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▲大陸房價高得嚇人,現在就連「死後住所」也是居高不下,天價墓地和塔位在大城市裡成為常態,最貴的墓地已經飆到100萬人民幣! (圖 / 翻攝自網路)

中國大陸的城市發展一年一個樣,連帶地也帶動了城市房價居高不下,為了打壓房價,大陸中央去年起陸續在多個大城市密集發佈房地產調控新政,全面推出住宅限售政策,但上有政策下有對策,房價還是壓不下來。

 

根據大陸國家統計局 8 月所發佈的 70 個大、中城市住宅銷售價格統計數據, 70 個大中型城市中,新建住宅僅廈門微跌 0.1% ,另外,南京、北京持平,其餘 67 個城市的房價全部上漲。薪資追不上房價漲幅,已經夠懊惱的,現在就連「死也死不起了!」以上海的墓地來說,每平方米的價格比房產還貴;在北京最受歡迎的天壽公墓,最貴的墓地就要 100 萬人民幣!

▲在大陸生前、死後,住都是問題!薪資追不上房價漲幅,死後歸處也比房價還貴。 (圖 / 翻攝自網路)
▲在大陸生前、死後,住都是問題!薪資追不上房價漲幅,死後歸處也比房價還貴。 (圖 / 翻攝自網路)

活著,住不起;死也死不起!據《澎湃新聞網》的報導說,在北京一家殯葬公司工作的王先生指出「例如說像北京八寶山這個地方已經不可能再買到墓地。北京總共有 43 個公共墓地。如果政府不再繼續對墓地入葬進行限制,可能不到一年兩年就沒了,真的是死無葬身之地!」

生活在北京的喬奶奶, 65 歲已退休。她說「中國有 960 萬平方公里的土地,佔世界人口五分之一的人生活在這裡。此外我們有很多山區,平地不多。缺少土地是現實。墓地的價格不一樣。但是現在有些墓地太貴,只有有錢人才買得起。」由於缺地,導致墓地價格飆升。不僅是北京,大陸其它沿海城市的墓地也出現了瓶頸。無論是上海、深圳,還是香港,墓地都是越來越少,在香港更是在生前就要「登記等候」。

▲大陸一線城市墓地都是越來越少,在入土為安的傳統觀念下,價格自然也就愈喊愈誇張,在北京最受歡迎的公墓,最貴就要100萬人民幣。 (圖 / 翻攝自網路)
▲大陸一線城市墓地都是越來越少,在入土為安的傳統觀念下,價格自然也就愈喊愈誇張,在北京最受歡迎的公墓,最貴就要100萬人民幣。 (圖 / 翻攝自網路)

根據中國大陸最大的殯葬業者福壽園的資料顯示,塔位價格為每平方公尺人民幣 11 萬 2,545 元,相當於每坪 167.5 萬台幣。這比大陸房價最貴城市之一的深圳買間公寓、要價每平方公尺人民幣 5 萬 6,196 元,整整貴上一倍有餘。福壽園今年上半年在全中國大陸賣出了 6,214 個墓位,平均單價較去年同期上漲 7% 。

「入土為安」是中國人傳統的殯葬觀念,但在土地有限、人口又不斷增加的情況下,不僅死後要一塊地不可得,就連想要一個塔位也得掂掂荷包,也難怪現在大陸民眾都說「活著死命拚一塊地、死了也要和活人爭土地」!

原文網址https://www.nownews.com/news/20181210/3112397/

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大陸民眾查看中古屋資訊。(新華社資料照片)

北京一處興建房地產項目。(新華社資料照片)
北京秋季房展會現場。(新華社資料照片)
(設計畫面)

今年7月,在中共中央政治局提出「堅決遏制房價上漲」的調控政策後,下半年大陸房市從「慢漲」轉為「下跌」,目前,房市已出現明顯降溫。展望明年,「穩」是行業共識,業內人士認為,明年房市將進入「量平價穩」的零成長區間。

 

今年下半年,受到房地產調控政策影響,市場趨勢調整,在房價、成交量的表現上最為突出。根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查資料顯示,11月,全大陸百城新建住宅均價為每平方公尺1萬4641元(人民幣,下同),較10月上漲0.27%,卻比去年同期漲幅回落近0.2個百分點,回落明顯。

京、廣中古屋成交低迷

從城市來看,11月有31個城市新建住宅價格與10月相比呈現下跌,下跌城市數量較10月增加了12個,其中,三四線城市價格調整範圍最廣,下跌城市數量較10月增加21個;中古屋方面,今年11月十大城市中古屋均價為每平方公尺3萬9012元,較10月下跌0.38%,跌幅擴大0.35個百分點,除了南京掛牌價相對堅挺外,其餘9個城市近幾月中古屋價格均呈連續下調或間斷性震盪。

在北京、廣州中古屋成交量方面,也呈現低迷態勢,根據北京市住建委資料顯示,10月北京中古屋住宅整體網路簽約量僅8879套,再次跌進單月成交萬套以下;廣州房地產仲介提供數據顯示,11月廣州市中古屋網路簽約量為6931套,較上月比減少15%,不少廣州老城區的中古屋,一直處於乏人問津的狀態。一名位於北京黃金地段的中古屋地產仲介就表示,因為市場冷清,門市內的電腦幾乎都撤離了,且不少員工都縮編。

三四線城仍有潛力

對於未來一年的房市狀況,中國指數研究院認為,受市場需求端、供應端、金融端等多方面監管的持續推進,調控效果穩固,房地產市場將繼續進入調整通道,預計未來整體市場將進一步承壓;新城控股副總裁歐陽捷也認為,政策還會延續,房地產的定位已經從拉動經濟成長的火車頭轉變為大陸經濟巨輪的壓艙石,未來房地產市場的核心訴求就是穩定壓倒一切。

