目前分類:房市景氣發展趨勢 (1136)

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2020-10-24 02:46:32聯合報 記者張瑞傑/台北報導
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近來媒體不斷報導房地產回溫的信息,許多消費者想要買屋投資的心開始浮動,不少人詢問「現在還有哪裡可以買?」這樣的氛圍已然取代過去「房價什麼時候會跌」的保留態度。買屋固然是好事,但若抱持著追高不追低、要搶一起搶的心態進場,就要小心認賠出場的機會可能大增。

看到景氣好跟著大夥搶進購屋,小心房市反轉多殺多。記者張瑞傑╱攝影
看到景氣好跟著大夥搶進購屋,小心房市反轉多殺多。記者張瑞傑╱攝影
 

曾有專家分析,房地產市場雖然大好,但台灣的市場訊息瞬息萬變,一旦出現利空消息影響信心面,這時候被軋空的機會就來了;假如口袋不夠深、又沒有做好出場準備、一味搶卡位,到時候就只好被迫出場。

近期房市量多、秒殺建案再度問世,為了防止房市走向泡沫化,市場觀察央行很可能再度祭出管控措施,譬如降低建商的土地融資、建築融資,或降低個體戶的貸款成數;或增加持有稅,讓手上有2戶房產以上的人、每年必須繳交的稅賦增加。兩者的作法,都是為了降低游離資金膨脹的速度。這兩者不管哪一種,對於房地產市場的「信心面」都會起到一定的影響。

假如你買的是推案量大的重劃區建案,又然後進場成交價格偏向中高,一旦市場信心面反轉,大家開始出脫手上的建案,馬上就會遇到所謂「多殺多」的窘境,除了認賠出場就只能等待;如果又剛好口袋真的很淺,就真的是死路一條了。

那買市中心會不會比較好一點?基本上市中心推案量低、競爭對手也相對較少,風險應該不會像重劃區那麼大,但如果取得價格仍高於周邊行情,基本上結果也是一樣的。

現在是買房時機嗎?先考慮自身狀況。本報資料照片
現在是買房時機嗎?先考慮自身狀況。本報資料照片
 

建議大家,買屋前還是必須先審慎評估還款能力、購屋目的(置產、自住或短期投資),甚至該做好最壞的退場機制。房地產跟股票一樣有漲有跌,只是漲跌幅不像股票那麼誇張罷了。如果口袋不夠深,千萬不要被代銷業者洗腦、貿然追高,小心老大徒傷悲。

https://house.udn.com/house/story/5887/4959235

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2020-10-23 15:29

低利率時代,熱錢往房地產竄,信義區甚至出現每坪600萬的豪宅交易,連央行總裁楊金龍也直呼「不可能!」面對高房價,民間與學界齊聲呼籲,盼政府打房以保障居住正義,政府對此卻態度曖昧,金管會主委黃天牧日前(22日)僅表示,「已邀集相關部會一起討論」、未正面回應是否要出手打房。學界則示警,台灣房市因投機客炒作,早已泡沫化,政府再不打房,未來經濟恐出現「硬著陸」。

房市究竟有多熱?內政部五月最新都市地價指數調查報告顯示,台灣房市自2018年谷底反彈後,交易量明顯增加,全國都市地價總指數為100.90,較上期上漲0.16%,其中台南市上漲0.68%、台中市上漲0.59%;進一步觀察可得知,以台南市住宅區上漲0.7%、桃園市商業區上漲 0.80%為最。至於買賣筆數,則為28萬餘筆,較去年同期增加14.49%。

 

好時價(House+)研究也指出,近兩年台灣房市「價量俱漲」,房價已由過去「北冷、中南熱」,變成「北溫、中南熱」態勢。

 

住商不動產企研室經理徐佳馨總結,買房早已過了「一屋傳三代」的時代,面對未來的通膨風險,加上低利時代,由於土地可「保值」,沒地方跑的資金,就會轉往房地產,投資邏輯早已不同。

 

政治綁架經濟發展 資訊透明是重點

 

前台北市副市長、知名房地產學者張金鶚指出,「資訊透明」是重點。他表示,全球超低利時代、熱錢多,但房市問題非全然為金融問題,台灣房市飆漲,有投機炒作的因素。

 

張金鶚說明,近兩年,台灣的房屋供給量驟升,依照市場邏輯,供過於求市場價格就要下滑,現市面上卻外傳投資客排隊買不到房,使得房價持續推升,預售屋出售率、房屋實際價格如何?所有人都搞不清楚,甚至有9成預售屋印花稅都造假的情況。張強調,只有讓買賣雙方資訊透明,讓市場發揮機制,才能保障民眾權益。

 

近期各政黨也意識到居住正義問題,為爭取青年族群認同,陸續提出《平均地權條例部分條文》、《不動產經紀業管理條例》、《房屋稅條例》等修法草案,主要重點就是加強查核預售屋實價登錄價格、賦予主管機關更大查核權限,並針對囤房大戶調高房屋持有累進稅率。不過,去年僅通過《平均地權條例部分條文修正草案》,免除地政士責任,並將實價登錄義務人由地政士改為買賣雙方,而非原本預期的門牌揭露、預售屋登錄。

 

對此,張金鶚怒批,市場失靈時,政府卻沒介入管制,金管會、中央銀行、財政部與內政部都有調控機制,地方政府也能以稅制手段節制囤房,現行各部會、中央地方互踢皮球。

 

國發會擬建立房市景氣指標 但過去早有相關指標

 

面對房價飆漲問題,國發會主委龔明鑫昨(22日)表示,將與內政部討論,研議房地產對策信號,呈現台灣房市概況。但機制何時上路?龔僅答,房地產有特殊性,不同類型與不同區域變化很大,因此指標內涵、型態,用燈號或分數呈現,需要「再研議」。

 

「此舉為台灣典型的政治綁架經濟發展」。張金鶚表示,台灣24年前就已經有房地產景氣指標,當時建立有21個變項來推估房地產指標,也能由紅、黃、綠燈來呈現景氣對策信號,內容甚至包含市場需求、投資業、仲介業、房地產相關上游產業與銀行端的調查。張金鶚直言,房市景氣指標研究案每年只花200多萬,10多年前政府喊窮,就把計畫中止,直言「業者壓力太大,政府不敢得罪,這是政治問題,為典型的政治綁架經濟」。

 

