張結果。目前國內企業及居民加上政府負債率是GDP的250%,而根據中國央行2018年提出的金融穩定報告,地方政府的隱形債務約20兆到50兆人民幣,約比前一年增長了40%,所以中國的總負債可能達GDP的290%。

在這樣的態勢下,中國的經濟及金融市場已經面臨極大的風險。特別是在2015年之後,這一輪的房地產市場火爆把過度負債轉移在三四線城市弱勢居民及城市周邊農民手上之後,這種風險更是在進一步加大。如果中國再出現新一輪房地產市場的瘋狂,進一步把房地產市場的泡沫吹大,中國這個巨大的房地產泡沫就面臨隨時都可能破滅的極大風險。

對此何去何從,中國政府還得想明白,否則總是希望以房地產泡沫短期效益來作為經濟穩定的動力,實際上會風險越來越高。(全文見中時電子報)

(作者為青島大學經濟學院教授)

https://push.turnnewsapp.com/content/20190408000192-260310

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2019-03-27 09:29 作者: 李正鑫

房地產稅 樓市 房地產
對土地財政依賴度高的三四線城市已經開始「救市」。(圖片來源:Adobe Stock)

 

【看中國2019年3月27日訊】(看中國記者李正鑫綜合報導)在樓市調控政策的作用下,中國房地產市場降溫開發商難挨,對土地財政依賴度高的三四線城市已經開始「救市」。3月26日,中國人民大學副校長吳曉求在博鰲論壇期間表示,無論從經濟理論還是法律理論上,都沒找到開徵房地產稅的理由。

日前,有中國房地產研究機構整理數據併發布了關於2018年土地市場的報告。數據顯示,2015年以來,隨著房地產市場的復甦及火熱,土地使用權收入連年攀升,2017年中國土地收入超5萬億元人民幣,增速近40%。2018年,由於房地產市場的調控,房企融資收緊等因素的影響,中國土地市場降溫。

隨著土地市場的降溫,土地流拍也在增加。據統計,2018年中國地級市土地流拍數量達到創記錄的1808宗,且下半年以來成交土地多以低價和底價成交。

在2018年土地市場降溫的背後,是房地產市場的整體轉冷。

綜合中國內地媒體報導,合碩機構首席分析師郭毅表示,土地市場降溫是幾個層面引起的,第一個是去槓桿對開發商現金流的影響,在2018年達到了一個峰值,開發商的資金狀況並不是特別樂觀。再加上很多城市都執行比較嚴格的限購政策,開發商的銷售回款也並不是特別理想,現金流的壓力造成開發商在投資拿地、資金調配方面存在著一定的壓力,土地流拍自然會增加。

3月26日,鄭州郊區南龍湖某樓盤項目的銷售負責人表示,他最近接到老闆指令,要求「銷售為王,追求項目回款,保證公司現金流」,凡是只交定金,拖著不交首付的客戶一律撻定,房源重新上架銷售。

鄭州市惠濟區某品牌項目營銷總監謝濤也很煩。他們公司近期成立工作組,催促交齊首付的客戶簽訂正式的商品房買賣合同,盡快完成網簽備案,這樣公司才能拿到銷售回款,「要不然賣掉幾百套房,數億元在途資金成本高企,我們實在吃不消。」

同樣,依賴土地財政的地方政府也吃不消。

2012年以來土地使用權出讓金與地方公共預算的比值基本保持在40%以上,近兩年來隨著土地出讓金的攀升,與地方一般公共預算收入的比值也越來越大,2017年、2018年的比值升為57%、66%,超過地方一般公共預算收入的一半以上。

從土地使用權收入與地方一般公共預算收入比值可以明顯看到地方政府對土地財政的依賴程度一直較高,地方政府寄希望於賣地來彌補和維持地方財政收支缺口。但近年來過分依賴土地出讓收入帶來的負面影響越來越大,對土地財政的依賴逐漸成為導致房價上漲的重要因素之一,同時也加大了地方債務風險以及金融風險。

分城市來看,在2018年,一線城市、二線城市、三四線城市土地出讓金佔地方一般公共預算收入的平均比值分別為40%、91%和151%。三四線城市對土地財政的依賴度最高。

而作為補充地方政府財政的房地產稅,雖然始終被各界熱議,但是離出臺實施似乎越來越遠。3月4日,人大會議發言人張業遂公布了2019年的立法計畫。但是,輿論關注的房地產稅並未被提及,立法漸行漸遠實施也存難題。

3月26日,中國人民大學副校長吳曉求在博鰲論壇期間表示,無論從經濟理論還是法律理論上,都沒找到開徵房產稅的理由。他同時認為,如果是調整房價,大可不必通過這種方式。

於是,一些地方政府開始了對樓市「救市」。山東菏澤取消限售政策、浙江杭州和廣東珠海放鬆購房的社保要求、山東青島高新區取消執行半年前出臺的搖號政策、安徽合肥悄悄鬆綁限購,這些城市開啟了地方放鬆限購的小動作......

