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吸出專業房東 活化閒置房屋
王進祥│理財周刊952期│2018-11-23 
租賃專法」於今(民國一○七)年六月二十七日上路,政府大力推廣「包租代管」業務,好實現照顧弱勢族群的「居住正義」。

但「包租代管」業務需要有業者參與,且根據「租賃專法」的規定,參與「租賃住宅服務業者」,均須業必歸會,也就是說要加入公會組織,始得名正言順之營業及自治管理。

台北市租貸住宅服務商業同業公會於十一月十五日正式成立,宣示對「包租代管」業務的支持,創會理事長由兆基管理顧問公司副總陳柏勳榮任,他致詞表示,希望透過公會會員的專業服務,共同把「包租代管」的大餅再做大。

包租代管業是政府工作夥伴

該場成立大會有三位貴賓蒞臨,分別是內政部政務次長花敬群、地政司司長王靚琇及臺北市都市發展局局長林洲民,「花次長」是小英總統「八年二十萬戶社會住宅」政見實現與否的最大推手,而「林局長」也是在幫柯文哲市長實現社會住宅政策的重大幫手,因此,兩位貴賓均積極呼籲及感謝在場業者,並異口同聲都說,在場的業者都是最好的「工作夥伴」。

對小英政府來說,其「八年二十萬戶社會住宅」,除十二萬戶是興建外,其餘的八萬戶從何而來?最有機會達成目標的就是從民間閒置房屋(未出租)或忘了報稅的專業房東(已出租),得能參與社會住宅或租賃住宅計畫來達成。

根據內政部統計處及營建署的資料顯示,一○六年度租屋市場人數推估,家戶租用狀態約九八.五萬戶,以每戶平均約二.六九人計,再加上教育部統計的學生校外租屋人數推估約為二五.八萬人,合計就有二九○.八萬人需要租房子(如附圖)。



至於整個「包租代管」業務的大餅有多大?若以租屋市場的九八.五萬戶,再加計租屋學生(一人一間套房計),約有一二四.三萬戶,抓整數為一百萬戶來算,以平均月租金約一萬二千元計,整體月租金就有一百二十億元,一年下來就有一四四○億元,而若以業者可收取的「代管費」占一○%來算,年代管費就有一四四億元。

房仲業者的新藍海

而另若以六都平均月租金九六七四元計,先就家戶租屋的九八.五萬戶,年租金也可預估到一一四三億元,而一○%的年代管費也有一一四億元。

台灣房市景氣於一○三年急凍,這些年的年成交量都降至三十萬戶以下,以致房仲業大受衝擊,出現不少關門大吉,或成為流浪房仲,此時,若能多跨足一項業務至「包租代管」的服務,未嘗不是房仲業者的新藍海。

而就「包租代管」業務來說,不外乎「房東、房客」二個當事人,其中「房客」對房地產之「招租、代租」是最大客源,本次「租金補貼」計畫,必然造成租屋者,尤其是弱勢族群之參與,且會自動向政府申請(報到),也因此,「租客」來源不是問題,且非常明確又易於掌握。

但有「承租方」,相對應的要有「出租方」,也就是出租房屋的房東,才是「包租代管」業務最大的挑戰,易言之,如何把這群人找出來,變成租賃元年(一○七年)之顯學。

根據內政部不動產資訊平台上的資訊,全國空屋數到一○五年底約有八十六萬二九六五戶,空屋率為一○.二二%,而六都空屋數,分別是台北市六萬○六八二戶,新北市十一萬八○六七戶,桃園市九萬一七五二戶,台中市九萬六一三二戶,台南市六萬六九四一戶,及高雄市的十一萬○九五六戶。
如何讓這些「空屋」釋出到租屋市場,以補政府興建社會住宅「量」之不足問題,就是小英總統政見能否實現的一大關鍵。



包租代管發展之六大方向

個人認為可從六大方向來吸出或鼓勵專業房東與閒置房屋之配合實施:

一、法制上減免稅費及補助仍須推廣:

內政部為落實社會住宅計畫及振興住宅租賃市場經濟,法制上提供出租方有「所得稅、營業稅」之減免與「地價稅、房屋稅」之優惠稅率(自用住宅地價稅率與住家用房屋稅率)等優惠,並補貼公證費、保險費與修繕補助費等措施(表一)。

也就是說,本次政策上係採先透過租稅減免的誘因,期盼吸出未活化之閒置房屋及目前已出租,但可能忘了報稅的專業房東,讓其與包租代管業者合作,只是市場接受度尚未盡如意,仍須借用民間力量與媒體之宣導更臻完善。

二、政策上鼓勵青銀共居:

臺灣已步入「老人、老屋」、「少子」之「雙老一少」時代,值得注意的是老人人口(六十五歲以上)至一○七年已占一五%,老屋更是恐怖,其至一○六年六月止,六都之老屋更已達二七○萬戶,且均已達危老重建之認定標準(表二)。

是以,如何在老屋重建或都更前,鼓勵老人家以低於市價行情之租金,願意「分租」房屋於年輕人,鼓勵並表揚大學社團中之年輕人與長者共居之相互扶持與照顧,除了「青(青年人)銀(銀髮族)共居」外,尚可祖孫共學,落實社會福利之輔助與「長照」及醫療之連動服務。

三、查察學生租賃房屋之公共安全:

在鞭策專業房東配合方面,最可行且最迫切要做的是,先行清查大專院校附近的學生租屋市場,因為,很多學校的學生校舍不足,因此,學生多數被迫到校外租房子住。

但學生套房常可見離譜之違章建築(如:樓頂平台增建或陽台外推),甚而「陽台、浴室」均隔間出租,更甚的是,幾近欠缺防火建材隔間,足以影響公共安全。政策上借助公共安全之檢查,鞭策專業房東,若能配合社會住宅與租賃住宅計畫,且加以改善公共安全者,得給予適度補助,且建構其符合合法建物之轉導機制。

四、專業房東之查補稅與不罰鍰:

專業房東若能注重學生與住家之居住安全者,就其未報稅,但涉及五年核課期間補稅及罰鍰問題者,只要符合公安檢查居住環境改善時,財政單位宜研議改以「補稅不罰鍰」,或「補稅(一定額度)金額」補助防火建材修繕改良等,讓這群專業房東及早加入社會住宅與租賃住宅之「包租代管」業務。
五、惡房客之恐懼症:

至於鼓勵閒置房屋參與部分,因為房屋未出租之房東,大多口袋較深或並不缺錢,加上有錢人多會「怕麻煩」且會顧慮,萬一碰到「惡房客」怎麼辦?是以,市場上確實有一批對政策不明瞭,對違章隔間有顧慮或怕房客騷擾、囉嗦及不想惹出糾紛之消極房東。



此類房東在心態上本質就是排斥出租,因而不想去處理房子重新隔間或收租、欠租、催租等等的麻煩事,乾脆「省事事省」,房子寧願拿來養蚊子。此部分更急需「租賃住宅服務同業商業公會」協同政府之政令宣導,善用社會住宅公開招標時,同步運用媒體及說明會予以突破。

六、簡化室內裝修隔間及事務所、店舖用途變更之特別通關:

房東因閒置房屋要做出租套房的重新隔間,可能因增加隔間而有室內裝修報備或申請程序,甚或閒置之一般事務所、店舖、辦公室,擬配合社會住宅、租賃住宅出租時,如何不礙於使用執照「用途變更」之困擾,此時即有予以快速通關速審速查之必要性。

也就是說,在涉及裝修及向建管單位申請戶數或用途變更(使用執照)程序時,倘若不容易或未能簡化,可能會降低了閒置房屋屋主的參與意願,是以,應參用「危老重建」之快速通關機制予以因應。

包租代管業需政府橫向合作

按,現行問題中,租賃住宅的中央管理單位是「地政司」,但房屋修繕或隔間之變更及社會住宅之中央管理又屬「營建署」業務,兩單位之地方機關如何橫向配合,才是會否大大提昇閒置房屋與專業房東加入包租代管業務的主因。

若以台灣的都市更新業務來說,待更新的房子相當多,但每每因都市更新業務的相關程序曠日費時及牛步化,導致人民對政府管理機能之缺乏信心,倘若政府得以運用特別通關之行政程序提昇「室內裝修」效能時,更能彰顯推動「都市更新、危老重建」連動「租賃專法」之決心,且絕對是「包租代管」業務得否成功的最大關鍵。 原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=22262333080&AType=1

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台灣房市將走向投資市場 包租代管湧現無限商機
王進祥│理財周刊948期│2018-10-26 
台灣房市在二○一六年創下二四.五萬棟的交易棟數新低量後,去(二○一七)年則回升到二六.六萬棟,今年預估量約在二十七萬棟上下。

而今年以來,因為建商積極推案,導致市場多所認為房市有回升增溫之勢?根據《住展雜誌》統計預估,全年可望突破一.一兆至一.一五兆元之成交量,將創下史上第三高紀錄。

房市尚未脫離谷底

房市真的有脫離谷底,向上攀升的跡象嗎?還是房市往多頭靠攏的時機呈現嗎?個人淺見認為恐怕並非如此,因為從不動產景氣的大事紀(表一)可以發現,去年跟房地產有關的事項就有雨遮不計坪不計價等多達九大項,而最可怕的是,新建餘屋待售住宅量直衝七.四萬戶,更是很大的賣壓。

此外,今年成交移轉棟數會比往年來的多,並不一定是景氣之復甦,而是二○一六年房地合一稅上路後,在二○一四、二○一五年(二年)間交易取得者,為了避稅而蓄意遲至二年後才出售移轉之量體,也就是說,很多人為了避開高達四五%或三五%高稅率房地合一稅,而延至今年始申辦登記之呈現。

再從「人口紅利」來看,一九四六年的人口數為六○九萬人,到一九七二年的一千五百萬人,二十六年來成長一.五倍,但從一九八九年的二千萬人,到今年的二三五七萬人,人口成長速度已趨緩。

另從國家發展委員會所發布的出生率與死亡率推估,預計到二○二○年時,出生數將等於死亡數,會形成死亡交叉。

台灣雙老:老人、老屋



由表二又可發現,到今年上半年,出生數八萬九八三○人,僅比死亡數的八萬九八一三人,多出十七人,也就是說,死亡交叉已然提早兩年,在今年下半年就看到。

此外,根據國發會統計,台灣從今年開始步入高齡化社會,超過六十五歲以上的老人預估會有三四三萬人,占人口比例的一五%,到二○二六年則會增加到四八八萬人,占比提升至二一%,也就是每五個人中就有一位是老人(表三)。

再根據財政部統計發布的資料,全台房屋稅籍,到今年第一季為八五四萬戶,至於住宅存量到去年第四季為八六九.六萬戶,也就是仍有十五萬戶並未設籍繳稅。

而全台房屋屋齡超過三十年以上的房屋數約有三九八萬戶,其中,六都就占了二七○萬戶。

另就全台平均屋齡約為二九.五六年(統計至二○一七年),其中台北市以三三.一年最高,另外,房屋所有權人的年齡也逐漸高齡化,平均是五二.四歲。

因此,目前的市場會向上翻轉嗎?基本上應該不會,因為,老人及老屋的雙老情況,讓老人及老屋繼續更老,老人不會再買房子,而「少子化」,少子到年輕再至成年,在薪水不漲,即使高房價再降五○%,他們仍然買不起,購屋需求就不見了。

因為「買不起」,如果政府又無法提供足夠的合宜住宅或社會住宅及便宜的租金讓他們居住,則勢必要到城市中「租」房子住。

租賃需求帶動投資風潮

再從台灣鬧人腦荒而言,近幾年來竟有高達七十二萬的台灣專業人士離台,外聘到海外工作,或到海外找工作,這一群年輕人更不可能買房。因此,可以大膽預測,未來的六都市場,是屬於「投資市場」,而非「自住市場」。