張強調,以往早有指標建立,政府卻推拖拉,不願將資訊公開,根本就是打假球。

 

如何讓房市「軟著陸」 避免重演日、韓崩盤戲碼

 

台灣房市於1990至2003年也有「硬著陸」的慘痛教訓,房市陷入13年的L型谷底盤整。期間,不少建商紛紛倒閉,包含東帝士建設、長谷建設,連融資興建台北101的中聯信託也未倖免,甚至有多家金融機構、信用合作社也遭連累。經學界深入探討發現,若當時盤整期時間拉長,建商的流動性風險,將會引發一連串的系統性風險。

 

立基在過去的教訓上,央行與財政部藉由一連串「房貸」與「稅制改革」措施,讓房市飆漲狂潮速度減緩,但面對近期漲勢,態度卻又顯曖昧。日前,時代力量立委陳椒華直指,以往民眾期待建商釋出賣不出去的餘屋,現在銀行讓建商以餘屋貸款,貸款額度還超過8成、甚至到9成,建商又用新借款繼續蓋新屋、賣房所得還銀行貸款,以此建商不需要降價就會有足夠的週轉金,一但房市泡沫化,就會再次拖垮經濟。

 

張金鶚對此提出警訊,台灣房市價格早已經泡沫化,現在的問題是要如何「軟著陸」,讓過多資金轉移至股市、產業投資,讓經濟體質轉型,避免上演日本、韓國房市崩盤、一蹶不振戲碼。

 

張金鶚表示,日本的慘痛教訓就是,經濟全押在房地產上,因此經濟飛不起來,台灣現階段若不打房,錢全留房地產,未來經濟恐「硬著陸」;若能借鏡美國、德國模式,以政策手段抑制房價,將投資客趕走,讓資金可以投入產業歷鏈、股市,或發展高科技,台灣就有機會,藉著後疫情時代的產業鏈重整起飛。

https://reurl.cc/zzQV6y

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2020-10-23 01:43:18經濟日報 記者陳美玲/台北報導
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今年第3季北台灣預售、新成屋房價全面上漲,同步創下2018年房市反彈以來新高價。...
今年第3季北台灣預售、新成屋房價全面上漲,同步創下2018年房市反彈以來新高價。 (本報系資料庫)記者游智文/攝影
 

今年第3季北台灣六大地區新屋房價全面上漲,建商分析,現階段房價已回到2014、2015年高點,認為明年價格有機會持續穩定向上,成交量表現還不夠穩定,接下來要看量有沒有持續向上,才能確定房市熱度能否續航。

建商指出,現在房市買盤有三大支柱,包括資金寬鬆、貸款利率低,以及台商回台投資,這三股力量成為推動近期房市買氣攀升的重要原因。

建商分析,目前房市看起來在健康範圍內,市場沒有到過熱或泡沫的情況,不過房價部分已回到2014、2015年的高點,認為明年價格有機會穩定向上,但成交量的部分還不夠,「整體市場是價格有撐、但量沒有」,因此接下來要看交易量有沒有穩住,才會知道現在房市熱度能否延續。

建商表示,這一波房市買盤主要是自住需求購買,從兩方面就可看出,第一公司存貨去化大幅優於去年,第二新冠肺炎疫情並沒有影響買方的購屋動作,認為這一波房市買盤相對穩健。這股自住需求或許是來自遞延買盤,及真正需要房子的客戶,但只要是自住買方為主力,對房市來說就是好的,目前看來沒有悲觀的角度。

https://house.udn.com/house/story/5889/4956795

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2020-10-22 10:23

▲▼大樓,公寓,房子,房屋。(圖/取自免費圖庫Pixabay)

 

▲原PO認為5至10年房價會跌。(圖/取自免費圖庫Pixabay)

記者崔子柔/綜合報導

不少人購屋前會考量到該地段是否會漲,業務也時常需要回答客戶相關問題,但基於賣房的立場,又不能回答不會。就有打滾7年的良心業務透露,長遠來看5至10年房價絕對會降。

該名業務有了小孩後已經離職,現在成為家庭主婦,她昨(21)日在「靠北建商」發文表示,這7年來最常被客戶問的問題就是「買這裡會不會漲」,不僅是投資客,自住的也很愛問,「我只是一個業務,如果跟你說不會,那還賣什麼房子?」

▲▼ 。(圖/翻攝自臉書)

▲原PO在臉書投稿。(圖/翻攝自臉書)

原PO接著表示,就算真要探討漲、跌幅,在1至3年內也不會有什麼變化,但是拉長到5至10年來看,房價絕對會跌,「先不看囤房稅這種不確定的東西,台灣人口結構是萎縮的,但每天房子還是一直在蓋,房價永遠擺脫不了供需。」

原PO也說出真心話,「這就是為什麼房仲都會用香港人大量移民的話術,事實上香港人來台灣的不多」,就算有移民來的也不一定買得起房子。

原PO最後表示,現在台灣房地產熱起來,大部分是因為投資客,「大家在等盤子的同時,也擔心自己是泡沫化前退不了場的最後一個老鼠。」

此文一出,吸引許多網友讚原PO是「良心業務」,紛紛表示「還算有良知的房地產業者!房價的崩盤是必然的!」、「是不是吃了誠實豆沙包了」,但也有不少人提出不同面向的看法,「如果妳願意帶頭做領頭羊⋯連帶身邊的親朋好友同學後代子孫一概說服,以後買賣任何一筆不動產都願意以市價5-6折出售,問題是:妳會這麼買賣嗎?」、「地價沒下修,房價是不可能跌的,這是根本原因」、「我其實支持房價會跌,但不會是熱門、精華、交通便利與生活機能完善的地區,這樣的位置,永遠都會有人進來」。

https://house.ettoday.net/news/1836998

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2020-10-20 01:38經濟日報 記者黃阡阡/台北報導
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國內疫情趨緩後,全台房市買氣快速升溫,根據六都地政局資料統計發現,各都交易量季增最多的前三大行政區,多半屬於在地的蛋白區,由於買盤進駐,也讓這些蛋白區的房價開始蠢動。

