目前分類:套房 (52)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

2019/10/26 04:30文/記者葉思含

近來投資套房熱潮再現,標榜投資置產皆宜,圖為「慶賀真鑽」接待中心現場。

近年市場回歸自住買盤,投資客退場多時,隨著房市復甦,投資型套房也重現江湖,除單純套房產品外,也出現不少一次隔2~3間套房的小坪數住宅和設計多間套房的透天產品,標榜投報率比定存高出多倍,收租置產皆宜,頗受市場買單。專家提醒,除注意個案條件之外,應再細算廣告強打的投資報酬率,才能確認真實投資效益。

近來重現江湖的投資型套房可分為3大類,香港商匯泓不動產台灣分公司副總吳懿倫分析,第1種為單純1房產品,小坪數迷你套房主打出租收益,1房1廳大套房則訴求進可攻、退可守的自住收租皆宜小宅;第2種為直接將20~30多坪房型隔為2~3間套房,多數會有全套建材配備,標榜直接收租輕鬆當房東;第3種為透天住家,全棟規劃多間套房,若為透天住店則1樓規劃店面,主打全棟收租。

內湖首購小宅推案夯 低總價入住台北市

近來台北市置產投資風潮以內湖最火熱,線上有「悦成功」、「文德好境」、「醍湖」3個套房型產品。「悦成功」基地正對三軍總醫院,套房總價750萬元起,未來有2萬元月租金行情,打出定簽75萬元、內湖最輕鬆廣告訴求,月付1萬9000元,推出贈送簡裝修早鳥優惠,已吸引500多組來電詢問,即將正式公開。

「悦成功」打出定簽75萬元、內湖最輕鬆廣告訴求,已吸引500多組來電詢問。

「文德好境」步行700公尺到文德站,現場專案經理林達強表示,該案共196戶,以12、18坪為主力產品,鄰近內科生活圈,月租金有2~3萬元不等行情,廣告戶不含車位888萬元起,含全室裝潢,預計2020年2月完工交屋。「醍湖」則標榜麗山學區,規劃15~17坪,每坪開價85~88萬元,現場銷售人員表示,套房月租金行情約2萬5000元,加上出租車位則有近3萬元收益,主打定簽6%、首付68萬元起,預計2022年交屋。

華亞長庚就業人口多 投資套房附全裝修

新北市近來以林口A9站「蘭桂坊」打出全套代租代管高投報最受矚目,現場專案經理蕭學良表示,該案距離捷運A9站僅30公尺,規劃18~22坪,每坪成交價41萬元,每戶總價750萬元起,含全室精裝修、一個皮箱即可入住,周邊有華亞科技園區、長庚醫護人員等租賃需求,月租金行情約2~2.3萬元,訴求出租自用皆宜。

林口A9站「蘭桂坊」主打全套代租代管高投報,每戶總價750萬元起。

同樣擁華亞、長庚醫院龐大就業人口租賃市場的龜山A7重劃區,則有訴求A7第1個投資收租型產品的「富宇悅峰」,主打24~29坪彈性3套房,衛浴皆開窗,現場專案經理陳胤豪表示,推出首付6萬元起低自備方案,廣告戶總價888萬元起,以在地行情估算,套房月租金約1萬~1萬2000元,1戶3套房月租金逾3萬元,車位月租金為2500~3000元,投資報酬率高。

訴求A7第1個投資收租型產品的「富宇悅峰」,主打24~29坪彈性3套房。

桃竹套房420萬起 台中推全棟收租透天

桃竹地區則有中壢「慶賀真鑽」和竹北「豐采520」,「慶賀真鑽」擁中壢工業區、多所大學及內壢車站商圈居住需求,規劃17~23坪,現場專案經理陳俊翔表示,每戶規劃雙套房,廣告戶總價420萬元起,可搭配裝潢家電一次到位,已售6成,另有4戶可規劃8房的連棟透天,已全數完銷。「豐采520」則主打18坪辦公室產品,現場專案經理張獻杰表示,共享經濟正夯,因應竹科龐大商務需求,該案18坪可隔3間小型辦公室,分租收益高,目前推出總價798萬元起含1個車位。

至於中台灣有標榜年租金收益43~52萬元的「G.INN會館」,規劃36、43坪,各設計3、4間套房,總價1368~1638萬元,目前已全部滿租,僅剩4戶可售。透天住店「亞哥匯鑽」近中友商圈,1樓營業出租,2樓以上可規劃7~11間套房,每戶總價2888萬元起,亞哥開發建設經理林高明表示,店面行情約3萬元,套房每間7500元,全棟月租金行情至少8萬元以上,僅剩5戶可售。太平區「新富講義」規劃9戶透天,其中2戶為規劃14~15戶套房的投資型透天住店,義昌興建設總監李文弘表示,每戶總價4300~6300萬元,月租金收益約13~20萬元。

投資產品成熱潮 應注意個案條件

住展雜誌企研室經理何世昌分析,去年至今房價止跌反彈,租屋市場也相當火熱,租金水準持續上揚,目前套房年投資報酬率達到2%以上不成問題,雖然看起來不高,但因國內長時間維持低利率,2%投報是定存利率的1倍,也催出投資型套房的買氣。另外,因需求出籠,建商推案量也增加,從單套房、雙套房、3套房到全棟隔間套房的推案都有,可見這股熱潮已成為普遍現象。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則認為,投資型套房量增表示市場對租賃有需求,不過這類產品雖然總價便宜、門檻低,若規劃不良,長期持有反而不容易保值,須注意個案條件擇優進場,以及注意是否有包租代管,若無則要確認租賃市場是否活絡,否則恐落入投資後無人承租窘境。另外,還要注意建案主打的投資報酬率計算方式,為求廣告效益,多數建案以自備款作為投報率,投資者應以購屋總價詳加細算,才能真正了解投資效益。

https://estate.ltn.com.tw/article/8468

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

房貸利率續創新低,五大銀行新增購屋貸款利率跌至1.615%,不過各類型產品房貸率差異極大,根據聯徵中心第二季新增房貸統計,各類型產品貸款利率同步走低,目前僅剩下套房產品的平均貸款利率超過2%,中南部套房利率甚至高達2.4~2.5%。