而此投資市場,是指「租賃市場」會興盛,也就是有錢的投資客買了房子之後,再跟政府的「包租代管」業務做結合,由民間來補政府「社會住宅」不足的區塊。



未來「租賃市場」會否蓬勃發展?可以從以下情況來做分析:一是,全國空屋數高,根據內政部不動產資訊平台上的數字,到二○一六年底約有八十六萬二九六五戶,空屋率為一○.二二%,而六都空屋數,分別是台北市六萬○六八二戶,新北市十一萬八○六七戶,桃園市九萬一七五二戶,台中市九萬六一三二戶,台南市六萬六九四一戶,及高雄市的十一萬○九五六戶。

二是,租賃住宅的來源有二,(其一)是小英政府喊出的八年二十萬戶的興辦社會住宅,不管是政府自行興建,或是委託民間興建,未來再配合「包租代管」業務,勢必釋出成為「租賃住宅」,並透過租金補貼,整合房客,最終來到租賃住宅代管業手中。
(其二)是民間閒置房屋(未出租)或專業房東(已出租),是否會因選舉過後之查稅而鞭策,尤其是政府會否鼓勵(減免)釋出,不無可能。



亦即,透過包租業轉租出去,或是透過各種稅收(地價稅、房屋稅、營業稅及所得稅),把擁有閒置房屋與忘了報稅的專業房東逼出來,或是透過租稅減免的誘因,甚或查(補)稅之鞭策,房東終究會有心念因而釋出,最終也都會到租賃住宅代管業手中。

三是,根據內政部統計處及營建署的統計資料,二○一七年租屋市場人數推估,家戶租用狀態約九八.五萬戶,以每戶平均約二.六九人計,再加上教育部統計的學生校外租屋人數推估約為二五.八萬人,合計就有二九○.八萬人需要租房子。

包租代管費大餅達上百億元

至於整個「包租代管」業務的大餅有多大?若以租屋市場的九八.五萬戶,再加計租屋學生(一人一間套房計),約有一二四.三萬戶,抓整數為一百萬戶來算,以平均月租金約一萬二千元計,整體月租金就有一百二十億元,一年下來就有一四四○億元,而若以「代管費」占一○%來算,年代管費就有一四四億元。



而另若以六都平均月租金為九六七四元計,先就家戶租屋的九八.五萬戶,年租金預估有一一四三億元,而一○%的年代管費也有一一四億元。這也就是政府開放「包租代管」業務後,為何不少業者躍躍欲試之處。

具體來說,今年年底前絕對是「租賃住宅服務業」蓬勃發展之時,且六都均會組成「租賃住宅服務業」公會之發展盛事。

今年十月十二日有幸受社團法人新北市地政士公會之邀,主講「包租代管之商機及策略」。其目的更在藉此宣導,期盼喚起「地政士」業者,在「房仲業」紛紛轉型之際,另創一股協尋「餘屋、空屋、專業房東」之風氣。亦即,鼓勵地政士共同合作來參與「社會住宅計畫」與「租賃住宅計畫」之共創商機。

尤以,近幾年來房市成交量驟減,代辦登記業務趨少,不少地政士更擔心喝西北風之際,是否,善用不動產法務稅務之專業來跨業至「包租代管」業務,更非不是時勢所趨。

地政士可跨業包租代管

其實跨業「包租代管」並不難,因為,所謂的租賃市場,一要有房東,二要有房客。而房客部分,不用擔心找不到,因為從政府提供租金補貼的名單,就可先確保一定的來源;至於房東部分,如何找出這些有閒置資產的房東,提供出租物件,就是可努力的方向。

值得欣慰的是,地政士在跨業至「包租代管」業務時,必然會是比較順手的。因為在代辦各種財產登記的過程,或多或少可掌握那些客戶手中有多餘的閒置資產可活化,再者,地政士熟知各種地政法令時,就已先具備了「地籍、地權、地稅、地價及地用」等觀念,更可輕鬆從各種節稅角度來「說服」這些客戶加入「房東族」。

至於政府為了讓更多的屋主加入「房東族」,或是現有的房東「個體戶」能加入「包租代管」業務,更是立法而從租金所得減免著手,提高參與的誘因。



如所得稅優惠部分,就一般住宅的月租金免稅額是最高六千元,超過六千元以上至二萬元部分,費用減除率為五三%,而社會住宅的月租金免稅額為一萬元,超過一萬元部分之費用減除率為六○%(表四)。

從表五可以發現,若同樣是月租金一萬五千元的一般房東的租金所得減免,每年應納稅額為一萬二三一二元,但是加入社會住宅房東只要繳二八八○元。

社會住宅將成租賃新藍天

再舉今年租賃市場最大的消息為例,位於建國北路三段的一棟閒置長達三十二年的建物,業主委託政大盛地產與兆基管顧,將重新裝潢成新空間,未來將做出租之用,即非不是政府積極推廣政策與業者興致高昂,所共同創設之社會公益成效。 該大樓的土地有一千六百八十四坪,經查,其申報地價為每坪二十萬八千一百三十二萬元,地價總額約四億四千九百二十二萬元,先不論該業主的其他資產合計申報地價為多少,只單就該筆土地的地價稅來說,若依台北市地價稅累進起點地價為三千九百三十八萬七千元,而累進稅率以偏低之千分之二十五(最高為千分之五十五)來算,該案每年的地價稅就高達八百六十七萬餘元。



該案若加入「包租代管」,可適用自用稅率的千分之二來算,地價稅只要繳八十九萬八千四百四十二元,兩者一年相差八百萬元(尚未計算同一人在台北市之地價稅,依法另應合併計算地價總額,且實務上累進稅率可能高達千分之五十五)。

總而言之,地政士或房仲業者加入「包租代管」業務之際,若能再結合都更、自主都更,甚或危老重建之容積獎勵,且能激起房東談節稅及善用「地籍、地權、地稅、地價及地用」等法務與稅務觀念。

再切入地主或屋主之內部父母子女財產規劃,與外部之合建、委建及爾後出售之「房地合一稅」規劃及餘屋之去化,必然激起一波有錢人或投資客,在利率偏低、閒置資金仍多,但卻不景氣之時代,得有機會配合政府政策在「租賃住宅」找到事業的新藍天。

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危老推動師 首重開發整合的溝通技巧
王進祥│理財周刊944期│2018-09-28 
都市危險及老舊建築物加速重建條例(簡稱危老條例)」實施已近一年半,當初內政部樂觀預估,全年可以有五百件約上萬戶的成功案例,但在今(二○一八)年九月份的例行記者會所公布的成功案件,全國才十九件,可說是連預期的百分之五都不到,因此,內政部坦言當初「錯估情勢,太過樂觀」。

危老條例於去年五月公布實施,法條共有十三條,另施行細則在同年的八月一日公布,有十二條,整部相關法條並不多,主要是希望愈簡單,讓申請危老重建的案件能「快速通關」,加速危險、老舊的房屋能早日重建成功。

危老重建 勢在必行

根據內政部的統計,全國屋齡三十年以上的住宅建築約有三八四萬戶,其中有四○%是老舊建築需進行耐震評估確認須補強或拆除重建者,但也有約八十六萬戶為最不易都更的三十年以上四、五樓公寓建築。

內政部認為,老舊建築易受地震倒塌受損,此外,不易都更的老舊公寓,對隨著屋齡同樣老去的高齡者來說,上下樓梯是一件愈來愈爬不動的事情,尤其台灣又已步入高齡化社會,對於無障礙居住環境的需求增加,故加速危險及老舊建築的重建已是勢在必行。

尤其二○一六年二月六日因地震發生,導致台南市永冠維冠金龍大樓倒塌事件,造成一一五條寶貴生命的喪生及無數家庭無家可歸。

而花蓮也發生六級地震,前內政部長李鴻源就談到,此震度的地震若發生在台北市,因土壤液化,恐造成四千棟房子倒塌,一時之間,民眾談「震」色變。



因此,政府規劃《危老條例》上路實施,其加速具危險性老屋重建的立意甚好,值得肯定。

內政部也談到,危老條例一是「加速+獎勵」的重建,只要危險老舊建築經一○○%土地及合法建築物所有權人同意後,免經「都市更新審查程序」,只要申請獎勵後即可重建;二是提供小面積危險建築重建管道,讓無法以都市更新方式辦理的小基地也可以進行重建,解決危險及老舊建物的問題;三是打造樂齡住宅,也就是關懷高齡化社會,老屋重建可改善高齡者生活品質,符合高齡者居住之需求。

內政部的法案內容,主要是透過「容積獎勵」、「放寬建蔽率及高度管制」及「減免稅賦」等三大獎勵,加速重建。

然而內政部自認為非常完善的法案內容規劃,且認為,全國透過危老條例完成的重建案,希望達到核定五百案、約一萬戶的目標,但迄今才十九件的成功案例,顯然績效不彰(見附表)。

重建關鍵︱開發整合與溝通能力

為何實施成功案例,距離政府的預估會有如此大的落差,問題出在哪?其實說穿了,危老重建的問題,不僅在「危老」+「重建」,最重要在「開發」與「整合」及整個「溝通協調」的能力或技巧還未到位。



全台僅台北市政府率先積極培訓「危老推動師」,但仍有點緩不濟急,加上,政府只談政策、法制,卻未能宣傳「商機」與「風險負擔之排除」,尤以,危老之「租稅減免」誘因,差都更十萬八千里;也因沒辦法「利誘」地主,說服其同意危老重建,自然無法端出好成績。也就是說,「開發」及「整合」的突破,在如何切入地主內部之「財產規劃」、「過戶子女」、「借名登記返還」、「稅費減免」、「兄弟分產」、「共有物分割」、「資金不足」等等之「利益與利害」,才是推動危老重建成功與否的關鍵。

亦即,地主所關心的必然與「不動產法務或稅務」及「財產分配之產權變動」有關。

就政府的想法,危老重建講求的是小基地的住戶百分之百的同意就可以申請,但即便是兩棟透天厝,僅有兩位地主,兩人雖然都有危老重建的意願,但兩人即使一開始就達成百分之百同意的共識,但那只是起步而已,因為,接下來,才是各種難題登場與問題之叢生。

例如原本是兩棟透天厝(地坪各五十坪),合建為四樓高的建築,假設兩位地主都想擁有一樓的店面,那麼第一層可以隔成兩間店面,而二至三樓可以一人各分一整層,而第四層在未來則傾向於銷售,以賣出去的錢來補貼建築的營建成本。

看似完美的規劃,但以第四樓近八十坪(包括:公設面積)的空間來說,依現今房市不好,大坪數不好賣,未來可能就賣不出去,那危老重建的成本就要兩位地主來扛,但他們也許只是想住新房子,不想再揹房貸了,因此,就他們想賣的第四層來說,該如何規劃產品、分屋、分配或委託銷售,甚或需否隔間及稅捐負擔等,都是重建協議書內容一開始應約定清楚之重點。

危老重建餘屋+包租代管



此時,倘若是具備溝通技巧,且知曉政策推動,並具備規劃能力的推動師,就可以將「危老重建與包租代管」業務結合在一起(如圖一)。

因為政府目前正在推動《租賃專法》,希望透過租賃業的包租代管,解決民眾租屋之需 求,因此,像這種危老重建,超過地主需求的建物產權,其可以拿出來銷售的面積,就可以跟「包租代管及社會住宅」業務相結合,推動師此時可建議地主設計規劃成小套房產品出售,再幫忙找到想當包租公的投資客來購買這些套房,如此一來,就可以達到「地主贏」、「投資客贏」、「政府政策推動順利」、年輕人則可藉由租屋善用政府「租金補貼」之多元化等四贏局面。

但是,要如何找到買方?也是個大學問,因為,就地主來說,他們並沒像建商可以找代銷業者幫他們賣房子,因此,若是危老重建的推動師能組成一個聯盟或團隊組織(如圖二)的話,那就可運用團隊的人脈及錢脈,協助地主們解決營建資金及稅捐成本的問題,那在遊說危險建築的地主或屋主來參與危老重建,就容易的多了。

另外,如果是四、五層樓高的老舊公寓的危老重建,更可能存在著「一樓占用法定空地」,或「頂樓加蓋」的問題,此時這兩層住戶,往往都會主張多分配一些坪數?但既然法令規定是「合法建築」才能申請,則頂樓加蓋的面積及一樓占用空地加蓋之建物也可以算在內,是合理的嗎?