六都今年前三季房屋交易量統計中,台北市以南港量增56.1%為首,新北成長最多是鶯歌的91.9%,桃園市落在觀音區,季增48.4%。

房仲業者分析,資金大舉湧入不動產市場後,買方考量到長期持有的增值空間,開始往價格尚在低點的區域布局,推動蛋白區交易量。

今年房市受惠低利與資金熱潮,讓第3季傳統淡季表現不淡,相比第2季疫情期間的移轉量,北市季增幅度依序為南港區56.1%、士林區37.6%及北投區35.2%。

https://money.udn.com/money/story/5621/4948191

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未來信心爆棚!兩大房仲調查:房價逆轉勝看漲比例約4成

永慶房屋業管部協理謝志傑表示,打破6年空頭,長期打底完成後,看漲比例逾今年第4季首次出現反轉。(圖/林榮芳攝)

房仲業2020年第4季房市意向調查紛紛出爐,國內兩大房仲業者信義房屋、永慶房屋針對未來房價看法統計雙雙呈現看漲大於看跌。永慶房屋數據更顯示,房價看法打破6年空頭,首次反轉,民眾對於房市信心增溫也反應在近期房市表現上,全台各地成交量表現強強滾。

信義房屋公布2020年第4季購屋意向調查,在房價看法部分,看漲房價比看跌的多,其中有38%受訪者認為未來房價上漲,有22%認為看跌,40%則認為持平。其中以桃園、台中、台南的受訪者最為樂觀,有41%~42%的受訪者認為未來房價看漲。

 

而根據永慶房屋的調查,看跌房價比例由疫情初爆發的55%,降至上季的35%,再陡降至本季的19%;認為房價看漲的比例則從第二季的15%升至上季的30%,第四季再大幅彈升至48%,顯示近5成消費者看漲房價,看漲比例創29季來新高。

永慶房屋業管部協理謝志傑分析,2014年以前房價看法的起伏相當大,主要是全球政經變化以及國內房市相關政策較密集的推動與立法,很快速的反應在消費者對房價的看法上。不過,自2014年開始討論房地合一稅後,抑制短期投機炒作,空頭格局正式確立,連續6年消費者看跌比例大幅高於看漲,看漲比例持續低谷盤整,長期打底完成後,首次出現反轉,看漲比例逆轉勝,房市出現轉多跡象。

而信義房屋也發現,目前上網找屋的潛在買家中,約有52%屬於1年內才開始購屋的新買方,另外48%則是已經看屋超過1年以上的回籠客。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,從2000年~2018年平均每年移轉棟數為34.8萬棟,但從1991年以來只有在2015~2018年出現過連續4年不到30萬棟的窒息量,這段期間累積了相當的遞延買盤能量。

而此次調查發現有將近一半的潛買,已經找了1年以上的房子,其中不乏有5年前就有購屋計畫的買方,顯見2014以來的房市修正,也讓一些買方計畫暫停,直到今年連疫情也未動搖房市後,加上降息等因素,才重新歸隊回到市場上。曾敬德表示,民眾對於房市的信心回溫,帶動觀望買盤回籠,且從2015年以來累積的購屋動能相當強勁,也可解釋當前房市交易熱絡的現象。

 

https://www.ctwant.com/article/79173

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房市正在發燙,9月底銀行房貸餘額7.76兆元,年增率破7%創十年新高。資料照
圖片來源 : 蘋果新聞

房市正在發熱。

據資料顯示,2010年第二季開始,央行祭出不動產貸款規範措施、隔(2011)年金管會再進一步對不動產放款集中度偏高銀行、要求增提呆帳準備金,這讓2010年銀行房貸年增率從6.01%高點、隔年就大減2/3、降到2.23%。

直到2019年房貸又開始升溫,去年全年年增率達6.21%,已超過2010年當時的6.01%,而今年8月底房貸餘額年成長率更已達7.16%的10年單月新高。

根據央行報告,央行認為2010年房市上漲是因當時全球金融危機後、各國相繼採取QE政策,產生資金外溢效果,而國人因海外收益不佳、政府又大降遺贈稅、不動產交易及持有稅負偏低等4大原因,助長房市炒作、囤屋養地盛行。

但央行認為,近期房價走高,是因台商回台及科技大廠來台投資增加,帶動廠辦、周邊住宅需求,加上建商與壽險業加碼買地、推升土地成本。據統計,8月銀行不動產貸款佔總放款比為35.6%,仍低於2009年底的37.5%。

銀行主管說,央行認為這波房價走揚是「台商回台投資」帶動,與10年前房市因政府降遺贈稅、資金外易導致炒作房市不同,更認為「台商回台投資有助就業、所得增加,提升民眾購屋能力,甚至也因低利有效降低民眾購屋負擔」等言論看,央行都已暗示、打房措施尚沒有急迫性與必要性。

據金管會數據顯示,8月全體國銀房貸餘額達7.7兆元,較上月增加671億元,月增0.88%,單月增幅是2015年底、近5年新高,顯示房市熱度攀高,較去年同期更是大增7.16%,創10年來新高。

若進一步看前十大房貸行,以玉山銀8月底房貸餘額3748億元,光今年前8月就大增518.7億元,較去年同期則年增22.5%居冠,更創下玉山銀歷年來年增率最大。玉山銀已從房貸老九,連連踢走國泰世華銀及第一銀,晉升到房貸老七。

台銀今年則有公教房貸加持,8月房貸餘額為6982億元,年成長13.47%仍居房貸老二,僅次房貸王的土銀。

8月土銀房貸餘額8782億元,年增率則因高基期、而僅有2.42%,房貸老三是中信銀6370.6億元,較去年同期也僅微幅成長7.17%。(廖珮君/台北報導)

更新:調整內文

發稿:00:05

更新:06:30

 

https://tw.appledaily.com/property/20201017/ERFQ4RMVKVHHNGVZRWSEPRDM2A/

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2020年10月17日 下午12:45

記者陳韋帆/台北報導

台灣房地產是不跌神話?無殼蝸牛教授章定煊可不這麼想,他說,支撐台灣高房價目前有「超低利率」、「相信未來利率不再走高」、「期待租金持續成長」三大關鍵,只要任何一項鬆動了,就會立馬摔下神壇。

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章定煊表示,高房價不等同其價值,這是購屋族必須先認知的首要事情。 (圖/記者陳韋帆攝影)

首先大家要先思考「價格」與「價值」的差異,台灣房價高,但有其價值嗎?在不同的角度下,認知差距又有多少?倘若三關鍵任何一要素鬆動了,在2025年的未來,台灣房市如果再度下行,我們又該如何面對?