根據聯徵中心資料顯示,相對於整體房貸平均利率從2%一路降至1.7%以下,不過套房產品利率平均仍在2%以上,以最新的第二季房貸統計來看,包括公寓、透天、電梯大樓、別墅、樓中樓等產品,平均貸款利率多在1.72%~1.82%之間,平均核貸成數也多在七成以上,顯見銀行認為自用型產品風險低,願意給較好的貸款條件,唯獨套房產品的平均貸款利率仍超過2%,貸款成數僅67.4%,明顯低於其他產品。

套房產品不僅貸款條件比其它自用產品差,南北的貸款條件差異更大,雙北市約在1.8~1.9%之間,桃園約2.1%,台中、台南、高雄等地則高達2.4~2.5%,顯見在銀行眼中,雙北市以外的都會區,套房產品並不是優質資產。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,以高雄地區為例,套房第二季的貸款利率為2.51%,樣本數也僅僅只有59件,高雄市15坪以內的套房因為總價不高,投資或收租型的買方可能直接就不貸款付現金,套房買方若有銀行貸款需求,可能面臨願意承做的銀行有限,貸款利率可能在2~3%之間,相對於一般正常住家,現在高雄有機會利率在1.6%以下的條件相比,銀行認定買套房屬於投資行為,貸款意願並不積極。

https://ctee.com.tw/news/real-estate/163625.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-08-13 20:19:06聯合新聞網 綜合報導
  •  
  •  

 

受到少子化嚴重影響,不僅大學招生困難,也波及校園周邊的租屋行情。 示意圖/ing...
受到少子化嚴重影響,不僅大學招生困難,也波及校園周邊的租屋行情。 示意圖/ingimage
 

受到少子化嚴重影響,不僅大學招生困難,也波及校園周邊的租屋行情。ETtoday房產雲報導,適逢暑假,淡江大學周邊出現空租潮,網路上有600多間套房待租,也有50幾間店面空置著。不少房東希望在開學前,將手中空置房子脫租,已採取行動主動詢問學生是否有租屋需求。

根據《591房屋交易網》資訊,套房月租金從2800元到22000元都有,價格落差極大,且出租套房多集中在學府路、英專路及水源街等。不過,根據《教育部大專校院校務資訊公開平臺》資料統計,淡江大學學生人數,從2012年的28113人,減至2018年的24401人,減少3700多人,連帶周邊租屋需求也大幅下降。

對此,「Sway房市觀測站」指出,這個月的大學包租公都很緊張,因為空房只要沒在暑假結束前租出去,很有可能未來半年甚至一年都是空著,而這一空就馬上賠掉投資報酬率。至於幸運出租成功又如何?學生的破壞力強大,每年光是維修費用就讓房東的投資掉了一半。

此外,有些租客很聰明,知道空屋多,拖到開學再簽約,房租可以有商量空間,換來每個月少一點租金,很划算,甚至有聽說晚租一個月,房租就少一半的消息。「Sway房市觀測站」表示,上一代的人喜歡當包租公,是因為懶得賺錢又怕花掉,就把錢投資在房地產,爽收租又可等待房價上漲。然而這一代的人錢不夠花,生個小孩就被吸乾了,有些人還要靠父母支援,根本沒有多餘的錢當包租公。

如今面臨少子化,很多大學都招不到新生,很多大學周邊的空屋是用行情價賣也賣不掉的。房東若不砍個半價,再過幾年,半價屋也會紛紛無行無市,「等到學校倒了,你要移居在鬼城嗎?」,並以通篇文章表示,「投資房地產最笨」。

https://house.udn.com/house/story/5888/3987008

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-07-24 21:14經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
  •  
  •  

屋比房屋於日前調查,全台有44%的套房(含1房)超過1年還賣不掉,2、3、4房超過1年未售出的比例則分別為35、36、39%,其中台北市信義區、松山區甚至有超過6成的套房待售。

根據屋比房屋調查,台北市有55%套房高掛網路待售超過一年,新北市則為47%。其中,套房滯銷現象以高房價蛋黃區最為明顯,平均開價超過1,800萬的信義區、平均開價1,444萬的松山區,有高達62%套房滯銷;新北市中和、淡水、三重也有約50%的比例。房價相對較低的台中、台南市,在總價較低,入手較容易及學生、辦公商圈創造相對較的高租金收益率下,套房滯銷率僅約33~34%。

屋比房屋總經理葉國華表示,少子化、高房價等情況,首購族僅能由小宅入手,低總價產品即是熱銷保證,不過套房和2房產品去化情形差異極大,尤其是15坪以下的小套房,銷售期甚至比4房等大坪數產品更長。總價與起居空間,恰好位於買方接受底限的2房產品,較受首購市場青睞。加上房市缺乏投資買盤,套房產品炒作力道弱,目前套房買盤乎只剩明星學區設籍與置產收租需求。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/3949107?utm_source=Facebook_PicSee&fbclid=IwAR1PklxyVU9gbZYeQVYTmRiVSMH7GxO455qigjQ-Jnjhxqo_RsOUB9blL-k

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-07-22 16:52

記者黃靖惠/綜合報導

 

小宅熱賣神話不滅,房仲業者認為,脫手小宅時機點是賺賠關鍵,根據實價登錄揭露,位於北市信義區的「E.A.T國際館」為捷運永春站共構宅,主力產品是小套房,每坪單價破百萬,最近1年屋主轉手後小賺25~130萬元不等,與前年同期相較下,一轉手賠百萬的情況大不同。

▲▼捷運永春站共構宅「E.A.T國際館」。(圖/記者黃靖惠攝)

▲捷運永春站共構宅「E.A.T國際館」。(圖/記者黃靖惠攝)

「E.A.T國際館」屋主選在不同時機點脫手,賺賠命運也截然不同,根據實價登錄揭露,近1年(2018年5月~2019年5月)套房交易紀錄共有13筆,其中3筆為轉手紀錄,屋主轉售後賺25~130萬元不等。