 

https://www.secretchina.com/news/b5/2019/03/27/888569.html

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據經濟參考報報導,大陸國務院辦公廳日前印發《關於壓縮不動產登記辦理時間的通知》。加強部門協作,實行信息共享集成、流程集成或人員集成,進行全流程優化,壓縮辦理時間,切實解決不動產登記耗時長、辦理難問題。

該通知提出,2019年底前,流程精簡優化到位,大陸全國所有市縣一般登記、抵押登記業務辦理時間力爭分別壓縮至10個、5個工作日以內;2020年底前,力爭全部壓縮至5個工作日以內。

該通知提出了三項主要任務。一是推動信息共享集成。建立部門間信息共享集成機制,打破信息孤島。二是推動流程集成。通過信息化手段整合集成業務流程,在政務服務大廳或不動產登記大廳設立綜合受理窗口,統一受理各相關辦理事項,實現信息化技術支撐的「一窗受理、並行辦理」。三是推動人員集成。不能馬上實現信息共享集成和流程集成的,可通過集中辦公實現便民快捷。

(時報資訊)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190311002917-260410

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大陸《房地產稅法》目前已在起草和完善方案之中。圖為江西南昌一樓盤售樓處,工作人員介紹待售樓盤情況。(中新社資料照片)

大陸全國兩會將至,《房地產稅法》立法再成熱點,有分析人士指出,《房地產稅法》目前已在起草和完善方案的過程中,但由於其改革層面很廣,各方爭議多,其立法進程仍需要穩步推進。

《21世紀經濟報道》指出,根據民生證券近日發布的報告,大陸中央對於房地產稅「充分授權」和「因城施策」的表述,意味著中央對房地產稅的立法更多是解決這一稅負的法理問題,而在具體徵收細則上會給地方政府充分的許可權,使其能夠選擇具體開徵時間、適用稅率、徵收物件等要素。

該報告認為,未來的房地產稅徵收範圍的推進,有很大機率會採取從一線和熱點二線城市開始逐步擴大試點,三四線城市則設定較高的免徵面積,同一城市從主城區向郊區逐步擴圍的模式。

中原地產首席分析師張大偉則表示,房地產稅開徵有很多門檻,最重要的自然是立法程序,其次就是作為基礎的不動產資訊聯網登記和房價的動態評估體系。其中,房價的動態評估體系仍然是房地產稅落地的一大技術難題。

值得注意的是,隨著立法工作穩步推進,房地產稅「會不會收」已經基本無懸念,但房地產稅「怎麼收」,則被認為還有很多討論的空間。而從目前已有的對個人住房徵收房地產稅的試點來看,張大偉認為,未來很有可能是豁免人均面積,而不是套數。因為一旦按照家庭豁免首套,將難免導致家庭離異數量激增。他建議豁免一定額度的人均面積,超過面積部分需要按照評估值繳納房地產稅。

另外,也有業內人士分析,房地產稅的徵收對大陸房市景氣影響甚大,在今年大陸經濟增長趨緩的大環境下,這一新稅負是否落地,恐怕有關部門還得要再評估。

因此,在大陸全國兩會期間,房地產稅立法的推進會不會獲得具體進展,值得加以觀察。

(旺報)

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190303000057-260301

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陸資全球大縮手,讓全球的房地產也受到重創。(圖/達志影像)

 

前幾年中國大陸的資金瘋狂流向全國房地產市場,然而,在去年下半年開始,大陸企業紛紛將資金調回到國內,對於全球的房地產產業來說,無疑是一大筆活水直接從市場上消失。市場調查就指出,大陸投資人今年購買海外房地產願意投入的資金並未增加,分析師認為,大陸經常帳餘額減少,北京當局不希望外匯存底驟減,將會持續力道限縮資本外流。

