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2020年07月22日

惡鄰居不斷製造噪音,讓人夜間難入眠;陣陣菸味不斷從通風管飄來,該如何處理?由資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》,昨(21)日邀請律師蘇家宏、不動產經紀人陳泰源、北市大安區大學里里長吳沛璇,分別從法律和社區管理角度,探討惡鄰該如何處置?

 

 

魔音傳腦!律師教你「三招」抗噪音

面對半夜噪音,律師蘇家宏提供三種對應策略:

第一走《民法》途徑,請求法院讓鄰居在特定時間內,不能發出噪音。

第二報警,只要有「兩人以上」報案,就構成妨礙「公眾」安寧,警察可依《社會秩序維護法》開罰。

報警的優點是不用上法院,甚至能讓警察幫忙蒐證,且報警會留下報案記錄,日後若上法院,只要法官調閱通聯記錄和筆錄,確認鄰居屢勸不聽,到時即使鄰居在法庭說自己很可憐,法官也可以判重一點。

第三,依據《公寓大廈管理條例》開「區分所有權人大會」,決議要求住戶強制搬遷,並變賣他的房子,讓惡鄰直接從社區消失。

▲ 蘇家宏律師分享驅逐惡鄰四步驟。(圖/行動法庭提供)

善用「惡鄰條款」 四步驟拍賣惡鄰房屋

若對於惡鄰忍無可忍,希望他搬走,目前《公寓大廈管理條例》已有明確規範「惡鄰條款」,只要住戶同心協力,就能將社區內擾亂安寧的釘子戶強制驅離!

具體作法如何操作,蘇家宏律師將過程簡化成四步驟:

第一,公寓大廈必須先有明確的「社區規約」,而規約可由「區分所有權人會議決議」制定,讓住戶知道有哪些事情不能做,例如不能堆積、亂丟垃圾。

第二,要求住戶改善,依據《公寓大廈管理條例》22條給予住戶「三個月」的改善期,可透過寄出「存證信函」的方式處理。

▲ 如何驅離惡鄰?蘇家宏律師提醒,注意《公寓大廈管理條例》決議規定。(圖/行動法庭提供)

第三,若三個月後沒改善,可依據《公寓大廈管理條例》31條召開「區分所有權人會議」,訴請法院強制出讓房屋

蘇家宏律師提醒,在召開住戶大會時,要特別注意法律對於區分所有權比例和出席人數的要求。以100戶的社區為例,若注意大會決議要符合法律要求,必須至少有2/3的住戶(即67戶)出席。而同意權的行使,必須是出席人數的3/4同意(即67戶的3/4)。

在住戶大會決議結果做出後,管理負責人或管委會必須先經過「訴請法院強制遷離」的程序,才能要求惡鄰搬遷。

第四,若惡鄰在法院判決確定「三個月內」,沒有搬遷完成移轉登記手續,《公寓大廈管理條例》22條規定,管理負責人或管委會可聲請法院拍賣房屋

像這類訴請法院強制遷離的情形,在法院已經累積不少案例。蘇家宏律師強調,「要讓你的房屋有價值,請自己要保護你的家。」只有好的管理,才會有高的房價

 

菸味害他看醫生 法官:居住正義 > 吸菸自由

除了噪音問題,菸味也常影響社區居住品質。依據網路溫度計民調,十大惡鄰之首,抽菸就排在第一名!

不動產經紀人陳泰源表示,有些人有躲在廁所抽菸的習慣,但有些大樓整棟的管線是互通的,過去曾發生有人在一樓廁所抽菸,結果透過浴室管線,連16樓住戶都聞得到菸味!

陳泰源指出,在大直就有個高級住宅區,管委會就乾脆強制規定,抽菸必須到戶外,不可以在大樓內。住戶也很識相,因為一戶房要上億元,所以不論是抽菸或抽雪茄,住戶會走到住家外抽。因為在陽台抽菸,味道會飄散,影響到其他住戶。

▲ 不動產經紀人陳泰源指出,有高級住宅區強制規定不可在屋內抽菸。(圖/行動法庭提供)

若私下勸阻無用,也可以走法律途徑。蘇家宏律師表示,在社區裡有個房客是老菸槍,一直抽菸,抽到樓上鄰居受不了,從警衛到管委會來勸阻,老菸槍都不聽。

鄰居只好買空氣清淨機,又因身體不舒服去看醫生。最後,鄰居實在受不了決定上法院提告,要求禁止老菸槍在屋內、陽台、廁所抽菸,並要求精神損害賠償。

這個案子到法院後,法官發現其實已經有不少人反映過這個住戶(老菸槍)的問題,且不論是管委會或警察,來勸導也無法處理。最後,法官就判這個抽菸的鄰居敗訴,禁止他菸味飄到樓上,並要他賠償空氣清淨機的錢,還有精神損害賠償。而這個住戶最後因為官司輸了,社區住不下去就搬走了。

蘇家宏律師指出,這個判決最重要的意義在於,法官在判決書提到:每個人都有抽菸的自由,但是相對居住自由,居住自由和正義大於抽菸的自由。

▲ 大學里里長吳沛璇分享社區抗菸案例。(圖/行動法庭提供)

社區抗菸:里長爭取「綠地禁菸」成功案例

除了走訴訟途徑,大安區大學里里長吳沛璇也分享社區抗菸的成功案例。

大學里坐落於台大對面的溫州社區,里內有許多商家和咖啡廳,常有客人在社區綠地抽菸聊天,干擾社區安寧。

所以里長就約了北市政府衛生局辦會勘,透過公權力直接規定「溫州街46巷旁的水圳和綠地」,從七月一日開始禁煙。

▲ 大學里里長吳沛璇爭取社區綠地禁菸。(圖/吳沛璇提供)

「那其他綠地可以抽煙嗎?」主持人蘇位榮問。

「那塊綠地是特別爭取來的!」吳沛璇里長表示,台北市綠地很多,其他綠地或許可以抽煙,但溫州街那塊綠地是里長特別跟北市政府爭取「禁止吸菸」的區域。

節目完整內容》

 

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https://forum.ettoday.net/news/1766028?redirect=1