再與前一年同期(2017年5月~2018年4月)相較下,發現共有15筆套房交易紀錄,其中5筆為轉手紀錄,平均屋主轉售不是平轉,就是慘賠283~327萬元。

▼捷運永春站共構宅「E.A.T國際館」。(圖/記者黃靖惠攝)
▲▼捷運永春站共構宅「E.A.T國際館」。(圖/記者黃靖惠攝)

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,「E.A.T國際館」為捷運永春站共構宅,多小套房類型產品,成交售價每坪落在115萬元,由於地段精華吸引投資客入手,隨著房市反轉的下坡段,當初入手小套房的投資客,一旦有資金需求,亟欲脫手,議價空間也會增價,因而出現小賠的現象。

她表示,投資客大部分偏好小宅產品,一旦有資金有壓力、又覺得市場氛圍不對,多是平轉或小賠出場,依照過去經驗來看,小宅通常在市場不好的時候會滯銷,但現在單身貴族多,且大家總預算又低,一旦市場轉向平穩後,小宅依然很活躍。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,「E.A.T國際館」是捷運共構宅,擁有交通優勢,比同類型物件搶手,不過同樣會受市場影響漲跌,只不過因為物件具優勢,房價跌得比人家少,至於相差1年脫手卻出現轉賠兩樣情的現象,可能與當初屋主取得時機點有關,假是買在5年前房市高點,如今脫手大部分都是賠售。

▼「E.A.T國際館」最近兩年轉手賺賠紀錄。(圖/記者黃靖惠製表)

▲▼「E.A.T國際館」最近兩年轉手賺賠紀錄。(圖/記者黃靖惠製表)

https://house.ettoday.net/news/1495873

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

▲高雄苓雅區、前金區、新興區中古套房約200萬元內就能入手,CP值高。(圖/信義房屋提供)

▲高雄苓雅區、前金區、新興區中古套房約200萬元內就能入手,CP值高。(圖/信義房屋提供)

台灣單身族群越來越多,小坪數、低總價的套房是不少單身小資族的最愛,最近還有網友PO文要幫家人在高雄找尋單身套房自住,預算250萬元左右,房市專家認為,買在苓雅區、前金區、新興區CP值較高,中古套房200萬元內就能入手。

日前有網友發文,想幫單身的家人在高雄找總坪數13至15坪、屋齡25年內的套房,預算約250萬元,而且想要有百貨公司等休閒消費機能。

信義房屋文化店專案經理鄭宏權指出,高雄套房產品在苓雅區、新興區、前金區較多,其中苓雅區為傳統文教區,又擁有知名的三多商圈,百貨公司聚集,惟區域房屋屋齡較高,不過20年以上套房單價13至15萬元,大約只要總價120至180萬元就能購得,十分符合網友預算及需求。

另外,前金區、新興區除屋齡逾20年的套房外,在大立百貨商圈、後驛商圈亦有屋齡15年內的物件,且具有優質採買、交通機能,因此單價較高,每坪約17至21萬元,總價約落在250至300萬元,雖然預算較高,但因屋況較好,也獲得不少消費者青睞。

信義房屋新堀江店店長陳志明表示,套房雖然貸款成數相對較低,但優點在於低總價、好入手,高雄套房大部分有5%左右的投報率,對於單身族、小資族頗具有吸引力。

https://www.nownews.com/news/20190717/3503716/

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-07-16 08:27

▲▼「戀戀台大」位於公館商圈的小豪宅類型產品。(圖/591房屋交易網)

 

▲「戀戀台大」位於公館商圈的小豪宅。(圖/翻攝591房屋交易網)

記者黃靖惠/綜合報導

少子化浪潮來襲,許多爸媽不願意孩子在外住宿,只能窩居在小房間,比起以往更願意掏錢升級住宿環境,而房東們除了準備床鋪、電視、冷氣等基本配備外,甚至推出專人打理、樓中樓閣樓套房,或24小時櫃台代收服務,且每月1次免費室內清潔等,用實質的服務吸引租客上門。

▲▼「戀戀台大」位於公館商圈的小豪宅類型產品。(圖/591房屋交易網)

▲「戀戀台大」位於公館商圈的小豪宅。(圖/翻攝591房屋交易網)

台灣大學旁小豪宅月租2.3萬元 15坪高樓層遠眺101大樓

台灣大學、台灣科技大學、師大去年新生註冊率達9成以上,周邊學生住房租賃市場交易頻繁,其中不乏可見小豪宅出租。根據《591房屋買賣交易網》刊登1則招租廣告,台科大、台大校園周邊「戀戀台大」僅12坪、月租近3萬元,標榜挑高式的獨立套房,周邊有台科大、台大、台師大等校區,緊鄰捷運站及公館商圈,生活機能及交通方便。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,「戀戀台大」屬於小豪宅,目前單坪價格仍有百萬實力約100~115萬,使得出租價格也高落在單坪2000~2500元,對比周邊同類型套房產品,平均高出達3成,若非有個富爸媽,對於一般學生不算便宜,但若是契合的同學兩人合租仍有機會入住,除了學生外,公館也是居住機能不錯的地段,上班族、小家庭都會青睞在當地租屋。

▲▼陽明山五星級套房學生宿舍。(圖/591房屋買賣交易網)

▲▼陽明山五星級套房學生宿舍。(圖/翻攝自591房屋買賣交易網)

▲▼陽明山五星級套房學生宿舍。(圖/591房屋買賣交易網)

陽明山行旅五星級套房 8坪月租6500元

根據《591房屋買賣交易網》刊登1則招租廣告,位於陽明山的五星級套房,緊鄰華岡藝校、文化大學、及台北歐洲學校,每間套房約8坪,月租6500元,除了門禁刷卡進出,且最多2人1房,另外1樓有迎賓休閒大廳、且配有交誼廳、料理餐廚。