據《CNBC》報導,全球房地產服務公司Cushman&Wakefield在去年最後3個月調查今年大陸對外房地產投資意向,有51家投資海外房地產的大陸企業參加這份調查,這些公司的離岸資本將近2800億元人民幣(約1.2兆元新台幣)。該份報告上周五公布結果,有84%受訪者將海外資金部分撤回,或是維持在同一個水平。

這份調查也指出,65%受訪者受到北京當局資金出境限制嚴重影響,預計今年狀況不會緩解,比前一年比例增加15%。此外,60%受訪者認為,北京當局的金融限制不會改變,59%受訪者表示,大陸房地產的貸款條件不會改善。

Cushman&Wakefield引述資料指出,大陸的投資人去年收購海外房地產的價值為157億美元,比前一年下降超過6成。大陸去年對房貸大幅減縮,成為去年超過120億美元的陸資被出售的主要原因。

麥格理銀行商品和全球市場中國經濟部負責人Larry Hu表示,由於中國大陸的經常帳盈餘減少,在不希望外匯存底也同時下降的情況下,控制資本流動成為北京當局最為關鍵的議題。

(中時電子報)

 

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190228000031-260410

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撰文:
 

中金發表報告指,內地房地產調控的重心仍是穩房價,除非出現基本面的嚴重加速惡化,否則放鬆調控可能性不大,相信在因城施策下,地方政府或可擁有更大的調控自主權和寬鬆空間。

據《華爾街日報》報道,中金預計3月兩會期間,部分熱點一二線城市將陸續公布房地產施策具體方案,若放鬆調控,包括:調低最低首付款比例、降低認房/認貸標準、放寬房企融資,將有助提振市場信心和修復房地產基本面,否則內地樓市會持續下滑。

中原地產首席分析師張大偉預計,未來地方政府將主要負責房地產調控,結合地方實際情況的「因城施策」有望成為今年樓市調控的主基調之一,內地或出現一輪起碼30個城市以上的房地產政策微調潮。

 

 

 

https://www.hk01.com/%E8%B2%A1%E7%B6%93%E5%BF%AB%E8%A8%8A/300005/%E4%B8%AD%E9%87%91-%E5%85%A7%E5%9C%B0%E8%BC%83%E9%9B%A3%E6%94%BE%E9%AC%86%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E8%AA%BF%E6%8E%A7-%E7%A9%A9%E6%88%BF%E5%83%B9%E4%BB%8D%E6%98%AF%E9%87%8D%E5%BF%83

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2019-02-24 23:13經濟日報 記者林宸誼╱綜合報導
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(新華社)
(新華社)
 

公設比向來是購房者考慮條件之一,大陸住建部發布新規定的徵求意見稿,明定「住宅建築應以室內使用面積(實際居住面積)進行交易」,也就是未來在大陸買房,有可能「買多少住多少」,擺脫公設面積過高的困擾。業界認為可能導致每坪房價上漲的問題。

 

中新社報導,中原地產首席分析師張大偉表示,公設面積並不是愈小愈好,不計入面積價格,代表開發商同樣可提高房屋每坪單價,此外如果開發商過度擠壓公設,會導致社區品質下降,包括走道、大廳等公共面積縮水。

澎湃新聞報導,住房和城鄉建設部官方網站發布「住宅項目規範(徵求意見稿)」等38項通知,明確提出,「住宅建築應以套內使用面積交易」。這是住建部首次在官方文件中,明確提出房屋應由室內使用面積進行交易。住宅建築應以室內使用面積交易。

分析人士指出,正因為是關係到每個住宅用戶切身利益,目前大陸住宅建築主要以建築面積進行交易,會出現同一項目建築面積相同而室內使用面積不同問題,增加「公設面積傷民」矛盾。

這份「住宅項目規範(徵求意見稿)」等38項住房和城鄉建設領域工程規範住宅規範,正公開徵求意見,意見收集至2019年3月15日為止。

易居智庫研究總監嚴躍進認為,房產稅按室內面積徵收引發民怨較小,從更長遠的觀點看,未來要建設開放式街區社區環境,公共通道部分該如何徵稅,是否增加公設面積,都值得深思。

 

經濟日報提供
經濟日報提供

https://udn.com/news/story/7333/3663015

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今年1月,中共黨政軍一把手們在北京開「重大風險專題研討班」,房市被中共視為經濟維穩第一目標。(FRED DUFOUR/AFP/Getty Images)

【大紀元2019年02月09日訊】如今,中共面臨內外挑戰的壓力。中國新年前,中共黨媒罕見地發表評論文章「別讓房子成為全部資產」,勸民眾別買房子,引發熱議,這背後釋放什麼信號?