歐陽捷更指出,明年房市將進入「量平價穩」的零成長區間,因此,就建商而言,固守在調控嚴厲的一二線城市是不可能會獲得業績成長,由於土地供應接近零成長,房價又被按住,而三四線城市面廣量大,依然可以找到市場成長的機會。

他說,未來五年,住房市場就是「大穩小亂」的格局。全國整體趨穩,是大穩;地方動作不一,是小亂,但不會再有火熱的盛夏,也不會有冰冷的寒冬,各地逐漸形成難漲難跌的市場預期。

(旺報)

原文網址https://www.chinatimes.com/newspapers/20181211000156-260303

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受到開發商加速推盤等因素影響,11月,大陸多地新房成交面積月增率小幅上漲,易居房地產研究院7日發布資料顯示,11月40個典型城市新建商品住宅成交面積較上月增長9%,較去年同期增長20%。

大陸媒體《中新社》報導,從各線城市成交標準來看,11月,大陸40個城市中,一線城市成交面積較上月相比持平,較去年同期下降11%;二線城市成交面積較上月增長16%,較去年同期增長18%;三四線城市成交面積則較上月下降1%,較去年同期增長33%。

對此,易居研究院研究員沈昕表示,11月成交增加的主要原因,是由於臨近年底,部分開發商開始加速推銷樓房,一方面隨著市場降溫,開發商準備儲備現金過冬,另一方面則是要衝刺業績完成年度目標

從城市類別來看,一線城市成交量由於已經處於低位,下跌空間有限,有望漸穩;東部二線和中部二線城市成交量將逐漸萎縮;其他二線及三四線城市則面臨較大的下跌風險。

(旺報 )

原文網址:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181207004628-260410

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戴德梁行料明年樓價下跌集中於上半年。資料圖片
戴德梁行料明年樓價下跌集中於上半年。資料圖片

【本報訊】戴德梁行回顧本年物業市場,該行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示,第四季樓市價量齊跌,估計住宅成交量按年跌43%至約9,400宗,若與高峯第二季18,892宗相比更跌50%,為自2004年以來第二差季度。他預計,明年樓價將再下調一成,下跌集中於上半年,待明年第一季後,貿易戰情況明朗,樓市才轉趨好。

核心商廈租金放緩,該行香港董事總經理蕭亮輝表示,中環區租金按季僅升0.2至0.3%,全年升約4.8%至5.4%,部份企業為減低租金成本,搬遷至港島東及南,帶動該區租金上升,租金全年升8.5%至12.4%。

零售市道有隱憂,該行執行董事、香港商舖部主管林應威表示,明年租金升幅有限,銅鑼灣、尖沙嘴及旺角升約1%至3%,中環有機會下挫3%至5%。 

原文網址:https://hk.finance.appledaily.com/finance/daily/article/20181207/20563352

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一線城市土地收入銳減 房地產市場進入存量時代

2018-12-06
來源:21世紀經濟報道
 
  時至年末,各地政府推地積極,土地市場迎來一波小高峰,但依舊未能改變全年降溫的局面。
 
  其中,一線城市降溫更為明顯。中原地產數據顯示,北京今年前11個月的土地成交金額為1680億左右,與去年同期的2609億相比,相去甚遠。
 
  與此同時,土地市場整體溢價率下調、流拍創下历史紀錄。
 
  不少業內人士認為,土地市場尤其是一線城市的低迷,表明房地產市場的存量時代正在到來。
 
  1998年起,我國房地產一直處于增量狀態,價量齊飛、長期上揚的狀態在近兩年的政策調控下正在迎來拐點。一線城市作為房地產市場的風向標,特別是北京、上海,事實上在几年前就已經進入了存量時代,二手房交易遠超新房,而存量時代的房地產市場如何演變,正在被市場的各方實踐和檢驗。
 
  一線賣地收入下滑
 
  今年持續緊縮的房地產市場蔓延到了土地市場。
 
  12月3日,中原地產研究中心統計數據顯示,今年前11個月,中國土地出讓收入最高的50大城市合計“賣地”收入3.27萬億元,同比上漲7.3%。而去年同期的上漲速度在30%以上,增速明顯放緩。
 
  這樣的放緩態勢率先在一線城市得以體現。統計顯示,北京年內土地成交大約在1680億左右,截至目前已經成交1558.54億,同比去年下降41.51%。
 
  擁有充足的郊區土地供應量的廣州,其在今年的土地的出讓金額卻不足千億,為930.8億元,同比下降2.35%。
 
  土地供應量不足更是深圳的一大弊病。易居研究院的《中國百城土地儲備報告》和中原地產研究中心數據顯示,今年前10個月,深圳有4個月土地0交易,其余几個月土地交易也處于低位。在今年前11個月,深圳出讓土地397.6億元,同比下降了11.88%。房企們甚至需要爭搶東莞塘廈、鳳崗、清溪等這些臨深片區的土地。
 
  同為一線城市,上海又有所不同。截至目前,年內上海土地出讓金達到了1715.7億元,同比上漲了26.96%。據中指院數據,上海去年的土地出讓金為1472億元,這是由去年的供地結構調整等原因所致。
 
  整體上看,一線城市土地市場降溫明顯,包括土地交易下滑、流拍率增高、溢價率下調等一系列表現。
 
  中國土地勘測規劃院城市地價動態監測組監測,今年三季度,一線城市住宅地價同比增幅連續7個季度收窄,上海、北京分別連續8個和7個季度持續降速。
 
  另據廣州克而瑞數據,今年廣州計劃供地面積是1561萬平米,但截至11月27日,廣州已經交易的土地面積僅為580萬平方米,僅完成37%,而往年的完成度都在50%-60%之間。
 