▼北大特區內標榜樓中樓的學生宿舍,且具有24小時櫃台服務。(圖/翻攝自591房屋交易網)
▲▼北大特區內標榜樓中樓的學生宿舍,且具有24小時櫃台服務。(圖/翻攝自591房屋交易網)

24小時專人服務、每月1次免費清潔 北大「樓中樓」住宿媲美飯店式管理

隨著大學指考已塵埃落定,接下來外地就學的學子們,就準備要煩惱住宿問題,據教育部大專院校校務資訊平台資料顯示,全台大專院校平均註冊率65%,其中北大特區的臺北大學去年度,學生註冊率高達9成6,共有9923名新生入學,顯示周邊租屋市場潛力無窮。

日前《591房屋買賣交易網》刊登1則招租廣告,該物件5樓電梯套房,坪數雖只有8坪,但是樓中樓的物件,上層當床鋪休憩、下層則有沙發、書桌、浴廁、冰箱、電視、冷氣及大片氣密窗,不僅如此,更標榜1樓有交誼廳以及24小時櫃台服務,能夠代住戶收取郵件、包裹招領等,且每月免費清掃室內1次,媲美「飯店式管理」,且再細究地理位置並不偏僻,坐落在大德路段上,周邊交通及生活機能都很方便。

▼北大特區內標榜樓中樓的學生宿舍,且具有24小時櫃台服務。(圖/翻攝自591房屋交易網)
▲▼北大特區內標榜樓中樓的學生宿舍,且具有24小時櫃台服務。(圖/翻攝自591房屋交易網)

對此,屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴說明,目前北大特區套房租金每坪750~900元區間,該物件換算單坪租金937元,雖與行情較偏高一些,但因這類產品稀有、利用挑高空間隔間成「樓中樓」,能有效放大空間,因此除了出租給學生外,同樣能吸引到周邊上班族群,因而租金價格相對高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,民眾想買下大學城周邊套房產品樂當包租公、包租婆之前,建議最好先觀察「新生註冊率」、以及每年入學「學生人數」兩項指標有無明顯增減,再來觀察周邊租屋市場供給量、以及租金增減福,避免錯誤投資。

http://bit.ly/2LUfAwP

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

「仁愛A+」是知名的附中學區套房,其中八樓10坪大的套房,2013年以總價1688萬,單價166.6萬創下台北市最貴套房紀錄,不過光景不在,該戶屋主在今年把最貴套房以1450萬脫手,賠售238萬,單價143.1萬,跌幅14%,成為「仁愛A+」第一戶賠售的案例。

目前實價登錄揭露「仁愛A+」共有33筆交易資料,其中有4筆歷史交易,除最新的交易賠售238萬,其餘三筆賺82萬、145萬和248萬。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,大安區的高價套房多半有學區設籍的優勢,因此吸引很多高資產父母為了卡學區而置產,即使出租收益不高,也在所不惜。

購入時間點和價格影響著置產的賺賠,以最新交易為例,由於當初入手在2013年,仍為房市多頭時期,尤其又是最高單價,面臨目前房價下修,轉手很難創新高價,而該戶屋主持有六年,估計已經滿足設籍入學需求,價差就當作為子女的教育投資。

觀察實價登錄仁愛A+的租金行情,十坪左右的套房租金約為2.5萬,若以該戶當初入手價格來算年租金投報率,僅1.7%,而新屋主以1450萬取得,投報率達2.1%,符合投資價值。

房價盤整後,精華區小套房的租金投報收益相對提升,因此學區宅同時具有設籍和精華地段出租的雙重優勢,價修之後購買意願也有增加,吸引置產族逢低進場。

 

https://ctee.com.tw/news/real-estate/118488.html

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019/07/10 15:52文/記者朱語蕎

傳統名校學生數變動不大,租金收益較穩定。

大學指考剛落幕,之後又是新生入學熱門時期,根據教育部大專校院校務資訊公開平台資料顯示,全台大專院校學生宿舍平均只能滿足約65%需求,仍有35%學生只能選在學校附近租屋,讓大學租屋市場維持熱絡。

 

而根據永慶房屋在2019年Q3房產趨勢調查顯示,有意投資置產的民眾增加,有約70%消費者青睞住宅產品,因此大專院校周邊便成為熱門收租置產標的。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,選擇大學周邊物件,除了看學生數外,也要看近年的增減率,傳統名校或名列前茅的學校,學生數不會有太多變動,再來還要看學校宿舍床位數,床位數較少的代表外宿需求越高。

 

而根據實價登錄統計,2018年1月到2019年4月學生數達15000以上的大專院校,周邊800公尺內住宅成交資料,交易量排行第1名為淡江大學,2019年1~4月平均單價每坪為20.3萬,再根據房仲網刊登的租屋案件估算,周邊800公尺範圍每坪租金行情為每坪350~800元,年報酬率約2.1~4.7%。

 

年報酬率最高的是高雄科技大學建工學區,該校位在高雄三民區,平均房價每坪13.7萬,租屋行情每坪350~750元,年報酬率有3.1~6.6%,報酬率相當不錯。謝志傑表示,高雄科技大學建工校區,周邊是發展成熟的建工商圈,生活機能相當方便,三民區還有其他四個大專院校,如高醫、文藻、正修以及高師大,整體租屋市場十分熱絡。

 

收租置產除了房價成本外,還有裝潢、維修及管理也是額外的成本,在少子化的時代,父母對於子女的租屋品質及安全的要求提升,因此對於成本與收益的取捨需要更精打細算。謝志傑建議,許多學校有與附近的房東配合,提供媒合平台及安全認證等服務,保障房東與租客的權益,建議有意投資置產的民眾與校方配合。

 

https://estate.ltn.com.tw/article/7840?utm_source=LINE&utm_medium=APP&utm_campaign=SHARE

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019-07-10 10:44:14經濟日報 記者游智文╱即時報導
  •  
  •  

 

台大校園。聯合報系資料照
台大校園。聯合報系資料照
 

永慶房屋表示,依據教育部大專校院校務資訊公開平台資料顯示,全台大專校院學生宿舍平均僅滿足約65%的住宿需求,仍有約35%的學生只能選擇在學校附近租屋,學校周邊的租屋市場相對熱絡。