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東區曾經的榮景不再,即使全台房市現況沸騰,店面交易依舊冷清。 (圖/記者陳韋帆攝影)

「我相信很多人不會接受神話破滅那一天,但回顧『東區』、『天母』兩大成為過去式的神話,你還會這麼想嗎?」章定煊舉例,數年前在迷信東區店面就是保值,且國際品牌即將卡位,大批資金湧入,導致店面價格不斷攀升,收租投報率也跟著下滑,一路降至2%以下,現況卻是電商興起,即使全台房市沸騰,東區店面交易依舊冷清。

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天母擁有外國人、有錢人加持,但如今米其林餐廳也撐不住,賣店求生存。 (圖/記者陳韋帆攝影)

同場加映的還有天母店面,「新光三越、SOGO、大葉高島屋」三大百貨將忠誠路連成一條堅強商圈,外國人、有錢人匯聚,店面價格瘋漲數倍,如今在疫情摧殘下,百貨仍在,但連米其林餐廳都撐不住,賠售賣店求生存,神話破滅。

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章定煊指出,店面崩潰了,富人撐得住,但住宅崩潰了,衝擊層面難以想像。 (圖/記者陳韋帆攝影)
 

章定煊指出,店面投資其實都是有錢人在玩,即使崩潰了,3個月不買超跑,就能夠平衡損失,但如果是住宅市場房價下跌,影響就不同了,建商、財團此刻不斷融資推案,投資客瘋搶預售屋,倘若貸款繳不出,對於承貸銀行影響難以想像。

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購屋族應以「價值」為依歸,不應過度追價讓自己曝露在風險之中。 (示意圖/記者陳韋帆攝影)

台灣在此波疫情下,低利環境、大筆資金刺激房市,加上民眾預期心理,將熱度再度推上高峰,房價、買氣相當火爆,但倘若2023年低利時代宣告開始退場,2025年房市多頭結束,低利走揚,台灣房市風險將瞬間攀升,一切狀態未明下,建議購屋者還是以「價值」為依歸,不應過度追價讓自己曝露在風險之中。

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工商時報 

央行對於當前房市的態度受到市場高度矚目,本身是央行常務理事的合庫金董事長雷仲達分析指出,當前房市的成長應屬健康穩健,還不致於有過熱的問題,因為目前看來像是部分區域的補漲,並非全面性上漲。

雷仲達為央行外匯局昔日官員,在合庫金董事長任內出任央行常務理事,也是第一位具有央行常務理事身分的公股行庫董事長,包括在理監事會議上討論到經濟、利率、房市等問題時,雷仲達亦以銀行業經營的實務經驗在理監事會議中分享、討論,在回應記者對房市問題的提問時,他即以近幾個月來從銀行經營實務的角度來觀察指出,近二年來儘管房價、交易量都有上來的趨勢,且幅度也較前幾年大,但他認為目前的成長應仍屬健康,因為前幾年房價已經走跌很多。

雷仲達不否認,在理監事會議上,的確也有一些理事擔心房市會有過熱的問題,他並以美國聯準會前主席伏克爾(Paul Volcker)的「雞尾酒缸」理論來比喻,到底派對是否過熱要搬走雞尾酒缸,各方有不同意見,不過若從銀行經營的觀察角度及房市表現近七年的脈絡來看,房市在2014、2015年漲到高點,但到2016年開始走下坡,歷經三年的谷底,2018年之後開始上揚,儘管2020年房市交易的價、量均較去年放大,但觀察房市是否過熱,「房價指數」的代表性有限,仍然得從「全面性」的角度來看。

雷仲達進而舉例,像是台北市今年以來的漲幅極其有限,有明顯上漲的區域則是前幾年跌深的地區,這種情況之下,就不能說過熱,況且央行還有一道「撒手鐧」,就是先前在房市過熱時曾採取過的「選擇性信用管制」措施,因此應不須對當前房市的健康穩健成長過度擔憂。

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20201017000161-260205?chdtv

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房地產不跌神話將破滅?專家點關鍵時間點

好房網News記者唐主桂/綜合報導
台灣人信奉有土斯有財的想法,房地產也因此被冠上了「只漲不跌」的神話,不過能夠支持這樣的神話,專家認為有三大要件,不過一旦這些要件消失,未來房地產的景氣能見度就不高,而一個關鍵時間點很可能就在2025年。
財金專家章定煊在專欄提到,支撐台灣高房價的三個基本要素就是:超低利率的金融環境、相信未來利率不再走高、期待租金將持續成長。而金融專業機構預測低利率會維持到2023年,他預測房市多頭有機會到2025年。
台灣房地產不跌神話很可能因為利率、資金退潮的影響而有所動搖。圖/好房網News記者唐主桂攝台北市房價居高不下。記者唐主桂攝
章定煊提醒,因為稅制的關係房地產不宜短線買賣,所以即使房市多頭有機會走到2025年,但如果未來不合理的低利率走揚,過剩資金退場,加上戰後人口潮步入高齡,房地產不跌神話是否能持續就有隱憂了。
他也提到另一項台灣的房市神話,也就是「店面」只漲不跌,不過目前台北市都心移轉,加上電商興起,所以即使現在熱錢沸騰,東區店面交易依然冷清。
雖然店面神話已經破滅,不過章定煊表示店面都是有錢的大佬在玩,所以就算崩潰了「大佬就三個月不買超跑就搞定了」,但如果是住宅市場的下行後果影響層面就非常巨大了,所以一旦房地產不跌神話的支持基礎發生動搖的話,房地產投資者就必須謹慎應對。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/218382273864.html?utm_source=line

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2020-10-15 11:07

▲▼新莊副都心首間星巴克街邊店預定地曝光。(圖/記者莊喬迪攝)

 

▲新莊前3季案量高達約7百億元,主要是副都心與頭前重劃區買氣復活。(圖/記者莊喬迪攝)

記者張菱育/台北報導

由於房市買氣穩定,建商推案意願普遍高漲,北台灣全年預估推案量可望往上調升至1.24兆~1.27兆,將僅次於2013年,創下史上第2大量。房產專家認為,目前買方需求仍旺,預售市場暫時沒有供過於求的問題,但未來仍要觀察政府是否會提出相關打房措施,來削弱房市買氣。