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好房網News記者呂詠柔/台北報導
 
包辦社區各種大小事的管委會,猶如社區住戶的保母,是不可或缺的重要角色。為落實公寓大廈管理條例之立法目的,台北市建管處辦理「台北市109年度輔導公寓大廈成立管理組織計畫」,將免費輔導公寓大廈設立管委會,讓住戶共同打造安居和諧之居住環境。
 
景文物業管理機構董事長郭紀子表示,一般人其實不太懂管委會的職責,執著在每個月都要繳管理費,認為很浪費錢,而忽略了它存在的重要性。
 
台北市建管處即起免費輔導公寓大廈設立管委會。圖/好房網資料照
(好房網News記者張聖奕/攝)
 
郭紀子分析,一個好的管委會承攬多項功能,例如承擔社區共用部分管理、維護、修繕責任、解決共有資產保管使用等公共事務、方便社區進行例行性之消防設備檢修申報與公共安全申報、便於製訂規約及各項管理規章、第一時間公告政府的各項新興措施及福利補助等。
 
建管處指出,即日起至到10月30日止,凡是台北市2003年12月31日前領得使用執照而未成立管理組織之7層以上公寓大廈報名申請,皆可接受免費輔導成立管理委員會,項目包括「公寓大廈法律諮詢」、「召開區分所有權人會議」、「成立管理組織」及「完成公寓大廈組織報備」等內容。
 
建管處處長張明森表示,公寓大廈除了藉由管理委員會維護社區安全,提高附加價值外,本次參加計畫之公寓大廈,不僅免費成立管理組織,且市府各單位對於公寓大廈相關補助款,均以已成立管理組織並報備有案者列優先補助,請符合規定之社區盡快報名參加。
 
FB留言

https://times.hinet.net/news/22956875

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住房內一直傳菸味,有網友提出好方法解決。圖/ingimage

住房內一直傳菸味,有網友提出好方法解決。圖/ingimage

許多人有抽菸的習慣,但對於不抽菸的人來說,聞到菸味是個讓人很頭疼的問題,日前就有網友表示,自己剛搬進一間改成套房分租的透天厝,卻發現有住戶老是在1樓的公共區域抽菸,且菸味直接飄進網友3樓的房間,讓不抽菸的他超鬱卒,直呼「完全是一個地獄」。

 

原po在「mobile01」論壇發文表示,自己最近剛搬家,因為租金的關係,選擇一間要爬樓梯的透天改套,結果搬進來才發現住在1樓的租戶,會在室內的公共空間抽菸,雖然有告知房東,但都沒有改善,而且抽菸的租戶感覺是個老菸槍,更懷疑他抽的菸是便宜菸,因為真的比較臭又濃。

 

有許多網友勸說直接搬家,但善良的原po認為,這種人無處不有,自己閃掉就好了,只是越來越誇張,睡眠品質及生活品質也降低,自己也已經擋了門片,結果菸味反而越來越嚴重,又試過點蠟燭、醋毛巾等等的方法都不管用,苦無對策,才發文求救。

 

對此,內行網友就提出解決好方法,表示「是要將窗外的空氣吸進來後,向門外方向吹,不是將房間內空氣向窗外吹」,還有專家網友建議,「有開窗習慣的話,裝個抽排兩用風扇,抽風時,門縫會保持在正壓,會把菸味推出去,但前提是房間的門縫窗縫要夠少;沒開窗習慣的話,加強門上下左右的密閉性,縫內可以墊隔音條,縫外可以貼防漏冷氣的那種邊條,門的上下左右都做才比較有明顯效果。」

 

另外,其他網友也紛紛建議,「既然有空氣清淨機也可以搭配用懶人盆栽種一些室內植物來降低異味」、「味道會擴散,擋只是延遲擴散進來的速度,維持空氣流通可以減少氣味濃度」。原po也回應,大家真的都好厲害,原來是要把菸味推出去,不是擋住就好,所以下次民眾有菸味飄進房內的困擾,不妨試試這幾招。

※ 提醒您:抽菸,有礙健康

https://udn.com/news/story/7266/4626958

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2020-06-09 14:30:50聯合新聞網 綜合報導
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社區內維護秩序和整潔人人有責,但總是會有不守規矩的人存在,一名管委會的副主委將住戶違規的影片PO到群組,卻被住戶質疑是否侵犯個資,引起網友熱議。

電梯大樓示意圖,非關本新聞。本報資料照
電梯大樓示意圖,非關本新聞。本報資料照
 

一名網友在PTT發問,他稱自己住在約50戶的電梯大樓裡,管委會有個LINE群組,副主委會在裡面張貼翻攝住戶違規的監視器畫面或影片,例如地下室機車停歪、沒隨手關大門、頂樓樓梯間曬衣服等等,並且留言「是誰家亂丟垃圾」之類的。

他表示副主委想透過影片公審住戶,影片幾乎都有清楚拍出當事人的五官和長相,他質疑管委會有權力這樣公開影片嗎?會不會有個資的問題?住戶有沒有權力提出拒絕管委會這樣散布影片的行為?

大部分網友一面倒稱許副主委的行為:「專治惡鄰居的好主委」、「沒違規就沒什麼好怕的」、「做事的人一律給讚」、「他可以PO,頂多道德上打個馬賽克」、「羨慕,社區素質會提升」,還有人說比較擔心副主委的安全,怕他被記恨的住戶惡整。

至於有無侵犯隱私,有網友表示只有長相,沒有姓名住址等資料,而且是在公共空間,所以沒有個資法的問題。有人翻出個資法第51條:「於公開場所或公開活動中所蒐集、處理或利用之未與其他個人資料結合之影音資料,不適用本法規定」。

關鍵評論網報導,新北曾發生一個案例,雙方因社區內商務中心燈光未關的事情產生糾紛,被告將兩造發生糾紛的過程拍攝下來,被原告控告侵害肖像權。法院認為被告是在公共區域拍攝此爭議過程,拍攝內容也與社區事項的公共利益有關,應屬於可受容忍的事,故判決無侵權。

https://house.udn.com/house/story/5909/4623612

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2020-06-08 21:47:47聯合新聞網 綜合報導
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網友表示自家大樓有很多住戶將私人物品拿下來地下停車場放,紙箱跟蟑螂到處都是,跟垃...
網友表示自家大樓有很多住戶將私人物品拿下來地下停車場放,紙箱跟蟑螂到處都是,跟垃圾堆一樣十分困擾。圖/擷取自《mobile 01》
 

社區地下停車場的車位如何利用,是住戶說了算嗎?有網友嘆,自家大樓有很多住戶將私人物品拿下來地下停車場放,紙箱跟蟑螂到處都是,跟垃圾堆一樣十分困擾,就算通知管委會,也只是被告知那是私人車格無法可管,網友求助到底該向哪個相關單位檢舉?