 

不過現今許多大學受到少子化影響,學生減少,租屋的需求也逐漸縮減,投資人往往面臨買了房卻無人租的窘境,因此選擇投資置產,選擇對的大學,就變得相當重要,建議要像挑伴侶一樣,挑選穩定且績優的潛力股。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,選擇收租置產的大學除了看學生數之外,也要看近幾年的增減率,再來還要看學校提供的宿舍床位數,床位數較少的大學表示在外住宿的需求就越高,也因此有許多專門提供學生在外租屋的社區產品。

謝志傑補充,收租置產除了房價成本外,裝潢、維修及管理也是額外的成本,少子化的時代,父母對於子女的租屋品質及安全的要求提升,因此對於成本與收益的取捨需要更精打細算。

此外許多學校與附近的房東配合,提供媒合平台及安全認證等服務,保障房東與租客的權益,建議有意投資置產的民眾與校方配合,在租屋市場中找到一份穩定的收入。

資料來源:永慶房屋
資料來源:永慶房屋

 

https://house.udn.com/house/story/5888/3920029

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

2019/06/24 09:38:00

記者蔡佩蓉/台北報導

低總價產品好入門、易轉手,台北市小套房交易中,近期就出現1筆才持有2個月轉手,帳面上就漲了21%,共90萬元,若扣除45%房地合一稅及些許交易成本,2個月仍約可賺30多萬元。專家就分析,其實不少投資客就是看好低總價、小宅需求,即便持有1年內45%高稅率,還是願意繳稅賺錢。

(圖/翻攝自GoogleMap) ID-1985362

▲長安東路有華夏套房2個月轉手就漲2成。(圖/翻攝自GoogleMap)

台北市中山區近期出現1筆實價登錄,僅持有2個月就轉手,房價暴漲21%。該筆華廈物件「第五街大廈」位在長安東路一段53巷、華山公園附近,民國67年完工,樓高7樓,總戶數70戶。

今年1月屋主買入5樓的11.9坪套房,不含車位總價430萬元,換算單價每坪36.3萬元,3月就以520萬元轉賣,換算單價每坪43.8萬元。若以45%房地合一稅換算,帳面90萬元剩40萬元,但再扣除部分稅費,仍可賺30餘萬元。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,近年不少套房交易都以學區設籍為需求,以投資角度來說,的確不少人危機入市,以30至50萬元獲利快速週轉,尤其小宅入手門檻低,也吸引不少新投資客小試身手,即便15坪以下小套房貸款有限制,但總價幾百萬元的物件,風險也相對低。

(圖/取自內政部實價登錄網) ID-1985358

▲小宅套房投資門檻低,有些人危機入市。(圖/取自內政部實價登錄網)

     
     

    https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=559851

    顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

    2019/04/29 11:34

    套房在南台灣多屬投資客選購,低總價購入門檻低,若可穩定收租樂當包租公、包租婆是多麼愜意的事,然而統計數據或許會讓投資者笑不太出來。依內政部不動產資訊平台揭露,近2年高雄套房成交均價從每坪14.47萬元,下滑至每坪12.98萬元,跌幅約10%,購屋總價也從190.4萬元下滑至178.1萬元。
     
    群義房屋統計,去年高雄套房成交為811戶,較2017年855戶下滑5.2%,統計高市從2016~2018年3年,套房交易量最大分別為三民、苓雅與新興,群義房屋不動產企研室張菱育分析,三民為高雄較早開發聚落,因此套房供給量也相對較多,區段套房成交價多介於120~200萬元,其次苓雅與新興區則屬南高雄發展重鎮,套房主力亦多為200萬元以下,「套房在南台灣多屬投資客選購,價量均出現下滑可見買氣下跌,分析主因是市區有愈來愈多2房小宅搶了原有客源。」
     
    套房因購屋門檻低成為許多投資客置產首選,台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析,因套房多數坪數僅12~18坪,通常貸款成數相對較低,目前貸款多為6成上下,民眾選購套房可考慮周邊是否有商辦大樓或學生租屋需求,產品保值性相對較高,選購成熟商圈是投資套房最重要置產標準。(葉家銘/高雄報導)
     
    更多房市快訊請看蘋果地產王粉絲團

     

    高雄套房去年成交價格跌幅達10%,購屋總價也下跌約12萬元。資料照片
    高雄套房去年成交價格跌幅達10%,購屋總價也下跌約12萬元。資料照片
    三民區屬較早開發聚落,套房成交量高居全市之冠。資料照片
    三民區屬較早開發聚落,套房成交量高居全市之冠。資料照片
     

    https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20190429/1554881/

    顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

     

    高雄市觀光局大動作針對不合法的日租套房業者進行開罰,光是去年就已經開罰106間,罰金總計高達1800多萬元。不過自由行民眾坦言,只是短暫過夜,根本不會特別在意合不合法,因此讓不法業者有利可圖,加上海內外訂房APP超方便,不法業者根本沒在怕。

    高雄市觀光局祭出鐵腕,嚴格取締不合法的日租套房業者,除了檢舉獎金高達30萬元之外,還要求各大知名訂房網下架,封殺不法業者。(柯宗緯攝)

     

    租房業者不需要店面、櫃檯,在網路上就能招攬客人上門,有些房型一個晚上的價錢甚至不用1千元,CP值超高,實際上卻沒有合法經營。對此,高雄市觀光局祭出鐵腕,嚴格執行取締不合法的日租套房業者,除了檢舉獎金高達30萬元之外,還要求各大知名訂房網下架,封殺不法業者。

     

    高市觀光局長潘恒旭表示,「去年針對日租套房總共106件的處罰的案子,我們大概裁罰了1825萬元,最重還會處以斷水斷電」、「我們也歡迎大家踴躍檢舉。」

     