  今年亦是土地頻頻流拍的一年。中原地產研究中心表示,截至11月29日,一二線城市住宅土地流標282宗,同比增長143%,且是近6年來最高紀錄。其中,北京和廣州的土地流拍宗數分別為6宗和7宗。而在2017年,北京全年僅流拍了3宗土地。
 
  中原地產首席分析师張大偉分析認為,“流標的原因非常多,最主要原因是房地產企業資金鏈壓力逐漸增大,而一線城市的限價、限售等政策使得開发商回款壓力越來越大。”
 
  而溢價率方面,北上廣深四個一線城市也出現危機,北京和上海分別以同比42.37%和88.51%的下降幅度迅速降溫,廣州和深圳也以同比上漲2.8%和1.54%的增幅放緩增速。
 
  與一線城市相對比,二線城市的土地市場整體仍處在上升之中。據統計,前11個月,杭州“賣地”收入達2452億元,居于全國首位。此外還有鄭州、重慶、蘇州、武漢等二線城市土地收入也超過了千億元。
 
  存量時代到來
 
  历史地看,1998年到2008年,房地產行業進行了長達10年的新一輪建設高峰,城市人口在增長,住房的建設量也在增加。2008年危機之後,“4萬億”救市,房地產又進入了貨币推動的加杠杆通道。
 
  “經历了這麼多年的发展,從總體上來看我們已經不缺房子了,這個判斷意味著,未來房地產市場的需求將主要來自于存量的流通。”貝殼研究院院長楊現領表示。
 
  貝殼研究院的數據顯示,2016年和2017年分別有9個和24個城市的二手房交易量超過新房,成為滿足住房需求的主要渠道。這個數字在2018年預計將超過40個。
 
  其中,經過了增量時代的擴張與发展,身居一線的城市或將率先進入房地產行業的存量時代。
 
  在張大偉看來,從某種意義上來說,2009年一線城市就已經是存量時代了,“如果單純從面積角度上來講的話,供應量早就和以前不一樣了,已經是質的變化了。”
 
  盡管眼前,一線城市因為限競房等因素,短期上來看新房供應量依舊上漲,“但趨勢上來看,現在已經是二手房時代了,從成交結構看,除了廣州,其他一線城市都已經是二手房為主了。”張大偉表示。
 
  鏈家董事長左暉說,過去十年來,我國一線城市房價平均漲幅在5倍以上,二線城市的平均漲幅也可達到3倍,但從目前來看,不動產資產價格高速增長的時代已經結束了。
 
  同時,存量時代,意味著租賃市場的发展機遇已經到來。
 
  新的土地供應、新房供給逐年減少的同時,人口向大城市遷移的步伐沒有停止,一線城市高企的房價也促使更多人選擇租房;同時,大城市也擁有更多的流動人口,這注定了其租賃市場的活躍。
 
  鏈家董事長左暉以北京為例指出,這兩年北京大概有接近40%的人口是租房子住的,未來這個比例會提升到50%左右。
 
  萬科高級副總裁、南方區域總經理張紀文也認為,在深圳這樣的一線城市,新增土地的供應會越來越少,舊城改造又推進緩慢,租賃市場將成為房企必須在此布局的戰略。
 
  正是基于這樣的判斷,鏈家轉型貝殼,寄望能在中介服務和租賃等存量市場大展身手;萬科也在深圳大規模推進城中村“綜合整治”,大力发展租賃。
 
  除了租賃和中介市場的潛能被業界发現,近年來,各大房企紛紛尋求轉型,改變以往瘋狂拿地的高周轉模式,轉而追求多類物業的持有運營,也正在表明他們正在脫離傳統的增量開发模式。
 
  “未來,所有的開发商都要轉為開发+運營模式,才能更好地生存,這已經是行業的共識。”深圳一位大型開发商說。
[責任編輯:李振陽]

原文網址:http://www.hkcd.com/content/2018-12/06/content_1113054.html

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2018-12-05 03:26經濟日報 本報訊
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香港土地註冊處4日公布資料,香港11月住宅銷售額港幣260.2億元,年減高達51.7%;住宅銷售量2,635套,年減53.7%。顯示全球最熱的香港樓市已經降溫。

 

https://money.udn.com/money/story/5605/3518657

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大陸房地產企業年末的一輪密集融資潮仍在持續。陸媒報導,11月房企融資總計金額達1千億(人民幣,下同),如保利地產27日公告,100億永續中期票據獲批;弘陽地產集團28日發布公告擬發行於2020年12月3日到期本金總額為1.8億美元的優先票據,年利率為13.5%,同日,富力地產今年第一期超短期融資券兌付公告發行總額10億元,債券利率5.5%。

此外,還有時代中國、綠城房地產、富力地產、中國恒大、碧桂園、龍湖、雅居樂等多家房企披露融資計畫或公告票據上市發行,據中原地產研究中心統計,11月以來,大陸多家房地產公司密集獲准發行大額融資,合計數額已經超過1千億元,僅過去兩日就有12家房企披露融資計畫,累計規模約3百億元。

房企密集發布融資計畫,或者公告計畫獲批,這一方面說明房企的融資需求加大,中原地產首席分析師張大偉指出,近月來,大陸一二三線房市銷售均逐漸放緩,回款週期變慢,而部分房地產企業前期過度投資,導致企業資金需求明顯上漲。