根據《住展》雜誌統計,2020年Q3北台灣新成屋、預售屋推案量3320.5億元,比去年同期減約百餘億元,年減幅約5%左右。雖然今年Q3推案量比去年同期略為下滑,但今年前3季累計推案量已達9405.75億元,比去年同期成長約6百億元,年增幅約6.8%。

北台灣各縣市以雙北市推案成長動能最強,其中台北市今年前3季推案量高達2千4百多億元,比去年同期暴增5百多億元,年增幅接近3成;新北市的全年推案量,則很可能衝到5千億元大關。

《住展》雜誌研發長何世昌表示,北市推案以首購及換屋型產品為主,有信義、南港、士林3區的案量超過3百億元,雖然北市推案熱,但是豪宅心新案相對低調,應要等明年才有新豪宅案出現。

至於新北市的新莊、板橋、土城、新店、三重等地的新興重劃區推案量佔大宗,其中新莊前3季案量高達約7百億元,主要是副都心與頭前重劃區市場買氣復活,建商悶了多年之後出現報復性推案,積壓的建案傾洩而出,再加上塭仔圳重劃區進入第一波推案高峰,所以呈現爆炸式成長。

信義房屋新莊頭前店店長許智翔表示,新莊這3個重劃區,擁有機場捷運、環狀線等的交通便利性,而且有多路線公車可抵達台北及新北其他區域,附近有國道1號高速公路及台1、台64、台65線快速道路等,再加上最近宏匯廣場剛開幕,所以生活和交通機能幾乎都已到位,僅因還是為新重劃區,所以小吃店家還不多,居民飲食要到新莊舊市區才比較多選擇。

北台灣推案量唯一下滑的是基隆,前3季案量僅45億元,較去年同期減少近7成。

▲▼基隆房市,基隆新建案,基隆建案,基隆樓中樓,基隆造鎮案,基隆預售屋,基隆樣品屋,基隆別墅,「田園調布」,基隆實品屋 。(圖/業者提供)

▲亞青建設在基隆市推出「田園調布2」別墅新建案。(圖/業者提供)

在基隆市推出「田園調布2」別墅新建案的亞青建設,採邊建邊售方式,5、6樓加7樓獨立門戶的景觀露台戶,總價1088萬元,1、2期總銷共35億元。

亞青建設副總經理江壬弘不諱言表示,在基隆銷售完這個建案之後,短期暫時不會考慮在基隆推案,因為在基隆取得建照的時程,較不像台北好掌握,所以之後會以雙北市推案為主。

何世昌認為,因市況表現仍不錯,Q4預期還會有3000~3300億元左右的量體會推出,北台灣全年推案量上調至1.24兆~1.27兆,可望創下史上第2大量,僅次於2013年。目前來看,因買方需求仍旺,預售市場暫時沒有供過於求的問題,但未來仍要觀察官方會不會提出抑制措施,來削弱買氣。

▲▼ 北台灣縣市新成屋、預售屋推案量統計。(圖/住展雜誌提供)

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https://house.ettoday.net/news/1831871

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2020-10-13 11:07經濟日報 記者游智文/即時報導
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今年疫情來亂,但前三季房市價量齊揚,表現亮眼。住宅週報社長陸敬民表示,這波房價上漲,除了資金回流,低利環境外,兩大族群挾帶銀彈大舉進入房市,也是主因。

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第一群是儲蓄型保單投資人,第二群是半導體及其周邊產業的從業人員。

陸敬民表示,國人愛買儲蓄險是出了名的,根據金管會保險局統計,近年新契約保費收入動輒超過1.2兆台幣,其中儲蓄型保單便有六、七千億,佔比高達五成之多。

儲蓄險去年陸續停賣後,每年多達六、七千億的保守型投資資金何去何從?相信不少流入房地產市場。因為比起股票、基金、債券等投資商品,房子看得到、摸得著,換約可套利、交屋可租賃,且房屋價格常隨通膨而上漲,最起碼不會變成廢紙一張。

這也合理解釋了今年前三季全台主要縣市的房市出現非理性榮景的現象。

陸敬民表示,這波房價上漲,半導體及其周邊產業的興盛,也扮演重要角色。

根據人力銀行網站與SEMI國際半導體產業協會共同發布的白皮書指出,半導體人才月徵人數多達2萬名,而且薪資持續走揚,2020年平均月薪已達5.3萬元,僅次於電腦及消費性電子製造業的5.4萬元(同樣也是廣義的科技業)。

對於放貸銀行而言,這群任職於科學園區的民眾平均薪資高,收入穩定,加上科學園區周邊房市買氣強勁,銀行鑑價評等也高,銀行若不承做這群人的房貸,簡直是對不起業績。

至於這群人是怎麼看房地產的呢?陸敬民說,最近半年,透過各種管道向他諮詢的竹科人,已超過去年的總和,歸納他們意見,絕大多數是擔心在量化寬鬆的大環境下,鈔票明顯變薄,持有不動產相對保值。

其次是房價漲勢凶猛,有剛需的人若晚半年、甚至晚一年出手,存錢速度將趕不上房價漲幅。第三則是將房地產做為投資工具。

部分竹科人把高漲的公司股票賣掉,將獲利轉進房地產,特別是預售屋市場,原因是預售屋進可攻退可守,初期資金僅需房屋總價的一成左右,期間若滿足停利點就換約套利,若未達停利點,要交屋也可以,反正本來就有自住需求。

陸敬民表示,這是一群具有財商觀念,而且也擁有入場券(100萬現金起跳)的購屋者,他們的投入,讓包括竹科、中科與南科等半導體產業重鎮的房市,今年出現令人咋舌的井噴式發展。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

https://money.udn.com/money/story/5621/4931278

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2020/10/13 12:04 東森財經新聞

房價為何一直漲?專家曝2族群大手筆進場 3關鍵搶買屋

全台土地交易市場持續爆量,今年前3季價量齊揚,新一波購屋潮出現。住宅週報社長陸敬民則解釋,除了資金回流、低利環境助漲高房價,「2大族群」撒銀彈大舉進入房市也是一個重要因素。 

★【東森財經粉絲團】財經資訊一把抓 

根據《經濟日報》報導,國人原本愛買儲蓄險,近年新契約保費收入動輒超過1.2兆台幣,其中儲蓄型保單佔比高達5成,但儲蓄險去年陸續停賣後,每年多達6、7千億的保守型投資資金無處可去,恐怕有不少流入房地產市場,因為對於儲蓄型保單投資人而言,比起股票、基金等無形投資商品,房地產至少看得到、摸得到,且常隨通膨上漲,不會轉眼間成為廢紙,這也解釋了今年房市出現非理性榮景的現象。