    市府大動作取締,一年內砍了上百家不法日租,卻還是無法將不肖業者一網打盡,因為現在海內外訂房除了訂房網,還有許多APP可以使用,不法業者只要有心就能鑽漏洞,呼籲遊客外出觀光務必留意住房安全,選擇有合法登記的飯店住宿。

    https://tube.chinatimes.com/20190228002347-261416

    顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

    2019年02月28日

    【地產中心╱綜合報導】台灣旅遊風氣興盛,許多民眾也愈來愈習慣到訂房網搜尋住宿,有民眾發現各大訂房網站的便宜民宿或日租套房大量消失,民宿業者表示,政府嚴打非法日租套房,除了設立30萬元檢舉金制度,還嚴格要求訂房網業者配合政府下架,業者則對此想方設法閃避被檢舉。

     
    去年開始政府嚴打無照民宿,檢舉人還可獲得獎金。資料照片

     

    過去民眾在booking.com、Agoda.com等網站,除一般合法登記的旅館外,也能找到很多民宿或日租套房,但近期該類產品卻大量消失。民宿達人Kenny透露,民宿數量大減的原因,其實都是「被消失」,主要原因是訂房網站受到觀光局等政府單位「關切」,為配合政府的取締政策,將沒有取得合法執照的民宿或日租套房下架。 

    近期許多訂房網站上的民宿都被下架,搜尋數量較過去少。 
    唐郡威攝

    恐遭民眾回頭檢舉

    《蘋果》實際操作,在訂房網站搜尋228連假的高雄住宿資訊,發現第1頁完全找不到民宿或日租套房,直到第2頁才有。事實上,除被訂房平台下架外,許多民宿和日租業者也會自願下架,因為只要上架到訂房網站上,包括地址、電話須刊載在網頁上,一位業者Geroge表示,這等於告訴觀光局「歡迎來抓」。
    由於政府去年發布的《發展觀光條例》第55-2條,規定民眾可以檢舉無牌照的旅宿業,查證屬實後,可從實收罰鍰的金額按比例給予檢舉人獎金,每年每人最高30萬元。Kenny認為,這樣高額的檢舉獎金勢必增加民眾檢舉的慾望,甚至住宿經驗不愉快的民眾也會回頭檢舉業者,讓業者更不願在訂房平台上架。
    不過據不具名的民宿業者透露,訂房平台下架無照民宿也有「選擇性」,有些評價高、住宿率高的業者,即使沒合法執照,但因讓平台有穩定15∼18%的抽成,平台往往會以「技術問題無法下架」為由回覆觀光局,讓這些訂房率高的無照業者繼續留在平台上。 

     

    採日租改月租規避

    針對政府嚴打非法日租套房及民宿,booking.com表示,絕對遵守政府相關規定,一旦接獲非法民宿名單就會下架。
    此外,相較上架就需揭露民宿資訊的訂房網站,個資保護相對完整的Airbnb便成了業者最常見躲避觀光局查緝的方式,由於民眾在Airbnb訂房前,只能知道房間大致位置,須等到完成訂房手續後才能看到業者的電話及位置,成為無照業者的保護罩。不過Kenny透露,同樣的,業者在訂房前也不知道民眾的相關資料,沒辦法過濾是否為「登記有案」的奧客,也很難判斷是不是觀光局「釣魚」的帳號。
    業者另種閃躲檢舉方式,就是將「日租」改為「月租」,就不屬於旅宿業範疇,也就不違法。民宿業者小元表示,他會和客人簽「月租合約」,若遇到觀光局查緝,可以拿出合約「證明清白」,等到客人退房後再解除合約,「雖然這種方式很麻煩,但是不想收到罰單,也只好這麼做。」
    也有業者採用「拖」字訣,收到檢舉公文後不積極處理,待觀光局連續發函後送強制執行署,再出面說明,最終拖到行政法庭判決後終於被罰錢,時間可能已過1∼2年,且對於某些規模較大的業者而言,1張10萬元罰單只被視為「攤提成本」。也有不少業者被平台下架後,換個名稱重新上架,因此目前訂房網站上,仍可找到無牌的民宿或日租套房。 

    從費用等方向查證

    觀光局旅宿組組長湯文琦表示,合法旅宿都需申請執照,希望其他平台業者能配合僅上架合法的住宿資訊。而有房東會和客人簽「月租合約」躲避查緝,他表示,查證時還會從費用等其他方向調查。 

    http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190228/38267111/news/

    顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

    記者陳韋帆/台北報導

     

    2019-01-21 11:58

    日租套房猖獗,日前發生臺北市觀傳局接到申訴,但稽查人員到場5、6次都被管委會拒於門外,無法入內稽查的情況;內政部營建署表示,法令沒有授權稽查人員可強制進入,導致稽查上有一定的難度。住商不動產企畫研究室經理徐佳馨則指出,以投資客角度而言,日租套房固然投報率高,但因出入份子複雜,造成屋況毀損的風險,不可不提防。

    內政部營建署表示,關於日租套房違規相關罰則,「公寓大廈管理條例」已於第36條第5款明定,管理委員會之職務包含住戶違規情事之制止及相關資料之提供,如住戶有違規情事,管理委員會應依實際情況制止住戶違規情事,或配合各相關主管機關執行業務需要提供相關違規資料。

    另外,觀光主管機關為查緝非法旅行業及非法旅宿,已於發展觀光條例第37條之1明定得會同警察機關執行檢查,以維稽查者人身安全,並得公告檢查結果,讓消費者明悉,並得向有關機關、法人、團體或個人請求提供有關文件,以利查察。有關無照經營及違法宣傳者,於發展觀光條例第55條及第55條之1已明確規定,最高可處罰50萬元,並勒令歇業。

    根據法令似乎依法有據,但實質上查緝困難,據了解,由於「日租套房」遊走法律邊緣,且等同民宅,就有可能發生稽查人員稽查後,屋主若宣稱貴重物品失竊,就有可能導致稽查人員陷入「偷竊疑雲」的風險。