加上年底不少地方加速供地,房企積極尋求融資以獲得更多的拿地機會,同時,今明兩年房企遇上償債高峰,部分企業債務到期,需要借新債還舊債。

另一方面,房企密集獲得融資意味著房企發債審批有所加快,不過,有業內人士指出,監管層依然嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地產市場,房企「錢緊」的情況並未出現根本改善,不少中小型企業融資成本依然很高。

(旺報 )

https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181129003319-260410

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2018年11月28日星期三

 

【明報專訊】有內地學者認為,當年土地批租和拍賣制度是一項突破,而土地所有權和使用權的分離,更是繞開了意識形態的阻礙,但導致今時今日各種問題的核心,還是因地方政府為保障財政收入而要靠賣地,「土地財政這條路,到今天已經走到了盡頭」。不過,在房產稅制度仍然難產、保障住房亦未成熟的情况下,要如何實現中央自十八大以來要求的「房地產調控長效機制」,仍未有明確方向。

因貪腐公開招標 地價只升不降

廣東省房地產研究會執行會長韓世同接受本報訪問稱,早期內地住房都是單位福利,社會沒有「產權」概念,普通老百姓工資很低,「連買下自己的單位福利房都有困難,不要說買商品房了」。他認為,自從前任總理朱鎔基1994年的分稅制改革開始,因為稅收大部分被中央「國稅」收走,地方政府為平衡收支,要走上靠土地出讓金和地產商繳稅補充收入的「土地財政」之路。政府可以用「協議轉讓」模式與發展商合作,導致嚴重的貪腐問題,令中央在2004年終結「協議轉讓」,所有土地使用權必須公開招投標,這又產生另一問題,就是政府壟斷供應、操縱價格,令地價只升不降。

「把房地產作為支柱產業是非常非常錯誤的,各行各業都需要土地,把房地產作為支柱產業,會導致經濟不穩定,在強的時候過強,弱的時候過弱,也會影響政府配套、醫院、學校等的建設。」韓世同說,各國都對房地產的金融屬性有所控制,而香港和新加坡之所以不干涉私樓市場向高價發展,「是因為保障體系做得好,內地在這個方面卻沒有學好」。

韓世同說,時至今日,城市周邊再也沒有便宜農地可以徵收,地價過高也令開發商謹慎競投,導致不少土地流標。中央十八大要求建立房地產調控長效機制,建立多渠道供應體系、多層次的保障體系,但內地的房產稅、共有產權等制度仍在探索之中,今年正式提出國地稅合併,是否最終能解決地方政府收入問題,值得繼續觀察。

原文網址:https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20181128/s00013/1543343099964

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北京土地拍賣迎來一股年終暖流,總共拍出12筆土地,總價316.46億人民幣。圖為北京朝陽門眺望CBD大廈林立。(CFP)

土拍讓北京迎來一股暖流,卻無法完全驅散房市寒流。圖為北京房展上,一位購房者聽取樓盤介紹。(中新社資料照片)
競拍直播現場的大廳坐滿了人。(取自券商中國)
參與現場競拍的房企們排隊領舉牌編號。(取自券商中國)

儘管大陸房市正遭逢寒流來襲,但是北京的土地拍賣卻迎來一股年終暖流。總共成功拍賣出12筆土地,總價達316.46億(人民幣,下同),折合新台幣約逾1400億元,雙雙創下單日成交筆數與金額的最高紀錄。在這場土地拍賣競賽,國企是最大贏家,多數土地都被國企標走。反而意外的是,大陸建商前10強卻是缺席這場土地競標盛會。

北京市規畫和自然資源委員會資料顯示,共有12筆經營性用地成交,土地總面積約69公頃,其中住宅用地11筆約66公頃,商業用地1筆約3公頃。總建築規模約134萬平方公尺。其中住宅用面積約127萬平方公尺,商業用面積約7萬平方公尺,總成交價款約316.46億元。

競標過程激烈

這場土地拍賣是在26日舉行,當天不僅冷颼颼,而且霧霾很嚴重,卻是近年來罕見的土地競標熱況。不僅單日成交筆數是歷年北京土拍的新高,單日成交價也是歷年新高,反映出處在這波寒流中,土地拍賣的競標依然熱呼呼。其中有多筆土地競爭十分激烈,經過至少40輪的搶標才分出勝負。這場土拍有12筆成交,只有1筆流標。總體而言,這次北京土拍的最大贏家是國企。中原地產首席分析師張大偉說,成功奪標的企業包括中鐵置業、北京住總、北京城建、中建一局、中鐵諾德、首開+金地、綠城、富力+中交、華髮等企業,其中,多筆都被國企成功奪標。

建商日子仍不好過

山乎意料的是,大陸建商前10強中,包括碧桂園、恒大、融創、保利、中海、龍湖、綠地等似乎對這場土拍盛會興趣缺缺,沒有出席。

業內人士表示,這次多筆限房價商品房及共有產權用地成交,表明政府部門抑制房價上漲的決心不變。北京在源頭上加大了住宅用地特別是保障房及普通商品住房用地的供應,緩解供需失衡,並確保房市的穩定。同時,絕大部分商品住房土地都限定了未來商品住房的銷售價格,這將對穩定房價預期也起到積極作用。

儘管這場土拍讓北京房市迎來一股暖流,但是,卻沒有完全驅散寒流,不少建商依然面臨著資金周轉危機,急著去化餘屋。以燕郊為首的環京地區,房價明顯降溫,建商承受很大的壓力,為了提振買氣,「首付貸」、「首付分期」等激勵買氣的促銷手法再現江湖,甚至有仲介公司乾脆在門口直接宣傳首付貸。