網友在《mobile 01》上表示,大樓地下室很多住戶把自家私人物品都拿下來放,有書桌,鋼琴,腳踏車及一大堆書跟紙箱,就跟倉庫一樣,而妹妹隔壁住戶的車位,跟垃圾堆一樣,紙箱很多蟑螂到處都是,這些蟲常會跑到他們車裡,雖然與管委會反應,但得到的回覆只說那是私人車格無法可管。

有其他網友就表示其實有法可管,只是原PO的管委會不想管而已,「通常有住戶公約不是?不是大多會禁止停車格放私人物品嗎?」、「環保局檢舉堆放易燃物品!」、「主管單位是消防局,避難空間禁止堆放易燃物」、「看你們社區規約有沒有規範,有的話總幹事,主委就是要處理,不處理的話,那你就自己去法院提告,順便連主委、總幹事一起告他們失職,必須撤換」、「消防法第15條對於公共危險物品的存放有嚴格規定,違反可處新臺幣二萬元以上十萬元下罰鍰外,並有觸犯刑法公共危險罪之虞」。

不過公共區域堆放私人物品,就算是私人停車格,還是有明文規定不能隨意擺放私人物品,依內政部營建署公寓大廈管理條例第9條第2項、第15條第1項規定「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常方法為之,與使用專有部分、約定專用部分,應依使用執照所載用途及規約使用,不得擅自變更,違反規定經制止不遵從者,依同條例第49條第1項第2、3款規定處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰,並得連續處罰,直到改善為止」。

https://house.udn.com/house/story/5909/4622120

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2020-06-07 14:39

▲▼被強迫當選財委。(圖/翻攝自爆怨公社)

 

 

▲管委會公告。(圖/翻攝自爆怨公社)

記者黃可昀/綜合報導

社區開會時常有住戶會搞消失,大家對於管理委員會的職務更是興致缺缺。一名女網友透露,她在這個社區住了20年,最近卻被管委會氣到翻白眼,因為媽媽幾乎是被逼著當選財務委員,明明已經婉拒多次,管委會仍硬把職缺推給她,還警告「若妳一直不接任,管委會會寄出存證信函。」

原PO在臉書社團《爆怨公社》表示,社區每幾年都會重選所有職任委員,「好死不死我腦筋差勁到爆的老媽被選上財務委員」,但媽媽平常要上班也沒時間負責社區事務,更何況對於數學一竅不通,所以媽媽多次婉拒委任,對方先是溫柔地說,「妳可以擔任這職務就好,會有人負責跑銀行」,接著又放話「若妳一直不接任,管委會會寄出存證信函」,軟硬兼施就是要逼原PO媽媽當財務委員。

管委會本月4日還在社區貼出公告,內容提到「新任財委一直拒出面回應管委會(管委會已擬定寄出存證信函)」,並且公開徵求自願者接任此職位。

網友指出,社區寄存證信函不代表要提告,這只是依照社區規定的流程,如果原PO媽媽沒有意願擔任財委,只要也寄一封存證信函給管委會,內容說明自己要「辭職」即可,「寄存證信函,應該是程序之一,確認這件事透過管道告訴你,不代表是懲罰」、「你也可以寄存證信函給管委會啊,本媽不黯電腦,沒有去過銀行,不懂個位數以上加法,婉拒擔任財委一職。」

▼也寄一張辭職的存證信函給管委會即可。(圖/翻攝自爆怨公社)

▲▼被強迫當選財委。(圖/翻攝自爆怨公社)

 

https://house.ettoday.net/news/1732002

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若社區區分所有權人會議通過規約,停車位就可同時停放汽、機車。記者陳俊智/攝影

若社區區分所有權人會議通過規約,停車位就可同時停放汽、機車。記者陳俊智/攝影

社區大樓停車糾紛頻傳,許多住戶和管委會因此對簿公堂。新北市陳姓女子在大樓停車格同時停放汽、機車,被管理委員會以違反社區規約開罰,她提告主張車子沒超出格線,未妨礙他人,但新北地院認為社區規約有約束力,判陳女敗訴。

 

判決指出,陳女社區曾召開區分所有權人會議,決議停車位只能停放汽車一輛或大型重機一至二輛,普通機車、自行車、嬰兒車等私人物品禁止,勸導三次無效可開罰,屢勸不聽者由管委會移除、催收。

 

陳女主張,停車位屬約定專用特定空間,只要在車格範圍內應可自由使用,包括停放車種和數量,社區規約無權也無理由限制她的權利,該項決議應屬無效。

 

社區管委會強調會議程序無瑕疵,也依流程完成會議記錄送達及公告。且社區停車場在公寓大廈管理條例中屬防空避難室兼停車位,無獨立權狀,所有權由購買車位住戶共同持分,停車方式本就受規約限制。

 

法院認為,社區規約由社區區分所有權人討論訂定,基於私法自治和團體法法理,除非內容牴觸法律強制、禁止規定,或違背社會公序良俗,否則均屬有效。

 

該次社區會議決議內容是停車空間管理維護,用於保障社區多數人權利,規約一體適用,判陳女敗訴。

 

另莊姓男子在購買的大樓停車位停兩輛汽車,管委會提告不當得利求償並要求移除車輛;莊男主張自己是停車場區分所有權人,有權使用空間,並指當時住戶大會出席人數未達法定標準。

 

法院認為莊男有合法使用權,停放方式違反社區規定最多請求莊按規定停放,不能剝奪使用權。莊男使用車位未造成管委會法律權益受損,管委會主張於法不合,判莊勝訴。

https://udn.com/news/story/7321/4604494

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【採訪/鍾方】

 

沒有人喜歡別人家的菸味飄到自己家裡,降低居家空氣品質。家住大樓的紜湘發現鄰居在大樓內抽菸,二手菸常經由浴室管線飄到自己家裡,危害家人健康。與鄰居溝通後,未獲得改善,她該怎麼做?檢舉有用嗎?還是要自行加裝排氣系統,改善室內空氣品質?