    「申請搜索票」是否可行?根據了解該行業人員表示,若沒有刑事相關證據,一般稽查要申請搜索票是有相對困難,也就是導致日租套房如此猖獗的原因之一。

    徐佳馨指出,進入民宅查緝除非有確切證據,不然實務上要做查緝並不容易,一方面是人力有限,二方面是沒有具體事實,地方政府就算想方設法透過公權力進入民宅,日後可能也會有不可預期的糾紛。

    他分析,以北市租金行情,「日租套房」以日租1千五百元計算,一個套房滿租的話,每月就會有4萬5千元的租金收入,相較一般月租1、2萬租金,投報率就在2~4倍不等,這也是為甚麼許多房東趨之若鶩的原因。

    但對於屋主來說,日租套房若出租對象不當,成為鄰居生活困擾,鄰居檢舉的例子時有所聞,另外,要是出入複雜,若是因毒趴或是其他因素造成有人非自然身故,房子就可能成為「凶宅」,承擔風險也相當大,不可不防。



    原文網址: 投資「日租套房」爽賺3倍租金 出入複雜、當心變凶宅 | ETtoday房產雲 | ETtoday新聞雲 https://house.ettoday.net/news/1361755#ixzz5dNKQ8vvB 
    Follow us: @ETtodaynet on Twitter | ETtoday on Facebook

    https://house.ettoday.net/news/1361755

    顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

    2019-01-18 08:54:16經濟日報 記者游智文╱即時報導
    •  
    •  

     

    報系資料照
    報系資料照
     

     

    屋比房屋統計教育部一項分析報告指出,109學年度大學新生將劇減10%、2.45萬人,為20年內最大減幅,大學周邊租房市場將面臨第一波少子化「土石流」衝擊。

    屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,大學周邊租屋市場三年前就已亮起紅燈,2016年底全台155所大專院校,周邊待租住宅已超過3萬間,這兩年持續增加,今年1月達3.35萬間,較先前又增加2016間。明年新生大減,預料將進一步推升賣壓。

    受少子化衝擊,近年私校危機頻傳,為讓各校預先因應,教育部統計處去年進行大專院校大學一年級學生人數預測分析,並發布報告。屋比房屋統計相關數據,今年度大學新生約24.1萬人,較去年約減少8,500人,減幅約3.4%。

    到了明年,新生人數將驟降至21.6萬人,大減2.45萬人,減幅高達一成,為民國102年至121年,20年間最大減幅,減少人數也是20年中最多的一年。

    陳傑鳴表示,若以累計來看,從今年至117年,未來十年內,大學新生將減少9.2萬人,減幅高達37%,在此情況下,勢必有愈多愈多大學面臨合併或是退場,以往熱鬧的大學周邊租屋市場,必定面臨重大衝擊。

    他表示,不少大學包租公以為,只要學生人數多,不用太擔心,實際並非如此。

    根據教育部105及106學年度統計,隨全台大專校院學生數逐年減少,學生校外租屋人數也不斷降低,106年就有四所大專院校校外租屋人數減少千人以上,中華大學年減1,868人最多,減幅高達51%,校外租屋人數等於腰斬。

    另外,元智大學,海洋大學,中山醫學大學等,校外租屋人數也都減少1,000~1,200人,減幅約三到四成。

    屋比針對這些學生校外租屋人數大減的學校,進行周邊待租量統計,包含桃園元智大學、龍華科技大學,中山醫學大學、台北科技大學等四所學校,租屋市場都有供過於求的狀況,台北科技大學周邊目前套房、雅房待租量達878間,與該校的校外租屋人數的1,124人,相差不遠。

    資料來源:屋比房屋比價平台
    資料來源:屋比房屋比價平台
     
    資料來源:屋比房屋比價平台
    資料來源:屋比房屋比價平台
     
    資料來源:屋比房屋比價平台
    資料來源:屋比房屋比價平台

    https://house.udn.com/house/story/11137/3600377

    顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

    子化衝擊!學區套房「昔滿租」 近幾年嘸人租轉求售

     

    記者賴建志、張昱傑/桃園報導

    以往大學旁邊的租屋堪稱金雞母,人人搶當房東,但受到少子化影響,學生一年比一年少,房間越來越難租出去,桃園龜山就有一整棟用來出租學生的大樓,原本20間房,年年滿租,但這幾年卻怎樣都租不滿,近來開始求售,房仲業只說, 桃竹苗等學區附近,都有這樣情況。

     ID-1681366

    ▲受少子化影響,學區附近房子近年來難租出去。

    磚紅色的公寓大樓,貼出求售廣告,位在桃園龜山這棟專租學生、上班族的公寓, 位在銘傳大學附近,租金也比鄰近便宜,卻怎麼樣也租不滿。

     ID-1681365

    ▲附近居民也感受到人變少。

    附近鄰居VS.記者:「學生是比較少,(妳有感受到)對對。」、「人少,就比較沒有錢可以賺。」

    附近民眾說,這棟大樓分為4戶,每戶隔成4到5間房,近20間房間,1993年, 銘傳大學設立龜山校區,年年滿租,20多年過去,如今下殺到3千元包水電,但還是不敵少子化衝擊,來租房的學生一年比一年少。

     ID-1681364

    ▲房東從租房變求售。

    除了龜山,銘傳大學附近,這棟開價4千萬,中壢中原大學旁,整棟6樓、62間房,也開價1億1千萬尋找買主。光是在桃竹苗地區,這類整棟銷售,隔成好幾間房的物件就有88件,比去年同期增加3成3。 

     ID-1681367

    房仲業者周業泰表示,「的確會有少子化的影響,的確會有一些房東,他們會比較想要轉來賣,這是的確有產生的情況。」

     ID-1681363

    ▲少子化讓學區旁的金雞母獲利變難。

    但房仲統計,這類房子不只難租,也不好賣,這類物件有4成5,待售期超過一年,有2成5更是超過兩年以上,少子化衝擊,讓學區旁的金雞母也失去獲利光環。

    原文網址https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=468660

    顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

    2018-12-10 10:24:14經濟日報 記者黃阡阡╱即時報導
    •  
    •  

    經歷房市盤整,台北市房市交易轉熱,大安區套房新案日前交屋後,甚至出現單價160萬元的熱況,不過統計近五年單價百萬單價以上的套房交易發現,今年的套房市場實質欲振乏力,截至10月實價登錄單價百萬的套房交易僅93筆,與去年全年的169筆仍差45%。業者預估今年北市套房交易會比去年來的少。