中央目前仍嚴令禁止首付貸,可是實際上,市面上還有業者鋌而走險游走禁令邊緣,有人就以8萬元買到3房,顯示建商急著賣屋求售換鈔票。

(旺報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181128000246-260303

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北京等熱點城市11月份以後有大量土地拍賣出讓。(AFP)

北京等熱點城市11月份以後有大量土地拍賣出讓。(AFP)
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11月26日,北京推出13宗土地拍賣,而廣州等城市也將推出多宗土地拍賣,大陸熱點城市集中推出土地拍賣非常罕見。

據《上海證券報》26日報道,北京26日將有13宗土地出讓,起拍價295.19億元(人民幣,下同),其中12宗為住宅用地。

而今年前10個月,北京市共出讓土地50宗,成交建設用地面積358.59萬平方米,同比下降45.37%;成交總金額1093.53億元,同比下降48.64%。同時,共有7宗土地流拍(其中6宗為住宅土地),是2017年的3倍多。

此次為了吸引房企,北京降低了競拍門檻,11月26日的競拍將分組進行,競買人只要交納規定金額的共用保證金,即可參與組內所有地塊的競拍活動。

另外一座一線城市廣州也在加速出讓土地。進入11月,廣州共計掛出24宗地塊,出讓土地面積230.15萬平方米,起拍總價430多億元。而之前出讓的土地都是以低溢價、底價成交為主。

報道表示,目前,廣州離年度土地出讓計劃還有相當大的距離,預計年內還有大量的土地會批量上市。

樓市熱點城市南京,也將於11月29日至12月18日共出讓22宗地塊,起拍總價118.8億元。與之前相比,其中一些地塊的競拍門檻大大降低。

中原地產首席分析師張大偉表示,26日如此大規模集中拍賣,在北京土地拍賣市場上十分罕見,或創下今年單月土地成交額最高紀錄。

海外評論人士文小剛則對此表示,大陸一線等熱點城市在年底加緊賣地,實際上是因為經濟下滑,不得不靠賣地增加財政收入,中共還是要依賴土地財政斂財。

大陸經濟受中美貿易戰的影響越來越顯現,有國際投行認為中國的經濟增長率,可能會迎來29年來最低。◇

原文網址:https://hk.epochtimes.com/news/2018-11-27/74672113

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大陸在房市調控政策持續實施下,房市降溫態勢越發明顯,根據諸葛找房數據研究中心發布最新《百城二手住宅均價報告》調查,統計上周(11月19至25日)的百城二手住宅掛牌均價為每平方公尺1萬5341元(人民幣,下同),其中下跌城市57個、平均跌幅0.55%,並以淮安、北海、德揚為跌幅前三高,各為1.36%、1.34%與1.28%。

據中新經緯報導,在主要一線城市中,廈門二手房價格也持續回落,部分樓盤甚至以低於成本價銷售引發市場關注,例如近期廈門樓盤翔安金茂悅每平方公尺2.8萬元,單價甚至比樓面價便宜了1451元。

另從大陸國家統計局月中發布的10月70個大中城市二手住宅銷售價格指數數據來看,廈門下跌幅度更排在第1名、跌幅0.9%更比9月有所擴大。

而從《百城二手住宅均價報告》顯示,大陸一線城市的二手房掛牌均價是二線城市的3.11倍,更是三四線城市均價的5.34倍。

(旺報 )

原文網址:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181128004003-260410

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北京市統計局發布的最新數據顯示,今年1至10月,北京市商品房銷售面積為461.4萬平方米,同比下降24%,其中住宅銷售面積為347.9萬平方米,同比下降13.6%。

供給方面,1至10月,北京市商品房新開工面積為1740.3萬平方米,同比下降1.7%,其中住宅新開工面積為909.5萬平方米,同比增長7.8%。

統計顯示,1至10月,北京市房地產開發企業項目到位資金為4276.8億元人民幣,同比下降16.9%。其中,大陸國內貸款為1146.9億元人民幣,同比下降13.7%,定金及預收款為1457.9億元人民幣,同比下降18.5%。

(時報資訊)

原文網址:https://www.chinatimes.com/realtimenews/20181126001920-260410

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在大批限價房、共有產權房等低價房持續推出下,北京樓市結構大為轉變。

有產權房大量且持續入市,拉低市場均價;並且新房供應大增,供大於求形成買方市場。從今年6月開始,這些限競房項目大規模入市,並對新房供應結構帶來較大衝擊。以10月為例,北京取得預售證的住宅項目多達14個,總計7374套住宅,其中限競房達到4439套,佔比高達60 %。

 

看似原本應該不愁銷售的限競房,市場預期卻出現了轉變。限競房密集供應的情況下,購房者觀望情緒濃重。據北京中原地產統計,今年北京樓市已經入市25個項目、15628套限競房,但網簽量只有2292套,簽約比例為14.7%,簽約均價為每平米49962元(人民幣,下同)。即使計算預定未網簽的合計比例也僅約為30%,預計後續還將有1萬-2 萬套限競房將在2018年4季度入市。

有買房者表示,部分中介極力推銷新出的限競房樓盤,還承諾不收中介費。現在一個區域經常好幾個限競房樓盤上市,選擇空間很大,已是買方市場,還有一些樓盤暗中降價。

 

該名買家坦承,許多限競房都比他正在看的老舊二手房便宜,「價格便宜是便宜,但位置遠,自住不方便,將來若要出租,租金也不咋樣,以後賣出時有限制,拿到房產證五年後才能交易,從買房到拿證也要兩三年,這就意味著7、8年後才能賣出。」這位買房者說不會首選限競房。

