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05/12/2019

備受大眾關注的《澳門都市更新法律制度》文本公開諮詢即將結束,期間社會對文本中有關的補償機制、重建業權比例的釐定等議題有不同意見,而當局則強調都更補償措施必會靈活多樣,未來都更之路如何發展,須視乎各界能否取得共識。

回顧過去十多年來, 澳門的都市更新工作備受關注,從「舊區重整」到「都市更新」,有關法律制度經歷數屆政府,但進展不似預期。事實上,澳門舊樓日久失修問題突出,都市更新有很大的必要性,但從社會現實來看,澳門由於城市人口高度密集、土地資源不足等因素,以致都市更新的發展步伐未盡人意。

近年,特區政府已為都市更新進行了大量前置工作,包括《都市更新暫住房及置換房法律制度》的出台、都更公司的成立等,而為期60日的《澳門都市更新法律制度》公眾諮詢期將於本月9日結束,期間先後共舉行四場公眾諮詢會及三場專業界別專場諮詢會。

當中最受關注的,相信是徵收的業權比例較舊區重整法律諮詢草案大幅下降,有意見質疑徵購制度的相關補償方案能否保障業權人利益,另外,舊區居住環境相對惡劣,推行都市更新的具體時間表亦備受關注。

都市更新的立法原意本是改善居住環境和生活質素,若有關制度未能尊重大多數意見,反而可能成為居民的負擔。故此,特區政府在立法時,必須平衡兼顧不同的利益訴求,釐清樓宇重建業權百分比比例的科學性和合理性、如何保障私有財產權、對承租人作出補償等問題。

都市更新是城市建設中最複雜、涉及面最廣、市民最關注的社會工程,當中涉及到的利益關係複雜、訴求多樣。距離政府換屆不足一個月,各部門及與下屆政府之間應做好協調、溝通與平衡,以便將來更為全面及有力落實和推進都更的立法工

https://www.exmoo.com/article/134141.html

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2019-12-04 00:28聯合報 大陸新聞中心/綜合報導
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11月份,中國多地房價延續降溫態勢,房地產市場趨冷跡象愈發明顯。中國指數研究院日前發佈的數據顯示,2019年11月,中國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米15105元人民幣,環比上漲0.21%。

11月百城房市趨冷:中國房價下跌城市數量創近4年新高。圖為福建省漳州市的一處在建...
11月百城房市趨冷:中國房價下跌城市數量創近4年新高。圖為福建省漳州市的一處在建樓盤。 (中新社資料照)
 

 

從漲跌城市個數看,當月,55個城市房價環比上漲,40個城市環比下跌,5個城市與上月持平。

中新社報導,中國指數研究院研發中心研究副總監吳建欽2日在一場房地產形勢分析會上表示,11月份,百城中40%的城市新房價格下跌,這一數量已創下2016年2月份以來的近四年新高。

除房價下跌城市增多外,房價漲幅也持續收窄。吳建欽表示,百城房價漲幅已連續13個月處於0.4%以內,幾乎每個月的房價漲幅都在收窄,市場的趨冷態勢明顯。吳建欽透露,據該機構監測,中國50個城市的商品住宅成交量11月份同比下降10%左右,與房價走勢基本一致。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發佈的一份《中國住房市場發展月度分析報告》稱,本輪房地產房價上漲持續時間長,總體漲幅巨大,一二三四線城市輪動特徵明顯。

但自2019年以來,越來越多的三四線城市加入到房價下降的行列,表明始於2015年底的本輪房地產景氣周期趨於尾聲。

部分三四線城市或面臨更大的調整壓力。吳建欽指出,11月份,大概有三分之一左右的三四線城市房價下跌,中山、寶雞這兩個城市從下半年以來房價持續下跌。三四線城市的土地成交也處於下降通道,11月份其土地成交規模同比下降10%左右。

社科院上述報告也認為,受周期異步性、貨幣化棚改餘熱等因素的綜合影響,少部分三四線城市如臨沂、南陽、唐山、洛陽等在總體市場下滑的背景下仍然相對較快上漲。但由於部分三四線城市房價的上漲可能依賴于地方隱性債務的增加,其中隱含著未來下跌的風險。

https://udn.com/news/story/7333/4203629

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大陸經濟從高速成長期進入成長放緩階段,加上北京當局在去年嚴格執行去槓桿化政策,降低國內再融資行為,大陸的金融市場處於低迷狀態,身為經濟火車頭的房市更是受到嚴重衝擊,甚至有房地產商降價賠售。對此,就有陸媒報導,有地方政府祭出「禁跌令」,避免出現房市崩盤。

多家陸媒報導指出,安徽省馬鞍山市住房和城鄉建設局發布《關於做好商品房銷售管理工作的通知》,對預售屋價格進行最小規模調整,同時規定實際房價,

不得高於在相關部門備案價,也不能低於備案價10%。相關報導提到,大陸有城市祭出禁跌令,並非首次,也絕對不會是最後一次,過去已經有許多城市的房價進入下跌區間或是跡象發生之際,就會有管理部門公布相關規定,要求房價不得下跌超過規定幅度,購屋者也可以選擇無條件退單。

根據中國人民銀行今年10月公布第三季金融統計數據顯示,9月底人民幣房地產貸款餘額為43.3兆,較去年同期增長15.6%,前三季新增房地產貸款4.6兆元,占同期人民幣貸款新增量的33.7%。

據《第一財經》曾報導,西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心、螞蟻金服集團研究院10月聯合發布《中國家庭金融調查專題──中國居民槓桿率和家庭消費信貸問題研究》報告顯示,大陸家庭債務占GDP比重為49.2%,遠低於美國的77.1%,近6成債務集中在房貸。

也就是說,大陸民眾有將近一半的收入要用在償還負債,並超過一半以上用來償還房貸。大陸如今祭出房價禁跌令,房地產商更難銷售房屋,但銀行業又緊縮銀根,讓許多中小型業者更難生存。根據中國人民法院公告數據顯示,截至11月15日,大陸房地產開發商破產數達到435家,等於是2019年每天平均有1.4家房企破產,創下歷史新高紀錄。

(中時電子報 呂承哲)

 

https://ctee.com.tw/news/china/180990.html

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北京新浪網 (2019-11-20 09:29)

房地產稅的最佳出台時機和預期影響

  以下文章來源於夏磊地產觀察 ,作者夏磊

  2019年政府工作報告提出「健全地方稅體系,穩步推進房地產稅立法」,從「穩妥」到「穩步」,房地產稅改革正在提速。為什麼要徵收房地產稅?最佳出台時機是何時?徵收之前有哪些基礎設施要建設?什麼房地產稅方案最好?出台後會有什麼影響?我們試圖在本報告中回答這些問題。

  為什麼一定要徵收房地產稅?

  存量房時代漸行漸近,徵收保有環節稅是大勢所趨。2018年我國城鎮住房套戶比1.09,住房供給總體充分;土地購置面積和商品住宅新開工均處於峰值水平,住房大建設時代的基礎不復存在,開發建設環節的稅收和土地出讓金必將不斷減少。而我國地方財政高度依賴土地相關收入,2018年,地方本級財政收入中土地出讓收入佔比38.1%,僅依賴於開發環節的土地財政難以為繼,拓寬稅源是必由之路。

  滿足三個前提,房地產稅有望成為地方政府的重要稅源。一是城鎮人口和人均居住面積逐漸提高,促使稅基總和不斷增加;二是人均可支配收入增速高於房價增速,導致房價收入比降低、居民住房購買能力提升,可承受更高的實際稅率;三是存量房時代逐步到來,土地出讓收入規模降低,提升地方政府徵稅動力。

  何時是房地產稅出台的最佳時機?

  房地產稅最佳出台時機是經濟穩定發展、房地產市場平穩健康運行時期。

  在經濟穩定發展、房地產市場健康運行時期出台房地產稅,邊際影響最小,更容易被市場所接受。當房地產市場上行時,房地產稅預期成本遠低於房價和房租上漲的預期收益,徵稅雖不會對市場產生重大衝擊,但目前市場繼續上行帶來的風險也越來越大。當市場下行,一方面持有房地產的預期損失放大,另一方面也強化了政府調控和房價下跌的預期,使得持有者更急於脫手,加速房價下跌。

  當前經濟下行壓力加大,未能給房地產稅出台提供最佳環境。當前我國經濟金融形勢嚴峻,三季度GDP增速創1992年以來新低,其中,出口連續兩個月負增長,消費低迷,固定資產投資持續放緩;財政稅收收入下滑,稅收連續5個月負增長、11省市財政負增長。

  徵收房地產稅,需要哪些基礎設施建設?

  開展全國住房普查,掌握全國住房基本情況。1984年以來,我國還未進行一次全國性住房普查,住房基礎信息薄弱。2020年我國將開展第七次全國人口普查,主要調查人口和住戶基本情況,有望摸清楚住房底數。

  統一界定房屋性質。由於歷史遺留原因,現存房改房、福利房、央產房、軍產房、小產權房、經濟適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋,產權性質差別大,稅基不統一。

  解決徵稅「技術前提」,建立全國統一的不動產登記系統,準確及時的採集房屋登記和交易數據,實現全國聯網、實時查詢。《不動產登記暫行條例》自2014年底公佈,2015年3月1日起施行;2018年6月,全國統一的不動產登記信息管理基礎平台已實現全國聯網,不動產登記工作也在全面推進,2018年,全國335個地市、2853個縣區共設立3001個不動產登記辦事大廳、3.8萬個窗口、8萬多一線登記工作人員平均每天為30多萬企業和群眾提供不動產登記服務。

  完成房地產稅改革。目前在房地產稅收環節,約有10個稅種,應重新設置建設、交易、保有環節稅賦,避免重複徵稅。

  設置科學合理的評估機制。主要包括不動產的價值評估和評估基期、稅率調節機制等,確保居民稅負負擔可承受。

  完成修訂《稅收征管法》,為依法治稅提供依據。2015年1月5日國務院公佈《稅收征管法》(2015年修訂徵求意見稿),對比原稅收征管法,此徵求意見稿對稅收征納權利義務做了大幅修訂;國務院辦公廳印發的《關於國務院2016年立法工作計劃的通知》,就做好國務院2016年立法工作提出相關意見,併發佈了2016年立法工作計劃的具體安排,其中包括抓緊修訂《稅收徵收管理法》等稅收立法項目。

   什麼是最優的房地產稅方案?

  稅制設計由地方主導,因地制宜,避免「一刀切」。房地產稅具有高度地方性,與地方居民利益密切相關。中央統一立法雖然必要,但各地方住房需求、住房發展階段等具體情況都不一樣,不宜統一稅制「一刀切」。留給地方政府充足的自主空間,兼顧地方特點,才能保證房地產稅滿足地方多樣化需求,穩妥實施。

  區域上,從經濟發達地區試點,逐步過渡到全國。相較於經濟欠發達地區,發達地區居民收入水平、支付能力和納稅意識都更強,從經濟發達地區開展房地產稅試點,總結經驗,逐步過渡到全國,阻力較小。

  徵稅對象上,從空置住房、高端住房逐步過渡到所有住房,有利於改革推進。房地產稅是直接稅,居民對稅負敏感,房地產稅應由小範圍、低稅負向全面徵收過渡。從國際看,房地產稅是財產稅的一種,稅制設定上以「寬稅基、低稅率」為主,針對存量住房徵收房地產稅可確保稅源規模。開徵初期,考慮居民負擔水平和接納程度,可從空置房、高端住房逐步過渡到所有住房。

  即使是普征,差異化的稅制方案有利於精準調控。對於空置房、高端住房和全部住房,當稅率、稅基和稅收優惠措施都相同時,無法體現稅制公平性;當稅基和減稅措施相同,但對空置、高端房高稅率徵稅、一般住房低稅率徵稅時,有利於打擊投機性需求、減少空置、抑制高端需求,提高房地產稅的接受度;當稅率和稅基相同,僅對一般住房實施稅收減免政策,既保護居民正當的自住需求,也有利於提高住房利用率,減少不必要的住房資源浪費。

  設定合理的價值評估基期和稅率調節機制,確保居民可負擔。美國房地產評估價值雖與市場價值接近,但可通過評估率來調節實際稅率,2018年,各州的房地產稅實際稅率在0.27%-2.4%之間。德國土地價值評估基期較早,西德為1965年、東德為1935年,基準稅率由聯邦政府統一制定,同時,設置稽徵率來調節實際稅率,由地方政府自行確定,由於評估標準較早,居民實際稅負水平不高,2017年土地稅140億歐元,占財政收入比重0.98%。英國房產評估採用1991年市場價值(威爾士採取2003年),稅率分8個等級,地區政府自行調整基準稅率來調節實際稅率水平,2017年平均稅率僅約1.8%,如考慮房價上漲因素,則實際稅負更輕。借鑒國際經驗,設定合理的不動產價值評估基期和稅率調節機制,讓居民能負擔起,才是房地產稅順利落地的前提。

  居民自住房稅收減免,或設定人均免征面積,滿足居民自住需求。新加坡採取超額累進位稅率,與非自住房稅率不同,自住房稅率更低;德國首套自住房不收房地產稅,只有在使用第二套及以上住房時繳納二套住房稅;上海市新購住宅免征面積為人均60平米;重慶市獨棟住宅每戶免稅180平方米、新購獨棟住宅和高檔住房每戶免稅100平方米。

  房地產稅出台有什麼影響?