1月22日,中共黨媒人民網轉發《廣州日報》題為「評論:別讓房子成全部資產」的文章。

文章說,就資產占比而言,美國家庭的房產占比為34.6%,而大陸主要城市占比高達77.7%。實際上,拋開平均數不談,不少工薪階層的全部資產也就是一兩套房子,甚至還倒欠銀行一筆貸款,除此之外,別無資產。

文章認為,這樣的占比,從風險管控來看,存在相當大的風險。一旦家庭成員失業或者面臨大的開支,必將帶來難以承受的損失和壓力。

對此,《香港經濟日報》2月9日朗然的文章認為,每100元的資產,美國人有35元在樓市,中國人卻有78元投入樓市,中國家庭住房資產占總資產的比例高達78%,這是極其危險和巨大的泡沫。除了買房,中國人的財富基本無處安放,囤房愈來愈多,房價愈來愈高,中國房地產已嚴重透支未來50年老百姓的購買力。

2月7日,大陸微信公眾號「房聞社」發表題為「黨媒罕見評論:別讓房子成為全部資產!引發熱議,釋放什麼信號?」。文章說,國內很多家庭,要想買房並不容易,除了動用6個錢包付首付,還要二三十年的收入償還貸款。而如果發生風險,比如家庭成員失業,房價下降,將會造成巨大的損失。

文章認為,如果房價突然轉向,下跌太多,銀行要求追加抵押物,必然會導致大量棄房斷供產生,而這些家庭就會遭遇滅頂之災。

去年中美貿易戰以來,中共面臨內憂外患。

今年1月21日,中共黨政軍一把手們在北京開「重大風險專題研討班」,房市被中共視為經濟維穩第一目標,中共提出的第一要務,就是「要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案」。外界認為,這或證明2019年的中國房市可能會變天。

時政評論員李林一表示,進入2019年,在內外交困下,中共急喊防「顏色革命」,防「風險」。同時,對樓市提出了「穩」字當頭的政策,如今,中共黨媒罕見發文勸民眾別買房,其實中共是怕出問題,它是擔心再買房,馬上會出現危機。

玻璃大王曹德旺曾警告,還在不斷買入自己不住的房子?你們將來就是有錢的人賣給有錢的人,賣得出去嗎?都知道這個皇帝的新衣,只是大家都不願意拆穿,怕房價跌下來,一買進來就虧,因為你賣不出去(都買不起了),誰給你買,你說誰買。#

責任編輯:許夢兒

 

http://www.epochtimes.com/b5/19/2/9/n11033827.htm

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據經濟參考報報導,大陸住房和城鄉建設部發布通知貫徹落實「大陸國務院關於支持自由貿易試驗區深化改革創新若干措施的通知」要求,支持自由貿易試驗區深化改革創新,進一步提高建設質量。

通知提出,放開建設工程設計領域外資准入限制,調整有關行政審批事項的審批權限和審批方式,放寬有關建築業企業承攬業務範圍限制,進一步推進粵港澳有關領域服務貿易自由化。

通知整體包含四點:一、放開建設工程設計領域外資准入限制。二、調整有關行政審批事項的審批權限和審批方式,包括將建築工程施工許可、建築施工企業安全生產許可等工程審批類權限下放至自貿試驗區等。三、放寬有關建築業企業承攬業務範圍限制。四、進一步推進粵港澳有關領域服務貿易自由化。

(時報資訊)

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190201003119-260410

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【大紀元2019年01月28日訊】(大紀元記者何堅報導)委內瑞拉局勢突變天令中共驚恐不已,因為兩者有個致命的共同點:經濟危機正衝擊專制政權。就在委國變天當天,中共黨政軍一把手們正在開維穩研討班,其中經濟維穩第一要務就是應對房市危機。中共維穩的最新指令,洩露2019年中國房市要「變天」。

2019年1月21日~24日,中共召集省部級主要領導幹部,舉辦了一個名為「堅持底線思維著力防範化解重大風險」的維穩大會。中共最高層對各地黨政一把手們不但重申了「平衡好穩增長和防風險」及「六穩」( 穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期)的指導性要求,還發出了經濟維穩的五條指示,其中房地產赫然排名第一。

中共房市維穩 不可能完成的任務

在應對經濟領域重大風險時,中共提出的第一條指示,就是「要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案」。房市被中共視為經濟維穩第一目標,從反面證明了,2019年的中國房市可能要變天。