 

無論紙菸或電子煙,均衡法律事務所所長李鳳翱律師表示,目前都有菸害防制法及相關法規可以管理,但仍有規範限制,不是所有場所、空間都有禁菸規範,需先釐清,才能以最適當的法條給予防範,也能維繫住戶彼此的感情。

 

 

鄰居在浴室、陽台或樓梯間吸菸

檢舉有用嗎?

 

李鳳翱律師說明,自家浴室、陽台屬於私人住家範圍,不屬於菸害防制法規定的禁菸範圍,尚無相關處罰規定,就算有吸菸之實,因舉證困難,檢舉效果有限。

 

至於公寓或大廈的中庭、樓梯間、走道、茶水間,屬於公共空間,住戶或管理人員得進出,也不在菸害防制法規定之內,吸菸也沒有罰則。不過,二手菸很容易四處飄散至隔壁鄰居家裡或大樓公共空間,常會引起住戶不滿及爭議。

 

檢舉效果有限,如何才能杜絕菸味飄進家裡?李鳳翱律師建議住戶善用住戶規約。公寓大廈管理條例規定,只要區分所有權人開會決議所有公共設施、各住戶樓層全面禁菸(包含各住戶前後陽台及浴室禁止吸菸),可以有效約束住戶的吸菸行為。

 

 

 

 

【完整內容請見《大家健康雜誌》2020年5月號】

https://udn.com/news/story/7022/4572225

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2020/04/22 15:16:00

鄉民中心/許珮絨報導

一名網友在臉書抱怨自己的停車位經常被惡鄰居占用,日前終於受不了,遂向大樓總幹事反映此事,沒想到總幹事突然冒出一句「他說你很白爛」,讓原PO瞬間無言以對。此文一出隨即引起熱烈討論,在短時間內吸引超過2萬人朝聖,留言刷一排「笑瘋」。

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▲住戶向總幹事反映自己的車位頻遭占用。(圖/翻攝自爆怨公社

一名男網友在臉書《爆怨公社》中貼出一張對話截圖,事情的緣由是自己砸錢在大樓買車位,但卻老是被惡鄰居占用,於是再次在通訊軟體中向總幹事求助,詢問是否有協助處理這件事。

總幹事回應表示,已經跟對方談過此事,但怎麼講都講不通,「他說你早上上班沒在停,下班到了打給他,他就會下來移車了」,沒想到總幹事突然接著冒出一句「他說你很白爛」,讓原PO無言到僅以「······」回覆。

此文一出超過2.2萬名網友湧入朝聖,「別人的總幹事總是特別好笑」、「總幹事傳話真的好確實」、「回覆:你才白爛,你全家都白爛」、「我不行了笑到視線模糊」、「所以他家白天都去上班沒人住,你去住一下,去床上睡個覺,等他下班再打電話給你,叫你離開不就好了」、「笑死!他說你很北爛!有沒有在和解啦幹事」、「那就處理他的車還有總幹事」、「最後一句到底是誰的心聲」。

 

https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=730196

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2020年2月15日 下午8:06

記者陳韋帆/台北報導

全國老屋逾30年老屋截至2019年底,已破400萬戶,但都更不易,不少人轉向決定內、外部整修,不過外部整修時,常卡關在鄰居不願參與,此時應當如何處理?正雅法律事務所所長蔡順雄表示,若動之以情沒用,那就曉之以法。

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磁磚剝落的外牆整修費用、責任,屬於全部居民應共同承擔。(圖/資料照)

舉例而言,由於老屋數量眾多,近年時常發生磁磚剝落事件,此時就需要進行俗稱老屋拉皮的「老屋外牆整修」,但由於費用不少,時間出現部分鄰居不配合整修的情況,蔡順雄指出,「公寓外牆」與「頂樓修漏」屬於區分所有權的共有區域,又屬於公設中的「大公」,也就是所有住戶,全體都必須共同使用分攤的公共設施。

根據民國84年修正的「公寓管理條例」(簡稱公寓法),全體住戶都有共同維修修繕之義務,雖然老公寓通常都沒有管委會,但「公寓法」屬於共有法理原則,也就是說,即使沒有管委會,其他共同持有人依然有權利,訴求不願參與居民分擔費用。

倘若真有遇到鄰居不願參與,也不願出錢,其他住戶私下達成協議,要為其分擔費用,根據「公寓法」,不願參加的居民有容忍大樓修繕之義務。

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若老屋有整修需求,各縣市都有相關單位可申請補助。(圖/記者陳韋帆攝影)

新北市府工務局也表示,民眾若有老屋結構安全問題,可以選擇到市府工務局使用管理科「申請老屋健檢」,可提供免費初步判定,若需進一步檢驗,就必須請屋主或區分所有權人自費尋找結構技師。

倘若「遭判定為危樓」,有生命安全疑慮,就必須拆除,此時就可至「城鄉局都更處」申請「危老重建計畫」;若未遭判為危樓,則可同樣至「都更處」,申請「整建維護補助」(俗稱老屋拉皮),倘若符合資格,即可通過接受補助。

https://reurl.cc/W4j3Ny

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2020-02-13 13:42:08聯合新聞網 綜合報導
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新住戶需預繳管理費?一名網友去年買了一間中古大樓,管委會有決議新住戶需先繳3萬元管理費,但每月仍然有管理費,原po認為相當不合理,問了管理員,對方卻說大樓都有這項規定且認為收費算便宜的,因此原po請教網友們建議。

一名網友在「批批踢實業坊」售屋版發文,他在去年買了一間26年的大樓,大樓管委會已決議,新住戶都需先繳3萬元管理費,且每月還是有管理費,原po也表示,前屋主為第一手,且沒欠繳過管理費,這讓他認為不合理且質疑這項規定已與公園大廈管理條例第19條衝突。