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另外,半導體、周邊產業的從業人員也在此波房價上漲中扮演重要角色,因為半導體人才需求不斷擴大,且薪資持續走揚、收入穩定,是銀行相對喜歡的放貸對象,加上科學園區周邊房市買氣強,也帶動房市的熱絡程度。 

陸敬民進一步解釋,竹科人認為在量化寬鬆的大環境下,持有不動產相對保值,且房價漲勢驚人,部分人擔心再不出手,存錢速度會追不上房價漲幅,還有些人是將房地產做為投資工具,將位處高檔的股票賣掉後,把資金轉投入房地產,特別是預售屋市場,若在完工前房價就滿足停利點,就可以換約套利,就算沒有達到,還是可以自住。

 (封面示意圖/unsplash)

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預售屋太熱! 專家苦勸:年輕人更要注意

好房網News記者林和謙/台北報導
今年5月後國內疫情趨緩,普遍民眾較為安心,也拉升股市及房市漸熱,且加上利率低、市場資金充沛,更帶動房市熱度上升;有專家提到,預售屋的熱度相當高,可能比中古屋還熱。房市學者則提醒,許多投資客鎖定預售屋熱度,積極進場,炒作賺取價差,更拉高房價,且許多年輕人偏好買小坪數的預售屋,也要注意一些風險。
今年迄今與去年同期間相比,房市熱度提升不少;永慶房產集團業務總經理葉凌棋說,預估交易量可成長3%至5%,今年全年房市交易量上看30.9萬至31.5萬棟間,交易量可望創6年來新高。
投資客鎖定預售屋炒作,且許多小坪數產品,空間設計不良。示意圖/取自PhotoAC
有民眾買小宅想用玻璃隔間多隔出一間小孩房,網友紛紛勸退。示意圖/摘自PhotoAC
而這波房市熱度下,凸顯出預售屋買氣相當高,葉凌棋指出,現在很多投資客或投機客,都鎖定預售屋去操作,讓預售屋火熱程度可能比中古屋還要熱。
前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示,就以北台灣來說,目前新推建案中,預售屋佔比就比新成屋還高,預售屋初期付款較輕鬆、負擔較小,很多投資置產客鎖定預售屋,且資金運用上可更靈活、收益高。
莊孟翰指出,投資客對於預售屋的投資明顯,投資置產需求可能還大過自住需求,投資炒作下更加撐高房價,這讓年輕人買房更辛苦,很多年輕族群怕現在不買,未來又買貴,因此急於下手,但其實是買在高價位,這種房市現象其實很不健康。
而預售屋推案中,小坪數的產品又佔許多,現今高房價、少子化,很多年輕人偏好買小坪數宅;莊孟翰說,但許多建商在此類型小宅的空間及動線設計又很不好,住起來不舒適,年輕族群花大錢買到這樣的產品,形成惡性循環,因此在購買預售屋時,一定要親自看樣品屋,並要注意建案總配置圖、當戶平面配置圖,要清楚知道室內空間、坪數與空間配置的情況。
 
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/205610273439.html

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2020/10/11 16:00

台中房市不斷開高,投資客進場後造成「預期上漲」心態及加計「預期利潤」,均變相造成房價哄抬,更難以遏止房價漲勢。資料照片

房地產的買賣移轉棟數,成為房地景氣指標,而9月份的台中買賣登記棟數為4867棟,與去年同期相較,台中市以54.6%的高成長率,成為今年9月買賣移轉的年增幅冠軍,值得注意的是台中已連續3個月達4千棟門檻,市場量能激增,但專家認為低利、付款彈性讓投資客搶進後轉讓或轉售,市場因為「預期上漲」心態及加計「預期利潤」,均變相造成房價哄抬,更難以遏止房價漲勢。

台中移轉棟數9月來到4,867棟,相較於上月增加17.7%,比去年同月增加54.6%。本月前三大交易熱區依序為北屯區、西屯區及南屯區。而台中房市價量指標近期更是屢創新高,以今年上半年為例,全台住宅開工量共計6.05萬戶,以台中居六都之冠;而今年房地合一稅收金額高達43.6億元,較去年同期激增94%,也是又以台中之稅收金額最高;再再顯示出台中房市交易買氣爆棚狀態。

台灣房屋崇德燊鴻特許加盟店歐景山店長表示,近年北屯推案量大,房市選擇多元,對消費者的吸引力本來就很強勁,加上近來部分新案傳出秒殺消息,且捷運又將於年底通車,種種因素強化了消費者的購屋念頭,使得北屯9月移轉量再奪台中之冠,尤其是捷運站周邊地區,近期房市交易狀況更是火熱。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理分析,端看近十年來的戶數變化分析自住客流向,戶數增加前五名區域依序為北屯區、西屯區、大里區、太平區以及南屯區,其中又以北屯區大幅領先,為十年來唯一增加達2萬戶之行政區,顯現買盤確實係有固定的自住需求所支撐。

然而須示警的問題是,與目前的推案量相比,人口增加的量能遠不及於新推個案的戶數,今年因疫情祭出的量化寬鬆政策及低利率措施,促使大量資金基於避險用途轉投資在土地及房市上,形成買氣交易極為熱絡景象;由於低自備款、簽約後工程期0付款及配合優惠貸款專案可延長貸款期限等利多因素,讓投資成本大幅降低,投資客搶進後轉讓或轉售,因為「預期上漲」心態及加計「預期利潤」,均變相造成房價哄抬,更難以遏止房價漲勢。(陳筱惠/台中報導)

https://tw.appledaily.com/property/20201011/W24M45WQBBC2VMXS5TFJ2B3HDE/

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美中貿易戰始於2018年7月6日,美國對價值340億美元的中國輸美商品徵收25%的額外關稅,自此之後台商即陸續回台投資。

根據經濟部公布資訊,截至2020年7月31日,投資臺灣三大方案總投資金額約1兆679億元,預估創造88,936個本國就業機會,並且後續尚有五十家企業排隊待審。

另外,境外資金匯回專法於8月14日屆滿一年,根據財政部統計,有1022件申請,金額高達新台幣2,166億元,此外,中央銀行認為明年屆滿兩週年時,匯回金額預期可超過四千億元。