亦即,此時如果不能答應頂樓住戶的要求?公寓式的危老重建就會形成破局。而這情況也存在於一樓的住戶,其長期占用法定空地做停車位,若要他同意危老重建,恐怕也要多給他一個停車位,否則他不答應,就不是百分之百的同意了。

類此情事,有「產權及稅務」溝通技巧的推動師,在遊說的過程就要多用「反問句」或「疑問句」,避開「肯定句」或「否定句」,而研商:「頂樓的加蓋空間,有沒有經過其他住戶同意?」「你知道長期占用一樓的法定空地,其他人可以要求你付地租的嗎?」「若其他住戶行使租金請求權,要求你支付占用頂樓或一樓空地公共空間的租金或使用費,你可能會更不利?」

也許增建戶會辯稱,他買的前一手說其他住戶都有同意,此時,則不要跟他爭辯,反而跟他說,若參與危老重建,那我來遊說其他住戶讓你可「約定專用(頂樓或法定空地)」,不但有使用權利且有法定「約定專用權」,來降低他抗拒的可能。



危老推動師報名踴躍

另查,目前報名參加「危老推動師」培訓課程的社會人士中,不但有來自房仲界的經紀人員、土地開發人員、地政士,甚至還有律師、銀行、建經公司同仁等均有興趣,但透過彼此的討論,又發覺他們欠缺不少土地相關法令(地籍、地權、地價、地稅、地用五種)的知識或常識,此乃都更過程中未能切入地主核心利益、利害關鍵要害而較難予成功之處。

例如,根據《地籍測量實施規則》第二二四條規定,土地因合併申請複丈者,應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限。

也就是說,不同使用分區的土地不能合併,如住3,及住3-1的土地是不能合併的,但若想參與危老都更的相鄰的兩塊土地剛好是分屬兩個不同的使用分區,即便可以一起重建,但涉及兩筆土地容積率不同,可分回的房屋面積也會不一樣,且未來必然牽扯到分配的房屋座落在雙方土地上,此時為顧及基地持分產權之完整性,二個地主相互間,非利用買賣過戶「基地應有持分」方式無從完成,此時卻另衍生土地增值稅該如何支付的棘手問題。

另外,若是同一使用分區的兩筆同面積的土地要一起危老重建,若兩筆土地的公告現值不同,則合併後的價值也會不一樣,此時就產生「差額找補」之「有償或無償」利益問題,此在對地政法令較無接觸之人,若未能提早說明或提出解套方案,很容易造成同意重建之任何一方猶豫不決或滋生爭議之情事。

地主關心產權與稅費負擔

舉例來說,甲地有一百平方公尺,其公告現值是十萬元,乙地同樣面積,但公告現值是九萬元的話,則兩塊合起來的重建價值為100×10+100×9=1900萬元,依公定值比未來甲地主分配的價值是1000/1900,乙地主分配回來的應是900/1900,絕對不是地主私下認知各二分之一的結果。 此在兩塊相鄰土地之實務面而言,臨馬路的土地價值就會比不臨馬路的價值高,但未來重建後在計算各樓層之基地應有持分分配時,參照民法第799條規定,又以「專有部分(主建物+附屬建物面積)之比」為之,此時,重建前之樓地板(建物)面積,卻以價值分算雙方利益,而重建後所分配建物之基地持分,卻以面積來分配比例,難免又不是另一難題之發生。

亦即,由於危老重建,欠缺都更之「權利變換(分割、合併,交換分合)」、估價(財產分配)及交易稅減免(成本)等相關機制,危老重建推動師倘若又沒辦法幫重建戶「算清楚」或做「節稅規劃」者,很多想參與重建者,可能就此打退堂鼓。

都更問題仍會重現在危老

一般都認為,「危老重建」是「都市更新」的簡易版,但「都更」會發生之困擾,「危老」就不會發生嗎?即使相對應的問題會較小,但,諸如:(一)都更「一坪換一坪」的迷思、(二)有沒有停車位問題、(三)一樓店面要如何分配、(四)拆遷如何補償?(五)有無租金補貼?(六)重建後會否負債?(七)原容積與地下室如何分配?(八)有地無屋如何處理?(九)有屋無地如何因應?(十)增值稅不能減免怎麼辦?等等問題,若不能在第一時間解答或找出方案者,重建戶之糾結仍難解開,那危老重建的案件就不容易成案,也遑論後續一道道之難關,得否能順利解決?

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▲林口世大運社會住宅今日公布抽籤結果。(圖/記者屠惠剛攝)

 

 

▲林口世大運社會住宅今日公布抽籤結果。(圖/記者屠惠剛攝)

記者陳韋帆/台北報導

「世大運選手村社會住宅」推出全國社宅最多的2,500戶供給量,卻因5,947戶的申請熱潮,導致供不應求;中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥就指出,根據此現象,未來「租賃市場」恐將取代「買賣市場」!

王進祥表示,台灣「少子化+老人化」已導致人口紅利流失,但年輕人收入仍不見起色,導致整體住屋市場供需失衡;此外,政府又為了增進公共利益及復甦都市機能與改善危險老屋之居住環境,同時輔以「獎勵容積及稅捐減免」等制度,又大刀闊斧推動都市更新與危老重建,進而加重「供過於求」的問題。

▲林口世大運社會住宅抽籤▼。(圖/記者屠惠剛攝)

▲學者認為社會住宅讓民眾如此熱衷,顯示未來是「租賃市場」的天下。(圖/記者屠惠剛攝)

王進祥說,供需失衡且加上都更曠日費時雙重壓力下,地方政府又過度尊重不同意戶,卻忽略多數同意戶權益的扭曲狀況下,雖然導致建商退場,但卻看不見房價驟降;年輕人對低價購屋的幻想不再,對房市轉向觀望並不再期待。最後只好轉向期待,政府所推廣的「社會住宅與租賃住宅」,更促進了「以租代買」的轉型。

王進祥認為,年輕人等待購屋之心態已變,未來將走向「租賃市場」的天下;但「都更與危老」因為獎勵容積制度,所興建的新屋,也勢必轉向「小面積、小公設住宅」,甚至發展成「倉儲式停車空間」。此時,只要抓住市場脈動,投資客取代自住客的時機再度歸來,投資者只要進場購屋,並配合社會住宅與租賃住宅,轉向以「包租公、包租婆」投資,也可在房市交易市場上注入活水。

他說,政府興建社宅,保障年輕人居住權利是必然趨勢,但可能會緩不濟急,所以如何與「包租代管」政策配合,並釋出「查稅、減稅」等措施,才能有效鞭策「專業房東」及「閒置房屋」的釋出與活化。也就是說,政策上端出「減稅」等方式吸引民眾加入是必然趨勢。但值得注意的是,「配合政策、活化閒置房屋」的專業房東,是否可採取針對過去逃稅、避稅行為「既往不咎」,才是能否達成政策的關鍵所在。

目前政府以12萬戶社宅、8萬戶「包租代管」共20萬戶,作為施政目標,但僅8萬戶的包租代管,與實際98.5萬戶的租賃市場比較,實在相差甚遠;王進祥認為,如何同時祭出「查稅」與「不補稅、既往不究」政策;才能讓多年來未繳稅的「包租公」、「包租婆」們,自願加入「社會住宅與包租代管」的行列。

▲林口世大運社會住宅抽籤▼。(圖/記者屠惠剛攝)

▲因應小宅當道,王進祥認為應放寬「室內設計變更」流程。(圖/記者屠惠剛攝)

王進祥建議,時下多數閒置房屋的房型多數在3房以上(約30坪~50坪),倘若政策上可參照「危老重建之1個月審查計畫與建造執照」快速通關模式,來簡化大坪數房屋「變更室內設計」為小坪數,甚至讓「一般事務所」也可簡易變更用途成住宅,更能讓多數大坪數房屋,順利分割成多戶,也可釋出閒置空房,除了讓政策更容易達成外,也能讓年輕人能夠有更多的選擇。



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危老條例沒說清楚的盲點 ─都更的難題,危老也不例外
王進祥│理財周刊937期│2018-08-10 
為了解決老舊房屋更新速度停滯不前的諸多問題,及「都市更新條例」修正草案還躺在立法院之盲點,內政部推動「都市危險及老舊建築物加速重建條例(簡稱危老條例)」立法,並經 總統於民國一○六年五月十日公布施行。

該條例第一條,開宗明義:「為因應潛在災害風險,加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建,改善居住環境,提升建築安全與國民生活品質,特制定本條例。」

屋齡三十年以上可危老都更

根據第三條規定:本條例適用範圍,為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值,且符合下列各款之一之合法建築物:

一、經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。

二、經結構安全性能評估結果未達最低等級者。

三、屋齡三十年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準,且改善不具效益或未設置昇降設備者。

前項合法建築物重建時,得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。但鄰接之建築物基地或土地之面積,不得超過該建築物基地面積。

本條例施行前已依建築法第八十一條、第八十二條拆除之危險建築物,其基地未完成重建者,得於本條例施行日起三年內,依本條例規定申請重建。

第五條則規定:前項重建計畫之申請,施行期限至中華民國一百十六年五月三十一日止。也就是說,危老條例的各項更新重建計畫之申請只有十年的期間。

針對都更條例審議過程過於冗長問題,「危老條例」則希望透過縮短審議時程,將時間壓縮在一個月內,進而加速促進屋齡超過三十年之老舊房屋的更新,內政部更訂出今(一○七)年五一五件的重建計畫目標,但至一○七年六月全台申請數僅只三○件,核定十四件,其中新北市第一,申請十七件,核定十件。



老實說,民眾應該樂意看到政府重視老舊房子的安全問題及市容景觀的改善,但如果細究「危老條例」的法令規定,又不禁讓人質疑「危老條例」的實施成效會否不彰。

未能樂觀看待「危老條例」的成效,關鍵在於「都市更新條例」所碰到的各道難題,「危老條例」也未能倖免而例外。亦即,縱然政府重視而特別過關,但其相關法條過於簡單,難謂不是掛一漏萬。

都更條例四大階段

根據現行《都市更新條例》都市更新流程,主要區分為「劃定更新地區或單元」、「都市更新事業概要」、「都市更新事業計畫」及「都市更新權利變換計畫」四個階段。

一、劃定更新地區或單元:透過擬定都市更新計畫,來進行劃定更新地區或劃定都市更新單元。更新地區是由政府劃定,更新單元則是由土地及合法建築物所有權人依相關規定申請(申請更新單元劃定)。

二、更新單元劃定後,由申請人取得更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人數及面積超過十分之一以上同意門檻,舉辦概要公聽會後,向市政府申請核准事業概要。

三、實施者整合更新單元內所有權人參與都市更新之意願,並取得都市更新條例第二十二條規定之同意比例,且於舉辦事業計畫公聽會後,擬具事業計畫申請報核程序,由主管機關審查,經過公告公開展覽三十天,再提請審議會審議通過後,由市政府核定實施,如果是採協議合建即可進入計畫執行階段,採取權利變換實施者,則尚須擬定權利變換計畫。

四、事業計畫核定實施後,實施者要依照計畫的內容進行權利變換意願調查及土地相關權利的協調處理,並委託三家估價師事務所,進行估價,且通知相關權利人參與選配,依照選配的結果擬定權利變換計畫,辦理報核程序。權利變換計畫經過審議通過後,由市政府核定實施,即可進入計畫執行階段。