原po詢問管理員,但對方卻不以為意認為,很多大樓都有此項規定,且「收費3萬元算便宜的,有些還要收5萬」,令原po相當懊惱,因此他想詢問網友們,這是否已是許多大樓的常態規定。

許多網友認為不需繳3萬元管理費,「真的不用繳,去問他哪條法律規定的」、「是我一定不會繳,除非仲介有先說」、「不用繳,新屋時那一筆早就繳過」、「繳這個的目的是什麼?之後每月也都要繳,那這個也不算預付啊」。

不過,有網友有不同看法,「管委會有權決定這些的,但你可以不要買這大樓,或是自己選主委說服住戶改規定」、「如果是管委會公告的規定,住戶就應遵守,除非你不要住這裡」、「你先確定一下是管委會自行決議,還是區權會決議成為規約,若是後者則規範所有區分所有權人」。

有網友建議可以走法律途徑,但仍然需支付費用,「退一萬步,就算管委會敗訴,費用支應的也是管理費,還輸了其他住戶,也虧了自己的時間」。

一名網友買了一間中古大樓,管委會有決議新住戶需先繳3萬元管理費,但每月仍然有管理...
一名網友買了一間中古大樓,管委會有決議新住戶需先繳3萬元管理費,但每月仍然有管理費,原po認為相當不合理。示意圖,圖/ingimage

https://house.udn.com/house/story/5887/4341619

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房市/網友問鄰居不繳管理費怎麼辦 最終絕招強制遷離
住戶若積欠管理費逾2個月,經催繳無效,管委會甚至可訴請法院將住戶強制遷離。(圖/信義房屋)
想要有安全舒適的居住環境,優質社區管理不能少,有網友問社區的鄰居惡意積欠管理費該怎麼辦,尤其戶數少或老舊的社區,幾戶沒繳管理費,可能就會導致大型機電、公設維護出現狀況,專家指出,若住戶積欠管理費逾2個月,催繳無效後,經強制執行卻依舊積欠,管委會可依區分所有權人會議決議,訴請法院將住戶強制遷離。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示,社區大樓的物業管理,包括收包裹、收垃圾、清潔、維修都需要錢,如有一部分人不按時繳納管理費,社區運作遲早會出問題。

信義房屋客戶服務部執行協理劉韋德律師表示,依《公寓大廈管理條例》規定,住戶如果積欠管理費超過二期或達一定金額,管委會得先以存證信函限期催繳,若再未繳,可向法院起訴請求應繳金額及遲延利息,也可向各地區調解委員會聲請調解,如調解成立,經法院核定後,調解書與確定判決有同一效力,如住戶仍不履行,可以判決書或調解筆錄作為執行名義,向法院民事執行處聲請強制執行,對債務人財產取償。

劉韋德表示,若於催繳無效後,請求法院對住戶核發支付命令,請求給付應繳金額及遲延利息,如債務人於支付命令送達後,未於20日內合法提出異議,管委會得以支付命令做為執行名義,同樣可向法院聲請強制執行求償。

如經強制執行後再次積欠管理費,劉韋德指出,依照《公寓大廈管理條例》第22條,經強制執行後若住戶再度積欠管理費,金額達其房屋總價百分之一,最嚴重可透過區分所有權人會議決議,訴請法院將住戶強制遷離。

    https://news.pchome.com.tw/living/nownews/20191127/index-57485062086303207009.html

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    國稅局27日表示,大樓管理委員會如果有出租或「帶看費」收入,其租金或費用應辦理營業稅籍登記,若每月合計超過20萬元、應開立發票並依法課徵5%營業稅。

    官員指出,大樓管委會與承租人訂立租賃契約或是收取費用,其收入都屬於銷售勞務收入,依照我國營業稅法規定,若每月合計收入低於20萬元免開發票、適用1%營業稅,但仍須登記稅籍並開收據給買方或承租人。

    隨著房市回溫,看屋人潮明顯增加,不少新建案大樓巧立名目,對房仲業者收取「看屋費」,也就是房仲業帶消費者去看屋,必須先收一筆參觀費,而房仲業多半會將其費用轉嫁給消費者。

    另官員指出,不少大樓為增加收入,以此減少各住戶的管理費負擔,往往會出租外牆或是頂樓給廣告業、電信業者。廣告業多半會在外牆或陽台設立看板,而電信業則是在屋頂設置基地台,這些租金同樣要課稅。

    官員舉例,A大樓管委會於今年7月出租大樓外牆給B公司懸掛廣告,約定月租金15萬,因為A大樓管委會月收入低於20萬,經當地稅局核定為免用統一發票小規模營業人、適用營業稅率1%,因此管委會每季營業稅負為4,500元(15萬×3個月×1%)。

     

     

    另外,管委會A如果又出租屋頂給C公司架設通訊基地台,約定每月租金20萬元,自租賃月份起,每月銷售額合計35萬元(15萬元+20萬元),已達到開立發票門檻、適用營業稅率5%。官員強調,該情況下,管委會自簽約月份即適用5%營業稅。

    大樓、外牆廣告出租

    官員提醒,若大樓管委會有將大樓外牆、屋頂、陽台出租或收取看屋費卻未辦理稅籍登記,在未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查前,向當地稅局辦理稅籍登記,自動補報繳所漏稅款並按照郵政儲匯局一年期定存利率1.04%加計利息,可依稅捐稽徵法規定免罰。


    延伸閱讀

    非醫療勞務所得 醫院要課營業稅

    立案補習班 免課營業稅

     

    https://ctee.com.tw/news/tax-law/180902.html

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    沒有人的社區管委會 網友給這個建議

    好房網News編輯唐主桂/綜合報導

    社區管委會是個非常重要的單位,不只是要負責社區公設的維護,當住戶出現爭執,也需要居中協調,這樣吃力不討好的工作,讓許多社區的管委會都出現難產狀況,如果要支付薪水,對於小社區的負擔又過於沉重。

    一名網友在網路論壇發文表示,自己所居住的社區只有36戶,總共3棟大樓,含3部電梯,每月管理費1100元,每年所有權會議住戶很難到齊,管委會委員也沒人要當,現在也面臨管理費要逐年調漲的狀況,因此上網詢問如果委員發放薪水,每年多少錢是合理的。