    統計實價登錄資料顯示,台北市單價超過百萬的套房產品,其交易量最高峰在2014年,達378筆,但隨著2015年起銀行核貸趨嚴,加上2016年房地合一稅上路,不僅重挫房市交易大幅下滑,單價百萬元的套房交易量更持續腰斬,前年僅剩101筆,雖然2017年反彈至169筆,但截至今年10月交易量仍不到百筆,回溫有欠火侯。

    若從台北市套房成交單價來看,2014及2015年單價最高都逾160萬元的水準,但自房市起跌的2016年,最高成交單價也隨之修正到146萬元,所幸去年套房產品有新案「Park 259」問世,行情略有回溫,最高成交價回到160萬元水準,不過今年的交易筆數和單價,卻不見太大起色,最高單價約落在155萬元。

    雖然受惠於「Park 259」交屋潮,難得見到成交單價回升至房市多頭的光景,但今年中古套房轉手,也不乏套房賠售案例。以大安區套房社區「曼哈頓」為例,今年9月該社區11樓戶以總價980萬元成交,相較屋主2014年以總價1,270萬元購入的價格,賠了290萬元,跌幅達22%。

    台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,百萬套房的交易仍以大安區最多,其次為中正和信義區為主要市場,主要因為這幾區地屬蛋黃,套房產品有學區設籍優勢,或者屋主相中套房位於商業密度高的區域,具有高租金價值才會出手購置,但隨著房價下修,投資型置產意願下滑,套房類的產品魅力也有衰退。

    張旭嵐分析,今年的百萬單價交易筆數少,也不乏因為單價下修,因此不少套房跌破百萬,顯示出高單價的小宅,在自住族群為主流買盤的市場,難有亮眼表現。

    原文網址https://house.udn.com/house/story/5889/3528171

    顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

    2018年12月05日

     

    民眾家裡居住人數若較多,選擇多套房的產品較方便。資料照片

    房子裡的套房數多使用起來比較方便,不用大家搶著用公用的衛浴,但是大樓建案多數只有主臥室是套房,擁有獨立的衛浴,其他臥室並沒有衛浴設備。不過近期高雄不少建案都打出「雙主臥」或「雙套房」的規劃,讓住戶使用方便之餘,也更適合三代同堂居住。
     
    過去一般的建案都只有主臥室規劃為套房,擁有獨立的衛浴,不過近期高雄的幾個建案都推出了多套房規劃,如新興區的建案「君峰」就規劃60、83坪2種產品,其中83坪的4房就規劃了雙套房,房價每坪29~39萬元。同樣位於新興區的建案「民生高峰會」更是戶戶規劃雙套房,每坪32~42萬元。
     
    而即將公開的「欣灣時代」規劃更全面,3房產品規劃雙套房,4房則規劃3套房,每坪25.8~33.8萬元。高雄市房屋市場調查協會理事長蔡紹豪表示,建案要增加衛浴數量必須有一定的坪數,例如目前市面上規劃雙套房以上的產品,大多是中、大坪數的建案,不過此舉確實可以增加民眾居家的便利性。
     
    民眾Miumiu認為,如果家裡的臥室套房數較多,較能保有隱私性,使用也比較方便。(陳建宇/高雄報導)
     
    想瞭解更多房市訊息請到蘋果地產王粉絲團

     
    即將公開的建案欣灣時代規劃至少雙套房。資料照片
    套房擁有獨立衛浴,不用搶著用公用衛浴。資料照片
    建案君峰的4房產品規劃雙套房。資料照片
    民生高峰會戶戶都規劃雙套房。資料照片

     

    原文網址:http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20181205/1478117/rtn/

    顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

    2018-11-26 19:44中央社 台北26日電
    •  

     

    房仲研判,北漂返鄉帶動經濟需要一定時間經營才能見效。圖為台大校門口一群學生帶著行...
    房仲研判,北漂返鄉帶動經濟需要一定時間經營才能見效。圖為台大校門口一群學生帶著行李等著搭車回鄉投票。 聯合報系資料照/記者杜建重攝影
     

     

    高雄市長當選人韓國瑜號召北漂青年返鄉創業房仲研判,北漂返鄉帶動經濟需要一定時間經營才能見效,估計微型創業可望增加,帶動可登記工作室套房或兩房租買需求增溫。

    台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析,對於原本有意在北部落腳的北漂青年而言,可能會因此改變購屋計畫,估計選後高雄微型創業可望增加,帶動商務中心的市場,加上傳統購屋旺季需求支撐,農曆年前買方的購屋行動將會更明確,可登記工作室的套房或兩房的租買需求可望增溫。

    張旭嵐表示,高雄硬體建設成熟,尤其高雄軟體園區是全國唯一靠海的科技園區,具有海空雙港優勢,加上有環狀輕軌,串聯三多商圈,周邊大型賣場多,生活機能佳,未來若有更多廠商進駐,亞洲新灣區還是最大受惠區,不僅商業指數增加,工作機會更多,可望為周邊買氣增添動力。

    大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,高雄市選前觀望氣氛較濃厚,選舉結果底定,對有意買房者而言,或許有思考進場的可能,之前壓抑的買氣有機會釋放。

    郎美囡認為,對於北漂返鄉、帶動經濟需要一段時間經營,要讓北漂族返鄉就業,勢必要增加就業、創業機會,推行政策還是要有時程上的規劃及醞釀發展,短期內無法大量返鄉購屋;另一方面,從投資置產的角度來看,若新市府能提出具體明確、實際有利政策,才可望帶動高雄經濟活絡,吸引投資性的買盤進駐。

    原文網址:https://udn.com/news/story/7241/3503171

    顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

    1 23

    您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

    請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

    請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

    請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

    請輸入左方認證碼:

    看不懂,換張圖

    請輸入驗證碼