不過,台北市政府於民國一○一年依規定,接受建商請求「代拆」文林苑不同意戶王家,結果因社運人士介入,引發社會爭議,此案並申請大法官解釋。



文林苑爭議牽動都更修法

 

司法院大法官在民國一○二年四月二十六日做出「釋字第 七○九 號」解釋文,明白指出,都更條例第十條第一、第二項及第十九條第三項前段違反正當行政程序,違背《憲法》保障人民財產權、居住自由,一年內應修正,逾期失效。

而理由書中指出,都更條例第十條第一項,對於主管機關「核准都更事業概要」的程序規定,未明定應設置委員會等適當組織審議,也沒讓利害關係人有知悉相關資訊及陳述意見機會。

其次,第二項規定,只要得到都更權利人及面積超過十分之一的比率支持,就可「申請核准都更概要」,大法官認為法定同意比率太低。

另第十九條第三項前段規定,擬定都更計畫或變更後、送審議前,未要求主管機關將相關資訊分別送達相關土地所有權人,也沒規定應舉辦聽證會,亦不需將採納與否理由之核定結果,送達當事人和關係人,也不合理。

但內政部直至一○六年底,才將《都市更新條例》修正草案送進立法院,雖然已通過委員會審查,但迄今仍未通過。

在這之前,大法官的解釋文,讓「文林苑都更爭議」變成了都市更新送審案件的緊箍咒,各縣市政府的都審委員會無不「戒慎恐懼」、「如履薄冰」、「投鼠忌器」。

老舊房子重建要數百年

截至去年第四季,全台三十年以上屋齡的房屋約有三九七萬餘戶,其中,台北市五十九萬七千多戶,新北市六十七萬六千戶,合計約一二七萬戶,根據統計,民國九十五年至一○五年間所通過核定的都更案僅四四九案,平均每年約四十案、二千戶,待更新的物件若依此速度「龜速」進行的話,恐怕得要數百年才有辦法消化。

原本《都市更新條例》是採取少數服從多數的觀念,以「多數決」來促進都市更新,但很多都更案件在送審過程,都更委員都會要求實施者可以「溝通」、「再溝通」,造成非「百分之百」同意,案子難以過關。

現行都更案常因一個或少數「釘子戶」的橫加作梗,形成少數「掣肘」多數,或是少數「勒索」多數,令人遺憾的結果。

但全國的老舊房子如此多,尤其一○五年二月六日在台南市永康發生維冠大樓倒塌案,造成多人喪生的不幸事件,當時,前內政部長李鴻源就提出警語,指台北市若發生超過六級以上地震,會倒四千棟房子,他倡導「防災型都更」觀念,呼籲政府針對耐震力不足的建物進行整建維護或拆除重建。



危老條例不是在切西瓜

為了解決不同意的「釘子戶」問題,進而將《都市更新條例》三分之二、四分之三的人與面積規定,修法改成八○%的人與八○%的面積,取最大的公約數,期盼多數尊重少數不同意戶之程序正義後,得有機會強制執行拆除改建之難處。

也因此,危老條例再特別針對「同意戶」與「不同意戶」進行切割。例如,一個都更單元內有六五%的民眾願意都更,另三五%的人不同意,無法達到「百分之百」時,就把三五%不同意戶切出去,如此一來,這六五%同意戶就可以變成另一個「百分之百」同意比例。

但老實說,研定法條的立意雖好,但卻仍有盲點,因為就都市更新來說,並不能像切西瓜般「對半切」或是「六五%對三五%切」的思維模式,主要是在一個都更單元內,那些百分之十,或者不到百分之一的不同意戶的位置,並不全然都在「一起」,它可能分布在中心點或四個角落,或是不規則的散落在區域內。

而縱使,假設那些六五%同意的比例都位在同一邊,可以單獨變成「百分之百」,不管另三五%不同意戶,但原本一塊完整街廓的大基地,經劃入更新單元後,依法可以蓋十五樓高的大樓,並設置坡道式平面停車位。如今,因為基地縮小,即使其原容積及法定容積獎勵的倍數仍維持(表一),但可能因基地狹窄,可建樓高受限,又只能興建機械停車位,因此不僅房子變矮了,而且緊鄰高低及新舊夾雜的樓房,將無法改善市容景觀。

亦即,「危老重建」涉及破壞「原都市設計」與「原都市計畫」及「原都市更新單元」三大問題。

根據危老條例程序與規定,一要屋齡三十年以上的舊屋;二要初估並確定「結構安全性能評估結果未達最低等級者」(或再詳細評估);三要起造人擬具重建計畫書(包括:建築師之規劃設計圖說);此時即可一個月內就核定,若有問題,則要求申請者在十五天內補正,並自核准重建之次日起一八○日內要申請建造執照。

危老條例存有盲點

經查,危老條例更是存在不少問題及盲點,尤其是:因偏向「委建」非「合建」機制,卻欠缺「權利變換」與「合意分配」之原則,尤其是未設計估價及信託二大機制,導致重建戶相互間之「找補」與「稅費負擔」與「成本預算及糾紛爭議」之防杜,變成同意戶相互間再滋生之難題。

日前曾有二件危老重建案件的協調,發生在整合成功,建築師寫了重建計畫書之後,卻在建造執照申請起造人名義時,增生喬不攏的情況。

大致的情形說明如下:緊鄰的三位透天厝地主甲、乙、丙,想透過危老條例的容積獎勵,以及一個月快速審查的優點進行重建,其經房仲業整合完成後,委請建築師介入重建計畫,卻發生如下情事:三宗土地合併往上蓋一棟八層樓高的房子,其中,一樓規劃三戶(各一戶),二樓以上則設計每層一戶,由三人抽籤二、三、四樓各分一戶,五樓至八樓則擬出售作為重建費用。



但因分配到四樓的丙,突然想要買下第五樓並擬上下打通做樓中樓。此時發生如下產權與稅費分擔爭議:

(一)甲、乙、丙三人,因不同時間取得,三人之增值稅轉移成本各自負擔,某甲認為應均分。

(二)某乙建議三人均申辦自用住宅稅率,並各自負擔。

(三)某丙因增購五樓,認為其基地持分可不移出,甲、乙應補貼該差額部分於他。

另外,六、七、八樓,是否由三人共同當起造人?且若萬一其中某人因財產糾紛被債權人查封、假處分(假扣押)時,則其他二人會否因共同起造,產權可能會被綁住、凍結,甚至造成不能出售,還涉及法拍之風險,此時,另二人的權益就難確保。

甚至,甲、乙、丙三人中之一人在重建過程(一~二年內),因故不配合時,會否也牽扯到其他二人之利益?

前述案例之四~八樓,可否先經由分配機制,分配於甲、乙、丙個別所有,再先作找補分配與付款方式之約定;惟實務上難於談妥,因為「危老重建之性質」,既係各為「重建性質」,相互間之找補多會拖到重建完成後。

欠缺信託及增值稅減免機制

也因此經驗法則上,甲、乙、丙三人多會以「共同起造」作為原則,卻涉及互綁連帶責任之缺失;此時應否參照都更「信託」之機制,除價金信託外,再加上起造人信託於金融機構,卻毫無規範。

再者:該如何選屋分配?假設第二至四樓都由甲乙丙三人各自分一層的話,那誰是第二層,誰是第三、四層?由於透天厝拉高變大樓後,依據國人對房地產的觀念,二樓的價值仍然高於三、四樓,如此一來,大家都特別想分到二樓吧(甚至再將一、二樓打通)!

危老重建案雖有房屋稅及地價稅的稅捐減免(減半徵收二年),但並沒有契稅及增值稅的交易稅之減免。

另,針對房屋稅在減半徵收二年後,仍未移轉者,續為延長至喪失(過戶)所有權止,但以十年為限。惟,地價稅卻無二年以上之減免機制。

原容積大於法定容積之認定

危老重建之老屋,尚需具備合法建物之性質,但不一定要完成建物「保存登記」,且其容積率,亦不一定明載於使用執照或建造執照中(蓋因當時尚未有容積率之管制)。亦即,老房子的原容積,在實務上應先行調閱三、四十年前使用執照(或建造執照)所登載的面積,再推算出其原容積率,若確屬大於現行法定容積率,即可試算何者較優而採用之。

惟,採用原容大於法容者,尚須注意老房子如有地下室,該地下室面積仍應規劃在地下室。

危老重建,係以「都市土地」為核心,勢必以興建區分所有建物為主軸,此時,另涉及「公寓大廈管理基金」該如何出資之問題?

若是一般公寓大廈所成立的管理委員會,都會有一筆來自建商結餘款撥給管委會的「管理基金」,但透過危老條例的重建案,多為地主或屋主當起造人,並沒有建商。

開發整合才是成功關鍵

亦即,依上述甲乙丙重建案的例子,蓋八樓後,日後成立管委會時,甲、乙、丙要依何種權利分配比例來出管理基金呢?這就是危老條例看不到的盲點所在。茲另列出「危老重建」與「都市更新」之差異性比較如表三。

     
 
   
危老條例沒說清楚的盲點 ─都更的難題,危老也不例外
王進祥│理財周刊937期│2018-08-10 


此外,臺北市政府為了推動危老條例,積極鼓勵培訓單位舉辦「危老推動師」課程,值得表揚。

惟,宜注意的是,危老重建能否成功的關鍵,尤應著重在「開發整合」之推動,當然包括溝通協調之技術及居間協調之折衝與稅費之減免策略等,更應強化地籍、地權、地價、地稅之連動經驗與常識,更能得心應手。

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實價登錄2.0能否上路, 得看立委臉色!
王進祥│理財周刊930期│2018-06-22 
名人八卦消息,常是尋常人茶餘飯後的熱門話題,而名人住在哪裡?也是吃瓜群眾樂於打聽的八卦消息。

在香港,最引人關注的焦點,常是那位名人富豪或藝人住在那一山頂的豪宅,或是那裡的豪宅區又傳出天價。

名人買賣房屋受關注

因此,在前幾年就傳出香港歌賦山道有一戶高達五一八坪大的豪宅,竟以二十一億港幣,折合新台幣約八十七億元的天價成交,換算每坪價格竟超過三千四百萬元新台幣,讓人咋舌的消息。

另據香港媒體報導,近年常攻占版面的藝人吳佩慈,因為替男友生下小孩,被報導在半山區西摩道某豪宅建案,買下第五十及五十一樓的兩戶全海景房,要價約新台幣一五.八億元;另旅居香港多年的林青霞,也傳出斥資四、五億元新台幣,以長女邢愛林名義購買中半山梅道一號豪宅。

而在台灣,近幾年能攻占房地產版面的藝人,就是周杰倫在二○一五年時以總價六.六億元買下「和平大苑」頂層三十七至三十八樓,換算每坪約二二五萬元,但直至二○一七年底,此一消息才藉由實價登錄之揭露而被證實。



此外,天母最高豪宅「華固天鑄」,因知名藝人彭于晏購買十六樓而聲名大噪,當時,外傳以總價四億元成交,但華固建設都未證實,等二○一七年實價登錄揭露後,答案是總價三億元,換算成交單價一六二.一萬元。

而彭于晏購買時點是二○一四年底,該案剛公開時所購買,亦即,預售屋之實價登錄與揭露有二~三年之時差,且其私契日與公契日之日期是否不一致,地政士理應在備註欄加註,否則即有無意中協助建商隱瞞及誤導消費者之嫌。

這些消息看似很八卦,不關心的人還會說「沒營養」,但這裡其實要傳達的一個訊息是,香港「土地註冊處」對於房價的揭露是非常透明,不因為你是名人就可以「隱藏」,但台灣呢?