按「境外資金匯回管理運用及課稅條例」(海外資金匯回專法)於2019年8月15日實施,為期二年,第一年匯回資金以8%課徵,如用於實質投資,稅率可減半為4%;第二年匯回,稅率將提高2%至10%,如係實質投資則減半為5%。

市場呈現「南熱北溫」─同時存在降價三、四成之矛盾現象

由以上種種利多資訊,不難了解後續還有不少資金將陸續匯回,而在當前錢多利率低之金融環境下,再加上去年香港國安法所衍生港人移民台灣的購屋需求議題,尤其是在業者藉資金行情推波助瀾情況下,現階段整體市場在濃濃的預期上漲氛圍下,的確出現「南熱北溫」情事,不過就實務現況加以深入探討,當可發現雖然有些預售建案完銷,不過卻也有不少建案降價三、四成之矛盾現象,因此,如僅就部分預售完銷建案,就據以論斷景氣復甦,未免言之過早。

另外,如再就住展雜誌之統計資訊,2020年9月北台灣銷售中建案共計1,750案,並且還有些係2010年完工尚未出清者,由此顯見市場餘屋壓力仍大之另一矛盾現象。

景氣復甦,中產階級崛起?─密切觀察十大重要指標,俾免陷入短期利多迷思

猶記得去年媒體曾大篇幅報導房地產「春暖花開」訊息,當時筆者即表示「春暖花未必全開」的不同觀點,主要原因在於應將商用不動產與住宅市場予以區隔。惟值得注意的是,當期在台北市建地難求,中部地區受惠外商投資與台商購置大坪數豪宅,南部則是南科與台積電積極建廠投資,房地產業者藉機拉抬而呈現「補漲行情」,不過仍應注意價量成長之極限,不宜過度樂觀。

由以上之分析,如能再冷靜的就空屋餘屋、人口變遷以及現階段政府刻正大力推動之都市更新與危老重建將會再額外增加二、三成的供給量加以衡量,縱然市場短期出現加溫,是否能據此研判所有建案都能順利出清與交屋?此一議題恐還得等到二、三年後才能更清楚的了解整體市場發展趨勢!

雖然目前有不少市場人士認為房市景氣已復甦,並且中產階級也已崛起,不過就整體供需而言,還是不宜過度樂觀,尤其應避免台灣錢淹腳目,金錢遊戲再起,而導致年輕人更加買不起房!

由以上之分析可以清楚了解,縱然目前市場溫度仍高,惟仍應密切觀察附表所列十大重要指標,俾免陷入短期利多之迷思。

以下再就買賣移轉棟數分別加以探討,以供參考。

首先,這一波房市景氣自103年7月1日台北市率先實施囤房稅之後,104年出現明顯轉折,由附表數據與附圖顯示,99-105年(1-7月)買賣移轉棟數係呈逐年下降趨勢,及至107年方才轉趨增加,惟增加數量不大。

其次,如就104-108年五年平均155,483棟加以比較,最近兩年買賣移轉數量約僅增加一萬多棟,如再就99-108年十年平均184,257棟加以比較,並沒有突破平均數量。因此,縱然今年全年可以超越去年30.03萬棟之所謂景氣轉折評估點,仍很難據此論斷景氣復甦與否!

(莊孟翰)

文章來源:理財周刊

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房市發燒…央行陳南光喊話 暗示年底打房

台南房市熱 新案喊上2字頭

房市火燙燙 但年輕人心裡卻冷颼颼

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2020-10-07 01:03:58聯合報 記者沈婉玉、何醒邦/台北報導
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近期國際熱錢湧入,台股大漲過後,在資金浪潮與低利環境下,房市動向備受關注,但國內資產管理(AMC)龍頭台灣金聯評估,「房市要大漲不易」,主因是房市多空因素交錯,目前整體僅呈現「緩漲但交易熱」的現象。相關業界則認為,從資金豐沛、業者擴大投資、法拍價格接近市價等角度來觀察,房市會維持目前的熱度到明年底。

 

台灣金聯高層分析,央行時時在關注房市,若有過熱就會出手管制;少子化的趨勢讓購屋需求也下降,連帶影響銷售量;再加上台灣空屋高達九十多萬戶,讓房市上漲有限,房價不太可能暴衝。

 

不過,目前房市也有許多利多因素,包括利率低、游資多,加上「後疫時代」大家感受到人事無常,宅娛樂、宅學習、宅經濟興起,會更珍惜、對「宅」的需求愈來愈高,再加上台灣高成數貸款推波助瀾,使房市也冷不下來。房子保值但變現不易,大家會想買新房,但老屋都更整合困難度高,因此呈現新屋價漲,但老屋價平的現象。

 

台灣金聯董事長施俊吉表示,目前房貸利率為歷史最低點,房地產市場復甦,尤其是法拍市場好屋難尋,熱門物件不僅投標人數多,且得標價常常超過前拍底價,顯示目前是購屋置產溫暖成家的好時機。

 

台灣金聯資已連續第十年推出平價屋銷售專案活動,今年推出百戶,數量比往年多,昨天亮相揭露約為市價的八五至九五折,施俊吉說,由於取得時間是房價上漲前,未再加價就直接推出,還有裝潢修繕,「CP值保證高」。最低價一戶只要九十五萬元,最便宜每坪只要三萬多元,八二八萬就可以買到捷運共構宅。

 

台灣金聯昨天推出的平價屋多數物件位於六都、總價一千萬元以下、以住宅為主,生活機能及交通極為便利,其中有十一戶捷運共構宅,是歷次活動數量最多一次。今年成交者可加碼抽「折扣獎」。

 

依往年經驗,捷運共構宅最受民眾歡迎。台灣金聯表示,此次推出六戶三重菜寮站捷運共構宅二房及套房,每坪單價僅五十四萬,低於五十六萬元的市價,未來增值發展潛力很大,台灣金聯主管都忍不住說「非常捨不得拿出來賣」。

 

央行副總裁陳南光日前發文警示房市泡沫可能引來的惡果,並指出官方應及早採取行動。金聯高層則認為,央行是在打預防針,短期之內房市應該不會泡沫化,因為目前游資多但利率很低,在利率尚未調整之前,房市大多維持這個態勢。

 