    社區管委會是個非常重要的單位,不只是要負責社區公設的維護,當住戶出現爭執,也需要居中協調。示意圖/好房網資料庫照片
    管委會 (大刊頭)

    一般而言,社區主委多是不支薪的,但事實上主委的權力也不小,包含跟進駐廠商的聯繫、保管運用社區經費等…不過為了鼓勵居民多多參與,許多社區會給予管委會成員管理費減免。

    不過有網友意外發現這個社區的一個大問題,就是住戶很少,電梯很多,管理費卻低的驚人,紛紛要這名網友快點搬走。因為這個社區的管理費每年只有不到50萬元,當遇到電梯大保養的時候,根本就不夠,勢必得再向住戶額外收錢。

    一般而言,管理費的收取會因公設以及管理程度、戶數多寡而有所不同,北部區域每坪從70元到100元之間都有可能,每個月管理費1100元是無法支應社區所需要的開銷,如果社區臨時出現需要大幅修繕的問題,根本拿不出錢來,如果其他住戶配合意願又不高,社區可能就會陷入無法運作的狀況。

     

    https://news.housefun.com.tw/news/article/267408241316.html?dmcode=20151102709ps0000u0000&utm_source=lineat_housefun&utm_medium=message&utm_content=news&utm_campaign=line_maintain_news#news-article

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    2019年10月24日 15:19

    ▲▼社區智慧升級 超過千棟樓宇電梯搶安裝數位佈告欄。(圖/分眾傳媒提供)

     

     

    ▲內湖忠泰大美社區裝了數位佈告欄後,環境更有質感,住戶直接掃Qrcode還可以便利網購民生用品。(圖/分眾傳媒提供,以下同)

    記者洪菱鞠/台北報導

    隨著數位時代來臨,傳統社區佈告欄因紙張張貼容易雜亂無章,一來影響居住環境、一來資訊不易閱讀,國內唯一電梯電視聯播網公司「分眾傳媒」於今年6月起,開始在雙北地區推廣電梯數位佈告欄,由於精緻化版面,且能隨時更換的即時特性,替社區升級e化,吸引社區住宅居民青睞。截止10月已經有256個社區合作,共計1,208棟樓宇、1,637台數位佈告欄。其中合作的內湖忠泰大美社區陳琪靜主委表示,裝了數位佈告欄後,讓環境更有質感,住戶也可以直接掃Qrcode網購民生用品,十分方便,管委會公告被看完的比例也大大提升,有助於社區溝通傳達。

    社區搶搭智慧升級風潮 電梯數位佈告欄廣受好評(圖/分眾傳媒提供)

     

    近來崛起的數位佈告欄外型簡潔俐落,採取無紙化呼應環保,活化大樓環境,還能額外增加管委會收入,讓許多住宅紛紛採用。以「分眾傳媒」推出的佈告欄升級計畫為例,數位佈告欄採用Full HD面板,分成上下兩格,上格輪播廣告,並篩選屏除腥羶色廣告,下格則以清晰設計版面張貼各類社區公告,大樓完全不需支付任何費用,從安裝、更新到維護都由業者一條龍負責,還可每周及時更換公告內容,讓資訊轉化為主動曝光。

    今年開始安裝數位佈告欄的忠泰大美社區陳主委表示,社區非常支持智慧科技化,也想響應綠能無紙政策,加上今年也參與了台北市優良社區選拔,期望能透過增設好項目,更為社區盡一份心力,恰好聽聞分眾傳媒在推廣住宅數位佈告欄,便主動聯繫裝設,在一周內迅速完成裝設,讓住戶搭乘電梯時能得到很多資訊。

    陳主委說,「上半部屬於生活廣告資訊,對社區住戶提供相關優惠,下方又有社區公佈欄,讓住戶在搭乘電梯時,能接收較多訊息,而且裝設的軟硬體設備、相關施工保固都由業者全部免費承接,原本一開始還擔心會不會省了紙張,卻反而多了電費,後來發現電費每月只要少少幾十塊,分眾還提供每月每台500元補貼,像我們社區裝了四台,每月就多了2,000塊。」

    忠泰大美社區林侑達主任也表示,裝設以後,住戶反饋都很不錯,改變最多的地方有2個,一是住戶可以直接掃佈告欄上的Qrcode,直接網購民生用品,貨品都可含運送達,十分方便,二是管委會公告被看完的比例大大提升,有助於社區內部訊息溝通傳達,除此之外,每月還省下了1包以上的A4紙張,為環保盡了份心力,忠泰大美社區致力於推展社區發展,陳琪靜主委與委員們更是不遺餘力,因此在優良社區評鑑中獲得第三名佳績。

    社區搶搭智慧升級風潮 電梯數位佈告欄廣受好評(圖/分眾傳媒提供)

    ▲忠泰大美社區在優良社區評鑑中獲得第三名佳績。

    https://www.ettoday.net/news/20191024/1564392.htm?redirect=1

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    2019-10-24 12:20聯合報 記者徐力剛/台北即時報導
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    預售屋「網速」很重要,專家分享4訣竅一次搞定。記者徐力剛/攝影
    預售屋「網速」很重要,專家分享4訣竅一次搞定。記者徐力剛/攝影
     
    隨著科技發達,年輕世代網路不可少,無論生活、工作密不可分。對於想買房的小資族,「預售屋網速」成為另類購屋指標,專家提醒,實務上網速無法成為拒絕交屋條件,民眾下手前需特別留意。

    有網友在PTT分享,先前看了一個快完工的預售屋,24層樓每層六戶,當天參觀17、19、22樓,途中同行友人接到電話,才發現這3層樓收訊不良,甚至要整個人伸出窗外才有訊號,但銷售小姐卻聲稱因為還在施工,光纖還沒拉好啦!專家提醒,大樓裝設有線網路(光纖)與手機4G網速無實質關聯,在意網速的民眾需特別留意。

    台灣房屋智庫發言人張旭嵐說明,此種問題常發生在重劃區,因為人口尚少,業者基地台數量不足,不過無論使用哪家電信,多數手機進入室內訊號都會稍微減弱,建議重視手機收訊的購屋者,可先到預售案地點了解收訊狀況,並向建商反應,以利協調業者強化訊號。