中原地產首席分析師張大偉認為,限競房區域供應扎堆現象明顯,部分區域入市超過3000套,使供大於求狀況開始明顯出現。張大偉認為,在房價漲得比較厲害的時候限競房的價格優勢明顯,但目前正好遇到了市場降溫,限競房的優勢就不明顯了。未來隨著後續供應量繼續上升,那些區位屬性不好的限競房有可能繼續進行價格戰。有過大量的發債記錄,會被認為是行為較為豪放激進,因此這些房企的發行申請往往在如今難以通過審批。

(旺報)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20181126000229-260301

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在大陸官方持續嚴厲調控下,大陸房市行情轉趨冷淡,往昔「金九銀十」的盛況不再。中國社科院日前發表11月中國住房市場度報告顯示,短期內,大陸一二線城市房價穩中略降,三四線城市漲速進一步下降,少部分房價虛高嚴重的二三四線城市,可能會進入風險釋放區域。

中國證券網報導,中國社科院財經戰略研究院等單位日前發表11月「中國住房市場發展月度分析報告」(以下簡稱報告)顯示指出,2018年下半年,特別是第四季以來,隨著中國人民銀行定向降準等穩健性貨幣政策的實施,市場利率有所下降,首套房貸利率大幅上浮現象也得到改善。

報告稱,當前大陸部分房產開發企業的資金鏈較為緊張,為了生存採取降價促銷回籠資金的策略,這將對二三四線城市及一線城市遠郊房價形成衝擊。

政策方面,報告建議,由於房價具有很強的金融依賴性,貨幣供應的相對穩定是房市穩定的基礎,大陸政府應保持貨幣政策的穩健中性,不宜放水或大幅緊縮。

報告認為,接下來官方應當堅持「房住不炒」和「因城施策」方略,保持調控政策定力、穩定房價預期。一、二線城市繼續抑制投資投機,維持現有的限購、限貸等房地產調控政策的持續性與穩定性,進一步穩定房價預期。同時,清理三四線城市不合時宜的住房去庫存政策,堅持「因城施策」不搞政策一刀切,以避免誘發系統性風險。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181126000328-260203

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大陸地方政府都在阻止房價大幅降價。(中新社資料照片)

合肥一房企降價遭房產局關切約談,調回原價。圖為建商促銷廣告。(新華社資料照片)

去年以來,大陸中央政府就積極實施房地產調控政策,堅決遏制房價上漲,但事實上,地方政府卻反其道而行,阻止房價大幅度下降。近日,安徽合肥有地產項目降價遭房產局長約談;碭山因房地產降價遭當地政府處罰;連東莞也調升普通住房價格標準,這也顯示出地方政府是房價不降反漲的元凶。

 

從去年至今,大陸中央政府堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位,持續實行房地產調控,然而,在房市調控嚴厲的大背景下,各地地方政府卻在阻止房價下跌。

合作銀行一併懲處

陸媒報導,近期,合肥一個高級房地產項目每平方公尺降價6000元(人民幣,下同),結果遭到合肥市房產局局長調研該項目,要求房地產開發商要自覺遵守商品房開發銷售的相關規定合要求,規範銷售行為,目前,該房地產項目價格已經回調。

還有消息指出,碭山縣某房地產降價後,當地政府組織隨即召開「降價未遂事件」約談會,停辦相關房地產預售許可證,同時對4家合作銀行予以處罰。

東莞房價愈調愈高

就連東莞房地產也於近日進行了2018年普通住房價格標準的第二次調整,將第一類住房價格標準從之前的每平方公尺2萬2792元調升至2萬2909元,而第二類住房價格標準,則從之前的每平方公尺1萬7073元調升為1萬7293元。

針對這樣的情形,房地產專家劉全指出,地方政府對土地財政的依賴,促使政府寧可維持房價上漲,不願跟著中央政府讓房價下跌,這在未來長期是不會改變的,他認為房地產調控政策只是空談,中央政府應該停止房地產調控政策,此舉只會讓房價越調越高。

他建議,若中央政府想真正讓房價下降,應該加大社會福利住宅開發,為社會中低收入階層提供廉租房,例如,房地產市場採取二級化供給,第一是市場供給,即有經濟條件者可以購買商品房;第二則是計畫供給,即沒有經濟條件者可以租住社會福利住房並同樣享受社會公共資源。

(旺報)

https://www.chinatimes.com/newspapers/20181122000128-260309

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中國上海的一處建築工地。(Getty Images)

中國上海的一處建築工地。(Getty Images)
林燕綜合報道
2018年11月21日

 

日本大型銀行野村證券警告稱,因融資成本升高、人民幣疲軟及未來數年債務到期數額增加,將有更多中國企業的離岸美元債務違約,其中房地產行業違約風險最大。事實上,明年中國房企到期的在岸債務已高達3,850億元人民幣,有消息稱很多企業正急於在債務到期前賣出短期美元債券,但分析師認為此舉恐怕會增加更多融資壓力。

野村證券的研究報告顯示,今年前10個月中國公司離岸美元債券(OCDB)的違約總額為34億美元,而去年還是「零」違約。報告預計,未來兩年內會出現更多中國企業美元債務違約案例。

雖然因中國企業海外美元償還壓力增加而引發更大範圍危機的可能性尚小,但目前的情況已讓各方密切監測中企債務違約的溢出效應。

企業債務壓力越來越大

報告稱,中國企業第三季度以美元計價的債務總額約7,510億美元,是2015年年底的兩倍多。

報告預計,從今年第四季度到2020年底,平均每季度有333億美元的美元債券到期,大大高於今年第三季度估計的110億美元。

而根據彭博社的數據分析,中國公司離岸美元債券(OCDB)違約率在經歷第三季度下降後,第四季度已出現攀升。

報告稱:「我們認為,儘管企業在夏季有了一個喘息機會,但在國內需求疲軟、信貸違約增加、人民幣貶值以及美聯儲加息的背景下,OCDB再次面臨日益增大的壓力。」

宏觀環境壓縮企業利潤

在正常情況下,中國公司可以用人民幣計價發行債券,也可以用美元或其它外幣籌集資金。但若沒有適當的對沖匯率變動的機制,以外幣發行債券給企業帶來的大量貨幣風險不可小覷。