2019年1月,中共在黨政軍一把手的研討班上,提出經濟維穩5指示。(大紀元製圖)

中共提出的經濟維穩五指示中,前三條實質都是針對金融系統性風險:第二第三條是點明了如何穩定市場(主要指金融、房市等);第一條專門針對房市,正是因為房市是金融風險中最大、最關鍵的一環,牽一髮而動全身。

而2018年的一些指標,顯示全國的土地市場和房市在降溫。

中共統計局1月數據顯示,一線城市二手房價格連續三個月環比下跌;全國二手房價格環比下跌的城市數量呈不斷擴大趨勢。

政府賣地收入增速也放緩。2018年地方政府的賣地收入同比增速25%,幾乎較2017年40.7%的增速「腰斬」。

更糟的是土地流拍創紀錄。「諸葛找房」年終報告顯示,2018年全國土地流拍數量達到創紀錄的1808宗,且成交土地多以低價和底價成交。

對中共而言,房地產市場蘊藏的風險實在太多:房價大漲會推高企業、銀行和政府的槓桿率,加劇經濟失衡和債務壓力。房價大跌更危險:開發商、炒房客有資金鏈斷裂風險,土地財政萎縮政府有倒閉風險,樓價下跌還會激發群體抗議的社會和政治風險。

因此中共經濟維穩最新指示,將房地產提到「國家安全」的高度,要求房市既要防風險,又要穩增長。自媒體「智谷趨勢」稱之為「未來房地產就是走鋼絲玩平衡」。

 

中共對房市的期望是既要在經濟不行時刺激發展,又要讓泡沫不至於危及安全;房市政策指向是不漲亦不跌,同時還不能凍結交易、房子得有人買。智谷趨勢認為,這其實是「不可能三角」(又名三難選擇,指政策目標不可能兼顧)。

中國經濟正坐在火山口上,從P2P爆雷到企業債違約,從股票質押到房市泡沫,從家庭債務到地方隱形負債,任何一個火星都能引爆搖搖欲墜的中國經濟。

只是,房地產為何會成為中共經濟維穩的重中之重?中共的房市維穩目標,又為何是「不可能三角」?

經濟增長越來越依賴房市

先看看最新的經濟數據:中共官方最新公布的統計數據顯示,2018年國民生產總值(GDP)為90萬億元人民幣,同比增長6.6%;全國商品房銷售額15萬億元,增長12%。

不論中共數據有多大水分,至少可以反映出,中國商品房銷售增速遠高於經濟增長。2018年的商品房銷售額對GDP比值高達16.7%,意味著每100元GDP中有將近17元是房地產創造。

分析歷年數據,自從2009年中共啟動4萬億經濟刺激計劃後,商品房銷售額對GDP比值首次突破10%,並在過去5年中迅速攀升,說明中國經濟增長近年來越來越依賴房市。
(大紀元製圖 數據來源:中共統計局)

房市泡沫越來越大

僅僅經濟增長依賴房地產,還不足為慮。問題是,中國的房市泡沫實在是太大,而且還在增大。

自從2010年中共實施房市調控後,中國房價加速瘋漲,各地房價已上漲了5~10倍或更高。

2018年全國累計實施了破紀錄的約450次樓市調控措施,然而新房均價當年上漲12.22%,漲幅創下2010年以來的最高紀錄。胡潤研究院統計的2018年全球房價漲幅最高的50個城市中,中國城市(22個)幾乎占了一半。

 

這些數據證明:中共的房市調控力度與房價漲幅成正比;或者說,中共調控房市,目的是為了穩定地推高房價、而非降低房價。

中共債務經濟=龐氏騙局

泡沫大了,總會破裂。房市無論是軟著陸或硬著陸,市場在看不見的手的安撫下終會恢復。為何中國的房市泡沫,會被中共視為生死大患?