  (1)短期內,房地產稅通過影響供需格局影響市場

  房地產稅通過影響市場預期和持有收益影響供需,抑制房價上漲。國際經驗表明,房地產稅開徵前後,徵稅力度和市場反應尚未明確,市場預期受影響,需求入市節奏推遲、部分投資者拋售房產,影響短期市場供需、房價回調。

  購房者關注稅收力度和市場反應,觀望情緒濃厚。我國房地產稅徵稅時點、力度和市場反應尚未明確,部分購房者會持觀望態度、推遲需求入市,短期內購房需求將減少。

  房屋持有者可能出租或出售部分徵稅房產應對持房成本上升。由於徵稅力度未明確,持房者或大多持觀望態度,採用出租或出售部分徵稅房屋以應對持房成本上升。對於人口凈流出、缺乏需求支撐的部分城市,房產持有者可能會選擇出售房產;對於人口持續流入、住房需求旺盛的城市,持房者短期內會採取出租房產以應對持有成本上升,並將部分房地產稅負擔轉嫁給承租者,導致房租上漲。

  (2)長期看,房地產稅市場調節作用不明顯

  房價長期走勢由供需決定,房地產稅的市場調節作用有限。從國際經驗看,房價的決定因素是供需,房地產稅僅是一個調節因素,既不是穩定市場運行的關鍵,也無法防範房地產泡沫的產生和破滅。德國僅徵收土地稅、且稅負較低,但房價長期穩定,主要依靠供需平衡和穩健的貨幣金融制度;日本、美國、英國很早就開徵房地產稅,但日本經歷兩次房地產危機、美國出現六十年大牛市又爆發次貸危機、英國房價則長期剛性上漲,主要由於土地供給不足或房地產過度金融化。

  風險提示:房地產稅推進超預期

  1 為什麼一定要徵收房地產稅?

  1.1 房地產稅是發達經濟體的地方主體稅之一

  1.2 存量房時代漸行漸近,土地財政難以為繼

  1.2.1存量房時代土地財政面臨挑戰

  1.2.2房地產稅有望成為地方政府重要收入來源

  2 何時是房地產稅出台的最佳時機?

  3 徵收房地產稅,需要哪些基礎設施建設?

  4 什麼是最優的房地產稅方案?

  4.1 地方主導,優先對空置房、高端房徵稅

  4.2 合理的稅率調節機制,確保居民可負擔

  4.3 居民自住房稅收減免,或設置人均免征面積,滿足居民自住需求

  5 房地產稅出台有何影響?

  1  為什麼一定要徵收房地產稅?

  1.1  房地產稅是發達經濟體的地方主體稅之一

  房地產稅是成熟市場經濟體地方財政收入的重要和穩定來源,具有獨特優勢:第一,房地產稅屬於直接稅,相對間接稅而言不易轉嫁。第二,房地產具有收益稅的特點,作為地方政府重要財源,用於支持地方公共設施建設和服務,提升地方房產價值,形成正向循環。比如在美國,房地產稅佔美國公立學校教育經費的45-50%,房地產稅較高的地區公立學校教育水平也通常更優。房地產稅收入的增加,可以有效促進地方稅收收入的增長,推動地方財政建設。房地產稅取之於民用之於民。第三,房產不易損耗,房地產稅按年徵收,徵收額根據房價變動而變動,充分反映房地產市場發展,形成穩定收入。第四,調節收入分配,佔用土地空間資源多的房屋所有人需要繳納更多房地產稅,同時由於增加持有環節成本,可以部分抑制投機性需求。

  美國學區政府96%的收入、郡政府45%的收入和市政府40%的收入均來自於房地產稅。房地產稅佔地方政府稅收收入比重超70%,佔總收入比重達1/4,僅次於政府轉移支付收入。英國市政稅作為地方政府主要稅種,2016財年,英格蘭市政稅合計徵收261億英鎊,佔地方政府本級財政收入的43%,佔地方政府全部財政收入的16%。加拿大房地產稅對於地方總體稅收以及地方總財政收入的貢獻度則一直穩定在85%以及50%左右,為地方政府提供了穩定有保障的收入來源。

  1.2 存量房時代漸行漸近,土地財政難以為繼

  1.2.1存量房時代土地財政面臨挑戰

  1998-2013,是中國房地產「大建設」的十五年:60-70年代嬰兒潮先後進入首置期、城鎮化大幅推進、經濟高速增長,住宅新開工年復合增速16.8%,住房短缺大獲改善。當前中國房地產市場已逐步進入提質降速階段,住房建設由高速轉向中高速,逐漸向存量房階段過渡。

 
 

  熱點城市房地產市場發展節奏更快。分城市來看,熱點城市市場發展進程更快,且基本遵循拿地峰值-新開工峰值-銷售峰值-存量房市場的演化路徑,以三個一線城市為例,2002-2003年,北京、深圳、上海先後出現土地購置面積峰值、2003-2004年先後出現住宅新開工峰值、2005-2007年先後出現住宅銷售峰值、2011-2015年先後進入存量房市場。

 
 
 

  第三、存量房時代逐步到來,土地出讓收入規模降低,地方政府徵稅動力提升、征管力度增強。

  隨著城鎮化率提升,存量房時代到來,土地出讓收入和建設交易環節佔比近90%的土地財政收入逐步減少,地方政府主要事權支出也由大規模開發建設轉向公共服務,因此徵收動力和征管力度增強。

  2014年開始,國有建設用地出讓面積已進入下行通道, 2017-2018年地方政府土地出讓收入大幅增加,主要因為房價上漲、房企集中補庫存帶動地價大幅上漲。隨著存量房時代逐步到來、土地市場降溫,未來土地出讓收入將隨出讓面積減少而重回下行通道,而房地產稅規模隨稅基和實際稅率提升而增加,最終超過土地出讓收入規模。

  2  何時是房地產稅出台的最佳時機?

  房地產稅的最佳出台時機是經濟穩定發展、房地產市場平穩健康運行時期。

  在經濟穩定發展、房地產市場健康運行時期出台房地產稅,邊際影響最小,更容易被市場所接受。當房地產市場上行時,房地產稅預期成本遠低於房價和房租上漲的預期收益,徵稅雖不會對市場產生重大衝擊,但目前市場繼續上行帶來的風險也越來越大。當市場下行,一方面持有房地產的預期損失放大,另一方面也強化了政府調控和房價下跌的預期,使得持有者更急於脫手,加速房價下跌。

  房地產業對國民經濟有著巨大的拉動作用。房地產對國民經濟增長的重要作用表現在投資、生產和消費三個領域。房地產不僅自身促進經濟增長、提高民生質量和水平、解決就業、貢獻財政稅收,而且具有產業鏈條長、關聯行業多的特點,拉動一大批產業的發展。第一,房地產開發投資直接形成固定資產投資;第二,房地產投資帶動建築業以及水泥、鋼鐵、有色金屬、挖掘機等上下游製造業的生產與投資;第三,房地產銷售後,帶動與住房有關的消費,促進了家電、傢具、家紡、裝潢等製造業的生產與投資;第四,房地產的開發和銷售,對金融、物業管理等第三產業也有明顯的帶動。2018年房地產業增加值佔GDP的比重為6.6%,房地產對上下游相關行業增加值的拉動佔GDP的比重為9.2%,二者合計佔比高達15.8%。

  當前經濟下行壓力加大,未能給房地產稅出台提供最佳環境。當前我國經濟金融形勢嚴峻,三季度GDP增速創1992年以來新低,其中,出口連續兩個月負增長,消費低迷,固定資產投資持續放緩;財政稅收收入下滑,稅收連續5個月負增長、11省市財政負增長。

  以日本為例,1991年為抑制地價上漲和房地產投機開徵地價稅、強化特別土地保有稅,成為地價下跌的加速器。1985-1990年金融自由化和國際化導致商業用地價格大幅上漲,主要集中在三大都市圈、6個主要城市。1986-1990年,全國土地價格指數增長42.3%,而6個城市土地價格指數增長了160.6%,東京圈、大阪圈分別增長153.5%、166.3%。

  1991年1月,《綜合土地政策推進綱要》、《土地稅制改革的基本方案》陸續出台,主要調控措施包括:開徵地價稅、強化特別土地保有稅以及提高土地評估標準。

  開徵地價稅、強化特別土地保有稅的本意是增加土地持有成本抑制房地產投機、擠出虛高的價格泡沫。但從實施效果來看,加稅短期內大幅強化了市場悲觀情緒、加速房價下跌,尤其對中心城市土地價格的下跌起到了明顯推動作用。1992年當年6大城市房價指數即下跌15%,截至2018年6大城市跌幅高達76.0%。

  日本1991年加稅成為地價下跌的加速器,主要原因有三。第一,投機盛行,是推動此輪地價上漲的重要因素。日本1975年開始城鎮化率增速趨緩,到80年代後期剛需已充分滿足,地價快速上漲主要由投機驅動,大量法人和個人持有土地,受加稅影響較大。第二,市場下行期房地產稅大幅增加持有損失。出台時房地產泡沫已經開始崩潰,由於地價評估調整滯後市場價變化,實際稅率上升和地價下跌並存,土地持有越久損失越大,持有者更加急於脫手。第三,強化了政府調控和地價下跌預期。加稅政策目的在於增加持有成本、減少囤地,但成為政府強力調控的信號,強化了市場悲觀預期。

  3  徵收房地產稅需要哪些基礎設施建設

  房地產稅出台,應立法先行,並滿足六大前提條件。

  一是開展全國住房普查,掌握全國住房基本情況。1984年以來,我國還未進行一次全國性住房普查,住房基礎信息薄弱。2020年我國將開展第七次全國人口普查,主要調查人口和住戶基本情況,有望摸清楚住房底數。

  二是統一界定房屋性質。由於歷史遺留原因,現存房改房、福利房、央產房、軍產房、小產權房、經濟適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋,產權性質差別大,稅基不統一。

  三是解決徵稅「技術前提」,建立全國統一的不動產登記系統,準確及時的採集房屋登記和交易數據,實現全國聯網、實時查詢。《不動產登記暫行條例》自2014年底公佈,2015年3月1日起施行;2018年6月,全國統一的不動產登記信息管理基礎平台已實現全國聯網,不動產登記工作也在全面推進,2018年,全國335個地市、2853個縣區共設立3001個不動產登記辦事大廳、3.8萬個窗口、8萬多一線登記工作人員平均每天為30多萬企業和群眾提供不動產登記服務。

  四是完成房地產稅改革。目前在房地產稅收環節,約有10個稅種,應重新設置建設、交易、保有環節稅賦,避免重複徵稅。

  五是設置科學合理的評估機制。主要包括不動產的評估價值和評估基期、稅率調節機制等,確保居民稅負負擔可承受。

  六是完成修訂《稅收征管法》,為依法治稅提供依據。2015年1月5日國務院公佈《稅收征管法》(2015年修訂徵求意見稿),對比原稅收征管法,此徵求意見稿對稅收征納權利義務做了大幅修訂;國務院辦公廳印發的《關於國務院2016年立法工作計劃的通知》,就做好國務院2016年立法工作提出相關意見,併發佈了2016年立法工作計劃的具體安排,其中包括抓緊修訂《稅收徵收管理法》等稅收立法項目。

  4  什麼是最優的房地產稅方案?