    交屋後,若收訊仍有很大困擾,也可向電信公司客服反映,甚至透過管委會代表集體反映,請業者加裝基地台或強波器,例如亞太電信提供「魔速方塊」服務,解決訊號不良問題。目前部分建商規劃「智慧型社區」設計,特別設置光纖與基地台等設備,對於網路或手機重度使用者而言,可避免收訊不佳狀況。

    對於入手預售屋的民眾,從法律上來說,無法主張「網路收訊不良」拒絕交屋,目前除非有發生「物之瑕疵」情形,且需經法官判決方可認定,不然有9成5以上機率無法取消或拒絕交屋,買房前記得多比較。

    住展雜誌企研室經理何世昌分析,建案網路訊號強度大多取決於電信公司基地台多寡,民眾購買預售屋前,可前往基地測試訊號,但往往與實際交屋有所落差。有部分民眾迷思,有較多鋼骨結構的大樓容易收訊差?何世昌闢謠,不會有太大影響,若鋼骨結構會影響收訊,那商辦大樓訊號豈不更差,反而是臨近建物太密集,多戶數共享頻寬,可能是造成網速變慢原因。

    想改善網路品質,何世昌提出4大建議,其一「重置網路」,先請所屬電信公司重置網路設定,看能否提高網速;其二「加裝強波器」,請工程師檢測室內訊號強度,確實很差可加裝小功率家庭用強波器,增強訊號源。

    其三「加裝基地台」,社區大樓欲加裝基地台需要管委會同意,實務上推行不易,多數社區居民不願意,主要是考量電磁波因素,與此相反,若同意加裝基地台,會讓管委會增加不少收益,電信每月需支付管委會數萬元費用,完全因人而異;其四「有線網路分享」,若上述3種方式仍無法增強訊號,建議安裝「有線網路」例如ADSL或光纖,再轉由路由器分享,優點是網速快、不需與他人共用頻寬,缺點為多支出一筆費用。

    部分頂級建案主打「防電磁波塗層」,適合喜愛清靜環境民眾,不僅降低電磁波,與此同時也易造成室內收訊不良,目前僅有少部分建案採用,主因是成本較高且需求族群特殊。

     

    https://money.udn.com/money/story/5930/4122908?from=ednappsharing

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    2019-08-28 16:20聯合新聞網 綜合報導
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    網友開心買房,卻因為抽水馬達啟動會造成巨響而相當困擾。圖擷自Mobile01
    網友開心買房,卻因為抽水馬達啟動會造成巨響而相當困擾。圖擷自Mobile01
     

    一名網友在論壇《Mobile01》發文,開心買新房準備給爸媽住,沒想到驗屋時卻發現陽台外安裝的抽水馬達位置有點高,原本網友還不以為意,沒想到一進到屋內聽到因馬達轉動而發出的巨響,網友於是上網求救有沒有辦法改善。

    這名網友27日在《Mobile01》發文,表示兩年前買的預售屋近日終於交屋了。在驗屋的時候發現抽水馬達位置有點偏高,本來沒有想太多的原po近日再回去檢查一次時,馬達突然運轉起來,整間房子因為馬達震動發出轟隆巨響,讓原po直言:「夭壽喔...這還是要給長輩住的孝親房...」。

    原po說,建商表示不可能幫忙換靜音馬達,加墊子降低震動效果也不大,但同意能幫忙把抽水馬達移到房子另一面牆上,離窗戶比較遠,藉此降低噪音影響。他上網問網友除此之外還有沒有方法可以解決。

    有網友建議可以加裝定時器,避開老人家休息的時間運作,或是在樓頂加裝水塔,水壓夠就不需要使用抽水馬達。還有人建議用巧拼墊著就可以達到減震的效果,這名網友表示以前沒墊附近鄰居都會來抗議,使用之後就有「天與地的差別」。

    https://udn.com/news/story/7266/4015119

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    2019-08-28 21:33聯合新聞網 綜合報導
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    一名屋主買了一間7~800萬新房子,開心生活兩年後,樓下來了個鄰居裝潢入住,家裡...
    一名屋主買了一間7~800萬新房子,開心生活兩年後,樓下來了個鄰居裝潢入住,家裡地板開始莫名升溫至30度。 圖/取自Google雲端
     

    一名屋主買了一間7~800萬新房子,開心生活兩年後,樓下來了個鄰居裝潢入住,家裡地板開始莫名升溫至30度,他透過社區管委會找出主因,才發現自己的愛窩變成了一個隨時有電線走火高風險住宅,居家環境出現巨大危機卻沒有法律能依靠,只好無奈上網求助網友經驗。

    屋主今(28)日在「mobile01」發文指出,入住新家至今快兩年,但自從樓下有新鄰居裝潢搬入後,他踩著主臥、次臥、客廳或是廚房走道的地板全都會有溫熱感,彷彿是加熱地板,並附上實測影片,開了冷氣室內降到26-27度後,地板仍然維持在29-30度。

    屋主懷疑可能是樓下新鄰居導致,於是向管委會反應,才得知樓下架設了虛擬貨幣挖礦機,但社區主任沒有實際確認內部情況。他進而轉向求助行政單位,但得到的回應是此舉「不違法」,頂多口頭勸導鄰居改善,於是屋主非常擔心,高用電量設備容易電線走火引起火災,在住宅區內似乎遊走灰色地帶,對未來社區公共安全有很大的疑慮。

    屋主為了撇除日曬因素,特地選擇在半夜與清晨實測地板溫度,同時也跑去其他樓層,甚至拜訪隔壁鄰居做了測試,全沒有屋主這般狀況。

    「除了電線問題,礦機本身也會有高溫燒掉的風險」,一名有挖礦經驗的網友建議,請管委會再找對方討論,注意檢查相關安全細節,增設防火措施等等,「畢竟對方應該也不想要挖到整間燒起來,賠一屁股吧!」

    隨後屋主也向在挖礦的熟識朋友請教,友人建議請樓下鄰居找個專門託管比較妥當,因為機房溫度至少30度以上,一般人根本不會長時間待著,「如果有突發狀況,我想第一時間根本沒辦法像專業礦場可以即時處理」,更提出質疑,「再來也不知道買一間7~800萬房子,架設礦場怎麼划得來?」,何況大量使用住宅區電費不划算,找廠房乙工才是對的選擇。

    https://udn.com/news/story/7266/4015618

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    2019-08-20 18:24:17聯合新聞網 少女心
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    不少人偏好住在社區大樓,不過大家有想過每個月繳交的管理費流向嗎?就有網友在PTT發文表示,住的社區蓋好快10年了,電梯有貼收支明細,錢越來越多快1000萬了,不過管理費也沒少收過,「這些錢到底算誰的,管委會根本花不完吧?有可能發錢給住戶嗎?」讓原PO好奇詢問,這筆錢究竟是拿來幹嘛?