不過,住展雜誌研發長何世昌指出,即使央行祭出「選擇性信用管制」,也只是「溫和的按一下」,無法改變房價上漲趨勢。

https://house.udn.com/house/story/5887/4915916

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吳雅瑜 陳立峰 / 台北報導  

不受民俗月影響,國內9月房市依舊開紅盤,根據六都地政局公布的買賣移轉資料顯示,延續今年7、8月房市交易熱度,六都9月的買賣移轉棟數達2.4萬棟,創下近五年以來單月新高。

 
日前央行副總裁陳南光撰文指出,央行應在房價上漲預期形成前超前部署,就要及早部署總體審慎政策,並示警寬鬆貨幣政策與低稅負造成目前台灣房價居高不下,價格機能完全失去作用,無法反映大量餘屋的現況。

台經院研究員劉佩真說:「今年的1到9月份在六都的建物買賣移轉件數,年增率已經達到了5.4%,主要是在於說,目前的房貸利率進入史上的新低,來到1.359%,同時在資金也是相當充沛。那麼另外在房產,做為國人投資保值,目前又是投資的首選,就今年第四季這個比重可以高達48%,來到9年來的一個新高,所以我想這都是吸引相當的,包括自住性的一個買盤。」

事實上央行在2010年6月至2014年6月期間,曾連續4階段,針對投資客大肆炒高房價,衝擊金融市場的穩定祭出房市的管制,待達到預訂成效後,於2015、2016年分二階段鬆綁,但最後一道防線的豪宅貸款成數上限六成,直到今年9月理事會仍未解禁。
 
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住展雜誌研發長何世昌說:「急漲對於市場來講,雖然說投資人可以立即快速的賺到錢,但是對房市來講,急漲並不是一件健康的事,緩漲漲幅比較小一點,或者是房價穩定對市場來講,是比較可以可長可久的一個方向。」

何世昌認為,在房市看漲的時候,政府若能超前部署隨著房市景氣變化,機動調整政策工具,除了有助於穩定房市信心,對於房市中長期也能呈現穩定發展。

https://news.pts.org.tw/article/496254

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房貸連3個月破500億 學者:房市熱助長銀行信心

好房網News記者林和謙/台北報導
今(2020)年年初新冠肺炎疫情延燒全球,衝擊各國經濟以及多個產業,包括旅遊業、航空業、運輸業等都受創嚴重;國內也不例外,許多產業都因此營運困難而產生疲軟現象。台灣經濟研究院研究員劉佩真指出,此波疫情,國內不少傳產、製造業都受影響,導致銀行不太敢貸款給這些產業,反倒是房市熱度漸升、交易具熱度,讓銀行有信心在房貸業務上。
近日中央銀行公布8月份五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華南銀、一銀)新承作放款金額與利率統計,其中房貸利率連三個月都是1.359%,購屋貸款連續三個月都破500億元,8月購屋貸款達574.9億元,創今年新高。
房市熱、交易具熱度,讓銀行有信心在房貸業務上。示意圖/好房網資料照
交易 房貸 貸款 繳稅 房屋稅
央行經研處表示,目前利率1.359%已在相對低點,近幾個月各銀行都推出優惠房貸專案,且各銀行房貸業務競爭激烈,積極爭取優質客戶,利率也相去不遠,近幾個月利率都差不多,每家銀行都會針對風險控管去推出合理的優惠方案。
今年9月六都建物買賣移轉棟數月增12.3%,1~9月六都建物買賣移轉棟數比去年同期增5.4%;劉佩真指出,房市熱度增溫,加上房貸因有房屋做抵押,因此銀行多有信心推房貸業務,除了購屋貸款,包括建築貸款、土建融資、修繕貸款等業務,銀行也都有意願承作。
而在此次疫情中,半導體、科技業仍有不錯的發展及獲利,若這類型產業有貸款需要,銀行也願意貸款;劉佩真說,但對於受創嚴重的一些傳產業、機械產業、製造業、石化等企業,銀行評估這些產業因風險性較高,對於貸款給這些產業的意願就會較低。
 

https://news.housefun.com.tw/news/article/121174272872.html

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2020-10-05 22:30中央社 記者蘇思云台北5日電
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央行副總裁、台大經濟系教授陳南光近期撰文指出「央行應在房價上漲預期形成前超前部署」,因為這項預期一旦確立,任何總體審慎政策工具恐怕都難以撼動房價飆漲的趨勢,香港、南韓都曾有殷鑑。

陳南光近期為台灣銀行家雜誌撰寫2篇文章,主題分別為「景氣循環與金融穩定之鑰 超前部署總體審慎政策工具」與「房價循環與央行政策之應對 房價持續上漲,可能損害長期經濟成長」,闡述他對房市的看法。

陳南光表示,全球金融危機後,主要國家央行量化寬鬆政策的外溢效應,使得小型開放經濟體信用擴張與資產價格暴漲。然而,小型開放經濟體面對主要國家央行量化寬鬆政策與全球性的景氣下滑,多數採取更寬鬆的貨幣政策因應,只是國內低利率與信用擴張又會進一步助長資產價格上升。他認為台灣等小型開放經濟體更加需要採用總體審慎政策與工具,來維持金融穩定。

陳南光認為,持續上漲的房價可能傷害實質經濟,房地產價格變動對於企業、家庭的行為、景氣變動以及長期經濟的整體影響非常重要。房地產市場的興盛固然有正面效果,但不能忽略房價持續上漲與房地產相關產業興盛,對實質經濟可能帶來的負面作用。

陳南光針對房地產對台灣經濟的影響提出3點觀察。第一,央行應該在房價大幅上漲預期形成之前,提前部署總體審慎政策,以穩定房市與金融體系,防範金融循環的中期風險。

第二,房價上漲不僅幾乎沒有「財富效果」(wealth effect),而且從產業關聯度來看,房地產相關產業從來都不是台灣的經濟火車頭。第三,2003年起房市進入多頭,2009年至2014年房價快速飆升,但是營建工程業與不動產業對於台灣GDP的貢獻卻沒有顯著上升。

陳南光認為,目前低利率、高房價,同時有大量餘屋被閒置,企業投資房地產與建商餘屋貸款又快速增加的背景下,房價續升不僅無助經濟復甦,恐怕會導致更嚴重的資源誤置,應該正視房價持續上漲對台灣資源配置的扭曲,以及對經濟、生產力造成的長期損害。

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顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

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