  4.1 地方主導,優先對空置房、高端房徵稅

  地方主導房地產稅制設計,因地制宜,避免「一刀切」。房地產稅具有高度地方性,與地方居民利益密切相關。中央統一立法雖然必要,但各地方住房需求、住房發展階段等具體情況都不一樣,不宜統一稅制「一刀切」。留給地方政府充足的自主空間,兼顧地方特點,才能保證房地產稅符合地方實情,穩妥實施。

  區域上,從經濟發達地區試點,逐步過渡到全國。相較於經濟欠發達地區,發達地區居民收入水平、支付能力和納稅意識都更強,從經濟發達地區開展房地產稅試點,總結經驗,逐步過渡到全國,阻力較小。

  徵稅對象上,從空置住房、高端住房逐步過渡到所有住房,有利於改革推進。房地產稅是直接稅,居民對稅負敏感,房地產稅應由小範圍、低稅負向全面徵收過渡。從國際看,房地產稅是財產稅的一種,稅制設定上以「寬稅基、低稅率」為主,針對存量住房徵收房地產稅可確保稅源規模。開徵初期,考慮居民負擔水平和接納程度,可從空置房、高端住房逐步過渡到所有住房。

  即使是普征,差異化的稅制方案有利於精準調控。對於空置房、高端住房和全部住房,當稅率、稅基和稅收優惠措施都相同時,無法體現稅制公平性;當稅基和減稅措施相同,但對空置、高端房高稅率徵稅、一般住房低稅率徵稅時,有利於打擊投機性需求、減少空置、抑制高端需求,提高房地產稅的接受度;當稅率和稅基相同,僅對一般住房實施稅收減免政策,既保護居民正當的自住需求,也有利於提高住房利用率,減少不必要的住房資源浪費。

  4.2 合理的稅率調節機制,確保居民可負擔

  設定合理的價值評估基期和稅率調節機制,確保居民可負擔。美國房地產評估價值雖與市場價值接近,但可通過評估率來調節實際稅率,2018年,各州的房地產稅實際稅率在0.27%-2.4%之間。德國土地價值評估基期較早,西德為1965年、東德為1935年,基準稅率由聯邦政府統一制定,同時,設置稽徵率來調節實際稅率,由地方政府自行確定,由於評估標準較早,居民實際稅負水平不高,2017年土地稅140億歐元,占財政收入比重0.98%。英國房產評估採用1991年市場價值(威爾士採取2003年),稅率分8個等級,地區政府自行調整基準稅率來調節實際稅率水平,2017年平均稅率僅約1.8%,如考慮房價上漲因素,則實際稅負更輕。借鑒國際經驗,設定合理的不動產價值評估基期和稅率調節機制,讓居民能負擔起,才是房地產稅順利落地的前提。19個樣本OECD經濟體的平均房地產稅實際稅率僅0.54%,國際上,房地產稅實際稅率不高。

  4.3 居民自住房稅收減免,或設置人均免征面積,滿足居民自住需求

  免征面積作為主要稅收優惠政策。國際上常見的房地產稅減免條件是對首套房、一定面積或價格以內的部分進行稅收減免,以保障必要的住房需求。我國對個人自住房開徵房地產稅,也將配套靈活的稅收優惠,結合國際經驗和滬渝兩市房產稅試點方案,我們認為免征面積將是主要稅收優惠措施。上海試點房產稅的免征面積是人均60平;重慶試點房產稅免征面積是,試點前獨棟商品住宅為180平米,除三無人員外的家庭新購獨棟商品住宅、高檔住宅為100平米。

  免征面積影響徵稅住房佔比。根據2015年全國人口抽樣調查,全國城鎮人均住房面積低於20平、30平、40平和50平的家庭戶佔比分別為20%、43.8%、62.4%和75.2%。我們分別採用人均免征面積12平、20平、30平、40平和50平模擬全國徵稅住房的佔比。

  5  房地產稅出台有何影響?

  (1)短期內,房地產稅通過影響供需格局影響市場

  房地產稅通過影響市場預期和持有收益影響供需,抑制房價上漲。國際經驗表明,房地產稅開徵前後,徵稅力度和市場反應尚未明確,市場預期受影響,需求入市節奏推遲、部分投資者拋售房產,影響短期市場供需、房價回調。

  購房者關注徵稅力度和市場反應,導致市場觀望情緒濃厚。我國房地產稅徵稅時點、力度和市場反應尚未明確,部分購房者會持觀望態度、推遲需求入市,短期內購房需求將減少。

  房屋持有者可能出租或出售部分徵稅房產應對持房成本上升。由於徵稅力度未明確,持房者或大多持觀望態度,採用出租或出售部分徵稅房屋以應對持房成本上升。對於人口凈流出、缺乏需求支撐的部分城市,房產持有者可能會選擇出售房產;對於人口持續流入、住房需求旺盛的城市,持房者短期內會採取出租房產以應對持有成本上升,並將部分房地產稅負擔轉嫁給承租者,導致房租上漲。

  (2)長期看,房地產稅市場調節作用不明顯

  房價長期走勢由供需決定,房地產稅的市場調節作用有限。從國際經驗看,房價的決定因素是供需,房地產稅僅是一個調節因素,既不是穩定市場運行的關鍵,也無法防範房地產泡沫的產生和破滅。德國僅徵收土地稅、且稅負較低,但房價長期穩定,主要依靠供需平衡和穩健的貨幣金融制度;日本、美國、英國很早就開徵房地產稅,但日本經歷兩次房地產危機、美國出現六十年大牛市又爆發次貸危機、英國房價則長期剛性上漲,主要由於土地供給不足或房地產過度金融化。

  韓國、日本、新加坡、中國台灣等東亞經濟體都有人多地少的人地矛盾、有土斯有財的置業傳統,經歷了近現代的經濟、城鎮化和房地產市場的快速發展階段,也都曾用房地產稅打擊投資、控制房價。經驗表明,房地產稅短期內能一定程度抑制投機和房價上漲,但不改變房價長期趨勢,在實現住房市場平穩運行方面作用並不顯著,甚至可能出現房價加速上漲或下跌。

  韓國1990年將土地保有稅收從財產稅中單列,全面開徵土地綜合稅和房屋財產稅,同時完善土地評估系統、加強稅收征管,但此後房價一路上漲至1991年2季度。2005年開徵綜合不動產稅,針對富有家庭持有多套和高價值房地產徵收懲罰性稅率,但此後全國房價加速上漲,僅高房價的首爾江南區等地在2個月內房價回落不到2%,隨後報復式上漲。

  日本1973年出台特別土地保有稅,對保有大面積土地按取得價1.4%每年徵稅。受石油危機和加息應對惡性通脹影響,地價在1994年曾短暫回落,但從1975年開始隨經濟發展、城市化快速推進、置業年齡人口增加繼續快速上漲。1991年出台《綜合土地政策推進綱要》,開徵地價稅、提高固定資產稅率,加強土地評估和保有稅收征管。由於1990年開始緊縮的貨幣政策已經刺破資產價格泡沫,加稅強化政府調控預期,加速房價泡沫破裂。房地產泡沫破裂后,由於通貨緊縮、人口老齡化不斷加劇、經濟和人民收入增長失速,造成日本地價持續下跌,即使日本分別於1998年和2003年取消地價稅、特別土地保有稅,也並未改變地價持續下跌趨勢。 

  新加坡2011年1月開始改革房屋財產稅,實行累進稅率,提高免征點、稅率級差、空置房稅率、對非自住住宅征重稅等措施。此後房價持續上漲,直到2013年出台信貸收緊、印花稅上調等組合拳,才出現回落;其中,稅收較重的私人商品住宅價格在改革后的前3年繼續上漲了11%。   

  中國台灣地區2014年6月調高非自住住宅的房屋稅率,下限由1.2%調高至1.5%,上限由2%調高至3.6%;提升出租和空置房產的房屋稅。2014年底到2015年台灣房價出現短暫回調,但從2016年企穩並重回上漲通道。中國台灣2014年底以來房價漲幅趨緩,主要有三方面原因,而非徵稅效果。第一,住房供大於求。中國台灣GDP增速從2010年快速回落,2015年陷入負增長,疊加老齡化和城市化停滯,有效需求不足;直接體現在套戶比大於1、住房自有率超80%、空置率近20%,從2013年開始持續快速下滑的住宅購房需求指數等指標上。第二,投資盛行、房價金融屬性強。根據官方統計,2013年開始住房需求持續下滑,但投資性需求佔比始終超20%。第三,預期逆轉帶動資本流出。2009-2014年6月,由於資本流入、投機盛行,房價上漲95%;隨著經濟持續不景氣,從2012年開始,市場預期轉為悲觀,帶動獲利資本流出。

  「房地產稅」系列研究:

  2、房產稅的改革歷程和實踐效果——房產稅系列之二,2019年09月17日;

  1、房地產稅徵收的國際經驗,2019年09月05日;

https://news.sina.com.tw/article/20191120/33377650.html

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北京新浪網 (2019-11-13 07:13)

房地產將回到「三個20%」

  來源:光遠看經濟

  房地產沒有什麼白銀時代,這是我過去幾年一再闡述的觀點。

  所謂白銀時代,無非是一種對房地產下一個周期的一廂情願的想像,那就是房地產在告別暴漲之後,還能有一個不暴漲但仍然快速上漲的20年。

  有這種想法的開發商,在2到3年的時間內會被市場教育的頭破血流。 ▲ 圖片源自攝圖網

  一、我說房地產沒有白銀時代,不是否定房地產以後會漲,不是否定房地產的支柱地位。

  而是房地產的下一個周期和過去20年的周期面目全非,產業定位、供求關係、政策環境以及房地產的市場結構都會發生翻天覆地的變化。

  我說房地產沒有白銀時代,更不是否定房地產作為支柱產業的定位。有一些幼稚的觀點認為,房地產不死,中國經濟就不可能有創新。

  理性去看,中國有沒有創新和房地產關係不大,而且,極具諷刺地是,中國很多產業的創新卻是由房地產拉動的,這是事實。

  有人還說,房地產作為支柱產業的地位結束了,這也是一廂情願。一些開發商說,在中國城鎮化完成之前,房地產的支柱定位都不會改變。

  我則認為,房地產作為支柱產業的地位100年都不會改變。看看美國,完成城鎮化多少年了,但如果細分,你會發現,房地產在GDP中的比重在美國所有行業裏面排前兩位。

  房地產是人類進入城市社會之後任何國家都非常重要的產業,不管你承認不承認,喜歡不喜歡,這是沒有任何辦法的.

 ▲ 圖片源自攝圖網

  二、同樣,我認為,鑒於房地產自身的重要性,以及房地產泡沫破滅之後對整體經濟的殺傷力,以及房地產在中國居民財富配置中的比重,導致房價出現快速下跌的政策在任何時候都不會成為選項,這意味著什麼?