今年以來,人民幣兌美元匯率下跌超過6%,這讓以人民幣營利的中國公司需要支付更多的人民幣,才能償還等量的美元債務。這會擠佔中國企業,尤其是擁有外債業務的企業的利潤。一些分析師已預計,人民幣將進一步走軟。

在美聯儲上調利率背景下,債券價格會下跌,而美元計價債務的收益率將上升。這對發行美元債務的中國企業來說,是雪上加霜。◇

近4千億在岸債務明年到期 房企急售短期美元債融資

 

(大紀元資料室)
(大紀元資料室)

 

據彭博社報道,明年中國房地產企業高達3,850億元人民幣的在岸債務將到期,市場開始擔心業者是否有能力還本付息。有消息稱,各大房企正急於在債務到期之前賣出短期美元債券。

另據報道,僅11月19日一天,就有三家中國房地產商發行的短期美元債券進入市場。其中時代中國控股有限公司發行2年期債券,票面利率為11%;中國綠地博大綠澤則以不到9%的利率發行1.5年期債券。

而恆大集團旗下子公司景程有限公司增發10億美元、於2020年到期的11%優先票據,而該公司此前半個月已發行18億美元的票據。

由於過去兩年中共當局推動去槓桿化,中國房企陷入資金緊縮狀態,而2019 年面臨在岸和離岸市場應付債款高達620億美元。在此情況下,企業不得不以更高票面利率,並出售更短期的美元債券因應。

Aberdeen Standard Investments亞洲企業債務和新興市場信貸研究負責人表示,若這些開發商要依賴短期債券來償還舊債,恐將使融資系統面臨更大的風險,最終更可能迫使中國監管機關出手干預。◇ 

原文網址:https://hk.epochtimes.com/news/2018-11-21/50603218

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2018-11-19 00:53經濟日報 丁予嘉
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繼中國企業債務剛性兌付的神化破滅,中國房市只漲不跌的神話也出現了明顯的變化。中國人買房始終有著房價永遠不跌的根深蒂固信念,因此過去的漏夜排隊、為求買房資格而假離婚等各種光怪陸離的現象也習以為常;罕見的是中國知名房地產商萬科一席「活下去」,證實了中國房市的泡沫甚至有崩盤可能,從一線城市的北京到二線的如杭州房地產商的降價求售、三級城市新屋降價更達三、四成以上,過去20年中國房市只賺不賠的神話已然破滅。

經濟日報提供
經濟日報提供
 

相較於美國房市泡沫化時期平均房屋空屋率約10%,中國庫存問題更顯嚴重。根據彭博社(Bloomberg)資訊顯示,中國空屋數量超過5千萬套、換算高達22%左右的空屋率,也就是說每五間房子中就有一間是無人居住,是拿來炒房的,相較於五年前的空屋率約15%,可見中國房市的投機炒作根本沒有真正獲得有效控制,雖然政策上針對過熱重點地區採行限制購買等禁令措施,來抑制投機炒房,但結果是炒作資金移轉至其他尚未限制如二、三線城市地區,導致中國房市偉大榮景的美夢越滾越巨大,最終成為當前中國最大的金融風險。

去槓桿化與今年以來人民幣沉重的貶值預期,都讓中國企業償債壓力有增無減,其中房企中體質較弱的也開始出現部分零星違約情況。過去中國地產開發商在境、內外籌資是極為方便的,且因舉債成本低廉,更大量發行境內外的人民幣與美元計價等債券,但這些債務將開始集中於今年陸續到期,今年下半年,上市房企海外債券到期規模達人民幣565億、明年更增至1,400億左右,明年將邁入還款壓力高峰期,中國房企產業的營運將面臨房價走跌、整體債務還債成本上揚的雙重壓力。

由於中國房地產開發商的債券價值大幅下降,導致該類產業的債券殖益率近期大幅攀升,房地產企業借款成本也更加昂貴,例如中國知名地產開發商恆大集團11月初剛發行的5年期18億美元利率大幅飆高至13.75%,舉債成本幾乎是過去的兩倍之多,且人民幣相對美元的貶值下,美元資金成本大增,中小型地產商資營運更為堪慮。

中國為控制房地產的去槓桿化速度,更限制房企海內外新增舉債外,對房地產商透過「借新還舊」償還較大額度債務也嚴加控管,房企的再融資難度提高;萬得資訊(Wind)統計,A股136家上市房企總負債超過人民幣10兆、平均負債率達80%創下13年新高,滬深300地產股指數相較今年高峰,跌幅近35%,都加重了中國房市與中國金融市場的不安。

房市泡沫加速、人民幣貶值壓力、企業債信惡化與中美貿易戰持續未解,均是中國經濟下行的重要關鍵,中國房市泡沫在飆漲十年後已正式來到修正轉折點,如何讓這個大泡沫安全著陸,除了對中國經濟內部的穩定極為重要,更影響著整個中國社會的安定。(作者是國票金控總經理丁予嘉博士)

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5629/3488407

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大陸今年房地產投資與銷售額年增率

調研機構數據顯示,大陸房地產開發商共有3,850億元人民幣(下同)在岸債務於明年到期。由於當前中美貿易戰升溫、大陸經濟成長放緩,流動性趨緊,市場擔心,大陸房企是否有能力償還如此龐大的債務,恐成大陸下一波金融地雷。