香港實價登錄全都露

因此,只要登錄進去香港「土地註冊處」網站,刷卡付費後,就能查詢到某筆不動產的地址戶別、成交價格、銀行貸款成數、所有權人,以及歷次轉手紀錄與價格,因此,常是某處豪宅傳出超高成交價,過不久,就可以查到買主是哪位富豪,在時間上,幾乎是零時差。

但在台灣,雖然二○一二年八月一日實施實價登錄,卻怕國人擔心隱私「全都露」的情況下,最後以「區段化、去識別化」方式,將買主的相關資訊隱藏起來,且未要求預售案「立即」登錄交易資訊,因此,都得等到「領出使用執照」(一般建案的興建工程約需二至三年以上)辦完建物保存登記及申辦過戶時才不得不實價登錄。也因此各種傳言如周杰倫及彭于晏等人購買豪宅的消息才會被證實,感覺就是「慢了好幾拍」。



而且有責無權之地政士,即使在預售屋簽約時不在現場,且不一定知悉買賣行為之事實與內容時,卻要依法在二、三年後擔任為「實價登錄」之申報義務人,其於萬一登錄錯誤或建商未能提供買賣契約時,尚須遭罰三至十五萬元,簡直就是代銷業或建商之代罪羔羊。

台灣的「實價登錄」實施已有五年,因資訊不夠透明,衍生不少問題,像原本以五十個門牌(如忠孝東路一~五〇號)為揭露單位,後遭批評,價格不具參考性,後來縮小範圍為三十個門牌,但還是有不少批評聲浪。

至於「實價揭露」時,地政機關先刪除過高或過低的成交價,就內政部的想法,主要是怕有人故意用超出市場行情的「成交價」來拉高或降低該建物的「身價」,卻不要求實價登錄「備註欄」加註其特殊性或差異性,甚或查察有無不實!導致當事人因故不願提供實際交易之契約文件時,根本無從詳為調查,亦難於移送檢調單位調查有無虛偽不實之「虛價登錄」。

當然前述之特殊交易,如親友間交易(即易變成假買賣之溫床),惟對實際交易來說,反而突顯其不具參考性,但卻具真實性,此難謂不是公開透明之本質。亦即,掐頭去尾,反造成民眾對資訊之不透明曲解,更淪為有心人假借實價登錄行影響市場價格之實。

實價登錄2.0出爐

針對實施後的諸多問題,內政部特別研修新版的「實價登錄2.0」,該新修正草案是指《平均地權條例》、《地政士法》及《不動產經紀業管理條例》中與實價登錄制度相關的規定,而行政院會於五月三日通過該修正草案,送請立法院審議。

內政部表示,為使民眾獲得更即時、透明、正確的不動產交易資訊,此次修法重點包括:一、買賣案件改由買賣雙方在辦理所有權移轉登記時併同申報,二、預售屋申報時機提前並將自售預售屋資訊全面納入,三、成交案件門牌或地號完整揭露,四、增訂主管機關查核權,以及五、調整罰則,區分輕重。

內政部表示,實價登錄制度自二○一二年八月一日施行以來,截至目前已提供成交資訊二○三萬餘件,逾九千七百萬人次至網站查詢,已成為我國不動產市場最重要的交易參考資訊,是市場透明健全最重要的基礎。

由於各界對於實價登錄資訊需求標準不斷提高,不僅要求更即時的資訊揭露(例如縮短申報期間)、更大範圍的資訊需求(例如將預售屋資訊全面納入),也要求資訊要能更正確。

內政部為了使制度更加精進,並回應各界的需求及建議,於是辦理這次修法作業。

依據內政部在網站上所掛網的新版的「實價登錄2.0」與舊版的「實價登錄」的不同,共有五大項(如附表),透過制度的精進,讓實價登錄制度更符合社會各界的期待,提供更為「即時」、「透明」、「正確」的不動產交易資訊,使市場發展更為健全。



五大改進要點 建商受衝擊

不過,修正草案中有關預售屋實價登錄的規定,可能「順了姑意,逆了嫂意」,將引發一些建商及代銷業者的極大不安。

舊版「實價登錄」規定,買賣案件實價登錄是在辦竣買賣移轉登記後三十日內辦理,但「預售屋」則由代銷業者於委託代銷契約「屆滿或終止後」三十日內將代銷建案「整批」申報。

但「實價登錄2.0」為了促進資訊更為即時,這次修法將買賣案件提前至申請買賣移轉登記時併同辦理,揭露時間將可縮短三十日;而預售屋則提前到「簽訂」預售屋買賣契約書後三十日內「逐案」申報。

為何有一些建商或代銷業者會不安?這就要從代銷業的操作手法談起。一般來說,預售案的「開價」到真正的「成交價」,往往是不同價,所謂的「開價」是開個價格,讓購屋客「殺價」用的,所以,假設是每坪一百萬元的房價,會殺價的,可能是八十五萬元成交,不會殺價的,可能九十至九十五萬元成交。

雖然成交價會因樓層高低,或是不是景觀宅而有差異,但若是買到一坪九十萬元的人,一知道有人成交八十五萬元,以三十坪的房子來說,價差就是一五○萬元,一定「不爽」。

預售屋得揭露 膨風變消風

因此,在未強制實價登錄時,代銷業者可「暗箱作業」,甲客戶絕對不知道乙客戶的「成交價」,但未來「實價登錄2.0」實施後,若是購屋者都想看看實價登錄的「價格」,以免被當「盤子」,買貴了的話,則代銷業者賣房的去化速度就會非常慢。

再者,以往行情好時,很多預售案常見代銷業者喊出「已銷售三成、五成」,製造高買氣,但「實價登錄2.0」實施後,若遲遲未見任何一筆的揭露訊息,則一些愛「膨風」的代銷業者,恐怕都得「消風」了。

此外,依據舊法,實價登錄的申報登錄者,為權利人(指買方),但權利人委託不動產經紀業仲介者,為不動產經紀業;另若委託不動產經紀業仲介,且委託地政士申辦產權登記者,以地政士為申報義務人。



問題是,有些權利人並不希望地政士申報登錄真正的成交價,如此一來,就會出現「登載不實」,而依據地政三法,一旦被查獲不實,是直接開罰地政士三萬元至十五萬元不等,且可連續處罰,完全沒有「補正」機會,造成不少地政士反彈,整個實價登錄政策對他們是「有責無權」,尤其是開罰三萬元,還高於地政士可收取之報酬(代書費),更是不符比例原則。

根據了解,過往確實有極少數建商在辦理第一次保存登記後之買賣移轉過戶時,不希望代辦登記的地政士去辦實價登錄,主要是房市行情下滑,還有不少餘屋未去化,一旦登錄的「價格」低於當初預售時的價格,會造成餘屋的銷售不順,建商的資金就「卡卡」。

地政士不受尊重 寧可不做

但代辦登記的地政士也怕不如實登錄,會被直接開罰三萬元以上,此時,有些建商會拒絕交付買賣契約書影本於地政士,但願意幫忙「買單」,此亦逼迫地政士申辦買賣移轉登記之「公契」不得不以最近日期及用公定價值填載,且無法將「私契價格」實價登錄。

此時,假設是一百件的登記案,就吸收三百萬元罰款;問題是,第一次不登錄,經罰款後,還不改善,接下來還會再罰,第二次可能罰六萬元,屆時就要六百萬元,此時,建商還願不願意吸收?就是一大問題。

如此一來,假設建商後面的餘屋已賣得差不多,不想買單時,就輪到地政士「頭痛」了。而地政士不得不去登錄時,為了避開罰款,大多會在「備註欄」加註一堆未依規定時間登錄的理由,讓地政人員以為是特殊交易而不揭露之窘境因應措施,此難道不是對「實價登錄」更隱藏諸多未公開透明之情事?

很多人以為,地政士代辦實價登錄,可以多收一筆代辦費,問題是,每一筆才三千多元,但被罰款卻是三萬元起跳,是非常不划算的,因此,寧可不做。

再加上,最新洗錢防制法規定,地政士日後要針對買賣雙方的交易款項,一旦發現有問題時(如全用現金交易),或一半用現金,一半貸款,而就該現金部分,因為沒有金流可溯源查察,此時,依法有義務要申報。問題是,地政士哪有這麼大的能耐去判斷該筆現金是否為「非法所得」,又或者,如何判斷購屋者用現金買房,是不是不想讓國稅局查稅之類。

因此,在加諸地政士身上太多責任,卻把一些「法定業務」變成地政士的「法定義務與責任」時,長久以來,也對地政士不夠尊重,因此,把實價登錄的責任回歸至買賣雙方的當事人來說,地政士也落得輕鬆。

預售屋申報 立法院大角力

另查前述預售案於每案結案後三十日就要申報一事,看似要扭正預售市場價格不透明的問題,以及去除一些不肖業者藉由「委託代銷契約」一直不屆滿或不終止,就可以免去即時實價登錄的弊病,問題是,這修正案還得經立法院三讀通過,難免不會有「友好立委」橫加阻攔,或在文字修改上「放水」,總之,還得看立法院通過的版本而定。

而就內政部來說,這次修法將買賣案件實價登錄調整由買賣雙方共同辦理,藉由買賣雙方相互確認,提升資訊正確性;另如有刻意造假哄抬的情況,透過本次修法將主管機關查核權提升到法律位階,未來主管機關可進一步查核契約及付款證明等文件,確保交易資訊真實正確。

這次修法調整罰則區分輕重,對於當事人屢不改正,刻意利用資訊缺乏炒作哄抬的行為,將加重罰鍰額度,而對於價格及交易面積以外資訊不實,則有一次限期改正的機會,並降低罰鍰金額,符合比例原則(如附圖)。



另透過這次修法將主管機關查核權提升到法律位階,未來主管機關可進一步向金融機構查核資金流向及付款證明等文件,將更能確保交易資訊真實正確。

修法仍有美中不足

不過,此次新修正條文還是有美中不足之處,那就是委託經紀業仲介的出租案件得實價登錄,但未強制要求房東自己出租的租賃物件也要申報,形成不公平現象。

根據了解,內政部此時對房東族的態度「放軟」,主要是希望這些人能釋出物件或閒置房屋,有量就容易做出業績,讓租賃專法的「包租代管」業務能順利拓展,進而幫助政府在社會住宅業務上繳出成績單。

此外,根據《平均地權條例》第四十七條條文的後段,有關實價登錄至實價課稅的條件是,「已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據。 」

但因目前實價登錄已累積二○三萬多筆,政府一直希望能進階至「實價課稅」,但總卡在該條條文上,據了解,政府單位暗自希望能拿掉該條文的那些字眼。

在此,要提醒政府,「實價課稅」茲事體大,在修掉該條文前,一定要經過多方的研究及討論,甚至呼籲「財政部」長官在查稅時更要多一點人性化與體恤人民,絕不是課稅或行政管理上,以為平常多笑臉迎人且態度和藹,即得讓被「查稅」或「補稅」人民,減少其內心之不滿。

亦即,政府要有人出來整合財政部、內政部及相關部會,以跨部會小組做全面與制度性之研討,才能將阻力降至最低。

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租賃專法6.27上路 租賃住宅與包租代管之新藍天
王進祥│理財周刊926期│2018-05-25 
台灣房屋自有率高達八五%以上,但仍有不少人租屋而居,尤其是離鄉背井到都會區工作,或是到外地求學的學生們等,都有租屋需求;但以往也發生過不少「惡房東」或「惡房客」事件,使得租屋安全成為一大課題。

繼前總統馬英九任內高舉「居住正義」,大舉打房,促使房價下跌後,小英總統上任後,則聚焦在只租不售的「社會住宅」上。

小英政府為了營造友善的租屋環境,於民國一○六年十二月二十七日經總統公布「租賃住宅市場發展及管理條例」(另稱租賃專法),並自今(一○七)年六月二十七日正式上路。

租賃專法六大保障

內政部表示,為積極引導租屋成為正常的居住消費選擇,租賃專法提供以下的六大權益保障措施。

一、強化租賃雙方權利義務關係:租賃專法為保障租賃雙方權益,訂明房客押金負擔不得逾兩個月租金總額,且租約消滅返還住宅時,有退還押金或賸餘押金的保障;並規定房東應說明負責修繕項目,房東未於期限內修繕,得由房客自行修繕並請求償還費用;遺留物處理程序及得由押金扣除處理費用等。