  這意味著房地產調控不可能長期,這一輪調控已經是過去20年房地產周期中最長的一次了,但鑒於明年穩經濟的嚴峻性,明年放開房地產調控。

  但是,放鬆調控不等於回到以前炒房時代,炒房時代至少在我們看得見的五年之內不會重出江湖,房地產回歸民生的大方向不會改變。

  其實,我認為目前是真正的構建房地產長效政策的最佳時機,房價穩定,市場面臨方向性選擇,及時用長效機制換短期調控,黃金窗口,千萬不要錯過。

  三、以後不會出現房價的普漲,這句廢話我已經講了無數次。

  但更準確的說法仍然是「三個20%」:

  以後中國將只有20%的開發商活下來,80%的會死掉;

  只有20%的城市有投資價值;

  只有20%的樓盤值得買。

  有人認為我說的太誇張。比如,20%的開發商。中國目前有開發商10多萬家,死掉80%,還剩下差不多2萬到3萬家,仍然是全球開發商數量最多的。

  過去大家沒房子,不是開發商太少,而是太多,小的開發商圈佔了太多的土地,但沒有開發能力,導致供給減少。

  所以在中國,開發商死掉80%只會讓住房供應增加,而不會減少。市場排名前十的開發商起碼應該佔有中國70%以上的市場才是合理的。

  據人民法院網站消息,截至10月27日,今年宣告破產的房企已達408家。此消息一出,一些網民立即歡呼雀躍奔走相告。這些高興的人壓根不懂房地產,400多家倒閉非常正常,和以前年份也沒有太大差別。

  很多人總是以為做開發商的都是暴利,其實,只看到賊吃肉,沒看到賊挨打,即使在最好的年份,房地產企業倒閉的一年也幾百家。400家不是倒閉的太多,而是太少。

  至於20%的城市具有投資價值,我自己一直在考慮我是不是太樂觀了。

  因為中國672個城市,20%也有100多個城市,說實話,以後房地產能夠作為投資的城市肯定是不到100家的;但是,儘管從供求關係看,住房短缺的時代基本結束。

  但必須說的是,中國好房子仍然短缺,這是一個普遍的短缺,可以說,99%的城市都缺好房子,在一個城市,好房子的比例能夠達到20%已經算很不容易了。

 ▲ 圖片源自攝圖網

  四、隨著房地產進入一個全新的周期,隨著中國城鎮化也進入到一個圍繞中心城市和城市群推動中國城鎮化的步伐的周期,隨著中國人口事實上已經進入負增長周期,隨著中國嬰兒潮的結束光棍潮的到來。

  城鎮化新周期的主旋律將是中國的672個城市爭奪存量人口。中國正式進入城市競爭周期,一個城市有沒有未來,關鍵取決於人口的流入流出的方向。

  在人口流向上,隨著人們對美好生活的重新定義,我不認為人口就純粹流向大城市,中小城市,如果宜居,如果區位好,如果有產業競爭力,仍然會吸引人口流入。

  過去那種把城市劃分成「一二三四五」線的做法完全會被拋棄,城市只有兩類:人口流入的,以及人口流出的。

  五、儘管如此,就明年而言,我的基本判斷是,中國的一些中心城市(區域中心也算),大城市,區位優勢不錯的中等城市,明年房價反彈的概率大。

  但大量的小城市的房價現在就是歷史大頂,只有跌,沒有漲。如果你懂我,你會發現這和我說的「房地產已經告別史詩級的增長」一點不矛盾。

https://news.sina.com.tw/article/20191113/33296582.html

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北京新浪網 (2019-11-12 21:44)

原標題:左暉:消費者對買房絕對信仰的階段已經過去

11月11日,鏈家創始人、貝殼找房董事長在2019新經紀峰會上發表了題為《一條又緩又長的雪道》的演講,「變化」一詞貫穿了左暉的整個演講,短短幾分鐘內出現了22次。

在左暉看來,中國房地產市場正發生三個根本改變:從增量上行變為存量平行,經紀人價值越來越大;消費者對買房絕對信仰的階段已經過去,隱藏在社區的消費者需要長期精耕;消費者行為從線下轉到線上是必然的過程,居住垂類產業線上化剛剛開始。

左暉認為,整個房地產行業正在發生變化,市場正在從上行市場到平行市場。其預判,未來新房市場將繼續萎縮,但是房產經紀仍然是增量市場。

「整個新房市場未來5年會從15萬億萎縮到12萬億甚至會更小,二手房市場會從六七萬億增長到10萬億。新房12萬億中,我們預計超過50%是經紀的市場。很幸運的是,我們做交易市場的仍處於增量市場中。」左暉說。

左暉認為,整個中國不動產行業從GMV(交易規模)到房價,高速成長的階段已經結束。

市場變化背後的第二個根本改變在於,中國消費者對買房有宗教般信仰的階段也已過去,客戶也發現根本性變化,今天純粹剛需首購的客戶已經越來越少,整個行業供給側和需求側都在發生一些深刻變化。

在左暉看來,「今天誰再和人說,今天你不買明天會怎麼樣,這個事其實是很可笑的。買家也不著急,我們也不著急,賣房子的人可能有點急,但是急也沒有用。越慢的人,越看長的人這就是未來。」

不過,即便市場在向平穩變化,但左暉認為房產經紀人仍是幸運的。「這個生意的確在從快的生意變成很慢的生意,就是長長的雪道,很緩的雪道,但是可以讓我們跑很長很長時間。」

而在這樣一場「緩慢的雪道」里,需要經紀人紮根在社區長期精耕。

左暉認為,最好的商業模式是紮根在社區裏面,用人紮根在社區裏面,一個人能夠盯住200戶,如果貝殼平台里有100萬經紀人能夠盯住2億戶,因為所有的買家都在社區裏面,不管是換房子還是今天租的房子。「這件事情說起來容易但是做起來非常難的,他要花很長的時間長期耕耘,長期的精耕才有可能慢慢的做出一些效果。」

消費行為線上化則是第三大主要變化。左暉認為,「未來消費者的行為從線下往線上去轉移,這個是必然的過程。我們服務者大量的行為會發生在線上,這個會是必然的過程。」

https://news.sina.com.tw/article/20191112/33294362.html

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2019-10-29 09:31 作者: 文龍

開發商 破產 房地產
有房地產大佬建議賣掉多餘房產。(圖片來源:Andrey Popov/Adobe Stock)

【看中國2019年10月29日訊】(看中國記者文龍綜合報導)數據顯示,中國前9個月累計發布房地產調控政策385次,408家房地產開發商宣布破產。10月28日,官媒再次發文強調堅持「房住不炒」。也有房地產大佬建議賣掉多餘房產。

今年以來,中國房地產開發商們處於困難的經營狀態。據中原地產數據,前9個月累計發布房地產調控政策385次。自5月以來,房地產信託、境外發債和銀行貸款依次收緊,融資調控逐步升級,房地產開發商們的日子不太好過。

在法院公告網站破產文書頁面進行檢索可以發現,2019年以來,共計408份房地產公司破產文書被公布。

從地區分布來看,廣東地區破產的房地產公司最多,共計63家,佔比達15.44%,其次是浙江(40家)和江蘇(37家)。其中,最近的一份為10月27日發布的《延吉市廣廈房地產開發有限公司破產文書》。

房地產業知情人士透露,除了上面公開破產的公司,還有好多房地產公司被地方政府禁止註銷、破產,避免引發社會群體事件。

10月28日,官媒《中國經濟網》再次發布堅持「房住不炒」的文章稱,「2014年以後,開發商對市場預期更加謹慎,在房地產市場集中度提升的共同作用下,囤地囤房不再流行,加快週轉成為主流,這有助於壓平房地產投資和價格波動幅度。堅持‘房住不炒’……降低房地產的金融資產投資屬性。」

日前,中國金融四十人論壇在北京發布《2019年第三季度宏觀政策報告》。中國金融四十人論壇高級研究員、中國社科院研究員張斌認為,遏制城市的高房價立足點有三個:首先,增加城市住宅用地供給;其次,提高城市公共基礎設施和公共服務,實現郊區對中心城區的替代;第三,加大對城市低收入群體的住房基本保障措施。

與此同時,今年以來海南、天津等多地為引進人才相繼傳出樓市調控鬆綁消息,「搶人」的背後是經濟的衰退和樓市最後一波去庫存的開始。

例如,湖北宜昌市政府網站發布消息,全面取消城鎮落戶限制。不僅全面取消落戶限制,還推出了高校畢業生落戶給補貼、可按周邊商品房價的8-9折購買「安轉商」住房等吸引人落戶的政策。

愈演愈烈的人才競爭背後是城市的發展焦慮、經濟的衰退,業內人士坦言,零門檻落戶時代已經到來,一定要看清城市的基本面,不要被送房、送錢、送戶口的政策表象所迷惑。

日前,房地產大佬、萬通集團創始人馮侖直言,中國房地產行業進入市場化發展20多年,經歷了多少次調控,根本數不清。為什麼人們還是抱怨房價高?因為大大小小的調控策略和方法,實際上在相互影響,上一次調控的效果也許很快就被下一次的調控抵消了。

馮倫建議人們賣掉多餘的房產。

首先,未來房價不會再大漲,炒房人持有多套房產意義已經不太大。事實也是如此,如果炒房者買了房子如果短期內不漲,尚能堅持,但如果長期不漲,而融資成本卻在上漲,那炒房者就會虧錢。

所以,馮侖認為再搞房地產沒有意義,如果手上有幾套房產,還不如趁現在能夠變現時,快點變現,將來房價下跌了,房子就難賣了。

再者,由於國內經濟上行壓力較大,各地的房地產調控政策也在經常變化。未來房價大漲已無可能,但下跌也會受到政策控制,通過房地產對抗通脹的好日子已經過去。

最後,房地產流動性會越來越差,留給炒房者撤退的時間不多了。自從去年下半年開始,開發商們出現打折促銷,因為新房有點買不動了,同時,二手房業主也發現,二手房掛牌不僅要等半年以上,而且還要讓利幾十萬,才有可能成交,否則房價無人問津。

如果房地產市場成交持續低迷,即便是炒房者和開發商要想變現,回籠資金都很困難了。而且未來房地產市場流動性變差,變現會越來越困難。

https://www.secretchina.com/news/b5/2019/10/29/911918.html

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北京新浪網 (2019-10-27 21:23)

來源: 觀點指數

  什麼支撐著地產投資韌性?

  夾縫中依然堅挺的地產投資

  今年房地產行業面臨諸多不利因素,如全國棚戶區改造計劃減半、房企融資政策收緊等,但房地產開發投資卻在逆境中保持了較強的韌性,可謂拉動當前經濟增長的少數「亮點」之一。這種現實與預期背離的身後,究竟是什麼因素支撐著地產投資、政策收緊后發生了哪些變化、後續投資會否加速回落衝擊經濟增長底線等問題,當下尤其值得關注。圖:今年1-8月份房地產投資增速保持高韌性

  什麼支撐著地產投資韌性?