關鍵在於中共的債務經濟。

中共長期用超發貨幣加債務擴張來刺激經濟發展,相當於一直在飲鴆止渴,主要目的是為了維持政權、以及權貴階層的貪腐。

中共的這種債務經濟,增長數據看著光鮮,然而借新債還舊債的模式,實質就是「龐氏騙局」(Ponzi Scheme)。中共自己的數據,已經證明了這一點。

分析中共央行最新數據可知,2018年中國企業債務總量大於190萬億元(社會融資規模存量200.75萬億-未貼銀票和股票融資10.8萬億),據此保守估算,中國實體經濟2018年貸款利息支出高達14.4萬億元(平均融資成本7.6%)。而2018年GDP增量(2018年GDP-2017年GDP),為9.3萬億元人民幣。

也就是說,中國經濟在2018年所產生的財富增加值(GDP增量),還不夠支付實體經濟所揹負債務的利息。而所謂龐氏騙局,就是借錢超過了償還能力,只能借新債還舊債。

而且,2018年的GDP增量與實體經濟債務利息的差額(5.1萬億元),比2017年的差額(4.8萬億元),還增大了3000億。這反映出中國經濟的債務風險還在增大。

房市最可能引爆中國「明斯基時刻」

由此可知,中國GDP越大,負債增長得更大,中共的龐氏經濟騙局,距離破裂的臨界點就更近一步。

而中國房市作為這種債務經濟的最關鍵環節——資金池,會沉澱(積蓄)絕大部分的債務風險,並將大部分風險從政府、國企轉嫁到民眾、民企身上,客觀上起到了減壓閥的作用。

形象點說,中共用債務刺激經濟,好比是飲鴆止渴,絕大部分鴆酒(債務風險)流到房市中積蓄起來,吹大了房市泡沫。而房市泡沫又吸乾企業資金和家庭錢包、拖累實體經濟和國內消費,這算是鴆酒慢性毒發的表現,即所謂的經濟「脫實向虛」。

而中共的「鴆酒」在房市中真正毒發的時候,就是所謂的明斯基時刻:房價(資產價格)大跌,資金掙扎外逃,引發銀行系統性風險,最終經濟崩盤。

房市沉澱並轉嫁債務風險,雖能推延危機爆發,但也因此成為中國「明斯基時刻」的導火索。因為房市泡沫在迫使中國經濟「脫實向虛」的同時,也將包括家庭、地方政府等各經濟部門的債務壓力,加大到不能承受之重。

房債正在壓垮中國家庭

近年來連創新高的中國家庭負債,主要部分就是房貸。對中國百姓而言,高房價最突出的壓力,體現在錢包被榨乾,生活越來越拮据。中國人「房貸收入比」(個人房貸/可支配收入)的變化,見證了民眾的消費降級。

2012~2018年 中國人房貸收入比 。(大紀元製圖 數據來源:中共統計局)

中國人的房貸負擔(房貸收入比)從2012年的36.3%,激增至2018年的66.2%,幾乎翻倍。2012~2018年期間,中國人的人均可支配收入增長了70%,但人均房貸增加了209%,收入增長遠遠趕不上房貸漲幅。

這意味著,中國人不但將自己的可支配收入越來越多地用於買房,再無餘錢進行其它消費,而且還揹上了越來越多的債務。

而且,中國房市還陷入進退兩難的困境:房價繼續漲,會加劇經濟失衡和剛需買家的債務壓力;房價若大跌,又會加大現有房貸客戶的債務風險。

中國房市任何風吹草動,都可能壓垮負債纍纍的億萬中國房主。

http://www.epochtimes.com/b5/19/1/28/n11007200.htm

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2018年房地產對中國GDP貢獻59,846億元,增長速度為3.8%,同比下降了近2個百分點。有分析認為,這意味著中國房地產業全面走弱,因為房地產GDP指標對房地產投資有一定領先性,領先大致2-3季。其中2008年受美國金融危機衝擊導致房地產市場萎靡,2008年第4季房地產業GDP同比增速到1%。受此影響都出現了房地產市場走弱的態勢。

房市對GDP貢獻下降

但實際並非如此,這幾次房地產業GDP增速下降並不意味著房地產市場出現向下調整,反之是新一輪房地產快速增長的前兆。比如2009年3-4月開始房地產市場就出現全面爆發式的增長,2015年則先由深圳開始啟動,很快就掀起2015年開始的新一輪房地產快速增長熱潮。

其實,國家統計局公布的分產業GDP採用的是生產法進行核算,即通過生產的全部貨物和服務總價值扣除生產過程中投入的中間品價值所得到的增加值,所以,房地產業GDP衡量的是產出價值扣除投入成本的部分。房地產業GDP增長下降,並不意味著房地產業最終產業減少。如果房地產業的總產值還是在快速增長,但這種增長小於中間品投入成本增長,那麼房地產業GDP當然會下降。