另為穩定租賃關係,租賃專法也規定在特定情形,例如房客有毀損不為修繕、賠償或長期療養需要等,得由房東或房客主張提前終止租約。

尤其是,對於非具消費關係的租賃契約,也將訂定「應約定及不得約定」事項,規範租賃雙方的權利義務,全面促進租賃契約的公平合理。

二、保障房客獲得真實租屋廣告資訊:為保障房客獲得真實租屋廣告資訊,租賃專法除規範房東有提供真實資訊義務外,並賦予受託刊登租屋廣告的媒體經營者應查證租賃住宅的面積、屋齡、樓層別及法定用途。

一般民眾在查證資訊時,除可透過建物謄本或權狀資訊確認外,也可透過「地籍圖資網路便民服務系統」免費查詢取得。

三、提供租賃糾紛免費調處服務:經查,租賃糾紛涉及爭議金額較小,透過司法途徑解決成本高且耗日費時,租賃雙方可先向直轄市、縣(市)不動產糾紛調處委員會申請免費調處住宅租賃爭議,讓政府扮演公正專業第三人的角色,使糾紛處理更具效率。

四、政府輔導非營利團體提供租賃專業諮詢服務:為提供租賃雙方多元諮詢管道,政府將輔導成立「房東協會與房客協會」,提供民眾諮詢專業經營知識或糾紛處理技巧。

內政部曾表示,租賃專法施行初期,將先建立租賃事務諮詢平台提供民眾諮詢租屋事務。

五、房東委託專業經營提供租稅優惠:為保障個人房東權益,並鼓勵透過專業代管或包租服務處理繁雜的租屋事務,提供每屋每月六千元租金所得稅免稅、月租金六千元至二萬元部分之必要損耗費用五三%的扣除額,及授權各地方政府因地制宜提供的地價稅及房屋稅減徵。

六、建立包租代管專業服務制度:為協助房東處理繁雜租賃事務,營造友善租屋環境及穩定租賃關係,並有效減少租賃糾紛,建立包租業(先承租再轉租並管理)、代管業(代為管理)專業服務制度。



同時也建立租賃住宅管理人員專業證照制度,藉由專業經營提供租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等優質服務,以維護國人居住之權益。

為落實執行租賃專法施行,內政部亦已陸續研擬該條例施行細則、各項定型化契約、獎勵輔導非營利團體、營業保證金繳存管理等十二項子法的法制作業程序及相關配套措施。

並協助業者籌組公會,以促進租賃住宅市場健全發展,營造「房東出租放心、房客居住安心、產業經營用心」的優質租屋環境,共創三贏局面。

包租代管商機大餅上百億元

根據前項新措施,內政部先前對外的說帖就指出,二○一○年的租賃市場約有八○.八萬戶,而以二○一六年底的家戶數成長一五.六八%推估,租賃市場規模約九三.五萬戶乘以一戶約二.七五人計,約二五七.一萬人需要租房,另加計教育部一○五年度學生住宿需求人數二八.七萬人來看,目前有租屋需求人數約為二八五.八萬人,約佔全臺人口八分之一。 

也就是說,市場的大餅高達二八五.八萬人(逾一百萬戶),因此,很多業者也預估整個市場大餅有上百億元,因此,現階段除已具規模之「兆基、永勝、崔媽媽」外,包括全國不動產、21世紀不動產、東森房屋等房仲業者躍躍欲試,打算另成立租賃的專責部門。

不過,很多人並不認為,整個市場大餅會有上百億元這麼多,因為,就房仲業幫忙房東出租房子的服務費,現行大都收取房租的一個月或一個半月的租金所得。

舉例來說,如果出租房的月租金是一萬元,租賃業者若能為房東找到房客,順利出租出去,則可向房東收取一至一個半月,也就是一萬元至一萬五千元的服務費。

包租代管為房仲開了一條路

此跟房仲業代為仲介成交一件房屋買賣案,若以一千萬元總價,買賣方合收佣金最高上限六%,約有六十萬元的服務費來說,根本就是小巫見大巫,但在市場不景氣,房仲業者紛紛倒閉之際,房仲從事人員是否願意投入仍值得期待。

值得反思的是,若「以管窺天」,可能過於「井底之蛙」,因為,台灣在民國九十九年創下一年四十多萬棟的成交量後,因政府打房而逐年下滑,於一○四年跌破三十萬棟後,一○五年更只剩下二四.五萬棟,即便一○六年回升至二六.六萬棟,短期內因房價沒有彈升的條件,要回到一年三十萬棟的機會較少。

而房仲業賴以為生的買賣成交案件驟減,生計大受影響,因此,這幾年,台灣也出現不少「流浪房仲」,甚至有上千間房仲店頭關門,以至於政府在推動「租賃專法」立法,似已給予房仲業者一線轉機。

對房仲業者多從事一項「租賃」服務,其實是「有好無壞」,再者,台灣的房市成交量,在少子化等因素下,已經不可能再有以往一年有三十多萬棟的成交量,在房仲佣金收入會減少的情況下,多做一項「租賃」服務業,則「不無小補」。

一是收服務費,二是藉由客戶的服務,房東族那天要賣房子、房客族想買房時,一定會找平日最熟的房仲業代勞,無形中也培養了潛在買方或賣方。



租賃專法衍生周邊商機

尤其,最重要的是,整個租賃專法所提供給房仲業者、代管業者的生意,除了房租的服務費外,最大的大餅還是在於周邊所衍生的商機。

舉例來說,科技大廠鴻海一說要去大陸設廠,而其下游廠商也都得跟過去大陸就近設廠,才能繼續做鴻海生意,成為鴻海的供應鏈的道理相通,租賃業如果能成為市場上的領頭羊,獲得一定規模的租屋量,則其相應的周邊商機就非常可觀。

因此,假設房客退租後,房東一般都會加以清理過後再招租,但若碰到破壞狂的租客,很可能書桌會被劃「花」了,得換張桌子,而若捨不得換,房東最好還會木工,可以自己DIY為桌面加工之類的。

又如有些床舖、沙發舊了,得換一組新床舖、沙發,若是房東自己招租的,不管是到傢俱店換購新品,或是上網路購買,單一組的價格,一定比團購或是量多者貴很多。

另像浴室內的設備,如馬桶不通了,要找浴廁專家處理,或者,近年地震多,有些磁磚沒貼好,會掉落,或是有大裂痕之類,都得找專家來處理,一般來說,專家一出門,基本工資都五百元跑不掉,而若要再進一步維修,就要按件論修理費。

早先,房東族若是有熟悉的水電工人,那還好處理,萬一沒有,以目前人工費用愈來愈貴的情況下,出租成本就會增加。

也許你會問,就算有些房東族把空房釋出,讓代管業者幫忙管理,也是一間兩間的,就算手中積累數十件,這些物件都是分散各地,難道代管業者神通廣大,能把各種維修費用「殺」很大?

租賃案源具經濟規模才能賺

會這樣想,其實是「隔行如隔山」的想法,以目前在台北市有兩大租賃業者,其中有一家的客戶高達四千件,已頗具經濟規模,因此,他們跟很多周邊廠商,如維修業、水電業、冷氣業、家電業、傢俱業、搬家業⋯都有策略聯盟,甚至,有的乾脆自己成立另一家維修公司。

代管業者也能幫房客族

至於代管的物件可能散在市區各角落,而他們也會找一個中心點的方圓幾公里內可以合作的對象(如:現代地政聯盟之地政士組織),以解決臨時要維修時的需求,即使有時要越區服務,這些合作廠商也願意配合,因為,該租賃業者間接地把「生意」做給他們,他們就少了去攬客源的麻煩。 而就「房客族」來說,看似是租房子的弱勢者,但租賃代管業者透過服務,了解各房客的特性外,若有機會也可幫忙他們找第二份兼差工作,例如,臨時要搬遷工人,某位房客身強力壯,也願意賺一天的打工錢,就能順利解決人力問題。

又或者,一位承租公宅的房客,一到政府部門規定的期限後,就得搬到外頭去租房子,而手中有不少代管房間可出租者,就能立即推薦合適物件,幫租客順利租到房子,並間接縮短房東的空房率。

不過,更大的商機還在後頭,對租賃業者來說,最主要的是爭取到「房東族」的寶貴名單。

因為「房東族」是屬於經濟較強勢的人,他們手中可能不只有一間房可出租,對他們來說,資產的配置或投資觀念的建立,若能有人提供「顧問」服務,則未來,房東族的房子可能委託代管業幫忙處理;又或者,代管業者所屬的集團可能在海外也有房地產投資,也可適時帶這些房東客戶到海外投資,可說一舉數得。



房東名單成寶貴資源

舉例來說,過去房市大好時,很多跟著代銷業者買進房子都賺錢的投資者,幾乎都成為代銷業者的「口袋名單」,一旦代銷業者接到新的代銷案,就會優先通知這些VIP客戶,因此,過往,新建案一公開就完銷的佳績,全因代銷業者手中有VIP客戶。

因此,租賃業者若透過包租代管業務,間接可以掌握到這些房東族,且都是屬於有錢人的名單,未來的服務機會大增,從中賺錢的機會就會多很多,因此,只要未來政府能引導空屋進入租賃市場,而優質好的租賃業者,就有機會找到事業的新藍天。

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害人的地上權政策? 地上權住宅陷阱多,還不如租房!
王進祥│理財周刊920期│2018-04-13 
過去很多人都會爭論是買房好?還是租房好?在房市大多頭時,主張「有土斯有財」者,因房價上漲,所持有的房子增值好幾倍,故買房好的立論強過租房者,但房市走空頭後,房價直直落,使得租房好的聲音逆勢上揚。

姑且不論買房或租房的好壞如何,每個人都因自身財務情況而有不同的規劃,不想揹上二、三十年房貸者,主張把買房的錢,用來投資生活品質的大有人在,故相信買房或租房者,都有自己的一套理論,會做出適合自己條件的最好的選擇。

政府活化資產 標租地上權

不過,在買房的立論中,因市面上除了「所有權住宅」外,還有「地上權住宅」、「使用權住宅」的產品,看似選擇性較多,加上,地上權住宅沒有土地的產權,只有房子的所有權或使用權,房價相對「所有權住宅」要來的便宜,過去,建商大多打六折或七折來吸引一些自備款不足的民眾,棄「所有權住宅」而搶進「地上權住宅」或「使用權住宅」。

何謂「地上權」?根據《民法》第八三二條之規定,稱「普通地上權」者,指以在他人土地的上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地的權利。

舉例來說,國有財產署有一塊超過五百坪國有土地,過去可以對外標售,以充沛國庫,但因大面積國有地賣一塊就少一塊,因而引來外界「賤賣國土」之譏,政府遂修法,而根據二○一二年一月修正實施的《國有財產法》第五十三條規定,面積在一六五○平方公尺(五百坪)以上者,不得標售,只能以招標「設定地上權」方式釋出土地使用權。

所謂「地上權住宅」,是政府標租土地,建商取得「設定地上權」約五十年(近期大都延長使用期限至七十年),也就是土地的產權還是政府的,建商只是「租用」土地。

亦即,建商取得土地的使用權後,如果在該土地上蓋房子,俟取得使用執照並辦竣建物保存登記後,房子就屬於其所有,此時,建商雖然對土地沒有「所有權」,只有使用權,卻對所蓋的房子有「所有權」,而這也就是坊間所慣稱的「有房沒地」的情況,跟一般所有權住宅是「有房有地」是不同的。

地上權住宅產品複雜

不過,「地上權住宅」因時代的演進,卻出現三種不同的產品,一種是「有房沒地(可分割移轉)」,另一種是「有房沒地(但不可分割移轉)」,之後又衍生出「使用權住宅」,變成只有使用權而沒房沒地(表一)。