     

    圖片來源/PTT
    圖片來源/PTT
     

     

    維持屋況很燒錢💸

    大家都知道買房不易,維持屋況也是~像是外牆拉皮、管線更換、漏水.....等,都要花大錢!不整修還會影響房價,到時損失更大QAQ

    「等你大樓拉一次就知道」

    「水塔電梯什麼的會燒錢」

    「大樓頂樓重做防水就可以用掉2百萬」

    「拉皮,弄防水,公共區域換燈管,粉刷,打蠟」

    「不拉皮 不修電梯 還虧了房價XD」

    「假日去逛中古房 去看各個社區管理 沒錢修的一堆 逛這種房 房價先砍 住戶水準一定差」

    「一千萬真的很少~維修電梯、外牆、地下室、漏水 夯不啷噹就噴光了,房子是要長居久安的」

     

    示意圖。 圖片來源/聯合報系
    示意圖。 圖片來源/聯合報系
     

     

    房子老了=修繕費一路上升

    老了問題也跟著多,當然要先存點錢好應付後面的大修囉

    「社區十年算新啊 二十年開始花大條的」

    「等大筆的來花啊 傻傻der」

    「你們以後重建或整建用啊」

    「20年後2000萬都不夠修繕大樓QQ」

    「幾千萬不夠用啊,20年後你就看換東換西了。消防、電梯、車梯、停車場、管線、外牆、內壁等等」

    「房子跟人一樣年輕時都沒事 年老了問題一堆 光漏水就飽了 更別說年紀到了電梯要換鋼索馬達 一千萬多??」

    「趁早存吧,10年電梯一次大保修,20年換電梯,水電也是,我還遇過30年重拉水電的,雖然是小公寓啦,但是老房子的優化超花錢,還有換電子大門也是噴錢,也看過噴錢美化外觀的,這個就真的很看管委會良心了」

     

    電.梯.很.貴

    不過~多數網友一致認為,電梯是管理費的最大開銷啊!為了安全,電梯必須定期保養維修,如果更換一部動輒百萬,又不可能不搭.....這樣想想,1000萬的管理費根本不夠😓

    「日後花費電梯大條的可以用」

    「換電梯上千萬一下就沒了」

    「一部電梯大換 250-300萬」

    「電梯更新兩百多萬,可以算算看電梯數量」

    「以後你們電梯大修如換纜繩,都要花大錢,存點錢還ok」

    「保養期到你丟哉 一棟算四部電梯 四棟十六部 20樓大樓貴死你」

    「等電梯要更換時你就會感謝社區經費足夠了」

    「換電梯超花錢的你不知道嗎 我們社區去年必須換電梯,結果沒錢換全新的,只能舊的修,也是瞬間幾百萬就花掉了」

     

    圖片來源/聯合報系
    圖片來源/聯合報系
     

     

    原來更換一部電梯如此貴森森.....沒住過社區大樓也沒繳過管理費的本編又長知識了🤓不過說起房屋修繕,那可真是一筆大開銷,與其到時候放著爛,還是趁早存一點,畢竟住家的門面很重要~

    【同場加映】
    年輕人「寧願住舊大樓」也不要透天?
    房東寧願店面租不出去也不降租?
    「住二樓幹嘛搭電梯?」網友神回覆

     

    https://oops.udn.com/oops/story/6699/3999747

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    ▲即使社區規約要求門口及走廊不得放鞋,管委會仍不可擅自將之丟棄。(圖/信義房屋提供)

    近期有網友表示,鄰居因把鞋子放門外,違反大樓規定,經管委會提醒後仍置之不理,最後管理員把鞋子丟掉,卻遭鄰居提告。專家聞言直稱,管委會非執法單位,管理手段不能過當,最好的方式是規約制定清楚並照流程進行勸導,仍不改善後可向相關執行單位檢舉。

    網友在PTT房屋板分享,大樓規定不能在走廊放東西,他鄰居鞋子會放外面,因最近要賣房怕賣相不好,所以向管委會反映,管委會貼了告示後仍未見改善,結果就把鄰居的鞋子丟掉,最近得知管委會因此被告了。

    信義房屋企研室表示,鞋子是住戶的物品,管委會不得擅自丟棄,此舉是侵犯他人權利財產。信義房屋客戶服務部執行協理劉韋德律師表示,首先要確認社區規約是否規定不能擺放物品,通常會列出勸導步驟,如預告幾次後仍不改善,才可找執法單位處理。


     

     

     

    其實社區規約相當重要,管委會在執行規約上也有不少眉角須留意,劉韋德提醒,規約制定是不影響消防安全及侵害他人權益,且管理手段仍要符合比例原則,不能過當。信義房屋企研室建議,可在公告欄張貼梯廳、車位放雜物造成災禍因此產生刑責的實例報導,住戶較會重視此問題,至於規約也可制定勸導流程最後可移走雜物代為保管,甚至加訂住戶須負擔保管費等細則,就能解決清空消防空間又不侵犯住戶財產的問題。以梯廳擺放雜物的狀況,即違反消防法規,因佔用公共空間影響避難逃生通道,可向消防局檢舉,但信義房屋企研室提醒,消防局會向管委會開罰,所以管委會後續還須向住戶索賠。另常見的狀況還有停車位擺放雜物,劉韋德表示,這違反停車位使用用途,若住戶屢勸不聽,也可向相關的建管單位檢舉。

    https://www.nownews.com/news/20190827/3591626/

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