所以,對於持續10幾年暴利的房地產業來說,如果中間投入品的價格上升幅度快於房地產業增長速度,只是意味房地產業暴利或利潤水準下降,意味著房地產業也開始趨向市場平均利潤,但這並不意味房地產業的繁榮已經結束,或2019年房地產市場開始走向弱勢。

從2003年以來中國房地產越調控房價越是上漲,只是讓漲幅節制一點而已,比如2010年到2017年基本上是這樣,只是2016年房價上漲達11.28%,但是2018年房價上漲幅度比2016年上漲更快。作為一個以投資為主導的中國房地產市場,只要住房的價格還在上漲,而且上漲幅度達到12%以上的水準,想讓住房的投資者退出這個市場根本不可能。房地產在上漲,住房投資者不退出,房地產市場繁榮就會繼續,不會走向弱勢。2019年的中國房地產市場的情況同樣會如此。而最近媒體一直在宣揚的一線城市的2手房價格環比漲幅回落零點幾個百分點,只能是個例。

地方財政依賴土地

這不僅意味著地方政府對土地依賴度越來越高,也意味著可能地方政府出讓土地價格越來越高。而2018年中國房地產的契稅5730億元,年增長16.7%,房地產稅2889億元,增長10.9%。兩者合計只有8118億元,這與15兆元以上的新建住房銷售額相比,不足十五分之一,可見中國的房地產稅所面臨的問題有多大。

2018年中國土地財政或土地交易收入快速增長,不僅在於地方政府對土地財政依賴程度及土地價格可能上漲,更重要的在於房地產開發企業仍然看好未來中國房地產市場,特別是看好近期的中國房地產市場。所以,短期內房地產業是不會出現弱勢,更不是會出現衰退。

當房地產市場的價格還在上漲,以投機炒作為主導的市場還在繼續而沒有出現轉型時,當然是與十九大國內房地產市場的「只住不炒」的市場定位,與當前「穩地價、穩房價、穩預期」的房地產調控政策有很大差距。所以,國內媒體對當前國內房地產市場基本形勢宣傳與輿論只能低調了。但實際這樣做,只會強化國內房地產市場價格上漲,強化房地產市場與房地產調控政策的偏離度。

(全文見中時電子報)(作者為青島大學經濟學院教授)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190128000277-260310

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2019-01-28
 
■廣州去年底明確符合條件的商服類物業可賣給個人。圖為廣州樓盤展銷處。資料圖片
廣州去年底明確符合條件的商服類物業可賣給個人。圖為廣州樓盤展銷處。資料圖片

2018年底起,已有多個城市對樓市政策進行了鬆動,至於今年鬆綁是否會繼續,成為目前人們最為關心的話題。業內認為,今年穩定房地產市場的主基調不會變,但調控也會因地制宜展開。

菏澤帶頭 多地短時間跟進

山東菏澤在去年12月18日、12月19日先後發佈兩份文件,明確取消已出台的限制新購和二手住房轉讓期限規定,菏澤官方解釋稱是根據房地產市場分類調控、因城施策的要求,為了防止商品住房價格出現大波動,促進房地產市場平穩健康發展。儘管菏澤只是一座四線城市,但此舉很快引發各地城市相繼跟進。

緊接着,12月19日晚,作為一線城市的廣州鬆綁公寓,明確符合條件的商服類物業(商舖、酒店公寓、寫字樓)可賣給個人,涉及樓盤約70多個。同樣作為大城市的珠海,在12月21日有關政府部門向媒體透露,非珠海市戶籍居民購房,不再執行需連續繳納5年社保的政策,社保繳納年限最低只需要1個月。12月21日,杭州被曝限購鬆動,外地戶籍居民社保或納稅允許補繳3次。12月24日,佛山取消最低30分積分限制,購房入戶門檻放寬。

到了2019年,鬆綁變得更活躍起來,1月1日,湖南衡陽宣佈放開限價,此前的限價政策暫停執行。1月3日合肥取消限價,合肥市國土資源局和市物價局表示商品房應由開發商自行定價;同日,青島高新區暫停搖號售房規則。1月5日甘肅蘭州取消部分地區住房限購,繼續限購區域則不再需要提供社保和納稅證明。1月10日珠海探索放寬澳門居民在購房等方面的限制。