  圖:房地產投資增速按構成拆分

  據國家統計局,房地產開發投資指各種登記註冊類型的房地產開發法人單位統一開發的包括統代建、拆遷還建的住宅、廠房、倉庫、飯店、賓館、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋建築物,配套的服務設施,土地開發工程(如道路、給水、排水、供電、供熱、通訊、平整場地等基礎設施工程)和土地購置的投資(不包括單純的土地開發和交易活動)。根據投資構成又可劃分為,建築工程、安裝工程、設備工具器具購置、圖:房地產投資不同構成佔比

  圖:房地產投資不同構成累計同比增速

  房地產開發投資的不同構成與地產開發環節有著密切聯繫。當市場對房地產投資增速的預期與現實出現背離時,往往是不同構成的增速發生了顯著背離(尤其是佔比高的建築工程與其他費用-土地購置費)。例如2018年房地產投資高增速主要由土地購置費的增長貢獻,而市場當時對其有所低估。因此拆分構成來分析房地產投資具有意義。

  (1)建築工程,指各種房屋、建築物的建造工程,又稱建築工作量。這部分投資額必須興工動料,通過施工活動才能實現。因此,建築工程的投資額增速與房地產施工面積增速走勢相一致。此外,建築工程投資是房地產對上游鋼鐵、水泥等原材料形成真實需求的部分,與材料價格走勢具有較高相關度。而建築工程在房地產投資中的佔比維持在60%左右(2018年佔比56%),往往主導房地產投資增速的走勢。(2)安裝工程,指各種設備、裝置的安裝工程,又稱安裝工作量。安裝工程不包括被安裝設備本身的價值。由於設備安裝主要發生在建築施工的末端,因此,安裝工程的投資額增速與房地產竣工面積增速走勢相一致。安裝工程的投資佔比8%左右(2018年佔比7.2%),對對總投資影響相對較小。由於竣工也包含在施工環節、安裝常伴隨著建築工程,因此業界通常合併建築安裝工程作為整體分析,但其走勢與建築工程常出現背離,因此單獨分析仍有意義。(3)設備工具器具購置,指報告期內購置或自製的,達到固定資產標準的設備、工具、器具的價值。房地產開發過程涉及的設備採購價值相對較小,在投資中佔比僅在2%以內,拉動率一般不足0.5個百分點,對對總投資走勢的影響往往可以忽略。(4)其他費用,指在固定資產建造和購置過程中發生的,除前述三方面以外的,應當分攤計入固定資產投資的費用,不指經營中財務上的其他費用。針對於房地產開發投資,土地購置費是其它費用的主要構成,近年來佔比在在75%以上,增速走勢基本一致,體現了拿地環節的影響。。而其他費用在總投資中佔比在30%左右(2018年佔比35.5%),且時常與建築工程走勢背離,因此在分析房地產投資增速時值得重視。由於土地購置費按當期實際發生額計入投資,分期付款方式將分期計入房地產開發投資。因此,土地成交價款(合同價)對土地購置費走勢存在著領先關係出,經驗數據表現出10個月左右的領先性。但實質上,融資條件顯著影響著土地費用的支付節奏。圖:土地成交價款對土地購置費走勢存在著領先關係

  圖:融資條件顯著影響土地費用的支付節奏

  根據以上投資構成拆分后可以發現:2018年房地產投資完全由土地購置費正向拉動,而建築與安裝工程均對投資有所拖累。2019年至今(8月份)土地購置費的拉動作用雖然已有所弱化,但目前仍保持在高位,建築工程投資大幅躍升成為有力支撐,安裝工程則對投資形成了進一步拖累。圖:房地產開發投資增速拆分

  投資分項表現背後的開發環節。2018年土地購置費的高增速源於前一年房企大量拿地,而當年房企高周轉策略,加快期房銷售回款的過程中,土地價款的支付也較快。但高周轉策略的重心是開工推盤,非標融資收縮與土地價款支付的壓力下,房企預售後繼續施工的動力不足,施工面積增速處在較低水平,且主要由新開工面積貢獻,因此建築與安裝工程投資承壓負增長。2019年大量前期開工預售的項目陸續施工推進,同時銀行與非銀對地產領域放款有所加快,建築工程投資大幅躍升,成為房地產投資的重要支撐。而年初由於部分城市放鬆限購政策、房貸利率下移,商品房銷售回暖、政策鬆動預期又刺激了房企拿地,投向房地產的資金信託增速也開始企穩,因而土地購置費仍保持了一定的韌性。圖:房地產開發環節

  融資政策收緊后的邊際變化

  由於房地產領域擠占信貸資源、房地產投資支撐經濟與高質量發展的要求相悖,4月政治局會議重提「房住不炒」、「長效調控機制」。5月份銀保監會「23號文」開啟房地產融資收緊,從前端拿地到後端居民購房融資均嚴格規範。7月份地產融資政策收緊呈愈演愈烈之勢,政治局會議則首次提出「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。雖然房地產投資在政策收緊的環境中依然堅挺,觀察邊際上發生了哪些變化對我們判斷後續投資增速的節奏具有重要意義。資金來源:整體有所收緊,但銀行放貸仍快房地產開發投資的資金由房企各項開發資金來源、上年結餘資金與工程款等應付款構成。其中,自籌資金、國內貸款、個人按揭、定金及預收款是開發資金的主要來源,2018年佔比分別為33.6%、14.5%、14.3%、33.4%。由於投資與籌資是一枚硬幣的兩面,當資金來源受阻時,投資的高韌性也將難以長期維持,歷史數據也體現出了對投資的同步或領先性。圖:房地產開發資金來源與投資

  自5月份融資政策收緊后,可以看到開發資金增速明顯下台階。但從分項來看,國內貸款與個人按揭貸款增長還較為強勁。一方面,融資收緊后,房企加快推盤的現象再次體現。6-8月商品房銷售逐步提速,主要仍由期房銷售拉動。在此過程中,個人按揭保持較快增長。另一方面,在小微民企不良率不斷攀升的背景下,房地產相關信貸仍是銀行青睞的優質資產。而自籌資金增速顯著放緩,整頓前融拿地導致地產信託較快收縮。政策收緊導致房企發債同樣受阻。定金與預收款增長放緩,主要是由於消費貸違規用於首付款的監管力度加強,居民短貸乏力側面印證。而與按揭增速的背離或更能體現銀行對房貸的青睞,居民購房的顯性杠杠可能有所提高。圖:房地產開發資金來源

  開發環節:拿地降溫,開工向竣工過渡房企違規前融拿地是重點規範對象,政策收緊後土地市場即較快降溫。由於需要達到「四三二」條件后,房地產開發商才能取得開發貸款,而依靠自有資金拿地降低資金利用效率,尤其中小型開發商自有資金並不充足。因此在前端拿地過程中,藉助信託等非標融資的規模較高。尤其在土地市場走熱,開發商集中搶地階段,許多信託變相通過假股真債、股權收益權、特定資產收益權,或安排對賭的方式為房企提供拿地資金。而這些融資模式成為本輪監管重點關注對象,房企拿地與信託融資同步收斂,土地市場隨之降溫。圖:政策收緊後土地市場降溫

  融資收緊后,新開工增速回調,而竣工增速觸底回升,整體施工增速維持高位。一般而言,新開工是施工面積增長部分中的大頭,新開工增速往往引領施工增速的走勢。由於融資條件趨緊、拿地放緩,房企也已開始放慢新開工步伐。但前期開工項目推進施工,以及前期停緩建項目恢復施工,支撐了當前施工面積的高增長。這一狀況源於房企去年資金鏈緊張下實施的高周轉策略(開工-期房銷售回款-開工),較少資金投入到後續施工環節,導致大量開工項目停緩建,竣工增速全年負增長。但迫於交房后竣工期限要求,今年停緩建項目陸續復工。近期竣工增速的反彈正體現這一趨勢。本期施工面積=本期新開工+上期跨入本期繼續施工+上期停緩建在本期恢復施工+本期竣工+本期施工后又停緩建銷售環節:以價換量,庫存去化融資政策收緊后,房企對銷售回款的依賴度加深,一方面加大推盤銷售力度,3、4月份的集中拿地、開工為推盤提供了基礎,另一方面「以價換量」維持銷售額穩健增長。從全國商品房銷售數據可見,近期商品房銷售均價增速回落,刺激銷售面積增長,加快了庫存去化。房地產投資能夠在融資收緊的環境中保持韌性,主要也得益於相對穩健的銷售回款。圖:商品房銷售「以價換量」

  後續可能如何演化?

  房地產投資會否加快回落挑戰增長底線?基於前述分析,我們嘗試進一步推演。資金來源方面,銷售回款短期可能保持穩健,銀行貸款繼續配合,而債券、非標等融資收縮或較為顯著,整體資金面趨緊。銷售端,由於拿地與開工回落,我們預計房企難以維持較高的推盤節奏,而以價換量加快庫存去化可能成為主要的回款策略。但價格競爭無異於加劇了房企的困境,全國房價增速由緩慢回調到加快下滑的時點,或成為房地產領域風險放大的節點。經濟下行預期繼續發酵的階段,銀行對房貸的偏好仍在,居民按揭貸款並非本輪治理對象。目前房企項目多處在推進施工的環節,項目斷貸爛尾更不符合政策導向,而其他融資來源的收縮反倒可能催生信貸需求。但地產領域信託等非標受到政策限制、房企發債難度也可能繼續增大,整體資金面處在趨緊狀態。開發環節而言,房企拿地可能偏謹慎,開工走低、竣工回升的趨勢或繼續演進,施工重心整體后移。3、4月份土地市場走熱是監管收緊的誘因,規範前融目前仍是高壓狀態,而推進施工的過程又施壓房企資金鏈,因此短期內拿地可能較為謹慎,土地市場處在降溫階段。這意味著投資分項的土地購置費面臨回落壓力,尤其在融資條件緊張的環境下,土地價款支付進度可能有所放緩。拿地節奏往往決定了新開工節奏,意味著新開工面積增速或繼續回落。施工進度向後端轉移的過程中,建築工程投資的韌性還能夠維持,安裝工程投資將伴隨竣工逐步走高。但當竣工高速增長、而前端開工項目不足以續接時,施工增速面臨著較大幅度回調的風險,房地產投資回落的節奏也可能進一步加快。總結而言,(1)土地購置費在四季度可能會顯著回落,這是短期內地產投資下行的主要風險點;(2)建築工程投資在短期或還能保持增長韌性,成為投資增長的主力。但隨著竣工加快,建築工程在年末至明年一季度還存在快速回落的風險。(歷史上,新開工回落、竣(工突然提速階段,建築工程投資往往快速走低)(3)安裝工程投資在四季度隨著竣工提速,對投資的拖累開始收斂。基於前述,我們測算2019至年四季度房地產投資單季同比增速可能降至4%左右(前值9.3%),全年累計投資同比增速降至9%左右。圖:房地產投資增速測算

 

https://news.sina.com.tw/article/20191027/33101256.html

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近兩年大陸長租公寓企業資金鏈斷裂「爆雷」事件頻傳,為募集資金,長租公寓迎來集體上市潮。長租公寓品牌「青客公寓」日前正式向美國證券交易委員會提交IPO文件,計劃在那斯達克上市,預計融資1億多美元,可望成為大陸長租公寓海外上市第一股。

陸媒投資界報導,不久前,另一長租公寓品牌「蛋殼公寓」計劃最快於2019年底赴美上市,募資金額為6~7億美元;而業界領先企業自如也傳出2020年赴美上市的消息,擬籌集5~10億美元。短短兩個月內,就有3家長租公寓企業陸續傳出IPO消息,大陸長租公寓正掀起一場IPO競賽。

2019年以來,多家長租公寓企業陷入困境。3月份,因「租金貸」資金鏈斷裂的蘇州樂棧公寓,被蜜蜂村落網絡科技公司收購;7月份,南京玉恆公寓資金鏈斷裂等事件。行業受害者眾多,房東和房客蒙受損失。

隨著大量長租公寓「爆雷」,大陸私募及創投(PE/VC)業者對於該領域持謹慎態度,加上資本市場不景氣,長租公寓品牌難以從一級市場募資,因此只剩下IPO一途,一方面轉向二級市場直接融資,同時也能讓先前的投資方退場。

 

 

報導指出,對於長租公寓而言,現金流就是生命線。今年長租公寓品牌蛋殼、自如相繼完成新一輪融資。3月份,蛋殼公寓獲得由Tiger老虎基金、螞蟻金服領投的5億美元C輪融資;自如則於6月拿到General Atlantic泛大西洋投資領投的5億美元B輪融資。

但對於長租公寓這種新業態,不少大陸商界人士持保留態度。譬如,SOHO中國董事長、聯合創辦人潘石屹長期反對長租公寓行業,他曾直言,燒錢創業是一條不歸路,「不到1%的租金回報,租房的價格翻倍,還是虧本的」。


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大陸9月70城房價指數再放緩至近一年新低

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https://ctee.com.tw/house/lease/164394.html