 

內外因素夾擊下,過去大陸房市「金九銀十」盛況已不復見。大陸官方最新數據顯示,1~10月新增房地產投資增速較1~9月減緩0.2個百分點至年增9.7%,商品房銷售額1~10月亦較上月數據減慢0.8個百分點,至年增12.5%。

房市一片慘淡,不僅指標房企萬科、碧桂園等大打折扣戰賣房,整個房市行業更瀰漫「只求活下去」的氛圍。值得注意的是,Wind金融數據顯示,今年上半年,136家上市房企最新資產負債額超過10兆元,平均負債率約80%,創13年來新高,被形容是史上最大泡沫。

明年情勢亦不容樂觀。英國金融時報報導,研究機構Dealogic數據顯示,大陸開發商明年到期的人民幣在岸債務,包括資產支持證券(ABS)達到3,850億元,幾乎是明年到期的美元離岸借款145億美元近4倍。

法國巴黎銀行資產管理公司(BNP)新興市場企業債務主管Alaa Bushehri表示,美元債務引起很多關注,但公司更關注的是人民幣債務。他強調,對明年來說,真正令人擔憂的是在岸債務。

近期房企巨頭恒大集團的一項動作引起市場注意。恆大發行18億美元債券,但恒大董事長許家印自掏腰包認購了10億美元,試圖在市場不斷萎縮的情況下支撐這次發行。

報導指出,過去房企要償還大額的債務,通常會「借新還舊」,但大陸官方為了去槓桿,已開始限制在海內外發債。Bushehri說,今年新發行的人民幣債務中,僅2%來自房企開發商,較過去幾年明顯下降。

另一方面,雖然大陸政府近期加強信貸發放,讓企業能夠在市場中進行再融資,但規模較小的開發商較難獲得銀行放貸和吸引投資者。東方資本研究董事總經理Andrew Collier指出,加上政府對影子銀行的打擊,房企只能更依賴公開資本市場。他說,房地產開發商是資本密集型企業,綜合所有不利因素,都在加大他們為既有和未來債務融資的難度。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181119000332-260203

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2018-11-16 16:54中央社 台北16日電
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據報導,中國大連萬達集團又決定賣掉在海外的一塊土地,一旦確定成交後,萬達在海外僅剩下位於美國芝加哥的一個地產投資案,而且似乎已有買家在洽談此地產案。

澎湃新聞今天引述美國華爾街日報報導,大連萬達集團同意出售位於美國加州比佛利山莊一筆土地。據知情人士表示,買家同意支付逾4.2億美元(約新台幣130.7億元)。

萬達今年初聘請仲量聯行幫助出售上述土地。據華爾街日報當時的報導,潛在的投標者最初被告知,萬達希望的最低報價為6億美元。

上述位於加州洛杉磯比佛利山市威爾榭大道(Wilshire Boulevard)9900號的8英畝土地是萬達在2014年9月購買,當時萬達從香港房地產公司聯懋國際有限公司手中購得,但未公布價格。

澎湃新聞報導,大連萬達集團董事長王健林決心要萬達房地產業務退出海外市場。

萬達先前已出售位於英國倫敦的萬達One NineElms大廈、澳洲雪梨的環形碼頭(Circular Quay)公寓飯店和黃金海岸的3個項目,此次再出售比佛利山莊地產,萬達在海外僅剩下位於芝加哥的萬達維斯塔大廈(Wanda Vista Tower)。(編輯:馮昭/林克倫)

原文網址:https://money.udn.com/money/story/5604/3484774

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大陸房市顯露寒冬跡象。在房價、地價顯著降溫下,成交量不僅未有起色還持續下降,且銀行房貸利率政策也未見鬆動。業內人士分析,近年來大陸民眾利用槓桿操作搶進房市的現象已引起監管單位高度關注,預料房市調控及相關信貸政策將持續收緊。

經濟參考報報導,據大陸國家統計局數據,9月房價漲幅較上月超過1%的城市為34個,較8月大幅減少3成;漲幅超過2%的城市僅剩6個,較8月減少3分之2。若從成交量來看,麥田房產資料顯示,10月北京二手住宅整體網簽量為8,879套,是今年3月以來的最低位,較9月驟降42%。10月深圳新房成交更不足2,000套,較去年同期減少34.3%,房市冷颼颼。

業內人士稱,大陸官方密切關注房市,根據中國人民銀行最新公布的「中國金融穩定報告(2018)」中,就新闢「住戶部門債務分析」的章節,詳加闡述居民加槓桿現象,凸顯官方對於此一問題的重視程度。

報告稱,大陸居民購房存在違規加槓桿情況。以2017年來說,短期消費貸款增速異常,1月短期消費貸款餘額年增率為19.9%,至2017年10月更攀升至40.9%。

報告稱,這一現象的出現,部分原因在於2016年下半年以來銀行逐漸收緊房貸授信,部分購房者利用短期消費貸款等方式的違規槓桿操作,避開自備頭期款的比例限制,從而導致大量短期消費貸款流入房地產市場,助長了房地產市場投機行為,房價快速攀升問題更嚴重。

中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼分析,去年開始,在多個監管部門的政策調控下,銀行房貸政策持續收緊,且房貸增量也開始大幅下降。人行數據顯示,截至9月末,大陸個人住房貸款餘額為24.88兆元人民幣,年增率達17.9%,增速比去年底回落4.3個百分點。市場因此預估,房市調控政策不會放鬆。

(工商時報)

原文網址:https://www.chinatimes.com/newspapers/20181119000334-260203

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