會造成「地上權住宅」產品如此混亂,跟政府施政沒有一致性,且「亂了套」有關,如最早實施設定地上權時,主要是為活化國有土地,且地上權住宅的房價比一般房子便宜,可讓一些沒有太多自備款的民眾可買得起,就有房子住。

但「有房沒地(可分割移轉)」的地上權住宅,假設是一百戶的社區大樓,一旦設定的期限屆滿(五十年),地上權依法當然消滅,購買者對土地的使用權利「歸零」,均應交回「房屋及土地」權利於國有財產署,此時,國財署就要面對一百個住戶,一一去把他們的房子收回。

政府怕麻煩,因此,當時的國有財產局(現已改為國有財產署)於二○○四年報奉行政院核定後,又改為「不可分割移轉」,而這種情況是,建商雖然把房子分別賣給一百個人,但未來設定期限屆滿,則政府收回土地只要面對建商一個人,由建商去面對該一百個住戶。

不過,地上權住宅雖然房屋總價較市價約打六至七折,卻因該產品沒有土地所有權,致向銀行申請房貸不易;民眾不來買這種產品,建商就不會來投標,就會影響國有財產署招標地上權案的績效,因此,又在二○一三年九月修法放寬,可「分戶移轉」(表二)。

地上權政策的幾番波折,看似「因應時勢」,但說難聽些,卻是頭痛醫頭,腳痛醫腳,前後政策不一致,以致缺乏前瞻性有關。

地上權充滿陷阱

而地上權住宅的問題還不少,存有很大的購屋「陷阱」,如果民眾不了解,只因房價是一般房子的六、七折,就貿然搶進,卻很有可能是五十年「痛苦」的開始。

這話怎麼說?先從「錢」的總數談起。在此,以同樣可住在房子裡五十年的情形,用承租「公共住宅」所支出的錢,與買「使用權住宅」來做比較。

以台北市「健康公共住宅」為例,假設自用面積為二十坪,每坪以七百元計算,其月租金為一萬四千元,年租金為十六萬八千元,若可以租五十年的話(先不論其租用契約可能只有五年),則五十年的總租金額為八百四十萬元。

在此要強調一聲,八百四十萬元是「分次給付」,而非「一次付款」。

另以地上「使用權住宅」為例,假設自用面積為二十坪,建商出售絕非室內坪,係外加公設坪,其一般公設比約為二○~三○%計,則二十坪之住宅產權面積,登記為二十五~二八.五七坪。

若以台北市使用權住宅最近某案例的最低售價,每坪為四十五萬元來計算,則其總價約一一二五萬元至一二八五.六五萬元。

若以購屋者三成自備款的話,則先要支付三三七.五萬元至三八五.七萬元給建商,之後,房子交屋後,再支付給銀行七成房貸(約七八七.五萬至九百萬元)。

房貸利息夠租公共住宅

此時,若房貸年利率為二~二.五%的話,因無產權擔保,必然高於一般房貸一.八%,則每年利息支出約一五.七五萬元至二二.五萬元。

如此看來,以一年的房貸利息來看,就足夠拿來支付公共住宅的租金,還不用先拿出三成自備款給建商。

若依此種算術推算,政府在解決人民居住需求的政策上,早就應該推只租不售的「社會住宅」或「公共住宅」,但為何還推地上權政策?而且還不准分割(轉讓),而由建商再推使用權住宅,即使沒有圖利建商,亦害到買屋之一般民眾?

另一個陷阱是,你以為買「地上權住宅」,會比買一般住宅便宜嗎?在政府每年調升公告地價的情況下,答案可能是錯的。

因為,買「地上權住宅」或「使用權住宅」,你還要每年支付「地租」,而地租依「國有非公用土地設定地上權契約書」規定,以公告地價的三%、五%估計。也就是說,如果買地上權住宅,中間並沒有轉讓出去,而住滿五十年的話,除了房屋總價外,你還得多加一筆「五十年地租支出總額」。



地租年年調漲 長久吃不消

原本,建商標得地上權後,除了付出一筆權利金外,每年還要繳「地租」,但建商以「使用者付費」,將「地租」轉嫁給購屋者。

而「地租」可怕嗎?此時就要來撥撥算盤。

就一般房子來說,其每年十一月要繳一筆「地價稅」,若購屋需求是自住,且已申辦「自用住宅」的話,其繳的自用住宅地價稅率為申報地價的千分之二。

而申報地價是政府公告「公告地價」後,由民眾在上下二○%的範圍內申報,而民眾當然會想低報,大都以低於二○%申報,因此,「申報地價」大都為「公告地價」的八○%。

假設「公告地價」是一○○元的話,地價稅的申報地價就是八○,再乘以自用住宅稅率千分之二的話,為○.一六元。

而地上權住宅的「地租」是「公告地價」的一○○元,乘以百分之五(五%)的話是五元,兩者相差高達三一.二五倍。即便在民眾大喊吃不消,改以三%計,則三元與○.一六元也相差一八.七五倍。

一個以「千分之」計,另一個以「百分之」計,至少就有十倍的差距。

再者,過去,公告地價每三年調整一次,調幅約在三成,若以民國九十九年公告,接著一○二年及一○五年又分次公告的話,則到一○五年的公告地價已是九十九年的一.六九倍。
而原本每三年調整公告地價,去年因有人提議,三年時間太長,無法適時反映地價變動情況,希望改為兩年,政府也從善如流,因此,今年民國一○七年就再重新公告地價,若再以三成的調漲幅度的話,恐怕地上權住宅的購買者,心又在滴血了!

地上權住宅權利期滿歸零

最慘的還有房貸利息的利率差別,以一般住房的貸款年利率約為一.八%來說,銀行對於地上權住宅的年利率大都二.五%,兩者相差一.三九倍,也就是,買地上權住宅的民眾,要比買一般住宅的產品,多付一.三九倍利息。 綜合以上的論述,就可以發現,雖然購買地上權住宅,在總價方面比一般所有權房子來得少,但如果加計地租及房貸利息支出來看,並不見得「非常划算」。

此外,購買者還要有一個觀念,那就是假設你現在三十歲,買到一個設定五十年的地上權住宅,等你到八十歲時,設定期限屆臨,地上權消失,其上面的建物也跟著消失,即便還能住人,卻因房子無所依附而「歸零」,這時,無「窩」可居,情何以堪!

民眾心在滴血 政府則鴕鳥

至於國產署推動「地上權住宅、使用權住宅」,表面上為活化國有財產,但實質上會否與只租不售的「社會住宅 」政策相悖?

因為既然房價太高,且一般年輕人買不起房屋,政府卻創設低於市價三~四成之「地上權住宅與使用權住宅」給民眾,這樣對嗎?若非屬不正確,則衍生的還有五十年後,收回房地產之產權可行嗎?

再者,地上權住宅、使用權住宅為「不增值、不保值,且絕對減值」之標的,其於期限屆滿後,權利會「歸零」,國產署有把握可收回房屋產權,與點交房屋嗎?或反正是三、四十年以後政府或官員的事?此時,先有鴕鳥心態,先不去管。

地上權住宅或使用權住宅雖是時代的產物,但既然政府已將居住政策定調為只租不售的「社會住宅」或「公共住宅」,則害人的地上權政策,實宜檢討廢除才對。

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都是黑心建商惹的禍 車子停在車道邊,竟然沒違法?!
王進祥│理財周刊916期│2018-03-16 
日前網路流傳一則新聞,指一位駕駛在大賣場內,竟然把車子停在地下一樓往地下二樓的車道口,人就跑掉了;車子擋道,妨礙他人車輛進出的「三寶」停車行為,除了引來眾人開罵「沒公德心」外,也有人大搖其頭說,真是「天兵」駕駛!

天兵車主的三寶行為

在大賣場或其他公共停車場,如果遇到這種天兵,大家都可以大罵特罵,但萬一,這樣的駕駛朋友是把車子停在自家社區的停車場出入車道口,可能就不能罵他「沒公德心」喔?

因為,他既然是社區的住戶之一,也屬於大樓的區分所有權人,那麼,在他的房地持分中,也包含著地下停車場的車道及其他必要空間的使用權,而這些管理使用權,理應在住戶規約中載明;若無,就可能是建商不會告訴你的事,甚至連一些房仲業者,或公寓大廈管理委員會都可能不太了解。

我國建物登記制,採澳洲托倫斯制,為任意性登記之性質。也就是說,如果是自地自建,且口袋深,根本沒必要向銀行貸款的話,那房子蓋好後,不一定要去辦理建物所有權第一次登記(也稱保存登記)。

依據《土地法》第四十三條規定:「依本法所為之登記有絕對效力」,另參照《土地登記規則》規定,建物要有保存登記,房子才能買賣登記,加上,有登記的房子,銀行才願意貸款,因此,所有的房子大多數都會辦理建物所有權第一次登記。

建物保存登記 記載三種面積

申辦建物保存登記時,登記簿所載的面積,包括:主建物(室內之臥室、客廳、餐廳、廚房、衛浴設備等)、附屬建物(附屬在主建物四周之陽台、平台、花台、雨遮、屋簷、露台、裁植槽)及共有部分(又稱公共設施,包括樓梯、電梯、通道、走道、屋頂突出物、防空避難室、停車空間、變電室、受電室、水箱、蓄水池等)三種。

由於主建物及附屬建物各有不同功能,造價成本也不同,但三種產權面積,在買賣交易習慣上,建商卻通通以每建坪同一單價來計價,形成「草繩與螃蟹一樣價格」,相當不合理;為免吃虧,民眾在購屋前,應調閱登記謄本及建物測量成果圖等相關資料以了解主建物、附屬建物面積與位置,才不會多花錢買了使用不到的面積。

另外依據內政部九十八年十月三十日公告修正之「預售屋買賣契約書範本」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定(九十九年五月一日生效實施):主建物、附屬建物及共有部分,應分別列明面積及售價,使房地產交易資訊公開透明,民眾可以進一步瞭解計價方式是否合理,減少購屋糾紛。

建商易在公設上下其手

不過,很多細節因建商不會明說,消費者又不察,往往就會讓不肖建商有上下其手,大賺黑心錢的機會。

像「公共設施」項目,依據民國一百年六月十五日「建物所有權第一次登記法令補充規定」全面修正為二十八點,其中第十二點特別將「區分所有建物」依主管建築機關備查之圖說標示為「共用部分」及「約定專用部分」,明定應以「共有部分」辦理登記。

所謂的「公共設施」,在《民法》的專有名詞用語是「共有部分」,在《公寓大廈管理條例》則叫做「共用部分」,至於《土地登記規則》修正前則叫「共同使用部分」。

顧名思義,「共有」就是原則「共用」,也就是「大家有、大家用」,但也有可能是「約定專用」,說白話些,也就是「大家的,特定人在用或別人在用」。

也許你會說,怎麼這麼複雜啊?但就是一堆規定,讓民眾「丈二金剛摸不著頭腦」,若沒搞懂,就永遠不知道,買房所付的錢,有些是不合理的,甚至被有些不肖建商大賺「黑心錢」而不自知。

另查「前述補充規定」中第十二點第四款「法定停車空間」,還特別標示「含車道及其必要空間」,顯見,所謂的「法定停車空間」,除了大家印象中該有的「停車格(位)」面積外,其實,也包括「車道及車格兩側與左右之必要空間」。

車子停在車道上 為何沒違法?
至於,前面所說,若大樓裡有車主不把車子停在停車格內,或是有車但沒買車位,卻臨時把車子停在「車道及其必要空間」時,他到底有沒有違規使用呢?