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2019-10-21 23:30經濟日報 記者蔡敏姿/綜合報導
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本報資料照片
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大陸國家統計局昨(21)日發布9月70個大中城市住宅銷售價格情況,房價上漲的城市數量為53個,比8月減少兩個城市,上漲城市數量連續四個月減少。

路透根據大陸國家統計局資料測算,9月70個大中城市新建商品住宅價格指數年增8.4%,低於上月升幅8.8%且為一年新低,路透分析認為,大陸房價漲幅持續呈現穩中趨緩。

經濟日報提供
經濟日報提供

澎湃新聞網報導,從一線城市來看,四個一線城市新建商品住宅銷售價格月漲0.4%,漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中,北京和廣州持平,上海和深圳分別上漲0.5%和1.2%。

大陸國家統計局城市司首席統計師孔鵬分析,9月各地堅決貫徹大陸國務院部署,堅持「房住不炒」定位,進一步落實房地產長效管理機制,房地產市場價格總體穩定,略有升降。

9月二手住宅銷售價格月漲0.3%,8月為持平。其中,北京和廣州分別下降0.5%和0.3%,上海和深圳分別上漲0.6%和1.3%。

從58安居客線上數據來看,9月大陸二手房掛牌房源月跌3.1%,其中一線城市中僅廣州二手房新增房源月增2.3%,成為一線城市中唯一成長的城市。與掛牌量減形成反差,一線城市中找房熱度上升4%,其中,北京和上海分別上升10.2%和1.9%,北京密雲、大興、房山,上海浦東、閔行、奉賢是用戶找房熱度最高區域。

諸葛找房數據分析師國仕英表示,「金九」期間,大家主要注意力在新房市場,二手房市場整體較為穩定,三線城市二手房市場量級更小,價格下滑更加明顯。

58安居客房產研究院首席分析師張波指出,成交房價漲跌互現和用戶熱度體現出市場觀望態勢日益加劇,購房者的決策周期拉長,但找房的需求依舊保持一定熱度。

https://money.udn.com/money/story/5603/4117932?from=ednappsharing

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大陸調控新政發布30個月後,一度火紅的北京商辦房市場進入「冰凍期」。據了解,從2017年4月到今年10月8日,北京新建商住房項目僅簽約9940套,相當於平均每月只成交了331套,相反地,從2014年10月到2017年3月這30個月,北京新建商辦房項目共簽約10萬187套,相差9萬247套,限購執行30個月,北京商辦房市場的成交下跌了90.1%。

位於朝青板塊的中弘北京像素是商辦房「神盤」。2016年市場火熱時,僅前11個月,中弘北京像素就成交了1578套,成為當年北京房市月度成交的第一名。3年後,這個「神盤」每個月的成交量維持在十幾套左右,房地產經紀人陳先生記得,市場最火時,想買到中弘北京像素必須靠搶,動作慢的話,看上的房子就沒有了,但現在,僅他們一家機構在賣的房子就有130套,一套房子從看到買,購房者有充足的考慮時間。

中弘北京像素北區一套46.95平方米的Loft(在屋頂之下,存放東西的閣樓或高大空間的建築」),在中介門店已掛牌將近7個月,目前的報價是195萬(人民幣,下同),折合單價為每平方公尺4萬1534元。陳先生說,195萬的價格不是業主的底價,還能談,業主之前因為並不急著賣,所以價格沒有大變動,「按照目前的市場行情,可能還能談到185萬元。」

對此,中原地產首席分析師張大偉認為,量價齊跌,是大陸商辦房市場的普遍狀態。隨著調控政策的持續,北京商辦房的價格已經進入一個歷史低點,未來繼續下調的空間不大;易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為,限購政策已經讓市場的泡沫加速出清,部分商辦房項目可能已經進入「跌無可跌」的階段。

 

 

(旺報 林汪靜)


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東區商辦夯 百貨轉攻上班族

大陸28城 躋身全球房價漲幅最高前50

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https://ctee.com.tw/news/real-estate/159206.html

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即使中美貿易緊張持續增溫,中國房市的亮點依然存在。有別於第三季中國的經濟資料處於下行趨勢,房價至今仍持續上升,地產銷售和投資亦呈現了相對的韌性。

從數據上來看,今年截至8月分為止,中國房地產投資增速保持在10%的水準,整體的回落速度非常緩慢;另一個亮點則在於中國消費的穩定支撐,截至8月份社會消費品零售額保持在8%~9%的水準,這也是支撐中國經濟成長的重要力量。

然而,有跡象顯示,中國政府有意進一步管制房市價格,新的緊縮措施將限制開發商及買家獲取信貸。作為中國經濟規畫的最高機構,中國國家發改委在7月份時便出手管制境外債務的發行量,削弱了開發商對新債發行量的偏好。具體而言,開發商只可為未來12個月內未清償外幣負債的再融資發債,此措施旨在促使中國的土地拍賣市場降溫。

繼中國境內市場信託融資管道受到遏制後,海外籌資管道在近期亦遭遇緊縮,主要係涉及境外美元的信用市場。我們認為,中國政府有意遏止房市信貸風險,並希望確保針對經濟放緩的刺激措施不致於失效。在高層官員期望消費開支能夠支撐增長的背景下,亦有市場聲音擔憂房價偏高將使消費開支減少。

根據中國國家統計局的資料,全中國70個主要城市7月分的新住宅平均價格較前一個月上升0.6%,這也是連續第51次月增率呈現上升趨勢。數據亦顯示全中國7月分的房價年增率上升9.7%,雖較6月分升幅溫和,但中國許多城市的房價上漲已開始啟動。然而,住宅地產項目的整體銷售依然疲弱,在今年前七個月萎縮0.4%,前六個月則下跌1%,促使房地產開發商降價促銷。

在信用較為緊縮的大環境下,我們認為,當前進一步刺激房地產來拉動經濟的空間相對有限,且在經濟潛在增速下行中,政策必須在穩增長和防風險之間進行權衡。其他主要的宏觀數據顯示,7月分工業產出成長上升4.8%,是2002年2月以來最差。

此外,9月分公布的經濟資料除了房地產以外,普遍低於預期,房地產整體的韌性依然超市場預期。僅管如此,單月的經濟資料已經不是決定市場表現的主要變數,反之,需要進一步關注未來一、二個季度內經濟數據是否會出現回穩的信號。

日前,中國人民銀行降準釋放長期資金約人民幣(下同)九千億元,其中全面降準釋放資金約八千億元,定向降準釋放資金約一千億元。我們認為,本次降準意圖是落實中國政府降低實體融資成本的措施,降準實施之後,依然有降息的機會。鑒於目前整體經濟依然處於下行趨勢,因此中國政府更需要前瞻性且著重於經濟的周期性企穩。

事實上,今年中國市場呈現非常明顯的結構性特點,代表長期發展方向的資產,例如消費、醫療、科技和高端製造行業,在今年享受了業績和估值雙升的成果。而傳統的周期領域和所謂「舊經濟」的估值則處在較低的位置。展望第四季,投資人應更多關注經濟和企業盈利的企穩信號,特別是在政策基調繼續保持積極的環境下,可持續留意估值切換帶來的投資機會。

https://push.turnnewsapp.com/content/20191013000234-260203

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北京新浪網 (2019-09-21 15:17)

原標題:房價不漲,地產股卻頻頻被增持,這是啥邏輯? 來源:上海證券報

進入9月,有房企開始優惠促銷。金地北京就率先展開了「30天紅盤行動」,意在金秋「搶收」。

但是,房企們實際銷售效果不盡如人意,與2018年小長假的成交量相比,均有不同程度的下調。

「整體看,全國一、二線城市樓市告別『金九』已成為定局。實際上,9月上半月熱點城市成交量環比均有明顯下調。」 中原地產首席分析師張大偉說。

在嚴厲的調控政策大背景下,看空唱空房地產者不在少數。然而,上證報記者注意到,有人恰在此時,逆流而上,增持地產股。

9月增持個股,地產股成主角之一

據統計,上周共有174家公司發佈高管減持公告,而在此時,增持者的舉動就更顯突出。

上證報記者粗略梳理后發現,在為數不多的個股增持案例中,地產類上市公司被其實控人或其他產業資本增持的佔比較多。如濱江集團、廣宇集團、金融街、卧龍地產、香江控股等。

 

增持背後是啥原因?

奧陸資本首席投資官蔡金強向記者表示,現在無論是產業資本,還是險資增持地產股,都「非常合理」。

「地產股實在是太便宜了,分紅還高。」他表示。

目前金融街的市盈率在6.8倍左右,股息率約3.8%。濱江集團和廣宇集團的市盈率也確實不高,只有10倍左右。

對此,國信證券分析師區瑞明也認為,截至9月9日,板塊動態PE由8月12日的6.8倍上升為7.1倍,雖有所上升,但仍處在近五年第二低位,與 2018年10月18日的底部估值水平(6.7 倍動態PE)接近。

 

同時,房企大佬對房地產仍有信心。

如廣宇集團實際控制人的一致行動人增持股份時稱,增持是對公司價值和管理團隊的認可、對公司股票價值的認真分析與合理判斷而作出的決定。

又如,浙江龍盛增持卧龍地產,也表示是基於對公司未來發展前景及投資價值的認可,決定增持公司股份。

「不用過度悲觀,雖然日子不如以前好過了,但房地產業仍是中國利潤最好的產業之一,而且這個產業一樣有韌性,一味唱空不可取。」一位從業20多年的知名上市公司老總向上證報記者說,僅從樓市成交量上就可以看到市場的實際需求有支撐。

另外,險資也青睞房企。

9月9日,金融街發佈公告稱,該公司股東長城人壽保險股份有限公司於9月6日在二級市場以大宗交易方式受讓了四家公司所持有的金融街股份,轉讓數量總計89,026,229股,占金融街總股本的2.9785%,轉讓價格為8.53元/股,涉資約7.59億元。

8月份,中國平安買入中國金茂15.2%股份,成為該公司第二大股東。

保利地產半年報顯示,原第二大股東泰康人壽再次增持公司0.97%股權,持股比例上升至6.27%。

事實上,今年以來,中國平安、華夏人壽等險資紛紛入股房企,掀起繼2015年以來的第二波險資入股房企浪潮。

對此,中國房地產數據研究院執行院長陳晟向上證報記者表示,險企增持地產股,有雙重考慮,其既可作為財務投資,又因險企資金雄厚,金融運作能力強,可以補足房企短板,與之形成產融互動。

 

(編輯:梁宇芳)

https://news.sina.com.tw/article/20190921/32729088.html

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北京新浪網 (2019-09-22 10:24)

中房報記者 向軍 | 北京報導

  9月19日,住房和城鄉建設部召開住房租賃中介機構亂象專項整治工作推進會。住建部專門從租賃市場的角度出發,進行明確的專項整治,有業界人士稱這還是第一次。

  住建部網站發佈的會議報導顯示,這次會議要求,堅持以人民為中心,圍繞群眾的操心事、煩心事、揪心事,結合實際找准切入點、著力點,主題教育期間集中力量在全國範圍內深入開展住房租賃中介機構亂象專項整治,嚴厲打擊侵害住房租賃當事人合法權益的行為。

  ━━━━

  必須終結租房「血淚史」

  記者粗略統計,從去年至今,南京、哈爾濱、杭州、北京、上海等城市都出現了中介機構「爆雷」事件,影響極壞。今年8月22日,南京市住房保障和房產局為防範住房租賃風險,專門發佈了《關於住房租賃風險的提示》。

  對於租賃市場存在的問題,這次住建部會議提出新要求,各地要進一步提高政治站位,圍繞整治重點,加大整治力度,形成一批實實在在的整治成果,確保整治工作落地見效。要通過專項整治,糾正和查處住房租賃中介機構違法違規行為,堅決取締一批「黑中介」,在有效遏制住房租賃中介機構亂象的同時,加快長效機制建設,不斷優化住房租賃市場環境,讓群眾租房更安心。