調整土地貸款政策

除了直接在樓市方面的動作,多城在土地政策、貸款政策上亦有調整。天津在1月取消了一些地塊中「建成後不允許出售,僅允許出租」條款,將自持租賃住宅調整為可售住宅。北京在新推出的兩宗土地,也一反常態地未設置銷售限價條款。另外,1月多個城市下調貸款利率,包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京等。

http://paper.wenweipo.com/2019/01/28/ME1901280005.htm

2018年底起,已有多個城市對樓市政策進行了鬆動,至於今年鬆綁是否會繼續,成為目前人們最為關心的話題。業內認為,今年穩定房地產市場的主基調不會變,但調控也會因地制宜展開。

菏澤帶頭 多地短時間跟進

山東菏澤在去年12月18日、12月19日先後發佈兩份文件,明確取消已出台的限制新購和二手住房轉讓期限規定,菏澤官方解釋稱是根據房地產市場分類調控、因城施策的要求,為了防止商品住房價格出現大波動,促進房地產市場平穩健康發展。儘管菏澤只是一座四線城市,但此舉很快引發各地城市相繼跟進。

緊接着,12月19日晚,作為一線城市的廣州鬆綁公寓,明確符合條件的商服類物業(商舖、酒店公寓、寫字樓)可賣給個人,涉及樓盤約70多個。同樣作為大城市的珠海,在12月21日有關政府部門向媒體透露,非珠海市戶籍居民購房,不再執行需連續繳納5年社保的政策,社保繳納年限最低只需要1個月。12月21日,杭州被曝限購鬆動,外地戶籍居民社保或納稅允許補繳3次。12月24日,佛山取消最低30分積分限制,購房入戶門檻放寬。

到了2019年,鬆綁變得更活躍起來,1月1日,湖南衡陽宣佈放開限價,此前的限價政策暫停執行。1月3日合肥取消限價,合肥市國土資源局和市物價局表示商品房應由開發商自行定價;同日,青島高新區暫停搖號售房規則。1月5日甘肅蘭州取消部分地區住房限購,繼續限購區域則不再需要提供社保和納稅證明。1月10日珠海探索放寬澳門居民在購房等方面的限制。

調整土地貸款政策

除了直接在樓市方面的動作,多城在土地政策、貸款政策上亦有調整。天津在1月取消了一些地塊中「建成後不允許出售,僅允許出租」條款,將自持租賃住宅調整為可售住宅。北京在新推出的兩宗土地,也一反常態地未設置銷售限價條款。另外,1月多個城市下調貸款利率,包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京等。

http://paper.wenweipo.com/2019/01/28/ME1901280005.htm

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上海市長應勇27日出席上海市第15屆人大二次會議,公布2019年「政府工作報告」。圖/中新社

 

上海市長應勇27日表示,2019年將積極推動上海交易所設立科創板並試點註冊制,此外還首度提出「長三角一體化發展示範區」,強調要推進長三角的基礎設施、科技創新等建設。在民生方面,房市調控不會放鬆,將繼續穩地價、穩房價,加快租賃房建設。

大陸多省近日陸續公布地方「政府工作報告」,明訂2019年主要施政方向。華爾街見聞報導,應勇27日出席上海市第15屆人大二次會議,公布2019年「政府工作報告」,並提出多項工作任務。

對於2019的經濟目標,應勇指出,綜合各方面因素,2019年該市的GDP增速目標為6%~6.5%,地方一般公共預算收入增長5%。城鎮調查失業率和登記失業率穩定在4.3%左右。

他並首次提出「長三角一體化發展示範區」。應勇稱,要全力實施長江三角洲區域一體化發展國家戰略,合力推進長三角一體化發展示範區建設。要繼續推進長三角基礎設施、科技創新、產業協同、生態環境、市場體系等合作專案建設,健全區域養老服務、醫療衛生、人力資源、社會保障等公共服務合作機制。

至於官方多次提到的放寬市場准入,上海也提出相應舉措。應勇稱,2019年外商投資准入特別管理措施減少到45條,率先試點跨境服務貿易的負面清單管理模式,貨物整體通關時間壓縮三分之一。

此外,應勇表示上海將制定實施「擴大開放100條」,包括金融、新能源汽車等領域的對外開放要取得新突破,跨國公司地區總部、外資研發中心要分別新增45家和15家。支持電動車大廠特斯拉、大眾純電動汽車等投資超過人民幣百億元以上的重大項目開工建設。

至於近期話題正熱的科創板,應勇說,全面支持設立科創板並試點註冊制,進一步加強金融中心和科技創新中心聯動發展。在民生方面,應勇稱要完善房地產市場調控的常態長效機制,繼續穩地價、穩房價、穩預期,並加快租賃房建設。

(工商時報)

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20190128000336-260203

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