這又要從車道是以「大公」登記,或是「小公」登記而有所不同。舉例來說,假設某一個大樓有一百戶,停車位(格)只有二十個的話,若:

一、採「大公」登記:則二十個車位就屬於一百戶住戶大家共同使用,實務上要輪流停,或是抽籤來停。

這種情況對建商最有利,因為他把停車位及車道與其他必要空間的面積全賣給一百戶來共有共用,大家共同的「持分比例」可能不相同(依各戶主建物面積之比或各戶主建物+附屬建物之比為之),但對所有的住戶來說,因有大小戶,但卻依戶抽籤並不見得公平。

像最近有則新聞指出,藝人「黑人」陳建州和范瑋琪所住的中正區豪宅「方念拾山」,根據實價登錄近期揭露其中的兩筆交易,低樓層一坪約一○九萬元,但頂數一坪卻要一九八萬元,高低樓層的一坪價差將近九十萬元。

若是車位是採「大公」登記的話,那假設車位分配之相關面積持分是三坪的話,住在高樓層的住戶則要比低樓層的住戶多付不少錢。

二、採「小公」登記:即二十個停車格位只賣給二十個住戶使用,就單純的賣「使用位置」,參照修正前之車位規格而言,如果是買到大車位(二.五公尺乘六公尺,約四.五坪),豪宅社區的車位總價,可能一個要價三百萬元,小車位(二.二五公尺乘五.七五公尺,約三.九坪)一個要二百五十萬元,而一般社區的車位可能是一百至一百五十萬元間。但這種情況對建商來說較不利,只收到二十個車位的錢而已。

建商不說的削錢術

因此,聰明的建商又想出第三種「變形」車位登記,也就是把二十個停車格位單獨抽出來賣給二十個住戶使用(本來是共有共用,但後來是「約定專用」)。

至於「車道及其他必要空間」則賣給一百戶,結果是「停車格賣位置,車道及其他必要空間賣面積」,形成八十戶的住戶沒車位,但有車道的產權(持分),而二十戶有車位面積(約三.九坪至四.五坪),也有車道分配之持分面積。

此對八十戶沒買車位的住戶來說,因建商把「車道及其他必要空間」的面積都賣給全部住戶,其對八十戶來說,他們所買的「車道及其他必要空間」猶如「虛坪」般,就像先前大家所批評,屋簷、雨遮計價所衍生建商大灌「虛坪」的類似爭議?

聰明買家vs.冤大頭

台北市曾經發生一起爭議案,就是沒買到車位,但有車的某住戶A君,因為下雨天,就把車子改停在大樓地下室之車道(即停車格前面之車道上邊),結果被大廈管理委員會的人告上法院,指摘他的車子「擋道」,但A君真的違法了嗎?

也許其他住戶或管委會都認為A君違法,但A君卻不這麼認為,因為,根據「共有關係及於每一點」之民法規定,他本身也有「車道及其他必要空間」的面積持分,他本來就有權利停,不應該算違規。

雖然停在車道上,似對其他車主的進出便利造成「妨礙」,惟A君大可主張「你打電話,我三分鐘就可以把車挪開了啊!」因為車道是大家所共有的,何來沒有權利可為臨時停車?

此時,就要看建商有沒有良心,如果要避開像A君這樣把車子停到車道邊的話,則一開始就要將車格之專用權及車道的使用規範(如不能停在車道)載明於「(住戶)規約」,就沒有爭議了。

但一載入,就可能變「虛坪」,則所有要買房的人難保不會知道,因為他們付了錢買到「虛坪」,必然不會甘心;反之,建商就不好賣房子。

所以,光是「法定停車空間」(含車道及其必要空間)的登記學問就如此大,消費者若不清楚,可能當了冤大頭而不自知。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21495297460&AType=1  

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王進祥│理財周刊911期│2018-02-08 
很多人買房,注重的是房子的「地段」,因為它關係著未來房價「增值」的空間,此外,如果買預售屋,一般人會問坪數多少?每坪單價多少?公設是多少?最後是總價是多少?

再者,有些人會看房子是哪家建商蓋的?有沒有口碑?另有些首購族會關心總價及可貸款的成數?

買房殺價 小心建商反殺

如果,相關問題都獲得解答,另感覺這樣的房子符合居住需求,也許就「下定金」了,而中古屋則委託房仲人員開始「議價」。

就好像買東西、買水果要「殺價」般,一般人買房子也非常在意「議價」這件事,尤其是房市不景氣,建商不「讓利」,房子就賣不好;但千萬別高興,以為砍價砍了好幾十萬元,就有「揀」到便宜的心態,因為,部分黑心建商在附屬建物及公設裡面「大灌虛坪」,消費者可能肉被割了,還不知道「喊疼」。

就拿今(一○七)年一月一日後申請建造執照的建物,僅有「陽臺」得以附屬建物辦理測繪及登記,「屋簷」及「雨遮」則被刪除,爾後無法以附屬建物辦理測繪及登記來說,此一新規定,意謂著以前可登記及計價的「屋簷」及「雨遮」,日後將「不登記、不計價」。

會有此修法,主要是因為過往,建商都把民眾「大多」使用不到的「屋簷、雨遮」(有人以「鳥踏」稱之)計入坪數登記,且還按「室內坪」的平均單價來銷售,大吃購屋者的「豆腐」。

而一般來說,建商蓋房子都會算「每坪營造價」,再來算合理利潤,但部分黑心建商之所以能賺取五成以上的「暴利」,除了吃購屋者豆腐外,還吃定其承包營建工程的營造商,要求「屋簷、雨遮」造價不算,等同建商沒花到錢,可說是「吃肉不吐骨頭」。

高公設比 成房價黑手

相信大家都知道,台灣房子的「公設比」非常高,以前大約二○~三○%,後來,有些竟高到三三~三五%,幾乎是房屋總價的三分之一;因此,有人就說,上億豪宅中,有三千萬元是拿來買公設。

公設如果用得到,那也就罷了,像很多豪宅的公共設施非常多,如大又氣派的門廳、社區圖書館兼接待室、宴會廳、游泳池等諸多設施,讓豪宅主人在招待親友參觀時「面子」十足,但如果,有些不必要,且用不到的附屬建物,如屋簷、雨遮,那用錢「堆砌」起來的豪華與氣派的公設,則只是不肖建商用來賺黑心錢,所包裝用的美麗「糖衣」。

試想,可登記及計價的「屋簷、雨遮」,若占到附屬建物面積的一至兩坪,或三至五坪以上,以信義計畫區豪宅每坪單價動輒一兩百萬元來說,豪宅主人可就多花了兩、三百萬元買到「不太會」使用到的雨遮或屋簷。

而就尋常人家的買房來說,若一坪單價為三十萬元、四十萬元,而屋簷、雨遮占兩坪的話,就要多花六十至八十萬元;假設總價一千萬元的房子,好不容易殺到九百三十萬元,但購屋者若不了解其買的房子,屋簷、雨遮是計價的話,就變成跟建商殺了老半天,以為成功殺價了,卻不知,建商老早就在「屋簷、雨遮」灌水、動手腳,錢早就入了建商的口袋。

屋簷、雨遮 新法上路

也就是因為一些不肖建商的「灌虛坪」,造成不明就裡的購屋者慘當「冤大頭」,因此,才會鞭策政府修改《地籍測量實施規則第二七三條》,於一○六年初通過「屋簷、雨遮不登記、不計價」,經緩衝一年,而於一○七年一月一日正式實施,也就是從今年一月一日起新取得建照的建案,其屋簷、雨遮「不登記、不計價」。

因為緩衝一年,也使得建商紛紛在去年「搶建照」,根據內政部的統計,民國一○六年一至七月的住宅類建照核發數量達四萬五三一二戶,平均每個月建照核發量約六四七三戶,不過八月開始數量衝高至九○七七戶,不僅較七月增加二五.六%,更較平均值高出四○一.二%,九月住宅類建照核發更達九八五六戶、月增八.五%,不僅寫下一○六年新高,更創下一○三年十月以來、近兩年新高紀錄。

建商為何「搶建照」?主要是一○七年一月一日前的舊建照,「屋簷、雨遮」可賣錢,但之後的新建照,就不能賣錢,因此,才會先到建管單位「掛號」取得建照,先把要賺的錢「hold」住。

從一○七年一月一日起,「屋簷、雨遮不登記、不計價」,看似保護了購屋者的消費權益,但問題來了,現在市場上出見了屋簷、雨遮登記之「一國三區四制」的混亂場面。

一國三區四制 民眾易被混淆

「一國三區四制」是指整個台灣竟有三個時區四種制度,依據所附的圖表,可以發現,民國一百年六月十五日以前是屋簷、雨遮可「登記、計價」;而民國一百年六月十五日至一○六年十二月三十一日,預售屋是「登記、不計價」,但一完工交屋,進入二手的新成屋市場,又變成「登記、計價」;接著,就是一○七年一月一日以後的「不登記、不計價」。

這麼多制度,極其混亂,很多民眾根本就搞不清楚?而消費者也許會說,跟著該時區來看,不就可以判斷了?其實不然,因為,所有完工的建案,其「建物登記簿」上面都不會標示其建照的「取得基準日」,民眾將無從判斷起,因此,仍將是「弱勢」一族。

而趁此機會,也讓消費者能多了解一下,附屬建物中之「陽台、平台、花台、露台、屋簷、雨遮」等房子的構造物。

所謂的「陽台、平台」,是連接於一樓主建物,直上方有遮蓋物,使用執照竣工平面圖上註明為平台或陽台者。

「雨遮」有遮陽、防雨、防止火苗延燒到上面樓層等功面,現行《建築技術規則》建築設計施工篇有關雨遮之規定為,雨遮位於外牆窗戶或開口上緣為中心點,左右都不超過五十公尺,而往前延伸則不得超過一百公尺。

防雨遮二次施工

因此,如果民眾在逛街時抬頭看一些建築物,就會發現,不少窗戶上緣的「雨遮」長相非常奇怪,人又不可能站上去,或使用到,但為何建商要蓋這樣長方形的「雨遮」?

其可能的情況之一是,「雨遮」可以賣錢,另外也可能是建商預留給屋主做「二次施工」,例如住在三樓的屋主,將窗戶開口往下延伸,巧妙把二樓的「雨遮」台用欄杆圍起來,該空間大小剛好可以做個小陽台使用之類的。

但這種二次施工屬於違建,等同於建商先合理化地騙到購屋者的錢後,又教購屋者「違法」二次施工,陷該二次施工的雨遮成為「違建」,一旦被人檢舉,就會被拆除,而損失財物。

而「屋簷、雨遮」因係非可供人員實質使用之空間,且未具有構造上及使用上之獨立要件,因此,在此次的修法才決定予以刪除,不得以「附屬建物」做登記,而不得計價。

露台計價不合理乎?

至於「露台」,因係可供人員實質使用之空間,得以附屬建物做登記,不過,就像過去建商在銷售「屋簷、雨遮」,每坪的價格都跟室內坪相當而引來非議外,有關「露台」的計價,目前不成文的行情都是室內坪單價的三分之一左右。

有些大樓的設計,會在某一層樓做內縮,形成一個「露台」,但該露台屬於公共設施,應是大家「共同使用」,唯因其他樓層的人不易使用,而就近讓買到該退縮層的人使用,因此,建商根據《公寓大廈管理條例》的「約定專用」規定,讓該戶「單獨使用」。

不過,建商可不會平白讓該戶「得利」,所謂「使用者付費」,想要多一些生活空間,而指定購買有露台的該樓層住戶,就得付出平均單價三分之一的價格。

問題是,如果該露台是屬於公設,是所有大樓住戶所有,為何賣掉的錢,全進入建商的口袋裡?再者,該露台的每坪單價,折價三分之一或二分之一,目前都是建商說了算,雖說是市場自由機制,但合理嗎?

至於該住戶在高興,比其他樓層戶多了一個「露台」可使用外,則要注意,如果「約定專用」未載明於住戶規約的話,就沒有保障,可能又要多當一次「冤大頭」。

因此,如果購屋者不能當個聰明的消費者,並洞悉一些黑心建商的不良手法的話,就只能「吃悶虧」而不自知了。

原文網址:http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=21417391320&AType=1

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