  對於黑中介,有坊間戲稱,「沒有經歷過黑中介的北漂不足以談人生」。不少涉世未深的年輕租客都中過黑中介的陷阱,在遭到欺詐收費、暴力威脅后,只能自認倒霉。有人還寫出了文章稱,租房簡直就是一部「血淚史」。

  從目前房地產中介機構和從業人員違法違規的典型案例觀察,主要有:中介機構不如實向客戶告知抵押信息、偽造納稅聯繫單偷逃稅費、違規代理銷售商品房、違規代理出租經適房、不按規定備案,以及中介人員以個人名義違規承攬業務收費、違規參與出租「群租」房等行為。

  南京市住房保障和房產局就表示,個別企業在開展住房租賃業務時因不規範經營、管理不善等原因,導致不能按合同約定及時支付房東租金,造成房東和租客利益受損的情況發生。

  ━━━━

  打擊黑中介不歇腳

  記者此前從北京市住建委獲悉,截至6月份,北京市已依法對183家房地產經紀機構的違法違規行為立案查處。

  國家對房地產市場中介機構各種違規做法和黑中介的治理整頓,一直未停止過。2018年7月,住建部聯合公安部等七部委印發《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》以來,目前,全國各地公佈查處的房產經紀機構總量已經超過500家,北京市住建委在2019年上半年查處的房產經紀機構,就達到162家。

  即使在這麼高壓的市場整頓打擊態勢之下,一些房產中介機構和工作人員仍然鋌而走險。長沙一位歐陽女士投訴,今年5月,她為了給女兒購置婚房,向德佑長沙麓谷林語門店交了30萬元定金,預定的是長沙梅溪湖板塊某名盤住宅現房一套。8月,歐陽女士又交了167萬元房款,雙方並簽訂了房屋買賣協議,該門店承諾45天之內進行商品房網簽。讓歐陽女士沒想到的是,前不久,發現該門店工作人員失去了聯繫,心急的她立即向當地派出所報了案。有當地媒體稱,該門店收取的定金及購房款總額或達2000萬元。

  目前,無論是買賣一手房、二手房還是租房,中介在其中發揮的作用越來越強勢,經濟利益驅動之下,一些中介和個人走上了違規違法甚至涉黑的道路,打擊和剪除「黑中介」,不僅關係到人民群眾利益,還關係到購租並舉的國策,培育和發展住房租賃市場,絕不允許「黑中介」「黑二房東」有生存的空間。

  (此文刊於中國房地產報9月23日07版 責任編輯  何可信)

https://news.sina.com.tw/article/20190922/32732690.html

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工商  
蘇崇愷

 

中國指數研究院1日消息指出,根據中國房地產指數系統百城價格指數,對大陸100座城市新建住宅的全樣本調查數據,2019年8月,全大陸100個城市(新建)住宅平均價格為每平方公尺人民幣15,004元,月增0.37%,漲幅較上月收窄0.01個百分點。
與2018年同期相比,全大陸100個城市(新建)住宅均價年增3.68%,漲幅較上月收窄0.15個百分點。

從漲跌城市個數看,69座城市月增,29座城市月減,2座城市與上月持平。與上月相比,8月價格月增的城市數量增加7座,其中漲幅在1%以上的城市有17座,較上月增加2座;8月價格月減的城市數量減少4座,其中跌幅在1%以上的城市有3座,較上月減少1座。

(工商 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190901001794-260410?chdtv

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北京新浪網 (2019-08-26 00:02)

原標題:央行發佈房貸利率新政房地產不是那塊被「放水的田」

  熱點聚焦

  央行發佈房貸利率新政,意味著「靴子」正式落地,也進一步印證了國家對「房住不炒」的定位。

  央行貸款利率市場「降息」,一度引發市場關於「房貸利率是否會下降」的猜測。8月25日,央行發佈房貸利率新政,意味著「靴子」正式落地,房地產不是那塊被「放水的田」。

  據中國人民銀行網站消息,央行8月25日公告稱,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求,體現貸款風險狀況,合同期限內固定不變。首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率;二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

  在一周前的8月17日,中國人民銀行曾發佈公告,宣布改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制。8月20日,中國人民銀行副行長劉國強在國新辦舉行的國務院政策例行吹風會上表示,房貸利率由參考基準利率變為參考LPR,據央行授權全國銀行間同業拆借中心公佈的新貸款市場報價利率首次報價顯示,1年期LPR為4.25%,較貸款基準利率低10BP,較原LPR降6BP;5年期以上LPR為4.85%,市場將之解讀為「降息」。

  從貸款利率首次報價數據來看,不論是1年期還是5年期以上利率,相較於原基準利率及原市場報價利率都有所下降,因此直觀上釋放的是「融資成本下降」的積極信號。但從現實意義講,「降息」的理解不夠準確,因為銀行各類貸款利率是可在市場報價利率基礎上「加減點」生成,所以在現實借貸過程中,真實借貸利率存在一定的自由浮動空間。

  完善貸款市場報價利率機制,目的是為了精確「引水入田」。央行副行長劉國強在8月20日舉辦的國務院政策例行吹風會上明確表示,完善貸款市場報價利率目的是為了將更多信貸資源流向小微和民營企業。針對最近房貸利率普遍上漲的房地產行業,劉國強堅決表態稱「不會下降」。8月25日央行迅速發佈公告,進一步證實了劉國強關於「房貸利率不會下降」的表態。

  此次改革貸款市場報價利率是中國利率市場一個重要節點,對於利率決定市場化和完善利率的傳導機制都具有積極意義。從理論上講,改革完善的貸款市場報價機制可以實現資本定向放水,將信貸資源更多地配置到實體經濟中。

  但從現實考慮,利率傳導機制有效性的前提是一個相對完善的利率市場化體系。首先需要一個公平、公正、公開的報價環境,這是利率市場化的根本所在。其次,鬆緊適度的「利率」規制,也是疏通融資渠道的重要條件。從國際經驗看,兩者都會導致利率倒掛,導致資本市場配置效率失效。

  房貸利率保持基本穩定,是國家對房地產行業秉持的基本態度。首先,考慮到當前整個宏觀經濟環境狀況,即使未來貸款市場報價利率仍有下調可能,下調空間也不會很大。其次,從提振經濟和防範金融風險角度看,調整信貸資源結構是此次貸款市場報價利率的重要目標,實體經濟和房地產領域之間信貸資源的不平衡,是此次信貸結構調整的重要領域,因此可以肯定,貸款利率即使下調,也不太可能是房地產領域。

  總體來說,此次貸款市場報價利率機制改革,是否起到「降息」的作用,很大程度上依賴於銀行的現實操作,能否做到精準地「引水入田」,也依賴於貸款利率結構的調整和後期的市場監管效果。現在唯一能確定的是,央行發佈房貸利率新政,進一步印證了國家對「房住不炒」的定位。

  □盤和林(應用經濟學博士后)

https://news.sina.com.tw/article/20190826/32439342.html

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北京新浪網 (2019-08-25 13:26)

孫宏斌硬是把一個很嚴肅的企業成績單答疑、行業走勢演繹成一個個笑場段子與經營金句。

  但在有趣、好玩、敢說、真性情折射的背後,是融創這些年業績挺近前四前五、產品力服務力快速拉升、客戶滿意度和同行口碑認同度的節節攀升。

  今天老潘就先不聊融創業績報了,聊聊孫宏斌對未來樓市的10個判斷,這樣對整個行業「趨勢」判斷會更有借鑒和啟發。

  做地產就是做預期。

  判斷很重要,判斷就是預期

  房企對未來的判斷,決定了當下所有戰略動作的變化。

  判斷1 未來不確定

  5年走勢不好說,核心看政府對地產如何定位

  5年之後,中國房地產是個什麼樣子?

  老孫坦然,5年之後的地產,誰都說不好。

  因為與中國政策關係很大,你看今天的樓市,北京也好,深圳也好,上海也好,這種城市它缺很多房子,供應缺很多,但是即使你1平米不供也沒事,這反過來說明政策的影響還是很厲害的。

  其次,這個世界,下一步你說美國經濟往下走,歐洲肯定是往下走,英國也很麻煩,對吧?現在這種情況下,然後中國會怎麼樣?這個誰都不知道。所以美國寬鬆中國也要寬鬆了,要不你就吃虧了。所以這塊我們其實真的看不了那麼遠。

  其三,國家也很依賴房地產,房地產這些年消化了很多M2,這裏面房價確實也漲得多,但是整個中國大部分城市建設,其實都挺依賴這個行業。所以下一步政府對房地產這個行業是什麼定位,其實對這行業影響是特別大。

  比如未來對中國房地產作為一個行業,是「保障市場為主」,還是「把市場控制住」為主,這個行業的定位很重要。

  判斷2:總盤子

  15萬億的蛋糕,保持幾年問題不大

  未來房地產市場的容量,孫宏斌認為:「中國房地產銷售額短期內下降的空間不會特別大,因為你的投資擺在那裡,我相信在15萬億量級上保持好幾年問題不大。」

  再從短期來看,房地產短期大幅下降或是顯著下降百分之多少的可能性不太有。原因就在於,一二線城市包括融創在的城市市場需求還是「很強勁」的,政府也有供應的衝動,因為地方政府也需要資金,所以,大幅下降可能性不太大。

  其三,大盤漲點、降點其實和融創關係不大,或者今年降一點、明年漲多點,其實更融創關係也不大。

  老孫的潛台詞或者在於房地產15萬億的蛋糕,自己才5000多億,市佔率才3%多一點;其次,老孫強調未來一些公司會出局,但是其他公司不增加也不可能,否則銷售的都去哪兒了?

  未來融創業績,從銷售額上說,老孫認為會有比較穩定的增長!

  2019年融創的銷售目標是5500億,今非昔比了!而且截止目前,融創擁有土儲總貨值約2.82萬億,83%位於一二線城市,即使如此,平均土地成本只有4307元/平方米,顯然,未來融創的業績和利潤,還是很有爆發力的。

  判斷3:下半年如何?

  貨幣與按揭壓力,2019下半年壓力會很大

  對下半年房地產銷售的判斷,孫宏斌認為壓力會很大。

  核心當資金收緊的時候,對銷售端的影響會特別大,尤其當你控制貨幣、控制融資端的時候,其實對市場的影響會更大。

  回顧過去2年,從17年底去槓桿的時候,18年開發商日子為何還能過?核心是因為雖然在17年下半年和18年上半年貸款非常難,但銷售還不錯,但是到了18年下半年的時候,整個銷售不行了,再疊加貸款難,壓力就特別大。

  19上半年和那時候一樣,今年上半年三四月份的時候,資金比較多,貸款利率和銷售也不錯,但是從5月份開始往下掉的時候,下半年融資也難,銷售的壓力一定會特別大。因為這個時候很多項目你推出來以後會虧錢,但不推出來又沒銷售收入。

  所以總體來說下半年的銷售壓力會特別大,主要還是來自「貨幣的壓力、按揭的壓力」。

  融創來看,上半年銷售2142億元,同比增長12%,下半年可售貨值5722億,按照60%去化率來算,下半年3433億,全年預計5575億。如果65%去化率,則是逼近5900億。

  判斷4:本輪調控的核心

  所有房價不能超過一定上限!

  這今年的宏觀調控、手段與方式很多,但總結下來最核心就是一句話——所有的房價不能超過一定上限,所有的都是按這個來做。

  其實在2016年底的時候,融創一直在說這次的調控要非常認真的對待,因為它是超出所有人預期的。

  現在看,就是說2017年買地的,2018年買地的,甚至包括2019年買地的,其實大家都犯了一個錯誤,大家都低估了本輪對價格調控的力度和決心,很多企業都錯判了這個形勢。

  他們有很重的僥倖心理,覺得未來房價調控可能會鬆動,但現在看來,房價事實上是不斷收緊的趨勢。過去2年很多同行2017、2018年甚至2019年買的地,按現在的售價賣,可能都是虧的,甚至會虧很多。

  這是上一個階段,對融創來說,上一階段做的還挺好,核心就是遵守了一個底線判斷——即融創判斷房價不怎麼漲,這是底線。

  判斷5  重視本輪調控之變

  從需求端向融資端調整

  過去的調控都是從需求端作為,但這次是從貨幣端,融資端開始調整,而且融資端收緊是顛覆性的、史無前例的動作。

  為什麼呢?融創內部認為,這次融資端的調整是與2016年10月宏觀調控調整同樣量級的。

  融資是非常複雜的事,有信託,有按揭,有開發貸等等,現在銀行系統可能對融資端監管更嚴格,從數據上看,目前按揭貸款的增長是最快的,這也意味著——未來對按揭貸款的控制可能會更嚴格,所以我們覺得這次的融資端收緊是一個顛覆性的動作,必須高度重視。

  所以在這種環境下,地價一定是下行的趨勢,因為房價的壓力比較大,銷售壓力比較大,所以,房企需要特別小心對待這次調控之變——即融資端的調整。 

  判斷6:土地市場下行最低點

  在2019年底,或者在明年

  過去融創就對整個土地和融資市場有2個明確判斷。其一,這一輪土地的窗口期比較短,其二、融資的窗口期也比較短,這兩個判斷加在一起是融創對上一個階段的總結。

  下一階段的話,首先從當下土地市場這塊來說,土地價格並沒有便宜。為什麼?

  首先,很多開發商這一輪並沒拿到多少地,融創監測的各個城市的土地價格並沒有降低,這是第一個跡象。

  第二個,當下已有土地拍賣報名的人減少,溢價率偏低的跡象出現,但是融創判斷,現在的土地市場肯定在下行通道慢慢往下走,最低點在哪,可能在年底,也可能在明年。

  所以,在市場下行趨勢下,投資上不用著急,可以等到年底,也可以等到明年再出手。

  判斷7  當下房企癥結

  表面是現金流問題,實質是項目質量問題

  現在很多房企拿不到錢,原因在哪裡?

  一個前提是,你地得買對了,地是好的,地價是合適的,企業做出來的產品是好的,只有這樣的公司,銀行才願意把錢給你。

  一個常識是,銀行的額度是有限的。市場上充裕的流動性會選擇流向哪些房企呢?肯定是那些產品做的好,服務做的好的,盈利能力強的企業。

  融創很多項目為何有很多合作夥伴,一個重要原因是因為他們看我們的產品做的好,地拿的好就投了,有些項目還是超投的,因為我們有的項目很賺錢。

  所以,當下很多房企出現的一些問題,核心表面上看是流動性的問題,是資金的問題,但核心是項目本身出了問題。

  如果項目好,項目質量過硬,肯定有人給你錢。

  判斷8  城市走勢

  一二線、強三線問題不大,銷售壓力大的是3到8線城市

  從城市來看,樓市分化很嚴重。目前三四線城市供應相對多一些、需求相對少一點;而一線城市則是需求相對大很多,但供應量少一點。

  從需求端來看,在2018年底的時候,孫宏斌就強調消費者「購買預期」已經變了。

  今年三四月份的時候購買預期有些回升,但是到了5月份的時候購買預期又下來了。一二線城市和強三四線城市是沒有問題的,因為庫存已經很少了,而且這些城市受到政府限價的影響,大部分新房價格已經與二手房倒掛了,所以這類城市其實壓力不大。

  未來銷售壓力大的還是三到八線城市,這幾年調控以後,七八線城市的需求都擠到三四線了,三四線城市的房價基本上翻了一番。也就是說這些城市的房價高了,但供應量又比較大,需求又沒那麼強勁,在這種情況下,三到八線城市未來銷售壓力會很大。

  另外在這種3到8線城市裡,開發商比較多,一線城市裡面,比如在上海有在售項目的你數不出幾家開發商。但是四、五線城市裡面會有一堆開發商,如果市場有問題,可以直接把賣8000元房子降到5000元,就是這個狀況。但是一二線根本碰不到這種情況,因為降價很難,因為就算按照現在的售價賣都是虧錢的,根本不存在降價空間。

  所以一二線和三四五線城市的風險就差在這裏了。

  判斷9   未來負債率

  要麼降低,要麼就死了

  未來不可能再借到很多錢,負債率這事只有這兩個選擇,要麼就是說不斷再降低,要麼就是已經不在了,就這兩個選擇。

  為何負債率沒有那麼多選項,因為不給借錢。

  為什麼這次融資一定會非常緊?

  就是因為對政府來說,求穩是最重要的,要是想明白的話,GDP6.5%的增長又怎麼樣了?在中國這麼大的經濟體量下,6.5%已經很高了,即使增速只有3-5%,其實也很高了。其實這次中央已經要求把房地產從宏觀調控的工具箱里拿出來,拿出來就拿出來了,經濟增長慢一點又怎麼樣?所以這就證明中央想明白了。

  所以這次為什麼會堅決把融資端收緊,是因為就算收緊了,這個行業也沒事,尤其是一二線城市。

  判斷10 併購市場

  未來併購數量會更多,但「坑」也會更大

  融創是併購王,當併購在樓市幾輪篩選過之後,未來樓市併購是否越來越少?

  對此,孫宏斌有不同的看法和提醒。

  其一,今後會有更多的併購發生。原因是資金融資大面積收緊。就併購本身而言,應該是國家、央行等應該鼓勵的。核心因為併購對於行業而言,可以化解一些風險和社會危機,因為有些企業出問題后被併購,最終是對他的客戶好、對銀行也好,對債權人也好。

  其二、併購做了這麼多年後,如今的併購的風險也在加大,通俗的說是併購的坑,越來越大。

  當下很多的併購算賬算不過來,沒法看。所以,融創特別小心。比如表面上是他缺錢了,但實質是項目問題。要是項目真的特別好、特別便宜的話,很容易把它賣掉,它很容易找到錢的,其實市場中的股權投資的錢還是挺多的。

  併購最大的坑可能就是保底,即保你10%,但事實上這就是個坑,他都活不了,他上哪保你10%,所以保底是一個很大的問題。

  融創併購上並進來兩三百億體量,其實是非常小心,很多就直接叫停了。因為融創有一個標準,不符合標準的,不管是什麼樣的項目都不會做,這是併購紀律。

  其次,上半年融創有600個併購合同上報到集團,這些項目其實地方上早都談得差不多了,但最終能上得肯定是十選一,二十選一的,所以最終融創的併購質量是很靠譜的。因為是優中選優。

  小結

  融創全年的業績如何?

  2019年融創的銷售目標是5500億!而截止目前,融創上半年銷售2142億,下半年可售貨值5722億,按照60%去化率來算,全年預計5575億。如果65%去化率,則是逼近5900億。

  顯然,今日融創,已今非昔比!

https://news.sina.com.tw/article/20190825/32435860.html

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2019-08-21 11:12經濟日報 記者林彥呈╱即時報導
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許多台商赴陸,買地蓋廠從事生產,之後有些台商選擇回台灣,直接將土地出租給二房東賺...
許多台商赴陸,買地蓋廠從事生產,之後有些台商選擇回台灣,直接將土地出租給二房東賺取租金,忽略資產恐遭盜賣的風險。中新社
 

早期許多台商赴陸,趁著土地便宜,買地蓋廠從事生產,之後因為生產成本上升稀釋獲利,有些競爭力較弱的台商選擇退出,直接將土地出租給二房東賺取租金,自己則返台養老,不再關切經營狀況,忽略資產恐遭盜賣的風險。

 

資誠聯合會計師事務所稅務法律服務Markets Leader暨兩岸稅務服務合夥會計師/大陸普華永道諮詢顧問有限公司台灣業務發展部稅務服務合夥人段士良表示,近期就有一位早年赴中國大陸東莞投資的台商,五年前因為年事已高,小孩也因各自有事業不願去大陸接班,遂將大陸廠房出租後交由一位廠務經理打點公司日常事務,自己則把公司印鑑帶回台灣養老。

該台商年初為規劃身後遺產安排,想將大陸廠房出售後清算公司,再將資金匯回台灣,委由長子赴陸代為處理土地買賣事務。不料,長子一到東莞,發現先前老舊廠房已成為嶄新的廠辦大樓,父親公司的廠務經理卻一直避不見面,原來廠務經理早已盜刻公章並將土地出售予他人,資金則不知去向。

段士良指出,有些台商多年不做經營,僅是靠出租廠房獲利,以為將公章帶回台灣就可以保障公司資產安全,但以該案例而言,該廠務經理為公司在地唯一代表,即使有證據表示其盜刻公章甚至相關移轉程序含有瑕疵,若相關法律程序已經完成,打官司對抗善意第三方要回土地廠房的勝訴機會也是微乎其微;且就算能夠勝訴,對當地企業財產作強制執行,恐怕又是另一項挑戰。

段士良建議台商,不要輕易將含有重大資產的中國大陸公司委託他人營運,不然就是需要經常親自訪廠監督,讓當地主管機關需要與法人代表溝通時能聯絡的上,否則,資產被有心人盜賣後再處理將會非常困難。

https://house.udn.com/house/story/5889/4001041

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中國經營網17日報導指出,在大陸中央政府「房住不炒」的政策指導下,大陸房市調控政策逐漸趨嚴。

報導稱,透過調查顯示,在杭州、蘇州、南京、西安、鄭州、南寧、武漢等大陸二線城市房貸利率漲幅較大,部分銀行首套房貸款利率直接由基準上調至上浮20%,而二套房房貸的利率最高至基準上浮25%。

 

https://ctee.com.tw/news/china/133321.html

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2019-08-15 02:15聯合報 大陸新聞中心╱綜合報導
  •  

受到調控保持高壓態勢、融資收緊等因素影響,中國大陸房地產開發企業買地、投資等腳步放緩。今年前7個月,中國大陸房地產開發企業土地購置面積和土地成交價款同比下跌接近三成;房地產開發投資增速也連續3個月收窄。

中新社報導,大陸國家統計局14日公布的數據顯示,今年1-7月份,中國房地產開發企業土地購置面積9761萬平方公尺,同比下降29.4%,降幅比1-6月份擴大1.9個百分點;土地成交價款4795億元(人民幣,下同),下降27.6%。土地市場整體降溫明顯。

調控收緊是地市降溫的一大原因。58安居客房產研究院首席分析師張波指出,近期洛陽、大連等城市重申限價、合肥對引發3次以上群訪的房企暫停預售,房地產調控收緊信號頻出,直接影響到房企拿地態度。此外,二季度寧波、杭州、東莞等地推出針對土地出讓環節的政策,對市場的影響也在逐步顯現。

諸葛找房副總裁苑承建指出,近期,中國大陸樓市政策環境保持調控高壓態勢、放鬆預期落空,金融政策收緊導致房企融資進一步承壓,加之房企銷售遇冷,導致市場預期逐漸變化,開發企業投資預期進一步降低。

近期,關於收緊房企融資的消息不斷,涉及信託、海外債、銀行貸款、保險等多個渠道。張波指出,受整體市場流動性放鬆影響,今年一季度房企融資難度和成本均有所下降。一二線部分樓市熱度上升,不少房企也加快在熱點城市拿地的力度。但從6月份開始房企的融資受到明顯限制,資金監管的閥門「收緊」力度其實超出市場想像。

7月份,除房地產企業土地購置面積和土地成交價款下滑外,房地產新開工面積增速也有所下滑。數據顯示,今年前7個月,房屋新開工面積125716萬平方公尺,同比增長9.5%,增速較1-6月份回落0.6個百分點。

房企投資步伐放緩帶動房地產開發投資增速繼續回落。2019年1-7月份,中國大陸房地產開發投資72843億元,同比增長10.6%,增速比1-6月份回落0.3個百分點。

https://udn.com/news/story/7333/3989577

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